Compte-rendu réunion – Lancement PC A ranger dans le dossier : 09_Comités 1 – 17

Compte-rendu lancement PC

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Sommaire
I. LA NOTE DE PROGRAMMATION…………………………………….P01 – P14

II. LE MODELE ECONOMIQUE ……………………………………………P15 – P18

III. LE CHRONOGRAMME DE GESTION DU PROJET…………….P18 – P20

IV. LE CONTRAT M.O.U………………………………………………….P21 - P24

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I. NOTE DE PROGRAMMATION

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LE PROGRAMME

PROJET POINT E RUE 2

MONSIEUR THIAM

Participants
Fonction Noms PRES ABS Diffusion
Maître d’ouvrage DG Mr THIAM x X

Construpôle M. Mohamed Lamine Sarr x

Directeur de projets AMO x X

Architecte AR M. Malick Mbow x x X

Investisseur INV x X

Ingénieur OPC OPC Mr ASSOGBAVI Pascal x X

Ingénieur GC GC Mr Pape Mandiaye Mbaye

Ingénieur Structure STRT x X

TH-
Thermicien - Fluides X
FL
Paysagiste PAY X

Version + Date : Note rédigée par : ASSOGBAVI Pascal

Manger
Autres intervenants : Société Représentant Email Tél.

BUREAU DE CONTROLE BC APAVE Thieffling Diarra

Maître d’œuvre d’exécution MOE Indépendant
GEOMETRE GEO

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1 - PREAMBULE
Le présent Guide de Programmation est un document indispensable à la conception du projet immobilier.
A destination de l’équipe de maîtrise d’œuvre, il définit les souhaits du Maître d’Ouvrage en ce qui concerne
les données essentielles du projet : SHAB, SDP, typologie, profils de certification, …

Ce guide a vocation à évoluer dans le temps au fil de la conception.

Il sera alors modifié et transmis à tous les intervenants dans sa nouvelle version.

2 - LE PROJET

2.1 Le site et son environnement

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Le foncier se situe au point E à la rue 02, il est composé d’une seule parcelle cadastrée, constituant une
superficie de 410 m².

L’environnement du terrain se compose d’immeubles R+8, R +9, R+10 et de villas cossues pour la plupart.

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2.2 Contexte de l’opération

2.2.1 Intervenants

INTERVENANTS NOMS – Commentaires

Propriétaires fonciers
Collectivités locales COMMUNE DE FANN-POINT E
Ville - CP DAKAR
Gestionnaire Déchets
Autres

2.2.2 Environnement

ELEMENT CONTRAINTES PRÉCONISATIONS

Foncier 307m²
PLU - OAP En attente du RDV mairie
Emplacement Réservé RAS

Servitudes RAS
Réseaux enterrés existants et
Sondage à effectuer
aériens
Parcs et espaces verts à
RAS
proximité
Nuisances et risques Acoustique , Parking à prévoir

Qualité de l’air
Qualité de l’eau

Risques technologiques
G2AVP à faire
Risques naturels

Énergies renouvelables
Dimensionnement à prévoir sur les
Gaines
plans
2.2.3 Exigences labels / certifications
Pas de certification, mais prévoir une ventilation optimale des pièces

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2.3 Objectifs de programmation du projet

Réalisation d’une opération immobilière sur 307m² SDP, R+10+SS comprenant :

Au sous-sol :
-un parking de 15 places de surface 15 m²
- Prévoir une salle de bain de surface maximale 4 m²de et une chambre de 9 m² pour le gardien (La salle de
bain servira aussi de toilette pour les visiteurs)
Au rez de chaussée et à l’étage 1 à 9 :
- 2 appartements (F3 et F4) par niveau.
Surface moyenne des F3= 120 m²
Surface moyenne des F4= 187 m²
A l’étage 10 :
- Un penthouse de 307 m² en moyenne
NB :
Prévoir une excellente luminosité des pièces jour (salon et cuisine)
Prévoir deux ascenseurs

PROGRAMME SHAB totale(m²) SHABmoyenne (m²) NB LOTS

Logements 3684 m² 307 m² 21
Type F3 1200 m² 120 m² 10
Type F4 1870 m² 187 m² 10
Penthouse 307 m² 307 m² 1

Le programme sera réalisé dans la gamme : confort, avec un soin apporté aux finitions.

2.3.1 Le coût technique objectif du dossier

Il est à noter que la mission de Maîtrise d’Œuvre comprend une part d’économie de projet dans le cadre du
coût objectif qui sera remis par le Maître d’Ouvrage au Maître d’Œuvre au démarrage de la phase d’études.
Le coût objectif du projet est une notion essentielle de l’engagement de la maîtrise d’œuvre, qui s’engage à
concevoir un projet immobilier conforme à ce coût objectif.

Ci-joint les étapes principales d’une opération de montage immobilier résidentiel.

2.3.2 Objectifs selon les prestations suivantes :

Les prestations à valider sont :

- Menuiseries extérieures
- Volets roulants PVC
- Enduit qualitatif sur le corps du bâtiment
- Cuisines équipées
- Dressing chambres et entrée
- Climatisation
- Chauffe-eaux
- Groupe électrogène
- Surpresseur

La majorité des logements seront conçus pour développer une bonne rentabilité locative.

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Le secteur géographique des Almadies, bénéficie d’une offre importante en appartements neufs.
Il est important de proposer une offre qualitative, garantissant un excellent confort de vie aux futures
locataires.
Qualité architecturale, dessin de la façade, avec des espaces extérieurs (lorsque cela est possible).
Il pourrait être intéressant de penser à des mini patios extérieurs, pour renforcer la luminosité des
appartements.

2.4 Planning du Programme

Dépôt du permis de construire : Novembre 2023

Obtention prévisionnelle du permis de construire : Décembre 2023

Démarrage travaux : Janvier 2024

Livraison : dans 25 mois / Février 2026

2.5 Documents de travail

DT concessionnaires

Cadastre

Certificat d’urbanisme

Plans des servitudes

Plans de géomètre

Etudes de sol

2.6 Etape Montage Permis de construire

Transmission granulométrie
Transmission Plan PC
Retour BET/ Bureau de Contrôle
Dépôt PC

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3 - CAHIER DES CHARGES POUR LA CONCEPTION GENERALE

3.1 Parcs de stationnement

 Prévoir des rampes de parking de largeur minimum 3,50 m si sens unique, et de largeur minimum
5,00m si double sens.
 Prévoir au moins une place d’accès direct par logement, et, selon configuration s’il reste des espaces
exploitables, prévoir des caves de 3m² mini.

3.2 Espaces extérieurs/VRD

 Tous les logements doivent bénéficier d’un espace extérieur + patios
 Terrasses et balcons situés en face du salon-séjour
 Surface moyenne de balcons/terrasses à respecter : 6 m²/logement :
 Profondeur : minimum : 1,5 m, maximum de porte-à-faux : 2 m
 ST. : 2 m² minimum
 2P : 5m² minimum
 3P : 8 m² minimum
 4P et plus : 10m² minimum
 Garde-corps à prévoir suffisamment opaques pour éviter que les résidents n’opacifient eux-mêmes par
la suite de façon aléatoire et peu esthétique.
 Jardins privatifs avec terrasses au RDC sur toute largeur du logement, profondeur au maximum selon
les plans. Prévoir pare-vue si mitoyenneté. Haie côté parties communes pour entretien.
 Prévoir des portillons d’accès pour l’entretien des espaces verts au RDC (jardin en parties communes à
jouissance exclusive des logements attenant)
 Pas de pissettes sur les balcons (récupération des EP des balcons en façade ou à l’intérieur du
bâtiment)
 Les aménagements devront intégrer des dispositions techniques dites alternatives limitant le volume
des eaux pluviales (usage des espaces verts, infiltrations dans la parcelle…) et limitant ou écrêtant le
débit de ces eaux (rétention en terrasse, chaussées poreuses…).

3.3 Parties communes

 Les halls doivent être conçus avec un sas d’entrée, abritant les boites aux lettres. L’accès à l’ascenseur
et aux escaliers desservant la superstructure doivent se situer derrière la seconde porte du sas.
 L’escalier venant des niveaux d’infrastructure doit obligatoirement déboucher à l’extérieur, ou à
l’intérieur du sas, mais en aucun cas derrière la seconde porte du sas.
 Prévoir systématiquement un local vélo/poussettes à proximité du hall de surface suivant
prescriptions spécifiques du PLU
 Les locaux poubelles ou encombrants sont à positionner au RDC, à proximité du hall. Ils seront
accessibles depuis l’extérieur. Prévoir une porte de largeur 1 m de passage.
 Les gaines d’ascenseurs (1 face de service) seront au minimum de 165 x 170 cm intérieur, permettant
ainsi de consulter les leaders du marché,
 Tous les garde-corps auront une hauteur de protection de 1,00 m (niveau fini).
 Les garde-corps techniques seront tolérés en toiture terrasse uniquement s’ils sont invisibles depuis
l’espace public, sinon rehausser l’acrotère.

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 Façades respectant les contraintes budgétaires du projet, et axées sur une certaine pérennité (enduit
monocouche, béton lasuré, plaquette.

3.4 Parties privatives

1 Placard dans l’entrée minimum + 1 dans au moins une chambre

3.4.1 Cuisine/Séjour

 Cuisines fermées avec buanderie, fenêtre au-delà même si reste ouverte.

 Surtout pour les 4P et selon les plans, prévoir la possibilité d’agrandir le séjour en supprimant la
cloison séjour /chambre, donc implantation de la cuisine à optimiser en fonction.
 Séjour de largeur minimale de 3,50 m, et surface 20 m² mini y compris cuisines ouvertes pour ST et 2P;
20 m² mini hors cuisine au-delà.

3.4.2 Chambres

 Pas plus d’une chambre accessible directement depuis le séjour.

 Privilégier des chambres en coin nuit pour plus d’intimité

3.4.3 WC

 Toilettes visiteurs pour chaque lot

 A partir du F4, prévoir un second WC dans la Sdb

3.4.4 SDB/SDE

 3P : SDB complète si possible (douche et baignoire + double vasque)

 4P : Prévoir obligatoirement SDB + SDE
 Concevoir des SDE suffisamment grandes

3.4.5 Fenêtres

 Obligation de fenêtre dans les SDB, SDE, WC à l'exception des appartements situés au dernier étage ou
sur les traversants situés en bout de bâtiment sur les pignons (quand les prospects le permettent)
 En l’absence de balcons, préférer des fenêtres sur allège fixe plutôt que des portes fenêtres avec
gardes corps.


3.5 Prestations techniques

3.5.1 Gros Œuvre

 Terrasses et balcons en dalles sur plots lisses ou gravillonnées,

 Marche entre le logement et la terrasse, y compris accès attique.
 Traitement des balcons : flashing au droit de la jonction balcon/façade pour tous les balcons, sauf ceux
du dernier niveau, plus exposés, qui recevront une résine sur toutes leurs surfaces

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 Evacuation des eaux pluviales des balcons : les pissettes sont à proscrire, la récupération est à prévoir
via des descentes EP en façades (et trop pleins).

3.5.2 Menuiseries extérieures

 PVC monoblocs, posés en applique intérieure, ouvrants à la française (principe de base – vérifier
compatibilité avec PLU, éventuelles prescriptions ABF ou charte Ville)
 Gamme CONFORT : VR à commande électrique pour les séjours et cuisine ouverte attenante et
commande manuelle pour les autres pièces
 Pas de VR dans les cuisines fermées et salles de bains,
 Ne pas cumuler allège fixe et gardes corps
 Les menuiseries extérieures des logements situés au RDC donnant directement sur le domaine public
seront équipées en vitrage anti-effraction (si pas de VR).

3.5.3 Menuiseries intérieures

 Ensemble des portes de placards de qualité européenne

 Aménagements de placards, avec 1 caisson latéral à 4 étagères de 48cm de largeur, 2 caissons pour les
placards d’une largeur supérieure à 1,85m.

3.5.4 Sols / Faïences - revêtements muraux / Plafonds

3.5.5 Electricité

 Conforme selon les normes en vigueur, particulièrement la norme SN01 001

 Sèche serviettes à eau dans les salles d’eau et les salles de bains,
 Vidéophone avec écran couleur dans chaque entrée d’appartement.

3.5.6 Plomberie / Sanitaire

 Les douches et les baignoires seront systématiquement adossées à une gaine technique. Il ne sera pas
accepté de trappes d’accès à l’intérieur du volume d’une douche ou d’une baignoire.

3.5.7 Terrasses privatives du RDC

 Clôture séparative extérieure terrasse (limite parties privatives) par haies (parties communes),
 Séparatif terrasse par panneaux rigides de 1.75m.

3.5.8 Meubles vasques et cuisines

Cuisines équipées :
 ST : meubles hauts et bas, équipement : plaques gaz 4 feux, hotte aspirante et réfrigérateur table top.
 2P : Meuble sous évier avec évier 1 bac 1 égouttoir.

3.5.9 Salle de bains - meubles

 3P, 4P et 5P : meuble vasque double (de 120 à 140) avec miroir et bandeau lumineux pour salle de
bains et meuble simple (60 ou 70) pour salle d’eau,

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3.5.10 Parties communes

 Faux plafond acoustique dans circulations communes RDC, BA13 aux étages ; avec éclairage par spots
encastrés et détecteurs de présence,
 Carrelage dans les circulations communes du RDC avec plinthes assorties. Technique

 Surface de vitrage supérieure ou égale à 1/6e de la SHAB (en gamme CONFORT, ne pas dépasser
1/5ème de la SHAB –
 Isolation par l’intérieur : façades maçonnerie ou béton suivant étude thermique
 Meneaux sup. ou = à 50 cm
 Chauffage et ECS gaz individuel à privilégier (principe général – à confirmer par l’étude thermique)
 Hauteur de niveau à niveau de 2,77 m : plancher de 20 cm + chape acoustique (5,5 cm) + revêtement
de sol (1,5 cm) : carrelage pour les pièces humides (SDB, SDE, WC, cuisine) ou parquet pour les pièces
sèches (séjour, entrée, dégagement, chambres)
 Il sera systématiquement mis en œuvre une chape acoustique
 Les cloisons des logements sont à prévoir :
o Soit en placopan ep. 50mm
o Soit en Placostil ep. 72 mm, avec interposition de 45 mm de laine minérale, dans les cas
suivants :
 HSP ≥ 2,60 m
 Logement locatif social (cf. cahier des charges des bailleurs sociaux)

3.5.11 Gaines palières à prévoir

GTL électrique à prévoir dans chaque logement : 60 cm de largeur intérieure pour tous les logements sauf
45 cm pour les Studios.

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II. LE MODELE ECONOMIQUE

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Observation des transactions similaires en cours dans la même zone

Vente d’appartements

Site : POINT E

1) Analyse comparative : Terrain

N Termes de Valeur Facteurs comparatifs Valeur

° comparaison pondéré corrigée
es Unitaire
/Sujet
Tem Environnem Emplacement
ps ent
1 POINT E 800000F 0 0 15% 920000F
2 POINT E 850000F 0 0 5% 935000F
3 POINT E 100000F 0 0 0 1000000F
Valeur corrigée moyenne 951 667F

Valeur marchande au m²………… : à 951667 F arrondie à 960000 FCFA / m²

2) Analyse comparative : Appartement

N Termes de Valeur Facteurs comparatifs Valeur

° comparaison pondéré corrigée
es Unitaire
/Sujet
Tem Environnem Emplacement
ps ent
1 POINT E 706806 0 0 20% 848167F
2 POINT E 144 000F 0 0 0% 144000F
3 POINT E 9027 78F 0 0 10% 1000000F
Valeur corrigée moyenne 993056F

Valeur marchande au m²………… : à 993056 F arrondie à 1000000 FCFA / m²

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 PROJECTION SUR UN TERRAIN DE 1000 m²

I. Estimation des coûts

SDP= 1000*0.75= 750 m²

Réalisation d’un projet immobilier R+5 sur 750 m²

Au rez de chaussée et à l’étage 1 à 5 : 4 appartements (2F3 et 2F4) par niveau. Surface

moyenne des F3= 154 m² Surface moyenne des F4= 221m²

PROGRAMME SHAB totale (m²) SHAB NB LOTS

moyenne(m²)
Logements 4500 187.5 24
F3 1848 154 12
F4 2652 221 12

D’après ce qui précède,

Le coût de construction au m² = 500.000 F cfa

Le coût de construction des appartements : 4500 * 500 000 F cfa

Coût du projet = 2.250 000 000 FCFA

Valeur vénale du terrain= 1000* 960 000= 960.000.000 F cfa

Coût de revient global du projet = 2.250.000.000 F CFA + 960.000.000 F CFA

COUT DE REVIENT DU PROJET = 3 210 000 000 FCFA

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II. Estimation des recettes et détermination de la rentabilité

Valeur marchande d’un appartement au Point E = 1.000.000 F cfa/m²

Chiffre d’affaire prévisionnel : 4500 * 1 000 000 F cfa

CHIFFRE D’AFFAIRE GLOBAL = 4 500 000 000 FCFA

RENTABILITE = 4.500.000.000 F CFA – 3.210.000.000 F CFA

RENTABILITE DU PROJET= 1.290.000.000 F CFA

5 000 000 000

4 500 000 000
4 000 000 000
3 500 000 000
3 000 000 000
2 500 000 000
2 000 000 000
1 500 000 000
1 000 000 000
500 000 000
-
COUT DE REVIENT DU CHIFFRE D’AFFAIRE RENTABILITE DU PROJET
PROJET GLOBAL

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III. LE CHRONOGRAMME DE GESTION

DU PROJET

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1. RENCONTRE DE PRISE DE CONTACT AVEC LE MAÎTRE D’OUVRAGE

2. VISITE DE SITE & DE L’ENVIRONNEMENT

3. NOTE DE PROGRAMME INTÉGRANT : LES BILANS DE SURFACE, LE CONTENU

PROGRAMMATIQUE, LE BILAN DE L’ANALYSE ECONOMIQUE SECTORIELLE.

4. SIGNATURE DU M.O.U

5. RÉUNION DE COORDINATION AVEC LE CABINET D’ARCHITECTE

6. PRÉSENTATION DU DOSSIER AU PERMIS DE CONSTRUIRE

7. la RÉUNION DE PREVALIDATION AVEC LE SERVICE TECHNIQUE DE

L’URBANISME.

8. PRÉPARATION & SIGNATURE DU CONTRAT DÉFINITIF.

9. PRÉSENTATION, VALIDATION ET SIGNATURE DE L’ÉTUDE.

10. OPTION SCHEMA DE VALORISATION

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IV. LE CONTRAT M.O.U

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Protocole d’accord

Entre
…………………………………………………………….. du TITRE FONCIER……….. - LOT N°…………. Madame
........................…... domiciliée ………………, ci-après dénommé (e) le (la) propriétaire (le Maitre
d’ouvrage),
D’une part
………………………………………………………………………………………………. ayant son siège
à………………………………………………………………………………………………………………………………………………
D’autre part :
Il a été convenu ce qui suit :

Article 1 : Objet de la Convention

1°/ Le Promoteur et le (la) propriétaire conviennent de dresser le présent protocole pour définir le
cadre juridique organisant le partenariat structuré par les deux parties et portant sur la réalisation
d’Un……………………………………..sur le terrain formant faisant l’objet du TITRE
N°…………………………………….
En contrepartie de……………………………………………………………
2°/ Le projet sera établi suivant un processus bien déterminé :
1ere étape : Analyse du site dans le but de fixer un chronogramme
2eme étape : Apres validation du programme, la date de l’avant-projet sera fixée
3eme étape : Dépôt du permis de construire au niveau de l’Urbanisme
4eme étape : Après obtention du permis de construire, le contrat de réalisation sera présenté
avec un programme défini

Article 2 : Domaine de la convention

La convention porte sur………………………………………………………………………………………………………….
Le projet sera réalisé conformément aux plans architecturaux autorisés et au cahier des prescriptions
techniques spéciales et particulières définies par le maitre d’œuvre, joints en annexes et visés par les
parties signataires du présent contrat.

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Article 3 : Délimitation/ Consistance du terrain

Le terrain servant d’assiette au projet cité à l’article précédent se
situe……………………………………………………………………..et présente une superficie au bornage
de…………………………………………………………………………. et fait l’objet du lot…………………………………

Article 4 : Origine de propriété

Le terrain objet de la présente convention consiste en un titre foncier appartenant à
M ………………..…………………………………………………
La mutation foncière y afférente a été publiée au Bureau de la Conservation de la Propriété Foncière
de………………………………………… le ……………... numéro …………………………………………….
Le Promoteur dispense la Propriétaire du terrain d’avoir à produire un certificat d’urbanisme
déclarant avoir une parfaite connaissance de la règlementation d’urbanisme applicable dans cette
zone et lui en consent bonne et valable décharge. Le projet est ainsi défini : il porte
sur………………………………………………………………………………………………………………………………………

Article 5 : Objectifs et Périmètres du Protocole d’Accord

La situation de l’assiette foncière objet du présent Protocole et la configuration du site ainsi que les
tendances du marché immobilier sectoriel du POINT E donne aujourd’hui l’opportunité à la famille
THIAM d’envisager un développement immobilier de grande envergure. Ledit développement devant
naturellement s’intégrer au tissu urbain existant et situé dans un secteur calme et résidentiel du
Point E.
L’objectif de ce protocole est donc de définir le cadre général de l’intervention et de poser les axes
de réflexion pour une mise en œuvre efficace du processus de valorisation et le périmètre de
réalisation souhaitée par les parties.

Article 6 : Engagements des parties

Ce protocole permet fixer les engagements des parties, de déterminer les enjeux et les réflexions :
- Mettre en place une demande globale pour coordonner les actions
- Assurer la cohérence urbaine
- Optimiser les solutions d’aménagement et de valorisation du site
- Engager les actions nécessaires pour permettre la réalisation des orientations prises par le
comité de pilotage et soumis aux instances décisionnelles de chaque partie (étude technique,
montage opérationnel

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Article 7 : Comité de Pilotage

Pour veiller à la mise en œuvre du projet, un comité de pilotage constitué par un bureau pourra se
réunir à chaque fois que de besoin pour effectuer les bilans.

Article 8 : Clauses Particulières

En cas de difficultés d’application de la présente convention, le comité de pilotage proposera de
nouvelles orientations.
- Assurer des prises de décision nécessaires aux orientations
- Prendre les orientations nécessaires sur la mise en œuvre opérationnelle qui seront soumises
aux instances décisionnelles de chaque partie. Ces orientations pourront être engagées sans
délai.

Article 9 : Durée de la Convention

La présente convention est établie pour une durée de six (6) mois renouvelable par tacite
reconduction et prendra effet à compter de sa signature.

Article 10 : Clause de Résiliation

La présente convention peut prendre fin par anticipation à tout moment suivant la volonté des
parties.

Fait à Dakar (SENEGAL),

Le ……………………………………2023.

Le Propriétaire

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