DOSSIER

DÉTAILLÉ
Left Bank – Eygalières

Eygalières (13 810)

www.homunity.com
SAS HOMUNITY – 60, rue Jouffroy d’Abbans - 75017 Paris – RCS Paris 804 388 627
 EN BREF

Objectif de collecte 3 400 000 €

Montant de l'obligation 1 000 €

Nombre d'obligations 3 400

Taux d'intérêt annuel 10,5 %*

Durée prévisionnelle 18 mois

Type de financement Refinancement

Type de projet Marchands de biens

Localisation Eygalières (13 810)

Opérateur Left Bank

Les investisseurs sont informés que ce document ne donne pas lieu à un prospectus soumis au
visa de l’Autorité des marchés financiers.

* Des risques inhérents à l’illiquidité, à la perte partielle ou totale des montants investis existent,
n’investissez que dans ce que vous comprenez. Les performances passées ne préjugent pas des
performances futures. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque de perte en capital ou
d'impayé des intérêts est important. Des frais de 8 € vous seront facturés en cas de paiement
par CB. Si vous souhaitez payer par virement, aucuns frais ne sont prélevés.

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NOTRE
INTERVENTION

Le dossier présenté consiste à collecter une partie des fonds propres pour financer l’opération
« Eygalières » pour le compte de l’opérateur Left Bank.

Left Bank est un opérateur connu chez Homunity car il a été accompagné dans le cadre d’une
opération immobilière semblable pour refinancer des fonds propres.

Le projet « Eygalières » est situé dans la commune provençale du même nom au sud-Ouest
d’Avignon et consiste en la revente après travaux de rénovation-réhabilitation d’une maison
individuelle de 389 m², comprenant 4 chambres une piscine et un garage.

La maison jouit d’un terrain d’une superficie de 11 520 m² en pleine nature provençale et offre une
vue sur les Alpilles.

Le foncier de l’opération étant acté, nous intervenons donc en refinancement.

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 L’ENTREPRISE
DU PROJET

Left Bank

Année de création 2003

Nombre d’employés Environ 37 collaborateurs

Fondé en 2003 par M Guillaume DE MONTALIER, le groupe Left Bank est un opérateur
immobilier indépendant dont l’objet est l’acquisition et la valorisation d’actifs immobiliers à
restructurer.

Passionnée et engagée dans la constitution d’un patrimoine « prime », Left Bank investit dans
des immeubles de bureaux, d’habitation ou de commerces pour son compte, à court ou long
terme. La société cible également les acquisitions d’immeubles vieillissants, dont les
constructions sont généralement antérieures aux années 2000.

Structure dynamique et indépendante financièrement, Left Bank bénéficie d’une grande

réactivité dans les prises de décision et d’une discrétion absolue. Ses propositions sont toujours
fermes et sans condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit, ce qui constitue une garantie
essentielle pour l’ensemble de ses interlocuteurs.

En constituant ce dossier, nous avons eu l’occasion d’analyser l’historique des opérations des
structures du Groupe Left Bank ainsi que les bilans comptables, nous ayant permis de
considérer son savoir-faire sur ce type d’opération et sa bonne santé financière.

En effet, les valeurs du groupe s’articulent autour du respect du patrimoine et de

l’environnement, de la confiance, de l’engagement et de la maîtrise.

En 2022, l’opérateur a réalisé un chiffre d’affaires consolidé de 28,9 m€ pour un Résultat net de
4,2 m€.

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 Les chiffres clés du groupe LEFT BANK

2,9 m€ 37 40
De trésorerie en 2022 Réalisations
Collaborateurs
audacieuses

28,9 m€ + 10 ans 4,2 m€

D’expérience dans
Chiffre d’affaires 2022 Résultat net 2022
l’immobilier

122 m€ 22 % 51,6 m€
De croissance De capitaux propres
D’actifs immobilisés
annuelle en 2022

L’associé fondateur

Guillaume DE MONTALIER, Président

Plus d’information : https://leftbank.fr/en/

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 EXEMPLES D’OPÉRATIONS

Villa Perret
La Villa Perret est un ancien complexe
de bureaux (3 500 m²) réhabilité en
appartements résidentiels de luxe et
commerces (4 200 m²) à Levallois-
Perret (92).

Villa Gabrielle
La Villa Gabrielle est une ancienne
usine de bonneterie devenue l'atelier
de Gabrielle Chanel, aujourd'hui
transformée en résidence seniors (6
100 m²) au cœur de la ville d'Asnières-
sur-Seine.

Rue des Champs

Rénovation et réaménagement d’une
copropriété existante à Asnières-sur-
Seine (92) en complexe résidentiel
composé de quatre appartements de
style loft d'une superficie totale de
399 m².

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 PROJET Eygalières

LOCALISATION
Eygalières (13 810)

Eygalières est un village provençal situé dans la région Provence-Alpes-Côte d'Azur en France. .
Le village compte 1 730 habitants (source INSEE 2020) et fait partie de la communauté de
communes Vallée des Baux-Alpilles qui regroupe plus de 27 836 habitants (source INSEE 2019).

Eygalières est bien relié aux grandes villes voisines telles que Saint-Rémy-de-Provence et
Avignon, plus précisément à 25 minutes en voiture de la gare d'Avignon et 50 minutes de
l'aéroport Marseille Provence.

Le projet est situé dans un environnement calme offrant une vue panoramique sur la chaîne
des Alpilles et le vieux village d'Eygalières.

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FOCUS SUR
L’EMPLACEMENT

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 LE MARCHÉ IMMOBILIER
La commune d’Eygalières bénéficie directement de l’attractivité liée à sa proximité avec Avignon et
Marseille.

Pour votre information, le tarif moyen de cette commune pour une maison dans l’ancien est d’environ 8
669 € TTC / m² avec un écart-type de 5 109 € TTC / m² à 14 209 € TTC / m² (source : meilleursagents.com).
Les prix dans le neuf sont logiquement supérieurs à ces données.

Vous trouverez ci-dessous l’étude de la concurrence menée par nos équipes sur des villas similaires aux
alentours de l’opération.

Concurrence LEFT BANK Eygalières 1

6 2

5
3

7
4

# Adresse Typologie Etat Surface Prix Prix/m2 Date de vente

1 5527 CHEM DU TOURREDON Maison /6p Vendue 255 m² 3 723 000 € 14 600 €/m² 6/7/2022

2 5535 COSTE BONNE Maison /9p Vendue 446 m² 5 450 000 € 12 220 €/m² 20/11/2020

3 1485 CHE DU BAGNA Maison /9p Vendue 308 m² 3 464 000 € 11 247 €/m² 25/2/2021

4 6000 LE BRAOU Maison /11p Vendue 545 m² 7 700 000 € 14 128 €/m² 21/9/2021

5 9280 LE BRAOU Maison /7p Vendue 285 m² 3 456 000 € 12 126 €/m² 6/5/2022

6 5410 LA GLACIERE Maison /7p Vendue 226 m² 3 200 000 € 14 159 €/m² 30/12/2021

7 Centre du village d'Eygalières Maison /5p En vente 104 m² 1 390 000 € 13 365 €/m²

Conclusion

Au regard des éléments à disposition dans la rubrique « La commercialisation » du dossier (p 16), nous
constatons que le projet sera commercialisé à un prix cohérent avec le marché de la vente de maisons
individuelles anciennes sur le secteur de la commune.

La commercialisation du bien débutera en 2024 une fois l’ensemble des travaux de réhabilitation débuté.

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 LE PROJET
Eygalières

Commodités

Mairie 2,6 km

Ecole 2,8 km

Restaurant 2,0 km

Supermarché 7,5 km

Centre équestre 2,0 km

Château d’Eygalières 2,3 km

Gare de Cavaillon 10 km

Aéroport Marseille Provence 60 km

CE PROGRAMME EST SITUÉ À PROXIMITÉ DE TOUTES LES COMMODITÉS

NÉCESSAIRES DANS UN ENVIRONNEMENT RÉSIDENTIEL.

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LES CARACTÉRISTIQUES
DU PROGRAMME

Nombre de lots 1

Type de lots Maison

Destination des lots Accession privée

Nombre de bâtiments 1 bâtiment

Nombre d’étages R+1

Surface habitable 389 m²

Présence de sous-sol Aucun

Nombre de parkings Garage

Adresse 765 chemin de Tourredon - 13810 Eygalières

Numéro de cadastre CH 285 & 288

Présentation

Le projet « Eygalières » consiste en la revente d’une maison individuelle de 389 m² après travaux de
réhabilitations sans autorisations administratives, comprenant 4 chambres, une piscine, et un garage,
l’ensemble étant édifié sur un terrain d’une superficie de 11 520 m².

Le foncier de l’opération étant acté, nous intervenons donc en refinancement.

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SITUATION

CADASTRE DU PROJET

11
VISUELS DU PROJET

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 LES ÉTAPES
Avril 2023
Signature de la promesse de
vente

Octobre 2023
Acquisition du foncier

13/10/2023 – 08/11/2023
Campagne de financement

Mars 2024
Début des travaux
Durée prévisionnelle de l’investissement
18 mois

Mars 2025
Fin de la commercialisation
Juin 2025*
Remboursement prévisionnel
des investisseurs

Le délai de 18 mois est contractuel, mais le promoteur pourrait rembourser plus tôt le montant
collecté, à partir du 7e mois. Il dispose également de la faculté de proroger ce délai de 6 mois
supplémentaires si besoin est. Ces conditions s’appliquent donc également directement aux
investisseurs.

La flexibilité proposée au promoteur immobilier concernant l’échéance de remboursement lui

permet d’aborder sereinement la question de la commercialisation ou de la réalisation technique
de son opération et de répondre aux contraintes inhérentes à sa profession.

Le calcul des intérêts pour les investisseurs se fera donc au prorata temporis de ce délai. Le
planning est prévisionnel et peut être amené à évoluer.

* La date prévisionnelle du remboursement des investisseurs est calculée à partir de la date de

l’émission effective des obligations. Cette émission ne peut pas intervenir au-delà d’un certain
délai fixé avec le promoteur, soit en général 12 jours après le terme de la période de souscription.
La date prévisionnelle de remboursement ne prend pas en compte les délais de virements
bancaires, indépendants de la volonté de l’opérateur et d’Homunity.

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 LA COMMERCIALISATION

En volume

Typologies Au lancement Réservé Stock

Maison de 389 m² 1 0 1

Concernant la commercialisation du bien celle-ci débutera en 2024.

En valeur

Chiffre d'affaires TTC € Prix moyen TTC €/ m²

Prévisionnel Réservé Stock Prévisionnel Réservé Stock
Maison de 389 m² 5 742 080 € - 5 742 080 € 14 744 €/m² - 14 744 €/m²

Total 5 742 080 € 5 742 080 € -

Le CA TTC de l’opération s’élève à 5 742 080 € TTC.

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 LES ÉLÉMENTS FINANCIERS

Le budget prévisionnel (TTC)

Charges foncières 2 581 000 €

Coût de construction et aléas 1 800 000 €

5,3 %
Taux de marge
Honoraires techniques 360 000 € (sur CA TTC)

Frais financiers (dont Homunity) 698 700 €

TOTAL DES CHARGES 5 439 700 €

Vente des lots TTC 5 742 080 €

MARGE NETTE 302 380 €

CASH-FLOW IMMOBILIER 302 380 €

5,3 %
Cash-flow immobilier
(marge + honoraires
de gestion et
montage)

La marge est supérieure aux intérêts à verser aux investisseurs Homunity.

À noter que l’opérateur n’a pas prévu de se verser d’honoraires de gestion durant toute la
durée de l’opération.

Dans le cadre de possibles difficultés à̀ vendre le bien en stock en raison d’une baisse de la
demande de logements, nous avons établi un scénario de vente où le lot serait vendu 5 %
en dessous du prix budgété́. Le cash-flow immobilier serait toujours positif ce qui
permettrait encore au promoteur de se rémunérer au total à hauteur d’environ 15 k€.

Le budget total présenté reste toutefois prévisionnel et peut être amené à évoluer.

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 Le financement de l’opération

RÉPARTITION DES
FONDS PROPRES
Coût de l’opération (TTC) APPORTÉS
5 439 700 €

Fonds propres promoteur 3 400 000 €

Apport Homunity 1 341 000 €

28,29 %
Fonds propres
promoteur 71,71 %
Investisseurs
Homunity

Notre intervention de 3 400 000 € représente 71,71 % de l’assiette foncière, du coût des travaux et des
honoraires techniques de l’opération estimé à hauteur de 4 741 000 €.

Prix de 87 %
revient
La couverture du prix de revient
En l’état, la couverture du prix de revient
est de 87 %.
87 % L’opération est partiellement couverte.
Apport Homunity
Taux de
couverture

Fonds propres promoteur

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LES ÉLÉMENTS TECHNIQUES
& ADMINISTRATIFS
Principales caractéristiques

Surface habitable (SHAB) 389 m²

Coût de réhabilitation / m² 3 852 € / m²

Etat du foncier

Permis de construire Non nécessaire

Foncier Acté

Garanties

Nous finançons directement la société SAS LEFT BANK GROUP pour un montant de 3 400 000
€ via une émission d’obligations.

Nous bénéficions en garantie d’une hypothèque de 1er rang sur l’actif refinancé.

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LES ÉLÉMENTS
ADMINISTRATIFS

Les sociétés impliquées

Société de revalorisation d’actifs à financer

Société SAS LEFT BANK GROUP

Siren 812 503 092 RCS Paris
Siège social 75 rue des Saints-Pères – 75006 Paris
Dirigeant SARL THE MANSION
Capital 30 010 274 € 100 %
Date d’immatriculation 20/07/2015

SARL THE MANSION

Société holding

Société SARL THE MANSION

Siren 808 235 444 RCS Paris
Siège social 75 rue des Saints-Pères 75006 Paris
Dirigeant M. Guillaume DE MONTALIER
Capital 9 850 000 € 100 %
Date d’immatriculation 04/12/2014

M. Guillaume DE
MONTALIER

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 LE MONTAGE DE
L’OPÉRATION

L’émission d’obligations à travers une SAS

Hypothèque en 1er
rang

Souscription à Souscription à
l’emprunt obligataire l’emprunt obligataire

COMPTE BANCAIRE SAS CAP IMMO 508 SAS LEFT BANK

INVESTISSEUR (véhicule d’investissement) GROUP

Remboursement des Remboursement de

obligations + intérêts dus l’obligation + intérêts dus

Points essentiels de ce montage

✓ La SAS CAP IMMO 508 est uniquement dédiée au financement du programme immobilier
« Eygalières ». Cette SAS n’émet qu’un seul type d’obligations, celles auxquelles vous avez la
possibilité de souscrire.

✓ La SAS CAP IMMO 508 apporte les fonds à la SAS LEFT BANK GROUP via la souscription à
une obligation émise par cette dernière avec les mêmes conditions que les obligations
investisseurs.

✓ La date de remboursement et le taux d’intérêt sont déterminés au préalable à travers le

contrat conclu entre la SAS CAP IMMO 508 et la SAS LEFT BANK GROUP.

✓ Homunity est président de la SAS CAP IMMO 508 et représente ainsi les investisseurs auprès
de l’opérateur immobilier.

✓ En cas de défaillance de la SAS LEFT BANK GROUP, la CAP IMMO 508 bénéficie d’une
affectation hypothécaire notariée en sûreté réelle sur ce dossier.

✓ La SAS LEFT BANK GROUP et la CAP IMMO 508 ont la possibilité de rembourser dès le 7ème
mois ou de proroger de 6 mois la durée de l’obligation.

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POINTS FORTS

L’hypothèque de 1er rang sur l’actif.

La localisation du projet reste dynamique sur le

marché de la vente de maison individuelle ancienne.

POINTS FAIBLES

La commercialisation du bien n’a pas débuté.

Le contexte économique inflationniste peut

engendrer un retard sur la commercialisation de
l’opération.

21
CARACTÉRISTIQUES
DE L’ÉMISSION
Titres émis

Chaque emprunt obligataire est déterminé en amont par un prix d’émission, un

nombre d’obligations émises, un taux d’intérêt, ainsi qu’une période de souscription
et de remboursement.

La SAS CAP IMMO 508 émet 3 400 obligations de 1 000 € payables dans leur
intégralité lors de la souscription.

Le taux d’intérêt de 10,5 %* annuel constitue la rémunération des investisseurs

Homunity. Le remboursement du nominal (capital) et des intérêts une fois la date
d’échéance atteinte est prévu dès l’émission d’obligations.

Durée du projet

La durée de l’opération est de 18 mois.

Dans le cadre de cette opération, le taux d’intérêt des obligations est fixé à 10,5 %*
annuel sur une période de 18 mois. Le véhicule d’investissement et le promoteur ont
la possibilité de rembourser dès le 7ème mois, et de prolonger le contrat de 6 mois
supplémentaires si besoin est.

Période de souscription

La période de souscription est ouverte entre le 13/10/2023 et le 08/11/2023. La période

de souscription pourra être close dès que l’ensemble des obligations émises seront
souscrites.

L’émission de l’obligation interviendra au plus tard le 20/11/2023.

* Des risques inhérents à l’illiquidité, à la perte partielle ou totale des montants investis
existent, n’investissez que dans ce que vous comprenez. Les performances passées ne
préjugent pas des performances futures. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque
de perte en capital ou d'impayé des intérêts est important. Des frais de 8 € vous
seront facturés en cas de paiement par CB. Si vous souhaitez payer par virement,
aucuns frais ne sont prélevés.
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LES TYPES DE RISQUES LIÉS
À MON INVESTISSEMENT

Différents types de risques

L’objectif de l’équipe Homunity est de faire une sélection des différents projets pour diminuer
la prise de risque. Néanmoins, tout investissement comporte des risques ; nous avons listé
ceux que vous supportez en tant qu’investisseur :

RISQUES RISQUES
TECHNIQUES FINANCIERS

Tout retard de chantier Une mauvaise évaluation

pourrait engendrer des des données financières
coûts supplémentaires pourrait porter un risque
venant dégrader la marge. sur l’opérateur ou sur le
L’objectif de l’équipe Homunity est de faire une
projet.
sélection rigoureuse des différentsprojets pour
diminuer RISQUES RISQUES
la prise de risque. Néanmoins, tout
ADMINISTRATIFS COMMERCIAUX
investissement comporte des risques ; nous
avons listé ceux que vous supportez en tant
Une remise en cause d’un PC Des lots subsistent à la
qu’investisseur :
ou de la purge d’un PC vente et pourraient affecter
pourrait entraîner des retards la marge de l’opération.
sur le projet, voire son
annulation.

Compte tenu de la connaissance de ces

différents risques, il convient de les étudier un
par un, afin de cerner les points forts et les
lacunes d’un projet. Malgré l’ensemble de ces
analyses, le risque de perte partielle voire totale
de votre investissement, ainsi qu’un risque N’hésitez pas à nous
d’illiquidité, existent toujours. contacter à ce sujet
Avant chaque investissement, merci de prendre à paul@homunity.fr
connaissance de la fiche d’informations clés sur
l’investissement.

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 CONTACTEZ-NOUS

RELATION INVESTISSEURS
paul@homunity.fr
01 85 09 28 12

www.homunity.com
SAS Homunity – 60 rue Jouffroy d’Abbans - 75017 Paris – RCS Paris 804 388 627

SAS Homunity, conseiller en investissements participatifs enregistré auprès de l’ORIAS sous le n°16003112

Membre de Financement participatif France, association agréée par l'Autorité des marchés financiers