Loueur Meuble Professionnel Ou Non

Club patrimoine de l’ordre des experts-comptables Paris Île-de-France
LE CLUB DES EXPERTS-COMPTABLES

CLUB PATRIMOINE
Loueur meublé professionnel

ou non professionnel
(LMP/LMNP)
un OVNI fiscal
Mardi 16 mai 2017
Ordre des experts-comptables Paris île-de-France www.oec-paris.fr

3
W W W . Y O U R C O M P A N Y . C O M
Laurent BENOUDIZ
Président de l’Ordre des experts-comptables
région Paris Ile-de-France
Serge ANOUCHIAN
Président du Club Patrimoine
Paris Ile-de- France
Intervenants
Jacques DUHEM David JEANNE

Consultant, Expert-comptable,
formateur en gestion de patrimoine Expert en stratégie d’entreprises
CLUB PATRIMOINE
Agenda 2017
•  JEUDI 23 FEVRIER
« Stratégies de rémunération des entrepreneurs pour 2017 ! Et après ? »
•  MARDI 16 MAI - 8 h 30 / 10 h 30
« Loueur meublé professionnel ou non professionnel » (LMP / LMNP)
•  MARDI 11 JUILLET - 8 h 30 / 10 h 30
« Bilan patrimonial : applications pratiques »
•  MARDI 14 NOVEMBRE - 8 h 30 / 10 h 30
« Pièges et opportunités du contrat d’assurance vie »
Grand Palais, Paris (Grand Auditorium)

et bientôt en départements d’Ile-de-France (AEC)

CLUB PATRIMOINE
Comité scientifique
•  Vincent CORNILLEAU - Senior Private Banker - Edmond De
Rothschild (Europe) SA
•  Jean-Pierre COSSIN - Conseiller Maître honoraire à la Cour des
comptes, Professeur associé à l’Université de Créteil Val-de-Marne
•  Maître Pascal JULIEN SAINT-AMAND - Notaire
•  Maître Fabrice LUZU - Notaire
•  Catherine ORLHAC - Directrice générale, Aurep
•  Eric PICHET - Professeur à Kedge Business School
•  Sophie SCHILLER - Professeur des universités, Dauphine Université
Paris

LOCATION MEUBLEE ANALYSE FISCALE
PROLEGOMENES
UN DISPOSITIF COMPLEXE
RISQUES PESANT LES INVESTISSEURS
RISQUES PESANT SUR LES CONSEILS
UN DISPOSITIF QUI S’APPLIQUE A DE NOMBREUSES SITUATIONS
EVOLUTION HISTORIQUE DU DISPOSITIF AU PLAN JURIDIQUE ET FISCAL
ET POUR L’AVENIR ?

6
LES ACTIVITES CONCERNEES PAR LE REGIME DE LOUEUR EN MEUBLE
Une grande diversité

7
Un régime fiscal qui a connu des évolutions…
1996 2009 2017
BIC Hôtelier professionnel
BIC Hôtelier non professionnel
LMP LMP
LMNP
LMNP Censi-B
8
DEFINITION ET CONTRAINTES
D’un point de vue fiscal
BOI-BIC-CHAMP-40-10
BOI 4 F-3-09
12 septembre 2012 MISE A JOUR

AVRIL 2017

9
LOCATION MEUBLÉE
ANALYSE CIVILE
Ordre des experts-comptables Paris île-de-France www.oec-paris.fr 10

LOCATION MEUBLEE ANALYSE CIVILE
DEFINITION CIVILE
Une définition qui a évolué dans le temps
Article L632-1
Loi d'orientation Loi pour l'accès Loi de

relative à la lutte au logement et un programmation
contre les urbanisme rénové pour la cohésion
exclusions du 29 du 24 mars 2014 sociale du 18
juillet 1998 janvier 2005
11

LOCATION MEUBLEE ANALYSE CIVILE
PROBLEMES DE DEFINITION ET DE CHAMP D’APPLICATION
CONTRAINTES JURIDIQUES
REGIME JURIDIQUE DES BAUX
REGIME JURIDIQUE DE L’URBANISME
CHANGEMENTS D’AFFECTATION
PIEGE DE LA CO PROPRIETE (Cour d'appel de Paris, 15 juin 2016, n°

15/18917)

12
LOCATION MEUBLÉE
ANALYSE FISCALE

La location en meublé et les régimes périphériques…
La location meublée ne relève pas systématique du régime des « BIC location

meublée »
Location nue
(bâti, non bâti, Location meublée Location équipée
accessoires)
BIC
Revenus BIC
location
fonciers classique
meublée
Location meublée
Location meublée
avec prestat°
occasionnelle
para-hôtelière

Fin de l’ambiguïté sur la location meublée occasionnelle
LF2017 art. 114
Location meublée
Location nue À titre À titre habituel
occasionnel
CE RM BACQUET
n°347607 n°67211 JOAN
28/12/2012 11/08/2015
Revenus Revenus
fonciers fonciers BIC
Revenus
fonciers BIC BIC

15
La location en meublé et les régimes périphériques…
Frontière entre revenus fonciers et BIC
9ème Chambre
23 juin 2016
Inventaire du
Bail
mobilier

16
Location meublée sans prestation hôtelière
Impact du mode d’exploitation

Mode d’exploitation
Location Location directe

meublée en
direct
(Entreprise Location Location
Location nue puis
meublée via bail meublée via une
individuelle) sous-location meublée
commercial société IR
BIC BIC RF BIC

17
RM FRASSA n° 23432 JOSénat 09/03/2017 X Y

versus
BOI-TVA-CHAMP-50-10 §60 et 70
CE 29/06/1994 n°36349 et 26971
CE 26/06/1992 n°73462 LOCATION
NUE
LOCATION
MEUBLEE

18
Location meublée avec prestations hôtelières
Impact des prestations hôtelières et de celui qui les fournit
AVEC prestations hôtelières
A qui est confiée la fourniture des prestations hôtelières ?
Propriétaire Mandataire Locataire (bail commercial)
Loyer
fonction de
Loyer fixe
l’activité de
l’exploitant
BIC location
BIC hôteliers
Ordre des experts-comptables Paris île-de-France www.oec-paris.fr meublée
19
BIC location meublée et BIC hôteliers
Des régimes d’amortissements, de déficits et de plus-values différents
BIC LMPIR BIC LMNPIR BIC hôtelier non pro
Prise en compte des

Retraitement des amortissement créant ou augmentant
amortissements dans le
le déficit
déficit
Déficit non issu des

amortissements imputé sur
Déficit non issu des Déficit issu notamment des
le revenu global sans limite
amortissements mis en amortissements mis en
(Création potentielle d’un
report 10 ans sur BICLMNP report 6 ans
déficit global reportable
pdt 6 ans)
Plus ou moins-value Plus ou moins-value

Plus-value immobilière des
professionnelle avec professionnelle avec
particuliers
exonération du 151 septies exonération du 151 septies

20
COMMENT INVESTIR ?
Seul (attention au régime matrimonial)
EI
Création d’un EI (PO OU Poi)
Existence d’une comptabilité
Risque de société de fait
EURL
A plusieurs
SNC
Inconvénients juridiques
SARL de FAMILLE
Modalités de l’option pour l’IR
Notion de cercle familial
Exercice d’une activité commerciale
Conditions de forme
SCI
Activité commerciale et IS (CGI, 206 2°)

21
La SARL de famille qui a une activité civile même mineure, relève de l’IS de
plein droit
RM FRASSA n°17500 JOSénat 22/06/2016
SARL
SCI de
famille
>90% <90% 100% <100%

d’activité d’activité d’activité d’activité
civile civile commerciale commerciale
IR IS IR IS

22
LOCATION EN MEUBLE ET DROIT COMPTABLE
OBLIGATIONS DECLARATIVES LORS DE LA CREATION
OBLIGATIONS COMPTABLES
CHOIX D’UN REGIME D’IMPOSITION
L’ADHESION A UN CGA

23
Comment declarer l’EXISTENCE DE L’ACTIVITE ?
IMPRIME
LMNP P0i
EXERCEE VIA
UNE EI
IMPRIME
LMP
P0 CMB
EXERCEE VIA IMPRIME

UNE SOCIETE M0

24
ORDRE DE TENUE DE LA
MISSION COMPTABILITE
VALORISATIONS
INSCRIPTION DES
Tenue de IMMOBILISATIONS
comptes
AMORTISSEMENTS
Formalités
liées à la
Déclarations
création de COMPTABILISATION
l’activité IMMO OU
Adhésion DES FRAIS
CGA D’ACQUISITION
CHARGE ?
COMPTABILITE
D’ENGAGEMENT
25

TENUE DE LA DECLARATIONS
COMPTABILITE
FISCALES
2031
Détermination du
COMPTABILITE résultat fiscal
D’ENGAGEMENT
2042
Détermination du
RESULTAT résultat d’ensemble
COMPTABLE

26
TENUE DE LA
COMPTABILITE
AU MOMENT DE
L’ACQUISITION
INSCRIPTION DES
IMMOBILISATIONS POSTERIEUREMENT A
L’ACQUISITION
QUELLE VALEUR RETENIR

POUR LA COMPTABILITE ?
QUELLE VALEUR RETENIR

POUR LE TERRAIN ?
27
BASE DES AMORTISSEMENTS
Bien acheté à Bien détenu via

titre personnel
Bien acheté via une entreprise
puis inscrit au
l’entreprise bilan de
individuelle
individuelle l’entreprise reçu par
individuelle donation
BOI-BIC- BOI-BIC- BOI-BIC-
AMT-10-30-30-10 AMT-10-30-30-20 AMT-10-30-30-20
§I §III
Valeur d‘achat Valeur Base DMTG
d’inscription
Coût historique
reconstitué 28

Amortissable
Les amortissements
Amortissement
par composant
Non
amortissable
15/02/16 n°380400
29
TENUE DE LA
COMPTABILITE COMPTABILISATION EN
CHARGE
INSCRIPTION DES VERIFIER LA NATURE DE LA

FRAIS CHARGE…
D’ACQUISITION
IMMOBILISATION DES FRAIS
FRAIS RELATIFS A
L’ACQUISITION DU
TERRAIN…
BOI-BIC- MODALITES
CHG-20-20-10
D’AMORTISSEMENT…
30
Les frais d’acquisition
Sort des frais Incorporation aux Déduction au titre

d’acquisition immobilisations des charges
Impact Amortissements : Création d’un déficit
fiscal •  Majorés d’une •  Imputable sur RG
quote-part des frais si LMP
d’acquisition SAUF •  En report 10 ans
TERRAIN si LMNP
•  Mis en report s’ils
contribuent à la
création/
augmentation du
déficit
31
LA DETERMINATION DU RESULTAT
LE CHOIX D’UN REGIME D’IMPOSITION
LA DETERMINATION DU RESULTAT FISCAL
TRAITEMENT FISCAL DES AMORTISSEMENTS
TRAITEMENT DU DEFICIT FISCAL

32
REGIME MICRO MICRO DE BASE

APPLICABLE DE PLEIN
DROIT
SUPER MICRO
REGIME REEL REGIME REEL

APPLICABLE DE PLEIN APPLICABLE SUR
DROIT OPTION
REEL
RSI NORMAL
RSI

33
ACTUALITE FISCALE 2017 BIC LOCATION MEUBLEE
Commentaire fin des gîtes de France et généralisation du meublé de tourisme
MàJ BOI-BIC-CHAMP-40-20 06/07/2016
71%
82 800 € de d’abattement
recettes au
maximum
50%
d’abattement 33 100 € de
recettes au
maximum

34
Modalités d’application
Abatt.
Recettes
71%
brutes
82 800 €
maxi
Net
taxable
29%
35
Modalités d’application
Recettes Abatt.
brutes 50%
33 100 € Net taxable
maxi 50%

36
Régimes réel simplifié et réel normal
MICRO REEL SIMPLIFIE REEL NORMAL
82 800 € 783 000 €
MICRO REEL SIMPLIFIE REEL NORMAL
33 100 € 783 000 €

37

Les conséquences du passage du Micro BIC au Réel simplifié pour le

traitement des amortissements
Inscription au Bilan d’Ouverture à la valeur historique au début du Micro BIC

Plan d’amortissement depuis le début du Micro BIC
Non déductibilité fiscale des amortissements pour la période du Micro BIC car
inclus dans le forfait.
Pas d’incidence sur les plus-values : régime applicable selon le statut au jour de la
sortie du BIC (si LMNP)
Régime micro Régime réel

38
BOI-BIC-
BASE-10-10
Comparaison location nue / location meublée
Items Location nue Location meublée
Loyers Encaissés Courus

Déductibles ou
Frais d’acquisition NON déductibles
amort.
Frais de gestion Déductibles Déductibles
Assurances Déductibles Déductibles
Travaux d’entretien Déductibles Déductibles ou amort
Gros travaux NON déductibles Amortissables
Taxe foncière Déductibles Déductibles
Intérêts d’emprunt Déductibles Déductibles
Amortissements NON déductibles Déductibles
Retraitement du résultat fiscal : CGI art. 39 C
Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt

Première Partie : Impôts d'État
Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
Chapitre premier : Impôt sur le revenu
Section II : Revenus imposables
1re Sous-section : Détermination des bénéfices ou revenus
nets des diverses catégories de revenus
II : Bénéfices industriels et commerciaux
2 : Détermination des bénéfices imposables
Article 39 C
Modifié par LOI n°2014-891 du 8 août 2014 - art. 20
BOI-BIC-AMT-20-40-10-20

40
DISTINCTION LMP LMNP
Inscription au RCS ?
OUI NON LMNP
Recettes TTC > 23 000 € ?
OUI NON LMNP
Recettes > aux revenus pros du foyer fiscal ?
OUI NON LMNP
LMP
41
LA DISTINCTION LMP LMNP AU REGARD DE L’IR
Ne pas confondre LMP IR et LMP ISF

Critère LMPIR
N’importe quel
Inscription au RCS membre du foyer
fiscal IR
Recettes annuelles
23 000 €
TTC
Poids de la Recettes BRUTES

location meublée VS
par rapport aux Autres revenus
autres revenus pro nets
pro. imposable
42
CONSEQUENCES DE LA DISTINCTION LMP LMNP
REGIME
TRAITEMENT COTISATIONS OU
DES
DES PRELEVEMENTS
PLUS SOCIAUX
DEFICITS
VALUES

43
IMPUTATION SUR LE REVENU

LMP
GLOBAL
TRAITEMENT
DES
DEFICITS
REPORT SUR DES DEFICITS DE

LMNP
MEME NATURE PENDANT 10ANS

44
LMNP
IMPACT FRAIS
D’ACQUISITION
AMORTISSEMENTS NON
DEFICIT ORDINAIRE
DEDUITS
DUREE D IMPUTATION
ORDRE D IMPUTATION 2031

?
2042

45
REGIME DES PLUS VALUES

LMP
PROFESSIONNELLES
PLUS
VALUES
REGIME DES PLUS VALUES DES

LMNP
PARTICULIERS

46
Régime d’imposition en fonction du statut au jour de la cession
LMNPIR
Plus-value
immobilière des
particuliers
LMPIR
Plus-value
professionnelle

47
Faits générateurs des plus-values
Plus-value
Plus-value
Type d’opération immobilière des
professionnelle
particuliers
Vente Oui Oui
Echange Oui Oui
Apport Oui Oui
Licitation Oui Oui
Donation Non(1) Oui
Retrait du bilan Non Oui
(1) RM FRASSA n°14933 JOSénat 28/05/2015

48
Ventilation et imposition de la plus-value professionnelle
Plus-value professionnelle
Court Long
terme terme
Charges IR Prélèv.
IR barème sociales forfaitaire sociaux
(RSI) (16%) (15,5%)

49
CE n°383898 10/04/2015
5 années
Plus-value professionnelle cumulées
de LOCATION
Court Long
terme terme
Charges IR Prélèv.
IR barème sociales forfaitaire sociaux
(RSI) (16%) (15,5%)
Exonération de l’article 151 septies du CGI

50
Location meublée et cotisations sociales (RSI)
LFSS pour 2017 : article 18

Date 18 mai 2009 1er janvier 2012 1er janvier 2017
LFSS 2012
Circulaire 8° de l’article LFSS 2017
Réf.
n°2009/029 L613-1 du 8° de l’article L613-1 du CSS
CSS
Location à la
RCS loueur RCS loueur
Cond RCS loueur journée, à la
meublé meublé
.1 meublé pro semaine, au
professionnel professionnel
mois
Recettes
Cond Recettes supérieures à
supérieures à
.2 23 000 €/an
23 000 €/an
Recettes
location
Cond
Ordre des experts-comptables Parismeublée >
île-de-France www.oec-paris.fr
.3 51
ACTUALITE FISCALE 2017 BIC LOCATION MEUBLEE
Location meublée et cotisations sociales (RSI)
LFSS pour 2017 : article 18

Location meublée classique
Chiffre de 23 000 € de 33 100 € au-delà
de 1 à 23 000 €
d'affaires à 33 100 € à 82 800 € de 82 800 €
Micro BIC 
FISCAL Réel obligatoire
ou Réel sur option
RSI 
Prélvèments ou micro général  RSI 
SOCIAL RSI
sociaux ou micro ou micro général
entrepreneur
Location meublée de tourisme
Chiffre de 23 000 € de 33 100 € au-delà
de 1 à 23 000 €
d'affaires à 33 100 € à 82 800 € de 82 800 €
Micro BIC  Réel obligatoire
FISCAL
ou Réel sur option
RSI 
Prélvèments
SOCIAL ou micro général  RSI
sociaux
ou micro entrepreneur
52
LOCATION EN MEUBLE ET ISF
Distinction entre LMPIR et LMPISF, détention directe et indirecte
Location meublée
IR ISF
LMNPIR LMPIR LMNPISF LMPISF
Direct Indirect
CGI CGI CGI

Art. 155 Art. 885R Art. 885O
53
Critère LMPISF direct LMPIR
N’importe quel
Inscription au RCS Le propriétaire membre du foyer
fiscal IR
Recettes annuelles
23 000 € 23 000 €
TTC
Poids de la Résultat NET Recettes BRUTES

location meublée VS VS
par rapport aux Autres revenus Autres revenus
autres revenus pro nets pro nets
pro. imposables imposable
54
Critère LMPISF direct
Quid si bien
Inscription au RCS Le propriétaire commun ou
indivis ?
Quid si début
Recettes annuelles
23 000 € location en cours
TTC
d’année civile ?
Poids de la Résultat NET

location meublée VS Quid des retraites
par rapport aux Autres revenus et « dividendes
autres revenus pro nets chargés » ?
pro. imposable
BOI-PAT-ISF-30-30- 10-10
§180
55
Dans le cadre d’une réponse ministérielle publiée en 2002,

l’administration a considéré qu’en cas de détention et
d'exploitation des locaux loués meublés par une SARL de
famille, la participation des associés dans cette société était
imposable à l'ISF dans les conditions de droit commun à
l'exception des parts détenues par le gérant dès lors que les
conditions prévues à l’article 885 O du CGI étaient remplies.
(Rép. Zocchetto, JO SENAT 24 Octobre 2002, non reprise au
BOFiP).

Il convient de préciser que cette réponse restrictive (car ne visant
que les parts détenues par le Gérant) n’a pas été reprise au BOFiP
lors de sa mise en ligne en 2012.

Selon les dispositions de l’article 885 O du CGI, sont considérées
comme des biens professionnels les parts de sociétés de
personnes soumises à l'impôt sur le revenu visées aux articles 8 et
8 ter lorsque le redevable exerce dans la société son activité
professionnelle principale.

56
Location meublée et dispositif Dutreil
Comité de l'abus de droit 2015-07 à , 2015-09 du 6-11-2015
SARL X (à l’IS)
Location meublée + location nue (locaux pro)
13 octobre 2010 10 décembre 2010 16 décembre 2010 29 juillet 2011

Donation-partage Augmentation de Acquisition par la Donation de
PP de 46 parts capital par SARL X des toutes les parts
+ fin gérance du incorporation du immeubles sociales (sauf 3)
père donateur CCA des parents jusqu’alors des parents aux
(2M€ = 91 parts) détenus par les enfants
parents et SCI
(6M€)
Art 787 B
57
Comité de l'abus de droit 2015-07 à , 2015-09 du 6-11-2015 (suite)
« [...] La SARL X exerce une activité de location de locaux

d'habitation meublés et de locaux commerciaux nus et que
cette activité n’est assortie d’aucune autre prestation. Par
suite, cette société exerce une activité civile [...] »
« [...] une instruction fiscale [...] n’est pas au nombre des

décisions [...] dont les contribuables auraient pu rechercher le
bénéfice de son application littérale des objectifs poursuivis par
ses auteurs [...] »

58
Comité de l'abus de droit 2015-07 à , 2015-09 du 6-11-2015 (suite)
Nota : l’administration a décidé de ne pas se ranger à

l'avis émis par le Comité.
Abus de droit
=
Location meublée
Montage ayant
=
permis de bénéficier
Activité commerciale
de l’article 757B du
CGI

59
CLUB PATRIMOINE
CONTACT
Ordre des experts-comptables région Paris Ile-de-France
Club Patrimoine
50, rue de Londres

75008 Paris
Sylva Bilez
Tél. 01 55 04 31 27
sbilez@oec-paris.fr

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UN DISPOSITIF QUI S’APPLIQUE A DE NOMBREUSES SITUATIONS

EVOLUTION HISTORIQUE DU DISPOSITIF AU PLAN JURIDIQUE ET FISCAL

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LES ACTIVITES CONCERNEES PAR LE REGIME DE LOUEUR EN MEUBLE

Une grande diversité

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Un régime fiscal qui a connu des évolutions…

1996 2009 2017

BIC Hôtelier professionnel

BIC Hôtelier non professionnel

D’un point de vue fiscal

12 septembre 2012 MISE A JOUR

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Une définition qui a évolué dans le temps

Loi d'orientation Loi pour l'accès Loi de

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PROBLEMES DE DEFINITION ET DE CHAMP D’APPLICATION

PIEGE DE LA CO PROPRIETE (Cour d'appel de Paris, 15 juin 2016, n°

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La location en meublé et les régimes périphériques…

La location meublée ne relève pas systématique du régime des « BIC location

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Fin de l’ambiguïté sur la location meublée occasionnelle

LF2017 art. 114

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La location en meublé et les régimes périphériques…

Frontière entre revenus fonciers et BIC

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Location meublée sans prestation hôtelière

Impact du mode d’exploitation

Location Location directe

BIC BIC RF BIC

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Location meublée avec prestations hôtelières

Impact des prestations hôtelières et de celui qui les fournit

AVEC prestations hôtelières

A qui est confiée la fourniture des prestations hôtelières ?

Propriétaire Mandataire Locataire (bail commercial)

BIC location meublée et BIC hôteliers

Des régimes d’amortissements, de déficits et de plus-values différents

BIC LMPIR BIC LMNPIR BIC hôtelier non pro

Prise en compte des

Déficit non issu des

Plus ou moins-value Plus ou moins-value

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>90% <90% 100% <100%

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LOCATION EN MEUBLE ET DROIT COMPTABLE

OBLIGATIONS DECLARATIVES LORS DE LA CREATION