ROYAUME DU MAROC

Ministère de l’Habitat de l’Urbanisme et de l’Aménagement de

l’Espace
Ecole Nationale d’Architecture – Fès
Année Universitaire 2012/2013-
Semestre 5

Matière : planification et gestion urbaine

CHAPITRE I
Planification urbaine
La planification urbaine peut être définie au sens large comme :
L'ensemble des mesures visant à organiser l'espace habité en fonction des besoins
humains.
Elle décide en grande partie de l'utilisation des sols, des types et formes de bâtiments,
rues et places.
Elle ne consiste pas seulement à faire disparaître les déficits architecturaux et
urbanistiques, mais aussi à gérer l'ensemble du développement urbain dans une perspective
d'avenir.
Le but est de garantir un développement urbain harmonieux et une occupation des sols
qui répondent au bien-être de l'ensemble de la communauté, ainsi que de contribuer à la
préservation d'un environnement humain et à la protection des conditions de vie naturelles.
Elle se situe toujours dans une attitude prospective
Elle présente le caractère d’un arbitrage d’ordre politique. L’urbanisme est politique avant
d’être technique.

La planification urbaine : ensemble d’études, de démarches,

voire de procédures juridiques ou financières qui permettent aux
collectivités publiques:
de connaître l’évolution des milieux urbains,
de définir des hypothèses d’aménagement,
d’intervenir dans la mise en oeuvre des options retenue.
Ces remarques très générales conduisent à deux pistes méthodologiques :
Le primat des dynamiques socio-économiques

La règle des trois temporalités :

* Le temps court de l’histoire urbanistique, de la temporalité de la ville telle qu’elle est vécue
par les habitants dans la plus immédiate quotidienneté et des démarches participatives;
* Le temps long apporte l’éclairage essentiel sur l’évolution des villes et sur le rythme
spécifique de l’action d’aménagement;
* La permanence des tracés fondateurs, permanence des hauts-lieux politiques ou religieux,
permanence de certains modes de répartition de l’espace urbain, de certaines images sociales.

Ces enchaînements de temporalités diverses :

conditionnent l’action de la planification urbaine
rendent la ville « fille du hasard et de la nécessité »

Ce qui fait de la planification :

ni « une science ni une technique » parce que « il n’est de science que du mesurable »,
ni un « art d’aménager la ville» qui ne trouverait sa justification que dans une esthétique.
La planification c’est donc:

une action, une pratique, c’est-à-dire exercice d’application, d’exécution, de manière de

faire, usage, confrontation aux réalités, hésitation, d’où naît l’expérience plus que la
connaissance.

La pratique est multiple :

c’est celle du juriste qui réglemente, celle du géomètre qui divise les terrains, celle du
planificateur qui élabore un projet, celle de l’architecte qui conçoit un bâtiment…

POINTS DE REPÈRE HISTORIQUE

Les villes du moyen âge : prémices d’une réglementation relative à l’organisation urbaine ;
Au 18ème siècle, la planification se limite encore à un art du décor urbain et reste avant
tout un geste de souverain octroyant à ses sujets un décor qui témoignera de sa grandeur ;
La naissance de la planification urbaine en tant que champs d’étude et d’action est liée à
deux mutations concomitantes : une mutation socio-économique majeure, la révolution
industrielle, une mutation dans la taille et l’organisation des villes, la constitution des
premières métropoles urbaines ;
La première vague de concentration urbaine et industrielle marquera le milieu du 19 ème
siècle et s’accompagnera de travaux d’aménagement qui prendront un caractère plus utilitaire
et fonctionnel ;
La deuxième moitié du 19ème siècle se caractérise par les premières tentatives
d’appréhension et de traitement global des problèmes urbains, au moins dans les grandes
villes.
Le mot « urbanisme » commence à apparaître à la fin du 19ème siècle.
Au début du 20ème siècle, on s'accorde à dire que l'influence des pouvoirs publics sur
l'évolution urbaine devrait aller bien au-delà de simples mesures de sécurité urbaine.
Depuis 1945, on assiste à un renforcement des prérogatives des collectivités locales en
matière de planification.
Depuis les années 1960, l’harmonisation des différents niveaux de planification est
devenue particulièrement nécessaire dans le contexte du processus de suburbanisation qui a
conduit à une croissance de l’urbanisation, voire à la croissance incontrôlée des régions de
densification.
Aujourd’hui, le succès de la planification passe aussi par la coopération constructive avec
les différents acteurs publics et privés.
Si l’initiative privée de planification s’intensifie, les communes auront à l’avenir pour tâche
de se soucier de la participation des citoyens aux processus de planification.

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 CHAPITRE II
LA VILLE : ESSAI DE DEFINITION
Toute ville est à la fois :
Un cadre physique : un ensemble de constructions rapprochées dans un même site et
desservies par des réseaux techniques ;
Un point fort de l’espace économique ;
Un lieu particulier et privilégié de relations sociales.

LA VILLE, UN CADRE PHYSIQUE

La ville est essentiellement un site construit inséré dans un site naturel.
Les sites naturels répondent à des déterminismes précis d’ordre économique ou politique :
* La ville du Moyen-âge est « fille du commerce ». Elle se développera dans un site qui
constitue un point de passage obligé : port, carrefour naturel de rivières, villes de piémont
commandant le passage d’un col…
* Les gisements miniers donneront naissance à des villes charbonnières ou industrielles.
* La nécessité de la défense des frontières engendre des ensembles de villes fortifiées.

Dans ce site naturel, chaque grande période de l’histoire a aménagé une partie de la ville et
parfois réaménagé l’héritage des périodes précédentes. La structure de ces quartiers est
toujours très expressive du régime économique et sociopolitique de l’époque.

LA VILLE POINT FORT DE L’ESPACE ECONOMIQUE

L’espace économique est largement structuré par le réseau des villes

La ville un milieu propice à l’industrie

* Elle permet des économies externes appréciables : C’est un moyen très efficace pour
permettre à des agents économiques de mettre en commun tout un ensemble de services
qu’aucun d’eux ne pourrait financier s’il s’établit isolé (réseaux de transport, équipements et
services publics, prestataires de services du secteur privé) ;
* Elle est pour l’entreprise un marché de travail : La dynamique joue en faveur de la
concentration industrielle et de la main d’oeuvre.

La ville domaine par excellence des activités tertiaires

Le tertiaire regroupe des activités spécifiquement urbaines : services aux particuliers
(commerçants, médecins, avocats, etc.) ou services aux entreprises (bureaux d’étude, conseils
en brevet, banques, etc.).
Les activités tertiaires ont très souvent besoin de contacts « face à face ». Elles forment
des réseaux complexes car elles sont très souvent complémentaires.
Les activités tertiaires sont une partie constitutive de la ville : leur absence crée le
phénomène de la « cité dortoir », dépourvue d’animation. Mais dans les zones où elles se
concentrent se produisent des phénomènes de centralité dus en partie à l’importance des
interactions entre diverses catégories d’activités tertiaires : centre unique, centre dual, multi-
centralité.

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Une dialectique de l’usage du sol

Point fort de l’espace économique, la ville est donc un lieu où les flux d’échanges de
marchandises et de services sont particulièrement intenses, où les rencontres entre individus
sont particulièrement nombreuses. Ces échanges appellent des déplacements :
* Migrations quotidiennes des travailleurs entre leur domicile et leur lieu de travail,
déplacements nécessaires aux activités de service, déplacements de pur agrément.
* Les réseaux de transports se concentrent donc dans les villes (métros, tramways, autobus,
voies urbaines) ou à leur porte pour les desservir (gares, aéroports, ports fluviaux ou
maritimes).
* La structure de ces réseaux, leur insertion dans le site construit, leur aptitude à prendre en
charge des flux supplémentaires ou à desservir des zones d’extension de la ville, tous ces
caractères vont nécessairement jouer sur la localisation des activités nouvelles comme sur les
possibilités de développement des activités existantes : les zones les mieux desservies attirent
plus de fréquentation. Il s’instaure ainsi une dialectique de l’usage du sol et du développement
des grandes infrastructures.

LA VILLE, ESPACE DE RELATIONS SOCIALES

La ville n’est pas un espace neutre, sur lequel peuvent s’inscrire en toute liberté des objets
– immeubles, usines, équipements – et des réseaux de transport ;
Elle est aussi, un lieu de rassemblement de multitudes d’hommes, avec leurs passions,
leurs rêves, leur vie quotidienne.
Chaque individu, en fonction de son statut personnel dans la société, les relations qu’ils
entretiennent avec la ville seront différentes et sa manière de se comporter ne sera pas la
même.

La ville, un espace symbolique

Pour chacun, la ville est un espace puissamment chargé de significations concrètes mais
aussi symboliques : les espaces de vie évoquent des souvenirs, deviennent le support de
projets et de désirs.
Le logement à un rôle affectif particulièrement riche : il permet de se protéger du contact
d’autrui, de se reposer, de se « ressourcer » parmi les siens. Il procure chaleur, intimité,
protection et sécurisation.
La ville est un lieu d’apprentissage privilégié : la ville est donc école ; elle est vitrine, car
elle encadre et met en valeur les comportements de l’homme-habitant.
La ville est aussi le lieu privilégié des confrontations idéologiques et du changement social.
Elle facilité le face-à-face, le débat, l’échange d’idées, elle joue le rôle d’un puissant catalyseur
activant l’évolution des idées et des moeurs.
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Le rôle primordial du centre

C’est dans le centre que l’on va pour s’informer comme pour manifester ; les signes et les
messages s’y accumulent pour constituer la personnalité de chaque ville.
Mais, l’entrée en force des moyens de communication et très récemment les NTIC, rend
moins nécessaire l’accès au centre comme source d’information.
L’extension des villes, la congestion de la circulation rend simultanément plus difficile d’y
parvenir. Certaines fonctions autrefois réservées au centre (grand magasin, hôpital, université,
…) émergent à la périphérie pour se rapprocher de leurs usagers ou pour trouver l’espace
indispensable de leur expansion.
A travers les mécanismes de rénovation et de réhabilitation des quartiers anciens, ce sont
les classes défavorisées qui ont été peu à peu repoussées du centre réoccupé par les classes
aisées, tandis que la population diminue en raison de l’extension des activités tertiaires et de
la transformation d’immeubles de logements en bureaux.
L’évolution de la ville traduit les conflits de la vie sociale : L’un des mécanismes qu’elle
met en jeu est la ségrégation socio-spatiale.

L’appropriation de l’espace

Les relations entre une ville et ses habitants mettent en jeu un autre mécanisme
fondamental, celui de l’appropriation de l’espace. On désigne aussi le fait qu’un logement, un
quartier, une ville est pleinement ressenti comme un lieu où l’on s’identifie. Il prend ainsi une
signification affective riche qui en fait NOTRE logement, NOTRE quartier, NOTRE ville.

La dialectique du cadre de vie et du mode de vie

L’organisation de chaque quartier est l’expression du mode de vie de la classe sociale qui
l’a
construit à l’époque où il a été édifié. Il y a donc relation dialectique entre cadre de vie et
mode de vie.
Cette dialectique marque profondément l’évolution passée et présente des villes. Elle
implique que le facteur temps constitue l’une des dimensions fondamentales des problèmes
de planification urbaine, surtout dans les quartiers neufs. Dans les villes anciennes
l’appropriation de l’espace par ses habitants se maintient à travers la mémoire collective.

En somme la ville peut être définie comme:

« La ville est la projection d’une société toute entière, avec sa culture, ses institutions, son
éthique, ses valeurs, y compris ses bases économiques et les rapports sociaux qui en
constituent la structure proprement dite ». Henri Lefebvre
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CHAPITRE III
Les modes de la planification urbaine
 L’URBANISME DE COMPOSITION OU DE PLAN MASSE
Le mode d’expression privilégié est la rédaction du plan et la maquette
Sur la base d’études préalables, la structure et la forme future de la ville peuvent être
définies à l’avance par un « homme d’art » et traduites avec précision par un ensemble de
plan.
La ville pourrait ainsi être imaginée dans l’abstrait avant d’être aménagée et livrée à ses
habitants.
Ce mode :
 propose une vision statique et achevée de la ville;
 appel la définition d’un programme précis et complet et affectant à chaque fonction un
espace spécialisé;
* se veut majestueux et s’inspire des traditions de l’école d’architecture des beaux-arts;
 se réfère aux grandes compositions de l’art-urbain classique, places ordonnancées et
esplanades aux tracés géométriques orthogonaux.
* L’urbanisme de composition conserve sa valeur lorsqu’il s’applique à un espace majeur de la
ville.
* Mais dans l’urbanisme de composition, le risque est grand de provoquer un décalage de
signification.
* L’architecte-urbaniste se réfère volontairement ou inconsciemment aux valeurs qui sont
celles de sa classe, de ses préférences et de sa sensibilité personnelle, généralement très
aiguisée.
* S’il travaille ainsi sans participation active de spécialistes des sciences humaines, il
projettera ses références personnelles dans son projet sans prendre en compte celles des
futurs utilisateurs.

LA PLANIFICATION STRATEGIQUE
Elle correspond à l’entrée en masse des ingénieurs et des économistes sur le terrain de la
planification urbaine ;
La planification stratégique est dans une large mesure une fille de la planification
économique qui se prolonge par une planification spatiale ;
Le recours aux méthodes économétriques pour établir une prospective quantifiée de la
ville et prendre en compte les effets induits des décisions publics relatives à l’équipement des
grandes agglomérations.

Ce mode de planification semble avoir des limites pour deux raisons essentielles :
* D’une part, la modélisation rend difficilement compte des mutations de comportement :
phénomènes de mode valorisant soudainement un secteur, effets d’entraînement liés par
exemple à l’essor d’une industrie nouvelle…
* D’autre part, la modélisation suppose que les acteurs privés soient tous « atomisés » par
rapport au marché, mais en régime libéral, l’aménagement des terrains en vue de la
construction dépend principalement d’acteurs privés, de sociétés spécialisées.
 En dépit de ces réserves, la planification stratégique donne une grande importance au
facteur temps comme variable fondamentale de l’évolution des villes.
* L’apport essentiel de la planification stratégique est donc d’introduire la référence au long
terme dans les réflexions sur la ville et, particulièrement dans la détermination des
programmes d’investissement publics.
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LL’URBANISME DE PARTICIPATION
L’urbanisme participatif recherche à améliorer l’efficacité de la planification urbaine du
point de vue de l’usager admettant, de fait, la reconnaissance légale du fait associatif.
Un urbanisme perfectionniste renvoie les futurs habitants dans la situation de
consommateurs de commodités urbaine conçues sans eux et le plus souvent loin d’eux. Il a
donc de fortes chances d’être perçu comme frustrant et de provoquer ou d’intensifier les
réactions de rejet des habitants.
Il convient de mettre ses habitants en situation de participer réellement aux choix des
dispositions relatives de l’aménagement de leur quartier. Tel est l’objectif de l’urbanisme de
participation.
Plusieurs étapes peuvent être distinguées sur une voie menant d’un urbanisme « imposé »
à un urbanisme de participation :
* La première consiste à organiser systématiquement une information sur les projets
d’aménagement et les plans d’urbanisme réglementaire à l’étude;
* La seconde étape va déjà un peu plus loin ; après avoir informé le public, on peut tenter de
recueillir son avis sur les problèmes posés ;
* La troisième étape consiste à aménager les procédures pour permettre aux intéressés de
présenter des contre-propositions. Mais la mise en oeuvre de telles procédures pose des
problèmes : Il est très difficile pour un non-spécialiste de répondre à des arguments du type «
techniquement impossible », « juridiquement inacceptable ».

A un niveau très concret, la planification participative coûte cher en temps, en hommes et
en argent. Au-dessous d’un seuil de moyens suffisants, on ne pourra pratiquer une réelle
participation. L’effort se limitera à l’information, à la sensibilisation du public.
La pratique de la participation nous apprend que le confort et l’agrément du citoyen se
jouent beaucoup sur l’aménagement de détail de sa rue et de son quartier que sur la
problématique d’un schéma à long terme.

L’URBANISME DE GESTION
La crise économique qui éclate en 1973 et s’intensifie en 1990 entraîne des changements
brutaux dans l’évolution des facteurs démographiques, économiques et sociaux moteurs des
processus d’urbanisation.
De nouveaux types de questions se posent, appelant de nouveaux modes d’approche des
problèmes urbains.

Les effets de la crise

La désindustrialisation massive des pays occidentaux provoque :
* Croissance des courants migratoires internes en faveur des aires métropolitaines et des
littoraux;
* Multiplication dans les agglomérations urbaines, des friches industrielles;
* Augmentation massive du chômage, la création d’emplois tertiaires compense mal la
réduction des effectifs dans l’industrie;
* Le secteur de la construction et de promotion immobilière connaît un boom.

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Ce contexte entraîne une accélération de la ségrégation urbaine :
* la multiplication de l’emploi dévalorise les quartiers ouvriers où le chômage s’accroît,
* tandis que le développement du secteur tertiaire stimule l’embourgeoisement des quartiers
proches des centres tertiaires.

Les friches industrielles

La fermeture et le déménagement d’une grande usine constituait une opportunité

foncière dans le tissu urbain permettant de résoudre bien des problèmes.
La ZAC Citroën, à Paris, constitue de ce point de vue un exemple caractéristique.
Elle a permis, par sa taille :
*de créer un nouveau parc public,
* d’implanter un hôpital
* de construire des logements sociaux.
* d’attirer promoteurs privés et constructeurs de bureaux, dont le très beau siège de Canal
Plus.
La reconstruction d’un nouveau lieu impose donc une démarche organisée en deux phases
principales :
* Tout d’abord, il convient d’effacer les traces du passé : par un mécanisme de cicatrisation
qui permet d’effacer efficacement et rapidement les séquelles urbanistiques dues à
l’obsolescence d’une activité industrielle.
* Dans un second temps, on peut tenter de reconstruire une prospective urbanistique : par la
recherche d’une diversification économique et par un processus physique de contraction de
l’espace urbain.

Les quartiers en difficultés

C’est les quartiers où prédominent l’habitat précaire et les entités en difficultés.

Ce n’est pas la dégradation du bâti qui marginalise les habitants, mais l’inverse :
 Les dégradations résultent du sentiment d’exclusion.
 Le « bon » aménagement de l’espace urbain ne suffit pas à faire régresser les difficultés
économiques ou sociales.

Quatre critères d’efficacités pour remédier aux problèmes des quartiers en difficultés :
La politique à mener doit être globale, transversale et pluridisciplinaire afin de modifier le
climat d’exclusion ;
Le projet doit être partenarial (collectivités, Etat, privé…);
L’action doit s’inscrire dans le temps long;
Il convient de travailler à deux échelles simultanément ; d’une part, l’organisation et le
fonctionnement du quartier ; d’autre part, l’insertion du quartier dans la ville.

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L’URBANISME DE COMMUNICATION
Avec la crise économique, les facteurs de localisation des entreprises se sont trouvés
profondément modifiés, au profit d’autres :
 Importance croissante de leur « image de marque », en termes de communication
publicitaire, au-delà de l’image des produits qu’elles fabriquent.
* Or l’image des entreprises peut aussi être valorisée par l’image de la ville où cette entreprise
est installée : si cette ville est vivante, animée : événements culturels, sportifs,…
* L’impression générale de dynamisme qui en résulte peut conforter la stratégie de
communication des entreprises locales.

Ce raisonnement conduit à faire appel à la créativité architecturale, et même à un

vedettariat délibérément recherché :
* multiplication des concours sur le thème du « projet urbain » ;
* recours de nombreuses villes aux grands ténors internationaux pour concevoir soit des
projets ponctuels, soit des quartiers entiers.
* Cette mode produit nombre de réalisations de grande qualité architecturale en ce qui
concerne les équipements : théâtres, centres culturels, centre de congrée, dont l’amélioration
et la modernité contribue effectivement au prestige d’une ville.

L’URBANISME DE RESEAU
L’espace urbain n’est pas structuré seulement par l’organisation des réseaux de voirie et la
trame des volumes bâtis.
Le progrès technique a multiplié des réseaux moins visibles mais qui jouent un rôle
croissant dans le fonctionnement de la ville comme dans la polarisation de son
développement.
Les NTIC permettent des transferts rapides et massifs des données à l’échelle mondiale. Ce
qui n’est pas sans impact sur la délocalisation d’activités tertiaires et la modification des règles
de fonctionnement des marchés internationaux et des modalités d’évolution des villes.

LE DEVELOPPEMENT DURABLE
Le développement durable est défini comme : « un développement qui répond aux besoins
du présent sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs ».

Ce mode de développement donne la priorité:

* Au transport en commun;
* Aux constructions à faible densité et noyées dans la verdure…

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CHAPITRE IV
LES OBJETS DE LA
PLANIFICATION URBAINE
LE SOL ET LES PROBLEMES DU FONCIER
Le sol nu de la ville constitue l’assise spatiale d’implantation de toute la composition urbaine :
logements, lieux de travail, espaces de loisir, …
Le sol constitue un bien intermédiaire qui ne devrait tenir sa valeur que de l’usage définitif que
l’on peut en faire.
Mais ce sol de la ville est bien loin d’être un simple support physique disponible pour l’action
de l’aménageur.
Pour l’utilisateur, le « terrain à bâtir » sera :
* un support physique
* une localisation desservie par les réseaux urbains, proche des équipements centraux,…
* un environnement valorisé par la pratique sociale.

Du point de vue des propriétaires :

* le sol a un statut de valeur-refuge.
D’un point de vue économique :
* le sol constitue un bien intermédiaire qui ne devait tenir sa valeur que de l’usage définitif
que l’on peut en faire.

Le marché foncier

Le marché foncier fonctionne suivant des règles éloignées du schéma classique de la loi de
l’offre et de la demande :
* le marché est contrôlé par les vendeurs et les prix sont bloqués à la hausse;
* toute hausse dans le centre de la ville, où les rentes de rareté et de localisation sont
importantes, se répercute de proche en proche sur les zones voisines.

Il n’existe pas un marché foncier mais des marchés fonciers :

* celui du centre
* celui des quartiers proches du centre
* ceux des différents types de quartiers résidentiels
* celui du terrain nu périphérique
Le rôle des rentes d’anticipation, renforcées par la spéculation est déterminant dans les
marchés fonciers.

La régulation du marché foncier

Plusieurs outils, sont mis en place par les pouvoirs publics pour réguler le marché foncier et
réduire l’impact d’anticipation et de la spéculation :
Outils fiscaux : Taxer les biens fonciers et immobiliers à un taux assez fort pour assurer à
l’autorité publique des rentes importantes et interdire toute rétention à fin spéculative.

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Outils de la politique foncière : ils se présentent suivant plusieurs méthodes :
* La Z.A.D (Zone d’aménagement différée) permet de contrôler le niveau des prix en le
bloquant à la valeur correspondant à l’usage effectif du sol avant la date de création de la
Z.A.D. Cette procédure permet d’éliminer les rentes d’anticipation.
* Le DPU (Droit de préemption urbaine), est le droit pour une personne publique de substituer
à l’acquéreur lorsqu’un propriétaire foncier déclare son intention d’aliéner un terrain.
* Les collectivités locales ont aussi la possibilité de créer des établissements publics
spécialisés, pour mener leur politique foncière (Agence foncière, société d’aménagement
foncier…)

Municipalisation des sols :

les municipalités achètent terrains et maisons, constituant ainsi, des patrimoines publics très
importants:
* Mais la suppression pratique des marchés fonciers et immobilier ne supprime pas pour
autant les manoeuvres pour s’approprier les meilleurs sites, ni les effets qu’en résultent en
termes de ségrégation spatiale.

Ces méthodes permettent aux acteurs publics d’intervenir sur les marchés fonciers avec plus de
souplesse, d’efficacité et plus de transparence.
Articulation des prix fonciers et immobiliers

La formation des prix :

* L’environnement physique du bien foncier détermine sa valeur.
* Cette valeur dépend à la fois des facteurs objectifs et des facteurs d’ordre
* symbolique que l’on peut résumer par la notion d’image sociale.
* Le bien immobilier sa valeur est déterminée par :
* La combinaison de la valeur du bien foncier sur lequel il est édifié et d’autres
* facteurs symboliques tenant à son aspect architectural.

L’évolution des prix fonciers et immobiliers résultent de l’interaction de deux séries

d’évènements de temporalités différentes:

* D’un côté, les jeux de marché s’organisent entre vendeurs, promoteurs et acquéreurs
comme entre bailleurs et locataires dans le temps court de la décision à étudier et à prendre.
* De l’autre, l’évolution socio-économique globale de l’agglomération concernée détermine
les tendances longues, car elle conditionne le rythme de croissance ou de décrue des différents
types de demande.

LE LOGEMENT
Le terme « logement » désigne : tout local à usage d’habitation.
Le terme « habitat » : en plus de l’usage d’habitation :
* il désigne le mode d’organisation et de peuplement par l’homme du milieu où il vit.
* il intègre certains espaces complémentaires: voies d’accès, garage, parking, espace de jeux
pour enfants…

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Le travail de programmation et de conception des logements incitent la prise en
considération :
* du modèle familial
* des modes d’habiter.

Comment guider l’action pour mener des politiques de logement qui préservent l’essentiel
des valeurs urbaines et humaines?

Deux types de tissus urbains sont dédiés aux quartiers d’habitation :

* Les ensembles de maisons individuelles ou lotissement;
* L’habitat collectif.

Le lotissement

La production de logement individuel s’appuie sur deux démarches essentielles :

* La technique du lotissement;
* Les programmes lancés par les promoteurs.

Le rôle de l’Etat

Les modalités de l’action de l’Etat s’organisent autour de deux grandes questions:

* « L’aide à la pierre » ou « l’aide à la personne »;
* La programmation des logements.

Le logement social

Le contrôle du marché foncier en vue de limiter le renchérissement spéculatif ne fait pas
disparaître tous les problèmes d’aménagement urbain : Les catégories les plus défavorisées
n’arrivent pas toujours à se loger dans les villes.

Les solutions traditionnelles aux problèmes de l’habitat social

Avant l’instauration d’un marché du logement pour les travailleurs, l’association de

l’habitat et du milieu de travail était de règle.
Dans la ville préindustrielle : chacun doit trouver un local pour son travail, un chez soi
pour se reposer et de la verdure pour se détendre.
Dans le monde ouvrier : le patron loge ses compagnons et apprentis.

Les urbanistes de la révolution industrielle prévoient d’installer les ouvriers à côté de leur
usine dans des bâtiments qui en sont dépendants : ils prolongent les solutions du monde
traditionnel bien plutôt qu’ils n’annoncent celles d’un monde nouveau.

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Les solutions actuelles au problème du logement social

Dans une ville où les terrains sont souvent mis à une intense compétition et coûtent cher,
le marché foncier permet mal, de loger ceux qui ont de faibles revenus :
 Spontanément, ces groupes ont tendance à être rejetés vers la périphérie ou à être insérés
dans les creux du marché foncier ou dans des logements déjà détériorés.

L’étalement des villes, associé au développement de transports en commun, stimule l’offre

de terrain urbanisable et limite la spéculation. Ce qui résout en partie la question sociale.
Mais, l’élargissement de l’aire urbaine ne permet pas de résoudre complètement le
problème du logement social :
Une partie de la population ne peut se loger que si elle y est aidée. L’intervention des
pouvoirs publics est nécessaire.

L’aide directe à la construction des logements sociaux peut prendre deux formes :
* l’aide à l’accession à la propriété;
* la construction par la collectivité de logements qui sont ensuite loués à des prix raisonnables.

La prédominance des localisations périphériques : pour bâtir bon marché, il faut disposer
de terrain très bon marché.
Des ensembles homogènes, des abords négligés, la verdure cache mal les malfaçons des
bâtiments.
Du point de vue social, une partie des misères urbaines se trouve soulagée, mais au prix
d’une ségrégation des fortunes, de problèmes de sécurités et d’intégration.

Penser Habitat
Habituer les maîtres d’oeuvre à penser le logement non seulement en termes fonctionnels
mais aussi en rapport avec son environnement;
Garantir un cadre de vie agréable en concertation avec les habitants;
Penser à offrir aux habitants la possibilité de personnaliser leur logement;
Aller vers la mixité sociale.
LES LIEUX DE TRAVAIL
Les fonctionnalistes proposent d’affecter aux activités, tant industrielles que de bureaux, des
zones spécialement réservées et aménagées.
L’aménagement des zones industrielles est, pour l’essentiel, une technique de lotissement
par grandes parcelles;
Les moyens de desserte (routes, voie ferrée, voie d’eau ou maritime, ont une importance
particulière dans la localisation des bassins industriels;
L’adaptation technique n’empêche pas de penser paysages et services.
Les parcs industriels
Doter les zones industrielles, d’un centre de services à la disposition des industriels et de
leurs salariés;
Rechercher les solutions les plus raisonnables pour remédier aux problèmes des nuisances
et pollutions.

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Disperser les lieux d’emploi

Placer judicieusement dans les quartiers d’habitation quelques emplacements réservés à

des lieux d’emploi: Cela tempérera l’effet de cité dortoir.
Eviter toute manoeuvre spéculative sur les lots correspondants à ce genre d’activités:
adaptation des POS, réserves foncières diversifiées…
Changer l’image sociale des usines on injectant de nouveaux outils de production et de
commercialisation.

Technopole ou technopôle?

Technopole (sans accent circonflexe), désigne la ville de la technique, celle dont le destin
est lié à l’évolution d’un ensemble de productions industrielles (le cas des conurbations du 19e
siècle).
Technopôle est né de l’idée de faciliter la « fertilisation croisée » de la recherche et de
l’innovation industrielle.
Les phénomènes technopolitains résultent: de la qualité des universités, attrait du climat,
la qualité de vie…

LES EQUIPEMENTS PUBLICS

Pour les fonctionnalistes, la population d’une ville n’est pas un corps social en perpétuel
devenir, mais une juxtaposition de catégories définies chacune par un type de besoin: vieux,
jeunes, sportifs, amateurs de théâtres…
La problématique des équipements publics consiste donc à lister ces catégories, à définir les
normes de besoins correspondantes, à programmer les réalisations.
L’exemple des équipements scolaires

Plusieurs étapes sont à suivre:

* Prévision démographique en fonction des quartiers

* Définir les normes de besoins correspondantes;
* Choisir des localisations accessibles, sécurisées, agréables…
* Rechercher la complémentarité entre les différentes catégories d’équipements.
La réalisation nécessite:
* De se munir d’un graphe de «chemin critique» précisant l’enchaînement des diverses
décisions à prendre et la durée minimale de chaque étape;
* De se munir d’une «grille d’équipements» constituant le garde fou pour veiller à penser à
tout.

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L’exemple des espaces verts

Les espaces verts constituent l’un des équipements essentiels pour l’agrément des villes mais
leur taille leurs rapports avec le tissu urbain environnant dépendent du climat et des modes de
vie.
Les normes définissent des besoins assez souvent évalués entre 2 et 6m² par habitant.
On peut observer plusieurs modèles d’espaces verts:
* Espaces verts formant une trame souple insérée dans un quartier résidentiel;
* Espaces libres architecturés;
* Les parcs urbains;
* Les forêts périurbaines.

Les commerces et les centres commerciaux

Pour l’aménageur public, le commerce correspond à deux objectifs:

 Élément primordial de l’animation urbaine;
 Sa proximité et son accessibilité sont parmi les besoins les plus évidents d’une population
résidente.

Le programmateur cherchera à optimiser la localisation et la taille des différents centres

commerciaux en fonction des critères de proximité et des rythmes de fréquence.
La programmation se fait à partir de l’étude des « dépenses commercialisables ».

La création des centres commerciaux pose certains problèmes:

 La froideur « fonctionnelle »;
 La Concurrence rude pour les petits commerces de quartiers.

La programmation et la réalisation classique des équipements posent bien des problèmes.
Pour dépasser ces problèmes, diverses tentatives ont été menées:
 Les équipements intégrés;
 Les équipements à utilisation variable

Les équipements intégrés

Fusion en un même lieu de plusieurs équipements spécifiques
Fusion des programmes, des financements et des installations de services
Chercher un effet de synergie d’activités complémentaires

Les équipements à utilisations multiples: « l’Agora »

L’Agora : un équipement central à utilisation multiples dont les rôles ne sont pas
prédéterminés;

La vacance de l’espace, la discrétion de l’architecture, l’absence de symbole ritualisés,

rendent son usage plus libre, plus spontané.
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VOIRIE ET TRANSPORT EN COMMUN
La politique des transports

Les réseaux de voirie et de transports en commun sont construits et gérés pour permettre
aux habitants de se déplacer.
Mais en même temps ils structurent et organisent la ville et orientent son développement.
Rendre compte de cette dialectique est un objectif prioritaire pour la planification
urbaine.

Les études globales de transport

Pour une demande future des déplacements, trois étapes s’imposent:

 Rendre compte de la structure présente des déplacements dans la ville;
 Tenir compte de la répartition prévisionnelle des emplois et des résidences et des
comportements des usagers;
 Construire des modèles mathématiques qui permettent de décrire cette masse de
déplacements.
Le but de l’opération consiste à :
 Assurer la cohérence à long ou moyen terme entre le développement des
infrastructures et les prévisions d’utilisation du sol.
 Optimiser les décisions publiques correspondantes.

Les objectifs prioritaires de cette politique:

 Favoriser l’accessibilité, augmenter la fluidité du trafic, guider l’urbanisation surtout
périphérique;
 Améliorer les possibilités de déplacement des usagers captifs.

La distance de refus

C’est la distance que plus de 50% des personnes concernées refusent de parcourir à pied si
elles disposent d’un moyen de transport public ou privé.
Cette distance varie avec le motif du déplacement, la classe d’âge, la catégorie
socioprofessionnelle, le climat…

La voiture et la ville

Les atouts de la voiture individuelle

 Liberté, commodité, rapidité;
 Un signe social, un symbole de prestige, un espace clos et protégé…

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Adapter la ville à l’automobile

Généralisation des opérations de rénovation urbaine;

Elargissement et dédoublement de la voirie urbaine;
Construction de réseaux autoroutiers en plein tissu urbain;
Report des places de stationnement en étage ou en souterrain.
Cette adaptation de l’automobile à la ville se heurte à deux genres de difficultés:
 Le coût des dalles superposées est très supérieur à celui du terrain nu;
 Le coût des acquisitions foncières dans les zones urbanisées et denses est très élevé.

Pour une voirie réellement urbaine

Les réseaux d’autoroutes urbaines;

Les rues et les avenues
Les « cours urbaines »

Les transports en commun

Les transports en commun en site propre

Les transports utilisant la voirie urbaine

Les points d’éclatements et d’arrêt

Arrêts de bus, de tramway, de métro…

Les gares, les aéroports

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