Draph BP Sii 281123

UNIVERSITE D’ANTANANARIVO
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FACULTE DE DROIT, D’ECONOMIE, DE
GESTION ET DE SOCIOLOGIE
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DEPARTEMENT GESTION
Option : Organisation
Mémoire de maîtrise
PROJET DE
CONSTRUCTION DE
LOGEMENTS
ECONOMIQUES DANS LA
REGION D’ANTSIRABE I
Présenté par RAZANAMPARANY Niandontsoa Clairette
PROMOTION : MIABO
12 Décembre 2004
REMERCIEMENTS
Gloire à l’ETERNEL.
Je tiens à exprimer ma profonde reconnaissance à tous ce qui m’ont apporté, de près
ou de loin, assistance dans l’élaboration de cet ouvrage.
Toute ma gratitude s’adresse particulièrement à :
- Monsieur RAKOTOBE Pascal, Professeur agrégé, Président de l’Université
d’Antananarivo, de m’avoir acceptée en tant qu’étudiante auprès de son
établissement ;
- Monsieur RAKOTOARISON Rado Zoherilaza, Maître de conférences, Doyen de la
Faculté de Droit, d’Economie, de Gestion et de Sociologie de m’avoir admise au
sein de son département ;
- Monsieur RALISON Roger, Maître de conférences, Chef du Département de
Gestion, mon encadreur pédagogique ;
- Madame ANDRIANALY Saholiarimanana, Professeur, Directeur du Centre
d’Etudes et de Recherches en Gestion, grâce à ses précieux conseils ;
- Tous les enseignants et les personnels administratifs au sein de notre faculté pour
leurs prestations ;
- Monsieur RAKOTONIAINA Arsène, mon encadreur professionnel, pour
l’assistance technique qu’il a prodiguée ;
- Monsieur RAJAOBELISON Andry pour ses encouragements ;
- Mes chers parents ainsi que mes frères et sœurs qui ont tout sacrifié en vue de
parfaire mes études universitaires.

SOMMAIRE
INTRODUCTION ………………………………………………………………………………… 1
PARTIE I – IDENTIFICATION DU PROJET
CHAPITRE I- PRESENTATION DU PROJET………………………………………………..….. 5
Section 1 - Historique du projet………………………………………………………………….. 5
Section 2 - Caractéristiques du projet…………………………………………………………… 8
CHAPITRE II - ETUDE DE MARCHE …………………………………………………………. 11
Section 1 - Généralité sur le marché de logement………………………………………..…….. 11
Section 2 - Analyse de la demande………………………………………………………………. 11
Section 3 - Analyse de l’offre………………………………………… …………………………. 15
CHAPITRE III : THEORIE GENERALE SUR LES OUTILS ET LES CRITERES
D’EVALUATION DU PROJET…………………………………………………………………. 19
Section 1 : Les outils d’évaluation……………………………………………………………….. 19
Section 2 : Les critères d’évaluation…………………………………………………………….. 22
PARTIE II : CONDUITE DU PROJET

CHAPITRE I - TECHNIQUE DE PRODUCTION …………………………………..………….. 26
Section 1 - Moyens………………………………………………………………………………... 26
Section 2 - Caractéristiques techniques du produit ……………………………………………. 28
Section 3 - Le processus de construction………………………………………………………... 30
CHAPITRE II - CAPACITE DE PRODUCTION ET DE COMMERCIALISATION
ENVISAGEE……………………………………………………………………………………….. 37
Section 1 - Evolution quantitative et qualitative de la production ……………………….... 37
Section 2 - Evolution du chiffre d’affaires………………………………………………………. 38
CHAPITRE III- ETUDE ORGANISATIONNELLE………………………………………………. 41
Section 1 – Catalogue des fonctions……………………………………………………………... 41
Section 2- Organisation du travail dans un chantier…………...……………………………… 44
Section 3- Chronogramme des activités ………………………………………………………… 50
PARTIE III - ETUDE FINANCIERE
CHAPITRE I- L’INVESTISSEMENT………………………………………….......................... 54
Section 1 - Nature et coût de l’investissement…………………………………………………... 54
Section 2 - Prévisions de financement…………………………………………………………… 56
CHAPITRE II- ANALYSE DE LA RENTABILITE DU PROJET A TRAVERS LES ETATS
FINANCIERS………………………………………......................................................................... 61
Section 1 - Le Compte de Résultat prévisionnel ………………………………………………... 61
Section 2 - Le Tableau des Grandeurs Caractéristiques de Gestion…………………………... 62
Section 3 - Le Plan de Trésorerie globale……………………………………………………….. 65
Section 4 - Le Bilan prévisionnel………………………………………………………………… 66
CHAPITRE III- EVALUATION ET IMPACTS DU PROJET……………………………………. 67
Section 1 -Viabilité du projet selon les outils d’évaluation…………………………………….. 67
Section 2- Rentabilité du projet selon les critères d’évaluation………………………….......... 71
. Section 3 - Impacts du projet…………………………………………………………………….. 72
CONCLUSION ET PERSPECTIVES D’AVENIR……………………………… 76
ANNEXES
BIBLIOGRAPHIE
LISTE DES TABLEAUX ET FIGURES
Page
Tableaux
_ n°1 : Evolution de la demande 13

_ n°2 : Calculs préalables aux estimations de la demande 14
_ n°3 : Demande prévisionnelle 15
_ n°4 : Offre globale 16
_ n°5: Demande non satisfaite 16
_ n°6 : Décomposition du prix hors TVA 17
_ n°7 : Méthode de calcul de la MBA 19
_ n°8 : Volumes de production durant les 5 années 37
_ n°9 : Quantités vendues et chiffres d’affaires durant 5 ans 39
_ n° 10 : Charges mensuelles du personnel 43
_ n°11 : Installation nécessaire selon le type de chantier 48
_ n°12 : Chronogramme de la construction d’un logement 51
_ n°13: Récapitulatif des immobilisations 55
_ n°14 : Calcul du Fonds de Roulement Initial 56
_ n°15 : Récapitulatif des investissements. 57
_ n°16 : Remboursement de l’emprunt. 58
_ n°17 : Amortissements pendant les 5 exercices. 59
_ n°18 : Tableau de financement pour les 5 années 60
_ n°19 : Compte de résultat prévisionnel 62
_ n°20 : Calcul du taux de profitabilité 63
_ n°21 : Tableau de Grandeurs Caractéristiques de Gestion 65
_ n°22 : Plan de Trésorerie globale. 66
_ n°23 : Bilan prévisionnel des 5 années. 67
_ n°24 : Détermination du Marge Brute d’Autofinancement 68
_ n°25 : Calcul préalable à la détermination de la VAN 69
_ n°26 : Calcul du Délai de Récupération des Capitaux Investis. 72
_ n°27 : Récapitulatif des impacts financiers. 74
_ n°28 : Résumé des valeurs ajoutées de l’entreprise 75
Figures
_ n°1 : Courbe de la demande de logements 14

_ n°2 : Organigramme de l’entreprise 41
_ n°3 : Démarches pour gérer un chantier 45
_ n°4 : Organigramme du processus de construction 46
PROJET DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS ECONOMIQUES DANS LA REGION D’ANTSIRABE I
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INTRODUCTION
« Quand le bâtiment va, tout va ». Catalyseur de la relance économique, le

secteur de l’habitat se situe au centre des préoccupations gouvernementales des pays
en voie de développement.
Actuellement, à Madagascar trois phénomènes majeurs caractérisent ce

secteur:
- la pénurie de logement :
35% des ménages vivent dans une pièce,
45% dans deux pièces avec commodité
20% seulement peuvent s’offrir plus de trois,
alors qu’une famille malgache compte en moyenne 7 membres
- les constructions illicites, cibles des fréquentes démolitions ainsi que les
nombreuses habitations qui ne respectent pas les normes minima de condition de vie
comme l’aération et l’existence de latrine
- l’accès à un logement décent est un rêve loin de devenir réalité.

La politique des 35 000 logements représente une frustration pour la plupart car ils
sont détournés au profit des nantis ; d’ailleurs, l’accès à la propriété foncière n’est pas
des plus aisées puisque les procédures d’immatriculation et d’acquisition de terrains
domaniaux sont lentes et difficiles.
Ainsi, l’habitat est sans doute un besoin loin d’être satisfait.
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Nous avons entrepris cet ouvrage dont le thème est : « PROJET DE

CONSTRUCTION DE LOGEMENTS ECONOMIQUES DANS LA REGION
D’ANTSIRABE I » pour les raisons suivantes :
Le projet répond au besoin d’urbanisation afin d’éviter un paysage urbain

hideux, de sauvegarder l’environnement, le cadre naturel et enfin de mieux
planifier le développement et l’extension de la cité.
Il contribue à la réalisation de la politique gouvernementale concernant la mise

à la disposition de logements sociaux décents et financièrement accessibles par
la majeure partie de la population.
Le secteur du bâtiment s’avère rentable en considérant l’accroissement

annuel du nombre d’acteurs économiques qui investissent.
Antsirabe dispose énormément d’espaces potentiels susceptibles d’être

aménagés pour la construction de logement économique.
Dans cette région on constate que la croissance démographique frôle les 4%,
les migrations quotidiennes consommant énormément de temps et d’argent sont
très fréquentes et l’implantation des entreprises étrangères crée d’innombrables
emplois incitant l’exode rurale.
Pour mener à terme notre étude, la méthodologie adoptée se résume ainsi :
Consultation de documents concernant les techniques de gestion et de

construction de bâtiment auprès des bibliothèques comme le Centre
d’Informations Techniques et Economiques et le Centre d’Etudes et de
Recherche en Gestion, auprès de l’INSTAT et de divers sites Internet ;
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Entretien avec les encadreurs pédagogiques et professionnels pour

l’orientation et la conception du projet ;
Descente sur terrain dans le but de mieux apprécier la réalité dans un

chantier.
La réalisation du présent mémoire comprend trois parties principales.

Dans un premier temps, nous allons effectuer un aperçu général à travers
l’historique de la filière construction ainsi que sous l’angle de ses caractéristiques
distinctives. Ensuite, il est question d’étudier le marché par le biais de l’analyse de
l’offre et de la demande de logement. Enfin, un rappel de la théorie générale sur les
outils et critères d’évaluation d’un projet s’avère nécessaire.
La seconde partie est axée principalement sur la conduite du projet aussi bien
sur le plan technique (matériaux, matériels, processus de production et de
commercialisation) que sur le plan organisationnel (organigramme, organisation du
travail) en survolant la capacité de production envisagée.
En dernier lieu, l’étude financière, nature, montant des investissements,

analyse des états financiers correspondants, évaluation de la rentabilité et des impacts
sociaux économiques est importante.
Une conclusion générale marque l’achèvement de notre étude.
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Première Partie :
IDENTIFICATION DU PROJET
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Dans cette partie, nous allons procéder à l’identification de notre projet. Pour
ce faire, nous allons mettre en évidence les points essentiels suivants :
la présentation de ses caractéristiques ;
l’étude de marché ;
les théories relatives aux outils et critères d’évaluation d’un projet.
Ces différents éléments vont constituer les trois chapitres de notre étude.
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CHAPITRE I - PRESENTATION DU PROJET
Dans ce chapitre, nous allons relater l’historique de la filière de l’habitat avant
de mettre en relief les caractéristiques de notre projet.
Section 1. Historique de l’activité de construction de logement
Exposer l’historique d’une activité requiert la mise en exergue de la
classification des entreprises selon les des différents types prestations offerts ainsi
que de son évolution à travers le temps.
1-1- Les types d’entreprise opérant dans le domaine du bâtiment :
Considérant l’habitat comme étant un besoin loin d’être comblé, un grand
nombre d’entités investissent dans ce domaine. Selon le type de prestation offert, on
peut distinguer deux types d’entreprise de bâtiment :
- le bureau d’étude qui oriente ses activités à l’évaluation ex-ante et ex-post
d’une construction sur le plan technique et financier c’est-à-dire qu’il procède à
l’élaboration du devis et au contrôle de l’exécution des travaux.
- l’entreprise de construction qui est généralement habilitée à réaliser une
construction neuve, une extension, une réhabilitation et autres aménagements ;
d’ailleurs, elle peut se spécialiser dans la menuiserie, la vitrerie, la peinture, le
carrelage et autres, d’où l’existence de construction d’un bâtiment unique réalisé par
plusieurs petites entreprises ou sous-traitants.
Il est à souligner que des prescriptions spéciales et conditions techniques

régissent les activités de ces types d’entité.
Tous les matériaux employés doivent être soumis à l’approbation
des techniciens représentant le maître d’œuvre quant à leur provenance, leur état et
leur composition.
Les équipements loués ou non ont des critères de référence
technique suivant les normes en vigueur.
Aucune substitution n’est admise de l’entreprise sans
l’autorisation préalable du client.
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L’application stricte des règles de l’art à toutes les phases de
construction allant de la démarche administrative jusqu’à la remise définitive de
l’ouvrage est impérative.
Les dispositifs anti-cyclone pour vent à 250 Km/h de la
charpente et de la toiture sont de rigueur.
Pour un prix raisonnable pendant le délai convenu, l’entreprise est obligée
d’utiliser des matériaux, matériels de qualité et un personnel compétent
1.2 L’évolution du secteur de l’habitat à Madagascar

Notons au préalable que l’évolution du secteur bâtiment conditionne
l’amélioration des secteurs-clés comme ceux de la santé et l’éducation. Dès lors, une
maison n’est pas seulement considérée comme un abri pour protéger l’homme contre
les intempéries mais aussi et surtout un lieu qui lui procure une ambiance dont
dépendent son bien-être et le rendement de son activité. On ne s’étonnera point que
l’accès au logement soit inscrit parmi les droits élémentaires de tout être humain.
A Madagascar, l’importance du secteur de l’immobilier varie suivant la
politique adoptée par les républiques qui se sont succédées.
1960-1970 : Durant la première république nombreux habitats sociaux à bas prix
ont été construits au profit des fonctionnaires comme les cités des 67ha.
1973-1974 : Aucune politique en matière de logement n’est appliquée pendant
cette période de transition.
1975-1978 : Le secteur de l’habitat est placé au second plan faute de
financement. L’Etat socialiste monopolise la production et la distribution des
matériaux de construction.
A partir de 1980 : La troisième république privatise le secteur de la
construction. Le gouvernement n’intervient plus directement dans le secteur
productif, il agit à travers ses mandataires dont l’exemple le plus évident est la
SEIMAD et la politique des 35.000 logements.
De nos jours, force est de constater que le secteur immobilier est en plein essor.
Plusieurs indicateurs démontrent cette vitalité à savoir :
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- l’augmentation sensible de compteurs de JIRAMA équipant les logements
nouvellement construits
- l’accroissement de 150% de la production de nouvelles résidences en
quelques années
- la prolifération de fabricants de briques cuites
- la multiplication du nombre de participants aux salons de l’habitat.
Divers programmes immobiliers de grande envergure sont en train d’être réalisés
comme « La Résidence Panoramique » sise à Ambatobe Antananarivo du groupe
GETIM et comprenant 530 logements.
Cependant, ce secteur est pénalisé par l’inexistence de véritables politiques en
la matière aux dépens des acteurs nationaux. D’ailleurs, les promoteurs sont obligés
de créer les infrastructures en l’occurrence la route, l’adduction d’eau et d’électricité.
En outre, Madagascar compte actuellement aux environs de 300 entreprises de BTP
de taille moyenne, petite, très petite selon leurs chiffres d’affaires, leurs valeurs nettes
d’actif. Elles doivent toutes faire face à cinq problèmes majeurs à savoir :
• difficulté d’accès aux services bancaires
• capacités professionnelles limitées sur le plan technique et organisationnel
• la faible capacité d’autofinancement
• la sous information et manque de communication
• la concurrence des entreprises informelles qui cassent le marché.
Ainsi, la filière construction est encore rentable à Madagascar malgré les

problèmes rencontrés par les moyennes et petites entreprises.
Section 2 Les caractéristiques du projet
Une brève description du projet suivie de l’exposé des prestations offertes et de

la localisation de son site feront l’objet de cette section.
2.1- Description de l’entreprise :
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En faisant un aperçu général de notre projet, on peut retenir les points
suivants :
- Dénomination sociale : ANDRY
- Capital : 100 000 000 Fmg
- Forme juridique : Société à Responsabilité Limitée (SARL)
- Secteur d’activité : Bâtiment et Travaux Publics (BTP)
- Année de création : 2004
- Objectif spécifique : mettre à la disposition des entités de la région d’Antsirabe des
logements économiques pour leurs personnels.
- Délai du projet : 5 ans à partir de Janvier 2005
- Adresse : Lot II E 81 G Mandaniresaka Antsirabe
2 .2- Consistance des prestations

Dans le cadre de la réalisation du projet, notre entité s’engage à fournir les
services ci-après :
Concevoir un prototype de logement économique (R) type F 3 c’est-à-dire une
maison basse comportant un salon , deux chambres à coucher, une cuisine, une
salle d’eau, un couloir et un placard ;
Etablir deux DEVIS ESTIMATIF ET QUANTATIF faisant apparaître les
dépenses et avantages techniques offerts par le modèle, entre autre l’utilisation des
matériaux existant dans la région d’Antsirabe ;
Mettre au point un plan d’exécution qui intègre les exigences techniques et
fonctionnelles de l’espace habitable et de l’environnement ;
Réaliser chaque bâtiment dans un délai fixé à de deux mois. Les modalités de
construction propres à l’entreprise (techniques traditionnelles utilisant des systèmes
de préfabrication ou semi fabrication de certains intrants) doivent recevoir
l’approbation du maître d’œuvre avant application ;
Suivre, phase par phase, le montage du logement et noter les matériaux
réellement mis en œuvre (qualité et quantité), le temps imparti et nécessaire pour la
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mise œuvre, la décomposition du main d’œuvre durant le chantier et enfin dresser les
tableaux journalier et général des déboursés effectifs depuis le début jusqu’à la fin
des travaux ;
Décaisser tous les impôts et taxes, les cotisations aux organismes sociaux
CNaPS et OSIE, les assurances et autres charges auxquelles l’entreprise est
normalement soumise à cause des prestations qu’elle doit fournir.
2.3- Site du projet :

La délimitation des zones constructibles, plateaux habitables, revient au
service technique de la mairie. En tout cas, le choix du site dépend de l’importance de
l’investissement et de la proximité par rapport aux centres d’activités et
d’équipement.
Sur ce, pendant ces cinq premières années d’existence, l’entreprise intervient
dans la région d’ Antsirabe I en étendant cette ville :
du nord au sud sur la route nationale RN7 : Ambohimena,
Mandaniresaka, Vinanikarena, Ibity
vers l’ouest logeant la route nationale RN34 : Tsivatrikamo
jusqu’à Atalata Andraikiba.
Cette zone sera le futur emplacement de nouveaux villages de 500 logements

économiques de type 67ha mais remis à une révision suivant les critères sociaux et
économiques.
Ces lieux sont desservis par des lignes de transport régulières et en commun.
D’ailleurs, ils sont raccordés aux réseaux d’électricité et d’eau potable. En outre, dans
cet endroit les superficies susceptibles d’être aménagés pour la construction de
logement sont plus étendues qu’en ville et sont moins chers. Enfin, des résidences
secondaires commencent à y gagner du terrain, donc c’est un emplacement très prisé.
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Il est à souligner que l’endroit désigné pour le chantier est un espace plane,
étendu, sans arbre ni rocher ni quoi que ce soit qui gênerait les travaux.
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CHAPITRE II- ETUDE DE MARCHE
Avant d’entreprendre un projet, effectuer une étude de marché s’avère

nécessaire. Elle consiste à rechercher, à collecter, à analyser les données quantitatives
et qualitatives concernant l’offre et la demande d’un produit en vue de prendre une
décision concernant le créneau de l’entreprise. Plus précisément, cette étude vise les
objectifs ci-après :
Examen du produit ;
Analyse de l’environnement Politique, Economique, Social,
Culturel et Juridique de l’entreprise ;
Estimation des besoins réels du marché ;
Commercialisation tout en assurant la confiance du client.
Ainsi dans ce chapitre nous allons effectuer dans un premier temps un aperçu
général du marché de logement, ensuite mettre en exergue la demande et l’offre
existant et conclure sur l’accessibilité à ce secteur.
Section 1 : Les caractéristiques du marché de logement
Dans cette section, on développera les différents types de logement et les

substitutions à l’acquisition de logis à titre de propriété.
Dans le présent cas, le marché du logement utilise les modèles suivants :
- Economique occupant une surface inférieure à 60m² et possédant 2 à 4 pièces
- Moyen standing ayant une superficie de 300 à 400m² et le nombre de pièces
varie entre 5 et 7
- Haut standing s’étendant sur 500 à 600m²
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En outre, au lieu d’acquérir une maison à titre de propriété, les clients peuvent
recourir aux services ci-après :
la location : 40% des ménages louent leurs maisons , y compris la
plupart des fonctionnaires résidant dans les logements octroyés par l’Etat et
dont la cession s’effectue par vente location ;
l’auto construction : le recours au tâcheronnat ne constitue pas une
menace pour notre projet. Une petite minorité de ceux qui s’y adonnent sont
professionnels en bâtiment. En général les maisons construites ne respectent pas
les normes de viabilisation et de durabilité. Par ailleurs, la non fréquentation
habituelle du marché des matériaux de construction ne joue pas en leur faveur
surtout sur le plan financier ;
le statut de jouissance : Au sein de cette agglomération, les grandes
sociétés comme COTONA ou TELMA possèdent des logements destinés à
certains responsables et aux employés les plus démunis.
En tout cas, les prix sont fonction du type de logement, du niveau des
équipements et du quartier. D’ailleurs, ils varient suivant l’offre et la demande
puisque aucune réglementation ne les régit actuellement.
Section 2 : Analyse de la demande
La demande d’un bien se traduit par sa quantité à laquelle le client est prêt à
payer pour un besoin ressenti, d’où la nécessité de motiver les acquéreurs solvables.
L’analyse de la demande, objet de la présente section, implique donc une estimation
de la demande prévisionnelle basée sur les données relatives aux années antérieures.
Au terme de profondes réflexions, notre projet cible principalement les
entreprises et ONG susceptibles d’acquérir des logements pour le besoin de leurs
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personnels. En effet, ils peuvent payer au comptant durant l’exécution des travaux et
sont plus solvables que les ménages ordinaires.
Il est à noter qu’en tant que petite entreprise récemment créée, on ne peut pas
se permettre les payements échelonnés sur plusieurs années, modalité accessible par
les familles à revenu moyen.
D’après les données recueillies auprès de l’INSTAT la demande de logement

de notre clientèle cible se répartit comme suit :
• économiques : 80%
• moyen standing : 15%
• haut standing : 5%
Le marché d’habitation économique est donc facilement accessible.
Tableau n°1 récapitulatif de l’évolution de la demande de logement par les

entités sises à Antsirabe (Source : PNUD)
Année 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Quantité demandée 446 510 563 626 501 723 775
Croissance annuelle - 64 53 63 -125 222 52
En général, la demande augmente de 52 à 64 logis par an sauf pour

- l’année 2002 qui connaît une diminution de 125 habitations par rapport à
2001 due à la crise économique traversée par le pays
- 2003 qui enregistre un accroissement de 222 maisons grâce à la politique de
détaxation des matériaux de construction.
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Courbe de la demande de logements
900
800
Y = 48,25X + 399
700
600
Demandes
500
400
300
200
100
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Année
Cette courbe illustre la tendance linéaire de la demande. On peut donc estimer les
demandes des années à venir à partir de l’équation
y = ax + b
Σ XY
avec a = et b = y – ax
Σ X²
Tableau n ° 2 des calculs préalables aux estimations de la demande prévisionnelle
Années x y X= x-x Y= y-y XY X²
1998 1 446 -3 -146 438 9
1999 2 510 -2 -82 16 4
2000 3 563 -1 -29 29 1
2001 4 626 0 34 0 0
2002 5 501 1 -91 -91 1
2003 6 723 2 131 262 4
2004 7 775 3 183 549 9
TOTAL - - - - 17927 140
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x = (1 + 2 +3 + 4 + 5 + 6 + 7) / 7 = 4
y = (446 + 510 + 563 + 626 + 501+ 723 + 775) / 7 = 592
172927
a= = 48,25
et b = 592 - 48, 25 x 4 = 399
140
D’où l’équation Y = 48, 25x + 399
Tableau n° 3 de la demande prévisionnelle

En appliquant la relation Y= 48, 25x + 399 :
Année 2005 2006 2007 2008 2009
Demande 785 833 882 930 978
Ce tableau illustre l’accroissement de la possibilité d’existence de marché dans

le futur mais encore faut-il apprécier l’offre pour pouvoir chiffrer l’accessibilité à la
satisfaction de cette demande.
Section3 : Analyse de l’offre

L’offre traduit la quantité du produit satisfaisant le même besoin proposé par
les opérateurs d’où la nécessité de négocier avec les fournisseurs présentant le produit
au moment, lieu voulus, quantité et qualité demandées.
Dans cette section on examinera l’offre intégrale de logement à Antsirabe avant de
mettre en évidence l’offre de notre entité.
3.1- L’offre globale de logement à Antsirabe I

Pour le moment aucune documentation précisant l’offre de logement dans
cette région n’est disponible. Il s’avère donc indispensable de recourir à une
estimation basée sur des enquêtes menées auprès de quelques entreprises de BTP de
cette localité dont la liste est jointe à l’annexe.
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Tableau n° 4 de l’offre global

Année 2005 2006 2007 2008 2009
Offre 60 100 150 250 400
L’accroissement de cette offre s’explique par la libéralisation économique qui

se traduit par l’intégration de plus en plus des promoteurs étrangers dans la branche
de construction comme la SOGEA.
Tableau n ° 5 demande non satisfaite

Année 2005 2006 2007 2008 2009
Demande 785 833 882 930 978
Offre 60 100 150 250 400
Demande 725 738 732 680 578
Non satisfaite
Pourcentage 92,36 % 88 % 83 % 73, 12 % 59,10 %
De demande
non satisfaite
La demande non satisfaite représente une propension importante de 59 ,10 % à

92,36 % de la demande. Ceci confirme la non saturation donc l’accessibilité au
marché de logement dans la région d’Antsirabe.
La diminution de ce pourcentage par rapport à la demande illustre l’affluence
des acteurs économiques dans le domaine de construction.
Vu la rentabilité de ce secteur, nous proposons d’offrir des logements
économiques aux Antsirabéens avec une garantie d’une année pour garder la
confiance du client.
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3. 2- L’offre de l’entreprise
Notre société est habilitée à effectuer des travaux de
construction neuve,
réhabilitation,
extension.
Il s’avère donc important de proposer les détails de chaque prestation.
Tableau n° 6 : décomposition du prix hors TVA (en milliers de francs)

N° Désignation U Débours Frais Mise Impôt Marge / P.U
en œuvre bénéfice
101 Installation (base de 4 m2) U 2000,00 150,00 250,00 10% 30% Forfait
3500,00
102 Décapage m2 1,00 0,50 0,70 10% 30% 3,00
103 Fouille (en barre mine) m3 1,00 2,00 25,00 10% 30% 52,00
104 Remblai (apport) m3 35,00 50,00 20,00 10% 30% 147,00
105 Caillasse tout venant 0/40 m3 90,00 50,00 35,00 10% 30% 245,00
106 Moellons maçonnés m3 13,00 50,00 55,00 10% 30% 330,00
107 Chape de 3 à 4 cm lissé m2 25,00 5,00 20,00 10% 30% 70,00
108 Mur brique (mortier terre) 84,00

2
0,33 -------- m 30,00 5,00 25,00 10% 30% 65,00
0,22 -------- m2 20,00 5,00 20,00 10% 30% 35,00
109 Bas de fenêtre ml 12,00 3,00 10,00 10% 30% 714,00

(pré fabriqué)
110 Béton à 150kg m3 360,00 50,00 100,00 10% 30% 954,00
250kg m3 520,00 50,00 110,00 10% 30% 714,00
350kg m3 680,00 60,00 130,00 10% 30% 1218,00
-17-
________________________________________________________________________________
111 Fer à béton kg 11,00 1,00 5,00 10% 30% 22,400
112 Coffrage m2 15,00 1,00 3,00 10% 30% 26,600
113 Enduit mortier ciment m2 15,00 1,00 15,00 10% 30% 39,20
114 Joint mortier ciment m2 10,00 0,50 12,00 10% 30% 36,00
115 Charpente en bois dur m3 450,00 50,00 65,00 10% 30% 795,00
116 Toiture Galvabac m2 30,00 5,00 7,86 10% 30% 60,000
117 Peinture à huile m2 10,00 2,00 4,00 10% 30% 22,50
118 Plafond Isorel m2 27,00 5,00 15,00 10% 30% 65,80
119 Fenêtre150x120
445,00
vitrée U 20,00 25,00 10% 30% 686,00
405,00
pleine U 20,00 25,00 10% 30% 630,00
120 Porte 100x210

440,00
vitrée U 20,00 30,00 10% 30% 686,00
405,00
pleine U 20,00 25,00 10% 30% 630,00
121 Carrelage m2 95,00 10,00 20,00 10% 30% 175,00
122 WC à l’anglaise U - - - - - Forfait

850
Dans le cadre de ce projet, nous entendons produire des logements économiques

dont le prix du mètre carré s’élève aux alentours de 1 000 000 Fmg hors taxes.
-18-
________________________________________________________________________________
CHAPITRE III- THEORIES SUR LES OUTILS ET CRITERES
D’EVALUATION D’UN PROJET
L'appréciation de la faisabilité et de la rentabilité d’un projet induit à la

décision finale de réalisation ou non d’un projet. C’est la raison pour laquelle ce
chapitre traitera les différents outils et critères d’évaluation.
Section 1. Les outils d’évaluation

Les outils d’évaluation sont des informations chiffrées choisies pour rendre compte
aux investisseurs de la faisabilité et rentabilité d’un projet. Dans cette section, nous allons
exposer les quatre outils sont généralement employés à savoir :
la Valeur Actuelle Nette (VAN)
l’Indice de Profitabilité (IP)
le Taux de Rentabilité Interne (TRI)
le Délai de Récupération des Capitaux Investis (DRCI)
En tout cas, il est nécessaire de calculer au préalable le flux net dégagé par
l’exploitation de l’investissement c’est-à-dire ou Capacité d’Autofinancement (CAF)
ou la Marge Brute d’Autofinancement (MBA).
Tableau n° 7 Méthode de calcul de la Marge Brute d’Autofinancement ( MBA)
Désignation Montant
+ Recettes +R
- Charges décaissées - D
- Charges calculées - A
= Résultat imposable =r
- Impôts sur les sociétés - r. k
100
= Résultat net r–r. k
+ Amortissement 100
+A
= Marge Brute d’Autofinancement r–r. k +A
100
________________________________________________________________________________________________
- 19 -
________________________________________________________________________________
1.1 La Valeur Actuelle Nette
1-1-1 Définition
La VAN est la différence entre le montant des rentrées nettes actualisées et la
somme des capitaux investis actualisés.
1-1-2 Formule
De la définition, il s’ensuit la formule ci- dessous :
n
VAN = Σ MBA ( 1+t ) - j – C
j=1
Avec C : le capital investi

t : le taux d’actualisation
n : la durée de vie économique du projet
1-1-3 Interprétation
Si la VAN est positive, la rentabilité est supérieure au taux t
Avec une VAN égale à 0, la rentabilité est égale à t
Pour une VAN négative, la rentabilité ne dépasse pas t
Entre deux projets, sera retenu celui dont la VAN est plus forte.
1.2 L’indice de Profitabilité
1-2-1 Définition
L’IP représente le profit induit par 1 franc de capital investi. C’est le rapport
entre le MBA actualisé et le montant de l’investissement.
________________________________________________________________________________________________
- 20 -
________________________________________________________________________________
1-2-2 Formule
Il se calcule de la manière suivante :
n
Σ MBA (1+t) - j
j =1
IP =
C
Si l’IP dépasse l’unité, l’investissement a une rentabilité supérieure au taux t
Avec un IP égal à 1, l’investissement a une rentabilité égale à t
Pour un P inférieur à 1, alors l’investissement a une rentabilité inférieure à t
Entre deux projets, on retiendra celui dont l’IP est élevé.
1-3 Le Taux de Rentabilité Interne
1-3-1 Définition
C’est le taux d’actualisation « i » pour lequel la Valeur Actuelle Nette est
égale au Capitaux investis. Dit autrement, c’est le taux qui rend égaux le montant de
l’investissement et les marges brutes d’autofinancements générées par ce même
investissement.
1-3-2 Formule
Il s’obtient à partir de l’équation :
n
Σ MBA ( 1+ i ) - j – C = 0
j=1
________________________________________________________________________________________________
- 21 -
________________________________________________________________________________
Pour ce faire, on doit respecter la relation suivante :
Taux d’actualisation< TRI < Indice de profitabilité
Si i est supérieur au taux d’actualisation t, le projet est rentable
Avec i égal à t, il n’y a ni gain ni perte pour l’entreprise
Pour i inférieur à t, le projet entraîne un déficit
Le TRI sert alors à déterminer le seuil de rentabilité de l’investissement et on
sélectionne toujours le projet dont le TRI est le plus élevé.
1-4 La Durée de Récupération des Capitaux Investis
1-4-1 Définition et base de calcul

C’est le délai au bout duquel les flux nets de trésorerie générés par
l’investissement initial arrivent à reconstituer le capital investi.
Le calcul de la DRCI est basé sur les Marges Brutes d’Autofinancement actualisées
cumulées.
Elle constitue un critère de rejet pour tout projet dont le DRCI est supérieur à
la norme fixée par l’entreprise. D’ailleurs, entre deux projets, le moins risqué est
celui ayant une courte DRCI.
Ainsi, plus le délai est court, plus le projet est rentable.
Section 2 Les critères d’évaluation

Le succès d’un projet peut être apprécié par le degré de conjugaison de
quatre indicateurs qui seront successivement explicités dans cette section.
Ces critères d’évaluation sont :
________________________________________________________________________________________________
- 22 -
________________________________________________________________________________
La pertinence
L’efficacité
L’efficience
La pérennité
2.1- La pertinence :
Elle indique la corrélation entre les objectifs du programme et les priorités de
développement d’une région. Dit autrement, elle confirme le bien-fondé du projet
comme étant une contribution à la satisfaction des cibles.
2.2-L’efficacité
Ce critère démontre le degré et le rythme de réalisation des objectifs en terme
de qualité, quantité et respect du délai d’exécution.
2.3 - L’efficience
Elle se réfère à la combinaison optimale des ressources par l’obtention du
maximum de production à moindre coût. Elle se mesure par la compétence de
l’entreprise à fournir rapidement et économiquement un bon résultat.
2.4 -La pérennité

Ce critère évalue la capacité de l’entreprise à poursuivre son activité de façon
autonome après le retrait de l’assistance extérieure.
Il s’agit de la viabilité organisationnelle, technique, économique, financière et
culturelle du projet.
________________________________________________________________________________________________
- 23 -
________________________________________________________________________________
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE
En guise de conclusion, on peut dire que la filière construction de logements

économiques dans la région d’Antsirabe est encore accessible même pour une moyenne
et petite entreprise récemment créée. Ainsi, il convient de veiller à la conduite du présent
projet, objet de la deuxième partie de cet ouvrage.
________________________________________________________________________________________________
- 24 -
Deuxième Partie :
CONDUITE DU PROJET
________________________________________________________________________________
Dans cette deuxième partie, nous allons exposer la conduite même de notre projet.
Ainsi, pour assurer la meilleure direction au présent projet, nous allons donc traiter
successivement les trois chapitres suivants :
les techniques de production;
la capacité de production;
l’étude organisationnelle.
________________________________________________________________________________
- 25 -
________________________________________________________________________________
CHAPITRE I. TECHNIQUES DE PRODUCTION
Dans le cadre de l’étude technique de notre projet, ce chapitre précisera les

ressources employées, les caractéristiques techniques de notre produit ainsi que le
processus de production à mettre en œuvre.
Section 1. Les moyens utilisés :

Pour la bonne marche de l’entreprise, on dispose de deux catégories de facteurs
de production : le personnel et les matériels. Ceux-ci seront successivement relatés
dans cette première section.
1.1 - Les ressources humaines
Notre entité emploie :
- un Maître en gestion option organisation ayant effectué un stage de formation
dans une entreprise de bâtiment,
- un Ingénieur en BTP spécialité bâtiment,
- un Technicien supérieur en Gestion option finances et comptabilité diplômé
l’IST- T,
- deux Techniciens Supérieurs en BTP spécialité Bâtiment dont un ayant un Bac
série EL et sanitaire,
- quatre maçons ayant chacun une attestation d’ouvrier spécialisé,
- six manœuvres ordinaires embauchés pour la durée d’un chantier.
1.2 - Les matériels

De création récente, l’entreprise ne dispose pas encore de gros matériels
roulants sauf :
- un véhicule de chantier 404 bâchée réservée surtout à l’approvisionnement,
- une voiture de liaison 4 L
________________________________________________________________________________
- 26 -
________________________________________________________________________________
Les outillages de chantier sont :
- 3 brouettes
- 2 barres à mine
- 2 pioches
- 3bêches
- 3 pelles
- 8 sceaux dont 4 métalliques et 4 plastiques
- 2 barriques
- 2 gamelles (1 / 2 barrique)
- 2 scies à métaux
- 2 masses de 4 kg
- 2 manchettes de 1,5 kg
- 2 tenailles
- 2 pinces ferrailleur
- 1 trousseau complet d’outillage de mécanicien
- 1 perceuse électrique
- 1 meuleuse électrique
- 1 cisaille
- 2 dames métalliques de 7kg et de 10 kg
- 2 râteaux
L’entreprise dispose également au siège :
- d’un local servant de magasin et d’un hangar qui permet d’exécuter les
travaux préparatoires (ferraillage, coffrage, préfabrication des pièces)
- d’un ordinateur moderne :
o Unité centrale ayant comme Processeur Pentium IV
o Imprimante couleur
o Monitor 17’
o Onduleur
________________________________________________________________________________
- 27 -
________________________________________________________________________________
- un téléphone fixe
- un mobilier de bureau
Section 2 . Les caractéristiques techniques du produit

Dans cette section nous allons mettre en évidence les spécificités de la maison
à construire avant d’avancer les arguments en faveur de notre choix.
2.1- Description du logement :
Notre entreprise se lance dans la construction de maisons basses comportant
un salon , deux chambres à coucher, une cuisine, une salle d’eau, un couloir et un
placard. Il s’agit de logements économiques qui présentant les caractéristiques
techniques suivantes :
- Fondation en moellons hourdis au mortier de ciment sur trois hauteurs pour
les murs extérieurs et seulement sur une rangée pour les murs intérieurs ;
- Dalle en chape lissée en mortier de ciment dosé à 400 kg de 4cm d’épaisseur
sur un matelas de caillasse de 0/40 de 5cm ; le sol est bien entendu planifié et
compacté au maximum avant le façonnage de cette dalle ;
- Mur en maçonnerie de briques de terre améliorée, fabriquée en usine et sous
une pression de 400 kg. Leur profil permet un emboîtement parfait et ne demande
qu’une infime quantité de mortier de liaison ;
- Bas de fenêtre et jambage par ouverture en plaque de béton armé préfabriqué
avec un système de scellement adéquat ;
- Linteaux en bois : traverse rabotée 4 faces débitées en carrée de 14 x 14 ;
- Chaînage également en bois madriers dormants de 20 x 8 liés par des pièces
métalliques et des boulons. Une option en béton armé est possible pour les murs
extérieurs ;
- Charpente en bois semi- pré assemblés et renfort avec des pièces métalliques
boulonnées ;
________________________________________________________________________________
- 28 -
________________________________________________________________________________
- Toiture en tôle Galvabac prélaqué de 40 /100. Une maçonnerie de briques

artisanales classiques servira de supplément de dispositif anticyclone se reposant à
même la tôle sur les 3 côtés du bâtiment ;
- Plafond Isorel fixé sur des lamelles de pin en maille de 1 m² ;
- Ouvertures (portes et fenêtres) en bois dur lamellé, assemblés en Z par les
intérieurs et en bois de pin pour l’extérieur ;
- Cuisine avec paillasson carrelé ainsi que le mur du dessus sur 45cm ; placard
en dessous et portes en bois de pin vernissé ;
- Salle d’eau dont le sol est en carreau de faïence ainsi que les 3 côtés du mur
vertical de la douche sur une hauteur de 1,5 m ;
- WC classique, siège à l’anglaise avec un sol carrelé ; fosse sceptique pour 6 à
7 personnes ;
- Couloir avec un sol revêtu de carreaux ;
- Electrification : une prise dans chaque salle et deux au salon ;
- Devers d’eau autour du bâtiment en mortier de ciment sur 0,80 m de largeur.
Il est à noter que ce bâtiment doit être érigé avec des matériaux durs excluant
les variantes en bois falafa ou autres matériaux des zones côtières.
En outre, la toiture doit avoir un caractère permanent et un dispositif
anticyclone garanti sans faille
2.2 Raisons de ce choix

Suite à de longues études techniques et financières, nous avons choisis ce type de
logement pour les motifs suivants :
- Ce modèle est moins cher et offre une nouvelle perspective technologique
permettant une généralisation sur tout l’étendu du territoire de Madagascar ;
- Le prix de vente avoisine les 50 millions hors TVA .Ce qui parait intéressant
vis-à-vis des pouvoirs d’achat des entreprises malgaches de taille moyenne ;
________________________________________________________________________________
- 29 -
________________________________________________________________________________
- Ce type de logement est facilement réalisable moyennant une adaptation de

la fabrication INSITUE des briques de terre solidifiés ; leur poids apporte un
supplément de sécurité anticyclonique et leur assemblage ne demande que très peu de
mortier ;
- Avec une formation sur le tas des maçons avertis, aucune difficulté majeure
n’entrave la réalisation des travaux ;
- Les bois qui entrent dans la fabrication peuvent être de toute nature du
moment qu’ils soient de la famille des bois durs ;
- Ce prototype ne nécessite pratiquement pas d’enduit (externe et interne).
Donc, il entraîne une économie non négligeable sans pour autant diminuer le niveau
du confort du logement ;
- La toiture pourrait être réalisée par d’autres matières moins chères que la
tôle galvabac, mais il faut tout de même un essai préalable avant tout emploi.
Section .3 - Processus de construction

Dans cette section, nous allons entamer la phase de pré construction qui met en
exergue le cadre légal de notre métier et de l’acquisition de terrain avant d’aborder le
processus de construction proprement dit.
3.1 - Le cadre légal de la filière construction :

Toute règle régissant la construction a en général trait à l’urbanisme qui se
définit comme étant la science de l’aménagement des villes et des agglomérations.
Pour la bonne marche de notre projet, les normes relatives à l’occupation du sol, au
permis de construire et au contrat de construction doivent être suivies.
3-1-1 Le Plan d’Occupation du So l (POS) :
Prosaïquement à Antsirabe, un POS se compose de règlements et de
cartes où sont reportés un certain nombre d’indications.
En pratique, un POS remplit quatre fonctions principales :
________________________________________________________________________________
- 30 -
________________________________________________________________________________
Premièrement, il détermine le zonage c’est-à-dire qu’il délimite les zones

urbaines en prenant en compte la valeur économique du sol, les agencements
agricoles et les infrastructures.
Ainsi quatre types de zones prédominent :

o « urbaines » destinées à recevoir des édifices tout en comportant des
espaces réservés inconstructibles.
o « naturelles » dans lesquelles la construction est interdite soit pour
sauvegarder le cadre naturel, soit en l’absence ou insuffisance des
équipements publics qui accompagnent normalement l’urbanisation.
o « à préserver »
o « à activités spécialisées » comme les zones industrielles.
Deuxièmement, le POS définit les actions à mener pour la conservation ou le

modelage de la cité. Ainsi, il précise :
- le tracé et les caractéristiques des voies à créer, à modifier ou à conserver ;
- les emplacements réservés aux équipements publics, aux installations d’intérêt
général ou aux espaces verts ;
- les quartiers, rues, monuments, sites et secteurs à protéger ou à mettre en
valeur pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou écologique.
Ensuite, il met en relief les règles concernant le « droit d’implanter des

constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leur dimension et
l’aménagement de leurs abords ». Ces mesures sont adaptées à chaque contrée en
considérant le paysage et les traditions architecturales régionaux.
En dernier lieu, le POS fixe le coefficient d’occupation des sols ou COS qui
représente la densité de construction admise à un endroit donné. Dès lors, on
________________________________________________________________________________
- 31 -
________________________________________________________________________________
comprend que c’est le rapport arithmétique fixant le mètre carré de surface habitable
d’une parcelle de terrain.
Les effets de l’établissement du COS sont multiples :

• la conception de l’agglomération : veut-on des habitats dispersés ou des
immeubles collectifs ?
• la variation de la valeur vénale d’une parcelle : plus le COS est élevé,
plus on peut construire des maisons et plus la charge foncière par mètre carré
habitable est atténuée.
3-1-2 Le permis de construire

C’est l’autorisation administrative délivrée à quiconque désirant entreprendre une
construction qui respecte les règles d’utilisation du sol appliquées sur le terrain. Par
conséquent on ne peut commencer les travaux sans ledit permis et le non respect de
cette règle constitue une infraction pénale qui expose son auteur à une amende, à un
emprisonnement en cas de récidive et le cas échéant à une condamnation à démolition
immédiate.
Ce permis fait l’objet d’un affichage par le bénéficiaire
- à la mairie de la commune au sein de laquelle la construction sera édifiée
- sur le terrain indiquant, sur un panneau de dimensions suffisantes pour être
visible de la voie publique, l’identité du promoteur du projet, la date et le
numéro du permis, la nature et les caractéristiques principales des travaux.
L’omission ou le retard de l’affichage empêche au permis d’acquérir un caractère
définitif et prolonge la période de recours pour contentieux qui ne commence que
deux mois après l’affichage.
Le permis original ou modificatif doit être mis à exécution dans un délai de deux
ans sous peine de se trouver périmé. Il en est de même si les travaux sont
interrompus pendant un délai supérieur à une année.
________________________________________________________________________________
- 32 -
________________________________________________________________________________
Par ailleurs, si cette autorisation s’avère illégale, elle est retirée par
l’Administration soit spontanément, soit à la demande d’un tiers.
3-1-3 Le contrat de construction
A Madagascar, la législation spécifique imposant un contrat de construction

n’existe pas encore.
Cependant, le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) instaure un
cadre juridique entre l’entreprise de bâtiment et le maître d’œuvre et s’y impose à
titre d’obligation. Signer un CCMI constitue pour l’acquéreur une garantie que la
maison sortira de terre aux prix et délai fixés. Quant au constructeur, c’est se forger
une image de marque, une notoriété dans un cadre légal face à la concurrence.
Le contrat s’établit avec ou sans fourniture de plans qui peuvent être

personnalisés par la suite.
Communément appelé allégé, un CCMI sans plans s’avère obligatoire si le
constructeur prend en charge à la fois les travaux de gros œuvres, de mise hors d’eau
(se dit d’un édifice dont la toiture est mise en place) et hors d’air (se dit d’une
construction dont la couverture, les portes et les fenêtres sont posées). Si plusieurs
entreprises interviennent, l’acquéreur signe avec chacune d’elles un contrat
spécifique.
Le CCMI comporte les clauses suivantes :
- la désignation du terrain : situation, superficie et référence cadastrale
- l’affirmation de la conformité du projet aux règles d’urbanisme et de
construction
- la consistance et les caractéristiques de la maison en sus de la description
technique et de la notice d’information figurant en annexe
- le prix de la prestation, ses modalités de paiement et de révision
- le délai d’exécution des travaux et la date d’ouverture du chantier
________________________________________________________________________________
- 33 -
________________________________________________________________________________
- l’indication que l’acquéreur pourra se faire assister par un spécialiste lors de la

réception
En tant que constructeur professionnel nous nous engageons à y insérer :
- la justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance et ce une
année après la réception définitive
- les conditions suspensives : l’obtention du permis de construire, l’acquisition
de prêts nécessaires au financement de l’opération et l’octroi de la garantie de
livraison. Si ces engagements ne se réalisent pas, il y a lieu d’annuler le contrat
et de restituer les sommes versées.
3.2 - L’acquisition du terrain

On distingue en deux types :
- Entre particuliers :
Généralement, on procède à l’amiable. En tout cas, la constitution d’un dossier est
exigée pour prouver la propriété du terrain en question.
Si la parcelle appartient à une personne décédée, les héritiers doivent présenter un
acte de décès et un acte de notoriété. Toutefois, n’ayant pas la capacité de
contracter un mineur (moins de 21ans) doit fournir une ordonnance de tutelle et
une déclaration de succession.
- Avec l’intervention de l’Etat :
Si un promoteur immobilier veut acheter une parcelle en vue de la construction
d’un immeuble d’utilité publique, deux cas peuvent se présenter :
- soit la négociation se déroule à l’amiable puisque le propriétaire accepte de
céder le terrain contre les indemnisations
- soit la transaction se fait par expropriation ; l’acquéreur présente une
ordonnance fournie par tribunal de première instance au propriétaire qui doit
vendre son terrain à un prix correspondant aux indemnités versées au Trésor
________________________________________________________________________________
- 34 -
________________________________________________________________________________
3-3 La phase de construction proprement dite

On peut classer quatre degrés d’achèvement de toute construction :
- Nue : terminée jusqu’aux travaux de gros œuvres c’est-à-dire couverte ;
- Fermée : couverte avec la mise en place des portes et fenêtres sous vitrage ;
- Equipée : fermée avec les appareils sanitaires et électriques ;
- Finie : achevée jusqu’aux travaux de peinture, de vitrerie et des revêtements
horizontaux et verticaux en sus des équipements.
Dès lors on peut avancer que le processus de réalisation de tout ouvrage

de bâtiment inclut les le terrassement, les gros œuvres et les seconds ouvrages
ainsi que la finition.
3-3-1 Le Terrassement c’est-à-dire:

- le débroussaillage et le dessouchage ;
- la fouille en tranchées y compris le dressage des parois et l’épuisement
d’eau ;
- le remblaiement ou le comblement de la partie sous dallage ;
- l’évacuation des terres excédentaires.
3-3-2 Les gros œuvres concernent

- la fondation,
- l’ossature,
- le remplissage,
- la charpente,
- la couverture,
- les enduits,
- le jointement,
- les planchers.
________________________________________________________________________________
- 35 -
________________________________________________________________________________
3-3-3 Les seconds ouvrages englobent :

- la menuiserie en bois et métallique,
- l’électricité,
- la plomberie sanitaire,
- la peinture,
- la vitrerie,
- le carrelage,
- le revêtement.
3-3- 4 Les finitions

Ce sont travaux de recollement de peinture et de revêtement.
Il est à souligner que la construction est soumise à deux sortes de contraintes :

- physiques :
- les plaines (marécages et rizières) nécessitent d’importants remblais
- les collines à pente forte sont l’apanage des constructions groupées
- socio- économique :
L’objectif de tout promoteur est de répondre aux besoins en logement de
la population qui généralement ne peut pas se permettre un paiement au
comptant à la fin des travaux.
________________________________________________________________________________
- 36 -
________________________________________________________________________________
CHAPITRE II- CAPACITE DE PRODUCTION ET DE
COMMERCIALISATION ENVISAGEE
Dans ce chapitre, il sera question d’étudier l’évolution quantitative et

qualitative de notre production induisant une esquisse du développement de notre
chiffre d’affaires.
Section. 1- Evolution quantitative et qualitative de la production
L’analyse de la capacité de production de notre société au cours des cinq

prochaines années sera effectuée dans la présente section. Le tableau ci-dessous
résume les quantités de logements construits annuellement par notre société durant
les cinq années à venir.
Tableau n° 8 volumes de production durant les 5 années
Année 1 2 3 4 5
Quantité 12 12 16 20 24
Produite
D’après ce tableau, la production annuelle augmente de 4 unités sauf pour la

deuxième année qui enregistre une quantité identique à celle de la première.
Durant la phase de démarrage de l’activité (années 1 et 2), deux équipes de

deux maçons et de trois manœuvres arrivent à produire une maison tous les deux
mois. Ce rendement est acceptable pour une entreprise récemment créée et qui
n’emploie que la force humaine.
Pendant le cycle d’exploitation effective (années 3, 4 et 5), les mêmes équipes
sont habilitées à édifier trois logements en deux mois. Cela correspond à la norme
généralement reconnue soit 1,5m² bâti par ouvrier par jour.
________________________________________________________________________________
-37-
________________________________________________________________________________
Cet accroissement de la productivité est surtout dû à l’expérience acquise au cours
des premières années d’existence de l’entité.
Au début de la période de développement, l’entreprise érige vingt quatre
habitations c’est-à-dire quatre édifices en deux mensualités. Ce résultat est obtenu
grâce à l’expérience et au professionnalisme des ouvriers, au leadership des
dirigeants et à l’augmentation de 10 % du salaire à partir de la quatrième année.
Ainsi, on peut déjà affirmer que l’avenir de la société est très prometteur. Les
données financières relatives à la commercialisation préciseront cette assertion.
Section 2- Evolution du chiffre d’affaires
Avant d’aborder l’évolution du chiffre d’affaires, nous allons mettre en relief

les techniques de commercialisation adéquates.
La vente de logement implique une publicité institutionnelle visant les entreprises, les
Organisations Non Gouvernementales (ONG) et l’Administration. Pour ce faire, trois
techniques de réclame sont à entreprendre :
- La publi-information :
Méthode préconisée par les promoteurs immobiliers de part leurs expériences, la
publi-information s’avère la plus efficace et la moins onéreuse. Pour ce faire, on
procède à la distribution annuelle de brochures auprès des entités locales et à
l’insertion de publicité dans le journal Vidy Varotra deux fois par semaine
- La publicité sur le lieu de vente : maison témoin

Le secteur de l’habitat vise une clientèle qui achète après avoir plus ou moins
longuement réfléchi et ce sur la base des données persuasives. C’est pourquoi on a
________________________________________________________________________________
-38-
________________________________________________________________________________
décidé de concrétiser notre engagement avant que le client lui-même n’adhère en
construisant immédiatement les logements économiques sur le site du projet.
- La mise sur pied d’un lieu d’exposition permanente de maquettes :

Cela sensibilise les clients sur les produits conçus pour chaque localité, et les informe
du déroulement et de l’évolution des différentes phases du projet.
Il est à noter que la préparation des documents de vente (fiche de

renseignement, documents techniques et juridiques,...) avant la conclusion de la
transaction facilite les négociations.
Ainsi base du montant de nos recettes, la publicité occupe une place

considérable au centre de nos préoccupations.
Cela dit, nous allons maintenant approfondir l’évolution de notre chiffre d’affaires à
travers le tableau suivant.
Tableau n° 9 : Quantités vendues et chiffres d’affaires durant 5 ans
Année 1 2 3 4 5
Quantité 10 12 17 20 24
vendue
Logement 2 2 1 1 1
non vendu
Chiffre
d’affaires 500 385 600 462 935 654,5 1 100 770 1 320 924
( en KFmg )
Il est à souligner au préalable que :
- le prix unitaire varie comme suit :
années 1 et 2 : 50 038 500 Fmg
à partir du 3ème exercice : 55 038 500 Fmg
________________________________________________________________________________
-39-
________________________________________________________________________________
- la modalité de payement au comptant à la fin des travaux ou à la conclusion des
contrats de vente est requise.
Le chiffre d’affaires durant cette période quinquennale augmente de

500 385 000 Fmg à 1 320 924 000 Fmg.
Les ventes de la première et de la deuxième année s’élèvent respectivement à
500 385 000 Fmg et 600 038 500 Fmg. Ces montants sont impressionnants pour un
projet nouvellement monté. En tout cas, cela s’explique par la capacité de négociation
du gérant et par une publicité axée surtout sur le prix bon marché correspondant à un
logement respectant les normes de viabilité.
A compter de l’année 3 les recettes avoisinent le milliard de francs malgaches
et le nombre de logements non vendus diminue au fil du temps.
Ceci se traduit par la notoriété et l’image de marque de l’entité concernant les
qualités de ses prestations.
________________________________________________________________________________
-40-
_______________________________________________________________________________
CHAPITRE III- ETUDE ORGANISATIONNELLE
L’étude organisationnelle occupe une place très importante lors de

l’élaboration d’un projet. C’est pourquoi, dans ce chapitre, nous allons présenter tout
d’abord le catalogue des fonctions, ensuite l’organisation de travail dans un chantier
et enfin le chronogramme des activités.
Section 1. Le catalogue des fonctions
Nous allons voir dans cette section l’organigramme, les attributions des
principaux responsables et enfin les charges sociales.
1.1 L’organigramme envisagé

L’organigramme est un graphique représentant la structure d’une entreprise,
avec ses divers éléments et leurs relations. Il met en relief les liaisons entre les
différentes postes ainsi que le titre et la position de chacun ses titulaires.
L’organigramme de notre société se présente comme suit :
Gérant
RAF
Chef de chantier
Chefs d’équipe
Ouvriers
1.2- Les attributions

En vue d’éviter l’empiètement des responsabilités, la présente répartition des
rôles et des fonctions s’avère judicieuse à notre projet.
________________________________________________________________________________
-41-
_______________________________________________________________________________
Gérant :
Il est responsable de la :
Représentation de l’entreprise vis-à-vis des tiers ;
Motivation et activation des subordonnés ;
Fixation des objectifs à long terme ;
Détermination des moyens ;
Planification et répartition des tâches et des responsabilités ;
Direction de l’entreprise ;
Coordination et supervision de la gestion des chantiers ;
Réalisation de l’étude des écarts et bilan de l’entreprise
Préparation et exécution de toute démarche marketing pour la
prospection de marché.
Responsable Administratif et Financier (RAF) :

Il est chargé de :
L’administration du personnel dans son ensemble ;
La gestion des biens mobiliers et immobiliers ;
La négociation avec les fournisseurs ;
L’approvisionnement des chantiers ;
La régularisation des impôts, assurances et cotisations auprès des
organismes sociaux (CNaPS et OSIE).
Chef de chantier :
Il est tenu :
De gérer techniquement le chantier ;
De calculer les dosages techniques des ouvrages ;
D’ordonnancer et de surveiller à l’attention des chefs d’équipes ;
De suivre la qualité des travaux ;
________________________________________________________________________________
-42-
_______________________________________________________________________________
De résoudre les problèmes techniques ;
D’établir le rapport mensuel auprès du gérant.
Chefs d’équipes :
Ils ont pour fonction :
D’organiser, de contrôler et de rectifier le cas échéant le
rendement journalier des ouvriers qui leur ont été confiés ;
De tenir le journal de chantier ;
De rédiger le rapport d’activité quotidien.
1.1 Les charges du personnel

Elles représentent les sommes réellement allouées au personnel à savoir le salaire
et les cotisations auprès des organismes sociaux (CNaPS et OSIE). Le tableau ci-
après récapitule ces charges pendant un mois.
Tableau n° 10 charges mensuelles du personnel
Fonction Nombre Salaire brut Salaire CNaPS OSIE Salaire
unitaire total 13% 5% net
- Gérant 01 2 000 000 2 000 000 260 000 100 000 1 640 000
- RAF 01 600 000 600 000 78 000 30 000 492 000
-Chef de 01 1 400 000 1 400 000 182 000 70 000 1 148 000
chantier
-Chef d’équipe 02 800 000 1 600 000 208 000 80 000 1 312 000
- Maçons
- Manoeuvres 04 300 000 1 200 000 156 000 60 000 984 000
06 180 000 1 080 000 140 400 54 000 885 600
Totaux 7 880 000 1 024 400 394 000 6 461 600
Ce tableau montre que les salaires octroyés au sein de notre société suivent la
tendance actuelle.
________________________________________________________________________________
-43-
_______________________________________________________________________________
Section .2 – L’organisation du travail dans d’un chantier
L’évolution actuelle du bâtiment et du génie civile implique de plus en plus le

rapprochement des acteurs (maître d’ouvrage, entreprise, encadrement et chantier) et
de tâches et par conséquent attribue à l’organisation de chantier une grande
importance. Ce dernier est moment critique du processus de construction : celui où
l’on passe du projet à la réalisation.
Dès lors on comprend que les objectifs globaux de la gestion de chantier sont
- la mise évidence des problèmes de réalisation et leurs solutions ;
- l’obtention d’un prix de revient optimal en termes de mains d’œuvre, de
matériaux et de matériels ;
- la livraison de l’ouvrage au client dans les meilleures conditions.
Ainsi, dans la présente section, nous allons tout d’abord mettre en relief un
schéma récapitulatif da la démarche pour gérer un chantier avant d’approfondir
chaque phase ce type de gestion.
2.1- Gestion de chantier

Le diagramme présenté dans la page suivante résume les étapes à suivre
lorsqu’on gère un chantier.
________________________________________________________________________________
-44-
_______________________________________________________________________________________________________________________________________
Figure n° 3 : DEMARCHE POUR GERER UN CHANTIER

PREPARATION
Démarches Mise au point Elaboration Définition des Constitution Commande Prévision

administratives du projet des plans modes de l’équipe de matériaux de
d’exécution d’exécution opératoires de tâcherons la sécurité
PLANIFICATION
- Calendrier
prévisionnel Main d’oeuvre Matériaux Matériel
- Budget
nécessaire
INSTALLATION du CHANTIER
Réalisation des Choix des - Bureaux Installation Traçage de

réseaux : - eau zones -Baraquements du matériel l’ouvrage Terrassement
- électricité de travail - clôture à réaliser
- eau usée
SUIVI de l’ EXECUTION
Contrôle Gestion du Animation Consommation Contrôle de Gestion des

technique personnel de l’équipe - main d’oeuvre l’avancement relations avec Facturation
- matériaux des travaux les fournisseurs
- matériel du chantier
LIVRAISON de l’OUVRAGE
Remise Gestion des contentieux (éventuels) Analyse Main d’oeuvre Pour

de l’ouvrage - avec le personnel des résultats les utilisations
au maître - aux fabricants de matériaux Matériaux
futures sur un
d’oeuvre - à l’administration Matériel autre chantier
__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
- 45 -
_______________________________________________________________________________________________
La figure précédente dénote une cohérence technique qui est vraiment nécessaire
au bon fonctionnement de notre société.
En vue d’approfondir nos connaissances académiques, il est temps d’analyser une à
une les phases de la gestion de chantier : préparation, planification, suivi et contrôle
et remise de l’ouvrage auprès du client.
2. 2 – Préparation
Elle consiste à concorder les moyens de l’entreprise à la commande du
maître de l’ouvrage. Par moyens il faut entendre :
Le personnel : les ouvriers et les cadres ;
Les matériaux et fournitures ;
Les matériels.
Ainsi, préparer un chantier, c’est évaluer les besoins et les coûts des
matériels, des matériaux et de la main d’œuvre qui seront nécessaires à la réalisation
d’un ouvrage.
Comme le montre l’organigramme suivant, cette phase occupe une
position clé durant le processus de construction.
Organigramme du processus de construction
ANALYSE DU MARCHE ET DE LA COMMANDE
PREPARATION DU DOSSIER D’EXECUTION
PREPARATION DE CHANTIER
ACHATS - APPROVISIONNEMENT
EXECUTION DES TRAVAUX
________________________________________________________________________________
-46-
_______________________________________________________________________________________________
Il s’agit donc du moment où deux équipes, celle qui a conçu le projet et

celle qui va le réaliser, travaillent ensemble. Plus cette collaboration a lieu tôt, plus le
chantier a de chances de bien se dérouler économiquement et socialement.
Cette phase est souvent, sinon toujours écourtée et négligée. Or elle est
fondamentale si l’on veut que le chantier se déroule dans de bonnes conditions. En
fait, 70 % des disfonctionnements d’un chantier proviennent de son non –
préparation.
2 .3 – Planification :
Un bon planning entraîne une meilleure disponibilité sur le chantier.
2 .3. 1 – Elaboration du planning de réalisation des travaux implique
1. Identification des tâches ;
2. Calcul der leur durée ;
3. Mise en relief des liens entre elles ;
4. Analyse des contraintes du chantier ;
5. Définition du nombre d’ouvriers nécessaires ;
6. Répartition des tâches ;
7. Tracée du planning ;
8. Lissage éventuel des tâches.
2 .3. 2 – Planning de consommation des matériaux

Les besoins en matériaux se déterminent à partir des quantités
d’ouvrages à ériger et des pertes dues au transport et à la mise en œuvre (casses et
chutes).
Il faut donc :
Etablir l’avant – métré des ouvrages à réaliser ;
________________________________________________________________________________
-47-
_______________________________________________________________________________________________
Calculer les quantités de matériaux nécessaires ;

Evaluer les pertes prévisionnelles ;
En fonction de ces deux éléments, inventorier
l’approvisionnement du chantier ;
Planifier les commandes selon l’avancement des travaux.
2 .4 – Installation du chantier
Installer un chantier nous permet :
d’assurer aux personnels de bonnes conditions d’hygiène et de sécurité ;
de réserver des zones de stockage des matériaux et matériels.
Pour ce faire, les tâches à réaliser sont :
◊ Identifier le type de chantier pour pouvoir implanter les locaux et
les principaux équipements ;
Tableau n° 11 Installation nécessaire selon le type de chantier
Type a Type b Type c
Moins de 15 jours à 4 mois Plus de 4mois
15 jours
Abri X X
Abri clos et vestiaire X X
Repas et réfectoire X X X
Eau X X X
Installations sanitaires X X
Latrines X X
Trousse de secours X X
◊ Tracer les réseaux d’adduction d’eau et d’électricité ainsi que

celui de l’évacuation des eaux usées ;
◊ Installer la clôture du chantier ;
________________________________________________________________________________
-48-
_______________________________________________________________________________________________
◊ Définir un plan particulier de sécurité et de protection de la santé

concernant les mesures à prendre :
en cas d’accident ou d’évacuation ;
pour assurer l’hygiène ;
pendant les travaux : modes opératoires, matériels, risques
et préventions.
2 .5 – Suivi et contrôle
On procède au pointage de l’avancement des travaux, à la mise à jour
du planning et à la prévision des approvisionnements de matériaux et du matériel. En
outre, on effectue une comparaison entre la prévision et la réalité tant pour les
matériaux, les matériels et la main d’œuvre que pour les recettes et les dépenses.
Pour ce faire, les documents nécessaires sont :
♦ Les adresses des fournisseurs des matériaux et matériels, celles
des ouvriers ainsi que des services techniques ;
♦ Les rapports journaliers émanant des chefs d’équipe ;
♦ Le carnet de bons de réception pour les commandes ;
♦ Les barèmes du personnel, du matériel, des fournitures ;
♦ Les déclarations d’accident ;
♦ Une petite bibliothèque technique.
2 .5. 1 – Suivi des matériaux

Il consiste à :
♦ Commander les matériaux en fonction des besoins ;
♦ Contrôler les quantités consommées ;
♦ Contrôler les entrées sur le chantier ;
♦ Etudier les dépenses ;
♦ Etablir les factures ;
________________________________________________________________________________
-49-
_______________________________________________________________________________________________
♦ Comparer les dépenses par rapport à l’état d’avancement du

chantier.
2.5.2– Suivi et contrôle des travaux :
Ils impliquent :
♦ l’établissement du rapport de visite du chef de chantier ;
♦ la rédaction de l’état d’avancement hebdomadaire des travaux ;
♦ l’élaboration du rapport de conformité technique suivant les règles
de l’art ;
♦ imposées par les prescriptions spéciales du cahier de charges ;
♦ le respect rigoureux du temps imparti pour l’exécution en tenant
compte des aléas et autres arrêts de travail incontournables ;
♦ les études des écarts entre les dépenses prévisionnelles
hebdomadaires et les réalités suivant les besoins effectifs du
chantier ; la formulation des consignes de rectification le cas
échéant.
Section.3- Chronogramme des activités :

C’est la représentation graphique de toutes les activités à effectuer pendant la
réalisation du projet. Il permet de visualiser :
• la chronologie des actions
• les dates limites.
La page suivante fera l’objet de la présentation du chronogramme de la
réalisation de notre logement économique.
________________________________________________________________________________
-50-
________________________________________________________________________________________________________________________________
Tableau n° 12- Calendrier de réalisation d’un logement
Numéro Désignation Semaine 1 Semaine 2 Semaine 3 Semaine 4 Semaine 5 Semaine 6 Semaine 7 Semaine 8
101 Installation xxx
201 Décapage x
202 Fouille xx
301 Fondation moellons xxx x
302 Maçonnerie en briques xxxxx
de terre solidifiés
303 Bas de fenêtre et jambage xx xx
304 Dalles xx xxx
305 Carrelage du sol xx
306 Carrelage de mur xx
401 Charpente xxx
402 Linteaux -Chaînage xxxx
403 Toiture xxx xx
404 Plafond xxx xx
501 Fenêtres en vitre xxx xx
502 Fenêtres pleines xxx xx
503 Portes et vitre xxxx
504 Portes pleines xxxx
505 Portes intérieures x xxx
601 Paillasson xxx
602 Carrelage de la cuisine xx
603 WC xx
604 Electricité xxxxx
605 Fosse septique xxxxxx xxxxx
606 Aménagement de l’extérieur x xxx
701 Peinture xxx
702 Repli de chantier xx
Ce tableau démontre que les travaux sont effectués avec un rythme normal tout en réservant un laps de temps pour les imprévus.
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
- 51 -
_______________________________________________________________________________________________________
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE
Pour conclure, nous constatons qu’en conjuguant l’ingéniosité et le
leadership notre entité est habilitée à réaliser le maximum de profit. Dès lors, pour
le bon fonctionnement de notre société, il nous est indispensable d’effectuer
l’étude financière de notre projet.
_____________________________________________________________________________________________
- 52 -
Troisième Partie :
ETUDE FINANCIERE DU PROJET
_______________________________________________________________________________________________
Pierre angulaire de l’élaboration d’un projet, l’étude financière nécessite

une attention particulière de la part du promoteur.
Aussi faut-il mettre en exergue dans cette troisième partie les chapitres suivants :
L’investissement
L’étude de faisabilité
L’évaluation et les impacts du projet.
_______________________________________________________________________________
-53-
_______________________________________________________________________________________________
CHAPITRE I.- L’INVESTISSEMENT
Dans ce chapitre, nous allons examiner la nature et le coût de notre

investissement avant d’aborder la question relative à nos prévisions de financement.
Section 1-Nature et coût de l’investissement
Cette section précisera les immobilisations et le fonds de roulement

indispensables au démarrage de l’activité avant de conclure sur le montant de notre
investissement.
1.1- Les immobilisations nécessaires
Les immobilisations regroupent les biens acquis par l’entreprise, non pas pour
être vendus ou transformés, mais destinés à être utilisés d’une façon plus ou moins
durable comme instruments de travail.
Les immobilisations requises par notre projet sont résumées dans le tableau
suivant :
Tableau n°13 Récapitulatif des immobilisations
Immobilisations incorporelles
- frais de premier établissement
- frais de recherche et développement 4 000 000
- frais de publicité
Immobilisations corporelles
- matériels et outillages 10 000 000
- construction (siège) 75 000 000
- matériels de transport 40 000 000
- matériels informatiques 7 000 000
- matériels et mobiliers de bureau 3 215 000
total des immobilisations corporelles 134 215 000
Total des immobilisations 139 215 000
_______________________________________________________________________________
-54-
_____________________________________________________________________________________________________________________________________
1.2 Le Fonds de Roulement Initial
Il représente l’avoir nécessaire pour couvrir les charges au commencement des activités. Il se calcule donc à partir des recettes et
dépenses relatives à la première année. Dans le cadre du présent projet, les recettes sont obtenues par des ventes au comptant.
Le tableau suivant résume le calcul de notre fonds de roulement initial.
Tableau n°14 : dépenses durant les 12 premiers mois (montant en 1000fmg)

LIBELLES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
RECETTES - - - - - 120092,4 60046,2 60046,2 - 120092,4 120092,4 120092,4
chantier 33 018,8 20 280,8 33 018,8 20 280,8 33 018, 8 20 280 ,8 33 018,8 20 280,8 33 018,8 20 280 ,8 33 018,8 20 280 ,8
siège 6 610 6 610 6610 6610 6610 6610 6610 6610 6610 6610 6610 6610
autres 991, 52 507, 02 991, 52 1014 ,04 991, 52 1014 ,04 991, 52 1014,04 991, 52 1014 ,04 991, 52 1014 ,04
DEPENSES 40620 ,32 27397,82 40620 ,32 27397,82 40620 ,32 27397,82 40620 ,32 27397,82 40620 ,32 27397,82 40620 ,32 27397,82
SOLDE (40620,32) (27397,82) (40620,32) (27397,82) (40620,32) 92694,58 19425,88 92694,58 (40620,32) 92694,5 79472,08 92694,58
CUMUL (40620,32) (68018,14) (108638,46) (136036,28) (176656,6) (83962,02) (64536,14) 28150,44) (12461,88) 80232,77 15970,78 252399,36
La valeur minimum des soldes cumulés indique le Fonds de Roulement Initial.
Concernant le présent cas, il est de l’ordre de 176 656 000Fmg. C’est la somme nécessaire pour couvrir les charges au
démarrage de l’activité tant que les recettes ne peuvent pas encore le faire.
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
- 55 -
________________________________________________________________________________
1.3 Le montant de l’investissement
Acquisition de capital technique nécessaire au démarrage du projet,
l’investissement représente l’engagement de ressources dans le but de réaliser des
bénéfices pendant une longue période. Il implique donc des choix financiers dont la
répercussion est parfois durable.
Ces ressources proviennent :
des apports personnels du propriétaire de l’entreprise tant en nature qu’en
numéraire ou capital social
des emprunts à long et moyen terme auprès des institutions financières sous
réserve de payer des intérêts.
Son montant s’obtient à partir des immobilisations et du Fonds de roulement
Initial (FRI). Le tableau ci-dessous résume les détails relatifs au montant de notre
investissement.
Tableau n ° 15 récapitulatif des investissements
Rubriques Montant Apports en Apports en A
nature numéraire emprunter
Immobilisation 139 215 000 47 000 000 - 215 871 600
FRI 176 656 600 - 53 000 000
Investissements 315 871 600 100 000 000
Ce tableau montre bien que l’investissement nécessaire pour le bon

fonctionnement de l’entreprise s’élevant à 315 871 600 fmg est financé par un capital
social de 1 000 000 fmg et un emprunt de 215 871 600 fmg.
Section 2. Prévisions de financement

Cette section fera l’objet de la présentation des termes relatifs au
remboursement de l’emprunt tout en survolant les montants des amortissements à
enregistrer avant d’établir notre plan de financement.
________________________________________________________________________________________________
- 56 -
________________________________________________________________________________
2-1 Le remboursement de l’emprunt
Généralement la banque finance jusqu’à 75% du montant hors taxe des
investissements physiques en calculant la durée de l’emprunt à partir de la durée
fiscale des amortissements des biens financés.
Dans notre cas, l’emprunt envisagé s’élève à 215 871 600 Fmg soit 61,35% de
l’investissement.
Suite à des négociations auprès de quelques banques primaires, la proposition de la
Bank Of Africa (BOA) s’avère la plus bénéfique à notre projet. Les clauses adoptées
avec cette banque sont récapitulées dans le tableau suivant.
Tableau n° 16 : remboursement de l’emprunt
- montant octroyé : 215 871 600.Fmg
- objet : investissement et besoin en frais de fonctionnement
- taux : 17 %
- durée de remboursement : 4 ans
- échéance : quatre amortissements constants de 53 967 900 Fmg à compter de la
deuxième année (215 871 600.Fmg / 4)
Années Emprunt Amortissement Intérêt Annuité
au début de
l’année
(1) (2) (3) (4)
2 215 871 600 53 967 900 36 698 172 90 666 072
3 161 903 700 53 967 900 27 523 629 81 491 529
4 107 935 800 53 967 900 18 349 086 72 316 986

5 53 967 900 53 967 900 9 174 543 63 142 143
(3) = (1) x 17 %
(4) = (2) + (3)
(1) n = (1) n -1 - (4)
________________________________________________________________________________________________
- 57 -
________________________________________________________________________________
2.2 Amortissements industriels
L’amortissement symbolise les dépréciations subies par certains biens dues à
l’usure, au temps et à l’avancée technologique. Cette réduction irréversible, répartie
sur une période mais qui entraîne un décaissement.
Plusieurs types d’amortissements sont utilisés de part le monde : linéaire,
dégressif, à taux variable et dérogatoire. Dans le cadre de notre étude,
l’amortissement linéaire est adopté puisque c’est le seul autorisé par l’Administration
malgache.
L’annuité d’amortissement s’obtient comme suit :
Valeur d’origine
Annuité =
Durée de vie
Tableau n° 17 amortissements pendant les 5 exercices ( selon le PCG 87):

Immobilisation Valeur Durée Dotation annuelle
d’origine de vie en (en 1000 fmg)
année 1 2 3 4 5
Matériels et outillages 10 000 000 10 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000
Construction 75 000 000 10 7 500 7 500 7 500 7 500 7 500
Matériels informatiques 7 000 000 4 1 750 1 750 1 750 1 750 -
Matériels de transport 40 000 000 4 10 000 10 000 10 000 10 000 -
Matériels, mobiliers
de bureau 3 215 000 10 3 21,5 3 21,5 3 21,5 3 21,5 3 21,5
TOTAL 20562,5 20562,5 20562,5 20562,5 8812,55
2.3 Plan de financement :

Il a comme but de nous donner un aperçu général sur les emplois de fonds et les
ressources prévisionnelles durant les 5 années à venir. Ils sont à souligner que les
montants relatifs à la rubrique Résultat seront ultérieurement détaillés.
________________________________________________________________________________________________
- 58 -
________________________________________________________________________________
Tableau n° 18 : Tableau de financement pour les 5 années ( selon PCG 87)
Libellés 1 2 3 4 5
Apport en Capital 100 000 000
Résultat 120 254 162 126 841 112 211 351 652 242 153 110 323 686 550
Amortissement 20 562 500 20 562 500 20 562 500 20 562 500 8 812 500
Emprunt à - - - -
moyen terme 215 871 600
TOTAL DES
RESSOURCES 415 263 452 147 403 612 231 914 152 227 715 610 332 499 050
Immobilisations - - - -
incorporelles 4 000 000
Immobilisations - - - -
corporelles 113 652 500
Remboursement
des emprunts - 90 666 072 81 491 529 72 316 986 63 142143
TOTAL DES
EMPLOIS 117 652 500 90 666 072 81 491 529 72 316 986 63 142143
Variation du
Fonds de
Roulement 297 610 952 56 737 540 150 422 623 190 398 624 269 356 907
Variation de
Trésorerie 297 610 952 56 737 540 150 422 623 190 398 624 269 356 907
CUMUL DE
TRESORERIE 297 610 952 354 348 492 504 771 115 695 169 739 96 526 646
Ce plan quinquennal met en exergue les flux générés par notre entreprise. Il sert à
analyser notre politique d’investissement et de financement.
________________________________________________________________________________________________
- 59 -
________________________________________________________________________________
La variation du Fonds de Roulement est très élevée au cours de la première
année, cela provient des sommes considérables dues aux apports personnels de
l’ordre de 100 000 000 Fmg et à l’emprunt de 215 871 600 Fmg au début de cette
période.
Elle diminue lors de la deuxième année puis accroît progressivement au cours
des années suivantes grâce à l’augmentation du résultat.
________________________________________________________________________________________________
- 60 -
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CHAPITRE II –ANALYSE DE LA RENTABILITE DU PROJET A TRAVERS

LES ETATS FINANCIERS
Ce chapitre nous permettra d’examiner le Compte de Résultat prévisionnel, le

Tableau de Grandeurs Caractéristiques de Gestion, le Plan de Trésorerie et enfin le
Bilan prévisionnel.
Section 1.Le Compte de Résultat prévisionnel

Il regroupe les produits et les charges selon leur nature et met en relief les
bénéfices engendrés par l’investissement au cours des 5 exercices.
Tableau n° 19 Compte de résultat prévisionnel (selon le PCG 87)
Désignation 1 2 3 4 5
Production vendue 500 385 000 600 385 000 935 654 500 1 100 770 000 1 320 924 000
Production stockée 100 077 000 100 077 000 55 038 500 55 038 500 55 038 500
Production
de l’exercice 600 62 000 700 539 000 990 693 000 1 155 808 500 1 375 962 500
Coût
de construction 313 797 600 319 797 600 498 396 800 622 996 000 747 595 200
Charge
de personnel 79 320 000 79 320 000 79 320 000 84 000 000 84 000 000
Service extérieur 55 038 500 55 038 500 55 038 500 10 000 000 10 000 000
Amortissement 20 562 500 20 5 62 500 20 562 500 20 562 500 8 812 500
Charge exploitation 428 671 340 428 671 340 428 671 340 737 558 500 850 410 700
Résultat
exploitation 171 791 660 271 867 660 383 422 460 418 250 000 525 551 800
Charges financières - 90 666 072 81 491 529 72 316 986 63 142 443
Produits financiers - - - - -
Résultat financier - -90 666 072 -81 491 529 -72 316 986 -63 142 443
Résultat avant IBS 171 791 660 181 201 560 301 930 931 345 933 014 462 409 357
IBS 51 537 198 54 360 476 90 579 279 103 779 904 138 722 807
Résultat net 120 254 162 126 841 112 211 351 652 242 153 110 323 686 550
____________________________________________________________________________________________
- 61 -
_______________________________________________________________________________________________
La variation du résultat est due à l’augmentation de la production vendue c’est-

à-dire du chiffre d’affaires.
En tout cas, le projet est réalisable puisque sa rentabilité varie de 21,127 % à
24,504 % et en moyenne 22, 82 %. Ces données proviennent du calcul du Taux de
profitabilité dont la formule est la suivante : Résultat net
Chiffre d’affaires
Tableau n° 20 Calcul du taux de profitabilité

Désignation 1 2 3 4 5
Bénéfice net 120 254 162 126 841 112 211 351 652 242 153 110 323 686 550
Chiffre
d’affaires 500 385 000 600 385 000 935 654 500 1 100 770 000 1 320 924 000
Taux de
profitabilité 24,032 % 21,127 % 22,589 % 21, 998 % 24,504 %
Pour approfondir notre analyse, nous allons procéder au calcul des soldes
intermédiaires du système à partir du tableau des grandeurs caractéristiques de
gestion.
Section 2.Le Tableau des Grandeurs Caractéristiques de Gestion ( TGCG)
Les soldes intermédiaires de gestion figurent parmi les indicateurs les

plus importants quant à l’appréciation de la situation de l’entreprise par rapport à son
environnement et vis-à-vis de ses concurrents.
Le TGCG illustre les étapes de l’obtention du résultat net d’une activité.
____________________________________________________________________________________________
- 62 -
_______________________________________________________________________________________________
• La production de l’exercice englobe la production vendue et la

production stockée ;
• La valeur ajoutée exprime la contribution du projet à

l’enrichissement de l’Etat en permettant la rémunération des facteurs de
production ;
• L’excédent brut d’exploitation évalue la rentabilité de

l’exploitation indépendamment des décisions d’amortissement ainsi que des
politiques financière et fiscale ;
• Le résultat d’exploitation met en exergue l’aboutissement de

l’exploitation effective de l’entreprise, abstraction faite des charges et des
produits liés aux sources de financements ou aux activités hors exploitation ;
• Le résultat avant IBS tient compte de toutes les opérations

financières de l’entité ;
• Le résultat net de l’exercice considère l’ensemble des charges et

des produits. C’est le résultat final suite au décaissement de l’IBS.
____________________________________________________________________________________________
- 63 -
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Tableau n° 21: Tableau de Grandeurs Caractéristiques de Gestion du projet

Libellés 1 2 3 4 5
Production vendue 500 385 000 600 462 000 935 654 500 1 100 770 000 1 320 924 000
Production stockée 100 077 000 100 077 000 55 038 500 55 038 500 55 038 500
PRODUCTION
DE L’EXERCICE 600 462 000 700 539 000 990 693 000 1 155 808 500 1 375 962 500
Coût de construction 313 797 600 313 797 600 492 396 800 610 996 000 735 595 200
Charges externes 8 991 240 8 991 240 8 991 240 10 000 000 10 000 000
CONSOMMATION
INTERMEDIAIRE 322 788 840 322 788 840 501 388 040 620 000 000 745 595 200
Production de l’exercice 600 462 000 700 788 840 990 693 000 1 155 808 500 1 375 962 500
Consommation
intermédiaire 322 788 840 322 788 840 501 388 040 620 000 000 74 595 200
VALEUR AJOUTEE 277 672 160 377 750 160 489 304 960 534 812 500 630 367 300
Valeur ajoutée 277 672 160 377 750 160 489 304 960 534 812 500 630 367 300
Impôts et taxes 6 000 000 6 000 000 6 000 000 12 000 000 12 000 000
Charge du personnel 79 320 000 79 320 000 79 320 000 84 000 000 84 000 000
EXCEDENT BRUT
D’EXPLOITATION 192 353 160 292 430 160 403 984 960 438 812 500 554 367 300
EBE 192 353 160 292 430 160 403 984 960 438 812 500 554 367 300
Amortissements 20 562 500 20 562 500 20 562 500 20 562 500 8 812 500
RESULTAT
D’EXPLOITATION 171 791 660 271 867 660 383 422 460 418 250 000 525 551 800
Produit financier - - - - -
Charge financière - 90 666 072 81 491 529 72 316 986 63 142 443
RESULTAT
FINANCIER - -90 666 072 -81 491 529 -72 316 986 -63 142 443
RESULTAT AVANT 171 791 660 181 201 560 301 930 931 345 933 014 462 409 357
IBS
IBS 51 537 198 54 360 476 90 579 279 103 779 904 138 722 807
RESULTAT NET 120 254 162 126 841 112 211 351 652 242 153 110 323 686 550
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Section 3. Le Plan de Trésorerie globale

Ce plan prévoit les mouvements (recettes et dépenses) affectant la caisse de
l’entreprise. Il est dressé en vue d’optimiser l’allocation de la trésorerie et pour une
meilleure appréciation de notre projet par les investisseurs à venir.
Tableau n° 22 : Plan de Trésorerie globale en milliers de francs (selon PCG 87)

Désignation Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Vente 500 385 600 462 935 654, 5 1 100 770 1 320 924
Apport en numéraire
53 000 - - - -
Emprunt 215 871, 6 - - - -
Total des 766 256, 6 600 462 935 654, 5 1 100 770 1 320 924
encaissements
Acquisition
d’immobilisation 92 215 - - - -
Coût de construction 313 797, 6 313 797, 6 492 396, 8 610 996 735 595, 2
Charges du personnel 79 320 79 320 79 320 84 000 84 000
Autres charges 8 991, 24 8 991, 24 8 991, 24 10 000 10 000
Impôts et taxes 6 000 6 000 6 000 12 000 12 000
Remboursement de - 90 666,072 81 491, 529 72 316, 986 63 142, 443

l’emprunt
Total des
décaissements 500 323, 840 498 774,912 668 199, 569 789 312, 986 904 737,6 43
TRESORERIE 265 932, 76 101 687, 09 267 454, 93 311 457, 01 416 186 ,36
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- 65 -
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Section 4-Le Bilan prévisionnel
Ce bilan retrace l’évolution du patrimoine de notre entité au cours des 5

prochains exercices en tenant compte des investissements, des éventuelles
dépréciations de certains éléments d’actif et des résultats obtenus.
Tableau n° 23: Bilan prévisionnel des 5 années (selon PCG 87)
Rubriques 1 2 3 4 5
Immobilisations
incorporelles 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000
Matériels et
outillages 9 000 000 8 000 000 7 000 000 6 000 000 5 000 000
Construction 67 500 000 60 000 000 52 500 000 45 000 000 37 500 000
Matériel
informatique 5 250 000 3 500 000 1 750 000 - -
Matériel de 30 000 000 20 000 000 10 000 000 - -
transport
Matériel et
mobilier de bureau 2 893 500 2 572 000 2 250 500 1 929 000 1 607 500
Stock 100 077 000 100 077 000 55 038 500 55 038 500 55 038 500
Disponibilités 195 842 862 205 033 312 315 715 952 313 091 010 303 503 050
TOTAL ACTIF 415 563 262 403 182 312 398 724 952 375585 510 406 649 050
Capital social 100 000 000 100 000 000 100 000 000 100 000 000 100 000 000
Résultat de 120 254 162 161 841 112 211 351 652 242 153 110 315 461 550
l’exercice
Dettes à moyen 215 871 600 161 903 700 107 935 800 53 967 900 -
terme
Amortissement 20 562 500 20 562 500 20 562 500 20 562 500 8 812 500
TOTAL PASSIF 4 15 563 262 403 182 312 398 724 952 375585 510 406 649 050
Ce tableau dénote que notre entité adopte une gestion financièrement saine de
ses activités.
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CHAPITRE III- EVALUATION ET IMPACTS DU PROJET
L’évaluation d’un projet permet à son parrain et à son promoteur de prendre la

décision de le réaliser ou non. C’est la raison pour laquelle l’évaluation et les impacts
de notre projet, objets de ce chapitre, seront analysés à travers les outils et critères
d’évaluation généralement reconnus.
Section .1 Viabilité du projet selon les outils d’évaluation :
La notion de viabilité, prend en compte l’aptitude à durer, à résister aux

conjonctures. Quatre outils sont généralement employés à savoir :
la Valeur Actuelle Nette (VAN)
le Taux de Rentabilité Interne (TRI)
l’Indice de Profitabilité (IP)
le Délai de Récupération des Capitaux Investis (DRCI)
En tout cas, il est nécessaire de calculer au préalable le flux net dégagé par
l’exploitation de l’investissement c’est-à-dire ou Capacité d’Autofinancement (CAF)
ou la Marge Brute d’Autofinancement (MBA).
Le calcul de la MBA des cinq exercices se résume de la façon suivante :
Tableau n ° 24 Détermination du Marge Brute d’Autofinancement ou MBA
Années A1 A2 A3 A4 A5
Bénéfice net 120 254 162 161 841 112 211 351 652 242 153 110 315 461 550
Dotation aux
Amortissements 20 562 500 20 562 500 20 562 500 20 562 500 8 812 500
Marge Brute
d’Autofinancement 140 816 662 182 403 612 231 914 152 262 715610 324 274050
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1.1 La Valeur Actuelle Nette

Rappelons que la VAN est la différence entre le montant des rentrées nettes
actualisées et la somme des capitaux investis actualisés.
Elle est donnée par la formule :
n
VAN = Σ MBA ( 1+t ) - j – C
j=1
Dans le présent cas, on considère que :

t : taux d’actualisation : taux d’inflation = 30 %
n : durée de vie économique du projet = 5ans
MBA : rentrée nette
Tableau n° 25: Calculs préalables à la détermination de la VAN
Années Coefficient Rentrée nette Rentrée nette
d’actualisation Actualisée
1 0,7692 140 816 662 108 320 509
2 0,5917 182 403 612 107 931 131
3 0, 4552 231 914 152 105 559 468
4 0, 3501 262 715 610 91 984 038
5 0,2993 324 274 050 87 336 429
TOTAL 501 131 576
Les capitaux investis (C) s’élèvent à 315 871 600Fmg.

VAN = 501 131 576- 315 871 600
VAN = 185 259 976 Fmg >0
Le projet est donc rentable puisque sa VAN est largement positive
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1-2 L’indice de profitabilité

L’IP exprime le rapport entre les rentrées nettes actualisées et l’investissement.
En tenant compte des données obtenues précédemment l’IP de notre projet se
présente comme suit :
n
Σ MBA (1+t) - j
j =1
IP=
C
501 131 576

IP=
315 871 600
I P = 1,5865 >1
L’investissement a une rentabilité supérieure au taux exigé parce que I P > 1

1franc du capital génère 0, 59 francs de marge bénéficiaire
1.3 Le Taux de Rentabilité Interne

Concernant notre entreprise, formulons d’abord les hypothèses relatives à la
recherche de notre TRI :
n
Σ MBA ( 1+ i ) - j – C = 0,
j=1
Or C reste constant quel que soit le taux d’actualisation utilisé,

n
Donc il nous reste qu’à déterminer la valeur de Σ MBA (1+ i ) – j à des taux différents
j=1
en respectant la relation suivante :
Taux d’actualisation< Taux de Rentabilité Interne < Taux de profitabilité
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- 69 -
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Si i = 30 %, Σ MBA ( 1+ i ) – j = 501 131 575

j =1
n
Pour i= ? , Σ MBA ( 1+ i ) - j = 315 871 600
j=1
n
Avec i = 58 %, Σ MBA (1+ i ) - j =
j=1
140 816 662 +182 403 612 + 231 914 152 + 262 715 610 + 324 274 050
(1+ 0,58) 1 (1+ 0,58) 2 (1+ 0,58) 3
(1+ 0,58) 4 (1+ 0,58) 5
n
Σ MBA (1+ i ) - j = 296 076 717
j=1
Nous allons donc procéder par interpolation linéaire pour trouver ce taux i
i = 30 % + (58 % - 30 %) * 501 131 575 - 315 871 600
501 131 575 - 296 076 717
TRI = 55,92 %
Le TRI est largement supérieur au taux d’actualisation de 30 %. Par rapport à

ce taux d’actualisation, on trouve bien que ce TRI est largement supérieur avec
25,92 % de différence (une marge de sécurité). Ainsi, on déduit que le projet est
vraiment rentable. En effet, ce TRI serait le taux maximum au-delà duquel on ne
pourrait pas réaliser l’investissement.
1. 4 Le Délai de Récupération des Capitaux Investis

C’est le délai au bout duquel les flux nets de trésorerie générés par
l’investissement initial arrivent à reconstituer le capital investi.
Le calcul de cette durée est basé sur les marges brutes d’autofinancement cumulées.
____________________________________________________________________________________________
- 70 -
_______________________________________________________________________________________________
Tableau n° 26 Calcul du Délai de Récupération des Capitaux Investis
Fin d’année Coefficient Rentrée nette Rentrée Rentrée nette

d’actualisation nette actualisée
actualisée cumulée
1 0,7692 140 816 662 108 320 509 108 320 509
2 0,5917 182 403 612 107 931 131 216 251 640
3 0, 4552 231 914 152 105 559 468 321 811 108
4 0, 3501 262 715 610 91 984 038 413 795 146
5 0,2993 324 274 050 87 336 429 501 131 575
Le montant des investissements de l’ordre de 315 871 600 Fmg est récupéré durant
la troisième année
(321 811 108 - 216 251 640) →12 mois
(315 871 600 - 216 251 640) → ?
12 x 315 871 600 - 216 251 640

321 811 108 - 216 251 640
= 11, 32 mois
Donc au mois de Décembre
31 x 0,32 = 10 jours
DRCI = 2ans 11mois 10jours
Ainsi, les capitaux investis sont récupérés le 10 Décembre de l’année 3.
Section .2- Rentabilité du projet selon les critères d’évaluation

Le succès d’un projet peut être apprécié par le degré de conjugaison de
quatre indicateurs à savoir :
La pertinence
L’efficacité
L’efficience
La pérennité
____________________________________________________________________________________________
- 71 -
_______________________________________________________________________________________________
2.1- La pertinence :
Elle indique la corrélation entre les objectifs du programme et les priorités de
développement d’une région. Dit autrement, elle confirme le bien-fondé du projet
comme étant une contribution à la satisfaction des cibles. Le projet est pertinent c’est-
à-dire approprié parce que non seulement le taux de rentabilité (TRI 55, 92 %) est
bien supérieur au taux d’actualisation de 30 % mais aussi et surtout les capitaux
investis sont récupérés au bout de 2ans 11mois et 10jours seulement.
2.2- L’efficacité
L’efficacité du projet réside dans le fait qu’il répond à l’objectif de son
promoteur qui consiste à satisfaire la demande en logement dans la région
d’Antsirabe en construisant au minimum 2 maisons par mois. Cet investissement est
donc efficace puisqu’il engendre un apport de 84 logements supplémentaires sur le
marché.
2.3- L’efficience
Au sein de notre entité, au moins une maison de 50 m² est construite au bout de
deux mois par deux maçons et trois manœuvres avec une somme de 38 000 000 Fmg
seulement.
2.4- La Pérennité
En comparant les résultats et l’investissement, on peut dire que le projet est
destiné à être durable. Non seulement il reste encore environ 80 % de demande à
satisfaire mais aussi l’entreprise dispose de la trésorerie et de la capacité technique
nécessaires pour le financement des exercices à venir.
Section. 3 - Impacts du projet
Dans le cadre de l’appréciation des impacts de notre projet, les trois points ci-
après sont à signaler :
____________________________________________________________________________________________
- 72 -
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- financier ;
- économique ;
- social.
3.1 Impacts financiers

Trois acteurs profitent principalement de la bonne marche de ce projet :
- les employés de part leurs rémunérations (salaires)
- l’entreprise à cause du réinvestissement d’une partie du bénéfice réalisé
- l’Etat grâce aux impôts IBS et TVA
Le tableau suivant illustre ces affirmations.
Tableau n° 27 Récapitulatif des impacts financiers
Années 1 2 3 4 5
Rémunérations 79 320 000 79 320 000 79 320 000 84 000 000 84 000 000
IBS 51 537 198 54 360 476 90 579 279 103 779 904 138 722 807
TVA 100 077 000 120 092 400 187 130 900 220 154 000 264 184 800
Bénéfice 120 254 162 161 841 112 211 351 652 242 153 110 315 461 550
TOTAL 351 188 360 415 613 988 568 381 831 650 087 014 802 369 157
D’après ce tableau, l’impact financier intègre trois entités:

- Les salariés reçoivent respectivement de la première à la cinquième année
d’exploitation : 79 320 000 Fmg , 79 320 000 Fmg , 79 320 000 Fmg,
84 000 000 Fmg et 84 000 000 Fmg ;
- L’Etat perçoit :
o Comme IBS 51 537 198 Fmg, 54 360 476 Fmg, 90 579 279 Fmg,
103 779 904 Fmg, 138 722 807Fmg à partir de l’année 1 ;
o A titre de TVA sur la vente des logements :
100 077 000Fmg, 120 092 400Fmg, 187 130 900Fmg, 220 154 000 Fmg et
264 184 800 Fmg de l’année 1 à l’année 5 ;
____________________________________________________________________________________________
- 73 -
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- Enfin, l’entreprise elle-même récolte à compter de la première année

264 184 800 Fmg, 161841 112Fmg, 211 351 652 Fmg, 242 153 110Fmg et
315 461 550 Fmg.
D’une façon globale, l’impact financier de ce projet s’élève respectivement de

la première année à la cinquième année à 351 188 360 Fmg, 415 613 988 Fmg
568 381 831Fmg, 650 087 014 Fmg et 802 369 157Fmg
3.2- Impacts économiques

Notre projet participe au développement de la nation en contribuant
considérablement au Produit Intérieur Brut qui représente la somme des Valeurs
ajoutées créées par tous les acteurs économiques du pays.
Tableau n ° 28 Résumé des valeurs ajoutées de l’entreprise (tiré du TGCG)
Rubriques Année 1 Année2 Année3 Année4 Année 5
Production
600 462 000 700 539 000 990 693 000 1 155 808 500 1 375 962 500
Consommations
Intermédiaires 322 788 840 322 788 840 501 388 040 620 000 000 745 595 200
Valeur
Ajoutée 277 672 160 377 750 160 489 304 960 534 812 500 630 367 300
Nous constatons effectivement que ce projet n’est pas négligeable car sa contribution
à la relance de l’économie nationale varie de 277 672 160 Fmg à 630 367 300 Fmg
durant cinq ans.
3.3- Impacts sociaux

Nombreux emplois permanents sont crées directement par le projet. Les
personnels engagés par notre entreprise viennent tous de la région de Vakinakaratra.
En plus, une fois la construction achevée, d’autres métiers sont nécessaires pour
____________________________________________________________________________________________
- 74 -
_______________________________________________________________________________________________
l’entretien, la réhabilitation voire l’extension de l’habitation. Cela qui implique

l’amélioration de revenus et de niveau de vie des employés.
Par conséquent, notre projet permet :
d’absorber une partie du chômage ;
de développer la région ;
de moderniser de l’aspect de la ville d’Antsirabe.
CONCLUSION DE LA TROISIEME PARTIE

Au terme de l’étude financière, on préconise la réalisation de notre projet dans
un avenir très proche. L’investissement est à la fois pertinent, efficace et efficient tout
en contribuant au développement de la nation.
____________________________________________________________________________________________
- 75 -
_______________________________________________________________________________________________
CONCLUSION ET PERSPECTIVES D’AVENIR
Au terme de notre étude, on peut conclure que le présent ouvrage ayant comme
thème « PROJET DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS ECONOMIQUES
DANS LA REGION D’ANTSIRABE I » incarne une cohérence technique et se
propose d’être une référence pour le montage et la gestion d’une entreprise de
Bâtiments et de Travaux Publics (BTP). D’ailleurs, la rédaction de ce mémoire exige
beaucoup de courage, de connaissances théoriques ainsi que des directives de nos
encadreurs.
La première partie, intitulée indentification du projet, donne un aperçu sur son

historique et son cadre logique. Il s’ensuit une étude de marché mettant en relief que
l’offre de logements dans la contrée de Vakinakaratra n’arrive pas à satisfaire 80 %
de la demande. Dit autrement, cette partie relève de la genèse de notre entreprise.
La seconde partie expose la conduite du projet tout en soulignant la modernité

et la praticabilité des techniques de production utilisées. La capacité de production y
est également décrite ; au moins deux maisons sont construites par mois par deux
équipes de six ouvriers. En outre, une organisation structurelle adéquate à
l’exploitation rationnelle de la société y est mise en exergue.
La troisième et dernière partie concerne l’étude financière du projet qui

confirme la faisabilité et la rentabilité de l’investissement grâce à son Taux de
Rentabilité Interne (TRI) de l’ordre de 55,92 %, à son Indice de Profitabilité (IP)
largement supérieur à l’unité ainsi qu’à sa Durée de Récupération des Capitaux
Investis (DRCI) de 3 ans à peine. S’y ajoutent également les critères d’évaluation
favorables à la réalisation du projet à savoir la pertinence, l’efficacité, l’efficience, la
pérennité et l’impact.
________________________________________________________________________________
- 76 -
_______________________________________________________________________________________________
Notre entreprise, ainsi montée et conduite avec la plus grande finesse et selon
les règles de l’art, aura un avenir très prometteur.
- De l’année 6 à l’année 10, elle entrera dans la phase de développement où sa
capacité de production annuelle atteindra les 25 logements économiques et 10
logements de haut standing grâce à la combinaison de l’expérience et de la capacité
d’autofinancement acquis durant les années antérieures.
- Pour les années 10 à 15, elle deviendra une entreprise de croisière sur le marché.
Elle sera donc habilitée à ériger des constructions de grande envergure et de haute
performance telle « La Charmeraie» du groupe GETIM. Les marchés importants
comme ceux du Fonds d’Intervention pour le Développement (FID) lui seront ainsi
facilement accessibles.
________________________________________________________________________________
- 77 -
ANNEXES
ANNEXE 1
Exemple de fiche technique de travail
Fiche technique du travail journalier à organiser
Ordre Protection Besoin Matériaux Contrôle Nombre

des tâches des personnes en matériel à utiliser à effectuer d’ouvriers
à réaliser et du matériel et outillage et temps
d’exécution
Prévision Budget Budget Budget Budget
Réalité
ANNEXE 2-1
DEVIS ESTIMATIF
Maison sur un terrain de 54m² dont 50m² sont habitables
N° Désignation Unité Quantité Prix Montant

unitaire hors TVA
101 Installation U 1 Forfetaire 3 500 000
Terrassement
201 Décapage - Nivellement m2 120 3 000 360 000
202 Fouille m3 5,500 52 000 286 000
Maçonnerie
301 Fondation moellons (3 rangées) m3 6,500 330 000 2 145 000
302 Maçonnerie brique de terre m2 80 75 000 6 000 000
solidifiée
303 Bas de fenêtre jambage ml 32 35 000 1 120 000
304 Dalle avec chape lissée m2 46,75 70 000 3 272 000
305 Carrelage sol (cuisine, couloir, m2 10,00 175 000 1 750 000
wc, douche)
306 Carrelage mur vertical douche m2 9,00 150 000 1 350 000
Charpente .Toiture. Plafond
401 Charpente bois m3 0,900 795 000 715 000
402 Linteaux – chaînage bois m3 0,800 795 000 636 000
403 Toiture Galvabac m2 65,00 60 000 3 900 000
404 Plafond Isorel m2 55,00 65 800 3 619 000
Ouvertures à 2 ventaux
501 Fenêtre vitrée (150 x 120) U 4 686 000 2 744 000
502 Fenêtre pleine (150 x 120) U 4 630 000 2 520 000
503 Porte vitrée (100 x 210) U 3 686 000 2 058 000
504 Porte pleine (100 x 210) U 3 630 000 1 890 000
505 Porte intérieure (80 x 210) U 5 500 000 2 500 000
Equipements
601 Paillasson placard cuisine U 1 Forfetaire 1 500 000
602 Carrelage cuisine (paillasson) m2 3,15 150 000 472 000
603 Wc à l’anglaise U 1 Forfetaire 850 000
604 Electrification - - - 2 150 000
605 Fosse septique U 1 Forfetaire 2 800 000
606 Aménagement extérieur - - Forfetaire 1 000 000
Peinture
701 Peinture huile boiserie ouverture m2 40 22 500 900 000
Total hors TVA : 50 038 500 Fmg

ANNEXE 2-2
Déboursés réels pour la construction d’un logement économique durant huit semaines (montant en 1000fmg)
Numéro Désignations 1 2 3 4 5 6 7 8
1 Ciment 1 000 250 250 250
2 Sables 200 50 50 50 100
3 Gravillons 100 100
4 Tout venant 0/40 400
5 Bois de charpente 300 200
6 Toiture 1 500
7 Divers 100 50 50 50
8 Plafonds 1 000
9 Briques de terre 1 300 1 000
10 Moellons 400
11 Carreaux 1 000 500
12 Divers 100 100 100 100
13 Ouvertures 4 000 2 000
14 Fer à béton 500 300
15 WC anglais 500
16 Equipement électrique 800
17 Peinture 300
18 Main d’œuvre 6 000 6 000
19 Impôts 500 500
20 Direction 3 000 3 000
TOTAL 3 100 1 450 500 16 050 6 100 1 850 400 9 600
8.50
ANNEXE 3-1
PLAN 23 2.58 23 2.00 23 1.00 1.00 100 23
25 23
23
Douche et WC
75
2.00 x 1.35
1.20
Cuisine
Chambre 3.00 x 1.70
1.20
à coucher
23 25
2.70 x 2.58
Dégagement
3.00 x 1.00
1.355
23 75
6.30
1.20
Chambre Salon
à coucher Entrée
3.90 x 3.00
2.91
2.90 x 3.08 2.90 x 1.50
1.355
23
23
23 94 1.20 94 23 25 1.00 25 23 1.00 1.00 1.00 23

ANNEXE 3-2
SURFACE HABITABLE
OBJET : PROJET DE CONSTRUCTION D’UN BATIMENT ECONOMIQUE A USAGE D’HABITATION

POUR LA PROMOTION IMMOBILIER DANS LA VILLE D’ANTSIRABE 1
TERRAIN de 54 m2
N° PIECES DIMENTIONS ( m ) HABITABLE ( m2 )

1 Salon (3,90 x 3,00)-(1.00x1.00) 10,7
2 Cuisine 3,00 x 1,70 5,1
3 Chambre 1 2,7. x 2,58 6,96
4 Chambre 2 2,90 x 3,08 8,92
5 Douche - WC 2,00 x 1,35 2,7
6 Dégagement 3,00 x 1,00 3
7 Entrée 2,90 x 1.50 4.35
TOTAL 41,73 m2
BIBLIOGRAPHIE
• DOMINIQUE Bilon, J.M. Tardieu « Les nouvelles techniques de
marketing » Chiron éditeur 2002, 152 pages
• RAPHAEL Alomar « Financement du développement de
l’entreprise » P.U. 1981, 396 pages
• VALLET Julle « Techniques d’analyse de projet », Edition
DUNON, 1995 , 125 pages
• Jean Michel TARDIEU « Les techniques de gestion » Chiron
éditeur 2002, 240 pages
• Odile JACOB « Le consommateur entrepreneur » Rochefort,
1997, 170 pages
• HELLRIEGEL, SLOCUM, WOODMAN « Management des
organisations », Nouveaux Horizons, édition 2002, 681 pages
• Henry MINTZBERG « Le manager au quotidien », Nouveaux
Horizons, édtion 1984, 212 pages
• Lionel DE CONNICK « Gestion de chantier » Edition NATHAN,
1997, 63 pages
SITES INTERNET
www.la-maison-française.fr
www.construiresamaison.com
TABLE DES MATIERES
INTRODUCTION …………………………………………………………………………. 1
PARTIE I – IDENTIFICATION DU PROJET 5

CHAPITRE I- PRESENTATION DU PROJET…………………………………………………..… 5
Section 1 - Historique du projet…………………………………………………………………… 5
1.1 Les types d’entreprise opérant dans le domaine du bâtiment………………………………………... 6
1.2 L’évolution du secteur de l’habitat à Madagascar………..………………………………………… 8
Section 2 - Caractéristiques du projet…………………………………………………………….. 8
2.1 Description de l’entreprise …………………………………………………………………………...... 8
2.2Consistance des prestations………………………………………………………………………………. 9
2.3 Site du projet………………………………………………………………………………. ……………. 11
CHAPITRE II- ETUDE DE MARCHE …………………………………………………………… 11
Section 1- Caractéristiques du marché de logement………………………………………….…. 12
Section 2 - Analyse de la demande………………………………………………………………… 15
Section 3 - Analyse de l’offre………………………………………… …………………………… 15
3.1 Offre globale de logement à Antsirabe I……………………………………………………………….. 17
3.2 Offre de l’entreprise ………………………………………………………………….. …………………
CHAPITRE III : THEORIE GENERALE SUR LES OUTILS ET LES CRITERES 19
D’EVALUATION DU PROJET…………………………………………………………………… 19
Section 1 : Les outils d’évaluation………………………………………………………………… 20
1.1 La valeur actuelle nette………………………………………………………………………………….. 20
1.2 Indice de Profitabilité …………………………………………………………………………………….. 21
1.3 Le taux de rentabilité interne 22
……………………………………………………………….……………. 22
1.4 La durée de récupération du capital investi …………………………………………………………. 23
Section 2 : Les critères d’évaluation………………………………………………………………. 23
21. : Pertinence……………………………………………………………………………………………….... 23
2.2 : Efficacité………………………………........................................................................................... 23
2.3 : Efficience…………………………………………………………………………………………………..
2.4 : Pérennité…………………………………………………………………………………………………...
26
PARTIE II : CONDUITE DU PROJET 26
CHAPITRE I - TECHNIQUE DE PRODUCTION ………………………………………………… 26
Section 1 – Moyens…………………………………………………………………………………. 26
1.1 Ressources humaines……………………………………………………………………………………... 28
1.2 Matériels………………………………………………………………………………………….
Section 2 - Caractéristiques techniques du produit ………………………………………………
2.1 Description du logement …………………………………………………………………………………. 28

2.2 Raisons de ce choix……………………………………………………………………………………….. 29
Section 3 - Le processus de construction………………………………………………………….. 30
3 .1 Cadre légal de la filière construction ………………………………………………………………… 30
3.2 Acquisition du terrain……………………………………………………………………………………. 34
3.3 Phase de construction proprement dite ………………………………………..………………………. 35
CHAPITRE II - CAPACITE DE PRODUCTION ET DE COMMERCIALISATION
ENVISAGEE………………………………….................................................................................... 37
Section 1 - Evolution quantitative et qualitative de la production ………………………….. 37
Section 2 - Evolution du chiffre d’affaires……………………………………………………….... 38
CHAPITRE III- ETUDE ORGANISATIONNELLE……………………………………………….. 41
Section 1 – Catalogue des fonctions………………………………………………........................ 41
1.1Organigramme……………………………………………………………………………………………... 41
1.2Attributions………………………………………………………………………………………………… 41
1.3 Charges du personnel……………………………………………………………………………………. 43
Section 2. Organisation du travail dans un chantier……….…………………………………… 44
2.1 Gestion de chantier……………………………………………………………………………………….. 44
2.2 Préparation ………………………………………………………………………………………………... 46
2.3 Planification ……………………………………………………………………………………………… 47
2.4 Installation ………………………………………………………………………………………………… 48
2.5 Suivi et contrôle ………………………………………………………………………………………..…. 49
Section 3. Chronogramme des activités ………………………………………………………….. 50
PARTIE III - ETUDE FINANCIERE
CHAPITRE I- L’INVESTISSEMENT……………………………………………........................ 54
Section 1 - Nature et coût de l’investissement……………………………………………………. 54
1.1 Acquisition des immobilisations……………………………………………………………………….... 54
1.2 Fonds de roulement initial……………………………………………………………………………..… 55
1.3 Investissement…………………………………………………………………………………………..…. 56
Section 2 - Prévisions de financement…………………………………………………………….. 56
2.1 Remboursement de l’emprunt …………………………………………………………..……………… 57
2.2 Amortissements industriels…………………………………………………………………………….... 58
2.3 Plan de financement …………………………………………………………………………………….. 59
CHAPITRE II- ANALYSE DE LA RENTABILITE DU PROJET A TRAVERS LES ETATS
FINANCIERS…………………………………………………………….......................................... 61
Section 1 - Le Compte de Résultat prévisionnel ………………………………………………… 61
Section 2 - Le Tableau des Grandeurs Caractéristiques de Gestion…………………………… 62
Section 3 - Le Plan de Trésorerie globale………………………………………………………… 65

Section 4 - Le Bilan prévisionnel………………………………………………………………….. 66
CHAPITRE III- EVALUATION ET IMPACTS DU PROJET…………………………………….. 67
Section 1 -Viabilité du projet selon les outils d’évaluation……………………………………… 67
1.1 Valeur Actuelle Nette ou VAN…………………………………………………………………………. 68
1.2 L’Indice de Profitabilité ou IP …………………………………………………………....................... 69
1.3. Le Taux de Rentabilité Interne ou TRI………………………………………………………………… 69
1.4 Délai de Récupération des Capitaux Investis ou DRCI …………………………………………….. 70
Section 2- Rentabilité du projet selon les critères d’évaluation…………………………………... 71
2.1 La pertinence ……………………………………………………………………………………………… 72
2.2 L’efficacité ………………………………………………………………………………………………… 72
2.3 L’efficience ……………………………………………………………………………………………….. 72
2.4 La pérennité ……………………………………………………………………………………………… 72
Section 3 - Impacts du projet……………………………………………………………………… 72
3.1 Impacts financiers………………………………………………………………………………………… 73
3.2 Impacts économiques………………………………………………………………….. ………………… 74
3.3 Impacts sociaux…………………………………………………………………………………………… 74
CONCLUSION ET PERSPECTIVES D’AVENIR………………………………. 76

ANNEXES
BIBLIOGRAPHIE

Draph BP Sii 281123

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UNIVERSITE D’ANTANANARIVO

Je tiens à exprimer ma profonde reconnaissance à tous ce qui m’ont apporté, de près

ou de loin, assistance dans l’élaboration de cet ouvrage.

Toute ma gratitude s’adresse particulièrement à :

- Monsieur RAKOTOBE Pascal, Professeur agrégé, Président de l’Université

d’Antananarivo, de m’avoir acceptée en tant qu’étudiante auprès de son

- Monsieur RAKOTOARISON Rado Zoherilaza, Maître de conférences, Doyen de la

Faculté de Droit, d’Economie, de Gestion et de Sociologie de m’avoir admise au

sein de son département ;

- Monsieur RALISON Roger, Maître de conférences, Chef du Département de

Gestion, mon encadreur pédagogique ;

- Madame ANDRIANALY Saholiarimanana, Professeur, Directeur du Centre

d’Etudes et de Recherches en Gestion, grâce à ses précieux conseils ;

- Monsieur RAKOTONIAINA Arsène, mon encadreur professionnel, pour

l’assistance technique qu’il a prodiguée ;

- Monsieur RAJAOBELISON Andry pour ses encouragements ;

parfaire mes études universitaires.

PARTIE II : CONDUITE DU PROJET

_ n°1 : Evolution de la demande 13

_ n°1 : Courbe de la demande de logements 14

« Quand le bâtiment va, tout va ». Catalyseur de la relance économique, le

Actuellement, à Madagascar trois phénomènes majeurs caractérisent ce

- l’accès à un logement décent est un rêve loin de devenir réalité.

Ainsi, l’habitat est sans doute un besoin loin d’être satisfait.

Nous avons entrepris cet ouvrage dont le thème est : « PROJET DE

Le projet répond au besoin d’urbanisation afin d’éviter un paysage urbain

Il contribue à la réalisation de la politique gouvernementale concernant la mise

Le secteur du bâtiment s’avère rentable en considérant l’accroissement

Antsirabe dispose énormément d’espaces potentiels susceptibles d’être

Pour mener à terme notre étude, la méthodologie adoptée se résume ainsi :

Consultation de documents concernant les techniques de gestion et de

Entretien avec les encadreurs pédagogiques et professionnels pour

Descente sur terrain dans le but de mieux apprécier la réalité dans un

La réalisation du présent mémoire comprend trois parties principales.

En dernier lieu, l’étude financière, nature, montant des investissements,

Une conclusion générale marque l’achèvement de notre étude.

Il est à souligner que des prescriptions spéciales et conditions techniques

1.2 L’évolution du secteur de l’habitat à Madagascar

Ainsi, la filière construction est encore rentable à Madagascar malgré les

Section 2 Les caractéristiques du projet

Une brève description du projet suivie de l’exposé des prestations offertes et de

2 .2- Consistance des prestations

2.3- Site du projet :

Cette zone sera le futur emplacement de nouveaux villages de 500 logements

CHAPITRE II- ETUDE DE MARCHE

Avant d’entreprendre un projet, effectuer une étude de marché s’avère

Section 1 : Les caractéristiques du marché de logement

Dans cette section, on développera les différents types de logement et les

Section 2 : Analyse de la demande

D’après les données recueillies auprès de l’INSTAT la demande de logement

Tableau n°1 récapitulatif de l’évolution de la demande de logement par les

En général, la demande augmente de 52 à 64 logis par an sauf pour

Courbe de la demande de logements

Tableau n° 3 de la demande prévisionnelle

Ce tableau illustre l’accroissement de la possibilité d’existence de marché dans

Section3 : Analyse de l’offre

3.1- L’offre globale de logement à Antsirabe I

Tableau n° 4 de l’offre global

L’accroissement de cette offre s’explique par la libéralisation économique qui

Tableau n ° 5 demande non satisfaite

La demande non satisfaite représente une propension importante de 59 ,10 % à

Tableau n° 6 : décomposition du prix hors TVA (en milliers de francs)

104 Remblai (apport) m3 35,00 50,00 20,00 10% 30% 147,00