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À la manière d’un avis de valeur locative d’un bien :

Rapport d'expertise immobilière

Expertise valeur locative N° 1742

CABINET MERCURE ÉMERAUDE

D'ordre et pour compte de :
Monsieur Cussey-Laisné

Domicilié Rue de Chateaurenault
Paroisse Saint-Sauveur

France

Nous, le CABINET MERCURE ÉMERAUDE, 14 rue d’Écosse 35200 Rennes, représentée par OFFRÉDIC Philippe,
Expert immobilier - RCS Professionnelle n° 127 103 754 - GRAS SAVOYE
Conformément à la lettre de mission du 23/02/2022 :
Déclarons nous être rendus :
À la date du 23/02/2022,
Adresse :
4 rue Duguesclin
35000 Rennes
France
Pour procéder à l’estimation de la valeur locative d’un local professionnel à usage de bureaux notariaux sis :
4 rue Duguesclin
35000 Rennes

France

Nous déclarons sur l’honneur que la demande de Monsieur Cussey-Laisné, négociant, entre dans le champ de nos
compétences en n’ayant identifié aucun conflit d’intérêts, nous avons accepté la mission, pour être indépendants de
chacune des parties, ainsi que leurs conseils, parents ou alliés. En toute conscience, nous estimons qu'il n'y a
aucun fait ou circonstance, passé ou présent, ou susceptible de se produire dans un avenir proche, devant être
divulgué par ce qu'il serait de nature à mettre en question notre indépendance aux yeux de l'une ou l'autre des
parties.
Le présent rapport d'expertise en tout ou partie ne pourra être cité ni même mentionné dans aucun document,
aucune circulaire et aucune déclaration destinés à être publié et ne pourra pas être publié d'une quelconque
manière sans l'accord de l'expert quant à la forme et aux circonstances dans lesquelles il pourra paraître. Il est de
plus rappelé que le mandant ne peut utiliser le rapport d'expertise de façon partielle en isolant telle ou telle partie de
son contenu.

/ RAPPORT D'EXPERTISE n° 1742 - Le 17-05-2022

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SOMMAIRE
Détails relatifs à la mission
• Observations générales
• Liste des documents fournis
• Liste des documents demandés et non fournis
• Liste des éléments non visités

Rappel des faits

• Position des parties

Désignation des locaux occupés

• Situation géographique 
• Situation urbanistique
• Appréciation qualitative

Estimation de la valeur locative

• Méthode comparative

Travaux
Conclusion
Remarques finales
Réserves
• Contamination des sols et état des risques naturels et technologiques
• Aspect technique du bâtiment
• Conformité du bâtiment

Annexes - documents et plans

Déontologie

/ RAPPORT D'EXPERTISE n° 1742 - Le 17-05-2022

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DÉTAILS RELATIFS À LA MISSION

Observations générales
Ce rapport est remis sous les réserves de principe et d'usage, notamment en ce qui concerne les défauts et vices
cachés du bâtiment au moment de notre visite. En l'absence de production des diagnostics se rapportant aux
risques technologiques (amiante, plomb, état parasitaire, diagnostic, gaz, diagnostic électrique, état des risques
naturels et technologiques...), les conséquences en résultant ne rentrent pas dans la responsabilité de l'expert. Il
appartient au propriétaire ou à son mandant de faire réaliser ces diagnostics qui peuvent avoir une influence sur la
valeur locative du bien. L’expert intervenant en prenant en compte la pratique professionnelle habituelle, les
instructions du client, le respect des lois, règlements, normes au référentiel professionnel, tels que la charte de
l’expertise en évaluation immobilière ou les standards européens d’évaluation de l’association des experts
évaluateurs européens TEGoVA.


L'éventuel coût de la mise en accessibilité pour les personnes handicapées sera à déduire de notre estimation.



Notre mission n'a pas comporté de vérification de fonctionnement des équipements et services généraux ni d'étude
technique de l'immeuble (fondations, planchers, couvertures, murs, canalisations ...) qui ne peuvent être réalisés
qu'avec sondages destructifs non programmés dans notre mission.



Les valeurs retenues dans notre rapport sont fondées sur les documents qui nous ont été communiqués.



Il est bien entendu que les valeurs retenues sont des valeurs au moment de l'expertise et que la valeur locative d'un
bien suppose que :
• Le bailleur consent à la vente dans un marché de libre concurrence.
• Aucune valeur de convenance ne soit susceptible d'intervenir entre les parties.
• Un délai raisonnable soit retenu pour la location
• Une publicité suffisante soit effectuée
Les coûts des travaux éventuels que nous provisionnons sont donnés à titre indicatif, seuls des devis de
professionnels permettraient de déterminer de manière précise ces coûts.



Les chapitres qui constituent le présent rapport ont permis de définir les conclusions proposées. Toute duplication
ou reproduction tronquée, amputée ou modifiée même partiellement, livrée à un tiers le rend caduc et non
opposable à l’expert. En aucun cas, l’Expert Évaluateur ne pourra être tenu pour responsable pour le cas où ceux-
ci se révéleraient incomplets ou erronés. il ne peut, en l’espèce, affirmer si les immeubles évalués sont exempts de
vices, notamment :
Quant à la présence d’amiante (décrets 96/97 du 07/02/1996 et 97–855 du 12/09/1997),
Quant au risque d’accessibilité au plomb, dans le cadre de la lutte contre le saturnisme (Art. 123 de la Loi du 29
juillet 1998 et ses Décrets d’application 99–484 du 09/06/99),
Quant à la présence de termites et autres insectes xylophages (loi 99–471 du 8 juin 1999 et son décret
d’application du 03/07/00),
Quant aux risques encourus par la présence de radon (Circulaire du 27/01/99),
De même en ce qui concerne l’éventualité d’un quelconque type de pollution ou de contamination du sol, ou
d’instabilité du sol.
A titre accessoire et dans l’hypothèse d’un bail commercial en cours, la valeur locative de renouvellement définie
dans la Charte de l'Expertise en Évaluation immobilière, 5éme édition, mars 2017 nous donne pour
recommandation :
« La valeur locative définie dans le Code de Commerce est légèrement différente de celle du marché en raison des
critères des articles L145-33 et R145-3 du Code de Commerce, lesquels impliquent de tenir compte notamment de
la situation contractuelle, des charges et conditions du bail qui peuvent être des facteurs de minoration ou de
majoration, ainsi que des différents niveaux de prix pratiqués dans le voisinage et des obligations respectives des
parties ».

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Liste des documents fournis

En réponse à notre demande de transmission de pièces auprès de notre mandant, nous avons reçu les documents
suivants pour l'exécution de notre mission :

Titre Fourni par Description

Adjudication du 28 février 1742 Mandant Original
Déclaration d’association du 28 février 1742 Mandant Original
Engagement à construction du 29 mars 1742 Mandant Original
Plan originel côté en Toise, Pied de Roy et Pouce de 1742 Mandant Original
Plan originel côté en Mètre de 2022 Expert Copie
Cadastre Cadastre.gouv Copie
Cadastre Napoléonnien 1846 parcelle 1044 AD 35 Copie
Plan adjudication de 1723 et 1728 AD 36 Copie
PLUi de Rennes Métropôle Urbanisme Copie
Vente de 2 appartements du 2 juin 1753 Mandant Original
Reçu quittance du domaine du 18 février 1761 Mandant Original
Bail ferme d’un appartement du 15 décembre 1764 Mandant Original
Bail ferme d’un appartement du 22 novembre 1768 Mandant Original
Reçu quittance de charges pour 1768 Mandant Original
Acte de publication légale en 3 bannies de la vente de 2
Mandant Original
appartements du 25 février 1776
Bail de location d’un appartement de 100 m² du 26 juin 1798 Expert Original

Liste des documents demandés et non fournis

Titre
Sans objet

Liste des éléments non visités

Titre
Sans objet

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte d’adjudication et déclaration d’association relevée en l’Hôtel de l’intendant de Rennes par
Jean Baptiste Elie Camus Pontcarré Chevalier et Seigneur de Viarmes, près Saint-Melaine, le 28 février 1742, ledit
Pierre Bénigne Nicolas Cussey-Laisné, négociant à Rennes, Hyacinthe Dulièpvre, procureur au présidial et associé
le Sieur François Marie, marchand de drap et soie à Rennes, y demeurant rue de Rohan, paroisse de Toussaint.

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Lesdits associés ont acquis suivant la description ci-dessous les emplacements K et X suivants cadastrés (annexe
N° 1).
De surcroît lesdits associés reconnaissent et s’y obligent dans un acte du 29 mars 1742, à faire construire sur
l’emplacement l’îlot X de la partie incendiée de la ville de Rennes est convenu que pour éviter matière à discussion,
que ledit emplacement aura de face sur la rue du Guesclin 42 pieds et 8 pouces à compter du nu du mur extérieur
de face sur la place Saint-Sauveur jusqu'à la moitié du mur mitoyen qui fera séparation dudit emplacement avec
celui à bâtir du côté des Demoiselles Nivet, que ledit emplacement aura à l'extrémité de sa profondeur vers le Nord
40 pieds 9 pouces de largeur, à compte 18 pouces pris dans le mur mitoyen avec Mademoiselle La Bellangerais et
compris la moitié du mur de clôture de la cour vers Orient, duquel point il sera tiré une ligne droite jusqu'à
l'extrémité des 42 pieds et 8 pouces de face de la rue du Guesclin qui fera la séparation des deux emplacements à
bâtir.

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Position des parties

Le donneur d’ordre souhaite connaître la valeur locative actuelle du bien et de surcroît réviser le loyer en
cours de vie du bail. Pour la révision du prix des loyers, l’article L 145-38 prévoit « la demande en révision ne peut
être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du
bail renouvelé »
L’occupant n’a pas été consulté sur les intentions du donneur d’ordre.

DÉSIGNATION DES LOCAUX OCCUPÉS

Description du bien
En considération de la désignation de l’immeuble à bâtir suivant l’engagement du 12 mars 1742 «  tous les
ouvrages … seront bien et dument faits dans les règles de l’art, lesdits Sieur Duliepvre, Cussey et femmes se
fournissant à leurs frais et dépend de toute chose généralement quelconque nécessaire pour l'entier
accomplissement desdits ouvrages sans exception d’aucune exprimée et non exprimée sans que le Sieur Marie
soit tenu ni obligé à autre chose que de payer la somme de 12 000 livres » :

« Le bâtiment sera construit et suivant la distribution des plans de nous signé le tout avec conditions ci-après »
Savoir est, que ledit Sieur Marie ces successeurs ou ayant cause auront dans le bâtiment tout le cours en entier du
premier étage, qui fera encognure de la place Saint-Sauveur avec la rue du Guesclin, consistant en huit pièces à
feu, trois cabinets, deux cages et siège de latrines prohibitifs audit appartement, droit au puits, et à la cour le tout
desservi par un passage sur la rue du Guesclin de cinq pieds de largeur et l'ouverture de la porte de quatre pieds
six pouces de largeur de tableau en tableau, et d'un autre passage et ouverture de porte de pareilles largeurs de
dessus la rue, dans le bâtiment du fond de la cour, plus deux caves sous la pièce côtée à 22 pieds 6 pouces de
longueur sur 16 pieds de largeur, et le caveau sous l'escalier desquels dites caves et caveau ce desserviront pour
le détail et pour le gros par l'escalier qui descendra aux caves de l'appartement double sur la rue, autre cave dans
l'angle occidental et septentrional du bâtiment joignant les murs mitoyens avec Mademoiselle La Bellangerais,
laquelle se desservira pour le détail par l'escalier qui descendra aux caves du bâtiment de derrière et pour le gros
par un encavage qui sera pratiqué dans le passage joignant ledit escalier. Aura en outre ledit Sieur Marie deux
Francoise sur la pièce côté à 22 pieds et 6 pouces sur la place Saint-Sauveur avec cheminées et deux greniers
s’extendant sur les deux Françoises, lesquels françoises et greniers desserviront par l'escalier du bâtiment donnant
sur la rue ; un autre grenier dans l'angle occidental et septentrionale à la plomb de la cave dont a été parlé qui
n'aura point de françoise au-dessus de la construction qui ce desservira par l'escalier du bâtiment de derrière,
toutes lesquelles choses exécutées comment suit ».

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Fondations
«  La fouille ou vidange des terres et démolition ayant
été faîtes de manière qu'il se trouve sept pieds de
hauteur sous poutre pour la profondeur des caves, les
rigoles des murs en fondations jusqu’au solide, les
murs seront élevés avec bonne pierre de brais bien
gisantes posées sur leur lit en boutisse, sur un bon lit
de mortier qui sera de deux tiers de sable non terreux,
et d'un tiers de chaux, si l'on employait le sable
provenant des démolitions il en sera mis la moitié de
sable neuf avec ladite maçonnerie faisant beau
parement, les joints bien gobettés, les pierres bien
tapées et bien garnies afin qu'il n'y ait aucun vide, ce
qui sera pratiqué dans tout le bâtiment, et pourra être
employé du chahot dans ladite maçonnerie au désir
cire de ceux qui obligés à la construction, les portes de
cave dans les murs seront bombées de cinq pouces et
non palatrées également que les abat-jours ».

Composition des étages

« Le rez-de-chaussée ne pourra avoir plus de 12 pieds 6 pouces
de hauteur du dessus d'un plancher à l'autre et sera élevé d'un
pied plus haut que le pavé de la rue du Guesclin ; tout le cours du
premier étage aura 12 pieds 6 pouces de hauteur de dessus d'un
plancher à l'autre, dont les croisées sur la place Saint-Sauveur et
sur la rue auront chacun des banquettes de 15 pouces de dessus
du plancher, compris la feuillure d'en bas pour recevoir les châssis
dormants, les allèges ou petits murs seront couverts en pierre de
grain d'une seule pièce, arrondis en dehors et filer en dessous
ayant 4 à 5 pouces de saillie au-delà des bandeaux, les pieds
droits et plates-bandes desdites croisées seront en pierre de grain
dont les pierres seront de hauteur, les lancis de longueur, les
crochets faisant parpaings, les pilastres et la croisée de la cuisine
du bâtiment double sur la rue en pierre de grains, le surplus en
bonne maçonnerie comme il a été cy devant dit ; les murs de
briques faisant face sur les cours, auront un socle de pierre de
grains de une assise en carreaux et boutisse, pour la conservation
desdits murs et les abat-jours couverts en pierre de grains, les
croisées et portes pratiquées dans lesdits murs auront leur appui,
pied droit et plate-bande en briques, les quatre cheminées de la
chambre à coucher, salon d’encognure, salle à manger, et la
chambre où est le pan coupé, et autres chambres sur la dernière
donnant sur la cour, seront avec jambages emboutisse et tablette
de pierre de grains les deux cheminées des cuisines et la
cheminée de la chambre joignant celle où est l'alcôve seront en
consolées et manteaux de pierre de grains ayant neuf à dix
pouces de saillie hors le nu des murs, les dévoyements desdites cheminées seront à la même largeur que les
tuyaux au-dessus et lesdits tuyaux élevés d’aplomb passés le premier dévoyement sera fait deux potagers en
briques et ciment dans les deux cuisines comme ils sont marqués au plan le surplus de la maçonnerie et mur de
briques bon est valable et dans les règles de l’art.

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Les Planchers
« les planchers supérieurs des susdit caves seront avec poutres
de 14 à 15 pouces de grosseur en tout sens avec soliveau de 4
et 5 pouces espacés de 6 à 7 pouces d'entrevaux, les soliveaux
sur le caveau sous l'escalier seront en bois de brin de six pouces
de grosseur espacés de 7 pouces d'entrevaux et sera pratiqué
un jour pour donner de l'air audit caveau, les planchers
supérieurs du salon d’encognure de la pièce en joignant dormant
sur la place Saint-Sauveur et la chambre où est le pan coupé
seront en solives passantes de 8 à 9 pouces de grosseur
espacées de huit pouces d'entre vous, les planchers supérieurs
de la chambre sur la rue et cuisine au derrière seront avec
poutres de 13 et 14 pouces de grosseur, et les poutres des
chambres et cuisine de derrière auront 13 pouces de grosseur,
lesdits planchers et cabinet garnie de soliveau de quatre à cinq
pouces de grosseur espacées de sept pouces d'entrevaux, les
chevelstres et en chevestrures de grosseur compétantes et au
cas qu'il soit des solives passantes aux endroits où il est dit des
poutres il n'en sera
fait ni
augmentation ni
diminution, les pans de bois de la cuisine et cabinet sur la rue seront
terrassé d'un côté, et rabattu de l’autre également que les cloisons
qui seront de bois de quatre pouces d'assemblage pour les
séparations de la chambre
de derrière avec le cabinet
et le lambour pour les
caves, françoise et grenier
avec leur passage ; il sera
mis sur les murs de briques
des madriers de trois
pouces d'épaisseur qui
porteront poutres et
soliveaux tous les balastres
seront de grosseur
convenable pour la solidité
fin tous les bois nécessaires à la construction de
ce que de plus, escaliers et combles seront de
bon bois de chêne bien sec, non gelif, sans
nœuds vicieux et sans aubornes qui puisse être
préjudiciable à ladite charpente. Laquelle sera
bien assemblée et chevillée, les poutres des
chambres seront carderronnées en dessous, les
ouvertures des portes avec pour recevoir les
châssis dormants, les francoises auront 7 pieds
sous entraits, et depuis le dessus des planchers
Dycelles jusque et compris la fuite le tout aura 19
pieds de hauteur et le grenier près des latrines au
fond de la cour, dix pieds de dessus du plancher
compris la fuite.
Les planchers sur les caves seront garnis de
fusées retroussées en dessous avec chaud
coucher, les planchers dans tout le cours du
premier étage seront garnis de fusées avec les recharges nécessaire le tout carlé de terre
cuite de 6 pouces est bien de Nevot, les Françoises seront mouillé et les cheminées de carreaux ou tuiles de cils
poussent les planchers des greniers seront re-côtés les trois pièces en solives passantes seront plafonnés, les
murs enduits, les terrasses sur les pan de bois avec chaud coucher le tout blanchi à deux laitance.

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Il sera mis aux deux abat-jours sur la place et à celui sur la petite cour
deux barres de fer à chaque et une grille plate au caveau sous l'escalier,
aux trois cheminées en console il sera mis à chacune Dycelle trois
crochets de fer et aux chevrons les étriers de faire également que les
grilles au potager de même que les bars de trémie qui seront de force
suffisante pour porter les astres au foyer dans le nom compromis le
gros fer qui sera nécessaire pour la solidité du bâtiment il sera mis deux
dalles de plomb dans les deux cuisine comme ils sont marqués au plan
lesquels auront chaque un canon de plomb pour conduire les eaux dans
les bottes de latrines ayant à leur entrée une crapaudine aussi de plomb
le tout bien fondé, la couverture du bâtiment sera en ardoise fine de
pierre attachée aux deux choux sur ou deux clous sur les lattes qui
seront de cœur de chaîne et ayant ces chevrons sous latte.

Actuellement, le bien est un bureau situé sur la commune de Rennes, de référence cadastrale, AC 502. Il s'agit d'un
bien de 15 pièces élevé sur un terrain de 409 m², nous y reviendrons.
La construction typique du début du XVIIIe, 5 travées de baies donnant sur la rue Duguesclin et 4 travées de baies
donnant sur la place Saint-Sauveur, corps de bâti d’épaisseur double entre rue et cour, deux escaliers centraux
côté cours, refend longitudinal porteur en brique, façade sur rue en maçonnerie porteuse de planchers en
enchevêtrure, escalier suspendu sur poutre palière avec vide de cage, limon à a Française et marches balancées.

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Situation géographique
Situé à proximité du secteur «  hyper-centre  » en cœur de ville avec une visibilité depuis la place Saint-Sauveur.
Concernant l’accès par les transports, le lieu est desservi par le réseau STAR à moins de 300 m et la rue passante
permet le passage des véhicules. (Source : Google map)

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ANALYSE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITÉ
En considération du calcul de la valeur vénale fonction de la valeur du loyer applicable, à savoir : À défaut d'accord
entre les parties, conformément à l’article L 145–33 du code de commerce pose le principe que le loyer, qu’il
s’agisse de révision ou de renouvellement, doit correspondre à la valeur locative. Il fixe les éléments à prendre en
compte pour la détermination de la valeur locative commerciale de la façon suivante :
• Les caractéristiques du local considéré ;
• La destination des lieux ;
• Les obligations respectives des parties ;
• Les facteurs locaux de commercialité ;
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les caractéristiques du local considéré

Façade à l’occident

Les caractéristiques propres au local s'apprécient notamment en considération de :

1- la situation du local dans l'immeuble où se trouvent sa surface, son volume, la commodité de son accès pour le
public :

Le local, affecté à l’usage de bureau et accueil du public pour un service d’Office Notarial, occupe l’étage de
l’immeuble élevé, dont la construction de 1742 nous a été livré. Le volume du local est en harmonie avec la surface
au sol. l’accès du public se fait aisément par la façade donnant sur rue, via un escalier. Le local, situé en
Hypercentre de Rennes, dispose d’une façade donnant à l’Ouest sur la place Saint-Sauveur.

2 - l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des
activités diverses qui sont exercées dans les lieux :

La surface occupée du local à convenant des locaux peut s'apprécier, d'après le plan fourni et mesuré en toise avec
conversion en mètre, à environ.

Toutefois, il peut être opportun pour les parties de faire établir un nouveau plan des locaux par un géomètre expert
pour plus de précision.

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3 - Les rapports entre ses différentes dimensions, la conformité de chaque partie et son adaptation à la forme
d'activité qui est exercée :
Non visité

4 - L'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et, le cas échéant, la conformité aux normes exigées par la
législation du travail :
L’article R 145–3 du code de commerce, auquel renvoi l’article susvisé, dispose que :
1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès
pour le public ;
2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des
activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformité de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui est exercée ;
4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du
travail ;
5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »
Le local à usage d’Office Notarial occupe dans sa totalité le rez-de-chaussée de l’immeuble, situé à l’entrée de
Bruz. L'espace d’accueil, du bureau principal et la salle de réunion représente 1/3 de la surface de l'ensemble du
local. La partie majeure étant constituée de locaux techniques à usage de rédaction des actes, d'archive et à usage
social pour le personnel de l’Étude.
La loi numéro 2005–102 du 11 février 2005 « pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la
citoyenneté des personnes handicapées » pose le principe de l’accessibilité pour tous, quel que soit le handicap, en
modifiant l’article L 111–7 du code de la Construction et de l’Habitation de la façon suivante :
« les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs extérieurs des locaux d’habitation,
qu’ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des
installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ses locaux et installations soient
accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment
physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique, dans les cas et selon les conditions déterminées aux articles L.
111–7-1 à L. 111-7-3. Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un
logement pour leur propre usage ». 
Elle vise essentiellement les logements et les établissements recevant du public (ERP). Elle définit des normes
telles que :
- accès de 0,90 m de largeur,
- absence de ressaut et de marches supérieures à 2 cm,
- absence de pente supérieure à 5 %,
- largeur des zones de circulation de 1,20 m avec possibilité de rétrécissement ponctuelle à 0,90 m,
- et surtout délivrance d’un même service à toute personne accédant à l’établissement.

Non visité, le bien est côté suivant le plan en notre possession.

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Surface utile Surface

Pièce Pondération Remarque
en m² pondérée en m²

1 30,50 1 30,50 Fenêtre

2 11,66 1 11,66 Fenêtre

3 5,68 1 5,68 Fenêtre

4 38,01 1 38,01 Fenêtre

5 20,30 1 20,30 Fenêtre

6 20,64 1 20,64 Fenêtre

7 27,79 1 27,79 Fenêtre

Dégagement 2,52 1 2,52 Palier

WC sur palier 1,26 1 1,26

8 18,78 1 18,78 Sans fenêtre

WC sur palier 1,26 1 1,26

9 avec dégagement 8,80 1 8,80 Couloir

10 avec dégagement 19,22 1 19,22 En entrée

11 9,18 1 9,18 Sans fenêtre

Dégagement cage
17,08 0,7 11,96
escalier

Dégagement cage
8,54 0,7 5,98
escalier

Escalier suspendu 2,49 0,5 1,25 Extérieur

Jouissance
Cour principale 58,50 0,2 11,70
commune

Cour secondaire 16,60 0,2 3,32 Fond de parcelle

TOTAL 318,81 249,80

La surface pondérée retenue est de 249,80 m² sur une surface utile balayable de 318,81 m².

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La destination des lieux
Le bail ne nous a pas été fourni pour cette étude. Dans l’hypothèse d’un bail commercial qui prévoirait une clause
comme telle : « Les locaux faisant l'objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur à
l'exercice de son activité professionnelle de Notaire et de bureaux, à l'exclusion de tout autre, même
temporairement ».
Les locaux sont actuellement exploités comme Office Notarial pour l’activité de Notaire.
Le Notaire est un officier public et ministériel chargé de l’élaboration, de l’authentification et de la conservation
d’actes juridiques ayant une force juridique particulière. (Source : Vie Publique)
Éloignées d’une activité commerciale proprement dite, les parties peuvent prendre l’option de choisir le statut des
baux commerciaux plutôt que celui des baux professionnels pour sécuriser le maintient de l’activité dans les lieux.
Cette activité doit alors être conforme à la destination prévue au bail.
Le bail commercial précise, dans ce cas , les clauses possibles de cession et de sous-location :
 Cession
« Le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni aliéner en tout ou
partie les locaux loués sous quelque forme que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf
toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce ou son entreprise.
Sous-location
Toute sous-location, qu'elle soit totale ou partielle, toute mise à disposition des locaux de quelque manière que ce
soit, sera possible. Toutefois, elle devra être expressément autorisée par le bailleur, intégrée, venant encadrer cette
destination, en soumettant toute cession de droit au bail, à l'agrément préalable du bailleur tout comme les
conditions de sous-location ».

Les obligations respectives des parties

1 - Droits de cession et sous-location :
a) la cession du droit au bail ou sous-location est limité au successeur dans le commerce. La clause est
usuelle.
2 - Les charges :
a) Impôts fonciers :
L’impôt foncier est dans les usages à la charge du preneur. De fait, il est un facteur diminutif du prix du loyer
et de nature à justifier une minoration de la valeur locative. Le montant de l'impôt foncier en 2021 ne nous a pas été
communiqué.
b) Toujours concernant les clauses usuelles, relativement aux améliorations : «  Tous travaux,
embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du
bailleur, resteront à la fin du présent bail, à quelque époque et de quelque manière qu'elle arrive, la propriété de ce
dernier, sans aucune indemnité pour le preneur. Ils ne pourront être supprimés sans le consentement du bailleur, le
preneur perdant tous droits de propriété à leur égard. Pourront être prises en compte pour la date, les
déterminations ultérieures de la valeur locative toutes améliorations ou modification apportées par la Société
Preneuse. Cette dernière pourra, à son départ sans avoir à verser une quelconque indemnité au bailleur,
abandonner sur place ou enlever à ses frais les installations qui en résulteraient, notamment dans le cas de
comptoirs, coffres-forts, et portes fortes, mêmes scellés au sol, à charge pour elle de réparer les dégâts et
remplacer les portes fortes par des portes ordinaires ». La clause est usuelle.
c) Le preneur devra entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations
locatives ; les autres réparations restent à la charge du bailleur. Mais concernant le ravalement des parties
communes : «  Le ravalement des parties communes constituant un simple entretien restera à la charge du
locataire, le bailleur prenant à sa charge le ravalement autre qu'un simple entretien (touchant à l'étanchéité du
bâtiment) ».

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Les facteurs locaux de commercialité
L’article R 145–5 du code de commerce précise que  : «  les facteurs locaux de commercialité dépendent
principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la
rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens
de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et
des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »
Aussi, l’activité de Notaire repose essentiellement sur :
- La dimension de la zone de chalandise
- La concurrence présente dans cette zone
- L’accessibilité pour la clientèle et le stationnement disponible
- La visibilité du local
Concernant la zone de chalandise, celle-ci peut être approchée de différentes manières suivant la
fréquentation de la banque avec sa notion de service pour une clientèle immédiate de passage dans la zone
primaire. Et dans une zone secondaire qui s’étant au de la commune de Rennes, pour atteindre une clientèle
constituée de familles et professionnels.
L'environnement est composé de biens à usage de commerces, de bureaux et d'habitations. La valeur
d'emplacement a elle évoluée depuis le début du bail. C’est un bon emplacement.
L’accessibilité pour la clientèle et le stationnement disponible
En l’occurrence, concernant le secteur « Hyper-centre » :
Le quartier est partie intégrante et la rue Duguesclin
La visibilité du local :
Le local est visible depuis la rue Duguesclin et la Rue de Montfort. Cette visibilité, majorée par la situation « en
angle ». En l’occurrence, les modifications du sens de circulation décidées par la Ville ne sont pas susceptibles
d'avoir modifié immédiatement les conditions de visibilité du local commercial. Cette visibilité ne semble pas avoir
substantiellement évolué depuis la prise d'effet du bail en cours.

Travaux
Lors de son entrée en les lieux, le preneur a réalisé certainement des travaux à sa charge pleine et entière. Des
travaux d’agencement pour adapter le local à l'accueil du public : Entrée, salle d’attente, salle de réunion et bureau
principal.
A la lecture de l'ensemble des facteurs locaux de commercialité, il nous semble que les éléments constitutifs d'un
déplafonnement du loyer ne soient pas rassemblés.

Les prix de loyer couramment pratiqués dans le voisinage

Ces méthodes consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier
pour des biens présentant des caractéristiques du local considéré et une localisation comparables à celle du produit
expertisé.
Cette valeur a été estimée par régression statistique sur un échantillon de 6 biens comparables (Sources :
Références locatives - Valeurs vénales )
Puisqu’il s’agit bien de comparer le local considéré, nous retenons les caractéristiques de « bureaux » en pied
d’immeuble. Locaux qui peuvent être adaptés de par leur emplacement et leur configuration en boutique.
Considération rappelée que le bail commercial susvisé est à l’usage de la profession de Notaire et bureaux.

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Type Bien Date Transac/on Surface U/le Adresse Prix Loca/on Prix au m²
1 PLACE HONORE
Bureaux 06/05/2009 107 COMMEUREC 14 980 140
35000 Rennes
5 RUE MARECHAL
Bureaux 01/01/2017 110 JOFFRE 35000 17 380 158
Rennes
Bureaux 19/12/2011 1168 35000 RENNES 202 064 173
7 RUE DE LA
Bureaux 06/05/2009 76 VISITARION 13 000 171
35000 rennes
20 QUAI DUGUAY
Bureaux 02/09/2014 77 TROUIN 35000 11 550 150
Rennes
22 QUAI DUGUAY
Bureaux 16/02/2015 80 TROUIN 35000 10 800 135
Rennes
7 RUE DE
Bureaux 04/11/2008 80 NEMOURS 35000 12 500 156
Rennes
6 RUE DU LOUIS
Bureaux 07/09/2011 90 D OR 35000 12 600 140
Rennes
1788 294 874 165

Nous retenons compte tenu de nos moyennes de prix du secteur dans lequel le type de bien à expertiser se situe ;
le prix de 165 € HT/m²/an.
Le marché de la location dans Rennes pour un local de cette catégorie assimilable à des bureaux neufs varie entre
149 et 204 € HT/m²/an (Source : Callon 2022).
La valeur obtenue par comparaison corrobore donc avec nos moyennes de prix.

ESTIMATION DE LA VALEUR LOCATIVE

Préambule
La valeur locative commerciale de renouvellement s’établit, en application des dispositions de l’article R 145–7 du
code de commerce, par comparaison avec des références de transactions sur des biens comparables en termes de
localisation, d’usage, de consistance et d’état d’entretien.

Nous déterminerons la valeur locative de renouvellement en utilisant la méthode dite «  par comparaison  »,
conformément aux dispositions du code de commerce.

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Détermination de la valeur locative commerciale de
renouvellement
C’est avec la prudence qui s’impose en ces périodes complexes que nous rendons notre conclusion.

Surface pondérée de 249,80 m² X Prix pratiqués de 165 € HT/m²/an = 41 217 € HT/an

Arrondie à 41 500 € HT/an

Conclusion
L’article L 145–33 du code de commerce pose le principe que le loyer, qu’il s’agisse de révision ou de
renouvellement, doit correspondre à la valeur locative. Il fixe les éléments à prendre en compte pour la
détermination de la valeur locative et notamment les caractéristiques du local considéré.
Pour aller plus loin dans notre réflexion, la valeur locative de locaux de bureaux est établie à partir de la surface
utile nette « La surface utile nette ne retient que les locaux de travail proprement dits : bureaux, salles de réunion,
locaux de services spécialisés, à l'exclusion des circulations, des sanitaires, des locaux sociaux. Cette réduction au
mètre carré utile net n'est en fait que rarement utilisée pour les évaluations ». (Source : éditions Francis Lefebvre
« évaluation » 8e édition à jour 1/10/2021 : Impact de la crise sanitaire ce Covid -19 p160)
En l’occurrence une valeur locative de marché retenu de 165 € HT/m²/an pour 249,80 m² de surface utile nette
génère un loyer annuel de 41 500 € HT/an.
Compte tenu de la pertinence respective des méthodes d'estimation utilisées pour l'évaluation de ce bien, et pour
tenir compte de la dimension commerciale de l’emplacement du local, de son accessibilité et son effet visuel. Nous
retenons une valeur locative ainsi calculée :

Avec droit à déduction de la taxe foncière en 2021, supportée par le preneur à préciser.

L’expertise a été réalisée selon les éléments fournis par le Mandant.  L’Expert ne pouvant expliquer par ces
quelques lignes son travail, il atteste avoir effectué sa mission dans l’impartialité la plus complète, avoir mis en
œuvre tous les moyens possibles dans le temps imparti pour déterminer la valeur avec une intime conviction forgée
tout au long de ce dossier. 

Dans le cas ou le loyer serait révisé, le local immobilier concerné, aspecté au Sud sur la rue Duguesclin suivant
l’hypothèse d’un bail commercial en renouvellement. La valeur locative serait estimée à la somme annuelle arrondie
de :

45 500 €

Fait à RENNES, le 17 mai 2022



OFFRÉDIC Philippe

Expert immobilier


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Remarques finales
Mon métier de spécialiste de la valorisation vénale ou locative de biens immobiliers et mon
appétence pour la généalogie foncière et l'état des lieux des structures des bâtiments anciens m'a
conduit à prendre en considération par mes réflexions et analyses, un fait avéré : L'amalgame entre le
goût des choses et le coût des choses. Les deux étant intimement liés et se supportant l'une et l'autre. La
valeur d'un bien, à mon sens, est déterminée par le plaisir que son possesseur en retire. Ce plaisir qui
peut être éphémère et pouvant muter en bonheur illimité dans le temps. N'est-il pas ainsi écrit, depuis
l'origine du monde : la quête d'un fruit ; qui pour certains, verront ce plaisir parfois défendu, multiplier la
valeur du coût de l'objet convoité.
Il en est de même pour l'immobilier, où la méthode, parfois retenue, est ladite «  méthode
hédoniste  ». L'Humanité en fût certainement touchée dès sa création où le goût pour la chose trouva
dans la monnaie d’échange, ou le coût en prix transactionnel avec pour nature toute matière : de l’or à la
cryptomonnaie d’aujourd’hui.
Le juste équilibre entre le prix à payer, l’agent du labeur et le plaisir de goûter à la jouissance d'un
bien conduit l'enquêteur que je suis, à accepter l'idée que la vraie valeur d'un bien s'exprime en labeur. Il
n'y a qu'un pas pour rejoindre Mr Fourastié, économiste, à qui nous devons la significative méthode :
celle des prix réels quantifiés en temps consacré. Car les hommes, consommateurs, acquéreurs, furent
animés par le même sentiment tout naturel du plaisir éphémère ou la quête du bonheur.
Ceci, fait par là même, écho à la notion de salaire monétaire, ce salaire exprimé en monnaie de
compte, et le moyen de plaisir qu'est le salaire réel, celui converti en pouvoir d’achat. Cette méthode
économique m'a bien souvent permis d'appréhender le niveau de vie de mes aïeuls. Toutefois, il convient
comme dans une méthode comparative de prendre en considération de comparaison des situations
collectives et de milieux sociaux et géographiques analogues. C'est bien là la qualité de Monsieur
Fourastié : prendre en référence une catégorie sociale, pour assurer une comparaison constante dans le
temps, afin que le prix donné en soit évalué par le salaire moyen de cette dernière. Avec pour avantage,
de positionner le facteur temps, au cœur de l'évaluation sur l'échelle des valeurs.
Le temps est reconnu comme un luxe par certains et le voici comme élément de référence à la
valorisation des choses. Aussi, le goût pour cette convoitise, voir parfois amplifié du plaisir de l’exclusivité
de la rareté et raisonné par le juste équilibre du fruit du travail et la Liberté du temps gagné au prix d’un
travail parfois astreignant.
Après que les adjudicataires de 1723 et 1728 aient renoncé à construire, c’est le facteur temps,
soit la durée interminable de l’incendie de 1720, du 22 au 29 décembre, qui fut un élément de cette
opportunité d’acquisition en 1742.
Lors de ladite adjudication : Le mercredi 28 février 1742, lorsque Le Sieur Pierre Bénigne Nicolas
Cussey-Lainé acquit l'emplacement L de l'îlot X, avait-il en l'esprit : Que ce n'est pas ce que cela coûte
qui compte, mais que c'est ce que cela rapporte… Ou, préféra-t-il se laisser aller à un plaisir d’achat ?

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RÉSERVES
Cette valeur s'entend hors frais et fiscalité y étant attachés. La valeur proposée est donnée sous toute réserve et
représente une moyenne de prix qui pourrait être espérée sur le marché "à dire d'expert" dans le cadre d'une mise
sur le marché normale, engagée dans le mois des présentes et compte tenu d'un délai de 6 à 8 mois consécutifs
environ.



Les éventuels frais d'intermédiation, dont aurait à s'acquitter le propriétaire au cas où il lui aurait plu de s'assurer le
concours d'une agence immobilière lors de l'éventuelle revente, seraient à inclure dans la présente estimation (et
resteraient ainsi à la charge du vendeur).




En tout état de cause, quelles que soient les conclusions auxquelles nous sommes parvenus, nous les avons
abordées dans la plus stricte objectivité, en faisant abstraction de tout élément de convenance personnelle. Les
croquis, plans, descriptifs qui nous ont été éventuellement confiés ou que nous avons obtenus par nos propres
moyens n'ont qu'un caractère approximatif. De même, le choix des photographies insérées dans le présent rapport
n'est fait que dans l'objectif d'une meilleure illustration des propos résultant de nos constatations.



La valeur des équipements, généralement considérés comme immeuble par destination, est incluse dans les
sommes que nous affecterons aux constructions (évaluation au m2 bâti, services généraux compris). Toutes les
sommes énoncées dans le présent rapport sont exprimées, sauf stipulation contraire, en euro. Ces sommes sont
exprimées en hors taxes ou hors droits, selon le régime fiscal applicable aux biens considérés.

Contamination des sols et état des risques naturels et

technologiques
Il ne rentre pas dans les compétences normales de l'expert en évaluation immobilière d'apprécier et de chiffrer
l'incidence des risques liés à la contamination des sols, des bâtiments, la pollution des terrains et plus
généralement les questions relatives à l'environnement. Il en est de même pour l'état des risques naturels et
technologiques qui devra être annexé à la promesse de vente ou au bail. Si ce document manque et que
l'acquéreur découvre que le bien est situé dans une zone à risque, il peut engager la responsabilité du promettant
pour vices cachés et saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix voire l'annulation de l'acte.

Aspect technique du bâtiment

Le présent rapport ne constitue en aucun cas un contrôle technique de l'immeuble et notre mission n'a pas
comporté de vérification en ce sens.
Notre mission n'a pas comporté de sondage de la résistance physique du sol et sous-sol ni de contrôle de la
pollution susceptible d'affecter le terrain.

Conformité du bâtiment
Nous avons supposé que les bâtiments et installations étaient en conformité avec les lois et règlements en vigueur
(permis de construire et conformité urbanistique, normes de sécurité, installations classées).
Les critères permettant d’estimer la valeur locative commerciale de renouvellement sont posés par l’article L 145–
33 du code de commerce, qui dispose que :
« le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord,
cette valeur est déterminée d’après :
-1 les caractéristiques du local considéré ;
-2 la destination des lieux ;
-3 les obligations respectives des parties ;
-4 les facteurs locaux de commercialité ;

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-5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »
L’article R 145–3 du code de commerce, auquel renvoie l’article susvisé, dispose que :
1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès
pour le public ;
2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des
activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui est
exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du
travail ;
5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »
La loi numéro 2005–102 du 11 février 2005 « pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la
citoyenneté des personnes handicapées » pose le principe de l’accessibilité pour tous, quel que soit le handicap, en
modifiant l’article L 111–7 du code de la Construction et de l’Habitation de la façon suivante :
«  les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux
d’habitation, qu’ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public,
des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ses locaux et installations soient
accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment
physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique, dans les cas et selon les conditions déterminées aux articles
L. 111–7-1 à L. 111-7-3. Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant
un logement pour leur propre usage ».
Elle vise essentiellement les logements et les établissements recevant du public (ERP). Elle définit des normes
telles que :
- accès de 0,90 m de largeur,
- absence de ressaut et de marches supérieures à 2 cm,
- absence de pente supérieure à 5 %,
- l’argent des zones de circulation de 1,20 m avec possibilité de rétrécissement ponctuelle à 0,90 m,
- et surtout délivrance d’un même service à toute personne accédant à l’établissement.

Déontologie
Secret professionnel et confidentialité
L’expert, par sa profession, au secret professionnel et s’engage à respecter la confidentialité des informations qui
lui ont été confiées ou qu’il recueille ou qui seront dégagées au cours de son travail. De la même manière, ses
collaborateurs sont tenus contractuellement et déontologiquement au secret professionnel et à l’obligation de
discrétion absolue s’agissant de tout ce qui a trait à la mission d’expertise.
De même, le rapport établi par l’expert sera confidentiel et établi dans le seul but de répondre à la lettre de mission
du client. L’Expert ne pourra donc assumer une quelconque responsabilité pour une mise en cause d’un autre que
son client.
L’Expert s’interdit, en conséquence, toute communication écrite et orale sur son rapport, ainsi que de remettre tout
document à des tiers, sauf autorisation écrite préalable de son client ou injonction d’une décision judiciaire.
L’expertise a été réalisée selon les éléments fournis par le Mandant.

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ANNEXES - DOCUMENTS ET PLANS

• ADJUDICATION 1723 ET 1728 - N°1

• CADASTRE - N°2
• CADASTRE NAPOLEONNIEN 1842 - N°3
• PARCELLES 1723 - N°4
• PLAN ROBELIN - N°5
• PLAN PROJET 1722 - N°6
• L’INTENDANCE - N°7
• LES PERSONNES - N°8
• NOTES SUR LES VALEURS - N°9
• TRANSCRIPTION ADJUDICATION - N°10
• PLAN DE L’ÉTAGE - N°11
• ACTES ANCIENS DE RÉFÉRENCE - N°12

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