Loïc VERRON

Mémoire présenté en vue de l’obtention

du diplôme d’expertise comptable

DEMANDE D’AGREMENT DU SUJET DE MEMOIRE

ACCOMPAGNER SON CLIENT DANS LA PREVENTION DES

RISQUES ET L’OPTIMISATION DE L’IMPOT SUR LA FORTUNE
IMMOBILIERE : DEMARCHE METHODOLOGIQUE POUR
L’EXPERT-COMPTABLE

Décembre 2018
 SOMMAIRE

I/ NOTE LIMINAIRE A L’ATTENTION DU JURY ...................................................... 2

II/ NOTICE EXPLICATIVE .............................................................................................. 4
II.1 / Intérêt du sujet ........................................................................................................... 4
II.2 / Objectifs poursuivis ................................................................................................... 6
II.3 / Liens entre le sujet et l’expérience professionnelle ................................................... 8
II.4 / Sources d’information................................................................................................ 9
II.5 / Conseils.................................................................................................................... 10
III / PLAN SYNTHETIQUE ............................................................................................. 11
IV / PLAN DETAILLE ...................................................................................................... 12
V / BIBLIOGRAPHIE ET WEBOGRAPHIE ................................................................ 17

1
I/ NOTE LIMINAIRE A L’ATTENTION DU JURY

Afin de tenir compte des observations formulées par le jury lors de la première demande
d’agrément du sujet de mémoire, la présente note indique les modifications qui ont été
réalisées.

1 – SUJET DU MEMOIRE

Dans la partie « Objectifs poursuivis », une attention particulière a été portée concernant
l’apport scientifique, technique et professionnel du mémoire. L’apport professionnel du
mémoire qui peut en découler pour l’expert-comptable a été explicité. Les outils et
illustrations qui sont envisagés ont été détaillés.

Dans la partie « Liens entre le sujet et l’expérience professionnelle », à la page 7 : le mot

« impartialité » a été modifié par indépendance. L’expérience professionnelle dans la
profession a été davantage étoffée.

2 – PLAN DU MEMOIRE

Première partie : le titre de la section 3, chapitre 2 : « Manier l’optimisation fiscale avec

sécurité » a été remplacé par : « Optimiser l’IFI tout en s’assurant d’avoir effectué les
diligences requises ».

Deuxième partie : elle a été largement remaniée pour rendre les subdivisions internes plus
précises et donner plus de clarté aux intitulés. Les risques ont été développés.

Le chapitre 1 a été renommé par : « Définir les zones de risques des actifs exonérés ». Ce
chapitre est composé de deux nouvelles sections : section 1 : « Circonscrire les
problématiques des actifs affectés à une société », section 2 : « Maîtriser les règles
d’exonération des actifs immobiliers affectés à une entreprise individuelle ». L’intitulé de la
troisième section n’a pas évolué.

Le chapitre 2 a été formulé de la manière suivante : « Devancer les principales

problématiques posées par les actifs entrant dans la base de l’IFI ». Seule la première
section a été transformée par : « Déterminer la valeur entrant dans la base de l’IFI ».

Troisième partie : le titre du chapitre 2 : « Orienter son client vers des stratégies
immobilières » a été remplacé par : « Proposer à son client des stratégies immobilières pour

2
minimiser l’IFI ». Le point 2 de la section 1 du chapitre 2 : « Diriger son client vers l’attrait
de la location meublée » a été substitué par : « Présenter l’attrait de la location meublée à
son client ».

Enfin, le titre du chapitre 3 : « Accompagner son client dans la restructuration de son

patrimoine » a été rectifié par : « Planifier une restructuration du patrimoine du redevable ».

3.1 – BIBLIOGRAPHIE

La référence ci-dessous a été ajoutée :

- LANNOY Marine et DE BRYAS Amélie, Investissement en démembrement de propriété,

l’immobilier sans l’IFI, Agefi Actifs, 28/11/2018.

3.2 – FORME

Le style rédactionnel a été revu afin de rendre la notice plus fluide.

3
II/ NOTICE EXPLICATIVE

II.1 / Intérêt du sujet

Les honoraires moyens1 versés par les TPE-PME aux cabinets ont stagné entre 2010 et
2016 passant de 4.235 € à 4.250 €. Avec la digitalisation de l’économie, la rentabilité de la
mission comptable traditionnelle s’érode de plus en plus. Le conseil2 en gestion de
patrimoine arrive dans le haut du classement des prestations que les TPE-PME3
attendent de leur expert-conseil (48 % de répondantes). Dans le graphique ci-après4, ces
missions pourraient présenter un potentiel d’un milliard d’euros d’honoraires.

Le marché du conseil pour les experts comptables estimé à

5,5 milliards d'euros

Mission de conseil en
18% gestion de patrimoine (1
milliard d'euros)

82% Autres missions de conseil

(4,5 milliards d'euros)

Le développement du conseil en gestion de patrimoine au sein du cabinet est un choix

stratégique et peut permettre de répondre à un triple objectif :

- fidéliser une clientèle existante ;

- conquérir de nouveaux clients ;

- accroître le chiffre d’affaires du cabinet.

La mission de gestion de patrimoine présente de fortes synergies avec les missions déjà
réalisées par l’expert-comptable. C’est une mission transversale et pluridisciplinaire. Le
conseil patrimonial englobe un large éventail d’aspects tels que :

1
Selon l’enquête du conseil supérieur de l’ordre des experts comptables de 2017, « marché de la profession
comptable ».
2
« Ibid. »
3
TPE : très petites entreprises. PME : petites et moyennes entreprises.
4
Graphique réalisé selon l’étude du marché du conseil pour les experts comptables de 2015, effectué par
l’organisme Xerfi.

4
- la vie de la famille ;

- la constitution d’un patrimoine ;

- l’optimisation de la fiscalité ;

- ou encore la préparation de la transmission de son patrimoine, entre autres.

Le professionnel doit alors comprendre les attentes et les besoins de son client pour
rechercher les meilleures stratégies financières, économiques, juridiques et fiscales permettant
de les atteindre. La transformation par l’article 31 de la loi 2017-1837 du 30 décembre 2017
de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), aura un impact certain sur les redevables. L’IFI
qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est applicable à partir du premier
janvier 2018. L’IFI et l’ISF présentent un grand nombre de similitudes dans le mécanisme de
base. Toutefois, l’IFI se recentre exclusivement sur les actifs immobiliers, les règles ont donc
été adaptées de manière conséquente. Les spécialistes de la fiscalité s’accordent sur le fait
que, malgré la réduction de l’assiette, l’IFI est beaucoup plus complexe que l’ISF. Le
législateur a décidé d’inclure dans la base taxable les actifs immobiliers qui sont détenus
directement et indirectement par le biais de sociétés. Il s’agit dans un premier temps,
d’identifier les actifs qui sont imposables par nature et ceux qui ne le sont pas. Puis, dans un
deuxième temps, il convient d’examiner ceux qui sont en principe taxables, mais qui ne
pourraient pas bénéficier d’une exonération. Pour empêcher les redevables d’utiliser des
schémas de contournement de l’impôt, la loi prévoit en outre, de nombreux dispositifs visant
à neutraliser les passifs des personnes physiques et des sociétés. La publication des
commentaires de l’Administration fiscale concernant l’IFI est intervenue que récemment
(BOFIP du 8 juin 2018). Certains points nécessitent encore des éclaircissements de la part de
l’administration fiscale. Des précisions supplémentaires seront certainement apportées dans
les mois qui arrivent.

L’intérêt de traiter ce sujet est indéniable pour l’expert-comptable, qui doit mettre à jour ses
connaissances. En se limitant aux seuls actifs immobiliers, l’IFI ouvre la voie à de nouvelles
stratégies à mettre en place, aussi bien pour les redevables que les non-redevables. Certains
schémas qui étaient valables pour l’ISF ne le seront plus forcément pour l’IFI. La réforme de
l’ISF transformé en IFI constitue pour l’expert-comptable une opportunité de donner du
conseil à valeur ajoutée à son client. Cela donne l’occasion à l’expert-comptable de
rencontrer les clients concernés afin d’effectuer une analyse de leur patrimoine.

5
II.2 / Objectifs poursuivis

L’objectif de ce mémoire est triple :

- saisir l’opportunité que présente l’IFI pour créer des missions de conseil générant du chiffre
d’affaires additionnel ;

- être en mesure d’identifier les principales zones de risques, tout en proposant une
démarche adaptée, visant à sécuriser les situations ;

- mettre en avant les schémas patrimoniaux qui peuvent être appliqués pour réduire la note
de l’IFI.

Le mémoire aborde l’impôt sur la fortune immobilière, traité sous l’aspect du conseil en
gestion de patrimoine. Le guide s’articule en trois parties, qui suivent la chronologie
suivante : la mise en place de la mission, la prévention des risques et pour finir, les stratégies
d’optimisation qui peuvent être préconisées.

La première partie expose la phase de la conduite de la mission. Le premier chapitre se

réfère au cadre réglementaire de l’impôt sur la fortune immobilière, nouvellement transformé.
L’expert-comptable doit maîtriser les spécificités et les évolutions qui sont intervenues. Le
conseil en gestion de patrimoine donné dans le cadre de l’IFI demande une organisation
spécifique du cabinet. Des éléments de travail au sein du cabinet sont détaillés dans le
deuxième chapitre. Enfin, un procédé pour réaliser un bilan patrimonial est proposé dans le
troisième chapitre. C’est une étape incontournable avant d’effectuer l’évaluation des risques
et d’établir toute stratégie d’optimisation. Il est essentiel de cerner son client afin de lui
prodiguer des conseils adaptés à sa situation et à ses objectifs.

La seconde partie est dédiée à la prévention des risques liés aux actifs et aux passifs. Le but
est d’être capable de réaliser un diagnostic approfondi en évaluant les points sensibles qui
peuvent avoir des conséquences fiscales sur le redevable. Une fois que les problématiques
sont identifiées, il convient de sécuriser les situations avec les préconisations appropriées. Des
outils seront élaborés pour aider l’expert-comptable dans ses analyses et dans son rôle de
prévention.

La troisième partie met en évidence les stratégies pratiques que l’expert-comptable peut
conseiller à son client. Le premier chapitre développe les schémas qu’il est possible de
réaliser pour exploiter le mécanisme de plafonnement des revenus. Le deuxième chapitre est

6
consacré à la mise en place de stratégies pour investir dans des actifs immobiliers qui
permettent de minimiser le montant de l’IFI. En se limitant aux actifs immobiliers, l’IFI
constitue une occasion pour restructurer le patrimoine de son client. Le dernier chapitre
explore les stratégies de transmission et de cession qui peuvent être mises en place.

Afin d’aider l’expert-comptable et ses collaborateurs dans cette démarche, le mémoire

propose de nombreux outils pratiques et opérationnels :

- des tableaux synoptiques, des synthèses et des schémas qui permettront de gagner du temps
dans les analyses et dans la recherche d’information ;

- des matrices afin d’aider l’expert-comptable à examiner les zones de risques concernant les
actifs et les passifs dans la deuxième partie du mémoire ;

- des préconisations prêtes à l’emploi qui peuvent être formulées à son client pour prévenir les
risques, mais aussi pour optimiser l’IFI ;

- des arbres de décision, lorsque des situations engendrent plusieurs choix possibles, de sorte
à ce que la solution puisse être lisible et déterminée rapidement ;

- des exemples et des cas pratiques, pour permettre d’avoir une bonne compréhension de
situations complexes dans la deuxième partie. Ils seront également présents dans la troisième
partie sur la mise en place de stratégies d’optimisation, de façon à expliciter la méthodologie
employée et de montrer les gains qui peuvent être réalisés. La plupart des exemples ou cas
pratiques seront issus du portefeuille clients sur lequel j’interviens ;

- des outils de calcul sous format Excel facilitant le travail de l’expert-comptable pour
effectuer des simulations : par exemple sur le calcul du plafonnement de l’IFI, sur le calcul
d’économies réalisées dans le cadre de schémas d’optimisation ;

- des documents types que l’expert-comptable peut utiliser de manière opérationnelle au cours
de ses travaux pour la conduite de la mission : des modèles de dossiers de travail, des
courriers types, des exemples de fiche client, des exemples de questionnaires, des modèles
d’outils pour développer la mission.

Tous ces éléments dont une bonne partie sera présentée dans les annexes, seront à disposition
et sous format dématérialisé sur un support amovible de type clé USB.

7
II.3 / Liens entre le sujet et l’expérience professionnelle

Le choix du sujet de ce mémoire est en lien direct avec mon expérience professionnelle.
Antérieurement, j’ai été conseiller financier pendant cinq années dans le secteur bancaire ;
cette expérience m’a permis de m’initier à la fiscalité et à la gestion de patrimoine. Le
portefeuille dont j’avais la charge était constitué de clients assujettis à l’impôt sur la fortune
(ISF), ce qui m’a permis de participer à plusieurs campagnes de vente de produits de
défiscalisation de type : fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) et fonds
d’investissement de proximité (FIP).

Passionné par le monde de l’entreprise et prédisposé à faire du conseil en toute indépendance,

j’ai décidé de me réorienter professionnellement. Je travaille depuis quatre années dans un
cabinet d’expertise comptable et de commissariat aux comptes. J’interviens sous la
responsabilité de mon maître de stage sur une dizaine de dossiers, redevables de l’impôt sur
la fortune immobilière (IFI) dont je me servirai pour illustrer mon mémoire. Je participe aux
déclarations annuelles pour ces dossiers, aux réclamations ponctuelles des clients et aux
contrôles avec l’administration fiscale.

Le portefeuille qui m’est confié me donne un accès privilégié aux difficultés que rencontrent
nos clients concernant l’IFI. Cette expérience me démontre que les clients sont en forte
recherche de conseils pour optimiser cet impôt. Les clients qui ne sont pas assujettis à l’IFI
s’interrogent également sur les stratégies qu’ils doivent mettre en œuvre avant d’investir
dans l’immobilier. Les problématiques des clients débouchent alors souvent sur des missions
de conseil en gestion patrimoniale à valeur ajoutée pour le cabinet. Je prends part à ces
missions de conseil de façon ponctuelle, qui se produisent environ deux fois par mois en
moyenne.

Le choix de ce sujet de mémoire répond à un besoin de notre cabinet et du marché.

Je souhaite me spécialiser dans la gestion de patrimoine ; la conception de ce mémoire

s’inscrit donc pleinement dans une démarche professionnelle et personnelle.

8
II.4 / Sources d’information

Dans le cadre de la construction de mon mémoire, plusieurs démarches ont été entreprises :

- la constitution d’une documentation générale sur la fiscalité et la gestion de patrimoine.

- la constitution d’une documentation spécialisée sur l’impôt sur la fortune immobilière, à

partir d’ouvrages, de revue de presse, d’articles et de mémoires au centre de documentation
des experts comptables et des commissaires aux comptes (Bibliotique).

- la participation à plusieurs séminaires d’information sur l’Impôt sur la Fortune

Immobilière.

- la mise en place d’une veille informationnelle dans la presse, les revues spécialisées
(notamment Revue Fiduciaire, Editions Francis Lefebvre, Revue SIC, Agefi Actifs…) et sur
Internet.

Ce sujet étant d’actualité, il sera tenu compte de toutes les évolutions et modifications en
vigueur à la date de dépôt de ce mémoire.

9
II.5 / Conseils

Au cours de mon travail de recherches, j’ai eu plusieurs entretiens avec des professionnels
spécialistes de la gestion de patrimoine et de l’impôt sur la fortune immobilière qui m’ont
apporté leurs expériences et leurs conseils. Je me suis attaché à être au plus proche du terrain
en ayant des contacts avec l’ensemble des parties prenantes en lien avec le sujet de mon
mémoire. J’ai eu notamment des entretiens avec des notaires, experts comptables, avocats
fiscalistes, conseillers en gestion de patrimoine, et enfin, des contribuables assujettis à l’impôt
sur la fortune immobilière.

Afin de structurer ma démarche, les professionnels ci-dessous m’ont été d’une aide
précieuse :

- François FINELLE, diplômé d’expertise comptable, fondateur d’OLIFAN

GROUP, entreprise de gestion de patrimoine spécialisé dans l’ingénierie
Patrimoniale et Immobilière.

- Maître Philippe VAN STEENLANDT, notaire au sein d’Alpha notaire et

spécialiste de la gestion de patrimoine.

- Maître Paul DUVAUX, avocat fiscaliste spécialiste de l’IFI et de l’immobilier. Il

écrit de nombreux articles sur son site Internet sur le sujet.

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III / PLAN SYNTHETIQUE

Nombre de pages estimé

Note de synthèse 2 p.

Introduction 4 p.

PREMIERE PARTIE : MAITRISER LES SPECIFICITES DE L’IFI ET ORGANISER

LA MISSION AU SEIN DU CABINET 30 p.

Chapitre 1 : Comprendre les spécificités de l’IFI 10 p.

Chapitre 2 : Une mission de conseil à organiser et à développer au sein du cabinet 10 p.

Chapitre 3 : Un préalable à la mission : établir le bilan patrimonial de son client 10 p.

DEUXIEME PARTIE : PREVENIR LES RISQUES ET SECURISER LES

SITUATIONS LIEES AUX ACTIFS ET AUX PASSIFS 32 p.

Chapitre 1 : Définir les zones de risques des actifs exonérés 12 p.

Chapitre 2 : Devancer les principales problématiques posées par les actifs entrant dans la base
de l’IFI 10 p.

Chapitre 3 : Anticiper les risques et difficultés liés aux passifs 10 p.

TROISIEME PARTIE : ACCOMPAGNER SON CLIENT DANS LES STRATEGIES

D’OPTIMISATION DE L’IFI 30 p.

Chapitre 1 : Exploiter le mécanisme du plafonnement des revenus nets imposables 8 p.

Chapitre 2 : Proposer à son client des stratégies immobilières pour minimiser l’IFI 12 p.

Chapitre 3 : Planifier une restructuration du patrimoine du redevable 10 p.

Conclusion 4 p.

Total estimé = 100 pages

Bibliographie et Webographie

Annexes

11
IV / PLAN DETAILLE

Tables des matières

Liste des abréviations

Note de synthèse 2 p.

Introduction 4 p.

PREMIERE PARTIE : MAITRISER LES SPECIFICITES DE L’IFI ET

ORGANISER LA MISSION AU SEIN DU CABINET 30 p.

Chapitre 1 : Comprendre les spécificités de l’IFI 10 p.

Section 1 : Etude des règles générales 3 p.

1. Champ d’application
2. Assiette de l’impôt et calcul
3. Déclaration et paiement

Section 2 : Une taxation « exclusive » des actifs immobiliers et des règles qui se
complexifient 3 p.
1. Des difficultés liées aux exonérations des actifs professionnels
2. Des « pièges » liés aux actifs entrant dans la base de taxation
3. Des règles de déductibilité des passifs qui évoluent

Section 3 : Maîtriser les règles de contrôle et de contentieux de l’IFI 4 p.

1. Règles du contrôle
2. Anticiper le contrôle avec son client
3. Les modes de recours possibles

Chapitre 2 : Une mission de conseil à organiser et à développer au sein du cabinet 10 p.

Section 1 : Mettre en place la mission dans le respect du référentiel normatif 4 p.

1. Prérogatives de la phase d’acceptation de la mission
2. Formaliser la relation par des écrits
3. Conduite de la mission

Section 2 : Adapter l’organisation du cabinet et développer le conseil autour de l’impôt

sur la fortune immobilière 3 p.

12
 1. Définir les moyens informatiques et humains adéquates à la conduite de la
mission
2. Développer la mission par la prescription
3. Développer la mission en communiquant auprès de sa clientèle, mais également
à l’extérieur

Section 3 : Optimiser l’IFI en s’assurant d’avoir effectué les diligences requises 3 p.

1. Se prémunir d’une mise en cause de sa responsabilité
2. Recourir aux outils adéquats en cas d’incertitudes
3. L’optimisation de l’IFI : entre enjeux et limites

Chapitre 3 : Un préalable à la mission : établir le bilan patrimonial de son client 10 p.

Section 1 : Procéder à l’inventaire du patrimoine du client. 4 p.

1. Méthodologies de découverte et de recueil des informations du client
2. Recenser et classifier les différents éléments du patrimoine du client
3. Analyser la situation professionnelle
4. Etudier la situation personnelle du client

Section 2 : Réaliser le diagnostic patrimonial du client 3 p.

1. Cerner les enjeux de son client
2. Analyser et hiérarchiser les objectifs du client
3. Réaliser le profil investisseur de son client

Section 3 : Formaliser les préconisations à son client 3 p.

1. Formaliser à son client la stratégie préconisée
2. Suivre les préconisations émises à son client
3. Assurer le suivi de son client et l’évolution réglementaire

DEUXIEME PARTIE : PREVENIR LES RISQUES ET SECURISER LES

SITUATIONS LIEES AUX ACTIFS ET AUX PASSIFS 32 p.

Chapitre 1 : Définir les zones de risques des actifs immobiliers exonérés 12 p.

Section 1 : Circonscrire les problématiques des actifs affectés à une société 6 p.

1. L’activité de la société doit être « opérationnelle »
2. Impact des caractéristiques propres à la société
3. Conditions relatives aux fonctions exercées par le redevable et à sa
rémunération

13
 4. Spécificités concernant les dirigeants de société anonyme et les gérants
minoritaires de SARL
5. Régimes d’exonération d’un immeuble appartenant à un redevable ou à une
société
Section 2 : Maîtriser les règles d’exonération des actifs immobiliers affectés à une
entreprise individuelle 3 p.
1. Apprécier le type d’activité éligible à l’exonération
2. S’assurer que l’activité est exercée par un membre du foyer de l’IFI
3. Appréhender la notion de bien professionnel unique
Section 3 : Décrypter les règles applicables aux holdings 3 p.
1. La holding animatrice exonérée au regard de la loi et de la jurisprudence
2. Formuler à son client les recommandations nécessaires afin de conforter le
caractère « animatrice » de la holding
3. Exemple de cas pratiques

Chapitre 2 : Devancer les principales problématiques posées par les actifs entrant dans
la base de l’IFI 10 p.

Section 1 : Déterminer la valeur entrant dans la base de l’IFI 4 p.

1. Evaluer la valeur des actifs avec les outils appropriés
2. Calculer la fraction imposable
3. Proposition d’une méthodologie en présence de groupe(s) de sociétés
4. Effectuer les démarches prévues par le législateur pour les minoritaires

Section 2 : Déjouer les pièges des actifs immobiliers du patrimoine privé 3 p.

1. Particularités des biens détenus en démembrement
2. Vigilances sur les biens ruraux, GFA et GAF
3. Attentions particulières sur les forêts et groupements forestiers

Section 3 : Eviter les écueils concernant les modes de détention particuliers 3 p.

1. Détecter les actifs immobiliers taxables dans les produits d’investissement
structurés
2. Cas particuliers du crédit-bail et de la location-accession
3. Analyse des règles concernant les biens acquis par le biais d’une tontine

Chapitre 3 : Anticiper les risques et difficultés liés aux passifs 10 p.

Section 1 : Utiliser à bon escient la déductibilité des dettes sociales 4 p.

1. Rappels sur la formation des comptes courants

14
 2. Règles de déductibilité
3. Alerter son client sur les cas relevant de l’abus de droit ou de clauses anti-abus
4. Exemples de situations

Section 2 : Devancer le cas d’absence de suivi des comptes courants d’associés 3 p.

1. Impact des comptes courants sur l’IFI et les successions
2. Une nécessité de tenir la comptabilité validée par assemblée pour en assurer la
déductibilité
3. Régulariser les situations

Section 3 : Maîtriser les principes de déductibilité des dettes du patrimoine privé 3 p.

1. Une évolution des dettes déductibles par rapport à l’ISF
2. Règles de déductibilité des prêts
3. Plafonnement de la déductibilité pour les patrimoines importants

TROISIEME PARTIE : ACCOMPAGNER SON CLIENT DANS LES

STRATEGIES D’OPTIMISATION DE L’IFI 30 p.

Chapitre 1 : Exploiter le mécanisme du plafonnement des revenus nets imposables 8 p.

Section 1 : Maîtriser les règles du plafonnement et la problématique liée à la mise en

place du prélèvement à la source en 2019 2 p.
1. Règles générales du plafonnement
2. Analyse de l’impact de la mise en place du prélèvement à la source en 2019

Section 2 : Diminuer les revenus professionnels par « Owner Buy Out » (OBO) avec
versement d’une soulte en espèces 3 p.
1. Comprendre les principes et les règles
2. Résumé du montage de l’opération
3. Exemple d’un cas pratique

Section 3 : Utiliser les autres leviers pour diminuer les revenus 3 p.

1. Diminuer les revenus liés à l’activité professionnelle
2. Modifier le statut juridique de l’entreprise
3. Maximiser la gestion des plus-values et des revenus fonciers

Chapitre 2 : Proposer à son client des stratégies immobilières pour minimiser l’IFI 12 p.

Section 1 : Privilégier l’investissement dans des locaux professionnels ou

« professionnaliser » son activité 5 p.
15
 1. Aiguiller son client dans l’investissement de locaux professionnels
2. Présenter l’attrait de la location meublée à son client
3. Investir dans la parahôtellerie

Section 2 : Acquérir les actifs immobiliers par le biais d’une SCI 4 p.

1. La SCI : un outil aux multiples avantages
2. Prévenir les risques de la vente à soi-même
3. Exemples de cas pratiques

Section 3 : Assister son client dans l’investissement par endettement 3 p.

1. Privilégier le financement des actifs entrant dans la base de l’IFI
2. Optimiser le recours au financement
3. Tenir compte du coefficient immobilier : éviter de « pénaliser » son client

Chapitre 3 : Planifier une restructuration du patrimoine du redevable 10 p.

Section 1 : Opter pour la solution des donations immobilières 3 p.

1. Donation en pleine propriété
2. Donation partage
3. Chiffrer les économies pour son client

Section 2 : Tirer profit du démembrement de propriété 3 p.

1. Cession définitive d’usufruit
2. Cession temporaire d’usufruit
3. Chiffrer les économies pour son client

Section 3 : Procéder aux arbitrages des actifs immobiliers entrant dans la base de l’IFI
et diversifier le patrimoine de son client 4 p.
1. Proposition d’un outil d’aide à l’arbitrage
2. Préconiser une vente simple ou par viager
3. Diversifier le patrimoine au travers d’actifs financiers
4. Réinvestir sur des actifs non soumis, partiellement soumis ou exonérés

Conclusion 4 p.

Bibliographie et Webographie

Annexes

16
V / BIBLIOGRAPHIE ET WEBOGRAPHIE

TEXTES LEGISLATIFS ET REGLEMENTAIRES

v Loi

- Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018.

v Articles du Code Civil

- Article 516.

- Article 757.

- Articles 763 à 767.

- Article 894

- Article 912 à 917.

- Article 1094.

- Article 1098.

v Articles du Code Général des Impôts

- Article 4.

- Articles 34 et 35.

- Article 62.

- Articles 150-O B à 150-O D ter.

- Article 155.

- Article 199.

- Article 666

- Article 669.

- Article 751.

17
- Article 761.

- Article 790

- Article 885.

- Articles. 964 à 983.

- Article 1094-1.

- Article 1679.

- Article 1727.

- Article 1840.

v Articles du Livre des Procédures Fiscales

- Article L64.

- Article L80 A.

- Article L94 A.

v Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts

- BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 : Mutations à titre gratuit – Evaluation des biens transmis -

Démembrement du droit de propriété.

- BOI-ENR-DMTG-20-10 : Mutations à titre gratuit – Conditions d’exigibilité du droit de

donation.

- BOI-ENR-DMTG-20-20 : Mutations à titre gratuit – Exonérations et régimes spéciaux.

- BOI-ENR-DMTG-20-30 : Mutations à titre gratuit – Assiette, liquidation et paiement des

droits.

- BOI-ENR-DMTG-20-40 : Mutations à titre gratuit – Application aux donations de la taxe de

la taxe de publicité foncière.

-BOI-PAT-IFI-10 : Impôts sur le patrimoine - Champ d’application de l’IFI.

-BOI-PAT-IFI-20 : Impôts sur le patrimoine – Assiette de l’IFI.

18
-BOI-PAT-IFI-30 : Impôts sur le patrimoine – Actifs exonérés de l’IFI.

-BOI-PAT-IFI-40 : Impôts sur le patrimoine – Calcul de l’IFI.

-BOI-PAT-IFI-50 : Impôts sur le patrimoine – Obligations des redevables de l’IFI.

-BOI-PAT-IFI-60 : Impôts sur le patrimoine – Contrôle, pénalités et contentieux de l’IFI.

v Arrêts / Jurisprudences

- Arrêt du Conseil d’Etat du 13 juin 2018, n°395495, relatif à la notion de holding animatrice.

- Arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 5 mars 2018, n°16-08688, relatif à l’exonération

partielle prévue à l’article 787 B du Code Général des Impôts.

- Arrêt du Conseil Constitutionnel QPC du 8 février 2018, n°2017-689 relatif à la suppression

de la condition d’inscription au RCS du loueur meublé professionnel.

- Arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 27 mars 2017, n°15/02544, relatif à la détention

résiduelle d’une participation par une holding.

- Arrêt du Conseil d’Etat du 21 octobre 2016, n°390421, relatif à l’évaluation des titres non
cotés.

- Arrêt de la Cour de Cassation Commerciale du 10 décembre 2013, n°12-23-720, relatif à la

preuve de l’animation de la holding.

- Arrêt de la Cour de Cassation Commerciale du 23 octobre 2012 n° 11-23.376, relatif à la

nullité d’une convention de « management fees » conclue entre une société unipersonnelle et
son dirigeant.

- Arrêt de la Cour de Cassation Commerciale du 16 juin 1992 n °1148 P, relatif à la société en

recherche de participation.

- Arrêt de la Cour de Cassation Commerciale du 2 juin 1992, n° 1992-1650, relatif à la

nécessité d’une animation effective de la holding animatrice.

DOCUMENTATION PROFESSIONNELLE

- Ordre des experts comptables, Marché de la profession comptable, juin 2017.

19
- « Code de déontologie », Conseil supérieur de l’Ordre des experts comptables, Edition
Janvier 2015.

- Réglementation de l'expertise comptable, mai 2017.

OUVRAGES PROFESSIONNELS

- ANOUCHIAN Serge et BALDERAS Marie-Noelle, Les charmes et les pièges de la SCI !,

Ordre des Experts-Comptables, février 2018, 203 pages.

- DE LONGEVIALLE Fabrice, Le guide fiscal du patrimoine 2018, groupe revue fiduciaire,

2018, 329 pages.

- DESBUQUOIS Jean-François et LEBRUN Xavier, L’impôt sur la fortune immobilière,

EFE, avril 2018, 310 pages.

- DOSIK William, Le Conseil en gestion de patrimoine, Tout savoir sur la méthode de

l’approche globale, Gualino, mars 2014, 309 pages.

- DUMENIL Marc, La Gestion de Patrimoine 200 questions pour développer et gérer

l’ensemble de ses biens, Gereso, 2018, 275 pages.

- LE BOULC’H Jean-Louis, les nouvelles règles de la location meublée pour augmenter son
patrimoine et réduire ses impôts, 2018, 260 pages.

- L’impôt sur la fortune immobilière comprendre la réforme, Le Particulier, février 2018, 153
pages.

- L’impôt sur la fortune immobilière, Le Particulier, juillet 2018, 97 pages.

- MERCIER Jean-Yves, L’impôt sur la fortune immobilière, Editions Francis Lefebvre, mars
2018, 210 pages.

- MOREL Gervais, Fiscalité, placements & réductions d’impôt, Eyrolles, 2018, 418 pages.

- THAUVRON Arnaud, Gestion de patrimoine Stratégies juridiques, fiscales et financières

2018/2019, Dunod, 2018, 570 pages.

MEMOIRES D’EXPERTISE COMPTABLE

- MARQUES Kevin : La gestion de patrimoine, une opportunité de croissance pour les

20
cabinets d’expertise comptable, novembre 2015, 166 pages.

- TRITZ Bernard : L’impôt de solidarité sur la fortune Méthodologie et optimisation de

l’impôt, novembre 2001, 168 pages.

- TRUFFINET Laurent : L’optimisation de la rémunération d’un dirigeant de TPE-PME par

la création d’une holding, le versement d’une soulte et la mise en place d’un PEE : mission
de conseil de l’expert-comptable, mai 2016, 195 pages.

ARTICLES

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(Disponible à l’adresse suivante : https://www.lerevenu.com/impots-et-droits/isf/revelations-
le-plafonnement-de-lifi-mis-mal-en-2019).

- BONDUELLE Patrice et JAILLAIS Luc, Impôt sur la fortune immobilière, vers l’ouverture
d’un champ contentieux, AGEFI ACTIFS, 08/01/2018.

- CHEMEL Thomas, Impôt sur la fortune immobilière : 3 fois moins d’assujettis et 4 fois
moins de recettes que l’ISF, Capital, 02/08/2018 (Disponible à l’adresse suivante :
https://www.capital.fr/votre-argent/impot-sur-la-fortune-immobiliere-3-fois-moins-d-
assujettis-et-4-fois-moins-de-recettes-que-l-isf-1301325).

- CHICHA Marie-Béatrice, Impôt sur la fortune immobilière : focus sur les dettes déductibles,
EFL, 22/01/2018 (Disponible à l’adresse suivante :
https://www.efl.fr/actualites/fiscal/isf/details.html?ref=UI-52df8b5d-c1fd-42df-af07-
1de28fd483ca&highlight=impot%20sur%20la%20fortune%20immobili%C3%A8re).

- CHICHA Marie-Béatrice, L’indemnité « handicap » investie dans l’immobilier avant 2018

est déductible de l’IFI, EFL, 01/10/2018 (Disponible à l’adresse suivante :
https://www.efl.fr/actualites/fiscal/details.html?ref=UI-a1364f07-4c41-4e0a-a575-
3cb232048c4c&highlight=impot%20sur%20la%20fortune%20immobili%C3%A8re).

- CONDE Olga, Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : ce qui change lors de la prochaine
campagne déclarative, SIC n° 373, mai 2018.

- DUVAUX Paul, Comment investir dans l’immobilier sans payer d’IFI, Paul DUVAUX
24/03/2018, (Disponible à l’adresse suivante : http://paulduvaux.com/item/545-comment-
investir-dans-l-immobilier-sans-payer-d-ifi).

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- DUVAUX Paul, Le gros bug de l’IFI, la valorisation des parts de société, Paul DUVAUX
12/04/2018, (Disponible à l’adresse suivante : http://paulduvaux.com/item/548-le-gros-bug-
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- DUVAUX Paul, Les comptes courants de SCI sont déductibles de l’IFI, Paul DUVAUX
30/04/2018, (Disponible à l’adresse suivante : http://paulduvaux.com/item/550-la-sci-permet-
de-reduire-l-ifi-grace-au-compte-courant).

- EMIEL Philippe et JOURNE Sébastien, De l’impôt sur la fortune à l’impôt sur la fortune
immobilière, EFL, 01/08/2018 (Disponible à l’adresse suivante :
https://www.efl.fr/actualites/fiscal/isf/details.html?ref=R-4459f4c7-8208-4fb6-b9c3-
315c8f502b63&highlight=impot%20sur%20la%20fortune%20immobili%C3%A8re).

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l’investissement en actions, Le Revenu, 31/07/2018 (Disponible à l’adresse suivante :
https://www.lerevenu.com/placements/palmares-des-placements-sur-trente-ans-le-triomphe-
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- FONTENEAU Guillaume, IFI et démembrement de propriété : Qui paye l’impôt ?

L’usufruitier ou le nu propriétaire ?, Le blog patrimoine, 29/03/2018 (Disponible à l’adresse
suivante : https://www.leblogpatrimoine.com/impot/ifi-et-demembrement-de-propriete-qui-
paye-limpot-lusufruitier-ou-le-nu-proprietaire.html).

- FONTENEAU Guillaume, IFI : Le crédit immobilier de la résidence principal déductible à

100% dans la limite de sa valeur taxable, Le blog patrimoine, 9/06/2018 (Disponible à
l’adresse suivante : https://www.leblogpatrimoine.com/impot/ifi-le-credit-immobilier-de-la-
residence-principale-deductible-a-100-dans-la-limite-de-sa-valeur-venale.html).

- FONTENEAU Guillaume, IFI les comptes courants d’associés des SCI non déductibles
pour calculer la valeur imposable de la part, Le blog patrimoine, 11/06/2018 (Disponible à
l’adresse suivante : https://www.leblogpatrimoine.com/impot/ifi-les-comptes-courants-
dassocies-des-sci-non-deductibles-pour-calculer-la-valeur-imposable-de-la-part.html).

- FOUCART Thierry, La fiscalité française étouffe l’habitat locatif, Contrepoints, 10/04/2018

(Disponible à l’adresse suivante : www.contrepoints.org/2018/04/10/313680-la-fiscalite-
francaise-etouffe-lhabitat-locatif).

- LANNOY Marine et DE BRYAS Amélie, Investissement en démembrement de propriété,

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l’immobilier sans l’IFI, Agefi Actifs, 28/11/2018.

- LETY Benoît, Les meilleurs placements sur les 10 dernières années, CBANQUE,
02/07/2018 (Disponible à l’adresse suivante : https://www.cbanque.com/actu/68774/les-
meilleurs-placements-sur-les-10-dernieres-annees).

- L’impôt sur la fortune immobilière vu du BOFIP, Revue Fiduciaire, Feuillet hebdo n°3755,
06/09/2018.

- MOUCHEROUD Dimitri et TERLY Pélagie, Société civile immobilière Les enjeux qui
incitent à se plier à une tenue comptable, Agefi Actifs, 09/02/2007 (disponible à l’adresse
suivante : http://www.ectoulouse.com/media/files/sci).

- REAU Henri, Rendements de l’assurance vie : un bilan 2017 bien meilleur que prévu, Le
Revenu, 22/02/2018 (disponible à l’adresse suivante :
https://www.lerevenu.com/placements/assurance-vie/assurance-vie-les-rendements-2017-des-
contrats-primes-par-le-revenu).

- SONKIN Marie-Christine, Immobilier les loyers progressent moins vite que l’inflation, Les
Echos, 07/03/2017 (disponible à l’adresse suivante :
https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/location/0211856637348-immobilier-les-loyers-
progressent-moins-vite-que-linflation-2070386.php).

RAPPORTS ET ETUDES

- Tableaux de l’économie 2018, INSEE, février 2018, 274 pages.

SITES INTERNET DEDIES

- www.paulduvaux.com

Ce site Internet est tenu par un avocat fiscaliste, Maître Paul DUVAUX qui publie
régulièrement des articles sur l’IFI.

- www.leblogpatrimoine.com

Ce site Internet est un blog qui appartient à Guillaume FONTENEAU, un conseil de gestion
de patrimoine. De nombreux articles ayant trait à la fiscalité et à l’immobilier sont publiés.

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