DEPAFI - Référentiel EM - Version - Impression-1

Référentiel métier
et
recueil d’outils
La maintenance et
l’exploitation durable du
parc immobilier
Avril 2018
Référentiel « Maintenance et exploitation durable » - Ministère de l’Intérieur - 2018 2/125
Table des matières
1.CONTEXTE D’ÉLABORATION DU RÉFÉRENTIEL................................................................9
1.1.Moderniser la politique immobilière du ministère de l’Intérieur........................................10
1.2.Introduire le guide de la fonction immobilière de la DEPAFI............................................10
1.3.Affirmer l’inscription du parc immobilier du ministère de l’Intérieur dans la transition
énergétique…............................................................................................................................ 11
1.4.… et dans la transition numérique...................................................................................11
1.5.Traduire les attentes des services du ministère de l’Intérieur..........................................12
1.5.1.L’administration centrale...................................................................................................................................................12
1.5.2.La sécurité civile...............................................................................................................................................................12
1.5.3.La gendarmerie nationale.................................................................................................................................................13
1.5.4.L’Administration territoriale...............................................................................................................................................14
1.5.5.La Police nationale...........................................................................................................................................................14
1.5.6.Les services locaux et les utilisateurs..............................................................................................................................15
2.LES INTERVENANTS DE LA MAINTENANCE.....................................................................17

2.1.Acteurs internes.............................................................................................................. 18
2.1.1.Au niveau national............................................................................................................................................................18
2.1.1.1 La direction de l’évaluation de la performance, des affaires financières et immobilières (DEPAFI).....................................................18
2.1.1.2 La direction des systèmes d'information et de communication (DSIC)..................................................................................................18
2.1.2.Au niveau territorial...........................................................................................................................................................18
2.1.2.1 La sécurité civile.......................................................................................................................................................................................18
2.1.2.2 La gendarmerie nationale........................................................................................................................................................................18
2.1.2.3 Secrétariat général pour l’administration du ministère de l’Intérieur (SGAMI).......................................................................................19
2.1.2.4 L’administration territoriale.......................................................................................................................................................................19
2.1.2.5 L’administration centrale..........................................................................................................................................................................20
2.1.3.Au niveau départemental et local.....................................................................................................................................20
2.1.3.1 La sécurité civile.......................................................................................................................................................................................20
2.1.3.2 La gendarmerie nationale........................................................................................................................................................................20
2.1.3.3 La Police Nationale..................................................................................................................................................................................21
2.1.3.4 L’administration territoriale.......................................................................................................................................................................21
2.1.3.5 L’administration centrale..........................................................................................................................................................................21
2.2.Acteurs externes............................................................................................................. 21
2.2.1.Au niveau national............................................................................................................................................................21
2.2.1.1 La Direction de l’Immobilier de l’État (DIE)..............................................................................................................................................21
2.2.1.2 La Direction des Achats de l’État (DAE)..................................................................................................................................................22
2.2.2.Au niveau local.................................................................................................................................................................22
2.2.2.1 Les opérateurs économiques..................................................................................................................................................................22
2.2.2.2 Les partenaires : cas des Partenariats Public Privé (PPP) et des Autorisations d’Occupation Temporaire (AOT)..............................22
3.DÉFINITIONS......................................................................................................................... 23

3.1.L'exploitation et la maintenance des bâtiments...............................................................24
3.1.1.L'exploitation.....................................................................................................................................................................24
3.1.2.La maintenance................................................................................................................................................................24
3.1.2.1 La maintenance préventive......................................................................................................................................................................25
3.1.2.2 La maintenance corrective.......................................................................................................................................................................25
3.1.3.Les niveaux de maintenance............................................................................................................................................25

3.1.4.Le maintien du patrimoine en bon état : les interventions sur l'enveloppe et les aménagements intérieurs...................30
3.2.Les contrôles périodiques et les actions de maintenance réglementaires.......................30

3.2.1.Les responsabilités...........................................................................................................................................................30
3.2.1.1 Les responsabilités du propriétaire et du locataire.................................................................................................................................30
3.2.1.2 Les responsabilités de l’exploitant d’un établissement recevant du public envers le public accueilli...................................................31
3.2.1.3 Les responsabilités de l’employeur envers ses employés......................................................................................................................31
3.2.2.« L’entretien minimal » prévu par la réglementation : les opérations de maintenance obligatoire..................................32
3.2.3.Les opérations de vérification de la conformité des installations prévues par la réglementation : les contrôles
techniques obligatoires...........................................................................................................................................................................33
3.3.Les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE).........................34

3.4.Les documents essentiels à la mise en œuvre d’une exploitation et une maintenance
durable....................................................................................................................................... 34
3.4.1.Le Dossier des ouvrages exécutés (DOE).......................................................................................................................34
3.4.1.1 Contenu du DOE de la responsabilité de la maîtrise d’ouvrage.............................................................................................................35
3.4.1.2 Contenu du DOE de la responsabilité de l’exécutant des travaux.........................................................................................................35
3.4.2.Le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO)................................................................................................36

3.4.3.Le dossier de maintenance des lieux de travail (DMLT)..................................................................................................36
3.4.4.Le dossier d’utilisation, d’exploitation et de maintenance (DUEM)..................................................................................36
3.5.Les contrats d’exploitation maintenance .........................................................................37

3.5.1.Les différents types de contrat.........................................................................................................................................38
3.5.1.1 Contrat à lot séparé..................................................................................................................................................................................38
3.5.1.2 Contrats mutualisés régionaux ou nationaux..........................................................................................................................................39
3.5.1.3 Contrat à regroupement de lots ou multi-technique................................................................................................................................39
3.5.2.Les obligations fixées à l’entreprise.................................................................................................................................40
3.5.2.1 L’obligation de moyens............................................................................................................................................................................40
3.5.2.2 L’obligation de résultats...........................................................................................................................................................................41
3.5.3.La rédaction des clauses administratives et juridiques....................................................................................................42
3.5.3.1 La durée du marché.................................................................................................................................................................................42
3.5.3.2 L’obligation de collaboration et de conseil de l’entreprise et du gestionnaire........................................................................................42
3.5.3.3 La garantie de l’entreprise.......................................................................................................................................................................42
3.5.3.4 La sous-traitance......................................................................................................................................................................................42
3.5.3.5 Le principe de la subrogation...................................................................................................................................................................43
3.5.3.6 Les clauses de confidentialité..................................................................................................................................................................43
3.5.3.7 Les droits de propriété et droits d’auteurs...............................................................................................................................................43
3.5.3.8 Les clauses d’adaptation du contrat........................................................................................................................................................43
3.5.3.9 Les clauses de résiliation du contrat.......................................................................................................................................................43
3.5.4.La rédaction des clauses économiques...........................................................................................................................43

3.5.4.1 La forme et la décomposition du prix de l’entreprise..............................................................................................................................43
3.5.4.2 Les pénalités et bonifications éventuelles...............................................................................................................................................44
3.5.4.3 Les modalités de révision du prix et les conditions de paiement............................................................................................................44
3.5.5.La rédaction des clauses techniques...............................................................................................................................44
3.5.5.1 Les contraintes imposées par l’exploitation des biens............................................................................................................................44
3.5.5.2 Les gammes de maintenance..................................................................................................................................................................44
3.5.5.3 Les moyens et informations fournies par le gestionnaire......................................................................................................................45
3.5.6.Les clauses d’organisation ..............................................................................................................................................45
3.5.6.1 Les modalités de vérification des prestations.........................................................................................................................................45
3.5.6.2 La gestion des pièces de rechange.........................................................................................................................................................45
3.5.6.3 La répartition des tâches..........................................................................................................................................................................46
3.5.6.4 Le respect des règles d’hygiène et de sécurité.......................................................................................................................................46
3.5.6.5 L’organisation de la traçabilité.................................................................................................................................................................46
3.5.7.La sélection des offres les plus avantageuses : des critères d’analyse à pondérer........................................................46
4.LES PROCESSUS OPÉRATIONNELS..................................................................................47

4.1.Organiser la filière immobilière........................................................................................48
4.1.1.Organisation de la filière immobilière du Ministère de l’Intérieur.....................................................................................49
4.2.Connaître le patrimoine...................................................................................................49
4.3.Bâtir une stratégie d’exploitation-maintenance................................................................51
4.4.Programmer la maintenance...........................................................................................54
4.4.1.Programmation et « niveau de criticité »..........................................................................................................................54
4.4.2.Grilles d’analyse des niveaux de service par typologie de patrimoine.............................................................................55
4.4.2.1 Casernes de la Gendarmerie Nationale..................................................................................................................................................56
4.4.2.2 Casernes de la Sécurité Civile.................................................................................................................................................................57
4.4.2.3 Hôtels de Police et commissariats de Police..........................................................................................................................................58
4.4.2.4 Centres de déminage...............................................................................................................................................................................59
4.4.2.5 Bases hélicoptère.....................................................................................................................................................................................60
4.4.2.6 Base avion................................................................................................................................................................................................61
4.4.2.7 Préfectures et sous-Préfectures..............................................................................................................................................................62
4.4.2.8 Administration Centrale............................................................................................................................................................................63
4.4.2.9 Écoles de la Gendarmerie Nationale.......................................................................................................................................................64
4.4.2.10 Ecoles de la Police Nationale................................................................................................................................................................65
4.4.2.11 Centres de formation spécialisés de la Gendarmerie Nationale...........................................................................................................66
4.4.2.12 Centres de formation spécialisés de la Police......................................................................................................................................67
Grilles d’analyse des niveaux de service par typologie de patrimoine (ci-dessus)...................................................................68
4.5.Rédiger les contrats et contrôles.....................................................................................68

4.5.1.Rédiger les contrats..........................................................................................................................................................68
4.5.2.Rédiger les contrôles........................................................................................................................................................69
4.6.Suivre l’exploitation-maintenance....................................................................................70
4.6.1.Suivre les contrats............................................................................................................................................................70
4.6.2.Suivre les contrôles..........................................................................................................................................................72

4.6.3.Suivre les consommations énergétiques..........................................................................................................................73
4.6.4.Suivre les coûts d’exploitation-maintenance....................................................................................................................75
5.OUTILS MUTUALISÉS POUR L’EXPLOITATION-MAINTENANCE......................................76

5.1.Principaux contrôles techniques dans les bâtiments soumis au code du travail et les ERP
.................................................................................................................................................. 78
5.1.1.Focus sur 3 fiches de synthèse regroupant par thème les opérations de maintenance obligatoire et les contrôles
techniques obligatoires...........................................................................................................................................................................82
5.2.Le DOE........................................................................................................................... 87
5.3.Le DIUO et le DMLT........................................................................................................90
5.4.Le DUEM......................................................................................................................... 92
5.4.1.Le dossier administratif.....................................................................................................................................................92
5.4.2.Le dossier technique.......................................................................................................................................................100
5.4.3.Le Dossier d’Exploitation Maintenance..........................................................................................................................101
5.5.Cadre général des contrats...........................................................................................105

5.6.Grille de recensement des équipements techniques soumis à contrôle réglementaire
et/ou maintenance obligatoires................................................................................................109
5.7.Cahier des charges fonctionnel minimal - GMAO..........................................................111
5.8.Répartition des charges.................................................................................................116
6.CONCLUSION...................................................................................................................... 121
7.GLOSSAIRE......................................................................................................................... 123

Introduction

Le ministère de l’Intérieur est utilisateur de près de 10 000 implantations (hors logements)
représentant 19 millions de mètres carrés. Deuxième ministère occupant du domaine de l’État
après celui de la Défense, il met en place progressivement une stratégie de gestion de patrimoine,
autant sur la partie exploitation – maintenance que pour des opérations d’investissement dont le
ministère assure la maîtrise d’ouvrage.
C’est dans ce cadre que le Cerema a été missionné par la DEPAFI pour élaborer des référentiels
ministériels pour la maîtrise d’ouvrage, la maintenance et l’exploitation du patrimoine immobilier du
ministère de l’Intérieur. Le chantier «exploitation - maintenance », dont ce référentiel constitue le
livrable, s’inscrit dans la phase 2 de cette mission.
Le présent travail, mené par le Cerema et associant des représentants des services du ministère
de l’Intérieur au sein de groupe de travail dédiés, a pour objectif de mieux identifier les missions
des différents intervenants dans l’exploitation-maintenance des différents patrimoines du ministère,
et d’apporter des outils opérationnels aux gestionnaires de site afin de faciliter l’exploitation et la
maintenance courante en fonction des spécificités de chaque patrimoine :
· Gendarmerie nationale (logements, locaux de service et techniques, infrastructures

de formation et d'appui logistique) ;
· Police Nationale (hôtels de police, commissariats, cantonnements et casernements
de CRS, écoles, centres de formation, laboratoires de police scientifique) ;
· L’administration territoriale (préfectures et sous-préfectures) ;
· Sécurité civile (centres de déminage, bases hélicoptère, base avion et groupement
hélicoptère, établissements de soutien opérationnel et logistique, unités d’Instruction et
d’Intervention de la sécurité civile) ;
· L’administration centrale (10 sites répartis sur Paris et sa région).
Le document permet également d’identifier les éléments et les indicateurs d’aide à la définition
d’une stratégie de maintenance pour atteindre un optimum technico-économique adapté aux
usages et niveaux de service de chaque patrimoine, tout en tenant compte des enjeux
environnementaux (réduction des gaz à effet de serre, réduction des consommations d’énergie...).
Le champ couvert par ce référentiel inclut le gros œuvre, le second œuvre et les installations
techniques. Sont exclus le champ des services tels que : le nettoyage, l’entretien des espaces
verts, la restauration, l’accueil, le courrier…
Il doit in fine permettre de répondre à un double objectif :

• assurer une qualité de service du parc en adéquation avec les enjeux des missions des
services,
• prolonger la durée de vie des bâtiments et de ses installations techniques, dans une
logique de gestion patrimoniale optimisée.
Il s’adresse à tous les acteurs de la filière immobilière du ministère de l’Intérieur, tels que définis
dans la deuxième partie : Les intervenants de l’exploitation-maintenance.
Il s’appuie sur les travaux précédents du Cerema sur cette thématique, par exemple l’élaboration
d’un référentiel de construction des commissariats (« 50 – 500 ») ou d’un référentiel de
programmation des CRA. Il s’appuie également sur les pratiques observées au sein du ministère
de l’Intérieur, recueillies au cours d’entretiens ou de visites de site.

1. Contexte d’élaboration
du référentiel

1.1. Moderniser la politique immobilière du ministère de l’Intérieur
La circulaire NOR INT F 0400143C de décembre 2004 présente l’organisation de la maîtrise
d’ouvrage immobilière au sein du ministère de l’Intérieur. Ce texte clarifie les rôles respectifs du
niveau central et des échelons locaux dans la conduite des projets immobiliers (constructions
neuves et grosses réhabilitations).
Depuis, sont intervenus la loi n°2009-971 du 3 août 2009 relative à la gendarmerie nationale et le
décret n°2014-296 du 6 mars 2014 relatif aux secrétariats généraux pour l’administration du
ministère de l’Intérieur et modifiant diverses dispositions du code de la défense et du code de la
sécurité intérieure. De plus, la loi d’orientation et de programmation pour la sécurité intérieure
attribue la définition des orientations nationales des politiques de sécurité au ministère de
l’Intérieur, et lui donne autorité sur la gendarmerie pour la mise en œuvre de ces orientations. Elle
permet la mise en œuvre de montages nouveaux et est complétée par l’ordonnance sur les
contrats de partenariats.
Les textes relatifs à la maîtrise d’ouvrage du ministère de l’Intérieur doivent être actualisés puisque
plusieurs ajustements sont intervenus au cours des années précédentes :
• rattachement organique de la gendarmerie nationale au ministère de l’Intérieur, en 2009 ;
• renforcement de la fonction immobilière du ministère suite notamment aux
recommandations de l’IGA ;
• priorités ministérielles données, compte tenu des budgets alloués, à la pérennité des
implantations existantes, en mettant l’accent sur le gros entretien – renouvellement (GER)
et sur la maintenance préventive ;
• réforme de la politique immobilière de l’État (PIE), lancée par le gouvernement depuis
2009, une nouvelle impulsion étant donnée par une circulaire du premier ministre le
27/04/2016 puis le 27/02/2017 sur la gouvernance locale de la PIE.
Cette rénovation de la fonction immobilière dans les services du ministère de l’Intérieur se traduit
par la signature d’une instruction ministérielle accompagnée d’un guide de la fonction immobilière.
Ces deux chantiers, lancés par la DEPAFI, s’inscrivent en cohérence avec l’élaboration du présent
référentiel, puisque ce dernier alimentera le guide de la fonction immobilière. Les outils mis à
disposition permettront de renforcer la professionnalisation de la filière métier et d’harmoniser les
pratiques des différents services en définissant des troncs communs des processus.
1.2. Introduire le guide de la fonction immobilière de la DEPAFI

Comme précisé précédemment, la DEPAFI souhaite élaborer, en parallèle du présent référentiel,
un guide de la fonction immobilière qui accompagnera la mise à jour de l’instruction sur la maîtrise
d’ouvrage au sein du ministère. Cette courte instruction, qui décrira la stratégie immobilière du
ministère de l’Intérieur ainsi que les missions de ses services, est élaborée au cours de l’année
2017.
Le guide de la fonction immobilière, sur le modèle du guide de la fonction financière, récemment

édité par la DEPAFI, comprendra au moins les parties suivantes :
• Orientations stratégiques du ministère ;
• Contexte de la réforme immobilière de l’État ;
• Définitions et concepts liés à la gestion immobilière ;
• Processus de construction, d’exploitation et de maintenance.
Le présent référentiel n’a pas pour vocation de traiter la partie financière des opérations, ce sujet
particulier faisant l’objet d’un guide de la fonction financière rédigé par la DEPAFI.

1.3. Affirmer l’inscription du parc immobilier du ministère de l’Intérieur
dans la transition énergétique….
Il est aujourd’hui nécessaire de poursuivre l’inscription du parc immobilier du ministère de
l’Intérieur dans la transition énergétique et de respecter les obligations réglementaires qui
découlent de la loi de transition énergétique du 17 août 2015, notamment le décret 2016-1821 du
21 décembre 2016 relatif aux constructions à énergie positive et à haute performance
environnementale sous maîtrise d’ouvrage de l’État, de ses établissements publics ou des
collectivités territoriales, et de l’arrêté d’application du 10 avril 2017.
Par ailleurs, l’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage
tertiaire passe par la réduction des consommations énergétiques dans les bâtiments à usage
tertiaire, dont le dispositif réglementaire est encore à l’étude.
Le ministère de l’Intérieur a ainsi créé en 2013, au sein de la sous-direction des programmes et de

l’achat, une mission dédiée au pilotage de la démarche du développement durable, afin :
• d’animer et piloter le réseau des correspondants « développement durable » du ministère
• de coordonner la rédaction des documents stratégiques et garantir leur cohérence avec les
autres documents du ministère ;
• d’animer le plan administration exemplaire, déjà engagé pour la période 2015-2020, et de
suivre le plan d’actions organisé autour de six axes. Le premier axe concerne la réduction
des consommations d’énergie et la performance énergétique, et traite notamment de la
coordination d’un plan d’action immobilier.
Cette mission « développement durable » s’appuie sur un réseau de référents sur plusieurs
thématiques, dont l’immobilier durable. Leurs missions sont les suivantes :
• identification et suivi de la mise en œuvre d’actions relevant d’une démarche de
développement durable (travaux de maintenance et d’investissement d’amélioration
énergétique, suivi des consommations…) ;
• expertise sur les questions environnementales des projets immobiliers tout au long du
processus de maîtrise d’ouvrage et reporting des travaux associés.
Les processus immobiliers devront prendre en compte ces nouvelles exigences réglementaires et
s’inscrire dans les démarches de développement durable et de transition énergétique déjà
engagées par le ministère de l’Intérieur.
1.4. … et dans la transition numérique

Les métiers de maîtrise d’ouvrage et de gestion de patrimoine immobilier vont être fortement
impactés par l’arrivée du BIM (Building information modelling) et la maquette numérique. Le BIM
est couramment défini comme la méthode de travail basée sur la collaboration de l’ensemble des
acteurs, autour de la maquette numérique.
Le BIM concerne à la fois les bâtiments neufs (création d’une maquette numérique) et les
bâtiments existants (maquette élaborée à partir d’un relevé réalisé par un géomètre avec un
niveau de précision adapté aux besoins de l’exploitation et de la maintenance).
La numérisation du patrimoine peut et doit être mise au service des processus d’exploitation-
maintenance proposés dans ce référentiel. Se lancer dans une démarche BIM mérite cependant
une réflexion en amont quant aux indicateurs utiles et nécessaires à intégrer à la maquette, au
niveau de détail souhaité, ou encore à la mise à jour des données. Ces questions sont d’autant
plus stratégiques sur le patrimoine existant, où l’information n’est pas toujours fiable ou même
disponible. Le travail pour aboutir à la maquette dépendra en grande partie des informations
existantes.

1.5. Traduire les attentes des services du ministère de l’Intérieur
Le présent référentiel poursuit l’objectif de traduction des exigences du ministère de l’Intérieur en
matière d’exploitation-maintenance. Par le biais d’entretiens avec les représentants de chacun des
parcs du ministère de l’Intérieur (Directions Générales et ingénieurs de la DEPAFI), les visites et la
rencontre des gestionnaires d’un panel d’une vingtaine de sites répartis sur quatre zones
géographiques distinctes, les pratiques, attentes et besoins du ministère ont été recensés. Ils sont
présentés dans les tableaux ci-après, suivant les trois thématiques listées ci-dessous :
Spécificités des bâtiments
Organisation actuelle de l’exploitation-maintenance
Attentes et points de vigilance
1.5.1. L’administration centrale
• Le patrimoine comporte 10 sites répartis en région parisienne, avec un besoin de

maintenance journalière en continu (7 jours sur 7 et 24 heures sur 24)
• La gestion technique de l’ensemble des bâtiments est assurée par le BGSAC

• Une cellule de coordination composée de 3 ingénieurs, de 2 contrôleurs, d’une
cheffe de pôle et de son adjoint assure la coordination technique de l’ensemble
des sites
• La gestion « quotidienne » des 10 sites est répartie sur 6 gestionnaires de site
(ingénieur) et sur 12 responsables de site (contrôleur)
• Les marchés d’exploitation-maintenance à lots séparés ou multi-techniques sont
rédigés par le BGSAC avec l’appui du bureau des marchés de la DEPAFI pour le
volet administratif
• Le BGSAC peut intervenir en tant que ressource dans la démarche d’élaboration

des référentiels.
1.5.2. La sécurité civile
• Le patrimoine est principalement composé de bâtiments spécifiques (bases

hélicoptères et avions, centres de déminage et sites de stockage, Établissements
de soutien opérationnel et logistique), mais aussi de casernes qui accueillent des
militaires (les Unités d’Instruction et d’Intervention de la Sécurité Civile)
• Le parc immobilier est très diversifié
• La mise aux normes des centres de déminage demande un travail important, accru
par la complexité des réglementations (sécurité/environnement)

• Les chefs de centre de déminage ou de base hélicoptère ainsi que les chefs
d’unité (ou C2) des UIISC qui ont en charge les questions immobilières, mettent en
place les marchés d’exploitation-maintenance et ceux relatifs aux contrôles
réglementaires périodiques obligatoires
• Sur certains sites ils sont assistés pour le suivi de ces contrats par un agent
administratif
• Chaque UIISC dispose d’une équipe infrastructure qui réalise en régie des petits
travaux d’entretien et de réparation (plomberie, électricité, menuiserie...)
• En ce qui concerne la base avion et le groupement hélicoptère de Nîmes un
marché multi-technique couvrant les 2 sites a été mis en place, ce marché a été
rédigé par le SGAMI Sud
• Le contrat multi-technique est suivi par les chefs d’établissements avec une
assistance technique du SGAMI Sud
• Il existe des contrats d’exploitation-maintenance spécifiques nationaux pour des
équipements techniques particuliers (entretien annuel des séparateurs
d’hydrocarbures, contrôle de la station kérosène...)
• Sur le sujet de l’exploitation-maintenance, d’une manière générale, la gestion et le
suivi des contrats sont difficiles car les gestionnaires locaux ne sont pas
accompagnés et n’ont pas forcément les compétences techniques nécessaires
pour ce genre de mission
• Il y a une forte attente d’outils, de méthode et de formation afin de mieux structurer
l’exploitation-maintenance
• Une assistance technique plus importante est attendue par les gestionnaires de
sites pour toutes les questions relatives à l’exploitation-maintenance
1.5.3. La gendarmerie nationale
• Le parc immobilier de la gendarmerie nationale représente plus de 50 % des

surfaces immobilières du ministère de l’Intérieur
• Les logements en sont une composante majoritaire, avec un fort enjeu social
• Le reste est composé de locaux de service et techniques (LST) : hangars, ateliers,
bureaux, laboratoires…
• Une partie du parc de la gendarmerie nationale est locatif
• Le maillage géographique de ce parc est spécifique aux missions de la
gendarmerie nationale et se répartit sur 95 % du territoire national
• On distingue 2 organisations, une pour la gestion des services opérationnels et

une pour les écoles de la gendarmerie nationale :
Pour les services opérationnels :
– La chaîne des affaires immobilières de la gendarmerie nationale avec un
niveau zonal, un niveau régional et un niveau départemental. Ces structures
suivent les opérations de maintenance réalisées en régie ou externalisées. En
outre, en région parisienne, le COSIL, et dans certaines unités des caserniers
chargés de l’immobilier assurent en régie une partie de la maintenance et
suivent l’exploitation-maintenance externalisée des équipements techniques.
Pour les écoles de la gendarmerie nationale :
– Le commandement des écoles de la gendarmerie nationale basé à Rochefort
assure le soutien technique et logistique ;
– La chaîne des affaires immobilières assure un soutien technique ;
– Au niveau de chaque école, des spécialistes (AI) suivent les travaux de
maintenance réalisés en régie ou externalisés.
• La forme des marchés d’exploitation-maintenance rencontrée est celle des
marchés mutualisés régionaux auxquels chaque site doit souscrire.

• Les budgets de fonctionnement dédiés à l’exploitation-maintenance ne permettent
pas de faire l’intégralité de l’entretien préventif nécessaire. De manière générale, il
ne permet que le suivi des obligations réglementaires.
• L’utilisation des marchés mutualisés régionaux doit être améliorée, que ce soit au
niveau du contenu (les prestations techniques dues ne sont pas toujours connues
ou adaptées) mais aussi pour leur exécution.
1.5.4. L’Administration territoriale
• Chaque site comprend des bureaux et des bâtiments d’accueil du public, mais
aussi des logements (préfets…), ce qui les rend complexes à gérer
• Les bâtiments accueillant ponctuellement des cellules de crise doivent être
opérationnels à tout moment
• La problématique d’inscription ou de classement des bâtiments au patrimoine est
récurrente
• Les bâtiments sont souvent mis à disposition gratuitement par les collectivités,
mais le ministère a les droits et les devoirs du propriétaire
• Au niveau de chaque département, le bureau immobilier de la préfecture assure le

suivi des contrats d’exploitation-maintenance
• Chaque préfecture dispose de personnes qui réalisent des interventions en régie
sur les bâtiments de la préfecture mais aussi sur les bâtiments des sous-
préfectures
• La forme des marchés d’exploitation-maintenance est celle des marchés
mutualisés régionaux auxquels chaque site doit souscrire
• Une attente forte a été exprimée sur le besoin d’outils, de méthode, d’une veille
juridique et de formation afin de mettre en place une exploitation-maintenance
durable pour les nouveaux arrivants
• L’utilisation des marchés mutualisés régionaux ne donne pas satisfaction, que ce
soit au niveau du contenu (les prestations techniques dues pas toujours connues
ou adaptées) mais aussi au niveau du fonctionnement administratif (application
des pénalités, non prise en compte par le pouvoir adjudicateur des retours
d’expérience par exemple)
• De manière générale, le budget de fonctionnement ne permet que le suivi des
obligations réglementaires (contrôles réglementaires obligatoires) et les mises en
conformité induites par les contrôles
1.5.5. La Police nationale
• Au sein du ministère de l’Intérieur, les services déconcentrés de la police nationale,

tous métiers pris en considération, occupent un patrimoine immobilier, domanial ou
locatif, constitué de commissariats et hôtels de police, des cantonnements et
casernements des compagnies républicaines de sécurité, des services
départementaux et régionaux de la police judiciaire, de la police scientifique, de la
police aux frontières ou encore des renseignements Intérieurs, des écoles de
formation initiale ou continue, ainsi que de nombreux locaux connexes aux métiers
(stands de tir, garages, ateliers, brigades canines…)
• Les commissariats et hôtels de police ont la particularité d’être des sites à usages
mixtes, accueillant à la fois des locaux tertiaires et des activités opérationnelles

liées à la « mission sécurité » : sûreté, information et commandement, laboratoires
de la police technique et scientifique, salles de sport, armurerie et stands de tir
• On distingue 2 organisations, une pour la gestion des services opérationnels et

une pour les Écoles de la Police Nationale :
Pour les services opérationnels :
– Le suivi des prestations d’exploitation-maintenance réalisées est fait par les
SGO (DDSP) avec l’appui technique des SGAMI
– Sur certains sites présence de personnels qui assurent des travaux en régie
sur l’Hôtel de Police mais aussi sur les autres sites de la DDSP
Pour les Écoles de la Police Nationale :
– Chaque école dispose d’un bureau des affaires immobilières et de personnels
dédiés au suivi des interventions réalisées en régie et au suivi des contrats
d’exploitation-maintenance externalisés
• Plusieurs formes de marchés sont utilisés : des marchés mutualisés régionaux ou
nationaux (contrôles réglementaires notamment), des marchés spécifiques
(entretien et dépollution des stands de tir par exemple) et des marchés multi-
technique
• Une attente forte a été exprimée sur le besoin d’outils, de méthode, d’une veille
juridique et de formation afin de mettre en place une exploitation-maintenance
durable pour les nouveaux arrivants
• L’utilisation des marchés mutualisés régionaux ne donne pas satisfaction, que ce
soit au niveau du contenu (les prestations techniques dues pas toujours connues
ou adaptées) mais aussi au niveau du fonctionnement administratif (application
des pénalités, non prise en compte par le pouvoir adjudicateur des retours
d’expérience par exemple)
• De manière générale, le budget de fonctionnement ne permet pas de faire toute la
maintenance préventive nécessaire
1.5.6. Les services locaux et les utilisateurs

Des situations très différentes sont observées en matière d’appui technique des services
opérationnels. Si ces derniers sont le plus souvent associés, voire pilotes, des opérations de
travaux, les services utilisateurs sont en attente d’un appui fort des SGAMI et de la chaîne des
affaires immobilières de la gendarmerie nationale sur l’ensemble des interventions sur le
patrimoine immobilier. Il ressort globalement un besoin important d’assistance technique, qui
même s’il est a priori prévu dans le schéma organisationnel de la fonction immobilière du ministère
de l’Intérieur, n’est dans les faits que partiellement couvert.
Les budgets consacrés aux contrats de maintenance immobilier sont par ailleurs très variables
suivant les sites, les patrimoines et les régions visités. Ils sont généralement compris entre moins
de 5 €/m²/an pour les sites les plus dégradés jusqu’à 20 €/m²/an pour les sites les mieux
entretenus. Ces données sont à prendre avec toutes les précautions nécessaires car il n’existe
généralement pas de ratio de coûts par bâtiment.
Néanmoins, il ressort que les budgets de fonctionnement alloués à chaque site ne
permettent pas d’assurer une maintenance préventive suffisante sur les équipements
techniques mais aussi sur le clos-couvert. Ceci ayant pour conséquence, outre le vieillissement
prématuré de tous les organes, de ne pas pouvoir atteindre ou maintenir les niveaux de
performance des équipements tels que souhaités aussi bien du point de vue du confort des
utilisateurs mais aussi vis-à-vis des économies d’énergie. Le dernier aspect étant
vraisemblablement amplifié par la mise en place de marchés nationaux « fluides » au sens large
(eau et énergie) par le ministère et par conséquent non imputé sur le budget de fonctionnement de
chaque site.

Il est donc attendu, notamment au travers des référentiels sur la maîtrise d’ouvrage et l’exploitation
maintenance, que les nouveaux arrivants disposent de supports et de formations permettant
une meilleure appropriation de leur mission.
Au-delà des compétences fonctionnelles et techniques, le problème de la traçabilité des

données est encore perceptible, ce qui risque d’être préjudiciable pour la pérennité des
installations en cas de départ des personnes concernées.

2. Les intervenants de la
maintenance

Cette partie recense les principaux intervenants en lien avec l’exploitation-maintenance, sur les
champs du pilotage budgétaire, de la stratégie immobilière, de l’organisation et de l’opérationnel.
2.1. Acteurs internes

2.1.1. Au niveau national
2.1.1.1 La direction de l’évaluation de la performance, des affaires financières et

immobilières (DEPAFI)
La DEPAFI est chargée notamment de la politique immobilière du ministère en établissant le

schéma pluriannuel de stratégie immobilière en liaison avec les responsables de programme de
chaque direction générale :
• La direction générale de la sécurité civile et de la gestion de crise (DGSCGC) ;
• La direction générale de la police nationale (DGPN) ;
• La direction générale de la gendarmerie nationale (DGGN) ;
• La direction de la modernisation et de l’action territoriale (DMAT) du Secrétariat Général du
ministère de l’Intérieur.
Sur le volet de la maintenance préventive, la sous direction des affaires immobilières (SDAI) de la
DEPAFI n’intervient pas auprès des responsables de programme pour l’élaboration des budgets
de fonctionnement.
2.1.1.2 La direction des systèmes d'information et de communication (DSIC)
La DSIC développe et met en œuvre, au bénéfice de l'ensemble des services du ministère de

l'Intérieur (administration centrale et services territoriaux), les systèmes d'information et de
communication (téléphonie, messageries, transmission de données, applications et systèmes
informatiques et bureautiques, accès à internet) nécessaires à leurs activités quotidiennes. Elle
propose également ses services à d’autres ministères que celui de l’Intérieur.
Elle est un acteur incontournable avec un cahier des charges propre qui doit être consulté lors de
la réalisation de travaux d’amélioration et/ou neufs (notamment sur le câblage électrique et les
courants faibles). C’est elle qui valide les installations électriques, le câble, le réseau…
2.1.2. Au niveau territorial
2.1.2.1 La sécurité civile
Le territoire national est divisé en 4 zones. Sur chaque zone, un contrôleur immobilier de la
division du soutien immobilier qui dépend du Bureau du Soutien Logistique et Juridique, apporte
un soutien technique et financier, mais assure aussi la maîtrise d’œuvre d’opérations qui relèvent
du PZMI (Programme Zonal de Maintenance Immobilière) et du TATE (Travaux d’Aménagement
Travaux d’Entretien) des différents sites présents sur sa zone (centres de déminage, bases
hélicoptère, UIISC, Établissements de Soutien Opérationnel et Logistique). Il s’agit d’opérations
ponctuelles en lien avec des actions de mise en sécurité et/ou en conformité des équipements
mais aussi d’actions visant à améliorer ou maintenir le niveau de service des équipements ou des
bâtiments.
2.1.2.2 La gendarmerie nationale
2.1.2.2.1 Les régions de gendarmerie zonales (RGZ)

Lorsque la région de gendarmerie est implantée au siège d'une zone de défense et de sécurité,
elle comporte un bureau de l'immobilier et du stationnement (BIS).
Le BIS est responsable des questions immobilières de la région de gendarmerie zonale. En ce qui

concerne l’exploitation-maintenance (AG 308), il assure le pilotage, propose la programmation
budgétaire, et assure le lien entre la direction de l’immobilier du SGAMI, les régions de
gendarmerie non zonales (RGNZ) et les formations administratives des groupements de
gendarmerie départementale (FA GGD).
2.1.2.2.2 Les régions de Gendarmerie Non Zonales (RGNZ) et les Formations

Administratives des Groupements de Gendarmerie Départementale (FA GGD)
Chaque RGNZ et FA GGD dispose d’un bureau de l’immobilier et du logement (BIL).
Le BIL sous l’égide du BIS définit les priorités immobilières de la Région de Gendarmerie et assure
le lien entre la région de gendarmerie zonale et les services des affaires immobilières (SAI) des
groupements de gendarmerie départementale.
2.1.2.2.3 Le Centre Opérationnel de Soutien de l’Infrastructure et du Logement (COSIL)

Le COSIL créé le 1er janvier 2016 réalise la conduite des opérations simples d’investissement liées
à la maintenance pour : Paris (garde républicaine), Maison-Alfort (FAGN IDF, GM), Rosny
(installations techniques), Seine-Saint-Denis/Nord (GM, garde républicaine), Pontoise (pôle
judiciaire), Nanterre (garde républicaine), Issy les Moulineaux (DGGN), plateau de Satory et camp
de Beynes.
2.1.2.2.4 Les Commandements de la Gendarmerie (COMGEND) en outre-mer

Les 8 COMGEND disposent d’une section de l’immobilier et du logement (SIL).
La SIL définit les priorités immobilières du COMGEND et entretient le lien avec le commandement
de la gendarmerie d’outre-mer (CGOM) situé en métropole qui est l’intermédiaire avec le niveau
national.
2.1.2.3 Secrétariat général pour l’administration du ministère de l’Intérieur (SGAMI)
Les SGAMI au nombre de sept en métropole sont implantés sur chaque zone de défense et de
sécurité.
Ils comportent tous une direction de l’immobilier qui :

• Est chargée de la préparation de la programmation, de l'étude, de l'ingénierie et de la
conduite des opérations immobilières de la police nationale et d'opérations immobilières
des préfectures ainsi que de l'étude, de l'ingénierie et de la conduite des opérations
immobilières domaniales de la gendarmerie nationale (AG 306 et AG 307) ;
• Assure aussi une assistance technique auprès des gestionnaires de proximité dans le suivi
opérationnel des marchés d’exploitation-maintenance multi-technique de la police nationale
et de la gendarmerie nationale pour les sites construits en partenariat public privé.
2.1.2.4 L’administration territoriale
Au sein de chaque préfecture de région se trouve un Secrétariat Général pour les Affaires
Régionales (SGAR) qui assure au plan budgétaire le pilotage des budgets opérationnels de
programme (BOP) régionaux dont ceux dédiés pour l’exploitation-maintenance et coordonne un
suivi du pilotage des BOP par les directions régionales des services déconcentrés.
Le SGAR est un acteur de l’exploitation-maintenance à deux niveaux :
• Budgétaire avec ce qui concerne les BOP interministériels dévolus à l’exploitation-
maintenance. Chaque année un dialogue s’établit entre chaque représentant des services
déconcentrés en Région afin d’établir une enveloppe budgétaire permettant d’assurer
l’exploitation-maintenance de chaque bâtiment, de réaliser l’ensemble des contrôles
périodiques réglementaires, ainsi que la programmation des travaux de Gros Entretien

Renouvellement (GER) des opérations retenues ;
• En animant et coordonnant l’organisation et la mise en œuvre des fonctions mutualisées
des services de l’État en région comme la plate-forme régionale des achats qui met en
place les marchés mutualisés dans chaque région (exemple marché régional d’exploitation-
maintenance Chauffage Ventilation Climatisation).
2.1.2.5 L’administration centrale
Le Bureau de la Gestion des Sites de l’Administration Centrale (BGSAC) assure pour l’ensemble
des sites de l’administration centrale répartis sur Paris et sa région :
• La programmation financière soumise à validation de la DEPAFI des opérations de GER et
des actions d’exploitation-maintenance ;
• Mais aussi l'ingénierie et la conduite des opérations immobilières.
2.1.3. Au niveau départemental et local
2.1.3.1 La sécurité civile
2.1.3.1.1 Les centres de déminage et les bases hélicoptères

Le chef de centre de déminage et le chef de base hélicoptères ont en charge la passation des
contrats d’exploitation-maintenance et la réalisation des contrôles périodiques réglementaires. Ils
doivent aussi assurer le suivi technique et financier des contrats. Pour se faire sur certains sites ils
ont à demeure un assistant administratif.
2.1.3.1.2 Base avions et groupement hélicoptères de Nîmes
La situation est différente pour ces deux sites. Le SGAMI Sud assure l'ingénierie et la conduite des
opérations immobilières ainsi que le suivi technique du contrat multi-technique passé pour ces
deux sites.
2.1.3.1.3 Les Unités d’Instructions et d’Intervention de la Sécurité Civile (UIISC)
Les chefs d’unité (ou C2) des UIISC qui ont en charge les questions immobilières, mettent en
place les marchés d’exploitation-maintenance et ceux relatifs aux contrôles réglementaires
périodiques obligatoires. Ils assurent le suivi technique et financier des contrats.
Chaque unité compte une équipe infrastructure qui effectue des petits travaux d’entretien et de
réparation en régie (plomberie, menuiserie, électricité,...).
2.1.3.2 La gendarmerie nationale
2.1.3.2.1 Les Groupements de Gendarmerie Départementale (GGD)

Les GGD assurent avec leur service des Affaires Immobilières le suivi de l’exploitation-
maintenance qui est pour l’essentiel externalisés et des contrats associés (utilisation des marchés
mutualisés SGAR et DAE) des différents casernements présents dans le département.
Quelques opérations de maintenance courante sont réalisées en régie par du personnel civil ou
militaire.
2.1.3.2.2 Les écoles de Gendarmerie et les centres de formation

Les écoles de Gendarmerie disposent au sein de chaque Bureau Budget Soutien d’un spécialiste
« Affaires Immobilières » qui assure le suivi des contrats externalisés (marchés mutualisés SGAR
et DAE), mais aussi les travaux de maintenance réalisés en régie par les personnels spécialisés
par corps d’état.
Les centres de formation lorsqu’ils sont isolés reçoivent un soutien technique et administratif des
GGD pour le suivi des contrats externalisés (marchés mutualisés SGAR et DAE). Lorsqu’ils sont
intégrés dans une école de Gendarmerie, c’est le Bureau Budget Soutien de cette dernière qui
assure ce suivi.
Le Commandement des Écoles de la Gendarmerie Nationale (CEGN) assure la jonction avec le

niveau zonal et national.
2.1.3.3 La Police Nationale
2.1.3.3.1 Les Services de Gestion Opérationnelle

Les SGO de chaque Direction Départementale de la Sécurité Publique (DDSP) assurent la gestion
des affaires immobilières de l’ensemble des sites de leur département.
Pour l’exploitation-maintenance cela consiste à suivre les contrats externalisés. Le SGAMI zonal
apporte en plus de l’ingénierie de la maintenance un appui sur le suivi opérationnel des différents
contrats.
Dans certains départements quelques opérations de maintenance courante sont encore réalisées
en régie.
2.1.3.3.2 Les écoles de Police et les centres de formation
Les Directions Zonales au Recrutement et à la Formation (DZRF) assurent à l’aide d’un Bureau de
Gestion Immobilière le suivi des contrats des écoles de son périmètre de compétence. Le SGAMI
zonal apporte en plus de l’ingénierie de la maintenance un appui sur le suivi opérationnel des
différents contrats (exemple contrat multi-technique pour l’école de Nîmes).
Sur certains sites, quelques opérations de maintenance courante sont réalisées en régie (Nîmes
notamment).
2.1.3.4 L’administration territoriale
Le bureau des affaires immobilières de la Préfecture de chaque département assure le suivi des
contrats externalisés (marchés mutualisés SGAR et DAE) sur l’ensemble des sites du
département.
Selon les départements certains travaux de maintenance sont réalisés en régie soit par des
personnes présentent sur chaque site soit par une équipe dédiée qui intervient sur l’ensemble de
sites du département.
2.1.3.5 L’administration centrale
Le BGSAC assure le suivi technique et financier des marchés d’exploitation-maintenance (lots

séparés et multi-technique) des différents sites de l’administration centrale.
2.2. Acteurs externes
2.2.1. Au niveau national
2.2.1.1 La Direction de l’Immobilier de l’État (DIE)
La DIE définie et porte la politique immobilière de l’État avec notamment la mise en œuvre d’une
politique de rationalisation, de préservation et de modernisation du patrimoine immobilier de l’État.
Pour se faire une série d’outils a été développée par la DIE afin de mettre en évidence les
indicateurs permettant de définir une stratégie immobilière à deux niveaux : patrimoniale et
d’intervention.
Les outils créés aujourd’hui sont :

• Le Référentiel Technique (RT) qui est la base de données contenant pour chaque bâtiment
occupé par l’État et ses opérateurs : les données générales, les états techniques, les
données d’exploitation ;
• L’Outil d’Aide au Diagnostic (OAD) alimenté par les données saisies dans le RT permet de
définir un périmètre patrimonial sur lequel il est possible de faire apparaître à l’aide de

filtres les forces et les faiblesses de ce dernier.
• L’infocentre Immobilier est un outil de pilotage qui permet de collecter, consolider et
restituer les informations immobilières provenant de différentes sources de données
(Chorus, Outil de Suivi des Cessions...). Il comprend principalement des données
administratives et financières (surfaces, valeur vénale, typologie de bâtiment et d’usage…).
A terme au travers du Référentiel Technique et des champs qu’il contient un dialogue de gestion
s’établira entre la DIE et les services immobiliers de chaque ministère afin de définir les
enveloppes budgétaires liées au fonctionnement mais aussi aux actions d’investissement telles
que celles liées au GER.
2.2.1.2 La Direction des Achats de l’État (DAE)
Dans un contexte budgétaire contraint, il est apparu nécessaire afin de réaliser des économies
financières de contracter des marchés nationaux dans plusieurs domaines.
En ce qui concerne le champ couvert par ce référentiel, la DAE a mis en place plusieurs marchés
accessibles depuis la plate-forme UGAP (Site UGAP).
• Contrôles réglementaires des bâtiments ;
• Maintenance multi-technique des bâtiments ;
• Maintenance des ascenseurs ;
• Fourniture d’énergie.
Au regard des visites réalisées sur une vingtaine de sites différents, il est ressorti que les services
déconcentrés du Ministère de l’Intérieur utilisent deux de ces marchés :
• Le marché relatif aux contrôles réglementaires obligatoires des bâtiments ;
• Le marché de fourniture d’énergie.
2.2.2. Au niveau local
2.2.2.1 Les opérateurs économiques
Les titulaires des contrats d’exploitation-maintenance, des contrats relatifs aux contrôles
réglementaires et leurs sous-traitants éventuels, sont responsables chacun dans leur domaine de
compétence, de la bonne exécution des opérations de maintenance comprises dans le contrat.
De plus, ces derniers ont un devoir de conseil vis-à-vis de leur client.
2.2.2.2 Les partenaires : cas des Partenariats Public Privé (PPP) et des
Autorisations d’Occupation Temporaire (AOT)
Certaines opérations immobilières récentes ont été réalisées en utilisant les PPP ou les AOT.
Au-delà de la forme juridique de ces deux contrats qui diffère, leur particularité principale est de
permettre de confier à un seul et même titulaire (qu’il s’agisse d’un groupement d’entreprises ou
d’une entreprise seule) la réalisation d’une opération immobilière dans sa totalité : la conception, la
construction, le financement, la maintenance ainsi que le Gros Entretien Renouvellement (GER).
C’est donc le titulaire du PPP ou de l’AOT qui contracte un ou plusieurs contrats d’exploitation-
maintenance en rapport avec les équipements et les niveaux de service définis par la personne
publique lors de la passation du contrat de partenariat.
Il faut donc garder à l’esprit que toutes les modifications voulues ou apportées par les services
utilisateurs sur les équipements ou sur les niveaux de service, seront à l’origine de renégociation
sur les conditions financières du contrat.

3. Définitions

3.1. L'exploitation et la maintenance des bâtiments
L'exploitation et la maintenance des bâtiments, souvent confondues par l’expression « exploitation-

maintenance » ou « gestion technique », recouvrent l'ensemble des actions permettant à un bâtiment
d'assurer le service et les fonctions pour lequel il a été construit. Ceci en respectant les principales
exigences suivantes :
➢ Rechercher un niveau de confort satisfaisant,
➢ Limiter les coûts à courte, moyenne et longue échéances,
➢ Assurer un niveau de sécurité optimum.
Et en adéquation avec :
➢ La politique immobilière du propriétaire,
➢ Les obligations réglementaires,
➢ Les contraintes économiques,
➢ Les exigences techniques et sociales.
Les objectifs fixés dans ce référentiel sont les suivants :

➢ Assurer une disponibilité maximale du bâtiment,
➢ Assurer le fonctionnement des installations avec des coûts maîtrisés,
➢ Fournir les services nécessaires à l’usage de lieux,
➢ Garantir une maintenance des installations,
➢ Garantir les performances des équipements à un niveau optimum,
➢ Garantir la continuité de service,
➢ Assurer la sécurité et la sûreté du bâtiment.
On peut distinguer les actions directement liées à l'exploitation et celles liées à la maintenance.
3.1.1. L'exploitation
L'exploitation comprend généralement l'ensemble des services sortants du cœur de métier de
l'entité publique occupante, appelés communément les « fonctions support ».
Ces services peuvent se décomposer en deux catégories :

➢ Les services au bâtiment, plus souvent regroupés sous le terme « exploitation
technique » du bâtiment,
➢ Les services aux occupants, plus souvent regroupés sous le terme « exploitation
administrative » du bâtiment.
L'exploitation technique du bâtiment intègre les seules actions attachées directement au bâtiment
et ses abords telles que :
➢ La conduite et l'entretien courant des installations techniques (chauffage, ventilation,
sécurité incendie, ascenseurs...),
➢ Les consommations de fluides (eau, électricité, gaz, fuel, bois...),
➢ Les nettoyages intérieur et extérieur,
➢ Les systèmes permettant d'assurer la sécurité des personnes et des biens (alarme
intrusion, alarme périmétrique, vidéo surveillance).
L'exploitation administrative du bâtiment varie suivant le cœur de métier de l'occupant du bâtiment.

Elle comprend souvent les missions suivantes :
➢ L'accueil et le standard,
➢ Le courrier,
➢ La reprographie,
➢ L'archivage,
➢ Le transport et la logistique,
➢ La restauration, .....
Ces missions administratives sont souvent rattachées à la fonction « logistique » des organisations.
3.1.2. La maintenance
Appliquée au domaine du bâtiment, la maintenance correspond à l'ensemble des actions techniques,
administratives et de management durant le cycle de vie d'un équipement technique, destinées à
le maintenir ou à le rétablir dans un état dans lequel il peut accomplir la fonction requise (définition
issue de la norme AFNOR NF X60-000).
Quatre critères principaux définissent la qualité d'un équipement :
➢ Sa fiabilité qui détermine la fréquence d'apparition des pannes ou des défaillances,
➢ Sa maintenabilité qui caractérise le degré de facilité de son maintien en bon état de
fonctionnement (accessibilité, démontabilité, interchangeabilité, standardisation, sécurité
d'intervention),
➢ Sa disponibilité,
➢ Sa durabilité (mesure de la durée de vie).
3.1.2.1 La maintenance préventive
La maintenance préventive est effectuée à des intervalles réguliers prédéterminés suivant

plusieurs critères (prescriptions du fabricant, exigences de continuité du service à assurer, état
d'usure des installations...). Elle permet de réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation
du fonctionnement d'une installation technique ou d'un équipement de bâtiment. La maintenance
préventive consiste en général à des interventions techniques simples (nettoyage, lubrification,
graissage, vidange, resserrage de vis, changement de filtres,...).
Maintenance préventive systématique
La maintenance préventive systématique, parfois imposée par la réglementation, a pour but de
réduire les risques de panne et de conserver les performances des installations techniques et des
équipements de bâtiment.
Les interventions de maintenance préventive doivent être au minimum celles exigées par les
fabricants pour l'application des différentes garanties relatives aux installations ou aux
équipements.
Maintenance préventive conditionnelle
Les interventions effectuées au titre de la maintenance préventive conditionnelle résultent des
constatations faites lors du contrôle de l'état de santé des installations ou des équipements. Elles
peuvent justifier un ajustement des actions de maintenance préventive systématique.
3.1.2.2 La maintenance corrective
La maintenance corrective est effectuée uniquement après la constatation d'une défaillance

d'une installation technique ou d'une détérioration sur un équipement du bâtiment. Elle a pour
objectif une remise en état de fonctionner ou d'assurer une fonction, même provisoirement.
On distingue deux types de maintenance corrective :
➢ Les interventions « curatives », qui permettent de rétablir un niveau de service
équivalent à celui rendu avant la défaillance,
➢ Les interventions « palliatives », qui sont les interventions de dépannage d'urgence,
mais qui ne résolvent pas définitivement la défaillance.
Il est conseillé de privilégier les opérations de maintenance préventive pour diminuer

les pannes et les interventions de maintenance corrective.
L'intérêt est double :
- Économique (prolongation de la durée de vie de l'équipement) ;
- Fonctionnel (continuité du service assurée).
3.1.3. Les niveaux de maintenance

Les opérations de maintenance sont généralement classées par niveau de complexité (du I, le plus

simple, au niveau V, le plus complexe).
Le premier niveau de maintenance désigne des actions simples, pouvant être réalisées sur
des éléments facilement accessibles, en toute sécurité. Ces opérations peuvent en général être
confiées aux utilisateurs des équipements. Il s'agit le plus souvent de la surveillance du bon état
de fonctionnement des équipements.
Maintenance de niveau 1
Maintenance préventive Maintenance corrective

- Ronde de surveillance d’état
- Graissages journaliers Aucune intervention de maintenance corrective ne
- Manœuvre manuelle d’organes mécaniques relève du niveau 1
- Relevés de valeurs d’état ou d’unités d’usage
- Purge d’éléments filtrants
- Contrôle d’encrassement des filtres
- ...
Les opérations de deuxième et de troisième niveau de maintenance nécessitent en général

des procédures complexes et des équipements techniques de soutien. Elles doivent donc être
réalisées par du personnel qualifié. Elles sont en général rattachées au budget de fonctionnement
des organisations.

- Contrôle de paramètres sur équipements en - Remplacement par échange standard de pièces :
fonctionnement, à l’aide de moyens de mesure fusibles, courroies, filtres à air, etc.
intégrés au bien. - Lecture de logigrammes de dépannage pour
- Réglages simples (alignement de poulies, remise en cycle.
alignement pompe-moteur, etc.). - Remplacement par échange standard de pièces
- Contrôle des organes de coupure (capteurs, d’usure ou défectueuses sur des ensembles
disjoncteurs, fusibles), de sécurité, etc. simples et accessibles.
- Détartrage de surface de ruissellement (tour - Manœuvre d’organes de coupure.
aéroréfrigérante). - Remplacement de sources lumineuses.
- Vérification du bon écoulement des réseaux Eau - Retouche de peinture et de revêtements.
Vanne (EV) et Eau Usée (EU). - Remplacement des prises électriques et des
- Contrôle de la robinetterie. interrupteurs détériorés.
- Vérification des mises à la terre. - Dégorgement de canalisation avec un matériel
- Contrôle de fissuration et d’étanchéité des léger.
terrasses. - ...
- Nettoyage des descentes des eaux pluviales (EP)
- désherbage des terrasses
- ...


- Contrôle et réglages impliquant l’utilisation - Maintenance nécessitant une méthodologie
d’appareils de mesure externes au bien structurée de diagnostic
- Visite de maintenance préventive sur les - Réparation d’une fuite de fluide frigorigène
équipements complexes. - Reprise partielle du calorifuge
- Contrôle d’allumage et de combustion (chaudières) - Reprise de dégradation partielle sur porte fenêtre,
- Intervention de maintenance préventive intrusive plinthe
- Prélèvements de matière à l’aide d’équipements - ...
individuels pour être analysés par un tiers spécialisé
- Relevé des paramètres d’état des biens à l’aide de
mesures effectuées avec des équipements de
mesure individuels permettant l’analyse de données
-…
Les opérations de quatrième et cinquième niveau relèvent de procédures semblables à la

construction neuve. Il s'agit d'opérations assimilables à de la réhabilitation que l’on peut appeler
« gros entretien renouvellement » (GER), dont le financement est en général assuré par les
budgets d'investissement.

- Révisions partielles ou générales ne nécessitant - Remplacement de clapets de compresseur
pas le démontage complet de la machine - Réparation d’une pompe sur site, suite à une
- Analyse vibratoire défaillance
- Analyse des lubrifiants - Réparations de fissures et défauts d’étanchéité
- Relevé des techniques nécessitant des moyens de - Reprise de fuite de toiture
mesure collectifs avec analyse des données - ...
- ...
Le guide d'application d'une norme AFNOR (NF X 60-000) sur la maintenance industrielle,
appliquée aux patrimoines immobiliers (GA X 60-025), présente de manière simplifiée les différents
niveaux de maintenance et la qualification des intervenants.
NF X 60-000
NF X 60-000

Exemple d’actions de maintenance d’une chaudière gaz
de puissance comprise entre 4 et 400 kW
Actions à réaliser Fréquence Niveau Acteurs
1 2 3 4
-Effectuer l’entretien manuel du corps de chaufferie
-Nettoyer le brûleur et régler la combustion
-Contrôler les organes de sécurité
-Inspecter et remplacer éventuellement les joints des
raccords
-Vérifier l’état et la géométrie des conduits de
raccordement
-Vérifier la pression du réseau hydraulique
-S’assurer de la bonne ventilation du localisation
Vérifications des éléments intégrés :
-Vérifier les organes de régulation, le circulateur d’eau, la
pression du vase d’expansion, les anodes si ballon à
accumulation
-Inspecter et nettoyer l’extracteur de fumée
Brûleurs gaz :
-Nettoyer et examiner les électrodes
-Vérifier et régler le débit de gaz
Brûleur atmosphérique gaz Annuelle X Technicien
-Nettoyer à la soufflette la veilleuse et le thermocouple qualifié
-Tester le thermocouple ou la sonde d’ionisation et les
électrodes d’allumage
Brûleur à air soufflé
-Démonter et nettoyer le brûleur
-Prérégler la tête de combustion, le servomoteur ou
l’ouverture du registre d’air
-Régler le rapport air/gaz
Réglage de la combustion :
-Contrôler l’opacimétrie
-Mesurer l’excès d’air et la teneur CO, Nox
-Calculer le rendement
-Mesurer les températures de fumée
-S’assurer que le tirage est suffisant
Organes de sécurité
-Vérifier l’Aquastat, le contrôleur de débit, le contrôleur de
pression, la soupape de sécurité
-Vérifier le raccordement électrique
-Vérifier la sonde d’ionisation ou le thermocouple et le
dispositif de coupe tirage anti-refoulement
Source : La maintenance des bâtiments en 100 fiches pratiques, Le Moniteur, 2016

Exemple d’actions de maintenance sur un chauffe-eau électrique
1 2 3 4
-Tester la soupape de sécurité
-Effectuer une chasse de 5 à 10 % en partie basse sur Semestrielle X Technicien
les productions collectives
-Vérifier l’anode, si besoin la changer
-Vérifier la résistance, si besoin la changer Annuelle X Technicien
-Vérifier la validité de la température de consigne
-Vidanger, inspecter, détartrer et désinfecter le ballon 2 à 5 ans X Technicien
qualifié
-Changer le groupe de sécurité 5 à 10 ans X Technicien
qualifié
Exemple d’actions de maintenance sur les portes et les fenêtres
1 2 3 4
Porte, fenêtre
-Nettoyer l’ensemble de la menuiserie Annuelle X Technicien
-Repeindre les menuiseries bois
Lasure 3 ans X Peintre
Peinture 5 à 7 ans
Face extérieure
-Vérifier les joints d’étanchéité et de liaison avec la Annuelle X Technicien
maçonnerie
-Vérifier les pièces d’appui et de rejet d’eau
Joint vitrage
-Vérifier leur présence, état et bon positionnement Annuelle X Technicien
Ouvrant
-Vérifier le bon fonctionnement
-Contrôler les joints de calfeutrement Annuelle X Technicien
-Nettoyer les grilles d’entrée d’air
-Effectuer un réglage complet 2 à 5 ans X Menuisier
Baie coulissante
-Nettoyer les rails Selon X Personnel
besoin d’entretien
-Effectuer un essai de bon fonctionnement, lubrifier la
quincaillerie, nettoyer les grilles d’entrée d’air Annuelle X Personnel
-Vérifier les joints d’étanchéité d’entretien
-Lubrifier le système de roulement
Oscillo-battant
-Vérifier le système de sécurité interdisant la mise en Annuelle X Technicien
drapeau

Panneau menuisé
-Vérifier la planéité (absence de rupture de fixation) Annuelle X Technicien
-Repeindre
Lasure 3 ans X Peintre
Peinture 5 à 7 ans
3.1.4. Le maintien du patrimoine en bon état : les interventions sur l'enveloppe et les
aménagements intérieurs
Outre les opérations relatives à l'exploitation/maintenance des installations techniques ou des
équipements, d’autres opérations sont nécessaires au bon fonctionnement du bâtiment. Ces
opérations sont des travaux touchant le bâti proprement dit (à la fois les composants constituant le
« clos couvert » et les composants du « second œuvre »).
Les travaux d'« entretien courant » concernent principalement les composants du second
œuvre :
➢ La peinture et les revêtements de sol,
➢ Les menuiseries, la vitrerie et la quincaillerie extérieure,
➢ La réfection ponctuelle de cloison intérieure,
➢ Les petits aménagements intérieurs (électricité, plomberie).
Les travaux d'entretien du « clos couvert » sont le plus souvent des travaux dits de « gros
entretien » et concernent principalement les composants suivants :
➢ Les toitures et les façades,
➢ Les menuiseries extérieures,
➢ La voirie et les réseaux divers.
Comme pour les installations techniques, la maintenance préventive sur les composants de
structure du bâtiment (plus souvent appelée alors « entretien préventif ») permet de prolonger la
durée de vie du bâtiment et de retarder les interventions lourdes.
L'entretien courant des aménagements intérieurs (peinture, cloisons,...) permet quant à lui de
garantir un niveau de confort satisfaisant pour les occupants.
3.2. Les contrôles périodiques et les actions de maintenance

réglementaires
Afin d’assurer la sécurité et de préserver la santé des occupants d’un bâtiment, le cadre
réglementaire impose des obligations de résultat, partagées entre le propriétaire et le locataire
d’un bâtiment, l’exploitant, et enfin l’employeur.
Cela se traduit par des actions de maintenance obligatoire sur les équipements techniques ainsi
que des contrôles périodiques réalisés par des organismes agréés.
3.2.1. Les responsabilités
3.2.1.1 Les responsabilités du propriétaire et du locataire
Le propriétaire doit mettre à disposition de son locataire un immeuble décent, en bon état,
correspondant à l’usage pour lequel il est loué, et il doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour
lequel il est loué.
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation
particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement
décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne

peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
(Article 1719 du Code civil modifié par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement)
En matière de logement, le locataire est généralement responsable de l’entretien courant et des

menues réparations, alors que le propriétaire doit supporter les réparations plus importantes.
Exemple :
La Direction de l’Immobilier de l’État dans sa charte de gestion du CAS «Gestion du
patrimoine immobilier de l’État » (cf. §5.8), entérine une répartition des responsabilités de
l’entretien entre propriétaire et locataire. Le propriétaire a en charge l’entretien des éléments
dont le fonctionnement est nécessaire en l’absence d’occupation du site (façades, toitures,
installations de chauffage, ascenseurs…). Le locataire a en charge l’entretien des éléments
nécessaires de par sa présence (aménagements intérieur, extincteurs, services divers :
nettoyage, courrier, reprographie…).
La responsabilité pénale du propriétaire peut être recherchée en cas de manque d’entretien avéré
conduisant à l’insalubrité du logement ou à l’exposition à des risques graves (notamment les
risques électriques). De nombreuses jurisprudences vont dans ce sens.
3.2.1.2 Les responsabilités de l’exploitant d’un établissement recevant du public

envers le public accueilli
Les établissements recevant du public, appelés plus communément « ERP », sont définis dans le
Code de la Construction et de l’Habitation (Article R 123-2). La plupart des bâtiments accueillant
du public, hors personnel de l’établissement, sont considérés comme des ERP.
Les ERP sont classés par catégorie, en fonction de l’effectif maximum du public pouvant être
accueilli et du personnel permanent de l’établissement (de la première catégorie pour les plus
grands à la cinquième pour les plus petits). Les exigences les plus importantes sont pour les
bâtiments de la première catégorie.
Le responsable ou le chef de l’établissement, en charge du fonctionnement quotidien de
l’établissement est appelé « exploitant », au sens de la réglementation sur les ERP. Il doit prendre
les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes. Il
doit à la fois procéder à l’entretien régulier et à la vérification des installations (Article R123-12 du
CCH, opérations dites de « maintenance obligatoire » cf. paragraphe suivant) et faire vérifier les
installations et équipements par un organisme ou un technicien agréé par l’État (Article R123-43
du CCH, « contrôles techniques obligatoires »).
L’exploitant doit tenir à jour un document, facilement consultable, appelé registre de sécurité,
comprenant notamment les dates des divers contrôles et vérifications ainsi que les observations
auxquelles ceux-ci ont donné lieu.
La tenue à jour du registre de sécurité est primordiale. Elle permet notamment de justifier aux
autorités compétentes (préfet, commission de sécurité, juridictions civiles ou pénales) que
l’exploitant veille sur la sécurité du public accueilli dans son établissement.
La responsabilité pénale de l’exploitant pour défaut d’entretien peut être recherchée par les
juridictions compétentes en cas de sinistre.
3.2.1.3 Les responsabilités de l’employeur envers ses employés
Les dispositions de la partie du Code du travail relatives à la sécurité et à la santé au travail

(quatrième partie) s’appliquent principalement aux employeurs de droit privé et à leurs
collaborateurs. Elles s’appliquent également aux établissements de droit public suivants :
➢ Les établissements publics à caractère industriel et commercial ;

➢ Les établissements administratifs employant du personnel dans les conditions du droit
privé ;
➢ Les établissements de santé sociaux et médico-sociaux.
Il est néanmoins vivement conseillé à l’ensemble des structures publiques de respecter les
dispositions du Code du travail, relatives à la sécurité et la santé des employés, afin de
prévenir tout risque de litige. En absence de disposition légale précise, les juges s’appuient
souvent sur le Code du travail pour construire leur jugement.
Concernant l’entretien des locaux, l’article L4221-1 du Code du Travail donne des exigences de
résultat à l’employeur en matière de sécurité, d’hygiène et de salubrité :
« Les établissements et locaux de travail sont aménagés de manière à ce que leur utilisation
garantisse la sécurité des travailleurs. Ils sont tenus dans un état constant de propreté et
présentent les conditions d’hygiène et de salubrité propres à assurer la santé des intéressés. »
L’article R4224-17 Du Code du Travail stipule en outre que les opérations d’entretien (opérations
de maintenance obligatoire, cf. paragraphe suivant) et les opérations de vérification (contrôles
techniques obligatoires, cf. paragraphe suivant) doivent être menées suivant une périodicité
appropriée.
L’employeur doit tenir à jour un dossier, intitulé dossier de maintenance des lieux de travail
(DMLT), dans lequel il consigne l’ensemble des opérations d’entretien et de vérification. Ce dossier
regroupe notamment la consigne et les documents prévus en matière d’aération, assainissement
et
La tenue à jour de ce dossier est primordiale. Elle permet de justifier aux autorités
compétentes (inspection du travail notamment) que l’employeur met bien en œuvre les
moyens permettant de garantir aux employés des conditions de travail assurant leur sécurité
et leur santé. Lorsque l’entreprise quitte les locaux, l’employeur doit restituer ce document
au propriétaire des locaux ou le transmettre à l’occupant suivant. La responsabilité de
l’employeur peut être recherchée par le juge en cas de plainte d’un employé.
3.2.2. « L’entretien minimal » prévu par la réglementation : les opérations de maintenance

obligatoire
Les opérations de maintenance obligatoire sont prévues par les textes législatifs et réglementaires,
suivant l’usage du bâtiment. Elles permettent théoriquement de garantir la sécurité et la santé des
occupants d’un bâtiment. Plusieurs livres réglementaires imposent des opérations minimales soit
au propriétaire, soit à l’exploitant, soit à l’employeur :
✗ Le Code du Travail définit les opérations à réaliser par l’employeur, pour garantir la
sécurité et la santé des travailleurs ;
✗ Le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) définit principalement les
opérations à réaliser par l’exploitant de l’établissement recevant du public, pour garantir
la sécurité du public accueilli ;
✗ Le Code de la Santé Publique définit des prescriptions en matière de qualité des
eaux destinées à la consommation humaine et de qualité de l’air (en particulier pour
lutter contre les risques de cancer dus à l’inhalation de fibres d’amiante et de radon) ;
✗ Le Code de l’Environnement définit des prescriptions en matière de performance
environnementale des équipements, notamment ceux liés à la production de chaleur ou
de froid ;
✗ Le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) définit des prescriptions relatives à
l’usage des locaux qu’ils soient d’habitation ou destinés à un autre usage (entretien des
bâtiments et de leurs abords, nettoyage des évacuations d’eaux usées, ramonage des

conduits de fumée…) et à l’eau de consommation (maintien en bon état des
disconnecteurs, des surpresseurs…).
Ces interventions doivent être assurées par du personnel compétent (dans le cadre d’un
contrat de maintenance ou en régie si l’on dispose des compétences en interne) et nécessitent
parfois des habilitations (habilitations électriques par exemple). Elles font l’objet de rapports
d’intervention et doivent être consignées dans le registre de sécurité de l’établissement (pour les
ERP) ou dans un carnet d’entretien spécifique (cas des bâtiments relevant du Code du travail).
Le registre de sécurité est un document dans lequel sont notées toutes les interventions réalisées
concernant la sécurité de l’établissement. Il est notamment exigé pour tous les établissements
recevant du public.
Les carnets d’entretien par équipement sont des dossiers dans lesquels sont notés les paramètres
relatifs à son fonctionnement (températures, pression…) et les principales actions de maintenance
effectuées (changement de filtres, remise à niveau d’eau…). Les carnets d’entretien sont
obligatoires pour la plupart des équipements mettant en jeu la sécurité des personnes : chaufferie,
porte automatique de garage, ascenseur…
3.2.3. Les opérations de vérification de la conformité des installations prévues par la
réglementation : les contrôles techniques obligatoires
Les contrôles techniques obligatoires rassemblent l’ensemble des vérifications imposées par les
textes législatifs ou réglementaires, à périodicité définie, principalement sur des équipements
techniques du bâtiment. Ces interventions sont obligatoirement effectuées par un organisme agréé
par l’État (appelé bureau de contrôle, cf. Article R123-43 du Code de la construction et de
l’habitation).
Ces contrôles ont pour vocation d’attester de la conformité des équipements mettant en jeu
principalement la sécurité des biens et des personnes. Ils peuvent prendre la forme de différents
modes opératoires (inspections visuelles, mesures d’indicateurs, essais…). A la suite du contrôle,
le propriétaire ou l’exploitant du bâtiment doit être en mesure de définir :
✔ Si une réparation ou un remplacement est nécessaire ;
✔ Si les dispositifs de sécurité remplissent correctement leur fonction.
Plus récemment suite aux exigences accrues en matière de réduction des consommations
énergétiques, certains contrôles mesurent également la performance environnementale des
installations de production de chaleur ou de froid. Dans l’avenir, il est fort probable que les
exigences réglementaires se renforcent en matière de surveillance de la qualité de l’air intérieur
des bâtiments.
Le Code de la Construction et de l’Habitation impose principalement des contrôles pour vérifier
que la sécurité des occupants d’un bâtiment est assurée (protection contre le risque électrique,
lutte contre les incendies…). Depuis quelques années, le Code de l’Environnement impose
désormais des contrôles pour vérifier que la performance environnementale des installations est
maîtrisée (par exemple pour les chaudières dont la puissance dépasse les 400kW).
Les domaines concernés par les contrôles techniques obligatoires dus généralement par le
propriétaire ou l’exploitant du bâtiment sont par exemple, l’électricité, la protection incendie, les
installations de froid, les appareils de levage et élévateurs, les portes et les portails, les qualités de
l’air, de l’eau et le bruit.
Les obligations réglementaires de contrôles techniques ne sont pas forcément très nombreuses si
les opérations de maintenance obligatoire sont réalisées suivant la périodicité exigée et par des
techniciens qualifiés.
(cf. Outils mutualisés §5.1 : Liste des principaux contrôles techniques dans les bâtiments
soumis au code du travail et les ERP, ainsi qu’un focus sur 3 fiches recensant les actions
de maintenance et les contrôles périodiques sécurité incendie, électricité et
ascenseurs/monte-charge).

3.3. Les installations classées pour la protection de l'environnement
(ICPE)
Livre V, Titre I, art. L 511-1 du Code de l’environnement :

« Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d'une
manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou
morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit
pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publique, soit
pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature, de l'environnement et des paysages,
soit pour l'utilisation rationnelle de l'énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments
ainsi que des éléments du patrimoine archéologique. [...] »
Les activités relevant de la législation des installations classées sont énumérées dans une
nomenclature qui les soumet à un régime d’autorisation ou de déclaration en fonction de
l’importance des risques ou des inconvénients qui peuvent être engendrés :
• Déclaration : pour les activités les moins polluantes et les moins dangereuses. Une simple
déclaration en préfecture est nécessaire
• Enregistrement : conçu comme une autorisation simplifiée visant des secteurs pour
lesquels les mesures techniques pour prévenir les inconvénients sont bien connues et
standardisées. Ce régime a été introduit par l’ordonnance n°2009-663 du 11 juin 2009 et
mis en œuvre par un ensemble de dispositions publiées au JO du 14 avril 2010.
• Autorisation : pour les installations présentant les risques ou pollutions les plus
importants. L’exploitant doit faire une demande d’autorisation avant toute mise en service,
démontrant l’acceptabilité du risque. Le préfet peut autoriser ou refuser le fonctionnement.
La nomenclature des installations classées est divisée en deux catégories de rubriques :
• l’emploi ou stockage de certaines substances (ex. toxiques, dangereux pour
l’environnement…).
• le type d’activité (ex. : agroalimentaire, bois, déchets …).
En ce qui concerne le ministère de l’Intérieur sont particulièrement concernés :

- Les chenils pouvant accueillir plus de 9 chiens de plus de 4 mois (rubrique 2120, Aida) ;
- Les tours aéroréfrigérantes (rubrique 2921, Aida) ;
- Le stockage en réservoirs manufacturés de liquides inflammables (rubrique 1432, Aida).
- …..
3.4. Les documents essentiels à la mise en œuvre d’une exploitation et

une maintenance durable
3.4.1. Le Dossier des ouvrages exécutés (DOE)

A l’issue de la réalisation de travaux neufs (construction d’un nouveau bâtiment, réalisation d’une
extension…), d’une rénovation lourde ou même de travaux de réaménagement des locaux par
exemple, un dossier des ouvrages exécutés (DOE) doit être remis au maître d’ouvrage dans les
délais et avec le contenu définis dans le contrat relatif aux travaux.
Ce dossier doit être mis à jour autant de fois que nécessaire au fil des interventions (ex.
ravalement de façade) et des modifications (ex. remplacement des menuiseries) réalisées sur
l’ouvrage.
Il est constitué de deux parties principales : la première sous la responsabilité de la maîtrise
d’ouvrage et la deuxième sous la responsabilité de l’exécutant des travaux.

3.4.1.1 Contenu du DOE de la responsabilité de la maîtrise d’ouvrage
Il s’agit des documents de suivi de l'opération d’infrastructure qui permettent de comprendre

rapidement le projet.
Il contient notamment :
✔ Une présentation sommaire de l’opération
✔ Une présentation des fonctionnalités de l'ouvrage, de ses contraintes principales et de la
consistance des travaux
✔ Le rappel des principales modifications techniques et fonctionnelles du marché intervenues
lors de la phase "construction". (extraits des comptes rendus de chantier qui mentionnent les
modifications ou incidents intervenus en cours de travaux)
✔ Le rapport final du contrôleur technique
✔ L'ensemble des diagnostics et sondages préalables réalisés en amont de l’opération
d’infrastructure de la responsabilité de la maîtrise d’ouvrage, avec notamment :
 Les diagnostics techniques immobiliers avant travaux,
 Les études géotechniques,
 Les levés topographiques,
 L’étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie,
 …
✔ …
Ainsi que tous les documents jugés utiles par la maîtrise d’ouvrage.
3.4.1.2 Contenu du DOE de la responsabilité de l’exécutant des travaux
Cette partie du DOE constitue la base de la partie technique du dossier d’exploitation et de

maintenance. La conformité du dossier est généralement vérifiée par le maître d’œuvre si cela fait
partie de sa mission.
Il contient notamment :
✔ Les plans conformes à l’exécution autrement appelés « tels que réalisés » (gros œuvre,
génie civil, des réseaux intérieurs et extérieurs, VRD…),
✔ Les notes de calcul (gros œuvre, génie civil, équipements…),
✔ La nomenclature des constituants,
✔ L’inventaire des équipements ainsi que leur localisation,
✔ Les notices de fonctionnement et d’entretien de tous les constituants,
✔ Les essais et les mesures de fonctionnement des équipements,
✔ Le réglage initial des différents équipements,
✔ …
Ce dossier “technique” comporte les documents les plus utilisés pour conduire les interventions
d’exploitation et de maintenance. Nous proposons de regrouper les documents par sous-
ensembles cohérents, par exemple :
• Clos-couvert : les documents graphiques des toitures, façades et fermetures, et les
pièces écrites par lot :
✗ Gros œuvre : CCTP et notices d’entretien (du bardage par ex.)
✗ Couverture - zinguerie : CCTP, notices ...
✗ Menuiseries extérieures : idem
• Le second œuvre : les plans d’architecte de tous les niveaux, etc.
• Les installations techniques …
(cf. Outils mutualisés §5.2 : Exemple de contenu DOE)

3.4.2. Le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO)
La constitution de ce dossier (rendu obligatoire par le législateur, article R4532-95 du Code du
travail), est sous la responsabilité de la maîtrise d’ouvrage.
Il est constitué par le coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé
(coordonnateur SPS) dès le début de la phase de conception et finalisé à la remise du DOE.
Le DIUO rassemble notamment toutes les données utiles à la maintenance d’un ouvrage : les
plans et notes techniques décrivant les dispositions prises pour les opérations d’entretien et de
maintenance en façade et en couverture (y compris surfaces vitrées) et pour la sécurité d’accès
aux locaux techniques (machinerie, galeries techniques, vides sanitaires…), ainsi que le dossier
technique amiante le cas échéant.
Il permet d’intégrer la sécurité des intervenants dès la conception d’un ouvrage pour son entretien.
Le DIUO est un outil de prévention à part entière. Pour qu’il apporte une aide technique et
organisationnelle efficace aux opérateurs lors des interventions ultérieures il doit être
pratique et pédagogique, et surtout mis à jour en fonction des modifications ou des
évolutions de l’ouvrage.
3.4.3. Le dossier de maintenance des lieux de travail (DMLT)

Lorsque l’ouvrage accueille des travailleurs, le DIUO doit comporter un dossier de maintenance
des lieux de travail (DMLT) prévu par l’article R. 4211-3 du Code du travail.
Bien que cette obligation ne s’applique qu’aux établissements de droit privé et qu’à certains
établissements de droit public (cf. §2.1.3), il est néanmoins vivement conseillé à l’ensemble des
structures publiques de respecter les dispositions du Code du travail, relatives à la sécurité et la
santé des employés, afin de prévenir tout risque de litige. En absence de disposition légale
précise, les juges s’appuient souvent sur le Code du travail pour construire leur jugement.
C’est un dossier dans lequel est consigné l’ensemble des opérations d’entretien et de vérification,
ainsi que les informations relatives à :
• L’éclairage (les niveaux d’éclairement des locaux de travail et les règles d’entretien des
matériels),
• L’installation électrique (la description de l’installation, les éléments nécessaires pour
vérification initiale),
• L’aération – Assainissement des locaux (les dispositions prises pour la ventilation des locaux,
les modalités d’entretien et d’utilisation),
• Aux installations de désenfumage (principe de l’installation, les règles de vérifications
périodiques),
• Aux portes et portails automatiques et semi-automatiques (les caractéristiques principales, les
règles de vérifications périodiques)
• L’accessibilité aux personnes handicapées (le cheminement et les services accessibles),
(cf. Outils mutualisés §5.3 : DUIO-DMLT)
3.4.4. Le dossier d’utilisation, d’exploitation et de maintenance (DUEM)

Le DUEM n’est pas obligatoire, mais c’est un outil pratique pour le gestionnaire dans sa conduite
au quotidien de toutes les interventions nécessaires à l’exploitation maintenance pour conserver
une qualité d’usage précisée dans le programme. Il sera établi par le maître d’ouvrage assisté de
son conseiller et du maître d’œuvre.
C’est un outil qui propose un exemple d’organisation et de contenu permettant de suivre sur les
plans administratif, économique et technique, toutes les opérations d’exploitation de l’ouvrage
réalisé.

Le gestionnaire est naturellement le premier concerné, mais au vu des moyens dont il dispose, il
sera le plus à même de considérer quel(s) suivi(s) pourront être assurés et donc de décider de
l’organisation et du contenu du DUEM.
L’ensemble des éléments constituants les différents dossiers (administratif, technique,
d’exploitation-maintenance, de suivi de la sécurité,…) pourraient être utilement conservés dans
des classeurs organisés en fiches thématiques afin de permettre une mise à jour facilité.
Il contient :
• Le dossier administratif
• Le fichier des adresses utiles pour l’exploitation
• Le recueil de l’ensemble des contrats
• La partie technique du DOE
• Le DIUO-DMLT
• L’inventaire des risques particuliers
• Le dossier d’exploitation et de maintenance
(cf. Outils mutualisés §5.4 : Modèle de DUEM)
3.5. Les contrats d’exploitation maintenance
La maintenance des équipements est une nécessité. Et ce même lorsque l’on prend possession
d’un ouvrage neuf. Elle doit être mise en place bien avant la fin de la première année du
« parfait achèvement » qui suit la réception. Une défaillance provoquée par un défaut de
maintenance ne fait évidemment pas partie des garanties : de parfait achèvement, de bon
fonctionnement, décennale, trentenaire.
Il est donc bien nécessaire d’engager un contrat de maintenance dès le lendemain de la réception.
La mise en place de la maintenance est un processus qui doit réclamer une attention particulière
du maître d’ouvrage.
La complexité des installations techniques nécessite l’externalisation des tâches d’exploitation
maintenance. Le maître d’ouvrage fixe aux entreprises des obligations répondant aux objectifs du
programme et aux besoins des utilisateurs à travers les contrats d’exploitation et de maintenance
(cf. Outils mutualisés §5.5 : Cadre général des contrats).
Les contrats d’exploitation et de maintenance sont en général des marchés de services.
La mise en place de l’exploitation et de la maintenance durable d’un bâtiment afin d’atteindre un
optimum technico-économique passe par la définition d’une stratégie d’entretien : « faire (régie)
et/ou faire faire (externaliser) ».
Celle-ci est définie en fonction des moyens humains et des compétences techniques
mobilisables en interne. Pas seulement pour réaliser des interventions en régie mais aussi
pour assurer le suivi du ou des contrats.
Avantages Inconvénients
Exploitation/maintenance en régie
 Connaissance du patrimoine et de  Difficultés pour disposer des compétences
l’historique des installations techniques « spécialisées » (équipements de plus en plus
 Maîtrise des moyens sur les opérations à complexe)
forte incidence  Nécessité de formation des agents

 Gestion des ressources humaines
 Réactivité élevée
complexe : remplacement, congés,…
Exploitation/maintenance externalisée
 Compétences techniques spécialisées
gérées par le prestataire  Difficulté pour mobiliser les prestataires (lots
 Gestion des ressources humaines facilitée séparés)
 Recentrage sur le métier de base (cœur de  Connaissance technique du patrimoine
métier) difficile à conserver (notamment avec un
 Limitation des coûts et des effectifs changement de prestataire)
 Absence de veille technologique  Besoin d’organiser le suivi de
 Permanence du service (plus forte l’exploitation/maintenance
disponibilité)  Besoin acquérir des compétences pour le
 Causes juridiques (protection des contrôle des prestataires (gestion
travailleurs) administrative et technique des contrats)
 Image de marque du gestionnaire
3.5.1. Les différents types de contrat
3.5.1.1 Contrat à lot séparé
Chaque lot technique ou équipement fait l’objet d’un contrat spécifique.

On parle de :
• Lot CVC (Climatisation, Ventilation, Climatisation),
• Lot portes et portails automatiques ou semi-automatiques,
• Lot sécurité incendie,
• Lot courants fort et faible,
• Lot petit entretien courant (peinture, serrurerie,…),
• …
Contrat « Lots séparés »
 Contrôle et mainmise du donneur d’ordre  Contraintes de gestion de nombreux
sur chacun des prestataires contrats (consultations, résiliations, dates
 Spécialisation et expertise des prestataires d’échéance…)
sur chaque domaine  Nombre important d’interlocuteurs pour les
 Facilité d’établissement des contrats prestations externalisées et importants
moyens nécessaires en interne pour gérer les
prestations (suivi, facturation, demande de
devis complémentaires…)
 Difficultés de définition de certaines limites
de prestations et de responsabilités entre
sociétés intervenantes (risque de « trou » de
prestations ou de prestations redondantes)
 Peu de coordination pour la gestion des
approvisionnements et des commandes de
matériel
Cadre d’utilisation et moyens nécessaires :

Cette forme de marché est adaptée sur les structures de petite taille et ne possédant pas de
nombreuses installations techniques.
Cela demande de mettre en place une organisation visant à minima à :
• Vérifier la nature des interventions des prestataires (exemple :contrôles inopinés, contrôle
du carnet d’entretien...),
• Vérifier la conformité des factures par rapport aux prestations réalisées,
• Vérifier le respect des cahiers des charges (exemple : délais d’intervention, périodicité des

actions de maintenance préventive...).
Le suivi technique, administratif et financier peut être assuré par un gestionnaire local qui a une
connaissance générale des installations techniques de son bâtiment.
3.5.1.2 Contrats mutualisés régionaux ou nationaux
Les contrats mutualisés régionaux ou nationaux ont pour objectifs principaux de réaliser des
économies d’échelle et d’harmoniser les pratiques entre les différents sites.
Ils ont la forme de marché à lots séparés découpés le plus souvent en lots géographiques afin de
tenir compte des spécificités économiques de chaque territoire. Ils comportent le plus souvent des
options pour permettre la prise en compte de besoins spécifiques (exemple : délais d’intervention
raccourcis).
L’usage des marchés mutualisés régionaux a été rendu obligatoire dans de nombreuses
régions. Il est néanmoins possible de ne pas entrer dans ce cadre lorsque le contenu du
marché ne répond pas aux besoins du site.
Contrat « mutualisé régional ou national»
 Pas de rédaction de cahier des charges et  Contrat peu modulable ne répondant pas
de rédaction de marché à faire, contrat déjà nécessairement aux spécificités du site (délais
établi et prestataire sélectionné d’interventions, astreintes, prestations
 Permet d’avoir une vision globale sur spécifiques non prévues....)
certains postes de dépenses  Les cahiers des charges de ces marchés
 Permet de faire des économies d’échelle ne sont pas toujours très faciles d’accès
(qu’est ce qui est dû ? Comment le vérifier ?)
 Les factures ne sont pas adressées aux
gestionnaires de site mais au représentant du
pouvoir adjudicateur (problème de vérification
de ce qui a été réellement fait par rapport à ce
qui est facturé)
 Le suivi des coûts sur site est peu ou pas
réalisé car le coût n’est plus imputé sur le
budget de fonctionnement

Cela demande une organisation précise qui doit définir la répartition des tâches et des rôles entre
le gestionnaire local et le gestionnaire régional ou national. La connaissance générale des
installations techniques et du bâtiment par le gestionnaire local reste une nécessité, afin d’avoir un
suivi efficace au niveau technique, administratif et financier.
Le gestionnaire local a pour principal rôle le suivi technique des prestations et est le principal
interlocuteur du titulaire du contrat. A cette fin, il doit avoir à disposition le contenu précis du contrat
et donc des prestations exigibles.
Le gestionnaire régional ou national assure pour sa part le suivi administratif et financier.
3.5.1.3 Contrat à regroupement de lots ou multi-technique
Le contrat à regroupement de lots ou multi-technique est un contrat qui couvre une partie ou
l’ensemble des prestations à caractère principalement technique. Il est confié à un seul opérateur
ou à plusieurs opérateurs dans le cas de regroupement par domaines techniques :
• CVC (Chauffage, climatisation, ventilation)

• Ascenseurs
• Portes et portails automatiques ou semi-automatiques
• Courants forts et faibles
• Systèmes de sécurité incendie
• Peinture
• Plomberie
• Serrurerie, quincaillerie
•
• …
Contrat « multi-technique »
 Simplification de l’interface entre le  Risque de perte de contrôle sur la gestion
prestataire et le donneur d’ordre qui aura un des bâtiments
interlocuteur unique  Risque d’une tendance du gestionnaire
 Qualité de service homogène local à se « détacher » de l’exploitation-
 Réductions des effectifs internes en charge maintenance (repos sur le prestataire)
de la maintenance  Nécessité d’une implication forte des
 Simplification de la gestion des dépenses représentants du donneur d’ordre pour
et économies d’échelle maîtriser la vie et l’historique des bâtiments
 Coordination de la gestion des dépenses (besoin en interne d’avoir une structure de
et économies d’échelle contrôle)
 Souplesse dans la mise en place si la  Difficulté de contractualisation ; élaboration
rédaction contractuelle est optimisée du contrat, procédure de consultation...
 Vision précise des coûts  Un turn-over relativement important des
d’exploitation/maintenance (suivi partiel ou effectifs externes affectés au site
total majoritairement inclut dans la prestation)  En cas de périmètre étendu des
 Peu de risque de « trou »de prestations ou prestations, le risque repose sur le poids
de prestations redondantes technique et financier d’un tel marché

Forme de contrat particulièrement adapté sur les sites à forts enjeux de disponibilité et complexité
technique. En particulier lorsque les niveaux de service attendus ou que les installations à
maintenir ne peuvent être couverts par le champ des contrats mutualisés.
Cela nécessite de mettre en place une organisation capable de suivre, de valider, de prioriser, de
contrôler, d’identifier ce qui est compris dans le contrat et ce qui ne l’est pas.
Le dimensionnement en moyens humains couramment rencontré pour assurer le suivi d’un

contrat multi-technique est de l’ordre de 1 ETP pour 10 à 15 000m².
3.5.2. Les obligations fixées à l’entreprise

Les objectifs fixés à l'entreprise extérieure chargée des prestations de maintenance peuvent être
de deux types : obligation de moyens ou obligation de résultats. Suivant les lots techniques nous
proposons les options :
• Moyens,
• Résultat(s) avec obligation minimum de moyens.
3.5.2.1 L’obligation de moyens
L’obligation de moyens n’engage le prestataire que sur les moyens à fournir, personnel,
qualifications, temps d’interventions, matériels, etc. En cas de problème, c’est au donneur d’ordre
de prouver qu’une faute de son prestataire lui a porté préjudice.
L'obligation de moyens dans les futurs contrats est caractérisée par :

✔ Moyens humains et matériels,
✔ Qualification du prestataire,
✔ Qualification du personnel,
✔ Assurance professionnelle,
✔ Permanence et astreinte,
✔ Respect des consignes,
✔ Fréquences et nombre de visites,
✔ Tenue des registres,
✔ Réalisation d'essais et de tests,
✔ Rapports d'interventions, de visites,
✔ Exclusions
✔ …
Les contrats à obligations de moyens concernent la maintenance des installations courantes :

✔ Les toitures et les façades,
✔ Les menuiseries extérieures,
✔ Tout le second œuvre,
✔ …
3.5.2.2 L’obligation de résultats
L’obligation de résultats qui engage le prestataire sur des objectifs quantifiés, mesurables et/ou
vérifiables et dont il doit apporter la preuve de leur réalisation est plutôt recommandée. La relation
contractuelle est plus aisée à gérer du point de vue du donneur d’ordres.
L’attention doit alors porter sur le cahier des charges qui doit indiquer clairement ce que le donneur
d’ordres entend par résultat. Ce peut être :
• L’indisponibilité maximum des équipements,
• Le niveau de confort,
• La rapidité des dépannages,
• Le niveau des consommations.
L'obligation de résultats se caractérise par :

• Un niveau qualitatif : niveau de qualité comparé à un niveau conventionnel indiqué au
contrat comme référence de base,
• Des tolérances acceptées (doivent être claires),
• Des moyens de mesures (doivent être simples),
• Des conditions de mesures (doivent être faciles),
• Une variation du prix « bonus-malus » (mesures contradictoires avec le prestataire).
Les objectifs de résultat dans les futurs contrats seront caractérisés par:
• Taux d'indisponibilité,
• Rapidité de dépannage,
• Rapidité de réparation,
• État de santé des équipements,
• Qualité des prestations,
• Niveau des consommations,
• Niveau des températures,
• Aspect des ouvrages,
Le niveau de performance imposé par la notion d’obligation de résultat se traduit dans le coût
du contrat. Cet investissement n’a de sens que si le donneur d’ordres est en capacité de
vérifier ou de faire vérifier l’atteinte des résultats fixés contractuellement.
Les contrats à obligations de résultats concernent essentiellement la maintenance des installations

techniques notamment les équipements de chauffage, de ventilation et de conditionnement d’air.

3.5.3. La rédaction des clauses administratives et juridiques
L’ensemble des clauses administratives et juridiques sont décrites dans la norme NF EN 13269 de
novembre 2006, relatives aux « lignes directrices pour la préparation des contrats de
maintenance ». Certaines clauses présentent des enjeux particuliers, développés dans cette
partie. Les clauses du CCAG FCS sont également à lire attentivement, afin de les adapter si
besoin.
3.5.3.1 La durée du marché
Il est généralement conseillé de souscrire des contrats d’exploitation-maintenance pour une durée
de un an, renouvelable sur décision du gestionnaire. La durée totale maximale doit être fixée dans
le marché. Pour des contrats à obligation de résultats, les durées sont généralement plus longues
que pour les contrats à obligation de moyens car l’entreprise endosse des responsabilités
supplémentaires, qu’elle doit rentabiliser.
La durée maximale usuelle du contrat est de 4 ans si une part importante des prestations est
traitée par bons de commande.
3.5.3.2 L’obligation de collaboration et de conseil de l’entreprise et du gestionnaire
L’obligation de collaboration et de conseil consiste à préconiser des échanges permanents

d’information et de documentation entre le gestionnaire et l’entreprise. Le gestionnaire doit définir
précisément ses besoins avant de contractualiser.
L’entreprise doit s’adapter aux besoins souvent évolutifs du client et faire partager les informations
nécessaires à toute prise de décision quant à des moyens à mettre en œuvre, à des modifications
de modes opératoires, des délais d’intervention, etc.
L’entreprise a également un devoir de conseil. Professionnelle dans son domaine d’activité,

elle doit donner à son client toutes les informations utiles à l’exercice de ses responsabilités de
gestionnaire de bâtiments.
3.5.3.3 La garantie de l’entreprise
L’entreprise doit s’engager à réaliser les prestations d’exploitation/maintenance dans les règles de
l’art et avec les moyens et méthodes les mieux adaptés.
On peut par exemple indiquer dans le contrat que l’entreprise s’engage à effectuer avec diligence
et sans coût supplémentaire, les remises en état du bien confié subissant des pannes imputables
à des malfaçons de ses interventions, dans la limite de 12 mois postérieurs à l’intervention
incriminée.
Cependant, le gestionnaire reste responsable des pannes et malfaçons n’engageant pas
l’entreprise en charge de l’exploitation-maintenance, notamment :
• Le non-respect des recommandations du constructeur pour l’utilisation des installations,
• L’intervention d’un tiers sans l’accord de l’entreprise,
• La non-conformité des pièces de rechange fournies par le gestionnaire.
3.5.3.4 La sous-traitance
Elle est autorisée sous réserve de communication des contrats conclus avec les sous-traitants. Le
gestionnaire peut récuser les entreprises proposées par le prestataire. Le représentant du pouvoir
adjudicateur peut se faire communiquer, à tout instant, les contrats de droits privés (sous-traités)
conclus entre le Titulaire du marché et ses sous-traitants.

3.5.3.5 Le principe de la subrogation
Pour le cas d’équipements encore sous garantie du constructeur, le gestionnaire demandera à

l’entreprise d’exploitation/maintenance de le subroger dans l’exercice de la mise en œuvre de cette
garantie, c’est-à-dire de se substituer à lui.
3.5.3.6 Les clauses de confidentialité
Elles sont réciproques et permettent aux parties de déterminer les documents et informations de
nature confidentielle et les personnes habilités à travailler dans le cadre de l’exécution du contrat.
Elles définissent notamment les restrictions concernant l’utilisation, l’accès et les autorisations des
locaux et les dispositions concernant la notification et l’indication des informations confidentielles.
3.5.3.7 Les droits de propriété et droits d’auteurs
Si la GMAO est fournie par le prestataire, le contrat devra prévoir que le gestionnaire restera
propriétaire des données. Le gestionnaire doit disposer d'un accès permanent à la GMAO,
lui permettant de pouvoir exercer un suivi de la mise en œuvre des contrats concernés ; ce
droit se limitant aux fonctionnalités de saisie des requêtes et de supervision.
Les questions relatives à la gestion de la propriété des données de la maintenance assistée par
ordinateur (GMAO) doivent par exemple être traitées dans cette rubrique.
3.5.3.8 Les clauses d’adaptation du contrat
Les clauses d’adaptation du contrat doivent être prévues pour traiter notamment les questions
d’ajouts ou de suppressions d’équipements. Elles se règlent par des avenants au contrat.
3.5.3.9 Les clauses de résiliation du contrat
Les dispositions relatives à la résiliation du contrat sont prévues dans le Cahier des Clauses
Administratives Générale relatives aux marchés de fournitures courantes et aux services.
Le gestionnaire adaptera ces clauses à ses propres besoins s’il l’estime utile.
3.5.4. La rédaction des clauses économiques
3.5.4.1 La forme et la décomposition du prix de l’entreprise
Deux modes de rémunération peuvent être prévus principalement :

✔ Le forfait pour toutes les prestations dont le volume annuel est quantifiable (maintenance
préventive et maintenance corrective courante par exemple),
✔ Les bons de commande pour les autres prestations (grosses opérations de maintenance
corrective notamment).
Le forfait :
Le forfait s'applique pour toutes les prestations de maintenance préventive systématique. Il peut
aussi s’appliquer pour des prestations de maintenance corrective lorsque le volume de matériels
concernés est suffisamment important.

Les bons de commande :
Le volume des interventions de maintenance corrective ne peut pas toujours être précisément
quantifié à l’avance. Le gestionnaire doit cependant faire réaliser dans l’urgence des prestations
pour garantir la continuité de l’exploitation du bâtiment. Il dispose pour cela du mode de
rémunération par bon de commande.
Pour disposer d'une base contractuelle d’évaluation du coût des prestations, l'entreprise doit
indiquer dans son offre :
✔ Les prix horaires d'intervention selon les catégories de personnel,
✔ Son coefficient d'entreprise ( le pourcentage qu’elle prend sur ses achats à un fournisseur
extérieur),
✔ Sur les fournitures, les travaux tarifés répondant à une liste établie par le gestionnaire.
Le gestionnaire se laissera la possibilité de traiter avec d’autres entreprises pour les interventions
lourdes, et, plus généralement, s’il estime qu’une mise en concurrence pourrait être pertinente, soit
pour des raisons techniques, soit pour des raisons économiques.
3.5.4.2 Les pénalités et bonifications éventuelles
Une pénalité a une double finalité : réparatrice et dissuasive. Elle doit être juste, proportionnée et
correspondre à une réalité économique.
Le gestionnaire doit prévoir des pénalités à verser par l’entreprise en cas de non conformité aux
accords contractuels.
Pour cela, il peut suivre les dispositions du Cahier des Clauses Administratives Générales des
marchés publics de fournitures courantes et de services (CCAG FCS). Il peut également y déroger,
en aggravant les conditions prévues par le CCAG, pour les équipements à enjeu spécifique,
nécessitant par exemple une continuité d’exploitation.
3.5.4.3 Les modalités de révision du prix et les conditions de paiement
Le code des marchés publics prévoit que les contrats sont conclus à prix définitifs, fermes ou
révisables. Compte tenu de la durée relativement longue des marchés d’exploitation/maintenance,
il est conseillé de conclure des marchés avec des prix révisables, pour tenir compte des variations
économiques durant l’exécution du marché.
3.5.5. La rédaction des clauses techniques
La connaissance de l’organisation du bâtiment et de ses risques respectifs est indispensable à la
rédaction des clauses techniques.
3.5.5.1 Les contraintes imposées par l’exploitation des biens
Les besoins des utilisateurs et les contraintes de fonctionnement du service doivent être
précisément recensés. Il s’agit principalement :
✔ Des horaires de fonctionnement du bâtiment,
✔ Des nécessités d’assurer une permanence du service,
✔ Des questions de confidentialité,
✔ Des règles relatives à la sûreté des biens et des personnes
✔ Des exigences relatives à la protection de l’environnement.
3.5.5.2 Les gammes de maintenance
Chaque équipement ou composant doit bénéficier, pour être maintenu, d’interventions spécifiques.
Ce sont les gammes de maintenance. Chaque intervention se caractérise par plusieurs éléments
énumérés ci-dessous :
➢ Le type de maintenance préventive : systématique S ou conditionnelle C,

➢ Le type d'intervention : inspection I, contrôle C, visite V, opération O, nettoyage N,
➢ Le niveau de maintenance (1 à 3) qui fixe le niveau de compétences requis,
➢ Le fonctionnement pendant l'exécution de l'intervention : normal N, dégradé D, arrêt
A et en cas de maintenance systématique,
➢ La fréquence de l'intervention.
Cette codification des gammes de maintenance sert à quantifier et à organiser le travail de

maintenance.
3.5.5.3 Les moyens et informations fournies par le gestionnaire
Le gestionnaire doit fournir à l’entreprise les moyens suffisants lui permettant d’exercer sa
mission :
✗ Des locaux,
✗ Des pièces de rechange (définir les limites),
✗ Des consommables, éventuellement,
✗ Le système de gestion de la maintenance assistée par ordinateur (GMAO), fourni
par le gestionnaire ou à la charge du prestataire selon un cahier des charges
fonctionnel défini par le gestionnaire (cf. §5.7),
✗ Les dispositions relatives à la sécurité contenues dans le DMLT (dans lequel figure
notamment le DIUO pour les bâtiments construits à partir de 1992).
3.5.6. Les clauses d’organisation
3.5.6.1 Les modalités de vérification des prestations
La désignation et la qualité du responsable chargé des opérations de vérification doivent être

précisées dans le contrat.
Les modalités de vérification sont variables suivant la prestation considérée. Cela peut être :
• Des essais de bon fonctionnement,
• Des contrôles en cours d’intervention,
Selon la nature des installations techniques et des enjeux liés au bon fonctionnement de
celles-ci et en plus des exemples de vérifications citées ci-dessus il est utile de prévoir des
réunions périodiques.
Ces réunions ont plusieurs objets :
- Contrôler l’avancement du plan de maintenance préventive,
- Contrôler la part de la maintenance préventive par rapport à la maintenance corrective
(indicateur de vétusté),
- Examiner les comptes-rendus d’interventions,
- Analyser les indicateurs de résultats (consommations, disponibilités des équipements...),
- Analyser les problèmes rencontrés,
- Exploiter les retours d’expérience,
- Mettre à jour le plan de charge pour la période à venir.
Le contrôle de la mise à jour de documentations techniques et d’un carnet de maintenance

(compilation des comptes rendus d’intervention) doit être prévu à minima.
3.5.6.2 La gestion des pièces de rechange
La gestion et le stockage des pièces de rechange doivent faire l’objet de spécifications

particulières qui fixent les règles de transfert de propriété, de risques et de responsabilités. Il est

recommandé d’inclure dans le contrat une liste des pièces de rechange habituelles ou essentielles
3.5.6.3 La répartition des tâches
Les moyens à fournir par le gestionnaire et l’entreprise doivent précisément être définis, en
particulier les moyens informatiques, logistiques, humains, l’outillage et les consommables.
3.5.6.4 Le respect des règles d’hygiène et de sécurité
Les spécifications relatives à l’hygiène et à la sécurité doivent être indiquées à l’entreprise, en

particulier celles relatives aux dispositions réglementaires (plan de prévention, dossier de
maintenance des lieux de travail, règlement intérieur…).
3.5.6.5 L’organisation de la traçabilité
Les interventions de l’entreprise et l’ensemble des événements affectant la vie du contrat doivent
être consignés dans des documents accessibles facilement pour les deux parties.
Les comptes rendus des interventions doivent au moins comprendre le type de maintenance
réalisée, les pièces de rechange utilisées, les dysfonctionnements constatés, le nom, la qualité de
l’intervenant et les temps passés.
3.5.7. La sélection des offres les plus avantageuses : des critères d’analyse à pondérer
La sélection de l’offre « économiquement la plus avantageuse », selon le code des marchés
publics, se fait sur la base d’une pluralité de critères. Pour les marchés d’exploitation/maintenance,
il est conseillé de retenir les critères suivants :
➢ La qualité de l'organisation et des moyens proposés,
➢ Le prix,
➢ La valeur technique.
Le règlement de la consultation doit préciser la pondération des critères. Le poids de chaque

critère est à définir en fonction de la nature du marché. Celui relatif à la valeur technique doit
cependant être relativement fort (au moins 30%) pour valoriser les entreprises présentant une
organisation et une méthode d’intervention adaptée aux besoins du gestionnaire. Pour apprécier
les critères liés à la qualité de l’organisation proposée et à la valeur technique, il est conseillé de
demander aux entreprises de rédiger un mémoire technique.
Un exemple de sommaire de mémoire technique peut être le suivant :
 Les références et qualifications professionnelles,
 Les références de prestations similaires durant les 3 dernières années (liste des contrats,
organismes bénéficiaires, montant arrondi des contrats (ordre de grandeur), interventions en
propre ou sous-traitance),
 Les capacités techniques :
• Outils de gestion de suivi de la maintenance préventive et corrective des
installations (y compris procédure pour demande d’intervention),
• Temps estimé pour les visites périodiques suivant les gammes de maintenance,
• Organisation pour l’application des prestations du marché y compris les astreintes,
• Outillages, matériel et équipements techniques dont le candidat dispose pour
l’exécution de la prestation.
Le prix proposé sera comparé au prix estimé avant la consultation. Il devra aussi être étudié au
regard de la double décomposition demandée, par équipement et par nature de prestations :
préventives, correctives, budget des petites fournitures, etc…
De même, il sera étudié l’organisation de l’entreprise pour les interventions de gros entretien
éventuellement demandées par le gestionnaire.

4. Les processus
opérationnels

En fonction du patrimoine rencontré, des usages hébergés ainsi que des moyens techniques,
humains et financiers disponibles, la politique de maintenance doit être adaptée. Pour aboutir à un
niveau de service pérenne au plus proche du besoin, il est souhaitable de s’appuyer sur une
stratégie de maintenance cohérente. La présente partie du référentiel « exploitation-maintenance »
propose un phasage des actions à mener pour construire et mettre en œuvre cette politique.
4.1. Organiser la filière immobilière
De manière générale, la phase d’organisation est la première étape de la démarche de gestion de

patrimoine immobilier. L’objectif est de définir le “qui fait quoi”, “comment” et “avec quels moyens”.
De la réussite de cette étape découle celle des suivantes.
Appliqué au sujet de l’exploitation-maintenance, répondre à ces 3 questions demande un
inventaire sur :
- la typologie générale du patrimoine (surface, implantation territoriale, niveau de complexité…)
- les usages hébergés (missions opérationnelles, réception de public, usages critiques...)
- l'organisation des acteurs (« qui fait quoi », quels sont les liens entre les acteurs),
- les outils et moyens disponibles (humains, techniques et financiers)
Ce bilan doit permettre de faire émerger les besoins de maintenance globaux inhérents au
patrimoine considéré. Mais il doit aussi être l’occasion pour le Maître d’Ouvrage de formuler de
manière claire ses ambitions d’évolution patrimoniale et donc les moyens qu’il souhaite y
consacrer.
Même s’il existe toujours une organisation en place, cet exercice doit être réalisé de manière
régulière. Cet inventaire devient notamment nécessaire lors d’une phase importante de
réorganisation des services, ou lorsque un Maître d’Ouvrage apporte une impulsion politique
significative pour réorienter sa gestion patrimoniale.
Lors de ce travail, divers enseignements peuvent apparaître :
– un manque de moyen qui doit pousser à mettre en œuvre des actions d’investissement
(formation, recrutement, augmentation des budgets alloués à l’immobilier...)
– un besoin de réorganisation interne (recadrage des champs d’intervention et de compétence de
certains services)

– la nécessité d’ajuster la limite entre internalisation et externalisation (recentrage sur le cœur de
métier, ou au contraire réappropriation des installations et des compétences)
– besoin de formaliser ou de créer des méthodes de travail communes à l’ensemble de la filière
Pour être cohérente la phase d’organisation doit être réalisée à l’échelle globale du patrimoine
pour aboutir à des orientations communes. Etant donné l’hétérogénéité des implantations
immobilières du Ministère de l’Intérieur, celle-ci doit être déclinée par typologie de patrimoine.
4.1.1. Organisation de la filière immobilière du Ministère de l’Intérieur

Il existe à ce jour une structuration de la filière immobilière du Ministère de l’Intérieur assez
précise. Il s’agit de la calibrer en moyens humains et compétences nécessaires, par typologie de
patrimoine.
Actions :
• Recenser les typologies du patrimoine et les usages hébergés
• Déduire les besoins de maintenance globaux à mettre en œuvre
• Recenser l’organisation immobilière en place et les moyens à disposition
• Déduire les adaptations nécessaires (organisation, moyens humains,
techniques et financiers)
• Cadrer le rôle des acteurs sur l’ensemble des étapes des processus
opérationnels (voir schéma des 6 étapes ci-dessus), ainsi que les outils à
disposition
Production :
• Document formalisé qui fixe le schéma organisationnel global à suivre
• Fiches de poste homogénéisées qui précisent le rôle de chacun des acteurs et
son positionnement dans l’organisation globale de la filière immobilière
Outils :
• Guide de la fonction immobilière (DEPAFI, à venir)
• Collection de fiches : Les missions et les métiers de l’exploitation et de la
maintenance des bâtiments publics, Cerema
• Fiches de poste du Répertoire Interministériel des Métiers de l’État
(Responsable de Gestion de Patrimoine Immobilier et Responsable
d’Exploitation d’Entretien et de Maintenance)
4.2. Connaître le patrimoine
Pour pouvoir bâtir une stratégie de maintenance adéquate, il y a nécessité de connaître

précisément le patrimoine à exploiter. Cette connaissance du patrimoine (globalement traduite par
“l'audit”) doit être quantitative (inventaire des installations) et qualitative (états techniques de ces
installations). Cet outil d’aide à la décision répond aux objectifs suivants :
– caractériser les usages réels du bâtiment
– recenser les ouvrages et les installations techniques,
– révéler les dégradations, dysfonctionnements ou insuffisances,
– estimer les besoins humains, techniques et financiers à mobiliser,

– avoir une vision synthétique et globale du parc.
Les thèmes à évaluer doivent correspondre aux enjeux patrimoniaux du Maître d'Ouvrage. Ceux-ci
sont directement liés aux usages hébergés, on trouve de manière générale :
– les données administratives et générales (surfaces, effectifs, conditions et cadre d’occupation)
– l'état de santé (définir les modes constructifs et l'état de conservation des ouvrages et
installations)
– l'état fonctionnel (évaluer la qualité du service rendu et observer les dysfonctionnements)
– l'état réglementaire (relever les non-conformités réglementaires)
– l'état énergétique (évaluer la performance énergétique et les insuffisances)
– l'état accessibilité (analyser la conformité réglementaire et la qualité fonctionnelle sur ce thème)
Le contenu d’un audit de bâtiment n’est pas normé. Le fond et la forme sont donc variables
selon l’auditeur. Mais pour permettre d’agréger des enseignements à l’échelle d’un patrimoine,
la condition incontournable est d’utiliser une méthodologie commune à l’ensemble du parc.
Pour le patrimoine État, il existe depuis 2015 un outil de connaissance technique partagé et
libre d’accès : le « RT » (Référentiel Technique). Il est utilisable par un généraliste en bâtiment.
A l'issue de l'audit, des propositions d'actions sont réalisées via une planification GER
(généralement sur 5 à 10 ans).
Outre le GER, l’audit a aussi un fort intérêt pour l’exploitation-maintenance. Il permet en particulier
d’obtenir le recensement précis des installations à maintenir et l’état de celles-ci. À partir de la il
est possible de déduire :
– les besoins de maintenance théoriques des ouvrages et installations
– les besoins de maintenance réels suivant les états techniques relevés
– les obligations périodiques à remplir sur ces installations
– les conditions d’exploitation à respecter pour obtenir une qualité d’usage optimum
– les conditions d’exploitation à respecter pour limiter les consommations énergétiques
C’est l’identification de ces besoins qui va permettre de construire une stratégie de gestion
Au-delà de l’aspect technique, l’audit est aussi un vecteur de communication essentiel. C’est un
support objectif qui permet aux décideurs de justifier leurs orientations, et aux gestionnaires et
utilisateurs d’argumenter un besoin cohérent.
Actions :
• Cibler les thèmes patrimoniaux à enjeux du Maître d’Ouvrage (conservation,
sécurité, santé, qualité fonctionnelle, énergie, accessibilité…)
• Sélectionner un outil de connaissance du patrimoine unique pour l’ensemble du
patrimoine piloté
• Auditer le patrimoine sur ces thèmes en adaptant le niveau de détail des
indicateurs (fonction du temps à passer, des compétences techniques
disponibles et de l’importance des enjeux)
• Déduire les besoins, obligations et conditions d’exploitation-maintenance
inhérents au patrimoine et aux ambitions patrimoniales visées

Productions :
• Audits des bâtiments du patrimoine (indicateurs bâtimentaires)
• Synthèse d’état des lieux à l’échelle du ou des périmètres patrimoniaux
(indicateurs de synthèse)
Outil :
• Norme NF X 60-100 : Préalables aux contrats de maintenance. Inventaires et
expertise d'états de biens.
• Outil unique à sélectionner ou construire. Outil déjà existant et disponible :
◦ Outil de connaissance du patrimoine Interministériels RT/OAD
4.3. Bâtir une stratégie d’exploitation-maintenance
La hiérarchisation des enjeux patrimoniaux va permettre d’extraire la stratégie patrimoniale à

mettre en œuvre et donc la politique de maintenance. Ces enjeux découlent des enseignements
issus de la phase de connaissance.
Dans un premier temps il convient de s’intéresser aux principaux indicateurs de synthèses à
l’échelle du périmètre audité. On cherche ici à évaluer le périmètre en tant qu’ensemble selon
différents enjeux patrimoniaux identifiés lors de l’audit. Voici quelques exemples d’indicateurs
selon les enjeux identifiés :
– données administratives et générales : ratios d’occupation (coût ou effectif au m²)
– état de santé : état de conservation moyen du parc
– état fonctionnel : état fonctionnel moyen du parc
– état réglementaire : % de non-conformités ou % de vérifications périodiques non-réalisées
– état énergétique : ratio de consommation ou de coût de l’énergie au m²
– état accessibilité : % de bâtiments accessibles au sens de l’obligation réglementaire
Les indicateurs de synthèse trouvent un intérêt à condition que l’on puisse les comparer avec
celles d’un ou plusieurs périmètres techniquement comparables (typologie, usages, âge...). Ou
qu’on puisse se référer aux indicateurs issus d’un exercice précédent sur le même périmètre.
On cherchera alors à identifier l’évolution de l’état du patrimoine.
A partir de ce comparatif, il est possible d’extraire les points forts et les points faibles du périmètre
considéré.
La deuxième étape est de s’intéresser aux données de synthèse par bâtiment. Pour obtenir des
résultats d’exploitables, il faut se restreindre à quelques indicateurs principaux, dix à vingt
indicateurs semblent suffisants. Pour être cohérent et faciliter l’analyse, il est préférable de
travailler à minima sur les mêmes indicateurs que ceux choisis pour la lecture à l’échelle du
périmètre. Au-delà des valeurs absolues, c’est la lecture comparative entre les bâtiments qui est
intéressante. L’objectif est notamment d’identifier les valeurs remarquables (positives ou
négatives).

Exemple de synthèse de connaissance des bâtiments (Outil RTA, Cerema)
Comme pour les indicateurs de synthèse à l’échelle parc, la comparaison entre deux
bâtiments n’a de sens qu’à condition qu’ils soient techniquement comparables. Pour
rechercher les valeurs remarquables, on peut utiliser le questionnement suivant :
-les valeurs sont-elles homogènes ou hétérogènes entre les bâtiments ?
-des bâtiments à enjeux forts se dégagent-ils ?
-puis-je dégager des « mauvais élèves » ? (bâtiments qui possèdent plusieurs indicateurs en
dessous de la moyenne)
-puis-je dégager des « bons élèves » ? (bâtiments qui possèdent plusieurs indicateurs au-
dessus de la moyenne)
-...
En combinant ces deux grilles de lecture (échelle patrimoine et échelle bâtiment), on doit faire
ressortir les principales caractéristiques du parc, et donc les enjeux prioritaires qui en ressortent.
A partir de ces enseignements, la construction d’une stratégie patrimoniale est possible. C’est
l'outil qui doit permettre au Maître d'Ouvrage de transcrire ses enjeux et objectifs en une vision
prospective à moyen terme (5 à 10 ans).
L'élaboration d'une stratégie comprend les problématiques suivantes :
– définir et prioriser des objectifs cohérents
– fixer des échéances temporelles
– mettre en cohérence les différentes actions

– identifier les opportunités administratives, techniques et financières
– identifier les corrélations techniques et temporelles
La stratégie se construit en deux phases :
– la stratégie patrimoniale (s’interroger sur l'actif et décider du parc à conserver)
– la stratégie d'intervention sur le patrimoine conservé.
La stratégie patrimoniale en deux étapes (CERTU. Maintenir et rénover le patrimoine bâti de

l’État, comment élaborer une stratégie, 2013)
Au final la stratégie retenue reflète les enjeux techniques, financiers et politiques du Maître
d'Ouvrage. La stratégie se bâtit sur un périmètre de bâtiments, elle vise à obtenir le “chemin”
optimum pour atteindre les objectifs fixés au regard des contraintes. Ces objectifs d’évolution du
patrimoine se traduisent par des exigences et moyens à mettre en œuvre en exploitation-
maintenance.
Actions :
• Analyser les résultats de l’état des lieux (synthèse patrimoniale)
• Déduire les enjeux du patrimoine : à l’échelle globale et par typologies de
patrimoine
• Définir une stratégie patrimoniale sur 5 à 10 ans (objectifs priorisés et
échelonnés dans le temps en corrélation avec les moyens budgétaires,
techniques et humains retenus)

Productions :
• Document de déclinaison opérationnelle du schéma directeur immobilier de
l’État (orientations générales de la politique immobilière de la DIE)
Outils :
• Maintenir et rénover le patrimoine bâti de l’État, comment élaborer une stratégie,
CERTU, 2013)
• Rénover son patrimoine bâti, quelles stratégies ?, CERTU, 2013
• SDIR (Schéma Directeurs Immobilier Régionaux) du patrimoine État
4.4. Programmer la maintenance
4.4.1. Programmation et « niveau de criticité »

Pour mettre en application la stratégie patrimoniale définie, il faut la traduire en une programmation
d'actions. C'est-à-dire hiérarchiser les actions en fonction des priorités de la politique immobilière
et des budgets disponibles. Cette programmation construite idéalement sur 5 à 10 ans peut alors
être segmentée en deux volets distincts :
– la programmation des investissements (planification pluriannuelles des actions GER)
– la programmation de l'exploitation et de la maintenance (définition et planification des
vérifications périodiques imposées, des niveaux de service à atteindre et des conditions
d'exploitation).
Comme explicité dans le chapitre « Définitions », l’aspect préventif de la maintenance est à
privilégier par rapport à une orientation curative. L’intérêt est d’une part fonctionnel (limitation des
indisponibilités de l’installation, qualité de service augmentée et pérennisée), mais aussi
économique (projection des dépenses plus aisée, rationalisation de la fréquence des interventions
lourdes, vieillissement maîtrisé des installations et donc report du renouvellement).
La programmation de la maintenance doit s’appuyer à minima sur les gammes de maintenance. La
majorité des ouvrages et équipements techniques sont couverts par ces prescriptions (voir le
chapitre « Définitions »). Mais en fonction de l’usage des installations, il est nécessaire d’aller plus
loin dans les exigences, notamment en fixant des obligations de résultats dans les clauses des
contrats. Celles-ci ont pour rôle de contractualiser une performance ou un niveau de service à
atteindre (délai de réparation, état de conservation, consommation énergétique...).
Les obligations de résultat ont un impact très fort sur le coût de la prestation, d’où l’intérêt de les
dimensionner au plus près du besoin réel. Pour cela les phases précédentes de connaissance et
de stratégie patrimoniales sont pleinement exploitées. Elles permettent d’établir le « niveau de
criticité » des différentes installations. Le niveau de criticité couple deux notions :
– la probabilité ou la fréquence d’apparition du défaut (désordre ou dysfonctionnement, qui dépend
du type d’installation mais aussi de son état de conservation et ses performances actuelles)
– l’impact de ce défaut sur l’exploitation globale du bâtiment (qui est lié aux enjeux patrimoniaux
globaux du bâtiment et à ceux de l’installation en question). L’impact peut ainsi être de différente
Les exigences fixées dans les contrats, obligations de résultats en particulier, ont un fort impact
sur le coût de la prestation. L’utilisation d’un indicateur comme le « niveau de criticité » est une
étape intermédiaire qui permet d’analyser et de calibrer au mieux le niveau de service
réellement nécessaire.
Pour être exploitable, la notion de « niveau de criticité » doit être caractérisée par un indicateur.
Comme pour tout indicateur, il est préconisé d’utiliser une échelle paire qui rend impossible la
valeur médiane et donc « neutre ». Le plus souvent on utilise donc une échelle à 4 niveaux (U0 à

U3 par exemple). Le niveau « U0 » étant le niveau de criticité maximum. Voici un exemple de
tableau de lecture de niveau de criticité en fonction de l’installation considérée :
Niveau de gravité
Très grave Grave Moyen Faible
Très fort U0 U1 U2 U2
Niveau de
Fort U1 U1 U2 U2
probabilité
Moyen U2 U2 U2 U3
Faible U2 U2 U3 U3
C’est à partir du « niveau de criticité » établit pour chaque installation, que l’on déduit les
exigences contractuelles à formuler.
4.4.2. Grilles d’analyse des niveaux de service par typologie de patrimoine
Afin d’établir au mieux possible les niveaux de service attendus sur les différents bâtiments, les
grilles d’analyse ci-après sont proposées.
Il existe une grille par typologie de patrimoine. Une typologie est constituée de bâtiments ayant des
installations, des enjeux patrimoniaux, ainsi que des usages similaires. Les typologies proposées
sont les suivantes (liste non exhaustive) :
- Caserne de Gendarmerie
- Caserne de la Sécurité Civile
- Hôtel de Police et Commissariat de Police
- Centre de déminage
- Base hélicoptère
- Base avion
- Préfecture et sous-Préfecture
- Administration Centrale
- École de Gendarmerie et de Police
- Centre de formation spécialisé (Gendarmerie et Police)
Le fonctionnement des grilles est le suivant :

1) Choisir la grille correspondant à la typologie de patrimoine du site
2) Analyser les indicateurs « enjeux patrimoniaux » et les « priorités d’usage » pré-remplis
3) A partir de ces informations, compléter l’indicateur « niveau de criticité » pour chacun
des équipements ou installations techniques présents (en fonction des différents usages)
4) En cohérence avec le « niveau de criticité » définit, fixer le « délai d’intervention » et
« l’indisponibilité limite » pour chacun des équipements ou installations techniques présents
(en fonction des différents usages)
Ces grilles sont une aide à la définition des besoins et permettent d’harmoniser les
pratiques entre les services. Les arbitrages sont à réaliser par les responsables de programme
(tableaux remplis par la DGGN par exemple) ou par les services locaux (le SGAMI par exemple en
lien avec les services utilisateurs). Le coût des contrats d’exploitation/maintenance sera fortement
corrélé aux niveaux de service définis.

4.4.2.1 Casernes de la Gendarmerie Nationale
Enjeux patrimoniaux Critères de moyens et de résultats

Moyens Résultats (par usage identifié)
Logement Enseignement Bureaux Spécifique Restauration
(usage priorité 1) (sans objet) (usage priorité 2) (usage priorité 2) (usage priorité 3)
Préservation patrimoniale
Continuité opérationnelle
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
Indisponibilité limite
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Délais d'interventio
Niveau de criticité
Gamme de
Sécurité et santé
Environnement
maintenance
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
Équipements ou installations techniques
Clos et couvert
Couverture X U0 4 1 U1 8 3 4 1 U1 8 3
Ligne de vie, ancrage, garde-corps X U1 8 3 U1 8 3 8 3 U1 8 3
Façades A la demande U2 12 3 U2 12 7 12 3 U2 12 7
Menuiseries extérieures X U2 12 3 U0 12 3 12 3 U2 12 7
Voirie et réseaux divers A la demande U3 24 7 U1 8 1 24 7 U1 4 1
Second œuvre
Revêtements intérieurs A la demande U3 12 3 U3 24 7 12 3 U3 12 7
Menuiseries intérieures X U3 12 3 U3 24 7 12 3 U3 12 7
Cloisons A la demande U3 12 3 U3 24 7 12 3 U3 12 7
CVC
Réseau hydraulique X X X U2 12 7 U2 12 7 12 3 U1 8 3
Réseau aéraulique X X X U2 12 7 U2 12 7 12 7 U0 8 3
Eléments de production X X X U1 8 3 U1 8 3 8 3 U0 8 3
Régulation X X X U1 8 1 U1 8 3 8 1 U1 8 3
Emetteurs X X X U2 12 7 U2 12 7 12 7 U2 8 3
Caisson de ventilation X X X X U2 12 7 U2 12 3 12 7 U1 8 3
CTA X X X X U2 12 7 U2 12 7 12 7 U1 8 3
Bouche d'extraction et soufflage X X X X U2 12 3 U2 12 7 12 7 U1 8 3
Plomberie, sanitaires
Arrivée d'eau X X U0 4 1 U0 4 1 4 1 U0 4 1
Traitement d'eau X U0 4 1 U0 4 1 4 1 U0 4 1
Appareils sanitaires terminaux X X U1 4 1 U1 8 3 4 1 U0 4 1
Désengorgement de réseaux X X U1 4 1 U1 12 3 4 1 U1 4 1
Réseau d'eau froide X X U0 4 0 U0 4 1 4 0 U0 4 1
Réseau d'eau chaude X X U0 4 0 U1 8 3 4 0 U0 4 1
Installation de gaz combustible X X X U0 4 0 U0 8 3 4 0 U0 4 1
Appareils élévateurs X X X X U0 4 1 U0 8 3 4 1 U0 8 3
Accès (porte de garage, portail, barrière)

Equipement automatique X X X X U0 4 1 U0 4 1 4 1 U0 8 3
Equipement manuel X X X X U1 8 1 U1 8 3 8 1 U1 8 3
Electricité courants forts

Installations électriques X X U0 4 0 U0 4 0 4 0 U0 4 1
Eclairage X X X U1 4 1 U0 4 1 4 1 U0 4 1
TGBT X X U0 4 1 U0 4 1 4 1 U0 4 1
Tableaux divisionnaires X X U0 4 1 U0 4 1 4 1 U0 4 1
Transformateur X X U0 4 1 U0 4 1 4 1 U0 4 1
Groupe electrogène X X U1 8 1 U0 4 1 8 1 U2 4 1
Onduleur X X U2 12 3 U0 4 1 12 3 U2 12 7
Electricité courants faibles

Sûreté anti-intrusion X X U1 8 1 U0 4 1 U0 4 1 U1 12 7
Digicode et interphone X X U1 8 3 U0 4 1 U0 4 1 U2 12 7
Lecteur de badge X U1 8 3 U0 4 1 U0 4 1 U3 24 7
Batterie X X U2 12 3 U1 4 1 U1 4 1 U1 12 7
Alarme X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U1 8 3
Réseau et télécommunication X X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U1 8 3
GTB, GTC X X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 8 3
Sécurité incendie
SSI X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Extincteur portatif X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Robinet Armé d’Incendie X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Colonne sèche, colonne humide X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Clapet coupe-feu X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Porte coupe-feu X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Système de désenfumage X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Système de vidéo-surveillance X X U0 8 3 U0 4 1 U0 4 1 U3 12 7
Aménagement extérieurs
Grillage et clôture X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U2 12 7
Signalétique (dont lumineuse) X X X U2 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U3 24 7
Mobilier et équipements X U3 24 7 U2 12 7 U2 12 7 U2 24 7
Ouvrage de rétention X X X U1 1 7 U1 12 7 U1 12 7
Séparateur hydrocarbures X X X U1 12 7
Station de lavage X X U2 12 7
Station service X X X U0 8 3
Cuve à carburant X X U0 8 3
Chenil U0 8 3
Terrains d'entrainement U2 12 7
Salles SIC et CORG (spécifique)

? X X U0 4 0
Garde à vue (spécifique)

? X X X X U0 4 0
Laboratoire (spécifique)
? X U1 8 1
Stands de tirs (spécifique)

Piège à balles X X X X U1 12 7
Ciblerie X X X U2 12 7
Armurerie / munition (spécifique)

? X X X X U0 4 1
Garage / atelier (spécifique)

? X X X U0 4 1

4.4.2.2 Casernes de la Sécurité Civile

(usage priorité 1) (sans objet) (usage priorité 2) (usage priorité 2) (usage priorité 3)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
Environnement
maintenance
Externalisé
Sûreté
Equipements ou installations
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Couverture X
Ligne de vie, ancrage, garde-corps X
Façades A la demande
Menuiseries extérieures X
Voirie et réseaux divers A la demande
Second œuvre
Revêtements intérieurs A la demande
Menuiseries intérieures X
Cloisons A la demande
CVC
Réseau hydraulique X X X
Réseau aéraulique X X X
Eléments de production X X X
Régulation X X X
Emetteurs X X X
Caisson de ventilation X X X X
CTA X X X X
Bouche d'extraction et soufflage X X X X
Arrivée d'eau X X
Traitement d'eau X
Appareils sanitaires terminaux X X
Désengorgement de réseaux X X
Réseau d'eau froide X X
Réseau d'eau chaude X X
Installation de gaz combustible X X X
Appareils élévateurs X X X X
Equipement automatique X X X X
Equipement manuel X X X X
Installations électriques X X
Eclairage X X X
TGBT X X
Tableaux divisionnaires X X
Transformateur X X
Groupe electrogène X X
Onduleur X X
Sûreté anti-intrusion X X
Digicode et interphone X X
Lecteur de badge X
Batterie X X
Alarme X X
Réseau et télécommunication X X X
GTB, GTC X X X
Sécurité incendie
SSI X X
Extincteur portatif X X
Robinet Armé d’Incendie X X
Colonne sèche, colonne humide X X
Clapet coupe-feu X X
Porte coupe-feu X X
Système de désenfumage X X
Système de vidéo-surveillance X X
Grillage et clôture X X
Signalétique (dont lumineuse) X X X
Mobilier et équipements X
Ouvrage de rétention X X X
Séparateur hydrocarbures X X X
Station de lavage X X
Station service X X X
Cuve à carburant X X
Chenil
Terrains d'entrainement
Salles SIC et CORG (spécifique)
? X X
? X X X X
? X
Piège à balles X X X X
Ciblerie X X X
? X X X X
? X X X

4.4.2.3 Hôtels de Police et commissariats de Police
Hôtel et Commissariat de Police

(usage priorité 3) (usage priorité 2) (usage priorité 1) (usage priorité 1) (usage priorité 2)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
Environnement
maintenance
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Couverture X U1 U1
Ligne de vie, ancrage, garde-corps X U1 U1
Façades A la demande U2 U2
Menuiseries extérieures X U0 U2
Voirie et réseaux divers A la demande U1 U1
Second œuvre
Revêtements intérieurs A la demande U3 U3
Menuiseries intérieures X U3 U3
Cloisons A la demande U3 U3
CVC
Réseau hydraulique X X X U2 U1
Réseau aéraulique X X X U2 U0
Eléments de production X X X U1 U0
Régulation X X X U1 U1
Emetteurs X X X U2 U2
Caisson de ventilation X X X X U2 U1
CTA X X X X U2 U1
Bouche d'extraction et soufflage X X X X U2 U1
Arrivée d'eau X X U0 U0
Traitement d'eau X U0 U0
Appareils sanitaires terminaux X X U1 U0
Désengorgement de réseaux X X U1 U1
Réseau d'eau froide X X U0 U0
Réseau d'eau chaude X X U1 U0
Installation de gaz combustible X X X U0 U0
Appareils élévateurs X X X X U0 U0

Equipement automatique X X X X U0 U0
Equipement manuel X X X X U1 U1

Installations électriques X X U0 U0
Eclairage X X X U0 U0
TGBT X X U0 U0
Tableaux divisionnaires X X U0 U0
Transformateur X X U0 U0
Groupe electrogène X X U0 U2
Onduleur X X U0 U2

Sûreté anti-intrusion X X U0 4 1 U0 4 1 U1 12 7
Digicode et interphone X X U0 4 1 U0 4 1 U2 12 7
Lecteur de badge X U0 4 1 U0 4 1 U3 24 7
Batterie X X U1 4 1 U1 4 1 U1 12 7
Alarme X X U0 4 1 U0 4 1 U1 8 3
Réseau et télécommunication X X X U0 4 1 U0 4 1 U1 8 3
GTB, GTC X X X U0 4 1 U0 4 1 U0 8 3
Sécurité incendie
SSI X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Extincteur portatif X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Robinet Armé d’Incendie X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Colonne sèche, colonne humide X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Clapet coupe-feu X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Porte coupe-feu X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Système de désenfumage X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Système de vidéo-surveillance X X U0 4 1 U0 4 1 U3 12 7
Grillage et clôture X X U0 4 1 U0 4 1 U2 12 7
Signalétique (dont lumineuse) X X X U1 12 7 U1 12 7 U3 24 7
Mobilier et équipements X U2 12 7 U2 12 7 U2 24 7
Ouvrage de rétention X X X U1 12 7 U1 12 7
Séparateur hydrocarbures X X X U1 12 7
Station de lavage X X U2 12 7
Station service X X X U0 8 3
Cuve à carburant X X U0 8 3
Chenil U0 8 3
Terrains d'entrainement U2 12 7
Centre de commandement (spécifique)

? X X U0 4 0

? X X X X U0 4 0
? X U1 8 1


? X X X X U0 4 1

? X X X U0 4 1

4.4.2.4 Centres de déminage

(usage priorité 3) (sans objet) (usage priorité 2) (usage priorité 1) (sans objet)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
maintenance
Environnement
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Couverture X
Second œuvre
CVC
Régulation X X X
Emetteurs X X X
CTA X X X X
Arrivée d'eau X X
Traitement d'eau X
Eclairage X X X
TGBT X X
Transformateur X X
Onduleur X X
Lecteur de badge X
Batterie X X
Alarme X X
GTB, GTC X X X
Sécurité incendie
SSI X X
Porte coupe-feu X X
Terrains de destruction
? X X X X
? X X X

4.4.2.5 Bases hélicoptère
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
maintenance
Environnement
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Couverture X
Second œuvre
CVC
Régulation X X X
Emetteurs X X X
CTA X X X X
Arrivée d'eau X X
Traitement d'eau X
Eclairage X X X
TGBT X X
Transformateur X X
Onduleur X X
Lecteur de badge X
Batterie X X
Alarme X X
GTB, GTC X X X
Sécurité incendie
SSI X X
Robinet Armé d’I ncendie X X
Porte coupe-feu X X
Station service X X X X
Cuve à carburant X X X
? X X X

4.4.2.6 Base avion

(sans objet) (usage priorité 2) (usage priorité 1) (usage priorité 1) (usage priorité 3)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
maintenance
Environnement
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Couverture X
Second œuvre
CVC
Régulation X X X
Emetteurs X X X
CTA X X X X
Arrivée d'eau X X
Traitement d'eau X
Eclairage X X X
TGBT X X
Transformateur X X
Onduleur X X
Lecteur de badge X
Batterie X X
Alarme X X
GTB, GTC X X X
Sécurité incendie
SSI X X
Porte coupe-feu X X
Station service X X X X
Cuve à carburant X X X
? X X X

4.4.2.7 Préfectures et sous-Préfectures

n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
maintenance
Environnement
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Couverture X X
Façades X A la demande
Menuiseries extérieures X X
Second œuvre
CVC
Régulation X X X
Emetteurs X X X
CTA X X X X
Arrivée d'eau X X
Traitement d'eau X
Equipement automatique X X X
Equipement manuel X X X
Eclairage X X X
TGBT X X
Transformateur X X
Onduleur X X
Lecteur de badge X
Batterie X X
Alarme X X
GTB, GTC X X X
Sécurité incendie
SSI X X
Porte coupe-feu X X
Cellule opérationnelle (spécifique)
? X X
? X X

4.4.2.8 Administration Centrale

(sans objet) (usage priorité 2) (usage priorité 1) (usage priorité 1) (usage priorité 2)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
Environnement
maintenance
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Couverture X
Second œuvre
CVC
Régulation X X X
Emetteurs X X X
CTA X X X X
Arrivée d'eau X X
Traitement d'eau X
Eclairage X X X
TGBT X X
Transformateur X X
Onduleur X X
Batterie X X
GTB, GTC X X X
Sécurité incendie
SSI X X
Porte coupe-feu X X
Centre opérationnel (spécifique)
? X X
Plateforme téléphonique (spécifique)
? X X
Data Center (spécifique)
? X X
? X
Ciblerie X X X
? X X X X
? X X X

4.4.2.9 Écoles de la Gendarmerie Nationale

n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
Environnement
maintenance
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Couverture X U0 4 1 U0 4 1 U1 8 3 U0 4 1 U0 4 1
Ligne de vie, ancrage, garde-corps X U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3
Façades A la demande U2 12 3 U2 12 3 U2 12 7 U2 12 3 U2 12 7
Menuiseries extérieures X U2 12 3 U2 12 3 U1 12 3 U2 12 3 U1 8 3
Voirie et réseaux divers A la demande U3 24 7 U3 24 7 U1 8 1 U3 24 7 U0 4 1
Second œuvre
Revêtements intérieurs A la demande U2 12 3 U2 12 3 U3 24 7 U2 12 3 U1 12 7
Menuiseries intérieures X U2 12 3 U2 12 3 U3 24 7 U2 12 3 U1 12 7
Cloisons A la demande U2 12 3 U2 12 3 U3 24 7 U2 12 3 U1 12 7
CVC
Réseau hydraulique X X X U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U2 12 3 U1 8 3
Réseau aéraulique X X X U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U1 8 3
Eléments de production X X X U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U0 8 3
Régulation X X X U1 8 1 U1 8 1 U1 8 3 U1 8 1 U0 8 3
Emetteurs X X X U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U1 8 3
Caisson de ventilation X X X X U2 12 7 U2 12 7 U2 12 3 U2 12 7 U1 8 3
CTA X X X X U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U1 8 3
Bouche d'extraction et soufflage X X X X U2 12 3 U2 12 3 U2 12 7 U2 12 7 U0 8 3
Arrivée d'eau X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Traitement d'eau X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Appareils sanitaires terminaux X X U0 4 1 U0 4 1 U1 8 3 U0 4 1 U0 4 1
Désengorgement de réseaux X X U0 4 1 U0 4 1 U1 12 3 U0 4 1 U0 4 1
Réseau d'eau froide X X U0 4 0 U0 4 0 U0 4 1 U0 4 0 U0 4 1
Réseau d'eau chaude X X U0 4 0 U0 4 0 U1 8 3 U0 4 0 U0 4 1
I nstallation de gaz combustible X X X U0 4 0 U0 4 0 U1 8 3 U0 4 0 U0 4 1
Appareils élévateurs X X X X U0 4 1 U0 4 1 U1 8 3 U0 4 1 U1 8 3

Equipement automatique X X X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 8 3
Equipement manuel X X X X U1 8 1 U1 8 1 U1 8 3 U1 8 1 U1 8 3

I nstallations électriques X X U0 4 0 U0 4 0 U0 4 0 U0 4 0 U0 4 1
Eclairage X X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
TGBT X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Tableaux divisionnaires X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Transformateur X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Groupe electrogène X X U1 8 1 U1 8 1 U0 4 1 U1 8 1 U0 4 1
Onduleur X X U2 12 3 U2 12 3 U0 4 1 U2 12 3 U1 12 7

Sûreté anti-intrusion X X U1 8 3 U1 8 3 U1 8 1 U1 8 3 U1 12 7
Digicode et interphone X X U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U2 12 7
Lecteur de badge X U1 8 1 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 1 U2 12 7
Batterie X X U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U2 12 7
Alarme X X U0 4 1 U1 8 3 U1 8 3 U0 4 1 U0 4 1
Réseau et télécommunication X X X U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3
GTB, GTC X X X U0 4 1 U0 8 3 U0 8 3 U0 4 1 U0 8 1
Sécurité incendie
SSI X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Extincteur portatif X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Robinet Armé d’Incendie X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Colonne sèche, colonne humide X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Clapet coupe-feu X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Porte coupe-feu X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Système de désenfumage X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Système de vidéo-surveillance X X U2 12 3 U2 12 3 U2 12 3 U2 12 3 U2 12 3
Grillage et clôture X X U0 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U1 12 7
Signalétique (dont lumineuse) X X X U1 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U2 12 3
Mobilier et équipements X U1 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7
Chenil

? X X X X U0 4 1

? X X X U1 7

4.4.2.10 Ecoles de la Police Nationale
Ecole de Police

Délais d'interventio n (heures)

Niveau de criticité (U0 à U3)

Indisponibilité limite (jour)

Gamme de
maintenance
Environnement
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Second œuvre
CVC
CTA X X X X U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U1 8 3
Installation de gaz combustible X X X U0 4 0 U0 4 0 U1 8 3 U0 4 0 U0 4 1
Installations électriques X X U0 4 0 U0 4 0 U0 4 0 U0 4 0 U0 4 1
TGBT X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Sûreté anti-intrusion X X U1 8 3 U1 8 3 U1 8 1 U1 8 3 U1 12 7
Digicode et interphone X X U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U2 12 7
Lecteur de badge X U1 8 1 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 1 U2 12 7
Batterie X X U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U2 12 7
Alarme X X U0 4 1 U1 8 3 U1 8 3 U0 4 1 U0 4 1
Réseau et télécommunication X X X U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3 U1 8 3
GTB, GTC X X X U0 4 1 U0 8 3 U0 8 3 U0 4 1 U0 8 1
Sécurité incendie
SSI X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Extincteur portatif X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Robinet Armé d’Incendie X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Colonne sèche, colonne humide X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Clapet coupe-feu X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Porte coupe-feu X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Système de désenfumage X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Système de vidéo-surveillance X X U2 12 3 U2 12 3 U2 12 3 U2 12 3 U2 12 3
Grillage et clôture X X U0 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U1 12 7
Signalétique (dont lumineuse) X X X U1 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U2 12 3
Mobilier et équipements X U1 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7
Chenil
? X X X X U0 4 1
? X X X U1 7

4.4.2.11 Centres de formation spécialisés de la Gendarmerie Nationale

n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
maintenance
Environnement
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Second œuvre
CVC
CTA X X X X U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U1 8 3


TGBT X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1

Batterie X X U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7
Alarme X X U0 4 1 U1 8 3 U1 8 3 U0 4 1
GTB, GTC X X X U0 4 1 U0 8 3 U0 8 3 U0 4 1
Sécurité incendie
SSI X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Chenil
Ciblerie X X X
? X X X X
? X X X U0 4 1

4.4.2.12 Centres de formation spécialisés de la Police
Centre de formation spécialisé Police

n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
n (heures)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(U0 à U3)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
(jour)
Gamme de
maintenance
Environnement
Externalisé
Sûreté
Social
Régie
techniques
Clos et couvert
Second œuvre
CVC
CTA X X X X U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U2 12 7 U1 8 3


TGBT X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1

Batterie X X U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7 U1 12 7
Alarme X X U0 4 1 U1 8 3 U1 8 3 U0 4 1
GTB, GTC X X X U0 4 1 U0 8 3 U0 8 3 U0 4 1
Sécurité incendie
SSI X X U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1 U0 4 1
Chenil
Ciblerie X X X
? X X X X
? X X X U0 4 1

Actions :
• Consolider des typologies de patrimoine (bâtiments à enjeux et usages proches)
• Relever les opérations de maintenance obligatoire et de vérifications
périodiques réglementaires des installations
• Relever les gammes de maintenance des ouvrages et installations
• Fixer les niveaux de criticité des ouvrages et installations pour chaque typologie
• Déduire les exigences principales de niveau de service (ex : délais
d’intervention et indisponibilité limite)
Productions :
• Programmation globale des actions d’exploitation-maintenance (croisement des
obligations réglementaire, de la maintenance obligatoire, des gammes de
maintenance et des niveaux de service attendus)
Outils :
• Grilles d’analyse des niveaux de service par typologie de patrimoine (ci-
dessus)
• La maintenance des bâtiments en 100 fiches pratiques, Le Moniteur, 2016
• Norme NF X 60-090 : Critères de choix du type de contrat de maintenance.
Contrats de moyens / Contrats de résultats.
4.5. Rédiger les contrats et contrôles
4.5.1. Rédiger les contrats

L’étape de rédaction des contrats est détaillée dans le chapitre 3 « Définitions ». On trouve donc ici
seulement un rappel synthétique des différentes éléments.
Après avoir fixé la limite entre internalisation et externalisation, il faut statuer sur le type de contrat
adapté au bâtiment (ou au site). Il dépend à la fois de la complexité des installations et des
niveaux de service souhaités, mais aussi des compétences et moyens internes disponibles. Les
avantages et inconvénients des différentes formes de contrat (lots séparés, mutualisés, multi-
technique) sont explicités dans le chapitre 3 « Définitions ».
Le niveau d’exigence que l’on souhaite obtenir dans la gestion technique des installations influe
directement sur la complexité du contrat. Ce qui signifie que plus le contrat est poussé, plus le
besoin de compétences pour sa rédaction est important. Pour obtenir un contrat satisfaisant, le
donneur d’ordre doit être en capacité de présenter les compétences techniques mais aussi
juridiques en adéquation avec ses ambitions contractuelles.
Selon les « typologies » de patrimoine du Ministère de l’Intérieur, les compétences techniques

et juridiques présentent au niveau du gestionnaire local sont très variables. Étant donné
l’importance de la phase de rédaction des contrats, et malgré les outils disponibles, le recours
à une assistance technique doit être privilégier autant que possible (SGAMI et chaîne des
affaires immobilières de la GN notamment).
La solution d’une souscription directe à un contrat proposé par l’entreprise est à écarter. Le
contenu de la prestation et les obligations du mainteneur ne sont pas maîtrisés dans ce cas.

Actions :
• Définir les formes contractuelles adaptées aux besoins (service attendu)
• Rédiger les contrats ou intégrer des contrats mutualisés existants
• Adapter les obligations de moyens et de résultats aux niveaux de service
souhaités
• Procéder à la passation des contrats
Productions :
• Forme contractuelle des prestations d’exploitation-maintenance (contrats)
Outils :
• Annexe 5.5 : Cadrage général des contrats
• Norme NF X 60-090 : Critères de choix du type de contrat de maintenance.
Contrats de moyens / Contrats de résultats
• Norme NF X 60-102 : Contrats de maintenance - Clauses techniques.
• Norme NF X 60-103 : Contrats de maintenance - Clauses juridiques et
financières pour un contrat privé de maintenance
4.5.2. Rédiger les contrôles

En comparaison des contrats de maintenance, la passation des contrôles réglementaires ou
vérifications périodiques ne présente pas les mêmes enjeux. Le contenu des vérifications est fixé
par les textes législatifs et réglementaires, il est donc factuel.
Il existe néanmoins un travail préliminaire incontournable pour déduire à quelles obligations
réglementaires est sujet le site ou le bâtiment. Les paramètres à prendre en compte sont les
suivants :
– Année de construction du bâtiment

→ cadre réglementaire sur les questions plomb et amiante en particulier
– Réglementation générale applicable au bâtiment (code du travail, ERP, bâtiment d’habitation...)
→ aménagement des obligations réglementaires sur la sécurité incendie notamment
– Installations techniques présentes (quantitatif et qualitatif comme la puissance)
→ contrôle technique et contrôle réglementaire affecté à chaque installation
Les différentes dispositions réglementaires applicables en bâtiment sont détaillées dans le chapitre
3 « Définitions ».
Même si la majorité des vérifications périodiques est réalisée via les marchés UGAP, il est
important de vérifier l’adéquation entre le répertoire des installations couvertes par le marché et
les équipements effectivement présents. Tout particulièrement pour le patrimoine du ministère
de l’Intérieur où les installations techniques sont souvent spécifiques et importantes en
nombre.
Actions :
• Délimiter le cadre réglementaire dans lequel s’inscrivent les bâtiments
• Déduire les dispositions réglementaires applicables
• Rédiger le contenu des missions ou intégrer des contrôles régionaux ou
nationaux
• Procédure à la passation des missions de contrôle

Productions :
• Forme contractuelle des prestations d’exploitation-maintenance (contrôles)
Outils :
• Annexe 5 .1 : Principaux contrôles techniques dans les bâtiments soumis
au code du travail et les ERP
4.6. Suivre l’exploitation-maintenance
Le rôle du suivi est primordial puisque c’est l’unique moyen de connaître l’impact de la stratégie
immobilière sur l’évolution du patrimoine (et donc l’efficacité des investissements réalisés). Les
objectifs du suivi sont les suivants :
– valider la bonne exécution des actions programmées
– évaluer périodiquement l'atteinte des résultats escomptés
– ajuster le plus tôt possible les moyens et les actions (réactivité face aux dérives)
– conserver la mémoire du bâtiment
– valoriser les actions réalisées et en tenir des enseignements
Pour cela le suivi doit se faire à l’échelle du bâtiment ou du site mais doit aussi être exploitable à
l'échelle du patrimoine. D'où l'intérêt de tendre vers un socle de suivi commun à l'ensemble du
périmètre du Ministère de l’Intérieur. C’est le seul moyen pour obtenir facilement des indicateurs de
synthèse à l'échelle du parc.
4.6.1. Suivre les contrats
La délégation de l’entretien et/ou de la conduite d’une installation ne sont pas synonymes pour le
gestionnaire d’abandon des questions « d’exploitation-maintenance ». Pour qu’un contrat même
adapté et bien rédigé soit efficace, le suivi de la prestation est essentiel.
Comme pour la rédaction, la question des compétences à disposition du donneur d’ordres est
fondamentale. Pour suivre correctement un contrat, il faut être en capacité de vérifier les
interventions dues, et les performances demandées. De la même manière que pour la rédaction
des contrats, si les compétences internes locales sont défaillantes, il faut avoir recours à
l’assistance technique d’un service d’appui. La sollicitation d’une AMO pour la réalisation du suivi
est aussi possible (installations très complexes ou réponse à un manque de disponibilité). Cette
dernière solution doit être très ciblée, puisque se reposer sur un intermédiaire est un risque de
perte de compétences (la capacité à « contrôler le contrôleur » pose aussi question).
Comme c’est le cas pour le prestataire, la continuité du ou des agents qui suivent le contrat a
son intérêt. C’est un facteur d’efficacité dans la relation exploitant-gestionnaire (contacts
clairement identifiés), c’est aussi un moyen de conserver une connaissance technique
satisfaisante des installations.
Il existe plusieurs outils pour suivre les prestations. Les comptes-rendus d’intervention, regroupés
dans un carnet de maintenance, sont une manière simple d’évaluer le service apporté par
l’intervenant. Il est important d’exiger que ces documents soient complétés et signés lors de
chaque intervention. Ceci permet de conserver la traçabilité des actions réalisées. Les différents

indicateurs de performance fixés dans les obligations du contrat doivent être visés de manière
régulière (y compris par mesure contradictoire si un doute existe sur la véracité des mesures de
l’intervenant). Il y a aussi lieu de vérifier la correspondance entre le plan de maintenance préventif
prévisionnel et les interventions réalisées.
Un système de GMAO (Gestion de la maintenance assistée par ordinateur) est un outil

informatique de suivi de la maintenance. Il est particulièrement adapté pour la gestion de la
maintenance des bâtiments comprenant des installations complexes. La GMAO est
notamment utilisée comme moyen de communication entre l’intervenant, le gestionnaire et les
utilisateurs (suivi et demandes des interventions, programme des interventions...).
En fonction du paramétrage de la GMAO, l’outil peut couvrir l’ensemble du suivi technique
des installations. Pour cela, l’idéal est que le cahier des charges de la GMAO soit rédigé par
le gestionnaire.
De manière générale la communication entre intervenant et gestionnaire est un facteur de réussite

du contrat. C’est pourquoi l’organisation de réunions périodiques régulières avec l’exploitant est
conseillée. Elles sont l’occasion d’échanger de manière transparente sur les dérives ou
insatisfactions relevées, mais aussi de trouver des solutions constructives à des difficultés
techniques rencontrées par le prestataire. C’est aussi l’occasion pour le gestionnaire de faire la
passerelle entre les remarques des utilisateurs et l’exploitant.
Le rapport d’activités fournit par l’intervenant est à étudier précisément. Une réunion de revue du
bilan avec le prestataire est recommandée. Ce document permet d’apporter une analyse
rétrospective sur la gestion technique des installations (respect des interventions programmées,
répartition entre maintenance préventive et corrective, bilan énergétique et financier...). Pour des
installations importantes (type CVC), il est intéressant d’inclure dans le marché un état des lieux
des équipements (fonctionnement et état de conservation). Ces informations permettront de mettre
à jour la connaissance technique du patrimoine (étape 2 de la démarche présentée dans ce
chapitre).
Exemples de documents à inclure dans le rapport d’activités :
Maintenance préventive :
-Programme annuel N des interventions de maintenance préventive
-Comparatif des opérations de maintenance réalisées par rapport à la
programmation
-Planification de l’année N+1.
Maintenance corrective :
-Etat et recensement des demandes d’intervention avec motif et compte-rendu
-Pièces de rechanges utilisées
-Temps d’intervention
-Nombre de pannes
-Intervenants
-Identification des installations indisponibles
-Bilan financier des prestations hors forfait
-Bilan des Prestations complémentaires
-Bilan des travaux.
Audit des équipements ou ouvrages :

-États techniques des installations
-Liste des travaux nécessaire au bon fonctionnement des installations avec devis
de remplacement ou d’amélioration et planification (devoir de conseil).

La capitalisation de toutes ces informations de suivi est particulièrement importante en matière de
retour d’expérience. Les enseignements peuvent être exploités que ce soit pour reconduire le
contrat (en cas de satisfaction) ou établir de nouveaux cahiers des charges (pour le même site ou
d’autres sites du Ministère). La politique de renouvellement des contrats se base alors sur une
analyse de l’existant. L’exploitation des données est d’autant plus simple que l’information est
facilement disponible. Ici encore l’utilisation d’un outil de gestion de patrimoine (GLPI, GMAO…)
permet de s’appuyer sur une base de données structurées.
Actions :
• Établir un état des lieux de prise en main des installations précis
• Suivre et vérifier les documents de suivi des interventions (rapports
d’intervention, carnet de maintenance...)
• Accompagner le prestataire lors d’interventions ciblées
• Vérifier la correspondance entre la prestation et le contrat
• Organiser des réunions périodiques régulières avec le prestataire
• Réaliser une réunion annuelle de bilan d’activités avec les intervenants
• Capitaliser le suivi dans un document formalisé
• Mettre à jour la connaissance du patrimoine en fonction des actions réalisées et
des évolutions relevées (actions programmées notamment)
Productions :
• Suivi récurent des interventions
• Tenu du document de capitalisation du suivi (DUEM)
• Mise à jour de la connaissance du patrimoine (audit)
Outils :
• Annexe 5.2 : Le DOE
• Annexe 5.3 : Le DIUO et DMLT
• Annexe 5.4 : Le DUEM
• Outil de connaissance du patrimoine sélectionné à l’étape 2.
4.6.2. Suivre les contrôles
Dès lors que les contrôles à réaliser ont été ciblés, le suivi porte notamment sur la vérification du
respect de la périodicité des visites. L’exploitation des rapports vise quant à elle à régulariser les
suites à donner (correction des non-conformités).
Pour réaliser le suivi, la constitution d’un registre de sécurité est fortement conseillée quel que soit
le site (même dans les cas où il n’est pas obligatoire). Outre l’aspect juridique ce document facilite
le suivi en donnant accès facilement aux divers informations (dates de visite des contrôles et
vérifications, observations issues des rapports...).
A partir de ces documents, il s’agit d’extraire des indicateurs de suivi. Ceux-ci doivent répondre à
deux enjeux :

– Connaître l’état réglementaire du patrimoine au regard des objectifs affichés par la politique
immobilière de l’État
– Assister de manière pratique le gestionnaire de proximité dans son suivi de bâtiment
Exemples d’indicateurs de suivi des contrôles réglementaires :
-la réalisation du contrôle : « oui » ou « non »

-le résultat du dernier contrôle : « présence de non-conformité » ou « absence de non
conformité »
-les suites à donner en cas de non-conformité relevée
-le coût annuel de la mission
-la périodicité des visites
-la date de la dernière et donc de la prochaine visite
Remarque : ces indicateurs minimaux de suivi sont également utilisés dans le « RT »
(Référentiel Technique) destiné au patrimoine patrimoine État.
La veille réglementaire doit être régulière, les textes évoluent de manière régulière et les
obligations réglementaires suivent. Des fréquences de vérification et le contenu de ces
vérifications peuvent évoluer. Un appui juridique centralisé (voir décliné par patrimoine du
Ministère de l’Intérieur) à destination des gestionnaires de proximité semble pertinent sur ces
questions de veille réglementaire.
Actions :
• Établir et tenir à jour un registre de sécurité
• Suivre le respect de la périodicité réglementaire des interventions
• Exploiter les rapports de vérification et mettre en œuvre la levée des non-
conformités
• Assurer une veille réglementaire sur les installations présentes
• Mettre à jour la connaissance du patrimoine en fonction des actions réalisées et
des évolutions relevées (levées de non-conformités notamment)
Productions :
• Suivi récurent des interventions
• Tenu à disposition du registre de sécurité (ou à défaut compilation des rapports
de vérification dans un même document)
• Tenu du document de capitalisation du suivi
Outils :
• Annexe 5 .1 : Principaux contrôles techniques dans les bâtiments soumis
au code du travail et les ERP
• Annexe 5.2 : Le DOE
• Annexe 5.3 : Le DIUO et DMLT
4.6.3. Suivre les consommations énergétiques
Le suivi des consommations est l'évaluation année après année des consommations réelles du
bâtiment. C'est grâce à lui que l'on peut connaître l'efficacité des actions d'améliorations

énergétiques réalisées. Techniquement le niveau de détail d’un suivi énergétique peut être très
poussé. Étant donné hétérogénéité du traitement de cette question sur le patrimoine du ministère d
de l’Intérieur, dans un premier temps il est souhaitable de fixer un niveau de suivi simplifié qui
permettra une appropriation élargie de la démarche. Deux grandeurs sont à suivre à minima :
– La consommation en kWh et par le calcul les émissions de GES, qui traduisent la qualité
énergétique du bâtiment (sur lesquels peuvent être construits des objectifs de rationalisation
énergétique).
– Le coût des énergies en euro qui est un indicateur prioritaire au regard des limites budgétaires
imposées sur l’immobilier.
Même si ces deux paramètres sont liés, ils ne varient pas de la même manière. D'une part il existe
presque toujours un forfait fixe dans une facture énergétique et d'autre part dans un contexte de
hausse du prix de l'énergie, une baisse modérée de consommation en kWh est souvent synonyme
de stabilisation de la dépense en euro. Il est donc intéressant de mettre en parallèle ces deux
paramètres.
Sur le plan du suivi de la consommation en kWh, il existe deux possibilités : le suivi par énergie
(électricité, gaz...) et le suivi par usage (chauffage, refroidissement...). Ici encore, compte tenu du
niveau de suivi actuel, il est préférable de travailler sur un suivi par énergie (sur compteur ou sur
facture). Ceci évite les investissements sur des instrumentations de comptage spécifique.
L’échelle de suivi est importante, le problème qui se pose souvent est l'élément à suivre (bâtiment,
site, service occupant...). Pour de nombreux bâtiments, il n'existe pas de consommation à l'échelle
du bâtiment, parce que soit les factures sont à l'échelle du site (plusieurs bâtiments), soit dans le
cas de bâtiments mutualisés entre plusieurs services voir avec des collectivités (site des
Préfectures en particulier). Mais l’échelle techniquement idéale est celle qui correspond à une
enveloppe énergétique cohérente, c'est-à-dire dans la grande majorité des cas le bâtiment. Pour
cela l’investissement dans l’installation de sous-compteurs est le seul moyen possible. Compte-
tenu de l’importance du patrimoine, il n’est pas envisageable d’équiper à court terme l’ensemble
des bâtiments. Par contre l’investissement peut se justifier sur les bâtiments à forts enjeux
énergétiques et où il y a une volonté de maîtriser les consommations.
Pour ce qui est de la fréquence du suivi, en cas de suivi par facture, la fréquence de mise à jour la
plus simple est celle de l’édition des factures. Si le suivi est réalisé par compteur la fréquence la
plus fine sans lourdeur excessive est le relevé mensuel. L'objectif final est de comparer des
consommations et des coûts d'une année sur l'autre, donc à minima il faut une valeur globale par
année. A noté que bien que le suivi par usage du chauffage devrait être réalisé sur le fond par
saisons de chauffe, ce ne peut être qu'une information complémentaire puisque la comparaison
globale se fait par exercice budgétaire, donc par année calendaire.
Exemples d’indicateurs de suivi des consommations énergétiques :
-la consommation en kWh

-l'émission de GES (calculée par conversion à partir du kWh)
-le coût en euro
Il est intéressant de suivre ces grandeurs en valeur absolue mais aussi en ratio / m². Le ratio
permet de comparer des bâtiments à usage équivalent.
Remarque : Ces indicateurs ont aussi l’avantage d’être cohérents avec le suivi global à l’échelle de la
politique immobilière de l'Etat sur le plan énergétique.
Enfin, il est ressorti des visites réalisées que les factures sont rarement disponibles au niveau des
gestionnaires de site. La centralisation des facturations au siège comptable dont dépend le service
est un facteur qui ne permet pas d’assurer un suivi énergétique efficace. L’accès informatisé aux
factures par compte-client n’est pas toujours disponible, c’est pourtant le seul moyen

compensatoire qui peut aujourd’hui permettre de réaliser le suivi.
Actions :
• Établir la méthode de suivi des consommations (bâtiments cibles, échelle site ou
bâtiment, suivi par énergie ou par usage, fréquence du suivi, suivi facture ou
relevé de compteurs...)
• Relever les consommations énergétiques selon la méthode sélectionnée
• Analyser les variations dans le temps (en coût et en fluide)
• Mettre à jour la connaissance du patrimoine en fonction des consommations
relevées (si outil différent de l’outil dédié au suivi des fluides)
Productions :
• Méthode de suivi des consommations (stratégie de suivi)
• Suivi récurent des consommations
• Tenu du document de capitalisation du suivi (outil de suivi des fluides)
Outils :
4.6.4. Suivre les coûts d’exploitation-maintenance
Se référer au Référentiel des coûts dédié à cette question.

5. Outils mutualisés pour
l’exploitation-
maintenance

Les outils suivants ont été développés par le Cerema dans le cadre de la mission. Une
présentation succincte en est faite dans cette partie du référentiel, classés en fonction de la phase
du projet au cours de laquelle ils s’appliquent. Ils se trouvent également en annexes au référentiel.
Les fichiers modifiables prêts à l’emploi sont livrés dans des fichiers séparés afin qu’ils puissent
être utilisés rapidement par les services.

5.1. Principaux contrôles techniques dans les bâtiments soumis au
code du travail et les ERP
CdT : bâtiment soumis au Code du Travail

ERP : Établissement Recevant du Public
IGH : Immeuble de Grande Hauteur
ICPE : Installation Classée pour la Protection de l’Environnement
OA : Organisme Agréé.
OAC : Organisme ACcrédité
OC : Organisme Compétent
DC : Diagnostiqueur Certifié
LA : Laboratoire Agréé
PC : Personne Compétente
CT : Code du Travail
CCH : Code de la Construction et de l’Habitation
CE : Code de l’Environnement
CSP : Code de la Santé Publique

Origine des
Périodicité
Rubrique Thème textes
CDT CCH CE CSP Immédiat 1 mois 3 mois 6 mois 1 an 2 ans 3 ans 4 ans 5 ans
Locaux à pollution
non spécifique
X PC
(bureaux, salle de
réunion)
Locaux à pollution
spécifique
X PC
(installation sans
Aération recyclage)
Locaux à pollution
spécifique
X PC
(installation avec
recyclage)
Sur mise en demeure
de l'inspection du X OA
travail
Ensemble des
installations X X OA
permanentes
Installation d'éclairage X PC
Électricité
Éclairage sécurité X PC PC OA
Dispositifs de
protection contre la OA
foudre
Maintenance X PC
Installations fixes
d'extinctions
X PC OA
automatique à eau
(Sprinkleurs)
Extincteurs mobiles X PC
Incendie SSI catégorie A & B X OA
SSI Catégorie C, D, & E X PC
Désenfumage X PC
Désenfumage
mécanique associé à X PC OA
un SSI catégorie A ou B
Maintenance :
vérification de X PC
fonctionnement
Ascenseur- Maintenance :
Monte-charge vérification des PC
X PC
organes de sécurité,
essais
Contrôle technique X OA
Essai en charge
à la mise en service,
ou à la remise en
service après toute op X X
PC
Pont élévateur de de démontage
véhicule remontage ou
modification
Visite générale
X PC
périodique
Maintenance X PC
Légionelles
Installations ECS

Origine des
Périodicité
Température de l'eau
départ et point de X X PC
puisage le plus éloigné
Analyse de
X X LA
légionnelles
DC
Avant vente
Repérage des et/ou
matériaux et produits évaluation
des listes A et B (=mise X d’état de
à jour et complément conservatio
des DTA) n et au plus
tard avant le
1/02/2021
DC
Tant que les
Évaluation de l’état de matériaux
X amiantés restent
conservation
Amiante présents et que
l’empoussièremen
t < 5 fibre/L
OAC
Selon
résultats
Mesures repérages
X
d’empoussièrement et/ou
évaluation
de l’état de
conservation
DC
Examens visuels après
X En cas de
travaux
travaux
Diagnostic avant
travaux(*) (constat de
X DC
Plomb risque d’exposition au
(bâtiments plomb CREP)
construits avant Diagnostic avant vente
1949)
ou démolition (constat
X DC
de risque d’exposition
au plomb CREP)
Installations Maintenance X PC
thermique
Maintenance
Installation X PC
4kW<P<400kW
Installation
400kW<P<2MW X OA
Efficacité énergétique
Installation
400kW<P<20
MW Émissions X OA
polluantes
Efficacité énergétique
ICPE n° 2910
2MW<P<20MW OA
Mesure des rejets
Ramonage X PC
Calcul du rendement
X PC
chaudière
Inspection des X OA
systèmes de clim P>12

Origine des
Périodicité
kW
Contrôle étanchéité
circuit frigo Suivant PC PC PC
charge
Maintenance :
Portes et portails
automatique
vérification de X X PC PC
fonctionnement
Cuve à fioul
Conseil : nettoyage et contrôle quinquennal (sauf ICPE)
enterré
Disconnecteur X OA
Tours
aéroréfrigérantes OA
(ICPE n°2921) Après
OA
soumise à
X Équipement OA
mise en non arrêté
enregistrement service
P>3000kW
Tours OA
aéroréfrigérantes
Après OA
(ICPE n°2921)
soumise à
X mise Équipement OA
déclaration en non arrêté
P<3000kW service
Installations gaz X PC

5.1.1. Focus sur 3 fiches de synthèse regroupant par thème les opérations de maintenance
obligatoire et les contrôles techniques obligatoires
Sur chaque fiche est indiqué à qui incombe la responsabilité (propriétaire, exploitant, employeur),
la nature de l’intervention (maintenance obligatoire, contrôle technique obligatoire), la périodicité,
la qualité de la personne ou de la société intervenant (personne compétente, organisme agréé), la
référence au(x) texte(s) règlementaire(s), le document dans lequel l’intervention doit être
consignée.
CdT : bâtiment soumis au Code du Travail
ERP : Établissement Recevant du Public
IGH : Immeuble de Grande Hauteur
ICPE : Installation Classée pour la Protection de l’Environnement
OA : Organisme Agréé
OC : Organisme Compétent
DC : Diagnostiqueur Certifié
LA : Laboratoire Agréé
PC : Personne Compétente
CCH : Code de la Construction et de l’Habitation
CE : Code de l’Environnement
CSP : Code de la Santé Publique
RSD : Règlement Sanitaire Départemental
Maintenance obligatoire
Contrôle technique obligatoire

Électricité
Classement du Responsable de
Type d’équipement Nature de l’intervention Périodicité Qui ? Réglementation Restitution
bâtiment l’obligation
CdT Art. R4226-16 à R4226-18
CdT Chef d’établissement 1 an (1) OA
et Art. 3 de l’arrêté du 26/12/2011
CCH Art. R123-43
Vérification de la conformité des installations :
- Continuité de la mise à la terre 1 an OA · Art. EL19 de l’arrêté du 24/09/2009 ERP 1er groupe (1ère catégorie à 4ème catégorie)
Ensemble des installations
(y compris éclairage de
ERP Exploitant - Mesure d’isolement en BT · Art. PE4 de l’arrêté du 22/06/1990 modifié ERP 2ème groupe (5ème catégorie) Rapport de vérification annexé
sécurité) - État d’entretien et de maintenance des installations CCH Art. R123-43 et Art. PS32 de l’arrêté du 09/05/2006 modifié pour les parcs de au Registre de Sécurité
5 ans OA
stationnement couverts
IGH Propriétaire 1 an OA CCH Art. R122-16 et Art. GH5 et GH58 de l’arrêté du 30/12/2011
ERP 1er et 2ème groupe Exploitant 1 an OA CCH Art. R123-43 et Art. EL19 de l’arrêté du 24/09/2009 Rapport de vérification
Dispositifs de protection
Contrôle du maintien en conformité de l’installation
contre la foudre
IGH Propriétaire 2 ans OA CCH Art. R122-16 et Art. GH5 de l’arrêté du 30/12/2011 Rapport de vérification
Vérification du passage à la position de fonctionnement

en cas de défaillance de l'alimentation normale et à la
vérification de l'allumage de toutes les lampes (le
fonctionnement doit être strictement limité au temps Tous les mois
CdT Chef d’établissement CdT Art. R.4226-7 et les arrêtés du 26/02/2003 et du 14/12/2011
nécessaire au contrôle visuel) ;
PC Les opérations effectuées et

leurs résultats doivent être
Eclairage de sécurité
Vérification de l'efficacité de la commande de mise en Tous les mois consignés dans le Registre de
position de repos à distance et de la remise automatique Sécurité
ERP 1er et 2ème groupe Exploitant
en position de veille au retour de l'alimentation normale
CCH Art. R123-43 et Art. EC13 et EC14 de l’arrêté du 11/12/2009
Tous les 6 mois
Vérification de l'autonomie d'au moins 1 heure.
Définie par le
IGH Propriétaire Contrat d’entretien contrat CCH Art. R122-16 et Art. GH5 et GH59 de l’arrêté du 30/12/2011
d’entretien
PC
Vérification du niveau d'huile, d'eau et de combustible,
du dispositif de réchauffage du moteur et de l'état de la Tous les 15 jours
source utilisée pour le démarrage (batterie ou air
comprimé)
ERP 1er et 2ème groupe Exploitant PC CCH Art. R123-43 et Art. EL18 de l’arrêté du 19/11/2001
En plus des vérifications ci-dessus, essai de démarrage
automatique avec une charge minimale de 50 % de la Tous les mois
puissance du groupe et fonctionnement avec cette
charge pendant une durée minimale de trente minutes
Vérification du niveau d'huile, d'eau et de combustible,
du dispositif de réchauffage du moteur et de l'état de la Tous les 15 jours Les interventions et leurs
source utilisée pour le démarrage (batterie ou air résultats doivent être
Groupes électrogènes de comprimé) consignés dans un registre
sécurité d'entretien qui doit être tenu à
En plus des vérifications ci-dessus, essai de démarrage PC la disposition de la
Tous les mois commission de sécurité
automatique avec une charge minimale de 50 % de la
puissance du groupe et fonctionnement avec cette
IGH Propriétaire charge pendant une durée minimale de trente minutes CCH Art. R122-16 et Art GH43 de l’arrêté du 30/12/2011
Une fois par an, un représentant de l'organisme agréé 1 an PC et OA

chargé de vérifier les installations électriques assiste
aux essais mensuels prévus ci-dessus et vérifie la tenue
à jour du carnet d'entretien du groupe électrogène
(1) Peut être portée à 2 ans si le rapport précédent ne présente aucune observation ou si, avant l’échéance, le chef d’établissement a fait réaliser les travaux de mise en conformité de nature à répondre aux observations contenues dans le rapport de vérification.
L’inspecteur du travail doit être tenu informé de cette procédure par lettre recommandée avec accusé de réception.

83/125
Sécurité Incendie
Type d’équipement Nature de l’intervention Périodicité Qui ? Réglementation Registre
Vérification de la présence et de l’état visuel des 6 mois PC
extincteurs
La périodicité des contrôles et
CdT Art. R4224-17 et R4227-39, Art. 19 de l’arrêté du 20/05/1963 modifié par les interventions sont
CdT Chef d’établissement Vérification et maintenance technique avec 1 an PC l’arrêté du 01/03/2009, norme NF S 61-919 (vérification non rendue obligatoire consignées dans le dossier de
démontage de certains organes des extincteurs par les textes mais demandée par les assureurs, règle R4 de l’APSAD) maintenance des lieux de
travail (DMLT)
Ré-épreuve des extincteurs
10 ans PC ou OC
Extincteurs mobiles Vérification et maintenance technique avec 1 an PC Date et nom de la personne ou
démontage de certains organes des extincteurs CCH Art. R123-43, Art. MS38 de l’arrêté du 26/06/2008, Art. PE4 de l’arrêté du de l’organisme ayant vérifié
ERP 1er et 2ème groupe Exploitant 25/06/1980 modifié par l’arrêté du 10/10/2005 et Art. 19 de l’arrêté du l’extincteur et relevé des
20/05/1963 modifié par l’arrêté du 01/03/2009 vérifications inscrit dans le
Ré-épreuve des extincteurs 10 ans PC ou OC Registre de Sécurité
Vérification et maintenance technique avec

1 an OA CCH Art. R122-16, Art. GH59 et GH5 de l’arrêté du 30/12/2011 et Art. 19 de Rapport de vérification annexé
IGH Propriétaire démontage de certains organes des extincteurs
l’arrêté du 20/05/1963 modifié par l’arrêté du 01/03/2009 au Registre de Sécurité
Ré-épreuve des extincteurs 10 ans PC ou OC
Date et observations
consignées sur un registre
CdT Chef d’établissement Essais et visites périodiques du matériel 6 mois PC CdT Art. R4224-17 et R4227-39
tenu à disposition de
Moyens d’extinctions l’inspection du travail
fixes (RIA, extinctions OA et contrat
automatiques à gaz, d’entretien CCH Art. R123-43, Art. MS73 de l’arrêté du 12/10/2006 et Art. PE4 de l’arrêté du
colonnes sèches, ERP 1er et 2ème groupe Exploitant Vérification des moyens d’extinctions fixes 1 an Rapport de vérification
installation de détection pour ERP 5ème 25/06/1980 modifié par l’arrêté du 10/10/2005
incendie, etc…) catégorie
IGH Propriétaire Vérification des installations 1 an OA CCH Art. R122-16 et Art. GH5 de l’arrêté du 30/12/2011 Rapport de vérification
Les opérations effectuées et

1 an PC leurs résultats doivent être
ERP 1er groupe Exploitant Vérification des installations CCH Art. R123-43, Art. MS73 de l’arrêté du 12/10/2006 consignés dans le Registre de
Sécurité
Systèmes Sprinkleurs 3 ans OA Rapport de Vérification
IGH Propriétaire Vérification des installations 1 an OA CCH Art. R122-16 et Art. GH5 de l’arrêté du 30/12/2011 Rapport de vérification
CdT Chef d’établissement Essais et visites périodiques du matériel 6 mois PC CdT Art. R4227-39
Selon
Entretien courant des installations de prescriptions PC
désenfumage du fabricant
CCH Art. R123-43, Art. DF9 et Art. PE4 de l’arrêté du 25/06/1980
OA (ERP 1er
ERP 1er et 2ème groupe Exploitant groupe) et PC
Installations de Vérification des installations 1 an CCH Art. R123-43, Art. DF10 et Art. PE4 de l’arrêté du 25/06/1980
(5ème catégorie)
désenfumage
Lorsqu’il existe une installation de désenfumage
mécanique et un système de sécurité incendie de 3 ans OA (ERP 1er
groupe) CCH Art. R123-43 et Art. DF10 de l’arrêté du 25/06/1980
catégorie A ou B
Vérification des exutoires de désenfumage des

escaliers et 20 % des ouvrants de désenfumage
de secours Rapport de vérification annexé
IGH Propriétaire 1 an OA CCH Art. R122-16 et Art. GH5 de l’arrêté du 30/12/2011
Vérification des vitesses, débits et pressions des au registre de sécurité
installations de désenfumage mécanique de 20 %
des compartiments

84/125
Sécurité Incendie
1 an PC et contrat CCH Art. R123-43, Art. MS73 de l’arrêté du 12/10/2006 et Art. PE4 de l’arrêté du
d’entretien 25/06/1980 Rapport de vérification annexé
Systèmes de Sécurité ERP 1er et 2ème groupe Exploitant Vérification du SSI
au registre de sécurité
Incendie (catégories A et Ainsi que la norme NF S 61-933
B) 3 ans OA
Rapport de vérification annexé
IGH Propriétaire Vérification du SSI 1 an OA CCH Art.122-16 et Art. GH5 de l’arrêté du 30/12/2011
Systèmes de Sécurité 1an PC et contrat CCH Art. R123-43, Art. MS73 de l’arrêté du 12/10/2006 et Art. PE4 de l’arrêté du
Incendie (catégories C , ERP 1er et 2ème groupe Exploitant Vérification du SSI d’entretien 25/06/1980
D et E) Ainsi que la norme NF S 61-933
3 ans OA(2)
Équipements d’alarme CdT Chef d’établissement Essais et visite du matériel 6 mois PC CdT Art. R4227-39
Cas particulier des parcs

de stationnement
couverts : Essais de fonctionnement pour les parcs d'une 2 ans
Les installations capacité d'accueil inférieure ou égale à
électriques, de 250 véhicules Résultat des essais et Rapport
désenfumage mécanique,
CCH Art. R123-43 et Art. PS32 de l’arrêté du 09/05/2006 modifié pour les parcs de de vérification annexés au
les dispositifs de ERP 1er et 2ème groupe Exploitant Essais de fonctionnement pour les autres parcs 1 an OA
stationnement couverts registre de sécurité le cas
signalisation, les systèmes
échéant
d'alarme, de détection et
de sécurité incendie, les
Vérification de toutes les installations 5 ans
moyens de lutte contre
l'incendie, les dispositifs
d'obturation coupe-feu
Évaluation de la charge Evaluations de la charge calorifique visée à Rapport de vérification annexé
IGH Propriétaire 5 ans OA CCH Art. R122-16 et Art. GH5 de l’arrêté du 30/12/2011
calorifique l'article GH61 au registre de sécurité
(²) Pour les ERP de type L comportant des espaces scéniques

85/125
Ascenseurs – Monte-charges
Classement Responsable de
du bâtiment l’obligation
Visite en vue de surveiller le fonctionnement
CdT de l'installation et effectuer les réglages
nécessaires
La vérification de l'efficacité des serrures des 6 semaines
ERP portes palières et, s'il y a lieu, des dispositifs
Ascenseurs et monte- empêchant ou limitant les actes portant
charges y compris ceux atteinte au verrouillage des portes palières
L'examen du bon état des câbles CCH Art. R125-2 modifié par le décret n°2016-550 du 03/05/2016, Art. GH59 de Comptes rendus dans un
accessibles sans Propriétaire PC
l’arrêté du 30/12/2011, arrêté du 18/11/2004, arrêté du 29/12/2010 carnet d’entretien
difficulté à une personne
(entretien) Essai de fonctionnement et examen de l’état
6 mois
IGH de conservation
Vérification de l'état de fonctionnement des
parachutes
Nettoyage de la cuvette de l'installation, du
toit de cabine et du local des machines 1 an
Nettoyage et graissage des organes 1 mois
CdT mécaniques
Monte-charges d’objets
non accessibles sans L’examen du bon état des câbles 6 mois
Propriétaire PC Arrêté du 11/03/1977
difficulté à une personne ERP
(entretien) Vérification de l'état de fonctionnement des
parachutes Nettoyage de la cuvette, du 1 an
IGH
dessus de la cabine et de la machinerie
CdT Vérification que les ascenseurs sont équipés CCH Art. R125-2-4 modifié par le décret n°2016-550 du 03/05/2016
Rapport de vérification annexé
des dispositifs permettant la réalisation des au registre de sécurité)
objectifs de sécurité mentionnés à l'article R.
125-1-1 du CCH et que ces dispositifs sont
5 ans OA
en bon état Repérage de tout défaut CCH Art. R125-2-4 modifié par le décret n°2016-550 du 03/05/2016 et Art. AS9 Rapport de vérification annexé
ERP
présentant un danger pour la sécurité des de l’arrêté du 26/06/2008, GE8 et GE9 de l’arrêté du 28/03/2007 au registre de sécurité
personnes ou portant atteinte au bon
fonctionnement de l'appareil
Vérification du fonctionnement des
ascenseurs équipés de dispositifs d’appel 6 mois
prioritaire en présence de l’entreprise
Ascenseurs et monte- Propriétaire chargée de l’entretien
charges y compris ceux
accessibles sans
difficulté à une personne Vérification du fonctionnement des
(contrôle) ascenseurs non équipés de dispositifs 1 an
d’appel prioritaire en présence de l’entreprise
CCH Art. R125-2-4 modifié par le décret n°2016-550 du 03/05/2016, Art. GH5 de
chargée de l’entretien Rapport de vérification annexé
IGH OA l’arrêté du 30/12/2011
Vérification que les ascenseurs sont équipés
des dispositifs permettant la réalisation des
objectifs de sécurité mentionnés à l'article R.
5 ans
125-1-1 du CCH et que ces dispositifs sont
en bon état Repérage de tout défaut
présentant un danger pour la sécurité des
personnes ou portant atteinte au bon
fonctionnement de l'appareil

86/125
5.2. Le DOE
Le Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) constitue la base de la partie technique du DUEM, avec
les plans, les notices de fonctionnement et d’entretien, etc. L’organisation proposée qui figure dans
les pages suivantes se cale sur le bordereau récapitulatif établi par le maître d’œuvre. Cependant,
celle-ci doit être validée par le gestionnaire.
Le dossier “ technique ” comporte les documents les plus utilisés pour conduire les interventions
d’exploitation-maintenance. Nous proposons d’y regrouper les documents par sous-ensembles
cohérents, comme par exemple :
- Clos-couvert : les documents graphiques des toitures, façades et fermetures, et les pièces
écrites par lot
* Gros œuvre : CCTP et notices d’entretien (du bardage par ex.).
* Couverture - zinguerie : CCTP, notices, etc…
* Menuiseries extérieures : idem.
- Second œuvre : les plans d’architecte de tous les niveaux, etc…
- Installations techniques, etc…

Bordereau des documents remis dans le DOE
Documents du DOE Référence Observations

"ORGANISATION GENERALE"
plan de situation Il est utile de joindre au DUEM
soit le Programme de
plan de masse format A4 ou A3 l’opération, soit une note
synthétique rappelant les usages
plans de distribution des locaux, non cotés, au format A4 ou prévus ainsi que les règles
A3 d’utilisation des locaux avec tout
ce qui concerne l’exploitation
maintenance de l’ouvrage.
le détail des surfaces utiles
etc.
"STRUCTURES"
rapport des études de sol
notes de calcul des structures, des

fondations, les plans BA :
* Bât. A - niveau -1 BA. 1 Joindre aux plans les CCTP

* Ech 1/50 - niveau 0 travaux :
* - niveau 1 BA. 2
* etc. · fondations
BA. 3, etc. · gros œuvre
* Bât. B - niveau -1 BA. 5

* - niveau 0
* - niveau 1
* etc.
* surcharges admissibles de
plancher Indications pouvant être portées
sur les plans ou données sur une
note à part
* précautions à prendre pour les
percements, scellements

Documents du DOE (suite) Référence Observations
"TECHNIQUE"
plan de masse (éch. 1/200e) PM Mention des lots d’ouvrages extérieurs
(VRD, portail automatique par ex.)
plan de récolement V.R.D ( éch. 1/200e) VRD 1
plans d’architectes + documents écrits Classement soit par lot, soit par sous-
ensemble
Par bâtiment (ou ensemble cohérent) Joindre aux plans les notices
descriptives et d’entretien
Les plans archi. niveau –1 A:N–1 aménagements intérieurs :
(éch. 1/50e) niveau 0 A:N0
cloisons
niveau 1, etc. A : N +1, etc.
menuiseries intérieures
revêtements. Sols
revêtements. Muraux…
façade sud est A : F SE clos couvert : charpente couverture

façade nord ouest A : F NO étanchéité
etc. etc. menuiseries extérieures
toiture A:T etc.
Etc.

5.3. Le DIUO et le DMLT
Le DIUO (Dossier d’Interventions Ultérieures sur l’Ouvrage) rassemble sous bordereau tous les
documents tels que plan, notes techniques pour faciliter l’intervention sur l’ouvrage.
Lorsque l’opération comporte un lieu de travail, le DIUO comporte le Dossier de Maintenance des
Lieux de Travail (DMLT).
Le DIUO est remis au maître d’ouvrage par le coordinateur SPS.
Ce document est joint aux actes notariés à chaque mutation de l’ouvrage.
Documents du DIUO-DMLT Référence Observations

DIUO
Schémas et plans des installations pour les assemblages
techniques, plans de détail (1/20e). complexes : vues "en éclatées"
si nécessaire
Notices et dossiers techniques des
installations techniques.
Plans d’implantation des gaines
techniques, des locaux techniques, des
locaux de stockage.
Localisation des organes de coupure et
de commande des installations
techniques :
· Tableau électrique (étage, local

technique) ;
· Vanne hydraulique (réseau de
chauffage, de climatisation, ECS….) ;
· Compteurs (tout captage).
Description des dispositions prises pour :
· Le nettoyage des surfaces
vitrées ;
· Les cheminements, l’accès et
les interventions en couverture ;
· Faciliter l’entretien des
façades ;
· Faciliter les travaux d’entretien
intérieur ;
· Les cheminements et l’accès
aux machineries d’ascenseurs ;
· Les cheminements et l’accès
aux galeries techniques, vides
sanitaires, etc…
DMLT
Éclairage :
· Niveaux d’éclairement des
locaux de travail ;
· Règles d’entretien des
matériels.

Installation électrique :
· Description de l’installation
· Eléments nécessaires pour
vérification initiale.
Aération – Assainissement des locaux :
· Dispositions prises pour la
ventilation des locaux ;
· Modalités d’entretien et
d’utilisation.
Les installations de désenfumage :
· Principe de l’installation ;
· Règles de vérifications
périodiques.
Les portes et portails automatiques et
semi-automatiques :
· Caractéristiques principales ;
· Règles de vérifications
périodiques.
L’accessibilité aux personnes
handicapées :
Cheminement et services accessibles.

5.4. Le DUEM
5.4.1. Le dossier administratif
Renseignements généraux
Établissement :
Adresse :
Code postal :
Statut juridique :
Terrain :
Surface totale : Surface bâtie :
Référence cadastrale :
Géomètre : M ,
adresse : , (:
Bâtiment :
Type de construction :
Date de construction : 19 , Permis de construire en date du

Date de début de travaux :
Date d’achèvement des travaux :
Certificat de conformité :
Surface hors œuvre nette :
Contenu du dossier risques particuliers :
a) Inondation (extrait du plan d’exposition au risque et règlement)
b) Glissement de terrain ou galeries (extrait du plan d’exposition au risque et règlement)
c) P.P.R.T (extrait du plan d’exposition au risque et règlement)
A qui s’adresser Nom du responsable N° téléphone Courriel

selon les interventions à faire ?
Correspondant technique ………………….. ……………… ………………

du maître d'ouvrage
Direction de l’établissement ………………….. ……………… ………………
Responsable de la gestion ………………….. ……………… ………………
Responsable des services techniques ………………….. ……………… ………………
Responsable du gardiennage ………………….. …………… ………………
Correspondant SGAMI ………………….. …………… ………………

Fichier des adresses (pour les opérations dont la réception a été prononcée
il y a moins de dix ans)
Coordonnées des acteurs de l’opération d’investissement
Entité Correspondant Adresse N° téléphone Courriel
Maîtrise d'œuvre :
Architecte
BET structures
BET thermique
BET électricité
Etc.
Organisme de contrôle
technique
Coordonnateur SPS
Conducteur d’opération
OPC
AMO général
AMO spécialisé

Entreprises : Clos et couvert
Gros œuvre
Charpente
Couverture
Étanchéité
Fermetures
Etc.
Entreprises : Aménagement
Menuiseries intérieures
Faux-plafonds
Etc.
Entreprises : Installations techniques
Plomberie sanitaire
CVC
Electricité CF
Courants faibles
Sûreté
Sécurité
Vidéo surveillance
Ascenseurs
Portail automatique
Monte-charges
Équipements cuisine

Autocommutateur
Etc.
Coordonnées des assureurs
Assureurs Correspondant Adresse N° téléphone Courriel

Assureurs de l’établissement
Responsabilité civile
Dommage ouvrage
Assureurs des acteurs de l’opération d’investissement : décennale
Mandataire
maîtrise d'œuvre
Contrôle technique
Entreprise gros œuvre
Couverture

Fichier des adresses utiles pour l’exploitation

Les fournisseurs
Électricité
Gaz
Service des eaux
Télécommunication
Télévision
Fontaine à eau
Jeux vidéos
….
Les services administratifs
Service voirie ville
Service vétérinaire
….

Gestion administrative des contacts
Objet Titulaire du N°
N° Correspondant Adresse Courriel
du contrat contrat téléphone
1 Chauffage
2 Ventilation
3 Climatisation
4 Ascenseurs
5 Appareils de levage
6 Détection incendie
7 Éclairage sécurité
8 Install. Électrique
9 Install. Gaz
10 Extincteurs
11 RIA
12 Toiture
13 Plomberie
14 Menuiserie
15 Nettoyage
16 Désinfection
17 Curage / vidange
18 Etc.

Recueil de l’ensemble des contrats
Le gestionnaire a conclu des contrats avec des prestataires extérieurs. Ils se divisent en plusieurs catégories :
Les contrats de maintenance et de contrôles
Les marchés à bons de commande
périodiques
Ils se justifient pour des familles de travaux de

maintenance, de réparations qui sont urgents et Ils se justifient pour des travaux et actions
fréquents, difficilement programmables à long programmables dont le volume des prestations est
terme et sans affectation précise et donc non quantifiable
quantifiables
Pour ces contrats, il est établi une liste de

Ce type de marchés comprend des prix unitaires bâtiments ou d’installations à maintenir dans le
d’intervention sur poste non quantifiés cadre d’un prix global et forfaitaires avec ou sans
décomposition du prix
Il est important de connaître les différentes échéances afin de réfléchir à l’évolution que l’on souhaite
donner à ses contrats :
Dates Entreprise 1 Entreprise 2 Entreprise 3 …………….
Signature
Effet
Durée
Fin
Mode de reconduction
Nombre maxi de
reconduction
Dénonciation
Renégociation
Observations

5.4.2. Le dossier technique
Il comporte :
• Le DOE,
• Le DIUO et le DMLT,
Mais aussi :
• L’inventaire des installations techniques (cf. ci-dessous),
• L’inventaire des risques particuliers (cf. ci-dessous).
Inventaire des installations techniques
Type Caractéristiques Localisation Type Contrats Date Durée de vie

d’installation principales d’installation moyenne
Chaufferie Sous-sol bât. A Entretien P2
Ascenseurs 2 montes - Entretien et
malades dépannage
2 unités de 800kg
Installations Tableau TGBT R.Ch. bâtiment Entretien simple
électriques principal
Installation Autocommutateur 1er étage
téléphonique Alcatel 4400 bâtiment
admin.
Traitement 1 unité capacité
d’eau 3 000l / h
VMC Combles
bât.
A, B, C
Etc.

Inventaire des risques particuliers
Type de risque Localisation Mesure(s) mise(s) en place

Amiante
Plomb
Radon
Qualité de l’air
Termites
Légionelle
Etc.
5.4.3. Le Dossier d’Exploitation Maintenance

La partie « exploitation maintenance » du DUEM comprend des tableaux de bord qui doivent
permettre de suivre et de mieux programmer les opérations de maintenance.
Ces tableaux de bord sont établis à partir des gammes de maintenance définies pour chaque
équipement technique. Elles incluent évidemment les opérations de maintenance réglementaire.
Les gammes de maintenance
Chaque équipement est constitué d’un certain nombre d’élément pour lesquels sont définies des
prestations et périodicités standard : les gammes de maintenance. Le regroupement de ces
prestations constitue les différentes fiches de maintenance de l’équipement. Elles sont disponibles
auprès des constructeurs, BET spécialisés ou entreprise de maintenance.
Les gammes doivent évoluer au cours d’un contrat en fonction de l’utilisation des installations, du
degré de vétusté.
Ces tableaux peuvent être remplacés par un logiciel de GMAO, outil informatique de dialogue
entre le gestionnaire et l’entreprise de maintenance.
La GMAO, abréviation de « Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur » est, comme son
nom l’indique, une méthode de gestion assistée d’un logiciel, destinée à aider les services de
maintenance des entreprises dans leurs missions. Elle possède principalement des fonctions
d’inventaire d’équipement, d’échéancier et de suivi/traçabilité des opérations réalisées, elle peut
posséder de nombreux modules complémentaires : gestion de stock, financier, reporting, etc...

Chaque gamme de maintenance doit être associée à un contrôle des performances pour vérifier
que l’équipement est apte à accomplir sa fonction requise. Ces actions de contrôle sont effectuées
à travers plusieurs outils :
• Le rapport d’activité
• Les réunions de suivi
• Les fiches d’interventions
• Le carnet d’entretien
Exemple de gamme de maintenance chaufferie et sous-station (ci-dessous) :

H : hebdomadaire
M : mensuel
T : trimestriel
S : semestriel
A : annuel
Autres : périodicité spécifique
P : selon préconisations technique ou interne
R : selon la réglementation
N1 : niveau de maintenance selon la Norme AFNOR NF X 60-000, actions simples nécessaires à
l’exploitation et réalisées sur des éléments facilement accessibles en toute sécurité à l’aide
d’équipements de soutien intégrés au bien
N2 : niveau de maintenance selon la Norme AFNOR NF X 60-000, actions qui nécessitent de
procédures simples et/ou des équipements de soutien (intégrés au bien ou extérieurs) d’utilisation
ou de mise en œuvre simple.

Périodicité Niveau
de
Composant Libellé opération aut maintenanc
H M T S A
res
e
Chaufferie et Mettre à jour le carnet de chaufferie, R N1
sous-station
Relever les compteurs gaz/énergie/eau d'appoint/
fioul restant en cuve P P N1
Réaliser la visite de routine des chaudières P N2
Contrôler des fuites d'eau P N2

Nettoyer des sols du local chaufferie P N2
Nettoyer l'ensemble des matériels chaufferie P N2
Contrôler la combustion des brûleurs P N2
Procéder à un essai au fioul P N2
Contrôler l'absence de fuites sur les réseaux gaz et fioul / P R N2
Vérifier les températures départ réseaux P N2
Relever les pressions statiques du réseau d'eau P N2
Procéder aux reprises de peinture nécessaires P N1

Procéder aux analyses physico-chimiques de l'eau de
chauffage P N2
Vérifier intégralement les armoires électriques P N2
Vérifier intégralement la boucle fioul et réaliser l' entretien

des dispositifs réglementaires des cuves à fioul (évent,
limiteur de remplissage, système de désamorçage, P N2
systèmes de détection de fuite)
Contrôler le rendement global de la chaufferie P N2
Ramoner les chaudières P N2
Ramoner les conduits d'évacuation des produits de

combustion P N2
Contrôler l'étanchéité et la vacuité des conduits d'évacuation

des produits de combustion P N2
Vérifier le système de détection de gaz et les vannes

électromagnétiques de coupure gaz P N2
Vérifier le système de maintien de pression P N2
Contrôler les sécurités électriques P N2

Vérifier et nettoyer les ventilations hautes et basses P N1

Vérifier les raccords ZAG P N2
Réaliser une purge en point haut et une chasse en point bas

des collecteurs, des bouteilles et des échangeurs P N2
Nettoyer les filtres et remplacement des tamis (selon besoin) P N2

Vérifier le dispositif de sécurité (éclairage, extincteurs, bac à
sable, pelle…) P N2
Vérifier le fonctionnement des vannes manuelles et

motorisées par une manœuvre P N2
Contrôler les horloges et la mise à l'heure P N2
Vérifier le fonctionnement et la mesure des intensités

(pompes, circulateurs, ventilateurs...) P N2
Vanne police Essais de fonctionnement R N2
Démonter, nettoyer, remonter et réaliser les essais P N2

Remplacer les gicleurs P N2
Resserrer les cosses P N2
Brûleur
Réaliser les essais de sécurités P N2
Contrôler la combustion et réaliser un réglage (si

nécessaire)
R N2
Contrôler l'aquastat de sécurité P N2

Ramoner le foyer et les tubes P N2
Chaudières
Réaliser un contrôle visuel des soupapes de sécurité P N2
Réaliser un contrôle auditif de cavitation et bruits de paliers P N2

Permuter les pompes P N2
Contrôler la Hauteur Manométrique Totale (HMT) P N2
Pompes
Contrôler les garnitures mécaniques P N2
Réaliser les essais des sécurités et des alarmes P N2

Contrôler la pression du vase d'expansion fermé après
découplage du réseau P N2
Expansions
Vérifier le fonctionnement général des groupes de transfert P N2
Traitement Contrôler la présence de produit P N1
d'eau par Remplacer le bidon si nécessaire P N1
pompe
doseuse Contrôler le fonctionnement de la pompe doseuse P N2
Mettre à jour les registres / carnets associés à la

maintenance de l'installation et du bâtiment
R

5.5. Cadre général des contrats
Articles Observations
Objet Être explicite dans le libellé : assurer la maintenance de….
Correspondant Noms des personnes habilitées
Contenu du contrat Tous les éléments techniques
Obligation moyens, résultat - Moyens :
· Maintenance préventive
- Résultat :
· Permanence de fonctionnement : matériel SDI,

SSI ,..
· Délai :
· Pour info : dans un contrat à obligation de résultat il
est conseillé d’inclure tous les dépannages (pas les
réparations)
Bon de commande Intervention à la demande du gestionnaire
Opération
Inventaire de départ - Listing établi par le gestionnaire en préalable à la consultation
- Etat des équipements, localisation
- Caractéristiques, performances (voir les DOE)
Planning - Planification annuelle de la maintenance préventive acceptée

par les parties
- Délais rendus contractuels notamment :

Délai
· Niveau d’urgence
· Dépannage
· Réparation si pièces disponibles
· Négociation si pièces non disponibles
Empêchement Intempéries, travaux,…

Gamme opératoire Deux solutions :
· Proposer des gammes standard

· Se référer aux gammes réglementaires (Ascenseur,
portail, BAES,..)
· S’appuyer sur les gammes d’entreprises et
constructeurs (onduleur, GTB, SSI,…)
Qualifications du personnel Listes, CV, références, qualification habilitations (technicien

reconnu compétant ascenseur, électricité SDI, SSI :,….)
Autres missions Astreintes
…..
Techniques
Doc à fournir DOE, DIUO, DMLT
Moyens de vérification Technique :
Réception · Qui ?
· Comment : Compte rendu de validation GMAO
· Quand : En cours ou après les interventions
Facturation :
· Validation par le service technique

· Contrôle des prix suivant les clauses commerciales
Gestion des pièces détachées - Qui doit choisir, fournir, gérer, acheter :
· Consommables de fonctionnement : mainteneur

· Pièces banales ou normalisées : mainteneur
· Pièces spécifiques : mainteneur, gestionnaire
· Pièces d’usures normales : mainteneur
- Provenance : origine constructeur
- Adéquation « délai – disponibilité »
Autres Plan de prévention

Dispositifs sanitaires
Administratives
PV de prise en charge Audit par l’entreprise des installations à présenter de un à deux

mois après signature du contrat
Idem
PV de sortie de contrat
Avenant Autoriser l’évolution des contrats
Intéressement Consommation, énergie, rapidité d’intervention
Personnels Liste et qualité du personnel intervenant
Économiques
Forme des prix : - Forfait : décomposition du PGF
- Hors forfait : sur facture et BPU
- Franchise : fixer une valeur de pièces détachées prises en

charge dans le forfait (de 50€ à 200€)
Pénalités, bonifications - Pour chaque obligation
Date et signatures - Rappel
Traçabilité - Fiches d’interventions, GMAO
Juridiques

Durée du contrat - 1 an renouvelable 2 ou 3 fois,……
- Reconduction expresse ou tacite
Dates - Effet, fin, prise en charge,….
Pénalités - Conditions d’application
Organisation
Rapport d’activité - Rapport annuel d’activité présenté par l’entreprise :
État des installations
Avancement
Propositions d’améliorations et de remise à niveau
….
Réunion de suivi - Deux à trois par an
Régie - -Cadre d’intervention
GMAO - -Outils gestionnaire ou entreprises
Noms des correspondants - Pour info
Divers
Hygiène sécurité Plan de prévention, étude d’impact,…

5.6. Grille de recensement des équipements techniques soumis à
contrôle réglementaire et/ou maintenance obligatoires
Liste non exhaustive

Nom du bâtiment :
Utilisation principale :
Type d’équipement
Présence Contrôle réglementaire
Rubrique Ou Maintenance obligatoire
(Oui, Non, SO) obligatoire
Thème
Locaux à pollution non spécifique Oui

(bureaux, salle de réunion...) (IGH, ERP 1er et 2e groupe)
Ventilation
Locaux à pollution spécifique Oui
(sans recyclage) (IGH, ERP 1er et 2e groupe)
Locaux à pollution spécifique Oui

(avec recyclage) (IGH, ERP 1er et 2e groupe)
Ensemble des installations permanentes Oui Oui

(y compris éclairage de sécurité) (éclairage de sécurité pour ERP 1er et 2e
(CdT, ERP 1er et 2e groupe, IGH) groupe, IGH)
Électricité
Dispositif de protection contre la foudre Oui
(IGH, ERP 1er et 2e groupe)
Groupe électrogène Oui Oui

(IGH) (IGH, ERP 1er et 2e groupe)
Extincteurs mobiles Oui Oui

(IGH) (CdT, ERP 1er et 2e groupe)
Moyens d’extinctions fixes

Oui Oui
(RIA, extinctions automatiques à gaz, colonnes sèches, (CdT, contrat d’entretien pour ERP 2e
installation de détection incendie...) (IGH, ERP 2e groupe)
groupe)
Systèmes sprinklers Oui Oui

(IGH, ERP 1er groupe) (ERP 1er groupe)
Installations de désenfumage Oui Oui

(IGH, ERP 1er groupe) (CdT, ERP 1er et 2e groupe)
Système de Sécurité Incendie (SSI)

(catégories A et B) Oui Oui
Catégorie A : SDI + SMSI (CSMI type A + DAC + DAS + EA1) (IGH, ERP 1er et 2e groupe) (contrat d’entretien ERP 1er et 2e groupe)
Catégorie B : SMSI (CSMI type B + DAC + DAS + EA2a)
Sécurité
Incendie
Système de Sécurité Incendie (SSI)

(catégories C, D et E)
Catégorie C : SMSI (DCS + DAC + DAS + EA2b ou 3) Oui Oui
(ERP 1er et 2e groupe) (contrat d’entretien ERP 1er et 2e groupe)
Catégorie D : SMSI (DCMR + DAC + DAS + EA2b, 3 ou 4)
Catégorie E : DCM + DAC + DAS + EA2b, 3 ou 4
Équipement d’alarme
Type EA1 : SDI (DM+DAI)+UGA1+DSNA ou BAAS-Sa
Type EA2a (+ZA) : SDI (DM) + UGA2 + DSNA ou BAAS-Sa Oui
Type EA2b (1ZA temporisée) : SDI (DM) + BAAS-Sa ou Pr (CdT)
Type EA3 : SDI (bris glace DM) + sirène (BAAS) Ma
Type EA4 : sifflet ou sirène (Ma)
Parcs de stationnement couverts Oui

(ERP 1er et 2e groupe)
Évaluation de la charge calorifique Oui

(IGH)
Ascenseur et monte-charges Oui Oui

(y compris ceux accessibles sans difficulté à une personne) (tous les bâtiments) (tous les bâtiments)
Ascenseur et
monte-charges Ascenseur et monte-charges
(y compris ceux non accessibles sans difficulté à une Oui
(tous les bâtiments)
personne)

Type d’équipement Contrôle
Présence Maintenance
Rubrique Ou réglementaire
(Oui, Non, SO) obligatoire
Thème obligatoire
Porte et portail
automatique ou Porte et portail automatique ou semi-automatique Oui
semi-automatique
Pont élévateur de Visite générale périodique Oui

véhicule (tous les bâtiments)
Installation de chauffage Oui

(puissance comprise entre 4kW et 400kW) (tous les bâtiments)
Installation de chauffage Oui
(puissance comprise entre 400kW et 20MW) (tous les bâtiments)
Installation
thermique Ramonage Oui
Système de climatisation et pompe à chaleur
réversible
Oui
(puissance frigorifique nominale >12kW)
Eau Disconnecteur Oui

Eau chaude sanitaire avec production collective Oui

(points de puisage à risque, douches, douchettes, bains à (tous les ERP avec point
Oui
Lutte contre les remous ou à jets) puisage à risque)
légionelles
Tour aéroréfrigérante ICPE Oui
(prélèvement et analyse d’eau) (tous les bâtiments)
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) Oui

(bâtiments construits avant le 1er janvier 1949) (bâtiment d’habitation)
Plomb
Fortement
Système de ventilation et de filtration de l’air recommandé
des stands de tir (contrat d’entretien avec
entreprise spécialisée)
Réalisation du repérage des matériaux et produits

contenant de l’amiante
Diagnostic technique amiante (DTA listes A et B)
pour ERP et CdT Oui
Amiante Dossier amiante partie privative (DA-PP liste A) pour
logement
(bâtiments construits avant le 1er juillet 1997)
Évaluation périodique de l’état de conservation Oui

Appareils à pression de gaz Oui

Équipement sous
pression Appareils à pression de vapeur Oui
Installation gaz Vérification de l’installation Oui

Si cuve à fioul enterrée Oui

ICPE rubrique 4734 (tous les bâtiments)
Stockage de liquides inflammables Oui

ICPE rubrique 1432 (tous les bâtiments)
Tour aéroréfrigérante soumise à enregistrement Oui

ICPE (ICPE n°2921 puissance >3000kW) (tous les bâtiments)
Tour aéroréfrigérante soumise à déclaration Oui

(ICPE n°2921 puissance <3000kW) (tous les bâtiments)
Chenil de plus de 9 chiens de plus de 4 mois Oui

ICPE rubrique 2120

5.7. Cahier des charges fonctionnel minimal - GMAO
Les éléments proposés ci-dessous visent à identifier les principales fonctions nécessaires ainsi
que leur contenu, pour la mise en œuvre de la gestion de la maintenance assistée par ordinateur,
en ayant pour objectifs principaux la préservation des équipements et de leurs performances
(niveau de service requis) mais aussi le suivi efficace des actions de maintenance et la maîtrise
des consommations.
Il est souhaitable de privilégié l’utilisation d’un outil « full web » qui peut être consulté et
implémenté à l’aide d’un ordinateur mais aussi à l’aide d’un smartphone, d’un Palm ou d’une
tablette.
Fonctions principales :
1. Gestion des équipements
2. Gestion des stocks
3. Gestion de la maintenance
4. Gestion de l’historique et des coûts
1. Gestion des équipements

I S Sp Contenu
Pour chaque équipement :
• Nature de l’équipement (ex : chaudière,
CTA, ...)
• La localisation géographique
• La marque, la référence, le fabricant, le
numéro de série et les caractéristiques
techniques
Inventaire des équipements techniques x • La durée de vie de l’équipement
• La date de mise en service
• La date de fin de garantie
• L’état de fonctionnement (bon, moyen,
hors service, …)
• Consommables nécessaires (ex : filtre,
courroie, …)
• Documentation technique de chaque
x équipement
Arborescence des équipements Logigramme regroupant les équipements

techniques d’un même ensemble sur le même
techniques : ensemble, sous-ensemble, x site (ex : chaufferie, chaudière, pompes, sous-
organe... station, ...)
Gestionnaire :
• Droit de consultation sans possibilité de
modification (niveaux d’accès en
fonction des prérogatives statutaires)
• Possibilité d’extraction de l’inventaire
Consultation - Modification x des équipements techniques
Prestataire :
• Droit de consultation et de modification
(ex remplacement d’une pompe)
I : indispensable S : souhaitable Sp : Spécifique

2. Gestion des stocks
Nota : Lorsqu’un stock de pièces ou de consommables sont mis à disposition du prestataire ou lorsque le
gestionnaire souhaite que le prestataire dispose en permanence d’un stock de pièces rechanges pour les
équipements sensibles sur lesquels il ne veut pas d’interruption de service trop longue.Le processus doit
intégrer les séquences relatives à l’expression du rôle de chacun (matrice de répartition des tâches de gestion
des pièces détachées ...).
I S Sp Contenu
• Nature, marque, fabricant,
caractéristiques techniques
• Numéro de série
• Équipement concerné
• Nombre, noms et coordonnées des
fournisseurs
Pour chaque pièce de rechange ou de
x • Disponibilité chez le(s) fournisseur(s)
consommable • Le nombre en stock
• Le stock minimum nécessaire
• Gestion des alertes en fonction du
stock et des délais
d’approvisionnement
• Date d’achat
Gestionnaire :
• Droit de consultation avec ou sans
possibilité de modification (stock mis à
disposition du prestataire ou stock du
prestataire)
• Accès à l’historique de l’évolution des
Consultation - Modification x stocks
Prestataire :
• Droit de consultation et de modification
(ex mise à jour du stock suite au
remplacement d’une pompe)
3. Gestion de la maintenance
I S Sp Contenu
Suivant le plan de maintenance pré-établi
(cahier des charges du marché de service) ou à
défaut suivant les gammes de maintenance
définies par les fabricants :
Maintenance préventive x
• Planning prévisionnel des interventions
(systématique, conditionnelle, prévisionnelle) • Bon d’intervention (quand, où, qui a
fait) avec description du contenu de
l’intervention (actions de maintenance
et éventuellement les consommables
utilisés)
Maintenance palliative x Sur demande ou après consultation du
gestionnaire :
• Demande d’intervention (quand, quoi,
où, qui demande) avec délais
d’intervention (si prévu dans le contrat
application des délais contractuels)
• Proposition d’actions palliatives et
proposition de délais de réparation de
la part du prestataire
• Validation de la proposition par le
gestionnaire
• Bon d’intervention (quand, où, qui a
l’intervention (description de la panne et
des actions palliatives mises en œuvre)
ainsi que le régime de fonctionnement

I S Sp Contenu
de l’équipement après intervention
(normal, dégradé,...)
Sur demande ou après consultation du
gestionnaire :
• Demande d’intervention (quand, quoi,
où, qui demande) avec délais
d’intervention (si prévu dans le contrat
application des délais contractuels)
• Propositions d’actions de la part du
Maintenance corrective x prestataire et délais d’intervention
• Validation de la proposition par le
gestionnaire
• Bon d’intervention (quand, où, qui à
l’intervention (description de la panne,
réparation avec essai de
fonctionnement, pièces remplacées,...)
Gestionnaire :
• Accès au planning de la maintenance
préventive
• Validation des bons d’intervention
relatifs à la maintenance préventive
• Demande d’intervention (palliatif,
curatif)
• Validation de la proposition du
prestataire
• Suivi de la prise en charge de la
demande d’intervention, depuis la
réception de la demande par le
prestataire jusqu’à un retour à la
normale
Consultation - Modification x • Clôture de la demande (acquittement et
validation)
Prestataire :
• Réception de la demande
• Prise en charge de la demande
• Proposition d’intervention
• Bon d’intervention
• Mise à jour du planning de
maintenance préventive
• Mise à jour du stock (si module gestion
des stocks)
• Mise à jour de l’inventaire et du
logigramme relatifs aux équipements
techniques

4. Gestion de l’historique et des coûts
I S Sp Contenu
Archivage de l’historique de toutes les actions de
maintenance réalisées
Historique x Transportabilité de cet historique vers tous les

logiciels de GMAO présents sur le marché
(interopérabilité et intercommunicabilié des outils
numériques)
Au moins annuel :
Maintenance préventive par équipement
technique (ex chaufferie) :
• Nombre d’interventions de maintenance
préventive programmée
• Nombre d’interventions de maintenance
préventive réalisées
• Coût de la maintenance préventive
Maintenance corrective par équipement
technique (ex chaufferie) :
• Nombre de pannes
• Nombre de demande d’intervention
• Nombre d’interventions prisent en
charge
• Nombre d’interventions clôturées
• Disponibilité des équipements (indice
de disponibilité (*))
Bilan x • Coût de la maintenance corrective
Suivi des consommations :
• D’énergie (électricité, gaz, fioul,...)
• D’eau (y compris celle d’appoint dans le
circuit de distribution du système de
chauffage)
Synthèse :
• Coût total de la maintenance
• État et variation des stocks
• Nombre total d’actions de maintenance
• Pourcentage d’actions de maintenance
préventive (pourcentage recommandé
entre 65 % et 80%)
• Pourcentage d’actions de maintenance
corrective (pourcentage maximum
toléré entre 20 % et 35%)
• Calcul de la consommation d’énergie
corrigée avec les DJU
Trimestriel :
x Idem bilan annuel
Consultation - Modification x Gestionnaire :

• Droit de consultation des relevés
d’index de consommation (énergie(s),
eau) suivant la périodicité souhaitée
• Droit d’accès du suivi des coûts de la
maintenance (préventive et) corrective
• Droit d’accès sans modification à
l’historique des interventions
• Extraction de l’historique des actions de
maintenance pour archivage
• Droit de propriété des enregistrements-
éditions de sauvegarde (annuelles ou,
a minima, à la sortie du contrat /
Opération de réception)
Prestataire :
• Établi le bilan avec les justifications
éventuelles (retard de prise en compte

I S Sp Contenu
de demande d’intervention, délais
d’interventions,…)
• Transmet l’historique au gestionnaire
(version compatible des supports
numériques pour exploitation / imports
– exports)
• Édite une compilation des données de
suivi sous forme de rapports d’activités,
exploitable en vue d’une analyse
interprétative (conformément à la trame
de présentation et à la périodicité fixées
contractuellement)
(*) L’indice de disponibilité d’un équipement est la résultante des actions de maintenabilité et de la fiabilité :
• Indice de maintenabilité :
• Indice de fiabilité :

5.8. Répartition des charges

6. Conclusion

Les éléments présentés dans ce référentiel sont tirés de l’expérience acquise par le Cerema
depuis plusieurs années sur la thématique de l’exploitation et de la maintenance durable. Il s’agit
de conseils concernant la définition puis la mise en œuvre d’une stratégie d’exploitation et de
maintenance adaptées aux enjeux contemporains du parc immobilier.
De même, les documents présentés dans la dernière partie constituent une boîte à outils
opérationnelle, utilisable par l’ensemble des acteurs, l’objectif étant d’améliorer la traçabilité des
données d’exploitation, qui fait souvent défaut. Ils sont également adaptables au cas par cas. Les
outils produits par le Cerema dans le cadre de cette mission sont basés sur des exemples utilisés
par les services du ministère de l’Intérieur et recensés au cours des entretiens avec les différents
acteurs.
Les éléments d’application obligatoire sont repris dans l’instruction à paraître et ses annexes, qui
refonde et modernise la politique immobilière dans les champs de la sécurité intérieure, de la
maîtrise des flux migratoires et de l’administration centrale et territoriale.
Cette instruction affirme les priorités ministérielles données à la pérennité des implantations
existantes, en portant l’accent sur la maintenance et le gros entretien – renouvellement (GER).
Enfin, l’amélioration de la qualité de l’exploitation et de la maintenance passera nécessairement

par une montée en compétence des services et par une augmentation des moyens consacrés à
cette thématique. Des économies substantielles peuvent être dégagées, notamment sur les
consommations d’énergie dans des délais courts et à terme sur les opérations de gros entretien.
Afin de rendre le référentiel le plus adapté possible et de pérenniser sa mise en œuvre, le Cerema
sera à disposition des services du ministère de l’Intérieur (suivi global de l’appropriation du
référentiel et des outils). Des présentations pourront en être faites dans les services locaux.

7. Glossaire

Sigle Signification
AI Affaires immobilières
AOT Autorisation d’Occupation Temporaire
BIM Building Information Model (Maquette numérique)
BGSAC Bureau de Gestion des Sites de l’Administration Centrale
CCAG Cahier des clauses administratives générales
CCTP Cahier des clauses techniques particulières
Cerema Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et
l’aménagement
COP Conduite ou conducteur d’opération
COSIL Centre Opérationnel de Soutien de l’Infrastructure et du Logement
DIUO Dossier des Interventions Ultérieures sur l’Ouvrage
DMLT Dossier de Maintenance des Lieux de Travail
DOE Dossier des ouvrages exécutés
DSIC Direction des Systèmes d’Information et de Communication
DUEM Dossier d’utilisation, d’exploitation et de maintenance
DAE Direction des Achats de l’Etat
DDSP Direction Départementale de la Sécurité Publique
ESOL Établissement de soutien opérationnel et logistique
GER Gros entretien renouvellement
GMAO Gestion de maintenance assistée par ordinateur
GGD Groupement de la Gendarmerie Départementale
GTB Gestion technique du bâtiment
GTC Gestion technique centralisée
PCEM Prendre en compte l’exploitation maintenance (guide publié par le Cerema)
PIE Politique Immobilière de l’État
PPP Partenariat public – privé
RGZ Région de gendarmerie zonale
RPROG Responsable de programme budgétaire
SGAMI Secrétaire général pour l’administration du ministère de l’Intérieur
SGAR Secrétariat Général aux Affaires Régionales
SGO Service de Gestion Opérationnelle
UIISC Unité d’Instruction et d’Intervention de la Sécurité Civile

© 2018 – Cerema
Le Cerema est un établissement public à caractère administratif (EPA), sous la tutelle conjointe du
ministère de la Transition Ecologique et Solidaire et du ministère de la Cohésion des Territoires. Il
a pour mission d’apporter un appui scientifique et technique renforcé, pour élaborer, mettre en
œuvre et évaluer les politiques publiques de l’aménagement et du développement durables,
auprès de tous les acteurs impliqués (État, collectivités territoriales, acteurs économiques ou
associatifs, partenaires scientifiques).
Coordination : service éditions Cerema/Cerema Territoires et ville
Éditions du Cerema
Cité des mobilités
5 avenue François Mitterrand CS 92803 9674 Bron Cedex
Bureau de vente
Cerema / Direction technique Territoires et ville
2 rue Antoine Charial
CS 33927
69426 Lyon Cedex 03 – France
Tél. 04 72 74 59 59 – Fax. 04 72 74 57 80
http://www.certu-catalogue.fr/

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Référentiel métier

2.LES INTERVENANTS DE LA MAINTENANCE.....................................................................17

2.1.1.1 La direction de l’évaluation de la performance, des affaires financières et immobilières (DEPAFI).....................................................18

2.1.1.2 La direction des systèmes d'information et de communication (DSIC)..................................................................................................18

2.1.2.Au niveau territorial...........................................................................................................................................................18

2.1.2.1 La sécurité civile.......................................................................................................................................................................................18

2.1.2.2 La gendarmerie nationale........................................................................................................................................................................18

2.1.2.3 Secrétariat général pour l’administration du ministère de l’Intérieur (SGAMI).......................................................................................19

2.1.2.4 L’administration territoriale.......................................................................................................................................................................19

2.1.2.5 L’administration centrale..........................................................................................................................................................................20

2.1.3.Au niveau départemental et local.....................................................................................................................................20

2.1.3.1 La sécurité civile.......................................................................................................................................................................................20

2.1.3.2 La gendarmerie nationale........................................................................................................................................................................20

2.1.3.3 La Police Nationale..................................................................................................................................................................................21

2.1.3.4 L’administration territoriale.......................................................................................................................................................................21

2.1.3.5 L’administration centrale..........................................................................................................................................................................21

2.2.1.1 La Direction de l’Immobilier de l’État (DIE)..............................................................................................................................................21

2.2.1.2 La Direction des Achats de l’État (DAE)..................................................................................................................................................22

2.2.2.Au niveau local.................................................................................................................................................................22

2.2.2.1 Les opérateurs économiques..................................................................................................................................................................22

Référentiel « Maintenance et exploitation durable » - Ministère de l’Intérieur - 2018 3/125

3.1.2.1 La maintenance préventive......................................................................................................................................................................25

3.1.2.2 La maintenance corrective.......................................................................................................................................................................25

3.1.3.Les niveaux de maintenance............................................................................................................................................25

3.2.Les contrôles périodiques et les actions de maintenance réglementaires.......................30

3.2.1.1 Les responsabilités du propriétaire et du locataire.................................................................................................................................30

3.2.1.3 Les responsabilités de l’employeur envers ses employés......................................................................................................................31

3.3.Les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE).........................34

3.4.1.1 Contenu du DOE de la responsabilité de la maîtrise d’ouvrage.............................................................................................................35

3.4.1.2 Contenu du DOE de la responsabilité de l’exécutant des travaux.........................................................................................................35

3.4.2.Le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO)................................................................................................36

3.5.Les contrats d’exploitation maintenance .........................................................................37

3.5.1.1 Contrat à lot séparé..................................................................................................................................................................................38

3.5.1.2 Contrats mutualisés régionaux ou nationaux..........................................................................................................................................39

3.5.1.3 Contrat à regroupement de lots ou multi-technique................................................................................................................................39

3.5.2.Les obligations fixées à l’entreprise.................................................................................................................................40

3.5.2.1 L’obligation de moyens............................................................................................................................................................................40

3.5.2.2 L’obligation de résultats...........................................................................................................................................................................41

3.5.3.La rédaction des clauses administratives et juridiques....................................................................................................42

3.5.3.1 La durée du marché.................................................................................................................................................................................42

3.5.3.2 L’obligation de collaboration et de conseil de l’entreprise et du gestionnaire........................................................................................42

3.5.3.3 La garantie de l’entreprise.......................................................................................................................................................................42

3.5.3.5 Le principe de la subrogation...................................................................................................................................................................43

3.5.3.6 Les clauses de confidentialité..................................................................................................................................................................43

3.5.3.7 Les droits de propriété et droits d’auteurs...............................................................................................................................................43

3.5.3.8 Les clauses d’adaptation du contrat........................................................................................................................................................43

3.5.3.9 Les clauses de résiliation du contrat.......................................................................................................................................................43

3.5.4.La rédaction des clauses économiques...........................................................................................................................43

Référentiel « Maintenance et exploitation durable » - Ministère de l’Intérieur - 2018 4/125

3.5.4.2 Les pénalités et bonifications éventuelles...............................................................................................................................................44

3.5.4.3 Les modalités de révision du prix et les conditions de paiement............................................................................................................44

3.5.5.La rédaction des clauses techniques...............................................................................................................................44

3.5.5.1 Les contraintes imposées par l’exploitation des biens............................................................................................................................44

3.5.5.2 Les gammes de maintenance..................................................................................................................................................................44

3.5.5.3 Les moyens et informations fournies par le gestionnaire......................................................................................................................45

3.5.6.Les clauses d’organisation ..............................................................................................................................................45

3.5.6.1 Les modalités de vérification des prestations.........................................................................................................................................45

3.5.6.2 La gestion des pièces de rechange.........................................................................................................................................................45

3.5.6.3 La répartition des tâches..........................................................................................................................................................................46

3.5.6.4 Le respect des règles d’hygiène et de sécurité.......................................................................................................................................46

3.5.6.5 L’organisation de la traçabilité.................................................................................................................................................................46

4.LES PROCESSUS OPÉRATIONNELS..................................................................................47

4.4.2.1 Casernes de la Gendarmerie Nationale..................................................................................................................................................56