Aspects Juridiques, Fiscaux Et Comptables de L'activité de Promotion Immobilière Cas Des Entreprises Privées

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de lactivit de promotion immobilire : cas des entreprises prives
INSTITUT SUPRIEUR DE COMMERCE ET

DADMINISTRATION DES ENTREPRISES
CYCLE NATIONAL DEXPERTISE COMPTABLE
Mmoire prsent en vue de lobtention du diplme

national de lexpert comptable
SUJET DE MEMOIRE
Aspects juridiques, fiscaux et

comptables de lactivit de promotion
immobilire : cas des entreprises prives
Par
HANAE BENCHEKROUN
Jury
Prsident
M. Abderrahmane SAAIDI
M. Fouad AKESBI
Expert Comptable DPLE
Directeur de recherche
Expert comptable DPLE
M. Ahmed NADIF
M. Jamal KHOUMRI
Suffragants
MAI 2006
Mmoire dexpertise comptable Mai 2006
REMERCIEMENTS
Le cheminement de ce travail est semblable toute recherche qui a d tre encourage pour
aboutir. Qu'il s'agisse de diffrents fondements cerner ou qu'il s'agisse de discussions concrtes
souleves, je reste redevable de nombreuses personnes. Quelles trouvent ici lexpression de ma
profonde gratitude.
Cette recherche a t suivie par Monsieur Fouad AKESBI. Ses qualits intellectuelles et ses
exigences professionnelles ont permis la ralisation de ce travail. Je lui adresse ici mes sincres
remerciements.
Mes remerciements sadressent galement aux membres du jury qui ont bien voulu accepter de
participer cette soutenance.
DDICACES
ma mre et mon pre, pour tout l'amour, l'ducation, le soutien et patience qu'ils ont toujours
eu mon gard.
tous les membres de ma famille, qui m'ont toujours soutenu.
mon poux qui m'a accompagn avec beaucoup de persvrance.
Ghita, ma fille, ma joie de vivre.
SOMMAIRE
INTRODUCTION GNRALE .................................................................................................6
PREMIERE PARTIE : ASPECTS JURIDIQUES COMPTABLES ET FISCAUX DE
L'ACTIVIT DE PROMOTION IMMOBILIRE.......................................................................9
INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE .....................................................................10
Chapitre.1 Activit de promotion immobilire au Maroc : Ralits et perspectives
Rsultats de lenqute .......................................................................................................... 11
1. Situation actuelle de la promotion immobilire au Maroc ..........................................11
1.1
Gnralits ...........................................................................................................11
1.2
Les donnes du secteur ........................................................................................12
1.3
Les contraintes et les dysfonctionnements du secteur .........................................14
1.4
Le bilan des ralisations du secteur de lhabitat durant la priode 1991-2004 ...16
1.5
Contexte dadoption du Plan Comptable du Secteur Immobilier........................17
1.6
Objectifs du Plan Comptable du Secteur Immobilier..........................................18
2. Lenqute .....................................................................................................................18
2.1
Situation juridique ...............................................................................................19
2.2
Situation fiscale ...................................................................................................19
2.3
Situation comptable .............................................................................................21
Chapitre.2 Prsentation du Plan Comptable du Secteur Immobilier ................................. 28
1. Lorganisation des comptes .........................................................................................28
1.1
L'affectation des charges .....................................................................................28
1.2
Principe des cots historiques .............................................................................30
1.3
L'organisation du Plan Comptable ......................................................................30
2. Le cot de revient ........................................................................................................32
2.1
Les lments du cot de revient ..........................................................................32
2.2
Les dpenses effectuer ......................................................................................36
2.3
Les cls de rpartition .........................................................................................39
3. La dtermination du rsultat ........................................................................................41
3.1
La dtermination de la marge par opration immobilire ...................................41
3.2
La mthode de constatation du chiffre daffaires ................................................44
4. Les stocks ....................................................................................................................45
4.1
La dtermination des stocks ................................................................................46
4.2
Les critures de variation des stocks ...................................................................48
5. LETIC ........................................................................................................................51
5.1
Intrt de lETIC .................................................................................................51
5.2
Le cot de revient ................................................................................................51
5.3
Les cls de rpartition .........................................................................................52
5.4
La dtermination de rsultat ................................................................................52
5.5
La valorisation des stocks ...................................................................................52
5.6
Les engagements hors bilan ................................................................................53
Chapitre.3 Analyse de la rglementation de lactivit de promotion immobilire au Maroc .
............................................................................................................................ 54
1. Analyse du cadre juridique de la promotion immobilire au Maroc ...........................54
1.1
Prsentation .........................................................................................................54
1.2
Critiques ..............................................................................................................63
2. Analyse du cadre fiscal de la promotion immobilire au Maroc ................................64
2.1
Prsentation .........................................................................................................64
2.2
Critiques ..............................................................................................................73
3. Recommandations .......................................................................................................78
3.1
Recommandations Juridiques ..............................................................................78
3.2
Recommandations Fiscales .................................................................................79
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE ..........................................................................85
DEUXIEME PARTIE : ROLE DE LEXPERT COMPTABLE, ACCOMPAGNATEUR ET
COMMISSAIRE AUX COMPTES DE LACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE ...86
INTRODUCTION DE LA DEUXIME PARTIE ....................................................................87
Chapitre.1 Lexpert comptable : conseiller juridique, financier et fiscal de lactivit de
promotion immobilire (montage juridico - fiscal) ............................................................ 88
1. Montages juridico financiers ....................................................................................88
1.1
Choix de la forme juridique pour la ralisation dun projet immobilier. ............88
1.2
Ingnierie financire ............................................................................................90
2. Montages juridiques et impact fiscal ........................................................................102
2.1
Impact fiscal des diffrents montages juridiques ..............................................102
2.2
Optimisation fiscale : Les exonrations ............................................................104
Chapitre.2 Rle du commissaire aux comptes dans le cadre de lactivit de promotion
immobilire ........................................................................................................................ 114
1. Particularits de lactivit de promotion immobilire ...............................................114
1.1
Particularit des mthodes dvaluation ............................................................114
1.2
Particularits des rgles de fonctionnement des comptes. ................................117
1.3
Plan de comptes .................................................................................................117
2. Dmarche daudit ......................................................................................................118
2.1
Cycle Achats fournisseurs .................................................................................118
2.2
Cycle ventes clients ...........................................................................................120
2.3
Cycle stocks et en cours ....................................................................................123
Chapitre.3 Missions spcifiques de lexpert comptable .....................................................126
1. Assistance comptable ................................................................................................126
1.1
Organisation pralable la ralisation de la mission ........................................126
1.2
Missions ............................................................................................................129
2. valuation des entreprises de promotion Immobilire ..............................................137
2.1
Rappel des principales mthodes dvaluation .................................................138
2.2
Spcificit dvaluation des entreprises de promotion immobilire ................145
CONCLUSION DE LA DEUXIME PARTIE .......................................................................148
CONCLUSION GNRALE ..................................................................................................149
ANNEXES ................................................................................................................................151
Bibliographie ..............................................................................................................................152
Lexique franais arabe .............................................................................................................154
Annexe 1 ....................................................................................................................................156
Annexe 2 ....................................................................................................................................165
Annexe 3 ....................................................................................................................................188
Annexe 4 ....................................................................................................................................189
INTRODUCTION GNRALE
L'article 19 de la loi de finances 1999-2000 dfinit le promoteur immobilier, comme toute
personne physique ou morale qui fait profession de vendre en totalit ou en partie des immeubles
lui appartenant qu'elle a construit elle-mme ou fait construire.
La promotion immobilire prive s'est dfinie dans les faits comme une activit consistant
concevoir, organiser et raliser la construction d'immeubles de logements destins tre vendus
en coproprit.
De tous les actes, le plus complet est celui de construire . Cette citation de Paul Valry illustre
parfaitement la complexit de l'activit de promotion immobilire pourtant mal connue et surtout
mal reconnue du grand public.
Lhistoire des hommes est souvent marque par celle des btisseurs de pyramides, de temples, de
palais, de mosques, de monuments dont certains figurent parmi les merveilles du monde.
D'un point de vue beaucoup plus concret, l'activit de promotion immobilire est indispensable
pour une raison bien simple : de tout temps, les Marocains ont eu besoin de se loger.
Le Maroc est un pays en pleine construction que ce soit sur le plan conomique ou sur le plan
matriel, do nous voyons des constructions rejaillir de partout , non seulement en milieu
urbain, mais aussi suburbain priphrique voir mme rural, do lexpression familire que nous
entendons a se construit partout . Mais sous quelles conditions, ces constructions se font-elles ?
Respectent-elles les rgles lgales ?
Le souci du Maroc davoir des constructions solides et durables a amen le pays adopter certaines
lois et rgles de contrle, do une srie de lois qui a vu le jour durant ces dernires annes .
Dautres lois plus rcentes ont t adoptes et publies mais ne sont entres en vigueur quen
novembre 2003. Il en est ainsi de la loi rgissant les immeubles en coproprit, de mme que la
vente des immeubles en tat de futur achvement.
Ainsi, le promoteur immobilier assure une fonction conomique de premire importance, dans la
mesure o il est le vritable producteur de la construction destine alimenter le march des
immeubles neufs.
L'activit de promotion immobilire recouvre donc de multiples aspects : conomiques, financiers,
juridiques, rglementaires, sociologiques, commerciaux, fiscaux et comptables. Cette complte
activit se trouve la croise des chemins de diffrents composants de notre vie conomique.
Lenvironnement juridique et conomique de lentreprise a t modernis suite aux diffrentes
rformes adoptes par le Maroc. Ceci sest donc traduit par ladoption dun grand nombre de textes
de loi. Il sagit notamment de la loi comptable de 1992, de la loi sur les socits anonymes de 1995,
la loi sur la coproprit de 2002, et sur les immeubles en tat futur dachvement.
Lun des objectifs majeurs de ces rformes est la modernisation de notre lgislation, son adaptation
la ralit et la pratique immobilire marocaine, linstauration dun certain contrle et donc dune
protection et dune scurit de nos concitoyens.
Le Maroc connat un grand dficit en matire dhabitat, ce qui a pouss le gouvernement de Sa
Majest Le Roi prendre des mesures visant encourager et promouvoir lhabitat social. Ces
mesures se sont traduites par lexonration dimpts et taxes au profit des promoteurs immobiliers
qui agissent dans le cadre dune convention conclue avec ltat Marocain.
Lactivit de promotion immobilire comporte des particularits qui la diffrencient des entreprises
des autres secteurs.
Ce secteur d'activit primordial pour la stabilit conomique et politique de notre pays est trait
dans peu d'ouvrages. Le rfrentiel actuel est constitu par des textes de loi.
En 1999, le dpartement de lhabitat et de lurbanisme a initi llaboration dun Plan Comptable
propre au Secteur Immobilier. Llaboration dun Plan Comptable du Secteur Immobilier,
indpendant du Plan Comptable Gnral, a pour ultime objectif de trouver des solutions adaptes
aux besoins de lactivit de promotion immobilire.
En mars 2003, le Conseil National de la Comptabilit a adopt le Plan Comptable du Secteur
Immobilier.
L'activit de promotion immobilire est soumise divers contrles, non seulement juridiques par
l'intervention du notaire, avocat, expert, ou d'un professionnel du droit pour la rdaction de
diffrents actes, mais aussi fiscaux et comptables par l'intervention de l'expert comptable et du
commissaire aux comptes.
Dautres facteurs militent pour le choix de ce sujet :
- Le dispositif gnral : en effet, le souci dacqurir ou de construire un bien immobilier
concerne aussi bien la majorit des particuliers que les professionnels.
- La raret des ouvrages, concernant les diffrents aspects des oprations de promotion
immobilire, do la ncessit dtudier et dapprofondir ce domaine.
- Lignorance de nos droits et obligations concernant ces oprations immobilires : travers
cette tude, les citoyens seront clairs sur ltendue de leurs droits et devoirs.
L'intrt de ce mmoire est de tendre regrouper, au sein d'un mme ouvrage, l'ensemble des
particularits juridiques, fiscales et comptables (dans le cadre du Plan Comptable du Secteur
Immobilier) de l'activit de promotion immobilire.
Lentre en vigueur du nouveau Plan Comptable du Secteur Immobilier amnera lexpert
comptable tudier minutieusement les spcificits comptables du secteur immobilier pour
pouvoir contrler leur mise en application. Ce prsent mmoire tentera danalyser certaines de ces
rgles spcifiques.
Face la complexit du nouveau cadre juridique, fiscal et comptable du secteur immobilier, les
promoteurs immobiliers seront amens faire appel lexpert comptable et au commissaire aux
comptes dans les prochaines annes. Fort de cette matrise, l'expert-comptable devient un
partenaire privilgi du promoteur, qui pourra alors se consacrer pleinement son projet.
Le rle de lexpert comptable dans lorganisation future de cette profession sera primordial, do
lintrt du prsent mmoire.
Les objectifs principaux du choix de cette tude peuvent tre rsums comme suit :
-
Dcrire la situation actuelle de lactivit de promotion immobilire sur la base dune

enqute qui sera mene auprs des promoteurs immobiliers.
Familiariser les professionnels de la comptabilit avec les principaux aspects juridiques,
fiscaux et comptables, les risques et les obligations propres ce secteur d'activit.
Regrouper les diffrentes donnes juridiques, comptables et fiscales de lactivit de
promotion immobilire, les harmoniser afin davoir une meilleure connaissance de ces
dispositions, dfaut davoir plusieurs textes disparates. Ce prsent mmoire tentera de les
runir dans un mme ouvrage pour faciliter l'accs l'information et la connaissance.
Dfinir le meilleur montage juridique sous lequel doit se raliser la promotion immobilire,
en tenant compte de lincidence fiscale.
Rpondre aux diverses proccupations des professionnels.
Pour rpondre ces objectifs, nous consacrerons la premire partie du mmoire prsenter,
analyser et commenter le cadre juridique, fiscal et comptable des oprations de promotion
immobilire.
Puis, nous prsenterons dans la seconde partie, le rle de lexpert comptable et du commissaire aux
comptes dans lactivit de la promotion immobilire.
PREMIERE PARTIE : ASPECTS JURIDIQUES

COMPTABLES ET FISCAUX DE L'ACTIVIT DE
PROMOTION IMMOBILIRE
INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE

Cette partie est fondamentale, car toute opration de construction recle de nombreux aspects
notamment juridiques fiscaux et comptables qui gravitent pour ainsi dire autour de cette
profession.
Ngliger ces aspects peut conduire l'chec du projet immobilier.
Nous tudierons au travers du chapitre 1, les ralits et perspectives de lactivit de promotion
immobilire, en prsentant la situation actuelle du march et les rsultats de lenqute.
Puis, nous nous intresserons, dans le second chapitre, la prsentation du Plan Comptable du
Secteur Immobilier en portant notre analyse sur lorganisation des comptes, le cot de revient, la
dtermination du rsultat, les stocks et enfin lETIC ;
Enfin, dans un troisime chapitre, nous analyserons la rglementation de lactivit immobilire, en
nous attardons sur son cadre juridique et fiscal et en vous prsentant nos recommandations.
10
Chapitre.1 Activit de promotion immobilire au Maroc : Ralits et

perspectives Rsultats de lenqute
1.
SITUATION ACTUELLE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC

1.1
Gnralits
40% de l'habitat au Maroc est insalubre. 4 millions de Marocains y vivent. 260.000 familles
demeurent dans des bidonvilles. Au cours des 25 30 annes venir, la population urbaine va
doubler et 75% de la population sera urbanise. Ces chiffres sont porteurs d'une ralit bien amre.
Pour faire face l'implosion des villes, le Maroc devrait, en 30 ans, construire autant de logements
que ce qui a t entrepris durant le XXe sicle.
Un vaste programme auquel s'attellent les nombreux intervenants du domaine. La politique suivie
en matire d'habitat est plus raliste et plus homogne. La restructuration des Organismes sous
tutelle, lourdement dficitaires, ainsi que la ncessaire implication du secteur priv deviennent des
donnes incontournables qui permettent d'apporter une bouffe d'oxygne au secteur de l'habitat
au Maroc.
Les dfis relever par le Ministre de lHabitat sont, non seulement, le lancement du chantier de
300 000 logements pour en finaliser chaque anne 100.000, mais aussi, et, surtout, la prparation
dun cadre juridique et institutionnel adquat qui encouragerait le programme de rsorption de
l'habitat insalubre.
Le rle de l'tat doit tre redfini, il consistera dornavant, comme l'avait soulign, maintes
reprises, Taoufik Hjira, le ministre en charge du secteur, encadrer et non plus produire des
logements.
Durant les deux dernires dcennies, la politique suivie dans le domaine de lHabitat a t centre
sur la lutte contre lhabitat insalubre, visant ainsi lattnuation des problmes engendrs par le
dveloppement urbain mal contrl.
Ainsi, dimportants programmes de lotissements, de relogement des populations des bidonvilles, de
restructuration des quartiers dhabitat non rglementaire et de production de lotissements au profit
de lhabitat conomique ont t initis.
Aujourdhui, les mcanismes mis en place arrivent leur limite. En effet, la raret des ressources
domaniales ne permet plus de disposer de terrains des prix correspondant au pouvoir dachat
dune large frange de la population.
Le secteur de lHabitat se caractrise, aujourdhui, par un lourd dficit et des besoins additionnels
dpassant le rythme de production actuel. Son dveloppement, malgr les efforts dploys, butte
contre de nombreuses contraintes dordre foncier, financier et rglementaire.
11
1.2
Les donnes du secteur

1.2.1
La place du secteur du Btiment dans lconomie nationale
Le secteur du Btiment et des Travaux Publics occupe une place importante dans lconomie
nationale. En effet, sa contribution dans le Produit Intrieur Brut (PIB) a t, en moyenne, autour
de 4,4% par an au cours de la priode 1996-1999, pour se hisser 4,7% en 2003.
Aprs une stagnation durant les annes 1992-1994, le secteur connat depuis 1995 une reprise suite
au lancement du programme national de 200 000 logements. Linvestissement dans le Btiment est
pass de 15,2 milliards de DH en 1994 21,5 milliards de DH en 1999, enregistrant ainsi une
volution de 41%.
Cette reprise na cependant pas atteint le niveau des annes 1990-1993, o la contribution du BTP
au PIB se situait autour de 5,5%. La reprise ne fait donc que repositionner le secteur du BTP dans
la place quil occupait nagure.
S'agissant de l'emploi, le secteur BTP occupait 8,5% de la population active urbaine, soit 438.450
personnes en 1997 et 439.653 personnes fin 2002. La rpartition de cet effectif selon le niveau de
qualification dnote un trs faible taux dencadrement (77% des actifs occups du BTP sont sans
diplme).
Quant la branche Promotion Immobilire qui connat une forte saisonnalit de l'activit
inhrente une demande fluctuante, elle, n'a engag que 11.100 personnes au titre de l'anne 2002.
1.2.2
Le flux de production annuel en milieu urbain
La production de logements en milieu urbain est constitue essentiellement de logements de type

maison marocaine et appartement , qui reprsentent respectivement 71% et 21,5%. Le type
villa en reprsente le reste, soit 7,5%. Ces taux varient dune Rgion lautre. En effet, dans les exRgions du Centre et du Nord-Ouest, les immeubles constituent respectivement 33,5% et 23,6%
de la production de logements neufs du secteur rglementaire.
Durant la priode 1995-1998, le nombre de logements autoriss a t de 86.000 par an, avec un pic
exceptionnel en 1996 de 105.000 units, d l'autorisation d'importants projets de construction
dont principalement SALA AL JADIDA.
1.2.3
Le financement du logement
La participation du systme bancaire au financement du logement demeure modeste. En effet, les

crdits lhabitat ne reprsentent que 10% 15% des crdits lconomie contre 30% dans les
pays industrialiss. Ce pourcentage se rpartit entre les ex-organismes spcialiss (CIH, BCP et
CNCA) et les autres banques.
La part des banques commerciale dans le financement de limmobilier a enregistr une nette
amlioration passant de 30% en 1990 53,5% en 2000.
Lautofinancement reprsente plus de 80% de la production de logements neufs.
12
Le monopole du CIH, dans le financement du logement, sest attnu avec une implication de plus
en plus large des banques commerciales. En effet, la part du CIH est passe denviron 70% en
1990 46% en 2000. Lencours des crdits limmobilier est pass de 24,1 milliards de DH en
1998 40,2 milliards de DH en 2003 enregistrant une augmentation de 66,33%.
Il y a lieu de noter que le secteur bancaire connat rcemment une concurrence exacerbe du fait de
la tendance baissire des taux dintrts et du prolongement de la maturit du crdit allant jusqu
25 ans. Les taux d'intrts varient entre 5,95% et 8,25% pour le taux variable annuel et entre 7,75%
et 9,5% pour le fixe.
Le systme actuel de financement de lhabitat social se caractrise par plusieurs
dysfonctionnements. Ainsi, le financement de l'Habitat Bon March (HBM) profite principalement
aux familles ayant des revenus se trouvant dans la tranche de 2.000 3.600 DH/Mois, alors que les
revenus infrieurs 2.000 DH par mois n'en bnficient que faiblement cause des normes
retenues et des conditions relatives l'octroi du crdit l'habitat social.
1.2.4
Les aides publiques laccession au logement.
En matire de financement du logement, ltat consent un soutien indirect aux mnages, soit
travers laction des ristournes dintrt et la prise en charge du risque de change sur les emprunts
extrieurs, soit, travers les diffrentes dductions et exonrations dimpts et taxes. Le montant
des diffrentes ristournes relatives au secteur de l'habitat est pass de 159 millions de DH en 1994
209 millions de DH au cours de l'anne fiscale 1997-1998.
1.2.5
L'valuation de la situation de lhabitat insalubre
fin 2000, le nombre d'habitats insalubres s'levait 690.000 units, regroupant 770.000 mnages,
soit 23,5% des mnages urbains (4 millions de personnes): 450.000 mnages logeaient dans
398.000 habitats non rglementaires et 320.000 dans des bidonvilles et des habitations sommaires,
soit 23% du parc logement occup.
Lhabitat insalubre ou prcaire englobe trois types dhabitat : les bidonvilles, lhabitat non
rglementaire ou clandestin et les tissus anciens :
Les bidonvilles :
La proportion de la population urbaine habitant les bidonvilles a connu une baisse relative sur la
priode 1982-1994, puisquelle est passe de 12,8% en 1982 9,2% en 1994. Cependant, la
population des bidonvilles est passe de 200.000 mnages en 1982 230.000 mnages en 1994,
pour tre ramene 208.000 mnages en 2004, soit 6,34%, des mnages urbains.
Cette augmentation sexplique, malgr les efforts dploys par les pouvoirs publics, par lextension
des primtres urbains, suite au dcoupage administratif de 1992 et la pousse de lexode rural.
Lhabitat clandestin :
Le dnombrement des quartiers d'habitat clandestin ralis par le ministre de l'habitat en 1993,
dans le cadre de l'tude relative au processus de production et de dveloppement du secteur de
l'habitat au Maroc, a rvl l'existence de 695 quartiers clandestins, abritant 350.000 mnages. Ce
nombre pourrait tre actuellement de l'ordre de 450.000 mnages.
13
Les tissus anciens :
Selon les tudes des Schmas Directeurs dAmnagement et dUrbanisme (SDAU), 20% du parc
ancien ncessite une intervention et une rhabilitation pour attnuer la densit de la population
dans ces quartiers, renforcer les infrastructures de base et restructurer les btiments. Une telle
intervention s'avre imprative pour amliorer les conditions de vie de la population et pour
prserver les caractristiques conomiques et culturelles des mdinas.
1.2.6
Les besoins en logements en milieu urbain
Le dficit en logements en milieu urbain est estim 750.000 units se rpartissant comme suit :
- 550.000 units de l'habitat insalubre dont des bidonvilles (380.000 mnages), des maisons
presque rurales dans le milieu urbain, des locaux non destins l'habitat, et des maisons
vtustes ou menaant ruines (170.000 mnages).
- 200.000 mnages reloger pour des besoins de dcohabitation et les nouveaux besoins
relatifs l'accroissement dmographique s'lvent 130.000 units par an.
1.3
Les contraintes et les dysfonctionnements du secteur
Les principales contraintes auxquelles le secteur de l'habitat et de la promotion immobilire se

trouve confront peuvent tre rsumes comme suit :
1.3.1
Rglementation et normes durbanisme
Le Maroc dispose d'un important arsenal juridique relatif la planification et l'amnagement des
villes, enrichi, en 1992, par les deux nouvelles lois sur l'urbanisme et sur les lotissements et
morcellements.
Ces dernires restent, cependant, insuffisantes pour permettre louverture lurbanisation de
nouvelles zones et accrotre loffre de terrains. En effet, les moyens de mise en uvre de
l'infrastructure principale et hors site projets par les plans d'amnagement sont inexistants.
De ce fait, le lotisseur se voit contraint soit dabandonner son projet, soit de raliser lui-mme les
infrastructures principales qui reviennent la Commune, ce qui se rpercute sur le prix de revient
du mtre carr loti.
Par ailleurs, les normes dquipement et de voirie sont juges surdimensionnes, en comparaison
avec les coefficients doccupation du sol, surtout dans les zones rserves lhabitat social.
De mme, la multiplicit des acteurs intervenant dans la procdure dinstruction des dossiers et les
retards dans la dlivrance des autorisations de lotir et de construire retardent le dmarrage des
projets.
Il est souligner que le ministre charg de lAmnagement du Territoire, de lEnvironnement, de
lUrbanisme et de lHabitat a entrepris rcemment des mesures transitoires pour lassouplissement
des procdures et la promotion des investissements immobiliers, et ce en attendant lintroduction
de rformes de fond sur les textes rgissant lurbanisme et la construction.
14
1.3.2
puisement des rserves foncires publiques dans les primtres

urbains
Face une demande accrue de terrains, les rserves de ltat et des Collectivits Locales
permettant dentreprendre des programmes sociaux dhabitat se sont amenuises dans les
principaux centres urbains ainsi que dans leurs zones priphriques.
1.3.3
Dualit du rgime foncier et gel des terrains constructibles
Malgr les efforts entrepris pour la gnralisation du rgime d'immatriculation et des livres
fonciers, permettant une connaissance exacte et exhaustive de la proprit foncire, cette dernire
reste soumise, pour une large part, au rgime coutumier (Moulkia).
L'acquisition des terrains non immatriculs requiert des dlais importants cause de la nondisponibilit de l'information sur la consistance, la dlimitation de la proprit et les propritaires.
1.3.4
Non-adquation des rgimes fiscaux en vigueur
Le secteur de la promotion immobilire est assujetti une multitude de taxes et impts (TVA, TPI,
taxes sur les oprations de lotissement, taxes sur les terrains non btis)dont certains sont
rendements alatoires et d'autres pays doublement en raison de la superposition des deux rgimes
fiscaux, tatique et local. Par ailleurs, les impts et taxes reprsentent entre 15 et 20% du cot de
revient dune opration de promotion immobilire.
1.3.5
Baisse de linvestissement dans le secteur locatif
Le secteur locatif connat une crise persistante due, entre autres, la dgradation du climat de
confiance entre propritaires et locataires et linadaptation de la lgislation relative ce secteur,
caractrise par la complexit et la lenteur de la procdure judiciaire, qui ne traite pas ces litiges en
rfr. Cette situation a conduit, depuis plusieurs annes, la baisse de linvestissement dans le
secteur locatif.
Toutes ces contraintes ont entran des insuffisances et des dysfonctionnements pour le secteur de
lhabitat savoir:
-
un dficit important en milieu urbain portant les objectifs de production 180.000

logements par an, en vue d'assurer la rsorption de ce dficit sur une priode de 15 ans et
rpondre aux besoins nouveaux ;
une production non rglementaire importante (environ 25.000 logements par an) crant des
dsordres urbains et ncessitant des moyens d'intervention et de restructuration coteux ;
la prdominance du secteur public, notamment dans la production des lotissements, mais
avec des dlais dexcution trs longs ;
la faible contribution du secteur organis et des Collectivits Locales dans la production de
logements.
15
1.4
Le bilan des ralisations du secteur de lhabitat durant la

priode 1991-2004
Au cours de cette priode, la politique dhabitat tait articule autour de cinq axes principaux :
- La rsorption de lhabitat insalubre ;
- Lamnagement des lotissements en milieu urbain ;
- Lhabitat rural ;
- La production de logements sociaux ;
- Lencadrement du secteur de la promotion immobilire.
Les deux premiers axes ont constitu, pendant deux dcennies, la base de la politique dhabitat, et
ce nest quau milieu de la dcennie 1990, que cette politique a intgr de manire plus explicite la
production du logement social et lencadrement du secteur.
1.4.1
Le programme national de 200.000 logements
Lanc, en 1994, par Feu sa Majest le Roi Hassan II, ce programme a reu la priorit grce la
mise en uvre de mesures en faveur de la promotion du logement social, l'identification de points
d'impacts pour l'ouverture l'urbanisation de nouvelles zones et l'identification de terrains pouvant
constituer le support foncier de ce programme.
Ainsi, une premire tranche de logements sociaux, cls en main, a t identifie. Elle comprend
105.000 logements pour un cot de 17,5 milliards de DH raliser par les promoteurs privs et
publics, dont 48.120 logements, identifis par les Organismes Sous Tutelle (OST), pour un cot de
7 milliards de DH.
fin novembre 2000, 1.350 projets ont t avaliss, touchant essentiellement les rgions de
Casablanca et Tanger, soit 110.609 logements, pour un montant global d'investissement de 20
milliards de dirhams dont 1.233 projets financs par les oprateurs privs (11,7 milliards de
dirhams). En revanche, les oprateurs publics n'ont ralis que 123 projets, pour 8,27 Milliards de
dirhams, financs hauteur de 3,5 Milliards de dirhams par les OST et 4,7 Milliards de dirhams par
les autres promoteurs publics. Au total les logements achevs ont port sur 32.000 units ralises
par les promoteurs publics et 20.000 par les OST.
Cependant, le caractre urgent du programme et le lancement des travaux, en l'absence d'tudes
ncessaires, et notamment, celles concernant les conditions de commercialisation, a eu des
rpercussions ngatives sur l'avancement rgulier des chantiers et sur le respect des dlais
d'excution. Aussi, plusieurs chantiers ont-ils accumul beaucoup de retard avec, trs souvent, des
entreprises dfaillantes, ce qui a engendr la rsiliation de plusieurs marchs.
De mme, ce programme est confront des difficults aigus de commercialisation et de
livraison, eu gard au pouvoir d'achat limit de la population cible et aux conditions doctroi des
crdits, souvent inadaptes aux besoins de cette population. Ainsi, le phnomne de dsistement li
particulirement aux moyens financiers de certains bnficiaires et au retard de l'excution des
travaux, dgage parfois des stocks d'invendus importants.
16
1.4.2
Les mesures entreprises :
Dans le cadre de la ralisation du programme de 200.000 logements, des mesures

d'accompagnement ont t entreprises, notamment :
- Le relvement de la valeur immobilire totale (VIT) du logement HBM de 150.000 DH
200.000 DH, avec une superficie couverte maximale de 100 m;
- La cession des terrains domaniaux au profit des promoteurs publics et privs, avec un
abattement reprsentant entre 30 et 50% du prix dexpertise;
- Lexemption de la TVA rsiduelle sur le cot de la construction du logement conomique ;
- Le relvement de la ristourne dintrt prise en charge par ltat de 5 6 points sur les taux
des prts accords aux acqureurs des logements HBM ayant un revenu mensuel infrieur
3.600 DH.
1.5
Contexte dadoption du Plan Comptable du Secteur

Immobilier
Ladoption en 1992 de la loi comptable 9/88 relative aux obligations comptables des commerants
a dict des rgles de gestion rpondant aux standards internationaux, de mme que la mise en
place en 1994 du Code Gnral de Normalisation Comptable (CGNC) a impos une approche
comptable et financire pour toutes les entreprises.
Dans ce fait, le Ministre de lHabitat et de lUrbanisme a demand, dans le cadre des travaux du
Conseil National de la Comptabilit (CNC), la constitution dune Commission Technique
Spcialise (CTS) pour llaboration dun Plan Comptable Spcifique au Secteur Immobilier.
En plus des raisons susmentionnes, deux facteurs importants militaient en faveur de llaboration
de ce plan :
- En 1994, toutes les entreprises oprant dans le secteur immobilier devaient dsormais
appliquer les prescriptions du CGNC. Or, les oprations de production immobilire
comportent des particularits qui les diffrencient par rapport au reste des entreprises,
comme le ncessite leur cycle de production qui dpasse gnralement trois annes, ce qui
impose un systme de comptabilisation particulier ;
-
Le Dpartement de l'Habitat et de l'Urbanisme a labor un manuel des procdures

comptables pour les Organismes sous sa tutelle qui a t rendu applicable partir de
l'exercice comptable 1999, et ce, en vue de rpondre l'absence de normes comptables
dans le secteur immobilier, d'unifier les pratiques et rpondre aux spcificits du secteur.
En vue de traduire le manuel prcit en un Plan Comptable Normalis et de le gnraliser

lensemble du secteur immobilier, y compris les entreprises immobilires prives, le CNC a donn
son accord en date du 15 juillet 1999 pour la constitution de la CTS ayant pour objectif
llaboration du Plan Comptable du Secteur Immobilier. Cet important document qui donnerait
une nouvelle impulsion l'organisation, l'encadrement et la transparence au sein du secteur et par
consquent la fiabilit des informations y affrant a t adopt en 2003.
17
1.6
Objectifs du Plan Comptable du Secteur Immobilier
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conu de faon satisfaire les objectifs
primordiaux de la normalisation comptable, cest--dire :
- Unifier les concepts, uniformiser les modes de comptabilisation des oprations et assurer
une lecture uniforme des tats financiers ;
- Permettre la transparence et viter les problmes d'interprtations divergentes ayant des
rpercussions fiscales ;
- Produire des informations harmonises sur la situation financire et sur les performances
de l'entreprise, permettant tous les niveaux de direction de planifier, de diriger et de
contrler leurs actions ;
- Se mettre en harmonie avec le cycle de production dpassant gnralement 2 annes ;
- Fournir une image aussi fidle que possible de ce que reprsente l'entreprise tous les
utilisateurs des comptes, privs ou publics (fournisseurs, clients, salaris, banques et autres
prteurs, associs et actionnaires, pouvoirs publics, etc.) ;
- Apporter tous les claircissements et informations complmentaires de manire oprer
cette harmonisation.
Aprs avoir prsent la situation actuelle de l'activit de promotion immobilire, nous allons vous
prsenter les rsultats de l'enqute que nous avons mene auprs des professionnels du secteur.
2.
LENQUETE
La prsente enqute a pour objectif, de dcrire la situation actuelle de lactivit de promotion

immobilire.
Pour raliser cette enqute, nous avons tabli un questionnaire (annexe 1) destin essentiellement
aux promoteurs immobiliers.
Lchantillon constitu tait :
- De convenance : nous avons slectionn un chantillon notre porte pour recueillir
linformation ;
- Et raisonn : nous avons choisi lchantillon en fonction de sa capacit nous fournir une
information fiable.
Ainsi, sur la base des critres cits ci-dessus, lchantillon retenu tait constitu de 35 Promoteurs
Immobiliers.
Le taux de retour du questionnaire est denviron 80%.
18
2.1
Situation juridique
Impact de la nouvelle loi relative la coproprit sur la promotion immobilire

-
Positif
Ngatif
Nul
50%
30%
20%
La nouvelle loi sur la vente en tat futur dachvement a-t-elle des chances de recevoir
application dans le quotidien marocain ?
OUI
NON
20%
80%
Pourquoi ?
La majorit des interviews estiment que la loi relative la vente en tat futur dachvement
prsente de trop grandes contraintes en matire dassurance et de caution.
Est-elle applique ?
OUI
NON
20%
80%
Quelles sont les difficults juridiques rencontres ?
Les difficults juridiques rencontres se rsument essentiellement dans des difficults dapplication
et dinterprtation de la loi.
Quelles sont les rformes juridiques souhaitables ?

Aucune rponse na t formule pour cette question.
2.2
Situation fiscale
2.2.1
Lautorisation de lotir
Avez-vous des difficults obtenir lautorisation de lotir ?

OUI
NON
85%
15%
Si oui, Lesquelles ?
Des difficults lies essentiellement aux procdures administratives.

2.2.2
La taxe sur les lotissements
Rencontrez-vous des difficults lors de la dtermination de la base imposable, c'est--dire

le cot total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'lectrification
pour lacompte de 75 % et le cot total rel desdits travaux pour le reliquat ?
2.2.3
OUI
NON
10%
90%
19
2.2.4
La conservation foncire
La dtermination de la valeur de l'immeuble, pour l'tablissement d'un titre spcial de

droit rel ou de coproprit, est effectue par le conservateur qui dispose de toute libert
dans son valuation.
La valeur telle que dfinie par le conservateur est de manire gnrale :
Proche de la ralit
Compltement injustifie
Exorbitante
Autres
2.2.5
20%
65%
5%
10%
La TVA
Rencontrez-vous des difficults pour la dtermination de la base imposable ?

OUI
NON
70%
30%
Les difficults rencontres sont lies essentiellement la dtermination de la quote-part de la valeur

du terrain dans le prix de vente.
2.2.6
LIS
Avez-vous eu des difficults dterminer le Chiffre dAffaires imposable ?

OUI
NON
5%
95%
Dans le cadre de lexcution de vos travaux, avez-vous recours des prestataires non
patentables ?
OUI
NON
95%
5%
Si oui, la note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une solution ce problme ?
OUI
NON
30%
70%
La note circulaire sur les BTP apporte-t- elle une rponse l'ensemble des problmes que
vous rencontrez ?
OUI
NON
20%
80%
Si non, quels sont les problmes fiscaux que vous avez rencontrs ?
Justification de toutes les charges engages par les promoteurs immobiliers.
Et, quelles sont les solutions que vous proposez ?

Aucune rponse na t formule pour cette question.
2.2.7
Droit denregistrement
20
Quel est limpact du cot des droits denregistrement sur lactivit de la promotion
immobilire ?
La majorit des interviews estiment que les droits denregistrement nont aucun impact sur
lactivit de promotion immobilire.
2.2.8
Logements sociaux
Pensez-vous que la politique dexonration applique par ltat, en matire de logements

sociaux, a permis le dveloppement de ce secteur ?
OUI
NON
90%
10%
Avez-vous rencontr des difficults lors de lapplication de ces exonrations ?

OUI
NON
70%
30%
Avez-vous des difficults grer, dans le cadre dun mme programme, des activits
imposables et exonres ?
OUI
NON
85%
15%
Essentiellement, des difficults lies la dtermination du rsultat imposable et au respect des

conditions dexonration.
2.3
Situation comptable
2.3.1
Lorganisation des comptes
La rgle de l'affectation directe des charges

Lactivit de promotion immobilire privilgie la notion dopration. Ainsi, toutes les charges se
rapportant un programme en cours de ralisation doivent y tre directement rattaches.
La rgle de laffectation directe de lensemble des charges relatives un programme en cours de
ralisation est privilgie par lactivit de promotion immobilire.
Cette rgle est-elle la mieux adapte votre activit ?

OUI
NON
90%
10%
Si non pourquoi ?
Aucune rponse.
La rpartition proportionnelle
Les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement pouvant tre raisonnablement
21
rattachs aux terrains ou la production des lotissements et constructions doivent tre incorpors
dans le cot de revient.
Rencontrez-vous des difficults dans la dfinition de ces cots internes de gestion ?

OUI
NON
65%
35%
Si oui, pourquoi ?
Les personnes ayant rpondu positivement cette question, lient ces difficults l'absence d'une
comptabilit analytique qui permet de dfinir les cots internes de gestion.
Choisissez parmi les cls de rpartition les plus usuellement utilises, celle qui vous parait
la mieux adapte au calcul du cot de revient ?
-
Le nombre de logements
Les millimes de coproprit
Les surfaces
Le nombre de lots
Les prix de ventes des lots
Autres :
10%
10%
45%
10%
25%
0%
Doit-on choisir une cl unique pour rpartir lensemble des charges ?

OUI
NON
80%
20%
Si non pourquoi ?
Aucune rponse.
Le recours la comptabilit analytique intgre dans la comptabilit gnrale

Lorganisation du Plan Comptable du Secteur Immobilier permet une valorisation du cot de
revient par programme.
Cette organisation des comptes vous parait-elle adquate ?

OUI
NON
75%
25%
Avez-vous rencontr des difficults lors de sa mise en application ?

OUI
NON
La majorit des interviews nont pas rpondu cette question, cause de la rcente mise en
application du Plan Comptable du Secteur Immobilier.
Si oui, lesquelles ?
...
22
Linventaire permanent
La mthode de l'inventaire permanent consistant comptabiliser tous les cots
directement dans les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges, est-elle
la mieux adapte votre activit ?
OUI
NON
25%
75%
L'application du principe de l'inventaire permanent vous a contraint comptabiliser une fois par an
dans le compte de rsultat, les flux de dpenses de chaque exercice.
Avez-vous rencontr des difficults lors du traitement de ces oprations ?

OUI
NON
80%
20%
Principe des cots historiques

Le Conseil National de la Comptabilit a adopt un Plan Comptable dans lequel les comptes de
stocks sont suffisamment dtaills pour suivre l'volution du cot de revient des oprations
immobilires, et matrialiser le cot des lots vendus.
Pensez-vous que cette organisation des comptes soit la meilleure pour votre secteur
dactivit ?
OUI
NON
2.3.2
75%
25%
Le cot de revient
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a t conu autour de la notion du cot de revient qui
constitue une donne primordiale pour le promoteur.
Acquisition foncire
Les terrains sont enregistrs leur cot complet. Le cot d'acquisition du terrain, constitu de son
prix ou de sa valeur d'apport major des frais lis son acquisition (les frais et honoraires verss au
notaire, les frais de courtage verss aux intermdiaires pour la ngociation du terrain, les
indemnits d'expropriation, les frais de dmolition des structures)
Cette valorisation vous parait-elle adquate ?

OUI
NON
90%
10%
Les travaux de lotissement et de construction

La ralisation des oprations de viabilisation, de lotissement et de construction, fait gnralement
l'objet de contrats particuliers sous forme de march.
23
La comptabilit rencontre-t-elle des difficults effectuer un suivi des marchs pour

reflter leur excution ?
OUI
NON
65%
35%
Si oui, Quelles sont les difficults rencontres ?
Les difficults sont lies essentiellement la valorisation des dcomptes tablis par les fournisseurs
lors de la facturation des situations provisoires.
Et quelles sont les solutions adopter ?
La majorit des interviews ont propos la mise en place dun suivi interne, par le promoteur
immobilier, des ralisations et des situations provisoires.
Les charges financires

Les charges financires sont gnralement importantes, leur poids est tel que le Plan Comptable du
Secteur Immobilier oblige, les porter l'actif.
Les emprunts assurant le financement simultan de plusieurs oprations vous posent-ils

des difficults lors de lintgration des charges financires au cot de revient stock ?
OUI
NON
75%
25%
Si oui, pourquoi ?
La difficult de dterminer la quote-part des frais financiers relative chaque projet.
valuation des dpenses effectuer

Ds quun projet est en tat dtre livr, son cot de production dfinitif doit tre dtermin, et,
aucune imputation de charges audit projet ne peut tre opre. Pour dterminer le cot dfinitif de
production, une provision pour dpenses restant effectuer doit tre constate.
Avez-vous des difficults dterminer les lments inclure dans cette provision et leur
montant ?
OUI
NON
65%
35%
En labsence dune comptabilit analytique, les promoteurs immobiliers ne disposent daucun

moyen efficace pour lestimation de ces provisions.
2.3.3
La dtermination du rsultat
La notion d'achvement
Rencontrez-vous des difficults dfinir la date d'achvement d'un projet ?
OUI
55%
24
NON
45%
La mthode de constatation du chiffre daffaires

Doit-on considrer la vente en tat futur d'achvement comme un simple contrat long
terme ?
OUI
NON
80%
20%
Dans ce cas, quelle mthode de comptabilisation utilisez-vous :

-
2.3.4
lachvement
L'avancement
70%
30%
Les stocks
Les rgles prescrites par le Plan Comptable du Secteur Immobilier

Avant l'achvement
L'apprciation du bien-fond de "l'activation" en stock de certaines charges qui ont

nettement contribu amener le stock dans l'endroit et dans l'tat o il se trouve, est-elle
vidente ?
OUI
NON
25%
75%
Aprs l'achvement
L'achvement de l'immeuble marque la phase o le bien passe d'en-cours de production un
produit fini.
Dans le cas o un immeuble achev ne serait pas entirement livr au cours d'un mme exercice
social, ce qui est trs frquent, il convient d'valuer les lots non livrs qui restent en stock.
Cette valuation est-elle aise ?

OUI
NON
35%
65%
Pourquoi ?
Daprs les interviews, cela est d essentiellement aux critres de distinction entre les produits en
cours et les produits finis et la valorisation de ces derniers.
Les invendus
Quelle est, votre avis, la solution la moins pnalisante, pour grer les stocks invendus :
-
Conserver les lots en stock en les provisionnant

Les cder au prix du march.
Autres
90%
10%
25
2.3.5
L'ETIC
Intrt de l'ETIC
LETIC est-il suffisamment tay pour permettre au lecteur des tats de synthse davoir
des informations significatives en matire de dtermination du cot de revient, des
rsultats, de valorisation des stocks et dengagement hors bilan ?
OUI
NON
30%
70%
Si non pourquoi ?
Pour ceux qui ont rpondu ngativement cette question, l'ETIC ne permet pas de s'informer sur
les mthodes de dtermination et de valorisation des stocks des produits encours et des produits
finis.
L'ETIC et le cot de revient

Les travaux restant effectuer
Le Plan Comptable prvoit de mentionner dans lETIC, les mthodes utilises pour le calcul des
provisions pour travaux restant effectuer et leurs montants par catgorie de projets.
Respectez-vous cette rgle ?

OUI
NON
10%
90%
Si oui, Quelles sont les difficults rencontres lors de son application ?
Si non, pourquoi ?
Essentiellement par manque dinformation sur lapplication de ces rgles.
Les engagements hors bilan
-
Les engagements reus
Inscrivez-vous, parmi les engagements reus, les contrats de rservation signs et le prix
de vente prvisionnel de ceux-ci ?
OUI
NON
-
10%
90%
Les engagements donns
Lors de l'arrt des comptes annuels, nous devons veiller recenser l'intgralit des
engagements significatifs. Cette tche est-elle facile ?
OUI
NON
45%
55%
26
Nous avons donc recueilli l, les rponses des professionnels, sur leurs perceptions, des aspects
juridiques fiscaux et comptables de lactivit de promotion immobilire. Il nous apparat donc
opportun de prsenter dans les chapitres suivant le Plan Comptable du Secteur Immobilier et la
rglementation qui lui est applique.
27
Chapitre.2 Prsentation du Plan Comptable du Secteur Immobilier

1.
LORGANISATION DES COMPTES
Lactivit de promotion immobilire privilgie la notion dopration. Ds lors, c'est autour de cette
notion que s'articulent toutes les spcificits comptables.
1.1
L'affectation des charges

1.1.1
La rgle de l'affectation directe
Toutes les charges se rapportant un programme en cours de ralisation doivent y tre rattaches
sans ambiguts.
Ces charges sont constitues, notamment, des frais ci-aprs : assurances propres aux programmes,
honoraires des architectes, des avocats et des notaires, des frais de courtage, dexpertises juridiques
et dappels doffres
Ces charges sont directes et variables, dans le sens o elles sont clairement identifiables un projet
et qu'elles sont, en principe, proportionnelles au niveau d'activit de l'entreprise et l'avancement
du programme.
Toutefois, l'application de cette rgle, dans les structures mode de production directe, conduirait
ne pas intgrer dans le cot de revient, les charges des tches qu'elles assument directement qui
sont habituellement sous-traites dans les structures ponctuelles (architectes, bureaux d'tudes...).
Dans ce cas, ces charges devraient tre intgres au cot de revient en utilisant une cl de
rpartition. Le promoteur sera donc amen pratiquer l'affectation indirecte de ces cots internes.
L'affectation des charges une opration se poursuit tant que celle-ci est en cours de production. Il
en serait autrement si le programme tait achev ou abandonn.
Les charges de conseils, daudits, de commissariat aux comptes, les frais dacte et de contentieux
sont exclure du cot de revient.
1.1.2
La rpartition proportionnelle
Dans cette sous-section, nous traiterons de la mthode d'affectation des cots internes gnrs par
les oprations de promotion.
Si l'affectation des charges proportionnelles ne pose pas de difficult, en revanche, l'intgration des
charges indirectes oblige mettre en place une rgle de rpartition proportionnelle.
En application des principes du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI), les cots internes
de gestion constitus des frais de fonctionnement pouvant tre raisonnablement rattachs aux
terrains ou la production des lotissements et des constructions doivent tre incorpors dans le
cot de revient. La difficult rside dans la dfinition des cots internes de gestion qui doivent tre
inclus dans le cot de revient.
28
En France, seuls les cots indirects de la main-d'uvre de la fonction achat (prospection

foncire...) et de la fonction production (architecte, bureau d'tudes, suivi de travaux,...) sont
concerns par la rpartition proportionnelle.
Chaque promoteur devra dterminer les cots internes de gestion incorporer au cot de revient
puis retenir une cl de rpartition qui lui paratra la mieux adapte sa situation.
Ces cots internes peuvent titre d'exemple tre rpartis selon le nombre de logements :
Assiettes des cots indirects
Nombre de logements de chaque programme

____________________________________
Nombre total de logements
Dautres cls de rpartition peuvent tre utilises, telles que:

- Les millimes de coproprit,
- Les surfaces.
L'erreur viter, dans cette rpartition, est l'incorporation du cot de la sous-activit aux stocks;
C'est--dire, les charges fixes des fonctions, achat et production, excdant celles qui correspondent
une activit normale.
supposer que cette sous-activit soit dcelable, l'incorporation aux stocks des cots en dcoulant
est comptablement et fiscalement proscrite.
1.1.3
Le recours la comptabilit analytique intgre dans la comptabilit

gnrale
La nature particulire des oprations immobilires a pouss les professionnels btir une
organisation comptable fonde sur la collecte d'informations permettant de dterminer le cot de
revient de chaque programme.
En effet, le Plan Comptable du Secteur Immobilier contribue l'application du principe
d'intgration de la comptabilit analytique dans la comptabilit gnrale. Les comptes enregistrant
les lments constitutifs du cot de revient sont organiss de manire permettre une valorisation
du cot de revient par programme.
Dans l'hypothse o le promoteur immobilier ne dispose pas d'outil informatique lui permettant
un suivi analytique des cots par programme, le Plan Comptable du Secteur Immobilier permet, en
utilisant une sous codification du plan des comptes, d'affecter la charge l'opration concerne.
Cette technique offre l'avantage de conserver une vision synthtique du cot du programme par
simple regroupement des comptes ayant la mme sous codification.
Pour les structures plus importantes et surtout celles qui sont quipes d'un outil informatique
performant, l'ouverture d'une comptabilit par opration, transmet rapidement, et, avec souplesse,
une analyse dtaille par programme.
29
1.1.4
L'inventaire permanent
La mthode de l'inventaire permanent consiste comptabiliser tous les cots directement dans les
comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges. Cette technique est gnralement
associe la comptabilit analytique intgre.
Pour viter toute lourdeur dans l'application de cette mthode (transition de tous les mouvements
par le compte de variation de stocks), le Plan Comptable du Secteur Immobilier prconise de
comptabiliser globalement, en fin d'exercice, une criture de reconstitution des flux de variation de
stocks.
1.2
Principe des cots historiques
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a complt la rgle de tenue des comptes en inventaire
permanent par lobligation de faire apparatre, dans la comptabilit gnrale, le cot historique
cumul de chaque opration jusqu sa sortie du stock. travers l'obligation du cumul des cots,
nous retrouvons un des fondements conomiques de cette branche d'activit, c'est--dire, la
longueur du cycle d'exploitation.
Jusqu'au complet achvement de l'immeuble et la commercialisation du dernier lot, il est impratif
de conserver une vision synthtique du cot de revient global de chaque opration.
Lapplication de cette rgle implique une organisation du Plan Comptable que nous
dveloppons ci-aprs.
1.3
L'organisation du Plan Comptable
Pour appliquer la rgle du cot historique cumul et viter toute perte d'informations, le Conseil
National de la Comptabilit a adopt un Plan Comptable dans lequel les comptes de stocks sont
suffisamment dtaills pour suivre l'volution du cot de revient de l'opration, et, matrialiser le
cot des lots vendus.
Ainsi, chaque compte de stock est associ un compte spcial ou est enregistr les sorties de
stocks, ce qui permet au compte principal de conserver le cot de revient cumul.
Les comptes de stocks sont diviss en trois parties principales qui correspondent des stades
diffrents de l'avancement du programme.
-
La rubrique 311 concerne les rserves foncires,

La rubrique 313 concerne les biens en cours d'amnagement et de construction,
La rubrique 315 concerne les produits finis.
Chaque compte est subdivis en sous-compte indiquant la nature des lments constitutifs du cot
de revient (terrains, travaux VRD, construction).
La comptabilit gnrale doit faire apparatre le cot global du programme immobilier. Les sorties
de stocks sont donc comptabilises dans des comptes spciaux de la classe 3, structurellement
crditeurs identifiables par un 9 en quatrime position de la codification. Cette mthode permet de
garder intact le cot de revient cumul dans le compte principal.
Exemple: 3159 Produits finis sortis (dstocks)
30
Lors de la livraison du dernier produit, en fin d'opration, les comptes dbiteurs et crditeurs
s'quilibrent et se soldent les uns les autres.
Le plan des comptes de la classe 3 (ci-dessous), tir du Plan Comptable du Secteur Immobilier,
joint en annexe (annexe 2), facilitera la comprhension de l'organisation.
Sous Classe 31 stocks
311. Terrains
3111. Rserves foncires
3119. Cot des terrains sortis du stock
312. Matires et fournitures consommables
313. Produits en cours
3131. Biens en cours
31311. Lotissement en cours
31311xxxx. (code programme) 01 Terrains
31311xxxx. 02 Travaux VRD (Voirie et Rseaux Divers)
31311xxxx. 04 frais annexes
31311xxxx. 05 commissions
31311xxxx. 06 frais financiers
31311xxxx. 07 honoraires
31311xxxx. 08 impts
31311xxxx. 09 TVA
31311xxxx. 10 Quote-part des frais gnraux imputs
31312. Constructions promotionnelles en cours
31312xxxx. 02 Travaux VRD
31312xxx.
03 constructions
31312xxxx. 08 impts
31313. Commerces et bureaux en cours
31313xxx.
03 constructions
31313xxxx. 08 impts
31
31314. Constructions conomiques et sociales en cours

31314xxx.
03 constructions
31314xxxx. 08 impts
3138. Autres produits en cours
3139. Produits en cours sortis
315. Produits finis
3151. Produits finis
31511. Lotissements achevs
31512. Constructions promotionnelles acheves
31513. Commerces et bureaux achevs
31514. Constructions conomiques et sociales acheves
31515. Autres produits finis
3159. Produits finis sortis (dstocks)
Sous classes 39. Provisions pour dprciation des comptes de lactif circulant
391. Provision pour dprciation des stocks
3913. Provision pour dprciation des produits en cours
3914. Provision pour dprciation des produits finis.
2.
LE COUT DE REVIENT
constitue une donne primordiale pour le promoteur. Pour pouvoir suivre lvolution des
constructions et du cot de revient, le promoteur doit mettre sa disposition un processus
technique et administratif lui permettant, non seulement, de suivre l'volution de la construction,
mais, galement, de prvoir et de matriser le cot de revient.
2.1
Les lments du cot de revient
Le cot de revient se dcompose en 3 catgories de charges principales:

- Lacquisition foncire,
- Les travaux de lotissement et de construction,
- Les charges annexes.
Aprs tude de ces 3 lments, nous accorderons un dveloppement particulier aux frais financiers
ainsi qu'aux frais de commercialisation rpertoris en tant que charges annexes.
32
2.1.1
Acquisition foncire
Le cot du terrain reprsente environ 40 % dun projet immobilier. Les terrains sont enregistrs
leur cot complet.
Le cot de revient du terrain comprend gnralement les lments numrs ci-aprs :
- Le cot d'acquisition du terrain, constitu de son prix ou de sa valeur dapport ;
- Les frais et honoraires verss au notaire ;
- Les frais de courtage verss aux intermdiaires pour la ngociation du terrain (particuliers,
socits, collectivits) ;
- Les indemnits dexpropriation ;
- Les frais de dmolition des structures ;
- Les frais dvacuation de personnes utilisant (squattant) illgalement le terrain ;
- Les honoraires de gomtre et de sondages ;
- Les frais de dfrichage du terrain ;
- Les impts fonciers pris en charge ;
- Les frais dexpertise pour lamlioration des terrains ;
- Les cots de lamlioration du terrain ;
- Les frais juridiques ;
- Les frais denregistrement ;
- Les frais financiers gnrs par les emprunts de financement des acquisitions foncires ;
- Les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement tre rattachs aux terrains.
En rsum, la rserve foncire regroupe le terrain et les frais lis son acquisition.
2.1.2
Les travaux de lotissement et de construction
Lobtention de lautorisation de lotir ou de construire par lautorit comptente matrialise le dbut

des travaux de lotissement et de construction.
Le cot de revient des travaux de construction et de lotissement est constitu des travaux et
honoraires ncessaires au lotissement et l'dification du btiment.
Il sagit notamment :
- Du cot des tudes ralises par les architectes, gomtres, mtreurs, topographes, bureaux
d'tudes, etc ;
- Des travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,
d'lectrification, d'adduction d'eau potable, de rseau tlphonique, d'amnagement des
abords ;
- Des gros uvres et des travaux de plomberie, d'lectricit, de peinture ;
- Des charges financires imputables ;
- Des cots internes de gestion.
Le cot des travaux de lotissement, de viabilisation et de construction reprsente environ 40
45 % du prix de vente hors taxes.
La ralisation des oprations de viabilisation, de lotissement et de construction est gnralement
l'objet de contrats particuliers sous forme de march. Les "marchs" dcrivent, pour chaque corps
d'tat, les travaux excuter et leur cot global.
33
Lexcution de ces marchs doit alors tre reflte travers la comptabilit. Pour cela, il faut crer
un compte de travaux pour chacun des marchs. Lapplication de cette rgle permet de suivre de
manire rationnelle lvolution des travaux march par march.
Si la socit ne dispose que dun seul programme de promotion immobilire, le suivi des travaux
par march ne pose pas de difficult particulire. condition que la codification et limputation
soient correctement ralises.
Par contre, pour les structures multiprogrammes, l'application de la rgle de l'affectation directe est
indispensable. La comptabilisation des travaux en classe 3 est faite au vu des situations mises par
les entreprises au cours de la construction. Le cumul de ces situations doit correspondre au march
initial, pouvant faire l'objet d'une rvision, si celle-ci est prvue dans le contrat.
Signalons galement que rares sont les oprations o il n'y a pas de Travaux Supplmentaires (TS)
non prvus dans les marchs initiaux.
Dans un souci de clart, un suivi distinct de ces TS est recommand.
2.1.3
Les honoraires et frais annexes
Certaines charges engages pour la ralisation de lopration ne sont rattachables ni au terrain ni

la construction. Elles font, cependant, parties des charges quil convient d'intgrer au cot de
revient "stricto sensu".
Limputation de ces charges est lune des particularits de lactivit de promotion immobilire.
Dans toute autre activit, ces charges d'exercice seraient imputes au dbit du compte de la classe 6
au fur et mesure de leur engagement.
Leur intgration au cot de revient est donc une mesure propre la promotion immobilire en
application de la rgle de l'affectation des charges. Toutefois, ces imputations ne doivent pas
conduire fausser la notion d'image fidle.
Les honoraires et frais annexes sont estims 15 % du prix de vente hors taxes et comprennent
essentiellement les postes suivants :
- Les charges financires,
- Les charges commerciales et de publicit,
- Les impts et taxes (autres que ceux qui sont viss en charge foncire),
- Les frais annexes divers (assurances, frais et honoraires divers).
Certains lments constitutifs du cot de revient prsentent des particularits. Il sagit notamment
des charges financires et des charges commerciales et de publicit qui, par leurs traitements
comptables, accentuent la force des rgles dictes par le Plan Comptable du Secteur Immobilier.
34
2.1.4
Les charges financires
Le Code Gnral de Normalisation Comptable (CGNC) permet lincorporation des charges

financires au cot de production dans les conditions ci-aprs :
- Le cycle normal de production est suprieur douze mois ;
- Les charges financires sont relatives des dettes contractes pour le financement
spcifique desdites productions.
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier dfinit les charges financires comme : Les frais
financiers de la priode de ralisation du projet qui s'tend de la date de dbut des travaux la date
laquelle les produits sont en tat d'tre livrs. Les programmes ne doivent plus supporter de frais
financiers aprs la date de leur achvement .
Dans le cadre de la promotion immobilire, la dure des oprations et limportance des capitaux
engags ne permettent pas un autofinancement des oprations. De ce fait, les charges financires
sont gnralement importantes et constituent un lment substantiel du cot global de l'opration.
Leur poids est tel que le Plan Comptable du Secteur Immobilier professionnel oblige les porter
l'actif, alors que le Plan Comptable Gnral n'en prvoit que la possibilit pour les entreprises dont
le cycle de production dpasse douze mois.
Les promoteurs immobiliers doivent incorporer les charges financires au cot de revient stock,
tant que le programme de construction ou de lotissement nest pas achev. Il en rsulte que leur
incorporation cesse l'achvement des travaux.
Toutefois, en respect de la rgle de l'affectation directe, l'incorporation des charges financires est
une obligation, uniquement lorsque ces dernires sont issues demprunts spcialement contracts
pour la ralisation de lopration immobilire.
Dans le cas o ces emprunts assureraient le financement simultan de plusieurs oprations, les
charges financires sont incorpores au cot de revient de chacune des oprations, par rpartition
entre ces oprations. Les modalits de rpartition utilises doivent tre justifies au niveau de
lETIC.
2.1.5
Les charges commerciales et de publicit
Les charges gnrales de commercialisation, telles que flchage et signalisation dun chantier, les
plaquettes commerciales, la publicit de lancement du programme, l'amnagement du bureau de
vente provisoire ou d'appartement-tmoin, constituent des lments du cot de revient du projet,
lorsqu'elles sont directement affectables un programme dtermin.
Par contre, sont considres comme des charges de lexercice, les dpenses courantes de
commercialisation et de publicit. Il sagit de cot directement li la commercialisation, comme
les charges externes des intermdiaires commerciaux, les annonces et les charges relatives la force
de vente interne.
Cependant, leur retraitement en charges payes d'avance permet de les intgrer au cot de revient
tant que le bien commercialis n'est pas livr.
35
En France, les charges externes des intermdiaires commerciaux, ainsi que les annonces sont
obligatoirement actives en charges constates d'avance tant que le bien commercialis n'est pas
livr. Par contre, l'activation des charges relatives la force de vente interne et de la partie variable
des rmunrations, en charges constates d'avance, est facultative.
2.2
Les dpenses effectuer

2.2.1
valuation des dpenses
Nous avons dvelopp, jusqu' prsent, une notion restrictive du cot de revient consistant
dterminer le cot de production d'un bien l'achvement.
Ds quun projet est en tat dtre livr, son cot de production dfinitif doit tre dtermin et
Ce cot, ainsi valu, est retenu en comptabilit et fiscalit pour apprhender la marge et les stocks.
Aussi, la livraison du premier lot, le promoteur, ou encore, l'expert-comptable, doit s'interroger
pour savoir :
- Si toutes les charges relatives au projet ont t engages la date de l'achvement ?
- Quelles sont celles qui appartiennent au cot de revient ?
La date de l'achvement scellant dfinitivement le cot de revient de l'immeuble, il est alors
impratif de recenser l'ensemble des charges engager en sus de celles dj comptabilises, pour
dterminer le cot de revient final. En outre, les charges engager revtent une importance
particulire pour l'estimation des provisions.
De par l'analyse des lments constitutifs du cot de revient, nous pouvons distinguer les charges
engager sur les cots fonciers et techniques et ceux qui sont relatifs aux frais financiers et
commerciaux.
2.2.2
Les cots autres que financiers et commerciaux
Les travaux et tudes restant effectuer, et, ventuellement, le cot du terrain restant payer, non
comptabiliss la date de l'achvement, doivent tre apprhends dans le cot de revient. Il est
donc indispensable de les enregistrer en tant que charges constates davance. La dtermination de
la provision pour les charges, non encore connues dans leur montant, peut tre base sur les
donnes statistiques fondes sur les dpenses engages dans le pass et rapportes au cot dfinitif
des projets achevs.
Les frais engags aprs lachvement, tel que les charges dentretien et de coproprit des
logements rests invendus et les frais internes de gestion sont exclure du cot de production du
projet.
En France, les travaux apportant une relle plus-value l'immeuble, mme dcids aprs
l'achvement, peuvent tre incorpors au cot de revient. Dans le cas contraire, ils constituent, la
date de leur engagement, des frais de priode prendre en charge dans le compte de rsultat.
36
Les charges foncires engager

Le cot dacquisition du terrain et les frais sy rattachant, sont en principe connus et matriss par le
promoteur la date d'achvement des travaux. Lvaluation des charges payer ne devrait en
principe poser aucune difficult.
Cette valuation doit couvrir galement un ventuel litige sur les prix des terrains dont la proprit
nest pas encore transfre.
Les travaux engager
Les travaux de VRD et de construction conclus par la signature de marchs, ne doivent pas poser
de problme d'valuation du montant des charges restant engager. Il suffit de rapprocher les
charges comptabilises du montant des marchs.
Par contre, certaines dpenses connues dans leur principe ne peuvent tre chiffres avec prcision
au moment de l'achvement du projet.
Tel est le cas:
- Des rvisions de prix bases sur des indices non encore arrts ;
- Des travaux de finition ou de parachvement des ouvrages, dont la ncessit est apparue
la fin du chantier, en particulier lors des visites de conformit ;
- De la rparation de malfaons ou autres, dont le montant ne peut tre rpercut aux
entreprises, architectes ou assureurs ;
- Des travaux d'amnagement des abords qui peuvent s'taler sur une dure assez longue
aprs la vente du programme concern (espaces verts, aires de jeux).
Les charges correspondantes doivent tre estimes et comptabilises en majoration du cot de
revient.
De mme, nous conseillons, par mesure de prudence sur certains programmes, d'engager une
charge pour alas divers permettant de couvrir notamment:
- Le surcot de l'intervention d'une entreprise la suite de la dfaillance d'une autre ;
- Des charges supplmentaires qui pourraient surgir pour l'obtention du certificat de
conformit.
Le cot final des travaux sera connu lorsque l'ensemble des dcomptes dfinitifs sera retourn,
accept et sign au promoteur.
Les autres charges de construction et les frais annexes (autres que financiers et
commerciaux)
La valeur finale du cot de la construction dpend de lvaluation dfinitive des honoraires des
avocats, notaires, architectes, bureau dtudes et des charges d'assurances.
Quant aux frais annexes divers, gnralement peu significatifs en comparaison du cot global, leur
valuation doit rester prudente et circonstancie.
37
2.2.3
Les frais financiers et commerciaux
Lachvement constitue une date butoir pour l'incorporation des frais financiers et de certaines
charges commerciales au sein du cot de revient de l'opration.
Si, dans le principe, cette notion est claire, sur le plan pratique, quelques hsitations peuvent
apparatre :
L'opration comporte plusieurs dates d'achvement
Pour les grands projets immobiliers, il est frquent de trouver des dates de livraison chelonnes
dans le temps. Cest le cas des oprations ralises par tranches, ainsi que des btiments d'une
mme opration achevs des dates diffrentes (livraison par cages d'escaliers).
En France, si aucune affectation directe par lot des frais financiers n'est possible, l'intgration au
cot de revient, se fait suivant une date moyenne quil convient de choisir entre les diffrents
achvements.
Pour les oprations ralises par tranche, la solution pourrait consister en la constitution d'autant
d'oprations distinctes qu'il existe de tranches. On obtiendrait ainsi, un financement pour chacune
d'entre elles.
Mais, si chaque opration est ralise dans une structure ponctuelle, cette solution peut prsenter
des lourdeurs administratives et donc, quelques surcots financiers.
Isoler les charges de publicit intgrables au cot de revient
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier prconise dintgrer au calcul du cot de revient : les
brochures et plaquettes commerciales, la publicit de lancement, le cot du mobilier des pavillons
ou appartements-tmoins, et des points de vente.
Si ces charges ne sont pas comptabilises lors des premires livraisons de lots, elles doivent alors
tre considres comme des "charges constates davance".
Cependant, ces charges et celles de la publicit courante de l'opration, sont souvent
comptabilises dans un compte unique, ce qui ne facilite pas la distinction entre les charges
intgrables au cot de revient et celles qui ne le sont pas.
Nous abordons l le poste le plus difficile valuer en terme de prcision, avec celui des frais
financiers, quant leur montant global. En effet, ces deux postes (publicit et frais financiers) sont
lis la rapidit de la commercialisation. Le budget prvisionnel qui leur est allou est difficile
respecter, contrairement aux autres lments du cot de revient.
Nous tayons cette argumentation en prenant l'exemple des brochures et plaquettes commerciales.
Nous avons rencontr des oprations o la commercialisation s'est rapidement droule, et bien
que des brochures avaient t prvues dans le budget prvisionnel du promoteur, cette ide fut
abandonne du fait de la bonne commercialisation.
38
Or, si nous appliquons la mthode du cot de revient global, cela nous oblige donc provisionner
l'ensemble des divers cots du programme rentrant en stock.
Mais s'il fallait retenir chaque fois l'enveloppe globale des frais de commercialisation, cela
amnerait fausser le rsultat du fait de l'ala pesant sur le montant de cette catgorie de frais.
En consquence, nous prconisons, par simplification de ne provisionner aucune charge dans le
cot de revient, ds lors que la commercialisation se droule sur le rythme initialement prvu et
que les premires dpenses lies cette charge n'ont pas t engages avant la fin de l'exercice.
Considrant ce principe, il n'est donc plus utile de dissocier les charges de commercialisation
traiter en tant que charges de l'exercice, de celles inscrire dans le cot de revient.
Pour conclure sur les dpenses engager, nous examinerons ci-dessous la mthode de
comptabilisation prconise par le Plan Comptable.
2.2.4
Incorporation des dpenses effectuer au cot de revient
Les charges constates davance sont enregistrer au dbit des comptes de stocks par le crdit du
compte 441711. Fournisseurs - dpenses non encore engages . Cette mthode de
comptabilisation permet de respecter les principes des cots historiques cumuls et de l'inventaire
permanent.
Bien que ces dpenses non encore engages admettent une lgre incertitude dans leur principe ou
dans leur montant, leur comptabilisation est identique celles des factures recevoir.
31...
3458..
Compte de stocks
TVA sur dpenses non encore
engages
Fournisseurs, charges
Engager
441711
X
X
X
Nous suggrons de comptabiliser les dpenses engager, non plus individuellement par compte de
stocks, mais globalement par masses d'lments constitutifs du cot de revient, savoir :
- Charges foncires engager ;
- Charges de lotissement et de construction engager ;
- Charges annexes engager.
Cette technique permet dallger la tche administrative, tout en limitant la perte d'informations et
en conservant une vision synthtique.
La dfinition du cot de revient tant pos, il s'agit maintenant de dterminer les cls de rpartition
utiliser notamment pour apprhender le cot de revient par logement.
2.3
Les cls de rpartition
Dans cette section, nous allons dvelopper le choix des cls de rpartition. Le choix entre
diffrentes cls est ncessaire, non seulement pour affecter des charges communes plusieurs
tranches et dterminer ainsi le cot de revient global de cette tranche, mais galement pour
quantifier le cot de revient des lots commercialiss.
39
2.3.1
Rpartition des charges communes
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier prvoit de rpartir les cots internes constitus des frais
gnraux pouvant tre rattachs la production de logement ou du lotissement suivant les donnes
de la comptabilit analytique. Si lentreprise ne dispose pas de comptabilit analytique, ces charges
sont imputer forfaitairement sous forme dune commission dintervention.
Si les charges ne peuvent tre imputes directement au cot de revient, il est donc ncessaire de
dfinir une cl de rpartition par nature de charges communes. Cette cl doit tre adapte pour
permettre dapprocher le cot de revient le plus prcisment possible.
Les cls de rpartition les plus couramment utilises sont :
- Les mtres carrs ;
- Les millimes (dix millimes,...) de coproprit ;
- Le nombre de lots ;
- Le prix de vente des lots.
Le choix dune cl de rpartition par rapport lautre est stratgique, car, en fonction de celle que
lon choisit, le cot de revient va varier, comme lillustre lexemple suivant :
Une socit immobilire a acquis un terrain de 1.500 m pour un million deux cents mille dirhams
destin la construction de deux immeubles de superficie diffrente, chacun constituant une
tranche distincte.
Les 2 constructions bnficient de mmes prestations.
Construction A
Superficie au sol de chaque btiment
Tantimes de coproprit
800 m
600 millimes
Construction B
700 m
500 millimes
La socit immobilire a ralis, les travaux de gros uvre, pour un montant global de six millions
de dirhams.
Pour dterminer le cot de revient de chacune des constructions, il est indispensable de rpartir le
cot du terrain et celui des gros uvres.
La socit immobilire va probablement opter pour les cls de rpartitions suivantes :
- Pour le terrain, la superficie au sol de chaque construction. Ce qui nous donne pour les
constructions :
1.200.000 DH x 800 m
Construction A=
= 640.000 DH
800 m + 700 m
1.200.000 DH x 700 m
Construction B=
= 560.000 DH
1.500 m
Pour le gros uvre, les millimes de coproprit :
6.000.000 DH x 600 me
Construction A =
600 me + 500 me
-
= 3.272.727 DH
40
Construction B =
6.000.000 DH x 500 me
1.100 me
= 2.727.273 DH
Si la socit immobilire avait retenu comme cl de rpartition la superficie au sol pour le

terrain et les gros uvres, le cot du gros uvre affect chaque construction aurait t le suivant :
6.000.000 x 800 m
Construction A =
= 3.200.000 DH
1.500 m
Soit une minoration de 72.727 DH par rapport la prcdente solution.
6.000.000 x 700 m
Construction B =
= 2.800.000 DH
1.500 m
Soit un surplus de 72.727 dirhams par rapport une rpartition par millime.
Ainsi, il apparat clairement que le promoteur doit apporter un soin particulier au choix des cls de
rpartition, tout en veillant affecter directement les charges chaque fois que cela lui est possible.
Enfin, il ne faut pas perdre de vue que ces rpartitions sont destines donner une "image fidle"
et qu' ce titre, celles-ci se justifient uniquement si les dates d'achvement des tranches sont
distinctes et loignes et/ou si la conception des constructions est diffrente.
En France, le Plan Comptable professionnel, stipule que "c'est pour chaque opration un ensemble
de circonstances de fait qui doit tre examin pour dcider de la cl de rpartition des cots
communs".
3.
LA DETERMINATION DU RESULTAT
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier prvoit de dgager les rsultats la livraison des biens.
Si lopration est ralise en plusieurs parties ou lots, le rsultat est alors dgag par lot.
La notion de rsultat et sa dtermination apparaissent donc comme des lments primordiaux. Il
convient donc de dfinir le rsultat puis les mthodes pour le dterminer.
3.1
La dtermination de la marge par opration immobilire
Le rsultat dune opration immobilire est constitu par sa marge.

Quelle soit conclue terme ou en l'tat futur d'achvement, la vente d'immeubles construire met
en avant la notion d'achvement, marquant la date laquelle le bien peut tre livr et, par
application des textes comptables et fiscaux, la date laquelle le rsultat est ralis.
Aussi, avant d'tudier les modalits pratiques et les traitements comptables de dgagement de la
marge, nous dfinissons la notion d'achvement.
41
3.1.1
La notion d'achvement
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier considre le programme comme achev comptablement

lorsque ce dernier a fait lobjet :
- Pour les lotissements : de la rception provisoire sur la base du PV tabli par la commission
ou du certificat de conformit (Rception par les services de la municipalit);
- Pour les constructions : du permis d'habiter dlivr par le Prsident du conseil municipal;
- En labsence des documents ci-dessus, lachvement peut tre dclar si les conditions
dhabitabilit ou de conformit sont runies.
Il en rsulte quun immeuble est considr comme achev lorsque les conditions d'habitabilit ou
d'utilisation sont runies et certifies par un homme de l'art, et plus forte raison lorsque les locaux
sont livrs l'acqureur.
3.1.2
Dgagement de la marge
La marge d'une opration est dtermine par l'cart entre :

- Le prix de vente hors taxe, diminu des frais de vente ;
- Et le cot de revient de l'immeuble.
Lorsque limmeuble est vendu par fraction, la marge est dgage uniquement pour les lots vendus
livrs.
Le prix de vente H. T. diminu des frais de vente
La dtermination du prix de vente n'appelle pas de remarque particulire. Un produit est acquis
lorsque les prestations ont t effectues (services) ou lorsque les fournitures ont t livres. Sont
donc rattachs lexercice, tous les produits rsultant de lactivit de lexercice.
Le fait gnrateur de la vente est constitu par lun des lments suivants pris dans lordre :
- Le contrat,
- Ltablissement de la facture,
- La remise des cls ou des plans aux clients (si elle est pralable au contrat) accompagne
dun compromis de vente et appuye par un PV de rception sign par le client.
Lcriture devrait tre enregistre au fur et mesure des ventes, soit attributaire par attributaire, soit
sur la base dtats rcapitulatifs avec une analyse rgulire des soldes.
Si le client se dsiste aprs la remise des cls, lcriture de la vente sera contre-passe.
Les rgles suivantes sont observer lors de la comptabilisation des ventes :
- Elles sont tablies hors TVA.
- Les rabais, remises et ristournes accords en sont dduits.
- Le chiffre daffaires doit tre ventil par activit (lotissement ou construction), et
lintrieur, par programme ou opration concern.
Le prix comptabilis en produits est celui sur lequel les parties se sont mises d'accord dans l'acte de
vente.
42
Pour les Ventes en tat Future dAchvement, tant que le lot vendu n'est pas physiquement dlivr
l'acqureur, le produit de la vente constitue un produit constat d'avance, mme si le transfert
juridique de la proprit a eu lieu.
Les frais de vente sont ceux qui sont engags pour la commercialisation de l'immeuble. Il s'agit des
charges relatives la force de vente interne, des charges externes, des intermdiaires commerciaux
(commissions sur vente), voire de la prise en charge de frais en principe ds par les acqureurs.
Les frais de vente ne viennent donc en diminution du prix de vente que si le bien a t livr; sinon
ils constituent des "charges constates d'avance".
Le cot de revient
Dans la section 2 .2 ci-dessus, nous avons dcrit le cot de revient de la construction.
La dtermination du cot des lots livrs ne prsente en principe aucune difficult si l'ensemble de
l'immeuble est vendu et livr au cours du mme exercice social.
En revanche, lorsque les lots sont livrs sur plusieurs exercices, ce qui est frquent, il faut procder
une ventilation du cot de revient entre les lots livrs et les lots non livrs. Cette ventilation
s'opre au moyen d'une cl de rpartition, qui est gnralement les tantimes de coproprit.
Tantimes des lots livrs
Cot de revient global x________________________= cot de revient des lots livrs
Tantimes de l'immeuble
Le cot de revient des lots livrs reprsente le cot de l'ensemble des livraisons sans distinguer la
date laquelle elles sont intervenues. Dans l'hypothse o une livraison a dj eu lieu au cours d'un
prcdent exercice, le cot de revient des lots livrs sur l'exercice s'obtient de la manire suivante:
Cot de revient de la totalit des lots livrs
Cot de revient les lots livrs antrieurement
=
Cot de revient des lots livrs sur l'exercice
Exemple:
- Cot de revient global de l'immeuble : 15.000.000 DH.
- Tantimes de coproprit: 1.000 millimes.
- Tantimes des lots livrs en N-1 : 400 millimes (N-l est le 1er exercice de livraison).
- Tantimes des lots livrs en N : 500 millimes.
- Ajustement en N du cot de revient global: + 120.000 DH.
On obtient donc le cot de revient global des lots livrs en N-l :
400 me
15.000.000 DH x______________________________= 6.000.000 DH
1.000 me
Et le cot de revient des lots livrs en N
400 + 500
(15.000.000 + 120.000 DH) _________________________ = 13.608.000 DH
1000 me
13.608.000 DH (cot de revient de tous les lots livrs).
6.000.000 DH (cot de revient des lots livrs en N-l).
7.608.000 DH (cot de revient des lots livrs en N).
43
Suivre le cot de revient des lots livrs, en cumul, permet d'affecter au cot des lots livrs
antrieurement leur quote-part de l'ajustement du cot de revient global.
Cette mthode vite d'avoir un rsultat dficitaire sur les derniers lots, sinon nous obtiendrions les
cots suivants :
NMI : idem
600
N: 15.120.000 DH x _____________=7.560.000
1.000
L'cart de 48.000 DH (7.608.000 7.560.000) correspond la quote-part non affecte:
400
120.000 x ______________________= 48.000
1.000
Dans la dfinition de la marge que nous venons d'tudier, nous avons indiqu que celle-ci tait
dgage l'achvement.
Mais, en retenant la date de l'achvement traduisons-nous les faits conomiques ?
3.2
La mthode de constatation du chiffre daffaires
La prise en compte du bnfice ralis pour la vente en l'tat futur d'achvement est guide par
l'application des principes et recommandations qui rgissent les contrats long terme. En effet,
dans ce type de vente, le transfert de proprit des constructions s'chelonne dans le temps.
Le rsultat dune opration partiellement excute peut se faire selon deux mthodes :
- Soit l'achvement des travaux, qui consiste ne prendre en compte les produits quune
fois le contrat totalement excut.
- Soit l'avancement de l'ouvrage, qui consiste prendre en charge, pour le calcul du rsultat
la clture de l'exercice, une fraction des produits correspondant la part du contrat dj
excute.
3.2.1
La mthode de l'achvement
Selon cette mthode, le rsultat provenant de la vente nest acquis que lors de lachvement du bien.
Les programmes seront considrs comme achevs comptablement dans les cas suivants :
- La rception provisoire du lotissement sur la base du PV tabli par la commission ou du
certificat de conformit (rception par les services de la municipalit);
- Le permis dhabiter dune construction dlivr par le Prsident du conseil municipal ;
- En labsence des documents ci-dessus, lachvement peut tre dclar si les conditions
dhabitabilit ou de conformit sont runies.
Les travaux effectus au fur et mesure de l'excution sont stocks, et les avances perues,
comptabilises en avances clients. Dans le cas d'un contrat dficitaire, il convient de procder la
constatation de la perte totale ds la connaissance de celle-ci par le biais d'une provision.
Le PCSI a retenu cette mthode en respect du principe de prudence ; notamment du fait de la
difficult d'apprcier les pertes ventuelles qui pourraient faire suite la comptabilisation d'un
rsultat provisoire pendant la phase de construction.
44
Si cette mthode respecte effectivement le principe de prudence, ne conduit-elle pas un excs de

pessimisme ?
En consquence, afin d'amliorer l'analyse conomique, ne serait-il pas possible d'apprhender la
marge selon la mthode de l'avancement ?
3.2.2
La mthode de l'avancement
Cette mthode consiste comptabiliser la clture de lexercice une estimation du chiffre d'affaires
et la marge au fur et mesure de l'excution des travaux. Paralllement, les travaux en cours sont
dstocks.
Si la marge globale prvisionnelle est dficitaire, la perte totale non prise en compte doit faire
l'objet d'une provision pour risques et charges.
Dans le cadre des VEFA, cette mthode pourrait tre retenue puisque l'achvement juridique et,
donc, le transfert de proprit interviennent au fur et mesure de l'excution de l'ouvrage.
Il est vrai que cette mthode traduit mieux dans les comptes l'activit ralise au cours de l'exercice,
il ne faut cependant pas perdre de vue que la promotion demeure une activit alatoire.
En effet, dans le cadre de l'excution d'un contrat long terme classique, il n'existe qu'un seul
contrat fixant le prix de vente pour raliser (aprs la conclusion du contrat) un bien, un service ou
un ensemble de biens ou de services.
En revanche, dans le rgime de la vente d'immeubles construire, pour la ralisation d'un seul
bien, nous avons une succession de contrats long terme dont les signatures interviennent des
priodes diffrentes de l'avancement des travaux. De sorte que les premires rservations conclues,
qui sont ncessaires au lancement de l'opration, le promoteur n'a aucune garantie sur le rythme de
commercialisation initialement envisag; tout allongement de celui-ci pouvant ainsi, occasionner un
accroissement du cot de revient "conomique" et un chiffre d'affaires infrieur aux prvisions.
Pour ces motifs, les professionnels ont prfr retenir la mthode permettant de constater le
rsultat celle permettant de l'estimer.
4.
LES STOCKS
La complexit des traitements des oprations immobilires vient de la dure du cycle de

production des oprations immobilires, gnralement suprieure un an, et, de la ncessit de
dgager un cot de revient pour chaque unit produite.
Lvaluation des stocks est effectue selon la mthode de linventaire permanent. Ainsi, les stocks
comprennent le cot de revient grce au principe de laffectation des charges directes et indirectes
au projet immobilier considr. Les charges directes dun projet dtermin sont imputes, au cours
de lexercice directement dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de
gestion de l'entreprise, charges financires) sont imputes aux stocks en fin d'exercice.
45
4.1
La dtermination des stocks

4.1.1
Avant l'achvement
Les terrains
Les terrains destins tre lotis ou difier des btiments sont considrs comme tant un lment
de stock.
Les terrains sont enregistrs leur cot complet comprenant gnralement les lments suivants :
- Prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...);
- Frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaires ;
- Frais de dfrichage du terrain ;
- Impts fonciers pris en charge;
- Cot de dmolition des structures ;
- Frais d'expertise pour l'amlioration des terrains ;
- Frais juridiques ;
- Cot de l'amlioration du terrain ;
- Frais d'enregistrement ;
- Indemnits d'expropriation ;
- Frais financiers gnrs par les emprunts de financement des acquisitions foncires ;
- Cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement tre rattachs aux terrains.
Lotissement en cours :
Le cot de production d'un lotissement comprend le cot dachat du terrain tel que dfini cidessus, major par :
- Le cot des tudes : confi aux architectes, gomtres, mtreurs, topographes, bureaux
d'tudes, etc.
- Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,
d'lectrification, d'adduction d'eau potable, de rseau tlphonique, d'amnagement des
abords, etc.
- Les charges financires imputes dans les conditions mentionnes ci-dessous.
- Les cots internes de gestion.
Constructions en cours :
Le stock des constructions en cours est valu au cot complet, form par le cot de production
du terrain loti tel que dfini ci-dessus et le cot de revient des travaux de construction raliss.
Le cot de revient des constructions comprend :
- Les cots des tudes telles que celles qui sont ralises par les bureaux d'tudes, les
mtreurs et les architectes ;
- Les dpenses relatives aux travaux de construction comme les gros uvres, les travaux de
plomberie, d'lectricit, de peinture...etc ;
46
Les charges financires imputes dans les conditions mentionnes ci-dessous ;

Les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent tre
rattachs la production.
Tant que la construction n'est pas acheve, il ne doit surgir aucune difficult pour valuer les stocks
si les rgles prsentes par le Plan Comptable du Secteur Immobilier, que nous avons tudies
prcdemment, ont t respectes.
Ainsi, le respect des principes de l'affectation des charges et des cots historiques cumuls, oblige
affecter le cot de revient de l'opration en stocks en cours de production, jusqu'au complet
achvement.
4.1.2
Aprs l'achvement
Le cot de production des projets achevs est constitu par l'ensemble des cots engags major
des provisions pour travaux restant effectuer.
Ces cots comprennent notamment :
- Le cot d'achat du terrain ;
- Le cot de revient des travaux ;
- Les cots associs la structure des projets et aux installations communes y compris
l'amnagement paysager et les installations rcratives ;
- Les frais annexes : impts et taxes, frais de publicit et de commercialisation...
produit fini. L'achvement signifie en consquence que le bien est livrable.
Dans le cas o l'immeuble achev ne serait pas entirement livr au cours d'un mme exercice
social, ce qui est trs frquent, il convient d'valuer les lots non livrs restants en stock.
La mthode retenue pour l'valuation est similaire celle du cot de revient des lots livrs. savoir
que nous utilisons la mme cl de rpartition, qui est gnralement les tantimes de coproprit,
pour appliquer au cot de revient le rapport entre les tantimes des lots non livrs et les tantimes
de l'immeuble.
Cot de revient x Tantimes des lots non livrs = stock des lots non livrs
Tantimes de l'immeuble
En reprenant l'exemple de la section prcdente, nous obtenons les stocks suivants :
- Stock de l'anne N-l ;
- Cot de revient global: 15.000.000 DH ;
- Millimes non livrs: 600 ;
- 15.000.000 Dh x
600
= 900.000 DH ;
1.000
- Stock des lots non livrs: 900.000 DH ;
- Stock de l'anne N ;
- Cot de revient global ajust: 15.120.000 DH ;
- Millimes non livrs: 100 ;
15.120.000 DH x
100
= 1.512.000 DH
1.000
Stock des lots non livrs: 1.512.000 DH
47
- Vrification:
Cot cumul des lots livrs: 15.120.000 x
900
= 13.608.000 DH.
1.000
Stock des lots non livrs : 15.120.000 13.608.000 = 1.512.000 DH.
4.2
Les critures de variation des stocks
Les spcificits de la promotion immobilire ont oblig les promoteurs amnager les rgles de
comptabilisation du cot de revient des oprations.
Au cours de lexercice, le cot des travaux est enregistr directement au dbit des comptes de
stocks (pour le montant hors taxes rcuprables) par le crdit des comptes fournisseurs, et cest
seulement en fin danne, quune criture de reconstitution des flux sera enregistre.
Ainsi, la clture de l'exercice, le total des mouvements de l'exercice apparaissant au dbit de
chaque sous-compte de stocks est pass en une seule criture dans chaque compte de charge.
4.2.1
Les critures lies aux oprations
Les stocks dans le secteur immobilier sont constitus principalement par :

- Les terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire);
- Lensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours lensemble
des travaux de lotissement et/ou de construction achevs en attente dtre livrs ou
vendus.
Les stocks des entreprises immobilires ne doivent pas comprendre les travaux de lotissement
et/ou de constructions effectus pour le compte des mandants dans le cadre de conventions en
matrise douvrage dlgue.
Ces dernires oprations sont comptabilises dans les comptes de tiers ouverts cet effet lactif et
au passif.
chaque stade d'avancement du programme, les critures de variation de stocks recensent les
mouvements entre les diffrents postes du stock ou entre les comptes de stocks et le compte de
rsultat. Nous reprenons ci-dessous le schma des principales critures.
Dcision d'utilisation du terrain.
Les stocks de terrain comprennent les terrains autres que ceux qui sont enregistrs en
immobilisations.
Il sagit des terrains destins tre vendus en ltat, ou, aprs les avoir lotis, ou encore aprs, y
avoir difi des constructions.
Le montant du terrain lotir ou construire inscrit au compte Rserves foncires 31211 est vir
au compte 31311 Lotissement en cours ou 31312 Construction en cours au dbut des travaux
de lotissement matrialis par lautorisation de lotir ou lautorisation de construire.
48
Concernant les oprations ralises par tranches, sur une grande superficie de rserve foncire avec
une autorisation pour chaque tranche ralise, il y a lieu de procder comme suit :
- Si une opration est ralise sur une partie seulement dune rserve foncire, et que lautre
partie du terrain est maintenue en rserve foncire, seule la partie concerne est transfre
au compte des travaux en cours (Lotissement ou construction).
- La valeur de ce transfert est dtermine sur la base de la superficie affecte ces travaux.
Le transfert du cot d'un terrain faisant partie de la rserve foncire au compte d'un lotissement ou
d'une construction en cours est effectu la survenue de l'un des vnements ci-aprs :
- Approbation de la construction ou du lotissement par les autorits ou organes comptents;
- Demande soumise aux autorits pour commencer les travaux ;
- Autorisation de construire dlivre par lautorit comptente.
612410
31119
3131
7131
Variation des stocks de Matires premires

(Terrain)
Cot des terrains sortis du stock
Terrains en cours (terrains Ventiler par
programme)
Variation des stocks des produits en cours
X
X
X
X
Virement du compte "rserve foncire" au compte "terrains en cours"

Constatation de l'achvement d'un btiment.
Virement du compte "produits en cours" au compte "produits finis"
Le compte 3139 Produits en cours sortis solde crditeur fait apparatre le montant du stock
vir au compte stocks achevs.
Il permet davoir lhistorique dun programme en faisant ressortir la partie acheve de celle qui ne
lest pas encore.
La rgle de tenue des comptes en inventaire permanent est complte par lobligation de faire
apparatre dans la comptabilit gnrale le cot historique cumul de chaque opration jusqu sa
complte sortie du stock.
Pour permettre lapplication de cette rgle, il y a lieu dassocier, chaque compte de stock, un
compte spcial au crdit duquel sont comptabilises les sorties. Ce compte est identifi par9 en
quatrime position de la codification. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de
conserver dans le compte principal le cot de revient cumul.
En fin dopration, ces comptes squilibrent.
Ils sont alors tous solds, les uns par les autres, aprs la livraison du dernier produit (lot, logement
ou commerce ).
49
7131
3139
Variation des stocks des produits en cours

Produits en cours sortis solde crditeur
3151
Produits finis ( ventiler suivant les grandes

Rubriques du compte 313 Produits en cours
Variation des stocks des biens produits
7132
X
X
X
X
Ces transferts de comptes permettent de suivre le processus de production. Nous retrouvons

l'avancement de la construction la lecture du bilan.
Sortie du cot de revient d'un lot vendu.
Chaque compte de stock tant affect dun compte crditeur, les sorties de stocks sont
comptabilises au crdit du compte par lcriture :
7132
3159
Variation des stocks des biens produits

Produits finis sortis (dstocks)
X
X
Le compte 3159 produits finis sortis tant associ au compte dbiteur : 315-Stock des produits
finis , la diffrence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevs non
encore livrs.
4.2.2
Les critures de reconstitution des flux
L'application du principe de l'inventaire permanent, c'est--dire l'inscription des cots au dbit des
comptes de stocks sans transiter par les comptes de la classe 6, a contraint les promoteurs
affecter, une fois par an, dans le compte de rsultat, les flux de dpenses de chaque exercice, selon
le schma d'critures suivant:
6121
6126
61241
7131
Achats de matires premires dtaills en

sous-compte par projet
Achats de travaux tudes et prestations de
services ncessaires la ralisation des
oprations de promotions immobilires
Variation de stocks. Terrains
Variation de stocks des produits en
cours
X
X
X
50
5.
LETIC
5.1
Intrt de lETIC
L'tat des informations complmentaires ou ETIC vise complter et commenter les

informations donnes par le bilan, le CPC, l'ESG et le tableau de financement, dont il est
indissociable.
L'ETIC doit comporter tous complments et prcisions ncessaires l'obtention d'une image
fidle du patrimoine, de la situation financire et des rsultats de l'entreprise, travers les tats de
synthse fournis.
Pour tre pertinentes, les informations de l'ETIC doivent tre d'une importance significative, c'est-dire susceptibles d'influencer l'opinion que les lecteurs des tats de synthse peuvent avoir sur la
situation patrimoniale et financire de l'entreprise et sur ses rsultats.
L'ETIC comporte, en raison de sa nature mme, des informations quantitatives et qualitatives. Il
importe de rechercher prcision et concision dans l'expression crite des informations qualitatives.
5.2
Le cot de revient
L'exprience nous montre que peu de comptes annuels de la promotion immobilire fournissent
un ETIC adapt et suffisamment tay pour fournir au lecteur les informations significatives sur le
cot de revient, la dtermination du rsultat, la valorisation des stocks et les engagements hors
bilan.
Il s'agit de renseigner sous la rubrique des "principes et mthodes comptables" les mthodes
utilises et les positions retenues pour dterminer le cot de revient des oprations ou d'une
opration en particulier.
5.2.1
Les lments du cot de revient
Le PCSI dcrit rigoureusement les modalits de dtermination du cot de revient. Toutefois le

promoteur doit indiquer la mthode retenue pour l'incorporation des charges financires.
Le CGNC prvoit la possibilit, pour les entreprises dont le cycle normal de production est
suprieur douze mois, dinclure dans le cot de production les charges financires courues
pendant la priode de production et relatives des dettes contractes pour le financement
Dans le cas o ces emprunts financeraient simultanment plusieurs oprations, les charges
financires sont affectes par rpartition entre ces oprations en justifiant, au niveau de l'ETIC, les
modalits de rpartition. L'incorporation des charges financires a lieu jusqu' l'achvement de
l'opration (construction lotissement).
En effet, l'ETIC doit informer, si les charges financires affrentes des emprunts finanant
simultanment la ralisation de plusieurs oprations sont incorpores au cot de revient ou passes
en charges de l'exercice comme en laisse la possibilit le PCSI. plus forte raison, l'information est
indispensable si le promoteur choisit de n'incorporer aucune charge financire malgr les rgles
dictes par le PCSI.
51
5.2.2
Les charges engager
Nous avons dvelopp prcdemment, les rgles d'valuation du cot de revient, ce qui nous a
permis de constater l'importance d'apprhender les charges engager pour connatre le cot global
d'un programme achev.
Si les charges engager sont connues dans leur principe, leur chiffrage nest pas habituellement fait
avec prcision.
Aussi, du fait de l'incertitude lie l'estimation de ces charges, il est recommand d'inscrire dans
l'ETIC le montant global des charges engager; montant qui peut tre dissoci par oprations. Il
n'est pas ncessaire en revanche de dtailler ces charges par postes.
5.3
Les cls de rpartition
Pour justifier de l'incorporation de certaines charges dans le cot de revient, le PCSI exige de
mentionner dans l'annexe les cls de rpartition utilises pour l'affectation aux diffrents
programmes. Nous rappelons que ces charges sont respectivement:
- Les cots internes de production lorsque la socit pratique la promotion directe ;
- Les charges financires affrentes des emprunts finanant simultanment plusieurs
oprations.
De mme, sont mentionner les cls de rpartition retenues pour l'affectation des charges
communes et l'valuation du cot de revient des lots livrs.
5.4
La dtermination de rsultat
LETIC doit, notre avis, rappeler la mthode de dtermination du rsultat et de la marge qui peut
tre la mthode de lavancement ou de lachvement.
5.5
La valorisation des stocks
Lactivit de promotion immobilire se caractrise par l'inscription en stock du capital immobilier.

Des notes dinformations complmentaires sont donc apportes lETIC pour permettre au
lecteur davoir une bonne comprhension des comptes annuels.
Ces notes portent sur l'valuation des stocks et le calcul des provisions.
5.5.1
La dtermination des stocks
Le promoteur doit dcrire dans lETIC les mthodes d'valuation retenues dans la rubrique des
stocks et des en-cours et la valeur du stock par programme afin de mesurer d'une anne l'autre
l'avancement des oprations.
En outre, pour permettre une meilleure apprciation de la valorisation des stocks, nous suggrons
de mentionner les informations suivantes :
- Le montant des charges engager incorpor dans les stocks,
- Les charges financires incluses dans les stocks.
52
5.5.2
Les provisions sur stocks
LETIC doit dtailler les mthodes utilises pour le calcul des provisions.
Nous recommandons de rcapituler, d'une part, les provisions par oprations, d'autre part, le degr
d'avancement des oprations qui supportent une perte terminaison.
5.6
Lvolution favorable ou dfavorable de la socit peut tre juge grce l'analyse des comptes
annuels et de la situation financire. Mais une telle analyse ne serait pas complte sans la prise en
compte des engagements hors bilan reus et donns.
Dans le domaine de la promotion immobilire, les engagements prendre en considration sont
les engagements financiers, en distinguant ceux qui sont reus et ceux qui sont donns.
5.6.1
Les engagements reus pouvant tre assimils des crances conditionnelles, matrialisent la
garantie pour lentreprise en cas dinsolvabilit dun tiers.
5.6.2
Ce sont des garanties par signatures telles que des avals, des cautions. Ils sont donns par
l'entreprise un tiers, et, ont pour objet de pallier la dfaillance ventuelle du dbiteur qui en
bnficie. Les engagements donns sont prsents dans ltat B9 de lETIC.
Parmi les engagements hors bilan qui sont donns, les plus importants et les plus significatifs sont
les engagements financiers.
Il s'agit, en tout premier lieu, des garanties donnes au titre des en-cours financiers obtenus et
principalement les cautions, les promesses d'affectation hypothcaire ou les garanties
hypothcaires.
53
Chapitre.3 Analyse de la rglementation de lactivit de promotion

immobilire au Maroc
1.
ANALYSE
MAROC
1.1
DU CADRE JURIDIQUE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU
Prsentation
Nous allons exposer les diffrents textes juridiques pouvant avoir un lien avec lactivit de la
promotion immobilire au Maroc.
1.1.1
Le Dahir sur les obligations et contrats
Tout dabord, le dahir sur les obligations et contrats (DOC) est le pilier, le texte de base, la
rfrence gnrale quand un texte spcial est muet. Ce Dahir traite de la vente en gnral (article
478 du DOC et suivants), des conditions de formation de la vente, des obligations la charge du
vendeur et de lacheteur, des garanties des parties, et de certaines ventes particulires comme la
vente rmr (vente avec facult de rachat) ou vente sous condition.
La vente est dfinie par les articles 478 et suivants du DOC, nous allons rappeler succinctement
quelques principes gnraux :
LArticle 478 dfinit le contrat de vente : la vente est un contrat par lequel lune des parties
transmet la proprit dune chose ou dun droit lautre contractant, contre un prix que ce dernier
soblige lui payer.
LArticle 488 dispose : la vente est parfaite entre les parties ds quil y a consentement des
contractants, lun pour vendre, lautre pour acheter, et quils sont daccord sur la chose, le prix et
sur les autres clauses du contrat.
Les caractristiques du contrat de vente :
Contrat titre onreux : Lun transfre, lautre remet le prix.
Contrat synallagmatique : Les parties sont crancires et dbitrices lune de lautre.
Contrat consensuel : La vente est forme par le seul change de consentement sauf pour les
immeubles o la loi exige des formalits de publicit la conservation de la proprit foncire du
lieu de situation de limmeuble.
Contrat translatif de proprit : il transmet la proprit du vendeur lacqureur.
La vente est un contrat qui exige les conditions gnrales de formation des contrats, c'est--dire :
Le consentement
Le Principe de la libert du consentement.
Le consentement ne doit pas tre dolosif, il doit tre exempt derreur et de violence.
54
La capacit
Article 3 du DOC stipule : toute personne est capable de sobliger si elle nest pas dclare
incapable par la loi. Cest une condition de validit du contrat. Le statut personnel dtermine la
capacit. Il existe certaines incapacits spciales de vendre comme celle du mourant, ou d'acheter
comme le cas des tuteurs, administrateurs, experts pour les biens qu'ils administrent.
Lobjet de la vente :
Conditions de validit de la chose vendue : ncessit de lexistence au moins ventuelle de la chose
vendue.
La dtermination de la chose vendue : la chose est dtermine lors de la conclusion du contrat. La
chose vendue peut tre dterminable.
La proprit de la chose vendue : le vendeur doit tre le vritable propritaire. On ne peut vendre
la chose dautrui, sauf exceptions : sous condition de la ratification par le vrai propritaire, ou
encore lacquisition de la proprit par le vendeur, pass le dlai de prescription.
Le prix :
Dtermination du prix
Le prix doit tre dtermin. La dtermination du prix est l'uvre des parties contractantes. Le prix
est un lment essentiel du contrat de vente. Sans prix, il n'y a pas de vente. Exceptionnellement,
une des parties seulement dtermine le prix : l'acheteur dans la vente aux enchres, mais le plus
courant, c'est le vendeur, parfois un tiers peut intervenir mais il n'a qu'un avis consultatif.
Le prix doit tre en numraire, et en monnaie nationale sauf vente internationale. Une partie du
prix peut tre paye en nature mais doit tre infrieure au prix pay en argent, sinon ce ne sera pas
un contrat de vente mais un contrat d'change.
- La datation en paiement
Est un paiement spcial, le dbiteur ne peut pas payer, va donner quelque chose en contrepartie,
lacqureur accepte.
- Le prix peut tre dterminable :
condition que les parties aient fix les moyens de sa dtermination ultrieure avant la livraison, la
dtermination ne doit pas tre l'uvre dune seule partie car condition potestative, nulle.
Caractre rel et srieux du prix.

- Le prix doit tre rel.
Le prix doit tre rel et quitable, il ne doit pas tre fictif, simul, ou apparent.
La contre-lettre est valable entre les parties en droit marocain, mais pas lgard des tiers.
- Le prix doit tre srieux.
Il doit correspondre la valeur de la chose, il ne doit pas tre drisoire ou dsquilibr.
55
- Le prix doit tre juste.

Le prix juste est li aux facteurs conomiques car ce sont eux qui dterminent si le prix est infrieur
ou suprieur la valeur de la chose vendue. En conomie de march, c'est la loi de loffre et de la
demande.
La vente a un effet translatif de proprit
Caractre immdiat de cet effet ds le consentement.

- Principe du transfert solo consensus de proprit.
Leffet translatif est la consquence juridique du contrat de vente, essence mme du contrat,
transfert ds le consentement avant paiement du prix, ni acte.
Consquences du principe au profit des contractants.
Acquisition du prix de vente par le vendeur :
Le vendeur est propritaire du prix ds le consentement, mme sil ne la pas encore touch, il fait
parti de son patrimoine.
-
Charge et risque aux tiers :

Les tiers peuvent ignorer cette vente car elle nest pas publique, do risques importants sauf les
immeubles, o la publicit est obligatoire pour tre opposable aux tiers.
- Exceptions apportes au principe du transfert consensuel.
Vente soumise laccomplissement de formalits comme pour les fonds de commerce ou encore
les immeubles : sans cette formalit, la vente est valable mais pas efficace.
Exceptions conventionnelles.
Clause qui subordonne le transfert larrive dun terme :
Terme anticipant la date du transfert.
Vente retardant la date du transfert : lacheteur ne prend possession qu
larrive de la date ou vnement. Cest le vendeur qui est propritaire avant
ce terme mme si lacheteur a pay. Lacheteur nest pas en scurit surtout
pour les biens meubles.
Vente conclue sous condition.
Les obligations du vendeur.
Lobligation de dlivrance :
- Livraison de la chose convenue :
Le vendeur doit permettre lacheteur de prendre possession de la chose convenue sans
empchement ; il doit livrer une chose conforme au contrat. En cas de perte de la chose par cas
fortuit, le vendeur nest pas responsable.
Lorsquil sagit dune vente conforme chantillon, lacheteur doit apporter la preuve de la non conformit.
- Remise de tous les accessoires de la chose :
Les accessoires et les fruits appartiennent l'acheteur ds conclusion du contrat sauf stipulation
contraire.
56
- Frais de dlivrance :
Conventionnellement, ils sont la charge du vendeur. Si la remise a lieu au domicile du vendeur,
cest lacheteur qui paye. Les frais de rception et denlvement sont supports par lacheteur sauf
stipulation contraire.
Modalits de lobligation :
Date de dlivrance :
Vente en disponible : la dlivrance a lieu aussitt aprs la conclusion du contrat, sauf dlai
raisonnable rserv au vendeur.
Vente livrer : les parties peuvent saccommoder que la livraison aura lieu ultrieurement la
conclusion du contrat.
-
Lieu de dlivrance :
Cest le lieu o la chose se trouvait lors de la conclusion du contrat, sauf convention contraire.
Pour la chose non portable, le vendeur la met la disposition de lacheteur, cest le cas de la remise
des cls pour les immeubles.
Formes de dlivrance :
Relle : lacheteur prend possession rellement.
Fictive : pas matriel, cl du coffre.
Symbolique : document, titre de transport, brevet dinvention.
- Les obligations accessoires la dlivrance :
Il y a obligation de conservation de la chose vendue jusqu dlivrance. Le vendeur a lobligation de
conserver, il est responsable de tout dommage sauf cas fortuit.
Le devoir dinformation : le vendeur doit fournir une information complte, cest une obligation de
moyen, cest lacqureur de prouver le manque dinformation.
Lobligation de garantie. Corollaire de lobligation de dlivrance.

- Garantie des vices cachs.
Le vendeur garantit la possession utile de la chose en garantissant les vices. Si lacheteur savait
avant la conclusion du contrat, il naurait pas conclu ou aurait demand un prix plus bas.
Exception : il ny a pas de vices cachs quand il sagit de vente force, judiciaire, ou par
adjudication.
La garantie des vices cachs n'est pas dordre public, les parties peuvent laugmenter ou la diminuer
ou exclure cette garantie.
Mise en uvre de la garantie des vices cachs :
Condition de cette garantie.
Caractre occulte du vice : le vice doit tre inconnu de lacheteur la conclusion du contrat. Le
vendeur ne rpond pas des vices apparents. La jurisprudence distingue entre le professionnel et le
profane. Le vice cach a t dfini comme le dfaut qui chappe lexamen normal de la chose,
compte tenu des connaissances techniques de lacheteur.
Le vice doit tre antrieur la vente.
57
Le vice doit prsenter un certain degr de gravit de faon rendre la chose impropre lusage
auquel elle tait destine.
Le recours doit tre exerc dans un bref dlai pour viter toute falsification par lacqureur.
La garantie des vices cachs ne joue pas pour la vente judiciaire et la vente doccasion.
Laction en garantie :
Elle doit tre intente pour les choses mobilires dans un dlai de 30 jours partir de la dlivrance
sauf quand le vice chappe lexamen normal, ou dans des cas fortuits et condition de le notifier
au vendeur immdiatement. Pour les biens immobiliers le dlai est de 365 jours compter de la
dlivrance. Les dlais ne sont pas dordre public, les parties peuvent y droger sauf quand le
vendeur est de mauvaise foi.
- La garantie contre lviction.
Cest la garantie de la possession paisible, il peut sagir dun trouble de fait ou de droit. Les
conditions relatives la garantie contre lviction ne sont pas dordre public.
La garantie lgale contre lviction.
Garantie du fait personnel :
Le vendeur est tenu de garantir la possession paisible.
Le trouble de fait est un acte manant du vendeur ou de ses hritiers qui na aucune assise
juridique.
Le trouble de droit est acte qui mane du vendeur qui prtend exercer un droit sur la chose
vendue.
Cette obligation de garantie de trouble de droit est indivisible, elle est perptuelle et dordre public.
Garantie du fait de tiers :
Il faut empcher les actes manant des tiers, il sagit des troubles de droit. Une seule rclamation
peut dclencher la garantie contre lviction.
La garantie du fait dun tiers ne peut tre admise que si les conditions suivantes sont remplies :
- La rclamation dun tiers visant dpossder le propritaire (simple menace), peut porter
sur la proprit de la chose vendue, sur un droit rel, sur un droit personnel pour
dclencher laction en garantie. La rclamation peut tre suivie d'une action en justice et,
donc, tre sanctionne par un jugement.
- La cause de lviction doit tre antrieure au contrat de vente, le droit invoqu par le tiers
doit tre n avant la conclusion du contrat.
- Le trouble doit tre imputable au vendeur. En cas de force majeure, lacqureur ne peut
demander au vendeur la garantie car ce dernier nest pas responsable. Quand lviction est
impute lacheteur, le vendeur ne peut tre appel en garantie.
- La bonne foi de lacheteur.
Les effets de la garantie dviction.
Lacheteur est troubl dans sa possession paisible et risque dtre vinc.
viction totale : le vendeur restitue le prix, les frais, les dtriorations mme en cas de force
majeure et indemnise la plus value. Pour les dpenses faites par lacheteur, si le vendeur est de
mauvaise foi, il est tenu des dpenses utiles et dagrment. Si le vendeur est de bonne foi, il est tenu
seulement des dpenses utiles. Dans tous les cas, le vendeur supporte les frais judiciaires.
58
Garantie conventionnelle contre lviction.

On peut soit laugmenter, soit la diminuer, soit lexclure.
- Clause aggravant la garantie dviction du fait personnel : la bonne foi de l'acqureur est
exige, conventions extensives, garantie au-del du dlai, ou encore les voies de fait
incombant l'acheteur manant d'un tiers.
- Clause restrictive de la garantie : le vendeur peut insrer une clause lexonrant de la
garantie dviction, cette clause ne doit pas vider le contrat de sa substance, une personne
peut sengager ne pas vous garantir un tel vice, ceci est valable.
Le remboursement du prix est cart dans 2 hypothses :
- Lacqureur avait connaissance du risque ventuel dviction condition quil ny ait pas
clause de non garantie.
- L'acqureur achte ses risques et prils.
Les obligations de lacheteur.
Obligation de payer le prix.

Le contrat doit dterminer le moment, le lieu, la forme et le moyen.
Le moment est dtermin par contrat, soit en un seul moment (vente au comptant), soit en
plusieurs versements( vente crdit). Si le contrat est muet, le paiement seffectue la dlivrance.
La livraison ne signifie pas prsomption de paiement.
Le dlai du paiement est accord partir de la livraison et par contrat.
Le lieu de paiement est dsign par accord des parties. Si le contrat est muet, le paiement a lieu
lendroit de la conclusion du contrat o se trouve la chose.
Le mode de paiement : il peut tre en espces, par chque (paiement lencaissement) ou par
compensation (soulte).
-
Les garanties du paiement.
Le vendeur peut se trouver devant le problme, de livrer sans tre pay.

Il peut dans ce cas intenter l'une des quatre actions suivantes :
- Droit de rtention : le vendeur impay ne livre pas la marchandise sauf si un dlai de grce
est accord.
- Excution force par voie judiciaire.
- Droit de revendication : pour les choses mobilires corporelles et pour les biens
incorporels, ce droit de revendication sexerce dans un dlai de 15 jours.
- Rsolution de la vente : le vendeur impay demande la rsolution au juge qui peut lui
refuser. Si le juge refuse, les parties peuvent insrer une clause : le pacte commissoire qui a
un effet rtroactif et permet une rsolution automatique. Les effets de cette rsolution :
anantissement la vente pour les parties et pour les tiers. Lacheteur doit alors restituer la
chose, les frais en cas de perte, plus les indemnits. Si lacheteur a fait des dpenses utiles, il
doit tre rembours par le vendeur.
Obligation de prendre possession de la chose vendue.

dfaut de convention entre les parties, les usages imposent certains dlais pour la prise de
possession.
59
1.1.2
Le Dahir de 1913 et de 1915.
Ensuite viennent les dahirs de 1913, et de 1915 qui constituent le principal du droit foncier
marocain. Les promoteurs immobiliers utilisent ces textes, car toutes leurs oprations doivent faire
l'objet d'immatriculation et d'inscription la conservation de la proprit foncire. Ces dahirs
traitent tous les droits rels, la procdure dimmatriculation, son effet
1.1.3
Le Dahir du 17 Juin 1992
Le dahir du 17 juin 1992 rgissant les lotissements et morcellements est utilis pour les ventes de
lots de terrains.
Voici ses principales dispositions :
Larticle 1 dfinit le lotissement. Toute division par vente, location ou partage dune proprit
foncire, en deux ou plusieurs lots destins la construction dun immeuble constitue un
lotissement, quelle que soit la superficie des lots, pourvu que limmeuble soit usage dhabitation,
industriel, touristique, commercial ou artisanal.
De cet article premier, il ressort quaucune superficie minimale nest exige, que les lots doivent
tre destins la construction, et enfin que la division de la proprit foncire peut avoir lieu par
toutes les oprations juridiques (donation, change...) interprtation extensive de cet article.
La cration d'un lotissement est subordonne l'obtention d'une autorisation administrative
pralable, dlivre par le prsident du conseil communal sur production :
- D'une conception urbanistique du lotissement ;
- Des documents techniques relatifs la ralisation de la voirie et des rseaux divers ;
- Et enfin du cahier des charges mentionnant les servitudes, le volume et les conditions
d'implantation des constructions et les quipements pris en charge par la commune et ceux
qui sont raliss par le lotisseur.
La demande est irrecevable si le terrain nest pas immatricul ou en cours dimmatriculation.
(art 5 ). Le refus de lautorisation de lotir doit tre motiv.
Labsence de rponse dans les 3 mois compter du dpt de la demande vaut autorisation.
Si le lotissement est rserv des constructions destines lhabitat dispers, ou aux activits
touristiques, ou lies lagriculture, chaque lot doit avoir une superficie minimale dun hectare.
Cette autorisation de lotir est prime si le lotisseur na pas ralis les travaux dquipement dans le
dlai de 3 ans. Le lotisseur doit obligatoirement dclarer lachvement des travaux dquipement.
La rception provisoire constate par un constat ou par un Procs Verbal de rception provisoire
doit tre fate dans les 45 jours suivant la dclaration.
Un an aprs la date de ltablissement du Procs Verbal de rception provisoire des travaux, il est
procd la rception dfinitive des travaux dquipement.
La mention au titre foncier de limmeuble objet du lotissement, ne peut tre effectue que sur
production de la copie certifie conforme du procs verbal de rception provisoire. Ds le report
du plan de lotissement, le lotisseur requiert auprs de la conservation foncire, la cration dun titre
foncier par lot.
60
Les actes affrents aux oprations de vente, location et partage ne peuvent tre passs quaprs
rception provisoire par les communes (art 33).
Les notaires, adouls, conservateurs...doivent refuser de recevoir les oprations de vente, location
ou partage sil nest pas fourni, soit la copie certifie conforme du PV de rception provisoire, soit
la copie certifie conforme, de lattestation dlivre par le prsident du conseil communal certifiant
que lopration ne tombe pas sous le coup de la prsente loi. (Art 35)
Les actes de vente, de location et de partage, doivent se rfrer au cahier des charges du
lotissement et au rglement de coproprit. En outre, le PV de rception provisoire ou lattestation
doivent y tre annexs.
Dans les zones urbaines, toute opration de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la
division dune proprit foncire en 2 ou plusieurs lots non destins la construction est soumise
autorisation de morcellement. De mme, pour les ventes en indivision d'une proprit foncire
dont la superficie est < 2.500 m (art 58). Cette autorisation est dlivre par le prsident du
conseil communal. Elle est requise pour les zones non constructibles.
Autorisation pralable de morcellement : le silence de ladministration pass un dlai de 2 mois
vaut acceptation. Pour lautorisation de lotir ce dlai est de 3 mois, et pour le permis de construire,
il est de 2 mois.
Les adouls, notaires, conservateurs... ne doivent pas passer les oprations de vente ou de partage
sans cette autorisation de morcellement ou lattestation du prsident du conseil communal
certifiant que lopration ne tombe pas sous le coup de la prsente loi (art 61).
Il est interdit de procder aucune construction sans quait t obtenu un permis de construire
dlivr par le prsident du conseil communal. Il est prim si les travaux nont pas dbut dans un
dlai dun an. (Art 40)
Le propritaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux achevs que sil obtient le
permis dhabiter, ou sil sagit dun immeuble autre que dhabitation, un certificat de conformit.
1.1.4
La loi 18-00 sur la coproprit
Le texte le plus utilis est celui de la coproprit, texte nouveau qui vient d'entrer en vigueur
partir du 8 novembre 2003, qui institue plusieurs lments nouveaux par rapport au dahir de 1946
qui rgissait la coproprit. En effet le nouveau dahir traite de nouvelles missions du syndic, des
obligations et des droits des copropritaires, texte plus moderne que son prdcesseur.
La nouvelle loi sur la coproprit (loi n18-00) a pour principales innovations :
- La dtermination prcise des parties communes et parties privatives ;
- Le renforcement du rle du syndic et la cration du conseil syndical ;
- La dtermination des attributions de l'assemble gnrale des copropritaires en lui
attribuant les pouvoirs mme de contraindre les copropritaires rcalcitrants se plier
ses dcisions,
- Le recours la procdure de rfr en cas de non-versement des provisions exigibles pour
le financement du budget vot.
61
Larticle 12 de la loi 18-00 relative au statut de la coproprit dispose sous peine de nullit, tout
acte relatif au transfert de la coproprit ou de la constitution, du transfert, de la modification dun
droit rel ou de lextinction dudit droit, doit tre tabli par acte authentique ou par acte date
certaine dress par un professionnel appartenant une profession lgale et rglemente, autoris
dresser, ces actes par la loi rgissant ladite profession. La liste nominative des professionnels agres
pour dresser lesdits actes est fixe annuellement par le ministre de la justice. Sont inscrits sur cette
liste les avocats agrs prs de la cour suprme. Les conditions dinscription des autres
professionnels agrs dresser ces actes sont fixes par voie rglementaire.
Lacte doit tre sign et paraph en toutes les pages par les parties et par celui qui la dress.
Les signatures des actes dresss par lavocat sont lgalises par le chef du secrtariat greffe du
tribunal de premire instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
Avant ltablissement dun acte notari relatif un bien soumis au statut de la coproprit, outre les
dmarches auprs de la conservation foncire, du cadastre, des services des impts, des communes
et agences urbaines, il y a lieu de runir les documents suivants : le rglement de coproprit, le
plan darchitecture ne varietur, la situation du bien au regard des crances pouvant tre dues au
syndicat des copropritaires.
La loi fixe les attributions de lassemble, les runions minimales, les quorums et majorit, le rle
du syndic, la dure de son mandat, sa nomination, sa rvocation, les droits et obligations des
copropritaires.
1.1.5
Loi 44-00 sur la vente en tat futur dachvement.
La loi sur la vente en tat futur dachvement, pour la premire fois au Maroc, le lgislateur a
lgalis cette situation de fait.
La vente dimmeuble en ltat futur dachvement fait lobjet dun contrat prliminaire qui doit tre
conclu, sous peine de nullit, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine, dress par
un professionnel appartenant une profession lgale et rglemente, autorise dresser ces actes,
par la loi rgissant ladite profession.
Pralablement la rdaction du contrat prliminaire, il y aura lieu de rclamer au promoteur
immobilier l'autorisation de construire, le plan d'architecture ne varietur, les plans du bton arm,
le cahier des charges, le certificat de l'ingnieur attestant l'achvement des fondations de la
construction au niveau du rez-de-chausse, toute caution, bancaire ou autre ou assurance.
La loi prvoit expressment les mentions obligatoires que doit comporter le contrat prliminaire de
vente dun bien immobilier en ltat futur dachvement savoir :
- Lidentit des parties contractantes,
- Le titre de la proprit de limmeuble immatricul,
- Les droits rels et les servitudes foncires et autres,
- Le numro et la date de lautorisation de construire,
- La description de limmeuble objet de la vente,
- Le prix de vente dfinitif et les modalits de son paiement,
- Le dlai de livraison,
- Les rfrences de la caution bancaire ou tout autre caution ou assurance,
62
Lengagement du vendeur respecter les plans darchitecture,

Les dlais de ralisation des constructions et, de manire gnrale les conditions du cahier
des charges,
Laccord du vendeur sil y a lieu pour requrir au conservateur de la proprit foncire et
des hypothques la mention dune pr notation sur production du contrat prliminaire de
vente.
Sauf stipulation contraire des parties, lacqureur est tenu de payer une partie du prix de la
construction selon les phases suivantes :
- L'achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-dechausse;
- L'achvement des gros uvres ;
- L'achvement des travaux de finition.
En cas de retard de paiement par lacqureur, ou de retard dans la ralisation des travaux de
construction dans les dlais impartis, la partie dfaillante est passible dune indemnit qui ne peut
excder 1% par mois de la somme due, sans toutefois dpasser 10% par an.
En cas de rsiliation du contrat par lune des parties, la partie lse a droit une indemnit ne
dpassant pas 10% du prix de vente.
Limmeuble vendu nest rput achev quaprs obtention du permis dhabiter ou certificat de
conformit.
Aprs rglement intgral du prix de limmeuble, objet du contrat prliminaire de la vente, le contrat
dfinitif est conclu.
Le vendeur est tenu, ds lobtention du permis dhabiter ou certificat de conformit, dans un dlai
nexcdant pas trente jours compter de la date de leur dlivrance, den informer lacqureur, par
lettre recommande avec accus de rception. Il est tenu galement de requrir lclatement du titre
foncier, objet de la proprit sur laquelle est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de
chaque partie divise.
Au cas o l'une des parties refuserait de conclure le contrat de vente dfinitif dans un dlai de 30
jours compter de la date de la notification, la partie lse peut intenter une action en justice pour
la conclusion du contrat dfinitif ou la rsiliation du contrat de vente prliminaire. Le jugement
dfinitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat dfinitif.
Ce sont les principaux textes qui ont trait la promotion immobilire.
1.2
Critiques
Critiques des diffrents textes juridiques.

1.2.1
Le DOC
Tout dabord, le DOC est un texte trs gnral, il ne traite pas de la vente dimmeuble en
particulier, il est ancien, il ne traite pas explicitement de la responsabilit du promoteur immobilier,
de ses obligations, de la nature de sa responsabilit et de sa mise en uvre.
63
1.2.2
Les dahirs de 1913 et 1915
Ensuite les dahirs de 1913 et 1915 sont anciens et obsoltes, car ils renferment une grande lenteur
et une lourde procdure pour limmatriculation et pour linscription sur les livres fonciers. Nous
notons au Maroc, qu'il y absence d'un code foncier, l'essentiel du droit foncier est form par ces
deux dahirs, et par plusieurs textes particuliers.
1.2.3
La loi sur la coproprit
La nouvelle loi sur la coproprit est trs complexe, et nest pas adapte la coproprit
marocaine ; car au Maroc, la plupart des syndics sont des bnvoles et ne connaissent pas les
nouvelles dispositions de la loi, ni son formalisme. Il ny a que les syndics professionnels qui
peuvent appliquer cette loi, mais ils sont trs peu dvelopps au Maroc, alors que dans les pays
occidentaux, comme la France, les syndics bnvoles sont exceptionnels, et ce sont les syndics
professionnels qui soccupent des runions, des assembles, des convocations des membres, ainsi
que des budgets.
1.2.4
La loi sur la vente en tat futur dachvement
Quant la loi numro 44, elle est presque demeure lettre morte, d'application rare, malgr son
innovation, car la plupart des promoteurs ne sont pas trs rigoureux, et ont des problmes pour
fournir la garantie ou la caution. En effet, dans la pratique, ils reoivent des avances, et tablissent
des compromis de vente, dans lattente de lachvement des travaux, lclatement des titres
parcellaires, et lobtention du permis dhabiter.
2.
ANALYSE DU CADRE FISCAL DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC

2.1
Prsentation
Nous allons vous prsenter succinctement les textes fiscaux qui rgissent la profession.
2.1.1
Acquisition du terrain
De la moulkia la proprit
Ce passage se fait au travers des tapes suivantes :
Rquisition dimmatriculation :
La premire formalit accomplir pour demander limmatriculation dune proprit est le dpt
dune rquisition la conservation foncire.
Cette demande doit tre accompagne de lacte de moulkia et du paiement du Droit de publicit de
200 DH et du droit superficiaire de 25 DH/ha pour toute superficie infrieure ou gale 5 ha et
de 50 DH/ha pour toute superficie suprieure 5 ha.
Le minimum de perception est de 250 DH.
Rquisition complmentaire, modificative ou rectificative

-
Les droits payer pour les changements non susceptibles dtre valus, tels que
changement d'tat civil, de riverains, de proportions sont de 225 DH pour le droit de
publicit et un droit fixe de 75 DH.
64
Les droits payer pour les changements susceptibles d'tre valus, tels que cession,
change, donation, partage, reconnaissance de droits volontaires ou judiciaires sont de
225 DH de droit de publicit, 75 DH de droit fixe et un droit ad valorem de 1%.
-
Scission de procdure
Les droits payer sont de 225 DH de droit de publicit, 75 DH de droit fixe, un droit ad valorem
2% pour chaque titre foncier tablir en cas de mutation, un droit d'tablissement du duplicata de
75 DH pour chaque duplicata tablir.
Le Minimum de perception est de 700 DH.
Bornage complmentaire et assistance aux transports judiciaires
Un droit fixe de 300 DH si le terrain est situ dans le lieu de rsidence du gomtre et de 450 DH,
sil est en dehors de celui-ci.
Reprise de bornage d'immatriculation

-
1re reprise: dans la rsidence du gomtre 300 DH et en dehors de la rsidence du

gomtre 450 DH.
2me reprise: dans la rsidence du gomtre 450 DH et en dehors de la rsidence du
gomtre 600 DH.
Nouvel avis de clture de bornage

-
Droit de publicit de 225 DH.
Les droits perus restent acquis au Trsor quelle que soit la suite rserve la rquisition
d'immatriculation.
Terrains inscrits la conservation foncire
L'acquisition titre onreux de terrain nu ou comportant des constructions destines tre
dmolies est rserve la ralisation d'opration de lotissement ou de construction de locaux
usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif.
Droit denregistrement
La base imposable
En matire de construction immobilire, les droits denregistrement sont assis sur une valeur TVA
comprise.
Le taux
Les taux en matire denregistrement sont de 5% du prix dacquisition dclar ou 2.5% du prix
dacquisition si les deux conditions suivantes sont accomplies :
- Lacte dacquisition doit comporter lengagement de lacqureur raliser les oprations de
lotissement ou de construction dans un dlai maximum de sept ans compter de la date
dacquisition ;
65
Lacqureur doit, en garantie de paiement du complment des droits simples

denregistrement et le cas chant des pnalits, fournir soit un cautionnement bancaire
dpos entre les mains du receveur de lenregistrement, soit consentir une hypothque au
profit de ltat sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble de premier rang, ou dfaut
de second rang aprs celle consentie au profit des tablissements de crdit.
Lacte constitutif de cautionnement ou dhypothque et la main leve sont exonrs des droits
denregistrement et de timbre ainsi que des droits dinscription sur les livres fonciers pour
lhypothque.
Le cautionnement bancaire ne sera restitu et la main leve de lhypothque ne sera dlivre par le
receveur de lenregistrement que sur prsentation selon le cas des copies certifies conformes du
certificat dexcution des travaux du permis dhabiter ou du certificat de conformit.
Conservation foncire :
Hypothque
Les droits sur l'hypothque sont calculs sur la base de la valeur de l'hypothque et leurs taux sont
en fonction du barme (ad valorem) ci-aprs dtaill :
Valeur de lhypothque
Taux
De 1 50.000
0,5%
De 50.001 Dh 150.000 DH
0,75%
De 150.001 Dh 5.000.000 DH
1%
De 5.000.001 Dh 100.000.000 DH 0,75%
Au-del
0,50%
Un droit fixe de 75 DH est peru par proprit hypothque.
Droit de conservation foncire
Aucun rgime incitatif nest prvu au profit des acqureurs en matire dinscription la
conservation foncire des proprits et des actes de prts hypothcaires.
Les droits payer sont calculs de la manire suivante :
- Droit ad valorem de 1% ;
- Droit fixe de 75 DH ;
- Avec un minimum de perception 450 DH.
Le 1% est calcul suivant la valeur dclare dans le contrat de vente, sans que le conservateur
puisse la remettre en question.
Taxe notariale
La rdaction des actes notaris donne lieu la perception d'une taxe dite taxe notariale de 0,5 %
sur la valeur porte sur les actes de vente. Cette taxe, au mme titre que les droits denregistrement
est assise sur une valeur TVA comprise des biens immeubles faisant lobjet dactes notaris.
66
2.1.2
Viabilisation du terrain
Conservation foncire
Morcellement ncessitant une opration sur le terrain et pour lequel le plan est
tabli par l'administration.
Droit ad valorem :
- Droit de mutation 1%.
- Droit d'tablissement du nouveau titre foncier ou de fusion avec une proprit dj
immatricule 2%.
Droit d'tablissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata tablir.
Droit superficiaire :
- Proprit urbaine 45 DH/are.
- Proprit rurale. 45 DH/ha.
Droit fixe 75 DH peru par proprit et titre foncier tablir.
Morcellement ne ncessitant pas une opration sur le terrain ou pour lequel le plan
est tabli par un gomtre agr :
Droit ad valorem :
- Droit de mutation le cas chant 1%.
- Droit d'tablissement du nouveau titre foncier ou de fusion avec une proprit dj
immatricule, 1%.
- Droit d'tablissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata tablir.
Droit superficiaire:
- Proprit urbaine 45 DH/are.
- Proprit rurale 45 DH/ha.
Droit fixe 75 Dh peru par proprit et titre foncier tablir
Fusion d'immeubles
-
Droit ad valorem 150 DH par proprit fusionner.

Droit fixe 75 DH.
tablissement d'un titre spcial de droit rel ou de coproprit
Droit ad valorem:
- Droit de mutation, le cas chant 1%.
- Droit d'tablissement du titre foncier 1%.
- Droit d'tablissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata tablir.
Droit fixe 75 Dh peru par proprit et titre foncier tablir.
Ds l'obtention de l'autorisation de lotir, le lotisseur doit dposer la conservation foncire un
exemplaire du dossier objet de ladite autorisation.
67
Taxe sur les oprations de lotissement

La taxe est assise sur le cot total des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'lectrification
du lotissement.
Le taux maximum de la taxe est fix 5% du cot total des travaux viss ci-dessus.
Les redevables de la taxe sont tenus de dclarer au service communal comptent :
- Le cot total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'lectrification du
lotissement au moment du dpt de la demande de l'autorisation de lotir ;
- Le cot total rel des travaux prcits au moment de la dlivrance du permis de conformit.
- Le redevable de la taxe est le bnficiaire de lautorisation de lotir.
En cas de cession, avant la dlivrance du permis de conformit, le bnficiaire dudit permis est
solidairement redevable du paiement du solde du montant de la taxe exigible.
Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter, la caisse du rgisseur de la commune du lieu de
situation du lotissement :
- Un acompte de 75% du montant de la taxe exigible liquid sur la base du cot total
estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'lectrification du lotissement au
moment de la dlivrance de l'autorisation de lotir ;
- Et le solde du montant de la taxe exigible, liquid sur la base du cot total rel desdits
travaux au moment de la dlivrance du permis de conformit.
Taxe de la protection civile
Cette taxe a t institue, en 1997, par dcret du Ministre de l'Intrieur (Dcret N2-97-344 du 30
juin 1997 instituant une rmunration des services rendus par l'inspection de la protection civile
relevant du Ministre de l'intrieur). Larrt conjoint du Ministre de lintrieur et du Ministre des
finances (N1093-97 du 1er juillet 1997) fixe les tarifs de ces services.
LINSTRUCTION DES DOSSIERS DE LOTISSEMENTS, DE
CONSTRUCTIONS, DE MODIFICATIONS OU DAMNAGEMENTS
TAUX
Demande dinstruction de dossier de lotissement.
2,00 DH/m amnag
Demande dinstruction de dossier de construction dimmeuble usage

dhabitation.
Demande dinstruction de dossier de construction dimmeuble usage
commercial, professionnel ou libral.
Demande dinstruction de dossier de construction dimmeuble usage mixte
(commerce et habitation).
Demande dinstruction de dossier dtablissement insalubre, incommode ou
Dangereux
1recatgorie.
2mecatgorie.
3me catgorie.
1,5 DH/mcouvert
2,00 DH/mcouvert
2,00 DH/mcouvert
5,00 DH/mcouvert
4,00 DH/mcouvert
3,00 DH/mcouvert
Cette taxe est perue par le percepteur comptent du lieu o le service est rendu au moyen d'un
bulletin de versement tabli, sur la base d'un tat de service rendu dment sign par le bnficiaire,
par les services de secours et de lutte contre l'incendie.
68
Lachvement des travaux dquipement.
Rglement de coproprit
Un rglement de coproprit doit tre tabli par le lotisseur, pour les lotissements dont les parties
communes (telles que voiries, espaces verts, terrains de jeux) restent proprits prives.
Dclaration dachvement des travaux et rception provisoire
Le lotisseur doit dclarer l'achvement des travaux d'quipement qui donne lieu une rception
provisoire permettant l'administration communale de s'assurer que les travaux d'amnagement,
de viabilit et d'assainissement excuts sont conformes ceux qui sont prvus au projet autoris.
Cette rception doit tre faite dans les quarante-cinq jours suivant la dclaration d'achvement des
travaux d'quipement.
Rception dfinitive des travaux
Un an aprs la date de l'tablissement du procs-verbal de rception provisoire des travaux, il est

procd la rception dfinitive des travaux d'quipement.
Le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte et les ingnieurs spcialiss sont convoqus cette
rception. La rception dfinitive a pour objet de dterminer si la voirie et les rseaux divers ne
prsentent aucune malfaon.
La rception dfinitive donne lieu la dlivrance par le prsident du conseil communal d'un
certificat tabli suivant l'avis conforme de la commission, attestant que la voirie et les rseaux
divers sont en tat.
La remise au domaine public communal de la voirie du lotissement, du groupe d'habitations, des
rseaux d'eau, d'gout et d'lectricit et des espaces libres plants demeure subordonne la
dlivrance du certificat prvu l'alina ci-dessus.
Ladite remise est constate par un procs-verbal, inscrire sur le titre foncier originel du
lotissement, au nom de la commune. Cette inscription est effectue gratuitement la diligence de la
commune intresse.
La mention au titre foncier de l'immeuble objet du lotissement avec report sur le plan foncier du
plan de lotissement ne peut tre effectue qu'aprs tablissement du lev conscutif rsultant des
oprations de bornage, sur production de la copie certifie conforme du procs-verbal de rception
provisoire et, le cas chant, du rglement de coproprit.
Ds le report sur le plan foncier du plan de lotissement, le lotisseur est tenu de requrir auprs de
la conservation foncire la cration d'un titre foncier par lot.
Les droits de conservation foncire pour les Lotissements et la vrification de lotissement sont les
suivants :
- Plan tabli par l'administration : Droit ad valorem 80 DH par lot et Droit fixe de 75 DH.
- Plan tabli par le gomtre agr : Droit ad valorem 40 DH par lot et Droit fixe de 75 DH.
2.1.3
Ralisation des constructions dans les lotissements
Permis de construire.
Les constructions difier dans les lotissements sont subordonnes la dlivrance d'un permis de
construire, mme lorsque lesdits lotissements sont situs en dehors des terrains o est exigible
ledit permis.
Lorsque dans un lotissement, les constructions sont raliser par le lotisseur lui-mme,
l'autorisation de construire peut tre dlivre avant l'achvement des travaux d'quipement.
69
Taxe sur les oprations de construction

La taxe sur les oprations de construction porte sur les constructions dont la ralisation doit faire
l'objet d'une autorisation de construire. La taxe est calcule sur la superficie au mtre carr couvert,
chaque fraction de mtre carr tant compte pour un mtre carr entier.
En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situes sur le domaine
public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe. Cette
taxe est payable en une seule fois lors de la dlivrance de l'autorisation de construire.
Les montants maximums de la taxe sont fixs au mtre carr couvert comme suit :
- Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mtre carr
couvert ;
- Immeubles usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams par
mtre carr couvert ;
- Logements individuels : 30 dirhams par mtre carr couvert;
Le redevable de la taxe est le bnficiaire de l'autorisation de construire.
Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter, la caisse du rgisseur de la commune du lieu de
situation de la construction, le montant de la taxe exigible au moment de la dlivrance de
l'autorisation.
Le tarif de la conservation foncire pour ltablissement d'un titre spcial de droit rel ou de
coproprit est du droit ad valorem de 1% pour l'tablissement du titre foncier et du droit fixe
d'tablissement du duplicata de 75DH (par duplicata).
Pour la dtermination de la valeur de limmeuble le conservateur a un droit abusif. Il dispose de
toute libert dans son valuation. Il est donc ncessaire de prendre rendez-vous avec le
conservateur pour ngocier la valeur de limmeuble.
Taxe sur le ciment
compter du 1er janvier 2002, il est institu une taxe spciale sur la vente, sortie usine, ou
l'importation du ciment. Le taux de cette taxe est fix 0,05 DH par kilogramme du ciment.
Cette taxe est collecte par le Trsor et loge dans un compte spcial au nom du Ministre charg
de lHabitat fonds de solidarit de lhabitat .
2.1.4
TVA
Base imposable
La base imposable pour les oprations de promotion immobilire est constitue par le prix de
cession de l'ouvrage attnu du prix du terrain actualis. Lactualisation se fait par rfrence aux
coefficients applicables en matire dIGR (taxe sur les profits immobiliers).
L'assiette de l'impt est obtenue partir du prix de cession attnu du prix du terrain actualis la
date de vente de l'immeuble.
70
La valeur actuelle du terrain comprend :

Le prix d'acquisition du terrain.
Les frais y affrant, c'est--dire, les sommes verses au titre des droits d'enregistrement et
de conservation foncire, frais des intermdiaires et ventuellement la taxe de premier
tablissement.
Le cot d'acquisition ainsi dtermin est actualis par l'application du coefficient de rvaluation en
matire dIGR (taxe sur les profits immobiliers).
-
La base imposable est quant elle constitue de deux lments :

-
Le cot de la construction (diffrence entre le prix de cession et la valeur actuelle du

terrain) ;
Le cot de la viabilit dtermin sur justification ou dfaut valu.
Exemple 1 :
Un promoteur acquiert un terrain nu de 1.000 m dont le prix de revient est 1.000.000 dirhams. Il
procde aux travaux de viabilit, lesquels ont cot 2.000.000 DH H.T. la TVA ayant grev ces
travaux s'lve 280.000 dirhams.
Notons que les travaux de viabilit de ce terrain ont t confis des tiers.
La TVA facture par ces tiers sera refacture sur les ventes au taux de 14 %, dduction faite du prix
du terrain actualis.
La valeur actuelle du terrain est de 1.320.000 DH, aprs application du coefficient de lIGR
(ancienne taxe sur les profits immobiliers).
Le lot est vendu 8.000.000 DH.
Les travaux de lotissement ont cot 2.500.000 DH.
La TVA sur la livraison des travaux = 2.500.000 * 14%= 350.000
La TVA dductible = 280.000
La TVA payer = 70.000
Exemple 2 :
Un promoteur qui acquiert un terrain 1.000.000 de dirhams.
Il y construit un immeuble de 5 tages, ayant cot :
- 4.080.000 dirhams d'achat de matriaux dont 680.000 de TVA.
- 600.000 dirhams de main-d'uvre et autres.
Limmeuble est destin la vente.
Le prix de cession de limmeuble est de 7.000.000 de dirhams.
Lopration est passible de la TVA.
TVA collecte = (prix de vente prix du terrain actualis)/1,14 *14%
= (7.000.000 1.350.000)/1,14* 14%
= 693.859,65
TVA dductible = 680.000,00
TVA payer
= 13.859,65
Ventes fractionnes :
Lorsqu'un promoteur ralise la vente partielle de son projet (une ou plusieurs units de logements)
le montant soumettre l'impt est gal au prix de cession diminu de la valeur actualise de la
partie du terrain imputable la ou aux units cdes dgag partir d'un prorata calcul comme
suit :
(Valeur actuelle du terrain x surface couverte de ou des units cdes)
Surface dveloppe du projet.
71
Exemple :
Un promoteur vend deux appartements d'une surface couverte de 150 m chacun. La surface
dveloppe du projet (superficie vendable) est de (4 appartements de 250 m chacun et 8
appartements de 150 m) soit au total une surface dveloppe du projet de (1.000 + 1.200) =
2.200 m.
Si la valeur actualise du terrain est de 1.000.000 dirhams, et si les appartements vendus lui ont
rapport 300.000 dirhams chacun, la base taxable sera : 600.000 DH - [(1.000.000DH x 300) /
2.200] = 463.636 DH.
Fait gnrateur de la TVA sur la vente dimmeuble :
Selon le texte de loi n30-85, le fait gnrateur de la TVA pour la vente dimmeuble est constitu
par lencaissement de toute somme perue quelque titre que ce soit, avances, acomptes,
rglements pour soldes
Les professionnels de la construction acquittent la taxe sur leurs encaissements. C'est ainsi, que lors
de chaque vente d'immeuble ou fraction d'immeuble, ils paient la taxe sur le prix ou la fraction du
prix encaiss, sous dduction des taxes ayant grev toutes les oprations mmes celles qui sont
affrentes au cycle de production des autres immeubles ou d'autres projets.
On comprend ainsi pour quelle raison, certains professionnels ont pu, en priode dexpansion, et
lorsquils regroupaient leurs projets sur le plan de la TVA, ne pas acquitter de taxe pendant
plusieurs annes. Ainsi, un promoteur, dont lentreprise serait en croissance continue, aurait
toujours un crdit de TVA suprieur la TVA facture et ne paierait jamais de taxe.
TVA applicable aux logements sociaux
La TVA applicable aux logements sociaux sera traite au point 1.2.2 du chapitre 1 de la deuxime
partie.
2.1.5
Impt sur les socits.
En dehors du rgime des logements sociaux et de lexonration de certains promoteurs (Sala

Jadida, Alem), la loi 24-86 ne comporte pas un rgime particulier pour le secteur immobilier, qui
droge aux conditions de droit commun.
2.1.6
LImpt Gnral sur les Revenues (IGR)
l'exception de l'abattement de 40 %sur les revenus fonciers, du rgime de faveur accord aux
logements sociaux, de la dduction des intrts de prts, et de quelques exonrations en matire de
revenus et profits fonciers, aucun avantage n'est accord au secteur immobilier.
Avantage au profit des acqureurs : dduction des intrts des prts
Les intrts affrents aux prts contracts en vue de lacquisition ou de la construction de
logements usage dhabitation principale sont dductibles, au terme de larticle 9-II de la loi 17-89,
du revenu global imposable, et dans la limite de 10% dudit revenu.
72
2.1.7
Impt des patentes
Les entreprises du secteur ne bnficient daucun rgime spcifique en matire dimpts des
patentes.
2.1.8
Taxe urbaine et taxe ddilit
Aucune mesure spcifique nest accorde au promoteur immobilier.

2.1.9
La taxe sur les terrains urbains non btis (TNB)
La TNB sapplique aux terrains non btis situs dans les zones industrielles, les zones dhabitations
et dans les zones prvues pour un usage artisanal ou professionnel loties et qui sont toujours dans
la proprit des lotisseurs.
La taxe porte sur les terrains urbains non btis situs l'intrieur des primtres des communes
urbaines. Elle est assise sur la superficie du terrain au mtre carr.
Les taux maximum de la taxe sont fixs pour les terrains situs dans une zone villa 2 dirhams le
mtre carr et, pour les terrains situs dans une zone immeuble, 4 dirhams le mtre carr.
2.2
Critiques
2.2.1
Poids de la fiscalit
La composante fiscale constitue lune des rubriques les plus importantes dans le cot des projets
immobiliers. Parmi la panoplie des taxes et impts qui frappent lactivit et le bien immobilier, les
professionnels considrent que la TVA est la taxe la plus pnalisante. Viennent aprs, les taxes
locales et lIGR.
De manire plus gnrale et quelques exceptions prs, nous estimons que la pression fiscale reste
globalement raisonnable, surtout si lon considre les rductions dimpts intgres dans le projet
de loi de finances 2004.
Toutefois, nous ne pouvons ignorer Le malaise fiscal ressenti par certains secteurs de lconomie
nationale (dont limmobilier) qui se sentent surimposs et freins dans leur lan dinvestissement, et
estiment que la pression fiscale est ingalement rpartie.
Plusieurs impts et taxes ont t viss en raison de double emploi, inquit dans limposition ou
enfin pour leur caractre anti-conomique.
propos toujours de l'efficacit et de l'quit, une des critiques rcurrentes du systme fiscal
marocain est la prpondrance des impts indirects.
2.2.2
Le manque de Transparence dans le secteur de limmobilier
La pratique de ne pas dclarer ou de dissimuler une partie de la valeur de la transaction est une
tradition ancre dans le march immobilier, notamment dans le segment du moyen et haut de
gamme et lors d'achat du terrain.
73
La rue vers lachat des factures afin de survaluer les cots de production ou de justifier certaines
prestations ou travaux rendus par des socits ou des personnes non structures (personnes
chappant toute imposition), constitue une entrave au dveloppement du secteur immobilier.
Linformel, qui chappe lessentiel des impositions en vigueur, ne cesse de prendre de lampleur
(rapport dun sur quatre logements informels), do ltroitesse des bases imposables et des
recettes fiscales dcoulant sur une pression fiscale importante.
Les entreprises qui oprent de la sorte justifient leur non adhsion au systme fiscal par ses propres
incohrences, et profitent de certaines situations exceptionnelles (amnisties fiscales) qui constituent
une entorse majeure l'quit.
Il est vident que le manque gagner de l'tat occasionn par l'informel, l'vasion et la fraude
fiscales est difficilement mesurable. Les pratiques irrgulires observes dans le secteur rduisent
sensiblement les recettes de l'Etat et nuisent aux promoteurs et entreprises organises.
2.2.3
Droits denregistrement
Base imposable
Double imposition
comprise. Ainsi, un droit fiscal est liquid sur une base qui comprend dj une taxe. Or, le
lgislateur a gnralement tendance ne pas taxer une taxe.
La rvision systmatique de la base imposable
Il sagit l de lune des caractristiques fondamentales de la fiscalit immobilire : La rvision quasisystmatique des dclarations des acheteurs de biens immobiliers, pour raison d'insuffisance des
prix des transactions. Ce constat est galement valable pour lIGR (Ex.TPI).
Les contribuables dissimulent une partie de la valeur relle car ils sont persuads que leurs
dclarations seront rvises quel que soit le montant dclar.
Il est signaler que le service de lenregistrement dispose d'un dlai de prescription de 3 (trois)ans
pour rparer toute insuffisance de prix dclar qu'il aurait constate ; dlai excessivement long par
rapport celui prvu en matire d'IGR (ex. TPI)qui est de 2 (deux) mois.
En labsence de critres objectifs, de prix planchers concerts et adapts en fonction des rgions et
de la situation du bien, les rvisions opres, sur des actes et contrats authentiques sont
gnralement arbitraires.
Il en rsulte que les donnes de lenregistrement sont peu fiables : La valeur de l'enregistrement
dtermine partir des dclarations ou mme de l'valuation par l'administration s'carte souvent
de la valeur du march.
De plus, la loi de finances 2006 a introduit un risque fiscal trs important pour l'activit en
prcisant que le prix de vente de rfrence prendre en considration chez le cdant en matire
d'IS, dIGR et de TVA, est celui retenu chez lacqureur en cas de redressement du prix dclar,
accept par le contribuable ou rsultant dune dcision dfinitive.
74
Taux rduit de 2,5%
Mainleve
La procdure de la mainleve ncessite des dlais importants, entranant des retards dans
l'clatement du titre mre, et bien videmment un retard dans la commercialisation, prjudiciable
aux finances des entreprises du secteur.
Lengagement de ralisation des constructions
Lengagement de ralisation des constructions suit la personne et non le bien. Il en rsulte que cet
avantage ne peut profiter un ventuel acqureur, par simple report et inscription de la vente sur
les livres fonciers.
De mme, la loi na pas prcis les cas de force majeurs qui permettraient le bnfice dun dlai
supplmentaire en cas de non-respect du dlai lgal de sept ans.
2.2.4
TVA
Taux
Nous relevons, un manque dhomognit au niveau des taux appliqus aux diffrents secteurs de
la promotion immobilire :
- la cession de terrains lotis est une opration hors champs ;
- la cession de construction est soumise au taux de 14% ;
- les intrants pour les lotissements et constructions sont soumis des taux diffrents (0,10,14
et 20%).
Pour ce dernier aspect, il y a lieu de signaler que le taux normal demeure assez lev
comparativement celui en vigueur dans des pays mditerranens.
Pays
Taux normal de TVA
Maroc
France
Tunisie
Grce
Espagne
gypte
20%
19.6%
18%
18%
16%.
10%
Trsorerie des promoteurs

En labsence de TVA collecte durant la phase pralable la commercialisation du projet, et en
raison de limportance des taux, la TVA pnalise la trsorerie des projets dans toutes les phases de
la production de limmeuble jusquau dmarrage des ventes.
Recette de ltat
Limportance des intrants 20% et la sous-estimation des bases imposables la TVA (prix de
vente) se traduit gnralement par un crdit de TVA. Rsultat : certains projets ne gnrent aucune
recette pour ltat (aprs compensation avec la TVA rcuprable en amont).
75
2.2.5
Le taux dimposition
Le taux de lIS au Maroc reste parmi les taux les plus levs dans le monde eu gard limposition
des dividendes. En effet, le taux de 35% applicable au secteur immobilier est surpondr par la
fiscalisation des dividendes 10% aboutissant ainsi une pression fiscale effective de 41,5%.
Traitement fiscal des subventions
LAdministration fiscale considre les subventions reues par les organismes publics comme
tant des produits dexploitation imposables au titre de lexercice de leur perception. Cette position
diffre de celle retenue au niveau du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI). En effet, le
PCSI prcise que ces contributions ne deviennent dfinitivement acquises aux promoteurs
concerns, quune fois le programme achev et la livraison aux bnficiaires effectue.
Ce point mrite dtre clarifi avec les responsables de ladministration fiscale.
Sort du 1er acompte IS pour les socits en fin de chantier
La loi ouvre la possibilit aux socits de ne pas payer les 2me ,3me et 4me acomptes. Aucune
disposition nest prvue pour les socits immobilires en fin de chantier, contraintes de rgler le
1er acompte sur la base de lIS de rfrence de lexercice prcdent, avec toutes les rpercussions en
matire de retard de remboursement.
Amortissement des constructions destines la location /exonration des
revenus locatifs des socits soumises lIS
L'article 7 ter de la loi 24-86 exclut les immeubles, quelle que soit leur destination, du rgime de
l'amortissement drogatoire. Toutefois, pour les entreprises ayant pour seule activit la location des
immeubles usage dhabitation, les constructions constituent le seul actif immobilis indispensable
lexploitation. Ces constructions peuvent notre avis, bnficier du rgime de lamortissement
drogatoire. La disposition actuelle pourrait pnaliser les entreprises dsireuses dadopter ledit
systme.
Aucune exonration ne profite aux entreprises de location soumises lIS ; alors quen matire
dIGR une exonration triennale est accorde partir de la date dachvement des constructions
nouvelles ou daddition de constructions.
2.2.6
Le taux dimposition
Le taux marginal de 41,5 %prvu par la charte d'investissement datant de 1995 n'est pas encore
appliqu. Le taux marginal (44%) est trs lev par rapport celui de l'IS (35%). Le barme est
pnalisant pour les revenus les plus bas (voir cas de la France ci-dessous), et dpasse les taux
appliqus dans les pays de la rgion.
76
Pays
Maroc
Tunisie
gypte
France
Taux IGR
Maximum
44%(*)
35%(**)
40%
49,58%(***)
(*): Correspondant la tranche de revenus suprieurs > 60 000 DH Une telle tranche est imposable 20% en Tunisie
(**): Correspondant l'quivalent de 400 000 DH
(***): La tranche exonre (quivalent 46 000 DH)/Barme progressif dmarrant 7.5 %contre 13 %au Maroc
Tranches de revenus
quivalant en Dhs
(en Euro)
4.191 8 242
46 000 92 000
8.242 14 506
92 000 159 000
14.506 23 489
159 000 258 000
23.489 38 218
258 000 420 000
38.218 47 131
420 000 518 000
>47.131
> 518000
(*):quivalant la tranche maximale au Maroc
Taux
7.05 (*)
19.74
29.14
38.54
43.94
49.58
Dividendes
S'agissant de dividendes, le niveau de taxation actuel de l'ordre de 41,5%(fiscalit des socits
35% et IGR sur les revenus de capitaux mobiliers Ex. TPA 10%) empche le dveloppement de
lpargne des mnages (double taxation au niveau de l'entreprise et l'pargnant) ncessaire
linvestissement dans limmobilier.
Amortissement dgressif
L'article 15 ter de la loi 17-89, instituant le systme de l'amortissement dgressif, exclut les
constructions du champ de son application. Cette disposition pourrait pnaliser les entreprises de
location dsireuses dadopter ledit systme.
Avantage au profit des acqureurs : dduction des intrts des prts
La dduction des intrts normaux affrents aux prts accords aux contribuables en vue de
lacquisition ou de la construction de logements usage dhabitation principale, ne constitue pas un
vritable avantage pour les contribuables,et ce, compte tenu de sa limitation 10% du revenu
global imposable. Cette limitation ne reflte pas une mesure incitative encourageant vritablement
le recours des prts en vue de lacquisition dhabitat principal.
Les intrts non imputs en raison du plafonnement ne peuvent tre reports sur lanne suivante.
2.2.7
Impt des patentes
Les entreprises du secteur ne bnficient pas de l'exonration de la patente pendant leurs cinq
premires annes d'activits.
77
2.2.8
La TNB est un impt local, cens lutter contre la spculation, mais empche la constitution de
rserve foncire.
Cette taxe frappe galement les terrains destins la promotion immobilire, et intgre de ce fait le
cot de production rpercut sur lacqureur.
La variabilit des taux d'imposition, avec la fixation du taux maximum, pourrait conduire
l'application de barmes diffrents au sein mme d'une commune ou rgion, ce qui risque
d'affecter l'galit des oprateurs devant ces impositions et de se traduire par une imposition
inquitable nuisant aux conditions normales de comptitivit et de concurrence.
2.2.9
Variabilit du taux pour certaines taxes.
Pour certaines taxes le lgislateur a juste fix un taux maximum. Il sagit notamment de :
- la taxe sur les oprations de construction ;
- la taxe sur les oprations de lotissement ;
- la taxe sur les oprations de morcellement.
3.
RECOMMANDATIONS
3.1
Recommandations Juridiques
3.1.1
Le DOC
Points relevs
Le DOC est un texte trs gnral, il ne traite pas de la vente dimmeuble en particulier, il est ancien,
il ne traite pas explicitement de la responsabilit du promoteur immobilier, de ses obligations, de la
nature de sa responsabilit et de sa mise en uvre.
Recommandations
Il serait souhaitable de mettre en place un DOC qui traite de la responsabilit des promoteurs
immobiliers, car il existe beaucoup de litiges lis la construction des immeubles, des vices de
construction, et il nest pas trs facile de mettre en uvre la responsabilit du promoteur
immobilier faute de textes explicites.
3.1.2
Les Dahirs de 1913 et de 1915.
Points relevs
Les dahirs de 1913 et 1915 sont anciens et obsoltes, car ils renferment une grande lenteur et une
lourde procdure pour limmatriculation et pour linscription sur les livres fonciers. Nous notons
au Maroc, qu'il y absence d'un code foncier, l'essentiel du droit foncier est form par ces deux
dahirs, et par plusieurs textes particuliers.
Recommandations
Actualiser ces dahirs et les rendre moins formalistes, plus rapides et pratiques pour les citoyens.
Instituer un code foncier rcent et complet.
78
3.1.3
La loi sur la coproprit
Points relevs
La nouvelle loi sur la coproprit est trs complexe, et nest pas adapte la coproprit
marocaine ; car au Maroc, la plupart des syndics sont des bnvoles et ne connaissent pas les
nouvelles dispositions de la loi, ni son formalisme. Il ny a que les syndics professionnels qui
peuvent appliquer cette loi, mais ils sont trs peu dvelopps au Maroc, alors que dans les pays
occidentaux, comme la France, les syndics bnvoles sont exceptionnels, et ce sont les syndics
professionnels qui soccupent des runions, des assembles, des convocations des membres, ainsi
que des budgets.
Recommandations
Simplifier la loi pour la rendre accessible aux citoyens, et pour la rendre applicable en pratique. La
nouvelle loi a le mrite dtre moderne et assure plus de garantie et de transparence au
consommateur de limmobilier, mais la plupart des promoteurs immobiliers, surtout les petits, ont
du mal lassimiler et la respecter, ce qui ne facilite pas ainsi son adaptation au contexte
marocain.
3.1.4
La Vente en tat futur dachvement
Points relevs
Quant la loi numro 44, elle est presque demeure lettre morte, d'application rare, malgr son
innovation, car la plupart des promoteurs ne sont pas trs rigoureux, et ont des problmes pour
fournir la garantie ou la caution. En effet, dans la pratique, ils reoivent des avances, et tablissent
des compromis de vente, dans lattente de lachvement des travaux, lclatement des titres
parcellaires, et lobtention du permis dhabiter.
Recommandations
La loi sur la VEFA est difficilement applicable, car il faudrait changer les habitudes marocaines des
promoteurs immobiliers qui imposent leur loi , et qui ne veulent produire ni assurance ni
caution. Le lgislateur doit obliger les promoteurs immobiliers faire assurer leurs biens.
3.2
Recommandations Fiscales
3.2.1
Droits denregistrement
Base imposable
Double imposition
Points relevs
comprise. Ainsi, un droit fiscal est liquid sur une base qui comprend dj une taxe. Or, le
lgislateur a gnralement tendance ne pas taxer une taxe.
Recommandations
Nous recommandons lexclusion de la quote-part relative la TVA de la base de lenregistrement.
La rvision systmatique de la base imposable

79
Points relevs
Il sagit l de lune des caractristiques fondamentales de la fiscalit immobilire : La rvision quasisystmatique des dclarations des acheteurs de biens immobiliers, pour raison d'insuffisance des
prix des transactions. Ce constat est galement valable pour lIGR (Ex.TPI).
Les contribuables dissimulent une partie de la valeur relle car ils sont persuads que leurs
dclarations seront rvises quel que soit le montant dclar.
Recommandations
Nous recommandons soit :
- La mise en place des barmes publis (type livraison soi-mme) par type d'immeuble,
standing et rgion afin de limiter le contentieux li la remise en cause des prix dclars.
- D'envisager une rvision partir de prix planchers concerts et adapts en fonction des
rgions et de la situation du bien.
Points relevs
Il est signaler que le service de lenregistrement dispose d'un dlai de prescription de 3 (trois)ans
pour rparer toute insuffisance de prix dclar qu'il aurait constate ; dlai excessivement long par
rapport celui prvu en matire d'IGR (ex. TPI)qui est de 2 (deux) mois.
Recommandations
Nous recommandons, dharmoniser le dlai de remise en cause de linsuffisance des prix dclars
avec lIGR (deux mois).
Taux rduit de 2,5%
Lengagement de ralisation des constructions

Points relevs
Lengagement de ralisation des constructions suit la personne et non le bien.
Recommandations
Nous recommandons lextension du bnfice du taux rduit un ventuel acqureur, qui laccepte,
par simple report et inscription de la vente sur les livres fonciers, car lengagement devrait suivre le
bien et non pas la personne qui la souscrit.
Points relevs
De mme, la loi na pas prcis les cas de force majeurs qui permettraient le bnfice dun dlai
supplmentaire en cas de non-respect du dlai lgal de sept ans.
Recommandations
Nous recommandons de prciser les cas de force majeure qui permettraient de bnficier dun
dlai supplmentaire en cas de non-respect du dlai lgal de sept ans.
80
3.2.2
TVA
Points relevs
Nous relevons, un manque dhomognit au niveau des taux appliqus aux diffrents secteurs de
la promotion immobilire :
- la cession de terrains lotis est une opration hors champs ;
- la cession de construction est soumise au taux de 14% ;
- les intrants pour les lotissements et constructions sont soumis des taux diffrents (0,10,14
et 20%).
Pour ce dernier aspect, il y a lieu de signaler que le taux normal demeure assez lev
comparativement celui en vigueur dans des pays mditerranens.
En labsence de TVA collecte durant la phase pralable la commercialisation du projet, et en
raison de limportance des taux, la TVA pnalise la trsorerie des projets dans toutes les phases de
la production de limmeuble jusquau dmarrage des ventes.
Limportance des intrants 20% et la sous-estimation des bases imposables la TVA (prix de
vente) se traduit gnralement par un crdit de TVA. Rsultat : certains projets ne gnrent aucune
recette pour ltat (aprs compensation avec la TVA rcuprable en amont).
Recommandations
Afin de lutter contre la fausse facture et les pratiques observes en matire de dissimulation du
chiffre daffaires se traduisant gnralement par un crdit de TVA non remboursable et
gnralement imputable sur les TVA collectes sur dautres projets, il est propos soit :
- De rduire le taux de la TVA sur les cessions de bien immobilier de 14% 10% ce qui
rduira la pression fiscale.
- De rduire le taux de la TVA sur les cessions de bien immobilier 4% sans droit
dduction, ce qui rduira la pression fiscale tout en assurant une rentre minimale l'tat.
3.2.3
Traitement fiscal des subventions

Points relevs
LAdministration fiscale considre les subventions reues par les organismes publics comme
tant des produits dexploitation imposables au titre de lexercice de leur perception. Cette position
diffre de celle retenue au niveau du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI). En effet, le
PCSI prcise que ces contributions ne deviennent dfinitivement acquises aux promoteurs
concerns, quune fois le programme achev et la livraison aux bnficiaires effectue.
Ce point mrite dtre clarifi avec les responsables de ladministration fiscale.
Recommandations
Nous recommandons la rvision du rgime fiscal des subventions ou contributions consenties en
vue de la ralisation de programmes de rsorption des bidonvilles : ces subventions ne doivent pas
tre imposes lors de lexercice de leur perception.
Elles devraient tre assimiles des avances faites par ltat et tre imposes au fur et mesure de
la ralisation des ventes des units concernes.
81
Sort du 1er acompte IS pour les socits en fin de chantier

Points relevs
La loi ouvre la possibilit aux socits de ne pas payer les 2me ,3me et 4me acomptes. Aucune
disposition nest prvue pour les socits immobilires en fin de chantier, contraintes de rgler le
1er acompte sur la base de lIS de rfrence de lexercice prcdent, avec toutes les rpercussions en
matire de retard de remboursement.
Recommandations
Afin dviter aux socits en fin de chantier de demander le remboursement du 1er acompte dIS,
nous recommandons de leur permettre de ne pas l'acquitter, condition de justifier la fin de
chantier.
Amortissement des constructions destines la location /exonration des
revenus locatifs des socits soumises lIS
Points relevs
L'article 7 ter de la loi 24-86 exclut les immeubles, quelle que soit leur destination, du rgime de
l'amortissement drogatoire. Toutefois, pour les entreprises ayant pour seule activit la location des
immeubles usage dhabitation, les constructions constituent le seul actif immobilis indispensable
lexploitation. Ces constructions peuvent notre avis, bnficier du rgime de lamortissement
drogatoire. La disposition actuelle pourrait pnaliser les entreprises dsireuses dadopter ledit
systme.
Recommandations
Complter larticle 7 ter de la loi 24-86 et larticle 15 ter de la loi 17-89 par la possibilit dopter
pour lamortissement drogatoire pour les constructions destines la location.
Points relevs
Aucune exonration ne profite aux entreprises de location soumises lIS ; alors quen matire
dIGR une exonration triennale est accorde partir de la date dachvement des constructions
nouvelles ou daddition de constructions.
Recommandations
Exonrer de lIS les bnfices provenant de la location des constructions nouvelles et additions de
constructions, dans les mmes conditions quen matire dIGR.
3.2.4
Impt des patentes
Points relevs
Les entreprises du secteur ne bnficient pas de l'exonration de la patente pendant leurs cinq
premires annes d'activits.
Recommandations
Faire bnficier les promoteurs immobiliers de lexonration de la patente pendant leurs cinq
premires annes dactivits.
82
3.2.5
Le taux dimposition
Points relevs
Le taux marginal de 41,5 %prvu par la charte d'investissement datant de 1995 n'est pas encore
appliqu. Le taux marginal (44%) est trs lev par rapport celui de l'IS (35%). Le barme est
pnalisant pour les revenus les plus bas (voir cas de la France ci-dessous), et dpasse les taux
appliqus dans les pays de la rgion.
Recommandations
Nous recommandons lapplication du taux marginal dIGR 41,5% tel que prvu par la charte
dinvestissement.
Amortissement dgressif
Points relevs
L'article 15 ter de la loi 17-89, instituant le systme de l'amortissement dgressif, exclut les
constructions du champ de son application. Cette disposition pourrait pnaliser les entreprises de
location dsireuses dadopter ledit systme.
Recommandations
Complter larticle 15 ter de la loi 17-89 par la possibilit dopter pour lamortissement drogatoire
pour les constructions destines la location.
Avantage au profit des acqureurs : Dduction des intrts des prts
Points relevs
La dduction des intrts normaux affrents aux prts accords aux contribuables en vue de
lacquisition ou de la construction de logements usage dhabitation principale, ne constitue pas un
vritable avantage pour les contribuables,et ce, compte tenu de sa limitation 10% du revenu
global imposable. Cette limitation ne reflte pas une mesure incitative encourageant vritablement
le recours des prts en vue de lacquisition dhabitat principal.
Les intrts non imputs en raison du plafonnement ne peuvent tre reports sur lanne suivante.
Recommandations
En matire de dduction des intrts des prts, nous recommandons de :
- Relever la limite de dduction des intrts affrents aux prts en vue de lacquisition ou de
la construction de logements usage dhabitation principale (actuellement de 10% du
revenu global imposable).
- Permettre le report des quotes-parts dintrts non imputes.
3.2.6
Points relevs
La TNB est un impt local, cens lutter contre la spculation, mais empche la constitution de
rserve foncire.
Cette taxe frappe galement les terrains destins la promotion immobilire, et intgre de ce fait le
cot de production rpercut sur lacqureur.
83
Recommandations
Nous recommandons dtablir une distinction entre le promoteur immobilier et le dtenteur du
foncier usage spculatif.
cet gard, nous proposons d'exonrer les terrains destins la promotion immobilire de cette
taxe, via un engagement du propritaire. Cette taxe sera due dans le cas de cession, partir de la
date dacquisition, sans prjudice de lapplication des pnalits et majorations de retard.
Points relevs
La variabilit des taux d'imposition, avec la fixation du taux maximum, pourrait conduire
l'application de barmes diffrents au sein mme d'une commune ou rgion, ce qui risque
d'affecter l'galit des oprateurs devant ces impositions et de se traduire par une imposition
inquitable nuisant aux conditions normales de comptitivit et de concurrence.
Recommandations
Nous recommandons la fixation dun taux unique national.
3.2.7
Variabilit du taux pour certaines taxes.
Points relevs
Pour certaines taxes le lgislateur a juste fix un taux maximum. Il sagit notamment de :
- La taxe sur les oprations de construction ;
- La taxe sur les oprations de lotissement ;
- La taxe sur les oprations de morcellement.
Recommandations
Nous recommandons l'instauration de barmes d'imposition clairs et prcis, afin dviter les
barmes uniques nationaux
L'objectif tant dviter l'exprience par le pass, caractrise par des barmes lgaux uniques fixant
un maximum et laissant toute la latitude aux communes de dterminer les taux effectifs.
84
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

Lanalyse de la rglementation comptable juridique et fiscale applicable au secteur de la promotion
immobilire est complexe et non matrise par les professionnels.
La mise en application du Plan Comptable du Secteur Immobilier nest pas systmatique, en raison
de labsence dinformations analytiques ncessaire sa mise en place.
Les petits promoteurs ignorent lentre en vigueur du Plan Comptable spcifique la profession.
De plus, le secteur immobilier est actuellement rgi par une panoplie de textes juridiques et
fiscaux, dont la connaissance et la matrise s'avrent difficile pour les professionnels du secteur.
85
DEUXIME PARTIE : ROLE DE L'EXPERT

COMPTABLE, ACCOMPAGNATEUR ET
COMMISSAIRE AUX COMPTES DE L'ACTIVIT
DE PROMOTION IMMOBILIRE
86
INTRODUCTION DE LA DEUXIME PARTIE
Comme nous avons pu le constater dans la premire partie, lactivit immobilire est complexe et
non matrise par les professionnels du secteur immobilier qui sont amens de plus en plus souvent
faire appel lexpert comptable commissaire aux comptes, pour les encadrer et les conseiller
dans lexercice de leur activit.
Ce partenariat entre les experts comptables et les promoteurs immobiliers peut tre envisag sous
diffrentes formes.
Pour cela, nous allons consacrer cette deuxime partie au rle de l'expert comptable,
accompagnateur et commissaire aux comptes de l'activit de promotion immobilire.
Cette tude sera ralise travers lanalyse dans un premier chapitre du rle de lexpert comptable
en tant que conseiller juridique, financier et fiscal de lactivit de promotion immobilire. Nous
tudierons dans un deuxime chapitre le rle du commissaire aux comptes. Enfin, nous nous
intresserons aux missions spcifiques de lexpert comptable.
87
Chapitre.1
1.
Lexpert comptable : conseiller juridique, financier

et fiscal de lactivit de promotion immobilire
(montage juridico - fiscal)
MONTAGES JURIDICO FINANCIERS
Nous allons numrer dans un premier volet les diffrents choix de formes juridique que le
professionnel peut avoir pour la ralisation d'un projet immobilier. Nous consacrerons le second
volet l'ingnierie financire.
1.1
Choix de la forme juridique pour la ralisation dun projet

immobilier.
Il convient de souligner que contrairement la France, que la promotion immobilire est une
activit commerciale, et ce depuis la promulgation du code de commerce du 3 octobre 1996. Ainsi,
l'article 6 dudit code dispose en substance que la qualit de commerant s'acquiert par l'exercice
habituel ou professionnel des activits suivantes et cet article cite dans son alina 7 l'achat
d'immeubles en vue de les revendre en l'tat ou aprs transformation.
Le promoteur immobilier tant un commerant, on a assist depuis 1996, la transformation par
les promoteurs de leur socit de la forme civile (Socit civile immobilire) la forme
commerciale (socit responsabilit limite ou socit anonyme).
Le promoteur immobilier marocain a le choix entre les structures juridiques suivantes :
1.1.1
Personne morale
1.1.1.1 Socit civile

La socit civile est rgie par le Dahir sur les obligations et contrats (DOC). Anciennement cette
socit tait souvent adopte, mais depuis la promulgation du code de commerce de 1996, o
lactivit immobilire nest plus civile, elle est devenue trs rare.
Elle prsentait l'avantage de la constitution simplifie. La seule rdaction des statuts suffit, il n'y a
pas besoin d'immatriculation au registre de commerce, ni de publicit dans un journal d'annonces
lgales ou au bulletin officiel, et enfin il n'y a aucun capital minimal exig.
Mais elle est trs rare de nos jours, dans la pratique ; d'ailleurs certains conservateurs de la proprit
foncire refusent d'ouvrir un dossier spcial de socit au nom d'une socit civile immobilire
quand elle dsire acqurir un bien immobilier.
1.1.1.2 Socit responsabilit limite (SARL)

Cest une socit commerciale, elle constitue la forme la plus adopte par les promoteurs
immobiliers.
Elle est rgie par le dahir de 1997 et exige la runion de deux personnes au moins, sauf pour la
socit responsabilit limite dassoci unique.
Un capital minimal de 100.000 Dirhams tait exig et devait tre entirement libr. Depuis cette
anne, le capital minimal n'est plus que de 10.000 dirhams librable 25%, lors de la constitution.
88
La responsabilit des associs est limite leurs apports, il ny a pas de responsabilit individuelle et
solidaire des associs.
Les conditions de cession des parts doivent tre prvues dans les statuts.
La forme socitaire (SARL) est adopte par les petites et moyennes entreprises, et mme par les
grands promoteurs en adoptant pour chaque programme immobilier une nouvelle socit.
1.1.1.3 La socit anonyme (SA)

La socit anonyme est la socit de capitaux par excellence, cest la forme adopte par les grands
promoteurs immobiliers ou les grands groupes de promotion immobilire. Elle est rgie par le
dahir de 1996 ; elle exige la runion de cinq personnes au moins, et un capital minimal de 300.000
DH, qui doit tre au moins libr du quart lors de la constitution, et du reliquat dans les deux ans.
La formalit de constitution est un peu plus lourde que celle de la SARL, il faut de plus la rdaction
dun acte de dclaration de souscription et de versement.
La gestion est bipartite, il peut y avoir la SA avec un conseil dadministration, o tous les membres
sont des actionnaires, ou une SA avec directoire et conseil de surveillance.
Les modalits de fonctionnement sont dtermines par la loi.
La responsabilit des associs est limite leurs apports, il ny a pas de responsabilit individuelle et
solidaire des associs.
La cession des actions est libre aussi bien entre actionnaires que vers les tiers.
Avant la promulgation de la loi rgissant les socits anonymes, l'adoption de cette forme tait
frquente, avec l'institution d'une grande rigueur et surtout d'une grande pnalisation ; certains ont
mme parl d'un Code pnal de la SA.
Cette forme (SA) est dsormais rserve uniquement aux grandes entreprises de promotion
immobilire.
Sur le plan strictement juridique, l'exercice de l'activit de promoteur immobilier, dans le cadre de
cette structure (SA), n'emporte aucun trait particulier par rapport aux rgles de fonctionnement
habituelles.
Dans le tissu conomique marocain, la SA a les traits suivants : concentration des actions entre les
mains dun seul individu qui peut tre aussi bien un professionnel de limmobilier, quun homme
daffaires issu dautres secteurs conomiques, mais qui apparat comme lanimateur effectif de la
socit ; distribution des actions l'intrieur de la famille du principal dirigeant, la socit
demeurant un bien patrimonial.
1.1.1.4 Le Groupement d'Intrt conomique (GIE)

L'article premier de la loi n13-97, relative au GIE, le dfinit comme tant une entit constitue de
deux ou plusieurs personnes morales pour une dure dtermine ou indtermine, en vue de
mettre en uvre tous les moyens propres faciliter ou dvelopper l'activit conomique de ses
membres et amliorer ou accrotre le rsultat de cette activit.
N'ayant pas pour but la ralisation de bnfices pour lui-mme, le groupement ne peut exercer
qu'une activit caractre auxiliaire par rapport celle de ses membres.
Aux termes de l'article 4 de la loi n13-97, le GIE jouit de la personnalit morale dater de son
immatriculation au registre du commerce, quel que soit son objet.
89
En vertu de l'article 2 de la loi instituant les GIE, l'activit du groupement doit tre exerce titre
principal, pour le compte de ses membres.
Le groupement ne peut :
- Se substituer ses membres dans l'exercice de leur activit, ni exploiter leurs fonds de
commerce sous quelque forme que ce soit. Il peut cependant, titre accessoire, exploiter
certains lments de ces fonds ou crer un fonds accessoire ;
- Exercer directement ou indirectement, un pouvoir de direction ou de contrle de l'activit
propre de ses membres ni dtenir, de quelque manire que ce soit, des parts ou actions
dans une entreprise membre ;
- Dtenir, sauf dans la mesure ncessaire la ralisation de son objet et pour le compte de
ses membres, de quelque manire que ce soit, des parts ou actions dans une socit ou
entreprise tierce.
1.1.2
Personne physique
1.1.2.1 Entreprise individuelle

Lentreprise individuelle, c'est--dire lexercice de la promotion immobilire par la personne
physique du promoteur, est adopte par les petits promoteurs immobiliers.
Elle a lavantage de nexiger aucun formalisme, ni cration de socit, ni tenue dassemble,
rdaction de procs verbaux, ou autre contrainte impose la socit.
Elle a par contre le grand inconvnient de confondre le patrimoine personnel du promoteur avec
son patrimoine professionnel, sans oublier la solidarit qui existe entre les deux patrimoines.
La forme individuelle convient aux petites entreprises, qui n'ont pas de grands besoins de
financement extrieur. En gnral, ils n'ont pas de recours vers l'extrieur pour financer leur
activit, car semble-t-il, les tablissements de crdit prfrent prter aux promoteurs personnes
morales , plutt qu'aux promoteurs personnes physiques . Ces derniers font gnralement des
oprations uniques.
1.1.2.2 La socit en nom collectif (SNC)

La socit en nom collectif est une socit de personne qui exige la runion de deux personnes au
moins, ces personnes ont la qualit de commerant. Elles sont responsables indfiniment et
solidairement, mme sur leurs biens propres. Il n'y a pas de capital minimal exig pour la
constitution.
Cette forme est trs peu utilise en pratique en raison de la confusion du patrimoine de la socit
avec ses associs.
1.2
Ingnierie financire
Ltude de faisabilit est primordiale pour tout promoteur ou lotisseur voulant raliser un profit en
prsentant sur le march un produit immobilier. Elle est compose dune part, dune tude de
march qui consiste en lanalyse de la dynamique du march foncier et immobilier, dautre part, de
la prparation dun avant projet sommaire de lopration. Son rle principal est dclairer les
oprateurs dans la prise de dcision et de clarifier la consistance actuelle des marchs et leur
volution. Ltude de march constitue donc un rducteur dincertitude du rsultat dune opration
projete.
90
Pour la ralisation de son projet, le promoteur doit se poser les questions suivantes:
- Quel type de produit faut-il prsenter ?
- Pour quelle clientle et quel prix ?
Les rponses ces interrogations constituent une partie intgrante de ltude de faisabilit du
projet.
Les variables de ltude dun march immobilier sont nombreuses, toutefois un certain nombre
dentre elles sont primordiales, dont notamment :
- Les facteurs socio-conomiques de la population cible ;
- La base conomique de l'agglomration ;
- La nature de la structure foncire ;
- La dynamique de l'offre et de la demande, des terrains et du logement.
Lexploration de toutes ces rubriques nest pas obligatoire parce que ltude du march immobilier
est soumise la contrainte du temps (la ralisation de cette tude ne dpasse pas gnralement
quelques semaines); elle doit rpondre aux questions supposes intresser directement l'oprateur.
L'tude de faisabilit d'un projet immobilier se compose gnralement des points suivants :
TUDE DE FAISABILIT D'UN PROJET IMMOBILIER

IDEE DU PROJET
TUDE DE MARCHE
-Analyse du contexte urbain
-Analyse du march foncier et
immobilier
-valuation de l'offre et de la
demande
ETUDE SOMMAIRE DE LAVANT PROJET
-Dtermination du projet
-Projection de lutilisation du sol
-Pr montage technico-financier
OPRATION RENTABLE
MISE EN UVRE DES

PROCDURES DE
RALISATION DU PROJET
OPRATION NON
RENTABLE
ABANDON
91
1.2.1
Le montage et le suivi d'une opration
Personne ne se lance dans une opration de promotion immobilire la lgre. Elle se prpare
longuement et minutieusement.
Avant de dbuter un projet le promoteur immobilier sinterroge de la manire suivante :
- La commune et la population sont-elles prtes recevoir et accepter le projet?
- Le projet est-il rentable ?
- Quel financement mettre en place ?
La rponse ces questions est donne par les trois tudes ci-aprs :
L'tude de march, pour la premire.
L'tude de faisabilit permet de s'en assurer, pour la seconde.
Et enfin l'tude financire, pour la dernire.
De ces diffrentes tudes dcoulera le montage juridique et financier de l'opration.
Le dbut des travaux constitue le point de dpart visible de l'opration mais les tudes de faisabilit
du projet, les plans, les sondages, les prvisionnels, les formalits administratives ont commenc
depuis bien des mois. Cette phase est primordiale car un projet mal orient peut tre un projet rat.
Le rle de l'expert-comptable est donc ici de conseiller au mieux le promoteur dans ses choix
initiaux.
1.2.1.1 L'tude prliminaire de faisabilit

Ltude prliminaire de faisabilit permet au promoteur immobilier de mesurer l'opportunit d'une
nouvelle opration.
De la prospection au choix du terrain
Avant toute dmarche administrative et avant toute acquisition, le promoteur dsirant raliser une
opration immobilire dans un secteur dtermin doit choisir son terrain avec minutie, valuer les
opportunits relatives ce terrain et son emplacement, et dfinir sa stratgie.
Le promoteur doit tudier le plus grand nombre de terrains avant de faire son choix. Il effectue
cette prospection foncire auprs des agences immobilires, des marchands de biens, des
propritaires directement. Certaines socits recrutent des personnes charges de reprer des
terrains susceptibles de convenir une opration immobilire.
Pour chaque terrain retenu, le promoteur doit sinformer sur la disponibilit et la vocation des
terrains constructibles dans le lieu souhait pour la ralisation de son projet, auprs de lun des
organismes suivants : la Commune Urbaine ; l'Agence Urbaine (quand elle existe); la Division
Prfectorale ou Provinciale de l'Urbanisme ; les Directions Rgionales et les Dlgations
Prfectorales et provinciales du Secrtariat d'tat l'Habitat ; l'administration de la Conservation
Foncire, du Cadastre et de la Cartographie.
Un recensement de ces informations et une tude compare permettront alors de procder un
choix dfinitif.
Le promoteur doit dfinir sa stratgie et cibler sa clientle . En effet, plusieurs types de
programmes immobiliers peuvent tre envisags:
92
Rsidence principale
Si le terrain se situe prs des commerces, d'une zone d'activits industrielles, des coles, s'il est
desservi par des moyens de transport, il fera l'objet de logements destins des familles
nombreuses dsirant investir dans une rsidence principale.
Rsidence secondaire
La rgion du Nord, Saidia, Tanger, Ttouan et de Marrakech sont devenues un site privilgi pour
les rsidences secondaires. Les complexes touristiques proposent des villas et des appartements de
diverses superficies.
En fonction de ces diffrents lments et des informations recueillies, le promoteur est amen
faire son choix quant au terrain qui servira de support au programme immobilier et au type de
rsidences qu'il dsire difier. Il doit alors procder une tude de march de manire pouvoir
orienter le projet vers la satisfaction des besoins des acqureurs potentiels.
En dfinitive, le promoteur doit examiner des conditions locales de l'offre et de la demande, qui
ont une incidence directe sur les dcisions.
L'tude de la demande et des attentes des personnes en matire de logement consiste
essentiellement examiner le tissu conomique dans le quartier choisi et recenser l'orientation de la
demande selon les types de logements.
Pour toute offre de terrain, il est indispensable de vrifier la cohrence du prix par rapport au
projet initialement envisag ou au projet qui pourrait tre mont sur ce terrain.
La recherche de la compatibilit du terrain avec le projet exige une concertation permanente entre
le prospecteur et le monteur de l'opration.
laboration d'un plan financier prvisionnel
Le plan (ou bilan) financier prvisionnel consiste estimer en masses et en dlais, les cots et les
ressources financires ncessaires pour btir un projet immobilier. Il est un rducteur
d'incertitudes. cet effet, la mesure du premier lment dcisionnel de lancement d'une opration,
c'est--dire la compatibilit du terrain avec le projet, se fonde sur l'utilisation du plan financier
prvisionnel.
Le bilan financier prvisionnel permet de vrifier la faisabilit conomique et financire du projet
puis de rechercher les financements mettre en place pour sa ralisation.
Prsentation du plan financier prvisionnel
Pour rpondre aux objectifs du plan financier prvisionnel (quilibre financier et marge suffisante),
l'ensemble des flux financiers du programme et ses caractristiques essentielles sont recenss de
faon synthtique et concise.
Le plan financier rcapitule:
- L'identit de l'opration, c'est--dire son nom, sa situation gographique, sa consistance et
la moyenne mensuelle de commercialisation prvue;
- Le chiffre d'affaires prvisionnel TTC et Hors Taxes du programme qui constitue la base
(peu modulable) de l'tude;
93
Le cot de revient prvisionnel qui regroupe quatre grandes parties :

La premire partie traite de la charge foncire du programme. Elle correspond au
prix d'achat du terrain, aux cots lis son acquisition et tous les cots de son
amnagement;
La deuxime partie reprend l'ensemble du cot technique de l'opration; c'est--dire
les travaux de construction et les honoraires qui s'y rattachent;
La troisime partie prvoit les frais financiers en fonction des financements mettre
en place;
La quatrime partie envisage tous les autres frais annexes de l'opration.
Comment se servir du plan financier prvisionnel ?
Le plan financier prvisionnel sert selon les cas soit :

- Dterminer le cot de la charge foncire acceptable ;
- Dfinir la marge prvisionnelle et les besoins financiers.
La mthode du "calcul rebours" permet de dterminer le cot foncier admissible et met en
vidence le recours aux cots standards de construction, o l'exprience acquise du promoteur
prvaut pour approcher les cots .
Toutefois, il s'avre ncessaire d'laborer plusieurs tudes de faisabilit avant de prendre la dcision
dfinitive. Aussi, l'usage d'un tableur informatique est quasiment indispensable en raison de la
souplesse d'utilisation et des gains de temps qu'il procure.
Le bilan financier prvisionnel permet ainsi d'effectuer un premier diagnostic au stade de l'tude de
faisabilit, alors que l'on s'interroge encore pour acheter le terrain. Le choix du type de financement
validera dfinitivement la position du promoteur sur le projet.
Le montage financier
L'activit de promotion immobilire se caractrise par sa forte intensit "capitalistique". En d'autres
termes, la ralisation d'une opration immobilire ncessite d'normes capitaux sur une longue
priode. Aussi lorsque la structure financire du promoteur est insuffisante pour autofinancer le
projet, le recours l'emprunt est inluctable.
Le montage financier consiste dterminer le montant des capitaux ncessaires la ralisation du
programme, par l'analyse des besoins en financement et l'adquation entre les fonds propres et les
fonds externes.
Analyse des besoins en financement
Les besoins en financement d'un programme (BF) un moment donn correspondent la

diffrence entre le montant cumul des dpenses de cot de revient (Kt) et le montant cumul des
recettes de ventes (Vt).
BF = Kt . Vt
Le besoin en financement maximum correspond au cot global de la construction (K) sous
dduction du capital de promotion (C):BF = K C .
Dans un premier temps, le financement externe (Cb) permet dassurer la couverture du besoin de
financement (BF). Ds que la commercialisation a commenc, la vente (V) des logements et les
versements des acqureurs viennent complter le crdit bancaire, puis le remplacer, jusqu' ce que
le capital de promotion soit rembours et la marge (M) perue par les associs.
94
Exemple:
Considrons un projet immobilier dont les caractristiques sont les suivantes:
- Prix de vente: 1.150 KDH.
- Dcomposition du prix de vente :
Montant en
KDH
Dsignation
Charge foncire (KO)
Pourcentage
230,0
20%
Cot de construction (Kc)
632,5
55%
Frais annexes (Ka)
172,5
15%
Marge de promotion (Mp)

Total
115,0
10%
1.150,0
100%
Hypothses sur le rythme des dpenses

Le terrain et les frais accessoires d'achat sont pays au comptant et supposs
entirement dpenss l'achat du terrain (t0) ;
Les dpenses et frais pralables au dmarrage (t1) ont t ngligs ;
Le chantier a dmarr huit mois aprs l'acquisition du terrain ;
Les travaux durent 18 mois entre la mise en chantier (tl) et l'achvement (t3) ;
L'enveloppe globale mensuelle des rglements fournisseurs s'lve 35 KDH.
Hypothses sur le rythme des ventes
La commercialisation dbute au 10memois (ta), et les conditions de vente et
d'encaissements sont les suivantes : 5% la mise en chantier, 35% l'achvement
des fondations (t2) soit trois mois plus tard, et le solde l'obtention du permis
d'habiter.
Par mesure de simplification, nous considrons que les ventes mensuelles

d'appartements sont constantes, le dernier logement est suppos vendu
l'achvement de l'immeuble (t3).
Rythme des encaissements sur 23 mois (depuis ta): 1300 KMAD/23 mois = 50 KMAD /
mois
Opration
Achat
terrain
(tO)
Mois
Dbut de
Mise en Achvement
Achvement
commercialisation chantier fondations
(t3)
(ta)
(t!)
(t2)
Appels de
Fonds
Encaissements
10
15
19
33
5%
35 %
60%
(1) 12.5
167.5
980
(1)50 KMAD 5 mois X 5 % =11
95
Cumul des donnes financires

Mois
Dpenses
Recettes
B.F.
230
230
15
19
33
405
545
1035
I2.5
180
1150
392.5
365
115
K : Prix de revient
Vt : Chiffre d'affaires cumul
Kt : Dpenses cumules
BF: Besoins de financement
t0 : Achat du terrain et obtention du P. C.
ta : Dbut de commercialisation
t1: Mise en chantier
t2 : Fin des fondations
t3 : Achvement et fin des ventes
Le besoin en fonds de roulement
Le besoin en financement traduit le besoin de trsorerie du programme et non pas le besoin en

fonds de roulement au sens de l'analyse comptable, car il ne tient pas compte du crdit clients ni du
crdit fournisseurs.
Le financement du projet
Le financement d'une opration immobilire est gnralement assur par un ou plusieurs des
lments suivants :
- L'apport en fonds propres ;
- La pr - commercialisation ;
- Le crdit bancaire: 30% du prix de revient.
Les apports en fonds propres sont variables en fonction de l'envergure de l'opration, de la surface
financire du promoteur et souvent des contraintes imposes par le banquier.
Le recours au financement externe par le biais du systme bancaire est incontournable pour
financer les oprations de promotion immobilire.
1.2.1.2 Les contrles budgtaires de l'opration

L'tude prliminaire a conduit le promoteur tudier la faisabilit de son projet par rapport aux
objectifs initialement fixs. Toutefois, l'amlioration de la rentabilit, tire du montage prvisionnel
de l'opration, ne peut se concrtiser que par l'adoption d'une dmarche dynamique dans le suivi
des oprations, c'est--dire, par la mise en place d'un contrle budgtaire.
Les principes du contrle budgtaire
La gestion budgtaire s'appuie sur des prvisions, en fonction des conditions internes et externes
de l'entreprise. partir de ces prvisions, les responsables de l'entreprise reoivent aprs accord,
des attributions (programme et moyens) pour une dure limite, en valeur et en quantit si
possible.
96
Un rapprochement a lieu rgulirement entre ces budgets et la ralisation, afin de mettre en relief
les diffrences qui en dcoulent. L'explication et l'exploitation de ces carts constituent le contrle.
Un programme se ralise d'autant plus srement que l'on s'est proccup pralablement de la
mise en place et du fonctionnement des outils propres le raliser . En ce sens, faire du
"budget", c'est se faire du souci avant d'avoir dpens l'argent, plutt que de s'en faire aprs .
Ces deux citations sont tires de l'ouvrage de J. MEYER - "La gestion budgtaire".
La gestion budgtaire des oprations

L'activit de promotion- construction- vente regroupe les trois budgets traditionnellement labors
par les entreprises des secteurs d'activit diffrents.
Il s'agit:
- Du budget des ventes :
Qui tient la fois du budget des ventes et du budget de distribution traditionnel si l'on raisonne sur
des produits nets de frais de commercialisation.
- Du budget du cot de revient:
Qui regroupe le budget des approvisionnements pour le foncier, le budget de fabrication pour la
construction, et le budget d'investissements dans la mesure o l'immeuble est une dpense dont
l'effet s'tend au-del de l'exercice.
- Du budget de trsorerie:
Qui synthtise l'ensemble des mouvements financiers issus des deux prcdents budgets.
L'laboration des budgets
Si l'tude de faisabilit permet de dcider du lancement de l'opration, l'laboration des budgets
doit servir de base au suivi du dossier.
Le budget de trsorerie est au cur du contrle budgtaire, il collecte les donnes des budgets des
ventes et du cot de revient qui sont btis avec le bilan financier prvisionnel.
Le rapprochement du budget de trsorerie avec les ralisations (tires des documents comptables),
permet de valider ou d'adapter les budgets prvisionnels.
Le budget des ventes
Le budget des ventes est bti sur l'objectif de tenir un rythme de commercialisation minimale, en
concluant la dernire vente au plus tard lors de l'achvement des travaux.
Le budget du cot de revient

La phase la plus dlicate cerner en terme d'avancement est celle de la ngociation foncire et des
dmarches administratives, pour lesquelles les dlais sont variables.
Ds que le permis de construire est octroy, le dlai est conditionn, par les temps de construction
communiqus par les entrepreneurs. Par mesure de prudence, il convient de majorer quelque peu
ce dlai pour parer tout ala.
Pour les frais annexes, le rythme de leurs engagements est li soit celui du budget des ventes
(pour les charges de commercialisation) soit celui de l'avancement des travaux (pour les
assurances et les frais divers), ou encore au budget de trsorerie pour les frais financiers.
Les cots rpartir dans le temps sont ceux qui sont tablis dans le dernier plan
financier.
97
Le budget de trsorerie
La finalit des budgets prcdents contribue non seulement fixer des objectifs (matrise des cots,
rythme de commercialisation, avancement des travaux), mais galement laborer un budget de
synthse: le budget de trsorerie.
Le contrle des budgets
Les risques inhrents l'activit ne peuvent tre matriss que par la mise en place d'un suivi de
l'opration et par l'utilisation d'outils de dtection, vritables clignotants de la sant du programme.
On peroit donc l'intrt d'oprer frquemment des contrles de la rentabilit des programmes et
d'assurer un suivi et une actualisation des prvisions. Cette surveillance favorise la mise en uvre
d'ventuelles mesures de prvention.
Le contrle de la rentabilit et de la marge finale
Le contrle des cots et des ventes ralises
Il apparat indispensable d'tablir un tat des lieux priodique dtaillant :

- Le montant des travaux en cours, de leur avancement et des dpassements ventuels;
- Les travaux restant raliser;
- Des ventes ralises et en cours de signature;
- Le montant des stocks vendre.
La gestion prvisionnelle de la marge
Le plan financier prvisionnel est recadr en fonction des ralisations, pour connatre l'instant "t"
la marge qui sera apprhende l'instant t + n . Tout ajustement entrane une correction de
l'ensemble des budgets.
Les outils de contrle
Un programme immobilier requiert des besoins spcifiques d'informations priodiques et d'analyse

de gestion.
Aussi, la mise en place d'un certain nombre de clignotants et d'informations permettent de
complter et de mettre jour rapidement les budgets prvisionnels.
La mise en place de tableaux de bord
Le tableau de bord dune entreprise est constitu par un ensemble dindicateurs qui fournissent les
informations essentielles permettant :
- Le contrle du bon fonctionnement de lentreprise ;
- La prise de dcisions rapides ncessaires la bonne gestion de lentreprise.
Il amnera le promoteur, vritable chef d'orchestre d'un programme, en apprcier la rentabilit et
en valuer les incidences financires. Les units d'uvre que nous prconisons de slectionner
pour la promotion immobilire sont des quantits (mtres carrs construits, mtres carrs vendus,
nombre d'appartements vendus), des cots (dpenses engages et restant engager) et des recettes
(versements reus).
Les tableaux de bord recensent les ralisations chiffres, extraites de la comptabilit et des
statistiques disponibles pralablement mises en place. C'est ainsi que vont apparatre :
- Les ralisations du mois ;
- Le cumul depuis le dbut de l'opration;
- La ractualisation des objectifs par rapport aux ralisations.
98
Les donnes contenues dans les tableaux de bord ne peuvent tre retenues que si elles sont issues
d'informations comptables et extra-comptables fiables.
Du fait de ces exigences, le tableau de bord est encore trop peu utilis par lactivit des
promoteurs.
La situation financire compare
L'tat actuel des dpenses engages pour l'opration tire de la balance est compar par rubrique au
cot de revient prvisionnel (tir du plan financier actualis).
L'cart entre les valeurs renseigne le promoteur sur les dpenses restant engager, voire sur les
drives de cots.
Il constitue un outil de gestion frquemment utilis par les promoteurs pour assurer le suivi de
leurs oprations.
1.2.2
La rentabilit conomique d'un programme
1.2.2.1 Les diffrentes notions de marge

La marge de promotion
Elle est obtenue par diffrence entre le prix de vente H .T du programme et son cot de revient
global H .T.
Il sagit dune marge globale obtenue au terme du projet.
Elle est le rsultat d'une suite de marges successives.
La marge sur matire
Le terrain reprsente la matire premire d'un programme immobilier.
Cette marge est obtenue par la diffrence entre le prix de vente et le cot d'achat des terrains, en
retenant la charge foncire dans son intgralit.
La marge sur cot variable de production
Elle est obtenue par la diffrence entre la marge sur matire, et les cots techniques (forms par les
travaux et les honoraires des bureaux d'tudes, d'architecture, de surveillance de travaux, etc...).
La marge conomique ou excdent brut d'exploitation
L'excdent brut d'exploitation correspond en promotion immobilire la marge conomique du
programme:
Marge conomique Me = marge s/cot variable de production - charges annexes.
Les charges annexes sont formes essentiellement des honoraires de gestion et des charges de
commercialisation.
La marge de promotion: Mp
Il s'agit de la notion de marge la plus couramment utilise dans le domaine de la promotion. Elle
reprsente le rsultat dgag sur chaque opration, en intgrant dans le cot de revient les charges
financires engages pour la ralisation du programme.
Marge de Promotion Mp = Me - frais financiers
99
La marge de promotion rmunre les capitaux propres tandis que les frais financiers rmunrent
les capitaux emprunts.
1.2.2.2 Les ratios de rentabilit

La mesure de la rentabilit conomique d'une opration immobilire est matrialise par quelques
ratios comptables.
L'analyse de ces ratios n'a de signification qu' travers les objectifs fixs lors du lancement de
l'opration.
La rentabilit nette
Ce ratio mesure la rentabilit finale de l'opration, jusqu'au portage du dernier lot. La performance
se matrialise par le rapport suivant:
Marge de promotion__
Chiffre d'affaires TTC
La rentabilit brute
La rentabilit brute correspond au taux de marge brute d'exploitation calcul par le rapport :
Marge conomique ou EBE
Chiffre d'affaires TTC
Il situe la rentabilit conomique du programme avant l'imputation des charges financires.
Le poids des frais financiers
Ce ratio ne permet pas de mesurer immdiatement la rentabilit d'une opration. Cependant,
compte tenu de l'incertitude du volume des frais financiers en fin de programme, ce ratio renseigne
le lecteur sur la part contributive des frais financiers dans la formation du prix de vente, ainsi que
sur la part prleve sur le rsultat conomique pour rmunrer les capitaux d'emprunts. Il se calcule
de la faon suivante :
Frais financiers
Chiffre daffaires TTC
1.2.3
La rentabilit financire et les quilibres de base
1.2.3.1 Du capital immobilier au capital montaire

La longueur du cycle de commercialisation est un des facteurs du succs ou de l'chec d'une
opration immobilire. Aussi, l'objectif du promoteur est d'assurer dans les meilleurs dlais, la
transformation du capital immobilier en capital montaire.
Capital Montaire = Fonds Propres + Marge de Promotion.
Le capital montaire constitue les ressources financires indispensables pour assurer le
dveloppement des oprations venir et la prennit des socits de promotion -construction.
Toutefois, les fonds propres tant souvent insuffisants pour porter intgralement une opration,
les promoteurs sont contraints de recourir au crdit bancaire.
1.2.3.2 L'approche des risques

100
La promotion immobilire est une activit exceptionnellement risque pour trois raisons majeures:
- les capitaux mis en uvre sont importants;
- le cycle de transformation du capital de promotion est particulirement long;
- les facteurs de production sont nombreux et difficiles mettre en uvre.
Il existe donc un risque inhrent tous les programmes que nous qualifions de "risque intrinsque"
et qui ne dpend pas de la personnalit du promoteur.
Mais tous les professionnels ne sont pas gaux face ce risque. En effet, la forme juridique, ainsi
que la structure du capital de promotion jouent un rle prdominant dans la gestion du risque.
Les diffrentes sources du risque
Les dveloppements prcdents nous ayant permis de mettre en avant l'ensemble des difficults
auxquelles le promoteur-constructeur est confront, nous nous limitons donc numrer les alas
encourus :
Alas techniques
Il s'agit de l'ensemble des incidents qui peuvent surgir au cours du cycle de construction:
- Dommages causs au tiers;
- Dommages causs aux acqureurs;
- Retard d'excution des travaux.
Ces risques ne sont priori pas prjudiciables au promoteur dans la mesure ou ils sont
gnralement couverts par des assurances. Par contre, l'allongement du cycle de construction et les
dcalages de recettes, qui en rsultent, ne sont pas pris en charge par les assurances, et engendrent
de ce fait des frais financiers consquents.
Alas commerciaux
Le rythme de commercialisation dun projet immobilier est la cl pour le succs ou l'chec de

l'opration.
La traduction financire du risque
Que la source du retard soit technique ou commerciale, l'alternative financire est la mme:
- Soit le promoteur augmente son apport, auquel cas il augmente son risque patrimonial et
diminue son rendement financier ;
- Soit il s'endette davantage et sa marge diminue, voire devient ngative sous l'effet des
frais financiers.
1.2.3.3 Le taux interne de rentabilit (TIR) : un indicateur

prvisionnel
Le TIR d'un projet d'investissement est le taux qui permet d'galer le dcaissement d
l'investissement, aux cash-flows prvisionnels gnrs par ce mme investissement.
Le TIR doit au moins tre gal au rendement du plus mauvais placement disponible sur le march
financier.
Le TIR est un ratio qui doit permettre au promoteur de couvrir simultanment, le cot du crdit,
l'rosion montaire et le risque intrinsque du programme.
Le TIR doit tre suffisamment lev pour garantir et amliorer la rentabilit financire, et ainsi
assurer la prennit de la socit.
101
2.
MONTAGES JURIDIQUES ET
IMPACT FISCAL
Dans cette section, nous allons prsenter l'impact fiscal des diffrents montages juridiques tudis
dans la section prcdente ; puis nous intresser l'optimisation fiscale d'un projet immobilier
travers l'tude des exonrations.
2.1
Impact fiscal des diffrents montages juridiques

2.1.1
Socit en nom collectif
Le rgime fiscal applicable la socit en nom collectif :
lments
Application la SNC
Personnalit morale
Oui
Impt sur les socits
Taxe sur la valeur ajoute
Sur option sinon IGR (possibilit d'exonration dans les cas

traits au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Par la socit (possibilit dexonration dans les cas traits
au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Assujettie
IGR/salaires
Redevable
IGR Revenu professionnel

Dclaration en matire dIS
Redevable sauf en cas doption pour lIS (possibilit

dexonration dans les cas traits au point 1.2.2.1.2 et
1.2.2.1.3)
Par la socit
Dclaration en matire de TVA
Par la SNC
Dclaration en matire
dIGR sur les salaires
Patente
Taxe urbaine/taxe d'dilit
Obligatoire en cas de versement de salaire
Rsultat Imposable
2.1.2
Imposable ds la premire anne dactivit (possibilit

1.2.2.1.3)
Socit civile
Le rgime fiscal applicable aux socits civiles peut tre rsum comme suit :
lments
Application la socit civile
Personnalit morale
Oui
Impt sur les socits
Non soumise
Rsultat Imposable
Par la socit
Assujettie
IGR/salaires
Redevable en cas de versement de salaire
Par les membres
102
Par la socit civile en matire de TVA
Patente, Taxe urbaine/taxe
d'dilit
IGR Revenu professionnel
2.1.3
Imposable ds la premire anne dactivit

Par la socit
Socit responsabilit limite
Le rgime fiscal applicable aux socits responsabilit limit peut tre rsum comme suit :
lments
Application la SARL
Personnalit morale
Oui, compter de son immatriculation au registre du

commerce
Soumise (possibilit dexonration dans les cas traits au
point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Chez la socit
Impt sur les socits

Rsultat Imposable
IGR/salaires
Assujettie (possibilit dexonration dans les cas traits au

point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Redevable
Par la SARL
Par la SARL
Patente
2.1.4

1.2.2.1.3)
SA
Le rgime fiscal applicable aux socits anonymes peut tre rsum comme suit :
lments
Application la SA
Personnalit morale
Oui compter de limmatriculation au registre de commerce
Impt sur les socits

Rsultat Imposable
Soumise (possibilit dexonration dans les cas traits au

point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Oui
Assujettie en cas d'oprations taxables
IGR/salaires
Redevable en cas de versement de salaire
Par la SA
Par la SA
103
Patente
2.1.5

1.2.2.1.3)
GIE
lments
Application au GIE
Personnalit morale
Oui
Impt sur les socits
Non soumis
Rsultat Imposable
Chez les associs
Assujettie en cas d'oprations taxables
IGR/salaires
Redevable
Par les membres
Par le GIE en matire de TVA
Patente
2.2
Imposable
Optimisation fiscale : Les exonrations

2.2.1
Synthse des exonrations
2.2.1.1 TVA
Oprations exonres
Les oprations de construction de locaux usage exclusif d'habitation dont la superficie couverte
et la valeur immobilire totale, par unit de logement, n'excdent pas respectivement 100 m et
200.000 dirhams taxe comprise, sont exonrs de la taxe sur la valeur ajoute avec bnfice du
droit dduction.
En outre, lorsque le logement difi dans les conditions prcites fait l'objet de cession, le prix de
la premire vente ne doit pas excder 200 000 dirhams.
Par superficie, on doit entendre les superficies brutes, comprenant outre les murs et les pices
principales, les annexes suivantes : vestibule, salle de bain ou cabinet de toilette, cltures et
dpendances (cave, buanderie et garage), que celles-ci soient ou non comprises dans la
construction principale.
Lorsqu'il s'agit d'un appartement constituant partie divise d'un immeuble, les superficies
comprennent, outre la superficie des locaux d'habitation telle que dfinie ci-dessus, la fraction des
parties communes affectes l'appartement considr, celle-ci tant compt au minimum 10%.
La valeur immobilire totale comprend le prix du terrain, le cot de la construction principale et
des annexes ainsi que les frais d'adduction d'eau et de branchement d'gout et d'lectricit.
Les dispositions qui prcdent ne s'appliquent pas aux extensions d'units de logement existantes.
104
Remboursement de TVA
Les remboursements de taxe prvus l'article 19 de la loi sur la TVA sont liquids dans la limite du
montant de la Taxe sur la Valeur Ajoute qui aurait t normalement exigible en l'absence
d'exonration, calcule sur la base de la valeur immobilire totale, taxe comprise, diminue du prix
du terrain.
Ne peut faire l'objet du remboursement prcit la Taxe sur la Valeur Ajoute paye au titre d'achats
dont les factures ou mmoires remontent plus de quatre annes suivant celle de la date de leur
tablissement.
La demande du remboursement de la taxe ayant grev les oprations vises au paragraphe 13 de
l'article 8 de la loi n 30-85 , doit tre tablie sur un imprim modle fourni cet effet par
l'administration et dpose auprs du service local des taxes sur le chiffre d'affaires dont dpend le
bnficiaire.
Le dpt de ladite demande doit tre effectu dans un dlai n'excdant pas un an qui suit celui de la
date de dlivrance du permis d'habiter.
Les personnes ralisant les oprations susvises doivent fournir en plus des justificatifs de leurs
achats de biens et services, les documents ci-aprs :
- Copie certifie conforme du permis de construire accompagne du plan de construction ;
- Copie certifie conforme du permis d'habiter ;
- Copie certifie conforme du contrat de vente.
Les promoteurs immobiliers doivent tenir une comptabilit spare au titre des oprations de
construction de locaux usage d'habitation vises au paragraphe 13 de l'article 8 de ladite loi.
Par ailleurs, en application de la note ministrielle n 17/129/DI en date du 22 Dcembre 2000, et
afin de permettre aux promoteurs immobiliers de bnficier du remboursement de la TVA
affrente aux dpenses engages et rgles aprs l'obtention du permis d'habiter des logements
sociaux, et qui n'ont pu tre prsentes dans le dlai d'une anne prvue ci-dessus, il est admis
d'accorder le remboursement de ladite taxe sur demande de remboursement prsente
l'expiration du trimestre au cours duquel lesdites dpenses ont t rgles et ce, pour la priode de
quatre annes suivant celle de la dlivrance du permis d'habiter.
2.2.1.2 Exonration au profit des promoteurs immobiliers

constructeurs de logement sociaux.
Afin d'acclrer la ralisation du programme des 200.000 logements sociaux, l'article 19 de la LF
1999-2000 a institu en faveur des promoteurs immobiliers, certaines exonrations de droits, taxes,
impts et redevances.
Les impts, droits, redevances et taxes dont sont exonrs les promoteurs du logement social
portent sur :
Droits d'enregistrement et de timbre
Le promoteur
Les promoteurs immobiliers qui agissent dans le cadre d'une convention conclue avec l'tat, pour
la ralisation d'un programme de construction de logements caractre social, tel que prvu par
l'article 19 de la loi prcite, sont exonrs des droits d'enregistrement et de timbre.
105
L'exonration s'applique aux actes d'acquisition des terrains ncessaires la ralisation d'un
programme de construction d'au moins 2.500 logements sociaux, tels que dfinis au 13mede l'article
8 de la loi n 30-85 relative la TVA, dans une priode qui ne dpasse pas 5 ans compter de la
date d'obtention de l'autorisation de construire.
Dans la mesure o la loi prvoit la possibilit de fractionner un mme programme en plusieurs lots
situs en des lieux diffrents, dans une mme ville ou dans des villes diffrentes, un mme
promoteur peut bnficier de l'exonration pour l'acquisition d'un ou plusieurs terrains, pourvu
que ces terrains soient acquis dans le cadre d'un programme unique.
L'exonration des droits d'enregistrement et de timbre est, subordonne aux conditions prvues
par l'article 4 (II-B) des dispositions rgissant les droits denregistrement.
cet effet, le promoteur doit, dans l'acte d'acquisition :
- S'engager affecter le terrain acquis la ralisation d'un programme de construction de
logements sociaux dans les conditions prvues par la convention conclue avec l'tat et
indiquer, dans le mme acte, toutes les rfrences ncessaires cette convention ;
- Fournir un cautionnement bancaire dposer auprs du receveur de l'enregistrement ou
consentir, au profit de l'tat, dans l'acte d'acquisition ou dans un acte annex, une
hypothque sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble, de premier rang ou,
dfaut, de second rang aprs celle consentie au profit des tablissements de crdit.
Le cautionnement bancaire ne sera restitu et la mainleve de l'hypothque ne sera dlivre par le
receveur de l'enregistrement comptent que sur prsentation de la copie certifie conforme du
permis d'habiter ou, dfaut, sur justification du paiement des droits exigibles, assortis des
pnalits prvues par l'article 4 (II-B) des dispositions rgissant les droits denregistrement.
En cas d'extension d'un programme sur plusieurs terrains, le cautionnement bancaire ne sera
restitu et la mainleve ne sera dlivre pour chaque terrain ou autre immeuble hypothqu que sur
prsentation des justifications qui seront fixes par la convention correspondante et dont,
notamment, les copies certifies conformes des permis d'habiter pour l'ensemble des units qui
composent ce programme.
Lacqureur
Larticle 96 du code de l'enregistrement soumet aux droits d'enregistrement au taux rduit de

1,25% la premire vente de locaux usage exclusif d'habitation difis sous le bnfice des
dispositions de l'article 8-13 de la loi n30-85 relative la taxe sur la valeur ajoute. Le bnfice du
taux rduit prvu est acquis sur prsentation d'un certificat dlivr par le service des taxes sur le
chiffre d'affaires comptent attestant que le local en question est difi conformment aux
dispositions du 13me de l'article 8 prcit .
Sur le plan pratique, l'application du taux rduit est soumise la production de documents
justifiant que l'acqureur possde une rmunration mensuelle infrieure 3 600 dh et une
dclaration sur l'honneur attestant de l'utilisation du logement titre d'habitation principale. Outre
la complication administrative, cette dmarche exclut de fait les personnes touchant une
rmunration suprieure la limite vise ci-dessus.
106
Impt des patentes :

L'exonration octroye ce titre est totale. Elle porte aussi bien sur la taxe proportionnelle
(principal) que sur les centimes additionnels affects au budget de l'tat et le dcime peru au profit
des chambres professionnelles.
En cas d'activits multiples, la valeur locative des immobilisations communes est ventile au
prorata de la contribution de chacune d'elles au chiffre d'affaires total de l'anne coule ; ou
dfaut du chiffre d'affaires, au prorata du cot de revient des produits affrents chaque activit
durant ledit exercice.
Il en est de mme en cas d'exercice d'une activit de promotion immobilire dont une partie n'est
pas exonre.
Le cot de revient dont il s'agit est obtenu par l'addition des lments suivants :
- Cot d'acquisition des matires consommes pour la production (achats + stock initial stock final) ;
- Charges directes de production ;
- Charges indirectes dans la mesure o elles sont raisonnablement rattachables la
production considre.
Taxe sur la valeur ajoute :
Les oprations de construction de logements caractre social effectues par les promoteurs
immobiliers sont exonres avec droit dduction et au remboursement, dans les mmes
conditions que celles qui sont prvues l'article 8-13me de la loi n 30-85 relative la TVA.
Impt sur les socits et limpt gnral sur le revenu :
La dclaration tant faire pour chaque programme agr, l'exonration sera applique tant pour
l'impt dcoulant du rsultat fiscal, que pour la cotisation minimale.
En matire dimpt gnral sur le revenu, la rgle du taux effectif ou du prorata nest pas applique.
Les produits et les revenus exonrs sont purement et simplement carts de la base imposable.
En cas d'activits multiples, les promoteurs immobiliers ligibles l'exonration des impts
prcits ne peuvent pas compenser le rsultat fiscal desdites activits avec celui provenant de la
ralisation du programme agr (application de la rgle de la sparation des rsultats).
Taxe urbaine et taxe d'dilit :
Les constructions sont exonres de la taxe urbaine et de la taxe d'dilit du fait de leur destination
la vente.
Impts, taxes, redevances et contributions perus en faveur des collectivits
locales et de leurs groupements :
Les programmes agrs sont exonrs de la fiscalit locale. Cette exonration englobe les terrains,
les constructions, l'activit de construction et les formalits administratives ncessaires la
ralisation des programmes.
107
Droits de conservation foncire :

Les droits d'inscription sur les livres fonciers ne sont pas ds par les promoteurs immobiliers
agissant dans le cadre de programmes agrs.
Conditions dligibilits :
Les exonrations vises ci-dessus sont acquises aux promoteurs immobiliers qui doivent :
- Relever du rsultat net rel sur le plan fiscal ;
- Agir dans le cadre d'une convention conclue avec l'tat assortie d'un cahier de charges
portant sur un programme de construction d'au moins 2 500 logements sociaux raliser
sur une priode n'excdant pas 5 ans au maximum et ce, compter de la date de
dlivrance de l'autorisation de construire affrente la premire tranche dudit
programme. Ce dernier peut tre ralis sur un ou plusieurs sites d'une ou plusieurs
villes. Nanmoins, l'exonration affrente se limite uniquement la vente des logements
sociaux indpendamment des autres locaux commerciaux et des logements destins la
location ;
- Tenir une comptabilit spare par programme ;
- Joindre leur dclaration du rsultat fiscal :
Un exemplaire de la convention et du cahier des charges, pour la premire anne;
Un tat retraant le nombre de logements raliss par programme ainsi que le
montant du chiffre d'affaires affrent.
Sanctions en cas de non-respect des conditions d'ligibilits :
dfaut de ralisation dans le dlai imparti d'un programme agr, en totalit ou en partie, le
promoteur est tenu de verser tous les impts, droits, taxes et redevances, objets des exonrations.
Les sanctions pour dfaut ou retard de paiement, ainsi que les intrts de retard seront appliqus
selon les dispositions lgales rgissant chaque impt, droit ou taxe, et ce, depuis la date lgale
d'exigibilit qui aurait t retenue en l'absence d'exonration.
Ces rgularisations et rappels des droits peuvent tre effectus par l'Administration jusqu'
l'expiration de la quatrime anne suivant celle prvue, selon la convention, pour l'achvement des
travaux de construction et ce, pour l'ensemble de la priode au titre de laquelle les exonrations ont
t indment obtenues.
2.2.1.3 Exonrations fiscales en faveur des oprations de

construction de cits, rsidences ou campus
universitaires
Exonrations octroyes
Dans le but d'encourager les promoteurs immobiliers raliser des oprations de construction de
cits, rsidences et campus universitaires et de contribuer ainsi la rsorption du dficit que
connat l'hbergement des tudiants, l'article 16 bis de la loi de finances pour 2001 a complt
l'article 19 susvis par un paragraphe III portant sur l'exonration de certains impts, droits, taxes
et redevances en faveur des promoteurs immobiliers qui ralisent, dans un dlai maximum de trois
ans, des projets de construction de telles units.
108
Les promoteurs immobiliers qui ralisent des oprations de construction de cits, rsidences ou
campus universitaires bnficient de l'exonration des impts, droits, taxes et redevances ci-aprs :
- Les droits d'enregistrement, en ce qui concerne l'acquisition de terrains destins la
ralisation des constructions projetes ;
- Les droits d'inscription sur les livres fonciers ;
- Limpt des patentes ;
- La taxe sur la valeur ajoute ;
- La taxe urbaine;
- Et tous impts, taxes, redevances et contributions prvus en faveur des collectivits
locales et leurs groupements.
Par ailleurs, les promoteurs immobiliers bnficient galement d'une rduction de 50 % de l'impt
gnral sur le revenu ou de l'impt sur les socits, au titre des revenus provenant de la location
des constructions ralises en conformit avec leur destination et ce, pour une priode de cinq ans
compter de la date d'obtention du permis d'habiter.
Conditions d'ligibilits
Les exonrations vises ci-dessus profitent aux promoteurs immobiliers qui rpondent aux
conditions ci-aprs :
- Relever du rsultat net rel sur le plan fiscal ;
- Agir dans le cadre d'une convention conclue avec l'tat, assortie d'un cahier de charges
portant sur un programme de construction de cits, rsidences ou campus universitaires,
d'une capacit d'hbergement gale ou suprieure 1 000 lits. La loi de finances 2006 a
fix le nombre de chambres raliser 500 avec une capacit d'hbergement de 2 lits
maximum.
- Raliser sur une priode n'excdant pas trois ans et ce, compter de la date de
l'autorisation de construire ;
- Tenir une comptabilit spare par programme ;
- Joindre la dclaration du rsultat fiscal :
Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la premire anne ;
Un tat retraant par programme le nombre de constructions ralises et le montant
du chiffre d'affaires y affrent.
Sanctions en cas de non-respect des conditions d'ligibilits
dfaut de ralisation, en totalit ou en partie, d'un programme agr dans les conditions dfinies
par la loi et la convention, le promoteur est tenu de verser tous les impts, droits, taxes et
redevances devenus exigibles.
Les sanctions et majorations seront appliques selon les dispositions lgales rgissant chaque
impt, droit ou taxe et ce, depuis la date lgale d'exigibilit qui aurait t retenue en l'absence
d'exonration.
Par drogation aux dispositions relatives au dlai de prescription propre chaque impt, droit ou
taxe, l'Administration fiscale peut effectuer les rgularisations jusqu' l'expiration de la quatrime
anne suivant celle prvue selon la convention, pour l'achvement des travaux de construction et
ce, pour l'ensemble de la priode au titre de laquelle les exonrations ont t indment obtenues.
109
2.2.2
Analyse critique des exonrations octroyes
2.2.2.1 Critique des exonrations octroyes

Les logements sociaux
Les professionnels considrent que les avantages fiscaux accords sont trs importants.
Cependant, les conditions fixes pour en bnficier ont t juges trop contraignantes ce qui na
pas permis dintresser beaucoup de promoteurs immobiliers.
Les raisons voques ont trait aux aspects suivants :
-
Le seuil
Mme si ce seuil a t revu la baisse, il continue dtre le premier lment de blocage.

En effet, le seuil initial de 3 500 logements a dgag un bilan trs faible, la baisse du seuil 2 500
(LF 2001) a permis de relancer la mesure.
Le seuil arrt par la loi est, de lavis de tous les intervenants, irraliste et ne tient compte ni de la
ralit de la dimension de lentreprise immobilire marocaine, ni de la situation du march de
limmobilier, ni encore des besoins de certaines rgions ou villes du Royaume.
En outre, les petites et moyennes entreprises se trouvent de fait exclues du bnfice du dispositif
en raison du seuil.
-
Laccs aux avantages
Les promoteurs ligibles ces avantages sont en gnral les grandes entits nationales ou
trangres ayant une capacit financire importante au dtriment des petites et moyennes
entreprises.
Il sagit de promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du
rgime du rsultat net rel .
Une lecture restrictive de la loi exclut de fait :
- Les Groupements d'Intrt conomique qui ne sont pas soumis l'IS et n'ont pas
pour but la ralisation de bnfices pour eux-mmes ;
- Les socits ou associations de fait qui peuvent dsormais opter pour l'IS.
De mme, le bnfice de certains avantages n'est pas immdiat, comme c'est le cas du
remboursement de la TVA acquitte, qui demande un dlai trop long, et engendre un taux de rejet
non ngligeable, au moment o l'entreprise a besoin de sommes importantes pour renflouer sa
trsorerie.
-
Le remboursement de TVA
Le remboursement de TVA est entour de conditions contraignantes (notamment production du

permis dhabiter, ralisation des ventes -production des contrats de vente).
Le dlai de prescription prvu par la loi, pour 4 ans en matire de TVA, savre infrieur au dlai
accord pour la ralisation du programme de logement social qui est de 5 ans.
110
La procdure de remboursement est, en outre, complexe (nombre de documents et pices

justificatives fournir, manque de transparence et de souplesse dans la liquidation des dossiers,
rejet des factures rgles aprs le permis dhabiter) et demande des dlais anormalement longs,
drogeant au dlai lgal de quatre mois.
Le retard observ gnre des effets ngatifs sur la trsorerie des promoteurs, et les oblige
rpercuter le cot consquent sur les acqureurs. L'effet de la mesure de la dtaxation sur le prix de
logement pourrait tre annul.
cet gard, il est signaler que le promoteur doit financer la TVA engage en amont pendant les
phases de ralisation, de commercialisation et de remboursement.
-
La segmentation du march
Les professionnels estiment que la segmentation actuelle (logement conomique ou social /autres
logements) pnalise certains segments (conomique -entre 200 et 250 KDH- et moyen standing
-entre 250 et 350 KDH-). Ils souhaitent la mise en place dun rgime incitatif adapt pour ces types
de segments.

universitaires
Aucune convention na t signe dans le cadre des dispositions de larticle 16 bis de la LF 2001.
Cette mesure qui tendait, entre autres, relancer linvestissement locatif na pas pu atteindre son
objectif. Le seuil de la capacit dhbergement de 1000 lits est excessif.
Lexonration 50% du revenu locatif pendant cinq ans nest pas suffisante.
2.2.3
Recommandation pour amliorer lefficacit des mesures

dincitations fiscales
2.2.3.1 Les logements sociaux

Le seuil
Points relevs
Mme si ce seuil a t revu la baisse, il continue dtre le premier lment de blocage.
En effet, le seuil initial de 3.500 logements a dgag un bilan trs faible, la baisse du seuil 2.500
(LF 2001) a permis de relancer la mesure.
En effet, le seuil arrt par la loi est, de lavis de tous les intervenants, irraliste et ne tient compte
ni de la ralit et de la dimension de lentreprise immobilire marocaine, ni de la situation du
march de limmobilier ni encore des besoins de certaines rgions ou villes du Royaume.
En outre, les petites et moyennes entreprises se trouvent de fait exclues du bnfice du dispositif
en raison du seuil.
Recommandations
Nous recommandons la mise en place dun seuil plus raisonnable se situant entre 500 et 1 000
units suivant les rgions. Ce qui permettra de ne pas exclure les petites et moyennes entreprises
qui souhaitent participer au programme.
111
Laccs aux avantages

Points relevs
Les promoteurs ligibles ces avantages sont en gnral les grandes entits nationales ou
trangres ayant une capacit financire importante au dtriment des petites et moyennes
entreprises.
Il sagit de promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du
rgime du rsultat net rel .
Une lecture restrictive de la loi exclut de fait :
- Les Groupements d'Intrt conomique qui ne sont pas soumis l'IS et n'ont pas
pour but la ralisation de bnfices pour eux-mmes ;
- Les socits ou associations de fait qui peuvent dsormais opter pour l'IS.
De mme, le bnfice de certains avantages n'est pas immdiat, comme le cas du remboursement
de la TVA acquitte qui demande un dlai important et engendre un taux de rejet non ngligeable,
au moment o l'entreprise a besoin de sommes importantes pour renflouer sa trsorerie.
Recommandations
Nous recommandons lintroduction de modification aux dispositions de larticle 19 afin de
permettre aux entits suivantes de bnficier des avantages :
- Le Groupement dIntrt Economique -GIE -exclu du champ dapplication de lIS, par
un changement de la formulation du champ dapplication de larticle 19, condition que
le projet du logement social constitue une activit auxiliaire des membres du GIE.
- Les socits ou associations de fait qui ont opt pour limposition lIS.
Le remboursement de TVA
Points relevs
Le remboursement de TVA est entour de conditions contraignantes (notamment production du
permis dhabiter, ralisation des ventes -production des contrats de vente).
Le dlai de prescription prvu par la loi, pour 4 ans en matire de TVA, savre infrieur au dlai
accord pour la ralisation du programme de logement social qui est de 5 ans.
La procdure de remboursement est, en outre, complexe (nombre de documents et pices
justificatives fournir, manque de transparence et de souplesse dans la liquidation des dossiers,
rejet des factures rgles aprs le permis dhabiter) et demande des dlais anormalement longs,
drogeant au dlai lgal de quatre mois.
Le retard observ gnre des effets ngatifs sur la trsorerie des promoteurs, et les oblige
rpercuter le cot consquent sur les acqureurs : L'effet de la mesure de la dtaxation sur le prix
de logement pourrait tre annul.
cet gard, il est signaler que le promoteur doit financer la TVA engage en amont pendant les
phases de ralisation, de commercialisation et de remboursement.
Recommandations
Nous proposons ladministration fiscale dinstituer lexonration en amont de la TVA par le biais
de l'achat en suspension de taxe, en raison notamment des dlais de construction et de
commercialisation. Ceci permettra de soulager la trsorerie des entreprises immobilires.
Ladministration fiscale doit galement mettre en place un systme de contrle dans un dlai adapt
la profession.
112
Actuellement, le promoteur doit financer la TVA engage en amont pendant les phases de
ralisation, de commercialisation et de remboursement.
Pour bnficier de lachat en suspension de taxe, les promoteurs doivent suivre la procdure
normale, et joindre aux cahiers de charges les contrats tablis avec les entreprises ralisant les
diffrentes composantes du projet. Ils doivent en outre, respecter les caractristiques lgales de
dlai de ralisation, VIT superficie...
La segmentation du march
Points relevs
Les professionnels estiment que la segmentation actuelle (logement conomique ou social /autres
logements) pnalise certains segments (conomique entre 200 et 250 KDH et le moyen standing
entre 250 et 350 KDH), et souhaitent la mise en place de rgime incitatif adapt pour ce type de
segment.
Recommandations
Nous recommandons la mise en place d'un rgime incitatif adapt d'autres segments du march
et mettre en place une VIT maximale en fonction des rgions.

universitaires
Points relevs
Aucune convention na t signe dans le cadre des dispositions de larticle 16 bis de la LF 2001.
Cette mesure qui tendait, entre autres, relancer linvestissement locatif na pas pu atteindre son
objective. Le seuil de la capacit dhbergement de 1.000 lits est excessif.
Lexonration 50% du revenu locatif pendant cinq ans nest pas suffisante.
Recommandations
Nous proposons de revoir le dispositif incitatif de constructions de cits, rsidences ou campus
(article 16 Bis LF 2001), en ramenant le seuil de capacit minimale de 1.000 200 ou 250 lits et en
accordant des avantages plus importants sur les revenus locatifs, qui pourraient se traduire par une
exonration totale pendant cinq ans et une exonration de 50% entre la cinquime et la dixime
anne compter de la premire location.
113
Chapitre.2
1.
Rle du commissaire aux comptes dans le cadre de

lactivit de promotion immobilire
PARTICULARITES DE LACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE
Pour obtenir une image fidle dune entreprise de promotion immobilire, le Plan Comptable du
Secteur Immobilier a opr certaines drogations par rapport au CGNC quil convient de
souligner.
1.1
Particularit des mthodes dvaluation

1.1.1
Incorporation des frais financiers aux stocks
1.1.1.1 Dfinition
Les charges financires incorporables sont constitues des frais financiers de la priode de
ralisation du projet qui stend de la date de dbut des travaux la date laquelle les produits sont
en tat d'tre livrs. Les programmes achevs ne doivent plus supporter de frais financiers aprs la
date de leur achvement.
1.1.1.2 Principes
En principe, les frais financiers ne sont pas compris dans le cot des stocks.
Le CGNC prvoit la possibilit, pour les entreprises dont le cycle normal de production est
suprieur douze mois, d'inclure dans le cot de production les charges financires courues
pendant la priode de production et relatives des dettes contractes pour le financement
Le cycle de production dans limmobilier est gnralement suprieur une anne. La drogation
mentionne par le CGNC permet l'intgration des frais financiers dans les stocks. Ceci est
usuellement pratiqu dans le secteur de l'immobilier.
1.1.1.3 Conditions d'incorporation des charges financires

Les emprunts doivent tre spcifiquement affects un programme dtermin.
Pour les emprunts finanant simultanment plusieurs oprations, les charges financires sont
affectes, par rpartition entre ces oprations en justifiant, au niveau de lETIC, les modalits de
rpartitions.
114
1.1.1.4 Dure d'incorporation

Rserve foncire
L'incorporation des charges financires au cot des terrains est opre partir de la matrialisation
de la dcision dacquisition par le versement partiel ou total du prix dachat entre les mains dun
notaire, dun Adoul, du ou des vendeurs.
Travaux de construction et de lotissement
L'incorporation des charges financires au cot des constructions ou des lotissements a lieu de la
date de lobtention de lautorisation de construire ou de lotir et jusqu' l'achvement des travaux de
constructions ou de lotissements.
Il en rsulte que l'achvement technique des travaux gnre l'achvement comptable, c'est--dire
l'incorporation des charges financires au cot de production.
Cas des Oprations en Matrise d'Ouvrage Dlgue (MOD)
Un programme en matrise douvrage dlgue ne pourra supporter de charges financires que si la
convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressment.
1.1.2
Les cots internes de production
1.1.2.1 Dfinition
Les cots internes de production constitus des frais gnraux qui peuvent tre rattachs la
production du logement ou du lotissement pendant la priode de ralisation sont inclus dans le
cot du projet.
Si lentreprise ne dispose pas dune comptabilit analytique, ces frais gnraux peuvent tre imputs
aux stocks sous forme dune commission d'intervention calcule de manire forfaitaire.
Actuellement, la majorit des promoteurs immobiliers ne disposent pas d'une comptabilit
analytique leur permettant d'incorporer les charges indirectes au cot de production des oprations
ralises.
Une ancienne pratique des promoteurs publics consistait calculer le cot d'intervention du
promoteur (c'est--dire l'incorporation des charges de fonctionnement) par l'application d'un
pourcentage fixe aux dpenses engages pour chaque programme.
Ce taux est de 7 % pour les oprations ralises en matrise douvrage directe par le promoteur,et
en fonction des conventions tablies pour les oprations en matrise douvrage dlgu (MOD).
Cette mthode est transitoire en attendant la mise en place dune comptabilit analytique. Mais elle
constitue une spcificit par rapport aux mthodes prvues par le CGNC et doit donc tre
mentionne en tant que telle dans l'tat des Informations Complmentaires (ETIC).
115
1.1.3
Les charges de commercialisation et de publicit
Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicit du projet, le cot du
mobilier de l'appartement-tmoin, le cot d'amnagement de bureaux de vente provisoires, les
flchages et signalisations d'un chantier, les brochures, etc.
Par contre, ne peuvent tre inclus au cot des stocks, les dpenses courantes de
commercialisation et de publicit telles que la rmunration des commerciaux et les frais
de publicit gnrale. Ils constituent des charges de lexercice.
1.1.4
Honoraires et frais
Les honoraires et frais directement rattachables un programme en cours de ralisation sont

incorpors son cot de revient. Il sagit notamment des frais dassurances propres aux
programmes, dhonoraires des architectes, des avocats, des notaires, des frais de courtage,
dexpertise, juridiques, dappels doffres
Ces frais sont comptabiliser directement dans les comptes de stocks.
Sont exclus du cot de revient dun programme, les honoraires de conseils, daudit, de
commissariat aux comptes ainsi que les frais dactes et de contentieux qui sont comptabiliss en
charges de lexercice.
1.1.5
Provisions pour travaux restant effectuer
Ces provisions correspondent au cot des travaux effectuer postrieurement la constatation de

l'achvement d'un programme pour permettre d'arrter le cot total d'un projet.
Ces dpenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas tre chiffres avec prcision au moment
de lachvement des oprations.
Les travaux qui restent effectuer doivent faire l'objet de notes dtailles permettant d'apprcier la
ralit et le montant de la provision constitue. La dtermination du montant de la provision
pourrait tre base sur les donnes statistiques fondes sur les dpenses engages dans le pass et
rapportes au cot dfinitif des projets achevs.
Il convient de mentionner dans l'ETIC les mthodes utilises pour le calcul des provisions et leurs
montants par catgories de projets.
Les travaux restant effectuer sont essentiellement composs des travaux de finition ou de
parachvement des ouvrages dont la ncessit est apparue la fin du chantier, de la rparation de
malfaons ou autres dont le montant ne peut tre rpercut aux entreprises, architectes ou
assureurs, des travaux d'amnagement des abords qui peuvent s'taler sur une dure assez longue
aprs la vente du programme concern.
La provision pour travaux restant effectuer ne peut inclure les cots commerciaux et de publicit
venir, ni les frais financiers postrieurs lachvement, ni les charges dentretien et de coproprit
des logements invendus, ni les frais internes de gestion de lentreprise aprs lachvement.
116
1.2
Particularits des rgles de fonctionnement des comptes.

1.2.1
Variation des stocks
Compte tenu de la composition du cot du stock immobilier, la variation des stocks au cours dun
exercice ne sera pas cherche en totalit dans le poste 713 " variation des stocks des produits ".
En effet, la variation des stocks du secteur immobilier est compose de la somme des lments
suivants :
713 : Variation des stocks ;
7197 : Transferts de charges : pour transfrer les charges de fonctionnement correspondant la
commission dintervention sur oprations propres de lentreprise (rattachables aux cots des
stocks), aux comptes de stocks concerns;
7397: Transferts de charges financires correspondant limputation des frais financiers aux cots
des stocks.
1.2.2
Subventions.
Dans le cas du secteur immobilier, il arrive que les entreprises reoivent des subventions ayant
pour finalit de financer les attributaires du programme de logement ou de lotissement caractre
social.
Ces subventions sont assimiles des avances acqureurs, et sont traiter comme telles, dans la
rubrique 44. Elles sont soldes par le crdit du compte de produits, au fur et mesure des
livraisons, et de la constatation comptable des ventes de lots ou logements concerns par ces
subventions.
Ainsi, ces subventions sont tales sur la dure de livraison des units concernes et ne sont pas
comptabilises en produits, en totalit, lanne de leur octroi.
Le traitement fiscal des subventions est tudi au point 2.2.5 du chapitre 3 de la premire partie.
1.3
Plan de comptes
Le CGNC a prvu un systme de comptes dont le respect des numros et intituls, est obligatoire
jusquau quatrime chiffre.
La rgle de tenue des comptes en inventaire permanent, est complte par lobligation de faire
apparatre dans la comptabilit gnrale, le cot historique cumul de chaque opration jusqu sa
complte sortie du stock.
Pour permettre lapplication de cette rgle, il y a lieu dassocier chaque compte de stock, un
compte spcial au crdit duquel sont comptabilises les sorties. Ce compte est identifi par 9 en
quatrime position de la codification.
Le PCSI a drog cette rgle en crant deux nouveaux comptes.
117
1.3.1
Produits en cours sortis solde crditeur
Le compte 3139 : Produits en cours sortis solde crditeur fait apparatre le montant du stock
vir au compte stocks achevs . Il permet davoir lhistorique dun programme en faisant
ressortir la partie acheve de celle qui ne lest pas encore.
Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le cot
de revient cumul.
En fin dopration, ces comptes squilibrent. Ils sont alors tous solds, les uns par les autres, aprs
la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce ).
1.3.2
Produits finis sortis
Le compte 3159 : produits finis sortis tant associ au compte dbiteur : 315-Stock des produits
achevs , la diffrence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevs non
encore livrs.
Ces comptes ont t crs pour permettre de traiter les oprations dont lachvement se fait par
tranche et le dstockage concerne une partie, ceci en vue de conserver le cot historique de
lopration.
2.
DEMARCHE DAUDIT
2.1
Cycle Achats fournisseurs

2.1.1
Objectifs daudit
Dans les comptes, doivent figurer toutes les dettes rsultant des achats de biens, de travaux ou
services.
Pour cela, le commissaire aux comptes doit s'assurer que :
- Toutes les dettes dun montant significatif existant la date du bilan, y sont incluses et
pour les montants qui conviennent, notamment en ce qui concerne les contrats long
terme.
- Les dettes sont correctement classifies et dcrites.
- LETIC est suffisamment dtaill et comment conformment aux rgles prescrites par
le PCSI et la ncessit dobtention dune image fidle :
Tableau des dettes, tat B7 de lETIC ;
Les srets relles donnes, tat B8 de lETIC ;
Montant des divers engagements financiers, tat B9 de lETIC ;
Prcisions sur la constitution de la provision pour travaux restant effectuer au titre
de l'exercice, etc.
118
2.1.2
Proposition de programme de travail
Lauditeur doit donc drouler les contrles suivants :
2.1.2.1 Analyse des comptes

-
Vrifier lanalyse et la justification des comptes fournisseurs, et principalement des

comptes fournisseurs dbiteurs, pour sassurer que ces derniers ne reclent pas de passifs
non enregistrs.
Cette analyse tiendra compte des lments suivants :

Double rglement;
Absence de rglement;
Rglement ou acompte sur travaux non encore fracturs;
Diffrences de rglements non enregistres en perte non courante.
- Sassurer, en cas de dcomptes fournisseurs anciens non rgls, que ceux-ci
correspondent des travaux accepts et conformes, et expliquer les raisons de leur
anciennet.
2.1.2.2 Avoirs, Rabais, Remises et Ristournes

-
Examiner si les ristournes, rabais et remis accords par les fournisseurs ont bien t
comptabiliss.
Rduction de prix pour une priode dtermine.
Dfaut de qualit ou de conformit des travaux.
2.1.2.3 Dettes en monnaie trangre

-
Sassurer que les dettes fournisseurs libelles en devises trangres ont t correctement
converties au taux de clture, et que les pertes de conversion en rsultant ont fait lobjet
dune provision pour pertes de change.
S'assurer que les gains de change latents dcoulant de cette conversion ont t intgrs
dans la base imposable l'IS.
2.1.2.4 Effets payer

-
Expliquer la prsence des effets dont lchance est dpasse.

Sassurer par sondage de lapurement en banque des comptes deffets payer.
2.1.2.5 Cut-Off
-
Sassurer que les travaux et constructions effectus la clture ont bien t comptabiliss
en stocks.
Sassurer du respect de la rgle dindpendance des exercices :
En rattachant au compte 4417 Fournisseurs-factures non parvenues les factures,
taxes comprises, imputables la priode mais non encore parvenues, dont le
montant est suffisamment connu et valuable ;
En dbitant la TVA correspondante aux sous comptes de TVA rcuprable, et les
comptes de stocks classe 3 ou de charges classe 6 concerns ;
119
2.1.2.6 Fournisseurs Retenue de garantie.

-
Sassurer que les retenues de garantie effectues sur le prix convenu jusqu lchance du
terme de garantie prvue ont bien t comptabilises au crdit du compte 4413
Fournisseurs, retenues de garantie en rapprochant le solde de ce compte avec ltat
des retenues de garantie tabli par le service achats.
2.1.2.7 Evolution des soldes et ratios

-
Calculer le ratio moyen des crdits fournisseurs et le comparer avec celui de lexercice
prcdent afin de dterminer les volutions.
Ratio de crdit fournisseurs : Fournisseurs + effets payer
Achats TTC de la priode (1)
(1) Y compris les achats comptabiliss directement en stock en respect de la rgle de l'inventaire permanent.
Contrler par sondage le respect des dlais de paiement.
2.1.2.8 Contrats excution successive

-
S'assurer qu'une provision suffisante pour travaux restant effectuer a t constitue.
2.1.2.9 ETIC
Ventilation des dettes
-
Sassurer que :
Les dettes au niveau de l'ETIC sont ventiles entre : moins d'un an, plus d'un an,
chues et non payes.
Les dettes sont analyses et ventiles au niveau de l'ETIC entre : celles qui sont en
monnaie trangre, vis--vis de l'tat et des organismes publics, vis--vis des
entreprises lies et reprsentes par effets.
Engagements hors bilan
Promesses dachat (terrain).

Sommes restant payer sur commandes fermes dimmobilisations.
Hypothques et nantissement.
Cycle ventes clients
2.2
2.2.1
Objectifs daudit
Il sagit de sassurer que :

- Les montants apparaissant lactif reprsentent une crance de la socit rellement
recouvrable.
- Les comptes clients et rattachs sont correctement classifis.
- Des provisions ncessaires et suffisantes ont t constitues pour des pertes ou des
crances irrcouvrables, des remises accordes pour des malfaons, des dsistements, des
rgularisations comptables, etc.
120
Certains lments recevoir nont pas t nantis, hypothqus ou nont pas fait lobjet
dune quelconque restriction juridique et que, le cas chant, linformation figure bien
dans lETIC.
2.2.2
Les comptes clients doivent enregistrer l'ensemble des crances acquises non encore encaisses,
ralises au cours de l'exercice concern.
L'auditeur sera amen contrler les valeurs auxquelles sont inscrites ces crances et
ventuellement les provisions que la socit sera amene doter en cas d'existence de crances
douteuses.
Par ailleurs, il doit s'assurer que le principe de sparation des exercices est bien respect.
cet effet, il devra drouler les diligences suivantes :

2.2.2.1 Clients
-
Rapprocher la balance auxiliaire individuelle client, avec ltat des clients du service
commercial.
Sassurer que les soldes clients crditeurs sont justifis et correspondent bien des
avances ou acomptes reus dans le cadre des compromis de vente signs.
Analyser les soldes clients crditeurs et sassurer que ceux-ci ne rvlent pas des contrats
de vente non enregistrs.
S'assurer du bon classement des diffrents types de comptes clients et de la noncompensation des clients dbiteurs avec des avances et acomptes reus sur des projets en
cours (vente en tat futur d'achvement).
2.2.2.2 Evolution des soldes et ratios

-
Comparer par rapport la priode prcdente les crances clients en pourcentage du

chiffre daffaires et apprcier le caractre raisonnable du ratio.
Apprcier le ratio de rotation des crances clients et la dure moyenne de recouvrement
avec celui de la priode prcdente et avec la politique de crdit de lentreprise (dlai
moyen normal accord).
2.2.2.3 Clients en devises

-
Sassurer que la crance est enregistre au cours de change commercial la date de

conclusion du contrat de vente ;
Sassurer qu' la date de clture, ces crances sont revalorises au cours de la date de
clture, avec l'enregistrement de l'cart de conversion passif et actif ;
En cas de pertes latentes, sassurer que la provision pour risque ncessaire a t
constate. Une telle provision na pas tre constate, lorsque les crances en devises
bnficient dune couverture de changes.
Sassurer de lexactitude du retraitement fiscal de ces oprations.
121
2.2.2.4 Clients effets recevoir.

-
Obtenir le dtail des effets recevoir et :

Vrifier lapurement des chances sur lexercice suivant (sur les journaux de
banque) ;
Expliquer les effets arrivs chance sur lexercice et non encore encaisss.
2.2.2.5 Provisions pour dprciation des comptes clients.

-
tablir un tableau des mouvements de la provision pour dprciation des crances

clients, intervenus au cours de l'exercice.
Sassurer que les crances anciennes ont fait lobjet dune provision justifie et en vrifier
les bases et le calcul.
Faire le point sur les litiges en cours, contentieux et contestations.
Sassurer que les rgles fiscales gnralement admises sont respectes (justification du
caractre dductible par lintroduction dun recours judiciaire).
Sassurer quaucune traite importante nest revenue impaye depuis la date de clture.
tudier si les procdures de la socit posent des problmes en ce qui concerne la
dductibilit fiscale (procdure judiciaire, contentieux, relance, etc) et faire le lien avec les
papiers de travail relatifs au calcul de limpt.
2.2.2.6 Cut-off
-
Sassurer de la fiabilit des procdures relatives au respect de la csure des exercices.

toute remise de cl doit correspondre une vente donnant lieu un contrat. Lorsque les
contrats ne sont pas tablies, la socit doit inscrire l'actif du bilan un montant
correspondant aux contrats tablir , tout en sortant les constructions du stock
comptable.
Simultanment la revue des litiges en cours, mettre en vidence les diffrents
dsistements qui pourraient tre mis loccasion de la clture, pour cela interroger le
responsable des ventes.
S'assurer que tous les contrats de ventes mis ont bien t rattachs l'exercice concern,
eu gard la livraison ou la ralisation des travaux.
2.2.2.7 Clients Retenue de garantie

-
Analyser et justifier le solde du compte par son rapprochement avec ltat des retenues
de garantie.
2.2.2.8 ETIC
Ventilation des crances
-
Sassurer que :
Les crances sont ventiles au niveau de l'ETIC entre moins d'un an, plus d'un an,
chues et non recouvres.
122
Les crances sont analyses et ventiles au niveau de l'ETIC entre celles qui sont en
monnaie trangre, vis--vis de l'tat et des organismes publics, vis--vis des
entreprises lies et reprsentes par effets.
Les avances clients sont ventiles au niveau de LETIC entre rserves foncires,
stocks encours et stock achev ; et pour chacun dentre elles on indique le montant
au dbut de lexercice, les montants encaisss, les remboursements clients, les
imputations sur ventes pour aboutir au montant en fin dexercice.
Mthode dvaluation
-
Indiquer dans lETIC la mthode de calcul des provisions sur crances.

Engagements hors bilan
Garanties reues (nantissements, hypothques)

Promesses de vente.
2.3
Cycle stocks et en cours

2.3.1
Objectifs daudit
Sassurer que la nature et le niveau du stock sont en rapport avec lactivit de la socit.
Sassurer que la valorisation des stocks est correctement effectue selon les prescriptions
et spcificits du PCSI notamment en ce qui concerne :
Lincorporation des charges financires au cot de production des oprations
immobilires ;
Lincorporation des charges commerciales et de publicit ;
Honoraires et frais ;
Provisions pour travaux restant effectuer.
Vrifier que le cot des stocks reste constamment infrieur la valeur probable de vente,
frais de commercialisations dduits.
Sassurer que les projets ayant des difficults de vente ainsi que les provisions pour
dprciation des stocks ont t comptabiliss.
Sassurer que des procdures sont mises en place pour permettre la dtection et la
dprciation comptable de valeurs non ralisables et d'oprations risques, notamment
par la mise en place de procdures de suivi des cots par programme et une mise jour
du cot prvisionnel des programmes la clture de chaque exercice.
Sassurer que les frais ultrieurs gnrs par les invendus, du fait de mventes, ont fait
lobjet dune provision ds lors que leur montant savre suprieur au montant du
bnfice prvisionnel dgager sur la cession desdits invendus.
Sassurer que lindpendance des exercices a bien t respecte.
Sassurer que ltat C6 de lETIC relatif au dtail des stocks par programme est
suffisamment dtaill et comment conformment aux rgles prescrites par le PCSI et la
ncessit dobtention dune image fidle.
123
2.3.2
2.3.2.1 Valorisation
Concordance tats valoriss des stocks par programme/GL/Bilan :
-
Obtenir ltat valoris des encours par programme et pointer les soldes avec le bilan et la
comptabilit gnrale.
Vrifier par sondages les sous totaux et contrler leur addition.
Valorisations de la rserve foncire :
Slectionner partir de la liste dinventaire un chantillon reprsentatif de terrain en

stock et vrifier les calculs des cots dachats en tenant compte du :
Prix du terrain (prix d'acquisition figurant sur le contrat, valeur d'apport,...);
Des frais d'approche (frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire, frais de
dfrichage du terrain, frais d'vacuation des terrains occups illgalement, impts
fonciers pris en charge, cot de dmolition des structures, frais d'expertise pour
l'amlioration des terrains, frais juridiques et du cot de l'amlioration du terrain).
Vrifier par sondage lexactitude arithmtique des calculs informatiques.
Valorisations des produits finis et des encours :
Examiner la procdure d'enregistrement des achats en stocks et dans les diffrents

centres de cots.
Slectionner quelques achats sur plusieurs mois et vrifier quils ont bien t enregistrs
en comptabilit analytique.
Vrifier les calculs et pointer les chiffres avec les justificatifs.
Slectionner un projet immobilier reprsentant une valeur importante et vrifier le calcul
du cot de revient selon la mthode prescrite par le PCSI.
Apprcier le bien-fond de "l'activation" en stock de certaines charges. Seules les charges
qui ont nettement contribu amener le stock dans l'endroit et dans l'tat o il se trouve
peuvent tre actives. titre d'exemple, nous considrons que les honoraires d'avocats
pour dfendre un permis de construire attaqu par un tiers constituent une charge
stockable contrairement aux honoraires d'un conseil fiscal consult pour rsoudre une
difficult fiscale de l'opration.
2.3.2.2 Provisions pour dprciation

-
Sassurer que le client a attentivement recherch lexistence des programmes dprcier

la clture de lexercice.
Revoir les prvisions de commercialisation du projet, pour les comparer avec les
quantits en stock et mettre en vidence les stocks dont l'importance, n'est pas en
rapport avec les perspectives de ventes.
Sil nexiste pas de prvisions de commercialisation du projet, obtenir une analyse par
anciennet des stocks de projets achevs et rcapituler les projets achevs dont
lanciennet est suprieure 1 an et 2 ans.
124
Comparer par sondage les prix de vente du tarif avec les cots de revient retenus pour la
valorisation la clture de lexercice.
valuer les provisions complmentaires ncessaires.
2.3.2.3 Cut-off
-
Achats : Slectionner quelques bons de livraison et PV de suivi de chantier prcdant et

suivant la date dinventaire et pointer lachat correspondant avec la comptabilit.
Vrifier que lenregistrement a lieu sur le mme exercice que la livraison. Procder en
sens inverse partir des factures et des dcomptes.
Ventes : Slectionner quelques remises de cl prcdant et suivant la date d'inventaire, et
pointer la vente correspondante avec la comptabilit. Vrifier que lenregistrement a lieu
sur le mme exercice que le transfert de proprit. Procder en sens inverse partir des
contrats de vente.
2.3.2.4 ETIC
Ventilation des crances
-
Sassurer que les stocks sont ventils au niveau de l'ETIC par programme en distinguant
entre rserves foncires, stocks encours et stock achev ; et pour chacun d'entre eux
indiquer les montants bruts et nets, les provisions au dbut et en fin d'exercice.
Mthode dvaluation
Indiquer dans lETIC la mthode dvaluation des stocks.

Indiquer dans lETIC la mthode de calcul des provisions sur les stocks.
125
Chapitre.3 Missions spcifiques de lexpert comptable

1.
ASSISTANCE COMPTABLE
Organisation pralable la ralisation de la mission
1.1
1.1.1
Mise en place dune procdure et dun calendrier de clture ;
Pour effectuer sa mission dans de bonnes conditions sans omission ni retard, lexpert comptable
doit tablir une procdure de travail et un calendrier dintervention.
La procdure de travail est base essentiellement sur les points suivants:
-
Mise jour ou tablissement du dossier permanent ;

tablissement des programmes de travail ;
tablissement dun planning dintervention ;
Ralisation des travaux ;
Revue et bouclage des travaux ;
tablissement des tats de synthse ;
Calcul de limpt ;
tablissement des dclarations fiscales ;
Liquidation de limpt.
1.1.2
Dossier permanent
Le dossier permanent contiendra toutes les informations et documents caractre permanent,

recueillis au cours des diffrentes tapes de la mission et qui pourront tre exploits pendant toute
la dure du mandat, mme si des mises jour sont ncessaires.
Ce dossier se compose de deux sous- dossiers :

1.1.2.1 Un sous- dossier juridique, fiscal, social et
comptable
-
Ce sous-dossier contient les documents numrs dans l'intercalaire Sommaire Dossier

Permanent Sous- dossier juridique, fiscal, social et comptable (cf. Annexe 3) lequel est
class au dbut du classeur.
Une fiche signaltique (cf. Annexe 4) dment renseigne et mise jour au fur et mesure
de la survenance dlments nouveaux.
Afin que ce dossier constitue un recueil utile dinformations, il est indispensable de le tenir jour
rgulirement et dy classer tout document susceptible de complter notre connaissance et notre
comprhension de lentreprise.
126
1.1.2.2 Un sous- dossier organisation et contrle interne

L'intercalaire sommaire de ce sous-dossier (cf. Annexe 4) devra tre complt et rfrenc.
Ce dossier comportera :
-
Les informations relatives lorganisation de lentreprise (organigrammes, manuel de

procdures, fiches de fonctions).
Les descriptifs des diffrents cycles de lentreprise (Informatique, ventes - encaissements,
achats - dcaissements, stocks, paie, immobilisations .).
Afin que le dossier permanent constitue un recueil utile dinformations, il est indispensable de le
tenir jour et den liminer les informations primes.
1.1.3
Dossier de lexercice
Le dossier de lexercice est rserv aux documents et informations utilisables pour un seul exercice.
Le dossier de lexercice comportera deux parties spares :

1.1.3.1 Synthse et suivi administratif
-
Le Sommaire Synthse et suivi administratif devra tre class en dbut de dossier.

Questionnaires de contrle : le questionnaire juridique et fiscal devra tre renseign lors
de la premire intervention, puis la clture de chaque exercice.
Comptes annuels : on doit classer dans cette partie uniquement les tats comptables et
de synthses de clture.
Planification et suivi des temps :
Un planning dintervention.
Toute personne intervenant sur le dossier doit imprativement remplir la feuille de
suivi journalier des temps.
Le suivi budget rel, budget initial, pourra tre rempli au besoin pour connatre
notre cart sur budget lors de lexcution de notre mission.
Correspondances et runions : une copie de tout fax, tout e-mail ou toute
correspondance adresse ou reue doit tre classe dans le dossier.
Rapports et synthses : tous les rapports ou livrables mis pourront tre classs sous
cette rubrique.
1.1.3.2 Travaux
-
Les travaux relatifs aux interventions priodiques seront classs par ordre chronologique
dintervention et spars par des intercalaires.
Les feuilles de travail et les copies de documents juges utiles la comprhension des
travaux seront rfrences conformment aux rfrences internes du cabinet.
Ce sommaire qui servira de guide de travail et de revue par le chef de mission et lexpertcomptable responsable du dossier devra imprativement tre servi et class dans le
dossier.
127
Les documents classer imprativement sont les suivants :

Copie de la balance gnrale de la priode rvise;
Copie du bilan et du CPC, le cas chant (si la socit procde des arrts
priodiques);
Copie des tats de rapprochements bancaires;
Copie des tats de suivi des stocks d'encours et des stocks de travaux achevs;
Copie des tats de suivi des contrats long terme;
Copie des tats de suivi des chantiers en MOD;
Tout document jug utile la comprhension des travaux.
1.1.4
Feuilles de travail
La prsente section a pour objet de prciser les rgles rgissant la rfrenciation, la prsentation et
le contenu des feuilles de travail.
1.1.4.1 Rfrenciation des feuilles de travail

-
Que ce soit dans le dossier permanent ou dans le dossier de lexercice, chaque feuille est
identifie par :
Une ou deux lettres qui sont celles qui sont de la section du dossier o elles seront
classes;
Un numro dordre.
Il ne doit y avoir aucune rupture de squence numrique lintrieur dune section. Au
cas o cette rupture serait invitable, il convient d'inclure une feuille portant la mention
rfrence non utilise .
Le systme de rfrenciation prconis est le suivant :
Exemple de rfrenciation pour la Section B (clients) :

BG (Mois)
Balance Gnrale de la priode rvise
B cc
Conclusion (si existe)
B pg
Programme de travail
B1
Feuille de travail matresse
B 1.1
Feuille de travail dtaille.
Les feuilles de travail sont donc toujours classes par ordre dimportance croissant. En
rgle gnrale, la rfrenciation dune section se fait en tenant compte de lordre de
classement suivant :
La feuille rcapitulative de la section (Lead) permet de faire le lien entre les postes
des tats financiers et les feuilles de travail dtailles o se trouvent audits les
montants significatifs de ce poste. Elle comporte galement les montants de
lexercice prcdent.
Conclusion gnrale de la section.
Programme de travail de la section.
Feuilles dtailles qui documentent nos procdures daudit.
128
Si un document comporte plusieurs pages, prvoir une numrotation des pages comme
suit :
Exemple : Le document B 1.1. Comporte 10 pages, numroter les pages de B1.1 1/10 B 1.1
10/10.
-
1.1.4.2 Rfrenciation croise

La rfrenciation croise deux objectifs :
- Indiquer do proviennent certains montants ou donnes (o se trouvent les dtails et les
procdures daudit les justifiants),
- Indiquer o les montants dtaills ont t rcapituls.
Elle permet donc de circuler dans le dossier.
Chaque fois quune information est rfrence sur une feuille de travail une autre, la rfrence
croise doit tre porte au mme moment sur la feuille de travail correspondante (Cross Rf).
Le cross rfrenciation est effectu suivant le principe :
- Chaque rfrence inscrite gauche ou au dessus indique que le montant provient dune
feuille dtaille.
- Chaque rfrence inscrite droite ou en dessous indique que le montant va vers une
feuille rcapitulative.
Exemple : Un montant de DH 5.000, figurant sur la feuille de travail B1.1, valid sur la feuille B
1.1.1 et expliquant la feuille rcapitulative B.
(From) B.1.
(From) B 1. 5.000 (To) B.1.1.1
(To) B.1.1.1
1.1.4.3 Prsentation et contenu des feuilles de travail.

Les feuilles de travail doivent comporter une matrialisation claire et prcise des travaux effectus
ainsi quune conclusion lorsque cela est ncessaire.
1.2
Missions
1.2.1
Externalisation
1.2.1.1 Un concept stratgique

La comptabilit figure parmi les obligations incontournables des promoteurs immobiliers. Elle
ncessite une affectation spcifique de ressources, une organisation particulire et des comptences
dont la diversit s'tend. Mais elle est avant tout une source importante d'informations sur la vie de
l'entreprise.
129
Une bonne gestion des ressources employes dans l'information comptable doit viser en
optimiser l'usage dans le processus dcisionnel. La comptabilit doit tre perue comme l'outil
privilgi pour l'analyse en temps rel des performances de l'entreprise.
Les besoins des promoteurs immobiliers sont constants car :
- L'environnement est volutif;
- La concurrence recherche toujours l'innovation;
- Tout projet immobilier doit prouver sa rentabilit.
Qu'est-ce que l'externalisation et quels sont ses avantages pour le promoteur
immobilier ?
Cest bien plus quun terme la mode pour acheter plutt que faire.
Lexternalisation est un concept stratgique - une faon daccrotre la valeur ajoute dune activit
qui transforme ce qui constituait un centre de cots interne en une opration de service centre sur
les besoins du promoteur immobilier. Cette mthode ouvre laccs des prestations haut de
gamme et permet au management dtre plus disponible pour pouvoir se concentrer sur les
activits ayant une grande importance stratgique.
Le processus d'externalisation servira de catalyseur pour la mise en uvre des changements
ncessaires, ceci grce la mise disposition de comptences de premier ordre, ainsi que des
ressources et des technologies gnralement indisponibles dans l'entreprise. Ce processus
dexternalisation est contrl par un contrat prvoyant une tarification prdtermine, des
diligences clairement spcifies, ainsi que des instruments mesurant la performance.
Les arguments stratgiques majeurs avancs dans un processus d'out sourcing

sont:
-
Se concentrer sur son mtier;

Accder une comptence de haut niveau;
Acclrer les bnfices d'un reengineering;
Partager les risques;
Dgager des ressources complmentaires.
Les arguments tactiques majeurs avancs dans un processus d'out sourcing sont:
-
Rduire ou contrler les cots de mise en uvre;

Recouvrer des fonds disponibles investir dans le cur du mtier de l'entreprise;
Insuffler des liquidits;
Disposer de ressources indisponibles en interne;
Accompagner des fonctions dlicates voire non matrises.
130
Le processus dexternalisation peut tre dcompos en cinq phases:

Identifier les opportunits
valuer les opportunits
Slectionner le prestataire
Transfrer lactivit
Contrler et valuer la performance
Lexternalisation est un instrument conomique reconnu, gnrant des avantages probants. Mais
les risques existent. Les questions auxquelles les entreprises doivent faire face aujourdhui sont
quoi et comment externaliser...
tapes et questions cls
Identifier les opportunits
Comprendre lorientation stratgique.
O peut-on dgager un avantage concurrentiel?
Distinguer les secteurs fondamentaux des

activits secondaires.
Sur quel point devons-nous concentrer nos

efforts?
Identifier les activits prendre en

considration.
Comment savoir quelles activits doivent tre

externalises ?
valuer les opportunits

valuer la qualit et les cots de la structure
actuelle.
Le service est-il de premier ordre et un prix

raisonnable?
tudier les alternatives.
Devons-nous restructurer lactivit nousmmes, ou avoir recours lexternalisation?
Dfinir les objectifs dexternalisation.
Qu'attend-on nous de l'externalisation?
Slectionner le fournisseur
Dterminer ltendue des contrles ncessaires.
Avons-nous besoin dun simple prestataire

ou dun partenaire stratgique?
Apprhender les qualits du prestataire.
Qui possde les meilleurs atouts?

Qui possde lexprience ?
valuer les propositions et choisir le prestataire
Nos exigences sont-elles ralistes?

Quel prestataire peut y rpondre?
131
Transfrer lactivit
laborer le plan de transfert.
Avons-nous prvu un plan de transfert

pour nos employs?
Raliser le transfert dactivit.
Comment transfrer les oprations au

prestataire?
Grer lintgration par rapport aux activits

fondamentales.
Comment va soprer linterface entre les

activits externalises et les autres?
Contrler et valuer la performance

Obtenir des rapports sur la performance.
Amliorer continuellement la
Productivit.
Rajuster priodiquement.
Comment sait-on que cela fonctionne?

Est-ce conforme nos objectifs?
Dgage-t-on perptuellement des gains de
productivit dans les activits externalises?
Renouvelle-t-on le contrat?
Des changements sont-ils ncessaires?
Comment savoir quelles activits le promoteur immobilier doit externaliser ?

Les services qui ne gnrent pas directement davantages concurrentiels nont quune faible
importance stratgique et ne constituent pas un lment cl sur lequel repose lentreprise.
Les activits pour lesquelles il existe des prestataires expriments et comptents prsentent peu de
risques.
Les activits peu stratgiques et peu risques sont clairement candidates pour lexternalisation.
mesure que le management affine ses vues stratgiques et acquiert une exprience de
l'externalisation, le champ d'action peut tre largi.
Doit-on restructurer l'activit ou avoir recours l'externalisation?
Restructurer est prfrable si lactivit en question est troitement intgre aux autres dpartements
de lentreprise, et si les ressources dont dispose lentreprise sont suffisantes pour mener bien une
telle opration.
Externaliser est la solution si le prestataire dtient un savoir-faire de premier ordre, et si la relation
entreprise / prestataire peut-tre la base dune vritable alliance.
Lexternalisation des activits nayant que peu dimportance stratgique permet aux entreprises de
concentrer leurs efforts sur les dpartements aptes dgager des avantages comptitifs. Le
partenaire prestataire peut optimiser la restructuration par le dveloppement dune interface
transparente entre les activits, et en introduisant de meilleures pratiques.
132
Qu'attend-on nous de l'externalisation?

Les promoteurs immobiliers doivent commencer par dfinir et comprendre leurs principaux
objectifs dexternalisation avant dentreprendre toutes discussions avec dventuels prestataires. Ces
objectifs peuvent inclure :
- Le recentrage du management sur certaines activits ;
- Laccs un savoir-faire de premier ordre ;
- Laccs la technologie ;
- Le choix entre restructurer / redimensionner ;
- Le contrle des cots ;
- La flexibilit des ressources ;
Comment sait-on que cela fonctionne ? Est-ce conforme aux objectifs?
Des rapports de gestion rguliers renseignent lentreprise sur lactivit et la qualit du travail
effectu au sein du dpartement externalis.
1.2.1.2 Quelle est lapproche de lexternalisation dans les

cabinets dexpert comptable ?
Une fois lexternalisation slectionne comme une solution viable, le cabinet travaille avec le
promoteur immobilier en trois tapes, afin de raliser une proposition adapte aux besoins de ce
dernier, et de russir la transition et lintgration avec sa socit.
Faisabilit
Pour cela, il convient d'identifier les objectifs du promoteur, d'valuer les points cls de l'activit
(stock, achats, ventes), de dvelopper des solutions potentielles et d'estimer les cots.
Diagnostic et proposition
Il s'agit de comprendre les proccupations du management en matire de suivi des projets,
d'tudier s'il s'agit d'une socit monoprogramme ou multiprogramme, d'identifier les opportunits
d'amlioration de la qualit de l'information, de dvelopper des solutions spcifiques de suivi des
cots de revient chaque tape du projet et de la commercialisation, d'apprhender le changement
d'environnement, pour prsenter une proposition dfinitive qui doit aboutir la signature de la
lettre d'intention.
Transition et intgration
Lexpert comptable doit dvelopper un plan de transition en coopration avec le promoteur
immobilier et finaliser la signature du contrat dexternalisation.
Dans le cas o le cabinet ne disposerait pas des ressources ncessaires pour l'accomplissement de
la mission, l'expert comptable passe les entretiens et embauche le personnel de transition.
Lexpert comptable assume la responsabilit oprationnelle de la section externalise et tablit
priodiquement les rapports de performance.
133
1.2.2
Supervision
Une mission de supervision comptable est gnralement constitue des tapes suivantes :
- Prise de connaissance gnrale de l'entreprise ;
- Dtermination des domaines significatifs ;
- Rdaction d'un programme de travail et ralisation des travaux.
1.2.2.1 Prise de connaissance

Pour orienter sa mission et apprhender les domaines et les systmes significatifs de lactivit de
promotion immobilire, lexpert comptable doit dvelopper une connaissance globale de lactivit.
La prise de connaissance permet lexpert comptable de dterminer la nature et l'tendue des
contrles, eu gard aux risques identifis en matire de suivi des travaux de construction et des
contrats long terme, des stocks, et de la commercialisation. Les risques identifis conditionnent
ainsi la programmation initiale des contrles et la planification ultrieure de la mission.
Les informations collecter lors de cette tape sont:
-
Le promoteur est-il monoprogramme ou multiprogramme ?ralise-t-il des logements

sociaux dans le cadre d'une convention avec l'tat ?des travaux en MOD ? Quelles sont
la situation conomique et la rglementation rgissant l'activit de promotion
immobilire ?
Lorganisation de la structure : actionnariat, implantations gographiques des
programmes, organigramme gnral et par fonction, etc. ;
Les politiques gnrales du promoteur: en matire dendettement, de commercialisation
de projet ;
Ses perspectives de dveloppement ;
Son organisation administrative et comptable : systmes de suivi et traitement de
l'information financire (stocks, clients), procdure dapplication du P.C.S.I., contrle
budgtaire des projets et leur mise jour, etc. ;
Ses politiques comptables : mthodes d'valuation des stocks et en cours, des contrats
long terme, des travaux en matrise douvrage dlgu, des encaissements clients etc.
Les moyens pour collecter ces informations
Pour acqurir ces informations, lexpert comptable dispose des moyens suivants :
- La prise de contact avec l'ancien expert comptable;
- Les dirigeants;
- Les tats de synthse, afin d'analyser la situation financire et la rentabilit de l'entreprise;
- Les rapports des auditeurs externes et des auditeurs internes ;
- La lgislation applicable au secteur immobilier ;
- Les revues spcialises du domaine de l'immobilier et du btiment;
- Les publications de la fdration nationale de l'immobilier, de l'association des
promoteurs immobiliers...
134
Les risques gnraux.
La situation conomique et financire ;

Parmi les facteurs de risque, on peut citer :
- Larrive la fin dun programme immobilier indiquant la fin de la continuit de
l'exploitation.
- La mvente d'un programme immobilier entranant la dgradation des rsultats, du fonds
de roulement et une augmentation importante des besoins en fonds de roulement;
- La nature des logements vendus (sociale, moyen gamme, haut de gamme etc..).
L'organisation gnrale
Parmi les facteurs de risques lis l'organisation gnrale de l'entreprise, on peut citer :
- Excs de centralisation ou de dcentralisation ;
- Contrle insuffisant sur un projet immobilier dcentralis ;
- Absence de procdures comptables et administratives, d'organigrammes et de dfinitions
de fonctions rgulirement mises jour ;
- Absence de budget prvisionnel et de contrle budgtaire ;
- Absence de service d'audit interne.
Lattitude de la direction
Linsuffisance ou l'absence de sensibilisation de la direction pour les questions comptables,
financires et administratives constitue un facteur de risque gnral qui doit tre pris en compte.
En particulier, l'attitude de la direction dans les domaines suivants sera examine :
- L'organisation de l'entreprise (degr d'implication dans le systme de contrle interne);
- Les rsultats et les comptes annuels ;
- L'information financire.
L'existence de risques gnraux peut conduire lexpert comptable, soit renforcer globalement son
programme de travail, soit aborder la mission dans un tat d'esprit diffrent, ce qui aura un effet au
second degr sur l'orientation des travaux de contrle. Cette analyse sera galement utile lors de
l'identification des domaines et des systmes significatifs.
1.2.2.2 Identification des domaines et des systmes

significatifs
Le seuil de signification
Le seuil de signification est la mesure que peut faire lexpert comptable, du montant partir duquel
une erreur, une inexactitude ou une omission peut affecter la rgularit et la sincrit des tats
synthse ainsi que l'image fidle du rsultat de l'exercice, de la situation financire et du patrimoine
de la socit. C'est donc l'apprciation que peut faire lexpert comptable des besoins des utilisateurs
des tats de synthse.
135
Dtermination du seuil de signification

Pour dterminer le seuil de signification, plusieurs lments de rfrence peuvent tre utiliss ; Les
lments de rfrence les plus communment admis sont :
- Les capitaux propres ;
- Le rsultat net ;
- Le rsultat courant ;
- Un ou plusieurs postes ou informations des tats de synthse (chiffre d'affaires....).
Le seuil de signification doit en outre tenir compte de la variation importante d'une anne lautre
des rsultats et des stocks selon l'avancement des projets immobiliers.
Les comptes significatifs
Les comptes significatifs sont ceux qui peuvent par leur valeur et/ou leur nature receler des erreurs
significatives.
Les comptes significatifs sont ceux qui reclent des risques d'erreurs significatives dans les comptes
annuels. Pour les dterminer, lexpert comptable doit prendre en compte de nombreux lments qui
sont tous intimement lis leur importance par rapport au seuil de signification et, galement, la
probabilit d'erreurs.
Lexamen analytique.
L'examen analytique est un ensemble de techniques consistant :
- Faire des comparaisons entre les donnes rsultant des tats de synthse et des donnes
prvisionnelles de l'entreprise ou des donnes d'entreprises similaires, et tablir des
relations entre elles ;
- Analyser les fluctuations et les tendances ;
- tudier et analyser les lments inhabituels rsultant de ces comparaisons.
Les comptes qui reprsentent une part importante des comptes annuels.
Tous les comptes qui reprsentent une part importante des comptes annuels sont priori
significatifs. Lexpert comptable a besoin de s'assurer que les oprations qu'il enregistre sont
correctement values et comptabilises.
Les comptes dont le solde est, premire vue, non significatif

Il sagit de comptes qui reclent une grande probabilit d'erreurs tels que :
- Les stocks de lotissement et de constructions en cours (dont le solde peut tre mineur
la date de clture) ;
- Les comptes de provisions pour dprciation des clients ou des stocks;
- La valorisation des stocks immobiliers ;
- Des comptes qui prsentent des anomalies apparentes (par exemple, comptes d'attente
rgulariser).
136
Systmes comptables significatifs

Les systmes comptables sont ceux qui assurent la saisie et le traitement des diffrentes donnes
dont la rsultante est l'tablissement des tats de synthse.
Pour lactivit de promotion immobilire, les systmes significatifs sont les cycles stocks, achats
fournisseurs et ventes clients.
L'expert comptable doit tablir pour ces cycles, un programme de contrle spcifique.
1.2.2.3 La planification de la mission et le programme de

travail
Lorganisation de la mission
Le choix des collaborateurs

Il sera fait en fonction de leur exprience et de leur connaissance du secteur de la promotion
immobilire;
La date et la dure des interventions :

Lexpert comptable doit organiser son intervention dans le temps : dates et dures des visites ;
Le budget de ses honoraires

Sur la base des informations collectes, lexpert comptable est en mesure, d'tablir le budget de ses
honoraires, en heures et en dirhams. Son estimation des heures ncessaires pour l'accomplissement
de sa mission pourra tre modifie ultrieurement si, la suite de son examen des systmes
comptables significatifs, il conclut que les risques d'erreurs sont tels qu'il doit augmenter l'tendue
de ses contrles.
Le programme de travail
Les travaux de l'expert comptables font l'objet d'un programme de travail tablit par crit. Ce
programme dcrit les diligences estimes ncessaires l'accomplissement de sa mission, compte
tenu des prescriptions lgales et des pratiques usuelles. Il indique le nombre d'heures de travail
affectes l'accomplissement de ces diligences.
2.
VALUATION DES ENTREPRISES DE PROMOTION IMMOBILIERE
Lvaluation peut tre motive par une fusion, une liquidation, une cession partielle dactif.
De mme la position de lactionnaire rentre en jeu pour dterminer la technique dvaluation.
Lvaluation nest pas la sommation de lensemble des valeurs de lentreprise.
Quelques dfinitions :
Valeur marchande : prix auquel on peut vendre le bien tout moment et non le prix auquel on
peut lacheter.
Valeur vnale (March) : prix auquel on peut acheter.
Valeur dusage : lusage que peut procurer le bien lentreprise.
137
Valeur de ralisation : applique essentiellement pour les dpts et cautionnements.

Bilan financier : on prend les biens leurs valeurs relles (montant net), le principe de prudence
fait que lon tient compte de la fiscalit ngative et non de la fiscalit positive.
Bilan fonctionnel : on tient compte des trois fonctions de lentreprise : exploitation, financement
et investissement. Les immobilisations par crdit-bail sont incluses comme immobilisations. Les
amortissements et les provisions sont inscrites au passif.
2.1
Rappel des principales mthodes dvaluation

2.1.1
Mthodes bases sur les valeurs de capitalisation
La valeur de l'entreprise est calcule en fonction de son bnfice, ou des dividendes distribus, ou
de l'autofinancement, compte tenu d'un taux k de capitalisation jug raisonnable par la personne
qui value ; soit :
Bnfice ou dividendes ou autofinancement
Valeur de capitalisation = ___________________________________
Taux k de capitalisation
k = taux moyen des obligations, le taux du march montaire
Elle est nettement diffrente des mthodes bases sur l'actualisation qui consistent prvoir les
futurs revenus annuels et actualiser chacun d'eux.
Cette mthode offre l'avantage de la simplicit et l'inconvnient de ne tenir compte ni du potentiel
et de l'avenir de l'entreprise, ni des fluctuations possibles du taux de capitalisation k, ni de la dure
de placement (une entreprise peut aussi bien prosprer pendant de nombreuses annes qu'tre
liquide sous quelques mois).
Pour pallier ces inconvnients, il est possible de fixer une suite finie de valeurs annuelles de
rendement telle que :
D1 D2
Dn
1
Valeur de rendement = [ + +... + ] x
k1 k2
kn
n
D1 Dn : dividendes
k1 kn : les taux de capitalisation.
2.1.2
Mthodes bases sur l'actif net (approche patrimoniale).
La valeur de l'entreprise est calcule partir de la valeur de ces fonds propres.

Hypothses pralables :
Il convient de supposer que les comptes sociaux sont tablis sincrement, rgulirement, et qu'ils
donnent une image fidle du rsultat, de la situation financire et du patrimoine.
Les calculs raliss sur des chiffres errons n'auraient aucune signification.
Il convient galement de supposer la prennit de l'activit de l'entreprise. Dans le cas contraire
l'valuation se bornerait tablir des valeurs de liquidation ou des valeurs de casse.
138
Exemple :
Actif
Frais dtablissement
Fonds de commerce
Immob. Corporelles.
Montant net Passif

Montant net
1.000 Capitaux. Permanents
22.000
2.000 Provisions pour Risques &
5.000
Charges.
18.000 Dettes de Financement
4.000
Actif circulant
20.000 Passif Circulant
10.000
Total
41.000 Total
41.000
2.1.2.1 La mthode de l'actif net comptable (ANC), ou

"valeur mathmatique comptable".
La mthode de l'ANC utilise les chiffres du bilan sans les modifier. L'ANC est gal aux fonds
propres diminus des actifs sans valeur, et augments des passifs sans valeur.
Les lments sans valeur de l'actif sont les frais d'tablissements, les charges repartir sur plusieurs
exercices, les primes de remboursements des obligations, les carts de conversion, les frais de
recherches et dveloppements (prudence).
ANC = fonds propres - actif sans valeur + passif sans valeur
= actif rel dettes relles
2.1.2.2 La mthode de l'actif net comptable corrig

(ANCC), ou "valeur mathmatique intrinsque" ou
"actif net rel".
Le bilan indique une situation patrimoniale gnralement peu exploitable en l'tat, certaines
donnes doivent tre retraites d'un point de vue conomique et financier de manire tenir
compte par exemple des plus-values latentes sur actifs immobiliss ou d'impts latents.
Les lments retraiter sont :
ACTIF
-
Immobilisations en non-valeur : retrancher leur valeur en tenant compte de

lconomie dimpt. L'amortissement des frais d'tablissement et des charges repartir
entrane une conomie d'impt, car il diminue la base imposable l'impt sur les
socits.
Fonds commercial : sil y a une valeur figurant au bilan, elle ne sera pas prise en compte
dans lANCC, mais remplace par le calcul du GW ou par une autre mthode (ex : % du
bnfice)
Frais de recherches et dveloppements et brevets : ces lments peuvent avoir une
valeur relle pour l'entreprise, cependant leur valeur conomique n'est pas lie au cot
historique. Ils subiront le mme traitement que le fonds commercial.
139
Immobilisations corporelles : Elles seront values leur valeur march, corriges de

la plus ou moins value latente. Pour lactif hors exploitation, on tiendra compte de
limpt latent. Pour lactif immobilis dexploitation, et si l'valuation est faite dans le
cadre de la continuit d'exploitation, il est permis de ne pas tenir compte d'impt latent
sur plus value latente.
Cas particulier : biens en crdit-bail, on va corriger la valeur de lactif en tenant compte
de cette ralit, dans ce cas, on va apprcier les loyers ds par rapport la valeur dusage
du bien.
Immobilisations hors exploitation : sont considres comme une rserve dactif et
sont par consquent values leur valeur marchande, on tiendra compte de lIS latent
sur les plus values.
Immobilisations financires : les dpts et cautionnements et les prts LTM sont
valus leur valeur de ralisation, alors que pour les titres de participations : on tiendra
compte de la quote-part du promoteur, dans lvaluation des socits mettrices de ces
titres.
Stocks : valus leur valeur de ralisation dans la perspective de continuit
dexploitation. Il conviendra de considrer le sort des provisions pour ressortir, soit leur
insuffisance, soit leur caractre de rserve. On ne tient pas compte de la valeur de
ngociation, mais du cot de production, sauf en cas de moins-values, pour constater les
provisions.
Les carts de conversions : on les rintgre dans leurs postes dorigine.
Les provisions pour perte de change figurant au passif seront ajustes pour tenir
compte du risque de change rel.
Les VMP sont values la valeur boursire si elles sont cotes, sinon la quote-part
dans la valeur de l'entreprise. On tient compte de la fiscalit latente (non lie
lexploitation).
PASSIF
Les subventions dinvestissements et les provisions rglementes: ont un caractre

de rserve. Elles sont dbites du passif pour tre portes au crdit du compte de
rsultat ; elles viennent augmenter la base imposable l'impt sur les socits. Certains
auteurs actualisent les impts latents dcoulant de ces critures.
Provisions pour investissements : aucun impt diffr nest calculer, si la provision
est utilise conformment son objet et dans le respect des conditions fiscales.
Provisions pour risques et charges :
Risques rels : pas de correction.
caractre de rserve : augmenter la situation nette corrige des impts latents.
Par contre, on ne calcule une conomie d'impt due des critures de dotation aux provisions que
si l'entreprise envisage de les comptabiliser.
ANCC = ANC corrig des donnes conomiques et financires venant modifier les valeurs de
certains postes du bilan.
La principale diffrence entre l'ANC et l'ANCC est due au mode d'tablissement des comptes dans
le respect des principes comptables de Prudence, et du cot historique.
140
2.1.2.3 Limites de l'ANC et de l'ANCC

Tous les calculs prennent pour hypothse que le bilan reprsente ce que l'entreprise possde (actif)
et ce qu'elle doit (provision pour risques et charges, et dettes), la diffrence entre les deux
reprsente la valeur du patrimoine de l'entreprise.
Ces deux mthodes ne tiennent aucun compte des bnfices prvisionnels, des dividendes ou du
potentiel de l'entreprise.
De nombreux auteurs ajoutent la valeur patrimoniale d'autres valeurs obtenues par d'autres
mthodes, par exemple :
Valeur de l'entreprise = ANCC + goodwill
= ANCC+ n BP (BP = bnfices prvisionnels)
2.1.3
Mthodes de la valeur substantielle brute (VSB) et des capitaux

permanents ncessaires l'exploitation (CPNE)
2.1.3.1 VSB
La VSB comprend la totalit de l'actif ncessaire l'exploitation, corrig de la survaluation et de la
sous-valuation de certains biens. Elle tient compte en outre du cot de la remise en tat des
immobilisations utilises pour la production, et de la valeur de ces mmes immobilisations ne
figurant pas l'actif du bilan (biens lous ou en crdit-bail). Les titres de participations dont la
possession durable est estime utile l'activit de l'entreprise font partie de l'actif servant
l'exploitation. Les autres titres immobiliss et les VMP ne sauraient faire partie de la VSB sauf s'ils
peuvent tre considrs comme des placements normaux, raliss de manire usuelle et courante
par l'entreprise.
La VSB n'est diminue d'aucun lment du passif. Elle n'est jamais utilise comme valeur de
l'entreprise, mais elle est intgre dans les calculs servant dterminer le goodwill, ou les CPNE.
La VSB est calcule sans endettement. C'est "l'outil de travail" de l'entreprise.
2.1.3.2 CPNE
Les CPNE expriment le prix qu'il conviendrait de payer pour obtenir l'entreprise en tat de
fonctionnement.
CPNE = VSB actif circulant + fonds de roulement normatif (ou BFR d'exploitation)
= actif immobilis + fonds de roulement normatif (ou BFR d'exploitation)
Les CPNE valorisent les fonds propres, mais ils sont rarement utiliss pour exprimer la valeur du
patrimoine de l'entreprise. Gnralement la valeur des CPNE est utilise pour calculer le goodwill.
2.1.4
Mthodes bases sur le goodwill (GW)
Par ailleurs, la valeur dune entreprise ntant pas en gnral gale la seule somme dun actif ,
elle est gnralement compose par un autre lment incorporel non comptabilis au bilan appel
goodwill .
141
Le goodwill peut tre dfini comme la capitalisation dun profit diminu dune rmunration
des capitaux investis pour obtenir cette rmunration.
Le fait que l'entreprise ait une valeur suprieure la somme des lments qui la composent, est d
diffrents facteurs : notorit, savoir-faire, exprience, comptence du personnel, clientles, droit
au bail.
De plus, il est considr quinvestir mrite une rmunration complmentaire au profit gnr par
lentreprise. De ce fait, le goodwill ne sera bas que sur la diffrence entre ce profit et la rente.
Le goodwill reprsente une potentialit de bnfices qui vient majorer la valeur patrimoniale de
lentreprise.
Il est donc postul que la valeur de l'entreprise est gale la somme d'un actif et d'un autre lment
appel goodwill .
Le GW est gal :
-
La diffrence entre une valeur de rendement et un actif (mthode indirecte).

Ou la capitalisation (ou l'actualisation) d'un profit diminu d'une rmunration des
capitaux investis pour obtenir cette rmunration (mthode directe).
2.1.4.1 Le GW par "la mthode des praticiens" (ou

mthode indirecte, ou mthode allemande)
VE = valeur de l'entreprise
Bnfice net = bnfice avant distribution.
Taux de capitalisation = k dtermin par la personne qui value;
Bnfice net
VR = valeur de rendement =
k
VR + ANC (ou ANCC)
VE =
2
GW = VE ANC (ou ANCC)
VR ANC (ou ANCC)
=
2
2.1.4.2 GW par la mthode directe capitalise, ou mthode

directe, ou mthode des anglo-saxons
Il est considr qu'investir des capitaux mrite une rmunration complmentaire au profit gnr
par l'entreprise. De ce fait le GW ne sera bas que sur la diffrence entre ce profit et la rente.
P iVSB (P = profit en rapport avec la VSB, i= taux de rente juge lgitime)
GW =
k
k
On considre en gnral que i =
2
142
Nous avons dfini un GW bas sur la VSB. Il est bien entendu possible de prendre l'ANC, les
CPNE, ou tout autre actif, la place de la VSB. Il est alors ncessaire de connatre les donnes
permettant de dterminer le profit P en rapport avec l'actif retenu.
2.1.4.3 GW par la rente du GW actualise (ou mthode

directe actualise)
Certains auteurs choisissent une dure n durant laquelle ce surprofit (P-iVSB) peut tre
lgitimement attendu, et actualisent le calcul. On parle alors de rente de GW.
1 (1 + a)-n
GW actualis = (P i VSB) x
a
O : a = taux d'actualisation
n = dure fixe par la personne qui value
Dans la mesure ou P-iVSB ne serait pas constant chaque anne, on aurait :
(P - iVSB)1
(P - iVSB)2
(P - iVSB)n
GW = + + +
(1 +a)1
(1 +a)2
(1 +a)n
2.1.4.4 GW par la mthode de L'UEC

Il s'agit de calculer un GW bas sur la diffrence entre un profit et une rente (P iVSB). Mais on
ajoute ici la VSB le montant du gw, car il est estim que le GW a t investi et pay par l'acheteur,
et qu'il convient ce titre de le rmunrer.
1 (1 + a)-n
GW = [ P i(VSB + GW)] x
a
2.1.5
Mthodes bases sur les flux de revenus.
La valorisation d'un actif conomique est en rapport troit avec le produit qu'il procure au
propritaire.
La valeur conomique dun bien est reprsente par la valeur actuelle de ces profits futurs.
2.1.5.1 valuation base sur le C. A.

Cette approche est encore utilise dans les ngociations commerciales et par ladministration
fiscale.
Exemple : indemnit de reprsentation de la clientle qui est base sur le C.A. et ceci mme sans
contrler la rcurrence, l'activit, les perspectives, les structures, comme si tout tait fig.
En France la loi exige que soient mentionns dans lacte le CA et le rsultat que ce CA a permis de
dgager durant les 3 dernires annes.
143
2.1.5.2 valuation base sur le rsultat

-
Principe : le rsultat acquis par lentreprise reprsente la rmunration dun capital

conomique.
Inconvnient de cette mthode : Lvaluation base sur le rsultat ne tient pas compte du
caractre non rcurrent de ce rsultat, mme sil sagit dun rsultat moyen.
Un rsultat peut inclure ou ne pas inclure les rmunrations du chef de lentreprise.
Le rsultat peut tre dnatur par un abandon de crance.
Il faut donc corriger le rsultat.
2.1.5.3 valuation partir de la capitalisation des rsultats

de l'entreprise.
Principe: on peut reconstituer les capitaux conomiques de l'entreprise partir des bnfices d'une
anne.
La capitalisation de 10 annes de rsultat par exemple revient dire que l'investisseur attend une
rmunration de son capital conomique au taux de 10 %.
2.1.5.4 valuation partir de l'actualisation des bnfices

futurs:
Le problme rside dans la dtermination des bnfices futurs et le choix d'un taux d'actualisation.
2.1.5.5 valuation partir du dividende distribu :

Principe : il sagit de la transposition de la mthode boursire permettant de juger le cours dune
action. Les investisseurs dterminent le PER (= cours de laction / dividendes) mais ceci est
contestable dans la mesure o le dividende ne reprsente pas rellement la capacit bnficiaire de
lentreprise.
En effet, la direction de lentreprise module les distributions en considration de stratgies qui ne
tiennent pas forcment ou pas du tout compte de la valorisation du patrimoine de lentreprise.
Une possibilit peut s'offrir nous en utilisant le rendement moyen du secteur, dans la mesure o
on peut l'isoler et le rapprocher celui de l'entreprise dont la valeur est recherche.
2.1.5.6 Remarques gnrales

La dtermination de la valeur dune entreprise par la mthode des flux revient pour lacqureur
apporter une rponse la question : compte tenu du rendement financier de l'entreprise combien
suis-je dispos investir ?
La rponse cette question implique 3 autres questions :
Quel taux dactualisation choisir ? Quelle dure retenir ? Quel flux choisir ?
144
Choix dun taux dactualisation :

En gnral, la valeur du taux dactualisation est retenue de faon plus ou moins arbitraire.
Le taux dactualisation retenu peut tre :
- Soit le cot actuel du capital si toutefois l'acquisition ne modifie pas ce cot de capital ;
- Soit une exigence de rentabilit (on exige 20% de rentabilit, je retiens un taux de 20%).
Choix dun flux actualiser.
Ce flux doit tre corrig extra comptablement, des lments exceptionnels, pour mieux
apprhender la ralit conomique de l'entreprise.
Dans ce cas, on neutralise les lments non rcurrents ou exceptionnels, ou hors exploitation, ou
non prennissables dans le temps.
En matire de slection des flux, on peut considrer que le rsultat courant aprs IS thorique ou le
rsultat d'exploitation correspond plus une logique industrielle.
Dans le cadre du rachat des titres d'une PME, on s'intressera davantage la CAF.
Pour un investisseur financier et si la socit est cote, on prfrera le dividende.
Choix de la dure retenir
En gnral, on retient une dure de 5 ans et il faut tenir compte de la valeur rsiduelle de laction
de lentreprise. Laquelle valeur peut tre reprsente par la valeur du patrimoine de lentreprise au
terme choisi.
2.2
Spcificit dvaluation des entreprises de

immobilire
2.2.1
promotion
Elment dinformation ncessaire pour lvaluation dun bien

immobilier
Elments et informations dont doit disposer lexpert-comptable pour chaque programme

immobilier en stock :
- Plans ;
- tat des Surfaces ;
- Cadastre ;
- Titres de proprit ;
- Rglement de coproprit, le cas chant ;
- Justification juridique de l'affectation des locaux ;
- Documents d'urbanisme ;
- Tout document technique ou concernant l'environnement susceptible d'avoir une
incidence sur la valeur de l'immeuble ;
- tat des contentieux ou litiges en cours.
145
2.2.2
Valeur vnale des biens immobiliers achevs en stock
2.2.2.1 Dfinition
La valeur vnale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait tre cd par
un vendeur dsireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de loffre et de la demande.
Cela suppose l'autonomie de dcision des parties, la ralisation de la transaction dans un dlai
raisonnable, et la mise en uvre de diligences adaptes pour la prsentation du bien sur le march.
La valeur vnale sera dtermine en fonction de laffectation juridique et de lusage du bien au
moment de lvaluation, tout en prenant en considration ltat rel dentretien de limmeuble et
lestimation des dpenses de gros entretiens ou grosses rparations engager court ou moyen
terme.
Cette valeur doit tre exprime la fois acte en mains (droits denregistrement et frais dacquisition
inclus) et en valeur nette vendeur (commissions, droits et frais ventuels dduits), cette dernire
correspondant gnralement au prix qui figure sur lacte de vente.
2.2.2.2 Mthodes dvaluation de la valeur vnale

Les mthodes par comparaison
Ces mthodes consistent prendre pour rfrence des transactions constates sur le march
immobilier pour des biens prsentant une localisation, une destination et des caractristiques
comparables celles du bien valu.
Lexpert-comptable retient la valeur des dernires transactions effectues sur des biens similaires
ou approchants.
Lexpert-comptable doit faire figurer dans son rapport des indications prcises et individualises
sur le march concern.
2.2.3
Valeur actuelle des travaux encours
La valeur actuelle des biens en stock est, conformment aux mthodes d'valuation, dtermine
partir du march et de l'utilit du bien pour l'entreprise :
-
La rfrence au march s'effectue partir des informations les mieux adaptes la

nature du bien (prix du march).
L'utilit du bien pour l'entreprise est normalement apprcie dans le cadre d'une
continuit de l'exploitation. S'il n'en tait pas ainsi pour certains biens, voire pour la
totalit, il y aurait lieu de changer de mthode d'valuation avec mention dans l'ETIC.
Pour les biens immobiliers en-cours, leur prix de vente probable une fois achev est diminu
des charges de commercialisation mais aussi des cots des travaux restant effectuer (cot
d'achvement).
Le prix de vente probable doit tenir compte, du prix du march la date d'valuation.
146
2.2.4
Les stocks dinvendus
Les invendus doivent tre valoriss en tenant compte du prix de vente probable de ces lots,
dduction faite de l'ensemble des charges, que le promoteur doit alors engager pour amnager et
entretenir les lots invendus et tenter de les commercialiser, (rorganisation de la rpartition des
pices par exemple) qui constituent des dpenses complmentaires au cot de revient des lots
correspondants.
147
CONCLUSION DE LA DEUXIME PARTIE

Au terme de cette deuxime partie, nous pouvons sortir avec les principales constatations
suivantes :
La forme juridique la plus rpandue pour lexercice de cette profession est la socit
responsabilit limit, car elle offre lavantage de sparer son patrimoine de celui des associs tout
en tant peu contraignante.
L'optimisation fiscale n'est ouverte qu'aux grandes structures, les petites et moyennes structures ne
peuvent y accder, de ce fait, ils ne peuvent tre concurrentielles sur les logements HBM et se
concentrent sur les autres types de logement.
Le rle de l'expert-comptable est complexe, lors de son intervention dans une entreprise de
promotion immobilire et ce quel que soit le type de mission, lgale ou contractuelle, gnrale ou
spcifique.
148
CONCLUSION GNRALE
Le secteur de lhabitat est une locomotive de dveloppement durable pour le Maroc dans la mesure
o il cre de la richesse, gnre de lemploi, mobilise lpargne des mnages et stimule des effets
dentranement sur dautres industries telles que le ciment, les produits mtallurgiques, la
cramique, le verre, le bois, les matires plastiques
Le secteur de la promotion immobilire se caractrise par lexistence dune forte demande pour
limmobilier, soutenue par un mouvement de baisse des taux dintrt des crdits immobiliers, par
une population jeune, (tranche dge 25 ans-40 ans), reprsentant plus de 24% de la population
marocaine et constitue de plus en plus de personnes actives, et par un taux durbanisation en
croissance pouvant atteindre 65% lhorizon 2012.
Les promoteurs sont aujourd'hui parfaitement conscients des risques inhrents leur activit qui se
caractrise par un long cycle de production gnralement suprieur un an, cela sajoute :
-
Une lourdeur administrative pouvant se traduire par un retard dans l'octroi des diffrents
permis et autorisations (autorisations de lotir, de construire, d'habiter ).
La dfaillance ou le retard des entreprises de btiment, dans la ralisation des travaux de
viabilisation et de construction.
Un retard dans la commercialisation.
Qui peuvent entraner de lourdes pertes financires et parfois mme remettre en cause la
rentabilit du projet.
Le promoteur immobilier doit aussi faire face dautres contraintes telles que :
-
La raret et le cot exorbitant du foncier ;
Le renchrissement des prix des matriaux de construction ;
La dficience de la gestion urbaine ;
Une forte proportion des mnages faible revenu ;
Une faible implication du systme bancaire dans le financement du logement ;
L'inefficacit du systme d'aides publiques en vigueur (ristournes d'intrts) ;
La faiblesse du taux d'encadrement de la main-d'uvre ;
Le manque d'efficacit de l'appareil rglementaire rgissant le secteur locatif ;
149
La complexit des rgimes fonciers dans les zones urbaines ;
Le non-respect des normes de construction, de confort et de scurit et la dominance du

secteur informel dans la promotion immobilire, se rpercutant sur les normes de
scurit et de confort ;
La prsence massive d'entreprises trangres ;
La lourdeur administrative en matire d'octroi des autorisations.
La pr-commercialisation par la vente en tat futur dachvement est quasi inexistante car les
achats sur plan sont trs rares.
Le promoteur immobilier na au final que le choix entre deux modes de financement, le systme
bancaire et les capitaux propres.
Si le nouveau Plan Comptable constitue un apport non ngligeable en ce domaine, les spcificits
de cette activit ncessitent une approche conomique, fiscale et financire complmentaire.
Le systme fiscal applicable au secteur est jug complexe, notamment en raison de la plthore
dimpts et taxes affrents limmobilier, de linstabilit de la fiscalit et de la carence danalyses
quant lefficacit des mesures introduites (incitations, modalits dimposition,).
Le systme fiscal est donc revoir pour introduire la transparence dans ce secteur et lutter contre
la sous-dclaration des prix de vente et l'informel.
150
ANNEXES
151
Bibliographie
TEXTES OFFICIELS :
-
Dahir des obligations et contrats de 1913.
Dahir sur la coproprit de 1946.
Dahir n1-92-7 du 15 Hija 1412 (17 Juin 1992) portant promulgation de la loi n25-90 relative
aux lotissements, groupes dhabitations et morcellements.
Dahir sur les immeubles immatriculs de 1966.
Dahir sur la coproprit et les immeubles en tat futur dachvement de 2002.
Loi Cadre n18-95 formant charte de linvestissement.
Loi de finances 1992 et 1995 et 2006.
Loi de finances transitoire 1996.
Loi 30-89 relative la fiscalit des collectivits locales et de leur groupement.
Dahir sur limmatriculation des immeubles, du 12 Aot 1913 (9 Ramadan 1331).
Dahir du 2 Juin 1915, fixant la lgislation applicable aux immeubles immatriculs.
Dcret n2-97-358 du 30 Juin 1997 fixant le tarif des droits de conservation foncire
(B.O.n4495 bis du 30 Juin 1997).
Loi n30-85 relative la taxe sur la valeur ajoute.
Loi n 24-86 instituant un impt sur les socits.
Loi n 17-89 instituant un impt gnral sur le revenu.
Loi n 5-96 sur la socit en nom collectif, la socit en commandite par actions, la socit
responsabilit limite et la socit en participation.
NOTES CIRCULAIRES
-
Note circulaire relative au secteur du btiment et des travaux publics ;
Note circulaire relative aux dispositions de la loi de finances 1999-2000 ;
Note circulaire relative aux dispositions de la loi de finances 2001.
152
MANUELS, GUIDES, ET MMENTOS

-
Code gnral de Normalisation Comptable Marocain
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier
La coproprit en droit marocain de Herv Parcheminal
Gestion comptable et financire de la production immobilire de J. MONDINO
Mmento pratique Francis Lefebvre

- Comptable
- Fiscal
- Immobilier
Approche conomique et financire de lactivit immobilire des promoteurs constructeurs

vendeurs de LEVENE Pascal MAI 1995
Intervention de lexpert-comptable dans la conception et la ralisation dun programme de

promotion immobilire de Carole GUILLON MAI 1998.
La promotion immobilire en matrise d'ouvrage directe : mise en place de tableaux de gestion

et proposition dun guide de rvision spcifique destin lexpert comptable de KELHETTER
Frdric, novembre 2003.
Lexpert comptable dans une socit de construction-vente : passage de la mthode

lachvement la mthode lavancement : proposition dune mthodologie dapproche de
EBIOSSAN Valrie, novembre 2004.
LHabitat en chiffres, 1988 1999 Direction de la Promotion Immobilire.
Lgislation foncire : Recueil de textes, Direction de la Promotion Immobilire, 1994.
La fiscalit immobilire : Recueil de textes lgislatifs et rglementaires, Direction des ressources

humaines, moyens gnraux et affaires juridiques, 1998.
tude relative au processus de production et de dveloppement du secteur de l'habitat au

Maroc ralise par Team maroc/Team International pour le compte du Ministre de l'Habitat.
Prparation du plan de dveloppement conomique et social pour la priode 2000/2004

rapport de la commission spcialise de lhabitat. Direction de la Promotion Immobilire,
fvrier 1999.
153
Lexique franais arabe

Actes de Commerce
Administrateur
Alination
Amortissement
Analyse des risques
Approbation
Assistance technique
Audit de performances
Audit Externe
Audit Financier
Audit Interne
Audit Oprationnel
Autonomie Financire
Bilan
Capital-risque
Code Gnral de Normalisation
Comptable
Comit de normalisation comptable
Commissaire aux Comptes
Commission
Comptence
Comptabilit
Conformit
Conseil
Conseil dadministration
Conseil National de lOrdre
Conseil National de la Comptabilit
Conseil Rgional de lOrdre
Contribuable
Contrle interne
Convention
Convention daudit
Critres dvaluation
Dahir des obligations et contrats
Dcret
Dduction
Dficit reportable
Dlgation
Dpenses
Diagnostic
Diligence
Dividendes
Doctrine
Double imposition
Droit fiscal
tablissement stable
Etat Financier
vasion fiscale
Exonration
154
Expert Comptable
Forfaitaire
Honoraire
I.G.R
I.S
Image Fidle
Impt minimum
Incompatibilit
Indpendance
Inserts
Investissement
Jurisprudence
March
Mise disposition
Montage
Non rsident
Norme daudit
Organisation Financire et Comptable
Partenaires
Patrimoine
Personnalit Juridique
Personnalit Morale
Plus value
Prescription
Procdure
Produit brut
Professionnel
Provision
Rapport daudit
Rgularit des comptes
Rintgration
Rendement
Rsident
Responsabilit civile
Responsabilit contractuelle
Responsabilit disciplinaire
Responsabilit pnale
Retenue la source
Salaires
Situation Financire
Statut juridique
Systme de Contrle
T.V.A
Taux d'impts
Travaux de construction
Vrification intgre
155
Annexe 1
QUESTIONNAIRE
Aspects juridiques
Quel est limpact de la nouvelle loi sur la coproprit sur la promotion immobilire ?
Positif
Ngatif
Nul
La nouvelle loi sur la vente en tat futur dachvement a-t-elle des chances de recevoir application
dans le quotidien marocain ?
OUI
NON
Pourquoi ?
Est-elle applique ?
OUI
NON
Quelles sont les difficults juridiques rencontres ?
Quelles sont les rformes juridiques souhaitables ?
Aspects Fiscaux
1.
Lautorisation de lotir
Avez-vous des difficults obtenir lautorisation de lotir ?

OUI
NON
156
2.
La taxe sur les lotissements
Rencontrez-vous des difficults lors de la dtermination de la base imposable, c'est--dire le cot

total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'lectrification pour lacompte de
75% et le cot total rel desdits travaux pour le reliquat ?
OUI
NON
3.
La conservation foncire
La dtermination de la valeur de limmeuble, pour ltablissement d'un titre spcial de droit rel ou
de coproprit est effectue par le conservateur qui dispose de toute libert dans son valuation.
La valeur telle que dfini par le conservateur est de manire gnrale :
Proche de la ralit
Compltement injustifie
Exorbitante
Autres
4.
La TVA
Rencontrez-vous des difficults pour la dtermination de la base imposable ?

OUI
NON
5.
LIS
Avez-vous eu des difficults dterminer le Chiffre dAffaires imposable ?

OUI
NON
Dans le cadre de lexcution de vos travaux avez-vous recours des prestataires non patentables ?
OUI
NON
Si oui, la note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une solution ce problme ?
OUI
NON
157
La note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une rponse l'ensemble des problmes que vous
rencontrez ?
OUI
NON
Si non, quels sont les problmes fiscaux que vous avez rencontrs ?
Et, quelles sont les solutions que vous proposez ?

.
.
6.
DROITS DENREGISTREMENT
Quel est limpact du cot des droits denregistrement sur lactivit de la promotion immobilire ?
7.
LOGEMENTS SOCIAUX
Pensez-vous que la politique dexonration applique par lEtat, en matire de logements sociaux, a
permis le dveloppement de ce secteur ?
OUI
NON
Avez-vous rencontr des difficults lors de lapplication de ces exonrations ?
OUI
NON
Avez-vous des difficults grer, dans le cadre dun mme programme, des activits imposables et
exonres ?
OUI
NON
Aspects comptables
1.
Lorganisation des comptes

1.1. La rgle de l'affectation directe des charges
Lactivit de promotion immobilire privilgie la notion dopration. Ainsi, toutes les charges se
rapportant un programme en cours de ralisation doivent y tre directement rattaches.
La rgle de laffectation directe de lensemble des charges relatives un programme en cours de
ralisation est privilgie par lactivit de promotion immobilire.
Cette rgle est-elle la mieux adapte votre activit ?
OUI
NON
158
Si non pourquoi?
1.2. La rpartition proportionnelle

Les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement pouvant tre raisonnablement
rattachs aux terrains ou la production des lotissements et constructions doivent tre incorpors
dans le cot de revient.
Rencontrez-vous des difficults dans la dfinition de ces cots internes de gestion ?
OUI
NON
Si oui pourquoi?
Choisissez parmi les cls de rpartition les plus usuellement utilises, celle qui vous parait la mieux
adapte au calcul du cot de revient ?
-
Le nombre de logements
Les millimes de coproprit
Les surfaces
Le nombre de lots
Les prix de ventes des lots
Autres :
Doit-on choisir une cl unique pour rpartir lensemble des charges ?

OUI
NON
Si non pourquoi?
1.3. Le recours la comptabilit analytique intgre dans la comptabilit

gnrale
Lorganisation du Plan Comptable du Secteur Immobilier permet une valorisation du cot de
revient par programme.
Cette organisation des comptes vous parait-elle adquate ?
OUI
NON
Avez-vous rencontr des difficults lors de sa mise en application ?
OUI
NON
159
1.4. Linventaire permanent

La mthode de l'inventaire permanent consistant comptabiliser tous les cots directement dans
les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges, est-elle la mieux adapte votre
activit ?
OUI
NON
L'application du principe de l'inventaire permanent vous a contraint comptabiliser une fois par an
dans le compte de rsultat, les flux de dpenses de chaque exercice.
Avez-vous rencontr des difficults lors du traitement de ces oprations ?
OUI
NON
Si oui Quelles solutions proposez-vous ?
1.5. Principe des cots historiques

Le Conseil National de la Comptabilit a adopt un Plan Comptable dans lequel les comptes de
stocks sont suffisamment dtaills pour suivre l'volution du cot de revient des oprations
immobilires, et matrialiser le cot des lots vendus.
Pensez-vous que cette organisation des comptes soit la meilleure pour votre secteur dactivit ?
OUI
NON
2.
Le cot de revient
constitue une donne primordiale pour le promoteur.
2.1. Acquisition foncire

Les terrains sont enregistrs leur cot complet. Le cot d'acquisition du terrain, constitu de son
prix ou de sa valeur d'apport major des frais lis son acquisition (les frais et honoraires verss au
notaire, les frais de courtage verss aux intermdiaires pour la ngociation du terrain, les
indemnits d'expropriation ; les frais de dmolition des structures ;)
Cette valorisation vous parait-elle adquate ?
OUI
NON
160
2.2. Les travaux de lotissement et de construction

La ralisation des oprations de viabilisation, de lotissement et de construction fait gnralement
l'objet de contrats particuliers sous forme de march.
La comptabilit rencontre-t-elle des difficults effectuer un suivi des marchs pour reflter leur
excution ?
OUI
NON
Si oui, Quelles sont les difficults rencontres ?
Et quelles sont les solutions adopter ?
2.3. Les charges financires

Les charges financires sont gnralement importantes, leur poids est tel que le Plan Comptable du
Secteur Immobilier oblige, les porter l'actif.
Les emprunts assurant le financement simultan de plusieurs oprations vous posent-ils des
difficults lors de lintgration des charges financires au cot de revient stock ?
OUI
NON
Si oui, pourquoi?
2.4. valuation des dpenses effectuer

Ds quun projet est en tat dtre livr, son cot de production dfinitif doit tre dtermin, et,
Avez-vous des difficults dterminer les lments inclure dans cette provision et leur montant ?
OUI
NON
161
3.
La dtermination du rsultat
3.1. La notion d'achvement
Rencontrez-vous des difficults dfinir la date dachvement dun projet ?

OUI
NON
3.2. La mthode de constatation du chiffre daffaires

Doit-on considrer la vente en tat futur dachvement comme un simple contrat long terme ?
OUI
NON
Dans ce cas, quelle mthode de comptabilisation utilisez-vous :
-
4.
L'achvement
L'avancement
Les stocks
4.1. Les rgles prescrites par le plan comptable du secteur immobilier
Avant l'achvement
L'apprciation du bien-fond de "l'activation" en stocks de certaines charges qui ont nettement

contribu amener le stock dans l'endroit et dans l'tat o il se trouve, est-elle vidente ?
OUI
NON
Aprs l'achvement
produit fini.
Dans le cas o un immeuble achev ne serait pas entirement livr au cours d'un mme exercice
social, ce qui est trs frquent, il convient d'valuer les lots non livrs qui restent en stocks.
Cette valuation est-elle aise ?
OUI
NON
Pourquoi?
162
Les invendus
Quelle est, votre avis, la solution la moins pnalisante, pour grer les stocks invendus :
-
5.
Conserver les lots en stocks en les

provisionnant
Les cder au prix du march.
Autres
..
L'ETIC
5.1. Intrt de l'ETIC
LETIC est elle suffisamment taye pour permettre au lecteur des tats de synthse davoir des
informations significatives en matire de dtermination du cot de revient, des rsultats, de
valorisation des stocks et dengagement hors bilan ?
OUI
NON
Sinon pourquoi?
5.2. L'ETIC et le cot de revient

Les travaux restant effectuer
Le Plan Comptable prvoit de mentionner dans lETIC, les mthodes utilises pour le calcul des
provisions pour travaux restant effectuer et leurs montants par catgorie de projets.
Respectez-vous cette rgle ?
OUI
NON
Si oui, Quelles sont les difficults rencontres lors de son application ?
Si non, pourquoi ?
163

Inscrivez-vous parmi les engagements reus les contrats de rservation signs et le prix de vente
prvisionnel de ceux-ci ?
OUI
NON
Lors de l'arrt des comptes annuels, nous devons veiller recenser l'intgralit des engagements
significatifs. Cette tche est-elle facile ?
OUI
NON
Si non pourquoi?
164
Annexe 2
PLAN DE COMPTES DU SECTEUR IMMOBILIER
CLASSE 1 :COMPTE DE FINANCEMENT PERMANENT
11.CAPITAUX PROPRES
111.Capital social ou personnel

1111.Capital social
1112.Fonds de dotation
1117.Capital personnel
1119.Actionnaire capital souscrit non appel
112.Primes dmission,de fusion et dapport
1121.Primes dmission
1122.Primes de fusion
1123.Primes dapport
113.Ecarts de rvaluation
1130.Ecarts de rvaluation
114.Rserve lgale
1140.Rserve lgale
115.Autres rserves
1151.Rserves statutaires ou contractuelles
1152.Rserves facultatives
1155.Rserves rglementes
116.Report nouveau
1161.Report nouveau (Solde crditeur)
1169.Report nouveau (Solde dbiteur)
118.Rsultats nets en instance daffectation
1181.Rsultats nets en instance daffectation (Solde crditeur)
1189.Rsultats nets en instance daffectation (Solde dbiteur)
119.Rsultat net de lexercice
1191.Rsultat net de lexercice (crditeur)
1199.Rsultat net de lexercice (dbiteur)
13.CAPITAUX PROPRES ASSIMILES
131.Subventions dinvestissement
1311.Subventions dinvestissement reues
1319.Subventions dinvestissement inscrites au compte de produits et charges
135.Provisions rglementes
1351.Provisions pour amortissements drogatoires
1354.Provisions pour investissements
1356.Provisions pour acquisition et construction de logements
1358.Autres provisions rglementes
14.DETTES DE FINANCEMENT
141.Emprunts obligataires
1410.Emprunts obligataires
148.Autres dettes de financement
1481.Emprunts auprs des tablissements de crdit
1482.Avances de lEtat
1483.Dettes rattaches des participations
1484.Billets de fonds
1485.Avances reues et comptes courants bloqus
1486.Fournisseurs dimmobilisations
165
1487.Dpts et cautionnements reus

1488.Dettes de financement diverses
15.PROVISIONS DURABLES POUR RISQUES ET CHARGES

151.Provisions pour risques
1511.Provisions pour litiges
1512.Provisions pour garanties donnes aux clients
1513.Provisions pour propre assureur
1514.Provisions pour pertes sur marchs terme
1515.Provisions pour amendes,doubles droits,pnalits
1516.Provisions pour pertes de change
1518.Autres provisions pour risques
155.Provisions pour charges
1551.Provisions pour impts
1552.Provisions pour pensions de retraite et obligations similaires
1555.Provisions pour charges rpartir sur plusieurs exercices
1558.Autres provisions pour charges
15581.Provision pour rparation et entretien des produits finis.
16.COMPTES DE LIAISON DES TABLISSEMENTS ET SUCCURSALES

160.Comptes de liaison des tablissements et succursales
1601.Comptes de liaison du sige
1605.Comptes de liaison des agences
17.ECARTS DE CONVERSION -PASSIF

171.Augmentation des crances immobilises
1710.Augmentation des crances immobilises
172.Diminution des dettes de financement
1720.Diminution des dettes de financement
CLASSE 2 :COMPTE DACTIF IMMOBILISE
21.IMMOBILISATION EN NON VALEURS

211.Frais prliminaires
2111.Frais de constitution
2112.Frais pralables au dmarrage
2113.Frais daugmentation du capital
2114.Frais sur oprations de fusions,scissions et transformations
2116.Frais de prospection
2117.Frais de publicit
2118.Autres frais prliminaires
212.Charges rpartir sur plusieurs exercices
2121.Frais dacquisition des immobilisations
2125.Frais dmission des emprunts
2128.Autres charges rpartir
213.Primes de remboursement des obligations
2130.Primes de remboursement des obligations
22.IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
221.Immobilisation en recherche et dveloppement
2210.Immobilisation en recherche et dveloppement
222.Brevets,marques,droits et valeurs similaires
166
2220.Brevets,marques,droits et valeurs similaires

223.Fonds commercial
2230.Fonds commercial
228.Autres immobilisations incorporelles
2285.Autres immobilisations incorporelles en cours
23.IMMOBILISATIONS CORPORELLES
231.Terrains (autres que la rserve foncire)
2311.Terrains nus
2312.Terrains amnags
2313.Terrains btis
2314.Terrains de gisement (Carrire)
2316.Agencements et amnagements de terrains
2318.Autres terrains
232.Construct ions
2321.Btiments
23214.Btiments administratifs et commerciaux (A,B...)
23217.Btiments destins la location
23218.Autres btiments
2323.Constructions sur terrains dautrui
2327.Agencements et amnagements des constructions
2328.Autres constructions
233.Installations techniques,matriel et outillage
2331.Installations techniques
2332.Matriel et outillage
234.Matriel de transport
2340.Matriel de transport
235.Mobilier,matriel de bureau et amnagements divers
2351.Mobilier de bureau
2352.Matriel de bureau
2355.Matriel informatique
2356.Agencements, installations et amnagements divers (Biens nappartenant pas
lentreprise)
2358.Autres mobiliers, matriels de bureau et amnagements divers
238.Autres immobilisations corporelles
2380.Autres immobilisations corporelles
239.Immobilisations corporelles en cours
2392.Immobilisations corporelles en cours des terrains et constructions
2397.Avances et acomptes verss sur commandes dimmobilisations corporelles
2398.Autres immobilisations corporelles en cours
24/25.IMMOBILISATIONS FINANCIRES
241.Prts immobiliss
2411.Prts au personnel
2415.Prts aux associs
2418.Autres prts
248.Autres crances financires
2481.Titres immobiliss (Droits de crance)
24811.Obligations
24813.Bons dquipement
24818.Bons divers
2483.Crances rattaches des participations
2486.Dpts et cautionnements verss
167
2487.Crances immobilises
2488.Crances financires diverses
251.Titres de participation
2510.Titres de participation
258.Autres titres immobiliss
27.ECARTS DE CONVERSION -ACTIF

271.Diminution des crances immobilises
2710.Diminution des crances immobilises
272.Augmentation des dettes de financement
2720.Augmentation des dettes de financement
28.AMORTISSEMENT DES IMMOBILISATIONS
281.Amortissements des non-valeurs
2811.Amortissements des frais prliminaires
28111.Amortissements des frais de constitution
28112.Amortissements des frais prliminaires au dmarrage
28113.Amortissements des frais daugmentation du capital
28114.Amortissements des frais sur oprations de fusions,scissions et
transformations
28116.Amortissements des frais de prospection
28117.Amortissements des frais de publicit
28118.Amortissements des autres frais prliminaires
2812.Amortissements des charges rpartir
28121.Amortissements des frais dacquisition des immobilisations
28125.Amortissements des frais dmission des emprunts
28128.Amortissements des autres charges rpartir
2813.Amortissements des primes de remboursement des obligations
282.Amortissement des immobilisations incorporelles
2821.Amortissements de limmobilisation en recherche et dveloppement
2822.Amortissements des brevets,marques,droits et valeurs similaires
2823.Amortissements du fonds commercial
2828.Amortissements des autres immobilisations incorporelles
283.Amortissements des immobilisations corporelles
2831.Amortissements des terrains
2832.Amortissements des constructions
28321. Amortissements des btiments
28323. Amortissements des constructions sur terrains dautrui
28327. Amortissements des installations, agencements et amnagements
des constructions
28328. Amortissements des autres constructions
2833. Amortissements des installations techniques, matriel et outillage
28332. Amortissements du matriel et outillage
28338. Amortissements des autres installations techniques, matriels et
outillages
2834. Amortissements du matriel de transport
2835.Amortissements du mobilier,matriel de bureau et amnagements divers
28351. Amortissements du mobilier de bureau
28352. Amortissements du matriel de bureau
28355. Amortissements du matriel informatique
28356. Amortissements des agencements,installations et amnagements
divers
28358. Amortissements des autres mobiliers, matriels de bureau et
amnagements divers.
168
2838. Amortissements des autres immobilisations corporelles
29.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES IMMOBILISATIONS

292.Provisions pour dprciation des immobilisations incorporelles
2920.Provisions pour dprciation des immobilisations incorporelles
293.Provisions pour dprciation des immobilisations corporelles
2930.Provisions pour dprciation des immobilisations corporelles
294/295.Provisions pour dprciation des immobilisations financires
2941.Provisions pour dprciation des prts immobiliss
2948.Provisions pour dprciation des autres crances financires
2951.Provisions pour dprciation des titres de participation
2958.Provisions pour dprciation des autres titres immobiliss
CLASSE 3 :COMPTE D'ACTIF CIRCULANT (Hors trsorerie)

31.STOCKS
311.Terrains
3111.Rserves foncires
31.119.Cot des terrains sortis du stock
312.Matires et fournitures consommables
3120.Terrains
3121.Matires premires
31211.Ciment
31212.Acier
31213.Sable
31214.Gravette
312201.Matires consommables A
312202.Matires consommables B
312203.Combustibles
312204.Produits dentretien
312205.Fournitures datelier et dusine
312206.Fournitures de magasin
312207.Fournitures de bureau
3123.Emballages
3128.Autres matires et fournitures consommables.
313.Produits en cours
3131.Biens en cours
31311.Lotissements en cours
31311xxxx (Code programme)01 Terrains
31311xxxx 02 Travaux VRD
31311xxxx 04 Frais annexes
31311xxxx 05 Commission
31311xxxx 06 Frais financiers
31311xxxx 07 Honoraires
31311xxxx 08 Impts
31311xxxx 09 TVA
31311xxxx 10 Quote-part des frais gnraux imputs
31312.Constructions promotionnelles en cours
31312xxxx (code programme)01 terrains
31312xxxx 02 travaux VRD
31312xxxx 03 constructions
31312xxxx 04 frais annexes
169
31312xxxx 05 commission
31312xxxx 06 frais financiers
31312xxxx 07 honoraires
31312xxxx 08 impts
31313.Commerces et bureaux en cours
31313xxxx 08 impts
31314.Constructions conomiques et sociales en cours
31314xxxx 08 impts
3138.Autres produits en cours
3139.Produits en cours sortis
315.Produits finis
3151.Produits finis
31511.Lotissements achevs
31512.Constructions promotionnelles acheves
31513.Commerces et bureaux achevs
31514.Constructions conomiques et sociales acheves
31515.Autres produits finis
3159.Produits finis sortis (Dstocks)
34.CRANCES DE L'ACTIF CIRCULANT

341.Fournisseurs dbiteurs,avances et acomptes
3411.Fournisseurs,avances et acomptes verss sur commandes dexploitation
34111.Fournisseurs avances et acomptes/fonctionnement
34112.Fournisseurs avances et acomptes/oprations
34113.Fournisseurs avances et acomptes/oprations MOD
3417.Rabais,remises et ristournes obtenir avoirs non encore reus
3418.Autres fournisseurs dbiteurs
342.Clients et comptes rattachs
3421.Clients
34211.Clients catgorie A
34212.Clients catgorie B
34213.Clients catgorie C
3424.Clients douteux ou litigieux
3427.Clients factures tablir et crances sur travaux non encore facturs
3428.Autres clients et comptes rattachs
34281.Clients prts acqureur dbloquer.
170
343.Personnel dbiteur
3431. Avances et acomptes au personnel
3438.Personnel autres dbiteurs
345.Etat -dbiteur
3451.Subventions recevoir
3453.Acomptes sur impts sur les rsultats
3455.Etat TVA rcuprable (Sous comptes crer par programme le cas chant)
34551.Etat TVA rcuprable sur les immobilisations
34552.Etat TVA rcuprable sur les travaux de
Construction ou de lotissement
34553.Etat TVA rcuprable sur dpenses de Fonctionnement
3456.Etat Crdit de TVA (suivant dclarations)
3458.Etat Autres comptes dbiteurs
34581.TVA rgulariser sur avances acqureurs (Compte cr pour
paralllisme avec 44581).
346.Comptes dassocis dbiteurs
3461.Associs -comptes dapport en socit
3462.Actionnaires -capital souscrit et appel non vers
3464.Associs -oprations faites en commun
3467.Crances rattaches aux comptes dassocis
3468.Autres comptes dassocis dbiteurs
348.Autres dbiteurs
3481.Crances sur cessions dimmobilisations
3482.Crances sur cessions dlments dactif circulant
3487.Crances rattaches aux autres dbiteurs
3488.Divers dbiteurs
34881.Comptes des mandants dbiteurs
348811.En cours MOD
3488111.Travaux en cours lotissements MOD
3488112.Travaux en cours habitat standard MOD
3488113.Travaux en cours commerces et bureaux MOD
3488114.Travaux en cours habitat conomique MOD
348812.Programmes MOD achevs
3488121.Travaux de lotissements MOD achevs
3488122.Travaux de constructions standards achevs MOD
3488123.Travaux de commerces et bureaux achevs MOD
3488124.Travaux de constructions conomiques achevs
MOD
348813.Attributaires programmes MOD
34882.Partenariat dbiteur (le cas chant)
34888.Autres comptes mandants dbiteurs
348881.Solde dbiteur des oprations MOD achevs.
349.Comptes de rgularisation -actif
3491.Charges constates davance
3493.Intrts courus et non chus percevoir
3495.Comptes de rpartition priodique des charges
3497.Comptes transitoires ou dattente dbiteurs
35.TITRES ET VALEURS DE PLACEMENT

350.Titres et valeurs de placement
3501.Actions,partie libre
3502.Actions,partie non libre
3504.Obligations
171
3506.Bons de caisse et bons du trsor

35061.Bons de caisse
35062.Bons du trsor
3508.Autres titres et valeurs de placement similaires
37.ECARTS DE CONVERSION -ACTIF (Elments circulants)
39.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES COMPTES DE LACTIF
CIRCULANT
391.Provisions pour dprciation des stocks
3913.Provisions pour dprciation des produits en cours
3915.Provisions pour dprciation des produits finis
394.Provisions pour dprciation des crances de lactif circulant
3941.Provisions pour dprciation fournisseurs dbiteurs,avances et acomptes
3942.Provisions pour dprciation des clients et comptes rattachs
3943.Provisions pour dprciation du personnel dbiteur
3948.Provisions pour dprciation des autres dbiteurs
394881.Provisions pour dprciation des comptes mandants dbiteurs
395.Provisions pour dprciation des titres et valeurs de placement
3950.Provisions pour dprciation des titres et valeurs de placement
CLASSE 4 :COMPTES DE PASSIF CIRCULANT (HORS TRESORERIE)

44.DETTES DU PASSIF CIRCULANT
441.Fournisseurs et comptes rattachs

4411.Fournisseurs
44111.Fournisseurs oprations propres
44112.Fournisseurs oprations MOD
44113.Fournisseurs fonctionnement
4413.Fournisseurs retenues de garantie
44131.RG oprations propres
44132.RG oprations MOD
44133.RG fonctionnement
4415.Fournisseurs effets payer
44151.Fournisseurs effets payer oprations propres
44152.Fournisseurs effets payer oprations MOD
44153.Fournisseurs effets payer fonctionnement
4417.Fournisseurs factures non parvenues
44171.Fournisseurs factures non parvenues oprations propres
441710.Fournisseurs,factures non parvenues
441711.Fournisseurs,dpenses non encore engages
44172.Fournisseurs factures non parvenues oprations MOD
44173.Fournisseurs factures non parvenues fonctionnement
4418.Autres fournisseurs et comptes rattachs
44181.Fournisseurs terrains payer
44182.Fournisseurs travaux restant effectuer sur oprations propres
44183.Fournisseurs travaux restant effectuer sur oprations MOD
442.Clients crditeurs,avances et acomptes
4421.Clients avances et acomptes reus sur commandes en cours
44211.Oprations propres
44212.Oprations MOD
44213.Fonctionnement
44214.Dsistements clients payer
4428.Autres clients dbiteurs
172
443.Personnel crditeur
4432.Rmunrations dues au personnel
4433.Dpts du personnel crditeurs
4434.Oppositions sur salaires
4437.Charges du personnel payer
4438.Personnel autres crditeurs ( subdiviser en fonction des divers organismes
au profit desquels ltablissement effectue des retenues sur salaires.
444.Organismes sociaux
4441.Caisse Nationale de la Scurit Sociale
4443.Caisses de retraite
44431.CMR
44432.RCAR
44433.CIMR
4445.Mutuelles ( subdiviser)
4447.Charges sociales payer
4448.Autres organismes sociaux
445.Etat crditeur
4452.Etat,impts,taxes et assimils
44521.Etat,Taxe urbaine et taxe ddilit
44522.Etat,Patente
44525.IGR
44526.Etat,taxe de formation professionnelle (Organisme non assujetti la
CNSS)
4453.Etat,impts sur les rsultats
4455.Etat,TVA facture
4456.Etat,TVA due (suivant dclarations)
4457.Etat,impts et taxes payer
4458.Etat,autres comptes crditeurs
44581.Etat,TVA rgulariser sur acomptes reus
44582.Etat,avances sur subventions accordes au titre des oprations
propres
44583.Etat avances sur subventions accordes au titre des oprations
ralises en matrise douvrage dlgue (MOD)
446.Comptes dassocis crditeurs
4461.Associs capital rembourser
4462.Associs versements reus sur augmentations de capital
4463.Comptes courants des associs crditeurs
4464.Associs oprations faites en commun
4465.Associs,dividendes payer
4468.Autres comptes dassocis crditeurs
448.Autres cranciers
4481.Dettes sur acquisition dimmobilisations
4483.Dettes sur acquisition de titres et valeurs de placement
4484.Obligations chues rembourser
4485.Obligations,coupons payer
4487.Dettes rattaches aux autres cranciers
4488.Divers cranciers
44881.Comptes mandants crditeurs
448811.Avances des attributaires programmes MOD
448812.Avances du mandant
448813.Solde crditeur des oprations MOD acheves
44882.Jetons de prsence payer
44884.Partenariat crditeur
173
448841.Avances attributaires sur programmes en partenariat

448842.Programme partenariat -opration acheve
448843.Programme partenariat crditeur
44888.Autres comptes mandants crditeurs
449.Comptes de rgularisation -passif
4491.Produits constats davance
4493.Intrts courus et non chus payer
4495.Comptes de rpartition priodique des produits
4497.Comptes transitoires ou dattente crditeurs (dont recettes en instance
daffectation )
44971.Oprations propres
44972.Oprations MOD
45.AUTRES PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES

450.Autres provisions pour risques et charges
4501.Provisions pour litiges
4502.Provisions pour garanties donnes aux clients
4505.Provisions pour amendes,doubles droits et pnalits
4506.Provisions pour pertes de change
4507.Provisions pour impts
4508.Autres provisions pour risques et charges
46.ECARTS DE CONVERSION -PASSIF (Elments circulants)
CLASSE 5:COMPTES DE TRESORERIE

51.TRESORERIE -ACTIF
511.Chques et valeurs encaisser
5111.Chques encaisser ou lencaissement
51111.Chques en portefeuille
51112.Chques lencaissement
5113.Effets encaisser ou lencaissement
51131.Effets chus encaisser
51132.Effets lencaissement
5115.Virements de fonds
5118.Autres valeurs encaisser
514.Banques,Trsorerie Gnrale et Chques Postaux dbiteurs
5141.Banques (soldes dbiteurs) (A subdiviser par banque,en crant un compte de
passif et dactif symtrique pour chaque compte bancaire)
5143.Trsorerie Gnrale
5146.Chques postaux
5148.Autres tablissements financiers et assimils (soldes dbiteurs)
516.Caisses,rgies davances et accrditifs
5161.Caisses
51611.Caisse centrale
51613.Caisse (succursale ou agence A)
51614.Caisse (succursale ou agence B)
5165.Rgies davances et accrditifs
55.TRESORERIE PASSIF
552.Crdits descompte
174
5520.Crdits descompte
553.Crdits de trsorerie
5530.Crdits de trsorerie
554.Banques (Soldes crditeurs)
5541.Banques (Soldes crditeurs)
5548.Autres tablissements financiers et assimils (Soldes crditeurs)
59.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES COMPTES DE TRESORERIE

590.Provisions pour dprciation des comptes de trsorerie
5900.Provisions pour dprciation des comptes de trsorerie.
CLASSE 6 :COMPTES DE CHARGES

61.CHARGES DEXPLOITATION
611. Achats revendus de marchandises
6111. Achats de marchandises groupe A
6112. Achats de marchandises groupe B
6114. Variation de stocks de marchandises
6118. Achats revendus de marchandises des exercices antrieurs
6119. R.R.R.Obtenus sur achats de marchandises
612. Achats consomms de matires et fournitures
6121. Achats de matires premires Chaque compte dachat peut encore tre dtaill
en sous comptes par projet
6121 01 xx.Achats de ciment
6121 02 xx.Achats daciers
6121 03 xx.Achats sable
6121 04 xx.Achats gravette.
6122.Achats de matires et fournitures consommables Chaque compte dachat peut
encore tre dtaill en sous comptes par projet
61221.Achats de matires et fournitures
61223.Achats de combustible
61224.Achats de produits dentretien
61225.Achats de fournitures datelier et dusine
61226.Achats de fournitures de magasin
61227.Achats de bois de coffrage
6123.Achats demballages
6124.Variation des stocks de matires et fournitures
61241.Variation des stocks de matires premires
612410.Variation des stocks de Matires Premires (MP)Terrains
612411.Variation des stocks de matires premires
61242 Variation des stocks de M.P et Fournitures consommables
61243.Variation des stocks demballage
6125.Achats non stocks de matires et de fournitures
61251.Achats de fournitures non stockables (eau,lectricit...)
61252.Achats de fournitures dentretien
61253.Achats de petit outillage et petit quipement
6126.Achats de travaux,tudes et prestations de services Chaque compte dachat
peut encore tre dtaill en sous comptes par projet
61261.Achats des travaux (constructions V.R.D)
61262.Achats des tudes (honoraires et frais dtudes des oprations)
61263.Achats de prestations de services(publications,annonces,assurances)
6128.Achats de matires et de fournitures des exercices antrieurs Chaque compte
dachat peut encore tre dtaill en sous comptes par projet
175
61282.Oprations
6129.R.R.R.O sur achats consomms de matires et fournitures
613 /614.Autres charges externes
6131.Locations et charges locatives
61311.Location des terrains
61312.Location de constructions
61313.Location de matriel et outillage
61314.Location de mobilier et matriel de bureau
61315.Location de matriel informatique
61316.Location de matriel de transport
61317.Malis sur emballages rendus
61318.Locations et charges locatives diverses
6132.Redevances de crdit-bail
6133.Entretien et rparations
61331.Entretien et rparations des biens immobiliers
61332.Entretien et rparations des biens mobiliers
61335.Maintenance
6134.Primes dassurances
61341.Assurances multirisques (vol,incendie,responsabilit civile )
61343.Assurances -risques dexploitation
61345.Assurances -matriel de transport
61348.Autres assurances
6135.Rmunrations du personnel extrieur lentreprise
61351.Rmunrations du personnel occasionnel
61352.Rmunrations du personnel intrimaire
61353.Rmunrations du personnel dtach ou prt lentreprise
6136.Rmunrations dintermdiaires et honoraires
61361.Commissions et courtages
61365.Honoraires
61367.Frais dactes et contentieux
6137.Redevances pour brevets,marques,droits et valeurs similaires
61371.Redevances pour brevets
61378.Autres redevances
6141.Etudes,recherches et documentation
61411.Etudes gnrales
61413.Recherches
61415.Documentation gnrale
61416.Documentation technique
6142.Transports
61421.Transports du personnel
61425.Transports sur achats
61426.Transports sur ventes
61428.Autres transports
6143.Dplacements,missions et rceptions
61431.Voyages et dplacements
61433.Frais de dmnagement
61435.Missions
61436.Rceptions
6144.Publicit,publications et relations publiques
61441.Annonces et insertions
61442.Echantillons, catalogues et imprims publicitaires
176
61443.Foires et expositions
61444.Primes de publicit
61446.Publications
61447.Cadeaux la clientle
61448.Autres charges de publicit et relations publiques
6145.Frais postaux et frais de tlcommunications
61451.Frais postaux
61455.Frais de tlphone
61456.Frais de tlex et de tlgramme
6146.Cotisations et dons
61461.Cotisations
61462.Dons
6147.Services bancaires
61471.Frais dachats et de ventes des titres
61472.Frais sur effets de commerce
61473.Frais et commissions sur services bancaires
6148.Autres charges externes des exercices antrieurs
6149.R.R.R.obtenus sur autres charges externes.
616.IMPOTS ET TAXES
6161.Impts et taxes directs
61611.Taxe urbaine et taxe ddilit
61612.Patente
61615.Taxes locales
6165.Impts et taxes indirects
6167.Impts,taxes et droits assimils
61671.Droits denregistrement et de timbres
61673.Taxes sur les vhicules
61678.Autres impts,taxes et droits assimils
6168.Impts et taxes des exercices antrieurs
617.CHARGES DE PERSONNEL
6171.Rmunration du personnel
61711.Appointements et salaires
61712.Primes et gratifications
61713.Indemnits et avantages divers
61714.Commissions au personnel
61715.Rmunrations des administrateurs,grants et associs
6174.Charges sociales
61741.Cotisations de scurit sociale
61742.Cotisations aux caisses de retraite
61743.Cotisations aux mutuelles
61744.Prestations familiales
61745.Assurances accidents de travail
6176.Charges sociales diverses
61761.Assurances groupe
61762.Prestations de retraite
61763.Allocations aux uvres sociales
61764.Habillement et vtements de travail
61765.Indemnits de pravis et de licenciement
61766.Mdecine de travail,pharmacie
61768.Autres charges sociales diverses
6177.Rmunration de lexploitant
61771.Appointements et salaires
61774.Charges sociales sur appointements et salaires de lexploitant
177
6178.Charges du personnel des exercices antrieurs.

618.AUTRES CHARGES DEXPLOITATION
6181.Jetons de prsence
6182.Pertes sur crances irrcouvrables
6185.Pertes sur oprations faites en commun
6186.Transfert de profits sur oprations faites en commun
6188.Autres charges dexploitation des exercices antrieurs.
619.DOTATIONS DEXPLOITATION
6191.Dotations d'exploitation aux amortissements de l'immobilisation en nonvaleur
61911.D.E.A.des frais prliminaires
61912.D.E.A.des charges rpartir
6192.Dotations dexploitation aux amortissements des immobilisations
incorporelles
61921.D.E.A.de limmobilisation en recherche et dveloppement
61922.D.E.A.des brevets,marques,droits et valeurs similaires
61923.D.E.A.du fonds commercial
61928.D.E.A.des autres immobilisations incorporelles
6193.Dotations dexploitation aux amortissements des immobilisations corporelles
61931.D.E.A.des terrains
61932.D.E.A.des constructions
61933.D.E.A.des installations techniques,matriel et outillage
61934.D.E.A.du matriel de transport
61935.D.E.A.des mobiliers,matriels de bureau et amnagements divers
61938.D.E.A.des autres immobilisations corporelles
6194.Dotations dexploitation aux provisions pour dprciation des immobilisations
61942.D.E.P.pour dprciation des immobilisations incorporelles
61943.D.E.P.pour dprciation des immobilisations corporelles
6195.Dotations dexploitation aux provisions pour risques et charges
61955.D.E.P.pour risques et charges durables
61957.D.E.P.pour risques et charges momentans
6196.Dotations dexploitation aux provisions pour dprciations de lactif circulant
61961.D.E.P.pour dprciation des stocks
61964.D.E.P.pour dprciation des crances de lactif circulant
6198.Dotations dexploitation des exercices antrieurs
61981.D.E.aux amortissements des exercices antrieurs
61984.D.E.aux provisions des exercices antrieurs
63.CHARGES FINANCIERES
631.Charges dintrts
6311.Intrts des emprunts et dettes
63111.Intrts des emprunts
63113.Intrts des dettes rattaches des participations
63114.Intrts des comptes courants et dpts crditeurs
63115.Intrts bancaires et sur oprations de financement
63118.Autres intrts des emprunts et dettes
6318.Charges dintrts des exercices antrieurs
633.Pertes de change
6331.Pertes de change propres lexercice
6338.Pertes de change des exercices antrieurs
638.Autres charges financires
6382.Pertes sur crances lies des participations
6385.Charges nettes sur cession de titres et valeurs de Placement
178
6386.Escomptes accords
6388.Autres charges financires des exercices antrieurs
639.Dotations financires
6391.Dotations aux amortissements des primes de remboursement des obligations
6392.Dotations aux provisions pour dprciations des immobilisations financires
6393.Dotations aux provisions pour risques et charges financires
6394.Dotation aux provisions pour dprciation des titres et valeurs de placement
6396.Dotations aux provisions pour dprciation des comptes de trsorerie
6398.Dotations financires des exercices antrieurs
65.CHARGES NON COURANTES
651.Valeurs nettes damortissements des immobilisations cdes (V.N.A )
6512.VNA des immobilisations incorporelles cdes
6513.VNA des immobilisations corporelles cdes
6514.VNA provisions des immobilisations financires cdes (droits de proprit)
6518.VNA des immobilisations cdes des exercices antrieurs .
656.Subventions accordes
6561.Subventions accordes de lexercice
6568.Subventions accordes des exercices antrieurs .
658.Autres charges non courantes
6581.Pnalits sur marchs et ddits
65811.Pnalits sur marchs
65812.Ddits
6582.Rappels dimpts (autres quimpts sur les rsultats)
6583.Pnalits et amendes fiscales ou pnales
65831.Pnalits et amendes fiscales
65833.Pnalits et amendes pnales
6585.Crances devenues irrcouvrables
6586.Dons,libralits et lots
65861.Dons
65862.Libralits
65863.Lots
6588.Autres charges non courantes des exercices antrieurs
659.Dotations non courantes
6591.Dotations aux amortissements exceptionnelles des Immobilisations
65911.D.A.E.de limmobilisation en non-valeurs
65912.D.A.E.des immobilisations incorporelles
65913.D.A.E.des immobilisations corporelles
6594.Dotations non courantes aux provisions rglementes
65941.D.N.C.pour amortissements drogatoires
65944.D.N.C.pour investissements
65945.D.N.C.pour reconstitution de gisements
65946.D.N.C.pour acquisition et construction de Logements
6595.Dotations non courantes aux provisions pour risques et charges
65955.D.N.C.aux provisions pour risques et charges durables
65957.D.N.C.aux provisions pour risques et charges momentans
6596.Dotations non courantes aux provisions pour dprciation
65962.D.N.C.aux provisions pour dprciation de lactif Immobilis
65963.D.N.C.aux provisions pour dprciation de lactif Circulant
6598.Dotations non courantes des exercices antrieurs
67.IMPTS SUR LES RSULTATS
670.Impts sur les rsultats
179
6701.Impts sur les bnfices

6705.Imposition minimale annuelle des socits
6708.Rappels et dgrvements dimpts sur les rsultats.
CLASSE 7 :COMPTES DE PRODUITS
71 :PRODUITS DEXPLOITATION
711.VENTES DE MARCHANDISES
7111.Ventes de marchandises au Maroc
7113.Ventes de marchandises ltranger
7118.Ventes de marchandises des exercices antrieurs
7119.Rabais,remises et ristournes accords par lentreprise
712.VENTES DE BIENS ET SERVICES PRODUITS
7121.Ventes de biens produits au Maroc
71211.Ventes de logements
71212.Ventes de terrains lotis
71213.Ventes de locaux dactivit
71218.Ventes autres biens produits
7122.Ventes de biens produits ltranger
7124.Ventes de services produits au Maroc
71241.Prestations de services
71242.Rmunration du mandat
71243.Gestion dimmeubles pour tiers
71244.Loyers
71248.Autres services produits
7125.Ventes de services produits ltranger
7126.Redevances pour brevets,marques,droits et valeurs similaires
7127.Ventes de produits accessoires
7128.Ventes de biens et services produits des exercices antrieurs
7129.Rabais,remises et ristournes accords par lentreprise
713.VARIATION DES STOCKS DE PRODUITS
7131.Variation des stocks de produits en cours
7132.Variation des stocks de biens produits
7134.Variation des stocks de services en cours
714.IMMOBISATIONS PRODUITES PAR L'ENTREPRISE POUR ELLE
MME
7141.Immobilisation en non-valeurs produite
7142.Immobilisations incorporelles produites
7143.Immobilisations corporelles produites
7148.Immobilisations produites des exercices antrieurs
716.SUBVENTIONS DEXPLOITATION
7161.Subventions dexploitations reues de lexercice
7168.Subventions dexploitation reues des exercices antrieurs
718.AUTRES PRODUITS DEXPLOITATION
7181.Jetons de prsence reus
7182 Revenus des immeubles non affects lexploitation
7185.Profits des oprations faites en commun
7186.Transfert de pertes sur oprations faites en commun
7188.Autres produits dexploitation des exercices antrieurs
719.REPRISE DEXPLOITATION,TRANSFERTS DE CHARGES
7191.Reprises sur amortissements de l'immobilisation en non-valeurs

7192.Reprises sur amortissements des immobilisations incorporelles
7193.Reprises sur amortissements des immobilisations corporelles
7194.Reprises sur provisions pour dprciation des immobilisations
7195.Reprises sur provisions pour risques et charges
180
7196.Reprises sur provisions pour dprciation de lactif circulant

7197.Transferts des charges dexploitation
7198.Reprises sur amortissements et provisions des exercices antrieurs
73.PRODUITS FINANCIERS
732 Produits des titres de participation et des autres titres immobiliss
7321.Revenus des titres de participation
7325.Revenus des titres immobiliss
7328.Produits des titres de participation et des autres titres immobiliss des
exercices antrieurs.
733 Gains de change
7331.Gains de change propres lexercice
7338.Gains de change des exercices antrieurs.
738 Intrts et autres produits financiers
7381.Intrts et produits assimils
7383.Revenus des crances rattaches des participations
7384.Revenus des titres et valeurs de placement
7385.Produits nets sur cessions de titres et valeurs de placement
7386.Escomptes obtenus
7388.Intrts et autres produits financiers des exercices antrieurs.
739.Reprises financires,transferts de charges
7391.Reprises sur amortissements des primes de remboursement des Obligations
7392.Reprises sur provisions pour dprciation des immobilisations financires
7393.Reprises sur provisions pour risques et charges financires
7394.Reprise sur provisions pour dprciation des titres et valeurs de placement
7396.Reprises sur provisions pour dprciation des comptes de trsorerie
7397.Transfert de charges financires
7398.Reprises sur dotations financires des exercices antrieurs
75.PRODUITS NON COURANTS
751 Produits des cessions dimmobilisations
7512.Produits des cessions des immobilisations incorporelles
7513.Produits des cessions des immobilisations corporelles
7514.Produits des cessions des immobilisations financires (droits de proprit)
7518.Produits des cessions des immobilisations des exercices antrieurs
756 Subventions dquilibre
7561.Subventions dquilibre reues de lexercice
7568.Subventions dquilibre reues des exercices antrieurs
757.Reprises sur subventions dinvestissements
7577.Reprises sur subventions dinvestissements de lexercice
7578.Reprises sur subventions dinvestissements des exercices antrieurs.
758.Autres produits non courants
7581.Pnalits et ddits reus
7582.Dgrvement dimpts (autres quimpts sur les rsultats)
7585.Rentres sur crances soldes
7586.Dons,libralits et lots reus
7588.Autres produits non courants des exercices antrieurs
759.REPRISES NON COURANTES,TRANSFERT DE CHARGES
7591.Reprises non courantes sur amortissements exceptionnels des immobilisations
7594.Reprises non courantes sur provisions rglementes
7595.Reprises non courantes sur provisions pour risques et charges
7596.Reprises non courantes sur provisions pour dprciation, transferts de charges
non courantes
181
7597.Reprises non courantes des exercices antrieurs.
CLASSE 8 :COMPTES DE RESULTAT

81.Rsultat dexploitation
810.Rsultat dexploitation
8100 :Rsultat dexploitation.
811.Marge brute
8110.Marge brute.
814.Valeur ajoute
8140.Valeur ajoute.
817.Excdent brut dexploitation ou insuffisance brute dexploitation
8171.Excdent brut dexploitation
8179.Insuffisance brute dexploitation
83.Rsultat financier
84.Rsultat courant
840.Rsultat courant
8400 Rsultat courant
85.Rsultat non courant
86.Rsultat avant impts
88.Rsultat aprs impts
880.Rsultat aprs impts
8800.Rsultat aprs impts.
CLASSE 9 :COMPTES ANALYTIQUES

9.COMPTES ANALYTIQUES
90.Comptes de produits et charges rflchis
903.Stocks et provisions pour dprciation des stocks rflchis
9031.Stocks rflchis
9039.Provisions pour dprciation des stocks rflchis
906.Charges rflchies
9061.Charges dexploitation rflchies
9063.Charges financires rflchies
9065.Charges non-courantes rflchies
9067.Impts sur les rsultats rflchis
907.Produits rflchis
9071.produits dexploitation rflchis
9073.Produits financiers rflchis
9075.Produits non-courants rflchis.
908.Rsultats rflchis
9081.Rsultat dexploitation rflchi
9083.Rsultat financier rflchi
9084.Rsultat courant rflchi
9085.Rsultat non courant rflchi
9086.Rsultat avant impts rflchi
182
9088.Rsultat aprs impts rflchi.

91.Comptes de reclassement et danalyse
92.Sections analytiques
921.Sections gnrales
9211.Section A
9212.Section B
923.Sections dapprovisionnement
9231.Section A
9232.Section B
925.Sections de production
9251.Section A
9252.Section B
927.Section de distribution
9271.Section A
9272 .Section B
928.Autres sections analytiques
9281.Section A
9282.Section B
93.Cots dachat ou de production
933.Cots dachat
9331.Cots dachat de marchandises
9335.Cots dachat de matires et de fournitures.
935.Cots de production
9351.Cots de production des produits (groupe A) 144
9352.Cots de production des produits (groupe B)
938.Autres cots dachat ou de production
9381.Cots de production des immobilisations
94.Inventaire permanent des stocks
941.Inventaire permanent des produits
9411.Produit (groupe A)
9412.Produit (groupe B)
9416.Produit en cours
9418.Autres Produits.
942.Inventaire permanent des matires et fournitures consommables
9421.Matires premires
9423.Emballages
9426.Matires et fournitures consommables en cours
9428.Autres matires et fournitures consommables.
943.Inventaire permanent des produits en cours
9431.Biens en cours
9434.Services en cours
9438.Autres produits en cours.
944.Inventaire permanent des produits intermdiaires et produits rsiduels
9441.Produits intermdiaires
9445.Produits rsiduels
9448.Autres produits intermdiaires et produits rsiduels.
945.Inventaire permanent des produits finis
9451.Produits finis (groupe A)
9452.Produits finis (groupe B)
9458.Autres produits finis.
949.Provisions sur dprciation des stocks
9491.Provisions pour dprciation des marchandises
183
9492.Provisions pour dprciation des matires et fournitures

consommables
9493.Provisions pour dprciation des produits en cours
9494.Provisions pour dprciation des produits intermdiaires et produits
rsiduels
9495.Provisions pour dprciation des produits finis
95.Cots de revient
953.Cots de revient des marchandises
9531.Cots de revient des marchandises (groupe A)
9532.Cots de revient des marchandises (groupe B)
955.Cots de revient des produits
9551.Cots de revient des produits (groupe A)
9552.Cots de revient des produits (groupe B)
958.Autres cots de revient
9581.Cots de revient (groupe A)
9582.Cots de revient (groupe B)
96.Ecarts sur cots prtablis
962.Ecarts sur sections
9621.Ecarts sur quantits
9622.Ecarts sur cots.
964.Ecarts sur inventaire permanent des stocks
9641.Ecarts sur quantits
9642.Ecarts sur cots.
97.DIFFERENCE DINCORPORATION
971.Charges non incorporables
9710.Charges non incorporables
972.Charges suppltives incorpores
9720.Charges suppltives incorpores
973.Produits non incorpors
9730.Produits non incorpors
974.Diffrences sur charges incorporables
9740.Diffrences sur charges incorporables
975.Diffrences sur produits incorporables
9750.Diffrences sur produits incorporables
976.Diffrences dinventaire
9761.Diffrences dinventaire sur marchandises
9762 .Diffrences dinventaire sur matires et fournitures consommables
9763.Diffrences dinventaire sur produits en cours
9764.Diffrences dinventaire sur produits intermdiaires et produits rsiduels
9765.Diffrences dinventaire sur produits finis
977.Diffrences sur niveau dactivit
9770.Diffrences sur niveau dactivit
978.Autres diffrences dincorporation
9780.Autres diffrences dincorporation
98.Rsultats analytiques
981.Rsultats analytiques sur marchandises
9811.Rsultats analytiques sur marchandises (groupe A )
9812.Rsultats analytiques sur marchandises (groupe B )
982.Rsultats analytiques sur biens produits
9821.Rsultats analytiques sur biens produits (groupe A )
9822.Rsultats analytiques sur biens produits (groupe B )
983.Rsultats analytiques sur services produits
9831.Rsultats analytiques sur services produits (groupe A )
184
9832.Rsultats analytiques sur services produits (groupe B )

986.Reports des carts sur cots prtablis
9860.Reports des carts sur cots prtablis
987.Reports des diffrences dincorporation
9870.Reports des diffrences dincorporation
99.comptes de liaisons internes
991.Liaisons internes propres un mme tablissement
9910.Liaisons internes propres un mme tablissement
995.Cessions dautres tablissements
9951.Cessions fournies dautres tablissements
9955.Cessions reues dautres tablissements
CLASSE 0 :COMPTES SPECIAUX.
01.Bilan douverture.
011.Rouverture des comptes de financement permanent.
0111.Rouverture des comptes des capitaux propres.
0113.Rouverture des comptes des capitaux propres assimils.
0114.Rouverture des comptes des dettes de financement.
0115.Rouverture des comptes de provisions durables pour risques et
charges.
0116.Rouverture des comptes de liaison des tablissements et
succursales.
0117.Rouverture des comptes dcarts de conversion Passif.
012.Rouverture des comptes dactif immobilis
0121.Rouverture des comptes dimmobilisation en non-valeurs.
0122.Rouverture des comptes dimmobilisations incorporelles.
0123.Rouverture des comptes des immobilisations corporelles.
0124/25 Rouverture des comptes des immobilisations financires.
0127.Rouverture des comptes dcarts de conversion -Actif
0128.Rouverture des comptes des amortissements des
immobilisations.
0129.Rouverture des comptes de provisions pour dprciation des
comptes de lactif immobilis
013.Rouverture des comptes dactif circulant (hors trsorerie)
0131.Rouverture des comptes de stocks.
0134.Rouverture des comptes de crances.
0135.Rouverture des comptes titres et valeurs de placement.
0137.Rouverture des comptes des carts de conversion -Actif
(Elments circulants).
0139 Rouverture des comptes de provisions pour dprciation des comptes de
lactif circulant.
014.Rouverture des comptes de passif circulant (hors trsorerie).
0144 Rouverture des comptes de dettes du passif circulant.
0145.Rouverture des comptes des autres provisions pour risques et charges.
0147 Rouverture des comptes des carts de conversion Passif (Elments
circulants).
015.Rouverture des comptes de trsorerie
0151.Rouverture des comptes de trsorerie -Actif
0155.Rouverture des comptes de trsorerie -Passif
0159.Rouverture des comptes de provisions pour dprciation des comptes de
trsorerie.
02.Clture du Bilan.
021.Clture des comptes de financement permanent.
185
0211.Clture des comptes de capitaux propres.

0213.Clture des comptes de capitaux propres assimils.
0214.Clture des comptes de dettes de financement
0215.Clture des comptes de provisions durables pour risques et
charges.
0216.Clture des comptes de liaison des tablissements et succursales.
0217.Clture des comptes des carts de conversion -Passif.
022.Clture des comptes dactif immobilis.
0221.Clture des comptes dimmobilisation en non-valeurs.
0222.Clture des comptes des immobilisations incorporelles.
0223.Clture des comptes des immobilisations corporelles.
0224/25.Clture des comptes des immobilisations Financires.
0227.Clture des comptes des carts de conversion -Actif.
0228.Clture des comptes des amortissements des immobilisations.
0229.Clture des comptes de provisions pour dprciation des comptes de lactif
immobilis.
023.Clture des comptes dactif circulant (hors trsorerie)
0231.Clture des comptes de stocks.
0234.Clture des comptes de crances.
0235.Clture des comptes titres et valeurs de placement.
0237.Clture des comptes des carts de conversion -Actif (Elments circulants)
0239.Clture des comptes de provisions pour dprciation des comptes de lactif
circulant.
024.Clture des comptes de passif circulant (hors trsorerie)
0244.Clture des comptes de dettes du passif circulant
0245.Clture des comptes des autres provisions pour risques et charges.
0247.Clture des comptes des carts de conversion -Passif (Elments circulants).
025.Clture des comptes de trsorerie.
0251.Clture des comptes de trsorerie -Actif
0255.Clture des comptes de trsorerie -Passif.
0259.Clture des comptes de provisions pour dprciation des comptes de
trsorerie.
03.Comptes dordre
031.Oprations en instance de dnouement (dbit)
0311.Oprations de dbit en instance de dnouement.
0319.Contrepartie des oprations en instance de dnouement.
033.Oprations en instance de dnouement (crdit)
0331.Oprations de dbit en instance de dnouement.
0339.Contrepartie des oprations en instance de dnouement 148
035.Oprations en devises entres
0351.Contre-valeur devises -entres
0359.Contrepartie devises -entres
036.Oprations en devises entres
0361.Contre-valeur devises -sorties
0369.Contrepartie devises -sorties
038.Autres donnes statistiques
0381.Oprations statistiques suivies
0389.Contrepartie des oprations statistiques suivies.
04.Engagements donns
041.Avals,cautions et garanties donns.
0411.Avals,cautions et garanties donns.
0419.Dbiteurs pour avals et cautions donns
043.Engagements en matire de pensions de retraite et obligations similaires
186
0431.Engagements en matire de pensions de retraite et obligations similaires.

0439.Dbiteurs pour engagements en matire de pensions de retraite et obligations
similaires.
045.Effet circulant sous lendos de lentreprise.
0451.Effets circulant sous lendos de lentreprise.
0459.Dbiteurs pour effets circulant sous lendos de lentreprise.
046.Engagements donns pour prt consentis
0461.Prts consentis non encore verss.
0469.Dbiteurs pour prts consentis non encore verss.
048.Autres engagements donns
0481 Autres engagements donns
0489.Dbiteurs pour autres engagements donns.
05.Engagements Reus
051.Avals,cautions et garanties reus
0511.Avals,cautions et garanties reus
0519.Crditeurs pour avals,cautions et garanties reus
055.Biens dtenus en garantie par lentreprise.
0551.Biens dtenus en garantie par lentreprise.
0559.Crditeurs pour biens dtenus en garantie par lentreprise.
056.Engagements reus sur dettes de financement
0561.Emprunts non encore encaisss
0569.Crditeurs pour engagements non encore encaisss.
057.Engagements reus sur trsorerie
0571.Montant non utilis des dcouverts autoriss
0572.Plafond descompte non utilis.
0579.Crditeurs par engagements reus sur trsorerie.
058.Autres engagements reus
0581.Autres engagements reus.
0589.Crditeurs pour autres engagements reus.
06.Engagements sur oprations de crdit -Bail
061.Engagements de crdit-bail restant courir
0611.Redevances de crdit-bail restant courir.
0619.Dbiteurs pour redevances de crdit-bail restant courir.
065.Engagements reus pour utilisation en crdit-bail
0651.Engagements reus pour utilisation en crdit-bail
0659.Crditeurs pour engagements reus pour utilisation en crdit-bail.
08.Autres comptes Spciaux
081.Autres comptes spciaux
0811.Autres comptes spciaux.
0819.Contrepartie des autres comptes spciaux.
187
Annexe 3
DOSSIER PERMANENT
SOUS DOSSIER : GENERALITES, JURIDIQUE, FISCAL SOCIAL,
COMPTABLE
Contenu
Rf
Gnralits
GE
Fiche signaltique
Lettres de mission
Organigrammes
Historique de l'entreprise
Informations gnrales sur l'activit
Plaquettes
Coupures de presse
Cordonnes des conseils extrieurs
Fiscal et Social
Contenu
Rf
Contrats
CT
Baux / Titres de proprit

Assurances
Brevets et licences
Prts
Emprunts
Cautions
Accord de participation
Redevances
Subventions
FS
Attestation Patente
Identifiant fiscal
Immatriculation la CNSS
Derniers redressements fiscaux ou sociaux
Juridique
(1)
Comptabilit
CP
Principes comptables
Rgles de prsentation et dvaluation
Liasse de consolidation utiliser
JUR
Statuts
Inscription au registre du commerce
Tableau des membre du conseil
d'administration Directoire et Conseil de
Surveillance Grance.
Liste des actionnaires ou associs
Extraits des PV de Conseils
Extraits des PV d'assembles
Conventions rglementes
Actions des administrateurs
Livres lgaux
Publications BO
Rapports de contrle
RA
Note de synthse
Rapport gnral et spcial du commissaire
aux comptes
Rapport d'audit contractuel
Autres rapports
Lettre de recommandations
Rapports daudit interne
(1) Indiquer la date de mise jour
188
(1)
Annexe 4
DOSSIER PERMANENT
SOUS DOSSIER : ORGANISATION ET CONTROLE INTERNE
Contenu
Rf
Documentation gnrale
OR
(1)
Contenu
Rf
Cycles (2)
CI
Organigrammes
Personnes engageant lentreprise
(spcimen de signatures et paraphes)
Systme comptable (plan comptable,
logiciel)
Procdures (manuel, fiches de fonction)
Cycle vente
Cycle achat
Cycle paie
Cycle immobilisation
189
(1)

Aspects Juridiques, Fiscaux Et Comptables de L'activité de Promotion Immobilière Cas Des Entreprises Privées

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