UD/IBA/ARU/ARU-4/Economie des Projet d’Architecture

3 ESTIMATION DU COUT ET ETUDE DES PRIX D’UN PROJET DE CONSTRUCTION

1- Introduction
On ne saurait trop insister sur l’importance de la planification et du contrôle du coût de construction du projet
dans la prestation des services professionnels de l’architecte. Il est peu probable que le client autorise
l’architecte à poursuivre son travail si ce dernier n’a pas d’abord estimé le coût de l’entreprise et s’il n’en contrôle
pas la réalisation par la suite.
La plupart des contrats client-architecte attribuent à l’architecte la responsabilité de préparer une estimation
du coût probable de construction. Cette estimation n’est pas une soumission ni une garantie. Comme les
conditions du marché sont très variables, l’architecte ne doit jamais garantir une estimation du coût de
construction. Une telle garantie, d’ailleurs, ne serait pas couverte par son assurance responsabilité
professionnelle. Néanmoins, on s’attend à ce que l’architecte prépare avec tout le soin approprié une estimation
des coûts probables de construction et qu’il fournisse des conseils en matière de coûts.
L’évaluation du coût d’un projet a lieu bien avant le lancement du projet et est étroitement liée à l’estimation
des délais. Une fois que vous avez estimé le coût de la réalisation de votre projet et que celui-ci est validé, vous
devez définir le budget du projet. Bien estimer les coûts de votre projet vous aide à le budgétiser correctement
et à le piloter de la meilleure façon possible.
L’une des principales raisons de l’estimation du coût d’un projet, c’est de savoir si le projet va être rentable,
et donc s’il mérite d’être réalisé. Ensuite, il s’agit d’un moyen de s’assurer que vous disposez du budget
nécessaire à l’exécution du projet et que vous aurez les fonds suffisants tout au long de celui-ci. Cette phase
est sensible, car si le coût estimé est trop élevé, le projet peut être annulé ou vous pourriez être contraint par
votre direction ou par le client de revoir l’estimation à la baisse. Enfin, connaître les coûts de votre
projet améliore vos chances de réussite. Si un projet est mal chiffré dès le départ, cela peut générer des
problèmes et avoir un impact sur le respect du budget et des délais initialement prévus.
Pour établir le coût prévisionnel de votre projet, vous devez lister les coûts directs et indirects.
Les coûts directs
• Les salaires des ressources humaines mobilisées en interne, en fonction des heures que vous avez
prévu qu’elles travaillent sur le projet (vous inclus) ;
• Le coût des ressources humaines externes, comme un consultant ou un sous-traitant ;
• Le coût d’achat et/ou de location de matériels, fournitures et matériaux spécifiques à la réalisation
du projet (salles, ordinateurs, logiciels, matériaux de construction, outils…) ;
• Les éventuels frais de déplacement.
Les coûts indirects
• Les frais généraux (ou frais de fonctionnement) : il s’agit de tous les coûts du projet autres que les
coûts de la main d'œuvre et des matériaux directs, c’est-à-dire les frais de logement, de
communication, les services extérieurs, etc. ;

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• Les frais de gestion tels que les salaires des services transversaux de l’entreprise (administratif,
marketing, finances, comptabilité, etc.).

2- Les éléments indispensables à l’estimation des coûts d’un projet

La prévision des coûts est une activité importante et rigoureuse. Toutes les estimations de coûts :
• Fonctionnent selon le principe de la prévision basée sur des données historiques ;
• Exigent que les données originales soient sélectionnées soigneusement et méthodiquement par des
personnes expérimentées.
Le succès de toute méthode, quelle qu’elle soit, dépend de :
• La fiabilité des données historiques brutes ;
• La capacité d’ajuster les données aux caractéristiques du nouveau projet et aux conditions du marché
;
• La similitude aussi grande que possible du projet avec les exemples dont proviennent les données ;
• La mesure dans laquelle l’analyse est ventilée en un grand nombre de petits éléments ;
• La façon dont l’incertitude et le risque du projet sont pris en compte, avec l’inclusion d’allocations
monétaires et une réserve pour imprévus.
Les données historiques doivent donc comporter autant de détails descriptifs que possible, de manière à ce que
les différences soient visibles et à ce qu’il soit possible d’apporter des rajustements.

3- Méthodes d’estimation des coûts

Il y a plusieurs méthodes pour estimer les coûts de construction :
• Analogique (ou de haut en bas) ;
• Paramétrique ;
• Ascendante.
Estimation des coûts analogique
On effectue une estimation des coûts analogique lorsque l’on a peu d’informations, voire aucune, sur le projet
en question. Cette méthode est rapide et très peu coûteuse, mais sa précision est très douteuse. C’est toutefois
ce que souhaitent de nombreux clients avant d’engager un architecte ou de dépenser des fonds. Par exemple,
on peut demander à un architecte de se prononcer sur le coût de construction d’un nouvel immeuble de bureaux,
mais sans lui donner d’information sur la taille ou la qualité du bâtiment. L’architecte peut alors répondre : « Eh
bien, j’ai terminé un immeuble de bureaux de quatre étages l’année dernière pour 450 millions de francs CFA
». Une analogie est faite avec un projet précédent lorsqu’aucune information n’est disponible pour le projet
actuel. Malheureusement, une estimation du coût de construction donnée à la hâte, parfois sous pression,
deviendra bien souvent la référence pour le reste du projet. L’architecte doit insister sur le fait qu’une estimation
analogique vaut à peu près la même chose que le papier sur lequel elle est écrite.

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Estimation des coûts paramétrique

La méthode la plus courante utilisée pour estimer le coût de construction lors de la conception est une estimation
« paramétrique ». Cette méthode applique une mesure d’un bâtiment, d’un système ou d’un composant par
rapport à un coût unitaire connu. Par exemple :
• La taille du bâtiment en mètres X frs CFA/m2 ;
• La superficie de plancher X frs CFA /m2 ;
• La longueur des linteaux d’acier X frs CFA /m ;
• Le nombre d’appareils d’éclairage X frs CFA /fourniture et installation d’un appareil.
Une estimation paramétrique peut être basée sur toute forme de quantité mesurable, à condition qu’il existe des
données historiques qui permettent d’attribuer un coût à l’unité de cette mesure.
Pour procéder à une estimation paramétrique, il faut que l’équipe de conception ait suffisamment avancé la
conception pour qu’un estimateur des coûts puisse relever les fonctions mesurables, les superficies, les
volumes, les systèmes ou les composants. Une estimation paramétrique basée uniquement sur la superficie du
bâtiment en mètres carrés pourrait être effectuée rapidement et à peu de frais ; toutefois, elle ne donnera pas
un résultat très précis, mais plutôt un ordre de grandeur. Une estimation paramétrique détaillée basée sur les
systèmes et les composants prendra beaucoup plus de temps et coûtera beaucoup plus cher, mais donnera
une estimation d’une plus grande précision.
Estimation des coûts ascendante
Lorsqu’ils préparent une soumission pour un projet de construction, l’entrepreneur général et les entrepreneurs
spécialisés effectuent une estimation « ascendante ». On l’appelle ainsi, parce que les travaux sont ventilés en
composants de niveaux inférieurs qui sont estimés séparément puis compilés en sous-livrables et en livrables.
L’estimation ascendante est le résultat de l’analyse des travaux en détail, y compris l’estimation des heures de
travail, les taux horaires, les matériaux, la logistique et les frais généraux. L’estimation ascendante est la plus
précise, mais elle demande un grand effort de toutes les parties de l’entreprise de construction.

4- Application des méthodes d’estimation des coûts

Estimation paramétrique : aire de plancher (Coût au m2/ coût au pi2)
L’expression « coût au mètre carré » ou « coût au pied carré » est d’usage courant dans les secteurs de
l’immobilier et de la construction et elle est bien comprise par les institutions de toute nature et le grand public.
On utilise encore les deux systèmes, métrique et impérial. Les architectes disposent de données abondantes
provenant de diverses sources sur les prix au mètre carré. Ces données leur permettent de faire des
interpolations utiles en estimation, de fournir des opinions d’ordre général et de calculer le coût global des
projets.
Avantages :
• Le concept de « l’aire de plancher » est facile à comprendre et s’applique à tous les bâtiments ;

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• Il est facile de calculer le coût de chacun des composants, ou celui de tout le bâtiment ;
• Il existe des données historiques très simplifiées, exprimées en coûts par m2/pi2, pour de nombreux types de
bâtiments.
Inconvénients :
• La méthode ne tient pas compte des particularités d’un projet, du procédé de construction, etc. ;
• Elle est simpliste et peut être mal interprétée.
L’architecte ne doit utiliser cette méthode de base qu’à la phase des études pré-conceptuelles, comme guide
général.
Estimation paramétrique : volume (Coût au m3)
La méthode du coût au volume n’est pas d’usage courant, sauf pour :
• Des bâtiments particuliers tels que des entrepôts (particulièrement des entrepôts frigorifiques) ;
• Des bâtiments à plusieurs étages pour lesquels la méthode de l’aire de plancher pourrait ne pas refléter
adéquatement les coûts réels ;
• Confirmer des résultats obtenus avec une autre méthode.

Estimation paramétrique : Unité d’usage (Coût par lit, par siège, etc.)
La méthode de l’unité d’usage utilise des données existantes très simplifiées comme base de calcul des coûts.
Elle est rapide, pertinente et relativement fiable si les données proviennent de projets comparables. Cette
méthode est utile pour l’établissement du budget préliminaire, car son résultat est général et plus évidemment
« approximatif ».
Avantages :
• La méthode fournit une indication ou permet une vérification rapide au début du projet.
Inconvénients :
• Comme les projets sont rarement identiques, il faut rajuster attentivement les données pour tenir
compte des différences ;
• Les circonstances, l’emplacement et la date de construction peuvent rendre les données historiques
d’une valeur douteuse, même si les projets sont très similaires ;
• Le calcul des différences peut nécessiter une analyse approfondie des données, au moyen d’une des
méthodes décrites ci-dessus (parfois, il est préférable de faire appel à des économistes en
construction).
L’architecte qui a recours à cette méthode doit :
• L’utiliser avec prudence, et seulement pour obtenir une indication préliminaire ou pour faire une
comparaison avec une estimation sommaire fournie par une autre méthode ;
• Énoncer clairement toutes les réserves et tout ce que cette estimation peut avoir d’hypothétique au
moment d’en divulguer le résultat.

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Il ne faut pas confondre l’expression « unité d’usage » avec l’expression « coût unitaire », qui peut être exprimé
de différentes façons et qui fait référence à une technique utilisée pour calculer les coûts d’un bâtiment et de
ses composants.

5- Facteurs influant sur les coûts

a. Facteurs économiques et politiques
Plusieurs facteurs influent sur l’industrie de la construction et ont des répercussions sur le coût des travaux de
construction, notamment :
• L’inflation ;
• Les conditions du marché ;
• D’autres facteurs économiques ;
• Le climat politique et social.
Inflation : En raison des cycles économiques, l’inflation et l’indexation des coûts de construction qui s’ensuit
peuvent varier selon l’époque et les facteurs économiques en présence au Canada et ailleurs dans le monde.
Comme l’industrie de la construction est cyclique et que l’inflation est un phénomène répétitif, l’architecte doit :
• Toujours prévoir dans son budget de projet une allocation pour l’indexation des coûts ;
• Connaître la tendance qui s’est manifestée au cours des 12 derniers mois et les prévisions qui sont
faites pour l’avenir immédiat ;
• Inscrire une date de référence sur toutes les estimations ;
• Demander l’avis du client à ce sujet.
Conditions du marché : Périodiquement, la demande dans l’industrie de la construction est tellement forte qu’il
devient presque impossible d’obtenir des offres concurrentielles pour un projet. À l’inverse, en période de
récession, les prix peuvent diminuer de façon importante, particulièrement pour les métiers non syndiqués. Ces
diminutions peuvent, après la fin de la récession, être suivies d’augmentations rapides des prix.
Autres facteurs économiques
• La syndicalisation de la main-d’œuvre ;
• Le taux d’intérêt appliqué au financement ;
• Une forte demande pour certains matériaux de construction ;
• Le taux de change entre monnaies, dans le cas de projets comprenant une proportion importante de
matériaux ou d’équipement importés.
Climat politique et social : le climat politique peut influer sur le calendrier d’approbation d’un projet, surtout en
période électorale. À l’étranger, dans des pays où la démocratie et le respect des institutions sont stables,
l’activité commerciale peut s’épanouir et donner lieu à une réelle concurrence et à un équilibre de l’offre et la
demande. Par contre, dans quelques régions du monde – où certains sinon l’ensemble de ces facteurs font
défaut – il n’y aura pas de stabilité et les prix de la construction auront tendance à être erratiques et

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imprévisibles. Avant d’utiliser des données brutes dans leurs estimations, l’architecte et les consultants en coûts
doivent prendre en considération tous les facteurs ci-dessus et apporter les corrections appropriées.
Contexte et conditions climatiques : Plusieurs facteurs contextuels influent sur le coût de construction :
• Les caractéristiques du terrain ;
• Les conditions météorologiques et la saison ;
• L’emplacement.
Type et caractéristiques du bâtiment : Les types de bâtiments vont de la petite construction à ossature de
bois jusqu’aux édifices complexes tels que les hôpitaux et les laboratoires. Certains manuels d’estimation
classifient les coûts des bâtiments en plusieurs dizaines de catégories différentes. Les coûts de construction
varient considérablement.
Les principales caractéristiques influant sur le coût sont les suivantes :
• La conformité aux codes du bâtiment ;
• La méthode de construction (p. ex. bois, béton armé ou acier) ;
• La hauteur du bâtiment et le nombre d’étages ;
• La forme du bâtiment (à surface de plancher égale, un bâtiment compact est moins coûteux qu’un
bâtiment long et étroit) ;
• Le type et la gamme de revêtements de finition utilisés ;
• Le choix et la disposition des systèmes de structure, de mécanique et d’électricité ;
• La durée de vie prévue du bâtiment ;
• Le choix des composantes (standards ou prêtes à l’emploi par rapport à faites sur mesure) ;
• Les exigences de conception durable, notamment en ce qui a trait à la sélection des matériaux, et les
exigences de certification.
Caractéristiques du maître de l’ouvrage, du client, des parties prenantes
L’architecte doit être conscient de l’impact que le type de client peut avoir sur le coût d’un projet. Les clients
experts, tels que les entreprises commerciales et industrielles ou les promoteurs qui utilisent régulièrement des
services de conception et de construction, s’attendent souvent à ce que leurs projets soient réalisés à un coût
égal ou inférieur au coût cible initial. Les organismes gouvernementaux et les institutions publiques cherchent
de plus en plus des façons de générer de la valeur et de réduire les coûts, mais certaines méthodes
d’approvisionnement peuvent leur être interdites en raison de la réglementation et de l’intérêt et de l’influence
des principales parties prenantes. Ces restrictions peuvent les empêcher d’adopter des approches usuelles
parmi les groupes de clients du secteur privé. De nombreux facteurs contribuent aux coûts des projets, et le
rôle du client et de l’équipe de conception est d’influencer ces facteurs, dans la mesure du possible. Parmi les
facteurs liés aux processus et aux exigences des parties prenantes qui ont une incidence sur les coûts des
projets de construction, mentionnons :
• Une conception qui requiert des normes de qualité élevées ;

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• Des procédures rigoureuses de contrôle de la qualité (notamment pour assurer un long cycle de vie et
éviter la redondance des espaces) ;
• Une autorité ou un contrôle limité sur les principales parties prenantes par le représentant du maître
de l’ouvrage ;
• Des procédures d’appel d’offres complexes ;
• Des exigences particulièrement élevées en matière d’assurance ;
• Des exigences en matière de cautionnement qui vont au-delà des normes de l’industrie ;
• Des clauses de contrats mal rédigées, parfois inéquitables et un libellé contractuel qui n’est pas
normalisé ;
• Des retards à effectuer le paiement des entrepreneurs.
L’architecte doit agir de manière proactive pour tenir compte des facteurs d’ajustement de l’estimation du coût
de construction qui reflètent les priorités organisationnelles, la culture, le contexte et les relations avec les
parties prenantes du client.
Définition des exigences du projet (programme fonctionnel)
Le programme fonctionnel définit les exigences fonctionnelles du maître de l’ouvrage et des utilisateurs pour le
projet de conception. Pour réduire au minimum la possibilité de dépassements de coûts découlant de
modifications au programme, il est important de revoir l’intention ou les objectifs fonctionnels.
L’architecte doit être proactif pour tenter d’atténuer deux risques fréquents dans les projets : les risques liés au
fait que certaines parties prenantes n’ont pas été identifiées et que leurs besoins n’ont pas pu être pris en
compte ; et les risques liés au fait que certaines parties prenantes ont été empêchées d’énoncer leurs besoins.
Or, les parties prenantes qui se sont vu refuser la possibilité d’apporter leur contribution peuvent exercer une
pression politique au sein de leur organisation pour que leurs besoins soient inclus dans la portée du projet.
L’architecte court alors le risque que son client lui demande de modifier ses documents sans honoraires
additionnels et sans prolongation du calendrier du projet.
Les dépassements de coûts apparents peuvent être dus au fait que le programme fonctionnel n’a pas été validé
par rapport à l’estimation du coût de construction. Il est possible que le programme fonctionnel n’ait pas fait
l’objet d’une analyse détaillée et critique avant d’être remis à l’architecte. L’architecte doit discuter du
programme fonctionnel avec le maître de l’ouvrage pour savoir comment il a été créé. Il doit confirmer que les
informations qu’il contient sont actuelles, précises et complètes et demander au maître de l’ouvrage de clarifier
toute exigence incomplète ou imprécise avant de fournir ses services professionnels.
Plusieurs motifs peuvent modifier la portée du projet. Par exemple :
• Le maître de l’ouvrage peut avoir simplement changé d’idée ou se faire une idée plus détaillée et plus
précise de ses besoins ;
• Des facteurs externes peuvent intervenir, comme l’évolution technologique, de nouvelles lois ou de
nouveaux règlements, ou la modification des conditions du marché ;

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• Les informations n’étaient peut-être pas assez détaillées ;

• Il peut y avoir eu un changement d’employés, d’utilisateurs du bâtiment ou de parties prenantes ;
• Le programme peut avoir été rédigé sur la base de recherches insuffisantes ;
• De nouveaux associés ou de nouvelles parties prenantes se sont ajoutés.
L’augmentation de coût occasionnée par des changements au programme peut être considérable, tant pour le
maître de l’ouvrage que pour l’architecte, à n’importe quel moment de la préparation du projet, mais
particulièrement dans la dernière partie de la phase d’élaboration des documents du projet définitif, car le coût
d’une reprise partielle des documents est alors élevé.
L’architecte doit toujours rappeler à son client les conséquences pécuniaires potentielles d’une modification,
quelle qu’elle soit.
Responsabilités et calendrier du maître de l’ouvrage
Les exigences du maître de l’ouvrage qui vont au-delà des pratiques ou des normes reconnues peuvent avoir
des incidences sur le budget de construction. Le cas échéant, il faut en discuter avec le maître de l’ouvrage.
Parmi ces exigences, mentionnons :
• L’accélération de l’échéancier du projet, en vue de respecter une date qui est critique pour le client,
comme l’ouverture d’une école, etc. ;
• Les travaux qui ne doivent s’exécuter que pendant les heures d’inoccupation du bâtiment, p. Ex., le
soir et les weekends ;
• Le début tardif des travaux, pour des raisons indépendantes de la volonté du maître de l’ouvrage,
comme les conditions hivernales, qui causent une augmentation du coût des travaux ;
• Le report du début des travaux, en période d’inflation ou de fluctuation du taux de change ;
• Le processus d’approbation du maître de l’ouvrage.
L’architecte devrait :
• Veiller à ce que les hypothèses jointes à toute prévision fassent référence à un calendrier précis ;
• Surveiller les éléments particuliers susceptibles d’influer sur le coût du projet, lorsqu’il utilise des
données historiques, et effectuer les ajustements appropriés.
Au bout du compte, les exigences du maître de l’ouvrage sont ce qu’elles sont, et les équipes de conception et
de construction doivent y répondre de manière proactive.
Autres facteurs
Réglementation :
• Les exigences réglementaires, comme les approbations du service d’urbanisme ou les conditions des
ententes d’aménagement d’ensemble ;
• La multiplicité des usages dans un même bâtiment, aux termes du code du bâtiment ;
• Les travaux de démolition dangereux, comme l’enlèvement de substances désignées (amiante,
plomb, etc.) ;

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• Les règlements concernant le recyclage et les frais d’élimination des déchets de démolition et de
construction.
Conditions de travail inhabituelles ou difficiles :
• Les travaux qui doivent se poursuivre pendant les activités des occupants dans des bâtiments tels les
hôpitaux, palais de justice, établissements d’enseignement, centres commerciaux ou restaurants, ce
qui peut exiger du travail en dehors des heures normales de construction ou du travail en heures
supplémentaires ;
• Des frais additionnels liés à des mesures inhabituelles de protection ou de nettoyage ;
• Un travail effectué à l’intérieur ou à proximité de certains types de bâtiment et présentant des
limitations quant aux heures auxquelles il est permis d’utiliser des grues ou autres machines ;
• La démolition ou l’étaiement de constructions existantes ;
• L’exécution des travaux en phases trop nombreuses.
Pendant l’élaboration du plan des coûts d’un projet, l’architecte doit établir le coût de base du bâtiment, ajouter
les coûts inhabituels ou propres au projet et démontrer le bien-fondé du budget global du projet.

6- Quelques Définitions
1. Budget de construction : Le montant d’argent maximum, y compris les allocations pour imprévus, que le
client est prêt à dépenser pour le coût de construction.
2. Budget du projet : Le montant total que le client prévoit de dépenser pour le projet. Il comprend
principalement le budget de construction, les honoraires professionnels, le coût du terrain, les droits de
passage et tous les autres coûts assumés par le client pour le projet.
3. Calcul des quantités : La liste détaillée des quantités de matériaux ou de pièces d’équipement nécessaires
à la construction d’un projet.
4. Coût de construction : Le coût total de l’ouvrage que le client assumera pour construire tous les éléments
du projet conçus ou spécifiés par l’architecte ou au nom de celui-ci ou par suite de la coordination de
l’architecte. Il comprend le prix du contrat de construction, le coût des modifications à l’ouvrage pendant la
construction, les honoraires de gérance de construction ou autres honoraires reliés à la coordination et à
l’approvisionnement de services de construction, ainsi que toutes les taxes applicables, à l’exception des
taxes à la valeur ajoutée, qui sont exclues. Le coût de construction ne comprend pas la rémunération de
l’architecte et des experts-conseils, le coût du terrain, les frais d’aménagement du terrain et les autres
honoraires professionnels.
5. Élément : Le terme utilisé en estimation du coût pour désigner un composant d’un bâtiment, comme
l’infrastructure (les empattements et les fondations), l’enveloppe (les murs et le toit), etc.
6. Estimation du coût de construction : Le montant prévu du coût de construction total au moment prévu de
la construction. Ce montant comprend les allocations pour imprévus déterminées ou convenues par

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l’architecte, de temps à autre, et son exactitude correspond au niveau de détail de la conception et des
documents de construction et à l’étendue des travaux exécutés.
7. Imprévus de construction : Une réserve incluse dans l’estimation du coût de construction servant à fournir
des fonds pour la mise en œuvre de stratégies de gestion des risques, en cas d’événements à risque tels
que l’évolution de la conception avant la construction, l’escalade des prix entre le moment de l’estimation
des coûts et celui de la construction, des conditions inconnues ou des modifications apportées à la fonction
et à la conception pendant l’exécution des travaux.
8. Indexation : L’application d’un indice ou d’un facteur à un coût, en vue de le rajuster lorsque l’on passe
d’une région à l’autre. (On l’exprime généralement sous forme de pourcentage, comme 102,7 %).
9. Programme : Un groupe de projets et d’opérations connexes qui sont gérés de manière coordonnée pour
obtenir le bénéfice qui ne pourrait être obtenu s’ils étaient gérés séparément.
10. Projet : Une entreprise réalisée dans une période définie qui produit un résultat unique.
11. Risque du projet : La somme des incertitudes associées à la réalisation du projet.

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