Les ksour et les kasbahs au Maroc, contraintes de conservation et

perspectives de valorisation durable

SALIMI NOUR-DINE, chercheur géographe
Résumé:
L’article met le point sur les différents problèmes auxquels se heurtent les
interventions de réhabilitation du patrimoine architectural des oasis du sud-est
marocain. En effet, malgré les efforts déployés pour sa conservation, le
patrimoine architectural en terre oasien, fait face à des menaces d’ordres naturels
et anthropiques.
L’objectif de cet article, comme il sera développé, est de mettre en relief les
différentes perceptions du patrimoine architectural, particulièrement de la terre,
développées depuis les années 1980.
Pour ce faire, nous analyserons la mise en œuvre de la réglementation relative à
la conservation de ce patrimoine et son articulation avec la situation que
connaissent aujourd’hui les ksour et kasbahs au Maroc. Ensuite, nous traiterons
successivement l’arsenal juridique relatif à leur conservation, les contraintes
multiples d’intervention dans ces tissus, enfin, nous présenterons quelques
solutions à ce propos.
Mot clés: Espace oasien, ksour, kasbahs, valorisation, conservation, contraintes.
Introduction
Les ksour et kasbahs ont toujours constitué l’habitat essentiel des oasiens depuis
la sédentarisation de ces derniers. Cet habitat traditionnel, que la société
oasienne a adapté à ses besoins de fonctionnement, d’organisation et de défense
et aux rigueurs du climat présaharien, a subi et subit encore des transformations
profondes dues aux nouvelles exigences de la modernité et autres multiples
facteurs.
Eu égard à la dégradation avancée de la quasi majorité de ces ksour et kasbahs
au Maroc et la menace que représente cette dégradation à court, moyen et long
terme pour les populations locales ainsi qu’à la perte d’un composant essentiel
du patrimoine national, une vision claire et intégrée de la valorisation de ce
patrimoine nécessite de mettre en place un cadre réglementaire adapté de
conservation et de valorisation.
L’objectif est d’encadrer et orienter les actions de conservation dans ces tissus
en collaboration avec les principales instances concernées dans l’optique de
renforcer le rôle du développement durable de ces tissus anciens en tant

135
qu’espaces habitables et redynamiser les économies locales notamment par le
biais du développement du tourisme.
L’objectif de cet article, comme il sera développé ci-après, est de mettre en
relief les différentes perceptions du patrimoine architectural, particulièrement de
terres, développées depuis les années 1980. Pour ce faire, nous analyserons la
mise en œuvre de la réglementation relative à la conservation de ce patrimoine
et son articulation avec la situation que connaissent aujourd’hui les ksour et
kasbahs au Maroc. Ensuite, nous traiterons successivement l’arsenal juridique
relatif à leur conservation, les contraintes multiples d’intervention dans ces
tissus, enfin, nous présenterons quelques solutions à ce propos.
I- L’architecture en terre, une forme urbaine adaptée au milieu oasien et un
composant essentiel du patrimoine architectural marocain
Jusqu’ au début du 20ème siècle, l'habitat dans l’espace oasien subsaharien avait
une forme exclusivement en terre (ksour et kasbahs) implanté à l'intérieur ou
près des palmeraies où la logique de localisation était dictée par le partage et la
répartition des terres entre les différentes tribus et fractions, et ce en harmonie
totale entre le ksar et l’oasis (la palmeraie).
Le ksar ou «ighram» est un habitat traditionnel construit avec les matériaux
locaux (la terre, le pisé, la pierre sèche, le bois,…) groupé et compact (raisons
sécuritaires, sociales…), sur la base des techniques de construction
traditionnelles et un savoir-faire ancestral des «mâallams». En plus de sa
fonction d'habitat, le ksar accomplissait d'autres fonctions économiques et
sociales (élevage, commerce, lieu central de rencontre de la Jmaâ, mosquée
etc.). La kasbah « tighremt » quant à elle est un habitat individuel pour des
familles généralement nobles (une maison fortifiée).
Dans les oasis marocaines 1 et d’après l’inventaire réalisé par le Centre de
Conservation et de Réhabilitation du Patrimoine Architectural Atlasique et
Subatlasique, ces régions comptent plus de 4 mille ksars et kasbahs.
La remarquable intégration de cet habitat dans son contexte naturel et humain et
sa valeur architecturale patrimoniale riche et diversifiée est la principale
caractéristique de cette forme urbaine traditionnelle et authentique. Elle
témoigne de multiples expériences transmises de génération en génération.
Outre les éléments qui le composent: la maison, la mosquée, le marabout, la
djamaa, le souk et surtout les remparts percés de portes (disparus avec le temps),

1
Ils occupent une superficie de 226 583Km2 (10 provinces) représentant 31.9% de la superficie nationale et une
population qui dépasse 1.6 million habitants.

136
le ksar a amélioré le confort thermique à travers les formes urbaines, les
matériaux utilisés (isothermiques), typologies architecturales privilégiant
l’introversion de maison pour préserver l'intimité, les terrasses accessibles, les
passages couverts des rues étroites pour la création de l'ombre afin d’atténuer les
effets de la chaleur (ce qui limite l’utilisation des énergies), sont autant d’aspects
de son adaptation aux contraintes climatiques.
Aujourd’hui, les ksour et les kasbahs connaissent une dégradation très avancée,
due à leurs abandon et « le glissement des habitants vers les axes routiers
principaux et les petits centres urbains » (Salimi, 2018, p78), la surcharge
démographique, le manque d'entretien, à l'introduction de nouveaux matériaux et
modes de construction et aux interventions inadaptées.
Ces entités connaissent aussi un éclatement en raison des mutations socio-
économiques en cours et l'adoption progressive des modes de vie et de
consommation moderne.
Certes, ce patrimoine architectural est très dégradé, pour les raisons sus-
mentionnées, entre autres, mais il est toujours considéré comme un symbole
d’intégration dans son contexte socio-spatial et naturel, et une source
d’inspiration pour l’urbanisme durable sur lequel il est judicieux de se baser
dans les projets d’aménagement et de planification urbaine durable.
Il est vrai que l’économie des oasis (écosystèmes anthropiques) est en crise,
mais leur patrimonialisation se construit progressivement, et les enjeux de cette
patrimonialisation renvoient à la notion de patrimoine qui est à la fois un mot,
une notion et un discours (Albab, Ezaidi, Bensaou, & Kabbachi, 2013) sous ces
trois formes, le patrimoine est omniprésent dans la société dès qu’il s’agit de
parler du passé conservé ou détruit, de la mémoire entretenue ou abandonnée, de
la transmission dite ou tue (Paveau, 2009).

137
L’architecture en terre, en tant que repère historique des vallées et des oasis
présahariennes marocaines, représente une certification d'une richesse culturelle
authentique, produite depuis des siècles.
C’est en effet « un patrimoine matériel ancestral, qui témoigne encore du génie
de l’homme bâtisseur et des différentes influences subies par ces territoires »
(Kich, 2018, p.219), mais jusqu’à nos jours plusieurs contraints et défis
entravent sa valorisation.
II- Le cadre général de la conservation du patrimoine architectural en
terre au Maroc:
Le volet juridique représente un outil primordial de la sauvegarde du patrimoine
architectural généralement et les ksour et les kasbahs en particulier. D’après une
lecture des lois relatives au patrimoine architectural au Maroc, il est à noter qu’il
n’existe pas une propre réglementation qui définit les mécanismes et les outils
d’intervention dans les ksour et les kasbahs, car les acteurs et les propriétaires
particuliers souffrent de l’absence des lois et des législations claires dans ce
cadre, ce qui entrave plusieurs opérations de valorisation et de réhabilitation de
ces tissus.
1-Un arsenal juridique insuffisant pour encadrer la conservation et la
valorisation des ksour et les kasbahs:
Hormis quelques Dahirs, Arrêtés Directeurs et Viziriels qui datent de l’époque
coloniale2, la question de la préservation du patrimoine architectural, y compris
celui en terre, considéré comme un héritage à conserver et à transmettre, ne s’est
posée avec insistance dans la réglementation marocaine qu’à partir de la période
19803, car les monuments historiques ne firent à proprement parler leur entrée
dans le champ législatif que 70 ans plus tard après la première loi de l’époque
coloniale, promulguée par les autorités du Protectorat 4, avec le dahir n°1-80-341
du 17 Safar 1401 (25 décembre 1980) portant promulgation de la loi n°22-80
relative à la conservation des monuments historiques et des sites, des
inscriptions, des objets d’art et d’antiquité5 qui se distingue par l’introduction du

2
Arrêtés relatifs au classement des oasis et Gorges de Dadès, Toudgha, Bougafer, Ouarzazate, et le classement
des sites et des kasbahs de Taourirte et Tifoltout.
3
D’un total de 18 textes législatifs(les Dahirs) relatifs au patrimoine culturel entre 1912 et 2019, deux seulement
qui datent de la période après l’indépendance.
4
Le dahir chérifien du 26 novembre 1912 (1- Doul Hejja 1330) relatif à la conservation des monuments et
inscriptions historiques, et le 28 novembre 1912, un arrêté du délégué à la Résidence Générale établi par le
Service des Beaux-Arts et des Antiquités, appellation qui subira plusieurs modifications par la suite.
5
Elle a été modifié par le dahir n°1-06-102 du 18 Joumada I 1427 (15 juin 2006) portant promulgation de loi
n°19-05.

138
concept du patrimoine mobilier (Skounti, 2005), mais qui est en régression par
rapport à la loi de 1945 6 sur la question «des architectures régionales»
(Hajila, 2019), ce qui, en son temps, avait permis de classer au titre de
monuments historiques des ensembles architecturaux comme les ksour et
palmeraies de la région du Drâa.
Cette loi reste globale et ne spécifie pas les ksour et les kasbahs et d’autres types
de tissus anciens au Maroc, à savoir les médinas. En même temps, elle ne définit
pas clairement les mécanismes de l’intervention dans ces tissus et leurs
caractéristiques (la nature des matériaux utilisés et les techniques de
construction…). En plus, cette loi n’a traité que les procédures et les effets de
l’inscription des meubles et immeubles ainsi que celles du classement dont
l’esprit de contrôler toute opération ou intervention dans ces tissus, sans pour
autant déterminer des mesures pour la conservation des ksour et des kasbahs.
Ladite loi fut complétée par des circulaires qui ont pour objectif d’inciter les
départements ministériels et les autres acteurs à veiller au respect et l’application
de la législation sur la conservation des monuments et les mesures relatives à
l’habitat menacé de ruine et attirer l’attention sur la dégradation que connaissent
les monuments historiques 7. Dans ce cadre, il est important d'indiquer que la
circulaire n°73/cab du 1992, incite à l’obligation de construire dans le style local
avec les matériaux en usage dans le pays, sans préciser des dispositions et des
orientations bien définies sur les outils et les mesures d’intervention dans ces
monuments patrimoniaux.
Les documents d’urbanisme, et particulièrement les plans d’aménagement et de
sauvegarde intègrent ce patrimoine par des dispositions réglementaires
spécifiques8 qui servent à le protéger et gérer les opérations de réhabilitation et
d’autres natures de rénovation9 en se référant aux états initiaux des ksour et leurs
plans.

6
Dahir du 21 Juillet 1945(11 Chaabane 1364) relatif à la conservation des monuments historiques et des sites, des
inscriptions, des objets d’art et d’antiquité, et à la protection des villes anciennes et des architectures régionales
(notamment l’article 44).
7Circulaire n°73/cab du 30 décembre 1992, circulaire n°1117/Cab du 20/12/1999 et la circulaire du 25/11/2002.
8L’article n°19 de la loi 12-90 a signalé que le PA a pour objet de définir les quartiers, les monuments, sites

historiques…à protéger ou à mettre en valeur et éventuellement les règles qui leurs sont applicables.
9
Il a pour but de préciser les directifs à respecter dans ces tissus, ainsi que les types d’occupation ou utilisation
interdite (construction en dur avec les nouveaux matériaux, les établissements industriels,..) et les possibilités
maximales d’utilisation du sol.

139
L’objectif ultime est de valoriser ce patrimoine et de préserver son cachet
typique et par conséquent, la mise en place d’une garantie juridique dans les
documents de planification urbaine 10.
C’est dans ce cadre que les Agences urbaines lancent des études d’élaboration
de ces plans pour quelques ksour (un nombre très limité) à savoir celui de Ksar
Ait Ben Haddou11(classé sur la Liste du patrimoine mondial depuis 1987) qui a
précisé les opérations et les interventions permises dans chaque logement12.
Pour ce qui est de Dahir de 1960 n° 1.60.063, relatif au développement des
agglomérations rurales, il n’a rien précisé à ce propos, sachant que la majorité
des ksour et kasbahs existent dans les zones rurales. Ainsi, la négligence
évidente des dispositions du code d’urbanisme, le faible taux de mise en œuvre
de ces documents et le manque d’un planning d’exécution des opérations
programmées, pose également de sérieux problèmes pour l’avenir de ce
patrimoine.
Toutefois, le vide juridique relatif à la construction en terre a été comblé par le
décret n°2-12-666 en 2013 approuvant le règlement parasismique pour les
constructions en terre et instituant le comité national des constructions en terre13.
Ce décret constitue un grand tournant dans la prise en compte des matériaux
locaux et de l’architecture en terre. Il reste à indiquer que l’application de ce
règlement est entravée par le manque d’expertise des BET génie civil et des
cabinets d’architectes ainsi que la réticence des populations locales vis à vis de
la construction en terre (symbole de pauvreté pour certains) en plus du manque
des unités industrielles produisant les matériaux locaux de construction sur
place, ce qui augmente leurs coûts en comparaison avec les nouveau matériaux
disponibles et faciles à utiliser.
Certainement la législation relative à la conservation du patrimoine architectural
(ksour et kasbahs) a contribué au renforcement de l’intérêt réservé à ce
patrimoine fragile, mais d’après une lecture générale de la réglementation
actuellement en vigueur du patrimoine architectural en terre, il s’avère que

10
La conservation des ksour et kasbahs s’introduit dans le domaine de l’urbanisme avec la notion de secteur
sauvegardé. Lequel bénéficie, en matière de rénovation et d’aménagement, d’un régime spécial au nom de son
« caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur ».
11
Homologue (publié au BO N°6386 du 13 Aout 2015).
12
Ce PAS a réparti le ksar en quatre (4) grandes zones : CR, K1, K2 et K3 dont chacune précise la nature des
interventions susceptibles d’être autorisées sur les bâtisses, de manière à ce que le ksar puisse garder son
authenticité et son originalité.
13
Il est divisé en deux sections, un sur le règlement parasismique pour l’auto-construction en terre (RPACTerre
2011), et un deuxième dédié aux constructions en terre fixant les règles parasismiques auxquelles doivent
satisfaire les constructions aux fins de garantir la sécurité (RPCTerre 2011).

140
l’absence d’une loi propre et le non-respect des loi en vigueur (exemple :
l’article 7 de loi 22-80 qui prévoit une subvention aux propriétaires d’immeubles
inscrits n’a, vraisemblablement, jamais été mis en application) a des impacts
directs et indirects sur la situation de dégradation avancée de ce patrimoine
historique, considérable et riche à cause de plusieurs facteurs, entre autres :
-L’abandon irréversible que connaît aujourd’hui quelques ksour, en plus de
l’absence d’un cadre réglementaire et d’une référence juridique qui encadre les
actions de réhabilitation. Ce retard a aggravé d’avantage la situation des ksour
et kasbahs.
-La complication des procédures de classement des ksour et kasbahs, car la
demande doit émaner d’une source tierce, en dehors de l’administration
concernée (CERKAS, délégation de la culture….), ce qui rend très lente cette
procédure, et par conséquence un nombre très limité des ksour et kasbahs qui
sont classés 14 . En plus, la loi 22-80 ne comporte nulle référence aux
engagements internationaux du Maroc, notamment l’application des
conventions signées ou ratifiées par le pays (l’exemple de ksar d’Aït Ben-
Haddou a été inscrit sur la liste du patrimoine mondial depuis 1987, mais il
n’est pas classé monument historique national qu’en 2004).
-Le manque d’une approche qui se réfère aux spécificités de ce patrimoine (très
fragile) et à l’identité socio-spatiale locale des territoires oasiens, a des impacts
négatifs sur le traitement de la question de réhabilitation et de valorisation des
ksour et kasbahs;
-L’absence d’une loi pour les actions de réhabilitation programmées dans
quelques ksour non classés en tant qu’un intérêt public, est la cause directe de
l’inachèvement de plusieurs actions. En effet, les acteurs locaux n’ont pas de
force de loi pour empêcher des aménagements douteux dans les ksour ou une
destruction jugée abusive dans ce patrimoine ;
-Le manque des décrets d’application du décret n°2-12-666, ce qui ne permet
pas d’encourager l’investissement et la construction par les matériaux locaux
(exemple de plusieurs projets qui ont des avis défavorables par les
commissions charges d’instruction des projets d’investissement et l’avis
consultatif du représentant de département de la culture dans ces commissions).
-La faiblesse des sanctions pénales punissant les violations dans les ksour et
kasbahs ;

14
Quatre kasbahs (Kaid Ali, Taourirte, Tifoltoute et Amridil) et un Ksar (Ait ben Haddou) sont seulement
classés sur la Liste du patrimoine national.

141
 -La répartition des fonctions entre les différents acteurs en matière de
conservation des ksour et kasbahs, sans prévoir pour autant une procédure de
collaboration. Il y a surtout le manque de coordination entre les acteurs (les
ministères, communes, autorités locales, associations…) et par conséquence la
confusion des politiques urbaines en matière de protection de ce patrimoine.
-
2-Des contraintes multiples à la conservation des ksour et kasbahs:
Les ksour et les kasbahs au Maroc constituent une richesse patrimoniale
inestimable et typique, mais la protection de ce patrimoine se heurte à plusieurs
difficultés, et la stratégie d’intervention dans ces tissus anciens souffre d’une
part, des contraintes réglementaires régissant les domaines du patrimoine et
d’autre part, l’absence d’une vision intégrée ayant pour objectif de fédérer toutes
les initiatives en la matière.
A cause du caractère fragile des ksour et kasbahs et en l’absence des textes
juridiques relatifs à l’intervention dans ce patrimoine, plusieurs contraintes de
différentes natures (technique, foncière…) se sont posées dans les opérations de
reconstruction, de réhabilitation et de conversation des fonctions à des fins
touristiques, parmi ces contraintes:
2.1 .Le régime juridique du foncier, une entrave à l’intervention:
L’intervention dans les ksour et les kasbahs se heurte au problème du régime
juridique foncier, car la quasi-totalité des constructions dans ces tissus ne sont
pas immatriculées, ce qui entrave de façon significative la réussite des projets de
réhabilitation, d'intervention des propriétaires et des investisseurs, ainsi que celle
des institutions financières par le blocage des transactions immobilières,
composantes incontournables de toute réhabilitation. Parmi les facteurs ayant
contribué à l’aggravation de ce phénomène, on mentionne:
- La complexité de la situation foncière née de l’importance de l’indivision,
l’absence de titres fonciers, les litiges entre les héritiers ainsi que l’absentéisme
de certains propriétaires qui réduit les possibilités d’entretien et de
réhabilitation.
- L’indivision de la propriété est dominante selon des fractions variables suivant
la part d’héritage et des successions et quelques unités sont détenues par un
seul propriétaire. Dans le ksar d’Ait Ben Haddou par exemple, plus du tiers du
parcellaire est de taille réduite moins de 50 m², 17% des parcelles ont une taille
de 50 à 100 m², 24% une taille de 100 à 200 m² et 20% plus de 200 m².

142
- La majorité des bâtisses sous statut foncier Melk, à l’exception des enceintes,
des mosquées et des ruelles qui sont des biens collectifs, avec un pourcentage
qui dépasse 98% dans quelques Ksour, le ca toujours du ksar Ait ben
Haddou15dont l’héritage constitue le principal mode d’acquisition des biens à
l’intérieur du ksar, avec 74% et l’achat représente 25%. La majorité des
transactions se font essentiellement entre les copropriétaires, alors que 35% des
locaux sont occupés d’une façon permanente, 4% provisoirement et plus de
61% des biens sont abandonnés.
- La complexité des régimes anciens s’est accrue avec l’apparition de nouvelles
techniques qui permettent la dévolution de la propriété ou l’exploitation, en
l’occurrence des actes soussignés privés qui n’enregistrent que le fait de la
transaction elle-même, sans pour autant constituer une preuve de propriété ou
titre foncier.
- L’enchevêtrement des bâtisses ainsi que leur faible couverture par le régime
d’immatriculation au sein des ksour, font que les contours et les limites ne sont
pas assez bien définis entre ces bâtisses, ce qui rend parfois impossible le
contrôle et le suivi des mesures prévues par les documents d’urbanisme. C’est
d’ailleurs, l’un des facteurs qui a facilité les modifications clandestines
survenues sur les bâtisses des ksour.
2.2 .La précarité sociale des ménages ksouriennes:
Selon plusieurs études et d’après les données statistiques sur les ksour et les
kasbahs au Maroc, ces tissus abritent une population parmi les plus vulnérables
et pauvres au niveau national. Ainsi, plus de 70% des ménages vivent en
dessous du seuil de pauvreté.
Cette situation sociale ne leur permit pas de réaliser les travaux de réhabilitation
ou même d'entretien de leurs logements, ce qui pose des problèmes de
dégradation et met en risque leur vie.
En plus à la précarité sociale des habitants, il s’ajoute durant l’exécution de
quelques projets de réhabilitation des ksour, la difficulté d’adhésion des
intéressés qui est très manifeste.
2.3 . Les ksour : un habitat menacé de ruine:
La grande partie du parc de logements des ksour est composé d’un habitat
menacé de ruine affecte et compromet quotidiennement la vie d’une large
tranche de la population.

15
Plan de gestion du Ksar Ait Ben Haddou 2007-2012, Ministère de la culture.

143
L’intervention sur ce type d’habitat nécessite une approche différente, basée
notamment sur le confortement du logement et implique donc un mode
opératoire distinct de celui prenant en compte des actions de sauvegarde et de
valorisation.
Cette intervention ne peut se faire sans une expertise technique et un diagnostic
précis des constructions faisant appel à des solutions pragmatiques,
consensuelles et adaptées aux moyens de la population.
D’après une étude de terrain sur l’un des ksour d’Asrir à Ferkla (Figure n°3), et
malgré l’achèvement des travaux de réhabilitation réalisés par la société Al-
Omran en 2007 dans ledit ksar, le mouvement d’abondan de celui-ci ne s’est pas
arrêté. C’est sans doute lié au le changement social et à l’amélioration de niveau
de vie des habitants.

2.4 . Faible encadrement dans le domaine de la réhabilitation des ksour et

kasbahs:
Hormis le CERKAS16, il n'existe pas à l'échelle nationale, régionale ou locale
d'institution spécialisée qui a pour mission d’encadrer l'intervention dans les
ksour et les kasbahs. A signaler, par contre, que la société Al-Omran a cumulé
une expertise dans plusieurs projets de réhabilitation de quelques ksour à
Errisani, Arfoud, Goulmima et Zagora …. Il en est de même pour le programme
national de valorisation durable des ksour et kasbahs (PNVD2K 2015-2020) qui
a créé une dynamique dans ce cadre par une opération pilote qui concerne 16
sites17 (Ksar) pilotes.

16
Crée en 1987, le CERKAS souffre du manque des moyens humains et matériels et de l’étendue de sa zone
d’intervention.
17
13 dans la région de Draa Tafilalet ;

144
Toutefois, l’insuffisance des moyens humains et financiers engendre des retards
des travaux ainsi que dans l’élaboration des cartes, des inventaires et des
fichiers.
L’intervention des propriétaires privés sur leurs logements dans les ksour et
kasbahs, y compris dans des sites inscrits sur la Liste du patrimoine mondial
comme Ait ben Haddou, est loin de respecter les règles de la restauration à cause
du manque d’encadrement technique de la part des services concernés, la non
disponibilité des matériaux locaux et l’inconscience des habitants par rapport à
la valeur patrimoniale de leurs bâtis.

Ce manque dans le domaine d’encadrement peut être comblé par la création de

l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine et la Réhabilitation des
Bâtiments Menaçant Ruine18 en 2016 par la loi n°94-12, chargée des missions
d’élaboration, d’étude des stratégies, projets relatifs à la rénovation urbaine et à
la réhabilitation des tissus menaçant ruine, ainsi que des opérations visant à
valoriser les différents domaines urbains 19.
Il reste à préciser que cet établissement est en cours d’élaborer sa stratégie de
travail, et qui doit intégrer les ksour et les kasbahs, vu leur état de dégradation
très avancée.

18
La loi n° 94-12 relative aux bâtiments menaçant ruine et à l’organisation des opérations de rénovation urbaine
promulguée par le Dahir n° 1-16-48 du 19 rejeb 1437 (27 avril 2016).
19
Que ce soit par les opérations de démolition, de reconstruction ou de rénovation ou à travers le développement
des infrastructures, la desserte en équipements de base, de l’édification de logements ou la réalisation des
opérations d’aménagement foncier.

145
A signaler également le retard dans l’institution au niveau des préfectures ou
provinces abritant les ksour et les kasbahs, les commissions provinciales
chargées de fixer les limites des périmètres des zones des bâtiments menaçant
ruine et les quartiers concernés par les opérations de rénovation urbaine.
2.5 . L’insuffisance technique dans le domaine de réhabilitation des ksour et
kasbahs
Si pour les tissus anciens coloniaux et néo-traditionnels, les techniques de
réhabilitation sont relativement maîtrisées et les entreprises de mise en œuvre ne
manquent pas, ce n'est guère le cas pour les ksour et kasbahs, où le manque des
normes d'intervention, des connaissances techniques suffisantes ainsi que
d'entreprises compétentes font cruellement défaut, vu la non qualification de leur
majorité, des artisans et des bureaux d’études et des architectes dans le domaine
du patrimoine généralement et des ksour et des kasbahs en particulier.
Peu d’entreprises se sont spécialisées dans le domaine de la réhabilitation des
bâtisses construites en matériaux locaux. En outre, l’absence d’une connaissance
des chartes internationales en la matière, ajoutée au non-respect des
fondamentaux de la restauration et de la réhabilitation, conduit à des dégâts
irréparables sur des ksour objet d’intervention.
Un autre problème est lié aux les ouvriers «Mâallam» qui détiennent encore l’art
de la construction, sont de plus en plus très rares, ce qui ne permit pas la
transmission aux générations futures des savoir-faire et des connaissances
locales dans la construction en matériaux locaux, et par conséquence une
insuffisance au niveau des métiers se rapportant à la réhabilitation.
L’absence aussi des unités industrielles qui produisent les matériaux locaux de
construction sur place, augmente le coût de ces matériaux en comparaison avec
les nouveaux disponibles et faciles à utiliser, ce qui ne permit pas une large
utilisation de ces matériaux dans la construction et les opérations de
réhabilitation.

146
2.6 . La non-revalorisation des métiers :
Parmi les contraintes de la réhabilitation des ksour et des kasbahs, le manque
enregistré au niveau des établissements et des instituts qui assurent des
formations professionnelles dans ce domaine.
Dans ce cadre, le projet de création d’un centre de formation sur de la
construction avec les matériaux locaux à la ville d’Arfoud n’a pas encore vu le
jour.

III-Les ksour et les kasbahs, quelle valorisation?

1-Pour un plaidoyer de réglementation adéquate à la conservation et la
valorisation du patrimoine architectural en terre:
Actuellement, la pression qu’exerce la démographie soutenue par les effets des
intenses mouvements migratoires et la forte urbanisation des espaces oasiens
(Ait Hamza, 2009) impose aux ksour et kasbahs de fortes mutations. En plus, la
réhabilitation et la disparition de cet héritage, ne cessent de poser des problèmes
règlementaires, sur lesquels il faut apporter plus d’intérêt.
Dans ce sens, il est judicieux de regrouper l’ensemble des lois et des
réglementations relatives à la préservation et la valorisation des ksour et des
kasbahs.
En effet, pour combler le vide règlementaire auquel se trouvent confrontés les
différents acteurs lors des actions de réhabilitation, d’évacuation, de démolition
de demeures menaçant ruine et d’autorisation de certains projets touristiques
dans les ksour et les kasbahs, la mise en place justement d’un cadre
règlementaire s’impose. Il aura pour objectif de reconnaitre la richesse
patrimoniale (matérielle et immatérielle) de l’architecture en terre, favoriser la

147
durabilité dans le contexte local et garantir que les ksour et les kasbahs reflètent
l’authenticité d’un composant essentiel du territoire marocain, celui des oasis,
aux yeux de l’humanité toute entière, et avant tout garantir la pérennité des
constructions par l’amélioration des conditions de vie des populations locales.
Ce cadre souple qui prend en compte les spécificités régionales et qui capitalise
l’ensemble des actions de conservation déjà réalisées au niveau national afin
d’en tirer les leçons nécessaires (valeur patrimoniale des ksour et kasbahs,
matériaux, techniques et mécanismes de reconstruction et de réhabilitation, le
savoir-faire, encouragement fiscal, cadre d’entraide collective, les conditions de
visite des ksour et kasbahs et les montants des droits d’entrée à percevoir …).
Cette nouvelle loi doit se référer aux précédentes règlementations sur le
patrimoine culturel et architectural national (pour s’appuyer sur leurs
dispositions ou au contraire les abroger) et aux engagements internationaux du
Maroc, notamment l’application des conventions signées ou ratifiées par le pays
dans ce cadre.
Une loi qui spécifie le patrimoine architectural de la terre des autres types et
formes du patrimoine architectural très riche au Maroc, et qui précise les outils,
les techniques et les mécanismes institutionnels, financiers et gestionnaires de
travaux de réhabilitation et de conservation.
L’objectif ultime de cette loi est d’harmoniser le dispositif juridique relatif à la
réhabilitation, la conservation et la mise en valeur du patrimoine architectural
en terre au Maroc avec les nouveaux changements du contexte social et spatial
et d’intégrer les nouveaux concepts (gestion et administration du patrimoine,
paysage culturel, patrimoine culturel immatériel…).
2-La valorisation de l’architecture en terre, une priorité pour le
développement durable des oasis marocaines
La durabilité des ksour et kasbahs, en tant que patrimoine national, dépend
d’abord de sa protection et sa sauvegarde, non seulement fonctionnelle, mais
encore projetée en avant dans le futur. Afin de faire face à l’ampleur et la
complexité des problèmes auxquels sont confrontées les interventions dans ces
tissus anciens au Maroc, il est nécessaire d’inscrire les solutions dans un
contexte élargi (national) et de développer une stratégie de réhabilitation et de
valorisation, en s’appuyant sur des mécanismes et des outils d’intervention dans
le cadre d’une stratégie globale et cohérente.
La démarche devra être animée par une forte volonté politique, où l’habitant
sera considéré comme acteur clé de cette action, et où la concertation entre les

148
 différents acteurs impliqués dans cette vision sera la méthode adoptée. Si
actuellement, il est impensable de concevoir la revivification d’une entité
ksourienne, corps et âme, il serait aussi d’une absurdité absolue d’en faire
négation totale (Ait Hamza, 2009).
La valorisation économique du patrimoine archéologique et architectural est
devenue une réalité mondiale (Oumouss, 2020). La patrimonialisation peut
certainement favoriser cette valorisation et encourager des actions susceptibles
de promouvoir toute la région, l’enjeu réside donc dans une articulation
durable des logiques de préservation de cet héritage en péril et des objectifs du
développement des régions concernées (Kich, 2018). Dans cet objectif,
l’utilisation des techniques du marketing et de promotion du patrimoine
architectural doit prendre en considération les dimensions culturelles,
techniques, sociales et pédagogiques de son exploitation. Dans ce cadre, il y’a
lieu d’inscrire ce patrimoine dans la logique de valorisation par une double
dynamique (Duval, 2007), laquelle vise à les transmettre dans le temps long aux
générations futures, tout en les inscrivent dans une logique de mise en tourisme
(culturel) sur le court terme.
La stratégie de valorisation des tissus anciens au Maroc n’a pas été suivie par
des réalisations concrètes ni de projections à caractère stratégique intéressant.
Ainsi, pour faire face aux problèmes auxquels se heurtent les particuliers et les
autres acteurs dans les ksour et les Kasbahs, il est revendiqué de:
- Accorder plus d’intérêt dans la politique urbaine aux ksour et kasbahs, plus
particulièrement dans les initiatives d’aménagement et de planification et doter
ces tissus de documents d'urbanisme (PAS, PRU), dans le sens d'une meilleure
adaptation des règlements d’aménagement aux spécificités des ksour anciens, et
qui comporte des actions (en relation avec la fonction de chaque ksar) avec un
montage technique-financier et un planning de réalisation, et la délivrance
obligatoire de l’avis de représentant du service de la culture d’une autorisation
pour tout projet et action dans les ksour et les zones de protections limitrophes.
- Elaborer des plans de gestion pour les ksour de grande valeur historique et
patrimoniale 20 , pour avoir de nouveaux outils stratégiques de gestion
décentralisés, portés par les acteurs locaux, et un mécanisme local de protection
et de gestion de ces sites culturels permettant de concilier la sauvegarde du
patrimoine et d’améliorer les conditions de vie des populations locales. Toutes

20
A l’instar du plan de gestion 2007-2012 du Ksar Ait Ben Haddou, élaboré par le Ministère de la Culture avec
le soutien de l’UNESCO.

149
 ces opérations doivent être en concertation avec des comités locaux de gestion et
des plannings de mise en œuvre, car la planification est une démarche de plus en
plus réclamée par l'UNESCO comme par d’autres groupements d’experts du
patrimoine culturel matériel (Oumouss, 2020).
- Déclarer les ksour et les kasbahs en tant que bien d’utilité publique, ce qui est à
même de garantir le financement nécessaire par les pouvoirs publics et faciliter
l’intervention dans ces tissus, et veiller au respect des textes de classement et de
protection et au renforcement de la mission de supervision dans les ksour et les
kasbahs par les entités concernées;
- Généraliser les opérations réalisées dans le cadre du programme national de
valorisation durable des ksour et des kasbahs (réhabilitation des logements,
création et renforcement des équipements publics et des infrastructures et
création des activités génératrices de revenu).
- Créer des centres de formation aux métiers d’architectures locales (pisé, adobe,
briques en terre…), afin de remédier au manque criant de gestionnaires et de
spécialistes du patrimoine architectural en terre.
Les autorités compétentes sont appelées à sauvegarder et perpétuer les métiers
artisanaux et instaurer des normes d’intervention dans les ksour et kasbahs ;
- Renforcer les capacités des acteurs dans le domaine de conservation des ksour et
des kasbahs, et encadrer des formations de mise en œuvre et de suivi des actions
de réhabilitation et de sauvegarde (CERKAS, associations, habitants…);
- Etablir les règlements communaux de construction pour les ksour et Kasbahs
conformément à l’article 61 de la loi 12-90 relative à l’urbanisme. Ces
règlements, fixés par arrêtés communaux, auront pour objectifs de:
o Préserver le cachet authentique des constructions par l’interdiction de
procéder à des modifications;
o Proposer des mesures techniques alternatives pour la réhabilitation dans le
respect des spécificités locales de chaque ksar ou kasbah.
- Instituer des commissions au niveau local chargées de coordonner l’étude et
l’instruction des dossiers de réhabilitation ou de reconstruction dans les ksour, et
la mise en place de mécanismes de concertation et de coordination entre les
différents intervenants dans la réhabilitation des ksour et kasbahs. Dans ce
cadre, toute structure de gestion doit être dotée de ressources permanentes
(budget, personnel, etc.) et conforme à un cadre juridique et institutionnel qui
assure sa pérennité et qui favorise pleinement l'association de la population
locale à cette gestion.

150
- Encadrer des aides techniques par le CERKAS, pour apporter son appui à
l’exécution de travaux de réhabilitation ou de reconstruction, ainsi que la mise à
disposition au profit des populations des ksour, des outils (échelles,
échafaudage, brouettes,…) pour faciliter l’organisation des travaux.
- Installer des antennes permanents de conservation dans les ksour à grande valeur
historique et patrimoniale (avec des représentants du CERKAS et experts), dans
le but d’assurer une bonne gestion de ces tissus, dans l’attente de la mise en
place d’une structure administrative indépendante de gestion des ksour et
kasbahs (Agence de valorisation des ksour et kasbahs) et la doter de moyens
humains, techniques et financiers nécessaires pour bien jouer son rôle.
- Veiller à l’implication financière des propriétaires pour pérenniser le processus
de sauvegarde et de réhabilitation des ksour et kasbahs. La puissance publique
finance les projets d’infrastructures et des équipements, prend en charge le coût
d’encadrement technique et l’animation du processus; en contrepartie les
propriétaires doivent se mobiliser et s’impliquer dans le financement de la
restauration de leurs maisons. Des aides destinées à la restauration et des
mécanismes de financement de sauvegarde (micro crédit) avec une garantie
publique peuvent être envisagés. La mise en place d'un fonds alimenté par les
recettes des visites touristiques 21 permettra de financer des crédits pour la
restauration ou seront destinés à faciliter la création d’activités génératrices de
revenus (auberge, commerce, atelier d’artisanat….).
- Homologuer la loi d’exonération de TVA pour les monuments classés et les
matériaux locaux et mettre en place une politique d’encouragement et de
promotion des opérations de réhabilitation des ksour et kasbahs (instauration
d’un prix, exemple de ''meilleure maison restaurée de l’année du ksar").
Conclusion :
En guise de conclusion, malgré les efforts déployés pour sa conservation, le
patrimoine architectural en terre oasien, fait face à des menaces d’ordre
naturels et anthropiques. Cette situation endommage le processus de sa
valorisation (institutionnelle, règlementaire, technique, gestionnaire…),
condition indispensable pour assurer la durabilité de ce processus et de le
transmettre aux générations futures et comme le précise Pierre de Maret
protéger, préserver et valoriser le patrimoine culturel c’est réintégrer le passé

21
A Ksar Elkhorbat dans l’oasis de Ferkla par exemple comme dans d’autres cas, le résultat d’une opération de
réhabilitation par un projet écotouristique ne s’est pas fait attendre : de 2005 à 2013, il a été noté le retour de 32
familles à l’intérieur du ksar après sa réhabilitation, restauration et l’aménagement par les propriétaires d’un gîte.

151
 dans le présent et ce en faisant jeter les bases plus solides pour les
développements futurs (De Maret Pierre, 1992).
La mise en œuvre de l'ensemble du processus appelle une coordination entre les
différents services concernés par la conservation des ksour et kasbahs, un suivi,
une gestion et une animation pour pérenniser les actions déjà réalisées. La mise
en œuvre de cette approche requiert la mise en place des cellules au niveau local
dédiée à piloter les projets de réhabilitation, de coordonner les actions des
différents intervenants.
L’intervention durable sur un ksar ou une kasbah viserait à prendre en charge
son passé et faire appel à l’existant, et à donner un sens nouveau au lieu
(requalifier) sans négliger ce qu’il véhicule. Cette approche permettrait sans
doute de situer ce patrimoine comme levier de développement durable local.
Bibliographie:
- Ait Hamza M. (2009). Quel aménagement pour les ksour oasiens du sud
marocain ?. in L’environnement oasien face aux mutations économiques et
sociales : le cas de Figuig, publication IRCAM, série colloque et séminaires
n°16, pp77-96.
- Albab S, Ezaidi A, Bensaou, & Kabbachi B. (2013). Le patrimoine naturel-
géologique et oasien au service de développement géo-touristique dans la
Province de Sidi Ifni et son arrière-pays oasien. Collection EDYTEM numéro
14-ressources patrimoniales et alternatives touristiques entre oasis et montagne,
Pp 117-130.
- Chaouche Benchrif M. (2007). Adrar, ville-oasis : pour une ville saharienne
durable. sciences et technologie D-n°25 juin 2007, pp14-24.
- De Maret P. (1992). Recherches archéologiques, protection des sites et création
d’emplois. Perspectives pour l’Afrique Centrale. Culture et Développement en
Afrique, Actes de la conférence internationale, organisée au siège de la Banque
mondiale, à Washington 2-3 avril 1992.
- Duval M. (2007). Dynamique spatiales et enjeux territoriaux des processus de
patrimonialisation et de développement touristique. Etude comparée des gorges
de l’Ardèche et du Karst slovène, laboratoire EDYTEM 514 p. URL :
https://tel.archives-ouvertes.fr/tel-00200563.
- Hajila R. (2019). Droit du patrimoine culturel marocaine, Tome1 : notion sur le
droit national de patrimoine architectural, l’histoire de la légalisation du
patrimoine culturel au Maroc.

152
- Hajila R. (2019). Droit du patrimoine culturel marocaine » Tome 2 : recueil des
textes législatifs depuis 1912.
- Kich A. (2018). Ressources patrimoniales et valorisation touristique du sud-est
du Maroc, à propos de la patrimonialisation de certaines vallées. In le
développement durable des territoires vulnérables. Université Ibn Zohr-Agadir,
pp 218-232.
- Oumouss A. (2020). Conservation intégrée du patrimoine archéologique et bâti
au Maroc Réflexions autour de quelques approches managériales. Lexus
Magasin N° 33 juin 2020; Pp83-95.
- Paveau M A. (2009). La notion de patrimoine : lignées culturelles et fixations
sémiotiques », In Beylot P, Moine R.(dir), les fictions patrimoniales sur grand et
petit écran, Contours et enjeux d’un genre intermédaitique. presses universitaires
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Salimi N. (2018). La micro urbanisation et la petite ville-oasis: alternative à
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territoires vulnérables. Université Ibn Zohr-Agadir, pp 76-88.
- Skounti A. (2004). Le miroir brisé. Essai sur le patrimoine culturel marocain. in
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- Skounti A. (2005). Le patrimoine culturel immatériel au Maroc promotion et
valorisation des trésors humains vivants » (Unesco).
- Ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement de l’espace (2008) :
« Projet de stratégie nationale d’interventions dans les tissus anciens».
- Charte Icomos - principes pour l'analyse, la conservation et la restauration des
structures du patrimoine architectural (2003).
- Le dahir chérifien du 26 Novembre 1912 (1- Doul Hejja 1330) relatif à la
conservation des monuments et inscriptions historiques.
- Le dahir du 21 juillet 1945 relatif à la conservation d’antiquité, et à la protection
des villes anciennes et des architectures régionales
- Arrête du directeur de l’instruction publique du 17 octobre 1952 (B.o.n° 2087 du
24 octobre 1952 –p 1485).
- Dahir n° 1-80-341 du 17 safar 1401 (25 décembre 1980) portant promulgation
de la loi n° 22-80 relative à la conservation des monuments historique et des
sites, des inscriptions.
- Dahir n° 1-06-102 du 18 Joumada I 1427 (15 juin 2006) portant promulgation de
la loi n° 19-05 modifiant et complétant la loi n° 22-80 relative à la conservation

153
 des monuments historiques et des sites, des inscriptions, des objets d'art et
d'antiquité.
- Le Dahir n° 1-16-48 du 19 rejeb 1437 (27 avril 2016) portant promulgation de
loi n° 94-12 relative aux bâtiments menaçant ruine et à l’organisation des
opérations de rénovation urbaine.

154