CHAPITRE 02:

Le projet urbain:
définitions (concept et/ou
pratique ?) Et caractéristiques
INTRODUCTION
•Les deux dernières décennies ont vu se substituer le terme "projet urbain" à celui
d' "urbanisme".
•Au-delà d’une simple affaire de mots, ce glissement sémantique révèle un
dépassement historique, politique et technique de l’urbanisme comme discipline.
•Cette substitution est symptomatique des bouleversements qui affectent les
pratiques des acteurs de la ville tout comme les attentes des citoyens.
•Mais malgré les expériences de plus en plus diversifiées d’application, la notion
de projet urbain reste aujourd’hui encore floue.
•*Processus ou Procédures? * Solutions ou Stratégies?
•* Développement ou Aménagement? * Quelle place de l’architecture et de
l’urbanisme dans l’approche du Projet Urbain? * Quel équilibre entre le politique,
l’économie et le social? * Quelle place pour l’environnement?
•Sa définition reste très fragmentée dans la littérature professionnelle et
scientifique; car englobe en effet de nouvelles exigences dont la prise en compte
des différentes temporalités de la ville :
* temps longs de l’histoire de la ville,
* temps plus courts de la décision politique ou de la spéculation,
* temps de l’opération urbaine.
•.
• 2-1- Définition:
• La notion de projet urbain est souvent utilisée comme synonyme de la composition
urbaine à la première fois de son apparition.
• Par la suite, le projet urbain, devient le cadre de pensée pour régénérer (corriger)
la ville au profit de ces habitants, et aussi un guide de l’action pour adapter la ville à
la demande économique et sociale.
• C’est une notion qui a remplacé la notion de plan, désignant une vision du futur,
utilisée par les acteurs et les décideurs de l’aménagement et de l’urbanisme des les
années 1970.
• C’est un projet descriptif qui nait de l’observation et de l’écoute de l’existant,
où son utilisation a commencé avec l’expérience de Bologne en Italie par l’ouverture
sur la participation des citoyens aux opérations d’aménagement et de planification.
Ce type de démarche fait écho au développement de la description dans les
sciences sociales, c'est-à-dire d'une attitude qui plutôt que de recourir à des
schémas interprétatifs préexistants, tente de rendre compte de la logique interne
d'une action telle qu'elle se donne à voir (ou à entendre...) dans la pratique sociale
ordinaire.
• Un projet incluant une forte implication du secteur privé et une importante
composante promotion et marketing peut également constituer une opération qui
se fonde sur une lecture fine du territoire et sur une implication des destinataires
dans la conception, même si de telles démarches sont parfois inconciliables. Eu
égard aux oppositions formulées ici à des fins analytiques, nous sommes donc
confrontés à des situations et à des stratégies qui relèvent généralement de
l'hybridation.
•Enfin, il serait bien entendu erroné d'opposer différentes logiques de projet.
Une logique sensible ne peut par exemple pas exclure une logique fonctionnelle
mais doivent plutôt entrer en dialogue au sein du processus de conception.
•Le projet urbain correspond donc à une nouvelle manière de penser
l’urbanisme, non pas comme lieu de convergence d’un pseudo consensus suivant
une approche statique mais comme un processus évolutif qui conduit à des
remises en question permanentes. Il invite à l’ouverture des disciplines qui
doivent désormais intégrer une logique de projet : projet politique, projet
économique, projet social et projet culturel doivent tous s’exprimer dans un
projet urbain qui se veut avant tout un projet collectif. Ainsi son mot d’ordre pourrait
être de s’intéresser à la ville réelle et à ses dysfonctionnements plutôt que de rêver
à la ville idéale.
•Pour Arielle Masboungi: « …, le projet urbain est une stratégie pensée et
dessinée de la ville. Il est une expression architecturale et urbaine de mise en
forme de la ville qui porte des enjeux sociaux, économiques, urbains et territoriaux.
(…) Le projet urbain organise un territoire afin d’en améliorer l’usage, la qualité, le
fonctionnement, la dynamique économique et culturelle et les relations sociales.
(…) Il doit représenter un résultat souhaité de manière suffisamment claire pour
pouvoir donner lieu à un débat démocratique (…), il est interprétable et non fermé.
Il représente un avenir désirable mais non certain.
•Cette définition résume les trois défis, que doit affronter le projet urbain:
•*défis politique: la nécessaire recomposition des solidarités
institutionnelles (intercommunalité, transversalité sectorielle).
•Le projet urbain est un outil qui doit réunir des compétences multiples, qui
se réfère à une multiplicité des techniques d’analyse, de diagnostic,
d’évaluation, il doit permettre le débat et l’échange avec la population dont
l’avis est déterminant
•A. Masboungi: le projet urbain ne relève pas d’une profession, mais
d’une compétence. Il n’est pas une procédure, mais une démarche (…),
parle de la relation plutôt que des objets dans le temps autant que dans
l’espace (…). Le projet urbain se distingue de la planification, de la
stratégie ou de la gestion qui appliquent à l’ensemble du territoire des
catégories abstraites, programmatiques. Au contraire le projet traite de
l’aménagement de l’espace en termes concrets, s’interesse, quelque soit
l’échelle de leur représentation, à la forme et à la dimension des lieux.
P.Ingallina: le projet urbain dans sa conception, demande un savoir
spécifique sur la ville, son processus de transformation, les lois qui
régissent ses formes les analyses à mener et les outils conceptuels à
mettre au point afin d’établir une médiation entre les différentes échelles,
de la parcelle à la ville, par l’ embrayage.
• C. Devillers: …La démarche du projet urbain suppose une culture, une
ambition et une vision à log terme qui sont relativement rares parmi les
élus et qui présentent des risques électoraux.
• Devillers: Dans la démarche intersectorielle, le projet urbain n’est pas un
retour à la ville ancienne, mais une proposition de modernisation de
l’appareil de production de l’espace. C’est en effet une proposition de
recomposition des logiques sectorielles qui régissent normalement la
production de la ville moderne à travers la division et la spécialisation des
taches. Pour qu’un avion vole, il faut penser et assembler des logiques
hétérogènes, des moteurs, des voilures, le confort des passagers.
• L’approche anglo-saxonne aborde le projet urbain d’une manière plus
complète, (Joe Ravetz), comme un projet stratégique de planification
intégrée de développement durable.
• D’une manière officielle, Y. Tsiomis et Y. Ziegler, définissent le P.U,
comme étant le projet qui vise à définir et mettre en œuvre sur un
territoire donné (quartier et ensemble de quartiers) une stratégie
globale d’action aux différents programmes et temporalités, par la
mise en place des actions de gestion urbaine et sociale correspondantes.
Une définition classique en réponse à l’urbanisme réglementaire, directif,
quantitatif et normatif, gérant de manière obligatoire la croissance
urbaine.
•Définition du projet urbain par l’IAURIF (institut d’aménagement et
d’urbanisme de la région ile de France):
•Le projet urbain est d’abord « urbain », à savoir le lieu d’une intervention
publique relativement concentrée dans l’espace et dans le temps, dont la
finalité est d’aménager un morceau de ville par renouvèlement,
intensification ou création ex-nihilo.
•C’est un projet « intégré », qui mélange plusieurs fonctions urbaines et
articule plusieurs dimensions de l’aménagement urbain (l’économie, le
social, l’environnement, les déplacements, etc) dans un cadre de
référence unifié.
•La notion de grand projet urbain (large-scale urban development project)
peut être un projet « unitaire » avec un site bien délimité et souvent pas
toujours- un aménageur unique, mais il est rare qu’il se réduise à une seule
opération d’aménagement: il se décompose le plus souvent en plusieurs
projets plus ou moins autonomes qui s’articulent dans l’espace et dans le
temps.
• Le « grand projet » est le plus souvent la somme de « petits projets »
autonomes et de nature diverses, fédérés au sein d’un « projet parapluie »
(umbrella-project), disposant d’un pilotage stratégique unifié: cela offre
davantage de visibilité et de cohérence. Certains projets parapluie
s’inscrivent dans des « stratégies spatiales » plus larges, de réels «projets
de territoire», formant un système emboité à plusieurs niveaux. On peut
alors parler de
« stratégie-projet ».
• C’est parfois un projet « emblématique », un projet « phare » (flagship
project), parce que dans un monde de communication planétaire, l’image est
devenue un outil puissant d’attractivité, de rayonnement et de
développement pour les métropoles.
• C’est souvent un projet potentiellement structurant: il cherche à influer sur
l’organisation spatiale de la métropole (rééquilibrage socio-économique,
extension ou création ex-nihilo d’un centre urbain, etc) et à répondre à des
besoins métropolitains en matière d’accueil de fonctions diverses (habitat,
tertiaire, grands équipements,…) et/ou de régénération (sociale,
économique, physique et symbolique) à long terme d’un territoire en
difficulté.
• C’est nécessairement un projet du « temps long »: le plus souvent 20 ans,
30 ans et voir plus, séparent l’idée du projet de sa réalisation effective.
• C’est enfin un projet complexe: d’abord parce que la transformation des
sites requiert des opérations multiples, techniquement ou politiquement
délicates; ensuite parce qu’elle exige la mobilisation coordonnée d’un très
grand nombre d’acteurs publics et privés sur une longue durée.
 2-2- LES CARACTERISTIQUES DU PROJET URBAIN
• Le projet urbain est un outil de la mise en ouvre de la politique de
développement durable, qui s’exerce en milieu urbain compris comme
un écosystème urbain
• Le projet urbain n’est pas un instrument d’urbanisme, c’est un
processus, une démarche de conception stratégique qui établit une
vision partagée d’avenir, qui peut se servir de plusieurs instruments
(programmes, plans d’action, chartes, guides, schémas, contrats, etc).
• La démarche concerne autant le développement que l’aménagement
urbain.
• Ses échelles spatiales vont du quartier ou secteur (projet urbain
complexe), par la commune ou entité intercommunale (projet urbain
local), vers un large territoire urbain de l’aire urbaine, de l’agglomération
ou de la ville (projet urbain global). Il peut les prendre en charge de
manière simultanée.
• Ses périmètres sont indépendants des limites administratives, le
Projet Urbain crée ses propres périmètres.
• Ses échelles temporelles vont du long terme (20-30 ans selon les
contextes) par le moyen terme (10-15 ans) au court terme (2-5 ans).
• Il établit ainsi des programmes stratégiques, tactiques et
opérationnels à la fois.
• Il modernise l’appareil de production de l’espace en réponse aux défis
d’avenir, en appliquant une méthode de planification durable intégrée,
qui agit sur l’ensemble des domaines de l’écosystème urbain (social,
économique, environnemental, urbain, organisationnel, institutionnel) et
implique l’ensemble des acteurs en présence (habitants, usagers, élus,
gestionnaires, décideurs, entreprises, investisseurs, techniciens et
professionnels) dans un processus concerté et partagé de co-
production, co-décision, co-financement des actions d’aménagement,
afin de:
*améliorer la qualité de vie en ville *améliorer le niveau de vie * préserver
l’environnement et améliorer la qualité du milieu de vie et du cadre de vie
* améliorer la gouvernance urbaine, pour les villes existantes * adapter la
conception d’une ville nouvelle aux contextes géo-climatiques et socio-
culturels spécifiques, en relevant les défis économiques, nvironnementaux,
urbains et identitaires d’avenir.
• La démarche du projet urbain est donc transversale, intersectorielle,
pluridisciplinaire, intercommunale, holistique, concertée, négociée,
contractuelle. Le PU comprend une obligation de suivi et d’évaluation
des effets des actions réalisées, que l’on appelle le monitoring urbain.
Les résultats d’évaluation peuvent contribuer à réorienter la stratégie
de départ, si elle s’avère peu fiable ou induit des impacts non souhaitables.
• Son processus de conception est ouvert, souple, itératif, il a un
caractère adaptable et évolutif
• Ses actions peuvent concerner des opérations complexes (la
création des villes nouvelles ou la maitrise des extensions en cours, le
renouvèlement des quartiers, la régénération des friches urbaines) des
thématiques ciblées (maitrise du métabolisme urbain, protection contre
les risques majeurs, valorisation patrimoniale, revitalisation urbaine et
intégration des grands équipements structurants, amélioration de
l’attractivité et de compétitivité urbaine, prise en charge des
changements climatiques dans l’aménagement urbain…), des
domaines spécifiques (développement social, économique, protection
environnementale, gouvernance urbaine, outils institutionnels, juridique
et réglementaire…), des aspects sectoriels (habitat durable, espaces
publics, intégration de nouveaux systèmes de transport urbain, utilisation
des énergies renouvelables en ville, nouveaux quartiers d’affaires,
nouvelles formes de tourismes urbain…), ou thématiques (densité
urbaine, limites de croissances spatiales, polarisation et centralité
urbaine, aménagement du littoral urbain…).
• Le projet urbain a aussi une obligation d’estimer les couts de ses
programmes, d’en proposer le montage foncier et financier en
usant des procédures innovantes (remembrement, préemption,
financements mixtes de types partenariat public/ privé PPP ou public-
privé-population PPPP), ainsi que le phasage des actions qu’il
prévoit.
 2-2-2-Le plan n’est pas un projet urbain

• Le PDAU n’est pas un projet urbain

• Le PDAU est un instrument d’urbanisme opérationnel,
réglementaire, opposable aux tiers, non négociable et fermé, élaboré
pour le moyen terme sans une participation effective de la société
civile, appliqué par l’Etat et qui contrôle l’usage du sol, oriente la
composition urbaine et assure la fonctionnalité de l’ensemble.
• Le projet urbain est un processus quasi permanant, aux visées
stratégiques, d’orientation, négociable et ouvert, révisable au fur et à
mesure d’évolution de la situation et de développement urbain, qui
implique les acteurs en place dans un processus de co-production et
même de co-financement des actions arrêtées suite à un consensus
négocié. La différence est évidente.
• Comment peut on concevoir des plans directeurs d’application d’une
idée, se servant des règles et des normes, sans avoir une idée
préalable des enjeux qu’il faut affronter, des objectifs partagés par tous,
des effets attendus et des moyens qu’il faut mettre en œuvre?
2-2-2-2- Le PDAU n’est pas un projet Source: Berezowska-Azzag, 2006
Eléments de PDAU
comparaison
Plan d’application des
règlements d’usage et de
comparaison
1 Périmètre d’évaluation *Administratif imposé,
obligatoire
*Limites communales ou
intercommunales
2 Objectifs ciblés *Aménagement et
urbanisme
(définition de secteurs
d’urbanisme, de
servitudes, localisation des
programmes d’habitat, de
grands équipements et
infrastructures, zones de
protection et de mise en
valeur)
Projet urbain
Projet d’avenir
Projet de développement
durable
*Enclenché et défini en
fonction du contexte, du
constat de défaillance ou de
besoin de formuler une
vision d’avenir partagé
*Limites communales ou
intercommunales
*Développement urbain
durable
(cohérence spatio-
fonctionnelle, cohérence
économique, équité sociale,
intégration
environnementale du
développement et
d’aménagement urbain)
3 Echelles Moyen terme (15ans) Long terme (20-30ans),
temporelles moyen et court terme
4 Echelles 1/10000, 1/5000 1/50000, 1/25000,
d’élaboration 1/10000
5 Contenu Affectation des sols et Orientations stratégiques
règlements d’aménagement de développement et
urbain d’aménagement,
programmes qualitatifs et
quantitatifs, estimation,
phasage, montage
foncier et financier
6 Objectifs Maitriser l’aménagement Mettre en place un
principaux spatial projet de
*Rechercher le sol développement
urbanisable durable:
*Désigner les sites, la forme *Désigner les projets
urbaine, les tracés, les complexes
localisations *Qualifier les
*Quantifier les programmes programmes
*Affecter le sol *Contractualiser le
développement et
l’aménagement
7 Enjeux Enjeux de mise en forme du contenant Enjeux de mise en
urbain et de satisfaction des besoins cohérence des exigences
en termes de contenu: du contenant et du
*Maitrise de l’étalement contenu à terme:
*Structuration de la centralité et des
espaces publics *Efficacité économique
*Composition de la forme urbaine et de *Equité sociale
l’image *Efficience
*Protection contre les risques environnementale
*Offre de transport en commun
*Répartition des logements et des
équipements, etc.

8 Méthodes *Méthode linéaire *Méthode itérative, en

d’élaboration *Non prise en compte de seuils de boucle, programmation
et développement réversible
d’approbation *Programmation tactique sans *Prise en compte de
vérification IRF (impact, rentabilité, seuils de développement
faisabilité) *Programmation
*Approbation par enquête publique stratégique avec IRF
ponctuelle et concertation sectorielle *Consensus par
concertation multi-
acteurs et multi-critères
permanente.
9 Outils de mise *Directives *Plan d’action, programme-cadre
en œuvre d’aménagement *Orientations d’aménagement
*Règlements d’urbanisme *Phasage
*Phasage *Montages fonciers et financiers
*Mise en œuvre par le *Cadrage contractuel
biais des POS *Mise en œuvre par le biais
des PUC (projets urbains
complexes).
10 Révision et *Opposable aux tiers *Négociable et flexible
statut *Révision exceptionnelle *Opposable aux outils
*Absence de monitoring d’urbanisme en aval
*Révision permanente et
réversibilité des décisions en cas
d’évènements exceptionnels
*Monitoring de développement.
• CONCLUSION

• Le projet urbain correspond donc à une nouvelle manière de penser

l’urbanisme, non pas
• comme lieu de convergence d’un pseudo consensus suivant une approche
statique mais comme
• un processus évolutif qui conduit à des remises en question permanentes. Il
invite à l’ouverture
• des disciplines qui doivent désormais intégrer une logique de projet : projet
politique, projet
• économique, projet social et projet culturel doivent tous s’exprimer dans un
projet urbain qui se
• veut avant tout un projet collectif. Ainsi son mot d’ordre pourrait être de
s’intéresser à la ville
• réelle et à ses dysfonctionnements plutôt que de rêver à la ville idéale.
• Autant de questions qui ne nécessitent pas de réponses, tellement elles sont
évidente. Pourtant, la conscience de la nécessité d’élargir et de diversifier le champs
des outils d’urbanisme en Algérie n’est pas encore encrée, ni dans la théorie, ni
dans la pratique de la maitrise d’ouvrage ou de la maitrise d’œuvre urbaine.
• Malgré l’évolution du droit foncier et immobilier vers l’économie de marché et
l’adoption de la politique de développement durable urbain, malgré les
avertissements des chercheurs et des professionnels du métier, le PDAU et le POS
continuent à trôner dans le chapitre de planification urbaine depuis 1990 comme
seuls maitres à bord, les autres instruments réglementaires n’étant que des versions
spécialisées de deux premiers