Le mécanisme de formation des prix

1 URBANiS – 24 janvier 2011

 DEUX MARCHES FONCIERS URBAINS
PROPRIETAIRE
Vend du foncier brut (m² de terrain)
▼
MARCHE FONCIER « AMENAGEUR »
Zone AU « stricte » ▼
AMENAGEUR
le droit des sols - Acquiert et regroupe les parcelles
- Obtient la constructibilité juridique
n’est pas défini, il - Equipe les terrains
est négocié Vend des droits à construire (m² de SHON)
▼
MARCHE FONCIER « PROMOTEUR »
Zone AU indicée ▼
et zone U PROMOTEUR
- Demande le permis de construire
- Complète la viabilisation
le droit des sols est - Construit
connu Vend de la surface habitable ou utile (m² de surface de plancher)
▼
MARCHE IMMOBILIER
▼
UTILISATEUR FINAL

URBANiS – 24 janvier 2011

COMPARAISON DES DEUX MARCHES FONCIERS URBAINS

Acteurs, Références Situation vis- Droit des Marché

marchés de prix à-vis des sols dominant
propriétaires (densité,
programme)

Promoteur Usage futur Concurrence Fixé Immobilier

Aménageur Usage Monopole Négocié Foncier

antérieur

URBANiS – 24 janvier 2011

 Comprendre le raisonnement à compte à rebours du
promoteur

(E) FONCIER
(A)

(D) MARGE BRUTE SURFACE DE

PLANCHER
(C) PARTICIPATIONS
X

(B) CONSTRUCTION PRIX en € / M²

DEPENSES RECETTES

Sur un marché concurrentiel où le prix de marché est connu, ce que la
collectivité imposera en termes de participations sera autant de dépenses que
le promoteur ne pourra pas offrir aux propriétaires fonciers

 Effet de limitation sur la hausse du coût du foncier

4 URBANiS – 24 janvier 2011
 Effet limitatif des contraintes et des participations sur
le prix du foncier

Augmentation des participations
Mixité sociale

- 11 % - 50 %

+ 116 %

Prix libres Mixité : 25 %

Participation indirecte Participation fixée
PAE ou PVR
50 € / m²

Recettes fixes
Diminution des recettes : - 6 %

Marge promoteur fixe
Exonération de participations pour le

Coûts de construction fixes logement social

 Définir les contraintes en amont pour qu’elles soient intégrées

5 URBANiS – 24 janvier 2011
 Lien entre prix de l’immobilier et prix du foncier

Exemple d’un bilan d’opérateur lotissement entre 2003 et 2010

Lots : 700 m²

Prix foncier 2003 2010 Evolution

Evolution des bilans en lotissement entre 2003 et 2010
en € HT par lot
-exemple réalisé à partir de cas concret sur Beaune
(source : ville de Beaune / Urbanis) Prix de vente du lot 32 900 € 63 000 € x2

70 000 81 000 €
Prix foncier brut 14 € 43 € x3
60 000
x3
FONCIER
50 000
36 200 €
68 950 €
 Un contexte de concurrence
40 000
27 000 € x3 PARTICIPATIONS entre opérateur qui génère une
30 000
x2 pression à la hausse sur le foncier
5 15 050 € lorsque l’immobilier est à la
x 2,
12
32120
000€ €
7 700 € MARGE BRUTE
20 000 6 000 € hausse… et qui se heurte à un effet
7 700 €
35 000 € x 1,5
55 000 €
12 600 €
de « cliquet » lorsque le marché
10 000 6 580 €
VIABILISATION immobilier est à la baisse
6 500
2002€ 6 500 € 2007
-
2003 2010
6 URBANiS – 24 janvier 2011
 Des outils de l’action foncière à une stratégie
foncière

Pourquoi ?
- Aller plus loin que les prescriptions du PLU
- Une stratégie foncière pour la mise en cohérence des
pratiques communales
- Préparer l’avenir

7 URBANiS – 24 janvier 2011

DEFINITION DE LA POLITIQUE FONCIERE

 Définition étroite:

Faire des réserves foncières par acquisition amiable,
expropriation ou préemption.

 Définition élargie:

Faire en sorte que les supports fonciers nécessaires à la

politique d’aménagement soient disponibles:

dans la localisation voulue,

au moment voulu,

à un coût compatible avec l’équilibre des opérations.

En utilisant les outils fonciers

mais aussi les outils financiers, le droit des sols
et la négociation avec les acteurs.URBANiS – 24 janvier 2011
 1 ) Le PLU

Premier outil de définition et de cadrage d’une

politique de développement du territoire

9 URBANiS – 24 janvier 2011

 Avantages d’un PLU bien construit pour la maîtrise de
l’occupation foncière

Définition de la destination des sols par les PLU ou les Cartes communales :
premier outil de politique foncière d’une commune.

Le PLU permet, de plus, par rapport à la carte communale :

de "rentabiliser" les sols selon leur destination, par exemple en définissant des
orientations d’aménagement qui permettront d’obtenir la forme et la densité
urbaines souhaitées

de maîtriser l’usage précis d’un terrain sans que la commune doive forcément
l’acquérir (cas des emplacements ou secteurs réservés pour logements sociaux)

de réaliser des emplacements réservés pour la réalisation d’équipements publics.

 Si la commune veut aller plus loin, elle doit mettre en place une politique
d’acquisition foncière.
10 URBANiS – 24 janvier 2011
 Orientations d’aménagement :
Outil du PLU pour la maîtrise des extensions

Les principes d’aménagement sont précisés par un schéma de :

L’organisation des voiries

L’implantation des bâtis

Le type de bâtiments autorisés : mitoyen
individuel, R+1, R+2 …

 L’orientation d’aménagement est le seul outil du PLU qui permet

véritablement de travailler sur la forme urbaine.

11 URBANiS – 24 janvier 2011

 2 ) Les outils de l’action foncière

12 URBANiS – 24 janvier 2011

 Les outils de l’action foncière

Acteurs -
Observation Planification
Structures
Publiques
• Observatoire • SCOT
• EPF
• Prospection • PLH
… • SAFER …
• PLU …

Maîtrise Aménagement Outils Fiscaux Mobilisation

Foncière Opérationnel et Financiers foncière
• DPU • ZAC • PVR • VEFA
• ZAD • Lotissement • PUP • AFU …
…
• Expropriation • TFPNB
…

13 URBANiS – 24 janvier 2011

 Le Droit de Préemption Urbain : un outil de maîtrise
foncière

•Il permet de contrôler le marché foncier « promoteur »

•Préempter, pour neutraliser toute référence nouvelle à un prix
dépassant l’usage antérieur.
Droit de •Simple à mettre en place
premption
urbain •Permet d’assurer à la commune la sauvegarde de ses
intérêts, lors de la fixation du prix du bien
•Doit être motivé (justification facilitée lorsque PLH)
• Bon moyen d’observation des prix de transaction

14 URBANiS – 24 janvier 2011

 Des outils fiscaux pour lutter contre la rétention foncière

Majoration de la valeur locative de •Système variable de 0,5 à 3€/m² sur

certains terrains constructibles décision du conseil municipal
pour le calcul de la TFPNB

•Imposition des immeubles qui

Assujetir à la taxe d’habitation des dépassent une durée de vacance de
logements vacants plus de 5 ans.

Des outils fiscaux pour développer l’offre et capter la

plus value foncière
Exonérer de taxe sur les plus value •Article 15 loi ENL
pour les vendeurs de biens
immobiliers à des organismes
HLM
•Equivalente à 6,6% du prix de vente
Taxe forfaitaire sur la cession de du terrain ‘article 26 loi ENL)
terrains nu rendus constructibles

15 URBANiS – 24 janvier 2011

 Des outils financier pour mettre à contribution les
opérateur dans le financement des équipements publics
Le Plan •Contribution financière de l’aménageur estimée au coût réel des
d’Aménage équipements publicsPossibilité de péréquation au profit du logement
ment social
d’Ensemble
•Sur délibération communale, il est unilatéral
(PAE)

Nouvel outil d’aménagement, associant plus étroitement les
partenaires privés à une collectivité, pour l’aménagement d’une zone
du territoire communal ou intercommunal
La Projet
Urbain

La part des équipements pris en charge ainsi que les délais de
Partenarial paiement sont fixés par la convention.
(PUP)
La participation peut prendre la forme d'une contribution financière
ou d'apports de terrains bâtis ou non bâtis

le PUP repose sur un contrat dont les partenaires fixent les
modalités

procédure opérationnelle, initiée par une personne publique, en vue
de la réalisation de constructions de toutes natures.
La ZAC

Réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains
16 en vue de les céder ou les concéder ultérieurement URBANiS – 24 janvier 2011
 Des outils réglementaires pour favoriser la mixité sociale

Emplacement réservé logements

Permettent de fixer un taux de logements
social L123-2 b)
sociaux dans les nouvelles opérations de
logements
Périmètre de mixité (L123-1 16°)

Surcharge foncière
Subvention en sortie de portage

Minoration foncière
Subvention à l’achat du terrain

Prix de vente des charges foncières

Péréquation en ZAC
distinctes selon le programme

Elle permet notamment à des organismes

Vente en Etat Futur
bailleurs sociaux d’acquérir des logements au
d’Achèvement
sein d'opérations immobilières privées,
favorisant la mixité sociale à l’îlot.
17 URBANiS – 24 janvier 2011
 Composer une stratégie foncière

Pourquoi ?
Faire en sorte que les supports fonciers nécessaires soient
disponibles:
- dans la localisation voulue,
- au moment voulu,
- à un coût compatible avec l’équilibre des opérations.

18 URBANiS – 24 janvier 2011

 Les 4 stratégies communales
MUNICIPALITE

Laisser faire

Règles générales du POS/PLU.

Position réactive de la collectivité
PROPRIETAIRE OPERATEUR

Encadrer les acteurs

Règles précises sur mesure (droit des sols, contributions, % logements sociaux)
définies à l’avance.

Contraintes juridiques et financières imposées aux acteurs pour inciter à la
mutation du tissu

Négocier avec les acteurs

Négociation du droit des sols en fonction d’un programme et d’un montage
financier : constructibilité, programme, équipements, sont négociés avec les
acteurs privés.

Risque financier supporté par le privé

Maîtrise foncière partielle éventuelle par la collectivité

L’aménagement public

Fabrication du foncier équipé par la collectivité

Maîtrise complète des terrains

Prise de risque par la collectivité
19 URBANiS – 24 janvier 2011
 Stratégie des acteurs
- Degré d’intervention de la commune +

DIFFUS ENCADRE NEGOCIE PUBLIC

DROITS AU à règlement AU strict AU strict

Zone U
DES Gabarits / Plan- U servitude 5 ans U servitude 5 ans
SOLS
COS
masse (art. L123-2 a/) (art. L123-2 a/)

Réserves
DPU ponctuel foncières
OUTILS Positions foncières
DPU ponctuel Emplacements
FONCIERS ponctuelles Préemption
réservés voiries
Expropriation

PAE
OUTILS Bilan ZAC Bilan ZAC
TLE PVR
FINANCIERS Péréquation Péréquation
PUP

Périmètre Périmètre
DIVERSITE L.123-1 16° L.123-1 16°
Péréquation en Péréquation en
DE Sur COS Sur COS ZAC « privée » ZAC « publique »
L’HABITAT Emplacement Emplacement
réservé logt réservé logt

20 Source : T.VILMIN, L’aménagement urbain en France, une approche systémique, CERTU 2007 URBANiS – 24 janvier 2011
CONSTRUIRE LA POLITIQUE FONCIERE

Les outils restent communaux

La politique foncière communale:

- Interventionniste: les autres filières en complément de
l’aménagement public;
ou
- Accompagnatrice: l’aménagement public en complément des autres
filières.

La politique foncière intercommunale:

- Mutualisation des coûts de portage,
- Observation foncière, ingénierie,
- Subventions: entrée ou sortie de portage.

URBANiS – 24 janvier 2011