Cour administrative d'appel, Marseille, 1re chambre, 3 Février 2022 – n° 21MA01070

Cour administrative d'appel

Marseille
1re chambre
3 Février 2022
Numéro de requête : 21MA01070

Contentieux Administratif

M. CHAZAN, Président
Mme Elisabeth BAIZET, Rapporteur
Mme GOUGOT, Rapporteur public
CASADEI-JUNG Marie-Françoise, Avocat

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Mme A... et autres requérants ont demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler l'arrêté du 2 juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Cavalaire-
sur-Mer a délivré un permis de construire à la SAS Ségéprim, ensemble les décisions de rejet de leurs recours gracieux.

Par un jugement n° 1904198 du 8 janvier 2021, le tribunal administratif de Toulon a fait partiellement droit à leur demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés les 8 mars et 14 juin 2021, Mme A..., ayant été désignée comme représentante unique en
application de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, et autres requérants, représentés par Me Casadei-Jung, demandent à la Cour :

1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon du 8 janvier 2021 ;

2°) d'annuler l'arrêté du 2 juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Cavalaire-sur-Mer a délivré un permis de construire à la SAS Ségéprim, ensemble les
décisions de rejet de leurs recours gracieux ;

3°) d'annuler l'arrêté du 12 avril 2021 par lequel le maire de la commune Cavalaire-sur-Mer a délivré un permis de construire de régularisation à la SAS
Ségéprim, ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Cavalaire-sur-Mer la somme de 800 euros à leur verser chacun en application des dispositions de l'article L. 761-1
du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

S'agissant du permis de construire initial :

- le jugement est irrégulier au regard des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme dès lors que les vices affectent l'ensemble du projet et que le
tribunal n'a pas fixé le délai prévu pour la régularisation ;

- le dossier de permis de construire est incomplet au regard de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnait les dispositions des articles UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- le projet méconnait les dispositions de l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme et cet article est illégal au regard de l'article R. 151-13 du code de
l'urbanisme ;

- le projet méconnait les dispositions de l'article UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme et cet article est illégal au regard de l'article R. 151-13 du code de
l'urbanisme ;

- le projet méconnait les dispositions de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le projet méconnait les dispositions de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le projet méconnait les dispositions de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme.

S'agissant du permis de construire de régularisation :

- ce permis ne régularise pas le vice tiré de la méconnaissance de l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme en ce qui concerne la nouvelle rampe
d'accès et les murs intérieurs ;
- les murs de soutènement méconnaissent l'article UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- le dossier est incomplet ;

- la nouvelle rampe d'accès méconnait l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme.

Par des mémoires en défense enregistrés les 30 juillet et 28 octobre 2021, la commune de Cavalaire-sur-Mer, représentée par Me Pontier, conclut au rejet de la
requête, à titre subsidiaire à l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce que soit mise à la charge des
appelants la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens d'appel sont infondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 8 août 2021, la SAS Ségéprim, représentée par Me Gagliano, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à
l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce que soit mise à la charge des appelants la somme de 6 000 euros
sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérants n'ont pas d'intérêt pour agir contre le permis de régularisation ;

- les moyens d'appel sont infondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Baizet,

- les conclusions de Mme Gougot, rapporteure publique,

- et les observations de Me Casadei-Jung représentant Mme A... et autres, de Me Pontier représentant la commune de Cavalaire-sur-Mer et de Me Gagliano
représentant la société Ségéprim.

Considérant ce qui suit :

1. Mme A... et autres requérants relèvent appel du jugement du 8 janvier 2021 par lequel le tribunal administratif de Toulon a annulé l'arrêté du 2 juillet 2019 par
lequel le maire de la commune de Cavalaire-sur-Mer a délivré un permis de construire à la SAS Ségéprim, ensemble les décisions de rejet de leurs recours
gracieux, en tant que le projet autorisé portait sur l'escalier d'accès aux appartements de l'immeuble, l'escalier d'accès aux sous-sols et le muret encerclant les
façades sud-ouest et sud de l'immeuble. Ils demandent également en appel l'annulation de l'arrêté du 12 avril 2021 par lequel le maire de la commune de
Cavalaire-sur-Mer a délivré un permis de construire de régularisation à la SAS Ségéprim.

Sur la régularité du jugement :

2. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de
conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après
avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de
l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement
des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".

3. En dehors de l'hypothèse dans laquelle les éléments composant le projet auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, les dispositions de l'article L. 600-5
du code de l'urbanisme permettent au juge de l'excès de pouvoir de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où l'illégalité
affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par un permis modificatif. L'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la condition
que la partie du projet affectée par le vice soit matériellement détachable du reste du projet. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est
susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en
vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation, qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en
changerait la nature même. La seule circonstance que les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité portent sur des éléments tels
que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif.

4. Les appelants soutiennent que le jugement serait irrégulier dès lors que les vices relevés par le tribunal administratif, qui concernaient la méconnaissance, par
l'escalier d'accès aux appartements de l'immeuble, l'escalier d'accès aux sous-sols et le muret encerclant les façades Sud-Ouest et Sud de l'immeuble, des
dispositions des articles UC 6 et UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme, ne pouvaient faire l'objet d'une régularisation sur le fondement de l'article L. 600-5
du code de l'urbanisme en tant qu'ils portaient sur des parties non divisibles du projet. Toutefois les vices précités affectent bien des partie identifiées et divisibles
du projet, et pouvaient donc être régularisés par un permis modificatif. Les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que le tribunal ne pouvait faire
application des dispositions de l'article L. 600-5 précité. En outre, la fixation d'un délai de régularisation par le juge n'étant qu'une faculté, les requérants ne sont
pas plus fondés à soutenir que la régularisation serait irrégulière faute pour les premiers juges d'avoir prescrit un délai de régularisation.

Sur le bienfondé du jugement :

5. Aux termes de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme, issu de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du
numérique, qui est entré en vigueur le 1er janvier 2019 : " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au
cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre la décision de non-
opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été
communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. " En l'absence
de disposition expresse y faisant obstacle, ces dispositions, qui conduisent à donner compétence au juge d'appel pour statuer sur une décision modificative ou
une mesure de régularisation si celle-ci est communiquée au cours de l'instance relative à l'autorisation délivrée initialement, sont applicables aux instances en
cours à la date de leur entrée en vigueur.

6. Lorsqu'un tribunal administratif, après avoir écarté comme non fondés les autres moyens de la requête, a retenu l'existence d'un ou plusieurs vices entachant
la légalité du permis de construire, de démolir ou d'aménager dont l'annulation lui était demandée et, après avoir estimé que ce ou ces vices étaient
régularisables par un permis modificatif, a décidé de faire usage des pouvoirs qu'il tient de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme en prononçant une annulation
partielle du permis attaqué et en fixant, le cas échéant, le délai dans lequel le titulaire du permis en cause pourra en demander la régularisation, l'auteur du
recours formé contre le permis est recevable à faire appel du jugement en tant qu'en écartant certains de ses moyens et en faisant usage de l'article L. 600-5, il a
rejeté sa demande d'annulation totale du permis, le titulaire du permis et l'autorité publique qui l'a délivré étant pour leur part recevables à contester le jugement
en tant qu'en retenant l'existence d'un ou plusieurs vices entachant la légalité du permis attaqué, il n'a pas complètement rejeté la demande du requérant.
Lorsque le juge d'appel est saisi dans ces conditions d'un appel contre le jugement du tribunal administratif et qu'un permis modificatif a été délivré aux fins de
régulariser les vices du permis relevés par ce jugement, il résulte des dispositions de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme précité que le bénéficiaire ou
l'auteur de cette mesure de régularisation la lui communique sans délai, les parties de première instance comme les tiers, en application des dispositions de l'
article R. 345-1 du code de justice administrative, ne pouvant contester cette mesure que devant lui tant que l'instance d'appel est en cours. Par suite, si un
recours pour excès de pouvoir a été formé contre cette mesure de régularisation devant le tribunal administratif, ce dernier la transmet, en application des articles
R. 351-3 et, le cas échéant, R. 345-2 du code de justice administrative, à la cour administrative d'appel saisie de l'appel contre le permis initial.

7. Il appartient alors au juge d'appel de se prononcer, dans un premier temps, sur la légalité du permis initial tel qu'attaqué devant le tribunal administratif. S'il
estime qu'aucun des moyens dirigés contre ce permis, soulevés en première instance ou directement devant lui, n'est fondé, le juge d'appel doit annuler le
jugement, rejeter la demande d'annulation dirigée contre le permis et, s'il est saisi de conclusions en ce sens, statuer également sur la légalité de la mesure de
régularisation. Si au contraire, il estime fondés un ou plusieurs des moyens dirigés contre le permis initial, mais que les vices affectant ce permis ne sont pas
régularisables, le juge d'appel doit annuler le jugement en tant qu'il ne prononce qu'une annulation partielle du permis et annuler ce permis dans son ensemble,
alors même qu'une mesure de régularisation est intervenue postérieurement au jugement de première instance, cette dernière ne pouvant alors, eu égard aux
vices affectant le permis initial, avoir pour effet de le régulariser. Il doit par suite également annuler cette mesure de régularisation par voie de conséquence.

8. Dans les autres cas, c'est à dire lorsque le juge d'appel estime que le permis initialement attaqué est affecté d'un ou plusieurs vices régularisables, il statue
ensuite sur la légalité de ce permis en prenant en compte les mesures prises le cas échéant en vue de régulariser ces vices, en se prononçant sur leur légalité si
elle est contestée. Au terme de cet examen, s'il estime que le permis ainsi modifié est régularisé, le juge rejette les conclusions dirigées contre la mesure de
régularisation. S'il constate que le permis ainsi modifié est toujours affecté d'un vice, il peut faire application des dispositions de l'article L. 600-5 ou de l'article L.
600-5-1 du code de l'urbanisme pour permettre sa régularisation.

En ce qui concerne le permis de construire délivré le 2 juillet 2019 :

9. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : (...) b) Le projet architectural
défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 (...). ". Et aux termes de l'article R. 431-8 du même code : " Le
projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les
éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages (...) ". Aux
termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet
de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la
construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un
document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel
ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche
et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés
sur le plan de situation et le plan de masse. ".

10. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de
l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis
de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation
portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. Comme l'a jugé à bon droit le tribunal administratif, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée par la société Ségéprim
comportait une note de présentation explicite et développée décrivant l'état initial du terrain, et les aménagements prévus, notamment avec démolition de la
maison existante, maintien de la végétation présente sur la limite séparative de la propriété, et plantations d'espaces verts. Le dossier comportait en outre des
photographies relatives à la situation du terrain dans son environnement proche (Plan PC 7) et lointain (Plan PC 8), des documents graphiques permettant
d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement (Plans PC 6-1 et 6-2). Les différentes pièces du dossier ont permis aux services instructeurs d'apprécier
l'insertion du projet dans son environnement proche et lointain. Dans ces conditions le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de
construire ne peut qu'être écarté.

12. En deuxième lieu, aux termes de l'article UC 4 du règlement du plan local d'urbanisme : " b) Eaux pluviales. Les eaux pluviales provenant des toitures de
toute construction et de toute surface imperméabilisée, ainsi que les eaux de vidanges de piscines doivent être collectées et dirigées par des canalisations vers
les caniveaux, fossés ou réseaux collectifs d'évacuation des eaux pluviales de caractéristiques suffisantes. La réalisation de bassins de rétention peut être exigée
pour tenir compte de l'importance de l'opération d'aménagement. Les aménagements réalisés sur tout terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement
des eaux pluviales ". Et aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation
de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son
importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".

13. Les requérant n'établissent pas que le projet de la SAS Ségéprim serait de nature à entraîner un risque d'inondation. La circonstance que des infiltrations
d'eau se produisent dans le sous-sol du bâtiment voisin, où résident certains d'entre eux, lors d'épisodes pluvieux, est à cet égard insuffisante. Les requérants
n'apportent aucune critique utile du dispositif prévu par le projet, consistant en la réalisation d'un bassin de rétention pour les eaux pluviales de 71 m3, pour se
conformer à un avis des services techniques de la ville en date du 1er juillet 2019, l'installation de deux pompes pour refouler les eaux vers le réseau communal,
et un séparateur d'hydrocarbures pour traiter les eaux pluviales recueillies. En outre, le maire a assorti le permis en litige d'une prescription visant au respect de
l'avis précité des services techniques. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit ainsi être écarté.

14. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 151-13 du code de l'urbanisme : " Les règles générales peuvent être assorties de règles alternatives qui en
permettent une application circonstanciée à des conditions locales particulières. (...) ". Lorsque le règlement d'un document d'urbanisme contient des dispositions
permettant de faire exception aux règles générales qu'il fixe, ces règles d'exception doivent être suffisamment encadrées, sans préjudice de la possibilité
d'autoriser des adaptations mineures.

15. En outre, aux termes de l'article L. 600-12-1 du code de l'urbanisme : " L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un
plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale sont par elles-mêmes sans incidence sur les décisions relatives à
l'utilisation du sol ou à l'occupation des sols régies par le présent code délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou déclarations
d'illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet ".

16. Enfin, aux termes des dispositions de l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme : " Implantation des constructions par rapport aux voies et
emprises publiques. 6.1. Les construction (...) doivent être implantées à une distance minimale de 5 mètres de l'alignement existant ou projeté des voies et/ou
emprises publiques ou des voies privées existantes, à modifier ou à créer. 6.2. Des implantations différentes du 6.1 peuvent être admises : - pour les parcs de
stationnement en souterrain et installations nécessaires au bon fonctionnement de ceux-ci, ainsi que pour les locaux à usage de caves et les locaux techniques
aménagés en sous-sol, à condition de respecter le profil naturel du terrain (...). 6.3. Hormis en secteur UCd, (...) les dispositifs de clôture et/ou les dispositifs de
soutènement devront être implantés à l'alignement existant ou projeté des voies publiques (...) 6.4. Des implantations différentes du 6.1, 6.2 et du 6.3 peuvent
être admises pour les constructions et bâtiments nécessaires au fonctionnement des services publics ou concourant aux missions de services publics ". Aux
termes du lexique annexé au règlement : " Construction : sont assimilés à des constructions : toute construction à usage d'habitation ou non, même ne
comportant pas de fondations (et en particulier la construction de bâtiments), les installations, outillages, ouvrages qui impliquent une implantation au sol, une
occupation du sous-sol ou surplomb du sol (par exemple : un mur) (...) Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêts collectifs. Elles
recouvrent les destinations correspondant aux catégories suivante : (...) les constructions et installations techniques nécessaires au fonctionnement des réseaux
(transports, postes, fluides, énergies, télécommunications...) et aux services urbains (voirie, assainissement, traitement des déchets, centres cuiseurs...) ".

17. D'une part, les requérants excipent de l'illégalité des dispositions de l'article UC 6 précité en ce qu'il prévoit des exceptions qui ne seraient pas suffisamment
précises et encadrées. Toutefois, les exceptions prévues par les dispositions précitées sont limitées à des types de constructions particulières et encadrées par
des conditions particulières, telles que la condition de respecter le profil naturel du terrain pour les parcs de stationnement. Ainsi, sans qu'il soit besoin de statuer
sur la recevabilité de cette exception d'illégalité, il y a lieu de l'écarter comme étant infondée.

18. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que l'aire de transfert pour la collecte des conteneurs à déchets, entourée de trois murets impliquant une
implantation, doit être qualifiée de construction. Toutefois, cette construction nécessaire au fonctionnement des services d'assainissement bénéficie de l'exception
prévue par l'article UC 6.4. En outre, le parc de stationnement en sous-sol bénéficie de l'exception prévue par l'article UC 6.1. Toutefois, il ressort des pièces du
dossier que l'escalier d'accès à l'immeuble situé en façade Ouest, d'une hauteur de 1,19 mètre et impliquant une implantation, qui doit être qualifiée de
construction, est situé à moins de 5 mètres de l'alignement. De même, le muret encerclant le bâtiment sur la façade ouest/sud-ouest, qui constitue une
construction, est implanté à moins de 5 mètres de l'alignement. Au surplus, ce dernier ouvrage, dont les plans de façades révèlent qu'il constitue un dispositif de
soutènement, n'est pas implanté à l'alignement de la voie publique comme le prévoit l'article UC 6-3.

19. Enfin, par un moyen nouveau en appel, les requérants soutiennent qu'un mur " situé au nord de l'escalier et qui soutient l'aire d'accueil des véhicules " et que
" des murs situés au nord de l'aire de transfert des conteneurs et entre lequel était prévu un dispositif extérieur pour PMR " méconnaissent les dispositions de
l'article UC 6 du règlement précité dès lors qu'ils sont situés à moins de 5 mètres de l'alignement. Il ressort des pièces du dossier de permis de construire initial
que plusieurs murs situés en façade ouest, l'un au nord, les autres entourant l'escalier d'accès, sont situés à moins de 5 mètres de l'alignement. Toutefois, il
ressort des pièces du dossier, et notamment du plan PCMI 2.6 du dossier de permis de construire du 12 avril 2021, que ces murs ont été supprimés par ce
dernier permis qui, modifiant ces constructions hors de toute demande de régularisation ordonnée par le juge sur ces vices, constitue sur ce point un permis
modificatif. Dès lors, le moyen doit être écarté comme étant inopérant.

20. En quatrième lieu, aux termes des dispositions de l'article UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme : " Implantation des constructions par rapport aux
limites séparatives. 7.1. Les constructions doivent être édifiées de telle manière que la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point
le plus proche de la limite séparative, soit au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 5 mètres. 7.2.
Des implantations différentes du 7.1 peuvent être admises : (...) - pour les parcs de stationnement en souterrain et installations nécessaires au bon
fonctionnement de ceux-ci, ainsi que pour les locaux à usage de caves et les locaux techniques aménagés en sous-sol, à condition de respecter le profil naturel
du terrain (...) 7.3. Hormis en secteur UCd, (...) les dispositifs de clôture et/ou les dispositifs de soutènement devront être implantés sur la limite séparative (...) ".

21. D'une part, les requérants excipent de l'illégalité des dispositions de l'article UC 7 précité en ce qu'il prévoit des exceptions qui ne seraient pas suffisamment
précises et encadrées. Toutefois, les exceptions prévues par les dispositions précitées sont limitées à des types de constructions particulières et encadrées par
des conditions particulières, telles que la condition de respecter le profil naturel du terrain pour les parcs de stationnement. Ainsi, sans qu'il soit besoin de statuer
sur la recevabilité de cette exception d'illégalité, il y a lieu de l'écarter comme étant infondée.

22. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la rampe d'accès au sous-sol, qui est un accessoire du parking souterrain, doit être regardée comme une "
installation nécessaire à son bon fonctionnement ", et bénéficie donc de l'exception de l'article UC 7-2, de même que le parc de stationnement lui-même.
Toutefois, le muret encerclant le bâtiment sur la façade Sud, qui constitue une construction, est implanté à moins de 5 mètres de la limite séparative, et
méconnaît également l'article UC 7.3 en tant qu'il constitue un mur de soutènement non situé à l'alignement. De même, l'escalier d'accès au sous-sol situé en
façade Sud, qui constitue une construction, est implanté à moins de 5 mètres de la limite séparative.

23. Enfin, si les requérants soutiennent, par un moyen nouveau en appel, que " le mur bordant la rampe d'accès " méconnait les dispositions de l'article UC 7
précité dès lors qu'il n'est pas situé à moins de 5 mètres de la limite séparative, il ressort des pièces du dossier que ce mur, tout comme la clôture contre laquelle
il s'adosse, est existant, et il n'est pas établi qu'il serait modifié par le projet.

24. En cinquième lieu, aux termes de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme : " Aspect extérieur. Conformément à l'article R. 111-27 du code de
l'urbanisme, les constructions et autres modes d'occupation des sols, par leur implantation et leur aspect extérieur, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou
à l'intérêt des lieux avoisinants, au sites, aux paysage naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, architecturales ou végétales
(...) ".

25. Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi
qu'à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la
construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

26. Il ressort des pièces du projet que le projet s'insère dans un environnement mixte, constitué de maisons individuelles et petits immeubles, dont l'immeuble
voisin, lui-même en R+3, et qu'il existe déjà des obstacles visuels constitués par les immeubles existants. L'environnement du projet ne présente ainsi aucune
qualité particulière. Le projet, qui reste sobre et utilise des matériaux participant à son intégration, n'est pas de nature à porter atteinte aux lieux avoisinants. En
conséquence, le moyen tenant à la méconnaissance de l'article UC précité sera écarté.

27. En sixième lieu, aux termes de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme : " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des
constructions et installations doit être assuré sur le terrain même, en dehors des voies publiques (...) Chaque place de stationnement devra présenter des
dégagements suffisants pour l'utilisation directe de cet emplacement. Les espaces nécessaires aux manœuvres des véhicules seront aménagées sur le terrain
objet de l'autorisation (...) Il doit être aménagé pour tous projet de construction à usage d'habitation, deux places de parking ou de garage par logement. ".

28. Le projet en litige prévoit la réalisation de quarante-quatre places de stationnement, tel que requis par les dispositions précitées. Les requérant soutiennent
que certaines places ne comporteraient pas de dégagements suffisants pour une utilisation directe. Toutefois, en se bornant à affirmer que les dégagements
correspondant à ces places sont insuffisants, alors que la commune apporte des éléments chiffrés sur les dimensions de ceux-ci, et souligne que le projet
comporte des feux de synchronisation de la circulation sur les rampes d'accès aux sous-sols, les requérants n'apportent pas d'éléments permettant de considérer
que certaines places de stationnement devraient être neutralisées faute de pouvoir être directement utilisées. En outre, les dispositions précitées n'interdisent pas
les dégagements communs dès lors qu'ils sont suffisants pour une utilisation directe par les propriétaires des places, ni n'interdisent expressément les places en
enfilade. Les requérants n'établissent pas que les quelques places prévues en enfilade ne seraient pas attribuées aux mêmes propriétaires, les dispositions
précitées imposant deux places par logement, ni, par suite, que ces places ne seraient pas directement utilisables par leurs propriétaires. Le moyen tenant à la
méconnaissance de l'article UC 12 doit être écarté.

29. En septième lieu, aux termes de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme : " Espaces libres et plantations. (...) 2.1 Dans la zone UC (hors
secteur UCc) 30 % de la superficie du terrain doivent être laissées libres de toute construction ".

30. Le pétitionnaire a indiqué que le projet présentait 304,15 m² d'espaces libres de constructions, soit plus de 30 % de la superficie du terrain établie à 1 006 m².
Si les requérants soutiennent que cette superficie est erronée dès lors qu'il ressort d'une attestation de géomètre du 13 novembre 2019 que la superficie
d'espaces libres serait de 299,8 m², d'une part, cette attestation a été réalisée à partir de plans scannés à l'échelle 1/100e, ce qui ne permet pas d'établir la
précision des calculs, d'autre part, cette attestation est directement contredite par une attestation de contrôle réalisée, à la demande du pétitionnaire, par un
géomètre le 15 avril 2020, de laquelle il ressort que les espaces libres, mesurés numériquement, sont de 303 m². Dans ces conditions, les requérants
n'établissent pas que les dispositions précitées seraient méconnues.

31. Il résulte de tout ce qui précède que, comme l'a jugé à bon droit le tribunal administratif, le permis de construire délivré le 2 juillet 2019 est irrégulier seulement
en tant que l'escalier d'accès à l'immeuble situé en façade ouest méconnaît les dispositions de l'article UC 6-1 du PLU, de même que le muret encerclant le
bâtiment sur la façade ouest/sud-ouest, en tant que ce dernier ouvrage, qui constitue un dispositif de soutènement, méconnaît les dispositions de l'article UC 6-3,
et enfin, en tant que le muret encerclant le bâtiment sur la façade sud et l'escalier d'accès aux sous-sol méconnaît l'article UC 7. Ces vices, qui affectent des
parties identifiées et divisibles du projet, peuvent être régularisés par un permis modificatif.

En ce qui concerne le permis de construire de régularisation délivré le 12 avril 2021 :

32. Le permis de construire de régularisation délivré le 12 avril 2021 a eu pour objet de supprimer l'escalier extérieur d'accès aux appartements et de le remplacer
par une rampe en terre battue, de supprimer l'escalier d'accès au sous-sol extérieur et de le remplacer par un escalier intérieur, de supprimer les murets en
façade sud et sud-ouest et de remplacer les murets par des talus, et de modifier en conséquence la surface de pleine terre.

33. En premier lieu, la suppression de l'escalier d'accès aux appartements en façade ouest a eu pour effet de régulariser le vice tiré de la méconnaissance de
l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme et constaté au point 18 du présent arrêt. Si les requérants soutiennent que la rampe d'accès en terre battue
ayant remplacé cet escalier méconnait ces dispositions, il ressort des pièces du dossier que cette rampe n'est qu'un cheminement piéton constitué de terre battue
dont il n'est pas établi qu'il serait encadré par des murets contrairement à ce qui est allégué. Dès lors, ce cheminement n'étant pas une construction au sens du
règlement, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le vice n'aurait pas été régularisé ou que la nouvelle rampe serait illégale.

34. En deuxième lieu, les murets situés en façade sud et sud-ouest ont été supprimés par le permis de régularisation, qui a donc eu pour effet de régulariser les
vices tirés de la méconnaissance des articles UC 6 et UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme et constaté aux points 18 et 22 du présent arrêt. Si les
requérants soutiennent que les talus prévus en remplacement des murets sont illégaux, d'une part, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'une partie du mur
de soutènement initial aurait été maintenu, d'autre part, il ressort de la comparaison des plans du permis initial et du permis de régularisation que l'ensemble des
murs de soutènement a été déplacé à l'alignement et sur la limite séparative sud, et qu'enfin, les dispositions des articles UC 6 et UC 7 imposant une implantation
sur l'alignement ou les limites séparatives ne concernent que ces murs de soutènement eux-mêmes et n'exigent pas que les points d'ancrage de ces murs,
nécessaires à leur stabilité, soit eux-mêmes situés en totalité sur ces limites. Enfin, si les requérants soutiennent, par une mention manuscrite reproduite sur un
plan, qu'une partie d'un mur de soutènement en sous-sol serait illégale, cette partie de la construction concerne l'extrémité supérieure du stationnement en sous-
sol et non un mur de soutènement. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les vices affectant les murets n'auraient pas été régularisés.

35. En troisième lieu, les requérants ne contestent pas que le vice tiré de la méconnaissance de l'article UC 7 par l'escalier d'accès au sous-sol a été régularisé,
cet escalier ayant été supprimé par le permis de régularisation.

36. En quatrième lieu, aux termes de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme : " (...). 2. Voirie (...) pour tout projet d'au moins 10 logements, la
sécurité des piétons doit être assurée par des aménagements adéquates (...) ".

37. Les requérants ne peuvent utilement soutenir que les dispositions précitées seraient méconnues dès lors que la rampe d'accès pour l'accès des piétons
serait, par sa composition en terre battue, inadéquate ou dangereuse, dès lors que les dispositions ainsi visées ne sont applicables qu'à la voirie de desserte et
non aux accès ou aux cheminements internes au projet. Le moyen doit par suite être écarté comme étant inopérant.

38. En cinquième lieu, le formulaire cerfa du permis de régularisation ainsi que les plans de coupe et de façade joints au dossier ont permis aux services
instructeurs de s'assurer des modifications très limitées apportées au projet. Dans ces contions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'en l'absence de
notice spécifique, le dossier aurait été incomplet.

39. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense s'agissant de l'intérêt pour agir des requérants
contre le permis de régularisation, que les conclusions dirigées contre ce permis ne peuvent qu'être rejetées.

40. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de Mme A... et autre requérants ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

41. D'une part, la SAS Ségéprim et la commune de Cavalaire-sur-Mer n'étant pas parties perdantes à la présente instance, les conclusions de Mme A... et autres
présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. D'autre part, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu
de mettre à la charge de Mme A... et autres la somme de 2 000 euros à verser à la SAS Ségéprim et la somme de 2 000 euros à verser à la commune de
Cavalaire-sur-Mer sur le fondement des mêmes dispositions.

DÉCIDE:

Article 1er : La requête de Mme A... et autres est rejetée.

Article 2 : Mme A... et autres verseront la somme de 2 000 euros à la SAS Ségéprim et la somme de 2 000 euros à la commune de Cavalaire-sur-Mer sur le
fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme A..., représentante unique des requérants, à la SAS Ségéprim et à la commune de Cavalaire-sur-Mer.

Délibéré après l'audience du 20 janvier 2022 où siégeaient :

- M. Chazan, président,

- M. D'Izarn de Villefort, président-assesseur,

- Mme Baizet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 février 2022.

N° 21MA01070
Titrage

68-03, Urbanisme et aménagement du territoire, Permis de construire..

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