Rapport Expert Valorisation HOTEL

CA
RAPPORT D’EXPERTISE
Tribunal de Grande Instance de

Chambéry
SCI RESIDENCE DU BEAU RIVAGE
Hôtel
Locaux commerciaux & Appartements
EVIAN LES BAINS
MEILLERIE
Dossier n° 7701
Mai 2016
www.frerault-expertises.com
Mission d’Expertise
A la demande du Tribunal de Grande Instance de Chambéry selon une
ordonnance rendue le 14 décembre 2015, déterminer la valeur vénale
actuelle de plusieurs biens immobiliers dans le cadre de la liquidation
judiciaire de la SCI BEAU RIVAGE :
 Sur la commune d’EVIAN LES BAINS (Haute-Savoie) au 69 rue

Nationale et 34 av du Commandant Madelaine, un immeuble de rapport
comprenant :
- Un hôtel (Hôtel du Palais) ;
- 4 locaux commerciaux,
- 5 appartements
 Sur la commune de MEILLERIE (Haute-Savoie) au 40 route

Nationale , un immeuble de rapport comprenant 12 appartements
Rapport rendu le Propriétaire

23/05/2016 SCI RESIDENCE DU BEAU RIVAGE
RCS : 334 611 902 CHAMBERY
Prise en la personne de son représentant, M. David BECCAT
362 route des Cheminettes
73190 SAINT BALDOPH
Destinataires A la demande de
- TGI Chambéry Tribunal de Grande Instance de Chambéry
Place du palais de Justice
- Me Jean BLANCHARD 73 000 CHAMBERY
- M. David BECCAT
Je soussigné, Arnaud FRERAULT, Expert en Affaires Immobilières,

Commerciales et Industrielles, Loyers et Evaluations d’entreprises, Près la
Cour d’Appel de Chambéry, ai été consulté pour procéder à l’expertise des
biens immobiliers ci-dessus désignés.
Nous noterons que le présent avis est basé sur les documents fournis à
l’expert sous réserve de leur exactitude.
En conformité avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière,
nous intervenons dans cette affaire en toute indépendance et impartialité
tant vis-à-vis des biens à expertiser que vis-à-vis du client. Nous n’avons
relevé aucun conflit d’intérêt dans le cadre de cette mission.
Les biens ont été visités le 21 avril 2016 par l’Expert.
Expert J’ai procédé à l’ouverture de mes travaux d’expertise.
A FRERAULT
Plan du rapport d’expertise
1. RESUME ET CONCLUSION DE L’EXPERTISE .......................................................................... 4

2. UN IMMEUBLE SIS 69 RUE NATIONALE SUR LA COMMUNE D’EVIAN LES BAINS .... 5
2.1. DESCRIPTION ......................................................................................................................... 5
2.2. DETERMINATION DE LA VALEUR VENALE DE L’IMMEUBLE .................................................. 14
2.2.1. Valeur vénale de l’Hôtel du palais .............................................................................. 14
2.2.1.1. Méthode par comparaison directe ............................................................................. 14
2.2.1.2. Méthode par les revenus ............................................................................................ 16
2.2.1.2.1. valeur locative actuelle de l’hôtel ........................................................................... 16
2.2.1.2.1.1. Méthode par comparaison ................................................................................. 16
2.2.1.2.1.2. Méthode hôtelière.............................................................................................. 19
2.2.1.2.1.3. Résumé valeur locative actuelle ......................................................................... 20
2.2.1.2.2. Valeur vénale de l’hôtel .......................................................................................... 21
2.2.1.3. Résumé valeur vénale de l’hôtel ................................................................................. 21
2.2.2. Valeur venale des locaux commerciaux ...................................................................... 22
2.2.2.1. METHODE PAR COMPARAISON DIRECTE .................................................................... 22
2.2.2.2. METHODE PAR CAPITALISATION DES REVENUS ......................................................... 24
2.2.2.3. RESUME DE LA VALEUR VENALE DES LOCAUX COMMERCIAUX ................................. 25
2.2.3. valeur venale des appartements ................................................................................. 26
2.2.3.1. METHODE PAR COMPARAISON .................................................................................. 26
2.2.3.2. Méthode par capitalisation des revenus bruts ........................................................... 28
2.2.3.2.1. Détermination de la valeur locative actuelle .......................................................... 28
2.2.3.2.2. Valeur vénale par capitalisation des revenus bruts ................................................ 30
2.2.3.3. Résumé valeur vénale des appartements ................................................................... 31
2.3. RESUME VALEUR DE L’IMMEUBLE DE RAPPORT EVIAN LES BAINS ...................................... 31
3. UN IMMEUBLE DE RAPPORT SIS 40 ROUTE NATIONALE SUR LA COMMUNE DE
MEILLERIE. .......................................................................................................................................................32
3.1. DESCRIPTION ....................................................................................................................... 32
3.2. VALEUR VENALE AU 23/05/2016 ......................................................................................... 37
3.2.1. METHODE PAR COMPARAISON DIRECTE......................................................................................... 37
3.2.2. METHODE PAR CAPITALISATION DES REVENUS BRUTS ....................................................................... 40
3.2.3. RESUME DE LA VALEUR VENALE .......................................................................................... 42
FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 3 sur 46

1. RESUME ET CONCLUSION DE L’EXPERTISE
Au 23/05/2016
EVIAN LES BAINS • 2 000 000 €
MEILLERIE • 738 000 €
EVIAN LES BAINS :

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé d’un immeuble ancien comprenant un hôtel 2 étoiles de
35 chambres, 4 locaux commerciaux et 5 appartements ainsi qu’un bâtiment annexe comprenant un
grand garage et deux locaux à usage de réserves.
Le bien immobilier bénéficie d’une bonne situation dans la rue piétonne principale d’EVIAN avec tous
commerces de proximité.
L’ensemble des locaux et appartements ont bénéficié de travaux de rénovation intérieure, de sorte
qu’ils sont en état d’entretien intérieur relativement correct. Seul l’hôtel, qui représente une très
grande surface, bien que très bien entretenu est en état d’usage. Un rafraichissement de tous les
revêtements sols, murs et plafonds serait à prévoir. De plus sa distribution est peu fonctionnelle.
La structure de l’immeuble est très ancienne, la couverture et une partie de la charpente seraient à
rénover, l’isolation est faible, certaines parties de l’installation électrique sont encore à mettre aux
normes.
Un projet de vente pourra se faire selon deux configurations : soit une vente en bloc de l’immeuble en
son entier, soit une division en copropriété et une vente par lots qui nécessitera l’intervention
préalable d’un géomètre pour l’établissement de l’état descriptif de division et la création d’un
règlement de copropriété auprès d’un notaire.
MEILLERIE :
Il s’agit également d’un immeuble de rapport composé de 12 Appartements d’habitation. Il bénéficie
d’une bonne situation sur la Commune de MEILLERIE, à proximité de la frontière suisse. Quelques
appartements ont vue sur le lac. Toutefois, il se situe en bord de la rue Nationale, quelque peu
bruyante et sans emplacements de stationnements à proximité.
L’immeuble est également ancien mais l’ensemble des appartements ont fait l’objet de travaux de
rénovation intérieure de sorte qu’ils se trouvent en bon état d’entretien à l’exclusion d’un seul qui a
subi un dégât des eaux et dont le plafond dans la cuisine s’est effondré.
De même que pour Evian une vente en bloc ou une division en copropriété est envisageable, sachant
qu’il est généralement plus aisé de vendre un immeuble en bloc de petite taille composé
essentiellement d’appartements dont la location est moins contraignante que celle des locaux
commerciaux et hôtels.
Valorisation au 23/05/2016
Valeur établie à +/- 5 %
Valorisation faite hors droits / hors taxes / hors charges
Ces valeurs sont actuelles et ne sauraient engager l’avenir
Sous réserve de documents non communiqués à l’Expert, pouvant entraîner une
modification des valeurs
Abstraction faite de toute valeur de convenance

2. UN IMMEUBLE SIS 69 RUE NATIONALE SUR LA COMMUNE
D’EVIAN LES BAINS
2.1. DESCRIPTION
Sur le territoire de la commune d’EVIAN LES BAINS, au 69 rue Nationale, il

s’agit d’un ensemble immobilier avec garages qui figure au cadastre comme
suit :
Commune Section N° Lieudit Superficie
EVIAN LES BAINS AH 152 69 RUE NATIONALE 688 m²

34 AV COMMANDANT
EVIAN LES BAINS AH 153 475 m²
MADELAINE
TOTAL 1 163 m²
- Cf Annexe 1 -
Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de la manière suivante :

DESIGNATION
- Un hôtel comprenant :
o RDC hall de réception avec ascenseur et cage d’escalier
o 1er étage appartement de fonction (pièce, hall, 2 chambres,
douche) cuisine, salle de petit déjeuners, dégagements, salon télé,
lavabo, WC, lingerie, douche, chaufferie, 4 chambres clients 4
o 2 étage 15 chambres clients, dégagements, WC, local
ème
30 bis pour femme de ménage 15

o 3ème étage 16 chambres clients, dégagement 16
o Aux combles débarras / grenier
________
Soit au total 35 chambres commerciales 35
- 4 locaux commerciaux dont 3 en rez-de-chaussée uniquement et un élevé

sur 3 étages.
- Un bâtiment à usage garage et de réserves donnant sur l’avenue du

Commandant Madelaine
- Une petite cour

- 5 appartements (34 av du Commandant Madelaine) :
Appartement n°1 RDC – Studio comprenant :
- Une pièce de vie avec un coin cuisine
- Salle de bains avec WC.
Appartement n°2 : 1er étage -
Selon les informations communiquées à l’Expert, l’ensemble immobilier

n’est pas soumis au régime de la copropriété.
Selon les documents communiqués et en possession de l’Expert,

notamment les états hypothécaires et l’extrait de matrice cadastrale,
ORIGINE DE
l’ensemble immobilier est la propriété de la SCI RESIDENCE DU
PROPRIETE
BEAURIVAGE.
 SERVITUDES CIVILES
Aucune à la connaissance de l’Expert.

SERVITUDES
 SERVITUDES URBANISTIQUES
Aucune à la connaissance de l’Expert.
Les parcelles de terrain sur lesquelles a été édifié l’immeuble, objet de

l’expertise :
- Figurent au PLU à contenu POS de la commune d’EVIAN LES BAINS
en zone UAh ;
- Ne sont pas visées par un PPR mais situées en zone d’aléas faible
ou nul ;
- Sont visées par un droit de préemption renforcé au profit de la
commune ;
- La commune d’EVIAN LES BAINS se situe dans une zone de
sismicité moyenne de type 4.
URBANISME
Zone UAh
Zone dense hameaux et chef-lieu, désigne la partie historique du centre-
ville dont les règles applicables ont pour objet de pérenniser la trame
bâtie (à forte valeur patrimoniale, architecturale et urbaine), avec
notamment des règles d’alignement et de continuité des façades figurant
aux documents graphiques, et l’obligation du permis de démolir.
 Caractéristique des terrains : non règlementées
 Implantation par rapport aux voies publiques : à l’alignement ou 3 m

 Implantation par rapport aux limites séparatives : en ordre continu ou
3.5m (au-delà de 15m de profondeur)
 CES : non règlementé
 Hauteur maximum : 21.5m
 Stationnement :
 Habitation : 1 pl /logement + 1 pl/ tranche de 150m² SHON
 Hôtellerie / restauration : 2 places pour 3 chambres et 1 place par
tranche de 15m² de salle de restaurant si > 30m²
 COS : résulte de l’application des articles précédents
L’élaboration du PLU a été prescrit par délibération du Conseil Municipal

du 29/03/2010 de sorte que, selon les dispositions de la Loi ALUR du
24/03/2014, le POS continue à s’appliquer jusqu’à l’entrée en vigueur de
ce nouveau Plu ou jusqu’en mars 2017 au plus tard.
- Cf Annexe 3 –
La description du bien immobilier ne saurait engager la responsabilité

de l’Expert quant au diagnostic technique de l’immeuble qui ne relève
pas de sa compétence.
 Immeuble en son ensemble :

Période de construction : Avant 1850
Nombre de niveaux : Sous-sol +RDC +3 étages + Combles
Plancher bas niveau 0 : Dalle BA
Plancher entre niveaux : Plancher bois double
Elévations en façade : Pierres de pays jointées
Façades : Ciment projeté et enduits
Charpente : Charpente traditionnelle bois
Couverture : Tuiles mécaniques
L’immeuble est une construction ancienne en état d’entretien d’usage. En

effet, chaque local ou appartement a fait l’objet de travaux de rénovation
DESCRIPTION intérieure de plus ou moins d’importance. Des travaux plus conséquents
d’amélioration de l’isolation, de réfection de l’installation électrique ou
encore de la couverture seraient à prévoir.
La façade quant à elle est en bon état d’entretien.
 Partie Hôtel :
Nombre de niveaux : RDC +3 étages + Combles
Menuiseries PVC double vitrage à l’avant, bois simple
vitrage à l’arrière
Equipement : Chauffage par chaudière gaz et radiateurs
fonte
L’hôtel est en assez bon état d’entretien. Les revêtements sols et murs
mériteraient d’être remis au goût du jour. Sa disposition est peu
fonctionnelle avec des dégagements étroits, avec des demi-paliers.

 Local commercial n° 1 à usage de boulangerie :
Nombre de niveaux : Sous-sol + RDC +2 étages

Menuiseries Bois simple vitrage/ vitrine Métalliques
double vitrage.
Revêtements sols : Carrelage/ béton lissé
Revêtements murs : Peinture / Faïence/PVC
Revêtements plafond : lambris bois partie vente / faux plafonds
Equipement : Chauffage par convecteurs électriques.
Le local est composé

- d’une partie magasin au rez-de-chaussée,
- d’une réserve en sous-sol
- d’un laboratoire au 1er étage
- d’une réserve au 1er étage (avec accès dans la ruelle coté courette
à l’arrière)
- A l’extérieur : d’un petit local à usage de réserve et local
poubelles.
La partie magasin du rez-de-chaussée a été entièrement refaite par le

locataire de sorte qu’elle se trouve en bon état d’entretien. Toutefois des
jours sont apparents au niveau de la vitrine de sorte que l’isolation est
très faible.
Les parties réserves et laboratoires sont en état d’entretien d’usage voir
vétustes. Le locataire actuel a commencé à faire des travaux de
rénovation. L’accès au sous-sol nécessite le passage sous la montée
d’escalier avec obligation de se baisser.
Il existe un problème au niveau du Monte-charge qui est aujourd’hui
absolument hors d’usage. Compte tenu de l’activité de boulangerie, qui
nécessite le transport de charges lourdes entre les réserves et le
laboratoire, notamment les sacs de farine, l’absence de monte-charge
est une contrainte importante. L’état vétuste de la gaine entraine en
outre des risques sanitaires et de sécurité. Il est donc nécessaire de
prévoir de manière très urgente sa réfection.
 Local commercial n° 2 à usage d’Agence d’Assurance :
Nombre de niveaux : Sous-sol + RDC

Menuiseries : Métalliques double vitrage
Revêtements sols :
Revêtements murs :
Revêtements plafond :
Le local est composé d’un accueil, de 2 bureaux, d’une kitchenette, d’un

wc, d’une grande cave à l’arrière et d’une grande cave au sous-sol.
Local en bon état d’entretien dans son ensemble. Les aménagements

intérieurs ont entièrement été refaits par le locataire en 2005 environ.

Les caves sont quant à elles en état brut et relativement humides.
 Local commercial n° 3 à usage d’Agence bancaire :

Revêtements sols : en cours de réfection
Revêtements murs : en cours de réfection
Revêtements plafond : en cours de réfection
Au jour de la visite d’expertise le local était en cours de travaux de

rénovation complète, de sorte que les locaux étaient à l’état brut de tous
revêtements. Les travaux sont exécutés par le locataire.
Il est composé d’une partie avant en vitrine et de plusieurs pièces borgnes
à l’arrière.
Selon les informations qui ont été communiquées à l’Expert, ce local

bénéficierait également d’un petit appartement au niveau R+2,
accessible par la Cour arrière. Toutefois nous n’avons pas pu accéder à ce
local.
 Local commercial n° 4 à usage de restaurant :

Revêtements sols : Carrelage
Revêtements murs : peinture / faïence
Revêtements plafond : Faux plafond/ peinture
Le local est composé d’une salle de restaurant / bar en vitrine sur rue,
petite cuisine à l’arrière, sanitaires et réserve au fond sur demi-niveau.
Il dispose d’une réserve dans le bâtiment annexe rue Commandant
Madelaine.
Le local est en bon état d’entretien dans son ensemble. Il a également fait
l’objet de travaux de rénovation très récents par le locataire actuel.
 5 Appartements d’habitation :
Revêtements murs Peinture / Crépi peint / faïence

Revêtements sols Carrelage / parquet stratifié
Revêtements
plafonds Bois / peinture
PVC double vitrage / volets roulants manuels /
Menuiseries volets battants bois

Climatisation réversible / radiateurs / chauffage
Equipements électrique individuel / cumulus / VMC
Les appartements sont tous en assez bon état, ils semblent avoir bénéficié
de travaux de réfection assez récemment (4/5 ans environ). 2 des 5
appartements n’ont pas pu être visités par l’Expert.
Le bien immobilier est situé sur la commune d’EVIAN LES BAINS, dans le
centre—ville historique.
Evian les bains est une ville thermale des bords du Lac Léman. Elle
compte 8 675 habitants en 2013.
Elle est la ville de la Communauté de Commune du Pays d’Evain qui
compte en 2011 32 082 habitants.
Evian Les Bains compte 4 814 logements dont 67.5% sont des résidences
principales, 22.5 % secondaires et 10% de logements vacants. Presque les
trois quarts de ces logements sont des appartements. (Source : INSEE)
Bien immobilier
objet de l’expertise
SITUATION ET
EMPLACEMENT
Situation sur la commune :
De l’avis de l’Expert il s’agit d’une situation favorable :

- Sur la commune d’EVIAN LES BAINS, dans le centre-ville
historique ;
- Au sein d’une rue piétonne ;
- A proximité de tous commerces ;
- A 10 minutes à pied de la Gare SNCF.

Mais :
- Avec peu de stationnements disponibles à proximité immédiate.
Selon les caractéristiques relevées et les constatations faites lors de la

visite d’expertise, les locaux commerciaux bénéficie d’un bon
emplacement – n° 1 pour les raisons suivantes :
- Situation dans la rue piétonne principale d’Evian

- Au cœur du centre-ville historique et non loin des bords du lac ;
- Avec excellente visibilité grâce à de grande vitrines.
Mais avec difficultés de stationnement
Pour qualifier l’emplacement du local commercial, l’Expert s’est basé sur

les critères de la profession (Source : OSEO, APCE) :
- Emplacement n° 1 Prime : Local situé dans une des rues principales

de centre-ville (secteur piéton, de préférence) où sont concentrés
de nombreux commerces et bénéficiant des meilleures conditions
pour le passage des chalands devant son enseigne ;
- Emplacement N° 1 bis : Même principe que le N° 1, mais local

jouissant de moins de visibilité et de moins de passage car se
trouvant soit à une extrémité d'un périmètre fortement
commercial soit dans une rue immédiatement adjacente à celui-ci
ou bien subissant une gêne d'accès due à la configuration des
lieux ;
- Emplacement N° 2 : Local bien situé pour le passage de clients

potentiels mais dans une zone de bien moindre fréquentation et
d’attractivité ;
- Autres emplacements : Ceux mal situés et / ou isolés dans des

quartiers périphériques, faubourgs, etc…
Selon les constatations faites lors de la visite des lieux et des informations
rapportées à l’Expert :
 L’hôtel est occupé dans le cadre d’un bail commercial
 Les locaux commerciaux sont tous occupés dans le cadre de baux
commerciaux ;
 Les appartements sont libres de toute occupation locative.
SITUATION
LOCATIVE Les baux n’ayant pas été communiqués à l’Expert, sa responsabilité ne
saurait être engagée sur ce point.
En conséquence :
 L’Hôtel Les locaux commerciaux seront valorisés en valeur
vénale occupée
 Les appartements en valeur vénale libre.

Surfaces relevées sur place à l’aide d’un télémètre laser et, pour les locaux qui
n’ont pas pu être visités, issues des divers documents transmis à l’Expert pour la
réalisation de sa mission : rapports d’expertise de M. Yves GILLET, baux
commerciaux et habitation.
Hôtel du Palais
Rez de chaussée
Accueil 47 m²
R+1
Appartement, chambres et salles
diverse 89 m²
273 m²
R+2
Chambres, couloirs et divers 390 m²
R+3
Chambres, couloirs et divers 410 m²
Combles (non aménagés) 220 m²
Garage 249 m²
SURFACES
Total 1 678 m²
Local n° 1 : Boulangerie
Surface
Désignation utile Pondération SUP
Sous-sol
Réserves 65 m² 0,20 13 m²
RDC 163 m² 115 m²

Vente 69 m² 1,00 69 m²
Laboratoire 90 m² 0,50 45 m²
Sanitaires 4 m² 0,30 1 m²
1er étage
Réserves 65 m² 0,30 20 m²
Annexe extérieure 22 m² 0,20 4 m²
TOTAL 315 m² 152 m²

Local n° 2 : Agence d'Assurance
Désignation Surface utile Pondération SUP
Sous-sol 42 m² 0,20 8 m²
RDC 66 m² 59 m²
Bureaux 56 m² 1,00 56 m²
Sanitaires/ locaux
sociaux/Dégagement 7 m² 0,30 2 m²
Caves 3 m² 0,20 1 m²
TOTAL 108 m² 67 m²
Local n° 3 : Agence bancaire

Désignation Surface utile Pondération SUP
RDC 121 m² 121 m²

Surface utile 121 m² 1,00 121 m²
TOTAL 121 m² 121 m²
Local n° 4 : Restaurant
Désignation Surface utile pondération SUP
RDC 137 m² 82 m²
Salle de restaurant /
Bar et Cuisine 52 m² 1,00 52 m²
Cuisines 14 m² 1,00 14 m²
Réserves et sanitaires 14 m² 0,30 4 m²
Annexe extérieure 57 m² 0,20 11 m²
TOTAL 137 m² 82 m²
Appartements
Surface
Désignation Descriptif succinct
habitable
Appartement n°1 RDC - Studio 35 m²
Appartement n°2 1er étage - Type F2 36 m²
Appartement n°3 1er étage - non visité 37 m²
Appartement n°4 1er étage - Type F1 33 m²
Appartement n°5 1er étage - Duplex - non visité 42 m²

2.2. DETERMINATION DE LA VALEUR VENALE DE
L’IMMEUBLE
2.2.1. VALEUR VENALE DE L’HOTEL DU PALAIS
Méthodes retenues par l’Expert :

- Méthode par comparaison directe ;
- Méthode par les revenus ;
2.2.1.1. METHODE PAR COMPARAISON DIRECTE
Voir tableau p. suivante

Sources : Fichier Perval des Notaires, l’Hôtellerie et Restauration. Les valeurs des hôtels bénéficiant d’une meilleure situation dans une zone plus touristique (stations
de sports d’hiver, notamment) ont fait l’objet d’un correctif. Les valeurs des hôtels de catégorie supérieure également. Tous les éléments de comparaison possèdent
des emplacements de stationnements à destination de la clientèle.
COMMUNE / ADRESSE / NB DE PRIX/CH.

DATE CATEGORIE PRIX PRIX/CH. CORRECTIF
DEPARTEMENT SITUATION CHAMBRES CORRIGE
ACTUELLE HAUTE SAVOIE SECTEUR MEGEVE NC 25 2 845 000 € 113 800 € -30% Meilleure situation 79 660 €
ACTUELLE HAUTE SAVOIE PROCHE SUISSE NC 7 495 000 € 70 714 € 70 714 €
Meilleure situation,
CŒUR VALLEE DE
ACTUELLE HAUTE SAVOIE 3* 20 1 805 000 € 90 250 € -30% restaurant et étoile en 63 175 €
L'ARVE
plus
Piscine en plus et étoile
ACTUELLE HAUTE SAVOIE NC 3* 35 1 855 000 € 53 000 € -15% 45 050 €
en plus
250 AV D'AIX LES Meilleure situation et
21/01/2011 SEYNOD 3* 42 2 050 000 € 48 810 € -20% 39 048 €
BAINS étoile en plus
ST GERVAIS LES 138 RUE DU
28/09/2009 SANS 17 583 200 € 34 306 € -20% Meilleure situation 27 445 €
BAINS MONT BLANC
Nombre de chambres et prix/chambre

90 000 €
Nous constatons les prix par chambre varient en fonction de
80 000 €
l’emplacement et de la qualité de la construction et des aménagements.
70 000 € Compte-tenu de l’année d’édification de l’hôtel, de son niveau de
60 000 € prestations, nous retenons un prix/ chambre situé dans la fourchette
50 000 €
basse des éléments de comparaison, à savoir 30 000 €.
40 000 €
30 000 €
20 000 €
10 000 €
- €
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

Compte-tenu de la situation locative de l’hôtel du Palais, nous retenons un abattement de
15 % pour occupation par bail commercial.
METHODE PAR COMPARAISON
Prix/chambre retenu 30 000 €

x
Nombre de chambres 35
Abattement pour occupation par bail 0,85

15%
Valeur vénale 892 500 €
Arrondie à 893 000 €
2.2.1.2. METHODE PAR LES REVENUS
Afin de déterminer la valeur vénale par les revenus, il convient de déterminer la valeur
locative actuelle de l’hôtel et d’y appliquer le taux de rendement observé pour ce type
d’établissement dans le secteur.
2.2.1.2.1. VALEUR LOCATIVE ACTUELLE DE L’HOTEL

- Méthode par comparaison
- Méthode hôtelière
2.2.1.2.1.1. Méthode par comparaison
Voir tableau p. suivante.

Sources : Fichier Perval des Notaires, l’Hôtellerie et Restauration. Les valeurs des hôtels bénéficiant d’une meilleure situation dans une zone plus touristique
(stations de sports d’hiver, notamment) ont fait l’objet d’un correctif. Les valeurs des hôtels de catégorie supérieure également.
COMMUNE / ADRESSE / TYPE / LOYER LOYER/CH LOYER LOYER/CH.

DATE NB DE CH. CAT. CORRECTIF
DEPARTEMENT SITUATION DESTINATION ANNUEL HT AMBRE CORRIGE CORRIGE
ZONE FRONTALIERE
ACTUELLE HAUTE SAVOIE HOTEL 45 NC 102 329 € 2 274 € 102 329 € 2 274 €
CENTRE VILLE
ACTUELLE HAUTE SAVOIE ZONE FRONTALIERE HOTEL 20 3* 60 000 € 3 000 € -10% Etoile en plus 54 000 € 2 700 €
ACTUELLE HAUTE SAVOIE ZONE FRONTALIERE HOTEL 48 3* 107 400 € 2 238 € -10% Etoile en plus 96 660 € 2 014 €
CHABLAIS-
HOTEL/
ACTUELLE HAUTE SAVOIE PROXIMITE 16 21 600 € 1 350 € 21 600 € 1 350 €
RESTAURANT
STATIONS
GENEVOIS -CENTRE
ACTUELLE HAUTE SAVOIE HOTEL 45 2* 85 200 € 1 893 € 85 200 € 1 893 €
VILLE
ACTUELLE HAUTE SAVOIE GENEVOIS HOTEL 20 3* 50 000 € 2 500 € -10% Etoile en plus 45 000 € 2 250 €
Moins bonne
2012 ANNECY RUE SOMMEILLER HOTEL 49 3* 112 930 € 2 305 € -20% situation et étoile en 90 344 € 1 844 €
plus
Moins bonne
250 AV D'AIX LES
21/06/2011 SEYNOD HOTEL 42 3* 179 404 € 4 272 € -20% situation et étoile en 143 523 € 3 417 €
BAINS
plus

Nb de chambres et loyers/m² chambre
4 000 €
3 500 €
3 000 €
2 500 €
2 000 €
1 500 €
1 000 €
500 €
- €
0 10 20 30 40 50 60
Les loyers par chambre varient selon la capacité de l’hôtel, sa catégorie et sa situation. L’Hôtel
du Palais est situé en centre-ville et a une capacité moyenne d’accueil avec 35 chambres.
Compte-tenu de son niveau de prestations, de sa catégorie 2*, nous retenons un loyer moyen
situé en fourchette basse des éléments de comparaison, à savoir 1 800 €/ chambre.
VALEUR LOCATIVE PAR COMPARAISON DIRECTE
Loyer/chambre moyen 1 800 €

x
Valeur locative actuelle 63 000 €


2.2.1.2.1.2. Méthode hôtelière
Calcul du Chiffre d’Affaires théorique de l’Hôtel du Palais :
- Prix Moyen par chambre (source : site internet de l’Hôtel du Palais) :
Tarifs
01/01 au 01/04 au 02/07 au 01/09 au 01/11 au 01/12 au
31/03 01/07 31/08 31/10 30/11 31/12
1 PERS. 48 € 52 € 64 € 52 € 48 € 48 €
2 PERS. 57 € 60 € 72 € 60 € 60 € 57 €
2 PERS 2
62 € 65 € 78 € 65 € 65 € 62 €
LITS
3 PERS. 70 € 73 € 83 € 73 € 73 € 70 €
4 PERS. 77 € 80 € 92 € 80 € 80 € 80 €
5 PERS. 86 € 86 € 97 € 86 € 86 € 86 €
Prix
70 €
moyen
- Chiffre d’affaires théorique, corrigé par le taux de TVA applicable, par un

pourcentage correspondant aux remises commerciales que l’hôtel peut accorder et
par le taux d’occupation observé sur la commune d’EVIAN LES BAINS (moyenne).
o Le Taux d’occupation (Sources : INSEE et Office de Tourisme d’Evian Les

Bains) :
Nuitées réservées à EVIAN LES BAINS (Office du tourisme EVIAN LES BAINS)
2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005
159400 156000 143800 142600 123000 106960 98600
Nombres de lits (hôtels) – Source INSEE 628

Nombres de jours 365
Nuitées réservées (moyenne de 2005 à 2011) 132909
Nombre de nuitées possibles 229220

Taux d'occupation moyen 58%

METHODE HOTELIERE
x
Prix moyen par chambre et par nuit 70 €
x
Nombres de jours d'ouverture 365
Recette annuelle théorique TTC 898 863 €
Recette journalière théorique TTC 2 463 €
Taux de TVA applicable 10%
Recette annuelle HT 808 977 €

x
Taux d'occupation moyen 58%
(Source : office du tourisme d'Evian Les Bains)
Chiffre d'affaires théorique HT avant remise 469 069 €
Abattement pour remise commerciale -10%
METHODE HOTELIERE
Chiffre d'affaires théorique après remise commerciale 422 162 €
Taux d'effort - hôtel 2 * 14,5%

Source : IFEI, Frerault Expertises
Valeur locative 61 213 €

2.2.1.2.1.3. Résumé valeur locative actuelle
VALEUR LOCATIVE
Méthode hôtelière 61 000 €
Méthode par comparaison 63 000 €
Valeur locative moyenne 62 000 €


2.2.1.2.2. VALEUR VENALE DE L’HOTEL
Compte-tenu de la situation en centre-ville de l’hôtel mais également de son année

d’édification et de sa catégorie 2*, le taux de rendement brut de 7 % peut être retenu.
Source : KPMG – L’Hôtellerie en France -36ème édition
VALEUR VENALE PAR CAPITALISATION DES REVENUS BRUTS
Valeur locative de l'hôtel 62 000€
Taux de rendement brut retenu 7%

Source : KPMG
Valeur vénale occupée 885 714 €
2.2.1.3. RESUME VALEUR VENALE DE L’HOTEL
RESUME VALEUR VENALE DE L'HÔTEL
Méthode par comparaison 893 000 €
Méthode par capitalisation des revenus bruts 886 000 €
Valeur vénale moyenne 889 500 €


2.2.2. VALEUR VENALE DES LOCAUX COMMERCIAUX
2.2.2.1. METHODE PAR COMPARAISON DIRECTE
Source : Fichier perval des Notaires/ Agences immobilières locales
DATE COMMUNE ADRESSE CADASTRE ACTIVITE SURFACE ENS. DATE CONSTRUCTION LIBRE / OC PRIX ENS. PRIX / M²
12/02/2016 EVIAN 9 PLACE DE L'EGLISE AH33 RESTAURANT 53 m² 1991/2000 OCCUPE 260 000 € 4 906 €
29/01/2016 EVIAN 38 RUE DE LA TOUVIERE AI26 COMMERCE 67 m² 1914/1947 OCCUPE 270 000 € 4 030 €
28/01/2016 EVIAN 56 RUE NATIONALE AI129 AGENCE BANCAIRE 120 m² 1914/1947 OCCUPE 225 000 € 1 875 €
25/09/2015 EVIAN 4 AVENUE JEAN LEGER O323 COMMERCE 35 m² 1914/1947 OCCUPE 110 000 € 3 143 €
17/09/2015 EVIAN 17 RUE DU PORT AI148 COMMERCE 34 m² 1948/1969 LIBRE 90 000 € 2 647 €
30/07/2015 EVIAN 17 RUE DU PORT E2470 COMMERCE 63 m² 1850/1913 LIBRE 180 000 € 2 857 €
11/06/2015 EVIAN 1 RUE NATIONALE O323 BAR RESTAURANT 195 m² OCCUPE 250 000 € 1 282 €
07/05/2015 EVIAN 41 RUE NATIONALE AK251 COMMERCE 59 m² LIBRE 250 000 € 4 237 €
17/12/2015 EVIAN 29 QUAI BARON DE BLONAY O323 COMMERCE 64 m² 1970/1980 OCCUPE 161 500 € 2 523 €
11/12/2014 EVIAN 23 RUE NATIONALE AK261 COMMERCE 43 m² OCCUPE 95 000 € 2 209 €
04/09/2014 EVIAN 3 PLACE CHARLES DE GAULLE AH162 COMMERCE 94 m² 1914/1947 OCCUPE 250 000 € 2 660 €
16/06/2014 EVIAN 3 PLACE CHARLES DE GAULLE AH162 COMMERCE 24 m² 1914/1947 LIBRE 70 000 € 2 917 €
30/04/2014 EVIAN 4 AVENUE JEAN LEGER O68 COMMERCE 31 m² 2001/2010 LIBRE 115 000 € 3 710 €
04/02/2014 EVIAN 20 RUE NATIONALE O310 COMMERCE 173 m² LIBRE 175 000 € 1 012 €
11/02/2013 EVIAN 30 RUE NATIONALE AI178 COMMERCE 74 m² OCCUPE 140 000 € 1 892 €
Prix/m² Les prix des locaux commerciaux sur Evian sont relativement hétérogènes, en
6 000 € fonction de leur situation mais également de leur état d’entretien et de leurs
surfaces.
5 000 €
4 000 € Les valeurs les plus élevées de l’ordre de 4000 €/m² sont des locaux en parfait
état d’entretien bénéficiant d’une situation proche du lac et d’une excellente
3 000 € visibilité.
2 000 € Les locaux occupés situés sur la rue Nationale se situent dans la fourchette
1 000 €
basse de l’ordre de 1800 €/m² à 2200 €/m², hors valeurs extrêmes.
Cette situation en valeur basse malgré leur situation dans la rue piétonne
0€ principale peut s’expliquer par le fait qu’il s’agit très souvent de locaux anciens
0 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² et des difficultés de stationnement aux abords.
Au regard de ces éléments nous retiendrons les valeurs suivantes, en fonction de la surface des locaux et de leur état d’entretien.
Il est à noter que nous ne tiendrons pas compte des travaux d’aménagement récents effectués par les locataires, qui, sauf stipulation contraire dans le bail,
n’accèderont au bailleur qu’en fin de bail ou de jouissance.
Les baux n’ayant pas été transmis à l’Expert, sa responsabilité ne saurait être engagée sur ce point.
Soit Valeur Soit valeur

Prix/m² retenu
Désignation Caractéristiques principales SUP vénale retenue Correctif vénale
par l'Expert
par l'Expert retenue.
Partie magasin en bon état d'entretien, pour le
reste local en état d'usage voire vétuste, Abattement
notamment nécessité de remplacer le Monte- supplémentaire de
Local n° 1 Boulangerie
charge. Local peu fonctionnel du fait de 40 000 € pour
plusieurs niveaux et hauteur sous-plafond rénovation du
parfois faible. Local de grande surface. 152 m² 2 000 €/m² 304 000 € Monte-charge 264 000 €
Local en bon état d'entretien grâce aux travaux
Local n° 2 - Agence
effectués par le locataire. Bonne configuration
d'assurance
et bonne visibilité 67 m² 2 400 €/m² 161 000 € 161 000 €
Local en cours de rénovation complète par le
Local n° 3 : Agence locataire. Bonne configuration et bonne
bancaire visibilité mais une grande surface de pièces
borgnes. 121 m² 2 200 €/m² 267 000 € 267 000 €
Local en cours de rénovation complète par le
Local n° 4 : Restaurant locataire. Bonne configuration et bonne
visibilité. 82 m² 2 400 €/m² 196 000 € 196 000 €
Soit Total commerces : 422 m² 928 000 € 888 000 €

2.2.2.2. METHODE PAR CAPITALISATION DES REVENUS
VALEUR LOCATIVE SELON LA METHODE PAR COMPARAISON
DATE
BAIL EN COURS OU VALEUR LOCATIVE
ADRESSE ACTIVITE SUP CONSTRUCTION LOYER DAB
OFFRE ACTUELLE TOTALE RETENUE
/ RENOVATION
Bail en cours 9 PLACE DE L'EGLISE RESTAURANT 53 m² 1991/2000 14 003 € 264 €
Bail en cours 38 RUE DE LA TOUVIERE COMMERCE 67 m² 1914/1947 24 000 € 358 €
Annonce actuelle CENTRE COMMERCE 169 m² 24 000 € 150 000 € 231 €
Annonce actuelle 20 RUE DE LA TOUVIERE COMMERCE 70 m² RECENT 13 200 € 189 €
Annonce actuelle CENTRE COMMERCE 45 m² 6 864 € 40 000 € 241 €
Annonce actuelle RUE PIETONNE COMMERCE 40 m² 6 480 € 100 000 € 440 €
Annonce actuelle NC COMMERCE 102 m² 7 800 € 85 000 € 160 €
Bail en cours PROCHE PALAIS DES CONGRES RESTAURANT 120 m² 18 000 € 150 €
Bail en cours RUE PIETONNE COMMERCE 40 m² 6 480 € 162 €
Annonce actuelle RUE PIETONNE COMMERCE 45 m² 6 864 € 39 500 € 240 €
Annonce actuelle EMPLACEMENT N°1 COMMERCE 70 m² 14 400 € 238 000 € 546 €
LOYER/M² Les loyers des locaux commerciaux sur Evian sont également très hétérogènes,
600 € en fonction de leur situation mais également de leur état d’entretien et de
leurs surfaces.
500 €
Les locaux situés sur la rue Nationale se situent dans la fourchette basse de
400 €
l’ordre de 200 €/m².
300 €
Cette situation en valeur basse malgré leur situation dans la rue piétonne
200 € principale peut s’expliquer par le fait qu’il s’agit très souvent des locaux
anciens et des difficultés de stationnement aux abords.
100 €
0€
0 m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² 180 m²

Soit Valeur
Valeur Valeur
Taux de vénale
locative/m² locative
Désignation Caractéristiques principales SUP capitalisation occupée
SUP retenu annuelle
retenu retenue par
par l'Expert HC HT
l'Expert
Partie magasin en bon état d'entretien, pour le reste local en
état d'usage, notamment nécessité de remplacer le Monte-
Local n° 1 Boulangerie
charge. Local peu fonctionnel du fait de plusieurs niveaux et
hauteur sous-plafond parfois faible. Local de grande surface. 152 m² 160 €/m² 24 000 € 9,50% 253 000 €
Local en bon état d'entretien grâce aux travaux effectués par le
Local n° 2 - Agence d'assurance
locataire. Bonne configuration et bonne visibilité 67 m² 230 €/m² 15 000 € 9,50% 158 000 €
Local en cours de rénovation complète par le locataire. Bonne
Local n° 3 : Agence bancaire
configuration et bonne visibilité mais plusieurs pièces borgnes. 121 m² 210 €/m² 25 000 € 9,50% 263 000 €
Local en cours de rénovation complète par le locataire. Bonne
Local n° 4 : Restaurant
configuration et bonne visibilité. 82 m² 230 €/m² 19 000 € 9,50% 200 000 €
Soit Total commerces : 422 m² 86 000 € 906 000 €
2.2.2.3. RESUME DE LA VALEUR VENALE DES LOCAUX COMMERCIAUX
RESUME DE LA VALEUR VENALE OCCUPEE DES LOCAUX COMMERCIAUX

Désignation SUP Valeur par comparaison Valeur par capitalisation Valeur vénale moyenne
Local n° 1 Boulangerie 152 m² 264 000 € 253 000 € 258 500 €
Local n° 2 - Agence d'assurance 67 m² 161 000 € 158 000 € 159 500 €
Local n° 3 : Agence bancaire 121 m² 267 000 € 263 000 € 265 000 €
Local n° 4 : Restaurant 82 m² 196 000 € 200 000 € 198 000 €
Total arrondi 422 m² 888 000 € 874 000 € 881 000 €

2.2.3. VALEUR VENALE DES APPARTEMENTS

- méthode par comparaison ;
- méthode par capitalisation des revenus bruts.
2.2.3.1. METHODE PAR COMPARAISON
Voir tableau p. suivante

Sources : fichier Perval des Notaires, agences immobilières locales. Les valeurs des offres actuelles ont fait l’objet d’un retraitement pour frais d’agence de -5 à -7 % (selon
agences).
BALCON / LIBRE / PRIX/M²

DATE COMMUNE ADRESSE / SITUATION SH EDIF. ETAGE CAVE Pk ASCENSEUR PRIX CORRECTIF
TERRASSE OCCUPE CORRIGE
EVIAN LES
ACTUELLE HYPER CENTRE 45 m² 1995 NC OUI OUI NON OUI LIBRE 175 750 € 3 906 €
BAINS
EVIAN LES
ACTUELLE FACE EMBARCADERE 31 m² 1899 1 NON NON NON OUI LIBRE 149 730 € 4 830 €
BAINS
EVIAN LES QUARTIER Parking
ACTUELLE 37 m² ANCIEN RDC OUI OUI OUI OUI LIBRE 129 200 € - 7 000 € 3 681 €
BAINS EMBARCADERE en plus
EVIAN LES Parking
ACTUELLE 5 MIN DU CENTRE VILLE 41 m² 1989 RDJ OUI OUI OUI OUI LIBRE 169 100 € - 7 000 € 4 295 €
BAINS en plus
EVIAN LES RDC
ACTUELLE CENTRE VILLE 47 m² ANCIEN NON OUI NON NON LIBRE 159 600 € 3 396 €
BAINS /1ER
EVIAN LES
12/02/2016 9 RUE DE L'EGLISE 54 m² ANCIEN 1 NON NON NON OUI LIBRE 220 000 € 4 074 €
BAINS
EVIAN LES
08/02/2016 12 AV JEAN LEGER 55 m² 1914/1947 2 NON OUI NON OUI LIBRE 165 000 € 3 000 €
BAINS
EVIAN LES
18/01/2016 1 BD JEAN JAURES 39 m² 1930 4 NON NON NON OUI LIBRE 126 350 € 3 240 €
BAINS
EVIAN LES
28/12/2015 13 AV DES GROTTES 40 m² NC 2 NON OUI NON NON LIBRE 160 000 € 4 000 €
BAINS
EVIAN LES
28/12/2015 44 RUE NATIONALE 57 m² ANCIEN 1 NON OUI NON NON LIBRE 189 999 € 3 333 €
BAINS
EVIAN LES
23/12/2015 PLACE DU PORT 24 m² 1972 1 NON NON NON OUI LIBRE 60 000 € 2 500 €
BAINS
EVIAN LES
23/12/2015 1 BD JEAN JAURES 39 m² 1948/1969 1 NON OUI NON OUI LIBRE 95 000 € 2 436 €
BAINS
EVIAN LES
22/12/2015 14 AV D'ABONDANCE 41 m² 1966 RDC OUI OUI NON NON LIBRE 127 000 € 3 098 €
BAINS
EVIAN LES Parking
06/11/2015 AV DES GROTTES 55 m² 1965 1 OUI OUI OUI NON LIBRE 213 000 € - 7 000 € 4 000 €
BAINS en plus
EVIAN LES
05/11/2015 45 RUE NATIONALE 67 m² 1914/1947 1 OUI OUI NON NON LIBRE 220 000 € 3 284 €
BAINS
EVIAN LES
28/10/2015 37 RUE NATIONALE 81 m² 1914/1947 3 OUI OUI NON OUI LIBRE 230 150 € 2 841 €
BAINS
EVIAN LES
22/10/2015 6 RUE DE L'EGLISE 28 m² ANCIEN 3 NON NON NON NON LIBRE 86 000 € 3 071 €
BAINS
EVIAN LES 9 AV DU GENERAL
07/10/2015 38 m² 1976 1 OUI NON NON OUI LIBRE 129 350 € 3 404 €
BAINS DUPAS

Surfaces habitables et prix/m²
6 000 €
5 000 €
4 000 €
3 000 €
2 000 €
1 000 €
- €
20 m² 30 m² 40 m² 50 m² 60 m² 70 m² 80 m² 90 m²
Nous constatons que les valeurs /m² des appartements anciens oscillent entre 2 430 € et
4 800 € selon le niveau de prestations de l’immeuble dont ils dépendent et selon leur
emplacement plus ou moins proche du centre-ville et de l’embarcadère.
Les valeurs les plus basses correspondent à des appartements qui nécessitent des travaux.
Etant donné que les appartements disposent du même ordre de surface habitable et pour
ceux qui ont fait l’objet d’une visite, sont dans le même état d’entretien, nous retiendrons
un prix/m² équivalent pour chaque appartement.
Compte-tenu du bon été état d’entretien général des appartements visités, des
caractéristiques de l’immeuble dont ils dépendent (immeuble ancien, sans prestations
particulières et dont la couverture est à reprendre), nous retenons un prix /m² moyen de
3 000 € par appartement.
Surface Prix/m² Valeur

habitable retenu vénale
Appartement n°1 RDC - Studio 35 m² 3 000 € 106 000 €
Appartement n°2 1er étage - Type F2 36 m² 3 000 € 107 000 €
Appartement n°3 1er étage - non visité 37 m² 3 000 € 111 000 €
Appartement n°4 1er étage - Type F1 33 m² 3 000 € 100 000 €
1er étage - Duplex - non

Appartement n°5 42 m² 3 000 € 126 000 €
visité
Valeur vénale de l'ensemble des appartements 183 m² 550 000 €
2.2.3.2. Méthode par capitalisation des revenus bruts
2.2.3.2.1. Détermination de la valeur locative actuelle
Voir tableau p. suivante.

Sources : agences immobilières locales, fichier Perval des Notaires
.
DATE COMMUNE ADRESSE/SITUATION SH EDIFICATION ETAGE BALCON/TERRASSE LOYER ANNUEL HC LOYER/M²
ACTUELLE EVIAN LES BAINS CENTRE VILLE 30 m² 1975 1 OUI 5 131 € 171 €
ACTUELLE EVIAN LES BAINS PROCHE LYCEE 21 m² 2014 RDC NON 6 120 € 298 €
ACTUELLE EVIAN LES BAINS PROCHE ECOLE 26 m² 1980 1 OUI 5 760 € 222 €
ACTUELLE EVIAN LES BAINS MATEIRONS 55 m² 1990 1 NON 6 492 € 118 €
ACTUELLE EVIAN LES BAINS PROCHE QUAI 46 m² 2011 2 OUI 6 768 € 147 €
ACTUELLE EVIAN LES BAINS PROCHE PORT 58 m² 1980 1 OUI 7 116 € 123 €
ACTUELLE EVIAN LES BAINS PROCHE EMBARCADERE 55 m² 1900 2 NON 7 920 € 144 €
23/11/2015 EVIAN LES BAINS 19 IMP DU TIR AU PIGEON 32 m² 2005 3 OUI 4 717 € 147 €
16/10/2015 EVIAN LES BAINS 1 AV D'ABONDANCE 28 m² 1914/1947 RDC NON 4 702 € 168 €
30/09/2015 EVIAN LES BAINS 57 RUE NATIONALE 52 m² ANCIEN 2 NON 5 520 € 106 €
Surfaces et loyer/m² HC Nous constatons que les logements neufs ont des loyers plus élevés/m².
350 € Nous constatons également que plus la surface augmente, plus le loyer/m²
300 €
diminue.
Compte-tenu que tous les appartements ont des surfaces du même ordre
250 €
et sont dans le même état d’entretien (pour les appartements visités), nous
200 € retiendrons un loyer/m² équivalent pour chacun d’entre eux.
150 €
100 € Compte-tenu de sa situation en centre-ville et des travaux de rénovation
50 € effectué, mais compte-tenu également des caractéristiques de l’immeuble
- € dont ils dépendent, compte-tenu du niveau relativement faible de ses
10 m² 20 m² 30 m² 40 m² 50 m² 60 m² 70 m² prestations (absence d’ascenseur, parking, balcon), nous retenons le loyer
/m² de 150 € situé en fourchette moyenne des éléments de comparaison.

Surface Loyer/m² Valeur
habitable retenu locative
Appartement n°1 RDC - Studio 35 m² 150 € 5 000 €
Appartement n°2 1er étage - Type F2 36 m² 150 € 5 000 €
Appartement n°3 1er étage - non visité 37 m² 150 € 6 000 €
Appartement n°4 1er étage - Type F1 33 m² 150 € 5 000 €
1er étage - Duplex -

Appartement n°5 42 m² 150 € 6 000 €
non visité
2.2.3.2.2. Valeur vénale par capitalisation des revenus

bruts
Le taux de capitalisation moyen sur la commune d’Evian Les Bains pour des appartements de
petite surface et ancien est de 5.00 % (Sources : agences immobilières locales, Frerault
Expertises et Fichier Perval des Notaires).
La méthode par capitalisation des revenus bruts conduit à une valeur vénale occupée.
La valeur vénale occupée est retraitée en valeur vénale libre en appliquant un correctif de
l’ordre de +10% pour tenir compte de l’avantage que constitue l’acquisition d’un bien
résidentiel libre, à savoir son usage immédiat possible et/ou sa faculté de le louer aux
conditions choisies.
METHODE PAR CAPITALISATION DES REVENUS BRUTS

Valeur Valeur
Loyer/m² Valeur Taux de
Désignation SH vénale vénale libre
retenu locative capitalisation
occupée (+10%)
Appartement n°1 35 m² 150 € 5 300 € 5,00% 106 000 € 116 600 €
Appartement n°2 36 m² 150 € 5 300 € 5,00% 106 000 € 116 600 €
Appartement n°3 37 m² 150 € 5 600 € 5,00% 112 000 € 123 200 €
Appartement n°4 33 m² 150 € 5 000 € 5,00% 100 000 € 110 000 €
Appartement n°5 42 m² 150 € 6 300 € 5,00% 126 000 € 138 600 €

2.2.3.3. Résumé valeur vénale des appartements
RESUME DES OPERATIONS D'EXPERTISE

Valeur
Valeur par Valeur par
Désignation Description succincte SH vénale
comparaison capitalisation
moyenne
Appartement n°1 RDC - Studio 35 m² 106 000 € 116 600 € 111 300 €
Appartement n°2 1er étage - Type F2 36 m² 107 000 € 116 600 € 112 000 €
1er étage - non

Appartement n°3 37 m² 111 000 € 123 200 € 117 000 €
visité
Appartement n°4 1er étage - Type F1 33 m² 100 000 € 110 000 € 105 000 €
1er étage - Duplex -

Appartement n°5 42 m² 126 000 € 138 600 € 132 000 €
non visité
Total arrondi 580 000 €
2.3. RESUME VALEUR DE L’IMMEUBLE DE RAPPORT

EVIAN LES BAINS
Compte-tenu de la diversité des typologies d’actifs et d’usages présents dans l’immeuble, à

savoir un hôtel (local monovalent), divers locaux commerciaux mêlant des métiers de bouche
et de prestations de services, des appartements résidentiels, et compte-tenu également des
travaux qui s’avèrent nécessaires au niveau de la couverture de l’immeuble, des frais de mise
en copropriété, nous retenons un abattement de -15 % pour vente en bloc.
IMMEUBLE EVIAN LES BAINS
Valeur vénale de l'Hôtel 890 000 €
Valeur vénale des locaux commerciaux 881 000 €
Valeur vénale des appartements 580 000 €
Valeur vénale arrondie de l'ensemble 2 350 000 €
Valeur en cas de vente en bloc (-15%) 2 000 000 €

3. UN IMMEUBLE DE RAPPORT SIS 40 ROUTE NATIONALE SUR
LA COMMUNE DE MEILLERIE.
3.1. DESCRIPTION
Sur le territoire de la commune de MEILLERIE, 40 rue Nationale, il s’agit

d’un immeuble de rapport dont le terrain d’assiette est cadastré comme
suit :
Section Numéro Lieudit Contenance

A 2109 40 rue nationale 524 m²
A 2639 40 rue nationale 97 m²
Contenance totale 621 m²
DESIGNATION
- Cf Annexe 2 -
Selon les constatations faites lors de la visite d’expertise et des

documents communiqués à l’Expert, il s’agit :
D’un immeuble de rapport élevé sur sous-sol + 3 étages comprenant :

- Au sous-sol : un ensemble de caves
- Au rez-de-chaussée : 2 Appartements,
- Au 1er étage : 4 Appartements
- Au 2ème étage : 3 Appartements
- Au 3ème étage : 2 Appartements sous combles.
Selon les informations communiquées à l’Expert, l’immeuble n’a pas

fait l’objet de division en copropriété.
Selon les informations communiquées à l’Expert, le bien immobilier

appartient à la SCI BEAURIVAGE.
ORIGINE DE
PROPRIETE
Acte de propriété non communiqué à l’Expert, sa responsabilité ne

 SERVITUDES CIVILES
Aucune servitude civile à la connaissance de l’Expert
Acte de propriété non communiqué à l’Expert, sa responsabilité ne

SERVITUDES
 SERVITUDES URBANISTIQUES
Au jour de l’Expertise, aucune servitude urbanistique à la connaissance
de l’Expert autre que celles pouvant résulter de la loi et des règles
d’urbanisme.
- La Commune de MEILLERIE n’est pas pourvue de document

d’urbanisme. Le Règlement National d’Urbanisme est donc toujours
applicable.
URBANISME
- La parcelle se situe dans un périmètre de protection des monuments
historiques
- Elle n’est pas soumise à droit de préemption urbain
SITUATION ET
EMPLACEMENT
De l’avis de l’Expert il s’agit d’une situation favorable :

- Dans un village des bords du lac du Léman,
- A proximité immédiate du lac,
- A proximité de THONON LES BAINS et de la frontière suisse (27
km env. de Montreux, 50 km env. de Lausanne et Genève),
Mais au bord de la route départementale à fort passage.

La description du bien immobilier ne saurait engager la responsabilité
de l’Expert quant au diagnostic technique de l’immeuble qui ne relève
pas de sa compétence.
MAISON EN COPROPRIETE
Période de construction : +/- 1850

Nombre de niveaux : Sous-sol +RDC + 2 étages + 3ème étage
sous combles.
Plancher entre niveaux : Dalle BA
Elévations en façade : Maçonneries pierres de pays
Façades : Crépi peint /pierres de taille
apparentes en angle
Charpente : Traditionnelle bois
Couverture : Tuiles mécaniques
Zinguerie : Acier galvanisé
Equipements : Néant
APPARTEMENTS
Fermetures extérieures : Huisserie PVC double vitrage

DESCRIPTION
Menuiseries intérieures : Menuiseries bois
Sol : Carrelage / parquet flottant
Murs : Peinture, faïence
Plafonds : Peinture/ poutres peintes
Equipements : Chauffage par convecteurs
électriques / cumulus
Dans l’ensemble l’immeuble est en bon état d’entretien même si,

aujourd’hui, de nombreux appartements sont vides et que les parties
communes et les extérieurs ne sont plus entretenus, ni même nettoyés.
Un grand ménage serait donc nécessaire mais nous n’avons pas relevé
de désordres apparents au niveau de la structure de l’immeuble. La
façade ainsi que tous les appartements qui ont pu être visités semblent
avoir été entièrement rénovés il y a quelques années, de sorte qu’ils sont
en bon état d’entretien. Seul l’appartement n° 2 du rez-de-chaussée a
subi un dégât des eaux dans la cuisine. Une partie du plafond s’est
effondré. Celui-ci nécessite donc des travaux de rénovation.
Les appartements ne bénéficient pas tous de la même exposition, ni de

la même configuration, certain sont très lumineux, avec vue lac. D’autres
au contraire n’ont que très peu d’ouverture et sont relativement
sombres.
L’immeuble bénéficie d’une bonne situation à proximité de la frontière

suisse. Il se situe toutefois sur la Rue Nationale, à fort passage, qui peut
APPRECIATION
s’avérer relativement bruyante. D’autre part il ne bénéficie pas
GENERALE
d’emplacements alors qu’il n’existe pas non plus de parking public à
proximité.

Dans l’ensemble l’immeuble est en bon état d’entretien même si,
aujourd’hui, de nombreux appartements sont vides et que les parties
communes et les extérieures ne sont plus entretenus, ni même
nettoyés. Un grand ménage serait donc nécessaires. La façade ainsi
que tous les appartements qui ont pu être visités semblent avoir été
entièrement rénovés il y a quelques années, de sorte qu’ils sont en bon
état d’entretien. Seul l’appartement n° 2 du rez-de-chaussée a subi un
dégât des eaux dans la cuisine. Une partie du plafond s’est effondré.
Celui-ci nécessite donc des travaux de rénovation.
Les appartements ne bénéficient pas tous de la même exposition, ni de

la même configuration, certains sont très lumineux, avec vue lac,
d’autres au contraire n’ont que très peu d’ouverture et sont
relativement sombres.
Au jour de la visite d’expertise, selon les constations faites sur place,2

des appartements semblaient occupés par bail d’habitation.
SITUATION
Tous les baux, et notamment les baux encore en cours, n’ayant pas été
LOCATIVE
communiqués à l’Expert, sa responsabilité ne saurait être engagée sur
ce point.
Surfaces selon informations communiquées à l’Expert et vérifiées sur

place à l’aide d’un télémètre laser pour les appartements qui ont pu
être visités
Surface
Désignation Caractéristiques principales habitable
Appt n° 1 NON VISITE - Situation coté route - chambre

T1 - RDC sans ouverture seulement puits de lumière en
gauche hauteur. 30 m²
Situation coté route - chambre sans ouverture
seulement puits de lumière en hauteur.
Appt n° 2 Dégât des eaux dans la cuisine : plafond
T1 - RDC effondré à refaire. Pour le reste état
droite d'entretien d'usage. 35 m²
SURFACES Appt n° 3
RDC Au Fond Situation à l'arrière mais une seule ouverture
du couloir sur la courette intérieure abritée. NON VISITE 38 m²
Appt n° 4
1er étage
gauche Vue lac. Bon état d'entretien 25 m²
Appt n° 5
T2 - 1er étage
Au fond du
couloir NON VISITE 43 m²
Appt n° 6
1er étage
Droite Studio bon état 19 m²
Appt n° 7
1er étage Vue
lac Vue lac. Petit balcon - Bon état d'entretien 24 m²

Appt n° 8
2ème étage
gauche NON VISITE - Grand balcon exposition Est. 27 m²
Appt n° 9
2ème étage
droite NON VISITE - terrasse privative à l'arrière 19 m²
Appt n° 10 -
2ème étage
Vue lac Vue lac - Bon état d'entretien 24 m²
Appt n° 11 - T2
- 3ème étage
gauche NON VISITE 37 m²
Appt n° 12 - T2
- 3ème étage
droite - vue lac Vue lac - sous combles- Bon état 40 m²
TOTAL 361 m²

3.2. VALEUR VENALE AU 23/05/2016
3.2.1. METHODE PAR COMPARAISON DIRECTE
Source : Fichier Perval des notaires / Agences immobilières locales
Date de Période Surface

Commune Adresse Type Prix Annexes Correctif prix / m²
transaction construction habitable
01/02/2016 MEILLERIE 49 Rue Nationale T4 1914/1947 168 000 € 115 m² 2 caves 1 461 €
28/07/2015 SAINT GINGOLPH Bret T4 231 000 € 93 m² cave 2 484 €
27/07/2015 LUGRIN 21 route de troubois T2 1961 90 000 € 30 m² cave 3 000 €
cave et
24/07/2015 THOLLON LES MEMISES Au Planchamps T3 1977 132 000 € 54 m² 2 444 €
parking
06/07/2015 MEILLERIE 73 B route Nationale T3 1900 190 220 € 62 m² parking 3 068 €
cave et
25/06/2015 THOLLON LES MEMISES Champs aux chèvres T2 95 240 € 37 m² 2 574 €
parkings
22/06/2015 MEILLERIE 24 rue Nationale T2 120 000 € 53 m² 2 264 €
16/06/2015 THOLLON LES MEMISES 1 chemin des penottes T2 1986 54 610 € 27 m² cave 2 023 €
10/02/2015 THOLLON LES MEMISES Au Nuy T1 1990 66 690 € 26 m² cave 2 565 €
02/02/2015 THOLLON LES MEMISES Chez les Aires Studio 1981/1990 46 000 € 21 m² cave 2 190 €
30/01/2015 THOLLON LES MEMISES Champs aux chèvres Studio 1986 47 000 € 18 m² cave 2 611 €
27/01/2015 THOLLON LES MEMISES Champs aux chèvres T1 1986 60 000 € 27 m² cave 2 222 €
17/11/2014 MEILLERIE 19 b Av Nationale T2 1982 88 000 € 35 m² cave 2 514 €
10/02/2014 MEILLERIE 22 b route Natonale T3 1850/1913 139 000 € 60 m² cave 2 317 €
-10% pour frais d'agence
Annonce Au bord du lac - vue
MEILLERIE T3 185 000 € 62 m² - et négociation 2 685 €
actuelle panoramique sur le lac
commerciale
Annonce
THOLLON LES MEMISES NC T2 +/- 1980 89 000 € 52 m² cave et négociation 1 540 €
actuelle
commerciale
Annonce cave et
LUGRIN vue panoramique lac T2 1991 189 000 € 56 m² et négociation 3 038 €
actuelle parking
commerciale
Annonce ancien - bon cave et
LUGRIN dernier étage T1 100 000 € 34 m² et négociation 2 647 €
actuelle état parking
commerciale

Prix/m²
3 500 €
3 000 €
2 500 €
2 000 €
1 500 €
1 000 €
500 €
0€
0 m² 20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m²
Nous constatons que les prix des appartements anciens dans le secteur de Meillerie
s’échelonnent essentiellement entre 2100 et 2600 €/m²
Au regard de ces éléments et compte tenu des avantages et inconvénients liés au bien objet
de notre expertise :
- Situation et emplacement sur la rue nationale avec vue lac pour certains
appartements,
- Petites surfaces dans l’ensemble,
- Difficulté de stationnement,
- Bon état d’entretien général,
Compte tenu des avantages et inconvénients de chacun des appartements objets de notre
expertise, nous retiendrons les valeurs suivantes :

Surface
habitable Prix/m² retenu Valeur vénale libre
Désignation Libre/Occupé Caractéristiques principales environ par l'Expert ou occupée *
NON VISITE - Situation coté route - chambre sans ouverture
Appt n° 1 - RDC gauche Libre seulement puits de lumière en hauteur. 30 m² 2 000 €/m² 60 000 €
Situation coté route - chambre sans ouverture seulement puits de
lumière en hauteur.
Dégât des eaux dans la cuisine : plafond effondré à refaire. Pour le
Appt n° 2 - RDC droite Libre reste état d'entretien d'usage. 35 m² 1 500 €/m² 53 000 €
Situation à l'arrière mais une seule ouverture sur la courette
Appt n° 3 - RDC Au Fond du couloir Libre intérieure abritée. NON VISITE 38 m² 1 800 €/m² 68 000 €
Appt n° 4 - 1er étage gauche Libre Vue lac. Petit balcon - Bon état d'entretien 25 m² 2 500 €/m² 63 000 €
Appt n° 5 - 1er étage Au fond du couloir Occupé NON VISITE 43 m² 2 100 €/m² 81 000 €
Appt n° 6 - 1er étage Droite Libre Studio bon état 19 m² 2 300 €/m² 44 000 €
Appt n° 7 - 1er étage Vue lac Libre Vue lac. Petit balcon - Bon état d'entretien 24 m² 2 500 €/m² 60 000 €
Appt n° 8 - 2ème étage gauche Libre NON VISITE - Grand balcon exposition Est. 27 m² 2 300 €/m² 62 000 €
Appt n° 9 - 2ème étage droite Libre NON VISITE - terrasse privative à l'arrière 19 m² 2 400 €/m² 46 000 €
Appt n° 10 - 2ème étage Vue lac Libre Vue lac - Bon état d'entretien 24 m² 2 500 €/m² 60 000 €
Appt n° 11 - 3ème étage gauche Occupé NON VISITE 37 m² 2 400 €/m² 80 100 €
Appt n° 12 - 3ème étage droite - vue lac Libre Vue lac - sous combles- Bon état 40 m² 2 400 €/m² 96 000 €
Valeur vénale de l'ensemble des lots 361 m² 773 100 €
Arrondie à 361 m² 773 000 €
* Abattement de 10% pour occupation par bail d'habitation pour les locaux occupés

3.2.2. METHODE PAR CAPITALISATION DES REVENUS
BRUTS
Les appartements objet de l’expertise sont, pour la plupart, actuellement libres de toute
occupation, mais ont fait l’objet jusqu’à des dates récentes de location. Trois sont encore
occupés à ce jour. Nous avons eu connaissance de certains baux. Les appartements étaient
loués entre 120 €/m²/an et 168 €/m² /an.
Nous avons recoupé ces éléments avec les offres de location actuellement proposées sur le
marché :
Sources : Agences immobilière locales
Loyer Loyer /
Date offre Commune Situation Type Surface
mensuel m² / an
Actuelle NEUVEUCELLE Dans hameau T2 42 m² 581 € 166 €

Duplex rénové
Actuelle SAINT GINGOLPH avec balcon T3 62 m² 966 € 187 €
Secteur calme -
Actuelle MAXILLY rénové garage T3 48 m² 665 € 166 €
Actuelle SAINT GINGOLPH Récent - Vue lac T3 54 m² 750 € 167 €
Très bon état-
Actuelle SAINT GINGOLPH rénové T2 45 m² 750 € 200 €
Actuelle LUGRIN Très Bon état T2 38 m² 650 € 205 €
Nous avons pu constater qu’il n’existait pas d’offres de location sur Meillerie en ce moment
et très peu sur les Communes environnantes. Cette faible disponibilité dans un secteur de
frontière suisse, explique que les loyers proposés et en conséquence les taux de rendement
locatifs sont relativement élevés.
Les loyers pratiqués pour les appartements objets de notre expertise se situent en fourchette
basse de ce qui est proposé actuellement sur le marché, ce qui s’explique par le fait qu’il
s’agit d’appartements situés en bord de la route nationale avec les nuisances que cela peut
engendrer et sans place de stationnement à proximité. Il est à noter également que certains
appartements ne disposent pas de balcon ou terrasse et ne bénéficient que de peu
d’ouvertures.

Valeur Soit valeur Taux de Valeur vénale
Surface Libre/ locative locative capitalisation libre ou
Désignation Caractéristiques principales habitable occupé retenue annuelle retenu Soit VV occupée occupée*
Appt n° 1-T1 - RDC seulement puits de lumière en hauteur. NON
gauche VISITE 30 m² Libre 120 €/m² 3 600 € 6,25% 57 600 € 64 000 €
seulement puits de lumière en hauteur.
Appt n° 2 - T1 - RDC Dégât des eaux dans la cuisine : plafond effondré Non louable
droite à refaire. Pour le reste état d'entretien d'usage. 35 m² Libre en l'état 6,25% - € - €
Appt n° 3 - RDC Au Fond Situation à l'arrière mais une seule ouverture sur
du couloir la courette intérieure abritée. NON VISITE 38 m² Libre 120 €/m² 4 560 € 6,25% 72 960 € 81 067 €
Appt n° 4 - 1er étage
gauche Vue lac. Bon état d'entretien 25 m² Libre 160 €/m² 4 000 € 6,25% 64 000 € 71 111 €
Appt n° 5 -T2 - 1er étage
Au fond du couloir NON VISITE 43 m² Occupé 120 €/m² 5 160 € 6,25% 82 560 € 82 560 €
Appt n° 6 - 1er étage
Droite Studio bon état 19 m² Libre 140 €/m² 2 660 € 6,25% 42 560 € 47 289 €
Appt n° 7 - 1er étage Vue
lac Vue lac. Petit balcon - Bon état d'entretien 24 m² Libre 160 €/m² 3 840 € 6,25% 61 440 € 68 267 €
Appt n° 8 - 2ème étage
gauche NON VISITE - Grand balcon exposition Est. 27 m² Libre 150 €/m² 4 050 € 6,25% 64 800 € 72 000 €
droite NON VISITE - terrasse privative à l'arrière 19 m² Libre 150 €/m² 2 850 € 6,25% 45 600 € 50 667 €
Vue lac Vue lac - Bon état d'entretien 24 m² Libre 160 €/m² 3 840 € 6,25% 61 440 € 68 267 €
Appt n° 11 - T2 - 3ème
étage gauche NON VISITE 37 m² Occupé 160 €/m² 5 920 € 6,25% 94 720 € 94 720 €
Appt n° 12 - T2 - 3ème
étage droite - vue lac Vue lac - sous combles- Bon état 40 m² Libre 160 €/m² 6 400 € 6,25% 102 400 € 113 778 €
TOTAL 361 m² 46 880 € 750 080 € 813 724 €
*Retraitement en Valeur vénale libre +10% si appartement non occupé

3.2.3. RESUME DE LA VALEUR VENALE
RESUME DE LA VALEUR VENALE D'UN IMMEUBLE DE RAPPORT A MEILLERIE

Valeur
Valeur par Valeur par
Désignation SH vénale
comparaison capitalisation
moyenne
Appartement n°1 30 m² 60 000 € 64 000 € 62 000 €
Appartement n°2 35 m² 53 000 € 53 000 €
Appartement n°3 38 m² 68 000 € 81 067 € 74 533 €
Appartement n°4 25 m² 63 000 € 71 111 € 67 056 €
Appartement n°5 43 m² 81 000 € 82 560 € 81 780 €
Appartement n°6 19 m² 44 000 € 47 289 € 45 644 €
Appartement n°7 24 m² 60 000 € 68 267 € 64 133 €
Appartement n°8 27 m² 62 000 € 72 000 € 67 000 €
Appartement n°9 19 m² 46 000 € 50 667 € 48 333 €
Appartement n°10 24 m² 60 000 € 68 267 € 64 133 €
Appartement n°11 37 m² 80 100 € 94 720 € 87 410 €
Appartement n°12 40 m² 96 000 € 113 778 € 104 889 €
Total arrondi 525 000 € 773 100 € 813 724 € 819 912 €
Abattement pour vente en bloc et frais de mise en

copropriété à prévoir, environ 10% 0,90
Soit Valeur vénale de l'immeuble de rapport 737 921 €


Remarques de l’Expert
Dans le respect de la charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et conformément à l’objet de la mission confiée, les conclusions développées
dans le présent rapport se réfèrent à la notion de Valeur Vénale.
La Valeur Vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un bien serait échangé à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et
un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et ou les parties ont, l’une et l’autre agi en toute
connaissance, prudemment et sans pression.
En conséquence, l’appréciation de la Valeur Vénale se fait dans les conditions suivantes :

- La libre volonté des parties ;
- La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché
- Que le bien ait été proposé dans les conditions usuelles du marché, sans réserve, avec des moyens adéquats ;
- L’absence de facteurs de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation
L'EXPERT ATTIRE L'ATTENTION DES PARTIES :
Les valeurs annoncées s’entendent à la date de mai 2016 et ne sauraient engager l’avenir ; le présent rapport n’est valable qu’aux fins exprimées
au moment où l’étude nous en a été demandée.
Les valeurs ont été déterminées à partir des documents qui nous ont été communiqués et qui sont considérés comme exacts et sincères, notre
mission n’impliquant en aucun cas la vérification de ces documents, entre autres, les surfaces retenues dans le dossier qui ne constituent qu’une
présomption simple.
Par ailleurs, l’évaluation a été menée en postulant que les biens considérés répondent à toutes les obligations légales et réglementaires.
Notre mission n’impliquant en aucun cas les vérifications pour ce qui concerne :
- L’Amiante : suivant décret n° 96-97 du 07/02/96 modifié par le décret n°97-855 du 12/09/1997, ainsi que le décret n° 2001-840 du
13/09/2001, si un diagnostic amiante détecte de l’amiante dans les différents immeubles :
o Calorifugeage
o Flocage
o Faux plafond
o Menuiserie
Le coût du diagnostic est à la charge du vendeur et le coût du désamiantage, s’il était nécessaire, viendrait en déduction de la valeur
vénale de l’immeuble dans lequel l’amiante a été dépistée.
- le Saturnisme : si l’immeuble bâti est affecté en tout ou partie à l’habitation, qu’il a été construit avant 1948 et se trouve situé dans
une zone à risque d’exposition au plomb désignée par le préfet. Il est soumis aux dispositions de l’article L1334-5 du Nouveau Code
de la Santé Publique. Au cas où le résultat de l’état des risques d’accessibilité au plomb serait positif le coût de cet état et de
l’enlèvement de tous les organes où se trouve le plomb viendrait en déduction de la valeur vénale de l’immeuble dans lequel le plomb
a été détecté.
- la lutte contre les termites : (Loi n° 99-471 du 08/06/99) si l’immeuble bâti est situé dans une zone contaminée ou à risque faisant
l’objet d’un arrêté préfectoral, un état parasitaire conforme à la réglementation devra être réalisé. Au cas où le résultat de l’état
parasitaire est positif le coût de cet état et du traitement de ces parasites viendra en déduction de la valeur vénale de l’immeuble
dans lequel les parasites ont été dépistés.
- la lutte contre la pollution : (Code de l’environnement et ordonnance n° 2914 du 18 septembre 2000) l’Expert souhaite informer les
parties qu’après investigation auprès du service urbanisme de la commune, l’Expert n’a pas eu révélation d’une pollution concernant
les biens immobiliers objet de l’expertise, toutefois, l’Expert rappelle qu’il ne peut connaître ce qui est inconnu.
- le diagnostic de performance énergétique : suivant décret n° 2006-11147 du 14/09/06, la réalisation de ces diagnostics performances
énergétiques est obligatoire à l'occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment en France métropolitaine à compter du 1 er
novembre 2006. Ces diagnostics permettent de connaître la consommation d'énergie, ainsi que l'impact de ces consommations sur
l'effet de serre.
- le diagnostic électrique : suivant décret n°2008-384 du 22/04/08, la réalisation de ce diagnostic électrique est obligatoire pour les
installations électriques de plus de 15 ans à l’occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment en France métropolitaine. Cet
état des lieux de l’installation électrique est établi par des professionnels et permettra d’identifier les installations électriques
vétustes.
Ainsi que toutes autres normes de l’application légale.
Les conclusions auxquelles nous aboutissons, sont données sous réserve d’audit technique que seul l’homme de l’art peut être habilité à conduire
ou commenter. S’il se révélait par la suite l’existence de tels vices structurels ou de servitude de droit privé, qui seraient de nature à grever la
valeur retenue, il conviendrait de revoir le montant de notre estimation en conséquence.
Les valeurs ici indiquées sont actuelles et ne tiennent compte d’aucune valeur pouvant convenir aux parties pour des raisons subjectives.
Le présent rapport n’est destiné qu’au client qui en a passé la commande et ne saurait être utilisé par quiconque autre que lui.
Ni FRERAULT EXPERTISES, ni aucun membre de son personnel n’a d’intérêts financiers eu égard au niveau de cette évaluation, et la rémunération
perçue par FRERAULT EXPERTISES pour le présent rapport est indépendante des conclusions qui y sont livrées.
Toute utilisation partielle de cet avis est à proscrire.

Fait pour servir et valoir ce que de droit :
En 4 exemplaires pour :
- Tribunal de Grande Instance de Chambéry ;
- Maître Jean BLANCHARD (x2)
- M. David BECCAT
Fait à Annecy
Le 23/05/2016
Arnaud FRERAULT
MRICS
Expert près la Cour

d’Appel de
CHAMBERY

Annexes
Annexe n° 1 ....................................................................................................... Cadastre EVIAN
Annexe n°2.................................................................................................. Cadastre MEILLERIE
Annexe n°3............................................................................... Documents d’urbanisme EVIAN
Annexe n°4.......................................................................................................................Photos

Evaluations immobilières, industrielles et commerciales, Evaluations d’entreprises,
ISF, Loyers, Indemnités d’éviction, copropriétés, Successions, Liquidations de
communauté, expropriations, préjudices économiques et immobiliers
LES EXPERTS
Arnaud FRERAULT Laetitia GILLOT
- Expert en Affaires immobilières, évaluation d’entreprises près la - Expert en Affaires immobilières, commerciales et industrielles
Cour d’Appel de Chambéry - Expert près la Cour d’Appel de Grenoble
- Membre de la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) - - Membre de la Compagnie Nationale des Experts de Justice
MRICS Immobiliers
- Membre de la Compagnie Nationale des Experts de Justice
Immobiliers Cécile REY
- Membre de la SFAF (Société Française des Analystes Financiers)
- Enseignant à l’ESPI (Ecole Supérieure des Professions - Expert en Affaires immobilières, commerciales et industrielles
Immobilières) Paris - Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière
Arnauld RAYE Anne DUBOUCHET

- Expert en Affaires immobilières, commerciales et industrielles - Expert en Affaires immobilières, commerciales et industrielles
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors
- Enseignant à l’Université Paris 1 Panthéon- Sorbonne
Laure CHEVASSUS
- Expert en Affaires immobilières, commerciales et industrielles
Nos Implantations
ILE DE FRANCE HTE SAVOIE – BASSIN LEMANIQUE RHÔNE

27 rue Bosquet 8 avenue de Genève 10 – 12 bd Vivier Merle
75007 PARIS 74000 ANNECY 69393 LYON CEDEX 3
Tél : +33(0)9 51 44 93 90 Tél : +33(0)4 50 01 00 93 Tél : +33(0)4 79 85 60 68
paris@frerault-expertises.com acy@frerault-expertises.com lyon@frerault-expertises.com
SAVOIE - AIN DRÔME – ISERE

73 Impasse Amédée Daille 24 rue Lamartine
73000 CHAMBERY 38320 EYBENS
Tél : +33(0)4 79 85 60 68 Tél : +33(0)4 76 24 83 13
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FRERAULT Expertises
FRERAULT
SARL EXPERTISES
au Capital de –62SCI400
BEAU RIVAGE
Euros - Dossier
– SIREN 7477701
220 895 00078 – APE -6910Z Page 46 sur 46
N° TVA Intracommunautaire : FR69747220895

Rapport Expert Valorisation HOTEL

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Tribunal de Grande Instance de

 Sur la commune d’EVIAN LES BAINS (Haute-Savoie) au 69 rue

 Sur la commune de MEILLERIE (Haute-Savoie) au 40 route

Rapport rendu le Propriétaire

Je soussigné, Arnaud FRERAULT, Expert en Affaires Immobilières,

Les biens ont été visités le 21 avril 2016 par l’Expert.

Expert J’ai procédé à l’ouverture de mes travaux d’expertise.

1. RESUME ET CONCLUSION DE L’EXPERTISE .......................................................................... 4

FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 3 sur 46

EVIAN LES BAINS • 2 000 000 €

MEILLERIE • 738 000 €

EVIAN LES BAINS :

FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 4 sur 46

Sur le territoire de la commune d’EVIAN LES BAINS, au 69 rue Nationale, il

Commune Section N° Lieudit Superficie

EVIAN LES BAINS AH 152 69 RUE NATIONALE 688 m²

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de la manière suivante :

30 bis pour femme de ménage 15

- 4 locaux commerciaux dont 3 en rez-de-chaussée uniquement et un élevé

- Un bâtiment à usage garage et de réserves donnant sur l’avenue du

- Une petite cour

FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 5 sur 46

Selon les informations communiquées à l’Expert, l’ensemble immobilier

Selon les documents communiqués et en possession de l’Expert,

Aucune à la connaissance de l’Expert.

Aucune à la connaissance de l’Expert.

Les parcelles de terrain sur lesquelles a été édifié l’immeuble, objet de

FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 6 sur 46

 COS : résulte de l’application des articles précédents

L’élaboration du PLU a été prescrit par délibération du Conseil Municipal

La description du bien immobilier ne saurait engager la responsabilité

 Immeuble en son ensemble :

L’immeuble est une construction ancienne en état d’entretien d’usage. En

FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 7 sur 46

Nombre de niveaux : Sous-sol + RDC +2 étages

Le local est composé

La partie magasin du rez-de-chaussée a été entièrement refaite par le

 Local commercial n° 2 à usage d’Agence d’Assurance :

Nombre de niveaux : Sous-sol + RDC

Le local est composé d’un accueil, de 2 bureaux, d’une kitchenette, d’un

Local en bon état d’entretien dans son ensemble. Les aménagements

FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 8 sur 46

 Local commercial n° 3 à usage d’Agence bancaire :

Nombre de niveaux : Sous-sol + RDC

Au jour de la visite d’expertise le local était en cours de travaux de

Selon les informations qui ont été communiquées à l’Expert, ce local

 Local commercial n° 4 à usage de restaurant :

Nombre de niveaux : Sous-sol + RDC

Revêtements murs Peinture / Crépi peint / faïence

FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 9 sur 46

De l’avis de l’Expert il s’agit d’une situation favorable :

FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 10 sur 46

Selon les caractéristiques relevées et les constatations faites lors de la

- Situation dans la rue piétonne principale d’Evian

Mais avec difficultés de stationnement

Pour qualifier l’emplacement du local commercial, l’Expert s’est basé sur

- Emplacement n° 1 Prime : Local situé dans une des rues principales

- Emplacement N° 1 bis : Même principe que le N° 1, mais local

- Emplacement N° 2 : Local bien situé pour le passage de clients

- Autres emplacements : Ceux mal situés et / ou isolés dans des

FRERAULT EXPERTISES – SCI BEAU RIVAGE - Dossier 7701 Page 11 sur 46

Combles (non aménagés) 220 m²

RDC 163 m² 115 m²