BIM et Facility Management :

Mieux exploiter la maquette numérique

pour mieux exploiter le bâtiment
SOMMAIRE

Edito de Benoît Berthe et Thomas Lion 3

BIMaccess : accompagner les organisations dans

la mise en place du processus et des prérequis
pour un BIM maîtrisé 4

Le BIM : du concept à l’exploitation du bâtiment 7

Le partage de données et la collaboration pour objectif 12

Le BIM dans l’analyse du cycle de vie d’un bâtiment 15

Quel intérêt pour le Facility management

et l’exploitation ? 16

Conclusion 18
EDITO
Depuis les débuts de l’humanité, chaque civilisation construit des bâtiments
qui façonnent son avenir. De nombreuses évolutions technologiques
jalonnent l’histoire de l’architecture, jusqu’à l’apparition du BIM il y a
quelques années. Cette méthode, qui révolutionne clairement l’univers du
bâtiment, va plus loin que la simple modélisation 3D d’une maison ou d’un
bâtiment plus complexe.

Associant la gestion de données à l’imagerie virtuelle, cette

méthodologie permet de concevoir une véritable réplique numérique
du futur bâtiment. Cela a pour objectif d’apporter des améliorations
majeures dans la façon de concevoir le projet, d’optimiser les coûts liés
à son édification et de mieux anticiper la façon dont celui-ci pourra être
entretenu sur le long terme.

Approche globale du bâtiment, le BIM présente différents aspects

techniques, que l’on peut répartir en trois catégories : la maquette 3D,
la base de données d’informations liées à l’ouvrage et la gestion de
projet. La mise en place d’un tel processus peut donc sembler colossale,
d’autant plus que tous les professionnels intervenant sur le chantier
doivent participer à son élaboration.

En effet, pour concevoir un modèle au plus proche de la réalité et prévoir

aux mieux les coûts et l’évolution du bâtiment, chaque projet BIM combine
des maquettes spécifiques, développées par chaque corps de métier.

Le projet doit donc reposer sur des données à jour, lisibles par tous et
pouvant être associées pour créer un parfait avatar numérique. Le BIM
représente, de ce fait, un immense défi, mais surtout un aboutissement
dans le monde du BTP et rassemble toutes les parties impliquées dans un
même projet pour construire des bâtiments sûrs, économes, durables et
remarquables.

Benoît Berthe et Thomas Lion,

fondateurs de BIMaccess

3
 BIMaccess : accompagner les
organisations dans la mise en place du
processus et des prérequis pour un BIM
maîtrisé

Professionnels de la gestion de projets En effet, chacun dispose de sa propre vi-

et du BIM depuis plusieurs années, nous sion du projet et du chantier et il est pri-
avons fondé BIMaccess en 2019 suite à un mordial de coordonner la communication
constat global : si le BIM s’avère indispens- entre toutes les parties. Il s’agit du rôle de
able pour construire le monde de demain, Thomas.
le besoin d’accompagnement et de forma-
tion à sa prise en main l’est tout autant. Grâce à ces compétences complémen-
taires, BIMaccess vous accompagne
La mise en place d’un tel processus néces- vers le succès de votre transition vers
site d’échanger avec de nombreux pro- le BIM.
fessionnels, de les former, de partager
des données sous différents formats et de Notre approche se base sur 4 valeurs
synchroniser l’ensemble des informations. fondatrices : écoute, pragmatisme,
collaboration et formation. À partir des
Pour cela, il s’avère nécessaire de maî- besoins de votre projet, nous établissons
triser plusieurs logiciels et outils, ce qui ensemble une stratégie qui vous aide
ne peut s’improviser. ensuite à voler de vos propres ailes.
Benoit, professionnel du BIM depuis de
nombreuses années, vous accompagne Pour que votre projet ne souffre d’aucun
justement dans cette application du BIM. défaut, nous dispensons évidemment
des formations pour améliorer la
Pour superviser l’ensemble d’un projet compréhension du BIM en exploitation
d’une telle envergure, il demeure indis- et donner les clés pour réussir un projet
pensable de nommer un BIM manager, en BIM, et ce, en fonction de l’auditoire
qui gère le trafic des informations entre (maître d’ouvrage / exploitant ou bien
les différentes parties. architecte / ingénieur).

4
Afin de vous faire gagner du temps et
de vous assurer de la viabilité de votre
processus, nous réalisons également des
contrôles qualité ainsi que des audits.

Bénéficier des conseils et de la supervision

d’un BIM manager / AMO BIM comme nous
le proposons vous garantit de gagner du
temps et d’obtenir un résultat fiable
tout en assurant une montée en
compétences des équipes internes qui
seront prêtes à gérer l’exploitation en
BIM.
6
Le BIM : du concept à l’exploitation du
bâtiment

PHASE DE DÉFINITION DU BESOIN ET MISE EN PLACE DU BIM

Le terme BIM signifie littéralement « Building Information Modeling », soit « modélisation

des informations du bâtiment », en français.

Comme ce nom le laisse deviner, l’information se trouve au cœur de cette méthodologie,

qui repose avant tout sur la collaboration et l’échange de données entre les différentes
parties impliquées dans un même projet.
Celui-ci s’appuie avant tout sur une base de données, qui inclut les fiches techniques
de chaque élément du chantier, et plusieurs maquettes métiers du bâtiment, qui
s’assemblent dans une modélisation d’ensemble.

Le BIM représente donc une approche globale de la vie d’un édifice, depuis la conception
des plans jusqu’à son exploitation et sa maintenance, en passant par sa construction. De
ce fait, il concerne à la fois les architectes, les bureaux d’études, mais aussi les artisans
et toutes les entreprises intervenant sur le chantier.
La première étape d’un processus BIM consiste donc à lister tous les intervenants
concernés et à les réunir afin de créer une méthodologie de travail qui convienne à
tout le monde. Cette démarche incombe au maître d’ouvrage, qui peut avoir besoin de
l’aide d’un spécialiste du BIM pour mieux fixer des objectifs clairs pour tous les acteurs
du projet.

Cette démarche constitue une véritable plus-value pour le maître d’ouvrage, qui dispose
d’une visualisation complète du projet et des contraintes de chacun. Il peut ainsi ajuster
ses coûts, ses opérations, son planning et les interventions de la main d’œuvre en
conséquence.

7
 PHASE DE CONCEPTION
LA MÉTHODOLOGIE, LE PROJET, LA DÉMARCHE

Suite à la phase de réunion et de réflex- offre la possibilité de prévoir tous les

ion, vient la phase de conception. Tous coûts liés à la construction mais aussi à
les acteurs impliqués vont alors con- la maintenance du bâtiment.
tribuer à l’élaboration d’un premier
modèle 3D du bâtiment. Le travail col- Grâce aux fiches techniques rensei-
laboratif commence ! gnées dans la base de données du
projet, le BIM permet, par exemple,
L’approche BIM se révèle extrême- d’envisager à quelle vitesse les matéri-
ment complète : elle se base sur une aux se dégradent, de déterminer la
gigantesque base de données, pouvant fréquence d’entretien nécessaire mais
aller jusqu’à la fiche produit de chaque aussi d’accéder facilement à des infor-
équipement utilisé sur le chantier, et mations spécifiques du bâtiment qui
inclut une maquette du futur bâtiment sont généralement difficiles d’accès
pour chaque corps de métier concerné. (mal rangées, peu structurées, etc.).

Chacune de ces « maquettes métiers » D’un autre côté, l’association des ma-
offre une visualisation de l’édifice avec quettes métiers en une master ma-
un degré de précision jusqu’à présent quette met en lumière l’ensemble
inégalé : elles permettent d’obtenir un des contraintes métier à prendre en
aperçu détaillé du bâtiment d’un point compte.
de vue plomberie, électricité, gros-œu-
vre… Cette méthodologie implique énormé-
Ces diverses projections intègrent en- ment de corps de métiers différents,
suite une « master maquette », qui qui doivent notamment construire
constitue un jumeau numérique du bâ- leurs maquettes et fournir toutes leurs
timent. L’objectif premier de cette dé- fiches techniques.
marche reste l’exploitation.
La collaboration des parties entre
elles se trouve donc au centre de la
La centralisation en un même endroit
réussite d’un projet BIM.
de toutes les données techniques de
chaque élément présent sur le chantier

8
PHASE DE CONSTRUCTION
LA PHASE DE CRÉATION DE LA VALEUR

Au cours de la phase de construction du modèle, toutes les données « froides »

du chantier s’intègrent à la base de données : fiches produit, notices techniques,
dimensions, revêtements… Chaque objet doit être renseigné par les professionnels
impliqués afin de construire la maquette la plus réaliste possible. Cette étape
présente aussi un autre avantage de taille : la meilleure précision des quantitatifs
(volumes de béton, métrés, quantités par référence d’objet, etc).

Grâce à la combinaison de toutes les données au même endroit et à la visualisation en

3D, les contraintes techniques de chaque métier apparaissent plus clairement
et les estimations de matériel et frais nécessaires deviennent automatiquement
plus évidentes. Une fois toutes les informations rassemblées, il convient de créer le
modèle 3D, ce qui nécessite d’utiliser plusieurs logiciels et de combiner des données
entre elles.

9
PHASE D’EXPLOITATION

La véritable valeur ajoutée du BIM apparaît après la phase de construction du modèle,

au moment de l’exploitation. La base de données comportant toutes les informations
sur chaque détail du chantier permet de prévoir toutes les dégradations à venir dans
le temps sur les divers matériaux et parties du bâtiment. Ainsi, la maquette offre un
aperçu de sa vie sur le long terme avec une précision jusqu’alors inégalée. Le
maître d’ouvrage peut ainsi envisager tous les frais d’entretien du bâtiment à venir, et
ce, sur des années.

Par ailleurs, chaque modification demeure visible en temps réel : dès qu’une partie
effectue un changement ou implémente un nouveau document, le projet général est
automatiquement mis à jour et le changement apparaît sur la maquette finale. La
méthode BIM sert donc à prévoir l’évolution du projet sur le long terme, jusqu’à
plusieurs années après la fin des travaux.

Grâce à cette analyse, les édifices construits affichent une meilleure solidité et
durabilité, avec des délais et des coûts mieux maîtrisés.

La réussite de cette étape de gestion des données du bâtiment au quotidien dépend

entièrement de la phase précédente, celle de la construction du modèle.
À la fin du projet, on constitue d’ailleurs un DOE BIM, Dossier des Ouvrages Exécutés, qui
représente la base documentaire numérique du chantier et rend l’accès à n’importe
quelle information très facile grâce à sa structuration définie préalablement. Plus les
diverses parties impliquées maintiennent leurs données à jour dans la base globale du
projet, plus la modélisation reste viable sur le long terme. Il faut également que toutes
ces données demeurent visibles et compréhensibles par tous.

Pour plus d’efficacité et de confort, la maquette d’exploitation peut être connectée

avec des logiciels type Gestion de Maintenance Assistée par Ordinateur (GMAO)
et faire le lien avec des informations telles que les codes inventaires, numéros de série,
affectations, dates d’interventions, etc.

11
 Le partage de données et la collaboration
pour objectif
L’échange d’informations et le travail présente l’information de manière figée.
collaboratif se trouvent au cœur du succès S’il en demeure lisible par tous, il ne
d’un projet BIM. Il faut donc s’assurer que permet aucune modification instantanée
toutes les données intégrées à la base de et constitue un format d’échange, non de
données demeurent lisibles et, surtout, gestion et d’exploitation.
compréhensibles par toutes les parties
impliquées. De plus, lors de la conversion de certaines
données métier en format IFC, de
C’est précisément dans cet objectif que le précieuses informations peuvent se
format IFC a vu le jour. perdre, ce qui fausse les données et,
de fait, impacte la maquette finale. Par
Créé en 1997, celui-ci a connu plusieurs ailleurs, les modifications importantes
évolutions et on utilise aujourd’hui s’opèrent souvent dans un logiciel donné
largement l’IFC 2x3 pour sa stabilité et et passent par un format propriétaire, ce
la version de 2013, IFC4, certifiée ISO qui implique de refaire un export par la
16739:2013. Ce format d’échange de suite.
données fait partie des préférés des
utilisateurs du BIM en raison de son Il arrive ainsi que le format IFC ne soit
universalité et de sa qualité reconnue. pas interprété correctement par les
Tous les professionnels peuvent le différents logiciels en amont, pendant
comprendre et, du fait de sa normalisation ou après le chantier. Certains d’entre
officielle, il est désormais proposé par la eux génèrent des erreurs de façon
plupart des logiciels métiers spécialisés systématique, à l’import comme à
pour réaliser des exports de données. l’export. Il n’est donc pas rare que, sur la
maquette 3D, un mur traverse un toit, par
Si ce format présente des avantages exemple, à cause de la perte de données
certains, l’IFC connaît quelques limites : occasionnée. Les exports IFC successifs
on parle souvent du format IFC comme peuvent notamment être à l’origine de
du « .pdf du BIM », c’est-à-dire qu’il ce genre de bug.

12
Ce format peut toutefois représenter un Face à ces problématiques, la meilleure
bon compromis dans certains cas. Par solution reste d’utiliser un format
exemple, certaines typologies d’objets à propriétaire tout au long de la phase
exploiter qui sont amenées à subir très de conception, de construction puis
peu de mouvements au fil du temps et d’exploitation.
supporteront son utilisation. Le fichier peut être mis à jour directement
par le logiciel de GMAO. Ainsi, il y a une
En revanche, dans le cas d’un hôpital ou communication bidirectionnelle qui évite
d’un bâtiment plus complexe (industriel toute manipulation humaine avec le risque
ou tertiaire par exemple), le format IFC d’erreur associé. Ceci permet d’avoir un
ne paraît pas aussi adapté car trop de vrai jumeau numérique qui évolue avec
modifications, extensions, mouvements, les outils métier utilisés en exploitation.
réaménagements peuvent survenir.

Dans ces circonstances, les processus de

mises à jour du référentiel deviennent plus
lourds et moins efficients, notamment
en raison des allers/retours récurrents
entre les outils de modélisation et
d’exploitation.

13
14
Le BIM dans l’analyse du cycle de vie d’un
bâtiment

La méthodologie BIM représente un Le FM, évalue l’occupation des bâtiments

excellent atout pour la gestion et et a pour but de l’optimiser, pour réduire
l’exploitation des données d’un les déménagements ou planifier la
bâtiment et qui concernent son cycle maintenance préventive, par exemple.
de vie. La possibilité de visualiser le
vieillissement d’un bâtiment offre de La GMAO s’applique à toute la partie
nouvelles perspectives et oblige également maintenance du bâti et doit assurer le bon
les architectes à se poser de nouvelles fonctionnement et la sécurité de l’édifice.
questions.
Enfin, les systèmes GTB ou BMS en anglais,
Devant ces prévisions, choisir un matériau surveillent et vérifient le fonctionnement
pour son aspect esthétique ou son prix ne en temps réel de tous les équipements sur
semble plus avoir de sens, tant la durabilité place, comme les installations électriques,
du bâtiment prend toute son importance. les systèmes incendie, les alarmes de
Mieux vaut désormais sélectionner sécurité…
l’option la plus durable pour construire
des édifices à la fois beaux, fonctionnels et
capables de traverser le temps.

De manière plus spécifique, l’approche BIM

impacte à la fois le Facility Management
(FM), la GMAO et les systèmes de Gestion
Technique du Bâtiment (GTB).

15
 Quel intérêt pour le Facility
management et l’exploitation ?

Le recours au BIM simplifie le Facility fonction de l’usage des lieux pour les
Management, qui concerne l’utilisation occupants finaux.
du bâtiment au quotidien par ses
occupants, à plusieurs niveaux. C’est aussi la possibilité pour le facility
Tout d’abord, comme indiqué manager de bénéficier d’une source
précédemment, la visualisation BIM centralisée et à jour du bâtiment
permet de prévoir les opérations de en tout temps avec la possibilité de
maintenance nécessaires à court et long mettre à jour les données d’occupation
terme des matériaux et composants de et les affectations sans avoir à
l’édifice. ouvrir les modèles BIM, grâce à la
En effet, les données renseignées offrent bidirectionnalité des données.
un aperçu de la façon dont chaque
détail du bâtiment va vieillir, ce qui
donne la possibilité aux professionnels
du FM de planifier facilement toutes les
opérations à venir.

L’exploitation jour après jour du

bâtiment s’en voit donc grandement
simplifiée mais l’intérêt du BIM ne
se limite pas à ces seules prévisions.
Il permet aussi, grâce à l’analyse des
matériaux, de déterminer précisément
la performance énergétique globale
du bâtiment et son évolution dans le
temps. La modélisation virtuelle aide
aussi à mieux aménager l’espace en

16
 Conclusion

Souvent résumé à une maquette 3D, le BIM s’appuie en réalité sur une
méthode très complète pour une approche globale de la conception
des bâtiments.

Avec l’échange de données et le travail collaboratif au cœur du

processus, cette démarche implique chaque corps de métier concerné
et permet de choisir les meilleurs matériaux pour des constructions à la
fois belles et durables.

En effet, le BIM permet d’associer sur une même maquette les

contraintes et informations métier de chacun et de prévoir toutes
les opérations d’entretien nécessaires à l’avenir.
Pour délivrer des prévisions aussi précises et efficaces, cette
méthodologie repose sur une base de données comportant chaque
fiche produit du plus petit détail du chantier, ce qui permet d’analyser
la qualité et la durabilité de l’ensemble de la structure.
Le processus du BIM débute avant le chantier, lors de la phase de
concept, s’étend tout au long de la construction et sert au quotidien
par la suite dans le cadre de l’exploitation du bâtiment. S’il demeure
indispensable de nommer un BIM manager, responsable de la
supervision de l’ensemble du projet, cette technique présente de
nombreux avantages sur le long terme.

Mieux gérer l’espace, comprendre les besoins des occupants, prévoir

les opérations de maintenance et la performance énergétique… Le BIM
ne sert pas uniquement aux constructeurs, il profite également à
tous ceux qui s’occupent du lieu une fois le chantier terminé. Le
Facility Management, la GMAO ou encore les systèmes GTB bénéficient
au quotidien de cette gestion des données du bâtiment, qui permet de
procéder à des installations durables et intelligentes. Le BIM représente
donc une approche globale pour des constructions qui traversent
le temps en toute sécurité.

18
BIMaccess vous accompagne
dans votre intégration du BIM

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