Livre blanc

Bâtiment connecté et communicant

Le numérique au service
des occupants
et du bâtiment
 dito
Garder l’humain au cœur du bâtiment connecté et communicant :
l’objectif d’un nouveau label emblématique du savoir-faire français

Le bâtiment connecté et communicant constitue une composante essentielle de la ville de

demain. Il doit permettre de répondre aux nouveaux enjeux de société que sont notamment
la révolution numérique et la transformation par l’usage, tout en accompagnant la transition
énergétique et environnementale. Cette dynamique nouvelle de construction et d’exploi-
tation des bâtiments implique aussi bien des évolutions technologiques que des évolutions
dans les organisations et les métiers, qu’il s’agit d’accompagner.

L’Etat a manifesté son soutien à la transition numérique dans
le secteur du bâtiment, le Ministère de la Cohésion des Territoires
étant à l’initiative de la Charte d’engagement volontaire pour
des « bâtiments connectés, bâtiments solidaires et humains »,
signée en décembre 2017 par une centaine d’entreprises et
25 organisations professionnelles. Cette charte s’appuie pour
cela sur le cadre de définition « Bâtiment connecté, bâtiment
solidaire et humain » (voir p.). Ce cadre qui peut concerner tout
type de bâtiment a été défini par la Smart Buildings Alliance
(SBA)1, l’Alliance HQE-GBC2, en partenariat avec Certivéa et
d’autres certificateurs. Il constitue la base du référentiel du
Label R2S-Ready2Services délivré par Certivéa et Cerway.
Développé pour les bâtiments non résidentiels, ce label a égale-
ment été élaboré avec l’ensemble des acteurs du bâtiment et de
l’immobilier (maîtres d’ouvrage, bureaux d’études techniques,
industriels, investisseurs, utilisateurs, gestionnaires, etc.).
De sa conception à son exploitation, l’objectif poursuivi par
l’arrivée du numérique dans le bâtiment doit être la satisfaction
de l’utilisateur. Confort, fonctionnalités, flexibilité, sociabilité,
durabilité… sont rendus possibles par le biais d’un bouquet de
services numériques de plus en plus riche (conciergerie, ergono-
mie du poste de travail, flexibilité, mobilité, etc.). Le bâtiment
connecté et communicant vise à améliorer la qualité de vie
de ses occupants, tout en garantissant sa sécurité numérique.
Car l’adhésion des usagers ne peut se faire sans leur entière
confiance dans les systèmes communicants auxquels ils ont
recours.
Qui plus est, l’amélioration de la qualité de l’environnement de
travail crée une réelle valeur ajoutée pour l’entreprise et car elle
peut amplifier ses propres performances. Les exploitants ont aussi
beaucoup à gagner dans la mise en place d’une telle démarche.
Elle permet en effet un véritable pilotage du bâtiment avec
notamment la mise en place de tableaux de bord et la possibilité
de faire de la maintenance prédictive.
Enfin, le numérique doit contribuer à la performance énergétique
et environnementale des bâtiments et des territoires pour s’ins-
crire dans les transitions à l’œuvre dans le secteur de l’immobilier.
Au-delà de la qualité intrinsèque du bâtiment et sa localisation,
ce sont au final ses qualités d’usage, sa performance en exploi-
tation, tout comme sa capacité à évoluer et à intégrer des
nouvelles solutions technologiques et des services, qui feront
désormais la différence.
PATRICK NOSSENT,
PRÉSIDENT DE CERTIVÉA ET CERWAY

1
Créée en 2012, la Smart Buildings Alliance (SBA) est une association qui fédère à ce jour près de 300 organisations représentantes de l’ensemble des corps de métiers
liés au bâtiment, ainsi que des acteurs du bâtiment intelligent et de la ville intelligente. Leur but est de penser, réfléchir, définir le bâtiment et la ville de demain.
2
Le Mouvement HQE mobilise depuis plus de 20 ans les professionnels autour des enjeux du développement durable, pour donner un accès à tous à un cadre de vie durable. L’Alliance
HQE-GBC en est le catalyseur.

2 Le numérique au service des occupants et du bâtiment

Sommaire
Le bâtiment intelligent selon 3 acteurs
de la ville durable et numérique
Batiment connecté et communicant :
quels avantages pour les propriétaires
et les exploitants ?
S’équiper aujourd’hui, se préparer pour demain
Bâtiment intelligent : plus de bien-être,
au service de la performance
Le numérique, un allié pour l’optimisation
des performances d’un bâtiment
L’indispensable sécurité numérique
Des services numériques pour tous
Quand le bâtiment devient prêt aux services
Une seconde vie pour les espaces innocupés
La Smart City se dessine à partir du bâtiment
intelligent
Label R2S-Ready2Services : et votre bâtiment
devient une plateforme de services
Un label pour innover en confiance
3 Le numérique au service des occupants et du bâtiment
4 vant-propos
6 La révolution numérique est en marche et rien ne
semble pouvoir l’arrêter. Internet, objets connectés,
7
intelligence artificielle, big data… les technologies
ouvrent un gisement de possibilités sans précé-
9 dent. De nombreux secteurs économiques les
utilisent pour repenser leurs modèles et réinventer
11 les usages. Celui de la construction et du bâtiment
13
n’échappe pas à cette tendance massive : il s’agit
aujourd’hui plus que jamais de saisir les opportu-
nités qu’offre le numérique, formidable outil de
14
performance, de croissance et de satisfaction pour
15 les utilisateurs. Dans un contexte où différentes
16
transitions sont à l’œuvre – numérique, sociétale,
énergétique et environnementale – le bâtiment a
pleinement vocation à répondre à ces nouveaux
17
enjeux.
Conscients du tournant qui s’amorce et des excep-
19 tionnelles potentialités du numérique, la Smart
20 Buildings Alliance for Smart Cities (SBA), l’Alliance
HQE-GBC, Cerqual et Certivéa ont œuvré ensemble
pour concevoir un cadre de définition propice à
accom- pagner et encourager cette mutation. De ce
travail engagé et collaboratif – sans équivalent à ce
jour à l’échelle européenne et internationale – est né le
Label R2S-Ready2Services. Un référentiel technique à
l’usage des professionnels souhaitant s’inscrire dans la
démarche « bâtiment connecté, bâtiment solidaire
et humain ». Car la nouveauté est là : le bâtiment
n’est plus seulement en capacité de collecter des
données pertinentes, il devient également apte à
interagir avec son environnement dans un cadre à la
fois ouvert et sécurisé. C’est la condition sine qua
non pour qu’il devienne une plateforme de services
à destination tant des propriétaires, gestionnaires,
exploitants que des usagers. Cela renforce in fine sa
valeur d’usage dans le temps et augmente sa valeur
patrimoniale.
 e bâtiment La plupart des acteurs de l’immobi-
intelligent selon lier savent que s’ils n’ont pas rénové
leurs bâtiments d’ici quatre à cinq
3 acteurs de la ville ans en prenant en compte les nou-
veaux usages qui découlent de R2S,
durable et numérique ils perdront potentiellement entre 30
à 40% de la valeur de ces bâtiments.

Selon Patrick Nossent, Président de Certivéa et de Emmanuel François,

Cerway, « si des solutions novatrices sont en train Président de la SBA
d’émerger, il faut des outils de confiance pour qu’elles
s’appliquent massivement ». Comme il permet
d’innover et de monter en compétences, le Label
R2S-Ready2Services est l’un de ces outils, qui créé
« les conditions du développement des services que
les utilisateurs attendent ».

De nombreux autres bénéfices seront par ailleurs

apportés par le bâtiment connecté et communicant. La transition numérique implique
« Grâce au digital, il sera possible dans un futur la montée en compétence des pro-
très proche de concevoir, construire et exploiter un fessionnels de l’immobilier. Certi-
bâtiment ‘‘smart’’ à un coût inférieur d’au moins 30 % véa a vocation à accompagner cette
par rapport au coût actuel », indique Emmanuel
transition en proposant des outils
François, Président de la SBA. Le bâtiment connecté
et communicant se place également à la conjonction de formation, d’évaluation et de
de plusieurs thématiques chères au Président de valorisation basés sur le référentiel
l’Alliance HQE-GBC, Philippe Van de Maele, qui du Label R2S-Ready2Services.
explique : « HQE s’engage pour le respect de l’envi-
ronnement mais aussi pour la qualité de vie, la perfor- Patrick Nossent,
mance économique et le management responsable. Président de Certivéa
Avec le ‘‘smart’’, on se doit de couvrir l’ensemble de ces
champs, développement durable et RSE, car le sujet
et Cerway
n’est pas qu’énergétique ! ». Et R2S-Ready2Services
recouvre l’ensemble de ces nouveaux enjeux de
société.

Le développement du bâtiment
‘‘smart’’ n’a de sens que s’il est
au service de la qualité de vie, du
respect de l’environnement et de
la performance économique : d’où
la participation de l’Alliance HQE-
GBC à la démarche R2S.

Philippe Van de Maele,

Président de l’Alliance
HQE-GBC

Le numérique au service des occupants et du bâtiment 4

Ce qu’il faut savoir
Le bâtiment connecté et communicant est :
Un maillon de la Smart City, ouvert et collaboratif ;

Une plateforme de services pour les utilisateurs ;

Un levier pour repenser le quotidien au travail ;

Un bâtiment durable, performant et plus simple à entretenir.

Des services pour les occupants

et pour le bâtiment

Services au bâtiment Services aux occupants

(Building Services) (Occupancy Services)

Aménagement Maintenance,
exploitation, pilotage Services généraux, Restauration
des espaces, gestion conciergerie collective
du mobilier énergétique

Gestion des déchets, Sécurité et sûreté Réservation

de la propreté (risques d’agression Confort
d’espaces
et vols)

Protection
Santé des données
personnelles

Le numérique au service des occupants et du bâtiment 5

 âtiment
connecté
et communicant :
quels avantages pour
les propriétaires et
les exploitants ?

Dans le cadre de la révolution numérique en cours,

le bâtiment connecté et communicant joue pleine-
ment la carte de l’innovation dans le but d’appor-
ter aux gestionnaires et occupants les services
dont ils ont besoin. Pour répondre aux standards
d’aujourd’hui tout en anticipant ceux de demain, le
bâtiment intelligent se base sur un système ouvert
et interopérable plus durable car plus évolutif.
Peuvent ainsi s’y agréger des applications, logiciels
et nouveaux services au fil du temps sans surcoûts.
Le tout, dans un cadre où la cybersécurité et la
protection des données personnelles répondent
à un niveau d’exigence optimal. Par ailleurs, des
outils numériques permettent de tirer pleine-
ment parti des potentialités d’un ouvrage : dès
sa conception avec le BIM, puis pour optimiser les
coûts de maintenance et d’exploitation, notamment
l’utilisation des ressources (eau, énergie…), tout en
limitant le vieillissement des équipements.

6 Le numérique au service des occupants et du bâtiment

S’équiper aujourd’hui, se préparer
pour demain
Le bâtiment connecté et communicant comprend un socle technique capable
de supporter les évolutions des équipements du bâtiment. Cette interopérabilité
constitue un atout précieux pour les propriétaires et les exploitants, car elle
permet de réduire les coûts de fonctionnement et d’adaptation aux équipements
ainsi qu’aux usages de nouveaux occupants.

Des investissements optimisés grâce à un système interopérable

Sans connectivité, pas de communication
possible. La capacité d’un bâtiment à
acheminer des liaisons filaires et non
filaires constitue ainsi le premier maillon
de la chaîne qui permettra de mettre à
la disposition des occupants des services
numériques. Or, l’un des défis majeurs
que doit relever l’architecture technique
du bâtiment intelligent est de répondre
aux besoins à venir, alors que les futurs
services ne sont pas forcément connus
et qu’un bâtiment est conçu pour durer
plusieurs décennies ; c’est pourquoi cette
architecture doit être flexible et évolutive.
De plus, les exigences en matière de capa-
cité de communication d’un bâtiment et
de mise à disposition d’outils numériques
(visio conférence, espaces de travail
connectés) deviennent prépondérantes.
La connectivité devient en effet un des
critères principaux de choix d’un bâtiment,
avec le prix et la localisation.
Pour que l’information puisse circuler
dans le bâtiment et que des services
numériques existent, le bâtiment intel-
ligent doit disposer d’une infrastructure
réseau sécurisée. L’IP (Internet Protocol) a
démontré son efficience comme standard
international des systèmes communi-
cants, permettant l’échange de flux de
données, leur routage et leur organisation
logique. Par ailleurs, le bâtiment connecté
et communicant doit répondre à deux
enjeux essentiels : souplesse et évolutivité,
pour donner au bâtiment une architecture
technique durable et performante. La
démarche R2S-Ready2Services dissocie
ainsi trois couches indépendan- tes qui
sont en mesure d’évoluer sans affecter
l’ensemble et donc sans générer de frais
supplémentaires : la couche applicative
(les services), la couche communication
(l’infrastructure réseaux du bâtiment) et
la couche des écosystèmes matériels
(les équipements). Ces trois couches
communiquent, interagissent, échangent
des données qui convergent via le réseau
IP du bâtiment.
L’interopérabilité permet d’éviter les
restrictions d’accès ou de mise en œuvre
et donne la possibilité aux systèmes de
fonctionner ensemble. Elle permet aussi
un échange d’informations quels que
soient les logiciels ou matériels utilisés,
le choix de la mise en place d’un service
n’imposant pas un écosystème matériel
ou une infrastructure réseau spécifique et
réciproquement. Grâce à l’interopérabilité
des systèmes, le bâtiment, parce qu’il n’est
plus figé, répond aux besoins actuels, tout
en étant capable de satisfaire les usages à
venir. Il devient une véritable plateforme
de services et gagne en valeur d’usage. Les
gains sont à la fois techniques et financiers.

Le numérique au service des occupants et du bâtiment 7

 Opération pilote
du Label R2S-Ready2Services
Le projet « L’Archipel »
de VINCI Immobilier

© Jean-Paul VIGIER et Associés

« R2S facilite l’application d’une règle essentielle de l’immobilier
qui veut qu’un bâtiment soit évolutif dans le temps »
« L’Archipel », dont les travaux ont débuté en janvier
2018, est un vaste projet de 74 000 m2. L’objectif
est de regrouper sur un même site à Nanterre, à la
mi-2021, 4 000 collaborateurs du siège et des direc-
tions et services centraux des pôles métiers. Selon le
directeur du projet, Philippe Richard, l’intérêt du Label
R2S-Ready2Services est de conjuguer les services aux
bâtiments et ceux aux utilisateurs : « La démarche
de ‘‘smart building’’ est rapidement devenue évidente
pour nous afin de montrer tous les savoir-faire de VINCI.
R2S facilite aussi l’application d’une règle essentielle de
l’immobilier qui veut qu’un bâtiment soit évolutif dans
le temps ».
« Nous avons pris conscience que beaucoup d’inno-
vations que nous souhaitions mettre en œuvre étaient
contenues dans le Label R2S. Son référentiel technique
correspond à nos exigences et permet de favoriser la
durabilité des systèmes », ajoute Aymeric Tissandier,
directeur réseau tertiaire Contracting chez VINCI
Energies. Le Label R2S perçu comme outil d’anticipation
grâce à l’interopérabilité ? David Ernest, directeur
Innovation & Energie à VINCI Facilities, attend en effet
du label qu’il leur permette d’accéder à des données
pour mieux exploiter le bâtiment dans le temps,
réduire le correctif, aller davantage dans le prédictif,
mais également et surtout proposer de nouveaux
services aux utilisateurs. Selon lui, « l’interopérabilité
peut conduire à un meilleur usage des espaces ce qui
représente un intérêt économique évident. Elle permet
également de mieux piloter les plans de renouvellement
de certains équipements. Ces solutions ne sont pas
déployées à l’heure actuelle car les systèmes ne sont
pas ouverts ou les investissements nécessaires sont trop
lourds… ou les deux ».

8 Le numérique au service des occupants et du bâtiment

Bâtiment intelligent : plus de bien-
être, au service de la performance
Par sa capacité à améliorer le confort des espaces et à agréger des services,
le bâtiment connecté et communicant répond aux attentes des utilisateurs
en matière de qualité de vie au travail et de ressources humaines.

Nouvelles générations, nouvelles
attentes. Le monde de l’entreprise
n’échappe pas aux mutations impulsées
par les digital natives, cette génération Y
ultra connectée, attentive à son bien-être
et à son environnement. Un paramètre à
prendre en compte dans l’aménagement
des espaces de travail et qui invite à
les penser sous l’angle du confort et de
la santé. D’autant que pour 86 % des
collaborateurs, l’espace de travail a un
impact important sur leur bien-être, pour
80 % sur leur efficacité et pour 72 % sur
leur motivation3.
Le bâtiment intelligent propose une salariés et donc plus attractive. L’espace
connectivité efficiente, capte des informa- de travail peut même devenir un critère
tions utilisées pour enrichir les expériences différenciant pour attirer les talents au
au sein des espaces, et notamment gérer moment de leur choix d’employeur.
de nombreux paramètres : luminosité,
qualité de l’air, confort acoustique, 3
L’espace de travail, un élément déterminant dans le
quotidien des salariés, Note de synthèse Actinéo/TNS
ventilation adaptée, etc. À la clé : un Sofres, 9 mai 2011.
environnement de travail plus agréable
qui participe à l’amélioration des perfor-
mances des collaborateurs. Proposer
des espaces sains, c’est, en effet, limiter
les maladies et donc l’absentéisme.
C’est aussi pour une entreprise, véhiculer
une image moderne, soucieuse de ses

Le numérique au service des occupants et du bâtiment 9

 Opération pilote
du Label R2S-Ready2Services
Le projet « Tours Duo »
d’Ivanhoé Cambridge
« L’humain doit être aujourd’hui au coeur des projets immobiliers »
La livraison de cet ensemble composé de deux tours –
signé des ateliers Jean Nouvel et développé par Ivanhoé
Cambridge – est prévue en 2021. À cette date, les tours
DUO (39 étages pour l’une, 29 pour la seconde) seront
sorties de terre pour modifier en profondeur tant le
paysage du XIIIe arrondissement de Paris que les usages
immobiliers. Cet ensemble mixte composé d’un hôtel,
de commerces, de bars et restaurants, prévoit une très
importante surface dédiée aux bureaux : 90 000 m2 en
interaction avec leur environnement. Avec un mot
d’ordre : du digital et des surfaces intelligentes à tous
les étages.
« Nous avons envisagé la digitalisation comme une com-
posante du confort, du bien-être et de la santé à l’inté-
rieur des espaces », explique Marie-Ève Raux, directeur
développement et maîtrise d’ouvrage chez Ivanhoé
Cambridge. Qualité de l’air, luminosité, fluidité des
déplacements, connectivité, systèmes ouverts et commu-
10
©L’Autre image
nicants permettant d’optimiser la gestion du bâtiment,
de prendre en compte les nouveaux modes de travail
et d’intégrer des services innovants et flexibles : les
tours DUO seront entièrement tournées vers les utili-
sateurs. Indispensable, de l’avis de Marie-Ève Raux pour
qui « l’humain doit être aujourd’hui au cœur des projets
immobiliers ». C’est d’ailleurs pour attirer et conserver
les talents qu’Ivanhoé Cambridge a imaginé un véritable
écosystème dans l’esprit work live and play : « Il y a la
valeur que l’on crée mais surtout celle perçue par l’utili-
sateur final. Nous avons déjà loué l’ensemble des surfaces
quatre ans avant la livraison du programme. Cela prouve que
le position- nement de notre projet tourné vers le confort, le
bien-être et la connectivité participe à ce succès ». Le Label
R2S-Ready2Services accompagne cette quête : « C’est un
outil pour viser l’excellence », estime Marie-Ève Raux.
« Un label doit tirer l’immobilier vers le haut ; cela a déjà
pu être constaté dans le domaine environnemental ».
Le numérique au service des occupants et du bâtiment
Le numérique, un allié pour
l’optimisation des performances
d’un bâtiment
L’optimisation des performances d’un bâtiment, notamment énergétiques, figurent
parmi les priorités des gestionnaires en charge de sa maintenance et de son
exploitation. Dans ces domaines, le numérique est un allié précieux pour ajuster
ses actions en temps réel. Un choix gagnant pour la préservation de l’environnement
et la performance économique.

Maintenance optimisée, coûts de gestion maîtrisés, voire réduits

Le numérique impacte désormais les
bâtiments sur tout leur cycle de vie, de
la construction à l’exploitation. En effet,
grâce au numérique, les informations
spatiales, techniques, maté- rielles et
architecturales, produites par de mul-
tiples acteurs, sont mises en relation
pour simplifier et optimiser la gestion
d’un bâtiment. La mise en place d’une
maquette BIM permet par exemple aux
différentes parties prenantes de partager
l’ensemble des informations relatives à un
bâtiment, ce qui entraîne une diminution
des risques d’erreurs, un meilleur choix
de matériaux de construction, en somme
une vision et une gestion plus précise du
projet, et finalement la conformité du
bâtiment à la livraison.
Par ailleurs, l’exploitation d’un bâtiment
représente 70 % de son coût total. Grâce
à la connaissance acquise sur les aspects
techniques du bâtiment, sa gestion
devient plus efficace. En effet, en liant
l’ensemble des informations, il est plus
simple de réaliser une maintenance pré-
dictive, d’organiser l’entretien, d’optimiser
les équipements, etc. Les coûts de gestion
sont réduits et les pannes diminuent
pour davantage de confort et de satis-
faction des occupants. Savoir comment
un bâtiment vit, comment il vieillit, c’est
connaître son évolution dans le temps
et retarder son obsolescence. Ce qui en
bout de chaîne contribue à renforcer sa
valeur immobilière.

Un suivi énergétique pour réguler les consommations

Le numérique offre des outils de pilotage
qui favorisent une maintenance plus
prédictive et participent, pour certains,
à améliorer l’efficacité énergétique des
bâtiments. Un service de suivi énergé-
tique permet par exemple de voir en
temps réel l’évolution de la consom-
mation du bâtiment, d’archiver et d’his-
toriser des suivis de tendance afin de
faciliter l’analyse et la définition du profil
énergétique, voire environnemental du
site. Des capteurs connectés et autres
outils d’analyse et d’aide à la décision
pourront être intégrés afin de faciliter la
conduite de la performance. En aidant à
réguler ses consommations, le bâtiment
intelligent se met en adéquation, tant
avec les besoins des usagers, qu’avec les
exigences de la réglementation. Et là
encore, il concourt à réduire les coûts
d’exploitation tout en répondant aux
enjeux de la transition énergétique.
Par ailleurs, une maîtrise optimisée des
consommations énergétiques concourt à
l’atteinte des engagements de la France
en matière de réduction des gaz à effet
de serre (objectif du Facteur 44) et à
anticiper la future Réglementation sur le
Bâtiment Responsable, la RBR 2020.
4
https://www.ecologique‑solidaire.gouv.fr/energie‑
dans‑batiments

Le numérique au service des occupants et du bâtiment 11

 Opération pilote
du Label R2S-Ready2Services
Le projet « Open », siège d’Icade
« Mieux piloter les installations pour plus d’efficacité »
3 questions à Benjamin Ficquet, directeur des transitions environnementales d’Icade
640 collaborateurs d’Icade ont emménagé en
septembre 2017 au sein du nouveau siège basé à Issy-
les-Moulineaux, baptisé « Open ». Comment Open
redéfinit-il les habitudes de travail ?
Avec notre siège, Open, nous sommes passés au 100 %
flex-office, c’est-à-dire au libre choix de l’espace de
travail pour les utilisateurs. Ce qui signifie que plus
personne n’a de bureau attitré ! Nous favorisons ainsi le
travail transversal et collaboratif. Le management, aussi,
est différent et moins axé sur le présentiel ; il se fait
davantage aujourd’hui par objectifs. La qualité optimale
de connectivité donne accès à une multitude d’espaces
de travail adaptés selon ses besoins. On navigue d’un
espace à un autre, d’un salon à une salle de réunion par
exemple. On peut aussi entrer en téléconférence à tout
moment et partout. Le bâtiment connecté et communi-
cant permet d’accompagner ces changements d’usage
et ces nouveaux modes de travail. Il est la condition
essentielle pour une démarche de flex-office réussie.
Vous testez également, sur un bâtiment existant,
la modélisation du comportement énergétique sur
un étage. En quoi cela consiste-t-il et quels sont les
gains attendus ?
Avec « Smart desk », un espace de coworking, nous
voulons montrer comment les mêmes données peuvent
être exploitées pour rendre différents services. Un travail
12
©Svend Andersen
a été par exemple mené sur la performance énergétique
de l’éclairage, en optant pour un système qui peut allu-
mer la lumière mais également donner des informations
sur le taux d’occupation d’un espace. Si par exemple, il
n’est occupé que 40 % du temps, il est possible d’assurer
un confort optimal de chauffage uniquement durant ces
créneaux. La modélisation de l’espace par captation de
la donnée permet de mieux piloter les installations afin
d’être plus efficaces et de faire des économies d’énergie.
Dans ce contexte de transition environnementale,
qu’apporte aux gestionnaires de bâtiments un réfé-
rentiel tel que celui du Label R2S-Ready2Services ?
Le numérique peut être un accélérateur des transitions
environnementales dès la conception des bâtiments
avec le BIM, puis lors de l’exploitation pour être plus
efficace. Il est important de partager un socle commun,
tel que ce référentiel, pour aller vers cette amélioration
des performances des bâtiments. À mon sens, l’intérêt
premier, et même supérieur, du référentiel, c’est qu’il
encourage l’efficacité énergétique et la gestion optimale
des ressources. Il est pertinent que la mise en place
d’une plateforme de suivi énergétique soit un prérequis
du référentiel : qu’un bâtiment connecté et communicant
soit dans sa portée première tourné vers la performance
énergétique, ça a du sens !
Le numérique au service des occupants et du bâtiment
L’indispensable sécurité numérique
En 2017, les cyberattaques ont augmenté de 48 %, et 92 %5 des entreprises ont
déclaré avoir été victimes d’une ou plusieurs de ces attaques. Face à ces nouvelles
formes de menace, la cybersécurité et la protection des données personnelles
deviennent des enjeux stratégiques pour le développement et l’adoption des
solutions offertes par le bâtiment intelligent.

Un système ouvert et protégé

Le bâtiment connecté et communicant
s’appuie sur un système ouvert et intero-
pérable. Se pose dès lors la question de
la gestion du risque. « Un système ouvert,
interopérable lorsqu’il est bien fait n’a pas
pour corollaire la baisse du niveau global de
sécurité du système », explique Armand
Heslot, ingénieur au Service de l’expertise
technologique de la Commission Nationale
de l’Informatique et des Libertés (CNIL). sécurité réseau ainsi que la sécurité d’accès
« C’est en réalité l’inverse car un système aux services. L’adhésion au bâtiment
ouvert peut être vérifié par de nombreux intelligent ne peut intervenir que dans un
tiers, de façon plus précautionneuse. De cadre aussi fiable que performant.
facto, le système qui en résultera sera
mieux sécurisé », poursuit l’ingénieur.
Le volet cybersécurité comprend trois
éléments : la sécurité des réseaux et
systèmes du bâtiment, les procédures de

Respect de la vie privée : adopter les innovations en confiance

Concernant les données personnelles, il
s’agit d’assurer la bonne protection mais
aussi d’établir les modalités de gestion
et de conservation de ces données.
Cette protection repose notamment
sur la conformité aux règles de la CNIL
et au nouveau Règlement Général sur
la Protection des Données (RGPD) appli-
cable depuis le 25 mai 2018 en France et
en Europe. Le Label R2S-Ready2Services
intègre ces exigences, qui ont une impor-
5
Selon le baromètre du Club des experts de la sécurité de l’information et du numérique (Cesin), publié en janvier 2018.
tance majeure pour respecter l’éthique les freiner dans la création de nouveaux
numérique qu’attendent légitimement services, mais ont pour but que les utilisa-
les utilisateurs et générer la confiance. teurs adoptent les innovations et proposi-
« Clairement, les produits qui ne seront tions de services dans le respect de leur vie
pas en conformité avec la réglementation privée. C’est un enjeu fort ! ».
et qui ne donnent pas confiance auront
des difficultés à s’imposer sur le marché.
Cela devient un critère concurrentiel »,
estime Armand Heslot. « Les règle-
ments n’ont pas vocation à empêcher les
entreprises de traiter des données, ni à

Le numérique au service des occupants et du bâtiment 13

 es services
numériques
pour tous 6

Tout comme le smartphone a révolutionné notre

quotidien avec le développement d’applications
toujours plus personnalisées, conçues pour faciliter
la vie, le bâtiment connecté et communicant mo-
difie les expériences en profondeur. En effet, les
services numériques constituent l’équivalent des
applications du smartphone pour un bâtiment qui
devient alors une plateforme de services adaptés
aux besoins des utilisateurs, qu’ils soient d’ordre
personnel, professionnel ou qu’ils concernent la
gestion des espaces et des biens. Par ailleurs, le
bâtiment intelligent vit en synergie avec son terri-
toire d’implantation, ce qui en fait un composant
essentiel de la ville durable et numérique.

6
L’ensemble des services évoqués dans cette partie ne seront
pas immédiatement accessibles dans le cadre d’une labellisation
R2S-Ready2Services, mais ils pourront l’être à moyen terme et
en fonction des choix d’équipements du bâtiment labellisé.
Quand le bâtiment devient
« prêt aux services »
Connecté et communicant, le bâtiment n’est plus une simple « enveloppe » ;
il devient une plateforme de services répondant sur mesure aux besoins
des occupants et des gestionnaires des bâtiments. Ces services concourent
à renforcer le confort, la sécurité et la qualité des expériences des utilisateurs.

Des services à la carte pour renforcer confort et performance

« Les individus évoluent avec leur temps,
ce qui crée de nouvelles attentes et le
besoin de nouvelles fonctionnalités »,
explique Christian Rozier, président de la
commission « Services aux utilisateurs du
bâtiment et du territoire » de la SBA. « Le
bâtiment ne peut pas se soustraire à cette
tendance de fond vers l’individualisation
des fontions et la personnalisation des
solutions (…) celui-ci n’est donc plus dans
le mono-usage et se définit comme un
bouquet de services en interaction avec
l’extérieur ».
La collecte et la structuration des don-
nées du bâtiment révolution- nent ainsi
les usages pour tendre au sur-mesure
dans de nombreux domaines. En effet,
grâce aux services, les informations
concernant les espaces peuvent être
mises en réseau : bureaux, salles de réu-
nion, places de parking deviennent acces-
sibles à des utilisateurs extérieurs. Idem
pour le restaurant d’entreprise, la salle
de sport et tout équipement voué à la
détente et aux loisirs dont il est possible,
qui plus est, de connaître la disponibilité
ou le niveau d’affluence pour anticiper
sa venue. Peuvent aussi être développés
des services généraux et de conciergerie
(pressing, sociétés de livraison, presta-
tions diverses) qui viennent directement
aux occupants. « Le bâtiment connecté et
communicant permet d’apporter de l’intel-
ligence dans ces domaines pour multiplier
les commodités », estime Christian Ro-
zier. Selon lui, la propreté, c’est-à-dire
la collecte des déchets et le nettoyage,
est également un domaine dans lequel le
bâtiment intelligent peut être plus perfor-
mant car il analyse une grande somme
d’informations qui lui permet de mieux
adapter ses actions en fonction du taux
d’usage.
Cette aspiration toujours plus forte
des utilisateurs pour le sur-mesure, le
référentiel R2S-Ready2Services y répond
en créant un écosystème et des condi-
tions techniques favorables à l’émergence
de nombreuses solutions. Architecture
réseau et interopérabilité des systèmes
permettent en effet au bâtiment intel-
ligent d’être ouvert sur son environne-
ment et de devenir une véritable plate-
forme de services tout entière destinée
à faciliter le quotidien, à réinventer les
interactions au cœur des bâtiments, et à
développer une nouvelle forme d’écono-
mie : celle de la fonctionnalité, basée sur
l’usage où l’on voit émerger de nouveaux
business modèles.

Un bâtiment connecté et communicant pour plus de sécurité

Les occupants sont de plus en plus exi-
geants en matière de sûreté, de sécurité
et de santé. Pour répondre à ces enjeux
essentiels, le bâtiment connecté et com-
municant a la capacité de donner, via des
capteurs divers, des indications d’accès
mais aussi des signaux d’alerte sur des
situations anormales. En effet, la com-
munication de ces données peut prévenir des affections, seuil de température et de
les vols et les risques d’agression, mais luminosité à respecter pour davantage de
aussi être efficace en matière de santé bien-être : le spectre est large.
et de bien-être, en exploitant des infor-
mations fines pour adapter les compor-
tements et les actions. Renouvellement
de l’air en cas d’épisode de pollution,
gestion de l’hygrométrie pour prévenir

Le numérique au service des occupants et du bâtiment 15

Une seconde vie pour les espaces
inoccupés
Le bâtiment connecté et communicant, grâce aux données collectées, permet de
faciliter l’accès à certains espaces en mode partagé. Un moyen efficace de lutter
contre la vacance des locaux.

Le chiffre parle de lui-même : « un bureau
attribué n’est occupé que 50 % du temps »,
note Arnaud Masson, responsable de la
section « gestion des espaces » au sein
de la commission de la SBA dédiée aux
« services aux utilisateurs ». Le loyer d’un
bâtiment étant le poste de dépense le
plus important pour les entreprises, cette
vacance coûte cher. Le bâtiment connecté
et communicant peut générer des solu-
tions pour optimiser leur occupation et
leur rentabilité, tout en apportant un réel
service aux usagers. « Le smart building
apporte le confort et les données nécessaires
au développement du flex-office ou bureau
partagé. Il permet de gérer la location
ponctuelle des espaces qui apporte de la
souplesse et du confort aux utilisateurs, y
compris aux salariés d’autres entités, qui
vont de plus en plus opter pour des lieux
qui limitent les temps de transport »,
confirme Arnaud Masson. Les espaces
pour les collaborateurs sont ainsi repensés
et réorganisés : « ce qui change vraiment
avec le smart building, c’est qu’on attribue
désormais des espaces à des fonctions et à
des usages ». Et les potentialités digitales
sont multiples : réservation de salles et
informations sur ses équipements et son
occupation, guidage, plans, mais aussi
commande de services (repas, livraisons
diverses…). Connecté et communicant,
le bâtiment devient un lieu ouvert,
accueillant et pratique qui répond mieux
aux enjeux opérationnels de l’entreprise
tout en apportant sa pierre à l’édifice de
l’économie de partage.

16 Le numérique au service des occupants et du bâtiment

La Smart City se dessine à partir
du bâtiment intelligent
Le bâtiment connecté et communicant, apte à collecter et à exploiter les données
inhérentes au bâtiment et à ses usages, facilite sa mise en réseau à l’échelle d’un
quartier ou d’une ville. Peu à peu, les territoires numériques prennent forme pour
mieux connecter les individus à leur environnement.

« Le développement de quartiers intel-
ligents repose sur une bonne structuration
des données, facilitée par le smart building
et qui permet le partage de locaux, d’infor-
mations et de services », estime Nicolas
Régnier, président de la commission
« Bâtiments et territoires numériques »
de la SBA. Par exemple, pour une mobi-
lité plus durable, les flux peuvent être
optimisés en faisant mieux coïncider
l’offre de transport aux habitudes des
usagers d’un quartier. Le bâtiment intelli-
gent est également la brique indispen-
sable pour développer le partage des
énergies à l’échelle d’un territoire dans
lequel les réseaux intelligents (ou Smart
Grids) ont un rôle central à jouer : « On
sait produire l’énergie mais pas la stoc-
ker », explique Nicolas Régnier. « Grâce
au bâtiment connecté et communicant,
l’énergie sera partagée en temps réel
entre plusieurs bâtiments. Une boucle de
solidarité énergétique est ainsi formée. Sur
le même principe, des matériaux peuvent
être récupérés d’un bâtiment à un autre en
cas de rénovation par exemple ». Dans la
ville intelligente et durable qui s’appuie
sur des bâtiments connectés et commu-
nicants, l’économie circulaire, c’est-à-dire
la production de biens et de services tout
en limitant la consommation des sources
d’énergies non renouvelables, est ainsi
facilitée.

La labellisation est un levier puissant pour favoriser des

dynamiques collectives et l’émergence de villes intelli-
gentes et durables. Le Label R2S se veut un grand chantier
d’acculturation et de valorisation des parties prenantes qui
oeuvrent en faveur du bâtiment connecté et communicant
afin de préparer la ville de demain. R2S a aussi l’ambition
de construire des passerelles entre les métiers du bâtiment
et les spécialistes du numérique, en gardant bien l’usager
en ligne de mire.

Catherine Moulin, Directrice Innovation, Certivéa

Le numérique au service des occupants et du bâtiment 17

 Opération pilote
du Label R2S-Ready2Services
Le projet « LAB’O » d’Orléans Métropole
« Les données numériques permettent des niveaux d’optimisation
jamais atteints à l’échelle des territoires »
3 questions à Olivier Carré, maire d’Orléans et président d’Orléans Métropole
Ouvert en 2016 à Orléans, LAB’O est un incubateur
de 15 000 m2 dédiés au numérique qui accueille plus
de 100 starts-up, des Labs et de nombreuses sociétés
innovantes et de services. Avez-vous également voulu
faire de LAB’O un site test de référence en matière de
nouveaux usages ?
Si les entreprises innovantes qu’il accueille font effective-
ment la singularité de LAB’O, le bâtiment lui-même fait
l’objet de réflexions sur ses usages. Quand sa rénovation a
été engagée, le choix a été fait de « décarbonner », c’est-
à-dire d’avoir une production renouvelable de l’énergie
en réutilisant l’électricité produite sur site. Au-delà de
la production, nous prêtons également une attention
toute particulière à la maîtrise et à la gestion de l’énergie,
grâce à un système de connecteurs nous permettant de
remonter toutes les heures des données et d’agir ainsi
rapidement si un problème est détecté.
En tant que décideur public, comment innover face
aux enjeux des transformations environnementale et
numérique ?
Il faut mettre à profit la convergence actuelle entre les
transitions énergétique et numérique, afin de déve-
lopper des bâtiments capables de réduire leur impact
environnemental. Les données numériques permettent
en effet des niveaux d’optimisation de gestion jamais
18
© Orléans Métropole
atteints à l’échelle des territoires. Des projets comme
LAB’O donnent des idées. Nous venons de lancer un
appel à projets pour la mise en place d’une bibliothèque
BIM de l’ensemble des bâtiments publics. À Orléans, ces
données vont permettre de mener un travail d’optimisa-
tion de la maintenance et de la gestion patrimoniale de
700 000 m2.
Quel rôle jouent, selon vous, les bâtiments connectés
et communicants dans le cadre d’une démarche de
digitalisation des territoires ?
Ce rôle est très important et je tiens à souligner que
LAB’O est la seule opération sous maîtrise d’ouvrage
publique retenue en pilote Label R2S et qu’elle est menée
dans le cadre d’un projet de requalification. Les bâtiments
existants représentent 98 % des stocks de bâtiments en
France. Il est donc pertinent d’entreprendre ce type de
projet dans ce contexte. Selon moi, une démarche de
digitalisation doit être engagée collectivement au sein
d’un territoire. Ainsi, les travaux portant sur les transports
ou l’éclairage profitent de l’unification des stratégies
entre différentes communes, l’objectif étant de rendre
la métropole plus sobre et plus confortable pour les
habitants. Mes collègues maires au sein d’Orléans Métro-
pole ont ainsi engagé des démarches similaires à celle
d’Orléans-ville, qui s’inscrivent d’ailleurs dans le Plan
Climat Energie Territorial de la métropole.
Le numérique au service des occupants et du bâtiment
 abel R2S-
Ready2Services :
Et votre bâtiment
devient une
plateforme de
services

L’accompagnement des professionnels du bâtiment

pour leur permettre d’aborder sereinement les
grandes transitions est l’une des vocations de
Certivéa : transitions énergétique et environne-
mentale, sociétale… Le Label R2S a été conçu
pour accompagner les professionnels dans la
transition numérique du bâtiment. Le cadre de
définition R2S permet en effet d’établir un ensem-
ble de principes guides. Gage de flexibilité et
donc de durabilité, le Label R2S permet in fine de
valoriser son patrimoine immobilier dans le temps.
L’expertise et les audits Certivéa sont par ailleurs
un gage de crédibilité et d’impartialité pour inno-
ver en confiance.
Un label pour innover en confiance
Pour faire du bâtiment une plateforme de services numériques, le Label R2S prend
en compte des thématiques techniques et de gouvernance. Sur le plan technique
d’abord, il s’agit de construire un socle solide, sûr et durable, qui permette
d’accueillir les usages et les applications répondant aux attentes des utilisateurs. Sur
le plan de la gouvernance, ensuite, de s’assurer que le pilotage est optimal à toutes
les étapes de la démarche et de maintenir la performance du bâtiment dans le temps.

Six engagements pour un label

Le référentiel R2S-Ready2Services repose sur six engagements :

Pour la partie « technique », ces engagements sont : la connectivité, l’architecture réseau, les équipements et interfaces ;

Pour la partie « gouvernance », sont évalués : la sécurité numérique et le management responsable du projet ;

Le référentiel comporte enfin une partie « utilisateurs », qui se réfère aux services mis en œuvre : aujourd’hui seule l’exis-
tence de services énergétiques est prise en compte car elle est considérée comme prioritaire. Progressivement, d’autres
services pourront être évalués.

Cadre de définition R2S

20 Le numérique au service des occupants et du bâtiment

Un label pour qui ?
Le label s’adresse à de nombreux acteurs,
à toutes les étapes de la vie d’un bâtiment
tertiaire, de sa conception (ou rénovation)
à son exploitation quotidienne : les promo-
teurs et concepteurs ; les maîtres d’ou- gestionnaires de patrimoine, bailleurs ; les
vrage ; les équipementiers et opérateurs occupants, propriétaires, gestionnaires de
de services ; les exploitants, facility mana- patrimoine, bailleurs ; les occupants.
gers, property managers ; les propriétaires,

Conduire les projets, s’inscrire dans le temps

En incluant la « gouvernance » qui
couvre la « sécurité numérique » et le
« management responsable », le Label
R2S-Ready2Services décrit l’ensemble
des éléments qui concourent à la mise en
place efficiente et à la réussite de l’exploi-
tation d’un bâtiment connecté et commu-
nicant. Concevoir, réaliser ou exploiter un
bâtiment intelligent implique en effet une
dynamique de projet maîtrisée à toutes
les phases et fait l’objet de spécificités
opérationnelles. Un management effi-
cient doit être en capacité de répondre
aux attentes en matière de dialogue entre
les parties prenantes et d’aide à la prise
de décision, afin de mieux gérer les coûts,
les délais et de réduire les risques de non
atteinte des objectifs de performance
visés. Un management responsable,
c’est également un accompagnement au
quotidien, l’implication des différentes
parties intéressées au projet, le maintien
des performances et la recherche d’une
amélioration continue.

Un outil de valorisation du patrimoine immobilier

« On semble revenu de cette croyance que
dans l’immobilier l’emplacement faisait
tout », note Muriel Botella, présidente de
la commission « valorisation des actifs
et modèles économiques », au sein de la
SBA. La valeur de l’actif est désormais liée
à la valeur d’usage qui doit répondre à
une question : quel gain m’apporte le fait
d’être utilisateur de ce bâtiment ? « À
Paris, on constate que les quartiers centraux
offrant une large palette de services de
proximité figurent en tête des recherches
d’entreprises en forte croissance, devant les
quartiers d’affaires traditionnels », relève
Muriel Botella. Et le niveau des loyers
s’en ressent, plus l’immeuble est digital
et au service de l’utilisateur. Des indices
qui montrent que le numérique renverse
les logiques territoriales au profit des
services et des usages.
Le Label R2S, générateur de valeur
d’usage, a vocation à booster le marché
de l’immobilier : « Des zones désertées
peuvent être revitalisées grâce aux smart
buildings qui réintroduisent des services qui
attirent des utilisateurs », explique Muriel
Botella. « Avec le Label R2S Ready2-
Services, les intérêts des promoteurs, des
investisseurs et des utilisateurs sont alignés
pour créer de la valeur. Tout comme les
impacts positifs des immeubles dits ‘‘verts’’
sont aujourd’hui mesurables sur le marché,
les bénéfices liés à l’aspect ‘‘serviciel’’
commencent à l’être ». En optimisant
la gestion et en améliorant l’expérience
des occupants, le Label R2S est ainsi un
moyen de se distinguer et d’assurer une
valeur durable à son patrimoine immo-
bilier.

La co-construction du Label R2S avec les acteurs

du bâtiment et du numérique, qui n’ont pas
l’habitude de dialoguer, a permis de l’enrichir
et de faire converger l’ensemble des préoc-
cupations vers un but commun : faire émer-
ger un bâtiment qui répond aux évolutions
technologiques tout en gardant l’humain au
centre des enjeux.

Alexis Perez, Chef de Projet R2S,

Direction Innovation, Certivéa

Le numérique au service des occupants et du bâtiment 21

 Opération pilote
du Label R2S-Ready2Services
Le projet « Nantes Hôtel des Postes »
de Poste Immo
« Prévoir des immeubles qui permettent d’héberger des services
numériques va dans le sens de l’histoire et les valorisera à terme »
3 questions à Antony Guilbert-Cholet, responsable innovation de Poste Immo
Pourquoi tester le concept de bâtiment intelligent
avec votre projet de réhabilitation « Nantes Hôtel
des Postes » ?
« Nantes Hôtel des Postes » est un projet de réhabi-
litation partielle d’un bâtiment de 35 000 m2 en plein
centre-ville qui accueillera à terme l’ensemble des
directions départementales du Groupe La Poste. C’est
aussi le premier test du concept de smart building
pour La Poste ! Nous avons en effet saisi l’opportunité
de pouvoir tester, sur un même site, tout ce qui peut
amener de la performance pour le bâtiment et les
usagers, en termes notamment d’efficacité énergétique
et de services. C’est un vrai enjeu de pouvoir le faire sur
une réhabilitation car nous avons un parc relativement
ancien et nous avons la volonté d’étudier ce qu’il est
possible techniquement d’engager et de reproduire.
Pourquoi tester le référentiel du Label R2S ?
Nous avons été séduits par le référentiel qui permet de
concevoir une infrastructure intelligente et ouverte pour
accueillir des innovations et des services numériques.
22
© Poste Immo
Précédemment, dès que l’on voulait faire évoluer un
système, tout était compliqué. La fin du système « proprié-
taire » m’a vraiment interpelé. Le socle R2S semble pouvoir
permettre de préparer l’immeuble sur une base solide et
évolutive, où l’on décloisonne. Via les mêmes outils, les
mêmes applications, nous allons faire se rejoindre plu-
sieurs objectifs : l’efficacité énergétique, les services mais
aussi le pilotage et la maintenance des bâtiments.
Est-ce aussi un atout dans la lutte contre l’obsoles-
cence et pour la valorisation du patrimoine ?
Si l’on prend l’exemple des systèmes de pilotage, les faire
évoluer coûte très cher ou bien c’est parfois impossible
techniquement. Le Label R2S devrait nous permettre
de tester ces systèmes et de trouver des solutions. Par
ailleurs, prévoir des immeubles qui permettent d’héber-
ger des services numériques va dans le sens de l’histoire
et les valorisera à terme. Dans quelques années, un
immeuble qui ne sera pas certifié et labellisé avec une
certaine connectivité, une certaine opérabilité, aura une
valeur intrinsèque moins importante qu’un immeuble qui
le sera.
Le numérique au service des occupants et du bâtiment
Vous souhaitez en savoir plus ?
Contactez-nous au 01 40 50 29 09
ou par mail à l’adresse : r2s@certivea.fr

Site internet : www.r2s.certivea.fr

Certivea
Opérateur de services sur la performance durable des
bâtiments non résidentiels, des infrastructures et des
territoires, Certivea est un acteur majeur de la qualité de
vie dans la ville durable. Filiale du Centre Scientifique et
Technique du Bâtiment et partenaire de l’Alliance HQE-
GBC, Certivéa propose un ensemble de services à la carte :
évaluation, certification, labellisation, benchmark pour
accompagner les acteurs du bâtiment et de l’immobilier

Conception/Réalisation Indexel. ©iStock 2018

dans la progression de leurs performances durables.
www.certivea.fr

Cerway
Filiale de Certivéa et Cerqual (groupe Qualitel), Cerway est
l’opérateur à l’international de la certification HQE et de l’offre
de Certivéa.
www.behqe.com