31 décembre 2024

Bilan promoteur

Scénario Loft + bureaux

Surface de % TVA 20.00% TVA retenue

plancher Projet TVA réduite 7.00%
Surface Totale m² 12,050 12,050 12,552 100% Frais d'achat 1.80%
Logement collectif // Accession libre m² 5,660 5,660 5,895 47.0%
Logement collectif // Locatif social m² 2,421 2,421 2,522 20.1% Déduction forfaitaire logement collectif 10%
Bureaux m² 2,426 2,426 2,527 20.1% Rapport S Plancher Réelle / SP 0.96
Commerces m² - - - -
Entrepôt m² - - - - Terrain m² 11,854
Locaux d'Activités m² 1,542 1,542 1,607 12.8% Emprise projet m² 11,854
Parkings intérieurs unités - - - COS 1.02
Parkings extérieurs unités - - - Bâtiment à démolir m²

Paramètres Valeur de Sortie : Comparaison Capitalisation des revenus potentiels Valeur vénale retenue Taux initial
Valeur vénale VLM Taux de Vide locatif + Valeur vénale
31 décembre 2024 Fiscalité Méthode de valorisation € TTC/m²(u)
€/m²(u) €/m²(u)/an Rendement Franchise € HT HFA/m²(u)
Logement collectif // Accession libre - 600 3.00% 2 mois 19,548 Capitalisation 23,458
Logement collectif // Locatif social € HT 5,000 - - - - Comparaison 5,350
Bureaux - 800 3.00% 15 mois 25,213 Capitalisation 30,255
Locaux d'Activités - - 800 3.00% 10 mois 25,540 Capitalisation 30,648

Recettes

Surface Surface Habitable Prix de vente Prix de Prix de

Rendement TVA
Nature Plancher Surface Utile Brute unitaire en vente vente
de plan €
m² m² € TTC/m²(u) € HT HFA € TTC

Logement collectif // Accession libre 5,660 0.98 5,546 23,458 108,420,584 21,684,117 130,104,700
Logement collectif // Locatif social 2,421 0.95 2,300 5,350 11,501,318 805,092 12,306,410
Bureaux 2,426 0.98 2,378 30,255 59,949,684 11,989,937 71,939,621
Locaux d'Activités 1,542 0.99 1,527 30,648 38,999,387 7,799,877 46,799,264
Commercialité 8,081 1.00 8,081 1,800 12,121,290 2,424,258 14,545,548
Total 20,130 0.99 19,832 13,901 230,992,262 44,703,281 275,695,543
Recette totale ou CA 13,901 230,992,262 44,703,281 275,695,543

Dépenses

Taux/prix
Critère € HT € TVA € TTC
unitaire
Charge Foncière Brute - Terrain €/m² SP Autorisée 11,105 133,814,428 23,267,218 157,081,645
Frais d'achat % Terrain 7.50% 10,036,082 191,955 10,228,037
Acquisition Foncier €/m² SP HT 11,938 143,850,510 23,459,172 167,309,682
Taxe d'Aménagement (ex TLE) 652 €/m² SP 3.00% 235,818 235,818
Taxe Complémentaire à la TA en IDF (ex TC TLE) 652 €/m² SP 1.00% 78,606 78,606
Taxe d'Aménagement Départementale (ex TD ENS et TD CAUE) 652 €/m² SP 2.50% 196,515 196,515
Archéologie Préventive 652 €/m² SP - - -
Redevance Création Bureaux IDF €/m² Utile 90.72 215,709 215,709
Participation Raccordement Egouts €/lot - - -
Fiscalité €/m² SP HT 60 726,649 - 726,649
VRD et Aménagements Espaces verts €/m² (cours + toiture) 25 15,000 2,608 17,608
Aménagements €/m² SP HT 1 15,000 2,608 17,608
Charge Foncière Nette €/m² SP Autorisée 12,000 144,592,159 23,461,780 168,053,939
Construction Logement collectif // Accession libre €/m² SP 4,000 23,581,375 4,716,275 28,297,650
Construction Logement collectif // Locatif social €/m² SP 3,500 8,827,766 617,944 9,445,709
Construction Bureaux €/m² SP 3,950 9,983,090 1,996,618 11,979,708
Construction Locaux d'Activités €/m² SP 3,950 6,346,333 1,269,267 7,615,600
Construction €/m² SP HT 3,883 48,738,564 8,600,103 57,338,667
Architecte / Paysagiste (Conception et Execution) % Coût Construction 9.00% 4,386,471 762,705 5,149,176
BET / Contrôle / Sécurité % CC + VRD 2.50% 1,218,839 211,928 1,430,767
Aléas Travaux % CC + VRD + Honoraires 6.00% 3,261,532 567,105 3,828,637
Assurances % CC + VRD + Honoraires 2.00% 1,087,177 1,087,177
Honoraires Techniques €/m² SP HT 793 9,954,020 1,541,738 11,495,757
Construction + Honoraires Techniques €/m² SP HT 4,676 58,692,584 10,141,841 68,834,425
Foncier + Construction €/m² SP HT 16,196 203,284,742 33,603,621 236,888,364

MARGE BRUTE (%CA HT) 11.99% 27,707,519 27,707,519

Honoraires de Gestion - MOD % CA HT 3.00% 6,929,768 1,204,926 8,134,693

Honoraires de Commercialisation % CA HT 2.00% 4,619,845 803,284 5,423,129
Publicité / Marketing / Inauguration % CA HT 1.00% 2,309,923 401,642 2,711,564
Frais divers (honoraires juridiques, GFA…) % CA HT 0.50% 1,154,961 200,821 1,355,782
- -
Frais annexes variables €/m² SP HT 1,196 15,014,497 2,610,672 17,625,169
Frais financiers % Prix de revient HT 3.70% 8,073,177 8,073,177
Prix de revient €/m² SP HT 18,035 226,372,417 36,214,293 262,586,710
TVA résiduelle 8,488,988

MARGE NETTE (%CA HT) 2.0% 4,619,845 4,619,845

Conclusion

Valeur du terrain € HT 133,814,428 Coûts de développement €/m² HON HT

Valeur arrondie € HT 133,800,000 (Hors achat du terrain)

Ratios Global (y/c frais financiers) 6,575

Valeur charge foncière €/m² SDP 11,104 Global (hors frais financiers) 5,931
Valeur charge foncière €/m² SP 10,660 Travaux (y/c honoraires techniques) 4,677
Valeur terrain €/m² 11,287 Travaux (hors honoraires techniques) 3,884
% du terrain par rapport au CA TTC 48.5% Construction + VRD 3,884
Modélisation de l'opération
Année 1
1/1/2023 4/1/2023 7/1/2023

Acquisition foncier -143,850,510

Fiscalité
Aménagements
Coût de construction -4,061,547
Honoraires techniques -711,001 -711,001 -711,001
Honoraires de Gestion - MOD -577,481
Honoraires de Commercialisation -329,989 -329,989 -329,989
Publicité / Marketing / Inauguration
Frais divers (honoraires juridiques, GFA…) -577,481
TOTAL DEPENSES -144,891,500 -1,040,990 -6,257,499

TOTAL PRODUITS

Financement de l'opération
Encours d'emprunt 94,179,475 94,856,119 98,923,493
Fonds propres injectés (hors frais fi) 50,712,025 364,347 2,190,125

Cash-Flow de l'opération
Fonds propres -50,712,025 -364,347 -2,190,125
Frais financiers -467,406 -470,764 -490,951
Remboursement emprunt in fine
Vente VEFA / BEFA 19,499,694
Cash-Flow -51,179,431 -835,111 16,818,618

TRI annuel 4.72%

TRI périodique 1.16%
VAN (5,492,441.52 €)
 Année 2 Année 3
10/1/2023 1/1/2024 4/1/2024 7/1/2024 10/1/2024 1/1/2025 4/1/2025

-242,216 -242,216

-4,061,547 -4,061,547 -4,061,547 -4,061,547 -4,061,547 -4,061,547 -4,061,547

-711,001 -711,001 -711,001 -711,001 -711,001 -711,001 -711,001
-577,481 -577,481 -577,481 -577,481 -577,481 -577,481 -577,481
-329,989 -329,989 -329,989 -329,989 -329,989 -329,989 -329,989

-577,481
-5,680,018 -5,680,018 -5,922,234 -5,680,018 -5,680,018 -6,257,499 -5,922,234

102,615,505 106,307,516 110,156,969 113,848,980 117,540,992 121,608,366 125,457,818

1,988,006 1,988,006 2,072,782 1,988,006 1,988,006 2,190,125 2,072,782

-1,988,006 -1,988,006 -2,072,782 -1,988,006 -1,988,006 -2,190,125 -2,072,782

-509,274 -527,597 -546,701 -565,025 -583,348 -603,534 -622,639

44,962,263
-2,497,280 -2,515,603 -2,619,484 -2,553,031 42,390,909 -2,793,659 -2,695,421
Année 3 Année 4
7/1/2025 10/1/2025 1/1/2026 4/1/2026 Cumul

-143,850,510
-242,216 -726,649
-15,000 -15,000
-4,061,547 -4,061,547 -4,061,547 -4,061,547 -48,738,564
-711,001 -711,001 -711,001 -711,001 -8,532,017
-577,481 -577,481 -577,481 -577,481 -6,929,768 (1+TRIa)^(3/12)-1 = TRIper
-329,989 -329,989 -329,989 -329,989 -3,959,867 (1+TRIa)^(3/12) = TRIper + 1
-1,154,961 -1,154,961 -2,309,923 (1+TRIa) = (TRIper + 1)^(4)
-1,154,961 TRIa = (TRIper + 1)^4 - 1
-5,695,018 -5,680,018 -6,834,979 -7,077,196 -218,299,239

230,992,262

Cumul Emprunt In Fine

129,159,580 132,851,592 137,294,328 141,894,506 141,894,506 LTV
1,993,256 1,988,006 2,392,243 2,477,018 76,404,734 Taux annuel
Taux trim
Cumul
-1,993,256 -1,988,006 -2,392,243 -2,477,018 -76,404,734
-641,010 -659,333 -681,382 -704,213 -8,073,177
-141,894,506
166,530,306 230,992,262
-2,634,266 -2,647,340 -3,073,625 21,454,569
(1+TRIa)^(3/12)-1 = TRIper
(1+TRIa)^(3/12) = TRIper + 1
(1+TRIa) = (TRIper + 1)^(4)
TRIa = (TRIper + 1)^4 - 1

Emprunt In Fine
65%
2.00%
0.496%