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Cours Droit Foncier 1
Cours Droit Foncier 1
Droit foncier
Introduction
Au sens large du terme, le Droit foncier signifie lanalyse, ltude sur les textes et dispositions
juridiques, la doctrine, la jurisprudence, tout ce qui a un rapport avec limmeuble, le mode des
attributs de la proprit (usus fructus abusus). Parfois sur les droits rels (hypothque,
emphytose), les charges qui psent sur la proprit (la servitude immobilire).
Plusieurs branches sont issues du Droit foncier (Droit de construction, urbanisme,
amnagement du territoire). Il faut entendre par Droit foncier le Droit qui sintresse la
prservation de limmeuble, les droits qui peuvent tre obtenus sur limmeuble.
La procdure dimmatriculation et la procdure dinscription, cest un changement de rgime,
un passage dun statut lautre de limmeuble. Limmatriculation donne droit la proprit
mme avec des actes frauduleux (aucun recours nest possible).
Le rgime dimmatriculation a t apport par la France en 1913, une technique dj utilise
au Sngal, au Congo et en Tunisie bien avant son apparition au Maroc pour sapproprier des
terrains. Un rgime qui ntait pas appliqu dans la mtropole. Stait lpoque une innovation
car le rgime qui tait avant le protectorat tait le rgime musulman. Le rgime apport par la
France tait la cration dun Australien qui sappelle Act TORRENS.
Un immeuble immatricul devient rga omnes, aucun recours nest possible pour garantir une
stabilit limmeuble (ex : affaire Houcine). Ce principe sinspire des principes :
1. Leffet de purge, c'est--dire vacuer tout le passif de limmeuble. Autrement dit, un
dpart nouveau.
2. La lgalit ou force probante : celui qui est inscrit sur le registre est prsum le
propritaire.
3. La publicit absolue de tous les droits rels et de modifications qui peuvent porter sur
limmeuble
4. Le principe de la spcialit : chaque immeuble a un titre, un nom, une identit, etc.
qui lui est propre. Elle retrace aussi son historique.
5. Tous les actes qui sont soumis linscription sont contrls par le conservateur.
6. La mobilisation de la proprit foncire.
Cest un systme qui dtermine la proprit rellement et juridiquement. Chaque immeuble a
un numro, ventuellement un nom.
2. Avantages
A. La rquisition dimmatriculation
Quelles sont les personnes qui peuvent dposer une rquisition dimmatriculation ?
Elle ne peut tre dpose que par ceux dsigns ci-aprs :
Le propritaire.
Le copropritaire sous rserve du droit de Chefa lorsque ceux-ci se trouvent dans des
conditions requises pour exercer ce droit de premption (privilge).
Les bnficiaires du droit rel numrs ci-aprs :
o Usufruit.
o La superficie.
o Emphytose.
o Le droit de zina, lhoua et surlvation, habous
Le bnficiaire de servitudes foncires avec le consentement du propritaire. La
servitude est une charge qui pse sur un immeuble pour servir un autre. Cest un droit
rel.
Les cranciers qui bnficient dun jugement ou dcision judiciaire qui ordonne
limmatriculation.
Les reprsentants lgaux dincapables ou de mineurs peuvent dposer une demande
dimmatriculation au nom de leurs tutelles.
Au niveau de la forme, la rquisition doit contenir certaines indications qui sont dictes par la
loi :
A ct de la rquisition, elle devrait tre accompagne des originaux et des copies conformes
qui justifient la proprit du bien.
Si la rquisition est crite par une langue autre que larabe ou autre langue non maitrise par
les services administratifs, une traduction est exige.
Au cas o le propritaire ne cite pas les droits rels, ils devront tre publis. Dans le cas
contraire, si les dtenteurs de ces droits ne se manifestent pas, ils peuvent subir une purge.
Le bien en immatriculation peut tre cd en totalit ou partiellement. Lacqureur devrait
signaler ses droits.
Limmeuble en cours dimmatriculation peut faire lobjet de chefa, dhom ou safqua.
La rquisition dpose la conservation foncire doit faire lobjet dune publication :
Le conservateur doit aviser dans au moins 20 jours avant le bornage le 1ier prsident du
tribunal de 1ire instance, le reprsentant de lautorit locale (Cad) et le prsident du
conseil communal. Ils sont obligs de les afficher dans leurs placards.
1. Le bornage
Cest au conservateur qui doit dsigner la date du bornage, et doit dlguer le bornage un
ingnieur gomtre asserment du cadastre et qui doit tre inscrit lordre des ingnieurs
gomtre topographes.
On doit convoquer le jour du bornage, la convocation doit tre personnelle :
Le bornage est effectu lheure et la date fixe par le conservateur. Lingnieur topographe
doit faire une enqute auprs des requrants, les riverains, les opposants et les titulaires des
droits rels. Il doit tenir compte des remarques et observations des opposants. Il doit dresser un
procs verbal la fin du bornage qui doit contenir :
2. Les oppositions
Elle signifie une constatation de la rquisition formule par une personne autre qui a dpos la
rquisition dimmatriculation. Elle peut prendre plusieurs formes. Cela ne vise pas empcher
limmatriculation. Cest une contestation plus ou moins importante. Elle concerne la proprit
elle-mme, comme elle peut sattaquer aux droits rels dmembrs de la proprit. Elle peut
concerner ltendue de la proprit (un voisin par exemple), il sagit dune personne qui prtend
avoir un droit sur limmeuble objet de la rquisition. Elle peut avoir pour objet 3 raisons :
a. La contestation portant sur lexistence du droit de proprit du requrant ou sur les
limites de limmeuble, la partialit de limmeuble, en tant que riverain.
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b. Prtention sur lexercice du droit rel qui est susceptible dtre inscrit sur limmeuble
(antichrse).
c. La contestation dun droit publique conformment larticle 85 du dahir de 1913, il
parle de la prnotation par le conservateur, le prsident du tribunal de 1ire instance
du lieu de la situation de limmeuble.
Ici, le bnficiaire pour avoir rang et rendre le dit droit opposable aux tiers, doit effectuer la
conservation foncire le dpt des pices requises pour linscription.
Le dpt est inscrit au registre des oppositions. Cette procdure est obligatoire pour que le
droit soit inscrit le jour de limmatriculation et que lopposition soit opposable aux tiers.
Les oppositions sont faites par voie orale ou crite :
Ds la premire inscription.
Le jour du bornage. Lingnieur doit linscrire dans le procs verbal.
Cest la responsabilit du conservateur de vrifier lexactitude des informations, car cest lui
qui engage sa responsabilit.
Lopposition doit tre accompagne par toute pice justificative qui justifie les prtentions de
lacquisition dans les dlais prvus, sinon lopposition sera considre nulle et non avenu.
3. Les dlais
Ils commencent partir de la 1ire publication. Les oppositions doivent tre faites dans le dlai
de 2 mois qui commence courir partir de la publicit au bulletin officiel de lavis de clture du
bornage. La loi oblige faire lavis du bornage dans un dlai de 4 mois. Aprs lavis du bornage, les
opposants ont un dlai de 2 mois pour faire encore des oppositions.
Dbut du bornage
Bornage
Publication de lavis de
clture du bornage
Fin du bornage
Les oppositions
4 mois
2 mois
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Enfin, le conservateur a le pouvoir de concilier les parties et dresser un procs verbal qui doit
tre sign par les parties.
La dcision du conservateur foncier refusant nest pas susceptible daucun recours judiciaire
(Article 29).
Dailleurs lopposition est considre nulle et non avenu si lopposant ne produit pas les
documents qui justifient son opposition.
Si lopposition est reconnue bien fonde par le tribunal, le conservateur doit procder au rejet
de limmatriculation et lopposant peut ventuellement dposer une nouvelle rquisition.
Au cas contraire, lopposition est dclare mal fonde par le juge. Le conservateur doit la
radier et procder limmatriculation sil ny a pas dautres oppositions.
Enfin, si lopposition est reconnue par le tribunal comme tant abusive, vexatoire ou de
mauvaise foi, le juge peut prononcer une amande au profit de lAgence Nationale de la
Conservation Foncire dont le montant ne peut tre inferieur la valeur de limmeuble. Le tout
sauf prjudice des droits des parties qui sont lss, peuvent demander des dommages et intrt.
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Le tribunal statue sur laffaire et renvoi les parties pour quil soit fait tat de sa dcision devant
le conservateur qui est le seul comptent pour admettre ou rejeter le tout ou en partie la
rquisition de limmatriculation.
Le jugement prononc indique les limites et la superficie des parties reconnues au profit des
opposants et en cas dindivision, la part qui revient chacun (indivisaires) (article 37).
Toutefois, il est possible de trouver une conciliation mme en cours dinstance. Soit lopposant
fait main leve, soit le requrant donne son acquiescement. Le juge doit constater
lacquiescement ou la main leve et renvoyer le dossier au conservateur.
2. Le rejet de limmatriculation
Au niveau du rejet, le conservateur peut rejeter soit partiellement soit totalement la demande
dimmatriculation. Sa dcision doit tre motive et notifie au requrant de limmatriculation. Elle
est susceptible de recours devant le tribunal de 1ire instance qui statue charge dappel avec une
possibilit de recours en cassation (article 37 bis).
Le rejet de la rquisition entraine lannulation du bornage et le requrant doit faire disparaitre
les traces. Sil ne le fait pas, on peut le faire en recourant la force publique ses frais aprs une
mise en demeure. Le conservateur, en cas de rejet, invite les parties retirer leurs pices.
Si le rejet est partiel, le bornage est rectifi en prenant en considration la dcision du rejet.
En revanche, la dcision du conservateur immatriculant limmeuble nest pas motive, et ne
fait lobjet daucun recours.
[Arrt n 827 du 03 Avril 1985, dossier n 98745/81.] Constitue une altration des faits et
expose son arrt la cassation, la dcision de la cour dappel qui dclare lappel non recevable en
se fondant sur les dispositions de larticle 142 du Code de procdure civile et en considrant que
la requte dappel ne fait pas mention du nom des opposants. Alors quon se rfrant la requte
dappel prsente par la requrante demandant limmatriculation, il ressort quil fait mention
dans ces faits des noms des opposants.
Ds que le conflit concerne une opposition contre une rquisition dimmatriculation foncire, il
ny a pas lieu de sattacher aux mentions relatives lidentit des parties au conflit que larticle
142 du C.P.C. exige et quelles sont contenues dans la requte dappel.
[Arrt n 401 du 05 Fvrier 2003, dossier n 2550/2001] Dcs du requrant opposant dans le
cas despce doit tre justifi, quand aucune pice nest produite au dossier prouvant le dcs de
lopposant, le tribunal de fond naurait pas viol les dispositions de larticle 1 et 15 du CPC en
rendant son jugement son encontre.
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Le cas du requrant qui a frauduleusement immatricul limmeuble en son nom propre [cas de
larrt Houcine].
En cas dinsolvabilit, larticle 64 al. 3 les indemnits sont pays sur le fonds dassurances .
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Il peut sagir dune faute lourde qui engage la responsabilit du conservateur sur la
base de larticle 80 du D.O.C. qui dispose que Les agents de l'Etat et des
municipalits sont personnellement responsables des dommages causs par leur dol
ou par des fautes lourdes dans l'exercice de leurs fonctions.
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b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.
m.
n.
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5. Lindication, sil y a lieu, des conditions de rsolution, des restrictions du droit de
disposer ou mention spciale dont linscription est requise en mme temps que celle
du droit principal, le tout avec indication de ltat civil.
Il y est joint tout jugement ayant acquis la force de la chose juge, ou tout acte ou document
invoqu lappui de la rquisition.
Pour lidentit, le conservateur doit, en principe, sassurer que les actes prsent devant lui
sont, soient sous seing priv et donc les signatures sont lgalises, soient authentiques.
Il doit sassurer de la capacit des personnes qui ont demand la rquisition.
Lacte doit tre rgulier quant au fond. Cela signifie que la vente ne doit pas tre interdite, sauf
si la vente a t soumise une autorisation (exemple : la vente dun terrain agricole un tranger
ou une socit anonyme).
Linscription porte le titre de limmeuble affect par le droit en cause (exemple : une servitude
qui est une charge qui pse sur un immeuble pour servir un autre, comme le droit de passage par
exemple). Linscription doit se faire dans le fond servant en indiquant le fond qui profite de cette
servitude.
Le conservateur tient un registre o sont mentionns par numro dordre et mesure quelles
seffectuent, les formalits requises et les remises de pices qui lui sont faites sans aucun blanc ni
interligne.
La date porte sur le titre va figurer sur le registre. Il aura la proprit le 1ier qui sera enregistr
sur le registre. En cas de pluralit dhypothques, il aura la priorit celui qui a inscrit le 1 ier son
hypothque et non celui qui a une date antrieur cette inscription.
Pour tre inscrit, un droit doit tre tenu directement du titulaire de linscription
prcdemment prise. Donc il doit respecter la chaine des ayant droits de succession. Ainsi si un
vendeur A a cd son immeuble B , et ce dernier a cd C sans inscription, C ne
peut pas inscrire son droit avant dinscrire linscription de B .
En principe cest lacheteur qui a intrt inscrire limmeuble pour assurer son droit sur la
proprit. Or, en immeuble, la livraison se fait par linscription. Juridiquement, lobligation qui
pse sur le vendeur loblige, en principe, procder linscription de lacte la conservation
foncire pour oprer le transfert de la proprit.
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peut tre opposable aux tiers que par linscription et la date deffet commence partir de cette
inscription. Larticle 67 nonce le mme principe constitutif de linscription, mais lgard des
parties.
Il dcoule, donc de ce principe, que le droit une fois inscrit sur le livre foncier ne peut tre
modifi ou restreint que par une inscription modificative ou restrictive prise au profit dun tiers.
Ainsi, les droits cds sur une proprit ne sont transfrs quau moment de linscription de
lacte relatif ces droits, et lacqureur nest propritaire qu partir de cet instant. Avant il
navait quun simple droit de crance. [Notons quil faut sinformer sur ltat de la jurisprudence
ancienne et actuelle en la matire].
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[Arrt de la cour suprme, dcision n709 du 12 mars 2003, Dossier n 1156/1/1/2002]. Il sagit
de la dcision de la cour suprme de la radiation de linscription. La cour suprme a cass la
dcision qui na pas annul linscription alors quil y a dol et escroquerie du vendeur qui a vendu 2
fois le mme immeuble.
Ainsi par exemple, linexistence des contrats ou sa nullit peuvent remettre en cause une
inscription, et le juge peut prononcer la radiation.
[Arrt n 1290 du 24 mai 1989, dossier n 2531/83]. Effet de la non inscription de lachat sur un
immeuble. La main mise dun acheteur sur la proprit nest pas lgal sil na pas enregistr son
acte dachat.