COMMISSION PLENIERE D’ETUDE

(en présence des membres du Gouvernement)

Séance n° 67 du jeudi 31 mars 2016

SOMMAIRE : Pages :

 Projet de loi, n° 941, prononçant la désaffectation de parcelles et de volumes 3

sur une nouvelle zone à réaliser au droit de l'anse du portier - quartier du
Larvotto : poursuite de l’examen des garanties et articulation du Traité.

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PROCES-VERBAL

Conseillers Nationaux présents : M. Laurent NOUVION, Président du Conseil

National ; M. Christophe STEINER, Vice-Président du Conseil National ; M. Jean-Charles
ALLAVENA, Mme Nathalie AMORATTI-BLANC, MM. Marc BURINI, Philippe CLERISSI,
Thierry CROVETTO, Jean-Michel CUCCHI, Eric ELENA, Mme Béatrice FRESKO-ROLFO,
MM. Alain FICINI, Bernard PASQUIER, Jean-François ROBILLON, Christophe ROBINO et
Mme Caroline ROUGAIGNON-VERNIN.

Conseillers Nationaux absents excusés : MM. Christian BARILARO, Claude BOISSON

Daniel BOERI, Jean-Louis GRINDA, Mme Sophie LAVAGNA, MM. Thierry POYET,
Jacques RIT, Mme Valérie ROSSI et M. Pierre SVARA.

Membres du Gouvernement présents : S.E. Monsieur Serge TELLE, Ministre d’Etat ;

Mme Marie-Pierre GRAMAGLIA, Conseiller de Gouvernement pour l’Equipement,
l’Environnement et l’Urbanisme ; M. Jean CASTELLINI, Conseiller de Gouvernement pour
les Finances et l’Economie ; M. Robert COLLE, Secrétaire Général du Ministère d’Etat ;
M. Cyril GOMEZ, Directeur Général du Département de l’Equipement, de l’Environnement et
de l’Urbanisme ; M. Jean-Luc N’GUYEN, Directeur de la Mission Urbanisation en Mer ;
M. Jean-Marc RAIMONDI, Chargé de Mission à la Direction des Affaires Juridiques ;
M. Dominique MABIN, Chef de Division à la Direction des Affaires Juridiques.

Participe également à la séance : Maître Yvon GOUTAL, Cabinet d’Avocats GOUTAL.

Secrétariat Général : M. Philippe MOULY, Secrétaire Général ; Mme Elodie KHENG, Chef
de Cabinet ; Mme Dominique PASTOR, Conseiller en charge des Affaires Juridiques ; M. Yann
BERTRAND, Chargé de Mission pour le Budget et l’Economie ; Mme Marie-Laure BOVINI,
Chef de Section, Rédacteur du procès-verbal.

La séance est ouverte, à 18 heures, par M. L. NOUVION.

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M. L. NOUVION souhaite la bienvenue au Ministre d’Etat, à Madame et Messieurs les

Conseillers de Gouvernement, à Me Y. GOUTAL, aux représentants de la Direction des
Affaires Juridiques, à M. C. GOMEZ et M. J-L. N’GUYEN, pour cette deuxième séance
d’étude consacrée à la partie des garanties financières et du mécanisme du Traité.

Il demande, en liminaire, s’il est possible qu’un point d’actualité soit fait par rapport aux
garanties financière strico sensu et à la démarche des opérateurs dans le cadre de leur
autofinancement pour la parfaite information des élus. Il rappelle que les documents devaient
être signés vendredi dernier. Il regrette en outre l’absence de Me S. PRAT qui représente les
opérateurs.

S.E. M. S. TELLE souhaite faire connaître, avant de donner la parole à M. J.

CASTELLINI qui fera un point d’actualité, sa satisfaction de participer à la présente séance. Il
tient à indiquer qu’il tire un bilan très satisfaisant de la façon de travailler des deux Institutions.
Il a pu apprécier le ton des échanges qui a tranquillement mais sûrement évolué vers plus de
compréhension, de bienveillance et de transparence. Il souhaiterait que soit posé comme
principe que le Gouvernement et le Conseil National ne s’opposent pas, que les préoccupations
de chacune des Institutions puissent être partagées, y compris accepter de ne pas être d’accord
– il s’excuse de cette mise au point de méthode – d’être très ouvert, très accueillant dans les
débats pour passer à des discussions toujours plus ouvertes. Il souhaiterait ardemment que le
travail se poursuive dans un esprit ouvert, que le Gouvernement réponde aux préoccupations
des élus sachant qu’il a normalement déjà réfléchi auxdites préoccupations parce qu’en réalité
il n’y a pas d’opposition entre la vision de l’intérêt général des élus et celle du Gouvernement.
Il insiste pour que le travail se fasse dans cet esprit, dans cette transparence.

M. L. NOUVION s’associe bien volontiers aux propos du Ministre d’Etat sur la façon
de travailler, sur la forme, dans le cadre d’une Commission Plénière d’Etude lors de laquelle
toutes les questions sont bonnes à poser, bien entendu de façon courtoise, et sans a priori.

Il donne la parole à Monsieur le Conseiller pour qu’il expose l’évolution du modus

operandi des opérateurs.

M. J. CASTELLINI indique qu’il pensait que certains éléments pouvaient être fournis
à la représentation nationale ce soir par le représentant du groupement, à savoir Me S. PRAT,
mais en son absence, il va s’efforcer de livrer tous les éléments utiles que Me S. PRAT n’avait
pas pu communiquer lors de la précédente réunion.

Il rappelle que lors de la précédente réunion, l’actionnariat qui avait été évoqué était
constitué majoritairement autour d’un fonds d’investissements nord-américain bien connu, à
savoir Colony Capital, qui devait représenter jusqu’à 60 % de l’actionnariat de la Société en
Commandite par Actions Anse du Portier, qui est le véhicule d’investissement et de
financement du projet.

Il tient à faire un retour en arrière et préciser que dans un premier temps, il avait été
envisagé que ce soit une structure étrangère. Aujourd’hui, il est question d’une SCA
monégasque qui elle-même détient 90 % de la SAM Anse du Portier, 10 % étant détenus par
une société du groupe Bouygues. Il avait été demandé également que dans l’actionnariat de la
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société, au-delà des financeurs, participent également les bâtisseurs, les concepteurs de la
première tranche de la plateforme. Aujourd’hui, la structure ne comprend plus Colony Capital,
mais sont présents un certain nombre des actionnaires locaux, notamment « familiaux » pour
certains, bien connus sur la place, et retrouvés également dans la dernière phase du projet qui
est la promotion immobilière. Il peut être regretté le fait qu’il n’y ait pas un grand fonds
d’investissement, avec ses règles de gouvernance, avec son poids financier, etc… et on peut se
réjouir – tel est son cas – qu’aujourd’hui cet actionnariat soit « local », dans le bon sens du
terme, où l’on retrouve des personnes, des familles, des entités qui pour la majorité émanent de
résidents monégasques, qui apportent donc une certaine diversité à côté des représentants de la
promotion immobilière et qui apportent également une grande complémentarité des
compétences puisque l’un d’entre eux est un fonds étranger, qui n’a pas vraiment de résidence
en Principauté, mais c’est un fonds spécialisé dans l’immobilier commercial et qui pourra donc
utilement compléter les compétences des uns et des autres, que ce soit des financiers, que ce
soit des promoteurs, pour donc aider à boucler le tour de table.

Il fait part de la liste des actionnaires de cette SCA issue du tour de table, entérinée lors
de la signature des accords liant les diverses personnes et entités, en date du 18 mars 2016. Il
précise que les noms des sociétés parfois sont d’une autre nature, il s’attachera à nommer qui
sont les bénéficiaires économiques ou qui sont les personnes physiques, notamment lorsque ce
sont des Monégasques derrière :

M. Patrice PASTOR, à hauteur de 26 % du capital

M. Jean-Baptiste PASTOR, à hauteur de 10,5 % du capital
M. Gérard BRIANTI, à hauteur de 10,5 % du capital
Famille CASIRAGHI, à hauteur de 10,5 % du capital
Un promoteur immobilier de la place, qui a déjà par ailleurs réalisé des opérations
immobilières en Principauté, la famille LOPEZ DE LA OSA, à hauteur de 10,5 % du capital

Du côté des internationaux :

Le fonds d’investissement MEYER BERGMAN, à hauteur de 10,5 % du capital, qui
apporte cette compétence dans le domaine de l’immobilier commercial.

La structure qui s’appelle JANUS, derrière laquelle il y a un family office d’un riche
résident d’Asie centrale, qui habite à Monaco et qui est partie prenante au projet à travers ses
affaires personnelles, à hauteur de 5 % du capital.

Une famille d’investisseurs italiens, famille GIULIANI, industriels résidant en

Principauté, à hauteur de 5 % du capital.

Un investisseur de nationalité belge, M. Stéphane ROBERT, qui a déjà également

réalisé des investissements immobiliers en Principauté, à hauteur de 5 % du capital.

L’on retrouve au total neuf personnes et/ou entités représentées par ces personnes,
locales, avec une grande diversité des compétences et des origines, et des mécanismes de
régulation – qui auraient pu être expliqués plus en détail par Me S. PRAT – de fonctionnement
de cette structure qui est évidemment différente.

M. M. BURINI relève que le but de la présente Commission Plénière d’Etude était aussi
de répondre aux questions de la Commission des Finances et de l'Economie Nationale, donc
d’examiner les réponses du Gouvernement envoyées préalablement.
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Il souhaite revenir à la réponse de la question 3, tout en étendant cette question aux

contreparties en général. En liminaire, au vue de la réponse, il s’interroge d’une part sur
l’estimation du prix du foncier, certes qui n’existe pas mais qui existera et qui ne sera pas fixé
par une personne, et d’autre part sur la façon dont est déterminée la soulte notamment s’agissant
de la condition de détermination « de plusieurs paramètres et en particulier les coûts, les
recettes et le taux de rendement exigé par les investissements privés et l’impact sur la durée de
réalisation de l’opération. » (cf. alinéa 1 de la réponse). En fait, il retient que ce sont les profits
futurs, les garanties financières et charges financières de l’investisseur qui vont déterminer les
contreparties, au sens large, pour l’Etat. Il est à noter qu’au-delà d’une contrepartie pécuniaire
et la soulte de 400 M€, il y a aussi la construction d’une dalle dont une partie restera à l’Etat.

Il relève par ailleurs que « le Traité ne prévoit pas que les aléas puissent impacter le
montant de la soulte » par le bas, mais eu égard à ce qui a été dit et aux nouveaux investisseurs
et peut être aux frais de portage, il reprend les termes « les recettes et les taux de rendement
seront peut-être plus élevés pour les investisseurs ». Dans ce cadre, peut-il être imaginé pouvoir
négocier d’autres contreparties en dehors de la soulte et de ce qui a déjà été négocié, par
exemple l’extension du Grimaldi Forum ?

M. J. CASTELLINI répond à cette dernière question par l’affirmative. Il rappelle que la

structure d’aujourd’hui n’est pas la structure d’origine, de même qu’il confirme que les
conditions d’analyse et de rémunération des différentes parties prenantes qui prévalaient au
moment de la signature du Traité ne sont pas les mêmes aujourd’hui. De toute évidence, il y
avait à l’époque un fonds d’investissement qui demandait un taux de rentabilité et puis
« sortait », il était vraiment intéressé à la première partie, et puis peut-être qu’à titre privé ou
personnel, certains de ses représentants auraient pu se porter acquéreur de l’une ou l’autre des
promotions immobilières. Stricto sensu, il y avait le fonds qui voulait un taux de rentabilité, qui
mettait de l’argent et qui espérait ensuite qu’une partie des profits afférents à la réalisation de
l’opération lui revienne. Il y avait et il y a toujours des promoteurs, aux côtés desquels
aujourd’hui on retrouve des investisseurs et il y a l’Etat. Ils étaient au nombre de trois et
maintenant, in fine, il n’y en a plus que deux.

Il poursuit en précisant que les conditions économiques sont par conséquent différentes
et qu’au lieu d’avoir un profit partagé en parts plus ou moins égales de trois tiers
– indépendamment des aménagements publics –, si l’on regarde la soulte, le montant qu’elle
représente par rapport à la marge qui était estimée à la complexion du projet, aujourd’hui, se
dessine une forme de déséquilibre. En effet, la marge de l’Etat se retrouve à ce qu’elle était
avant, plus ou moins, et le taux de rendement des investisseurs, qui prennent plus de risques
puisqu’ils sont au début et à la fin, est plus important. Dans ce cadre, l’on pourrait se dire que
la rentabilité plus importante est proportionnelle à la prise de risques plus importante. Pour
autant, ils ne se satisfont pas de ce constat, c’est pourquoi en effet, un certain nombre de
contreparties additionnelles, pour rééquilibrer les termes du contrat et ce que les uns et les autres
retireront du projet, in fine, sont aujourd’hui en cours de discussion et de finalisation de
négociations. Elles peuvent effectivement comprendre d’autres aménagements publics. Une
partie de ces aménagements ont pu faire l’objet d’échanges ou de réflexions dans lesquels les
Conseillers Nationaux ont été associés, force de propositions et réflexions aux côtés du
Gouvernement, ce qui participe de la jonction entre le Port Hercule, l’extension en mer et
ensuite vers le Larvotto, pour créer cette continuité paysagère et territoriale – ce qui a un
coût – qui participe également, comme cela a été souhaité en haut lieu, à l’animation d’un
traitement paysagé plus haut de gamme de toute la promenade littorale de cette nouvelle
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extension en mer. Ceci participe également des aménagements possibles du Grimaldi Forum
qui restent encore à chiffrer plus précisément, et cela participe également de l’articulation de ce
nouveau quartier avec la refonte du Larvotto, dans une optique la plus globale possible, sachant
qu’une partie de ces aménagements sont des aménagements publics qui pourraient, pour partie,
être assumés par l’Etat et une part non négligeable incombe au réalisateur du projet ne fut-ce
que parce que tout le monde y a intérêt, au niveau de l’animation commerciale, qu’il y ait une
continuité par rapport à l’urbanisation en mer, au niveau de l’architecture, de l’esthétique de
toutes les infrastructures qui seront proposées. Cet ensemble doit être vu comme un continuum
qui part du YCM et arrive au Sea Club.

S’agissant des montants qui découleront, M. J. CASTELLINI indique ne pas être en

mesure de les énoncer aujourd’hui puisque l’arbitrage interviendra début mai, avec les Hautes
Autorités, sachant que l’on peut estimer un coût de plusieurs dizaines de millions d’euros,
d’aménagements publics supplémentaires, qui devront être réalisés et financés par les
concepteurs du projet, aux côtés de l’Etat.

Pour conclure, il juge important, au regard du changement de la structure, que les

financeurs prennent en considération les demandes qui ont été formulées par tous dans le cadre
de ce projet.

M. L. NOUVION rappelle, comme évoqué la semaine passée, qu’il est prévu début mai
que se tienne une Commission Plénière d’Etude entièrement consacrée à l’étude de ces
contreparties qui ont fait l’objet d’arbitrages.

M. P. CLERISSI rappelle avoir demandé que soit faite la réfection du Larvotto

concomitamment à ce projet.

Il se dit satisfait de la perspective d’unité de l’ensemble du quartier, depuis le YCM

jusqu’au Larvotto. Le Larvotto aujourd’hui est vétuste, bon nombre de carrelages de la
promenade inférieure sont cassés, l’entretien de l’ouvrage ne suffit plus, M. P. CLERISSI juge
impératif que soit réalisée une rénovation complète qui pourrait être faite, de manière
judicieuse, concomitamment à l’extension en mer. Il ne serait pas acceptable d’avoir d’un côté
un ouvrage édifié avec la contribution d’un certain nombre d’architectes de renom et de l’autre
côté garder le Larvotto en l’état.

Le beau projet qui concerne le Larvotto est estimé à une soixantaine de millions d’euros,
enveloppe raisonnable qui peut se discuter avec le groupement. Si cette opération était en effet
réalisée par le groupement, avec les personnels et les entreprises sur place, le coût serait moins
élevé que si la réfection était à la charge de l’Etat dès lors que ce dernier aurait alors à choisir
une entreprise générale ou faire appel à une maîtrise d’ouvrage déléguée.

Il souhaite que le Gouvernement puisse prochainement confirmer la réalisation de ce

projet, avec la participation du groupement.

M. J. CASTELLINI indique ne pas pouvoir s’exprimer sur le « concomitamment »,

parce qu’il est clair que le phasage est important. Toutefois, il ne lui semble pas, malgré
l’urgence évoquée, pertinent de commencer à travailler en urgence sur le Larvotto, aujourd’hui.
Si véritablement il doit y avoir une vision d’ensemble entre les deux projets, il y aura dans un
premier temps la partie de conception de la dalle et le Larvotto se planifiera en conséquence,
dans un second temps.
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Quant aux délais exacts, il convient d’examiner plus précisément le sujet.

Mme M-P. GRAMAGLIA indique que les études des deux projets doivent être
finalisées pour notamment voir comment ils peuvent se coordonner les uns aux autres. Quant
aux délais, il convient de souligner qu’il sera donné la possibilité aux commerçants sur place
de continuer à exercer pendant les travaux, d’où le fait qu’ils vont s’étaler dans le temps, sachant
par ailleurs qu’il y a effectivement du sens à essayer de mutualiser les travaux. Elle assure que
la réflexion du Gouvernement ira dans ce sens.

M. L. NOUVION appelle les élus à une certaine rigueur pour pouvoir arriver à balayer
le document du Gouvernement en totalité.

Dans la continuité de l’intervention de M. M. BURINI et de M. P. CLERISSI,

M. B. PASQUIER note avec satisfaction que le Gouvernement est en cours de négociation avec
les promoteurs s’agissant des contreparties nouvelles, additionnelles et qu’elles prendront la
forme d’infrastructures publiques qu’il reste à définir. A ce titre, il relève que des infrastructures
publiques induisent des dépenses publiques et qu’il s’attend par conséquent à ce qu’elles soient
inscrites au budget, comme il s’attendra d’ailleurs à ce que les revenus de l’Etat qui résultent
de la vente des droits à construire soient aussi inscrits au budget. Il se réfère à l’article 38 de la
Constitution dont il donne lecture. C’est pour ces raisons que, selon lui, il serait difficilement
concevable qu’un pays comme Monaco s’engage dans un projet de plusieurs milliards d’euros
pour lequel il n’y aurait pas de répercussions sur le budget de l’Etat, que ce soit en termes de
recettes ou en termes de dépenses. Il tient à signifier qu’en ce qui le concerne, ce point est très
important.

M. J. CASTELLINI indique que la réponse lui semble assez évidente. Les recettes de
TVA iront au budget et la soulte devra aller au budget, et devront servir dans les années qui
viennent à financer des investissements structurants pour la Principauté, dans un certain nombre
de domaines, au regard des dépenses à horizon 2020-2025. Il conviendra donc que le budget
soit abondé en conséquence pour permettre à l’Etat, d’une part, de faire face à ses engagements
et, d’autre part, de rester dans un cadre le plus orthodoxe possible tel que décrit à l’instant.

M. D. BOERI rappelle son absence à la réunion précédente, d’où le fait qu’il sollicite
quelques informations complémentaires. Il note plus de risques pour les entrepreneurs, plus de
rentabilité par conséquent pour les partenaires entrepreneurs, plus de garanties financières pour
l’Etat. Cependant, si le projet n’a pas beaucoup bougé, comment les gains financiers seront-ils
plus importants ?

M. J. CASTELLINI répond que le « gâteau » se répartit différemment. Il n’y a pas

« plus » à la fin, il y a sans doute un « gâteau » qui, au lieu d’être réparti en trois morceaux, est
réparti en deux morceaux que l’on cherche aujourd’hui à rendre plus égaux par, notamment,
l’obtention de ces contreparties additionnelles, infrastructures et autres, pour l’Etat, même si au
niveau du gâteau global aujourd’hui il est prématuré de penser qu’il évoluera dans un sens
encore plus favorable que celui que l’on connaît.

Il n’y a rien de choquant intellectuellement, au vu de la prise de risques tout de suite et

de la réalisation à leurs frais à la fin des équipements privés par le consortium, qu’ils gagnent
davantage, mais ils ne doivent pas gagner beaucoup plus que l’Etat dans le sens où l’Etat
resterait figé simplement.
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Dès lors que les règles du jeu ont changé, la répartition du profit – un profit qui
aujourd’hui peut-être estimé constant – doit être différente.

M. L. NOUVION invite Me Y. GOUTAL à aborder le rôle du titulaire, page 10 du

diaporama.

Me Y. GOUTAL revient sur le rôle de chacun qui est assez déterminant sur les garanties
nécessaires et les prises de risques.

Dans un premier temps, il rappelle le rôle du titulaire.

Il explique que ce contrat n’est pas un marché avec d’un côté des dépenses exposées par
l’Etat, et de l’autre côté des recettes encaissées par l’Etat, mais qu’il s’agit en fait d’une
concession, et dans tous les systèmes juridiques concessifs, ce qui intéresse le budget, c’est le
delta, c'est-à-dire la différence entre les coûts et les recettes, qui va effectivement transiter sous
forme de recettes publiques. La dépense qui est interne au schéma contractuel reste quant à elle
en dehors du budget sachant que les redevances payées par les usagers ne sont jamais
« intégrées » par une concession.

Le rôle du titulaire consiste en la conception, la construction et la commercialisation de

l’opération. C’est un schéma assez original. A ce titre, le Gouvernement peut parler des recettes
fiscales attendues, des recettes de cession, parce que la commercialisation est partie du
processus et évidemment est une des contreparties attendues, et est rendue obligatoire pour que
cette opération soit aussi génératrice d’impôts indirects.

A partir du moment où les deux missions, conception/construction et commercialisation

d’une part, et financement direct d’autre part, sont portées par les mêmes personnes, elles
génèrent une prise de risques différente, avec une participation aux bénéfices différente, d’où
une convergence des risques et des bénéfices.

Me Y. GOUTAL explicite que c’est bien le titulaire qui supporte le risque de défaillance,
au premier chef, c’est son argent qui est exposé, il s’engage sur l’opération. Il évoque une
nouvelle fois l’hypothèse d’une catastrophe, alors l’Etat – parce que c’est son choix – devra
intervenir et devra reprendre l’opération à son compte, ce qui a un coût. Par ailleurs, si ce contrat
fonctionne avec des aléas normaux, c’est le titulaire qui assurera l’intégralité du risque et l’Etat
n’exposera pas un sou, pour cette opération, à supposer qu’elle connaisse des aléas qui restent
dans les limites des prévisions des parties.

Il informe que le titulaire assure aussi la direction des travaux, ce qui signifie qu’il assure
à la fois la maîtrise d’ouvrage, c'est-à-dire la détermination exacte de ce qui est attendu, le
contrôle au fur et à mesure en tant que futur propriétaire, même s’il ne sera propriétaire qu’un
temps pour remettre ensuite la propriété à l’Etat, à la fois la maîtrise d’œuvre, toute la phase de
conception et la phase de direction du chantier, et puis il va assurer la coordination entre tous
les corps d’état du chantier. Ceci explique la complexité du schéma présenté.

Le fait que le titulaire assure toutes ces tâches de coordination internes sur un chantier
de 10 ans est colossal, avec un coût assez considérable. C’est le choix du Gouvernement de
laisser cette mission au titulaire, mais c’est un choix qui est induit par la prise de risques, c'est-
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à-dire qu’à partir du moment où c’est le titulaire qui prend le risque, il est logique que ce soit
lui qui ait les « manettes » de l’opération.

Au titre du rôle de l’Etat, Me Y. GOUTAL expose que l’Etat est à la fois le prescripteur
de l’opération et le bénéficiaire final du nouveau quartier. Etre bénéficiaire signifie aussi avoir
une charge, être aussi garant de la pérennité et de l’entretien des infrastructures. In fine, c’est
bien cette qualité de « receveur final » qu’aura l’Etat, qui va recevoir non seulement des
infrastructures mais également tout un nouveau quartier.

En tant que bénéficiaire final, l’Etat aura le positionnement d’un contrôleur, qui n’a
certes pas pour rôle de procéder à tous les contrôles du quotidien mais qui, intéressé à
l’opération, devra veiller à ses intérêts majeurs. Dans cette opération, l’Etat aura un rôle du
superviseur de chantier, pas une « direction » de chantier, mais une supervision qui va
positionner l’Etat.

Au titre de l’article 89, page 107 du Traité, visant le dépôt et l’obtention des
autorisations administratives, M. L. NOUVION se dit interpelé par l’alinéa 7. Il en donne
lecture.

M. L. NOUVION sollicite quelques explications complémentaires, assorties d’un cas

pratique.

Il relève que cet alinéa est en lien direct avec le dernier article du Traité (article 115) qui
l’a également interpelé sachant qu’il est signifié que le Direction de la Mission d’Urbanisation
en Mer, à savoir M. J-L. NGUYEN est désigné comme la personne compétente pour engager
l’Etat. Or, selon M. L. NOUVION, la personne compétente pour engager l’Etat est le Ministre
d’Etat. Il souhaite là aussi quelques explications.

Me Y. GOUTAL répond en liminaire à la deuxième question pour indiquer que le

Ministre d’Etat assure la direction et la représentation du Gouvernement sans aucun doute. Un
Traité comme celui-là va cependant supposer plusieurs décisions quotidiennes.

M. L. NOUVION comprend qu’il y a délégation de pouvoirs.

Me Y. GOUTAL précise que le candidat a souhaité, à juste titre, qu’il y ait des circuits
de décisions qui correspondent à la vie d’un chantier.

M. L. NOUVION demande par quoi cette délégation va se traduire au regard du fait

qu’il s’agit-là d’une dérogation aux règles de fonctionnement de l’Etat. Pour autant, il comprend
qu’en terme pratiques ce soit plus facile.
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Me Y. GOUTAL explique le fait que le Traité prévoit une personne chargée de

l’exécution. En droit français, cela s’appelle la PRM, la Personne Responsable du Marché. Le
mécanisme de la PRM dans un contrat français est donc ici reproduit. Il précise que l’Etat a
toute liberté pour s’organiser en conséquence. Le Traité ne présume en rien de la manière dont
l’Etat va s’organiser par rapport à ses usages habituels, aux délégations qui peuvent être
données au quotidien.

M. C. GOMEZ ajoute que dans les marchés publics classiques de travaux,

l’interlocuteur des entreprises est le Directeur des Travaux Publics. Le schéma est ici le même,
c'est-à-dire qu’il y a besoin de désigner un interlocuteur, un point d’entrée pour les titulaires,
en l’occurrence tel que mentionné dans l’article 115 du Traité, à savoir le Directeur de
l’urbanisation en mer ; il s’agit d’une modalité pratique d’application du Traité.

Me Y. GOUTAL répond à la première question du Président NOUVION s’agissant du

rôle de l’Etat, véritable enjeu. L’Etat doit donner au projet les conditions économiques et
juridiques pour permettre sa réalisation. Il serait absurde et paradoxal que l’Etat refuse des
autorisations qui sont nécessaires à la réalisation du projet. L’article 89 règle cette question-là
en organisant de manière précise les obligations que l’Etat accepte de souscrire
contractuellement. Reste à définir les conditions de délai, d’instruction, la manière dont vont
être composés les dossiers, etc.

Il poursuit en indiquant que le schéma arrêté était assez classique, jusqu’à ce que se pose
la question de savoir si, par exemple dans 10 ans un procédé plus intelligent disponible sur telle
ou telle opération pourrait éventuellement supposer une adaptation des normes monégasques
parce que tout, en termes techniques, n’aurait pas été envisagé (appontement à un endroit, un
garde-corps, etc.). Il y aurait par conséquent une attitude normale de la part de l’Etat qui serait
de dire à l’opérateur qu’il s’est engagé à un environnement juridique donné qui ne donne pas
droit à revendiquer quoi que ce soit d’autre, ce qui pourrait induire, le cas échéant, de perdre le
bénéfice de certaines expérimentations. S’il avait été dit au titulaire que ses demandes
pourraient être examinées puis éventuellement lui accorder des titres, des solutions un peu
innovantes pourraient alors être pratiquées. Mais – et c’est l’objet de l’article 89 – si lors de
l’application un problème quel qu’il soit est constaté – et c’est en cela que c’est
discrétionnaire – le Gouvernement peut renoncer à ce qui a été autorisé au titulaire
d’expérimenter sans qu’il puisse demander une indemnité.

M. L. NOUVION remercie pour cette réponse explicative.

M. M. BURINI aborde le sujet de l’actionnariat de référence. Il demande pourquoi à

Bouygues est à la fois maître d’œuvre et maître d’ouvrage, avec une participation à hauteur de
10 %. Est-ce pour s’assurer de la réalisation technique de la dalle ? Y a-t-il des raisons
financières ? Bouygues doit rester dans l’actionnariat pendant toute la durée de la conception
et de construction de l’infrastructure maritime. Il demande si c’est un choix du Gouvernement,
si c’est un choix technique et/ou financier.

Me Y. GOUTAL indique que c’est un choix très explicite du Gouvernement qui a fait
l’objet de débats très vifs avec Bouygues.

Par ailleurs, il confie être personnellement souvent face à Bouygues dans les dossiers.
La particularité du cabinet est d’être du côté des personnes publiques. L’entreprise Bouygues,
sont des techniciens hors pairs, et « le béton » est l’une des qualités de ce projet. Mais ce sont
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des gens qui sont contractuellement très durs, qui savent exécuter leur traité avec une très grande
rigueur. Ceci constaté, avoir Bouygues uniquement comme sous-traitant du groupement
titulaire, en demandant au titulaire d’assurer toute la conception, la maîtrise d’ouvrage etc. et
que lui-même se trouve seul face à Bouygues, était un schéma concevable, mais il paraissait
infiniment préférable que Bouygues ne soit pas qu’un tiers à l’opération. Il aurait alors pu
n’avoir qu’une approche purement contractuelle en ne vérifiant que ce qui l’intéressait comme
exécutant du contrat ; mieux valait en faire quelqu’un qui est intéressé à la bonne réussite de
l’opération et qui ne peut pas envisager d’arrêter en cours de route.

M. L. NOUVION demande qu’il soit confirmé que les opérateurs sont à la fois
opérateurs et financiers et que Bouygues ne cofinance pas.

Me Y. GOUTAL le confirme.

M. J-M. CUCCHI retient que Bouygues n’est pas cofinanceur mais souligne qu’ils ont
dû quand même financer à hauteur de 10 %. Puisqu’il n’est pas cofinanceur, alors comment les
10 % ont-ils été valorisés ?

M. J. CASTELLINI indique que Bouygues n’est pas dans la structure de financement,

ils sont dans la SAM Anse du Portier, qui est détenue à 90 % par la SCA Anse du Portier dans
laquelle on retrouve tous les financeurs et tous les investisseurs. Dans la SAM Anse du Portier,
on y retrouve donc à 90 % les membres de la SCA et à 10 % de la somme Bouygues qui n’est
en fait pas dans la structure en charge d’injecter les fonds pour financer l’opération.

M. J-M. CUCCHI note que 10 % des parts d’une société signifie qu’ils sont à 10 % des
pertes et des bénéfices.

M. J. CASTELLINI indique que le capital de la SAM n’a pas une valeur très élevée, son
capital représente 300 000 euros. Par conséquent, ils ont une mise de fonds qui correspond à
10 % de 300 000 euros.

M. J-M. CUCCHI demande si, à la fin de la construction de la dalle, l’existence de la

SAM perdurera.

M. J-L. NGUYEN complète les explications de Me Y. GOUTAL en indiquant que l’Etat

souhaitait que Bouygues ait envie de rester pour terminer l’infrastructure maritime. La
SAM elle-même, jusqu’à la 5ème, 6ème année ne génère pratiquement pas revenus. Il est possible
que Bouygues sorte à la fin de la construction de l’infrastructure maritime, lorsque sa présence
ne sera plus indispensable.

M. L. NOUVION indique que lorsque la dalle est terminée, la SAM détient bien une
dalle de 6 hectares, qui a une valeur, donc Bouygues va valoriser les 10 % de la dalle, ce qui
aura une valeur à terme.

En l’absence de Me S. PRAT, Me Y. GOUTAL va s’attacher à répondre à cette

préoccupation.

Il tient à insister sur le fait que savoir comment les membres du Groupement
s’organisent à l’intérieur et comment ils se répartissent le financement reste leur affaire. La
Société en Commandite par Actions doublée d’une convention de prêt est un schéma qui permet
 12

de moduler par convention entre actionnaires les apports, les retours et les financements et
d’une certaine manière, ceci n’est pas l’affaire de l’Etat. Toutefois, il semble bien que dans les
négociations menées entre eux, il n’a jamais été question que Bouygues soit intéressé
financièrement à l’opération. Bouygues est dans la structure, il fait partie du capital. Il souligne
une nouvelle fois que la répartition des bénéfices entre eux reste leur affaire.

M. M. BURINI ne partage pas ce point de vue et oppose le fait que l’Etat détermine des
contreparties en fonction de la rentabilité de l’opération. Le profit se fera sur une opération
privée ; il n’a pas été déterminé le prix de la dalle avec des terrains à bâtir.

Me Y. GOUTAL indique que le coût de l’infrastructure n’a pas changé selon que
Bouygues est dedans ou pas, il n’y a pas eu la moindre évolution des évaluations dans la période
où Bouygues n’était pas dans le capital et au moment de son entrée.

M. M. BURINI relève que Bouygues était déjà dans le capital de la SAM, ancienne
structure.

Me Y. GOUTAL rappelle qu’au tout début des négociations, Bouygues ne devait pas
être dans la structure de financement, dans la SAM du Portier et les coûts avancés pour les
travaux n’ont pas changé entre avant et après. Il y a d’une part les coûts de travaux et, d’autre
part les coûts de financement, et la répartition des gains au sein de la structure n’ont pas changé
globalement.

M. M. BURINI s’inquiète d’un éventuel conflit d’intérêt dans la mesure où il y a un

actionnaire qui est à la fois le sous-traitant à 100 % de l’opération. Il se dit être personnellement
intéressé par le coût de l’opération puisque les contreparties pour l’Etat vont se déterminer à
partir de ce coût.

M. J. CASTELLINI indique qu’étant partie prenante au capital, leur intérêt est qu’il n’y
ait pas de dérapage dans les coûts de construction de la dalle. C’était un moyen de les impliquer
aussi à ce niveau-là. Il est important, in fine, qu’il y ait une marge globale sur le projet qui soit
en ligne avec celle déterminée il y a maintenant un an.

M. J-C. ALLAVENA demande quel est l’intérêt, dès lors qu’il a été ramené l’ensemble
des investisseurs à Monaco et qu’il n’y ait de fait plus les contraintes réglementaires, fiscales,
etc., de conserver les deux structures, une SCA et une SAM. Fonctionnellement, ont-elles
vraiment des rôles différents ?

Me Y. GOUTAL explique qu’à ce stade, la problématique peut être inversée, c'est-à-

dire que lorsqu’il y a un schéma qui existe, il n’est parfois pas judicieux d’y toucher. Il conserve
sa légitimité car Bouygues est dans la SAM et pas dans la SCA. Il y a quand même bien deux
sous-ensembles ce qui justifie d’une certaine manière qu’il y ait un véhicule financier, la SCA,
et par ailleurs une SAM, la SAM qui est chargée véritablement du tout, y compris de la
construction.

Il est à noter qu’il y a bien un instrument du financement, qui est la SCA, rapatriée à
Monaco pour une plus grande sécurité juridique, et par ailleurs, il y a un instrument de
conception, de construction et de réalisation, la SAM.
 13

M. J. CASTELLINI souligne que le rôle des deux structures a bien été identifié, une qui
est uniquement une structure de financement et l’autre, plus largement, de réalisation du projet.

M. J-M. CUCCHI comprend l’intérêt que l’Etat peut trouver à ce que Bouygues rentre
dans le capital, sachant que cela représente une garantie supplémentaire, bien qu’elle ne soit
pas absolue. En revanche, il ne comprend pas le fait qu’il soit dit que Bouygues, forcément,
sortira à la fin de l’opération. Selon lui, Bouygues fera ce qu’il voudra.

Me Y. GOUTAL indique que dans son allocution il s’est placé dans la transparence qui
est le signe de cette soirée.

Il donne raison à M. J-M. CUCCHI signifiant que s’il s’en tenait à un discours langue
de bois, il ne pourrait pas affirmer que Bouygues sortira à la fin de l’opération. Il n’en sait rien.
Bouygues sera peut-être encore présent dans l’opération dans 10 ans, ils ont peut-être passé des
accords, ils vont peut-être se répartir le bénéfice autrement et le Traité leur permet effectivement
de se maintenir comme ils le veulent. Pour autant, Me Y. GOUTAL affirme que ce ne sera en
aucun cas au détriment de l’Etat parce que cela n’aura pas changé la répartition du bénéfice et
la répartition de la soulte. D’une certaine manière, ce que l’Etat a cherché à faire, c’est à fidéliser
toutes les clauses sur la stabilité de l’actionnariat, elles sont faites pour garder les actionnaires
le plus longtemps possible.

Par souci de transparence, Me Y. GOUTAL reconnaît avoir retraduit ce que le titulaire

avait généralement indiqué à l’Etat, à savoir qu’a priori Bouygues avait négocié le fait de
pouvoir partir à la fin de la phase 1. Telle est l’option qui a été réservée pour Bouygues et qui
selon toute probabilité devrait être exercée. Il convient que l’on reste dans le registre du
probable.

M. D. BOERI note que le risque maximum pour Bouygues est d’avoir un manque à
gagner sur ses 10 % qu’il aura récupéré sur l’ensemble des dérapages du chantier.

Me Y. GOUTAL comprend la préoccupation de M. D. BOERI. Il ajoute que Bouygues

prend aussi un risque colossal qui est celui d’avoir passé un forfait avec la SAM du Portier.
Dans l’éventualité où les choses ne se passent pas exactement comme Bouygues s’y est engagé
en tant que grand opérateur technicien sur le sujet, et que finalement les coûts dérapent, mais
ne dérapent pas dans des conditions qui ouvrent droit à réparation pour Bouygues, il est à noter
que le titulaire a vraisemblablement veillé à préserver ses intérêts de ce point de vue. S’il y a
un dérapage de coûts, ils seront à la charge du titulaire et non de l’Etat. Bouygues est un sous-
traitant, qui passe un contrat qu’il gèrera au mieux de ses intérêts extérieurs. C’est pour cette
raison que l’Etat a souhaité qu’il soit partie prenante du Traité, qu’il soit dans le capital, et qu’il
ne puisse pas envisager de partir prématurément.

M. T. CROVETTO demande, au titre de l’appel de fonds progressif et du mécanisme

de sanctions pour les actionnaires qui ne respecteraient pas les conditions, si c’est bien au niveau
de la SCA que cela se passe et quel est le lien, en terme de financement, entre la SCA et la
SAM. Est-ce que l’essentiel du financement se fait dans la SCA puis des fonds transitent entre
la SCA et la SAM ?

Me Y. GOUTAL explique que ceci est important pour la garantie de la soulte, en termes
d’articulation contractuelle, la SCA est l’organisme qui va collecter les fonds et qui va assurer
le financement et l’injection du financement. C’est donc un véhicule financier qui va ensuite
 14

mettre les fonds à disposition de la SAM, à la fois comme actionnaire et avec un contrat entre
l’actionnaire et la société.

M. T. CROVETTO relève que cela va au-delà de l’actionnariat.

Me Y. GOUTAL répond par l’affirmative et ajoute que c’est contractuel, ce qui explique
que le capital social n’est pas un capital social de plusieurs millions d’euros, mais de
300 000 euros avec des engagements de financement fermes, qui sont pris par les actionnaires,
qui viennent abonder le compte et qui, par la suite, vont être remboursés au fur et à mesure dans
des conditions qui restent à déterminer entre eux, dès le moment où ils vont sortir de l’opération
et retirer leurs bénéfices. L’un des grands sujets de discussion entre eux, hier, aujourd’hui et
demain, ce sera probablement le rythme de sortie.

Là où cela concerne l’Etat, c’est qu’un des mécanismes de garantie de la soulte versée
à l’Etat permettra à l’Etat de bénéficier d’un nantissement sur le prêt d’actionnaires, c'est-à-dire
que l’Etat pourra appréhender les sommes qui sont censées revenir aux actionnaires, en quelque
sorte en étant payé avant eux systématiquement. S’agissant de la soulte, l’Etat sera par
conséquent une sorte d’actionnaire « privilégié », le premier servi.

S’agissant du rôle de l’Etat, outre le Comité de suivi, Comité d’experts,

M. L. NOUVION se dit frappé par l’absence d’une structure plurielle de contrôle comptable,
financier, technique. Il note qu’il n’y a pas de structure indépendante qui pourrait exercer son
contrôle sur une opération d’une aussi longue durée, qui concerne une extension du territoire
national, donc une partie de la Souveraineté. Etant donné l’importance de l’opération, comment
se fait-il qu’il n’ait pas été prévu de structure ad hoc qui dure le temps des travaux, qui rende
compte à l’Etat concédant et qui puisse exercer un contrôle de l’ensemble des opérations ?

Me Y. GOUTAL répond que là est tout l’enjeu de la « supervision », d’un contrôle que
l’on souhaite tous le plus approfondi, le plus constant, le plus récurrent, aussi bien financier que
technique.

Il évoque le fait qu’il a eu l’occasion de travailler sur bon nombre d’opérations en

maîtrise d’ouvrage directe, pour lesquelles l’Etat concédant se retrouve à reproduire, à ses frais,
en doublement, exactement les mêmes contrôles que ceux que le concessionnaire exerce.

Donc, le choix qui a été fait par le Gouvernement est de s’assurer en amont –
M. J-L. NGUYEN y a veillé – à ce que le mécanisme de contrôle exercé au sein de la SAM soit
un contrôle rationnel, normalement qui fonctionne bien, avec des contrôleurs externes, un
contrôleur technique qui assure une mission sur sa propre responsabilité. Son rôle est essentiel.
L’Etat est irrigué par des éléments d’informations qui remontent de ce contrôleur technique.
Sur un chantier, il y a des points clés, des moments où il y a un enjeu, c’est donc à ces moments-
là qu’il exerce son contrôle. Ceci est le premier volet.

Me Y. GOUTAL poursuit avec le deuxième volet, en se référant aux articles 30, 31 et

31-2 et indique que l’Etat s’est réservé la possibilité, sans limitation quantitative, d’exercer un
contrôle inopiné sur place et sur pièces, de manière discrétionnaire. S’il apparaissait que les
contrôles ne fonctionnent pas bien, qu’il y avait des dérapages, alors l’Etat pourrait lancer une
mission de contrôle, et s’il le souhaite faire appel à un organisme tiers.
 15

Quant au rôle de l’Etat, Me Y. GOUTAL explique qu’il consiste en un contrôle de la

conception, en plus du contrôle qu’il exercera pour l’exécution. Un des véritables enjeux est de
savoir comment cette importante opération va être conçue, imaginée et prescrite aux entreprises.
C’est justement ce que Bouygues s’engage à faire et ensuite, un contrôle sera exercé pour savoir
dans quelle mesure l’exécution est conforme. Si l’engagement d’origine, lors de la conception,
est vicié, alors le projet est mal né d’où un effort très important sur la conception du projet avec
bon nombre d’ingénieries techniques et juridiques sur ces questions-là.

Le projet est déjà, dans ses principes, défini en phase 0, sachant toutefois qu’un tel
chantier va connaître des « boucles d’évolution », des difficultés vont être rencontrées, donc
l’obligation de changer un peu le projet, d’où un contrôle très étroit qui va s’exercer à ce stade
par l’Etat, en validant les différents documents, le « PRO » notamment, où l’Etat a rajouté une
notion de « performance attendue ».

Il explicite la notion de « performance attendue » en évoquant le fait que sur certains

grands chantiers, des architectes ont pu promette monts et merveilles. Et ces promesses ne sont
parfois pas concrétisées parce que la réalité les rattrape et in fine, le titulaire du contrat rappelle
ce sur quoi il s’est engagé contractuellement et non ce qui a été évoqué lors de discussions.
Donc il en ressort les performances minimales, celles définies dans le cahier des charges.

L’Etat a souhaité introduire dans ce contrat une distinction entre ce qui est la notion de
« performance attendue » et la notion de « performance minimale ». Ces deux notions faisant
l’objet d’un traitement différent. Les performances minimales correspondent au socle
d’exigences que l’Etat a fixé dans un cahier des charges extrêmement détaillé et qui finalement,
dans le Traité, est le minimum technique. C’est un motif de non acceptation pure et simple de
ce qui est présenté.

Il y a par ailleurs l’idée d’amélioration, de projection. Le titulaire propose quelque chose

de mieux entre l’AP et le « PRO », ce qui veut dire qu’il s’engage à fournir au stade ultérieur
de conception quelque chose qui sera au moins équivalent à ce qu’il a promis. S’il est en-
dessous, il y aura un défaut de conformité de la conception. Et par la suite, au stade du contrôle,
l’Etat pourra, s’il y a un décalage entre les deux, émettre des réserves, demander des reprises
pour que les promesses soient tenues.

Au titre du Comité de suivi, Me Y. GOUTAL explique qu’il s’agit d’une instance qui a
été mise en place pour échanger entre l’Etat et le titulaire, c’est un rendez-vous régulier avec
quatre représentants de chaque côté pour, au fur et à mesure de l’opération, tenir l’Etat informé.
Il y aura des décisions à prendre au fur et à mesure de l’exécution du chantier et elles seront
arrêtées lors des discussions de ce comité de suivi. Ceci correspond à une réunion de chantier,
mensuelle.

M. L. NOUVION note que 8 personnes composent ce comité de suivi.

M. J-L. NGUYEN explique le rôle du comité de suivi. Il est à noter que l’on s’est attaché
à éviter que l’Etat, autorité concédante, soit présent aux réunions de chantier, du fait que la
présence d’un représentant de l’Etat lors de discussions entre l’entreprise et le maître d’ouvrage
privé peut valoir d’acceptation de certaines options techniques, d’où un risque de transfert de
responsabilité dans ladite phase chantier.
 16

S’agissant de la structure minimum du comité de suivi, elle est de 4 représentants pour

l’Etat et 4 pour le titulaire. Les représentants de l’Etat sont le Directeur Général du Département
de l’Equipement, le Directeur Général du Département des Finances, le Directeur de la mission
Urbanisation en mer et le Chef de projet de la mission Urbanisation en mer.

Me Y. GOUTAL indique que le Comité d’experts répond à une autre préoccupation de

ce projet, à savoir l’arbitrage. Une des demandes fortes du titulaire était de recourir à un tribunal
arbitral pour régler les différentes questions qui pouvaient se poser dans l’exécution du Traité.
L’Etat s’y est fermement opposé en défendant le principe de la Souveraineté et des juridictions
monégasques. Inversement, le temps des juridictions n’est pas nécessairement le temps d’un tel
chantier. Le temps des juridictions peut être long et la nomination d’un expert, lors de difficultés
techniques, peut dans un premier temps prendre 3 mois pour désigner un expert, puis l’expert
prend connaissance du dossier (3 mois) et ensuite il rend son avis, et dans le meilleur des cas,
on est à 1 an. La difficulté est que dans ce dossier, le temps a un coût important. D’où l’idée de
créer un comité d’experts qui est dans son fonctionnement assez proche d’un tribunal arbitral,
c'est-à-dire que chacune des parties désigne un expert, indépendant, et ces deux experts
désignent eux-mêmes un troisième expert, lesquels experts vont être dès l’origine informés des
caractéristiques principales du projet pour pouvoir être, le cas échéant, réactifs. Ensuite, au fur
et à mesure, leur information va être régulière pour qu’ils soient capables, le jour venu, de réagir
vite, dans l’intérêt aussi bien de l’Etat que du titulaire. Là est en partie la réponse à la
préoccupation exprimée précédemment par M. L. NOUVION quant au fait d’avoir la possibilité
de recourir à un tiers indépendant expert dont l’avis permettra d’avancer sereinement dans le
chantier.

Ce comité d’experts a plusieurs missions, dont certaines sont déjà programmées dans le
Traité, notamment sur une notion un peu complexe, à savoir l’état de vieillissement normal à la
fin de l’opération. Les experts qui l’auront suivi, qui sont indépendants, donneront un avis
immédiat sur le sujet, de manière collégial, et d’alerter le cas échéant.

Par ailleurs, l’Etat a également tenu très fortement à garder un pouvoir de modification
unilatérale du Traité, ce qui a été obtenu, sachant que des coûts peuvent être générés.

M. L. NOUVION retient que le comité d’experts contrôle le travail. Dans ce cadre, il

s’interroge sur l’indépendance quant au fonctionnement de ce comité d’experts, qui est central.
Il lui semble que cela dépend de la nature et de la personnalité du troisième expert dès lors que
dans ce comité il n’y a pas de vote.

Me Y. GOUTAL indique qu’il y a bien un vote, et l’adoption se fait à la majorité et

l’avis dissident apparaît.

M. L. NOUVION demande s’il y a une volonté de limiter sa composition à 3 personnes.

Me Y. GOUTAL répond par l’affirmative, pour des raisons de fonctionnement. Dans la

pratique, au-delà de trois, la collégialité devient trop vaste. Souvent, en réalité, la partialité
éventuelle, sous-jacente dans les propos de M. L. NOUVION, est compensée par le problème
de la publicité des avis. Il est à noter que le comité d’experts prévoit que les avis dissidents
éventuels sont publiés, ce qui est une garantie qui oblige tout le monde à « se tenir ». Par
ailleurs, les experts au fur et à mesure sont « associés » à ce projet, en connaissent la vie, le
quotidien, ils sont sensés développer une sorte de collégialité, un fonctionnement autonome.
 17

M. J-M. CUCCHI retient que ce comité d’expert lui paraît extrêmement important en
terme de sécurisation. A ce titre, il demande qui décidera des documents fournis à leur expertise
sachant que la qualité de l’expertise et le niveau de cette dernière dépend des documents fournis.
Ne peut-il pas leur être opposé des secrets de fabrication ou autres ?

M. J-L. NGUYEN informe que le comité d’experts sera régulièrement tenu informé sur
le projet par la Mission urbanisation en mer. Tous les éléments d’information transitent donc
par le Gouvernement. Il convient que le titulaire connaisse en toute transparence ce qui est
communiqué. S’agissant de l’éventualité d’une rétention d’informations ou d’une information
incomplète, il assure que l’Etat a des sachants qui pourront identifier les manques et porteront
un avis sur les documents confiés aux experts.

M. J-M. CUCCHI repose sa question : est-ce que l’Etat a les moyens propres de
s’assurer qu’il va être en possession de l’ensemble des pièces nécessaires à l’analyse ? Oui ou
non ?

Me Y. GOUTAL indique que l’article 112 est sur ce point très détaillé, organise les
modalités de saisine. Il confirme le fait que c’est l’Etat qui assure le secrétariat du comité
d’experts. A moins que la préoccupation de M. J-M. CUCCHI se situe en amont, à savoir dans
quelles mesures l’Etat aura les moyens de comprendre ce qu’il se passe ?

M. J-M. CUCCHI prend bonne note de qui alimente le comité d’experts. Ceci étant, il
relève que le problème de l’alimentation ne se vérifie pas au niveau du comité d’experts, mais
au niveau des structures en amont. Il convient selon lui de vérifier que l’alimentation est bonne
au niveau de la structure la plus proche du chantier sachant qu’elle est la plus à même à avoir
toutes les informations et documents. Il envisage en outre l’hypothèse de la survenue d’un gros
problème technique et que la société en question puisse chercher un biais pour dissimuler ce
dysfonctionnement. Dans ce cadre, si l’Etat a tous les moyens de le savoir, alors
M. J-M. CUCCHI s’en félicite. Au regard de la construction faite sur l’eau, qui doit avoir un
vieillissement contrôlé, et la probabilité que la dalle, quelques dizaines d’années après,
connaisse quelques problèmes structurels, il s’interroge de savoir si l’Etat a tous les moyens de
contrôle.

M. J-L. NGUYEN souhaite revenir sur la présentation de Me Y. GOUTAL concernant

la supervision. Il indique que le groupement a lui-même un contrôleur technique, qui est
indépendant, dont les avis seront systématiquement envoyés à l’Etat. Il est à noter que sont
listés dans le Traité tous les documents que le titulaire doit mettre obligatoirement à disposition
de l’Etat au fur et à mesure qu’ils existent. Il y a même une gestion électrique de la
documentation du projet. Et comme il a été précédemment dit, en cas de suspicion, il peut être
demandé l’accès à n’importe quel document.

A l’interrogation de M. J-M. CUCCHI qui est de savoir si l’Etat a la capacité de traiter

cette information, M. J-L. NGUYEN répond que l’Etat s’y emploie depuis la phase de
conception par une analyse des risques, avec la collaboration de l’équipe de la mission
urbanisation en mer et des conseils techniques pour justement avoir une traçabilité de la vie du
projet.

M. J-M. CUCCHI précise sa question : est-ce que l’Etat a des capacités de s’assurer que
ce qui est prévu par contrat de transmission est bien communiqué ? Il retient que le concédant
 18

est obligé de fournir tous les documents, mais si les moyens de contrôle ne sont pas performants,
l’obligation reste alors purement morale.

Me Y. GOUTAL indique qu’une obligation morale ne serait certainement pas suffisante,

c’est pour cela que l’article 31 détaille très précisément ce point, avec des obligations
d’information « de base » où sont listées les pièces dont on sait, au vue de la note, quand elles
doivent intervenir. Il y a eu un engagement contractuel du titulaire, dès l’origine, sur une
périodicité, sur un mode de fonctionnement, sur des moments de remise de documents. Le
comité de suivi est là aussi pour se rendre compte, le cas échéant, de la bonne exécution de ces
transmissions et ce, tous les 15 jours. Le contrôle a lieu très en amont, avec un programme
donné par ce comité de suivi à l’Etat, au fur et à mesure des retours.

L’article 31-2 prévoit le droit d’informations complémentaires, en d’autres termes,

l’Etat pourra demander toutes les pièces qui lui paraissent nécessaires. Il invite les élus à se
reporter audit article pour leur parfaite information.

M. J-M. CUCCHI remercie pour cette réponse qui satisfait son interrogation.

M. L. NOUVION demande, dans le cas d’une malfaçon d’un caisson nommé, si les
documents requis pour effectuer le contrôle viennent des experts de la SAM.

Me Y. GOUTAL revient sur la manière dont le comité d’experts est saisi. Il convient de
partir d’un schéma dans lequel c’est l’Etat qui décide, qui accepte ou pas ce qui lui est présenté,
c’est l’Etat qui refuse ou pas, qui émet des réserves ou pas, qui prescrit des travaux
supplémentaires ou pas. Ces ordres-là sont la base, et ils s’imposent au titulaire.

M. L. NOUVION s’enquiert de la liaison entre le comité de suivi et le comité d’experts.

Il demande si le comité d’experts intervient suite au fait que le comité de suivi ait émis un
certain nombre d’avis défavorables ou problématiques.

M. J-L. NGUYEN explique que lorsque le comité d’experts est informé de l’avancement
du chantier, il a un rôle passif. Lorsqu’il y a une saisine du comité d’experts, c’est une action
explicite, c’est une décision qui part d’un constat de désaccord entre l’Etat et le titulaire sur un
sujet technique.

Mme M-P. GRAMAGLIA ajoute que sont fournies au comité d’experts toutes les
informations pour qu’il soit fin prêt au moment où il est saisi soit par l’Etat, soit par le
groupement.

Me Y. GOUTAL relève que les deux entités s’appellent « comité » mais n’ont rien à
voir intellectuellement. Le comité de suivi est un lieu de rencontres et d’échanges, en dehors de
toute hypothèse de conflit, il se réunit quoi qu’il arrive.

Le comité d’experts est très différent dans sa structure, il est fait pour permettre au
titulaire de soumettre un débat technique parce qu’il est mécontent d’une décision prise par
l’Etat. Il n’a pas vocation à être réuni régulièrement pour régler des questions.

M. L. NOUVION note que le comité de suivi est une des activités principales de l’Etat,
que M. J-L. NGUYEN rend compte à Mme le Conseiller et au Ministre d’Etat.
 19

Mme M-P. GRAMAGLIA indique que tel est déjà le cas, puisque c’est la vie du projet.

Me Y. GOUTAL aborde l’équilibre financier. Il rappelle que le titulaire assume les

risques de coûts et de recettes. Les risques de coûts sont principalement les coûts de construction
et les risques de recettes, augmentation ou baisse du marché, le problème de risque de
commercialisation, c’est l’affaire du titulaire. Les risques dans la relation avec Bouygues, c’est
bien le titulaire qui les supporte, en terme de financement, les réclamations sont adressées au
titulaire par Bouygues.

Par ailleurs, le titulaire en assure le financement et supporte le coût. Il reçoit donc les
bénéfices à proportion du succès de l’opération, de la capacité qu’il a eu à maîtriser les coûts
sur les deux premiers postes.

L’Etat quant à lui apporte le foncier, qui est un foncier éventuel, ce qui est toute la
difficulté. C’est le titulaire qui va permettre de passer du foncier virtuel au foncier réel. L’Etat
apporte ce foncier et fournit l’environnement économique et légal. C’est lui qui va permettre la
prospérité de cette opération.

Et l’Etat reçoit des contreparties de plusieurs types. Elles seront détaillées probablement
début mai.

Me Y. GOUTAL aborde la couverture du risque. Il rappelle que le sujet du risque

maximal a été défloré lors de la précédente réunion, c'est-à-dire le risque de la défaillance du
titulaire. Il est pertinent de d’abord prévenir l’échec technique, d’où la création d’un comité de
suivi, avec le contrôle de la conception, puis du contrôle de l’exécution, c’est la meilleure façon
d’éviter le risque. Non seulement en terme de construction, mais également en terme de suivi
environnemental. Couvrir le risque, s’opère également par un mécanisme de sanctions des
manquements contractuels qui est assez sévère vis-à-vis du titulaire : la résiliation pour faute
est présente dans le Traité, et c’est souvent la garantie pour l’Etat.

M. L. NOUVION rappelle que M. J-L. GRINDA – absent ce soir – a abordé le sujet la

fois précédente des nuisances en matière environnementale, et se réfère à une étude d’impact
importante, dans le cadre du Traité, pour signifier qu’une des préoccupations principales est la
flore (déplacement de la posidonie, plante essentiel pour la Méditerranée), pour laquelle il y a
un taux de succès de 20 %.

Me Y. GOUTAL poursuit en indiquant que l’impératif fixé a été de donner à l’Etat la

possibilité de reprendre et de mener à bien l’opération, avec la capacité juridique qui est donnée
à l’Etat de reprendre l’opération, c'est-à-dire notamment toute la cession des droits de propriété
intellectuelle, la cession des volumes publics construits au fur et à mesure, qui appartiennent à
l’Etat. Il tient à souligner qu’ont été tirés les enseignements de Fontvieille, hypothèse d’un
échec transformé en succès. C’est pourquoi, il a été convenu que l’Etat acquière dans un premier
temps l’infrastructure elle-même, ensuite il achète les volumes, puis les cède. Il s’est aussi
garanti la propriété intellectuelle du tout pour pouvoir finir les ouvrages de conception non
encore conçus et que l’Etat se donne les moyens d’être capable techniquement de reprendre
l’affaire.

Il indique que se donner les moyens financiers de la reprise est un des impératifs. Il
rappelle la sanction en cas de résiliation, avec les garanties offertes à l’Etat par l’article 100.2
 20

avec des décotes au profit de l’Etat. Il insiste sur l’hypothèse de l’échec du projet décalé dans
le temps, 10 ans plus tard par exemple. Il a donc été assuré des garanties financières très
importantes pour que l’Etat puisse reprendre l’opération.

Il tient à souligner par ailleurs la phase de 5 ans d’observation pendant laquelle l’on
pourra observer les caissons évoluer, avec une garantie intégrale du titulaire sur l’état des
caissons. En général cette garantie n’existe pas, alors que là, le titulaire reste en place, avec une
garantie du titulaire auprès de Bouygues, avec une assurance tout risque chantier (TRC) qui est
égale à la totalité du montant de l’opération, c'est-à-dire plus d’1 Md€, pour couvrir les
éventuels aléas du chantier en phase 2 et en phase 3 (au-delà de la décennale).

Ont également été prévues par avance des servitudes qui devront être introduites dans
les actes de cession qui permettront à l’Etat, le cas échéant, d’intervenir pour des travaux de
reprise, pour des travaux de changement éventuel de caisson, etc.
S’agissant d’autres risques, il est à noter qu’il est donné à l’Etat des garanties supérieures
ou égales aux classiques, avec un engagement financier direct très incitatif du titulaire, ce
dernier étant responsable sur ses fonds propres des éventuels dérapages.

Il insiste sur le fait qu’un travail important a été exercé sur le contrôle des interactions
sur le chantier. Il détaille en signifiant que l’opération n’est pas globalisée sachant qu’il y a
plusieurs opérateurs, l’un va intervenir pour la phase 1, puis un opérateur pour la phase 2 et
enfin un opérateur pour la phase 3. S’agissant du risque majeur, qui vraisemblablement se
réalisera, tel qu’un coup de pelleteuse malheureux, le concepteur des fondations de
superstructures ne se préoccupera pas de l’impact de ses propres fondations sur la solidité de
l’ensemble de l’ouvrage, etc., il convient pour l’Etat de s’assurer de cette garantie. De ce point
de vue, toute la conception a été prévue avec l’obligation, pour chaque concepteur, pour chaque
phase, pour chaque partie, d’intégrer à son raisonnement l’idée de l’interactivité avec le reste.
Le titulaire aura obligation d’organiser le contrôle de ces entre-phases pour établir des
documents qui ne soient pas simplement des « pro », mais des « pro + », pour justifier
techniquement la prise en compte des interfaces, de sa propre phase de chantier avec
l’infrastructure maritime dans son entier, avec la solidité du quartier.

M. L. NOUVION relève, dans le cadre des annexes du Traité, qu’il est prévu un schéma
directeur de circulation dont il souhaiterait connaître le détail. Egalement, il y a la partie
circulation et la partie bureaux, prévus à Fontvieille, pour les travailleurs de ce chantier. A ce
titre, il s’enquiert des impacts sur le quotidien des compatriotes, des résidents. Ce sujet
préoccupant demande d’être discuté.

Mme M-P. GRAMAGLIA indique qu’une grande partie de chantier se déroulera via la
mer. Les camions emprunteront le tunnel descendant qui sera livré avant l’été 2016, pour arriver
directement sur la dorsale pour se diriger vers l’anse du portier, au niveau du chantier, itinéraire
qui générera un minimum d’impacts sur la circulation intramuros.

M. L. NOUVION sollicite plus de détails. Il semblerait que soit prévu que le bout du
Quai J-C. Rey soit aménagé avec une barge, avec vraisemblablement la condamnation du tunnel
qui ne pourra plus être emprunte, qui arrive devant l’héliport, qui suivrait l’avenue du Gabian
pour remonter par le tunnel descendant.
 21

Mme M-P. GRAMAGLIA ne confirme pas le fait que le tunnel ne sera plus en
fonctionnement à cause de l’extension en mer. Toutefois, il sera en effet emprunté par les
camions.

M. L. NOUVION demande si le Quai J-C. Rey va servir de desserte pour stocker divers
matériaux utiles au chantier et qui seront enlevés par des bateaux venus par la mer.

M. J-L. NGUYEN indique qu’il est bien prévu une installation au niveau du Quai
J-C. Rey, cette barge servira à mettre des matériels notamment d’interventions d’urgence
environnementale, sachant que les matériaux de construction arriveront par la mer, par la
France.

Le titulaire a demandé la construction d’une base logistique sur Fontvieille pour le

transport des matériels, de même qu’y sera amarré un bateau d’intervention d’urgence pour le
chantier.

M. L. NOUVION indique que des bureaux à Fontvieille seront mis à disposition pour
les travailleurs.

M. J-L. NGUYEN indique que les annexes au Traité, qui datent de juillet 2015, font en
effet apparaître ces bureaux, cependant aujourd’hui, la réflexion du groupement est en train de
s’orienter différemment.

M. L. NOUVION réitère la volonté des élus de bien comprendre, en termes pratiques,

le cheminement de la circulation, au quotidien, durant ce chantier.

Me Y. GOUTAL poursuit son exposé sur les garanties de bonne fin de la phase 1, déjà
abordées. Il est à noter une garantie de bonne fin sur la phase 1 de 98 M€, souscrite par
Bouygues vis-à-vis du titulaire sachant que c’est bien le titulaire qui va gérer les relations avec
Bouygues comme sous-traitant et cette garantie de bonne fin lui permettra de faire face à une
défaillance éventuelle de Bouygues, cette fois comme co-contractant, et lui permettre de résilier
le contrat et puis de repasser un nouveau contrat et de supporter les coûts de portage et le retard
pendant cette période. Cette garantie-là, l’Etat en bénéficie indirectement puisque c’est cela qui
solidifie financièrement l’offre du titulaire. Si le Titulaire décidait de ne pas exercer lui-même
ces attributions, il est prévu expressément une délégation au profit de l’Etat de ladite garantie,
qui est à hauteur de 98 M€, sur la phase 1, ce qui est supérieur à 10 %. Il tient à souligner que
dans les différents marchés et opérations passés à Monaco, il est habituel que ces montants
soient inférieurs à 12 % de garantie.

Au regard du fait que les opérateurs vont s’auto financer, M. L. NOUVION indique
supposer que les banques monégasques seront mises à contribution, que leurs garanties
avancées par les opérateurs seront des garanties sur des biens immobiliers situés à Monaco, qui
feront l’objet de prêts bancaires assurés par la place de la Principauté et les banques de Monaco.
A ce titre, il demande si ces 10 % du montant annoncé seront versés au sein du pool bancaire
désigné, à Monaco.

M. J. CASTELLINI indique qu’il semble que ce serait ce mode qui serait appliqué, mais
il aurait aimé que la confirmation soit donnée par le ou les représentants du groupement dont il
ne peut que déplorer l’absence ce soir.
 22

M. L. NOUVION regrette à son tour l’absence de M. G. BRIANTI

Me Y. GOUTAL expose que ce sont des schémas classiques et connus de la Principauté,

les modèles approuvés sont classiques et standards en Principauté, et la banque devra elle être
reconnue en Principauté. C’est un instrument qui est censé donner toute la souplesse de
l’appréhension rapide auprès d’une banque et d’éviter la problématique de l’appréhension d’une
hypothèque. Il est à noter que la banque qui recevra par les financiers cette garantie devra, elle,
se prémunir pour le long terme, alors qu’il sera offert à l’Etat la possibilité d’avoir une garantie
mobilisable à brève échéance.

M. L. NOUVION remercie pour cette précision.

Me Y. GOUTAL fait état d’un mécanisme intéressant qui fait que Bouygues, et donc le
titulaire par délégation, ne seront pas totalement débarrassés de cette garantie à première
demande (GAPD) à la fin de la phase 1. L’idée est que ladite garantie soit réduite à hauteur du
montant des « réserves », c'est-à-dire que pour l’Etat, c’est la meilleure des garanties, on
poursuivra le montant de la GAPD et on va libérer en partie cette GAPD au moment de la
réception de la phase 1 pour garantir les réserves éventuelles qui pourraient exister sur l’ouvrage
à proportion de 5% du montant des travaux. En d’autres termes, il y aura une libération en deux
temps, dans un premier temps, l’opération terminée, il n’y aura plus besoin d’une garantie de
bonne fin, il y aura peut-être une obligation de levée de réserves, et là on est sur 5 %, ce qui
correspond à un montant très important au regard des coûts des travaux (soit environ 50 M€ de
réserves). Cette garantie-là va servir par son évolution.

L’autre garantie donnée à l’Etat est la cession progressive des caissons avec en
contrepartie le fait que le titulaire n’acquière rien au fur et à mesure et que l’Etat conserve la
propriété intégrale, ce qui lui permet d’avoir en garantie tout de suite ce qui est construit par le
titulaire.

En phase 2, l’Etat n’a plus la garantie de ne rien avoir à payer, à ce stade, l’Etat a cédé
les volumes, alors il faut qu’il se couvre plus encore que ce qui a été fait en phase 1. Par
conséquent, il a été prévu une couverture à 100 % de la totalité des engagements du titulaire
puisque là, l’Etat veut être certain que les choses soient faites. La couverture se fera soit avec
des hypothèques, soit des garanties de bonne fin mobilisables, avec éventuellement délégation,
selon le même schéma.

Sur la phase 3, ont été prévues des garanties de droit commun puisqu’il s’agit de la phase
de constructions privées ; l’opération se réalise comme si elle était non plus en mer, mais sur
terre.

Me Y. GOUTAL aborde à présent l’indisponibilité à la vente des futurs biens privés

avant l’achèvement conforme de la ceinture de caissons, qui est une garantie très importante
pour l’Etat. Il signale que cela n’allait absolument pas de soi, c'est-à-dire qu’en terme de
garantie, le titulaire aurait pu souhaiter une vente sur volume à créer, comme dans une
convention d’endigage normale où il y a déjà la garantie de la cession du dessus. Cette garantie
permet à l’Etat, si tout va mal, de reprendre le chantier sachant que rien n’a été vendu au-dessus,
et de faire par la suite ce qu’il veut.

M. L. NOUVION signifie qu’il ne croit malheureusement pas à un « Fontvieille »

50 ans après.
 23

M. J-M. CUCCHI indique ne pas comprendre pourquoi en fin de phase 2 l’Etat doit le
plus se couvrir.

Me Y. GOUTAL rectifie en précisant que c’est à la fin de la phase 1, au moment de la

cession des volumes privés, et en début de la phase 2.

M. J-M. CUCCHI demande si c’est avant que la dalle soit faite sachant que les caissons
installés, la partie arrière n’est pas remplie.

M. J-L. NGUYEN explique que la phase qui permet techniquement de céder les volumes
privés correspond à des caissons posés, ballastés, c'est-à-dire remplis eux-mêmes de remblais,
et à l’arrière de ces caissons il y aura déjà un remblai. Donc il restera une partie de remblai en
sable qui n’a pas de fonction technique, qui sert à combler pour faire la dalle, mais au moment
où seront cédés les volumes privés, l’ouvrage sera résistant contre la houle, contre les séismes,
par conséquent, l’infrastructure sera terminée au sens de ses fonctions de ces protections.

M. J-M. CUCCHI relève qu’il s’agit d’un trou à trois quart rempli. C’est un terrain.

M. J-L. NGUYEN confirme que c’est un terrain avec un creux entre le jardin japonais
existant et le remblai qui est à l’arrière des caissons.

M. J-M. CUCCHI demande pourquoi la cession intervient à ce moment-là et pas au

moment du niveau 0 terminé. Il demande si les pieux seront introduits pour les constructions à
ce moment-là ?

M. J-L. NGUYEN donne une réponse affirmative.

Me Y. GOUTAL aborde la garde des ouvrages pendant la phase 2 et la phase 3 de

l’opération. Ça a été un vrai enjeu, il tient à insister sur ce point. Cette couverture de risque
signifie que le titulaire reste gardien, au sens juridique du terme, de toute l’opération jusqu’à sa
commercialisation. Il indique qu’inévitablement, il va y avoir des incidents dès lors que c’est
un chantier d’une très grande ampleur, comportant d’importantes complexités, des difficultés
apparaîtront. Ce transfert de risque se traduit par une assurance Tout Risque Chantier (TRC),
souscrite par le titulaire, au coût élevé, qui soulage énormément l’Etat d’un partage de risques
potentiels. Avec pour l’Etat des réceptions partielles, c'est-à-dire qu’au fur et à mesure qu’un
ouvrage est terminé, il est livré à l’Etat, mais immédiatement, il est confié à la garde du titulaire
qui est censé s’assurer que tout va bien jusqu’à la fin de l’opération.

Il invite les élus à se reporter à l’annexe 13, consacrée aux pénalités. Cette partie a fait
l’objet d’un travail très attentif parce que c’est une des garanties pour l’Etat. Les pénalités sont
une manière d’inciter le titulaire à bien faire.

Par ailleurs, il tient à souligner un point important d’un point de vue juridique, c’est le
fait qu’il n’y ait pas de sanctions monolithiques. A titre d’illustration, un manquement (un
dérapage, une non communication d’information…) pourra générer la première fois, une
pénalité de 100 000 €, la deuxième fois, 300 000 € par occurrence, puis suspension potentielle
du chantier (pire sanction pour le titulaire), voire, le cas échéant, résiliation.
 24

Me Y. GOUTAL poursuit son exposé en expliquant ce qui a été prévu pour la garantie
du paiement de la soulte. Le titulaire s’est engagé sur un échéancier de paiement. 9 mois après
la livraison de la tranche 1-A (ceinture de caissons), il a obligation de verser une première
tranche de 100 M€, une année plus tard, deuxième tranche, 200M€, encore une année plus tard,
troisième tranche, 200 M€ et à la fin totale de l’opération, la dernière tranche, 200 M€.

La question de la garantie de ces sommes a donné lieu à deux mécanismes alternatifs,

l’un ou l’autre, mais plutôt le contrat de nantissement qui a l’intérêt pour l’Etat de percevoir les
créances qui pourraient naître au profit des actionnaires seront transférés à l’Etat. En d’autres
termes, les actionnaires mettent au capital mais sont aussi liés par un contrat de financement,
un contrat de prêt d’actionnaires qui prévoit des échéances de remboursement. Et pour éviter
d’avoir un TRI trop important, au fur et à mesure des rentrées d’argent, les investisseurs sont
censés être désintéressés progressivement pour que l’opération s’autofinance ensuite et limiter
les coûts de portage. Donc ils vont avoir des remontées financières au fur et à mesure de
l’opération et ils ne pourront pas se payer sans avoir payé l’Etat en premier.

Le mécanisme du nantissement a un avantage majeur à savoir que c’est beaucoup plus

facile à appréhender que des biens immobiliers qui sont par ailleurs prévus, mais qui ont la
difficulté majeure de pouvoir être « récupérés » des années plus tard. Donc le mécanisme du
nantissement permet à l’Etat d’être en quelque sorte un « actionnaire privilégié », il est payé en
premier. C’est un élément qui a son importance sachant que les actionnaires portent le risque
plus longtemps que l’Etat.

Il complète avec la deuxième garantie pour l’Etat qui est la résiliation pour le titulaire
parce que s’il ne paie pas aux échéances données, l’Etat a la faculté de résilier et quand il résilie,
les sommes qui étaient dues viennent en déduction des indemnités que versent l’Etat, ce qui
signifie que l’Etat se paie intégralement de sa soulte, par déduction des sommes dues.

M. L. NOUVION note que celui des actionnaires qui ne respecterait pas ses
engagements serait absorbé par les autres actionnaires. Il existe une sorte de clause « pacman ».

Me Y. GOUTAL le confirme.

M. J. CASTELLINI indique qu’il est mentionné, il cite « un mécanisme de sanction

rédhibitoire en cas de défaillance d’un investisseur dont le caractère extrêmement violent
conduira chacun des investisseurs en cas de difficulté temporaire à privilégier à mettre en
œuvre toute solution alternative sinon à la perte de la moitié de son investissement. »

Me Y. GOUTAL indique que peut être fait à ce stade le déroulé chronologique après
avoir décortiqué l’articulation du Traité.

En phase 1 : conception et réalisation de l’infrastructure maritime

(cf. slides 28 et 29)

Au slide 29, Me Y. GOUTAL ajoute, s’agissant du constat d’achèvement conforme

« état 1 » / Réception « état 2 », que le Traité est organisé autour de l’idée que l’Etat ne
« réceptionne que temporairement », c'est-à-dire que la réception « état 2 » se fait à la fin de
toutes les phases, au regard d’un état techniquement acceptable avec un vieillissement normal
constaté. Alors l’Etat devient propriétaire des ouvrages réalisés, mais il ne libère pas le titulaire
 25

de son obligation de garde et d’entretien de l’ouvrage jusqu’à la fin de toutes les phases. Ceci
permet à l’Etat de se couvrir des aléas des phases 2 et 3.

Au titre du slide 30, Me Y. GOUTAL précise que la garantie contractuelle de levée des
réserves à l’« état 2 » signifie que l’Etat dispose à la fin de l’opération complète de l’obligation
pour le titulaire de constituer une garantie de bonne fin au moment de la réception. On le libère
contre la constitution d’une garantie égale à 5% du montant des travaux, phase 1 et phase 2,
pour lever les réserves.

Au titre des délais maximums d’exécution, l’Etat ne s’est pas engagé dans un contrôle
du chantier au jour le jour. Le risque supporté par le titulaire est avant tout la tenue du calendrier,
qui est donc sa préoccupation plus que celle de l’Etat. Mais ce dernier ne pouvait pas non plus
accepter que le chantier dérive, donc le contrat prévoit à l’article 88 des dates jalons qui sont de
« grandes dates » pour lesquelles l’Etat estime que si elles sont dépassées, alors il y aura faute,
donc résiliation pour faute. En effet, les dates ont été largement calculées, sans pression pour le
titulaire.

En phase 2 : conception et réalisation des autres ouvrages et aménagements publics

Au slide 31, Me Y. GOUTAL fait état des interactions avec l’infrastructure maritime,
les dégâts que peuvent être causés à l’infrastructure maritime, de même qu’entre chacune des
phases.

S’agissant des garanties (slide 32), il complète en précisant que l’Etat a eu la volonté de
créer une véritable unité entre la phase 1 et la phase 2 parce qu’il y a véritablement pour l’Etat
une étape qui est celle de la fin de la ceinture de caissons, puis pour l’Etat, il y a une continuité.

Le slide 33 expose les garanties que Me Y. GOUTAL développe en précisant que les
garanties financières se retrouvent mutatis mutandis, avec des garanties de bonne fin similaires.
Une différence sur la phase 2, dès lors que les volumes ont déjà été cédés par l’Etat, donc une
constitution de garanties sous forme d’hypothèque ou de garantie de bonne fin mobilisable, puis
une garantie de 5 % de levée des réserves sur tous les ouvrage de la phase 2 et une garantie
décennale classique, à savoir Solidarité et garantie de pérennité Bouygues TP. Il explique que
la garantie donnée par Bouygues TP sur la phase 1 impacte incidemment la phase 2 dès lors
qu’elle va être la garante de la solidité de certains ouvrages qui vont s’appuyer sur
l’infrastructure maritime, d’où il est à noter également une garantie de solidité et une garantie
de pérennité externe classique sur tous les ouvrages (le Grimaldi Forum fera l’objet d’une
garantie décennale classique). A cette réserve près que cette garantie sera elle aussi prolongée
parce qu’elle ne coure qu’à partir de la réception toutes phases.

En d’autres termes, si un équipement est achevé à l’année 6 par exemple, la décennale

ne commencera à courir qu’à la fin ultime, peut-être en année 10 ; donc la garantie décennale
pourrait être de 12 ans, 13 ans.

M. J-M. CUCCHI demande si elle sera utilisable dès l’année 6.

Me Y. GOUTAL répond par la négative.

 26

La contrepartie du fait que le titulaire reste intégralement garant du chantier, c’est que
l’Etat ne prend pas possession du chantier. La volonté a été que soit d’abord appliquée la TRC
puis la décennale.

M. J-M. CUCCHI souligne le fait que certains équipements publics ne pourront être
utilisés qu’une fois le tout achevé. Il évoque le cas du Grimaldi Forum qui, à cause du chantier,
ne pourrait pas être exploité pendant 5 ou 6 ans. Il demande s’il ne serait pas judicieux de donner
la possibilité de choisir entre les deux options.

Me Y. GOUTAL partage ce point de vue et informe que le Traité le prévoit, par

dérogation. L’Etat peut en effet organiser une prise de possession anticipée, mais à sa demande
exclusive, et c’est dans ce cas à ses risques intégralement et le coût serait très élevé. Cette option
mérite un examen attentif. Il indique que normalement il n’y aura pas un décalage important
entre la fin des équipements et leur livraison. Pour l’Etat, en terme de risque induit sur les phases
et entre-phases, rentrer sur le chantier aurait un coût élevé. Pour autant, cette option a été
réservée.

Sur le Grimaldi Forum, un des risques majeurs serait que le titulaire considérant qu’il
est en situation de monopole, fasse des d’aménagements intérieurs qui ne seraient pas
acceptables financièrement. Dans ce cas-là, l’Etat peut choisir une prise de possession anticipée
de l’extension du Grimaldi Forum qui est prévue spécifiquement pour lui et faire réaliser par
une entreprise tierce. Il ajoute que ce serait financièrement, techniquement et juridiquement très
aléatoire, mais il est bien que le titulaire ait connaissance de cette disposition.

M. J-M. CUCCHI note que ce serait aléatoire, alors il estime judicieux de prévoir que
la garantie décennale coure à partir du moment où il en prend possession. Selon lui, il n’y a pas
de raison qu’il aille interférer dans le reste du chantier.

M. L. NOUVION relève que la garantie décennale porte sur les équipements construits,
une fois la dalle terminée, à ne pas confondre avec la garantie trentenaire concernant la
superstructure. Il demande si sa compréhension est correcte.

Me Y. GOUTAL explicite que la garantie « potentiellement », décennale prolongeable,

porte sur l’infrastructure maritime, c'est-à-dire la phase 1, tout ce qui est émergé, immergé.
L’Etat, s’il l’exerce, paie une prime supplémentaire, d’où le fait qu’elle soit exceptionnelle.
C'est-à-dire que l’Etat a une première tranche de 10 ans garantie, intégralement, sans limite,
sans plafond, avec une assurance supplémentaire et l’Etat peut au-delà de 10 ans, exercer une
option et prendre une garantie supplémentaire de 10 ans à 10 M€. Il rappelle que sur ladite
opération il y a une antériorité qui est Fontvieille.

M. J-M. CUCCHI demande s’il peut exercer son droit d’extension n’importe
quand pendant les 10 ans.

Me Y. GOUTAL répond qu’il doit être signifié au plus tard 6 mois avant la fin de la
première période de 10 ans.

M. J-M. CUCCHI note qu’il a 9 ans et 6 mois de suivi pour se décider.

Me Y. GOUTAL confirme. Dont 5 ans avec un ouvrage qui est resté sous la garde du
titulaire et qui est sous une surveillance extrêmement fine.
 27

M. J-L. NGUYEN complète s’agissant des risques principaux de tassement différentiels

des caissons ou de mauvaise qualité des bétons que ceux-ci seront observés a priori dans les 3
ou 4 premières années. Avec l’analyse de risques qui a été faite, si des périodes de garantie
supplémentaire devaient être activées, ce serait en raison d’une suspicion d’un problème lourd.

Me Y. GOUTAL évoque la situation du Grimaldi Forum pour répondre à

M. J-M. CUCCHI. Il indique que, dans l’absolu, il n’y a pas de raison que les travaux à
l’intérieur affectent le chantier extérieur, pour autant, il convient d’envisager le pire, c’est à dire
un impact des travaux entre eux, probable dès lors que des chantiers cohabitent.

La phase 3, Me Y. GOUTAL rappelle que c’est la phase « privé ».

Il indique que la phase « privé » est certes totalement privée, sauf qu’en infrastructure,
elle affecte l’opération. Les fondations ont un effet sur la solidité globale de l’infrastructure
maritime, donc concernent la totalité du quartier. En conséquence, l’Etat exerce un contrôle de
conception dès lors qu’il ne peut pas se désintéresser de cela.

S’agissant des principaux mécanismes de garanties en phase 3, il précise au titre de la

supervision par l’Etat que celle-ci s’exerce de manière très majoritaire au titre de l’urbanisme
sur les opérations, en terme de construction et d’urbanisme, sauf pour l’infrastructure et tout ce
qui est en-dessous (fondations, voiles périphériques, …) qui est de nature à interagir. Il insiste
sur le fait que tout va être calculé de manière cohérente et globale.

M. L. NOUVION signifie avoir connu des projets pour lesquels la variable d’ajustement
réglementaire en terme de densité de construction, de mètres cubes et de mètres carrés, a
beaucoup évolué. En revanche, cette variable d’ajustement peut être positive si un problème
conjoncturel, économique, … survenait. Il espère que la présentation cohérente et séduisante
du projet qui est exposée aujourd’hui sera conservée ainsi.

Me Y. GOUTAL convient qu’en cas de bouleversement la variable d’ajustement

pourrait être révisée. Toutefois, il insiste sur le fait que techniquement, tout est conçu de
manière interactive, donc ce n’est pas anodin de procéder à des changements. Il ajoute qu’il est
prévu dans le Traité un contrôle du projet lui-même, c'est-à-dire que le titulaire ne peut pas, en
l’état du Traité, faire autre chose que ce qui est prévu au Traité.

Considérant l’hypothèse où les droits à bâtir seraient modifiés, assortis de contraintes

techniques, M. J-M. CUCCHI s’enquiert du mode de calcul des montants inhérents qui
pourraient être reversés à l’Etat.

M. L. NOUVION souligne qu’à ce jour, le prix du mètre carré dans 10 ou 15 ans n’est
pas connu.

M. J-M. CUCCHI indique que selon lui, le prix du mètre carré ne doit pas être déterminé
aujourd’hui.

Mme M-P. GRAMAGLIA fait savoir qu’il n’est pas dans l’intention de l’Etat de
modifier le projet. Cependant, considérant l’hypothèse évoquée, pourrait être opérée une
renégociation sachant que des étages supplémentaires ne pourront pas être édifiés facilement
au regard des contraintes techniques.
 28

Me Y. GOUTAL ajoute que s’agissant du Traité, l’hypothèse de l’évolution du droit à

construire n’est pas envisagée. Au contraire, tout est fait pour que le projet de construction soit
cantonné, plafonné et conforme au projet initial.

M. M. BURINI relève que dans la réponse à la question 6 de la Commission des

Finances et de l'Economie Nationale, le Gouvernement envisage cette hypothèse. Il donne
lecture d’un paragraphe, page 5 du document : « Compte tenu de l’ampleur exceptionnelle du
projet, de sa structure en phases successives et de l’imbrication des ouvrages publics et privés
dans les diverses phases du projet, les modalités de cette garantie pourraient, dans l’hypothèse
où le projet d’aménagement de la zone ferait, avec l’accord de l’Etat, l’objet d’une demande
globale d’autorisation de construire, être adaptées pour tenir compte des particularités du
projet, pour autant que les garanties fournies offrent à ce dernier un niveau de protection au
moins équivalent. » La garantie de l’évolution du volume du projet est bien envisageable.

Me Y. GOUTAL rétorque qu’il ne s’agit pas tout à fait du sujet de l’évolution du projet,
mais plutôt de la garantie Princière.

M. D. BOERI demande s’il y a une garantie sur les recettes de TVA sachant que si, pour
des raisons décidées par le propriétaire, ce dernier ne vendait pas tout de suite. Y a-t-il un
échelonnement prévisionnel des recettes ?

Me Y. GOUTAL répond que le Traité prévoit plusieurs mécanismes pour répondre à

cette préoccupation.

Il y a des obligations précises de commercialisation qui sont mises à la charge du

titulaire, dont on pense qu’elles sont de nature à provoquer les cessions. Il y a des pénalités qui
sont attachées au programme de commercialisation. Ceci est susceptible, le cas échéant,
d’entraîner la résiliation pour faute, cette dernière se traduisant par l’appréhension des volumes
par l’Etat.

Il aborde à présent, dans le cadre des garanties financières, la garantie Princière de bonne
fin (OS n° 36.47). Puisqu’il s’agit d’une opération considérée privée, des techniques privées
sont par conséquent appliquées par l’Etat. En d’autres termes, la garantie Princière de 10 %
classique s’applique à l’opération sachant que l’Etat organise, comme il le fait pour toutes les
opérations privées, la crédibilité de la personne qui sollicite le permis de construire par la
constitution d’une garantie classique bancaire de bonne fin, celle prévue dans l’OS n° 36.47.

Pour rebondir sur la préoccupation de M. M. BURINI, c’est là qu’est envisagé un

aménagement parce qu’à l’origine, la phase 3 a été conçue avec différents permis qui vont
correspondre à différents sous-ensembles. Finalement, il apparaît que le titulaire pourrait peut-
être s’engager dans l’hypothèse d’un permis de construire global pour la totalité des parties
privées. Cela présenterait quelques mérites pour l’Etat, notamment techniques, et cela se
traduirait aussi par une stabilisation rapide du projet, y compris dans son permis de construire.

M. J-M. CUCCHI ne comprend pas pourquoi il est dit que le projet est stabilisé alors
que ce qui va être construit est déjà déterminé et connu. A priori, l’établissement de permis de
construire, en phase 3, est une procédure classique, prévisible puisque le suivi du chantier sera
permanent. Alors pourquoi serait-il nécessaire de prévoir la possibilité d’une vision globale
dudit chantier ?
 29

Me Y. GOUTAL indique que la vision globale existe, cependant du fait qu’il s’agit
d’une opération privée, l’opérateur peut construire selon le rythme qu’il choisit, demander un
permis pour une partie seulement et pas pour un ensemble, il peut y avoir des sous-ensembles.
Par ailleurs, s’est posée la question éventuellement d’un permis de construction global de toutes
les constructions privées de toute la phase 3, ce qui n’est pas impératif. Mais si tel était le cas,
quels en seraient les impacts ? Pour l’Etat monégasque, cela permettrait d’avoir cette vision
globale et une instruction plus simple, ce qui lui serait favorable. Pour autant, il est à noter un
défaut majeur qui obligerait à constituer une garantie pour la totalité de l’opération, pendant
une durée très longue, alors que cela n’est pas justifié au regard même de la garantie Princière
de bonne fin, d’où une réflexion ouverte sur ce point pour, le cas échéant, envisager d’aménager
la totalité de la phase 3 mais constituer une garantie qui serait plus gérable sur une opération
qui se réalise globalement.

M. J-M. CUCCHI comprend que c’est pour diminuer l’impact de la garantie Princière
pour le concessionnaire en cas de dépôt d’un permis de construire unique dès lors que ce serait
la préférence de l’Etat.

Me Y. GOUTAL ajoute que s’il demande un permis unique, le Titulaire va

artificiellement augmenter sa garantie puisqu’il va la faire porter sur la totalité, pour toute la
durée.

M. J-M. CUCCHI relève qu’il y a également un intérêt majeur pour le concessionnaire

à avoir un permis unique plutôt que plusieurs permis successifs. Aussi bien le concessionnaire
que l’Etat sont selon lui gagnants à ce qu’il y ait qu’un permis unique.

S.E. M. S. TELLE indique, en termes très pratiques, en terme d’instruction du dossier,

plusieurs permis de construire sur 4 ans engendre une mobilisation des équipes qui dépasse
probablement la capacité du Gouvernement. Le permis unique a l’énorme avantage de demande
beaucoup de travail, notamment pour traiter l’imbrication des différents permis les uns avec les
autres, mais une fois que c’est fait, on n’y revient plus. Par ailleurs, il précise que ce point n’est
toutefois pas tranché.

M. J-M. CUCCHI indique qu’il s’agit d’un projet pour lequel a priori il n’y aura pas de
surprise quant à ce qui va être construit sachant que pour construire, des besoins structurels
spécifiques sont nécessaires et ont certainement déjà été pris en compte dès la phase 1. A son
sens, le projet est déjà ficelé et n’appellera que des modifications éventuelles à la marge.

En cas de permis de construire unique, les deux parties y auraient un intérêt, plus le
concessionnaire que l’Etat, qui consisterait à limiter l’impact financier pour le concessionnaire
de la garantie Princière qui, dans les dispositions actuelles, nécessite de déposer un permis pour
l’ensemble alors que vraisemblablement il ne construira pas tout d’un coup.

Me Y. GOUTAL insiste sur le fait que le projet n’est pas un projet mouvant. Pour assurer
l’efficacité de la garantie fournie par Bouygues pendant 30 ans potentiellement, l’instruction
des permis de construire ultérieurs a été conditionné à un avis technique de compatibilité avec
l’infrastructure. Si une incompatibilité se faisait jour, alors le permis de construire pourrait être
refusé pour des raisons urbanistiques afin d’assurer la pérennité de l’infrastructure. Il y a donc
un lien entre le contrat, la phase 3 du Traité et urbanisme qui est assurée dans l’OS n° 44.82.
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M. T. CROVETTO demande, à partir des slides relatifs au risque maximal (slides 22,
23) si le coût maximal, en terme de montant, se situe bien juste avant la fin de la phase 1. Et il
souhaiterait que soit confirmé le fait qu’il ait été évalué à 600 M€, en tenant compte des
pénalités, des garanties, etc.

Me Y. GOUTAL répond que le coût maximal peut être plus important. Il n’est pas
possible de résumer les risques d’une opération sur 10 ans, sans aucune connaissance des aléas
possibles, qui présenteraient des difficultés de force différente.

Il rappelle qu’a été évoqué un risque envisageable, que l’on peut quantifier, qui est celui
de la défaillance du titulaire. Alors il confirme qu’une des zones à risque les plus importantes
pour l’Etat se situe en fin de la phase 1, au moment où le titulaire aura exposé beaucoup
d’argent, et donc l’Etat va être obligé de racheter l’opération au moment où son coût est
substantiel et effectivement, il convient de faire le parallèle avec le montant de cette phase 1
qui vaut 800 M€. Par ailleurs, lorsque sont appliquées les pénalités, les décotes prévues au
Traité, les montants peuvent atteindre 200 M€ de décote que l’Etat va pouvoir imputer. A ce
stade, l’Etat à l’inverse a une opération qui est quasiment terminée.

M. T. CROVETTO précise évoquer plutôt un défaut quasi volontaire de par l’état du

marché immobilier, soit la crainte de perdre d’avantage que 200 M€ de pénalités. A ce titre, il
ne croit pas au fait que ce sera une bonne opération et une bonne opportunité pour l’Etat.

Me Y. GOUTAL ne tient pas à discuter de la croyance ou de la confiance dans ce risque-

là. Chacun a son opinion. En revanche, il souligne qu’il convient d’identifier, lorsque l’on parle
de risque, la nature de ce dernier. C’est ici un risque de trésorerie pour l’Etat que l’on parle :
l’Etat se verra obligé d’acheter une infrastructure dont il pense par ailleurs qu’elle est fiable
techniquement. On se retrouve alors dans un schéma de lancement par l’Etat d’un marché public
de travaux dans lequel les frais seraient exposés au fur et à mesure.

M. T. CROVETTO explique que le cas d’école évoqué avait pour but de savoir si au
niveau financier c’était le moment où le montant serait le plus élevé.

Me Y. GOUTAL assure que le montant peut être plus élevé après, mais avec un aléa
plus faible, parce que l’Etat pourra avoir acquis plus, avec des volumes déjà hors d’eau.

M. L. NOUVION indique que tout est prévu, rien n’est écrit.

M. D. BOERI retient que tous les risques ont été balayés. Il se dit que dans un monde
merveilleux, le chantier se terminera dans les temps, dans les conditions prévues pour tous les
partenaires. Et si l’Etat décidait de prolonger cette extension ou d’en prévoir une autre, quelles
seraient les servitudes ?

Mme M-P. GRAMAGLIA répond qu’une autre extension n’est pas envisageable étant
donné les fonds marins.

M. L. NOUVION remercie les participants pour la tenue de cette réunion.

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(La séance est levée à 21 heures)

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