Le Guide ISR Immobiier

LIVRE BLANC ISR
Avril 2022
Le guide de
l’investissement
socialement responsable
(ISR) en immobilier
#CommunicationPublicitaire
ÉDITORIAL
SOMMAIRE La pandémie liée au coronavirus a montré à quel point il était

urgent de se saisir des enjeux liés au développement durable. La
crise sanitaire, d’une ampleur inédite, a remis au premier plan
les préoccupations environnementales, sociales et sociétales.
• ÉDITORIAL
L’investissement socialement responsable (ISR), en visant
• QU’EST-CE QUE L’INVESTISSEMENT SOCIALEMENT
l’amélioration de la performance extra-financière des actifs, est
RESPONSABLE ? devenu incontournable pour les gérants de fonds immobiliers.
• L’ISR DANS LE SECTEUR IMMOBILIER Le secteur immobilier génère 25 % des émissions nationales
de CO22. Les besoins en infrastructures sociales (cliniques, EHPAD, etc.) ne
• LE LABEL ISR IMMOBILIER cessent de croître à mesure que le vieillissement de la population s’accélère3.
• LES BÉNÉFICES DU LABEL ISR POUR LES INVESTISSEURS Pionnier des investissements socialement utiles, Primonial REIM France s’est
• PRIMONIAL REIM FRANCE, INVESTISSEUR RESPONSABLE intéressée à l’immobilier de santé et d’éducation dès 2012. A travers sa SCPI
Primovie, Primonial REIM France a été la première société de gestion à proposer
• LES FONDS LABELLISÉS ISR CHEZ PRIMONIAL REIM aux ménages d’orienter leur épargne vers ces secteurs afin de répondre aux
FRANCE besoins de financements spécifiques en matière d’infrastructures sanitaires
• INTERVIEW DE DANIEL WHILE et éducatives. Primonial REIM France fait également de l’amélioration des
performances environnementales de son parc immobilier de bureaux une
• GLOSSAIRE priorité. Pour répondre à cet enjeu stratégique, Primonial REIM France a
développé une démarche spécifique pour permettre la réduction des émissions
de CO2 sur le portefeuille d’immobilier de bureau et à une meilleure gestion
des ressources (énergie, eau, déchets…). Cette approche est mise en œuvre
sur Primopierre, SCPI de référence majoritairement investie en immobilier de
bureau.
En 2020, une étape décisive a été franchie avec l’entrée en vigueur du label ISR
immobilier. Dans la poursuite de cette démarche de responsabilité, Primonial
REIM France s’est naturellement inscrite parmi les premiers à obtenir la
labellisation ISR pour la SCPI Primopierre et l’OPCI PREIM ISR.
Primonial REIM France, Depuis 10 ans, nous sommes convaincus que démarche responsable rime
avec performance durable. Aujourd’hui, nous souhaitons aller encore plus
un acteur majeur de l’épargne immobilière. loin. L’accélération de la mise en œuvre de notre approche ESG sur l’ensemble
de notre patrimoine est au cœur de notre stratégie pour les années à venir.
Primonial REIM France est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité Dans ce contexte, ce livre blanc apparaît nécessaire. Primonial REIM France,
des Marchés Financiers. Elle crée, structure et gère des placements collectifs acteur majeur de l’épargne immobilière, se fixe pour mission d’informer
immobiliers de long terme destinés à des investisseurs particuliers et institutionnels. ses clients, investisseurs institutionnels et épargnants, ainsi que le grand
Avec 28 Mds€ d’encours sous gestion1, Primonial REIM France s’affirme comme un public. Animés par une volonté de pédagogie, nous présentons ici l’ISR et ses
acteur majeur sur le marché de l’investissement européen et de l’épargne immobilière spécificités afin de familiariser le plus grand nombre à ses enjeux.
en France. Nous espérons ainsi favoriser l’implication de chacun afin de contribuer à
bâtir, ensemble, une société plus durable.
1
Source des chiffres : Primonial REIM France Stéphanie Lacroix, Directrice Générale, Primonial REIM France
au 31 décembre 2021
2
Ministère de la Transition Écologique, « Énergie dans les bâtiments », 11 mai 2021
Primonial REIM, « Infrastructures sociales. Un nouveau territoire d’investissement
3
immobilier en Europe », juin 2020
2 PRIMONIAL REIM FRANCE | L’INVESTISSEMENT SOCIALEMENT RESPONSABLE (ISR) EN IMMOBILIER | AVRIL 2022 PRIMONIAL REIM FRANCE | L’INVESTISSEMENT SOCIALEMENT RESPONSABLE (ISR) EN IMMOBILIER | AVRIL 2022 3
Qu’est-ce que l’investissement
socialement responsable (ISR) ?
L’investissement socialement responsable, ou ISR, connaît un essor considérable
depuis plusieurs années. L’offre de fonds ISR se développe à mesure que l’intérêt
des investisseurs – institutionnels et privés – pour ce type de placement ne
cesse de grandir. Mais de quoi s’agit-il exactement ?
L’irrésistible ascension de la finance responsable

La finance responsable regroupe l’ensemble des activités de financement et
d’investissement cherchant à allier efficacité économique et préservation de
l’intérêt général. Elle a pour objectif de soutenir les acteurs engagés en faveur
d’une société plus durable en finançant leur développement.
Ces modes de financement connaissent depuis plusieurs années une forte
progression. La prise de conscience de la gravité des enjeux posés par les grands
défis contemporains (réchauffement climatique, hausse des inégalités…) nourrit
l’aspiration pour une croissance plus verte et plus juste.
La crise liée à la pandémie de Covid-19, en mettant en lumière le manque de
résilience de nos sociétés, a accéléré la montée en puissance de la finance
responsable. En 2020, 62 % des épargnants français déclaraient accorder une
place importante aux préoccupations environnementales et sociales dans leurs
décisions de placement4. Cette demande se traduit par la vitalité du marché des
fonds durables : fin décembre 2020, ils représentaient en France 461 milliards
d’euros d’encours, en hausse de 66 % sur un an5.
Investir dans des placements durables
L’ISR constitue l’une des 3 principales formes de finance responsable6. Ce type
de placement fondé sur les principes du développement durable intègre la prise
en compte de critères extra-financiers dans les choix d’investissements.
Dans le domaine immobilier, l’ISR vise à sélectionner des fonds non plus
seulement pour leur rentabilité, mais aussi pour leur impact sur la société au
sens large. Il privilégie ceux qui sont engagés en faveur de la protection de
l’environnement, vertueux dans leurs relations sociales et exemplaires dans leur
manière de diriger.
4
Sondage réalisé par l’Ifop pour le Forum pour l’Investissement Responsable et Vigeo Eiris, « Les Français et la finance
responsable », réalisé en ligne du 24 au 31 août 2020 sur un échantillon de 1000 personnes.
5
Novethic, « Market data : fonds durables France », 31 décembre 2020
QU’EST-CE QUE
6
La finance responsable regroupe, en plus de l’ISR, les champs de la finance solidaire et du financement participatif.
L’INVESTISSEMENT « L’investissement socialement responsable est un placement qui vise à concilier
SOCIALEMENT
performance économique et impact social et environnemental en finançant les
entreprises et les entités publiques qui contribuent au développement durable, quel
que soit leur secteur d’activité. En influençant la gouvernance et le comportement
RESPONSABLE (ISR) ?
des acteurs, l’ISR favorise une économie responsable. »
Source : Association française de la gestion financière (AFG), Forum pour l’investissement responsable (FIR), juillet 2013.
Quels sont les critères extra-financiers ?
L’analyse extra-financière, au fondement de l’ISR, repose sur un ensemble de critères
environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Ces indicateurs représentent des
informations précieuses permettant aux investisseurs d’orienter leurs décisions.
Les critères ESG relatifs aux fonds immobiliers portent à la fois sur la gouvernance de la
société qui en assure la gestion ainsi que sur la stratégie de sélection et de pilotage des
actifs composant leur portefeuille7.
• Environnement : intégration des risques environnementaux, performance
environnementale du bâtiment, gestion des déchets, réduction des consommations
énergétiques, etc.
• Social : santé et confort des occupants, relations avec les locataires, accessibilité,
contractualisation avec les prestataires…
• Gouvernance : qualité du reporting aux investisseurs, achats responsables, éthique
des affaires, rémunération des dirigeants, diversité au sein du conseil d’administration,
etc.
« RSE, ESG, ISR : quelles différences ? »

RSE, ESG, ISR… Le domaine de la finance responsable regroupe de nombreux acronymes parmi lesquels il
est parfois difficile de s’y retrouver. Tour d’horizon.
La responsabilité sociale des entreprises (RSE) désigne l’ensemble des pratiques mises en
place par les entreprises afin de respecter les principes du développement durable. Elle
intègre les préoccupations environnementales, économiques et sociales.
Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) regroupent les indicateurs permettant
de mesurer la prise en compte du développement durable dans la stratégie des entreprises. Ils évaluent
la performance RSE des entreprises.
L’investissement socialement responsable (ISR) est un type de placement financier tenant compte
des critères ESG. Les investisseurs, en intégrant ces indicateurs extra-financiers dans leurs décisions,
incitent les entreprises à améliorer leur politique RSE.
Ces critères peuvent varier selon le type d’actifs évalués : bureaux, commerces, actifs de santé, etc.
7
L’ISR DANS
LE SECTEUR
IMMOBILIER
Porté par le durcissement de la réglementation et par la demande croissante Les fonds immobiliers : un acteur clé en matière d’ISR
des investisseurs pour une finance plus durable, l’ISR immobilier n’a cessé
Les fonds immobiliers sont amenés à jouer un rôle essentiel dans la
de prendre de l’ampleur ces dernières années. Une évolution nécessaire transformation du secteur immobilier.
pour répondre aux défis auxquels le secteur fait face.
Concrètement, un gestionnaire de fonds immobiliers achète des immeubles,
L’indispensable transformation du secteur immobilier puis les loue à des entreprises ou à des particuliers. Les épargnants
investissent dans un ou plusieurs fonds en achetant des parts contre
Sur le plan environnemental, le secteur du bâtiment produit 44 % de l’énergie lesquelles ils reçoivent une rémunération correspondant à une fraction des
consommée en France. Il émet plus de 120 millions de tonnes de CO2 par loyers perçus.
an, soit près du quart des émissions nationales8. L’étalement urbain, en
raison de l’artificialisation des sols et de la destruction des écosystèmes, En raison de la nature de leur activité, les gestionnaires de fonds immobiliers
représente l’un des principaux facteurs d’érosion de la biodiversité9. ne se contentent pas de sélectionner les immeubles qu’ils achètent. Ils
assurent la gestion de leur patrimoine, disposant d’une grande latitude
Parallèlement, la demande d’infrastructures socialement utiles ne cesse pour intégrer les critères ESG à l’ensemble de leur démarche. L’ISR devient
d’augmenter : maisons de retraite, EHPAD, cliniques, crèches, écoles, etc. un levier d’action essentiel pour améliorer au quotidien la performance
Ces équipements essentiels au bon fonctionnement de la société souffrent extra-financière de leurs actifs.
d’une pénurie d’offre sous l’effet d’évolutions démographiques conjointes :
allongement de la durée de vie, vieillissement de la population10… 8
Source : ministère de la Transition écologique et solidaire, « Énergie dans les bâtiments », 8 juin 2017.
9
Ministère de la Transition Écologique, « Artificialisation des sols », 12 juillet 2021.
Ces problématiques, auxquelles les investisseurs deviennent plus sensibles, 10
Primonial REIM, « Infrastructures sociales. Un nouveau territoire d’investissement immobilier en Europe », juin 2020.
nourrissent une demande grandissante pour un immobilier durable. Tous les termes soulignés font l’objet d’une définition dans le glossaire situé à la fin du livre blanc.
11
Une pression réglementaire croissante

Face à de tels enjeux, la réglementation se fait de plus en plus contraignante
afin d’accompagner la mutation du secteur immobilier. « L’immobilier responsable en France en 2020 »
Elle s’intensifie notamment dans le domaine énergétique, alors que l’accord • 401 Mds € : valeur des actifs gérés par les acteurs de l’immobilier
de Paris adopté en décembre 2015 lors de la conférence sur le climat vise d’investissement en France (au 31 décembre 2019).
à limiter la hausse de la température mondiale à 2°C. Le décret tertiaire11, • 98 % de ces acteurs communiquent sur le déploiement d’une démarche ESG.
entré en vigueur en 2019, souhaite réduire la consommation énergétique
des bâtiments tertiaires de 40 % d’ici 2030 (par rapport à 2010). La stratégie • 71 % de ces acteurs intègrent les enjeux ESG dans leur politique
nationale bas-carbone (SNBC), feuille de route de la France dans la lutte d’investissement et de gestion de portefeuille.
contre le changement climatique, a pour ambition d’atteindre la neutralité • 42 % des fonds non cotés (SCPI et OPCI) possèdent une démarche ESG
carbone du secteur immobilier en 2050. engageante.
Source : Observatoire de l’immobilier durable (OID), Baromètre de l’immobilier responsable, 2020.
Auparavant limité aux valeurs mobilières (actions cotées, obligations…), le
label ISR a été élargi à l’immobilier depuis octobre 2020. Cette avancée
majeure, gage d’une meilleure visibilité pour les épargnants, facilite
l’identification des fonds vertueux pour un immobilier plus responsable.
Le label ISR : une révolution pour les fonds immobiliers

Le label ISR, créé en 2016, est un label d’État venant récompenser les fonds
d’investissement qui mettent en œuvre une démarche ISR rigoureuse. Il
permet d’orienter les investisseurs désireux vers des fonds répondant aux
exigences du label ISR.
Alors qu’il était initialement réservé aux fonds d’actifs mobiliers, une
réflexion a été engagée dès 2017 pour adapter le label aux spécificités des
fonds immobiliers. Ce processus a abouti, en octobre 2020, à l’entrée en
vigueur du label ISR immobilier. Tous les fonds immobiliers non cotés y
sont éligibles :
• Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
• Organismes de placement collectif immobilier (OPCI)
• Autres fonds d’investissement alternatifs (FIA) immobiliers
Le label ISR distingue les fonds investissant dans des immeubles aux
performances extra-financières déjà élevées (approche dite « best in class »),
mais aussi ceux augmentant la note ESG des bâtiments déjà en portefeuille
(approche dite « best in progress »). Il encourage ainsi l’amélioration du
parc immobilier existant.
Faciliter l’identification des fonds vertueux
Dès l’origine, l’objectif du label était clair : poser le socle commun d’une
bonne gestion ISR en immobilier afin d’encadrer la diversité des pratiques
et de limiter le greenwashing. Le label, en clarifiant les contours d’une
gestion responsable, permet aux épargnants de distinguer les fonds
d’investissement réellement engagés dans une démarche ISR.
La procédure de labellisation est assurée par un organisme tiers indépendant.
En cas de respect du cahier des charges homologué par le ministère de
l’Économie et des Finances, ce certificateur externe accorde le label pour
une durée de 3 ans.
Les fonds labellisés sont contrôlés chaque année afin d’assurer la pérennité
de leur engagement. Ils sont susceptibles de perdre le label en cas de
LE LABEL ISR
manquements persistants par rapport aux exigences du référentiel
IMMOBILIER
Des critères stricts de labellisation
Même si elles disposent d’une autonomie de décision importante, les
sociétés de gestion souhaitant obtenir le label doivent fixer des objectifs
ESG et tout mettre en œuvre pour les atteindre.
Le cahier des charges du label ISR leur impose d’intégrer les 3 piliers E,
S et G de manière équilibrée. Une méthodologie doit permettre d’évaluer
la performance ESG des immeubles lors de l’acquisition et pendant leur
détention en portefeuille. La prise en compte de ces critères est mesurée
par des indicateurs précis.
Le certificateur contrôle le respect de nombreux autres facteurs :
• la transparence de la société de gestion vis-à-vis des investisseurs* ;
• les relations avec les parties prenantes (locataires, usagers, prestataires…) ;
• le déploiement de moyens matériels et humains suffisants.
Source : Label ISR soutenu par les pouvoirs publics, « Référentiel du label », 23 juillet 2020, disponible à cette adresse :
https://www.lelabelisr.fr/wp-content/uploads/Referentiel_LabelISR_22Juillet2020_Modif.pdf
« Un label très exigeant »

• 989 fonds immobiliers non cotés en France (au 31 décembre 2020)
• 15 fonds immobiliers labellisés ISR (1,5 % des fonds non cotés)12
• 6 SCPI labellisées ISR
• 2 OPCI labellisés ISR
• 2 fonds Primonial REIM labellisés ISR : SCPI Primopierre, OPCI PREIM ISR
Sources : ASPIM, site officiel label ISR (situation au 30 avril 2021).
« Quels sont les risques des fonds immobiliers bénéficiant du label ISR ? »
Comme pour la plupart des fonds immobiliers, l’investissement dans un fonds
immobilier labellisé ISR présente un risque de perte en capital.
Les fonds immobiliers labellisés ISR sont principalement investis en immobilier,
classe d’actif considérée comme peu liquide. En l’absence de liquidité, les
investisseurs pourraient ne pas récupérer leur mise immédiatement ou à un prix
décoté.
L’investissement dans ce type de fonds doit s’envisager sur le long terme, dans une
optique de diversification du patrimoine. La durée du placement recommandée
est souvent supérieure à huit ans.
Les fonds immobiliers labellisés ISR sont exposés au risque du marché immobilier,
qui peut avoir un impact négatif sur la valeur des actifs détenus par le fonds. LE LABEL ISR
POUR LES
Par ailleurs, les revenus potentiels provenant directement ou indirectement des
loyers encaissés, ils peuvent varier à la hausse ou à la baisse et ne sont pas
garantis.
Enfin, il est à noter que le label ISR n’est pas garanti.
https://www.lelabelisr.fr/comment-investir/fonds-labellises/?_parent_type=immobilier
12
INVESTISSEURS
Les fonds immobiliers labellisés ISR offrent aux investisseurs quelques Anticiper les risques
avantages en plus des risques mentionnés précédemment : financement
d’une économie durable, anticipation des risques, transparence de la En élevant les standards de qualité des actifs immobiliers sur toutes les
communication… Autant d’atouts pour des placements responsables de dimensions couvertes par les critères ESG, les fonds labellisés favorisent
plus en plus plébiscités par les investisseurs. une meilleure anticipation des risques :
Donner du sens à son épargne • risque environnemental ;
Le label ISR permet d’orienter l’épargne vers des fonds immobiliers ayant un • risque réglementaire (évolutions de la réglementation) ;
impact réel sur leur environnement et sur la société. • risque réputationnel…
En investissant dans un fonds ISR, l’épargnant mobilise son argent sur des actifs Bénéficier d’une information transparente
utiles. Il finance des biens répondant aux grands enjeux contemporains : lutte
Le label ISR oblige les sociétés de gestion à communiquer précisément sur
contre le changement climatique, réduction de la consommation énergétique,
les objectifs qu’elles poursuivent en matière de développement durable et
promotion d’un habitat durable (santé, sécurité, confort…), etc. sur la stratégie mise en œuvre pour les atteindre.
Le label ISR confère à l’épargnant un rôle fondamental en lui donnant les L’approche ISR se fonde sur la transparence de l’information transmise aux
moyens de participer activement, à son échelle, à la transformation de la investisseurs. Ils doivent pouvoir mesurer les effets de la démarche ESG
société. afin de les comparer avec les engagements initiaux.
Concilier investissement durable et rentabilité potentielle À cette fin, les fonds immobiliers labellisés ISR publient périodiquement un
certain nombre de rapports détaillant leurs pratiques ESG (voir encadré).
En 2020, les SCPI bénéficiant du label ISR, malgré des investissements initiaux Ces documents essentiels permettent aux épargnants d’investir en toute
plus conséquents et des coûts de gestion supplémentaires (mises aux normes, transparence.
rénovation…), assurent des performances financières supérieures à celles du
marché (voir encadré).
La mise en œuvre d’une démarche responsable augmente la durabilité et la La politique d’engagement : cette charte décrit les
valeur des actifs immobiliers dans le temps. À l’inverse, les immeubles sans engagements du fonds et les moyens utilisés pour
associer les parties prenantes à la démarche ISR.
approche ESG risquent de souffrir d’une plus faible liquidité et d’une décote à
la revente sur le long terme.
Le code de transparence : il présente les objectifs
et les critères ESG retenus par le fonds, ainsi que la
méthodologie d’analyse et d’évaluation.
Le reporting ISR du fonds : il détaille l’approche ISR

« SCPI labellisées ISR : des placements affichant une rentabilité supérieure du fonds, les moyens mis en œuvre et les résultats
à 4% en 2020 » obtenus.
• 4,18 % : TDVM moyen des SCPI
• 4,75 % : TDVM moyen des SCPI labellisées ISR
• 92,86 % : taux d’occupation financier moyen des SCPI à dynamique ISR
(contre 90,27 % pour les SCPI traditionnelles)
Source : ASPIM, boursier.com, Meilleurescpi.com (situation en 2020).
TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché) : Le TDVM de la SCPI est la division du dividende brut avant prélèvement
libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le
prix de part acquéreur moyen de l’année n.
Taux d’occupation financier : exprime la part des loyers, indemnités d’occupation facturées et indemnités compensatrices de
loyers dans l’ensemble des loyers facturables si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était loué.
La performance passée ne préjuge pas de la performance future.
Acteur pionnier de l’immobilier socialement utile, Primonial REIM France est
engagée depuis plusieurs années dans le développement d’une démarche
ESG. Cette approche a été récompensée par la labellisation ISR de 2 de ses
fonds : la SCPI Primopierre et l’OPCI PREIM ISR.
L’immobilier socialement utile, ADN de Primonial REIM France

Depuis sa création en 2011, Primonial REIM participe au développement de
l’épargne responsable en investissant dans des secteurs socialement utiles.
Dès 2012, la SCPI Primovie a été la première du marché à investir dans
l’immobilier de la santé/dépendance (maisons de retraite, EHPAD…) et de
l’éducation (crèches, écoles…). En quelques années, Primonial REIM France
s’est imposée comme le leader européen dans ces secteurs essentiels.
Primonial REIM France gère aujourd’hui près de 6 milliards d’euros
d’encours en immobilier de santé/éducation, contribuant à répondre au
besoin croissant d’infrastructures sanitaires et éducatives de qualité.
Préserver l’environnement
Primonial REIM France s’est engagée très tôt à apporter une réponse
concrète aux enjeux posés par la lutte contre le changement climatique et
par la transition écologique. Depuis plusieurs années, la société de gestion
place la performance environnementale au cœur de sa démarche.
Créée en 200813, Primopierre, SCPI de référence en immobilier d’entreprise,
a investi prioritairement sur des immeubles satisfaisant aux critères de
performance énergétique les plus exigeants. Plus de deux tiers des actifs* de
son portefeuille profitent d’une certification ou d’un label environnemental
répondant aux meilleurs standards du marché : NF HQE (haute qualité
environnementale), BREEAM (Royaume-Uni), LEED (États-Unis), etc.
La gestion de la SCPI PRIMOPIERRE, initialement gérée par le groupe BNP Paribas REIM, a été transférée à Primonial
13
REIM France en juillet 2011. Il est, à ce titre, normal qu’elle soit plus ancienne que la société qui en assure désormais la
gestion.
*
Source : Primonial REIM France – constat au 30/06/2021.
PRIMONIAL
REIM FRANCE,
INVESTISSEUR
RESPONSABLE
Élaborer une démarche ISR ambitieuse
Primonial REIM France, dans la continuité de son implication historique en
matière sociale et environnementale, a naturellement franchi un nouveau
cap dès 2018 en structurant une démarche ESG rigoureuse, centrée autour
de 5 objectifs majeurs :
• réduire de 40 % la consommation d’énergie finale des actifs d’ici 2030 ;
• Placer le portefeuille des actifs du fonds sur une trajectoire lui permettant
de contribuer à l’atteinte de l’objectif national de neutralité carbone d’ici
à 2050, conformément à la Stratégie Nationale Bas Carbone issue des
Accords de Paris de 2015. ;
• engager des actions d’amélioration de la qualité de l’air sur la majorité des
immeubles ;
• encadrer les travaux significatifs par une charte chantier intégrant les
critères ESG ;
• associer les locataires dans une logique partenariale grâce à une annexe
environnementale intégrée aux nouveaux baux.
Avec la labellisation de la SCPI Primovie, Primonial REIM France intègre un
nouvel objectif social :
• Réduire la proportion de chambres doubles dans le patrimoine des EHPAD
gérés par Primovie.
La société de gestion a interrogé ses parties prenantes (locataires,
clients, property managers…) afin d’évaluer leurs attentes sur les enjeux
environnementaux, sociaux et de gouvernance. Cette consultation a permis
de cartographier les critères ESG et de les classer selon leur importance. À
partir de ces indicateurs, Primonial REIM France a créé une méthodologie
unique visant à mesurer la performance ESG de ses actifs.
Cette note extra-financière constitue la pierre angulaire de la démarche
ISR de Primonial REIM France. Elle participe au pilotage de la performance
ESG des actifs à tous les niveaux de la chaîne de valeur immobilière, de la
sélection des actifs à leur gestion.
LES FONDS
Depuis juillet 2019, Primonial REIM France est signataire des principes
LABELLISÉS
pour l’investissement responsable (PRI) définis par le secrétaire général
des Nations unies. Cette charte, principale initiative mondiale dédiée
à l’investissement responsable, incite les investisseurs à intégrer les
ISR CHEZ
facteurs ESG dans leurs décisions.
PRIMONIAL
REIM FRANCE
Avec l’obtention du label ISR pour 3 de ses fonds, la SCPI Primopierre, la SCPI OPCI PREIM ISR
Primovie et l’OPCI PREIM ISR, Primonial REIM France marque une nouvelle
étape dans la poursuite de son engagement en faveur du développement Date de création : 18 janvier 2021
durable.
Date de labellisation ISR : janvier 2021
SCPI PRIMOPIERRE
Actif net global (au 31 décembre 2021) : 62 M €
Date de création : 8 août 2008 Shift* Durée de placement recommandée : 10 ans minimum
Date de labellisation ISR : décembre 2020 Le 1er fonds immobilier ISR best in class
Actif net global (au 31 décembre 2021) : 3,6 Mds € L’OPCI PREIM ISR est un nouveau fonds constitué à la fois d’actifs
Durée de placement recommandée : 10 ans minimum immobiliers et financiers. Sa poche immobilière (minimum 60 % des actifs)
Newtime*
sera principalement constituée de bureaux et d’immeubles résidentiels.
Sa poche financière (maximum 35 % des actifs), gérée par délégation par
Une approche ISR best in progress La Financière de l’Échiquier, filiale du groupe Primonial, sera composée
Primopierre constitue la SCPI de référence investie majoritairement en uniquement de fonds labellisés ISR14.
immobilier de bureaux. Son patrimoine est localisé principalement en La partie immobilière est structurée selon une approche ISR best in
Île-de-France, sur un marché dynamique et mature. Le portefeuille de class. Toute décision d’acquisition est soumise à l’obtention d’une note
Primopierre comprend 75 actifs loués à des locataires de premier plan dans ESG supérieure à un certain seuil. L’OPCI rassemble ainsi uniquement des
des secteurs diversifiés : HSBC, Vinci, Suez Environnement, OCDE, SNCF, actifs sensiblement supérieurs aux standards du marché au regard de leur
Air France, Orange… performance extra-financière.
La SCPI développe une approche ISR best in progress. Tous les actifs
bénéficient d’une note extra-financière dès leur acquisition. Ils font l’objet Ces pourcentages représentent l’allocation cible du fonds et seront atteints au plus tard 3 ans après la création de l’OPCI. Le fonds
14
de plans d’action permettant d’améliorer leurs performances sociales et comporte également 5 % minimum de liquidité (dépôts à terme, dépôts à vue…).
environnementales dans la durée.
*
Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.
*
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances
futures.
futures.
Facteurs de risques de l’OPCI : en capital, marché, endettement, crédit, change,
L’investissement en part de SCPI présente un risque de perte en capital.
liquidité, taux, actions, contrepartie, pays émergents, utilisation d’instruments
Les revenus potentiels de la SCPI ne sont pas garantis et peuvent varier
financiers dérivés. L’OPCI détient directement et/ou indirectement des immeubles
à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et
dont la vente implique des délais qui dépendront de l’état du marché immobilier. En
immobilière.
cas de demande de rachat (remboursement) de vos actions, votre argent pourrait
La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion. Ce ne vous être versé que dans un délai de deux mois à compter de l’établissement
placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et de la valeur liquidative. Par ailleurs, la somme que vous récupérerez pourra être
doit être envisagé dans une optique de long terme. inférieure à celle que vous aviez investie, en cas de baisse de la valeur des actifs
de l’OPCI, en particulier du marché immobilier, sur la durée de votre placement.
La durée du placement recommandée est de dix ans. Préalablement
à toute souscription de parts SCPI, la note d’information, les statuts, le Primonial REIM France indique que la décision d’investir tient compte de toutes
bulletin de souscription, le dernier bulletin d’information, le document les caractéristiques et de tous les objectifs du fonds, tels que décrits dans son
d’informations clés «PRIIPS» et le dernier rapport annuel doivent être remis prospectus.
à l’investisseur. Ces documents sont disponibles gratuitement auprès
de Primonial REIM France et sur le site internet www.primonialreim.fr.
Primonial REIM France indique que la décision d’investir tient compte de

toutes les caractéristiques et de tous les objectifs du fonds, tels que décrits
dans sa note d’information.
SCPI PRIMOVIE
Date de création : 19 juillet 2012

Date de labellisation ISR : janvier 2022
Actif net global (au 31 décembre 2021) : 4,2 Mds €
Beausoleil* Durée de placement recommandée : 10 ans minimum

EHPAD korian
Fonds participant au soutien et au mécénat au profit de l’Hôpital

Necker - enfants malades
La SCPI Primovie, leader dans l’immobilier de santé et de l’éducation,
investit en France et en zone euro dans des crèches, écoles, centres de
formation, résidences étudiant pour le secteur de l’éducation et de la
petite enfance ; des maisons de retraite, résidences seniors, cliniques,
centres de santé pour le secteur des seniors et de la dépendance.
Primovie sélectionne des biens dans un marché porteur et socialement
utile.
Primonial REIM France soutient l’hôpital Necker Enfants malades, via
sa SCPI Primovie. Ainsi, un pourcentage de la collecte de Primovie est
reversé chaque année par la société de gestion Primonial REIM France
afin de financer des projets de pointe développés par l’hôpital Necker et
promouvoir la médecine de demain.
*
futures.
L’investissement en part de SCPI présente un risque de perte en capital.
Les revenus potentiels de la SCPI ne sont pas garantis et peuvent varier
à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et
immobilière.
La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion. Ce
placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et
doit être envisagé dans une optique de long terme.
La durée du placement recommandée est de dix ans. Préalablement
à toute souscription de parts SCPI, la note d’information, les statuts, le
bulletin de souscription, le dernier bulletin d’information, le document
d’informations clés «PRIIPS» et le dernier rapport annuel doivent être remis
à l’investisseur. Ces documents sont disponibles gratuitement auprès
de Primonial REIM France et sur le site internet www.primonialreim.fr.
Primonial REIM France indique que la décision d’investir tient compte de

toutes les caractéristiques et de tous les objectifs du fonds, tels que décrits INTERVIEW
DE DANIEL WHILE
dans sa note d’information.
Daniel WHILE
Directeur Recherche, Stratégie et Développement Durable
chez Primonial REIM
En quoi consiste la démarche ISR pour les fonds labellisés Primonial REIM
France ?
Notre démarche s’appuie sur une grille de notation ESG propre à chaque type
d’actifs : bureaux, santé… Elle regroupe 90 critères répartis en 7 thématiques,
telles que les risques environnementaux ou les services aux occupants. Chaque
thème est pondéré pour obtenir une note moyenne correspondant à la note ESG
de l’actif. 100 % des acquisitions de Primonial REIM France font ainsi l’objet d’une
note extra-financière.
Nos fonds labellisés disposent d’une note cible. Elle fixe l’objectif à atteindre
et guide le pilotage de la performance ESG des actifs. Les biens avec une note
supérieure doivent être maintenus au-dessus de ce seuil. À l’inverse, ceux ayant
une note insuffisante bénéficient de plans d’amélioration incluant par exemple des
travaux, une optimisation des charges ou encore des innovations technologiques.
L’OPCI PREIM ISR se distingue par son approche best in class. Pourquoi ce
nouveau fonds est-il complémentaire à la SCPI Primopierre ?
Contrairement à la SCPI Primopierre visant en premier lieu l’amélioration de la
performance ESG des actifs, l’OPCI PREIM ISR procède par exclusion : les biens
dont la note ESG est inférieure à 70/100 n’y sont pas éligibles. Primonial REIM
France s’engage ensuite à maintenir la note des immeubles sélectionnés au-
dessus de ce seuil.
Cette exigence s’inscrit dans un marché marqué par un phénomène de flight to
quality : les investisseurs privilégient les actifs les plus résilients en période de
crise. L’OPCI PREIM ISR répond à cette demande tout en favorisant le financement
des biens les plus performants sur le plan social et environnemental.
« Depuis janvier 2022, la SCPI Primovie, plus important fonds de santé
avec plus de 4 Mds € de capitalisation), est labellisée ISR »
Quel est le rôle joué par les parties prenantes (locataires, gestionnaires
de biens, prestataires de travaux…) dans votre démarche ISR ?
L’engagement de l’ensemble de nos parties prenantes est essentiel. L’insertion de
clauses ESG au sein de nos contrats favorise le dialogue et permet d’améliorer
les pratiques de chacun dans une démarche partenariale. Par exemple, le contrat
passé avec nos locataires oblige à inscrire les enjeux ESG à l’ordre du jour de nos
réunions.
Quels sont les objectifs de Primonial REIM France en matière d’ISR ?
Primonial REIM France a pour ambition d’accélérer le développement de sa
politique ISR en France et en Europe. Depuis janvier 2022, la SCPI Primovie, plus
important fonds de santé avec plus de 4 Mds € de capitalisation), est labellisée
ISR. En élargissant notre gamme de fonds responsables, nous espérons suggérer
GLOSSAIRE
de nouveaux standards dans un secteur où Primonial REIM France fait figure de
pionnier.
Approche best in class
Cette approche consiste à ne sélectionner que les actifs démontrant des
performances ESG supérieures à un seuil fixé par avance. L’objectif principal est
de maintenir la note de ces actifs, généralement élevée, au-dessus de ce seuil.
Approche best in progress
Cette approche vise à améliorer la performance d’un actif dont la note ESG est
inférieure au seuil fixé, encourageant l’amélioration du portefeuille existant.
Décret tertiaire
Ce décret, entré en vigueur en octobre 2019, détaille les modalités d’application
de la loi Élan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) sur
la réduction de la consommation énergétique des bâtiments à usage tertiaire.
Fonds d’investissement alternatif (FIA)
Les FIA regroupent les fonds collectant l’épargne d’investisseurs afin de la placer
dans l’intérêt de ces derniers. Contrairement aux organismes de placement
collectif en valeurs mobilières (OPCVM), ils investissent non pas dans des
produits financiers cotés en Bourse (actions, obligations…), mais dans tous les
autres supports. Dans le domaine immobilier, ils regroupent principalement les
SCPI et les OPCI.
Greenwashing
Cette méthode marketing, aussi nommée « écoblanchiment », consiste à tromper
le grand public en s’appropriant une image écologique et durable contraire à la
réalité.
Organisme de placement collectif immobilier (OPCI)
L’OPCI est un produit d’épargne de long terme mêlant actifs immobiliers (60 %
minimum), liquidité (5 % minimum) et actifs financiers. On distingue OPCI grand
public, destinés aux particuliers, et OPCI professionnels (OPPCI), adaptés aux
besoins des investisseurs institutionnels.
Société civile de placement immobilier (SCPI)
La SCPI constitue un véhicule de placement collectif collectant les fonds
d’investisseurs privés ou institutionnels afin d’acheter et de gérer des actifs
immobiliers. Elle permet à l’épargnant de toucher, en contrepartie de l’achat de
parts sociales, une fraction des revenus locatifs perçus.
Document non contractuel | Avril 2022 | Crédits photos : Adobe Stock, Boegly-Grazia.
Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer à la note d’information de la SCPI, au prospectus de l’OPCI et au
document d’informations clés pour l’investisseur avant de prendre toute décision finale d’investissement.
Ce document a été rédigé par Primonial REIM France. Il est communiqué à titre informatif seulement et ne constitue pas de
la part de Primonial REIM France une offre d’achat ou de vente de produit d’investissement ou de service d’investissement et
ne doit pas être considéré comme un conseil en investissement, un conseil juridique ou fiscal. Ce document ne contient pas
suffisamment d’informations pour servir de base à une décision d’investissement.
Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital social de 825 100 euros. Enregistrée sous le n° 531 231 124
RCS Paris - APE 6630Z. Agréée par l’AMF en qualité de société de gestion de portefeuille le 16 décembre 2011 sous le n° GP 11
000043. Agrément AIFM en date du 10 juin 2014. Titulaire de la carte professionnelle portant les mentions « Gestion Immobilière
» et « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » numéro CPI 7501 2016 000 007 568, délivrée le 17 mai 2019 par la
CCI de Paris Ile-de-France, et garantie par la société Liberty Mutual Insurance Europe SE, 42 rue Washington - 75008 Paris,
police n°ABZX73-001. Siège social : 36 rue de Naples - 75008 Paris - Téléphone : 01 44 21 70 00 - Télécopie : 01 44 21 71 23
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Date de création : 19 juillet 2012

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