Analyse

sectorielle
Réalisé Par :
• EL BOUCHIKHI Imane
• DRHOURHI Soufiane
• AMMANSOUR Ilias
Contents
Qu’est-ce qu’un secteur ? ........................................................................................................................ 2

Qu’est-ce qu’une analyse sectorielle ? .................................................................................................... 2

Pourquoi faire une analyse sectorielle ? .................................................................................................. 2

Analyse des secteurs économiques au Maroc. ........................................................................................ 4

Secteur Primaire .................................................................................................................................. 4

Secteur Secondaire ............................................................................................................................ 13
Secteur Tertiaire : .............................................................................................................................. 15
Le secteur d’immobilier au Maroc : ...................................................................................................... 16

Pourquoi le secteur immobilier ? ...................................................................................................... 16

Un marché avec un potentiel de maturité : ...................................................................................... 17
L’essor des entreprises marocaines au seins d’un climat défavorable : ........................................... 17
Le marché d’immobilier entre la réalité et les réflexions des marocains : ....................................... 18
Groupe ADDOHA : un succès inattendu : ............................................................................................ 20

Une entreprise présente dans la géographie marocaine : ....................................................................... 22

AFRIQUE SUB-SAHARIENNE .......................................................................................................... 23

Indicateurs D’activité :....................................................................................................................... 24

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 ➢ Qu’est-ce qu’un secteur ?
➢ Qu’est-ce qu’une analyse sectorielle ?
➢ Pourquoi faire une analyse sectorielle ?
➢ Analyse des secteurs économiques au Maroc.
➢ Le secteur d’immobilier au Maroc.
➢ Pourquoi le secteur immobilier ?
➢ Groupe ADDOHA : un succès inattendu :

Pour faire une analyse sectorielle il faut d’abord savoir qu’est-ce qu’un secteur, qu’est-ce
qu’une analyse sectorielle ainsi que son utilité.

Qu’est-ce qu’un secteur ?

Le secteur économique, secteur d'activité ou secteur d'activité économique correspond à un
regroupement d'activités ou d’entreprises qui apparaissent comme semblables, ayant des
traits similaires et un objet commun. Traditionnellement, on distingue trois secteurs
économiques : le secteur primaire, le secteur secondaire et le secteur tertiaire ou bien aussi
Secteurs privé, public et semi-public.

Chaque secteur professionnel ou industriel peut regrouper plusieurs familles de métiers

homogènes qui peuvent être considérées comme un appareil de production unique (par
exemple, le « secteur pharmaceutique, du bâtiment, du textile, de la banque etc.)

Qu’est-ce qu’une analyse sectorielle ?

L’analyse sectorielle consiste à étudier systématiquement et successivement pour un secteur
les caractéristiques économiques et concurrentielles en plus des conditions de base, de la
concurrence, des stratégies et des performances.

Pourquoi faire une analyse sectorielle ?

L’objet de l’analyse sectorielle est de comprendre le fonctionnement des marchés et les
comportements des entreprises sur ce secteur, c’est-à-dire d’identifier les contenus des
quatre champs suivants :

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• Les conditions de base : C’est-à-dire étudier :

­ Les caractéristiques de l’offre : le produit, la technologie utilisée, le processus de

production et de distribution, la dynamique de l'offre etc.
­ Les caractéristiques de la demande : les consommateurs et leur comportement, le
marché et sa dynamique etc.
­ Et finalement le contexte institutionnel : les réglementations et les normes
relatives aux produits et aux producteurs.

• La concurrence : la structure de l’industrie, les forces de la concurrence, et les barrières

à l’entrée.

• Les stratégies : les stratégies des acteurs industriels et des États.

• Les performances : les équilibres financiers et la rentabilité économique et financière

du secteur et des firmes du secteur.

Il faut noter que chaque secteur dispose de ses propres caractéristiques.

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 Analyse des secteurs économiques au Maroc.
On divise les activités économiques en trois grands secteurs dits primaire, secondaire et
tertiaire. Cependant les frontières entre ces secteurs sont souvent imprécises.

Secteur Primaire

Industrie primaire, équivalant à 5% de la population active et 5% de la valeur ajoutée de toute

activité économique productrice de matières premières. Ce secteur comprend l'agriculture, la
sylviculture (arbres), la pêche et les activités extractives.

L’activité Agricole :
Le secteur agricole occupe une place importante dans l'économie régionale car il crée un
pourcentage important d'opportunités d'emplois ruraux et stimule la consommation et crée
des unités agro-industrielles régionales par la participation. La région du Nord bénéficie de
plusieurs conditions favorables au développement des activités agricoles : taille des surfaces
agricoles utiles, potentiel hydrique et forestier, pluviométrie, etc.

Chiffres clés du secteur agricole dans le Nord

• Superficie Agricole Utile : env. 1,37 millions d’hectares

• Superficie irriguée : env. 104 000 Ha
• Population rurale : 2 409 792 (environ 56% de la population totale)
• Nombre d'exploitations agricoles : env. 312 000
• Valeur de production moyenne : 9 milliards de Dirhams
• Journées de travail : env. 34,6 millions

La surface agricole utile régionale est de près de 1,37 million d'hectares, soit près de 38 % de
la surface totale, le reste étant constitué de forêts, de friches et de pâturages. L'état du terrain
est essentiellement Melk - propriété privée - à plus de 80%.

La région du nord se caractérise également par un périmètre d'agriculture irriguée

particulièrement important dans la province de La Rush. La proportion des terres irriguées est
de 10% dans la région Tanger-Tétouan (environ 48 000 hectares, dont près de 20 000 hectares
de grandes installations hydroélectriques) et de 6% (environ 56 000 hectares) dans la région
Taza-Al Hoceima-Taounate. L'énorme hydraulique du Loukkous (Province de La Jonc), avec

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une superficie potentielle irriguée de 70 000 hectares, confère au territoire une vocation
agricole et agro-industrielle.

L'agriculture contribue de manière significative à dynamiser l'économie de la région à travers

divers secteurs de la production végétale et animale, avec une valeur de production moyenne
d'environ 9 milliards et une journée de travail total de près de 34,6 millions.

-Indicateurs économiques des principales filières agricoles :

Indicateurs économiques Prod. Végétales Prod. Animales Total

Chiffre d’affaires (Millions DH) 6 804 2 485 9 289

Valeur ajoutée (Millions DH) 4 085 1 022 5 107

Emplois en 1000 jt 25 289 9 738 35 027

Productions végétales
La production végétale est principalement constituée de céréales (blé tendre, blé dur, orge,
etc.), de légumineuses (fèves, pois, pois chiches, lentilles), d'aliments pour animaux (luzerne,
bersim, avoine et vesce), de cultures maraîchères commerciales (pommes de terre, terre,
tomates, oignons, haricots verts), arboriculture (olives, amandes et figues), industrie (surtout
sucrière) et oléagineux et horticulture (principalement à LARASH).

Céréales et cultures fourragères

La région du Nord a produit près de 11,7 millions de quintaux de céréales en 2007-2008, soit
près de 22 % du total national. Au cours de 2008-2009, la région du Nord a également produit
890 000 quintaux de légumineuses, soit près du tiers de la production nationale.

Parallèlement, les cultures fourragères représentent près de 51 500 hectares, dominées par
la région Tanger-Tétouan (32 500 hectares).

Arboriculture / Plantation fruitière

Cette activité est assez développée dans le nord, occupant près de 29% de la surface agricole.
Les plantations sont particulièrement concernées par les oliviers, les figuiers, les amandiers,
les agrumes, etc.

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L'arboriculture occupera près de 110 000 hectares dans la région de Tanger-Tétouan, avec une
nette prédominance de l'olivier qui représente près de 76% de la surface arborée de la zone.
La plupart des cultures arbustives sont concentrées à Chefchaouen qui concentre à elle seule
près de 65% des cultures arbustives de la région. Dans la zone Taza-Al Hoceima-Taounate-
Guercif, la superficie dédiée à l'arboriculture est de près de 281 000 hectares (30% de la SAU),
essentiellement des oliviers.

Les produits fruitiers (olives, amandes, figues) et leurs dérivés (huiles d'olive, confitures,
amandes séchées) sont reconnus dans certaines régions pour leur qualité et sont de plus en
plus perçus comme des produits locaux commercialisés. Valoriser (conditionnement,
conditionnement, exposition, etc.) à travers des coopératives dont certaines sont très
dynamiques (ex fromage de chèvre de Chefchaouen).

Cultures maraîchères

Le maraîchage est assez développé dans la région Tanger-Tétouan. Ils y ont pratiqué lors de la
campagne 2005-2006, couvrant une superficie d'environ 29 300 hectares. Plus de 56% de la
superficie appartient à la province de La Lachese, qui a une plus grande superficie irriguée par
rapport aux autres provinces de la région. La production totale de légumes frais est d'environ
6,2 millions de quintaux, avec un rendement moyen de 211,8 quintaux/ha. Si l'on exclut la
filière fraise qui semble se développer de façon spectaculaire, la filière horticole marchande
reste marquée par la diversification, principalement avec trois cultures : la pomme de terre
de saison, le melon et la tomate industrielle. Dans la région de Taza-Al Hoceima-Taounate-
Guercif, l'horticulture maraîchère est plus en retrait, couvrant près de 10 000 hectares et
représentant un peu moins de 1 % de la surface agricole occupée.

Cultures industrielles et oléagineuses

Les cultures de rente concernent principalement la canne à sucre, la betterave sucrière et les
oléagineux.

Dans la région de Tanger Tétouan, la zone autour de Loukkos (la zone de la province de
Larache) est l'une des principales zones de production des cultures sucrières du Maroc. Il a
l'avantage de pouvoir produire de la betterave à sucre aussi bien dans l'eau qu'en sol irrigué,
et de la canne à sucre dans les périmètres irrigué occupent en moyenne environ 5 000

6
hectares et 4 200 hectares respectivement, ce qui équivaut à 10 % de la superficie betteravière
du pays et à 20 % des plantations de canne à sucre du pays.

Au niveau régional, les cultures sucrières jouent un rôle important dans le développement
local par les dynamiques qu'elles créent, tant au niveau agricole (amélioration de la culture
dans le transfert de nouvelles technologies) que socio-économique (amélioration et
sécurisation des revenus des agriculteurs, conditions de commercialisation), création
d'emplois, contribution à l'alimentation animale, etc.). Dans le cas de la betterave à sucre, la
production est concentrée uniquement à Larache, qui représentait près de 29 % de la
production nationale sur la seule année 2008-2009.

Les cultures oléagineuses concernent dans une moindre mesure les provinces de La Larache,
Tétouan et Taounate, avec des niveaux de production élevés dans les régions du Nord est
important avoisinant près de 20% de la production nationale lors de la campagne 2008-2009
(206 500 quintaux).

Superficie et production des cultures oléagineuses (sup en 1000 ha et

production en 1000 qx) pour la campagne 2008-2009.

Province/préfecture Production Superficie

Larache 181,9 7,5

Tanger 23,9 3,1

Taounate 0,7 0,1

Total Nord 206,5 10,7

Total National 1034,5 67,2

% Nord/National 20,0 15,9

Source : Annuaire statistique 2010

Elevage :

Les régions du Nord comptent un important cheptel bovin évalué à 547 800 têtes en 2009 soit
près du cinquième du cheptel national total. Ce cheptel permettant la production de viandes
que la production des produits laitiers avec l’existence de deux grandes sociétés-coopératives

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de production de lait (Tétouan - Colainord et Tanger- Sialim) d’une capacité totale de près de
420 000 litres/jour.

Par ailleurs, le cheptel des régions du Nord est dominé par les caprins et les ovins. Les caprins
dominent dans la région de Tanger-Tétouan avec près de 603 200 têtes, suivi des ovins avec
près de 518 200 têtes, des bovins avec près de 290 100 têtes et enfin des équidés et animaux
de trait avec près de 135 600 têtes (Chiffres 2006). Les caprins sont par ailleurs
caractéristiques des zones montagneuses où ils permettent tant l’approvisionnement en
viande qu’en produits laitiers et fromages traditionnels. Le Jban (fromage de chèvre
traditionnel du Nord) est un produit de terroir réputé. Cette région produit également près de
220 millions de litres de lait.

La région de Taza- Al Hoceima- Taounate est dominée par les ovins avec près de 1 075 000
têtes, suivi des caprins avec près de 369 800 têtes, des bovins avec près de 221 800 têtes et
enfin des équidés et animaux de traits avec près de 198 200 têtes (Chiffres 2008).

Il est également à noter que la production avicole et de viande blanche se développe assez
rapidement dans la région de Tanger-Tétouan, l’année 2006 ayant vu l’abatage de près de 3,8
millions de poulets générant près de 5 768,4 tonnes de viande blanche. Cette région produit
également près de 20 millions d’œufs. Enfin, il est à noter l’existence de dynamiques activités
apicoles autour de coopératives locales qui commercialisent les miels du terroir pour une
production de près de 366 tonnes.

Développement du secteur agricole

L'agriculture au Maroc a été toujours un secteur stratégique pour le développement socio-

économique du pays. A cet effet, un plan de développement du secteur appelé « Maroc Vert
» a été instauré en 2008, dont les objectifs sont :

• Un objectif économique : développer une agriculture intensive et moderne

• Un objectif social : moderniser la petite agriculture et améliorer les revenus des petits
fellahs
• Des outils : agrégation, développement d’infrastructures, formation, assistance
technique

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Près de 150 milliards de DH d’investissement proposés d’ici 2020 et une valeur ajoutée
appelée à être multipliée par 2,5

A l’échelle régionale, le plan vert est matérialisé par les plans agricoles régionaux (PAR) qui
sont des feuilles de route pour le développement agricole dans les 16 régions, déterminant
des objectifs à atteindre à travers la réalisation de 1 500 projets d’agrégation agricoles.

Plans Agricoles Régionaux (PAR) du Nord

Pour la Région Tanger-Tétouan, l’investissement global est estimé à 8,2 milliards de DH durant
la période 2010-2020. 33% de ce montant concerne le développement de systèmes de
production végétale, 12% le développement des systèmes de production animale et 55% de
la somme porte sur les projets transverses.

L’Etat prendrait en charge 56% des investissements alors que les producteurs agrégés et les
agriculteurs supporteraient les 44% restants. Au total, 115 projets sont programmés dont 43
projets dans le pilier I (agriculture moderne et intensive) et 72 projets dans le pilier II (mise à
niveau de la petite agriculture).

La production végétale des deux piliers est dotée d’un investissement de 2,7 milliards de DH,
dont 85 projets visant l’extension et l’intensification de la production de betteraves sucrières
et de cannes à sucre, l’extension et la valorisation de la production d’agrumes, d’avocats,
d’olives, de fraises et l’extension des superficies d’amandiers, figuiers, et pruniers ainsi que la
valorisation de la production de pommes de terre par l’installation d’unités frigorifiques.

La production animale des deux piliers est dotée d’un investissement de 983 MDH pour à la
réalisation de 30 projets notamment d’agrégation de la production laitière par le
développement de la production de lait caprin, la création de centres d’engraissement de
taurillons laitiers et la construction et la réhabilitation d’abattoirs (8). Concernant les viandes
blanches, l’objectif est d’ouvrir des unités de production de poussins, créer un complexe
d’abattage et de transformation de produits avicoles et réhabiliter/ aménager la station
apicole de Lalla Mimouna.

La production végétale et animale des deux piliers est accompagnée de projets et d’actions
transverses à hauteur de 4,5 milliards de DH relatifs à l’aménagement de terres, les projets de
R&D et à l’installation d’une station arboricole pilote.

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L’investissement total de la région de Taza-Al Hoceima-Taounate est estimé à 5,2 milliards DH.
Pour la production végétale, l’investissement potentiel, estimé à 3,5 milliards DH soit 68% du
total porterait sur 65 projets visant notamment la production et l’agrégation du blé
dur/tendre ainsi que la production de semences d’orge et de blé dur/tendre. Le plan agricole
prévoit également l’extension et le renouvellement des plantations d’agrumes et l’agrégation
de leur production, l’extension et l’intensification d’oliviers accompagnée de la production et
transformation d’olives. Il concerne également l’extension, la réhabilitation et la valorisation
des amandes, des figues et l’intensification de la culture du câprier.

Dans la production animale, le plan prévoit le lancement de 10 projets phares qui profiteraient
d’une enveloppe de 488 millions de DH (9% du total d’investissement). Ces projets ont pour
objet essentiellement l’intensification et l’agrégation de la production laitière et la valorisation
du lait de chèvres comme produit du terroir. Ils visent, en outre, à améliorer la productivité
du cheptel ovin, de créer des ateliers d’engraissement des taurillons et d’intensifier la
production de viande caprine. Enfin, le plan prévoit de créer un centre apicole régional et de
développer l’agrégation sociale dans l’apiculture (soutient les coopératives).

Pêche
La pêche maritime est un secteur économique qui permet d’offrir des produits alimentaires
aux populations, des matières premières pour les industries de transformation et l’export et
de créer des opportunités d’emploi.

Les régions du Nord disposent d’un potentiel halieutique important avec près de 400 km de
côtes, 11 ports de pêche et plusieurs points de débarquement aménagés. Les plus importants
ports sont ceux de Tanger, Al Hoceima, Larache et Md’iq. La flotte de pêche se constitue de
près de 2500 unités et inclut notamment les unités traditionnelles (canots à rame et moteur)
qui dominent la flotte, les palangriers, les chalutiers et sardiniers. La production annuelle
moyenne de la flotte pour l’année 2010 a été estimée à 40 125 tonnes pour une valeur de près
de 539 MDHS. Les poissons industriels (sardine, anchois, etc.) paraissent prédominer parmi
les captures (jusqu’à près de 80% du total voire plus).

L’effectif des marins pêcheurs exerçant leur activité dans la flotte de la région de Tanger-
Tétouan avoisinait les 14 000 marins en 2006. Le nombre des marins actifs à bord des
différentes unités de pêche dans la région de Taza- Al Hoceima- Taounate est de l'ordre de
10
3200 dont 1900 marins sont embarqués à bord des unités de la pêche côtière et 1300 à bord
des canots de pêche artisanale.

Débarquements des produits de la pêche côtière et artisanale par port au

cours de l’année 2010

Province/préfecture Poids en tonne Valeur en KDH

Al Hoceima 10 785 117 221

Cala iris 389 3 246

Jebha 868 7310

M'diq 5298 68 715

Martil 1 27

Oued Laou 1141 4 018

Fnideq 110 2 933

Ksar Sghir 126 5 207

Tanger 7 558 183 708

Assilah 42 1 052

Total nord 40 125 539 264

Total national 1 086 249 4 225 388

% nord/national 4% 13%

Source : ONP – Rapport statistique 2010

Il est à noter que la province d’Al Hoceima dispose d’une unité de conditionnement du poisson
frais agréée, traitant près de 3 218 tonnes annuellement (poissons blancs, crustacés,
céphalopodes et espadon).

Enfin, il est à noter que le secteur de la pêche au Maroc vient d’être doté d’une nouvelle
stratégie de développement à l'horizon 2020 baptisée « Halieutis». Halieutis est une stratégie
intégrée, ambitieuse et globale. Le plan " Halieutis " prévoit la concrétisation d'un certain
nombre de projets phares de transformation et de valorisation des produits de la mer, avec à

11
leur tête la création de trois pôles de compétitivité, à savoir Tanger, Agadir, et Laâyoune-
Dakhla, devant mobiliser des investissements de 9 milliards de Dirhams. Outre atteindre un
PIB de près de 21 milliards de DH à l’horizon 2020, la stratégie Halieutis a pour ambition de
passer, à la même échéance, de 61 650 emplois actuellement à 115 000. Au niveau des
emplois indirects, il s’agit d’atteindre le nombre de 510 200. Quant à la production
halieutique, l’objectif visé est de dépasser en 2020, 1,6 million de tonnes. Le pôle de
compétitivité halieutique de Tanger devrait participer avec les autres mesures au
renforcement du secteur dans les régions du Nord.

12
 Forces : l'internationalisation du Groupe Faiblesses : Rapport Qualité / prix très
Addoha puisqu'il est présent dans 5 pays faible vu que les finitions des produits
différents (côte d'ivoire / Guinée / Conakry addoha font souvent sujet de critiques
/ Sénégal / Ghana / Togo) - Absence de barrière à l'entrée dans le
- Prix très compétitive vis-à-vis la Secteur du BTP ce qui facilite l'entrée de
concurrence féroce du Secteur nouveaux concurrents.
- large réseau de distribution vu que le
Groupe Addoha est présent dans toutes les
villes du Royaume / Gamme de produits
diversifié (Duplex / Appartement / Terrain /
Villa)

Opportunités : Hausse du Smic puisqu’il est
passé récemment de 2700 DH Net à 3500
DH Net.
- Baisse Continue des taux d'intérêt
bancaire.
Menaces : Hausse des prix des Matériaux
de construction notamment le verre
(+189%), le cuivre (+61%), l’aluminium
(+51%), l’inox (+39%), les câbles électriques
(+32%), le bois (+25%) et le fer à béton
(+19%).

Secteur Secondaire

Le secteur secondaire correspond aux activités liées à la transformation des matières

premières, issues du secteur primaire. Au Maroc Il représente environ 30% du PIB et emploie
20% de la population active ce qui fait du secteur l’un des axes les plus importants de
l’économie du Royaume.

La croissance du secteur est modérée depuis 1997 avec un rythme annuel moyen de 3%.
L'industrie manufacturière représente 66% de la valeur ajoutée du secteur secondaire. Le
Secteur secondaire comprend des activités variées telle que l'industrie du bois, l'aéronautique
et l'électronique, le raffinage du pétrole, la production industrielle, la construction...

13
Depuis le lancement du Plan d’Accélération Industrielle (PAI) en 2014, le secteur industriel
continue de consolider ses performances, en réalisant une croissance en termes de valeur
ajoutée de +10% entre 2014 et 2017.

Par branche d’activité, l’automobile est à la tête du classement en créant le plus d’emplois,
avec 29% du total. L’agroalimentaire et le textile–habillement en ont créé respectivement 16%
et 13%. En revanche, la contribution des branches mécanique-métallurgique et l’aéronautique
s’est située à 6% et à 3% respectivement.

Sur la même période, les investissements directs étrangers à caractère industriel ont totalisé
plus de 13 milliards de dirhams, en progression de +1,7 milliard de dirhams, par rapport à la
période 2010-2013. Les performances du secteur industriel se confirment, également, du côté
des exportations qui ont totalisé 149,4 milliards de dirhams, en progression annuelle moyenne
de +10,3% sur la période 2014-2017. Grâce à la transformation industrielle enclenchée durant
la dernière décennie, la part des exportations à contenu technologique élevé et
moyennement élevé s’est établie à 53% en 2016, en progression de +15 points par rapport à
2007.

14
Secteur Tertiaire :

Étant défini d'une façon résiduelle, le secteur tertiaire inclus toutes les activités n’appartenant
pas aux deux autres secteurs et que l'on peut assimiler à des activités de fourniture de biens
immatériels destinées aux individus, aux collectivités ou aux entreprises.

Le secteur tertiaire recouvre un vaste champ d'activités qui s'étend du commerce à

l'administration, en passant par les transports, les activités financières et immobilières, les
services aux entreprises et services aux particuliers, l'éducation, la santé et l'action sociale.

Le périmètre du secteur tertiaire est de fait défini par complémentarité avec les activités
agricoles et industrielles (secteurs primaire et secondaire)

Le secteur tertiaire représente, au Maroc, 38% du PIB, dont près de 8% pour le tourisme. Il est
le principal moteur de l’économie. C'est ce que révèle le Haut-Commissariat au Plan (HCP)
dans son dernier rapport. Selon les estimations des plus de 10 millions d'emplois créés, le
secteur des services en a employé 45,8 % et le secteur primaire 31,2 %

15
 Le secteur d’immobilier au Maroc :
Pourquoi le secteur immobilier ?

Présentation :

Le secteur immobilier est un secteur d'activité

spécifique et corrélé à une multitude de facteurs
économiques, politiques, sociaux et même
culturels.

Le secteur du bâtiment et travaux publics contribue à

hauteur de 6,2% au total des valeurs ajoutées aux prix
courants et 21,3% à celles relatives aux activités
secondaires entre 2008 et 2017. Il emploie plus d’un
million de personnes en 2017, soit 9,8% de la
population active occupée, dont 11,2% dans le milieu urbain.

Au Maroc, le secteur immobilier est l’un de secteurs phares de l’économie nationale, l'un des
plus dynamiques et actifs du tissu économique vu sa contribution importante dans le PIB ainsi
que dans la création d'emplois. La promotion immobilière continue sa professionnalisation et
sa diversification notamment avec l'ouverture de ce marché à la concurrence internationale.
Elle a des effets d’entraînement sur d’autres branches, elle enregistre des performances
importantes et participe au développement de multiples activités connexes. C’est aussi l’un
des domaines préférés des concitoyens en matière d’investissement.

De par son caractère cyclique, le secteur de l’immobilier a entamé ces dernières années une
baisse impressionnante qui s’est confirmée par une chute1 de 51% de la production depuis
2011 ainsi qu’une baisse des mises en chantier (à l’exception de l’année 2015, de 35% en 2012,
de 23,7% en 2013, de 6,4% en 2014). Cette situation est, d’ailleurs, confirmée par l’évolution
du principal baromètre conjoncturel du secteur à savoir les ventes du ciment qui continue
toujours d’afficher des baisses successives confirmées en 2017par un recul de 2,54%.

En 2018, le nombre de logements autorisés a été de 120.000, la consommation du ciment

était d'environ 14 millions de tonnes et les crédits immobiliers ont atteint près de 267 milliards
de DH.

16
Un marché avec un potentiel de maturité :

La promotion immobilière est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de

croissance, considérant le déficit en logements estimé à 1,2 million d'unités. L'influence d'un
tel secteur sur l'économie d'un pays est incontournable, de par l'effet d'entraînement exercé
sur d'autres secteurs et de par sa contribution à la promotion sociale à travers la création
d'emplois et de logements décents pour les citoyens. Le secteur a connu une reprise depuis le
milieu des années 90 suite à l’encouragement de l’Etat d'une part par une série d'actions et
d'autre part par un effort commercial des banques. Une forte reprise depuis 1996 grâce au
lancement du programme des 200.000 logements et à la défiscalisation des grands projets,
comportant plus de 2 500 logements sociaux. Fortement dépendant du secteur de l'habitat
qui a, à son tour, connu ces dernières années un dynamisme incontestable en raison d'un
rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler d'année en année, la promotion
immobilière est un secteur certainement porteur.

Le marché d’immobilier marocain est dominé par les leaders suivant :

➢ Groupe ADDOHA.
➢ Holding Al Omrane.
➢ La Compagnie Générale Immobilière.
➢ Groupe Chaâbi.

L’essor des entreprises marocaines au seins d’un climat défavorable :

La plupart des entreprises opérant dans le secteur de l’immobilier sont des firmes privées
fraichement créées et, en général, de taille modeste. Malgré l'existence d'un très grand
nombre d’acteurs, 24% du marché est contrôlé par quatre entreprises qui capitalisent sur
une grande expérience. Par conséquent, la restructuration des entreprises publiques
permettrait une meilleure compétitivité des entreprises marocaines et de faire face aux
entreprises étrangères qui commencent à s'implanter au Maroc.

Même si l'Etat fait preuve d’un engagement solide en faveur de la promotion immobilière, le
secteur fait face à plusieurs contraintes qui entravent sa croissance à savoir la multitude des
taxes et impôts, des promoteurs non structurés et non rationnels, la pratique du noir, la
lourdeur des procédures administratives et la gestion inefficace du foncier.

17
L'établissement d'un nouveau code de l'urbanisme permettrait de mieux gérer ces
contraintes, de tirer profit des perspectives et de normaliser le secteur.

Le marché d’immobilier entre la réalité et les réflexions des marocains :

Après une croissance soutenue au cours de la période 2006-2012, le secteur a connu un

certain ralentissement, voire une stagnation. Ce recul semble perdurer en dépit de plusieurs
programmes de relance. Excepté Casablanca et Rabat où l’offre a été incapable de répondre
aux besoins de la demande, les autres zones urbanistiques connaissent un recul marquant. En
effet, plusieurs promoteurs ont délaissé des projets et ont commencé à brader les prix parfois
en deçà du coût de revient pour écouler leur important stock.

Le phénomène est notamment visible dans les villes de Saidia, Marrakech, Agadir ou Tanger.
Ces destinations, à vocation touristique, ont payé le prix fort de la crise économique et d’une
offre-produit en décalage avec les tendances du marché. Les résidences secondaires sont alors
victimes de leur succès. Pour les autres catégories, le segment social commence à manifester
un certain essoufflement alors que celui dédié à la classe moyenne n’arrive pas à s’imposer. Il
n’intéresse pas les promoteurs et n’a pas séduit les clients. Toutefois, depuis quelque temps,
un nouveau cycle est en train de se dessiner pour le secteur immobilier au Maroc. Plusieurs
indicateurs confortent ce constat.

Premièrement, la relance économique entamée depuis fin 2020 s’est confirmée en 2021. Elle
devrait donner une nouvelle impulsion à la demande surtout en logements et en locaux
professionnels. Quoique les banques se montrent de plus en plus prudentes pour accorder
des crédits et regardantes sur le profil des demandeurs, le marché est porteur d’espoir et de
dynamisme. Avec le nouveau gouvernement, il est fort probable qu’une nouvelle stratégie
voit le jour pour relancer le secteur. Elle portera essentiellement sur un nouveau programme
pour le logement économique et celui destiné à la classe moyenne. Un intérêt particulier sera
également accordé aux zones d’activités et les zones industrielles.

Le foncier public et les dérogations fiscales seront les instruments les plus déployés pour
mener à bien le programme. L’arrivée au pouvoir du RNI et la désignation de Aziz Akhannouch,
chef du gouvernement, devraient donner une forte impulsion à l’activité surtout sur le plan
législatif et réglementaire. La formation de la colombe est considérée comme très proche des

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opérateurs du secteur. Plusieurs membres de la Fédération nationale des promoteurs
immobiliers (FNPI) sont affiliés au parti. Certains d’entre eux comme Taoufik Kamil, actuel
président, ou Mohamed Boudrika, sont des députés à la Chambre des représentants et
d’autres siègent à la Chambre des conseillers.

« Le secteur immobilier a besoin d’une nouvelle stratégie et d’une nouvelle vision plus
innovante afin de faire tourner la machine. Le nouveau paysage politique prédominé par le
RNI serait un gage pour la relance du secteur », affirme Mohamed Alaoui, expert en
immobilier. Outre le volet politique qui laisse présager de nouvelles orientations de l’Etat au
profit du secteur, plusieurs indicateurs relevés dernièrement font état d’effets favorables.
Ainsi, les ventes de ciment, l’un des baromètres de l’activité, ont enregistré à fin août 2021
une croissance de 19,28%. Les tendances sont également à la hausse au niveau de la
production. Le premier semestre s’est soldé par une croissance de près de 26%. Pour leur part,
les mises en chantier sont en hausse de 9,33%.

« Ces croissances sont importantes mais restent en moins du niveau des années précédant la
pandémie. Cependant, et au vu des conditions du marché et de l’environnement
socioéconomique national, tout laisse penser que la tendance haussière va se poursuivre à
court et moyen termes. Le secteur serait l’un des grands bénéficiaires de la reprise
économique encore faut-il lui assurer les ingrédients nécessaires d’une croissance soutenue
et dans la durée », conclut Mohamed Alaoui.

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 Groupe ADDOHA : un succès inattendu :
Il a été créé à la fin des années 1980 Anas SEFRIOUI, un homme d'affaires marocain qui en
est l'actionnaire majoritaire avec 56 %.

Dans les années 1990 et le début des années

2000, le groupe se focalise sur le logement social,
ayant une grande part du marché. Addoha a été
introduit en bourse le 6 juillet 2006. Il a lancé
plusieurs projets sous la marque Prestigia puis a
acheté 50 % de la filiale marocaine du groupe
espagnol Marinsa-Fadesa, Fadesa Maroc, ce qui
lui a permis de prendre contrôle du projet, un
projet balnéaire de plus de 700 hectares dans la région de l'Oriental.

Le groupe compte s'étendre dans le continent africain dans les années à venir et a annoncé
plusieurs projets de logements sociaux en Afrique subsaharienne, par exemple en Côte
d´Ivoire.

➢ La part du segment social dans le chiffre d’affaires du groupe est passée de 79 % en

2010 à 70 % en 2011 et celle du haut standing s’est renforcée de 21 % à 30 %. Le PDG
du groupe, a lancé deux cimenteries dans les villes marocaines de Settat et Beni
Mellal, créant Ciments de l'Atlas SA. Il a aussi lancé des cimenteries de
500 000 tonnes au Cameroun, au Gabon, en Côte d'Ivoire et en Guinée.

Leader de la promotion immobilière, le Groupe ADDOHA a construit un business model

capable de répondre à une demande diverse en logement, dans différents segments -
économique, moyen standing et haut standing.

Grâce à une présence dans différents pays d’Afrique et une offre de produits diversifiées, le
Groupe ADDOHA dispose d’une solide base pour son développement qui s’appuie à la fois sur
ses relais de croissance et sur la stabilité de ses activités historiques.

Après avoir développé un savoir-faire et une expertise indéniables dans le cadre des
programmes du logement économique, le Groupe ADDOHA a accompagné l’émergence des

20
demandes en logement des différentes classes socio-professionnels. C’est ainsi qu’une de
nouvelles marques sont venues enrichir l’offre du Groupe, des marques qui portent des
projets immobiliers novateurs et totalement intégrés. Les marques du Groupe ADDOHA sont
désormais des références dans le secteur et couvrent l’ensemble du territoire national,
notamment les principaux pôles urbains.

LOGEMENT ÉCONOMIQUE ET SOCIAL

En tant que métier historique du Groupe, le logement économique et social est développé
sous l’enseigne ADDOHA dans le cadre des conventions pour le logement initié par l’Etat au
niveau national et à travers des conventions avec les pouvoirs publics au niveau des autres
pays du continent.

• « 216899 » Unités achevées

• « 113 » Programmes réalisés
• « 101039 » Unités en cours de réalisation

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SEGMENT MOYEN-STANDING

Développement de projets immobiliers moyen-standing

constitués de villas, d’appartements et de lots de
terrains. Coralia et Excelia répondent aussi bien à une
demande pour logement principale qu’au besoin en
résidence secondaire. En effet, plusieurs programmes
ont été réalisés dans des villes orientées vers le tourisme national (Marrakech, Tanger, Agadir,
Saïdia).

• « 26921 » Unités achevées

• « 25 » Programmes réalisés
• « 17900 » Unités en cours de réalisation

SEGMENT HAUT-STANDING

Prestigia propose des biens immobiliers

luxueux, adaptés et originaux, sur des sites
uniques dotés d’équipements intégrés
avec un rapport qualité/prix inégalé. Avec
Prestigia, le Groupe répond à une
demande considérable en logement haut standing, au niveau des principales villes du
Royaume. (Casablanca - Rabat- Marrakech-Fès) et dans les destinations balnéaires phares
(Tanger/Tétouan – Saïdia). Cette enseigne s’est également déployée en Côte d’Ivoire depuis
2019.

• « 13697 » Unités achevées

• « 10 » Programmes réalisés
• « 16323 » Unités en cours de réalisation

Une entreprise présente dans la géographie marocaine :

Accompagnant le développement économique et urbain national, le Groupe ADDOHA s’est
très tôt développé au niveau des principales villes du Royaume, voire même au niveau de
certaines régions semi-rurales. Leader de la promotion immobilière au Maroc, le Groupe
ADDOHA compte une présence dans 19 villes à travers ses différentes marques, totalisant plus

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de 148 projets réalisés, d’une consistance globale de 257 517 unités. Fort de son succès au
niveau national, le Groupe ADDOHA a élargi son empreinte géographique au-delà des
frontières marocaines. Dès 2012, le Groupe a entrepris le lancement de ses projets, d’abord
au Sénégal pour ensuite couvrir les principaux pays de l’Afrique de l’Ouest francophone.

Accompagnant le développement économique du Maroc et la demande régulière en

logement, le Groupe ADDOHA s’est assuré une large couverture territoriale, avec un ciblage
des régions et des villes à fort potentiel de développement urbain.

A travers ses différentes marques, le Groupe adresse la demande nationale, aussi bien en
matière de logement principal, qu’en produits de logements secondaires (projets balnéaires,
ressorts…). Le Groupe ADDOHA dispose également d’une offre diversifiée en s’adressant aux
ménages, mais aussi aux investisseurs et aux professionnels, à la recherche de locaux ou de
lots de terrains pour leurs projets.

AFRIQUE SUB-SAHARIENNE
Grâce à une expertise éprouvée au niveau
national dans le développement de projets
immobiliers de grande envergure, le
Groupe ADDOHA déploie, depuis 2012 son
savoir-faire sur son continent, l’Afrique. Ce
développement s’est accéléré durant les
dernières années, avec la mise en chantier
de nouveaux programmes et la livraison
des premières unités de logement. Fort du Figure 1 :Évolution de la part de l’Afrique de l’Ouest dans le chiffre
d’affaires
succès de son expansion continentale, le
Groupe ADDOHA est déterminé à renforcer sa présence géographique en Afrique sub-
saharienne.

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Indicateurs D’activité :

Les pré-ventes au Maroc ont connu une baisse de 25% en 2020. La reprise progressive de l’activité
commerciale n’a permis de retrouver un niveau normal de pré-ventes mensuelles qu’à partir du 4ème
trimestre 2020. Les pré-ventes dans les pays de l’Afrique de l’Ouest ont connu une hausse de 48%,
confirmant la dynamique de croissance que ces pays présentent pour le Groupe Addoha. Elles
contribuent à hauteur de 29% aux pré-ventes du Groupe en 2020 contre 17% en 2019.

Le chiffre d’affaires en 2020 a connu une baisse de 66% par rapport à l’année 2019. Cette baisse est
due aux effets de la crise sanitaire liée au COVID-19 qui a engendré un décalage de production après
l’arrêt des chantiers.

Marges et résultats :

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25