RAPPORT DE GESTION

DE LA SOCIETE NATIONALE
IMMOBILIERE

EXERCICE 2011

Société Nationale Immobilière, Société Anonyme d'Economie Mixte

au capital de 481 449 600 euros - RCS Paris 470 801 168B
Siège Social : 100 - 104 Avenue de France – 75646 Paris Cedex 13

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 1. LA PRESENTATION ET L’ADMINISTRATION DE LA SNI
Il est rappelé en préambule que la Société Nationale Immobilière (SNI), Société Anonyme
d’Economie Mixte, est détenue à 99,99 % par la Caisse des Dépôts et Consignations depuis
le rachat le 12 mai 2004 des parts sociales appartenant à l’Etat et que la Société est
gouvernée par un Directoire et un Conseil de Surveillance (Assemblée Générale
Extraordinaire du 17 mai 2004).
La SNI est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro
470 801 168 B.
Son capital social s’élève à 481 449 600 €.
La Société Nationale Immobilière détient au 31 décembre 2011 21 filiales (cf. § « volet
financier »). Par ailleurs, la SNI est membre des GIE « Groupe SNI Systèmes
d’informations », GIE «Groupe SNI Centre d’Appels de Montpellier », GIE «Groupe SNI
Expertises et supports » et du GIE « Groupe SNI Ventes ».

1.1 LA GOUVERNANCE DE LA SNI

Le Directoire
La direction de la Société est assurée par un Directoire composé de 4 membres nommés,
dans sa configuration initiale, pour une durée de 6 ans par le Conseil de Surveillance
du 17 mai 2004 lequel a conféré la présidence du Directoire à Monsieur André YCHE.
Le 3 mai 2010, le Conseil de Surveillance de la SNI renouvelé :
- a reconduit les mandats de membre du Directoire de Monsieur André YCHE,
Monsieur Yves CHAZELLE et de Monsieur Stéphane KEÏTA,
- a renouvelé le mandat de Président du Directoire de Monsieur André YCHE
pour la durée de son mandat de membre du Directoire,
- a désigné en qualité de Directeur Général Monsieur Yves CHAZELLE avec le même
pouvoir de représentation de la Société vis-à-vis des tiers et pour la même durée
que le Président du Directoire,
- a nommé en qualité de nouveau membre du Directoire Madame Anne-Sophie
GRAVE.
Au cours de l’année 2011, suite à la démission le 28 mars 2011 de son mandat de membre
du Directoire de la SNI de Madame Anne-Sophie GRAVE, le Conseil de Surveillance
du 29 mars 2011 a désigné Monsieur Pierre-François GOUIFFES en qualité de membre
du Directoire de la SNI en remplacement de Madame Anne-Sophie GRAVE.
Les mandats des 4 membres du Directoire ainsi constitué courent jusqu’à l’issue
de la réunion de l'Assemblée Générale Ordinaire de la SNI qui sera appelée à statuer
sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2015.
Il est précisé que les 4 membres du Directoire en exercice sont en outre salariés de la SNI
au titre de fonctions techniques.

Le Conseil de Surveillance
Le contrôle de la gestion du Directoire est assuré par un Conseil de Surveillance, initialement
constitué par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire de la SNI du 17 mai 2004
pour une durée de 6 ans de 10 membres et progressivement élargi à 14 membres, dirigé
par un Président, Monsieur Augustin de ROMANET (en exercice depuis le 19 mars 2007),
assisté d’un Vice-Président, Monsieur Jean-Claude PICHON (désigné par le Conseil
de Surveillance lors de sa séance du 14 décembre 2004).
Le 03 mai 2010, l'Assemblée Générale Ordinaire (AGO) a nommé un Conseil
de Surveillance composé de 13 membres :

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 - 7 membres issus de la Caisse des Dépôts et Consignations : Monsieur Augustin
de ROMANET, Monsieur Edward ARKWRIGHT, Monsieur Philippe BRAIDY,
Monsieur Michel CHATOT, Monsieur Jérôme NANTY, Monsieur Hubert REYNIER,
Madame Sabine SCHIMEL représentante permanente de la CDC
- 6 personnalités qualifiées extérieures à la CDC : Monsieur Jérôme BEDIER,
Monsieur le Général Yves CRENE, Monsieur Henri GUILLAUME, Monsieur François
LEMASSON, Monsieur François LEPINE, Monsieur Jean-Claude PICHON.
Le Conseil de Surveillance nouvellement constitué a désigné le même jour :
- Monsieur Augustin de ROMANET en qualité de Président du Conseil de Surveillance
- Monsieur Jean-Claude PICHON en qualité de Vice-Président du Conseil
de Surveillance
pour la durée de leur mandat de membre du Conseil de Surveillance.
Suite à la démission intervenue le 24 juin 2010 de Monsieur Hubert REYNIER, le Conseil
de Surveillance a coopté le même jour pour le remplacer, Madame Brigitte GOTTI
dont la nomination en qualité de membre du Conseil de Surveillance de la SNI a été ratifiée
par l’AGO du 23 juin 2011.
Par ailleurs, au cours de l’année 2011,
- Monsieur Julien GOUBAULT a été désigné le 09 juin 2011 en qualité de représentant
permanent de la Caisse des Dépôts et Consignations au sein du Conseil
de Surveillance de la SNI en remplacement de Monsieur Christophe LAURENT
qui lui-même avait remplacé dans ces fonctions à compter du 02 février 2011,
Madame Sabine SCHIMEL
- suite à la démission intervenue le 06 avril 2011 de Monsieur Philippe BRAIDY,
le Conseil de Surveillance du 23 juin 2011 a coopté pour le remplacer, Monsieur
Gilles SEIGLE dont la nomination en qualité de membre du Conseil de Surveillance
de la SNI a été ratifiée par l’AGO qui a suivi le même jour.
Les mandats des 13 membres du Conseil de Surveillance en exercice prendront fin à l'issue
de l'AGO appelée en 2016 à statuer sur les comptes clos le 31 décembre 2015.
Il est précisé qu’assistent également de plein droit à titre consultatif aux séances du Conseil
de Surveillance, quatre représentants des salariés désignés par le Comité Central
d’Entreprise de la SNI.

1.2 LA LISTE DES MANDATS EXERCES PAR LES MANDATAIRES SOCIAUX DE LA SNI
Conformément aux dispositions de l’article L225-102-1 du Code de Commerce, la liste des
mandats et fonctions exercés par les mandataires sociaux de la SNI est précisée ci-après :

Monsieur Augustin de ROMANET, Directeur Général du Groupe Caisse des Dépôts et
Consignations (EP), Président du Conseil de Surveillance de la SNI (SAEM), Président
du Conseil d’Administration du Fonds Stratégique d’Investissement (SA) et d'EGIS (SA),
Représentant permanent de la CDC au sein du Conseil d’Administration de CNP Assurances
(SA) et de la Poste (SA), Administrateur de CDC Entreprises (SAS), de FSI PME Portefeuille
(SAS), de Véolia Environnement (SA) et d'OSEO (SA) ;

Monsieur Jean-Claude PICHON, Vice-Président du Conseil de Surveillance de la SNI
(SAEM) et Membre du Conseil de Surveillance d’Arvige (structure de gestion des PERP
de PREDICA) ;

Monsieur Edward ARKWRIGHT, Directeur du Pilotage Stratégique, du Développement
Durable et des Etudes du Groupe Caisse des Dépôts et Consignations (EP), Membre
du Conseil de Surveillance de la SNI (SAEM) et de Santoline (SAS), Président de la SCET
(SA), Administrateur de CDC International (SA), d’Icade (SA) et de la Société du Grand
Théâtre des Champs Elysées (SAS) ;

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Monsieur Michel CHATOT, Contrôleur Général du Groupe Caisse des Dépôts et
Consignations (EP), Membre du Conseil de Surveillance de la SNI (SAEM), Président
du Conseil d'Administration d’Immobilier Insertion Défense Emploi (2IDE) (SA) et
Administrateur de la SCET (SA) ;

Madame Brigitte GOTTI, Secrétaire Général de la Commission de Surveillance
de la Caisse des Dépôts et Consignations, Membre du Conseil de Surveillance de la SNI
(SAEM) et co-gérante de la SCI ABAXA ;

Monsieur Julien GOUBAULT, Chargé de Mission au sein du Département
Développement, Filiales et Participations de la Direction des Finances, de la Stratégie,
des Filiales et de l’International de la CDC (EP), Représentant permanent de la CDC au sein
du Conseil de Surveillance de la SNI (SAEM), Président de Holco SIIC (SASU),
Administrateur d’Immobilier Insertion Défense Emploi (2IDE) (SA), de Deux Alpes Invest
(SAS) et d’Opale Défense (SAS) ;

Monsieur Jérôme NANTY, Directeur des Ressources Humaines du Groupe Caisse
des Dépôts et Consignations (EP), Membre du Conseil de Surveillance de la SNI (SAEM) ;

Monsieur Gilles SEIGLE, Directeur du Développement Territorial et du Réseau
du Groupe Caisse des Dépôts et Consignations (EP), Membre du Conseil de Surveillance
de la SNI (SAEM) et de Santoline (SAS), Président du Conseil de Surveillance de CDC
Numérique (SA) et d’Exterimmo (SAS), Administrateur de l’Agence Nationale
pour la Rénovation Urbaine (ANRU) (EP), de CDC Générations (SA) et de la SCET
International (SA) ;

Monsieur Jérôme BEDIER, Vice-Président de Capgemini Consulting, Membre du Conseil
de Surveillance de la SNI (SAEM) et de Klépierre (SA), Président et Administrateur
de la Fondation Œuvre Croix Saint Simon ;

Monsieur le Général Yves CRENE, Membre du Conseil de Surveillance de la SNI
(SAEM) ;

Monsieur Henri GUILLAUME, Membre du Conseil de Surveillance de la SNI (SAEM),
de Demeter Partners (SA) et de KLM, Administrateur d’ADOMA (SAEML) ;

Monsieur François LEMASSON, Membre du Conseil de Surveillance de la SNI (SAEM)
et d’EFIDIS (SA HLM), Membre du Collège de l'Autorité du Contrôle Prudentiel, Membre
du Conseil de l’Immobilier de l’Etat, Administrateur de la Monnaie de Paris (EPIC),
du Consortium de Réalisation et de Poste Immo ;

Monsieur François LEPINE, Membre du Conseil de Surveillance de la SNI (SAEM),
Administrateur de Total Infrastructures Gaz France (SA) et de SOFIRED (SA) ;

Monsieur André YCHE, Président du Directoire de la SNI (SAEM), Président du Conseil
de Surveillance d’Habitat d’Avenir (SAS), Représentant permanent de la SNI en sa qualité
de Président de la Foncière Nouvelle Donne Habitat (SAS), Administrateur de SCET
International (SA) ;

Monsieur Yves CHAZELLE, Directeur Général et Membre du Directoire de la SNI
(SAEM), Représentant permanent de la SNI en sa qualité de Membre du Directoire d’Habitat
d’Avenir (SAS), Vice-Président du Conseil d’Administration de la SAS Sainte Barbe,
Représentant permanent de la SNI en sa qualité d’Administrateur d’OSICA (SA d’HLM),
Administrateur de SCET International (SA), Représentant permanent de la SNI en sa qualité
de Membre du Conseil de Surveillance d’EFIDIS (SA d’HLM), Représentant permanent
de la SNI en sa qualité de Directeur Général d’Exterimmo (SAS), Représentant permanent
de la SNI au sein du Conseil d’Administration d’ADOMA (SAEML), Contrôleur de la gestion
du GIE Ventes Groupe SNI, Gérant de la SARL CYC Consultants et de la SCI du 210
chemin du Carlencas ;

Monsieur Pierre-François GOUIFFES, Président du Directoire d'EFIDIS (SA d'HLM),
Membre du Directoire de la SNI (SAEM), Président du Conseil d'Administration
de VALESTIS (SA d'HLM), Administrateur d'OSICA (SA d'HLM), de la Plaine Normande
(SA d’HLM), de Véolia Transdev (SA), de l'Association des Organismes d'HLM et Délégation
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à l'Action Professionnelle d'Ile de France (AORIF, instance professionnelle), de l’Association
pour le Droit à l’Initiative Economique (ADIE) ;

Monsieur Stéphane KEÏTA, Directeur Général d’OSICA (SA d’HLM), Membre
du Directoire de la SNI (SAEM), Membre du Conseil de Surveillance d’EFIDIS (SA d’HLM),
Président de l'Association des Organismes d'HLM et Délégation à l'Action Professionnelle
d'Ile de France (AORIF), Administrateur de la Fondation EDF Diversiterre et du Club
Management et Marketing, Membre du Bureau Fédéral et Conseiller Fédéral
de la Fédération des ESH.

1.3 LE COMMISSARIAT AUX COMPTES DE LA SNI

Le commissariat aux comptes de la SNI est assuré par le Cabinet PRICE WATERHOUSE
COOPERS AUDIT en qualité de Commissaire aux Comptes titulaire renouvelé
par l’Assemblée Générale Mixte du 23 juin 2008 et par Monsieur Etienne BORIS en qualité
de Commissaire aux Comptes suppléant au titre d’un mandat de 6 ans venant à expiration
à l’issue de l’AGO appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2013.
Dans le cadre du plan d’unification des mandats de commissariat aux comptes
des principales filiales de premier rang de la CDC, l’Assemblée Générale Ordinaire
du 4 octobre 2005 a désigné avec effet au 1er janvier 2005, le Cabinet MAZARS en qualité
de deuxième Commissaire aux Comptes titulaire et Madame Anne VEAUTE en qualité de
deuxième Commissaire aux Comptes suppléant au titre d’un mandat de 6 exercices.
Ce mandat étant arrivé à expiration à l’issue de l’AGO du 23 juin 2011, cette même AGO
a renouvelé les mandats du Cabinet MAZARS (deuxième Commissaire aux Comptes
titulaire) et de Madame Anne VEAUTE (deuxième Commissaire aux Comptes suppléant)
pour une durée de 6 exercices soit jusqu’à l’issue de l’AGO appelée à statuer
sur les comptes de l’exercice 2016.

2. LES ELEMENTS CARACTERISTIQUES DE L’ACTIVITE DE LA SNI EN 2011

2.1 LA ROTATION DU PARC

2.1.1 Les acquisitions
La SNI poursuit son développement dans le cadre des externalisations d’actifs immobiliers
publics. Elle a ainsi acquis auprès de collectivités locales (Conseils Généraux et communes),
un patrimoine de 288 équivalents logements loués à la Direction Générale
de la Gendarmerie Nationale (DGGN) portant à 9 015 logements la gestion de ce parc
(dont les livraisons de constructions neuves au nombre de 188).
Les négociations ayant abouti avec le Ministère de la Défense concernant le rachat
du foncier d’assiette d’immeubles sur bail emphytéotique, les premières régularisations
ont été effectuées fin 2011 pour un montant de 9 M€ sécurisant un peu plus
de 450 logements.
2.1.2 Les constructions
Hors activité de promotion, les mises en service 2011 représentant un investissement
de 551 M€ s’élèvent à 3 603 logements dont 2 871 logements dans le cadre des opérations
VEFA du plan de relance (437 M€) et 732 logements au titre du développement courant
de la société (114 M€), soit une croissance de 50% par rapport à 2010.
2.1.3 Les ventes
La SNI a mené une politique active de cession d’actifs immobiliers. A ce titre, ont été cédés
1 378 logements anciens pour un prix de vente de 162 M€.Par ailleurs 102 logements neufs
ont été vendus générant un chiffre d’affaires de 16 M€. La contribution au résultat 2011
de ces cessions s’élève à 93 M€ avant IS.
2.1.4 L’évolution du patrimoine
En synthèse des mouvements, le patrimoine détenu par la SNI (hors filiales) évolue
de 66 778 logements au 31/12/2010 à 68 986 logements au 31/12/2011.
5
2.2 LA POLITIQUE PATRIMONIALE
2.2.1 Les travaux
Les réalisations de travaux de réhabilitation et de renouvellement de composants
ont représenté pour le parc SNI un investissement de 88 M€.
2.2.2 Le plan d’adaptation au Grenelle de l’environnement
Les Diagnostics de Performance Energétique ont été réalisés et la société a mis en place
une politique énergétique adaptée (isolation thermique et systèmes de chauffage). La SNI
a signé en son nom et avec mandat de ses filiales, une première convention portant
sur la cession à EDF de certificats d’économie d’énergie (CEE) générés par son activité
de maintenance du patrimoine sur la période 2008-2011.En 2011, les produits comptabilisés
au titre de cette convention se sont élevés à 2,7 M€.
En septembre 2011, la SNI a signé avec EDF une nouvelle convention couvrant la période
2011-2014. Cette convention, venant en prolongement de la convention précédente,
représente un levier important pour la réalisation des travaux et permet de pérenniser
le dispositif pour les années à venir. L'objectif du Groupe est de générer plus de 15 M€
de la vente des CEE sur la période 2011-2014.

2.3 LA GESTION LOCATIVE

2.3.1 La maîtrise des fondamentaux
La vacance à charge est en hausse de 4,8 % à fin 2010 à 5,9% à fin 2011. La vacance subie
(hors vacance pour travaux et vacance pour vente) évolue de 2,7 % à 3,2 % .Cette hausse
est liée à l’importance du nombre de logements nouvellement mis en location en particulier
sur la fin de l’exercice.
Les impayés s’établissent à un niveau historiquement faible inférieur à 0,1 % des loyers
quittancés.
2.3.2 Les loyers
Les loyers ont été revalorisés sur la base de l’IRL (Indice de Révision des loyers) soit 0,57 %
pour les logements indexés au 1er janvier et 1,45 % pour les logements conventionnés
indexés au 1er juillet.
2.3.3 La démarche qualité

Satisfaction des locataires
Des enquêtes de satisfaction auprès des locataires en place sont réalisées chaque année
par un prestataire externe ainsi que des sondages aux étapes clefs (entrée dans les lieux,
départ, après réhabilitation).
Cette mesure de la satisfaction clientèle permet d’améliorer en permanence la qualité
du service rendu aux locataires par la mise en place de plans d’actions, en priorité
sur les sujets pour lesquels le taux de satisfaction est en baisse.

Centre d’Appels
La démarche qualité s’appuie également sur une traçabilité des réclamations des locataires
écrites mais surtout par le biais du Centre d’Appels, avec suivi des délais de traitement
ou encore analyse du caractère récurrent des appels.

Extranet clients
En 2011, un Espace Locataires a été mis en place via Internet destiné notamment à apporter
des informations aux locataires, à leur donner accès à leur compte, à leur permettre
de déposer des demandes ou des réclamations, à souscrire en ligne au prélèvement
automatique, etc …

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Parcours résidentiel
En 2011 également, une démarche dite de « Parcours résidentiel » a été lancée afin
de suivre au cas par cas et au besoin de susciter les besoins des locataires en matière
de changement de logement, en fonction des modifications intervenues dans la composition
de la famille ou encore dans les revenus.

2.4 LES RESSOURCES HUMAINES

2.4.1 Les accords d’entreprise
Les accords signés en 2011 ont porté sur :
- le transfert au sein de la SNI des collaborateurs du pôle transaction de la SCET
(accord d’adaptation du 1er juin 2011) ;
- le transfert des collaborateurs de la SAGI au sein de la SNI suite à sa fusion
absorption (accord d’adaptation du 23 juin 2011) ;
- les négociations annuelles obligatoires – NAO (accord du 21 novembre 2011) ;
- l’égalité professionnelle et salariale entre les hommes et les femmes (accord
du 14 décembre 2011) ;
- le passage de la référence au point à la référence à l’euro concernant
les rémunérations (avenant n°5 du 20 décembre 2011 à l’accord d’entreprise
du 27 août 2004).
2.4.2 La politique salariale
Le personnel administratif se stabilise de 754 équivalents temps plein (ETP) en 2010
à 756 au 31 décembre 2011.
La rémunération moyenne du personnel administratif en place a évolué de 1,75 % au cours
de l’année 2011. A noter que la négociation sur l’évolution des salaires en 2011 a pu
déboucher sur la signature d’un accord par 3 organisations syndicales
sur les 4 représentatives au niveau de l’entreprise.

L’effectif des gardiens concierges et employés d’immeubles évolue de 449 en 2010 à 437
en 2011. Cette diminution des effectifs s’explique d’une part par la politique de cession et
le transfert de collaborateurs et d’autre part par la promotion de certains vers le statut
administratif.
La rémunération moyenne du personnel relevant de la CCN des gardiens concierges et
des employés d’immeubles a évolué de 3,26 %.
2.4.3 L’intéressement et la participation
Le montant global de l’intéressement versé en 2011 au titre de l’exercice 2010 s’est élevé
à 2 588 K€, celui de la participation à 5 853 K€.
Le gain moyen perçu en 2011 au titre des résultats 2010 pour un salarié à temps plein
présent toute l’année 2010 représente 6 953 €, intéressement et participation confondus
(hors abondement prévu pour l’intéressement dans le cadre du Plan Epargne Entreprise).
Par ailleurs, en application des dispositions prévues à l'article 1er de la loi n° 2011-984
du 28 juillet 2011 (loi de financement rectificative de la sécurité sociale – 2011), la SNI
a versé une prime de partage des profits à tous les collaborateurs pour un montant
de 120 K€.
2.4.4 La formation
En 2011, le plan de formation proposait de nouvelles thématiques issues des orientations
stratégiques : des formations relatives au parcours résidentiel (aspect réglementaire, aspect
juridique) et des formations relatives à la commercialisation des logements locatifs libres
(poursuite du plan d’actions 10 000 VEFA).
Un axe fort du plan de formation portait sur la professionnalisation des salariés occupant
notre cœur de métier immobilier. A cet effet, le parcours métier de gardien et le parcours
praticien de l’immobilier des chargés de clientèle ont été proposés aux nouveaux
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collaborateurs de ces filières. On notera également le démarrage d’un nouveau parcours
pour les directeurs d’agence (management d’une agence, gestion d’une unité décentralisée)
L’accompagnement des utilisateurs à l’occasion du déploiement de nouveaux outils
informatiques était également un objectif important. Ainsi, des formations sur les nouveaux
outils tels que le SIRH (domaine RH), sur Qualiac RIA (domaine financier), sur le module
GOP constructions neuves d’IKOS et sur BI Web (Divers) ont été réalisées.
Les formations techniques et réglementaires portaient sur les thèmes de la RT2012
(réglementation thermique), des nouvelles règles de TVA, des évolutions réglementaires
en gestion locative, de la méthode bilan carbone, du CIMPA (règles en matière d’achat).
Les formations relatives à l’hygiène et à la sécurité, au management des équipes et
à l’organisation ont bénéficié aux personnels concernés.

3. LE VOLET FINANCIER

3.1 L’EVOLUTION DU PERIMETRE DU GROUPE SNI (FILIALES ET PARTICIPATIONS)

3.1.1 Les opérations d’acquisition, de création et de fusion
Au premier semestre 2011, la SNI a porté sa participation dans SAS Habitat d’Avenir de 33%
à 50% pour un montant de 0,15 M€.
Aucune création n’a été réalisée au cours de l’exercice.
La fusion de la société SAPI dans la société OSICA a été réalisée en juin 2011 portant
notre détention dans OSICA à hauteur de 60,2%.
3.1.2 La cession d’une filiale
En décembre 2011, notre participation dans la SCI DES REGIONS a été cédée au profit
de la Caisse des Dépôts et Consignations. Cette cession a dégagé une plus-value
de 0,1 M€. Par ailleurs, le compte-courant d’investissement a été remboursé par la SCI
pour un montant de 73,6 M€.
3.1.3 L’Evolution de la gouvernance d'ADOMA
Un pacte d’actionnaires a été signé le 26 novembre 2010 entre l’Etat et la SNI. Sans
modification de l’actionnariat actuel, cet accord prévoyait un adossement au groupe SNI
par l’apport d’un soutien opérationnel et managérial. Renforcé par la nomination de Bruno
ARBOUET et Philippe POURCEL respectivement aux postes de Directeur Général et
Directeur Général Délégué, il a été considéré que notre société exerçait une influence
notable. En conséquence, la société ADOMA a été consolidée selon la méthode de la mise
en équivalence à compter de juin 2011.
En novembre 2011, notre société a renforcé sa participation dans ADOMA par l’acquisition
de 259 620 actions auprès du Groupe POLYLOGIS pour un montant de 4,2 M€ portant ainsi
le taux de détention à 32,82%
3.1.4 La dissolution de la SNTE
La société SNTE actuellement en cours de liquidation (filiale de l’ex SAGI), a distribué
un acompte sur boni de liquidation d’un montant de 1M€. Cette société dont l’activité était
en sommeil ne présentait aucun caractère significatif dans les comptes de la SNI.
Ces mouvements sont détaillés au chapitre 3.3.3 ci après.

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3.2 LES COMPTES DE LA SNI
3.2.1 Les comptes
Le bilan et le compte de résultat de l’exercice 2011 de la SNI sont annexés au présent
rapport et ont été établis suivant les normes, principes et méthodes du Plan Comptable
Général 1999.
La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est
la méthode des coûts historiques.
L’année 2011 s’est soldée par un bénéfice de 125,2 M€.
En application des dispositions de l’article 47 de la loi du 12 juillet 1985 (article 243 bis
du CGI), il est rappelé qu’il a été effectué au cours des trois exercices précédents,
les distributions suivantes :
Exercices Années de paiement Dividende par action
2008 2009 0,00 €
2009 2010 2,13 €
2010 2011 2,72€
Nota : le tableau des résultats des 5 derniers exercices est annexé

3.2.2 Les changements de méthode comptable

Il n’y a pas eu en 2011 de changement de méthode comptable.
3.2.3 La situation d’endettement de la SNI
Au regard des critères d’analyse économique classiques, l’endettement de la SNI peut
apparaître élevé rapporté à ses capitaux propres ou même au volume d’activité.
La situation d’endettement est surtout à analyser au regard des actifs immobilisés qui sont
porteurs d’une valeur économique avérée, démontrée s’il en était besoin par les niveaux
de plus-values de cessions générées depuis plusieurs années (nota : en 2011, les prix
de vente des immeubles – 168 M€ - représentent près de deux fois et demi leur valeur nette
comptable - 72 M€ - contre 2 fois en 2010 du fait de la cession en 2010 de parcs acquis plus
récemment).
Le ratio de dettes sur capitaux propres s’élève à 214 % au 31/12/11 contre 246 %
au 31/12/10. Rappelons qu’en 2010, la SNI avait levé une grande partie des besoins
de financement liés au programme VEFA 10 000 et n’a donc pas souscrit de dette
supplémentaire en 2011.
Le ratio de dettes sur actifs immobilisés est en baisse à 69 % contre 77 % en 2010.
3.2.4 La politique de couverture des risques financiers
Concernant la gestion du risque de taux, celle-ci est encadrée par "La politique Groupe des
risques financiers" établie par la Direction des Risques et du Contrôle Interne de la CDC et
par "La politique de gestion de la trésorerie et des couvertures de taux" entérinée
par le Comité d'Audit et le Directoire de SNI.
Ces politiques définissent les quotités minimales de couverture par type d'index,
les modalités de couverture et restreint l'utilisation de produits dits structurés.
La SNI maintient un niveau de sécurité maximum sur la sensibilité de sa dette par rapport
aux évolutions défavorables des taux de marché.
Au 31/12/2011, le portefeuille de couvertures du pôle consolidé de la SNI se montait
à 2 925 M€ et se décomposait comme suit :
1. Swap taux fixe : 66,87%
2. Swap variable contre variable : 17,37%
3. Swap semi fixe (avec une désactivation à 6.50% sur l'Euribor 3 mois) : 14,52%
4. Autres types de couvertures : 1,24%

9
La dette sous-jacente couverte se répartissait par index de la manière suivante :
1. Euribor : 73,58%
2. Livret A : 23,98%
3. Inflation : 2,45%
3.2.5 Le montant global des charges non déductibles fiscalement en 2011
Ces charges se sont élevées à 65 871 € en 2011.
3.2.6 Information sur les délais de paiement
En application des dispositions de l’article L. 441-6-1 du Code de commerce, il est indiqué
la décomposition du solde des dettes à l’égard des fournisseurs, par date d’échéance.

Moins de 60 jours Moins de 90 jours Plus de 90 jours

2011 17 669 K€ 1 323 K€ 412 K€
2010 22 741 K€ 885 K€ 848 K€

3.3 LES AUTRES INFORMATIONS

3.3.1 Le capital social de la SNI et sa répartition

Nombre d’actions %
Caisse des Dépôts et Consignations 4 814 081 99.99 %
Icade 408 0.01 %
Personnes physiques 7 0.00 %
TOTAL 4 814 496 100 %

3.3.2 L’actionnariat salarié

Il n’y a pas de participation des salariés au capital. Le Directoire a proposé à l’Assemblée
Générale Extraordinaire des actionnaires du 25 juin 2009 une augmentation de capital
réservée aux salariés conformément à l’article L 225.129-6 du Code de Commerce. L’AGE
a rejeté la résolution correspondante. Une nouvelle délibération sur ce point devra être
proposée avant le 25 juin 2012.

10
 3.3.3 Les filiales et les principales participations de la SNI

Données juridiques

Groupe S.N.I. Statut Statut N° SIREN Capital % de détention Nombre de titres Nature de l’évolution
Filiales juridique groupe Social au 31/12/11 détenus au 31/12/11
Société Nationale SAEM Mère 470 801 168 481 449 600 --- ---
Immobilière €
SAS Sainte Barbe SAS Filiale 307 263 780 12 222 545 € 100 % 602 687
S2AI SASU Filiale 441 140 258 37 000 € 100% 100
SCET SA Filiale 562 000 349 1 608 000 € 100% 401 994
SAS CASERTS SAS Filiale 502410988 2 000 000 € 97% 19 400
Coligny SA HLM Filiale 781 819 230 6 495 696 € 57.91 % 235 118
Le Nouveau Logis Azur SA HLM Filiale 330 861 097 3 976 800 € 62.03 % 154 178
Le Nouveau Logis SA HLM Filiale 333 485 191 957 600 € 54.92 % 32 870
Centre Limousin
Le Nouveau Logis de SA HLM Filiale 333 613 693 3 300 000 € 51.32 % 105 841
l’Est
Le Nouveau Logis SA HLM Filiale 330 814 559 1 099 360 € 62.86 % 43 190
Méridional
Le Nouveau Logis SA HLM Filiale 330 881 814 7 680 000 € 64.01 % 307 226
Provençal
La Plaine Normande SA HLM Filiale 775 560 816 664 096 € 51.22 % 21 258
Société Anonyme des SA HLM Filiale 872 802 988 1 000 000 € 60.05 % 37 530
Marches de l’Ouest
Scic Habitat Auvergne SA HLM Filiale 936 050 012 2 986 016 € 69.94 % 130 519
Bourbonnais
Scic Habitat Bourgogne SA HLM Filiale 015 851 108 1 247 400 € 58.76 % 30 540
Scic Habitat Rhône SA HLM Filiale 960 505 527 14 800 256 € 51.35 % 474 971
Alpes
OSICA SA HLM Filiale 552 046 484 2 959 968 € 60.20 % 111 372
EFIDIS SA HLM Filiale 582 008 728 17 341 536 € 68.29 % 740 108
SCI ARQUEBUSIER SCI Filiale 488 822 701 2 700 000 € 50% 13 500
MICHEL ANGE
FONCIERE NOUVELLE SAS Filiale 788058030 37 000 € 90.00 % 333
DONNE HABITAT
S.N.T.E. SARL Filiale 489 824 235 1 200 000 € 69.99 % 107 Sté en liquidation
Habitat d’avenir SAS Filiale 513 180 877 300 000 € 50.00 % 1 500

Principales Participations Statut Statut N° SIREN Capital Social % de détention Nature de l’évolution
juridique groupe au 31/12/11
GIE GROUPE SNI Systèmes GIE Membre 448 944 976 0 47.4 %
d’information
GIE GROUPE SNI Expertises GIE Membre 510 189 632 0 44.00%
et supports
GIE GROUPE SNI centre GIE Membre 509 576 609 0 52.17 %
d’appels
GIE GROUPE SNI Ventes GIE Membre 522 672 385 0 51.30 % Création 2010
ADOMA SAEM Participation 788 058 030 99 230 224 € 32.82 %
Régie Immobilière de la Ville SAEM Participation 552 032 708 33 784 400 € 5.77 %
de Paris
Pluralis SA HLM Participation 057 506 206 1 964 020,5 € 24.47 %
SCI des Fenaisons SCI Participation 500 559 679 10 000 € 40 %
SNAP SAS Participation 499 530 327 200 000 € 49 %
SCI Aquitaine Réhabilitations SCI Participation 501 101 448 1 500 € 10 %
VALESTIS SA HLM Participation 552 106 353 11 812 800 € 0,001 % Détention indirecte via EFIDIS de
57.04 %
EXTERIMMO SAS Participation 504 424 926 50 000 000 € 20.00 %
SCET INTERNATIONAL SA Participation 522 169 556 300 000 € 52.00 % Détention indirecte via SCET
SEMIDEP SAEM Participation 784 238 263 1 000 000€ 17.40 % Apport via Fusion absorption SAGI
2010
SCI du CEF de Bayonne SCI Participation 352 053 532 47 734 33.33 % Apport via Fusion absorption SAGI
2010
SEDIMEP Participation 1 000 000 17.40 % Apport via Fusion absorption SAGI
2010
SOGARIS SA Participation 602 046 112 7 233 838 14.88 % Apport via Fusion absorption SAGI
2010
SEMAVIP SARL Participation 043 893 973 508 313 15.88 % Apport via Fusion absorption SAGI
2010
EDSP 14 SAS Participation 490 018 926 40 000€ 35 % Sté en liquidation
EDSP 28 SAS Participation 504 804 626 40 000 € 35 % Sté en liquidation
EDSP 41 SAS Participation 482 019 015 40 000 € 35 % Sté en liquidation
SEMAEST Participation 329 121 065 2 960 000€ 6.61% Apport via Fusion absorption SAGI
2010
11

Données financières et d’activité

Groupe SNI Résultat Patrimoine Livraisons et Cessions Effectifs Commentaires

net 31/12/11 pour acquisitions 2011 et (ETP)
sociétés 2011 pour sorties de
(K€) patrimoniales sociétés parcs pour
patrimoniales sociétés
patrimoniales
Société Nationale Immobilière 125 195 69 045 3 603 1 378 1 246
SAS Sainte Barbe 30 888 14 577 0 196 143
S2AI - 1 836 505 53 119 0
SAS DES CASERTS -140 862 295
SCET 3 053 NA NA NA 501
Coligny 9 005 5 828 488 271 75
Nouveau Logis Azur 2 620 3 791 31 37 56
Nouveau Logis Centre Limousin 7 936 5 019 74 450 67
Nouveau Logis de l’Est 4 403 3 799 154 206 51
Nouveau Logis Méridional 10 691 11 887 1 116 153 79
Nouveau Logis Provençal 8 928 7 093 215 143 100
La Plaine Normande 14 072 10 981 419 320 104
Société Anonyme des Marches 21 657 9 634 599 263 109
de l’Ouest
Scic Habitat Auvergne 470 3 907 92 15 47
Bourbonnais
Scic Habitat Bourgogne 9 773 7 770 84 25 103

Scic Habitat Rhône Alpes 11 249 8 286 425 94 108

OSICA 31 756 53714 896 281 815
EFIDIS 80 180 50 515 1 065 163 745 Données Groupe efidis
SCI Arquebusiers Michel Ange 152 50 0 0 0
Principales Participations
GIE Groupe SNI Supports 0 NA NA NA 0
d’informations
GIE Groupe SNI Expertises et 0 NA NA NA 0
supports
GIE Groupe SNI Centre d’appel 0 NA NA NA NS
GIE Groupe SNI Ventes 0 NA NA NA NA Clôture du 1er exercice
en 2011
Régie Immobilière de la Ville de 15119 54 094 ND ND 1 122 PM : résultat 2010
Paris
ADOMA 16 815 72 002 ND ND ND
PLURALIS 13 468 10 418 207 ND 230 PM : résultats 2010
SCI Aquitaine réhabilitation -531 NS NS NS 0 PM : résultats 2010
SCI des Fenaisons 62 NS NS NS 0 PM : résultats 2010
EXTERIMMO -107 NA NA NA 0
SNAP 181 NS NS NS 0 PM : résultats 2010

L’activité des principales filiales peut se synthétiser comme suit :

Pôle consolidé
Les principales filiales ont connu une activité 2011 marquée par :
- Pour la SAS Sainte Barbe : la poursuite de ses actions visant à maintenir une rotation
de ses actifs afin d’adapter au mieux son offre locative aux besoins de ses clients.
Dans ce cadre, elle a cédé 187 logements (dont 108 logements sur le site de Boulogne
à EFIDIS), démoli 115 logements et livré 22 logements dont 7 logements modulaires
de type « Muse ». Par ailleurs, la société a poursuivi son action forte de réhabilitation
du patrimoine existant avec 22 M€ d'investissement en 2011 portant principalement
sur l'amélioration énergétique des bâtiments.
La Sainte Barbe participe aussi pour une large part au projet de renouvellement urbain
de Behren-lès-Forbach, financé par l’ANRU dont la signature est intervenue en juin
2011. Il concerne la démolition de 448 logements, la résidentialisation
de 644 logements et la construction de 52 logements.
- Pour la SCET : la poursuite de l’activité avec notamment de nouveaux champs
de développement dans le domaine de l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage.

12
 - Pour la CASERTS : créée en 2008 et filiale de SAGI à 97 %, CASERTS est consolidée
par intégration globale depuis 2009. Elle porte un contrat de rénovation, restructuration
de 4 bâtiments de l’Ecole Polytechnique dont la mise en service de la dernière tranche
a été réalisée fin 2011.
- Pour la S2AI : une poursuite de l’activité de cession dans un marché tendu et
des marges faibles.
- Pour ADOMA : la réalisation du plan social d’entreprise, l’atteinte des objectifs et
l’amélioration notable du compte d’exploitation.
L’activité de la SNAP et d’EXTERIMMO n’est pas consolidée (activité non significative
en 2011), ni celle de la RIVP (absence d’influence notable).

Pôle ESH
L’activité des filiales ESH (non consolidées au sein du Groupe CDC en application de l’avis
n°2001 E du 4 juillet 2001 du Comité d’Urgence du C NC et en application du règlement
99.02 alinéa 101 du Comité de la Réglementation Comptable) est détaillée ci après.
L’activité opérationnelle des filiales est présentée ci-dessus (constructions, acquisitions,
cessions).
Les comptes agrégés des 13 filiales ESH (15 en réalité en intégrant les participations
indirectes dans DOMEFI et VALESTIS via EFIDIS) figurent ci après :
Bilan en M€ 2009 2010 2011
ACTIF
Actif immobilisé 6 837 7 362 7 812
Stocks et Créances 795 851 900
Trésorerie 214 152 180
CCA et charges à répartir 1 1 1
Total Actif 7 847 8 366 8 893

PASSIF
Capitaux propres 1 906 2 301 2 601
Provisions 89 81 72
Dettes financières 5 423 5 566 5 833
Dettes d’exploitation et 314 328 312
diverses
Produits constatés d’avance 115 90 75
Total Passif 7 847 8 366 8 893

En M€ 2009 2010 2011

Chiffres d’affaires 1 014 1 061 1 057
(dont loyers) 780 807 817
Résultat d’exploitation 228 228 220
Résultat financier -182 -152 -159
Résultat net courant 46 76 60
Résultat exceptionnel 73 207 135
Résultat Net 119 283 195

3.3.4 Les comptes consolidés

La SNI est consolidée depuis le 1er juillet 2004 par intégration globale dans le Groupe Caisse
des Dépôts et Consignations et ne publie plus de comptes consolidés.

3.4 LES EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE

Il n'y a pas d'évènement important postérieur à la date de clôture de l'exercice susceptible
de remettre en cause de façon significative les comptes et les résultats de la SNI
pour l'exercice 2011.

13
3.5 LES PERSPECTIVES 2012
3.5.1 La gestion courante
Les perspectives pour 2012 sont en priorité la poursuite de la mise en commercialisation
des opérations massivement livrées en 2011. Une attention particulière sera portée
sur la gestion de la rotation de la clientèle. En matière de cession, les prévisions sont
de 1 599 logements.
3.5.2 L’Opération EDF (Protocole LOSANGE)
La SNI a signé avec EDF un protocole (« Protocole Losange ») encadrant la production
de logements pour EDF afin d’accompagner la croissance significative de ses effectifs
jusqu’en 2015.
Le total de logements s’élève à 3 527 logements (environ 760 millions d'euros
d'investissement) se répartissant en1 954 logements en tranche ferme (livraisons 2013 /
2014) et 1 573 logements en tranche prévisionnelle (livraisons 2015 à 2017).
La SNI investisseur assure le financement et la gestion de ces logements mis à disposition
d’EDF (location globale) via des baux renouvelables de 12 ans dont les loyers et
les conditions d'actualisation sont encadrés par le protocole.
La prospection foncière et la promotion sont assurées par Bouygues Immobilier auprès
de qui la SNI acquiert les logements sous le régime de la Vente En l'Etat Futur
d'Achèvement.
3.5.3 La gestion financière
Compte tenu des difficultés actuelles des marchés financiers et plus particulièrement celles
concernant la mise en place de crédits long terme auprès du système bancaire, il est
envisagé d'avoir recours à une pluralité de modes de financements (financements
bancaires classiques, financements privés de type obligataire sur le marché français ou
européen).
La recherche des meilleures conditions d’émission amènera vraisemblablement la SNI
à avoir recours à une notation de sa signature.
3.5.4 La cession des titres de la SCET
Un accord de principe a été conclu au cours du 4ème trimestre 2011 pour un rachat
par la CDC de la SCET. La réalisation de cette opération en février 2012 dégagera
une plus-value consolidée estimée à 20 M€.

14
 NATURE DES INDICATIONS 2007 2008 2009 2010 2011

I Capital en fin d'exercice

a) - Capital social (en milliers d'euros) 481 450 481 450 481 450 481 450 481 450
b) - Valeur nominale des actions ordinaires ( € ) ………………...………………….. 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
c) - Nombre d'actions ordinaires existantes à la clôture de l'exercice………………. 4 814 496 4 814 496 4 814 496 4 814 496 4 814 496
d) - Nombre d'actions ordinaires créées pendant l'exercice…………………………. Néant Néant Néant Néant Néant
e) - Nombre d'actions ordinaires remboursées pendant l'exercice………………….. Néant Néant Néant Néant Néant
f) - Nombre d'obligations convertibles en actions……………………………………… Néant Néant Néant Néant Néant

II Opérations et résultats de l'exercice (en milliers d'euros)

a) - Chiffre d'affaires hors taxe…………………………………………………………… 398 372 418 572 457 693 563 780 556 079
b) - Résultat avant impôt et charges calculées (dotations et reprises)…………….. 223 274 233 985 295 714 303 462 290 128
c) - Impôt sur les bénéfices……………………………………………………………… 31 198 25 766 24 015 52 016 25 623
d) - Résultat après impôt et charges calculées (amortissement et provisions)…… 93 097 111 170 105 870 100 525 125 195
e) - Résultat distribué……………………………………………………………………. 56 185 0 10 255 13 095 (1)

III Résultat par action (€)

a) - Résultat après impôt mais avant charges calculées (dotations et reprises)….. 39.90 43.25 56.43 52.23 54.94
b) - Résultat après impôt et charges calculées (amortissements et provisions)….. 19.34 23.09 21.99 21.92 26.00
c) - Dividende attribué à chaque action (net)………………………………………….. 11.67 0 2.13 2.72 (1)

IV Personnel
a) - Effectif moyen des salariés employés pendant l'exercice (en temps
de travail) …………………………………………………………………………… 1 091 1 111 1 142 1 202 1 246
b) - Montant de la masse salariale de l'exercice (en milliers d'euros) …………… 36 560 38 215 40 837 47 212 46 798
c) - Montant des sommes versées au titre des charges sociales (Sécurité
sociale, retraites, prévoyance, etc) (en milliers d'euros) ………………………
15 199 15 499 16 871 19 735 21 024
d) - Autres charges de personnel (en milliers d'euros) ……………………………… 4 033 4 512 4 714 5 312 5 534

(1) en attente de décision de l’assemblée générale ordinaire

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