GUIDE DU

PROPRIETAIRE FACE
AU PLAN LOCAL
D’URBANISME
Aucune utilisation commerciale ou gratuite du
présent E-Book n’est autorisée sous peines de
poursuites.

Les droits d’auteur sont réservés à Jasmine Jovanovic.

Les éléments d’information contenus dans ce guide

sont fournis au regard de la réglementation en
vigueur et/ou de la jurisprudence existant à sa date
de publication. Il s’agit d’information générale à
utiliser selon ses besoins et en procédant aux
vérifications propres à sa situation.

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Table des matières

A PROPOS DE L’AUTEUR...................................................................................................................................... 4
Jasmine Jovanovic – Consultante en urbanisme ......................................................................................................... 4
Ma réflexion sur le PLU ................................................................................................................................................ 5

INTRODUCTION :................................................................................................................................................. 6
Ces procédures sont de véritables épées de Damoclès pesant au-dessus de chaque terrain d’une collectivité,
qu’il soit bâti ou non. ................................................................................................................................................... 8

CHAPITRE 1 – SOYEZ CONSCIENTS DES ENJEUX ET MENACES, CONNECTEZ-VOUS A LA REGLEMENTATION

D’URBANISME APPLICABLE A VOTRE TERRAIN .................................................................................................. 10
Les menaces permanentes sur la constructibilité d’un terrain ................................................................................ 10

CHAPITRE II - QUELLE REGLEMENTATION D’URBANISME S’APPLIQUE SUR LA COMMUNE OU SE SITUE VOTRE

TERRAIN ? ......................................................................................................................................................... 12
4 réglementations d’urbanisme possibles................................................................................................................. 12
Faîtes un état des lieux en quelques minutes sur le PLU et une éventuelle procédure en cours ........................... 15
Anticipez, collectez les informations, informez-vous et agissez le plus tôt possible. .............................................. 17

CHAPITRE III - LE PLU – PLAN LOCAL D’URBANISME EN QUELQUES LIGNES ...................................................... 18

Le zonage du terrain dans le règlement graphique du PLU ...................................................................................... 19
L’affectation des zones et la destination des constructions. ................................................................................... 20
Les caractéristiques urbaines, architecturales, naturelles et paysagères. ............................................................... 20
Les équipements et les réseaux............................................................................................................................... 20

CHAPITRE IV – LE CERTIFICAT D’URBANISME .................................................................................................... 21

Deux types de certificats d’urbanisme ...................................................................................................................... 22

CHAPITRE V - LE DROIT A L’INFORMATION DU CITOYEN ................................................................................... 24

CHAPITRE VI – LA REVISION DU PLU A CHAQUE ETAPE ..................................................................................... 26

CHAPITRE VII - LES VOIES DE RECOURS CONTRE LE NOUVEAU PLU .................................................................. 35

La voie amiable ou le recours gracieux...................................................................................................................... 35
La voie contentieuse ou le recours pour excès de pouvoir....................................................................................... 36
Disposez-vous d’une protection juridique ? .............................................................................................................. 37

CHAPITRE VIII - LES CLES DU SUCCES ................................................................................................................ 38

S’informer et savoir c’est pouvoir agir ...................................................................................................................... 38

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 Savoir c’est passer au niveau supérieur et organiser sa stratégie en fonction du degré de complexité de la
situation ...................................................................................................................................................................... 39
Témoignage de Sylvette .......................................................................................................................................... 41
Témoignage de Josyane .......................................................................................................................................... 41
Les autres témoignages sur le site .......................................................................................................................... 41
Savoir c’est aussi savoir utiliser les meilleures stratégies ........................................................................................ 42
La stratégie gagnante du collectif – Les réussites du collectif qui auraient été des échecs individuellement....... 42
« Avez-vous entendu parler des PLUmés ? » .......................................................................................................... 43

CLIQUEZ SUR L’IMAGE POUR ACCEDER AU CONTENU DETAILLE DU GUIDE AMELIORE DU PROPRIETAIRE FACE
AU PLU. ............................................................................................................................................................. 44
L’accès à la formation du Guide du propriétaire face au PLU vous donne accès à des offres spécifiques
d’accompagnement personnalisé. ............................................................................................................................. 45
Mes missions .............................................................................................................................................................. 45
Avocat partenaire ....................................................................................................................................................... 45
Pour me contacter .................................................................................................................................................. 45
contact@droitsurterrain.com ................................................................................................................................. 45

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A propos de l’auteur
Jasmine Jovanovic – Consultante en urbanisme
Juriste de formation et diplômée d’un Master (ex-DESS) en droit de l’urbanisme et de la construction.

Juriste, grade d’attaché territorial, au sein du service urbanisme et foncier d’une mairie pendant 4 ans :

• Pilotage de l’élaboration du PLU – Plan Local d’Urbanisme : interface élus, bureau d’études,
personnes publiques associées, tenue des réunions de travail et conseils municipaux.
• Gestion des réunions de concertation et demandes de déclassement (plus précisément appelées
demandes de modification de zonage) des propriétaires de terrains.
• Sécurisation de toutes les étapes de la procédure et finalisation du dossier PLU.
• Gestion des demandes d’autorisations de travaux durant la période d’élaboration du PLU.
• Conseil au service instructeur du droit des sols.
• Gestion des recours contentieux en lien avec l’avocat.

Plus de 20 ans d’expériences en qualité de juriste dans le domaine de l’immobilier et urbanisme : service
expansion de la grande distribution, services immobiliers bancaires, promoteur immobilier, société
d’économie mixte œuvrant dans le logement social.

« Dans mon parcours en mairie, j’ai rencontré beaucoup de propriétaires désemparés, frustrés, mécontents
voire même furieux. Je faisais en sorte de prendre le temps du dialogue.

Or, ils avaient subi des échanges compliqués et stériles depuis des années, étaient déçus ou aigris de promesses
non tenues, ou encore vivaient très mal ce qu’ils ressentaient comme des injustices. Ils avaient parfois vécu la
perte d’un terrain constructible par la mise en vigueur d’un nouveau PLU. Ils étaient souvent dans l’impossibilité
de réaliser quelque projet que ce soit sur leur terrain. Tout cet historique rendait le dialogue d’emblée très
compliqué surtout lorsque l’on travaille pour la mairie.

Après plusieurs autres expériences professionnelles dans le monde immobilier, j’ai pensé que je me rendrai bien
plus utile à diffuser avec autant de pédagogie que possible les informations cruciales à connaître pour tout
propriétaire de terrain via un site internet.

C’est ainsi qu’est né droitsurterrain.com en 2015.

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Ma réflexion sur le PLU
Le domaine de l’urbanisme et particulièrement celui du PLU forment un monde à part, opaque, complexe et
inaccessible aux usagers.

Les nombreux enjeux, la pression foncière, la pression législative et la complexité des procédures, la pression
des propriétaires fonciers, la pression d’une urbanisation trop rapide et mal maîtrisée etc.

Bien souvent, les agents des mairies se montrent peu coopérants à répondre clairement aux questions posées
par les propriétaires fonciers étant eux-mêmes en manque de formations adaptées ou débordés par la tâche.

Or, le PLU est incontournable pour tout propriétaire de terrain. Il décide de tout sur un terrain
donné !

Peut-on donner son opinion sur le PLU et surtout peut-on obtenir que cette opinion soit suivie par les auteurs
du PLU ? J’ai souvent entendu dire : « De toute manière, c’est peine perdue … ».

Il existe différents outils et leviers pour se faire entendre et obtenir des résultats positifs en matière
d’urbanisme. Ce n’est pas simple ni possible dans tous les cas de figure. Toutefois, je dispose de nombre
d’exemples de dossiers réussis alors que c’était très mal parti…

La connaissance des rouages de ce monde complexe de l’urbanisme est la clé de la réussite.

Seul un audit objectif de la situation urbanistique d’un terrain peut permettre de conclure sur les chances de
succès d’une demande quelle qu’elle soit.

Si l’audit permet de développer des arguments positifs, objectifs et cohérents, nombre de communes seront
disposées à les entendre. Je vous invite à consulter les témoignages des dossiers réussis sur le site.

Si malgré cet audit et arguments développés, vos interlocuteurs demeurent fermés, une stratégie plus
poussée peut être mise en place.

Savoir et se donner les moyens de réussir ou subir et dire adieu à ses projets.

Notre objectif est de vous accompagner dans vos démarches pour vous donner tous les moyens de valoriser
le potentiel de votre terrain dans le futur PLU.

Pour aller au-delà des informations fournies dans le présent guide, je vous invite à consulter le programme
du Guide amélioré du Propriétaire face au PLU : https://droitsurterrain.com/produit/formation-en-ligne-
proprietaire-face-plu/

Je vous souhaite une bonne lecture.

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Introduction :
Ce guide contient des informations cruciales pour tout propriétaire de terrain.

Le PLU Plan Local d’Urbanisme devrait être au cœur des préoccupations des propriétaires de terrains.

Cette réglementation gère le statut constructible ou inconstructible des terrains. Or, elle n’est pas figée. Le
PLU évolue régulièrement.

Et les modifications du PLU aboutissent le plus souvent à modifier le statut constructible ou inconstructible d’un
terrain.

J’encourage vivement tout propriétaire de terrain lisant ce guide à se renseigner immédiatement auprès de la
mairie pour savoir si une procédure de révision du PLU est en cours.

Le sort de votre terrain en dépend peut-être ! De longues années peuvent s’écouler entre deux procédures de
modification du PLU. C’est mon meilleur premier conseil pour vous.

D’inconstructible à constructible, il y a un PLU.

De constructible à inconstructible, il y a un PLU.

De l’impossibilité de réaliser un projet à la réalisation d’un projet

réussi sur son terrain, il y a un PLU.

Le PLU Plan Local d’Urbanisme est incontournable pour tout

propriétaire de terrain.

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 Qu’est-il autorisé de construire sur ce terrain Qu’est-il interdit de construire ?
précis ?

Quelle activité est autorisée sur ce terrain Quelle activité est interdite ?
précis ?

Quelle occupation est autorisée sur ce terrain Quelle occupation est interdite ?
précis ?

Or, le monde de l’urbanisme est un labyrinthe opaque et miné d’embûches pour tout propriétaire de terrain.

o Les procédures affectant le PLU sont très méconnues du public or ce sont des épées de Damoclès
susceptibles de remettre en cause les droits à construire sur tout terrain quel qu’il soit.

o Le jargon technique, les sigles, les notions juridiques forment un langage très complexe à décrypter
pour toute personne n’ayant aucune connaissance de la matière.

o Les échanges avec les services de la collectivité sont souvent difficiles et frustrants.

Lorsque l’on sait de quoi on parle, on pose des questions précises et on a le plus souvent des réponses
précises.

Lorsque l’on ignore totalement de quoi on parle, on se bute le plus souvent à l’absence de réponses
adaptées. Les services des collectivités sont débordés par l’ampleur de la tâche et le nombre de
demandes d’explications individuelles.

Il en résulte une réponse lapidaire dans la majorité des cas qui invite à se manifester à l’enquête
publique. Or, dans de nombreux cas, il sera trop tard pour faire valoir ses droits sur son terrain.

En effet, le projet de PLU soumis à enquête publique a déjà été soumis pour avis aux personnes
publiques associées et aux différentes commissions devant se prononcer sur le sort d’un terrain. Aux
yeux de l’administration, le projet de PLU est quasiment achevé. Hormis des erreurs commises dans
le projet de PLU, il sera très difficile de faire entendre des demandes plus élaborées.

L’urbanisme a un impact direct sur tout foncier détenu par des propriétaires qui ignorent généralement tout
ou ne savent que très peu de choses sur les procédures d’évolution de la réglementation d’urbanisme menées
par les collectivités.

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Ces procédures sont de véritables épées de Damoclès pesant au-dessus de chaque
terrain d’une collectivité, qu’il soit bâti ou non.

Le statut d’un terrain est amené à évoluer pour de nombreux motifs :

• Répondre à différents objectifs d’intérêt général décidés par la commune dans son parti
d’aménagement,
• Se conformer aux lois récentes venant strictement encadrer l’aménagement du territoire,
• Se conformer à un nouveau Plan de Prévention des risques établi par le préfet,
• Intégrer de nouvelles servitudes d’utilité publique
• Etc.

Il est d’ailleurs courant que des terrains classés en zone urbaine soient déclassés en zone naturelle ou agricole
à l’occasion d’une procédure de révision du PLU Plan Local d’Urbanisme, ceci pour se conformer aux lois (loi
littoral, loi montagne, loi climat et résilience etc).

Ainsi, des centaines de terrains situés en zone rurale jusqu’alors constructibles seront très
probablement classés en zone agricole ou naturelle dans les prochaines années pour se
conformer aux directives de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.

Si vous ne vous intéressez pas au PLU,

le PLU s’intéresse à votre terrain..

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 Notions importantes sur l’arrêt progressif de l’artificialisation des sols,

enjeu majeur du PLU actuel

1985
Loi Montagne : l’extension de l’urbanisation doit se réaliser en continuité avec les agglomérations, les villages
existants (...)

1986
Loi Littoral : préservation des espaces naturels, des sites, des paysages et de l’équilibre écologique du littoral.
Extension limitée de l’urbanisation des espaces proches des rivages.
Modifiée par la loi ELAN de 2018, introduisant la notion de SDU Secteur Déjà Urbanisé.

2000
Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite SRU dont l’objectif est d’éviter l’étalement urbain,
densifier de manière raisonnée les espaces déjà urbanisés. Création des SCoT et des PLU, qui déterminent les
conditions permettant d’assurer une utilisation économe et équilibrée des espaces naturels et urbains,
périurbains et ruraux.

2010
Loi Grenelle II : définition d’objectifs chiffrés de modération de la consommation d’espace dans les documents
d’urbanisme.

2018
Plan biodiversité : freiner l’artificialisation des espaces naturels et agricoles et reconquérir des espaces de
biodiversité partout où cela est possible, en ville comme dans les espaces ruraux, pour atteindre l’objectif de
zéro artificialisation nette.

2021
Loi Climat et résilience : paru au journal officiel le 24 août, cette loi porte contre le dérèglement climatique et
le renforcement de la résilience face à ses effets. Elle a pour objectif, en matière d’urbanisme, d’atteindre
zéro artificialisation nette des sols d’ici à 2050 avec une division par deux du rythme de l’artificialisation d’ici
2030.

Cette petite liste est non exhaustive sur les nombreuses lois et réglementations ayant un impact direct sur le PLU.
La précarité de la constructibilité d’un terrain tient d’une part aux nombreuses lois qui modifient constamment
la donne mais également à la réglementation locale qui peut faire l’objet de nombreuses modifications de fond
et de forme. Peu connues, ces lois concernent néanmoins très directement de nombreux propriétaires de
foncier en zone littorale, zone montagne, zone rurale qui voient ces dernières années une remise en cause
totale de leurs droits antérieurs sur leur foncier.

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CHAPITRE 1 – Soyez conscients des enjeux et menaces, connectez-
vous à la réglementation d’urbanisme applicable à votre terrain

Les menaces permanentes sur la constructibilité d’un terrain

L’instabilité réglementaire
Selon la jurisprudence, le propriétaire de terrain n’a pas de droit acquis au maintien de la réglementation
applicable à son terrain si le changement est justifié d’un point de vue urbanistique.

Ainsi, nombreux sont les terrains actuellement classés en zone urbaine (surtout en zone rurale) qui seront
déclassés en zones naturelles ou agricoles dans les prochaines années.

Autrement dit, tout terrain peut passer d’une zone constructible à inconstructible lors d’une procédure menée
par la collectivité et ce sans que le propriétaire soit averti ou informé à aucun moment.

Exemples de menaces possibles sur un terrain.

La Commune peut placer un emplacement réservé sur tout terrain qui

l’intéresse pour y réaliser un équipement public.
Le terrain a été repéré pour un projet d’école ou extension d’un ensemble scolaire, ou pour permettre la
réalisation d’un rond-point ou l’élargissement de la route ou tout autre équipement public d’intérêt général.
Cet emplacement réservé rend le terrain inconstructible.

La Mairie n’a aucune obligation légale d’informer le propriétaire de terrain de ce changement majeur sur son
terrain.

La commune peut déclasser un terrain jusqu’alors constructible en zone

naturelle inconstructible selon le contexte et circonstances propres à la réalité
de la commune.
Ce danger est de plus en plus présent surtout dans les communes rurales soumises au respect des lois venant
proscrire l’étalement urbain dans les campagnes, et notamment la récente loi Climat et résilience du mois
d’août 2021.

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De nombreuses parcelles constructibles jusqu’alors seront classées en zones naturelles ou agricoles
inconstructibles dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation des sols.

La seule solution pour ne pas se trouver devant le fait accompli est de savoir
s’informer par soi-même.

Pour cela, il est indispensable de savoir obtenir les informations nécessaires pour vérifier qu’il n’y a aucune
atteinte à sa propriété privée.

✓ Monsieur D. découvre avec stupéfaction que son terrain précédemment classé en zone U,
constructible, a été déclassé en zone naturelle lors de la dernière révision du PLU – Plan Local
d’Urbanisme. Son terrain n’a plus aucune valeur.

✓ Monsieur P. constate avec amertume que les emplacements réservés pour un projet de route prévu
depuis près de 40 ans sont maintenus sur ses terrains dans le nouveau PLU. Ses terrains demeurent
inconstructibles réservés à une hypothétique voie de liaison routière.

✓ Madame C. est perplexe devant le zonage de son terrain classé en Espaces Boisés Classés. Cela pour
protéger quelques arbres sans réel intérêt, mais interdisant toute construction sur son terrain.
Elle ne peut non seulement rien construire mais est soumise à une procédure très stricte
d’autorisation pour entretenir son terrain.

Ces cas sont issus de la réalité et sont monnaie courante dans le monde complexe de l’urbanisme.

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CHAPITRE II - Quelle réglementation d’urbanisme s’applique sur la
Commune où se situe votre terrain ?

4 réglementations d’urbanisme possibles

La faisabilité de tout projet sur tout terrain dépend en premier lieu de la réglementation d’urbanisme qui lui
est applicable :

a) Elle délimite les secteurs constructibles ou inconstructibles.

b) Elle précise les règles exigées pour construire.

4 réglementations d’urbanisme peuvent s’appliquer à un terrain donné.

Dans la plus grande majorité des cas, la clé de la faisabilité de votre projet réside dans le zonage affecté à votre
terrain et le règlement écrit qui lui correspond.

En principe, chaque Commune applique sa propre réglementation. Or, cela coûte en moyens humains et
financiers d’élaborer sa propre réglementation. C’est ainsi que de nombreuses communes rurales n’ont jamais
disposé d’un document d’urbanisme propre à leur territoire.

Votre Commune a élaboré un document Votre Commune n’a jamais élaboré de

d’urbanisme. document d’urbanisme.

Elle applique un de ces documents. Elle applique les règles générales du code de
l’urbanisme.

PLU RNU
Plan Local d’Urbanisme Règlement National d’Urbanisme

PLUi
Plan Local d’Urbanisme intercommunal

Carte communale

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Le PLU
La réglementation d’urbanisme la plus courante est le PLU Plan Local d’Urbanisme ou Plan Local d’Urbanisme
intercommunal.

Elaborer un PLU représente un coût important pour la collectivité, et demande un important travail par des
gens formés et qualifiés. C’est pourquoi, de nombreuses communes rurales n’ont pas de PLU mais seront
probablement intégrées à un PLU intercommunal dans les prochaines années.

Le PLU intercommunal
En application de la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, les communautés de communes et communautés
d'agglomération se voient transférer automatiquement la « compétence PLU » au 27 mars 2017.

A cette même date, l'intercommunalité hérite de l'ensemble des documents d'urbanisme existants sur le
territoire de ses communes membres (PLU, POS, cartes communales) et peut librement engager l'élaboration
d'un PLU intercommunal.

A moins que d'ici au 27 mars 2017, au moins 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population
se soient opposées à ce transfert de compétence.

Néanmoins, un certain nombre de communes peu disposées à se délester de cette compétence cruciale se
sont opposées à ce transfert de compétence.

La carte communale
Ces communes rurales peuvent appliquer un document simplifié appelé carte communale.

La carte communale est un document simple composé d’un rapport de présentation qui explique les choix de
zonage retenus et d’un règlement graphique qui délimite les secteurs constructibles et inconstructibles.

La carte communale est composée d’une cartographie des secteurs constructibles ou inconstructibles, et d’un
rapport de présentation qui explique les choix retenus. Il s’agit d’un document simplifié qui permet à une
Commune rurale soumise à une faible pression foncière et n’ayant pas d’enjeux particuliers liés à l’urbanisme
de régir néanmoins les secteurs constructibles et inconstructibles.

Le Règlement National d’Urbanisme dit RNU

Enfin, des communes rurales ne disposent d’aucune réglementation propre à leur territoire. Ces communes
appliquent alors le Règlement National d’Urbanisme.

Il convient alors de se référer aux articles L 111-1 à L 111-26 du code de l’urbanisme. Vous ne trouverez ni
zonage ni règlement, il conviendra dans ce cas de se référer aux règles spécifiques applicables à l’intérieur ou
en dehors des PAU Parties Actuellement Urbanisées.

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Toutes ces situations, avec ou sans règlementation d’urbanisme, sont susceptibles d’évolutions régulières.

Ainsi, une procédure de modification, révision ou élaboration d’un PLU sur la commune concernée peut être
engagée à tout moment.

• Un PLU est en cours d’élaboration pour remplacer la carte communale

qui s’applique sur votre commune ?
• Un PLU intercommunal est en cours d’élaboration et va remplacer le PLU
qui s’applique sur votre commune ?
• Le PLU en vigueur sur votre commune est en cours de révision ?

Attention !

Ces procédures sont en cours sur de très nombreuses communes en France et

dans les DOM.

Si vous êtes concernés, ne tardez pas à visiter le site de la communauté de communes, communauté
d’agglomération, concernée, rubrique urbanisme et à leur poser vos questions tel qu’exposé ci-avant.

Si vous ignorez tout de la réglementation qui s’applique actuellement sur votre Commune, ou, si vous n’êtes
pas certain de savoir, il est temps de vous le faire confirmer avec certitude.

Un propriétaire de terrain ignorant tout des règles d’urbanisme en vigueur et

possibles modifications en cours, est un PLUmé potentiel.

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Faîtes un état des lieux en quelques minutes sur le PLU et une éventuelle
procédure en cours

Demandez par email au service urbanisme de la Commune (ou au Maire selon

les cas) de vous informer de la réglementation d’urbanisme actuellement en
vigueur.

Profitez-en pour demander si cette réglementation est sur le point d’évoluer !

Les formulaires de contacts sur les sites internet des villes ou communautés de communes (qui élaborent le
PLU intercommunal lorsque la commune lui a transféré sa compétence urbanisme), permettent souvent
d’obtenir des réponses rapides des services compétents. C’est ainsi que je procède régulièrement pour
obtenir des informations :

« Madame, Monsieur,
Bonjour,

Propriétaire d’un terrain sur la commune de Saint-Jean, je souhaite avoir communication du règlement
graphique (zonage affecté à mon terrain) ainsi que du règlement écrit (description de ce qui est autorisé ou
interdit sur mon terrain) du PLU en vigueur. Ces documents constituent des documents administratifs
communicables sur simple demande selon position constante de la CADA Commission d’Accès aux Documents
Administratifs.

Je vous serai reconnaissante de m’adresser les documents numérisés par email conformément à l’article L
311-9 3° du code des relations entre le public et l’administration.

Par ailleurs, je vous remercie de m’indiquer si une procédure de modification ou révision du PLU de Saint-Jean
est actuellement en cours ou projetée dans les prochains mois par la collectivité.

Vous remerciant par avance de votre retour,

Bien cordialement »

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Une procédure de modification de la réglementation d’urbanisme est en cours
d’élaboration/révision/modification ou va intervenir prochainement sur votre
Commune.
Assurez-vous que le zonage de votre terrain ne change pas dans le futur PLU révisé ou modifié.

Cela peut aussi être le moment de demander qu’un terrain jusqu’alors inconstructible soit
classé en zone constructible en tout ou partie.

Ou cela peut être le moment de demander d’adapter le zonage du terrain à la réalisation d’un
projet de vie qui vous tient à cœur.

N’attendez pas la dernière minute pour formuler vos demandes en matière d’urbanisme.

C’est le plus sûr moyen de fracasser votre demande contre un mur.

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Anticipez, collectez les informations, informez-vous et agissez le plus tôt
possible.

Une demande de modification de zonage ne s’improvise pas à la dernière minute lors de

l’enquête publique. C’est souvent le plus sûr moyen d’échouer dans sa démarche.
Téléchargez n’importe quel rapport d’enquête publique mis en ligne sur une commune donnée, vous
constaterez que beaucoup de réponses apportées aux requêtes déposées sont le plus souvent négatives,
lapidaires voire souvent très peu argumentées.

Ces demandes de modification de zonage interviennent le plus souvent trop tard, et peut-on dire avec
sincérité et expérience qu’elles sont souvent mal rédigées, mal argumentées et vouées à l’échec.

De nombreuses contraintes de délais procéduraux nécessitent que votre demande intervienne le plus tôt
possible :

- Si votre dossier doit être présenté à la CDPENAF Commission de Préservation des Espaces Agricoles
Naturels et Forestiers (demande de création d’un STECAL pour créer de l’habitat insolite à vocation
d’hébergement touristique).

- Si vous devez tenter des négociations avec la collectivité. Vous disposez d’un foncier important qui vous
permet de tenter une négociation donnant-donnant avec les services de la collectivité.

Les modifications apportées au projet de PLU suite à l’enquête publique sont de faible importance, et ne
peuvent en principe nécessiter convocation d’une nouvelle commission ou remettre en cause des zones à
ouvrir à l’urbanisation.

A l’exception de certaines situations où le projet de PLU a été l’objet de lourdes critiques du Préfet et que la
collectivité ait été obligée d’y apporter de telles modifications qu’elle devra de nouveau approuver le projet
de PLU en conseil municipal.

Les démarches sont très complexes surtout en urbanisme. On ne joint pas nos interlocuteurs facilement. On
ne trouve pas les solutions si facilement. Cela demande du temps de procéder à l’analyse fouillée des
différents documents, les confronter à la réalité du terrain etc.

On n’obtient pas les modifications aisément surtout à un stade si avancé de la procédure. Il est essentiel
d’anticiper le plus en amont possible et bien avant que le projet de PLU soit arrêté en conseil municipal et
donc bien amont de l’enquête publique. Ceci étant dit, tout est question de particularités de la demande et
du dossier, nous avons réussi à obtenir plusieurs modifications de zonage dans des dossiers déposés lors de
l’enquête publique rétablissant dans la majorité des cas la constructibilité des terrains.

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CHAPITRE III - Le PLU – Plan Local d’Urbanisme en quelques lignes

Le PLU établit le projet d’urbanisme et d’aménagement sur votre Commune. Le PLU est un document
d’urbanisme volumineux et composé de nombreux documents.

Le PLU fixe toutes les règles d’utilisation du sol, zone par zone.

Le PLU comprend obligatoirement les documents suivants vous intéressant

directement

Le règlement graphique ou plan de zonage.

La planche de zonage ou règlement graphique sur votre secteur indique le zonage retenu sur votre parcelle.
La zone Urbaine, Agricole, A urbaniser, Naturelle peut faire l’objet d’un sous-secteur. Tout numéro,
quadrillage, ou autre précision sur votre terrain doit être recherché dans la légende de la planche de zonage
pour vérifier si des verrous réglementaires supplémentaires ont été apposés sur votre terrain.

Le règlement écrit
Le règlement écrit expose les règles pour construire, telles qu’appliquées lors de l’instruction d’une demande
de permis de construire : hauteur, implantation par rapport aux limites séparatives, nombre de places de
stationnement.

Les annexes – Plans de Prévention des Risques, Emplacements Réservés….

Vous trouverez le plus souvent la réglementation afférente à ces verrous réglementaires dans les annexes du
PLU.

La liste n’est pas exhaustive. Bien d’autres documents s’y ajoutent.

L’élaboration ou la révision d’un PLU se fait étape par étape, chacune validée en conseil municipal ou conseil
communautaire pour un PLU intercommunal.

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Le zonage du terrain dans le règlement graphique du PLU

Le territoire de votre Commune est découpé en 4 zones principales :

La zone urbaine dite zone U

La zone à urbaniser dite zone AU
La zone agricole dite zone A
La zone naturelle dite zone N

Un bureau d’études est recruté pour élaborer ces planches graphiques appelées règlements graphiques ou
plans de zonage.

Les zones et sous-secteurs du zonage

Ces plans de zonage ou règlements graphiques délimitent les zones principales puis des sous-secteurs.

Chaque sous-secteur a sa vocation propre en fonction du contexte local et du parti d’aménagement retenu
par la commune.

Attention aux zonages spécifiques et aux annexes !

Ces plans de zonage ou règlements graphiques peuvent aussi poser des zonages spécifiques contraignants
tels que Espaces Boisés Classés dits EBC, des emplacements réservés etc.

Ces zonages spécifiques peuvent empêcher toute possibilité de construire sur une zone urbaine constructible.

Il est essentiel de lire attentivement le plan de zonage et la légende afférente.

• Un numéro sur votre terrain peut renvoyer à la liste des emplacements réservés. Auquel cas votre
terrain est gelé en attente d’être acquis par la Commune pour y réaliser un équipement d’intérêt
général.
• Des ronds apposés sur le terrain vous renvoient probablement aux Espaces Boisés Classés. A vérifier
sur la légende du plan de zonage.
• Un quadrillage peut indiquer que le terrain est en zone rouge inondable du Plan de Prévention des
Risques Inondation. Le règlement du PPRi s’impose alors au règlement du PLU.

Soyez prudent et vérifiez bien toutes les annexes et particularités du ou des

zonages affectés à votre terrain.

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Exemple
Sur un dossier compliqué sur la ville de Nice, le terrain est affecté de trois couches de zonage liées aux
différents Plans de Prévention des Risques Naturels dit PPRn. Rappelons que le Plan de Prévention des Risques
est élaboré sous l’autorité du préfet, responsable de la gestion des risques naturels sur le territoire national.

Deux zones rouges issues de ces PPRN rendent le terrain inconstructible.

De plus, un Espace Boisé Classé rend inconstructible un bon tiers de son terrain. Le propriétaire ne s’explique
pas ce choix de zonage qui concerne uniquement de la broussaille sans aucun arbre à protéger.

Le règlement écrit
Le règlement du PLU a fait l’objet d’une réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2016. Ce nouveau règlement
distingue 3 chapitres.

L’affectation des zones et la destination des constructions.

Où puis-je construire ?

Les caractéristiques urbaines, architecturales, naturelles et paysagères.

Comment prendre en compte mon environnement ?

Les équipements et les réseaux.

Comment je m’y raccorde ?
Pour tous les PLU lancés après le 1er janvier 2016, ils intégreront d’office le contenu modernisé du règlement
du PLU.

Le propriétaire d’un terrain à bâtir doit détenir au minimum trois documents à jour du
PLU :

• Le règlement graphique sur le secteur où se situe son terrain,

• Le Règlement écrit,
• Les Annexes et servitudes applicables à son terrain.

Rappelons l’intérêt ici de disposer d’un certificat d’urbanisme d’information à jour dans son dossier (moins de
18 mois) qui décrit de manière exhaustive le cadre légal afférent au terrain et a un avantage précieux de
maintenir vos droits à construire (dans certaines conditions exposées ci-après) pendant un délai de 18 mois.

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CHAPITRE IV – Le certificat d’urbanisme

Comment obtenir la liste des différentes couches réglementaires applicables à

un terrain ou confirmer la faisabilité d’un projet de travaux sur un terrain ?
Le plus simple pour dresser l’état des lieux exhaustif de la situation urbanistique du terrain est de faire la
demande d’un certificat d’urbanisme d’information, dont le formulaire CERFA 13410*05 est téléchargeable
sur le site du service public.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1970

Tout propriétaire de terrain devrait toujours disposer d’un certificat d’urbanisme en cours de validité dans
son dossier (Cf. article L 410-1 du code de l’urbanisme).

Article L 410-1 du code de l’urbanisme

Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :

a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes
et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; (certificat d’urbanisme de simple information)

b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation
approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette
opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus (certificat d’urbanisme opérationnel).

Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à
compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et
participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient
à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la
préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

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Deux types de certificats d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme de simple information

Cet arrêté du Maire détaille la réglementation applicable sur le terrain.

• Cocher le petit a) du formulaire

• Fournir le plan de cadastre

Un mois d’instruction.

Cela peut aller plus vite selon la disponibilité de l’instructeur.

Le certificat d’urbanisme opérationnel

Cet arrêté du Maire confirme la faisabilité d’un projet de construction. Il indique la présence des réseaux
publics à proximité du terrain ou les futurs travaux d’équipements sur la zone concernée.

• Cocher le petit b)
• Fournir le plan de cadastre avec localisation et description du projet

Deux mois d’instruction.

Cela peut aller plus vite selon la disponibilité de l’instructeur.

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Cas réel
Obtention d’un permis de construire alors que le nouveau PLU interdisait la nouvelle
construction au moment de la délivrance de l’arrêté de permis de construire

Le dossier de permis de construire de M. D………… était en cours d’instruction dans une

commune proche de Bordeaux.

Or, il avait appris qu’une procédure de révision du PLU en cours allait rendre
inconstructible son terrain.

Sa demande de certificat d’urbanisme opérationnel en cours d’instruction de sa demande

de permis de construire lui a permis d’obt enir son permis in extremis.

Cela avec l’appui de son avocat. Sans son certificat d’urbanisme, Mr D………aurait reçu un
arrêté de refus de permis de construire.

Extrait L 410-1 du code de l’urbanisme

« Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à
compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et
participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à
la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la
préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. »

Posons maintenant le principe essentiel du droit à l’information : il est important d’être

pleinement conscient de ce droit précieux accordé par la Loi à tout citoyen.

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CHAPITRE V - Le droit à l’information du citoyen

Tous les documents évoqués plus haut constituant la réglementation d’urbanisme sont des documents
administratifs communicables aux administrés sur simple demande selon position constante de la CADA
Commission d’Accès aux Documents Administratifs.

Le Code des relations entre le public et l’administration pose le principe fondamental du droit à l’information.

Le Livre III du Code des relations entre le public et l’administration régit l’accès
aux documents administratifs et à la réutilisation des informations publiques -
Articles L 300-1 à L 300-2.

Toute personne a le droit d’obtenir communication des documents détenus dans le cadre de sa mission de
service public par une administration quels que soient leurs formes ou leurs supports.

Ce principe de transparence administrative est clairement posé dans le Livre III du code des relations entre le
public et l’administration.

Votre demande écrite à l’administration conformément au code des relations

entre le public et l’administration

Ce guide privilégie les demandes écrites qui permettent de souvent faire gagner un temps précieux à chaque
étape.

La première étape incontournable est de disposer des documents à jour fixant la réglementation d’urbanisme
sur votre terrain.

Pour demander communication d’un document administratif à Monsieur le Maire, un simple email au service
administratif peut suffire ou un courrier recommandé avec avis de réception sera nécessaire.

La Commune doit vous délivrer les documents demandés dans un délai d’un mois après la réception de votre
demande. Passé ce délai, le silence gardé par l’administration vaut refus implicite de communication. Vous
pouvez alors saisir la CADA d’une demande d’avis.

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La décision de refus d'accès aux documents administratifs doit en principe être notifiée au demandeur sous
la forme d'une décision écrite motivée comportant l'indication des voies et délais de recours.

Le silence gardé par le Maire pendant un délai d’un mois à compter de la réception de votre demande vaut
décision de refus implicite.

La CADA – Commission d’Accès aux Documents Administratifs garantit et

arbitre si besoin ce droit à l’information.

Vous trouverez plus de précisions sur les documents communicables sur le site www.cada.fr. Pour aller plus
loin, vous pouvez consulter les avis rendus par la CADA sur cada.data.gouv.fr.

L’accès aux documents administratifs s’exerce au choix du demandeur et dans la limite des possibilités
techniques de l’administration.

Le Maire vous a répondu par un courrier par la négative. S’il n’a pas répondu dans un délai d’un mois à compter
de la réception de votre demande, il vous a opposé un refus implicite.

Vous avez bien adressé votre lettre recommandée avec avis de réception et conservé la preuve de l’accusé
réception. Vous disposez d’une voie de recours auprès de la Commission d’Accès aux Documents
Administratifs – CADA.

La CADA – Commission d’Accès aux Documents Administratifs a été créée en 1978 pour assurer la bonne
application du droit d’accès aux documents administratifs.

Le Titre IV du Code des relations entre le public et l’administration expose le fonctionnement et le recours à
la Commission d’Accès aux Documents Administratifs.

La CADA enregistre votre demande et prend contact avec l’administration désignée par vous comme étant
l’auteur d’un refus de communication.

La Commission mène l’enquête et demande à l’administration les motifs de son refus ou de son absence de
réponse. L’administration devra collaborer et communiquer tous les documents et informations utiles.

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CHAPITRE VI – La révision du PLU à chaque étape

Première étape
Le Conseil Municipal adopte la décision de réviser le PLU
Décision de révision du PLU = Délibération du Conseil Municipal
= document administratif communicable aux administrés sur simple demande conformément à la
position constante de la CADA Commission d’Accès aux documents Administratifs

Conseil
• Demandez la délibération de prescription ou révision du PLU pour connaître le champ
d’intervention de la procédure. Cette délibération est peut-être disponible sur le site de
la ville.

• Vous pouvez prendre rendez-vous avec le responsable du service urbanisme si nécessaire. Toutefois,
un tel rendez-vous se prépare avec des arguments à l’appui.
• Vous pouvez participer aux réunions de concertation si cela peut aider à débattre sur des projets ayant
un impact sur votre terrain.
• Vous pouvez d’ores et déjà rédiger un courrier argumenté pour faire modifier le zonage sur votre
terrain avant l’arrêt du projet de PLU en conseil municipal.

Une première phase d’étude s’achève et permet de tirer certaines conclusions.

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 Deuxième étape
Le Conseil municipal tire le bilan de la concertation et il
débat sur le projet de PADD – Projet d’Aménagement et de
Développement Durable.
Décision qui tire le bilan de la concertation et porte débat sur le PADD

= Délibération du conseil municipal

Puis, le bureau d’études continue à affiner son travail sur le zonage de la commune.

Le bureau d’études n’est pas à l’abri de commettre des erreurs. Imaginez simplement le travail que représente
d’élaborer un zonage à la parcelle près sur une commune.

Conseil
• Demandez communication de la délibération et du document PADD afin de connaître le
parti d’aménagement retenu sur votre secteur. Ces documents sont peut-être
disponibles sur le site de la ville.

Le PADD peut être plus ou moins précis.

Plus, il est précis, plus le risque de verrouiller très tôt le zonage de votre terrain est
important.

Le bureau d’études continue à travailler sur le projet de PLU en suivant les directives données par la
collectivité.

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 Troisième étape
L’arrêt du projet de PLU en conseil municipal
Décision d’arrêt du projet de PLU

= Délibération du Conseil Municipal

= document administratif communicable aux administrés sur simple demande conformément à
la position constante de la CADA Commission d’Accès aux documents Administratifs

Conseil
A compter de l’arrêt du projet de PLU, à savoir sa validation par le conseil municipal ou conseil communautaire
pour un PLU intercommunal, vous êtes en droit de demander communication des documents du projet de
PLU ou PLUi vous intéressant à la collectivité (Voir les décisions de la CADA).

Beaucoup de collectivités refusent de communiquer les documents composant le projet de PLU ou PLU
intercommunal au motif qu’il serait un document préparatoire et imposent aux administrés d’attendre que
l’enquête publique soit ouverte.

Or, selon position de la CADA, les documents composant le projet de PLU sont des documents administratifs
communicables sur simple demande et ne sont plus considérés comme préparatoires dès lors qu’ils ont été
validés et soumis au vote du conseil municipal formalisé dans la délibération qui approuve ce projet de PLU ou
PLU i.

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Conseil
Etudiez le projet de PLU afin de préparer l’enquête publique
Votre prochaine mission sera de convaincre le commissaire enquêteur d’émettre un avis favorable à votre
demande. Pour cela, il vous faut étudier le projet de PLU et analyser les éventuelles failles sur votre secteur.

Vous êtes en mesure de rédiger un courrier argumenté et structuré au commissaire-enquêteur. L’erreur la

plus fréquente est de faire état de sa situation personnelle et projets de vie.

Il est impératif de développer des arguments objectifs tirés de l’analyse des documents du PLU.

Récapitulatif de la demande de communication des documents administratifs composant le dossier PLU.

Demandez communication du projet de PLU

Dans tous les cas, vous pouvez demander communication de documents composant le projet de PLU, à
savoir :

• La délibération d’arrêt du projet de PLU,

• Les documents graphiques concernant votre terrain,
• Le règlement écrit,
• Les annexes se rapportant à votre terrain,
• Le rapport de présentation – Tomes des justifications ou Explications des choix de zonage
• Le porter à connaissance du Préfet donnant les directives à appliquer dans l’élaboration du PLU,

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EXTRAIT DU SITE DE LA CADA – COMMISSION D’ACCES AUX DOCUMENTS ADMINISTRATIFS
RUBRIQUE « LE PLU ET LA COMMUNICATION AUX DIFFERENTES ETAPES »

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Après adoption du projet de PLU ou de PLU intercommunal, que se
passe-t-il ?
Après adoption du projet de PLU ou PLU i par le conseil municipal ou conseil communautaire (à affiner selon
les cas), le projet de PLU est transmis pour avis aux Personnes Publiques Associées dites PPA qui disposent d’un
délai de trois mois pour rédiger leurs critiques et observations.

Au terme de ce délai de trois mois, le Maire dispose d’un dossier prêt à être soumis à l’enquête publique, ce qui
permet aux administrés de faire leurs observations individuelles auprès du commissaire-enquêteur, désigné par
le président du tribunal administratif.

Les avis critiques de Personnes Publiques Associées font partie du dossier d’enquête publique et peuvent vous
délivrer des informations importantes.

Quatrième étape
Mise à l’enquête publique du projet de PLU
= Arrêté pris par le Maire qui fixe toutes les règles applicables à
l’enquête publique

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Le public est informé du déroulement de l’enquête publique par :

• Les annonces légales dans le journal local (obligatoire),

• L’affichage de l’arrêté de mise à l’enquête en mairie (obligatoire),
• Le site internet de la Ville (facultatif mais recommandé),
• Le bulletin municipal (facultatif mais recommandé).

Conseil
Demandez communication de l’arrêté d’ouverture d’enquête publique.
L’arrêté d’ouverture d’enquête publique vous informe des dates et lieux de permanence du commissaire-
enquêteur ainsi que des modalités de remise de votre courrier de demande de modification de zonage.

Vous pouvez consulter le dossier d’enquête

Même en l’absence du commissaire-enquêteur, vous pouvez demander à consulter le dossier d’enquête :

Le projet de PLU constitué des plans, documents écrits,

Le registre d’enquête destiné à recevoir les observations du public,

Les documents explicatifs – notice de présentation, règlement, rapport de présentation, Projet

d’Aménagement et de Développement Durable…

Les avis des Personnes Publiques Associées consultées sur le projet de PLU.

Vous devez rédiger un courrier objectivement argumenté afin de faire valoir

vos droits

Exposer des projets personnels sans aucun argument urbanistique est le plus sûr moyen d’échouer votre
demande.

Conseil
Ne comptez pas sur les arguments de nature personnelle, selon lesquels « vous souhaitez
laisser un terrain constructible à vos enfants » ou « pouvoir implanter votre résidence
principale pour votre retraite ».

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Argument non pris en compte dans 100% des cas rencontrés :
« Nous sommes propriétaires de ce terrain depuis deux générations. Nous souhaitons
simplement pouvoir rendre constructible notre terrain pour y habiter lorsque nous prendrons
notre retraite. »

Les collectivités raisonnent parti d’aménagement et intérêt général et non parti de l’individu et
intérêt privé.

Au final, elles ont le dernier mot et le seul recours est alors contentieux.

Lorsque vous rencontrez le commissaire-enquêteur, vous pouvez tenter de

l’impliquer plus concrètement dans votre dossier
Le commissaire-enquêteur bénéficie de pouvoirs d’investigation. Il peut mener son enquête de terrain et
demander à visiter les lieux et organiser des rencontres avec l’administration.

Vous devrez développer tous les éléments de fait et de droit afin de convaincre le commissaire-enquêteur,
les services de la Mairie, les services de l’Etat.

Cinquième étape

La remise du rapport après l’enquête publique

A la clôture de l’enquête publique, le commissaire-enquêteur rédige un rapport
relatant le déroulement de l’enquête, rapportant les observations du public, et rend
ses conclusions.

Le commissaire-enquêteur peut soit simplement relater en synthèse l’objet de votre

demande et demandera à la collectivité d’y répondre, soit prendre parti pour votre
demande et inciter la commune à répondre à vos arguments ou à des incohérences
qu’il aura lui-même relevées.

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Le Commissaire-enquêteur remet son rapport et ses conclusions motivées un mois après clôture de l’enquête.

Vous ne serez pas informé individuellement de la remise de ce rapport même en étant intervenu par la voie
officielle à cette enquête.

Faîtes-vous une alerte afin de consulter le rapport et ses conclusions quand ils seront disponibles.

Confirmez votre demande de modification du zonage affecté à votre terrain

dans le projet de PLU
Le PLU peut encore être modifié après l’enquête publique. En fonction des avis défavorables ou assortis de
réserves du commissaire-enquêteur, la Commune devra organiser une deuxième enquête publique et justifier
son projet dans une délibération argumentée.

Des éléments inconnus lors de l’enquête publique ont pu se révéler à vous à la lecture du rapport et
conclusions du commissaire-enquêteur.

Vous pouvez donc écrire au Maire pour confirmer votre demande de modifier le projet de PLU avant son arrêt
définitif en Conseil municipal, confirmant ou ajoutant des arguments pertinents et objectifs.

Article L 123-10 du Code de l’urbanisme : « Après l'enquête publique, le PLU éventuellement modifié pour
tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire
ou de la commission d'enquête, est approuvé par délibération du conseil municipal. »

Sixième étape
L’adoption définitive du PLU ou PLU intercommunal ou PLU
révisé
La dernière étape se déroule par l’adoption définitive du PLU par le Conseil municipal, conseil
communautaire selon les cas.

Décision d’arrêt du PLU définitif

= Délibération du Conseil municipal (conseil communautaire selon s’il

s’agit d’un PLU intercommunal)
= document administratif communicable aux administrés sur simple demande conformément à la
position constante de la CADA Commission d’Accès aux documents Administratifs

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Cette décision valide tous les documents composant le Plan Local d’urbanisme définitif. Après
accomplissement des formalités, il sera exécutoire et s’appliquera à toutes les demandes
d’autorisation de construire.
Vous vous estimez lésé par le nouveau PLU. Vous vous projetez dans un contentieux.

Les délais de recours sont courts. Que vous preniez avocat ou pas, détenir un dossier complet dès l’adoption
du PLU vous permettra de gagner un temps précieux.

En ayant anticipé et réclamé toutes les pièces au fur et à mesure, vous serez heureux de constater à cette
étape de la procédure que votre dossier est déjà bien complet.

CHAPITRE VII - Les voies de recours contre le nouveau PLU

Votre intention est d’exercer un recours à l’encontre de la délibération qui approuve le PLU, dans l’objectif de
faire constater l’illégalité du zonage attribué à votre parcelle.

La voie amiable ou le recours gracieux

Le recours gracieux a pour objectif d’obtenir le retrait de la délibération approuvant le PLU modifié, révisé, ou
PLU intercommunal.

Vous vous adressez à la collectivité compétente et lui demandez le retrait de la délibération approuvant le PLU.

En effet, si le Maire donne une suite favorable à votre demande, il retire la délibération attaquée dans le cadre
d’une « délibération de retrait de la délibération approuvant le PLU ».

Après ce retrait, la situation après arrêt du projet de PLU par le Conseil municipal et enquête publique, est
remise en vigueur.

La collectivité peut donc sous certaines conditions modifier les documents du PLU, et approuver de nouveau
le PLU dans une nouvelle délibération qui peut être prise dans la foulée de la délibération ayant voté le retrait.

Il existe de multiples arguments à développer sur la forme et sur le fond.

Cette appréciation est contrôlée par le juge administratif si elle est entachée d’une erreur manifeste
d’appréciation ou fondée sur des faits matériellement inexacts.

Le silence gardé pendant plus de deux mois contre votre recours gracieux vaut décision de rejet. Ce
refus ouvre un nouveau délai de recours contentieux de deux mois devant le tribunal administratif.

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La voie contentieuse ou le recours pour excès de pouvoir
Vous demandez au juge d’annuler la délibération qui approuve le PLU. Vous avez exercé un recours gracieux :
vous disposez d’un délai de deux mois à compter du rejet du recours gracieux.

Vous n’avez pas exercé un recours gracieux : vous disposez d’un délai de 2 mois, à compter de l'affichage légal
ou de la publication de la décision qui a approuvé le PLU.

Il est indispensable de recourir aux services d’un avocat spécialisé en urbanisme. Nul ne s’improvise en expert
dans quelque spécialité que ce soit.

Par ailleurs, l’annulation totale du PLU n’est souhaitable ni pour les habitants ni pour l’avenir du territoire
communal. C’est pourquoi, les pouvoirs publics encouragent les juges à prononcer l’annulation partielle du
PLU.

L’article L 600-9 du Code de l’urbanisme permet aux juges de prononcer l’annulation partielle du PLU.

Ainsi, seul le zonage contesté est annulé, le reste du PLU n’est pas affecté.

La Mairie devra alors élaborer sans délais les nouvelles dispositions du PLU applicables à la partie du territoire
communal concernée par l’annulation.

Vous pouvez par ailleurs demander la suspension du PLU au juge administratif.

En effet, pour faire échec à l’application du PLU, il est possible d’introduire une demande de référé-
suspension.

Il faudra alors justifier de l’urgence à suspendre l’application du nouveau PLU, et prouver l’illégalité affectant
la délibération qui approuve le PLU.

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Disposez-vous d’une protection juridique ?

Ci-après le témoignage de Christiane, une cliente déterminée à exercer un recours contre le zonage de ses
terrains adopté dans le nouveau PLU.

« Effectivement, en complément à mon contrat assurance habitation principale, je dispose bien d’une garantie
optionnelle « assistance juridique ». J’ai donc téléphoné à mon assurance « Macif » pour leur demander la
confirmation d’une éventuelle prise en charge de frais de justice m’opposant à la Mairie.

Après avoir expliqué :

• que ma commune procédait actuellement à la révision de son PLU, qu’elle s’apprêter à classer plus d’un
tiers de mes parcelles ayant servi de base à l’implantation de mon habitation principale,
• que je comptais suite à ce préjudice effectuer d’abord un recours gracieux voire un recours contentieux.

Réponse : L’extension « Assistance juridique » à mon contrat habitation permet bien la prise en compte de frais
de justice m’opposant à la Mairie. Les recontacter dès la décision d’arrêt du PLU définitif.

Je vous remercie pour votre excellente idée car je n’aurais jamais pensé à ce genre de démarche auprès de
mon assurance. »

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CHAPITRE VIII - Les clés du succès

Le PLU est un dossier très sensible tant pour les propriétaires de terrains que pour
les collectivités soumises à une rude pression.

Ceci étant, le plus regrettable est que de très nombreux propriétaires de terrains
ignorent totalement les conséquences d’une procédure de révision d’un PLU sur
leurs terrains.

La révision du PLU aboutit à changer le zonage des terrains et peut remettre en

cause vos droits à construire ou à occuper le terrain.

« Mon terrain est passé en zone naturelle au dernier PLU de 2013, et je l’apprends aujourd’hui
parce que j’ai reçu un refus de permis de construire pour des travaux d’extension de ma maison.
Personne ne m’a jamais informé ! »

« J’ai payé une taxe foncière sur terrain constructible depuis des années et du jour au
lendemain mon terrain est classé en zone agricole ! Mais il n’a aucun potentiel agricole, c’est
absurde ! »

S’informer et savoir c’est pouvoir agir

Comment dépasser ce total manque d’information, et comment intervenir dans les temps et
efficacement pour faire valoir ses droits ?

Ce sont les objectifs du guide 100% interactif « Le guide du propriétaire face au PLU ».

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 Aucune fausse promesse.

La tâche n’est pas simple de faire valoir ses droits en urbanisme.

Persévérance, énergie et temps à y consacrer s’imposent pour sauver ou

valoriser le potentiel de votre terrain.

Il est compliqué de se faire entendre dans ce domaine très complexe de l’urbanisme. Tous nos
meilleurs conseils ne vous aideront pas forcément à dénouer votre situation. Nous proposons
notre accompagnement personnalisé pour les cas les plus complexes.

Savoir c’est passer au niveau supérieur et organiser sa stratégie en

fonction du degré de complexité de la situation

On n’est jamais mieux servi que par soi-même pour défendre ses
propres intérêts sur son terrain.

Pouvez-vous tout déléguer à une entreprise ou un prestataire qui fera tout pour vous ? Le coût
de la prestation s’en ressentira mais serez-vous certain que cette entreprise aura tout fait ou
tout vu pour défendre au mieux vos intérêts ?

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L’urbanisme est une matière très complexe qui fait interagir de nombreuses données
factuelles et réglementaires sur les choix de zonage :

• Les caractéristiques propres au terrain selon une jurisprudence constante.

• Les caractéristiques propres au secteur environnant ont un rôle crucial.
• Le parti d’aménagement retenu par la commune, dont elle demeure décisionnaire,
prédomine.
• Ce parti d’aménagement doit obligatoirement se conformer aux lois applicables qui
sont nombreuses à avoir un impact direct sur la situation réglementaire d’un terrain :
Loi littoral, Loi Montagne, Loi Climat et Résilience etc.
• Ce parti d’aménagement doit également se conformer à de nouvelles directives
imposées par des servitudes d’utilité publique, par exemple un nouveau Plan de
Prévention des Risques naturels (inondation, feux de forêt, etc.) établi par le préfet.
• Ce parti d’aménagement doit de plus se conformer aux documents supra communaux :
Schéma d’aménagement régional, SDRIF, SCoT, selon les régions concernées etc.
• Il y aussi l’historique propre à vos échanges, l’évolution du statut du terrain en fonction
des choix retenus par les élus qui se sont parfois succédés et qui a pu avoir une
incidence sur le choix de zonage retenu sur votre terrain.
• Etc.

Plus vous en saurez, plus vous arriverez à mener une étude urbanistique par vos propres
moyens. C’est le cas de plusieurs clients qui ont réussi à faire valoir leurs droits en suivant les
conseils donnés dans les guides de Droit sur terrain.

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Témoignage de Sylvette
« J’ai un énorme merci à vous dire et à votre site si bien fait !
Il y a quelques mois (en octobre ou novembre), je vous découvrais, vous ai acheté un guide et adressé un
message. J’étais effondrée car je venais de découvrir que dans le PLU en cours, notre terrain devenait
inconstructible, passant de la zone Nb à Nh. J’ai cherché les définitions exactes de chaque terme employé
…Nous avons présenté notre requête (nous étions les premiers !). Et victoire ! Dans son rapport, le
commissaire enquêteur nous donne raison, et les élus sont aussi d’accord pour nous intégrer en zone UCb,
reconnaissant l’erreur de zonage ! Merci ? Je revis !
Bonne journée Jasmine. Merci encore pour votre site et vos guides.

Sylvette »

Témoignage de Josyane
« Ça y est, depuis quelques jours, le PLU définitif d’A… a enfin été validé. Pour raison de vice de forme,
l’enquête publique de février/mars a été annulée, une autre enquête a donc été ouverte du 15 mai au 15 juin,
le plan définitif n’a été soumis au conseil municipal qu’en fin juillet. L’attente a donc été longue mais tout se
termine bien car, grâce à votre aide, j’ai pu élaborer un dossier bien argumenté qui a su convaincre le
commissaire enquêteur et le Maire d’A…Après avoir reconnu qu’une erreur manifeste d’appréciation avait
été commise, le terrain a été reclassé en zone constructible.

Je vous remercie encore pour les conseils précieux que vous m’avez adressés. »

Les témoignages de Sylvette et Josyane démontrent qu’il est possible de réussir seul. Elles ont suivi les conseils
délivrés sur le blog et dans le guide du propriétaire face au PLU et ont réussi à convaincre leurs interlocuteurs.

Savoir c’est pouvoir développer des arguments pertinents et poser une stratégie claire peut vous permettre
d’obtenir gain de cause.

Savoir c’est pouvoir sauver votre terrain de l’inconstructibilité ou faire évoluer le statut de votre terrain pour
y réaliser un projet de vie professionnel ou personnel.

Les autres témoignages sur le site

https://droitsurterrain.com/modification-de-zonage-les-temoignages-des-clients-de-droit-sur-terrain/

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Savoir c’est aussi savoir utiliser les meilleures stratégies

La stratégie gagnante du collectif – Les réussites du collectif qui auraient été

des échecs individuellement
Défendre ses droits seul ou à plusieurs ? Il est évident qu’une action collective a plus de poids vis-à-vis de
l’administration. Il est plus que recommandé de se regrouper et de mener des actions collectives d’usagers
pour se faire entendre.

Créer un collectif est un levier incomparable pour réussir une demande de modification
du PLU et permet de :

• Réfléchir collectivement pour aboutir aux arguments les plus pertinents,

• Stimuler la réflexion pour devenir force de propositions qui sont généralement volontiers
entendues par la collectivité,
• Faire passer sa voix sourde et isolée à une voix forte et collective,
• Organiser les échanges dans un groupe privé Facebook ou par des emails collectifs,
• Mutualiser les frais de conseils pour mener un audit urbanistique de votre dossier,
• Mutualiser les frais de défense de vos droits en prenant avocat tant pour le conseil que
le contentieux ou pré contentieux,
• Et enfin avantage précieux et pas des moindres, se sentir moins seul…

Témoignage de Mme JP (Vaucluse – PACA)

Madame JP a eu l’impression de déplacer des montagnes car elle a aussi su faire jouer la force du collectif
dans la contestation du projet de PLU. Aurait-elle réussi seule ? Je ne pense pas que la collectivité aurait retiré
l’intégralité de son entier projet de PLU sous la seule pression de Mme JP. Elle y aurait plutôt laissé sa santé
compte tenu des enjeux critiques pour le devenir de son entreprise et des échanges quasi impossibles avec la
mairie qu’elle subissait depuis des années. L’isolement de l’administré donne plus de force à la collectivité.

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 Dans un autre dossier sur la ville de Marseille
Le nouveau PLU intercommunal aboutissait à rendre constructible une parcelle utilisée comme espace vert et
de jeux pour les résidents et leurs enfants. Ces résidents n’avaient aucune intention de perdre cet espace
vert, ni aucune envie de voir se construire un nouvel immeuble de 15 étages face à eux.

Ils se sont joints dans une action collective réunissant des dizaines de copropriétaires de plusieurs
copropriétés concernées. Les auteurs du PLU ont cédé à cette pression en réaffectant l’espace vert dans le
projet de PLU.

Un seul d’entre eux aurait-il obtenu le même résultat avec le même dossier et les mêmes arguments ? Il est
certain que non….

« Avez-vous entendu parler des PLUmés ? »

Les PLUmés de Moelan sur Mer,

les PLUmés de Clohars Carnoet,
Les PLUmés de Riec sur Belon,
Les PLUmés de Crach,
Les PLUmés de Plouguerneau,
Les PLUmés de Plouhinec

Des collectifs de propriétaires de terrains se sont développés sur le littoral breton pour défendre leurs droits
de propriétaires spoliés par le nouveau PLU sur leur commune.

En effet, les communes concernées ont déclassé de nombreux terrains situés dans des dents creuses de zones
constructibles soit en zone agricole, soit en zone naturelle, au motif de l’application stricte de la loi littoral. Les
propriétaires n’ont pas été informés individuellement.

La Commune doit organiser des réunions publiques avec les habitants pour exposer les projets de la
Commune. Toutefois, l’information individuelle des propriétaires de terrains n’est pas une obligation légale.

En se mobilisant et en portant ensemble une seule voix solidaire, ces PLUmés ont réussi à se faire entendre.

Toutefois, leur combat n’est pas fini à l’heure où j’écris ces lignes. Il faut bien dire que la détention de foncier
aujourd’hui est devenu un véritable « terrain miné » en raison de multiples facteurs et notamment du
durcissement de la réglementation d’urbanisme remettant en cause la constructibilité de très nombreux
terrains soumis à l’application de la loi littoral.

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 Cliquez sur l’image pour accéder au contenu détaillé du Guide amélioré du
propriétaire face au PLU.

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LE GUIDE DU PROPRIETAIRE FACE AU PLU

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Mes missions

Je suis consultante en urbanisme et ne prodigue aucun conseil juridique.

Je propose un audit urbanistique de la situation d’un terrain donné,

mon accompagnement dans vos démarches administratives, ainsi que la rédaction de votre
courrier de demande de modification de zonage.

Avocat partenaire

Je vous mets en relation avec un cabinet d’avocat partenaire pour tout recours gracieux ou
contentieux, pour vous aider à résoudre des problématiques à l’amiable, et vous proposer
une stratégie dans le cadre d’un recours collectif.

Pour me contacter

contact@droitsurterrain.com

A la réussite de vos projets sur vos terrains

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