Éthique publique

Revue internationale d’éthique sociétale et gouvernementale

vol. 21, n° 2 | 2019

Les instruments de la justice fiscale

Impôt foncier et territoire : équité

environnementale et modèle social –
Une étude de cas de la Ville de Québec
Laurent Généreux et François Dufaux
https://doi.org/10.4000/ethiquepublique.5021

Résumés
Français English
Au Québec, l’impôt foncier proportionnel à la valeur de la propriété est la principale source de
revenus des municipalités. Selon la théorie de la localisation résidentielle, théorisée notamment par
William Alonso (1964), les valeurs foncières et la densité devraient être plus élevées à proximité du
centre. Les contribuables des environnements denses paieraient donc davantage d’impôt foncier.
Or plusieurs auteurs avancent que la concentration de plusieurs propriétés sur un même espace avec
une quantité linéaire d’infrastructures donnée permet aux municipalités de faire des économies
d’échelle par rapport à des environnements moins denses, avec moins de propriétés desservies par
la même quantité linéaire d’infrastructures. Il semblerait y avoir iniquité si les contribuables des
quartiers denses paient davantage que les contribuables des quartiers diffus pour des services qu’il
coûte moins cher à pourvoir dans les environnements denses que dans les environnements diffus.
Autrement dit, l’impôt foncier pénaliserait-il la densité ? Nous avons testé l’hypothèse pour la Ville de
Québec. On observe que les ménages en périphérie sont beaucoup plus gourmands en espace. Ainsi,
les ménages dans les environnements denses paient effectivement davantage en fonction de la
superficie des terrains, de la superficie habitable et de la largeur des terrains. Une alternative qui

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tiendrait compte des coûts de l’étalement urbain est proposée.

In Quebec, property tax proportional to the real estate value is the main source of revenue for
municipalities. According to William Alonso’s bid rent theory (1964), land values and density should
be higher near the center. Taxpayers in dense urban environments should therefore pay more in
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However, according to many authors, density allows economies of scale. There
et appears
vous donne le contrôle
to be inequity if taxpayers in dense neighborhoods pay more than taxpayers in low density
sur neighborhoods
ceux que vousfor services that are less expensive to provide in dense environments than in low
souhaitez
density environments. Thus, does property tax penalize density? We tested the hypothesis for the city
activer
of Quebec. Our data shows that households in the suburbs take up much more space. Taking into
account the size of the lot, the built area and the street frontage, households in dense environments
end up paying up to three times more. An alternative tax form that considers the costs of urban
sprawl is proposed.
✓ Tout accept er

✗ Tout refuser
Entrées d’index
Personnaliser
Mo t s-clés : urbanisme, aménagement, développement immobilier, fiscalité, gouvernance,
infrastructures
Politique de confidentialité
Keywo rds: urban planning, real estate, fiscal policy, governance, infrastructures
 Texte intégral
1 Au Québec, la popularité de la banlieue ne se dément pas (Fortin, Després et Vachon,
2011). Son développement «  jusqu’aux limites des forêts, des montagnes et des terres
agricoles » (Fortin, Després et Vachon, 2011) constitue le phénomène de l’étalement urbain.
2 Or, l’impôt foncier étant proportionnel à la valeur des propriétés, celui-ci ne tient pas
compte de l’impact environnemental de l’étalement urbain. Dans le contexte des
changements climatiques, n’y aurait-il pas lieu de réfléchir à une autre forme de taxation ?
3 Nous avons voulu calculer l’écart entre le montant payé dans les quartiers denses et dans
les environnements diffus, mais aussi mesurer cet écart par rapport à l’espace occupé. Nous
avons également tenté de vérifier si les environnements diffus sont fiscalement plus
productifs, c’est-à-dire si la Ville y perçoit davantage que ce qu’elle y dépense.
4 En admettant la relation entre valeur des propriétés, densité et centralité, tel que
théorisée par William Alonso (1964), notre hypothèse initiale était que les contribuables
propriétaires d’un immeuble dans un environnement dense paient davantage que ceux en
milieu diffus, et ce, malgré les avantages économiques de la densité (Slack, 2002). Nous
avons constaté un écart en fonction de la superficie habitée, de la superficie de terrain ou
de la largeur de ce dernier, trois facteurs qui influencent le coût de certains services
municipaux. L’étude de cas suggère aussi que les revenus fiscaux dans un environnement
diffus peuvent être insuffi sants par rapport aux dépenses municipales dans ce même
environnement. En somme, la Ville retire davantage de bénéfices des environnements
denses.
5 Pour tester ces hypothèses, nous avons analysé deux milieux urbains denses et deux
milieux périphériques diffus de trois arrondissements de la Ville de Québec. D’une part,
nous avons comptabilisé la valeur du terrain, des bâtiments et de l’immeuble ainsi que le
montant payé en impôt foncier. D’autre part, nous avons recensé les dépenses en travaux
publics par arrondissement, car ceux-ci comprennent les principaux réseaux (voirie,
aqueduc, égout). Ces coûts seraient particulièrement sensibles à la différence de distance à
parcourir. Nous avons aussi comptabilisé le montant total des dépenses pour pourvoir aux
services publics par l’arrondissement et la ville en fonction du nombre d’habitants, de
ménages et de mètres linéaires (m lin) d’emprise.
6 L’exercice révèle que la valeur moyenne des propriétés est effectivement plus élevée
dans les quartiers centraux que dans les quartiers périphériques. Les propriétés des
quartiers centraux sont aussi moins gourmandes en superficie de terrain et en longueur de
chaussées, ce qui suggère des économies d’échelle, notamment grâce aux distances
moindres à parcourir. Les propriétés des environnements denses paieraient ainsi
davantage par rapport aux services reçus. En somme, l’impôt foncier pénaliserait la
densité. Lorsqu’on s’intéresse aux paramètres spatiaux, comme la superficie du terrain ou la
mesure frontale, on constate que la banlieue est fiscalement moins intéressante pour la Ville.
7 U ne autre fiscalité tenant compte des caractéristiques spatiales plutôt que de la valeur
foncière permettrait un renversement complet favorisant plutôt les environnements denses
au détriment des environnements diffus.

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Contexte
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permet aux paliers locaux de garantir les services de proximité.
et Cependant,
vous donneonlemesure
contrôle
mal l’impact des politiques fiscales sur l’aménagement du territoire.
sur Pourtant,
ceux que vous souhaitezfiscale est souvent la force directrice derrière les décisions en
«  la politique
activer (Land, 1967).
aménagement »
9 L’impôt foncier correspond à un pourcentage fixé par la municipalité de la valeur d’un
immeuble. Au Québec, il représente en moyenne 50  % des revenus des municipalités
✓ Tout2019).
(MAMH, accept er déterminer la valeur d’une propriété, les évaluateurs se basent sur la
Pour
méthode de comparaison, la méthode du coût de remplacement ou la méthode du revenu
pour✗ Tout refuser à revenus. La méthode de comparaison consiste à déterminer quel
les immeubles
serait le prix de la propriété sur le marché, tandis que la méthode du coût de
Personnaliser
remplacement consiste à faire la somme de la valeur du terrain en fonction de son usage
potentiel le plus rentable et de ce qu’il en coûterait de remplacer le bâtiment existant par
Politique de confidentialité
une nouvelle construction avec des matériaux équivalents.
10 Dans ces conditions, la construction de nouvelles propriétés sur des zones naturelles ou
des terres agricoles semble être une façon rapide pour les villes d’augmenter leur assiette
fiscale. Près de 40  000  hectares ont été sacrifiés à d’autres usages que l’agriculture au
Québec ces dix dernières années malgré la Loi sur la protection du territoire et des activités
agricoles (U PA, 2015). Comme ce sont souvent les promoteurs qui, au départ, assument les
coûts du lotissement, cela peut sembler avantageux pour les municipalités. Or, avec le
temps, «  les frais d’aménagement ainsi que les taxes foncières ne sont pas suffi sants pour
couvrir le coût des nouvelles infrastructures » (Brunette, 2009).
11 Parallèlement, plusieurs municipalités de banlieue profitent de certaines infrastructures
sous la responsabilité des paliers supérieurs, permettant à des villes de périphérie de
développer la fonction résidentielle, alors que la plupart de ses résidents travaillent dans la
Ville centre. Ces navetteurs représentent un manque à gagner pour la Ville centre, mais
aussi des externalités négatives diffi ciles à quantifier, comme la pollution atmosphérique ou
la congestion automobile (Collin, 1984).
12 La problématique est particulièrement bien marquée à Québec, où la croissance de
l’espace urbanisé a suivi la tendance nord-américaine de l’étalement urbain, notamment en
raison du poids de certaines décisions gouvernementales (Fortin, 1981). Les réorganisations
municipales de 2002 ont aussi considérablement augmenté la taille de la Ville de Québec par
la fusion de plusieurs municipalités périphériques. Il en résulte une ville avec des
environnements très denses dans La Cité-Limoilou et de plus en plus diffus dans les autres
arrondissements.

Tableau  : Po rt rait des dif f érent s arro ndissement s de la Ville de Québec

Sainte- La
La Cité- Les Foy– Haute- Ville de
Arrondissement Charlesbourg Beauport
Limoilou Rivières Sillery– Saint- Québec
Cap-Rouge Charles

Population 106 905 69 070 104 035 78 755 77 905 79 950 516 620

% 21 % 13 % 20 % 15 % 15 % 15 % 100 %

Ménages 62 190 32 670 48 955 36 305 33 420 31 820 245 365

% 25 % 13 % 20 % 15 % 14 % 13 % 100 %

Superficie (m2) 22 180 48 610 95 010 65 750 74 340 148 400 454 285

% 5 % 11 % 21 % 14 % 16 % 33 % 100 %

Densité
résidentielle 4819,9 1420,9 1095,0 1197,8 1048,0 538,7 1137,2
(hab./km 2 )

Indice moyen 4,2 1,2 1,0 1,1 0,9 0,5 1,0

T otal des mètres

281 541 424 269 452 365 370 831 422 376 556 543 2 507 926
linéaires de rue

%
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Parcs et espaces
11 %

93
17 %

59
18 %

129
15 %

28
17 %

64
22 %

83
100 %

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% 20 % 13 % 28 % 6 % 14 % 18 % 100 %
sur ceux que vous souhaitez
Nombreactiver
d’établissements 5004 3536 3820 1559 1527 1250 16 696
d’affaires
✓ Tout accept er
% 30 % 21 % 23 % 9 % 9 % 7 % 100 %

✗ Tout
Nombre refuser98 360
d’emplois 72 150 80 235 18 655 22 400 12 165 303 965

%
Personnaliser32 % 24 % 26 % 6 % 7 % 4 % 100 %

Source : Recensement 2011

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 Cadre théorique

Localisation résidentielle et valeur foncière

13 La popularité de la banlieue auprès des familles s’explique notamment par des facteurs
sociologiques tels que le mode de vie, l’identité ou les représentations collectives de la ville
et de la banlieue (Jean, 2014). Le coût moins élevé des propriétés reste néanmoins un critère
déterminant (Kulish, Richards et Gillitzer, 2012) (Sénécal et Hamel, 2001).
14 Selon la théorie de la localisation résidentielle d’Alonso (1964), les valeurs foncières et la
densité devraient être plus élevées à proximité du centre. Le modèle d’Alonso pose un
certain nombre de postulats simplificateurs. Alonso pose une ville radiocentrique et fait
abstraction de la topographie. Le modèle monocentrique s’appuie sur l’hypothèse selon
laquelle le centre attire la plus grande partie de l’activité de la ville et que les fonctions
résidentielles s’implantent autour. U ne autre hypothèse du modèle est que la localisation
résidentielle et le prix du logement sont une fonction du coût des transports, du coût du
terrain et du revenu du ménage. Les coûts de transport augmentant avec la distance, les
ménages devraient privilégier les terrains à proximité du centre. La valeur foncière des
terrains dépendrait de la capacité de payer des ménages (bid rent theory). Ainsi, la
demande pour des terrains centraux est plus forte que pour des terrains périphériques,
poussant les valeurs foncières à proximité du centre à la hausse et encourageant la densité.
15 Malgré le caractère polycentrique de la Ville de Québec, maintes fois étudié (Fortin,
1981), La Cité-Limoilou demeure non seulement l’arrondissement le plus dense, mais aussi
celui avec le plus d’emploi et de places d’affaires (voir le tableau 1), ce qui nous permet de
supposer qu’il demeure particulièrement attrayant à la lumière des hypothèses d’Alonso.

Conséquences et coûts de l’étalement urbain

16 La littérature s’est beaucoup intéressée aux externalités négatives de l’étalement urbain,
comme la pollution ou la congestion routière (Slack, 2006). L’étalement urbain entraîne
aussi des coûts accrus pour assurer les services municipaux. En étudiant le coût des services
publics à Halifax, en Nouvelle-Écosse, le Sustainable Prosperity Institute (2013) a observé
que les services publics coûtent à la municipalité plus du double en banlieue que dans les
zones urbaines (voir la figure 1).

Figure  : Représent at io n des co ût s accrus po ur assurer les services publics dans les
enviro nnement s suburbains

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Politique de confidentialité
17 Les distances accrues entre les propriétés peuvent expliquer en partie ces coûts accrus.
Après avoir étudié 2 500 municipalités espagnoles, Miriam Hortas-Rico et Albert Solé-Ollé
 (2010) ont observé que les développements diffus annulent les économies d’échelle dans la
fourniture de certains services publics, tels que la collecte des ordures ménagères, le
nettoyage des rues et les transports en commun. Ils observent aussi une relation linéaire
entre coûts et distances pour offrir certains services publics particulièrement sensibles aux
distances. Par exemple, ils avancent que dans un environnement moins dense, il faut
davantage de camions à ordure ou que les camions couvrent des trajets plus longs pour
fournir le même service. En outre, l’installation de conduites d’électricité, d’eau ou d’égout
sur de longues distances pour atteindre un nombre relativement restreint de résidents
entraîne une augmentation ineffi cace des coûts.
18 En étudiant 283 comtés à travers les États-U nis, John Carruthers et Gudmundur U lfarsson
(2003) ont observé que l’étalement entraîne des coûts accrus pour la voirie, la distribution
d’eau potable, la collecte des eaux usées, les transports, la collecte des ordures, le logement
social, la police, la protection contre les incendies, les parcs, l’éducation, etc. Ils observent
aussi que la densité, l’étendue spatiale et la superficie urbaine urbanisée influent sur le coût
des services.
19 Cameron Speir et Kurt Stephenson (2002) se sont particulièrement intéressés à l’influence
de l’étalement urbain sur les coûts liés à la construction des réseaux d’aqueduc et d’égout.
Ces coûts pour les modèles de logements compacts et seraient de 60 % à 66 % moins élevés
que pour les modèles étalés. En analysant ce qu’il en couterait pour relier au réseau
3  000  nouvelles résidences unifamiliales dans une ville hypothétique de 30  000  habitants
selon différents types d’aménagement, leurs résultats suggèrent que des lots plus petits et
des distances plus courtes entre les centres existants réduisent la consommation d’eau et les
coûts pour la municipalité.
20 Pour Sylvy Jaglin (2010), l’étalement est un facteur de coût important lorsqu’il se
manifeste par un éloignement croissant entre les lieux de consommation, notamment les
nouveaux quartiers, et les centres de production.
21 Des études canadiennes et américaines suggèrent que le coût des services augmente
directement avec la distance du centre-ville et inversement avec la densité de
développement (Slack, 2006). Les zones les plus coûteuses à desservir seraient les quartiers
périphériques à faible densité.
22 Cependant, si plusieurs études se sont intéressées aux coûts de l’étalement et ont identifié
une relation linéaire entre les distances à parcourir et les coûts pour fournir certains
services, peu d’études semblent s’être penchées sur les économies d’échelle permises par la
densité. Marie-Laure Breuillé et ses coauteurs (2019) montrent que la densification entraîne
dans l’ensemble une baisse des dépenses publiques, mais que ses effets sont hétérogènes et
complexes selon la forme urbaine.
23 Enid Slack (2002) observe que les facteurs spatiaux liés au modèle d’aménagement ont
une influence importante sur les coûts pour assurer les services municipaux  : «  une plus
grande densité entraîne une réduction des coûts, car une grande partie de l’infrastructure
nécessaire  – par exemple, les trottoirs, les routes et les conduites d’eau et d’égout  – est
linéaire  ». Les quartiers à plus forte densité ont plus de logements par kilomètre de
conduite d’eau sur laquelle répartir les coûts.
24 Les environnements denses sont aussi fiscalement plus productifs. La productivité fiscale

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peut être définie par la capacité d’un environnement à générer plus de revenus qu’il
n’entraîne de dépenses. Robert Burchell et Sahan Mukherji (2003) ont observé aux États-
U nis que bien que l’étalement urbain génère davantage de recettes fiscales, les
environnements denses sont plus productifs, car le développement de nouvelles propriétés
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périmètre d’urbanisation permet souvent d’éviter la construction de
et nouvelles
vous donne le contrôle et génère davantage de revenus fonciers.
infrastructures
sur ceux que vous souhaitez
activer

Méthodologie
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25 L’étude se penche sur des échantillons de propriété de quatre quartiers  – Saint-Jean-
Baptiste, Limoilou, Sainte-Foy et Neufchâtel  – représentant des cas types de milieux
✗ Tout refuser
résidentiels de la ville de Québec et correspondant aussi aux grandes périodes de son
développement. La ville de Québec offre l’avantage de nous permettre de comparer des
Personnaliser
environnements denses et des environnements diffus au sein d’une même ville, ce qui nous
permet de contrôler certaines variables qui pourraient influencer la valeur foncière ou les
Politique de confidentialité
dépenses municipales.
26 Les échantillons ont été constitués en recensant toutes les propriétés à l’intérieur d’une
superficie d’un hectare choisi de façon à comporter au moins une bande de pertinence,
c’est-à-dire une voie et les deux propriétés qui la bordent de chaque côté. Les propriétés de
l’hectare choisies devaient être du type porteur de chaque quartier, soit le bâtiment
résidentiel dominant du quartier. Le type porteur joue en effet un rôle pivot dans la
définition du tissu urbain.
27 Toutes les données accessibles par le rôle foncier ont été colligées pour dresser un
portrait le plus complet de la propriété moyenne de chaque échantillon. Le rôle foncier
nous renseigne sur le montant payé en impôt foncier par chaque propriété, son année de
construction, son nombre d’étages, sa superficie habitable, sa superficie totale du terrain
ainsi que sa mesure frontale. Ces données nous permettent de comparer la quantité
d’infrastructures par logement.
28 Pour comparer la productivité fiscale de chaque environnement, les revenus fonciers
tirés de chaque propriété ont été comparés aux dépenses municipales. Pour déterminer le
montant des dépenses municipales qui peuvent être associées à chaque propriété, nous
nous sommes intéressés aux services dont les coûts sont sensiblement influencés par les
critères spatiaux, comme la distance à parcourir entre chaque propriété (Speir et
Stephenson, 2002). Certains auteurs (Slack, 2006) avancent même que leurs coûts sont
linéairement influencés par les distances, ce qui se prête bien à une comparaison avec la
mesure frontale des terrains. La comparaison peut sembler hasardeuse, étant donné
l’absence de données précises publiques sur les coûts linéaires des services municipaux à
Québec. Cependant, ceux-ci ont été estimés en divisant les montants dépensés par la Ville
centre et les arrondissements par trois critères : le nombre d’habitants, de ménages et de
mètres linéaires de voies publiques.

Caractérisation de quatre milieux urbanisés

Densité relative
29 Les quatre quartiers retenus illustrent l’évolution historique des modes d’urbanisation. Le
quartier Saint-Jean-Baptiste s’est développé entre 1850 et 1900 et est caractérisé par les
immeubles de faubourg. Les rues y sont plus étroites que dans le reste de la ville. La largeur
de l’emprise publique est de 8,80 m. La chaussée mesure environ 5,60 m de large. Il y a un
trottoir de chaque côté (voir la figure 2).

Figure  : Vue de la rue Richelieu dans le quart ier Saint -Jean-Bapt ist e

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30 Limoilou s’est développé entre 1900 et 1950 avec des duplex et des triplex. La largeur de
✓ Tout accept er
l’emprise publique est de 18,3 m, et la chaussée mesure environ 12,7 m de large. Il y a un
trottoir de chaque côté. On observe la présence d’arbres matures et de lampadaires (voir la
✗ Tout refuser
figure 3).

Personnaliser
Figure  : Vue de la 9e rue dans le quart ier Limo ilo u

Politique de confidentialité
31 Le quartier Sainte-Foy, avec ses maisons unifamiliales isolées, est représentatif de la
période de l’après-guerre. La largeur de l’emprise publique est de 18,4  m. La chaussée
mesure 9,2 m de large; il n’y a aucun trottoir. On note une marge publique gazonnée de
4,6 m (voir la figure 4).

Figure  : Vue de la rue Gregg dans le quart ier Saint e-Foy

32 Neufchâtel représente un développement domiciliaire du XXIe  siècle. La largeur de

l’emprise publique est de 14 m. La chaussée mesure environ 10 m de large. Il n’y a aucun
trottoir. On observe une marge publique gazonnée de 2 m (voir la figure 5).

Figure  : Vue de la rue de Brasilia dans le quart ier Neuf chât el

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33 Saint-Jean-Baptiste est le quartier le plus dense (131  logements/hectare) de la Ville de
Québec, soit près du double de Limoilou (72). Sainte-Foy (12) et Neufchâtel (17) sont
presque cinq fois moins denses que Limoilou.
✓ Tout accept er
Tableau  : Caract érist iques des quat re quart iers ét udiés
✗ Tout refuser
  St-Jean-Baptiste Limoilou Ste-Foy Neufchâtel
Personnaliser
Période d’urbanisation 1800-1850 1900-1940 1950-1970 1990-2010
Politique de confidentialité

Année de construction du bâtiment 1909 1927 1959 2004

 Logements/hectare 131 72 12 17

Nombres d’immeubles/hectare 33 24 12 17

Logements/immeuble 3,97 3,00 1 1

Terrains
34 Les terrains les plus étroits se trouvent à Limoilou (7,82 m) alors qu’ils sont presque trois
fois plus larges à Sainte-Foy (20,45 m). On observe aussi que les terrains doublent de largeur
entre Saint-Jean-Baptiste (12,06 m) et Neufchâtel (23,32 m). Si on tient compte de linéarité
des coûts municipaux, cela suggère des charges très différentes entre ces quartiers. Les
profondeurs se révèlent moins différenciées. Les terrains de Saint-Jean-Baptiste (19,36 m)
sont 30 % moins profonds que ceux de Limoilou ou de Sainte-Foy (29,52 m). La superficie
totale s’est maintenue dans les quartiers urbains autour de 230 m2. Le terrain à Neufchâtel
est deux fois plus vaste (542,16  m2) et celui à Sainte-Foy presque quatre fois plus grand
(888,83 m2).

Tableau  : Dimensio ns des t errains moyens de chaque échant illo n

  St-Jean-Baptiste Limoilou Ste-Foy Neufchâtel

Largeur des terrains (mesure frontale) (m) 12,06 7,82 20,45 23,32

Profondeur des terrains (m) 19,36 29,52 43,46 23,25

Superficie des terrains (m 2 ) 233,46 230,83 888,83 542,16

35 L’analyse des superficies construites présente des résultats plus nuancés. La superficie
habitable par étage varie entre 90 et 125 m environ. La différence se traduit dans le nombre
d’étages, la superficie totale et le nombre de logements. Ces données déterminent le
coeffi cient d’emprise au sol (CES), qui est le rapport entre superficie par étage/superficie
du terrain, et le coeffi cient d’occupation du sol (COS), qui est le rapport entre superficie
construite totale ou superficie habitable/superficie du terrain.
36 On constate un CES décroissant des quartiers urbains à ceux de la banlieue, de 0,52, à 0,38,
puis 0,14 jusqu’à 0,13 dans Sainte-Foy. On peut imaginer que l’espace non construit est un
jardin. Le COS confirme que Saint-Jean-Baptiste est huit fois plus intensément occupé que
Sainte-Foy. Ce coeffi cient reste élevé dans Limoilou (6,7  fois) et Neufchâtel (1,5  fois)
comparativement à Sainte-Foy.

☝🍪
Tableau  : Caract érist iques des immeubles moyens de chaque échant illo n

  St-Jean-Baptiste Limoilou Ste-Foy Neufchâtel

Ce Superficie
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terrain 2) 233,46 230,83 888,83 542,16
et vous donne le contrôle
sur ceux que vous souhaitez
Superficie par étage (m 2 )
activer 121,15 88,62 117,47 74,58

Nombre d’étages (m 2 ) 2,64 3 1,25 1,94

✓ Tout accept er
Superficie habitable (m 2 ) 319,84 265,86 146,84 144,69
✗ Tout refuser
Superficie de terrain non construite (m 2 ) 112,31 142,21 771,36 467,58
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Politique
Nombrede
de confidentialité
logements/immeuble 3,97 3 1 1
 Superficie par logement (m 2 ) 80,56 88,62 146,84 144,69

Coefficient d’emprise au sol (CES) 0,52 0,38 0,13 0,14

Indice comparé des CES 1,00 0,74 0,25 0,27

Coefficient d’occupation du sol (COS) 1,37 1,15 0,17 0,27

Indice comparé des COS 1,00 0,84 0,12 0,19

Bâtiments
37 Les immeubles les plus vastes sont dans Saint-Jean-Baptiste, Neufchâtel et Limoilou (265,86
à 319,84 m2), mais le nombre de logements est de presque quatre par immeuble dans St-
Jean-Baptiste et de trois dans Limoilou, contre un seul dans Neufchâtel et Sainte-Foy. Les
logements de Saint-Jean-Baptiste et Limoilou ont une superficie habitable comparable
(80,56 à 88,62 m2) tandis que les maisons unifamiliales sont nettement plus vastes avec 146,84
et 152 m2, soit jusqu’à 90 % plus grands.
38 Corollaire de la dimension des terrains et du nombre de logements, l’espace non construit
par logement est très différent d’un quartier à l’autre. Celui-ci est de 28,29 m2 dans Saint-
Jean-Baptiste, de 47,40 m2 à Limoilou, de 233,79 m2 à Neufchâtel et de 771,36 m2 à Sainte-Foy.
Nous avons appelé empreinte spatiale la superficie occupée par chaque logement,
comprenant à la fois la superficie construite et une part du terrain non construit en fonction
du nombre de logements dans l’immeuble. Il faut 108,85 m2 de terrain et de construction
pour un logement dans Saint-Jean-Baptiste contre 136,02  m2 à Limoilou, 306,13  m2 à
Neufchâtel et 918,20  m2 à Sainte-Foy. Alors que Saint-Jean-Baptiste et Limoilou sont
comparables, il faut trois plus d’espace pour un logement à Neufchâtel et 7,5  fois plus à
Sainte-Foy.

Tableau  : Caract érist iques des lo gement s moyens de chaque échant illo n

St-Jean- Ste-
  Limoilou Neufchâtel
Baptiste Foy

Nombre de logements/immeuble 3,97 3 1 1

Superficie par logement (m 2 ) 80,56 88,62 146,84 144,69

T errain non construit par logement (m 2 ) 28,29 47,40 771,36 467,58

☝🍪
Empreinte spatiale (terrain et espace habitable par
108,85 136,02 918,20 612,27
logement [m 2 ])

Indice comparé d’empreinte spatiale avec St-Jean-

Ce Baptiste
site utilise des cookies 1,0 1,2 7,5 3,0
et vous donne le contrôle
sur ceux que vous souhaitez
activer
Évaluation et fiscalité et bâtiments
39 ✓LesTout
valeurs les plus
accept er élevées se trouvent dans le quartier Saint-Jean-Baptiste, avec une
valeur moyenne de 532  696,97  $. Il s’agit aussi de l’hectare le plus dense, avec
131 logements/hectare.
✗ Tout refuser Le quartier Limoilou suit, avec une valeur moyenne d’immeuble de
434 666,67 $ et une densité de 71 logements/hectare. À Sainte-Foy, la valeur de l’immeuble
moyen de l’échantillon est de 422  500  $ pour une densité résidentielle de
Personnaliser
12  logements/hectare, tandis que dans Neufchâtel la valeur de l’immeuble moyen est de
392 294,12 $
Politique pour une densité de 17 logements/hectare. On observe donc la relation entre
de confidentialité
centralité, densité et valeur foncière telle que théorisée par Alonso (1964).
40 Or, si les terrains urbains valent deux à trois fois plus que ceux des banlieues, la superficie
habitable vaut deux à trois fois moins dans Sainte-Foy comparativement à Saint-Jean-
Baptiste ou Limoilou ou Neufchâtel. Pourquoi les valeurs des bâtiments de Sainte-Foy sont-
elles si peu élevées ? Ne s’agit-il pas d’un quartier avec des revenus moyens supérieurs à la
moyenne et où la valeur des terrains y est aussi plus élevée ? Cette problématique dépasse le
cadre de cette étude, mais a tout de même une conséquence sur les finances publiques : en
quoi l’âge de la propriété et possiblement quelques décennies de maintenance corrective
différée diminuent le montant qu’il en coûte aux municipalités pour desservir cette
propriété ?

Tableau  : Valeurs moyennes dans les quat re échant illo ns

St-Jean-
  Limoilou Ste-Foy Neufchâtel
Baptiste

Valeur moyenne des terrains 208 212,12 $ 133 333,33 $ 339 416,67 $ 162 235,29 $

Valeur moyenne des bâtiments 324 484,85 $ 301 333,33 $ 83 083,33 $ 230 058,82 $

Valeur moyenne des immeubles 532 696,97 $ 434 666,67 $ 422 500,00 $ 392 294,12 $

Écart de la moyenne (445 539,44 $) 120 % 98 % 95 % 88 %

Superficie terrain (m 2 ) 233,46 230,83 888,83 542,16

Valeur des terrains/m 2 terrain 891,85 $ 577,63 $ 381,87 $ 299,24 $

Superficie habitable (m 2 ) 319,84 265,86 146,84 144,69

Valeur des bâtiment/m 2 superficie

1 014,52 $ 1 133,43 $ 565,81 $ 1 590,01 $
habitable

Nombre de logements/immeuble 3,97 3 1 1

Valeur moyenne des logements 134 180,60 $ 144 888,89 $ 422 500,00 $ 392 294,12 $

41 Conformément au principe d’équité horizontale, les propriétaires des quatre quartiers

paient un montant comparable. Toutefois, le montant payé par m2 carré habitable, c’est-à-
dire la superficie construite, est de 27,05 $ à Sainte-Foy et de 27,73 $ à Neufchâtel, ce qui est
environ 1,35  fois plus élevé qu’à Saint-Jean-Baptiste (20,43  $) et Limoilou (19,43  $). Les
propriétaires de milieux urbains paient davantage par mètre carré de superficie
construite que les contribuables de milieux suburbains.
42

☝🍪
Le montant payé en fonction de la superficie des terrains montre des différences plus
marquées. Les contribuables de Saint-Jean-Baptiste paient six fois plus en moyenne par m2
de terrain que ceux de Sainte-Foy, et quatre fois plus que ceux de Neufchâtel. Ceci reflète la
Cevaleur
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associée la localisation, mais cela est-il vraiment fiscalement équitable  ? Il est
et communément
vous donne le admis
contrôle
que les services municipaux ne sont pas tout à fait identiques dans les
sur milieux
ceux queurbains
vous souhaitez
ou suburbains. Cependant, la différence de ce qu’il en coûte est-elle la
même que activer
la différence en termes de revenus ? C’est ce que nous avons voulu étudier en
comparant le montant des revenus linéaires avec celui des dépenses linéaires, que nous
avons estimé.
✓ Tout accept er
Tableau  : Mo nt ant moyen payé en impô t f o ncier dans les quat re échant illo ns

✗ Tout refuser
St-Jean-Baptiste Limoilou Ste-Foy Neufchâtel

Personnaliser
Impôt foncier 2017 6 532,90 $ 5 165,87 $ 3 971,31 $ 4 012,51 $
Politique de confidentialité
Impôt foncier 1000 $/évaluation 12,3 $ 11,9 $ 9,4 $ 10,2 $
 Nombre de logements/immeuble 3,97 3 1 1

Impôt foncier par logement 1 645,57 $ 1 721,96 $ 3 971,31 $ 4 012,51 $

Superficie habitable (m 2 ) 319,84 265,86 146,84 144,69

Impôt foncier/superficie habitable 20,43 $ 19,43 $ 27,05 $ 27,73 $

Superficie terrain (m 2 ) 233,46 230,83 888,83 542,16

Impôt foncier/superficie terrain 27,98 $ 22,38 $ 4,47 $ 7,40 $

Une fiscalité équitable ?

43 Cette rapide comparaison entre l’espace accaparé par chaque propriété et la fiscalité
semble indiquer que les milieux plus densément urbanisés sont ceux qui paient
proportionnellement le plus par rapport à la superficie construite ou la superficie des
terrains.
44 Le montant payé par logement semble être en corrélation avec la densité  : les
propriétaires d’une maison unifamiliale de Sainte-Foy (3 971,31 $) paient 2,2 fois plus que
les propriétaires d’un logement dans Saint-Jean-Baptiste (1  645,57  $) ou Limoilou
(1 721,96 $). Toutefois, on constate que la maison unifamiliale de Sainte-Foy occupe 8 fois
plus de terrain, avec un logement 2 fois plus vaste que l’immeuble de Saint-Jean-Baptiste.
Les propriétaires de ce dernier paient 3 fois plus pour le m2 habitable et 7 fois plus pour le
m2 de terrain.
45 Malgré une fiscalité équitable en apparence, la différence dans l’évaluation de la valeur
des terrains et dans l’évaluation des propriétés – les propriétés ayant perdu de la valeur en
raison de la maintenance corrective différée – crée une situation dans laquelle la densité est
défavorisée fiscalement.

Revenus fonciers et dépenses municipales

Portrait des arrondissements et dépenses municipales

par ménage
46 Le budget  2015 de la Ville de Québec nous permet d’avoir une idée globale de la
structure financière de la Ville. L’impôt foncier représente 52  % des revenus. La Cité-

☝🍪
Limoilou a le plus gros budget de fonctionnement à 48 766 000 $, tandis que celui de Sainte-
Foy est de 39 361 000 $ et celui de l’arrondissement des Rivières, de seulement 24 736 000 $.

Tableau  : Analyse du budget municipal de la Ville de Québec

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et vous donne le contrôle Ste-Foy /Cap-
  La Cité-Limoilou Des Rivières
sur ceux que vous souhaitez Rouge
activer
St-Jean-Baptiste +
  Ste-Foy Neufchâtel
Limoilou
✓ Tout accept er
Ménages 62 190 48 955 32 670
✗ Tout refuser
Budget travaux publics arrondissement 25 818 000 $ 18 895 000 $ 11 792 000 $
Personnaliser

Politique
Budgetde confidentialité
travaux publics arrondissement/ménage 415,15 $ 385,97 $ 360,94 $
 Budget total arrondissement 48 766 000 $ 39 361 000 $ 24 736 000 $

Budget total arrondissement/ménage 784,15 $ 804,02 $ 757,15 $

Budget total Ville centre (excluant le budget des

501 900 000 $
arrondissements)

Budget total Ville centre/total ménage ville 2 046 $

Montant total dépensé par la Ville/ménage 2 830,15 $ 2 850,02 $ 2 803,15 $

Source : Budget 2015 de la Ville de Québec

47 Toutefois, alors que La Cité-Limoilou dépense 784,15  $/ménage, l’arrondissement des

Rivières dépense 757,15  $/ménage et celui de Sainte-Foy, 804,02  $/ménage. Ces montants
similaires suggèrent que l’attribution des budgets est proportionnelle au nombre de
ménages.

Dépenses municipales par mètre linéaire

48 La mesure frontale des propriétés donne une indication des distances à parcourir et
donc de la quantité de réseaux entre les propriétés. Les coûts de certains services sont
directement influencés par la distance entre les propriétés (Speir et Stephenson, 2002  ;
Slack, 2006). En divisant le montant des dépenses municipales par le nombre de mètres
linéaires de voies, on obtient le coût linéaire des différents services.
49 La Cité-Limoilou est à la fois l’arrondissement le plus populeux (106 905 habitants) avec le
plus de ménages (62  190) et celui avec le moins de mètres linéaires de voies publiques
(281  541  m). Comparé aux deux autres arrondissements étudiés, on observe dans les
banlieues le double de mètres linéaires de voies publiques pour une population
relativement semblable. La mesure frontale était en moyenne de 7,82 m dans Limoilou, de
12,06 m dans Saint-Jean-Baptiste, de 20,45 m dans Sainte-Foy et de 23,32 m dans Neufchâtel.
C’est-à-dire que les terrains à Neufchâtel sont en moyenne près de trois fois plus larges vis-à-
vis de la voie que les terrains à Limoilou. L’emprise publique moins large dans Saint-Jean-
Baptiste devrait permettre à la Ville de faire des économies en matière de construction et
d’entretien par rapport aux quartiers plus récents. Néanmoins, La Cité-Limoilou dépense
173,21  $/m  lin pour les services de proximité, soit presque trois fois plus que
l’arrondissement des Rivières qui dépense 58,30 $/m lin, et Sainte-Foy, 87,01 $/m lin.

Tableau  : Analyse du budget des arro ndissement s en f o nct io n des mèt res linéaires de vo ies
publiques

Ste-Foy / Cap-
  La Cité-Limoilou Des Rivières
Rouge

  ☝🍪 St-Jean-Baptiste
Limoilou
+
Ste-Foy Neufchâtel

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et vous
Mètresdonne
linéaireslede
contrôle
voie (m lin) 281 541 452 365 424 269
sur ceux que vous souhaitez
activer
Budget travaux publics arrondissement 25 818 000 $ 18 895 000 $ 11 792 000 $

✓ Tout
Budget accept
travaux erarrondissement/m lin
publics 91,70 $ 41,77 $ 27,79 $

✗ Tout
Budget total refuser
arrondissement 48 766 000 $ 39 361 000 $ 24 736 000 $

Personnaliser
Budget total arrondissement/m lin 173,21 $ 87,01 $ 58,30 $

Politique de confidentialité
Budget total Ville centre (excluant le budget des 501 900 000 $
arrondissements)
 Budget total Ville centre/total m lin ville 200,13 $

Montant total dépensé par la Ville/m lin 373,34 $ 287,14 $ 258,43 $

50 Si on ajoute les dépenses de la Ville centre, le montant total des dépenses municipales est
de 373,34  $/m  lin dans La Cité-Limoilou, de 287,14  $/m  lin dans Sainte-Foy et de
258,43 $/m lin dans l’arrondissement des Rivières.

Montant payé en impôt foncier

51 Le montant payé en impôt foncier le plus élevé est celui des contribuables d’un immeuble
de Saint-Jean-Baptiste (6 532,90 $), suivi par un immeuble de Limoilou (5 165,87 $), celui de
Neufchâtel (4  012,51  $) et celui de Sainte-Foy (3  971,31  $). Or le montant payé en taxes
foncières par ménage est de 1 921,99 $ dans Saint-Jean-Baptiste, de 1 744,93 $ dans Limoilou,
de 4 012,51 $ dans Neufchâtel et de 3 971,31 $ dans Sainte-Foy. Habiter dans un logement en
ville est fiscalement plus économique, car les propriétaires qui habitent à plusieurs paient
nominalement moins cher.

Tableau  : Mo nt ant s moyens payés en impô t f o ncier par lo gement

St-Jean-
Limoilou Ste-Foy Neufchâtel
Baptiste

Impôt foncier 2017 6 532,90 $ 5 165,87 $ 3 971,31 $ 4 012,51 $

Nombre de logements/immeuble 3,97 3 1 1

Impôt foncier/ménage (en admettant un

1 645,57 $ 1 721,96 $ 3 971,31 $ 4 012,51 $
ménage/logement)

Montant payé par mètre linéaire

52 Le montant payé par mètre linéaire de mesure frontale est plus élevé dans les quartiers
denses que dans les quartiers diffus. Les chiffres révèlent un écart considérable. Le montant
payé dans Limoilou (660,60 $/m lin) ou dans Saint-Jean-Baptiste (541,70 $/m lin) est trois fois
supérieur à celui payé dans les quartiers de banlieue, Sainte-Foy (194,20  $/m  lin) ou
Neufchâtel (172,06 $/m lin).

Tableau  : Mo nt ant s moyens payés en impô t f o ncier par mèt re linéaire

St-Jean-Baptiste Limoilou Ste-Foy Neufchâtel

☝🍪
Impôt foncier 2017 6 532,90 $ 5 165,87 $ 3 971,31 $ 4 012,51 $

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Largeurdonne
et vous des terrains (mesure frontale) (m) 12,06
le contrôle 7,82 20,45 23,32
sur ceux que vous souhaitez
activer
Impôt foncier/m lin 541,70 $ 660,60 $ 194,20 $ 172,06 $

Impôt foncier 1000 $/évaluation 12,3 $ 11,9 $ 9,4 $ 10,2 $

✓ Tout accept er

Impôt foncierrefuser
✗ Tout 1000 $/évaluation/m lin 1,02 $ 1,52 $ 0,46 $ 0,44 $

53 En tenant compte du montant payé par tranche de 1 000 $, il s’avère que le montant payé
parPersonnaliser
un terrain moyen à Limoilou est de 1,52  $/m  lin par tranche de 1  000  $ contre
0,44 $/m lin à Neufchâtel, ce qui confirme que cet écart de trois pour un pour le montant
Politique de confidentialité
payé par mètre linéaire n’est pas seulement attribuable à une différence de valeur entre les
propriétés.
54 Pour finir, nous avons observé que le montant payé en impôt foncier par les
propriétaires d’un terrain central est plus élevé que le montant payé en impôt foncier par
les propriétaires d’un terrain en périphérie, bien que les ménages qui vivent à plusieurs
sur un terrain central parviennent à diviser cette charge. Comme les terrains centraux sont
à la fois moins larges et moins grands, il en résulte que les propriétaires des terrains dans les
environnements denses paient généralement plus par mètre linéaire et par mètre carré
(m2) de superficie de terrain.

Discussion

Distribution des dépenses municipales sur le territoire

55 Les propriétés de nos échantillons confirment le modèle d’Alonso selon lequel les
propriétés valent davantage à proximité du centre. Leurs propriétaires paient
conséquemment plus. Le montant payé individuellement par les propriétaires de logement
est cependant moins élevé lorsqu’il s’agit de logements dans des immeubles multifamiliaux.
Pourtant, la Ville de Québec dépense à peu près le même montant par ménage.
56 La situation est plus complexe lorsqu’il s’agit d’un logement destiné à être loué, mais
comme cette étude ne s’intéresse pas au fait de savoir qui du locataire ou du propriétaire
paie en fin de compte l’impôt, mais plutôt si celui-ci pénalise la densité, nous n’irons pas plus
loin.

Tableau  : Dépenses municipales par mèt re linéaire

Ste-Foy / Cap- Les

  La Cité-Limoilou
Rouge Rivières

St-Jean-Baptiste +
  Ste-Foy Neufchâtel
Limoilou

Budget travaux publics

91,70 $ 41,77 $ 27,79 $
arrondissement/m lin

Budget total arrondissement/m lin 173,21 $ 87,01 $ 58,30 $

Montant total dépensé par la Ville/m lin 373,34 $ 287,14 $ 258,43 $

57 L’écart est beaucoup plus important lorsqu’on s’attarde au montant dépensé par mètre
linéaire  : la Cité-Limoilou dépense davantage que les autres arrondissements. Serait-ce à
cause de la pression des navetteurs? En effet, La Cité-Limoilou est l’arrondissement avec le
plus grand nombre d’emplois et d’établissements d’affaires (voir le tableau 1). À Montréal

☝🍪
par exemple, le navettage entraîne des coûts accrus en matière de voirie, de transports
collectifs, de police, etc. (Collin, 1984) Les quartiers centraux accueillent d’autres activités
commerciales, institutionnelles et industrielles, en plus d’assurer une offre culturelle pour
l’ensemble de la municipalité. Les données sur les revenus et les coûts associés à ces activités
Cene
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sur ceux que vous souhaitez
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Une taxation foncière équitable ?
58 Lorsqu’on s’intéresse aux paramètres spatiaux, comme la superficie du terrain ou la
✓ Tout
mesure accept
frontale, oner
constate que la banlieue est fiscalement moins intéressante pour la Ville.

✗ Tout
Tableau  : Morefuser
nt ant s payés en impô t f o ncier en f o nct io n de dif f érent s crit ères spat iaux

St-Jean-Baptiste Limoilou Ste-Foy Neufchâtel

Personnaliser

Politique de confidentialité
Impôt foncier/superficie habitable 20,43 $ 19,43 $ 27,05 $ 27,73 $
 Impôt foncier/superficie terrain 27,98 $ 22,38 $ 4,47 $ 7,40 $

Impôt foncier/m lin mesure frontale 541,70 $ 660,60 $ 194,20 $ 172,06 $

59 Le montant moyen payé en impôt foncier en fonction de la superficie du terrain est

comparable entre Saint-Jean-Baptiste (27,98 $/m2) et Limoilou (22,38 $/m2), mais diminue de
74 % à Neufchâtel (7,40 $/m2), et de plus de 80 % à Sainte-Foy (4,47 $/m2). En fonction de la
mesure frontale, l’écart est moindre, mais les contribuables des banlieues paient près de
60  % de moins par mètre linéaire que ceux qui habitent en ville. Autrement dit, les
propriétaires d’un immeuble dans un quartier dense paient de deux à trois fois plus pour
leur accès à la rue et les services municipaux afférents (voirie, aqueduc, égout). On pourrait
avancer que trois ménages résidant dans un triplex consomment davantage de services
qu’un seul ménage résidant dans une maison unifamiliale. Mais la fiscalité municipale
actuelle ne tient pas compte de la consommation individuelle et ces données ne sont pas
disponibles.

Iniquité fiscale
60 En comparant les revenus et les dépenses pour chaque propriété en fonction de leurs
dimensions, on constate que les terrains de banlieue paient moins par rapport à la quantité
de services publics nécessaires pour desservir les environnements diffus de façon
comparable aux environnements denses.
61 L’équité fiscale semble s’expliquer non pas à partir de la valeur des propriétés ou de leur
impact environnemental, mais sur la base des dépenses par ménage. Il est communément
admis que les services municipaux ne sont pas fournis de façon identique dans les milieux
urbains ou suburbains. Le déneigement ne s’y opère pas exactement de la même façon par
exemple. Cela dit, les ménages de banlieue ont accès à la même eau potable que les ménages
des environnements denses, tandis que certains auteurs ont observé que l’absence de
compteur d’eau est à l’avantage des propriétés avec un vaste terrain (Speir et Stephenson,
2002). L’étude précise des couts reste à faire, mais comparer le montant des revenus
linéaires avec celui des dépenses linéaires permet d’établir une première balise.
62 Par exemple, le montant payé par mètre linéaire de voie est, en moyenne, trois fois plus
élevé dans Saint-Jean-Baptiste (541,70 $) et Limoilou (660,60 $) qu’à Sainte-Foy (194,20 $) ou
Neufchâtel (172,06  $). Les dépenses municipales par arrondissement réparties par mètre
linéaire révèlent un solde positif dans les quartiers urbains  : les propriétaires d’un
immeuble de Limoilou paient 287,26  $ de plus par mètre linéaire que ce que la Ville
dépense par mètre linéaire dans La Cité-Limoilou. Dans Saint-Jean-Baptiste, cette différence
entre le montant payé et le montant dépensé est de 168,36  $/m  lin. Par contre, dans un
environnement diffus comme Sainte-Foy, on observe un manque à gagner de l’ordre de
92,94 $/m lin. Parallèlement, celui-ci est de 86,37 $/m lin dans Neufchâtel.

Tableau  : Écart ent re revenus f o nciers et dépenses municipales dans les échant illo ns ét udiés

☝🍪
St-Jean-Baptiste Limoilou Ste-Foy Neufchâtel

Impôt foncier/m lin 541,70 $ 660,60 $ 194,20 $ 172,06 $

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Dépenses le contrôle 373,34 $
municipales/m lin 373,34 $ 287,14 $ 258,43 $
sur ceux que vous souhaitez
activer
Écart revenu/dépense 168,36 $ 287,26 $ (92,94) $ (86,37) $

63 Pourquoi alors les villes poursuivent-elles ce type de développement? Il faut savoir que
✓ Tout
dans accept
la plupart deser
nouveaux lotissements, les infrastructures sont construites aux frais des
promoteurs. Les villes se contentent pendant les premières années d’entretenir les rues,
✗ Toutetrefuser
aqueducs égouts et de percevoir les taxes.
64 Qu’en est-il sur le long terme  ? Qui doit alors assumer les coûts de réparation des
Personnaliser
infrastructures  ? Comment composer avec les attentes des résidents des quartiers
périphériques, qui demandent le même niveau de services que les quartiers centraux,
Politique
commededeconfidentialité
nouvelles routes ou des équipements sportifs et culturels  ? La municipalité
 devrait-elle alors financer ces services seulement avec les impôts fonciers perçus
localement ?
65 Bien que Québec réussisse de manière générale à équilibrer son budget malgré
l’ampleur de l’étalement urbain, on peut se questionner sur la viabilité de la fiscalité actuelle
à long terme. L’analyse des quatre échantillons étudiés laisse percevoir que les
environnements denses paient plus que les environnements diffus. Cela devrait permettre à
la Ville d’y investir davantage et donc d’assurer davantage la pérennité des infrastructures,
ce qui serait ultimement fiscalement avantageux.

Alternative
66 Dans le cadre de la commission sur les finances publiques, Vivre en Ville (2014) a mis de
l’avant l’idée d’une tarification basée sur le principe de l’utilisateur-payeur pour assurer
l’équilibre financier des municipalités. Quelle forme pourrait prendre une taxe
proportionnelle à l’environnement occupé, et en particulier à la mesure frontale vis-à-vis
de l’emprise publique  ? De la même façon que la taxe foncière générale est payée en
fonction d’un certain montant par tranche de 1 000 $ d’évaluation foncière, il est possible de
déterminer un montant général en taxes à percevoir pour la Ville et de rapporter ce
nombre en fonction du nombre de mètres linéaires de mesure frontale de chaque
propriété. Par exemple, le budget  2015 de la Ville de Québec prévoit des revenus
provenant de la taxe foncière générale de l’ordre de 800,6 millions de dollars. Au total, on
compte 2 507 926 mètres linéaires de voies sur le territoire de la Ville de Québec. U ne taxe
proportionnelle à la mesure frontale des propriétés devrait donc être d’environ
319,23 $/année/m lin pour générer les mêmes revenus que la taxe foncière générale.

Tableau  : Résult at s d’une f o rme d’éco fiscalit é alt ernat ive en f o nct io n de la largeur des t errains

St-Jean-
Limoilou Ste-Foy Neufchâtel
Baptiste

Sit uat io n act uelle

5 3
Montant payé en taxe foncière générale 6 532,90 $ 4 012,51 $
165,87 $ 971,31 $

Largeur des terrains (mesure frontale) (m) 12,06 7,82 20,45 23,32

Impôt foncier/m lin 541,70 $ 660,60 $ 194,20 $ 172,06 $

Éco fiscalit é

Montant qui serait payé/m lin 319,22 $

☝🍪
Montant qui serait payé/année/m  lin par propriété
moyenne de chaque quartier
3 849,79 $
2 6
496,30 $ 528,05 $
7 444,21 $

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Nombredonne le contrôle
de logements/immeuble 3,97 3 1 1
sur ceux que vous souhaitez
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6
Montant qui serait payé/année/m lin par logement 969,72 $ 832,10 $ 7 444,21 $
528,05 $

67 OnTout
✓ accept
observe erun renversement complet. Alors que dans le cas de la taxe foncière
alors
générale, les propriétaires des quartiers denses paient davantage, ce seraient désormais les
✗ Tout refuser
propriétaires des quartiers diffus qui paieraient davantage. Les propriétaires de bâtiments
multifamiliaux sur des terrains plus étroits paieraient deux à trois fois moins que le
Personnaliser
propriétaire en banlieue. L’écart s’accentue en considérant chaque logement ; par exemple,
les propriétaires d’un logement dans un triplex de Limoilou paieraient près de neuf fois
Politique de confidentialité
moins que les propriétaires d’une maison à Sainte-Foy.
68 Les coûts des services municipaux augmentent dès que la distance entre les propriétés est
plus grande (Carruthers et U lfarsson, 2003  ; Hortas-Rico et Solé-Ollé, 2010  ; Speir et
Stephenson, 2002). La largeur des terrains, c’est-à-dire leur mesure frontale, étant la raison
de cette distance, la nouvelle forme de taxation proportionnelle à la mesure frontale des
terrains proposée permettrait de mieux tenir compte de l’impact de la forme urbaine sur
le coût des services publics.
69 On pourrait cependant souligner que le fait de déterminer le montant à payer en
fonction de la mesure frontale ne tient pas compte de la superficie réelle du terrain, qui a
aussi un impact sur son empreinte écologique.
70 Le calcul du montant payé par mètre carré d’empreinte spatiale donne une autre mesure
de l’extraordinaire distorsion de la charge fiscale entre les logements en milieux urbains
vis-à-vis de la périphérie.

Tableau  : Résult at s d’une f o rme d’éco fiscalit é alt ernat ive en f o nct io n de l’empreint e spat iale

St-Jean-
Limoilou Ste-Foy Neufchâtel
Baptiste

Éco fiscalit é

Largeur des terrains (mesure frontale) (m) 12,06 7,82 20,45 23,32

Montant qui serait payé/année/m  lin par propriété 2 6

3 849,79 $ 7 444,21 $
moyenne de chaque quartier 496,30 $ 528,05 $

Nombre de logements/immeuble 3,97 3 1 1

6
Montant qui serait payé/année/m lin par logement 969,72 $ 832,10 $ 7 444,21 $
528,05 $

Empreinte spatiale (terrain et espace habitable par

108,85 136,02 918,2 612,27
logement (m 2 ))

Montant qui serait payé/année/m lin par logement/m 2 8,91 $ 6,12 $ 7,11 $ 12,16 $

Indice comparé 1,00 0,69 0,80 1,36

Sit uat io n act uelle

Empreinte spatiale (terrain et espace habitable par

108,85 136,02 918,2 612,27
logement (m 2 ))

☝🍪
Montant payé/m 2 empreinte spatiale

Indice comparé
15,12 $

1
12,66 $

0,84
4,33 $

0,29
6,55 $

0,43
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En divisant
71 et vous donne lelecontrôle
montant payé/m  lin par la superficie des terrains, on constate que le
sur montant
ceux quepayévousserait sensiblement le même d’un quartier à l’autre, ce qui suggère une
souhaitez
relationactiver
de proportionnalité entre largeur et superficie des terrains. Inversement, le
montant payé par mètre carré d’empreinte spatiale dans le modèle actuel était beaucoup
plus contrasté et clairement au désavantage des quartiers urbains denses. U ne forme de
✓ Toutproportionnelle
taxation accept er à la largeur des terrains aurait donc pour avantage d’être plus
équitable en fonction du montant payé selon la superficie.
72 ✗ Tout refuser
L’adoption d’une telle forme de taxation tenant compte de l’impact environnemental
permettrait aux ménages de prendre conscience des coûts réels découlant des formes
d’habitation et d’urbanisation et permettrait de responsabiliser les ménages quant à leurs
Personnaliser
choix résidentiels.
Politique de confidentialité
 Conclusion

Un modèle d’urbanisation et d’impact sociétal

73 Les «  taxes municipales  » moins élevées en banlieue sont parfois avancées comme un
avantage de la banlieue. Par exemple, les propriétaires d’un immeuble multifamilial moyen
de Saint-Jean-Baptiste paient 6 532,90 $ contre seulement 3 971,31 $ pour les propriétaires
d’une maison unifamiliale à Sainte-Foy. Néanmoins, le propriétaire d’un logement dans
Saint-Jean-Baptiste paie 1 921,99 $, soit près de deux fois moins que celui de Sainte-Foy. Il
semblerait donc que le fait d’habiter un logement serait fiscalement avantageux. Cela dit,
pour le même prix, le résident de banlieue perçoit qu’il en a « plus pour son argent ».
74 Pour ce qui est des dépenses municipales, celles-ci tendent à s’égaliser entre les ménages,
quel que soit leur environnement urbain, et expliquent une forme d’équité qui est
indifférente à l’impact environnemental. La non-tarification serait donc vue comme une
façon de ne pas pénaliser les ménages qui choisissent d’habiter en périphérie. Cela pourrait
être une manière de maintenir l’offre de nouvelles maisons unifamiliales abordables
plébiscitées par les familles (Jean, 2014 ; Fortin, Després et Vachon, 2011).

Une « carotte archéologique » fiscale

75 Cette première analyse n’est qu’une sorte de «  carotte archéologique  », c’est-à-dire un
échantillon localisé, dans la mesure où nous n’avons étudié que quatre hectares de milieux
résidentiels à Québec.
76 Il faut reconnaître les limites de cette étude de cas qui ne tient pas compte de l’apport
fiscal des entreprises et des institutions publiques. Elle ne tient pas compte non plus des
coûts d’entretien variables selon l’ancienneté des infrastructures. Elle doit composer avec
une information partielle des budgets municipaux pour isoler la part des dépenses
municipales en fonction des quatre milieux résidentiels. Ainsi, certains arrondissements
génèrent peut-être davantage de revenus, mais doivent aussi financer des équipements qui
profitent à tous les citoyens.
77 Les outils du système d’information géographique (SIG) affi neraient l’analyse, à la fois sur
l’évaluation fiscale, en intégrant le mètre carré de terrain et d’habitat, et sur les dépenses
par mètre linéaire. Il est étonnant que cette relation n’ait pas été explorée davantage. Cela
suggère que l’adéquation entre coût et espace n’a pas été un critère déterminant pour les
gestionnaires urbains. Cet urbanisme aux intentions économiques et sociales se révèle
inéquitable lorsqu’on tient compte de l’environnement. C’est pourtant une réalité concrète
que vit chaque architecte dans la « production de l’espace » de tout projet, et cela explique
la genèse de cette question.

Une fiscalité régressive sur le plan environnemental

78
☝🍪
Le meilleur moyen d’encourager un modèle de développement plus soutenable est de
s’assurer que la fiscalité décourage la création d’environnements diffus et encourage la
consolidation des milieux urbains (Slack, 2006). Pourquoi les municipalités négligent-elles
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alors le coût environnemental de l’étalement urbain  ? Dans un contexte de concurrence
et vous donne le contrôle
intermunicipale, plusieurs villes choisissent de maintenir des taxes peu élevées pour rester
sur ceux que vous souhaitez
attractives. Les villes rivalisent pour offrir aux nouveaux propriétaires des terrains
activer
toujours abordables. Ce qui passe, dans le discours politique, comme une politique sociale
pour favoriser l’accessibilité à la propriété aux familles ne tient pas compte des autres
impacts
✓ Tout environnementaux.
accept er
79 U ne forme d’écofiscalité en fonction de l’emprise des terrains montre que l’on pourrait
inverser la charge fiscale actuelle. Les propriétaires de terrains de banlieue se trouveraient
✗ Tout refuser
à payer davantage.
80 En conclusion, on peut se demander si la dépendance à l’impôt foncier n’a pas encouragé
Personnaliser
les villes à faire du développement immobilier leur priorité, au détriment de leur mission
fondamentale de gouvernement local. Pour Kolm (2007), l’État est «  la seule institution
Politique de confidentialité
capable d’organiser une société plus juste et plus respectueuse […] de chacun ». Cela pose
plus largement la question du rôle des municipalités  : doivent-elles être des vecteurs de
 développement foncier, de simples pourvoyeurs de services publics ou plutôt être la
fondation d’une communauté durable ?

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janvier 2020).
Source des illustrations
Figure 1 : Sustainable Prosperity https://thecostofsprawl.com/
Figures 2 à 5 : Google Street View

Table des illustrations

Titre Figure  : Représentation des coûts accrus pour assurer les services publics dans
les environnements suburbains
URL http://journals.openedition.org/ethiquepublique/docannexe/image/5021/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 134k
Titre Figure  : Vue de la rue Richelieu dans le quartier Saint-Jean-Baptiste
URL http://journals.openedition.org/ethiquepublique/docannexe/image/5021/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 87k
Titre Figure  : Vue de la 9e rue dans le quartier Limoilou

URL http://journals.openedition.org/ethiquepublique/docannexe/image/5021/img-
3.png
Fichier image/png, 548k
Titre Figure  : Vue de la rue Gregg dans le quartier Sainte-Foy
http://journals.openedition.org/ethiquepublique/docannexe/image/5021/img-
URL
4.png
Fichier image/png, 484k
Titre Figure  : Vue de la rue de Brasilia dans le quartier Neufchâtel
URL http://journals.openedition.org/ethiquepublique/docannexe/image/5021/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 79k

Pour citer cet article

Référence électronique
Laurent Généreux et François Dufaux, « Impôt foncier et territoire : équité environnementale et modèle
social – Une étude de cas de la Ville de Québec », Éthique publique [En ligne], vol. 21, n° 2 | 2019, mis en
ligne le 24 avril 2020, consulté le 29 mai 2022. URL :
http://journals.openedition.org/ethiquepublique/5021 ; DOI :
https://doi.org/10.4000/ethiquepublique.5021

Auteurs
Laurent Généreux
Laurent Généreux est récemment diplômé de la double maîtrise en architecture et design urbain de
l’Université Laval, sous la direction du professeur François Dufaux. Ces études multidisciplinaires, à

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cheval entre l’échelle du bâtiment et de la ville, lui ont permis d’apprendre à la fois les techniques et le
vocabulaire de la construction, mais aussi l’histoire des villes, de l’architecture, de notre façon de faire le
monde même. Ses études l’on conduit à séjourner à deux reprises pendant un an en Europe, où il a pu en
apprendre davantage sur l’urbanisme soutenable et le développement de nouveaux quartiers
écologiques. Il poursuit présentement un stage en architecture.
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ceux queetvous professeur à l’École d’architecture de l’Université Laval, il s’intéresse aux conditions et
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circonstances qui encadrent – et souvent déterminent – les solutions en aménagement, à l’échelle du
territoire, activer
de la ville et de l’architecture de ses bâtiments.

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