CABINET D’INGENIERIE POUR L’EXPERTISE

EN EVALUATION DE VALEUR VENALE ET

L’AUDIT TECHNIQUE DE PATRIMOINE IMMOBILIER

Claude Innocent BOMBA NDZANA Expert en

évaluation immobilière - diplômé d’état de l’ICH de LYON/CNAM Paris Evaluateur de
biens immobiliers agréé par la CNEI Expert de Justice
certifié ICH

RAPPORT D’EXPERTISE IMMOBILIERE

EN
EVALUATION DE VALEUR VENALE

Maison individuelle localisée à NKOABANG, au lieu-dit BITOTOL

Commune de NKOLAFAMBA - Département de la MEFOU ET AFAMBA

Rédigé par : Claude BOMBA NDZANA Date : 06/02/2023

01 avenue de l’indépendance Yaoundé 1er – Tél. : 237 6 93 66 17 60 |RCCM : RC/YAE/201/B/1991du 28 août 2017
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SOMMA
IRE

1. CADRE DE LA MISSION

2. SITUATION GEOGRAPHIQUE
2.1 Situation générale
2.2 Situation particulière

3. ENVIRONNEMENT DU BIEN
3.1 Situation générale
3.2 Situation particulière

4. SITUATION JURIDIQUE
4.1 Désignation
4.2 Contenance
4.3 Origine de propriété

5. DESCRIPTION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER

5.1 Le terrain
5.2 Le bâtiment
5.3.1 Surfaces
5.3.2 Description/prestations

6. EVALUATION
6.1 Méthodologie retenue
6.2 Le marché immobilier local
6.4 Avantages/inconvénients de la propriété
6.5 Calcul de la valeur vénale
6.6 Conclusion
6.7 Attestation

7. ANNEXES
Annexe 1 : Documentation relative à la propriété
Annexe 2 : Photos de la propriété expertisée
Annexe 3 : Définitions

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1. AVERTISSEMENT

1. Le présent rapport d’expertise en évaluation vénale a été rédigé sur base des
informations reçues et constatées lors de la visite de l’ensemble immobilier localisé au
lieudit BITOTOL dans la Commune de NKOLAFAMBA.

2. Les valeurs utilisées comme référence dans ce rapport sont fondées sur les
documents qui nous ont été communiqués.

3. Il est strictement interdit d’utiliser le rapport d’expertise de façon partielle en isolant

telle ou telle partie de son contenu. Toute duplication ou reproduction tronquée,
amputée ou modifiée même partiellement, livrée à un tiers le rend caduc et non
opposable à l'expert.

4. Le présent rapport d’expertise en évaluation est remis sous les réservesde principe
et d'usage, notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au
moment de la visite.

5. La mission d’expertise n'a pas comporté de vérification de fonctionnement des

équipements et services généraux, ni d'étude technique de l'immeuble (fondations,
planchers, couvertures, murs, canalisations, etc.) qui ne peuvent être réalisés qu'avec
sondages destructifs non programmés dans cette mission.

6. Il n'a pas été relevé de conflit d’intérêt pour cette mission, ni par rapport aux parties
concernées, ni par rapport à la maison individuelle et droits à expertiser.

1. CADRE DE LA MISSION

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Maître MBARGA, avocat au barreau du Cameroun, agissant au nom et pour le

compte de sa cliente, Madame AWOUMOU Pascaline, a demandé à Monsieur BOMBA
NDZANA, en sa qualité de professionnel de l’expertise en évaluation vénale, de procéder à
une expertise de l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire.
Il nous a été précisé de déterminer la valeur vénale de cet actif immobilier dans le cadre de
la constitution d’apport en nature à sa société.
Après visite des lieux et consultation des documents communiqués le 17 janvier 2023, nous
avons rédigé nos observations et conclusions dans les pages qui suivent.

2. SITUATION GEOGRAPHIQUE
L’ensemble immobilier se trouve précisément au lieu-dit BITOTOL, dans la
Commune de NKOLAFAMBA, et le Département de la MEFOU ET AFAMBA en Région du
Centre.
La Commune de NKOLAFAMBA fait partie intégrante des localités périphériques situées à
l’entrée de la Ville de Yaoundé.

3. ENVIRONNEMENT DU BIEN
L’ensemble immobilier est situé en agglomération, dans une rue en retrait de la
grand ‘route principale, dans un résidentiel populaire plutôt agréable, composé principalement
de maisons individuelles, proche des commodités et facilités sociales. Il s’agit d’une zone
d’habitat isolé à caractère de propriété individuelle.

4. SITUATION JURIDIQUE
Le terrain urbain bâti à expertiser appartient à Madame AWOUMOU Pascaline en
vertu d'un Plan joint au Procès-verbal de bornage de morcellement du Titre Foncier mère
numéro 3949/MF établi le 16/12/2009 à la demande de Monsieur BEYENE Didier Rémy et
consorts.

Ce terrain d’une superficie de 415 m² prélevé sur un ensemble plus grand fait l’objet d’une
procédure de sortie d’indivision actuellement en cours d’étude par le Service Département du
Cadastre à MFOU dans le Département de la MEFOU ET AFAMBA.

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5. DESCRIPTION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER

A - Terrain
Un terrain urbain bâti sis au lieu-dit BITOTOL, d’une superficie de 415 m² provenant
d’un morcellement du Titre Foncier mère numéro 3949/MF établi le 16/12/2009.
Il est entièrement immobilisé par les constructions et aménagements divers.

B - Constructions
a) Maison individuelle
Une maison individuelle à usage d’habitation principale d’une superficie habitable de 152
m² se décomposant comme suit :
- Véranda, d’une surface de 1,47 m² ;
- Entrée principale sur une grande pièce à usage de salon, séjour et salle à manger,
d’une surface de 21,95 m² ;
- Dégagement et un couloir de distribution, d’une surface de 1,60 m² ;
- Cuisine et ses annexes (buanderie et autres), d’une surface de 16,10 m² ;
- Une grande chambre parentale et ses annexes (salle de bain et W-C privés), d’une
surface de 32, 60 m² ;
- 2 chambres à coucher, d’une surface de 23,00 m² chacune ;
- Salle de bains commune, d’une surface de 6,52 m² ;
- Salle de W-C, d’une surface de 1,9m² ;
Une pièce attenante à usage de dépendance, d’une surface de 23,49 m².

Surface habitable totale : 151,63 m², arrondie à 152 m².

6. ESTIMATION DE VALEUR VENALE

1. METHODES RETENUES
Compte tenu du l’ensemble immobilier à expertiser, nous avons retenu les méthodes
suivantes :

a) METHODE COMPARATIVE PAR REGRESSION STATISTIQUE

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Cette méthode consiste à rechercher la valeur vénale du bien à partir des prix constatés lors de
transactions de maisons comparables. Afin de permettre sa mise en œuvre, le prix est ramené
à une unité de mesure : le mètre carré de surface habitable.
b) METHODE PAR SOL ET CONSTRUCTION
La méthode par sol plus construction consiste à apprécier séparément les deux composantes
de l'immeuble : le terrain d'une part, les bâtiments d'autre part, ainsi que la vétusté du
bâtiment.

2. CALCUL DE LA VALEUR
A - Terrain
 Superficie : 451 m²
 Prix au m² du terrain nu à bâtir : 16 500 FCFA
 25% taux d’abattement retenu pour immobilisation et encombrement :
 Valeur du terrain : 7 441 500 F x 0,25 = 5 581 125 FCFA.

B - Constructions
a. Maison individuelle
 Superficie habitable : 152 m²
 Coût au m² de construction : 215 000 FCFA
 10% qualité de matériaux nobles utilisés pour le gros œuvre : 236 500 FCFA
 15% qualités de finitions sur le second œuvre : 271 975 FCFA
 5% dépréciation physique et fonctionnelle : 258 376 FCFA
 Valeur de la maison : 39 273 152 FCFA

b. Aménagements extérieurs
 Valeur contributive des aménagements extérieurs
 12% mur de clôture surélevé aux limites de la propriété
 Valeur des aménagements réalisés : 4 712 778 FCFA
Valeur totale des constructions et aménagements : 43 985 930 FCFA.

3. FACTEURS D’APPRECIATION DE LA VALEUR VENALE RETENUE

 Maison de plain-pied en bon état général du gros-œuvre du bâtiment ainsi que
d’entretien et de propreté.

 Eléments des composantes en bon état de réparations et de fonctionnement : ossature,

fondation, murs extérieurs, toiture : couverture en tuiles, corniche, fenêtres et Portes
extérieures en aluminium avec double vitrage isolant et grille de sécurité à
l’extérieur, plomberie et équipements sanitaires et électricité, etc.

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 Environnement : la maison se trouve dans une zone d’habitat de standing présentant

un tissu urbain dense regroupant des constructions de grande qualité.

4. CONCLUSION
En conséquence, nous certifions que la valeur vénale de cet ensemble immobilier expertisé est
comprise dans une fourchette de 38 000 000 FCFA à 43 985 930 FCFA.

Valeur intermédiaire arrondie à 40 992 900 FCFA hors droits.

5. ATTESTATION DE L'ÉVALUATEUR
Nous attestons par la présente, au mieux de notre connaissance et de notre conviction, que
nous avons rédigé le présent rapport en conformité avec les dispositions méthodologiques et
déontologiques de la Charte de l’Expertise Immobilière et les normes de pratique
professionnelle de l’Ordre des évaluateurs agréés.

Etabli à Yaoundé, le 31 janvier 2023, en 7 pages.

SIGNATURE DU RAPPORT D'ÉVALUATION

7. ANNEXES
a) – Documentation relative à la propriété
b) - Photos de la maison expertisée

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HONORAIRES D’EXPERTISE EN VALEUR VENALE

DILIGENCES

- Rédaction & envoi d’une lettre d’acceptation et de proposition de

mission d’expertise ;

- Visite du bien et de son environnement ;

- Prise des photos ;

- Mesurage des surfaces ;

Production de la documentation relative à la propriété ;

- Exploitation des documents et informations communiqués par le

demandeur ;

- Etude de marché immobilier de la zone de situation de la propriété ;

- Analyse de la situation juridique et urbanistique du bien ;

- Appréciation du marché environnant avec l’appui de références

concrètes

- Evaluation de l’actif immobilier conformément aux méthodes prescrites

par la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière ;

- RAPPORT D’EXPERTISE :
Rapport d’expertise contenant le détail des calculs et des méthodes employées
ainsi que les références de ventes.

Arrêté la présente facture le 07 février 2023 à la somme forfaitaire de :

Deux Cent Cinquante Milles (250 000) Francs CFA. /

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