Obligation d’information du notaire dans une vente immobilière

Le notaire, du fait de son professionnalisme est tenu de certains devoirs comme un devoir
d’authentification de l’acte ; d’efficacité de ce dernier ainsi qu’une obligation d’information et de
conseil on peut dégager ces devoirs à partir du code civil (base légale) de la jurisprudence (base
jurisprudentielle) ainsi que du code de déontologie des notaires (base déontologique)

Base légale :

Article 1104 : Exigence de bonne foi (pareil pour l’article 1112 précontractuel)

Article 1112-1 alinéa 1er : Devoir d’information

Article 1602 alinéa 1er du Code civil sur les obligations du vendeur :

« Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il oblige »

C’est un devoir professionnel sanctionné civilement, lié également au devoir de conseil.

Le notaire doit-il donc savoir qu’un membre de la communauté a été jugé pour pédocriminalité ?

Base jurisprudentielle :

Globalement, le notaire doit faire en sorte que les parties prennent toute la mesure de leur
engagement. Il est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes
rédigés par lui (1ère civ. 11 octobre 1966). Ce devoir de conseil est considéré en jurisprudence comme
le prolongement du devoir d’efficacité et d’authentification des actes (1ère civ. 25 janvier 2017)
De plus, le notaire ne peut se dégager de ce devoir en invoquant les qualités du client (qu’il soit
professionnel ou expert en la matière ;1ère civ. 28 novembre 1995 ; 1ère civ. 11 juillet 2018)
Consubstantiellement à ce devoir de conseil, se trouve la mission d’investigation
Il est aussi exigé du notaire qu’il se montre objectivement curieux en ne se contentant pas des
simples vérifications usuelles mais rien ne l’oblige à enquêter au-delà des informations qui ne donne
lieu à aucune publicité. Il n’est donc pas tenu de rechercher sur Google (exemple le 28 novembre
2018 où la cour d’appel reprochait au notaire de ne pas avoir effectué une simple recherche sur
Société.com car la maison, objet de la vente, constituait un actif de la société du vendeur, en
liquidation judiciaire) (juste RCS et Bodacc).

Il est cependant tenu de vérifier les déclarations du vendeur qui peuvent conditionner la validité de
l’acte qu’il dresse « avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose » (3ème civ.
5 juillet 2018)

Pas un vice caché : certes connu du vendeur, mais pas impropre à l’habitation sur place en l’espèce.

Base déontologique :

Le code de déontologie parle brièvement des devoirs du notaire envers ses clients notamment en son
article 2 concernant le devoir d’authenticité des actes, ainsi qu’en son article 22 alinéa 1er relatif au
devoir de conseil et d’information.
Donc, le notaire semble tenu de prévenir les acheteurs tout éléments pouvant interférer dans le
consentement, et donc in fine dans la validité et l’efficacité de ses actes. Si cela peut vicier le
consentement d’une des parties, alors le notaire a le devoir d’en informer ses clients.

Le devoir d’information est consacré par la jurisprudence et est notamment, en matière contractuelle
(générale) rattaché à l’exigence de bonne foi, consacré par le code civil (cf. supra). Concernant le
notaire en particulier, cela revient à mettre fin à l’asymétrie d’information établie entre l’acheteur et
le vendeur

Concernant la charge de la preuve, il incombe au notaire de prouver qu’il a accompli son devoir de
conseil correctement (1ère civ. 2 octobre 2007)