M19 MANUAL Pathology FR FINAL 20012014

BIBLIOTHÈQUE DU GESTIONNAIRE DE CONSTRUCTION, Leonardo da Vinci: 2011-1-PL1-LEO05-19888
GESTION
DE L’ENTRETIEN
ET DE LA MAINTENANCE
DES BÂTIMENTS
Malcolm Thomas
Belgique, Pologne, 2014

Ce projet a été financé avec le soutien de la Commission européenne. Cette publication (communication)
n’engage que son auteur et la Commission n’est pas responsable de l’usage qui pourrait etre fait des
informations qui y sont contenues.
BIBLIOTHEQUE DU GESTIONNAIRE DE CONSTRUCTION, Leonardo da Vinci: 2011-1-PL1-LEO05-19888
2
GESTION
DE L’ENTRETIEN
ET DE LA MAINTENANCE
DES BÂTIMENTS
La monographie scientific sou la redaction
de Paweł Nowak
Varsovie, Bruxelles, Janvier 2014
3
Revue scientifique par:

Prof. dr.ing.hab. Aniela Glinicka
Prof. dr.ing.hab Włodzimierz Martinek
Prof. dr.ing.hab.Waclaw Szczęśniak
Prof. dr.ing.hab. Artur Zbiciak
Redaction de la monographie:
dr.ing. Mariola Książek,

Maitre ing. Krzysztof Kaczorek
L’auteur dela couverture:

Dr. ing. Paweł Nowak
© Copyright by Facultie de Genie Civil de L’Ecole Polytechnique de

Varsovie, Warsovie 2014.
L'œuvre, en tout ou en partie, ne peut être reproduite ou distribuée par
des moyens électroniques, mécanique, photocopie, enregistrement et
autres, il ne peut pas être placé ou distribué sur Internet sans la
permission écrite du titulaire du droit d'auteur.
ISBN 978-83-7814-219-5
Księgarnia Internetowa Oficyny Wydawniczej PW,

www.wydawnictwopw.pl
tel.: 22 825 75 18, 22 234 75 03, fax: 22 234 70 60, e-mail:
oficyna@wpw.pw.edu.pl
Oficyna Wydawnicza PW, ul. Polna 50, 00-644 Warszawa. Wydanie I.
Imprimature et couverture: Drukarnia Oficyny Wydawniczej Politechniki

Warszawskiej,
tel.: 22 234 55 93
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Ce manuel fait partie de la série Bibliothèque du Gestionnaire de Construction –

cycle d’ouvrages consacrés à la gestion, au sens large du terme, dans le domaine
de la construction. Les ouvrages n°: PL/06/B/F/PP/174014; 2009-1-PL1-
LEO05-05016 et 2011-1-PL1-LEO05-19888 ont été rédigés dans le cadre du
projet Leonardo da Vinci (LdV) et intitulés: “ACQUIS COMMUN
D’APPRENTISSAGE POUR LES GESTIONNAIRES EUROPÉENS DE
LA CONSTRUCTION, phases I, II et III – CLOEMC)”. L’Université
Technique de Varsovie, la Faculté de Génie Civil, l’Institut de Génie de
Construction et de Gestion étaient les Promoteurs des Projets.
Les organismes sousmentionnés jouaient le rôle des Partenaires dans le cadre du

Projet CLOEMC I:
- Association d’Experts Européens du Bâtiment et de la Construction
(Belgique),
- Universidad Politécnica de Valencia (Espagne),
- Chartered Institute of Building (Irlande),
- Association Polonaise de Gestionnaires de la Construction (Pologne),
- Polish British Construction Partnership Sp. z o.o. (Pologne),
- University of Salford (Grande Bretagne),
- Chartered Institute of Building (Grande Bretagne).
Le but de ce projet était l’établissement de sept manuels contenant toutes les

informations nécessaires pour favoriser le développement des capacités dans le
domaine de gestion de la construction.
Dans le cadre de CLOEMC I, les manuels suivants ont été établis (entre
parenthèses, nombre d’heures d’apprentissage nécessaire pour maîtriser le
contenu d’un manuel concerné):
M1: GESTION DES PROJETS DE CONSTRUCTION (100),
M2: GESTION DES RESSOURCES HUMAINES DANS LE SECTEUR DE
LA CONSTRUCTION (100),
M3: PARTENARIAT DANS LA CONSTRUCTION (100),
M4: GESTION DES AFFAIRES DANS UNE ENTREPRISE DE
CONSTRUCTION (100),
M5: GESTION IMMOBILIÈRE (100),
M6: GESTION ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE DANS LE SECTEUR DE
M7: GESTION DANS LE SECTEUR DE LA CONSTRUCTION (100).
Les manuels rédigés dans le cadre de la série sont disponibles en trois langues:
polonaise, espagnole et anglaise. Les manuels peuvent être utilisés comme
5
matériaux didactiques dans le cadre des études post-diplôme ainsi que des
études de licence et de maîtrise menées en trois langues. Les diplômés
obtiendront un certificat reconnu par toutes les organisations membres
appartenant à l’AEEBC, association d’experts du bâtiment et de la construction
provenant de plus d’une dizaine de pays d’Europe. La Pologne est représentée
au sein de l’AEEBC par Association Polonaise de Gestionnaires de
la Construction dont le siège est à Varsovie.
Les partenaires dans le cadre du projet CLOEMC II étaient:
- Technische Universität Darmstadt (Allemagne),
- Universidade do Minho (Portugal),
- Chartered Institute of Building (Grande Bretagne),
- Association des Experts Européens du Bâtiment et de la Construction
(Belgique),
- Polish British Construction Partnership (Pologne),
Lors de la deuxième étape du projet ont été établis les manuels suivants:
M8: GESTION DU RISQUE (130)
M9: GESTION DES PROCESSUS – CONCEPTION DE « LEAN » DANS
M10: MÉTHODES INFORMATIQUES DANS LE SECTEUR DE
M11: PROJETS PPP DANS LE SECTEUR DE LA CONSTRUCTION (80),
M12: GESTION DE LA VALEUR DANS LE SECTEUR DE
M13: PROJETS DE CONSTRUCTION – BONNES PRATIQUES (80),
Les manuels ont été rédigés en quatre langues: polonaise, portugaise, allemande
et anglaise.
Les partenaires dans le cadre du projet CLOEMC III étaient:

- Technische Universität Darmstadt (Allemagne),
- Universidade do Minho (Portugal),
- Chartered Institute of Building (Grande Bretagne),
- Thomas More Kempen University (Belgique),
- Association des Experts Européens du Bâtiment et de la Construction
(Belgique),
- Association Polonaise de Gestionnaires de Construction (Pologne).
6
Dans le cadre de la troisième phase du projet ont été établis les manuels
suivants:
M14: DUE-DILIGENCE DANS LE DOMAINE DE LA CONSTRUCTION
(100),
M15: PSYCHOLOGIE ET MOTIVATION DANS LE DOMAINE DE
M16: PROFESSIONNALISME ET ÉTHIQUE DANS LE DOMAINE DE
M17: DÉVELOPPEMENT DURABLE DANS LE DOMAINE DE
M18: SÉCURITÉ ET SANTÉ AU TRAVAIL DANS LE SECTEUR DE
M19: GESTION DE L’ENTRETIEN ET DE LA MAINTENANCE DES
BÂTIMENTS (100).
Les manuels ont été rédigés en cinq langues: polonaise, portugaise, allemande,
française et anglaise.
Le contenu des manuels englobe le domaine des connaissances indispensable

pour l’activité de chaque gestionnaire – ingénieur civil, gérant un projet de
construction dans les conditions de l’économie de marché moderne. Les
manuels ont été validés par l’association européenne AEEBC en tant que base
pour la vérification des qualifications des gestionnaires. La maîtrise des
méthodes de gestion modernes en construction, décrites dans le contenu des
manuels, est une des exigences en vue d’obtenir l’EurBE – certificat de l’Expert
Européen du Bâtiment et de la Construction attestant les qualifications du
gestionnaire de construction à l’Union Européenne. Les manuels sont destinés
aux gestionnaires – ingénieurs civils, aux étudiants d’études post-diplôme dans
le domaine de la “Gestion de la construction” ainsi qu’aux étudiants du génie
civil. Le programme des études postdiplôme a été validé et les diplômés
obtiennent des certificats reconnus par 17 organisations nationales – membres
de l’association AEEBC.
Pour plus d’information, veuillez consulter:

- au sujet du projet: le site www.leonardo.il.pw.edu.pl
- au sujet du certificat EURBE: le site www.aeebc.org
7
TABLE DES MATIÈRES:
CHAPITRE 1
INTRODUCTION ET RÉSULTATS D’APPRENTISSAGE ........................... 11
CHAPITRE 2
IMPORTANCE DE LA MAINTENANCE DES BÂTIMENTS ...................... 14
2.1 CONCEPTIONS DU CYCLE DE VIE DES BÂTIMENTS
ET DE LA MAINTENANCE ........................................................................ 14
2.1.1 Définitions de la maintenance ........................................................... 14
2.1.2 Coût du cycle de vie et sa relation avec la maintenance ................... 18
2.1.3 Stratégie et politique de la maintenance............................................ 20
2.1.4 Relations entre les fonctions de gestion de la maintenance .............. 22
2.2 GESTION DE L’ACTIF .......................................................................... 23
2.2.1 Gestion de l’actif et plan d’affaires ................................................... 23
2.2.2 Plans de maintenance et de gestion de l’actif .................................... 25
2.2.3 Inventaire pour les besoins du plan de gestion de l’actif .................. 26
2.3 STANDARDS ET ATTENTES............................................................... 27
2.3.1 Détermination des standards appropriés ........................................... 27
2.3.2 Respect des réglementations ............................................................. 29
2.3.3 Fonctionnalité et utilisation de l’espace ............................................ 31
2.4 SYSTÈMES DE LA MAINTENANCE .................................................. 31
2.4.1 Évaluation des risques et gestion de la maintenance......................... 31
2.4.2 Maintenance corrective et programmée ............................................ 33
2.4.3 Identification des besoins dans le domaine de la maintenance ......... 34
2.4.4 Détermination des priorités de travaux de maintenance ................... 36
2.4.5 Mise en œuvre de la maintenance ..................................................... 38
CHAPITRE 3
TECHNOLOGIE DE MAINTENANCE ........................................................... 39
8
3.1 MÉCANISMES DE DÉCOMPOSITION, DE DÉTÉRIORATION

ET D’ENDOMMAGEMENT ........................................................................ 39
3.1.1 Typologie des défaillances les plus couramment observées ............. 40
3.1.2 Étude, analyse et diagnostic .............................................................. 43
3.1.3 Évaluation et choix des méthodes curatives ...................................... 55
3.1.3 Stratégies de la prévention et de l’atténuation des défaillances ........ 60
CHAPITRE 4
PLANIFICATION ET FINANCES ................................................................... 63
4.1 PROCESSUS DE PLANIFICATION DE LA MAINTENANCE ........... 63
4.1.1 Plans de maintenance programmée ................................................... 66
4.1.2 Gestion de coûts et de finances ......................................................... 71
4.1.3 Calcul des coûts et budgétisation ...................................................... 72
4.1.4 Contrôle des coûts ............................................................................. 77
4.1.5 Gestion du rendement ....................................................................... 78
CHAPITRE 5
INFORMATIONS CONCERNANT L’ENTRETIEN ET ................................. 82
LEUR IMPORTANCE ...................................................................................... 82
5.1 EXIGENCES DU SYSTÈME ET APPLICATIONS .............................. 82
5.1.1 Les données pour la planification de l'entretien ................................ 89
5.1.2 Informations sur une maintenance d'urgence .................................... 95
5.1.3 Informations nécessaires à la gestion de l'actif ................................. 95
5.1.4 Rapports des actes de gestion ............................................................ 98
5.1.5 Normalisation et sources de données .............................................. 100
5.2 SYSTÈMES DE GESTION D'ACTIFS................................................. 101
5.2.1 Logiciel de gestion d'actifs .............................................................. 104
5.2.2 CAFM et logiciel de gestion immobilière ....................................... 105
5.2.3 Modélisation des données du bâtiment (BIM) ................................ 107
9
CHAPITRE 6
PROTECTION, DÉVELOPPEMENT DURABLE
ET ÉCONOMIES D’ÉNERGIE ..................................................................... 111
6.1 PHILOSOPHIE ...................................................................................... 111
6.2 PROTECTION DU PATRIMOINE ...................................................... 115
6.3 CONCEPTION ET CONSTRUCTION SELON
LES PRINCIPES DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ............................ 115
6.3 PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ..................................................... 118
6.4 MÉTHODOLOGIE NATIONALE DES CALCULS
ET CERTIFICATS ÉNERGÉTIQUES........................................................ 121
CHAPITRE 7
ÉTUDES DE CAS ........................................................................................... 132
7.1 “TRAINREBUILD” - BELGIQUE ........................................................... 132
7.1.1 "Partenariat National Français de l'Association
des Propriétaires Immobiliers pour la Modernisation" ............................ 136
7.1.2 Projet KIQ (Kooperation im Quartier) en Allemagne .................... 137
7.1.3 Société EN-zyme en Italie ............................................................... 138
7.2 BUREAU INTERNATIONAL DE RECYCLAGE - BELGIQUE ....... 138
7.3 HERITAGE COTTAGE - PAYS DE GALLES .................................... 139
7.3.1 Réparations et efficacité énergétique .............................................. 141
7.3.2 La modernisation pour l'efficacité énergétique
et le développement durable..................................................................... 141
7.3.3 Analyse du bâtiment........................................................................ 142
7.3.4 Conclusions ..................................................................................... 144
7.4. INVENTAIRE DANS LE CADRE DE MAINTENANCE
PLANIFIÉE: GRAND COMPLEXE UNIVERSITAIRE
EN ANGLETERRE ..................................................................................... 145
BIBLIOGRAPHIE ......................................................................................... 150
10
CHAPITRE 1
INTRODUCTION ET RÉSULTATS
D’APPRENTISSAGE
La gestion de l’entretien et de la maintenance des bâtiments est un sujet qui,

assurément, prend de l’importance en tant que discipline professionnelle dans
tous les pays membres de l’UE vu aussi bien l’envergure croissante des projets
de construction que l’usure des bâtiments et les dépenses engagées dans
l’entretien et les rénovations et, en même temps, grâce à la popularisation de
bonnes pratiques. L’AEEBC (Association d’Experts Européens du Bâtiment et
de la Construction) – dont les membres exercent des prestations consultatives en
faveur des propriétaires et des utilisateurs des immeubles, dans le domaine de la
conception, de la construction, du développement, de l’aménagement, de
l’entretien et des rénovations des immeubles – constitue l’avant-garde de la
campagne menée en faveur de l’activité commune des experts du bâtiment et de
la construction en Europe visant à la détermination des principes d’entretien et
de la maintenance des bâtiments. L’objectif dans ce cas-là n’est pas une
harmonisation mais la création d’une plateforme commune visant à un accord
entre tous les pays membres.
L’AEEBC est le sponsor de ce manuel rédigé par un Expert praticien du

Bâtiment et de la Construction. La structure et le contenu du manuel ont été
établis de façon à ce qu’il puisse servir de guide pour les nouvelles personnes
dans le secteur, en fournissant en même temps des exemples de bonnes
pratiques en forme d’étude de cas pour les professionnels. Le manuel présente
de divers techniques de construction, mises en œuvre dans les pays de l’Europe
du Nord et du Sud en traitant également le domaine d’application des principes,
des conceptions et des méthodologies indépendamment des différences
culturelles, des pratiques traditionnelles et des principes d’approvisionnement.
Les exemples illustrant le contenu du manuel concernent aussi bien le secteur
public que privé ainsi que de différents types d’immeubles à destination
diversifiée.
Le premier chapitre décrit le cycle de vie d’un bâtiment et présente les

définitions de “maintenance”. Il souligne aussi l’importance d’établissement
11
d’une stratégie et d’une politique appropriées dans le contexte de gestion des

biens immeubles et de planification des affaires. Les normes de construction
évoluant sans cesse et les attentes des utilisateurs ont été également prises en
compte dans le contenu de ce chapitre ainsi que les systèmes et les techniques
de maintenance qui évoluent de façon à pouvoir répondre aux défis de
l’entretien et de la rénovation des immeubles.
Bien que les définitions de l’entretien varient en fonction de l’organisation, en

principe, ce sujet se limite aux défaillances et aux actions curatives
correspondantes. Dans le deuxième chapitre, intitulé „Technologie de
maintenance” ont été présentés des techniques de gestion dans le domaine de
typologie des défaillances observées le plus souvent ainsi qu’un modèle
d’identification des causes racines entraînant des signes et des symptômes
déterminés et les moyens curatifs appropriés. En parallèle avec la nécessité
d’entreprendre des moyens curatifs adéquats, l’accent est mis sur la nécessite de
proposer aux propriétaires des stratégies appropriées en vue d’éviter une
réapparition des défaillances.
Le chapitre « Planification et Finances » est consacré au principe fondamental

de gestion de l’entretien des bâtiments – suivant lequel il est recommandé
d’adopter une stratégie programmée de l’entretien d’un bâtiment au lieu de
réagir spontanément, sans aucune planification, aux problèmes rencontrés.
L’identification, la définition des priorités, l’évaluation des coûts et le
financement de l’entretien constituent des éléments clés de la stratégie planifiée.
Le quatrième chapitre englobe également l’introduction aux mesures et à la
gestion du rendement dans ce contexte-là.
Le cinquième chapitre met en évidence le rôle fondamental des technologies

informatiques dans la gestion de l’entretien. Dans ce chapitre, a été analysé le
problème d’adaptation des systèmes d’information et de leur rendement aux
systèmes de gestion des actifs compte tenu des techniques de gestion dans tout
le cycle de vie des actifs et d’autres techniques et méthodes de standardisation
de la gestion des données. Le développement des logiciels et des dispositifs
mobiles a permis et favorisé une adaptation plus large de la stratégie planifiée
de la gestion des immeubles. Ce chapitre détermine des outils d’Internet
existants et futurs.
Le dernier chapitre traite les évolutions dans le domaine de gestion de
l’entretien face aux défis d’une construction durable et de la protection de
l’environnement. Un accent particulier est mis sur l’évaluation des méthodes
d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments en vue de réduire la
12
consommation d’énergie, la mise en place de l’économie et de la réduction de

l’empreinte carbonique.
Les étudiants et les professionnels auxquels le manuel est adressé, atteindront

les objectifs didactiques suivants:
1. Compréhension des conceptions, méthodes, techniques et systèmes

étant à la base de l’entretien des bâtiments ainsi que des valeurs de
politique, stratégie et planification
2. Conscience que l’entretien d’un bâtiment et son exploitation optimale

nécessitent des connaissances et une compréhension des mécanismes
d’apparition des défaillances, des méthodes de leur identification, de
leur élimination efficace et de la prévention de leur réapparition
3. Maîtrise des études de cas utiles à l’analyse programmée de la stratégie

d’entretien d’un bâtiment et application des méthodes de gestion du
rendement en vue de maximiser les économies et améliorer le rapport
valeur - prix
4. Conscience qu’une planification efficace et la gestion de l’entretien

doivent s’appuyer sur des informations, une base de données et des
systèmes informatiques fiables
5. Compréhension des implications et des défis liés à la réduction de

l’influence des bâtiments sur le milieu naturel.
13
CHAPITRE 2
IMPORTANCE DE LA MAINTENANCE
DES BÂTIMENTS
2.1 CONCEPTIONS DU CYCLE DE VIE

DES BÂTIMENTS ET DE LA
MAINTENANCE
2.1.1 Définitions de la maintenance

L’état des éléments de construction faisant partie d’un immeuble se dégrade de
façon naturelle en ce qui concerne la qualité physique ou le rendement dès la fin
du chantier. À part du processus naturel du vieillissement, des pannes
imprévues et des dysfonctionnements peuvent se produire étant qualifiés de
pathologie du bâtiment. C’est pour cela que le propriétaire et l’utilisateur d’un
immeuble doivent établir d’urgence et mettre en œuvre un système de
maintenance en vue de prévenir les pannes qui peuvent avoir un impact sur le
fonctionnement, l’utilisation et la valeur de l’immeuble ou atténuer leurs
conséquences. Théoriquement, un système de maintenance efficace pourra
prolonger la durée de vie de tout immeuble presque à l’infini à condition que sa
construction portante soit suffisamment solide.
Chaque immeuble peut être considéré en tant qu’élément de l’actif et des

ressources. L’immeuble appartient d’une part à l’actif parce qu’il représente une
valeur de capital pour son propriétaire ou le développeur qui pourra planifier sa
vente dès la fin du chantier. D’autre part, les bâtiments appartiennent
indéniablement aux ressources utilisés par leurs utilisateurs pour la prestation de
services et la fabrication. Nonobstant qu’un immeuble soit considéré en tant
qu’élément de l’actif ou des ressources, il nécessite un entretien efficace et
raisonnable en vue d’éviter la perte de sa valeur et d’assurer son exploitation
efficiente au sens fonctionnel.
14
D’autres facteurs ont également une influence sur le plan d’entretien adopté
pour l’immeuble tels que la valeur du terrain et de l’immeuble, les moyens
financiers disponibles, la durée du fonctionnement, les standards et les attentes
de ses utilisateurs, les coûts de l’entretien et des améliorations ayant un impact
sur le cycle de vie physique, économique et fonctionnel de l’immeuble. Les
facteurs seront abordés en détail dans le contenu du présent manuel.
Afin que l’analyse de la gestion de l’entretien des bâtiments et de leur

maintenance puisse être située dans un contexte approprié, il serait opportun de
présenter les définitions de toutes les notions. Le tableau ci-dessous présente les
définitions standards relatives au secteur de la maintenance des bâtiments. La
terminologie peut introduire une certaine confusion vu plusieurs formes de
maintenance soumises à l’analyse, néanmoins elle reflète une pression
croissante sur les questions liées à ce domaine-là durant les derniers vingt ans,
se manifestant dans des institutions, le secteur, parmi les groupes de recherche,
les scientifiques et les agences gouvernementales.
Définitions de la maintenance en vigueur

Entretien
L’entretien se définit comme l’élimination systématique des défaillances de
construction, de leurs causes et effets et comme les moyens curatifs. Le principal but de
l’entretien est la compréhension des processus de dégradation, la définition des
méthodes et des outils en vue de faciliter l’identification des défaillances potentielles (à
l’étape du projet mais aussi en cours d’exploitation), l’étude des solutions permettant
d’atténuer les effets des défaillances et d’éviter les coûts imprévus de réparation et de
maintenance.
Élément de bâtiment
Elément de bâtiment est une partie d’un bâtiment ou d’une construction ayant une
fonction déterminée, p.ex. le mur extérieur ou le toit. Les éléments secondaires du toit
sont: la construction, les installations et les gouttières.
Maintenance conditionnelle
Maintenance préventive initiée à partir des informations recueillies sur l’état du bien par
un suivi de routine ou continu.
Maintenance corrective
Maintenance exécutée après détection d’une défaillance et destinée à remettre un bien
dans un état dans lequel il peut accomplir une fonction requise d’une manière sûre et
efficace.
Cycle de vie économique
Nombre estimatif d’années restant jusqu’à ce qu’un élément cesse d’être la solution la
moins chère dans l’accomplissement de sa fonction.
Maintenance
15
Ensemble de toutes les actions techniques et administratives destinées à maintenir ou à

rétablir un bien dans un état dans lequel il peut accomplir sa fonction requise.
Gestion de la maintenance
Organisation de la maintenance conformément à une politique déterminée.
Politique de la maintenance
Déclaration par écrit publiée par le client ou par sa délégation, acceptée par le
propriétaire d’un immeuble.
Maintenance programmée
Maintenance organisée et exécutée d’une manière raisonnée, contrôlée, selon un
calendrier préétabli (Nota: la maintenance préventive est toujours un élément de la
maintenance programmée; la maintenance corrective pas forcément).
Maintenance préventive
Maintenance exécutée à des intervalles prédéterminés ou selon des critères prescrits et
destinée à réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation de l’état d’un bien.
Maintenance corrective
Réparations effectuées d’urgence, en cas de besoin, ne pouvant pas être décalées en vue
de les prendre en considération dans le calendrier de maintenance programmée.
Maintenance systématique
Maintenance préventive effectuée selon un échéancier préétabli soit à des intervalles de
temps préétablis après un nombre défini d’unités d’usage ou un dépassement de durée
de fonctionnement prévue.
Fonds d’amortissement
Montants investis pour couvrir les coûts des mises de fonds futures qui pourront
apparaître dans l’avenir ou être à long terme.
La conception des normes admissibles de l’entretien des bâtiments s’inscrit dans

la définition de la maintenance. La conception fait naître de multiples questions
liées à la responsabilité du financement de la maintenance, à l’étendue des
actions nécessaires ainsi qu’à l’assurance permanente de la conformité aux
standards en vigueur.
Les gestionnaires des immeubles de différents secteurs modifient la définition

standard de la maintenance et la terminologie par rapport aux besoins. Une telle
pratique est appliquée en cas d’immeubles appartenant à l’État dans le secteur
de l’assistance médicale, de l’enseignement, de l’enseignement supérieur, de la
défense, des collectivités locales et du logement social. Les directives et les
instructions relatives à la maintenance des bâtiments, publiées par les
organismes du secteur, doivent refléter les besoins et les défis auxquels ont à
répondre les propriétaires et les utilisateurs des bâtiments, les sujets de
financement ainsi que les institutions de l’État, responsables de l’application des
réglementations en vigueur.
16
En mettant au point la terminologie spécifique à ce domaine, les praticiens

rencontrent le problème de dépendance entre la maintenance et les
améliorations. Il parait logique de considérer les améliorations comme
s’inscrivant dans le cadre de la maintenance – par exemple, en cas de
remplacement des éléments usés par les éléments neufs qui fonctionnent
correctement. Néanmoins, lorsqu’il s’agit d’ajouter des éléments n’existants pas
jusque-là – par exemple, d’installer un système d’air conditionné qui n’était pas
installé dans le bâtiment – nous avons à faire avec une amélioration (Lee 2000).
L’expérience démontre que la négligence ou le financement insuffisant de la

maintenance peuvent entraîner des retards dans ce domaine-là. Puisque l’état
des éléments de bâtiment commence à se dégrader dès la fin du projet de
construction, en situation idéale, les propriétaires et les utilisateurs d’un
immeuble devraient programmer d’avance des réparations et des remplacements
d’éléments futurs ou créer un fonds d’amortissement ainsi qu’un projet ou un
budget de maintenance. Nous parlons des retards dans la maintenance dans le
cas où les réparations ou les échanges ne tiennent pas le pas du processus de
vieillissement d’un bâtiment ou des évolutions au niveau des réglementations
légales en vigueur. La planification de la maintenance est surtout importante
dans le cas où il devient nécessaire de fermer un immeuble ou en cas de danger
pour la vie ou la sécurité des utilisateurs. Afin d’éviter de telles situations et
d’assurer un niveau convenable de rentabilité des investissements, la
planification de la maintenance a été communément considérée comme une
bonne pratique dans le domaine de la gestion des immeubles et des ouvrages.
Les retards dans la maintenance peuvent être analysés en tant que coût de
remise en état convenable d’un immeuble et/ou assurance de conformité à la loi
en vigueur et augmentation du standing de l’immeuble. La détermination d’un
standard approprié des immeubles entretenus, les consultations au sein du
programme d’investissements visant à augmenter le standard de l’actif et à le
maintenir au niveau convenu jouent un rôle essentiel dans ce processus. Le
procédé de planification de la maintenance doit en même temps prendre en
considération les actions préventives, y compris les prévisions, durant tout le
cycle de vie afin de s’assurer qu’à un moment donné, nous disposerons des
fonds appropriés et éviterons des retards.
Il est possible d’appliquer des techniques de gestion des risques pour mesurer la
probabilité et les effets potentiels d’occurrence d’un événement non désiré ou
d’une panne éventuelle. Un exemple du secteur des soins médicaux de l’un des
états membres de l’UE constitue une bonne illustration d’une telle utilisation
des techniques d’analyse des risques (NHS Estates 2004). Un risque élevé
17
d’aggravation de l’état de santé des patients, une dégradation du moral du

personnel et des problèmes de recrutement font partie des effets dus au manque
de réparations appropriées et d’échange des éléments dans un bâtiment d’hôpital
ou dans un établissement hospitalier. D’autres effets sont un risque plus élevé
d’apparition des obligations de caractère juridique et l’escalade des frais suite à
un rythme rapide de processus de vieillissement.
La méthodologie d’analyse des risques, mise en œuvre dans le secteur des soins
médicaux, s’appuie sur le système de classement par points permettant de
classer les différents risques au sein d’une matrice, définie par les effets
potentiels et par la probabilité de leur occurrence. La matrice de risques englobe
les différents critères du domaine de la santé et sécurité au travail, de la
protection de l’environnement, des fonctions opérationnelles et de construction
d’un immeuble. Les catégories sont décrites selon l’échelle de gravité adoptée,
allant de « insignifiant » jusqu’à « catastrophique », par contre la probabilité de
panne est estimée faible lorsqu’un risque apparaît rarement et élevée, si son
apparition est presque certaine. Par exemple, le classement élevé soit un risque
élevé, est affecté en cas de détérioration d’un plafond suspendu au-dessus d’une
salle d’opération, de panne d’une chaudière ou d’un système d’air conditionné.
Des standards, des critères de conformité aux réglementations et d’utilité

fonctionnelle similaires s’inscrivent dans les systèmes d’évaluation utilisés dans
d’autres secteurs – logement social, enseignement, administration d’État ou
enseignement supérieur – en vue de déterminer les exigences au niveau des
retards dans la maintenance et de la planification des dépenses indispensables
dans ce champ-là.
2.1.2 Coût du cycle de vie et sa relation avec la

maintenance
Les études menées démontrent que les coûts assumés dans tout le cycle de vie
d’un bâtiment sont considérablement supérieurs par rapport aux coûts
préliminaires du chantier. En effet, nous avons à faire avec le développement
des méthodes d’évaluation de coûts du cycle de vie dans le but de déterminer le
meilleur rapport valeur-prix dans le cadre des processus d’approvisionnement
lors de l’évaluation du coût de conception à l’étape préliminaire et les dépenses
d’investissement.
18
Le principe selon lequel sont déterminés les coûts de tout le cycle de vie d’un
immeuble, est entré dans le cadre d’un logiciel destiné à la gestion des actifs
grâce auquel il est possible de mapper tous les cycles de remplacement des
éléments de bâtiment pour différents types d’immeubles, en superposant les
informations sur les réparations courantes, les maintenances cycliques, les coûts
d’entretien et de gestion. Quoique le processus de pronostic précis des futurs
coûts et de la qualité de maintenance rencontre des problèmes multiples, en
toute certitude, une planification convenable du futur à partir des données
disponibles est une solution meilleure que le manque absolu de projet.
Les études souvent citées qui soulignent l’importance de la planification des

coûts pour tout le cycle de vie, ont été publiées par l’Académie Royale de Génie
américaine. Les chercheurs ont constaté que les coûts typiques liés à la
possession d’un immeuble se formaient en proportion 1:5:200, soit:
- 1 – coûts préliminaires du chantier

- 5 – coûts de la maintenance
- 200 – coûts de l’exploitation de l’immeuble.
Cette proportion a été ensuite mise en doute par l’équipe de l’University of

Reading en 2004 – à partir des études basées sur l’analyse de trois immeubles,
l’équipe a suggéré que la proportion 1:0.4:12 correspondait plus à la vérité
(Hughes, Ancell, Gruneberg et Hirst 2004). Aussi bien celui-ci que les autres
projets d’étude ont de toute manière démontré qu’en se concentrant uniquement
sur la réduction des coûts de construction tout en ignorant le coût de la
maintenance et de l’exploitation, il serait difficile d’atteindre un rapport
avantageux valeur-prix dans des perspectives à moyen et à long terme.
Afin que nous puissions déterminer les coûts du cycle de vie, il convient
d’admettre que tout élément de bâtiment possède sa durée de vie minimale
standard. Ce principe entre dans le cadre des études menées par le Service
d’Informations sur les Coûts de la Construction – institution qui publie les
données sur les valeurs de durée de vie types, minimales et maximales de divers
éléments de bâtiment.
Dans le cadre de l’analyse de la maintenance, il faudra cependant supposer que

toutes les prévisions s’appuyant uniquement sur la durée de vie restante d’un
élément ou d’un constituant et non pas sur leur état réel – étant donné qu’aussi
bien les matériaux que les systèmes peuvent subir une panne précoce ou
fonctionner longtemps après l’expiration de leur durée de vie théorique –
pourront s’avérer erronées. La durée de vie prévue d’un élément de bâtiment
19
dépend énormément d’un plan de maintenance adéquat, et le respect des bonnes

pratiques et des recommandations des fabricants devra permettre de prolonger
encore cette durée. De même que plusieurs autres facteurs tels que construction,
structure, emplacement, conditions environnementales et d’autres aspects
peuvent avoir une influence sur le rendement et la durée de vie d’un élément;
néanmoins chacun nécessite une interprétation spécifique et une évaluation
compte tenu des circonstances données.
2.1.3 Stratégie et politique de la maintenance

Chaque organisation qui possède son plan d’affaires stratégique d’entreprise
devra disposer d’un plan établi relatif aux biens immobiliers. Chaque société et
organisation acquiért des immeubles, suivant ses besoins, négocie les conditions
de bail, d’adaptation et de vente de ces immeubles. Un élément intégral de la
stratégie de gestion immobilière est la stratégie d’entretien des immeubles ainsi
que la politique et le programme adéquats dans ce domaine-là.
Plan
stratégique
Stratégie Activité
Activité
immobilière
Stratégie
de la
maintenance
Politique
de la
maintenance
Programme de
maintenance
Maintenance
programmée
Maintenance
corrective
Fig. 2.1. Correspondance entre le programme de maintenance et le plan
stratégique
20
La politique de la maintenance de l’immeuble doit définir de façon précise les

objectifs et les méthodes visant à maintenir le bâtiment à l’état permettant son
exploitation conformément à sa destination ainsi qu’à préserver la valeur de
l’actif. Cette description doit également intégrer le cadre de toutes les activités
dans le domaine de la maintenance et de la gestion immobilière ainsi
qu’indiquer la durée prévue de leur utilisation (RICS 2009).
La politique doit inclure les lignes directrices concernant les champs suivants:
normes relatives à la maintenance du bâtiment, obligations légales – en
particulier au niveau de la Sécurité et de l’Hygiène du Travail – contrôle du
budget, prestation de services confiée aux entrepreneurs, personnel embauché
directement, mise en œuvre et contrôle des actions relatives à la maintenance et
au service. La maintenance est à planifier en déterminant le cadre du temps
approprié et la politique de la maintenance doit intégrer les lignes directrices
relatives au domaine du programme de la maintenance.
Les réparations et la maintenance peuvent avoir une importance fondamentale
pour le propriétaire d’un immeuble; voilà pourquoi chaque organisation doit
tracer le cadre stratégique des activités. Dans le secteur public, les propriétaires
sont prêts à fournir des prestations de services dans le domaine de la
maintenance à un niveau déterminé vu que le financement d’un nouvel
investissement pourra dépendre de l’établissement d’une stratégie de gestion
immobilière appropriée tenant compte des réparations et de la maintenance.
Le cas de l’organisation publique gérant les logements sociaux présenté ici
illustrera les principes généraux d’établissement de la stratégie et de la politique
de la maintenance. En cas de telle organisation, le plan d’affaires trace des
lignes d’actions dans des perspectives à court et à moyen terme ainsi que les
moyens indispensables pour atteindre les objectifs fixés. La stratégie de gestion
de l’actif doit constituer l’interface entre la stratégie générale de l’activité de
l’organisation et la politique ainsi que le programme de réparations et de
maintenance. Le budget prévu pour les réparations et la maintenance doit
s’inscrire dans le contexte du plan d’actions général de l’organisation.
En continuant l’exemple de l’habitat social, la stratégie de gestion immobilière

doit englober les questions telles que: demande de logements; état des
immeubles; standards requis et besoins des utilisateurs; investissements; vente
et achat des immeubles; développement durable du point de vue économique et
écologique. Munie des connaissances au sujet des investissements nécessaires
dans les immeubles possédés, l’organisation est capable de choisir la solution
optimale, notamment en prenant une décision sur: démolition, revente,
rénovation, maintenance ou réparation de façon à satisfaire les besoins courants
21
et futurs des clients ainsi qu’à atteindre les objectifs généraux concernant
l’activité exercée.
Les décisions relatives à l’acquisition et à l’exécution des réparations dans le
cadre d’une telle stratégie sont indispensables dans les sphères suivantes:
• Contrats de garantie de la qualité des prestations effectuées, p.ex.
définissant le mode d’intervention en cas d’urgence
• Externalisation des prestations de réparation ou exécution des
réparations par ses propres soins
• Investissement dans les centres de communication et de service client
• Définition des mesures du rendement
• Vérification des structures organisationnelles, des processus et des
systèmes
2.1.4 Relations entre les fonctions de gestion de la

maintenance
La gestion de la maintenance est un processus qui intègre les sphères générales
suivantes: élaboration d’un plan et d’un programme de maintenance, mise en
œuvre de ce plan et mesure du rendement de sa réalisation. Le processus pourra
être divisé en étapes suivantes:
- Collecte et analyse des informations sur l’état physique du bâtiment
- Détermination des priorités et évaluation des coûts de réparations et de la
maintenance
- Organisation des marchés publics et gestion des contrats
- Gestion de projet et de programme
L’expert du bâtiment et de la construction doit donc posséder des compétences
et des connaissances dans plusieurs domaines, notamment: gestion de
l’information, planification des ressources, budgétisation, gestion de contrats,
gestion de projets et surveillance du personnel responsable de la maintenance et
des réparations. Au sein d’un modèle de gestion de maintenance, les fonctions
pourront être réparties selon: type de maintenance; temps (cycliques ou
sporadiques); cause de la maintenance et forme de la maintenance.
Les tâches de l’expert du bâtiment et de la construction englobent le nombre
des prestations de service dans le secteur de la construction dont le caractère
varie en fonction de l’envergure et de la complexité des immeubles en
possession d’une société ou d’une organisation. Le besoin de maintenance des
22
bâtiments dépend des standards de fiabilité prédéfinis, des exigences

financières, de production ou de celles dans le domaine de la sécurité ainsi que
des exigences sectorielles. Les actions entreprises pourront avoir un caractère
planifié ou immédiat ou bien programmé ou curatif, et les tâches
correspondantes comprennent les actions tant variées comme: suivi, exécution
des réparations, échange ou rénovation. Ces fonctions différenciées dans le
domaine de la maintenance, qui cependant se complètent, nécessitent une
gestion dans un contexte plus large ou plus étroit au sein de toute société ou
organisation.
Les fonctions relatives à la gestion de la maintenance diffèrent par le degré de
complexité – une grande entreprise d’État et une petite société régionale ont
aussi bien les besoins que les moyens différents. En comparant le déroulement
d’une maintenance dans un groupe important de banques nationales et à une
chaîne de vente au détail des produits de faible valeur, nous pouvons espérer
que la première se caractérisera par une approche plus raffinée et plus
professionnelle à la gestion de maintenance des bâtiments. Bien que les deux
sujets aient l’obligation de respecter les prescriptions légales et les obligations
contractuelles (liées au bail) ainsi que les principes de responsabilité sociale
des affaires, il est plus probable que ce soit la banque qui exercera ses activités
conformément aux bonnes pratiques de gestion. Ceci implique entre outre une
gestion active des risques à travers les inspections et évaluations programmées
mais également une pression plus importante sur la gestion aussi bien de la
maintenance programmée que préventive.
2.2 GESTION DE L’ACTIF

2.2.1 Gestion de l’actif et plan d’affaires
La gestion des immeubles est un ensemble d’activités grâce auxquelles l’actif
en forme d’immeubles contribue maximalement à la réalisation des objectifs
d’une société ou d’une organisation. La planification de la gestion de l’actif
constitue donc un processus d’affaires dont l’objectif principal est l’utilisation
optimale des immeubles et la minimalisation des coûts relatifs aux moyens
« gelés »” attachés à leur entretien. Les sociétés, les offices et les institutions
sont en permanence confrontés à de nouveaux défis et possibilités – aussi bien
de caractère extérieur qu’intérieur – et, par conséquent, ils doivent réagir
convenablement aux changements survenus.
La valeur des immeubles en tant qu’actif et moyens pour une société ou une
institution pourra être diverse, néanmoins, la gestion de l’actif ou des biens
23
immeubles constitue souvent un des facteurs essentiels lors de l’élaboration

d’un plan d’affaires. Une bonne compréhension des besoins des immeubles est
une condition préliminaire pour établir une stratégie de gestion de l’actif
efficace.
Les avantages potentiels les plus importants résultant de l’établissement et de
l’exécution d’un plan de gestion de l’actif sont:
- Élargissement d’ensemble d’informations sur les biens immeubles
- Prise de conscience plus profonde en ce qui concerne les coûts
- Plateforme pour la réalisation d’une base équilibrée de l’actif
- Horizon de temps plus long de planification
- Soutien à l’activité dans la recherche des fonds
- Libération des capitaux pour un nouvel investissement ou un
remboursement des dettes
- Diminution des frais courants
- Amélioration de la qualité de service aux clients grâce à une meilleure
adaptation et à un groupement des services
- Meilleur état et exploitation plus effective des immeubles
- Meilleure productivité, amélioration de la culture d’entreprise, facilité
d’application des changements.
Le plan de gestion de l’actif est basé sur le plan d’affaires d’entreprise et

concerne les sujets tels que: insuffisance de superficie, excédent de superficie,
surface non appropriée ou mal adaptée; le processus préparatoire englobe
l’évaluation des possibilités de développement, la rationalisation et la refonte de
la configuration des moyens. Un élément intégral de la conception de gestion
des immeubles est l’établissement d’un système de gestion d’ouvrages efficace
de façon à ce qu’il soutienne la réalisation des objectifs d’affaires de
l’organisation. La gestion des ouvrages dans ce contexte-là comprend la
fourniture de l’énergie électrique, des télécommunications, le gardiennage, le
nettoyage, l’élimination des déchets et la bureautique. Les objectifs dans la
gestion de l’actif reliés entre eux sont les suivants:
- Préservation des objectifs à long terme relatifs aux biens immeubles
- Satisfaction aux attentes et aux exigences des utilisateurs
- Respect des exigences relatives à la sécurité et des prescriptions en vigueur
liées à l’actif
- Établissement d’une politique d’échange et augmentation du standing des
immeubles
24
2.2.2 Plans de maintenance et de gestion de l’actif

Le processus d’élaboration d’un plan de gestion de l’actif pour un immeuble
intègre l’évaluation de l’état physique du bâtiment et des systèmes de fourniture
des fluides, des surfaces intérieures et environnantes des bâtiments; de la
fonctionnalité, de l’usage de l’espace et de la satisfaction des utilisateurs; de la
valeur des immeubles, de la vente et de la location ainsi que de l’utilisation à
long terme de l’actif de manière conforme aux principes de développement
durable.
Un bon plan de gestion de l’actif doit prendre en considération la stratégie de
gestion des achats, des ventes, de la négociation des conditions du bail, de
l’entretien de l’actif et du contrôle de son rendement. Par contre, la gestion de la
maintenance des bâtiments doit avoir pour but la réalisation des objectifs
d’affaires d’un sujet, notamment, la prestation de services efficace, la
préservation de la santé et de la sécurité des utilisateurs; l’augmentation de leur
rendement; l’adaptation de l’immeuble aux objectifs à atteindre et la prévention
de la diminution de la valeur de l’actif.
Les immeubles prévus à des fins d’investissement peuvent se caractériser des
besoins tout à fait différents en ce qui concerne la maintenance par rapport aux
immeubles utilisés et occupés par leurs propriétaires, bien que ces deux
périmètres ne doivent pas être incompatibles entre eux. Par exemple,
l’amélioration de l’attraction d’un ouvrage destiné à la location par le maintien
d’un standing élevé de l’immeuble pourra être dans l’intérêt de son propriétaire.
D’une part, dans de grands centres municipaux, la valeur élevée du terrain et du
bâtiment impose la mise en œuvre des plans de maintenance rigoureux et la
revitalisation rend possible l’exécution de la valeur de l’actif sans avoir égard à
l’état du bâtiment. D’autre part, il arrive que les coûts de maintenance croissants
d’un immeuble vieillissant remettent en cause la raison de son entretien dans le
contexte de sa valeur résiduelle.
Nous nous rendons de plus en plus compte – en particulier dans le secteur d’État
et dans de grandes entreprises – que les biens immobiliers constituent une partie
intégrante des plans d’affaires. Afin qu’une société puisse fonctionner d’une
manière efficace, elle doit assurer le rendement de fonctionnement de ses biens
immobiliers ce qui nécessite, par la suite, l’élaboration des stratégies et d’une
politique de maintenance efficaces.
25
2.2.3 Inventaire pour les besoins du plan de gestion de

l’actif
Un équilibre entre l’accessibilité aux ressources limitées et les besoins
changeants de la société, les exigences légales et la nécessite de maintenir
l’ouvrage en bon état ne sont que des exemples de nombreux défis auxquels
doivent faire face les experts du bâtiment et de la construction. La connaissance
de l’état actuel d’un immeuble est d’une importance clé pour l’orientation et le
classement des dépenses de façon à réaliser la valeur maximale tout en assurant
satisfaisant aux besoins de l’organisation.
L’inventaire de l’état d’un bâtiment est une méthode préférée de gestion
permettant d’évaluer la totalité de l’état du bâtiment de façon à assurer la
conformité par rapport à la législation en vigueur, examiner l’immeuble compte
tenu des économies d’énergie, de l’utilisation de l’emplacement et de la
fonctionnalité. Le résultat est en forme d’une base de données à mettre à jour
aux fins de la planification stratégique, et les informations collectées sont d’une
importance énorme du point de vue de la maintenance de l’immeuble.
Les résultats de l’inventaire contiennent les données permettant d’identifier,
d’évaluer, de classer en rang et de planifier les réparations indispensables, les
opérations de maintenance et d’amélioration. Les informations fournies dans le
cadre de l’inventaire facilitent la prise de décisions conscientes et l’utilisation
adéquate des ressources.
Les dispositions des prescriptions et des réglementations qui se chevauchent et
se complètent permettent aux gestionnaires de déterminer les priorités de
l’analyse et des dépenses. Les données collectées suite à l’inventaire complet
constituent également une base pour identifier les dépendances mutuelles entre
la maintenance et l’adaptation des bâtiments.
L’inventaire multidimensionnel de l’état d’un bâtiment contient en principe les
audits et les évaluations suivants:
- Stabilité de construction de l’ouvrage
- État physique des matériaux, finition, systèmes d’évacuation des fluides
- Accessibilité, en particulier, en ce qui concerne les personnes handicapées
- Évaluation des risques au niveau de la sécurité anti-incendie, de l’accès à
l’eau, de l’hygiène et de la sécurité du travail
- Mise à jour des plans de différentes étages
- Coût de remise pour les besoins de l’évaluation de l’assurance
- Économies d’énergie et protection de l’environnement
26
- Évaluation au niveau des améliorations et des rénovations

- Fonctionnalité, utilisation de l’emplacement, utilité à un but déterminé
- Établissement d’un registre de l’actif des équipements mécaniques et
électriques ainsi que des matériels
La gestion des projets d’inventaire pour de grands immeubles, pour qu’elle
puisse fournir des données de bonne qualité pour les besoins de la planification
de la maintenance, intègre les étapes clés suivantes:
- Planification préliminaire et coordination y compris la garantie du
financement
- Besoins dans le domaine de la vérification des données
- Élaboration des principes raccourcis de l’inventaire
- Vérification de l’option de mise en exploitation
- Établissement de la spécification
- Emploi des entrepreneurs
- Mise en œuvre y compris le contrôle qualité et le suivi des progrès
- Analyse des données, reporting et reprise de la base de données de
l’inventaire.
2.3 STANDARDS ET ATTENTES
2.3.1 Détermination des standards appropriés

L’état physique des bâtiments agit directement sur les utilisateurs ce qui influe
ensuite sur l’efficacité de l’activité ou sur la prestation de services sur le terrain
d’un immeuble. Quel standard d’entretien des bâtiments faut-il assurer ? La
réponse à cette question détermine le domaine et le contenu des tâches des
experts du bâtiment et de la construction. Les propriétaires et les gestionnaires
des bâtiments sont placés devant un dilemme pouvant être résumé en forme du
graphique ci-dessous: les standards diminuent dans le temps au fur et à mesure
du vieillissement de l’immeuble, en même temps les attentes des utilisateurs et
les exigences augmentent, ce qui amène inévitablement au moment où
l’immeuble devient vieilli.
27
Attentes et réglementations
Standard
Dégradation de l’état
Durée
Fig. 2.2. Vieillissement fonctionnel d’un bâtiment
Il est possible d’adopter des stratégies diverses de définition des standards de la

maintenance. Du point de vue du propriétaire, une solution raisonnable,
permettant de limiter les dépenses financières, pourrait être la limitation
réglementaire au minimum et respect des conditions de location acceptées. Une
telle approche pourra être adoptée par un propriétaire d’un immeuble situé à une
rue commerciale qui a cessé d’être à la mode, donc à une localisation peu
lucrative. D’autre part, l’utilisateur cherche à maintenir un haut niveau de la
maintenance ce qui lui permet de réaliser les objectifs adoptés par son
organisation. Par exemple, des murs intérieurs abîmés dans un bâtiment de
bureaux, fissurés ou imprégnés d’humidité, sont une défaillance inacceptable du
point de vue de l’utilisateur vu qu’elles peuvent exercer une mauvaise influence
sur le moral du personnel et sur la perception du bâtiment par les clients mais
également, pourra entraîner des dommages importantes suite à un
endommagement de sa construction et des systèmes de fourniture des fluides.
Les experts du bâtiment et de la construction se rendent parfaitement compte
des divergences inévitables entre un besoin réel de la maintenance et les
dépenses et moyens disponibles pour sa réalisation. Une telle divergence est la
raison clé expliquant l’importance de la planification de la maintenance. La
gestion de l’actif et la planification de la maintenance s’inscrivent strictement
dans la culture du secteur public et de nombreuses entreprises, et
l’identification, l’évaluation quantitative et la gestion des besoins dans ce
domaine-là sont déjà devenues une pratique de routine. En cas de location d’un
immeuble, au moins théoriquement, il est établi un plan de maintenance,
déterminant les devoirs au niveau des réparations et d’autres engagements liés à
la location.
28
2.3.2 Respect des réglementations

Il est important de faire une distinction entre ce que nous pouvons considérer
comme souhaitable et ce qui appartient au périmètre des standards
fondamentaux de la maintenance. Les standards souhaitables concernent les
questions telles que la décoration d’intérieur et les actions orientées sur
l’augmentation du confort d’habitation tandis que les principaux aspects de la
maintenance touchent la conformité aux prescriptions en vigueur – le respect
des standards minimum de la construction, imposés par les codes de droit.
L’expert du bâtiment et de la construction participe d’une manière active à la
mise en application des prescriptions nationales et locales relatives au plan
d’aménagement du territoire et au droit de la construction (règlements)
applicables pour la construction, l’agrandissement et l’adaptation. Les standards
concernent surtout la stabilité de la construction, l’hygiène et la sécurité du
travail (conditions sanitaires et protection anti-incendie) ainsi que les exigences
relatives à la protection de l’environnement; ils sont également de plus en plus
orientés vers le développement durable dans la construction. Les codes et les
prescriptions évoluent dans le temps en faisant renforcer les exigences dans les
domaines tels qu’économies d’énergie, protection anti-incendie, stabilité de la
construction, mais en principe, ils n’ont pas d’effet rétroactif. Par conséquent,
en cas de réinvestissement et de grosses réparations, nous cherchons à respecter
les exigences légales courantes, si c’est faisable du point de vue technique.
Dès l’installation dans un nouveau bâtiment, d’autres prescriptions commencent
à entrer en vigueur, attachées notamment à son usage en tant que lieu de travail,
habitation ou bâtiment public. Il est donc effectué une analyse des risques liée
aux prescriptions de l’hygiène et de la sécurité du travail (voir l’exemple ci-
dessous). Aussi bien la responsabilité du bailleur que des locataires peut être
engagée par rapport à ses utilisateurs, visiteurs et voisins, présents sur le terrain
de l’immeuble avec ou sans l’accord du bailleur et des locataires.
Les exemples de prescriptions régissant le fonctionnement des entreprises, des
établissements d’éducation, de récréation, de soins médicaux et d’autres
immeubles:
- substances et matériaux de construction nuisibles et dangereux, dont radon et
asbeste
- sécurité électrique et gazeuse
- prévention anti-incendie
- sécurité et propreté de l’eau
- premiers secours
- ascenseurs et monte-charges
29
- sécurité du travail
- équipements et dispositifs utilisés pendant le travail
- éclairage, ventilation et chauffage
- installations sanitaires
- dépendances pour le personnel, réfectoire, lavoir et vestiaires
- accessibilité aux personnes handicapées
Il est également nécessaire de faire la distinction entre les réglementations
résultant de la loi en vigueur et les normes recommandées en tant que bonnes
pratiques dans les dispositions jointes aux statuts ou résultant de la pratique du
secteur. Un exemple de ces dernières peut être l’installation des feux de détresse
dans le cadre de respect des exigences générales de l’hygiène et de la sécurité
du travail ainsi que de la protection anti-incendie.
Il existe également des quasi-exigences légales, propagées par le gouvernement
du pays dans le cadre desquelles est créée une norme de référence pour les
modernisations des établissements de santé, d’habitation ou d’éducation
bénéficiant d’un financement public. Dans de tels cas, la conformité par rapport
aux standards minimaux est déterminée d’habitude par le niveau de leur
financement.
Plusieurs aspects de fonctionnement des bâtiments ne sont pas liés aux
prescriptions et aux réglementations légales; par exemple un soin accordé à
l’aspect extérieur et intérieur des bâtiments, à la finition des immeubles ainsi
qu’à l’état physique général des constructions. L’état des murs extérieurs et des
plafonds peut se dégrader à cause des négligences de plusieurs années et suite à
l’effet des précipitations; et les réglementations en vigueur n’imposent
l’intervention que lorsque les effets d’une panne peuvent présenter un risque
pour la santé et la sécurité des utilisateurs.
Tableau 2.1. Réglementations légales et défaillances

Effets des défaillances
Effet Réglementations légales
Impact sur la stabilité de la Oui
construction
Incommodité pour les utilisateurs Non
Risque de perte de fonctionnalité Possible
Dégradation de l’aspect visuel Non
Diminution du confort Non
Aptitude à l’utilisation Non
Valeur de l’actif Non
30
2.3.3 Fonctionnalité et utilisation de l’espace

Un autre aspect lié aux standards de la construction, résultant des attentes de
tous les intéressés, est la fonctionnalité, la qualité et l’utilisation de l’espace. Le
bâtiment remplira-t-il sa fonction prévue et quelle sera-t-elle la gestion de la
maintenance ?
La fonctionnalité et l’aptitude à l’utilisation indiquent à quel point un ouvrage
satisfait aux besoins et aux attentes des utilisateurs. Par exemple, en cas
d’écoles et d’universités, on peut vérifier à quel point un immeuble est adapté à
l’augmentation des standards de l’éducation. Les dimensions, la forme, la
disposition, l’environnement et l’emplacement des locaux et des ouvrages, la
qualité de l’aménagement et de l’infrastructure pourront avoir une influence
directe sur les méthodes d’enseignement, le potentiel d’apprentissage, le moral
et le comportement des étudiants et des élèves.
Dans les secteurs tels que l’éducation ou la santé, la pratique courante est la
détermination des standards minimaux de la surface qui servent ensuite de
modèle de référence à l’évaluation qualitative d’un immeuble. La gestion des
besoins des utilisateurs, de la configuration et de l’aménagement de l’espace
dans de grandes institutions et entreprises constitue un processus continue
permettant d’identifier les possibilités d’amélioration et de changements dans
l’utilisation de l’espace. Le processus exerce à son tour une influence sur le
planning, le domaine et le financement de la maintenance. Les transformations
peuvent toucher les changements dans la configuration des pièces, la finition
des murs, des planchers et des plafonds. Les travaux dans ce domaine-là qui ne
sont pas considérés comme urgents, pourront être décalés jusqu’au
commencement des travaux de modernisation.
2.4 SYSTÈMES DE LA MAINTENANCE
2.4.1 Évaluation des risques et gestion de la maintenance

L’évaluation des risques fait partie intégrante, d’importance fondamentale, de la
gestion de la maintenance, qui s’appuie sur la présupposition que des
événements inattendus peuvent avoir une influence sur la réalisation des
objectifs d’un projet ou d’un programme. L’identification systématique et la
gestion des risques permettent, grâce à une analyse pertinente, d’évaluer la
31
probabilité de réaliser un projet avec succès. Le processus de gestion des

risques concourt à l’identification des hausses inadmissibles de coûts, des
retards ou des défaillances dans la réalisation tandis que la définition des
actions à entreprendre en vue d’agir sur les causes et/ou effets d’apparition des
risques a pour but d’assurer un équilibre entre les attentes d’un client et les
solutions préférées.
Chaque société et chaque prestataire de services possèdent des immeubles
d’importance clé pour les activités qu’ils mènent. Les organisations doivent
identifier et contrôler les risques qui pourraient occasionner la perte d’un
bâtiment ou d’un ouvrage, et les méthodes de gestion adoptées ont une
influence sur le projet, l’installation et l’entretien, p.ex. de réseaux de fluides.
L’activité d’affaires est exposée à des risques multiples tels que: inondations,
incendies, erreurs de la garde, contamination de l’eau, présence des matériaux
de construction dangereux ainsi que pannes des systèmes d’importance
importante. Le danger pour la vie humaine est considéré comme risque
prioritaire; et les pertes financières ainsi que les arrêts d’activité ont également
une importance énorme.
La gestion du risque doit également assurer la conformité par rapport aux
prescriptions légales et éliminer le danger de procédure pénale ou civile. Une
procédure d’exécution forcée et des différends pourront donner lieu à de
nombreuses perturbations, à des coûts élevés et en effet, nuire à l’activité
exercée; le processus de gestion des risques permet d’élaborer des techniques
visant à éviter les risques, de prévenir leur apparition et d’établir des plans
d’urgence, ce processus permet également de transférer et de maintenir le
risque résiduel.
La gestion des risques dans le cadre d’une organisation nécessite une adoption
des systèmes de maintenance. Les fonctions clés d’affaires sont assurées grâce
à l’intégrité du bâtiment et à l’accessibilité de la prestation de services et de leur
flexibilité. Ce principe illustre parfaitement les matériels ainsi que les systèmes
informatiques et de communication pour les différents secteurs, en particulier
pour le secteur bureautique. Les résultats d’évaluation du risque doivent
conduire à l’adoption d’une méthode programmée de gestion de la
maintenance. Tous les propriétaires et utilisateurs cherchent à exercer un
contrôle sur les coûts liés à la maintenance des bâtiments et à la gestion des
risques dans le cadre d’un système de planification adéquat.
32
2.4.2 Maintenance corrective et programmée

De bonnes pratiques sectorielles dans le secteur démontrent que, dans une
perspective à moyen terme, la maintenance programmée à partir d’un budget
préétabli, apporte des économies financières et d’énergie ainsi que des profits
en ce qui concerne le rapport valeur-prix en comparaison avec la maintenance
corrective. Suite à un audit gouvernemental en Grande Bretagne, il a été
constaté que le rapport entre les dépenses relatives à la maintenance
programmée et les dépenses relatives à la maintenance corrective devait être en
définitive de 75:25 sur une échelle d’un an – et les organisations du secteur
public doivent chercher à atteindre ce résultat. En ayant pour objectif d’élaborer
un système de planification de la maintenance, le gestionnaire doit démontrer
les économies d’investissement correspondantes. Une stratégie s’appuyant sur
les contrôles périodiques, sur un budget programmé, sur un contrôle des coûts
et sur une vérification systématique de la maintenance est à la base d’un tel
plan.
La maintenance corrective consiste à réaliser des tâches en réponse à une

situation survenue ce qui pourra conduire à des arrêts de longue durée dans
l’exercice des activités ou à une nécessité d’une réparation d’urgence suite à
une négligence. Des réparations non planifiées peuvent impliquer la réalisation
des tâches d’une manière non économique, inappropriée, inadéquate et
coûteuse. Par contre, la maintenance programmée est soumise à un contrôle et
est exécutée conformément à une procédure définie. Le plan de maintenance
d’un bâtiment pourra intégrer plusieurs méthodes: maintenance préventive,
curative, conditionnelle, exécutée par unité ou selon des échéanciers préétablis
(CIBSE 2008).
L’un des objectifs de l’élaboration d’un programme de maintenance est de
s’assurer que tous les éléments de bâtiment sont soumis à une maintenance
suivant un standard défini et les défaillances éventuelles sont analysées de
façon précise et éliminées. L’organisation doit disposer d’un programme de
maintenance dans une perspective de cinq, dix ans ou plus, mais également
d’un programme de mise en œuvre plus détaillé pour une année, contenant les
différents postes de coût.
La gestion et la planification de la maintenance consistent dans une large
mesure à anticiper et à prévenir les défaillances avant qu’elles ne conduisent à
des effets indésirables. Une telle approche est basée sur l’identification
anticipée des besoins en maintenance ce qui permet d’entreprendre des actions
curatives nécessaires – au niveau de la prestation de services, réparations ou
remplacements – de manière efficiente et efficace en ce qui concerne les coûts.
33
Le principe de la maintenance préventive est donc d’entreprendre des actions,

dans la mesure du possible, avant qu’une panne ne se produise. Les actions
peuvent prendre la forme de retouche de la surface fissurée d’un poteau béton
avant que le phénomène de carbonatation ne survienne, et, par conséquent, la
corrosion de l’acier et l’écaillage du béton; elles peuvent également consister à
compléter les manques de jointement et à rénover le mur dans le but de le
protéger contre la pénétration de l’eau de pluie ce qui pourrait provoquer
l’apparition de l’humidification et de la moisissure, et par la suite, la perte de la
résistance de construction des planches y incorporées.
2.4.3 Identification des besoins dans le domaine de la

maintenance
Le processus d’identification des besoins est à la base de la planification et de
la mise en œuvre de la maintenance. Dans le cas d’un immeuble concerné, les
besoins doivent être identifiés par rapport aux besoins minimum nécessaires:
- État habituel du bâtiment / respect des exigences réglementaires au niveau
de l’inventaire
- Planning de maintenance programmée existant
- Défaillances et réparations constatées par les utilisateurs du bâtiment
- Information en retour de la part des équipes exécutant les travaux dans le
domaine de la prestation de services, des réparations et de la modernisation
- Exigences légales et obligations contenues dans les contrats de location
relatives aux réparations
La source principale d’information lors de l’évaluation des besoins dans le
domaine de la maintenance est l’inventaire de l’état d’un bâtiment /
réglementaire, effectué tous les cinq ou dix ans. Une grosse partie
d’informations acquises lors de l’inventaire est soumise à l’intégration dans la
base de données dans le but de l’analyse. Les questions types concernant l’état
du bâtiment, analysés lors de l’inventaire sont:
- état physique et nécessité de maintenance
- nécessité de réparations de différents éléments
- conformité aux prescriptions de l’hygiène et de la sécurité du travail ainsi
qu’aux prescriptions légales
L’inventaire d’un bâtiment est un examen organisé, systématique, général de
tous les éléments de bâtiment. Il consiste à identifier des réparations et des
échanges indispensables soumises à l’évaluation quantitative et à l’estimation,
à déterminer les priorités et des plannings à partir de l’état du bâtiment, de
34
l’état des réparations et de la durée de vie restante vérifiée de différents

éléments de bâtiment. En principe, les travaux de maintenance nécessaires sont
classifiés comme: remplacement de gros éléments; échanges, réparations et
maintenance non programmée; petites échanges et prestation de services,
changement de décoration et adaptation.
L’évaluation de l’importance de l’actif de la construction pour une organisation
doit englober les critères tels que l’image de la société mais également
l’évaluation des conséquences de pannes de systèmes dans un immeuble
(BISRIA 2000). En cas d’inventaire de l’état ayant pour but d’élaborer un plan
de gestion de l’actif, l’importance relative de l’état des réparations des éléments
de bâtiment de tout immeuble, mesurée par rapport aux standards d’entretien
souhaitables, pourrait être illustrée par un classement approprié. Il existe
plusieurs systèmes de classement, d’usage courant, qui se reportent à des
standards correspondants mis en application dans l’organisation. Un classement
type des éléments de bâtiment englobe les catégories suivantes: critique,
majeure, importante et souhaitable.
L’un des systèmes de classement, d’usage courant, est le système composé de
quatre catégories: état bon, satisfaisant, non satisfaisant, mauvais. Dans le cas
où un élément est en bon état, cela indique par définition, qu’il fonctionne
conformément à sa destination, de manière efficace. Les paramètres de chaque
élément de bâtiment – fenêtres, portes, toitures, installations électriques – sont
prédéfinis ou conformes à la compréhension courante dans le cadre d’un
standard concerné. L’état satisfaisant signifie que l’élément fonctionne
conformément à sa destination mais présente des marques d’usure mineure;
l’état insatisfaisant indique une panne grave et/ou que l’élément ne fonctionne
pas conformément à sa destination; le mauvais état signifie que la durée de vie
de l’élément expire et/ou le risque de survenue d’une panne grave est élevé.
La politique de la maintenance, réalisée par une société ou une organisation,
doit déterminer le standard minimum ou le niveau de rendement souhaitable à
maintenir pour un actif ou pour un élément de bâtiment concerné. Par
conséquent, s’il n’est pas possible de satisfaire aux standards applicables, il faut
absolument mettre en œuvre des actions curatives en vue de rétablir l’état
acceptable d’un actif ou d’un élément de bâtiment concerné.
35
2.4.4 Détermination des priorités de travaux de

maintenance
Après avoir identifié les besoins dans le domaine de la maintenance, l’expert du
bâtiment et de la construction doit déterminer les priorités – de façon à ce qu’on
puisse placer les moyens suivant les objectifs et les plans, largement perçus,
d’une société ou d’une organisation.
L’évaluation de l’état d’un bâtiment doit répondre à la question suivante: quand
une maintenance doit-elle être effectuée ? Lors de ce processus, l’expert du
bâtiment et de la maintenance est obligé d’informer l’organisation sur les
conséquences de report dans le temps des dépenses prévues pour les activités
déterminées dans le domaine des réparations et de la maintenance.
L’importance relative de différents éléments de bâtiment est définie lors d’un
inventaire par l’intermédiaire du système de classement décrit ci-dessus
s’inscrivant dans les cadres de la méthode d’inventaire.
La détermination des priorités de travaux de maintenance de façon méthodique
et systématique est possible en s’appuyant sur plusieurs méthodes. Dans le
cadre de chaque méthodologie, des priorités sont définis en vue d’assurer la
cohérence des actions pour la totalité des moyens de construction de
l’organisation qui doivent être ensuite expliqués à tous les intéressés. Les
méthodes de détermination des priorités pourront être basées sur les principes
suivants:
• Urgence des réparations et conséquences de leur manque (voir le
tableau ci-dessous)
• Priorités de réparations, notamment l’impact d’un manque éventuel de
réparations sur les revenues de la location
• Actions et leurs effets, soit le manque d’une réparation entraînera des
dommages rapides et par conséquent – des coûts ou de l’incommodité
pour les utilisateurs du bâtiment
• Orientation sur les attributs, p.ex. statut du bâtiment, état physique,
importance des fonctions, influence sur les utilisateurs, coûts ou effets
de la prestation de services effectués.
Les différentes sociétés et organisations utilisent des méthodologies différentes
pour déterminer la priorité des travaux de maintenance. Bien que ceci ne soit
pas toujours clairement justifié, de petites organisations se focalisent en principe
sur l’évitement ou l’atténuation des risques (risque élevé lié au danger pour la
vie et/ou pour un immeuble), incompatibilité avec la loi, conditions dangereuses
(défaillances ou problèmes opérationnels pouvant entraîner un risque de
36
conséquences graves), sur les risques relativement mineurs dans le domaine de

l’hygiène et de la sécurité du travail et/ou sur la dégradation de l’état d’un
immeuble ou sur la non-conformité par rapport aux bonnes pratiques. Les
méthodes de détermination des priorités génèrent une valeur ajoutée lorsque
pour les activités de toute catégorie est défini un cadre temporaire maximal,
c’est-à-dire, « urgent » signifie à réaliser sous une semaine; « nécessaire » -
durant deux ans.
Tableau 2.2. Système de codes pour l’inventaire du bâtiment
Priorité d’interventions dans le domaine de la maintenance

Niveau de priorité Définition
Niveau 1 Inévitable: report dans le temps signifierait
une violation des réglementations, des
prescriptions de l’hygiène et de la sécurité
du travail ou serait franchement nuisible ou
dangereux pour les utilisateurs du bâtiment
Niveau 2 Majeure: report dans le temps entraînera
une augmentation considérable du risque
d’apparition de conséquences négatives
Niveau 3 Urgente: désirée en vue de préserver la
valeur, la fonctionnalité et l’utilité
Niveau 4 Désirée: en vue de respecter les standards
ou d’augmenter l’efficacité ou de maximiser
la valeur
Le report de la maintenance dans le temps pourra s’avérer coûteux et prendre
beaucoup de temps. La gestion des immeubles est considérée aujourd’hui en
tant qu’un des outils indispensables permettant de contrôler la gestion, de
déterminer les priorités pour les dépenses et d’effectuer un suivi de l’efficacité
des actions. Les différents éléments de travaux de maintenance peuvent être
exécutés de manière plus efficace au niveau des coûts en tant que travaux
particuliers à partir de petits contrats que dans le cadre des réparations
systématiques; d’autre part, les réparations en retard pourront être effectuées
dans le cadre des projets de maintenance et de rénovation programmés.
37
2.4.5 Mise en œuvre de la maintenance

Une mise en œuvre efficiente et efficace de la maintenance n’est possible que
grâce à une bonne structure et aux processus de gestion ainsi qu’à la stratégie
d’approvisionnement adéquate. La fonction de gestion de la maintenance est
réalisée par les experts du bâtiment et de la construction, par les gestionnaires
des immeubles ou des ouvrages, par les ingénieurs d’entreprises, par le
personnel ou par d’autres personnes en fonction de l’échelle, du niveau du
chiffre d’affaires ainsi que du type d’organisation ou de société.
Les organisations peuvent profiter de plusieurs options de mise en œuvre de
réparations et de maintenance. Chacune a ses avantages et ses inconvénients
dans de différentes circonstances. Les contrats standard et les modèles
d’affaires sont aujourd’hui accessibles pour chacune d’elles.
Les réparations et la maintenance peuvent être confiées au personnel embauché
directement, effectuées suite à l’externalisation de la prestation de services
auprès des entrepreneurs ou bien en combinant les deux méthodes. Les
dernières années, des modèles plus innovants se sont développés qui s’appuient
sur la conception de partenariat entre le client et les entrepreneurs privés et les
fournisseurs.
Dans le cadre d’un partenariat avec les entrepreneurs, il est possible de
bénéficier de l’option de comptabilité à livre ouvert (open book accounting), de
la concentration des lieux de travail et du partage des risques. Cette dernière
option a pour but d’encourager le maintien des relations ouvertes et honnêtes,
cependant, nous pouvons quand même discuter que c’est une option nécessitant
un engagement intense des gestionnaires, qu’il faut attendre longtemps les
bénéfices et que le partenariat à long terme pourrait s’avérer non compétitif sur
le marché.
Des consortiums de prestataires de services nationaux et régionaux peuvent se
révéler une bonne solution pour les différentes organisations et propriétaires de
bâtiments vu qu’ils leur permettent d’atteindre un bon rapport valeur/prix grâce
aux remises de prix accordées en cas des achats en gros, à la rationalisation de
la chaîne des fournisseurs, à la standardisation de l’utilisation des éléments; ils
pourront avoir à la fois une influence sur l’amélioration de la qualité des
produits et sur leur développement. Le contrôle de la chaîne des fournisseurs
est la raison pour laquelle sont choisies des commandes collectives et des
options de collaboration sous forme de partenariat. Des restrictions en matière
financière amènent plusieurs organisations à l’acquisition collective des
prestations de maintenance dans le cadre du partenariat avec d’autres sujets
dans le but de réduire les coûts.
38
CHAPITRE 3
TECHNOLOGIE DE MAINTENANCE
3.1 MÉCANISMES DE DÉCOMPOSITION,

DE DÉTÉRIORATION ET
D’ENDOMMAGEMENT
Une défaillance de construction pourra être définie en tant qu’imperfection,
usure ou détérioration d’un élément de bâtiment pouvant avoir un effet néfaste
sur sa fonctionnalité ou son aspect visuel. Lors des travaux de réparation, il est
très important de n’avoir recours qu’à ceux qui permettront d’éliminer les
causes et non pas les symptômes du problème ce qui garantira la pérennité de la
solution adoptée. Des connaissances sur les mécanismes étant à la base d’une
panne sont indispensables pour adopter un processus de gestion approprié en
effectuant l’analyse, le diagnostic et en déterminant les actions curatives.
Certaines défaillances résultent des processus naturels de vieillissement,
d’usure et d’exploitation; cependant quelques-unes viennent d’autres facteurs, à
partir d’un projet défectueux, d’une mauvaise exécution jusqu’à l’absence de
maintenance. En abstrayant d’autres facteurs, la défaillance pourrait être
facilement soumise à l’évaluation quantitative, au diagnostic et à la réparation.
Néanmoins, certains symptômes sont le résultat d’une série des défaillances ce
qui pourrait perturber le processus d’identification des causes. Etant donné que
parfois les causes ont un caractère complexe, il est difficile de solutionner un
problème apparemment simple. Des analyses complexes sont nécessaires dans
les situations suivantes:
• Spécification et/ou liste des matériaux incorrecte

• Spécification incorrecte des matériaux identifiés correctement
• Matériaux de construction inadéquats encastrés ou intégrés
• Paramètres de charge ou d’exposition incorrects, utilisés dans les
calculs ou dans les prévisions de rendement
39
3.1.1 Typologie des défaillances les plus couramment

observées
La classification des défaillances le plus souvent observées a été proposée par
Addleston (1989), en distinguant les catégories suivantes: humidité et
condensation; mouvement et fissuration; affaissement; perte d’adhérence,
corrosion et décomposition. Au sein de ces cinq catégories, il est possible de
distinguer les types et les causes des défaillances suivants:
1) Humidité et condensation
• Condensation – superficielle et inter-couches
• Humidité à l’intérieur de constructions
• Pénétration de la pluie
• Humidité due au sol et aux eaux superficielles
• Fuites de tuyaux et de réservoirs
• Écoulement depuis l’environnement
• Contamination par des sels hygroscopiques
2) Mouvement et fissuration
• Mouvement suite aux changements de température (réversible et
irréversible)
• Mouvement suite à l’humidité (réversible et irréversible)
• Déformation des éléments de construction
• Réactions chimiques, p.ex. corrosion, carbonatation et action des
sulfates
3) Affaissement
• Sol et supports dans le sol
• Teneur en eau et conditions de terre
• Modification des constructions portantes
• Changements de la charge des constructions portantes
4) Perte d’adhérence (mortier, enduit, enduits extérieurs, produits

d’étanchéité, carrelages et revêtements de peinture)
• Faible liaison / préparation insuffisante du support
• Mouvement
• Vieillissement du matériau
40
5) Corrosion et décomposition
• Oxydation directe / réaction électrochimique
• Protection insuffisante
• Attaque des champignons
• Attaque des insectes
• Croissance des plantes
La classification ci-dessus est liée dans une large mesure à la construction d’un
bâtiment, aux matériaux et finitions utilisés. L’importance relative du type de
défaillance est différente en fonction des pays, conformément aux méthodes de
construction traditionnelles et à l’influence du climat. Dans les pays de
l’Europe du Nord, en cas d’aménagement bas, les matériaux habituellement
utilisés sont le pierre et le bois; en Europe du Sud, est préféré le béton armé.
Le classement des défaillances observées le plus souvent relatives à

l’équipement et à l’infrastructure est plus problématique en raison d’un
domaine large et de types de matériels mécaniques et électriques. Suivant l’un
des classements, ile est possible de distinguer:
• Détérioration physique
• Systèmes incorrects ou inappropriés
• Surchauffe des circuits électriques
• Problèmes ayant une influence négative sur le rendement du système
• Abus de la part des utilisateurs du bâtiment
• Installations inutiles
• Manque d’accès convenable pour les besoins de maintenance et de
prestation de services
• Entretien ou maintien du système incorrect
• Non-conformité par rapport aux réglementations
Les facteurs ou les causes d’apparition de différents types de défaillances, de

pannes et de détériorations sont nombreux et variés. Afin que nous puissions
comprendre les causes d’apparition des phénomènes déterminés dans les
immeubles, nous devons avoir une connaissance détaillée et comprendre les
interactions entre les facteurs et les mécanismes. Les facteurs pourront être
groupés en ceux de caractère mécanique, électromécanique, thermique,
chimique, biologique ou causés par les utilisateurs. Les exemples de facteurs et
de mécanismes pouvant être groupés suivant une telle typologie sont les
suivants:
41
Facteurs mécaniques
• Sollicitation dynamique par le vent
• Pression géostatique
Électromagnétiques
• Rayonnement solaire
• Rayonnement ultraviolet (UV)
• Rayonnement infrarouge (IR)
Thermiques
• Conduction, convection et rayonnement
• Dilatation et rétractabilité
Chimiques
• Réaction électrolytique
• Réaction de l’eau sur l’isolation thermique
• Oxydation
• Sulfates
Biologiques
• Action de l’acide et corrosion
• Endommagement par rongeurs
• Croissance des plantes
Dus aux utilisateurs

• Erreur accidentel
• Acte intentionnel de vandalisme
La gestion de l’entretien des bâtiments doit s’appuyer sur la connaissance des

mécanismes de défaillances et des facteurs qui agissent sur les matériaux de
construction en totalité et de manière diversifiée en entraînant l’apparition de
plusieurs défaillances et pannes. Beaucoup de défaillances peuvent être prévues
– l’expérience montre que malgré le respect des règles définies de maintenance,
l’état d’un matériau ou d’un élément de bâtiment se dégrade progressivement en
cours d’utilisation. L’expérience démontre également que – par exemple – la
pénétration de l’eau de pluie dans la construction d’un bâtiment due à une
maintenance inefficace ou bien à son absence, provoquera en toute certitude des
détériorations de la structure intérieure et de la finition architecturale ce qui
nécessitera sûrement des réparations dans une perspective à long terme.
42
Les défaillances imprévues apparaissent suite à plusieurs causes. Bien que des
techniques et des matériaux de construction soient en développement continu,
des pannes peuvent être le résultat des facteurs tels que:
• Utilisation incorrecte des matériaux
• Association des matériaux incompatibles
• Incompréhension de principales données scientifiques et technologiques
• Conception et spécification inadéquates
• Mauvaise réalisation
• Mauvaise qualité de la main-d’œuvre
• Dégradation de la qualité de la maintenance durant l’utilisation
L’élaboration de la stratégie de prévention des pannes des éléments de bâtiment

et/ou d’atténuation de leurs conséquences nécessite la compréhension des
causes de pannes et la capacité de tirer des conclusions des erreurs
involontaires. Quoique l’atteinte aux défis d’un développement durable et à la
performance de coûts dans la construction exige une innovation permanente, il
convient de tirer la leçon des erreurs commises afin qu’elles ne se reproduisent
plus. Ceci entraîne ensuite la nécessité d’éducation continue et d’information en
retour de la part des experts du bâtiment et de la construction, adressée aux
concepteurs, constructeurs, étudiants et au personnel qui débute dans le secteur.
Le processus de génération de l’information en retour doit mettre l’accent sur

les bases solides du projet préliminaire et de la spécification, sur le contrôle
qualité rigoureux lors du procédé de construction ainsi que sur une mise en
œuvre efficace du schéma de maintenance de façon à maintenir un bâtiment en
bon état. Les gestionnaires des immeubles s’engagent trop rarement au
processus à l’étape de conception ce qui fait négliger des sujets importants tels
que l’assurance d’un bon accès aux différents éléments de bâtiment pour les
besoins d’inspection, de maintenance et de prestation de services.
L’exploitation effective d’un bâtiment à des exigences minimales relatives à la

maintenance dépend de nombreux facteurs tels que: application de bonnes
pratiques à l’étape de conception, suivi qualité performant du chantier, tenue
des enregistrements appropriés et établissement des instructions indispensables.
3.1.2 Étude, analyse et diagnostic

Les experts du bâtiment et de la construction effectuent des inspections et des
essais divers en vue de satisfaire aux exigences définies. Il est possible, par
43
exemple, de leur confier l’inventaire et l’évaluation pour les besoins de

l’acquisition prévue d’un immeuble ou de l’analyse due diligence, l’évaluation
de l’état d’un bâtiment en vue d’élaborer un programme de maintenance,
d’effectuer l’inventaire des surfaces du bâtiment pour préparer le plan de
l’immeuble ou l’analyse de l’état de l’ouvrage pour préserver les intérêts du
propriétaire vu le commencement planifié des travaux de construction.
Il arrive souvent dans le cycle de vie du bâtiment que les clients, les experts et
les gestionnaires de l’immeuble transfèrent les risques sur les maîtres d’œuvre
ou sur les entreprises spécialisées effectuant des diagnostics de défaillances qui
appliquent des méthodes de réparation élaborées ou sélectionnées
indépendamment. Ce mode de fonctionnement pourrait souvent entraîner des
réparations excessives ou incorrectes alors qu’en effet, les causes essentielles
des défaillances sont ignorées. De nouveau, de petites entreprises fonctionnant
sans expérience procèdent fréquemment à l’identification, à la demande, des
causes des défaillances en commettant des erreurs de diagnostic ce qui entraîne
souvent une exécution inappropriée des travaux de réparation.
La réalisation d’une inspection afin d’examiner une défaillance et d’élaborer un

rapport déterminant les actions curatives indispensables nécessite un savoir-
faire approprié et l’adoption d’une méthodologie adéquate. Le processus
d’analyse pourra être illustré comme suit:
Symptômes Causes
Sources
Élimination
Évaluation et retour
d’information Tests
Mise au point
Recommandations
Fig. 3.1 Cartographie simplifiée du processus d’analyse d’une défaillance

44
Le processus allégé, présenté sur le diagramme, repose sur une enquête

spécialisée visant à identifier les causes et les actions curatives sur un élément
de bâtiment défaillant. Le point de départ est l’évaluation des symptômes
superficiels; on identifie toutes les causes potentielles et les sources de
défaillances dans le but d’établir un diagnostic précis par un processus de test et
d’élimination de différentes causes possibles (méthode d’essai-erreur). Après la
mise en œuvre des actions curatives recommandées, la bonne pratique préconise
de passer à l’étape d’évaluation et de génération de l’information en retour.
La réalisation de l’analyse demande de l’application et d’une approche

systématique du problème. L’expert doit posséder aussi bien de nombreuses
compétences techniques que des soi-disant compétences « douces ». Ces
premières intègrent la connaissance et la compréhension des technologies de
construction et les secondes – « douces » - sont liées à la vigueur physique, au
pragmatisme, à l’indépendance, à l’habileté et aux capacités diplomatiques.
Le processus d’analyse est entamé par le client qui donne à l’expert des
instructions écrites et confirme le contenu de l’examen, les taxes, la couverture
d’assurance, du domaine de l’identification et de réparation des défaillances,
l’accès à l’immeuble et à son environnement. Les préparatifs à l’analyse
pourront inclure un examen théorique, la collecte d’informations et la
préparation logistique (voir le tableau ci-dessous – élaboration d’un Plan
d’Étude).
En fonction du domaine de l’analyse, la liste de contrôle des actions à cette

étape du processus peut englober les points suivants:
• Création d’une équipe, p.ex.: ingénieurs, laboratoire de test, spécialistes
d’examen des noyaux de béton ou des écoulements;
• Location de l’équipement, p.ex.: vérins de levage à ciseaux, vérins
hydrauliques, échafaudages, montages avec carbure de calcium;
• Équipement pour essais destructifs et non-destructifs, p.ex. appareil de
mesure d’humidité du béton, caméra de thermographie;
• Rapports précédents, plans d’exécution, coupes et spécifications,
instructions de maintenance et d’entretien;
• Outils, p.ex.: mesureurs de distance laser, pieds à coulisse, mesureurs
de résistance, endoscope, facule, sonde;
• Évaluation des risques concernant la sécurité et l’hygiène du travail.
45
Tableau 3.1. Plan de préparation à l’étude
Domaine de l’étude et de Étude théorique

l’analyse
Méthodologie ou procédure Accords favorisant l’exécution des
travaux à l’intérieur et à l’extérieur
de l’immeuble.
Lieux d’inspection
Lieux de prélèvement des
échantillons
Équipement et outils
Enregistrement des données
Personnel et sécurité Données sur la sécurité et
l’hygiène du travail dans
l’immeuble
Registre de matériaux nuisibles et
dangereux, p.ex. amiante
Format du rapport Structure et contenu

Mode de présentation des données
Conservation, accessibilité et Base de données et tableurs

mise à jour des données
Exploitation de photos,
d’enregistrements vidéo et de
plans
L’analyse d’une défaillance dans un grand bâtiment singulier ou des

défaillances récurrentes dans plusieurs immeubles pourra prendre la forme
d’une analyse élargie, menée en deux étapes. Nous planifions d’abord
l’inspection préliminaire avec l’utilisation d’un nombre de tests limité en vue
d’évaluer le caractère et l’envergure du problème ainsi que de planifier un
examen plus détaillé. Par exemple, afin d’examiner les fissures, l’écaillage et les
traces de rouille sur la surface des éléments en béton armé constituant le châssis
de construction, il convient de prendre en considération les facteurs tels que:
protection de l’acier, perméabilité du béton et concentration en chlorures. Dans
le cadre de la méthode en deux étapes, l’analyse préliminaire englobe
l’inspection, les tests des échantillons au niveau de l’épaisseur de la couche et
46
de la carbonatation ainsi que le prélèvement des échantillons à des fins

d’examens en laboratoire visant à déterminer la teneur en chlorures et en
ciment. L’accent est mis sur la collecte des informations suffisantes pour
favoriser la réalisation de la seconde inspection – détaillée - et des tests et, en
conséquence, une identification et une évaluation quantitative totales des
défaillances.
L’étape préparatoire comprend l’évaluation des risques relatifs à la sécurité et à

l’hygiène du travail. Une exécution en sûreté d’un essai exige la prévoyance
ainsi que l’identification des dangers auxquels est exposée l’équipe d’études et
les utilisateurs du bâtiment durant l’inspection sur le terrain de l’immeuble et
après l’avoir terminée. Les questions suivantes doivent être prises en compte:
travail individuel, conditions locales, activités et utilisateurs sur le terrain
d’immeuble, travail en hauteur , conditions environnementales, risques liés au
travail sous tension et manque d’infrastructure, matériaux dangereux,
alimentation et éclairage.
Après avoir terminé les travaux préparatoires, l’équipe d’études procède à

l’exécution de la tâche conformément à la méthodologie convenue avec le
propriétaire et les utilisateurs du bâtiment. L’enquête spécialisée exige une
collecte méthodique et l’enregistrement des preuves. L’enquête englobe une
répétition itérative, l’analyse et le test d’hypothèses de l’occurrence probable de
la défaillance. Suivant la règle d’or de fonctionnement, l’expert ne peut pas tirer
des conclusions trop hâtivement. L’eau de pluie qui s’infiltre sous un toit grand
et complexe peut provenir d’une source éloignée par rapport à l’endroit où sont
visibles les traces d’humidité du plafond – si seulement nous pouvons admettre
que les traces d’humidité sont causées par l’eau de pluie. Uniquement des tests
minutieux et détaillés avec l’utilisation des colorants, des instruments de mesure
de l’humidité et d’autres appareillages spécialisés pourront permettre de
localiser l’endroit par lequel de l’eau pénètre à l’intérieur.
Lors de la collecte et de l’analyse des informations sur site sont appliquées de

différentes méthodes de diagnostic. Au sein d’une classification, nous pouvons
distinguer les techniques telles que l’inspection, l’enquête orale et les méthodes
de vérification.
o Inspection
Problème d’accès
• Hauteur: p.ex. échafaudages suspendus,
balancelle, descente
• Profondeur
• Entourage
47
• Trous
Méthodes d’observation
• À la surface: p.ex. jumelles, loupe, miroirs
• Sous-jacent– tests à la fumée, avec mesureur de
résistance
• Vide intérieur – endoscope
• Construction – mesureur d’épaisseur de la
chape
• Vérification de l’ajustement – niveau à alcool,
niveau à laser, nivelle, mire, fil à plomb,
théodolite, compas
Capteurs et techniques d’enregistrement
• Texte – notes écrites, formulaires et listes de
contrôle
• Oral – bande
• Auditif – interrogations orales
• Inspection – examen des fuites d’eau pendant
un jour de pluie
• Évaluation en utilisant d’autres sens – toucher,
goût, odorat
• Instruments – appareil, caméra, mesureurs à
laser, tournevis, couteau
• Dessins - croquis
o Enquête orale
• Sources d’informations
• Sur site – gestionnaires de chantier, utilisateurs
• Hors immeuble – online
• Fiabilité – préjugés éventuels, fausse
interprétation, incertitude
• Pensée latérale – solution aux problèmes,
intuition
o Vérifications
• Plans d’étage et coupes post-exécution
• Méthodes de test
o Appareils portatifs
Contrôles non destructifs –
enregistreur de température et
d’humidité, capteurs de point
de rosée
48
Contrôles partiellement
destructifs, p.ex. endoscope
o Tests sur site, p.ex. carbure de calcium
o Tests en laboratoire – de présence des
matériaux, p.ex. d’asbeste
• Procédures de suivi
o À long terme, p.ex. mouvement
o À moyen terme, p.ex. déplacement de
fissures
o À court terme , p.ex. pénétration de
l’eau – test par injection de colorants
• Identification d’étude et élimination des
défaillances
Chaque inspection d’étude entraîne des défis différents à l’étape de planification

et d’exécution de la tâche. Le travail dans l’immeuble en exploitation peut
exiger un plan d’action particulièrement détaillé, nonobstant le fait que nous
ayons à faire avec un immeuble d’habitation, une usine, une école, un centre
commercial, un hôtel ou un bâtiment administratif. Le déchaussement de la
construction intérieure lors de l’examen et ensuite la réalisation de la réparation,
nécessitent une gestion appropriée. L’enregistrement des informations
collectées dans l’immeuble impose une planification adéquate et un travail
méthodique. Les exigences correspondantes sont illustrées par l’exemple ci-
dessous.
Fig. 3.2. Étude de cas – analyse de l’humidité et de la condensation

d’humidité dans les appartements d’un immeuble de grande hauteur
49
Deux immeubles à vingt-trois étages ont été soumis à l’examen visant à

déterminer les causes de l’humidité et à élaborer le plan de réparation ainsi que
le devis de réparation correspondants. Les immeubles ont été édifiés à partir
d’une construction en béton armé; les revêtements de murs extérieurs étant
réalisés en éléments préfabriqués. Le plan d’inspection supposait que trois
experts conviendront d’inspecter tous les appartements en vue d’enregistrer les
symptômes d’humidité et de déterminer les causes potentielles. Les
informations au sujet de la localisation et de l’étendue de l’humidité ont été
enregistrées sous la forme d’une cartographie de traces d’humidité de façon à ce
qu’elle représente leur emplacement relatif sur les murs intérieurs de chaque
appartement. Des joints non étanchés entre les panneaux de murs et des fissures
sur la surface des panneau ont été observés sur le côté extérieur suite au
processus de diagnostic visant à éliminer les sources éventuelles d’humidité.
Tous les membres d’équipe ont été convenablement instruits sur la nécessité
d’assurer la cohérence, la précision et l’intégralité des observations et des
enregistrements. Les informations ont été enregistrées sous la forme de croquis,
de plans, de photos, d’enregistrements et de tableur à des fins d’analyse
ultérieure et de reporting.
L’un des principaux objectifs de l’inspection était l’évaluation du domaine de

diverses méthodes d’élimination des humidités et des méthodes de réparation
faisables du point de vue technique et économique. Le niveau de détail des
données acquises lors d’un tel type d’inspection varie suivant le bâtiment. Si les
dessins ne sont pas disponibles, il pourra s’avérer nécessaire d’effectuer de
certaines mesures pour prendre en compte les détails indispensables pour
l’estimation des coûts relatifs aux travaux de réparation.
Lors de l’étude et de l’évaluation, il faut respecter la séquence logique des

actions afin d’éviter un diagnostic erroné ce qui pourrait occasionner la mise en
œuvre des actions curatives inadéquates. Il est important d’engager des experts
et des ingénieurs possédant l’expérience et les compétences appropriées pour
s’assurer que les traces apparentes d’un défaut – petites fissures ou rayures
visibles sur la surface du béton ou du mortier – ne seront pas confondues avec
les défauts de construction tels que: cassure, torsion, déformations ou déviations
des panneaux muraux, des planchers, des poteaux et des poutres.
Le processus de prise de décision réalisé lors de l’étude doit conduire l’expert,

déjà à l’étape précoce, à discerner les défaillances typiques ou observées en
général de celles non typiques ou inhabituelles. En cas d’observation des
symptômes non typiques, des examens ultérieurs pourront s’avérer nécessaires.
Le processus de diagnostic s’appuie sur l’expérience, les connaissances et les
50
capacités de l’expert à tirer des conclusions à partir des données disponibles.

Durant tout le processus, les attentes du client sont à prendre à travers une
bonne communication, car il pourra s’avérer nécessaire d’élargir l’étendue du
financement et de prolonger la durée ou bien accorder un soutien auxiliaire afin
de finaliser l’étude. En principe, dès la mise à disposition du bâtiment en vue
d’effectuer l’inspection détaillée et de déchausser la construction, des
symptômes auxiliaires et des effets de la défaillance apparaissent. Ce fait doit
servir de justificatif pour préserver des fonds supplémentaires destinés à
l’évaluation détaillée des défaillances pour déterminer leur causes exactes, les
quantifier et estimer le budget relatif aux travaux de réparation.
Dans le cadre de l’étude, les experts doivent utiliser des outils destinés aux tests
et au suivi de la situation ou recourir au service des spécialistes compétents dans
ce domaine-là. Les méthodes de tests sont en principe classées dans deux
catégories: non destructives et destructives. Les premières consistent à appliquer
des techniques de recherche pour les bâtiments et les constructions déjà
existants en vue d’obtenir des résultats de l’analyse partielle des matériaux tout
en minimisant les détériorations. Ces méthodes sont rapides, relativement
fiables et peuvent être appliquées en association avec les essais non destructifs
ce qui permettra ensuite de mettre en corrélation les résultats.
Les méthodes d’examen des défaillances du béton armé – présentées dans le
tableau ci-dessous - permettent de réduire le nombre nécessaire d’échantillons
du noyau. Les contrôles non destructifs sont utilisés pour identifier les
caractéristiques déterminées des éléments de construction, telles que:
localisation, dimensions et état des armatures mais ils ne servent pas
directement à évaluer la résistance du béton. Dans ce cas-là, sont déterminées
les corrélations entre les données provenant des essais non destructifs réalisés
dans l’immeuble et les valeurs de résistance calculées pour les échantillons
soumis aux tests en laboratoire en vue d’estimer la résistance des éléments de
construction en béton. Les différentes techniques varient en fonction des coûts
relatifs, de la rapidité et de la fiabilité.
51
Tableau 3.2. Contrôles non destructifs du béton armé

Propriétés du Méthodes d’essais non destructifs Autres méthodes possibles
béton d’essais non destructifs
Résistance Sonde de pénétration
Scléromètre
Méthodes d’extraction
Mesure de la vitesse de propagation
des ondes ultrasonores
Qualité Sonde de pénétration Examen par ultrasons des
générale et Scléromètre éléments de la
homogénéité Radiographie gamma construction
Mesure de la vitesse de propagation
Épaisseur Radar
Radiographie gamma
Examen par ultrasons des
éléments de la
construction
Rigidité Mesure de la vitesse de propagation Charge d’épreuve
des ondes ultrasonores (déformation suite à une
charge)
Densité Radiographie gamma Mesure de la densité de
Mesure de la vitesse de propagation flux neutronique
Dimensions et Outillage de détermination de Radiographie par rayons X
disposition des l’emplacement des armatures Examen par ultrasons des
armatures éléments de la
construction
Radar
Thermographie
État de Mesure du potentiel électrique
corrosion des Résistivité du béton
armatures
Présence de Méthode acoustique d’examen du Essai thermique
vides sous béton Radiographie par rayons X
jacents Radiographie gamma Examen par ultrasons des
Mesure de la vitesse de propagation éléments de la
des ondes ultrasonores construction
Radar
Intégrité de Charge d’épreuve (déformation suite à Examen par émission
construction une charge) acoustique
du béton
52
La mesure précise de l’humidité des matériaux de construction des murs et de

l’assise est difficile et demande d’utiliser plusieurs instruments (voir le tableau
ci-dessous). L’appareil de mesure de la résistance électrique est un instrument
utile surtout pour p.ex. le suivi du rythme de l’évolution du taux d’humidité. Il
convient cependant d’interpréter les résultats avec une précaution particulière,
en faisant une différenciation appropriée entre la présence des sels solubles et
l’humidité réelle du matériau soumis aux tests.
Il pourra s’avérer nécessaire d’élaborer un plan d’échantillonnage ainsi que

d’effectuer plusieurs visites dans l’immeuble afin d’enregistrer les affichages
des instruments électroniques et d’autres dispositifs de suivi – par exemple en
vue de déterminer les causes des mouvements du bâtiment qui se manifestent
par des fissures et des traces d’affaissement du bâtiment.
Les exemples des tests et du suivi doivent souligner la nécessité d’une

planification soigneuse des actions liées à l’étude des causes des défaillances.
Ceci est applicable surtout pour le prélèvement des échantillons de trous de
forage dans les planchers et dans les murs lorsqu’il est nécessaire de déterminer
l’humidité au moyen de l’humidimètre à carbure de calcium. S’il est nécessaire
de prélever plusieurs échantillons, il pourra être plus pratique d’examiner les
matériaux en laboratoire pour déterminer leur humidité et leur teneur en eau
liée. Dans ce cas-là et dans les cas pareils, tout le processus logistique relatif à
l’enregistrement détaillé de la localisation de prélèvements et des résultats
d’examens correspondants doit être exécuté avec une rigueur et un soin
particuliers.
En évaluant les détériorations dues à une défaillance, il vaut la peine

d’appliquer les mesures pertinentes lors de l’estimation. Une telle technique est
surtout utile dans le cas où l’examen concerne un complexe important de
bâtiments ou une rangée d’immeubles et, par conséquent, les travaux sont
effectués simultanément par quelques experts. Un exemple d’application de
cette technique pourra être l’examen des délits dus à la déformation de la
construction. Les experts se réfèrent à la classification des détériorations -
symptômes apparents et non pas aux causes – concernant les parois sur une
échelle de 1 (négligeable jusqu’à 0,1 mm de largeur) à 5 (très importante
>25mm de largeur). En se servant des appareillages de suivi des délits et des
dispositifs auxiliaires, il est possible de déterminer la forme, la dimension et la
profondeur des délits ainsi que l’étendue de leurs déplacements dans le sens
horizontal et vertical au fil du temps.
53
Tableau 3.3. Instruments de mesure et dispositifs d’examen
Instruments de mesure de l’humidité

Mesureurs de résistance électrique
Mesureur de résistance
Techniques micro-ondes
Prélèvement des échantillons des noyaux indépendants
Enregistreur de température et d’humidité
Capteurs électroniques
Thermomètres secs et mouillés
Capteurs de point de rosée
Contrôles non destructifs dans le domaine du bâtiment

Suivi de l’état par Représentation thermique par caméra infrarouge
thermographie pour détecter un accroissement de la
température dans des circuits électriques et
électroniques détériorés de l’immeuble; chaleur
due au frottement ou à l’usure des roulements;
détection de la perte de chaleur à travers la
construction du bâtiment (la méthode peut
également servir pour détecter des éléments
humides étant plus froids que les éléments secs)
Endoscopie Fibres optiques pour inspection des tuyaux et
des interstices inaccessibles
Mesure de la vitesse de Détection des défauts, évaluation de l’épaisseur
propagation des ondes des matériaux, p.ex. corrosion des tuyaux; vides
ultrasonores ou délaminage du béton
Contrôle par courants de Technique électromagnétique utilisée à
Foucault l’examen des matériaux conducteurs de
l’électricité pour déceler des criques, des flux,
pour déterminer les dimensions ou différencier
les matériaux de construction
Mesureur d’épaisseur de la Emplacement des armatures et évaluation de
chape l’épaisseur de la chape
Scléromètre Évaluation de la résistance du béton
Grâce à cette méthode de diagnostic, les experts sont capables de tracer la

localisation et l’envergure des fissures témoignant de la présence des contraintes
de cisaillement, de compression ou de traction.
54
Dans de certains cas, il est nécessaire d’assurer le suivi de l’état d’une

défaillance sur une période plus longue afin de déterminer la forme et la
probabilité d’occurrence d’une panne. Comme exemples, nous pouvons citer les
mesures de la largeur des joints dans les parois au moyen des boulons en laiton
et d’un micromètre en vue de tracer des lignes horizontales aux endroits
indiqués pour les besoins de l’évaluation du rythme d’affaissement d’un
bâtiment ainsi que le contrôle des déplacements verticaux à l’aide d’un
théodolite.
L’examen pourra exiger l’engagement d’un contractant qui participerait à un
déchaussement partiel d’un immeuble et à l’élimination des défaillances suite à
l’inspection effectuée par l’expert, dans ce cas-là, il est indispensable d’établir
un devis approprié, de planifier des actions et assurer le suivi de leur réalisation.
Les exemples illustrant la nécessité du déchaussement sont les suivants:
• Enlèvement des briques de revêtement autour des embrasures de
fenêtres pour examiner les éléments de protection contre la pénétration
de la pluie, p.ex. la couche isolatrice contre l’humidité
• Découpe des orifices dans les plafonds de carreaux de plâtre et dans les
panneaux de paroi pour obtenir l’accès à l’espace vide derrières eux
• Enlèvement du plancher de céramique en vue d’examiner la structure de
l’assise
• Enlèvement de la cloison isolante de la toiture pour examiner la forme
de structure.
3.1.3 Évaluation et choix des méthodes curatives

Dans le cadre du diagnostic des défaillances, il convient d’analyser
soigneusement tout symptôme, envisager et évaluer toutes les causes possibles
et potentielles et ensuite, au moyen de l’élimination systématique, identifier la
cause réelle et son origine. Ce processus devrait permettre de prendre la
décision sur le choix des démarches curatives correctes et optimales.
La phase de diagnostics du processus d’étude englobe – explicitement ou
implicitement – les tests d’hypothèses afin de définir d’une manière univoque
les causes. En effet, la phase d’analyse et la phase de diagnostic se superposent
à l’étape de restriction du domaine de causes potentielles jusqu’à la solution la
plus probable ou l’acquisition des preuves qui pourront être considérées comme
véritablement sûres.
Le processus d’étude arrive à ce moment-là à l’étape où l’expert est en mesure
de définir les actions correctives visant à ce que le problème soit éliminé et à ce
55
qu’il ne se reproduise plus dans une autre situation. Le processus s’achève par
l’élaboration d’un rapport technique détaillant les conclusions et les données qui
y ont contribué ainsi que les recommandations et les autres actions à mettre en
œuvre. Le rapport peut également contenir des questions de responsabilité,
d’assurance, d’assurance qualité, de mise en application dans un immeuble
exploité, des formes de passation des marchés et d’externalisation des travaux
et, dans la plupart des cas – des devis et des préconisations quant aux priorités et
programmes de travaux.
L’évaluation des possibilités d’une réparation est appuyée sur l’expérience de
l’expert du bâtiment et de la construction et elle est en principe formulée avec le
soutien des fournisseurs et maîtres d’œuvre spécialisés. Par exemple, en cas de
défaut de verre dans la construction du mur-rideau, les causes peuvent être
complexes et il est pas facile d’établir un diagnostic erroné. La société
d’installation spécialisée ou le représentant d’une organisation du secteur
doivent fournir les informations sur la spécification de la verre, les méthodes de
vitrerie et sur les constructions portantes.
Dans plusieurs cas, l’expert peut choisir parmi les différentes méthodes de
réparation. Ces méthodes sont soumises à l’évaluation suivant les critères tels
que coûts, fonds disponibles, faisabilité technique, fonctionnalité pratique et
influence sur les utilisateurs du bâtiment. Il arrive souvent que l’expert décide
de s’abstenir des actions, propose une solution provisoire au problème ou une
adoption des solutions permanentes alternatives suivant que la défaillance a un
impact sur l’esthétique de l’immeuble, son fonctionnement ou bien la stabilité
de la construction. Les méthodes curatives peuvent être définies compte tenu
des méthodes préventives correspondantes. Dans certaines zones d’Europe, où
l’accroissement d’algues et de champignons sur les murs extérieurs de
bâtiments est un phénomène répandu, les méthodes curatives pourront consister
en leur élimination par un jet d’eau sous pression, par l’application d’un
fongicide et d’une peinture résistante aux algues. Les moyens préventifs
appliqués dans ce cas-là peuvent contenir l’élimination des surfaces rugueuses
de murs, l’utilisation des plafonds suspendus, des joints d’étanchéité et des
couronnements afin de protéger les murs et éviter l’infiltration d’eau.
Cet exemple pourrait être complété par la situation dans laquelle le revêtement
de peinture se détériore suite à l’érosion du pigment y contenu. Les moyens
curatifs englobent dans ce cas-là l’enlèvement de la couche de peinture en
poudre devenue instable et l’application d’une autre couche appropriée. Les
moyens préventifs incluent le choix des couleurs de peinture plus stables et
l’application des revêtements de protection utilisées d’habitude dans de telles
circonstances.
56
L’optimalisation du choix de la méthode de réparation la plus efficace et la plus

économique est une décision de caractère technique du point de vue de l’expert.
C’est le client qui prend la décision sur la mise en œuvre des solutions
proposées. Le rapport technique de l’expert aide à faire le choix optimal. Si le
devis estimatif des travaux de réparation est trop élevé, le client pourra décider
de la démolition ou du changement de destination du bâtiment, de la
combinaison d’une réparation avec une modernisation ou bien de la mise en
œuvre d’autres options.
Il arrive que la solution optimale est de gérer les effets de défaillances au lieu
d’entreprendre des actions curatives coûteuses et pénibles. Un bon exemple
pourrait être la pénétration des eaux souterraines dans les caves. Les eaux
souterraines sous pression s’infiltrent par les planchers et les murs,
principalement à travers les fissures de type interstices dans le béton, dilatation,
surface poreuse du béton, interstices ou orifices pour les tuyaux de service. Les
membranes étanches, les adjuvants, les mélanges à la base de ciment et les
éléments du système d’écoulement pouvaient être conçus ou sélectionnés de
manière inappropriée; le béton pouvait être incorrectement épaissi ou mal posé,
ou bien, l’isolation pouvait être détériorée lors de l’étape du chantier.
Nonobstant les causes, une infiltration continue de l’eau ne doit occasionner des
détériorations de la construction ni sa déstabilisation; le client peut ainsi juger
bon d’accepter les conséquences et de décider de remédier à la situation par la
vidange de l’eau et la surveillance des points d’infiltration.
Au moment du choix d’une option de réparation, nous procédons dans le
processus de gestion à l’étape de la spécification– d’exécution ou normative – et
à confier les travaux de construction. De par sa nature, l’élimination des
défaillances comporte des inconnues, c’est pour cela qu’ont été élaborées
certaines pratiques dans le domaine des mesures et de la cotation. Lors de
l’organisation des travaux de réparation, nous sommes souvent obligés à
communiquer des valeurs très approximatives à moins qu’à l’étape précédant la
conclusion du marché, les examens très soigneux aient été réalisés. Par exemple
en cas de réparation du béton dégradé, l’inventaire quantitatif inclus dans la
documentation contractuelle doit indiquer les types de réparation suivant
méthode et étendue ou volume et le contrat doit contenir une stipulation
imposant une nouvelle mesure lors des réparations réelles. Presque toujours, si
des défauts du béton apparaissent, il n’est possible de déterminer le domaine des
travaux préparatoires ainsi que la consommation de mortier de ciment, aux
résines d’époxyde qu’au moment d’un accès complet à la défaillance. Il arrive
souvent que la détermination à priori de toute l’étendue des réparations exigées
en cas de grands et hauts bâtiments est très difficile malgré l’examen
57
préliminaire détaillé visant à définir le domaine et le caractère des réparations

avant la conclusion du marché.
Les travaux de réparation doivent baser sur un contrat adéquat. Le devis
quantitatif estimatif doit contenir des colonnes intitulées conformément au
caractère de ce type des travaux:
• Échantillons et panneaux d’essai
• Réalisation parallèle des examens
• Préparation et transmission des données résultant des examens
• Assurance de l’accès physique
• Travaux provisoires
• Intervention des autres corps d’état
• Participation aux inspections et aux études
• Instruments / équipement pour les besoins des inspections et des
examens
• Quantités convenablement mesurées
• Nouvelle mesure à la fin
Tous les examens indispensables ayant pour but de vérifier la méthode de
réparation ou d’évaluer la finition et l’aspect visuel de l’élément soumis à la
réparation doivent être complètement décrits et le niveau de rendement ou
d’examen requis doit être défini dans la documentation concernée. Dans le cas
où les examens détaillés rentrent dans l’étendue du marché de réparations, de
l’utilisation des échafaudages ou d’autres moyens assurant l’accès provisoire, il
convient d’élaborer un programme de réalisation des examens et de réparations
de façon à optimiser le planning d’exécution du contrat.
Il peut arriver qu’un retard imprévu apparaisse dans l’exécution du contrat de
réparation, et la documentation contractuelle doit prendre en compte ce fait. Les
inspections et les examens sont généralement effectués juste avant de
commencer des réparations réelles ce qui signifie que la décision sur la
réparation devra être prise rapidement. Les inspections et les examens peuvent
concerner la construction d’origine – si l’étendue de l’examen précédant la
conclusion du marché était limitée. L’étendue et l’objectif de ces actions
doivent être bien définis et l’entrepreneur doit calculer les frais correspondants
de participation et de fourniture du matériel nécessaire.
Le but d’élaboration d’un devis détaillé est de fournir les informations

suffisantes permettant d’effectuer une évaluation relativement précise des coûts
potentiels, la cotation des travaux en cours ainsi que le règlement de comptes
définitif entre les parties. La pratique courante est le transfert des risques par les
clients et les experts sur les entrepreneurs et sur les sociétés spécialisées en
58
diagnostics des défaillances et utilisant leurs propres méthodes de réparations.

Ceci pourrait impliquer des réparations inutiles tout en négligeant les facteurs
qui ont contribué à l’apparition de la défaillance.
Formuler des recommandations sur les réparations, y compris sur l’élimination
des causes racines, pourrait s’avérer difficile dans certaines circonstances en
raison du nombre important de variables à prendre en considération vu le
nombre des techniques et matériaux alternatifs existants. Le client doit être
entièrement conscient des implications quant au coût non seulement dans le
contexte des mises de fonds préliminaires mais également de futurs coûts de
maintenance.
Les actions curatives mises en œuvre peuvent appartenir à trois catégories:
retouches, remplacement des pièces défectueuses ou rénovation complète. La
retouche est une solution qui est souvent choisie en raison des coûts mais peut
cependant supposer que les causes racines du problèmes ont été négligées. Les
réparations de ce type sont à traiter comme solutions provisoires à appliquer
dans les situations où un bâtiment se caractérise par une durée de
fonctionnement ou d’utilité économique limitées et sa rénovation ou sa
modernisation plus large a été planifiée dans l’avenir le plus proche. La
rénovation complète pourrait se révéler la solution la plus économique en cas de
bâtiments à une durée de vie prévisiblement longue.
Pour chacune de ces solutions alternatives, il est nécessaire d’éliminer les
défaillances en vue d’éviter que les mêmes défauts ne se reproduisent plus, en
principe, il ne faut utiliser que des techniques, des matériaux et des éléments
pouvant être considérés comme vérifiés. La surveillance de tout le processus
pourra poser des problèmes surtout en cas de rénovations et de réparations;
l’emploi du personnel qualifié et consciencieux contribuera sûrement à atteindre
des résultats désirés et des hauts standards d’exécution. Suivant la confiance que
le personnel surveillant fait à l’entrepreneur, la méthode préférée par rapport au
remplacement des pièces pourrait être la rénovation.
L’élaboration de la spécification détaillée et des plans précis constitue la
condition préliminaire de la terminaison correcte des travaux mais leur étendue
doit être cependant réaliste et faisable. À la finition des travaux de réparation, il
est nécessaire d’effectuer des inspections périodiques afin de détecter
précocement des symptômes des défaillances ce qui permettra d’éviter des
réparations ultérieures coûteuses grâce à la maintenance préventive. Ainsi la
collecte des données utiles s’effectue qui pourront servir d’information en retour
en cas d’occurrence des problèmes similaires dans l’avenir.
59
3.1.3 Stratégies de la prévention et de l’atténuation des

défaillances
Malgré l’accessibilité de l’information et l’expérience découlant de l’analyse
des défaillances et des travaux de réparation, les défaillances généralement
observées dans le secteur du bâtiment apparaissent fréquemment. La diffusion
des informations sur les bonnes pratiques dans le domaine de la conception, de
la construction et de la maintenance doit être donc continuée et développée.
Les stratégies de prévention et d’atténuation des effets de pannes dans le
bâtiment peuvent être classées parmi les catégories suivantes:
• Importance du projet et de la spécification préliminaire
• Exécution adéquate du chantier
• Maintenance efficace y compris assurance de l’accès pour les besoins
des inspections
De nombreuses organisations sectorielles publient et mettent à disposition les
lignes directrices dans le domaine de bonnes pratiques sur leurs sites Web – ceci
concerne aussi bien les associations commerciales que les écoles supérieures,
les centres de recherches que les institutions spécialisées, les fabricants que les
fournisseurs. Les lignes directrices sont différenciées selon le pays et les
méthodes de construction appliquées localement, les matériaux utilisés et les
autres facteurs. Néanmoins dans tous les cas, les connaissances scientifiques
fondamentales et la maîtrise des conceptions de bâtiment sont à la base de la
gestion de l’entretien des bâtiments. Des exemples de ces principales règles
sont: compréhension des principes de la stabilité dimensionnelle et des
mouvements de matériaux et de constructions; des mécanismes d’échange
thermique et de perméabilité à l’air à travers les matériaux de construction; de
l’hygrométrie relative et du point de la rosée jusqu’aux connaissances relatives
à la corrosion des bimétaux.
Il est d’une importance énorme que les experts du bâtiment et de la construction
avec les gestionnaires d’immeubles participent aux processus de conception et
d’établissement de la spécification ainsi que tiennent des registres exhaustifs des
actions dans le domaine du bâtiment et de la maintenance. Les concepteurs
négligent trop souvent les questions d’assurance d’un accès approprié aux
différents éléments en vue de les inspecter et d’effectuer leur maintenance. Un
projet réfléchi rapporte l’adoption d’une approche pertinente à la spécification
et à l’établissement de la documentation détaillée ce qui fera finalement limiter
les travaux de maintenance inutiles et assurer l’accès aux éléments de
construction qui nécessitent absolument de subir une maintenance. Les
60
méthodes de nettoyage régulier des fenêtres et des façades de bâtiments et

d’exécution des maintenances programmées sont à envisager à l’étape de
l’avant projet de façon à prendre en compte dans le projet la présence des
équipements indispensables. L’accès doit être assuré pour les besoins des
inspections périodiques, de service, de remplacement, d’entretien et
d’application des moyens de prévention. Le fait d’assurer l’accès permanent ou
temporaire dépend de l’équilibre entre les mises de fonds et les frais courants,
des coûts dans le cycle de vie, de l’incommodité pour les utilisateurs et des
aspects esthétiques. Le concepteur doit comprendre les exigences de la
maintenance d’un bâtiment: prévoir la fréquence des opérations de maintenance
de différents éléments, assurer la possibilité d’une exécution en sécurité des
tâches correspondantes, déterminer les exigences quant à l’espace, prendre une
décision sur une suspension éventuelle d’activité de l’immeuble, prévoir les
besoins en équipements, matériaux, pièces et recyclage des déchets ainsi que
déterminer le risque pour les utilisateurs. Une telle exigence s’applique à tous
les types de bâtiments non seulement à ceux les plus grands, prestigieux, où des
protections contre les chutes de hauteur sont installés dans la version standard,
les installations sont montées par-dessus des plafonds suspendus et les nacelles
élévatrices ainsi que les vérins à ciseaux individuels sont conçues.
Bien que la planification et la mise au point des détails à l’étape du projet
puissent améliorer la sécurité et l’efficacité de la maintenance, le concepteur
doit également prendre en considération la réduction de besoin de maintenance
du bâtiment. Par exemple, l’utilisation des matériaux durables de haute qualité
pourra favoriser la réduction ou l’élimination de la nécessité de maintenance
systématique aux endroits difficiles d’accès. Les limitations en ce qui concerne
les coûts, la qualité et le rendement attendus sont à respecter à la prise des
décisions sur l’utilisation des matériaux et des équipements plus durables bien
que plus chers ou sur l’allégement de la maintenance grâce au choix d’une
finition plus fonctionnelle. Un bon choix de matériaux, de finition et d’éléments
pourra nettement diminuer le besoin de maintenance. Élaborer un projet et le
détailler en tenant compte du domaine de la maintenance est entre autres la clé
du succès. Lors de la conception du projet du bâtiment de manière à faciliter sa
maintenance, l’architecte ou l’ingénieur doit également s’assurer que les
différents éléments subiront facilement les interventions indispensables.
Reconnaitre l’existence de bonnes et de mauvaises solutions dans ce domaine-là
et essayer de comprendre pour quelle raison, nous permettra maintes fois de
trouver des solutions simples et efficaces. Une toiture fournit de l’ombre en
protégeant à la fois les murs extérieurs contre les précipitations et en maintenant
la façade du bâtiment à l’état sec et propre. La conception détaillée des
couronnements, des joints d’étanchéité, des murs de soutènement, des couches
61
régulant la libération des vapeurs et des membranes vaut la peine – elle

permettra d’empêcher l’apparition des défaillances.
Les éléments d’infrastructure sont en général cachés pour des raisons

esthétiques, de sécurité ou d’hygiène. Il est nécessaire d’assurer l’accès aux
tuyaux horizontaux et verticaux, aux vides au-dessus des plafonds et sous les
planchers ainsi qu’aux tuyauteries intérieures et aux éléments d’infrastructure
conduits sous le sol. Les principaux tuyaux pour fluides sont souvent installés
dans les murs en vue de réduire au minimum l’incommodité pour les habitants.
En élaborant le projet de conception d’un immeuble et de son environnement, il
faut toujours supposer le pire des scénarios possibles et assurer un accès
convenable à des différents éléments pour l’exécution des travaux de réparation
ainsi qu’utiliser des matériaux durables, soumis au remplacement, dans les
zones où la maintenance sera probablement nécessaire.
62
CHAPITRE 4
PLANIFICATION ET FINANCES
4.1 PROCESSUS DE PLANIFICATION DE

LA MAINTENANCE
La bonne qualité de l’estimation des coûts de maintenance est importante pour
toute société ou organisation pour plusieurs raisons. Les exigences futures au
niveau de réparations et de remplacement des éléments doivent être prévues et
planifiées, il est également nécessaire de garantir les fonds pour satisfaire les
besoins dans ce domaine-là; des prévisions précises des coûts futurs relatifs à la
maintenance ont une importance inestimable pour l’évaluation de la faisabilité
de nouveaux projets; les propriétaires et les chargés de financement veulent
profiter au mieux de l’immeuble en vue de préserver la valeur de l’actif
constituant la garantie de leurs crédits et, du point de vue de la valeur par
rapport au prix, la fiabilité des prévisions de maintenance aide à optimiser
l’exploitation des moyens. Les prévisions nécessitent la vérification et la mise à
jour avec le temps. Les pronostics à long terme doivent être vérifiés dès l’accès
aux prévisions plus précises tout en tenant compte des changements dans le
financement extérieur, l’économie et des règlements en vigueur. Les prévisions
à moyen terme sont à modifier dans le cadre de mise en œuvre des plans
d’action annuels. Un bon système inclut les coûts de report d’intervention de
maintenance. Si le retard dans les travaux occasionne une forte augmentation de
leurs coûts, de tels travaux doivent être considérés en tant que prioritaires par
rapport aux autres ne rentrant pas dans ce principe. Les priorités sont à
déterminer en relation avec les pertes de rendement et l’augmentation des coûts
suite aux retards dans la réalisation de la maintenance.
L’estimation des coûts dans la conception historique de maintenance est une
méthode standard de prévision des coûts futurs à partir de l’analyse des coûts
qui dépend à son tour du niveau de détails des informations enregistrées ainsi
que de la facilité de leur reproduction. Dans sa version la plus simple, la
méthode sert à prévoir les coûts de la maintenance curative et programmée pour
l’année suivante à partir des coûts relatifs à l’année précédente compte tenu de
l’inflation. Une méthode plus raffinée serait d’écrêter les coûts pour les années
précédentes ou se référencer aux coûts selon le type d’immeuble. La possibilité
63
d’application de telles méthodes est conditionnée par le fonctionnement des

systèmes sûrs permettant la collecte et l’enregistrement des données au sujet de
la maintenance et des réparations ainsi que de leurs coûts.
L’estimation des coûts sur le plan historique est une méthode rapide et pas chère
de prévisions du budget de réparations, étant donné que les tendances peuvent
être soumises à des prévisions dans une perspective à court terme. Avec
l’évolution des variables dans le type de la politique de maintenance ou
d’inflation, des prévisions à long terme dans ce domaine-là sont moins fiables.
Les avantages de la maintenance programmée et non pas curative sont
compréhensibles pour la plupart des organisations quoique ceci ne soit pas
toujours mis en application. La politique des inventaires et des inspections
réguliers des immeubles procure des moyens grâce auxquels une partie
significative des défaillances et des pannes qui, dans le cas contraire, devraient
être considérées comme imprévisibles, pourrait être raisonnablement prévue et
éliminée conformément au planning prévu. La bonne pratique indique que
l’inventaire de l’état du bâtiment effectué tous les 5 ans crée des bases pour
continuer le développement du programme de maintenance. L’expert du
bâtiment et de la construction est capable d’estimer la durée de vie restante de
différents éléments de bâtiment dans un cycle de 5 ans mais également de
détecter des défaillances et des symptômes de la panne qui va survenir.
Réparations et
analyses
ultérieures
Inspections
annuelles de la
maintenance Inventaire de 5 ans
de l’état de
l’immeuble
Fig. 4.1. Cycle d’inventaire et d’inspection d’un bâtiment
64
Suite à un inventaire, il est possible d’identifier, de déterminer des priorités et

des coûts courants ainsi que des réparations et des remplacements des éléments
ultérieures. Des travaux immédiats et urgents à exécuter, ayant été identifiés à
cette occasion, sont à mettre en œuvre en rapport avec les défaillances
exprimées par les utilisateurs dans le cadre du processus de maintenance
corrective. Le programme de 5 ans précise les éléments de bâtiment nécessitant
une réparation, un remplacement ou une modernisation.
Dans le cadre du processus de planification de la maintenance, l’objectif de

l’inspection annuelle des immeubles indiqués dans le programme à long terme
est la mise à jour et la mise au point des actions identifiées pour le besoin de
l’élaboration du budget correspondant. Autrement dit, afin de préparer un
budget détaillé pour l’année suivante, il est nécessaire d’inspecter, durant
l’année en cours, tous les immeubles couverts par le programme de 5 ans pour
lesquels ont été identifiés des travaux indispensables. Les décisions portant sur
l’optimisation peuvent concerner le groupement des éléments de façon à
prendre l’avantage grâce à l’application de l’économie d’échelle, à travers un
retard ou un avancement de certains travaux au sein d’un groupe d’éléments.
Par exemple, le groupement des travaux exécutés dans un haut bâtiment avec
l’utilisation de l’échafaudage coûteux contribuera à coup sûr à la limitation des
dépenses. Ceci pourra entraîner la nécessité de remplacer certains éléments –
fenêtres ou revêtement de mur – avant l’achèvement de leur cycle de vie. Dans
d’autres cas, il pourrait s’avérer qu’arrêter de prolonger la durée de vie d’un
élément par ses réparations continues et d’engager les démarches relatives à la
maintenance préventive sera la meilleure solution avant que l’utilité de
l’élément n’expire et ceci en vue d’éviter des perturbations inéluctables dans le
fonctionnement de l’immeuble et par conséquent, des pertes correspondantes
dans le cas où la pièce donnée deviendrait prématurément inutilisable.
Suivant l’un des modèles reconnus des mises de fonds de référence destinées à
la maintenance préventive et curative, le rapport entre ces deux éléments est
fixé à 75%:25%. Or, les valeurs alternatives ont été déterminées pour le budget
annuel de maintenance ou le fonds d’amortissement qui doit s’élever de 1,5% à
2,5% de la valeur assurée de l’immeuble. Une bonne solution pour les sociétés
et les organisations pourrait être la prise en compte des critères similaires de
vérification de la stratégie et de la politique de maintenance. Ceci permettra
d’atteindre un équilibre optimal entre le budget de maintenances programmée et
curative par rapport aux besoins d’une société ou d’une organisation mais
également d’utiliser le programme de gestion de l’actif pour l’analyse des
données en renforçant ainsi les possibilités d’atteindre les objectifs visés, de
gagner des économies appropriées et d’obtenir un meilleur rapport valeur/prix.
65
Un programme de maintenance est élaboré en s’appuyant sur l’évaluation

systématique et régulière des bâtiments faisant partie des ressources d’une
organisation; il est également considéré comme une bonne pratique d’inviter
tous les utilisateurs à signaler toujours des problèmes à résoudre. Un logiciel
gratuit à bon marché est offert aux utilisateurs permettant de signaler des
problèmes online, ce qui aide le personnel responsable de la maintenance à
gérer mieux des actions correctives.
Tout programme de maintenance doit prendre en compte un montant de réserve

destiné à couvrir des actions non planifiées et imprévues. Un gestionnaire
prudent identifie, au début de chaque année d’exercice, parmi les travaux
planifiés pour l’année prochaine, ceux qui pourront être avancés en cas
d’excédent budgétaire destiné aux dépenses imprévues ou grâce au financement
supplémentaire. D’autre part, un dépassement budgétaire suite aux dépenses
imprévues met en souffrance le budget des réparations programmées qui
pourront ainsi être décalées à l’année prochaine.
Dans le cadre de la planification de la maintenance préventive, si la défaillance

est détectée précocement, il convient de prendre en considération les études et
les travaux de réparation qui – en cas de manque de réaction – pourraient causer
des dommages et une augmentation significative des coûts. Les défaillances de
construction peuvent provoquer la perte de stabilité de construction,
l’incommodité du point de vue des utilisateurs, les risques entraînant la perte de
fonctionnalité de l’infrastructure, des conditions défavorables et inconfortables,
la limitation de fonctionnalité de l’immeuble et la perte de valeur de l’actif. Le
diagnostic correct des causes de défaillances dépend en outre des capacités des
experts du bâtiment et de la construction qui réalisent l’étude.
4.1.1 Plans de maintenance programmée

Les objectifs fondamentaux d’un plan de maintenance définis par Worstworth
sont: garantir l’entretien du bâtiment à un niveau défini, acceptable, sûr et
conforme à la loi en vigueur; sécuriser son utilité et sa valeur; optimiser l’état
du bâtiment et entreprendre des actions préventives indispensables; planifier et
effectuer la gestion financière et le contrôle budgétaire de manière efficace en
ce qui concerne les coûts. Dans la hiérarchie des programmes de maintenance
adoptés par les différentes organisations, les plans à long terme – nonobstant
qu’ils soient élaborés pour une période de cinq, dix ou plus d’années – ne se
distinguent pas de nature par un niveau de détail spécifique à des programmes
66
annuels. Néanmoins ils ont une importance énorme pour l’exécution des
marchés publics relatifs aux moyens et pour l’établissement d’une stratégie
globale de gestion de l’actif (Lee 2000).
Certaines banques et d’autres organismes de financement, en offrant une

garantie pour les projets mis en œuvre à partir des fonds publics, exigent des
plans de remplacement des éléments pour une durée de vie de l’immeuble de 50
ou 60 ans ainsi que d’établir des prévisions de coûts de maintenance.
Évidemment, les prévisions de ce genre contiennent des réserves quant à la
durée de vie attendue de différents éléments, le développement technologique,
les standards de maintenance et beaucoup d’autres facteurs. Les calculs tiennent
compte d’un budget des coûts approprié, établi à partir des sources au sein du
secteur. Un exemple concerné est présenté ci-dessous. Il convient également de
prendre connaissance de la norme ISO 15686 Bâtiments et biens immobiliers
construits – Prévision de la durée de vie – Partie 8 en vue d’obtenir les
informations sur la durée de vie et son estimation.
La principale caractéristique du système de maintenance programmée est

l’anticipation des défaillances – dans les limites convenables – et
l’établissement des procédures et des systèmes appropriés visant à éviter leur
apparition et à les éliminer. La planification du budget et des dépenses permet
aux propriétaires et aux utilisateurs de bâtiments d’effectuer le contrôle des
coûts dans les limites convenables. Nous pouvons parler ici des avantages
incontestables – dans la dimension économique, de l’efficacité d’affaires et de
la réalisation des prestations – notamment de l’adoption d’une stratégie
planifiée dans le cadre de laquelle la plupart des fonds sont destinés à la
maintenance programmée. Dans la présente section du manuel ont été exposées
les questions clés liées à la mise en œuvre d’une approche prévisionnelle à la
maintenance et à l’assurance d’une relation convenable valeur - prix de ce
processus ainsi qu’analysés les défis devant lesquels sont placés les
gestionnaires dans l’environnement d’affaires en constant changement.
Les plans de maintenance doivent découler de la stratégie de gestion de l’actif

qui s’appuie par la suite sur le plan d’affaires global de l’organisation. Quel doit
être le plan de maintenance et comment l’élaborer ? Toute société et
organisation ayant en possession des biens immobiliers doit établir un plan et un
programme de maintenance pour une période de 5 à 10 ans (voir l’exemple ci-
dessous). L’élaboration d’un plan de 5 ans est également dans l’intérêt des
sociétés – prestataires de services effectuant la gérance des immeubles – entre
autres sur la base des contrats d’externalisation.
67
Tableau 4.1. Extrait d’un plan de maintenance de 5 ans
Plan de maintenance
Années Années
Élément Élément secondaire Désignation des travaux Total
1- 2 3-5
Toiture Structure de toit plat
Revêtement / isolation d’un toit
plat
Dérivation de l’eau pour toiture Nettoyage des toits plats et des dérivations
€ 1,000 € 1,000 € 2,000
plate vers le bloc A
Toit plat - autres
Construction d’un toit en pente

Revêtement / isolation d’un toit en
pente
Réparation d’un raccord coulant de la
Dérivation de l’eau pour toiture en
gouttière près de l’élévation du côté de la rue € 1,200 € 1,200
pente
IT
Modernisation de l’isolation et de la
Toit en pente - autres € 3,000 € 3,000
ventilation pour le bloc B
Planchers et Règle et finition du plancher au Fonds annuel pour remplacement des

€ 2,000 € 2,000 € 4,000
escaliers rez-de-chaussée revêtements
Fonds annuel pour remplacement des
Plafonds Plaques de plafond suspendu € 1,500 € 1,500 € 3,000
plaques
Façades,
fenêtres et
portes
Structure des murs
Complément des joints de briques du bloc A
Revêtement / finition des murs
sur le niveau supérieur du toit – manques € 1,000 € 1,000
extérieurs
faibles
Complément des joints de briques dans la
zone de la Science sur le côté sud - 20m2 au € 750 € 750
extérieurs
rez-de-chaussée et à l’étage
zone de la Science sur le côté est – 16 m2, € 1,500 € 1,500
extérieurs
réparation d’une crique au deuxième étage
zone de la Science sur le côté ouest - 60m2 € 1,000 € 1,000
extérieurs
au deuxième étage
Revêtement / finition des murs Complément des joints sur les côtés est et
€ 1,000 € 1,000
extérieurs ouest
Réparation des fissures dans les briques,
complément des joints et remplissage des € 750 € 750
extérieurs
joints sous les parapets
Revêtement / finition des murs Remplacement de l’étanchéité du joint de
€ 300 € 300
extérieurs dilatation
Facilité de réparations courantes € 5,000 € 5,000
extérieurs
Revêtement / finition des murs Complément des joints dans les murs de la
€ 2,000 € 2,000
extérieurs bibliothèque - 50m2
Revêtement / finition des murs Complément des joints dans le mur du bloc
€ 2,500 € 2,500
extérieurs D au rez-de-chaussée - 2m2
Encadrements de fenêtre et de Remplacement de 2 fenêtres sur le côté nord
€ 2,000 € 2,000
porte du bâtiment de la Science
68
En fonction du type et du degré de complexité du portefeuille de biens

immobiliers de la société, le plan et le programme de maintenance peuvent
inclure les éléments suivants:
• Coût direct de la main-d’œuvre liée aux réparations
• Coûts assumés par les entrepreneurs
• Coût total
• Tests et service des appareils et des matériels électriques et mécaniques
• Changement cyclique de la décoration
• Remplacement cyclique de l’équipement
• Petits projets (<125 000 EUR)
o Modernisations
o Travaux liés aux exigences d’assurance
o Moyens d’amélioration des économies d’énergie
o Exigences relatives à l’accessibilité pour les personnes
handicapées
o Installations de sécurité
o Voies d’accès et écoulements
• Grands projets ( >125 000 EUR)
• Frais accidentels
• Fourniture des fluides – gaz, électricité, eau, assainissement,
télécommunication
• Nettoyage et récupération des déchets
• Impôts locaux et assurances
• Garanties
• Terrains et jardins
• Gestion de l’Hygiène et de la Sécurité du Travail
L’un des objectifs fondamentaux de la stratégie programmée est la

minimalisation des dépenses destinées à la maintenance corrective. Les tâches
dans ce domaine sont de nature de petites interventions exécutées
indépendamment l’une de l’autre qui peuvent s’avérer comme prenant beaucoup
de temps, et leurs gestion et exécution à un niveau satisfaisant – coûteuses. Les
tâches dans le domaine de la maintenance corrective sont en principe exécutées
à la suite des problèmes signalés par les utilisateurs, déposés souvent par
l’intermédiaire du service d’assistance technique. La maintenance de ce type est
effectuée et soumise à la gestion en tant que prestation de services pour laquelle
sont établis des procédures et des systèmes de déclaration des réparations et
d’exécution des tâches selon les standards définis.
69
Le plan de maintenance élaboré pour une société ou pour une organisation doit
être mise en œuvre de façon à garantir l’équilibre entre le planning ou le
programme d’actions / de dépenses et les réserves en assurant ainsi l’efficacité
des activités en cas d’événements entraînant la nécessité d’une réparation et une
maintenance. L’élaboration d’un planning d’actions dans le cadre de la
maintenance programmée et corrective, par exemple, concernant les chaudières
ou les installations de climatisation ainsi qu’enregistrement des interventions
relatives à la réparation et à la maintenance dans le cadre des inspections
programmées, procurent des informations nécessaires pour établir le plan de
maintenance.
L’identification des besoins en ce qui concerne la maintenance dans une

perspective de 5 ans englobe la collecte des données provenant des sources
telles que:
• Inventaire d’un bâtiment suivant le planning / les prescriptions légales
en vigueur
• Informations en retour provenant des programmes de maintenance
existants
• Rapports de la maintenance des matériels et de l’équipement
• Rapports de l’inventaire précédant l’acquisition
• Obligations déterminées dans les contrats de location correspondants
• Évaluations des risques relatives à l’hygiène et à la sécurité du travail,
archives et plans
• Notices d’entretien et de maintenance, livrets
• Enregistrements de dépannages
• Audits énergétiques ainsi que d’autres inventaires et évaluations
spécialisés
Lors de l’établissement d’un plan et d’un programme de maintenance, plus la

période préparatoire admissible est longue plus d’actions détaillées peuvent être
effectuées à cette étape-là, ce qui permet de minimaliser la probabilité
d’occurrence des retards suite à des travaux imprévus ou au manque de moyens.
Toute société et organisation se détermine un niveau minimal ou optimal des
moyens destinés aux besoins de maintenance. Les travaux dans ce domaine
peuvent être exécutés directement par le personnel embauché ou sous-traités à
des entreprises extérieures – ce qui est souvent pratiqué –ou bien exécutés par
combinaison de ces deux solutions en fonction du besoin saisonnier.
La maintenance programmée de l’infrastructure du bâtiment est en principe

organisée conformément à la procédure générale en vigueur. Elle peut prendre
la forme d’une maintenance préventive, conditionnelle ou orientée sur
70
l’assurance de la fiabilité. Les matériels et l’équipement à soumettre au suivi de

l’état - ce qui est justifié aussi bien du point de vue technique que financier -
sont ceux dont le remplacement ou la maintenance sont chers ou ceux dont une
panne générerait des coûts élevés ou bien ceux dont le fonctionnement a une
importance essentielle pour l’activité de la société. En exerçant la gestion de
l’infrastructure du bâtiment, l’expert du bâtiment et de la construction s’appuie
sur les informations originaires du registre de l’actif, de la notice d’entretien et
de maintenance définissant le planning et la périodicité des tâches à exécuter
ainsi que sur ses propres connaissances au sujet des ressources indispensables à
l’élaboration d’un plan de maintenance.
L’auteur du plan de maintenance doit affronter certains doutes; c’est pour cela
que le plan doit être flexible et supposer la possibilité des modifications. La
gestion du risque dans ces circonstances constitue la tâche clé de l’expert. Des
retards et des changements peuvent se produire pour diverses raisons, telles que
l’exploitation du bâtiment, les activités des utilisateurs, les analyses précédant la
conclusion du contrat, les efforts pour obtenir l’avis ou bien l’accès au
financement.
Après l’élaboration et l’approbation du plan de 5 ans, le processus de

planification continue – on procède à un inventaire détaillé du bâtiment dans
l’année précédant sa mise en service. L’inventaire prend en compte les items
repérés dans le plan de 5 ans de même que les autres problèmes ayant été
identifiés par les utilisateurs. Un tel programme détaillé, incluant le devis
correspondant, est communiqué au client sous la forme d’un rapport afin qu’il
puisse être approuvé suffisamment d’avance en vue de pouvoir lancer la
procédure de passation de marchés. Le rapport concerne les impacts de retards
rencontrés pendant l’exécution des travaux et toute perturbation imprévue de
l’activité du client.
4.1.2 Gestion de coûts et de finances

La maintenance programmée, les améliorations et les réparations importantes
sont principalement financées à partir de la mise de fonds vu que les revenues
annuelles seraient insuffisantes pour couvrir les coûts de ces travaux.
L’exécution de telles activités devra être donc financée des prêts et/ou des
donations ou bien d’autres recettes. La maintenance corrective et cyclique –
entretien, peinture, nettoyage et maintenance à un cycle donné – est en principe
financée à partir du budget annuel de recettes.
71
Excepté les aspects fiscaux et comptables, il est important de faire la distinction

entre les coûts de maintenance à assumer obligatoirement et ceux à caractère
volontaire ou variable. Les coûts obligatoires résultent des engagements
contractuels et des prescriptions légales ainsi que des obligations adoptées à
titre de location. Les coûts assumés volontairement sont les coûts de la
maintenance aussi bien corrective que cyclique qui pourront s’avérer
indispensables pour le maintien d’un bien immobilier dans un état correct.
Le droit de propriété et la gestion immobilière sont évidemment susceptibles

d’avoir un impact sur le financement des travaux de maintenance. Par exemple,
dans le cas où un chantier serait financé dans le cadre de l’Initiative de
Financement Privé ou du Partenariat Public-Privé, c’est le prestataire de
services qui assume la responsabilité de la maintenance faisant l’objet d’un
contrat de 30 ans. C’est dans son intérêt est en principe de minimiser les
dépenses et de viser à améliorer le rapport qualité - prix. Les coûts courants
globaux concernés dépassent considérablement les coûts préliminaires du
chantier; c’est pour cela qu’il est nécessaire de planifier minutieusement la
maintenance et le remplacement des éléments. De même, le locataire qui loue
l’immeuble, il ne doit pas être forcément intéressé à investir dans un programme
de réparation à long terme; il tend plutôt à négocier et à signer un accord portant
sur les prétentions liées à la détérioration du bâtiment.
4.1.3 Calcul des coûts et budgétisation

Les dépenses effectuées au titre de la maintenance sont souvent perçues comme
irremboursables et par conséquent, sont exposées aux abattements et aux
changements d’affectation à des fonds dont d’autres périmètres de
l’organisation ont également besoin. Un budget de maintenance peut être
facilement diminué et les remises à neuf programmées décalées dans le temps.
C’est pour cela que le budget est d’une importance fondamentale et doit donc
être précis, élaboré en s’appuyant sur les données de la plus haute qualité et
dont la présentation est claire. De plus, en tant qu’outil de planification, de
contrôle et des mesures, le budget doit être convaincant et fondé sur les preuves.
Le budget de maintenance est soumis à l’approbation par les personnes

responsables de la planification au sein de la corporation et par les
gestionnaires; il constitue une source d’informations pour le personnel du
service des finances de l’organisation. Le mode de présentation du budget par
l’expert du bâtiment et de la construction est également d’importance essentielle
lorsque l’obtention d’un soutien entre en jeu; l’approbation sera conditionnée
72
par la réalisation accompagnée des justificatifs correspondants des conditions

suivantes:
• Évaluation objective des besoins techniques concernant les immeubles
• Représentation d’un processus systématique de planification budgétaire
qui comporte l’identification des besoins, des priorités et un devis
précis
• Prise en compte des implications et des priorités à long terme
• Prise en compte des besoins des utilisateurs
• Assurances d’un rapport approprié valeur – prix
• Prise en compte des implications de report des dépenses
• Adaptation aux objectifs principaux et au budget de l’organisation.
Le budget se présente invariablement sous la forme d’un tableur. C’est un

registre des dépenses proposées décomposées en sommes partielles représentant
les domaines suivants:
• Type de travaux
o Petits travaux
o Maintenance programmée
o Dépannage
• Lieu d’occurrence des coûts
• Type de ressources:
o Main-d’œuvre
o Matériaux
o Équipement
o Coût global
• Type de marchés
• Dépenses planifiées
o Mensuelles
o Programmées
o Réserves
Il est nécessaire de définir les coûts du programme de maintenance. Pour les

différents éléments du programme, l’affectation des coûts s’effectue à partir des
données historiques, des registres de coûts standards et des sources souscrites
online, des appels d’offre concurrentiels, des inventaires planifiés et provisoires
par exemple dans le cadre des rapports concernant les défaillances observées
dans les immeubles. Lorsque l’inventaire de l’état d’un immeuble, effectué tous
les 5 ans, est une source principale de l’information sur les maintenances
programmées, des précautions particulières doivent être prises à l’estimation des
coûts dans le processus de maintenance. La base de coûts doit être accordé et
73
testé dans le cadre de pilotage avant de procéder à l’inventaire en tant que tel de
l’immeuble. Certains clients préfèrent effectuer des mesurages lors de
l’inventaire de l’immeuble, suivant d’autres, cette tâche est strictement
théorique, à réaliser dès la fin de l’inspection de l’immeuble. Nonobstant la
méthode sélectionnée, il est convenu une date de base pour les coûts en
admettant que les indicateurs publiés seront exploités pour la mise à jour
annuelle des coûts conformément aux valeurs courantes. Afin d’assurer la
cohérence de la stratégie réalisée, tous les experts et ingénieurs participant à
l’inventaire font l’estimation des réparations et de remplacements d’éléments
selon les tarifs courants. Le registre doit inclure tous les éléments de bâtiment
avec les unités de mesure et la durée de vie attendue. Il est possible d’appliquer
ici des taux standard, publiés ou diffusés, mais dans les deux cas, ils doivent
s’appuyer sur les principes clairement exprimés en ce qui concerne le type
d’ouvrage et l’étendue du contrat.
Les problèmes qui nécessitent d’être envisagés lors de l’accord de la stratégie

d’évaluation des coûts pour les besoins de l’inventaire associé au plan de
maintenance de 5 ans sont entre autres: précision des mesures requise; situations
dans lesquelles il est préconisé d’appliquer des prix spécifiques aux opérations
financières immédiates à la place des tarifs unifiés; méthode de calcul des coûts
préliminaires, des réserves, des taxes sectorielles et légales ainsi que des impôts.
De plus, il est souvent pratiqué d’exclure les éléments de maintenance étant
réalisés de routine dans le cadre du fonctionnement quotidien de l’immeuble
dans le cadre de la maintenance corrective ainsi que d’accorder le principe “de
minimus” qui consiste à exclure les éléments dont le coût estimatif est inférieur
au seuil déterminé. Les tarifs unifiés dans ce contexte-là se rapportent au
principe de détermination des tarifs unitaires applicables pour les travaux
standard, par exemple pour l’installation des accessoires de cuisine. Dans cet
exemple, le tarif unifié pourrait englober le démontage de l’équipement et de la
menuiserie anciens, les travaux de plomberie, électriques, pose du carrelage
suite à l’échange des accessoires. Toutes les estimations des coûts relatifs aux
programmes de maintenance doivent s’appuyer sur les principes solides et
résister efficacement aux tentatives de leur contestation.
Il est nécessaire d’élaborer un budget réaliste qui devra ensuite être soumis au
suivi régulier. À part le budget relatif à la maintenance programmée, sont
également exigés des budgets de maintenances systématique et corrective. Le
budget de maintenance cyclique est le plus simple. Il s’appuie en principe sur
l’analyse des données historiques, néanmoins, la possession des informations
actuelles est également désirée.
74
Les budgets de maintenance cyclique et les programmes prévisionnels doivent

être établis de façon à équilibrer les dépenses et les flux numéraires dans les
années respectives. Le processus de budgétisation comprend: la vérification
continue et le contrôle du rendement compte tenu des valeurs proposées et de
l’élasticité intérieure du budget qui permet à l’expert du bâtiment et de la
construction d’appliquer les modifications concernées.
75
FORECAST COSTS(based onBCIS Cost indicies)
MAINTENANCE PROFILE 216 221 228 236 247
I Elem Location Description of any repair required in next 5 years Element Fitness Room Approx Priorit Cost Out of Yr1 - Yr2 - Yr3 - Yr4 - Yr5 - TOTAL Yr1 - Yr2 - Yr3 - Yr4 - Yr5 - TOTAL
t ent e.g. room ref Conditio for Functi Quantity y Type Hours (2013 (2014) (2015) (2016) (2017) (2013 (2014) (2015 (2016) (2017
e Code or elevation n Grade Purpos onal Code (M, I Working ) ) ) )
m ref ( A to E ) e (F or Suitabi (1 to 4) or S) Required
U) lity (1 (Y or N )
to 4)
1 A6 Front right Brickwork repair D F 2m² 2 M N £310 £310 £0 £317 £0 £0 £0 £317
hand side
2 A6 Front south Brickwork repoint. Scaffold allowed across frontage D F 32m² 2 M N £11 170 £11 170 £0 £11 429 £0 £0 £0 £11 429
west for all repairs
3 A6 Front centre Spalling brickwork D F 3m² 2 M N £650 £650 £0 £665 £0 £0 £0 £665
4 A6 Front Repair brickwork window cills D F 5 No 2 M N £500 £500 £0 £512 £0 £0 £0 £512
5 A6 Front right Repoint and repair brickwork D F 2m² 2 M N £220 £220 £0 £225 £0 £0 £0 £225
hand side
flank wall
6 A6 Front Replace lead cappings D F 60m 2 M N £3 000 £3 000 £0 £3 069 £0 £0 £0 £3 069
7 A14 Front Repaint cast iron and UPVC rainwater pipes D F 5 No 2 M N £250 £250 £0 £256 £0 £0 £0 £256
8 A6 Front Refix Lightning Conductor D F 15m 2 M N £300 £300 £0 £307 £0 £0 £0 £307
9 A1 Front Refix slipped tiles & check others D F 2 No 1 M N £125 £125 £125 £0 £0 £0 £0 £125
10 A1 Front Repoint ridge tiles D F 17m 2 M N £425 £425 £0 £435 £0 £0 £0 £435
11 A15 Building Clear Gullies D F 1 Item 1 M N £75 £75 £75 £0 £0 £0 £0 £75
Perimeter
12 A15 Rear Left Replace damaged IC cover D F 1 Item 1 M N £175 £175 £175 £0 £0 £0 £0 £175
Hand Side
13 A14 Front roof Paint UPVC gutter D F 10m 2 M N £75 £75 £0 £77 £0 £0 £0 £77
mansard
14 A7 Front Ease, repair and paint steel casements in timber sub- D F 6 No 2 M N £750 £750 £0 £767 £0 £0 £0 £767
frame
15 A8 Front Ease, repair timber door D F 2 No 2 M N £150 £150 £0 £153 £0 £0 £0 £153
76
16 A6 South Above Brickwork repairs D F 1m² 2 M N £25 £25 £0 £25 £0 £0 £0 £25
Entrance
17 A14 South Repair and re-paint cast iron rainwater pipe and SVP D F 4 No 2 M N £350 £350 £0 £358 £0 £0 £0 £358
18 A6 Right Hand Repoint right hand side D F 3m² 2 M N £105 £105 £0 £107 £0 £0 £0 £107
Side Flank
19 A14 Right Hand Windows, Scaffold included for other repairs D F 8 No 2 M N £5 525 £5 525 £0 £5 653 £0 £0 £0 £5 653
Side Flank
20 A6 Rear Single Repair and repoint D F 20m² 2 M N £1 200 £1 200 £0 £1 228 £0 £0 £0 £1 228
Storey
Extension
21 A1 Rear Single Replace felt C F 20m² 3 M N £920 £920 £0 £0 £971 £0 £0 £971
Storey
Extension
22 A14 Rear Left Windows off scaffold tower D F 4 No 2 M N £400 £400 £0 £409 £0 £0 £0 £409
Hand Side
Tableau 4.2. Plan de maintenance avec les indicateurs des coûts pour prévisions
4.1.4 Contrôle des coûts

Le contrôle des dépenses dans le cadre du budget total pour une année donnée
commence par le suivi des fonds affectés aux tâches et aux projets. Le niveau
trop bas ou trop élevé des fonds destinés à de différents projets pourra être
équilibré à travers les dépenses définies. Au cours de l’année, les frais planifiés
et réels sont enregistrées dans les tableurs et sur les diagrammes, et tout écart
considérable entraîne la mise en œuvre des actions curatives en vue de s’assurer
de l’exécution correcte du programme. Dans le cadre d’un contrat conclu pour
les besoins du service et des révisions d’un système de climatisation, il pourra
s’avérer que son état s’est aggravé plus que prévu ce qui pourra en conséquence
nécessiter d’engager le budget des dépenses supplémentaires.
Le reporting des écarts dans des intervalles de temps imposés est une technique
à l’aide de laquelle sont analysées les différences entre les coûts réels et prévus
afin de mettre en œuvre les actions curatives appropriées. Les actions peuvent
consister en report des travaux ou en limitation de leur étendue si le rapport
d’écarts indique un dépassement du budget. D’autre part, les plans élaborés en
avance peuvent être exécutés plus rapidement si les dépenses sont inférieures à
celles prévues.
Le programme de maintenance annuel joue un rôle fondamental dans la

planification de l’optimisation des ressources dans les organisations où la
maintenance est de responsabilité d’une équipe de personnes y embauchées
directement. Dans le cadre du programme, il est également possible d’acquérir
des matériaux et des éléments indispensables.
Le budget de maintenance contient un ensemble d’actions planifiées dans un

intervalle de temps. Le contrôle des coûts au moyen d’un budget est un outil en
matière de gestion permettant d’assurer le reporting – sous la forme graphique
ou numérique – de données relatives à l’exécution du budget, aux exceptions, à
la mise de fonds et aux tendances. Le système d’analyse des coûts a une
importance primordiale pour l’indentification du mode et du lieu de génération
des coûts ce qui pourra s’avérer inestimable en tant qu’indicateur des actions
ultérieures.
Les informations générées par le système de gestion peuvent être utiles pour
l’identification des écarts par rapport au plan et des décisions indispensables.
Les interventions des gestionnaires contribuent à optimiser l’exploitation des
ressources.
77
4.1.5 Gestion du rendement

Assurer un rapport adéquat valeur – prix (ou la valeur la plus grande) et
satisfaire aux attentes des utilisateurs dans le cadre de la prestation de services
sont les facteurs clés d’organisation des activités dans le domaine de la
maintenance. Il convient de définir la qualité des prestations et le rendement de
référence ainsi que les méthodes de mesure. Ceci exige de déterminer les
critères de rendement suivant que les actions données seront exécutées par le
propre personnel ou bien sous-traitées à des entreprises extérieures en vue
d’assurer l’enregistrement efficace des informations à des fins de gestion du
rendement.
L’analyse comparative des coûts de maintenance est un processus important du

point de vue de l’organisation, peut-être avant tout du point de vue de petites et
de moyennes entreprises qui n’ont d’accès aux profits liés à l’activité à grande
échelle ni de possibilité de tester le marché à travers les appels d’offres et les
marchés ou les accords de partenariat.
Les sources de données pour les besoins de l’analyse comparative des coûts de
maintenance sont différenciées pour les différents secteurs et les types
d’organisation. Dans certains pays sont publiées des bases de données
nationales que les gestionnaires peuvent souscrire ainsi que des sources
déterminées, par exemple des données du secteur des soins médicaux ou de
l’éducation. Les institutions sectorielles, les agences gouvernementales et les
organisations commerciales tiennent leurs sites Web sur lesquels nous pouvons
consulter les résultats d’analyses.
L’analyse comparative est une technique connue permettant de créer des états
de coûts et de ressources. De telles comparaisons facilitent aux gestionnaires
l’identification des possibilités d’augmentation de l’efficacité dans la gestion de
l’actif. L’analyse comparative signifie la sortie au-delà des limites d’une
organisation ou d’une société en vue d’effectuer des mesures ou la comparaison
avec une norme donnée. L’analyse comparative de haut niveau est généralement
suffisante – des actions plus détaillées prendraient trop de temps.
En général, l’ensemble de données disponibles sur le marché comprend entre

autres des données estimatives; des indices relatifs aux appels d’offres et au
coût; des modèles de coût; des prix détaillés des travaux concernés par les
mesures et des frais professionnels. L’évaluation comparative internationale est
accessible via Investment Property Databank Ltd (www.idoccupiers.com) qui
fournit des outils de mesure du rendement et des analyses comparatives pour le
78
marché immobilier et pour la gestion des immeubles. Les sujets s’occupant de

l’analyse comparative dans de différents secteurs ou ceux créés dans une région
géographique en tant que forums sectoriels peuvent fournir des prestations de
service précieuses. L’évaluation du rendement à l’exploitation et à la
maintenance d’un immeuble est soumise à la mesure en ce qui concerne les
aspects suivants:
• Réduction des coûts à long terme relatifs au cycle de vie
• Prolongation de la durée de vie de l’actif
• Satisfaction de l’utilisateur ou du client
• Amélioration de la qualité de service de l’actif et des standards de
sécurité
• Résultats d’exploitation tels que réduction de la consommation
d’énergie, des coûts opérationnels, réalisation des objectifs relatifs à
l’hygiène et à la sécurité du travail.
Les standards de prestation de services doivent déterminer les critères de service

d’un client mais également des standards opérationnels et techniques à satisfaire
dans le cadre de la maintenance. La définition du standard de prestation est
évidemment d’une importance capitale pour le niveau des ressources
indispensables. Les indicateurs clé de performance (Key Performance Indicators
– KPI) sont généralement appliqués dans le contexte de la maintenance en vue
d’effectuer le suivi et l’amélioration de la performance. Le mode de collecte de
données a une importance fondamentale pour l’atteinte des résultats fiables et
précis qui permettront aux gestionnaires d’élaborer des plans de rattrapage.
Les indicateurs KPI constituent une méthode de mesure de la performance

d’activités de toutes les parties engagées dans l’exécution du contrat relatif à la
maintenance d’un immeuble. Les techniques de mesure sont à définir dans le
contenu du contrat; elles doivent être concrètes et mesurables (voir l’exemple
ci-dessous).
79
Mesure de la performance d’un contractant

Maintenance Times
(Recorded No. of Target time KPI Analysis Target
times) Jobs Jobs on Target
Total in sample KPI
Call Centre 308 1h 284 308 92% 80%
Response Unit 308 2h 298 308 97% 80%
Contractor 1 1 2h 1 1 100% 80%

17 24h 13 17 78% 80%
18 5d 17 18 94% 80%
Contractor 2 4 2h 4 4 100% 80%
5 24h 5 5 100% 80%
6 5d 5 6 88% 80%
Contractor 3 2 2h 2 2 100% 80%
6 24h 5 6 88% 80%
2 5d 1 2 60% 80%
Contractor 4 0 2h 0 0 n/a 80%
3 24h 3 3 100% 80%
3 5d 3 3 100% 80%
Fig. 4.2 Indicateurs clés de mesure de la performance d’un contractant
Il existe de nombreuses organisations qui collectent trop d’informations – ce qui

a des conséquences aussi bien pour les coûts que pour la quantité de travail
nécessaire pour le traitement de données – et ensuite ne les exploitent pas en
totalité. Il suffit d’utiliser le moins d’indicateurs possible pour assurer une
gestion efficace de la performance. Les locataires doivent analyser en détail les
modèles de prestation de services et les tendances dans le domaine de la
performance de l’exploitation des bâtiments. Les informations de ce genre sont
particulièrement utiles à condition qu’elles soient cohérentes et concernent les
intervalles de temps plus longs ce qui facilite l’analyse des tendances et
l’identification des actions curatives indispensables.
Les gestionnaires doivent s’assurer que les indicateurs KPI mesurent les
facteurs vraiment essentiels du point de vue de l’activité de la société et non pas
ceux qui sont simplement plus faciles à mesurer. Les différentes mesures
doivent être corrélées, promouvoir les comportements positifs et renforcer les
valeurs.
Les indicateurs KPI sont générés depuis le système informatique de service de

la gestion. Tous les entrepreneurs engagés dans la prestation de services relatifs
à la maintenance auront l’accès aux données par l’intermédiaire d’une vitrine
sur Internet. Les indicateurs de performance sont généralement appliqués dans
la gestion des dépannages et des contrats de prestation de services. Les
80
informations sont mises à jour en temps réel grâce à l’utilisation des dispositifs
de communication portables facilitant la réalisation des inspections, le reporting
et l’acquisition des informations en retour des clients. L’analyse de la
satisfaction des clients effectuée par e-mail ou par téléphone à l’achèvement des
travaux a une importance primordiale pour l’expert du bâtiment et de la
construction grâce à laquelle il est en mesure de constater si les besoins et les
attentes des clients ont été satisfaits. Les utilisateurs répondent aux questions de
type: ont-ils été consultés lors de la planification des travaux ?; combien de
temps l’exécution des travaux a-t-elle duré ?; qu’elle était-elle la qualité des
travaux exécutés ?; l’entrepreneur a-t-il effectué un bon travail et laissé tout en
ordre ?
Les contrôles qualité après l’exécution des travaux et du standard des travaux
doivent inclure le niveau de satisfaction des utilisateurs d’un immeuble quant
aux réparations exécutées, la présence, l’attitude et la qualité des travaux ayant
été exécutés par le personnel de l’entrepreneur. Les inspections sont en général
effectuées par prélèvement. Toutes les mesures de performance ont une
importance énorme pour l’élaboration d’une politique de réparation, de
maintenance et de remplacement des pièces appropriée de façon à assurer une
exploitation sans défaut de l’immeuble et à minimiser les coûts d’éventuelles
pannes et de non-conformités par rapport aux standards applicables.
Les indicateurs de performance clés sélectionnés pour l’évaluation de la

performance de la maintenance programmée et cyclique représentent l’étendue
et l’essence des travaux dans ce domaine-là. Les mesures standard sont entre
autres: respect des limites temporaires, du budget, coûts, qualité et satisfaction
du client.
81
CHAPITRE 5
INFORMATIONS CONCERNANT
L’ENTRETIEN ET
LEUR IMPORTANCE
5.1 EXIGENCES DU SYSTÈME ET

APPLICATIONS
Les informations disponibles, actuelles et complètes sont indispensables pour la
gestion immobilière opérationnelle et stratégique. Il est nécessaire d'assurer
l'accès à ces informations via des appareils mobiles, ce qui facilitera la
communication, en encourageant en même temps les usagers à compléter
continuellement des ressources informatives. Les gestionnaires ont besoin d'un
système de gestion de données fonctionnant sur la base d'un site Web, leur
assurant un accès permanent à des données opportunes, complètes, cohérentes et
précises.
Un système adaptable devrait rendre possible aux évaluateurs / experts en

construction une amélioration continuelle des processus et des procédures, la
progression de la qualité du travail, l'augmentation de l'efficacité individuelle, le
libre échange des informations et le développement des compétences des
gestionnaires. Au stade initial, les données relativement simples sont
suffisantes; cependant, l’élaboration du système informatique de gestion exige
la sensibilisation aux avantages potentiels, de la détermination et des
investissements.
Un des aspects de la construction du système qui mérite une attention

particulière est le niveau de la mise de fonds d'investissement pour le maintien
du système de gestion de données. Ce processus comprend l’actualisation des
informations, la fermeture des événements programmés au moment où ils sont
achevés et l’écrasement des données existantes avec de nouvelles données.
82
Ce processus devient plus facile grâce à l’intégration des données dans le cadre
du système modulaire. L’édition des registres après le montage d’une nouvelle
fenêtre dans le bâtiment mène à l’actualisation des données concernant le
remplacement de fenêtres, elle répond à l'exigence d'une analyse comparative et
provoque le démarrage du moteur de calcul qui génère une évaluation plus
élevée d'efficacité énergétique du bâtiment.
Une des techniques mises en œuvre grâce à la collecte de données électroniques

est le clonage des données dans l’inventaire pendant la visite de l’évaluateur
dans le bâtiment. Cette fonctionnalité standard du logiciel peut servir à copier
ou à cloner des données collectées pour un immeuble similaire. Cette technique
est utile au cas où l’accession à l’immeuble lors de l'inventaire n'est pas
possible.
Il arrive très souvent qu’en raison des coûts trop élevés de l'inventaire prévu des
actifs concernant des milliers de bâtiments on a adopté la méthode de
l'échantillonnage. La propriété est attribuée à l'une des grandes catégories des
types ou archétypes selon l'âge, la forme structurelle et les dimensions, puis on
effectue l'inventaire d'un objet choisi au hasard, représentant chaque catégorie;
les données des autres immeubles sont copiées dans la base de données à partir
de l'échantillon. Au cours des inventaires suivants, les données clonées sont
remplacées par les données réellement collectées, concernant l'état du bâtiment.
Les gestionnaires s'appuient généralement sur la disponibilité des données de
haute qualité, entre autres dans les domaines suivants:
• L’état physique et l’efficacité de l'exploitation de l'immobilier
• Les coûts, les priorités et la planification des réparations, de l'entretien
et de la modernisation
• L’utilité et la gestion fonctionnelle
• L'utilisation de l'espace – l'optimisation
• Le respect des règles de santé et de sécurité et des autres exigences
juridiques
• La location et utilisation
• La valeur de la propriété
• L'efficacité énergétique, le respect des principes du développement
durable, en tenant compte du changement climatique
• Les contrats de gestion de la propriété
Au niveau stratégique, les gestionnaires ont besoin d'accéder à des informations
sur les immobiliers, ce qui les aiderait à élaborer des stratégies de la
maintenance. En principe, ils doivent avoir accès à une base de données
contenant les informations suivantes:
83
• L'évaluation des coûts de relèvement du standard du portefeuille

immobilier à un niveau déterminé.
• Le maintien de l'état atteint de l'immobilier
• La mise en œuvre des programmes d'entretien à court et à long terme,
sur la base des objectifs définis
• La budgétisation aux besoins des futures réparations et modernisations
• L'assurance et la démonstration de la conformité avec la loi et avec les
bonnes pratiques
• L'évaluation de l'exploitation et l'analyse comparative
Idéalement, les besoins en matière de la gestion opérationnelle des actifs,
interconnectés les uns avec les autres, devraient être réalisés par la même base
de données. Les exigences spécifiques comprennent:
• Les données complètes sur tous les immobiliers – leurs type, surface,
structure, dimensions et leurs nombres – afin de gérer les tâches dans le
domaine de la maintenance
• La planification détaillée et la programmation des réparations pour
chaque immeuble
• L'évaluation des arriérés dans le domaine de la maintenance et de la
nécessité des réparations
• L'accès aux registres d'évaluation des risques, à ceux concernant la
santé et la sécurité au travail et aux dossiers de maintenance
• Les détails de l'utilisation du bâtiment
• Les plans d'étage et les visualisations
Un facteur particulièrement important qui motive les entreprises et les
organisations à recueillir des informations complètes, précises et cohérentes est
la nécessité de répondre aux exigences de la législation. Se tenir au courant des
évolutions de la loi et veiller sur une modification appropriée des priorités et des
dépenses de maintenance c'est une tâche fastidieuse. Les règlements concernant
la santé et la sécurité au travail, l'accès aux handicapés, les matières
dangereuses, la protection incendie, la qualité de l'eau, la conservation de
l'énergie, le développement durable, et de nombreux autres domaines sont
importants pour tous les propriétaires et exploitants d'installations.
L’assurance de la conformité avec les règlements concernant la santé et la
sécurité au travail et avec les directives pertinentes dans ce domaine nécessite
dans de nombreux cas de tenir des dossiers adéquats. Dans le cadre de la
procédure standard de l’UE de l'évaluation des risques, se composant de cinq
étapes, le rôle clé est joué par l'enregistrement, la vérification et la mise à jour
des données. Parfois, les directives déterminent la durée de rétention des
données, ainsi que la fréquence de leur contrôle et de l'inspection. Une exigence
84
très importante du point de vue du système de gestion d'informations est

l’élaboration du trajet des événements pour les résultats des tests, des
inspections et des évaluations, pour les besoins de la gestion interne et pour les
objectifs des organismes officiels et des institutions extérieurs.
La gestion du processus d'examen et de la mise à jour des données dans le but
de les conformer à la réglementation en vigueur est une tâche difficile, surtout si
l'on tient compte de la diversité du portefeuille immobilier de ces institutions
comme un groupe d'écoles ou un campus universitaire. Pour illustrer l'ampleur
de la tâche, le graphique suivant montre les données contenues dans le logiciel
de gestion d'établissement scolaire, signalant la nécessité d'effectuer des tests,
des inspections et des entretiens.
Tableau 5.1. La programmation d'alarmes dans le paquet logiciel pour les

besoins de l'évaluation de risques, d'essais et de maintenance
Action Tâche Obligat Date
oire limi-
te:
m-
mois
Contrôle des
substances nuisib-
les à la santé Extraction de la poussière et des fumées – test Oui 10l
Extraction de la poussière et des fumées – inspection Oui 12 m
Ventilation locale par aspiration Oui 14 m
Ventilation dans CDT et dans les salles de sciences Non 1j
Électricité Tests des appareils mobiles Oui 1m
Tests de l'installation électrique fixe Oui 1m
Éclairage de secours – test une fois par mois Oui 1m
Éclairage de secours – test tous les 6 mois Oui 1m
Éclairage de secours – test une fois par an Non 1m
Éclairage de secours – test tous les 3 mois Non 1m
Éclairage de secours – 3 ans Non 1m
Paratonnerres Non 1m
Portes avec des opérateurs, pour piétons – entretien tous les 6
mois Non 1m
Portes avec des opérateurs, pour piétons – test une fois par an Non 1m
Énergie Certificats de conformité de moniteurs Non 1t
Certificat de l'efficacité énergétique Oui 1t
Inspection de la climatisation Oui 1t
85
Protection contre
incendie Équipements d'incendie portatifs – maintenance une fois par an Oui 1a
Évaluation des risques incendie Oui 1a
Test d'alarme incendie hebdomadaire Oui 1a
Alarmes incendie – tests tous les 3 mois Oui 1a
Alarme incendie, test complet Oui 1a
Équipements d'incendie Oui 1a
Équipements d'incendie – service Oui 1a
Exercices d'incendie Oui 1a
Formation du personnel dans le domaine de la protection
incendie Oui 1a
Mobilier,
agencements et
installations Base permanente d’équipements de sport et de gymnastique Oui 1a
Équipement récréatif extérieur – inspection Oui 1a
Équipement de salle de gymnastique et de terrain de jeux Oui 1a
Équipement de cuisine – inspection annuelle Oui 1a
Matériel de cuisine – examen des objets Oui 1a
Gaz Chaudières à gaz – entretien une fois par an Oui 1a
Appareils à gaz – contrôle de sécurité Non 1a
Matériel de cuisine à gaz – inspection et certification Oui 1a
Protection contre la fuite de gaz Oui 1a
Bouteilles de gaz et l’équipement de soudage, de coupe etc. Oui 1a

Grues et
remontées
mécaniques Ascenseurs (pour passagers) – inspection de l'assureur Oui 2l
Ascenseurs (pour passagers) – inspection dans le cadre de la
maintenance planifiée Oui 2l
Ascenseurs (pour passagers) – Test de sécurité Oui 3m
Ascenseurs (pour marchandises) – inspection de l'assureur Oui 3m
Ascenseurs (pour marchandises) – inspection dans le cadre de la
maintenance planifiée Oui 3m
Ascenseurs (pour marchandises) – test de sécurité Oui 3m
Escaliers mécaniques – inspection de l'assureur Non 3l
Escaliers mécaniques – inspection dans le cadre de la
maintenance planifiée Oui 3l
Plate-forme élévatrice mobile Oui 5l
Systèmes de câbles de toit aux cordes de fixation Oui 5l
Boulons à œil fenêtre Oui 5l
86
Dispositifs
mécaniques Système de chauffage – l'entretien tous les six mois Oui 6m
Chauffage - inspection périodique Non 6m
Système de chauffage - entretien une fois par an Oui 6m
Système de chauffage – radiateurs Non 6m
Climatisation et ventilation Non 6m
Réchauffeurs d'huile et de gaz Non 6m
Tuyaux et réservoirs de pétrole Non 6m
Protection Maintenance du système de protection Non 6m
Conception et
construction Planchers, escaliers et paliers - contrôle des risques Non 1t
Revêtement de toiture - inspection Non 1m
Gouttières, ouvertures de toit, drainage des eaux de pluie,
inspection et nettoyage Non 6m
Fenêtres et portes – serrures et la sécurité Non 1t
Fenêtres et portes – état du vitrage Non 1j
Fenêtres et portes – évaluation des risques Oui 1a
Murs extérieurs et plafonds, cloisons et revêtements Non 1m
Différentes structures et éléments externes Non 1m
La nature et le type de données requises par les systèmes de gestion

d'informations varient selon le type d'immobilier et les besoins de l’entreprise
ou de l’organisme. La nature et le type de données requises par les systèmes de
gestion d'informations varient selon le type d'immobilier et les besoins de
l’entreprise ou de l’organisme. Certains gestionnaires, propriétaires et locataires
doivent avoir accès à des informations détaillées qu'ils fournissent à d'autres
représentants de l'organisme. Les cadres supérieurs n'étudient que des
informations générales, par exemple sur l'état physique de la propriété. Plus les
informations collectées sont détaillées, plus chère est leur collecte, leur
vérification et leur mise à jour. Par exemple, en 2012, l'un des gouvernements
européens a décidé de faire un examen national des bâtiments dans lesquels sont
situées les écoles publiques, pour évaluer le coût des arriérés dans le domaine
des travaux de réparation et pour élaborer une stratégie et une approche
planifiées d'entretien et de modernisation. L'agence gouvernementale a décidé
de collecter de telles données, en compétition pour les fonds avec d'autres
ministères; il s'agissait d'attribuer l'argent à la rénovation de ces écoles qui en
avait le plus besoin. Pour mettre en œuvre cette tâche logistique extrêmement
complexe, on a annoncé un appel d'offres aux entreprises d'expertise / de conseil
en construction.
87
Pour s'assurer de la faisabilité de l'inventaire, on s'est limité seulement à

l'analyse des éléments essentiels de construction dans chaque école. Chacun des
établissements a été divisé en blocs physiques et on a utilisé un système adopté
de notation séparément, par exemple du toit, des murs extérieurs, du chauffage
et de la climatisation. Après avoir terminé l'inventaire, les directeurs d'écoles
ont eu l'accès aux résultats - les données concernant l'évaluation des besoins
d'investissement des objets individuels.
Comparons cette stratégie avec une méthodologie plus large, adoptée par
d'autres gouvernements, dans le cadre de laquelle les experts et les ingénieurs
collectent les données pour tous les locaux et toutes les façades. Les exigences
en ce qui concerne la performance des bases de données ainsi que le temps
nécessaire pour effectuer l'inventaire et le traitement de données seraient, dans
un tel cas, beaucoup plus élevées.
L'étendue et le type de données décrivant l'état physique de l'immeuble, qui sont
importantes du point de vue de la gestion, comprennent en général:
• Adresses et numéros uniques de l'immeuble
• Type, l'âge, construction et destination de l'établissement
• Coûts (taux)
• Éléments de construction et leur durée d'utilisation selon les normes de
l'industrie
• État physique et codes d'actions prioritaires
• Domaines des réparations nécessaires et du remplacement de
composants
• Descriptions des réparations et des remplacements de composants
• L'année où il est nécessaire de mettre en œuvre l'action
• Unité de mesure quantitative
Certaines informations ne doivent être collectées qu’une seule fois; elles ne sont
pas modifiées – elles contiennent des informations sur le type et l'âge de la
construction – tandis que d'autres informations nécessitent des mises à jour
périodiques – par exemple les codes d'état attribués aux divers éléments
individuels à mesure que ces éléments vieillissent et leur état s'aggrave. Par
conséquent, l'inventaire initial enregistré dans la base de données prendra plus
de temps que ceux qui seront effectués subséquemment, en raison de la
nécessité d'enregistrer des données primaires.
Les difficultés du point de vue des systèmes de gestion de maintenance
apparaissent dans le cas des biens immobiliers dispersés géographiquement,
possédant une structure de propriété et une construction diversifiées. Les
intermédiaires gérants des blocs commerciaux, industriels, au détail et
d'habitation utilisent le logiciel fourni avec la fonction de gestion de la
88
propriété, de comptabilité et de fiscalité. Chaque immeuble ou mobilier peuvent

avoir une forme, une structure, un besoin d'entretien et des utilisateurs
différents; le logiciel doit être suffisamment souple pour tenir compte de cette
diversité. Une situation similaire peut être observée dans le cas du campus
universitaire, qui se développe et grandit au cours du temps. L'état physique,
l'utilisation de l'espace et la fonctionnalité de chaque bâtiment sont différents -
donc la même chose peut être dite des exigences en matière du système de
gestion d'informations. Plus le portefeuille immobilier est hétérogène, plus
grandes sont les exigences par rapport aux logiciels de traitement
d’informations et plus grandes sont les attentes des utilisateurs.
De nombreuses organisations - souvent celles qui possèdent les propriétés d'un
type similaire - dans les années 1990 et 2000 ont adopté un plan ambitieux de
développer leurs propres bases de données / de systèmes, ou ont acheté un
logiciel modulaire. Les deux options se sont avérées être coûteuses en raison de
la volatilité des besoins des utilisateurs et de l'évolution rapide des programmes
disponibles. Il semble que de nombreux systèmes ont été développés de façon
excessive et leur coût est devenu trop élevé pour permettre le traitement de
ressources informatiques, administratives et de donnés de l'inventaire. Sur le
marché, on trouve des solutions plus souples et moins coûteuses, conçues sur la
base des outils Internet.
5.1.1 Les données pour la planification de l'entretien

Après l'élaboration du cadre de stratégies de conservation pour une
organisation, les prochaines étapes clés c'est l'élaboration du programme de
maintenance et le fournissement de financement. Les programmes de ce type
sont basés sur les hypothèses et les prévisions concernant l'état physique de
l'immeuble, les futures modifications de règlements et de normes, les coûts de
financement et sur de nombreux autres facteurs.
La quantité et la qualité des informations collectées permet à l'évaluateur /expert
en construction d'assurer la gestion efficace des risques associés à la
planification. Une base de données fiable fournira une relativement grande
prévisibilité du budget. Sources d'informations nécessaires pour assurer une
planification efficace et la programmation en ce qui concerne le cycle de vie des
composants de construction:
• Les inventaires de l'état de l'immeuble (effectués de préférence tous
les 5 ans)
• Les inspections annuelles
• Les défauts signalés par les utilisateurs et les locataires
89
• Inspections ad hoc et l'analyse des défauts

• Entretien et maintenance en conformité avec les recommandations
pour les systèmes et les composants
• Respect des exigences réglementaires en matière d'inspection et
d'essais
Les informations venant de toutes ces sources constituent la base d'un système
de gestion d'informations - à cette époque, ce genre de systèmes repose sur des
plates-formes web. La quantité et le type d'informations collectées dépend de
l'organisme. Dans le cas d'une école, d'une clinique et d'un petit hôpital, les
exigences de circulation des informations seront moins strictes que dans le cas
d'une grande chaîne composée d'établissements éparpillés sur un vaste territoire.
Cependant, tous les organismes requièrent des systèmes d'information - en
particulier, des bases de données - pour gérer les tâches dans le domaine de la
maintenance. Dans le cas des grands organismes, les informations doivent être
collectées, traitées et utilisées pour la gestion stratégique et opérationnelle. Dans
de petites entités il suffit d'élaborer un plan de maintenance de cinq-dix ans sous
la forme d'une feuille de calcul sur la base de l'inventaire de l'état de
l'immeuble.
L'informatique joue un rôle essentiel dans la planification des réparations et de
la maintenance. Les propriétaires et les locataires doivent tenir compte de
l'importance stratégique des systèmes d'information, de la technologie et de la
communication dans la mise en œuvre de services dans ce domaine en
conformité avec les besoins généraux de l'organisme, tels que la comptabilité
financière. Un système idéal devrait être pleinement intégré et fournir des
informations complètes sur les utilisateurs, l'immobilier et la finance, tout en
offrant la possibilité de mettre à jour ces données en utilisant des dispositifs
mobiles. En pratique, les données sont souvent stockées dans de nombreux
systèmes différents, dans des bases de données et dans des feuilles de calcul. La
clé du succès dans le choix d'un système adéquat est une analyse minutieuse des
fonctions que le système doit satisfaire, et non pas la conception de nouveaux
systèmes, trop complexes. Plus un système est développé, plus son service,
l'entrée de données et leur mise à jour deviennent complexes. Voici deux
paquets logiciels complètement différents. Sur le marché il y a également
beaucoup d'autres solutions, telles que les outils de gestion immobilière du
producteur néerlandais, Planon.
“Lifespan Housing” est un outil conçu pour la gestion stratégique de l'actif, basé
sur la plate-forme de Web. Le logiciel offre aux utilisateurs une souplesse
nécessaire pour intégrer toutes les données sur les actifs dans tous les secteurs,
afin de générer rapidement des rapports nécessaires et de gérer et planifier
90
efficacement la maintenance et la modernisation des bâtiments d'habitation. Le

logiciel Lifespan est intuitif, on peut l'adapter aux besoins de l'organisation et
l'intégrer avec les systèmes de gestion existants.
Comme beaucoup d'autres paquets disponibles sur le marché, Lifespan est un
système complet équipé de dispositifs mobiles pour la collecte de données, qui
comprend les modules suivants: enregistrement d'archives; planification de la
maintenance; standard immobilier; exigences juridiques; efficacité énergétique;
maintenance périodique; modélisation des coûts et gestion de projets. Les
utilisateurs peuvent modifier le formulaire de l'inventaire et éditer la liste
intégrée des taux, ainsi que la durée d'utilisation de chaque élément. Il est
possible également d'ajouter des éléments de construction - Par exemple les
types de revêtement ainsi que la modification des coûts selon les régions. Avec
la base de données complète, la modélisation des coûts et d'autres outils
permettent à l'utilisateur de prévoir les dépenses, d'analyser et comparer les
plans et d'élaborer des programmes de travaux. Des travaux achevés et des
inspections sont enregistrés; Le logiciel comprend les modèles de rapports
standard, tout en assurant une flexibilité complète pour modifier la structure du
rapport et les résultats des prévisions.
91
Fig. 5.1 Mise en page du logiciel Lifespan
92
Aujourd'hui, toutes les grandes et moyennes entreprises opérant dans le marché

de l'immobilier doivent avoir un logiciel de base de données. Il existe également
des paquets logiciels adaptés aux besoins des petites entreprises.
La naissance de logiciels et d'outils de collecte de données électroniques dans
les années 1990 a rendu plus facile d'effectuer un inventaire à grande échelle, la
capture et l'analyse de données pertinentes dans le domaine de la maintenance,
ainsi qu'une adoption à une plus large échelle des techniques et des pratiques
plus efficaces de maintenance planifiée.
“TES Foundation” est un système de gestion conçu spécifiquement pour des
écoles particulières. Ce logiciel intuitif peu coûteux aide à planifier des
inspections, la maintenance des systèmes particuliers et des équipements dans
des établissements; l'évaluation des risques; le suivi des dégâts signalés;
l’enregistrement et l'analyse des tendances; dans la de gestion des contrats; il
générer aussi des rapports sous différents formats. Les tâches peuvent être
marquées comme achevées et les données peuvent être actualisées. Les modèles
préparés permettent aux utilisateurs de créer des calendriers, de notifications et
de tâches, telles que le renouvellement de contrats arrivant à échéance. Tous les
documents liés à la maintenance sont stockés dans le système - tels que
l'évaluation des risques, les plans de gestion, les plans d'étage, les registres de
l'actif, les contrats fournisseurs et les programmes de maintenance.
L'accès au logiciel est possible à l'aide d'un ordinateur portable, d'un ordinateur
de bureau, d'un smartphone et des appareils mobiles. Avec ce paquet le
gestionnaire peut être assuré que tous les documents et données pertinentes sont
stockés à l'extérieur de l'établissement, en assurant la continuité de l'activité
dans le cadre du plan d'urgence.
93
Fig. 5.2 Capture d'écran du logiciel TES Foundation
94
5.1.2 Informations sur une maintenance d'urgence

La maintenance d'urgence comprend les tâches effectuées sur une petite échelle,
de peu de valeur, dans des endroits imprévus. Une pratique courante consiste à
signaler ou à rapporter des défectuosités ou des problèmes par les utilisateurs
des bâtiments. On détermine alors l'étendue des réparations nécessaires et on les
confie à des entrepreneurs, ce qui est suivi par l'étape de financement, de
contrats et de mise en œuvre.
Une stratégie délibérée de la gestion de réparations comprend trois catégories

d'importance pour le but de la mise en service et du suivi des réparations:
pannes (par .exemple fuite de gaz), les cas d'urgence (par exemple échec de
l'eau chaude) et réparations de routine (par exemple remplacement de la serrure
de la porte). Avec un logiciel approprié, on crée des calendriers de tâches, on
fait effectuer les mises en œuvre, on suit les progrès, on comptabilise les coûts,
on contrôle le budget et l'on surveille les stocks de matériels. Les rapports
générés comprennent l'analyse des entrepreneurs et des employés KPI
convenus, ainsi que les données financières aux fins de règlements internes et
les dossiers de maintenance corrigés pour chaque propriété. Dans une situation
idéale La gestion de tâches dans le domaine de la maintenance d'urgence devrait
être intégrée à la gestion de maintenance planifiée, afin de permettre une mise à
jour automatique des registres. Par exemple, si on a effectué une grande
réparation de toiture, la durée d'utilisation de cet élément sera automatiquement
prolongée dans le cadastre, dans le cadre du plan de gestion d'actifs:
La configuration du système requise pour les besoins du service de maintenance

d'urgence d'un portefeuille composé de - disons - 10 000 maisons et
appartements est sans aucun doute beaucoup plus élevée par rapport à celle
d'une seule école. Le logiciel basé sur les outils en ligne est disponible à tous les
gestionnaires en fonction des besoins et du budget (voir les études de cas ci-
dessous).
5.1.3 Informations nécessaires à la gestion de l'actif

Les informations sur la maintenance planifiée proviennent des inventaires
périodiques d'état de l'immeuble et de conformité à la réglementation, et elles
comprennent, entre autres, les aspects suivants:
• Règles recommandées de l'entretien et de la maintenance des
équipements
• Matériaux nocifs et dangereux
95
• L'adaptation aux besoins des personnes handicapées

• Efficacité énergétique
• Modernisation afin de répondre aux normes spécifiques
• Provisions pour grosses réparations
• Protection des immeubles n'étant pas en service et leur gestion
Les informations collectées dans le cadre de l'inventaire - aussi bien à l'aide de
dispositifs mobiles, que des impressions-modèles - doivent comprendre les
attributs suivants qu'il faut définir pour chaque élément de construction en ce
qui concerne la réparation ou le remplacement:
• Où il se trouve
• Qu'est-ce que c'est
• Quel est son état
• Qu’est-ce qu'il faut faire, si une action est nécessaire
• Quelle en est la quantité
• Qu’est-ce qui doit être fait
En vue d'une maintenance planifiée, les informations collectées sur la condition

physique et sur les réparations prévues et le remplacement des composants
doivent se connecter à des données concernant les normes de l'analyse
comparative et des exigences réglementaires et des besoins et des priorités
déclarées.
Le modèle présenté ci-dessous illustre l'ampleur et le chevauchement des

informations nécessaires à la gestion de biens immobiliers. L'analyse des
données collectées permet au gestionnaire d'identifier les priorités et d'achever
l'optimisation de la valeur lors de la planification des dépenses. Par exemple, le
remplacement d'une chaudière inefficace devrait accroître l'efficacité
énergétique de l'immeuble, réduire le risque d'échec et la nécessité d'une
maintenance d'urgence et entraîner à correspondre aux normes plus élevées,
définis dans le cadre des réglementations applicables.
96
Fig. 5.3. Les informations nécessaires dans le cas d'une propriété

résidentielle
97
La propriété qui se compose de bâtiments de différents âges, de conception, de

taille et d'état différents génère des fluctuations des dépenses de réparation et
d'entretien essentiels. Les prévisions à long terme, développés sur la base des
inventaires réguliers et systématiques et des inspections, fournissent des
informations qui permettent aux gestionnaires de bien planifier le travail et le
budget, à l'échelle de l'année, pour éliminer ces fluctuations, ce qui facilite la
gestion financière de l'immobilier et la planification. Le travail à une grande
échelle c'est par exemple: la réparation du toit; le complément de la soudure des
murs; la rénovation des ascenseurs ou de l'installation électrique.
5.1.4 Rapports des actes de gestion

Alors que l'accès à l'information de bonne qualité est nécessaire pour effectuer
des réparations et de la maintenance, il est également important que les données
collectées soient effectivement exploitées pour améliorer les services et réduire
les coûts. La capacité du logiciel de traitement de données détaillées et de
présentation des informations de gestion ne cesse de croître. Cependant, aucun
programme n'est pas en mesure de compenser la mauvaise qualité des données
ou des erreurs qu'elles contiennent.
Après avoir collecté des données de base complètes, comme cela est illustré par
l'exemple présenté ci-dessous, il est possible de générer un rapport offrant les
données avec un quelconque degré de précision, en conformité avec les
exigences du gestionnaire. La pointe du triangle est ici le rapport stratégique, tel
qu'on élabore en général pour la haute direction; les rapports de niveau
opérationnel sont générés sur la base des informations détaillées, auxquelles
correspond la base du triangle.
98
Pyramide de l'information
Le sommet - un résumé des

informations sous la forme
d'un numéro unique
Le niveau de
rapport général
Le niveau
de
rapport
Base = les données collectées d'une plus grande précision
Fig. 5.4 Hiérarchie des rapports de gestion
Avec un logiciel standard, on peut préparer une série de rapports selon des
critères choisis, en fonction des objectifs spécifiques des gestionnaires au sein
de l'entreprise ou de l'organisation. Le service des finances peut être intéressé
seulement par les données groupées; le service de maintenance attendra un
planning détaillé et un coût estimatif des réparations.
Lors de la planification des activités dans le domaine de la maintenance, le

gestionnaire doit examiner et évaluer toutes les options disponibles dans le
cadre des prévisions des dépenses et de la détermination des budgets. Le
logiciel de gestion d'actifs comprend généralement un module qui permet la
modélisation des futurs coûts. Le logiciel permet de créer des scénarios en
regroupant des biens immobiliers et la planification des travaux de manière à
obtenir le meilleur rapport coût-efficacité des fonds disponibles à la lumière des
besoins dans le domaine de la maintenance. Les implications financières et
celles de programmation des scénarios différents peuvent être modélisées et
comparées avant le choix définitif de la stratégie.
Les rapports standard de la maintenance planifiée, disponible dans chaque

paquet logiciel, comprennent la spécification des travaux ainsi que la
déclaration de coûts affectés à des objets individuels dans un délai défini. Les
99
évaluateurs / experts en construction peuvent faire appel à leurs connaissances

et à leur expérience pour développer un programme d'action - par exemple, en
regroupant les réparations et les remplacements de pièces nécessaires de
manière à ce qu'ils soient mis en œuvre d'un échafaudage commun ou en les
inscrivant dans le schéma des économies d'échelle. Un outil informatique
intuitif permet à l'utilisateur de sélectionner, de filtrer et de grouper des
fonctions pour les besoins des rapports.
5.1.5 Normalisation et sources de données

L'objectif principal de la gestion immobilière est de maximiser la durée
d'utilisation des bâtiments. Ceci peut être réalisé en mettant en œuvre des
pratiques de maintenance tout au long de la durée d'utilisation du bâtiment.
L'accent mis sur cette période reflète un changement important dans la stratégie
de gestion - la transition de stratégies traditionnelles, visant à réagir, à la
stratégie basée sur la planification et sur la préparation à l'inévitable fin
naturelle de la durée d'utilisation des éléments de construction ce qui est plus
court que la durée d'utilisation du bâtiment.
L'introduction de la stratégie planifiée dans le cadre de la maintenance reposait

sur des systèmes d'information conçus de manière à permettre la génération de
prévisions de la nécessité d'un entretien, à moyen et à long terme. L'introduction
de ces prévisions pour des biens immobiliers - plutôt que d'attendre passivement
de voir ce qu'il advient - est devenue un facteur clé dans le développement de
systèmes de gestion d'actifs fournissant une analyse détaillée du portefeuille
immobilier.
Au cœur de ce type de système se trouvent deux techniques essentielles:

l'ensemble des coûts de la vie et le codage des éléments de construction de
manière à permettre la normalisation de la collecte et l'analyse des données. On
utilise généralement de différents systèmes de codage; Cet aspect de la méthode
de l'inventaire a été examiné dans le CHAPITRE 2.
Si le portefeuille immobilier comprend un grand nombre d'objets d'un type

similaire, cette fonction permet la normalisation de la collecte de données à
l'aide d'une tablette, de PDA ou d'un appareil mobile, utilisant un logiciel
contenant un menu déroulant de questions à choix multiples. Le modèle
d'inventaire dans le logiciel a été conçu de manière à assurer sa facilité
d'utilisation et la collecte rapide de données. En conséquence, des informations
complètes concernant les questions décrites ci-dessus - voir les informations sur
100
la gestion d'actifs - en relation avec les réparations et les remplacements

d'éléments peuvent être facilement collectées, d'après les inspections de
l'immeuble, pour tous les éléments de construction, principaux et autres, selon
la spécification.
Toutefois, si le portefeuille est caractérisé par la diversité interne en termes

d'âge, de type, de forme, de structure et de dimensions de l'immeuble, la collecte
électronique de données lors de l'inventaire devient plus problématique.
Beaucoup dépend du niveau d'information et pour savoir s'il est nécessaire de
capturer l'élément de narration. Par exemple, les bâtiments commerciaux, les
mairies de la région et les centres de loisirs ont de nombreuses toitures et de
nombreux murs extérieurs, ils sont construit en utilisant une variété de
matériaux, il arrive qu'ils soient reconstruits à plusieurs reprises. Un
enregistrement correct de toutes les informations relatives à la réparation et au
remplacement des pièces, en utilisant le menu du haut vers le bas, devient
difficile, si nous ne pouvons pas recourir à la description. Malgré ces limites, il
y a aujourd'hui, sur le marché, de nombreux paquets logiciels qui permettent
d'effectuer un inventaire en respectant les exigences de la loi et de l'inventaire,
qui peuvent être applicables pour tout type d'immobilier. Les coûts et les
avantages de l'utilisation de ces paquets doivent être examinés séparément pour
chaque immeuble, dans le contexte des besoins du gestionnaire.
5.2 SYSTÈMES DE GESTION D'ACTIFS

Les besoins des utilisateurs du logiciel sont différents, selon que nous avons
affaire avec les propriétaires, les utilisateurs ou les agents immobiliers. Les
outils basés sur le Web permettent à toutes les parties de se connecter à
l'Internet et d'avoir accès à l'information sur les biens immobiliers et les données
financières, ce qui favorise une plus grande transparence, une meilleure
communication et une gestion plus efficace de l'immobilier. L'accès au Web
permet aux propriétaires d'immeubles, aux agents, et aux utilisateurs de
visualiser, de mettre à jour et d'ajouter des événements relatifs à la maintenance
de l'immobilier. Les locataires et les utilisateurs du bâtiment peuvent utiliser un
mot de passe sécurisé pour consulter les documents liés au droit de propriété.
Ceci est particulièrement utile lorsque les propriétaires et les agents immobiliers
opèrent sur une vaste zone géographique et bénéficient d'un réseau de bureaux.
Les logiciels basés sur le Web sont aujourd'hui un système préféré de gestion
d'actifs; Sur le marché, il y a un certain nombre de paquets adaptés aux besoins
des entreprises et des organismes petits et grands. On ne peut pas trouver,
101
actuellement, une justification pour la situation dans laquelle l'entreprise

conçoit, installe et maintient un système coûteux, sur la sienne propre. L'achat
du logiciel n'est plus nécessaire grâce à l'émergence de l'option "le logiciel en
tant que service", à la naissance de la notion de services en nuage. Les membres
paient une licence annuelle, au lieu de payer pour l'achat de logiciels, ce qui
serait particulièrement bénéfique pour les propriétaires et les gestionnaires des
petits organismes. La plate-forme en ligne offre aux utilisateurs un accès illimité
- de n'importe où, à n'importe qui, à tout moment – au profit surtout
d'organismes géographiquement dispersés et de grands holdings immobiliers
Les logiciels sont actuellement compatibles avec les systèmes de Microsoft,
Apple et Android, et l'on peut les consulter à l'aide d'un smartphone, d'une
tablette, d'un assistant numérique personnel (PDA), d'un ordinateur portable ou
PC, selon vos souhaits. Par conséquent, les membres autorisés de l'organisme
peuvent avoir accès aux données indépendamment de leur emplacement, de
même que les entrepreneurs externes et d'autres entités autorisées.
Un système typique comprend un logiciel de collecte de données utilisant des

appareils mobiles et des logiciels de base de données (SQL Server). Un logiciel
standard pour la collecte de données est équipé d'une fonction de conception,
définie par l'utilisateur. Les méthodes de collecte d'informations sur papier sont
encore en usage, lors de l'inventaire des bâtiments, cependant, elles ont été
largement supplantées par des systèmes électroniques portables.
Au cours de la collecte de données de l'inventaire, on devrait veiller à ce que les

opinions et les commentaires des experts soient enregistrés en détail, au cours
de l'inspection. Le passage du papier à l'électronique a été critiqué, entre autres,
à cause de la nécessité de codifier les modèles – cela a limité la possibilité
d'exprimer l'opinion par les experts au choix entre les réponses toutes faites qui
ne doivent pas pleinement refléter l'état réel de l'immeuble. En outre, on
soutenait également que l'évaluateur n'avait pas la possibilité d'une vérification
facile de données saisies à la fin de l'inventaire, ce qui avait été possible à
l'époque où l'on utilisait la documentation sous forme papier.
102
Tableau 5.2. Avantages et inconvénients des méthodes de collecte de

données sur papier et sous forme électronique
Critères Format papier Format électronique

d'efficacité
Élaboration d’un Vitesse Connaissance du logiciel
modèle utilisé
d'inventaire
Tests détaillés avant
l'exploitation
Modification facile du système En fonction des possibilités
définis par l'utilisateur
Facilité Flexibilité de feuilleter des questions Grand écran pour faciliter la
d'utilisation navigation
Formation nécessaire
Clonage et duplication de
données augmentent la vitesse
Nécessité de télécharger et de désigner Photographies liées au
convenablement les photographies nombre de l'immobilier
Descriptivité Facilité d'entrer des commentaires et des Plus grande facilité de saisie
croquis de texte
Écriture manuscrite difficile à lire
Validation Vérification manuelle facile Contrôles de routine en vue de

repérer les lacunes avant
l'enregistrement.
Équipement Difficultés sous la pluie Durée de vie de la batterie

Le transfert de données si
l'utilisateur n'est pas connecté
au réseau
Protection contre le vol
Téléchargement Temps d'écriture et erreurs Rapidité et facilité
des données
Facilité de mise à jour des
données d'inventaires
précédents
Coûts Impression et l'entrée Équipement et logiciel
Quel que soit le système mis en œuvre, le procédé d'enregistrement

d'informations doit être efficace, précise et suffisamment flexible pour
permettre un inventaire des bâtiments de type quelconque. La capture de
données électroniques est une pratique courante dans la gestion d'actifs dans le
domaine de l'immobilier résidentiel, depuis le milieu des années 1990.
L'adaptation des logiciels du terminal mobile pour effectuer l'inventaire des
biens immobiliers, y compris l'inventaire des objets grands et complexes,
103
rencontrait encore récemment l'opposition à cause du manque de flexibilité de la

conception du modèle.
Les évaluateurs peuvent procéder à des inspections de différentes façons;

certains commencent depuis les étages supérieurs, puis descendent plus bas,
d'autres commencent à l'extérieur de l'établissement; le logiciel portable doit
être suffisamment souple pour tenir compte des préférences des utilisateurs En
outre, le principe essentiel est que la réduction des données collectées au cours
de l'inventaire pour répondre à des questions fermées ne peut conduire à la
détérioration de leur qualité.
5.2.1 Logiciel de gestion d'actifs

Les logiciels disponibles sur le marché comprennent des modules standard pour
la gestion de la maintenance planifiée; ceux de conformité aux normes de
construction et de réglementation; ceux d'efficacité énergétique et de
maintenance durable; ceux de maintenance et d'inspection de l'équipement; ceux
de fonctionnalité, d'utilisation optimale de l'espace et autres. Parmi nombreuses
fonctionnalités supplémentaires on peut nommer: le clonage et l'extrapolation
des données de l'inventaire; la gestion des projets; la modélisation du
développement durable et de l'empreinte carbonique; la préparation des registres
de l'équipement et des installations; la prévision et la modélisation des coûts
d'investissement et l'intégration avec d'autres systèmes et programmes tels que
le SIG.
Bien que les grandes entreprises et organisations s'efforcent d'inclure toutes les
informations disponibles du domaine de gestion d'actifs et de la maintenance
planifiée dans le cadre d'une seule base de données, en pratique, dans la plupart
des cas, les données différentes sont stockées dans des systèmes, bases de
données et feuilles de calcul séparés. L'intégration complète du logiciel
financier, comptable et d'autres programmes nécessite l'adoption d'une stratégie
spécifique.
La gestion de la maintenance est un secteur qui a souffert dans le passé en

raison du manque d'accès aux dossiers complets de construction, de
transformations et de modifications. Aujourd'hui, la technologie de
l'information facilite le stockage et l'accès aux plans, aux détails de
construction, aux instructions, aux registres d'actifs et aux évaluations des
risques dans une variété de formats. Toutes ces informations sont stockées par
les logiciels de gestion d'actifs et sont d'une grande importance du point de vue
de la planification opérationnelle.
104
5.2.2 CAFM et logiciel de gestion immobilière

Le CAFM (Computer Aided Facility Management) est né dans les années 1980
dans le cadre de la gestion d'immobiliers et d'installations, dans les domaines de
la planification stratégique, de l'utilisation de l'espace, de la programmation des
maintenances préventives, de la gestion de la continuité des affaires, de la
gestion des biens immobilières et d'actifs. Intégration avec la BIM est possible
dans le cas de produits tels que Autodesk Revit.
Dans le passé, le gestionnaire scannait des plans sous forme papier ou importait
des fichiers CAO vers le CAFM. Les plans d'étage électroniques étaient utilisés
ensuite pour créer des “polylignes” (des boucles fermées, composées de lignes
et d'arcs) afin de définir la surface et numéroter des pièces. Il s'agit d'un
processus laborieux, mis en œuvre avec les logiciels des sociétés telles
qu’Autodesk.
Sur le marché actuel, il y a un certain nombre d'entreprises, petites et grandes,
offrant des logiciels pour des modules tels que la gestion d'espace, la
planification stratégique, la gestion d'actifs, la gestion immobilière, la gestion de
projets et d’installations.
Le logiciel de gestion d'actifs permet aux utilisateurs de suivre une variété de
classes d'actifs - l’équipement de bureau, le mobilier, le matériel de laboratoire -
où les actifs peuvent être associés à des symboles CAO à chaque étage, afin
d'obtenir les informations sur leur emplacement, leur propriété et sur des
produits particuliers. Une option particulièrement intéressante, du point de vue
de l'évaluateur / expert en construction, sont des applications de gestion d'actifs
permettant l'intégration avec d'autres logiciels, des codes à barres et des
programmes de planification de ressources d'entreprise (ERP), qui facilitent
l'inventaire des actifs. Le suivi et la localisation des actifs sur les plans d'étage et
l'enregistrement d'informations sur la propriété, les numéros de série, les
fabricants et leurs exigences sont une fonction extrêmement utile.
Un autre avantage important du CAFM est la possibilité de programmer la
maintenance préventive et de générer des commandes. Les répertoires et une
histoire détaillée de l'équipement du bâtiment et des exigences relatives à leur
maintenance et l'histoire des coûts peuvent être enregistrés dans la mémoire du
système. Il génère des rappels pour les tâches de routine telles que l'entretien
tous les six mois et les inspections du système de ventilation et de climatisation,
des équipements mécaniques et électriques, et il prépare automatiquement des
commandes appropriées.
105
Les systèmes CAFM sont utilisés pour assurer les contrôles nécessaires, les tests
et la certification des actifs, conformément aux dispositions légales et en accord
avec des règlements et procédures de la corporation. Il est possible de tenir des
journaux d'audit et de générer une variété de rapports de gestion
Les systèmes de gestion de maintenance assistée par ordinateur (GMAO)
contiennent des bases de données d'informations sur les activités de l'entreprise
dans ce domaine. Ces informations sont destinées à aider les employés
responsables de la maintenance à une mise en œuvre des tâches plus efficace
dont ils sont responsables (par exemple, en indiquant quelles unités nécessitent
une maintenance, dans quel magasin il y a des pièces de rechange appropriées)
et en les aidant aussi dans la prise de décision (par exemple, le calcul du coût de
défaillances des machines en comparaison avec le coût de la maintenance
préventive, ce qui permet une meilleure allocation des ressources). Les données
GMAO peuvent également servir d'outil pour assurer la conformité aux
règlements applicables.
Divers systèmes de gestion immobilière dédiés sont présents sur le marché
depuis un certain temps. La plupart d'entre eux fonctionne actuellement dans
l'environnement Internet avec l'utilisation du cloud, offrant aux clients le
logiciel en tant que service (software-as-a-service). Les différents programmes
sont équipés d’interfaces (en ligne / cloud / bureau), de systèmes d'exploitation
divers (Windows / Mac / Linux et mobile); le niveau des coûts est également
varié.
L'évaluateur / l'expert en construction exige que le logiciel de gestion

immobilière contienne les fonctionnalités suivantes:
• L'enregistrement et le suivi de toutes les activités dans le domaine de la
maintenance de l'immeuble, comme réparations et inspections des
installations de gaz.
• Le suivi des tâches en matière de la maintenance jusqu'à son
achèvement, avec l'enregistrement d'informations détaillées du type:
matériaux utilisés, coûts de main-d'œuvre, ainsi que la possibilité de
joindre des documents et des fichiers, tels que certificats de contrôle de
gaz ou des certificats d'inspections.
• Génération automatique de cartes de travail, de commandes d'achat et
de rapports de maintenance
• Communication facile avec les entrepreneurs par e-mail ou par
messagerie instantanée
• Génération d'une variété de rapports pour le gestionnaire
• Enregistrement de données clés de fournisseurs - coordonnées, numéros
de téléphone, adresses e-mail
106
• Possibilité d'organiser la liste des fournisseurs par ordre alphabétique ou

par type (par exemple, décoration d'intérieurs)
• Génération des rapports de l'historique de paiement pour les
fournisseurs
5.2.3 Modélisation des données du bâtiment (BIM)

Dans le monde, il est couramment admis que les technologies de modélisation
des données architecturales (BIM), ainsi que les processus et les procédures qui
y sont relatifs, fourniront une plus grande efficacité à tous les stades du cycle de
vie du projet. La modélisation virtuelle offre une meilleure compréhension de
tout le cycle de vie du bâtiment et augmente la prévisibilité de l'utilisation des
actifs. La BIM prend une valeur inestimable dans le cadre de la maintenance et
l'entretien des bâtiments.
La BIM permet aux équipes de conception et de construction de créer un
bâtiment virtuel - un modèle tridimensionnel intégré à la conception mécanique
et électrique, à la conception de construction et aux outils de contrôle de coût,
de sorte que tous les membres de l'équipe travaillent sur le même modèle. Bien
sûr, le modèle BIM est seulement aussi bon que le projet lui-même, la
spécification et les données relatives aux coûts qui y ont été introduites.
Caractéristiques et avantages de modélisation des bâtiments c'est:
• Visualisation en trois dimensions permettant d'identifier les zones de
conflit et l'élaboration de l'étude de faisabilité
• DQE et estimation
• Gestion des plannings visualisés (4D0
• Analyse et certification de protection de l'environnement
• Création des dessins d'atelier et gestion de plannings d'installations
• Visualisation de l'étude de faisabilité
• Coordination visuelle et géospatiale dans la construction des
composants non conventionnels
• Création des modèles de post-achèvement, réels, en vue de la gestion
des bâtiments
L'utilisation des informations collectées à l'aide de la BIM, concernant l'objet, et

les possibilités liés à la gestion d'actifs sont toujours des zones à l'explorer. Un
des avantages directs, comme le soulignent certains utilisateurs, est la facilité de
créer des dossiers d'actifs aux fins de gestion. Les modèles BIM consultés sur
les tablettes et les appareils mobiles rendent le travail à distance plus facile; les
éléments d'équipement et de construction peuvent être associés aux dessins,
instructions et spécifications.
107
Cette technologie et de nouvelles méthodes de travail créent aux experts /

évaluateurs en construction la possibilité de participer dans le processus de
conception, l'identification des caractéristiques de la conception qui puissent
rendre la maintenance plus difficile, avant même que la construction commence.
Le modèle peut être conçu de manière à permettre la saisie de données sur
l'efficacité de fonctionnement du bâtiment et de son l'infrastructure qui peuvent
ensuite être utilisés pour des futurs projets.
Comme le modèle BIM montre les composants réels utilisées pour le montage,
l'évaluateur / l'expert en construction sera en mesure d'effectuer une simulation
de démontage, par exemple, dans le cas d'un défaut ou de remplacement prévu
d'un élément. Imaginons une grande construction de commerce où l'on a
constaté que l'eau passait à travers le revêtement de murs extérieurs, fixé à l'aide
des fixations invisibles de l'extérieur. Le personnel peut se référer au modèle
3D, pour inverser en quelque sorte le processus d'assemblage et de comprendre
comment l'eau peut pénétrer à l'intérieur, afin d'évaluer la probabilité de
dommages aux éléments cachés et planifier leur réparation et le remplacement.
La BIM, intégrée avec le logiciel de la gestion d'actifs, fournit un accès rapide
aux informations sur l'équipement, aux instructions de maintenance, aux
données sur la performance de l'équipement, sur la garantie, les coordonnées du
fabricant et aux vidéos illustrant les procédures d'installation et de maintenance
des installations et des équipements, permettant aux techniciens de se
familiariser avec ces procédures avant de procéder à la maintenance.
Le modèle BIM contient des données géométriques, les informations sur les
relations spatiales, les quantités et les caractéristiques physiques des éléments
de construction, tandis que dans le même temps, il est possible de l'intégrer dans
les lignes directrices actuelles du fabricant en matière de la réparation et du
remplacement. Relier la BIM aux système SIG et à d'autres technologies crée
d'énormes possibilités de la perspective des experts en construction, cependant,
du point de vue des entreprises autres que celles qui disposent d'importants
portefeuilles d'immobiliers commercial et d'entreprise, son coût de court terme
reste élevé. La plupart des gestionnaires de portefeuilles moins impressionnants
doivent attendre environ cinq ans à l'échelle BIM la mise à l'échelle pour les
besoins des projets de taille moyenne.
108
L’hôtel de ville et la Bibliothèque Centrale de Manchester City ont subi une

reconstruction majeure et une rénovation dans le cadre d'un projet d'une valeur
de 100 millions de livres, achevé en 2013. Le plan a été élaboré par deux
cabinets d'architectes – dans le cas de la Bibliothèque Centrale c'était Ryder
Architecture, et de la mairie - Ian Simpson Architects<t17>et l'entrepreneur
principal était, Laing O'Rourke. L'équipe clé d'environ 100 personnes, dont des
représentants du client et les principaux fournisseurs, travaillent ensemble, dans
un bureau de conception ouvert, en face du site de construction. On a rencontré
des difficultés avec les attentes contradictoires des membres de l'équipe.
L'efficacité du procédé a été assurée par l'utilisation de la BIM. Le plus grand
avantage consistait à coordonner les éléments à l'aide d'un logiciel qui pouvant
détecter les conflits avec un outil de construction virtuelle qui a identifié des
erreurs avant le démarrage des travaux de construction. Grâce à la BIM, on a
accordé plus d'attention à la sélection des composants à un stade précoce de la
conception. Le gestionnaire de projet a déclaré que la BIM avait permis
d'évaluer les composants pour tous les critères disponibles, notamment en
termes de leur stabilité pendant l'utilisation.
Fig. 5.5. Projet de construction à l'aide de la BIM
109
Les informations développées et collectées au stade de la conception et de la

construction de l'installation sont essentielles pour l'équipe responsable de sa
maintenance et son exploitation. Toutefois, ces données sont souvent mal
entreposées, de sorte que le système d'information se révèle inefficace, coûteux
et mal organisé. La BIM facilite l'échange d'informations avec les gestionnaires
de bâtiments tout au long de la durée de vie du bâtiment.
Autres avantages de la BIM à la gestion des installations sont: une meilleure

organisation de l'espace; une plus grande efficacité des programmes de
maintenance grâce à l'accès aux dossiers des actifs et des données stockées en
ligne; une modernisation et une rénovation efficaces et l'amélioration de la
qualité de la gestion tout au long du cycle de vie. Les informations sur des
locaux et des surfaces dans les modèles BIM donnent une bonne base pour la
gestion de l'espace. Un modèle "vivant" BIM facilite la visualisation de la
surface du bâtiment en trois dimensions, servant d'outil de modification de
planification. Grâce à l'introduction de données avec une période d'utilisation
prévue et le coût des pièces détachées dans le cadre du modèle BIM, les
propriétaires et les gestionnaires sont en mesure d'identifier et de comprendre
les avantages de l'investissement dans le matériel et dans les systèmes qui sont
initialement plus chers, mais aussi plus rentables dans la perspective de toute la
vie de l'immeuble.
Les recherches menées aux États-Unis indiquent que le secteur de la gestion des
installations est réticent à investir dans les BIM pour les raisons suivantes:
réticence à changer les procédés traditionnels; les coûts; le manque de prise de
conscience et de compréhension des avantages; le manque de personnel
expérimenté et des moyens, l'inquiétude en raison de la nécessité de mettre à
jour les données. Cette dernière fait référence au fait que de nombreux systèmes
de construction au sein de l'établissement nécessitent la mise à jour des
différents logiciels; à ce jour, il n'y a pas de logiciel pour modifier le modèle
entier.
Les solutions dans le domaine des logiciels en tant que service, basés sur des
technologies de cloud computing, visent à augmenter la valeur de la BIM à
travers tout le cycle de vie du bâtiment, en intégrant les informations et en
assurant un accès permanent aux données sous la forme de modèles en ligne.
110
CHAPITRE 6
PROTECTION, DÉVELOPPEMENT
DURABLE
ET ÉCONOMIES D’ÉNERGIE
6.1 PHILOSOPHIE
Le développement durable est probablement le plus grand défi, face auquel les
gens se trouvent; cette idée a des implications essentielles du point de vue de la
gestion de l’entretien et de la maintenance des bâtiments. La Commission
Bruntland (1987) a défini le développement durable comme “un développement
qui répond aux besoins du présent sans corrompre la capacité des générations
futures à répondre à leurs propres besoins”. Van Ree et Van Meel ont soutenu
cette définition en 2007 (voir le graphique ci –joint).
Économie
Croissance économique
Croissance
Développement
durable Égalité
Protection de
l’environnement Progres social
ment
Écologie
Fig. 6.1. Défi du développement durable
111
Le principe fondamental du développement durable est d’atteindre l’état

d’équilibre des objectifs économiques, environnementaux et sociaux à l’aide de
la protection de l’environnement, l’exploitation appropriée des ressources
limitées, la promotion de l’accès aux services au profit de tous, et le
développement de l’abondante économie locale.
La conscience de l’opinion publique sur la nécessité de la protection de
l’environnement au sens le plus large du terme, ainsi que la conscience sur la
diminution des ressources, y compris le pétrole, le gaz et les habitats naturels,
ont augmenté considérablement au cours des années 60 du XXème siècle. Cela
a induit un changement de la politique gouvernementale comprenant la mise en
relief de la maintenance et de la protection du milieu historique et architectural
ainsi que les investissements aux anciens bâtiments urbains.
La conscience du problème du réchauffement global et la conception du
développement durable sont pourtant enracinées dans le XIXème siècle – c’est
alors on à découvert que la concentration du dioxyde de carbone étaient liée au
phénomène du réchauffement global. La première conférence mondiale au sujet
du climat a eu lieu en 1979. Les années consécutives ont apporté les initiatives
suivantes:
• 1988 Le Groupe d'Experts Intergouvernemental sur l'Évolution du
Climat (établissement de l’IPCC)
• 1992 La convention-cadre des Nations Unies – le premier rapport de
l’IPCC (Rio de Janeiro)
• 1992 Le deuxième rapport de l’IPCC (au sujet de la perceptible
influence anthropique)
• 1995 Le protocole de Kyoto (entré en vigueur en 2005)
• 1997 Le troisième rapport (nouvelles preuves, plus solides)
• 2001 La directive de l’UE no2002/91/WE concernant la qualité
énergétique des bâtiments
• 2002 Le Sommet de la Terre
• 2007 Le Sommet G8 Helligendamm – Convention-cadre des Nations
Unies au sujet des changements climatiques (UNFCCC), Vienne
• 2007 La conférence des Nations Unies au sujet des changements
climatiques, Bali
• 2008 La convention-cadre des Nations Unies au sujet des changements
climatiques (UNFCCC), Poznań
• 2009 La 15-ème Conférence des Parties de l’UNFCCC, Copenhague
• La directive 2010/31/UE
En Union Européenne, les gouvernements des pays respectifs ont élaboré leurs
propres stratégies de la législation dans le cadre des règlements susmentionnés.
112
Les méthodes admises dans le cadre du règlement du rendement énergétique des

bâtiments ainsi que l’élaboration des instruments de la politique de
développement durable sont diversifiées dans les pays membres.
Parallèlement aux actions des gouvernements, les agences particulières et les
organisations ont établi bénévolement les cadres et les instruments permettant
aux entreprises et aux organisations de mesurer et de contrôler l’efficacité de la
protection d’environnement (voir ci-dessous). Par exemple la norme ISO 14001
– introduite en 1996 et modifiée en 2004 – est une norme internationale
reconnue qui définit le besoin de l’établissement, de la mise en service et de
l’utilisation d’un système de gestion de la protection de l’environnement. Cette
norme admet la nécessité de définir la politique de la protection de
l’environnement, ce qui devrait être précédé par l’élaboration d’un plan
d’actions. Parmi les initiatives essentielles dans le domaine de la protection de
l’environnement se trouvent:
• EMAS (Système de gestion environnementale et d'audit) est un
programme européen mis en œuvre bénévolement
• UNEP (Programme environnemental des Nations Unies) a contribué à

la création d’un étalon commun d’émission du dioxyde de carbone, une
méthode universelle de mesure de l’empreinte carbone du bâtiment à
l’appui des principes cohérents et comparables.
• LEED (Direction des projets énergétiques et environnementaux) lancé

en 1998 par le Conseil du Bâtiment Durable aux États-Unis, un système
de certification écologique des bâtiments, reconnu dans le monde entier
• Green Star est un programme lancé en Australie en 2003 – le système

d’autoévaluation écologique permettant de vérifier les aspects
écologiques des principes de base du projet et de la construction
• BREEAM (Méthode d’évaluation de la performance environnementale

des bâtiments), élaborée en 1990 en Grande Bretagne permettant
d’évaluer les bâtiments du point de vue de la protection
d’environnement et du développement durable.
L’objectif des directives européennes est de convaincre les pays membres à

entreprendre les actions concernant la protection de l’environnement. Le
système européen du commerce des émissions (2005) supposait persuader les
sujets émettant de grandes quantités du dioxyde de carbone et des gaz à effet de
serre à réduire les émissions sur la base d’un système “cap and trade”.
113
La directive WEEE du 2003 concernant les déchets d'équipements

électriques et électroniques supposait élargir le domaine de la réutilisation et du
recyclage des marchandises et matériaux de ce genre, en minimisant ainsi leur
impact sur la nature. Au mois de décembre 2008 les leaders de l’Union
Européenne ont adopté le paquet global des moyens de réduction d’émissions.
Ce plan devrait réduire l’émission des gaz à effet de serre au moins de 20%
jusqu' au 2020 (en comparant avec le niveau d’émissions de l’an 1990),
augmenter l’apport de l’énergie renouvelable dans le marché jusqu’à 20% et
diminuer la consommation globale d’énergie de 20% (en comparant avec les
tendances prévues).
Dans le contexte des régulations de la protection de l’environnement, les
possesseurs et utilisateurs des bâtiments cherchent de plus en plus à améliorer la
situation de la perspective du développement durable. Les gouvernements des
pays concernés modifient constamment les principes de planification de
l’espace, les codes et les réglementations du bâtiment concernant autant des
nouveaux projets que des modernisations, pour satisfaire les attentes liées au
changement du climat. Ces attitudes sont souvent accompagnées par
l’identification des buts et des standards dans le cadre du développement
durable, au sein desquelles on met en relief les économies et la protection des
ressources hydrologiques. Les gouvernements de plus en plus souvent font
usage des régulations financières et fiscales, pour encourager les citoyens à
économiser l’énergie et à acquérir l’énergie des sources renouvelables et
garantissant la réduction d’émission du dioxyde de carbone, en renforçant ainsi
l’action des régulations juridiques et des bonnes pratiques concernant la
planification et la spécification. L’affrontement des attentes du développement
durable devient un élément de plus en plus important à chaque étape du cycle de
vie d’un bâtiment: en commençant par le projet et par la gestion de
l’immobilier, à travers la planification d’espace, les nouveaux projets,
l’exploitation (y compris les rénovations et la maintenance), jusqu’à la
démolition ou la récultivation du terrain. Les problèmes principaux qu’il faut
prendre en considération dans les étapes déterminées du cycle d’exploitation
d’un immobilier sont les suivants: le patrimoine culturel, le drainage et
déversement des eaux; l’économie d’énergie; les principes de sécurité et de
santé; la pollution et les déchets; les voyages et le transport; la consommation
de l’eau et le recyclage; la biodiversité; l’exploitation du terrain et des
matériaux. En effet, nous observons un décalage fondamental du barycentre
dans le cadre de la gestion de la maintenance. Le savoir approfondi et élargi sur
l’efficacité d’exploitation des immobiliers est aujourd’hui indispensable dans le
contexte des critères préalablement cités du développement durable.
114
6.2 PROTECTION DU PATRIMOINE

Les actifs immobiliers qui font partie de notre patrimoine constituent des
ressources irremplaçables; dans chaque pays il existe des cadres réglementaires
de protection de ces bâtiments. La stratégie de protection du milieu historique
vise l’exploitation raisonnable des bâtiments concernés et des délimitées
espaces de villes et de campagnes, conformément aux principes de base de leur
protection, et ainsi l’atteinte des gains sociaux, économiques et
environnementaux, liés à cette protection. Le statut de protection est
généralement attribué à un terrain donné en raison de sa particulière valeur
architecturale ou historique. Le nouveau bâtiment construit dans une telle
localisation doit contribuer à augmenter l’attraction du milieu local par sa forme
harmonisant avec l’entourage historique.
Les principes du développement durable imposent aujourd’hui les standards

élevés de l’équipement. Ils extorquent l’économie intensifiée, la diminution de
l’impact environnemental ainsi que la création d’un environnement sécurisé,
saine et confortable, ce qui garantit à son tour le niveau supérieur de satisfaction
et d’efficacité de ses utilisateurs. Le développement technologique des
matériaux de construction et des méthodes de production d’énergie des
ressources renouvelables contribueront significativement à la protection du
patrimoine.
6.3 CONCEPTION ET CONSTRUCTION

SELON LES PRINCIPES DU
DÉVELOPPEMENT DURABLE
Au cours d’un cycle de vie du bâtiment une quantité significative de matières
premières et d’autres ressources naturelles est soumise à l’exploitation; on
produit plusieurs tonnes de déchets. Conformément aux principes du
développement durable les stratégies de planification, de construction et de
maintenance des objets doivent nous permettre de faire face à ces défis.
Dans ce contexte la conception dite “l’énergie grise” a pris de l’importance au
cours des dernières années. Pour réduire l’influence d’un immeuble dans
l’environnement, il faut diminuer la consommation d’énergie non seulement
pendant la construction mais aussi lors de l’exploitation de l’objet. L’énergie
grise est une quantité globale d'énergie consommée pendant un cycle de vie
d'un bâtiment. Dans des calculs on prend en considération l’énergie utilisée
115
pour la production, le transport, la construction, l’exploitation du bâtiment et

pour sa démolition. La spécification considérant l’utilisation des matériaux
provenant du recyclage, l’élimination de ces types de construction qui
demandent une maintenance intensive et l’utilisation des solutions qui
permettent de réduire la quantité globale d’énergie consommée sont les
méthodes auxquelles les experts et les spécialistes peuvent recourir pour
diminuer la consommation d’énergie. L’accroissement de la conscience sur
l’importance de “l’énergie grise” des immobiliers, autant que la constante
augmentation des coûts d’énergie, contribuent à la croissance d’innovations
dans la production des matériaux de construction. En tant qu’exemple on peut
citer l’élaboration d’un nouveau processus de production du ciment, qui
demande nettement moins de combustible fossile qui est la source principale de
l’énergie. Le croissant important des services de fournisseurs locaux dans les
projets de modernisation peut être un autre exemple, où on minimise le
transport et, par conséquent, l’empreinte carbone. Les changements des
méthodes de conception, de spécification, de construction et de gestion du
bâtiment influencent la gestion de l’entretien et de la maintenance d’un objet.
Cette influence est bien visible dans le domaine des économies d’énergie,
néanmoins il est aussi remarquable dans l’introduction des principes générales
du développement durable, par exemple dans la purification de l’eau pluviale et
de l’effluent, dans la réduction de la quantité de déchets et de pollution.
La conception et la construction selon les principes du développement durable
influencent la gestion de l’entretien et de la maintenance technique du bâtiment
de manières différentes. Pourtant, premièrement il faut définir ce que signifie la
planification et la construction selon ces principes. Les principes du
développement durable sont aujourd’hui introduits dans des champs de plus en
plus nouveaux, aux fins de réduire l’influence dans l’environnement naturelle
non seulement pendant la construction mais aussi pendant la modernisation et
rénovation des objets.
• La planification d’espace: la réduction de la fréquence des voyages et
de la densité de bâtiments
• Les stratégies de protection de l’environnement: les bâtiments passifs,
l’accès maximisé à la lumière du jour, l’orientation d’un bâtiment (les
chambres situées au nord sont moins échauffées par le soleil), l’abri et
l’ombre (les marquises pour limiter l’accès des rayons solaires en hiver
et pour permettre de profiter du rayonnage en hiver), la ventilation
naturelle
• L’émission du dioxyde de carbone et la consommation de l’énergie
• La spécification des matériaux de construction: les matériaux réutilisés,
l’acquisition responsable des matériaux
116
• Les déchets, le recyclage et la pollution

• La protection et l’exploitation des eaux: un ruissellement approprié
• Le recyclage des égouts
• Le ruissellement et le risque d’inondation
• L’écologie et la biodiversité
Les changements dans le domaine de planification et de construction, qui sont
l’effet de ces initiatives, influencent aussi la maintenance et l’entretien
technique des objets. La mise en considération de ces changements demande le
savoir et la compréhension du fonctionnement des bâtiments nouveaux et
existants, en conséquence de l’utilisation des nouveaux matériaux, techniques et
technologies. Les exemples suivants vont illustrer au mieux ce phénomène:
Les experts en construction plus souvent qu’auparavant doivent engager les
gestionnaires des bâtiments dans une analyse des implications d’utilisation des
matériaux particuliers, des produits et des services de l’entretien, qui sont les
suivants:
• La possibilité d’éliminer la nécessité de l’entretien grâce à un choix
approprié des matériaux, comme par exemple les vitres absorbant le
rayonnage solaire, les peintures réfléchissant la lumière grâce à
l’utilisation de la nanotechnologie
• L’assurance d’un bon accès aux éléments demandant l’entretien, par
exemple les harnais sécurisés sous le toit.
• Le recours nécessaire au savoir spécialisé, par exemple pour le couplage
des systèmes énergétiques et de chauffage; les tests d’hypertension d’air
• L’installation et la maintenance des panneaux solaires par exemple, des
convertisseurs, des pompes à chaleur
• La maintenance p.ex. de la surface de toit et du drainage, les systèmes
appropriés de drainage, les pompes pneumatiques à chaleur, les
panneaux solaires, le recyclage de l’eau, les installations et les pompes
• La disponibilité et le coût des pièces de rechange, par exemple de
l’éclairage LED
• Le potentiel de la création des systèmes de gestion des bâtiments pour
surveiller les dispositifs électriques et mécaniques, comme par exemple
des compteurs intelligents connectés aux BMS
• La gestion du risque, par exemple les implications de défaillances et
d’estimation de sécurité.
117
6.3 PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

L’amélioration de la performance énergétique est le but primordial et en même
temps l’élément du projet de construction, de rénovation et de maintenance,
selon les principes du développement durable. Dans ce contexte la performance
énergétique englobe la diminution de la consommation d’énergie lors de
l’exploitation, mais aussi concerne la production d’énergie électrique et
thermique provenant des ressources renouvelables, ou des ressources qui sont
connues par leur basse ou même nulle émission de dioxyde de carbone. La
réduction de consommation d’énergie peut être atteinte par les actions intégrées
comme l’amélioration d’efficacité thermique du bâtiment, l’augmentation de
l’efficacité du chauffage et du refroidissement, du chauffage de l’eau, de
l’éclairage, et aussi du changement des habitudes d’habitants et d’utilisateurs du
bâtiment. Les auteurs de la politique opportune dans ce domaine-là agissent sur
les principes prioritaires bien définis de développement durable, ce qu’on peut
illustrer par la figure qui suit:
La base du développement d’efficacité énergétique et de la réduction

d’empreinte carbone est constituée par la mesure précise et par la surveillance
des effets. Les mesures sont réalisées à l’aide des instruments informatiques, qui
permettent aussi d’établir des modèles de la consommation d’énergie, de
l’émission du dioxyde de carbone et des coûts d’énergie pour tous les types des
objets. Les unités utilisées sont les suivantes: kg/ dioxyde de carbone (Kg/CO2)
pour l’émission de dioxyde de carbone, les kilowatt-heure (kWh) dans le cas de
l’utilisation de l’énergie; et des différents systèmes d’estimation, dont le but est
de démontrer et d’expliquer l’efficacité absolue mais aussi celle relative.
Comme les caractéristiques des bâtiments et leur destination sont différentes, les
systèmes d’estimation permettent de déterminer quels champs demandent une
correction; ils permettent aussi de définir le potentiel des immobiliers respectifs.
La consommation réelle d’énergie ou le niveau d’émission sont à estimer sur la

base des données historiques qui permettent de réaliser les mesures. Une
méthode populaire consiste à l’utilisation des factures d’énergie, des testes
comme p.ex. ceux d’étanchéité, des compteurs et des senseurs de température.
Les techniques de modélisation on peut par contre utiliser à créer les prévisions
de l’efficacité, par exemple à évaluer les solutions alternatives dans le domaine
de modernisation.
118
L’équilibre
Priorité 1: Maintien
d’énergie
Priorité 2: Efficacité
énergétique
Priorité 3: Exploitation
des ressources
renouvelables d’énergie
Priorité 4: Exploitation des

ressources périssables à l’aide
des technologies réduisant
l’émission
Priorité 5: Exploitation des

ressources conventionnelles
Manque d’équilibre
Fig. 6.2. Hiérarchie de l’efficacité énergétique
Comme il existe plusieurs variables à prendre en considération lors de la

planification de la consommation d’énergie par exemple, la détermination
précise aurait pu être compliquée. Si quand même on choisit les paramètres
typiques de la température extérieure, du chargement du bâtiment, des
caractéristiques des éléments de construction, de l’efficacité des dispositifs de
chauffage et de climatisation, on pourra élaborer un modèle fiable à fins
comparatives, qui facilitera l’estimation du potentiel des éventuelles
améliorations.
Les mesures de consommation d’énergie et d’efficacité énergétique sont
réalisées généralement en kilowatt-heures qu’on peut convertir en coûts (EUR)
ou en tonnes de CO2, pour utiliser la mesure environnementale. Les solutions
alternatives sont aussi élaborées aux fins de satisfaire des différents besoins.
Comme les valeurs d’émissions et de coûts sont différentes pour le gaz et pour
119
l’huile, on utilise les opportuns taux de conversions. On peut donc élaborer les
profils de l’utilisation d’énergie, de coûts et d’empreinte carbone, par
intermédiaire des modèles opportuns et des mesures faites pour des objets
donnés ou leurs groupes.
L’analyse thermique se concentre sur les processus de l’échange de chaleur, qui
ont lieu entre le bâtiment et l’environnement extérieur. On prend en
considération la construction et les matériaux, l’infrastructure du bâtiment, les
utilisateurs et les processus agissants à l’intérieur du bâtiment, ainsi que la
consommation de l’énergie de chauffage, de la climatisation, de la ventilation et
de l’éclairage. Le confort thermique de l’unité est influencé par la température
de l’air, le mouvement de l’air, l’humidité relative et le rayonnement dans
l’environnement. Les architectes et les experts de construction profitent des
traits passifs d’une localisation donnée, ils profitent aussi de la forme du
bâtiment, des caractéristiques des matériaux et des paramètres actifs pendant la
planification de l’infrastructure écologique, de la sorte qu’elle réponde aux
exigences du confort thermique.
Dans le sud d’Europe les architectes et les concepteurs recherchent des
solutions garantissant l’ombrage maximal et la fraîcheur. Dans l’Europe du nord
les concepteurs se trouvent face à un défi de comprendre les processus de perte
de la chaleur générée à l’intérieur du bâtiment et cherchent les moyens de réagir
contre ce phénomène par l’amélioration de l’étanchéité et de l’isolation. Cela
demande à son tour un savoir sur les pertes et les gains de chaleur liés aux
différents matériaux, sur les mécanismes de l’échange de chaleur, les ponts
thermiques, la ventilation et la condensation.
La mesure connue sous le nom „la valeur U” sert de mesurer les pertes
d’énergie résultant de la conductance d’un matériau donné à la différence
déterminée de températures dans la surface d’un élément déterminé. „La valeur
U ” est inversement proportionnelle à la résistance thermique de la substance en
question. Cela signifie que plus haute est la résistance, d’autant plus haute est la
valeur „U”. Cette mesure est très utile pour l’analyse comparative des
caractéristiques d’isolation des matériaux et est devenue un standard de la
mesure de ces traits pour les calculs énergétiques. Une perte de chaleur,
attribuée aux éléments particuliers de construction, comme par exemple les
planchers, les panneaux extérieurs ou le toit, peut être calculée et additionnée
aux fins de déterminer les pertes de chaleur dans toute la construction du
bâtiment. Cette mesure dans les régulations est utilisée en tant qu’exemplaire.
„La valeur U” d’un matériau donné permet donc de déterminer dans quelle
mesure la chaleur est capable de passer à travers la construction; plus haute est
la résistance thermique d’autant plus haute est l’isolation. „La valeur U” dans la
branche de construction indique les ensembles des components qui assurent le
120
niveau convenable d’isolation et d’efficacité. Cette valeur est exprimée en watt

(W) par un mètre carré (W/m2) et est liée à la perte de chaleur en watt (W) par
un mètre carré du matériau. Généralement, si la valeur U du matériau duquel on
a construit le mur égale 1 W/m² K, alors chaque degré de différence entre la
température de la surface extérieure et la température intérieure correspond à 1
W d’énergie thermique passant par un mètre carré de la surface. Par conséquent,
plus basse est la valeur „U” d’autant plus basses sont les pertes de chaleur,
d’autant meilleure est l’isolation et plus basses sont les notes de chauffage.
On additionne cette valeur aux calculs liés à la perte de la chaleur induite par le
système de ventilation, pour pouvoir déterminer la valeur globale des pertes de
chaleur d’un bâtiment. On a élaboré aussi des multiplicateurs correctifs, en
prenant en considération les facteurs comme par exemple la localisation
géographique, pour permettre de définir les paramètres des dispositifs de
chauffage et de refroidissement, par exemple pour leur calibrage.
6.4 MÉTHODOLOGIE NATIONALE DES

CALCULS ET CERTIFICATS
ÉNERGÉTIQUES
Selon la directive liée à la qualité énergétique des bâtiments du 2008, les pays
membres de l’Union Européenne utilisent les systèmes d’estimation des actifs,
pour répondre aux attentes de la Méthodologie Nationale des Calculs et de la
certification énergétique. Les méthodes de calcul, utilisées dans de différents
pays membres, sont appropriées aux normes en vigueur (régulations) concernant
la construction, la rénovation et la modernisation. Dans ces calculs la qualité
énergétique réelle est comparée à la haute valeur théorique. Ce processus
comprend le calcul de la demande mensuelle de chaleur, de ventilation, de
refroidissement, d’éclairage, de l’eau chaude sur la base des dimensions du
bâtiment, de la construction, de la façon proposée d’utilisation et de destination
du bâtiment. On calcule la demande prévue d’énergie, et ensuite on convertit
l’énergie en émission CO2.
Les certificats énergétiques sont générés à l’aide des logiciels approuvés par une
institution publique dans la plateforme d’Internet, avec un compte-rendu
intégrant les recommandations pour l’amélioration de la qualité. Le logiciel et
121
les comptes-rendus comprenant les recommandations des changements diffèrent

essentiellement pour des nouveaux bâtiments et pour ceux déjà existants; ils
sont différents aussi pour l’industrie du bâtiment d’habitation et pour autre
qu’habitable.
Les recommandations des changements comprennent généralement les

matériaux et les installations décrits au-dessous.
Il existe des maintes technologies qui peuvent contribuer à l’amélioration de la

qualité énergétique des bâtiments – l’isolation, les méthodes alternatives de
chauffage et de refroidissement, le contrôle numérique – mais quelques de ces
méthodes ne sont pas suffisamment utilisées, notamment dans les cas où les
locataires n’étaient pas convenablement instruits. Les habitants ne savent pas
toujours utiliser les nouvelles solutions technologiques et n’agissent pas
toujours selon les prévisions des créateurs. C’est pourquoi il faut s’occuper non
seulement des questions de nature technique, comme les ponts thermiques ou
les micro-installations, mais aussi de la nature d’interaction entre les objets
habitables ou les entreprises et leurs utilisateurs, qui influent essentiellement
l’utilisation d’énergie, qui influe à son tour le système des livraisons. Le fait que
nous devenons de plus en plus dépendants des appareils électriques et
électroniques, dont nous nous servons dans le lieu de travail, aboutit à la
croissante demande d’énergie électrique. Il faut comprendre comment les gens
visent atteindre l’efficacité énergétique maximale. La plupart d’eux ne se rend
pas compte de combien d’énergie ils utilisent dans le lieu de travail et à la
maison; les recherches indiquent aussi qu’ils n’y sont pas suffisamment
intéressés. Les tentatives d’influencer un changement de leur attitude
rencontrent des barrières qu’il faut prendre en considération. Ce sont les
possibilités financières, un manque d’information, un manque de confiance
envers les sources d’information et envers les fournisseurs d’énergie et les
nouvelles technologies à apprendre.
122
Facteurs
d’effectivité
énergétique
Isolation du grenier et du toit plat
Isolation des ouvertures et des murs extérieurs
Isolation du sous-sol
Isolation des récipients de l’eau chaude
Etanchéité des fenêtres et des portes
L’éclairage économisant l’énergie
Thermostat du récipient d’eau chaude
Contrôle du chauffage à eau (chaudières et radiateurs)
Contrôle du chauffage à air
Contrôle du système de climatisation
Modernisation de la climatisation
Modernisation de la chaudière– sans changement du type du
combustible
Installation de la chaudière à biomasse
Radiateur à biomasse avec la chaudière
Nouveaux ou changés radiateurs à accumulation
Rechange du radiateur d’air
Chauffage solaire de l’eau
Installation de la porte isolée à double vitre
Installation du double vitrage
Chaudière de condensation à l’huile
Changement de chauffage en chaudière de condensation à gaz
(maintien du précédent type de combustible)
Changement de chauffage en chaudière de condensation à gaz
(changement du type du combustible)
Batteries photovoltaïques
Chaudière à biomasse
Pompe de chauffage – à air ou à sol
Pompe de chauffage à air ou à sol avec chauffage de plancher
Micro-CHP
Récupération de la chaleur des gaz de combustion
Récupération de la chaleur de l’eau usée
Fig. 6.3 Méthodes d’amélioration de l’effectivité énergétique
123
Les décideurs et les gestionnaires profitent de l’aide des psychologues pour

déterminer les méthodes de promouvoir le développement durable qui consiste à
économiser, minimiser l’impact sur la nature et à choisir des technologies qui
puissent contribuer à réduire la consommation d’énergie. Les psychologues sont
capables de soutenir les experts de construction d’éclaircir les différents facteurs
qui influencent les comportements des gens. Ces facteurs sont entre autres:
• Les conditions de milieu, p.ex. l’accès au panneau de commande d’un

système de chauffage et de refroidissement
• Les normes sociales, p.ex. l’habillement selon la mode et non selon les
conditions existant à l’intérieur du bâtiment
• Le renforcement positif, cela veut dire que les comportements primés
sont plus souvent répétés
• L’usage des avis, p.ex. des avis près des interrupteurs
• Les informations en retour – contrôlent des actions à l’aide des
compteurs intelligents
• L’éducation et l’apprentissage aux fins de développer la conscience
• Les attitudes et les valeurs – personnelles, sociales et culturelles
• La confiance en sa propre puissance – la conviction d’un individu qu’il
est capable d’exécuter un changement ou réaliser une tâche
• L’inconscience ou la routine
Une des intéressantes méthodes d’affronter la pression de la protection

d’environnement est un phénomène dit “effet de rebond” – la réduction globale
d’utilisation d’énergie est soumise à la diminution, parce que les utilisateurs
compensent leurs économies par les changements d’attitudes. Les recherches
indiquent par exemple qu’il nous arrive amplifier le chauffage, utiliser un peu
plus d’eau pendant la douche, mettre en marche la climatisation pour un temps
un peu plus long qu’auparavant parce que nous avions réussi à réduire le niveau
d’utilisation d’énergie dans un autre champ.
Bien qu’un changement d’attitude des gens envers les économies paraisse
difficile, on peut pourtant changer le contexte des prises des décisions. Ce
changement devrait être concentré sur les aspects comme par exemple: la
meilleure compréhension du problème grâce à l’information et l’éducation; les
encouragements innovatifs et attractifs, l’usage de l’aide des intermédiaires
fiables – par exemple des groupes sociaux – aux fins de renforcer les décisions
liées aux économies d’énergie.
Les nouvelles solutions dans le domaine de la rénovation des vieux bâtiments

habitables dans les pays du nord visant l’augmentation de l’économie d’énergie
124
comprennent l’isolement des murs extérieurs en pierre. L’isolement peut être

mis de l’extérieur et de l’intérieur; dans les deux cas il est indispensable de
comprendre la dynamique de la baisse de valeur U des éléments de
construction, l’usage effectif de la masse thermique, la réduction de l’influence
des ponts thermiques, l’augmentation d’étanchéité et d’efficacité de ventilation.
Il est pareil dans le cas des murs doubles; il faut faire attention à la mode du
montage de l’isolement, pour assurer un haut confort thermique et éviter la
condensation intérieure et les effets visibles d’humidité. La ventilation de la
fente sous le plancher et au dessus des plafonds suspendus ainsi que le montage
des couches absorbant l’humidité sont deux moyens préventifs utilisés par les
experts en construction.
L’étanchéité est un aspect essentiel du contrôle des pertes d’énergie; elle est
primordiale pour un bon fonctionnement des matériaux de construction du point
de vue économique. La pénétration ou l’évaporation de l’air chaud ou froid des
bâtiments augmente le chargement des systèmes de chauffage et de
climatisation, ce qui implique à son tour l’augmentation de l’émission du
dioxyde de carbone. L’exfiltration, suite à laquelle l’air chauffé ou refroidi fuit
du bâtiment et est remplacé par l’air de température d’environnement, charge
aussi l’installation de climatisation. Pour prévenir les phénomènes défavorables,
il faut projeter un système approprié de ventilation, par lequel on puisse
maintenir les conditions confortables à l’intérieur. Dans ce cas la ventilation à
aspiration, la ventilation mécanique à souffle ou la ventilation mécanique avec
récupération de chaleur sont les solutions opportunes.
Le PassivHaus est un standard de conception qui indique comment maintenir

une température convenable sans utiliser les dispositifs conventionnels de
chauffage ni de refroidissement dans des nouveaux immeubles de bureaux et
d’appartements (Passivhaus Institut 2013). Voici les principes de ce standard:
une bonne isolation des éléments de construction: du sous-sol, des murs et du
toit, l’élimination complète de la fuite d’air par les jonctions perméables;
l’utilisation de la ventilation mécanique et de la récupération; une significative
réduction des pertes de chaleur par une mauvaise isolation des éléments de
fenêtres et de portes ou des éléments de construction et aussi la minimisation
des pertes de chaleur en hiver et de réchauffement dû à la perméabilité des
vitres en été.
Les techniques traditionnelles de construction utilisées dans les pays de

l’Europe du sud peuvent servir avec des solutions toutes faites pour la branche
de construction face aux changements climatiques. Pour assurer la protection
contre le rayonnage solaire, on utilise ici une plus grande densité de
125
développement et les claires couleurs de façades, qui reflètent la lumière. Les

architectes et les experts utilisent aussi des solutions comme les balcons, des
éléments dits “brise-soleils”, des constructions reflétant la lumière de soleil, des
jalousies, des stores, des marquises et des plantes qui doivent minimiser l’action
du soleil. Les dispositifs, qui permettent à la fois de profiter d’une façon
maximale de la lumière et d’adoucir son éclat sont parmi d’autres les éléments
accumulant la lumière, les lanterneaux tubulaires, et aussi les surfaces
extérieures en couleurs brillantes et les réflecteurs.
Le coût croissant d’énergie, les problèmes liées à l’accessibilité des

combustibles, à l’efficacité de production d’énergie et de distribution d’énergie,
mais aussi le changement de climat, conduisent à un rapide développement de la
technologie de microgénération, qui assure la réduction des émissions
polluantes et l’utilisation de l’énergie renouvelable. La microgénération
comprend plusieurs formes de la production d’énergie et de chaleur à petite
échelle pour des singuliers bâtiments, arrondissements ou des groupes
d’immeubles; son but est de réduire la dépendance du réseau énergétique
national, produisant l’énergie électrique au détriment des hautes émissions du
dioxyde de carbone. Quelques formes de microgénération se réduisent
seulement à produire l’électricité ou l’énergie thermique, d’autres fonctionnent
comme des centrales à co-génération; dans d’autres cas la chaleur n’est qu’un
produit secondaire, dans d’autres cas, celui de base. Les technologies utilisées
généralement sont décrites au tableau au-dessous.
Tableau 6.1. Technologies à faible émission de carbone, microgénération

et utilisation de l’énergie renouvelable
Type de technologie Caractéristiques Exigences
Systèmes à biomasse Bois et d’autres déchets

biologiques comme un
combustible de chauffage
Systèmes des piles Production de l’électricité Le toit ensoleillé de surface 15m2

photovoltaïques (PV) directement par les piles orienté vers le sud-est/le sud-
ouest
Réchauffement de l’eau Production domestique de l’eau Le toit orienté vers le sud penché
à l’aide de l’énergie chaude directement par les piles de 30-450 ave un lieu pour un
solaire photovoltaïques récipient
Fermes à vent Production de l’électricité par les Détérioration du paysage; la

turbines à vent vitesse locale du vent dépend de
la distance des arbres et des
126
bâtiments, de la localisation, de la
hauteur
Pompes à chaleur de sol Exploitation de la chaleur du sol Ouvertures de profondeur de 25m

par un circuit de refroidissement – 150m ou les fouilles peuvent
avoir un impact négatif dans
l’environnement; la décision
dépend des conditions
géotechniques; la distribution:
l’installation au plancher ou les
radiateurs
Pompes à chaleur d’air Exploitation de la chaleur de l’air

par un circuit refroidissant
Pompes d’absorption de Exploitation / transfert de la

chaleur chaleur d’une autre source (p.ex.
gaz de terre) par un circuit de
refroidissement
Petites centrales Production de l’électricité par de Permis de collection de l’eau;

hydroélectriques petites turbines aquatiques cela dépend des conditions
locales
Centrales à co- Production de l’électricité et de la Alimentation en gaz et

génération (CHP) à chaleur à l’aide du gaz de terre l’installation du circuit des
l’échelle micro (changement de la chaudière fumées sont indispensables
conventionnelle)
Centrales à co- Production de l’électricité et de la Les chaudières à bois plus

génération (CHP) chaleur à l’aide du biogaz grandes que conventionnelles; un
exploitant l’énergie lieu pour le combustible est
renouvelable indispensable
Piles à combustibles Production de l’électricité et CHP

à l’aide de la conversion
chimique des combustibles riches
en hydrogène (gaz de terre,
hydrogène, propane, etc.)
Énergie des déchets Décomposition anaérobique – les La base en béton et l’installation

installations à la grande et petite électrique
échelle, p.ex. bio- huile
propulseur provenant de l’huile
alimentaire usée
127
Chaque de ces technologies de microgénération est constamment améliorée,

pour accomplir les exigences de la réduction maximale ou même de
l’élimination complète d’émission du dioxyde de carbone. Les facteurs clefs,
qu’il faut prendre en considération quand on évalue une technologie convenable
pour un objet donné ou pour un ensemble sont constitués par les coûts
relativement bas de capital et les coûts de la réduction d’émission, les coûts
d’exploitation et d’entretien et les implications pour les utilisateurs. Il faut
analyser en détails les exigences de la conservation liées à chaque de ces
technologies, parce que leur popularité augmente. On a présenté quelques de ces
idées au-dessous. Chaque installation peut demander une autorisation locale et
aussi une approbation du locataire.
• Les inspections planifiées aux fins de s’assurer que la pousse des

plantes près de l’installation n’a pas causé son endommagement dans la
partie souterraine ni au-dessus du terrain, et aussi que les plantes ne
produisent pas d’ombre.
• Il faut situer les panneaux solaires de sorte qu’ils ne soient pas cachés;
il faut les fixer sûrement pour ne pas endommager la construction du
toit, des parois et des membranes et aussi assurer l’accès libre pour les
nettoyer.
• Le panneau de chauffe et les tuyaux du système de réchauffement de

l’eau des panneaux solaires peuvent être équipés en pompe qui
demande l’entretien toutes les 3-5 années; l’entretien du récipient et le
nettoyage des panneaux sont aussi indispensables.
• La période d’utilisation des piles photovoltaïques égale vers 20 à 30

ans; leurs fiabilité et efficacité sont aussi importantes; le temps
d’utilisation d’un convertisseur est 8-10 ans; il faut assurer la
possibilité de l’introduction de données et de la communication, ce qui
permettrait de diagnostiquer et régler le système; les panneaux
cristallins et en silicone sont soumis à la dégradation avec le temps et
l’humidité peut atténuer leur efficacité; l’endommagement de la couche
des panneaux et des connections électriques influence leur efficacité de
la production d’énergie; on recommande de les régler
systématiquement, les nettoyer et de contrôler le système.
• Les turbines à vent demandent les inspections annuelles des composants

électriques et mécaniques, comme les engrainages et générateurs; ils
peuvent aussi demander des peintures.
128
• Les centrales de co-génération (CHP) à l’échelle micro demandent la

maintenance et l’entretien annuelles.
Les pompes à chaleur sont équipées d’un échangeur de chaleur installé
au dehors, d’un compresseur et d’un ventilateur, qui demandent la
maintenance et les rechanges; un module intérieur est équipé d’un
échangeur de chaleur, d’un ventilateur et éventuellement, d’un
compresseur permettant d’activer l’option de refroidissement; la haute
qualité de l’installation et du système de commande assureront une
haute efficacité et les économies financières; il faut aussi faire attention
à un sûr montage des pompes à air.
• L’éclairage et la commande: les lampes à haute efficacité et les
enchâssures; les capteurs infrarouges et ceux captivant la lumière du
jour.
Les livraisons de l’énergie produite localement pour les consommateurs locaux
permettent d’éviter les pertes lors du transfert et de la distribution, qu’on perçoit
dans le cas de la distribution d’énergie de la station énergétique centrale.
Pareillement le potentiel lié à la livraison d’énergie et de chaleur pour les
bâtiments particuliers, pour les arrondissements ou les groupes des bâtiments
donne d’énormes avantages dans le contexte de la protection de
l’environnement et aussi des coûts. Les implications de l’utilisation à la grande
échelle de ces technologies du point de vue de maintenance et d’entretien sont
essentielles – les possesseurs des bâtiments proprement commencer à contrôler
les livraisons d’énergie, de chauffage et de refroidissement de leurs immeubles.
Les installations montées dans les bâtiments nouveaux et modernisés,
permettant de récupérer l’eau pluviale, les stations des égouts gris et le drainage
correct créent les suivant défis pour les experts de construction dans le domaine
de la gestion. On peut récupérer de l’eau pluviale au niveau du toit, et les égouts
gris - provenant des bains, du lavage et de la lessive – on peut les utiliser dans
les toilettes et à arroser, ce qui demande une installation des tuyaux étendue du
toit, ou menée des toilettes et des salles de bains, et aussi des indispensables
récipients et pompes. L’armature et les récipients souterrains doivent être
convenablement planifiés et correctement installés, de la manière éliminant une
possibilité des fuites, et par la suite, d’éventuels endommagements.
Les dispositifs permettant de délimiter la consommation de l’eau sont utilisés
communément – ici on peut citer les pommeaux économiques de douche, les
chasses WC économiques à bouton divisé, les délimiteurs de flux et des
convenables robinets. Les égouts des toilettes – dit „noirs” – peuvent être
purifiés sur place, ce qui permettra de diminuer le chargement de la station
d’épuration locale. En considérant une faisabilité de la station d’épuration locale
129
pour un complexe commercial ou pour un arrondissement habitable, il faut tenir

compte de tels facteurs comme le coût, le lieu nécessaire, l’infrastructure,
l’épuration d’eaux et le recyclage des déchets et des égouts, l’assurance de la
qualité convenable d’eau, et la sensibilité de l’environnement. Il faut
absolument assurer la conservation et les réparations de la canalisation pluviale,
des tuyauteries des égouts gris et noirs, pour garantir leur fonctionnement
correct et minimiser le risque pour la santé et sécurité.
Les installations SuDS accomplissant les exigences du développement équilibré
devraient assurer l’évacuation de l’eau pluviale près du lieu où les pluies
tombent, d’une façon pareille à la naturelle. Les exemples des installations
SuDS sont les suivants: les réservoirs et les étangs; les surfaces d’infiltration ou
les puits absorbants; et aussi les surfaces perméables du genre de gravier ou
d’autres surfaces ayant des traits convenables. L’évacuation de l’eau
superficielle dans un environnement bâti se déroule généralement vite à la
canalisation pluviale, ce qui évoque un chargement du système de canalisation
et augmente le risque d’inondation du terrain, parce que la capacité des tuyaux
est restreinte. Les SuDS permettent d’éliminer ce risque grâce aux méthodes
naturelles de ralentir la vitesse de flux de l’eau, ce qui entraîne la réduction de
l’eau arrivant aux canaux. L’infrastructure conventionnelle d’écoulement est
invisible, pourtant devrait être prise en considération dans les cadres de la
conservation planifiée. Les éléments tels que les ouvertures d’entrée et de sortie,
le récipients, les siphons, les collecteurs, les dispositifs de commande de flux,
les parois frontales, les canaux des flux bas et les écoulements superficiels
demandent la conservation périodique.
L’adaptation des immeubles aux changements du climat exige l’utilisation des
solutions au niveau du projet et des opérations, qui pourraient réduire les gains
thermiques indésirables, qui assureraient l’exploitation effective de la masse
thermique, une ventilation convenable et un refroidissement actif, et aussi
seraient approprié aux besoins de l’adaptation future. Dans le cadre de ces
actions on peut planter les plantes et fonder les terrains verts, assurant l’ombre
et le refroidissement naturel grâce à l’évapotranspiration; organiser les jardins
sur les toits, dont le but sera de diminuer la température de la surface; les projets
d’adaptation visant la réduction de la possibilité d’inondations du terrain.
Un terrain donné peut être inondé par de l’eau rivulaire, marine, des eaux
foncières, en effet du débordement de la canalisation sanitaire ou fluviale. Un
bâtiment résistant aux inondations est projeté d’une telle manière pour réduire
au minimum les effets de l’inondation, faciliter leur élimination et minimiser la
détérioration de la construction et des matériaux. Les moyens sont les suivants:
le relèvement du niveau du plancher au-dessus de la surface du sol; l’utilisation
des barrières temporaires prévenant la fuite de l’eau; la choix des matériaux à
130
perméabilité minimale, l’évitement des constructions en bois et des mure

doubles dans les lieux susceptibles du trempage; l’utilisation des revêtements
résistant à l’eau comme des carreaux et des chaux hydrauliques; l’élimination
de la porosité de l’isolation; les plancher faits en béton; la disposition de
l’installation électrique, de gaz et de téléphone au -dessus du plancher;
l’installation des valves à sens unique dans les écoulements et le montage des
systèmes d’alarmes.
La réduction de la production des déchets et le recyclage est un autre champ où
les experts de construction devraient suivre les changements arrivants. La
gestion des déchets vise la minimisation de la quantité des matériaux inutilisés,
des restes te des produits endommagés, qui arrivent aux décharges d’ordures, et
aussi la réutilisation d’un gravillon et des restes produits lors des démolitions.
Les entreprises locales de l’exploitation des déchets livrent les containeurs pour
la ségrégation, récupèrent les ordures et assurent les services de recyclage. Les
catalogues Internet des produits et des matériaux de construction remplissant
les exigences du développement contiennent les spécifications et indications
opportunes. L’aspiration de réduire les coûts force les entreprises de
construction à adopter les solutions intelligentes et à l’optimisation des
commandes, des livraisons et du stockage des matériaux; la taxation des
déchets est un facteur auxiliaire forçant à des comportements économiques.
Certainement il faut mettre en relief la communication entre les experts de
construction et les gestionnaires des bâtiments, qui facilite une exacte
compréhension des défis liés à la conservation des bâtiments existants et
l’identification des champs potentiellement problématiques, qui exigent des
corrections avant de commencer à la conservation, rénovation et modernisation.
L’innovation ayant pour l’objectif d’atteindre la conformité aux principes du
développement durable exige que les experts de construction soient au courant
s’il s’agit des stratégies, des régulations et de l’état du développement
technologique.
131
CHAPITRE 7
ÉTUDES DE CAS
7.1 “TRAINREBUILD” - BELGIQUE
“Trainrebuild – Formation pour la reconstruction de l'Europe” est un réseau de

partenariat de groupes représentatifs et des organisations qui sont axés sur la
formation des besoins de rénovation et de financement de l'efficacité
énergétique des bâtiments. Le projet qui répond aux besoins de toute une chaîne
de valeurs de l'industrie de la construction est réalisé avec le soutien de onze
organisations de toute l'Europe (www.trainrebuild.eu) et coordonné par les
Partenaires Européens Pour l'Environnement www.epe.be. Les experts EPE de
Bruxelles servent de leur connaissances dans le domaine de la gestion de
transfert de connaissances, en remplissant en même le rôle d'agents
d'innovations interdisciplinaires.>
Le contexte dans lequel l'initiative a été lancée, était la directive sur la

performance énergétique des bâtiments qui impose aux États membres au plus
tard d'ici 2021 de réduire à presque zéro le bilan énergétique des nouveaux
bâtiments. L'action dans ce but exige un changement de mentalité dans le
domaine de l'utilisation planifiée de l'immeuble et des pratiques de
construction, en particulier, en ce qui concerne les immeubles existant. En 2014,
les États membres sont tenus d'élaborer une stratégie à long terme pour
mobiliser les investissements dans la rénovation et la modernisation du parc
immobilier national. Le secteur public dans chaque État membre devrait servir
de modèle dans le domaine de la modernisation écoénergétique.
Par exemple, en avril 2013, le gouvernement espagnol (Bulletin 2013, la

résolution 233/2013 du ministère du Développement) a présenté l'initiative de
promouvoir - en partie grâce à une subvention - l'entretien et la maintenance des
immeubles et des bâtiments résidentiels. Le but de cette politique est de créer un
cadre global de la reprise dans le secteur de la construction, la création
d'emplois et l'amélioration de l'efficacité énergétique en conformité avec les
exigences des directives de l'UE. Le Bulletin se réfère à l'amélioration de la
qualité des bâtiments existants, en particulier – à l'amélioration de la qualité des
132
bâtiments existants, en particulier - à l'augmentation de l'efficacité énergétique,

à la disponibilité, à la capacité de recevoir des déchets et à la maintenance.
La directive sur la performance énergétique des bâtiments DPEB (2010/31/UE)

nécessite de faciliter la transmission d'informations et d'organiser des
formations pour aider les propriétaires des immeubles et leurs conseillers à
s'adapter à une réglementation plus stricte, aux codes et aux normes de
construction. Il est largement reconnu que la complexité des travaux de
restauration, le manque de connaissances sur les stratégies rentables et le
manque d'informations sur la disponibilité du financement décourage les
propriétaires de prendre des mesures visant à améliorer l'efficacité énergétique
des bâtiments.
Les actions clés et les avantages associés à la mise en œuvre de “Trainrebuild”

sont: la formation pour les propriétaires et les autorités locales dans le domaine
de l'efficacité énergétique dans le cadre de la restauration de bâtiments et
d'augmenter leur capacités et le développement des compétences des
propriétaires dans le secteur privé et d'État afin d'améliorer l'efficacité
énergétique des ressources existantes.
Depuis 2010, le projet vise à développer une stratégie globale pour changer la
façon de penser des propriétaires privés et publics de bâtiments résidentiels sur
la relation entre l'efficacité énergétique et la valeur du capital et de l'immobilier.
Le deuxième objectif est de les encourager à rénover les bâtiments résidentiels
sur une grande échelle.
Le groupe cible du projet est le personnel des associations nationales

représentant les propriétaires et les représentants du gouvernement.
“Trainrebuild” propose des kits de formation dans onze pays de l'Union
européenne. En outre, on a mis en œuvre les objectifs suivants: le fournissement
du soutien à des solutions énergétiques intelligentes pour 500 000 propriétaires
de biens immobiliers; le fournissement à 1250 bureaux d’État des informations
sur les ensembles de formation; l'élaboration de onze plans d'action nationaux et
deux européens (un pour les propriétaires des biens immobiliers, l'autre pour
les gouvernements locaux pour stimuler la restauration à grande échelle, en
conformité avec les exigences de la directive sur la performance énergétique des
bâtiments. En outre, onze associations de propriétaires de biens immobiliers ont
volontairement déclaré l'intention de promouvoir des solutions d'efficacité
énergétique dans le cadre de la modernisation dans leurs communautés locales,
y compris encourager la coopération entre un groupe de propriétaires et à
chercher des occasions et des solutions dans le domaine de la modernisation.
133
Dans le cadre du projet on a organisé des ateliers sur la base des réunions
multiples - et bilatérales afin de construire une capacité commune de
professionnels de l'industrie, des autorités locales et des bailleurs de fonds. Les
architectes, les experts en construction et les évaluateur ont partagé avec les
participants des connaissances sur les bonnes pratiques dans le domaine de la
motivation, de la législation et des technologies qui étaient ensuite inclus dans
le contenu des programmes de formation pour les propriétaires des immobiliers.
Les ateliers pour les responsables locaux ont insisté sur les «goulets
d'étranglement» potentiels ainsi que sur la possibilité d'améliorer le processus
administratif. Le dialogue avec les banques visait à maximiser leur participation
au soutien des programmes de formation à encourager les institutions
financières à être intermédiaires au cas des projets financés par des fonds
publics et à assurer une plus grande participation du financement privé des
programmes publics.
L'adaptation des kits pour répondre aux besoins intérieurs a permis de les
diriger vers des professionnels de l'industrie, des autorités locales et des
institutions financières, il a été constaté que le niveau de l'expérience, de la
pratique et du potentiel est différencié selon les États membres. Dans le cadre
des ateliers visant à analyser des mécanismes financiers, il a été constaté que la
raison cachée de la réticence des banques à offrir du financement à long terme
pour des projets d'efficacité énergétique est le manque de confiance dans la
stabilité de la valeur des immobiliers dans de nombreuses régions de l'Europe.
Un problème similaire a été observé dans le contexte du soutien au
développement de la technologie d'efficacité énergétique. Les banques ne sont
pas disposées à engager des ressources dans des technologies qui peuvent
devenir obsolètes au cours de la période de remboursement; cependant,
l'allongement des échéances signifie une réduction de la confiance dans la
technologie. L’insuffisance de la demande entre les propriétaires des
immobiliers et le manque apparent de cohérence des politiques et des
programmes de financement de la modernisation ont été mentionnés comme des
obstacles à une plus grande implication des propriétaires.
Les bâtiments résidentiels existants sont les principaux émetteurs de gaz

carbonique, ce qui doit changer, afin d'atteindre les objectifs de la stratégie UE
2020. Le manque d'isolation, les systèmes de chauffage et de refroidissement
inefficaces, ainsi que d'autres facteurs, font que le fournissement de confort et
de commodité aux utilisateurs nécessite une consommation d'énergie excessive.
Par conséquent, le kit de formation pour les propriétaires contenait des
propositions de solutions d'efficacité énergétique, utilisant des énergies
renouvelables qu'ils pourraient accepter, ainsi que des indications détaillées sur
134
le coût moyen de l'épargne, sur les périodes de retour sur investissement et sur
les problèmes potentiels. On a également discuté des exigences particulières
liées aux bâtiments de logements multifamiliaux, des caractéristiques des
coopératives et de leurs directions, suggérant les moyens d'informer les
copropriétaires sur les possibilités existantes et sur les ressources disponibles,
permettant l'amélioration des installations. On a également joint une feuille de
calcul, pour aider les propriétaires à effectuent des calculs en termes de
l'efficacité optimale, l'investissement et les économies liés à chacune des
mesures de modernisation. L'objectif de l'ensemble de la formation était de
fournir aux propriétaires les outils qui pourraient les aider à prendre une
décision quant aux solutions les plus appropriées et de leur permettre de
comprendre comment faire face à des obstacles pratiques à mettre en œuvre ces
solutions.
Fig. 7.1. Bâtiment multifamilial à Bruxelles
Les lignes directrices financières comprenaient les informations sur les fonds
européens, tels que ELENA et JESSICA et sur les initiatives des États membres
du type Grenelle de l'environnement en France. ELENA (Fonds Européen pour
l'Assistance Locale de 'Énergie) est un programme de la Banque Européenne
d'Investissement, financé dans le cadre de la Commission européenne sous le
nom Énergie intelligente - Europe. JESSICA (Soutien Communautaire Conjoint
pour un Investissement Durable dans les Zones Urbaines) est une initiative de la
135
Commission européenne, élaborée conjointement avec la Banque Européenne

d'Investissement (BEI) et la Banque de Développement du Conseil de l'Europe
(CEB). Le programme soutient le développement urbain durable et les
mécanismes de régénération à travers les mécanismes d'ingénierie financière.
Le kit développé pour les fonctionnaires locaux comprend des informations sur
la politique et la législation, le financement de l'efficacité énergétique de
bâtiments, la technologie et la mise en œuvre des projets; les exemples de
bonnes pratiques et la campagne du développement de la conscience civique.
Des lignes directrices détaillées ont été développées dans le champ du projet, de
la mise en œuvre et du financement des campagnes efficaces, permettant au
public de fournir des données équilibrées et objectives, pour évaluer les
problèmes existants et le choix de solutions de rechange.
Les créateurs de “Trainrebuild” ont tiré les conclusions suivantes du projet:
• La formation devrait aller au-delà du fournissement des informations et

de la sensibilisation en matière du savoir faire et des compétences
en construction
• Les modernisations portant sur la qualité de l'énergie exigent un cadre
juridique à long terme, coordonné et stable grâce auquel il sera
possible de parvenir à des solutions rentables
• Les propriétaires immobiliers ont besoin d'informations indépendantes
et fiables venant des conseillers et des professionnels du secteur de
la construction
L'un des succès sur la base du programme "Trainrebuild" est l'activité du

"National Partenariat Français de l'Association des Propriétaires Immobiliers
pour la Modernisation"
7.1.1 "Partenariat National Français de l'Association des

Propriétaires Immobiliers pour la Modernisation"
Les partenaires de ce projet étaient UNPI (Union Nationale de la Propriété
Immobilière) TOTAL et Econormes Habitat - une société spécialisée dans la
certification de l'énergie et dans le conseil en matière de la modernisation vers
les solutions d'efficacité énergétique. L'objectif du projet était d'augmenter le
taux d'utilisation des solutions énergétiques efficaces parmi les propriétaires
d'immeubles d'habitation, grâce à des subventions et de faciliter l'accès au
financement. Les propriétaires pouvaient sélectionner individuellement
136
l'entrepreneur de travaux et les subventions leur étaient versées immédiatement

après l'achèvement des travaux. On offrait aussi des éco-prêts à taux zéro et des
allégements fiscaux, pour encourager les propriétaires à réaliser
l'investissement.
Les projets admissibles à participer au projet devaient répondre à certaines

conditions. La modernisation devait viser à atteindre un certain niveau de
l'efficacité énergétique, les travaux devaient être effectués par des
professionnels qualifiés, et la spécification ne devait inclure que des produits
accrédités, répondant aux exigences minimales de qualité. Dans le cadre de la
procédure administrative, tous les travaux étaient soumis à une évaluation
minutieuse et à un examen attentifs, après l'achèvement. www.unpi.org/
7.1.2 Projet KIQ (Kooperation im Quartier) en Allemagne

Le deuxième projet "Trainrebuild", mené avec succès, a été réalisé par une
association des propriétaires allemands Haus et Grund Deutschland, dans le
cadre du programme de recherche mis en œuvre par le Ministère fédéral des
Transports, de la Construction et du Développement urbain, en coopération avec
Institut Fédéral pour la Recherche de la Construction, de l'Urbanisme et de
l'Aménagement du Territoire. Le projet, lancé en 2011, se déroulera jusqu'à
l'automne 2014. À sa base, repose la thèse de l'importance croissante des
initiatives privées - la plupart des bâtiments résidentiels en Allemagne est dans
les mains des propriétaires privés - dans la création du secteur du logement, sur
le fondement des principes du développement durable.
L'objectif du projet était d'encourager les propriétaires à la modernisation des

ressources - visant également à augmenter l'efficacité énergétique - en
mobilisant les propriétaires privés et passer à une coopération plus étroite entre
les autorités locales et les associations des propriétaires immobiliers.
Dans les onze projets pilotes on teste de différentes formes de coopération entre
les propriétaires privés et les municipalités, afin de générer des solutions de
modernisation appropriées, à prix abordable dans l'esprit du développement
durable. L'un des objectifs du projet est d'augmenter la valeur des biens
immobiliers dans les zones locales.
Le projet KIQ se caractérisé par l'innovation dans ce sens qu'il engage les
représentants des propriétaires de biens immobiliers, faisant le lien entre les
autorités locales et les propriétaires, afin de promouvoir des solutions
137
d'économie d'énergie au niveau local. Les exemples de bonnes pratiques et les

matériaux élaborés dans le cadre de la promotion de l'efficacité énergétique
dans les investissements privés par "Trainrebuild”" ont été utilisés dans tous les
projets pilotes KIQ www.hausundgrund.de/
7.1.3 Société EN-zyme en Italie

La troisième initiative née grâce "Trainrebuild" est l'Association EN-enzyme,
fondée en Italie en octobre 2012 En coopération avec la Città Studi Biella,
l'Association favorise la formation et les méthodes modernes, ainsi que les
technologies d'augmentation de l'efficacité énergétique et l'utilisation accrue des
sources d'énergie renouvelables dans les bâtiments.
L'Association utilise le package logiciel élaboré par «Trainrebuild» pour

promouvoir les changements culturels chez les propriétaires immobiliers, en les
encourager à moderniser les bâtiments. Le paquet a été adapté pour les besoins
de la formation en Italie et comprend le support via Internet et un ensemble
d'outils pour évaluer les options de modernisation, transférés aux propriétaires
immobiliers appartenant à l'association.
Le but de En-enzyme est de combler l'écart entre les initiatives coûteuses
d'économie d'énergie et les besoins de la majorité des propriétaires dont les
bâtiments répondent à peine aux exigences minimales de la loi en termes
d'efficacité d’énergie.
Le résultat attendu est la mise en œuvre des solutions de l'efficacité énergétique

et l'augmentation du niveau de confort au meilleur coût, grâce au travail
d'experts en construction qui feront fonction de conseillers et offriront un
soutien aux propriétaires de bâtiments. www.cittastudi.org
7.2 BUREAU INTERNATIONAL DE

RECYCLAGE - BELGIQUE
Bureau International de Recyclage (www.bir.org) c'est une association
mondiale de recyclage, avec le siège en Belgique, qui représente les entreprises
et les associations de 70 pays. BIR encourage l'utilisation des meilleures
pratiques dans le domaine du recyclage, afin de réduire au minimum l'impact du
développement économique sur l'environnement.
138
L'utilisation de matériaux recyclés peut aider à réduire la consommation

d'énergie et la dévastation de l'environnement en raison de la protection des
matières premières et la récupération des matières des sites d'enfouissement.
Fait intéressant, les organisations et les entreprises chinoises adaptent avec
empressement à leurs besoins les méthodes et les technologies de recyclage,
pour réduire l'impact de l'urbanisation sur l'environnement et mettre en œuvre
les principes du développement économique durable. Les rapports, les outils et
les matériaux élaborés dans le cadre de campagne sur les avantages du
recyclage pour l'environnement sont disponibles dans de nombreuses langues
européennes. Les outils disponibles sont axés sur: la gestion rationnelle de
l'environnement et de la qualité d'une façon compatible avec les exigences de
l'Organisation internationale de normalisation.
Le département Leefmilieu, Natuur en Energie (Ministère de l'Environnement,
de la Nature et de l'énergie) Gouvernement flamand en Belgique gère un site
Web, www.ine.be/campagnes/bouw-gezond pour les propriétaires et les
conseillers, décrivant les principes de bon entretien de la maison. Sur le site on
peut trouver des informations sur le bon choix des matériaux et des produits, de
l'isolation et de la ventilation afin de minimiser les effets néfastes de ces
substances sur les résidents. On y peut trouver des indications en matière de la
bonne sélection de meubles, peintures, vernis, planchers et colles. De
nombreux matériaux de construction contiennent des composés organiques
volatils, lorsqu'ils sont utilisés, il est recommandé d'utiliser la ventilation et la
protection adéquates contre les effets néfastes.
Plus d'informations peuvent être trouvées sur le site Web concernant l'isolation
en conformité avec les exigences du droit de la construction dans le domaine de
la ventilation. Dans de vieilles maisons, l'air frais pénètre à l'intérieur à travers
les fissures et les défauts dans la structure, dans un des bâtiments modernes bien
isolés, une ventilation mécanique ou naturelle est nécessaire.
7.3 HERITAGE COTTAGE - PAYS DE

GALLES
En parlant de bâtiments traditionnels, les experts en construction font souvent
une erreur durant l'analyse des problèmes de l'efficacité énergétique et du
développement durable, en les traitant sur un pied d'égalité avec les
constructions modernes. Mis en œuvre actuellement au Pays de Galles, un
projet de recherche, "Cadw", vise à fournir une meilleure compréhension de la
performance énergétique des bâtiments d’après une analyse détaillée de la
construction et de la structure du bâtiment. Les recherches sont menées dans un
139
cadre typique - un immeuble résidentiel à l'ancienne avec terrasse - et leur

objectif est d'analyser les paramètres réels de température et d'humidité, leur
impact sur l'environnement et les utilisateurs du bâtiment; les véritables coûts et
avantages de l'utilisation de solutions d'efficacité énergétique, et d'élaboration
des solutions réalistes d'applications plus larges. Les chercheurs soulignent quel'
efficacité énergétique se résume à mettre en œuvre des solutions qui réduisent la
consommation d’énergie, mais elle nécessite une formation professionnelle, une
analyse détaillée, la compréhension et les compétences. Cadw est un bureau
gallois pour la protection des monuments dont le but est d'assurer la
disponibilité et la protection des ressources historiques du Pays de Galles.
www.cadw.wales.gov.uk.
Heritage Cottage est une petite maison du XIXe siècle avec une terrasse, avec
un design très similaire à de nombreux autres bâtiments résidentiels
traditionnels, tant au sein du Pays de Galles qu'au-delà. Au pays de Galles, un
tiers de tous les bâtiments résidentiels historiques se caractérisent par une
construction similaire. Heritage Cottage sera utilisé à des fins éducatives,
montrant qu'un bâtiment traditionnel peut aussi être économe en énergie et
respecter les principes du développement durable à un coût minime, sans rien
perdre de son caractère.
Heritage Cottage et ses environs

et la comparaison…
Fig.7.2. Heritage Cottage et ses environs
On a effectué une analyse détaillée de l'immeuble, en mettant l'accent sur sa

condition physique et son efficacité énergétique, en utilisant une variété d'outils
140
et de méthodes. Les études réalisées avant le début et après l'achèvement des

réparations et des modernisation ont permis de déterminer les changements dans
l'efficacité énergétique, ce que ce bâtiment doit en premier lieu au fait de le
remettre en bon état, et d'autre part - à la modernisation.
7.3.1 Réparations et efficacité énergétique

La maintenance et la réparation grâce auxquelles le bâtiment reste sec et sans
courants d'air, peuvent contribuer à améliorer la qualité d’énergie, si elles sont
réalisées correctement et efficacement. Les murs humides peuvent augmenter la
perte de chaleur jusqu'à un tiers. Les réparations de Heritage Cottage
comprendront l'enlèvement de mortier de ciment mal appliqué dans les joints,
ce qui peut créer un espace à travers lequel l'eau de pluie pourra s'infiltrer à
l’intérieur. Les joints seront remplis de mortier de chaux, ce qui permettant la
libération de l'humidité, ce qui conduit à une réduction de l'humidité.
Les fenêtres en bois, doubles partagées avec des ailes coulissant verticalement,
après la réparation et l'étanchéité peuvent réduire les infiltrations d'air jusqu'à
86%, augmentant ainsi l'efficacité énergétique. Les autres réparations affectant
la qualité de l'énergie, c'est entre autres le complètement des soudures de la
façade en pierre, la réparation des gouttières de la cheminée et de la toiture.
7.3.2 La modernisation pour l'efficacité énergétique et le

développement durable
Il y a un certain nombre de solutions de modernisation qui peuvent être mises en
œuvre à Heritage Cottage. Il s'agit notamment de l'insertion de verres
supplémentaires dans les fenêtres, ce qui augmentera leur efficacité énergétique
de 63%. Les volets en bois, isolées, combinées avec des fenêtres à double
vitrage, peuvent permettre de parvenir à une amélioration de 77%.
Les autres solutions c'est de rétablir le couloir à l'entrée principale et la

réalisation d'un deuxième à l'entrée arrière, où il y avait autrefois une extension
de la maison. L'isolation du grenier, l'installation de l'éclairage économe en
énergie (LED), le chauffage économe en énergie, l'utilisation des sources
d'énergie renouvelables, une commande de chauffage appropriée, des compteurs
intelligents avec la possibilité d'économiser l'eau ce sont les autres solutions
141
envisagées. Les décisions seront prises à partir des conclusions des recherches
et des analyses de l'état de l'immeuble.
7.3.3 Analyse du bâtiment

On a mené une étude particulièrement détaillée, y compris une analyse
approfondie de l'état de l'humidité et de la décomposition du bois. On a
également lancé d'autres tentatives visant à mesurer les «valeurs U", c'est à dire
la résistance thermique - voir le graphique ci-dessous. En conséquence de la
comparaison de la valeur U avec des données publiées - ce qui est une
procédure normale - on a constaté que la valeur U des murs extérieurs Heritage
Cottage est jusqu'à 30% meilleure que prévu. Ceci indique une divergence
potentielle entre les résultats des calculs de la valeur U pour la propriété de type
Heritage Cottage, ce que confirment les conclusions similaires des autres
recherches similaires.
Murs - quelle valeur de chaleur ?

Comparaison des valeurs théoriques et réelles de U
Valeur réelle
Réévaluation de la valeur U Valeur linéaire

Valeur réelle (W/m2K)
(théorique) de U
Sous-estime les
performances in-
situ U-valeur dans
79% des cas.
Valeur théorique de U (W/m2K)
Fig. 7.3. Valeur thermique des murs extérieurs
142
Fig. 7.4. Efficacité thermique et humidité des murs extérieurs
D'autres tests et analyses réalisés dans le cadre du projet permettent de spécifier

comment efficacement le bâtiment utilise l'énergie; la thermographie infrarouge
vise à permettre de détecter des fuites d'énergie du bâtiment, et les tests de fuite
d'air de répondre à la question de savoir si dans le bâtiment il y a des courants
d'air. La méthodologie de la recherche comprend la surveillance de l'influence
des conditions météorologiques sur les conditions dans l'immeuble et sur son
utilisation, ainsi que l'impact global de tous les facteurs sur l'efficacité
thermique et les changements d'humidité; tout cela est également associé à l'état
actuel des matériaux dont la maison est construite.
Depuis les années 1960 les fenêtres avec des ailes coulissant verticalement sont
considérées comme obsolètes, incompatibles avec un design moderne.
Cependant, les fenêtres de ce type présentent de nombreux avantages. Elles
peuvent être enfermées en laissant une fente étroite qui fournit une bonne
ventilation, mais ne permet pas que l'eau de pluie passe à l’intérieur; par temps
chaud, les fenêtres peuvent être grandes ouvertes.
143
On a reconnu, toutefois que les défauts sont plus importants que les avantages.
Déjà dans les années 1960, les utilisateurs ne souhaitaient pas installer des
fenêtres qui cliquetaient et fuyaient et qui nécessitaient un entretien régulier.
Les propriétaires ont demandé des fenêtres «modernes», fenêtre à battants;
depuis ce temps on effectué un remplacement des fenêtres à grande échelle.
Malheureusement, on n'a pas apprécié les avantages réels des fenêtres du type
plus ancien - elles étaient plus économiques, plus efficaces énergétiquement et
elles répondaient aux exigences du développement durable.
On a largement admis que les nouvelles fenêtres en PVC, double vitrage, soient
plus économes en énergie et leur installation devrait se traduire par une
réduction des factures de chauffage, offrant un retour rapide sur investissement.
Les recherches réalisées pour le compte de La Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS) indiquent que le remboursement peut prendre jusqu'à plus de
100 ans
Les chercheurs de Caledonian University de Glasgow ont montré que la

réparation de la fenêtre et son joint éliminent les pertes de chaleur de plus de
80%. L'installation d’un double vitrage augmente l'efficacité énergétique encore
de 63%. Ceci est comparable à l'efficacité atteinte par des systèmes de fenêtres
modernes. D'autre part, l'utilisation de volets en bois internes avec double
vitrage augmente les performances de 75%
Projet Heritage Cottage encourage les consommateurs à apprécier les bonnes

pratiques de l'artisanat, en rendant aux bâtiments leur apparence et l'état
d'origine. Lorsqu'il est utilisé pour la construction des espèces appropriées de
bois de bonne qualité, les chercheurs ont montré que les nouvelles fenêtres, aux
châssis coulissant verticalement, se caractérisent par une plus grande durabilité
que leurs homologues de matériaux modernes.
7.3.4 Conclusions
85% de bâtiments qui existeront en 2050, sont déjà construits. Les effets de ce
projet et des autres projets similaires aideront les évaluateurs et les experts en
construction à comprendre la corrélation entre les réparations, la maintenance,
la modernisation et l'efficacité énergétique. Fait intéressant, les études
effectuées à Heritage Cottage comprennent la modélisation de l'informatique
comme outil de collecte et de traitement d'informations, qui permet également
d'organiser des formations en ligne.
144
7.4. INVENTAIRE DANS LE CADRE DE

MAINTENANCE PLANIFIÉE: GRAND
COMPLEXE UNIVERSITAIRE EN
ANGLETERRE
Fig. 7.5 Campus composé d'une grande variété de constructions
En avril 2013, le troisième cycle universitaire en Angleterre a commandé un

inventaire des ressources en vue de préparer un nouveau plan de développement
pour l'unité, dévaluer le retard de maintenance et obtenir des informations
complètes et à jour sur les tâches de maintenance planifiées et sur la gestion de
l' immobilier. Le campus principal est situé sur une superficie de 21 hectares et
se compose de 180 bâtiments, dont la taille, l'âge, la structure, la fonction et
l'état sont variés.
Conformément à la spécification - voir ci-dessous - l'ordre comprenait

l'inventaire et la préparation des plans de CAO, les analyses de l'état du
bâtiment en vue de fournir un profil détaillé de maintenance pour une période
145
de cinq ans; l'inventaire des surfaces intérieures net et brut d’après les plans
CAO et l’évaluation des coûts par la valeur de remplacement à des fins
d'assurance
Tableau 7.1 Format des résultats de l'inventaire
Objectifs de la spécification Format de sortie Caractéristiques et

méthodologie
Inventaire de mesures Fichiers AutoCAD dwg Pièces et étages numérotés
Inventaire de’l'état de Fichier Excel État de l'élément de
bâtiments construction / codification de
priorité; montant approximatif
et la méthode de calcul des
coûts
Inventaire de surface Fichier Excel Code de pratiques de mesure
RICS Mesures théorique
Estimation de la valeur de Modèle pour chaque Code de notes RICS
remplacement bâtiment Analyse théorique
L'inventaire comprenait l'inspection de tous les bâtiments, matériaux et

finitions. Dans le cadre de l'inventaire de la construction, on a réalisé une
évaluation de la condition physique des bâtiments, ainsi que l'évaluation de la
fonctionnalité des locaux et la légitimité des réparations et du remplacement des
pièces de rechange. Le coût des éléments particuliers a été calculé sur la base
d'indicateurs pertinents des coûts de construction.
146
FORECAST COSTS(based onBCIS Cost indicies)
MAINTENANCE PROFILE 216 221 228 236 247
I Elem Location Description of any repair required in next 5 years Element Fitness Room Approx Priorit Cost Out of Yr1 - Yr2 - Yr3 - Yr4 - Yr5 - TOTAL Yr1 - Yr2 - Yr3 - Yr4 - Yr5 - TOTAL
t ent e.g. room ref Conditio for Functi Quantity y Type Hours (2013 (2014) (2015) (2016) (2017) (2013 (2014) (2015 (2016) (2017
e Code or elevation n Grade Purpos onal Code (M, I Working ) ) ) )
m ref ( A to E ) e (F or Suitabi (1 to 4) or S) Required
U) lity (1 (Y or N )
to 4)
1 A6 Front right Brickwork repair D F 2m² 2 M N £310 £310 £0 £317 £0 £0 £0 £317
hand side
2 A6 Front south Brickwork repoint. Scaffold allowed across frontage D F 32m² 2 M N £11 170 £11 170 £0 £11 429 £0 £0 £0 £11 429
west for all repairs
3 A6 Front centre Spalling brickwork D F 3m² 2 M N £650 £650 £0 £665 £0 £0 £0 £665
4 A6 Front Repair brickwork window cills D F 5 No 2 M N £500 £500 £0 £512 £0 £0 £0 £512
5 A6 Front right Repoint and repair brickwork D F 2m² 2 M N £220 £220 £0 £225 £0 £0 £0 £225
hand side
flank wall
6 A6 Front Replace lead cappings D F 60m 2 M N £3 000 £3 000 £0 £3 069 £0 £0 £0 £3 069
7 A14 Front Repaint cast iron and UPVC rainwater pipes D F 5 No 2 M N £250 £250 £0 £256 £0 £0 £0 £256
8 A6 Front Refix Lightning Conductor D F 15m 2 M N £300 £300 £0 £307 £0 £0 £0 £307
9 A1 Front Refix slipped tiles & check others D F 2 No 1 M N £125 £125 £125 £0 £0 £0 £0 £125
10 A1 Front Repoint ridge tiles D F 17m 2 M N £425 £425 £0 £435 £0 £0 £0 £435
11 A15 Building Clear Gullies D F 1 Item 1 M N £75 £75 £75 £0 £0 £0 £0 £75
Perimeter
147
12 A15 Rear Left Replace damaged IC cover D F 1 Item 1 M N £175 £175 £175 £0 £0 £0 £0 £175
Hand Side
13 A14 Front roof Paint UPVC gutter D F 10m 2 M N £75 £75 £0 £77 £0 £0 £0 £77
mansard
14 A7 Front Ease, repair and paint steel casements in timber sub- D F 6 No 2 M N £750 £750 £0 £767 £0 £0 £0 £767
frame
15 A8 Front Ease, repair timber door D F 2 No 2 M N £150 £150 £0 £153 £0 £0 £0 £153
16 A6 South Above Brickwork repairs D F 1m² 2 M N £25 £25 £0 £25 £0 £0 £0 £25
Entrance
17 A14 South Repair and re-paint cast iron rainwater pipe and SVP D F 4 No 2 M N £350 £350 £0 £358 £0 £0 £0 £358
18 A6 Right Hand Repoint right hand side D F 3m² 2 M N £105 £105 £0 £107 £0 £0 £0 £107
Side Flank
19 A14 Right Hand Windows, Scaffold included for other repairs D F 8 No 2 M N £5 525 £5 525 £0 £5 653 £0 £0 £0 £5 653
Side Flank
20 A6 Rear Single Repair and repoint D F 20m² 2 M N £1 200 £1 200 £0 £1 228 £0 £0 £0 £1 228
Storey
Extension
21 A1 Rear Single Replace felt C F 20m² 3 M N £920 £920 £0 £0 £971 £0 £0 £971
Storey
Extension
22 A14 Rear Left Windows off scaffold tower D F 4 No 2 M N £400 £400 £0 £409 £0 £0 £0 £409
Hand Side
Tableau 7.2. Fragment du tableau représentant le résultat de l'inventaire
L’inventaire est devenu une source complète d'informations exhaustives pour la

gestion des universités et la base des plans stratégiques et opérationnels dans le
domaine de la gestion immobilière. Les plans actuels de post-achèvement ont de
nombreuses applications dans le domaine de la gestion de l'espace, de
l'évaluation des risques, des études de faisabilité de rénovation et de la mise en
œuvre des projets. Le plan de maintenance de cinq ans comprend
l'identification, la définition de priorités et de coûts de maintenance et il justifie
le processus de financement dans ce domaine; l'inventaire de surface, permet
d'évaluer les besoins et les ressources et l'utilisation de l'espace, et l'évaluation
fondée sur la valeur de remplacement est utilisée pour négocier les tarifs
d'assurance de bâtiments.
L'inventaire a été réalisé en conformité avec les bonnes pratiques et les codes
professionnels. Dans le cadre de l'évaluation des risques, on a identifié les défis
suivants associés à la mise en œuvre du projet:
- Les bâtiments en train d'être utilisés quotidiennement

- Précautions de sécurité tout en travaillant dans un logement étudiant
- Assurer un accès sûr et immédiat sur les toits,
- Programmation selon le chemin critique d'un plan - inventaire de l'actif
- inventaire de surface - valeur de remplacement
- Assurer la cohérence de la méthodologie mise en œuvre par tout un
ensemble d'évaluateurs en construction et d'ingénieurs dans le domaine
des systèmes de codage des composants de construction, des
descriptions de l'emplacement, de l'état / des priorités et aussi de la
quantification et de l'évaluation de coûts
- Assurer l'exhaustivité de chaque bâtiment - en particulier dans les
bâtiments ayant plus d'une fonction, l'un à côté de l'autre ou dont les
limitations sont floues, et où l'intensité d'utilisation de l'immeuble
exigeait d’inspections multiples
- Définition de normes de performance et de l'état des bâtiments
particuliers au sein d'un complexe de bâtiments divers en termes d'âge,
de fonctionnalité, de structure, de taille, de complexité et de destination
- La plupart des bâtiments n'avaient aucune documentation
Préparation de l’inventaire sur le terrain a duré deux mois. Avec le soutien de

l'administration, l'inventaire a été préparé avant la fin du troisième mois. On a
utilisé de tablettes pour entrer les données lors de l'inspection. Dans le cas de
l'inventaire de la surface de bâtiments plus grands, les mesures ont été faites à
l'aide de tout un poste de travail (théodolite électronique intégré à un compteur
électronique de distance).
148
L'inventaire de l’état des bâtiments exigeait d'identifier les défauts affectant la

performance de l'établissement, de l'installation et des matériaux de
construction, et également de comprendre les causes des défauts, de déterminer
des mesures appropriées dans le domaine de la maintenance et des réparations.
La gestion de la maintenance est d'une importance fondamentale pour la
prévention des anomalies, ce qui peut conduire à des conséquences indésirables.
Effectuer un inventaire nécessitait des connaissances détaillées sur les

conditions physiques et celles de travail, sur la fonctionnalité et la performance,
sur la sécurité et les exigences prévues par la loi, sur l'efficacité énergétique et
environnementale, ainsi que la connaissance des techniques d'estimation de
coûts dans l'ensemble du cycle de vie de l'installation.
L'élaboration d'un système d'information de l'immobilier est crucial pour la

gestion d'actifs car les informations jouent un rôle le plus important dans
l'optimisation de la planification de la maintenance - on adapte les ressources
disponibles aux exigences contradictoires, en opposition les uns avec les autres.
Le résultat de l'inventaire, en conjonction avec l'évaluation des biens
immobiliers et l'estimation des coûts, constitue une base solide pour les
décisions stratégiques de l'investissement en matière de gestion grâce
auxquelles l'institution sera en mesure de relever les défis de la variabilité des
conditions d'éducation et d'apprentissage.
149
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Passivhaus Institut 2013. Darmstadt based Independent Research Institute.

www.passiv.de/en
BS 8210: 1986. Guide to building maintenance and management. British

Standards Institution
BS 7913: 1998 (Under revision 2013). Guide to the principles of the

conservation of historic buildings. British Standards Institution
151
Afiliation des Authers de Monografie:
Malcolm THOMAS BSc(Hons), DipTP, FRICS, MRTPI, MIFSM
152

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Belgique, Pologne, 2014

Varsovie, Bruxelles, Janvier 2014

Revue scientifique par:

dr.ing. Mariola Książek,

L’auteur dela couverture:

© Copyright by Facultie de Genie Civil de L’Ecole Polytechnique de

Księgarnia Internetowa Oficyny Wydawniczej PW,

Imprimature et couverture: Drukarnia Oficyny Wydawniczej Politechniki

Ce manuel fait partie de la série Bibliothèque du Gestionnaire de Construction –

Les organismes sousmentionnés jouaient le rôle des Partenaires dans le cadre du

Le but de ce projet était l’établissement de sept manuels contenant toutes les

Les partenaires dans le cadre du projet CLOEMC III étaient:

Le contenu des manuels englobe le domaine des connaissances indispensable

Pour plus d’information, veuillez consulter:

TABLE DES MATIÈRES:

3.1 MÉCANISMES DE DÉCOMPOSITION, DE DÉTÉRIORATION

La gestion de l’entretien et de la maintenance des bâtiments est un sujet qui,

L’AEEBC est le sponsor de ce manuel rédigé par un Expert praticien du

Le premier chapitre décrit le cycle de vie d’un bâtiment et présente les

d’une stratégie et d’une politique appropriées dans le contexte de gestion des

Bien que les définitions de l’entretien varient en fonction de l’organisation, en

Le chapitre « Planification et Finances » est consacré au principe fondamental

Le cinquième chapitre met en évidence le rôle fondamental des technologies

consommation d’énergie, la mise en place de l’économie et de la réduction de

Les étudiants et les professionnels auxquels le manuel est adressé, atteindront

1. Compréhension des conceptions, méthodes, techniques et systèmes

2. Conscience que l’entretien d’un bâtiment et son exploitation optimale

3. Maîtrise des études de cas utiles à l’analyse programmée de la stratégie

4. Conscience qu’une planification efficace et la gestion de l’entretien

5. Compréhension des implications et des défis liés à la réduction de

2.1 CONCEPTIONS DU CYCLE DE VIE

2.1.1 Définitions de la maintenance

Chaque immeuble peut être considéré en tant qu’élément de l’actif et des

Afin que l’analyse de la gestion de l’entretien des bâtiments et de leur

Définitions de la maintenance en vigueur

Ensemble de toutes les actions techniques et administratives destinées à maintenir ou à

La conception des normes admissibles de l’entretien des bâtiments s’inscrit dans

Les gestionnaires des immeubles de différents secteurs modifient la définition

En mettant au point la terminologie spécifique à ce domaine, les praticiens

L’expérience démontre que la négligence ou le financement insuffisant de la

d’aggravation de l’état de santé des patients, une dégradation du moral du

Des standards, des critères de conformité aux réglementations et d’utilité

2.1.2 Coût du cycle de vie et sa relation avec la

Les études souvent citées qui soulignent l’importance de la planification des

- 1 – coûts préliminaires du chantier

Cette proportion a été ensuite mise en doute par l’équipe de l’University of

Dans le cadre de l’analyse de la maintenance, il faudra cependant supposer que

dépend énormément d’un plan de maintenance adéquat, et le respect des bonnes

2.1.3 Stratégie et politique de la maintenance

La politique de la maintenance de l’immeuble doit définir de façon précise les

En continuant l’exemple de l’habitat social, la stratégie de gestion immobilière

2.1.4 Relations entre les fonctions de gestion de la

bâtiments dépend des standards de fiabilité prédéfinis, des exigences

2.2 GESTION DE L’ACTIF

immeubles constitue souvent un des facteurs essentiels lors de l’élaboration

Le plan de gestion de l’actif est basé sur le plan d’affaires d’entreprise et

2.2.2 Plans de maintenance et de gestion de l’actif

2.2.3 Inventaire pour les besoins du plan de gestion de

- Évaluation au niveau des améliorations et des rénovations

2.3 STANDARDS ET ATTENTES

2.3.1 Détermination des standards appropriés

Fig. 2.2. Vieillissement fonctionnel d’un bâtiment

Il est possible d’adopter des stratégies diverses de définition des standards de la