REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE

B.I.P.E.C Bureau d’Ingénierie Pluridisciplinaires Expertises et Conseils

MADJID Khaled
Expert et Médiateur judiciaire
Ingénieur d’état agréé par le ministère de l’habitat
Expert près des banques et des assurances

RAPPORT D’EXPERTISE
RAPPORT D’AVANCEMENT DES TRAVAUX N°02

EVALUATION D'UN PROJET DE 169 LOGEMENTS

PROMOTIONNELS, BUREAUX ET LOCAUX COMMERCIAUX
EN BLOCS (A/B) R+7, (C/D) R+13, (E/F) R+15+MEZZANINE
+03 SOUS SOL / RESIDENCE "LYDIA’’

REQUERANT : SEFFAHI IMAD

PROPRIETAIRE : PARADIS DES JARDINS
EN FAVEUR DE LA CNEP BANQUE

Situation de la propriété :
Cité Oussama, Ex-Boulanger, groupe de propriété n°23, section n°283,
Commune, Daïra et wilaya d'Oran
Janvier 2024
Siège: Cite du 20 Août – USTO/HLM – Bloc 416 – RDC - ORAN.
Tel/fax: 041 83.74.87 / Mobile: 0560 34.60.54 / 0772 20.23.38
E-mail: betbipec@Yahoo.fr
PROJET : Evaluation / 169 logements promotionnels, parking en sous-sol, bureaux et locaux commerciaux

B.I.P.E.C : Bureau d’Ingénierie Pluridisciplinaire Expertises & Conseils

MADJID Khaled
Expert et Médiateur judicaires
Ingénieur d’état agrée par le ministère de l’habitat
Expert près des banques et des assurances

Siège : Cité du 20 Août –USTO/HLM – Bloc 416 -RDC N° 2

Tel/fax : 041 424 924 mobile : 0560 346 054 / 0772 202 338

RAPPORT TECHNIQUE

EVALUATION D'UN PROJET DE 169 LOGEMENTS

PROMOTIONNELS, BUREAUX ET LOCAUX COMMERCIAUX
EN BLOCS (A/B) R+7, C/ R+13, (D/E) R+15+MEZZANINE
+03 SOUS SOL / RESIDENCE "LYDIA’’

EN FAVEUR DE LA CNEP BANQUE

L'an deux mille vingt-deux et le neuf du mois de septembre nous avons été saisi par
Monsieur SEFFAHI Imad gérant de la Sarl PARADIS DES JARDINS, pour l'expertise du
projet de réalisation de 169 logements promotionnels, bureaux, locaux commerciaux et
parking en sous-sol, sis à la Cité Oussama, Ex-Boulanger, groupe de propriété n°23,
section n°283,Commune, Daïra et wilaya d'Oran, mis en garantie, EN FAVEUR DE LA
CNEP BANQUE

DOCUMENTS FOURNIS
1-Acte de concession n° 253/2018, établi le 24/10/2018 par la direction des biens de l'état
d'Oran, Publié le 05/12/2018, sous le N° 78, Vol 768 à Conservation foncière d'Oran-
Ouest
2- Permis de construire No 145/2020, établis le 18/05/2020
3- Permis de construire – Prolongation de délai No 28/2023, établis le 07/05/2023
4- Plans du projet

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PROJET : Evaluation / 169 logements promotionnels, parking en sous-sol, bureaux et locaux commerciaux

I / DESIGNATION DE LA PROPRIETE
Le projet s'agissant de la réalisation de 169 logements promotionnels, bureaux, locaux
commerciaux et parking en sous-sol, sis à la Cité Oussama, Ex-Boulanger, groupe de
propriété n°23, section n°283, Commune, Daïra et wilaya d'Oran, dont le projet déjà
entamé sera composé comme suit :
1. 961 logements promotionnels
2. 136 places de parking
3. 15 Box de rangement
3. 07 Locaux commerciaux
4. 06 Bureaux

III/PROCEDE DE CONSTRUCTION :
Le projet est déjà entamé par le promoteur
Le programme sera réalisé en structure traditionnelle poteaux ; poutres en béton armé
avec voiles de contreventement et dalle en corps creux 16+4 cm Les matériaux utilisés
répondront aux normes des logements promotionnels
Matériaux de haute qualité, équipé totalement (kit cuisine et salle de bain, chauffage et
climatisation)

SITE DU PROJET
Le projet sujet de notre expertise se situe dans la cité Oussama, et la rue Soufi Zoubida,
une des belle cité de la ville d'Oran, à 02 mn du tramail, entouré de logements
promotionnels et autres équipements structurant
Ceci donne au bien immobilier sujet de notre expertise une plus-value appréciable.

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IV / ESTIMATION DE LA PROPRIETE
En tenant compte de la bourse immobilière locale qui se réfère aux différents
paramètres d’analyse, á la nature des constructions et á leurs typologie, leur site dans le
zoning, l’ampleur des constructions, leur vocation avec le promotionnels qu’ils offrent et
leur possibilité d’expansion commerciale ; ainsi l’estimation va inclure le capital terrain et
le capital bâti.
L’approche dans l’estimation tiendra compte des textes se référant aux articles
contenus dans les lois des finances 2000/2001, les textes de l’arrêté interministériel du
27/01/2004 fixant les paramètres de détermination de la valeur vénale.

Etat des surfaces :

- Assiette Foncière actée /EN CONCESSION = 3.200,00 m²
Capital terrain
- Valeur du terrain nu = NULLE

Valeur vénale du bâti

Le projet se présente comme suit
1- PROGRAMME DES BLOCS :

DENOMINATION BLOC EMPRISE AU SOL

NOMBRE D’ETAGES
(m2)
BLOC A R+07 + Mezzanine + 02 sous-sols 239.59
BLOC B R+07 + Mezzanine + 02 sous-sols 413.76
BLOC C R+13 + Mezzanine + 02 sous-sols 286.56
BLOC D R+13 + Mezzanine + 02 sous-sols 286.30
BLOC E R+15 + Mezzanine + 02 sous-sols 384.35
BLOC F R+15 + Mezzanine + 02 sous-sols 377.95
PARVIS RDC + 02 sous-sols 1 211.49
Total 3 200.00

2- PROGRAMME DES LOCAUX COMMERCIAUX ET BUREAUX:

SURFACE SURFACE
DENOMINATION LOCAUX BUREAUX
(m2) (m2)
BLOC A 01 96.84 282.91
01
01 94.57
BLOC B 01 214.57 01 217.36
BLOC C 01 132.13 01 283.39
BLOC D+ Parvis 01 697.71 / /
D / / 01 263.58
BLOC E / / 01 377.97
BLOC E + BLOC F 01 285.61 / /
BLOC F / / 01 328.04
PARVIS 01 545.08 / /
TOTAL 07 2 066.51 06 1 753.25

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3- PROGRAMME PLACE PARKING SOUS SOL:

NOMBRE DE NOMBRE DE BOXS

DENOMINATION BLOC EMPRISE AU SOL
PLACES DE DE RANGEMENT
(m2)
STATIONNEMENT

BLOC A 22 00 239.59
BLOC B 17 02 413.76
BLOC C 09 01 286.56
BLOC D 09 00 286.30
BLOC E 22 01 384.35
BLOC F 05 11 377.95
PARVIS 52 00 1 211.49
TOTAL 136 15 3 200.00

PROGRAMME TYPE DE LOGEMENTS ET NOMBRE :

TYPE DE SURFACE SURFACE NOMBRE

DENOMINATION BLOC
LOGEMENT (m2) HABITABLE LOGTS
A (R+07 + Mezzanine + 02 sous- F3-A 95.14 89.24 7
sols) F3-B 94.08 91.75 7
B (R+07 + Mezzanine + 02 sous- F3-A 94.37 91.33 7
sols) F3-B 91.49 85.17 7
F5 148.69 143.11 7
C (R+13 + Mezzanine + 02 sous- F3 109.41 100.49 13
sols) F4 127.77 117.77 13
D (R+13 + Mezzanine + 02 sous- F4 125.84 122.94 13
sols) F3 108.51 106.38 13
F3-A 104.44 101.87 13
F3-B 89.65 87.67 13
F3-C 102.49 100.87 13
E (R+15 + Mezzanine + 02 sous-
sols) DUPLEXE 01 319.73 301.85 01
DUPLEXE 02 285.21 278.10 01
F4-A 123.01 113.16 13
F2 62.09 57.52 13
F4-B 117.01 110.12 13
F (R+15 + Mezzanine + 02 sous-
sols) DUPLEXE 01 314.93 303.81 01
DUPLEXE 02 281.67 273.59 01
TOTAL 169

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6- SURFACES ANNEXE (SURFACE COMMUNE ET TOITURE TERRASSE):

Terrasse
TOITURE Hall immeuble Couloirs Cour
accessible 2
BLOC TERRASSE (m ) d’étage + intérieure
(Avec piscine)
(Inaccessible)(m2) Escalier (m2) (m2)
(m2)
Bloc A 241.48 / 36.14 146.44 /
Bloc B 414.63 / 34.24 226.73 /
Bloc C 302.23 / 37.19 354.25 /
Bloc D 301.88 / 36.61 363.87 /
Bloc E 221.63 147.61 35.71 405.10 /
Bloc F 262.26 127.01 69.02 608.65 /
Bloc PARVIS / / / / 1079.48
TOTAL 1744.11 274.62 248.91 2105.04 1079.48

7- RECAPITULATIF PROGRAMME SURFACIQUE ;

SURFACE TOITURE TERRASSE

Commerce et bureaux 3819,76
(m²) m²
Parking 6400,00 m²
Appartements 17905,82 m²
Surface annexe 1354,10 m²
TOTAL 29479,68 m²
COUT PAR REBRIQUE
REALISATION Surface habitable Cout / m2 Montant
LOGEMENTS 17905,82 80 000,00 1 432 465 600,00
PARKING 6400 48 000,00 307 200 000,00
Terrasse accessible aménagée 274,62 24 000,00 6 590 880,00
Cour intérieure 1090 20 000,00 21 800 000,00
Total H.T 1 768 056 480,00
TVA 09% 159 125 083,20
Total TTC (1) 1 927 181 563,20

REALISATION Surface habitable Cout / m2 Montant

LOCAUX 2066,51 75 000,00 154 988 250,00
BUREAUX 1753,25 70 000,00 122 727 500,00
ASCENSEUR 10 8 000 000,00 80 000 000,00
Total H.T 357 715 750,00
TVA 19% 67 965 992,50
Total TTC (2) 425 681 742,50

FRAIS DIVERS
Frais permis 414 000,00
Frais concession terrain 6 787 879,00
Etudes 40 000 000,00
Etudes Géotechnique du terrain 19 500 000,00
Contrôle Technique 3 360 125,41
Suivi 80 000 000,00
Total TTC 150 062 004,41

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RECAPITULATIF
Total travaux (01) + (02) 2 352 863 305,70
Prestation 150 062 004,41
Total PROJET 2 502 925 310,11
Le cout global du projet est donc arrêté a la somme de
DEUX MILLIARD CINQ CENT DEUX MILLION NEUF CENT VINGT CINQ MILLE TROIS CENT DIX
DINARS ET ONZE CENTIMES / 2 502 925 310,11 DA

TABLEAU DES ESTIMATIONS DU COUT DU PROJET

1 - PRESTATION
Rubriques Montant HT
Frais permis 414 000,00
Frais concession terrain 6 787 879,00
Etudes 12 500 000,00
Etudes Géotechnique du terrain 19 500 000,00
Contrôle Technique 3 360 125,41
Suivi 80 000 000,00
MONTANT TOTAL TTC 122 562 004,41

2 – REALISATION
MONTANT MONTANT / MONTANT
DESIGNATION DES LOTS
GLOBAL LOCAUX LOGEMENT
Terrassement 102 288 611,50 13 885 787,50 88 402 824,00
Infrastructure 306 865 834,50 41 657 362,50 265 208 472,00
Superstructure 613 731 669,00 83 314 725,00 530 416 944,00
Maçonnerie et enduits 265 950 389,90 36 103 047,50 229 847 342,40
Revêtement sols et murs 204 577 223,00 27 771 575,00 176 805 648,00
Etanchéité 40 915 444,60 5 554 315,00 35 361 129,60
Menuiserie Bois 61 373 166,90 8 331 472,50 53 041 694,40
Menuiserie Aluminium 81 830 889,20 11 108 630,00 70 722 259,20
Menuiserie Métallique 20 457 722,30 2 777 157,50 17 680 564,80
Plomberie Sanitaire 122 746 333,80 16 662 945,00 106 083 388,80
Electricité 61 373 166,90 8 331 472,50 53 041 694,40
Peinture Vitrerie 81 830 889,20 11 108 630,00 70 722 259,20
VRD 81 830 889,20 11 108 630,00 70 722 259,20
Ascenseurs 80 000 000,00 80 000 000,00
MONTANT TOTAL EN HT 2 125 772 230,00 357 715 750,00 1 768 056 480,00
TVA 09% (Logements) 159 125 083,20
TVA 19% (Locaux) 67 965 992,50
MONTANT TOTAL TTC 425 681 742,50 1 927 181 563,20
MONTANT GLOBAL TTC 2 352 863 305,70
Le montant prévisionnel des travaux :
DEUX MILLIARD TROIS CENT CINQUANTE DEUX MILLIONS HUIT CENT SOIXANTE TROIS MILLE
TROIS CENT CINQ DINARS ET SOIXANTE DIX CENTIMES / 2 352 863 305,70 DA

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V - ETAT PHYSIQUE DES TRAVAUX arrêté au 18/ 01/ 2024

Le projet est entamé sur
- Cout prévisionnel du projet est estimé à 2 503 884 072,60DA / TTC
- Durée de réalisation du projet (36) trente-six mois
- Le projet compte 05 blocs, (A/B)/R+7, C/D+13, (E/F)/ R+15+ Mezzanine+ 02 SOUS SOL

TAUX D'AVANCEMENT PHYSIQUE détaillé comme suit

Lot Terras Infra Super S Maçon Etanch Revêt Plomb Menui Electr Peint VRD Total
% 5,00% 15,00% 30,00% 13,00% 2,00% 10,00% 6,000% 8,00% 3,00% 4,00% 4,00% 100,00%
Total 5,00% 3,75% 4,77% 0,00% 0,00% 0,00% 0,000% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 13,52%

D'ou l'avancement global des travaux est de 13,52 %

ARTICLE REALISE A CE JOUR

1 - Travaux de réalisation
TRAVAUX TRAVAUX
MONTANT MONTANT / MONTANT
DESIGNATION DES LOTS REALISE REALISE
GLOBAL LOCAUX LOGEMENT
LOCAUX LOGEMENT
Terrassement 102 288 611,50 13 885 787,50 88 402 824,00 13 885 787,50 88 402 824,00
Infrastructure 306 865 834,50 41 657 362,50 265 208 472,00 10 414 340,63 66 302 118,00
Superstructure 613 731 669,00 83 314 725,00 530 416 944,00 13 247 041,28 84 336 294,10
Maçonnerie et enduits 265 950 389,90 36 103 047,50 229 847 342,40 0,00 0,00
Revêtement sols et murs 204 577 223,00 27 771 575,00 176 805 648,00 0,00 0,00
Etanchéité 40 915 444,60 5 554 315,00 35 361 129,60 0,00 0,00
Menuiserie Bois 61 373 166,90 8 331 472,50 53 041 694,40 0,00 0,00
Menuiserie Aluminium 81 830 889,20 11 108 630,00 70 722 259,20 0,00 0,00
Menuiserie Métallique 20 457 722,30 2 777 157,50 17 680 564,80 0,00 0,00
Plomberie Sanitaire 122 746 333,80 16 662 945,00 106 083 388,80 0,00 0,00
Electricité 61 373 166,90 8 331 472,50 53 041 694,40 0,00 0,00
Peinture Vitrerie 81 830 889,20 11 108 630,00 70 722 259,20 0,00 0,00
VRD 81 830 889,20 11 108 630,00 70 722 259,20 0,00 0,00
Ascenseurs 80 000 000,00 80 000 000,00
MONTANT TOTAL EN HT 2 125 772 230,00 357 715 750,00 1 768 056 480,00 37 547 169,40 239 041 236,10
TVA 09% (Logements) 159 125 083,20 21 513 711,25
TVA 19% (Locaux) 67 965 992,50 7 133 962,19
MONTANT TOTAL TTC 425 681 742,50 1 927 181 563,20 44 681 131,59 260 554 947,34
MONTANT GLOBAL TTC 2 352 863 305,70 305 236 078,93

Le montant des travaux réalisé a ce jour

TROIS CENT CINQ MILLION DEUX CENT TRENTE-SIX MILLE SOIXANTE-DIX-HUIT DINARS ET
QUATRE VINGT TREIZE CENTIMES / 305 236 078,93 DA

2 - Prestation
Rubriques Montant HT
Frais permis 414 000,00
Frais concession terrain 342 479,95
Etudes 40 000 000,00
Etudes Géotechnique du terrain 19 500 000,00
Contrôle Technique 1 680 032,70
Suivi 3 000 000,00
MONTANT TOTAL TTC 64 936 512,65

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Récapitulatif
Travaux de réalisation 305 236 078,93
Prestation 64 936 512,65
Total dépense 370 172 591,58

1 - MONTANT GLOBAL DES TRAVAUX REALISE + PRESTATIONS

TROIS CENT SOIXANTE DIX MILLION CENT SOIXANTE DOUZE MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT ONZE
DINARS ET CINQUANTE-HUIT CENTIMES / 370 172 591,58 DA

2 - MONTANT GLOBAL DES TRAVAUX RESTANT A REALISE / RAR

DEUX MILIARD QUARANTE SEPT MILLION SIX CENT VINGT-SEPT MILLE DEUX CENT VINGT-DIX-SIX
DINARS ET SOIXANTE-DIX-SEPT CENTIMES/ 2 047 627 226,77

- CONSTAT DE CONFORMITE DES TRAVAUX

Les travaux réalisés à ce jour sont conformes aux plans et au permis de construire délivré
au promoteur par l’administration

- Durée des travaux restant à réaliser

La durée des travaux restant à réaliser est estimative à (26) Vingt six mois

Fait à Oran le; 18 janvier 2024

L’EXPERT : MADJID KHALED

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V / CONCLUSION

Le projet s'agissant de la réalisation de 169 logements promotionnels, bureaux, locaux

commerciaux et parking en sous-sol, sis à la Cité Oussama, Ex-Boulanger, groupe de
propriété n°23, section n°283, Commune, Daïra et wilaya d'Oran, réalisé sur un terrain
d’une superficie de 3.200,00 m2
Décrit comme suit
Le bien immobilier sujet de notre expertise, appartenant à SEFFAHI IMAD, gérant de la
PARADIS DES JARDINS, est estimé à la somme de:
1 - Montant prévisionnel global du projet (Prestation + travaux) :
DEUX MILLIARD CINQ CENT DEUX MILLION NEUF CENT VINGT CINQ MILLE TROIS CENT DIX
DINARS ET ONZE CENTIMES / 2 502 925 310,11 DA
2 - Montant des travaux réalisés (Prestation + travaux) :
TROIS CENT SOIXANTE DIX MILLION CENT SOIXANTE DOUZE MILLE CINQ CENT QUATRE
VINGT ONZE DINARS ET CINQUANTE-HUIT CENTIMES / 370 172 591,58 DA
3 - montant global des travaux restant à réaliser / RAR : DEUX MILIARD TROIS CENT DEUX
MILIARD QUARANTE SEPT MILLION SIX CENT VINGT-SEPT MILLE DEUX CENT VINGT-DIX-SIX
DINARS ET SOIXANTE-DIX-SEPT CENTIMES/ 2 047 627 226,77

Fait à Oran le; 18 janvier 2024

L’EXPERT : MADJID KHALED

B.I.P.E.C : Bureau d’Ingénierie Pluridisciplinaires Expertises et Conseils 9

Siège: Cite du 20 Août – USTO/HLM – Bloc 416 – RDC - ORAN. - Tel / Fax: 041.83.74.87 / 0560.34.60.54 - E-mail: betbipec@Yahoo.fr.