Bâtiments Et Aménagements Durables - Bien-Être, Vie Urbaine Et É

L’auteur
Jean Hetzel a une expérience approfondie de l’évaluation

des projets complexes. Pionnier en matière d’évaluations
financières et environnementales des pollutions, il a réalisé
une première mondiale à l’occasion de la pollution du Rhin
en 1986, ainsi qu’en matière de bâtiment durable dans
le cadre de la démarche HQE® qu’il a portée tant auprès
de l’ISO que du CEN et pour de nombreux projets dont
une emblématique certification avec 14 cibles : « Très
performant sur 14 cibles ».
Dès le début des années 2000, Il a eu l’occasion de développer des initiatives
environnementales pour les quartiers de Pointe-à-Pitre, lesquelles ont servi de
base au dossier de réhabilitation de l’ANRU des quartiers Bergevin et Henri IV
mais également dans la création d’écoquartiers en France, accompagnant les
pratiques locales innovantes. Les projets multiples en matière d’écoquartiers l’ont
conduit à animer un groupe de réflexion et d’innovation au sein de CINOV Ouest,
dont il assure la présidence. Il participe aux débats nationaux et internationaux
sur les évaluations environnementales et en matière de développement durable.
Responsable d’audit ISO 9001, ISO 14001, BS OHSAS 18001 et vérificateur
de gaz à effet de serre (GHG), il dirige le cabinet Johanson à Nantes, Paris,
Toulouse et est associé à Futurepast, Washington DC.
Il est expert auprès de l’ISO/TC 268 Aménagement durable des communautés,
(Sustainable development in communities).
Enfin, il participe activement, au sein de La Ruche, à un réseau d’entrepreneurs
sociaux auprès desquels il partage expériences et savoir-faire. Il s’attache
à faire la synthèse des meilleures pratiques sans esprit de chapelle tout en
conservant une vision technique fondée sur des bases scientifiques solides.
Droits photo : Anaïs Hetzel
© AFNOR 2014
Couverture : création AFNOR Éditions – Crédit photo © 2014 Fotolia
ISBN 978-2-12-465432-1
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du 1er juillet 1992, art. L 122-4 et L 122-5, et Code pénal, art. 425).
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Tél. : + 33 (0) 1 41 62 80 00 – www.afnor.org/editions
Sommaire
Préface................................................................................................... IX
Introduction – Du bâtiment HQE® à l’aménagement durable........... XIII
Partie I
Prendre en compte les enjeux
1 Les enjeux, les lignes d’action et les indicateurs....................... 3
1.1 Comment se poser les « bonnes » questions ?.............................. 4
1.2 Les lignes d’action sont-elles universelles ?................................... 26
1.3 Comment prendre en compte ces finalités ?.................................. 59
Partie II
La confrontation des enjeux aux pratiques
2 Le contexte territorial, humain et institutionnel
de la commune de Petit-Bourg........................................................... 109
2.1 L’attractivité...................................................................................... 110
2.2 Les thèmes à aborder..................................................................... 117
2.3 Les 20 ambitions de l’écoquartier................................................... 126
2.4 Contenu du projet............................................................................ 181
Partie III
L’évaluation et les études complémentaires
3 L’évaluation, un processus en continu....................................... 193
3.1 Les principes de l’évaluation........................................................... 193
3.2 L’évaluation « développement durable » du site.............................. 208
Bâtiments et aménagement durable
3.3 Évaluation et suivi des performances du projet.............................. 219

3.4 Évaluation de la conduite de projet................................................. 229
3.5 Bilan et capitalisation...................................................................... 232
3.6 Exemple d’évaluation de projet....................................................... 238
3.7 Évaluation et suivi des performances............................................. 248
4 Un habitat dans des quartiers qui évoluent............................... 253
4.1 Habitat urbain : les demandes non satisfaites................................ 253
4.2 Un état des lieux............................................................................. 255
4.3 Les dynamiques sociodémographiques et spatiales
qui structurent le marché de l’habitat.............................................. 264
4.4 Les attentes des acteurs locaux de l’habitat vis-à-vis des sociétés
d’économie mixte (SEM).................................................................... 278
4.5 Une approche qualitative de la demande d’habitat......................... 293
4.6 Le traitement prospectif des données précédentes :
l’analyse structurelle........................................................................ 311
4.7 Les objectifs que pourraient porter les acteurs............................... 319
4.8 L’approche par les plans d’action.................................................... 322
Partie IV
Les notions à approfondir
5 Les externalités qui s’imposent.................................................. 333
5.1 Quel bien-être dans les écoquartiers ?........................................... 333
5.2 Les territoires étudiés...................................................................... 339
5.3 Qu’en pensent les habitants ?......................................................... 386
5.4 Comment se sont exprimés les habitants des écoquartiers........... 408
5.5 La segmentation du territoire : un coût aberrant pour la société.... 430
6 Et maintenant, comment agir ?
Comment faire la ville « smart » ?.............................................. 443
6.1 Planifier, Développer, Contrôler et Améliorer.................................. 444
6.2 Économie plurielle........................................................................... 448
6.3 Réseaux, Transports, connectivité et échanges............................. 457
6.4 Formation, éducation et compétences............................................ 458
6.5 Culture............................................................................................. 460
6.6 Cadre de vie.................................................................................... 461
VI
Sommaire
6.7 Vivre ensemble............................................................................... 462

6.8 Santé............................................................................................... 464
6.9 Biodiversité...................................................................................... 465
6.10 Ressources naturelles : l’eau, l’air, le sol........................................ 466
6.11 Énergie/climat.................................................................................. 467
6.12 Les indicateurs du projet................................................................. 469
Conclusion............................................................................................. 471
Bibliographie......................................................................................... 473
VII
Préface
Par Jacques Lair, conseiller du président de la Fédération française du

bâtiment (FFB), ancien dirigeant d’entreprises de construction, président
de l’ISO/TC 59/SC 17 Développement durable dans les bâtiments et les
ouvrages de génie civil et de l’ISO/TC 268 Aménagement durable1
Le rapport de Mme Claude Revel « Le renforcement de l’influence de la France sur

les normes internationales » commandé par Madame la ministre du Commerce
extérieur a été publié en début d’année et l’initiative de Jean Hetzel de rédiger
un ouvrage sur « la construction HQE et l’aménagement durable » s’inscrit
dans cette actualité.
En effet, à l’heure où la réflexion porte sur la possibilité d’exporter la ville
durable à l’international, les travaux de normalisation internationale portés par
la France et lancés dès le mois de mars 2012 sur le thème de l’aménagement
durable et résilient répondent parfaitement à cet objectif.
Bien sûr des référentiels existent déjà, leur dimension et leur poids respectifs
au niveau international sont indiscutables. Il importe donc à travers ce projet de
normes, de définir un système de management dans lequel tous ces référentiels,
y compris les propositions françaises, pourront s’inscrire et répondre aux
attentes des aménageurs publics ou privés.
Les systèmes français quels qu’ils soient seront tout naturellement handicapés
par le retard pris sur certains grands systèmes, par la taille des références
comme le souligne Jean Hetzel. Penser pouvoir imposer la solution française
relève à mon sens de l’utopie.
1 Les commissions de normalisation internationales ISO/TC 59/SC 17 Sustainability in buildings

and civil engineering works et ISO/TC 268 Sustainable development in communities.
Par contre, accepter la réalité, apporter sa pierre à l’édifice de la construction des

normes internationales dans le domaine de l’aménagement durable et résilient,
participer avec les autres pays à la préparation de propositions réalistes ne
peut qu’apporter une crédibilité à la position française tout en étant conscient
des handicaps identifiés tels que l’influence dans le monde et l’antériorité de
certains dispositifs.
Aujourd’hui les collectivités, les aménageurs, ont les plus grandes difficultés à
évaluer leurs projets dans la mesure où les références présentes sur le marché
sont plutôt d’origine anglo-saxonnes et où l’absence de normes ne permet pas
l’établissement de comparaison et d’analyse objective.
L’intérêt manifesté par de nombreux pays sur les projets de normes internationales
démontre la pertinence des choix proposés en matière de développement
durable dans le secteur de la construction, par la commission de l’ISO/TC 59/
SC 17, ou en matière d’aménagement durable et résilient de l’ISO/TC 268, avec
en complément les indicateurs de développement urbain et le projet de norme
sur les infrastructures urbaines intelligentes ISO/TC 268/SC 1.
La France, si elle prétend pouvoir présenter une offre internationale, ne peut
s’exclure de cette réflexion en profondeur où, avec de nombreux autres pays, elle
apportera son expérience et acceptera de mettre en commun ses connaissances.
Les normes internationales répondent toujours à l’obligation de trouver un
consensus, elles font ensuite l’objet d’une mise en œuvre volontaire par les
différents pays, la reprise dans les collections normatives nationales devant
conduire à une véritable reconnaissance.
Une réserve toutefois : le débat actuel en Europe, et tout particulièrement
en France, sur l’influence des normes et leur effet néfaste pour l’économie,
l’innovation et la compétitivité démontre à l’évidence une méconnaissance de
leur utilité et la confusion entre normes, règlements, directives, labels, etc.
Sans doute une explication détaillée sera-t-elle nécessaire pour nos édiles !
Et les entreprises, comment vivent-elles ces évolutions ? Depuis bien
longtemps elles participent à l’aménagement. Dans l’histoire des civilisations
les « constructeurs » ont toujours eu une capacité d’adaptation considérable,
les normes dont l’ancienneté est somme toute récente ont connu des dispositifs
bien antérieurs. Les règles dites de l’art, les transferts de connaissance par le
bouche-à-oreille, le compagnonnage, toutes ces dispositions ont traversé les
siècles. Aujourd’hui ne soyons pas inquiets, les premières opérations « de haute
qualité environnementale » ont été réalisées sans difficulté et le génie adaptatif
de l’homme a parfaitement fonctionné. Les entreprises et leurs collaborateurs
X
Préface
ont rapidement mis en place des dispositifs de formation pour répondre à la

demande et aux exigences, nul doute que les nouveaux aspects rencontreront
un même succès.
Souvenons-nous que lors du lancement du Grenelle de l’environnement les
entreprises de toute taille ont instantanément mis en place le dispositif de
formation aux économies d’énergie dans le bâtiment (FEEBAT) afin de répondre
aux exigences des textes et aux attentes des utilisateurs.
Peut-être à ce sujet, une sensibilisation de ces mêmes utilisateurs sera-t-elle
nécessaire et plus difficile à mettre en place afin d’apprendre à vivre dans
ces locaux performants et à jouir pleinement des avantages de ces nouveaux
produits.
Le travail auquel participe Jean Hetzel dans ces domaines, lui confère toute
la légitimité pour traiter de ce sujet. Il a pu depuis de nombreuses années
partager avec d’autres pays, échanger et mesurer combien une approche
consensuelle dans ces domaines est indispensable, et que si penser détenir
la solution pour d’autres relève de l’utopie, d’un manque de maturité évident,
une fertilisation croisée entre ces différentes expériences et acteurs ne pourra
qu’enrichir ces projets.
La découverte de l’ouvrage qui suit, confortera et rassurera les praticiens
de l’acte de construire, les urbanistes et plus généralement les différentes
parties prenantes sur la nécessité de respecter les normes en préparation,
faute de quoi, après l’échec des villes nouvelles des années 1960-1970 et les
« zonages » des années 1970-1980, nous pourrions découvrir les erreurs des
années 2010-2020 !
Jacques Lair, ancien dirigeant d’entreprises de construction,
conseiller du président de la Fédération française du bâtiment(FFB)
et président de l’ISO/TC59/SC17 et ISO/TC 268
XI
Introduction
Du bâtiment HQE®
à l’aménagement durable
« Quatre facteurs – dommages environnementaux, changement climatique, voisins

hostiles et partenaires commerciaux amicaux – peuvent se révéler significatifs ou
pas pour une société donnée. Le cinquième facteur – les réponses apportées par
une société à ses problèmes environnementaux – est toujours significatif. »
Jared Diamond, Effondrement – Comment les sociétés décident de leur disparition ou de leur
survie, Gallimard Essais 2009, titre en anglais « Collapse »
À la suite de notre ouvrage Bâtiments HQE® et développement durable2, il nous

est apparu pertinent d’aborder cette relation complexe, mal définie voire mal
ficelée, entre le bâtiment à objectifs environnementaux bien dessinés et son
environnement sous l’aspect de l’aménagement durable.
Le bâtiment bien conçu prend en compte les différents aspects :

►► De l’écoconception, en insistant sur la bonne prise en compte de son environ
nement, des impacts des produits et du chantier (inscrit dans les engagements
à défaut de l’être dans les faits).
►► De l’écogestion, fortement marquée par la gestion de l’énergie et reprise
par les différentes réglementations thermiques : RT 1998 accouchée dans
2 Jean Hetzel, Bâtiments HQE ® et développement durable – Dans la perspective du Grenelle

de l’environnement, 3e édition, 2e tirage, AFNOR Éditions, 2013.
la douleur, RT 2000, RT 2005, RT 2012 avant l’apothéose de la RT 20253,

laquelle serait une réglementation du bâtiment responsable (RBR).
►► Du confort qui rend indispensable le recours aux acousticiens, le calcul du
facteur de lumière du jour, le confort hygrothermique se fondant dans la
réglementation thermique en prenant en compte les usages.
►► De la santé, dont la prise en compte est essentielle pour éviter les erreurs
du passé. Il reste trop de produits ou de pratiques qui ont des conséquences
dommageables pour les utilisateurs et la réglementation se révèle en la
matière au mieux prescriptive mais le plus souvent timorée (en matière de
COV voire de formaldéhyde, il est préférable de se reporter aux Emicodes®,
référence européenne, plus qu’à la classification française en classe A ou
A + qui doit être mise en œuvre au 1er septembre 2013).
Le bâtiment s’intègre dans un environnement réglementaire, législatif, quelquefois
volontaire qui vise à mettre en harmonie le bâtiment sur sa parcelle avec les
autres bâtiments, le quartier, et la ville.
L’aménagement fait partie intégrante de la ville. En tant que Français, porteurs
d’une vision idéalisée de la ruralité dont on a occulté les violences et les
penchants noirs4, nous n’aimons pas la ville. Au mieux, nous nous révélons
insatisfaits permanents, contestataires contre le manque d’accessibilité des
services publics, râleurs contre le manque de places en crèche, protestataires
contre les difficultés d’accès aux commerces de proximité tout en plébiscitant
les grandes surfaces qui les asphyxient, s’opposant à la spécialisation des
espaces, en renforçant l’aspect critique sans dégager de réelle volonté de faire5.
Pendant ce temps, les experts créent de nouveaux outils pour structurer
l’attractivité de la ville et vendent de nouveaux concepts de mesure du bonheur
en ville aux élus. Pour ces derniers, l’attractivité se mesure à la facilité d’être
réélu et à se situer devant les collègues les plus proches. Si le centre scientifique
3 La succession des textes montre combien la philosophie réglementaire était peu stable et a
contribué à rendre le critère énergétique – applicable aux seuls bâtiments neufs – étalon d’une
démarche environnementale, ce qui est loin d’être notre approche, avant tout, multicritère.
4 J’ai eu l’occasion de faire le premier « Plan communal environnement » à Niort, ancêtre des
Agendas 21 des villes. Comme souvent, le réel objectif ne résidait pas dans un plan plus
ou moins vert mais bien de fournir des arguments relatifs à un tracé d’autoroute. À cette
occasion, j’ai découvert que le dynamisme de la ville, bien connue pour ses mutuelles, tenait
aux vertus de la solidarité des « Jean sans terre », cultivant quelques arpents de terres
inondables et marécageuses dans le Marais poitevin. La solidarité était nécessaire car ne
pouvant prétendre à la propriété terrienne, fondement du capitalisme du XIXe, ils ont su
mettre en œuvre des valeurs collectives de survie.
5 Selon une étude Ipsos de décembre 2010, si 48 % des Français ont une vision positive de
la ville, 25 % expriment un sentiment de répulsion ou de lassitude à l’égard de la ville et
52 % des habitants des communes rurales ont une vision négative (Ipsos : « Les Français
et la ville de demain » par Anne Sophie Vautrey, chargée d’études senior).
XIV
Introduction – Du bâtiment HQE® à l’aménagement durable
et technique du bâtiment (CSTB) a identifié quelque 660 indicateurs du

développement durable de la ville, le classement est obligatoirement tronqué
puisque chaque ville revendique son indicateur d’attractivité.
Toutefois, lorsque les élus et les pouvoirs publics lancent une consultation
élargie, les discussions ont lieu entre spécialistes et institutionnels et la « vox
populi » est souvent absente. Il en résulte une conviction chez certains élus,
qu’entre deux mandats, ils disposent d’une capacité illimitée à décider au titre
du bien commun dont ils sont oints et ils s’étonnent des réactions d’opposition à
leurs projets. Dans un réflexe de protection et d’aveuglement, les élus rejettent
les critiques, souvent justifiées, en éructant des invectives vers les écolo-
révolutionnaires qui empêchent la ville de produire et de changer en rond.
Mediapart, dans l’article de Jade Lindgaard « Énergie : pourquoi le débat n’a
pas eu lieu » du 18 juillet 2013, constatait fort justement:
« Les sept groupes thématiques ont planché sur de vrais sujets. Mais les
comparaisons internationales en sont incroyablement absentes. Pourtant, à
l’heure du doute sur les bénéfices économiques et sociaux à tirer de la transition
vers une économie plus sobre en carbone et plus respectueuse de la nature,
l’observation des stratégies et expériences mises en place dans les autres pays
est un indicateur indispensable de ce qui est à la fois possible et souhaitable.
Qui sait qu’aux États-Unis, les secteurs de l’éolien et du photovoltaïque emploient
désormais plus de personnes que le charbon et l’acier ? Que les factures
d’électricité des ménages allemands sont plus basses que les nôtres malgré
un coût du mégawattheure plus élevé grâce à leur plus faible consommation ?
Que la Chine construit plus d’installations productrices d’énergies renouvelables
que de centrales à charbon ? Que le prix du gaz est trop volatil aux États-Unis
pour fonder une activité économique durable des gaz de schiste ? Que des
centrales nucléaires, parfaitement amorties, y ferment car elles sont devenues
plus coûteuses à faire tourner que les centrales d’énergie solaire ? En dehors
du cercle des spécialistes, personne. »
Nous sommes au cœur du débat et des approches qui stérilisent les initiatives :
►► un échange d’experts et de lobbies autour d’une table, en l’absence de
représentants de la société civile, dans un jargon technocratique ;
►► une vision franco-française sans retour d’expériences internationales,
autocentrée sur les rapports anciens.
Nous sommes au cœur des problématiques de la ville et nous retrouvons, au
travers de cet exemple emblématique. Nous avons participé aux plans régionaux
climat, lesquels étaient conçus à des visées uniquement électorales à court
XV
terme – juste avant les dernières présidentielles. Le cahier des charges prévoyait
une anticipation 2020, alors que pour le bâtiment, la jauge est à minimal de
50 ans et que j’ai difficilement obtenu des extrapolations pour 2050. Le travail
fait par l’administration était sérieux et fournissait des données qui permettaient
de voir comment réduire la dépendance énergétique à l’égard des énergies
fossiles mais également des énergies nucléaires. Hélas, les plans climat ont
abouti à des demi-mesures pour limiter les investissements de réparation des
bâtiments scolaires mais également des salles multifonctions décidées sans
concertation avec les autres communes.
Il est aisé d’imaginer la frustration des experts, des spécialistes ou encore des
élus qui voient leurs projets réduits, dénigrés, voire émasculés par un mélange
de peur des opposants les plus volubiles, par un électorat de plus en plus
vieillissant et qui visent, en tant qu’avenir radieux, une vie de rentiers ou bien de
golden boys (ou girls) pour leurs enfants6 faite d’argent facile, clinquant, tout en
relayant une communication faite de provocations faciles, voire malhonnêtes,
pour ne rien faire, ne rien changer.
Parfois, nous avons l’impression, renforcée par l’individualisme ambiant,
qu’il s’agit pour l’habitant de n’être qu’un usager par séquences successives
des différents espaces d’habitat, de transport, de consommation rapide ou
d’équipements, de loisirs et de détente, une petite frange ayant accès à la
culture, laquelle est digérée pour le plus grand nombre7.
Tout ceci n’est pas toujours faux mais ne correspond pas forcément à la réalité,
conçue par les planificateurs, voulue par les aménageurs, dessinée par les
architectes et les ingénieurs, acceptée par les élus et leurs services. Il manque
souvent une dimension dite « sociétale », c’est-à-dire la capacité que possède
un lieu, une ville à créer un lien entre les habitants et quelquefois, les visiteurs.
Cette magie se retrouve dans certaines villes comme le Paris artiste, le Berlin
« underground », le Rome au bien-vivre depuis l’Antiquité, le Lisbonne populaire
et multiculturel, le Londres audacieux mélangeant l’architecture et classique
6 Le travail récent des historiens sur la période faussement dite de la « Belle Époque » montre
des similitudes assez troublantes entre la période historique et celle de ce début du XXIe siècle
notamment par la fascination pour les riches clinquants et les rentiers en souhaitant que
la fin de la civilisation ne se produise pas sur les mêmes bases (Guerre mondiale, fin des
empires, crise de 1929, etc.) ce qui n’annonce que des cataclysmes. Les leçons de l’Histoire
n’ont jamais servi pour éviter les catastrophes et de nombreux politiques devraient craindre
d’être pris pour des Daladier ou des Chamberlain au retour de Munich (1938).
7 Un universitaire, dont je n’ai pas retenu le nom, s’étonnait qu’il soit possible que des cadres
supérieurs regardent de la téléréalité et que des ouvriers aillent à l’opéra. Il ignorait sans doute
l’inculture développée par une éducation de « bêtes à concours, notamment scientifiques »
qui génère des cadres ignorants et que les associations proches du parti communiste ou du
parti socialiste ont su ouvrir à la culture des générations de personnes des milieux populaires.
XVI
avec des visions futuristes de gratte-ciel posés dans des quartiers sans attrait,
le « Village » de New York et ses expériences de vie communautaire. Tout
projet urbain a l’ambition naturelle de développer une telle vision immatérielle,
culturelle, nombreux sont les architectes ou les designers qui aimeraient avoir
cette signature.
Au travers de notre expérience, les projets sont souvent lancés sur des objectifs
ambitieux, des visions élargies, des anticipations pertinentes, puis de retraits
en retraits pour des motifs politiques, financiers mais également des motifs
de compétences limitées des intervenants, le projet devient une addition de
petites mesures mal faites.
Il ne répond pas aux utilisateurs souvent oubliés, ne satisfait pas les profes
sionnels, est cédé aux futurs habitants sur plan ou à une maîtrise d’ouvrage
de gestion sans qu’ils puissent disposer de tout l’historique, faisant naître un
mal-être qui n’a pas été anticipé.
Il en résulte souvent un début d’ensemble de bâtiments sans cohérence, des
espaces publics qui pourraient être des lieux ouverts mais qui deviennent des
lieux sans âme, une addition de projets sans coordination, inscrivant dans un
lieu une spécialisation qui n’était pas écrite au départ : lieu de sièges sociaux
pour un usage hebdomadaire en jours ouvrés, parkings de centres commerciaux
de jour et lieux de rodéo parfois ou, le plus souvent, déserts urbains la nuit.
Comme pour le bâtiment, l’aménagement répond à la logique de l’usage. Le
bâtiment se caractérise aisément en fonction des pratiques envisagées et des
besoins à résoudre (logements, bureaux, enseignement, commerces, etc.). Au
début de la démarche HQE®, des passerelles intelligentes ont été mises en
place (par exemple au lycée de Caudry) afin d’adapter le bâtiment à l’évolution
des besoins de la population (logements sociaux). Je ne suis pas sûr que le
temps ayant passé cette solution innovante ait été mise en œuvre.
L’usage d’une ville, d’un quartier se définit par la disponibilité à une échelle
humaine accessible de moyens nécessaires pour vivre ensemble. Les lieux
« magiques » précédemment cités sont un ensemble de moyens, mis bout à
bout qui crée les conditions de l’usage optimisé de ceux-ci.
Tout au long des travaux sur la démarche HQE® et du bâtiment durable8, c’est-à-
dire les démarches collectives dans lesquelles les différentes parties prenantes
étaient plus ou moins bien représentées, la notion d’aménagement durable était
8 J’ai déposé la marque « bâtiment durable ® » auprès de l’INPI, pour protéger mon travail
approfondi sur les évaluations environnementales et sociétales des bâtiments (incluant la
notion culturelle souvent mal prise en compte). L’évaluation a été mise en œuvre notamment
pour le bâtiment GAMBA, bâtiment à énergie positive à Toulouse.
XVII
sous-jacente et était abordée notamment dans le cadre de la cible 1 « Relation du

bâtiment avec son environnement » voire de la cible 4 « Gestion de l’énergie »,
au travers du développement des énergies renouvelables.
Toutefois, les questions semblaient très vastes et les compétences étaient peu
présentes autour de la table. Les urbanistes considérant qu’il s’agissait de leur
pré carré – malgré les sinistres créés par l’urbanisme des Trente Glorieuses –
et que rien ne pouvait se faire sans eux, pratiquèrent la politique de la chaise
vide, et ces problématiques furent occultées. Il en résulta que l’aménagement,
dans les travaux collectifs de la démarche HQE®, pas encore qualifié de durable
fut mis aux oubliettes et la question reportée, l’association HQE® pratiquant
la politique « ligne Maginot » de la défense du territoire bâtiment à l’encontre
des initiatives de type HQ2R9.
À l’occasion de chaque projet, nous relevions que le bâtiment était conçu et
réalisé dans un contexte contraint, mal ficelé, vieillot. De plus en plus, la logique
de l’intégration de l’espace public à celui de l’espace privé s’est imposée. La
réflexion devrait être globale, elle sera souvent uniquement locale. Dans la
commission AFNOR « Écoquartiers », nous avions parmi les 160 démarches,
chartes et projets d’urbanisme, ce qui se révélait être une abondante liste
d’intentions relevant plus du souhait, de la velléité que de l’action bien organisée.
Dans un de nos projets, s’inscrivant dans une ZAC, avec un maître d’ouvrage
volontariste et non épris de communication verte, le bâtiment aurait pu disposer
d’une orientation favorable pour réaliser un bâtiment bioclimatique, tirant
parti du soleil moyennement généreux de la région mais suffisant pour avoir
un bénéfice climatique. L’architecte de la ZAC imposa pour l’ensemble une
orientation imbécile, le long de boulevards, sans contraintes de voisinage et
réussissant la performance de ne pas respecter, pour un bâtiment qu’il réalisait,
les distances permettant d’éviter des masques.
Il est important de pouvoir donner aux décideurs des lignes directrices qui
permettent d’éviter ce type d’erreur, préjudiciable à long terme, car le gain
solaire non obtenu du fait d’une mauvaise orientation nous pouvons en estimer
la perte à 7 200 € par an pour le bâtiment en question.
Dans une autre étude, la demande des élus qui était d’identifier l’apport potentiel
de l’environnement dans un plan local d’urbanisme (PLU) s’est heurtée à une
peur maladive de l’agence d’urbanisme relativement au contrôle de légalité de
la préfecture et a abouti à constater que les règles volontaristes étaient inutiles
car non opposables en vertu d’une jurisprudence permanente du Conseil d’État.
9 Initiative issue du CSTB, lequel n’est pas à une partie de billard à plusieurs bandes de plus,
et qui a quelques succès auprès des collectivités locales.
XVIII
Introduction Du bâtiment HQE® à l’aménagement durable
En France, les évolutions ne semblent possibles que par la voie législative,

tout en sachant que, du député en passant par les services des collectivités,
le tout législatif s’évertue à créer un maquis dans lequel il s’agit de rechercher
comment ne rien faire. Du Grenelle de l’environnement en passant par la prise
en compte de la transition énergétique, combien de textes seront discutés,
votés et souvent peu appliqués, quand les décrets d’application ne sont pas
pris avec retard, pour satisfaire les différents lobbys très présents auprès de
l’administration. Appliquons les textes existants qui ont perduré et éliminons
les règles idiotes qui n’ont plus cours.
La refonte législative constamment annoncée, n’est pas pour demain malheu
reusement. Nous sommes obligés d’être plus globaux et parfois la voie législative
est longue à reconnaître les bons principes à mettre en œuvre. Les 20 ans de
démarche HQE® ont donné :
►► Une prise en compte des exigences énergétiques uniquement pour le
neuf soit 1 % du parc immobilier. La prise en compte de la mise à niveau
des bâtiments existants s’oppose à la nécessité de reprendre les 20 % de
bâtiments communaux, ruines énergétiques, qui contraindraient les élus à
augmenter les impôts locaux.
►► Un calcul du bioclimatique qui ne justifie que les modèles sur lesquels ils
sont construits.
►► Une gestion des déchets de chantier inscrite dans les textes mais encore
peu opérationnelle.
Ce qui s’avère un maigre résultat pour tant d’ambitions. Nous ne chercherons
pas, dans cet ouvrage, à développer des thèses, à animer des débats théoriques
sur la question de l’aménagement durable mais à montrer que des démarches
existent, parfois de façon participative à la condition de bien vouloir y participer.
Notre propos est de retrouver le bien commun, le vouloir empathique pour le
bien-être de la société sans nous enfermer dans des dogmes, voire des chapelles.
Nous avons inscrit en sous-titre de cet ouvrage : « Bien-être, vie urbaine et
écoquartier ». Ces 3 termes nous apparaissent comme étant indissociables.
Le bien-être – pourquoi pas le bonheur brut du Bhoutan10 – est avant tout la
prise en compte en empathie des différentes situations humaines et du refus
des situations les plus choquantes. La vie urbaine correspond à la réalité pour
60 % des habitants de la terre actuellement et prochainement à 80 % en raison
du développement des mégapoles. La Chine a décidé de développer 100 villes
nouvelles, souhaitant que celles-ci soient durables.
10 Petite vallée de l’Himalaya ayant inventé le concept d’ « indicateur du bonheur brut ».
XIX
C’est un fait qui doit guider nos raisonnements. L’écoquartier est un mot facile,
qui regroupe des concepts variés que nous trouverons au fur et à mesure de
l’avancement de cet ouvrage. Nous en tirons trois conséquences essentielles :
►► La prise en compte du bien commun ne peut pas se limiter à un territoire
car l’attractivité, qui s’opère du fait des actions du développement durable
ou encore des activités sociales…, a des conséquences bien au-delà du
cadre de la commune, de la communauté urbaine voire du land concerné.
Le schéma de production d’un objet ou d’un bâtiment montre que les sources
sont variées et les incidences multiples. Il en résulte que l’organisation
administrative ne parvient pas à représenter les enjeux globaux auxquels
elle est confrontée tant pour ses habitants que pour les personnes qui
cherchent à l’intégrer ou à y apporter leurs spécificités (migrants, réfugiés,
mais également étudiants, artistes, etc.).
►► Le travail accompli, les équipements mis en œuvre, les services offerts se
réalisent au bénéfice des êtres humains en premier lieu, influencés par les
équipements ou leur absence. L’effet positif ou négatif sur l’environnement,
la biodiversité, les ressources sont des effets indirects, collatéraux pour
employer les termes militaires. Cela s’explique par l’évolution progressive
du chasseur-cueilleur vers l’agric ulteur qui cherchait constamment de
nouveaux territoires puis de l’exploitant de mines, pour lequel la ressource
n’est pas illimitée. Le territoire n’est qu’un support physique et l’aménagement
durable n’existe qu’à la condition de pouvoir être en lien, en relation avec
les autres territoires. La dimension physique s’efface de plus en plus devant
la dimension virtuelle. Les êtres humains sont au cœur de l’aménagement
durable et le bien-vivre est le résultat recherché.
►► La prise en compte des enjeux du climat mais également la définition des
conditions de vie, de logement, de travail, d’accès à l’éducation et à la culture
deviennent des thématiques, des axes fondamentaux d’une ville durable.
Pour paraphraser une phrase célèbre « la ville sera durable ou ne sera
pas », car la rupture du lien social, le désespoir résultant d’une absence
d’avenir11, la constitution d’une ville à deux vitesses – pour bobos cultivés
et pour pauvres dépendant d’une aide précaire – contiennent en substance
des réactions violentes dont on peut percevoir le signe dans les suicides au
sein des grandes entreprises. Le déclencheur peut être collectif et conduire
à un raz de marée de violence.
11 Je pense à une de mes amies allemande, qui s’est aperçue, après une thèse (sur l’apprentissage
en jardinerie), un cursus remarquable et une mention « excellent », que la France ne prévoyait
pas d’issue favorable à son désir de transmettre son savoir. Elle a dû se replier en Allemagne
laissant sa famille en France.
XX
Le parti pris de cet ouvrage ne va pas dans le sens de l’optimisation des territoires,
cette optimisation n’est effective que lorsqu’ils arrivent à :
►► Satisfaire les besoins élémentaires des « communities » qui y ont élu domicile
(accès à l’eau, la nourriture, au logement).
►► Rendre possibles les relations avec les autres centres d’intérêt humains.
►► Gérer les ressources au profit du plus grand nombre en évitant les spoliations
au profit de quelques-uns (les roses cultivées en Éthiopie, par exemple,
privent les agriculteurs de terres fertiles)12.
Les communautés peuvent exister et chacun possède, au moins dans notre
société, le droit de rejoindre qui une église, qui une mosquée, qui un temple,
qui une synagogue à la condition que ce lien soit personnel, individuel et privé.
Un autre fait est à prendre en compte, les flux financiers investis dans les
aménagements extérieurs ne dépassent pas 20 % du coût global d’investissement
sur la parcelle en termes de travaux à l’échelle de la collectivité. C’est pour cette
raison que l’approche française s’est intéressée en premier aux « quartiers
d’affaires », visant à promouvoir les quelques quartiers qui ont émergé (la
Défense, Euralille), susceptibles de rivaliser avec les millions de mètres carrés
américains et canadiens13.
Le coût des travaux est le point d’appui des études préalables et des éléments
de conception grâce auquel il s’agit de dégager les enjeux et de mettre en place
les solutions les plus pertinentes. Il est important de souligner la tendance
récente d’un effacement du prix des études, c’est-à-dire une diminution du
temps passé sur la conception des projets d’aménagement, sauf à considérer
que les prix constatés (1 à 2 % alors que la norme internationale est plus proche
de 10 à 15 %, voire 24 % pour les stars du système14) sont jugés suffisants
pour maintenir une intelligence peu valorisée et certainement non durable sur
les projets.
12 Les fermes hollandaises ou chinoises en Afrique préfigurent des conflits d’intérêts entre les
besoins locaux et l’exportation alimentaire ou agricole, qui peuvent dessiner des risques de
conflits de dimension régionale.
13 À Melbourne en 2008, lors du World Green Building Forum, j’étais assis durant le dîner de
gala aux côtés d’un architecte canadien qui présentait un ensemble de 1 000 000 m2 de
bureaux en LEED alors que ma présentation concernait modestement 3 000 m2. Il est facile
de constater que nous ne jouons pas dans la même cour.
14 Le Code des marchés publics révèle ses limites, obsolète sur le plan technique puisqu’il
n’impose pas des métiers qui seraient indispensables tels que les acousticiens, les ergonomes,
les environnementalistes, voire les électrotechniciens pour la programmation des automates.
De plus, il est incapable de respecter une des conditions de son application : le juste prix
pour la meilleure prestation. Les Canadiens mieux organisés ont établi un barème pour des
professionnels reconnus par des systèmes transparents. Son maintien est une prime à la
médiocrité voire à l’achat imbécile quand il n’est pas utilisé pour des pratiques mafieuses
(cf. l’article de Mediapart cité sur l’affaire Guerini).
XXI
Michel Carmona, professeur de la chaire d’Aménagement et urbanisme de

l’université Paris-Sorbonne, rappelait15 que les actions d’Haussmann ont été
lancées d’une part durant la période de crise qui a conduit à la chute de la
IIe République et d’autre part contre l’avis des banquiers.
Le baron orientait son action vers l’usage de la ville, grâce à l’appui des frères
Pereire. Il avait également inventé la notion de dépenses productives (on dirait
aujourd’hui des dépenses d’investissement) dans le cadre du génie urbain.
L’aménagement urbain n’a pu être réalisé qu’à partir du moment où la volonté
politique a été forte, les orientations de Napoléon III étaient de relier entre
elles les gares parisiennes.
Les immeubles haussmanniens ne sont que des façades préétablies selon les
orientations d’Haussmann qui n’exige qu’une différence de niveau des balcons,
pour ne pas créer l’uniformité qu’il a constatée à Londres.
La construction des immeubles n’est venue que tardivement, lorsque la bour

geoise s’est aperçue qu’elle pouvait sortir du faubourg malsain pour bénéficier
des équipements publics construits par Haussmann et également Belgrand
pour les égouts et l’alimentation en eau. L’accueil de la reine Victoria en 1855
pour l’exposition universelle s’est fait avec des façades fictives sous la forme
de bâches dessinant les immeubles qui ne seront construits que quelques
décennies plus tard.
Michel Carmona rappelait qu’Haussmann avait déterminé que l’espace public

et les services publics relevaient de la collectivité et les aménagements payés
par les impôts et l’emprunt [les premiers emprunts de la ville de Paris étaient
coûteux et à court terme (10 ans)] avant que la croissance créée permette de
générer des recettes fiscales améliorant ainsi la signature de la ville de Paris
et lui permettant d’obtenir des prêts à long terme (50 ans) et à taux réduits.
Haussmann avait déterminé que les services privés représentés par la Générale
des eaux (naissante) devaient avoir un rôle d’alimentation de chaque foyer et
non de services intégrés, comme cela se constate aujourd’hui.
Sa vision a conduit à une organisation administrative et culturelle qui amenait

les ingénieurs des Ponts à porter leurs actions sur l’espace public, pour le
bien public.
Cette vision a été abandonnée dans les années 1980, lorsque les sirènes du
privé ont vidé de leurs missions les corps d’ingénieurs qui se sont mis à faire
de la finance puis de l’informatique, tendance qui semble s’estomper.
15 À l’occasion de l’université d’été de l’EIVP de septembre 2013.
XXII
Il ne faut pas oublier que l’aménagement a pour objet d’établir la relation entre
les espaces publics16, gérés par les collectivités territoriales, et l’espace privé
qui est celui du bâtiment. Cette notion différencie l’approche européenne de
celle des « communities », lesquelles ont un droit sur l’espace public, quitte à
le privatiser ou à n’abandonner au secteur public que les laissés-pour-compte
ou les exclus du système.
Par exemple, Christian de Portzamparc confirmait que dans le cadre de la
réalisation d’un quartier urbain dense sur la 60e rue de New York, il avait affaire
à un « community board » dont les membres, représentants du quartier, avaient
des compétences de niveau d’expert, partagées dans les domaines des déchets,
des transports publics et de la pollution de l’air. Cette notion de « community »
suppose une communauté d’intérêts. Dans notre vision française, la communauté
d’intérêts suppose souvent l’unanimité alors que, dans une société démocratique,
c’est la loi de la majorité qui s’applique. L’adhésion à la « community » suppose
d’accepter cette règle fondamentale, c’est pour cela que les « communities » sont
souvent des regroupements fondés sur la religion, la langue, le pays d’origine.
Le terme communautaire a un sens trop péjoratif en France pour pouvoir être
utilisé par équivalence.
L’espace public ne peut être durable que si les enjeux sont pris en compte,
si les thématiques sont bien développées et évaluées périodiquement, si les
principes et les bonnes pratiques que nous allons décrire sont mis en place.
La frontière entre espace public et espace privé détermine les espaces communs,
accessibles à tous et ceux qui sont privatifs. Cette distinction a des conséquences
pratiques sur la gestion de la sécurité, celle des déchets et de la propreté, voire
des espaces verts par la puissance publique. Ce bien public, bien commun est
souvent considéré comme n’appartenant à personne voire est approprié pour
devenir une zone de non-droits, c’est-à-dire une zone sur laquelle la puissance
publique n’exerce plus sa tutelle, qu’il s’agisse d’une organisation parallèle de type
mafieux ou bien de l’appropriation par des intérêts privés de bien commun. Dans
le cadre des deux privations, mafieuse ou privée, le bien commun est soustrait
créant une perte d’aménité17 ou de jouissance de biens immatériels gratuits. La
puissance publique devrait garantir l’accès à ce bien public, gratuit et offert à tous.
16 Nous considérerons l’espace public, quelles que soient les formes de gestion mises en place,
comme étant celui qui permet d’accéder depuis la cellule familiale aux services proposés,
privés ou publics. Dans ce sens, internet est un espace public même si le débat juridique
n’est pas clos. L’espace public est avant tout un vecteur d’accès ou de transmission.
17 C’est grâce à Brice Lalonde que j’ai pu créer en 1986, la notion de préjudice d’aménité à
l’occasion de l’évaluation de la pollution du Rhin et qui a eu un succès certain puisque reprise
par le juge de New York dans l’affaire Exxon Valdez. Il s’agit de l’appréciation de la perte d’un
bien immatériel irremplaçable par un système de compensation et de création de valeur.
XXIII
Cet espace public est un lieu de rencontres et de bien-être qui doit pouvoir
contribuer aux bâtiments et par lui-même, fournit une valeur à la qualité urbaine
de l’ensemble. Loin des visions des promoteurs de non-qualité qui vendent
de la « vue sur mer – ou vue sur la place de la Concorde », c’est-à-dire du
fantasme, nous pensons qu’il est possible que l’aménagement durable se fasse
avec les bâtiments et non contre eux.
L’objectif de cet ouvrage, en continuité avec l’ouvrage Bâtiment HQE ® et
développement durable18, est de montrer comment faire le lien entre la mise en
œuvre de l’approche de développement durable du bâtiment et le quartier voire la
ville mais également entre ville et bâtiment, sans perdre de vue l’opérationnalité
des méthodes que nous présentons. Nous souhaitons conduire le lecteur de
l’identification des enjeux à la définition des termes de progrès et lui donner les
clés pour y parvenir.
Nous aborderons, dans une première partie, les enjeux de l’aménagement durable
en liaison avec le bâtiment. En effet, il ne s’agit pas de concevoir un ensemble
sans déterminer les éléments à prendre en compte ni dessiner les objectifs qui
font consensus. Pour cela, nous nous appuierons sur le travail réalisé dans
le cadre de la commission AFNOR « Écoquartiers » qui a permis de dégager
les éléments synthétiques forts de l’approche de l’aménagement durable. Les
enjeux fournissent deux niveaux de lecture d’un projet :
►► Un niveau d’objectifs qui fonde le contrat commun, lequel doit pouvoir être
élaboré avec les outils de concertation malheureusement souvent absents
dans les projets.
►► Un niveau d’indicateurs qui permet de mesurer les progrès. L’expérience
de l’Île-de-France montre que l’on peut conduire une approche qui mesure
sur le temps les progrès.
Nous développerons, dans une deuxième partie, une expérience vécue
sur différents projets d’écoquartiers en reprenant des éléments de phases
indispensables pour construire la démarche et en rechercher les points
d’optimisation. Puis, nous développerons dans une troisième partie les fiches
d’actions autour des thèmes qui avaient été exigés dans le cadre de l’appel
à projets du MEDDLT en 2012. Enfin dans une approche prospective, nous
aborderons les thèmes de l’évolution de l’habitat urbain en nous inspirant d’une
étude conduite sur ce thème pour des sociétés publiques locales d’aménagement
(SPLA) du Grand Ouest19.
18 Jean Hetzel, Bâtiments HQE ® et développement durable – Dans la perspective du Grenelle
de l’environnement, op. cit.
19 Nantes Métropole Aménagement, Territoires (à Rennes), Angers Métropole Aménagement et
Brest Métropole Aménagement.
XXIV
Partie I
Prendre en compte les enjeux
1
Les enjeux, les lignes d’action
et les indicateurs
La commission AFNOR Écoquartiers20 a réalisé un important travail de rédaction

qui s’est traduit par le fascicule de documentation FD P 99-80121 en février 2013
qui a été publié.
Nous avions profité d’une dynamique de recherche et d’innovation au sein de
notre chambre régionale CICF22 (devenue CINOV Ouest suite à un changement
de nom de la fédération) pour conduire une action de recherche et développement
sur le thème des écoquartiers qui a abouti à l’étude sur le bien-être que nous
développerons dans la partie 5.1 du présent ouvrage.
20 Commission animé par Jean-Michel Vincent qui, en toute bonne foi, pensait en faire un outil
de recherche et développement institutionnel pour la ville durable. Abandonné par le ministère,
qui retenait son souffle pour savoir qui serait le nouveau président, lâché par les ex-directions
de l’Équipement, le texte – dont il a animé de façon prospective les débats – a été déclassé
en tant que fascicule de documentation. C’est en hommage à son travail et à l’équipe, que j’en
reprends les principes et les grandes lignes.
21 FD P 99-801 Cadre stratégique outillé à l’intention des élus, des habitants et des entreprises
des territoires pour penser globalement le développement durable et agir localement de
février 2013.
22 CICF est une institution centenaire (créée en 1912) qui regroupe des syndicats d’ingénieurs-
conseils. Devenue un regroupement des syndicats de l’ingénierie, du conseil et du numérique,
elle est signataire au côté de SYNTEC de la convention collective de la branche et participe aux
différentes instances paritaires.
Tout en nous inspirant du FD P 99-801, nous chercherons à :

►► Dégager les lignes de forces qui peuvent être internationalement admises.
►► Apporter notre point de vue sur chaque thème en recherchant parfois des
regroupements.
Nous partageons avec la commission AFNOR, à laquelle nous avons participé,
l’approche méthodologique qui suppose :
►► Une description des enjeux.
►► Une traduction en lignes directrices.
►► Le choix d’indicateurs significatifs.
Nous nous appuierons sur un exemple significatif, l’approche que nous avons
réalisée pour la commune de Petit-Bourg en Guadeloupe. Le contexte est certes
spécifique mais il permet de donner à voir à long terme comment un territoire
aussi contraint peut intégrer l’aménagement durable23. Le choix est illustratif,
c’est-à-dire qu’il prend appui sur le contexte de la commune afin d’expliquer les
actions à mettre en œuvre. La commune n’est pas engagée par les considérations
que nous développons, cela va de soi.
1.1 Comment se poser les « bonnes »

questions ?
Au niveau français, la commission AFNOR Écoquartiers dans son fascicule
de documentation FD P 99-801 Cadre stratégique outillé à l’intention des élus,
des habitants et des entreprises des territoires pour penser globalement le
développement durable et agir localement de 2013 a été une des premières
instances collectives à proposer 5 questions. Les travaux de l’ISO ont fait
émerger des approches assez semblables qui permettent de situer les niveaux :
►► De prise en compte des enjeux en s’appuyant sur la notion de système de
management.
►► De développement des thématiques de l’aménagement durable, lesquels
se regroupent plus ou moins selon les sensibilités.
Sur le plan méthodologique, nous considérons que le questionnement est la
meilleure façon de faire émerger les enjeux du développement durable.
23 L’intérêt d’un tel choix permet de se libérer des contraintes trop hexagonales et d’introduire
des considérations relatives aux exigences liées aux îles, mais également d’aborder des
approches plus internationales telles que celles des relations Nord-Sud, du développement
des pays émergents, de l’absence de production nucléaire, locale, etc.
4
Les enjeux, les lignes d’action et les indicateurs
Au niveau français, le fascicule de documentation FD P 99-80124 de 2013 propose

les questions suivantes :
►► Pourquoi agir « local » ?
►► Comment faire converger autant de décisions locales ?
►► À quelles échelles de territoire ?
►► Selon quelle démarche ?
►► Pour quels résultats attendus ?
Nous utiliserons ce cadre de questionnement – technique que le développement
durable valide dans chacune des approches qui sont faites en son nom – pour
donner un cadre d’analyse aux enjeux d’une communauté d’intérêts qui veut
développer les principes de l’aménagement durable.
Pourquoi « agir local » ?

Dans un contexte administratif, cette façon d’agir « local » suppose de s’interroger
sur les modes d’actions locaux souvent en boucle de production courte. L’idéal va
vers une économie circulaire laquelle est basée sur l’écoconception, la production
selon les ressources disponibles à proximité puis le recyclage avant la fin de vie.
Pour quelques militants, cela induit également d’obtenir l’adhésion du voisin,
sous l’impulsion de l’élu, avec l’œil bienveillant du fonctionnaire territorial de
proximité. Je suis toujours sidéré de voir des anciens cadres se lancer dans des
initiatives du type « écogeste25 », c’est-à-dire le développement de l’apprentissage
des bons gestes environnementaux, ce qui induit la responsabilité et l’action
volontaire de chaque individu.
Il en résulte souvent une absence d’implication des collectivités locales ou des
industriels du déchet, lesquels cherchent à limiter les coûts. Il en résulte, sur
10 ans, une absence d’avancée en matière de réduction des déchets, la quantité
aboutissant en déchets ultimes étant grosso modo d’environ 50 % des déchets
ménagers produits.
La réalité est qu’il n’existe pas de filière de recyclage sauf lorsque cela est
imposé par la loi et que la situation a dépassé le niveau de saturation.
L’engagement sur l’économie circulaire semble être une idée du recyclage qui
relève plus de la campagne de communication que de la réalité économique
plus complexe.
24 Fascicule de documentation ayant la valeur de projet.
25 Mes voisins à La Ruche au 84, quai de Jemmapes, 75010 Paris (www.ecogeste.fr).
5
Le cas le plus réussi d’économie circulaire, celui du verre recyclé à 62 %,

s’appuie :
►► Sur une image de générosité car les premiers fonds sont allés à la recherche
contre le cancer, alors que la campagne est finie depuis longtemps.
►► La bonne organisation de la collecte.
Toutefois, comme souvent en l’occurrence, le calcin récupéré ne couvre que
partiellement les besoins et les calculs en coût global et en impacts environ
nementaux restent à faire.
Vouloir agir local est nécessaire mais reste une goutte d’eau dans la mer. D’autre
part, cette vision se révèle à l’analyse limitative, faussement généreuse et de
plus erronée. Elle est :
►► Limitative car elle circonscrit l’action au périmètre de la proximité et se fonde
sur une économie dite circulaire qui fait du troc local un art de commercer
sans argent. Elle se base sur une production primaire qui satisfait l’ensemble
des besoins essentiels. La simple rédaction de cet ouvrage ne peut pas
s’inscrire dans le contexte local. Les moyens mis en œuvre, un ordinateur,
une alimentation électrique, le papier en tant que support, les modes de
diffusion interagiront avec des autres dimensions, nationales et souvent
internationales. Les expériences de monnaies virtuelles (par exemple le
bitcoin) montrent qu’à un moment ou à un autre, la puissance publique est
obligée de réguler par une création monétaire afin de pouvoir mieux la taxer
(la tax compliance en Allemagne).
►► Faussement généreuse car si je ne dispose pas des mêmes ressources que
mon voisin, je serai rapidement en état de dépendance par rapport à lui, lui
fournissant un travail qui compensera les éléments que je lui demanderai.
Le fondement de toute économie est basé sur la capacité que je possède
à générer des ressources afin de pouvoir provoquer les échanges, une
fois mes besoins élémentaires satisfaits (nourriture, protection contre les
éléments, prévision des mauvaises périodes). Pour ces raisons, rapidement,
la conquête de nouveaux territoires et l’assujettissement des populations
s’imposent, générant un corps de combattants qui se paie sur la razzia
avant de devenir un corps qui ne produit rien.
Les ouvrages de Jared Diamond et notamment Collapse (traduit sous le
titre Effondrement – Comment les sociétés décident de leur disparition ou
de leur survie en mai 2006), démontrent les mécanismes qui ont conduit
les sociétés créant une caste noble à disparaître, les non-producteurs
épuisant les ressources, sans les régénérer. Une comparaison avec la
tendance financière de la garantie des revenus aux retraités américains
6
par les fonds de pension conduit au constat similaire : une société qui ne
régénère pas son tissu productif pour la couverture des besoins essentiels
est appelée à disparaître. Le hasard a voulu que j’entende Bernard Friot
auteur de L’enjeu des retraites 26, dont l’analyse économique allait bien au-
delà de cette problématique. En analysant la répartition économique sur de
longues périodes de la production intérieure, du travail, de la rémunération
du capital, il démontrait de nombreuses idées fausses comme celle de la
surcharge insupportable des non-actifs sur les actifs, en s’appuyant sur les
chiffres de productivité acquise dans la même période.
►► Erronée car elle oublie les termes de l’échange qui l’ont précédé : Qui a
fabriqué le produit ? Et à quel prix ? Comment a-t-il été mis à disposition ?
Malheureusement, les raisonnements en vase clos sont une pratique
courante : les bilans carbone mis en avant par les collectivités et quelques
industriels sous l’égide de l’ADEME, ne prennent pas en compte l’effet des
importations soit environ 40 % de la valeur de produit. Si nous voulions avoir
une action locale dont le poids ne serait que local, nous serions obligés de
la limiter dans son périmètre ou bien d’en occulter les termes d’échange
et de transférer vers d’autres collectivités les effets les plus néfastes. Pour
cette raison, les approches en analyse de cycle de vie – à condition que les
données soient conformes au consensus scientifique international – restent
les seules approches admissibles.
Le texte de la commission AFNOR Écoquartiers évoque la responsabilité
individuelle de chaque décideur, y compris au niveau de la famille, sous la belle
expression de « deux milliards de décideurs ». Cette notion de responsabilité
n’est pas la seule notion à aborder au niveau de l’action locale. En centrant la
ligne directrice sur la responsabilité individuelle, les rédacteurs insistent sur un
aspect important du développement durable, qui se veut mobilisateur tout en
employant une formule de culpabilisation.
Suis-je responsable de toutes mes actions ? Oui, répond l’observateur extérieur ;
non, répond le salarié qui identifie toute la chaîne de dépendance dans laquelle
il se situe et qui limite ses capacités à bien faire. Oui, mais alors, dois-je
abandonner cette chaîne et ne plus être tributaire de ces liens, du responsable
du bureau d’ingénierie ?
De plus, cette vision est peu représentative des enjeux actuels et malthusienne :
Puis-je dire que j’agis localement, à partir du moment où j’interviens sur la base
d’un réseau national voire international ? Mon action est-elle uniquement locale,
dès lors que l’expertise sur laquelle je développe mes actions (laquelle est avant
26 Bernard Friot, L’enjeu des retraites, Éditions La Dispute, mars 2010.
7
tout virtuelle), s’appuie sur des experts en Aquitaine, en Poitou-Charentes, à

Washington DC et des réseaux internationaux pour l’analyse du cycle de vie
(comme le réseau Préconsultants autour de SimaPro) ?
Pour caractériser cette approche de l’action locale, prenons l’exemple de
l’écomobilité qui couvre les modes de mobilité douce, des transports respectueux
de l’environnement et semble renforcer cette action locale. Je me déplace
lentement et peu, donc je réduis ma contribution aux gaz à effet de serre.
L’une des approches de la mobilité douce, celle dite de « l’escargot27 », pour
évaluer la capacité d’accès des différents services publics et de transport, à
pied ou en vélo, ne prend pas en compte les dimensions virtuelles que nous
avons décrites précédemment, voire en nie leur existence.
Cela signifie que l’aménagement oublie une part importante du temps virtuel
de la vie sociale et il suffit de voir le temps consacré par les plus jeunes sur les
smartphones, tablettes et autres outils de connexion sur les réseaux sociaux
pour en être conscient. De plus, dans mon métier de conseiller, dois-je me limiter
au seul périmètre de mon domicile alors que je sais que ma compétence a été
demandée dans différentes villes ? Dois-je faire venir à moi mes clients pour
réduire mes gaz à effet de serre.
La réponse est obligatoirement négative : je ne peux me limiter à une action
locale que si mon périmètre est limité. Dans ce cas, non seulement je limite
mon périmètre mais je perds aussi la richesse des échanges que je peux avoir
en rencontrant des situations différentes, des cultures diverses, des personnes
n’ayant pas mon parcours et qui peuvent enrichir mon expérience. La seule
obligation que j’ai est celle d’évaluer mes actions et de déterminer quelles
sont celles qui nécessitent ou non un déplacement, et j’affecte une partie de
mon bénéfice à une association caritative qui réalise grâce à ma contribution
des actions nationales et internationales28. Sur la base de mes contributions
carbone évaluées à chaque déplacement (à 17 € la tonne alors que le bon prix
environnemental devrait être environ de 80 à 90 € la tonne).
Si nous voulons agir localement, nous devons appréhender la totalité des
interactions des approches à développer pour aboutir à une vision proprement
stratégique.
Pour connaître la dimension du réseau – tout à la fois virtuel et physique – à
prendre en compte, il est nécessaire d’aborder les questions d’organisation
27 Cité par Alain Bornarel (du bureau d’études TRIBU) dans le cadre de l’université de l’EIVP.
28 J’ai choisi United Donations, organisme réalisant du financement participatif. Le don est
réparti sur un (ou plusieurs) projet(s) pour éviter les machines marketing du type Yann Arthus-
Bertrand (voir sur www.uniteddonations.co).
8
sociétale, certains diraient de management29, ce qui suppose d’avoir une idée

précise sur les acteurs intervenants et les modes de décision de ceux-ci, les
termes de l’échange, les lieux de l’échange, l’identification des porteurs de la
décision, les modes d’actions à court terme, comment faire émerger le bon
terme d’échange, les notions d’échelle de l’action locale.
Les acteurs intervenants et le niveau de négociation qu’ils se donnent

Nous avions appelé cela avec mon vieux complice Pierre-Frédéric Ténière-
Buchot30, « le niveau d’acceptation de la rupture ou bien les limites du refus », qui
vise à mesurer les points de blocage. Par exemple, une association de défense
de la nature refusera la destruction d’une espèce protégée, au nom de l’intérêt
général, mais en discutant, ils peuvent accepter des compensations en créant
des nids déplacés en faisant appel à une ingénierie écologique31.
Dans le cas de la commune de Petit-Bourg, la lutte contre le braconnage est un
impératif à inscrire pour permettre la (re)mobilisation des agents des Eaux et
Forêts mais également la préservation de la ressource en eau et la biodiversité
pour conserver ce poumon vert.
Dans une négociation avec plusieurs parties prenantes, il est important de savoir
jusqu’où les autres parties accepteront d’aller et l’extrême limite se mesure
par les termes de ce qui n’est pas négociable. Par exemple, l’association de
défense de la nature précitée n’acceptera pas l’éradication de la forêt primaire
et les espèces protégées.
Les termes de l’échange

L’investissement local s’exprime soit par intérêt de position dans la communauté
(ce qui peut être un intérêt immédiat de reconnaissance) de moyen ou de
résultats à atteindre soit par intérêt pour un devenir futur.
L’intérêt immédiat peut être, pour une association environnementale, de se
porter partie prenante au projet en ayant un poste dans le comité de pilotage
(reconnaissance), pour un voisin de pouvoir bénéficier d’un aménagement arboré
à proximité de sa résidence (moyen) ou bien de disposer d’une nouvelle vue
qu’il ne possédait pas précédemment. Par exemple pour la tour First décrite par
29 De mon point de vue, les termes management, gouvernance, gestion recouvrent tous les
mêmes dimensions qui supposent de clarifier, les modes d’organisation, de les enrichir par
la mise en œuvre du PDCA – Planifier, Développer Contrôler et Améliorer des systèmes.
30 Dans l’ouvrage La réparation des dommages catastrophiques – Les risques technologiques
en droit international et en droit communautaire, aux Éditions Émile Bruylant, faculté de droit
de l’université de Louvain,1992.
31 Le syndicat CINOV-TEN regroupe de belles compétences à connaître avec des spécialistes
de l’arbre, des plantes mais également des grenouilles.et autres éléments de la vie naturelle.
9
Jean-Frédéric Heinry, directeur général d’Alterea Cogedim, l’effacement d’une

partie de l’ancienne tour AXA à la Défense a donné de nouvelles vues sur la
Seine aux voisins et a facilité le rehaussement de la nouvelle tour.
Dans les trois cas, nous avons des termes d’échange clairs et précis.
En matière d’aménagement durable ou de bâtiment, les termes d’échange sont

souvent très flous ou bien s’expriment dans nos sociétés anciennes par des
acceptations tacites, des compromis de circonstances, voire par une anticipation
des flux financiers susceptibles d’être générés selon la courbe de croissance
qui montre le ciel sans s’intéresser au doigt qui la dessine.
Dans le cas de la ville de Petit-Bourg, les termes de l’échange sont à la fois

simples et complexes :
►► Assurer un logement et un travail à proximité pour les habitants de Petit-
Bourg actuels et futurs.
►► Développer une économie locale améliorant l’autonomie guadeloupéenne.
►► Promouvoir de nouveaux échanges qui attirent des intervenants prenant en
compte le potentiel de la Guadeloupe (éducation, compétence, savoir-faire).
►► Maintenir des activités agricoles de proximité (la monoculture ayant créé
des ravages, y compris sanitaires).
►► Créer une attractivité pour les visiteurs en Guadeloupe en augmentant le
nombre de nuitées locales.
Les lieux d’échange

Dans les approches de consensus, qui expriment l’accord de la majorité souvent
sans vote, les décisions ont la plupart du temps des allures soit de diktats car la
seule règle acceptée est celle des tenants du pouvoir soit d’adhésions molles,
car les enjeux ont été perdus de vue et l’adhésion se fait plus par défaut que par
volonté exprimée et consciente. Nous avions, en son temps, essayé d’implanter
la « médiation environnementale » faisant suite à une expérimentation de la
faculté de droit de Limoges. Ce système institutionnel canadien, géré par de
hauts fonctionnaires fédéraux indépendants, conduit pour chaque projet à
donner des réponses à toutes les questions écrites des parties prenantes.
Lors des quelques expérimentations qui ont été conduites, il s’est avéré que cela
suppose :
►► D’avoir un dossier fortement documenté, y compris sur les postes d’auto
risation administrative (Installations classées au titre de la protection de
l’environnement ou ICPE).
10
►► De posséder de réelles compétences dans les différentes administrations

déconcentrées de l’État disposant, notamment, d’un pouvoir de police.
►► De réunir tous les acteurs et parties prenantes, y compris les opposants,
lesquels doivent s’engager à respecter le vote majoritaire.
Cette démarche n’a pas pu se mettre en place, la préfectorale craignant que

cela remette en cause la compétence des services de l’État et, de façon
marginale, rende inutile le travail des commissaires enquêteurs (mais qui lit
encore leurs rapports ?).
Une identification des porteurs de la décision

Trop de projets se réalisent sans véritable identification des acteurs, un
croisement des termes d’enjeux. Nous verrons dans la partie 4.1 « Habitat
urbain : les demandes non satisfaites », que la caractérisation sociologique
des habitants permet d’enrichir la réflexion et de répondre aux vrais enjeux.
La facilité de l’implantation des réseaux sociaux, comme nous sommes en

train de le tester dans le cadre de la Ruche32 avec SINGA33, permet d’envisager
de nouveaux modes de consultation des parties prenantes. Cela suppose de
pouvoir créer des échanges et de pouvoir identifier :
►► Les messages forts des parties intéressées sous une forme de synthèse
neutre faite par le régulateur du réseau social.
►► La typologie des acteurs.
►► La représentativité des acteurs participant au réseau social.
►► La demande de suivi du projet et les outils à mettre en place pour assurer
ce suivi et une réelle transparence.
Développer des activités ayant des circuits courts

Les circuits longs trouvent leur logique dans l’aménagement, non durable. Selon
Pascal Lamy, ancien directeur général de l’Organisation mondiale du commerce
(OMC), dans le monde les produits industriels étaient réalisés dans la totalité
des pays constitués à partir de produits d’importation à hauteur de 20 % dans
les années 1970, 40 % actuellement et 60 % à l’horizon 2030. Cette vision est
valable pour tous les pays, y compris la Chine.
Ils ont leur traduction dans la segmentation du territoire en autant de lieux de

logements, de commerces, de bureaux, de modes de transports.
32 Réseau d’entrepreneurs solidaires installé au 84 quai de Jemmapes, 75010 Paris.

33 Association d’aide aux réfugiés, installée à la Ruche.
11
Cette tendance est renforcée par les investisseurs, sauf en milieu fortement
urbain – Paris, les grandes métropoles – qui préfèrent développer des zones
spécialisées.
Lorsque l’on évoque la mixité des usages, les professionnels répondent qu’ils
ne trouveront jamais preneurs pour un immeuble étroitement identifié à des
logements, surtout si ceux-ci sont des logements sociaux.
Le cas récurrent dans les colloques de l’acheteur potentiel d’une tour qui se fait
voler son téléphone portable après l’avoir visitée est une caricature bien utile pour :
►► Stigmatiser certains territoires et certains lieux.
►► Renforcer la spécialisation des territoires.
►► Créer des lieux de non-droits et les renforcer.
Le même vol aurait pu avoir lieu aux Champs-Élysées et la victime, une fois
remise, aurait fait ses affaires sans état d’âme.
La réalité décrite par cette anecdote correspond à une spécialité des métiers.
Les locataires des logements sociaux sont considérés, par les spécialistes de
l’immobilier de bureaux qui ne les connaissent pas comme étant des inactifs,
comme potentiellement dangereux. Il y a de fortes chances que les travailleurs
de l’ombre, les agents de maintenance soient lesdits locataires ainsi caricaturés.
Le bâtiment doit être en interaction avec son milieu et ne pas être une verrue
dans son environnement.
Longtemps le Sheraton à Rio, construit à proximité de trois favelas, a fait l’objet
d’attaques régulières. Cette situation est née lors des dictatures militaires qui
soumettaient la population à un paupérisme systématique et avaient pour soutiens
et principaux bénéficiaires les grands propriétaires qui gagnaient des espaces
en Amazonie et les industriels européens qui disposaient d’une main-d’œuvre
à bas coût (tous les constructeurs automobiles étaient présents et pourtant les
routes étaient peu entretenues et souvent défoncées). L’accès à la démocratie
et à une politique d’éducation qui a pris une génération à se mettre en place ont
conduit les favelas à se moderniser. Depuis, l’accès des favelas à l’électricité
et à l’eau, l’amélioration de la situation économique au Brésil et des mesures
minimales de sécurité ont rendu plus rares de telles pratiques34.
Le débat sur la mixité des espaces montre que la référence intellectuelle des
décideurs va à l’encontre des notions de circuits courts. Si l’on reste attentif
aux sirènes des commerciaux, il est urgent de ne rien changer.
34 J’ai voyagé au Brésil, au Zimbabwe, en Afrique du Sud, en Malaisie, aux États-Unis toujours
seul mais avec une vision claire des règles de sécurité, je n’ai jamais eu de problème, ayant
eu la chance et la prévoyance d’éviter les endroits potentiellement dangereux.
12
D’une part ils vendent aux élus un petit bout de quartier, un centre-ville et d’autre
part ils savent que les investisseurs n’aiment pas le mélange des genres, susceptible
à leurs yeux de faire perdre de la valeur à leur immeuble.
Il en résulte que la vision de mixité ne peut pas être portée par le marché mais
doit résulter d’une véritable volonté politique, et donc être une vision tout à la
fois prospective, volontaire et partagée. Le changement pourrait intervenir si l’on
faisait supposer, aux zones spécialisées, le coût des externalités : le coût des
infrastructures de transport et des fluides mais également ceux de la sécurité
publique et les accès à des services publics.
Dans la logique actuelle, le prix de cession des droits à construire correspond
aux coûts des externalités. Très souvent, ce coût comprend les infrastructures
indispensables – accès, mise à disposition des fluides, éventuellement trans
ports. La négociation usuelle est conduite dans les communes, sans pression,
en transférant au demandeur le coût des externalités, faite à moindre coût. Cela
explique le mitage des territoires avec des lotissements sans service public et
sans âme au titre d’un accès à l’espace, voire à la campagne.
Les coûts réels pour la collectivité – lesquels s’évaluent sur le cycle de vie de
présence des habitants – ne sont jamais compensés par les taxes d’habitation,
d’autant plus que 80 % de la population française relève des critères des
logements sociaux35.
Sur un plan strictement économique, ce droit à construire a plus d’un effet
pervers. Nous considérons depuis longtemps que la transformation des terres
agricoles en terres constructibles a constitué la 3e révolution capitalistique
française, la première ayant eu lieu lors de l’indemnisation des biens nationaux,
la seconde résultant des guerres coloniales avec son excroissance moderne,
la « Françafrique ». Si les deux premières ont permis de constituer une haute
bourgeoisie d’investisseurs, prenant des positions importantes dans les
infrastructures, les mines, les entreprises, la troisième est constituée de rentiers
qui n’ont investi que dans la pierre spéculative. Le droit à construire a perdu
son sens de prise en charge par le promoteur des externalités nécessaires à
la vie de son bâtiment pour celui de droit à faire en optimisant les marges, en
essayant de vendre sur plan des fantasmes de rente.
Un petit calcul en coût global montre que l’investissement dans la pierre à
court terme (en moyenne 8 à 9 ans) n’est rentable que pour le banquier qui le
finance et les intermédiaires, qui s’appuient sur la pénurie pour faire monter
les enchères.
35 Chiffres confirmés par l’étude de l’habitat urbain que nous développerons dans cet ouvrage
et à l’université d’été de l’EIVP de septembre 2013.
13
Comment se produit la décision publique : La crise dite des « subprimes »

permet de décrypter les modes de décision, tant elle en est une caricature de
termes d’échanges faussés.
Vous êtes mal logé, noir si possible ou en situation précaire et vous n’avez
pas d’argent : devenez donc propriétaire ! Votre dette va être globalisée avec
d’autres dettes pourries – lesquelles deviendront des produits financiers à
hauts revenus puisque vous êtes mauvais payeurs et donc surtaxés (d’où le
nom de « subprimes », c’est-à-dire des primes additionnelles en fonction du
risque) – sommes que vous êtes incapables de payer. Ces produits financiers
sont cotés AAA par les agences de notation qui aident à créer une masse liquide
qui tourne de plus en plus vite dans la stratosphère financière car les produits à
haut rendement attirent les spéculateurs qui recherchent de l’argent rapidement
et facilement gagné. Si vous ne pouvez pas payer, il n’y a pas de problème, un
intermédiaire renégociera votre dette en créant une marge supplémentaire en
fonction du risque. Le schéma s’écroule le jour où, par exemple, une banque
détentrice de telles créances manque de liquidités et qu’un secrétaire au Trésor,
ancien dirigeant d’une banque concurrente, décide la faillite de la banque
Lehman Brothers (2008) et tout le système s’effondre. Alors il faut secourir les
gros parieurs (les banques dites universelles BNP Paribas, Société Générale,
Banques Populaires…) qui ont joué tout en expulsant à tour de bras les mauvais
payeurs, lesquels n’avaient pas d’argent et surtout pas les moyens de devenir
propriétaires. Reprenez la phrase au début : « Vous êtes mal logés, noir si
possible, et vous n’avez pas d’argent… » et vous avez la situation actuelle.
Une initiative identique a été lancée en France mais n’a pas eu le même succès,
les banques françaises préférant faire modérément du « subprime » aux États-
Unis dans un contexte interbancaire et non sur leur propre marché. Une petite
approche a été faite en faisant des immeubles dits « Loi Scellier », sous la
forme de produits financiers (une défiscalisation était proposée), construisant
du produit industriel sans marché dans des petites bourgades où les immeubles
resteront inoccupés.
Le bon terme d’échange à faire émerger est celui de la communauté dont l’on
doit retrouver des investissements en fonction des besoins – une grande partie de
la population est éligible au logement social du fait de revenus fiscaux connus –
ou bien construire une approche dans laquelle le « microcrédit », qui réinvente la
solidarité que nous avions découverte à Niort, joue un rôle.
À ce titre, les initiatives des autopromoteurs sont intéressantes, mais restent
marginales au regard de ce qui se fait à Berlin. Le cadre est celui de plusieurs
copropriétaires potentiels qui cherchent à construire ou à rénover ensemble
14
un immeuble ou un groupe d’immeubles. La décision est collégiale et donc

obligatoirement longue à prendre. Les principes de base sont le développement de
logements qui satisfont tous les besoins en respectant la construction écologique.
Les pistes nouvelles sont à développer et les expériences françaises actuelles,
à Strasbourg et à Rennes, se réalisent dans la douleur car la multipropriété
suppose la multiplicité des maîtres d’ouvrage.
C’est pour nous l’occasion de traiter de façon définitive le concept que l’on
appelle le « macrolot » pour les quartiers ou les espaces urbains. Il ne s’agit
pas, comme en matière de constructions, de regrouper entre les mains d’une
seule entreprise les différents lots, ce qui se fait de plus en plus au travers des
maxi-lots, des contrats de partenariat public-privé (PPP) pour la réalisation d’un
immeuble ou d’un ensemble d’immeubles.
Le macrolot conduit à réunir, pour un ensemble complet, une pluralité de maîtrises
d’ouvrage autour d’un promoteur, porteur de projet financier. Il s’agit de réaliser
les morceaux de ville en soumettant des architectes, non pas au plan local
d’urbanisme (PLU) ou aux règles de l’urbanisme mais à celles des exigences
des maîtres d’ouvrage, lesquels ont des intérêts divergents et ne sont pas
obligatoirement intéressés par la réussite de l’opération.
La description faite par Christian de Portzamparc de l’îlot Yléo à Nantes rend
très dubitatif quant à la réussite de ce type d’approche. Cet îlot remplaçant
un ancien bâtiment administratif (ministère des Affaires Étrangères, INSEE,
Trésor public), pourri d’amiante, a implosé en 2005. Christian de Portzamparc
était l’architecte de Nexity, promoteur de l’îlot et choisi par la ville de Nantes, en
raison de la présence de Castorama dans le tour de table. La ville, peu présente
dans le projet, voulait équilibrer l’offre commerciale, sans concurrencer le centre
Beaulieu, présent à moins de 500 mètres, dans le cadre d’une répartition des
cartes qui relevait plus de la surcharge des grands centres commerciaux [Nantes
est connu pour son taux de centres commerciaux (en mètres carrés commerciaux
par habitant) le plus élevé de France, ce qui explique la diffusion d’une charte
de limitation des centres commerciaux] que de la réactivation du centre-ville.
Il en résulte, comme le soulignait Christian de Portzamparc, une appropriation
de l’espace public par le privé lequel définit les règles du jeu hors de tout
sens du bien commun. Cela signifie que les tendances vers la spécialisation
des espaces vont s’accroître, jusqu’au moment où la situation va imploser.
Nous trouvons des macrolots dans les opérations fortement spéculatives de
Boulogne-Billancourt36, de l’îlot Pereire, de l’entrepôt Macdonald.
36 Même s’ils bénéficient du label écoquartier, les dimensions durable et sociale en sont
particulièrement absentes.
15
Les grandes opérations fortement controversées intègrent des approches

développement durable, comme nous en avons connu au début de la démarche
HQE ®, pour lesquelles nous récupérions toutes les opérations les plus
difficiles et contre l’avis de la population. Ces situations exceptionnelles sont
compréhensibles dans le cas de New York, mais ne devraient pas voir le jour
dans les opérations les plus courantes. La seule raison qui conduit à les retenir
est un transfert au privé de l’urbanisme, par essence public.
Le raisonnement doit être conduit avec une vision neutre en pesant les avantages
et les inconvénients de chaque solution. Trop de solutions ne sont envisagées
ou abandonnées qu’à la vue des contraintes externes : une opposition, une
réglementation qui semble peu favorable. En matière d’aménagement durable,
les moyens pour rendre attractif le secteur ou la ville sont soumis à la réussite
du projet. Le promoteur veut avoir vendu son produit, la ville attend les habitants
pour mesurer le nombre d’enfants à accueillir dans les écoles, les commerçants
ne s’installeront que si les habitants sont installés.
Toute initiative pour sortir de ces schémas se heurte à des actions et des inter
ventions fortes des lobbys, lesquels essaient de protéger une situation acquise,
ne représentant parfois que quelques personnes.
Il faut avoir parcouru, comme je l’ai fait, les zones nouvellement aménagées, les
quartiers (écoquartiers ou non) pour s’apercevoir que les cages préfabriquées,
qui attendent les habitants, ne prévoient pas de commerces de proximité ou que
ceux-ci seront fermés avant l’achèvement de la 4e tranche, constamment reportée.
La meilleure image qui permet de traduire la notion d’action locale est celle de
la toile d’araignée. Une araignée prend au moins appui sur deux points et si
possible opposés. À partir de ces deux points, elle tisse un espace de plus en
plus large, tout en utilisant un point central qui pourrait être son nid. La seule
condition nécessaire de l’installation de la toile est d’être un point de passage
pour les insectes qui viendront se faire piéger. Tout aménagement devrait avoir
le bon sens de réfléchir à ses points d’appui.
Pour le cas de Petit-Bourg que nous présenterons dans cet ouvrage, chaque
action suppose une dimension spécifique à prendre en compte :
►► Le transport public, lequel est né d’un consensus local. Les transports publics
ont été dédiés à des compagnies privées, lesquelles ont un fonctionnement
aléatoire et dont la mise en œuvre d’un service public est très éloignée du
service au public. La dimension de l’île est aussi à prendre en compte.
►► A contrario, sur le plan alimentaire, la production locale fait partie d’un cir
cuit non marchand de marché local et ne rentre pas dans les statistiques
16
nationales car il s’agit d’une organisation à caractéristique de survie sociale

et donc locale. Le développement de jardins familiaux est une donnée à
intégrer en associant les distributeurs locaux (marché).
Les gains pour le futur paraissent les plus complexes à déterminer, cependant
des approches telles que les coûts évités et le coût global permettent d’aborder
la question sur une base technique solide.
Les premiers gains recherchés correspondent aux besoins fondamentaux de
la population :
►► Répondre aux besoins de logements, de nourriture, d’éducation, de santé
tant en moyens matériels que virtuels (réseaux informatiques, logiciels).
►► Fournir un volume d’activités suffisant pour créer de la richesse et ainsi four
nir du travail au plus grand nombre en fonction de leurs besoins, y compris
les services culturels, sociaux, insuffisamment valorisés.
►► Équilibrer les ressources pour éviter d’épuiser les moyens disponibles tant
financiers, que matériels.
►► De nombreux investissements d’aménagement ne peuvent être financés
que sur le long terme et doivent disposer des outils financiers de base
(investissements à long terme, prêts sans intérêt).
Des techniques et des comparaisons internationales sont en cours de mise

en œuvre. L’approche en coût global s’impose de plus en plus. Nous nous
heurtons à l’opacité des flux financiers bien qu’il s’agisse de projets construits
sur fonds publics. Un exemple illustratif devrait conduire à nous faire réfléchir
et rend nécessaire la mise en place d’outils d’analyse financière pertinents.
La ville de Saint-Ouen impose une charte aux promoteurs afin d’avoir des prix
acquéreurs37 à 4 100 € le m2, lesquels prix font l’objet d’une surveillance par un
observatoire de l’immobilier. À ce prix, le projet bien maîtrisé est le projet du
promoteur le plus rentable de la région parisienne. Montreuil avait obtenu une
maîtrise identique tant que la politique de la ville était forte avant de constater
une hausse de 20 % lorsque la majorité autour de Dominique Voinet s’est
éparpillée. Dans le même temps, Boulogne-Billancourt offre des appartements
à 8 125 € le m2. Les deux situations, Saint-Ouen et Boulogne-Billancourt,
s’appuient sur une relation géographique assez semblable par rapport au
centre de Paris, ce qui ne justifie pas des prix du simple au double. Il faut avoir
essayé d’atteindre des bureaux à la porte de Sèvres ou de Saint-Ouen, pour
37 Cité par Paul Planque, premier adjoint au maire de Saint-Ouen. Les prix ont été constatés
sur les offres internet des différents promoteurs pour des immeubles neufs ayant les mêmes
caractéristiques architecturales.
17
comprendre que les termes des échanges sont fortement identiques. La ville
de Saint-Ouen a géré son patrimoine foncier avec lucidité en s’appuyant sur
des outils de maîtrise du foncier, notamment le droit de préemption (voir l’article
bien documenté du 3 janvier 201238), ce qui déplaît fortement à une opposition
de droite, au titre de la défense des petits vendeurs39. La généralisation d’une
telle politique permettrait de faire disparaître certaines tendances spéculatives
dont l’immobilier s’est fait le champion.
La formation du prix du point de vue des vendeurs se fait toujours en comparaison

avec les autres villes, les autres pays et les investisseurs comparent la rentabilité
des capitaux investis : Londres avec un prix au m2 de 12 000 € en moyenne
(en raison de l’afflux des grandes fortunes grecques selon Challenge.fr du
11 février 2012, sans commentaire), Berlin à 3 000 €, Amsterdam à 4 500 €,
pour un prix moyen à Paris de 8 000 €. Dans l’analyse, l’attrait de la capitale
dépend de nombreux facteurs : âge et occupation des investisseurs, destination
du bien – patrimoine ou spéculation – le contexte juridique et fiscal, la dynamique
économique, culturelle de la capitale, sont des facteurs pris en compte.
Les collectivités, qui sont souvent maîtresses des terrains et des dispositions,
laissent se développer des situations, socialement et économiquement insou
tenables.
Nous retrouverons cette situation dans le cadre de l’analyse de l’habitat urbain. De
tels écarts conduisent à soutenir la vision raisonnable de nombreux observateurs
qui pensent que les pratiques occultes et constatées par la justice n’ont guère
disparu et expliquent des prix exorbitants40, pratiques qu’il faudrait voir disparaître
pour que la France améliore notablement son rang dans le classement de
Transparency international41 (elle est actuellement au 22e rang avec un index
de 71 sur 100).
De notre point de vue, l’action locale correspond à des niveaux d’intervention
d’acteurs de différents niveaux :
►► Les plus nombreux, visés par les politiques de sensibilisation du style
« faites un geste pour le futur », lesquelles sont des aveux d’impuissance de
la puissance publique, ont un effet marginal sur l’amélioration de la société
et la création d’un juste futur.
38 Article du 3 janvier 2012 paru sur lagazettedescommunes.com,

www.lagazettedescommunes.com/93426/a-saint-ouen-la-preemption-pour-controler-les-
prix-fait-polemique.
39 Les arguments relatifs à la loi sur le logement relèvent de la même mauvaise foi.
40 Pour une documentation complète, vous pouvez lire l’article de Mediapart du 6 septembre
2013 « Affaire Guerini ou comment truquer un marché public » par Louise Fessard.
41 Source : http://cpi.transparency.org/cpi2012/results.
18
Seules des remises en cause profondes de certains dogmes de répartition

pourraient permettre d’envisager une amélioration profonde du cadre de
vie. De nombreuses actions de communication ne sont que des aveux
d’impuissance et une incapacité à agir.
►► Au niveau des décideurs, la dimension locale reste souvent malthusienne
compte tenu des équilibres des pouvoirs établis. La dimension communautaire
semble pouvoir émerger, notamment avec la mise en place des plans locaux
d’urbanisme intégrés (PLUI).
« Agir local » nous semble être un concept trop évident pour être honnête.
L’expression d’une telle volonté semble vouloir créer une dynamique d’actions,
qui ne prend pas en compte la complexité.
Le présupposé qu’il contient implique :

►► Une maturité de tout un chacun pour la prise en compte des exigences de
l’aménagement durable.
►► Une indépendance des contingences matérielles que l’on rencontre parfois
dans la fonction publique ou chez les élus des petites communes.
►► Une capacité à prendre en compte les enjeux et à affronter les oppositions.
►► Une acceptation des réussites et des échecs pour des motifs extérieurs à
sa propre action.
►► Une humilité à toute épreuve.
Comment faire converger autant de décisions locales ?

Le second niveau de questionnement est celui de la capacité à prendre en
compte les enjeux, non pas au niveau individuel mais au niveau collectif. Nous
devons développer à nouveau les thèmes précédents et notamment en étudiant
les modes de prise de décision.
Dans nos pays démocratiques, et ceux-ci restent peu nombreux, la décision se

prend au nom de l’intérêt commun.
La démocratie en la matière a laissé des zones d’ombre. L’élu est-il légitime

pour prendre ou faire prendre une décision collégiale ? Normalement oui,
puisqu’il explique l’avis général au profit du plus grand nombre.
Ma surprise a été grande en découvrant le conflit d’intérêts de l’ancien chancelier

allemand, Gerhard Schröder dans les affaires avec Gazprom (il est actuellement
président de North Stream, le pipeline gazier dont il a négocié la construction
en tant que chancelier), tant je pensais que le système allemand avait une
réputation d’intransigeance à l’égard des élus qui s’égarent.
19
Différents niveaux doivent être considérés :

►► Lorsqu’un projet émerge, il fait l’objet d’un contrat de mandature et il peut
être mené à son terme. Cela est possible pour des projets structurants qui
peuvent être conduits dans un mandat, telle la construction d’un bâtiment.
À titre d’exemple, la ville d’Angers qui avait déjà conduit différentes actions
de développement durable, a décidé de réhabiliter les anciens abattoirs de
la ville.
Ce bloc de béton de 120 m de long sur 24 m de large était placé en bordure
de l’autoroute, en frange des niveaux des hautes eaux de la Maine, rivière
aux crues régulières. Le quartier semi-résidentiel avec un gros centre
commercial à ses pieds, manquait de cachet pour une des principales
entrées de ville. Celle-ci a décidé de conserver la structure béton avec les
planchers et a transformé ce lieu peu fréquenté, sauf pour les concerts du
Chabala qui est à proximité, en une « Cité de la Solidarité ». À présent,
il s’agit d’un bâtiment moderne, écoconçu42 qui accueille le stockage des
banques alimentaires régionales et la direction de la vie associative ainsi
que de multiples associations, (la vie associative étant très dense à Angers).
►► Très souvent, l’aménagement ne peut être conçu et réalisé sur un seul mandat.
Il faut alors avoir la chance de pouvoir bénéficier de plusieurs mandats.
Les villes de Nantes et de Lille ont bénéficié d’une telle permanence de
décisions. Dans le cas de Nantes, les transports publics ont été structurants
et la réussite de la première ligne de tram (suivie tout de suite de la seconde)
a rendu accessible le centre depuis les quartiers périphériques, a permis
le développement des lieux culturels et l’implantation d’une culture de ville.
Royal de Luxe43, en quelques années, a su faire pénétrer la culture de rue
dans une cité fortement bourgeoise et un peu engoncée. L’effet d’aubaine
joue, bien entendu. De même, la libération des grands terrains de la SNCF
autour des anciens chantiers navals, a donné à la ville une capacité foncière
permettant une réelle mixité des usages – bureaux, logements, commerces.
L’île de Nantes est tout à la fois un beau concept et une chance, pour une
ville qui s’est toujours éloignée de la Loire qui lui a donné sa richesse et sa
fortune.
►► Quelques agglomérations connaissent encore de grands projets : Paris
avec l’île Seguin (Boulogne-Billancourt n’existe pas sans Paris), le quartier
Pereire, les Grands Moulins, Lille-Tourcoing avec le quartier de l’Union, Lyon
42 Maîtrise d’ouvrage : Direction des bâtiments de la ville d’Angers, Crespy Aumont architectes
et BET développement durable Johanson.
43 Cette compagnie de théâtre toulousaine à l’origine n’a pas trouvé auprès des autorités de
l’époque un accueil satisfaisant et a été accueillie à Nantes avec plaisir.
20
avec le quartier de Confluence. La caractéristique de ces morceaux de ville

est de disposer d’une débauche de moyens, d’argent, voire de signatures
architecturales. Elles soulignent la pauvreté des autres collectivités, lesquelles
gèrent souvent la banalité, les moyens limités et l’absence de visions. Il faut
faire appel aux organismes HLM pour obtenir une prestation d’immeubles
de qualité, n’accumulant pas les cubes de futurs mal-être au kilomètre carré.
En termes d’aménagement, nous avons donc quelques zones de grande créa
tivité (je suis plus dubitatif à l’égard de Boulogne) des zones d’équilibre sur une
dynamique du territoire (Nantes, Lille, Lyon) et une grande banalité.
À quelles échelles de territoire ?

On ne peut pas agir localement sans évoquer la notion d’échelle pour laquelle
je m’inspire directement de la présentation d’Alain Bornarel, précitée, même si
je n’en tirerai pas les mêmes conclusions, ce qui fait partie des débats que nous
avons toujours eus sans jamais les trancher44.
La notion d’échelle conduit à s’interroger sur l’effet réel de l’action dite de
développement durable comme une production photovoltaïque ou une toiture
végétalisée.
La production électrique locale est généralement revendue et donc réinjectée
dans le réseau. Elle est une production locale à usage pour le réseau national
voire international, compte tenu de l’interconnexion des réseaux. En effet, les
photons ne connaissent pas les frontières. Dans une vision linéaire, l’usage
opérationnel de cette production ne peut être appréhendé qu’au niveau national.
Si l’on prend en compte, la régulation du réseau pour viser une bonne gestion
des flux de production (le calcul en énergie primaire qui conduit à affecter un
coefficient de 2,57 à la consommation d’électricité, représente la nécessité de
produire 2,57 kWh pour permettre la consommation de 1 kWh), la production
« verte » de nos panneaux photovoltaïques est donc divisée par 2,57 pour être
opérationnelle.
Dans ce cas, nous avons une double peine : un coût financier élevé pour un produit
qui produit peu et dont l’usage est faible. Si nous ajoutons à cela les impacts
environnementaux de la production des panneaux, les charges environnementales
sont extrêmement élevées et donc le niveau d’échelle n’a guère de sens. L’effet
environnemental est très faible et ce raisonnement conduit à ne pas pousser à
44 Alain Bornarel fait partie comme moi-même, des pionniers de la démarche HQE®, c’est-
à-dire, membre de l’ATEQUE, atelier du PUCA animé par Gilles Olive, vice-président de
l’ICEB, association des pionniers de la démarche HQE® et première structure adhérente
de l’association HQE® que j’avais créée.
21
une production locale, notamment photovoltaïque, la collectivité qui ne récupérera

jamais sa mise. D’autant que les panneaux ont une productivité extrêmement
faible, de l’ordre de 1 kWh/m2 et variable selon les orientations, ce qui signifie
qu’il faut installer 2,57 m2 de panneaux pour disposer de 1 kWh utile. Toutefois,
compte tenu du produit financier réalisé dans les années 2010 conduisant à une
bulle spéculative, le photovoltaïque a reculé de façon notable dans les projets,
les baisses de prix unitaires prévues par l’ADEME n’ayant pas eu lieu. Il en
résulte que la notion d’échelle mise en œuvre au niveau énergétique – identifiant
le panneau comme étant un outil de production énergétique au niveau du
quartier – n’est fondée ni sur le plan financier ni sur le plan environnemental. Ce
sont de faux arguments qui continuent à faire croire que la production électrique
locale est une solution universellement admissible. L’argument porterait si la
régulation permettait d’obtenir l’équation : 1 kWh produit = 1 kWh consommé.
Cette situation est totalement théorique dans le cas des énergies fossiles (il
existe des déperditions à différents niveaux, fuites des réseaux de gaz voire
évaporation, poussières dans les stocks de charbon, déperdition dans le transport
pour le pétrole) et irréaliste dans les énergies électriques.
Les seuls cas réalistes de l’équation sont ceux du vélo et de la marche à pied
pour lesquels la consommation est égale à la production. Toutefois, comme il
s’agit de flux, l’important est de raisonner juste sur des chiffres faux. La notion
d’échelle se fonde sur la capacité à démontrer que nous pouvons agir sur les
pertes réelles en énergie non renouvelable en les optimisant.
Le concept de « smart grids » ou réseaux intelligents est fondé sur cette
approche. Au moyen de commutateurs intelligents, la demande instantanée
d’un quartier pourrait être régulée, la demande de pointe des bureaux ne
se produisant pas au même moment que celle des logements. À ce jour,
les industriels qui conçoivent et fabriquent les automates, les gestionnaires
des grands systèmes énergétiques et l’ADEME ont engagé de nombreuses
expérimentations sur ce sujet.
La toiture végétalisée, quant à elle, n’a pas le même effet sur le plan des
échelles. Au niveau de la parcelle, la toiture végétalisée contribue à :
1. Améliorer l’imperméabilité de la parcelle en réalisant une rétention d’eau.
2. Participer à l’isolation des toitures à la condition que les volumes ne soient
pas trop importants sinon l’efficacité thermique et celle de compacité perdent
de leurs intérêts.
3. Favoriser la biodiversité à condition que la toiture végétalisée soit basée
sur une diversification des plantations. Cela est d’autant plus vrai en milieu
tropical où le foisonnement est extrêmement fort. Les toitures végétalisées
22
ne sont pas réservées aux pays tempérés, mais les études notamment
allemandes montrent les performances de telles toitures en milieu tropical.
Dans ce cas, l’échelle à prendre en compte est celle de la trame verte de
proximité.
4. Contribuer à la réduction de l’effet d’îlot de chaleur, critère absent dans
les évaluations environnementales françaises et qui prend en compte le
réchauffement local urbain, résultant de la réflexion des chaussées, des
façades vitrées et des toitures. Cet effet d’îlot de chaleur est généralement
évalué au travers de l’indicateur « Solar Reflective Index » (SRI), qui prend
en compte la qualité de réfléchissement des rayons du soleil des différents
matériaux mis en œuvre.
La production des jardins en toiture est en soi sympathique et correspond à une
vision de verdissement de la ville. Toutefois, il faut être attentif à des facteurs
de risque à ne pas occulter :
►► Le premier facteur de risque est celui de la pollution de la ville, laquelle
est absorbée par les plantes. Soit les jardins de ville se contentent d’être
décoratifs et les plantes contribuent modestement à l’amélioration de la
qualité de l’air en ville, soit ils répondent à une nécessité sociale – comme
les jardins de Détroit – et le risque est fort que les aliments soient pollués.
►► Le second est de créer des espaces de culture sur des structures de bâtiment
non prévues pour cela. Les bâtiments modernes sont conçus dans une
vision d’optimisation des charges admissibles (par exemple 150 kg/m2) et
du surpoids lié à la terre nécessaire, l’eau apportée ou récupérée.
L’article « Jardins sur toit » paru sur le site AgricultureMontreal.com45 fait un point
précis sur cette pratique46 : « Les méthodes de jardinage sur toits peuvent se
résumer en deux grandes catégories. Les toits verts impliquent généralement la
culture de plantes couvre-sol vivaces. Les jardins sur toits qui consistent quant
à eux à cultiver des plantes comestibles ou ornementales en terre ou hors sol
sur une toiture. Dans les deux cas, les avantages sont multiples : captation des
eaux pluviales, réduction des îlots de chaleur, production alimentaire sur des
surfaces “perdues”, etc. Les toits verts peuvent même augmenter de manière
significative la durée de vie des toitures et l’efficacité énergétique du bâtiment !
Quelques précautions avant de commencer
Peu importe l’option choisie, il est important de consulter un expert (architecte
ou ingénieur en structure). Il vous assurera que votre toit peut assumer le poids
supplémentaire que lui impose votre jardin, que votre installation ne causera
45 http://agriculturemontreal.com/jardins-sur-toit.
46 Comme souvent nos amis québécois nous montrent la voie.
23
pas de dommages à la toiture et qu’elle est conforme aux réglementations

de sécurité municipales. Cette réglementation impose la mise en place de
garde-corps et d’un accès sécuritaires. S’il s’agit d’un jardin en pleine terre,
vous devrez d’abord installer une membrane protectrice.
Les spécificités de la culture sur toits
Les toits présentent des conditions de culture particulières : l’exposition au soleil
et au vent y est généralement supérieure aux autres jardins. Ces conditions
devront guider votre choix de plantes, leur disposition ainsi que votre design de
jardin. L’accès au toit devra aussi permettre le transport de tous les matériaux
nécessaires jusqu’au toit. La proximité d’un point d’eau, d’une source d’électricité
et d’une zone d’entreposage devra également être prise en considération. »
Le site AgricultureMontreal.com est porté par le Laboratoire sur l’agriculture
urbaine (AU/LAB), le Collectif de recherche en aménagement paysager et
agriculture urbaine durable (CRAPAUD) et l’Institut des sciences de l’envi
ronnement de l’UQAM. Le projet a été rendu possible grâce au soutien de la
Conférence régionale des élus de Montréal (CRÉ) et de la Direction de la Santé
Publique de Montréal (DSP) L’équipe d’animation de la vitrine est composée
d’Éric Duchemin et de Mathieu Boyd. Ceux-ci produisent notamment les
informations de la section « Nouvelle ». Éric Duchemin, professeur associé à
l’Institut des sciences de l’environnement de l’UQAM, assure la coordination.
Il est clair que l’apport local n’est pas l’addition positive et négative des actions
individuelles et que l’échelle pertinente se mesure au cas par cas.
Il s’agit pour le décideur de choisir la bonne échelle d’intervention :
►► L’immeuble pour le promoteur et l’investisseur, ce qui conduira à l’addition des
solutions dites vertes (toiture végétalisée, façade végétalisée47, panneaux
photovoltaïques, panneaux solaires), sans réflexion approfondie ou bien à
la mise en place d’une approche liée au confort et à la santé, les exigences
énergétiques étant faciles à obtenir48.
►► Le quartier pour le décideur municipal, le bassin-versant ou la région pour
le décideur régional, qui souhaite disposer de visions à long terme.
La réelle dimension pour agir est celle de la région, laquelle est suffisamment
jeune pour ne pas être coincée dans un conservatisme institutionnel. Le
département, quant à lui, vieux baron d’empire, ne réussit pas à échapper à la
47 Depuis la petite façade du musée du quai Branly, les façades végétalisées se développent
sans disposer des moyens de Jean Nouvel, celle du quai Branly a été réalisée à 800 € le m2.
48 J’ai eu l’occasion de faire le seul bâtiment certifié avec 14 cibles en Très Performant, bâtiment
selon le référentiel NF Bâtiments tertiaires démarche HQE®, option commerce.
24
relation incestueuse avec l’État, lequel essaie de lui abandonner les charges
publiques tout en conservant les recettes. La suppression du département
aurait permis de créer des pôles d’aménagement ayant un sens.
En termes d’organisation du territoire, une dizaine de régions auraient un poids
économique suffisant pour créer les relations transversales indispensables
et la fluidité des relations, tout en respectant les particularismes physiques.
La notion de bassin-versant existe, en termes d’aménagement, du fait des
agences de bassin créées sous l’égide de François Valiron (ingénieur général
des Ponts et Chaussées) qui eut la vision géniale des agences de l’eau, même
si elles ont couvert la fluidité de la politique française49.
Selon quelle démarche ?

L’approche de la commission AFNOR Écoquartiers n’a pas clairement établi
une démarche structurée. Deux positions se développaient :
►► Une vision administrative qui s’appuyait sur l’organisation en place pour
faire émerger un consensus autour d’un projet. Il en résulta plusieurs
conséquences :
▼▼ L’absence d’engagement des décideurs autour des thèmes, dont ils
comprenaient les enjeux mais qu’ils avaient du mal à faire partager à
leur environnement immédiat.
Les quelques exemples mis en avant : Brétigny-sur-Orge, Meaux,
l’Union à Lille-Tourcoing montraient soit de l’habillage institutionnel
(Meaux) soit des projets en devenir (l’Union) soit des éléments partiels
(Brétigny-sur-Orge).
L’expression de la volonté politique était forte dans les paroles et les
réalisations modestes. Le refus d’un cadre normatif a démontré que de
telles démarches étaient vouées à disparaître, une fois, le stagiaire ou
le contrat de professionnalisation ayant fait son temps.
▼▼ Le fondement du management était un outil utilisant le géoportail et
décomposant, par commune, quelques indicateurs représentatifs du
développement durable.
Ce travail, qui a occupé deux jeunes étudiantes pendant trois ans, avait
le mérite d’exister. Toutefois, la présentation de ce type de démarche
hors de la région Île-de-France s’est heurtée au refus catégorique
des administrations décentralisées de reprendre le produit, instrument
indispensable du suivi des actions engagées.
49 Petit clin d’œil à mon vieux complice.
25
►► Il manquait une vision de management que l’on retrouve dans toutes les
approches internationalement reconnues50. Cette vision de management
aurait dû s’appuyer, autour d’un texte fondateur et librement débattu et
sur une structuration du type PDCA (Plan-Do-Check-Act pour Planifier,
Développer, Contrôler et Améliorer des actions à conduire).
La démarche stratégique outillée de la commission AFNOR Écoquartiers était
articulée autour de trois points clé :
►► Les enjeux du développement durable, exprimés par les questions précédentes
(Agir local ? Comment faire émerger les décisions locales ? À quelles échel
les du territoire ? Selon quelles méthodes ? Pour quels résultats attendus ?).
►► Des lignes d’actions en réponse aux enjeux.
►► Des indicateurs associés à chaque ligne d’action.
Pour quel résultat attendu ?

Les promoteurs de cette approche souhaitaient obtenir une vision partagée
du territoire. Ce résultat attendu relève plus de l’utopie que de l’aménagement.
Dans cette approche, cela suppose que chaque décideur (vous savez, le petit
bonhomme qui agit local !) se révèle tout à la fois :
►► Géographe (nous sommes encore dans une dimension territoriale).
►► Économiste voire économiste circulaire, ce qui relève de la gageure –
Robinson Crusoé ne réussissait pas à avoir d’économie circulaire sans
les apports des naufrages et de Vendredi, autrement dit des cannibales.
►► Sociologue voire sociomorphologue afin de définir les habitats en fonction
des besoins.
►► Prévisionniste voire prospectiviste pour tracer les grandes lignes des
évolutions positives.
►► Et bien entendu acteur local, c’est-à-dire participatif aux centaines de
réunions que sauront lui prévoir les gestionnaires de l’espace-temps dans
lequel il s’inscrit.
1.2 Les lignes d’action sont-elles universelles ?

La commission Écoquartiers dans son fascicule de documentation FD P 99-801
de février 2013 propose 15 lignes directrices :
1. Réduire l’empreinte écologique.
2. Réduire les émissions de gaz à effet de serre.
50 Contrairement à ce que les Français annoncent dans les colloques, les démarches en
développement durable sont toujours assorties de systèmes de management. Il n’existe
aucune prévalence dans cette approche pour qui que ce soit.
26
3. Décarboner le territoire.
4. Réduire la consommation énergétique des bâtiments.
5. Favoriser les mobilités douces et les transports en commun.
6. Assurer une densité humaine urbaine.
7. Favoriser une mixité fonctionnelle.
8. Assurer une mixité sociale.
9. Décarboner l’économie.
10. Privilégier les écomatériaux.
11. Optimiser la ressource et l’usage de l’eau.
12. Privilégier la boucle locale alimentaire.
13. Développer et favoriser la biodiversité.
14. Limiter l’exposition des populations aux risques et aux nuisances.
15. Développer le bien-être sur le territoire.
Cette approche est loin d’être unique. Dans le cadre de la commission de norma
lisation internationale ISO/TC 268 Aménagement durable, que préside mon ami
Jacques Lair, un important travail a été réalisé par les représentants AFNOR animé
par : Christian Bougeard (AIA studio environnement), Jean-Paul Lebas (Syntec),
Christophe Gobin (Vinci Construction), Jean Felix (FIDIC), Aurore Cambien et
Juliette Maitre (CEREMA) ainsi qu’Adrien Ponrouch (Certivéa).
Un premier travail de synthèse avait été fait par Jean-Paul Lebas et Christophe Gobin
comparant différents textes faisant référence en matière d’aménagement durable,
c’est-à-dire la charte d’Aalborg (Europe), label écoquartier (ministère Dévelop
pement durable, France), RFSC (Europe, villes durables), HQE Aménagement
(Certivéa, France) DGNB (Allemagne) Leed (USGBC, États-Unis) BREEAM
(BRE, Royaume-Uni) Casbee (Japon), référentiel évaluation Agenda 21 (ministère
Développement durable, France). Ce travail a été complété par le groupe de
travail français référent du WG1 de l’ISO/TC 268.
Toutes les démarches alignent des exigences ou lignes d’actions. Celles-ci
recouvrent des thématiques ou « issues » qui relèvent d’un chef de projet,
d’un directeur des services techniques selon le niveau et la complexité de
l’organisation de la communauté. Ces thématiques ou « issues » répondent à
des enjeux (ou des finalités) qui sont portés par les élus en fonction du contexte
de la collectivité.
Comme nous l’avons vu pour la commission AFNOR Écoquartiers, nous
avons une liste d’actions (15). La figure 1.1 présente le label « écoquartier » du
ministère du Développement durable pour lequel il s’agit de 20 lignes d’actions,
que nous retrouverons dans le cas pratique exposé.
27
Figure 1.1 Les relations entre les « issues » (« éléments » en traduction littérale)
de l’ISO/DIS 37120 Développement durable et résilience des collectivités – Indicateurs
pour les services urbains et la qualité de vie selon le GT français
28
Le travail de synthèse avait pour objet de donner un contenu technique à

l’approche « Norme de système de management » (NSM) qui paraissait
extrêmement faible en termes de contenu, au regard des lignes d’actions qui
impliquaient un réel fond.
De plus, le système de management formalisé apparaît toujours pour les
responsables un support lourd et pesant, obligeant à formaliser des approches
plus intuitives que pratiques, surtout dans les collectivités territoriales, lesquelles
pratiquent le non-dit, l’effet de manche, l’annonce sans lendemain. De notre
point de vue, le système de management permet :
►► de clarifier les orientations, (les enjeux exprimés en thématiques) ;
►► de dessiner une voie tracée – laquelle n’est pas obligatoirement la ligne
droite – pour différents domaines d’actions choisis selon les modes de
concertation établis sur le plan local ;
►► de limiter les risques inhérents à un investissement vers l’avenir, en décrivant
ce que l’on fait et non ce que l’on a l’intention de faire.
Dans le travail qui a été réalisé, nous percevons la hiérarchisation des thèmes,
la norme de système de management couvre 6 thématiques transversales de
l’aménagement durable :
1. La résilience
2. L’attractivité
3. Le bien-être
4. La solidarité
5. La sobriété
6. L’innovation
Ces thématiques expriment les enjeux incontournables que l’on doit retrouver
dans la gouvernance du système d’aménagement durable développée. Tout
décideur doit analyser ses actions au regard de ces thématiques.
Ces thématiques (purposes en anglais) sont des références, des finalités
auxquelles les élus peuvent rattacher leurs actions politiques. Un maire, un
président de communauté urbaine seront à l’aise pour insister sur la prise en
compte des thématiques dans les actions politiques de leur mandat. Les 6
thématiques sont elles-mêmes développées en 10 domaines d’actions :
1. Économie plurielle
2. Réseaux, transports, connectivité et échanges
3. Formation, éducation et compétences
4. Culture
29
5. Cadre de vie
6. Vivre ensemble
7. Santé
8. Biodiversité
9. Ressources naturelles
10. Énergie/climat
Les lignes d’actions – ce que je dois faire – sont reliées aux domaines d’actions
et il est aisé, pour chaque décideur (en fonction du nombre de lignes d’actions
regroupées, des domaines d’action préférés), de définir sa hiérarchisation
préférée en décrivant des dominantes qui lui appartiennent.
À titre d’exemple, la synthèse réalisée par le groupe AFNOR conduit à identifier :
►► Une vision ressources naturelles pour le label « écoquartier » lequel insiste
sur : les ressources naturelles (6 domaines d’actions) le cadre de vie (6), le
pilotage (4), l’économie plurielle (3), sur 20 lignes d’actions.
Issu du ministère du Développement durable, ce label exprime une vision
d’urbaniste réinsérant la nature dans la ville et la création d’une économie
circulaire – les déchets deviennent des produits pour d’autres industries –
par des circuits qui restent à installer.
►► Une vision de pilotage et d’économie. RFSC (Europe villes durables) a
choisi une hiérarchisation relative à l’économie plurielle (6), au pilotage (5),
au cadre de vie (4), aux ressources naturelles (3), sur 17 lignes d’actions et
montre le souci de l’économie, la survie des villes et des agglomérations
passant par un tissu d’activités suffisantes.
L’exigence d’un pilotage montre que malgré les effets de manches anti
normatives, les villes ont bien intégré la nécessité de mettre sur pied un
pilotage fort.
Nous verrons, qu’une des conclusions révélée par l’étude sur l’habitat
urbain, est le rôle essentiel que les communautés urbaines ont à jouer
pour l’aménagement durable.
►► Une vision des enjeux énergétiques. CASBEE (Japon) a fait le choix de
lignes d’action regroupées au travers des domaines d’énergie (12), de vivre
ensemble (7), d’économie plurielle (6), de pilotage (0), sur 37 lignes d’actions.
Le choix énergétique s’impose compte tenu de l’état de dépendance du
nucléaire et des importations du Japon.
►► Une approche équilibrée. La charte d’Aalborg (signée lors de la Conférence
européenne des villes durables de 1994) décrit des lignes d’action relatives
30
[énergie (3), ressources naturelles (3), pilotage (2), cadre de vie (2), santé
(2)] sur 10 lignes d’action Ce choix est tout à la fois équilibré et fortement
novateur puisqu’à l’époque peu de textes existaient sur ces éléments.
L’intérêt de cette présentation réside dans la liberté donnée aux maîtres d’ouvrage
de choisir leur référentiel :
►► Ilsréalisent une lecture itérative des 6 thématiques transversales et les 10
domaines d’action, selon les enjeux locaux et le cadre de référence qui
est le leur.
►► Ilschoisissent les lignes d’action qu’ils souhaitent développer, selon le
référentiel qu’ils souhaitent, puisant indifféremment dans un référentiel de
certification (LEED, BREEAM, HQE, CASBEE) ou dans un autre référentiel,
quitte à développer des lignes d’actions qui leur soient propres.
Les thématiques transversales de l’aménagement durable doivent être explicitées
car elles s’appuient sur des concepts en cours de développement.
En France, au niveau de l’État, la création du Centre d’études et d’expertise sur
les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (CEREMA) conduit
à s’interroger sur les deux niveaux :
►► un projet européen RFSC (Reference Framework for Sustainable Cities) et
un label « écoquartier » ;
►► mais également l’approche HQE défendue par le ministère du Commerce
extérieur.
On pouvait s’attendre à ce que l’on ait une vision unique, ce qui n’est pas envisagé.
Pour être opérationnelles, les thématiques transversales doivent être interrogées
dans le cadre d’une approche systémique.
1.2.1 La notion de résilience

Cette notion est contenue dans le titre de la future norme ISO 37101 Aménagement
durable et résilient – Système de management ainsi que dans le cadre de la
commission de normalisation ISO/TC 268.
Les recherches sur internet sont assez intéressantes. Le Larousse en ligne en
donne cette définition : « Caractéristique mécanique définissant la résistance aux
chocs d’un matériau. La résilience des métaux, qui varie avec la température, est
déterminée en provoquant la rupture par choc d’une éprouvette normalisée. »
Alors que les définitions en anglais font référence aux aspects sociaux (maladies
professionnelles) et à la psychologie, à l’élasticité.
31
Le CEREMA51 sera officiellement créé au 1er janvier 2014. Aurore Cambien

et Juliette Maitre ont réalisé une petite synthèse52 qu’il nous semble utile de
commenter :
« Le terme “résilience” au-delà des disciplinaires d’origine dans lesquels il a été
forgé (écologie, sciences de l’ingénieur, psychologie), est aujourd’hui une notion en
vogue. Pourtant, son utilisation, en particulier en dehors du domaine académique,
ne s’accompagne pas toujours d’un socle théorique solide. À l’instar de notions
telles que la durabilité ou la gouvernance, la résilience constitue un mot-valise,
un “buzzword” polysémique et pluridisciplinaire dont la définition est loin de
faire consensus ».
Pour le dire clairement, ce mot couvre tout et n’importe quoi et peut focaliser
les discussions à l’infini.
Son succès provient certainement d’une vision physico-psychologique qui
pourrait s’exprimer de la façon suivante : les actions d’aménagement ont été
un choc traumatique pour l’environnement et la société, les actions du futur
visent à utiliser la faculté physique que possèdent les milieux à se régénérer
(la traduction du mot anglais « resilience » couvre les notions de résistance,
d’élasticité).
En écologie, le terme recouvre la capacité à se régénérer d’un milieu. Par exemple,
une rivière qui subit une pollution sévère mais unique sous la forme d’un choc53
(contrairement à la pollution diffuse qui est permanente) demande environ 5 ans
pour se régénérer dans son état initial précédent le choc.
Dans la réalité, l’état initial n’est qu’une reconstruction théorique car l’écologie,
science du vivant, prend en compte le nombre de poissons, les plantes
aquatiques et les berges qui se sont reconstitués, mais ne permet pas de
ressusciter les espèces disparues, provoquant un préjudice d’aménité.
51 Le Centre d‘expertise des risques, de l’environnement, des mobilités et de l’aménagement

(CEREMA) est un établissement public créé par la loi et regroupant les huit Centres d’études
techniques de l’équipement (CETE) ; le Centre d’études sur les réseaux, les transports,
l’urbanisme et les constructions publiques (CERTU) ; le Centre d’études techniques, maritimes
et fluviales (CETMEF), le Service d’études sur les transports, les routes et leurs aménagements
(Sétra). Le CEREMA interviendra pour promouvoir une approche transversale au service
de l’égalité des territoires. Celle-ci inclut les enjeux liés à la ville et à la mobilité durable, au
logement et à l’habitat, à la lutte contre l’artificialisation des sols, à la mise en capacité des
territoires pour leur propre développement, à la prise en compte des risques et opportunités
en matière environnementale, énergétique et d’usage des sols. Il accordera ainsi une
importance particulière aux sollicitations des territoires les plus vulnérables et exposés à
des cumuls de risques économiques, sociaux, environnementaux et technologiques.
52 AFNOR ADR GE1 document n° 38.
53 Nous avions utilisé cette approche pour l’évaluation financière et écologique des pollutions
du Rhin (Sandoz, commission Lalonde de 1986) et de la Loire (Protex, commission Martin
de 1989).
32
Le CEREMA écrit : « Le concept de résilience a fait l’objet de nombreux travaux

et les définitions sont nombreuses. La résilience, telle que théorisée par les
sciences écologiques s’appuie sur la notion de système. Elle est définie comme la
capacité d’un système à absorber un changement perturbant et à se réorganiser
en intégrant ce changement, tout en conservant essentiellement la même fonction,
la même structure, la même identité et les mêmes capacités de réaction.
La résilience est-elle un état du système ou une propriété du système ? Dire que
tel système a été résilient, c’est acter a posteriori le fait qu’il a su se maintenir
malgré un choc. Dire que la résilience est une propriété du système revient à
dire que la résilience préexiste au choc, elle est un potentiel, révélé par ce choc.
La résilience suppose-t-elle toujours le retour à l’état initial ou inclut-elle les
systèmes qui, après une perturbation, sont capables de retrouver un état
d’équilibre, celui-ci pouvant être différent de l’état originel du système ? Peut-
on parler de degré de résilience ? »
L’application du terme résilience à un morceau de ville semblerait prendre en
compte la capacité naturelle de remise à niveau du quartier, non pas dans son
état initial (les champs oubliés à la place des Champs-Élysées) mais comme
la capacité à revenir vers un art de vivre.
Le retour à un état antérieur ne semble pas envisageable mais semble être fondé
sur une vision floue. En quelques mots, la ville serait capable d’absorber, c’est-
à-dire de transformer la ville en éléments d’une autre nature (de l’état physique à
l’état de gaz) ou bien de développer une adsorption, c’est-à-dire faciliter les liens
superficiels de la ville. Comme nous pouvons le voir, les images, les illustrations
tirées des sciences dures permettent de donner un cadre aux sciences molles.
Pour les ensembles humains, tels que les « communities », le groupe reprend
son état précédent même s’il perd quelques-uns de ses membres, ce qui est
humainement insupportable car nous retrouvons la notion de seuil de perte
acceptable ou de dommages collatéraux, popularisée par les militaires.
À chaque choc climatique, Xynthia sur la côte atlantique ou Katrina à la Nouvelle-
Orléans, la résilience se mesure-t-elle à l’aune des travaux d’urgence, ou bien
d’une génération ? Si l’on prend en compte la définition au mot à mot, nous
aurions les éléments suivants :
►► Un système qui subit un changement perturbant, les exemples précédents
(pollution, catastrophes naturelles) sont des éléments perturbants qui
changent les systèmes sur lesquels ils interagissent. À la limite, toute action
humaine ou phénomène naturel agit sur les systèmes qui préexistent et en
changent le cours.
33
Le changement ne doit pas être trop important comme les phénomènes

qui ont conduit à la disparition soudaine des dinosaures. Le changement
doit être perturbant mais pas trop. Si l’on parle des morts de Xynthia et
de Katrina, la perte est définitive, non remplaçable. Le sens écologique
que je citais précédemment, la régénération d’un milieu est plus proche
du terme résilience, car il contient la notion de résistance, de capacité à
créer à nouveau de la vie même si le prix est élevé. Il faut en donner les
limites car la régénération à tout prix ne peut pas se réaliser dans toutes
les conditions (destruction d’une vie, atteinte à l’inaliénable), ce qui suppose
un sens moral fort.
►► Un système qui conserve la même fonction, la même identité et la même
structure se révèle peu affecté par le choc perturbateur ou bien possède par
lui-même une capacité de résilience infinie. Cela s’applique parfaitement à
la nature et à la forêt, justifiant par là même, les brûlis, dont on connaît les
conséquences sur l’érosion des sols.
►► Il existe des instruments (la durée de 5 ans est fondée sur les études scien
tifiques sur les milieux aquatiques qui sont faciles à observer et dont la mesure
ne demande pas des moyens démesurés) qui fournissent une appréciation
de cette résilience.
Toutefois, les écologues savent parfaitement que si l’effet choc permet de
rattraper les éléments détruits voire la vie supprimée, la répétition des chocs
ou les atteintes diffuses se traduisent en effets de doses, lesquelles ne sont
pas rattrapables. L’effet de dose est l’effet cumulatif d’un (ou des) polluant(s)
sur un milieu, qui sature celui-ci et le transforme de façon définitive. Les
études sur la qualité de l’eau qui disposent d’une plus grande traçabilité
démontrent que la dilution permet de maintenir la potabilité un certain
temps mais qu’au-delà d’un seuil atteint, on ne parvient plus à un niveau de
potabilité suffisant et l’eau est impropre à la consommation54. Dans ce cas,
la résilience existe jusqu’au seuil acceptable pour créer de l’eau potable.
Pour l’aménagement durable, nous allons considérer que la résilience est la
capacité que possèdent des milieux physiques et humains à créer une nouvelle
valeur (jardins, noues, forêts mais également solidarité, empathie) et susceptible
de créer un environnement de bien-être. Dans ce cas, la résilience s’applique
aux niveaux physiques et humains au-delà du territoire.
La résilience est la capacité à régénérer un milieu comme cela a été le cas à
Séoul, dans le quartier Cheonggyecheon, en remplaçant une autoroute par une
54 Cela correspond à une étude que j’avais faite en son temps sur l’eau de la nappe phréatique
d’Alsace et la limite de potabilité des eaux dépassant les seuils en termes de pesticides et
de nitrates, utilisés par les brasseries alsaciennes.
34
rivière. Cette rivière artificielle diminue de 2 °C, le niveau moyen de température

du quartier sur 8,4 km et apporte une nouvelle biodiversité dans la ville. La
résilience se mesure à la capacité de la nature à se réinstaller dans un milieu
artificiel et à créer la vie. Cette intervention de 2 ans (2003-2005) a créé un
nouvel environnement, lequel s’est établi sur de nouvelles bases. La résilience
est alors la capacité à créer un nouvel environnement. Le choc résulte des
travaux et l’indicateur est l’engagement des habitants de Séoul pour la rivière
et accessoirement, l’élection du maire à la présidence de la République. Nous
reviendrons régulièrement sur ce cas emblématique à plus d’un titre. Cela
montre qu’il est possible de réaliser un tel équipement complexe, sans écraser
les témoignages du passé, en centre-ville, et en obtenant l’adhésion de toute
la population.
Il faut se rattacher à « La théorie du cygne noir » développée par le philosophe
Nassim Nicholas Taleb, est une théorie dans laquelle on appelle « cygne noir »
un certain événement imprévisible qui a une faible probabilité de se dérouler
(appelé « événement rare » en théorie des probabilités), et qui, s’il se réalise, a des
conséquences d’une portée considérable et exceptionnelle55. Nous ne pouvons
pas rationaliser l’imprévisible, parfois nous pouvons identifier les effets cumulatifs
d’un effet néfaste (le krach de 2008 était prévisible pour les professionnels qui
analysaient les produits toxiques), comme de la même façon, les ordres en
nanosecondes sont susceptibles par des effets cumulatifs de produire une bulle
spéculative avec d’autres facteurs extérieurs comme un mouvement de confiance
chez les décideurs, dessinent les contours d’une finance qui correspond plus
à un casino qu’à une gestion financière de l’économie.
En résumé, sur la résilience des territoires, ce terme peut s’employer en ce qui
concerne la biodiversité des sous-ensembles significatifs (rivière, forêt, zones
humides) à la condition de disposer des instruments de mesure pour évaluer
les effets de choc mais également les effets de doses.
Elle ne peut s’appliquer à la notion de ville qu’à la condition de ne pas chercher
un effet retour à l’identique, mais d’identifier les conditions de mise en équilibre
du territoire, en réintroduisant un élément. De plus, face à des chocs comme
ceux de Port-au-Prince lors du tremblement de terre de 2010, Kaboul après
10 ans de guerre ou Fukushima avec des conséquences sur des millénaires, la
résilience est une vue de l’esprit voire une escroquerie intellectuelle. Une jeune
thésarde dont c’était le sujet, voulait le limiter aux villes moyennes françaises, ce
qui ne fait guère avancer l’appréhension des enjeux mondiaux et internationaux.
55 Nassim-Nicholas Taleb, Le cycle noir – La puissance de l’imprévisible, Éditions Les Belles

Lettres, 2010. Ce livre m’a été offert par Jacques Brégeon, président de l’EME Rennes qui a
eu de nombreuses conséquences imprévisibles dans ma vie.
35
Pour les « communities », c’est-à-dire des ensembles humains, physiquement

proches ou éloignés (lien virtuel), qui partagent des points d’intérêts communs (la
communauté Facebook, par exemple, existe et regroupe des communautés
variées). La résilience s’opère lorsqu’un membre de la communauté subit un
choc, qui atteint son intégrité morale. Dans ce cas, la communauté réagit
fortement en défense ou en attaque et cherche à maintenir sa cohésion. Par
exemple, la communauté gay au sens large a réussi à imposer l’égalité des
droits en France, suivant un mouvement bien amorcé en Europe, ce qui est
une excellente avancée sociale. La communauté musulmane a une évolution
intéressante, que nous reverrons à l’occasion de l’étude sur l’habitat urbain.
De telles communautés disposent bien d’une résilience propre en fonction
de leur caractéristique mais également dans leur capacité à évoluer dans un
espace, qui rejette sur le papier la différenciation culturelle des communautés.
Il faut se rappeler que la Révolution et surtout Napoléon ont fait de la centralisation
le fer de lance de l’administration publique, imposant l’effacement des spécificités
locales ou régionales (Bretagne, Pays basque et Corse). Dans un environnement
européen, les communautés deviennent des entités qui influencent la société
dans ses règles mais également, les notions d’aménagement, d’espace public
et privé (le besoin de petits appartements pour les familles monoparentales à
faibles revenus par exemple).
1.2.2 La notion d’attractivité

L’attractivité d’un territoire s’applique au cadre économique avec des visions
financières fortes : pas de fiscalité, de la main-d’œuvre bon marché et corvéable,
une absence de syndicalisme serait un plus.
Cette vision, pas si caricaturale que cela, ne correspond à aucune situation de
pays développés mais parfois, certains critères de comparaison (les situations
fiscales, sociales selon les villes) peuvent conduire à des réactions sans
fondement.
Tout ensemble urbain considère qu’il possède une attractivité naturelle. Elle
s’identifie par les références communes, les lieux, les événements. À titre
d’exemple, il n’est pas possible de comprendre la complexité de Séville, pour
ceux qui n’ont pas participé à la feria. Ce moment magique est une symbiose
de multiples éléments : le paraître pour plaire, la fusion des hommes, des
femmes avec les animaux, la fête des plus riches mais accessible aux plus
pauvres. Une petite ville de province devient pour quelques jours, un lieu de
symbiose populaire, faite de musique, de danses, de fêtes somptueuses et de
présentation au public des corridas.
36
Elle peut également s’exprimer d’une façon négative par des phrases à l’emporte-
pièce du type : « Comment fait-on pour vivre dans un trou pareil ? Comment
supporter un tel bruit et une telle agitation ? »
La notion d’attractivité n’est utilisée, en aménagement, qu’en fonction des prix
et des marges qui en découlent. Des journaux se sont spécialisés sur le thème
de l’attractivité d’une ville quand les journaux de grand tirage n’en font pas
leurs marronniers56. Chaque année, des numéros sur les prix de l’immobilier
des différentes villes paraissent et notamment, de la part des hebdomadaires.
Ils essaient de mesurer l’attractivité en fonction des évolutions des prix. Nous
aurons l’occasion de montrer combien ces seuls facteurs sont insuffisants.
À titre d’exemple, la campagne de pub « effet Grand Ouest » a réussi au-delà
des espérances de ses promoteurs, faisant croire que Nantes était au bord
de la mer (chut ! les premières plages se situent à 40 km pour l’estuaire de la
Loire et à 70 km pour Pornichet).
Tous les exemples précédents conduisent à avoir une approche scientifique
ou pour le moins technique de l’attractivité. J’ai toujours été persuadé que l’on
traitait trop sous l’égide des mouvements architecturaux, le bâtiment et son
environnement comme un objet unique, essentiel. Cela peut éventuellement
se comprendre d’un ouvrage faisant l’objet de demandes de mécènes publics
ou privés. Le doute est permis lorsque l’on répète à l’infini des bâtiments sans
âme, tracés à la ligne par des architectes, importés57 de pays à faible coût.
À l’occasion de l’étude sur l’habitat urbain, j’ai eu l’occasion de découvrir une
typologie sociologique de l’université polytechnique de Lausanne relative aux
raisons qui expliquaient le comportement des habitants qui déménageaient.
Cette étude de grande échelle, éclairait les motifs qui font l’attractivité d’un
lieu ou d’un quartier voire d’une ville. Cette typologie permet de décrire les
composantes sociales d’une ville.
Quelles sont les typologies d’habitants qui déménagent ?

Les points de vue des habitants ont fait l’objet d’enquêtes et de travaux de
sociologues qui permettent de définir des modes d’habiter en caractérisant
les comportements.
56 Terme utilisé en journalisme pour désigner un événement récurrent dont il faut parler, à
dates régulières comme la rentrée des classes, les soldes, les collections de mode d’été et
d’hiver. Il est intéressant de ressortir les articles d’une année sur l’autre, lesquels utilisent
les mêmes lieux communs.
57 J’ai eu la surprise lors d’une formation pour un grand cabinet d’architectes parisiens sur la
démarche HQE®, d’avoir en face de moi des architectes polonaises, tchèques et roumaines,
me demandant des connaissances pour comprendre la réglementation française.
37
En nous appuyant sur l’étude suisse58, nous utilisons les géotypes59 suivants :
1. Les primo-accédants60. Il s’agit des acquéreurs d’un logement qui ne sont
pas propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans et
qui peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro dans le cadre du plafonnement
de ressources. Ils forment les gros bataillons des écoquartiers. Ils veulent
un logement car ils ont élargi la famille – l’arrivée du second enfant – et
souhaitent avoir une surface plus importante. Le changement est souvent
plus subi que fortement volontaire. Nous étudierons leurs comportements
dans l’étude sur le bien-être. Ils sont souvent lourdement endettés et tout
accident de la vie (divorce, chômage, longue maladie) risque de les faire
passer dans la catégorie des familles monoparentales et souvent des
précaires énergétiques (contraints d’avoir deux voitures ou de dépendre
de transports publics rares). Ils choisissent une résidence à la mesure de
leur endettement maximum. Longtemps bénéficiaires pour l’achat neuf, ils
remplissent les lotissements uniformes des lointaines banlieues.
2. Les locataires sociaux. Il s’agit des locataires en résidence principale et
bénéficiant de logements aidés attribués sur la base d’un plafonnement de
ressources. Ces logements sociaux représentent en France environ 15 %
de l’offre des logements. En termes de ressources, 60 % de la population
française relève de cette catégorie et dans certaines villes (Angers par
exemple) ce taux monte à 80 %. Cela signifie que la majeure partie des
résidents soit subissent des loyers privés, d’autant plus insupportables que
les logements sont rares, soit se sont éloignés des centres pour avoir un
logement au niveau de leurs ressources.
3. Les étudiants et jeunes 20-29 ans. Il s’agit d’étudiants ou de jeunes actifs
de 20-29 ans susceptibles d’être logés en dehors de leur cercle familial.
Ils ont le besoin d’être logés en centre universitaire, d’autant plus que
l’augmentation du chômage a conduit les décideurs politiques à faire des
études, un substitut pratique et payé par les familles au chômage. Ils ont,
le plus souvent, l’obligation de travailler61 et ont du mal à se loger sauf dans
58 LASUR : enquête sur les arbitrages de localisation résidentielle des familles dans les
agglomérations de Berne et Lausanne, juin 2009.
59 Géotype : terme de marketing. Groupes d’individus obtenus à l’aide d’une segmentation
de la population reposant simultanément sur des critères d’homogénéité démographique,
économique, sociologique et géographique. Les îlotypes utilisent le même principe avec
une segmentation plus fine. Géotypes et îlotypes sont des marques déposées en France
par Line Data Coref.
60 Concept très français fondé sur l’aide individualisée (aide à la personne) contrairement aux
autres aides dites « à la pierre » (Loi Scellier notamment).
61 Lors de mes études, le fait de travailler et d’étudier était une anomalie d’autant plus que la
société était en « plein emploi » et j’ai été élu au conseil de l’université sur cette anomalie
sociale.
38
des conditions précaires ou en colocation, type de logement qui n’existe

que depuis 10 ans. Cette demande forte est un facteur qui a poussé les
loyers en centre-ville, dans toutes les villes universitaires. Ils recherchent
souvent également de petits logements et sont souvent en concurrence
avec d’autres géotypes.
4. Les personnes âgées dépendantes. Nouvel eldorado pour des promoteurs
sans scrupule, elles bénéficient de résidences médicalisées en consommant
le patrimoine qu’elles ont acquis de leurs parents ou qu’elles ont constitué.
Pour les personnes sans ressources, c’est une lourde charge qui correspond
à l’obligation alimentaire des enfants à l’égard de leurs parents62, charge
qui représente plus d’un SMIC pour une personne ne nécessitant pas de
soins particuliers. Il existe un déficit structurel important d’équipement
sanitaire dans de nombreux départements, en France. Il faut bien avouer
que, souvent, les investissements nécessaires sont laissés au privé et que
les établissements nécessaires, qui relèvent des départements font souvent
défaut. Je note que le conseil général de Loire-Atlantique préférait dépenser
55 millions d’euros dans un musée, confidentiel et de peu d’intérêt et mais
ne disposait que de 2 établissements d’hébergement pour personnes âgées
dépendantes (EHPAD) publics, contre 4 centres privés, ce qui n’est guère
glorieux pour un département traditionnellement à gauche. Cela regroupe
les personnes âgées, qui logent soit dans des établissements médicalisés
soit à domicile et bénéficiant à proximité de services et soins médicaux
(anticipation de la demande résultant du vieillissement de la population).
5. Les personnes âgées. Elles représentent une population non active et
souvent à la retraite, ayant une autonomie pour les activités diverses.
Très présentes dans les partis politiques ou les activités syndicales, elles
fournissent à la collectivité des services non marchands, qui ne rentrent
pas dans le PIB mais ont une valeur réelle. Elles sont souvent détentrices
d’un patrimoine, immobilier le plus souvent dont elles n’assurent guère
l’entretien. Si le dîner des anciens reste un passage obligé pour tout homme
politique, elles ne bénéficient pas toujours des services de proximité dont
elles ont besoin. Depuis quelques années, une paupérisation grandissante
de cette population a été observée, ce qui peut conduire à une maltraitance
sociale forte.
6. Les cadres migrants. Ce géotype est constitué des cadres des grands
groupes nationaux, des administrations ou des groupes internationaux qui
sont conduits à changer souvent de résidence (au minimum tous les 2/3 ans).
62 Articles 203 et suivants, article 514-4, article 371-2 et suivants, article 767 du Code civil et

article L. 132-6 du Code de l’action sociale et des familles.
39
Ce groupe fait l’objet de grandes manœuvres, notamment pour attirer les

groupes nationaux dont les sièges administratifs et les différentes activités
non polluantes sont sollicités.
Ce groupe a un effet fort sur le coût des loyers en centre-ville car souvent ses
membres, originaires des capitales européennes, bénéficient d’une prise en
charge d’un an de loyer et du déménagement, etc. De plus, précédemment
propriétaires de leurs logements, ils disposent d’un pouvoir d’achat non
négligeable. J’ai même découvert que la gestion des différents aspects du
déménagement, de l’appartement, du choix de la nourrice pour les plus
petits a généré de nouveaux métiers d’accompagnement de la famille. Peu
impliqués dans la cité, ils sont consommateurs de services.
7. Les citoyens engagés. Ils privilégient les environnements denses et
urbanisés et la vie de quartier. Ce mode de vie correspond à celui des
nouvelles classes moyennes urbaines dites « postindustrielles », Elles se
déplacent en transports publics et à vélo, elles préfèrent les immeubles
anciens et préfèrent les quartiers où toutes les activités peuvent être faites
à pied. Elles sont motrices pour les modes de gestion du type coopérative
(clients pour l’autopromotion). Ces familles constituent un groupe homogène,
les adultes sont salariés et parfois à mi-temps et ce groupe a le plus grand
nombre de familles monoparentales.
8. Les jeunes de 10-20 ans. Il s’agit des jeunes urbains vivant en famille et
influençant les choix de vie. Ils ont des exigences relatives au cocon familial
tout en exigeant des lieux d’indépendance. Ils aiment vivre de façon décalée,
pour affirmer leur indépendance tout en disposant d’une place dans le foyer.
Ils influent sur la forme et l’acoustique des logements.
9. Les communautaristes. Ce sont des familles très exigeantes envers les
qualités sensibles, sociales et fonctionnelles de leur cadre de vie, avec leur
habitat et le type d’environnement. Elles relèvent des modes de vie des
classes moyennes en privilégiant la sécurité, elles choisissent la voiture,
elles sont plus traditionnelles et s’inquiètent des pertes des valeurs. De
formation supérieure, les femmes sont souvent femmes au foyer, ce qui
induit un revenu plutôt modeste.
10. Les bourgeois. Il s’agit de familles qui privilégient la sécurité avec l’élitisme
et ne cherchent pas particulièrement à habiter à proximité de leurs familles
ou de leurs amis. Les pratiques sont plus individualistes et conservatrices.
Elles s’engagent peu dans la vie associative et ne fréquentent le quartier pour
effectuer les achats. Ces familles, préférant un quartier chic et résidentiel,
sont souvent propriétaires, à hauts revenus et la femme reste au foyer.
40
11. Les familles monoparentales. Ce sont les familles dont le chef de famille
est la mère ou le père suite à une séparation ou un divorce. Ces familles
se trouvent souvent en état de précarité financière, surtout si le divorce ou
la séparation a augmenté l’endettement ou a conduit à se séparer dans
l’urgence des biens immobiliers acquis en commun. Ils augmentent la
demande de petits logements sans pouvoir recourir comme les étudiants
à la colocation.
12. Les citadins individualistes. Ces familles recherchent un environnement
dense et bien connecté avec une bonne offre culturelle à proximité. Il s’agit
de familles relativement individualistes, qui n’ont pas un ancrage social
particulièrement fort. Ces familles sont souvent universitaires et ont trouvé
leur logement en attendant la perle rare.
13. Les indifférents insatisfaits. Ces familles ont un rapport plutôt passif à
leur choix résidentiel. Elles n’ont pas de choix prédominants. Ce géotype
représente un groupe important de jeunes familles ayant un statut de
locataire et n’ayant pas vraiment choisi leur habitat.
14. Les champêtres ancrés. Les familles valorisent un environnement calme
et vert, qui permet de développer un mode de vie compact et localement
ancré. Le mode de vie est rural, l’usage de la voiture central, avec un
ancrage social important. Le lieu de résidence idéal est plutôt un village de
campagne. Ils ont souvent plus de deux voitures, mobiles au quotidien, et
ne se sont pas déplacés à l’étranger. Les familles sont relativement jeunes,
apprécient le calme et la nature et évitent les villes.
15. Les paisibles. Il s’agit des familles qui valorisent le calme. L’environnement
résidentiel doit être calme et confortable, favorisant la lecture.
Ces géotypes permettent, dans le cadre des enquêtes marketing, de définir les
types d’habitat et d’environnement qu’il s’agit de créer.
Déjà en 1994, lors des réunions pour la démarche HQE®, je faisais la promotion
des approches marketing et comportementales pour définir les besoins des
usagers des bâtiments.
Bien entendu, je n’ai pas été suivi et nous voyons que de nombreux « écoquartiers »
avec ou sans label, font pousser des immeubles dont le design est copié, d’un
quartier à l’autre (les plaques de couleurs, ont succédé aux brise-soleils en bois,
les façades verdissent avec des plantes faméliques avant de voir le plancton
produire l’énergie pour une lampe de bureau).
Nous sommes devant de nombreuses solutions qui habillent des formes mais
qui ne sont guère des bâtiments à vivre.
41
L’attractivité se définit également par le dynamisme

économique et social d’une ville
Lorsqu’on évoque l’attractivité dans les milieux professionnels, le potentiel
économique d’une ville est celui qui semble s’imposer en premier lieu. Cette
vision est partielle et souvent trompeuse. Un milieu économique peut être
dynamique mais vivre en autarcie. De nombreuses villes moyennes ont vécu
sur une activité – souvent dépendant de la puissance publique, comme la
défense, les ministères – créant des situations de monopoles locaux. Il suffisait
qu’un leader émerge ou bien soit adoubé pour que la ville s’éteigne peu à peu.
J’ai constaté ces évolutions dans les deux villes françaises que je connais le
mieux : Nantes et Bordeaux.
Bordeaux, ville du vin, s’était endormie sous les nombreux mandats de
Jacques Chaban-Delmas, ne présentant plus guère d’attrait. Les deux activités
principales ; le vin et le bois des landes généraient des flux financiers, à la
recherche d’argent facile et de fraudes régulièrement dénoncées et le cinéma
s’est fortement nourri d’exemples de ces familles opaques à la suite de Mauriac,
qui a bien connu cette atmosphère pesante. La venue d’Alain Juppé a été
l’occasion de conduire une redynamisation nécessaire et le pari était loin
d’être gagné.
L’exemple de Nantes est plus connu. Ville du commerce triangulaire comme
Bordeaux, elle a vécu la fin des chantiers navals et les derniers soubresauts
des activités industrielles. Il y a vingt ans, Nantes était une petite ville de
province, loin de tout. Le tramway, premier acte fort du nouveau maire Jean-Marc
Ayrault, a secoué la torpeur nantaise par les vibrations de ses travaux. Réélu
sans opposition notable, Jean-Marc Ayrault a montré que le temps nécessaire
pour façonner une communauté urbaine était plus proche de deux décennies
que d’un seul mandat. Nantes a eu l’opportunité de pouvoir se développer à
proximité de son cœur de ville, comme je l’ai déjà signalé par ailleurs. C’est la
culture qui en fait l’attractivité et son dynamisme.
Cela montre bien que les fonds publics ne doivent pas être orientés uniquement
sur des investissements matériels mais être capables de faire émerger des
éléments culturels, des événements festifs et des lieux de rencontre spécialisés.
Par exemple, compte tenu de la pratique communautaire des familles musul
manes, quelques organismes HLM ont créé des lieux de rencontre dans un
appartement réservé aux femmes, puisqu’elles ne pouvaient pas aller au café63,
comme le font les citadines.
63 Pratique à destination des plus âgées le plus souvent.
42
Ces deux exemples, ajoutés à la typologie précédente des habitants, montrent

bien que vouloir faire venir des habitants pour gagner de la taxe d’habitation
ne peut être un argument suffisant pour développer l’attractivité d’une ville,
d’autres éléments doivent être développés.
1.2.3 La notion de bien-être

La notion de bien-être a été appréhendée, dans un premier temps, par les
sciences médicales lorsqu’elles ont essayé de décrire les différents états
psychologiques de l’être humain, les humeurs selon Molière. Plus récemment,
ce concept a repris du service lorsque le programme des Nations unies pour
le développement (PNUD) a établi en 1990 l’indicateur de développement
humain (IDH), indicateur composite fondé sur 3 critères : l’espérance de vie
à la naissance, le niveau d’éducation et le niveau de vie. Depuis, ce concept
a évolué en recherchant des critères représentatifs d’une situation locale. La
région Nord-Pas-de-Calais a fait œuvre d’innovation en développant de nouveaux
éléments de l’indicateur, incluant des éléments relatifs à la pauvreté, repris par
la communauté urbaine de Rennes. Le Grand Lyon a développé également une
approche de l’indice de développement urbain.
J’avoue avoir été surpris, lors d’une présentation sur le bien-être par les étudiants de
master d’urbanisme de Rennes 2 (nous y reviendrons en fin d’ouvrage), que cette
notion théorique n’ait pas été abordée, car elle donne une valeur scientifique à des
appréciations qui apparaissent souvent comme plus philosophiques que réalistes.
Parfois, les enseignants font des impasses qui ne sont guère compréhensibles.
Le bien-être devient un facteur essentiel pour identifier le niveau de contribution
de l’action publique conduite pour les habitants (investissements en services
publics, accès, crèches, centres de loisirs, etc.) mais également la réduction
des facteurs de mal-être social.
Le bien-être se situe à différents niveaux lesquels ne se traduisent pas
obligatoirement par des investissements :
►► Premièrement, le bien-être s’exprime souvent dans le cadre du logement
et de la vie quotidienne, l’agrément d’un lieu (en fonction des références
culturelles que l’on retrouve dans les géotypes), les moyens d’accès et de
transport.
►► Ensuite, il s’exprime au travers des aspects sociaux, des conditions relatives
au travail, au lien social et à l’urbanité.
►► Enfin,il s’exprime dans la disponibilité de services de proximité relatifs à la
santé, à la sécurité, à l’éducation et à la culture.
43
Un bon indicateur de bien-être doit pouvoir être la synthèse de tout cela. En

n’abordant que les aspects relatifs à l’espérance de vie, à l’éducation et au
niveau de vie, l’IDH est assez réducteur et vise à faire des catégories de pays
selon leur capacité à développer le pouvoir d’achat (consommer plus) et à
proposer une offre de services, hors des services publics.
L’indicateur de bien-être doit pouvoir prendre en compte des besoins selon les
groupes auxquels les décideurs s’adressent. De notre point de vue, une dose
de hiérarchisation entre les éléments constitutifs de l’indicateur doit pouvoir
être mise en place. Nous reviendrons sur ce thème à l’occasion de la partie
sur le bien-être dans les écoquartiers.
1.2.4 La notion de solidarité

La solidarité répond à une finalité des « communities » lesquelles par la
nécessaire solidarité se constituent et se maintiennent, ce qui nous conduit
à souligner combien la ville durable doit prendre en compte les territoires
d’influence (ou, pour le terme administratif, le « bassin ») et des communautés.
La notion de territoire est assez pauvre en termes de solidarité, d’autant plus
que le territoire est un des fondements du droit de propriété qui a établi le
Code civil.
Les lois essaient de corriger les inégalités les plus criantes mais lorsque l’on
voit les difficultés d’application de la règle des 20 % de logements sociaux, nous
comprenons aisément que ce principe fondamental est difficile à appliquer.
La solidarité s’exprime selon plusieurs termes :
►► La première solidarité doit être intergénérationnelle, elle est même inscrite
dans le Code civil. Cependant, cette solidarité est individuelle : je dois les
aliments à mes ascendants et à mes descendants, elle n’est pas collective.
Dans les principes d’écoquartiers ou de renouvellement urbain, cette notion
de solidarité s’exprime peu et la réalité conduit à constater qu’elle n’est ni
prise en compte ni organisée. La loi du marché, la création de complexes
sécuritaires voire des quartiers médicalisés apparaissent comme autant
de freins pour la mise en œuvre de cette notion.
►► La seconde solidarité conduit à fournir l’accès à tous aux mêmes services
publics, aux mêmes soins de santé, à l’éducation. Elle suppose :
▼▼ L’accès physique, c’est-à-dire que le temps ou les moyens pour y accé-
der soient équivalents pour tous. Il suffit de voir la rationalisation des
moyens de santé en France et l’accès à l’eau dans les pays en émer-
gence pour percevoir que la solidarité est plus combattue que mise en
44
œuvre. Les kilomètres parcourus pour accéder à l’eau ou à l’école sont

des images récurrentes qui marquent les différences de niveau de vie
et il faut remercier les acteurs de la solidarité internationale qui agissent
pour réduire de tels écarts.
▼▼ L’accès, en termes de moyens financiers, s’applique principalement à
l’éducation, à la culture, à la santé, mais de plus en plus à l’énergie, ainsi
qu’à l’habitat digne et au confort.
La solidarité paraît comme un puits sans fond d’autant plus que le marketing
humanitaire a construit des images de l’urgence, de la nécessité absolue et
immédiate. La profusion de dons relatifs au tsunami en Thaïlande montre que
l’urgence humanitaire devrait être réglée par un fonds spécial, qui définirait
des règles de transparence pour éviter les excès du passé des représentants
de l’Unicef et autres organisations liées aux Nations unies. Par ailleurs, le
fait que le fonds Bill Gates représente, sur la base des seuls revenus de ses
placements, un montant supérieur à l’action internationale des Nations unies
montre le peu de considération des gouvernants des pays développés pour
travailler sur les déséquilibres Nord-Sud. Il en résulte que la solidarité n’a guère
évolué depuis la visite des pauvres de la noblesse du XVIIIe siècle.
En matière d’aménagement, les tentatives de mixité générationnelle restent
difficiles à mettre en œuvre et les accès aux différents services qui paraissent
comme élémentaires tels que le logement, la santé, l’éducation, la sécurité,
l’alimentation, sont encore perfectibles et fondent un des forts enjeux de la
ville durable.
1.2.5 La notion de sobriété

L’aménagement durable doit être sobre. L’évidence de ce principe se heurte à
l’organisation de la société et aux lobbys qui l’animent. Le principe de sobriété
semble s’opposer au veau d’or de la croissance. Dans la réalité, il est nécessaire
de mesurer les moyens disponibles et comment les orienter.
Prenons l’exemple de la dernière crise financière, l’interdépendance des
systèmes et surtout l’absence de globalisation conduit à privilégier le local de
proximité même si celui-ci fait n’importe quoi.
« La raison pour laquelle les banques et les emprunteurs souverains de la
zone euro semblent indissolublement liés est double. D’une part, en l’absence
de cadre de résolution bancaire supranational, les États membres conservent
la responsabilité individuelle du sauvetage de leur système bancaire national.
Compte tenu de la taille des différents systèmes bancaires de la zone euro,
45
cela signifie que les conséquences budgétaires du sauvetage des banques

sont potentiellement très importantes et cela explique comment les difficultés
rencontrées par le système bancaire peuvent se propager aux emprunteurs
souverains. D’autre part, les banques domestiques détiennent à leur bilan une
proportion considérable de la dette émise par l’État. Le moindre doute quant à
la solvabilité de l’emprunteur souverain a donc des conséquences immédiates
pour ces banques. Cette interdépendance à double sens constitue une des
spécificités de la zone euro qui la rend particulièrement fragile. Malgré cette
faiblesse avérée, les mesures prises pour remédier à cet état de fait ont été
étonnamment peu nombreuses. Les propositions visant à confier à l’Union
européenne ou à la zone euro la responsabilité du sauvetage des banques, ou
au moins à leur permettre d’apporter un soutien aux autorités nationales, ont
été systématiquement rejetées64. »
En d’autres mots, les relations étroites, voire incestueuses entre les centres
de transformation monétaire et les États souverains apparaissent tellement
fusionnelles qu’il est difficile de dégager une vision d’intérêt public en dehors de
ces schémas préétablis. De plus, la tendance au repli sur soi, fortement ressenti
dans les pays européens, empêche la création d’instances de régulation du
niveau supranational.
Cet exemple montre que si le constat est partagé, c’est-à-dire que les banques
locales ont prêté aux États, sans vision globale, elles investissaient en réalité
pour conforter leur position à court terme.
Il en résulte que la sobriété ne semble pouvoir s’appliquer que globalement pour
que les conditions locales ne soient pas modifiées. Dans la ville durable, les
actions ressemblent beaucoup à ce schéma malsain. Les droits à construire sont
mis sur le marché pour combler des déficits chroniques fondés sur le fait de ne
pas augmenter les impôts (argument électoral souvent efficace). La production
faite à bas coût vise à répondre à une réglementation tatillonne, pléthorique
mais jamais vérifiée. La sobriété devrait pouvoir s’appliquer à tous les niveaux :
►► Sobriété dans l’usage des terres.
►► Sobriété de l’usage des ressources renouvelables et non renouvelables.
►► Sobriété des fonds publics.
►► Sobriété des aliments.
64 Silvia Merler, assistante de recherche Bruegel et Jean Pisani-Ferry, professeur d’économie

à l’université Paris-Dauphine, « Une relation risquée : l’interdépendance entre dette bancaire
et dette souveraine et la stabilité financière dans la zone euro » in Revue de la stabilité
ﬁnancière, de la Banque de France, n° 16, avril 2012.
Voir l’article : http://www.banque-france.fr/fileadmin/user_upload/banque_de_france/
publications/Revue_de_la_stabilite_financiere/2012/rsf-avril-2012/RSF16-avril-2012.pdf
46
Sobriété dans l’usage des terres

Seule l’application de la loi littorale conduit à la destruction des résidences
construites sans droit. Au-delà du permis de construire, les recours ne sont
guère nombreux et la loi de circonstance sur les recours dits « abusifs » ne
risque pas de permettre de gérer la sobriété nécessaire. Les enjeux ne sont
pas ignorés mais ne sont pas pris en compte. À une époque encore récente,
la carte de l’imperméabilisation des sols relevait du secret défense et, grâce
à l’Europe, des actions timides commencent à poindre.
Depuis des années, les pouvoirs publics, les ministres déclarent que la réduction
de 7 % de la terre arable disponible est préoccupante. Dans le même temps,
les permis de construire pour les pays riches, y compris sans besoins réels
(le cas de l’Espagne est typique), l’affectation des terres agricoles les plus
riches d’Éthiopie pour produire les roses de Hollande qui seront fraîchement
cueillies et apportées par avion sur le marché d’Amsterdam, les lotissements
à l’infini, tout cela ne représente que du gaspillage. Les Coréens ont compris
la leçon puisqu’ils ont interdit toute extension de la ville, sachant qu’ils étaient,
avec 60 % des terres imperméabilisées, à la limite du supportable.
Les Européens devront, à très court terme, interdire la construction éparpillée
en reconstruisant la ville sur la ville, ce qui suppose de remettre en cause un
certain nombre de pratiques et notamment, la transformation des terres agricoles
en terrains à bâtir. Pour la gestion des traces du passé, un « superfund »
européen devrait être créé sous l’égide de la BEI.
Sobriété de l’usage des ressources renouvelables

et non renouvelables
Dans un jeu des acteurs, qui réunit des décideurs privés et publics qui veulent
construire un environnement lié à la sobriété, les principes suivants devraient
être déployés :
►► Mettre en place les principes de l’efficience des moyens mis en œuvre :
1 kWh d’électricité consommée, suppose 2,57 kWh produits65. Ce constat
doit conduire à des investissements qui permettent :
▼▼ D’optimiser l’usage de l’électricité, en recherchant des éléments de
stockage (long terme), de régulation des usages (court et moyen terme)
en s’appuyant sur les smart grids [réseaux intelligents appliqués à tous
les fluides (gaz, eau)] mais également sur une réduction de la demande
(isolation).
65 En France, cela dépend du mix énergétique, par exemple, en Autriche, cette valeur est
de 2,67 kWh.
47
▼▼ Cette vision doit être économiquement neutre, c’est-à-dire que l’inves-

tissement doit être capable de compenser la perte de PIB résultant de
l’optimisation obtenue. Il s’agit sans doute d’un des défis du début du
XXIe siècle, tant les positions des tenants de la sobriété et ceux de la
productivité sont éloignés (les syndicats professionnels et ouvriers se
retrouvent sur la même ligne productiviste).
►► La sobriété ne doit pas se limiter à l’énergie même si elle est la pointe visible
de l’iceberg, elle doit inclure les ressources. Or, les schémas monétaires que
nous avons décrits à plusieurs reprises : crédit facile pour les souscripteurs
non solvables, accélération monétaire, dettes souveraines sont tous fondés
sur une anticipation de la consommation de ressources, le plus souvent, non
renouvelables. Il s’agit de couvrir l’ensemble des ressources, renouvelables
et non renouvelables, énergétiques et non énergétiques.
►► Les évaluations doivent être faites sur la base d’une analyse de cycle de
vie, des principaux éléments [la règle 20/80 (soit 20 % des composants
représentent 80 % des impacts) reste pertinente, et notamment supérieure
à l’absence d’évaluation].
►► Construire un schéma de mesures et d’indicateurs qui permette aux fonds
publics d’être investis à bon escient. Tous les labels, les initiatives n’ont de
pertinence que s’ils sont le support de l’évaluation. Il existe de nombreux
référentiels, des chartes et autres documents, mais les fonds publics ne
sont jamais liés aux incidences sociales, environnementales, économiques
des projets. La BEI comme beaucoup de fonds souverains s’appuient sur
des visions d’évaluation sommaires. Pour l’heure, l’aménagement durable
reste un concept vide et je suis inquiet de voir mes interlocuteurs sénégalais,
haïtiens, pessimistes en entendant des discours dont ils sont les faire-valoir
et à terme, les victimes.
Sobriété des fonds publics

Cela semble toujours antinomique que d’accoler ces deux termes ensemble.
Les fonds publics induisent des dépenses et du point de vue de chacun, et
notamment des bénéficiaires des fonds publics, sous la forme de salaires,
d’avantages fiscaux, de subventions, de redistribution d’assiette de l’impôt,
et ce, aux collègues, aux voisins, aux autres (et selon la célèbre formule de
Sartre, « l’enfer, c’est les autres66 ») – le déséquilibre semble toujours profiter
à ceux qui ont établi les règles, les hommes, les femmes ou les institutions
proches du pouvoir.
66 Jean-Paul Sartre, Huis clos (1964) et L’existentialisme est un humanisme (1970).
48
La sobriété dans les fonds publics consiste avant tout à déterminer les besoins
essentiels de la société, sur lesquels elle doit affecter prioritairement ses
ressources. L’éducation semble être le champ prioritaire en France, l’armement
aux États-Unis, la sécurité, le logement, l’alimentation selon les pays.
L’aménagement durable ne peut être conçu qu’au travers une sobriété de moyens
et je suis inquiet de voir se développer des produits tels que des quartiers de
Boulogne-Billancourt ou d’autres quartiers pour « bobos », lesquels espèrent
faire une plus-value rapide67. Le marché libre n’a jamais régulé quoi que ce soit
et les fonds publics doivent compenser les écarts les plus criants des besoins.
Cela induit de mettre en œuvre des outils visant à ne pas faire payer un produit
mais une économie sur la base des contrats de réduction d’énergie, d’eau et
de ressources donc d’impacts.
Si l’on diffuse largement les contrats de performance énergétique et que l’on
organise les marchés publics en imposant un réel référentiel de diminution
des consommations, alors seulement nous commencerons à passer de la
communication à la volonté durable. Assez paradoxalement, cette sobriété est
soutenue par les industriels du secteur mais tant que les ministres se prendront
pour des commerciaux, ils porteront la consommation comme unique objet de
développement. Quant aux initiatives locales, elles apparaissent comme dans
un tourbillon de clip, la déchetterie devenant un lieu social, dans le cadre d’une
websérie qui ne doit être vue que par ses promoteurs. De mon point de vue,
une déchetterie est un endroit que l’on évite, qui le plus souvent sent mauvais
et que l’on pratique à chaque déménagement.
Sobriété des aliments

Cette sobriété est largement médiatisée sous l’effet des mouvements « bio »
lesquels cherchent à produire des produits de qualité, sans qu’il ne soit nécessaire
de se mettre au soja ou aux autres plantes exotiques qui ne font pas partie de
notre environnement usuel. Les aliments représentent un enjeu fort, en raison :
►► Des espaces réduits pour les produire, voire de l’appauvrissement des sols.
►► De l’augmentation de la population qu’il faut nourrir.

►► Du poids en énergie, pour produire, consommer et éliminer les déchets
générés.
►► Du poids en ressources non renouvelables investi dans les circuits de
distribution (maintien en température, emballages, etc.).
67 Les plus-values sur la résidence principale ne sont pas imposées pour éviter à la puissance
publique de mettre en œuvre une régulation du marché immobilier, lequel permet de recycler
l’argent d’origines diverses.
49
Un investissement très conséquent devrait être mis en œuvre pour développer

cette sobriété alimentaire en recherchant :
►► Des circuits courts et qui assurent une qualité sanitaire des aliments.
►► Des modes d’emballage adaptés pour une réutilisation (j’ai parfaitement
connu cela dans mon enfance et ce n’est pas une régression, il s’agit de
réfléchir sur les impacts globaux des flux actuels).
►► Repenser les modes de consommation relatifs à la viande ce qui remet
également en cause les modes de production animales.
1.2.6 La notion d’innovation

En matière d’urbanisme et notamment de villes durables, l’innovation prend des
formes parfois techniques, économiques, financières, sociales, organisationnelles
et environnementales.
La première innovation à développer consiste à organiser le changement.
Cela suppose une excellente connaissance de l’existant.
Comme je le rappelle souvent, il est indispensable de bien identifier ce qu’est
une innovation :
►► Une innovation s’appuie sur un savoir-faire, elle compose la base du système
innovant et représente 80 % du volume du produit innovant.
►► Elle répond à un besoin à un coût économique acceptable.
►► Elle se maintient dans le temps et ne suppose pas de modifier à long terme
les modes d’organisation.
►► Le maître d’ouvrage est capable de gérer le système.
Je vois apparaître des projets de production sur la base de décomposition des
eaux usées par des microalgues. Comme le présente la société Ennesys68, il
s’agit de récupérer les eaux usées, du CO2, de créer un milieu de culture, de
séparer les microalgues, eau et la biomasse en produisant de l’eau recyclable,
et de l’énergie thermique pour une production d’électricité. Le système semble
permettre :
►► Une épuration des eaux usées (encore faut-il que la réglementation le
permette).
►► Une réutilisation de l’eau.
►► Une production locale d’énergie.
68 Société rencontrée à Ecocity. Il existe également le prototype porté par Seché environnement
basé sur procédé d’AlgoSource à partir d’un réacteur constitué de plaques de verre.
50
Ce système est généré dans de grandes centrales sous la forme de tube

(type tube pour eau sanitaire solaire) inséré dans les façades (verdâtres) des
immeubles neufs ou rénovés.
La société Héliogreen technologies69 en a fait une synthèse scientifique qui

me semble intéressante :
« Aujourd’hui sous le feu des projecteurs, les microalgues sont présentées

comme une alternative énergétique au pétrole, capable de produire de
l’énergie sous trois formes : hydrogène, biocarburant ou encore biogaz. Ces
microorganismes suscitent un vif intérêt auprès de géants comme Shell ou
Boeing. La ruée vers l’or vert est en marche. Mais bon nombre de défis restent
à relever. C’est l’analyse de Vincent Pessey, responsable de missions de la
Business unit Chimie, matériaux et énergie chez Alcimed70.
Le pic spectaculaire qu’a connu le baril de pétrole en 2007 et 2008 a accéléré les
efforts de recherche sur de nouveaux biocarburants. Parmi les développements
en cours, les biocarburants dits de “troisième génération” à base de microalgues
agitent les industriels, notamment en raison de leur très bon rendement.
Les microalgues sont des organismes microscopiques riches en lipides et

se développent par photosynthèse en eau douce ou en eau de mer selon les
espèces. Elles présentent à l’échelle du laboratoire des avantages très attractifs
qui en ont fait un véritable “or vert” : les rendements en lipides seraient trente
fois supérieurs aux cultures oléagineuses telles que le tournesol ou le colza ;
leur culture en photobioréacteurs n’a pas d’impact sur l’environnement (pas
d’utilisation de pesticides) et permet de recycler les nutriments nécessaires à
leur croissance (phosphore et azote) ; enfin, le problème des surfaces cultivables
disparaît puisque ces organismes se développent dans l’eau.
Les microalgues sont considérées comme la filière d’avenir par de nombreuses

start-up américaines en pleine croissance. La plus connue d’entre elles
est GreenFuel Tech qui développe des procédés pour la production de
microalgues. L’engouement a même gagné les pétroliers comme Chevron et
Shell. Récemment, Boeing a commencé une collaboration avec Virgin Fuels
et General Electric pour développer un nouveau biocarburant à base de ces
microorganismes marins.
La France participe également à cette ruée vers l’or vert avec le projet Shamash
dirigé par Olivier Bernard, chercheur à l’Inria. Les microalgues sont à la base de
69 Société d’ingénierie américaine dont le centre Recherche et développement se trouve en

France.
70 Société de marketing stratégique européenne.
51
trois types d’énergie. Elles peuvent intervenir dans la production de : l’hydrogène,
des biocarburants ou des biogaz. Mais quelles sont les performances réelles
des microalgues et quel est le degré de maturité de chacune de ces filières ?
1. Sous certaines conditions de stress (manque de soufre ou d’oxygène), les
microalgues peuvent produire de l’hydrogène. Actuellement, moins de 3 % de
l’énergie lumineuse totale est transformée en hydrogène. Pour être rentable,
cette voie nécessite un rendement de 10 %, et la production d’hydrogène
à partir de microalgues pourrait y contribuer. Les chercheurs comptent sur
des mutations génétiques pour créer des microalgues plus efficaces. Par
exemple, en France, le laboratoire de bioénergétique et biotechnologie des
bactéries et microalgues (L3BM) du CEA travaille actuellement sur ce sujet.
2. La production de biocarburants par les microalgues est la voie la plus
médiatisée, mais elle compte encore de nombreux défis à relever. L’un des
premiers challenges consiste à identifier les microalgues les plus riches en
lipides parmi les millions d’espèces existantes. Dans des conditions de stress
en azote, la production lipidique peut atteindre 75 % pour la Botryococcus
braunii. Cependant, stresser les algues ralentit leur croissance. Un autre
défi à prendre en compte est l’optimisation de l’extraction des lipides qui
demeure une étape encore trop négligée. Les techniques de pressage sont
en effet inefficaces. L’extraction de l’huile est réalisée à l’hexane, ce qui
n’est compétitif ni au niveau économique ni au niveau environnemental.
Des recherches sur l’extraction sont actuellement en cours : la société
Valcobio, un des partenaires du projet Shamash, travaille sur des techniques
d’extraction sans produits chimiques. Enfin, les rendements de production
des algues sont encore trop faibles à l’échelle industrielle. Pour devenir
compétitive, la production d’algues devrait être de 100 g par m2 par jour,
soit trois fois supérieure aux rendements actuels.
3. Le dernier type d’énergie que peuvent produire les microalgues est le biogaz.
Celles-ci se révèlent particulièrement adaptées à cette application. Après
fermentation dans un digesteur, elles génèrent un biogaz composé de 70
à 80 % de méthane, les autres gaz étant du CO2 et du N2. Cette technologie
datant des années 1940 a été développée par le professeur William J. Oswald
de l’université de Berkeley en Californie. Elle a cependant été abandonnée
dans les années 1980, au profit des biocarburants plus à la mode, et est
réétudiée depuis une dizaine d’années.
En effet, cette filière est actuellement la voie de production d’énergie à partir
de microalgues la plus simple et la plus rentable à court terme. Elle peut
être particulièrement efficace lorsqu’elle est combinée à d’autres procédés.
Si cette technologie est associée à une centrale thermique, les microalgues
52
séquestrent le CO2 et utilisent la chaleur produite pour leur croissance. Le

biogaz produit est alors directement réinjecté dans les brûleurs de la centrale.
Cette technologie peut aussi être associée à une station d’épuration où les
microalgues utilisent les nutriments comme l’azote et le phosphore pour
leur croissance.
L’industrialisation de l’énergie à partir de microalgues ne pourra se faire
qu’à condition de conjuguer de nombreuses compétences pour lever les
barrières existantes : génie génétique, phycologie, biochimie, pétrochimie.
Les experts mondiaux sont peu nombreux et les savoir-faire ont tendance
à se disperser. Il est nécessaire en Europe – comme c’est déjà le cas aux
États-Unis – de mettre en place des collaborations fortes entre industriels
et chercheurs de ces différents domaines. »
Il en résulte l’analyse de risque suivante :
Si les phénomènes scientifiques sont bien connus, un maître d’ouvrage doit
avoir conscience que :
►► Le procédé peut se révéler peu efficace surtout appliqué dans le cadre
d’une façade, qui risque au pire de se dégrader fortement.
►► La mise en œuvre doit être fortement soignée pour passer du prototype à
l’industrialisation.
►► La production de biogaz présente des dangers en raison de son caractère
particulièrement inflammable.
Face à une telle technique, le maître d’ouvrage doit avoir une analyse appro
fondie des risques en décomposant chaque phase :
►► Les risques de dégradation du bâtiment (façades perdant ses caractéristiques
de peau protectrice) ont-ils été étudiés et documentés ?
►► Les produits de la décomposition organique passent-ils par une phase gazeuse
ou liquide dont les produits ou sous-produits sont identifiés, documentés et
analysés ?
►► Lors de la mise en œuvre, quels sont les points de faiblesse du système
(par exemple, les joints en polymère des capteurs solaires fondent à des
températures supérieures à 100 °C) ? Ont-ils été étudiés et documentés ?
►► Lors de l’usage, quel est l’entretien et la maintenance à mettre en œuvre ?
►► Comment se comporte le système en cas de grand froid, de fortes chaleurs
(prendre les températures extrêmes de la météo du site).
►► Le système est-il sensible à des éléments de variation de température,
d’exposition, de vent ?
53
L’innovation est indispensable, toutefois la ville durable doit pouvoir évoluer sans
être soumise à des « Géo Trouvetout71 », qui vont en dégrader les conditions.
De plus, la technique ne fait pas la ville durable. Nous pouvons ajouter autant
de systèmes que nécessaire, cela ne donnera jamais l’essentiel de l’âme
indispensable à la ville durable. La ville durable doit mettre en œuvre des
techniques mais également des approches économiques, financières, sociales,
organisationnelles et environnementales.
L’innovation économique
Elle consiste à créer de la valeur. Cette valeur n’est pas que la consommation
dans les biens matériels, elle est également dans l’émergence d’une valeur
sociale, de lien et de rencontre. Face à l’économie de consommation et de
rente que représente la ville moderne, et spécifiquement les centres-villes des
principales capitales en imposant une appropriation individuelle de l’espace
en dollars par m2, il est nécessaire de faire émerger des réseaux qui créent du
lien entre le visible et l’invisible. Je trouve remarquable que la Ruche, réseau
et lieu d’entrepreneurs solidaires existe [même si son initiative a du mal à se
développer dans un espace restreint (600 m2)], tout en établissant des liens
avec des réseaux proches. Il faudra bien, un jour, mesurer ce temps collectif
dans un produit intérieur brut (PIB) qui pourrait devenir un produit de valeur
brute (PVB) prenant en compte les heures de bénévolat du club de rugby
amateur ou des actions de cours bénévoles aux réfugiés par l’association
Singa. Ce produit de valeur brute suppose de monétiser, voire de rémunérer
par la collectivité, le service non marchand donnant un sens à la solidarité
collective. Je suis fasciné par la conviction, la créativité, l’enthousiasme de
ces diplômés qui passent de stages en stages et en CDD, pour apporter un
sens à leur vie quotidienne.
L’innovation financière
Les fonds publics ne peuvent pas répondre à toutes les exigences et doivent
être utilisés avec parcimonie. J’aimerais faire l’évaluation du coût sociétale des
actions de communication institutionnelle et collective, lesquelles masquent
souvent une insuffisante prise en compte des phénomènes.
Combien de campagnes pour éduquer la population, combien de brochures

pour justifier une action et le faire savoir ?
71 Génial personnage du Journal de Mickey de mon enfance.
54
À chaque action, il n’existe aucune évaluation des retombées réelles et, de plus
en plus, l’argent public va à l’argent public, dans une frénésie pour justifier des
services publics anciens voire des positions de monopole.
Pour la ville durable, il est parfois nécessaire de créer des quartiers qui viennent
s’ajouter à ceux qui existent. La problématique usuelle est l’absence de services
privés de proximité (à la condition que les services publics aient été créés, ce
qui est rarement le cas). Dans un écoquartier digne de ce nom, il faudrait des
services publics qui avancent aussi vite que les logements et les services de
proximité (boulangerie, supérette, cabinet médical, etc.). De mon point de vue,
il faudrait créer, avec des associations d’insertion, des services de proximité ou
encore payer les salaires des services privés qui attendent les futurs habitants.
Bien sûr, le supermarché qui domine le secteur n’y trouverait pas son compte
mais il faut impérativement que les pratiques évoluent. Il n’est plus possible
de continuer à créer des cités dortoirs, qui encombrent les routes le matin
et le soir, dont les habitants vont au supermarché le samedi ou le soir pour
jouer leur rôle de bon consommateur et de producteur de déchets. L’argent
public devrait, au niveau d’un bassin, être distribué en fonction des objectifs
de développement durable que la collectivité se donne.
L’innovation sociale
Elle doit pouvoir créer du lien et prendre en compte les parcours les plus difficiles.
Les grandes villes, les sociologues l’affirment, regroupent les plus riches et
les plus pauvres. Sous l’effet du libéralisme ambiant au niveau international,
les structures d’accueil ont été démantelées. Il n’est pas rare de croiser des
énergumènes, peu agressifs, mais totalement « dessociabilisés ». Il n’est pas
acceptable que la société se contente de compter les morts de froid, de faim
sur ses trottoirs. Des structures d’accueil doivent être développées pour éviter
d’en faire des problèmes de société. L’attitude à l’égard des Roms, loin d’être
récente (voir le film superbe de Tony Gatlif Liberté sur la Seconde Guerre
mondiale) montre qu’une population de 17 000 personnes peut cristalliser les
fantasmes, les haines et les violences sociétales alors que les solutions existent,
elles demandent du temps, elles supposent de l’écoute. La même attitude se
retrouve à l’égard des laissés-pour-compte de la société, lesquels relèvent
souvent de l’hôpital psychiatrique et non de la prison où ils échouent le plus
souvent. Les mouvements de l’antipsychiatrie qui ont milité pour l’ouverture de
l’hôpital vers la société, ont été récupérés par les tendances les plus libérales
qui ont conduit à fermer les structures d’accueil, adressant les cas les plus
violents à la prison, qui n’est pas organisée pour traiter ce type de cas.
55
L’innovation sociale consiste à prendre en compte toutes les différences et à

pouvoir apporter des solutions minimales aux problèmes. L’augmentation de
l’âge de la population induit une modification profonde de l’organisation sociale :
l’apparition des maladies de la vieillesse compte tenu de l’augmentation de l’âge
de la population, suppose des structures d’aides nouvelles, lesquelles doivent
être financées par de nouvelles approches patrimoniales et financières. Il est
nécessaire d’orienter l’épargne improductive, constituée d’immobilier notamment,
vers la prise en compte des charges de fin de vie. La notion du XIXe siècle
de transmission de patrimoine en fin de vie doit être profondément révisée.
Pour les entreprises par exemple, cela conduit à constituer une génération
de rentiers, lesquels exercent une forte pression pour recueillir des fruits pour
consommer plus, alors que les fonds sont nécessaires en investissement de
recherche et développement.
Pour l’immobilier, la taxation – y compris en résidence principale – des fonds
investis dans la pierre aurait le double effet :
►► de fluidifier le marché et donc :
▼▼ d’obtenir une baisse des prix en généralisant les observatoires de l’im
mobilier ;
▼▼ d’autoriser les collectivités territoriales à préempter toute vente (le cas de
Saint-Ouen me semble parfaitement clair sur l’effet positif sur les prix) ;
►► ainsi que de permettre à une classe moyenne salariée de pouvoir accéder
au centre-ville.
Hélas, face à de tels enjeux, sous l’influence des lobbys du court terme, les
décisions semblent échapper aux décideurs, lesquels pratiquent une fuite en
avant pour gagner un temps supplémentaire. Les crises du passé montrent
qu’il existe un consensus fort au niveau national pour maintenir le niveau
d’accès aux soins pour tous et une prise en charge de la dépendance. Les
mécanismes de solidarité nationaux (pour toutes les personnes résidant sur
notre territoire) doivent prendre en charge les maladies, les difficultés de la vie.
Enfin, il faut revoir ce système libéral individuel pour aboutir à des solutions
collectives de proximité notamment par le maintien à domicile. Enfin, il faut avoir
l’intelligence de ne pas faire de l’acharnement thérapeutique, faisant supporter
à des personnes âgées les souffrances d’opération, qui auraient pu bénéficier
à des personnes plus jeunes.
L’innovation organisationnelle
Les schémas les plus anciens ont la vie dure. Notre organisation sociale est fondée
sur les équilibres de l’après-guerre dont les concepteurs ont depuis longtemps
56
disparu. Il s’agissait de construire autour d’un état fort, une administration hyper
puissante et rémunérée par des primes, des pourcentages sur des travaux, une
société fortement administrée dépendante du niveau central. La gauche, en 1981,
a cassé partiellement ces schémas, en développant une décentralisation qui
transférait à la région, aux départements et aux collectivités des prérogatives
de gestion sans toujours disposer des moyens adéquats. L’administration
centrale s’est progressivement réduite avec des règles idiotement évidentes
comme la suppression d’un poste sur deux lors des départs à la retraite, sans
remettre en cause les missions. Par ailleurs, les collectivités territoriales se
sont étoffées en personnels et en compétences.
Il en résulte un millefeuille administratif, le plus souvent incohérent, au niveau
central, ministériel, entre les effets d’annonce et la multiplication des textes –
ce qui n’empêche pas d’être condamné régulièrement par la Cour de justice
de l’Union européenne pour non-application des règlements et directives
européennes (qualité de l’air, nitrates, émissions radio ionisantes, etc.). Le
niveau ministériel balance entre la communication du ministre (dont on aura
oublié le nom, pour autant que l’on le connaisse) et la logorrhée législative
(j’ai cessé de suivre les textes résultant du Grenelle de l’environnement car il
faudrait un temps plein pour commenter les différents textes, voire plusieurs).
Le niveau central devrait être limité aux activités régaliennes en relation avec
le niveau européen pour peu à peu disparaître à l’instar des états américains,
disposant d’un parlement local (par État) et d’un gouverneur, élu au suffrage
universel. La diplomatie, la défense extérieure, la loi devraient relever du niveau
européen. Les exemples récents montrent le peu de poids d’une gouvernance
par entité si petite. Cela ne s’applique pas qu’à l’exemple français, mais aussi
à celui de la Grande-Bretagne, des nations mises au rang de la Belgique et
du Luxembourg au niveau international.
Le niveau régional prend peu à peu ses marques et se dote de compétences dans
des domaines transversaux. Il est clair que le département reste une dimension
« incestueuse avec l’autorité centrale » comme nous l’avions précédemment
rappelé et qu’il est urgent d’absorber dans des régions administrativement plus
vastes (9 régions semblent être une dimension européenne valable, même si
tous les potentats locaux s’insurgent tant ils veulent conserver leurs prébendes
et leurs tristes palais locaux). Un gouvernement visionnaire et désintéressé
pourrait mener cette réforme qui faciliterait les niveaux administratifs. À l’instar
des länder, un pouvoir législatif et une capacité à lever des impôts permettraient
de créer une réelle régulation locale, notamment pour éliminer les disparités les
plus criantes. La notion de bassin pourrait être une entité territoriale intelligente
autour de quelques grosses métropoles.
57
Le niveau local devrait être celui de la communauté urbaine ou de la commu

nauté d’agglomération voire de pays, les représentants étant élus au suffrage
universel pour éviter les arrangements entre « copains et coquins » selon
l’expression de de Gaulle. Ce niveau est proche de l’entité de gestion à taille
humaine, susceptible de mobiliser des compétences de bon niveau.
L’innovation environnementale
Peu traitée, l’innovation environnementale devrait être prise en compte en
recherchant de façon permanente une économie de ressources. La bonne
économie est celle que l’on ne consomme pas. Au lieu des verdissements
qui cherchent à produire pour maintenir une certaine consommation, comme
l’exemple des microalgues précédemment cité, il faut rechercher la réduction de
la consommation des ressources énergétiques, non énergétiques, renouvelables
et non renouvelables.
Il suffit de se placer simplement 50 ans en arrière pour identifier des besoins
inutiles qui ont été créés et dont la société pourrait se passer. La liberté d’entre
prendre ne justifie pas tout, surtout si cet apport génère des nuisances. Par
exemple, l’industrie de la nourriture animale de compagnie (les pets-food
disent les Américains) a créé une nuisance animale en ville dont les tonnes
journalières d’excréments sont la trace la plus visible. Une taxation par animal
serait une mesure de bonne gouvernance.
Pour cela, il faudrait systématiser les analyses en cycle de vie et en coût global.
Si l’analyse du cycle de vie se développe, le coût global et l’évaluation des
externalités sont encore très pauvres. Ces externalités s’appliquent parfaitement
au bâtiment, lequel en tant qu’objet immeuble, c’est-à-dire immobile, dépend
fortement des productions qui lui sont extérieures. J’ai été fasciné de voir au
Vietnam, le constructeur de sa maison, réalisant son four pour produire ses
briques, à l’aide du bois de son lopin de terre. L’économie de ressources est
parfaite, il fabrique son outil, ses matériaux, utilise les ressources renouvelables
de son lopin de terre. Sa maison est construite au bord de la rivière dont il
tire les éléments essentiels pour sa nourriture. Il est à même de construire
la rétention d’eau dont il a besoin pour disposer d’une réserve. La collectivité
applique-t-elle le juste coût des externalités, lesquelles sont peu et mal connues
et certainement pas évaluées ? La notion d’empreinte écologique donne une idée
marketing sympathique mais parfaitement erronée. En se basant sur la seule
expression des hectares/an nécessaires, elle réalise des approximations dans
les approches. Cela permet de donner une idée des disparités de consommation
(de 1 à 100) selon les habitants des différents pays mais guère plus.
58
Elle est sympathique car elle est accessible à tous : je consomme l’équivalent
de 7,5 E8 de planète (4,5 planètes par 60 millions d’habitants), donne une
valeur qui va me conduire à me dire que je consomme trop puis, comme il
s’agit d’une moyenne, je vais considérer que je ne peux pas agir à la place de
la collectivité à laquelle j’appartiens.
1.3 Comment prendre en compte ces finalités ?

Nous avons posé précédemment les matériaux de la ville durable, il faut les
mettre en œuvre.
1.3.1 La mise en place d’un système de management

pour une lecture itérative des finalités
Le terme « système de management » a mauvaise presse dans les collectivités
territoriales en France. Pourtant, il ne s’agit que d’un mode d’organisation
structuré qui s’appuie sur la méthode PDCA (Plan-Do-Check-Act pour Planifier-
Développer-Contrôler-Ajuster). Différents niveaux doivent être respectés :
►► Faire un état de la situation et un diagnostic approfondi du territoire et de
la communauté. Ces données de base doivent être rappelées pour savoir
quels sont les éléments sur lesquels il faut agir.
Pour l’étude sur l’habitat urbain, que je présente en fin d’ouvrage, je me suis
longtemps demandé quelle était la finalité réelle de l’étude. J’avais identifié
des motifs suivants :
▼▼ Identifier pour les chefs de projets des SPLA72 des axes de progrès à
mettre en œuvre.
▼▼ Développer de nouveaux axes stratégiques.
▼▼ Faire du remue-méninges chez les cadres.
Sans doute, ces trois motifs étaient-ils valables, peu ou prou. Comme nous le
verrons, cela remet en cause l’existence même des structures satellites des
communautés urbaines et des collectivités territoriales.
►► Prévoir une organisation support qui porte le projet. Un projet de ville ne
peut pas se développer sans :
▼▼ Disposer du consensus de la part des élus, lesquels doivent être dotés
d’un organe de décision, (quelques personnes élues), ayant délégation
pour prendre les décisions.
72 Les sociétés publiques locales d’aménagement (SPLA) ont remplacé les sociétés d’économie
mixte (SEM) pour servir de support aux pratiques les plus diverses des collectivités locales.
59
▼▼ Mettre en œuvre une organisation technique susceptible de discuter avec

les professionnels à même niveau de compétences. Lorsque la collectivité
dispose de compétences en interne, on s’aperçoit que la tendance est
de faire à la place, allant jusqu’au concept de maîtrise d’œuvre interne.
Je ne vois pas comment une collectivité peut bénéficier des meilleures
prestations en s’appuyant sur une compétence interne, qui conçoit pour
son compte, sans remise en cause profonde.
L’État dispose encore de telles équipes, lesquelles disposent d’un pouvoir
exorbitant et très éloigné du service public qu’elles sont en charge de
développer.
Comment expliquez qu’Aéroport de Paris dispose d’une telle maîtrise
d’œuvre, qui répond à une maîtrise d’ouvrage, placée à quelques bureaux
proches dans un mélange des genres, qui fait perdre les notions de
compétences, de risques, de techniques maîtrisées ? L’histoire a fait
perdurer des situations jusqu’à l’ubuesque73.
Une collectivité ne peut être que maîtresse d’ouvrage pour la mise en
œuvre de ses projets. L’innovation doit résulter des pratiques permettant
à l’euro dépensé d’obtenir le meilleur service public en coût global.
▼▼ Faire le choix d’un projet dont les conséquences économiques, sociales,
environnementales sont mesurées et mises en œuvre de façon perma-
nente. Les finalités développées précédemment doivent être systémati-
quement et systémiquement interrogées lors du traitement des différents
thèmes, selon le schéma de la figure 1.2.
►► Choisir des thèmes propres à la collectivité autour des sujets suivants :
1. Économie plurielle
2. Les réseaux, transports, connectivité et échanges
3. La formation, l’éducation et les compétences
4. La culture
5. Le cadre de vie
6. Vivre ensemble
7. La santé
8. La biodiversité
9. Les ressources naturelles
10. L’énergie et le climat
73 Cette situation aurait été marginale s’il n’y avait eu des erreurs de conception avec comme
sinistre conséquence des morts.
60
L’ensemble forme le système de management de la ville durable, chaque

thème étant interrogé au travers des finalités selon la boucle vertueuse décrite
précédemment.
Figure 1.2 Schéma conceptuel de l’aménagement durable pour les communautés
1.3.2 Comment construire ses lignes d’action ?

Nous avons vu que le choix des lignes d’action appartient en propre à chaque
maître d’ouvrage. Celui-ci, pour opérer son choix, peut s’appuyer sur une
approche qui lui semble proche (référentiel charte d’Aalborg par exemple), choisir
des lignes d’action à faire certifier, ou encore créer son propre référentiel. Cette
dernière voie a été choisie par plus de 160 collectivités en France, lesquelles
ont défini leur propre charte de référence.
En ce qui concerne les référentiels de certification, l’usage dépend des mar
chés sollicités, LEED pour les investisseurs internationaux, BREEAM pour
les entreprises européennes, HQE pour le contexte français justifiant des
subventions publiques et Écoquartier pour répondre à des appels à projets
ADEME. Comme souvent, en France, chaque organisme défend son pré carré
et réalise son propre référentiel (Écoquartier est issu du ministère et HQE du
CSTB). Un outil est en cours de développement au niveau européen. Comme
souvent, le ministère a choisi de ne pas choisir et fait la promotion de son label
« écoquartier » dont nous verrons l’application à propos de la ville de Petit-Bourg.
1.3.3 Le RFSC
Le RFSC (reference framework for european sustainable cities), c’est-à-dire le
système de référence des villes européennes durables, est porté par la France
61
au niveau européen et a pour vocation d’aider les villes qui veulent établir leur
stratégie de développement durable. L’intérêt de ce référentiel européen est de
s’appuyer sur un consensus et sur un outil. Il ne présuppose pas le traitement
des enjeux que l’on a présentés précédemment.
Le RFSC est organisé en 25 thèmes et en lignes d’actions.
Nous présentons les premiers thèmes et les lignes d’actions qui y sont associées :
1. Renforcer l’attractivité économique de la ville/région ou du territoire. Comment
agir :
►► Mettre en place des formations et un soutien pour le personnel de
l’administration locale afin de développer et d’améliorer les compétences
nécessaires, (par exemple, la qualité de service).
►► Mettre en avant et consolider les points forts de votre ville.
►► Promouvoir la coopération avec les entreprises et les instituts de recherche
pour générer, diffuser et appliquer des connaissances et des compétences.
2. Développer l’économie locale en fournissant les connaissances et les compé
tences nécessaires. Comment agir :
►► Identifierles opportunités potentielles et complémentaires pour les
entreprises et pour les organisations à but non lucratif.
►► Créer et maintenir de bonnes relations entre les secteurs lucratif et non
lucratif et assurer les conditions et les procédures garantissant leurs
bons fonctionnements et développement.
3. Assurer la connectivité des villes et la mise en place d’infrastructures
efficaces. Comment agir :
►► Améliorer la connectivité interne et externe grâce à la mise en place d’une
infrastructure de haute qualité comprenant des systèmes de transport
efficaces, l’internet à haut débit, etc. afin de faciliter la production et la
circulation des biens et des services.
►► Mettre en place des conditions de travail flexibles.
►► Faciliter l’accès au financement et à l’information.
4. Développer/promouvoir/soutenir une production et une consommation de
produits et de services durables à l’échelle locale. Comment agir :
►► Améliorer l’impact environnemental et social des produits et services.
►► Encourager les citoyens, les administrations publiques, les entreprises,
etc. à utiliser des produits durables.
►► Promouvoir la production locale des biens et services, proches des utili
sateurs/consommateurs/citoyens.
62
5. Satisfaire les besoins de la population en termes de types d’emploi et

d’accès à l’emploi. Comment agir :
►► Soutenir la création d’emplois correspondant aux besoins de la population
(avec par exemple des conditions de travail flexibles) et assurer un
accès équitable à ces emplois en luttant contre la discrimination (raciale,
sexuelle, culturelle, etc.).
►► Assurer un accès équitable à ces emplois grâce à des mesures spécifiques
concernant par exemple le chômage de longue durée et le chômage des
jeunes mais aussi la discrimination.
►► Améliorer les connaissances et les compétences de la population active
locale grâce à la mise en place des conditions garantissant un accès
équitable et facilité à l’éducation et aux formations adaptées à l’économie
locale.
6. Maintenir ou développer une économie locale plus diversifiée.
7. Améliorer la qualité et l’accessibilité aux services publics pour tous.
8. Garantir l’accessibilité à un bon niveau d’éducation et de formation.
9. Promouvoir un bon niveau de santé publique sans préjugés.
10. Assurer la qualité du logement et du voisinage pour tous.
11. Promouvoir l’inclusion sociale et l’égalité des chances.
12. Promouvoir les activités culturelles et les loisirs et les rendre accessibles
à tous.
13. Atténuer les effets du changement climatique et favoriser l’adaptation des
villes à ce changement.
14. Protéger et promouvoir la biodiversité.
15. Réduire la pollution.
16. Préserver la qualité et la disponibilité des ressources naturelles.
17. Préserver et promouvoir la bonne qualité et la fonctionnalité des bâtiments,
des espaces publics et du paysage urbain.
18. Développer une vision intégrée du développement durable de votre ville.
19. Porter une attention particulière aux quartiers défavorisés.
20. Organiser les structures de gestion de votre ville pour atteindre un dévelop
pement urbain durable.
21. Établir une gestion adéquate en vue d’assurer le financement du dévelop
pement durable intégré de votre ville.
63
22. Contrôler et évaluer les progrès.

23. Coopérer avec les autres autorités à différents niveaux.
24. Promouvoir une participation active des partenaires et des citoyens.
25. Promouvoir la mise en réseau et l’échange de connaissances. L’outil
se complète d’une autoévaluation selon le niveau revendiqué (initiation,
engagement et maturité).
►► Le
niveau « initiation » correspond à un niveau d’intérêt pour le sujet
mais non concrétisé dans les faits.
►► Leniveau « engagement » vise des actions concrètes mises en place,
voire à compléter.
►► Leniveau « maturité » consiste à se considérer comme étant maître du
sujet.
Cet outil en cours de développement vise à être utilisé par les seules villes
ayant un projet développement durable. Il nous apparaît comme un fourre-tout,
non structuré qui ne permet pas de choisir les grands domaines d’actions. Si
beaucoup de villes se sont inscrites sur le site, les projets sont peu nombreux.
1.3.4 Le projet Écoquartier de la commission AFNOR

Le projet Écoquartier, lequel ne peut pas se confondre avec le label « écoquartier »
du ministère du Développement durable, est issu des travaux de la commission
de normalisation française AFNOR P99H « Écoquartier dans son territoire »
sur 2 ans et a fait l’objet d’une publication dont nous reprenons les éléments.
Animée par Jean-Michel Vincent, elle a réuni des collectivités locales, des
consultants et des représentants du ministère sans trouver la dimension
institutionnelle qu’elle méritait.
Elle a servi de base à un projet syndical que j’ai porté dans le cadre de CICF
Ouest (devenu CINOV Ouest) et a permis de faire réaliser l’étude sur le bien-être
des étudiants de master d’Urbanisme de Rennes II, dont je présente les résultats
en fin d’ouvrage. Toutes les parties entre guillemets et en italique sont les textes
sur lesquels nous sommes parvenus au consensus, parfois avec difficulté.
L’écoquartier, tel que défini par le MEDDE (écologie, développement durable,

énergie), « est une opération d’aménagement durable exemplaire. Mesure
phare du plan “Ville durable” du ministère, il contribue à améliorer notre qualité
de vie, tout en l’adaptant aux enjeux de demain : préserver nos ressources et
nos paysages, tout en préparant les conditions de la création d’une offre de
logements adaptée aux besoins. »
64
Cela signifie que toute opération qui ne relève pas du plan ville durable n’est
assortie d’aucun financement, ce qui en limite la portée.
Cette définition couvre plusieurs champs dont celui de l’aménagement durable,

un aménagement qui répond aux besoins de la population et génère un bien-
être social. L’aménagement durable se limite toutefois, comme nous l’avons
précédemment exprimé, à la gestion de l’espace public.
Trois enjeux sont retenus :
►► La préservation des ressources.
►► La préservation des paysages.
►► La création d’une offre de logements répondant aux besoins.
La définition ministérielle semble être limitée. L’aménagement durable est-il

suffisant pour répondre aux besoins sociaux, au bien-être brut dans le cadre
de cette définition. Chacun sait que les ressources sont limitées mais en quoi
les paysages, résultant de l’histoire (les terrils du Nord) ou du modelage (la
Beauce) sont-ils pertinents pour répondre aux besoins de la population ? L’offre
de logements vient comme un cheveu sur la soupe, le droit au logement est
effectivement essentiel mais cela me semble être un enjeu en demi-mesure
selon la façon dont il est formulé.
Le texte de la commission de normalisation française AFNOR P99H a le mérite

de proposer une définition, qui n’en est pas une. Il s’agit plus d’une déclaration
de principe que d’une définition :
« Un écoquartier a un impact direct sur son territoire. Il a vocation à exercer
également un effet de levier sur son territoire. Cet effet de levier suppose :
►► un diagnostic territorial pour définir les caractéristiques de l’écoquartier ;
►► l’organisation de l’effet de levier sur le territoire par :
▼▼ l’exemplarité des actions communales entreprises, la rétroaction des
projets urbains sur le territoire ;
▼▼ la diffusion des bonnes pratiques, l’organisation en général d’informa-
tions, de formation ;
▼▼ le rapprochement de l’offre et de la demande en matière de services
durables tant pendant la phase d’élaboration, de construction que pen-
dant la phase de vie de l’écoquartier et de son territoire. »
Cela nécessite quelques commentaires :
L’aménagement durable d’un écoquartier influence le territoire : s’il s’agit d’un

nouveau site – des lotissements ou une réhabilitation de quartier – il va créer
65
des contraintes fortes relatives aux transports, aux équipements publics.

Intrinsèquement, il influence directement et de façon différenciée le territoire, si
l’écoquartier prend en compte les principes précédents. En termes d’impacts,
l’attente des promoteurs de l’écoquartier réside dans une réduction des impacts
environnementaux – moins d’énergie consommée, moins d’eau polluée –
mais également sociaux, c’est-à-dire offrir du travail, l’accès à l’éducation, au
logement tout en restant dans une économie plurielle, c’est-à-dire capable
de faire émerger des ressources pour des activités de liens solidaires tout en
consommant le moins de ressources possibles.
La novation de ce texte réside dans l’expression de l’effet de levier : celui-ci
doit servir de cas exemplaire, à l’instar de ce que prévoit le ministère dans
son label, mais doit dépasser ce niveau, puisqu’il n’est plus possible de faire
machine arrière. Les techniques mises en œuvre dans l’écoquartier seront
généralisées à toutes les pratiques.
Cet effet de levier est conçu au niveau communal – dimension qui a peu de sens,
comme nous l’exprimions précédemment – mais permettrait de rétroagir sur le
territoire. Cet effet correctif sur le territoire semble peu évident car si l’on mesure
l’impact à l’aune du projet, sur le territoire, les effets en sont limités. Par contre,
au niveau de la communauté, c’est-à-dire l’ensemble qui utilise un territoire en
tant qu’habitant, salarié ou actif, voisin ou visiteur, l’écoquartier peut influencer
les décisions, notamment par le précédent, qu’il crée. Pour ces raisons, nous
considérons qu’il est nécessaire d’inclure la notion de communauté à celle du
territoire. La dimension communale est, par elle-même, insatisfaisante.
Les dimensions envisagées paraissent presque satisfaisantes, en insistant
sur l’information et la formation nécessaires, la création de services dans les
différentes phases du projet de son élaboration à sa fin de vie.
L’approche est organisée en 15 lignes d’actions, l’important est de retrouver
des thèmes cohérents.
Énergie
Tout d’abord, le thème 10 « Énergies et climat » est couvert par les lignes
d’actions 1 (gaz à effet de serre) et 2 (bâtiments) mais également par les lignes
3 (transports), 5 (boucle alimentaire), 10 (décarboner l’économie) 11 (décarboner
le territoire) et 15 (empreinte écologique) soit pratiquement la moitié des lignes
d’actions (7/15). Cela correspond à une tendance institutionnelle qui vise un seul
critère. Nous aurions pu réunir tous ces éléments sous le vocable « réduction
des gaz à effet de serre » qui donne la dimension globale (niveau de la planète)
66
régionale (niveau du bassin-versant) et locale (niveau de la communauté d’intérêt).

Cette approche, qui mobilise de nombreux acteurs aux États-Unis, n’a guère
de répondant, en France en particulier, comme si l’énergie d’origine nucléaire
engourdissait la pensée et les actions des décideurs. Malgré cette léthargie,
nous aborderons ces thèmes pour y insuffler une nouvelle vision.
1.3.5 Ligne d’action 1 : « Réduire les émissions de gaz

à effet de serre74 »
« Travailler l’écoquartier dans son territoire demande d’établir d’abord le bilan
carbone du territoire pour jauger les principales actions à conduire, à travers
la définition, l’étude et la réalisation de l’écoquartier mais aussi depuis le
territoire. Stratégique, ce bilan carbone est porté par l’élu ; il met l’accent sur
les principales sources de gaz à effet de serre générées et utilisées par le
territoire que peuvent être notamment :
►► les déplacements ;
►► le bâtiment ;
►► l’agriculture ;
►► l’industrie ;
►► les déchets ;
►► et les autres consommations énergétiques.
Le bilan carbone prévisionnel de l’écoquartier permet d’identifier les actions de
réduction envisageables, de mesurer leur impact sur le bilan carbone du territoire
et de hiérarchiser ces actions opérationnelles en fonction de leur rapport coût/
efficacité. »
Les indicateurs proposés sont les suivants :
Indicateur Indicateur
Ligne d’action
À l’échelle de l’écoquartier À l’échelle du territoire
Réduire les émissions de gaz TeqCO² (hors aérien) TeqCO²
à effet de serre Population + Emploi Population + Emploi
Nota = Population + emploi → comprend population et emplois saisonniers ramenés en année pleine.
74 Comme je le rappelais à Monsieur Tabet de l’ADEME, nous avons été deux pionniers, Jean-
François Vicat et moi-même à porter une dynamique française pour les négociations autour de
la norme NF EN ISO 14064 Gaz à effet de serre parties 1 à 3 de 2012, au milieu de 85 experts
internationaux. La démarche portée par l’ADEME, a été abandonnée de tous, notamment en
raison de l’absence des industriels et des ministères contrairement aux Américains, Allemands
et Hollandais qui en font le fer de lance de la reprise économique. Le retard pris ne se rattrape
jamais en matière de compétitivité et de concurrence.
67
Cette première ligne d’action conduit à quelques commentaires :

En s’appuyant sur le bilan carbone du territoire, les rédacteurs font œuvre de
compromission institutionnelle. Dans les approches internationalement admises,
il est classique de mesurer les émissions en gaz à effet de serre selon la
précision des calculs et des mesures, dite « scope » (cadre) et l’on différencie :
►► le scope 1 : les émissions résultant de la consommation directe pour
produire de la chaleur ou de l’énergie ;
►► le scope 2 : les émissions indirectes associées à ces productions d’énergie
(transport par exemple) ;
►► le scope 3 : les autres émissions (usage, éclairage, production du travail, etc.).
Le bilan carbone, ancienne marque détenue par l’ADEME et revendue à

ses créateurs, est fondé sur une méthode statistique qui prend en compte
la production industrielle nationale en occultant les importations, lesquelles
correspondent actuellement à 40 % de la valeur des biens pour atteindre
60 % en 2020 [selon Pascal Lamy, ancien directeur général de l’organisation
mondiale du commerce (OMC)].
Il détermine des facteurs d’impacts fondés non sur des analyses de cycle de
vie, comme cela se réalise usuellement, mais par la moyenne des impacts
rapportés à la valeur marchande des produits résultant des comptes de la nation
(PIB). Sur quelques cas pratiques et concrets, j’avais une erreur de l’ordre de
1 pour 2 ce qui en fait une approche grossière des impacts.
De plus, par un ego très cocardier, les valeurs sont exprimées en eqC, c’est-
à-dire en équivalent carbone, alors que tous les pays évaluent en TeqCO2 (en
tonne équivalent CO2, soit 1 TeqC = 1 TeqCO2 x 0,2727), les émissions de
gaz à effet de serre.
Nous avons échappé à la tonne équivalent pétrole (TEP, acronyme qui a fait
les beaux jours des premières opérations des économies d’énergie parties en
fumée dès la première baisse du pétrole).
Il est essentiel d’avoir recours à un outil d’évaluation. Les émissions de gaz à
effet de serre font l’objet d’un consensus international et permettent de disposer
de postes fiables de calcul. En la matière, nous sommes dans le cadre du
« scope 3 » du calcul des émissions, ce qui suppose d’employer les bases de
données les plus complètes pour les différents sujets suivants.
Ces données ne peuvent pas rester un outil statistique mais doivent servir de
support à des plans d’actions particuliers. Il s’agit de travailler sur des données
précises et scientifiquement valables, c’est-à-dire sur la base d’analyse de
cycle de vie.
68
Les déplacements
Pour les transports en commun, les données existent et sont traitées par km/
voyageur. Les bases de données sont connues par mode de transport sur la base
des déclarations des compagnies. Pour s’assurer, si nous sommes cohérents,
l’usage des bases de données du type « ecoinvent », permet de corriger les
erreurs liées aux reports des chiffres, des calculs. Différents observatoires
contribuent à approfondir les éléments et les données, voire à identifier des
voies de réduction des émissions de gaz à effet de serre – notamment par
l’amélioration de l’entretien et de la maintenance, du renouvellement des flottes,
des modifications de carburant. À ce propos, il est préférable de se méfier des
effets d’annonce relative aux biocarburants, car les études sur le sujet sont
partielles (voire partiales, c’est-à-dire qu’elles ont occulté certains éléments pour
améliorer le bilan global). Ce type d’étude se réalise en quelques jours, pour
une collectivité du type communauté urbaine ou communauté d’agglomération
selon la disponibilité des données et les approfondissements nécessaires.
Le bâtiment
Les données du bâtiment deviennent de plus en plus précises. Les audits
énergétiques, les outils d’évaluation tels ELODIE permettent de donner une
approche en analyse du cycle de vie du bâtiment. Si les informations sont
disponibles (notamment les composants), un bâtiment complexe demande
une journée de saisie pour avoir une approche réaliste. Il suffit de compléter
les éléments d’usage pour disposer d’outils pertinents.
Insister sur les seuls bâtiments neufs comme le font les démarches HQE et
autres démarches de certification ou les pouvoirs publics relève de la vue à court
terme. Il serait nécessaire de développer des bâtiments positifs pendant 10 ans
pour avoir un taux de renouvellement satisfaisant et suffisamment significatif
pour arriver au facteur 4 revendiqué à coup de publicité par les différents
organismes publics, surtout compte tenu de la production des bâtiments actuels
encore fortement consommateurs (les 50 kWh/m2/an sur la base des éléments
réglementaires annoncés correspondent à une consommation réelle de l’ordre
de 100 à 120 kWh/m2/an).
Les plans climat régionaux me conduisent à être pessimiste sur la volonté
réelle des pouvoirs publics, notamment compte tenu des techniques et des
méthodes à mettre en œuvre pour obtenir un résultat positif. Il ne suffit pas de
faire des audits énergétiques, ni de changer quelques fenêtres, pour obtenir
une notable amélioration.
69
De mon point de vue, les bâtiments existants mériteraient un véritable « plan

Marshall » de la rénovation, couvrant toutes les situations : propriétaires occupants,
locataires. Certains bâtiments ayant bénéficié des exonérations fiscales [loi
Scellier (remplacée par la loi Duflot depuis le 1er janvier 2013) mais précédemment
les lois Girardin, Pons (1986) concernant les DOM-TOM, Malraux, Besson,
Borloo, Demessine (ZRR), Monuments Historiques, statut de Loueur de meublé
professionnel (LMP), EHPAD (Établissement d’hébergement des personnes
âgées dépendantes), Déficit Fonciers, Aubry] devraient faire l’objet d’un audit pour
s’assurer que la défiscalisation ne s’est pas faite au détriment des externalités
qu’elles ont créées du fait de leur conception et de leur réalisation.
L’agriculture
Les travaux sur l’empreinte écologique ont permis de développer des bases
de connaissances fiables sur les produits alimentaires. Un complément avec
les modes d’emballages et de distribution permet de disposer de données
complètes et fiables.
L’industrie
De longue date, les procédés industriels ont fait l’objet d’évaluation environ
nementale. La notion d’énergie grise, c’est-à-dire l’énergie à ajouter au procédé
pour toutes les étapes du produit (extraction, production, transport, usages et
fin de vie), ne fait pas consensus car selon les auteurs, il s’agit de privilégier
telle ou telle phase.
Dans le cadre de l’analyse du cycle de vie, nous considérons qu’il est nécessaire
d’évaluer l’apport d’énergie dans toutes les phases du produit :
►► Dans la phase d’extraction, l’énergie nécessaire pour l’extraction des matériaux
et le transport.
►► Dans la phase de transformation, l’énergie du procédé et de son environ
nement (éclairage et chauffage des bureaux de l’usine par exemple).
►► Pour la phase mise en œuvre (produits de construction).
Pour la phase d’usage, l’énergie consommée doit être comptabilisée en
évitant les doubles comptages. Cette attribution énergétique est fortement
critiquée par les industriels et se justifie en raison de la nécessité de réduire la
consommation par l’usage. Par exemple, on réduit de moitié la consommation
électrique d’un ordinateur en passant d’un poste fixe à un portable, les
lumières consomment 4 à 5 fois moins et durent 6 à 10 fois plus longtemps
ce qui peut faire un écart de 1 à 50 dans le meilleur des cas.
70
►► Pour la fin de vie, laquelle dépend des modes de traitement mis en œuvre,
lesquels peuvent être énergivores comme l’élimination énergétique ou
encore l’élimination par torche à plasma pour les produits plus toxiques.
Les déchets
Normalement, les déchets sont des produits de fin de vie des éléments produits
et consommés. Ils ont comptabilisé en tant que facteurs d’impacts dans les
analyses de cycle de vie. Le fait que ce poste demeure montre combien le concept
d’analyse de cycle de vie est peu pratiqué. Toutefois, il reste à documenter les
filières de gestion des déchets (déchetteries, centre de gestion des déchets,
élimination des déchets et production d’énergie).
Les autres consommations énergétiques

Dans la mesure où nous comptabilisons les transports aériens dans les trans
ports, il ne reste comme consommation énergétique non comptabilisée que les
déplacements de loisirs, la détente (pas les spectacles, pris en compte dans
les usages).
1.3.6 Ligne d’action 2 : « réduire la consommation

d’énergie des bâtiments »
« Chaque année, la construction neuve représente 1 % de la surface des
bâtiments existants. D’ici à 2030, elle représentera moins de 20 % de la surface
bâtie. Mais compte tenu de la réglementation thermique en vigueur, le neuf
pèsera moins de 10 % des consommations du bâti (en kWh).
L’enjeu majeur est donc celui de la réhabilitation et de la rénovation thermique
du bâti existant en 2010. Le neuf peut faire levier sur l’existant s’il s’inscrit dans
une stratégie territoriale : audits thermiques, ingénierie, entreprises et artisans,
écomatériaux présents sur le territoire pour la construction neuve.
Nota :
►► Les principaux postes de consommation (sur le territoire métropolitain) sont
le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.
►► Le choix de l’énergie de chauffage est majeur vis-à-vis des émissions de
gaz à effet de serre, les kWh/m2 /an variant de 1 à 8 selon que le bâtiment
est BBC (50 kWh/m2 /an) ou une ruine énergétique (supérieur à 400 kWh/
m2/an) mais de 1 à 300 si le premier est chauffé aux énergies renouvelables
et la seconde aux énergies fossiles.
71
Indicateur : consommation des bâtiments en kWhep/m2 /an. Le kWh d’énergie

primaire comprend l’énergie finale livrée au bâtiment (celle du compteur) à
laquelle est ajoutée l’énergie dépensée lors de la production, du transport et de
la distribution de cette énergie. Les émissions de gaz à effet de serre du bâti
sont comptabilisées dans l’indicateur TeqCO2 /population + emplois. »
Ligne d’action
Réduire la consommation Consommation des bâtiments Consommation des bâtiments
d’énergie des bâtiments en kWhep/m2 /an. en kWhep/m2 /an.
Cette ligne d’action est assez complète dans ses attendus. Elle repose sur
une vision de la réduction des gaz à effet de serre pour atténuer les effets (to
mitigate en anglais) du réchauffement climatique. La mise en œuvre de cette
ligne d’actions suppose une volonté forte, laquelle suppose une expression
de cette volonté, un objectif à atteindre, des moyens adaptés et un suivi des
résultats :
►► L’expression de la volonté suppose que la collectivité, l’industriel, le
gestionnaire au plus haut niveau de décision (ce qui ne veut pas dire
obligatoirement seul) formalisent leurs objectifs globaux dans le cadre de
leurs enjeux. Par exemple, je pense à un client vinaigrier qui est obligé
de rafraîchir, pour maintenir en température ses réacteurs, en utilisant de
l’eau et des tours de refroidissement, c’est-à-dire en envoyant l’eau dans le
pluvial et les calories dans l’air ambiant. Le bâtiment résulte d’un transfert
du bord de quai vers une zone d’activité de proximité. La bonne technique
aurait été de récupérer ces calories dans le cadre de la zone d’activités
pour chauffer les autres activités sur le site.
►► En matière d’objectif, le prêt à penser des 50 kWhep/m2/an est un fourre-
tout pratique bientôt détrôné par le « positif » ou le « zero carbon housing »
qui couvre des situations variées. Le premier niveau à prendre en compte est
le périmètre d’analyse. En France, la réglementation est souvent considérée
comme un maximum à atteindre, alors qu’il s’agit d’un niveau plancher. Les
éléments pris en compte dans la réglementation (chauffage, ventilation,
éclairage, eau chaude sanitaire et énergie pour les moteurs auxiliaires).
Ce niveau ne représente que 50 % de la consommation pour un immeuble
d’habitation, un immeuble de bureaux. La partie non couverte est celle
relative aux ascenseurs, aux ordinateurs, que consomment les utilisateurs.
Dans une vision globale, il n’est pas possible de limiter l’objectif à la seule
valeur réglementaire mais d’intégrer les éléments sur lesquels le décideur
agit soit directement soit indirectement.
72
Le périmètre doit prendre en compte toutes les consommations et les techniques

mises en œuvre pour rendre autonome le bâtiment analysé. Cela suppose de
comptabiliser toutes les consommations nécessaires à l’usage du bâtiment et
de mettre en face les solutions en énergie renouvelable. Une des difficultés à
laquelle les maîtres d’ouvrage sont confrontés, est une tendance technicienne
des instances publiques à proposer des approches innovantes sans proposer
une analyse des risques comme nous l’avons décrite précédemment. Mettre
en place une solution innovante peut répondre aux besoins à condition de bien
maîtriser les tenants et aboutissants de l’innovation. Rappelons que l’innovation
ne doit jamais dépasser 20 % de ce que l’on sait maîtriser.
Les moyens à mettre en œuvre ne sont pas que financiers, ils sont avant tout
humains et supposent de choisir les bons interlocuteurs. Les orientations
actuelles des projets conduisent à constater soit une pléthore d’assistants à
maîtrise d’ouvrage qui prennent des orientations au titre du maître d’ouvrage soit
une insuffisance de technicité de la part des personnes en charge des dossiers.
Dans le même temps, les ingénieurs territoriaux constatent l’insuffisance des
réponses de la part de la maîtrise d’œuvre au regard des enjeux.
Un suivi des résultats : si la réglementation thermique RT 2012 impose à
présent le comptage, celui-ci aurait dû s’imposer depuis longtemps. En effet, il
n’est guère envisageable de progresser sans avoir un minimum de mesures et
d’évaluation des résultats obtenus. Sinon, une position de rejet pourrait apparaître
tel le maire d’une commune qui me disait « on m’a fait dépenser de l’argent
pour économiser et la facture d’électricité est plus élevée que précédemment,
alors que c’est un bâtiment basse consommation, je ne comprends pas la
HQE® ! ». Le comptage par usage permet de réaliser une gestion technique de
l’énergie. Elle permet d’anticiper une approche du type contrat de performance
énergétique (CPE).
Les outils pour réduire la consommation des bâtiments

Le CPE
Le contrat de performance énergétique (CPE) commence à se développer
en France. Il vise les structures disposant d’un gros patrimoine. Dans le cadre
d’un libéralisme à tous crins, la loi a laissé une grande liberté aux cocontractants,
ce qui est en train de faire la fortune de certains avocats spécialisés.
La définition la plus large est donnée par la directive européenne 2006/32/CE
du 6 avril 2006 relative à l’efficacité énergétique dans les utilisations finales et
aux services énergétiques comme « un accord contractuel entre le bénéficiaire
73
et le fournisseur visant à améliorer l’efficacité énergétique selon lequel des

investissements dans cette mesure sont consentis, afin de parvenir à un niveau
d’amélioration de l’efficacité énergétique contractuellement défini ».
Il existe 3 types de contrats :
a. Les contrats de performance énergétique « Fournitures et services »
couvrant l’énergie et l’entretien courant.
b. Les contrats de performance énergétique « Travaux et services » couvrant
les remplacements d’outils de production (chaudières), les énergies. La
gestion de la maintenance peut être donnée à une autre société.
c. Les contrats de performance énergétique « Globaux » couvrant tous les
services et le maître d’ouvrage.
(Source : rapport ORTEGA à Madame la ministre de l’Écologie, du développement
durable, du logement et des transports, mars 2011)
Il s’agit pour un « preneur », c’est-à-dire pour une entreprise, un financier ou

un gestionnaire de fluides de proposer une fourniture de services conduisant
à un engagement de réduction des consommations en prenant en charge des
prestations, des travaux, dans le cadre d’un contrat, pour un prix donné. Plus le
maître d’ouvrage (le « donneur ») a un patrimoine vaste et différencié – lycées,
collèges, habitat social – plus la marge de rentabilité du contrat est importante.
Le prix payé est fonction, non de la quantité de chauffage ou de vapeur délivrée
mais du respect de la réduction, selon une disposition exprimée le plus souvent
en kWh/m2/an ou en TeqCO2.
En cas de dépassement, le prix est calculé pour être pénalisant pour le preneur
et en cas de gain supérieur, une soulte peut être définie par les parties.
Après une vague en 2011, les CPE semblent marquer le pas, notamment parce
que les maîtres d’ouvrage (publics) sont souvent habitués à disposer d’un
« prêt-à-penser » réglementaire et sont peu armés pour conclure un contrat
privé, d’autant plus qu’ils ont été échaudés par les emprunts à taux faibles
mais variables, qui se révèlent être des « crédits toxiques » (ils l’étaient dès
leur émission mais un certain nombre de directeurs financiers, voire des élus
ne pensaient qu’au taux facial, obligatoirement plus faible).
La technique du CPE, si elle n’est pas dévoyée par quelques requins, peut
avoir des effets très positifs sur la baisse significative de la consommation
des bâtiments. Cela suppose sans doute de pouvoir mobiliser de l’intelligence
technique (choix et alternative des solutions) et financière (anticipation des
tendances et gestion en coût global), auxquelles les maîtres d’ouvrage sont
réticents à faire appel.
74
Les smart grids

Les smart grids ou réseaux intelligents sont des systèmes de régulation qui
visent dans les principes à :
►► Produire juste ce qu’il faut pour répondre à la demande.
►► Réorienterl’énergie, non utilisée par une activité vers les centres de
consommation.
►► Partager l’énergie produite en continu pour des besoins de proximité. Par
exemple, une activité produit de l’énergie par fermentation, elle doit refroidir
sa production. Elle peut dans ce cas, distribuer sa production en excédant
dans un réseau de chaleur commun.
Actuellement, les smart grids font l’objet d’un investissement important de la
part des industriels, lesquels développent des expérimentations du type « Grand
Lyon » ou « Vendée » dont on ne voit pas clairement les résultats obtenus.
Ce mouvement fait penser à la frénésie de communication sur la domotique.
L’enjeu est de taille, notamment pour l’électricité afin de redire le « gap » entre
l’énergie primaire et l’énergie finale. Pour les collectivités, le risque est important
d’être prisonniers des industriels lesquels développeront une technique captive,
induisant de passer par leurs systèmes, voire leurs financiers.
Il me semble important de mettre en place une maîtrise d’œuvre technique, qui
analyse les besoins, rédige les cahiers des charges techniques indépendamment
des techniques mises en œuvre et d’en assurer le contrôle de l’efficience (cela
s’appelle dans le jargon une « mission Visa »).
La production différenciée selon les modes de production

et de consommation
La promotion des énergies renouvelables (ENR) tient rarement compte des
besoins réels. Il en résulte que l’énergie solaire et non consommée est souvent
jetée pour éviter que les panneaux ne souffrent de surchauffe (relargage). Il
est nécessaire de pouvoir utiliser les excédents non utilisés. Ces excédents
peuvent être mutualisés entre voisins ou bien être récupérés dans le cadre
d’un service public d’assainissement (de la récupération d’énergie est en cours
de mise en œuvre sur les réseaux d’assainissement, lesquels transportent
souvent des calories non récupérées).
De plus, pour des motifs de calibrage industriel, les panneaux sont souvent
surdimensionnés par rapport aux besoins. Une des conditions de la réussite
des énergies renouvelables est une adéquation aux besoins.
75
Le prérequis : Une identification de l’existant

Il est nécessaire de disposer d’une base de connaissances, d’informations et
de pouvoir les classer par usage, par niveaux de consommation et par nature
des énergies utilisées. La recherche de la réduction de la consommation doit
être prioritaire avant de rechercher la production d’une énergie, si possible
renouvelable.
En la matière, il faut être prudent à propos de la faible productivité de certaines
techniques. Si la production solaire d’eau chaude sanitaire ne pose plus
de problème, par contre les panneaux photovoltaïques sont souvent peu
producteurs, les éoliennes de terrasse semblent être intéressantes, à condition
d’être silencieuses mais ont des contraintes techniques non négligeables.
1.3.7 Ligne d’action 3 : « favoriser les mobilités douces

et les transports en commun »
« Deux actifs sur trois travaillent en dehors de la commune où ils résident.
Environ 50 % des trajets effectués ont pour motif le déplacement domicile-travail.
Ils sont également les plus longs en kilomètres. Statistiquement, ce sont les
plus émissifs contrairement aux autres motifs de déplacement (loisirs, courses,
etc.). À noter que 90 % des émissions domicile-travail sont générées par les
déplacements routiers. Il s’agit donc de rapprocher logements et emplois, de
développer les transports en commun, de densifier autour des gares et stations,
d’établir un réseau cohérent de circulations douces, y compris des parcs à vélo
sécurisés, articulés avec les transports en commun, les pôles d’emploi et les
lieux de vie. L’organisation des temps et des horaires de travail, la gestion du
temps en général peuvent contribuer à limiter les émissions de gaz à effet de
serre et polluants. Le ratio des déplacements domicile-travail (exprimés en km)
non émetteurs ou faiblement émetteurs de gaz à effet de serre (modes doux
ou en transport en commun), par rapport au total des déplacements domicile-
travail, est donc retenu comme indicateur.
Nota :
►► À limiter les déplacements domicile-travail par la route, on limite également
les émissions de polluants.
►► Le transport et la distribution de marchandises émettent des gaz à effet de
serre (de l’ordre de 40 % des émissions routières). Les modalités de desserte
des territoires, relevant plutôt du grand territoire que de l’échelle communale,
ne doivent pas être négligées ; leurs émissions sont comptabilisées dans
l’indicateur TeCo2 /p + e.
76
Indicateur : déplacements domicile-travail, doux et transport en commun sur

la totalité des déplacements domicile-travail (exprimés en km). »
Ligne d’action
Déplacements domicile-travail, Déplacements domicile-travail,
Favoriser les mobilités douces doux et transport en commun doux et transport en commun
et les transports en commun Totalité des déplacements Totalité des déplacements
domicile-travail (en km) domicile-travail (en km)
La mobilité douce est sans doute un des attraits de la ville. Celle-ci suppose
des investissements importants de la part des collectivités. Dans les faits, cette
mobilité n’est pas infinie et il n’est pas possible de calquer le même schéma
sur toutes les villes.
La mobilité se mesure au travers la notion d’échelle du territoire précédemment
évoquée. Une échelle de 500 m à pied, de 2 km en vélo sont des distances
considérées comme admissibles pour un adulte valide pour un accès aux
transports en commun. Toutefois, cet usage dépend de l’anticipation que fait
l’habitant et du moment de prise de décision. En effet, lorsque je décide de
quitter mon domicile, je me pose intuitivement les questions suivantes :
►► Les moyens disponibles sont-ils adaptés pour me rendre à mon rendez-
vous ou à mon activité ?
►► Ai-je, dans un moment du déplacement, l’obligation de porter des éléments
relativement lourds (ordinateur, dossiers, vêtements, paquets) ?
►► Lamétéo est-elle suffisamment clémente pour que je puisse pratiquer la
marche à pied ou les transports doux ?
►► Les lieux que je traverse ont-ils une sécurité suffisante pour y accéder à
l’heure de mes déplacements ?
►► Mon expérience passée me conduit-elle à anticiper un choix favorable aux
transports doux et aux transports en commun (temps, ponctualité, places
disponibles, propreté des transports en commun, etc.) ?
Comme nous le percevons dans les différentes questions ci-dessus, le
développement de la mobilité douce dépend :
►► De la capacité à se déplacer : compte tenu du vieillissement de la population
et des situations de handicaps, il n’est pas possible de créer des situations
qui n’anticipent que la situation de la femme au foyer de moins de 50 ans ou
du salarié se rendant au travail à heures fixes, même si cela représente les
plus gros volumes de déplacements. Une mobilité urbaine doit être adaptée
à tous les utilisateurs et les adaptations aux handicaps se réalisent encore
difficilement malgré la loi.
77
►► Des modes d’accès de proximité, pour répondre aux besoins de mobilité,

des transports en commun courts (ou sur des modalités souples) – tels que
les taxis de proximité – doivent être développés pour rendre accessibles
les services essentiels, pour permettre le maintien à domicile.
Cela signifie qu’il est nécessaire, comme cela se développe dans certaines
villes, de disposer de petits transports de proximité assurant le lien entre
les domiciles, les commerces et les lieux de spectacles.
Un service à la demande peut être également une solution adaptée.
►► Concevoir des modes de déplacement en fonction de l’urbanisme
du passé. L’existant induit des contraintes fortes : étalement urbain,
développement des périphéries en lotissements escargots, mono-usages
des espaces.
La mobilité doit être structurée en fonction de telles contraintes et notamment
créer des pôles nodaux qui associent différents modes de transport en
prenant en compte les liaisons transversales.
La première contrainte à imposer pour une autorisation de construire devrait
être l’existence d’un transport public de proximité.
►► Assurer la sécurité des transports et des accès. Depuis un certain nombre
d’années, la démarche HQE® demande à ce que les maîtres d’ouvrage
prennent en compte les aspects de la sécurité à proximité des bâtiments,
voire de la sortie de la parcelle aux transports en commun.
De nombreux projets, considère cette exigence comme superflue. Si elle
s’impose pour les accès aux établissements scolaires, elle est encore
relative. Quant à l’architecture et à l’urbanisme des gares, quoique puisse
en penser Jean-Michel Vincent, ils n’ont pas encore trouvé leur expression
en dehors de l’aspect courant d’air, de lieu sans âme qui est très loin des
architectes du métro, novateurs à beaucoup d’égards.
►► Garantir la protection des voyageurs au regard des intempéries ou
en réalisant un lieu de vie urbain. Compte tenu du nombre de personnes
qui utilisent les transports en commun, on peut s’étonner que ces sites ne
soient pas devenus des espaces publics qui mixent les usages, des lieux de
mobilité, d’agrément par exemple pour développer une biodiversité urbaine
mais également des supports d’animation locaux.
Tout est organisé autour des usages uniques (gare) ou alors l’initiative est
laissée au privé en tant qu’espace de consommation rapide (l’odeur de gras
des fast-foods de proximité) ou dévolu aux supports publicitaires.
Rien n’est fait pour en faire un espace public à la fois de partage, de débats
et d’expression.
78
1.3.8 Ligne d’action 4 : « Assurer une densité humaine

urbaine »
La proximité des fonctions dans la ville (habitat, emplois, équipements et services)
est constitutive de la ville de la courte distance. C’est une condition nécessaire
pour que la ville soit structurellement peu émissive. La ville désirable comporte
des espaces publics, facilement accessibles, dimensionnés en conséquence et
de qualité. Cette proximité, relative, des fonctions urbaines peut être mesurée
par la densité de population et d’emplois. Toutes ces fonctions urbaines sont
par définition situées sur la partie de l’agglomération dite urbanisée, aujourd’hui
ou demain. L’indicateur choisi est celui de la somme de la population et des
emplois, divisée par la surface urbanisée.
La forme urbaine n’est pas imposée par cet indicateur de densité humaine, par
exemple : des maisons de ville, de 2 ou 3 étages, avec la moitié de la surface
du quartier réservée à l’espace public, et dans l’îlot (c’est-à-dire dans l’autre
moitié de la surface) encore 30 % de non bâti, conduisent à des densités
humaines urbaines égales voire supérieures à celles des grands ensembles.
Indicateur : somme de la population et des emplois, divisée par la surface
urbanisée.
Ligne Indicateur Indicateur

d’action À l’échelle de l’écoquartier À l’échelle du territoire
Assurer
une densité Somme de la population et des emplois Somme de la population et des emplois
humaine Surface urbanisée Surface urbanisée
urbaine
La densité fait partie des sujets délicats qui sont loin de faire consensus.
Lorsque l’on analyse les situations de précarité énergétique, des lotissements
réalisés en quatrième périphérie des agglomérations, la synthèse brutale
conduit à considérer qu’il est nécessaire de construire la ville sur la ville pour
offrir à tous les mêmes espaces urbanisés, les mêmes services de proximité.
De la même façon, la croissance exponentielle des capitales créant des
« slums » (les bidonvilles) à proximité des aéroports, des décharges ou des
embouchures de fleuves, ne sont pas des lieux denses et ne sont pas admis
dans notre vision occidentale.
Que veut dire le terme densité à Angers ou à Brest, villes moyennes qui ne
connaissent plus de croissance et dont 90 % de la population relève des
logements sociaux ? Que veut dire le terme densité dans les ex-favelas de
79
Rio ou de São Paulo, depuis qu’elles sont devenues des lieux d’habitation
dotés des services minimums (eau, électricité) et qui réclament l’accès aux
transports publics, que les habitants peuvent payer et qui ont été le sujet des
manifestations dans le courant de l’été 2013 ? Comment un maire peut-il
promouvoir la densité, lorsqu’il habite dans une zone pavillonnaire, sans être
moqué par ses voisins ?
La limite de l’infrastructure donne souvent la limite de la communauté et du
temps pour y accéder. Sauf à densifier des pôles comme cela s’est fait avec
« les villes nouvelles », chef-d’œuvre de la planification, non durable même
si les autorités locales commencent à équilibrer ceux-ci, la densification se
réalise en cercles concentriques en plaine (Paris, New Dehli), en demi-cercle
pour les villes côtières (New York, Los Angeles), à partir d’un point initial.
Je préconise, en la matière, le pragmatisme : la ville s’est-elle constituée autour
d’un centre ? Si oui, ce centre sera un environnement à densifier, sinon, mettons
en relation les différents lieux. La ville (la communauté) exerce-t-elle un attrait
suffisant pour avoir un solde migratoire positif ? Si oui, alors produisons des
logements susceptibles d’accueillir des jeunes parents avec deux enfants en loyer
modéré ou en accession, à la condition de ne pas se laisser emporter par les
spéculateurs. Nantes, comme nous le verrons plus loin, est une agglomération
qui exerce un fort attrait (solde migratoire de plus de 6 000 familles par an
depuis 10 ans) mais la production de logements n’est que de 1 500 logements
(chiffre inscrit au PLH). Il en résulte :
►► Une forte tension sur les prix du neuf (plus de 4 500 € le m2 soit le niveau
de Saint-Ouen).
►► Une tension sur les loyers car les nouveaux arrivants, cadres des grandes
entreprises, disposent souvent d’un an de loyer pris en charge par leur
entreprise.
►► Un envoi des primo-accédants à plus de 40 km du centre de Nantes, lesquels
seront rapidement des précaires énergétiques, dépendant de la voiture (le
plus souvent 2 par ménage et parfois 3).
Il en résulte également la nécessité de densifier ce qui ne fait pas encore l’objet
d’un large consensus de la part de la population.
1.3.9 Ligne d’action 5 « Privilégier la boucle locale

alimentaire »
La boucle locale alimentaire est affaire de comportements individuels dans les
achats. Elle est d’abord affaire de système ville-campagne, d’agriculture de
80
proximité et d’organisation de ses débouchés. La place du marché en est un,

la restauration collective en est un autre : les contrats d’approvisionnement
peuvent stipuler un approvisionnement en denrées produites localement. La
place de la restauration collective dans le quotidien des Français en fait un
levier pédagogique.
Par ailleurs, privilégier la boucle locale alimentaire permet aussi d’engager une
politique de rapprochement et de complémentarité ville-campagne : en termes
de loisirs comme en termes de développement d’écomatériaux et d’énergies
renouvelables.
Cette ligne d’action est spécifique à l’échelle du territoire.
Indicateur : L’indicateur est calculé à partir du nombre de repas qui sont servis
en restauration collective : cantines, restaurants administratifs ou d’entreprises…
qui prévoient dans leurs contrats d’approvisionnement au moins 50 % de
denrées locales sur le total des repas servis sur le territoire.
Indicateur
Indicateur
Ligne d’action À l’échelle
À l’échelle du territoire
de l’écoquartier
Privilégier la boucle Nombre de repas comptant 50 % de denrées locales
-
locale alimentaire Total des repas servis sur le territoire
Ce sujet couvre partiellement « l’économie circulaire », dernier cheval de bataille

du ministère de l’Écologie et du développement durable. Il s’agit de s’appuyer
sur des ressources locales pour offrir une quantité de nourriture suffisante.
L’approche est fortement imprégnée d’une vision énergétique. Compte tenu
que les aliments et notamment les végétaux se composent de plus de 90 % et
souvent de 99 % d’eau, plus le circuit de distribution est court, mieux c’est. Mon
grand-père, ingénieur agronome et chercheur toute sa carrière avait développé,
lorsque j’étudiais sous son égide, la théorie du « pruneau d’Agen » expliquant que
ce produit avait le meilleur rapport de masse, les qualités énergétiques et une
capacité à être transporté car il était faible en eau (21-22 % de sa masse environ).
À l’époque déjà, et nous étions dans les Trente Glorieuses, la préoccupation
de l’énergie nécessaire au transport faisait partie des préoccupations des
scientifiques. Ce pruneau était un des fruits favoris des marins en raison de
sa capacité à être conservé et transporté. Cette vision n’a guère eu de succès,
sauf en cuisine. De plus, les comportements de consommation énergivores ont
conduit à vouloir disposer des fruits, légumes, viandes et les autres produits
alimentaires frais en toute saison, sans s’intéresser à l’origine, l’alimentation
devient un élément des échanges mondiaux.
81
Le travail sur l’origine – pas obligatoirement française – se met en place. Un

outil de mesure tel que les kg eqCO2 prenant en compte la production, le
conditionnement, le transport et la distribution devrait se mettre en place, mais
le lobby agricole risque de s’y opposer.
La première question qui se pose est celle de la sécurité alimentaire en termes
de quantité et de qualité. Pour la quantité, les surfaces cultivables ne sont pas
infinies d’autant qu’un certain nombre de territoires, compte tenu du passé, sont
purement et simplement impropres à la production de denrées alimentaires, mais
les terres arables deviennent de plus en plus rares et le risque de conflits locaux
pour la possession des terres après celui de l’eau n’est pas une vue de l’esprit.
La question n’est pas simple, d’autant plus que quelques pays ont commencé
à établir des règles pour stopper la croissance territoriale urbaine, notamment
en raison de risques de dépendance agricole des importations (Corée du
Sud) sauf à envahir son voisin exsangue. Longtemps, la notion de limite de la
capacité de production agricole ne posait pas de problème. Il suffisait d’envahir
et de coloniser des pays entiers, voire de défricher des continents (Amérique,
Australie) pour satisfaire la demande intérieure. En France, la dégradation
des sols par les pesticides, les nitrates et les organisations en monoculture
représente à terme des risques d’appauvrissement de sols et d’une dépendance
à l’égard des importations.
Pour la qualité des aliments, il faut être attentifs à la capacité des végétaux
mais également des animaux à assimiler, transformer voire à concentrer
les métaux lourds (observation faite sur les poissons, les salades, etc.). Les
initiatives pour le développement des potagers de ville risquent de conduire à
des intoxications, compte tenu de la qualité de l’air et si la nature des sols n’est
pas connue. Toute initiative pour le développement des circuits de proximité
ne peut qu’être favorable :
►► À la réduction des gaz à effet de serre.
►► À la distribution de produits locaux et de saison.
►► D’une amélioration globale de la qualité nutritionnelle et énergétique des
produits débarrassés des produits dopants visant à augmenter la masse,
la charge graisseuse ou l’eau des aliments vendus.
En l’absence d’une politique alimentaire globale, il existe le risque d’avoir une
alimentation à deux vitesses :
►► Une alimentation sélectionnée, surveillée et s’appuyant sur des agricultures
biologiques certifiées.
►► Une alimentation de supermarché pour les familles n’ayant pas d’autres
moyens que de se servir dans les circuits de grande distribution.
82
En la matière, je ne pense pas que le volontarisme soit suffisant pour modifier

les pratiques, compte tenu notamment des impacts de la politique agricole
commune. Pourquoi ne pas développer une PAC vertueuse, non pour produire
des excédents à l’attention du marché mondial, mais pour avoir une politique
agricole fondée sur la mise en œuvre d’une culture sans pesticides, ni OGM,
ni excès de fertilisants, des circuits de distribution courts de proximité, de la
récupération des produits en limite de consommation pour du recyclage dans
les réseaux solidaires – ce qui induit l’interdiction de rendre inconsommable
des produits alimentaires, comme le pratique la grande distribution.
1.3.10 Ligne d’action 6 : « développer et valoriser

la biodiversité »
Le développement de la biodiversité passe par l’aménagement de biotopes
(milieu de développement d’espèces) à potentiel de biodiversité, en ville et à la
campagne et connectés entre eux. Ce développement est l’occasion de création
de services économiques et sociaux telle que la réalisation d’ambiances urbaines
de qualité, la mise en valeur des paysages, la production d’écomatériaux,
d’écoénergie et des produits alimentaires locaux… Ce développement demande
d’intégrer, d’une part, quatre critères d’aménagement :
►► les fonctionnalités et usages des espaces ;
►► la qualité écologique du biotope ;
►► sa superficie ;
►► les continuités écologiques ;
et d’autre part, deux critères de gestion ;
►► la gestion différenciée ;
►► l’agriculture au moins raisonnée voire biologique.
L’indicateur n’a pas d’usage opérationnel sans l’intervention d’experts ; il est :
►► stratégique, au sens où il permet de mettre en mouvement les acteurs du
territoire, élus, services, habitants, entreprises par le niveau de biodiversité
potentiel qu’il pointe ;
►► clarificateur
des enjeux par l’identification des espaces à potentiel, hiérar
chisés et de ceux qui demandent à être travaillés ;
►► pré-opérationnel par l’identification qu’il permet, par un expert, des corridors
écologiques locaux et des continuités à rétablir.
Il ne dispense pas d’un diagnostic de biodiversité.
83
L’effet de levier porte sur l’aménagement ponctuel et la gestion différenciée

des autres espaces du territoire, le rétablissement des continuités écologiques
du territoire tant sur les espaces publics que privés, après enquête de terrain
par les experts (naturalistes, écologues, etc.).
Ligne d’action
Développer et valoriser Indicateur du potentiel Indicateur du potentiel
la biodiversité de biodiversité de biodiversité
La biodiversité semble être exclue de la ville. Lorsque nous regardons la ville,

les espaces développés pour la biodiversité, c’est-à-dire la nature dans la
ville qui est un foyer naturel pour des espèces vivantes, sont peu nombreux.
Il ne faut pas oublier que les jardins sont souvent les poumons verts d’une
ville. « Paris est la capitale la plus dense d’Europe en population et la part
des espaces verts est des plus réduites. En effet, on ne compte dans la ville
intramuros que 5,8 m2 d’espace vert par habitant ou 14,5 m2 en comptant les
deux bois de Boulogne et de Vincennes, contre 36 m2 à Amsterdam, 45 m2 à
Londres, 59 m2 à Bruxelles ou encore 321 m2 à Rome. Les arrondissements
du centre-Nord de Paris en sont les plus déficitaires75. »
Si nous revenons en arrière, pour les premiers projets de Nantes, nous avions
proposé avec Jean-Claude Demaure, de retrouver l’eau comme élément
fédérateur de la ville. Notre position d’avant-garde n’a pas été suivie, le tramway
longe quelques espaces verts, des arbres en pots mais surtout, sur les quatre
voies, seuls quelques kilomètres bénéficient d’une herbe rase. Le combat pour
la défense de la biodiversité est souvent vécu comme celui de la disparition
des espèces d’animaux supérieurs. Il est plus facile de mobiliser sur le regard
attendrissant d’un bébé orang-outang que sur la vibrante expression de la
macrofaune détritivore du sol cultivé du bassin parisien (sic !).
Pour les scientifiques, de longue date, la biodiversité correspond à un cycle
vertueux dans lequel l’homme, cueilleur et prédateur a sa place en tant
qu’élément et producteur de biodiversité. L’inquiétude qui a vu le jour s’est
exprimée au travers des déséquilibres provoqués par la gestion de l’espace
et des espèces, favorisant un type unique de production (la spécialisation des
espaces dont les origines naissent avec David Ricardo et Adam Smith, pour
la spécialisation des nations sur le plan théorique) lorsqu’il a fallu déplacer
par camions entiers les ruches d’abeilles pour polliniser les arbres fruitiers
de Californie.
75 Dans le cadre d’un dossier l’Europe et la biodiversité le site de l’ENS : http://labiodiversite.

free.fr/biodiversite_paris/parcs.php.
84
La biodiversité existe en ville et je me rappelle avoir aperçu des renards dans

les rues des villes du nord de l’Angleterre, se nourrissant essentiellement des
rongeurs et des animaux peuplant les friches industrielles de l’ancien bassin
minier. Elle est souvent souterraine car les lieux de vie sont enfouis et il faut
entendre les cris lorsque des rats ou des souris apparaissent dans les lieux
de consommation qui les attirent naturellement.
La biodiversité s’impose comme un cycle naturel à identifier et à développer,
qui fait partie des éléments du vivant. En ville, la biodiversité se développe
en augmentant les surfaces végétalisées, les noues, les réservoirs de pluie
et tous les milieux dans lesquels la vie peut se développer. Des initiatives
pour verdir et développer des potages dans les balcons se développent et
font l’objet de projets sympathiques mais qui ne suffiront pas pour combler le
déficit parisien actuel.
Dans des écoquartiers, si le développement des bambous est privilégié, les
stockages d’eau nécessaires sont souvent asséchés voire éliminés, ce qui
n’empêche pas la naissance des papiers gras et des canettes de bière des
soirées arrosées. J’ai pu mettre sur pied un jardin filtrant pour faire l’épuration
des eaux pluviales et usées pour un projet en proche banlieue parisienne,
mais cette approche était éloignée des schémas directeurs mis en place par
les services publics de l’eau (largement inféodés à de grands groupes qui se
partagent la région parisienne).
Pour avoir une vision plus globale, la gestion des espaces agricoles selon les
termes que nous avons développés précédemment (gestion raisonnée des
cultures, circuits courts, recyclage des produits alimentaires) – la biodiversité
en ville faisant également l’objet d’une gestion raisonnée – tous ces éléments
devraient induire une amélioration de la qualité et de l’environnement.
Parfois la nature se réapproprie des espaces (anciens bâtiments non entretenus,
dents creuses urbaines), ils devraient être classés au patrimoine public et non
laissés à la libre expression des promoteurs.
1.3.11 Ligne d’action 7 : « développer le bien-être

sur le territoire »
Le bien-être dans sa généralité ne se confond pas avec le bonheur qui est
personnel.
Le bien-être est une résultante de l’action des autres lignes d’action répondant
aux 5 autres enjeux du développement durable.
85
Il est aussi en lui-même sujet d’action à part entière par :

►► la présence de services publics et privés sur le territoire et l’accès à ceux-ci ;
►► l’accès aux services publics et privés situés en dehors du territoire (hôpital,

lycée, enseignement supérieur…) ;
►► l’accès à l’emploi.
L’indicateur choisi est celui du PNUD – l’indice de développement humain (IDH)
prenant en compte : l’espérance de vie, l’éducation et les revenus – retravaillé
pour l’adapter au territoire national. Cet indicateur n’est pas significatif à l’échelle
de l’écoquartier, une démarche globale et articulée, par définition spécifique,
apparaît nécessaire. Elle est adaptée aux différentes échelles et rythmes
d’activités de territoires dans lesquels il s’inscrit dans les différents rythmes de
vie de la population dans laquelle il s’inscrit qui par définition est spécifique. À
l’échelle du territoire, d’autres indicateurs autres que l’IDH seront nécessaires.
À l’échelle de l’écoquartier et compte tenu des spécificités territoriales, des
indicateurs pertinents ne peuvent être établis que localement. L’essentiel étant
d’organiser l’effet de levier de l’écoquartier sur le territoire.
Il est composé de 3 thèmes ; la longévité, l’éducation et le niveau de vie qui
sont autant de champs d’action pour les acteurs locaux. L’indicateur bien-être
permet la comparaison d’un territoire à l’autre et par là même, la mise en
évidence des bonnes pratiques.
Ligne d’action
Développer le bien-être
Non quantifiable IDH
sur le territoire
Nous le verrons, avec l’enquête conduite par les étudiants de Rennes 2 en

master Aménagement, que cette notion se révèle plus complexe qu’il n’y paraît
d’autant plus que le bien-être conçu comme un état physique et psychologique
à un moment donné, dépend des valeurs qui sont les nôtres.
Pour les habitants ou les acteurs d’un territoire, cette approche technicienne
s’apparente plus à la notion d’attractivité en disposant d’un élément plus
qualitatif. Le bien-être m’est donné par la mise à disposition de services et de
moyens, mes problèmes personnels voire de positionnement dans la société
restent entiers. Reprenons les trois thèmes choisis :
►► La longévité.
►► L’éducation.
►► Le niveau de vie.
86
La longévité
La longévité – résultant des progrès de la médecine, de la nourriture et des
conditions de vie – est un facteur de bien-être, au regard des générations
précédentes, avec des conséquences sociales et humaines qui devront être
corrigées. La première conséquence de cette longévité est le poids des
personnes âgées dans la société.
Dans la société rurale, qui existait encore dans les années 1950, la famille
prenait en charge les jeunes enfants et les personnes âgées mais également
les alcooliques et les déficients mentaux. La notion de retraite était absente
et la survie des personnes âgées assurée par de petits jardins de proximité.
L’urbanité a totalement éclaté cette structure familiale, les personnes âgées
se regroupant selon leurs moyens dans des environnements collectifs créant
de véritables cités bourgeoises. Elles ont souvent investi dans l’immobilier,
concourant à la hausse des prix tant pour leurs besoins, que pour en tirer un
revenu régulier au travers de locations plus ou moins à la limite de la légalité
(les locations à la semaine non déclarées, les locations pour les touristes en
dehors de tout cadre légal, etc.). Il en résulte que le patrimoine, qui se passait
d’une génération à l’autre tous les 30 ans, n’est transmis qu’au bout de 50 à
60 ans, lorsque les héritiers ont fait eux-mêmes leur vie économique et sociale.
Il existe un risque important que la bulle immobilière, sur laquelle les actifs
des années 1970-2000 ont établi le niveau de leurs patrimoines, se crève une
fois que l’ensemble des « baby-boomers » des années 1950 aura transmis
son patrimoine.
Ce phénomène serait sans doute de peu d’intérêt collectivement s’il ne se
doublait pas d’une charge financière de plus en plus forte de la part des retraités
au regard des actifs. Même si l’économie est capable d’absorber une telle
charge, compte tenu des performances de productivité atteintes, la charge des
retraites se double d’une charge de santé, de la prise en charge des maladies
de la vieillesse qui semblent de plus en plus fréquentes et pour lesquelles les
structures hospitalières publiques restent déficitaires.
L’éducation
L’éducation, le premier employeur de France, a des états d’âme : éduqués dans
le cadre laïque et républicain de la IIIe République, bons élèves besogneux, les
enseignants se sentent tiraillés par une société qu’ils ne comprennent pas et
un communautarisme qui revendique des règles, y compris religieuses, qu’ils
ignorent. Les références des élèves fatigués par des veillées tardives, plus ou
87
moins subies et toujours liées à la présence de la télévision, correspondent

rarement aux éléments de base d’une éducation (savoir lire, écrire et compter).
De plus, les revendications exprimées par les plus minoritaires se mettent
en œuvre sur une base de violence verbale, qui n’est que l’expression de la
violence qu’ils connaissent en tant que cadre de référence de la société.
En outre, la mission confiée aux enseignants relève plus de la garderie
(dès 2 ans !), de l’occupation sociale avant une inscription au chômage que
de l’éducation proprement dite.
L’éducation contribue souvent au leurre marketing et médiatique de la société :
les enfants de milieu modeste se voient affublés d’un titre d’ingénieur, que leurs
parents regardent avec respect, ce qui ne les empêche pas de passer par la
case chômage comme tout le monde.
Dans le même temps, le niveau d’éducation augmente créant une génération
d’élèves et d’étudiants, qui hésitent entre les voies rapides pour répondre à
une demande de travail à court terme et des métiers, miroirs aux alouettes,
tels que les métiers de l’environnement, du développement durable, de la
communication, l’événementiel, la mode, ou le design. Sur ces bases, une
branche très rentable de cours privés s’est créée et prospère sur ce terreau.
Le niveau de vie
La notion à retenir est celle du partage des richesses. Une société produit
des richesses, lesquelles sont réparties entre les ressources nécessaires, les
heures travaillées, la rémunération du capital et le paiement des infrastructures
nécessaires par la voie de l’impôt. Le niveau de vie n’est qu’une résultante
partielle de cette richesse produite et partagée.
Dans l’analyse que l’on peut faire de la société française, la part affectée
au niveau de vie se réduit alors que la production intérieure brute continue
d’augmenter. Une autre production est peu monétarisée : celle de l’économie
solidaire qui se développe, dont les coûts sont peu élevés mais mal intégrés
dans la comptabilité nationale, alors même qu’elle représente 10 % du PIB et
10 % des salariés.
Une évaluation des temps affectés par les différentes structures d’économie
solidaire – temps affecté aux autres, création de réseaux et d’investissements
créatifs – permettrait d’avoir des données plus exactes du niveau de vie.
Il ne faut pas oublier que souvent, dans les attentes des salariés, un supplément
de temps affecté à une activité bénévole est un avantage indéniable, qui facilite
la gestion des ressources humaines.
88
1.3.12 Ligne d’action 8 « favoriser une mixité fonctionnelle »

La densité humaine urbaine peut être monofonctionnelle : exclusivement de
l’habitat ou de l’emploi. Elle ne suffit pas ; la diversité des fonctions fait partie
de la richesse de la ville et du plaisir d’y vivre : logements, commerces et
services de proximité, artisans, entreprises, lieux de culture et de loisirs, etc.
Ces fonctions publiques ou privées, peuvent être comptabilisées en nombre
d’emplois même s’il n’est pas tenu compte d’une partie de la population (inactifs).
L’indicateur retenu est le taux d’emploi, c’est-à-dire le rapport du nombre
d’emplois (en équivalent temps plein) au nombre d’actifs résidents.
Indicateur : le taux d’emploi, c’est-à-dire le nombre d’emplois sur le nombre
d’actifs résidents.
Ligne d’action
Favoriser une mixité Nombre d’emplois Nombre d’emplois
fonctionnelle Nombre d’actifs résidents Nombre d’actifs résidents
Cette ligne d’action permet également d’apporter, une solution pour qu’en
l’absence d’activité potentielle sur le territoire, les investissements s’effectuent
par le développement des habitats, si possible sociaux. En effet, les élus locaux
ont souvent plus de levier d’actions en direction des organismes de logements
sociaux, dont ils dirigent les instances et dont ils assurent le financement, qu’en
direction des promoteurs des immeubles de bureaux, lesquels cherchent à
implanter un immeuble de bureaux au milieu des autres par esprit de système
et pour ne pas trop innover.
Il en résulte une sectorisation des espaces – stockage pour les livraisons,
zones industrielles, regroupement de bureaux, logements concentrés – la ville
se construit selon les schémas de vente des promoteurs76 et non les besoins
économiques et énergétiques de la société avec un accroissement des besoins
énergétiques, de transport. Pour la requalification des écoquartiers (de notre
point de vue, les nouveaux écoquartiers sont de futurs espaces identiques aux
lotissements précédents), le point essentiel est d’assurer l’arrivée des espaces
de commerce et d’activités au préalable. Sur un plan strictement économique,
les structures qui s’installent avant l’arrivée de tous les habitants vont au suicide
entrepreneurial. Attendre le client dans un lieu en travaux est la pire des situations,
d’autant plus que les entreprises du bâtiment ne sont pas des danseuses.
76 Présentation faite par Jean‐Frédéric Heinry, directeur général d’Altarea Cogedim entreprise
à l’université d’été de l’EIVP de septembre 2013.
89
Les commerces de proximité doivent pouvoir disposer d’un revenu équivalent

à un fonctionnement à temps plein, sur le budget de l’écoquartier. Cela fera
hurler les commerçants de centre-ville, lesquels pourraient investir à moindre
coût dans une autre entité que la leur, dans le nouveau quartier. L’objectif est de
dévier les nouveaux habitants du cycle infernal, « travail, école, supermarché ».
Les conditions de la mixité fonctionnelle dans un écoquartier dépendent de la
volonté de la puissance publique qui détient souvent les droits à construire.
Trop de responsables se contentent d’une simple analyse de la rentabilité à
court terme sans se projeter à terme vers l’anticipation des flux, lesquels sont
bien évalués, pour assurer les accès routiers, les alimentations en fluides et les
besoins en assainissement. Sauf qu’il s’agit en la matière de parler de mètre
linéaire de tuyaux, de m3 de gaz, de kWh d’électricité et les interlocuteurs ne
sont pas les mêmes. En d’autres termes, l’anticipation existe mais elle n’est
pas gérée par les services.
1.3.13 Ligne d’action 9 : « assurer une mixité sociale »

La diversité sociale, au sens notamment de la diversité sociale équilibrée, est
propre à chaque territoire, est constitutive du bien-vivre ensemble. Une ville,
reflet de la société, est composée d’une diversité de personnes et d’activités,
qui disposent de moyens disparates, hétérogènes. La ville de la courte distance
implique l’accès de chacun aux fonctions urbaines et des services d’éducation,
de santé, mais aussi la possibilité d’effectuer dans la durée, leur parcours
résidentiel.
Un projet d’aménagement durable est l’occasion de proposer une programmation
urbaine susceptible de diminuer les écarts locaux les plus importants par
rapport à la médiane régionale, notamment en introduisant une mixité sociale
recherchée, mesurée par le taux de logements sociaux.
Indicateur : taux de logements locatifs sociaux, calculé à partir de l’inventaire
SRU ou de l’enquête Parc locatif social (PLS) lorsque cet inventaire n’existe pas.
L’indicateur ne représente pas toutes les composantes de la diversité sociale.
Ligne d’action
Assurer une mixité Taux de logements locatifs Taux de logements locatifs
sociale sociaux sociaux
Assez curieusement, la mixité sociale prend en compte les besoins en fonction

des besoins et non du parcours de vie. Le thème insiste sur les moyens
90
diversifiés et non sur les étapes de la vie, lesquelles doivent être gérées
également. Par exemple, une famille se constitue et restera sur place passant
de 3 à 5 personnes en moyenne pour progressivement revenir à 2 en sachant que
dans 50 % des cas, il y a de fortes chances pour que l’évolution se fasse avec
deux habitats en parallèle lors de la constitution des familles monoparentales.
Il est exact que les moyens financiers jouent un rôle et la répartition sur le
territoire des logements sociaux est cruciale pour rééquilibrer le territoire
d’autant plus que 60 % de la population relève des critères du logement social
alors que seulement 7 % de la population en bénéficie (43 % de la population
n’est pas propriétaire de son logement).
Le nombre de logements est de 29 millions dont 2 millions de logements va
cants (7 %), le logement social représente environ 4,2 millions de logements
contre 5,1 millions de logements du secteur privé77. On peut s’interroger. Pourquoi
et comment le parc privé a-t-il pu augmenter de 12 % de 1992 à 2002 alors
que le parc locatif social a baissé de 12 % pour la même période ?
La mixité sociale doit être également générationnelle. Actuellement 15 millions
de personnes ont plus de 60 ans en France, quels seront leurs parcours dans
les 40 ans à venir compte tenu de la courbe de vieillissement, des maladies et
notamment celles liées à l’âge (cancer de la peau, Alzheimer) ? Comme nous
l’avons précédemment signalé, le seul cadre législatif est l’obligation alimentaire
à des personnes qui légitimement veulent rester dans leur domicile, lequel
représente souvent une immobilisation du patrimoine des enfants, lesquels
n’ont pas obligatoirement les moyens.
La mixité sociale s’obtient en donnant l’occasion d’implanter des services pour
des âges différents à proximité, une crèche, une école, une antenne médicalisée,
des lieux de travail (bureaux), des commerces de proximité. Cela s’applique
dans de nombreuses occasions de la décentralisation des services publics
de proximité, ce qui est rendu plus aisé avec les outils informatiques actuels.
Cette situation existe dans les grandes villes avec une population vieillissante,
de jeunes cadres dynamiques et sans enfants et des laissés-pour-compte
sociaux, qui recherchent les miettes de la prospérité.
Pour cette raison, l’indicateur proposé est largement insuffisant, le taux de
logements sociaux fournit une répartition spatiale des lieux d’habitation. Prenons
l’hypothèse d’une collectivité, qui applique cette ligne directrice, et de cet
indicateur. Les propriétaires, les locataires et les locataires sociaux sont présents
sur le territoire en 3 tiers homogènes, ce qui correspond à certains écoquartiers.
77 Sénat, « Un développement déséquilibré du parc locatif privé ? », rapport du 6 octobre 2013.
91
Nous aurons des cadres moyens ayant plusieurs enfants, souvent propriétaires,
des familles monoparentales avec enfants (relevant des logements sociaux).
En l’absence de services de proximité et d’emploi, les parents accompagneront
dans les écoles privées leurs enfants (en voiture), iront travailler en voiture et
deviendront des « dépendants (addict en anglais) carbone » voire des pauvres
énergétiques.
Nous préférons la diversité sociale à la mixité sociale qui prend mieux en compte
les différents niveaux d’âge, de conditions et de besoins pour les services que
doit offrir la communauté.
1.3.14 Ligne d’action 10 « Décarboner l’économie »

L’économie est le fait de plusieurs types de producteurs : les entreprises, les
services publics, les associations, les producteurs autoconsommateurs ; elle
repose également sur plusieurs pratiques de consommation, investissements
et consommations courantes.
L’entreprise ou le service durable a plusieurs qualités : il est peu émissif en gaz
à effet de serre, il développe les compétences de ses ressources humaines, il
utilise écomatériaux et écoénergies pour fabriquer ses produits et services, dans
la compétitivité ou l’efficacité requise, dans une approche transverse systémique.
À activité économique donnée 1, il s’agit d’avoir le meilleur impact écologique
et social. L’indicateur retenu porte sur l’enjeu majeur, celui de l’émission de gaz
à effet de serre rapporté à l’activité économique. Il ne représente pas toutes
les composantes d’une économie durable.
Par activité donnée : pour un territoire la somme du service marchand et
service non marchant des entreprises et du prix de revient des services publics
présents sur le territoire.
Ligne d’action
Décarboner l’économie TeCO2 /activité donnée TeCO2 /activité donnée
Note du rédacteur : La notion de CA est insuffisante pour représenter les flux financiers d’un territoire.
Nous sommes au cœur de la problématique des émissions de gaz à effet de

serre pour les activités marchandes et non marchandes. Malgré l’article 75 de
la loi du Grenelle II qui impose pour les entreprises de plus de 500 salariés, les
établissements publics de plus de 250 salariés, les communautés urbaines, les
communautés d’agglomérations et les communes de plus de 50 000 habitants
« les Bilan des émissions de gaz à effet de serre et plan climat-énergie
92
territorial », le taux de bilan et de PCET ne dépasse pas les 35 % des structures,
soumises à cette exigence légale78. Il est clair que les outils mis en place
depuis le protocole de Kyoto, comme GHG Protocol, le WRI ou en France le
bilan carbone, ont donné un cadre qui a permis d’apprécier les valeurs, même
si celles-ci restent très éloignées de celles que l’on obtient par une analyse
de cycle de vie.
Dans une société parfaite, le bilan gaz à effet de serre (GES) devrait être réalisé
une fois par an avec la déclaration d’impôt. Les informations à recueillir par
famille seraient simples à identifier :
►► Montant du chauffage annuel, celui de la consommation d’eau chaude
sanitaire, la consommation d’électricité annuelle en kWh.
►► Le nombre de voitures de la famille et les kilomètres parcourus.
►► Les trajets travail-domicile pris en compte ou non dans un bilan GES
d’entreprise (ne pas remplir la case).
►► Les autres modes de déplacements de la famille (études, recherche d’emploi,
culture, loisirs).
Pour les autres activités, en dehors des cas prévus par la loi, il s’agit de
développer une analyse sur la base du cadre des scopes 1 et 2.
►► La consommation directe de combustibles.
►► La consommation de carburant des véhicules et machines possédés ou
contrôlés par l’entreprise.
►► Les procédés industriels hors combustion, comme les réactions chimiques.
►► Les fuites de fluides frigorigènes.

►► La consommation d’électricité, de vapeur, de chaleur et de froid.
Les lignes renseignées sont les suivantes comprenant les scopes 1, 2 et 3 de
la déclaration GES. Les niveaux de scope 1 et 2 sont ceux sur lesquels je peux
agir immédiatement. En ligne avec Ronan Dantec79, il me semble prioritaire de
développer les déclarations dans les scopes 1 et 2, c’est-à-dire de travailler sur
les éléments mesurables et vérifiables (MRV, traduit de l’anglais par mesurable,
reportable, vérifiable) dans le périmètre d’action défini.
78 Je ne peux pas m’empêcher en tant que lead auditor (responsable d’audit) NF EN ISO 9001
Systèmes de management de la qualité – Exigences de 2008, NF EN ISO 14001 et
BS OHSAS 18001 Systèmes de gestion de santé et sécurité professionnelles – Exigences
de 2007 NSF de considérer que tous les organismes dans ce champ (parfois certifiés
NF EN ISO 14001) devraient faire l’objet d’une non-conformité majeure (NC majeure), notion
parfois oubliée par certains auditeurs.
79 Sénateur de Loire-Atlantique, très impliqué dans le développement durable des communautés
urbaines.
93
Tableau 1.1 Éléments de la déclaration des bilans GES (source : bilan carbone)
Catégorie
N ° Postes d’émissions Exemples de sources d’émissions
d’emission
Émissions directes des sources
1 Combustion d’énergie de sources fixes (chaudière)
fixes de combustion
Émissions directes des sources Combustion de carburant des sources mobiles (voiture,
2
mobilesà moteur thermique bus, avion)
Scope 1
Procédés industriels non liés à une combustion pouvant
Émissions Émissions directes des procédés
3 provenir de la décarbonatation, de réactions chimiques,
directes de hors énergie
etc.
GES
Fuite de fluides frigorigènes, bétail, fertilisation azotée,
4 Émissions directes fugitives
traitement
Biomasse liée aux activités sur le sol, les zones
5 Émissions issues de la biomasse
humides ou l’exploitation des forêts
Scope 2 Émissions indirectes liées à la
6 Production d’électricité, son transport et sa distribution
Émissions consommation électrique
indirectes
associées à 7 Consommation de vapeur, de Production de vapeur, chaud et froid, leur transport et
l’énergie chaud ou de froid leur distribution
Extraction, production et transport des combustibles
consommés
Émissions liées à l’énergie non
8 Extraction, production et transport des combustibles
incluses scopes 1 et 2
composés lors de la production d’électricité, de vapeur,
de chaleur et de froid consommée
Extraction et production des intrants matériels et
immatériels qui ne sont pas compris dans les autres
9 Achats de produits ou services postes
Sous traitance
10 Immobilisation des biens Extraction et production de biens corporels immobilisés
11 Déchets Transport et traitement des déchets
12 Transport de marchandise amont Transport de marchandises dont le coût est supporté
Transport des employés par des moyens n’appartenant
Scope 3 13 Déplacements professionnels
pas à la personne morale
Autres
émissions 14 Franchise amont Activité franchiseur
indirectes Actifs en leasing tels que les consommations d’énergie
15 Actifs en leasing amont
de GES et la fabrication des équipements en tant que tels
Sources liées aux projets ou aux activités en rapport
16 Investissements
avec les investissements financiers
Transport des visiteurs et des Consommation d’énergie liée au transport des visiteurs
17
clients qu’ils soient clients, fournisseurs ou autres
Transport et distribution des produits non supportés
18 Transport des marchandises aval
par la PM
19 Utilisation des produits vendus Consommation d’énergie
20 Fin de vie des produits vendus Traitement de la fin de vie des produits
21 Franchise aval Consommation d’énergie des franchisés
22 Leasing aval Consommation d’énergie des actifs en bail
23 Déplacements domicile-travail Déplacement domicilé-travail et télétravail
24 Autres émissions indirectes Émissions indirectes non comprises précédemment
94
Je propose également de rendre ces données certifiables au travers des

audits de vérification prévus par la norme NF EN ISO 14064 de 2012 parties 1
à 380. Très concrètement, le maître d’ouvrage qui fait réaliser une rénovation
ou qui commande un bâtiment devrait fournir :
►► Les scopes 1 et 2 du bâtiment comprenant pour le bâtiment :
▼▼ Neuf : les consommations GES de la phase de chantier et les éléments
prévisionnels, compte tenu des systèmes mis en place. Pour être exactes,
les données fournies devront prendre en compte la puissance souscrite
(électricité) ou la quantité délivrée. Les valeurs seront ajustées au fur
et à mesure de la vie du bâtiment. Cela signifie qu’il ne s’agit pas de
se limiter aux valeurs réglementaires (forfaitaires et fausses) mais de
considérer toutes les consommations induisant une performance du
bâtiment produit et réalisé.
▼▼ Réhabilité : les consommations GES du bâtiment d’origine et celui du
bâtiment réhabilité. Faire une comparaison des deux valeurs en s’appuyant
sur les équipements installés.
Un des premiers bénéfices obtenus serait de pouvoir adapter les niveaux
d’électricité délivrés aux besoins et non sur une base théorique. Le scope 3
devrait être ensuite développé lorsque les données seront fiables et certifiées
(selon le principe MRV précédemment décrit). Cela demande une forte volonté
de mise en œuvre. De mon point de vue, les structures soumises à l’article 75,
qui réalisent une déclaration réglementaire sur le scope 1 et 2 et notamment
les collectivités territoriales devraient suivre l’approche suivante :
►► Je calcule au mieux mon scope 1 et 2 dans un périmètre bien défini (en
évitant les triples déclarations).
►► Je calcule les émissions scope 3 des lignes 10 (patrimoine immobilier), 13
(déplacements du personnel) et 17 (transports des habitants).
►► Et je fixe mon objectif de réduction sur une base de 30 % en moins de 10 ans
sur ces différents postes.
Pour les entreprises qui revendiquent une approche environnementale ou
RSE, l’approche des scopes 1, 2 et 3 s’impose. Une communauté devrait
demander à tous ses membres de faire une déclaration GES annuelle pour
80 NF EN ISO 14064-1 Gaz à effet de serre – Partie 1 : Spécifications et lignes directrices, au niveau
des organismes, pour la quantification et la déclaration des émissions et des suppressions des
gaz à effet de serre, de 2012.
NF EN ISO 14064-2 Partie 2 : Spécifications et lignes directrices, au niveau des projets, pour la
quantification, la surveillance et la déclaration des réductions d’émissions ou d’accroissements
de suppressions des gaz à effet de serre, de 2012.
NF EN ISO 14064-3 Partie 3 : Spécifications et lignes directrices pour la validation et la vérification
des déclarations des gaz à effet de serre, de 2012.
95
disposer d’une analyse pertinente de l’existant et voir comment développer des

actions. À terme, toute action sur la base de dépenses publiques devrait être
assortie de son coût carbone et justifier en tant que telle l’économie réalisée.
Aujourd’hui, de nombreux obstacles limitent la portée de l’article 75 de la loi
Grenelle II :
►► L’absence de sanction financière est le premier. La TeqCO2 descendant
pour la première fois sous la barre des 5 euros, et touchant brièvement
les 4,79 euros, le 21 janvier 2013 81 poussant les investisseurs à ouvrir
des centrales à charbon plutôt que des centrales à gaz moins polluantes
selon la chancelière Angela Merkel. Un niveau incitatif pour les énergies
renouvelables devrait être de 25 à 30 euros la tonne.
►► Le décalage dans les méthodes qui les rendent difficilement comparables.
Si les mesures en scope 1 ne conduisent pas à des interprétations, dans la
mesure où les mesures sont faites et les appareils étalonnés (il arrive encore
que l’on constate des manquements), le scope 2 fait l’objet d’interprétations
variées et les méthodes statistiques appliquées sur le scope 3 devraient
être approfondies.
Autrement dit, nous cherchons à faire tomber la fièvre que nous constatons
mais le thermomètre nous apprend que nous sommes en bonne santé tels les
baromètres de pacotille qui étaient bloqués sur le beau temps.
1.3.15 Ligne d’action 11 : Décarboner le territoire

Pour qu’un territoire devienne durable, il est nécessaire de réorganiser au moins
partiellement son bâti, ses espaces publics et privés ainsi que les moyens de s’y
déplacer. Cette transformation a un coût économique, écologique et social qu’il
faut apprécier sur plusieurs années. Les émissions de gaz à effet de serre sont
prises comme principal critère, elles correspondent aux matériaux employés et
aux travaux à réaliser ainsi qu’au fonctionnement futur. L’indicateur retenu est
celui de la quantité des émissions de gaz à effet de serre du projet dans son
investissement et son fonctionnement, rapporté à son coût global, en euros.
Définition du coût global : C’est la somme des amortissements et les coûts de
fonctionnement de l’année tels que calculés dans la M14 ou évalués pour les
projets en intégrant la fin de vie des ouvrages.
Ligne d’action
Décarboner le territoire TeCO2 /coût global TeCO2 /coût global
81 Voir dans Le Monde du 21 janvier 2013.
96
Si pour l’économie, les méthodes même fausses sont bien connues, nous
sommes loin de la maturité en matière de coût global, comme je l’avais
précédemment écrit dans mon ouvrage. Dans cette approche, il s’agit des
investissements publics (l’indication de calcul dans la M4 est relative au plan
comptable public, lequel est encore moins précis que le plan comptable général,
sujet à interprétation).
La ligne directrice veut initier les comptables publics à additionner deux lignes
budgétaires : investissements, dépenses courantes et amortissement, ce qui
est loin d’être dans les habitudes. Plus globalement, l’approche territoriale
devrait s’effectuer en tenant compte de tous les postes d’un projet ainsi que ses
externalités. La question se révèle souvent très terre à terre. Une collectivité
doit développer son parc social pour répondre aux besoins de sa population ;
l’investissement suppose de mettre à disposition d’un organisme HLM, un terrain
constructible, si possible dans une dent creuse de la ville et en augmentant
la densité.
Si nous considérons que le terrain est pris en ville, il n’y aura que des connexions
simples de réseau à faire. La construction induira une augmentation de popu
lation car si nous sommes cohérents avec les éléments précédents, la population
du nouvel immeuble sera plus importante que celle du terrain précédemment
occupé.
La collectivité indiquera dans son bilan de l’opération, en charges, les services
sociaux induits (on ne réalise pas encore des logements sociaux pour les
personnes qui possèdent un patrimoine sauf à Paris, pour les privilégiés de
la République – de droite comme de gauche), les crèches ou les classes à
ouvrir ou dont les capacités doivent être augmentées.
En recettes, les droits à construire représentent souvent 33 à 40 % du coût
d’une opération, ce qui explique l’augmentation du parc locatif privé comme
précédemment signalé dans le rapport Dantec-Delebarre. Le coût global va
au-delà et doit prendre en compte toutes les externalités.
Dans le cas d’un écoquartier, la balance à 10 ans comprend souvent :
►► Un coût supplémentaire pour la collectivité en raison de la nécessité de
disposer de 2 voitures (consommation de carbone et saturation des routes).
►► Une mauvaise répartition territoriale des achats avec les flux hebdomadaires
(du samedi et à présent, souvent du dimanche) de consommations vers
les grandes surfaces.
►► Un autre facteur mal pris en compte est l’augmentation des prix des loyers et
des appartements lorsque l’attractivité d’une ville chère aux investisseurs et
97
aux financiers (phénomène bien connu des mégapoles internationales Tokyo,

Paris, Londres, New York) nourrit une série d’intermédiaires internationaux
pour proposer des logements haut de gamme.
►► Le même phénomène est peu mesuré en sens inverse, c’est-à-dire une
baisse des prix du fait de l’implantation des logements sociaux mais j’ai
trouvé une étude universitaire sud-africaine qui documente le phénomène82.
« Les projets de logements sociaux sont souvent confrontés à un fort
sentiment – not in my back yard (NIMBY), pas dans mon jardin – et ainsi
sont souvent en proie à une opposition locale des communautés qui font valoir
qu’à proximité de l’implantation, les prix seront affectés négativement par
ces développements. Les études internationales sur les prix “hédonistes83”
ont, cependant, produit des résultats mitigés, certaines études concluant
que les logements sociaux peuvent en effet conduire à une amélioration de
la valeur des propriétés environnantes. Il y avait une lacune de mesure du
phénomène pour le marché sud-africain. Cette étude prend en considération le
phénomène NIMBY comme étant très présent, en étudiant le prix de l’immobilier
de 170 maisons familiales dans le quartier de Walmer à Nelson Mandela Bay,
en fonction de leur proximité avec un développement d’un parc de logements
sociaux existant. Les résultats de cette étude indiquent que l’augmentation
du parc de logements sociaux à Nelson Mandela Bay a un impact négatif
sur le prix des propriétés voisines Plus précisément, l’écart entre une même
maison à 500 m du quartier des logements sociaux et la même maison
à 3 200 m est de 49 %.
L’étude montre aussi qu’un ménage moyen, situé à proximité des logements
sociaux, est prêt à payer une surprime de 10 000 € pour s’éloigner de 200 m
des logements sociaux. La limite de l’étude est de comparer un quartier
résidentiel avec des immeubles de logements sociaux, l’étude aurait été plus
pertinente si elle avait comparé des immeubles de taille identique. De plus
d’autres facteurs conduisaient à établir un prix (agrément comme la piscine,
l’existence d’une clôture de sécurité ou non, le climat de violence en Afrique
du Sud relayé par la télévision) ce qui modère les résultats bruts de l’étude ».
Mon souci en présentant cette étude, formalise les réactions des communes
françaises qui préfèrent payer des pénalités à l’État pour ne pas se mettre en
conformité avec les exigences de la loi solidarité et renouvellement urbain
82 M. Du Preez et M.C. Sale, « The Impact of Social Housing Developments on Nearby

Property Prices : A Nelson Mandela Bay Case Study », Economic Research Southern Africa,
16 septembre 2011.
83 La notion de prix hédoniste est la valeur donnée à une chose qui valorise son quant à soi,
son ego par rapport aux autres individus – voiture de luxe, montre Rolex à moins de 50 ans
comme disait Jacques Séguéla.
98
(SRU) du 13 décembre 2000 qui impose au minimum 20 % de logements

sociaux. Une mesure rendant illégal tout permis de construire pris – alors
que ce critère n’est pas respecté – serait peut-être plus efficace ?
Je suis fortement favorable à l’avis des experts sur le sujet, au développement
d’une approche en coût global du territoire mais cela suppose de savoir ce que
l’on comptabilise. Une comptabilité analytique du territoire devrait permettre
de dégager :
►► Les charges induites par un investissement en réalisant une investigation
approfondie des externalités (besoins de services, besoins d’infrastructures
supplémentaires, consommation carbone induite).
►► Lescharges à terme qui seront à prendre en compte comme l’entretien, la
maintenance et la fin de vie.
Cela suppose une comptabilité carbone pour laquelle nous avons encore du
travail à faire.
1.3.16 Ligne d’action 12 : « Privilégier les écomatériaux »

Les ressources naturelles comprennent l’eau, l’air, le sol, l’énergie, la biodiversité,
les matériaux.
La biodiversité est traitée en tant que telle ; l’énergie est traitée dans le cadre
du changement climatique ou en tant que tel ; l’air et le sol sont traités de façon
indirecte par plusieurs lignes d’action. Par écomatériaux, il faut entendre les
matériaux biosourcés, mais aussi les matériaux recyclables voire réutilisables.
D’une manière générale, la gestion écosystémique prend en compte :
►► le cycle de vie des ressources naturelles (échelle temporelle) ;
►► l’origine et les impacts de l’usage des ressources naturelles ;
►► la fonction de la ressource dans l’écosystème préexistant.
Ligne d’action
m3 écomatériaux
Privilégier les écomatériaux -
m3 total
« Tous les écomatériaux auront comme composants principaux bruts ou trans

formés des produits d’origine naturelle issus du sol (chaux, argile…) de la
sylviculture (bois, liège…), de l’agriculture et de l’élevage (chanvre, lin, paille,
laine, etc.).
Mais d’autres produits, issus du recyclage, sont maintenant utilisés en construction
écologique.
99
Le plus connu d’entre eux est la ouate de cellulose (journaux et papier). Le

coton (recyclage de tissus) avec le produit Métisse® et le granulat de verre
(pour les dalles de fondations)84. »
Après quelques années d’expérimentation et le développement du label
biosourcé 85 , sous l’égide du lobby du bois, il est possible de raisonner
sereinement :
►► Les écomatériaux sont des matériaux qui assurent, dans le cadre de leur
cycle de vie, une économie de matériaux en termes de ressources – par
exemple, ceux issus du recyclage – d’énergie et qui ne nécessitent pas de
produits susceptibles de dégager des substances toxiques dans le cadre
du cycle. Ils sont donc vertueux par rapport à l’économie de ressources,
d’énergie et de substances dangereuses86.
►► Les écomatériaux ne sont pas des produits écologiques, lesquels sup
poseraient ne pas subir de traitements, souvent nécessaires pour les
rendre aptes à l’usage (structure, isolation). Ils n’ont aucune contribution
scientifiquement démontrée au bien-être mais dans la mesure où des
mesures sont effectuées pour s’assurer que la contribution à la qualité
intérieure de l’air des espaces, ils sont susceptibles de contribuer au confort, à
la santé et de réduire l’exposition volontaire ou involontaire à des substances
nocives. Plus que le label biosourcé, il faut être attentif à la contribution à
la qualité de l’air intérieur – produit certifié A + ou bien ce qui est préférable
Emicode EC1.
Au niveau du territoire, l’approche écomatériaux s’applique aux produits utilisés
pour les aménagements (routes, trottoirs, essences végétales potentiellement
allergènes). Cette approche doit s’appuyer sur une publication des émissions
de carbone de chaque écomatériaux pour avoir une bonne mesure des impacts
à comparer.
Nous pensons indispensable de pouvoir au minimum mettre en œuvre les
évaluations GHG Protocol par matériau à défaut des analyses de cycle de
vie complètes.
84 Définition du site : http://www.les-ecomateriaux.fr/ecomateriaux.

85 Le label « bâtiment biosourcé » a été officialisé par le décret n° 2012-518 du 19 avril 2012.
86 Au niveau européen, le cadre réglementaire relatif aux substances dangereuses s’articule
autour de trois textes : la directive 2006/11/CE du 15 décembre 2006 concernant la pollution
causée par certaines substances dangereuses déversées dans le milieu aquatique superficiel
de la communauté ; la directive cadre sur l’eau (DCE : 2000/60/CE) qui établit la liste des
substances prioritaires (SP) et substances dangereuses prioritaires (SDP), fixe des objectifs
de réduction des rejets des SP (suppression d’ici 2021 pour les SDP) et le respect du bon
état d’ici 2015 et encadre la surveillance de l’état des masses d’eau notamment chimique
(circulaire du 13 juillet 2006 ) ; la directive 2008/105/CE du 16 décembre 2008 établissant
des normes de qualité environnementale dans le domaine de l’eau.
100
1.3.17 Ligne d’action 13 : « Optimiser la ressource

et l’usage de l’eau »
Le cycle de l’eau inclut l’eau de pluie, l’eau traitée et l’eau potable, et ce, quelle
qu’en soit l’origine.
L’indicateur met l’accent sur les économies possibles et souhaitables dans les
usages au sein du cycle de l’eau, qu’il s’agisse d’économiser l’eau potable au
robinet, d’utiliser de l’eau de pluie ou de la réinfiltrer localement.
L’indicateur porte sur les rejets, l’un des leviers actionnable à ce jour.
Au dénominateur de l’indicateur, figure la somme de la consommation d’eau
moyenne constatée dans les années 1990 et des eaux de pluie rejetées calculées
sur la base décennale (voir méthode de Caquot et l’instruction de 1949).
Ligne d’action
Optimiser m3 prévisionnel économisé et recyclé m3 prévisionnel économisé et recyclé

la ressource et m3 prévisionnel rejeté sur la base m3 prévisionnel rejeté sur la base
l’usage de l’eau d’une référence établie en 1990 d’une référence établie en 1990
Il est compliqué d’avoir raison en fonction des aléas climatiques.

Pour tous les observateurs, l’eau potable, issue des rivières ou des nappes
phréatiques est globalement une ressource rare et précieuse.
Il suffit d’un printemps « pourri » et de précipitations suffisantes qui rétablissent
les nappes phréatiques, pour que la question apparaisse comme inutile. La
réalité risque de nous rattraper, tôt ou tard.
Nous constatons, année par année, un gaspillage de l’eau de surface laquelle
nourrit les réservoirs que sont les nappes phréatiques.
Les solutions à mettre en œuvre sont connues :
►► Éviter l’évaporation des eaux de pluie en réduisant l’imperméabilisation par
la création de noues et des systèmes d’infiltration dans le sol pour nourrir
les nappes.
►► Traiter sur la parcelle au travers des jardins filtrants87 les eaux usées et les
eaux de pluie pour éviter le transport vers des usines de traitement les eaux
qui présentent peu d’éléments non traitables par les plantes.
87 Pour le système mis en place par Phytorestore à Aubervilliers, la surface nécessaire ne dépasse
pas les 100 m2. Il peut donc être introduit pour tous les projets (BE HQE Johanson).
101
►► Réduire la consommation locale d’eau potable en recourant aux équipements

économes en eau – urinoirs secs, double chasse en 5/2 l, usage systématique
de l’eau de pluie pour les W-C et l’arrosage.
►► Imposer une possibilité de recyclage des eaux grises et eaux noires interdite
à ce jour par la réglementation française protégeant des intérêts bien
connus. Dans ce cas, la notion de circuit court, de boucle de rétroaction
sur le territoire prend tout son sens.
1.3.18 Ligne d’action 14 « Limiter l’exposition

des populations aux risques et aux nuisances »
Le risque fait partie intégrante de la vie d’un territoire. La population exposée,
visée par l’indicateur est restreinte aux risques technologiques et naturels
majeurs inventoriés par le DICRIM d’une part, et aux nuisances que constituent
les trois types de bruit (aérien, routier et ferroviaire) d’autre part. Les autres
risques et nuisances seront abordés dans le guide des bonnes pratiques.
Ligne d’action
Pourcentage de la population Pourcentage de la population
Limiter l’exposition
exposée à des risques exposée à des risques ou
des populations aux risques
ou nuisances aigus dans nuisances aigus sur le
et aux nuisances
l’écoquartier territoire
L’organisation de la gestion des risques en France (et souvent à l’étranger

également) est un non-sens. La vie en société comporte des risques, plus ou
moins assumés. Une société doit protéger ses habitants contre les risques qui
portent atteintes aux personnes et éventuellement, aux biens.
►► Sur les risques naturels voire climatologiques, souvent bien identifiés (raz
de marée, séisme, ouragan), les seules variables inconnues se situent dans
la fréquence et la date réelle de l’événement. Dans le cas de la tempête
Xynthia sur les côtes atlantiques, les récits ont permis aux historiens de
référencer notamment des phénomènes de submersion en 1788, tsunami
en 1785 et ouragan en 1784 sur la côte de Royan à Nantes. Les exemples
sont infinis. Il s’agit de mettre en place des règles de prudence et le rachat
des maisons par l’État montre que celui-ci avait un profond sentiment de
responsabilité.
►► Les accidents industriels se sont affaiblis essentiellement en raison de
l’exportation de nos nuisances, de nos pollutions en Asie, de nos déchets
en Afrique. Il n’en demeure pas moins des risques liés aux transports
102
(produits chimiques et nucléaires), aux stockages et surtout à l’histoire

industrielle compte tenu des éléments stockés dans les usines, à présent
désaffectées, représentant des risques importants. La gestion de la crise
de Fukushima par TEPCO (opérateur équivalent d’EDF au Japon) fait froid
dans le dos, d’autant plus que dans le cadre d’une étude confidentielle sur
la transparence, j’avais classé Grande Paroisse (accident d’AZF à Toulouse)
et TEPCO dans les « top ten » de la transparence.
Les documents d’information communaux des risques industriels majeurs
(DICRIM) sont-ils des outils pertinents ? Oui, lorsqu’ils existent. La base des
documents88 est gérée par le réseau IDEAL.
En dehors des quelques informations indispensables (en cas d’inondation,
monter au premier étage), il fait le point sur les risques identifiés et les conduites
à tenir. Il existe environ 3 000 documents, soit environ 10 % des documents
qui auraient dû être établis.
Les techniques de protection sont connues :
►► Réserve foncière pour limiter les risques liés à la proximité (même si les élus
considèrent souvent qu’il s’agit de la bonne terre à construire qui s’échappe),
les zones de protection, les bassins d’orage paysagers.
►► Réalisation des digues de protection et en assurer l’entretien ce qui est
souvent aléatoire (rives du Rhône, Xynthia).
►► Déplacer la population en cas de sinistre prévisible (ouragan, tornade).
►► Réaliser des exercices réguliers car l’expérience montre que les dysfonction
nements apparaissent après tout événement d’une certaine importance.
1.3.19 Ligne d’action 15 : « Réduire l’empreinte

écologique »
Le territoire est structurant, les comportements font le reste. Nourrir, habiter,
bouger, consommer, l’empreinte écologique mesure la capacité de l’humanité
à vivre sur des ressources renouvelables dans un monde fini. Elle permet
de sensibiliser tous les acteurs du territoire, de motiver et de communiquer
facilement pour faire évoluer les comportements. Exprimée en nombre de
planètes, elle évalue la surface nécessaire à une population pour répondre à
sa consommation de ressources mais aussi pour absorber ses déchets.
Cette ligne d’action est spécifique à l’échelle du territoire.
Indicateur : Il est exprimé en nombre de planètes.
88 Ces documents sont disponibles sur le site : http://www.bd-dicrim.fr/.
103
Ligne d’action
Réduire l’empreinte écologique - Nombre de planètes
L’empreinte écologique « Ecological footprint » se révèle un superbe outil

marketing mis à toutes les sauces.
Il est avant tout un outil d’évaluation de la consommation et pour cela que le
territoire est considéré comme l’entité minimale à prendre en compte. Dans la
version simple, il comprend 4 thèmes :
►► se nourrir ;
►► habiter ;
►► bouger ;
►► consommer.
En 18 questions, le tout est exprimé en ha/an ou en nombre de planètes.

Dans la réalité, il est basé sur un tableur qui reprend les situations de la vie
réelle et il s’agit de déterminer les composants nécessaires. Par exemple, je
mange un steak pour lequel il a fallu un bœuf ou une vache, dans un pré et
dans une étable, des infrastructures pour le (ou la) transporter, un abattoir,
un grossiste, un boucher ou un supermarché pour me le mettre à disposition,
etc. Pour chacune de ces actions élémentaires, il s’agit de tenir compte du
temps pour faire mettre à maturité l’animal et les surfaces nécessaires (une
vache doit pouvoir disposer de 1 ha89 pour engraisser paisiblement), ce qui se
traduit en mois et en hectares ou en multiple de tout cela. De la même façon,
les bâtiments sont rapportés au nombre d’animaux qu’ils ont eus à traiter. Il
s’agit d’une méthode statistique des facteurs d’impacts également utilisée par
Jancovici pour le bilan carbone.
Différents reproches peuvent être formulés à l’égard de cette méthode :
►► elle reflète une consommation quotidienne mais non les actes d’achats
eux-mêmes ;
►► elle est séduisante sur le principe mais se révèle peu proactive (OK, je
consomme 2,8 planètes, et alors ?) ;
►► elle correspond à une vision très américaine de la consommation.
Toutefois, elle présente l’intérêt d’être compréhensible pour tous, ce qui est
loin d’être le cas des bilans carbone.
89 Référence élevage écologique en Bretagne, indépendant des cultures intensives de maïs

et donc des banquiers, la surface allouée ne doit pas dépasser le mètre carré dans les
élevages intensifs.
104
En résumé de cette partie théorique, on peut dire que l’approche « écoquartier »

était innovante par le contenu qu’elle offrait car elle était fouillée et systémique.
Elle avait deux inconvénients majeurs :
►► Portée par la DREIF (équipement d’l’Île-de-France), elle s’appuyait sur
une série d’indicateurs sur une base de géoportail par commune, laquelle
nécessitait de la part des DREAL de province, un investissement humain
et de moyens dont elles n’étaient pas dotées. Il en résulta un rejet fort par
les services qui devaient prendre en charge une telle démarche.
►► Il lui manquait les finalités, c’est-à-dire les expressions globales portées par
les élus : résilience, attractivité, bien-être, solidarité, sobriété et innovation,
lesquels termes mobilisent les élus et peuvent fournir un cadre visant à la
mobilisation des habitants.
105
Partie II
La confrontation des enjeux
aux pratiques
2
Le contexte territorial,
humain et institutionnel
de la commune de Petit-Bourg
Pour bien comprendre la démarche, nous avons choisi de présenter le dossier

pour la constitution d’un écoquartier de la ville de Petit-Bourg. Ce dossier
pour lequel j’ai été sollicité par la société d’aménagement de la Guadeloupe
(SEMAG) – que je remercie – présente de nombreux avantages :
►► Ils’agit d’un cas non métropolitain qui permet donc de se détacher des
règles institutionnelles.
►► De plus, il me donne l’occasion de développer toutes les caractéristiques
de la Guadeloupe où j’interviens depuis 200090.
Par ailleurs, il s’agit de confronter un outil technocratique à la vision du terrain.

Le label « écoquartier » est une des actions, qui est soutenue par le ministère,
d’autres actions plus ou moins privées (comme la certification HQE Aménagement)
bénéficient de soutiens institutionnels. Il ne s’agit pas d’être de parti pris mais
d’examiner l’écart entre le concept et la réalité.
90 Je suis intervenu à la demande d’Émile Romney et Marc Jalet du cabinet d’architecture Pile
et Face, en 2000. Ils sont venus me chercher à Paris afin de participer à leurs projets sur
la Guadeloupe, ce que j’ai fait jusqu’en 2012, pratiquement sans interruption.
La ville de Petit-Bourg, plus grande commune de la Guadeloupe, s’étend sur une

superficie de 13 000 hectares. Elle compte une population de 22 529 habitants
en croissance Sa situation par rapport à l’agglomération pontoise lui confère une
position géographique et stratégique intéressante notamment en termes d’habitat,
sans oublier son arrière-pays riche qui lui vaut sa vocation de « ville verte ».
Trois caractéristiques géographiques majeures doivent être soulignées :
►► Le tiers de son territoire est couvert par le parc naturel national de Guadeloupe
et 69 % de son territoire est occupé par la forêt. Elle a de nombreuses acti
vités agricoles.
►► Un bassin hydraulique cohérent (avec un sens sud-ouest/est de la plupart des
rivières lesquelles débouchent soit au nord de la ville soit au sud de celle-ci).
►► La coupure entre l’espace urbain tourné vers la mer et délimitée par la
rocade et les espaces agricoles et naturels, au-delà de la rocade constitués
d’espaces riches.
Figure 2.1 La carte de Petit-Bourg

et sa localisation sur Basse-Terre
2.1 L’attractivité
Il est difficile de positionner stratégiquement une commune en Guadeloupe sans
souligner des traits caractéristiques qui font la spécificité de chaque commune.
La structuration des emplois en Guadeloupe se répartit entre l’économie rési
dentielle (50 % des emplois, seulement 40 % des revenus), tirée par une activité
110
Le contexte territorial, humain et institutionnel de la commune de Petit-Bourg
touristique présente, la fonction publique y compris territoriale (30 % des emplois

mais 40 % des revenus) qui bénéficie des revenus élevés liés à l’expatriation
bien qu’une tendance à un encadrement local semble parfois se dessiner et
le secteur productif (20 % des emplois et 20 % des revenus) avec la présence
des secteurs agricoles et connexes (de transformation).
En termes de répartition géographique, la zone de Pointe-à-Pitre (chef-lieu du

département et de la région) concentre 70 % des emplois, 82 % de l’emploi
productif et 72 % de l’emploi de la sphère résidentielle (lié au tourisme notamment).
La commune de Baie-Mahault, à proximité de Pointe-à-Pitre et qui comprend le

port et la zone industrielle, regroupe près de la moitié de l’emploi de la sphère
productive et la seule zone industrielle de Jarry représente le tiers de la valeur
ajoutée de la Guadeloupe.
Des données statistiques nous pouvons caractériser que :
1. La fonction publique est moins présente à Petit-Bourg rapportée à la moyenne
de la fonction publique en Guadeloupe (1 salarié sur 3 en Guadeloupe
contre 1 sur 5 en métropole) cela signifie que la commune ne bénéficie pas
du pouvoir d’achat élevé des fonctionnaires tout en subissant un niveau de
prix élevé des produits de consommation courante compte tenu :
►► De la fiscalité avec la taxe d’octroi pour n’importe quelle importation.
►► Des situations de monopole historiquement installées et récemment
dénoncées à juste titre.
2. Que l’économie résidentielle (hôtels) est peu présente à Petit-Bourg par
rapport à la moyenne guadeloupéenne, ce qui permet de montrer les axes
de progrès. La commune dispose d’un accès direct sur la forêt domaniale de
Guadeloupe, qui est sans doute l’un des plus beaux espaces de biodiversité
à préserver, non loin du volcan de la Soufrière sur les flancs duquel la
commune se développe.
3. Que l’activité productive (industrie) est assez présente compte tenu de la
zone industrielle d’Arnouville qui prolonge vers le sud les zones de Baie-
Mahault et de Pointe-à-Pitre et la zone artisanale du Rougeol.
Au cœur d’un espace naturel remarquable et fragile, dont il assure l’accès par
la route de la traversée qui est en grande partie sur le territoire de la commune,
une zone côtière appartient au Conservatoire du littoral.
La 5e ville de Guadeloupe par sa population, Petit-Bourg connaît une évolution

positive de sa population qui ne la place qu’en 8e position en taux de progression
sur la période 1999-2006.
111
Il en résulte une attractivité résidentielle qui contribue, comme de nombreuses

communes qui viennent d’adhérer, à la communauté d’agglomération du Nord
Basse-Terre qui vient de se constituer.
Figure 2.2 La carte des espaces naturels protégés

de Guadeloupe DIREN 2005
Une réponse organisationnelle en cours de développement :

la communauté d’agglomération du Nord Basse-Terre
Depuis quelques mois, l’adhésion de Petit-Bourg et de Pointe-Noire a permis
de créer depuis décembre 2010, la communauté d’agglomération du Nord
Basse-Terre remplaçant la communauté de communes qui regroupait Deshaies,
Sainte-Rose et Lamentin, représentant 68 000 habitants.
2.1.1 Quelles compétences de la communauté

d’agglomération ?
Le journal France-Antilles précise l’étendue des compétences de la communauté
d’agglomération (Source : France-Antilles du 3 janvier 2011).
Les compétences obligatoires

« La communauté d’agglomération exerce, en lieu et place des communes
membres, les compétences suivantes :
►► Aménagement de l’espace.
►► Développement économique.
112
►► Équilibre social de l’habitat.

►► Politique de la ville dans la communauté.
►► Transport urbain (compétence obligatoire oubliée par le journaliste compte
tenu de la spécificité de la Guadeloupe en matière de transports, service
public “délégué” à des sociétés privées). »
Les compétences optionnelles

(au moins 3 des compétences suivantes)
►► « Équipements culturels et sportifs.
►► Actions sociales d’intérêt communautaire.
►► Création, aménagement et entretien de la voirie.
►► Assainissement.
►► Eau potable.
►► Protection et mise en valeur de l’environnement (compétences oubliées
par le journaliste). »
Les compétences facultatives

►► « Protection et mise en valeur de l’environnement et du cadre de vie.
►► Restauration scolaire.
►► Actions favorisant l’émergence et le renforcement de l’identité et de l’appart
enance au territoire communautaire et notamment un schéma directeur
de développement culturel du Nord Basse-Terre, ce qui renforce la notion
communautaire.
►► Soutien aux manifestations culturelles et sportives intéressant l’ensemble
de la communauté.
►► Coopération.
►► Elle peut se donner compétence en matière de droit de préemption ».
Cette organisation permet d’accéder aux crédits de la politique de la ville
notamment. Il prend la forme d’un établissement public de coopération inter
communale à fiscalité propre (EPCI). Il regroupe des communes représentant un
ensemble homogène de plus de 50 000 habitants (malgré quelques dérogations).
2.1.2 La prise en compte des enjeux dans le cadre

de la commune du Petit-Bourg
La commune de Petit-Bourg doit faire face à certains enjeux. Il est classique
de caractériser les enjeux globaux du développement durable en 6 grands
domaines.
113
Changement climatique
La contribution au changement climatique est de 4,7 TeqCO2 par habitant91 pour
la Guadeloupe (hors transports aériens qui font l’objet d’un décompte particulier)
avec une progression de + 42 % par rapport à 1990, année de référence (pour
la même période, la France métropolitaine diminuait sa contribution de - 14 %
à 6 TeqCO2 par habitant), soit une contribution annuelle globale théorique
de 96 950 TeqCO2 pour la commune.
Si l’objectif au niveau de la Guadeloupe doit être de maintenir et non de pro
gresser, pour l’écoquartier la maîtrise des facteurs d’émission de gaz à effet de
serre est un défi important, qui se déclinera en nombreuses lignes d’actions.
Le désenclavement de la ville en matière de transports en commun

Pour un accès durable à l’agglomération pontoise, les transports publics urbains
(dans les faits, il s’agit de transports privés agréés par le conseil général)
demandent une réflexion en profondeur, compte tenu notamment des horaires
peu fiables et l’usage des véhicules anciens (voir le document des facteurs
d’impacts pour les DOM de l’ADEME) ayant une forte contribution CO2.
Pour la ville, il s’agit de trouver des systèmes souples d’accès à des transports
urbains publics fiables et de mettre sur pied des modes d’accès doux, y compris
en intégrant des transports maritimes.
Biodiversité
La description du cadre géographique de la commune doit conduire à une
approche volontariste en matière de biodiversité tant pour maintenir celle qui
existe (notamment en luttant contre les prélèvements sauvages et destructeurs)
que pour offrir un cadre adapté pour celle à développer.
Le diagnostic « biodiversité » fondé sur le potentiel de biodiversité des différents
espaces permettra d’identifier les zones exceptionnelles, ainsi que celles à
développer. Une cartographie de la valeur de la biodiversité des espaces devrait
être établie pour assurer une gestion coordonnée et globale de la biodiversité.
Économie
Pour assurer le maintien et le développement des ressources locales, en évitant
de devenir la cité-dortoir de l’agglomération de Pointe-à-Pitre, des Abymes et de
Baie-Mahault qui détiennent la majeure partie des emplois de la Guadeloupe,
la commune doit stimuler une économie locale s’appuyant sur ses points forts
(agriculture, tourisme, recherche) pour développer un tissu actif local.
91 Source : Agence internationale de l’énergie.
114
Bien-être
Le bien-être est une donnée extrêmement personnelle qui dépend de nombreux
facteurs : le droit au logement, à l’emploi, à l’éducation et à la culture, mais
également l’accès à la vie associative, autant de facteurs déterminants pour
obtenir une vision globale positive de la vie dans la commune.
Le projet d’écoquartier doit contribuer au développement de ce bien-être.
Ressources naturelles
La Guadeloupe, en tant qu’île, dépend de nombreuses ressources importées.
Une réflexion en profondeur se développe pour utiliser avec parcimonie les
ressources naturelles non renouvelables de l’île dont les impacts sont forts
(exploitation de carrières, bois tropicaux illégaux) et également raisonner en
termes de bilan carbone en fonction de l’origine des ressources naturelles
utilisées et des modes de transport utilisés.
Nuisances et risques
La Guadeloupe en tant qu’île volcanique doit faire face à des risques naturels :
►► Réguliers comme ceux qui naissent à la période des cyclones (de juin
à novembre) ayant une conséquence sur le régime des eaux pluviales
provenant du bassin-versant, mais également les effets sur la montée des
eaux de mer.
« En Guadeloupe, Marilyn, ouragan de 1995 de classe 1 seulement a
déversé 500 à 600 mm d’eau en 12 heures sur la ville de Basse-Terre dans
la nuit du 14 au 15 septembre. Le cyclone de 1928 a généré une montée
des eaux estimée entre 3 et 4 mètres sur les îlets de la baie de Pointe-à-
Pitre. » (Site météo France 2000)
►► Importants et difficilement prévisibles comme les activités volcaniques et les
activités sismiques du fait de la faille de la plaque caraïbes avec les risques
liés aux potentielles conséquences de celle-ci (tsunami avec des vagues
de 3 à 5 m en cas d’effondrement d’un volcan dans la mer – hypothèse de
l’île de la Dominique).
Pour répondre à ces enjeux, la commune a décidé de les hiérarchiser.
Enjeux territoriaux : la stratégie des « 3 P »

►► Pôle écologique, Petit-Bourg représente un potentiel en termes d’écopôle
de l’agglomération pontoise en raison de son arrière-pays et de la capacité
du territoire à tirer profit des ressources stratégiques naturelles.
115
►► Pôle moteur du développement urbain et économique du Nord Basse-

Terre par la constitution d’un réseau urbain où se concrétise dans les
centres-bourgs des initiatives locales pour le développement du territoire.
►► Pôle d’échanges vers le sud de Basse-Terre en raison de la fonction de
pôle d’échange et d’équilibre de Petit-Bourg dans le schéma d’aménagement
régional (SAR) et sa propension à relayer les effets de la polarisation pontoise
sur la côte de Guadeloupe.
Enjeux transversaux de développement territorial

La vocation du quartier Saint-Jean de l’agglomération petit-bourgeoise est de :
►► Constituer un pôle d’appui du développement urbain, économique, social
et culturel du territoire en accompagnant le développement du péricentre
ouest du bourg.
►► Maîtriser l’étalement urbain en confortant l’urbanisation du territoire par
l’extension du centre-bourg.
►► Renforcer les fonctions de centralités urbaines du centre-bourg.
►► Relancer l’activité économique par l’aménagement de nouveaux espaces
productifs liés aux activités de services, résidentielles.
►► Concrétiser la réalisation d’infrastructures représentant un intérêt local pour
le développement d’activités culturelles et sportives.
►► Garantir la mixité urbaine et sociale du territoire.
►► Établirdes connexions interquartiers : Saint-Jean, centre-bourg historique,
péricentre nord et péricentre sud.
Enjeux environnementaux et de développement durable

de l’espace
►► Valoriser le rôle d’interface naturel du quartier de Saint-Jean avec les
secteurs nord/sud et ouest/est du territoire.
►► Valoriser les programmes de constructions BBC.
►► Aménager en conséquence des axes de circulation liée aux mobilités douces.
►► Préparer le territoire aux aléas induits par le changement climatique en
prévoyant la reconversion des zones urbaines de la frange littorale petit-
bourgeoise.
Il résulte de cette première analyse qu’il n’est guère possible de développer la
commune sans avoir une démarche structurée telle que celle de l’écoquartier92.
92 La référence à la notion d’écoquartier tient au fait que le document présenté a été le support
au dossier « Label écoquartier » du ministère. Bien que non labellisé, le dossier nous semble
suffisamment emblématique pour être repris en tant que support de réflexion.
116
2.2 Les thèmes à aborder
2.2.1 Le contexte territorial ou celui des communautés

Deux visions semblent s’opposer dans les approches d’aménagement durable
urbain qui se développent :
1. Une vision territoriale, terrienne, qui essaie de créer de nouveaux lieux
d’attraction autour d’un pôle pour apporter un bien-être et une liste de
services marchands ou publics. Il s’agissait des villes nouvelles, des zones
d’actions concertées (ZAC) et à présent, des écoquartiers. Le principe en
est simple : prenons un territoire rural ou anciennement industriel et traçons
la ville du futur. Il s’agit de la vision européenne quel que soit le nom que
l’on donne à l’entité fondée sur un territoire, une terre, un lieu, un bassin.
L’usage s’évalue en fonction des modes de services mis à disposition. Il
s’agit de circonscrire dans un espace, un lieu, les besoins essentiels pour
naître, apprendre, être éduqué, travailler, consommer et mourir.
Cette vision correspond aux visions des aménageurs européens, pour
lesquels la disponibilité des terres est une donnée fondamentale de
l’approche.
2. Une vision anglo-saxonne, basée sur le concept de « communities », laquelle
décrit les besoins d’un groupe social, qui se regroupe sur la base d’une
appartenance religieuse, communautaire voire d’intérêts. L’usage recherché
est l’attractivité, laquelle se décline en contribution à la compétitivité, à la
créativité, au sens du collectif et à la recherche du consensus (version LEED
ND93) qui se calcule le plus souvent en dollars, selon la règle qui veut que
le dollar soit le maître étalon du bonheur. L’accès aux services est fonction
des moyens dont dispose les habitants selon l’adage : « l’or reconnaîtra
les siens ». La notion de communauté en France s’applique à un caractère
de groupe religieux, et perçu souvent de façon péjorative « la communauté
juive, la communauté arabe, la communauté musulmane ». Cette vision
péjorative, voire raciste, renvoie souvent à un ensemble de personnes qui
fait bloc et qui n’a pas les valeurs terriennes françaises. Lorsque l’on évoque
les communautés, il est souvent fait référence à un phénomène récent
datant du XIXe siècle tel que les Mormons, qui font partie des communautés
les plus connues. Toutefois, il existe des communautés très européennes
de grande influence comme les Hollandais-moraves, dont les aciéries ont
93 LEED ND pour LEED for neighborough – démarche de certification environnementale

américaine.
117
fourni les poutres et aciers pour la construction de New York94. Comme

leur nom l’indique, ils provenaient de Moravie (Europe centrale) fuyant les
persécutions et se sont réfugiés en Hollande où ils ont soutenu le prince
Guillaume d’Orange, lequel leur a accordé asile et droit de patente.
De mon point de vue, l’aménagement durable ne peut se concevoir qu’en fonc
tion du groupe humain, qu’il s’inscrive ou non dans un territoire, et souvent en
fonction d’un ensemble plus vaste. Ce groupe doit être relié par un ensemble
de visions et d’approches.
À titre d’exemple, nous avons eu l’occasion de travailler sur la ville de Pointe-à-
Pitre et malgré l’éloignement, les règles européennes, françaises s’appliquaient
donnant un contexte spécifique à cette île, tout en appliquant les règles en
vigueur dans les Caraïbes.
Les deux visions ne sont pas si éloignées que cela puisqu’elles se retrouvent
dans des approches d’évaluation soit selon les grilles multicritères (MEDDTL,
Écoquartiers) soit de certification dans le cas de LEED ND, HQE Aménagement.
Nous pensons que chaque approche décrit une même réalité avec des visions
et des objectifs différents. Les préoccupations financières sont loin d’être
absentes des aménagements territoriaux et les approches éthiques voire
environnementales sont prises en compte dans les approches relatives aux
« communities », même si parfois, cela se fait à la marge.
2.2.2 L’influence de l’environnement physique
Développer un projet d’écoquartier

Le projet d’écoquartier Saint-Jean s’inscrit naturellement dans le développement
de la ville de Petit-Bourg. L’espace situé entre la route nationale n° 1 et le bourg
actuel apparaît comme une zone naturelle d’extension et de développement de
celui-ci. Il convient aujourd’hui de faire face à la pression foncière exercée sur
ces parcelles qui, s’il n’est pas maîtrisé, conduira à la réalisation de plusieurs
programmes d’aménagement, sans forcément rechercher la cohérence globale
du projet et la vision d’ensemble qui permettront de construire la ville pour les
10 ou 15 années à venir. Ce constat est d’autant plus important que certaines
opérations d’aménagement sont déjà réalisées ou en cours de réalisation. La
mise en place du projet d’aménagement global sur ce secteur permettra de
94 Merci à la famille Kleemans qui m’a fait découvrir le bel ensemble de Plazerplace à Zeit
(Hollande) et à laquelle je dois mes références historiques.
118
répondre aux enjeux majeurs de développement et de requalification urbaine

du bourg par la connexion qu’il sera nécessaire de créer ou de renforcer entre
la ville ancienne et la ville nouvelle qui se développe sur ces quartiers. Le projet
d’aménagement du quartier de Saint-Jean sur une superficie de plus de 30 ha,
offre l’opportunité à la ville de Petit-Bourg de se projeter dans une perspective
à long terme de son territoire.
La création de ces nouveaux quartiers devra permettre de décliner comme
suit les enjeux pour la ville :
►► Extension de la ville.
►► Développement et affirmation du centre-bourg de la ville.
►► Animation urbaine et dynamisme économique.
►► Valorisation des atouts naturels, culturels, architecturaux et historiques.
►► Correction des dysfonctionnements urbains.
►► Politique de l’habitat.
►► Création de zones d’activités.
►► Actions d’insertion.
À l’appui des projets déjà initiés par la collectivité à l’échelle du territoire de la
ville – à savoir le projet d’aménagement du port de plaisance, la restructuration et
la requalification du centre-bourg de Petit-Bourg, la zone d’activités commerciales
de Colin – ce projet d’aménagement participe à l’ambition de favoriser un nouvel
essor urbain, s’appuyant sur la position stratégique du quartier de Saint-Jean
pour le développement du bourg.
Le contexte opérationnel de la restructuration est défini par les objectifs nouveaux
qui devraient être arrêtés par la ville et visant :
►► la modernisation et mise en conformité des réseaux publics d’assainissement ;
►► ladéfinition d’une trame viaire nouvelle, support de développement et de

gestion des flux concentrés au niveau du centre-ville ;
►► l’affirmation d’une trame urbaine structurée en adéquation avec le centre-ville.
La mise en place d’un écoquartier devrait permettre d’aborder successivement

les étapes suivantes en y définissant les objectifs et les moyens à mettre en
œuvre.
L’objectif de la démarche « écoquartier » est de valoriser des projets qui ne se
limitent pas à des réponses techniques liées, par exemple, à la qualité énergétique,
mais qui s’étendent aux thèmes essentiels du développement durable : le pilier
social et sociétal, le pilier économique et le pilier environnemental.
119
Cette démarche précise les orientations essentielles de l’écoquartier avec

comme objectifs généraux de lutter contre le réchauffement climatique.
La ville de Petit-Bourg traduira cette volonté dans ces documents de planification
en particulier dans le PADD qui trouvera son application dans le PLU de la ville.
Le pilier social et sociétal

►► Animer la gouvernance autour du projet d’aménagement.
►► Développer la participation et l’adhésion des parties prenantes de
l’écoquartier, notamment les riverains, les associations et les représentants
de la société civile, porte-parole des futurs habitants ; articulation avec les
autres démarches existantes (plan climat-énergie territorial, Agenda 21
local, PLH…).
►► Traduire dans le projet la mixité et la diversité sociales, urbaines et fonc
tionnelles dans le quartier suppose : de résoudre les approches relatives
à la mixité sociale et générationnelle, d’assurer la coordination entre les
différents types d’habitat (neuf/ancien, individuel/petit collectif/collectif,
accession/locatif, petites et grandes typologies) et les différentes fonctions
urbaines (services et commerces urbains, transports collectifs, espaces
publics porteurs d’identité et espaces extérieurs de loisirs à proximité/
qualité des espaces publics et des espaces collectifs…) lesquels sont les
axes principaux du projet.
Le pilier économique
Assurer la pertinence et la pérennité dans le temps du montage socioéconomique
du programme (y compris sur ses aspects fonciers et de gestion). Il s’agit de
réaliser l’identification des besoins et d’anticiper sur les usages et modes de
vie à venir, la localisation des activités, la qualité des moyens de transports et
de communication, la mixité fonctionnelle, la réversibilité des équipements, le
développement de l’économie locale, les modes de production et de consom
mation responsables, le financement de l’opération en projets modulables
grâce à son phasage et le programme adaptable dans le temps, l’économie
du projet, selon les modes et les coûts de gestion.
Le pilier environnemental
►► Promouvoir les performances écologiques dans l’aménagement. Il s’agit
d’assurer la sobriété carbone dans l’urbanisme, de développer la mobilité,
de travailler la conception intelligente de la densité, la prise en compte de
120
la nature et de la biodiversité, la limitation de la consommation d’espace et

éventuellement la reconquête ou l’intégration d’espaces pollués ou dégradés,
d’assurer la gestion de la qualité de la gestion de l’eau, la prévention et
valorisation des déchets, la prévention des nuisances sonores, l’insertion dans
une ambiance urbaine de qualité en termes de paysages et d’encadrement
de la publicité extérieure.
►► Promouvoir la qualité environnementale et architecturale des formes urbaines,
c’est-à-dire mettre en œuvre l’adaptation aux changements climatiques et la
réduction des émissions de gaz à effet de serre (performance énergétique des
bâtiments, au minimum norme BBC), développer la qualité de l’architecture
conciliant les exigences d’une vie personnelle et l’ouverture sur les valeurs et
services collectifs, notamment en proposant un renouveau de l’architecture
du logement.
L’engagement des élus

La forte pression urbaine, dont est témoin le territoire petit-bourgeois, s’exprime
par la consommation extensive de l’espace et la structuration d’une trame
urbaine relâchée. L’enjeu pour Petit-Bourg est de parvenir à un équilibre entre
espaces urbanisés et espaces naturels ainsi que de s’assurer de la diffusion
des services à la population et de l’emploi dans une vision de développement,
garante de la cohésion sociale et territoriale de Petit-Bourg au sein de laquelle,
la vocation de centre-urbain du bourg est réaffirmée.
Aussi, en vue de la définition d’une stratégie d’aménagement du territoire
capable, d’une part, d’orienter le développement urbain et économique du
quartier péricentral de Saint-Jean et, d’autre part, de valoriser son potentiel
foncier dans une démarche globale de renouvellement urbain du centre-bourg
historique, la ville de Petit-Bourg souhaite élaborer un schéma de programmation
et d’aménagement durable de ce quartier.
Poursuivant les objectifs de valorisation des atouts économiques du bourg
et de restauration de ses fonctions de centralité, ce schéma entreprendra de
planifier l’aménagement des équipements publics dans une perspective de
développement durable en intégrant l’ensemble des questions liées à la gestion
intégrée des espaces sur lesquels se projetteront les opérations d’aménagement.
Dans cette perspective, l’objectif du projet répond aux ambitions formulées par
les projets d’écoquartier. Opération d’aménagement à laquelle est appliqué
un ensemble d’exigences issues des objectifs de développement durable,
l’écoquartier précisera les conditions d’aménagement et la programmation
d’un nouveau quartier sur une superficie d’environ 30 hectares.
121
Les études qui devraient être menées à terme comprennent :

►► Le cadrage du contexte d’aménagement du quartier Saint-Jean et la définition
des enjeux s’exprimant sur le territoire, déclinés à des échelles élargies,
depuis celle du bourg jusqu’au quartier de Saint-Jean.
►► L’expression du projet d’aménagement et la déclinaison détaillée du plan
d’organisation et de composition du nouveau quartier jusqu’à la définition
de la typologie des constructions à réaliser.
Elles permettront la déclinaison d’indicateurs et de principes d’actions en
direction d’un développement urbain durable et intégreront l’ensemble des
objectifs visant à :
►► l’insertiondu péricentre de Saint-Jean dans le bourg (cohérence avec le
centre-bourg, le quartier de Roujol, le quartier de Morne-Bourg et le quartier
de Blonde) ;
►► la mise en œuvre de programmes de logements dans une logique de mixité
sociale ;
►► l’implantation d’équipements publics (école, crèche, aires de jeux, jardin
public) ;
►► au développement de l’appareil économique (commercial, artisanal, tertiaires
supérieurs) ;
►► à l’instauration d’une gestion durable de l’environnement et du cadre de vie ;
►► l’aménagement de circulations douces (piétonnes, pédibus, deux roues) ;
►► la création de liaisons entre espaces publics, équipements communaux et
habitat existant et futur.
Les principaux objectifs stratégiques du projet d’écoquartier de Saint-Jean
sont les suivants :
►► Mettre en valeur la biodiversité remarquable et la biodiversité ordinaire du
territoire de la commune.
►► Encourager les formes urbaines plus cohérentes avec le développement
durable.
►► Rechercher la cohérence et la continuité d’aménagement avec les quartiers
existants du bourg.
►► Veiller à réduire l’impact des constructions sur l’environnement durant toute
la durée de l’opération.
►► Développer les pratiques écoresponsables en sensibilisant les populations
(tri, recyclage…).
►► Privilégier la proximité de la desserte de transport commun.
►► Privilégier l’usage de transport doux et l’écomobilité.
122
►► Redynamiser ou créer des filières d’activités économiques locales (BTP,

artisanat, écotourisme).
►► Privilégier les choix énergétiques raisonnés (énergie renouvelable, conception
architecturale…).
►► Privilégier les écomatériaux.
►► Concevoir et réaliser des équipements et des bâtiments non susceptibles
d’altérer la santé des habitants.
►► Développer une culture de la sécurité face aux risques majeurs naturels.
2.2.3 Le plan stratégique de Petit-Bourg

Pour aborder la mise en œuvre de l’écoquartier, la commune s’inscrit dans un
plan stratégique du territoire. Les domaines d’action correspondent aux champs
qui devront être systématiquement développés pour l’écoquartier actuel mais
également toute action politique d’aménagement sur la commune. Le plan
stratégique se décompose en domaines d’action qui décrivent les objectifs
poursuivis, lesquels sont caractérisés en fiches d’action.
Les domaines d’action de l’écoquartier

A – Objectifs généraux de l’écoquartier
1.1 Inscrire le projet dans une démarche développement durable globale
de territoire, assurée par un portage politique du projet sur le long
terme, sur la base d’une charte.
1.2 Attacher une compétence développement durable/environnement à
l’équipe de projet.
1.3 Mettre en place une démarche participative dès l’amont et continue
au-delà des obligations réglementaires, via des outils d’animation.
1.4 Mettre en place un système de management environnemental de projet
afin de définir les rôles et responsabilités et le croisement entre les
thématiques et les enjeux.
1.5 Mettre en place une ingénierie financière dynamique pour assurer la
faisabilité permanente du projet.
1.6 Mettre sur pied un cahier des charges développement durable du
cadre bâti pour traiter les questions sociales (parcours résidentiel)
environnementales (énergie, confort et santé) et économiques (affec
tation des ressources pour le logement aidé de qualité).
1.7 Concevoir l’aménagement urbain autour d’une trame verte et d’une
trame bleue.
123
B – L’analyse/diagnostic du site
2.1 Établir un diagnostic territorial approfondi afin de dégager les ressources
et contraintes au regard du développement durable du territoire,
optimiser les ressources foncières en fonction de la sensibilité forte
des milieux aux risques naturels, hiérarchiser les actions selon les
enjeux (croisement lignes d’actions et enjeux).
2.2 Privilégier le lien avec le centre-ville (ou de vie) via des mobilités
alternatives à la voiture individuelle.
2.3 Prise en compte particulière des contraintes environnementales du
site (pollution, risques naturels…).
2.4 Valorisation particulière des atouts environnementaux du site (zones
humides…).
2.5 Mettre en perspective le bilan prévisionnel avec la question des exter
nalités positives du projet.
2.6 Problématique de transports collectifs.
C – Éléments de programme
3.1 Veiller à la mixité des fonctions urbaines.
3.2 Promouvoir la densité et la qualité architecturale et paysagère.
3.3 Encourager la diversité sociale.
3.4 Encourager la diversité générationnelle.
3.5 Veiller à l’installation d’activités économiques respectueuses de l’envi
ronnement (démarches hautes qualités environnementales des entre-
prises installées).
3.6 Travailler la forme urbaine et respecter l’identité du territoire.
D – Conception urbaine et des espaces publics

4.1 Plan-masse intégrant très fortement les caractéristiques environ
nementales du site et les liens avec le tissu existant.
4.2 À l’intérieur du quartier, favoriser les déplacements doux et l’accessibilité
de tous.
4.3 Optimiser les coûts des réseaux (VRD), notamment pour les modifications
d’usage futures.
4.4 Intégrer la gestion économe des eaux pluviales à l’échelle du quartier.
4.5 Respecter le patrimoine vivant et la biodiversité du site.
4.6 Utiliser des matériaux écologiques et éthiques dans l’espace public,
en rapport avec les filières de production locales.
124
4.7 Penser une gestion optimisée des déchets, orientée vers les habitants
et favorisant les nouveaux comportements.
4.8 Créer des ambiances climatiques et acoustiques pour le confort des
habitants.
4.9 Planifier la gestion de l’énergie à l’échelle du quartier.
4.10 Promotion des TIC (aidant à réduire l’empreinte écologique).
4.11 Traiter et gérer les eaux usées selon des techniques douces pour
assurer une excellente qualité des eaux de surface.
E – Conception architecturale des bâtiments

5.1 Viser la haute performance énergétique des bâtiments du quartier.
5.2 Réduire les consommations d’eau. Organiser la gestion des eaux
pluviales au niveau bâtiment.
5.3 Optimiser la gestion des déchets au niveau du logement/bâtiment.
5.4 Retenir des matériaux de construction intégrant la qualité environ
nementale, sanitaire et confort.
5.5 Viser des ambiances intérieures de qualité en termes de confort et de
santé.
F – Modalités de la phase travaux

6.1 Réduire les impacts du (ou des) chantier(s) sur l’environnement.
6.2 Introduire des clauses d’insertion dans les travaux.
G – Gestion urbaine (espaces publics) et exploitation du bâti

7.1 Sensibilisation des locataires et propriétaires à un comportement
écocitoyen.
7.2 Sensibilisation des acteurs économiques (commerçants, entreprises…).
7.3 Optimisation de l’intervention des services publics (AEP, assainissements,
déchets, transports…).
7.4 Gestion des espaces publics.
7.5 Exploitation/maintenance des équipements des bâtiments.
7.6 Développer un partenariat avec l’INRA pour assurer la réalisation d’une
boucle alimentaire locale.
La problématique de l’écoquartier en s’inspirant des trois piliers (social,

écologique et économique) va décliner les sept grands axes stratégiques
présentés précédemment, qui vont structurer ce cahier des charges.
125
2.3 Les 20 ambitions de l’écoquartier

Une fois présenté le contexte et les ambitions, il s’agit de décrire les lignes
d’actions choisies par la collectivité et ses conseils. En la matière, il est
nécessaire de décrire par action :
►► les acteurs ;
►► les objectifs poursuivis ;
►► les ressources à mobiliser ;
►► les indicateurs opérationnels et stratégiques à mettre en œuvre.
Autant que possible, les fiches sont présentées au fil du texte mais comme
nous sommes dans une approche systémique, il arrive que les actions se
situent parfois dans différents thèmes abordés.
Nous respectons le contenu du texte et commentons certaines actions en
fonction du contexte.
2.3.1 Démarches et processus

Piloter et concerter dans une optique de transversalité
Structurer la maîtrise d’ouvrage
Le portage politique fort est porté par le maire, un comité stratégique est constitué
et sa forme institutionnalisée (il existe depuis plus d’un an). Il sera élargi dans le
cadre de la gouvernance à cinq, « dans le prolongement des engagements et
de la démarche du Grenelle de l’environnement, l’État favorise des modes de
gouvernance associant les élus, les syndicats représentatifs des salariés, les
entreprises et les associations notamment environnementales » pour assurer le
débat le plus large sur les orientations dans le cadre d’un comité d’orientations
stratégiques.
Un comité technique sera mis en place avec les services de l’État, de la région
et du conseil général, de la communauté d’agglomération du Nord Basse-Terre.
La SEMAG assure la direction de projet opérationnelle, elle s’assure du concours
des experts nécessaires pour constituer les dossiers de choix (écologues,
spécialistes des sols, agronomes, urbanistes, gestionnaire de l’eau, SIG etc.)
et désigne un AMO développement durable pour l’accompagner et évaluer au
fur et à mesure le déroulement de la démarche.
Les autres maîtres d’ouvrage doivent adhérer à la charte écoquartier de la ville
pour faire valider leur programme (transversalité).
126
Au fur et à mesure du texte, nous présenterons les fiches d’actions lesquelles

ont pour objet de donner un cadre de réalisation pour constituer l’écoquartier.
Ces fiches sont tout à la fois :
►► Pratiques car elles définissent le contexte de l’action et les acteurs à mobiliser.
►► Donnent des outils et instruments de mesure à développer.
Fiche projet 1.1 : Management du projet

Tableau 2.2 Fiche projet 1.1 Management du projet
Inscrire le projet dans une démarche développement durable globale

de territoire assurée par un portage politique du projet sur le long terme
Objectif
Exprimer une volonté politique forte autour du
projet, accompagnée par la mise en place d’une Financement
stratégie développement durable à l’échelle de
La ville.
l’agglomération avec la mise en annexe de la
convention écoquartier, la charte écoquartier de la
ville de Petit-Bourg qui devient un outil contractuel.
Moyens mis en œuvre Délais

-- Constitution d’un comité stratégique avec les
Dès le démarrage de l’opération.
élus de Petit-Bourg, les partenaires : la SEMAG,
le conseil général, la région, l’ADEME, le Parc.
-- Constitution d’un comité d’orientations
stratégiques, présidé par le maire et animé par la
SEMAG (ou son AMO) pour la concertation dans
le cadre de la gouvernance à cinq (débat sur les
orientations à moyen et long terme). Indicateurs d’évaluation
-- Constitution d’un comité technique opérationnel, -- Nombre de réunions des comités.
présidé par un élu, les services, la SEMAG, les -- Production d’un document d’objectifs
services de l’État. communs comprenant des indicateurs de
-- Déclinaison d’une stratégie développement suivi pour chaque étape du projet.
durable de la ville dans les différents documents -- Inscription du projet par la ville dans le
de pilotage Agenda 21, prise en compte du PADD, PLU.
développement durable dans les documents -- Inscription du projet dans le PPI de la
d’urbanisme (PADD, PLU). ville.
-- Formalisation d’un portage fort par les maîtres
Indicateur de performance
d’ouvrage et de l’adhésion de tous les acteurs
concernés dans un document d’objectifs De réalisation de l’écoquartier dans son
(adhésion à la charte). déroulement.
Acteurs concernés
-- La ville.
-- Les partenaires du projet.
127
Le système de management environnemental s’impose dans une approche

d’aménagement durable.
Beaucoup de collectivités territoriales considèrent qu’elles ont une légitimité
naturelle à conduire un projet d’aménagement durable. Un SME – un système
de management environnemental – est avant tout une organisation qui va
pas à pas en s’appuyant sur des méthodes extrêmement puissantes tout en
étant simples comme le PDCA (Plan-Do-Check-Act) de la roue de Deming
qui se traduit par Planifier, Développer, Contrôler et Ajuster. Pour des motifs
de performance de l’organisation, je préconise de mettre en place une telle
approche afin d’optimiser la démarche. Il n’y a rien de pire qu’une charte DD,
porteuse d’une ambition, qui accouche d’une solution étriquée.
Cette organisation est désormais classique, il n’est guère possible de conduire
un projet qui inscrit la démarche de la ville dans les 10 ans à venir sans disposer
d’une organisation structurée au plus haut niveau. Il est important d’insister
sur les notions d’indicateurs :
►► D’évaluation qui décrivent les éléments quantitatifs de la démarche.
►► De performance qui mesure l’efficience de celle-ci.
Nous disposons à ce stade de l’outil de gestion politique du projet d’écoquartier.
Il est également nécessaire de disposer d’une compétence développement
durable. Le choix est d’autant plus difficile que le nombre d’intervenants qui
revendiquent cette qualité augmente avec le nombre de solliciteurs en période
de crise. Le profil doit être le suivant :
►► Une expérience réussie (références) dans un domaine du développement
durable (environnement, économique et social) et affirmée. Sans expérience,
malheureusement, il s’agit souvent de la communication peu adaptée.
►► Une capacité à comprendre les besoins. Beaucoup de donneurs de leçons
proposent des potions magiques « développement durable » qui n’ont pas
de sens. Un bon questionnement est meilleur que des certitudes.
►► Une capacité à s’adapter au terrain, avec une vision des enjeux ne peut
qu’être meilleure.
Fiche 1.2 Compétence développement durable

En marché public, cette compétence se situe en assistance à maîtrise d’ouvrage
(AMO). Ayant conçu pour l’ADEME95, les AMO HQE, je suis extrêmement
critique sur la faible intelligence mise en œuvre par des cabinets qui font du
95 En 1996 à Sophia Antipolis, mais il me sera beaucoup pardonné car je l’ai fait de bonne foi.
128
saut-de-mouton d’un dossier à un autre, mélangent les dossiers et répètent une

leçon mal apprise. Je pense en la matière qu’il faut disposer d’une compétence
pointue qui soit en capacité d’apporter :
►► Une vision prospective aux élus.
►► Un suivi efficace du projet.
►► Une évaluation permanente par rapport à l’avancement.
►► Une empathie avec les acteurs qui réalisent et prennent en compte les
exigences définies.
Tableau 2.3 Fiche 1.2 Compétence développement durable
Attacher une compétence développement durable/environnement à l’équipe projet
Objectif Financements
Intégrer dès la conception du -- Bilan opération.
projet les enjeux du développement -- Ville.
durable. -- État.
Moyens mis en œuvre

-- Conduite de projet adaptée en
faisant appel à une assistance
en maîtrise d’ouvrage
« développement durable » Délais
(AMO) notamment pour évaluer Au stade faisabilité.
étape par étape l’évolution des
indicateurs « développement
durable » du projet.
-- Constitution d’équipes
de maîtrise d’œuvre
pluridisciplinaires intégrant des Indicateurs d’évaluation
compétences développement -- Structuration sur la base d’indicateurs de performance.
durable.
-- Traduction pratique dans la définition du programme.
-- Tableau de synthèse de la contribution de l’écoquartier
Acteurs concernés aux indicateurs de développement durable du territoire.
-- Maître d’ouvrage. Indicateur de performance
-- Aménageur. -- Nombre d’indicateurs DD documentés/Nombre
-- BET. indicateurs DD en %.
-- Nombre de fiches d’écart.
Associer les riverains et les futurs utilisateurs

La démarche participative est une partie intégrante de la démarche de dévelop
pement durable, elle est implicite et explicite. Compte tenu des enjeux (cf. 2.1.2
« La prise en compte des enjeux dans le cadre de la commune du Petit-
Bourg »), il est important d’obtenir un large consensus. Par expérience, un vote
129
majoritaire est souvent une occasion de permettre l’expression démocratique

tout en assurant l’avancement du projet, le comité d’orientations stratégiques
(gouvernance à cinq) doit étudier les scénarios à moyen et long terme.
La faiblesse des démarches participatives apparaît comme une constante
des projets en développement durable. Souvent portées par la collectivité
elles ne reçoivent comme écho que les participations modestes, souvent
professionnelles ou assimilées car cela demande souvent un plein-temps pour
des réunions infinies.
►► Soit la solution préconisée ne rencontre pas d’opposition et il y a dans ce
cas, une communication vibrante de la collectivité sur la réussite du projet.
►► Soit la solution fait l’objet d’une forte opposition et dans ce cas, il y a une
rétention des informations, des réunions infinies voire dilatoires.
L’expérience montre que l’opposition spontanée à un projet révèle des lacunes
dans l’étude de faisabilité et qu’il doit être revu. Je citerais 2 exemples vécus :
►► L’aménagement de l’aéroport Notre-Dame-des-Landes est issu des Trente
Glorieuses (1971), dans une vision d’extrapolation des voyages des Bretons
qui ont la bougeotte. Deux chiffres éclairent le débat :
▼▼ Actuellement, l’aéroport de Nantes reçoit 4,5 millions de passagers par an.
▼▼ Le futur aéroport est prévu pour un trafic de 25 millions de passagers
par an.
►► Le projet de musée à Nantes dit musée Dobrée (famille d’armateurs nantais
dont le dernier descendant, féru de voyage à léguer son château – type
Viollet-le-Duc et le manoir Jean V – une bâtisse sans grâce du XIVe siècle
et surtout sa collection d’articles ramenés de ses voyages), lequel détruisait
un jardin familial en plein centre de Nantes.
▼▼ La première (et la seule) réunion publique eut lieu un dimanche de juin
à 17 heures pour s’assurer que les voisins seraient à la plage.
▼▼ Le tribunal administratif a trouvé que le projet ne respectait pas le PLU
édicté par la ville et mal lu par l’architecte.
La démarche participative doit se développer selon les outils modernes, au
même titre que les études statistiques pour un pot de yaourt.
Fiche 1.3 : Démarche participative

Mobiliser dans la durée les partenaires
La commune a établi de longue date des relations privilégiées avec les
partenaires. La nouveauté de l’approche est de l’inscrire dans le cadre d’une
charte développement durable, laquelle est un outil contractuel.
130
Tableau 2.4 Fiche 1.3 Démarche participative
Mettre en place une démarche participative dès l’amont et continue

au-delà des obligations réglementaires, via des outils d’animation
Objectifs
-- Prolongation du comité d’orientations stratégiques,
qui analyse les actions à moyen et long terme.
-- Implication et participation effective (au-delà des
obligations actuelles d’informations) des riverains
du site, acteurs économiques, futurs habitants,
autres usagers… Financements
-- Faire connaissance avec la population. -- La ville.
-- Recueillir l’avis des habitants sur le projet et -- Le bilan de l’opération.
prendre en considération les besoins et les
attentes.
-- Impliquer la population dans le déroulement de
l’opération.
-- Pérenniser la participation en créant des lieux
d’échanges.

Délais
-- Orientations stratégiques gouvernance à cinq.
-- Se concerter et s’associer de manière large et Immédiatement et tout au long de la vie
très en amont de l’ensemble des futurs acteurs : du projet.
usagers, associations… s’appuyer sur les études
scientifiques sur les comportements des usagers.
-- Sensibiliser en amont du projet, se concerter avec
les habitants et recueillir leurs propositions.
-- Communiquer de manière constante tout au long Indicateurs d’évaluation
du projet. -- X % du budget du projet destiné à
-- Créer un poste de chargé de communication et la démarche participative (temps
d’information avec la population. d’intervention des professionnels,
-- Informer les futurs habitants en aval sur les spécialisation de l’AMO DD).
dispositifs environnementaux du site et formation -- Type de questions posées.
aux « gestes verts ». -- Taux de participation des habitants aux
-- Intégrer les habitants et/ou leurs représentants réunions et forums.
dans le comité de pilotage du projet. Indicateurs de performance
-- Nombre heures de participation x
Acteurs concernés nombre de participants.
-- La population. -- Nombre de propositions des habitants
-- La ville. intégrées dans le projet.
-- Les acteurs socioéconomiques. -- Nombre de réunions réalisées dans les
lieux d’échange.
-- Les associations de quartier.
-- Les entreprises.
131
Savoir s’entourer : Choisir et manager les équipes de maîtrise d’œuvre

et AMO
Le recours à la mise en œuvre d’un système de management environnemental
est de plus en plus indispensable compte tenu de la complexité des opérations
et de la multiplicité des acteurs. Il s’agit de déterminer qui, quoi, quand, comment
et avec quelle information pertinente fournie. Il faut que chaque acteur ait une
vision claire de ce qu’il doit faire. Il est usuel de faire appel à deux types de
prestataires :
►► Les conseils, AMO, experts (le vocable est varié). Leur mission consiste à
fournir, de leur point de vue, quelles sont les bonnes pratiques adaptées
au projet. L’AMO développement durable réalise l’évaluation selon la grille
de lecture du développement durable du projet et fournit une analyse des
écarts par rapport aux bonnes ou meilleures pratiques.
►► Les équipes de maîtrise d’œuvre ont pour mission de concevoir le projet et
doivent fournir des scénarios argumentés, relatifs à leurs solutions (et non
le développement de la seule solution qu’ils proposent).
Les rôles et responsabilités sont décrits dans le cadre du SME, document qu’ils
doivent approuver lors du passage du marché.
Fiche 1.4 : Système de management environnemental

De notre point de vue, compte tenu des délais de mise en œuvre, la démarche
du projet basée sur la NF EN ISO 14001 de 2004 Systèmes de management
environnemental – Exigences et lignes directrices pour son utilisation doit
pouvoir être certifiée afin de faire reconnaître par la collectivité l’effort mis en
œuvre, ce qui ne rend pas nécessaire les autres certifications du type HQE
Aménagement.
Il faut également pouvoir justifier d’une démarche de projet transversale sur
l’ensemble des thématiques entre les acteurs et les partenaires au cours des
différentes phases du projet.
Pour les partenaires et les acteurs, il s’agit de leur définir leur contexte
d’intervention puis de présenter les indicateurs de performance à documenter
pour permettre d’évaluer globalement le projet.
Bien situer et définir son projet

L’écoquartier choisi dessine le cœur de la ville de Petit-Bourg de demain. Il
utilise l’espace disponible dans le cadre d’un ensemble territorial défini par la
132
rocade. Le comité d’orientations stratégiques mis en place, dans le cadre de la

gouvernance à cinq, doit disposer de travaux à dire d’experts pour examiner les
scénarios d’évolution possibles selon les analyses prospectives à développer
dessinant les modes d’habiter, les modes de déplacement, les modes de
consommation tout en réduisant l’impact écologique du territoire.
Ces ateliers thématiques conduisent à dégager :
►► Les contraintes et potentiels du territoire et la contribution de l’écoquartier
à leur expression.
►► Les modes de formes urbaines les mieux adaptées aux enjeux.
►► Une cartographie dynamique (système d’information géographique).
Tableau 2.5 Fiche 1.4 Système de management environnemental
Mettre en place un système de management environnemental de projet afin de définir

les rôles et responsabilités et le croisement entre les thématiques et les enjeux
Objectif
Décrire les rôles et responsabilités qui résultent
Financement
de la mise en œuvre de la charte avec le
positionnement des acteurs. Les partenaires sont La ville.
identifiés au travers de leurs rôles dans la mise en
œuvre des thématiques.

-- Inscrire la démarche dans une approche -- Pour la mise en place du SME, au plus tôt.
normative (NF EN ISO 14001 de 2004 puis -- Pour les indicateurs de performance que
NF ISO 26000 de 2010). doivent remplir les partenaires, opération
-- Structurer un manuel « développement durable par opération.
de l’écoquartier ».
-- Designer un pilote (AMO DD).
-- Décrire les rôles et responsabilités des
différentes structures et des éléments à fournir.
selon les thématiques à traiter.
-- Pour les partenaires, les éléments seront des
données qui correspondront aux indicateurs de
résultat. Indicateurs de performance
Indicateurs de performance documentés en
Acteurs concernés regard des objectifs fixés.
-- La ville.
-- La SEMAG.
-- Les prestataires en AMO et/ou en maîtrise
d’œuvre.
133
Fiche 2.1 : Diagnostic territorial

Tableau 2.6 Fiche 2.1 Diagnostic territorial
Établir un diagnostic territorial approfondi afin de dégager les ressources et contraintes

au regard du développement durable du territoire, optimiser les ressources foncières
en fonction de la sensibilité forte des milieux aux risques naturels, hiérarchiser
les actions selon les enjeux (croisement lignes d’actions et enjeux)
Objectif
Dégager les lignes principales prospectives du Financements
devenir du territoire en fonction des scénarios
socioéconomiques caractérisant des tendances -- La ville.
linéaires, volontaristes ou en rupture, dans le cadre -- Le département.
d’un urbanisme durable (optimisation foncière, prise -- La région.
en compte des enjeux environnementaux et des -- L’État.
risques, circuit court), afin de contribuer à une forte
réduction de l’empreinte écologique du territoire.

-- Constitution d’une équipe pluridisciplinaire En phase initiale du déroulement du projet.
regroupant des experts de différents horizons
pour décrire les scénarios d’évolution possibles,
les ressources nécessaires à mobiliser compte
tenu du territoire.
-- Travaux sous forme d’ateliers dans le cadre du
comité d’orientations stratégiques (gouvernance
à cinq).
-- Description par des outils de type SIG des
éléments forts et les risques (carte des biotopes, Indicateurs d’évaluation
carte des flux d’eaux pluviales, scénarios
d’inondation marines et/ou terrestres). Constitution d’un corpus d’indicateurs
représentatifs des enjeux du territoire par
Acteurs concernés ligne d’action.
-- La ville, le comité d’orientation stratégique, la
SEMAG.
-- Les prestataires en AMO regroupant des
experts d’horizon variés (spécialiste des sols,
modélisation des scénarios, allergologue, etc.).
Cette fiche conduit à faire une véritable évaluation du territoire donnant :

►► Un diagnostic de l’existant quantifié (consommation réelle par habitant,
eqCO2, répartition et constitution du PIB local), zone d’intérêt écologique, etc.
►► Des éléments techniques de potentiels et de contraintes à prendre en compte
(biodiversité, niveau d’études, engagement dans les associations, etc.).
134
S’assurer de la faisabilité financière, technique et juridique

du projet
L’accompagnement de l’écoquartier par la SEMAG se fonde sur le développement
d’une ingénierie technique, juridique et financière adaptée au contexte particulier
des DOM. Il s’agit de permettre la réalisation des objectifs techniques de
développement durable, tout en assurant la sécurité juridique nécessaire à la
contractualisation des opérations et la sécurité financière du projet.
Fiche 1.5 : Ingénierie financière

Tableau 2.7 Fiche 1.5 Ingénierie financière
Mettre en place une ingénierie juridique et financière dynamique

pour assurer la faisabilité permanente du projet
Objectifs
-- Assurer la sécurité juridique des opérations. Financements
-- Mobiliser les ressources publiques et privées -- La ville.
afin d’assurer un financement permanent de -- Les partenaires.
l’écoquartier.

-- Documenter les exigences légales et autres Chaque action n’existe que si elle est décrite
exigences (NF EN ISO 14001). dans un document contractuel qui engage
-- Identifier les ressources et les compétences les parties prenantes. L’action n’est engagée
nécessaires. qu’à partir du moment où elle est financée.
-- Faire du document projet un document
prospectif.
-- Mise en place d’une contractualisation préalable
avec les différents intervenants pour assurer
la sécurité juridique des opérations dans le
cadre d’un urbanisme durable, les éléments
contractuels sont des engagements forts des
parties.
-- Mettre en place une maîtrise d’ouvrage Indicateurs d’évaluation
financière afin d’optimiser les différents outils de -- De recours juridique retardant le projet.
financement disponibles ou à créer (utilisation -- Taux de financement par indicateurs de
de la défiscalisation, des outils financiers pour performance.
anticiper les recettes, partenariat public-privé).
Acteurs concernés
-- La ville.
-- La SEMAG.
-- Les partenaires financiers.
-- Les intervenants dans le projet d’écoquartier.
135
L’ingénierie financière des projets évolue en fonction des besoins. Le constat

que l’on peut faire est une privatisation financière progressive des projets.
Les outils financiers s’organisent autour de cette approche en raison de la
dichotomie entre financeur et opérateur.
La première évolution a été remarquée à l’occasion de la réalisation des projets
en partenariat public-privé (PPP). Le privé réalise l’investissement et le public,
sur la base d’un cahier des charges plus ou moins sommaire, paie un loyer sur
une période pouvant varier de 18 à 35 ans.
Ce système a fortement été utilisé par le ministère de la Justice pour le
financement des prisons.
Aujourd’hui, le contrat de performance énergétique (CPE) est en train de se
développer pour les porteurs de gros patrimoines immobiliers.
Savoir gérer et évaluer son projet et son quartier

La démarche que nous mettons en œuvre s’appuie sur des lignes d’actions
précises, lesquelles sont assorties d’indicateurs de performance, qui caractérisent
le territoire et ses tendances fortes.
L’écoquartier est un élément qui contribue à l’évolution de ces indicateurs de
performance en étant contributif à l’évolution du territoire.
Les indicateurs de performance sont repris dans toutes les fiches d’action.
Plus particulièrement :
►► Assurer un chantier exemplaire en matière de développement durable.
►► Assurer que les objectifs initiaux sont respectés : création d’une mission AMO
développement durable dont le rôle est d’assurer l’évaluation permanente
des actions.
►► Penser et organiser la mise en service, l’usage et l’entretien du quartier.
Fiche 6.1 : Chantier exemplaire

Le maintien et le développement de l’écoquartier passent par cette phase de
mise en œuvre de l’organisation de la gestion du territoire.
De nombreuses solutions sont possibles : de la déchetterie sommaire à la
borne d’apport volontaire au luxueux système pneumatique de gestion des
déchets qui supprime le transfert par camion benne.
136
Tableau 2.8 Fiche 6.1 Chantier exemplaire
Réduire les impacts du/des chantier(s) sur l’environnement

Objectifs
-- Mettre en place une gestion du chantier respectueuse des
principes du développement durable : environnement, social et
économique.
-- Environnement : réduction des pollutions et nuisances Financement
engendrées par les chantiers d’aménagement et de construction. Bilan de l’opération.
-- Social : s’assurer que tous les travailleurs sur le chantier
disposent d’un contrat de travail valide.
-- Économique : utilisation des ressources juste nécessaires et
réutilisation des déchets sur place.

-- Adoption systématisée d’une charte chantier à faible impact
environnemental impliquant le traitement des déchets solides et
liquides générés par le chantier ainsi que la prise en compte des
Délais
nuisances (bruit, poussière…).
-- Mission complémentaire dévolue à l’un des intervenants sur le Durant le déroulement des
chantier (SPS, AMO…) au titre du suivi de la charte. Surveillance travaux.
du déroulement du chantier et du respect des engagements des
différents intervenants.
-- En cas de renouvellement urbain, de requalification de site :
opération de déconstruction sélective avec valorisation maximale
des déchets (broyage des bétons, récupération des métaux, des
bois, des huisseries). Indicateurs d’évaluation
Mesure de pollution sur le
chantier.
Acteurs concernés
-- Maîtrise d’œuvre, architecte.
-- Entreprises de travaux. % ressources réutilisées
sur place et nombre de PV.
Tableau 2.9 Fiche 4.7 : Gestion des déchets
Penser une gestion optimisée des déchets, orientée vers les habitants
et favorisant les nouveaux comportements
Objectifs
Financements
-- Intégration dans la conception des espaces publics des
aménagements nécessaires pour optimiser et encourager la -- État.
démarche de tri et recyclage au-delà du minimum demandé -- Subvention FEDER.
par la collectivité. -- Le conseil général et le
-- Cohérence du projet avec les orientations fixées par le plan conseil régional.
départemental d’élimination des déchets.
137
Penser une gestion optimisée des déchets, orientée vers les habitants
et favorisant les nouveaux comportements
-- Mise en place des conditions d’une optimisation du passage -- Réflexion à initier dès la
du service public collecte des déchets ménagers : collecte des phase études.
encombrants, des déchets recyclables, des ordures ménagères -- Projet à mettre en place
résiduelles. durant la phase des
-- Gestion collective à l’échelle du quartier pour réduire les travaux.
déchets à la source et améliorer le tri.
-- Aménagements extérieurs permettant de réduire les nuisances
du stockage et de la collecte : réalisation de points d’apports
volontaires (selon un maillage pertinent), d’emplacements de
présentation des conteneurs à la collecte avec des matériaux
et des conceptions cohérentes avec les contraintes du service.
-- Si jardin privatif, compostage favorisé des déchets verts. Indication d’évaluation
-- Selon la taille du quartier, implantation d’une déchetterie. Analyse de l’évolution des
Acteurs concernés pratiques.
-- Entreprises spécialisées dans les recyclages, la ville,
l’aménageur.
-- Opérateurs de construction de logements.
-- La région Guadeloupe, le conseil général.
-- L’ensemble des habitants, ADEME.
Fiche 7.1 : Sensibilisation des habitants

Tableau 2.10 Fiche 7.1 Sensibilisation des habitants
Sensibilisation des locataires et propriétaires

à un comportement écocitoyen
Objectifs
Financements
-- Rechercher un comportement des (futurs) habitants en phase
-- Ville.
avec les ambitions du quartier et contribuant à l’atteinte des
-- Bilan de l’opération.
cibles environnementales.
-- ADEME.
-- Éducation à l’action citoyenne.
Délais
-- Information des habitants aux dispositifs environnementaux et
formation aux « gestes verts ». Durant la durée de l’opération
-- Création/diffusion d’un guide des gestes verts. avec mise en place d’une
communication ciblée envers
-- Réunions de sensibilisation.
les publics concernés.
-- Formation des gardiens, gestionnaires…
Acteurs concernés Indicateurs d’évaluation
-- Associations des locataires. Analyse du comportement des
-- Bailleurs sociaux. locataires et propriétaires.
138
Cette action aisée à réaliser mais aux résultats incertains fait partie de la
panoplie de la mise en place des écoquartiers. Elle suppose comme corollaire
de mettre en œuvre une véritable information des flux réels de la destination
du tri sélectif.
Fiche 7.3 : Optimiser les services publics

Tableau 2.11 Fiche 7.3 Optimiser les services publics
Optimisation de l’intervention des services publics

(AEP, assainissements, déchets, transports…)
Financements
Objectif
Concrétisation sur le terrain d’une gestion efficace démultipliant
-- Région.
les performances environnementales de la conception.
-- ADEME.
-- Travail avec les différents services techniques et
concessionnaires concernés sur la future gestion urbaine du
quartier dans l’ensemble des champs techniques. Délais
-- Interventions économes en énergie, eau, produits polluants, en -- Démarche à initier dès la
entretien et maintenance. phase d’études.
-- Valorisation optimisée en tant que sous-produit de déchets -- Disposition à observer tout
solides et liquides : collectes séparatives des recyclables, au long de l’opération.
compost des boues de station d’épuration en mélange avec les
déchets verts, des effluents de sortie de station d’épuration
(STEP)…
Indicateurs d’évaluation
-- Mise en place du tri
sélectif.
Acteurs concernés -- Mesure de la quantité
-- La ville. d’ordures ménagères
et assimilées produite/
-- La maîtrise d’œuvre.
habitant.
-- Le (ou les) architecte(s).
-- Mesure du tonnage dirigé
-- L’aménageur.
vers stockage et/ou
-- Les riverains. incinération.
-- Mise en place d’un
programme pour la
prévention des déchets.
Il s’agit d’obtenir le développement d’un véritable service public, les tableaux

de bord doivent permettre de mobiliser : en interne, pour améliorer le service
et en externe, pour justifier l’existence du service public. Je fais partie de la
catégorie de personnes qui considère que nous avons un service public de
qualité, même s’il est individuellement perfectible.
139
Pour les services publics, l’indicateur CO2 peut devenir un indicateur de mana
gement pertinent pour développer une véritable économie des services publics.
Fiche 7.4 : Gestion des espaces publics

Tableau 2.12 Fiche 7.4 Gestion des espaces publics
Gestion des espaces publics
Objectifs
-- Aménagement paysager valorisant des pratiques extensives
(prairies, arbustifs) nécessitant peu d’entretien et peu de
traitement et intégrant des espèces locales.
-- Conception de places, de mails, de voiries avec des matériaux
en cohérence. Financements
-- Limiter les consommations énergétiques et la pollution -- La ville.
lumineuse. -- Le bilan de l’opération.
-- Obtenir les performances en matière de gestion alternative des
eaux pluviales qui sous-tendent ces choix.
-- Développer une signalétique culturelle qui souligne le patrimoine
de la ville (relation à l’esclavage, aux droits de l’homme, à la
culture de la canne, aux espaces naturels sensibles).

-- Gestion des espaces verts limitant l’utilisation des produits -- Dès l’achèvement des
phytosanitaires, de l’arrosage, des interventions d’entretiens travaux.
motorisées. -- Phase de gestion des
-- Gestion des espaces minéralisés limitant les interventions espaces.
d’entretien et favorisant l’infiltration (matériaux poreux,
parkings végétalisés).
-- Gestion de l’éclairage (régulation optimisée de l’éclairage).
-- Gestion du mobilier urbain (voie piétonne et cyclable en
matériaux favorisant l’infiltration). Indicateurs d’évaluation
-- Gestion des systèmes alternatifs d’eaux pluviales (noues, -- Implication des usagers
bassins de rétention, chaussées drainantes). dans la gestion des
-- Conception paysagère sur la base des conditions espaces.
climatologiques, pédologiques locales privilégiant le recours -- Taux de consommation
à des espèces locales résistantes aux maladies et à la énergétique : Bilan
sécheresse. énergétique de l’éclairage
-- Développement d’une signalétique spécifique identifiant la ville public.
pour relier les lieux de culture. -- Taux de consommation de
l’eau pluviale réutilisée :
Acteurs concernés Mesure du volume d’eaux
-- La ville. réutilisées.
-- L’aménageur.
-- Architectes paysagers.
-- Gestionnaires publics des espaces.
140
La gestion des espaces publics est souvent mise en avant dans les services
d’urbanisme en raison de la culture de l’aménagement paysager de la plupart
des chefs de service urbanisme. Ils doivent être gérés en recherchant les
différentes solutions les plus économes en matériaux et en énergie.
Fiche 7.5 : Gestion de la maintenance

Tableau 2.13 Fiche 7.5 Gestion de la maintenance
Exploitation/Maintenance des équipements, des bâtiments

Objectifs
-- Intégration dès l’amont par les équipes de maîtrise d’œuvre
des conditions d’exploitation.
-- Association dès que possible de représentants des Financements
exploitants.
-- Exploitant des bâtiments
-- Rigueur dans la constitution de l’ensemble des publics ou privés.
documents remis à la réception de l’ouvrage (DOE, DIUO,
-- ADEME.
documentation technique…).
-- Intégration dans les DCE de l’obligation de formation des
personnels dans les différents lots concernés par des
équipements techniques (GTB, plomberie, chauffage…).

Délais
-- Transfert anticipé dès la conception de ces équipements
-- Intégration des données
et de leurs caractéristiques et contraintes d’entretien aux
d’exploitation dès la phase
futurs exploitants.
études.
-- Formation obligatoire des personnels d’exploitation à la
-- Dès la réception des bâtiments
remise des ouvrages et imposée dans le lot des différentes
par l’exploitant.
entreprises concernées.
-- Dossier complet lors de la réception (bailleurs sociaux,
collectivités…).
Acteurs concernés
-- La ville.
-- Bailleurs sociaux. Diagnostics « Énergie des
bâtiments ».
-- Constructeurs privés.
-- Maître d’œuvre.
-- Architecte, concepteur.
Cette fiche d’action, souvent peu mise en œuvre, est susceptible de générer
une somme d’économies et de réduction de gaz à effet de serre, si elle est
développée dans un état d’esprit de développement durable. Elle demande
une anticipation, voire une maîtrise de l’exploitation, qui conduit à choisir le
gestionnaire le plus tôt possible pour qu’il valide des solutions qui vont influencer
son entretien et sa gestion.
141
Pérenniser la démarche
Organiser la coopération entre les acteurs économiques et la formation continue
des élus et de l’ensemble des acteurs de l’aménagement. Le site se prête
particulièrement bien à la formation au développement durable en tant qu’activité
permanente du lieu.
Fiche 7.2 : Sensibilisation des acteurs

Tableau 2.14 Fiche 7.2 Sensibilisation des acteurs
Sensibilisation des acteurs économiques (commerçants, entreprises…)
Objectif
Financements
Rechercher un comportement des (futurs)
acteurs économiques en phase avec les -- CCI.
ambitions du quartier et contribuant à l’atteinte -- Commerçants de la zone.
des cibles environnementales.

-- Mise en place d’un programme
de sensibilisation au management
environnemental des entreprises installées Délais
sur l’écoquartier.
-- Réunion de sensibilisation. Durant la durée de l’opération avec mise en
place d’une communication ciblée envers les
-- Guide des gestes verts.
publics concernés.
-- Travail avec les services publics pour
des collectes spécifiques : papier carton
(tertiaire et commerçants), verre (brasserie,
restaurants).
Acteurs concernés
-- Taux de participation des acteurs dans les
-- Organisations syndicales des entreprises.
projets.
-- Association des commerçants.
-- Mesures et engagements pris par ces
-- CCI.
acteurs pour inciter l’emploi
Il s’agit de :
►► Sensibiliser le grand public aux enjeux du développement durable.
►► Favoriser et développer la recherche et l’innovation à tous les niveaux
compte tenu de la présence sur la commune de l’INRA. Ce projet sera
particulièrement développé pour répondre aux enjeux connus sous le thème
de la maîtrise de la boucle alimentaire locale.
142
Fiche 7.6 : Développer un partenariat avec l’INRA

Tableau 2.15 Fiche 7.6 Développer un partenariat avec l’INRA
Développer un partenariat avec l’INRA pour assurer la réalisation

d’une boucle alimentaire locale
Objectifs Financements
-- Développer une démarche globale de -- Ville.
production et de distribution permettant d’offrir -- Conseil régional.
à l’ensemble des établissements publics -- État (innovation).
distribuant des repas (écoles, hôpitaux, maisons
de santé, maisons de retraite) des produits
locaux en fonction de saison pour assurer une
boucle locale alimentaire pour 50 % des repas.
-- Mettre sur pied un marché local bio pérenne.

Développer un cluster pour la mise en place d’une Délais
démarche globale assurant l’approvisionnement
en produits locaux à hauteur de 50 % des produits Le plus tôt possible.
alimentaires consommés.
Acteurs concernés
-- La ville. Indicateur de performance
-- Les gestionnaires d’établissements collectifs.
-- Producteurs indépendants. % produits alimentaires locaux/produits
alimentaires distribués en tonnes.
-- Chambre d’agriculture.
-- Association alternative de distribution (bio,
commerce équitable).
Il faut être attentif, dans tous les projets, à utiliser les ressources locales qui
peuvent être des leviers afin de faire naître de nouvelles compétences.
Il y a de fortes chances pour que la station de l’INRA soit plus compétente
en développement de phytosanitaires pour la culture de la banane que sur la
culture de la patate douce.
Dans ce cas, il s’agit de faire émerger des travaux de recherche, partiellement
pertinents pour la collectivité de proximité. La station de l’INRA dispose
obligatoirement de connaissances scientifiques solides sur la nature des sols
alentours, sur des éléments qui permettent de faire naître une convergence
opérationnelle avec les milieux locaux. Je connais suffisamment les milieux
scientifiques pour savoir qu’ils ne seraient pas insensibles à développer une
problématique locale, y compris en obtenant en appui des fonds régionaux
ou européens.
143
2.3.2 Cadre de vie et usages
Promouvoir le vivre ensemble

Réduire les phénomènes d’exclusion et de ségrégation sociospatiale
Ce travail est réalisé en établissant un lien étroit entre le nouveau quartier, futur
cœur de ville avec le centre-bourg existant. Il établit également un lien avec
les accès en direction des sites agricoles et les sites naturels remarquables.
Il ne faut pas se leurrer, dans une île comme la Guadeloupe, la ségrégation
sociale est omniprésente en raison de l’attrait que représente le niveau de vie
de l’île et des facilités sociales qu’elle procure, notamment pour les îles de
proximité avec lesquelles les liens sont souvent étroits.
Les visions centralisatrices perdurent comme celle d’André Malraux qui, venant
à Pointe-à-Pitre, décida de remplacer les cases « les pieds dans l’eau » par les
barres d’HLM de Bergevin et Henri IV.
La société rurale de l’époque se fondait encore sur la canne à sucre, la banane
et la pêche grâce à la mangrove. Les maisons (j’en connais encore quelques
exemples dans les quartiers en cours de rénovation) étaient construites selon
un principe simple (des murs en parpaings et des toits en tôle numérotés).
À chaque ouragan, les toits en tôle s’envolaient et des ramasseurs de tôle
rapportaient à leurs propriétaires celles-ci contre un petit pourboire. Il existait
également des récupérateurs de bouteilles de rhum qui assuraient un recyclage
efficace du verre96. Il ne s’agit pas de refuser le confort mais parfois, il n’est pas
inutile d’analyser comment fonctionnent les sociétés pour traiter la question
de l’exclusion.
Fiche 4.1 : Conception urbaine des espaces publics

Tableau 2.16 Fiche 4.1 Conception urbaine des espaces publics
Conception urbaine et des espaces publics
Objectif
Financement
Plan-masse prenant en compte les éléments du diagnostic et
créant un lieu d’échanges entre le centre-bourg existant, la Bilan de l’opération.
campagne environnante, les accès aux sites remarquables.
96 Lors d’une de mes analyses financières, j’ai découvert la belle économie que représentait la
consigne – verre dans le bilan des sociétés – renforçant par là même leurs fonds propres.
144
Conception urbaine et des espaces publics

-- Tirer parti au maximum des atouts environnementaux
du site (apports solaires passifs, énergies renouvelables,
écoulements des eaux) et maîtriser les nuisances (bruit,
vent, îlots de chaleur).
-- Favoriser une articulation du quartier avec le tissu urbain et
les réseaux avoisinants le quartier pouvant jouer le rôle de
« saturation » entre deux quartiers. Délais
-- Établir un plan-masse imposant aux constructeurs -- Esquisse pour le plan-masse.
promoteurs des implantations de bâtiments optimisant la -- Stade APS et APD du projet.
conception bioclimatique des bâtiments à venir.
-- Éviter que le schéma directeur donne une impression
d’inachèvement après les travaux d’aménagement.
-- Travail itératif au sein de l’équipe de maîtrise d’œuvre
entre les différentes compétences : architectes urbanistes,
paysagistes, BET (simulation d’ensoleillement, ombres
portées, aéraulique), AMO développement durable…
Acteurs concernés Qualité du plan-masse

concernant l’intégration des
-- La ville. éléments environnementaux.
-- L’aménageur.
Indicateurs de performance
-- AMO développement durable.
-- La maîtrise d’œuvre. Nombre de déplacements
par l’écoquartier/nombre de
déplacements du territoire.
C’est un véritable défi qu’il s’agit de relever : dans de nombreux cas, les espaces
publics de qualité au début se dégradent voire deviennent des espaces de
non-droits, dédiés à tous les trafics.
Il faut promouvoir la mixité sociale : la Guadeloupe connaît un fort taux de
demande non satisfaite en logements sociaux, le PLH prend en compte ces
besoins mais doit équilibrer l’offre par types de logements offerts. Toutefois, la
qualité du logement social au regard de la production privée conduit à diversifier
la nature des accédants.
Avant la crise de 2008, il existait une Guadeloupe à deux vitesses :
►► Celle de la défiscalisation qui a permis de transférer dans les Antilles, puis
dans certains paradis fiscaux, des fortunes bien établies.
►► Une population qui connaissait une dépendance forte aux aides sociales,
motif mis en avant pour assurer le maintien de la situation actuelle, y compris
celle des monopoles de distribution.
145
Tout cela a abouti à la crise de 2009 dont on ne mesure pas encore complètement
les conséquences.
Il est clair que des mesures devront être prises pour :
►► Valoriser localement une jeunesse très bien formée.
►► Mettre un terme à cette technostructure métropolitaine qui cherche à se
préserver 97.
►► Mettre à plat le potentiel guadeloupéen en perspective avec les Caraïbes
et l’Amérique.
Fiche 3.3 : Diversité sociale

Tableau 2.17 Fiche 3.3 Diversité sociale
Encourager la diversité sociale
Objectifs
-- Mettre en œuvre la diversité sociale et des revenus
dans la définition de la répartition du programme Financement
en fonction du PLH. Budget de l’opération.
-- Encourager les liens sociaux entre les différentes
générations.

-- Production d’une offre de logements diversifiée en
fonction des objectifs du maître d’ouvrage et de
l’étude de marché : collectif et individuel regroupés, Délais : tout au long du projet.
logements sociaux, logements intermédiaires,
logements en accession sociale, logements en
accession libre…
-- Organiser la mixité de manière équilibrée et
favoriser les échanges entre habitants par des lieux
de rencontre appropriés (à créer). Indicateurs d’évaluation
-- Analyser les besoins (vie sociale et intimité) et -- Seuil minimal de logements sociaux
prévoir une pièce par personne occupante. (sites neufs d’extension).
-- Développer les lieux communs (terrasses -- Existence d’un lieu de rencontre
communes, coursives). (ouvert dans l’espace public et lieu
Acteurs concernés de rencontre couvert) pour faciliter la
mixité.
-- La population.
Indicateurs de performance
-- Les associations d’habitants.
-- La ville. -- Taux de logements sociaux/logements.
-- Les experts et conseils en accompagnement social. -- Nombre de familles aidées (RSA).
97 Le contexte guadeloupéen n’est pas loin de ressembler à la Société des Nations telle que
décrite par Albert Cohen dans Belle du Seigneur.
146
Mettre en œuvre la diversité sociale permettra de :

►► Renforcer les liens sociaux et intergénérationnels. Les besoins à développer
tiennent tant au vieillissement de la population que de la réponse aux besoins
pour les jeunes adultes.
►► Favoriser les initiatives citoyennes et la gestion de biens communs, la
participation citoyenne au projet doit se poursuivre dans le cadre d’une
structure locale créant les conditions de lieux d’échange utilisables de façon
informelle ou structurés (associations locales).
Fiche 1.3 : Animation participative

Ce point conditionne la réussite de l’écoquartier, dans de nombreux cas
l’animation est top-down, c’est-à-dire du haut vers le bas. En la matière, il
existe des animations sectorielles comme dans le Nord sur des thématiques
spécifiques. En la matière, il faut contourner la difficulté d’une participation
d’associations qui ne représentent qu’elles-mêmes, ou de l’éternel opposant
qui tourne en rond à force de s’opposer. La mise en œuvre de solutions du
type réseau social doit pouvoir obtenir une participation plus réelle.
Promouvoir des modes de vie solidaires et responsables

Promouvoir la mutualisation des services urbains et des espaces, la conception
des bâtiments doit offrir les lieux communs qui permettent de développer les
initiatives citoyennes avec des salles communes par immeuble ou des buanderies
collectives.
Tableau 2.18 Fiche 1.3 Animation participative

Objectifs
-- Agir en prolongation du comité d’orientations stratégiques,
qui analyse les actions à moyen et long terme.
-- Impliquer et obtenir la participation effective (au-delà des
obligations actuelles d’informations) des riverains du site, Financements
acteurs économiques, futurs habitants, autres usagers… -- La ville.
-- Faire connaissance avec la population. -- Le bilan de l’opération.
-- Recueillir l’avis des habitants sur le projet et prendre en
considération les besoins et les attentes.
-- Impliquer la population dans le déroulement de l’opération.
-- Pérenniser la participation en créant des lieux d’échanges.
147


-- Orientations stratégiques, gouvernance à cinq. Délais
-- Concertation et association larges et très en amont de
Immédiatement et tout au long de
l’ensemble des futurs acteurs : usagers, associations…
la vie du projet.
s’appuyer sur les études scientifiques, sur les
comportements des usagers.
-- Sensibilisation en amont du projet, concertation avec les Indicateurs d’évaluation
habitants et recueil de leurs propositions.
-- X % du budget du projet destiné
-- Communication constante sur tout le projet. à la démarche participative
-- Création d’un poste chargé de communication et (temps d’intervention des
d’information avec la population. professionnels, spécialisation de
-- Information aval des futurs habitants sur dispositifs l’AMO DD).
environnementaux du site et formation aux « gestes verts ». -- Type de questions posées.
-- Intégrer les habitants et/ou leurs représentants dans le -- Taux de participation des
comité de pilotage du projet. habitants aux réunions et forums.
Acteurs concernés
-- Nombre d’heures de
-- La population. participation x Nombre de
-- La ville. participants.
-- Les acteurs socioéconomiques. -- Nombre de propositions des
-- Les associations de quartier. habitants intégrées dans le projet.
-- Les entreprises. -- Nombre de réunions réalisées
dans les lieux d’échange.
Fiche 5.6 : Concevoir les lieux de sociabilisation

Cette fiche d’action répond à une préoccupation fréquente des habitants d’un
milieu urbain. Ils ont des demandes de :
►► Lieux privatifs forts y compris dans la famille (la chambre, le bureau, l’atelier
de bricolage, de jardinage) lieux qu’ils ne veulent pas partager ou alors en
maugréant avec leur famille.
►► D’espaces semi-publics de convivialité, de partage où s’exercera l’hédonisme
de proximité (le couloir, la fête des voisins, la brocante, etc.).
Offrir un cadre de vie agréable et sain

►► Préserver la santé de tous.
►► Protéger les essences locales et plantations nouvelles d’essences végétales
non allergènes.
►► Promouvoir les activités et les comportements sains.
►► Traitement de l’exposition au bruit.
148
Tableau 2.19 Fiche 5.6 Concevoir les lieux de sociabilisation
Concevoir des lieux communs pour permettre la sociabilité
Objectif
Financements
Chaque immeuble collectif, chaque ensemble de -- Constructeur.
logements doit rendre possibles les lieux d’échange et
-- Ville.
de rencontres.
Délais
Moyens mis en œuvre -- Dès la conception des bâtiments.
Mise en place de lieux communs (buanderie commune, -- Contraintes à intégrer l’instruction
salle commune…) permettant aux habitants de se des permis de construire.
rencontrer, de créer des événements locaux (la fête -- Règles particulières pour le calcul de
des voisins) ou d’avoir des lieux d’activités communes la surface hors œuvre nette (SHON).
(barbecue…).
Surface par ensemble mis à la
Acteurs concernés disposition/surface totale.
-- Bailleurs de logements. Indicateur de performance
-- Constructeurs privés.
Surfaces dédiées/surfaces construites.
Fiche 4.8 : Créer les ambiances climatiques pour le confort

Afin de protéger la santé des habitants, il sera nécessaire de :
►► Réduire les pollutions et des nuisances.
►► Recourir à des matériaux sains.
La présente fiche, comme toutes celles au regard de la qualité environnementale
des matériaux doit être traitée avec précaution. Les matériaux utilisés en
Guadeloupe sont issus :
►► Soit de métropole dans le cadre des marchés publics, avec quelques
dérogations parfois surprenantes, car ils doivent être conformes aux DTU
et autres réglementations édictées par le marché.
►► Soit issus des importations du marché mondial, lesquelles ne connaissent
pas les règles du CSTB et de la réglementation. Il faut établir, avec les
maîtres d’ouvrage, la liste et les critères des matériaux selon les critères
acceptables et valables au niveau international. Il faut s’appuyer en la
matière sur les règles LEED ou ASHREA, souvent plus exigeantes et
valables localement car disponibles. Ne pas avoir cette démarche conduit
à une impasse, comme celle de l’AMO HQE qui crut bon d’imposer du bois
local ce qui amenait à demander la déforestation de toute la Guadeloupe.
149
Tableau 2.20 Fiche 4.8 Créer les ambiances climatiques pour le confort
Créer des ambiances climatiques et acoustiques pour le confort des habitants

Objectif
Financement
Créer des ambiances extérieures agréables en toute
saison pour encourager les modes de transports doux et Bilan de l’opération.
collectifs, et accroître la convivialité des espaces publics.
-- Ambiance acoustique : limiter le bruit des transports
motorisés en agissant sur des limitations de vitesse et
sur les matériaux de revêtement de chaussée. Délais
-- Diagnostic climatique et aménagements préventifs et
-- Études et conception à réaliser au
correctifs : installer des protections aux intempéries
stade APS et APD du projet.
pour les lieux d’attentes, limiter les îlots de chaleur.
-- Intégrer dans la consultation des
-- Végétalisation (toitures notamment) pour éviter les
concepteurs et entreprises.
îlots de chaleur.
-- Le cahier des charges des concepteurs contiendra une
exigence par rapport aux plantations d’essence non
allergènes (allergologues).
Acteurs concernés Mesure de la consommation d’énergie
-- La ville. annuelle par quartier et/ou bâtiment.
-- L’aménageur. Indicateur de performance
-- Maîtrise d’œuvre.
Surface aménagée selon les critères de
protection de la santé/surface totale.
Fiche 4.6 : Matériaux issus des filières locales

Tableau 2.21 Fiche 4.6 Matériaux issus des filières locales
Utiliser des matériaux écologiques et éthiques dans l’espace public,

en rapport avec les filières de production locales
Objectifs
-- Étudier les filières d’écoconstruction locales déjà
implantées/favoriser le développement de ses filiales.
-- Construire des bâtiments à l’empreinte écologique limitée
(consommation de ressources). Financement
-- Construire des bâtiments à la toxicité potentielle limitée.
Bilan de l’opération.
-- Choix des matériaux guidé par des impératifs de type
HQE.
-- Privilégier les matériaux renouvelables et recyclables,
exigence du cahier des charges des promoteurs et
constructeurs.
150
Utiliser des matériaux écologiques et éthiques dans l’espace public,

en rapport avec les filières de production locales

-- Prescrire des matériaux à l’impact environnemental
réduit, ou « écomatériaux » : matériaux issus du site et
réemployés, matériaux issus de la récupération ou du
recyclage, d’origine renouvelable, faiblement énergivore
(production locale) Limiter l’usage des matériaux sur
lesquels existe un doute important quand à l’éthique des
conditions de production. Réemploi sur site de matériaux Délais
recyclés de déconstruction sélective (pierres, pavés, Dès le DCE.
broyage de béton…).
-- Gestion des déblais et remblais pour des modelés de
relief, merlons antibruits avec l’objectif de limiter les
transports camions, les nuisances induites et les coûts.
-- Gestion des terres végétales de décapage pour
réutilisation impérative dans la réalisation des espaces
verts et aménagements paysagers.
-- Obtention d’une analyse du cycle
de vie des principaux matériaux
Acteurs concernés utilisés (oui/non).
-- L’aménageur, la ville, l’ADEME. -- Minimum de matériaux locaux
-- La maîtrise d’œuvre. (approvisionnement dans
-- Fédération du BTP. un rayon de x km) label FSC
-- Entreprises. obligatoire pour le bois/matériau
si tropical.
Matériaux écocertifiés/total
matériaux en tonnes.
Cette fiche d’action répond à la nécessité :

►► D’organiser le plan-masse pour réduire les nuisances (sonores, olfactives,
lumineuses, électromagnétiques).
►► D’améliorer la qualité des milieux.
Elle répond donc aux exigences du référentiel label « écoquartier » mais ne
correspond ni aux pratiques de la Guadeloupe, ni à son marché. Le marché du
BTP en Guadeloupe est composé d’entreprises locales (qui ont exploité longtemps
des carrières laissant dans le paysage des trous béants), des importateurs
dont les produits proviennent principalement du Brésil ou du Venezuela, tous
proches et pour le moins, moins éloignés que les marchés européens. Il n’est
pas question de considérer que la Guadeloupe est une colonie, soumise à une
exclusivité métropolitaine. il est donc nécessaire de se rapprocher des critères
151
internationaux qui exigent la présentation d’impacts environnementaux sur la

base d’une analyse de cycle de vie et reprenant les impacts faisant consensus au
travers de la norme NF EN ISO 14040 de 2006 Management environnemental –
Analyse du cycle de vie – Principes et cadre et suivantes.
Fiche 5.4 : Qualité environnementale des matériaux

Tableau 2.22 Fiche 5.4 Qualité environnementale des matériaux
Retenir des matériaux de construction intégrant

la qualité environnementale, sanitaire et confort
-- Construire des bâtiments à l’empreinte écologique -- Bilan de l’opération.
limitée (consommation de ressources). -- Entreprises.
-- Construire des bâtiments à la toxicité potentielle limitée. -- Constructeurs, promoteurs.
-- Prescrire des matériaux à l’impact environnemental
réduit, ou « écomatériaux ».
-- Limiter l’usage des matériaux sur lesquels existe un Délais
doute important quant à l’éthique des conditions de
production. Spécifications techniques à intégrer
-- Revalorisation sur place des déchets de au DCC et aux CCTP des marchés de
déconstruction. travaux lors de la consultation des
-- Demande des FDES (ou ACV) des principaux matériaux entreprises.
utilisés.
-- Revêtements de sols et muraux : utilisation
systématique de colles et peintures labellisées (NF
environnement, écolabel européen…), prohibition des
peintures glycérophtaliques à l’intérieur des logements,
prohibition des sols PVC.
-- Supports bois : prohibition des matériaux agglomérés
forts émetteurs de COV (composés organiques volatils) Indicateurs d’évaluation
à l’intérieur des logements, classement E1 exigé. Bilan carbone de chaque projet.
-- Isolants : certification ACERMI exigée.
-- Bois : contrôle de la provenance des bois utilisés via la
justification des labels FSC ou PEFC. -- Réduction de la contribution CO2
de l’écoquartier par rapport au
Acteurs concernés
territoire.
-- Entreprises. -- Matériaux couverts par des FDES.
-- Architectes.
-- Bureau d’études techniques.
Sur les aspects sanitaires, les références sont celles d’un pays tropical pour
lesquels les critères sont fondamentalement différents. Nous pouvons faire le
parallèle avec les travaux faits dans d’autres pays, cités ci-après, même si cette
152
situation tend à devenir marginale et s’applique de plus en plus aux émigrés

de Caraïbes et de moins en moins aux populations locales.
« La compréhension des risques sanitaires des zones urbaines dans les pays
en développement a connu une évolution notable au cours de ces dernières
décennies. Cependant, beaucoup reste à faire surtout dans les milieux
défavorisés de sorte que l’étude de ces phénomènes reste encore un problème
d’actualité. Les personnes vivant dans des conditions défavorables supportent
la plus lourde part du fardeau des problèmes environnementaux qui affectent
les centres urbains. À Abidjan, la probabilité de mourir entre 1 et 5 ans serait
de 15 fois plus élevée dans l’habitat précaire que dans l’habitat de standing.
La vie dans les quartiers précaires devient ainsi un sujet très important qui
interpelle aussi bien les chercheurs, les décideurs que les urbanistes en charge
de la gestion des centres urbains98. »
« Dans l’espace caribéen, la situation sanitaire présente de multiples facettes.
Cet espace mosaïque qui voit se côtoyer des États riches et développés et des
pays où règne une profonde misère humaine ne peut que présenter des profils
sanitaires très différents. Une constante s’impose cependant à tous, les maladies
infectieuses sont en net recul partout, preuve que les efforts des politiques
publiques, des organisations humanitaires ou bien encore des organisations
supranationales commencent à porter leurs fruits. Il faut cependant nuancer
ces propos. Certaines infections sont propres à la zone géographique telle
que la malaria ou d’autres maladies tropicales comme celle de Chagas, une
forme de trypanosomiase, de la même famille que la maladie du sommeil,
transmise par un parasite de type punaise. D’autre part, le VIH/sida fait de
vrais ravages dans les rangs des populations des pays de la zone caraïbe et
continue à amputer l’espérance de vie de ses habitants de quelques années. Le
paysage sanitaire est divers tout comme le sont les niveaux de développement
des états caribéens, mais en observant attentivement les causes principales
de mortalité, on voit nettement émerger des sous-ensembles de pays plus
touchés que d’autres par telle ou telle maladie. Les transitions épidémiologiques
sont en cours. L’accès au soin et les dépenses de santé viennent conforter
ces premières observations. Le VIH/sida est aujourd’hui une cause majeure
de mortalité dans la zone caraïbe, même si sa géographie ne se calque pas
nécessairement sur des indicateurs économiques de développement99. »
98 Analyse de la situation de l’environnement sanitaire des quartiers défavorisés dans le tissu

urbain de Yopougon à Abidjan en Côte d’Ivoire par Dongo Kouassi, Fernand Koffi Kouamé,
Brama Koné, Jean Biém, Marcel Tanner et Guéladio Cissé. Source : Vertigo, revue électronique
en sciences de l’environnement.
99 Atlas Caraïbes avec le soutien de l’université de Caen. Voir : http://atlas-caraibe.certic.
unicaen.fr/fr/.
153
Concevoir des logements confortables et adaptés pour tous

La réglementation thermique pour les DOM (RTDOM) a fortement modifié le
contexte réglementaire des DOM ; rendant obligatoire l’ECS solaire, l’analyse par
rapport aux apports solaires, le recours à la ventilation naturelle. L’élaboration d’un
cahier des charges développement durable pour le cadre bâti est une condition
essentielle pour que la démarche écoquartier se diffuse dans le bâtiment.
Fiche 1.6 : Cahier des charges « développement durable »

Tableau 2.23 Cahier des charges « développement durable »
Mettre sur pied un cahier des charges développement durable du cadre bâti pour traiter
les questions sociales (parcours résidentiel) environnementales (énergie, confort et santé)
et économiques (affectation des ressources pour le logement aidé de qualité)
-- Assurer la conception et la réalisation des bâtiments -- La ville.
en conformité avec la charte écoquartier de la ville. -- Les partenaires.
-- Mobiliser les ressources publiques et privées afin -- Constructeurs et maîtres d’ouvrage
d’assurer leur réalisation. sociaux.

Réalisation d’un cahier des charges pour la conception Le plus tôt possible pour être annexée
et construction des bâtiments dans l’écoquartier prenant à la charte écoquartier.
en charge :
-- Le parcours résidentiel des habitants (modularité) et
les exigences d’intimité et de lien social.
-- Les exigences environnementales (RTAADOM
- 20 %), la mise en œuvre des critères de confort
visuel (facteur de lumière du jour et lutte contre
l’éblouissement).
-- Les exigences économiques par une démarche en coût
global, l’investissement permet de réduire les charges Indicateurs d’évaluation/Indicateur
sur le long terme. de performance
-- Intégrer ce cahier des charges en tant qu’élément de -- CO2 évités par m2.
la charte écoquartier, et de ce fait, contractuel. -- Prix de revient du m2 en coût global.
-- Les permis de construire doivent être instruits en -- Taux de rotation des logements.
s’appuyant sur des études évaluant ces critères.
Acteurs concernés
-- La ville.
-- La SEMAG.
-- Les partenaires.
154
Comme nous l’avons précédemment présenté, il est important de :

►► Créer des lieux de promenade et de détente, développer des activités
récréatives.
►► Créer une promenade verte, un parcours de santé.
►► Créer de lieux dédiés aux sports et aux loisirs.
Le positionnement de la commune de Petit-Bourg entre montagne et mer en
fait un lieu spécifiquement dédié à la nature mais également aux activités
sportives et de plein air. L’écoquartier a pour vocation de faire le lien par des
modes doux entre les différents secteurs de la commune.
Fiche 2.2 : Privilégier le lien avec le centre-ville

En la matière, l’effort culturel est important car la faiblesse des transports en
commun précédemment signalée induit un usage de la voiture dont le modèle
le plus courant est le 4 x 4 (de Toyota), compte tenu de l’état des routes lors
des orages et des pluies de juin à octobre.
La création de petites navettes de proximité et des cheminements qui res
semblent un peu moins aux chemins de terre pourrait faciliter les liaisons entre
l’écoquartier et le centre-ville.
►► Prendre en compte les besoins actuels et futurs liés au vieillissement de
la population.
►► Anticiper des changements de vie (re-cohabitation, maintien des populations
à domicile). Il s’agit de prendre en compte les parcours résidentiels des
habitants tout en satisfaisant leurs besoins immédiats (transport, cadre de
vie, équipements publics).
Il est primordial de valoriser le patrimoine local, l’identité, l’histoire du quartier
et de rendre la culture accessible à tous.
La commune de Petit-Bourg a un patrimoine culturel et naturel important, les
nouveaux espaces à créer seront mis en liaison avec les espaces actuels au
travers d’une signalétique adaptée sur des supports durables.
La culture guadeloupéenne est extrêmement riche : issue de l’immigration
forcée (l’esclavage est fortement représenté), elle a su se développer dans le
cadre d’une culture de la résistance, de la revendication, que ne comprennent
guère les touristes de passage qui consomment des espaces de soleil, de
plages et des ti-punchs. Pour une communauté de 400 000 habitants, les
occasions sont nombreuses d’exprimer un art et une tradition populaire bien
ancrés dans les différentes festivités.
155
Dans le cadre de la préservation du patrimoine naturel, le parc national de

Guadeloupe couvre environ le tiers de la surface de la commune, la démarche
écoquartier est l’occasion d’établir de nouvelles relations notamment pour pouvoir
bénéficier de la compétence des agents du parc en matière de biodiversité,
de gestion de la ressource.
Tableau 2.24 Fiche 2.2 Privilégier le lien avec le centre-ville
Privilégier le lien avec le centre-ville (ou de vie)

via des mobilités alternatives à la voiture individuelle
Objectifs
-- Encourager la compacité et l’urbanisme de
« courte distance ». Financements
-- Structurer l’écoquartier autour d’une trame verte et -- Budget opération.
de sa trame bleue. -- Ville.
-- Prendre en compte les émissions de CO2 -- Conseil général.
des habitants et usagers cumulées (habitat
+ transport).

-- Analyser au préalable les besoins de
déplacements entre le quartier et l’aire
fonctionnelle (endroit où l’on travaille). Délais
-- Décrire la trame verte (espaces piétons) et la
-- Stade APD.
trame bleue (cours d’eau et zones humides).
-- Intégrer dans les plans d’aménagement
-- Création de voies douces distinctes de la voirie
les cheminements et voies de circulation
routière reliant le quartier au reste du tissu
doux.
urbain.
-- Stationnement en ouvrage ou sur voiries
dimensionnées en cohérence avec les objectifs de
mobilité durable.
-- Programmation sur le site d’équipement public et
de commerces de proximité limitant la mobilité
obligée des habitants.
-- Continuité des conditions de transport aux Indicateurs d’évaluation
différents handicaps (conformité à la loi -- Desserte du site par un axe de transport
accessibilité). en commun en site propre.
-- Mettre en place un plan de déplacement urbain. -- Distance de n mètres entre une station
et tout point du quartier.
Acteurs concernés Indicateur de performance
-- Aménageurs. Surface trame verte et trame bleue/surface
-- Opérateurs de logements. de l’écoquartier.
-- Urbanistes, maîtrise d’œuvre.
156
Fiche 4.5 : Développer le patrimoine naturel

Tableau 2.25 Fiche 4.5 Développer le patrimoine naturel
Respecter le patrimoine vivant et la biodiversité du site

Objectif
Financement
Conserver ou créer des maillages verts (trame verte)
importants et préserver la biodiversité dans le quartier, faire Bilan de l’opération.
le lien avec la trame bleue.
-- Tirer parti de la multifonctionnalité du végétal
(rafraîchissement, gestion des eaux de pluie).
-- Mettre en place une gestion différenciée des espaces
végétalisés.
-- Sélection d’espèces végétales adaptées au climat et ne
nécessitant pas d’arrosage.
Délais
-- Privilégier les essences locales résistantes aux maladies
et à la sécheresse et nécessitant peu d’entretien (ligneux Stade APS et APD du projet.
et couverture herbacée de type prairie fleurie).
-- Favoriser la biodiversité en lien avec les circulations
hydrauliques de surface et tout le territoire grâce au
concept de corridor végétal.
-- S’appuyer sur les compétences scientifiques et techniques
du parc national pour promouvoir des pratiques durables
de gestion des espaces publics et privés.
Acteurs concernés -- Minimum d’espaces verts.

-- Espaces verts continus.
-- La ville.
-- Coefficient d’emprise végétale
-- Le parc national de la Guadeloupe. minimum.
-- La région Guadeloupe.
-- L’aménageur.
-- La maîtrise d’œuvre. Les indicateurs de performance
d’espaces verts et de trame bleue
gérés durablement.
La proposition de mise en valeur du paysage urbain et du patrimoine architectural

est intégrée dans cette fiche, soit favoriser la réhabilitation, la réutilisation et
la reconversion du bâti existant.
La gestion globale du bâti existant sera une retombée attendue de la démarche
écoquartier tant en matière d’aménagement qu’en matière de bâti existant et
la signalétique de la fiche 7.4 y contribuera. Il y aura alors :
►► Valorisation du patrimoine culturel (usages et coutumes).
►► Conservation de la mémoire des lieux.
157
En termes d’aménagement durable, il s’agit plus de donner une signalétique,

exprimer un consensus commun sur l’identité de la ville que de créer les
conditions d’un mouvement novateur. L’attractivité d’un lieu dépend souvent
de sa tradition. Les villes comme Nantes, qui ont créé des mouvements de
culture novateurs (Royal de Luxe, les Machines, La Fabrique) ou Paris (Nuit
Blanche, Paris Plages) s’adressent à des habitants « hors sol » déconnectés
de leurs cultures initiales.
Dans la plupart des cas, cette tradition locale existe ou a été créée depuis plus
d’un siècle comme le cas très intéressant de la forêt de Brocéliande, près de
Rennes, qui s’est appuyé sur un mouvement d’attrait pour le Moyen Âge et sa
mythologie (initié notamment par Hugo, Viollet-le-Duc) pour développer un
parcours qui attire des touristes en mal de frissons issus des légendes celtes.
L’objectif était de valoriser les terres agricoles et de faire une plus-value foncière
forte. Cela signifie que dès le XIXe siècle l’attractivité d’un lieu avait pour but
une spéculation foncière, ce qui n’est pas une nouveauté.
Intensité, compacité et densité ; dessiner un quartier adapté

au contexte
Il est nécessaire de promouvoir une densité cohérente et acceptable. La densité
est fonction de la nature des terrains et de la prise en compte des risques
naturels (voir les enjeux en 2.1.2).
Fiche 3.2 : Qualité architecturale et paysagère

Tableau 2.26 Fiche 3.2 Qualité architecturale et paysagère
Promouvoir la densité et la qualité architecturale et paysagère
Financement
Objectifs Bilan de l’opération.
-- Afficher une densité minimale de l’écoquartier et
cohérente avec son environnement urbain.
-- Optimiser la ressource foncière par des formes adaptées
au contexte urbain (typologie compacte) économes en
ressources terrain, qui concilient la production d’un
espace au caractère urbain (usages et formes) et les Délais
aspirations rationnelles des habitants. Dès le démarrage des études.
-- En renouvellement urbain : privilégier la qualité de vie et la
faible consommation de sols dans le choix de la densité.
158
Promouvoir la densité et la qualité architecturale et paysagère

-- Attention portée aux coûts de gestion induits de l’étalement
pour la collectivité. Indicateurs d’évaluation
-- Valorisation d’espaces verts publics, de jardins potagers/
-- Neuf : densité du projet ne
familiaux privatifs.
doit pas être inférieur à celle
-- Imposer des implantations de bâtiments permettant de la moyenne des espaces
l’optimisation de la conception bioclimatique des futurs urbains environnants. Un écart
bâtiments (maximisation des apports solaires passifs, de important, est à justifier (par
l’éclairement naturel, du droit au soleil…). exemple inondable…).
-- Veiller aux ombres portées et étude aéraulique justifiant des -- Ratio de coût pour la collectivité
choix d’implantation des bâtiments et de leur hauteur. (coût du raccordement, des
-- Respecter un ratio maximal espaces imperméabilisés/ infrastructures/logement), X %
espaces naturels extérieurs valorisés. espaces verts minimum.
-- X % ratio superficie espaces
Acteurs concernés publics/superficie totale du
-- Architecte. projet.
-- Bureau d’études, maître d’œuvre.
-- Urbaniste.
Concevoir un urbanisme bioclimatique

Le climat tropical induit des contraintes particulières notamment en matière
d’environnement climatique (surchauffe, effet de serre), un travail important
a été réalisé par les maîtres sociaux (société immobilière de Guadeloupe ou
SIG), notamment pour appliquer aux logements sociaux les critères les plus
évolués de confort et de prise en compte de l’environnement. Cette production
sociale dénote par rapport à la production privée de faible qualité, laquelle fait la
promotion d’avantages fiscaux auprès des particuliers métropolitains. Compte
tenu des besoins, l’avantage fiscal a été étendu aux logements sociaux et de
mon point de vue devrait être réservé à ce marché.
Retour sur la fiche 4.8 « Créer les ambiances climatiques pour le confort »
Cette fiche cherche à répondre à cette exigence. Il s’agit de promouvoir la qualité
architecturale et urbaine. Parmi les objectifs du projet, les deux dimensions
d’aménagement et du bâti sont couvertes par la charte d’écoquartier portée
par la ville. Elle exprime la volonté de la ville tant par son organisation que
par les objectifs qu’elle décrit. Comme nous l’avons souligné précédemment,
la volonté politique initiale est indispensable et il est doublement regrettable :
►► Que les ministères se contentent de faire de la promotion de telle ou telle
approche (HQE, label « écoquartier », Villes unies ou autres).
159
►► Que, promoteur d’autant de démarches institutionnelles que peuvent en

créer les « crânes d’œufs » (dont je fais partie), le ministère n’a pas su
affecter les fonds structurels qui auraient permis aux villes de disposer des
moyens adéquats. Cela aurait pu se faire en soumettant à la Commission
européenne un projet porteur avec financement à la clé. La volonté politique
n’est pas suffisante pour franchir le pas. Le ministère de l’Écologie et du
développement durable en a-t-il encore les moyens et la volonté ?
Fiches 1.1 : La volonté politique et son organisation

Tableau 2.27 Fiches 1.1 La volonté politique et son organisation
Inscrire le projet dans une démarche développement durable globale

de territoire assurée par un portage politique du projet sur le long terme
Objectif
Exprimer une volonté politique forte autour du projet,
accompagnée par la mise en place d’une stratégie Financement
développement durable à l’échelle de l’agglomération avec
La ville.
la mise en annexe de la convention écoquartier, la charte
écoquartier de la ville de Petit-Bourg qui devient un outil
contractuel.
Délais
-- Constitution d’un comité stratégique avec les élus de
Petit-Bourg, les partenaires : la SEMAG, le conseil Dès le démarrage de l’opération.
général, la région, l’ADEME, le parc national.
-- Constitution d’un comité d’orientations stratégiques,
présidé par le maire et animé par la SEMAG (ou
son AMO) pour la concertation dans le cadre de la Indicateurs d’évaluation
gouvernance à cinq (débat sur les orientations à moyen
et long terme). -- Nombre de réunions des comités.
-- Constitution d’un comité technique opérationnel, -- Production d’un document
présidé par un élu, les services, la SEMAG, les services d’objectifs commun comprenant
de l’État. des indicateurs de suivi pour
chaque étape du projet.
-- Déclinaison d’une stratégie développement durable
de la ville dans les différents documents de pilotage -- Inscription du projet par la ville
Agenda 21, prise en compte du développement durable dans le PADD, PLU.
dans les documents d’urbanisme (PADD, PLU). -- Inscription du projet dans le PPI
-- Formalisation d’un portage fort par les maîtres de la ville.
d’ouvrage et de l’adhésion de tous les acteurs Indicateur de performance
concernés dans un document d’objectifs (adhésion à la Les indicateurs de performance de
charte). réalisation de l’écoquartier dans son
Acteurs concernés déroulement.
-- La ville.
160
Fiche 1.6 : Le cahier des charges développement durable

du projet
Tableau 2.28 Fiche 1.6 Le cahier des charges
développement durable du projet
Mettre sur pied un cahier des charges développement durable du cadre bâti pour traiter
les questions sociales (parcours résidentiel) environnementales (énergie, confort et santé)
et économiques (affectation des ressources pour le logement aidé de qualité)
-- Assurer la conception et la réalisation des bâtiments en -- La ville.
conformité avec la charte écoquartier de la ville. -- Les partenaires.
-- Mobiliser les ressources publiques et privées afin d’assurer leur -- Constructeurs et maîtres
réalisation. d’ouvrage sociaux.
Réalisation d’un cahier des charges pour la conception et Le plus tôt possible pour
construction des bâtiments dans l’écoquartier prenant en charge : être annexé à la charte
-- Le parcours résidentiel des habitants (modularité) et les écoquartier.
exigences d’intimité et de lien social.
-- Les exigences environnementales (RTAADOM - 20 %), la mise
en œuvre des critères de confort visuel (facteur de lumière du
jour et lutte contre l’éblouissement).
-- Les exigences économiques par une démarche en coût global, Indicateurs d’évaluation/
l’investissement permet de réduire les charges sur le long terme. Indicateur de performance
-- Intégrer ce cahier des charges en tant qu’élément de la charte
-- CO2 évités par m2.
écoquartier et, de ce fait, contractuel.
-- Prix de revient m2 en coût
-- Les permis de construire doivent être instruits en s’appuyant
global.
sur des études évaluant ces critères.
-- Taux de rotation des
Acteurs concernés logements.
-- La ville.
-- La SEMAG.
-- Les partenaires.
Hiérarchiser les espaces et les rendre plus lisibles

Retour sur la fiche 4.1 « Conception urbaine des espaces publics »
Comme nous l’avons précédemment exprimée, la fiche 4.1 sur la gestion des
espaces publics répond à cette exigence de hiérarchiser les espaces et de les
rendre plus lisibles. Comme nous l’avions constaté dans le cadre de l’analyse
réalisée par le CEREMA, la vision du label « écoquartier » du ministère de
l’Écologie et du développement durable insiste beaucoup sur les paysages et
la gestion publique des espaces.
161
Cela présente le double défaut de :

►► Créer un espace public vertueux, qui va perdre de la qualité en raison de
l’absence d’entretien, les collectivités seules n’ayant pas les moyens de
créer une direction départementale de l’équipement (DDE) de proximité.
►► Permettre au secteur privé de développer leurs produits à bas coûts mais
avec une image extérieure positive. Cela ressemble à l’image donnée d’une
porcherie habillée de plantes grimpantes – pour le verdissement – mais
dont on omet de souligner l’exiguïté et le stress pour l’élevage hors sol.
2.3.3 Développement territorial
Assurer la mixité fonctionnelle

Diversifier les fonctions urbaines à l’échelle du quartier, de l’îlot, de l’immeuble ;
pour assurer une animation de quartier.
Fiche 3.1 : La mixité des fonctions urbaines

La dimension de la ville de Petit-Bourg permet de disposer des principales
fonctions urbaines, elles existent déjà. Il est sans doute nécessaire de s’appuyer
sur les réseaux télématiques pour permettre de décentraliser des services
publics qui peuvent avoir un contact de proximité pour répondre aux besoins
des habitants. Il faut alors :
►► Assurer la proximité directe des services urbains.
►► Implanter le quartier à proximité des zones d’emplois.
L’écoquartier se situe à proximité d’une zone industrielle et d’une zone artisanale
qui crée un bassin d’emploi naturel, ayant une expérience en zone d’activité
NF EN ISO 14001, la SEMAG développera la même approche pour les zones
de proximité. Deux points doivent être traités :
►► La nécessité de disposer d’un volant de compétences de proximité, notamment
résultant d’un niveau éducatif très élevé. Il existe des compétences locales
à identifier et à valoriser, sans doute en empêchant l’installation locale
des conjoints d’expatriés qui disposent déjà de hauts revenus, ce qui ne
les empêche pas de travailler dans des structures en tant que bénévoles.
►► La souplesse du marché du travail, compte tenu des traditions locales, en
permettant l’emploi à temps partiel dans différentes structures (mutualisation
des compétences, gestion du temps partagé des salariés) offrant aux plus
jeunes l’accès à des emplois rémunérés.
162
Tableau 2.29 Fiche 3.1 La mixité des fonctions urbaines
Veiller à la mixité des fonctions urbaines
Objectifs
-- Veiller à la présence de fonctions urbaines autres que le Financements
logement dans l’écoquartier.
-- Développer les synergies logements/activités/services.
-- Conseil régional.
-- Dynamiser l’économie locale en confortant les activités
-- Conseil général.
existantes.
-- CCI de la Guadeloupe.
-- Créer et organiser des nouvelles activités compatibles avec
les objectifs du développement durable.

-- Mixité des fonctions urbaines dans l’écoquartier :
logements, commerces, équipements, services, activités
économiques en cohérence avec la commande du maître
d’ouvrage (communauté d’agglomération, ville…). Délais
-- Exemple de choix de l’aménageur : Logement obligatoire Dès le démarrage des études.
(% minimum de la SHON) + présence d’au moins x autres
fonctions urbaines sur le site ou aux abords (nombre de m²
de bureaux, de commerces, services ou équipements sur le
projet à déterminer).
Acteurs concernés
-- Associations des commerçants. Les x fonctions urbaines à
proximité/population desservie
-- Aménageurs.
(rayon d’achalandage en modes
-- Opérateurs de construction.
doux).
Fiche 3.5 : Activités économiques respectueuses

de l’environnement
Il s’agit d’un serpent de mer car exiger que les activités soient respectueuses
de l’environnement est souvent compris par les entreprises comme étant
nécessairement une activité sans marché. La découverte de l’économie circulaire
par les pouvoirs publics correspond à un mouvement d’introduction des déchets
dans les produits finis.
La prise en compte de l’environnement doit être portée par la société, faisant
de l’économie de ressources, de la protection de l’environnement un besoin
essentiel. Cela suppose que l’analyse du cycle de vie du produit et l’impact
carbone soient les critères essentiels d’un marché. Cela n’en prend pas le
chemin dans les marchés publics, lesquels devraient être démonstrateurs en
la matière.
163
Tableau 2.30 Fiche 3.5 Activités économiques

respectueuses de l’environnement
Veiller à l’installation d’activités économiques respectueuses

de l’environnement
Objectifs
-- Encourager les entreprises implantées au respect
d’exigences environnementales.
Financements
-- Encourager l’implantation d’entreprises ou
services collectifs actifs dans les secteurs liés à -- Budget de l’opération
l’environnement (énergies, écoconstruction, centres -- Subventions FEDER
télétravail, de médiation numérique, etc.).
-- Rechercher la labellisation HQE (Haute qualité
environnementale) pour la zone aménagée.

-- Favoriser l’accueil d’activités économiques et de
commerces adoptant des pratiques développements
durables en programmant des locaux attractifs et
adaptés au marché. Délais
-- Critères possibles envers les entreprises : démarche -- Lancer la réflexion avec les
de management environnemental (par exemple partenaires le lancement de l’APS.
NF EN ISO 14001), respect de démarche type HQE -- Définition du projet au stade APD du
pour les bâtiments tertiaires et d’activités, adoption projet.
de plans de déplacement d’entreprise…
-- Veiller particulièrement à la neutralisation des
pollutions et nuisances engendrées par les activités
économiques sur le site.
Mise en place d’une charte
Acteurs concernés
environnementale.
-- Acteurs économiques.
-- CCI de Guadeloupe.
Nombre d’entreprises inscrites dans
une démarche NF EN ISO 14001.
Organiser au mieux les déplacements et diminuer la dépendance

à l’automobile
Pour cela, il est indispensable de :
►► Limiter les besoins en déplacements des personnes et le transport de
marchandises.
►► Favoriser l’intermodalité.
164
►► Organiser la mixité des flux de transports et de déplacements.

►► Promouvoir des moyens de maîtriser les déplacements individuels motorisés,
mener une politique audacieuse de stationnement et de régulation de la
vitesse.
La question des transports et de la proximité est cruciale en Guadeloupe,
les zones d’emplois et d’habitat étant peu ou mal connectées. Le plan de
déplacements et des transports de la ville doit fournir des modes de déplacement
de courte distance pour des accès aux transports publics, surtout compte tenu
du vieillissement de la population qui isole des personnes ne disposant pas
de gros revenus.
Promouvoir des modes de déplacements alternatifs et durables

La fiche 2.2, précédemment présentée sur la mobilité par rapport au centre-ville,
permet de promouvoir les modes de déplacements alternatifs et durables et de :
►► Développerle réseau et l’accès aux transports en commun pour tous et à
tout moment.
►► Encourager l’utilisation des modes doux.
►► Promouvoir l’utilisation collective de l’automobile.
►► Organiser les flux de marchandises au sein du quartier de manière à réduire
leur impact écologique et à améliorer le confort des riverains comme des
commerçants.
Ce thème est fortement lié au précédent et doit faire l’objet d’un atelier particulier
dans le cadre du comité d’orientations stratégiques décrit dans la fiche 1.3.
Île rurale ayant un fort potentiel agricole, la Guadeloupe connaît une économie
à deux vitesses :
►► Une production de qualité et de proximité qui est distribuée au travers des
réseaux locaux, permettant de disposer de poissons, de fruits et légumes
de haute qualité,
►► Une production industrielle locale et une importation onéreuse qui alimente
les circuits des supermarchés et des centres hôteliers.
J’ai eu la chance de vivre les événements de 2009 de l’intérieur, à Basse-
Terre, puis à Marie-Galante. Si les supermarchés étaient vides ou bien
approvisionnés au compte-gouttes, la gestion de l’essence imposait une
limitation des déplacements, la nourriture locale n’a jamais manqué ce qui nous
a conduits dans les deux semaines à découvrir des racines et des cuissons
aux goûts variés.
165
Il en résulte la nécessité de valoriser le local et son apport sans tomber dans

une bureaucratie extrême, tout en remettant en cause des systèmes hérités
des visions coloniales anciennes.
Inscrire le projet dans une dynamique de développement local

►► S’assurer des retombées locales du développement économique.
►► Adapter la création d’emploi aux qualifications de la main-d’œuvre locale
et aux ressources du territoire.
►► Favoriser une économie locale et solidaire.
►► Augmenter les performances sociales du développement économique.
►► Privilégier les circuits courts de production, de distribution et de consommation.
►► Anticiper
les évolutions en matière de techniques de l’information et de la
communication (TIC) et de « green tech ».
L’emploi local est une donnée essentielle de ce projet. La Guadeloupe a un
niveau de chômage de l’ordre de 20 %, l’aménagement de cet écoquartier est
donc une opportunité pour créer les structures adaptées pour :
►► Développer des circuits courts de distribution de produits locaux (boucle
alimentaire locale).
►► Faire le lien entre activité agricole, activité économique et marché de
proximité.
►► Développer des structures de type commerce solidaires et durables.
►► Fournir aux plus jeunes des débouchés dans les domaines techniques liés
aux TIC et au green tech : solaire thermique, solaire photovoltaïque.
Grâce aux moyens technologiques, la Guadeloupe est connectée à l’ensemble du
monde. Le facteur îlien qui dans d’autres domaines est un handicap (ressources
notamment) permet de mettre sur pied une approche d’équipements en numé
rique pour tous, annoncée en juillet 2013 avec une généralisation en 2022.
Il ne s’agit pas de développer simplement la fibre optique pour une connexion
au câble (télévision ou internet) mais d’avoir une approche intégrée qui permet
une mutualisation des consommations d’énergie en fonction des productions.
L’île pourrait ainsi devenir un véritable laboratoire de solutions mutualisant
les productions locales d’eau chaude, d’électricité utilisant les panneaux
photovoltaïques et les éoliennes de toiture pour réduire la dépendance à l’égard
de la centrale au fuel de Jarry.
Il existe en la matière un véritable gisement de savoir-faire, de compétences,
d’installations et de maintenance à développer.
166
Fiche 4.10 : Promouvoir les techniques de l’information

et de la communication (TIC)
Tableau 2.31 Fiche 4.10 Promouvoir les TIC
Promotion des TIC (aidant à réduire l’empreinte écologique)
Objectifs
-- Réduire la fracture numérique du
territoire en permettant un accès
au haut débit.
Financement
-- Se conformer au plan mis en
place par l’État pour lutter contre Bilan de l’opération.
la fracture numérique.
-- Développer de nouvelles
compétences locales pour
répondre à la demande.

-- Cibles concernant l’accès des Stade APS et APD du projet.
immeubles aux réseaux très haut
débit.
-- Centres de télétravail.
-- Services numériques de quartier Indicateurs d’évaluation
(blog, wiki, plateforme de
partage, etc.). Taux de raccordement des habitants au réseau.
Acteurs concernés
-- La ville. Nombre d’activités créées dans les TIC.
-- L’aménageur.
Valoriser les relations avec le milieu agricole et forestier

Pour cela, il est indispensable de :
►► Protéger, restaurer et valoriser les forêts.
►► Préserver la viabilité économique des exploitations périurbaines et urbaines.
►► Sensibiliser les citoyens aux bienfaits de l’agriculture urbaine ou de proximité,

favoriser la consommation de produits de l’agriculture locale.
La commune bénéficie de savoir-faire techniques et scientifiques de haut
niveau, l’INRA, le parc national pour la biodiversité et la gestion de la forêt.
Cette approche est décrite dans la fiche 7.6 « Développer un partenariat avec
l’INRA » précédemment présentée.
167
2.3.4 Préservation des ressources et adaptation

au changement climatique
Réduire les émissions de gaz à effet de serre, s’adapter

au changement climatique
Pour cela, nous devons :
►► Prendre en compte les risques naturels.
►► Réduire les pollutions, la combustion d’énergie fossiles et les GES.
►► Anticiper et s’adapter au changement climatique.
Ne pas intégrer les risques naturels en Guadeloupe ne peut être qu’une vision
à très court terme. L’île est soumise aux risques suivants :
►► Risques sismiques, ce qui induit de mettre à niveau l’ensemble des bâtiments
y compris les bâtiments actuels, qui ne prennent pas en compte ce risque.
►► Irruptions volcaniques, la Soufrière faisant partie d’une chaîne de volcans
encore actifs.
►► Ouragans saisonniers, qui rendent obligatoire, par exemple, de pouvoir
mettre à terre les mâts des éoliennes.
►► Il existe potentiellement des risques industriels, notamment compte tenu
d’une gestion des déchets peu maîtrisée.
Ces thèmes transversaux sont décrits dans les séries de fiches 1 et 2 rendant
nécessaire la présence dans l’équipe d’un expert en risques naturels et
technologiques et en évaluation carbone.
Fiche 2.3 : Les contraintes environnementales du site

L’environnement n’est pas qu’une contrainte. Dans le cas de Petit-Bourg, le
potentiel existe mais il est sans doute insuffisamment appréhendé.
Tableau 2.32 Fiche 2.3 Les contraintes environnementales du site
Prise en compte particulière des contraintes environnementales du site

(pollution, risques naturels…)
Objectif Financements
Identifier et caractériser les pollutions des sols aux risques -- Ville.
naturels éventuels de manière accentuée par rapport aux minima
réglementaires afin de choisir un usage et une gestion cohérents. -- Budget de l’opération.
168
Prise en compte particulière des contraintes environnementales du site

(pollution, risques naturels…)

-- Le choix du site doit respecter les enjeux de santé publique et Au démarrage des travaux,
d’environnement : collecte de l’ensemble des données du terrain dès la phase des études
(sur la base d’un diagnostic initial), évaluation de la présence de APS.
générateurs de pollution, et de risques éventuels (pollution de
l’air, du sol, de l’eau, bruit).
-- Étude d’impact spécifique avec une orientation opérationnelle.
-- Prise en compte accentuée des nuisances (bruit notamment) et
pollutions existantes sur le site (sol, atmosphère).
-- Traitement systématique de la pollution des sols (cibles fixées
au-delà des seuils réglementaires).
-- Appréciation de la faisabilité technicoéconomique du projet -- Plan directeur
en considérant l’ensemble des données relatives à l’état d’aménagement intégrant
environnemental du site. le traitement des
nuisances.
-- Fournitures d’études
Acteurs concernés spécifiques.
-- Architectes.
-- Maître d’ouvrage.
Fiche 2.4 : Valorisation des atouts environnementaux
Tableau 2.33 Fiche 2.4 Valorisation des atouts environnementaux
Valorisation particulière des atouts environnementaux du site (zones humides…)
Objectifs
-- Conserver et/ou renforcer la présence du végétal
et de l’eau dans les aménagements et créer
un environnement paysager (constructions Financement
et espaces publics) en cohérence avec cette
priorité. Budget opération.
-- Prise en compte et valoriser la ravine qui traverse
l’opération.
-- Préservation des espaces animaliers et végétaux.
169
Valorisation particulière des atouts environnementaux du site (zones humides…)

-- Plan directeur intégrant dès l’amont une
approche paysagère et environnementale
opérationnelle. Délais
-- Optimisation du projet par rapport à : la
topographie, la pédologie, la climatologie, la Lancement de la réflexion au stade APS de
hydrogéologie et la végétation existante. l’opération.
-- Optimisation de l’implantation des circulations
douces et routières par rapport au site
(végétation, relief…).
-- Études spécifiques sur ces aspects.
-- Intégrer le rapport du site au ciel.
-- En renouvellement urbain (RU) analyser des
usages, notamment les cheminements.
-- En renouvellement urbain, faire un relevé de la Indicateurs d’évaluation
biodiversité urbaine existante sur le site et la
-- Mise en place de tableaux d’observations
valoriser.
et de recensements avant l’opération, en
cours d’opération et après l’opération.
Acteurs concernés
-- Mise en place de grilles de suivi.
-- Le parc national.
-- La ville.
-- L’association de l’environnement.
Cette approche environnementale ne peut pas être totalitaire et déconnectée

du marché local comme nous l’avons précédemment exprimé à propos de la
création de filières de produits recyclés, qui se mettent en place difficilement
en raison d’un marché somme toute étroit. Il existe par contre certainement
le potentiel intellectuel pour mettre en place les bases de données locales
afin de disposer d’informations relatives au bilan gaz à effet de serre (GES) et
à l’analyse de cycle de vie (ACV) qui documentent la recherche du moindre
impact environnemental.
Optimiser les besoins en énergie et diversifier les sources

Il faut favoriser la sobriété énergétique dans tous les domaines (éclairage
public, entretien, etc.) et maîtriser les impacts sur l’environnement.
La fiche 7.4 répond à cette exigence d’optimiser les besoins en énergie et de
diversifier les ressources. Cela suppose de pouvoir disposer d’un personnel
suffisant pour pouvoir évaluer, documenter et approfondir chaque ligne directrice,
notamment par un effort de formation du personnel.
170
La sobriété peut prendre deux niveaux :

►► Soit s’appuyer sur des outils technologiques performants comme les détec
teurs de présence, qui sont efficaces mais peuvent nuire au repos (cas des
détecteurs de présence mis en route par les animaux nocturnes).
►► Soit rechercher des modes de fonctionnement qui correspondent aux usages
(coupures des veilles, mise en œuvre d’occultations à heures précises pour
éviter la surchauffe et donc le déclenchement de la ventilation…).
Concevoir des bâtiments économes en énergie, prévoir la rénovation durable
du parc existant (matériaux, usages, confort thermique) est primordial. Un effort
particulier doit également être effectué pour reprendre les bâtiments existants.
Cependant, ce qui est vrai en métropole (ruines énergétiques en raison du
chauffage) ne l’est pas pour les immeubles guadeloupéens.
Cela n’empêche pas les commerçants de rafraîchir les trottoirs, la climatisation
installée dans le cadre des campagnes de promotion d’EDF (alors que la seule
ressource est une centrale à fioul lourd), n’empêche pas le commerçant de
garder sa porte ouverte.
En appui du cahier des charges de conception développement durable du cadre
bâti de la fiche 1.6, le thème est développé pour chaque aspect qui conduit
à consommer de l’énergie en ayant recours aux énergies renouvelables, aux
énergies propres et aux réseaux de chaleur.
La réglementation thermique appliquée aux territoires d’outre-mer (RTAADOM)
a fait évoluer les pratiques pour le neuf ce qui devrait conduire à fixer pour
les bâtiments une consommation moyenne de l’ordre de 37 kWh/m2/an. Des
solutions de froids passifs devraient être développées car la problématique
liée au chauffage n’existe pas.
Il faut néanmoins installer des équipements publics exemplaires ; durables
et performants. Les bâtiments publics sur l’écoquartier auront une demande
énergétique minimale, notamment compte tenu des pratiques de ventilation
naturelle bien connues et développées par une orientation bioclimatique (en
fonction des alizés) bien réfléchie. Ce point mérite que l’on développe l’approche.
De tout temps, les bâtiments étaient ventilés naturellement notamment en
raison de l’alizé qui permet, sur un bâtiment ouvert de façon traversant, de
bénéficier de la ventilation naturelle.
La généralisation des toits en tôle malgré l’absence de culture et de production
locale, crée une surchauffe compréhensible, d’autant plus que les sous-
toits ne sont pas toujours ventilés alors que cela devrait être mis en place
systématiquement.
171
Un toit de tôle avec une charpente bois n’impose pas de climatisation. L’excès que
j’ai pu observer est celui de la DIREN Guadeloupe, dont le bâtiment bénéficiait
d’une climatisation solaire (une première en France). Toutefois, toutes les
portes étaient closes malgré le patio avec de l’eau pour rafraîchir l’air et faciliter
les rencontres afin, disait la standardiste derrière son guichet protecteur, de
conserver les 19 °C que toute personne désire avoir dans son bureau.
Autrement dit, dans le cadre d’une bonne conception bioclimatique, la technique
et la technologie peuvent se révéler la pire des choses.
Fiche 5.1 : La performance énergétique des bâtiments

Tableau 2.34 Fiche 5.1 La performance énergétique des bâtiments
Viser la haute performance énergétique des bâtiments du quartier

Objectif
Financements
Tendre vers des bâtiments basse consommation/passifs
sur le quartier en restant dans les standards de confort, des -- La ville.
bâtiments bioclimatiques très économes en énergie et intégrant -- Le bilan de l’opération.
des énergies renouvelables en prolongation de la RTAADOM sur -- Les subventions.
un objectif de 37 kWh/m2 /an.
-- Programmation d’un maximum de logements bénéficiant d’une
exposition au sud et traversant. Délais
-- Végétalisation des toitures (capacité de régulation thermique).
-- Isolation des toits, murs et plancher bas des bâtiments non Dans la phase conception des
isolés (construction 1950-1975), remplacement des simples programmes de logements et
vitrages. équipements.
-- Obtention de certificats d’économie d’énergie et des sommes
afférentes (CEE) grâce à l’isolation de l’existant.
-- Confort d’été intégré pour éviter le recours à la climatisation
(protections solaires extérieures, ventilation naturelle…).
-- Équipements divers : ventilation double flux avec récupération Indicateurs d’évaluation
de calories, ECS solaire. -- Seuil de performance
-- Recherche des meilleures performances dans les bâtiments thermique exigé pour le
publics. neuf (par exemple, RTDOM
-- Régulation optimisée (GTC des équipements consommateurs). - 20 %).
-- Compteurs d’énergie placés dans la cuisine avec écran visible. -- Existant : progression dans
le DPE après rénovation pour
Acteurs concernés atteindre un niveau minimal.
-- Maître d’ouvrage. -- Facteur « lumière du jour »
-- Aménageurs. minimum dans les pièces de
-- BET. la maison
-- Architecte.
172
Pour assurer une gestion qualitative et économe des ressources en eau, il faut
réduire la consommation d’eau, en particulier d’eau potable, des habitants et
de la collectivité.
Fiche 5.2 : Préserver la ressource en eau

Tableau 2.35 Fiche 5.2 Préserver la ressource en eau
Réduire les consommations d’eau

Organiser la gestion des eaux pluviales au niveau bâtiment
Objectif
Financement
-- Limiter les consommations d’eau et favoriser les
systèmes de récupération des eaux pluviales par -- La ville.
bâtiment -- Subventions de l’État.
-- Prévoir le raccordement de l’ensemble des sanitaires -- La région Guadeloupe.
aux eaux pluviales récupérées.
-- Dispositifs hydroéconomes au niveau des toilettes, de Délais
la salle de bain et de la cuisine.
-- Définition du concept dès
-- Récupération et utilisation de l’eau pluviale pour les
le lancement des études
usages ne nécessitant pas d’eau potable (dans le
opérationnelles.
respect de la législation).
-- Mise en service dès la livraison des
-- Respecter les critères d’aménagement sur les débits
premiers programmes.
de fuite (autorisation loi sur l’eau).
-- Espèces végétales adaptées au climat limitant les
traitements d’entretien (arrosage, désherbant,
coupe…).
-- Végétalisation des toitures. Indicateurs d’évaluation
-- Système de rétention : citerne, cuves enterrées, -- Mesure de la consommation d’eau
bassins paysagers. par ménage par an.
Acteurs concernés -- Ration production/consommation.
-- Maître d’ouvrage. -- Installation de dispositif de gestion
de l’eau à l’échelle des bâtiments
ou du quartier.
-- Bailleurs sociaux et opérateurs de construction.
-- Paysagistes.
Les climats tropicaux sont connus pour avoir une double saison : une saison
sèche et une saison humide qui, en Guadeloupe, s’étend de mai à octobre
(et se termine par la saison des ouragans dévastateurs). La quantité d’eau ne
semble pas poser de problème compte tenu de la fréquence des précipitations,
bien que le sol volcanique ne se révèle pas particulièrement adapté pour les
infiltrations. Il existe même des sources d’eau minérale d’excellente qualité.
Cela n’a pas empêché le préfet de région de Guadeloupe de prendre un arrêté
sécheresse en mars 2013.
173
La Guadeloupe ne permet pas de faire de la rétention d’eau et la fin de la

haute saison touristique est souvent marquée par un manque d’eau et une
sécheresse de surface par évaporation. Cela signifie que les régions les plus
favorisées en matière d’eau doivent également protéger la ressource dont la
disponibilité n’est plus garantie.
Il est essentiel de gérer localement les eaux pluviales et les eaux de ruissellement.
Fiche 4.4 : La gestion de l’eau pluviale

Tableau 2.36 Fiche 4.4 La gestion de l’eau pluviale
Intégrer la gestion économe des eaux pluviales à l’échelle du quartier
Objectifs
-- Collecte utile – voire paysagée – des eaux pluviales. Financements
-- Limitation de l’imperméabilisation des sols. -- Bilan de l’opération.
-- Limiter la consommation d’eaux potables par l’utilisation -- La collectivité.
d’eaux de pluies traitées et utilisées pour certains usages -- La région Guadeloupe.
spécifiques.
-- Favoriser l’infiltration et limiter l’imperméabilisation
(espaces verts en pleine terre).
-- Réduire la vitesse d’écoulement des eaux de
Délais
ruissellement et différer leurs arrivées aux exutoires.
(réalisation de fossés drainants, de noues, de bassins Mise en place dès le démarrage de
réservoirs, matériaux drainants pour les espaces publics, l’opération.
toitures végétalisées).
-- Intégration du cheminement des eaux aux tracés urbains.
-- Rendre visible la présence de l’eau dans la ville (trame
bleue).
-- Maîtriser les consommations en eau potable par la
récupération et réutilisation des eaux pluviales de Indicateurs d’évaluation
toitures. -- Existence d’un système de
Acteurs concernés collecte et réutilisation des eaux
de pluie.
-- Aménageurs.
-- Part de la surface totale en pleine
-- Paysagistes. terre (30 %).
-- Architectes. -- Statistiques sur la consommation
-- BET spécialisés. d’eau.
La nécessité de gérer les eaux pluviales au niveau du quartier s’impose en

raison des tornades et des eaux de ruissellement lors des orages en période de
pluie. Il s’agit d’avoir une gestion par bassin-versant pour éviter de potentielles
174
catastrophes en raison de l’imperméabilisation des sols et de l’effet de ravinement

bien connu dans les Caraïbes. Il est également important de traiter les eaux
usées et polluées, promouvoir la qualité des eaux de surface.
Fiche 4.11 : Gérer les eaux usées

Tableau 2.37 Fiche 4.11 Gérer les eaux usées
Traiter et gérer les eaux usées selon des techniques douces

pour assurer une excellente qualité des eaux de surface
Objectif
Financement
Mettre en œuvre de nouvelles techniques douces
pour obtenir une épuration des eaux usées sans ajout Bilan de l’opération.
de produits chimiques agressifs pour les milieux.
Faire étudier les solutions alternatives comme la Stade APS et APD du projet.
phytoremédiation pour le traitement des eaux usées
avec des témoins biologiques de surveillance des Indicateurs d’évaluation
eaux (test de Leynaud).
Taux de raccordement des habitants au
Acteurs concernés réseau.
-- La ville. Indicateur de performance
-- L’aménageur.
Qualité de l’eau de sortie et nombre
-- La maîtrise d’œuvre, les entreprises. d’incidents/moyenne SATESE.
La Guadeloupe accuse en matière de traitement des eaux usées un retard

certain lié à de nombreux facteurs :
►► Elle n’a pu bénéficier comme la métropole des agences de l’eau depuis 1976.
►► Elle a fait l’objet d’un traitement classique voire obsolète que j’ai déjà eu
l’occasion de dénoncer auprès des élus de Baie-Mahault, en raison d’un
projet de station d’épuration rejetant ses effluents dans la mangrove, classée
au patrimoine de l’humanité.
Voici un point intéressant de la situation parfaitement bien documenté dans
l’article du 25 juillet 2010 « Chlordécone aux Antilles » de Gérard Bovon100
sur le site S-eau-S, auquel il est important de se référer, pour disposer d’une
vision complète. Si ce texte est par moment excessif dans sa forme, il est
tout à la fois bien documenté et précis. Il cite des sources indiscutables et si
l’on peut ne pas souscrire au ton polémique, il me semble intéressant de le
donner en référence pour poser la question qui ne fait pas encore l’objet de
100 Source : http://seaus.free.fr/spip.php?article669.
175
restaurations des milieux à bon niveau. Le temps efface parfois les dégâts,
mais pas toujours et il serait dramatique de constater que la négligence et la
complaisance maintiennent un état d’insalubrité publique.
Utiliser de manière raisonnée les ressources non renouvelables

et limiter la production de déchets
Pour cela, il est nécessaire de limiter, trier et recycler les déchets de chantier
et de valoriser leur réutilisation. La situation dans les années 2000 était
catastrophique et grâce à un sursaut de mobilisation et à quelques PV, un effort
pour supprimer les éléments les plus visibles (gravats) a été mis en œuvre.
Le rapport de Robin des Bois d’avril 2011 montre qu’il y a encore beaucoup à
faire101 pour réduire à la source le volume des déchets ménagers et issus de
l’activité économique.
Voir les fiches 7.1 et 7.2 précédemment présentées, ce qui suppose de développer
une sensibilisation forte de la prise en compte de l’environnement pour tous
les acteurs et de promouvoir l’utilisation responsable des sols, des matières
premières et favoriser l’écoconstruction.
Nous avons longuement commenté la fiche 4.6, compte tenu de la situation de
l’île et des matériaux utilisés ce qui donne à voir comment faciliter la réutilisation
et le recyclage des déchets au sein du territoire, valoriser les déchets organiques.
Si la fiche 7.4 sur la gestion des espaces publics répond partiellement à cette
exigence, l’observation des pratiques locales devrait conduire à obtenir un taux
d’usage des déchets organiques supérieur à la moyenne nationale, réserve
faite des risques liés aux produits toxiques inventoriés précédemment.
Tableau 2.38 Fiche 6.1 Gérer les déchets de chantier

Objectifs
-- Mise en place d’une gestion du chantier respectueuse
des principes du développement durable : environnement,
social et économique.
-- Environnement : réduction des pollutions et nuisances Financement
engendrées par les chantiers d’aménagement et de
construction. Bilan de l’opération.
-- Social : s’assurer que tous les travailleurs sur le chantier
disposent d’un contrat de travail valide.
-- Économique : utilisation des ressources strictement
nécessaires et réutilisation des déchets sur place.
101 Voir : http://www.robindesbois.org/dossiers/Guadeloupe_Robin_des_Bois_HD.pdf.
176

-- Adoption systématisée d’une charte chantier à faible
impact environnemental impliquant le traitement des
déchets solides et liquides générés par le chantier
ainsi que la prise en compte des nuisances (bruit,
Délais
poussière…).
-- Mission complémentaire dévolue à l’un des intervenants Durant le déroulement des travaux.
sur le chantier (SPS, AMO…) au titre du suivi de la charte.
Surveillance du déroulement du chantier et du respect des
engagements des différents intervenants.
-- En cas de renouvellement urbain, de requalification
de site : opération de déconstruction sélective avec
valorisation maximale des déchets (broyage des bétons, Indicateurs d’évaluation
récupération des métaux, des bois, des huisseries).
Mesure de pollution sur le chantier.
Acteurs concernés Indicateur de performance

-- Maîtrise d’œuvre, architecte. -- % des ressources réutilisées sur
-- Entreprises de travaux. place.
-- Nombre de PV éventuels.
Préserver la biodiversité, restaurer la nature en ville

Pour cela, il faut :
►► Développer la connaissance de la biodiversité locale et des fonctions
écologiques associées.
►► Préserver, valoriser et assurer la gestion de la biodiversité ordinaire et
remarquable.
L’ONF a présenté un état de la biodiversité en Guadeloupe :
« Qu’elle soit terrestre ou marine, la biodiversité est un enjeu majeur en
Guadeloupe. L’état des lieux dressé ci-dessous fait apparaître la disparition
de certaines espèces ou des menaces qui pèsent sur d’autres. Le plan d’action
régional pour la biodiversité, établi en 2005, permet de coordonner l’implication
de tous les organismes qui ont pour mission la préservation et la conservation
du patrimoine naturel.
L’état de la biodiversité terrestre
Depuis la colonisation, la biodiversité terrestre de l’archipel guadeloupéen a
été mise à mal.
Dans toutes les îles, des formations dégradées, savanes herbacées et fourrés
épineux ont progressivement remplacé les différents écosystèmes forestiers
177
après l’abandon des activités agricoles pour certains. Pour d’autres, l’urbanisation
ou l’agriculture ont perturbé significativement leur bon fonctionnement. Les
milieux ont été très fragilisés tant par les pressions humaines que par les
catastrophes naturelles. Chaque formation végétale présente différents stades
d’altération, avec leurs cortèges floristiques caractéristiques. Les formations
secondaires sont fréquentes. C’est ainsi que la forêt semi-décidue originelle et
la forêt sempervirente saisonnière (type de forêts toujours vertes) ne subsistent
plus qu’à l’état de lambeaux ou d’îlots plus ou moins secondarisés.
La forêt ombrophile est elle-même soumise à un “mitage” qui s’accentue
de façon inquiétante avec une augmentation des espèces banales et peu
structurantes. Ces dégradations entraînent la perte d’espèces rares, dépendantes
des formations climatiques et subclimatiques et présentant une forte valeur
écologique et patrimoniale. Ainsi, plusieurs espèces animales et végétales
ont disparu dont certaines endémiques strictes, ce qui représente une perte
définitive pour la biodiversité mondiale : 3 oiseaux, 1 reptile et 1 mollusque
terrestres sont éteints et 27 plantes, 5 mammifères, 1 oiseau, 2 reptiles et
1 mollusque terrestres sont inscrits comme menacés. La forêt sèche ou forêt
xérophile subit encore de nombreuses dégradations. Elle présente pourtant
une grande biodiversité et abrite des espèces protégées. »
Tableau 2.39 Fiche 4.5 Insister à juste titre sur la préservation

de la biodiversité, particulièrement remarquable en Guadeloupe

Objectif
Financement
Conserver ou créer des maillages verts (trame verte) importants et
Bilan de l’opération.
préserver la biodiversité dans le quartier, faire le lien avec la trame bleue.
-- Tirer parti de la multifonctionnalité du végétal (rafraîchissement,
gestion des eaux de pluie).
-- Mettre en place une gestion différenciée des espaces végétalisés.
-- Sélectionner les espèces végétales adaptées au climat et ne
nécessitant pas d’arrosage.
Délais
-- Privilégier les essences locales résistantes aux maladies et à la
sécheresse et nécessitant peu d’entretien (ligneux et couverture Stade APS et APD du
herbacée de type prairie fleurie). projet.
-- Avoir un concept de corridor végétal pour favoriser la biodiversité
en lien avec les circulations hydrauliques de surface, avec tout le
territoire.
-- S’appuyer sur les compétences scientifiques et techniques du parc
national pour promouvoir des pratiques durables de gestion des
espaces publics et privés.
178

-- Minimum d’espaces
verts.
Acteurs concernés -- Espaces verts
continus.
-- La ville.
-- Coefficient d’emprise
-- Le parc national de la Guadeloupe. végétale minimum.
-- La région Guadeloupe.
Indicateur
-- L’aménageur. de performance
Indicateurs de
performance d’espaces
verts et de trame bleue
gérés durablement.
Tableau 2.40 Indicateur de la flore et la faune (Source : DIREN)
La flore Valeur Année La faune Valeur Année

Surface boisée totale Nombre d’espèces de
64 467 2002 20 2005
recensée (ha) mammifères
Nombre d’espèces
Zone agricole (ha) 45 955 2005 148 2005
d’oiseaux
Nombre d’espèces
Zone humide (ha) 9 340 2005 6 2005
amphibiens
Nombre d’espèces de
Habitats xérophiles (ha) 42 342 2005 34 2005
reptiles
Nombre d’espèces de
Forêt mésophile (ha) 15 441 2005 19 2005
poissons d’eau douce
Forêt hygrophile (ha) 41 955 2005 - - -
Nombre d’espèces
végétales non revues dans 20 2004 - - -
la région depuis 1950
L’état de la biodiversité marine

Les écosystèmes marins subissent également de nombreuses dégradations
et perturbations.
Les récifs coralliens sont présents sur toutes les îles. Les mangroves couvrent
3 000 hectares. Les prairies marines (6 700 hectares) où l’on trouve principalement
l’herbe à tortues marines (Thalassia testudinum) se situent dans des zones
abritées.
179
Il y a 260 espèces connues et 109 espèces ont été recensées dans le Grand
Cul-de-sac marin. Ce sont 3 espèces de tortues marines qui pondent encore sur
certaines plages de Guadeloupe et ses dépendances et 17 espèces de cétacés
ont actuellement été recensées dans les eaux guadeloupéennes. D’autres,
plus communes, sont présentes toute l’année (certains dauphins, Globicephala
macrorhynchus) ou en migration hivernale pour la reproduction et la mise bas.
De nombreuses espèces végétales et animales sont maintenant protégées par
arrêtés ministériels. Quelques espèces végétales, parmi les plus menacées et
les plus rares, ont aussi été transplantées au Conservatoire botanique de Brest.
Tableau 2.41 Indicateur du patrimoine naturel protégé en 2005
Espaces et espèces protégés Valeur

Total surface ZNIEFF 19,258 ha
Surface classée en ZNIEFF/surface départementale 11,5 %
Surface protégée par un site RAMSAR 24,145 ha
Superficie classée en réserve de biosphère 73,207 ha
Nombre d’arrêtés de protection de biotope 11
Surface des sites inscrits et classés 3,178 ha
Surface du parc national de Guadeloupe zone centrale 17,300 ha
Surface classée en réserve naturelle 8,956 ha
Nombre de mammifères protégés 12
Nombre d’oiseaux protégés 104
Nombre d’amphibiens protégés 4
Nombre de reptiles protégés 18
Nombre d’insectes protégés 1
Nombre d’espèces végétales protégées 36
Un tel patrimoine ne peut que conduire à développer une organisation spatiale

qui permet de maintenir et de développer la biodiversité locale. En prenant
comme point d’appui, le rivage marin, la biodiversité devrait être commune
dans la zone urbanisée, protégée dans la zone de culture et conservée dans
la zone de forêt primaire. Les notions de protection et de conservation n’ont
pas la même intensité puisque la protection suppose d’aménager l’espace afin
de permettre le développement de la biodiversité, alors que la conservation
constitue un écrin autour de l’existant. Dans le premier milieu, l’accès est libre
alors que celui du deuxième niveau est plus limité voire interdit.
Il est primordial de développer les espaces de nature sur le site du projet, en
quantité et en qualité en instaurant une trame verte et bleue.
180
Tableau 2.42 Fiche 1.7 Trame verte et trame bleue
Concevoir l’aménagement urbain autour d’une trame verte

et d’une trame bleue
Objectif
Financements
Concevoir l’aménagement de la ville en structurant une trame -- La ville.
verte (circulation douce dans un milieu végétal préservé) et
-- Les partenaires.
une trame bleue s’appuyant sur le réseau existant.
Délais
-- Schéma d’orientation paysager de la ville structurant la
trame verte et la trame bleue. Dès le lancement du projet par
la ville.
-- Création de cheminements doux (piétons et cycles non
motorisés) autour de ces trames.
-- Création d’un support pédagogique et ludique expliquant les
différentes caractéristiques naturelles des trames (origine, Indicateurs d’évaluation/
transformation subie, traces anciennes retrouvées). Indicateur de performance
Acteurs concernés Surface dédiée aux trames vertes
-- La ville. et bleues/surface de la commune
(13 000 ha).
-- La SEMAG.
-- Les AMO.
Les trames vertes et les trames bleues (pour la présence de l’eau) sont une
figure classique d’un aménagement qu’il soit durable ou non. Cette approche
reste la plus accessible et surtout la plus visuelle. Nous la retrouvons dans
tous les dossiers.
2.4 Contenu du projet

2.4.1 Phase 1 : Analyse stratégique du site
Introduire une approche écoquartier dans un territoire suppose de pouvoir
s’appuyer sur un certain nombre d’outils mis à la disposition de la commune.
Ces outils connus sous l’appellation de système d’information géographique
ont pour caractéristiques essentielles :
►► De pouvoir donner des éclairages sur différentes thématiques spécifiques –
type d’habitat, achalandage des équipements publics, biodiversité, nature
des sols, qualité de l’eau… par rapport au territoire.
►► D’être mis à jour à l’occasion de chaque nouvelle étude thématique nourrissant
la base de données.
►► D’être un outil de communication et de concertation en décrivant les scénarios
des possibles.
181
Ce système est fondé sur un état des lieux précisant les enjeux de développement
durable pour le territoire de Petit-Bourg.
2.4.2 État des lieux

L’état des lieux sera conduit globalement, à une échelle élargie permettant
de prendre en compte les composantes de l’environnement naturel et urbain
et intégrant notamment les dynamiques et les influences urbaines du bourg.
2.4.3 État des besoins – Identification des contraintes

et ambitions
Mise en évidence des contraintes :
►► Contraintes naturelles (inondations, PPRN…).
►► Contraintes réglementaires (analyse du SAR au regard de la zone).
Définition des besoins :
►► Équipements collectifs.
►► Estimation des besoins en logements.
►► Activités (commerces, services).
►► Mobilisation foncière.
Ambitions politiques : Stratégie d’intervention retenue pour le secteur de
Saint-Jean au regard de l’ensemble des dispositifs d’extension urbaine, de
renouvellement urbain et de redynamisation sociale amorcés ou en projet sur le
centre-ville. Conformément à l’article R-122.3 du Code de l’environnement, elle
permettra de prendre en compte les conséquences du projet sur l’environnement
et comprend :
►► Une description de l’état initial du site.
►► Une analyse des conséquences du projet sur le milieu naturel ainsi que
sur le voisinage.
►► Les raisons pour lesquelles le projet a été retenu, en particulier du point de
vue de l’environnement.
►► Les mesures envisagées pour réduire ou supprimer les dommages du
projet sur l’environnement.
2.4.4 Analyse de l’état initial du site

et de son environnement
►► Présentation – La situation :
▼▼ le milieu naturel ;
182
▼▼ la climatologie ;
▼▼ la topographie ;
▼▼ l’hydrogéologie (voir dossier de déclaration loi sur l’eau remis par la
SEMAG) ;
▼▼ la faune ;
▼▼ la flore ;
▼▼ les paysages ;
▼▼ la qualité de l’air ;
▼▼ la qualité du sous-sol.
►► Le milieu humain :
▼▼ la population ;
▼▼ le logement ;
▼▼ les activités et les commerces ;
▼▼ le foncier ;
▼▼ l’occupation du sol.
►► Le réseau viaire et le stationnement :
▼▼ les modes de déplacement ;
▼▼ les équipements publics ;
▼▼ les réseaux divers ;
▼▼ le bruit.
►► L’aspect réglementaire :
▼▼ le schéma d’aménagement régional (SAR) ;
▼▼ le plan local d’urbanisme (PLU) ;
▼▼ les servitudes d’utilité publiques ;
►► La démarche urbanistique globale : les grandes orientations.
2.4.5 Le projet
►► Présentation du projet.
►► Justification du projet : les impacts.
2.4.6 Les impacts

►► Sur le milieu naturel :
▼▼ les impacts sur la climatologie ;
▼▼ les impacts sur la topographie ;
▼▼ les impacts sur l’hydrogéologie ;
▼▼ les impacts sur la faune ;
183
▼▼ les impacts sur la flore ;

▼▼ les impacts sur les paysages ;
▼▼ les impacts sur la qualité de l’air ;
▼▼ les impacts sur le sous-sol.
►► Les impacts sur le milieu humain :
▼▼ les impacts sur la population ;
▼▼ les impacts sur les logements ;
▼▼ les impacts sur le commerce et les activités ;
▼▼ les impacts sur le foncier ;
▼▼ les impacts sur l’occupation de sol ;
▼▼ les impacts sur le réseau viaire et le stationnement ;
▼▼ les impacts sur les modes de déplacement ;
▼▼ les impacts sur les équipements publics ;
▼▼ les impacts sur les réseaux divers ;
▼▼ les impacts sur le bruit.
►► Les impacts sur l’aspect réglementaire.
►► Synthèse des impacts.
2.4.7 Les mesures compensatoires

►► Réduction des impacts sur le milieu naturel.
►► Réduction des impacts sur le milieu humain.
►► Coût des mesures compensatoire.
Le rendu de cette phase

Toutes ces données seront intégrées dans le système d’information géographique
afin de servir de support aux réflexions :
►► du comité stratégique de l’écoquartier, qui valide les conclusions de l’étude
sur l’état des lieux et les évolutions proposées ;
►► du comité d’orientations stratégiques qui examine les conditions d’évolution
des pratiques qui contribuent à la viabilité des propositions ;
►► du comité technique qui examine les conditions de faisabilité technique
et juridique des propositions (adaptabilité ou mise en œuvre des outils
juridiques) ;
►► des présentations dans le cadre des concertations en direction de la
population et des parties intéressées.
184
Les documents qui en seront issus sont les suivants :

►► la charte d’écoquartier ;
►► le cahier des prescriptions environnementales et architecturales qui découle
des études précédentes ;
Les cartes du système d’information géographique

►► Carte des parcelles cadastrales (reprise du géoportail).
►► Carte support du DICRIM.
►► Carte de la biodiversité.
►► Carte des liens agriculture, activités locales.
►► Carte de bruit.
►► Carte des consommations énergétiques.
►► Carte trame verte.
►► Carte trame bleue.
►► Carte déplacements domicile-travail.
►► Carte des principaux déplacements.
►► Carte par type d’habitat.
►► Carte des permis de construire.
2.4.8 Phase 2 : Élaboration du schéma d’aménagement

d’ensemble
La déclinaison du projet fondée sur la définition du programme d’aménagement
et sur la réalisation d’un rapport d’intentions et de perspectives, d’esquisses
sommaires d’organisation devra aboutir à la constitution du dossier de création.
2.4.9 Éléments de programmation

Sur la base des analyses préalables, cette phase de programmation, recadrée
dans un contexte urbain élargi à l’ensemble du centre-ville, devra permettre
d’appréhender le programme de logements (typologie, appréciations qualitative
et quantitative) et d’équipements à réaliser.
Le développement d’activités économiques sera cadré par rapport aux vocations
générales déclinées sur les secteurs du centre-ville (urbain, résidentiel…) et
sera apprécié finement par rapport aux besoins exprimés.
185
2.4.10 Définition et qualification des principes

d’aménagement
►► Définition du périmètre d’intervention, intégrant les logiques connexes de
structuration du centre-bourg.
►► Schéma de voirie et d’organisation du quartier, desserte et organisation
du quartier.
►► Schéma de composition, composition et fonctionnement d’ensemble.
2.4.11 Phase 3 : Élaboration du dossier de création

de la ZAC de Saint-Jean
Concertation102
Cette concertation prévue par les textes est obligatoire et l’élaboration
de 2 panneaux de présentation format A0 ne dispense pas des réunions de
concertation au fur et à mesure des études au travers des phases d’étapes.
Dossier de création
Conformément à l’article R 311-2 du Code de l’urbanisme, le dossier de création
de la ZAC de Saint-Jean comprendra :
►► Un rapport de présentation :
▼▼ exposant l’objet et la justification de l’opération ;
▼▼ comportant une description de l’état du site et de son environnement ;
▼▼ indiquant le programme global prévisionnel des constructions à édifier
dans la zone ;
▼▼ énonçant les raisons pour lesquelles, au regard des dispositions d’urba-
nisme en vigueur sur le territoire de la commune et de l’insertion dans
l’environnement naturel ou urbain, le projet faisant l’objet du dossier de
création a été retenu.
►► Les documents suivants :
▼▼ un plan de situation ;
▼▼ un plan de délimitation du périmètre composant la zone ;
▼▼ l’étude d’impact ;
▼▼ le dossier de déclaration au titre de la loi sur l’eau (fourni par la SEMAG) ;
102 Voir l’article L 300-2 du CU.
186
▼▼ l’indication du mode de réalisation choisi ;

▼▼ le régime de la zone au regard de la taxe locale d’équipement.
2.4.12 Phase 4 : Dossier de réalisation et modification

du plan local d’urbanisme (PLU)
Objet
Le dossier de réalisation comprendra les pièces écrites et graphiques énoncées
dans les articles R 311-10.1 et suivants du Code de l’urbanisme et comprendra
notamment :
Un rapport de présentation :
►► Le programme des équipements publics à réaliser dans la zone.
►► Le projet de programme global des constructions à réaliser dans la zone.
►► Les modalités prévisionnelles de financement de l’opération d’aménagement,
échelonné dans le temps.
►► Mise en œuvre de la traduction réglementaire de la ZAC : la modification
du plan d’occupation des sols (POS) sous régime PLU conformément à la
loi SRU.
►► Le règlement fixera les règles applicables aux terrains situés dans les
secteurs de la ZAC conformément aux dispositions de l’article R 123-21
du Code de l’urbanisme.
►► Les compléments à l’étude d’impact, établis sur la base des études techniques
(APS VRD).
►► Une notice descriptive du schéma indiquant les surfaces des parcelles et
la SHON constructible par typologie, le programme des espaces publics,
des réseaux et les coûts des dessertes en réseaux et des aménagements
publics.
2.4.13 Documents graphiques

►► Plan du quartier dans la ville (échelle 1/1 000).
►► Plan de situation.
►► Plan topographique.
►► Plan des secteurs de règlement.
►► Plan des emprises et des équipements publics à réaliser.
187
►► Plan des surfaces de plancher hors œuvre nette.

►► Plan des servitudes d’utilité publique.
►► Plan des espaces publics indiquant leurs traitements et leur hiérarchie
(échelle 1/500).
►► Plan des parcelles et des îlots indiquant leur capacité constructive et la
typologie des constructions (échelle 1/500).
►► Plan des limites de domanialité (échelle 1/500) et plan des voiries et réseaux
divers (échelle 1/500).
►► Plan des circulations et des stationnements (échelle 1/500).
2.4.14 Dispositions particulières

À l’issue de la phase de création de la ZAC, le concepteur procédera à d’éventuels
ajustements de :
►► La programmation révélée nécessaire après la création de la ZAC.
►► Du schéma directeur de quartier, détaillant plus finement la composition
finale de la ZAC, les modes constructifs et le programme des bâtiments, la
définition des espaces publics et privés et leurs interrelations.
Cette étape permettra in fine de traduire réglementairement les principes

d’organisation urbaine retenus pour le quartier.
2.4.15 Phase 5 : Élaboration d’un cahier de prescriptions

urbaines et architecturales et du cahier
des charges de cessions de terrains (CCCT)
Il comportera les pièces suivantes :
►► situation du terrain (1/10 000) ;
►► plan topographique du site ;
►► règles d’urbanisme : plan et règlement ;
►► SHON autorisée ;
►► servitude d’utilité publique ;
►► plans de masse des espaces publics limitrophes prévus ou existants ;
►► programme, plan de masse et épannelage des façades des opérations
limitrophes existantes ou projetées (PC accordé).
188
Il sera réalisé un cahier des orientations et des prescriptions architecturales,

qui serviront de guide pour asseoir une cohérence d’ensemble des formes
urbaines et des éléments de modénatures architecturales des différents produits
immobiliers de la ZAC.
Le CCCT sera réalisé par type de construction prévu sur la ZAC à savoir :
►► Logements en accession privée.
►► Logements collectifs locatifs LLTS et LLS (très sociaux et sociaux).
►► Logements locatifs intermédiaires.
►► Logements sociaux en accession, (les logements en accession sociale à
la propriété).
►► Commerces et activités de loisirs.
189
Partie III
L’évaluation et les études
complémentaires
3
L’évaluation, un processus
en continu103
3.1 Les principes de l’évaluation

L’évaluation fait partie intégrante du projet, mon souhait est de porter également
une réflexion sur les méthodes d’évaluation, outils indispensables pour progresser
mais peu utilisés car ils sont susceptibles de remettre en cause les bases de
la décision politique et même ses fondements.
3.1.1 L’évaluation : De quoi s’agit-il ?

Évaluation : 1. Action d’évaluer 2. Quantité évaluée 3. Enseignement. Mesure à l’aide de
critères déterminés des acquis d’un élève, de la valeur d’un enseignement.
Évaluer : v.t. (latin valere, valoir) Déterminer la valeur, le prix, l’importance de…
Cette définition104 en français est peu utile en termes de méthodologie. La
traduction anglaise du Harrap’s Business Dictionnary est assessment ce qui se
103 Travail élaboré pour l’association HQE® dans le cadre d’un module de formation sur l’aména
gement durable réalisé par un groupement UNSFA-CICF et sabordé par un prestataire.
104 Source : Petit Larousse illustré.
traduit par les deux termes « quantifier » et « évaluer » (par exemple, évaluer
les dommages ou damages assessment).
Parmi les nombreuses définitions de l’évaluation, nous avons voulu mettre
l’accent sur celle de Marc-Henry Broch et Françoise Cros105 qui considèrent
l’évaluation de projet comme :
►► « Un acte social, inséré dans un tissu fait d’individus travaillant dans le
même organisme.
►► Un acte méthodologique en ce qu’il nécessite des compétences dans
l’élaboration et l’utilisation d’instruments pertinents dans un ensemble
cohérent de procédures et de processus.
►► Un acte stratégique qui s’inscrit dans une relation entre le commanditaire
et les acteurs du projet.
►► Un acte décisionnel où l’évaluateur choisit la manière dont il va conduire
l’évaluation du projet et négocier avec les différentes instances de l’entreprise,
y compris avec le commanditaire. »
Il peut s’agir de réaliser successivement les opérations des différentes phases :

►► phase 1 : évaluer un projet précis ;
►► phase 2 : justifier/rendre compte ;
►► phase 3 : évaluer les compétences d’une personne ou d’une équipe ;
►► phase 4 : évaluer la solidité ou la viabilité d’une institution.
En s’appuyant sur les référentiels suivants : les finalités du développement

durable d’une opération d’aménagement, en tant que référentiel contextuel.
Le projet durable vise à contribuer aux cinq finalités suivantes du développement

durable :
►► Lutte contre le changement climatique.
►► Préservation de la biodiversité, des milieux et des ressources.
►► Cohésion sociale et solidarité entre les territoires et les générations.
►► Épanouissement de tous les êtres humains.
►► Dynamique de développement suivant des modes de production et de
consommation responsables.
L’évaluation doit faire la preuve que le projet répond à ces finalités.
105 Françoise Cros et Marc-Henry Broch, Évaluer le projet de notre organisation – Entreprises,
associations, établissements publics, réflexions, méthodes et techniques, Chronique sociale,
1992.
194
L’évaluation, un processus en continu
Il s’agit de développer un projet sur la base d’un référentiel quelconque et le

traitement des 17 thèmes en tant que référentiel opérationnel.
Les enjeux repris, par exemple, dans le guide HQE Aménagement™ de
l’association HQE® (mars 2010) sont les suivants :
1. Changement climatique, maîtrise de l’énergie.
2. Biodiversité.
3. Ressource naturelle.
4. Santé/bien-être.
5. Cohésion sociale et territoriale.
6. Économie.
D’autres auteurs, ajoutent en tant qu’enjeu : les nuisances et les risques, ce
qui nous semble raisonnable.
3.1.2 Comment conduire l’évaluation ? Les préalables
Identifier le commanditaire de l’évaluation

Si le conducteur de l’opération (aménageur) évalue pour lui-même, la clarification
des buts de l’évaluation se posera comme premier champ de questionnement
à aborder. On s’interrogera ici sur les finalités de l’évaluation. « À quoi va me
servir d’évaluer ce projet ? » Sans vouloir être exhaustifs, examinons trois buts
classiques d’une évaluation :
1. L’idée de renforcer ses savoir-faire en termes d’efficacité (comment faire
mieux avec les ressources existantes ?).
2. Celle de partager collectivement ses objectifs de développement (dans le
cadre d’un partenariat par exemple).
3. Ou encore, de gérer le développement du projet à terme (dans le cadre
d’un contrat programme pluriannuel par exemple).
3.1.3 Construire le processus d’évaluation
Évaluer les ressources nécessaires pour l’évaluation

Après avoir adapté ce phasage à vos besoins, va se poser la question des
moyens, car s’investir dans un processus d’évaluation va nécessiter des
moyens plus ou moins importants. L’ampleur que le promoteur de l’évaluation
veut donner à l’évaluation mérite d’être bien mesurée.
195
Le commanditaire doit donc s’interroger sur les ressources indispensables qu’il

doit réunir pour réaliser l’évaluation ; dispose-t-il de ces ressources ?
Identifier les données à rendre publiques ou non

Tout investissement procède d’une relation conventionnelle, réglementaire ou
contractuelle ; nous ne sommes pas dans la logique du « généreux donateur ».
Il est donc légitime que le bailleur de fonds se soucie de l’utilisation de son
argent ou de son investissement, ainsi que du respect du contrat de départ.
Mais à cette première logique répond fréquemment la crainte des intervenants
sociaux de livrer des données personnelles ou confidentielles. C’est la raison
pour laquelle nous vous proposons de considérer dans le cas présent l’évaluation
comme « une visibilité à négocier ».
Doivent être rendues disponibles toutes les données qui relèvent du domaine
réglementaire, les données contractuelles lorsqu’il s’agit d’un engagement
général et non particulier.
Mettre en place une approche systémique de l’évaluation

Ni trop ni trop peu, il s’agit de mettre en place une approche systémique de
l’évaluation dans laquelle on sera fortement conscient des spécificités liées
au contexte d’une action, il s’agit de prendre en compte des facteurs qui
tiennent compte de données liées à l’histoire d’une institution (sa jeunesse, les
soubresauts liés au départ d’un « pilier historique », l’usure des animateurs…),
aux évolutions sociodémographiques locales (débordement lié à l’afflux de
certains problèmes…). On connaît de nombreux exemples d’actions qui
comportent des résultats induits, non voulus, des effets secondaires indésirables
ou « indésirés »…
Ces effets sont souvent considérés comme parasites et l’intérêt de les évaluer
paraît limité (exemple d’opposants minoritaires à un projet).
En fait, aucune action, aucun programme n’est indépendant de contraintes de
sens ainsi que l’illustrent les quelques questions suivantes :
►► Qui demande l’évaluation ?
►► Pourquoi ? (finalité)
►► À quel moment ?
►► En fonction de quoi ? Pourquoi ? (causalité)
►► Qui refuse ou résiste à l’évaluation ?
►► Qui a à gagner ou à perdre dans le jeu évaluatif ?
196
La réponse à ce type de questions conduit donc habituellement à clarifier les

différents pouvoirs en jeu.
Mettre en place un système d’action

Soyons d’abord modestes. Nous n’avons pas à proprement parler d’action sur
l’environnement social ou culturel en tant que tel : nous « l’agissons », nous
« sommes agis » par lui, nous catalysons certaines forces, nous contribuons
à accélérer certains mouvements existants etc. Il serait plus juste de dire
que nous formons avec les bénéficiaires de l’action, un système d’action. Les
bénéficiaires de l’action n’apparaissent aucunement comme des récepteurs
passifs, mais comme des composantes du système.
Celui-ci comprendra généralement un sous-système « commanditaires », un
sous-système « acteurs sociaux » et un sous-système « bénéficiaires ».
Décrire le contexte systémique du projet

En elles-mêmes, les actions n’ont guère de sens, le sens (ou la direction) est
donné par les contextes historique, culturel et socioéconomique.
À quoi sert d’évaluer des pratiques sociales par le menu lorsqu’il n’y a aucun
enjeu et que l’on se complaît dans la sécurité ?
À quoi sert d’évaluer des performances environnementales en utilisant comme
références la consommation globale d’énergie du bâti sans tenir compte des
transports ?
Que veut dire < 50 kWhep pour le locataire qui ne dispose pas de transport en
commun et des ressources suffisantes pour entretenir un véhicule personnel ?
Dans l’absolu, ces chiffres n’ont aucune signification évaluative ; quelle est la
population cible ? Quels en sont les paramètres sociologiques ? Quelles sont
les demandes qui paraissent marginales ou représentent-elles un taux de
pénétration signifiant… ? Pour cela, il est indispensable de prendre en compte
les trois niveaux du contexte :
►► Historique, en s’appuyant sur des questions du type :
▼▼ Dans quelle évolution historique s’inscrit le projet ?
▼▼ Y a-t-il une mode, un courant porteur, une succession d’événements qui
permettent de mieux comprendre le projet d’aménagement ?
▼▼ Quelle est l’influence de l’évolution politique, religieuse, sociale sur
l’action considérée ?
197
▼▼ L’évolution législative ou celle des réglementations administratives per-

mettent-elles de mieux comprendre l’émergence d’un tel projet ?
▼▼ Y a-t-il des évolutions méthodologiques ou pédagogiques à prendre
en compte ?
▼▼ L’action menée a-t-elle eu ou est-elle susceptible d’avoir un impact sur les
législations, réglementations, les équilibres politiques locaux, régionaux,
nationaux ou internationaux ? En quoi précisément ?
►► Culturel :
▼▼ Y a-t-il complémentarité culturelle au sein des sous-systèmes concernés ?
▼▼ Y a-t-il complémentarité culturelle entre les sous-systèmes concernés ?

Comment s’emboîtent-ils au plan des valeurs ?
▼▼ Quelles sont les valeurs de chacun des sous-systèmes concernés par
la réalisation (ou la non-réalisation) effective du projet ?
▼▼ Y a-t-il des tabous, des secrets, des interdits qu’outrepasserait le projet ?
▼▼ A-t-on envisagé des modalités d’infléchissement du projet si des résis-

tances culturelles étaient rencontrées ? Quels seraient les indicateurs
de telles résistances ?
▼▼ Le projet d’aménagement projeté véhicule-t-il un (ou des) mythe(s) ? À
quelle mythologie fondatrice d’un projet correspond-il ?
▼▼ Les types de langage utilisés au sein des sous-systèmes sont-ils com-
patibles ? Quelles traductions langagières ont été prévues ?
►► Socioéconomique :
▼▼ À qui profite le projet ? Qui a, économiquement parlant, intérêt à ce qu’il

se développe ?
▼▼ Les données économiques du projet sont-elles transparentes ? Pour qui ?
▼▼ Y a-t-il, dans la manière de fonctionner du système d’action une dimen-

sion « prise de conscience » et « prise de pouvoir » des populations, du
public concerné sur la dimension économique ?
▼▼ Y a-t-il des distorsions entre le niveau socioéconomique des acteurs
sociaux et des populations concernées ? Ces distorsions peuvent-elles
être choquantes ? En quoi ?
À partir de quand parle-t-on d’indicateurs d’évaluation ?

►► L’indicateur évoque une unité de mesure, une barre mesurable ou observable.
Celle-ci peut être qualitative ou quantitative.
►► Un indicateur qualifie ou quantifie la satisfaction d’un critère ; ce point doit
donc être spécifié préalablement.
198
De façon concrète, voici les questions à se poser pour construire des

indicateurs d’évaluation pertinents.
1. Comment peut-on mesurer les critères d’évaluation du projet ? Peut-on
les mesurer (en nombre de personnes, en euros, en mètres…) ou qualifier
leur réalisation (en termes observables, oui ou non, tel résultat a-t-il été
atteint ?) ; c’est cela la fonction des indicateurs.
2. Comment nourrir et mettre en œuvre (pour chaque critère) l’indicateur, lequel
fixe une sorte de niveau à franchir, ou traduit une exigence à respecter ?
Une évaluation, ça ne se subit pas, ça se négocie.
En l’absence de toute forme de négociation avec l’évaluateur, on doit parler
de contrôle unilatéral, plus d’évaluation.
Rappelons le schéma général
Figure 3.1 Schéma général
3.1.4 Pourquoi évaluer ?

Évaluer, c’est compliqué et ça pose plein de problèmes. Alors, évaluer, pour quoi
faire ? Certainement pas pour trouver des recettes. Face à l’usager qui demande,
chacun se retrouve seul.
D’ailleurs, le premier réflexe face à la mise en place d’un processus évaluatif est
une réaction défensive, par rapport à soi-même (ne rien changer) ou par rapport
aux bénéficiaires (ça va objectiver les relations).
199
Décider d’évaluer, c’est :

1. Positionner le cadre de recherche afin de créer un effet mobilisateur qui
permette de penser différemment et de voir autrement la pratique.
2. Se donner les moyens de mesurer les effets d’une action, éclairer les prises
de décisions.
3. Se donner les moyens de communiquer avec d’autres institutions à propos
de sa pratique.
Voilà ce que l’on peut y gagner. Mais à condition que l’on s’efforce d’éviter
d’en faire :
►► Une potion magique qui va solutionner tous les problèmes.
►► Une querelle de méthodes : les tenants de la psychanalyse contre les
tenants de l’approche systémique, par exemple.
►► Une technocratie gestionnaire : seuls seront pris en compte les indicateurs
quantitatifs qui permettront d’alléger les coûts ; ou l’obsession de la moyenne,
alors que celle-ci n’est mise en relation avec aucun autre élément contextuel.
3.1.5 Les phases de construction du processus

d’évaluation d’un projet
Une fois définis par la personne en charge de l’évaluation les préalables
précédents, l’évaluation doit s’inscrire dans un processus, découpé en phases.
Tableau 3.1 Processus d’évaluation
Phase 1 Définir les limites des actions et objectifs évalués :

Phase 2 À quel niveau d’évaluation vous situez-vous ? Ex ante ou ex post ?
Phase 3 Vérifier la qualité de vos objectifs.
Phase 4 Construire des critères d’évaluation pertinents.
Phase 5 Déterminer les indicateurs d’évaluation.
Phase 6 Sélectionner les données essentielles afin d’alléger le processus.
Phase 7 Déterminer les moyens de collecte et de traitements des données.
Phase 8 Utiliser de façon adéquate les résultats de l’évaluation.
Les différentes phases doivent être progressives et liées entre elles.
Phase 1 : Définir les limites des actions et objectifs évalués

Il s’agit de délimiter le cadre de référence de l’évaluation : il peut s’agir de
l’opération d’aménagement en elle-même si le commanditaire de l’évaluation
200
est l’aménageur, la commune ou la collectivité territoriale si l’utilisateur final

est la collectivité. En fonction de ces données, l’évaluation sera plus ou moins
large et plus ou moins complexe.
Les objectifs et les actions doivent être décrits de façon précise.
Contexte : extension urbaine dans une zone de terres agricoles (pâturages
avec haies).
Action : mise en œuvre du thème, prise en compte de la biodiversité des
zones humides et du ruisseau.
Objectif : préserver la biodiversité du site en rendant compatible la réalisation
de l’extension urbaine.
Deux niveaux d’évaluations sont possibles :
►► Un niveau global, pour la collectivité territoriale : quelles sont les valeurs
relatives en les zones urbanisées et celles qui sont conservées.
►► Un niveau local, du point de vue de l’aménageur : développer la surface
disponible pour rendre possible l’aménagement urbain.
Phase 2 : À quel niveau d’évaluation vous situez-vous ? Ex ante

ou ex post ?
Les points de vue de l’évaluation ne sont pas les mêmes si l’on évalue ex ante
ou ex post. La réponse de l’évaluation sera profondément différente selon le
commanditaire et la date de l’évaluation.
Ex ante
►► Cas 1 commanditaire : la collectivité. Il faut rechercher la volonté exprimée
au travers des documents de programmation – PADD, PLU ou règlement
de ZAC en conformité avec la volonté exprimée des parties intéressées.
Il s’agit de déterminer si la biodiversité de la zone est un enjeu essentiel
pour la collectivité : besoin de poumon vert, continuation d’une trame
existante, préservation d’une zone remarquable ou de biodiversité banale
mais améliorable [ruisseau d’une qualité dégradée avec des objectifs de
qualité à améliorer dans les prochaines années dans le cadre du schéma
d’aménagement de la gestion des eaux (SAGE)].
Dans ce cas, il s’agit de déterminer au travers de l’évaluation, si cette action
relève d’un enjeu prioritaire ou non106.
106 Généralement, les enjeux prioritaires ne dépassent pas le nombre de 10 et font l’objet
d’un suivi permanent (« top ten »).
201
►► Cas 2 commanditaire : l’aménageur. Il s’agit de vérifier si les différents

documents imposent des choix forts ou n’expriment que des intentions. Il
est important que l’évaluation mette en exergue les exigences réglementaires
locales qui s’imposent à l’aménageur et les mesures compensatoires
éventuellement demandées ou à obtenir.
Ex post
►► Cas 1 commanditaire : la collectivité. Il s’agit d’évaluer la contribution
globale par rapport au thème avec prise en compte de la biodiversité des
zones humides et du ruisseau et l’apport fait à la collectivité. Cela met en
exergue les liens entre l’existant et le nouveau site créé. Cela permet de
définir les passerelles de gestion locale à mettre en œuvre pour assurer
les liens entre le nouveau quartier et les anciens.
►► Cas 2 commanditaire : l’aménageur. Il s’agit de mesurer les efforts réalisés
pour traiter ce thème complexe Il est important de clarifier ce point avec le
commanditaire de l’évaluation, afin d’éviter des observations du type : « nous
aurions pu, si nous avions eu l’information, mettre en œuvre telle ou telle
solution » source d’incompréhension entre l’évaluateur et le commanditaire.
Phase 3 : Vérifier la qualité de vos objectifs

Les objectifs de l’évaluation sont différents de ceux du projet. Reprenons les
4 types d’évaluation :
1. Évaluer un projet précis.
2. Justifier/rendre compte.
3. Évaluer les compétences d’une personne ou d’une équipe.
4. Évaluer la solidité ou la viabilité d’une institution.
L’évaluation consiste le plus souvent à :
1. Évaluer le projet d’aménagement par lui-même, c’est-à-dire que l’évaluateur
doit fournir au commanditaire de l’évaluation une grille d’analyse comparant
les objectifs initiaux définis avant le projet sous forme d’un programme, d’un
règlement de ZAC ou de tout autre document contractuel et les résultats
obtenus sur les bases les plus objectives possibles. Dans le cadre d’une
approche de certification, l’évaluateur peut être conduit à développer des
indicateurs de performance en comparant les exigences du référentiel en
fonction des choix opérés.
2. Justifier et rendre compte consiste à rechercher si l’affectation des
ressources a été optimisée, qu’il s’agisse des ressources économiques
ou humaines. Cette évaluation peut prendre en compte les conséquences
202
externalisées qu’elles soient monétarisées ou non (contribution à la santé,

au maintien à domicile des personnes âgées, accès à l’éducation, à la
culture). Cette approche d’évaluation est pratiquée en matière de fonds
publics mais de plus en plus de fonds privés, notamment dans le cadre
des démarches RSE (NF ISO 26000 de 2010 Lignes directrices relatives
à la responsabilité sociétale).
3. Évaluer les compétences d’une personne ou d’une équipe, permet,
lors d’une évaluation en cours de projet, de renforcer ou de réorienter les
moyens disponibles afin d’obtenir les résultats souhaités. Il est possible
également de réaliser ce type d’évaluation en fin de projet afin de faire le
bilan et mesurer les écarts entre le souhaitable, le possible et le réalisable.
4. Évaluer l’opération sous le jour du maintien ou non du résultat attendu est
une évaluation indispensable, pour laquelle les notions de coûts globaux
ont un rôle essentiel d’externalité, qui pèse ou non sur l’opération.
Dans les faits, tout commanditaire demande à l’évaluateur de réaliser les 4
évaluations. Il est important de bien cerner les objectifs en répondant aux questions
suivantes :
►► Où en sommes-nous par rapport aux objectifs et dans la planification de
l’opération ?
►► Les risques potentiels ont-ils été identifiés et réduits ?
►► Dispose-t-on des compétences nécessaires pour conduire le projet à bon
port ?
►► L’opérationpermet-elle d’assurer les résultats attendus sans créer de
handicaps pour le futur (environnementaux, sociaux, économiques) ?
Ce questionnement appliqué à une opération d’aménagement conduit aux
éléments suivants :
1. Où en sommes-nous par rapport aux objectifs et dans la planification de
l’opération ? Selon la carte, le projet est en phase ex ante puisque rien
n’apparaît, les données à recueillir concernent la qualité de l’eau (SAGE),
le classement de la qualité de la biodiversité (zones humides protégées
ou non), le niveau de développement de la biodiversité compte tenu des
pratiques agricoles.
2. Les risques potentiels ont-ils été identifiés et réduits ? Le respect de la
zone humide est-il un facteur de valorisation du site ou non ? Une étude
fine de la biodiversité a-t-elle été réalisée ? Une espèce protégée est-elle
identifiée dans le secteur ?
3. Dispose-t-on des compétences nécessaires pour conduire le projet à bon
port ? Un écologue est-il associé aux compétences mobilisées, sa mission
203
est-elle sur tout le projet ou seulement en phase de dossier d’étude d’impact ?

Des compétences particulières ont-elles été mobilisées pour l’identification
du niveau de la biodiversité (expert, naturaliste, associations de protection
de la nature) ?
4. L’opération permet-elle d’assurer les résultats attendus sans créer de handi
caps pour le futur (environnementaux, sociaux, économiques) ? La SHON
disponible est-elle suffisante pour maintenir l’équilibre du projet ? Combien
d’emplois seront créés du fait de l’aménagement du quartier ? Quels sont les
accompagnements possibles de la part de la collectivité ?
Phase 4 : Construire des critères d’évaluation pertinents

Les critères d’évaluation correspondent à des catégories d’indicateurs, le texte
de Jean Arthuis107 clarifie ces notions : « Il existe trois catégories d’indicateurs,
selon le “Guide de la performance” (source MINEFI), au service du citoyen,
de l’usager ou du contribuable, traduisant de manière équilibrée les trois
dimensions de la performance :
►► Les objectifs d’efficacité socioéconomique répondant aux attentes des
citoyens. Ces objectifs visent à modifier l’environnement économique,
social, écologique, sanitaire, culturel, etc. Ils indiquent non pas ce que
fait l’administration (ses produits), mais l’impact de ce qu’elle fait (ses
résultats socioéconomiques). Les objectifs socioéconomiques traduisent
plus particulièrement la recherche de l’intérêt général.
►► Les objectifs de qualité de service intéressant l’usager. L’usager peut être
externe (utilisateur d’un service public) ou interne (service bénéficiaire d’un
programme de gestion interne – gestion des ressources humaines de la
mission, par exemple) assuré par un programme dit de “soutien”.
Les objectifs d’efficience de la gestion intéressant le contribuable. »
Pour l’évaluateur, ces critères d’évaluation pertinents sont souvent un casse-

tête car il est aisé de les identifier mais par contre, les données utilisables sont
éparses et doivent être synthétisées. Critères d’évaluation sur un aménagement :
►► Quelle est la surface à maintenir pour assurer le maintien et le développement
de la biodiversité (zonage, surface pertinente) ?
►► Des zones de compensation sont-elles envisageables ?
►► Les pratiques de traitement des eaux usées et de surface du site permettent-
elles s’assurer le maintien ou l’amélioration de la qualité de l’eau de surface ?
107 Source : Jean Arthuis sur wwww.senat.fr.
204
►► Les pratiques urbaines et agricoles amont et aval sont-elles adéquates pour

assurer l’amélioration de la qualité de l’eau de surface ?
►► Existe-t-il
une solution de gestion des espaces publics conservés assurant
le maintien de la biodiversité ?
Phase 5 : Déterminer les indicateurs d’évaluation

Il est traditionnel de définir les indicateurs selon leurs apports dans l’évaluation
d’un projet. Selon la terminologie usuelle108, on distingue :
►► Les indicateurs de management (objectifs d’efficience) que nous appliquons
à l’évaluation du projet :
▼▼ Par exemple : nombre jours affectés biodiversité/nombre jours d’étude.
►► Les indicateurs de conditions (relatifs à l’environnement du projet) que nous
appliquons à l’évaluation du projet dans le cadre de l’analyse du site mais qui
peuvent également être utiles pour mesurer l’impact du projet sur le territoire :
▼▼ Qualité de l’eau de surface du ruisseau.
▼▼ Nombre d’espèces protégés identifiées au km2.
►► Les indicateurs opérationnels (objectifs de qualité de service) que nous
appliquons à l’évaluation du projet et au suivi des performances :
▼▼ Nombre de m2 inclus dans la zone protégée/surface totale du site.
Nous n’avons pas retenu les notions d’indicateurs d’état (constat) et d’indicateurs
de pression.
Cela signifie que l’indicateur a été choisi pour représenter la pression exercée par
l’objet observé sur le niveau global, cette notion étant assez peu opérationnelle
pour conduire un projet dans le cadre d’un système de management opérationnel
(SMO).
Phase 6 : Sélectionner les données essentielles afin d’alléger

le processus
Nous disposons :
►► Des objectifs du commanditaire de l’évaluation.
►► Du contexte de l’évaluation.
►► Des critères d’évaluation.
►► Des indicateurs.
108 Norme NF EN ISO 14031 Management environnemental – Évaluation de la performance

environnementale – Lignes directrices de 2013.
205
Trop de données nuit à la lisibilité de l’évaluation, il faut déterminer les données

essentielles à identifier et à évaluer. La nature des données à conserver dépend
du type d’évaluation à réaliser :
►► L’évaluation initiale, du type évaluation du site pour l’étude d’impact, doit
être faite en fonction des enjeux à prendre en compte et est fortement
contextuelle. En effet, il s’agit d’évaluer un territoire pour un point zéro et
identifier les impacts environnementaux, sociaux et économiques à réduire.
►► Pour les évaluations en cours de projet, un travail itératif doit être réalisé avec
le commanditaire de l’évaluation. Il s’agit des points d’étape qui permettent de
faire des présynthèses et d’orienter le travail d’évaluation vers les résultats
à identifier.
Il faut s’appuyer sur :
►► Les textes réglementaires existants qui donnent un cadre minimum de ce qu’il
faut faire (PLU, PADD, SAGE mais également les documents d’orientation).
►► Identifier, dans le contexte, les points essentiels à retenir en positif et en
négatif par rapport au projet d’aménagement en relation avec les enjeux
et les objectifs.
Phase 7 : Déterminer les moyens de collecte et de traitements

des données
L’évaluation doit s’appuyer sur :
►► Une collecte de données en fonction des indicateurs suivis.
►► Une synthèse des éléments recueillis, tous ces éléments formant la
quantification citée précédemment.
►► Une interprétation des données par rapport aux objectifs poursuivis par
l’évaluation.
Phase 8 : Utiliser de façon adéquate les résultats de l’évaluation

L’évaluation doit faire l’objet d’un rapport comprenant :
►► La description de la méthodologie suivie.
►► Les données clés de l’évaluation.
►► Une synthèse relative aux objectifs poursuivis décrivant les écarts entre
ceux-ci et les résultats obtenus.
►► Une liste de préconisations.
La mesure de la performance s’appuie sur des indicateurs.
Comme nous sommes dans le cadre des organisations, il s’agit de la dernière
définition de la performance donnée ci-après qui nous concerne.
206
Performance : Nom féminin (anglais performance, de l’ancien français performance,

achèvement) :
>>Résultat chiffré (en temps ou en distance) d’un athlète ou d’un cheval à l’issue d’une
épreuve.
>>Victoire acquise sur une équipe, un adversaire mieux classé.
>>Exploit ou réussite remarquable en un domaine quelconque : Faire un tel travail en si
peu de temps, c’est une véritable performance.
>>Résultat obtenu dans un domaine précis par quelqu’un, une machine, un véhicule
(souvent pluriel) : Améliorer ses performances.
(Selon le Larousse illustré)
Pour ce qui est de l’aménagement durable, nous nous situons dans le cadre
du développement durable.
De ce fait, la performance visée est l’ensemble des efforts réalisés pour améliorer
la gouvernance, réduire les impacts environnementaux, économiques et sociaux.
Pour les aspects économiques et sociaux, les résultats doivent être positifs :
►► améliorer l’économie en coût global du projet ;
►► avoir un effet positif sur l’environnement social du projet.
Un résultat ultime signifie qu’il s’agit d’une résultante d’efforts et non la description
de tous les efforts réalisés.
Comme dans tout projet, un projet d’aménagement durable résulte d’un certain
nombre d’activités, lesquelles s’inscrivent dans un système de gestion.
L’activité doit, pour être performante, s’inscrire dans le processus PDCA :
►► elle doit être planifiée ;
►► elle doit être mise en œuvre ;
►► elle doit être contrôlée ;
►► elle doit être enregistrée.
C’est à l’occasion de ces deux dernières actions – contrôle et enregistrement –
que l’on réalise la mesure de la performance. Un indicateur est avant tout un
instrument de mesure, quantitatif autant que possible, il devient qualitatif lorsqu’il
améliore la perception d’un élément comme le confort.
3.1.6 Choisir les indicateurs représentatifs

Il s’agit de caractériser les indicateurs selon le cadre défini par l’ISO (voir la
phase 5 « Déterminer les indicateurs d’évaluation » précédemment décrite).
207
Dans les trois chapitres qui suivent nous développons plus particulièrement
le choix des indicateurs qui permettent de caractériser le site (indicateurs de
conditions du projet, indicateurs opérationnels du projet et évaluation de projet).
Tout indicateur doit être un instrument de mesure pour le décideur à son niveau,
soit pour évaluer une situation et donner une orientation (indicateur de conditions)
soit un indicateur de performance du projet (indicateur opérationnel), les
références sont issues du document de l’association HQE® sur l’aménagement
durable.
3.2 L’évaluation « développement durable »

du site
La première phase pour le développement d’un projet en aménagement durable
consiste à réaliser une évaluation du site. Celle-ci doit être systématique, objective
et complète.
Pour être pertinente par rapport au territoire dans lequel le projet s’inscrit,
l’évaluation doit s’appuyer sur les indicateurs de conditions environnementales,
sociales et économiques
L’analyse de site doit s’inscrire dans le cadre d’un tableau de bord du dévelop
pement durable reprenant les éléments suivants :
Méthode : autant que possible un indicateur doit être quantitatif mais il n’est que
représentatif et non précis. Si l’indicateur ne peut être constitué au travers de
certains relevés, il faut utiliser les sources statistiques nationales qui donnent
des éléments de référence.
L’analyse de site est la première évaluation faite au cours d’un projet, elle doit
établir un état de l’existant afin de permettre d’identifier :
►► Les points d’amélioration à développer.
►► Les points forts sur lesquels la maîtrise d’œuvre devra s’appuyer.
►► Les zones qui exigent une protection en phase chantier voire en phase
usage pour conserver les qualités intrinsèques du site.
L’évaluation doit être conduite sans a priori ni œillère, et de façon approfondie,
sans que cela n’exige des mesures ou des relevés spécifiques, qui relèvent
d’une autre activité.
Les indicateurs de conditions environnementales, sociales et économiques
couvrent les indicateurs représentatifs du territoire.
208
Pour couvrir une telle diversité, il s’agit de reprendre les enjeux relatifs au
développement durable pour faire un choix pertinent.
Les enjeux repris le guide de l’association HQE® de mars 2010 sont les suivants :
1. Changement climatique, maîtrise de l’énergie.
2. Biodiversité.
3. Ressource naturelle.
4. Santé et bien-être.
5. Cohésion sociale et territoriale.
6. Économie.
D’autres auteurs, ajoutent en tant qu’enjeu : les nuisances et les risques, ce
qui nous semble raisonnable. Nous avons vu que d’autres finalités peuvent
être choisies
Le Commissariat général au développement durable relie la stratégie
nationale aux 9 défis suivants :
►► Défi 1 : Consommation et production durable.
►► Défi 2 : Société de la connaissance.
►► Défi 3 : Gouvernance.
►► Défi 4 : Changement climatique et énergies.
►► Défi 5 : Transport et mobilité durables.
►► Défi 6 : Conservation et gestion durable de la biodiversité et des ressources
naturelles.
►► Défi 7 : Santé publique, prévention et gestion des risques.
►► Défi 8 : Démographie, immigration, inclusion sociale.
►► Défi9 : Défis internationaux en matière de développement durable et de
pauvreté dans le monde.
Pour décrire un territoire, nous disposons de nombreux indicateurs envi
ronnementaux notamment au travers de la norme NF P01-010 Qualité
environnementale des produits de construction – Déclaration environnementale et
sanitaire des produits de construction de 2004 et de ses différentes parties mais
également de la norme expérimentale de 2009 XP P01-020-3 Bâtiment – Qualité
environnementale des produits de construction et des bâtiments – Partie 3 :
évaluation des performances environnementales d’un bâtiment –Description
du résultat de l’évaluation, de la méthode d’évaluation et de leurs déclinaisons
à différentes étapes d’un projet.
209
Parmi ces indicateurs, nous pouvons établir la liste opérationnelle suivante

(voir tableau 3.2).
Tableau 3.2 Exemple d’indicateurs environnementaux
Enjeux ou domaines Indicateur Unité

Changement climatique Émission de gaz à effet de serre En kg eqCO2 /ha/an
Maîtrise de l’énergie Consommation énergétique kWhep/m2 /an
Consommation énergétique (énergie
Ressources naturelles kWhep/m2 /an
grise) pour le cycle de vie des produits
Si l’on s’appuie sur les outils de mesure utilisés pour les analyses de cycle de
vie des produits, nous disposons également de données environnementales
relatives aux aspects suivants :
►► Pollution atmosphérique en m3 de poussières.
►► L’acidification atmosphérique en NOx émis.
►► La contribution au trou d’ozone (ozone photochimique).
►► La consommation d’eau en m3.
►► La pollution chimique de l’eau en demande chimique en oxygène (DCO).
►► Eutrophisation en demande biologique en oxygène (DBO).
►► Consommation des ressources non énergétiques non renouvelables
épuisables en kg antimoine.
►► Déchets dangereux en kg.
►► Déchets non dangereux et part de valorisation en kg et %.
►► Déchets inertes et part de valorisation en kg et %.
Le choix de ces indicateurs et de leur suivi dépend très étroitement de la
volonté du maître d’ouvrage, des enjeux développement durable du projet et
de la qualité intrinsèque du site.
D’autres indicateurs environnementaux peuvent être utilisés, comme ceux du
Commissariat général du développement durable109 qui a, pour sa part, retenu
les lignes d’action et indicateurs suivants.
Pour le thème « Consommation et production durable », les lignes d’actions

et les indicateurs choisis sont :
1. Privilégier procédés de production et comportements responsables.
Indicateurs :
a. Prélèvements en eau par usage.
109 Source : SOeS-DATAR, indicateurs territoriaux de développement durable.
210
b. Production de granulats.
c. Part de l’agriculture biologique dans la surface agricole utile.
2. Limiter et valoriser les déchets.
Indicateurs :
a. Évolution de la quantité de déchets ménagers collectés par habitant.
b. Taux de valorisation des déchets ménagers et assimilés.
Pour le thème « Changement climatique et maîtrise de l’énergie », les lignes

d’actions et les indicateurs suivants ont été choisis :
1. Maîtriser la consommation d’énergie et développer les énergies renouvelables.
Indicateurs :
a. Évolution de la consommation d’énergie finale par habitant et ramené
au PIB régional.
b. Production d’électricité issue des énergies renouvelables.
2. Réduire les émissions de GES et anticiper les effets du changement
climatique.
Indicateurs :
a. Émissions de gaz à effet de serre hors puits.
b. Indice de température saisonnier.
La difficile évaluation de la biodiversité

La biodiversité fait partie des enjeux du développement durable et la création
de zones d’activités ou de lotissements a un impact sur le maintien ou la
réduction de la biodiversité. La réglementation fournit une définition du biotope
Le terme biotope doit être entendu au sens large de « milieu indispensable à

l’existence des espèces de la faune et de la flore ». La stratégie nationale de
biodiversité ne présente pas d’indicateur global du biotope ou de la biodiversité.
Issue des travaux du programme des Nations unies pour l’environnement et

le développement (PNUED), la notion de biotope est une notion complexe qui
essaie de refléter l’impact de l’activité humaine sur la biodiversité, tentant de
remplacer le nombre de mètres carrés de végétation, indicateur inscrit dans
de nombreux PLU.
Toutefois, cette notion suppose de suivre 25 indicateurs associés pour aboutir

à un indice du biotope urbain.
211
Le Commissariat général du développement durable a pour sa part retenu les

lignes d’action et les indicateurs suivants en matière de biodiversité.
Ligne d’action « Préserver la biodiversité » et les indicateurs suivants :
1. Part de superficies en sites Natura 2000.
2. Fragmentation des milieux naturels.
3. État des peuplements piscicoles des rivières.
Il existe d’autres indicateurs comme l’indice d’abondance des populations
d’oiseaux communs110.
La biodiversité est une notion complexe car elle prend en compte le stock
existant, la qualité des milieux, les niveaux de renouvellement des espèces.
Une autre approche a été développée par la DREIF qui s’appuie sur une enquête
sur la qualité des milieux pour le développement de la biodiversité. Elle consiste,
au travers d’une étude systématique des cadastres des communes et des
études de terrains à réaliser un classement sur la nature du biotope et de son
développement.
Il s’agit de différencier la biodiversité ordinaire – la nature en ville – de la
biodiversité remarquable, qui permet le maintien et le développement de la
biodiversité, laquelle est connue et cartographier. Fondée sur les 25 postes
du mode d’occupation des sols (MOS) remis à jour tous les 6 ans, elle permet
de caractériser la biodiversité ordinaire et de la cartographier111.
Nous avons choisi l’approche plus simple, celle préconisée par la DREILF, qui
consiste à considérer la biodiversité remarque comme étant bien identifiée et
décrite dans ses différents écrins (Natura 2000, ZNIEFF, parcs naturels). Il est
nécessaire d’identifier la biodiversité ordinaire sur la base d’un avis d’expert
dans une échelle de 0 à 5. Le niveau zéro correspond à une parcelle sur
laquelle la biodiversité ne peut pas se maintenir ou se développer, le niveau 5
correspond à une parcelle dont les caractéristiques faunistiques, floristiques
sont variées et peuvent se maintenir (bois avec sous-bois avec peu de sentiers
pour faciliter l’intrusion humaine).
Les indicateurs sociaux et économiques ne font pas consensus au niveau national,
toutefois, nous trouvons les indicateurs de conditions sociales et économiques
suivants (indicateurs du Commissariat général au développement durable).
110 « Repères – Les indicateurs de la stratégie nationale de développement durable 2010-2013 »,

Commissariat général au développement durable février 2011, voir : http://www.statistiques.
developpement-durable.gouv.fr/fileadmin/documents/Produits_editoriaux/Publications/
Reperes/2010/Reperes_IDD_Fr_08-02-2011.pdf.
111 http://www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/rubrique/infosauxcollectivites/@
damenagementdurable.
212
Les indicateurs « Transports et mobilités durables » applicables au thème 3

« Mobilité et accessibilité ». Ces indicateurs sont fortement liés à leurs lignes
d’actions, qui correspondent à des stratégies de territoire, développées par
l’administration mais qui ne sont pas obligatoirement mises en place par les
collectivités territoriales. Ligne d’actions :
1. Rendre soutenable le transport de biens.
Indicateur : Part du rail et du fluvial dans le transport intérieur de marchandises.
2. Faire évoluer les pratiques de mobilité.
Indicateur : Évolution des parts modales des déplacements domicile-travail.
3. Gérer et limiter les impacts négatifs du transport.
Indicateurs :
a. Évolution du nombre d’accidentés graves de la route.
b. Population exposée au bruit routier.
c. Émissions dans l’air dû aux transports.
Les indicateurs proposés sont pour les thèmes, « Santé publique »,
« Prévention et gestion des risques » proposés par le Commissariat
général au développement durable applicables le thème 11 « Risques naturels
et technologiques ». Lignes d’action :
1. Prévenir et gérer les risques majeurs et chroniques technologiques et
naturels.
Indicateurs :
a. Population exposée à un risque d’inondation.
b. Densité d’établissements industriels à risque.
c. Indice ATMO de la qualité de l’air.
2. Garantir l’accès aux soins et promouvoir une attitude favorable à la santé.
Indicateurs :
a. Taux de mortalité prématurée.
b. Accessibilité aux soins de proximité.
c. Espérance de vie à la naissance.
Les indicateurs proposés pour le « Développement de la société de la
connaissance » et le « Développement économique et social » proposés
par le Commissariat général au développement durable applicables aux thèmes
13 « Économie du projet », 16 « Insertion et formation » et 17 « Attractivité,
dynamiques économiques et filières locales ».
213
Lignes d’action :
1. Favoriser le développement du capital humain et valoriser le potentiel
d’emploi.
Indicateurs :
a. Évolution du niveau de qualification des jeunes (15-29 ans).
b. Taux d’emploi.
2. S’adapter aux changements structurels de l’économie et répondre aux défis
de la mondialisation.
Indicateurs :
a. Taux de création et de survie à 5 ans des entreprises.
b. Ouverture à l’international : part des emplois appartenant à des établis
sements ou des entreprises dépendant de l’étranger.
3. Encourager des formes de compétitivité pour une croissance durable.
Indicateurs :
a. Potentiel de développement.
b. Taux de croissance du PIB réel régional par habitant.
c. Effort de recherche : dépenses de recherche et développement
rapportées au PIB.
Dans le cadre de la démarche HQE Aménagement™ et compte tenu de la
dimension moyenne des aménagements, nous préconisons d’utiliser les
indicateurs de conditions du développement durable qui permettent de mesurer
l’effet de levier sur le territoire communal ou intercommunal.
Les indicateurs du tableau 3.3, proposés par l’association HQE®, sont des
indicateurs de base, des indicateurs plus précis peuvent être choisis en fonction
de la spécificité du site. Il s’agit des indicateurs suivants :
Tableau 3.3 Indicateurs de la contribution énergétique du territoire

Environnement
Émission de gaz à effet de
Changement climatique En kg eqCO2 /ha/an
serre
Maîtrise de l’énergie Consommation énergétique kWhep/m2 /an
Développement des énergies Production d’électricité issue
kwhENR/kWhtotaux
renouvelables des énergies renouvelables
Consommation énergétique
Ressources naturelles (énergie grise) pour le cycle de kWh/m3
vie des produits
214
Ces indicateurs classiques représentent assez fidèlement la contribution d’une

zone à aménager par rapport au territoire.
Pour l’évaluation de l’indicateur du changement climatique, différentes techniques
sont possibles dont la plus simple est le recours à un bilan carbone sans
omettre de multiplier le résultat par 3,67 ce qui représente le poids du carbone
en eqCO2 du territoire selon les activités présentes de la zone à aménager.
Les statistiques régionales sont également disponibles par eqCO2 /habitant
auprès de l’INSEE. La consommation énergétique exprimée en kWh prend
en compte l’ensemble des activités liées aux territoires : activités agricoles,
activités industrielles, commerciales mais également l’énergie nécessaire pour
les bâtiments et les activités de service.
La production d’énergie en énergie renouvelable permet de démontrer, très
directement, la contribution de la zone en cours d’aménagement aux objectifs
nationaux 2012 (non atteints) et ceux de 2025. La règle voudrait que tout
nouvel aménagement puisse disposer d’une quantité de production en énergie
renouvelable égale à la demande de son territoire.
En conformité avec les règles internationalement admises, l’énergie grise, c’est-
à-dire l’énergie nécessaire pour l’extraction, la production, le transport et la mise
à disposition des matériaux, devrait être exprimée en kWh en énergie primaire
pour donner une vision globale de l’incidence des produits. Si un territoire veut
traduire sa perte de ressource non renouvelable, d’autres indicateurs peuvent
être utilisés, notamment en faisant appel aux notions plus complexes comme
la référence à l’antimoine.
Tableau 3.4 Indicateurs pour la gestion des risques

Environnement
Population exposée à un risque
Maîtrise des risques d’inondation ou un autre risque % habitants (source DICRIM)
naturel
Déchets ménagers ou assimilées % DIB recyclés matière/DIB
Gestion des déchets
recyclés en valorisation matière collectés
Gestion de l’eau Prélèvement de l’eau souterraine Niveau du stock prélevé en m3/an
% surface en pleine terre après
Imperméabilisation Niveau d’imperméabilisation atteint
aménagement et construction
Part de la biodiversité ordinaire sur le % biodiversité de qualité sur la
Biodiversité
territoire surface de la parcelle
215
La notion de maîtrise des risques est intimement liée au développement

durable car le changement climatique, s’il s’exprime par une augmentation de
la température, devrait induire principalement des phénomènes plus extrêmes
que ceux que l’on constate usuellement. L’aménagement doit prendre en compte
le document d’information communal sur les risques majeurs (DICRIM) lequel,
s’il n’existe pas, doit être préalable à la démarche d’aménagement.
La gestion des déchets et notamment de son recyclage devrait être une priorité
pour tout territoire, la notion essentielle est celle de valorisation matière afin
d’éviter de consommer de la matière pour rien. Toutefois, le recyclage est un
pis-aller, ce qui doit être visé est l’usage de 100 % de la matière pour son
usage principal.
La problématique de l’eau souterraine et de son non-renouvellement est
suffisamment forte pour suivre attentivement les consommations, d’autant plus
que de nombreuses réserves souterraines ne se renouvellent guère.
Le niveau d’imperméabilisation, c’est-à-dire de la suppression de la possibilité
d’évaporation ou d’infiltration sur la parcelle, est suivi en raison de la forte
croissance du taux d’imperméabilisation comprenant les routes, voies d’accès,
bâtiments. Le calcul peut être simple, compte tenu de l’analyse du site et de
la situation avant et après. De nombreuses techniques sont mises en œuvre
pour réduire cette imperméabilisation comme la compensation par toitures
végétalisées.
La biodiversité ordinaire est analysée à dire d’experts selon la méthode DREILF,
décrite précédemment.
Tableau 3.5 Indicateurs de la qualité sociale du territoire

Social
Emploi Taux d’emploi % emplois/population active
Accès des jeunes de 15-29 ans
Éducation % classe d’âge des diplômés
à un diplôme
% pauvreté/habitants
Mixité sociale Niveau de pauvreté de la zone
collectivité
Les indicateurs sociaux se développent progressivement dans le cadre du dé

veloppement durable. Ils doivent refléter une réalité complexe qui tient compte :
►► Du niveau d’emploi du territoire et du mode d’organisation des entreprises.
►► Du niveau de revenu.
216
►► Du niveau d’éducation.
►► De l’accès aux services et à la santé.
►► De la répartition générationnelle.
►► Des conditions de vie et de logements.
Comme nous visons à identifier l’effet de levier sur le territoire, nous avons
choisi trois thèmes qui permettent de refléter l’apport de l’aménagement sur le
territoire, c’est-à-dire la contribution à l’emploi, à l’amélioration de l’éducation
et au niveau de revenu, trois thèmes forts.
Le taux d’emploi permet d’identifier les actions mises en place, y compris
en phase de chantier, les clauses d’insertion, qui supposent d’employer des
personnes en recherche d’emploi et en réinsertion, font partie des modalités
qui démontrent que le projet d’aménagement peut avoir un effet de levier pour
le territoire.
L’accès à l’éducation est un thème prioritaire du développement durable. Le
diplôme est un fait objectif qui permet de déterminer que les jeunes peuvent
accéder à un emploi.
La notion de pauvreté couvre diverses notions au travers la notion de revenu :
la pauvreté énergétique qui se développe compte tenu de l’éloignement des
lieux d’activité, de culture, d’emplois et d’éducation, la pauvreté qui ne permet
pas l’accès aux soins. D’autres indicateurs sont utilisables pour représenter
la réalité d’un territoire comme le nombre de personnes bénéficiaires d’aides
mais les chiffres du revenu sont les moins contestables.
Tableau 3.6 Indicateurs de croissance durable du territoire

Économie
Taux de croissance du PIB par Euros/habitant pour la zone et
Croissance durable
habitant la collectivité
Croissance nette des Nombre d’entreprises nettes
Augmentation activité
entreprises sur 5 ans existantes de + de 5 ans
La notion d’économie est représentée par de nombreux concepts et notamment

celui de coût global, encore peu mis en œuvre en France.
En économie, la notion de PIB, si elle est très décriée, est la seule statistique
fiable au niveau local et du territoire. Le Produit intérieur brut est constitué
du Produit intérieur marchand (biens et services échangés) et du Produit
217
intérieur brut non marchand (services fournis par les administrations pu
bliques et privées à titre gratuit ou quasi gratuit). Ce dernier est, par convention,
évalué à son coût de production. Le PIB est calculé à partir des valeurs ajoutées
fournies par les entreprises et des comptes des administrations.
Le PIB par habitant représente le niveau de vie de la population. Pour faire
levier sur le territoire, cet indicateur doit être mis en regard avec les dépenses
d’investissement de l’aménagement.
Bien entendu, la croissance durable est plus complexe que l’addition de la
valeur ajoutée et suppose un projet plus complet. Pour aborder les notions de
coût global, il faut prendre en compte les externalités du projet, c’est-à-dire
les aspects positifs et négatifs pour la société et le territoire du projet. Cela ne
peut pas se résumer à un seul indicateur mais en un croisement d’indicateurs.
Les entreprises sont un support essentiel de l’emploi et dans le cadre d’une

zone d’activité, il est nécessaire d’identifier le développement sur le long terme
des activités industrielles et commerciales sur le territoire.
Cela induit notamment la recherche de circuits économiques courts et de

proximité renforcés par l’identification des contributions des émissions de gaz
à effet de serre (part de la contribution des transports dans le projet).
Les indicateurs proposés pour le thème « Cohésion sociale et territoriale »
applicables aux thèmes 1 « Territoires et contexte local » et 2 « Densité » par
le Commissariat général au développement durable sont les suivants :
Lignes d’action :
1. Favoriser l’inclusion sociale des populations (équité et mixité sociales).
Indicateurs :
a. Taux de pauvreté.
b. Chômage de longue durée.
c. Occupation des résidences principales.
d. Taux de sortie sans diplôme.
2. Développer les solidarités intergénérationnelles sur le territoire.
a. Taux de dépendance économique des personnes âgées.
b. Part des jeunes non insérés (ni en emploi, ni scolarisés).
3. Organiser des pôles de vie accessibles à tous.
a. Accessibilité aux services.
b. Temps moyen de déplacement domicile-travail.
218
3.3 Évaluation et suivi des performances

du projet
Pour s’assurer de la performance d’un projet, c’est-à-dire de son adéquation aux
objectifs fixés et aux moyens développés, il est nécessaire de s’appuyer sur les
thèmes opérationnels développés. Pour cette raison, nous nous attacherons
à décrire thème par thème les indicateurs à utiliser, lorsqu’ils existent ou sont
pertinents.
Par thème, il s’agit de développer des indicateurs opérationnels qui fournissent
une valeur pour la réalisation des objectifs de qualité de service.
La troisième série d’indicateurs regroupe les indicateurs opérationnels
de développement durable qui évaluent les impacts des aspects environ
nementaux, sociaux et économiques de chaque activité.
Les indicateurs opérationnels doivent, principalement être développés également
autour des 17 thèmes de la démarche HQE Aménagement™.
Thème 1 : Territoire et contexte local

Indicateurs opérationnels : Effet de levier sur le territoire
►► % réduction impacts environnementaux du territoire.
►► % amélioration impacts sociaux.
►► % amélioration impacts économiques.
Il s’agit principalement de démontrer en quoi l’aménagement de la nouvelle
zone contribue à améliorer la prise en compte du développement durable sur
les aspects environnementaux, sociaux et économiques.
Pour la prise en compte de la réduction des impacts environnementaux après
aménagement, il s’agit de faire un agrégat des aspects améliorés (par exemple
l’imperméabilisation du territoire à 90 % et celui de la zone à 50 %) et ceux
dégradés (par exemple la biodiversité ordinaire du territoire notée 4, bois et
sous-bois et de la zone, après aménagement, notés 3).
Pour l’amélioration des impacts sociaux, il s’agit des activités nouvelles créées,
des incitations à l’insertion développées, des nouveaux logements sociaux
construits.
Pour l’amélioration des impacts économiques, il s’agit de la constitution de

lieux d’accueil pour les activités nouvelles, l’accès aux réseaux numériques
à haut débit.
219
Thème 2 : Densité

Indicateur opérationnel m2 construits/ha.
Ce thème vise à développer un urbanisme plus économe en matière de territoire.
Compte tenu qu’actuellement, 73 % de la population française est urbaine,
il s’agit de développer la ville sur la ville et non de poursuivre la tendance à
l’extension urbaine.
Thème 3 : Mobilité et accessibilité

Indicateurs opérationnels :
►► Km voies/ha.
►► Km voies douces sur site propre/ha.
►► Distance moyenne des équipements publics, inférieur à 1 km (en m).
►► Accessibilité des équipements publics par des modes de transports doux
et sécurisés (indicateur composite sur une échelle de 0 à 5).
Le projet doit être l’occasion d’améliorer la mobilité et l’accessibilité tout en
respectant les autres critères comme la limitation de l’imperméabilisation. Les
voies doivent être aménagées pour être autant de réserves pour les eaux de
surface et permettre l’infiltration.
Les voies douces sont à prendre en compte en site propre pour des motifs
évidents de sécurité.
La distance aux équipements publics doit être analysée du point de vue :
►► De la distance de la zone ou à l’intérieur de la zone.
►► Mais également, du point de vue des accès des transports doux dont les
parkings qui doivent être sécurisés.
Thème 4 : Patrimoine, paysage, identité

Ce thème est a priori difficile à décrire dans des indicateurs. Toutefois, la
littérature en présente quelques-uns peu nombreux.
Les indicateurs ci-après sont issus de la littérature112, ils utilisent les notions
d’indicateurs d’état (constat) et d’indicateurs de pression ce qui signifie que
l’indicateur a été choisi pour représenter la pression exercée par l’objet observé
sur le niveau global.
112 PLU communautaire, communauté urbaine de Dunkerque.
220
►► Indicateurs d’état : Surface de bâti protégé « état 0 », nombre de ZPPAUP113,
suivi de l’étude sur les typologies urbaines, reportage et suivi de l’évolution
des paysages urbains.
Les zones de protection du patrimoine sont un point d’appui pour qualifier le
patrimoine du paysage urbain. Ce n’est pas le seul si l’on prend en compte les
aspects esthétiques, les couleurs et les éléments de bien-être. Cet indicateur
doit être complété par des indicateurs qualitatifs, plus subjectifs mais qui
font consensus dans le cadre d’une communauté de vie (identification des
éléments patrimoniaux, rattachement à l’histoire du lieu, etc.).
►► Indicateurs de pression : Surfaces dédiées aux patrimoines architecturaux
et surfaces dédiées aux paysages urbains.
Cet indicateur est plus difficile à manier car il suppose de geler des surfaces
aux profils du patrimoine architectural et paysager. Cela va à l’encontre
de l’évolution de la ville et de son nécessaire renouvellement. Les fouilles
archéologiques montrent que la ville s’est construite par strate, un élément
prenant appui sur les ruines antérieures, quel que soit l’objet (cathédrale,
fortifications, etc.) et que la notion de patrimoine est relative au consensus
culturel du moment.
Thème 5 : Adaptabilité et évolutivité

Ce thème est fortement utilisé dans le bâtiment, sans répondre aux enjeux
sociaux sous-jacents qui nécessitent la mixité des usages et la protection du
« quant à soi » et de son indépendance qui s’exprime y compris dans la famille…
Au niveau de l’aménagement, cela suppose que le quartier ou la ville puissent
accueillir les nouveaux arrivants sans créer des ségrégations sociales fortes.
Le plan national d’adaptation au changement climatique de 2010 ouvre des
pistes à creuser pour développer une adaptabilité des territoires. Nous avons
choisi les thématiques fortes en matière d’aménagement : l’îlot de chaleur,
les inondations à des niveaux extrêmes, le confort bioclimatique et le retrait
gonflement des argiles (en page 20 du rapport).
►► Pour la notion d’îlot de chaleur, l’indicateur de réflexion solaire (IRS) est
un indicateur constitué de la mesure de la réflexion des surfaces selon un
indicateur de couleur noir = 0 blanc = 90. Il est possible de faire appel à
un coefficient d’absorption de matériaux selon les normes ASTM 1980 en
113 Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.
221
fonction du lieu d’usage. Cet indicateur fortement utile pour lutter contre
l’effet d’îlot de chaleur, n’a pas été développé à ce jour en France. Les
valeurs à utiliser sont celles du référentiel LEED.
►► Pour les inondations à des niveaux extrêmes, l’indicateur est le nombre de
phénomènes de nature exceptionnelle identifié dans la période historique.
Il s’agit de prendre en compte les phénomènes météorologiques observés
dans l’histoire, sur la base des documents historiques locaux. La tempête
Xynthia a répété des phénomènes constatés de 5 à 10 fois pendant la
période historique, y compris des phénomènes de tsunami.
►► Pour le confort bioclimatique, l’indicateur prend en compte les orientations qui
utilisent au mieux la chaleur gratuite, protègent des vents froids dominants
et des pluies.
►► Le retrait gonflement des argiles s’exprime en % de sols argileux sur le
territoire.
Thème 6 : Eau

Pour le traitement du thème « Eau », même si tous les aspects techniques
classiques doivent être traités (eaux usées, prévention des inondations,
accessibilité à l’eau potable), il est important de savoir en quoi l’aménagement
influence le cycle de l’eau.
Il faut identifier les éléments relatifs à l’imperméabilisation laquelle influence

l’évaporation et l’infiltration, la qualité de la ressource eau en amont et en aval
de la zone à aménager, la quantité de la ressource eau souterraine et les
modes de traitement des eaux usées.
►► Le principal indicateur en aménagement pour le traitement de l’eau est la
quantité d’eau entrant sur le territoire (pluie et alimentation en eau potable)
exprimée en % de la quantité qui sort du site aménagé par le réseau pluvial
et le réseau d’eaux usées.
Cet indicateur couvre les différentes notions relatives au débit de fuite
du territoire mais également les mesures pour assurer l’infiltration ou
l’évaporation sur le site.
►► Un second indicateur opérationnel est le % d’eaux traitées sur le site par
des techniques alternatives (phytoremédiation ou lagunage).
Il s’agit d’inciter à mettre en œuvre des techniques douces de traitement
des eaux usées comme la phytoremédiation ou le lagunage.
222
Thème 7 : Énergie et climat

Ce thème est également largement développé dans les différents aspects du
projet, tant au niveau du territoire, de l’habitat que des activités. S’agissant d’un
aménagement nouveau, la contribution au territoire doit être appréciée par
rapport aux émissions CO2 dont il est responsable au travers des aménagements,
aux droits à construire qu’il rend possibles mais également au travers des
émissions qu’il évite au travers de la production locale d’énergie renouvelable
produite.
►► Émission kg eqCO2/km2. Il s’agit de représenter très précisément la contri
bution de l’aménagement en matière de gaz à effet de serre qui est la
résultante des actions par rapport à l’énergie et le climat. Certains préfèrent
le montant par habitant (en moyenne 6 t/habitant/an hors transports aériens)
mais cet indicateur est peu représentatif d’un site.
►► Pourcentage de la production énergétique durable par rapport aux besoins
sur le site. Il s’agit de souligner l’autonomie énergétique du site compte tenu
du recours aux énergies renouvelables.
Thème 8 : Matériaux et équipements

Ce thème conduit à identifier la contribution en épuisement de ressources non
renouvelables énergétiques et non énergétiques. L’évaluation se fait en référence
au cycle de vie du matériau, rarement de l’équipement.
Et ce, grâce aux indicateurs opérationnels. Pour les matériaux, il y existe deux
indicateurs qui reflètent la notion de déperdition des ressources naturelles non
renouvelables :
►► Indicateur énergétique en kWh/kg dans tout le cycle de vie des matériaux.
Malgré l’absence de définition réglementaire, nous préconisons d’utiliser
la notion d’énergie grise qui fait référence dans la littérature. Il s’agit de
l’ensemble des énergies finales nécessaires pour le produit dans toutes
les phases de son cycle de vie.
►► Indicateur non énergétique exprimé en coefficient d’épuisement d’antimoine
utilisé dans les fiches de données environnementales et sanitaires (FDES).
Cet indicateur tient compte des consommations de ressources énergétiques
ou non énergétiques (sauf l’eau) en pondérant chaque ressource par un
coefficient correspondant à un indice de rareté (l’antimoine a une valeur de 1
par convention). Une valeur supérieure à 1 pour une ressource indique que
223
l’on consomme une ressource plus rare que l’antimoine. Les ressources dont
la valeur de l’indicateur est très faible (inférieure à 0,001) sont considérées
comme non épuisables à l’échelle humaine. L’indicateur est calculé en
faisant la somme pondérée (par les coefficients de rareté) des quantités
consommées par le produit pendant tout son cycle de vie. Donc, plus cet
indicateur est grand plus le produit « épuise » les ressources. Il s’exprime
donc en kg antimoine équivalent.
►► Il est également possible, comme l’a fait Véronique Raisson114, d’utiliser les
tableaux d’épuisement des ressources connues à ce jour en fonction de la
consommation actuelle mondiale. La question à résoudre est de faire une
représentation de l’épuisement des ressources résultant de l’aménagement
dans la phase réalisation, c’est-à-dire lors de la réalisation de la ZAC ou
du lotissement, bâtiments compris.
Thème 9 : Déchets

La gestion des déchets doit être envisagée en deux périodes distinctes :
►► Les déchets de chantier pendant la phase de réalisation de l’aménagement,
lesquels sont classiquement identifiés en déchets inertes, déchets industriels
ménagers, les déchets dangereux étant gérés par des professionnels.
►► Les déchets en phase usage gérés par la collectivité ou par les profes
sionnels pour les déchets d’activités.
►► Niveau de collecte : Pourcentage de traçabilité pour tous les déchets (régle
mentaires et non réglementaires).
►► Niveau de recyclage : Pourcentage de valorisation matière (un niveau de 70 %
pour les déchets non réglementaires est considéré comme d’un bon niveau,
les professionnels en matière de déchets de chantier obtiennent 80 %115).
Thème 10 : Écosystèmes et biodiversité

Deux niveaux doivent être distingués :
►► Des écosystèmes et une biodiversité remarquables pour lesquels la loi
prévoit des systèmes de protection qui s’imposent à tout aménageur. Cela
concerne les sites Natura 2000, les ZNIEFF, les parcs naturels nationaux
et régionaux. L’action consiste à être neutre par rapport à ces espaces.
114 Véronique Raisson, 2033, Atlas des futurs du monde, Éditions Robert Laffont, 2010.
115 Source : audit personnel.
224
►► Les écosystèmes et la biodiversité ordinaire qui permettent de créer des

couloirs de vie et de biodiversité et doivent être intégrés dans l’aménagement.
►► Pourcentage de la surface dédiée au maintien et au développement de
la biodiversité (trame bleue et trame verte). Il s’agit de concevoir en ayant
un souci d’équilibre entre l’aménagement et la nécessité de l’intégration
de la biodiversité au moyen, par exemple, de bassin d’orage en eau avec
système de phytoremédiation, jardins familiaux en ville (parcelle de 1 m2)
(urban gardens), zones de friches naturelles.
►► Nombre d’actions qui améliorent la biodiversité (maintien ou création de
bosquets, de zones humides). Il s’agit d’identifier les actions positives (du
nichoir en passant par la récupération de l’eau de pluie pour alimenter le
goutte-à-goutte comme la création de jardins familiaux sur les terrasses).
Thème 11 : Risques naturels et technologiques

Les risques font l’objet d’une abondante réglementation qu’il s’agisse des
risques technologiques avec les classements des installations classées pour
la protection de l’environnement (ICPE) avec les graduations des risques qui
vont de la déclaration à l’installation classée SEVESO, risques nucléaires ou
risques naturels.
La culture du risque passe par l’identification de ceux-ci. Le document d’infor
mation communal sur les risques majeurs (DICRIM) est un outil indispensable
pour identifier les risques (actuellement 2 000 documents identifiés sur les
18 000 communes concernées par les risques majeurs).
Indicateurs opérationnels : Nombre de personnes en zone de risques naturels
ou technologiques. Il s’agit d’identifier si la zone soumise à aménagement
est couverte par un risque naturel ou technologique afin de mettre en œuvre
des mesures de protection qui vont de l’interdiction de construire (mais non
d’habiter) à l’anticipation des modalités de confinement (notamment pour les
risques nucléaires).
Thème 12 : Santé

La santé est un des thèmes de l’aménagement visant la réduction des nuisances
et des émissions nuisibles à la santé. Pour cela, il faut identifier les sources
connues et éviter d’en créer de nouvelles. Cela concerne :
►► Le bruit qui est un phénomène social de plus en plus fort, on évoque la
question de l’acoustique environnementale.
225
►► L’air extérieur à gérer en évitant la concentration de polluants et l’introduction

des espèces allergisantes.
►► Les sources d’ondes électromagnétiques à positionner le plus éloigné
possible des lieux de vie ou des bâtiments sensibles (crèches, écoles).
►► Nombre de personnes potentiellement exposées aux nuisances sonores.
Dans l’attente de l’indicateur acoustique synthétique qui devrait être publié
dans les mois qui viennent, il s’agit d’établir à partir d’une carte d’environnement
sonore les niveaux d’exposition potentiels et de mettre en œuvre les méthodes
les plus appropriées pour réduire les effets du bruit sur le voisinage.
►► Nombre de personnes potentiellement exposées aux nuisances électro
magnétiques.
Les sources d’exposition sont diverses : internes aux immeubles (réseau
wifi, ordinateurs, transformateur électrique) ou externes (antennes relais
de téléphonie mobile). L’aménagement doit permettre de protéger au mieux
de ces nuisances.
►► Niveau de la qualité de l’air sans vent, indice ATMO.
Selon l’ADEME, l’indice ATMO est un indicateur de la qualité de l’air qui
repose sur les concentrations de 4 polluants (dioxyde d’azote, particules de
type PM10, ozone, dioxyde de soufre). Il est calculé à partir des données de
sites urbains ou périurbains de fond afin d’être représentatif de la pollution
de l’air sur l’ensemble d’une agglomération.
Sur les quatre polluants pris en compte dans le calcul de l’indice ATMO, trois
sont des polluants primaires. Il s’agit du dioxyde de soufre (SO2), du dioxyde
d’azote (NO2) et des particules en suspension.
Tableau 3.7 Indicateurs de la qualité de l’air
Particules
Dioxyde de soufre Dioxyde d’azote
en suspension
Il provient des installations
de combustion Elles peuvent être
Il provient essentiellement (centrales thermiques, d’origine naturelle
de la combustion de chaudières…) et de la (volcanisme, érosion
Origine combustibles fossiles circulation automobile. éolienne…) ou
contenant du soufre : Cette dernière est anthropique (combustions
fuels, charbon… actuellement la principale industrielles ou
source d’émission en domestiques, véhicules).
France.
226
Particules
Dioxyde de soufre Dioxyde d’azote
en suspension
Les particules les plus
Dans l’air il peut former Il intervient dans le fines (taille inférieure à
de l’acide sulfurique qui processus de formation 10 micromètres) peuvent
contribue au phénomène d’ozone dans la basse transporter des composés
Pollutions
des pluies acides et à la atmosphère. Il contribue toxiques (sulfates, métaux
générées
dégradation de la pierre également au phénomène lourds, hydrocarbures…)
et des matériaux de des pluies acides par et pénètrent
certaines constructions. formation d’acide nitrique. profondément dans
l’appareil respiratoire.
C’est un gaz irritant et
toxique qui est associé
Il peut altérer la fonction
à diverses pathologies Les fines particules
respiratoire et provoquer
respiratoires. Il est peuvent, surtout chez
une hyperréactivité
notamment associé à des l’enfant et les personnes
bronchique chez
Effets troubles asthmatiques sensibles, altérer la
l’asthmatique. Chez les
sur la santé et peut augmenter les fonction respiratoire.
enfants, il peut augmenter
symptômes respiratoires Certaines particules
la sensibilité des
aigus chez l’adulte sont mutagènes et
bronches aux infections
(toux, gêne respiratoire), cancérogènes.
microbiennes.
et altérer la fonction
respiratoire chez l’enfant.
►► Nombre d’essences allergènes de niveau très fort présentes sur la zone/
par jour.
Les données exprimées dans les fichiers du RNSA sont des concentrations
journalières en nombre de grains/m3 d’air pour les pollens et en nombre de
spores/m3 d’air pour les moisissures116.
Thème 13 : Économie du projet

L’économie du projet ne peut s’envisager que dans une vision de coût global,
c’est-à-dire en prenant en compte la durée de vie des équipements, l’entretien
et la maintenance tout en assurant les objectifs en développement durable du
projet. Il est également indispensable de mesurer la valeur ajoutée produite.
►► (Investissement + entretien + maintenance) exprimé en €/m2/an.
Il s’agit d’approcher la notion de coût global en fixant a priori des durées
de vie aux aménagements.
►► Montant CA produit sur la zone/an.
Il s’agit d’identifier la contribution au PIB, y compris par les services publics.
116 Les données sont disponibles par ville sur le réseau national de surveillance aérobiologique
(RNSA) : http://www.pollens.fr/widget/).
227
Thème 14 : Mixités et usages de l’aménagement

Ce thème couvre les notions d’usage du territoire, avec comme objectifs de :
►► Offrir la totalité des services publics, sociaux, de santé et commerciaux
de proximité.
►► S’assurer une mixité sociale et générationnelle.
►► Limiter le recours aux transports privés.
►► Distance des équipements publics, privés et sanitaires (sur un rayon de 1 km).
Il s’agit d’assurer la disponibilité des services publics et privés de proximité
accessibles soit en transport public soit par transports doux.
►► Pourcentage de logements sociaux. Il s’agit d’assurer un accueil différencié
selon les catégories socioprofessionnelles.
►► Pourcentage des locaux en surface pour des activités professionnelles ou
commerciales. Il s’agit de mesurer la mixité des usages.
Thème 15 : Ambiances et espaces publics

Il s’agit d’identifier les conditions de mise en œuvre des espaces publics et de la
prise en compte des données climatiques. Ces éléments peuvent être évalués
en phase d’usage et non en phase de conception. Il n’existe pas d’indicateur
opérationnel pour quantifier ces notions totalement qualitatives.
Thème 16 : Insertion et formation

Ce thème développe le lien établi entre la formation, l’emploi et le territoire.
Il doit pouvoir être mis en œuvre dès le chantier au travers des différentes
actions possibles :
►► Clauses d’insertion pour faciliter l’accès à une expérience professionnelle
pour les personnes sans emploi.
►► La réalisation des actions nécessaires mais hors du métier principal des
entreprises (tri des déchets, valorisation des déchets, petit entretien courant
des espaces publics pendant le chantier, nettoyage des voies) en faisant
appel à des entreprises d’insertion.
►► « Chantier-école ».
La formation est dispensée à différents niveaux et doit être en lien avec le

territoire, et notamment pour offrir aux jeunes qui s’installent une capacité
d’évolution.
228
►► ETP en insertion. ETP = équivalent temps plein, c’est-à-dire nombre de
postes aménagés en insertion ou en chantier-école réalisé dans le cadre
de l’aménagement.
►► Nombre de jeunes diplômés suite au chantier-école. Il s’agit de valoriser
l’efficacité du chantier-école.
►► Nombre de structures d’insertion créées. Il s’agit d’identifier la dynamique
sociale du territoire.
Thème 17 : Dynamiques économiques locales

Il s’agit d’introduire l’innovation environnementale, sociale et économique dans
le projet.
Il peut s’agir de :

►► Mettreen place des réseaux d’entreprises pour faciliter l’activité et l’emploi
(bourse d’échanges).
►► Mettre en place des solutions de compteurs intelligents « smart pipes »
pour la gestion globale des énergies et des fluides.
►► Développer les projets sur la base des ressources humaines ou techniques
locales.
►► Développer les initiatives pour les usagers.
►► Pourcentage des entreprises mises en réseau. Il s’agit de mesurer le taux
de pénétration de l’action pour une dynamique locale.
►► Pourcentage des compteurs intelligents sur les réseaux. Il s’agit de mesurer
l’effet sur la décarbonisation de l’économie locale.
►► Pourcentage des ressources locales employées sur le total des ressources
utilisées. Nombre d’initiatives privées ou publiques développées.
3.4 Évaluation de la conduite de projet

Le Commissariat général au développement durable propose deux lignes
d’action et 4 indicateurs pour la mise en œuvre d’une bonne gouvernance.
Les lignes d’action et leurs indicateurs sont les suivants :
1. Favoriser une stratégie et un pilotage partagés pour un développement
territorial durable.
229
Indicateurs :
a. Couverture de la population par un Agenda 21.
b. Participation aux élections législatives au premier tour.
2. Renforcer la coopération et la solidarité entre territoires.
Indicateurs :
a. Budget de la coopération décentralisée (de l’ensemble des collectivités
territoriales).
b. Coopération intercommunale : part des dépenses des groupements de
commune dans le secteur communal.
Ces éléments ne sont pas suffisamment opérationnels pour pouvoir être intégrés
dans une démarche d’aménagement durable. Les indicateurs de management
ont pour objectif de faire la preuve de l’efficience de l’organisation du projet.
Ils sont représentatifs des aspects suivants :
►► La Gouvernance : le maître d’ouvrage du projet met en place une organisation
qui couvre tous les aspects environnementaux, sociaux et économiques du
projet. Cette organisation s’appuie sur une politique de développement
durable, explicite ou implicite. Elle est traduite en objectifs de développement
durable qui comporte les 3 volets environnementaux, sociaux et économiques.
Ces objectifs sont assortis d’indicateurs de performance qui permettent
de suivre la réalisation des objectifs. Nous retrouverons ces objectifs au
travers des 17 thèmes de la démarche HQE Aménagement™ qui structurent
la performance globale du projet.
La Gouvernance a pour objet de donner un cadre d’engagement au travers :
▼▼ du pilotage qui a pour support les indicateurs de gestion du projet ;
▼▼ de la participation qui structure les modalités de concertation et d’infor-
mation des parties prenantes ;
▼▼ de l’évaluation qui consiste à mesurer la performance globale du projet
à tous ces stades.
►► Le pilotage s’appuie sur les indicateurs de gestion du projet qui doivent
mesurer les performances relatives :
▼▼ Aux compétences mobilisées pour sa réalisation selon les rôles et
autorités déterminées.
>> L’évaluation de la compétence s’effectue en mesurant les points
suivants : Étendue des expériences professionnelles présentées et
mobilisées (il n’est pas rare, y compris dans les grands projets, de
voir désigner des chefs de projets – en stage de formation voire en
contrat d’apprentissage ingénieurs).
230
>> Le temps mobilisé pour le projet en évitant ainsi le saupoudrage

entre différents projets.
>> Les points d’évaluation du projet proposés et fournis.
>> Les méthodes mises en œuvre.
▼▼ Aux moyens mis en œuvre pour obtenir les résultats attendus. Les moyens
se mesurent en ressources financières mais également en ressources
humaines dont la compétence est un des indicateurs.
▼▼ Aux méthodes mises en place pour mesurer les écarts et les corriger.
Les méthodes pratiquées relèvent des techniques suivantes :
1. L’autoévaluation, contrôle mis en œuvre par la personne en responsabilité
de l’action.
2. Le contrôle croisé entre deux personnes sur le même sujet ou un sujet
approchant.
3. L’audit, contrôle effectué par un tiers qui n’est pas en ligne de responsabilité.
▼▼ La revue de projet qui s’effectue en appui avec le plus haut niveau de
responsabilité du projet et a pour objet d’identifier les niveaux de maî-
trise des activités, l’analyse des écarts par rapport aux objectifs et les
décisions de mise en œuvre.
Les indicateurs de management généralement utilisés :
►► Ressources financières exprimées en €/m2 ou €/ha.
Il s’agit de fournir un instrument de mesure qui met en relation les lignes
directrices traduites en objectifs du maître d’ouvrage et les moyens dont
il dispose. Ce critère est souvent limitant s’il s’inscrit dans une enveloppe
déterminée en dehors des objectifs. Il devient pertinent dans la mesure où
il est exprimé en coût global, que ce coût global soit supporté par le maître
d’ouvrage ou non (dans ce cas, il l’affecte au prix de vente des parcelles).
►► Ressources humaines exprimées en ETP/an (équivalent temps plein
salarié par an).
Les ressources humaines doivent être évaluées tant en maîtrise d’ouvrage –
laquelle doit être compétente pour jouer son rôle – qu’en maîtrise d’œuvre
ou en expertise, (pour faire les préconisations les plus complètes en fonction
des objectifs du maître d’ouvrage), qu’au niveau des entreprises (pour assurer
la meilleure réalisation). Il ne faut pas oublier que la démarche HQE® a
été créée pour légitimer à nouveau la compétence dans le domaine de la
construction au sens large.
►► Compétences exprimées en nombre jours ingénieurs/an et en nombre de
jours de formation/an.
231
La compétence doit se mesurer à deux niveaux : le niveau des intervenants

et le temps consacré à la formation. La démarche HQE Aménagement™
suppose de faire appel à de nombreuses prestations intellectuelles (ingénierie
et conseil), lesquelles supposent un niveau de formation initiale du niveau
ingénieur ou équivalent. Ce premier critère est analysé par la constitution des
équipes et de leurs expériences. Par ailleurs, les intervenants doivent pouvoir
fournir des preuves de formation, de recherche-développement, autrement
dit l’acquisition et le maintien des meilleurs niveaux de compétence. On
peut s’étonner que ces critères ne soient pas prioritaires dans les marchés.
►► Analyses d’écarts exprimées en nombre de non-conformités constatées,
nombre de jours d’audit/an mis en œuvre. L’analyse des écarts, les non-
conformités d’audit sont souvent vécues comme des preuves d’incompétence.
Elles sont principalement révélatrices d’un défaut d’organisation, de bonne
recherche d’adéquation entre les objectifs et les compétences nécessaires
et notamment, le temps et les moyens à affecter pour assurer le maintien
ou l’amélioration de la compétence. L’analyse des écarts doit être réalisée
par une recherche des causes profondes selon les méthodes d’analyse
des causes.
►► Revues de projet exprimées en nombre de jours/an (nombre de personnes x
nombre d’heures). La revue de projet est l’étape nécessaire pour progresser.
Elle suppose d’identifier le niveau atteint, les difficultés rencontrées et doit
être terminée par une liste de décisions dont les résultats sont évalués
à l’occasion de la revue de projet suivante. La participation s’appuie sur
des indicateurs de concertation et de communication car elle contient des
éléments évaluables pouvant mesurer l’effort de concertation et de prise en
compte des parties prenantes dans le projet.
►► Pourcentage des parties prenantes contactées.
Il faut souligner l’obligation d’identifier les parties prenantes (voisinage,
collectivités territoriales, administration, entreprises locales, association
d’insertion) qui doivent faire parties de la concertation.
►► Nombre de réunions organisées et nombre de participants.
►► Nombre d’informations diffusées sur tout type de support.
3.5 Bilan et capitalisation

Établir le bilan d’une opération consiste à faire la synthèse permettant de faire
le point sur le projet notamment lors d’un transfert de statut de l’opération
d’aménagement (généralement lors de la livraison).
232
Il est nécessaire de fournir des données synthétiques qui représentent le projet

et qui valorisent la démarche de l’aménageur.
Les données doivent être regroupées en grandes catégories d’impacts :
►► Les indicateurs et les résultats « énergie » et relatifs aux gaz à effet de serre.
►► Les autres indicateurs environnementaux.

►► Les indicateurs sociaux.
►► Les indicateurs économiques.
Tableau 3.8 Les indicateurs énergie du territoire
Données moyennes
Indicateur Unité
en France
Environnement
-- En France par habitant (hors
Émission de gaz à effet de
En kg eqCO2 /ha/an. transports aériens).
serre
-- 6 000 kg eqCO2 /an.
Consommation énergétique kWhep/m2 /an. Bâtiments 200 kWhep/m2 /an.
-- France : ENR/production
Production d’électricité issue énergie 7,7 %
kWhENR/kWh totaux.
des énergies renouvelables -- Électricité/ENR 13,4 % (dont
hydroélectricité 11,9 %).
Consommation énergétique
Recours aux bases de données
(énergie grise) pour le cycle de kWhep/m3.
des matériaux.
vie des produits
En matière d’émissions de gaz à effet de serre, pour l’analyse de site, plusieurs

valeurs sont utilisables en fonction des données disponibles. La plus globale est
celle publiée par les organisations internationales qui rapporte les émissions
de gaz à effet de serre par habitant (hors transports aériens qui font l’objet d’un
décompte séparé). Plus les données seront disponibles par territoire, plus il
sera facile de préciser les orientations à développer pour décarboner celui-ci.
La consommation énergétique de la zone est relative à l’ensemble des activités sur
le site lors les transports. Le plus significatif est la consommation des bâtiments
ce qui donne une valeur conventionnelle. Une investigation sur la base des
factures énergétiques permettrait d’ajuster au mieux la réalité en tenant compte
des modes de consommations en énergie primaire.
La production d’énergie renouvelable doit pouvoir couvrir les besoins au niveau
local. Si certaines solutions couvrent des besoins particuliers (chauffage, eau
chaude sanitaire), l’enjeu essentiel est de pouvoir combler le déficit en énergie
renouvelable pour la production d’électricité.
233
L’énergie grise des matériaux soit la somme de l’énergie nécessaire pour mettre
à disposition les matériaux (extraction, production, distribution) est exprimée
en volume. Il s’agit de provoquer une réflexion sur les matériaux qui doivent
être biosourcés pour réduire l’énergie grise mais également sur ceux issus de
recyclage ou de réutilisation.
Dans la mesure où les bilans gaz à effet de serre (GES) se généraliseront, il
sera possible de documenter de façon plus précise les éléments relevant du
scope 3 et notamment, les besoins énergétiques des composants des matériaux.
Un matériau est souvent issu d’une somme de composants qui le constituent
et pour lesquels, il est aisé de faire la somme des énergies nécessaires. Les
analyses de cycle de vie (ACV) donnent des informations essentielles et
surtout bien établies depuis 20 ans de travaux dans ce domaine. Voici, dans
le tableau 3.9, quelques exemples de valeurs117 exprimées en kg.
Tableau 3.9 L’énergie grise des matériaux
Matériaux Énergie (MJ) Énergie (KWh) Eau (L)
Brique 3 0,81 1,47
Béton cellulaire 2,48 0,6696 1,68
Parpaing 0,92 0,2484 0,70
Mortier ciment 1,87 0,5049 1,33
Acier construction 43 11,31 25
Béton b25 1 0,27 0,68
Bois Agglo plaque 42 11,61 25
Bois lamellé collé 53 14,31 14
Paille 0,02 0,0054 0,008
Bois poutre 27,5 7,1388 29,44
Bois planche 73 19,71 13,2
Laine de verre 26,44 7,1388 29,44
Polystyrène 105 28,35 35
Placo 1,23 0,3321 0,56
Enduit chaux 2,35 0,6345 1,73
117 Source :http://fr.ekopedia.org/%C3%89nergie_grise. Les conversions en kWh ont été

réalisées sur la base de 0,27.
234
Les chiffres ci-dessus sont utiles pour le bâtiment, lequel représente 90 %
des impacts environnementaux d’une zone d’activité. Il est préférable d’utiliser
des valeurs en volumes, plus représentatifs des impacts environnementaux.
Le béton armé représente 1 850 kWh/m3.
Pour les aménagements, il faut comptabiliser pour :
►► les tuyaux en grès 3 200 kWh/m³ ;
►► les tuyaux en fibrociment 4 000 kWh/m³ ;
►► les tuyaux en PVC 27 000 kWh/m³ ;
►► les tuyaux d’acier 60 000 kWh/m³.
Les risques naturels doivent être identifiés dans le DICRIM. Si celui-ci n’existe
pas, l’aménagement est une bonne occasion de le réaliser.
Tableau 3.10 Les indicateurs et les unités pour le domaine des risques
Indicateur Unité Données

Environnement
Population exposée à un risque
d’inondation ou à un autre % habitants (source DICRIM) Voir le DICRIM
risque naturel
Déchets ménagers ou
% DIB recyclés matière/DIB Source services (commune ou
assimilées recyclés en
collectés concessionnaire)
valorisation matière
Prélèvement de l’eau Niveau du stock prélevé en
Source BRGM
souterraine m3 /an
Niveau d’imperméabilisation % surface en pleine terre après Étude des surfaces
atteint aménagement et construction imperméabilisées
Part de la biodiversité ordinaire % biodiversité de qualité sur la Étude conduite par un
sur le territoire surface de la parcelle écologue
Les risques naturels ne doivent pas être appréciés selon les standards usuels –
phénomène observé à 10 ans, 50 ans et 100 ans – mais doivent prendre en compte
les modifications de l’environnement, notamment du fait de l’imperméabilisation
et des effets du réchauffement climatique (modification des hauteurs d’eau). Des
recherches historiques peuvent aider à identifier des phénomènes qui paraissent
exceptionnels (tempête Xynthia 2010, coup de vent de décembre 1999).
Les déchets ménagers ou assimilables de type déchets industriels banals (DIB),
doivent être prioritairement recyclés. Il s’agit du gisement le plus important pour le
recyclage. Le recyclage consiste à développer une valorisation matière laquelle
fournit une ressource matière qui réduit d’autant les ressources non énergétiques
à extraire. Le seul écart à prendre en compte est l’énergie nécessaire pour
235
transformer le déchet en nouveau produit. Au niveau français en 2012, le

recyclage représentait 65 % pour un objectif fixé à 75 %. La valorisation
énergétique n’est pas considérée comme du recyclage. Le prélèvement des
eaux souterraines résulte principalement des activités agricoles et industrielles,
cependant elles se rechargent grâce à l’infiltration des eaux de pluie et des
eaux de surface.
Tableau 3.11 Les indicateurs et unités pour le domaine social
Indicateur Unité Données nationales en France

Social
Taux d’emploi % emplois/population active 9,5 % 2010 sens BIT (source INSEE)
Accès des jeunes
70 % classe d’âge niveau bac (objectif depuis
de 15 à 29 ans % classe d’âge des diplômés
1980 de 80 %)
à un diplôme
Niveau En 2008, le taux de pauvreté en France était
% pauvreté/habitants
de pauvreté de 7,1 % de la population (791 € par personne
collectivité
de la zone seule) source : Observatoire des inégalités
Les trois indicateurs sociaux cités nous semblent bien refléter l’aspect social
de l’aménagement.
Le taux d’emploi permet d’insister sur la contribution à l’emploi local de
l’aménagement et de souligner le niveau de mixité fonctionnelle de la zone
aménagée.
L’accès des jeunes à un niveau de terminale permet de montrer en quoi le
territoire est attractif pour créer des conditions favorables à la formation118.
Le niveau de pauvreté est un indicateur de plus en plus suivi pour connaître le
niveau d’effort à mener pour faire face à des situations individuelles difficiles.
Tableau 3.12 Les indicateurs et unités pour le domaine économique
Indicateur Unité Statistiques nationales

Économie
Taux de croissance Euros/habitant pour -- PIB (à parité égale) en US $

du PIB par habitant la zone et la collectivité -- 33 675 $ (24 000 €)
Nombre d’entreprises
Croissance nette Taux de survie au-delà de 5 ans en 2008 :
ayant une durée de vie
des entreprises sur 5 ans 52 %
+ de 5 ans
118 Source : http://www.debatnational.education.fr/upload/pdf/introduction.pdf.
236
Les deux indicateurs économiques fournissent une vision globale de l’amé

nagement. Le niveau de revenu par habitant est un indicateur de la contribution
global à la richesse nationale et permet de justifier l’aménagement.
Le nombre d’entreprises qui perdurent après 5 ans est un indicateur de
développement local et de maintien d’activité.
La capitalisation se réalise d’une opération à l’autre, cela devrait conduire
l’aménageur à mettre sur pied un top ten, c’est-à-dire les indicateurs les plus
significatifs. Ils doivent être en relation étroite avec la politique RSE du maître
d’ouvrage.
Ces top ten doivent également être représentatifs des enjeux pris en compte par
l’aménageur sur le territoire. Ils sont suivis en revue de direction de l’aménageur
pour ses opérations et souvent assortis d’objectifs, transparents pour les
parties intéressées.
Tableau 3.13 Suivi des indicateurs
Opération Opération
N° Indicateur Unité Objectifs
1 2
Émission de gaz à effet

1 En kg eqCO2 /ha/an
de serre
% surface en
Niveau
pleine terre après
2 d’imperméabilisation
aménagement et
atteint
construction
Part de la biodiversité % biodiversité de

3 ordinaire sur le qualité sur la surface
territoire de la parcelle
% emplois/population
4 Taux d’emploi
active
5 Ressources financières €/ha
6 Compétences Ingénieurs/jours/an
Nombre personnes x
7 Revues de projet
nombre d’heures
Nombre participants/
8 Communication
réunions organisées
Le choix des top ten revient à l’aménageur pour son propre système de
management.
237
3.6 Exemple d’évaluation de projet

3.6.1 Évaluation « développement durable » du site
La première phase pour le développement d’un projet en aménagement durable
consiste à réaliser une évaluation du site. Celle-ci doit être systématique,
objective et complète. Pour être pertinente par rapport au territoire dans lequel
le projet s’inscrit, l’évaluation doit s’appuyer sur les indicateurs de conditions
environnementales, sociales et économiques.
Phase 1 : Définir les limites des actions et objectifs évalués

Le site est par essence territorial, il doit être décrit dans son contexte.
L’évaluation doit s’appuyer sur les enjeux du développement durable repris
dans le tableau des objectifs suivant.
Tableau 3.14 Exemple de tableau pour la hiérarchisation des enjeux
Objectifs Enjeux
1. Assurer une transition entre les pavillons existants et les futurs bâtiments A-G
2. Mélanger les typologies de logement pour répondre à la demande sans effet de masse A-B
3. Offrir des typologies, tailles et logements variés répondant aux besoins des différents
B-C
âges, structures de familles et revenus
4. Prévoir des espaces de promenade, des jeux pour différents âges et pratiques de loisirs C-E
5. Prévoir un espace public fédérateur entre l’ancien et le nouveau quartier C
6. Préserver la tranquilité des riverains dans la définition des futurs accès D
7. Relier ancien bourg et nouveau quartier en favorisant la rencontre et veiller aux pentes
E
qui peuvent être un frein aux déplacements doux
8. Favoriser l’utilisation des transports en commun F
9. Laisser une place restreinte à la voiture dans le quartier D-G
10. Créer des liens visuels vers le clocher et le bourg G
11. Préserver l’identité du site par la qualité paysagère des haies et boisements G
12. Utiliser le végétal pour favoriser l’acceptation visuelle G
13. Mailler les liaisons douces vers le bois, les écoles et la salle de sport F-E
14. Prendre en compte les vues lointaines G
238
Dès cette phase l’évaluateur doit se demander, par rapport à son commanditaire,
si les objectifs correspondent à des enjeux sous-jacents :
1. Répondre aux besoins diversifiés de logements du secteur.
2. Offrir un cadre de vie orienté vers la nature (la nature dans la ville).
3. Créer un lien fort entre l’ancien et le nouveau.
4. Favoriser les déplacements doux et les transports en commun.
Le commanditaire de l’évaluation peut être :
►► L’aménageur, afin de définir les lignes d’action à développer.
►► La collectivité, afin de définir les points forts et handicaps du site par rapport
aux objectifs « développement durable » qu’elle porte (système de référence).
Phase 2 : À quel niveau d’évaluation vous situez-vous ? Ex ante

ou ex post ?
En cas de situations ex ante :
►► Pour le commanditaire, aménageur, il s’agit d’identifier les contraintes
d’aménagement sur l’espace public qu’il doit prendre en compte.
►► Pour la collectivité, il s’agit d’établir l’analyse des impacts du projet en
mettant en avant les apports (recettes fiscales, croissance de la population,
attractivité de la collectivité) mais également les contraintes (zones à protéger,
espaces publics à gérer, besoins d’équipements).
En cas de situations ex post :
►► Pour l’aménageur, il s’agit de valoriser son projet d’aménagement pour en
assurer l’attractivité commerciale auprès des acquéreurs de parcelles, mais
également pour évaluer si les ressources affectées ont été optimisées.
►► Pour la collectivité, il s’agit d’identifier les modes de dysfonctionnement
résultant d’erreurs du passé (création de lotissements repliés sur eux-mêmes,
perte des supports d’activité qui faisaient le lien avec les quartiers existants).
Phase 3 : Vérifier la qualité de vos objectifs

Les objectifs de l’évaluation devront être clairement définis :
►► Pour l’évaluation du site pour l’aménageur, il s’agit de répondre aux exigences
de la collectivité territoriales tout en assurant la rentabilité de l’opération (que
l’aménageur soit privé ou public, la nécessité de la rentabilité de l’opération
est indispensable pour des motifs de maintien à long terme de l’activité).
►► Pour la collectivité, il s’agit de démontrer par l’évaluation que les enjeux pris
en compte sont conformes à la politique mise en œuvre.
239
Phase 4 : Construire des critères d’évaluation pertinents

Pour le site choisi, les critères d’évaluation relatifs aux enjeux et aux objectifs
pourraient être les éléments suivants :
Tableau 3.15 Exemple de lien entre enjeux, objectifs et critères d’évaluation
Critères d’évaluation
Enjeux Objectifs
pertinents
Assurer une transition entre
Cohérence paysagère : forme,
les pavillons existants et les
couleur, implantation
futurs bâtiments
Densification avec des
Besoins de logements Mélanger les typologies de typologies de logements
différenciés logements pour répondre à la différentes (maisons de
demande sans effet de masse ville, collectifs avec espace
commun)
Typologie des logements par Typologies des logements
famille, taille, revenus proposés
Prévoir des espaces de
Offrir un cadre de vie orienté
promenade, des jeux pour
vers la nature (la nature dans Espaces dédiés aux loisirs
différents âges et pratiques
la ville)
de loisirs
Il ne s’agit pas de réécrire les enjeux mais d’identifier les domaines d’impacts
significatifs, de préciser les critères d’évaluation.
Ces critères établiront un lien entre les objectifs et les indicateurs. Dans la
littérature, on évoque également le terme facteurs d’impacts, à propos des
critères d’évaluation, lorsqu’il s’agit de mesurer les impacts d’un projet.
Phase 5 : Déterminer les indicateurs d’évaluation

Les indicateurs d’évaluation seront directement relatifs aux critères d’évaluation
selon la relation précédemment décrite. À titre d’exemple, pour le site choisi,
nous utiliserons les indicateurs suivants.
Tableau 3.16 Exemple de liens entre objectifs et indicateurs
Objectifs Indicateurs
pertinents
Assurer une transition entre les Cohérence paysagère : a. Couleur dominante
pavillons existants et les futurs forme, couleur,
bâtiments implantation b. Retrait des constructions
240
Objectifs Indicateurs
pertinents
c. % T1, T2, T3, T4, T5 et +
Densification avec des d. m2 construit/m2 surface

Mélanger les typologies de typologies de logements d’emprise au sol
logements pour répondre à la différentes (maisons de e. m2 construit/m2
demande sans effet de masse ville, collectifs avec espace imperméabilisés
commun)
f. Hauteur moyenne
g. Hauteur maximale
h. % PLUS
Typologie des logements par Typologies des logements
i. % accession sociale
famille, taille, revenus proposés
j. % lots libres
Prévoir des espaces de promenade, k. m2 espaces loisirs/surface
des jeux pour différents âges et Espaces dédiés aux loisirs
pratiques de loisirs du site en m2
Rappel : Les indicateurs doivent être, si possible, mesurables et représentatifs

de la vérité qu’ils essayent de décrire.
Phase 6 : Sélectionner les données essentielles afin d’alléger

le processus
Comme nous pouvons le constater sur le descriptif précédent, le suivi de 4
objectifs peut conduire à suivre 11 indicateurs. Cela peut sembler tout à la fois
peu contraignant et consommateur de temps. Il s’agit d’optimiser l’évaluation
pour la rendre efficace, sans consommer plus de ressources que nécessaire,
et de ce fait, de réaliser des choix. Pour cela, il est nécessaire d’opérer un
classement selon la nature des indicateurs et en fonction de l’évaluation à
réaliser. Nous utilisons la classification suivante :
►► Les indicateurs de management (objectifs d’efficience) que nous appliquons
à l’évaluation de projet.
►► Les indicateurs de conditions (relatifs à l’environnement du projet) que nous
appliquons à l’évaluation du projet dans le cadre de l’analyse du site mais qui
peuvent également être utiles pour mesurer l’impact du projet sur le territoire.
►► Les indicateurs opérationnels (objectifs de qualité de service) que nous
appliquons à l’évaluation du projet et au suivi des performances.
Dans l’exemple précédent, sur les 11 indicateurs, nous avons :
►► Aucun indicateur de management.
►► 6 indicateurs de conditions :
▼▼ m2 construits/m2 surface d’emprise au sol ;
241
▼▼ m2 construit/m2 imperméabilisés ;
▼▼ % PLUS ;
▼▼ % accession sociale ;
▼▼ % lots libres ;
▼▼ m 2
espaces loisirs/surface du site en m2.
►► 8 indicateurs opérationnels :
▼▼ couleur dominante ;
▼▼ retrait des constructions ;
▼▼ % T1, T2, T3, T4, T5 et + ;
▼▼ hauteur moyenne ;
▼▼ hauteur maximale ;
▼▼ % PLUS ;
▼▼ % lots libres.
Le fait de réaliser une telle classification conduit parfois à des doublons. Le
choix de l’affectation se fait en fonction des objectifs de l’évaluation :
►► Une évaluation visant à rendre compte (bilan de l’opération, par exemple) de
la réalisation des objectifs insistera plus sur des indicateurs opérationnels [les
indicateurs étant trop nombreux, il faut choisir le (ou les) plus significatif(s)].
En fonction de la volonté présumée de la collectivité, il est possible de
choisir les indicateurs suivants :
▼▼ % T1, T2, T3, T4, T5 et + ;
▼▼ % lots libres.
Les autres indicateurs ne disparaissent pas mais peuvent être utilisés pour
illustrer un thème ou bien nourrir l’évaluation pour une phase précise du projet.
►► Une évaluation qui vise à déterminer l’effort mis en œuvre dans le cadre
de l’approche (approche contextuelle) insistera plus sur les indicateurs de
conditions. Il s’agit de faire référence dans ce cas à la mise en œuvre des
objectifs de la collectivité. Il faudra alors faire les choix les plus proches
des enjeux de la collectivité.
Exemple d’objectifs définis :
▼▼ Un projet en bordure de ville.
▼▼ Un vaste secteur d’habitat social à proximité.
▼▼ Un ancien centre-bourg et un habitat pavillonnaire relativement ancien
en bordure de projet.
242
▼▼ Un habitat de type rural à l’ouest.

▼▼ Un fort sentiment d’appartenance au quartier.
▼▼ Une population vieillissante sur le secteur.
Enjeu : L’insertion du nouveau quartier dans le contexte social existant
d’identité et de tranquillité.
Les indicateurs (parmi la liste précédente) qui se croisent avec les objectifs
qui résultent des enjeux sont les suivants :
►► m 2construits/m2 surface d’emprise au sol en contribuant à la maîtrise
foncière ;
►► m2 construit/m2 imperméabilisés en réduisant les charges pour les futurs
acquéreurs ;
►► % accession sociale.
Phase 7 : Déterminer les moyens de collecte et de traitements

des données
La collecte des données induit de pouvoir récupérer des informations souvent
disponibles mais éparses. Des données sont nombreuses au travers des études
statistiques de l’INSEE complétées par les analyses sectorielles. L’évaluateur
doit pouvoir disposer des données :
►► de l’aménageur et des équipes de conception et de réalisation ;
►► des données utilisées pour les documents d’urbanisme, les SDAGE, PADD,
PLU, SCOT ainsi que les plans stratégiques locaux (PLH, PLD et plans de
déchets lorsqu’ils existent) ;
►► des données les plus récentes et, lorsqu’il s’agit d’une série de données
brutes, de pouvoir s’assurer que la série des données est complète.
Toutes ces données permettent de nourrir les numérateurs des indicateurs
quantitatifs. Il faut ensuite vérifier que les données spécifiques du site existent
pour constituer le dénominateur et donc avoir un indicateur fiable. Le report
des données sur un tableau de bord géré par l’évaluateur est indispensable.
Phase 8 : Utiliser de façon adéquate les résultats de l’évaluation

►► La description de la méthodologie suivie.
▼▼ Cas 1 : évaluation pour l’aménageur, réponses aux objectifs « ‘dévelop-
pement durable » de la collectivité.
▼▼ Cas 2 : évaluation pour la collectivité, contribution en termes d’impacts
du projet d’aménagement (étude d’impacts).
243
►► Les données clés de l’évaluation. Elles sont souvent données sous la forme
de tableau de bord reprenant des éléments significatifs. Un exemple (très
détaillé voire trop détaillé) est donné au tableau 3.17.
►► Une synthèse relative aux objectifs poursuivis décrivant les écarts entre
ceux-ci et les résultats obtenus :
▼▼ elle peut prendre une forme de figure comme celle employée pour
l’exercice J ;
▼▼ prendre la forme d’un compte rendu ;
▼▼ prendre la forme d’une liste de préconisations.
Tableau 3.17 Exemple de relevés trop détaillé

Sujet Objectif Avancement/Commentaire
Suivi des Nombre initial relevé au -- Eau au 14/02 : 3 102,73 m3
compteurs compteur d’eau : 3 077 m3 -- Eau au 07/03 :3 110,93 m3
chantiers -- Eau au 04/04 : 3 120,44 m3
Nombre initial
(relevés initiaux -- Eau au 05/05 : 3 139 m3
relevé au compteur
au 02/02/2011)
d’électricité : 1 306 KWh -- Eau au 06/06 : 3 152,79 m3
-- Eau au 04/07 : 3 166,45 m3
-- Électricité au 14/02 : 2 767 KWh
-- Électricité au 07/03 : erreur de relevé
-- Électricité au 04/07 : 8 541 KWh (non cohérent
avec le relevé précédent)
-- Électricité au 19/07 : 8 758 KWh (non cohérent
avec le relevé du 06/06)
Figure 3.2 Exemple de croisement d’enjeux
244
Figure 3.3 Exemple d’évaluation d’entreprises en phase chantier
3.6.2 Évaluation des impacts du projet

Définition : Un impact est un choc qui transforme l’état initial d’un milieu avec
des effets positifs ou négatifs, à court, moyen et long terme, résultant d’un
événement extérieur.
Pour identifier les impacts, il s’agit d’analyse les activités dans le cadre d’une
analyse des risques et de déterminer quels sont les facteurs d’impacts, qui
permettent de mesurer les niveaux de probabilité, de gravité et d’occurrence
des impacts.
Il est faux de créer la relation directe cause effet = impact.
Un projet d’aménagement a, par essence, des impacts environnementaux,
sociaux et économiques. Ces impacts sont, intrinsèquement, positifs ou négatifs.
Pour évaluer ces impacts, il est nécessaire de décliner une opération en
fonction des activités.
Une activité est une série d’actions qui sont définies par leur processus
comprenant un (ou des) objectif(s), une phase de mise en œuvre, des actions
de contrôle et des enregistrements.
L’évaluation des impacts du projet consiste à identifier et réduire les impacts
relatifs aux domaines du développement durable au regard des cinq finalités
suivantes du développement durable :
►► Lutte contre le changement climatique.
►► Préserver la biodiversité, les milieux et les ressources.
245
►► Favoriser la cohésion sociale et la solidarité entre les territoires et les

générations.
►► Permettre l’épanouissement de tous les êtres humains.
►► Créer une dynamique de développement suivant des modes de production
et de consommation responsables119.
L’évaluation doit faire la preuve que le projet répond à ces finalités.
Il s’agit de développer :
►► Pour HQE Aménagement, le traitement des 17 thèmes en tant que référentiel
opérationnel.
►► LEED ND, les 5 champs au travers des 110 points évaluables.
►► RSFC pour les 25 lignes directrices.
3.6.3 L’approche à mettre en œuvre

Il faut respecter différentes phases :
1. Identifier toutes les activités liées à l’opération d’aménagement en s’aidant
d’un tableur type Excel.
2. Réaliser l’inventaire des risques.
►► Établir l’inventaire des risques.
▼▼ Type de risques potentiels : financiers, organisationnels, techniques,
sociaux, environnementaux.
▼▼ Sources d’information : larges consultations, enquêtes, exploration des
archives, analyse de la mémoire des projets antérieurs, consultation
d’experts.
►► Valoriser les risques.
▼▼ Gravité : évaluer la criticité de chacun des risques en termes d’impact,
de dommages, de conséquences.
▼▼ Probabilité : évaluer la criticité de chacun des risques en termes de
probabilité d’occurrence.
►► Définir les parades.
▼▼ Éliminer le risque. Est-il possible de l’éliminer en augmentant les res-
sources, le personnel… ? Le coût sera l’un des principaux critères de
jugement.
119 Ces cinq finalités sont issues du « Cadre de référence pour les projets territoriaux de
développement durable dont les Agendas 21 locaux du ministère de l’Écologie », et explicitent
« l’objectif de développement durable » à l’article L. 110-1 du Code de l’environnement selon
l’article 253 loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant sur l’engagement national pour
l’environnement.
246
▼▼ Limiter les effets dévastateurs des sinistres potentiels. De même, la

solution est souvent du côté de la gestion des ressources.
▼▼ Réviser le projet. Faut-il modifier les orientations, simplifier le projet,
limiter les spécifications, quitte à multiplier les projets ? Une précaution
à prendre au cas par cas.
►► Identifier les points critiques.
Lieux et/ou moments où la probabilité et/ou la gravité sont les plus importants,
les instants du déroulement du projet où il faudra redoubler de vigilance.
►► Réviser la table des risques.
Suivre l’évolution en cours de projet de la criticité. Cette table n’est pas
statique, elle n’est pas non plus une assurance. Prévoir un risque n’est pas
s’en protéger. En outre, la dangerosité potentielle tout comme la probabilité
d’occurrence évolue au fil du projet. Cette table sera soigneusement suivie
et mise à jour très régulièrement.
Une méthode d’analyse opérationnelle « What if »

La méthode dite « What if » est une méthode fondée sur une succession de
questions de type de la forme : « Que (What) se passe-t-il si (if) tel paramètre
ou tel comportement est différent de celui normalement attendu ? ».
Il apparaît ainsi que l’efficacité de la méthode « What if » repose en grande
partie sur l’expérience des personnes réunies au sein du groupe de travail.
Cette méthode est réservée à une équipe expérimentée.
1. Hiérarchiser les impacts par rapport aux enjeux « développement durable »
à prendre en compte les facteurs :
a. De gravité.
b. De probabilité.
c. D’occurrence, notamment en vous appuyant sur le DICRIM s’il existe.
Exemple d’un tableau d’analyse dans lequel les thèmes sont ceux relatifs
au développement durable, les types de risques sont des facteurs d’impacts
et les activités les différentes actions à conduire.
2. Identifier les actions à mettre en œuvre pour réduire les impacts les plus
significatifs et les inscrire dans le tableau de bord du projet en tant qu’autant
de lignes d’actions.
3. Mettre en place les indicateurs de suivi qui permettent de mesurer la limitation
des risques et en assurer le suivi.
247
3.6.4 L’évaluation des facteurs d’impacts

L’analyse des risques permet d’obtenir :
►► La hiérarchisation des impacts.
►► L’identification des lignes d’action.
L’évaluation consiste à mesurer l’efficacité des actions pour réduire les impacts.
Les facteurs d’impacts sont de différentes natures, en prenant l’exemple de
l’implantation d’un quartier résidentiel :
►► Directs, ils sont corrélés à l’activité, par exemple.
▼▼ Augmentation de la circulation automobile (facteur d’impacts) exprimée
en kg CO2 / km / habitant (indicateur).
▼▼ Augmentation de l’indice de richesse vive (facteur d’impacts) exprimée
en € / habitant / an.
►► Indirects, ils résultent de l’activité, par exemple.
▼▼ Augmentation des besoins de santé (facteur d’impact) exprimée en
nombre de consultations médicales sur la commune.
►► Locaux, c’est-à-dire en relation directe avec le site.
▼▼ Nombre d’habitants.
►► Régionaux, c’est-à-dire en relation avec un bassin significatif du type bassin-
versant.
▼▼ Besoins en eau potable exprimés en m3/habitant.
►► Globaux.
▼▼ Contribution aux gaz à effet de serre exprimée en kg CO2 / habitant.
L’évaluation consiste à identifier les niveaux de comparaison significative (les
indicateurs pour la population régionale) et à qualifier le résultat obtenu par
rapport aux enjeux à prendre en compte.
3.7 Évaluation et suivi des performances

L’évaluation n’a pas vocation à se contenter d’être une mesure instantanée d’un
état de l’art. Elle doit donner un cadre au suivi des performances. En France, la
notion de performance semble être un gros mot hors des milieux de l’évaluation
et de la finance.
Le MINEFI, dans son guide120 : « La démarche de performance – Stratégie,
objectifs, indicateurs » définit la performance comme la « capacité à atteindre des
120 Guide méthodologique pour l’application de la loi organique relative aux lois de finances
du 1er août 2001.
248
objectifs préalablement fixés, exprimés en termes d’efficacité socioéconomique,

de qualité de service ou d’efficience de la gestion ».
Cette définition peut être appliquée au développement durable et à l’aménagement
puisque celui-ci, conçu dans le cadre des finalités du développement durable,
vise :
►► La base d’objectifs préalablement fixés.
►► L’efficacité socioéconomique, en prenant en compte les incidences sociales
et économiques à long terme.
►► La qualité du service, c’est-à-dire s’assurer que les résultats sont conformes
aux engagements.
►► L’efficiencede la gestion, tout en assurant une bonne affectation des
ressources mobilisées.
L’évaluation concourt à qualifier les niveaux de performance atteints ou
envisagés. Pour suivre la performance, il est nécessaire d’établir un tableau
de bord qui permet d’obtenir une vision dynamique de celle-ci. Il s’agit de faire
interagir l’action décrite dans une matrice et la performance exprimée par des
résultats.
Souvent, les fiches de suivi sont établies par module pour des motifs de suivi
de gestion du dossier. Il s’agit d’ajouter une colonne avec les indicateurs
représentatifs du thème suivi, par exemple les indicateurs à documenter
seraient les suivants :
Tableau 3.18 Exemple d’actions et d’indicateurs associés
Exemples d’actions Indicateurs à suivre
Création d’une lisibilité des connexions à -- Nombre de km de connexions

l’existant -- Nombre de km de connexions douces
Équilibre entre espaces bâtis et espaces libres % espaces bâtis/surface site
Valorisation des espaces non bâtis des

% non bâti aménagé de façon douce
domaines privés
Intégration dans le plan de composition % surface bâtie sur site
Recherche de formes variées et compactes Nombre logements/immeuble
Traitement des transitions entre les différents

% par type d’habitat
types d’habitat
Espace extérieur privatif proposé par logement % sur surface utile des logements
249
Il faut que l’évaluation donne au suivi de la performance une dynamique qui

peut s’exprimer au travers :
►► d’une analyse d’écart entre les objectifs et les indicateurs mis en œuvre
et la révision des objectifs, dans la mesure où la performance envisagée
répond à des enjeux bien identifiés ;
►► d’une amélioration continue dont les termes sont définis dans le bilan pour
l’utilisateur de l’aménagement.
3.7.1 Les critères d’évaluation et les indicateurs

Ce thème a été évoqué à deux reprises : lors de la présentation de la
méthodologie d’évaluation et à l’occasion de l’évaluation du site.
Rappel du processus :
OBJECTIFS
CRITÈRES
PRÉCISION DES CRITÈRES
INDICATEURS
Figure 3.4 Le processus d’évaluation
Les critères d’évaluation font le lien entre les objectifs et les indicateurs, il existe
souvent une confusion entre les critères d’évaluation exemple : consommation
d’énergie et l’indicateur kg CO2 /habitant.
Un critère d’évaluation est :
►► Tout simplement un élément d’appréciation sur lequel on va pouvoir s’appuyer
pour apprécier ou juger la valeur de l’action, des résultats ou de la méthode.
►► Dans la réalisation d’un objectif ou d’un projet, il vaut mieux s’appuyer
sur plusieurs critères d’évaluation que sur un seul pour évaluer de façon
pertinente.
Un indicateur est avant tout un instrument de mesure, quantitatif autant
que possible, il devient qualitatif lorsqu’il améliore la perception d’un élément
comme le confort.
250
Les critères d’évaluation fondent les indicateurs par rapport aux enjeux à
prendre en compte et aux références du maître d’ouvrage.
Il est essentiel que les critères d’évaluation soient validés par le commanditaire
de l’évaluation (l’aménageur ou la collectivité) car ils sont porteurs de valeurs.
Prenons l’exemple suivant :
Tableau 3.19 Exemples d’actions et indicateurs associés
Exemples d’actions Critères d’évaluation Indicateurs à suivre
-- Rendre accessible -- Nombre de km de connexions

Création d’une lisibilité des
-- Promouvoir les liaisons -- Nombre de km de connexions
connexions à l’existant
douces douces
Équilibre entre espaces bâtis et

Ne pas densifier l’espace % espaces bâtis/surface site
espaces libres
Valorisation des espaces non Valoriser les espaces % non bâti aménagé de façon
bâtis des domaines privés privés gérés durablement douce
Créer un ensemble
Intégration dans le plan de
harmonieux avec % surface bâtie sur site
composition
l’existant
Recherche de formes variées et Différencier les formes

Nombre logements/immeuble
compactes d’habitat
Traitement des transitions

Créer des liens entre les
entre les différents types % par type d’habitat
habitats
d’habitat
Espace extérieur privatif Développer les espaces

% sur surface utile des logements
proposé par logement privatifs extérieurs
251
4
Un habitat
dans des quartiers
qui évoluent121
4.1 Habitat urbain : les demandes

non satisfaites
« La prospective est la démarche qui vise, dans une perspective déterministe, à
se préparer aujourd’hui à demain. Elle ne consiste pas à prévoir l’avenir (ce qui
relevait de la divination et relève aujourd’hui de la futurologie) mais à élaborer
des scenarios des possibles sur la base de données disponibles (états des
lieux, tendances lourdes, phénomènes d’émergences).
Sa fonction première est d’être une aide à la décision stratégique, qui engage
un individu ou un groupe et affecte des ressources (naturelles ou non) plus ou
moins renouvelables ou coûteuses sur une longue durée. Elle acquiert ainsi
une double fonction de réduction des incertitudes (et donc éventuellement de
certaines angoisses) face à l’avenir, et de légitimation des actions.
121 « Habitat urbain du Grand Ouest 2011 », étude non publiée conduite avec TMO Régions Rennes
avec Fabien Schlosser, chef de projet avec lequel nous avons été très complémentaires pour
les sociétés publiques locales d’aménagement (SPLA) du Grand Ouest (Nantes, Angers,
Brest, Rennes), 2011.
La prospective est une démarche, car pour être efficace, elle doit être itérative
et se fonder sur des successions d’ajustements et de corrections (en boucles
rétroactives) dans le temps, notamment parce que la prise en compte de la
prospective par les décideurs et différents acteurs de la société modifie elle-
même sans cesse le futur. » (Wikipédia)
L’étude que nous avons conduite correspond très exactement à cette définition.
Les études prospectives ont pour champ d’action de définir les grandes lignes
des modes d’intervention pour le futur. Elles supposent :
►► La définition d’un sujet bien défini dans son cadre, ses limites et pour la
présente étude : l’habitat urbain du Grand Ouest. Les considérations
développées dans ce rapport ne sont relatives qu’à ce sujet.
►► Une identification des tendances actuelles du sujet : il s’agit d’une description
quantitative et qualitative issue des études, documents et entretiens conduits
auprès des référents.
►► Une méthodologie d’analyse des rapports de force des acteurs et leur
capacité à se mobiliser pour des objectifs identifiés : l’analyse structurelle.
Cette analyse est toujours conduite avec les représentants des porteurs
de la commande : les EPLA du Grand Ouest.
Le document est structuré autour des trois parties suivantes :
►► Les thèmes principaux relatifs à l’habitat urbain dans le Grand Ouest.
►► L’analyse structurelle, méthodes et résultats des rapports entre les acteurs.
►► Les objectifs que pourraient porter les acteurs.
Pour aboutir à un ensemble cohérent, nous avons tenté (mais non réussi, car
cela dépassait le cadre de notre étude) à déterminer les ressources à mobiliser.
Un travail important de prise en compte par les différentes EPLA reste à faire,
pour pouvoir mettre en place les actions cohérentes résultant de cette étude.
La première partie développe les principaux thèmes relatifs à l’habitat urbain
dans l’Ouest autour :
►► D’une vision qualitative et quantitative des problématiques liées à l’habitat
urbain dans le Grand Ouest, de la vision macroéconomique aux perspectives
d’évolution par commune (y compris l’étude qualitative).
►► Les attentes exprimées par les acteurs en direction des EPLA répondant
à la question : Quel devrait être l’apport des EPLA à l’évolution de l’habitat
urbain du Grand Ouest ?
La seconde partie est relative à la mise en œuvre de l’analyse structurelle :
►► L’approche méthodologique, c’est-à-dire les acteurs, leur positionnement,
l’évolution de ce positionnement. Un premier niveau de résultats, quant
254
Un habitat dans des quartiers qui évoluent
aux positionnements des acteurs, et les enseignements à en retenir sur

l’évolution du système relatif à l’habitat urbain dans le Grand Ouest font
partie de cette approche.
La troisième partie est relative aux orientations stratégiques parmi lesquelles
il s’agit de choisir les objectifs à mettre en œuvre pour le système de l’habitat
urbain dans le Grand Ouest.
4.2 Un état des lieux

En introduction au séminaire présentant l’étude, nous avons bénéficié d’une
contribution d’Olivier Piron, ancien secrétaire permanent du plan urbanisme
construction architecture (PUCA) du ministère du Logement et vice-président
de l’association HQE®, que je reprends ci-dessous et que je commente (la
présentation d’Olivier Piron est en italique).
« Le logement en France, une analyse globale
Rappel de la réglementation : Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des
communes par zone applicable à certaines aides au logement122 :
►► zoneA : Île-de-France zone centrale, et quelques communes littorales ou
montagnardes à fortes pressions immobilières autour de Cannes, Nice et
Annemasse ;
►► Zone B1 : grandes agglomérations de province autour de Lyon, Marseille,
Nantes, Angers, Grenoble, Rennes, etc. ;
►► Zone B2 : agglomérations moyennes, avec moins de pression immobilière :
Saint-Quentin, Bourges, Bourg-en-Bresse, et communes avoisinantes ;
►► Zone C : le reste des communes.
Les valeurs surlignées correspondent aux zones urbaines, objet de l’étude :
La césure de la zone C entre C1 les communes de plus de 1 000 résidences
principales, comme Carcassonne, Auxerre ou Macon, et le reste C 2 – les
communes en zone rurale –, s’impose à l’expérience. Il montre qu’en fait il y a
des différences de rythmes extrêmement forts, et qu’il convient de les distinguer
dans la durée de l’analyse : la zone C1 est celle qui a augmenté le moins vite,
la zone C2 celle qui a évolué le plus vite. Elle a été au-dessus de la moyenne
pendant toute la période, et très nettement dominante en rythme ces dernières
années. Elle représente 37 % de l’augmentation de la population alors qu’elle
n’en regroupait que 25 % en 1999.
122 JORF n° 0103 du 3 mai 2009.
255
L’évolution lente de la zone C 1, de fait remplie de disponibilités foncières,

montre qu’il y a des lieux qui attirent moins que d’autres – ou que les communes
concernées ont fait des choix d’urbanisme inadaptés. »
Tableau 4.1 Évolution de la population française
France Taux Taux

2006 1999 1975
métropolitaine annuel annuel
Milliers de logements 1999-2006 1975-2006
Zone A 0,8 % 11 680 11 062 10 042 0,49 %
Zone B1 0,7 % 12 779 12 161 10 479 0,64 %
Zone B2 0,4 % 13 318 12 962 11 699 0,42 %
Zone C1 0,3 % 8 252 8 055 7 688 0,23 %
Zone C 2 1,1 % 15 371 14 280 12 683 0,62 %
Total 0,7 % 61 400 58 521 52 592 0,50 %
Olivier Piron s’appuie sur des faits, qui décrivent une évolution disparate
entre d’une part les agglomérations qui attirent et celles qui attirent moins.
Toutefois, le plus fort taux de progression va en direction des C2, c’est-à-dire
des communes rurales. Ce phénomène s’explique :
►► Par la disponibilité des terrains qui ont permis de faire venir un afflux de
population.
►► L’attrait maison + jardin + clôture, concept de l’indépendance et de l’art de
(bien ?) vivre.
►► La volonté politique de conduire la population vers la propriété immobilière.
De ce tableau, j’en tire l’analyse suivante :

►► 40 % de la population française se situe dans les grandes métropoles et
en Île-de-France.
►► 25 % en zone rurale (C2), ce qui est une surprise et une inquiétude si les
moyens culturels, éducatifs, sanitaires et sociaux restent regroupés dans
les métropoles. Il existe un risque important de précarité énergétique,
notamment en raison du coût pour la société de cette dispersion.
►► 22 % dans les villes moyennes.
La comparaison par rapport à 1975 est intéressante puisque le glissement de la
population vers les communautés urbaines et l’Île-de-France n’est que de 1 %
(39 % à 40 %) principalement en B1 (les grandes agglomérations de province
Nantes et Toulouse notamment), le transfert de population s’est effectué au
détriment des zones B2 légèrement et surtout C1, c’est-à-dire les petites villes.
Les villages ne progressant en % de la population que de 0,9 %. Le poids de
256
la décentralisation et du dynamisme des agglomérations de province montre

combien ces pôles ont un rôle essentiel, qu’ils risquent de revendiquer à terme,
dessinant les pôles régionaux que nous avons évoqués et qui risquent de
s’imposer pour des motifs d’organisation structurelle de l’Europe.
Bien entendu, cela suppose que le mouvement de repli que l’on constate dans
les différents pays européens ne prenne pas de l’ampleur. Le risque deviendrait
important de marginaliser les différents pays européens mais cela est une autre
question. De plus, nous constatons qu’en matière d’aménagement durable, ces
métropoles régionales sont actives en raison de la disponibilité des terrains
compte tenu des reconversions industrielles et surtout en mobilisant des
équipes sur cette thématique.
Tableau 4.2 Évolution du parc de logement entre 1999 et 2006
Unité
Parc Résidences Résidences Logements Taux
Milliers de logement principales secondaires vacants d’occupation
de logement
Zone A 5 475 4 662 357 455 2,34
Variation 99-06 4,80 % 7,20 % 5,40 % -20,80 %
Zone B1 5 910 5 097 408 405 2,28
Variation 99-06 8,20 % 10,10 % 6,00 % -13,70 %
Zone B2 6 234 5 264 593 379 2,32
Variation 99-06 8,40 % 8,80 % 7,00 % 4,80 %
Zone C1 3 858 3 300 286 271 2,31
Variation 99-06 8,60 % 8,30 % 3,70 % 17,60 %
Zone C2 7 229 5 491 1 258 480 2,5
Variation 99-06 10,80 % 12,10 % 5,50 % 9,30 %
Total 28 705 23 814 2 903 1 990 2,36
Variation 99-06 8,30 % 9,50 % 5,70 % -2,00 %
« Ce tableau révèle des évolutions très différenciées :

►► Dans la zone A, la construction a été faible, et seule une mobilisation du
parc vacant a permis une bonne évolution des résidences principales.
Mais le taux d’occupation a faiblement diminué, voire augmenté pour des
communes comme Paris. Le desserrement est devenu entassement, et
l’avenir futur sombre.
►► Dans la zone B1, le rythme de construction est au niveau national, et a
permis un desserrement réel. La diminution des logements vacants reste
le signe d’un marché tendu.
►► La zone B2 est proche des normes nationales.
►► La zone C1 est la seule dans laquelle la vacance ait augmenté en pourcentage.
257
►► La zone C2 a été la plus dynamique, avec un rythme modéré pour les loge
ments vacants. L’évolution des résidences secondaires y est faible, sans doute
parce que leur transformation partielle en résidence principale est venue
contrebalancer en partie la construction de nouvelles résidences de ce type. »
Des phénomènes récents ne sont pas traduits dans ce tableau. La vacance
risque d’être fortement augmentée dans les petites villes (C1), du fait des
constructions défiscalisées type Scellier, lesquelles ont été faites en fonction
des potentiels d’investissements et de mobilisation des fonds privés, sans tenir
compte du marché local locatif et de sa solvabilité.
Tableau 4.3 La répartition entre individuels et collectifs
Année 2007
Communes Unités urbaines Unités urbaines Île-de-France Total
En milliers Inférieur Supérieur
de logements Rurales à 100 000 à 100 000
habitations habitations
Individuel 7 392 6 190 3 622 1 275 18 479
Collectif 795 2 832 5 707 4 618 13 953
Total 8 187 9 023 9 329 5 893 32 432
Pourcentage
90 % 69 % 39 % 22 % 57 %
individuel
« Ce tableau montre comment les logements se répartissent entre logements

collectifs et maisons individuelles dans les différentes unités urbaines. On
constate sans surprise que les logements individuels sont très fortement
majoritaires en communes rurales, mais qu’ils restent présents à 40 % dans
les grandes unités urbaines bien sûr grâce aux communes de petite taille qui
se sont, au fil des ans, agglomérées à la commune-centre. Et elles restent
fortement présentes en Île-de-France, à la fois à cause du tissu pavillonnaire
de la première couronne et des constructions en villes nouvelles. »
Ce tableau montre combien la crise prévisible des transports publics et notam
ment l’accès à des éléments modulaires (transport individuel + transport
public) devrait tenir compte des facteurs de concentration selon les activités.
Malheureusement, la spécialisation de l’espace est un fait, les résidences
individuelles sont éloignées des lieux de travail, de consommation et de loisirs.
La voiture individuelle reste le mode de déplacement qui sera privilégié, jusqu’au
moment où il ne sera plus supportable pour les budgets des familles. Des choix
devront être faits, que le marché seul ne pourra faire émerger. Cela signifie que
certaines orientations que nous mettons en avant, notamment sur les modes
258
de gestion des espaces, pour obtenir des espaces partagés entre logements,
commerces, activité, loisirs, culture sont une vue de l’esprit et que les actions
qui seront conduites sur ce thème, le seront à la marge. Il s’agit notamment du
thème 8 sur la mobilité fonctionnelle qui devient obsolète et marginal.
Tableau 4.4 Le rééquilibrage actuel
1999 Variation 99-06

En milliers % Maisons % Maisons
de logements individuelles dont individuelles
Logements Maisons Total
maisons
zone A 5 475 1 212 22,10 % 260 97 37,20 %
zone B 1 5 910 2 344 39,70 % 485 208 43,00 %
zone B 2 6 234 3 449 55,30 % 527 292 55,50 %
zone C 1 3 858 2 446 63,40 % 333 178 53,40 %
zone C 2 7 225 6 467 89,50 % 783 625 79,90 %
Total 28 702 15 918 55,50 % 2 388 1 401 58,70 %
« Ce tableau montre les évolutions du stock du parc de logement, ce qui

prend en compte les démolitions de logements collectifs. Dans la zone A le
pourcentage de logement individuel a augmenté, de même qu’en zone B1. À
l’inverse c’est le logement collectif qui s’est montré le plus dynamique en zone
C1 et C2. Ces résultats sont à première vue surprenants, mais assez logiques
quand on les analyse. »
Olivier Piron n’a donné son interprétation qu’à l’oral (son papier est un support
de cours dans le cadre des conférences pour lesquelles il est sollicité). Le
phénomène que nous avions signalé précédemment, c’est-à-dire l’investissement
dans le cadre des petits collectifs, s’est réalisé pour répondre aux besoins sur la
base d’un logement social de proximité, systématisant souvent les populations
occupantes, dans les petits bourgs et les petites villes. Ces logements sont autant
de lieux pour des familles ayant du mal à trouver leur niveau d’insertion sociale.
La maison individuelle reste encore majoritairement un mode d’habitat en France,
lequel induit des charges d’entretien, de maintenance et de renouvellement
à terme pour les familles, lesquelles ne seront pas toujours outillées pour
y répondre. Rappelons à ce propos que les chiffres bien établis au niveau
international, donne pour un prix d’investissement de 100, que le budget initial
est de 30, les charges d’entretien et de maintenance pendant l’usage sont de 65
et 5 pour la déconstruction en fin de vie. Compte tenu de l’endettement initial,
il est à craindre une forte crise dans la maison individuelle sauf à connaître un
transfert des zones C1 vers les zones C2, ce qui ne peut être envisagé dans le
cadre d’une sobriété écologique.
259
Tableau 4.5 Métiers des actifs de 15 à 64 ans en 2006
Artisans,
Agriculteurs Cadres, Prof. Prof.
Comm., Employés Ouvriers Ensemble
exploitants intel. sup. intermédiaires
Chefs entr.
Zone A 0,10 % 4,70 % 25,00 % 25,80 % 29,00 % 15,50 % 5 816 920
Zone B1 0,30 % 5,10 % 17,70 % 26,80 % 30,00 % 20,10 % 5 868 833
Zone B2 0,70 % 5,10 % 11,70 % 24,40 % 31,20 % 26,90 % 5 944 804
Zone C1 1,40 % 5,90 % 9,10 % 21,50 % 30,70 % 31,50 % 3 610 478
Zone C2 5,90 % 6,80 % 8,30 % 21,30 % 27,30 % 30,50 % 7 065 402
Total 1,90 % 5,50 % 14,50 % 24,00 % 29,40 % 24,60 % 28 306 437
« Ce tableau montre quelles sont les activités des actifs entre 15 et 64 ans par
zone. On voit clairement que la région Île-de-France concentre très fortement ce
qu’on appelle parfois les emplois métropolitains supérieurs, mais que les ouvriers,
et notamment ceux de production, sont d’abord en zone C. Et l’agriculture est
essentiellement en C2. »
Tableau 4.6 Emplois exercés dans les diverses zones en 2006
Commerçants,
Emplois
Agriculteurs Chefs Cadres Prof. Prof.
au lieu Employés Ouvriers
exploitants entreprise, intel. sup. intermédiaires
de travail
artisans
Zone A 5 672 749 0,10 % 4,80 % 26,40 % 26,50 % 27,90 % 14,30 %
Zone B1 5 997 780 0,40 % 5,10 % 17,80 % 27,80 % 29,30 % 19,60 %
Zone B2 5 736 397 0,80 % 5,40 % 12,30 % 25,70 % 30,40 % 25,40 %
Zone C1 4 039 604 1,40 % 6,10 % 10,00 % 23,20 % 30,00 % 29,40 %
Zone C2 3 814 640 10,90 % 9,40 % 6,20 % 16,80 % 24,10 % 32,50 %
Total 25 261 171 2,20 % 5,90 % 15,50 % 24,60 % 28,60 % 23,20 %
« Ce tableau, qui explicite les emplois au lieu de travail, c’est-à-dire l’offre d’emplois
dans ces zones, montre bien la concentration des emplois dits supérieurs en
zone A et B1, c’est-à-dire les grandes agglomérations, et à l’inverse la localisation
des usines en zone C. Le discours antiétalement urbain, classiquement tenu par
des cadres supérieurs et intellectuels habitants en zone B1 et B2 à propos des
périurbains, et notamment d’ouvriers travaillant en zone C peut donc bien être
considéré comme un discours de classe. Il est d’ailleurs logique que les activités
industrielles de production, chassées des villes, notamment pour des raisons
de densification comme d’environnement, se retrouvent à la campagne, avec
les ouvriers qui y travaillent. Peut-on le leur reprocher ? Entre 1999 et 2006 les
emplois salariés des différentes zones ont évolué à la même vitesse. »
Olivier Piron oublie de souligner l’évolution forte de la nature des emplois,
plus tertiaires qu’industriels en 2012, 76 % des emplois sont dans le secteur
260
tertiaire 13,7 % dans le secteur industriel, 6,9 % dans la construction et 2,9 %

dans l’agriculture (source INSEE).
Tableau 4.7 Évolution des déplacements un jour de semaine par motif
Travail Autres Autres

Études Commerces Ensemble
habituel activités trajets
Ensemble rural
et faiblement urbanisé
Répartition (%) 2008 21 10 20 38 11 100
Durée du déplacement
2008 18 20 15 17 17 17
(minutes)
Évolution de la durée 1994-
13 9 17 4 - 2 6
du déplacement (%) 2008
Évolution de la distance 1994-
26 22 29 2 0 12
à vol d’oiseau (%) 2008
Ensemble grandes
agglomérations
Répartition (%) 2008 21 11 21 37 10 100
Durée du déplacement
2008 25 19 14 18 19 19
(minutes)
10 4 5 - 1 - 4 2
Évolution de la distance 1994-
10 Ns ns - 10 - 1 - 1
à vol d’oiseau (%) 2008
Champ : déplacements locaux un jour de semaine des individus de 6 ans et plus habitant en France
métropolitaine. Source : Insee - SOeS – Inrets
« Le travail ne fait que 21 % des motifs de déplacement, en zone urbaine comme
en zone rurale. La durée moyenne est plus courte en zone rurale, mais la distance
à vol d’oiseau a augmenté. »
Nous approfondirons ce thème dans les pages qui suivent. Ce constat est
incontestable, toutefois, ce qui est le plus intéressant concerne la nature des
déplacements et le fait que ceux-ci sont variés dans leur nature et dans le
parcours. La distance à vol d’oiseau est contournée par le fait qu’à l’intérieur
des banlieues, les déplacements sont transversaux et non en étoile par rapport
au centre de l’agglomération.
« Le poids global des transports collectifs doit y être relativisé par rapport à
une certaine image Et globalement, et contrairement à certains discours à
base idéologique, les déplacements sont en moyenne plus courts en zone
rurale, notamment grâce à l’utilisation de la voiture. Les choix de localisation
des ménages semblent donc rationnels, en intégrant tous les facteurs. Aucun
des tableaux ci-dessus ne prend vraiment en compte l’influence des loisirs tant
hebdomadaires qu’annuels, ni plus globalement les modes de vie. Or c’est en
définitif le facteur décisif. »
261
Tableau 4.9 Modes de déplacement
Véhicule
Marche Transports
particulier Ensemble
ou vélo en commun
à moteur
Ensemble rural
et faiblement urbanisé
Répartition (%) 2008 19 76 5 100
Durée du déplacement (minutes) 2008 14 17 36 17
11 7 - 7 6
Évolution de la distance à vol 1994-
ns 11 - 13 12
d’oiseau (%) 2008
Ensemble grandes agglomérations
Répartition (%) 2008 33 55 12 100
Durée du déplacement (minutes) 2008 14 17 40 19
1 1 10 2
Évolution de la distance à vol 1994-
ns 0 10 - 1
d’oiseau (%) 2008
Champ : déplacements locaux un jour de semaine des individus de 6 ans et plus habitant en France métropolitaine.
Olivier Piron retrouve son ton de haut fonctionnaire, cultivé à l’once de l’auto
mobile et des autoroutes, bien qu’il ne soit pas ingénieur des Ponts. Dans
les ensembles non urbanisés, les déplacements semblent élevés en durée
d’autant plus que les zones rurales connaissent un fort vieillissement de la
population. Notre analyse est assez différente et nous ne craignons pas d’être
taxés d’avoir une vision idéologique ou plus exactement prospective. En effet,
dans les zones faiblement urbanisées, la voiture est un choix imposé et non
une liberté en raison :
►► De la faiblesse des transports en commun.
►► De l’absence des services de proximité, soins médicaux, services publics.
►► De la difficulté à organiser le covoiturage.
C’est cette population que nous considérons comme étant en grande fragilité
énergétique. Nous verrons que l’analyse sur le Grand Ouest confirme ces
analyses. « Les quatre séries de chiffres du tableau [ci-contre] sont présentées
de façon homogène :
►► Le parc de logement en 1999, puis le parc de résidences principales à cette
même date.
►► Etles taux de croissance, sur l’ensemble de la période, respectivement du
parc global, puis celui des résidences principales.
262
►► Les zonages B1 et B2 correspondent à ceux fixés par l’administration pour

les investissements immobiliers.
►► Les zones notées B1 concernent, pour les seules agglomérations de Rennes
et de Nantes, le reste de l’unité urbaine qui y est attachée, ainsi que d’autres
agglomérations comme celle de Saint-Malo ou La Baule.
►► Les zones notées B2 concernent :
▼▼ Pour l’Ille-et-Vilaine comme la Loire-Atlantique : Les autres pôles urbains
comme Saint-Nazaire ou Cancale.
▼▼ Pour le Finistère et le Maine-et-Loire : Le reste des unités urbaines de Brest
et d’Angers, ainsi que d’autres agglomérations comme Quimper ou Cholet.
Tableau 4.10 Agglomération Ouest – Documentation et commentaires
Finistère
parc log 99 R.P. 99 croissance parc croissance R.P.
Brest 76 941 70 552 3,20 % 2,50 %
B2 114 453 93 902 14,00 % 11,20 %
C1 141 126 113 043 11,80 % 9,60 %
C2 104 855 80 983 11,60 % 11,00 %
Total 437 375 358 480 10,80 % 8,90 %
Ille-et-Vilaine
Rennes 108 053 99 462 5,20 % 6,80 %
B1 101 854 87 317 13,30 % 13,80 %
B2 22 476 15 330 16,20 % 18,60 %
C1 72 288 65 452 14,20 % 14,10 %
C2 104 078 87 138 15,50 % 18,60 %
Total 408 749 354 699 12,00 % 13,30 %
Loire-Atlantique
Nantes 142 445 130 582 7,50 % 8,80 %
B1 156 860 124 942 11,10 % 11,40 %
B2 99 256 67 981 13,30 % 15,20 %
C1 76 320 69 611 17,00 % 18,00 %
C2 77 510 67 642 19,50 % 22,10 %
Total 552 391 460 758 12,60 % 13,80 %
Maine-et-Loire
Angers 76 523 70 810 5,60 % 7,10 %
B2 74 658 70 822 9,80 % 10,30 %
C1 109 180 95 591 12,60 % 14,40 %
C2 56 099 51 089 9,00 % 8,80 %
Total 316 460 288 312 9,60 % 10,60 %
263
Le reste, classé par l’administration en zone C, est subdivisé pour les besoins
de l’analyse, en deux parties :
►► C1, qui regroupe les communes de plus de 1 000 résidences principales
restantes après les classements en B1 et B2, dont Morlaix, Fougères,
Châteaubriant ou Saumur.
►► C2 regroupent toutes les autres communes, ayant toutes en fait moins
de 2 500 habitants.
L’examen des tableaux révèle que :
►► Dans le Finistère, la croissance du parc de logement a été un peu plus
rapide que celle des résidences principales, ce qui dénote une certaine
détente du marché du logement.
►► Par contre, la situation a été inverse dans les autres départements : l’augmen
tation un peu plus rapide du parc de résidences principales provient d’un tirage
sur le parc de résidences secondaires ainsi que d’une stabilisation en valeur
absolue, donc une réduction en valeur relative, du parc de logement vacant.
Par ailleurs, chaque fois la croissance de la commune chef-lieu a été plus faible
que celle du département, les chiffres de croissance les plus élevés se trouvant
d’habitude en zone C2. Par contre, on ne retrouve pas dans ces agglomérations
ce qu’avait indiqué une analyse conduite au niveau national à savoir une faible
évolution des communes en C1 – les petites communes urbaines isolées – par
rapport au reste du milieu rural. Visiblement ces communes ont su ici conserver
un attrait spécifique débouchant sur une augmentation sensible de leur parc
de logement, ainsi que de leur population. »
Nous verrons dans la suite de l’étude que cette vision macroéconomique,
représentative de la gouvernance républicaine ne permet pas de représenter
la complexité de la problématique des villes moyennes ; Brest et Angers d’une
part et les agglomérations de Rennes et de Nantes, d’autre part.
4.3 Les dynamiques sociodémographiques

et spatiales qui structurent le marché
de l’habitat
Cette partie résulte de l’analyse de Fabien Schlosser, qui a fortement enrichi
le travail en complément des analyses que je présenterais ensuite.
Les données démographiques de l’INSEE démontrent la poursuite de l’étalement
urbain dans le Grand Ouest. Celui-ci a de fortes incidences sur les besoins
264
de mobilité centre-périphérie mais également périphérie-périphérie, liés au

travail et aux loisirs123. Cette première donnée et le commentaire de Jean-
Pierre Orfeuil en note, montre que l’analyse partielle d’Olivier Piron sur les
seuls trajets domicile-travail ne correspond guère à la réalité. Cinq principaux
facteurs expliquent ce phénomène :
►► En premier lieu, la croissance démographique des aires urbaines du Grand
Ouest constatée par l’INSEE, résulte d’un solde naturel ou migratoire positif.
►► En second lieu, le désir accru de propriété. Dans un contexte d’incertitudes tel
que la crise financière et les interrogations sur l’avenir du régime des retraites,
la constitution ou la détention d’un patrimoine revêtent une importance
accrue comme gage de sécurisation face aux aléas (Observatoire de la
Caisse d’épargne, 2008).
►► En troisième lieu, le maintien du rêve pavillonnaire, porteur de valeurs de
liberté, d’autonomie et d’indépendance susceptible d’assurer une certaine
qualité de vie (SOFRES janvier 2007 : près d’un Français sur deux souhaite
vivre dans une maison individuelle isolée).
►► Quatrièmement, le désir de campagne favorisé par le fait, qu’en raison
du développement des infrastructures routières et des facilités de dépla
cements induites, la campagne d’aujourd’hui n’est pas très éloignée de la
ville (SOFRES, janvier 2007 : un Français sur trois souhaiterait vivre à la
campagne).
►► Cinquièmement, le transfert et/ou l’implantation de nouvelles activités en
dehors du centre des principales agglomérations pour des raisons de coûts
et de nuisances.
On observe ainsi un phénomène de transfert et/ou de développement
des emplois en dehors des villes-centres et des agglomérations par des
entreprises qui ne sont pas contraintes par un enjeu d’hyperproximité des
grands centres urbains (par exemple, le « call center »).
Aujourd’hui, le niveau des prix immobiliers, le contexte de crise immobilière
et de crise sociale ainsi que le durcissement des conditions du crédit, rendent
de plus en plus inaccessible la propriété pour une partie importante de la
population, venant ainsi contrecarrer ses désirs en matière d’habitat. Sans
disposer de données chiffrées, compte tenu de la récence de la crise, on peut
supposer que ces éléments peuvent avoir trois effets aujourd’hui :
►► Des acquisitions qui se reportent de plus en plus loin des villes-centres.
123 Selon Jean-Pierre Orfeuil, la distance moyenne parcourue chaque jour par chaque Français
a été multipliée par 6 en 50 ans : de 5 km en 1950 à 30 km en 1995, chaque Français passe
en moyenne une heure en déplacements. En outre, il indique une croissance de 3,5 %/an
des échanges au sein des banlieues nouvelles et des espaces périurbains.
265
►► Un risque social pour les ménages les plus modestes souhaitant à tout prix
acquérir (éloignement, prix du carburant).
►► Une montée des inquiétudes sociales face à l’incapacité à s’assurer sur
l’avenir à travers le logement.
Dans ce contexte, un premier enjeu de l’étude consistait à observer les
dynamiques sociodémographiques et spatiales qui structurent le marché de
l’habitat à l’échelle des quatre aires urbaines d’Angers, Brest, Nantes et Rennes,
à partir de six types d’indicateurs :
►► l’évolution du nombre d’habitants ;
►► l’évolution du nombre de ménages ;
►► l’âge des habitants ;
►► la taille des ménages ;
►► la catégorie socioprofessionnelle des habitants ;
►► l’écart type des revenus fiscaux par unité de consommation124.
4.3.1 Méthodologie
Afin de procéder à l’analyse des évolutions sociodémographiques récentes
et futures sur les quatre territoires du champ d’étude, il importait de recourir à
des découpages géographiques pertinents avec la problématique soulevée.
Le principe général a consisté à définir un minimum de deux zones pour chacun
des quatre pôles urbains cibles : Brest, Rennes, Nantes, Angers.
►► L’aire urbaine : il s’agit d’un ensemble de communes, d’un seul tenant et
sans enclave, constitué par un pôle urbain, et par des communes rurales ou
unités urbaines (couronne périurbaine) dont au moins 40 % de la population
résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes
attirées par celui-ci (définition INSEE). Cet espace, parce qu’il est structurant
en termes d’activité et de captation des populations en emploi (navettes
domicile-travail), constitue une première maille d’analyse.
►► Le découpage politique correspondant à l’agglomération : cet espace,
compris dans l’aire urbaine, porte les orientations politiques des grands
pôles urbains en termes d’habitat (PLH) et doit donc, à ce titre, être distingué.
Hormis ces deux zones, des découpages supplémentaires ont pu être ajoutés
selon les configurations propres à chaque pôle.
124 Le Revenu par unité de consommation (RUC) est égal au revenu mensuel du ménage divisé
par le nombre d’unités de consommation. La personne de référence du ménage compte
pour 1, un autre adulte ou un enfant de plus de 14 ans compte pour 0,5, un enfant de moins
de 14 ans compte pour 0,3. Un ajout de 0,2 est réalisé pour les familles monoparentales.
266
Pour Brest, 3 zones d’analyses sont définies :

►► Zone 1 : Brest Métropole
►► Zone 2 : le reste de l’aire urbaine
►► Zone 3 : le reste du Pays de Brest
Pour Rennes :
►► Zone 1 : Rennes et sa 1re couronne
►► Zone 2 : le reste de Rennes Métropole
►► Zone 3 : le reste de l’aire urbaine, secteur nord
►► Zone 4 : le reste de l’aire urbaine, secteur est
►► Zone 5 : le reste de l’aire urbaine, secteur sud
►► Zone 6 : le reste de l’aire urbaine, secteur ouest
Pour Nantes :
►► Zone 1 : Nantes et sa 1re couronne
►► Zone 2 : le reste de Nantes Métropole
►► Zone 3 : le reste de l’aire urbaine, secteur nord de la Loire
►► Zone 4 : le reste de l’aire urbaine, secteur sud de la Loire
Pour Angers :
►► Zone 1 : Angers et sa 1re couronne
►► Zone 2 : le reste d’Angers Loire Métropole
►► Zone 3 : le reste de l’aire urbaine
4.3.2 Évolution du nombre d’habitants et de ménages

L’analyse des statistiques conduit à constater (tableau 4.10) :
►► Premièrement, elles montrent la poursuite du mouvement de périurbanisation
en deuxième et troisième couronnes des quatre villes-centres. Ce mouvement
a été favorisé par les aides individuelles et les dispositifs fiscaux (Scellier, PTZ,
Pass foncier, crédit d’impôt…) développés dans un contexte de renchéris
sement des prix immobiliers. Ainsi, bien qu’un enjeu de densification des
villes-centres soit indéniable, l’enjeu d’un développement soutenable du
périurbain est clairement posé et plus que jamais, la mobilité et l’accessibilité
apparaissent comme le moteur de la construction des territoires.
►► Deuxièmement, selon les aires urbaines considérées, ce mouvement s’effectue
de manière plus ou moins homogène. En particulier, le développement de
l’aire urbaine de Rennes s’est accentué vers le sud, l’ouest et le nord de
l’agglomération.
267
Cela peut tenir notamment à une série de facteurs :

▼▼ la présence d’un bassin industriel plus important dans le sud de l’agglo-
mération (notamment lié à PSA) ;
▼▼ le développement de l’axe économique Rennes-Saint-Malo dans le Nord ;
▼▼ l’accentuation des déplacements pendulaires entre Rennes et Saint-Brieuc ;
▼▼ plus généralement le « rattrapage » résidentiel de ces trois zones en

comparaison avec la zone qui a connu historiquement les premiers
mouvements de « résidentialisation » périurbaine.
En outre, dans le cas brestois, la périurbanisation tourne le dos à la rade,
obstacle naturel qu’il paraît difficile de réduire.
►► Troisièmement, le cas de la métropole brestoise se singularise par une
diminution de sa population au profit du reste de l’aire urbaine et plus
largement du Pays de Brest. On assiste ici, avec « retard », à la dynamique
de métropolisation connue par les quatre autres agglomérations sur les
périodes antérieures aux années 1990, à savoir une perte d’attractivité des
villes-centres au profit de leur périphérie.
►► Quatrièmement, on assiste au retour de l’attractivité des villes-centres. Leur
poids démographique avait cessé de diminuer entre 1990 et 1999. Cette
tendance s’est confirmée entre 1999 et 2006 avec une reprise démogra
phique du fait de leur rôle d’interface de transition migratoire et résidentielle
(cf. Marc Dumont et Dominique Andrieu, « De Rennes-Nantes au Grand
Ouest : les nouvelles cartes du peuplement », revue Place Publique n° 18,
novembre-décembre 2009). Mais dans le même temps, la disparité des
revenus et des âges s’y est accrue, traduction d’un double mouvement de
gentrification (retraités et ménages aisés) et de concentration des ménages
à bas revenus, des jeunes et étudiants (comme le montreront les analyses
suivantes selon l’âge, le revenu et la CSP des habitants).
Tableau 4.11 Évolution du nombre d’habitants entre 1999 et 2006

pour chaque grande zone
Évolution
Population Population Évolution Évolution
Zone absolue
1999 2006 absolue relative
annuelle
Pays de Brest 374 740 384 612 + 9 872 + 1 410 + 2,6 %
Aire urbaine de Rennes 521 188 571 753 + 50 565 + 7 224 + 9,7 %
Aire urbaine de Nantes 711 120 763 118 + 51 998 + 7 428 + 7,3 %
Aire urbaine d’Angers 332 624 345 305 + 12 681 + 1 812 + 3,8 %
Total 1 939 672 2 064 789 + 125 117 + 17 874 + 6,5 %
268
Sans surprise, l’évolution du nombre de ménages entre 1999 et 2006 suit glo

balement les mêmes tendances que celles de la population.
Cependant, la croissance des ménages apparaît plus importante que celle de
la population. Cela s’explique par la réduction de la taille des ménages (sur
laquelle nous reviendrons). À titre d’illustration, en Bretagne, l’augmentation
entre 2000 et 2015 du nombre de ménages d’une seule personne, contribuerait
pour plus de la moitié de l’augmentation totale des ménages sur la période
(« La demande potentielle de logements des ménages à l’horizon 2015 », DRE
Bretagne, Cellule économique, INSEE Bretagne, 2005).
La pression démographique exercée sur le marché du logement dans les aires

urbaines résulte donc de la croissance démographique et du desserrement des
ménages. Celui-ci accroît fortement les besoins en logement et contribue ainsi
à accentuer les tensions sur certains marchés locaux où une frange de plus en
plus large de la population peine à se loger125.
Cela explique, par exemple, pourquoi l’agglomération brestoise a vu son nombre

d’habitants diminuer mais son nombre de ménages augmenter.
Si l’on prend en compte à présent les données en valeur absolue pour les
quatre territoires, le dynamisme démographique des aires urbaines de Nantes
et de Rennes est particulièrement important, conséquence de la conjonction
d’un solde naturel et d’un solde migratoire positifs.
Tableau 4.12 Évolution du nombre de ménages 1999 et 2006

pour chaque grande zone
Nombre Nombre Évolution

Évolution Évolution
Zone de ménages de ménages absolue
absolue relative
en 1999 en 2006 annuelle
Pays de Brest 155 384 168 215 + 12 831 + 1 833 + 8,3 %
Aire urbaine
213 653 243 665 + 30 012 + 4 287 + 14,0 %
de Rennes
Aire urbaine
291 906 327 810 + 35 904 + 5 129 + 12,3 %
de Nantes
Aire urbaine
135 291 149 073 + 13 782 + 1 969 + 10,2 %
d’Angers
Total 796 234 888 764 + 92 530 + 13 219 + 11,6 %
125 Le prédiagnostic ayant servi à l’élaboration de la charte du Pays de Rennes en avril 2000

montre toute l’importance que peut avoir une poursuite de la réduction de la taille des ménages
d’ici 2010 : au taux d’occupation de 2,2 personnes par ménages, 480 000 habitants occupent
218 000 logements, au taux d’occupation de 2,1 personnes par ménage. 480 000 habitants
occupent 228 500 logements.
269
Les données recueillies à l’échelle de chacun des quatre départements

font apparaître en outre des spécificités territoriales qui peuvent s’appliquer
respectivement aux quatre territoires d’étude :
►► Un vieillissement de la population accentué dans le Finistère, qui présage de
problématiques proportionnellement plus importantes que dans les autres
départements pour répondre aux besoins d’habitat d’une population âgée.
►► Un solde migratoire légèrement négatif dans le Maine-et-Loire, qui implique
une problématique d’accueil de nouvelles populations moins prégnante que
dans les autres départements.
►► Une dynamique migratoire plus forte en Ille-et-Vilaine, département qui
« émet » le plus vers les autres régions mais également celui qui attire le
plus à l’intérieur de la région. Selon la démographe Brigitte Baccaïni, l’Ille-
et-Vilaine jouerait ainsi un rôle de relais dans le système des migrations
interrégionales de l’Ouest. L’existence d’un département relais apparaît
comme une spécificité des régions de l’Ouest.
Tableau 4.13 Évolution de la population des départements
entre 1999 et 2005
Finistère Ille-et-Vilaine Loire-Atlantique Maine-et-Loire
Taux annuel
0,06 % 0,54 % 0,42 % 0,45 %
solde naturel
Taux annuel
0,41 % 0,65 % 0,42 % - 0,05 %
solde migratoire
Taux annuel (en %) 0,47 % 1,19 % 1,09 % 0,60 %
Population totale
876 500 930 000 1 207 208 753 374
Au 1er janvier 2005
Si l’on tient compte à présent de données régionales sur la composition des

soldes migratoires (voir tableau 4.12), trois principaux constats ressortent :
►► Le solde migratoire des actifs (30-59 ans) est le plus important. Il concerne
en grande partie des emplois intermédiaires ou supérieurs. Pour la période
1999-2005, l’excédent migratoire des 30-59 ans explique la majeure partie
du solde migratoire global. Les « retours au pays » contribuent pour partie
à expliquer ce phénomène (préférence du cadre de vie, moindre nécessité
à résider en Île-de-France pour assurer sa carrière, refus du stress de la
capitale…). Ces migrants n’arrivent pas seuls : les territoires gagnent des
enfants et des « inactifs » dans le cadre des échanges interrégionaux.
►► Le solde migratoire est déficitaire pour les 20-29 ans, en lien avec les spé
cificités de leur parcours de formation et d’insertion professionnelle. On
observe cependant l’effet de l’offre importante en matière d’enseignement
270
supérieur en Bretagne qui minore les migrations des 20-29 ans compa
rativement aux Pays de la Loire.
►► On observe enfin la plus grande attractivité de la Bretagne auprès des 60 ans
et plus.
Tableau 4.14 Taux annuels de migration régionale nette 1999-2004
selon l’âge (sur 10 000 habitants)
Population
60 ans
totale 20-29 ans 30-39 ans 40-59 ans
ou plus
de 5 ans ou plus
Bretagne 47,2 -57,8 88,4 56,7 51,5
Pays de la Loire 24,8 -104,1 72,4 36 34,6
4.3.3 Caractérisation des territoires selon l’âge

des habitants
Nous avons caractérisé les territoires selon l’âge des habitants de deux
manières : la lecture de l’indice de vieillissement126 des habitants d’une part, la
répartition des habitants par tranche d’âge d’autre part. L’indice de vieillissement
confirme le fort vieillissement de l’aire urbaine de Brest et plus encore, celui du
reste du Pays de Brest, plus rural. Pour expliquer ce phénomène, on peut faire
l’hypothèse d’une relation entre le « retard » de la dynamique de métropolisation
de l’aire urbaine de Brest et la structure de sa population par âge, (dans la
mesure où la population d’origine rurale, vieillissante, y est encore très présente).
En ce qui concerne les trois autres territoires, l’analyse cartographique permet
de distinguer une zone regroupant la ville-centre et sa première couronne
du reste de l’aire urbaine. Cette zone centrale connaît un vieillissement plus
important. Au-delà de ce constat, apparaissent des zones au vieillissement
contrasté, selon la récence du mouvement de périurbanisation et la taille des
familles qui y résident. Si l’on examine la répartition de la population par tranche
d’âge, des invariants se font jour :
►► La part des 30-39 ans a tendance à être plus importante au sein des aires
urbaines hors agglomération. Il s’agit en grande partie de jeunes actifs
primo-accédants.
►► Corrélativement, la part des moins de 20 ans est globalement plus importante
hors agglomération, correspondant aux logiques d’installation récente des
familles sur ces territoires.
126 Nombre de personnes âgées de 60 ans et plus pour 100 jeunes de moins de 20 ans.
271
►► La part des 20-29 ans est la plus importante dans les villes-centres en lien
avec leur offre éducative et professionnelle.
►► La part des 40-59 est la plus importante au sein des couronnes périurbaines
dans le périmètre des agglomérations. Cela peut s’expliquer par la conjonction
de deux phénomènes : le vieillissement de ménages qui ont suivi le mou
vement de périurbanisation à ses débuts (anciens primo-accédants) d’une
part, l’arrivée de ménages suffisamment aisés pour accéder à la propriété
sur ces territoires (primo-accédants ou non) d’autre part.
Tableau 4.15 Répartition de la population par groupe d’âges en 2006
pour chaque zone d’analyse ainsi que pour chaque ville-centre
Zone < 20 ans 20 à 29 ans 30 à 39 ans 40 à 59 ans 60 ans et + Total

Ville de Brest 24 % 20 % 13 % 24 % 19 % 100 %
1re couronne de Brest 28 % 10 % 13 % 30 % 20 % 100 %
Zone 1 : Brest Métropole 25 % 17 % 13 % 26 % 20 % 100 %
Zone 2 : le reste de l’aire
27 % 9 % 15 % 28 % 21 % 100 %
urbaine
Zone 3 : le reste du Pays
24 % 10 % 13 % 27 % 24 % 100 %
de Brest
Total Pays de Brest 26 % 13 % 13 % 27 % 21 % 100 %
Ville de Rennes 23 % 26 % 13 % 22 % 17 % 100 %
1re couronne de Rennes 27 % 13 % 13 % 30 % 17 % 100 %
Zone 1 : Rennes
24 % 22 % 13 % 24 % 17 % 100 %
et sa 1re couronne
Zone 2 : le reste de Rennes
29 % 11 % 15 % 30 % 14 % 100 %
Métropole
30 % 11 % 18 % 25 % 16 % 100 %
urbaine, secteur Nord
31 % 11 % 17 % 27 % 15 % 100 %
urbaine, secteur Est
31 % 11 % 18 % 26 % 15 % 100 %
urbaine, secteur Sud
30 % 11 % 17 % 27 % 16 % 100 %
urbaine, secteur Ouest
Total Aire urbaine
27 % 17 % 15 % 26 % 16 % 100 %
de Rennes
Ville de Nantes 24 % 22 % 14 % 23 % 17 % 100 %
1re couronne de Nantes 27 % 11 % 13 % 30 % 19 % 100 %
Zone 1 : Nantes
25 % 17 % 13 % 26 % 18 % 100 %
et sa 1re couronne
Zone 2 : le reste de Nantes
29 % 9 % 14 % 30 % 18 % 100 %
Métropole
30 % 10 % 17 % 29 % 15 % 100 %
urbaine, secteur Nord Loire
30 % 10 % 17 % 27 % 16 % 100 %
urbaine, secteur Sud Loire
272
Zone < 20 ans 20 à 29 ans 30 à 39 ans 40 à 59 ans 60 ans et + Total

Total Aire urbaine
27 % 15 % 14 % 27 % 18 % 100 %
de Nantes
Ville d’Angers 25 % 22 % 12 % 22 % 19 % 100 %
1re couronne d’Angers 27 % 10 % 11 % 31 % 22 % 100 %
Zone 1 : Angers
26 % 18 % 12 % 25 % 20 % 100 %
et sa 1re couronne
Zone 2 : le reste d’Angers
30 % 9 % 14 % 31 % 16 % 100 %
Loire Métropole
29 % 9 % 15 % 28 % 18 % 100 %
urbaine
Total Aire urbaine d’Angers 27 % 15 % 13 % 26 % 19 % 100 %
Nous constatons une attractivité fortement différenciée entre les villes et pour
les régions.
4.3.4 Caractérisation des territoires selon la taille

des ménages
Sur le plan national, le nombre moyen de personnes habitant dans un logement
est passé de 2,57 en 1990 à 2,40 en 1999 et à 2,3 en 2006. En 2006, 33 % des
ménages sont des monohabitants selon l’INSEE. Ce phénomène est lié à :
►► La mise en couple plus tardive.
►► Les phénomènes de décohabitation (jeunes quittant le foyer et habitant
seuls, séparations de couples).
►► Le vieillissement de la population.
En 1999, la taille moyenne des ménages était de 2,38 sur les territoires de
l’étude sauf sur celui de Brest dont la taille moyenne s’élevait à 2,36 personnes
par ménage. La tendance nationale à la réduction de la taille des ménages se
confirme pour les quatre territoires d’étude.
Comme en 1999, ceux-ci connaissent même une taille moyenne des ménages
légèrement inférieure à la moyenne nationale puisqu’elle se situe entre 2,23
(dans le cas brestois, davantage exposé au vieillissement de la population)
et 2,28 personnes par ménage. Ces évolutions ne sont pas sans incidence :
►► Sur la taille des logements selon les zones d’analyse (cependant, pour une
partie des séparations, les deux ménages recherchent chacun la possibilité
d’accueillir les enfants).
►► Sur le nombre de logements nécessaires puisque du fait de la réduction
de la taille des ménages, le nombre des ménages a augmenté plus vite
que la population.
273
La distribution géographique de la taille des ménages selon les différentes zones

d’analyse confirme la plus forte présence des familles en dehors d’une zone
centrale constituée par la ville-centre et sa première couronne (l’agglomération
dans le cas brestois). Par ailleurs, le secteur nord de l’aire urbaine de Nantes
connaît une proportion plus importante de familles que le reste de l’aire urbaine.
On assiste donc bien à un comportement de « fuite » des familles des cœurs
d’agglomération, à la fois pour se rapprocher de la nature et bénéficier le plus
souvent de pavillons, mais surtout pour accéder à la propriété, souvent en
primo-accession. Parallèlement, l’isolement est un phénomène structurel majeur
dans les cœurs d’agglomération et touche de façon étonnamment similaire
les quatre territoires d’étude, comme le démontrent les tableaux ci-dessous :
50 % des ménages sont des monohabitants à l’échelle des villes-centres. La
lecture de ces tableaux montre à nouveau le poids grandissant des familles
de la ville-centre vers sa périphérie.
Tableau 4.16 Répartition géographique des ménages
Ménage
Ménage Ménage
Zone de 3 personnes Total
de 1 personne de 2 personnes
et +
Ville de Brest 49 % 27 % 23 % 100 %
1re couronne de Brest 24 % 33 % 43 % 100 %
Zone 1 : Brest Métropole 43 % 29 % 28 % 100 %
Zone 2 : le reste de l’aire urbaine 26 % 33 % 41 % 100 %
Zone 3 : le reste du Pays de Brest 34 % 33 % 33 % 100 %
Total Pays de Brest 37 % 31 % 32 % 100 %
Ville de Rennes 50 % 29 % 21 % 100 %
1re couronne de Rennes 28 % 34 % 38 % 100 %
Zone 1 : Rennes et sa 1re couronne 45 % 30 % 25 % 100 %
Zone 2 : le reste de Rennes Métropole 22 % 33 % 45 % 100 %
Zone 3 : le reste de l’aire urbaine, secteur Nord 23 % 32 % 45 % 100 %
Zone 4 : le reste de l’aire urbaine, secteur Est 22 % 31 % 47 % 100 %
Zone 5 : le reste de l’aire urbaine, secteur Sud 22 % 31 % 47 % 100 %
Zone 6 : le reste de l’aire urbaine, secteur Ouest 23 % 33 % 45 % 100 %
Total Aire urbaine de Rennes 35 % 31 % 34 % 100 %
274
Ménage
Ménage Ménage
Zone de 3 personnes Total
de 1 personne de 2 personnes
et +
Ville de Nantes 50 % 28 % 23 % 100 %
1 couronne de Nantes
re
28 % 34 % 38 % 100 %
Zone 1 : Nantes et sa 1 couronne

re
41 % 30 % 28 % 100 %
Zone 2 : le reste de Nantes Métropole 20 % 35 % 45 % 100 %
Zone 3 : le reste de l’aire urbaine, secteur

19 % 32 % 48 % 100 %
Nord Loire
Zone 4 : le reste de l’aire urbaine, secteur Sud

21 % 33 % 46 % 100 %
Loire
Total Aire urbaine de Nantes 35 % 31 % 34 % 100 %
Ville d’Angers 50 % 27 % 22 % 100 %
1re couronne d’Angers 25 % 37 % 38 % 100 %
Zone 1 : Angers et sa 1re couronne 44 % 30 % 26 % 100 %
Zone 2 : le reste d’Angers Loire Métropole 19 % 35 % 47 % 100 %
Zone 3 : le reste de l’aire urbaine 21 % 35 % 44 % 100 %
Total Aire urbaine d’Angers 36 % 31 % 32 % 100 %
Enfin, si l’on examine la répartition des familles monoparentales au sein de

chaque aire urbaine à partir des données INSEE, on constate leur poids
grandissant parmi les ménages à mesure que l’on se rapproche des villes-
centres, jusqu’à 8,4 % de l’ensemble des ménages dans les villes-centres
en 2006 (8,4 % à Brest et Angers, 7,7 % à Nantes, 7,2 % à Rennes). Cela
peut s’expliquer par leur besoin de proximité de leurs réseaux sociaux et des
principaux lieux d’emploi.
4.3.5 Caractérisation des territoires selon la catégorie

socioprofessionnelle (CSP) des ménages
et le revenu fiscal par unité de consommation
L’approche par CSP s’est concentrée sur la part des CSP basses pour chacune
des zones d’analyse, c’est-à-dire la part des CSP employés et ouvriers parmi
la population active âgée de 15 ans et plus. En miroir, on retrouve la part des
CSP moyennes à hautes.
Il est possible de distinguer ici deux groupes de territoires, Nantes et Rennes

d’une part, Angers et Brest d’autre part.
275
Ce deuxième groupe semble bénéficier d’une relative homogénéité sociale

et ne comprend pas de zone d’analyse pour laquelle la part des CSP basses
serait inférieure à 50 % (si l’on considère que le Pays de Brest hors aire urbaine
ne peut se comparer aux autres zones d’analyse).
Quant au premier groupe, il se caractérise par une part des CSP basses
inférieure à 50 % dans leur zone centrale (ville-centre et première couronne)
tandis que leur zone géographique plus industrialisée (sud Loire pour Nantes,
sud-ouest de l’aire urbaine pour Rennes) comprend une part de CSP basses
plus forte que sur les zones d’analyse du second groupe.
Il peut être également intéressant de retenir que, notamment pour ce premier
groupe, les risques sociaux peuvent être relativement accrus en périphérie de
l’aire urbaine, en particulier au sein des zones géographiques industrialisées
et aux franges de l’aire urbaine.
En effet, les risques de rupture professionnelle et familiale, conjugués au coût
des déplacements, sont susceptibles d’impacter fortement, à terme, la solvabilité
de ces ménages et d’engendrer un processus de paupérisation.
Mais ce n’est pas pour autant que les risques sociaux sont absents à l’échelle des
villes-centres et de leur première couronne, comme le montre l’écart-type des
revenus fiscaux par unité de consommation pour chacune des zones d’analyse.
Leur lecture amène deux principaux enseignements :
►► Premièrement, l’hétérogénéité des revenus est plus forte au sein des zones
centrales des aires urbaines qu’alentours, ce qui peut s’expliquer par la plus
forte homogénéité sociale de ces dernières (par les CSP, par les revenus,
par la taille des ménages).
►► Deuxièmement, cette lecture permet de compléter l’analyse des territoires par
CSP en montrant que ce n’est pas parce qu’un territoire connaît globalement
une part plus importance de CSP moyennes à hautes qu’il ne comporte
pas une part importante de ménages à bas revenus.
Comment expliquer alors cette disjonction relative entre répartition géo
graphique des CSP basses et des bas revenus ?
Une des hypothèses avancées consiste à mettre en avant la précarisation
des CSP moyennes à hautes, notamment parmi les métiers que l’économiste
Richard Florida127 associe à la « classe créative », tant du fait de parcours
d’insertion professionnelle moins rectilignes que par la flexibilité de leurs
marchés du travail (par exemple, un journaliste pigiste).
127 Richard Florida, The Rise of the Creative Class, Basic Books, 2012.
276
4.3.6 Projections démographiques par zone d’analyse

La démarche engagée s’associe, plus encore qu’une dimension de diagnostic à
un instant t, à une dimension prospective. Un travail de projection démographique
sur les territoires étudiés a été conduit en ce sens. De manière estimative, il vise
à prendre la mesure des évolutions qui toucheront à court terme ces territoires.
D’un point de vue méthodologique, face à l’impossibilité de recourir au modèle
de projections démographiques Omphale mis en place par l’INSEE, il a été
décidé d’élaborer un scénario tendanciel consistant à prolonger les évolutions
communales observées sur la période 1999-2006. Concrètement, cela revient à
faire l’hypothèse que ces évolutions récentes perdurent dans les années à venir.
Elles ont été menées jusqu’à l’horizon 2015 par souci de fiabilité. Les projections
ainsi réalisées portent sur le nombre d’habitants et le nombre de ménages.
Tableau 4.17 Évolution du nombre d’habitants à l’horizon 2015
Population Population Évolution Évolution

Population Population
Zone estimée estimée absolue absolue
1999 2006
en 2010 en 2015 2010/2015 annuelle
Pays de Brest 374 400 384 612 391 264 400 732 + 9 468 + 1 894
Aire urbaines de Rennes 521 188 571 753 605 437 653 587 + 48 150 + 9 630
Aire urbaines de Nantes 711 120 763 118 796 530 842 820 + 46 289 + 9 258
Aire urbaines de Angers 332 624 345 305 353 572 365 100 + 11 529 + 2 306
Total 1 939 672 2 064 789 2 146 803 2 262 239 + 115 436 + 23 087
Sources : INSEE, RP 1999 et 2006 et TMO Régions, modélisation prospective tendancielle
Tableau 4.18 Évolution du nombre de ménages à l’horizon 2015
Nombre Nombre Population Population Évolution Évolution

Zone de ménages de ménages estimée estimée absolue absolue
en 1999 en 2006 en 2010 en 2015 2010/2015 annuelle
Pays de Brest 155 384 168 215 176 323 187 352 + 11 030 + 2 206
Aire urbaines de Rennes 213 653 243 665 263 487 291 545 + 28 058 + 5 612
Aire urbaines de Nantes 291 906 327 810 350 903 382 848 + 31 944 + 6 389
Aire urbaines de Angers 135 291 149 073 157 769 169 589 + 11 819 + 2 364
Total 796 234 888 764 948 482 1 031 334 + 82 852 + 16 570
Sources : INSEE, RP 1999 et 2006 et TMO Régions, modélisation prospective tendancielle
Ces projections démographiques prolongent ainsi la forte croissance de la

demande de logements à laquelle font face les acteurs de l’habitat sur chacun
des territoires d’étude. Elles supposent le maintien d’un rythme soutenu de
production du logement.
277
En outre, puisqu’elles ne font que prolonger les tendances antérieures, il est

possible de s’interroger légitimement sur la capacité des zones centrales au
sein de chacune des aires urbaines à absorber ce flux de ménages. On peut
supposer alors qu’une partie des ménages projetés sur ces zones centrales
reporteront leur choix d’habitat en périphérie des aires urbaines, accentuant
encore le mouvement de périurbanisation que nous avons connu. De façon
assez mécanique, les tendances observées dans ce rapport risquent donc de
s’accentuer à l’avenir. Elles posent ainsi de façon encore plus criante l’enjeu
d’un développement durable de l’habitat, habitat qui se devra d’être abordable128
et acceptable pour les populations.
4.4 Les attentes des acteurs locaux de l’habitat

vis-à-vis des sociétés d’économie mixte
(SEM)
4.4.1 Méthodologie
Les points de vue et attentes qui suivent ont été exprimés et traduits à partir
d’entretiens auprès d’acteurs locaux de l’habitat sur les quatre territoires
concernés et d’experts. Les éléments qui sont repris ici ne visent pas un ter
ritoire en particulier mais s’attachent à identifier les problématiques et enjeux
transversaux pour les quatre. Par ailleurs, l’ensemble de ces éléments n’a pas
été systématiquement repris par chaque interviewé. Seulement, il a semblé plus
enrichissant de mettre à plat les réflexions des uns et des autres pour accroître
la contribution de ce volet d’étude à la réflexion prospective des SEM.
4.4.2 Les freins au développement de l’habitat durable

liés au jeu d’acteurs
Globalement, tous les acteurs rencontrés partagent les principaux enjeux de
l’habitat durable, notamment :
►► La réponse à la pression démographique dans un contexte de tension sur
les prix de l’immobilier et sur le foncier.
►► L’équilibre social de la production et les enjeux de mixité (notamment
fonctionnelle, sociale, générationnelle).
►► La fluidification des parcours résidentiels.
128 Enjeu de production du logement locatif social et de l’accession sociale mais également
enjeu d’une offre immobilière à prix intermédiaire, dans le secteur locatif et l’accession libre.
278
►► La réponse au désir de personnalisation, de qualité et de convivialité de

l’habitat.
►► La résorption de l’habitat indigne.
►► La prise en compte des contraintes énergétiques et environnementales
dans leur globalité.
En outre, des enjeux spécifiques sont rattachés aux trois principaux types de
territoires de l’étude :
►► L’intégrationdu développement durable dans le contexte moins contraint
de l’espace périurbain hors agglomération.
►► La qualité urbanistique et l’accessibilité (à la ville-centre, aux services, à
l’emploi) dans l’espace périurbain intra-agglomération.
►► La réhabilitation du parc social et privé des villes-centres.
Fortes de leur délégation des aides à la pierre, les collectivités et en particulier
les métropoles, se structurent pour répondre à ces enjeux, essentiellement
selon trois axes :
►► Le développement des compétences internes.
►► La qualification des besoins en matière d’habitat.
►► La mobilisation des acteurs locaux de l’habitat.
Mais au-delà du partage de ces enjeux, la phase de mise en œuvre reste

problématique. Un certain nombre de facteurs nationaux conditionnent le jeu
local des acteurs et les comportements des ménages, en particulier le contexte
réglementaire (réforme territoriale, fluctuations des orientations, réglementations,
dispositifs, budgets et calendrier des budgets de l’État…) et les effets prix (la
forte structuration du marché par les produits fiscaux, l’évolution des revenus
des ménages, le rythme de croissance du prix du carburant…).
Ces facteurs sont sources d’incertitudes pour l’avenir des politiques locales
d’habitat. Néanmoins, nos interlocuteurs ont également identifié un certain
nombre de freins locaux à la dynamique de développement de l’habitat durable.
Ces freins sont liés au positionnement et au jeu des acteurs locaux de l’habitat,
en particulier :
►► Les communes gardent une forte autonomie d’aménagement et un atta
chement à leur centralité (les centres-bourgs et leur offre de commerces
et services). Elles ont de fortes préoccupations d’équilibre budgétaire,
n’ont pas toujours les compétences adéquates et sont très attentives à la
demande des habitants.
►► Le monde agricole cherche à optimiser sa plus-value sur le foncier.
279
►► Les promoteurs et constructeurs de maisons individuelles ne sont pas

porteurs des enjeux métropolitains mais de leur propre logique et des
opportunités foncières et fiscales. Ils sont de plus en plus attentifs aux
attentes des habitants mais ont tendance à concentrer leur réponse sur
le « visible » et sur le produit immobilier sans appréhension plus globale
de l’habitat et de ses usages futurs par les habitants. Ils portent enfin un
discours sur le surcoût de production lié aux exigences de performance
énergétique et environnementale et sur le freinage de la production en raison
des incertitudes de court terme sur la demande de logements.
►► Certains bailleurs sociaux s’interrogent sur les objectifs d’habitat social
des PLH et de leur distribution au sein des agglomérations, compte tenu
des difficultés à louer certains logements périurbains. Ils pointent ainsi un
risque de vacance de logements sociaux périurbains, d’autant qu’une part
importante de demandes (la moitié chez certains bailleurs sociaux) émane
de familles monoparentales qui recherchent un logement central.
« Un enjeu important pour les années à venir c’est ne pas se tromper de
territoire, c’est une de nos interrogations. C’est d’essayer d’avoir une réponse
adaptée en quantité et en qualité et ne pas se fourvoyer dans des opérations
qui pourraient ne pas trouver preneur. » (Brest Métropole Habitat)
►► Les aménageurs sont questionnés sur leur capacité à traduire l’ensemble des
préoccupations de la puissance publique dans le système local de l’habitat.
« S’ils n’écoutent que ceux qui commercialisent, s’ils se contentent de
reproduire ce qu’ils ont fait, je doute que l’on répondra suffisamment aux
défis de l’habitat… Les choses évoluent, les élus arrivent à affirmer ça dans
leur politique publique, il faut que les aménageurs en soient convaincus.
Alors, nous avons des instruments réglementaires comme les PLU, etc.,
mais c’est beaucoup plus en amont de chaque opération qu’il faut définir
les exigences, c’est ce travail qui manque. Parce qu’après, c’est fichu,
la mécanique est lancée. C’est une attitude des aménageurs dont on a
besoin, pour comprendre cette politique publique, ces exigences, puis d’être
capables de les tenir face à leurs interlocuteurs comme les promoteurs, qui
eux, peuvent être loin de ces réalités-là parce ce qui leur importe c’est :
je produis des logements, en combien de temps je vais les vendre ? »
(Rennes Métropole)
►► Les concepteurs sont fortement dépendants des maîtres d’ouvrage et
de la relation que ceux-ci entretiennent avec la population d’un côté, les
promoteurs/constructeurs de l’autre.
►► Dans un contexte de forte évolutivité des techniques qui requiert une
plus grande polyvalence, les entreprises de bâtiment ne sont pas encore
280
suffisamment formées. Nos interlocuteurs s’interrogent sur la capacité

d’adaptation rapide des entreprises du BTP et de leur main-d’œuvre pour
répondre aux défis de l’habitat de demain.
Pour nos interlocuteurs, le constat d’une relative divergence des attentes
et pratiques de chacun appelle au renforcement de la médiation entre les
acteurs de l’habitat pour trouver des compromis acceptables dans le sens du
développement de l’habitat durable.
Il existe aujourd’hui des techniques et des démarches innovantes en France
et à l’étranger. Mais la reproductibilité de ces démarches connaît des limites,
ce qui rend la phase de mise en œuvre problématique. Celle-ci requiert une
capacité d’orchestration locale des acteurs du logement à partir de critères
de production de l’habitat définis au préalable. Pour ce faire, il n’existe pas de
solutions clés en main.
En conséquence, la question de la gouvernance des opérations d’aménagement
est essentielle pour répondre aux enjeux de l’habitat de demain dans le cadre
de l’extension et du renouvellement urbain.
Elle est également essentielle pour rendre acceptable les nouvelles formes
urbaines par les populations, défiantes vis-à-vis des discours de densification
et de mixité sociale de l’habitat d’autant qu’elles développent leur propre
expertise. Elles s’informent de plus en plus sur le marché, les offres et mènent
leurs propres « études » critiques pour prendre leurs décisions de mobilité
résidentielle (habileté sociale facilitée par la société de l’information), dans un
contexte de concurrence accrue de l’offre. Le processus de choix de l’habitat
devrait ainsi être de plus en plus sélectif et la commercialisation des logements
devrait s’en ressentir. Cela accentuera enfin leurs exigences à l’égard des
opérations d’aménagement qui devront être suffisamment attractives.
Compte tenu de ces constats, les délégataires des aides à la pierre ont engagé
des réflexions, encore inégales d’un délégataire à l’autre, pour peser sur le
système local de production de l’habitat. Ces réflexions se déclinent sous
trois angles :
►► La contractualisation et l’apport d’expertise communautaire (contractualisation
du PLH, contrats de territoire, convention d’utilité sociale avec les bailleurs
sociaux, offre d’expertise auprès des contractants).
« Souvent ces dernières années on a vu des communes qui voulaient faire
des lotissements à l’extérieur de leur bourg plutôt que de réhabiliter leur
bourg, avec les stratégies de valorisation foncière du terrain agricole, ce
qui pour nous est très gênant, car après ça va générer du réseau, de la
281
route, du transport, alors qu’on pourrait faire différemment. On est en train

de travailler sur la base de contrats de territoire avec les “intercos” dans
lesquels ces questions font partie des obligations que l’on met dans la
discussion, sur le PLH, sa gestion. » (Conseil général du Finistère)
►► La conditionnalité des financements selon la performance environnementale
voire globale des opérations d’aménagement, par exemple vis-à-vis des
communes ou des bailleurs sociaux (notamment le conseil général du
Finistère et Angers Loire métropole)
« De plus en plus on va demander ces critères, de plus en plus on mettra
des conditions environnementales, liées au principe du logement durable,
dans les conditions de financement ou d’accompagnement des politiques
locales, donc ce sera aussi bien les aspects énergétiques, les aspects
consommation d’espace, les aspects liés au ruissellement des eaux, à la
proximité des services publics, des réseaux… » (Conseil général du Finistère)
►► La discrimination des opérateurs qui n’adhèrent pas aux objectifs des délé
gataires des aides à la pierre (entreprises de bâtiment, bailleurs sociaux,
promoteurs…).
En outre, les acteurs locaux de l’habitat interviewés ont exprimé des critiques
constructives sur la démarche d’aménagement des SEM. Si l’on traduit leurs
points de vue, trois principaux axes de travail devraient être envisagés par
les SEM :
►► Le renforcement de leur expertise.
►► L’introduction de l’innovation dans le processus même d’élaboration des ZAC.
►► La meilleure prise en compte des attentes des habitants.
Afin de mieux comprendre leurs attentes à l’égard des SEM, il est nécessaire
de faire un détour par leur perception de leur action.
4.4.3 La perception des SEM par les acteurs locaux

de l’habitat
Les SEM sont des acteurs reconnus pour leur valeur ajoutée notamment par :
►► une approche globale des opérations d’aménagement ;
►► un suivi dans le temps des opérations d’aménagement ;
►► une capacité et une souplesse financière.
Cependant, des critiques ont été émises à leur encontre, de prime abord assez
paradoxales si l’on considère les objectifs conséquents de production de logements
attribués par les métropoles.
282
Ces critiques sont de deux ordres :

►► les questions d’expertise d’une part ;
►► de régulation et de gouvernance des opérations d’aménagement d’autre part.
Les questions d’expertise

En matière d’expertise, trois principales critiques ont été soulignées. Les SEM ont
selon eux une conception « trop » productiviste de l’habitat se concentrant sur
les objectifs quantitatifs des PLH sans assez de manifestation d’une « inquiétude
sociale » vis-à-vis du futur vécu de ces lieux de vie par les habitants et des enjeux
du « vivre ensemble ». À titre d’exemple, certains interlocuteurs ont pointé le
risque de ségrégation sociale entre différentes catégories de la population au
sein des opérations d’aménagement malgré l’atteinte des objectifs de logements
aidés. C’est en cela que l’expertise des SEM est également jugée trop technique
et pas assez orientée vers une approche plus globale des formes urbaines en
termes d’usages, en mesure de tenir suffisamment compte notamment :
►► des lieux de vie ;
►► des enjeux du vivre ensemble ;
►► de l’offre de commerces et services nécessaire ;
►► des enjeux de valorisation et de communication sur les formes urbaines et
l’habitat durable auprès des populations.
Cette critique renvoie à la tendance des opérations d’aménagement à reproduire
l’existant et à standardiser les propositions plutôt qu’à introduire de l’innovation
dans les formes urbaines et l’habitat et à répondre à des attentes diversifiées
selon les catégories de population.
Les questions de régulation et de gouvernance

En matière de régulation et de gouvernance des opérations d’aménagement,
deux principales critiques ont été émises. En premier lieu, nos interlocuteurs
ont le sentiment que les SEM mettent en œuvre des pratiques de régulation des
opérations d’aménagement trop normatives. Cela se manifeste par exemple par
une liste importante et détaillée des règlements de ZAC sans grande possibilité
d’ajustements. Ou encore par le caractère rigide des plans de masse.
Ces éléments peuvent affecter le bilan global d’une opération. Certains ont
évoqué en ce sens des orientations de bâtiments immuables, parfois contra
dictoires avec les enjeux du développement durable, d’autres l’obligation de
parkings souterrains alors qu’ils pèsent fortement sur le prix de sortie, d’autres
encore les obligations de planter des types précis de végétaux.
283
« Les aménageurs, qu’ils nous foutent la paix ! Bon, il y a plusieurs choses […]
par rapport aux aménageurs, il faut déjà qu’ils composent leur plan-masse en
tenant compte d’un certain nombre de choses, notamment l’orientation des
bâtiments, on a la conviction que pour qu’un bâtiment soit le plus économique
possible à construire et le plus agréable à habiter ce sont 3 critères : appartement
traversant, desserte de ces appartements par l’extérieur en coursive pour ne
pas perdre de place au milieu de l’immeuble et avec un minimum de fioriture
architecturale. Mais pour pouvoir faire ça, il faut que votre immeuble ne soit pas
orienté nord-sud… donc déjà quand vous avez des contraintes de positionnement
du bâtiment vous pouvez perdre énormément, donc vous avez beau faire tous
les efforts que vous voulez vous n’y arriverez pas ! Et quand nous on leur dit sur
ce terrain-là on aimerait changer pour prendre en compte l’orientation et tout…
Mais non c’est le plan-masse, etc. Et c’est un handicap terrible ! Une autre chose
c’est l’obligation de parking sous terrain, s’ils nous demandent des R + 2 avec
des parkings sous terrains on ne peut pas faire plus cher, il faut au moins R + 3
ou 4 pour que les parkings sous terrains soient amortis. Si vous avez un R + 2
avec ascenseur et sous-sol, on ne sait pas faire des bâtiments comme ça pas
chers ! C’est là où il faut qu’entre promoteurs et aménageurs on puisse discuter
de tout ça alors que le cahier des charges de la ZAC est tellement précis… »
(Promoteur)
En somme, les pratiques des SEM leur semblent trop basées sur la primauté
des règles, des plans papier et des maquettes et pas assez sur la concertation
et la négociation avec les parties prenantes, pour tenir compte des contraintes et
processus de construction ainsi que du futur vécu des lieux. Elles chercheraient
à s’assurer du respect des exigences des métropoles par une surréglementation
plutôt que par l’ingénierie du projet.
Autre critique formulée essentiellement par les métropoles, leur sentiment d’une
primauté donnée aux préoccupations communales par les SEM avec parfois
des difficultés à :
►► accepter l’intrusion des services des agglomérations dans la relation avec
les maires périurbains ;
►► diffuser les préoccupations communautaires.
« On voudrait être plus systématiquement associé par les SEM lorsqu’elles
ont des opérations sur “l’agglo” en tant qu’acteur identifié compétent sur la
programmation. C’est quelque de difficile car les SEM et les communes n’ont
pas le réflexe de nous solliciter. » (Angers Loire Métropole)
Les métropoles expriment ainsi leur souhait d’être davantage associées aux
travaux des SEM et de pouvoir s’appuyer sur elles comme de véritables relais
284
de leur politique communautaire, capables d’élaborer des propositions urbaines

inventives et de donner des gages de qualité et d’urbanité des lieux de vie.
« Je dirais que les SEM ne sont pas mauvaises, je pense qu’elles font plutôt
bien leur boulot, mais après c’est la question de la transparence. Aujourd’hui,
il y a de la distance entre les SEM, les communes et Nantes Métropole et
cette distance on ne la comprend pas. La difficulté des SEM c’est peut-être
d’avoir trop d’interlocuteurs, voir 2 élus et 2 techniciens ça peut complexifier
les choses, mais c’est un vrai travail à mener. » (Nantes Métropole)
4.4.4 Les attentes des acteurs locaux de l’habitat

à l’égard des SEM
Si l’on voulait résumer les attentes à l’égard des SEM en quelques mots, en
particulier de la part des métropoles, des bailleurs sociaux et de certains
promoteurs, on pourrait dire que leur enjeu est de développer un habitat
durable, abordable et acceptable pour les populations. Pourtant, il n’existe
pas de solution standard reproductible à l’infini. Face aux enjeux de réputation
des lieux auprès des populations et de réponse aux défis du logement durable
abordable, les interviews font ressortir l’importance de créer les conditions
génériques de réponses à ces enjeux afin de les adapter à chaque opération.
Pour cela, d’après les propos de nos interlocuteurs, les SEM auraient à déve
lopper leur démarche à la fois en termes d’expertise, de pratiques de régulation
et de gouvernance et de communication, bien que selon les SEM, elles puissent
déjà avoir engagé des réflexions ou des démarches à ce sujet.
« C’est que notre outil d’aménagement nous amène des idées nouvelles,
on n’est pas dans une logique c’est la collectivité qui fixe des objectifs […]
mais que l’on soit dans un vrai dialogue. Donc on demande à notre SEM
d’amener des concepts nouveaux, des produits nouveaux, des manières de
faire nouvelles, quand on travaille sur un écoquartier c’est ça que l’on attend
de la SEM. Comment on se concerte avec la population, comment on gère la
relation avec la maîtrise d’œuvre de l’aménagement, de l’opération avec les
promoteurs… qu’on nous apporte effectivement des idées neuves, du sang
neuf… Que la SEM soit un outil au service de l’innovation urbaine. Et c’est ce
qu’elle commence à faire. » (Brest Métropole Océane)
4.4.5 Les enjeux d’expertise en amont des opérations

Un premier axe de développement de l’expertise consisterait au renforcement
des études stratégiques en amont des opérations d’aménagement. En effet, nos
285
interlocuteurs, en particulier les métropoles, ont rappelé l’enjeu d’élaboration

de projets d’aménagement qui soient adaptés à chaque opération, avant
d’engager des solutions toutes faites et de lancer les procédures réglementaires
et financières. Il s’agit de façon chronologique de :
►► Prendre davantage en compte les caractéristiques locales de l’opération
(géographie, direction des vents, topographie, environnement économique
et social, flux…).
►► Anticiper mieux les besoins liés aux modes de vie et au vivre ensemble
(populations, flux, usages, besoins en services et équipements…).
►► Élaborer les principaux axes, contenus et critères d’aménagement de l’opé
ration répondant aux objectifs de peuplement et aux enjeux de l’habitat
durable compte tenu des analyses précédentes.
Le renforcement de cette expertise est d’autant plus important que l’enjeu pour
les SEM est de maintenir une plus-value vis-à-vis de services communautaires
qui montent en compétence.
Autre axe incontournable de développement de l’expertise, le partage des bonnes
pratiques et de l’innovation. Le benchmark est ici essentiel pour contribuer à
la réflexion sur la manière d’innover et stimuler l’inventivité des SEM. D’ores et
déjà, les SEM du Grand Ouest, engagées dans cette démarche prospective,
gagneraient à partager davantage leurs expériences et connaissances.
Dernier axe, la réalisation d’études techniques de faisabilité financière des
exigences des SEM, par poste budgétaire, vis-à-vis des opérateurs de l’habitat.
Ces études pourraient contribuer, selon les interviewés, à désamorcer les
réticences qui se manifesteraient et à maîtriser les prix de sortie des logements.
« Je pense qu’il y a des réflexions à mener avec les SEM sur la structure du
prix de sortie, c’est-à-dire est-ce que nos exigences nous permettent d’arriver à
des prix de sorties raisonnables derrière. Parce que, ce que l’on peut observer,
c’est que lorsque nous sommes sur une commande publique avec une SEM on
va avoir beaucoup d’exigences sur la qualité des espaces extérieurs, la qualité
des logements, on a tendance à rajouter beaucoup de choses et tout ça a un
impact sur le coût de sortie. Mais du coup, on peut arriver à une exclusion
d’une certaine population. Mais bon, le rôle des SEM… enfin l’intérêt de passer
par une SEM, c’est justement de pouvoir développer ces aspects-là et que la
SEM puisse défendre ces intérêts-là aussi. Sortir un prix de logement c’est
faire attention aux prescriptions que l’on a. Ça peut se jouer aussi sur l’achat
de matériaux différents en ce qui concerne l’espace public, c’est tous les postes
qu’il faut analyser. » (Angers Loire Métropole)
286
Finalement, l’appropriation d’expériences innovantes associée à la réalisation

des études de faisabilité financière constitueraient un levier important pour peser
sur les promoteurs lors des négociations financières. Elles contribueraient à
rendre les défis de l’habitat abordables financièrement.
« Il faut avoir du répondant face au promoteur qui sait très facilement pleurer.
Il faut avoir bien calculé son opération en sachant que c’est faisable. Ce qu’il
faut c’est être bien armé en se disant voilà ce qui a été fait ailleurs, c’est donc
faisable… » (Angers Loire Métropole)
Néanmoins, le développement d’une expertise « en chambre » ne suffirait pas
selon nos interlocuteurs à modifier suffisamment le système local de production
de l’habitat. Il est essentiel d’articuler le développement de cette expertise au
développement des coopérations et concertations avec les acteurs locaux de
l’habitat.
4.4.6 Les enjeux de régulation et de gouvernance

Ces enjeux recouvrent deux univers :
►► Un univers de concertation technique pour réduire le coût global des
opérations d’aménagement.
►► Ununivers de concertation renforcée dans le processus d’élaboration des
ZAC.
« Les SEM ne devraient pas uniquement être un bras armé de la politique
d’habitat, mais aussi mieux jouer leur rôle de régulateur de la filière, proche des
acteurs de terrains. On est dans une période où l’on doit resituer les choses.
Il faut que tous les acteurs de la chaîne travaillent ensemble… » (Promoteur)
Le coût global des opérations d’aménagement

Partant du constat d’un manque d’analyse des bilans des différents intervenants
selon les différents postes budgétaires, un premier enjeu consisterait, selon
certains interviewés, à donner plus de transparence aux bilans des collectivités,
SEM, promoteurs, entreprises de bâtiment, architectes et aménageurs.
Il s’agirait ainsi de se concerter sur les économies potentiellement réalisables
et les concessions envisageables par les uns et les autres dans un objectif de
diminution du coût global des opérations d’aménagement.
« Si je me place aujourd’hui à mon poste à “l’agglo”, nous n’avons pas de
rapport avec les SEM. On a essayé en interne d’amorcer un travail en se disant
mais quels sont les postes où il pourrait y avoir des économies pour arriver
287
à des logements abordables, mais c’est très difficile à faire car ça reste très
théorique et d’une opération d’aménagement à l’autre il y a des critères qui
changent, comme la topographie. Il faut que l’on échange davantage là-dessus
entre les différents intervenants, c’est aussi le travail des SEM et de tous les
professionnels du bâtiment de trouver des solutions techniques de construction
qui vont permettre de tirer les coûts vers le bas et permettre d’avoir la même
qualité de logement. Donc c’est le travail sur les matériaux, le travail avec les
urbanistes et les “archis”, etc. » (Angers Loire Métropole)
Un exemple donné est l’élargissement des fenêtres pour passer les plaques
plutôt que de les monter par les étages. Cela représenterait une économie
de 20 à 30 % du coût de la main-d’œuvre de pose des plaques.
En outre, partant du constat de pratiques architecturales parfois contradictoires
avec les objectifs de prix et de développement durable, un second enjeu
consisterait à engager une concertation entre promoteurs, entreprises de
bâtiment, architectes et aménageurs pour :
►► Identifier
des modes de construction et des conceptions architecturales
économes.
►► S’assurer d’une performance globale optimisée du bâti.
Parmi les exemples donnés par nos interlocuteurs on retrouve :
►► l’orientation du bâti est/ouest ;
►► les logements traversants ;
►► les dessertes par l’extérieur ;
►► la maîtrise des terrassements ;
►► la limitation des garages en sous-sol en mutualisant à l’échelle d’une même
opération les places en extérieur ;
►► la simplicité de l’architecture (prix du gros œuvre, déperditions de chaleurs) ;
►► …
Enfin, ces réflexions sur la réduction du coût global de l’habitat auraient intérêt
à inclure les coûts de gestion de l’habitat liés à la maintenance mais également
à l’utilisation, ce qui demande le développement de mesures (thermique…).
Une démarche de concertation renforcée dans le processus d’élaboration
des ZAC.
Cette démarche de concertation devrait inclure notamment les SEM, les
métropoles, les communes, les promoteurs, les bailleurs sociaux et les
architectes urbanistes.
288
« Il reste à développer une association qui soit systématique. Mais ce n’est
pas forcément sur tout le temps de l’opération, c’est à des phases précises
comme la discussion sur la programmation des tranches, sur les attentes en
termes de programmation pour chaque lot, cahier des charges, etc. » (Angers
Loire Métropole)
« Avec la SEM, sur tous les projets importants qui vont venir, ce serait d’avoir
plus en amont les perspectives d’intervention sur ces secteurs, se rencontrer
plus régulièrement, se fixer des objectifs communs, travailler ensemble plus en
amont, pour concevoir des projets plus en amont. » (Brest Métropole Habitat)
Il s’agirait en premier lieu pour ces acteurs de se concerter en amont des
opérations :
►► Sur la localisation de l’habitat, notamment en fonction des zones d’emploi
et des transports en commun.
►► Sur les principaux objectifs des opérations et leurs critères d’aménagement,
en fonction des études stratégiques préalables réalisées par les SEM.
S’agissant de la concertation sur la localisation des ZAC, certains interlocuteurs
au sein des métropoles ont mis en exergue le besoin d’accentuer la concertation
avec les communes pour renverser les logiques de prix du foncier dans les
zones les plus attractives.
En particulier, ils ont avancé l’idée de rendre le foncier moins cher à proximité
des gares de TER ou des stations de bus et d’y implanter en priorité les ZAC
plutôt que de disséminer les objectifs de production sur l’ensemble du territoire.
Les SEM pourraient plus globalement jouer un rôle de coordinateur des aména
gements à l’échelle d’une agglomération afin de veiller :
►► à l’intégration des enjeux métropolitains dans les opérations d’aménagement ;
►► à éviter les opérations concurrentes ;

►► aux différentiels de prix entre communes qui pourraient avoir des effets
néfastes pour certaines d’entre elles.
« Il existe plusieurs opérations en ce moment sur “l’agglo” et parfois des
opérations qui peuvent se concurrencer. Or nous avons une vision globale de
ce qui se fait sur “l’agglo”, on peut dire “attention sur la commune d’à côté il
y a la même opération, les prix de sortie ne sont pas les mêmes, les charges
foncières ne sont pas les mêmes”. On pourrait jouer un rôle intéressant en
termes de coordination. Je ne sais pas si les SEM prennent ce recul et jouent ce
rôle… Sans incriminer la SEM… Mais c’est peut-être leur rôle aussi d’observer
et d’alerter. » (Angers Loire Métropole)
289
En second lieu, il s’agirait d’assouplir les modes de collaboration avec les

promoteurs, bailleurs sociaux et leur maîtrise d’œuvre.
« Si on revient au règlement de ZAC, il faut que ces règlements ne soient pas
trop durs de façon à ce que l’on trouve la bonne solution. C’est un peu comme
s’ils ne faisaient pas confiance aux promoteurs… et je ne suis pas sûr que ce
soit la bonne solution. Autant je pense que le dessin général d’une ZAC doit être
fait par l’aménageur pour savoir où est la circulation générale, les déchets et tout
ça… mais après ils devraient être beaucoup plus souples dans l’attribution de
parcelles. Et s’ils nous laissaient travailler avec les architectes que l’on veut…
parce que… moi je peux vous en calculer des surcoûts avec des architectes
qui ne comprennent pas ! Et en définitive c’est toujours le promoteur qui paye
l’addition. Les SEM peuvent avoir autorité sur l’aménagement sans avoir de
règlements aussi détaillés, elles peuvent bloquer un permis de construire !
Et puis je pense aussi qu’il faut peut-être de discussions entre promoteurs et
SEM. » (Promoteur)
Cela consisterait à partager les critères et exigences pour chaque opération

et chaque lot afin de se mettre d’accord sur les objectifs avant d’engager des
solutions toutes faites.
« Il y a une commande publique de la commune qui doit respecter aussi les
politiques de “l’agglo”, mais après c’est du rôle de la SEM qui doit défendre
ces objectifs, car c’est elle qui commercialise les terrains, donc c’est à elle de
défendre ces objectifs. Mais tout le travail préalable et de définition de critères
et autres peut se faire autour de la table avec la commune, “l’agglo”, la SEM,
les urbanistes, les différents acteurs et autres. » (Angers Loire Métropole)
Les exigences des SEM pourraient alors s’appuyer sur leur expertise du
coût global des opérations et les enseignements issus des concertations
techniques de réduction de ce coût global.Cela consisterait ensuite à accorder
des délais suffisants aux concepteurs pour mener une réflexion approfondie
afin de répondre au mieux aux exigences des SEM, voire de s’associer des
compétences en sciences humaines pour faire correspondre, autant que faire
se peut, les propositions d’habitat aux attentes et besoins des populations.
Pour autant, et c’est un troisième point, cet assouplissement des modes de

collaboration avec les producteurs du logement devrait s’accompagner, pour
les territoires où ce n’est pas encore le cas, d’une mise en concurrence accrue
des promoteurs par lot de taille maîtrisée pour la vente des charges foncières.
Quatrièmement, l’importance d’une évaluation à chaque étape des opérations

(programmation, cahier des charges, programmation par lot, réalisation de
290
tranches) avec les acteurs de la ZAC a été soulignée. Il s’agirait de mener des
évaluations régulières des opérations à partir d’objectifs et indicateurs précis
et d’un suivi des travaux. Par exemple, à partir d’un livre blanc, d’un tableau
de bord de déroulé de l’opération par étapes et par poste budgétaire, avec
points de vigilance et questions à se poser à chaque palier. Ces évaluations
pourraient inclure également des enquêtes de satisfaction et des enquêtes
sociales auprès des habitants de la ZAC. Ces évaluations pourraient ensuite
mener à des réajustements des projets en fonction des circonstances et des
évolutions du contexte local.
« L’évaluation c’est un retour avec indicateurs mais aussi des aspects plus
qualitatifs, comment ça fonctionne, pourquoi ça ne fonctionne pas ! Et comment
on bouge les choses. L’idée ce n’est pas d’être dans une bible immuable… Une
ZAC par exemple, 3 ans après, le marché va avoir vraiment changé, des produits
peuvent fonctionner, d’autres pas. » (Nantes Métropole)
4.4.7 Les enjeux de communication

Selon nos interlocuteurs, les SEM devraient davantage se saisir de l’enjeu de
valorisation des usages de leurs opérations et de l’enjeu de communication
auprès des populations. En effet, ils identifient un déficit :
►► De réponses suffisamment adaptées aux attentes des différents segments
de population vis-à-vis de l’habitat.
►► De prise en compte des besoins des populations en termes de phasage
des opérations d’aménagement (introduction des commerces et services,
lieux de convivialité, finition des aménagements…).
►► De communication et valorisation des opérations auprès des populations.
Il s’agit de rendre les propositions d’habitat durable acceptables et attractives,
notamment sous l’angle de la densification. Cela peut avoir pour effet d’accélérer
la commercialisation des logements, générant ainsi un gain de temps et d’argent
pour l’ensemble de la chaîne de production de l’habitat. Cet aspect est d’autant
plus important que les formes urbaines proposées sont audacieuses et amenées
à modifier les représentations de l’habitat dans l’opinion. Il faut par conséquent
donner des gages tangibles de qualité de l’habitat afin d’asseoir la réputation
du lieu de vie. Pour cela, il est nécessaire d’apporter des gages de qualité de
l’environnement de proximité en amont des opérations. Trois points clés ont
été évoqués à ce sujet :
►► la finition des aménagements extérieurs ;
►► la valorisation des lieux de convivialité ;
►► l’implantation d’une offre de commerces et service de proximité.
291
« Les SEM estiment que tant qu’il n’y a pas d’habitants, elles ne trouvent pas
les commerces, et elles amènent les services à la fin, alors qu’il faudrait les
amener au début ! Et puis ce sont les finitions qui sont trop tardives… C’est
scandaleux ! Du type trottoirs… quitte à le faire à plusieurs reprises mais
honnêtement vous faites votre bâtiment, vous installez des gens et il n’est
pas rare que la finition autour du bâtiment qui ne vous appartient plus, vous
promoteur, soit faite 3 mois après, sans raison ! Ça provoque un effet hyper
déceptif pour les acquéreurs. En plus nous les promoteurs on n’y peut rien, et
les gens croient que c’est à nous ! Quand vous avez des enrobés qui ne sont
pas faits, des parkings pas terminés, que l’accès depuis la dernière voie n’est
pas fait, c’est inadmissible ! Il vaut mieux refaire 3 fois un enrobé pas cher
ou mettre des cailloux… Et quand vous êtes sur une ZAC où vous êtes les
premiers à construire… alors là, après !!! Vos acheteurs, ils ont tout essuyé ! »
(Promoteur)
Outre une meilleure prise en compte de leurs attentes, cela implique également
l’élaboration et la mise en œuvre de stratégies de communication auprès des
différents segments de la population. Cela requiert des investissements en
communication dès l’amont des opérations et de la vente des terrains.
L’objectif est de démontrer l’intérêt et la qualité des aménagements, des
logements et du lieu de vie, auprès des habitants mais aussi des prescripteurs
(par exemple, les agences immobilières).
« Les aménageurs n’arrivent pas à définir assez vite le pourquoi de la ZAC
et son intérêt futur, et ils ne communiquent pas dessus alors qu’il faudrait y
consacrer beaucoup d’argent ! C’est comme le lancement d’un projet Airbus,
il faut dépenser des millions avant pour le vendre ! Ça, c’est quelque chose
que la SEM ne fait pas ! » (Promoteur)
Les promoteurs l’ont d’ailleurs bien compris puisqu’ils s’intéressent de plus
en plus au développement des contenus et formes de communication auprès
de leurs clientèles. Afin de développer leur image de producteur de l’habitat,
image préemptée aujourd’hui par les promoteurs, les SEM ont tout intérêt à se
saisir de cet enjeu. Compte tenu de ces réflexions, l’implication des différents
segments de populations dans la réflexion des SEM constituerait une plus-value
dans la mesure où, en dernier ressort, elles composent la clientèle finale des
opérations d’aménagement. Cette implication pourrait intervenir notamment
à trois moments de l’élaboration des ZAC :
►► Dans le cadre des études stratégiques en amont du projet de ZAC afin de
tenir compte de leurs réflexions sur ses futurs usages, de faire exprimer
leurs attentes et d’en tirer des enseignements sur la conception de l’habitat.
292
►► En aval du projet de ZAC pour identifier les contenus et formes de

communication pertinents pour le valoriser auprès des habitants et des
prescripteurs.
►► Pendant la phase de construction afin de faciliter l’appropriation de la
proposition urbaine par les habitants. C’est le sens de l’expérimentation
de visite virtuelle sur la ZAC de la Courrouze à Rennes.
En conclusion, les enseignements de cette phase d’entretiens appellent à un
approfondissement opérationnel des orientations proposées. Selon leur nature,
elles pourront soit être traitées lors de la tranche conditionnelle de l’étude, soit
émerger du croisement des réflexions et des approches entre les quatre SEM.
4.5 Une approche qualitative de la demande

d’habitat
La réflexion sur les modes d’habiter date d’une dizaine d’années et s’est
développée autour de différents thèmes :
►► Le mode acceptation d’un habitat nouveau par la création des villes nouvelles
et des grands ensembles, « machins » créés sous la contrainte de la réponse
aux besoins de logements (crise du logement de l’après-guerre, afflux des
rapatriés d’Algérie).
►► Ce mode d’habitat étant comparé à l’habitat idéal « rural et agricole » qui
forgeait la vision du village français autour de son église et de sa mairie.
Des données qui seront présentées, notamment par Olivier Piron, écornent
ces deux visions :
►► L’une étant perçue comme concentrationnaire et invivable car engendrant
l’insécurité (vision des 4 000 en Seine-Saint-Denis, Grigny et les quartiers
« chauds » de Rennes, Angers, Brest et Nantes).
►► L’autre, comme l’expression d’un désert français.
Nous ne reprenons ci-dessous que les aspects relatifs aux comportements
urbains en nous appuyant sur les différentes études dont celle du laboratoire
de sociologie urbaine, Lausanne (LASUR).
1. Le caractère invariant des géotypes d’urbanité fournit une nomenclature
a priori pertinente en fonction de la densité et de la diversité morphologique,
fonctionnelle ou spatiale, chaque type de résidence (central, péricentral,
suburbain, périurbain) impose des contraintes (transport, accès à la culture,
aux services, aux commerces) et les ressources (taille de logements,
293
travail, services de proximité, lieux de loisirs et de culture), qui sont autant

de données stables à prendre en compte.
2. Il en résulte une représentation parfois caricaturale entre d’une part, les
habitants des quartiers centraux, vivant en appartements, se déplaçant à
pied ou en bus, ouverts aux « frottements », sensibles aux espaces publics,
progressistes, humanistes et écologiquement corrects et d’autre part, les
pavillonnaires, repliés sur l’espace privé, dépendants de l’automobile,
producteurs de lieux génériques, porteurs d’idéologies défensives et
sécuritaires et immanquablement pollueurs.
La présentation ci-dessous vise à mettre à jour l’analyse des comportements

et les premières conséquences potentielles sur la nature des habitats attendus,
il s’agit de se mettre dans une logique de demande et non d’une offre, perçue
comme indifférenciée et quelconque.
Quelle ville vivrons-nous demain ?

« L’étalement urbain, la difficulté de répondre aux besoins de logements,
d’assurer une mixité et une diversité des territoires, interrogent les élus
aujourd’hui. » (Françoise de Veyrinas, présidente de la commission « Intégration
des populations et droit à la ville » du SMEAT de Toulouse)
Toulouse : Croissance annuelle de 14 000 habitants (750 000 habitants en

1999), diminution de la taille des ménages, vieillissement, des tendances à
la ségrégation sociospatiale avec une offre privée de 8 à 10 logements pour
1 logement HLM avec des augmentations de loyers dans le secteur privé
de 6 % en relocation et des prix dans le neuf ou l’ancien avec des hausses
annuelles de 8 à 10 % (selon le neuf et l’ancien) – ces données sont relativement
comparables à celles que l’on observe à Nantes, Rennes et dans une moindre
mesure à Angers et Brest (voir les données de TMO).
Pour Marie Christine Jaillet, chercheur au CNRS et directrice du Centre

interdisciplinaire de recherches urbaines et sociologiques129 :
« Le besoin de se loger ne répond plus à un besoin vital mais il s’agit d’accéder
à un logement en adéquation avec un mode de vie, avec des pratiques sociales.
L’enjeu n’est pas simplement de produire du logement mais de répondre à
l’habiter, ce qui conduit à s’interroger sur des comportements, les attitudes,
les attentes des ménages. »
129 Voir l’article de Marie-Christine Jaillet « Comprendre et anticiper les attentes, les besoins
des ménages » in « Prospective ville – Nouveaux modes d’habiter : quelles alternatives
pour l’aire urbaine ? », Rencontres prospectives de l’aire urbaine de Toulouse, Prospective
ville n° 2, septembre 2004.
294
Un modèle résidentiel complexe

Le modèle de périurbanisation, linéaire et ascensionnel, du locataire citadin
au propriétaire périurbain en maison individuel qui caractérisait la réussite
sociale et l’agrandissement de la famille pour un enracinement définitif est
remis en cause.
Des cycles de vie davantage séquencés

Plusieurs facteurs :
►► L’allongement
de la durée de vie, les besoins de logement ne sont pas les
mêmes à 60, 80 ou 100 ans.
►► les divorces et les mises en couples multiples avec ou sans cohabitation
d’enfants. Lors de la séparation, une personne seule a besoin de recevoir
ses enfants et ne peut pas se limiter à un petit logement.
►► Les changements d’employeurs avec une plus grande mobilité géographique
ne facilitent pas d’implantation définitive.
►► La flexibilité accrue dans les organisations et du temps travaillé (télétravail)
permet de modifier les modes de logement.
Une individualisation des parcours résidentiels

Les parcours observés sont marqués par des allers retours de plus en plus
nombreux entre location et accession.
La banalisation de l’accession n’en fait pas un motif de réussite, il en résulte un
plus grand nombre de logements successifs adaptés aux différents événements
de la vie.
Ces évolutions varient selon les catégories sociales :
►► Les ouvriers et employés sont plus attachés à la valeur symbolique et
patrimoniale de la maison individuelle que les classes moyennes.
►► Le contexte socioéconomique favorise ces mutations l’achat d’un produit
bas de gamme avec plus-value pour accéder à un bien de qualité supérieur
est admis.
Une généralisation de la double activité au sein des ménages

Beaucoup de femmes veulent faire carrière et ne pas renoncer à avoir des
enfants ; ce qui conduit parfois le mari et la femme à ne pas avoir le même
logement dans la même ville avec des modes d’organisation variés : pied-à-
terre dans une autre ville, logement avec les enfants, l’arbitrage étant fait en
fonction du travail de la femme, facteur peu pris en compte.
295
Un développement de la mobilité individuelle

La mobilité contribue à l’étalement urbain, ce qui favorise le libre choix de son
lieu de résidence : il est possible de s’éloigner de la ville pour satisfaire un
besoin d’environnement de qualité. On choisit de se localiser « là où l’on veut »
pour vivre avec « qui l’on veut », ce qui conduit à la logique de l’« entre-soi »
de l’« appariement électif » et s’apparente à de la ghettoïsation (en forçant le
trait), ce qui n’est pas pris en compte dans la production HLM. Ce choix de son
environnement relationnel et social correspond à la notion de « communities »
voire de « gated communities », précédemment évoqués.
Par voie de conséquence, à titre d’exemple, des collègues bureaux d’études
construisant leur immeuble de bureaux ont choisi un territoire de proximité de
leur ancienne location (même ZAC) afin de respecter les choix de localisation
de leurs salariés et pouvoir ainsi s’assurer de leur fidélisation. Le logement
doit répondre à un désir d’ancrage (même temporaire) en vue de se réassurer
dans un mode incertain, complexe et « insécure », pour mettre les siens à
l’abri des risques perçus plus que réels. C’est la recherche de tranquillité, un
environnement apaisant, à distance de tout ce qui pourrait gêner et celle d’un
voisinage trié socialement.
Une aspiration à l’autonomie

Le jardin doit faire barrière pour accepter ou refuser le contact, le collectif ne
répond pas à cette demande d’évitement du voisin.
Une demande d’urbanité sans citadinité

En dehors d’une fraction sociale (intellectuels, artistes, étudiants) qui survalorise
les attributs de la centralité citadine, pour le reste de la population et notamment
les classes moyennes, il y a une exigence d’aménités urbaines sans exigence
de citadinité.
« Il y a une demande de “ville à la carte”, les ménages vont chercher ce qu’ils
considèrent comme plus intéressant et plus performant sans privilégier la
proximité. Il s’agit d’un comportement de type consumériste, ce qui modifie
le rapport à la question de la proximité. » (Hervé Jobbé-Duval, président du
directoire de la Centrale de création urbaine)
La famille aujourd’hui ce n’est pas une communauté c’est d’abord des indivi
dualités. La maison, le logement doivent permettre de vivre individuellement
ce qui ne signifie pas vivre seul. L’enfant qui rentre de l’école dans sa chambre
de 8 m2, déprime, il doit pouvoir avoir un lieu de relations ce qu’il ne trouve pas
dans le salon. Cette absence de lieu de relation conduit à une fuite vers le jardin.
296
Le jardin est devenu un lieu médiateur entre l’individu, la famille et la commu

nauté. Un autre lieu de bien commun est le lieu de table, le lieu des repas,
lieu qui est fait pour accueillir. La cuisine est également un lieu de rencontres,
de convivialité. Pour les chambres, il faut un lieu de l’individualité et un lieu
de rencontres (mezzanine). L’appartement peut ne pas être séparé par des
couloirs mais des lieux de communication.
« Un immeuble n’est pas simplement un lotissement empilé, le bien commun
dans un immeuble est les parties communes. Les immeubles haussmanniens
ont scénarisé l’immeuble avec des colonnes.
Pourquoi ne produit-on pas de tels immeubles ? Le coût est un argument facile,
la réalité est plus simple, le VEFA permet au promoteur de vendre un produit
sans montrer ce qu’il vend. L’aide à la personne initiée pour les plus démunis
est devenue un produit fiscal, sans que le produit soit identifiable. Il faudrait
un pilote avant chaque réalisation de 500 à 1 000 logements.
La terrasse doit être travaillée pour des hauteurs de 5 m, c’est-à-dire par duplex,
pour éviter l’ombre portée chez le voisin, le jardin peut être remplacé par un
jardin public en bas de chez soi. » (Bernard Reichen, architecte urbaniste)
Une vision des comportements périurbains des modes d’habiter (le cas
de Tours)
Selon une enquête limitée, les habitants périurbains se déplacent plus et la
distance parcourue tend à être proportionnelle à celle de la distance du centre-
ville. Cette mobilité n’est pas vécue positivement mais comme un non-choix.
Si la mobilité n’est plus possible, ils se considèrent comme captifs et comme
marginalisés.
Le taux de motorisation est de 90 % en première couronne, 95 % en deuxième
couronne contre 75 % dans le centre (cas de Tours). L’hégémonie de l’automobile
obéit à un strict effet de lieu : faibles densités, l’éloignement des équipements, des
services et des emplois qui impliquent le recours à l’automobile. L’attachement à
l’automobile explique pourquoi les périurbains évitent le centre-ville et valorisent
les nouvelles centralités périphériques. Il en résulte une organisation des
déplacements en boucle du logement avec un retour vers le logement, en
circuit pour un déplacement optimisé alors que les habitants du centre-ville
se déplacent en étoile.
Les périurbains programment leurs déplacements et laissent peu place à
l’imprévu, surtout lorsqu’il faut programmer les déplacements des enfants (qui
sont dans le circuit). Cette importance des déplacements induit des liens entre
les différents lieux accessibles en automobile.
297
Les centres sont toutefois hiérarchisés : les centres locaux, le commerce

banal, l’école, le garage et les activités associatives et sportives. Le deuxième
niveau est constitué de centres périphériques de mieux en mieux dotés quant
à la qualité et la diversité des services urbains avec des ressources qui font
défaut aux communes périurbaines : commerces spécialisés, équipements
sportifs (piscines, salles de sport) culturels (cinéma, salles de spectacle) et
scolaires (lycées, sites universitaires). Le centre-ville devient dans ce cadre
un troisième niveau de centre qui est sollicité pour des activités plus rares,
médecin spécialiste, commerce anormal.
Il existe un rééquilibrage entre les différents centres en raison de la qualité
des services urbains offerts, ce qui permet une plus forte individualisation des
modes d’habiter.
Les périurbains tendent à concentrer leurs pratiques sociales dans un secteur
de l’aire urbaine qui de fait associe leur commune et les communes voisines,
en tant que nouveaux centres, le choix de la résidence par rapport au lieu de
travail conduit à éviter des déplacements tangentiels.
Cinq échelles de référence se dégagent : le domicile, dans un contexte
marqué par un contexte urbain marqué par l’habitat individuel, est toujours
fortement investi, puisqu’il abrite une bonne part des sociabilités, des activités
de temps libres et cristallise les valeurs pavillonnaires : le patrimoine, l’entre
soi familial, la nature privatisée.
Aux abords du domicile, la commune est valorisée par de nombreux périurbains.
La scolarisation des enfants, les promenades à pied ou en vélo, l’engagement
politique et associatif fort qui se nourrit de l’imaginaire villageois. L’espace de
proximité des autres communes forme l’échelle du pays. Ces petits bassins
de vie organisent la périphérie métropolitaine par des centres locaux dans
lesquels se trouvent le supermarché, le collège, la banque. Ce niveau est celui
de l’essentiel des sociabilités. Ce pays a une signification identitaire plus ou
moins forte.
Au-delà, l’échelle du secteur est une réalité fonctionnelle dans la relation
domicile-travail ou la mobilisation de ressources. En cas d’identification forte,
les déplacements hors de ce secteur sont très exceptionnels.
L’échelle de l’aire urbaine n’est investie que dans ces cas très rares lorsque
les lieux de travail, d’achat sont éclatés.
Ce mode d’habiter n’est pas un simple produit d’un choix intentionnel mais la
conséquence indirecte, faiblement objectivée, rarement magnifiée, d’un choix
d’habitat dans ce contexte urbain, la faible densité et la maigre diversité de
298
l’espace de résidence obligent à composer en établissant un lien rationnel et

fonctionnel avec l’espace urbain.
Les anciens urbains centraux notent un renversement de mode de vie : les
achats au quotidien ont été remplacés par les achats du vendredi soir, les
trajets à pied ont été remplacés par des trajets automobiles. Tout cela est plus
subi que choisi.
Ces pratiques semblent se développer dès la première couronne, les dépla
cements en voiture sont de 71,2 % en première couronne contre 74,1 %
en périurbain et 49,3 % pour le centre et 38,9 % pour l’hypercentre. Cela
s’explique par une faible densité des secteurs pavillonnaires très étendus et
monofonctionnels.
Les petits centres de proximité (années 1970) ne jouent pas leur rôle au-delà de
200 à 300 m, les habitants préfèrent leur voiture, d’autant que l’espace public
n’est pas conçu pour le vélo ou la marche à pied. La seule différence est un
moindre recours aux stratégies du circuit en boucle, la voiture est utilisée pour
des distances moindres mais plus fréquentes. La sectorisation des espaces
de vie est aussi prégnante que pour les périurbains.
Tableau 4.19 Taux de motorisation des ménages
dans l’aire urbaine de Tours (en %)
2 voitures
Géotype Sans voiture 1 voiture
et plus
Centre 35,6 51,2 13,2
Banlieue 19,2 52,7 28,0
Périurbain proche 7,6 40,3 52,0
Périurbain
7,2 38,1 54,7
intermédiaire
Périurbain lointain 10,5 43,3 46,2
Les quartiers péricentraux ont une spécialisation résidentielle affirmée tout en

ayant une même densité que dans le centre. Les habitants ont le même goût
pour la ville dense, apprécient d’être en retrait : accès quotidien et pédestre
au commerce de proximité, forte valorisation concrète du quartier. Ils ont une
représentation positive du centre-ville pour ses ressources commerciales,
culturelles ou conviviales et une sociabilité de proximité. L’accès pédestre avec
le centre-ville se couple souvent avec une pratique automobile parfois intense
des espaces périphériques.
Les habitants des quartiers centraux ont un mode d’habiter pédestre et territorial
utilisent la marche à pied, le vélo dans un périmètre très central ; le recours aux
299
centres commerciaux périphériques n’est pas rare mais occasionnel. Toutefois,

l’attrait de l’offre des centres commerciaux périphériques (prix, disponibilités,
concurrence) est fort même si le discours est celui d’un commerce de proximité.
Une fracture périurbaine

Il existe une forte ségrégation résidentielle entre un périurbain proche, très
accessible, déjà ancien doté en services, convoité par les catégories aisées et
un périurbain, moins accessible, moins bien doté en services où sont relégués
les accédants les moins fortunés.
Un capital de mobilité très inégal

Les périurbains à faible niveau de ressources (économiques et surtout culturelles)
issus des classes moyennes inférieures, se caractérisent par une mobilité réduite,
par un très fort investissement de l’espace domestique ou péridomestiques,
par un espace de vie « insulaire » (repliés sur leur domicile) ou territorial.
On distingue le « reclus » par une très faible mobilité hors travail (limité aux
déplacements contraints), il ne s’agit pas simplement d’un manque de moyens
mais également d’une appétence : goût pour les travaux ménagers, les activités
de temps libre domestique. Elle découle d’une logique sécuritaire.
Le « villageois » investit dans son logement mais ne vit pas replié. Sa mobilité
hors travail parfois forte s’inscrit localement, autour de sa commune de résidence
et aux communes voisines. Les activités de loisirs font naître un petit pays.
La propension à l’ancrage et à la territorialité semble caractéristique d’un
« habitus130 » populaire et relié à d’autres dispositions sociales telles que la
faible citadinité, le grégarisme familial ou l’enracinement résidentiel.
Les périurbains aisés, quant à eux, se distinguent par une mobilité intense,
vers les autres métropoles et notamment Paris. Il correspond à la figure du
métropolitain. Ils peuvent donner de la mobilité une vision positive comme un
principe d’épanouissement.
Une inégalité citadine

Les plus qualifiés des périurbains revendiquent une forte appétence citadine,
un goût pour la ville dense, pédestre, et pour les lieux à forte urbanité. Ils
valorisent, dans leurs discours, le centre historique même s’ils ont une tendance
à minimiser leurs pratiques des centralités périphériques.
À revers, les périurbains qui appartiennent aux classes moyennes inférieures
développent souvent des idéologies anti-urbaines.
130 Voir les livres de Pierre Bourdieu sur le sujet.
300
Ce comportement peut avoir deux origines : des anciens ruraux qui n’ont
pas de repère dans la ville et a contrario, des anciens citadins qui se sont
« décitadinisés ».
Diversité des contextes individuels et des modèles de conduite

L’individualisation des modes d’habiter est liée à l’hétérogénéité des contextes
individuels en termes d’âges, de genres, de lieux d’exercice professionnels.
Les jeunes enfants ont une territorialité locale, la commune et le pays sont
les territoires de référence. Les adolescents du fait de l’entrée au lycée voient
leur retour vers le centre-ville, circulent en bus ou à pied. Les mères de famille
ont souvent une mobilité locale intensifiée par la gestion des enfants et une
tendance à valoriser un emploi proche. Les pères, surtout lorsqu’ils travaillent
en ville, arborent un profil nettement plus métropolitain.
Il existe des variations fortes selon les ménages, nombreux sont ceux qui
contournent la carte scolaire, ceux avec un fort capital culturel favorisent l’accès
aux ressources urbaines (spectacles, cinéma, piscine).
L’origine conduit les périurbains d’origine rurale à avoir un rapport productif au
jardin, un plus fort retranchement domestique, une appréciation négative de la
ville perçue comme une menace, un danger. Les périurbains d’origine citadine
découvrent un territoire « rural » qu’ils réinventent à travers l’usage ludique
et ornemental du jardin – bricolage domestique, promenades champêtres,
sociabilités néovillageoises. Les jeunes adultes enfants du périurbain sont
attachés à l’habitat pavillonnaire, rompus aux déplacements automobiles,
coutumiers des centres commerciaux, peu sensibles à la ville historique.
Les catégories moyennes supérieures

Une forte division sociale, au travers des lieux où il faut être, et une forte
différenciation des modes sociales, par l’accès au confort ou à l’espace des
modes d’habiter caractérisent les catégories supérieures. Les milieux les
plus proches de la ville, les mieux équipés et les plus aisées sont ceux dans
lesquels la mobilité hors travail et le rapport à l’urbain sont les plus forts, le
périurbain lointain, plus modeste est davantage marqué par le repli domestique
et/ou l’ancrage local, parfois avec des comportements différents entre deux
individus d’un même ensemble.
L’ensemble constitue une vision fragmentaire et individualisée de l’habiter. Ces
analyses sont reprises dans l’exposition « Villes durables, villes rêvées » (visite
du 21 janvier 2010) avec une référence trompeuse au quartier d’Hammerby
(Hammerby Sjôstad) car un tel quartier suppose une vision culturelle commune
que l’individualisme rend improbable.
301
Un cas illustratif : les populations d’origine maghrébine

en maison individuelle
Ancienne population du Mirail (Toulouse) où elles trouvaient des grands
appartements, le départ des classes moyennes, des ouvriers et des employés
rendus solvables pour les acquisitions par l’APL vers l’accession à la propriété
en maisons individuelles. Le bon voisinage s’effectue en familles ayant le
même parcours d’habitat (grands ensembles puis maisons individuelles en
lotissement). Le rapport aux espaces publics n’est pas le même entre les
hommes et les femmes, on est dans le registre de la cohabitation de principe,
du respect. L’essentiel des relations s’effectue en dehors du lotissement en
direction de leur quartier d’origine et de ses commerces, qui est à proximité et
avec lequel ils gardent une relation affective.
La population d’origine maghrébine est caractérisée par des relations séparées
hommes-femmes, les hommes se retrouvent le soir avant la prière, les femmes
investissent les parcs et jardins autour des jeux d’enfants. Les lieux publics
sont habités en fonction des codes établis au village d’origine.
Il existe une absence de prise en compte de l’usage spécifique des espaces
publics de populations hétérogènes, notamment celles dont la culture est
fortement marquée par la ségrégation homme-femme. Il existe un besoin
d’espace public-privé (appartements en association) pour pouvoir se retrouver
sans subir les critiques de la communauté (lesquels appartements jouent le
même rôle social pour les femmes que le café pour les hommes). Tout en
étant perméables à l’évolution, les relations fondées sur les schémas issus
des règles du village restent empreintes par la notion de la limite entre ce qui
est acceptable de ce qui ne l’est pas. Dans ce cadre, l’espace public est investi
par les hommes et les femmes qui adoptent des stratégies de contournement
pour renforcer leurs liens sociaux ou les maintenir.
Habitat urbain durable pour les familles

Enquête sur les arbitrages de localisation résidentielle des familles dans les
agglomérations de Berne et de Lausanne.
►► Lausanne : ville de 125 000 habitants, agglomération de 325 000 habitants.
►► Berne : ville de 144 000 habitants, agglomération de 350 000 habitants131.

L’enquête conduite par le laboratoire de sociologie urbaine de Lausanne (LASUR) a
l’avantage d’être significative puisqu’elle se fonde sur plus de 1 000 questionnaires
131 Source : Wikipédia citant l’OFS.
302
alors que les études précédemment reprises n’avaient étudié qu’une cinquan
taine de cas au maximum. Nous avons extrait de cet épais document (75 pages),
les thèmes et les concepts principaux qui nous ont paru transposables aux
métropoles du Grand Ouest.
En Suisse, comme dans tous les pays développés, l’étalement urbain de
l’habitat urbain peu dense hors du tissu des villes (périurbanisation) s’est
imposé ces dernières années. La recherche est centrée sur les modes de vie,
relatifs aux manières d’habiter le territoire, de rencontrer l’autre et d’utiliser les
infrastructures. La qualité de vie dépend de trois qualités de l’environnement
construit et social : la qualité sensible (habiter), la qualité sociale (rencontrer)
et la qualité fonctionnelle (utiliser).
Premier résultat : les inégalités de revenu ont un effet discriminant sur la
taille des logements mais elles jouent un rôle secondaire pour expliquer
les préférences résidentielles.
1. Les éléments communs. L’environnement de proximité joue un rôle essentiel :
►► notamment les éléments favorisant l’autonomisation progressive des enfants :
école, collège accessible à pied, dans le cadre d’un parcours sécurisé ;
►► l’accessibilité aux transports publics.
2. Les éléments divergents. Avec la multiplication des formes de mobilité,
les distinctions géographiques (centre, urbain, périurbain) perdent de leur
importance. L’aménagement de proximité et la connexion des lieux
deviennent centraux.
Principes d’action :
1. L’urbanisme doit être fondé sur les modes de vie et de ce fait, doit maximiser
le potentiel d’accueil de l’environnement construit aux différents modes de
vie résidentiels.
2. Les qualités de l’environnement de proximité jouent un rôle essentiel pour
la qualité de vie, elle est une source importante de réduction des gaz à
effet de serre (par une optimisation des transports de proximité sans doute)
3. Le caractère durable de l’habitat urbain ne découle pas mécaniquement
de l’addition des indicateurs écologiques, économiques et sociaux mais
résulte de la mise en cohérence de ces dimensions par les familles et les
individus eux-mêmes. Un bâtiment BBC peut ne pas être durable par un
usage qui n’utilise pas son potentiel. De la même façon, l’addition d’une
toiture végétalisée, des chauffe-eaux solaires, des panneaux photovoltaïques
ne peut pas conduire à une approche durable en l’absence de prise en mains
par les utilisateurs ou bien par défaut d’entretien (cas le plus fréquent).
303
Le fait de savoir qu’une majorité de la population veut devenir propriétaire ne

nous dit pas grand-chose sur les choix réels effectués, l’expression de ces choix
semble parfois très mécanique : telles conditions impliquent telles décisions.
Vers une densification aux visages multiples
Il s’agit d’analyser l’impact, en termes de qualité de vie et de qualité de société,
de l’existence de différents modes de vie dans les familles.
La dynamique des arbitrages de localisation résidentielle
1. Les raisons du déménagement. Il y a 3 types de facteurs :
►► lesraisons familiales : changement dans la composition du ménage :
mariage/mise en couple, divorce, arrivée d’un enfant ;
►► les raisons structurelles : opportunité, changement d’emploi, augmen
tation/baisse de revenu, fin de bail, achat de logement ;
►► des raisons sensibles relatives au fait que le logement lui-même ou
son contexte ne convenaient plus : trop petit, bruyant, pas assez vert,
voisins dérangeants.
La majorité des déménagements sont liés à la quête d’un logement de
qualité dans le cadre des opportunités offertes par un marché tendu.
Découplage logement-travail : Le changement d’emploi est peu cité dans
les motifs de changements de logement (10 %). Il y une acceptation tacite à
augmenter les trajets et le coût de ceux-ci.
Caractère complémentaire des raisons « sensibles » : Si peu de témoignages
déclarent déménager pour des raisons sensibles (4 %), le recoupement des
réponses cite ce motif parmi d’autres dans un tiers des cas des motifs de
déménagements. La qualité de vie dans un lieu donné a un effet indéniable sur
la dynamique des mobilités résidentielles, en renforçant les motifs de départ ou
en les atténuants [les familles attachées à un lieu donné supportent souvent
les conditions objectivement défavorables (taille, prix) là où d’autres auraient
déjà déménagé].
2. Satisfaction résidentielle et persévérance dans la recherche : La plupart
des ménages sont satisfaits et 77 % déclarent qu’ils habiteront toujours là
dans 5 ans. Ce niveau est habituel dans les enquêtes de satisfaction par
rapport au logement.
3. Les mécanismes du choix résidentiel. La localisation avant le logement :
les familles procèdent en deux temps.
►►définitiond’une aire géographique ou une localisation qui présente
certaines qualités ;
►►elles se concentrent sur la qualité de leur logement.
304
La qualité de vie ne peut pas se réduire aux seules caractéristiques du logement

mais dépend parfois plus des caractéristiques du contexte « neighborhood
effect » (voir l’incidence négative citée par l’étude sud-africaine cf. 1.3.15 Ligne
d’action 11 : Décarboner le territoire). Ainsi, comme les familles définissent
des aires de recherche spécifiques, des pans entiers de logements mis sur le
marché ne seront pas considérés dans leurs arbitrages résidentiels.
►► 46 % des ménages cherchent à l’échelle de l’agglomération, 16 % à une
échelle plus large (éléments substituables) ;
►► 36 % cherchent un quartier, une commune, une région spécifique (éléments
insubstituables).
Les motifs fournis pour une localisation spécifique (proximité d’amis, atta
chement affectif) induisent l’idée qu’il existe des éléments substituables et
d’autres insubstituables : cette approche est bien confirmée par l’étude sur
les populations toulousaines maghrébines analysées précédemment. Les
éléments substituables sont des qualités génériques que l’on peut trouver dans
d’autres lieux : transports publics, lieu proche de la nature, le centre d’une ville.
Les éléments insubstituables conduisent à un choix pendulaire (préférence
de prendre les transports plutôt que de déménager pour conserver la qualité
de vie). Les lieux repoussoirs sont identifiés par 88 %, de façon spontanée :
►► Soiten raison de leur qualité sociale 41 % ne veulent pas vivre dans un
quartier systématisé (comportement non spécifiquement suisse).
►► Soit en raison de leur qualité sensible et fonctionnelle par un rejet de l’urbain
31 % rejettent un environnement urbain considéré comme bruyant, stressant,
pollué, non adapté aux enfants, le centre-ville ou la ville.
Cette perception contrarie les politiques incitatives d’attractivité de certains
lieux. Ainsi, 36 % des familles ont des exigences spécifiques en matière de
localisation.
Que recherchent les familles ?
Les familles recherchent un environnement, paisible, pratique et bien connecté :
►► Les familles recherchent un logement localisé dans un environnement
paisible et pratique où prédominent les qualités sensibles et fonctionnelles
(espace vert, calme, accessibilité en transport public, proximité des écoles
et des commerces).
►► Les critères plus sociaux comme la proximité des amis et de la famille
(50 %), la réputation du quartier (47 %) ou la vie associative (46 %) sont
beaucoup moins consensuels.
►► La fiscalité est le critère le moins cité (en Suisse, la fiscalité est fortement
locale).
305
Il en résulte la hiérarchisation suivante :

►► Un environnement accueillant pour les enfants :
▼▼ qualités sensibles de proximité : espaces verts et le calme (92 % et 88 %) ;
▼▼ qualités fonctionnelles de proximité ¾ des familles fréquentent leurs
quartiers, cette proportion passe à 92 % pour les achats et 75 % pour
les loisirs pour les Bernois qui disposent de nombreuses aménités de
proximité ;
▼▼ qualités sociales de proximité (amis, familles, communauté) ne sont citées
que dans 50 % des réponses, toutefois, ils sont 88 % à considérer que
cela est important voire très important (58 %) d’entretenir des relations
conviviales avec leurs voisins ;
▼▼ autonomie des enfants et mobilité : les enfants jeunes, les parents
apprécient des espaces clos ou fermés (urbanisme en escargot), pour
les adolescents, la desserte des transports publics devient très impor-
tante (80 % des avis).
►► Six axes de différentiation des préférences résidentielles :
1. Sécurité
2. Densité (gradient d’urbaphilie)
3. Convivialité (gradient de communautarisme)
4. Tradition (gradient d’ancrage local)
5. Tranquillité
6. Élitisme (gradient de distinction sociale)
Les modes de vie différenciés en fonction des pratiques

1. Préférences résidentielles et pratiques quotidiennes.
Les différences en termes d’utilisation du territoire : mobilité et échelles de vie.
Organisation pratique des activités quotidiennes, la notion de « densité »
est au cœur de cette dimension, elle regroupe les modes de vie compacts,
organisés autour de la marche à pied et l’usage des transports collectifs.
Et 65 % des familles préfèrent un quartier où elles peuvent tout faire à pied
plutôt qu’éparpiller leurs activités. Cela renvoie à la question du rôle de la
voiture dans l’organisation de la famille. Dans les familles interrogées, 33 %
utilisent exclusivement la voiture, 17 % les transports en communs et le
vélo exclusivement. Les autres familles combinent les modes motorisés et
les transports en commun (25 %), les modes motorisés et les modes doux
(12 % et 14 % d’entre elles sont multimodales).
L’organisation d’un mode de vie autour de certains moyens de transport
conditionne de manière importante les choix de localisation résidentielle.
306
2. Les rapports de voisinage, vie sociale, mixité sont traités dans des axes
thématiques (convivialité, tradition, élitisme).
►► Convivialité : Plus les relations avec le voisinage sont considérées comme
importantes ou très importantes plus les tendances à citer la vie associative
et socioculturelle comme importante ou très importante (55 % par rapport
à 46 % de l’échantillon). De la même façon, les familles qui déclarent avoir
leurs amis dans le quartier ou la commune prônent l’importance de la vie
associative (66 % contre 46 %).
Cela influence également le type d’habitat, plus immeubles anciens ou
habitat pavillonnaire que les villas.
►► Tradition renvoie à la préférence à des lieux où les familles ont un ancrage
local (les musulmans toulousains) en fonction de leur trajet résidentiel
antérieur. Cela reflète également un mode de vie peu mobile et relativement
« privatif », on fréquente ses amis (26 % déclarent la proximité de la famille
comme très importante et 22 % celle des amis).
►► Élitisme renvoie à la notion de valorisation par le lieu (embourgeoisement).
Ce choix est minoritaire dans les familles 26 % préfèrent un tel quartier
valorisant contre 66 % qui déclarent préférer un quartier populaire animé.
3. Les préférences sensibles : nature, densité et urbanité.
L’axe tranquillité représente ces préférences : environnement calme et
vert, environnement sécurisé qui relève de l’appréciation de « sentiment
de sécurité ou de réputation du quartier ».
À la question : quel est votre habitat idéal, 46 % une villa, 11 % une villa dans
un ensemble pavillonnaire, 23 % une ferme rénovée, 10 % un immeuble
ancien et 11 % un immeuble moderne et neuf, c’est-à-dire 80 % en habitats
détachés. À la question sur les modes de connexion, 75 % des familles
veulent un environnement bien connecté : 25 % en ville, 50 % à proximité.
Il en résulte 3 attitudes majeures :
►► La valorisation de la nature (idéalisée sans doute, nous l’avons vu) et le
rejet de la ville.
►► La valorisation de la périphérie connectée (transports publics, calme,
espaces verts).
►► La valorisation de l’urbanité (mouvement, diversité, vie culturelle, densité)
Cette valorisation de l’urbanité est liée à l’attrait pour la vie culturelle (les 10 %
les plus urbaphiles valorisent deux fois plus la proximité de la vie culturelle
à 33 % contre 14 %).
Cela valorise les ensembles urbains, accessibles avec les transports tout
en réalisant un ensemble clos.
307
Les modes de vie résidentiels

Il en résulte qu’il n’y a pas un mode de vie mais des modes de vie, qui peuvent
être caractérisés comme suit :
1. Les citadins engagés (13 %) privilégient les environnements denses et
urbanisés et la vie de quartier ? Ce mode de vie correspond à celui des
nouvelles classes moyennes urbaines dites « postindustrielles », Elles se
déplacent en transports publics et à vélo, elles préfèrent les immeubles
anciens et préfèrent les quartiers où toutes les activités peuvent être faites
à pied. Elles sont motrices pour les modes de gestion du type coopérative
(clients pour l’autopromotion). Ces familles constituent un groupe homogène,
les adultes sont salariés et parfois à mi-temps et ce groupe a le plus grand
nombre de familles monoparentales.
2. Les communautaristes (17 %) sont des familles très exigeantes envers
les qualités sensibles, sociales et fonctionnelles de leur cadre de vie, avec
leur habitat et le type d’environnement. Elles relèvent des modes de vie des
classes moyennes en privilégiant la sécurité, elles choisissent la voiture,
elles sont plus traditionnelles et s’inquiètent des pertes des valeurs. De
formation supérieure, les femmes sont souvent femmes au foyer, ce qui
induit un revenu plutôt modeste.
3. Les bourgeois (21 %) sont des familles qui privilégient la sécurité avec
l’élitisme et ne cherchent pas particulièrement à habiter à proximité de
leurs familles ou leurs amis. Les pratiques sont plus individualistes et
conservatrices. Elles s’engagent peu dans la vie associative et ne fréquentent
le quartier que pour effectuer les achats. Ces familles préfèrent un quartier
chic et résidentiel, sont souvent propriétaires à hauts revenus et la femme
reste au foyer.
4. Les citadins individualistes (15 %). Ces familles recherchent un environ
nement dense et bien connecté avec une bonne offre culturelle à proximité.
Il s’agit de familles relativement individualistes, qui n’ont pas un ancrage
social particulièrement fort. Ces familles sont souvent universitaires et ont
trouvé leur logement en attendant la perle rare.
5. Les indifférents insatisfaits (13 %). Ces familles ont un rapport plutôt
passif à leur choix résidentiel. Elles n’ont pas de choix prédominants, ce
groupe représente un groupe important de jeunes familles ayant un statut
de locataire. Elles n’ont pas vraiment choisi leur habitat.
6. Les champêtres ancrés (11 %) valorisent un environnement calme et vert,
qui permet de développer un mode de vie compact et localement ancré. Le
mode de vie est rural, l’usage de la voiture est central et un ancrage social
308
important. Le lieu de résidence idéal est plutôt un village de campagne.

Elles ont souvent plus de deux voitures, sont mobiles au quotidien et ne
se sont pas déplacées à l’étranger. Les familles sont relativement jeunes,
apprécient le calme et la nature et évitent les villes.
7. Les paisibles (10 %) valorisent le calme, l’environnement résidentiel doit
être calme et confortable, favorisant la lecture.
L’incidence des revenus

Le revenu a une incidence principale sur le nombre de m2. Les familles à
hauts revenus (11 000 FS = 7 500 € mensuels) disposent en moyenne 10 m2
de plus que les familles disposant de 4 000 € de revenus. Mais, elles sont
4 fois plus nombreuses à être propriétaires (70 % contre 18 %), elles ont plus
tendance à être tout à fait satisfaites que les familles à revenus moindres
(31 % contre 21 %).
Par contre, le revenu a un faible impact sur l’orientation des choix résidentiels.
La diversité des qualités urbaines

Toutes ces analyses conduisent à la création d’un outil d’analyse par quartier
déterminant le choix du logement.
Les critères de choix sont assez éloignés des schémas classiques : la luminosité
précède largement le loyer, le nombre de pièces et la surface (60 % contre 45 %).
Une chambre par enfant, un bureau sont des critères majeurs. Les critères qui
font choisir la maison individuelle sont :
►► Le jardin, les espaces extérieurs (sécurité, autonomie des enfants).
►► La possibilité d’appropriation et de réaménagement/évolution au travers
du cycle de vie.
►► Les espaces d’hospitalité et de rangements.
La qualité de l’habitat = les qualités du quartier + les qualités du logement.
Les domaines d’intervention sont les suivantes :
►► Qualité fonctionnelle :
▼▼ Mobilité : développer en parallèle les dessertes TP et la qualité de
l’accessibilité routière.
▼▼ Consommation : favoriser une bonne distribution des aménités de
proximité.
►► Qualité sociale :
▼▼ Réputation : travail sur la réputation des quartiers et des écoles.
309
▼▼ Mixité sociale : assurer la mixité des statuts d’occupation (coopératives,

logements sociaux, propriété par étage, loyers libres).
▼▼ Convivialité et vie associative : favoriser le développement d’une vie
associative, prévoir les espaces collectifs et de rencontre, gérable par
les habitants.
►► Qualité sensible :
▼▼ Nature : développer les espaces verts.
▼▼ Bâti : favoriser la diversité du bâti (gabarits, types de logement).
Tableau 4.20 Type de grille d’analyse pour le choix d’un logement
Potentiel d’accueil des quartiers Quartier 1 Quartier 2 Quartier 3 Quartier 4

Densité
FONCTIONNELLE
Transports publics
QUALITÉ
Distance au centre-ville
Écoles
Services alimentaires
Gastronomie
Convivialité En fonction du type d’engagement associatif
Vie associative
SOCIALE
QUALITÉ
Tradition
Élitisme/statut social
Réputation/sécurité
Tranquillité
SENSIBLE
QUALITÉ
Parcs naturels
Typologie urbaine
Les projets de développement durable sont en général peu attentifs à la diversité

des modes de vie. Ils privilégient le normatif (les bons comportements) et la
hiérarchisation par les revenus et non les modes de vie. Selon l’étude, 30 % du
public est susceptible d’adhérer aux écoquartiers, de la même façon, les projets
de centre-ville ont du mal à drainer (70 % des familles se disent peu attirées
par la ville et notamment 30 % sont farouchement opposées). Il en résulte que
les notions de centre, suburbain, périurbain deviennent moins importantes, les
modes de vie et celle de la connexion des lieux deviennent centraux.
Le concept favorisé est le « low high rise density » (les quartiers de grande
sécurité et à faible densité) avec une demande d’espace supplémentaire
(45 % d’une pièce supplémentaire, d’espaces verts 36 %, les espaces de
gastronomie 31 %). Si l’on veut densifier, il faut pouvoir externaliser des
activités (ateliers, studio d’accueil…) et repenser les standards de distribution
et d’organisation de l’espace.
310
Ne pas négliger la nécessité d’appropriation et de convivialité, en soutenant

le développement des coopératives et de logements en propriété en étages.
Cette analyse qualitative permet :
►► De définir une demande par la définition de géotypes (typologie de deman
deurs en fonction de leur mode d’habiter).
►► D’ajouter des termes relatifs aux modes de vie, aux choix résidentiels selon
une typologie de demandeurs plus précis.
►► D’appuyer les stratégies d’action qui seront définies en fin d’étude.
►► De décrire les indicateurs de performance à suivre tant au niveau du quartier
que du logement lui-même.
4.6 Le traitement prospectif des données

précédentes : l’analyse structurelle
4.6.1 Méthodologie
L’analyse structurelle est une méthode basée sur l’évaluation par des référents
concernés par le sujet de :
►► l’influence des acteurs choisis comme étant représentatifs du système
étudié, ici l’habitat urbain du Grand Ouest ;
►► de l’importance pour ces acteurs des objectifs définis comme importants
pour le système étudié.
Toute analyse structurelle suppose :
►► Un groupe permanent de référents (les représentants des 4 EPLA).
►► La définition d’une liste d’acteurs représentatifs du système étudié (les
acteurs), choisis par les référents (moins de 50 et supérieurs à 20).
►► La liste des objectifs choisis par les référents.
►► Un travail en groupe pour, dans un premier temps, étudier l’influence de
chaque acteur sur tous les autres selon la grille de réponse suivante : les
influences sont notées de 0 à 4 suivant l’importance de la remise en cause
possible pour l’acteur :
▼▼ 0 : pas d’influence ;
▼▼ 1 : processus opératoires ;
▼▼ 2 : projets ;
▼▼ 3 : missions ;
▼▼ 4 : existence.
311
Dans un second temps, indiquer si l’acteur est favorable ou opposé à

l’objectif : (négatif contre positif favorable) :
▼▼ 0 : l’objectif est peu conséquent ;
▼▼ 1 : l’objectif met en cause les processus opératoires (gestion, etc.) les
processus opératoires de l’acteur/est indispensable à ces processus
opératoires ;
▼▼ 2 :l’objectif remet en cause la réussite des projets de l’acteur/est indis-
pensable à ses projets ;
▼▼ 3 : l’objectif met en cause la réussite l’accomplissement des missions
de l’acteur/est indispensable à la réussite de ses missions ;
▼▼ 4 : l’objectif met en cause l’acteur dans son existence/est indispensable
à son existence.
Une synthèse est développée en troisième partie autour de la réussite potentielle
des objectifs.
L’approche prospective est basée sur l’analyse du jeu des acteurs du système
défini. Dans la présente étude, notre analyse exprime les positions relatives des
acteurs et leur adhésion aux objectifs pour le système de l’habitat urbain
dans le Grand Ouest.
L’analyse structurelle conduit à caractériser les relations et les rapports de
force entre acteurs, selon les principes suivants :
►► Ils’agit d’identifier les influences d’une part (X exerce son influence sur Y)
ce qui corrélativement induit les dépendances des dépendances d’autre
part (X est influencé par Y et Z) puisque la somme des influences et des
dépendances sont égales.
►► De mesurer les rapports de force qui prennent en compte les relations de
proximité et donc d’association des acteurs (les EPLH s’associent avec les
communautés d’agglomération).
►► De définir les objectifs qui conduisent à un plus fort engagement des acteurs
(consensuels) mais également les objectifs modérément soutenus, et ceux
soutenus par certains acteurs et combattus par d’autres acteurs.
L’analyse structurelle a été conduite avec les représentants des EPLA du
Grand Ouest.
4.6.2 Le choix des acteurs

Les acteurs sont représentatifs du système dans lequel ils agissent : le système
relatif à l’habitat urbain dans le Grand Ouest. Les positions relatives ne
312
peuvent pas être extrapolées pour l’analyse d’un système, même proche,
car la position relative des acteurs est obligatoirement différente. Il s’agit d’un
système clos, en termes de jeu d’acteurs mais non en termes d’influences.
Les acteurs extérieurs au système (par exemple, les investisseurs internationaux)
peuvent influencer le système, mais obligatoirement de façon indirecte.
Aucune stratégie d’alliance ne peut être conduite avec eux, puisqu’ils ignorent
les modalités de fonctionnement du système, le système ne fait pas partie de
leurs préoccupations.
Le choix des acteurs permet de déterminer les modalités d’évolution du système.
Les acteurs traditionnels de l’habitat :
►► les communes ;
►► les entreprises publiques locales d’aménagement ;
►► les conseils généraux (délégation à la pierre) ;
►► les communautés urbaines et communautés d’agglomération ;
►► les établissements publics fonciers régionaux (EPFR) ;
►► les bailleurs sociaux ;
►► les propriétaires bailleurs ;
►► les banques ;
►► les promoteurs ;
►► l’État régalien ;
►► l’État financeur de projets (ANRU, autres…) ;
►► les architectes et autres concepteurs ;
►► les entreprises du bâtiment ;
►► les sociétés de maisons individuelles ;
►► les aménageurs et lotisseurs privés.
Les acteurs nouveaux ou à prendre en compte pour le domaine de l’habitat :
►► Les autopromoteurs de centre-ville.
Définition : association d’acquéreurs qui cherchent à réaliser un projet
d’habitat en commun et hors des circuits traditionnels, fondé sur l’autogestion
de décisions (le terme en allemand est « Bauherrengemeinschaften »,
cette pratique est fortement développée dans certains quartiers de Berlin,
de Leipzig).
►► Les financeurs (financement de l’habitat, 1 % logement).
313
►► Les pays SCoT.

Définition : les textes réglementaires ou volontaires (PADD) résultant de la
loi et qui fournissent un cadre pour l’habitat (PLU, PADD, PLH, PDU, etc.).
►► Les associations.
Définition : associations du cadre de vie.
►► Les agriculteurs.
Définition : les agriculteurs en tant que gestionnaires de l’espace périurbain
et qui subissent la pression démographique réduisant les terres arables.
►► La Caisse des dépôts et consignations (CDC) en tant que fonds souverain.
►► Les promoteurs locaux et innovants.

Définition : promoteurs, implantés sur un territoire et susceptibles de pouvoir
réaliser des offres « solvables » mais adaptées à la demande des différents
acteurs. Ils réalisent une part importante de l’innovation en matière d’habitat.
Les acteurs représentatifs des demandeurs de logements en fonction
de leurs modes d’habiter.
Les points de vue des habitants ont fait l’objet d’enquêtes et de travaux de
sociologues qui permettent de définir des modes d’habiter en caractérisant les
comportements. En nous appuyant sur une étude suisse, nous avons retenu les
géotypes suivants (nous avons précédemment présenté les géotypes, il n’est pas
utile de les reprendre, nous en rappelons seulement la liste) :
1. Géotype : les primo-accédants
2. Géotype : les locataires sociaux
3. Géotype : les étudiants et jeunes 20-29 ans
4. Géotype : les personnes âgées dépendantes
5. Géotype : les personnes âgées
6. Géotype : les cadres migrants
7. Géotype : les citadins engagés
8. Géotype : les jeunes de 10-20 ans
9. Géotype : les communautaristes
10. Géotype : les bourgeois
11. Géotype : les familles monoparentales
12. Géotype : les citadins individualistes
13. Géotype : les indifférents insatisfaits
14. Géotype : les champêtres ancrés
15. Géotype : les paisibles
314
Les éléments essentiels de l’analyse structurelle : la position

des acteurs
La note d’influence d’un acteur (la somme de toutes les influences exercées) et
celle de dépendance (la somme de toutes les influences subies par un acteur)
fournissent une coordonnée que l’on peut reporter sur un graphique.
Les coordonnées indiquent la position relative des acteurs par rapport aux autres
pour le système pris en considération : l’habitat urbain dans le Grand Ouest.
La position relative des acteurs est déterminée en étudiant l’influence de
chaque acteur sur tous les autres en répondant à la question suivante : L’acteur
X influence-t-il l’acteur Y ?
►► Sans influence = 0
►► Dans ses processus opératoires = 1
►► Dans ses projets = 2
►► Dans ses missions = 3
►► Dans son existence = 4
Le total des influences et des dépendances fournit les coordonnées de l’acteur
qui sont reportées sur une matrice.
4.6.3 L’analyse peut se réaliser à deux niveaux
Comme elle a été réalisée initialement avec les acteurs du système

tel que défini
a. Le système de l’habitat urbain Grand Ouest est caractérisé par une très
grande stabilité, il en résulte que les modifications ne peuvent se réaliser qu’à
très long terme. La durée moyenne d’une modification est de l’ordre de 40
à 50 ans et non de 10 ans, ce qui n’est pas à l’aune des modifications de
management du secteur marchand, lequel impose des durées plus courtes.
b. L’absence de zone d’enjeux (les acteurs très influents et très dépendants)
exprime simplement que ceux-ci sont définis en dehors du système. Pour les
identifier, il serait nécessaire de prendre en compte des données externes
comme les modes de réalisation des influences sur la réglementation, sur
les techniques, sur la recherche et développement. Cette stabilité signifie
également sans doute que le système de l’habitat urbain Grand Ouest n’a
pas d’enjeu en propre en dehors du système global du logement, lequel
est connu pour faire l’objet d’un certain déficit en matière de recherche-
315
développement. Sans anticiper les conclusions de l’étude, ces lacunes

devraient conduire les EPLA à s’investir dans une veille commune qui devrait
permettre de suivre les évolutions voire de les anticiper.
c. Toutefois, il est nécessaire de modérer cette absence en soulignant que les
communautés d’agglomération, les communautés urbaines, les communes,
mais également les entreprises du logement social en fonction de leurs
compétences et de leur capacité à agir représentent la zone d’enjeux dans
ce système d’habitat urbain du Grand Ouest.
En termes plus simples, les modifications profondes de l’habitat supposent
que les collectivités publiques territoriales locales mais également les
sociétés de logement social puissent adhérer ou porter ces nouveaux enjeux.
d. L’axe entre la zone d’influence et la zone de jugements correspond aux
acteurs qui agissent sur le système, il s’agit de l’État législateur et dans une
moindre mesure les banques (au travers des modalités financières qu’elles
rendent possibles), les associations du cadre de vie qui interviennent,
notamment par rapport à la faisabilité ou non des projets selon des règles
environnementales pour les structures qui sont en position d’influence.
e. Les communautés d’agglomération, les communes, les OPHLM, dans la
zone d’enjeux, les promoteurs et les EPL en position de jugement, c’est-à-
dire qui précisent les indicateurs de performance du système.
À proximité, avec une influence globale moindre, il faut noter la présence dans
la zone d’influence, des pays et des outils institutionnels que sont les PLU,
PADD, PLH et autres instruments structurant le système. Les propriétaires
bailleurs privés et les entreprises du bâtiment dans la zone d’équilibre du
système, dans la zone de jugement, c’est-à-dire qu’ils subissent mais sont
actifs au travers de leurs critiques et de ce fait, orientent les décisions.
f. Nous trouvons le premier géotype représenté : les primo-accédants, lesquels
ont une influence importante sur la structuration du système mais également,
la maîtrise d’œuvre (architectes et BET), les aménageurs et lotisseurs privés,
les promoteurs locaux innovants, extrêmement proches puis également les
constructeurs de maisons individuelles.
g. En dehors de cet axe du réel, les autres acteurs dont tous les autres géotypes
se situent dans la zone du virtuel, c’est-à-dire qu’ils sont peu influents mais
peu influencés.
Cela signifie simplement que leurs avis et modes d’habiter sont encore peu
pris en compte actuellement. La prise en compte dans les objectifs et dans
le jeu des acteurs de ces modes d’habiter devrait les conduire à être plus
influencés voire plus influents. La position des primo-accédants montre que
316
la prise en compte des modes d’habiter (le premier propriétaire accédant

à l’habitat individuel est devenu un archétype revendiqué par 80 % des
familles) modifie fortement le jeu des acteurs.
h. La réglementation joue un rôle fondateur pour la définition des règles du
jeu, lesquelles s’appliquent au système de l’habitat. Il s’agit d’une variable
d’entrée. Toute action qui ne serait pas supportée par une réglementation,
n’aurait pas de légitimité suffisante pour pouvoir être opérationnelle. Cela
limite fortement la créativité et l’application de règles nouvelles, non prises
en compte par la réglementation.
En résumé, le système de l’habitat urbain du Grand Ouest est caractérisé :
1. Par une très grande stabilité, toute modification n’intervient qu’à très long
terme.
2. Ce système dépend du système global du logement.
3. Les modifications profondes de l’habitat supposent que les collectivités
publiques territoriales locales mais également les sociétés de logement
social puissent adhérer ou porter ces nouveaux enjeux.
4. Les données d’entrée du système sont :
4.1. La loi.
4.2. Les banques.
4.3. Les associations du cadre de vie.
4.4. Les pays et les outils institutionnels que sont les PLU, PADD, PLH et
autres instruments structurant le système.
5. Le premier géotype représenté : les primo-accédants, lesquels ont une
influence importante sur la structuration du système mais également :
5.1. La maîtrise d’œuvre (architectes et BET).
5.2. Les aménageurs et lotisseurs privés.
5.3. Les promoteurs locaux innovants, extrêmement proches puis également.
5.4. Les constructeurs de maisons individuelles.
5.5. Pour les autres géotypes leurs avis et modes d’habiter sont encore
peu pris en compte actuellement, ce qui signifie que le marché du
logement est avant tout fondé sur l’offre et non la demande.
Dans cette configuration, les EPL ont peu de marge de manœuvre : l’effort pour
répondre aux communes et aux communautés urbaines ou d’agglomérations
passe par une action très volontariste en direction des OPHLM, c’est-à-dire
faire le choix de l’investissement public au détriment du privé (les promoteurs).
Cela suppose une ingénierie financière et la mobilisation de ressources qui
sont depuis quelques années, orientées vers le secteur privé (défiscalisation).
317
Un rapprochement vers la demande (vers la gauche) placerait les EPL dans

la zone de virtuel, c’est-à-dire du discours.
Par rapport aux banques et à l’État financier (ANRU, ANAH), les EPL pourraient
jouer le rôle d’expert en créant des indicateurs de performance pour mesurer
la performance de ces acteurs dans le système de l’habitat urbain dans le
Grand Ouest. Cette action pourrait être conduite par une action collective.
4.6.4 Supprimer deux acteurs, très influents

mais indépendants : le législateur et les banques
Sur le plan de la méthodologie, la suppression de ces deux acteurs est parfai
tement possible car ils influencent fortement le système mais aucun acteur,
dans la configuration actuelle du système de l’habitat urbain du Grand Ouest,
n’est susceptible de les influencer et de conduire des actions de partenariat
avec eux, du point de vue des référents. Dans cette nouvelle configuration, le
paysage change du tout au tout :
Figure 4.1 Le tableau des pouvoirs, les positions stratégiques relatives
L’axe du système se déplace vers la gauche ce qui positionne :

►► L’ensemble des associations de cadre de vie, les communautés urbaines et
les communautés d’agglomération, les communes et les OPHLM se situent
318
en zone d’enjeux. Cela signifie que le système, pour réussir, doit satisfaire
les exigences de ce groupe d’acteurs.
►► Les EPLA se situent en intermédiaires entre les acteurs d’enjeux et les acteurs
qui jugent le système, c’est-à-dire la maîtrise d’œuvre, les aménageurs privés
et les constructeurs de maisons individuelles. Les EPLA sont en position
d’intermédiation entre les critères de jugement et les enjeux. Cependant,
les promoteurs sont également à proximité et susceptibles de les remplacer.
►► Les primo-accédants, les entreprises du bâtiment, les bailleurs propriétaires
privés et partiellement les étudiants sont au cœur du système.
►► Il faut noter la position de maîtres du jeu du système portée par les instruments
de programmation que sont les SCOT, PLU et PADD ainsi que l’État en tant
que financeur ANRU, ANAH.
Le champ du réel correspond à la configuration du système tel qu’il est décrit
traditionnellement en matière d’urbanisme urbain, il s’agit d’une description
de la situation actuelle d’une sorte « d’entre nous » qui réconforte les acteurs.
Dans cette configuration, nous sommes sur une vision plus opérationnelle du
système l’habitat urbain du Grand Ouest. Les acteurs sont connus et des
noms peuvent être mis sur les différentes positions.
La stratégie à mettre en œuvre serait de se rapprocher de la maîtrise d’œuvre
(perte d’influence et de dépendance) des entreprises du bâtiment (perte de
dépendance) pour :
►► Favoriser l’habitat social géré par les OPHLM.
►► Répondre très précisément aux exigences des communes, des communautés
urbaines et d’agglomération.
Cette stratégie doit développer les aspects les plus visibles (développement
durable, énergie, etc.) et les moins visibles (ségrégation de clientèle, familles
à fort potentiel de maintien sur place…). La différence essentielle par rapport à
la première position tient à la vision opérationnelle de la stratégie à mettre en
place. La question des ressources et des savoir-faire reste posée et non résolue.
4.7 Les objectifs que pourraient porter

les acteurs
Nous disposons en matière d’analyse prospective de deux scénarios :
►► Scénario 1 : l’approche globale qui conduit à faire un effort important
d’ingénierie financière en direction des OPHLM.
319
►► Scénario 2 : une approche plus active en association avec la maîtrise

d’œuvre (laquelle ne se limite pas aux seuls architectes), les entreprises
du bâtiment pour mettre sur le marché des produits performants aux yeux
de des communautés urbaines au profit des OPHLM.
Les objectifs doivent être mis en perspective par rapport à ces deux scénarios.
4.7.1 Les éléments essentiels de l’analyse structurelle :

La prise en compte des objectifs
Les objectifs sont analysés acteur par acteur et le groupe doit répondre à
la question suivante : L’acteur est-il favorable ou opposé à l’objectif ? (signe
+ ou - selon la réponse)
Du point de vue de l’acteur, l’objectif :
►► Note 0 : est peu conséquent.
►► Note 1 (-) : met en cause les processus opératoires (gestion, etc.)/(+) est
indispensable à ces processus opératoires.
►► Note 2 (-) : l’objectif met en cause la réussite des projets de l’acteur/(+) est
indispensable à ses projets.
►► Note 3 (-) : l’objectif met en cause l’accomplissement des missions de
l’acteur/(+) est indispensable à ses missions.
►► Note 4 (-) : l’objectif met en cause dans son existence l’acteur/(+) est
indispensable à son existence.
Une première liste de 44 objectifs a été établie, puis après les premiers résultats
de l’étude obtenus, une liste de 19 objectifs a été retenue car les objectifs
recevaient suffisamment de soutien de la part des acteurs. Il y en a 6 d’entre
eux qui sont dits consensuels car ils obtiennent le maximum de soutien
sans opposition. Il s’agit des objectifs suivants, les chiffres entre parenthèses
représentent le pourcentage d’adhésions à l’objectif de la part des différents
acteurs :
►► accroître la demande de logements (86,2 %) ;
►► réduire les impacts environnementaux locaux des bâtiments (61,2 %) ;
►► assurer la tranquillité (49,6 %) ;
►► assurer la qualité intrinsèque du logement (46,9 %) ;
►► assurer des lieux privatifs et communs y compris au sein de la famille
(44,3 %) ;
►► évaluer la compétence des prestataires pour la réalisation de l’habitat
(42,9 %).
320
Puis les 11 objectifs en fonction de la valeur de mobilisation nette (il s’agit

d’objectifs pour lesquels nous avons calculé les valeurs données pour tous
les acteurs en faveur de cet objectif et ceux qui étaient opposés, il en résulte
une valeur d’adhésion à laquelle vient se déduire une valeur d’opposition dite
mobilisation nette) :
►► assurer la qualité architecturale et urbaine (54,5 %) ;
►► maîtriser le foncier (53,9 %) ;
►► reconstruire la ville sur la ville (49,8 %) ;
►► réhabiliter l’ancien (49,1 %) ;
►► stimuler
une offre diverse des habitats répondant aux critères environ
nementaux et techniques (47,3 %) ;
►► inciter à de nouvelles pratiques urbaines (45,6 %) ;
►► prévoir des espaces de convivialité (45,4 %) ;
►► assurer la vie sociale et l’identification sociale (45,3 %) ;
►► assurer des lieux privatifs et communs y compris au sein de la famille (43,6 %) ;
►► permettre l’ancrage résidentiel (42,8 %) ;

►► limiter l’étalement urbain (40,2 %).
Les objectifs peuvent être analysés :
►► parrapport à leur position dans le système de l’habitat urbain du Grand
Ouest, plus ils sont centraux et plus ils ont du poids dans le système ;
►► par les relations fortes établies avec les autres objectifs.
Si nous retenons les objectifs pour lesquels les acteurs ont pris position, nous
obtenons les liaisons d’objectifs suivants, c’est-à-dire les objectifs les plus cités :
►► Offre de logements par rapport à l’environnement bâti :
▼▼ accroître la demande de logements (86,2 %) ;
▼▼ réduire les impacts environnementaux locaux des bâtiments (61,2 %).
►► Offre de logements par rapport au foncier :
▼▼ maîtriser le foncier (53,9 %).
►► Offre de logements par rapport à la qualité logements :
▼▼ assurer la qualité intrinsèque du logement (46,9 %).
►► La ville sur la ville par rapport à l’étalement urbain :
▼▼ reconstruire la ville sur la ville (49,8 %) ;
▼▼ limiter l’étalement urbain (40,2 %).
321
Certains objectifs sont consensuels, de nombreux acteurs en supportent la

mise en œuvre, les alliances renforcent l’objectif :
►► Accroître la demande de logements (86,2 %) :
▼▼ de très nombreux acteurs appuient cet objectif ;
▼▼ d’autres, font l’objet d’oppositions parfois fortes ;
▼▼ d’autresrencontrent des oppositions beaucoup plus déterminées et
nombreux (stratégies d’alliance d’opposition possibles).
►► Limiter l’étalement urbain (40,2 %).
Un plan d’action suppose de ne pas dépasser trois objectifs par EPLA.
Nous préconisons l’engagement des EPLA dans un plan d’action selon la
hiérarchie suivante :
►► Objectif 1, l’offre de logements par rapport à l’environnement bâti :
▼▼ Pour accroître la demande de logements (86,2 %).
▼▼ Pour réduire les impacts environnementaux locaux des bâtiments (61,2 %).
►► Objectif 2, l’offre de logements par rapport à la qualité logements :
▼▼ Pour accroître la demande de logements (86,2 %).
▼▼ Pour assurer la qualité intrinsèque du logement (46,9 %).
À la rigueur :
►► Objectif 3 l’offre de logements par rapport au foncier :
▼▼ maîtriser le foncier (53,9 %).
Puis la mise en œuvre des objectifs qui ne rencontrent pas d’opposition tels que :
►► assurer la tranquillité (49,6 %) ;
►► assurer des lieux privatifs et communs y compris au sein de la famille (44,3 %) ;
►► évaluer la compétence des prestataires pour la réalisation de l’habitat (42,9 %).
4.8 L’approche par les plans d’action
4.8.1 Méthodologie
Les plans d’action s’appuient sur deux types d’outils :
►► Un outil de diagnostic du site selon la typologie présentée précédemment
ce qui fonde le diagnostic du quartier.
►► Une caractérisation des objectifs selon les termes d’enjeux définis et qui
représentent l’approche des EPLA du Grand Ouest.
322
Le travail d’analyse fait précédemment (analyse bibliographique, entretiens et

analyse structurelle) permet de mettre sur pied les plans d’action qui se fondent
sur quatre termes d’enjeux :
►► L’acceptabilité ce qui correspond à l’attente des habitants, ce terme d’enjeu
recouvre les notions d’habitat qualitatif (lieu, sociabilité, commerce, culture)
mais également celles d’individualisation des espaces, de la disposition
des aménités, de celles d’espaces extérieurs, de confort urbain (qualité
environnementale) et de sécurité en fonction des géotypes familiaux en
sachant qu’une famille appartient à plusieurs géotypes selon les phases
de la vie familiale.
►► La durabilité, ce qui recouvre l’adaptabilité liée à l’évolution de la famille
(parcours d’habitation), la notion de densité et de consommation de l’espace,
le coût global pour la société (recettes et investissements induits), le bilan
carbone des choix opérés, la diversité dans la ville.
►► L’abordabilité – adaptée aux revenus des demandeurs – ce qui correspond
à un prix de sortie par catégorie d’utilisateurs finaux, à maîtriser (faire baisser)
les prix par segment de marché, les notions de coût global pour le logement
(inclure les infrastructures) et le coût global pour l’utilisateur.
►► En quantité, il s’agit d’assurer les niveaux définis par le PHL (pour Angers,
selon les besoins) et de qualifier par secteur en régulant.
4.8.2 Les plans d’actions à mettre en œuvre

Les plans d’action s’articulent en fonction des enjeux ci-dessus dans le cadre
suivant :
►► Les objectifs résultent de l’analyse structurelle.
►► Les actions sont transversales entre EPLA et par produit.
►► Les actions en termes de processus en provenance des partenaires.
►► Les objectifs et les actions supposent la mise en œuvre de moyens adaptés.
►► Les objectifs et les actions supposent d’être évalués en fonction d’indicateurs
de performance.
Les diagnostics par quartier et les plans d’action seront les approches à
développer sur le terrain. Le tableau qui suit permet de définir son cadre de
développement reprenant :
►► Les objectifs de la collectivité formalisés et qui font consensus132 et qui
sont documentés.
132 Pour nous, le consensus n’est ni la chambre d’enregistrement sans débat d’une entité élective
tétanisée, ni le forum remettant en cause toute décision mais l’accord minimum de plus
de 50 % des parties intéressées, y compris la population interrogée par voie de référendum.
323
►► Les cibles privilégiées (pour qui sont faits les efforts de la collectivité).
►► Les objectifs doivent être hiérarchisés du plus important au moins important.
►► Quelles sont les actions à mettre en œuvre.
►► Définir les moyens pour y parvenir.
►► Disposer d’indicateurs de performance.
Tableau 4.22 L’élaboration du plan d’action par rapport aux objectifs initiaux
Acceptabilité
Enjeux En
(les attentes Durabilité Abordable
EPLA quantité
des habitants)
-- Adaptabilité à -- Prix de sortie

-- Habitat qualitatif
l’évolution de la par catégorie
(lieu, sociabilité,
famille (parcours d’utilisateurs
commerces),
d’habitation) finaux
-- Individualisation Dans le cadre
-- Densité et -- Maîtriser (faire
des espaces, du PLH (Angers
consommation baisser) les prix
Définitions aménités selon les besoins),
d’espace par segment de
-- Aspect extérieur qualifier par
-- Coût global pour la marché
-- Confort urbain secteur en régulant
société -- Coût global pour
(qualité
-- Bilan carbone le logement
environnementale)
-- Diversité dans la -- Coût global pour
-- Sécurité
ville l’utilisateur
Primo-accédants, étudiants, les familles monoparentales, les cadres migrants, les citadins
Les cibles
engagés, les locataires sociaux, les personnes âgées dépendantes, les champêtres
1- Accroître l’offre
de logements
(86,2) 2- Réduire les impacts 6- Évaluer la
environnementaux compétence des
3- Assurer la
locaux des prestataires pour
tranquillité (49,6) 8- Maîtriser le
Objectifs bâtiments (61,2) la réalisation de
4- Assurer la qualité l’habitat (42,9) foncier (53,9)
4- Assurer la qualité
intrinsèque du
intrinsèque du 8- Maîtriser le foncier
logement (46,9)
logement (46,9) (53,9)
5- Assurer des lieux
privatifs (43,6)
-- Mise en place d’un plan de charges de régulation entre MO (collectivités territoriales,

EPLA au niveau des marchés) sur la mise sur le marché des logements à remonter
Actions au niveau du CA
EPLA
-- Marché local
-- Niveau GT Technique EPLA
324
Acceptabilité
Enjeux En
EPLA quantité
des habitants)
Être une force de propositions pour les actions techniques innovantes dans les modes
Actions
d’action de mise en œuvre des réglementations par capitalisation (mesures in situ) notion
EPLA
d’Observatoire EPLA Grand Ouest
Valoriser les projets par une communication sur la base des expériences mises en œuvre
Actions
de façon emblématique (benchmarking EPLA GO) et identifier la satisfaction clients
EPLA
(enquête sociale)
Identifier les acteurs (promoteurs locaux innovants), les modes d’intervention, les
Actions montages juridiques et financiers pour répondre aux cibles (primo-accédants, étudiants,
EPLA les familles monoparentales, les cadres migrants, les citadins engagés, les locataires
sociaux, les personnes âgées dépendantes)
-- Définir les produits par cibles

-- Entrer dans la conception de l’habitat
-- Imposer des espaces intimes, espaces annexes dans le logement, espaces
intérieurs et extérieurs
Actions -- Construire un partenariat les acteurs locaux innovants
EPLA -- Échanger entre EPLA
Atelier 1 -- Maîtriser la structure des prix des opérations. Redistribuer les rôles (jeu des
acteurs)
-- Construire un partenariat les acteurs locaux innovants
-- Alerte : notion de risque (valorisation amont) gestion des flux
-- Créer un groupe d’échanges technique EPAL
-- Maîtriser la
structure des prix
Définir les produits des opérations –
par cibles Redistribuer les
rôles (jeu des
-- Entrer dans la -- Construire un acteurs)
conception de -- Construire un
partenariat les -- Construire un
l’habitat partenariat les
acteurs locaux partenariat avec
Actions -- Imposer des acteurs locaux
innovants les acteurs locaux
espaces intimes, -- Créer un groupe innovants
Produits innovants
des espaces -- Créer un groupe
d’échanges -- Alerte : notion
annexes dans le d’échanges
technique de risque
logement technique EPAL
-- EPAL (valorisation
-- Différencier les amont) gestion
espaces intérieurs des flux
et extérieurs -- Créer un groupe
d’échanges
technique EPAL
325
Acceptabilité
Enjeux En
EPLA quantité
des habitants)
1- Importance de la réalisation d’études stratégiques amont

Actions 2- Partage des bonnes pratiques et de l’innovation (nationales, internationales)
EPLA
Processus 3- Réalisation d’études techniques de faisabilité
en prove 4- Une démarche de concertation technique pour réduire les coûts
nance des
partenaires 5- Une démarche de concertation renforcée dans le processus d’élaboration des ZAC
6- La mise en concurrence accrue des promoteurs
-- Faire vivre
le groupe
d’échanges
SHAB/SHON -- Analyse
technique EPLA
comparative des
-- Satisfaction -- Faire vivre le -- Tableau de
produits
habitants groupe d’échanges commercialisation
Moyens -- Faire vivre
-- Rythme de vente technique EPLA des promoteur
le groupe
en fonction du -- Évaluation (contractuel)
d’échanges
produit logements
technique EPLA
subventionnés
(abordable) par la
commission
-- SHAB/SHON
-- Tableau de bord
-- Satisfaction -- Prix de sortie
Indicateurs de la nature des
habitants -- Bilan carbone -- Tableau de bord
de perfor produits par cibles
-- Rythme de vente -- Enquête sociale du suivi des prix
mance -- Identification des
en fonction du de sortie
clients
produit
4.8.3 La faisabilité des actions et les partenaires

La liste ci-dessous donne objectif par objectif, les informations suivantes :
►► La liste des acteurs les plus impliqués dans l’objectif par ordre hiérarchique
et le niveau d’investissement puisque la réponse a été apportée en fonction
des critères suivants :
▼▼ note 0 : est peu conséquent ;
▼▼ note 1 (-) : met en cause les processus opératoires (gestion, etc.)/(+) est
indispensable à ces processus opératoires ;
▼▼ note 2 (-) : l’objectif met en cause la réussite des projets de l’acteur/(+) :
est indispensable à ses projets ;
326
▼▼ note 3 (-) : l’objectif met en cause l’accomplissement des missions de

l’acteur/(+) : est indispensable à ses missions ;
▼▼ note 4 (-) : l’objectif met en cause dans son existence l’acteur/(+) est
indispensable à son existence.
►► Par voie de conséquence, les partenaires potentiels avec leur niveau
d’engagement (en gras dans les tableaux).
Cela vise à déterminer les acteurs susceptibles de porter l’objectif de façon
prioritaire. Ce classement doit être mis en lien avec les associations mises en
avant dans les scénarios. Effectivement, il n’est pas nécessaire de porter des
objectifs avec des acteurs qui ne souscrivent pas les orientations des EPLA.
Objectif 1 : Accroître l’offre de logements

Tableau 4.23 Les acteurs avec les niveaux d’intervention
Les porteurs de l’action Ceux dont il faut tenir compte

Les SEM d’aménagement 4 L’État financeur de projets (ANRU, autres…) 2
Les promoteurs 4 Les architectes et autres concepteurs 2
Les promoteurs locaux et innovants 4 Les étudiants et jeunes 20-29 ans 2
Le financement de l’habitat, 1 % logement,
4 Les familles monoparentales 2
CDC
Les aménageurs et lotisseurs privés 4 L’État régalien 1
Les sociétés de maisons individuelles 4 CDC 1
Les communes 3 Les propriétaires bailleurs 1
Les bailleurs sociaux 3 Les personnes âgées dépendantes 1

Les établissements publics fonciers
Les autopromoteurs de centre-ville 3 1
régionaux
Les pays SCoT 3 Les banques 1
Les communautés urbaines et
communautés d’agglomération, PLU PADD 3
PLH
Les entreprises du bâtiment 3
Les locataires sociaux 3
Les primo-accédants 3
Dans le cadre de cet objectif, un grand nombre d’acteurs peut être mobilisé,
les relais existent et sont potentiellement accessibles – il suffit que le niveau
politique le décide.
327
Nous avons fait le même exercice, sans doute le fait que je sois l’animateur n’est
pas neutre mais cela correspond également à la demande sociale.
Objectif 2 : Réduire les impacts environnementaux locaux des

bâtiments
Il n’existe aucun acteur dont l’existence est mise en cause par cet objectif, ou
bien ils ne sont pas acteurs du système et identifiés en tant que tels.
Tableau 4.24 Liste des acteurs qui pourraient mettre en place l’objectif 2
Les promoteurs 3
Les sociétés de maisons individuelles 3
Les familles monoparentales 3
Les agriculteurs 3
Les conseils généraux (délégation à la pierre) 3
Les SEM d’aménagement 2
Le financement de l’habitat, 1 % logement, CDC 2
Les autopromoteurs de centre-ville 2
Les pays SCoT 2
Les personnes âgées dépendantes 2
Les banques 2
Les promoteurs locaux et innovants 1
Les communes 1
Les bailleurs sociaux 1
Les communautés urbaines et communautés d’agglomération, PLU, PADD, PLH 1
Les établissements publics fonciers régionaux 1
Les personnes âgées valides 1
Les paisibles 1
328
Objectif 3 : Assurer la tranquillité

La vision de la tranquillité en l’occurrence est conçue comme étant exclusivement
rurale et en conflit avec les autres usagers de l’espace.
Tableau 4.25 Liste des acteurs qui pourraient mettre en œuvre l’objectif 3
Les agriculteurs 3
Les banques 3
Les communautaristes 3
Les promoteurs 2
Les communes 2
Les personnes âgées valides 2
Les paisibles 2
Les CDC 2
Les citadins engagés 2
Les conseils généraux (délégation à la pierre) 1
Les autopromoteurs de centre-ville 1
Les personnes âgées dépendantes 1
L’État financeur de projets (ANRU, autres…) 1
Les étudiants et jeunes 20-29 ans 1
Les propriétaires bailleurs 1
Les jeunes de 10-20 ans 1
Les champêtres ancrés 1
Objectif 4 : Assurer la qualité intrinsèque du logement

Il est clair que la qualité du bâti mobilise peu.
329
Tableau 4.26 Liste des acteurs susceptibles de mettre en œuvre l’objectif 4
Les bourgeois 3
Les communes 2
Les paisibles 2
L’État financeur de projets (ANRU, autres…) 2
Les propriétaires bailleurs 2
Le financement de l’habitat, 1 % logement, CDC 2
Les communautés urbaines et communautés d’agglomération, PLU, PADD, PLH 2
Les aménageurs et lotisseurs privés 2
Les agriculteurs 1
Les banques 1
Les promoteurs 1
Les CDC interventions en capital 1
Les champêtres ancrés 1
Les pays SCoT 1
L’État régalien 1
Conclusion
L’étude prospective dans sa phase initiale a conduit à insister sur :
►► La stratégie opérationnelle d’alliance avec des acteurs du milieu doit porter sur
l’augmentation de l’offre de logements, pour répondre à une demande sociale
dans le cadre d’une qualité du bâti qui réduise les impacts environnementaux.
►► La stratégie globale (complémentaire et non antagoniste) d’une mise en
œuvre d’une ingénierie financière pour une offre sociale de logements, en
quantité largement supérieure à celle actuellement mise en œuvre.
Le point le plus difficile de cette mise en œuvre est le sens opposé des actions
publiques par rapport à ces opérations.
330
Partie IV
Les notions à approfondir
5
Les externalités
qui s’imposent
Dans ce chapitre, nous traiterons des externalités, c’est-à-dire des coûts induits,
pris en charge par la collectivité, et que le prix du marché ne représente pas.
Nous avons choisi deux thèmes, que nous retrouvons dans les finalités
présentées précédemment.
Il s’agit d’une part du bien-être au travers d’une enquête faite par des étudiants
de master d’Aménagement et collectivités territoriales de l’université de Rennes 2
sur le bien-être dans les écoquartiers, d’autre part, du thème de la segmentation
du territoire, élément indispensable de la finalité de la solidarité.
5.1 Quel bien-être dans les écoquartiers133 ?

Nous utilisons l’étude que nous avons financée pour le rapport de mémoire
de Master 2 Aménagement durable de l’université de Rennes 2 dont nous
retirons l’ensemble des éléments inutiles, telles les photos. Nous avons ajouté
de nombreux commentaires sur les éléments développés par les étudiants.
133 Le mémoire de maîtrise de 2012 a été partiellement repris et fortement corrigé, des formulations
peu adéquates et en version française. Les étudiants étaient Charline Calle, Hélène Le Martret,
Sabine El Moualy (du cabinet Aubépine à Rennes), Florian Durel et Victor Elger.
Ce document présente trois parties égales en taille :

►► Une première partie sur les principes généraux relatifs aux écoquartiers,
dont nous avons élagué de nombreux paragraphes, qui n’apportaient rien
au propos mais exigés pour un travail universitaire de cette nature.
►► Une description assez approfondie des deux sites étudiés, développant de
nombreuses thématiques urbanistiques et environnementales.
►► Comment les habitants ressentent les éléments ci-dessus et comment ils les
vivent. Comme souvent, il s’agit de la partie la plus riche en enseignement
et peut conduire à remettre en cause de nombreuses visions théoriques
dont les fondements semblent encore faibles.
Cela nous donne l’occasion de mettre en œuvre les systèmes d’évaluation décrits
précédemment, notamment pour mesurer l’écart entre le réel et le conceptuel.
« Les écoquartiers sont la négation de la ville durable. Ce sont des quartiers
pour les privilégiés alors que l’on assiste à une centrifugation des plus pauvres
par le marché foncier vers les zones lointaines dépourvues d’équipements et
de transports en commun » affirme Vincent Renard, directeur de recherche au
CNRS et responsable du pôle Ville durable à l’Iddri-Sciences po (voir l’article
« Ville durable, un chantier en friche », Les Échos, 2011).
Historique de la notion d’écoquartier

C’est à partir de 1990 et la parution d’un rapport de L’Union européenne, le
Livre Vert concernant « L’environnement urbain » que sont posées les bases
en Europe de la promotion du développement durable en matière d’urbanisme.
Bien que l’Union européenne n’ait aucune compétence en matière d’urbanisme,
ce document revient tout d’abord sur les formes prises par les villes à la fin
des années 1980 en Europe.
Le rapport confronte les villes européennes à la notion de développement
durable et pose, dans une seconde partie, le principe d’une définition de
« l’environnement urbain ».
Celui-ci consiste à appliquer les principes du développement durable aux villes,
c’est-à-dire améliorer la qualité de vie des habitants en améliorant la qualité
de l’air, la gestion de l’eau, la circulation et tout en maintenant la croissance
économique des villes et une garantie d’accès à l’emploi.
Il préconise la prise en compte d’espaces de respiration au sein des ensembles
urbains par la création ou l’amélioration d’espaces de nature – celle-ci est
dénommée trame verte pour les espaces naturels ou trame bleue pour les
334
Les externalités qui s’imposent
espaces s’appuyant sur des éléments de la gestion de l’eau (rivière, lac,

retenue, bassin, etc.).
Le rapport présente également un guide des bonnes pratiques du développement
de « l’environnement urbain », comprenant une incitation à mettre en œuvre
les principes du développement durable dans les politiques urbaines. Il s’agit
également d’insister auprès des différents acteurs de la ville sur leur responsabilité
quant aux conséquences environnementales de leurs pratiques. Enfin, il s’agit de
développer la prise en compte de la soutenabilité ou durabilité. (Terme préféré en
France même si plus confus que le terme anglais de « sustainability »). Compte
tenu qu’il s’agit d’une remise en cause des pratiques locales, le développement
et la compréhension de ces pratiques doivent s’appliquer selon le principe de
subsidiarité, c’est-à-dire en respectant les différents niveaux de gouvernance
(l’action européenne ne peut être qu’incitative et non réglementaire en la matière).
Parmi les bonnes pratiques qu’il propose :
►► améliorer la planification des opérations urbaines ;
►► concevoir
de nouveaux transports urbains en développant les transports
en commun, la voiture électrique ;
►► diminuer les places de parking disponibles et développer les transports
doux (vélos, transports en commun, piéton) ;
►► préférer les constructions économes en énergie et en espace ;
►► requalifier
les friches urbaines pour y développer de nouvelles activités ou
du logement ;
►► créer des espaces verts.
Ce document n’est qu’une piste de réflexion de l’Union européenne sur
l’application du développement durable à la ville. Il n’a donc aucune valeur
contraignante pour les pays membres mais expose des directions que prendront
plus tard les pratiques d’aménagement.
En 1992 a lieu la conférence des Nations unies à Rio, qui précise la notion de
développement durable. Au cours de celle-ci est adopté le programme Action 21,
de 2 500 recommandations, prenant en compte les problématiques liées à la
santé, au logement, à la pollution de l’air ou encore à la gestion des déchets.
La conférence met en particulier l’accent sur les différents acteurs du dévelop
pement durable et leur rôle, que ce soit les populations, les associations, les
collectivités territoriales ou les États.
Ensuite, la « charte d’Aalborg » est adoptée en Europe en 1994. C’est la

première conférence européenne sur les villes durables à Aalborg. Au cours de
celle-ci, 67 collectivités locales s’entendent sur la notion de ville durable. Elles
335
s’engagent à mettre en place le programme Action 21 au sein des Agendas 21

qui sont des applications au niveau local des principes de développement durable
en matière d’économie d’énergie, de promotion de la démocratie participative
ou du développement économique local (plus de 2 000 collectivités locales
signent la charte durant les années 1994-1995).
La construction du premier écoquartier en Europe débute en 1996, il s’agit du
quartier Vauban à Fribourg-en-Briscau, au sud-ouest de l’Allemagne. Il prend
place sur le site d’une ancienne base militaire française de 18 hectares suite à
l’occupation de la Rhur après la Seconde Guerre mondiale. Il est particulièrement
connu en tant que démarche novatrice pour la « reconversion d’espace urbain ».
Il s’agissait de conserver le bâti existant ; douze casernes dont quatre ont été
réaménagées en logements collectifs. Six autres accueillent des étudiants,
enfin une dernière a été transformée en maison de quartier accueillant les
associations locales.
L’espace non bâti a permis la création de 2 000 logements dits « passifs » (dont
les pièces de vie sont orientées vers le sud), alimentés par l’énergie solaire,
construits avec des matériaux « écologiques » ainsi qu’à l’accueil d’activités
industrielles et artisanales. La végétation tient aussi une place importante sur
ce quartier puisqu’ont été créés de nombreux espaces verts ainsi que des
toitures et des façades végétalisées.
Un tramway relie le quartier au centre-ville. Les places de parking sur voirie
ne sont possibles que pour 25 % des logements situés en périphérie de
l’opération. Les habitants utilisent les deux parkings silos construits à l’entrée
du quartier. Les voiries internes sont cyclables ou piétonnes ce qui permet de
sécuriser l’espace et de favoriser les jeux d’enfants et de dégager de l’espace
pour les constructions.
Enfin, la vie citoyenne n’est pas ignorée. Dès la construction ont été mis en
place des groupes de participation au projet sous la forme de « groupes de
construction », qui ont voix au chapitre pour définir l’organisation des logements
et des îlots. Le quartier Vauban est le premier quartier à mettre en place de
manière globale les préconisations du Livre Vert de 1991.
En France ce n’est qu’en 2008 que se mettent en place les premiers chantiers
d’écoquartiers. En 2007 est signée la charte de Leipzig sur la ville européenne
durable.
À cette occasion, les ministres européens s’accordent sur l’intégration des
principes européens en matière de développement durable dans les politiques
de développement nationales, régionales et locales.
336
Le concept d’écoquartier est le terme retenu pour qualifier ce type d’aménagement

lors du plan « Ville Durable » d’octobre 2008. L’objectif est de combiner qualité
environnementale, prospérité économique et cohésion sociale. Il se traduit
concrètement par une série d’aménagements raisonnés, visant à réduire les
émissions de gaz à effet de serre, à favoriser les économies d’énergie, les
déplacements doux, la création d’espaces verts, la mixité urbaine et sociale.
La définition ministérielle de l’écoquartier

« La conception d’un écoquartier a pour objectif de proposer des logements
pour tous dans un cadre de vie de qualité, tout en limitant son empreinte
écologique. »
Aujourd’hui, cette définition est retenue lors de la mise place d’un projet de
ce type. Le ministère signale par ailleurs que l’écoquartier doit respecter les
principes du développement durable tout en s’intégrant à la ville existante et
au territoire qui l’entoure.
Si l’on compare la définition de 2008 et celle retenue par le ministère, nous
constatons une perte de volonté en orientant exclusivement le choix vers le
logement, essentiel pour répondre à la demande mais porteur de segmentation
de territoires et de consommation de gaz à effet de serre en raison des transports
qu’il impose. Il s’agit plus d’une définition de circonstances – issue du ministère
du Logement – que d’une initiative volontaire pour une démarche systémique
et ambitieuse. Cela explique que certains labels « écoquartiers » aient été
donnés à des zones qui ne respectaient guère les critères de l’aménagement
durable, au risque de disqualifier le concept. Un écoquartier doit recouvrir les
points suivants :
►► Une façon globale et interactive de réfléchir à l’action.
►► Une maîtrise de la croissance urbaine (implantation dans les friches ou
dents creuses pour éviter l’étalement urbain).
►► Promouvoir la réorganisation des déplacements.
►► Implantation en continuité avec l’urbanisation existante.
►► Conception intégratrice : création d’emplois, mode de transports alternatifs,
écoconstruction, protection des espaces naturels, gouvernance participative,
choix énergétiques raisonnés, système alternatif d’assainissement, lutte
contre les nuisances sonores, prévention des risques.
►► Densification générée par de nouvelles formes urbaines.
►► Écoconstruction prenant en compte les qualités urbaines, sociales d’usage,
sanitaires, économiques.
►► Gouvernance partenariale.
337
De nombreux observateurs expriment leurs déceptions face à la mise en place

de quartiers à vocation durable et les plus virulents crient à la supercherie.
Faut-il remettre en cause ce nouveau concept qui répond à une inquiétude
croissante envers la préservation d’un écosystème vital et en déclarer l’échec
complet ? La problématique est mondiale. L’échelle de la ville semble pertinente ce
qui explique l’implication du programme des Nations unies pour l’environnement134
(UNEP), pour développer des initiatives de réduction des ressources.
Allier intérêt collectif de préserver l’environnement et droit de se loger, de se
nourrir et de vivre en société suppose de maîtriser l’extension urbaine qui peut
en être une conséquence. L’habitat et le fait d’être logé dignement font partie des
droits fondamentaux, que certains aimeraient voir inscrits dans la Constitution.
Cela contribue-t-il au bonheur quelles que soient ses origines culturelles ou
sociales ? Le bien-être représente des valeurs quantifiables telles que le niveau
de scolarisation et la durée de vie moyenne, caractérisé par l’indicateur de
développement humain (IDH). Il ne permet pas de développer une approche du
bonheur, qui ne se limite pas à ces différents éléments, qui bien qu’intéressants
ne couvrent pas l’ensemble du champ du bien-être et du bonheur.
Il faudrait aborder les éléments suivants pour être complets :
►► Taille suffisante de tous les logements.
►► Niveau de réduction du niveau sonore des bruits extérieurs et des bruits
entre les pièces et avec les voisins.
►► L’accès à la culture.
►► L’élimination de la pauvreté.
Au niveau local, les actions de protection de l’environnement ont émergé faisant
suite aux réussites de Bedzed135, nous observons un foisonnement de projets
divers et variés avec des représentations de l’écologie plus ou moins rationnelles.
Ces projets, ces initiatives locales ne sont pas toutes très abouties et nous
voyons ainsi apparaître des difficultés, des contraintes, ce qui conduit parfois
à de contreperformances. Chaque territoire répond aux difficultés qui lui sont
propres avec les moyens techniques, économiques et politiques dont il dispose.
Où en sommes-nous de ces aménagements ? Avec désormais quelques
années de recul, qu’en est-il du bien-être des habitants des écoquartiers de
l’Ouest de la France ?
134 Global initiative for efficient Resource Cities, UNEP.

135 Beddington zéro carbone (Beddington Zero fossil Energy Development), quartier
de 120 logements au sud de Londres, action pionnière développée en 2001.
338
À travers l’observation de deux ZAC à vocation durable, nous allons tenter

d’évaluer le degré de bien-être des habitants.
Lors de l’aménagement d’un écoquartier, il faudra prendre en considération
toutes les caractéristiques du territoire (ressources locales d’ordre paysagères,
humaines, économiques, environnementales).
Le label « écoquartier » évolue sans cesse. En effet en 2008, le concept était
construit autour de trois piliers : La qualité environnementale, la cohésion sociale
et la prospérité économique. À l’occasion du Grenelle de l’environnement,
l’approche se situe autour des piliers suivants :
►► performance écologique ;
►► adaptation au changement climatique ;
►► cadre de vie et usages ;
►► développement territorial ;
►► démarches et processus.
C’est donc au regard de ces piliers que l’analyse du quartier des Perrières et
des Rives du Blosne s’est développée.
5.2 Les territoires étudiés
5.2.1 La zone d’action concertée (ZAC) des Perrières

La commune est située au nord-ouest de la ville de Nantes, dans le département
de Loire-Atlantique, à la confluence de L’Erdre, du Gesvres et de l’Hocmard. Sa
population est de 17 034 habitants (INSEE, 2008) sur un territoire s’étendant
sur 12 km.
La population de la commune en 1968 était de 2 878 personnes pour une
densité de 86,1 hab/km2. En 1982, la population est de 12 246 habitants pour
une densité de 366,4 hab/km2.
Cette évolution peut être comprise comme une conséquence du phénomène
de périurbanisation, processus qui s’est développé en France sur cette période
en raison de l’augmentation de la population et de la forte réduction de la
population agricole résultant de la politique agricole commune.
La Chapelle-sur-Erdre bénéficie de sa proximité (première couronne) avec la
ville de Nantes, pour accueillir sur son territoire des habitants recherchant un
cadre de vie tout en continuant de travailler dans la ville-centre.
339
Sur la période 1982-1999, le processus de périurbanisation a continué, la

population est passée à 16 387 habitants, pour se stabiliser sur la période
1999-2008.
Le taux de résidences principales est de 97,3 %, en 2008 avec, 83,8 % de
maisons et 14,2 % d’appartements. Selon le plan local habitat (PLH) de la
commune, le gain de population de la commune n’est que de 0,2 % par an
entre 1999 et 2006. Par ailleurs, le document (PLH) indique que la taille moyenne
des familles est élevée en raison du poids des ménages de plus de trois
personnes qui s’élève à 43 % des ménages sur ladite commune.
Par conséquent, on trouve sur la commune une population de jeunes actifs avec
un taux d’enfants supérieur au niveau national. Si l’on regarde plus précisément
les mouvements de population sur la commune, en prenant en compte les
lieux de résidence cinq ans auparavant (2003), la Chapelle-sur-Erdre est une
commune attractive qui conserve ses habitants.
On peut se demander s’il s’agit d’un choix délibéré ou d’un choix subi, compte
tenu de la proximité des emplois, comme le confirment les études sociologiques
sur le choix du domicile. Ainsi 69,7 % des habitants habitent toujours le même
logement qu’en 2003, 7,2 % de la population habitait déjà un autre logement
sur la Chapelle-sur-Erdre, 12 333 personnes habitaient déjà la commune en
2003. La Chapelle attire des habitants à la fois des communes du département,
de la région et d’autres régions françaises. Elle bénéficie du dynamisme de la
ville de Nantes et de sa position de commune périphérique.
Il convient de revenir sur le logement et plus particulièrement sur les taux de
propriété sur la commune. Comme l’indique le plan local de l’habitat (PLH), le
taux de propriétaire sur le territoire chapelain en 2007 est de 79 %. Le taux
de locatif privé est de 13 % et le parc locatif social s’élève à 7 %. La politique
de développement des appartements peut être mise en relation avec la loi de
solidarité et renouvellement urbain (loi SRU) de 2000 dont l’article 55 dispose
que toutes les communes de France doivent atteindre sur leur territoire un
seuil minimal de 20 % de logements sociaux.
En 2007, le taux de ce type de logement s’élevait à 8,21 % ce qui est un taux
extrêmement bas, signifiant que le consensus communal s’établissait autour
de l’argument « de nouveaux habitants oui, mais pas des pauvres » classique
des communes anciennement rurales en expansion. Depuis la date de mise
en place de la loi SRU, la commune est en phase de rattrapage et construit
39 nouveaux logements par an. La commune s’engage dans la création d’un
nouveau parc de logements pour répondre à la demande. C’est dans ce cadre
que la ZAC des Perrières a été constituée.
340
Pour la période 2010-2016 le PLH prévoit la construction de 1 250 logements

alors que 768 ont déjà été créés sur la durée du PLH, dont 270 logements
sociaux et 192 logements en accession sociale.
En 2010, se déroule la première conférence nationale Ville durable au cours de
laquelle sont annoncés les résultats du palmarès « Écoquartier » et la remise
du Grand Prix national « Écoquartier » à 28 projets (sur une soixantaine de
projets, la collecte était pauvre de l’avis des participants aux évaluations) visant
à promouvoir des quartiers durables caractérisés par :
►► Une gestion durable de l’eau (gestion économe par les équipements et
utilisateurs/maîtrise des eaux pluviales).
►► Un traitement optimum des déchets [diminution des déchets ménagers (5 kg
par habitant sur 5 ans) par l’utilisation compostage et tri sélectif].
►► Une biodiversité urbaine (maintien d’espaces naturels existant, de haies
naturelles, prairies humides).
►► L’utilisation
de modes de transports « doux » (tramway, vélo… et une plus
grande densité des transports en commun autour des points d’accès, trai
tement des stationnements/alternatives à la voiture).
►► La production locale d’énergies renouvelables (panneaux solaires, chaudière
à bois).
►► Des formes urbaines denses (concentration des services comme les écoles/
soins/commerces).
►► Une mixité sociale et fonctionnelle.
►► L’utilisation d’écomatériaux (matériaux composites, isolants, équipements).
►► Une gouvernance participative (la conception même des écoquartiers doit
tendre à une gouvernance participative avec les habitants ou futurs habitants).
Ce premier appel à projets, confidentiel et de circonstance (les élections
présidentielles sont en ligne de mire), n’a réuni que les projets déjà connus
(Grenoble, Rennes, etc.). C’est dans ce cadre que La-Chapelle-sur-Erdre
a obtenu le prix Biodiversité et celui de la Nature en ville.
Description du quartier
Les logements se composent d’un bâtiment en milieu de parcelle que bordent
des haies et d’un mur clôture donnant sur la rue.
La structure du quartier se fait autour d’une voie privative. Les habitants gèrent
les arbres et la pelouse, la municipalité a accepté de rénover la voirie.
341
La voirie se compose d’une chaussée limitée à 30 km/h et de trottoirs. Ces

derniers sont séparés de la chaussée par des plates-bandes enherbées et
plantés d’arbres. Les véhicules des riverains franchissent la bande de séparation
pour accéder aux stationnements sur leur parcelle.
Aucune place de stationnement n’est prévue sur la chaussée. La circulation
piétonne se fait sur des espaces en limite de parcelle, sur une bande de 1,50 m
de largeur. Il existe aussi sur cet espace une zone enherbée qui est aménagée
d’un but de football et d’un terrain de boule.
Un projet aux ambitions environnementales

Le projet de la ZAC des Perrières est décrit dans un chevauchement de
documents de planification, dont les différentes structures administratives et
électives ont le secret et qui rend opaque la décision publique.
Ces documents déclinent de multiples objectifs politiques aussi bien au niveau
communal, qu’intercommunal.
La commune de La Chapelle-sur-Erdre a souhaité, en 1989, avec la nouvelle
équipe municipale, réaliser des nouveaux quartiers d’habitation, répondant aux
objectifs suivants :
►► mixité des habitations afin de rattraper le déficit des logements sociaux ;
►► développement de l’activité économique ;
►► dynamisation du centre-ville de la commune.
Ces objectifs ont été décrits dans le plan local d’urbanisme (PLU) de la ville
réalisé en 2007.
Le secteur du Plessis, situé au nord de la commune, a été choisi pour accueillir
deux ZAC : des Perrières et de la Source, répondant aux objectifs de la
municipalité.
La commune de La Chapelle-sur-Erdre dispose d’un environnement de qualité,
de nombreuses zones naturelles classées y sont présentes et doivent donc être
prises en compte dans les projets d’aménagement, notamment au nord de la
commune, dans le secteur du Plessis qui accueille les deux ZAC.
Comme en matière de construction dite HQE, nous devions mettre en place une
bonne volonté environnementale pour faire admettre un projet plus ou moins
contestable à construire, l’écoquartier ministériel doit faire passer la pilule de
l’aménagement de terres agricoles pour rendre possible l’implantation des
quartiers de logements de faible qualité.
342
Cette préoccupation environnementale a été renforcée en 2006, par l’adoption

de l’Agenda 21 local, il comprend trois objectifs :
►► la préservation de l’environnement ;
►► la promotion d’un aménagement en harmonie avec la protection de la nature ;
►► la participation citoyenne.
Les citoyens doivent être associés aux projets d’urbanisation de la municipalité
et notamment dans l’aménagement de la ZAC des Perrières.
Enfin en 2004, la communauté urbaine de Nantes Métropole adopte le PLH
communautaire fixant des objectifs de production de logements : la commune
de La Chapelle-sur-Erdre doit produire 150 logements par an.
En 1998, la commune de La Chapelle confie en concession de service public,
la réalisation de la ZAC à la société d’équipement de Loire-Atlantique (SELA136).
La même année la commune a fait réaliser, un diagnostic général de l’habitat de
la commune et une évaluation de la mixité urbaine et de la diversité d’habitat du
quartier de la Source par le centre d’étude technique de l’équipement (SCET) du
groupement Caisse des dépôts (CDC). En effet, elle souhaitait faire un premier
bilan des aménagements réalisés afin de définir les éléments à conserver et
les points à améliorer pour la future zone des Perrières.
La ZAC des Perrières a été créée par délibération du conseil municipal en 1999,
et les premières constructions ont été réalisées en 2006.
Le dossier de création de la zone d’action concertée (ZAC) a été réalisé en 2000.
La ZAC prend place sur une surface de 53 hectares et prévoit 1 250 logements
dont 350 logements sociaux.
Les différents acteurs de la maîtrise d’ouvrage, la commune de La Chapelle-sur-
Erdre, Nantes Métropole et les concepteurs du projet ont mis en place un outil
de gestion, le système de management environnemental (SME), en 2001, ayant
pour objet de donner un cadre de gestion pour suivre la réalisation de la ZAC.
Il est important que les décideurs de la ZAC aient souhaité s’appuyer sur un
système de management environnemental. Toutefois, il semble que le système
de management choisi soit assez éloigné de la NF EN ISO 14001 de 2004
Systèmes de management environnemental – Exigences et lignes directrices
pour son utilisation, ce qui aurait conduit à appliquer le principe du PDCA
(Plan-Do-Check-Act ou planifier, développer, contrôler, actualiser) et aurait
permis de corriger un certain nombre d’erreurs.
136 Société d’économie mixte du département de Loire-Atlantique faisant de la maîtrise d’ouvrage

déléguée.
343
Le système de management a pour objet de développer une méthodologie

d’aménagement basée sur le concept d’écoquartier, dont les objectifs sont :
►► la qualité environnementale ;
►► la performance des logements ;
►► la participation de la population.
La même année, le dossier de réalisation de la ZAC est achevé, mais le plan
de composition va évoluer au fil des travaux.
La ZAC des Perrières répond aux volontés suivantes :
►► protection de l’environnement naturel ;
►► création d’une continuité avec le centre-ville ;
►► offre de logements diversifiés et de qualité ;
►► création d’un quartier novateur grâce à la concertation des acteurs.
Nous avons des engagements au niveau du PLU de la commune (Agenda 21),
de la communauté urbaine de Nantes au travers du PLH, du dossier de la ZAC,
du système de management environnemental dans le cadre de l’écoquartier.
Le millefeuille administratif a frappé !
La ZAC est composée de 8 secteurs : le secteur 1 a été livré en 2008. Il
comprenait 39 % de logements sociaux et répondait aux objectifs de diversité
des formes d’habitat avec environ 33 % de logements collectifs, 37 % de
logements intermédiaires (par exemple, les maisons mitoyennes) et 30 % de
maisons individuelles. Le secteur 2 était achevé fin 2011, et comprenait 37 %
de logements sociaux. Les secteurs 3 et 4 sont en cours de réalisation.
À l’issue des opérations d’aménagement, Nantes Métropole se retrouve gestion
naire des voiries, des déchets et des réseaux divers, la SELA a donc organisé
des réunions techniques, afin de définir avec eux une gestion adaptée.
Une biodiversité primée

En 2009, le ministère du Développement durable lançait un appel à projet
écoquartier, visant à récompenser les projets d’aménagement adaptés aux
besoins des habitants et répondant aux enjeux économiques et environnementaux
locaux.
Le ministère du Développement durable, au travers de ce prix souhaitait
créer une dynamique au niveau des collectivités locales, afin de les inciter à
construire des écoquartiers.
La ZAC des Perrières reçut un prix pour sa biodiversité et sa nature en ville,
grâce notamment à la diversité de la végétation, la présence de liaisons douces
344
et la préservation d’espaces naturels, imposé par le respect de la protection

des zones de haute qualité de biodiversité.
Ces appels à projets sur les écoquartiers (deux appels à projets ont été
développés dont celui qui a primé la ZAC des Perrières) ont conduit à un
label « écoquartier » du ministère de l’Écologie et du Développement durable
dont le défaut premier est de n’être assorti d’aucun financement, ce qui limite
la portée des exigences.
En même temps, la ministre du Commerce extérieur fait la promotion des
démarches HQE (ainsi que la démarche HQE Aménagement™, dont l’approche
est loin d’être identique). L’institutionnel français apparaît comme souvent, être
issu d’autant d’initiatives individuelles non coordonnées, qui feraient sourire si
elles n’étaient pas en concurrence avec les majors que sont LEED, BREEAM
ou CASBEE. Le prix de l’appel à projet écoquartier confère une certaine
notoriété à la ZAC des Perrières, sans pour autant entraîner des préconisations
d’entretien particulier.
Une diversité d’acteurs

De nombreux acteurs ont contribué à la conception de la ZAC des Perrières :
►► La ville de La Chapelle-sur-Erdre : elle définit les objectifs et les orientations
du projet, toute décision prise doit être validée par le conseil municipal.
►► Nantes Métropole : nouveau maître d’ouvrage depuis 2010.
►► La société d’équipement de Loire-Atlantique (SELA). Elle a un contrat de
maîtrise d’ouvrage déléguée, elle est en charge de la procédure administrative
de la ZAC et réalise les dossiers de création, de réalisation et l’enquête
préalable à la déclaration d’utilité publique. Elle doit également acquérir les
terrains, soit à l’amiable ou par expropriation, procéder à leur viabilisation
et vendre les droits de construction associés, aux promoteurs.
►► L’agence 6e Rue : architecte et urbaniste du projet, elle participe à la réalisation
du schéma d’aménagement et définit les documents réglementaires exposant
les prescriptions architecturales. Elle est également chargée du suivi des
projets architecturaux.
►► Le cabinet Desormeaux : urbaniste et paysagiste, il est chargé de réa
liser l’aménagement paysager de la ZAC et de définir les prescriptions
d’aménagement et d’entretien des espaces paysagers.
►► Sogreah consultants : bureau d’étude chargé de la conception technique
de la voirie et des divers réseaux de la ZAC.
►► CEROC : coordonne les actions entre les aménageurs et les promoteurs
pour chaque secteur et îlot.
345
Une gestion en délégation

La ville de La Chapelle-sur-Erdre a choisi de déléguer la réalisation de la ZAC
des Perrières à la société d’équipement de Loire-Atlantique (SELA). Cette
délégation de service public se fait sous la forme d’une concession, c’est-à-dire
que la SELA, ayant conclu un contrat avec la ville de La Chapelle-sur-Erdre,
est en charge de l’exécution de la ZAC à ses frais.
Le contrat peut prévoir ou non une subvention ou des garanties d’intérêt, mais
dans tous les cas la SELA se rémunère grâce à l’exploitation de ce service,
c’est-à-dire grâce aux produits des ventes des différents lots.
La délégation de service public présente divers avantages pour l’autorité
délégatrice :
►► une exploitation de la ZAC aux risques et périls du délégataire, sauf en cas
de survenance d’un événement extérieur remettant en cause l’économie
du contrat (tempêtes, inondations…) ;
►► une simplification des échanges entre les divers acteurs, en effet la SELA
représente le seul interlocuteur.
Cette gestion présente également les défauts suivants :
►► Elle crée des engagements que l’on dit en entreprise « hors bilan », c’est-
à-dire qu’il existe des charges potentielles, qui n’apparaissent pas dans le
budget municipal et qui sont des risques importants, pouvant conduire la
collectivité à prendre en charge les mécomptes du délégataire, dispose d’un
actionnariat uniquement de collectivités ou de fonds souverains (Caisse
des dépôts et consignations, CDC).
►► Une absence de transparence des comptes du service exécuté.
►► Elle suppose la mise en place indispensable d’un contrôle, pour lesquels
certaines collectivités ne sont pas outillées.
Une première conclusion s’impose : les modes de délégation issus de l’orga
nisation financière des collectivités locales ne permettent pas d’inscrire les
exigences environnementales et de développement durable des projets.
Lors de la négociation, les responsables évoquent avant tout le prix du droit
à bâtir et non les autres exigences, considérées comme implicites voire
optionnelles.
Cette organisation représente sans doute une occasion manquée.
Pour cette raison, nous proposons que les acteurs – à tous les niveaux, cela
sera sans doute un optimum, mettent en place un système de management
environnemental certifié (SME) pour partager les mêmes valeurs.
346
Urbanisation
L’urbanisation au sein de chaque îlot dépend des choix globaux déterminés par
le cabinet d’architecture 6e Rue en accord avec la municipalité, mais également
du travail des opérateurs investissant sur une parcelle.
De ce fait, les opérations de la ZAC se démarquent les unes des autres avec
des formes architecturales variées, et une diversité des matériaux (bois, métal,
tôle ondulée, béton) et des coloris (peintures des façades de couleurs vives),
qui contribuent à la qualité esthétique de l’ensemble de l’opération.
Ceci participe à l’aménagement d’îlots très différents les uns des autres selon le
travail mené par les promoteurs. Dans cette optique, il est également intéressant
de noter que le cahier des charges de ces derniers a évolué avec le temps,
insistant de plus en plus sur les normes environnementales pour arriver à des
bâtiments HQE.
Une des difficultés majeures de l’approche HQE, et je sais comment cela se
met en œuvre est de dépendre de la bonne volonté et des compétences des
intervenants. Un des échelons manque et le résultat se révèle médiocre voire
une contreperformance.
Un bon projet dépend :
►► D’un maître d’ouvrage motivé, cela se rencontre dans tous les milieux (maî
trise d’ouvrage publique, maîtrise d’ouvrage sociale, maîtrise d’ouvrage privé).
Sous l’effet des enjeux, il est possible d’obtenir un bâtiment avec 14 cibles
en Très Performant ou bien une certification minimaliste pour répondre à un
partenariat public-privé (PPP). Malheureusement, les formules simplistes
(50 kWh/m2/an) ou les mots magiques (HQE ou autres) servent souvent de
prêts-à-penser commodes.
►► Une maîtrise d’œuvre volontariste, compétente et qui accepte de se plier
à la discipline de l’écoconception. Beaucoup de bâtiments sont gâchés
par une maîtrise d’œuvre qui fait de « la forme » ou se fait plaisir comme
du triple vitrage en milieu méditerranéen, alors qu’il est conçu pour les
plaines de l’Allemagne ou les montagnes de Suisse. Parfois, nous sommes
obligés de nous censurer car la compétence est absente et la réflexion aux
oubliettes. De jeunes ingénieurs ou techniciens sont obligés de découvrir
les techniques et les difficultés de coordination dans le cadre d’un budget
fortement contraint. Le temps nécessaire pour faire les synthèses techniques
a systématiquement disparu des phases de conception.
►► Des entreprises qui comprennent et acceptent les termes de nos demandes.
Passées dans les mœurs dans les grandes entreprises, les démarches
347
environnementales sont souvent vécues comme des contraintes, sauf pour

les métiers qui sont sensibilisés comme les peintres, lesquels ont mis en
place de bonnes pratiques.
Les bâtiments neufs en démarche HQE® (tous sigles confondus) représentent
environ 10 % des constructions neuves soit une modification de 1 % du parc
d’immeubles par an, 5 % sont certifiés dont environ 50 % de qualité moyenne
(exigences minimales rattrapées par la réglementation).
Chaque année, nous pouvons considérer que 0,025 % du parc immobilier
français correspond à des critères environnementaux. Si nous voulons mettre en
œuvre des réductions de consommation énergétique et de ressources comme
les objectifs 20 x 3 (une réduction de 20 % de la demande énergétique, 20 %
de production d’énergie renouvelable, et 20 % de réduction de la demande
électrique) fixés par la communauté européenne, le 30 x 3 de la région Pays
de la Loire ou le facteur 4 de certains textes.
Habitat
La ZAC des Perrières propose 3 types d’habitats : collectif, intermédiaire et
individuel :
►► L’habitat collectif se présente sous la forme d’immeubles de type maximum
R + 3 + attique, avec terrasses, balcons ou loggias. Leur hauteur ne dépasse
pas 17,5 mètres. Généralement, il s’agit d’excellentes prestations notamment
pour les réalisations sociales en raison des efforts de formation dans le
logement social.
►► L’habitat intermédiaire se présente comme un logement individuel superposé.
Chaque logement possède un accès direct séparé, des terrasses ou jardins
privatifs. Les parkings et espaces verts sont communs.
►► L’habitat individuel est présent sur la ZAC, soit comme part d’un projet
d’un promoteur ou en lot libre. Toutefois, l’habitat de ce type propose une
surface inférieure à son homonyme dans les lotissements où les maisons
sont bien plus grandes. La quasi-totalité des maisons individuelles de la
ZAC sont mitoyennes, avec des parcelles étroites ou carrées. On trouve
une dizaine de maisons localisées en cœur de parcelles, et ce, uniquement
dans le secteur 3.
La densité de maisons individuelles implique une proximité entre les riverains.
Cette proximité peut être ressentie comme une perte d’intimité par les habitants.
Certains habitants de maisons individuelles groupés installent des brise-vues
sur leur parcelle, afin de recréer un sentiment d’intimité. Ces brise-vues ne
348
recouvrent pas l’ensemble de leur parcelle mais sont stratégiquement placés

à proximité immédiate des fenêtres et terrasse des habitations. On retrouve
cette installation de brise-vues également dans le collectif et l’intermédiaire.
Dans l’étude sur l’habitat urbain, nous avons identifié cette forte tendance qui
se résume ainsi :
Chaque famille souhaite un « chacun chez soi » (sans vis-à-vis) avec des lieux
de rencontres extérieurs pour la vie sociale. La même demande est faite au
sein de la famille, en privilégiant les espaces individuels (ma chambre, mon
bureau, mon atelier, mon dressing) mais rendant possible les espaces collectifs
de passage (la cuisine, le jardin, les coursives).
Sur la ZAC des Perrières, la mixité est un critère imposé par le règlement.
Cette mixité s’exprime au travers des logements locatifs ou des logements
d’accession sociale (vente à des tarifs encadrés en fonction des revenus), et cela
s’applique à tout type d’habitat (collectif, intermédiaire ou individuel selon une
clé de répartition) et sans que les prestations des immeubles soient différentes.
Toutefois, l’habitat de la ZAC des Perrières a évolué au fur et à mesure que

de nouveaux secteurs se construisaient.
Les secteurs 1 et 2 répondent au critère de mixité avec une répartition équitable

des formes d’habitat (1/3 d’habitats individuels, 1/3 intermédiaires, 1/3 collectifs),
ce qui n’est plus le cas pour les 6 autres secteurs.
L’habitat individuel groupé reste présent sur l’ensemble des secteurs de la ZAC,
mais en diminution au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Cette diminution
résulte de l’augmentation importante du nombre de logement prévu sur la ZAC
pour les derniers secteurs. L’habitat individuel en lot libre n’est plus présent sur
la ZAC après le secteur 3, en raison de l’augmentation de la densité prévue.
En effet, l’arrivée du tram-train nantais sur la commune, et son futur arrêt situé
en bordure est de la zone, a modifié le projet initial. La création d’une liaison
entre l’avenue des Perrières et la future station, ainsi que le parc relais présent
dans le dernier secteur de la ZAC, représentent des coûts importants. De plus,
ces espaces n’accueilleront plus de logements, il est donc nécessaire pour la
commune de La Chapelle-sur-Erdre de densifier les secteurs non construits
de la ZAC.
L’analyse que l’on peut faire de la densification des 6 derniers secteurs de

la ZAC correspond certainement au phénomène d’aubaine que représente
l’arrivée du tram-train. La SEM disposait de droits à construire, qui représentent
son chiffre d’affaires. Les premières opérations se sont déroulées dans une
349
période où la tension sur Nantes était perceptible mais le report sur la Chapelle
non évident car elle était mal desservie, éloignée des centres névralgiques et
perçue comme un lieu de promenade du dimanche.
La reprise en main en 2010 de la maîtrise d’ouvrage par Nantes Métropole,

conduit à une financiarisation des terrains à bâtir d’autant plus que les opérations
sortaient sur l’Île de Nantes.
Le phénomène maladroitement décrit par les étudiants correspond à une

augmentation des droits à construire pour assurer l’équilibre de l’opération.
Dans ce cas, les acheteurs n’ont comme solution que de densifier par de petits
immeubles les lots dont ils se portent acquéreurs.
Une intégration des bâtiments en lien avec le nivellement

du terrain
La répartition des bâtiments selon leur taille et leur emprise a été conçue de
façon à limiter l’impression de hauteur, et de ce fait l’impression de densité du
parc construit. Pour ce faire, le nivellement du terrain a donc été mis à profit
de façon à placer les bâtiments hauts en contrebas et les plus modestes sur
les points hauts, pour créer un lissage des formes urbaines.
L’espace public
Ce quartier résidentiel accueille 2 espaces de jeu pour les enfants : 1 espace
laissé libre servant de terrain de foot à l’entrée de la ZAC et un espace pourvu
d’une aire de jeu, entourée de 4 bancs. L’espace public est dépourvu de
poubelles.
On trouve de petites placettes pourvues de bancs, situées uniquement dans
les secteurs 1 et 3. Ces espaces publics sont conçus comme des lieux de
rencontre et d’interactions sociales et se situent à proximité des habitats
collectifs et intermédiaires.
Les abords des habitations sont ouverts sur l’espace public. On note l’absence
de grillages. Ainsi les aménagements paysagers des espaces privés permettent
d’atténuer la froideur minérale de la voirie et de la rendre plus agréable.
À la différence des voiries tertiaires composées de voiries partagées, les voiries
primaires et secondaires possèdent un espace public de transition. Il sécurise
les abords des habitations et permet d’éloigner la circulation, et ainsi de limiter
les nuisances sonores et d’accentuer le caractère sécuritaire, ce qui améliore
la qualité et l’usage de ces espaces publics.
350
Une mixité fonctionnelle inexistante

Actuellement la ZAC accuse une mixité fonctionnelle inexistante, c’est-à-
dire qu’elle n’est composée que de logements, les commerces de proximité
ne le sont pas (de proximité), les écoles et autres équipements publics sont
programmés dans un avenir prochain. La zone reste à vocation uniquement
résidentielle. Elle est dépourvue de commerces et d’équipements publics si
l’on excepte la gendarmerie (au nord-est de la ZAC) et le foyer de vie Adapei
Papillons Blancs (au sein du secteur 2).
Le plan initial prévoyait des espaces pour l’érection d’équipements publics dans
le secteur 2, 4 et dans l’intégralité du secteur 9. Plusieurs projets avaient été
annoncés, notamment la création d’une école primaire ou d’une salle municipale,
mais pour le moment aucun n’a encore été arrêté.
À l’identique de ce que nous trouvons traditionnellement, les élus préfèrent la
voix de leurs électeurs d’aujourd’hui et les relais potentiels à la mise en forme
d’un nouveau quartier. La politique volontariste de la ville conduit à soutenir
les commerces du centre-ville actuellement fragiles, car menacés par des
hypermarchés en périphérie de Nantes. Il était donc proscrit de les disperser.
La municipalité voulait développer le quartier comme un prolongement de La
Chapelle-sur-Erdre, de façon à ce que les nouveaux habitants se sentent dans
la même ville. De fait, il fallait éviter la montée d’un polycentrisme.
Les décisions ne relèvent pas d’une étude de marché ou d’une analyse de
l’évolution des comportements comme nous avons pu la réaliser pour l’habitat
urbain, mais d’une série de conclaves, de réunions plus ou moins confidentielles
voire de la prolongation des avis qu’auraient donnés les élus, relayés par le
maître d’ouvrage délégué, lequel cherche à vendre ses droits à construire. Les
élus, lorsqu’ils sont interrogés par des experts sur la façon dont les habitants
vivraient la ville, projettent une vision classique, conforme voire passéiste des
familles en fonction de leur environnement immédiat.
Lors des travaux auxquels j’ai pu participer, j’ai toujours considéré que les études
marketing, les études de promotion des ventes, banales pour le moindre yaourt,
devraient être copiées voire spécifiquement développées pour le bâtiment et la
ville. Les décisions prises engagent la collectivité, la communauté pour trente
ou cinquante ans voire plus. Un peu d’intelligence déployée sur ces sujets en
s’appuyant sur les techniques scientifiquement solides, ne nuirait pas, bien
loin s’en faut à la décision publique.
Il en résulte une disqualification grave de la prise de décision publique, au
nom d’intérêts électoraux à court terme au mieux, d’intérêts privés, au pire.
351
La forte demande des habitants et l’arrivée du tram-train à l’Est des Perrières

ont conduit la commune à repenser l’aménagement de commerces dans le
dernier secteur de la ZAC où la station de tram-train sera installée, la date de
février 2014 est avancée pour cette ouverture mais les commerçants ne seront
installés que dans plusieurs années.
Le constat est sévère et une simple analyse sur plan aurait dû écarter ce projet
du label « écoquartier ». La ZAC ne se différencie pas des zones d’habitation de
banlieue et comme souvent, on peut se demander si l’intelligence était présente
dans la conception de celle-ci. Nous avons affaire à une vision comptable de
l’aménagement, attendant que la demande soit trop forte pour envisager des
transports en commun adaptés. Comme nous l’avons montré à l’occasion
de l’étude sur l’habitat urbain, la demande sur Nantes de logements est forte
(l’excèdent migratoire est de 6 000 familles par an pour 1 500 logements
construits sur la métropole, cherchez l’erreur), Nantes attire les familles de 39
à 50 ans, disposant de moyens et qui poussent les couples avec enfants en
périphérique.
Les populations qui viennent s’installer ne souhaitent pas s’insérer dans un
schéma classique :
►► déplacements subis à deux voitures, travail ;
►► déplacements écoles et activité ;
►► centres commerciaux le samedi.
Selon la logique du travailleur, consommateur, passif. Ce type d’organisation
non seulement, les arrache à la vie en ville mais les enferme dans la sinistrose
et la dépression.
Les commerces du centre-ville (inaccessible, ce qui est la caractéristique des
centres villes de la périphérie nantaise) auraient dû accompagner le mouvement
vers la nouvelle population en créant des commerces de proximité, quitte à les
indemniser pour les pertes subies lors de la constitution du quartier ou leur
permettre de disposer d’un loyer gratuit pour 3 ou 4 ans et quitte à ce que pour
cela les promoteurs du quartier froissent les grands centres commerciaux.
Mais ce n’est sans doute pas ce qui était voulu !
À titre d’éléments de réflexion, voici la décision de la communauté urbaine de
Nantes dans sa déclaration du 23 octobre 2009 :
« La politique menée en matière d’urbanisme commercial vise à organiser les
conditions favorables au développement du commerce à long terme dans une
logique de développement durable : contribution à l’animation urbaine et à la
352
qualité du cadre de vie, contribution aux orientations du Plan de déplacements

urbains (PDU) par une réduction de l’usage de la voiture, contribution au Plan
climat territorial avec un objectif de sobriété énergétique. »
Je ne suis pas sûr que le MO délégué (la SELA) connaisse ce texte.
Une mixité plus sociale qu’intergénérationnelle

La mixité a deux composantes : une mixité sociale dont le niveau a été établi par
la loi (20 % de logements sociaux) et une mixité intergénérationnelle conduisant
à accueillir des jeunes actifs ou étudiants, des familles et des personnes âgées.
Cette mixité était un des objectifs à atteindre de la ZAC des Perrières. Pour
obtenir un tel résultat, il est nécessaire de proposer des habitats différents
afin de pouvoir répondre aux besoins des différentes catégories d’habitants.
Il est entendu que cela suppose une part sociale dans les programmes privés.
Actuellement, la commune de La Chapelle-sur-Erdre dispose d’un parc social
représentant 8.35 % de logements. Afin de rattraper ce retard pour répondre
à la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) qui impose un taux minimum
de 20 % de logements sociaux, la ZAC des Perrières proposera 35 % de
logements sociaux et 5 % d’accession sociale.
La majorité des logements sociaux sont de prêts locatifs à usage social (PLUS) et
des logements sociaux à prêts aidés d’intégration (PLAI, lesquels correspondent
à des modes de financement du bailleur social). On trouve quelques logements
PLS (prêt locatif social) dans le secteur 1.
Ils sont répartis dans les différents secteurs de la ZAC, la mixité étant recherchée
au sein de chaque secteur. Ce n’est cependant pas le cas par îlot chacun
possédant soit des logements sociaux, soit de l’habitat non aidé, selon le
promoteur137.
Ce sont les logements intermédiaires qui accueillent le plus de logements
sociaux en proportion. En effet, sur 100 logements intermédiaires, 62,7 sont
des logements sociaux. En revanche, on trouve très peu de logements sociaux
dans les logements collectifs, seulement 28,8 %, ainsi que dans les maisons
individuelles, seulement 20 %. On constate donc que les logements sociaux
sont concentrés dans les logements intermédiaires et dans les pavillons
groupés. Les logements privés quant à eux, se situent davantage dans les
habitats collectifs (71,2 %) et les maisons individuelles (80 %).
137 Contrairement à un avis répandu, il existe une génération de promoteurs pour lesquels
répondre aux exigences du développement durable, va de soi. Il en résulte des différences
notables de traitement des bâtiments et des environnements bâtis.
353
Une étude menée par la SELA en 2010, par enquête auprès de 100 habitants
au sein des secteurs 1 et 2, révèle que ces derniers sont habités par quasiment
autant de locataires (49,7 %) que de propriétaires (50,3 %).
La classe d’âge dominante est celle des 21-40 ans. Elle représente 74 % des
habitants interrogés. En revanche, les catégories des moins de 20 ans et des
plus de 60 ans sont sous-représentées avec respectivement 0,6 % et 4,1 %.
En grande majorité, les habitants du quartier ont donc moins de 40 ans.
En résumé, ce quartier assure la mixité sociale pour permettre à la commune
d’atteindre son quota de « pauvres » mais la typologie des habitants est
monotypée, avec des couples avec enfants de 20 à 40 ans. Cela signifie que
pour leur début de vie, les habitants se retrouvent entre eux, connaîtront les
évolutions des familles avec 25 % de familles séparées et potentiellement,
des familles monoparentales ou recomposées (11 %). Il est évident que ces
évolutions n’ont pas dû être anticipées par les décideurs et les concepteurs
avec notamment une taille adaptée des logements et des systèmes de gestion
de la précarité.
La mobilité
L’analyse de la mobilité sur les quatre secteurs construits impose d’évaluer les
modes de déplacements dans le quartier, vers le reste de la ville et en dehors
de la commune.
La trame viaire et le profil des voiries

La trame viaire participe grandement à l’organisation du site et son ancrage
dans le paysage. On peut définir 3 niveaux de routes praticables en voiture
selon leur taille mais également de leur fonction au sein de la ZAC. Le profil
de la voirie s’adapte donc au niveau auquel il appartient, de plusieurs façons
différentes, tant au niveau du traitement des bordures de voiries et des places
de stationnements que de la taille des trottoirs.
Le premier comprend le boulevard parallèle qui dirige de la ZAC vers le centre-
ville et traverse la ZAC de part en part formant un « S ». Son objet, outre
de constituer la colonne vertébrale autour duquel s’organise la zone, est de
connecter cette dernière au reste de la ville. On peut également y accéder par la
départementale bordant le site via un rond-point réalisé au cours de l’opération.
Son emprise au sol est importante, puisqu’elle présente une large chaussée,
bordée de larges trottoirs ou d’espace pour les piétons. Il s’agit du concept de
la pénétrante, occupant un espace dédié à la voiture et éventuellement au bus.
354
Le deuxième niveau de route est celui des voies irriguant chacun des secteurs
construits et raccordées à la route principale. Chaque secteur n’est connecté
que par une unique voie de niveau 2. Malgré la présence de chemins piétonniers
en parallèle de la chaussée, ainsi que de grands trottoirs, la place de la voiture
reste importante, tant par la place accordée à la circulation que par les places
de stationnement qui la bordent à proximité d’habitations.
Enfin le troisième niveau de route est constitué par les digitations des routes
de secteurs. Il permet le raccordement de chaque îlot à l’ensemble du réseau.
La taille de la chaussée est bien plus petite que pour les autres niveaux, mais
varie toutefois selon les types d’habitations alentours.
Enfin, il arrive que les plus petites de ces digitations ne disposent pas de trottoir.
Il s’agit d’une organisation classique, dédiée à la voiture et pour un espace
consommant du carbone tant pour la réalisation des chaussées que pour leur
usage. Il est connu que, plus on offre un nombre de voies supplémentaires,
plus on congestionne le secteur. Dans ce type d’organisation, les trajets sont
conçus pour des trajets aller-retour utilitaires, travail-domicile, école-domicile,
lieux de consommation-domicile.
Les chemins piétonniers et autres transports doux

Un réseau de chemins exclusivement dédié aux modes doux est implanté sur la
ZAC des Perrières. Il en existe 2 types selon la nature de leur conception. Les
premiers chemins s’immiscent dans le plan de chaque secteur, selon la place
disponible. On les retrouve entre des bâtiments, de façon à créer des petites
ruelles pavées et gazonnées ou encore inscrites dans un réseau d’espaces
plus larges, par exemple pour rendre accessibles les espaces verts ou les
jeux d’enfants. Ils s’intègrent pleinement dans l’espace public au niveau de
l’îlot ou du secteur, en profitant de sa plus grande taille en comparaison avec
les lotissements anciens.
De petits aménagements comme des passerelles ont parfois été réalisés pour
garantir leur continuité, notamment sur les ouvrages liés à l’eau, permettant
ainsi une double fonctionnalité de ces espaces (espaces piétons et espaces
visuels d’agrément). La deuxième sorte de cheminement constitue une des
spécificités du quartier. Ils résultent de la trame bocagère préexistante et sont
de ce fait, souvent bordés par des talus anciens.
L’organisation de la zone qu’ils structuraient, a été conservée dans le projet
d’urbanisation. les chemins bocagers bordent tous les secteurs construits, et
permettent de les relier sans côtoyer les voies de circulation.
355
Un de ces chemins ruraux crée une percée est/ouest tout le long de la ZAC, la
« grande promenade » et un autre du nord au sud, le « Chemin du Plessis ».
Ils s’intègrent aux espaces verts et boisés, et participent à organiser la zone,
en délimitant notamment les secteurs.
L’objectif annoncé par les concepteurs et les élus est de préserver l’identité
initiale du lieu, ancienne zone de campagne bocagère. De même, il s’agissait
de conserver des aménités fortes liées à de vieilles traces de nature, comme
des arbres âgés. Ceci permet à ce quartier jeune de disposer dès l’origine
d’une végétation fournie, sans avoir à attendre 10 ou 15 ans que les nouvelles
plantations atteignent une taille appréciable.
Concernant la place du vélo sur la ZAC, sa pratique est possible sur les mêmes
chemins dévolus aux mobilités piétonnes. Toutefois, notons la présence d’une
piste cyclable réservée pour cet usage. Elle se dessine sur les trottoirs des
principaux axes, divisant donc ce dernier en fonction du mode choisi. Elle permet
également par la continuité de son tracé de rejoindre le centre de La Chapelle.
Ces espaces sont censés participer au bien-être relationnel, puisque les
relations humaines devraient y trouver un excellent support pour s’exprimer. Les
habitants les plus anciens du quartier soulignent qu’ils ont conservé une bonne
relation avec la nature. Il s’agit du concept de ma maison à la campagne, en
utilisant le potentiel existant (les haies et les bocages) tout en rendant possible
l’accès au garage, au stationnement personnalisé.
La place du vélo semble marginale et elle n’est pas obligatoirement promue
malgré le potentiel du secteur. La seule trace est un partage de certains
trottoirs. L’organisation de la ville au Pays-Bas montre que l’usage du vélo, n’est
possible qu’à la condition de posséder des espaces spécifiques et dédiés, les
trottoirs étant réservés aux piétons. Le fondement de cette dichotomie réside
dans des motifs de sécurité, un cycliste peut blesser un piéton en circulant
à 20 ou 30 km/h.
Le stationnement
La question du stationnement est primordiale lors de la création d’un nouveau
quartier. En effet, on se trouve rapidement tiraillé entre le besoin de réduire
la place consacrée à la voiture et la demande des habitants de disposer d’un
nombre de places suffisant, et la volonté d’économiser l’espace public pour qu’il
supporte d’autres fonctions. Cette dichotomie se situe également au niveau des
résidents eux-mêmes, qui souhaitent disposer d’espaces verts et piétonniers,
sans pour autant renoncer à leurs habitudes liées à la voiture.
356
La volonté annoncée dans le quartier des Perrières est de concilier ces deux
aspects, par une série d’aménagements et de mesures coordonnées qui se
veulent innovantes. Tout d’abord, le nombre de place nécessaire a été estimé
à 1,6 place par logement, ce qui est le standard du secteur. Les places se
situent sur les espaces privés, ou sur l’espace public. Généralement, le rapport
est d’une place chez les particuliers, et le complément sur l’espace public.
Toutefois, de façon à économiser du terrain, le cahier de charge des lots libres
prévoyait l’obligation de disposer de 2 places de stationnement par ménage.
Nous notons immédiatement la règle d’aménagement qui veut que l’on écrive
une règle et que l’on réalise son contraire, en sachant que le niveau de 1,6 place
de parking n’est pas une forte contrainte. Il y a une volonté de préserver le
« bien-être » automobile de quelques-uns au détriment de la collectivité.
La règle de 1,6 place n’est pas un standard, une norme mais exprime une volonté
politique de dédier l’espace au tout automobile. Le simple fait de l’énoncer
conduit à une organisation spatiale de faible qualité. La règle innovante est
celle du parking « à la teutonne » selon l’expression d’un élu qui a disqualifié
ainsi un de nos projets en 2000138, c’est-à-dire du parking multimodal, hors de
la zone, laquelle doit être accessible par les transports en commun et disposer
d’un parking à vélo collectif, sécurisé. Comme toujours, l’inscription de la règle
des 2 voitures pour les lots privés renforce le caractère fortement carboné du
projet et le disqualifie pour un label écoquartier.
Les places sur l’espace public sont organisées selon plusieurs modèles. Les
habitudes ayant la vie dure, il est classique de voir des voitures, à l’instar de
ce qui est fait depuis plusieurs décennies dans les lotissements classiques,
envahir les trottoirs, grappillant de ce fait de la place aux piétons. Des parkings
aériens sont également prévus dans chaque secteur. Toutefois pour limiter la
place de la voiture, de nombreux dispositifs ont été mis en œuvre.
Tout d’abord une partie des places de stationnement est enterrée. Ceci ne
concerne pas les maisons individuelles qui ont un garage, mais les immeubles
collectifs, et notamment les plus grands. La volonté des aménageurs est ici
d’économiser de l’espace public pour d’autres fonctions, mais également de
limiter la place de la voiture (visuelle, sonore…) dans la ZAC. Cela induit un
surcoût de l’ordre de 25 %. Une solution alternative est développée, par la
création d’un parking de plain-pied, en rez-de-chaussée, entre les poteaux de
la structure (type construction sur pilotis pour les zones inondables).
138 Quartier de Trélazé à côté d’Angers avec une volonté bornée de vouloir augmenter le produit
de la taxe d’habitation. Le cas présenté était celui de Fribourg, devenu une référence à
présent.
357
Les emplacements prévus sur la voie publique sont la plupart du temps pavés,
enherbés et cachés par une végétation importante de façon à diminuer la
prégnance visuelle de la voiture, avec un aménagement planté qui introduit un
peu de nature dans ce monde minéral (cachez ces dessous que je ne saurais
voir, écrivait le poète).
Les garages créés sur l’espace public sont très rarement boxés. L’objectif est
d’éviter qu’ils ne servent de lieu de rangement pour des affaires personnelles.
Ce lieu, s’il est clos, a pour destination naturelle d’être annexé en tant que pièce
supplémentaire, les voitures étant garées sur l’espace public.
La place des transports en commun

Les transports en commun sont fréquemment mis en avant pour lutter contre
le « tout automobile », en proposant un autre mode de transports aux usagers
urbains. Toutefois les grands frais induits par les travaux nécessaires à leur
mise en place (métro, tram…) ainsi que ceux de fonctionnement, privent une
ville de la taille de La Chapelle de la plupart d’entre eux. Pour cette raison, la
ZAC n’est desservie que par la ligne 86 du Chrono bus de Nantes.
Son cadencement est d’environ 1 bus toutes les heures, et place la ZAC
à 20 minutes d’un arrêt de tram de la ville de Nantes. À noter toutefois que ce
changement est nécessaire pour atteindre le centre-ville, puisqu’il n’est pas
sur le trajet de la ligne 86. Enfin, la ligne 96 relie également La Chapelle-sur-
Erdre et Nantes, mais ne se poursuit pas jusqu’à l’écoquartier. Aucun de ces
bus ne roule sur une voie qui lui est réservée.
En plus du réseau de bus, Nantes Métropole envisage l’implantation d’un arrêt
du futur tram-train. Sa mise en service est prévue pour 2013 (dans les faits
février 2014, la date est curieusement située juste avant les municipales) et
accroîtrait fortement l’efficacité des transports entre La Chapelle-sur-Erdre et
Nantes, les plaçant à 10 minutes l’une de l’autre.
L’argument du coût pour la pauvre petite commune qui a transformé du terrain
agricole en terrain à bâtir (qui a bénéficié de la plus-value de l’ordre de 1 000 % ?)
repris par les étudiants apparaît comme extrêmement faible. Un tel quartier
ne se crée pas uniquement par la seule volonté de la commune mais avec les
services de Nantes Métropole, lesquels ont une compétence transport sur la
communauté urbaine dont fait partie la Chapelle-sur-Erdre.
La volonté politique de ne pas développer les transports en commun correspond
à une vision générale et partagée que les transports doivent être dédiés à ceux
qui n’ont pas les moyens d’encombrer les routes avec leurs voitures.
358
Selon les dernières informations139, le rythme de tram-train serait d’un train par
heure, ce qui ne décongestionnera guère les routes du secteur.
Nous nous situons de façon classique dans un cadre qui conduit les pouvoirs
locaux à accompagner avec retard les mouvements de population. La conception
de la ZAC induit de disposer d’une à trois voitures par famille pour un cadre
de vie qui se dégradera dans le temps, surtout si les moyens adaptés ne sont
pas développés pour l’entretien des espaces publics.
Les trottoirs et le traitement des abords des voiries

Dans les lotissements classiques, on peut presque résumer l’espace piétonnier
aux trottoirs, lorsqu’ils existent. La zone d’aménagement concerté (ZAC) prévoit
des chemins piétonniers annexes et des espaces verts. Toutefois l’agencement
et la place qui leur sont faits, restent importants pour les habitants.
La taille du trottoir varie grandement selon l’endroit où l’on se trouve.
►► Laroute principale dispose des trottoirs les plus larges, d’autant qu’ils
comprennent également une piste cyclable.
►► Ce parti pris urbanistique propose de supprimer entièrement les trottoirs,
sans pour autant augmenter la taille de la chaussée. L’idée des concepteurs
est de mettre la voiture et le piéton sur un pied d’égalité, en ne confinant
pas ce dernier sur les trottoirs.
Il faut souhaiter que les piétons puissent écraser les voitures dans ce cadre !
La suite logique de cet aménagement devrait être l’installation de plots pour
donner une petite place aux piétons, accessible uniquement aux gros 4 x 4 qui
grimpent sur les murets.
Les espaces entre les pieds d’immeubles sont la plupart du temps végétalisés,
et les rues bordées de jeunes arbres qui envahissent le trottoir. Cela permet
de créer un espace de transition entre la chaussée et le trottoir, de façon à
éloigner le piéton de la circulation. Dans une conception dédiée à la voiture,
le trottoir est vécu comme un espace inutile et souvent inutilisé (sauf pour les
jeunes mères de famille et leurs poussettes).
Dans ce projet, les aménagements visent à diminuer la place de la voiture,
ou du moins la cacher. Les habitants apprécient qu’il existe une séparation
physique entre les voitures et les piétons, donnant un sentiment de sécurité.
Toutefois, lorsque l’aménagement induit que la voiture laisse la priorité au
piéton, il est rare que cette règle soit respectée.
139 Région Pays de la Loire, le tram-train de Nantes-Châteaubriand.
359
Dans les faits, il s’agit d’un aménagement en « green washing », c’est-à-dire

un verdissement qui s’impose, sinon les familles ne viendraient pas s’installer
dans un environnement trop agressif.
La nature
La qualité paysagère est une caractéristique clé de la ZAC des Perrières.
Le paysagiste a été impliqué dès le début du projet, ce qui une évidence
puisqu’il s’agissait de transformer des terres agricoles en quartiers dortoirs.
La marque écologique de ce territoire se lit clairement dans la préservation
de l’environnement existant.
La ZAC des Perrières comporte sur les 58 hectares de sa surface, 20 hectares
d’espaces publics verts dont 7 hectares boisés (soit moins de 50 % ce qui est
loin des 80 % que nous avions fixés lors des premières discussions sur la
démarche HQE®). Les îlots construits comportent également des plantations.
Les élus ont choisi des essences locales rappelant le paysage existant afin
d’assurer la continuité entre les réserves paysagères et la partie urbanisée.
Réalisé par le cabinet Ronan Desormaux, le projet a été primé au concours
« écoquartier 2009 » organisé par le ministère de l’Écologie, du Développement
durable, des Transports et du Logement dans la catégorie « nature en ville ».
Il est important que pouvoir inscrire un projet dans son environnement.
Le fait de donner un prix montre l’absence de vision multicritère du label
« écoquartier ». Les aménagements décrits par les étudiants sont le minimum
à réaliser pour compenser l’intervention dans le milieu.
Particularités du projet
La préservation des haies bocagères

Elles ont fait l’objet d’un inventaire, car au-delà du caractère esthétique, elles
supportent le maintien et la préservation de la biodiversité. L’idée des concepteurs
était d’offrir aux habitants l’occasion d’observer une nature préservée, liant
paysage et environnement adapté aux espèces animales et végétales. Le
chemin du Plessis par exemple correspond à un corridor écologique, ouvert
aux usagers.
En termes de qualité de vie, au-delà d’une reconnaissance identitaire régionale,
cet aménagement permet aux premiers habitants de bénéficier d’arbres de taille
imposante et de végétaux dont il ne faudra pas attendre la lente croissance.
360
Ces haies peuvent être aussi des repères dans l’espace pour les personnes
ainsi que des lieux de rencontres lors de promenades et de jeux pour les
enfants de la ZAC.
Les réserves paysagères

Il a été fait le choix dans ce projet, de conserver des espaces naturels de surface
importante, afin de préserver la biodiversité, mais aussi de faire bénéficier les
habitants de paysages aérés et accessibles. Sur ces espaces, l’aménagement
s’efface pour donner une impression de sites naturels, à proximité directe
des habitations. La conception vise à l’impression du « vivre au cœur de la
nature », les perspectives paysagères doivent être impressionnantes. Ainsi,
même sur les voiries plus larges (artère centrale), le passant bénéficie d’un
contact direct avec la nature.
Les plantations sur voiries et au sein des espaces urbanisés

Les habitants vivent à proximité de la forêt. Les bois existants ont été conservés
sous la forme de trois espaces boisés : le bois humide d’en bas, la pinède et
le bois de Chêne. Une étude a permis, à l’intérieur de ces espaces, de définir
des chemins pour les futurs promeneurs.
L’eau
La gestion de l’eau est un élément essentiel du développement de l’urbanisme
durable. Il s’agit aujourd’hui de prendre en compte le cycle de l’eau, ce qui
suppose la préservation des points de stockage et de circulation de l’eau,
Les écoquartiers doivent prévoir, dès leur conception une majorité d’espaces
perméables afin de favoriser au maximum l’infiltration sur place et réduire ainsi les
pollutions et les inondations. Il s’agit de réduire l’impact de l’imperméabilisation
des sols du fait de l’aménagement. Les modes de calcul sont bien connus.
L’infiltration140 qualifie le transfert de l’eau à travers les couches superficielles
du sol, lorsque celui-ci reçoit une averse ou s’il est exposé à une submersion.
L’eau d’infiltration remplit en premier lieu les interstices du sol en surface et
pénètre par la suite dans le sol sous l’action de la gravité et des forces de succion.
L’infiltration influence de nombreux aspects de l’hydrologie, du génie rural ou de
l’hydrogéologie. Afin d’appréhender le processus d’infiltration, on peut définir :
►► Le régime d’infiltration i (t), nommé aussi taux d’infiltration, qui désigne
le flux d’eau pénétrant dans le sol en surface. Il est généralement exprimé
en mm/h.
140 Cours d’hydrologie générale de l’HYDRAM.
361
Le régime d’infiltration dépend avant tout du régime d’alimentation (irrigation,

pluie), de l’état d’humidité et des propriétés du sol.
►► L’infiltration cumulative, notée I (t), est le volume total d’eau infiltrée
pendant une période donnée. Elle est égale à l’intégrale dans le temps du
régime d’infiltration.
►► La conductivité hydraulique à saturation Ks est un paramètre essentiel
de l’infiltration. Il représente la valeur limite du taux d’infiltration si le sol est
saturé et homogène. Ce paramètre entre dans de nombreuses équations
pour le calcul de l’infiltration.
►► La capacité d’infiltration ou capacité d’absorption (ou encore infil
trabilité) représente le flux d’eau maximal que le sol est capable d’absorber
à travers sa surface, lorsqu’il reçoit une pluie efficace ou s’il est recouvert
d’eau. Elle dépend, par le biais de la conductivité hydraulique, de la texture
et de la structure du sol, mais également des conditions aux limites, c’est-à-
dire la teneur en eau initiale du profil et la teneur en eau imposée en surface.
►► La percolation désigne l’écoulement plutôt vertical de l’eau dans le sol
(milieu poreux non saturé) en direction de la nappe phréatique, sous la
seule influence de la gravité. Ce processus suit l’infiltration et conditionne
directement l’alimentation en eau des nappes souterraines.
►► La pluie nette représente la quantité de pluie qui ruisselle strictement sur
la surface du terrain lors d’une averse. La pluie nette est déduite de la pluie
totale, diminuée des fractions interceptées par la végétation et stockée dans
les dépressions du terrain. La séparation entre la pluie infiltrée et la pluie
écoulée en surface s’appelle fonction de production.
Un système de gestion des eaux innovant

La gestion de l’eau dans la ZAC des Perrières a été pensée dès le début du
projet. La société Sépia s’est chargée de réaliser un diagnostic de la ressource
sur le terrain et a mis en avant, des espaces à protéger et à intégrer dans
l’organisation.
Les concepteurs ont affirmé une volonté d’urbaniser sans assécher le milieu
naturel. Ainsi de grands bassins de rétention et des zones humides ont été
conservés et utilisés, pour gérer l’eau du quartier. Sur la base d’un diagnostic
définissant les caractéristiques des sols et sous-sols, réalisé par le bureau
d’étude technique Aubépine, le choix d’implantation des secteurs à urbaniser a
été défini. Prenant en compte de telles données, ont pu être définis les modes
de gestion de l’eau. Quatre grands bassins de rétention ont été conservés et
utilisés, pour la récupération des eaux de pluie dans les différents secteurs.
362
Cette gestion par secteur est primordiale, la commune est soumise à des
phénomènes d’inondations lors des périodes de fortes précipitations.
Malgré ces éléments il n’en demeure pas moins que le secteur 1 a subi une
inondation, ce qui dénote pour le moins une mauvaise évaluation des zones
inondables ou d’une interprétation erronée des données. Les bassins de
rétention ont été complétés par des dispositifs accompagnant l’eau vers les
dispositifs de récupération : la pluie sur un îlot est récupérée dans des avaloirs
sur la voirie, qui déverse l’eau non évaporée dans les noues aux abords de
chaque secteur, jusqu’aux bassins de rétention.
Ces noues, favorisent la circulation de l’eau et constituent également des outils,
pour préserver et favoriser la biodiversité des espaces. À La Chapelle-sur-Erdre,
les paysagistes de la ZAC ont imaginé un dispositif de noues, qui acheminent
l’eau jusqu’aux sites naturels remarquables du quartier. C’est grâce à la mise
en place de ce système, que certains espaces boisés souffrant de sécheresse
ont été réalimentés et ont vu leur biodiversité se développer.
Les dispositifs naturels d’écoulement des eaux instaurent également une
certaine qualité de vie au sein des quartiers, du fait de la présence d’une faune
et d’une flore riche et diversifiée, pouvant être le support d’espaces récréatifs
et de détente. Beaucoup de bassins de rétention de la ZAC des Perrières
comportent ce double aspect technique et ludique.
Le bois humide d’en bas abrite également une espèce protégée (une fougère).
L’espace a donc été aménagé afin d’orienter les usagers. Pour cela, la flore a été
développée de façon à instaurer des zones impraticables pour les promeneurs.
Une gestion de l’eau à la parcelle

Le traitement de l’eau a été pensé au niveau de l’habitat, qu’il soit individuel,
intermédiaire ou collectif. Les cahiers de prescriptions indiquent pour chaque
secteur les éléments obligatoires et facultatifs à mettre en place.
Au niveau des logements collectifs et intermédiaires, on trouve l’obligation

d’aménager les espaces extérieurs privés en limitant l’imperméabilisation des
sols. Ainsi, les terrasses et allées doivent être composées de matériaux non
jointifs, afin de permettre une absorption de l’eau. Ces matériaux, en plus d’éviter
l’imperméabilisation des sols, permettent également de conférer un certain
esthétisme aux lieux. Chaque habitation doit prévoir également un système de
récupération des eaux de pluie. D’autres prescriptions concernent la gestion
de l’eau sont facultatives et il revient alors à la maîtrise d’ouvrage du projet,
d’instaurer un dialogue avec les opérateurs afin de les inciter à les mettre en
place. On trouve ainsi la préconisation d’installer un double réseau séparant
363
les usages domestiques de l’eau (W-C, lave-linge…) et les autres afin de

permettre d’utiliser la récupération d’eau de pluie pour limiter la consommation
d’eau potable. Il s’agit également de mettre en place des systèmes permettant
l’économie d’eau potable comme par exemple des réducteurs de pression.
Enfin, l’incitation à la création d’une toiture végétalisée est encouragée.
Les cahiers de prescription imposent pour les logements individuels, un
système de récupération des eaux de pluie. Il permet d’acheminer l’eau jusqu’au
caniveau bordant la voie. Pour faciliter la récupération, les bordures des toits
des maisons devront donc être perpendiculaires à la rue. On retrouve, comme
pour les logements collectifs, l’obligation de mettre en place des aménagements
extérieurs qui soient perméables et qui facilitent la circulation de l’eau.
La maîtrise d’ouvrage souhaite intégrer les habitants dans la gestion et l’économie
d’eau, comme le préconise la directive-cadre sur l’eau (Directive 2000/60/CE).
Cette gestion du cycle de l’eau montre ses limites, notamment car l’histoire
est souvent oubliée voire occultée. Les zones inondables résultent soit
de l’imperméabilisation des sols (argile notamment ou bien résultant des
aménagements antérieurs ou en amont du bassin-versant) soit des espaces
nécessaires pour faire face aux régimes résultant des précipitations voire de la
fonte des neiges. L’analyse au niveau du seul bassin-versant permet d’identifier
les zones de risque et celles qui en sont exclues. Ensuite, il s’agit de faire une
lecture attentive des cartes en s’appuyant sur les limites des crues centenaires.
L’imperméabilisation du dernier siècle conduit a fortement majoré le niveau
des eaux, ce que l’expérience récente (Nîmes, Carpentras, Somme) démontre
tous les jours.
Les terrains déclarés non constructibles protègent uniquement de leurs
éventuelles responsabilités les préfets, sous-préfets, directeur de la DREAL,
maires en poste et non les habitants. Il existe de nombreuses zones (de plus
en plus nombreuses) construites mais faisant l’objet d’un processus d’alerte
voire d’interdiction de construire.
Comme nous l’avons signalé, la Guadeloupe a été un champ d’analyse et de
mise en œuvre. La question n’est pas de jouer aux vierges effarouchées et
d’exiger que toute personne qui est en zone inondable soumise à un risque,
voie sa maison détruite, comme les maisons après la tempête Xynthia.
Dans ce dernier cas, la responsabilité des autorités a été clairement établie,
même si un sous-préfet ne peut pas empêcher un maire de pratiquer des
passe-droits. Par contre, la faute des autorités réside dans le fait de ne pas
avoir prévenu les habitants des dangers qu’ils encourraient.
364
5.2.2 La ZAC des Rives du Blosne II de la commune

de Chantepie (35)
Située au sud-est de la ville de Rennes, dans le département de L’Ille-et-Vilaine,
la commune de Chantepie a une population de 9 024 habitants (2009) sur un
territoire de 11,98 km2.
Évolution de la population
En 1968, la commune comprenait 1 594 habitants, et ce, pour une densité
de 133,1 hab/ km2. En 1982 la population est de 3 677 habitants pour une densité
de 306,9 hab/km2. Cette évolution peut être vue comme une conséquence du
phénomène de périurbanisation due à la proximité de Rennes. En 2004, le taux
de logement social sur le territoire chapelain était de 17,50 %. Aujourd’hui sur la
commune les logements du secteur privé représentent la moitié des logements,
le taux de logements sociaux est de 25 %.
Selon le PLH de Rennes Métropole sur la période 2005-2012, il est prévu de
construire 1 220 logements dont 305 logements locatifs sociaux et 305 logements
aidés en accession sociale. Chantepie s’est très vite engagée à respecter la
loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) qui impose un minimum de 20 %
de logements sociaux sur les communes. La ville continue sa politique de
développement du logement dont la ZAC des Rives du Blosne en est un bon
exemple.
Typologie des constructions

Les résidences principales représentaient 95,6 % des logements en 2008
et 51,8 % du parc sous la forme de maisons individuelles.
Composition des ménages

Le nombre de ménages avec enfants est le modèle majoritaire de la commune
de Chantepie. Ce type de ménage représente près de 70 % des familles sur la
ville, se répartissant entre les couples avec enfants (30 %) et les couples sans
enfants (30 %). La commune est donc assez hétérogène en ce qui concerne les
âges même si les jeunes ménages avec enfants sont majoritaires sur la commune.
Mouvements de résidences
La commune de Chantepie semble être une commune attractive puisque près
de 45 % des habitants n’habitaient pas la commune, il y a cinq ans. Les personnes
arrivées sur Chantepie entre 2003 et 2008 viennent en grande partie d’une autre
365
commune d’Ille-et-Vilaine ce qui s’explique par l’attractivité en termes d’emplois

de la ville de Rennes ainsi que par la position périphérique de la ville.
Cela s’explique également par des loyers moins élevés par rapport à Rennes
et les constructions récentes qui ont accueilli les habitants à des conditions
de prêts favorables.
Le lotissement Verlaine
Construit à la fin des années 1970, le lotissement couvre une superficie de
12 hectares, la taille moyenne des terrains est de 600 m2.
Le bâti se compose de maison en milieu de parcelle ou accolées avec
généralement un rez-de-chaussée et un étage sous comble.
La structure du quartier se fait autour d’une voirie hiérarchisée par un axe
principal se divisant en deux embranchements se finissant en cul-de-sac. De
ceux-ci s’étend une voirie secondaire qui elle aussi est sans issue.
La voirie se compose d’une chaussée limitée à 30 km/h et de trottoirs. Ces
derniers sont franchis par les véhicules pour accéder aux garages privatifs sur
les propriétés. Il est prévu quelques stationnements en retrait de la chaussée.
Il existe au sein du quartier un réseau d’allées piétonnes isolées de la rue et
bordées d’arbres. Celles-ci serpentent entre les propriétés et permettent de
rejoindre les rues principales tout en permettant au piéton d’être isolé de la
circulation automobile.
De façon assez curieuse, le lotissement Verlaine des années 1970 fait penser
à la ZAC des Perrières de La Chapelle-sur-Erdre, ce qui signifie que très tôt
la prise en compte du paysage était intégrée dans les projets. Cela signifie
également que les concepteurs ont oublié la nécessité de développer une
approche innovante en relation avec les nouvelles exigences des habitants.
Les concepteurs reprenant les concepts les plus classiques, ce qui donne une
vision d’uniformité des paysages périurbains.
La ZAC des Rives du Blosne

Un projet repensé
La ZAC des Rives du Blosne a été créée en 2001 sous le mandat de Michel
Loret, qui souhaitait créer un deuxième cœur de ville. Le dossier de réalisation
a été achevé en 2002 et les premières constructions ont été livrées en 2005. À
l’origine de la ZAC, la commune souhaitait limiter la consommation d’espaces,
366
en privilégiant la construction de logements collectifs et semi-collectifs et en

diminuant la taille des lots libres. Les orientations de la ZAC ont été complétées
par l’appel à projet, lancé en 2004 par Rennes Métropole, qui visait à favoriser
la solidarité, la cohésion sociale, la protection de l’environnement et l’activité
économique. La ZAC des Rives du Blosne d’une superficie de 76 hectares doit
accueillir environ 2 800 logements dont 928 logements sociaux.
Comme nous l’avons vu précédemment, les modes de financement imposent
un millefeuille d’objectifs, ceux de la commune se superposent avec ceux de
Rennes Métropole.
La ZAC est composée de cinq secteurs chacun possédant ses caractéristiques
et fonctions propres :
1. et 2. Le Chêne Roux et La Touche Annette.
Les deux premiers secteurs se situent dans la continuité du bâti existant et
constituent le prolongement du centre-ville. Deux équipements importants
permettent de renforcer cette intégration : le centre de gériatrie (prend en
charge la rééducation de pathologies orthopédiques et traumatologiques,
assure également des consultations), et la maison de retraite.
3. Le Pont-Bœuf.
Situé au centre de la ZAC, il doit accueillir une diversité d’installations
notamment des équipements publics, des services, des logements et le
terminus de la ligne de bus de la ville,
4. Les Quatre Vents.
Il constitue l’entrée de la ville, il se situe à la limite des zones urbanisées et
doit donc faire l’objet d’un traitement architectural particulier,
5. Les Neuf Journaux.
À long terme il représentera le point de liaison avec l’urbanisation du nord
et de l’est de la ville.
La municipalité de l’époque souhaitait intégrer le projet de la ZAC des Rives
du Blosne dans une démarche de développement durable, en reprenant les
objectifs de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) pour définir les
orientations fortes du quartier.
Le dossier d’orientation d’aménagement du PLU de la commune, adopté en
2007, expose les divers objectifs de la ZAC :
►► Mixité
sociale et diversité des habitations afin de répondre aux besoins de
logements d’une population en augmentation.
►► Attractivité
économique par l’installation d’activités (dans le quartier de
Pont-Bœuf, une nouvelle entreprise tertiaire est installée et des locaux
367
sont prévus pour accueillir des activités de service en pied d’immeuble),

d’équipements et de services adaptés notamment par la mise en valeur
du centre de gériatrie.
►► Offre diversifiée de modes de déplacement : transports en commun, voies
piétonnes, pistes cyclables.
►► Aménagement respectueux de l’environnement, par le biais d’une prise en
compte des trames bocagères et de la biodiversité dans l’organisation de
la ZAC, d’une protection et d’une mise en valeur des zones humides, ainsi
que par une gestion adaptée des eaux pluviales.
L’agglomération de Rennes a adopté en 2005 le programme local de l’habitat
(PLH). Ce dernier fixe des objectifs de diversité des formes urbaines notamment
en imposant une construction minimale de 50 % de logements collectifs
ou semi-collectifs et 20 % de lots libres. Des contraintes de mixité sociale
sont également à respecter, en effet le PLH impose que les communes de
l’agglomération rennaise, réalisent dans leur programme d’habitat 25 % de
logements locatifs aidés et 25 % de logements en accession aidée ou en
locatif intermédiaire (pour les personnes ne pouvant accéder aux HLM et hors
du marché classique, des plafonds de revenus sont définis pour y accéder).
En 2007 le secteur de La Touche Annette est livré, il est composé de 120 loge
ments individuels, 20 logements intermédiaires et 560 logements collectifs
pour un total de 700 logements.
Le secteur du Chêne Roux a été livré en 2008, comporte 16 logements indi
viduels, 44 logements intermédiaires et 156 logements collectifs pour un total
de 216 logements.
En mars 2008 la majorité politique change et Grégoire Le Blond est élu, il
souhaite faire une pause dans les constructions et revoir l’organisation des
projets d’aménagement, en fonction des résultats des évaluations, faites sur
les réalisations de l’ancienne municipalité.
Les résultats soulèvent diverses interrogations quant à la densité, les rythmes de
construction, l’intégration des objectifs de développement durable et l’absence de
commerce au sein des nouvelles constructions. La nouvelle équipe municipale
se réapproprie le projet et doit répondre aux nouveaux objectifs :
►► Améliorer la mixité sociale et la diversité des logements.
►► Pourvoir les nouvelles zones construites en services et équipements :
1 000 m2 de commerce devront être créés dans le secteur des Neuf Journaux,
des aires de jeux et des jardins familiaux sont installés, dans l’objectif
d’instaurer des cœurs de quartiers.
368
►► Imposer des orientations architecturales intégrant les normes d’éco

construction notamment par la démarche BBC.
►► Favoriser
un aménagement respectueux de l’environnement en préservant
notamment les trames bocagères.
►► Assurer l’appropriation de la ZAC par les habitants de la commune, à travers
l’organisation de visites.
►► Maîtriser l’urbanisation de la ville, par la mise en place de phasage des
projets et la gestion en régie de la ZAC des Rives du Blosne.
Les derniers secteurs à urbaniser se nomment désormais le « Bocage citadin »
et la municipalité souhaite faire participer la population dans la construction, en
communiquant sur les avancées du projet et en organisant des visites des sites.
Des changements d’acteurs

La réorientation du projet qui s’est faite en cours de réalisation, a apporté des
changements, non seulement sur les orientations du projet, mais également
sur les acteurs en présence :
De 2001 à 2008, pour les 3 secteurs dits « les Rives du Blosne » :
►► Ville
de Chantepie : maîtrise d’ouvrage, elle valide les décisions d’aména
gement prisent.
►► SEM Territoire société d’aménagement du pays de Rennes : mandataire,
elle agit pour le nom et en représentation de la ville de Chantepie, elle fixe
les orientations urbanistiques, paysagères et environnementales du projet.
►► Agence Enet-Dolowy : urbaniste.
►► SCE aménagement et environnement (Vincent Benard) : Paysagiste.
►► BET Direction départementale de l’équipement 35 : en charge de la réalisation
des voiries.
►► BET Amco (bureau d’étude technique d’aménagement et construction) :
ordonnancement, coordination et pilotage des études et travaux pour les
autres réseaux.
►► Ouest aménagement : réalise les études d’impacts.
Après 2008, pour les 2 secteurs dits « Bocage citadin » :
►► Villede Chantepie : maîtrise d’ouvrage, elle décide en interne des aména
gements à réaliser, elle fixe les prescriptions architecturales, paysagères
et environnementales.
►► Agence DBW (Ducamp, Bories, Wurtz) (Yves Bories) : urbaniste.
►► SCE (Vincent Bernard) : paysagiste.
►► BET Amco : chargée de la réalisation des réseaux autres que la voirie.
369
Il est important de souligner que les changements de majorité remettent

souvent en question le contenu d’un projet, surtout les projets représentent
de grosses masses financières. Un projet d’aménagement se développe sur
une durée moyenne d’une dizaine d’années, un tel changement peut être
une opportunité de faire le point et d’orienter vers de nouveaux concepts.
Parfois, les décisions prises par la nouvelle municipalité peuvent induire une
contreperformance du projet.
À titre d’exemple, l’abandon du projet de prolongation du métro en direction de
l’est de Toulouse a rendu orpheline toute une zone d’emplois installés (Labège).
L’originalité de la gestion en régie

Un projet est réalisé en régie, lorsque la personne publique, ici la ville de
Chantepie, gère elle-même à ses risques et périls, en engageant ses fonds
propres, ses moyens et son personnel.
Cette gestion présente quelques avantages pour la municipalité :
►► Une plus grande maîtrise du projet et une diminution du nombre d’acteurs
intermédiaires. La commune peut ainsi mettre en place ses propres choix,
suivant ses besoins et ses moyens.
►► Une plus grande maîtrise des coûts, puisqu’en délégation la municipalité
n’a pas accès au budget des sociétés d’économie mixte.
Ce mode de gestion possède également quelques désavantages, tout comme
la délégation.
La gestion en régie impose que la municipalité se dote d’un certain nombre de
compétences, notamment concernant les procédures administratives jointes
aux opérations d’aménagement. Elle doit donc recruter du personnel qualifié
pour s’occuper des opérations, des travaux et des marchés publics entre autres.
Urbanisation
Des formes urbaines économes en espace
L’une des caractéristiques des quartiers de la ZAC des Rives du Blosne est
la mixité des formes urbaines. Une trentaine d’architectes ont travaillé sur les
quartiers.
L’habitat individuel est varié et résulte des projets des promoteurs ou de lots
libres avec des architectures variées. L’unité architecturale est obtenue par la
normalisation de la hauteur et l’alignement des maisons, d’autres programmes
de logements présentent une architecture plus homogène.
370
Le logement individuel se rapproche de la maison de ville. La taille des parcelles

est réduite à 330 m2 pour les lots libres. L’organisation des parcelles est conçue
pour diminuer le vis-à-vis. Pour les maisons mitoyennes, fortement présentes
sur le site, le front bâti permet d’isoler le jardin des bruits de circulation et offre
une plus grande intimité. L’accès au jardin se fait uniquement par la maison
ou le garage.
D’un point de vue environnemental ce type d’organisation est économe en

énergie, l’accolement des habitations limite les pertes thermiques. Cette
implantation en limite du terrain confère une intimité au jardin tout en le rendant
accessible de l’extérieur. Afin de limiter la consommation du foncier, la ZAC des
Rives du Blosne comprend majoritairement des logements collectifs et semi-
collectifs : Le logement intermédiaire (appelé également logement semi-collectif)
n’est présent que sous la forme de deux logements individuels superposés.
Ce type d’habitat est très peu présent sur la ZAC des Rives du Blosne, seulement
sur deux secteurs : les Chênes Roux (13 logements) et La Touche Annette
Sud (2 logements). Chaque logement possède sa propre entrée, sa terrasse
ou son jardinet privatif.
Le logement collectif se présente sous différentes formes d’immeubles, de

taille très diverses, allant jusqu’au R + 8 pour le secteur des Neuf Journaux.
Dans les autres quartiers, les immeubles ne dépassaient pas les quatre étages.
Chaque logement est pourvu d’un jardin ou d’un balcon. La densité moyenne
de l’ensemble de la ZAC est de 55 logements/ha. Cette densité n’est pas
homogène sur l’ensemble des quartiers de la ZAC.
Les quartiers de La Touche Annette et des Chênes Roux possèdent une

densité moyenne à l’hectare de 50 logements. Le quartier, toujours en cours
de construction, des Neuf Journaux possède une densité plus importante
de 70 logements à l’hectare. Cette nette augmentation est due au projet initial
de la ZAC qui comptait un terminus de métro dans ce secteur.
Cette densité va être réduite pour le prochain quartier du Bocage citadin qui
devrait atteindre une densité correspondante au minimum prévu par le schéma
de cohérence territorial (SCOT, niveau de planification au niveau de plusieurs
communes), qui est de 45 logements à l’hectare. Ce futur quartier possédera
une part équivalente de logements collectifs et semi-collectifs, la part de
logement individuel reste minime.
La limitation de l’étalement passe par la densification des espaces. Aujourd’hui

la densification est difficile à mettre en œuvre, car elle a une image négative
dans la population.
371
Les habitants et les élus assimilent la densité aux grands ensembles des
années 1960 et développent à cet égard des craintes basées sur le sentiment
d’insécurité, de confinement et de logements bruyants tout en idéalisant la
maison individuelle isolée entourée d’un terrain. Les chiffres officiels soulignent
qu’un immeuble collectif a une empreinte au sol cent fois inférieure à celle d’une
maison. Pour une surface occupée de 100 m2, l’immeuble occupe 100 m2 et la
maison 10 000 m2 soit un hectare. Cette situation n’est pas tenable.
Cette perception de la densité est un enjeu pour le bien-être des habitants d’un
quartier. En effet, la densité avant d’être un indicateur, c’est une perception. La
représentation de la densité est dépendante de différents facteurs comme la
typologie architecturale. La qualité architecturale suppose une variété de formes
et de typologie d’habitat et permet une meilleure acceptation de la densité
par les habitants. La densité implique une certaine proximité. Cette proximité
est source de relation sociale entre les habitants. Pourtant, la proximité peut
être ressentie comme une perte d’intimité par les habitants. L’organisation
des aménagements et la limitation du vis-à-vis permettent de minimiser le
sentiment de proximité.
Une progression des volumes constructibles pour une meilleure intégration

au tissu existant
Les quartiers du Chêne Roux et de La Touche Annette sont le prolongement
de l’urbanisation existante. La transition entre l’habitat existant et l’habitat
neuf se fait progressivement. Les habitats individuels et intermédiaires sont à
proximité immédiate des habitations existantes. Pour conforter cette volonté
d’intégrer au mieux les deux nouveaux quartiers, l’habitat collectif est limité à
une hauteur maximale de R + 4141.
Le quartier des Neuf Journaux ne possède pas de proximité immédiate avec
des lotissements pavillonnaires de Chantepie. Dans ce quartier, les hauteurs ont
été augmentées avec des bâtiments jusqu’à une hauteur R + 7. Les bâtiments
du futur quartier Bocage citadin, quant à eux, ne dépasseront pas la limite
de R + 3142, comme prévu dans le nouveau plan local d’urbanisme (PLU).
Au sein d’un îlot, la configuration spatiale est différente : les logements collectifs
sont répartis en périphérie de l’îlot et le logement individuel au centre de l’îlot.
La hauteur et la disposition des bâtiments influent sur la représentation de la
densité d’un quartier et renforcent ou atténuent ce sentiment d’oppression ou
d’insécurité. Il en résulte que la densité perçue ne correspond souvent pas
141 Un rez-de-chaussée et 4 étages pour une hauteur moyenne de 17,5 m.

142 Un rez-de-chaussée et 3 étages soit une hauteur moyenne de 14 m.
372
à la densité réelle d’un espace. La configuration choisie par l’aménageur a

pour objectif de réduire la densité perçue par les habitants. L’implantation des
logements collectifs aux extrémités de l’îlot, leur permet d’être implantés face
à une portion du parc. Le maximum de logements bénéficient d’une vue sur
les espaces verts, les immeubles avec vue sur le parc et les maisons avec
vue sur leur jardin.
Cette localisation des logements collectifs à proximité des espaces ouverts
permet de limiter les ombres portées, génératrices de variations de température,
ce qui est souvent un gage de qualité pour les habitations.
Des logements économes en énergie

Dans une conception qui vise la création de la ZAC durable, des préconisations
environnementales ont été énoncées dès le lancement de la ZAC des Rives
du Blosne. Il s’agit de :
►► Créer des logements ayant une réglementation thermique d’avance (RT,
réglementation thermique de 2005 pour les logements soumis à la RT 2000,
RT 2010 pour ceux soumis à la RT 2005, RT 2020 pour ceux soumis à la
RT 2010).
►► Réaliser un système de récupération d’eaux pluviales pour les maisons
individuelles.
►► Équiper d’un chauffe-eau solaire les bâtiments collectifs implantés dans des
lieux ouverts afin de minimiser les ombres portées sur d’autres bâtiments.
Au fur et à mesure de l’avancement de la ZAC, une volonté affirmée d’aller
encore plus loin en termes de développement durable, est visible. Le cahier des
charges en matière de prescription liées au développement durable s’intensifie.
La commune, par appels d’offres, a privilégié les promoteurs proposant les
prestations environnementales les plus nombreuses, par niveau de prix de
vente, pour les quartiers Touche Annette et Neuf Journaux.
On trouve dans le quartier des Neuf Journaux, des bâtiments isolés par
l’extérieur, la mise en place du chauffage solaire collectif ou du chauffage au
gaz en remplacement du chauffage électrique.
La ZAC des Rives du Blosne limite son impact environnemental. La qualité des
constructions a une incidence sur le bien-être des habitants, grâce au confort
acoustique et thermique optimal.
Une mixité sociale et intergénérationnelle

La ZAC des rives du Blosne offre une variété de types de logements à laquelle
s’ajoute une diversité des modes d’occupation de ces logements. En effet, la
373
ZAC des Rives du Blosne possède aussi bien des logements en accession
libre, en accession aidée que des logements en accession très sociale, du
logement locatif et locatif social.
Les deux premiers quartiers réalisés, le quartier Chêne Roux et le quartier
Touche Annette possèdent 58 % de logements non aidés et 42 % de logements
aidés. Compte tenu des difficultés à se loger dans l’agglomération rennaise, le
quartier non terminé des Neuf Journaux et le futur quartier du Bocage citadin
respecteront les objectifs du plan local de l’habitat (PLH) qui impose 50 % de
logements aidés.
La mixité sociale est présente sur l’ensemble des secteurs, mais la répartition
n’est pas homogène au sein des îlots. Pour exemple, dans le quartier des Neuf
Journaux, cinq immeubles de logements sociaux ont été accolés.
La mixité sociale dans les quartiers d’habitation permet d’éviter la ségrégation
sociale. Toutefois, le fait de réunir des habitants de milieux sociaux différents
et d’âges variés ne crée pas spontanément du lien social.
Une maîtrise complète des espaces publics

L’une des spécificités de la ZAC des Rives du Blosne réside dans la présence
de l’espace public jusqu’aux pieds des immeubles. Ainsi il n’y a pas d’espaces
délaissés, sans usage mal défini.
Cet espace était aménagé dans une idée de gradation progressive vers le
domaine privé, afin que les habitants des immeubles puissent s’approprier les
espaces aux pieds des bâtiments comme s’ils étaient privatifs. Les espaces
en pied d’immeubles possèdent des équipements comme les garde-corps ou
les clôtures, qui confèrent à l’habitant une idée de résidentialisation du pied
d’immeuble.
Les accès en sous-sol sont des espaces publics aménagés avec des escaliers
pour accéder au reste de l’îlot. Ainsi les espaces ne sont pas des culs de sacs,
mais des espaces aménagés et traversants. Ce qui leur confère une qualité
supérieure par rapport à une simple entrée de garage.
Les espaces privés devant les maisons individuelles parfois sont ouverts sur
l’espace public. Il n’existe pas d’équipements comme une clôture qui affirmerait
la séparation nette entre l’espace privé et l’espace public. Les espaces enherbés
privés sur le devant des maisons se confondent avec l’espace public, le rendant
plus agréable et moins minéral.
Le quartier Chênes Roux possède une seule placette centrale accompagnée
de bancs et jeux pour enfants.
374
Le quartier de La Touche Annette possède plusieurs placettes accompagnées

de bancs en granit, un espace plat à disposition des enfants mais non tondu,
un espace de jeux pour les enfants en bas âge, une coulée verte ponctuée de
cheminements doux et de bancs en pierre et en bois.
Le quartier des Neuf Journaux, qui est le quartier le plus dense de la ZAC
avec 70 logements à l’hectare sera pourvu de multiples espaces publics afin
d’améliorer le bien-vivre dans ce quartier dense. L’espace public sera aménagé
autour de jardins familiaux, d’aire de jeux dans un désir de mixité sociale et
intergénérationnelle sur ces espaces. Le but est de rendre possible dans les
mêmes lieux, des fonctions comme le loisir, la promenade, le commerce, la
détente afin d’animer le quartier.
Les espaces publics rendent possibles les échanges et les rencontres. Ces
espaces peuvent être des atouts pour un quartier s’ils sont appréciés et pratiqués
par la population.
Vers une plurifonctionnalité des quartiers

La municipalité de Chantepie a défini de nouveaux objectifs visant la pluri
fonctionnalité de cette ZAC. Afin de répondre aux besoins de proximité des
habitants de ces nouveaux quartiers et assurer leur qualité de vie, la municipalité
a fait le choix d’installer des équipements publics, des commerces et le bus. La
municipalité a, dans un premier temps, favorisé l’installation de commerçants déjà
présents dans le bourg de Chantepie, afin de ne pas créer de la concurrence
entre ces 2 pôles de commerces.
Dans le projet initial, il était prévu quatre quartiers d’habitat avec un seul quartier
commercial. La nouvelle municipalité a décidé de revoir la programmation et
d’injecter des commerces dans le quartier des Neuf Journaux qui n’était pas
encore terminé.
Ce quartier doit être doté :
►► d’unpôle de commerces de proximité de 800-900 m2 de surface, en rez-
de-chaussée d’un immeuble d’habitation place Rosa Parks ;
►► d’une salle multisport ;
►► d’un parcours santé est prévu sur l’ensemble de la ZAC.
Le commerce de proximité se révèle souvent être un vecteur de bien-être, il
contribue à la qualité de vie du quartier, répond aux besoins des habitants,
favorise l’animation et la convivialité dans le quartier. De plus, la présence de
commerces, d’équipements publics et de services répondant aux besoins de
proximité assure une équité sociale, en garantissant un accès pour tous.
375
La mobilité
Le quartier des Rives du Blosne n’a pas de label « écoquartier », la municipalité
a refusé de le demander, cependant il s’inscrit dans la même veine urbanistique
que celui des écoquartiers labellisés. De fait, les concepts et partis pris
d’aménagements sont souvent similaires, malgré des divergences occasionnelles.
Trame viaire et le profil des voiries

Tout comme le quartier des Perrières, la trame viaire est complexe et s’inscrit
dans une même hiérarchie, sans être aussi stricte. Les concepteurs du site ont
préféré adapter la taille de la voirie à la circulation et aux besoins des habitants.
De fait, les rues sont plus petites en cœur de secteur, car moins empruntées
que les rues principales plus passantes. Ceci permet d’économiser de l’espace,
tout en évitant de la congestion aux heures de pointe.
Nous observons sur le plan de masse, que la zone étudiée est bordée par
deux départementales assez fréquentées, (environ 10 000 véhicules par jour)
la D 286 au nord et la D 463 au sud. La D 86, traverse la ZAC rue du Pont-Bœuf
d’ouest en est et elle se prolonge en direction de Rennes. Elle cristallise la
majorité des problèmes liés au trafic de transit et de congestion, avec l’avenue
François Mitterrand, épine dorsale des secteurs de La Touche Annette et des
Neuf Journaux. Il serait prévu de la rendre piétonne.
Si ces trois routes départementales apparaissent effectivement comme voiries
primaires, la distinction entre les niveaux 2 et 3 est plus délicate. Comme
évoqué précédemment, il s’agit, pour les concepteurs du projet, de répondre
aux besoins des différents secteurs du quartier et d’éviter la monotonie. Les
voies secondaires se démarquent par leur forme de « mail parking » qui est
un espace invitant les piétons et les vélos à le pratiquer, malgré la présence
de l’automobile.
Prenant acte de la temporalité de l’utilisation des places de stationnement (le
matin et le soir), l’équipe de conception a essayé d’inviter le piéton sur ces rues
en période creuse en ne distinguant pas, par un effet de niveau, les zones de
parking et celles à disposition du piéton. Il s’agit de donner une « logique plus
piétonne que motorisée » à ces espaces quand ils sont inoccupés.
Les voies tertiaires sont les voiries les plus petites en cœur d’îlot, et possèdent
souvent une voirie partagée, selon les mêmes idées d’aménagement qu’à La
Chapelle-sur-Erdre.
Toute comme sur le quartier des Perrières, les Rives du Blosne possèdent de
nombreuses zones avec une vitesse limitée à 30 et des ralentisseurs au sein
376
de ses secteurs. Certaines des plus grandes voies possèdent une séparation
végétalisée de façon à diminuer la taille des 2 tronçons ainsi obtenus, et forçant
les conducteurs à adapter leur comportement en diminuant leur vitesse. L’autre
effet recherché en complexifiant le réseau viaire, est d’éviter la circulation de
transit. Cette problématique est prégnante pour Chantepie, qui ne possède
en effet qu’un seul axe majeur la traversant et conduisant à Rennes, avec une
importante circulation.
Enfin, la sinuosité du tracé des rues permet, selon les urbanistes, de casser
la vitesse en forçant les conducteurs à être prudents…
En effet, même si les aménagements ne sont pas strictement les mêmes,
l’idée globale reste d’augmenter la taille des espaces publics et de les rendre
disponibles aux piétons, tout en diminuant la place de la voiture.
Il semblerait cependant que dans ce cas, les conditions de stationnement ont
été bien moins travaillées pour y parvenir.
Les chemins piétonniers et les mobilités douces

À l’instar des Perrières, les Rives du Blosne possèdent un réseau exclusivement
dédié aux mobilités douces. Il s’intègre aux aménagements de la ZAC, en
s’insérant notamment dans les espaces verts, avec au besoin l’installation d’une
passerelle ou d’autres ouvrages légers. De même, certains équipements sont
réutilisés en tant que supports de promenade, comme les noues destinées à
contenir les orages violents, mais dont les aménagements invitent à la marche
à pied.
L’ancienne trame bocagère est également réutilisée pour proposer des pro
menades au milieu d’une nature mature et agréable. Toutefois ce fait est
moins marqué qu’aux Perrières, la présence bocagère étant moins présente.
Cependant la poursuite du projet sur les deux secteurs prévus s’appuie une
intégration plus marquée de cette spécificité locale, volonté qui se retrouve
d’ailleurs dans l’épithète désignant les futures zones, le « Bocage citadin ».
Il s’agit de développer la multifonctionnalité des lieux, et de proposer des
parcours végétalisés et protégés aux personnes voulant marcher, et ainsi
garantir une offre de mobilité autre que celle de la voiture. Les chemins viennent
compléter le réseau piétonnier de la commune, assez mal lotie, en les connectant
notamment au centre-ville.
Au contraire de l’écoquartier de La Chapelle-sur-Erdre, les Rives du Blosne
ne proposent pas de piste cyclable. Cela n’empêche pas qu’un local à vélo
est obligatoire pour chaque réalisation d’opération de logements collectifs.
377
Le stationnement
La volonté de lutter contre la présence de la voiture sur l’espace public fait
également partie des concepts d’aménagements de ce quartier. De nombreuses
pratiques observées sur les Perrières se retrouvent donc ici.
Parmi celles-ci, citons les places de stationnements pavées et gazonnées,
la présence de parkings souterrains et la limitation des garages boxés. Leur
mise en place renvoie aux mêmes préoccupations de l’équipe de conception
que celles de la Chapelle-sur-Erdre.
Des écarts existent. Par exemple, un nombre plus important de places de
stationnement qui est de 1,8 par logement. À l’origine, l’autorisation prévue
par le PLU était moindre, le chiffre initial s’approchait de 1,5 place et a été
augmenté au cours de l’avancement du projet, afin de répondre à la demande
des habitants qui jugeaient l’offre insuffisante.
Un autre aménagement intéressant est la configuration des poches de sta
tionnement. Ces zones sont arasées et pavées, pour leur donner une logique
piétonne quand les emplacements ne sont pas utilisés. Ceci répond à un
aspect du diagnostic de l’équipe de conception, notant que les places de
stationnement sont largement sous-utilisées en journée, à cause des rythmes
de travail des habitants.
Il s’agit également de cacher les entrées des parkings souterrains par un jeu
de niveaux mais également de la végétation et des matériaux comme des
blocs de pierre faisant office de décor. Les objectifs sont les mêmes que les
précédents puisqu’ils s’inscrivent dans un ensemble.
Ainsi, dans les premiers secteurs, des banquettes un peu massives (intermédiaire
entre l’échelle du piéton et de la voiture) marquent les entrées et organisent
les places.
Ces aménagements à mi-chemin entre le stationnement et des mobilités douces
ont été pensés pour fournir une cofonctionnalité des espaces et des lieux en
termes de déplacements. Il s’agit de bandes surélevant les espaces piétonniers
pour accroître la séparation entre l’espace du piéton et celle de la voiture.
Ces aménagements ne seront pas repris par la suite, car ils sont contraires à
la volonté de mêler les deux modes de déplacements, et sont identifiés comme
une erreur de gestion des espaces par l’urbaniste de la ville.
En diminuant la place de la voiture, il en résulte une perception de bien-être
sensoriel, la voiture étant perçue par le piéton ou le cycliste comme source
de désagrément.
378
Place des transports en commun

De la même façon que pour les Perrières et pour les mêmes raisons, ce secteur
n’est desservi que par une ligne de bus, la ligne 1 du réseau STAR de Rennes
Métropole. Son cadencement est d’un bus toutes les 10 minutes environ, et ne
décline qu’à partir de 21 h pour tomber à 1 bus toutes les heures.
Il avait été prévu que ce réseau de bus roule sur une voie spécifique et séparée
du reste de la circulation (le projet « Transport en commun en site propre »),
mais ce projet a été abandonné. Il était aussi question que Chantepie soit reliée
au métro de Rennes, et ce projet d’extension de la ville s’inscrivait même dans
la volonté de la mairie d’atteindre 10 000 habitants, condition nécessaire pour
accueillir ce transport en commun. Toutefois ce projet n’est plus d’actualité et
n’est plus débattu.
Les trottoirs et les abords de voiries

Tout comme pour les Perrières, les trottoirs des Rives du Blosne ne constituent
pas le seul espace du piéton. Une des caractéristiques des espaces publics
de la ZAC est de se poursuivre jusqu’au pied des immeubles.
La nature
Le paysagiste de la ZAC des Rives du Blosne est Vincent Bénard, de la SCE
à Nantes. Le projet de la ZAC inscrit ses priorités en matière de présence de
la nature. « Habiter les rives du Blosne, c’est apprécier la ville à la campagne
et inversement » (exposition à la mairie).
Certains projets immobiliers entrent dans cette thématique comme « Eden
square », du groupe Launay, un immeuble atypique de 87 habitations qui vient
d’être récompensé par le prix du meilleur projet de l’année par la Fédération
des promoteurs.
La ZAC s’étend sur 76 hectares dont 24 hectares de parcs naturels, 16 hectares
de jardins publics en cœurs d’îlots, 1,5 hectare de place centrale, 2 hectares
de cimetière paysager et 6,5 hectares de voiries et trottoirs sur lesquels sont
disposés des arbres et des végétaux soit au total 50 hectares d’espaces verts
supplémentaires futurs mis à disposition des habitants et à prendre en charge
par les services de la commune, c’est pourquoi le choix a été fait de confier
l’entretien à une entreprise privée car le personnel du service des jardins est
insuffisant. Le choix zéro produit phytosanitaire a été une évidence.
Malgré la volonté de développement durable, nous avons pu remarquer que
les élus n’ont pas tout de suite mesuré l’enjeu paysager du site et le cahier
379
des charges n’était pas très exigeant au départ. En effet, ils « se sont surtout
intéressés à l’image du quartier à travers les futurs bâtiments qui allaient être
réalisés », selon le paysagiste. Ensuite, lorsque les premiers bâtiments ont été
livrés, l’accent a été mis sur la qualité des espaces extérieurs et notamment
transitoires entre les espaces privés et les espaces publics. Outre la reconquête
de la nature sur les espaces construits, les concepteurs avaient pour mission
de préserver la nature existante. Ainsi, les haies bocagères existantes guident
l’implantation urbaine.
La conservation des haies bocagères

Le principe est le même que pour la ZAC des Perrières. À Chantepie, les haies
bocagères servent essentiellement à délimiter les unités de la ZAC. Elles sont
naturellement présentes aux abords du territoire et certains sujets ont été
conservés, surtout des arbres de grande taille.
Les alignements d’arbres proches des façades bâties posent la question de
leur état sanitaire, et de leur entretien pour éviter tout désagrément : ombrage
exagéré, chutes de charpentières, pollens…
Nous observons également l’absence de végétations spontanées aux pieds
des arbres ce qui donne un aspect d’entretien rassurant pour l’usager mais
conduit à s’interroger sur la qualité de la biodiversité.
L’intégration de pâtures et de grands espaces verts

Dans le projet de la ZAC des Rives du Blosne, les bâtiments de type collectif
sont orientés face aux réserves paysagères. Les urbanistes et les élus ont
choisi de conserver l’usage agricole à proximité de la ZAC avec des pâtures
à proximité des habitations. Ce choix coïncide avec le programme local de
l’agriculture (PLA) dont le titre est « Les agriculteurs au cœur de la ville archipel ».
Pour arriver à ce type de résultat, les habitations sont concentrées sur des
îlots et des connexions vertes conservées afin de répondre aux objectifs de
la « trame verte ».
La coopération avec l’agriculteur installé est une clé importante de réussite du
projet. Une activité agricole au sein d’une zone urbaine demande une maîtrise
agronomique rigoureuse, il ne suffit pas de délimiter des espaces pour que le
processus écologique fonctionne. Il en est de même pour les coulées vertes.
Aussi, les contraintes techniques doivent être compatibles avec la préservation
des espaces sur les plans esthétiques et olfactifs.
Les grands espaces verts oxygènent le paysage dans un quartier à forte
densité et rassurent les habitants qui craignent le « bétonnage » cela signifie
380
qu’ils souhaitent voir la nature depuis leur fenêtre sans prendre conscience que
leur logement contribue directement à l’éparpillement de l’habitat et à la perte
de valeur environnemental de celui-ci. Ils demandent cependant à ce que les
projets soient menés sur une grande échelle de territoire, pour conserver les
vues sur la nature tout en bénéficiant d’un logement disposant de services de
proximité ce qui suppose une maîtrise globale du foncier qui implique un long
processus en amont.
La création des offices fonciers régionaux dote les collectivités d’un outil
financier et de gestion du foncier permettant, s’ils ne sont pas dévoyés, de :
►► Limiter le prix du foncier.
►► Créer de grandes réserves foncières.
►► Réaliser une planification à long terme des espaces afin de pouvoir répondre
à la demande en l’anticipant les tendances.
►► Mettre en œuvre des politiques durables s’appuyant sur des ressources
locales et pérennes.
Plantations sur voiries et espaces intra-îlots

Les plantations intra-îlot n’étaient pas un axe prioritaire au lancement du projet.
Le paysagiste n’a pas perçu de contrainte particulière dans le cahier des charges,
si ce n’est la demande de ne pas accroître les coûts de gestion pour le futur.
À l’occasion de la livraison des premiers bâtiments, il a paru nécessaire aux
urbanistes et aux élus de travailler sur les espaces de transition entre privé
et public. « On a donc développé toute une typologie où l’on a à la fois plus
de qualité en pied d’immeuble, une espèce de résidentialisation des pieds
d’immeubles avec un système de garde-corps, de clôtures, etc. »
L’objectif est d’harmoniser le paysage par la végétation face à la disparité des
constructions. Au-delà de la qualité esthétique, la prédominance de l’espace
public fournit aux habitants des éléments de la nature au pied de leur logement
sans qu’ils aient la nécessité de l’entretenir (les habitants deviennent des
consommateurs de nature). « Le confort d’utilisation d’un bâtiment et une
partie de son attrait (accès, vue, ensoleillement…), sont, pour une large part,
liés à son environnement. La réciproque est également vraie. » L’objectif est
d’optimiser ce « bénéfice réciproque ».
La végétation choisie est du type « lande », comme dans beaucoup de projets
actuels, reproduisant le concept de « nature naturelle ». Il s’agit également de
la plantation d’arbres le long des voiries afin de délimiter les stationnements
et de séparer les voies piétonnes de la chaussée.
381
Il existe également des espaces libres enherbés où les jeunes pratiquent le

football et autres jeux sur leur temps de loisir. Ces zones ne sont pas clairement
identifiées comme telles dans le projet mais l’usage s’est développé de façon
spontanée.
Dans les parties privatives, il n’existe pas d’agriculture urbaine (par exemple les
potagers), les petits jardins et les terrasses en rez-de-chaussée sont meublés,
constituant une pièce supplémentaire d’agrément.
La ZAC des Rives du Blosne affiche la volonté de favoriser la qualité environ
nementale et d’intégrer la ville à la campagne. Le changement des acteurs,
en cours d’aménagement a fait évoluer la conception de la nature au sein du
quartier.
L’eau
Avec l’apparition des préoccupations environnementales, la gestion et la
préservation de l’eau sont devenues des enjeux majeurs, dans les nouvelles
opérations d’aménagement. Des textes réglementaires viennent encadrer cette
gestion de la ressource.
En 2000, la directive-cadre européenne sur l’eau est adoptée et fixe comme
principale objectif, que le bon état écologique et chimique des milieux aquatiques
soit atteint d’ici à 2015. Les principaux acteurs chargés de la ressource en eau
et de l’aménagement ont donc été contraints de fixer des règles et des objectifs
de gestion de la ressource. C’est dans ce contexte que l’agence de l’eau de
Loire-Bretagne a adopté le schéma directeur d’aménagement et de gestion
de l’eau (SDAGE), opposable aux documents d’urbanisme des collectivités
locales du territoire.
Ce document met en avant quelques points importants :
►► La lutte contre les pollutions et le rétablissement du caractère naturel des
rivières.
►► L’intégration des zones humides aux projets d’urbanisme. Cet aspect est
important car pour toute destruction de zone humide, la commune est
contrainte de reconstruire la zone détruite en réalisant un équipement de
zone humide du double de celui détruit (principe de compensation).
►► La gestion des eaux pluviales à la parcelle, afin de favoriser l’infiltration
sur place et ainsi lutter contre les effets néfastes de l’imperméabilisation.
►► Gérer les espaces humides de façon différenciée.
Les concepteurs de la ZAC des Rives du Blosne ont dû se conformer aux textes
en vigueur et intégrer la thématique de l’eau en amont du projet.
382
Une intégration de la gestion de l’eau dans l’urbain

La ZAC des Rives du Blosne est construite sur un espace en partie inondable,
du fait de la proximité du Blosne. Toute une partie du terrain est inconstructible.
La maîtrise d’ouvrage du projet a décidé de tirer profit de cette contrainte, en
transformant ces espaces en lieux d’aération de la ZAC.
Ils permettent de faire la transition entre les différents secteurs et confèrent une
image végétale et paysagère à la zone. Le cours d’eau du Blosne a beaucoup
conditionné les décisions d’aménagement de la ZAC, du fait qu’il soit intégré
dans un vaste bassin-versant, rendant nécessaire de gérer de grande quantité
d’eau. Il en résulte que chaque secteur de la ZAC doit être équipé d’un bassin
de rétention en point bas, ces équipements ont été réalisés en premier.
Les bassins versants ont été aménagés avec deux types de pentes, une assez
raide aux abords immédiats, afin de canaliser au maximum l’eau et une pente
plus douce, lorsque l’on s’éloigne du bassin, dans le but de créer des espaces
publics, praticable par les usagers. Les bassins versants de la ZAC ont une
double fonction à la fois technique et récréative. Il s’agit d’espaces pour la
promenade et les jeux, ils sont aménagés de façon à conférer une certaine
qualité paysagère, par le biais d’une faune et d’une flore abondante et diversifiée.
Afin de renforcer cette vocation d’espace public de qualité, de larges noues
ont été construites à proximité des bassins de rétentions principaux, afin de
recueillir les eaux pluviales quotidiennes.
Ainsi les bassins restent vides la plupart du temps et ne se remplissent que
lorsque les noues débordent la qualité paysagère est renforcée par une gestion
différenciée des espaces, afin de développer la biodiversité de ces espaces.
Le plus grand bassin de rétention est celui de La Touche Annette appelé
également le « parc urbain ». Il a été conçu pour recueillir les eaux pluviales de
l’ensemble du secteur, d’une grande amplitude pendant les périodes pluviales.
Cela explique l’importante déclivité du bassin même s’il s’agit de phénomènes
exceptionnels. L’espace a été aménagé de façon à inciter la pratique de la
promenade, grâce à l’installation de plusieurs ponts, de bancs sur les bordures.
Cet aménagement relie le quartier des Neuf journaux à La Touche Annette,
ce qui en fait une promenade très fréquentée.
Ce système des noues permet l’acheminement des eaux pluviales jusqu’au
bassin, la plupart du temps à ciel ouvert. Certaines noues sont réalisées sous
la forme de conduits en béton et permettent de suivre le cheminement de l’eau,
notamment en cœur d’îlot. La circulation de l’eau est mise en avant par des
aménagements parfois imposants qu’ils soient naturels ou imperméabilisés.
383
Le secteur de Neuf Journaux possède également son bassin de rétention, il

se situe au sud du secteur et recueille les eaux de pluie de l’ensemble de la
zone. L’espace contient de l’eau en permanence et abrite quelques espèces
d’alevins et une végétation humide très abondante. Des passerelles ont été
installées, afin de permettre aux habitants de traverser l’installation. Les abords
du bassin ont été aménagés de façon à permettre une utilisation pour le jeu
ou la détente.
Des bassins de rétention moins importants ont été construits en cœur d’îlot et
visent à instaurer un microclimat. Les concepteurs ont souhaité lutter contre
les effets néfastes des surfaces minérales, qui ont tendance à se réchauffer
créant ainsi des points de chaleur au sein des espaces urbains. Le but des
bassins tampons est d’instaurer des points de fraîcheur pour l’été, en particulier
entre les immeubles qui deviennent des lieux de vie agréable.
Une gestion à la parcelle

La gestion de l’eau est visible sur l’ensemble des espaces de la ZAC et notam
ment à proximité des habitations. Les terrains en pied d’immeuble ont été
aménagés en jardin creux de façon à recueillir les eaux de pluie des toits des
immeubles.
Ce système permet de créer des espaces de biodiversité en pied d’immeuble
sans entretien particulier. Ces aménagements naturels confèrent au lieu un
aspect esthétique et sauvage et permettent également aux appartements des
rez-de-chaussée de disposer d’une séparation physique pour permettre de les
isoler par rapport à la rue.
Au niveau des espaces privés, les cahiers de recommandations préconisent
l’installation de système de récupération des eaux de pluie pour les logements
collectifs, intermédiaires et individuels.
Au niveau de l’habitat individuel, l’eau récoltée peut être réutilisée pour l’arrosage
ou les toilettes. Il s’agit de permettre au ménage de réduire leur consommation
d’eau et de les sensibiliser à l’économie de la ressource. Il est également préconisé,
pour les habitations individuelles, d’installer des systèmes d’économiseurs d’eau.
Il est également recommandé pour les espaces extérieurs de les aménager avec
des matériaux non jointifs du style « pas japonais » afin de laisser le maximum
d’espace perméable. Beaucoup d’espaces publics ont également été conçus
avec des matériaux facilitant l’infiltration de l’eau.
Nous avons conservé une grande partie de la description faite par les étudiants
en corrigeant comme cela est devenu usuel l’expression française pour, parfois
rendre intelligible les descriptions.
384
Cette investigation faite par une série d’entretiens n’échappe pas à l’auto
promotion des quartiers par les élus ou les aménageurs, même si certains
traits caractéristiques peuvent être dégagés :
►► Sur le long terme, nous percevons que certains quartiers sont réalisés plus
pour produire de la taxe foncière et de la taxe d’habitation que pour créer
des lieux de vie.
►► Le poids des groupes de pression locaux présents lors de la conception
des quartiers et notamment, les commerçants de centre-ville peuvent
produire de la zone sans vie (La Chapelle-sur-Erdre) pour ne pas faire de
la concurrence à un commerce de centre-ville moribond. Le fait de jouer
avec l’implantation par les commerçants locaux (Chantepie) se révèle plus
intelligent.
►► Les contraintes légales (la directive eau, les espaces protégés) sont vécues
comme des opportunités mais elles ne sont que faiblement prises en compte.
►► Les labels, même ministériels, ne peuvent pas être des points d’appui pour
identifier une bonne pratique à long terme, s’ils ne sont pas multidisciplinaires,
transversaux et globaux. Un prix d’excellence biodiversité peut masquer
une absence de diversité.
►► Un écoquartier ou plus exactement, un quartier durable pour le bien-être
des habitants doit s’inscrire dans une réponse permanente aux six finalités
suivantes143 :
▼▼ L’attractivité, c’est-à-dire la satisfaction de l’ensemble des besoins humains
dans une économie permanente de moyens.
▼▼ La résilience, c’est-à-dire l’adaptation permanente aux chocs sociaux
pour fournir des réponses adaptées à long terme.
▼▼ La créativité, c’est-à-dire la capacité à innover pour fournir des réponses
aux enjeux.
▼▼ La cohésion sociale, c’est-à-dire la prise en compte des besoins inter-
générationnels et sociaux pour s’opposer à la vision des blocs (sociaux,
générationnels, d’occupation des espaces).
▼▼ La gestion responsable des ressources afin de limiter la consommation
et disposer d’une société plus économe (smart).
▼▼ Le bien-être de la population dont les composantes sont l’accès à l’édu-
cation, à la santé, à l’augmentation de la durée de vie et à la lutte contre
la pauvreté.
143 Liste établie dans le cadre de la norme à l’étude ISO 37101 prévue pour 2014.
385
5.3 Qu’en pensent les habitants ?
5.3.1 La méthode
L’idée principale de l’étude consistait à confronter les concepts d’aménagement –
visant à un bien-être des habitants (du point de vue des concepteurs et des
élus) – avec ceux des habitants. Une comparaison a été établie avec les habitants
de chaque commune et vivant dans des lotissements type années 1970-1980.
Les étudiants ont réalisé une série d’enquêtes basées sur des entretiens semi-
directifs qui permettaient de laisser s’exprimer les habitants sur leurs habitudes
et leurs ressentis. Ils ont mis en place une grille d’analyse des grands thèmes et
sous thèmes que nous voulions développer au cours de cet exercice… À partir
de ce classement, ils ont rédigé une dizaine de questions permettant de mesurer
les différentes composantes du « bien-être » présentées par les concepteurs
précédemment et commentées.
Mode de passation de l’enquête

La méthode d’échantillonnage retenue dans un premier temps se fondait sur le
porte-à-porte et la prise de rendez-vous par téléphone. Il s’agissait de sélectionner
les personnes à interroger selon le type de logement qu’elles occupent. Une
première confrontation du questionnaire aux habitants du quartier des Perrières
à La Chapelle-Sur-Erdre, a permis d’identifier qu’il était nécessaire :
►► De consacrer une demi-heure par entretien laissant une place pour la libre
expression.
►► De modifier certaines questions trop complexes tout en insistant sur certaines
questions plus riches en termes de contenu.
Les étudiants ont réalisé 16 entretiens sur la ville de Chantepie et 14 sur la
Chapelle-Sur-Erdre soit 30 entretiens.
Par expérience, nous pourrons confirmer qu’il s’agit d’un nombre d’entretiens
optimum dans le cadre d’une telle étude. Au-delà, de ce nombre, les entretiens
semi-directifs se révèlent peu productifs car il s’agit d’identifier le ressenti des
interlocuteurs, non de réaliser une analyse quantitative ou statistique.
Les limites de l’exercice

Les entretiens ne sont pas exhaustifs et ne représentent pas la totalité des
habitants des quartiers. Nous avons identifié quelques avis selon le type d’habitat.
386
Les deux quartiers étant en construction, les habitants jugeaient le contexte en

présence de travaux et de chantiers susceptibles de créer un certain mal-être
compte tenu des difficultés de circulation et de stationnement, l’impression de
ne pas vivre dans un quartier fini, en présence de bruit et en présence d’engins
de chantiers par exemple.
Aussi, il s’agit de quartiers émergents avec des habitants nouveaux, ce qui
influence l’état de la vie locale et le cadre de vie (aménagements neufs,
végétation pas encore mature…).
Les entretiens ont permis de caractériser les réponses selon le type de bien-
être vécu.
5.3.2 Comment s’exprime le ressenti des habitants ?

Le sentiment de bien-être s’exprime par des sensations agréables liées aux
parcours quotidiens des citoyens.
La première sensation exprimée est relative à la vue lorsque les habitants
évoquent l’organisation spatiale des aménagements, du type de constructions
et de l’esthétique paysagère.
Par contre, la densité est perçue négativement, les interlocuteurs ont bien
identifié le besoin de logements mais n’apprécient pas la multiplication des
bâtiments. « J’espère que ça va rester un espace vert ». La disposition des
résidences pavillonnaires en cœur d’îlot, entourées par des immeubles sans
perspective paysagère sur la campagne est très mal vécue.
Ce sentiment dépend aussi du parcours résidentiel des habitants, dans la
mesure où les personnes qui n’ont pas connu l’habitat urbain précédemment,
sont plus touchées par la sensation « d’écrasement ».
A contrario, les habitants issus de milieu urbain apprécient le gain d’espace dans
les logements et la présence du végétal dans l’environnement ainsi que l’état
neuf du site, alors que les personnes ayant vécu en zone rurale « cherche(nt)
encore » la nature et trouvent le nombre d’habitants pesant.
Nous notons aussi des différences notables entre la ZAC des Rives du Blosne
et la ZAC des Perrières.
L’alignement des collectifs face aux pâtures et aux coulées vertes à Chantepie
apporte une sensation d’étouffement au sein des îlots. Le manque d’espace
entre les immeubles et leurs dispositions conduisent les habitants à utiliser les
termes forts et péjoratifs de « barres d’immeubles », particulièrement dans le
secteur des Neuf Journaux et le long de La Touche Annette.
387
Les habitants des zones pavillonnaires regrettent le manque d’aération du

paysage et se sentent encerclés.
Le paysage ne plaît pas et il existe un risque de non-appropriation des lieux
et de rejet de l’espace public. Ce rejet s’exprime encore auprès des habitants
présents depuis quelques années.
En revanche, pour la ZAC des Perrières, la disposition des bâtiments semble
atténuer l’impression de densité, les habitants n’expriment pas clairement ce
rejet de la densité.
Le dégradé des hauteurs, ainsi que le choix des positions en fonction du type
de bâti est intéressant. Notons que la topographie y est très différente par
rapport à Chantepie et que les bâtiments sont en moyenne moins hauts même
si la densité est la même.
Le seuil d’acceptation pour la présence de bâtiments collectifs serait de R + 4
(immeuble de cinq étages soit 15 m), « il ne faudrait pas que ça soit plus haut ».
La mauvaise image de la densité est présente dans les esprits et effraie mais
il semble qu’elle soit acceptée dans le second quartier. Nous notons que les
contraintes d’espace sont moindres dans ce quartier. Il en résulte que la mixité
du bâti – les secteurs pavillonnaires et les immeubles collectifs – est mal perçue,
notamment lorsque la distance qui les sépare reste trop faible.
Il s’agit de continuer à bénéficier d’un bon confort visuel tant en termes quantitatifs
(le pourcentage de lumière disponible) que qualitatifs (la vision directe de la
nature, la disponibilité visuelle des arbres, de l’eau, du ciel).
La forme architecturale est sujette à controverses, les avis exprimés vont
de l’admiration à la critique acerbe : « le patchwork ! » ou « la diversité qui fait
la richesse ». La diversité des formes est toute à la fois appréciée et traitée
d’incohérente.
Dans une interview, l’écologie urbaine suppose des architectures originales et
nouvelles (maisons sur pilotis, bardages en tôle…), sinon dans le cas contraire,
les constructions n’ont rien d’écologique, elles sont juste considérées comme
« neuves, donc de qualité ». Dans un immeuble du mail François Mitterrand à
Chantepie, une habitante pensait ne pas être dans le même quartier que « les
maisons écologiques du haut ».
En ce qui concerne la taille des logements, les habitants n’hésitent pas à
utiliser l’expression « cages à lapins ». Mais les habitants sont prêts à faire des
concessions sur la taille des terrains et des logements pour se rapprocher de
leur lieu de travail et avoir une dépense de logement raisonnable.
388
Nous avons eu l’occasion d’évoquer le thème de la « pièce de plus ». Il s’agit

des 15 m2 habitables qui font partie du compromis avec la localisation et le
prix du logement. Les habitants sont satisfaits de leur logement mais ils ne le
considèrent pas comme un optimum.
Les propriétaires des logements individuels se révèlent peu mobiles contrairement
aux locataires et propriétaires des immeubles collectifs, lesquels aspirent à des
espaces plus grands lorsqu’ils évoquent leur projection dans le futur.
La qualité des espaces publics avec la présence de la nature a proximité est
fortement et positivement perçue par les habitants et elle permet d’accepter la
réduction de la taille des logements par rapport aux désirs. De façon générale,
la nature est un élément fort et bien perçu mais ils expriment plus un besoin
esthétique « Il faut que ça reste joli » ou d’agrément « c’est sympa », à la
condition que la collectivité l’entretienne et la maintienne en l’état.
Les habitants ne cachent pas leur inquiétude sur le devenir des espaces publics
et se réfèrent aisément à la dégradation des espaces publics des années 1960
dans les grands ensembles. Pour être vécue, la nature doit être visible, « ça
sera mieux quand ça aura poussé je pense », « la campagne, on la cherche
encore » (Chantepie). Une habitante se préoccupe davantage des grands chênes
des haies bocagères que des jeunes arbres plantés récemment. « Ils ont dû
souffrir », « j’espère qu’ils ne vont pas les abattre ».
Il n’y a pas vraiment d’intérêt pour l’écologie mais plus pour la présence ou
le maintien des arbres existants. Le thème de la nature n’est pas abordé
spontanément. Les premières préoccupations restent économiques (travail,
salaire) et sociales (vie familiale).
Toutefois, une fois le thème lancé, les interlocuteurs s’expriment volontiers en
insistant sur la mise à disposition d’un verdissement de l’environnement à la
condition que la nature ne soit pas envahissante. La gestion différenciée aux
Perrières est parfois mal perçue, si les grands espaces sont appréciés, les
« ronces » le sont moins. Parallèlement, les dallages, les minéraux, offrent le
sentiment d’une attention particulière au décor, ce qui entraîne le sentiment
pour les habitants d’être dans un quartier soigné.
Les habitants interrogés paraissent ne pas avoir d’informations sans les
rechercher pour autant.
La biodiversité animale est évoquée de façon ponctuelle, un habitant a remarqué
que « les lapins ne viennent plus » depuis que des arbres ont été coupés. Les
habitants expriment qu’ils vivent au calme mais de façon tout à la fois positive
et négative. Ils apprécient l’absence de nuisances sonores et olfactives mais Ils
389
souhaitent que leur cadre ne se dégrade pas, comme si les reportages sur les
grands ensembles avaient encore laissé des traces. Le calme est effectivement
synonyme de bonne fréquentation du quartier, de sécurité et vient également
se positionner en contraste avec le cadre du travail pour les actifs.
Le logement doit offrir la possibilité du repos, c’est un endroit de retraite.
Paradoxalement, d’autres interlocuteurs trouvent ces quartiers trop calmes et
utilisent l’expression de ville « dortoir », le terme apparaît à plusieurs reprises.
Il résulte des entretiens, un sentiment de satisfaction générale ; les efforts
d’aménagement dans les domaines publics et privés compensent les
désagréments liés aux problématiques d’espaces insuffisants et de coût du
logement. La nature dans la ville n’est pas explicitement formulée comme étant
source de bien-être mais au travers des discours, il est possible d’identifier
des aménités qui en résultent. Toutefois, une crainte apparaît d’être, dans le
futur, habitant d’un grand ensemble, potentiellement dégradé et de faire partie
des déclassés de la ville.
Appropriation et usage des espaces

Le bien-être sensoriel, c’est aussi la possibilité pour l’individu de jouir pleinement
de son cadre de vie et d’en avoir l’usage ; Il doit se sentir maître de ses mobilités
et en harmonie avec le territoire environnant.
Les habitants ont du mal à s’approprier les espaces de conception nouvelle,
particulièrement pour les espaces mixtes, les voiries et les espaces naturels.
Dans les zones favorisant les piétons et les cyclistes, l’absence de délimitation
des espaces dédiés aux véhicules qui doivent rouler au pas, sont perçus comme
dangereux. Si, dans la famille, il y a des enfants, les habitants ont peur et ils
critiquent l’absence d’espace sécurisé de type « trottoir ». Ils plaignent de la
vitesse et ne savent pas comment fonctionnent les espaces mixtes.
Pour l’appréciation des espaces naturels, de la même façon, les habitants
ignorent s’ils peuvent s’y promener ou s’il s’agit de zones en travaux.
Pour s’approprier les espaces, les habitants ont besoin de le pratiquer et
d’y trouver une identité « loisir ». Ils n’ont pas ou ils ont perdu la culture de
l’espace rural et ne s’aventurent pas spontanément dans les zones à caractère
naturel, soit parce qu’ils ne s’en sentent pas le droit, soit parce qu’ils leur est
nécessaire de savoir où ils se rendent. Certains ne se sont jamais promenés
en forêt et n’ont jamais construit de cabanes dans les talus. Les populations
se sont habituées à l’artificialisation visible des espaces à caractère naturel.
390
Il résulte des entretiens que les habitants pratiquent les espaces nature à
l’extérieur du quartier, car ces lieux sont identifiés comme tels : « le petit
Cucé » pour Chantepie et « les bords de l’Erdre » pour La Chapelle-sur-Erdre.
Ils apprécient les réserves naturelles et les grands espaces.
Cela résulte sans doute d’une culture de la spécialisation des espaces, le lieu
où l’on habite, n’est pas celui qui offre des loisirs. Les gens ont l’habitude de
« sortir du quartier », « aller ailleurs ».
Les habitants ont besoin de repères concrets, d’un balisage et d’une sensation
d’artificialisation pour s’approprier les espaces. De plus, les quartiers étant
récents, il n’existe pas d’habitants susceptibles de guider les nouveaux habitants
vers la compréhension des lieux.
Le confort des usagers revient de manière récurrente, les espaces doivent être
pratiques et en nombre suffisant. Des remarques sur l’accès à ces espaces
ont été formulées : elles portent sur l’accès technique pour les personnes à
mobilité réduite et les poussettes. Dans le secteur Touche Annette par exemple
la fille d’une dame handicapé évoque « des espèces de carrés qui laissent
pousser l’herbe » mais sont très inconfortables pour les fauteuils roulants.
Aux Perrières, les familles avec des enfants en bas âge aimeraient disposer
de plus de jeux pour « les sorties courtes avec trottinette », et à Chantepie,
« la queue au toboggan » est relevée par les passants qui n’ont pas d’enfant.
Les habitants ont aussi besoin d’espaces verts plus petits, à proximité directe du
logement malgré la présence de grandes réserves. Ce sont des aménagements
que les habitants s’approprient le plus vite car ils sont un gage de sécurité par
leur proximité et leur position géographique précise ; ainsi, on y retrouve des
enfants en apprentissage d’indépendance par exemple. Ce n’est pas seulement
un « lieu », mais une sorte de prestation de service.
Les chemins bordés de végétaux sont très utilisés pour les mobilités douces ;
essentiellement dans le cadre du temps libre des habitants ou vers l’école pour
les parents qui ne travaillent pas. Le reste de la semaine, l’usage de la voiture
reste largement majoritaire.
Pour la ZAC des Perrières à La Chapelle-sur-Erdre, les chemins dallés ou
gravillonnés donnent de la lumière et relient directement le quartier aux
commerces du bourg. La continuité est très appréciée.
Ainsi, nous recevons moins de remarques sur le besoin en commerce ou en
animation. Il faut préciser que la distance au bourg est moindre et le tissu
associatif de la commune dense. Dans la ZAC des Rives du Blosne, les
personnes attendent les commerces annoncés à « Rosa Parks », le terminus
391
du bus. Là aussi, le sentiment de ne pas être informé est palpable : « il devrait y
avoir », « ils nous avaient dit », « normalement, je crois » sont des expressions
récurrentes.
La demande de proximité est formulée pour les produits d’une épicerie pour
les « dépannages » et une boulangerie pour le « pain » qui sont évoqués ; les
grandes courses sont faites à l’extérieur, à proximité du travail et/ou dans les
hypermarchés du centre urbain.
Les habitants des Perrières se sentent directement connectés à la commune.
Dans la ZAC des Rives du Blosne, le sentiment de « ville nouvelle », un peu
déconnecté est parfois présent.
Mais globalement, les habitants sont tout de même satisfaits de s’être rapprochés
du pôle urbain (Rennes et Nantes), et ne souhaitent ni s’en éloigner, ni s’en
approcher.
À Chantepie, les habitants sont aussi déçus par l’annonce du métro Rennais
qui n’est pas venu. « On avait un peu choisi la ZAC pour cela », se plaint une
mère de deux adolescentes qui visait l’indépendance (mobile) de ses enfants.
Le rapport au temps est ici un critère primordial. En effet, au-dessus de
20 minutes de trajet vers le pôle d’emploi, les personnes prennent leur voiture,
sauf les adolescents qui n’ont pas le choix.
Les détours pris par le bus lequel « serpente » et le fait d’être le terminus de
la ligne accentuent le sentiment de séparation avec le reste de la commune
et le sentiment d’éloignement du centre urbain.
Les mêmes impressions s’expriment aux Perrières, où le tram-train est attendu,
bien qu’on regrette qu’il n’arrive qu’en « bout du quartier ». Et, paradoxalement,
certains citoyens non usagers des équipements, dont les transports en commun,
apprécient leur présence car ils valorisent le quartier et les rassurent.
Par ailleurs, la voiture, bien présente, pose le problème du stationnement. Les
habitants sentent un réel inconfort dû au manque de places de stationnement.
Même si la moyenne des places n’a pas été réduite par rapport à des quartiers
plus anciens, le ressenti est fort, surtout autour des immeubles collectifs. Ceci
provoque des conflits et des incivilités. Nous resterons ici sur le sensoriel : Les
gens se sentent très gênés par le manque de stationnement. « Ils n’ont pas
pensé aux invités », dit une habitante du square Arletty à Chantepie.
Parallèlement, l’esthétique du parking ne plaît pas. « Je suis pour le vert mais
on a aussi besoin de place » face à « Les Neuf Journaux, c’est affreux, un vrai
parking à ciel ouvert », il faut donc des places de parking en nombre suffisant
392
mais qui ne se voient pas dans le paysage. Un habitant sensible à la culture

urbaine scandinave propose un parking seulement par logement mais des
plateaux un peu plus éloignés.
D’après nos entretiens, un quartier durable est un lieu où l’habitant se sent
relativement bien. Les désagréments liés aux contraintes spatiales (densité, taille,
architecture…) sont compensés par une réflexion et une prise en charge accrue
des espaces par la collectivité (par exemple, la nature en pied d’immeuble).
Les habitants n’ont pas forcément conscience d’être dans un écoquartier et
c’est d’abord de leur confort dont il s’agit.
Le bien-être relationnel, c’est-à-dire la capacité à créer des liens avec les
habitants de son propre quartier ne fait pas partie des premiers critères
qu’évoquent les personnes interrogées. En dehors du cadre familial, elles n’en
parlent pas souvent. Ils ont été conduits, grâce au questionnaire, à exprimer
le type de relation qu’ils ont établi avec leur voisinage.
La relation avec la rue est bien perçue, elle reste importante, mais plus en
termes de « tranquillité ». Elle était d’ailleurs souvent évoquée pour qualifier
positivement les écoquartiers, si l’on exclut les zones encore en travaux, et
les secteurs les plus denses de Chantepie.
Les étudiants ont bien perçu la dichotomie entre le désir de vivre en bonne
harmonie avec les résidents du quartier, mais également leur besoin d’intimité,
de posséder un espace à soi, notamment en combattant le vis-à-vis imposé
par les aménageurs. Les entretiens n’occultent pas cette dimension.
L’habitat en vis-à-vis est déprécié par tous les résidents sondés qui essayent
de s’en prémunir, de façon plus ou moins forte. Si la plupart des habitants s’en
plaignent un peu, ils s’en accommodent. On peut parler de compromis avec
d’autres aspects ayant dicté leur arrivée dans le quartier. Ils sont conscients
de la proximité plus importante avec le voisinage par rapport à leurs anciens
quartiers, mais souvent la perspective d’acquérir un logement à un coût plus
bas qu’ailleurs prenait le pas sur ce désagrément. « De toute façon on faisait
construire en connaissance de cause. »
En dehors des perturbations consenties (des travaux et pour une durée
importante) assez rares, les habitants ne se sentent donc pas « envahis »
par les autres résidents. Ils ne parlent pas spontanément des voisins et il est
nécessaire de faire un détour pour obtenir leur avis.
Pour les habitants des logements semi-individuels ou des collectifs, il s’agit
fréquemment du bruit occasionné par des voisins, sans que cela ne soit alarmant.
Une seule remarque concerne la gêne due aux nuisances sonores des voies de
393
circulation. Les résidents de logements individuels évoquent de temps à autre

la proximité accrue avec leurs voisins. Les habitants installent une séparation
supplémentaire à celle prévue à l’origine, sous forme de palissades en bois
par exemple. Cette pratique concerne le plus souvent, le terrain situé derrière
la maison, où se trouve généralement le jardin… « On a caché le vis-à-vis au
niveau de la terrasse. »
Il semble que la préservation d’un cône de vue sur un espace dégagé tel
qu’une surface gazonnée ou végétalisée soit suffisante, même si, par ailleurs
la maison est mitoyenne de deux autres maisons et installée sur un petit terrain.
L’organisation des maisons entre elles peut préserver le fameux angle de liberté.
La question des relations sociales, aussi bien en termes de nuisances que
d’agréments et de richesses possibles apparaît comme plus importante pour
les résidents de logements individuels ou semi-individuels que ceux de l’habitat
collectif.
L’importance attachée aux relations sociales résulte certainement du parcours
résidentiel des habitants, la possibilité d’accéder à la propriété étant un des
éléments moteurs pour choisir ces nouveaux quartiers, les primo-accédants
savent qu’ils vont rester pour plusieurs années. Ne serait-ce que par obligation,
par la clause de primo-accession oblige à garder la maison pendant 10 années
pour éviter toute spéculation sur les nouvelles constructions…
A contrario, les entretiens révèlent qu’en majorité les gens vivants dans les
logements collectifs ne se projettent pas autant sur le quartier et ont peut-être
été plus contraints dans leurs choix résidentiels.
Cela n’empêche pas que, dans les deux cas, les relations sociales dépassent
rarement le stade de la politesse, (bonjour, au revoir, échange de banalités…)
voir de petite entraide, comme par exemple l’arrosage de plantes en période
de vacances, ou, des comportements de covoiturage pour certaines activités.
« Ce sont de simples relations courtoises », « Il y a un peu d’entraide mais
sinon c’est chacun chez soi ». Comme précédemment suggéré, ces attitudes
sont souvent plus le cas d’habitants en maison individuelle, installés depuis
de quelques années.
Certains évoquent même, de façon sous-entendue voire explicite, leur attente
d’une « vie en lotissement », à l’image de l’utopie résidentielle en vigueur dans les
années 1970. « C’est quand même un rapprochement plus proche des voisins,
c’est sûr que si on n’adhère pas à la vie en lotissement ça ne passe pas. »
Pour la maison individuelle, la disposition d’un petit terrain a tout son sens pour
établir de bonnes relations de voisinage, lesquelles ne doivent pas être trop
394
poussées, et surtout plus ou moins choisies et ponctuelles. À titre d’exemple,

la pratique des fêtes des voisins est plus répandue chez les gens en habitat
individuel, même si certains insistent sur le « respect des voisins », en termes
de dérangement quelconque, et le « chacun chez soi ». « On fait la fête de
voisinage une fois par an moi, ça me convient bien », « il y a la fête des voisins
où on se côtoie. »
Dans ce contexte, il est important de préserver un minimum d’intimité aux
habitants, puisqu’elle permet en retour un bon rapport avec ses voisins.
Dans les cas où elle n’est pas respectée comme à l’occasion de travaux qui se
répercutent dans l’espace privé, les tensions se crispent entre voisins.
« Je lui ai dit une fois qu’il transmet sur moi son mal-être né du quartier. » « On
a eu un compteur d’eau qui a été défoncé lors des chantiers, des camions se
garaient chez nous. Ça nous a donné vraiment l’impression de ne pas être
chez nous. »
À l’instar des commerces et équipements, les espaces publics peuvent être
considérés comme des lieux d’échanges et de rencontre nourrissant la vie d’un
quartier. Ces espaces peuvent être des atouts pour un quartier si la population
les apprécie.
Les espaces verts « de promenade », « de passage » et les placettes actuelles
ne satisfont pas pleinement les habitants, qui recherchent plus des lieux qui
puissent être des « supports d’activités ». Les jeux pour enfants, les terrains
de sports divers, sont très souvent réclamés.
Les enfants sont le principal vecteur de relations sociales. « L’autre espace
vert près de chez nous, ce n’est pas un espace pour jouer et se détendre, mais
simplement de passage. », « Une place centrale pour que les gens puissent
se rencontrer », « Des choses simples comme des bancs, un espace pour les
enfants, pour qu’ils puissent jouer et qu’ensuite les parents discutent. »
Pour la ZAC des Rives du Blosne, toutes les personnes interrogées ayant
ou non des enfants, ont confirmé le manque d’espaces à disposition pour les
enfants, signalant de fait une demande très forte de l’espace public. « Ce qui
manque ici c’est des espaces verts et de jeux pour enfants », « Ils ont annoncé
des jeux qu’on attend depuis les 6 ans qu’on est là. »
Encore faut-il également que les espaces soient adaptés, et les exigences des
habitants à ce niveau sont très élevées.
Presque tout le monde a quelque chose à redire, non seulement concernant
la quantité de l’offre, mais aussi concernant la qualité de ces espaces.
395
Les parents demandent des espaces sécurisés, en termes de matériaux utilisés

mais aussi clôturés pour les distinguer de la route, adaptés à tous les âges, très
proches de leur logement, et supports de plusieurs activités (jeux pour tout-
petits, terrain de basket, de foot, plus rarement un lieu à l’usage des adultes…).
Un espace de verdure avec un but de football est disponible à la ZAC des
Rives du Blosne, mais le manque d’entretien de ce terrain entraîne la perte de
son usage. Les enfants qui se trouvent dans un rayon de cinquante mètres,
ne jouent pas sur ce terrain et préfèrent rester sur les trottoirs et sur la voirie
tertiaire, ainsi que les autres enfants plus éloignés.
Plus généralement, les espaces de rencontre font aussi l’objet de demandes.
« Organiser des lieux où les gens puissent se rencontrer, notamment leurs
voisins », « Qu’il y ait une place centrale pour que les gens puissent se
rencontrer », « J’attends donc plus d’espace de rencontres, de convivialité ».
À propos du sentiment de sécurité : L’utilisation de la voirie comme espace
de jeux est perçue comme un vecteur d’insécurité pour les parents, et peut
provoquer des tensions entre voisins. « Les enfants jouaient au ballon, et là ça a
été une “cata”, ça a été le début de la guerre avec certains voisins », « Ça attise
un problème entre voisins », « Après jouer dans la rue ça peut poser problème
au voisin », « C’est un problème si une voiture déboule alors que des enfants
sont sur la rue ». La voiture est perçue généralement comme source de peur
pour les parents résidents, même si sa vitesse est contrainte. À l’inverse les
personnes sans enfant se considèrent comme étant largement en sécurité. Pour
les premiers, il faut « casser la vitesse » et ils proposent parfois quelques types
d’aménagement (ralentisseurs…). Toutefois, ils fustigent aussi fréquemment
les comportements à risque des automobilistes, qui sont accusés de ne pas
respecter les limitations à 30 km/h prévues dans les secteurs.
Loin d’être un espace pour les piétons, les voiries partagées ne sont pas
comprises et restent donc dans la pratique, une chaussée sans trottoir, donc
potentiellement dangereuse.
« Il n’y a pas de trottoirs, la rue est à la voiture ! », « Ils auraient dû faire plus de
trottoirs », « On sort de là on se retrouve directement sur la route. »
Or, même à la ZAC de la Chapelle-sur-Erdre, pourvue d’espaces verts entretenus
en quantité plus importante, il est possible d’observer les enfants jouaient sur
la voirie et sur les espaces verts (certes partagés).
Les parents justifient cette pratique par la nécessité de pouvoir surveiller leurs
enfants lorsqu’ils jouent. De fait, si l’espace vert est un peu trop loin, ils ne
sont pas tranquilles et préfèrent les voir juste devant leur maison, sur la rue.
396
Il arrive parfois que ce problème de sécurité soit source de relations et de

rencontres avec le voisinage, notamment dans la ZAC des Perrières, où la
surveillance des enfants crée de la sympathie et de l’entraide. « J’en ai parlé
avec mes voisins, ceux qui ont des enfants sont inquiets », « On se les surveille
mutuellement entre voisins. »
Par ailleurs, l’utilisation de modes de transports doux est un autre facteur qui
permet des échanges et des rencontres entre les habitants du quartier, lors
de déplacements. Leur présence est un atout.
Les déplacements résultent plutôt des loisirs, le week-end pour se rendre au
centre-ville ou à la campagne avec sa famille. Ils n’empiètent pas sur la part de
la voiture, à l’exception du trajet de certains adolescents qui se rendent à leurs
activités extrascolaires sur la commune, une ou plusieurs fois par semaine.
Afin d’être pleinement utilisés, les usagers doivent les trouver pratiques et
sécurisants, comme c’est majoritairement le cas par les habitants, principalement
par l’éloignement de la circulation. « On est sur des chemins sans voiture.
C’est super agréable et c’est assez sécurisant », « il y va en vélo parce que
ce n’est pas dangereux, il utilise les chemins. » Toutefois ces chemins ne sont
pas utilisables facilement par toute la population, les personnes handicapées
et les personnes avec des poussettes rencontrent des difficultés. Ce qui ne
favorise pas l’insertion. « Ce n’est pas très carrossable en fauteuil roulant »,
« C’est vrai que ce n’est pas évident pour les personnes handicapées ou les
poussettes. »
La question de la sécurité se pose également à propos des espaces publics
moins entretenus et plus « naturels » comme certains espaces verts ou les
ouvrages de traitement de l’eau par exemple.
Pour leur part, les personnes interrogées se déclarent méfiantes à l’égard
de ses équipements, d’autant plus qu’ils ne sont pas considérés comme
accessibles en vélo. Les habitants ignorent à quoi ils servent et si l’on peut y
accéder librement.
« Les zones vertes sont “protégées”. Quand on affirme cela, on est découragé
à y aller. »
La mixité est parfois présentée comme enrichissante pour les relations humaines.
« Ici ce qui est bien c’est la mixité, il y a des Cambodgiens, des Marocains, et
chacun ramène un plat spécifique pour la fête de quartier. »
En ce qui concerne la mixité sociale, elle n’est pas fréquemment évoquée,
mais lorsqu’elle l’est, c’est de façon plutôt positive, comme étant une source
397
de richesse. « Nous, ce qui nous a plu c’est la mixité sociale ». Les relations
sont bonnes dans la mesure où il existe un respect mutuel « Si les gens vivent
dans un espace agréable, il n’y a pas de raisons pour que cela se passe mal. »
La mixité sociale, dans les faits, reste peu marquée. Les écoquartiers accueillent
majoritairement des classes populaires supérieures et moyennes, les classes
les plus riches et les plus pauvres n’habitent pas dans ces quartiers.
Les seules plaintes viennent des secteurs les plus denses de Chantepie, qui
possèdent le plus de logements sociaux, sous la forme d’« on-dit », de rumeurs.
« Les cassos », « La police doit y intervenir souvent. »
Dès l’origine du projet, les anciens cantepiens (de Chantepie) évoquaient « la
nouvelle ZUP ».
Toutefois, d’une façon générale ce n’est pas tant la mixité sociale qui pose
problème, mais plutôt la sensation de densité. « [En positif] je mettrais aussi
la mixité, […] Enfin après, ce n’est pas pour autant que j’aime les bâtiments
trop hauts. »
La mixité intergénérationnelle fait partie des objectifs dans les projets d’amé
nagement. Pourtant il ressort nettement que les relations sociales naissantes
avec les voisins sont dues principalement à la présence de personnes d’âge
identique et de situation familiale proche. Comme partout, que le facteur de
rapprochement par défaut est l’enfant. « Nos enfants ont le même âge et qu’est
ce qui fait du lien, c’est les enfants », « On se retrouve avec des âges plus ou
moins identiques et des enfants du même âge. Donc si on s’entend bien, pour
l’entraide c’est génial. », « J’ai des voisins avec qui je m’entends mieux, plus
dans mes âges, on s’entraide. »
En général, les relations sociales s’établissent sur une échelle très réduite,
c’est-à-dire entre personnes de la même rue et il s’agit de relations de bon
voisinage, rarement plus. « Les voisins proches surtout », « On connaît surtout
nos voisins de proximité », « C’est de simples relations courtoises. »
Les commerces et les services contribuent à la qualité de vie d’un quartier, en
participant à son animation, sa convivialité. Tout le monde n’a pas la possibilité
de se déplacer pour trouver des équipements publics et des commerces. La
présence des équipements de proximité favorise l’équité sociale entre les
habitants d’un quartier, qui se retrouvent à côtoyer les mêmes lieux au quotidien,
quelle que soit leur situation sociale.
Le besoin immédiat ne se fait pas ressentir pour les habitants des quartiers,
car ils se déplacent facilement jusqu’au bourg ou au supermarché le plus
398
proche en voiture et parfois en vélo. Cela n’empêche pas la quasi-totalité des

personnes interrogées de souhaiter la présence de commerces de proximité,
principalement d’une boulangerie de quartier plus pour un confort de vie
supplémentaire que par une vraie nécessité.
Le manque de mixité fonctionnelle présent sur les deux ZAC est ressenti par
les habitants. La fonction dortoir de ces quartiers est apparue sur chaque ZAC.
« Et du coup ce n’est que des lieux où l’on dort. », « Le quartier est bien mais
il est très calme, c’est dortoir. », « Dans les aspects négatifs je mettrais le
manque de commerces et d’équipements, et du coup trop de logements. »
La ligne de bus pourrait servir à favoriser les relations de proximité, en permettant
à plusieurs personnes ayant une situation et un statut différents de se côtoyer
lors d’une même pratique quotidienne. Ceci peut faciliter la réussite de la mixité
sociale. Toutefois ; les entretiens montrent que les personnes en logement
collectif utilisent bien plus le bus que ceux en maison individuelle, qui continuent
d’utiliser la voiture, même dans les cas où l’utilisation du transport en commun
était possible.
Y a-t-il vraiment des différences en termes de bien-être relationnel entre les
lotissements des années 1970 et les nouveaux écoquartiers, et si oui de quelle
ampleur ?
La « tranquillité » est également identifiée pour décrire ces lieux en termes
de relations sociales. Elle est très appréciée par les résidents locaux qui en
parlent parfois comme une des raisons qui les font aimer ce quartier, et qui
les poussent à rester.
« Mais on ne se trouve pas proches des voisins, ici dans notre cul-de-sac on
est bien, il n’y a personne derrière c’est un terrain, on n’est pas du tout gênés. »
La question de la trop grande proximité (le vis-à-vis) comme problème n’a
jamais été évoquée, les gens se satisfaisant pour la plupart de cette coupure
avec leurs voisins.
Il en résulte un isolement plus fort des habitants par rapport à l’extérieur, voire
un calfeutrement dans les cas extrêmes. Les étudiants ont observé des haies
et des cloisonnements plus importants dans les lotissements traditionnels
que dans les écoquartiers. Les relations entre voisins sont décrites souvent
comme courtoises et avec l’existence d’entraides possibles, mais une distance
de respect de l’espace privé des gens marque les relations sociales.
Des événements ponctuels comme la fête des voisins et plus rares, des repas
entre voisins sont organisés, mais les gens semblent moins demandeurs.
399
La vie sociale semble donc moins riche et animée sur ces quartiers. Il se peut
qu’elle soit une résultante du vieillissement souvent décrit de ces quartiers
que celle de disposer de moins de possibilité de se rencontrer. En effet, nous
l’avons constaté dans les écoquartiers par nos entretiens, ce sont les enfants
le vecteur premier de rapprochement.
Ce stéréotype du lotissement vieillissant est certes corroboré par les observations,
mais dans une moindre mesure que ce que l’on pouvait imaginer. Ainsi des
« jeunes » couples s’y installent encore, même si le renouvellement est décrit
comme lent.
Leurs enfants jouent également sur les quelques espaces publics, ou doivent
marcher un peu vers les aires de jeux plus proches du centre-ville. D’ailleurs
pour certains résidents âgés, le secteur ne manque pas de jeux et « d’espaces
verts », où ils emmènent parfois leurs petits-enfants.
Toutefois, la plupart du temps, les jeux se déroulent sur des espaces privés,
les enfants s’invitant les uns chez les autres.
La mixité est bien moins marquée que dans les écoquartiers. En effet, les
maisons sont plus chères dans les lotissements 1970 du fait de la superficie
habitable et du terrain, éloignant les budgets les plus modestes. Toutefois, la
question de la mixité intergénérationnelle mérite d’être soulevée.
Il est ressorti plusieurs fois au cours des entretiens, des « incompréhensions »
ou du moins une différenciation forte entre les modes de vie des résidents
âgés et ceux plus jeunes.
La gestion des espaces des écoquartiers est confiée à un syndicat de gestion
des espaces verts locaux. Il en est ressorti plusieurs fois une différence de
vision entre les personnes âgées, ayant du temps et voulant que les travaux
soient faits par chaque résident, et les couples plus jeunes encore actifs, jugeant
ne pas disposer du temps nécessaire et souhaitant déléguer la gestion. Pour
les habitants plus jeunes en revanche, ils peuvent déplorer un renouvellement
plus lent du quartier.
La participation des habitants à la vie de la commune prend de plus en plus
d’importance aujourd’hui. Beaucoup de municipalités intègrent cet objectif à
leur projet et mettent en place différentes actions qui permettent à la population
d’exprimer leur avis.
Cette implication semble essentielle pour aménager le cadre de vie idéal des
citoyens, les habitants doivent pouvoir échanger sur leurs besoins et leurs
pratiques de l’espace afin que les concepteurs aménagent un environnement
adapté à leurs attentes.
400
Une des caractéristiques des écoquartiers est d’offrir un cadre de vie agréable,
de créer un environnement porteur de bien-être, en rupture avec les façons de
vivre et d’aménager en pratique jusqu’ici. Cet objectif pour être atteint, amène
à mettre en place la participation citoyenne. Il va s’agir d’intégrer les habitants
dès le début du projet et d’échanger avec eux sur leur conception des espaces,
sur leur critère de cadre de vie idéal.
Les étudiants, d’une façon un peu naïve, pensent que la participation citoyenne
s’est imposée naturellement dans les projets. La réalité reste autre : l’opposition
à certains grands projets notamment les centrales nucléaires ont conduit à
rechercher des modes de débat public dont les commissaires enquêteurs sont
un maigre maillon. Pour avoir tenté de développer en France, la « médiation
environnementale144 », laquelle a été interdite car elle remettait en cause la
compétence des services de l’État, j’ai du mal à considérer la communication,
voire la publicité « Top down » comme l’expriment les Anglo-Saxons, des
collectivités pour de la concertation.
Les deux communes ont chacune abordé à leur façon cette notion de vie
citoyenne, mais il résulte des entretiens la faible participation générale des
habitants.
Le bien-être citoyen se réalise au travers de cette participation citoyenne,
les habitants devraient être145 acteurs de leur environnement, ils devraient se
sentir intégrés au projet. La municipalité doit communiquer sur ses actions afin
de permettre une meilleure appropriation des lieux par les citoyens. Des trois
composantes du bien-être, il est apparu lors des entretiens que le bien-être
citoyen était le moins exprimé. En effet bien souvent il n’apparaissait pas de
manière spontanée, mais à la suite d’une question portant sur ce sujet. Les
entretiens ont mis en avant le fait que de manière générale très peu d’habitants
s’impliquaient dans la vie municipale et une majorité semblait déçue des actions
menées par la municipalité au niveau de la citoyenneté.
Chaque commune réalise un bulletin communal ou des prospectus rassemblant
des informations sur les projets de la municipalité, les événements culturels
ou sportifs et des annonces variées. L’enquête a mis en avant que tous les
144 Processus d’analyse démocratique développé au Canada, qui soumet tout projet à un débat
public, sous l’égide de hauts fonctionnaires fédéraux, qui s’assurent que le processus est
conforme à la loi et que toutes les questions ont obtenu les réponses nécessaires. L’étape
indispensable est un vote dont le résultat lie toute la communauté qui a participé au débat.
145 Le conditionnel suppose que l’information soit honnête et complète, dans un tel projet, la
concertation est biaisée car les élus et les aménageurs affirment ne pas connaître les futurs
habitants. Comme nous l’avons signalé, une approche sociologique peut donner de bonnes
pistes lors du début du projet puis la participation des plus anciens est un gage de succès
à condition d’accepter de se remettre en cause voire de changer d’avis.
401
habitants ont connaissance des bulletins d’information et que, la plupart du

temps, il s’agit du principal vecteur d’information de la commune. On remarque
notamment que certains habitants s’informent sur les caractéristiques et
avancées de leur quartier de cette façon, « Je reçois la Chanterelle, on a des
infos, je ne lis pas toujours tout, mais c’est comme ça que j’ai su qu’il y aurait
des commerces là-bas. »
Mais la grande majorité des habitants ne lisent pas les bulletins car ils ne voient
pas l’utilité, du fait que les informations portent sur des aménagements déjà
réalisés, « ils transmettent (la mairie) mais c’est plus quand c’est déjà fait »,
ou sur des événements ayant lieu sur la commune qui n’est pas à proximité.
Lors des entretiens, les habitants soulignent qu’ils sont concernés par les
événements à proximité de chez eux, ils ont du mal à voir l’intérêt de participer
à des décisions concernant l’ensemble de la commune.
Certains sont même exaspérés que la mairie les sollicite sans cesse, notam
ment à Chantepie, où des questionnaires ont été envoyés concernant le
réaménagement du centre-bourg, alors que les habitants sont en attente de
solutions et de décisions sur leur quartier, « Égoïstement je trouve qu’il faut
arrêter d’envoyer des questionnaires. Est-ce que vous pensez que la place
des Marais devrait avoir plus de sièges ? » La conscience de l’intérêt collectif
est très limitée, les individus pour la plupart ne souhaitent participer qu’aux
décisions qui concernent leurs espaces de vie. Pour eux, le bien-être citoyen
ne sera réalisé que si des actions sont menées au niveau de leur quartier.
D’autres habitants pensent qu’ils n’ont pas leur mot à dire « De toute façon
c’est décidé en conseil municipal » et considèrent donc que la commune ne
communique pas suffisamment sur leur quartier et le regrettent « Y’a pas de
communication, donc on ne peut pas savoir. »
La communication est la base de la participation et de l’appropriation. Si
les habitants n’ont pas connaissance des aménagements réalisés et leurs
fonctions, ils ne vont pas se sentir impliqués et peuvent délaisser les espaces
par méconnaissance de ses usages.
La grande majorité des personnes interrogées ne participent pas à la vie
municipale, beaucoup connaissent les conseils municipaux et savent qu’il
existe des réunions où ils peuvent donner leur avis « Quand on me demande
mon avis, moi je le donne, c’est essentiel dans une commune. » « Il y a des
réunions avec les gens du quartier, pour ceux qui veulent y aller, mais moi je
n’y vais pas. » D’autres habitants par contre sont très impliqués dans la vie
municipale et n’hésitent pas à donner leurs avis, c’est important pour eux car ils
ont conscience que les décisions ont un impact et qu’ils peuvent faire quelque
402
chose, ils souhaitent être acteurs et n’ont pas besoin de plus de sollicitation pour
le devenir, « Les réunions municipales pour le public j’y vais, conseil municipal
une fois par mois, tout ce qui est proposé dans le conseil a une incidence sur
nous qui y vivons. » La plupart des personnes interrogées sont satisfaites de
l’existence de cette possibilité, mais cela ne signifie pas pour autant qu’elles y
participent. Le simple fait que ces outils de participation existent, convient et
leurs disparitions entraîneraient sûrement des contestations, même de la part
d’habitants qui ne les ont jamais utilisés.
Mais on remarque tout de même que les habitants attendent autre chose, certains
déplorent le fait que c’est à eux d’aller vers la municipalité pour s’exprimer, sinon
personne ne vient s’informer de leurs attentes, « Nous, on n’en reçoit pas et
quand on en reçoit c’est parce qu’on a appelé, parce qu’il est temps de faire
quelque chose. » « Je pense que quand on n’est pas dans les commissions à
la mairie, on ne nous demande pas vraiment notre avis. » Il existe un véritable
manque perçu au niveau de la participation, ce qui montre l’importance de la
participation citoyenne, les habitants ont besoin de s’exprimer, d’entretenir
des relations avec la municipalité et de se sentir impliqués pour se sentir bien
dans leur environnement. Certaines personnes ont mis en avant le fait que
même quand ils vont se plaindre de quelque chose, d’un manque au niveau
du quartier, la commune ne fait rien, les choses traînent, « et nous au bout
de 5 ans quand est ce qu’on a des terrains de jeux pour les enfants ? » « Il y
avait des choses prévues et les gens ne voient rien arriver, ils se demandent ce
qu’il se passe ». Les habitants sont dans l’immédiateté et cette impression de
manque d’implication de la municipalité augmente le rejet de la vie citoyenne,
de la conscience collective, ainsi que du lieu de vie.
Les municipalités ont pourtant mis en place quelques actions afin de recueillir
les impressions et répondre aux interrogations des habitants notamment durant
les travaux. Ainsi à Chantepie, un médiateur était présent et des conseillers
municipaux sont venus dialoguer avec les habitants qui ont été très sensibles
à cette démarche, « Il y a des gens du conseil municipal qui passent et qui
sont à l’écoute de la population donc ça, je trouve que c’est pas mal. » Mais
les actions semblent ponctuelles, car peu de personnes y ont fait référence
lors des entretiens. Pourtant beaucoup d’habitants souhaiteraient qu’un
dialogue soit instauré, qu’ils aient la possibilité d’exprimer leurs besoins, leurs
mécontentements et qu’ils aient la sensation que leur avis compte, qu’il y ait
des avancées. Les habitants sont d’accord pour faire évoluer le projet, ils
souhaitent avoir une part active dans les décisions qui touchent à leur cadre
de vie, « Je ne participe pas beaucoup, mais parfois, c’est vrai qu’on aimerait
avoir quelqu’un de référent, qui nous représente. »
403
Les citoyens ont besoin de se sentir écoutés, ils veulent être acteurs mais
manquent de temps pour ça. Bien souvent, les habitants sont occupés par
leur vie professionnelle et familiale qui passe avant leur vie citoyenne et de ce
fait, ils trouvent cette participation à la vie municipale sous forme de réunions
très contraignante. Il s’agit donc de mettre en place un format de participation
plus adapté aux conditions de vie d’aujourd’hui car la participation à la vie
municipale est essentielle pour le bien-être citoyen, c’est par ce biais que les
habitants s’impliquent et construisent leur rapport avec la municipalité.
La participation citoyenne est d’ailleurs une des représentations que certains
se faisaient des écoquartiers notamment ceux qui sont sensibilisés à cette
notion et aux pratiques étrangères « C’est vraiment le cœur de mes attentes
envers ce projet : être mieux sensibilisé », nous a rapporté un habitant qui
connaît bien les écoquartiers en Suède. Pour beaucoup il y a un manque de
communication sur les ambitions du projet et des aménagements réalisés. Il n’y
a eu aucune information concernant l’entretien et la préservation des espaces
naturels, la gestion de l’eau ou les gestes écologiques.
Aucun des habitants des deux quartiers étudiés n’a été sensibilisé au concept
d’écoquartier, ce qui explique que pour eux il n’y a aucune différence avec
un quartier traditionnel. Ils n’en retirent aucun bénéfice car, selon eux, leurs
modes de vie n’ont pas changé, « Ici le label « écoquartier » pour moi ne
veut rien dire. C’est bien pour la commune de mettre ça en avant, et pour les
promoteurs, mais pour les habitants ? Si il n’y a aucun bénéfice pour eux, quel
intérêt ? La mairie est certainement très fière de ce qu’ils ont fait, mais il y a
une réelle rupture ».
Certaines personnes ont tout de même noté quelques différences, notamment
en ce qui concerne la végétation, les espaces verts notamment à La Chapelle-
sur-Erdre et les constructions environnementales : « Les constructions HQE
et BBC c’est intéressant », « c’est vrai qu’on a de grands espaces verts ».
Mais aucun habitant n’a modifié ses habitudes de vie ou adopté des gestes
écologiques, du fait du manque d’information et de sensibilisation. Il y a un
grand besoin de communication sur cette notion, les habitants se retrouvent
bien souvent dans un environnement qu’ils ne connaissent pas et donc ne
peuvent pas maîtriser et s’approprier les subtilités de la démarche.
Pour la majorité des personnes, les écoquartiers se rapportent surtout aux
économies qu’ils peuvent réaliser sur leur facture d’énergie. L’environnement
semble secondaire pour eux car c’est l’intérêt individuel qui prime sur l’intérêt
collectif, les individus pensent d’abord à leur habitation avant de voir les espaces
collectifs. Certaines personnes ont été déçues du décalage qu’il pouvait y avoir
404
entre la description qui avait été faite du quartier au moment de la vente des
terrains et la réalité. Il y a eu notamment des désillusions concernant l’offre de
transport ou le cadre de vie à Chantepie, « Ils nous ont vendu la maison en nous
vendant le métro à Chantepie, ce qui ne s’est pas réalisé », « On nous avait
vanté un cadre plus agréable, avec des petits îlots de verdure, mais on ne nous
avait pas parlé de ça. » Les habitants sont assez mécontents de la densité trop
importante à leurs yeux à certains endroits du quartier. Ces quartiers durables
doivent donc davantage intégrer la population à la démarche pour améliorer
l’appropriation des lieux. L’implication des résidents au projet, leur sentiment
d’être acteurs et d’améliorer leur espace de vie, constituent le bien-être citoyen
et paraissent être insuffisant au sein des écoquartiers.
Les entretiens ont mis en avant des mobilisations spontanées de la part de
certains habitants. Malgré une faible implication à la vie municipale, des
organisations se mettent en place entre certains habitants. Ainsi à Chantepie un
système de pédibus s’est mis spontanément en place entre des résidents afin
d’emmener les enfants à l’école « Auparavant il y avait le pédibus, c’était très
bien, c’est une de nos voisines qui se chargeait de l’organisation et depuis qu’elle
a arrêté ça n’a pas été repris », et à La Chapelle-sur-Erdre, une association
rassemble les remarques des habitants afin de leur donner du poids devant
la municipalité et permet dans le même temps d’instaurer une vie de quartier,
« On a créé une association pour s’exprimer sur nos mécontentements mais
aussi pour créer une vie de quartier. » Même si certaines de ces actions n’ont
pas perduré, elles ont permis de créer des liens entre les habitants et traduisent
bien leur volonté et leurs besoins d’être acteurs de leur quartier.
Les écoquartiers n’ont pas encore réussi à instaurer un bien-être du point de
vue de la citoyenneté, notamment au niveau de l’implication des habitants et
de leur sentiment d’être acteurs de leur environnement. En effet, la majorité de
la population ne prend pas part à la vie municipale et semble pourtant être en
attente d’une information et d’une implication émanant de la municipalité. Les
habitants souhaitent être intégrés aux décisions mais selon eux c’est à la mairie
de venir se renseigner, qu’ils puissent avoir une personne à qui rapporter leurs
remarques. Le bien-être citoyen apparaît comme un aspect important, c’est une
véritable attente pour une majorité de la population même s’il n’est généralement
pas spontanément exprimé. Les habitants ont besoin de s’impliquer dans la
vie municipale et de s’exprimer pour se sentir bien dans leur environnement.
La ZAC des Perrières a pourtant été primée pour la participation citoyenne,
or cet aspect n’a pas du tout été mis en avant lors de nos entretiens. Il y a
tout de même des possibilités, car quelques personnes mettent en place des
actions permettant d’instaurer une solidarité entre des riverains et de ce fait
405
une vie citoyenne officieuse. Du fait du manque de communication, il n’y a

pas eu d’appropriation du projet écoquartier que ce soit à Chantepie ou à La
Chapelle-sur-Erdre, les citoyens n’ont pas de sensibilisation à la nature, à la
préservation de la biodiversité ou aux gestes écocitoyens. Ils vivent pourtant dans
un environnement privilégié et conçu suivant des objectifs de développement
durable mais ils sont une très faible minorité à en être conscients et bien
souvent ces personnes le sont du fait de leur profession. Le bien-être citoyen
a besoin d’être développé pour améliorer la qualité de vie des écoquartiers.
La vie citoyenne ne diffère pas dans les lotissements par rapport aux écoquartiers.
En effet les entretiens ont fait ressortir les mêmes constats. La majorité des
habitants interrogés reçoivent le bulletin municipal et s’informent par ce biais,
« On a Chanterelle, le petit magazine. Ça donne déjà des informations sur ce
qui se passe à Chantepie. » Mais ils notent également un manque au niveau
de la participation, certains auraient souhaité donner leur avis concernant la
construction de la ZAC et regrettent de ne pas avoir été consultés, « Mais bon
de toute façon, on ne nous demande pas notre avis, ou alors la plupart du
temps c’est déjà décidé. »
La population aimerait être davantage sollicitée et s’investir dans la vie de la
commune. Les habitants souhaitent participer aux décisions qui touchent à leur
milieu de vie et de ce fait améliorer leur bien-être. Ils déplorent le fait que c’est
à eux de faire la démarche, « On n’est pas spécialement sollicités non plus. »
Ce manque de bien-être citoyen est donc général et ne dépend pas de la
démarche urbanistique, la population souffre d’un manque d’implication. Les
individus ont besoins d’être intégrés aux décisions la commune et de se sentir
acteur pour bien vivre leur citoyenneté.
En termes de bien-être, les résultats étaient très mitigés. En effet, si les éco
quartiers semblent globalement satisfaire leurs habitants, il convient de noter
plusieurs réserves :
►► L’importance des compromis guidant les choix d’installation des résidents,
les choix des acquéreurs sont faits pour disposer d’une maison et loger la
famille sans s’éloigner de son travail à un prix abordable, les locataires y
recherchent des loyers modérés.
►► La population est plus jeune dans les nouveaux quartiers.
►► La densité, surtout lorsqu’il y a mélange de maisons individuelles et d’immeubles
importants, est mal vécue.
►► Beaucoup d’éléments se différencient peu entre un écoquartier et un lotis
sement traditionnel.
406
▼▼ La vie communale et la participation à la vie politique de façon plus large

ne semblent pas avoir trouvé matière à s’exprimer davantage dans ces
quartiers.
▼▼ Mais d’une façon générale, si les gens se sentent concernés, ils se
situent plus en position « d’attente » par rapport aux efforts de la mairie,
qu’en position d’acteurs.
▼▼ Notons les fréquentes demandes en aides financières pour tout ce qui
touche les installations et démarches écologiques.
▼▼ On retrouve de ce fait la même tendance aux comportements indivi-
dualistes, et la participation à la vie politique se résume souvent aux
réactions de type « NIMBY » (not in my backyard) lorsque les personnes
sont directement touchées.
▼▼ Enfin, il est intéressant de noter que les résidents semblent également
davantage tournés vers le grand pôle urbain proche où ils travaillent et
font les courses la plupart du temps, que vers la commune où ils vivent.
▼▼ De fait, l’identité au lieu n’est pas plus accentuée dans les écoquartiers
que dans un lotissement.
Le périurbain « sans âme » se poursuit-il ? Selon certains témoignages, l’époque
pourrait même accentuer la tendance au « chacun pour soi » par des contraintes
plus importantes au travail notamment (« Les gens n’ont plus le temps… »).
En termes de relations humaines, le constat est sensiblement proche. De
nombreux aménagements ont été conçus pour favoriser les rencontres, ils ne
sont que peu pratiqués. Les habitants privilégient toujours leur besoin d’intimité
familiale dans leur logement. Faisant suite à une des critiques récurrentes à
l’égard des lotissements, la mobilité motorisée, le constat global est un sentiment
d’échec relatif aux nouvelles démarches des écoquartiers :
►► Les aménagements qui favorisent les mobilités douces sont effectivement
appréciés, mais ne sont pratiqués que ponctuellement.
►► On ne peut pas réellement parler de changement de comportement dans
la manière de se déplacer dans la vie de tous les jours, mais plutôt de
modification au niveau des activités de loisirs.
►► Tout comme dans les lotissements, la voiture reste de loin le moyen de
déplacement privilégié par les habitants.
►► Que ce soit pour les trajets courts, moyens ou plus longs, les gens choisissent
préférentiellement la voiture aux transports en commun et aux modes doux.
(Exception faite des trajets courts et sécurisés alors parfois envisagés à
pied ou en vélo).
407
►► Notons toutefois que la sensibilité par rapport à la place de la voiture est

exacerbée par la petitesse des terrains individuels et de la densité plus élevée.
►► Les voitures sont alors parfois stationnées sur l’espace public et cela donne
aux gens une impression de son omniprésence, bien plus que lorsqu’elles
se cantonnent aux terrains privés.
5.4 Comment se sont exprimés

les habitants des écoquartiers
Il s’agit de développer sous forme de fiches synthétiques, de revenir sur les
objectifs ou les thèmes que les concepteurs voulaient traiter et la façon dont
les habitants les ont reçus au travers des perceptions des trois catégories de
bien-être :
►► Le sensoriel, ce que je perçois, j’aime, je n’aime pas.
►► Le relationnel, ce que j’ai pu développer, les avancées, les limites.
►► La citoyenneté, l’engagement par rapport à mon environnement, les réserves.
Elles sont présentées sous forme de fiches, lesquelles peuvent être utiles pour
les étudiants ou les professionnels.
5.4.1 La perception sensorielle et l’appropriation
États des lieux et spécificités

Ces quartiers sont conçus pour offrir à l’habitant un cadre de vie agréable, c’est-
à-dire des nuisances limitées, un paysage soigné et géré par la collectivité, et
des usages quotidiens facilités (promenade, mobilités douces…). L’enjeu est de
faire accepter la densification nécessaire, d’optimiser la projection des citoyens
dans leur quartier, et d’allier contraintes environnementales et confort humain.
Constat du ressenti des habitants
Sur la densité
Cela fonctionne : la création de percées visuelles sur la nature, l’urbaniste et
le paysagiste peuvent gérer de façon optimale la disposition du bâti afin d’offrir
un paysage de qualité à tous.
▼▼ Les astuces architecturales. Formes, décalage, originalité, couleurs,
matériaux, peuvent atténuer l’oppressante sensation de la densité.
408
▼▼ Valoriser le projet dans son ensemble. Il faut maîtriser la communica-

tion afin que le quartier soit accueilli de façon positive et non comme
une obligation de densifier la commune. Les élus doivent montrer une
volonté de construire de façon innovante et de se tourner vers l’avenir,
pour éviter les discours de dépit.
Ce qui ne fonctionne pas :
►► Les alignements de collectifs. Cette disposition intensifie la sensation
d’écrasement et de surpopulation.
►► Hauteur> à R + 4. R + 4 semble un seuil d’acceptation unanime pour les
logements collectifs.
►► Enclave des logements individuels. Ce sont les habitants qui ressentent
le plus la densité et la sensation désagréable est accentuée lorsque les
collectifs encerclent les zones « d’individuel dense ».
►► La culture des grands ensembles. En France, la vision négative de la
construction de masse accentue les sensations négatives.
Le logement
Cela fonctionne : la qualité des espaces en pied d’immeuble. Des espaces
publics de qualité, bien entretenus, et une présence « verte » optimisée
compensent la taille du logement et l’absence d’espace individuel extérieur.
Ce qui ne fonctionne pas : la petite taille du logement. Le coût du logement
entraîne un compromis avec la taille du logement. Les gens acceptent une
pièce de moins pour se rapprocher du pôle urbain mais se projettent moins
à long terme dans le secteur et espèrent plus grand. Souvent, cela se traduit
par l’éloignement du pôle urbain à long terme.
Projection dans l’avenir

Ce qui ne fonctionne pas : peur de la dégradation. La culture négative des
grands ensembles est de nouveau présente. Les gens ont besoin d’être informés
sur le mode d’entretien de leur quartier et les projets à venir.
La perception
Sur la nature
Cela fonctionne :
►► Les grands paysages. Les tableaux paysagers valorisent le quartier.
409
►► Encadrés de vert.
▼▼ C’est avant tout la quantité de vert, la taille des arbres, l’entretien qui
sont perçus.
▼▼ Les personnes ne connaissent pas la botanique.
►► La peur de la nature.
►► Les espaces préservés, volontairement laissés avec un entretien minimum,
sans indications, créent de l’inquiétude chez les habitants.
►► Il faut expliquer les aménagements.
L’appropriation et les usages

Les conceptions nouvelles (espaces mixtes et larges trottoirs)
Cela fonctionne : être séparé des voitures. La délimitation par le végétal entre
voirie douce et véhicules accentue le sentiment de sécurité pour les piétons
et offre des perspectives visuelles agréables.
Ce qui ne fonctionne pas : on a oublié de fournir le mode d’emploi aux usagers.
Vélo sur la route étroite, voitures oppressantes dans les îlots, les espaces
mixtes ne sont pas compris. Il manque une signalétique et de la sensibilisation.
Espaces « naturels »
Cela fonctionne :
►► Un décor paysager agréable. Il valorise le logement et l’appropriation du
quartier par les nouveaux habitants.
►► Favoriser le fonctionnement de la trame verte.
Avec un accompagnement pédagogique, ils sont un bon support à la
sensibilisation écologique et à une découverte différente de la nature.
►► Des espaces complémentaires. Les grandes réserves naturelles ne doivent
pas être un argument à la diminution des espaces de proximités de type
square.
Il faut aussi des espaces de transitions plus anthropisés à l’entrée des
réserves afin que les personnes à mobilité réduite s’approprient ses espaces,
sans forcément en pratiquer la totalité.
►► Des espaces de non-droit ?
Le manque d’information et le manque de repères créent un sentiment
d’insécurité et de rejet.
410
►► La culture « rurbaine » :
▼▼ L’habitude de s’aventurer dans la « campagne » est faible. Il s’agit d’une
génération qui a besoin d’être sécurisée. Aussi, il existe une discipline
forte et l’impression de ne pas être autorisé sur ces espaces.
▼▼ La majorité des « nouveaux habitants », et le peu de gens ancrés (les
anciens) pour passer le mot à leurs voisins sur ces espaces, expliquent
aussi le défaut d’appropriation.
►► L’accessibilité.
Frustration des personnes à mobilité réduite et des familles
avec enfants en bas âges (poussettes, petits vélos…).
Les mobilités
Cela fonctionne : amélioration des mobilités douces. Les habitants apprécient
les chemins bocagers, les longues promenades encadrées de verdure et
ponctuées d’équipements.
►► La présence de l’automobile ne faiblit pas. Le rapport au temps des popu
lations favorise toujours la voiture, malgré l’avis défavorable des habitants
sur la perception visuelle des automobiles.
Besoin de leur présence mais souhait de les dissimuler. Les aménagements
ne suffisent pas, ils doivent être alliés aux services.
►► Savoir où l’on va. Les habitants se plaignent du manque de signalisation
pour les modes de déplacements doux. Ils doivent connaître leur itinéraire
et le temps de parcours pour les essayer et en faire des usages récurrents.
L’appropriation et les usages
Le rattachement à la commune
Cela fonctionne :
►► La conscience démocratique :
▼▼ Les citoyens ne se sentent pas freinés dans leur participation même
s’ils ne l’appliquent pas.
▼▼ Ils savent qu’ils ont le droit de s’exprimer.
►► Sur le fait accompli. Selon les habitants, les projets sont déjà bien avancés
et ils sont tenus au courant a posteriori des décisions.
Ce qui ne fonctionne pas : le manque d’information et de consultation. Les
habitants ne se sentent pas impliqués dans la vie des communes.
411
Ils souhaitent que la collectivité vienne à eux et non l’inverse car se sont pour
la plupart des actifs avec un temps limité. Internet peut favoriser les débats.
Ils ne connaissent pas les futurs aménagements de leur quartier.
5.4.2 Le tissu relationnel des habitants

Ces quartiers sont conçus pour favoriser le « vivre ensemble ». Lieu de rencontre,
mobilités douces, mixité sociale, l’idée est de limiter l’individualisme et de créer
une véritable identité et une vie de quartier dans le respect des uns et des autres.
Relations à l’échelle de la rue

Le vis-à-vis
Cela fonctionne : conservation d’un espace d’intimité. Lorsqu’un espace
minimum d’une dizaine de mètres carrés est préservé du regard, le vis-à-vis
sur le reste de la parcelle est mieux accepté.
Ce qui ne fonctionne pas : le vis-à-vis proche et inévitable. Il est très
déprécié mais les habitants semblent l’accepter dans les discours. En réalité,
les palissades se multiplient sur les terrasses et dans les jardins.
Les relations de voisinage

Cela fonctionne :
►► Relations cordiales et limitées à la politesse. Les voisins sont des « voisins »,
pas des amis. Les relations plus profondes existent déjà à l’extérieur et se
construisent sur des intérêts communs, pas forcément sur le lieu d’habitat.
Le terme « dortoir » est utilisé.
►► L’habitat individuel en accession. Il favorise les relations dans la mesure où
les habitants se projettent plus loin dans l’avenir. Souvent des familles avec
enfants, la parentalité est vectrice de relations de voisinage.
►► Moins de relations dans les collectifs. Paradoxalement, ce n’est pas dans les
zones les plus denses que l’importance du lien social est la plus exprimée,
au contraire.
►► Trop de vis-à-vis favorise les tensions. Le besoin de calme, d’intimité non
satisfaite au sein de l’habitat peut être source de mauvaises relations de
voisinage.
412
Relations à l’échelle du quartier
Les espaces publics

Cela fonctionne :
►► Des espaces verts/ludiques de qualité. Promenade, jeux, terrains de sports
favorisent les rencontres à tout âge.
►► Les « squares ». Besoin d’espaces de jeux à proximité pour les sorties plus
courtes et la sécurité des enfants.
►► Les équipements de proximité. Ils permettent une reconnaissance du quartier
avec le développement d’activité associative, ainsi que le développement
d’un tissu social dynamique.
►► Les placettes. En pied d’immeuble, cachées, sombres, l’appréhension des
habitants est présente et la timidité des passants font qu’elles ne sont pas
utilisées alors qu’elles sont attendues. Elles doivent être grandes, aérées
et dans des espaces neutres.
►► La non-visibilité de l’entretien. L’entretien doit être visible, expliqué, sinon
l’habitant perçoit une zone de non-droit et les incivilités y sont favorisées.
La sécurité et les mobilités

Cela fonctionne : modes doux et transports en commun propices aux
rencontres. Malgré l’usage intensif de la voiture en semaine, les voiries douces
sont très appréciées sur les temps libres.
Ce qui ne fonctionne pas : échec des voiries mixtes.
►► Le piéton n’est pas favorisé, les voitures ne ralentissent pas. C’est une
source de conflit. Peu de passage dans les lieux non entretenus.
►► Certains endroits voulus plus naturels sont évités par sentiment d’insécurité.
Par exemple, des chemins sans éclairage, où la végétation assombrit le
parcours.
Les mixités
Cela fonctionne :
►► Une mixité sociale appréciée. C’est une source de richesse pour les habitants
si elle est bien pensée.
►► La mixité fonctionnelle. Commerces, artisanat, les habitants sont dans
l’attente de pouvoir côtoyer les mêmes lieux que leurs voisins au sein de la
ZAC. C’est une façon de se reconnaître comme habitants du même quartier.
413

►► La concentration des logements sociaux ne favorise pas les relations
sociales. La mixité sociale doit être diffuse et invisible. Au sein d’un îlot, la
concentration de logements sociaux dans des collectifs alignés, dans une
zone proche crée une enclave au sein même de l’îlot.
►► La mixité intergénérationnelle. Les relations semblent plus faciles entre
voisins lorsque les personnes sont de la même génération. Surtout les
jeunes couples avec enfants. La mixité intergénérationnelle n’est pas ancrée
dans notre société.
5.4.3 La citoyenneté

La démocratie participative doit ici favoriser le bien-être des habitants. Être
informé, s’intéresser puis s’impliquer, devrait être le processus logique.
Dans cette optique, les collectivités développent des outils, qu’ils soient
obligatoires (publication, consultation) ou à leur propre initiative (groupes de
travail animés par des chargés de missions par exemple, ateliers urbains…).
La communication communale
Le journal de la commune
Cela fonctionne : un intérêt marqué. La majorité des habitants l’évoque en
premier concernant les moyens de s’informer sur la vie de la commune.
Ce qui ne fonctionne pas : des informations trop brèves ? Le manque d’infor
mations précises sur le devenir du quartier est ressenti.
Les personnes sont dans l’attente d’une information plus riche venant vers eux.
Le site internet
Cela fonctionne : infographie et plan. Un site internet esthétique et dont
l’arborescence est simple et intuitive encourage la consultation des informations
régulièrement.
Ce qui ne fonctionne pas : communication sur le site. Une communication
ponctuelle extérieure sur les nouveautés du site est nécessaire pour relancer
les internautes occasionnels.
414
La participation
La consultation
Cela fonctionne :
►► Des forums sur le site internet de la commune.
S’il faut communiquer dessus par ailleurs, c’est un bon moyen de consulter
les citoyens qui ont moins le temps ou ne souhaitent pas se déplacer.
►► Aller vers l’habitant.
Les personnes sont dans l’attente d’être informés et consultés. Ils argumentent
par le manque de temps pour prendre des initiatives.
Ce qui ne fonctionne pas : les consultations en mairie. Sachant que peu de gens
font le déplacement, la consultation peut-elle être considérée comme valide ?
La participation
L’engagement
Cela fonctionne : les participants aux commissions thématiques.
Il peut exister une vraie organisation communale permettant des commissions
dynamiques. Les participants apportent des éléments essentiels dans les projets
de la commune. La Chapelle-sur-Erdre en est un bon exemple.
Ce qui ne fonctionne pas : les gens qui ne participent pas aux commissions.
Ils savent qu’elles existent et pensent souvent que la parole est réservée à ceux
qui y participent. Ils ne connaissent pas vraiment le contenu des commissions.
Les actions citoyennes

Cela fonctionne : les actions spontanées.
Il existe des projets spontanés comme les pédibus par exemple ou la fête des
voisins.
►► Des actions non pérennes.
Les actions s’essoufflent vite, ce qui est préjudiciable aux relations dans le
quartier et développe le sentiment de non-cohésion.
►► L’accompagnement.
Les initiateurs, souvent novices, manquent d’encouragement et de suivi.
415
5.4.4 Les aménagements liés à la trame viaire et à la voirie

Sur les Perrières tout comme sur les Rives du Blosne, la trame viaire est
hiérarchisée et s’adapte selon le besoin de chaque îlot. Son objectif est de
satisfaire le besoin en circulation des habitants, mais en consommant le
moins de place possible pour en réserver à l’espace public. De cette façon,
elle participe aux efforts globaux pour décourager l’utilisation de la voiture, en
limitant la vitesse et le trafic de transit, et ainsi allège les nuisances automobiles
(bruit, pollution, insécurité…).
Bien-être sensoriel
Cela fonctionne : les ralentisseurs. Loin de demander moins de contraintes pour
leur voiture, la majorité des habitants souhaitent que la vitesse soit « brisée ».
Complexification du réseau pour limiter le trafic de transit. Le résultat est
certain, et décharge au moins les îlots en cœur de secteur des nuisances
liées à la voiture.
Ce qui ne fonctionne pas : une voie unique captant toutes les voitures de la
zone. Les bouchons et ralentissements sont alors fréquents, et très disqualifiés
par les habitants.
Bien-être relationnel
Ce qui ne fonctionne pas : les zones 30. Les gens roulent effectivement
moins vite, mais les comportements sont encore décrits majoritairement comme
« dangereux ». La complexification du réseau pour adapter le comportement
des usagers (sentiment d’insécurité). Certes les habitants doivent rouler plus
doucement, mais cela ne suffit pas car la vitesse est unanimement décrite par
les parents comme trop élevée.
5.4.5 Les transports en commun

Ces mobilités viennent appuyer les aménagements luttant contre le tout-
automobile en proposant une offre palliative aux habitants. Les transports
en communs s’inscrivent dans des logiques de déplacements sensiblement
proches de ceux réalisés en voiture, c’est-à-dire les trajets quotidiens comme
aller au travail, emmener les enfants à l’école, faire les courses de la semaine.
416
Sur les quartiers que nous avions étudiés, ils se limitent à une ligne de bus.
Cela fonctionne : une ligne de bus vers le pôle urbain le plus proche. Les gens
veulent avoir le choix, pouvoir disposer, de ce service, même ceux qui l’utilisent
très rarement.
Ce qui ne fonctionne pas : un réseau assez peu utilisé. Les gens y préfèrent
largement l’usage de la voiture. Le sentiment d’éloignement de la ville-centre.
Le temps de trajet est jugé trop long.
Bien-être citoyens
Cela fonctionne : un mode de transport pour tous. L’enquête révèle que les
usagers semblent appartenir à des statuts sociaux variés, sans vraie pré
dominance d’un groupe déterminé. Une ligne de bus semble favoriser l’égalité.
5.4.6 Les mobilités douces

Les écoquartiers cherchent à encourager la pratique des mobilités douces,
comme la marche à pied ou le vélo.
Des aménagements spécifiques ont été réalisés comme support à ces activités.
Il s’agit de pistes cyclables, et de chemins exclusivement piétonniers où la
voiture ne peut pas accéder. Certains sont même inscrits dans un ancien
réseau bocager.
Cela fonctionne :
►► Réutilisation de la trame bocagère.
Pour les habitants, cela apporte une véritable aménité au quartier, et les
traces de nature développée sont valorisées.
►► Réseau de chemins piétonniers.
Ils sont une réussite, presque tous les habitants trouvent agréable les
espaces piétons séparés de la voiture.
Ce qui ne fonctionne pas : utilisation des chemins piétonniers du quartier lors
des promenades.
►► Difficulté
d’accessibilité à ces aménagements pour certains utilisateurs
(handicapés et poussettes). Au final, ils ne sont pas très pratiqués.
417
►► Le manque de lisibilité des pistes cyclables entraîne un sentiment de manque

pour les cyclistes.
►► Manque d’information sur la destination des chemins piétonniers.
Cela fonctionne : des aménagements de passages et non de rencontres.
►► Ce n’est pas parce que les gens les utilisent qu’ils en profitent pour faire
des rencontres.
►► Réseau de pistes cyclables. Si elles ne sont pas nécessairement très
pratiquées, elles s’inscrivent surtout dans une utilisation de loisir.
Ce qui ne fonctionne pas : un même espace support de ces 2 mobilités.
►► Il n’est pas apprécié que ces 2 aménagements se chevauchent, et un réseau
piétonnier ne dispense pas de l’installation d’une piste cyclable en parallèle.
►► Réseau de pistes cyclables non visibles créé un sentiment d’insécurité pour
les cyclistes qui prennent la route.
Bien-être citoyenne
Une association de randonnée existe sur Chantepie, et pourrait avoir usage de
ces chemins. Toutefois, aucun citoyen n’y a fait référence, nous ne pouvons
pas par conséquent pas juger du potentiel disponible.
5.4.7 Les aménagements liés aux trottoirs

Se poser la question des aménagements liés aux trottoirs c’est tout d’abord
réfléchir au rapport entre l’espace de la voiture et l’espace des piétons.
Toutefois les quartiers durables essayent de dépasser cette relation simpliste
en développant d’autres aménagements renvoyant à d’autres concepts. Il ne
faut pas que le piéton ait l’impression d’être invité sur l’espace de la voiture,
mais bien l’inverse. Notons que les chemins piétonniers présents sur les
écoquartiers diminuent une partie de l’intérêt des trottoirs.
Ce qui ne fonctionne pas : sensation d’omniprésence de la voiture. « Il y en
a que pour la voiture ».
Ce qui ne fonctionne pas : source de conflit et d’insécurité.
418
Les voisins sont inquiets pour leurs enfants, même si certains disent que les
automobilistes sont plus attentionnés lorsqu’ils sont proches les uns des autres.
Bien-être citoyen
Ce qui ne fonctionne pas : les voiries partagées vont à l’encontre de la place
de la voiture accordée dans notre société.
5.4.8 Le stationnement

Toute la difficulté pour satisfaire la problématique du stationnement est de réussir
à conjuguer la création d’un quartier disposant de suffisamment d’emplacements
prévus, mais en minimisant leur impact sur le lieu.
Si l’offre est jugée trop faible cela risque de diminuer la fonctionnalité du lieu
et de créer des tensions entre les résidents.
A contrario l’omniprésence de la voiture diminue grandement l’aménité du lieu.
Cela fonctionne : les parkings souterrains. Ils participent très nettement à
diminuer la visibilité de la voiture. Aucun résident ne s’est plaint de leur utilisation.
Ce qui ne fonctionne pas : places de stationnement le long des grandes
voiries. Elles augmentent la visibilité de la voiture.
Cela fonctionne :
►► Les parkings groupés. Le fait de devoir se déplacer un peu et de ne pas
avoir sa voiture directement chez soi n’a jamais été évoqué comme une
vraie contrainte.
►► Les parkings non boxés. Cet aménagement est bien accepté par les habitants
qui ne s’en plaignent quasiment pas.
Ce qui ne fonctionne pas : le « manque » de places de stationnement crée
une tension entre les habitants, notamment lorsqu’ils reçoivent des amis. La
place trop importante de la voiture crée un sentiment d’insécurité.
Bien-être citoyen
Ce qui ne fonctionne pas : les pratiques écologiques telles que le covoiturage
ne semblent que très peu mobilisées.
419
5.4.9 Les formes urbaines

L’un des objectifs de l’écoquartier est de construire des logements pour tous,
tout en économisant l’espace. Les formes architecturales, les types d’habitat
ainsi que le mode d’occupation sont diversifiés. Il y a réduction de l’espace
privatif. Ainsi, les maisons individuelles sont sur des parcelles de 300 m2
environ. Pour une bonne qualité de vie chaque habitant doit se sentir bien à
la fois dans l’espace privé et public.
Cela fonctionne : mixité du type d’habitat pour les habitants des collectifs.
►► Ils apprécient la vue dégagée.
►► L’aération entre les bâtiments : Cela diminue le sentiment de densité.
L’orientation des bâtiments : Les habitants trouvent agréable l’orientation
des pièces de vie par rapport au soleil.
Ce qui ne fonctionne pas : la taille des habitations. Les habitants souhaitent
« une pièce de plus ». Le choix de leur habitation provient du prix attractif et
non du logement en lui-même.
►► La densité est mal perçue : perception plus ressentie par les occupants de
maisons individuelles.
►► Alignement d’habitat collectif de même hauteur : la présence d’habitats
collectifs alignés les uns à côté des autres n’est pas appréciée.
►► Les immeubles de plus de 4 étages : le sentiment de densité est nettement
plus ressenti par les habitants lors de la présence d’immeubles supérieurs
à R + 4.
►► Habitat individuel en cœur d’îlot, entouré de collectif : les habitants des
logements individuels déplorent le manque d’aération et se sentent encerclés.
►► Mixité du type d’habitat pour les habitants en individuelle : la vue sur le
collectif et perte du sentiment d’intimité.
Cela fonctionne :
►► Les relations de bon voisinage : Ces relations dépassent rarement le stade
de la politesse.
►► Les relations entre enfants : les familles avec enfants apprécient la proximité
qui « pousse les enfants à se rencontrer ».
420
Ce qui ne fonctionne pas : le vis-à-vis au niveau des balcons et terrasses :

les habitants des maisons individuelles installent des brise-vues à proximité
de la terrasse.
Bien-être citoyen
Cela fonctionne : Les fêtes de quartier. Elles sont très peu présentes dans
le collectif, les îlots d’habitat individuel ou intermédiaire. C’est l’un des seuls
moments où les habitants côtoient leurs voisins.
5.4.10 Identité aux lieux

Les habitants doivent pouvoir s’identifier à leur quartier afin qu’ils le vivent au
mieux et que celui-ci perdure dans le temps.
Les opérations de ZAC souvent à la périphérie des villes, ne parviennent pas
à y implanter des espaces accueillant services et commerces car la viabilité
économique reste insuffisante.
Ces derniers représentent pourtant un objectif des écoquartiers afin d’améliorer
la qualité de vie et limiter les déplacements automobiles.
Cela fonctionne : quand ils ont le temps il est agréable d’aller en ville chercher
le pain. Notamment le week-end.
Ce qui ne fonctionne pas : absence de commerces et de services : Les nouveaux
habitants ont du mal à s’identifier à leur quartier car ils ne font qu’y loger.
Cela fonctionne : beaucoup d’activité sur les communes (associations sportives,
culturelles) qui permettent la rencontre.
Ce qui ne fonctionne pas
►► Pas d’espace de rencontre prévu, Pas d’espace pour que les enfants se
retrouvent pour jouer autres que la rue ce qui peut créer des problèmes
de voisinage.
►► Pas d’espace pour se retrouver lors de manifestations ponctuelles (fêtes
des voisins).
►► Les gens investissent l’espace public et font naître un sentiment de gêne.
421
Bien-être citoyen
Ce qui ne fonctionne pas : absence d’espace communautaire permettant
d’accueillir une éventuelle association de quartier.
5.4.11 Les espaces récréatifs

Un espace public de qualité est primordial dans un écoquartier, du fait de la
réduction de l’espace privé. Ces nouveaux quartiers composés en grande
partie de ménages avec enfants, doivent proposer des espaces récréatifs.
Ce sont des lieux de partage et ces espaces récréatifs augmentent la qualité
de vie sur le quartier le rendant plus attractif et agréable.
Cela fonctionne :
►► La proximité et la diversité. Les gens apprécient des espaces ludiques à
proximité directe du logement pour les moments courts de loisir en semaine.
Également, la diversité rend le cadre de vie moins monotone donc moins
routinier.
►► L’originalité. Le sentiment d’être dans un quartier innovant avec des espaces
qui ne ressemblent pas aux autres valorise la personne à travers son lieu
d’habitation.
Ce qui ne fonctionne pas : les espaces verts à usage récréatif semi-naturels.
La gestion différenciée non expliquée freine l’usage de certains espaces qui
semblent ainsi délaissés et inquiètent les habitants.
Cela fonctionne : les espaces verts de proximité. Les espaces sont pleinement
pratiqués par les enfants et leur ouvrent un champ de rencontre.
►► Manque d’espaces à proximité des habitations. Il est souvent interdit aux
enfants de s’éloigner de leurs habitations. Ces enfants se retranchent sur
les trottoirs devant leur logement.
►► Tranche d’âge non traitée : il y a un âge transitoire de 7 à 11 ans, pour lequel
les petites aires de jeux ne sont pas adaptées et l’indépendance encore
insuffisante pour aller dans les espaces semi-naturels.
422
5.4.12 Les placettes

Un espace public de qualité est primordial dans un écoquartier, du fait de la
réduction de l’espace privé. Les placettes sont des espaces publics ouverts ou
fermés accompagnés de bancs. Ce sont des lieux de rencontre et d’échanges
entre voisins, qui doivent être attractifs et sécurisés. Ce sont des atouts, si la
population s’approprie et pratique ces lieux.
Cela fonctionne : diminue le sentiment de densité : la présence d’espace
ouvert dans les îlots aère des secteurs pouvant être denses.
Ce qui ne fonctionne pas : La proximité immédiate des habitations. Lorsque la
placette se situe en bordure d’habitations, il y a une perte d’intimité de l’habitant
et le sentiment, pour l’utilisateur, de gêner le riverain. « J’ai l’impression d’être
chez les gens. » Les aménagements qui se fondent dans le paysage : la forte
présence de bancs en pierre qui se fondent dans le paysage entraîne une
absence d’utilisation alors même qu’il existe une forte demande.
Cela fonctionne : utilisation par les enfants comme aire de jeux. Ces espaces
dépourvus de voitures confèrent un sentiment de sécurité. Mais uniquement
pour les enfants vivant à proximité immédiate.
►► Utilisationtimide des adultes : lors de nos observations de terrains et
entretiens, la pratique des placettes par des adultes n’a pas pu être
démontrée.
►► La peur de rassemblements non désirés.
►► Certains habitants ont une image négative liée à l’image du rassemblement
de jeunes adultes pouvant entraîner des nuisances (bruit, alcoolisation…)
à proximité directe de leur logement.
5.4.13 La conservation des haies bocagères

Une entité bocagère de l’Ouest de la France se compose d’arbres, d’arbustes et
de végétaux recouvrants. Historiquement, elles délimitent les parcelles agricoles
423
et ont un rôle productif, soit en maintenant la qualité de l’environnement, soit

en fournissant du bois de chauffage aux paysans. Cet élément de paysage est
désormais intégré à l’identité paysagère du Grand Ouest. Les lignes bocagères
semblent ainsi indispensables à un quartier qui se dit « ville à la campagne ».
En aménagement, cela se traduit par un recensement exhaustif de ses lignes
et par une prise en compte dès le départ dans le projet de construction. Ainsi,
nous retrouvons la conception de chemins piétonniers ou encore la délimitation
d’espace par des arbres de taille importante.
Ce concept implique la coordination de plusieurs compétences telles que
l’ingénierie environnementale, la connaissance du contexte foncier, la coor
dination des partenaires constructeurs, la communication locale.
En effet, la dénomination d’écoquartier doit favoriser le respect de la nature
existante, ce qui implique de la connaître et de choisir ce qui mérite d’être
conservé ou non.
Aussi, il faut sensibiliser les acteurs du chantier à l’objectif de conservation,
afin que ces espaces ne soient pas dégradés. Enfin, les lignes bocagères
doivent faire l’objet d’un entretien régulier afin de rester « naturelles » mais
« maîtrisées ».
Cela fonctionne : c’est un aménagement ressenti comme agréable pour les
déplacements doux. L’usager est guidé par les talus qui sont aussi lieu de jeux
pour les enfants. La taille imposante des arbres est le principal facteur ressenti
par les habitants comme gage de présence naturelle.
Ce qui ne fonctionne pas : les chemins doivent mener à un endroit et ne pas
être sans issue pour l’usager qui pourrait ensuite les éviter s’il ne les connaît
pas. L’effet nature est perdu si la végétation spontanée n’est pas conservée.
Aussi, ils sont moins attrayants en hiver car ce sont essentiellement des arbres
caducs qui les composent.
Cela fonctionne : les chemins de rencontre dans un cadre paisible.
Ce qui ne fonctionne pas : un sentiment d’insécurité à la tombée de la nuit
est évoqué et les usagers doivent pouvoir emprunter des voies alternatives.
Bien-être citoyen
Cela fonctionne : il existe une sorte de déculpabilisation de l’extension urbaine
puisque la nature « patrimoine » existe à côté de la construction.
424
5.4.14 La conservation des entités forestières

Ce sont plus exactement des bois qui ont été conservés, cependant, dans le
langage des habitants, le mot « forêt » est cité. Dans la ZAC des Perrières, trois
espaces boisés ont été conservés : Le bois humide d’en bas, la pinède et le
bois de Chêne. Une étude a permis, à l’intérieur de ses espaces, de définir des
chemins pour les futurs promeneurs. Le référent forestier, avec des directions
prédéfinies, adapte les chemins pour éviter d’abattre des arbres. Il indique
ces choix par un tracé coloré afin que l’entreprise en charge de débroussailler
suive ses recommandations. Visuellement, les chemins forestiers gardent un
aspect « non aménagés ». (ZAC des Perrières, 2011)
Cela fonctionne : un aménagement ressenti comme agréable pour les
promenades. Du fait de leur taille imposante, les bois accentuent la sensation
de vivre au cœur de la nature
Ce qui ne fonctionne pas : s’ils aiment la nature, les usagers ont tout de
même besoin d’une marque de l’Homme visible, ou bien d’explications sur ce
type d’aménagement. En effet, sans information, il y a peu d’usagers car ils ne
se sentent pas en sécurité et n’identifient pas le lieu pour leur temps de loisir.
Cela fonctionne : lieu de promenades partagées.
Ce qui ne fonctionne pas : influence de la mythologie ou des faits divers sur la
peur de la forêt (surtout en hiver). Ces endroits développent parfois le sentiment
d’insécurité chez les habitants.
Bien-être citoyen
Cela fonctionne : il existe une sorte de déculpabilisation de l’extension urbaine
puisque la nature existe en masse à côté de la construction.
5.4.15 L’intégration de pâtures

L’extension urbaine se fait souvent sur l’espace agricole. Conserver une partie
de cet usage peut permettre de favoriser l’agriculture de proximité. Ce concept
demande néanmoins de faire coïncider les besoins urbains et agricoles.
425
Nous avons très peu d’éléments à ce sujet car c’est une idée qui n’est pas encore
courante dans les aménagements.
Au sein de la ZAC des Rives du Blosne, les pâtures sont en bordure de l’extension
urbaine et les difficultés ne sont pas les mêmes qu’en cœur de zone urbaine.
Cela fonctionne : c’est un aménagement ressenti comme agréable qui permet
la présence de grands espaces de verdure à proximité et la vue sur les animaux
accentue la sensation de vivre en harmonie avec la nature.
►► Ces espaces ne doivent pas être cachés du cœur d’îlots par un trop grand
nombre de collectifs, sinon ils ne sont pas visibles et n’apportent rien au
paysage.
►► Les espaces laissés entre collectifs sont souvent insuffisants.
5.4.16 La gestion différenciée des espaces verts
État des lieux et spécificités

Les espaces sont entretenus de façon différente en fonction de leurs carac
téristiques. L’organisation est ici prévue en amont, dès la conception.
Ainsi, certains endroits sont volontairement non entretenus sur certaines
périodes afin de favoriser la biodiversité.
Cela fonctionne : la diversité des espaces rend le cadre de vie moins monotone.
Ce qui ne fonctionne pas : les espaces laissés volontairement en l’état sont
mal vécus. Les gens ont l’impression d’un défaut d’entretien.
Ce qui ne fonctionne pas : le sentiment d’insécurité peut entraîner la non-
fréquentation d’un espace.
Bien-être citoyen
Ce qui ne fonctionne pas : le manque d’explication sur la méthode de
gestion. C’est un frein à la bonne perception de ce concept respectueux de
l’environnement.
426
5.4.17 Les dispositifs individuels de gestion de l’eau

Des équipements permettant l’économie d’eau peuvent être installés au sein
de chaque habitation. Les cuves de récupération d’eau servent à réutiliser l’eau
de pluie pour l’arrosage ou les toilettes. Les réducteurs de pression limitent le
débit d’eau et de ce fait la consommation d’eau.
Ces équipements permettent de réduire la consommation d’eau et de sensibiliser

les habitants à la problématique de la gestion et de l’économie d’eau.
Les résidents y voient d’abord un intérêt financier du fait que ces équipements
leur permettent de diminuer leur facture, mais cela constitue également un
geste écologique.
Ces dispositifs de récupération d’eau au niveau des habitations participent au

bien-être citoyen du fait que les habitants sont incités à préserver la ressource
en eau pour le bien de tous, ils sont amenés à favoriser l’intérêt collectif.
La gestion de l’eau fait partie intégrante de la conception d’un écoquartier.
Cela fonctionne : une économie appréciée. Pour les habitants, l’économie
d’eau représente une composante essentielle des quartiers durables. Il y a
une satisfaction notamment par rapport aux économies financières possibles.
Ce qui ne fonctionne pas : des difficultés au sein du collectif.
Incompréhension pour les habitants des logements collectifs qui ne peuvent

pas réutiliser l’eau récupérée.
Bien-être citoyen
Cela fonctionne : un geste écocitoyen assimilé. Prise de conscience qu’il faut
préserver la ressource pour l’intérêt de tous et que cela passe par des gestes
individuels. Incite à développer des bonnes pratiques pour l’utilisation de l’eau.
Ce qui ne fonctionne pas : absence d’aide financière.
Difficulté pour certains habitants de financer ces dispositifs surtout quand ce

n’est pas obligatoire.
Certains habitants sont mécontents du fait qu’ils n’en n’ont pas et que la
municipalité ne les incite pas à le mettre en place, par le biais de financement.
427
5.4.18 Les bassins de rétention

Ce sont des espaces aménagés en bordure de secteurs urbanisés et destinés
à recevoir le surplus d’eau pluviale. Ils permettent de diminuer les risques
d’inondation et de pollution des espaces naturels.
Ces équipements peuvent être conçus pour répondre à des usages à la fois
techniques et ludiques. Ils sont le support d’une biodiversité variée et font
l’objet d’un entretien adapté au milieu et à son usage. Ces lieux constituent bien
souvent les espaces publics du quartier, invitant à la pratique par la promenade,
le jeu ou la détente. Ils permettent également de créer des liens entre divers
secteurs. Les usages vont dépendre des caractéristiques des bassins : ceux
qui sont à sec la plupart du temps sont adaptés pour les activités, alors que
ceux qui sont remplis vont être utilisés exclusivement pour la balade et la mise
en scène de l’eau.
Cela fonctionne : aspects paysagers. Les lieux sont décrits comme agréables,
souvent empruntés pour les balades.
Ce qui ne fonctionne pas : la fonction d’espace public. Difficile pour le jeu,
leur fonction n’est pas assez mise en avant, d’autant plus que leur entretien
de façon différenciée laisse une impression d’espace délaissé.
Cela fonctionne : espace de rencontre. Ces lieux constituent souvent le seul
point de rencontre du quartier.
Ce qui ne fonctionne pas : manque de sécurité. Ils sont parfois considérés
comme dangereux pour les enfants, surtout s’ils sont composés de plans d’eau.
Bien-être citoyen
Cela fonctionne : implication des habitants. Certains habitants, au moment de
la conception se sont exprimés sur la biodiversité à préserver, en particulier sur
des sites remarquables.
Ce qui ne fonctionne pas : manque d’implication des habitants dans la gestion :
Ces espaces sont entretenus de façon spécifique, suivant les usages qui y sont
associés, mais la population n’est ni intégrée, ni sensibilisée.
428
5.4.19 Sols perméables

Les espaces extérieurs sont aménagés avec des matériaux non jointifs de façon
à favoriser l’infiltration de l’eau et ainsi éviter les inondations. Des aménagements
du style « pas Japonais » peuvent être réalisés sur les espaces extérieurs des
habitations.
Ces aménagements permettent de conserver la flore présente et confèrent une

image végétale au lieu.
Cela fonctionne : aspect esthétique. Les habitants trouvent que cet aménagement
confère au lieu une image végétale qui est agréable. Cela casse l’image du
minéral.
Ce qui ne fonctionne pas : accessibilité réduite. Le manque d’accessibilité
pour certaines catégories de population réduit leurs possibilités de s’approprier
leur lieu de vie et accroît la difficulté de créer des liens sociaux.
Bien-être citoyen
Cela fonctionne : aménagement conseillé pour l’espace privé. Chaque habitant
doit veiller à utiliser ce genre de matériaux afin d’éviter les problèmes liés aux
inondations.
Ce qui ne fonctionne pas : manque d’incitation, beaucoup d’habitations

individuelles n’ont pas installé ce type de matériel et restent avec des sols
imperméables.
5.4.20 La gouvernance

La participation citoyenne est un des enjeux du développement durable comme
lors de la mise en place d’écoquartiers. Une des formes de concertation est
la participation aux projets d’aménagements. Celle-ci peut prendre la forme
de réunions de riverains au cours de laquelle les habitants font part de leurs
429
besoins. Ou encore de questionnaires que les habitants reçoivent dans leurs

boîtes aux lettres. Suite à ce mode d’information peuvent être organisées des
réunions de restitution après leur traitement par la commune.
Enfin d’autres démarches d’information peuvent être mises en place par la
municipalité. Comme les groupes d’animation de quartier. Ou encore des
réunions de concertation et d’enquête publique. Le mensuel sur la vie de la
commune est aussi un moyen de bien informer les habitants sur les lieux de
rencontre, les horaires ainsi que sur les nouveaux aménagements.
Cela fonctionne : aiment la relation descendante. La mairie qui fait passer
des questionnaires sur l’attente des habitants en matière d’aménagement les
contente avec les magazines communaux : Ils ont le sentiment d’être bien
informés.
Ce qui ne fonctionne pas : peur de ne pas être écouté. Sentiment de ne pas
participer aux choix d’aménagements sur leur quartier.
Bien-être citoyen
Cela fonctionne : les questionnaires dans les boîtes aux lettres permettent
aux habitants de prendre le temps d’y répondre et les incitent à participer.
Ce qui ne fonctionne pas : ne participent pas aux réunions faute de temps.
5.5 La segmentation du territoire : un coût

aberrant pour la société
Il n’est pas possible d’évoquer l’aménagement durable sans évoquer les
conséquences économiques et sociales de l’organisation définie avec autant
d’intelligence par les aménageurs, les élus, les architectes et les entreprises.
Dans le schéma actuel et totalement reproduit à La Chapelle-sur-Erdre et
partiellement à Chantepie, nous avons :
►► Des habitants qui se logent, ils consomment du chauffage et éclairage, de
l’eau créent des déchets.
►► Des habitants qui travaillent (30 km aller-retour).
►► Des habitants qui consomment, (20 km aller-retour).
►► Des habitants qui recherchent des loisirs voire une vie culturelle (30 km
aller-retour).
430
Comme les études précédentes ont permis de l’identifier, les habitants sont
totalement dépendants d’une (ou de deux) voiture(s).
Cela induit environ en moyenne 18 000 km par an et par ménage soit un
budget selon la base des km de la République – laquelle comprend l’essence,
l’entretien et l’amortissement de la voiture de l’ordre de 11 000 €.
En 2013, si l’on ajoute le coût des énergies et des taxes locales, le budget annuel
des externalités s’établit environ à 18 000 € par an soit 1,33 SMIC annuel. Cela
ne comprend pas les emprunts bancaires nécessaires à l’achat du logement, les
emprunts pour l’aménagement de l’appartement, le financement des voitures. Il
est aisé de comprendre que le moindre accident de la vie : chômage, maladie,
divorce, conduit les habitants les plus faibles à la paupérisation, d’autant plus
que les aides (prêts à taux zéro, financement social) comportent de fortes
contraintes.
L’aménagement durable doit être l’occasion de corriger et non d’accentuer de
tels équilibres. L’argument mis en avant par les aménageurs privés qui veut
que l’attractivité dépende essentiellement de la capacité d’être entre soi (les
immeubles de bureaux ensemble, les pauvres dans les ghettos) et d’assurer
la sécurité, met en avant l’investisseur qui se fait voler son téléphone portable
alors qu’il allait acheter un million de mètres carrés en quartier sensible comme
le 93, relève de la rumeur et de la mauvaise foi.
Comme je l’ai précédemment signalé, la décision de l’investisseur est souvent
liée à son contexte et son environnement :
►► La localisation des domiciles des employés.
►► La localisation des clients ou des fournisseurs.
►► Les facilités d’accès offertes en transports en commun.
Assez curieusement, nous avons deux cas similaires :
►► l’abandon de la prolongation de la ligne de métro (qui aurait pu devenir une
ligne de tram) pour relier Toulouse à Labège ;
►► l’abandon de la prolongation de la ligne de métro de Rennes à Chantepie.
Dans les deux cas, par une simple vision à court terme, les décideurs ont
annulé un projet qui avait un sens pour le futur des salariés dans un cas, des
habitants pour l’autre.
Quant au tram-train, de La Chapelle-sur-Erdre, seule la fréquence inférieure
à 20 minutes peut le rendre attractif, sinon, les transports en commun restent
réservés à la population captive des transports : les jeunes, les pauvres et
les délaissés.
431
Pour traiter la question des externalités, il est important de se référer aux

approches en coût global qui commencent à se développer après des décennies
d’immobilisme.
Nous nous référons à la norme ISO 15686-5:2008 Bâtiments et biens immobiliers
construits – Prévision de la durée de vie – Partie 5 : Approche en coût global
dont les principes peuvent être appliqués à l’aménagement durable. Nous
utilisons en l’adaptant un texte du ministère du Développement durable146.
Un aménagement est un bien dont une des particularités est sa durée de vie
particulièrement longue. Ainsi, un bâtiment en fin de vie aura coûté plus dans
sa phase d’utilisation qu’en coût initial. Par ailleurs, l’impact environnemental
de son usage et de sa déconstruction aura été plus significatif que celui de sa
construction. Il s’agit d’expliciter les gisements qu’un raisonnement appréhendant
le cycle de vie complet peut traduire en économie. Ainsi, en prenant en compte
toutes les dimensions de l’utilisation d’un ouvrage dès sa conception, il est
possible d’en diminuer significativement ses coûts.
L’approche en coût global vise à proposer au maître d’ouvrage ou au gestionnaire
une méthode d’arbitrage évolutive permettant de mieux prendre en compte
l’impact des coûts différés dans leur choix d’investissement, que ces charges
futures soient supportées par l’utilisateur de la construction ou par des tiers.
Il s’agit donc d’expliciter plus clairement les conséquences des décisions
d’investissement sur un horizon de temps couvrant le cycle de vie d’un ouvrage.
Cela revient à définir une nouvelle méthode d’évaluation économique des projets
capable de s’inscrire dans des échelles étendues de temps et d’espace. La
maîtrise du coût global est ainsi un enjeu de développement durable.
Au-delà de la simple quantification monétaire des coûts différés, cette approche
offre aux acteurs de l’aménagement durable un éclairage supplémentaire à
la prise de décision au sens où elle vient en complément d’autres processus
d’évaluation (comme l’étude des impacts environnementaux, l’analyse des risques
de toutes natures ou encore l’évaluation de la qualité d’usage de l’ouvrage).
La pratique du coût global montre des approches différentes suivant les attentes
et orientations des maîtres d’ouvrage. Le coût global peut s’appliquer dans une
grande variété de situations (construction, réhabilitation ou rénovation) et à
différentes phases d’un projet suivant des modalités différentes. Le préalable
à toute démarche en coût global est donc de définir ses objectifs et de préciser
ses attentes. La norme ISO 15686-5:2008 expose ainsi que « l’approche en
146 Voir le site www.coutglobal.developpement-durable.gouv.fr, « Calcul du coût global : Objectifs,

méthodologie et principes d’application selon la norme ISO/DIS 15686-5 MEDDAT/CGDD/
SEEI » de février 2009.
432
coût global comprend généralement une comparaison entre plusieurs variantes

ou une estimation des coûts futurs au niveau du patrimoine, de l’ouvrage ou
du composant ».
Le raisonnement en coût global n’a bien sûr d’intérêt que dans la comparaison
de plusieurs variantes. Le coût global relatif est un outil d’aide à la décision
cherchant à accumuler les choix vertueux. Il s’agit, par un processus itératif,
de classer les variantes en quantifiant leurs écarts de performances. Ce type
d’approche vise d’abord à fiabiliser les arbitrages en éclairant les décisions
par des évaluations comparatives de plusieurs solutions impliquant des coûts
différés, des durées de vie ou autres performances de différentes natures.
Elle peut, par exemple, aider à répondre aux questions suivantes : « Dans
quels types de performances est-il pertinent de faire porter son effort ? »,
« Est-il efficient d’investir dans des solutions exemplaires de développement
durable en lieu et place d’actions conventionnelles calées sur le niveau
réglementaire ? », « Comment ajuster et optimiser le “mix” entre actions
innovantes et maîtrisées ? », « Quel niveau optimal de performance viser et
quelles solutions de construction durable privilégier compte tenu des impacts
environnementaux et des objectifs de développement durable ? »
Concrètement, il s’agit de recenser et de chiffrer les avantages les plus
significatifs différenciant deux solutions pour déterminer laquelle sera plus
avantageuse sur une période donnée. Si l’on compare deux options A et B. Le
coût initial de A est plus élevé de 60 000 € HT. Ce surinvestissement est amorti
en 8 ans par des économies et cette solution dégage au final une économie
de 100 000 € HT au bout de 20 ans. Par conséquent la solution A se révèle
plus avantageuse en coût global.
L’approche par comparaison peut se combiner avec une volonté d’anticiper
et d’estimer les coûts différés. Il s’agit alors de continuer à favoriser les choix
les plus vertueux tout en évaluant les coûts et leurs occurrences sur le cycle
de vie de l’ouvrage.
Cela revient à adopter en complément une logique de planification budgétaire.
Cette voie est notamment incontournable dans les contrats de partenariat.
Ces deux logiques, comparaison et prévision de budget, ne sont toutefois
pas exclusives. Elles peuvent en effet se combiner et prendre le pas l’une
sur l’autre suivant l’avancement du projet et la priorité des préoccupations du
maître d’ouvrage.
L’étendue des ouvrages concernés par l’approche en coût global est un autre
facteur distinguant les pratiques.
433
Ainsi, le coût global peut s’appliquer à différentes échelles physiques : au

niveau d’un patrimoine, au niveau d’une construction ou au niveau d’une
partie d’ouvrage. Un maître d’ouvrage pourra, dans le cadre d’une analyse
80/20, raisonner en coût global partiel en ciblant les systèmes ayant le poids
socioéconomique et environnemental le plus significatif sur le cycle de vie,
tout en prenant la précaution de traiter les différences d’impacts des choix
architecturaux et techniques sur les fonctions exclues du périmètre de l’étude.
Compte tenu de la diversité des catégories de coûts affectant un ouvrage,
la norme ISO/DIS 15686 rappelle que « […] le chiffrage doit être effectué à
un niveau de détail approprié aux phases clés du projet ». Ce chiffrage est
réalisé (pour chaque phase) sur la base de la fixation préalable du champ
d’application de l’approche en « coût global » avec le maître d’ouvrage. Il
convient de raisonner en coût global dès les études préalables. La norme
rappelle d’ailleurs que « 80 % des coûts d’exploitation, de maintenance et
de remplacement d’un bâtiment sont déterminés dans les premiers 20 % du
processus de conception ».
Au-delà de l’intégration des coûts liés à la vie physique, technique et économique
de l’ouvrage, les résultats de l’approche en coût global peuvent être influencés
par d’autres paramètres : les moyens à mobiliser pour assurer sa qualité d’usage,
l’activité des occupants, les politiques publiques et fiscales à différentes échelles
territoriales, les facilités de financement, les externalités, etc.
Compte tenu de la diversité et de la multitude des postes de coûts, le calcul
en « coût global » suppose de définir au préalable le périmètre des coûts
éligibles à une telle évaluation sur la durée de vie de la construction. Il s’agit
alors de répondre à deux questions : Quelles sont les catégories de coûts à
inclure dans le calcul en « coût global » ? Et jusqu’à quel niveau de détails
faut-il expliciter et retenir ces coûts ?
La norme ISO/DIS 15686-5 distingue deux concepts, chacun d’eux étant associé
à un périmètre de coûts : le coût global (traduction française de « life cycle
cost ») et le coût global étendu (traduction française de « whole life cost »).
Le coût global au sens de la norme comprend l’ensemble des coûts immobiliers
techniques qui sont supportés par le maître d’ouvrage et l’utilisateur.
Quant au coût global étendu défini par la norme, il comprend une liste plus large
de coûts et de bénéfices, qui sont par ailleurs hétérogènes. Il inclut notamment
le volet financier et fiscal, éventuellement les revenus, les éléments intangibles
liés à la qualité d’usage ainsi que les externalités.
On peut d’ailleurs parler d’économie globale plutôt que de coût global étendu.
434
Le coût global (« life cycle cost ») tel qu’il est défini dans la norme ISO ne
comprend en effet que les coûts de conception et de construction, les coûts
d’exploitation-maintenance et les coûts de déconstruction.
Cela revient à limiter le champ d’analyse à une sphère technicoéconomique
de base.
Le périmètre du coût global étendu défini par la norme est quant à lui très
large si bien que ce concept peut relever de postures très différentes du maître
d’ouvrage. En explorant en plus les dimensions financière et citoyenne, ce
concept revient à prendre en compte la sphère technicofinancière de la fonction
immobilière en ajoutant aux coûts techniques immobiliers le financement et
la fiscalité.
Comme c’est le cas dans les contrats de partenariat, il convient de dépasser
le périmètre de la fonction immobilière en intégrant les intangibles tels que les
impacts de la construction sur l’image, sur la qualité d’usage et sur l’activité de
l’organisation, de considérer les contraintes et bénéfices revenant à des tiers
en explicitant les externalités positives ou négatives que le projet a entraînées.
En aménagement durable, nous nous situons :
►► Lors de la réalisation de l’aménagement en phase conception et travaux
en coût global (life cycle cost).
►► Lors de l’évaluation du quartier au niveau de l’intercommunalité, qui reste
la seule dimension pertinente pour évaluer les coûts et bénéfices, il s’agit
de prendre en compte le coût global étendu, comprenant les externalités
(whole life costs).
Pour mieux définir le domaine d’application de l’analyse et permettre un cadre de
lecture englobant l’ensemble des coûts, la norme propose une nomenclature à
partir d’une arborescence générique par catégories de coûts. Cette arborescence
relève davantage d’une base structurée offrant des lignes directrices aux
utilisateurs que d’une structure exhaustive figée et non modulable.
En d’autres termes, il est rappelé d’une part qu’il n’est pas nécessaire de tenir
compte de chaque élément (certains coûts peuvent être nécessaires à certains
projets et facultatifs pour d’autres), et d’autre part qu’il convient d’adapter
cette classification aux contraintes de codification nationales : « Les coûts
sont généralement classés dans la catégorie la plus appropriée ; il convient
d’indiquer les écarts peu importants dus aux restrictions imposées par la
codification nationale. Dans certains pays, il peut être difficile de ventiler les
coûts en groupe de coûts. Dans ce cas, les groupes peuvent être combinés
à des fins d’analyse. »
435
Au-delà de cette classification, il convient d’expliciter quelques postes particuliers

comme les intangibles ou les externalités. Généralement les coûts immobiliers
n’intègrent pas la totalité des dépenses et des bénéfices socioéconomiques
et environnementaux occasionnés par un ouvrage. La norme précise que
« certains coûts et avantages à un investissement peuvent avoir un impact sur
les autres individus dans la société, mais ne sont pas supportés financièrement
par le donneur d’ordres ». Suivant que ces impacts sont des contraintes ou
des avantages, les externalités sont qualifiées de négatives ou de positives.
Les améliorations apportées à une construction peuvent bénéficier directement
aux occupants ou à l’organisation : confort, productivité, image, etc. Ces
facteurs intangibles, difficiles à quantifier, peuvent néanmoins avoir un poids
décisif dans la décision finale.
Contrairement à une approche en coût global, une analyse en coût global étendu
(CGE) intégrant les notions d’externalités et d’intangibles permettra de mieux
appréhender l’évolution de la fiscalité environnementale et/ou les possibilités
de subventionnement futures ainsi que la qualité d’usage.
Au niveau décisionnel, le choix de l’une ou l’autre des deux approches reste
généralement tributaire de la stratégie de chaque maître d’ouvrage. Un décideur
affichant une politique de construction durable doit être plus attentif aux critères
environnementaux et sociaux. Il cherchera en conséquence à intégrer tout ou
partie des coûts externes dans son analyse (analyse en coût global étendu).
La norme admet que les revenus puissent être pris en compte dans le coût
global étendu. Cette situation se rencontre habituellement dans l’immobilier de
placement ou dans les contrats de partenariat. Ils peuvent alors être considérés
comme des coûts négatifs. Les coûts financiers et fiscaux sont également
susceptibles d’être inclus dans une approche en coût global étendu.
La législation en matière environnementale et réglementaire a évolué vers une
prise en considération accrue des conséquences environnementales de la fin
de vie d’un ouvrage. Les travaux de remise en l’état du site peuvent avoir un
impact significatif sur les coûts. Il convient donc d’envisager dans l’analyse en
coût global les hypothèses portant sur la déconstruction et sur la dépollution/
décontamination. Concernant la valeur résiduelle de l’ouvrage, la norme propose
de l’estimer selon différentes méthodes.
Quand il s’agit d’ouvrage ayant une valeur de marché, elle peut être estimée
par sa valeur vénale obtenue par comparaison ou par expertise.
Pour les équipements publics, la norme précise que la valeur résiduelle pourra
être approchée par sa valeur comptable ou par sa valeur de remplacement.
436
Quand la démarche en coût global vise à comparer deux options qui ont
des durées de vie sensiblement différentes, la prise en compte de la valeur
résiduelle de la solution la plus pérenne permet un traitement équitable des
deux variantes.
La période d’analyse représente la durée durant laquelle les coûts différés sont
pris en compte. La norme privilégie le cycle de vie complet de l’ouvrage, c’est-
à-dire de sa réalisation à sa déconstruction. Cet horizon de temps peut alors
dépasser 100 ans. Néanmoins, par convention, l’analyse en Coût Global fixe
une limite à 100 ans puisqu’une modification significative du résultat, au-delà
de cette période, paraît peu probable.
L’incertitude des prévisions des coûts différés sur un horizon de temps aussi
éloigné est également à considérer. Aussi, la norme admet que la période
d’analyse soit plus courte à condition de le préciser et de le justifier. Ainsi la
période d’analyse peut être fixée sur la base d’une échéance contractuelle :
contrat de partenariat, bail à construction. Dans ce cas de figure, il convient
de prendre en compte la valeur résiduelle de l’ouvrage dans le calcul en coût
global.
L’apparition de coûts additionnels, en dehors de la période d’analyse (comme
par exemple les coûts de grosse maintenance engagés après la fin de cette
période et/ou la perte de performance associée), peut occasionner des impacts
significatifs sur les coûts de possession du maître d’ouvrage. Il est donc
recommandé d’estimer le coût global sur une période allant jusqu’à la limite
de l’obsolescence d’un ouvrage, par exemple 25-30 ans pour un bâtiment,
ou de tenir compte de l’état dégradé dans la valeur résiduelle de l’ouvrage ou
du système analysé. Une analyse de sensibilité permettra d’affiner le niveau
de précision des calculs et d’expliciter si le changement de période de calcul
influence la décision. Le calcul doit s’effectuer à une date de référence qui
est, en général, la date de livraison de la construction. L’actualisation est
l’opération mathématique qui permet de ramener les coûts différés à leur
équivalent de date de référence. En d’autres termes, la norme le définit par
le concept de « valeur du temps », le taux d’actualisation étant ainsi un taux
de substitution entre futur et présent. Ce taux varie suivant les organisations.
Dans le secteur privé, ce taux d’actualisation représente le coût d’opportunité
de l’investissement du capital. Pour la norme, il peut être estimé à partir :
►► du coût du financement contracté par l’investisseur ;
►► du taux de rémunération de la trésorerie ;
►► du taux de rentabilité du cœur de métier ;
►► d’un taux de rentabilité exigé pour un investissement jugé comme risqué.
437
Le taux d’actualisation appliqué dans le secteur public est généralement celui

établi par les autorités gouvernementales de tutelle. La norme distingue deux
types de taux d’actualisation :
►► Le taux réel d’actualisation : « facteur ou taux utilisé pour ramener une
valeur future à sa valeur présente, sans tenir compte du taux d’inflation
générale ou spécifique dans le coût d’un bien particulier », c’est-à-dire un
taux différentiel qui prend déjà en compte l’inflation. Dans cette hypothèse,
tous les coûts différés supportent le même taux d’inflation.
►► Le taux nominal d’actualisation : « facteur ou taux utilisé pour ramener une
valeur future à sa valeur présente, en tenant compte du taux d’inflation/
déflation générale », c’est-à-dire un taux brut, auquel il faudra appliquer
des scénarios d’inflation.
La norme suggère d’appliquer un taux réel d’actualisation compris entre 0 et 4 %.
La norme préconise de raisonner en valeur constante pour éviter des hypothèses
aléatoires sur le taux d’inflation « sauf s’il est prévisible que les coûts relatifs
des différentes sources d’énergie vont augmenter ». Elle précise aussi que
« l’indexation des prix de l’énergie est un facteur important » du calcul en coût
global. C’est pourquoi, elle admet un taux d’inflation spécifique pour les
fluides énergétiques. Le coût global, qu’il soit relatif ou absolu, est obtenu
par la formule suivante :
Dt-Rt VN
Coût global = I0 +
t = 1 (1 + a) t (1 + a) N
I0 : montant (ou écart entre 2 options) de l’investissement à l’année 0
Dt : dépenses (ou écart de dépenses entre 2 options) de l’année t
Rt : revenus (ou écart de revenus entre 2 options) de l’année t
VN : valeur (ou écart de valeur) résiduelle
a : taux réel d’actualisation
N : horizon économique (en années)
La norme souligne l’importance de fiabiliser les résultats. Les risques peuvent

être quantifiés par une analyse de type Monte-Carlo ou par une analyse de
sensibilité.
Cette dernière permet d’analyser la sensibilité des résultats aux hypothèses
en mesurant comment la variation d’un paramètre se répercute en termes de
438
hiérarchie des solutions. « Cela permet d’identifier quelles données d’entrée ont
le plus d’impacts sur le coût global et sur la fiabilité de la décision finale ». Si
le classement des solutions concurrentes reste le même, le choix du décideur
est plus assuré. Si, au contraire, la hiérarchie des solutions est bouleversée,
il convient d’affiner l’analyse en coût global ou de valider les choix suivant
d’autres critères.
La norme propose quelques paramètres dont la sensibilité peut être testée :
a. Le taux d’actualisation.
b. La période d’analyse.
c. Les durées de vie et les coûts incertains.
La norme préconise au maître d’ouvrage d’exiger, à chaque étape du projet,
les rapports de l’étude en coût global sous la forme suivante :
a. Un résumé.
b. Les objectifs et le domaine d’application.
c. Les solutions envisagées.
d. L’ensemble des hypothèses.
e. Les contraintes et risques identifiés.
f. Les variantes évaluées.
g. Les commentaires et l’interprétation des résultats.
h. Une représentation graphique des résultats.
i. Le planning de maintenance et de remplacement de la solution retenue.
j. Une conclusion.
L’application de l’approche en coût global à l’aménagement doit s’effectuer en
phase d’étude de faisabilité du projet en prenant en compte les externalités.
Pour un projet comme celui de Chantepie, les éléments de base devront avoir
les caractéristiques suivantes :
►► Durée de vie (N) 100 ans de l’aménagement, les durées de vie des bâtiments
étant respectivement de 50 ans pour les logements et de 40 ans pour les
locaux d’activité.
►► Période d’analyse : la durée des travaux d’aménagement (12 ans).
►► Taux d’actualisation 4 % prenant en compte l’augmentation prévisible du
coût de l’énergie des composants.
L’application à l’aménagement conduit selon le CERTU à un raisonnement plus
qu’à un calcul, le coût global s’applique aux éléments suivants.
439
Exemples de coûts :
►► Investissements : études, foncier, travaux, coûts financiers divers.
►► Fonctionnement : exploitation, maintenance, gros entretien, réparation.
►► Recyclage : destruction, remise en état du foncier, revente.
Source : CERTU.
Il s’agit de faire des priorités et de les documenter.

Tableau 5.1 Exemples de priorités à hiérarchiser (Source : CERTU)
Les éléments qui priment De possibles points de vigilance
L’attention est à porter à la disposition des locaux, à

Les usages et leur qualité
leur confort, à leur accessibilité, à leur sécurité…
Les impératifs techniques (dans un Des contraintes de raccordement, des objectifs en

environnement complexe, structuré, termes d’innovation, des dispositifs économes en
occupé…) énergie… sont à privilégier
Il importe de garantir l’accessibilité aux réseaux,

Les capacités en termes de
de choisir des dispositifs robustes et éprouvés,
maintenances (plus ou moins
de réfléchir aux dépenses pour des contrats de
contraintes, spécialisées…)
maintenance confiés à des prestataires externes…
L’investissement est important, les charges de

La durée de vie de la réalisation renouvellement et les travaux périodiques, même
coûteux, doivent être acceptés et supportables
Le devenir de l’équipement, son possible Les facilités d’adaptation du bâtiment, internes et

recyclage externes, doivent être optimales
Comment minimiser les nuisances dès le chantier,

Les cibles (visées localement) en
limiter les atteintes au paysage, à la biodiversité en
matière de développement durable
étant cohérent avec la politique locale ?
-- Quelles sont toutes les charges (voire les bénéfices

ou les économies) que l’on peut attendre des choix
Les ressources financières disponibles effectués ?
-- Quelles sont les disponibilités financières ?
-- Des retours sur investissement sont-ils attendus ?
Prenons l’exemple du choix de trois équipements qui ont la même fonction :

►► un coût d’investissement donné ;
►► un coût de fonctionnement par an donné ;
►► un coût de maintenance par an donné.
440
Tableau 5.2 Analyse simpliste du coût global
Investissement Fonctionnement Maintenance

en k€ en k€/an en k€/an
Équipement 1 20 3 1,2
Équipement 2 25 2 0,6
Équipement 3 30 1,8 0,6
L’équipement 1 passera très facilement l’étape de l’appel d’offres puisqu’il

correspond à la fonction demandée et qu’il présente le meilleur prix.
Regardons le résultat pour la collectivité après 10 ans, la collectivité aura payé :
►► Équipement 1 : 20 + 30 + 12 soit 62 k€.
►► Équipement 2 : 25 + 20 + 6 soit 51 k€ représentant une économie de 17, 6 %
du budget global.
►► Équipement 3 : 30 + 18 + 6 soit 54 k€ représentant une économie de 13 %.
Cela signifie que les marchés devraient être passés dans le cadre d’une
appréciation en coût global, comprenant l’investissement, la gestion, l’entretien
et la maintenance dans le cadre du cycle de vie. La gestion doit être incluse
car, selon les modes d’usage, l’entretien et la maintenance peuvent être plus
ou moins lourds.
Les outils doivent être mis en place si les élus veulent :
►► Faire des choix raisonnés par rapport au budget dont ils disposent.
►► Maintenir l’approche en aménagement durable.
441
6
Et maintenant, comment
agir ? Comment faire la ville
« smart147 » ?
Après les différents exposés précédents, il s’agit à présent de donner un fil

conducteur fondé sur nos expériences et sur le consensus international tel
que nous avons pu le déterminer dans les réunions ISO.
En premier, il s’agit de déterminer le mode d’organisation du projet. Compte
tenu des impacts d’un projet d’aménagement, il est nécessaire d’être doté
d’un outil d’évaluation qui représente les valeurs de la collectivité et permet
d’assurer la réalisation d’un processus en respectant les différents niveaux du
PDCA – Plan (planifier), Do (développer), Check (contrôler), Act (améliorer).
L’avantage principal d’une approche du type processus réside dans l’adaptabilité
de ce processus à toute taille de projet. Il est pertinent de l’appliquer à un
écoquartier de grande dimension comme ceux que l’on voit apparaître en
périphérie parisienne, dotés de gros moyens et de signatures d’architectes
internationaux (Boulogne-Billancourt, ZAC Batignolles avec des prix de vente
147 Le concept de « smart » est utilisé au niveau ISO pour identifier les technologies qui prennent
en compte les éléments du développement durable et notamment, la réduction de l’énergie
nécessaire. Le terme le plus approprié mais certainement pas élégant pour le traduire serait
« soutenable ».
entre 8 000 à 11 000 € le m2 ! – source Métro du 3 février 2012) comme

l’aménagement d’un quartier ou la création d’un équipement public à Saint-
Baudelle (Mayenne) sous l’égide de son maire Maurice Boisseau.
6.1 Planifier, Développer, Contrôler

et Améliorer
6.1.1 Plan : Planifier
Un écoquartier – ou un quartier durable, terme préférable pour ne pas confondre
notre démarche avec celle d’un des ministères148 – doit répondre à des exigences
et des impulsions.
La communauté est une notion plus large que la simple collectivité car elle
inclut les acteurs qui développent un engagement envers la collectivité et en
partage les valeurs. Il peut s’agir de la région, de l’agence de bassin, d’un groupe
financier ou industriel. Cette communauté se retrouve autour de valeurs, des
concepts éthiques, lesquels fondent le contrat social, le plus souvent implicite
mais que l’on retrouve dans le vote, les événements qui ont un sens collectif.
Les valeurs (values en anglais) dans le cas de la création d’un aménagement
durable, d’un quartier ou d’un équipement, s’expriment dans les finalités
(purposes en anglais). Pour mettre en œuvre les valeurs, il s’agit de décrire les
finalités comme autant d’axes stratégiques auxquels, l’équipement, l’écoquartier,
le quartier durable répondent et sont susceptibles de satisfaire les parties
intéressées, lesquelles ne sont pas que les habitants mais également, les
autres collectivités, les investisseurs, les aménageurs, les entreprises, etc.
L’écoquartier ou plus exactement, un quartier durable, l’équipement à réaliser
ou en cours de réalisation pour le bien-être des habitants doivent s’inscrire
dans une réponse permanente aux six finalités suivantes149 :
►► L’attractivité, c’est-à-dire la satisfaction de l’ensemble des besoins humains
dans une économie permanente de moyens, l’objet visé doit contribuer à
cette attractivité.
►► La résilience, c’est-à-dire l’adaptation permanente aux chocs sociaux
pour fournir des réponses adaptées à long terme, elle remet en état un
environnement qui a reçu un choc (effondrement d’un ouvrage).
148 Comme nous l’avons signalé précédemment, les trois ministères compétents sur le sujet :
le Logement, le Développement durable et le Commerce extérieur ont chacun leur cheval
de bataille ce qui ne fait qu’accroître la cacophonie ambiante.
149 Liste établie dans le cadre de la norme à l’étude ISO 37101, prévue pour 2014.
444
Et maintenant, comment agir ? Comment faire la ville « smart » ?
►► La créativité, c’est-à-dire la capacité à innover pour fournir des réponses aux

enjeux. Le développement des « smart grids » s’appuie sur la fibre optique
et les connecteurs qui développeront de nouvelles économies.
►► La cohésion sociale, c’est-à-dire la prise en compte des besoins intergéné
rationnels et sociaux pour s’opposer à la vision des blocs (sociaux,
générationnels, d’occupation des espaces).
►► La gestion responsable des ressources afin de limiter la consommation et
disposer d’une société plus économe (smart).
►► Le bien-être de la population dont les composantes sont l’accès à l’éducation,
à la santé, à l’augmentation de la durée de vie et à la lutte contre la pauvreté.
6.1.2 Do : Développer

Les six finalités s’appliquent à tous les thèmes à traiter. Une liste de 10 thèmes
a été établie dans le cadre de la norme à l’étude ISO 37101 Aménagement
durable et résilient – Système de management. Ces thèmes (issues) sont des
domaines d’action qui fournissent un cadre à l’action.
1. Économie plurielle, elle comprend l’économie marchande mais également
la production de valeurs par les administrations, les associations et autres
activités solidaires, lesquelles ne sont pas incluses dans le PIB (Produit
intérieur brut).
2. Réseaux, transports, connectivité et échanges couvrent tous les moyens
de communication et de transport y compris les moyens informatiques
voire virtuels.
3. Formation, éducation et compétences, il s’agit de tous les moyens de déve
loppement de la connaissance de la lutte contre l’illettrisme en passant par
la dotation de moyens adaptés pour les collégiens ou l’appui à la recherche
fondamentale.
4. Culture, ce thème ne se mesure pas qu’en nombre de places de cinéma mais
en nombre d’événements qui se produisent sur le territoire et accessible à tous.
5. Cadre de vie, prend en compte les aménités liées aux espaces et à la mise
à disposition de facilités pour rendre agréable les lieux.
6. Vivre ensemble, prend en compte les capacités de rencontre et de mise
en commun des espaces publics voire privés.
7. Santé, la prévention, la protection et la disponibilité de soins à proximité.
8. Biodiversité, la nature sauvage tant flore que faune.
9. Ressources naturelles, l’eau, l’air, le sol.
10. Énergie/climat, y compris la protection du climat et la lutte contre les gaz
à effet de serre.
445
Pour faire le lien entre les finalités et les thèmes, il ne s’agit pas d’imposer des
solutions mais d’induire des questionnements150 afin d’identifier si les finalités
ont été véritablement prises en compte. Nous allons nous appuyer sur les
cas de Chantepie et de la Chapelle-sur-Erdre afin d’illustrer notre propos.
Les questionnements posent des principes comme par exemple : avez-vous
créé des emplois de qualité ? La réponse doit être fondée sur la base d’une
évaluation du projet en balayant chaque thème pour voir comment y répondre.
La seule réponse, qui ne convient pas car elle n’est pas dans l’optique d’un
aménagement durable, est non.
Selon Confucius, « Je ne cherche pas à connaître les réponses, je cherche à
comprendre les questions. » Il est plus pertinent comme nous l’avons identifié
à l’occasion de la rédaction de la NF ISO 26000 de 2010 Lignes directrices
relatives à la responsabilité sociétale de développer des questions que d’apporter
des réponses, lesquelles se révèlent souvent partielles et porteuses d’une
vision qui ne fait pas consensus.
Poser une question, conduit à un enchaînement de questions qu’il est nécessaire
d’approfondir.
Que signifie « emplois qualifiés » dans mon projet ? S’agit-il des compétences que
j’ai réunies pour le réaliser ou bien celles que je rends possible par l’équipement
ou la mise en œuvre qui en est faite ? N’ai-je pas oublié de prévoir un niveau
d’éducation nécessaire pour accueillir les nouveaux habitants ? Ceux-ci ont-
ils un niveau culturel suffisant pour comprendre la démarche des techniciens
dont c’est le métier ? Comment puis-je faire comprendre qu’un milieu naturel
est un écosystème en équilibre avec ses rats, ses araignées, ses vers de terre
et ses insectes ? La question initiale est source de questionnement et non de
réponses. L’ingénierie doit s’intégrer dans ce questionnement et très souvent
être la source de ceux-ci afin de valoriser la pertinence de ses réponses.
Par exemple, pour le traitement du thème « Économie plurielle », le groupe ISO
a identifié en relation avec l’attractivité, les questions suivantes :
1. Avez-vous créé des emplois qualifiés ?
2. Avez-vous créé des opportunités d’investissements ?
3. Avez-vous développé de l’innovation ?
4. Qui en tirent les bénéfices, qui sont les perdants, y a-t-il une approche
gagnant-gagnant ?
5. Avez-vous créé de nouvelles aménités ?
150 La technique du questionnement s’est imposée à l’occasion de la mise en œuvre de la

NF ISO 26000 sur la responsabilité sociétale des entreprises.
446
Nous retrouverons les questionnements dans les pages suivantes pour les
différents thèmes en fonction des finalités.
6.1.3 Check : Contrôler

Pour justifier la mise en œuvre des thèmes dans le cadre des finalités, tout en
répondant aux questionnements qui induisent des principes d’action (principles,
en anglais), il s’agit d’utiliser des indicateurs pertinents. Nous ne manquons pas
d’indicateurs puisque le CSTB avait identifié 660 indicateurs du développement
durable151 ; Sous l’égide de la Banque Mondiale, les Canadiens ont développé
un texte, publié et remis immédiatement en révision l’ISO 37120 Développement
durable et résilience des collectivités – Indicateurs pour les services urbains et
la qualité de vie qui fournit un cadre de référence. L’idée de la Banque mondiale
est d’en faire un support pour le financement des équipements. Les différentes
institutions nationales et internationales feraient bien de s’inspirer de cette
approche afin d’éviter de voir apparaître des équipements de circonstances. Il
est vrai que lorsque l’on voit fleurir les cités pour les jeux olympiques d’hiver en
Russie ou celles au Qatar (pour je ne sais plus quel événement télévisuel), nous
pouvons nous demander si l’aménagement durable correspond à une vision
raisonnée mais non partagée par les pays en déficit démocratique. Toutefois,
la participation des chinois dans le cadre des discussions ISO montre que ces
démarches ne sont pas réservées à des pays développés, anglo-saxons ou
occidentaux et à structure démocratique.
6.1.4 Act : Améliorer

Pour induire dans le projet une amélioration continue nécessaire voire de
corriger les imperfections ou l’adaptation au changement, différents niveaux
d’amélioration continue peuvent être mis en œuvre.
L’amélioration continue peut prendre en compte un champ plus élargi : comme
par exemple :
1. Pour la création d’un équipement public tel un gymnase pour assurer la
compétition à un niveau régional. Cet équipement a un tel effet positif qu’il
permet à l’équipe qui l’utilise de pouvoir atteindre un niveau national voire
international. Si cet équipement a été conçu de façon modulaire et que son
implantation a permis de mettre en œuvre des espaces adaptés, il sera
possible d’adapter celui-ci au choc positif en non d’en créer un second,
rendant obsolète le premier. Dans ce cas, la gestion responsable des
151 Voir mon opuscule « Indicateurs du développement durable dans la construction », AFNOR
Éditions 2009.
447
ressources (finalité 5) doit conduire à rechercher les meilleures solutions

pour adapter l’ouvrage existant, sans que la collectivité ne se lance dans
la création d’un second équipement très onéreux.
2. Une ville fait l’objet d’une pression foncière importante compte tenu de
son attractivité faisant suite à une politique forte en matière culturelle et
économique de la municipalité. L’amélioration continue consiste à mettre en
place des outils de gestion foncière tels que l’observatoire de l’immobilier,
le droit de préemption afin de lutter contre la spéculation et ainsi assurer
une diversité culturelle, sociale et intergénérationnelle des habitants. Dans
ce cas, il s’agit d’assurer la cohésion sociale (finalité 4) en trouvant des
moyens pour assurer le maintien sur place.
L’amélioration continue peut induire un ouvrage non prévu, au départ comme par
exemple dans le cas de l’inondation à Chantepie, le fait de mettre en place des
bassins de rétention au niveau du bassin-versant s’impose. Le questionnement
sur la résilience aurait dû conduire à traiter ce risque d’inondation en amont et
non après la construction des premiers immeubles.
6.2 Économie plurielle

6.2.1 En relation avec l’attractivité
1. Avez-vous créé des emplois qualifiés ?
Comme nous l’avons précédemment signalé cette question couvre de
multiples champs d’activité :
►►Ils’agit d’envisager la création nette d’emplois sur le secteur, laquelle
s’analyse au travers de la mise sur place de moyens adaptés pour
recevoir les commerces, des bureaux, voire de l’artisanat ou de l’industrie.
Parfois, un projet engagé dans un sens, comme j’ai eu l’occasion de m’en
entretenir avec Christian de Portzamparc à l’université d’été de l’école
des Ingénieurs de la ville de Paris, à propos du Tripode, susceptible
d’accueillir un commerce de bricolage type Castorama, a été fortement
contraint compte tenu des exigences du commerçant, lequel a fait faux
bond au dernier moment.
►►Ilpeut s’agir également de la création nette d’emplois liés au chantier
lui-même par l’exigence de formation à l’emploi par une clause d’insertion
par l’emploi. Généralement, cette clause qui demande à ce que 10 %
des heures de travail soient effectuées par des personnes en insertion,
au travers des associations d’insertion. Selon les marchés, il est parfois
difficile de trouver des candidats pour de tels emplois.
448
►► Enfin, il peut s’agir également des emplois créés en relation avec des
établissements d’enseignement secondaire ou supérieur à proximité. Pour
la Chapelle-sur-Erdre, la réponse est négative car il n’existe ni commerces
(pour ne pas concurrencer le centre-ville) ni bureaux, ni même d’activités
prévues. Il s’agit d’une zone « dortoir » dans un jardin. À Chantepie, les
activités sont intégrées par l’installation d’une entreprise de services et
des centres de gériatrie. La notion d’emploi qualifié dépend de la mise à
disposition de formation de proximité. À titre d’exemple, la mise en place
de la fibre optique peut être un moyen de rendre possible la formation
à distance. La présence d’une université à proximité devrait permettre
de créer des conditions favorables à l’augmentation de la qualification.
2. Avez-vous créé des opportunités d’investissements ?
L’objectif de nouveaux quartiers réside souvent dans l’opportunité de
créer de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Que couvre la question
d’opportunités d’investissement ? Oui, des investissements dans la pierre
ont été réalisés par de nombreux habitants, mais les investissements sont-
ils réellement productifs, créeront-ils de la valeur dans le futur ? Pour les
bénéficiaires des prêts à taux zéro, l’investissement n’est-il pas trop lourd
à partir du moment où un accident de la vie peut survenir ? Les taux bas,
les facilités financières n’ont-elles pas créé une bulle de spéculation ? Le
cas des investissements Scellier réalisés dans des secteurs sans demande
solvable de logements locatifs montre qu’il est nécessaire de bénéficier
d’une étude approfondie et professionnelle comme celle que nous avions
développée pour l’habitat urbain et qui nous avait fait découvrir que les
Angevins relevaient à 90 % de l’attribution des logements sociaux.
Contrairement à ce que pensent beaucoup d’investisseurs, la fin de vie est
une donnée réelle pour un bâtiment, un immeuble de logements normalement
construit et entretenu à une durée de vie de l’ordre de 50 à 60 ans. Au-delà,
il est nécessaire de faire de gros travaux notamment en intervenant sur la
structure (les murs et le toit) pour maintenir en l’état le bâtiment. Selon nos
bases de données, le prix d’investissement doit être couvert plus de trois fois
pour maintenir le bâtiment en l’état. On peut considérer que de nombreuses
résidences construites dans les années 60 ou 70, sont totalement obsolètes
et représentent un risque financier important pour leur propriétaire.
Dans le cas de la Chapelle-sur-Erdre, la double contrainte de répondre à la
loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) afin d’atteindre un jour les 20 %
de logements sociaux et rendre constructibles des terrains dans une zone
de protection classée (ZNIEFF) a conduit à prévoir des lots privés, des
logements aidés pour l’accession et des logements sociaux. Il s’agit d’un
449
investissement peu productif de valeur, sauf s’il est conçu pour une longue
durée mais nous n’avons pas le recul nécessaire pour valider les durées
de vie typique que les industriels donnent à leurs matériaux (100 ans). La
situation est identique à Chantepie et le phénomène qu’a connu la cité des
Quatre Mille logements de la Courneuve risque de se reproduire, c’est-à-
dire une paupérisation du quartier avec le départ des classes moyennes
les plus évoluées. La mauvaise compréhension de la densité risque de faire
fuir les habitants qui disposeront de plus de moyens.
3. Avez-vous développé de l’innovation ?
L’innovation est un élément fort de l’attractivité et permet de créer de la
valeur. Les étudiants, trop naïfs, ont pris pour argent comptant les modes
d’expression du paysagiste qui sut, et ce n’est pas la moindre de ses qualités,
leur faire partager sa vision du site de Chantepie. L’innovation pour créer de
la valeur doit pouvoir s’appuyer sur des outils bien connus : les technologies
de l’information, la recherche-développement universitaire et dans les
entreprises, la formation supérieure.
Comme nous l’avions constaté dans le domaine du bâtiment, l’aménagement
durable paraît pauvre en matière de recherche, malgré la présence du
CEREMA152, lequel développe de nombreux thèmes souvent mal connus.
Toutefois, en dehors des textes de qualité que j’ai déjà cités, il existe un
investissement important des industriels autour des thèmes des « smart
grids et des nouvelles technologies de l’information153 », ce qui impose de
ne pas se contenter de bâtiments HQE mais de rechercher des innovations
techniques utiles. Il faut se méfier des innovations qui embrassent trop larges.
Que deviendront les façades réalisées avec des algues pour générer une
structure de photosystème154 si le système n’est pas maintenu.
L’innovation suppose la maîtrise des risques. Ne pas faire de l’innovation
n’oblige pas à répéter les recettes les plus anciennes comme la Chapelle-
sur-Erdre, qui ne se différencie pas d’un lotissement traditionnel sauf à
disposer d’un environnement d’excellente qualité qu’il s’agissait de protéger,
ce qui est un minimum.
4. Qui en tirent les bénéfices, qui sont les perdants, y a-t-il une approche
gagnant-gagnant ?
Dans les deux schémas analysés, les bénéficiaires sont certainement les
promoteurs, non qu’il s’agisse d’affreux promoteurs selon l’image d’Épinal car
152 Services techniques de l’État dans le cadre d’une fusion de moyens.

153 Il faut citer Schneider Electric mais également Véolia environnement et de nombreuses
compagnies japonaises.
154 Système Enersys auquel est associé le groupe Séché.
450
un certain nombre d’entre eux réalisent des bâtiments de qualité mais surtout
parce qu’ils ont pu bénéficier de droits à construire dans des environnements
de qualité sans avoir une forte pression en matière d’obligations de réalisation.
Tout au plus, ils devaient prévoir dans leur budget une certification « Habitat
et Environnement » du groupe Qualitel, laquelle met en place le minimum
syndical, c’est-à-dire la réglementation…
À Chantepie, les droits à construire sont délivrés en bordure de bâtiment
(1 m autour du bâtiment) ce qui signifie que l’architecte n’a pas la maîtrise de
la parcelle, ce qui est souvent assez frustrant pour celui-ci. Les perdants de
l’aménagement font partie des plus pauvres, qui relèvent du logement social.
Dotés de moyens limités, ils ne bénéficient pas des moyens de transport du
centre-ville. La perte d’un emploi, la séparation ou l’éclatement du ménage
sont autant d’événements qui augmentent la précarité. De plus, la densité
mal gérée risque de voir une paupérisation générale des quartiers ou des
îlots, accentuée par la reprise des logements par les organismes sociaux
et la diminution du niveau de vie sur la commune.
Il y aurait pu avoir une approche gagnant-gagnant en choisissant de doter
le quartier d’un véritable centre avec des activités. La réussite de Sarcelles
dans le Val-d’Oise s’est faite sur une excellente gestion communautaire de la
ville et des activités qui sont venues s’installer, créant un bassin d’emploi fort.
Le quartier de Perrières à la Chapelle-sur-Erdre dépendra essentiellement
des possibilités d’accès et donc de la mise à disposition des axes tram ou
autres transports ayant une fréquence inférieure à 20 minutes.
La paupérisation à la Chapelle-sur-Erdre semble moins inéluctable en raison
du dynamisme de la communauté urbaine.
5. Avez-vous créé de nouvelles aménités ?
La dernière question correspond aux gains d’agrément, lesquels restent
les plus difficiles à évaluer. Dans le cas de Chantepie, les aménités ont
été conçues, créées et non expliquées aux nouveaux usagers. Combien
d’aménagements, de lieux ayant un véritable attrait pour les habitants n’ont
pas été présentés et commentés aux habitants.
Pourtant, les villes prennent le temps de faire découvrir la ville aux nouveaux
arrivants, d’autant plus quand ils sont d’origine étrangère, ce qui une
superbe façon d’assurer l’intégration sociale et humaine (il existe un accueil
systématique de deux jours pour les nouveaux inscrits auprès de la ville de
Nantes comme je l’ai vu à Bordeaux ou à Toulouse).
Les nouveaux propriétaires sont accueillis en mairie (une demi-journée)
mais il n’existe pas le même type d’accueil pour les nouveaux quartiers.
451
Il ne suffit pas de concevoir de beaux espaces, des trouées et autres concepts

urbanistiques lesquels ne sont compréhensibles que par les initiés. Il faut
assurer la signalétique, décrire le potentiel, informer et ne pas conserver
l’information entre spécialistes.
6.2.2 En relation avec la résilience

(évaluation des risques)
Cinq questions :
1. Comment avez-vous encouragé la réduction des risques ?
2. Comment célébrez-vous les réussites en matière de la maîtrise des risques ?
3. Comment développez-vous l’éducation aux risques ?
4. Comment êtes-vous organisé pour faire face aux chocs ?
5. Avez-vous mis en œuvre une approche d’amélioration continue ?
Comment avez-vous encouragé la réduction des risques ?

L’économie plurielle comprend toute activité, monétaire ou non, qui créé un
échange entre deux ou plusieurs personnes. Le risque est intrinsèque à la
communauté humaine. L’installation d’une activité, d’un groupe sur un territoire
peut présenter des risques notamment en relation avec d’autres activités,
transport, loisirs ou bien résulter des phénomènes climatiques variés voire
de pandémie.
La création de bâtiments vise prioritairement à protéger des intempéries les
êtres humains pour leur permettre de réaliser les activités de travail, de loisirs
ou de détente.
Les risques majeurs, industriels et naturels sont de plus en plus fréquents
notamment en raison de l’augmentation de l’imperméabilisation, de la baisse
des nappes phréatiques, des risques climatiques, de la construction en zone
inondable. Les accidents industriels sont de plus en plus liés aux modes de
transport, qu’il s’agisse des produits industrialisés ou des déchets.
La préfecture de région est l’autorité de l’État qui coordonne les risques avec un
champ élargi comme c’est le cas en l’Île-de-France : « Inondations, sécheresse,
pandémie grippale, canicule, sont autant de phénomènes récents qui ont touché
l’Ile-de-France, à l’instar de l’ensemble du territoire. »
En matière de prévention et de gestion des risques, les services de l’État présents
dans la région évaluent, chacun selon leur domaine de compétence respectif,
452
les conditions de survenance des différents événements naturels, sanitaires ou

technologiques susceptibles de porter atteinte à la sécurité et à l’intégrité des biens
et des personnes, et contribuent à l’élaboration de plans dédiés à leur gestion.
Sur cette base, il revient au préfet de coordonner et de s’assurer, au niveau
régional, de la mise en place d’un certain nombre de dispositifs, puis d’activer
les alertes, au niveau départemental, en prenant les arrêtés nécessaires à leur
mise en œuvre effective.
Selon la nature du risque considéré, différents services déconcentrés de l’État
sont compétents, et par exemple :
►► Veille environnementale : Direction régionale et interdépartementale de
l’environnement et de l’énergie (DRIEE ).
►► Veille sanitaire : Agence régionale de santé (ARS).
►► Les bulletins de suivi hydrologique (étiage, vigilance crues, etc.).
►► L’information sur la vigilance « crues ».
►► Les informations sur les risques naturels (retrait et gonflement des argiles,
cavités souterraines, inondations).
Les informations en matière de sûreté nucléaire en général et de suivi de la
situation au Japon en particulier : site de l’ASN155.
Il existe un document d’information communal sur les risques industriels
et majeurs (DICRIM). Ce document obligatoire a été publié en 2007 par la
Chapelle-sur-Erdre, celui de Chantepie est succinct et reprend les quelques
événements de la commune. L’étude sur les deux ZAC rappelle que bien que
les aménagements aient été prévus, un des secteurs, inondable s’est retrouvé
les pieds dans l’eau.
La culture du risque n’est pas inscrite dans les esprits. Il a fallu des contrôles
de vitesse pour réduire notablement les accidents mortels de la route, lesquels
se sont reportés sur les routes secondaires et l’usage des deux roues en raison
d’une vision culturelle de l’impunité et de l’appropriation de l’espace public,
pour un usage personnel de loisirs et de vitesse.
Comment célébrez-vous les réussites économiques en matière

de maîtrise des risques ?
Cette question fortement anglo-saxonne montre qu’il est nécessaire de se
confronter à d’autres visions culturelles pour pouvoir progresser.
155 Pour plus d’information sur la prévention des risques et des nuisances sur le territoire de Paris,
vous pouvez vous reporter à la rubrique Prévention et risque dans « Préfecture et vous ».
453
En économie française, réussir et principalement, annoncer par voie de presse,

que tel individu ou tel groupe a gagné un contrat, une compétition contre
d’autres groupes challengers est perçu comme un étalage de mauvais goût.
L’argent doit être discret et si possible caché dans une « cassette » comme
nous le rappelait Molière. Les activités humaines sont classées selon les
valeurs sociales qui résultent de la culture :
Pour Confucius, « Lorsque tu fais quelque chose, sache que tu as contre toi
ceux qui veulent faire la même chose, ceux qui veulent faire le contraire et
l’immense majorité de ceux qui ne veulent rien faire. »
Mais également, « Ils perdent leur santé à faire de l’argent et, par la suite, ils
perdent tout leur argent à tenter de la retrouver. En pensant anxieusement au
futur, ils oublient le présent, de sorte qu’ils ne vivent ni le présent, ni le futur.
Finalement, ils vivent comme s’ils n’allaient jamais mourir et ils meurent comme
s’ils n’avaient jamais vécu… »
Les citations de Confucius extrêmement riches permettent de donner une
certaine distance à nos propos :
►► La première « Lorsque tu fais quelque chose… » est une phrase pour
l’action sans tenir compte des critiques, qui restent le plus souvent stériles.
►► La seconde, souligne combien la vision du futur est incompatible avec une
recherche de profit immédiat.
L’économie plurielle doit permettre d’affirmer que certaines actions collectives
ont une contribution forte pour la collectivité au sens large, voire l’humanité.
Comme nous aimons bien faire des catégories et des classements à l’instar de
Linné (Suédois du XVIIIe siècle) qui créa la taxinomie156, nous caractériserons
l’économie marchande, l’économie solidaire voire l’économie informelle.
L’économie marchande s’appuie sur la monnaie en tant que terme d’échange.
Elle est une des plus anciennes qui soit. L’économie solidaire se fonde sur le
don, le bénévolat. Elle crée une richesse par les liens sociaux qu’elle établit.
La ruche157, en constituant un lieu de foisonnement d’initiatives d’entrepreneurs
solidaires, crée un lieu où les entrepreneurs solidaires peuvent se passer
des messages et crée des initiatives. On trouve aussi bien des mouvements
pour l’interpellation citoyenne des élus, que les promoteurs d’écogestes, que
Singa (association d’aide aux réfugiés par des cours d’alphabétisation et le
développement d’événements pour les aider à rompre l’isolement qui est le leur).
156 Classement par espèces, genre qui fonde les sciences de l’information, de l’informatique.
157 Association La ruche innovation 84, quai de Jemmapes, 75010 Paris à laquelle j’appartiens
et où j’ai un bureau. Elle existe depuis 5 ans et a obtenu le soutien de la Ville de Paris et de
nombreux privés qui permettent la réalisation d’un tel lieu.
454
L’économie informelle ne doit pas être sous-estimée car si son volet négatif
est celui des territoires de non-droits, elle permet également à l’agriculteur qui
dispose d’un verger, de vendre sa récolte hors des circuits marchands, tout en
rendant accessibles à certaines populations des produits qui échappent aux
circuits marchands. Comment admettre qu’un gérant de supermarché puisse
arroser de fuel des légumes qu’il n’a pas pu vendre au prétexte que de tels
circuits lui font de la concurrence en direction d’une population qui n’aura pas
les moyens de payer à sa caisse ? L’aménagement durable doit permettre
également de créer de nouvelles pratiques de solidarité et d’empathie avec
les plus fragiles.
Comment améliorez-vous l’éducation en matière de risques ?

La formation est un thème en soi mais cela suppose de pouvoir développer
les différents outils de gestion du risque dans toutes les situations de la vie.
L’expérience montre que le risque se domine par la connaissance et non pas
par la peur.
Comment êtes-vous organisé pour faire face aux chocs ?

Il est surprenant de vérifier que des éléments historiques montraient qu’au
XIVe siècle des événements semblables (notamment un tsunami) avaient été
observés mais qui s’intéresse encore à l’histoire des régions ? Que la centrale de
Blaye a connu, le 27 décembre 1999, par la conjonction d’une marée de grande
hauteur et d’une tempête, une vague qui a noyé les systèmes de protection des
réacteurs de la centrale ! La volonté de ne pas affoler la population « tout est
sous contrôle » disent les experts, le refus de communiquer les informations
à d’autres compagnies au niveau mondial par crainte d’être identifié comme
étant peu compétent. Tout concourt à reproduire les mêmes erreurs.
Avez-vous mis en œuvre une approche d’amélioration continue ?

La force des systèmes de management consiste à prendre les organisations
dans l’état où elles sont. Dans le cas d’un système de management, il y a une
obligation à s’améliorer et de progresser. C’est une vision dynamique des
organisations.
En relation avec la créativité

1. Comment avez-vous développé l’innovation ?
L’innovation reste un élément essentiel du maintien de la croissance des
organisations. Par culture technique, nous envisageons l’innovation sous des
455
aspects de produits nouveaux, nécessitant des matériaux nouveaux, des

éléments technologiques. L’innovation peut être financière – les « subprimes »
correspondaient à des produits toxiques, innovants dans la sphère financière.
Elle peut être organisationnelle notamment en établissant de nouvelles
fonctions et règles du jeu. Elle peut être sociale en mettant en œuvre
des moyens nouveaux comme le microcrédit, le financement partagé des
projets solidaires.
Les autres questions sont relatives aux modes d’organisation du projet, de
la collectivité et de la communauté.
2. Comment avez-vous développé l’éducation à la recherche ?
3. Comment avez-vous construit vos partenariats avec les centres de
recherche ?
4. Comment financez-vous les coûts induits par la recherche ?
5. Comment protégez-vous les projets de recherche ?
En relation avec la cohésion sociale

1. Comment gérez-vous les relations monétaires entre les habitants (amap,
monnaie locale) permettent aux habitants de développer leurs projets ?
2. Avez-vous créé des lieux de discussion des projets pour une mise en
commun ?
3. Comment mesurez-vous les impacts sociaux des projets ?
4. Avez-vous mis en place des instruments de planification pour répondre aux
besoins de la population dans son parcours résidentiel ?
5. Avez-vous mis en place des instruments de planification pour répondre aux
besoins en matière de parcours de travail, d’activité et de relations sociales ?
En relation avec la gestion responsable des ressources

1. Avez-vous identifié les ressources locales disponibles ?
2. Avez-vous fait des scénarios alternatifs pour utiliser les espaces existants ?
3. Avez-vous fixé le niveau de recyclage des déchets produits dans les
différentes phases du projet ?
4. Avez-vous constitué une base de données des composants à faible impact
carbone pour le projet ?
5. Avez-vous fixé un niveau de matériaux d’origine renouvelable à utiliser sur
le projet.
456
En relation avec le bien-être

1. Avez-vous établi un niveau de ressources minimales dont doivent disposer
les habitants ?
2. Avez-vous donné une valeur aux aménités existantes et celles que vous
allez créer ?
3. Avez-vous prévu un système éducatif pour permettre à tous d’accéder aux
services marchands ?
4. Avez-vous mis en place un système universel de soins accessible à tous
en fonction des ressources de chacun ?
5. Avez-vous organisé des lieux afin de créer des événements qui relient les
habitants ?
6.3 Réseaux, Transports, connectivité

et échanges
En relation avec l’attractivité
1. Avez-vous créé les conditions pour l’installation de « smart grids » ?
2. Avez-vous développé une offre alternative au « tout automobile » ?
3. Avez-vous assuré l’accessibilité pour tous aux transports et à la connectivité ?
4. Avez-vous développé des mobilités douces accessibles par tous ?
5. Un lieu est-il prévu pour réunir les modes de transports différents (approche
intermodale) ?
En relation avec la résilience (évaluation des risques)

1. Avez-vous mis en place des réseaux dédiés selon les modes de transport ?
2. Avez-vous développé des systèmes alternatifs en cas d’événements exté
rieurs imprévus ?
3. Que se passe-t-il en cas de panne générale des réseaux ?
4. Comment protégez-vous les informations privées ?
5. Comment protégez-vous les personnes à forte sensibilité aux ondes
électromagnétiques ?

1. Comment assurez-vous la compétence des usagers ?
457
2. Comment assurez-vous l’entretien et la maintenance par la formation des

personnels adéquats ?
3. Comment assurez-vous le lien avec les laboratoires de recherche et les
utilisateurs ?
4. Comment mettez-vous à disposition de tous les nouveaux outils de gestion
de l’information ?
5. Comment rendez-vous compatibles les nouvelles technologies en réduisant
les impacts environnementaux et sociaux ?

1. Avez-vous prévu un accès pour tous ?
2. Les habitants voire la communauté utilisent-ils les moyens les plus modernes
(forums virtuels, webinar) pour maintenir les liens entre eux ?
3. Avez-vous prévu des supports de formation pour les habitants ?
4. Avez-vous organisé des lieux d’échanges ?
5. Avez-vous mis en place des systèmes de médiation en cas de conflit d’usage ?

1. Avez-vous organisé l’économie de ressources ?
2. Comment avez-vous réduit les impacts environnementaux des infrastructures ?
3. Comment prenez-vous en compte les impacts sanitaires ?
4. Avez-vous mis en place une évaluation carbone des produits mis en œuvre ?
5. Avez-vous mis en place une évaluation dans le cadre du cycle de vie des
composants de l’infrastructure ?

1. Avez-vous différencié les réseaux et infrastructures par usage ?
2. Avez-vous respecté des éléments paysagers pour mettre en place les
réseaux ?
3. Avez-vous prévu des plages horaires pour rendre possibles toutes les activités ?
6.4 Formation, éducation et compétences

1. Avez-vous prévu des structures d’accueil suffisantes pour assurer les
formations ?
2. La formation dans toutes les étapes de la vie est-elle organisée ?
458
3. Les personnes sorties des systèmes éducatifs sont-elles identifiées ?

4. Avez-vous prévu une représentation de toutes les disciplines ?
5. Avez-vous des partenariats avec des enseignements à l’étranger ?

1. Une formation aux risques est-elle systématiquement réalisée ?
2. L’autonomie en matière de risques est-elle envisagée ?
3. Les spécialistes (pompiers, service de secours) ont-ils un rôle actif dans
la collectivité ?
4. Avez-vous mis en place une approche diplômante ?
5. Avez-vous une amélioration de la sécurité et de la maîtrise des risques ?

1. Avez-vous mis en place un centre de recherche ?
2. Avez-vous organisé des événements avec la recherche ?
3. Existe-t-il une valorisation de la recherche et des chercheurs ?
4. Les éléments innovants du projet ont-ils fait l’objet d’une évaluation scientifique
et technique ?
5. Avez-vous développé une approche en coût global partagé avec les
enseignants ?

1. Avez-vous prévu l’accès à tous à l’éducation ?
2. Avez-vous prévu des moyens technologiques performants pour tous ?
3. Avez-vous organisé des universités intergénérationnelles ?
4. Comment valorisez-vous les succès universitaires ?
5. Avez-vous une identification du niveau de compétences de la communauté ?

1. Avez-vous mis en place une évaluation des moyens nécessaires pour éduquer ?
2. Disposez-vous des ressources suffisantes pour éduquer ?
3. Avez-vous une évaluation de l’empreinte écologique de la formation partagée
avec les enseignants ?
4. Avez-vous mis en place les moyens techniques pour permettre l’éducation
des personnes isolées ?
5. Avez-vous une évaluation permanente de la formation et de l’éducation en
relation avec l’innovation en développement ?
459

1. Avez-vous mis en place des ateliers pour donner le goût d’apprendre ?
2. Avez-vous créé des lieux paisibles qui favorisent l’apprentissage ?
3. Avez-vous développé la pédagogie par l’action et par l’expérience ?
4. Avez-vous organisé des temps entre apprentissage et loisirs ?
5. Comment valorisez-vous l’excellence ?
6.5 Culture
1. Avez-vous créé des événements qui identifient la collectivité ?
2. Avez-vous créé des événements accessibles à tous ?
3. Avez-vous fait appel à des artistes locaux ?
4. Avez-vous fait le lien entre identité de la collectivité et culture ?
5. Avez-vous augmenté la notoriété de la collectivité ?

1. Avez-vous évalué les mesures à prendre pour créer un événement ?
2. Avez-vous les moyens d’assurer la sécurité de tous en cas de foule ?
3. Quels sont les plans de repli en cas d’événements imprévus ?
4. Avez-vous organisé les espaces et les réseaux pour rendre la culture
accessible à tous ?

1. Avez-vous identifié les actions culturelles innovantes dans votre collectivité ?
2. Avez-vous établi des partenariats avec des sites culturels de proximité ?
3. Avez-vous identifié des actions novatrices en relation avec le développement
durable sur les aspects environnementaux et sociaux ?
4. Avez-vous prévu un budget pour des prestations culturelles dans votre
collectivité ?
5. Les équipements mis en œuvre peuvent-ils être des supports culturels par
eux-mêmes ?

1. La culture est-elle accessible à tous ?
2. La culture est-elle conçue pour être intergénérationnelle ?
460
3. Avez-vous prévu des espaces culturels identifiables ?

4. Avez-vous inscrit la culture comme un élément fort de vos projets ?
5. Faites-vous appel à votre communauté pour identifier des projets culturels ?

1. Avez-vous mis en place des gestions économes des événements culturels ?
2. Avez-vous organisé la gestion des déchets lors des événements culturels ?
3. Utilisez-vous des éléments de recyclage pour les événements culturels ?
4. Utilisez-vous la culture pour faire passer des messages pour la gestion
raisonnée des espaces et des territoires ?
5. Les ressources collectées lors des événements sont-elles compensées
carbone ?

1. La culture est-elle un axe prioritaire de votre projet ?
2. Avez-vous un retour positif des actions culturelles ?
3. Avez-vous organisé une enquête de satisfaction sur la part culturelle des
projets ?
4. Avez-vous organisé des événements de rue ?
5. Les événements culturels sont-ils spontanément organisés par la population ?
6.6 Cadre de vie

1. Avez-vous organisé le projet en fonction du cadre de vie ?
2. Avez-vous un retour positif du cadre de vie ?
3. Des aspects du cadre de vie sont-ils rejetés par la population ?
4. Le cadre de vie est-il un facteur d’augmentation des prix des bâtiments ?
5. Avez-vous été conduit à renoncer à une partie du projet pour maintenir le
cadre de vie ?

1. Avez-vous identifié les risques liés au cadre de vie ?
2. Les mesures prises pour protéger la population ont-elles un effet négatif
sur le cadre de vie ?
461
3. L’entretien et la maintenance du cadre de vie sont-ils programmés et gérés

de façon durable ?
4. Avez-vous mesuré le coût induit par le cadre de vie dans votre projet ?
5. Le cadre de vie est-il susceptible de créer des contraintes fortes sur l’environ
nement humain de la communauté ?

1. Le cadre de vie a-t-il été porteur d’innovation ?
2. Avez-vous mis en œuvre des techniques qui améliorent le cadre de vie ?
3. Avez-vous enrichi votre projet grâce au cadre de vie ?

1. Avez-vous identifié si les habitants utilisaient le cadre de vie ?
2. Avez-vous organisé le cadre de vie pour faciliter les rencontres ?
3. Le cadre de vie est-il approprié par les habitants ?
4. Avez-vous limité l’accès au cadre de vie pour le protéger ?
5. Avez-vous utilisé le cadre de vie pour des événements sociaux ?

1. Le cadre de vie est-il géré durablement ?
2. Le cadre de vie fournit-il des ressources renouvelables de proximité ?
3. Avez-vous organisé votre projet en fonction des ressources du cadre de
vie disponibles ?
4. Avez-vous adapté le cadre de vie en fonction des ressources non
renouvelables puisées précédemment ?
5. Le cadre de vie est-il amélioré par votre projet ?

1. Le cadre de vie concourt-il au bien-être des habitants ?
2. Avez-vous identifié que les habitants revendiquent leur cadre de vie ?
3. Quelles sont les principales critiques faites au cadre de vie ?
6.7 Vivre ensemble

1. La communauté est-elle un facteur d’attractivité ?
462
2. Le vivre ensemble de la collectivité est-il perçu positivement ?

3. Le vivre ensemble est-il déterminant pour rejoindre la collectivité ?
4. Avez-vous identifié des expressions positives relatives au vivre ensemble
de la collectivité ?
5. Quels sont les mots positifs relatifs au vivre ensemble de la collectivité ?

1. La communauté représente-t-elle des facteurs de risque compte tenu de
la présence de communautés diverses ?
2. La communauté est-elle capable de présenter des actions positives compte
tenu de la présence de communautés diverses ?
3. Des crispations ont-elles vu le jour dans les relations entre les habitants ?
4. La densité est-elle un facteur de rejet de la vie en communauté ?
5. L’organisation spatiale favorise-t-elle ou non l’impression de densité ?

1. La communauté a-t-elle développé des initiatives sociales pour améliorer
le « vivre ensemble » ?
2. La communauté a-t-elle identifié le potentiel d’innovation qu’elle pourrait
développer en son sein ?

1. La communauté exprime-t-elle sa solidarité lors des événements qui la
touchent ?
2. La communauté est-elle ouverte sur d’autres entités ?
3. La communauté est-elle repliée sur elle-même ?
4. Avez-vous identifié toutes les structures qui animent la collectivité ?
5. Existe-t-il des initiatives citoyennes non programmées ?

1. Le partage des espaces et des lieux se fait-il sans heurt ?
2. Les ressources naturelles et locales sont-elles accessibles à tous ?
3. La communauté exprime-t-elle son adhésion à la gestion raisonnée des
ressources ?
4. La mise en commun des ressources crée-t-elle des économies d’échelles ?
5. Des échanges non monétaires sont-ils organisés dans la communauté ?
463

1. Avez-vous identifié des expressions positives des habitants relatives à la
vie en communauté ?
2. Les manifestations faisant appel à des comiques ou des clowns sont-elles
plébiscitées par la communauté ?
3. Les espaces de rencontre sont-ils utilisés aisément ?
4. Les manifestations festives sont-elles organisées régulièrement et
spontanément en dehors du merchandising ?
5. Existe-t-il un fort taux de renouvellement de la population ?
6.8 Santé
1. Les moyens de protection et de gestion de la santé sont-ils disponibles ?
2. Les services de santé sont-ils accessibles à tous ?
3. Les moyens d’accès aux services de santé sont-ils permanents et
disponibles ?
4. Existe-t-il des freins financiers à l’accès à la santé ?
5. Les compétences sont-elles présentes pour répondre à toutes les demandes ?

1. Les différents scénarios d’une pandémie ont-ils été élaborés ?
2. Les services en charge de la santé ont-ils des moyens suffisants pour faire
face à un accident, un événement affectant un grand nombre de personnes ?
3. Des exercices relatifs aux accidents de grande ampleur sont-ils régulièrement
mis en œuvre ?
4. Un état sanitaire de la population est-il régulièrement établi ?
5. Les structures d’accueil pour les personnes dépendantes ont-elles été
développées en nombre suffisant pour répondre aux besoins ?

1. Un centre de recherche sur la santé existe-t-il à proximité de la collectivité ?
2. Le service de recherche sur la santé est-il en réseau avec les autres services
nationaux voire internationaux ?
464
3. Un instrument de veille sanitaire est-il mis en œuvre ?

4. La planification des moyens est-elle en relation avec le service de veille
sanitaire ?
5. La communication par rapport aux bons comportements pour améliorer la
santé est-elle régulièrement développée ?

1. Un système de maintien à domicile est-il mis en place ?
2. Les premiers gestes de soins ou de santé sont-ils mis en œuvre et développés ?
3. Les équipements de défibrillateurs sont-ils disponibles dans tous les lieux
publics et le personnel est-il informé de l’usage ?
4. Les compétences sanitaires de proximité sont-elles identifiées ?
5. Des événements autour du parcours de santé sont-ils organisés ?

1. La gestion des déchets médicaux est-elle organisée ?
2. Les milieux médicaux sont-ils partie prenante de cette gestion des déchets
de soins ?

1. Le nombre de centenaires à domicile est-il élevé ?
2. Les parcours de santé ont-ils été organisés ?
3. La promotion des parcours de santé est-elle faite de façon permanente ?
6.9 Biodiversité
1. La richesse de la biodiversité est-elle une marque du territoire ?
2. La biodiversité fait-elle partie des arguments mis en avant par rapport au
territoire ?
3. La biodiversité a-t-elle été évaluée ?
4. Le déficit de biodiversité visible est-il un handicap pour le territoire ?
5. La protection de la biodiversité a-t-elle été un axe majeur de développement
de projet ?
465

1. La biodiversité présente-t-elle des dangers évalués pour la population ?
2. La biodiversité peut-elle être affectée par les projets ?
3. La perte de la biodiversité affecte-t-elle le développement du territoire ?
4. Quelles sont les mesures pour augmenter la biodiversité ?

1. Une évaluation permanente de la biodiversité est-elle mise en place ?
2. Des recherches sont-elles initiées entre la collectivité, les centres de
recherche sur la biodiversité ?

1. La biodiversité est-elle revendiquée par la population ?
2. Existe-t-il une appropriation de la biodiversité par la population ?
3. Des sociétés savantes, des organisations se sont-elles mises en place pour
observer, évaluer et caractériser la biodiversité ?
4. Des parcours relatifs à la découverte de la biodiversité sont-ils organisés ?

1. La gestion de la biodiversité est-elle organisée selon les principes du
développement durable ?
2. La biodiversité produit-elle des ressources renouvelables utiles à la collectivité ?
3. La gestion de la biodiversité respecte-t-elle les principes d’organisation des
trames vertes et bleues ?

La biodiversité est-elle identifiée comme un bien-être social ?
6.10 Ressources naturelles : l’eau, l’air, le sol

1. La communauté valorise-t-elle la présence des ressources naturelles ?
2. La qualité des ressources naturelles est-elle un atout pour la communauté ?
3. La communauté met-elle en exergue la quantité et la diversité des ressources
naturelles ?

1. Les risques naturels sont-ils évalués ?
466
2. Les risques liés à la présence de ressources naturelles sont-ils maîtrisés ?

3. Les risques liés à la pollution des ressources naturelles sont-ils identifiés
et maîtrisés ?
4. Les recherches historiques ont-elles été faites pour identifier des phénomènes
naturels qui peuvent se reproduire ?
5. Les risques par rapport aux constructions sont-ils évalués et disponibles
pour le public ?

1. Un inventaire des ressources naturelles en quantité et qualité a-t-il été établi
sur une base scientifique ?
2. Des innovations relatives à l’usage des ressources naturelles ont-elles été
développées ?
3. Des incitations financières particulières sont-elles affectées à l’usage des
ressources naturelles ?

1. Les ressources naturelles – eau, sol, air – font-elles partie de l’environnement
préservé de la collectivité ?
2. Une valorisation particulière des ressources naturelles est-elle mise en
place dans le cadre des promenades ou des accès de la collectivité ?

1. L’usage des ressources naturelles est-il recherché ?
2. Des initiatives individuelles ou collectives sont-elles développées pour
gérer, utiliser les ressources naturelles dans le respect de l’environnement ?

1. Les ressources naturelles sont-elles revendiquées comme un bien collectif
indivisible ?
2. Les ressources naturelles sont-elles identifiées comme des aménités ?
6.11 Énergie/climat
1. La prise en compte du changement climatique fait-il partie des objectifs
de la collectivité ?
467
2. La valorisation des solutions de réduction de la demande énergétique est-

elle mise en avant ?
3. La collectivité est-elle engagée dans un 30 x 3 (réduction de 30 % de la
demande énergétique, 30 % d’énergie renouvelable, 30 % de réduction de
consommation électrique) ?
4. Des objectifs d’autonomie énergétique en 2050 ont-ils été fixés ?
5. Des incitations à la maîtrise du climat sont-elles développées ?

1. La collectivité est-elle en danger climatique ?
2. La collectivité risque-t-elle d’être en pénurie énergétique ?
3. La collectivité est-elle dépendante des tiers pour son énergie ?
4. La collectivité a-t-elle une maîtrise de ses énergies renouvelables ?
5. La collectivité peut-elle se rendre indépendante des réseaux nucléaires ?

1. Des recherches pour satisfaire tous les besoins énergétiques sont-ils mises
en œuvre ?
2. Des recherches ont-elles été mises en place pour utiliser le potentiel local ?
3. Des recherches sont-elles développées pour assurer la sobriété énergétique ?
4. Des recherches sont-elles développées pour établir l’équilibre avec les
régions limitrophes ?

1. Les économies d’énergie sont-elles partagées par tous ?
2. L’évaluation carbone est-elle l’outil de gestion du quotidien ?
3. La précarité énergétique est-elle combattue par une mutualisation de
ressources ?

1. La gestion des ressources énergétiques est-elle durable ?
2. La responsabilité à l’égard du climat est-elle bien diffusée auprès de tous ?
3. L’objectif de l’autosuffisance énergétique est-il un des objectifs de la
collectivité ?
468

Les logements et les bâtiments sont-ils gérés pour être autosuffisants pour
assurer la protection de la population ?
6.12 Les indicateurs du projet

Dans la multitude des indicateurs disponibles – 660 indicateurs selon le CSTB –
il s’agit de choisir les indicateurs pertinents selon la hiérarchie suivante :
►► Les indicateurs de condition, lesquels décrivent les conditions environ
nementales et du développement durable comme, par exemple, le taux
d’imperméabilisation d’un bassin-versant. Ce type d’indicateur permet de
connaître l’empreinte d’une communauté ou d’une collectivité.
►► Les indicateurs de management, lesquels sont des éléments de mesure de
la performance de la communauté ou de la collectivité. Généralement, il est
classique de choisir une dizaine d’indicateurs dits top ten ; Ces indicateurs
peuvent être une synthèse d’autres indicateurs et doivent permettre de
gérer la collectivité.
►► Les indicateurs opérationnels qui décrivent l’ensemble des thèmes à
développer.
Ceux-ci sont très nombreux et feront l’objet d’un nouvel ouvrage pour éclairer
les décideurs dans le choix des indicateurs pertinents.
469
Conclusion
Cet ouvrage a cherché, en décrivant des situations concrètes, à démontrer que :

►► Les enjeux que toutes les collectivités doivent prendre en compte pour ne
pas faire partie des communautés en état de « collapse158 » selon le terme
de Jared Diamond.
►► Les pratiques nouvelles à mettre en œuvre afin de ne pas conduire les plus
fragiles à une paupérisation qu’ils sauront légitimement nous reprocher.
►► Les voies nouvelles à développer pour permettre aux communautés, aux
collectivités de tracer de nouveaux chemins que ceux qui ont créé tant de
difficultés qu’il a fallu corriger, même si parfois, la tendance est forte de
laisser pourrir les situations, au risque que les événements nous échappent.
Si nous voulons reprendre la main, il est urgent d’agir et de ne pas s’enfermer
dans des schémas qui ont montré leurs limites.
Nous souhaitons contribuer, comme le précisait Jacques Lair dans sa préface,
à corriger des erreurs pour le futur et non répéter les mauvaises pratiques du
passé.
158 Effondrement, titre de l’ouvrage le plus connu de Jared Diamond.

Bibliographie
« Habitat urbain du Grand Ouest 2011 », étude non publiée conduite par
Johanson et TMO Régions Rennes avec Fabien Schlosser, chef de projet
pour les sociétés publiques locales d’aménagement (SPLA) du Grand Ouest
(Nantes, Angers, Brest, Rennes), 2011.
Luca Pattaroni, Marie-Paule Thomas, Vincent Kaufmann et alii, Enquête sur
les arbitrages de localisation résidentielle des familles dans les agglomérations
de Berne et Lausanne, LASUR, Cahier du Laboratoire de Sociologie Urbaine,
EPFL Programme national de recherche PNR54, juin 2009.
Mohammed Zendjebil, Pratiques et modes d’habiter en territoires de grands
ensembles à Toulouse, manuscrit auteur publié dans « Penser la ville, approches
comparatives, Khenchela : Algérie (2008) », halschs.archives-ouvertes.fr, 2009.
Wandrille Hucy, La nature dans la ville et les modes d’habiter l’espace urbain –
Expérimentation sur l’agglomération rouennaise, thèse de géographie, 2002.
Laurent Cailly, Existe-t-il un mode d’habiter spécifiquement périurbain ? –
L’exemple de l’aire urbaine d’une ville (Tours), EspacesTemps.net, Travaux, 2008.
« Prospective ville – Nouveaux modes d’habiter : quelles alternatives pour l’aire
urbaine ? », Rencontres prospectives de l’aire urbaine de Toulouse, AUAT (aire
de Toulouse), Prospective ville, n° 2, septembre 2004.
Villes durables – villes rêvées, exposition Fondation EDF Paris, commissaires
Éric Charmes, urbaniste et Taoufik Souami, architecte urbaniste, du 23 octobre
2009 au 7 mars 2010.
Équipe de Recherche interdisciplinaire sur le tourisme (IUKB), Institut universitaire

Kurt Bösch (Mathis Stock), EA Habiter université de Reims Champagne-
Ardenne, EA MIT, Laboratoire Chôros et l’université Polytechnique Fédérale
de Lausanne, Pratiques des lieux, modes d’habiter, régimes d’habiter : pour
une analyse « trialogique » des dimensions spatiales des sociétés humaines,
manuscrit auteur, publié dans « Travaux de l’Institut de Géographie de Reims »
halschs.archives-ouvertes.fr, p. 115-118 et 213-230, 2006.
Charline Calle, Hélène Le Martret, Sabine El Moualy (du cabinet Aubépine
à Rennes), Florian Durel et Victor Elger, Le bien-être dans les écoquartiers,
mémoire de Master 2 « Aménagement et collectivités territoriales » de l’université
de Rennes 2, non publié, 2012.
474

Bâtiments Et Aménagements Durables - Bien-Être, Vie Urbaine Et É

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