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Sypemi Guide Gmao V Finale 07aout2009
Sypemi Guide Gmao V Finale 07aout2009
GUIDE DE GESTION DE
LA MAINTENANCE DUN
PATRIMOINE IMMOBILIER
Juin 2009
GUIDE DE GESTION DE
LA MAINTENANCE DUN
PATRIMOINE IMMOBILIER
2 -
Avant propos
La mise en uvre dune GMAO* ou plus simplement dun chancier* de
Maintenance, en vue dune planification quotidienne, donne lieu une diversit
importante de pratiques qui aboutissent, selon les cas, une production excessive de
bon dinterventions, synonyme de lourdeur administrative. Elle est souvent restreinte
un primtre technique alors que lensemble des prestations dun contrat de Facilities
Management est parfois sujet des exigences de priodicit.
Chacun saccorde donc considrer quil est ncessaire de proposer, via un guide de
recommandation, des conseils pour harmoniser les procdures selon une
mthodologie qui contribuera la qualit attendue des prestations.
Le prsent guide fait rfrence aux documents normatifs ou de rfrences suivantes :
- EN 13306 de juin 2001 Terminologie de la maintenance .
- FD X60-000 de mai 2002 Maintenance Industrielle Fonction Maintenance .
- NF X60-012 daot 2006 Maintenance Termes et dfinitions des lments
constitutifs des biens et de leur approvisionnement .
- EN 15221 de janvier 2007 Facilities Management .
- SYPEMI Guide dapplication du fascicule de documentation FD X 60-000 aux
patrimoines immobiliers .
Domaine dapplication
Ce guide prvoit dtre appliqu principalement aux immeubles dactivit tertiaire. Il ne
prvoit notamment pas dtre appliqu aux activits industrielles, sauf pour ce qui
concerne la maintenance des btiments et installations techniques lies
lenvironnement de travail.
Objectifs
Conu sous forme de guide, le prsent document a pour objectifs principaux :
- de proposer une dcomposition arborescente, mais fonctionnelle, du bien
maintenir,
- dtablir les rgles qui permettent de fixer le niveau de subdivision dun bien du point
de vue dune action de maintenance,
- dharmoniser le vocabulaire utilis pour dsigner chaque niveau darborescence,
- de prsenter les lignes directives prendre en compte pour laborer un chancier
de maintenance,
- de prconiser la gnralisation de cette mthodologie aux prestations de service
des contrats de Facilities Management, pour tout ce qui concerne les biens
matriels et les prestations associes, de nature technique ou service. A ce titre,
une GMAO* fournit des lments ncessaires au Facilities Management.
Prcisions :
Les termes qui ont comme exposant une (*) sont dfinis dans le paragraphe qui suit.
Les notes sont reprises in extenso des normes.
Tous les commentaires sont des informations complmentaires fournies par le SYPEMI.
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4 -
1.
Exemples dquipement :
Une centrale de traitement dair, alimente en eau glace peut tre considre comme un
quipement* au mme titre quun climatiseur autonome monobloc ou lments* spars.
- Un groupe de production deau glace peut tre considr comme un quipement* au mme
titre quune pompe chaleur qui, elle, assure deux fonctions requises : de leau glace et de
leau chaude.
- Un groupe motopompe peut tre considr comme un quipement* au mme titre quun
ensemble de groupes motopompes runis pour assurer une fonction requise.
-
5 -
Elment
Pice de fonctionnement ou ensemble de pices de fonctionnement, qui font partie dun
quipement* et sur lesquels sont dfinies des oprations de maintenance.
Exemples dlment :
- Un moteur lectrique dune pompe ou dune centrale de traitement dair est un lment sur
lequel le remplacement des roulements prconis par le constructeur, pour un nombre dunit
dusage dtermin, est une opration de maintenance.
- Une tourelle dextraction hlicodale, constitu dun moteur accoupl une hlice, est un
lment constitu dun ensemble de pices de fonctionnement, laquelle est associe une
opration de maintenance.
- Une porte ou une fentre peut tre considre comme un lment au mme titre quun
ensemble de portes ou de fentres.
- Un photocopieur est un lment pour lequel le rapprovisionnement en papier est une opration
de maintenance (service)
Ouvrage
Bien* le plus durable et qui supporte tous les autres biens* (Installations*) ou partie des
biens* (quipements*).
Un ouvrage dans le btiment est le rsultat de la construction :
- dun gros ouvrage ou ouvrage lourd, qui constitue la structure (murs porteurs, poteaux,
planchers, charpente, etc.),
- douvrages lgers ou menus ouvrages qui sappuient sur lui (isolation, cloisons,
revtement, etc.).
Sont galement concerns comme des ouvrages les amnagements extrieurs comme les
parkings, la voierie, les rseaux dassainissement, les cltures, etc.
Notes
1. Les ouvrages lgers ou menus ouvrages sont gnralement subdiviss pour tre associs des
gammes de maintenance standard.
2. Le gros ouvrage ou ouvrage lourd est trs frquemment retenu pour tre associ une seule
gamme de maintenance.
Exemples douvrage :
- Une zone de terrasse est un ouvrage lourd sur lequel le dmoussage est une opration de
maintenance.
- Une zone de faade est un ouvrage lger sur lequel le nettoyage priodique dtermin par le
client est une opration de maintenance.
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Bien
Fonction FM
Installation CVC
Fonction
Chauffage,
Ventilation,
Climatisation
Equipement CTA
Traitement dair
Equipement Distribution
Elment Moteur
Elment Gaines
Elment Filtre
Elment Bouches
Distribution dair
Fonction (fourniture
d) Electricit
Installation Electrique
Equipement Groupes
Equipement Distribution
Elment Grp. N1
Production lec.
Armoires col. n1
Elment Grp. N2
Armoires col. n2
Elment Grp. N3
Distribution lec.
Fonction (fourniture
dEau)
Production deau
Installation Plomberie-Sanitaire
Equipement Prod.ECS
Equipement Distrib.ECS
Elment Adoucisseur
Elment Robinetteries
Elment Surpresseur
Distribution deau
Fonction Services
et Support
Gestion, pilotage
Copie et
impression de
documents
Equipement Reprographie
Elment Copieur Niv.1
Elment Copieur Niv.2
Maintien de la
propret
Elment Contrles
Equipement Propret
Elment Sols Souples
Elment Sanitaires
Elment Imprimantes
Supporte
Ouvrage
Lourd :
Faade porteuse
Murs
Lger :
Faade vitre
Cloisons
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Notes
- Cette reprsentation est indicative. Il y a dautres reprsentations possibles, elle est
cependant assez courante.
- La dcomposition technique tant lie un site, les installations, quipements et lments
doivent tre identifis de faon unique, gnralement par un repre gographique. Exemple :
Production froid, de la salle serveur.
- Les termes : services, support, gestion, pilotage, doivent tre dfinis par le contrat afin
dviter les ambigits.
- A titre dexemple, afin de pouvoir affecter aux contrles techniques rglementaires un
chancier de maintenance, il est frquent des les assimiler dans la dcomposition en tant
ququipement.
Fiche de Maintenance
Ensemble des gammes de maintenance, raliser sur un quipement* considr.
Les dites gammes correspondent des oprations de maintenance prventive
systmatique (selon chancier*) ou conditionnelle (selon critres de dclenchement).
Les fiches de maintenance sont parfois dsignes par les abrviations suivantes :
- BT (Bon de travaux) ou OT (Ordre de Travaux),
- ODM (Opration / Ordre De Maintenance),
- WO (Work Order).
Ces dsignations sont souvent celles proposes par les diteurs de logiciel de GMAO*.
Fiche de Ronde
Support utilis par lquipe de maintenance, lors de rondes priodiques, pour enregistrer
certaines informations (Relevs de compteurs, de tempratures, de pressions, etc.),
mais galement pour rappeler aux techniciens de procder quelques vrifications de
fonctionnement ou dtat, et pour raliser des contrles des sens communs.
Ce support est gnralement un formulaire papier, mais il peut galement sagir dun
outil informatique de type Pocket , utilis pour tl-relever certaines donns, pointer
le passage des techniciens dans les locaux visiter ou simplement saisir
informatiquement des informations.
Certaines oprations de maintenance de 1er niveau, voir de 2me niveau peuvent tre
ralises loccasion de ces rondes priodiques.
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10 -
11 -
Demande
dintervention
Dcoupages
Politique de
maintenance
Codification
2.1
Gammes de
maintenance
Contrat
G.M.A.O.*
Devis
Travaux
Fiche* de
maintenance 2.3.2
Mesures,
conditions
Indicateurs de
performance
2.7
Maintenance
Technique
Service
2.3.2.Fiche* de maintenance
Chaque quipement* est constitu dun certain nombre dlments* pour
lesquels sont dfinies des prestations et priodicits. Le regroupement de ces
prestations constitue les diffrentes fiches* de maintenance de lquipement*.
Chaque gamme de maintenance doit tre associe un contrle des
performances pour vrifier que lquipement* est apte accomplir sa fonction
requise avant dtre dfinitivement remis en service.
12 -
BT Prventif
planifi
ralis
dcal
abandonn
2.3.3. Echancier
La planification priori de lensemble des prestations de maintenance des
quipements* dun site constitue lchancier.
2.3.4.Planification
Chaque semaine (ou des frquences adaptes au site ou aux installations*
et quipements* concerns), et en fonction des paramtres rels (ressources
et moyens disponibles, entretien conditionnel et travaux complmentaires
associer aux actions de maintenance), lchancier* est actualis lors de la
planification.
Suite cette dcision, ldition des fiches* de maintenance est ralise et
constitue le programme hebdomadaire de lquipe de maintenance.
13 -
14 -
contrat
devis
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17 -
18 -
ANNEXE I
NOMENCLATURE DOUVRAGES,
INSTALLATIONS ET EQUIPEMENTS
Voici la liste des ouvrages*, installations* et quipements* faisant lobjet de prestations de
maintenance et/ou de conduite :
OUVRAGES
Le Clos & Couvert du Btiment :
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INSTALLATIONS ET EQUIPEMENTS
Les installations de Plomberie Sanitaire :
Eau froide (compteurs, disconnecteurs, dtendeurs, surpresseurs, vannes, clapets antiretour, anti-blier, tuyauteries, mitigeurs).
Traitement deau (adoucisseur, traitement anticorrosion).
Eau chaude sanitaire (chauffe-eau lectrique, gaz ou autre, vannes, tuyauteries,
maintien en temprature).
Eaux uses (canalisation, pompes de relevages, fausse de sparation des graisses),
Appareillage sanitaire (cuvettes et rservoirs ou robinets de chasse pour WC, urinoirs et
robinetteries, lavabos et robinetterie, siphons et divers).
Courant fort :
Poste et rseau Haute Tension (HT).
Raccordement au rseau de distribution publique, TGBT, armoires divisionnaires,
chemin de cbles, circuits et botes de drivation, petit appareillage.
Alimentation secourue (Groupe lectrogne).
Alimentation protge (Onduleurs).
Courant fort :
Eclairage intrieur, extrieur, de scurit.
Eclairage dcoratif et illuminations (faades, guirlandes).
Eclairage dimage de marque (totem, enseignes, nons).
Production de chaleur :
Chaudires.
Conduits de fume.
Echangeurs de chaleur.
Distribution de chaleur :
Pompes,
Organes de scurit et de rglages.
Expansion et accessoires.
Calorifuge et revtement extrieur.
Terminaux de chauffage :
Radiateurs, panneaux rayonnants ou radiants.
Convecteurs, arotherme.
Ventilo-convecteurs, Cassettes plafonnires.
Plancher chauffant.
GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE DUN PATRIMOINE IMMOBILIER
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Production de froid :
Groupes frigorifiques dtente directe.
Gnrateur de production deau glace.
Tour de refroidissement, Dry-cooler, condenseur air.
Distribution de froid :
Pompes.
Organes de scurit et de rglages.
Expansion et accessoires.
Calorifuge, revtement extrieur et pare-vapeur.
Terminaux :
Ventilo-convecteurs, cassettes plafonnires
Planchers rafrachissants.
Plafonds rayonnants ou rafrachissants.
Installation arauliques :
Arothermes.
Centrales de traitement dair, boites de dtente et systmes de diffusion.
Ventilateurs dextraction, VMC.
Installations dextraction de cuisines.
Gaines, volets de rglage, calorifugeage.
Rgulation et Mesures :
GTC, rgulations centralises, rgulations terminales.
Organes de contrle et de signalisation.
Dsenfumage protection incendie :
Clapets coupe-feu, trappes de dsenfumage,
Extracteur / Ventilateurs de dsenfumage.
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Equipements dHygine :
Machine laver.
Poste de Lavage.
Convoyeur plateaux.
Armoire de strilisation.
Poste des Dsinfection.
Laves mains.
Equipements dHygine :
Broyeur dchets.
Presse dchets.
Sparateur de graisse.
Bac graisse.
Ascenseurs et monte-charges.
Monte-handicaps.
Quai niveleur.
Nacelles de nettoyage et Nacelles autres.
Transport de documents.
Protections extrieures :
Rideau mtallique lames ou grille enroulement.
Rideau souple.
Stores extrieurs ou volets roulants lames.
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Dtection intrusion.
Contrle daccs.
Anti-agression et Vidosurveillance.
Protection Incendie :
Centrale de dtection Incendie.
Rseaux dalarmes (Coup de poing).
Sonorisation.
Extinction Incendie :
Installations et poste de sprinkler.
Rseaux de bouches dincendie.
Rseaux de postes Incendie Arms (RIA).
Installation de colonne sche.
Extincteurs portatifs.
Extincteurs poste fixe.
Installation de gaz inerte, mousse, brouillard et autres.
Service Courrier :
Ouvre lettres.
Scanner de documents (Courrier ou Chques).
Matriel de mise sous plis.
Machine affranchir.
Imprimante denveloppes.
Balance.
Service de Reprographie :
Copieur dtage.
Destructeur de documents confidentiels.
Imprimantes dtage.
Plieuse.
Relieuse.
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ANNEXE II
SOMMAIRE DES DEFINITIONS FIGURANT DANS LE
GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE DUN
PATRIMOINE IMMOBILIER
DEFINITION
S
SYPEMI
TERME
DEFINITIONS
NORMATIVES
COMMENTAIRES
(informations
SYPEMI)
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EN 15221
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FD X60-012
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FD X60-012
FD X60-000
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FD X60-000
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2
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3
2
3
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2
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EN 13306
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