Droit civil et fondements de droit romain

Syllabus 2 : Droit des biens et droits réels

Nathalie MASSAGER
2020-2021

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Table des matières

CHAPITRE I : LES BIENS ........................................................................................................................ 5

Section I : Notions de choses et de biens ........................................................................................ 5
Section II : Classification des biens .................................................................................................. 6
Section III : Patrimoine .................................................................................................................. 10
I. Principe de l’unité et de l’indivisibilité du patrimoine ...................................................... 10
II. Concours et principe d’égalité des créanciers................................................................... 10
Situation de concours ............................................................................................................ 10
Principe de l’égalité des créanciers : loi du concours............................................................ 11
Exception au principe d’égalité : les créanciers privilégiés ................................................... 11
CHAPITRE II : LES DROITS RÉELS ........................................................................................................ 12
Introduction ................................................................................................................................... 12
I. Distinction droit réel / droit personnel ............................................................................. 12
II. Caractéristiques des droits réels ....................................................................................... 12
III. Système fermé des droits réels ..................................................................................... 12
Section I : Possession ..................................................................................................................... 13
I. Notions .............................................................................................................................. 13
A. Finalité ........................................................................................................................... 13
B. Définition ....................................................................................................................... 14
C. Distinction : possession / détention .............................................................................. 14
II. Conditions de la possession .............................................................................................. 14
III. Effets juridiques ............................................................................................................. 15
1. Rôle probatoire : présomption de titularité .................................................................. 15
2. Rôle probatoire renforcé en matière mobilière ............................................................ 15
3. Droit aux fruits réservé au possesseur de bonne foi ..................................................... 15
4. Droit au remboursement des impenses ........................................................................ 15
5. Protection possessoire en matière immobilière ........................................................... 16
Section II : Droit de propriété ........................................................................................................ 17
Sous-section I : Principes ........................................................................................................... 17
A. Notions .......................................................................................................................... 17
A. Finalité et contenu..................................................................................................... 17
B. Droit aux fruits ........................................................................................................... 17
B. Limites au droit de propriété......................................................................................... 18
A. Restrictions particulières ........................................................................................... 18
B. Restrictions générales ............................................................................................... 18
1. Théorie de l’abus de droit ..................................................................................... 18
2. Théorie des troubles de voisinage ......................................................................... 19

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 Sous-section II : Modes d’acquisition du droit de propriété ..................................................... 19
I. Hiérarchie des modes de preuve de la propriété .......................................................... 19
II. Régime des choses corporelles trouvées ...................................................................... 20
A. Conditions légales...................................................................................................... 20
B. Mode d’acquisition originaire de la propriété .......................................................... 21
III. Transformation .......................................................................................................... 22
IV. Accession ................................................................................................................... 22
A. Conditions et caractéristiques ................................................................................... 22
B. Accession immobilière............................................................................................... 23
V. Prescription acquisitive ................................................................................................. 24
A. Principes .................................................................................................................... 24
1. Notions .................................................................................................................. 24
2. Finalité ................................................................................................................... 24
3. Champ d’application.............................................................................................. 25
4. Règles visant à assurer l’équilibre entre les intérêts contradictoires ................... 25
B. Régimes juridiques distincts ...................................................................................... 26
1. Prescription acquisitive ordinaire .......................................................................... 26
2. Acquisition immédiate de bonne foi en matière mobilière .................................. 26
C. Mode de calcul des délais ......................................................................................... 28
1. Jonction des possessions ....................................................................................... 28
2. Causes de suspension ............................................................................................ 28
3. Causes d’interruption ............................................................................................ 28
Sous-section III : Causes d’extinction du droit de propriété ..................................................... 29
Sous-section IV : Sanctions du droit de propriété ..................................................................... 29
Sous-section V : Copropriété ..................................................................................................... 29
Section III : Droits réels d’usage .................................................................................................... 32
Sous-section I : Régime commun .............................................................................................. 32
A. Notion ............................................................................................................................ 32
B. Mode de constitution .................................................................................................... 32
C. Droits et obligations ...................................................................................................... 32
D. Modes d’extinction........................................................................................................ 33
Sous-section II : Usufruit ........................................................................................................... 34
I. Notions .......................................................................................................................... 34
A. Définition et finalité................................................................................................... 34
B. Caractéristique essentielle : la durée du droit .......................................................... 34
II. Modes de constitution .................................................................................................. 34
A. La loi........................................................................................................................... 34
B. Contrat....................................................................................................................... 34

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 C. Testament.................................................................................................................. 35
III. Droits et obligations .................................................................................................. 35
A. Droits de l’usufruitier ................................................................................................ 35
B. Obligations de l’usufruitier ........................................................................................ 35
C. Droits et obligations du nu-propriétaire ................................................................... 36
IV. Cause d’extinction spécifique : la conversion ........................................................... 37
V. Sanctions du droit d’usufruit ......................................................................................... 37

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 CHAPITRE I : LES BIENS

Section I : Notions de choses et de biens

Choses Biens
Réalités, naturelles ou artificielles, corporelles Toute chose appropriée ou susceptible d’être
ou incorporelles, qui se distinguent des appropriée par une personne.
animaux, les choses et les animaux se
distinguant des personnes.
Choses communes Res nullius Res derelictae
Choses qui ne peuvent pas appartenir à une Choses qui n’ont Choses abandonnées
personne en particulier, leur usage étant jamais été appropriées librement et
commun à tous (eau, air, lumière, …) volontairement par
leur propriétaire
Une personne est en droit de s’approprier une
quantité déterminée d’une chose commune,
qui devient alors un bien.

Les animaux sont rattachés au régime juridique des choses corporelles, tout en bénéficiant d’une
protection prévue par la loi.

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Section II : Classification des biens

Critère de distinction Effet de la distinction sur la règle de droit

Biens corporels / Corporels : biens disposant d’un corpus, rendant leur existence Notion d’universalité : l’universalité est un bien incorporel
incorporels tangible. Ils peuvent être appréhendés par l’un des cinq sens, et unique, meuble et non fongible, qui se compose d’une pluralité
peuvent être mesurés par un instrument. de biens partageant une affectation commune : le patrimoine,
les choses collectives, les hérédités jacentes, les fonds de
Incorporels : Abstractions créées par l’esprit humain (universalité, commerce.
propriété intellectuelle, …)
Biens fongibles / Fongibles : librement interchangeables 1. Terminologie
non-fongibles Certains contrats portent des noms différents selon qu’ils
Non-fongibles : biens ayant une valeur propre et n’étant donc pas portent sur des species ou des genera.
librement interchangeables.
2. Titre de fait et titre de droit
Cette distinction est supplétive : les parties peuvent librement y
déroger, on peut donc également distinguer les biens (non) a. Titre de fait : possesseur ou détenteur
fongibles par nature des biens (non) fongibles par convention. Possession : mainmise matérielle d’un bien (corpus) avec
l’intention de se comporter comme propriétaire (animus)
Autres distinctions : Détention : mainmise matérielle d’un bien (corpus) dans
l’intention de le restituer à autrui.
Biens consomptibles / non consomptibles (destinés à disparaitre Species : on peut être possesseur ou détenteur
par le premier usage qui en est fait ou non) Genera : toujours possesseur

Genera : leur valeur se détermine sur base de leur quantité / b. Titre de droit : propriétaire / non-propriétaire
mesure Species : propriétaire ou non
Species : leur valeur se détermine à l’unité Genera : toujours propriétaire

3. Inexécution de l’obligation de restitution suite à la

perte du bien

Species : inexécution fautive ➔ indemnisation

Inexécution fortuite (casu) ➔ débiteur libéré (res perit
domino ➔ le propriétaire doit supporter la perte d’un

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 bien, ici le débiteur de l’obligation de restitution n’est
pas propriétaire) sauf si mise en demeure / citation en
justice

Genera : inexécution fautive ➔ indemnisation

Inexécution fortuite (casu) ➔ indemnisation

Exceptions : la force majeure peut être invoquée pour justifier

la non-restitution d’une genera si : disparition du genre dans sa
totalité, genre devient hors-commerce, « fait du prince ».

Théorie des risques : en cas d’inexécution fortuite d’un contrat

synallagmatique suite à un cas de force majeure, la charge des
risques est supportée par le propriétaire du bien.

4. Moment du transfert de propriété

Species : au moment de l’accord de volontés

Genera : au moment de la spécification
 Impact sur la charge des risques

5. Prescription acquisitive

Concerne uniquement les species.

Biens dans le Dans le commerce : biens qui peuvent appartenir à une personne Un bien hors commerce est intransmissible, et est soustrait de
commerce / hors privée et faire l’objet de conventions entre particuliers. la circulation juridique entre les personnes.
commerce
Hors commerce : biens ne pouvant pas faire l’objet de Tout contrat translatif de propriété portant sur un bien hors
conventions entre particuliers par l’effet de la loi ou d’une commerce est nul.
décision de l’autorité publique.
Biens meubles / Un immeuble est caractérisé par sa fixité et sa permanence
immeubles géographique. Est meuble, tout bien qui n’est pas immeuble.

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 La loi distingue trois catégories de biens immeubles :
1. Les immeubles par nature et par incorporation
Notion tridimensionnelle de la propriété immobilière : sol &
volume + ouvrages et matériaux présents dans ces volumes, sur
ou sous le sol.
Incorporation : critère physique (bien meuble attaché dans un
bien immeuble de façon suffisamment permanent pour que le
détachement ne puisse intervenir sans provoquer une
détérioration) + critère fonctionnel (le bien meuble devient
immeuble s’il est essentiel à l’immeuble). = composantes
inhérentes.
2. Les immeubles par destination
Biens meubles que la loi répute fictivement immeubles en raison
de leur affectation au service d’un bien immeuble. Ils font partie
de la catégorie des accessoires d’un bien immeuble. Il faut qu’il y
ait une identité de propriétaire pour qu’un bien puisse être
immeuble par destination (les accessoires et l’immeuble auquel
ceux-ci sont affectés doivent appartenir à la même personne)
Sont notamment immeubles par destination :
- Les biens accessoires affectés à l’exploitation
économique de l’immeuble, pour autant qu’ils soient
aménagés de sorte à révéler aux tiers cette exploitation
(scooters du sushi-shop)
- Les biens accessoires installés dans un immeuble de
façon permanente (cuisine équipée)
3. Les immeubles incorporels
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1. Publicité foncière (biens immeubles)
Toutes les mutations immobilières, ainsi que divers actes et
actions en justice doivent être mentionnés dans les registres de
l’Administration générale de la Documentation patrimoniale.
Ceci permet aux tiers de vérifier :
a. La propriété d’un bien immeuble ou l’existence d’une
servitude ou de tout autre droit réel immobilier. Les
actes concernant les droits réels immobiliers doivent
être transcrits dans les registres de l’Administration.
Cette transposition nécessite un acte authentique.
(jugement ou acte notarié)
b. Les actions en justice concernant un bien immeuble
doivent faire l’objet d’une mention marginale dans les
registres.
L’effet de la publicité foncière est de rendre l’acte juridique
opposable aux tiers. Un acte juridique ne respectant pas le
formalisme de publicité sera valable entre les parties
contractantes, mais ne sera pas opposable aux tiers.
2. Prescription acquisitive
Voir plus tard.
 = les droits et actions portant sur des biens immeubles
(hypothèque)

On peut distinguer trois catégories de biens meubles :

1. Meubles par nature

= tous les biens qui ne sont pas immeubles

2. Meubles par anticipation

= biens immeubles par nature que les parties à un contrat

considèrent fictivement comme déjà détachés du sol (ex : vente
d’arbres avant abattage)
! Un bien temporairement détaché d’un immeuble pour
réparation reste immeuble.

3. Meubles incorporels
= les droits et actions portant sur des biens meubles (droit réel de
gage, de propriété,…)

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Section III : Patrimoine

L’ensemble des biens et des obligations d’une personne constituent une entité juridique autonome
appelée le patrimoine.

I. Principe de l’unité et de l’indivisibilité du patrimoine

Ensemble des biens = l’actif du patrimoine

Ensemble des dettes = le passif du patrimoine

Principe de l’unité : Chaque personne a un seul patrimoine auquel s’intègrent de plein droit les biens
qu’elle acquiert et les dettes qu’elle contracte.

Principe de l’indivisibilité : L’ensemble des biens et des dettes forment un tout indivisible : le
débiteur ne peut pas fractionner son patrimoine dans l’intention de soustraire certains de ses biens à
certains de ses créanciers.

 Principe de la sujétion uniforme de tous les biens du débiteur à la satisfaction de ses

créanciers : toute personne contractant une dette engage l’intégralité de son patrimoine
actif (gage général)
 Exception : certains biens sont insaisissables [car considérés par la loi comme nécessaires à
la dignité humaine ; ou par nature (droit extrapatrimoniaux)]

II. Concours et principe d’égalité des créanciers

Si le débiteur n’exécute pas son obligation, le créancier pourra exercer des mesures d’exécution
forcée (saisie).

▪ Dans le cas où l’actif du patrimoine est supérieur au passif, le créancier se paye sur les biens
du débiteur et l’obligation s’éteint.

▪ Si le l’actif du patrimoine est inférieur au passif, le créancier est confronté à l’insolvabilité du

débiteur : il se paye dans la limite des biens saisissables, et conserve une créance pour la
partie non-payée.

Situation de concours

= situation dans laquelle plusieurs créanciers font valoir simultanément leurs créances dont la
somme excède la valeur de l’actif du patrimoine du débiteur.

Une situation de concours a lieu lorsque plusieurs créanciers agissent concomitamment en

procédant à une saisie sur le ou les mêmes biens du débiteur, ou dans une situation de procédure
collective qui réunit l’ensemble des créanciers et vise l’ensemble du patrimoine du débiteur (faillite
pour les entreprises, règlement collectif des dettes pour les particuliers.)

Le concours vise à la réalisation (=vente) des biens du débiteur en vue d’en répartir le prix entre les
créanciers.

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Principe de l’égalité des créanciers : loi du concours

La loi du concours prévoit la répartition équitable des biens du débiteur insolvables entre les
créanciers chirographaires : chacun reçoit un pourcentage identique de sa créance

Exception au principe d’égalité des créanciers : les créanciers privilégiés

Les créanciers privilégiés, désignés par la loi ou disposant d’une garantie particulière (sûreté
spéciale : gage, hypothèque, …) sont payés avant les créanciers chirographaires. Les créanciers
chirographaires sont payés après, uniquement s’il reste de l’actif à partager.

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 CHAPITRE II : LES DROITS RÉELS

Introduction

I. Distinction droit réel / droit personnel

Droit réel Droit personnel

Droit direct sur le bien : le titulaire exerce une
emprise sur le bien par lui-même et pour lui-
même et ne doit pas obtenir d’un cocontractant
l’exécution d’une obligation visant à lui
accorder la jouissance du bien.
Droit indirect sur le bien : le titulaire a un droit
à l’égard du propriétaire du bien mais pas sur le
bien lui-même.

II. Caractéristiques des droits réels

Les droits réels sont :

▪ Absolus : ils peuvent être opposés par leur titulaire à quiconque revendiquerait un droit sur
le même bien
o En cas de conflit, un droit réel antérieur prévaut sur un droit réel postérieur.

▪ Munis d’un attribut appelé droit de suite : permet au titulaire du droit réel de l’opposer à
toute personne qui ferait l’acquisition d’un droit sur le même bien

▪ Le titulaire d’un droit réel peut disposer de son droit : le céder à une autre personne, même
sans l’accord du propriétaire s’il s’agit d’un droit d’usage.

III. Système fermé des droits réels

Seul le législateur peut créer des droits réels ➔ ils existent en nombre limité, alors que les droits
personnels, issus de la volonté des parties contractantes, sont illimités.

Il existe dix droits réels :

1. Propriété
2. Copropriété
3. Servitudes (usage)
4. Usufruit (usage)
5. Emphytéose
6. Superficie (usage)
7. Privilèges spéciaux (sûreté réelle)
8. Gage (sûreté réelle)
9. Hypothèque (sûreté réelle)
10. Rétention (sûreté réelle)

Alors que le propriétaire d’un bien peut exercer un plein pouvoir sur celui-ci (usus, abusus, fructus),
le titulaire d’un droit réel d’usage ne détient qu’un pouvoir limité sur celui-ci.

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 Section I : Possession

I. Notions

A. Finalité

Depuis l’époque du droit romain, le rapport juridique entre les hommes et les biens est conçu pour
évoluer dans une double dimension :

Situation de droit Situation de fait

Identifie le statut juridique d’une personne par
rapport à un bien selon le titre juridique
(propriétaire, usufruitier, …) qui est le sien, et
qui détermine les pouvoirs qui résultent de ce
titre de droit.
Identifie le statut d’une personne par rapport à
un bien selon le titre de fait (possesseur-
détenteur) qui est le sien et qui créé des effets
juridiques attachés à cette qualité de fait,
indépendamment du titre de droit.

La possession est un état de fait qui résulte de la constatation qu’une personne se comporte comme
si elle était titulaire d’un droit réel (ex : propriété), même si en réalité elle ne l’est pas.

Le fait juridique qu’est la possession a plusieurs effets :

1. Le possesseur bénéficie d’une protection spécifique sans avoir à prouver sa qualité de

propriétaire : présomption de titularité

2. Ce titre de fait pourra se transformer en titre juridique via le mécanisme de la prescription

acquisitive.

La protection du possesseur est fondée sur une double présomption non-irréfragable :

- La personne qui détient le bien est présumée possesseur
- Le possesseur est présumé être propriétaire

Le droit protège le possesseur et pas directement le titulaire du droit de propriété car prouver la
propriété peut être très compliqué : « probatio diabolica ». Une protection des seuls propriétaires
induirait une paralysie du droit.

Double finalité sociale de la protection légale accordée au possesseur :

1. Contribuer au respect de la paix publique en désamorçant les tentatives de déstabilisation

qui pourraient résulter de la volonté de certains de s’approprier des biens appartenant à
d’autres, en misant sur l’incapacité des propriétaires de prouver leur droit de propriété. Le
droit vise ainsi à dissuader les atteintes à la propriété d’autrui ➔ rôle de police civile.

2. Assurer la sécurité des rapports juridiques entre les personnes en accordant une protection
de leur relation sur les biens : les transmissions de biens (transactions) requièrent d’assainir
les situations juridiques ambiguës en consolidant le titre de fait (propriété) à partir du titre
de fait (possession) par l’effet de la prescription acquisitive.

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 B. Définition

La possession est la manifestation extérieure d’un droit réel dont le possesseur est ou n’est pas
titulaire.

Pour exister, la possession requiert deux composantes :

✓ L’emprise matérielle « corpus » : le fait de détenir le bien physiquement
✓ L’intention de se comporter comme le propriétaire « animus »

S’il y a corpus mais pas animus, on est alors détenteur.

C. Distinction : possession / détention

Possession : corpus + animus

Détention : corpus sans animus

Toute personne ayant le corpus d’un bien est présumé en être le possesseur.

Lorsque le possesseur cède le bien à quelqu’un avec l’intention de le récupérer (prêt, droit réel
d’usage, …), il en reste possesseur malgré le fait qu’il n’a plus le corpus ➔ dans ce cas, la possession
est réduite à l’animus. Le tiers à qui est cédé le bien en exécution d’un contrat comprenant une
clause de restitution, ou en vertu d’un droit réel d’usage, est détenteur.

Il existe une présomption de non-interversion (non irréfragable) du titre de détention en titre de

possession : celui qui a l’emprise matérielle sur un bien en qualité de détenteur est présumé
demeurer simple détenteur.

II. Conditions de la possession

Pour produire des effets juridiques, la possession doit être utile :

1. Continue
2. Publique : au grand jour, de manière non-cachée, non clandestine
3. Paisible : ne résulte ni ne perdure par la violence. Une possession qui a commencé dans la
violence devient paisible lorsque la violence prend fin.
4. Non équivoque : dépourvue de toute ambiguïté et ne peut prêter à plusieurs interprétations
quant à l’intention de celui qui se prétend possesseur de considérer le bien comme le sien.

La bonne foi correspond à la conviction raisonnable qu’a le possesseur d’être le véritable propriétaire
du bien qu’il possède ou d’être le véritable titulaire du droit réel qu’il exerce sur le bien.

Plusieurs effets juridiques de la possession sont réservés au possesseur de bonne foi :

➢ Protection renforcée pour le possesseur de bonne fois en cas de transmission d’un bien
meuble.
➢ Prescription acquisitive par 10 ans
➢ Prescription acquisitive immédiate en matière mobilière
➢ Le possesseur de bonne foi a droit aux fruits produits par le bien dont il pensait être le
propriétaire et qu’il a dû restituer ensuite à ce dernier.

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Il existe pour le possesseur une présomption non irréfragable que celui-ci est de bonne foi.

III. Effets juridiques

Outre le fait de permettre la prescription acquisitive, la possession a d’autres effets juridiques :

1. Rôle probatoire : présomption de titularité

Tout possesseur, quel que soit le type de bien, est présumé titulaire du droit qu’il exerce, pour
autant que sa possession soit utile.

Si une autre personne revendique la propriété du bien du possesseur, elle pourra introduire une
action en revendication. Vu que le possesseur est présumé être titulaire du droit qu’il exerce, la
charge de la preuve de la « probatio diabolica » incombera au demandeur.

2. Rôle probatoire renforcé en matière mobilière

Le possesseur de bonne foi jouit d’une protection renforcée en matière mobilière : la possession utile
et de bonne foi d’un bien meuble vaut présomption de titre de propriété.

Le demandeur pourra renverser cette présomption en prouvant notamment que le détenteur était
tenu par une obligation de restitution, que la possession n’était pas utile ou pas de bonne foi.
En outre, le propriétaire devra lui bien fournir la preuve de son droit de propriété ou de sa propre
possession antérieure pour obtenir restitution du bien meuble.

3. Droit aux fruits réservé au possesseur de bonne foi

Le possesseur de bonne foi à droit aux fruits du bien. Dès qu’il devient de mauvaise foi, il devra
restituer les fruits au véritable propriétaire. ➔ le droit aux fruits s’éteint précisément au moment où
cesse la bonne foi.

4. Droit au remboursement des impenses

Impenses : dépenses faites par un détenteur ou un possesseur sur un bien appartenant à autrui et dont
le détenteur ou le possesseur demande le remboursement au propriétaire.

La théorie des impenses peut être mobilisée par le possesseur tant de bonne foi que de mauvaise
foi, ainsi que par le détenteur.

La théorie des impenses ne peut être évoquée qu’à titre subsidiaire, à défaut d’application des
autres mécanismes juridiques.

On distingue :

➢ Impenses nécessaires : qui sont indispensables à la conservation de la chose ➔

remboursement intégral

➢ Impenses utiles : qui ne sont pas indispensables à la conservation de la chose mais lui
assurent une certaine plus-value ou présentent un intérêt objectif ➔ remboursement partiel

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 ➢ Impenses voluptuaires : de pur agrément, sans utilité objective ➔ pas de remboursement

5. Protection possessoire en matière immobilière

Le possesseur d’un droit réel immobilier dont la possession est paisible et publique et qui est victime
d’une voie de fait ou d’un fait de violence portant atteinte à sa possession bénéficie d’une protection
particulière sous la forme d’une action possessoire visant à le réintégrer dans sa possession. (ex :
action possessoire de réintégrande permettant au possesseur de faire réintégrer le bien dans sa
possession)

La réintégrande doit être intentée dans l’année du trouble ou de la dépossession.

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 Section II : Droit de propriété

Sous-section I : Principes

A. Notions

A. Finalité et contenu

Après la révolution française, le droit de propriété est reconnu comme droit fondamental.
Néanmoins, au fil du temps, le concept a été questionné au regard des enjeux actuels relevant de
l’intérêt général. Le droit de propriété a donc également une fonction sociale, qui est traduite
notamment par la sanction du non-usage.

Le droit de propriété confère à son titulaire la pleine puissance « plena in re potestas » :

- Droit d’usage « usus »
- Droit de jouissance « fructus »
- Droit de disposition « abusus »

Le droit de propriété se distingue des droits réels d’usage en ce qu’il réunit ces trois prérogatives. Les
droits réels d’usages se fondent sur une déconstruction du droit de propriété.

B. Droit aux fruits

Fruits = biens accessoires produits par un bien principal

fruits produits
Définition Biens accessoires produits par un bien principal Biens accessoires produits
sans épuisement de la substance de ce dernier. par un bien principal et
entrainant l’épuisement de
la substance de ce dernier.
Distinction Fruits naturels Fruits civils
Fruits pouvant être Résultent de la
produit de manière valorisation d’un bien
organique (blé, par l’effet d’un contrat
pommes, …) (loyer, …)
Mode Par perception Au jour le jour
d’appropriation

Mode d’acquisition des fruits : « l’accessoire suit le principal » ➔ la propriété des fruits revient au
propriétaire du bien principal, sauf exceptions :

1. Le possesseur de bonne foi à droit aux fruits

2. Si le bien principal fait l’objet d’un droit réel d’usage, le droit aux fruits revient au titulaire de
ce droit réel d’usage

3. Le voisin qui n’est titulaire d’aucun droit réel sur le bien principal a droit aux fruits tombés
naturellement des arbres du fond contigu.

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 B. Limites au droit de propriété

Le droit du propriétaire de disposer de son bien ne signifie pas que ce dernier puisse l’exercer de
manière illimitée : l’exercice du droit de propriété de chacun doit être compatible avec celui des
autres d’une part, et avec l’intérêt général de la société d’autre part.

A. Restrictions particulières

Dans le respect de la hiérarchie des normes, la loi peut prévoir des restrictions aux propriétaires,
motivées par :

➢ L’intérêt général :
o Procédures d’expropriation (but d’utilité publique + juste indemnisation)
o Réquisitions : appropriation temporaire par l’autorité publique pour faire face à des
besoins dictés par les circonstances
o Prescriptions urbanistiques
o Mesures de classement (patrimoine)
o Tout le monde a le droit de s’introduire sur un terrain non bâti, non cultivé, non
clôturé et dont l’accès n’est pas clairement interdit, pour y passer quelques temps, à
condition que cette tolérance ne cause pas préjudice au propriétaire ➔ fonction
sociale du droit de propriété.

➢ L’intérêt particulier :
o La loi peut imposer à un propriétaire l’empiètement du droit d’un autre propriétaire
sur son propre droit
o Les relations de voisinage imposent au propriétaire d’un bien immeuble de tolérer
les atteintes portées à sa pleine jouissance de son droit de propriété, au bénéfice du
propriétaire d’un immeuble voisin (clôtures mitoyennes, servitudes légales,…)

B. Restrictions générales

La jurisprudence consacre deux limitations générales au droit de propriété afin de préserver un

équilibre entre les droits des uns et des autres, fondées sur le respect du droit de propriété d’autrui :
l’abus de droit et les troubles de voisinage.

Alors que l’abus de droit se fonde sur l’idée d’un usage fautif du droit, la théorie des troubles de
voisinage est indépendante de toute notion de faute.

1. Théorie de l’abus de droit

Cour de cassation : « l’abus de droit consiste à exercer un droit d’une manière qui excède
manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente »

Il existe plusieurs cas d’abus de droit, les principaux sont :

a. Lorsque le titulaire exerce son droit dans l’intention exclusive de nuire à autrui en
l’absence d’intérêt raisonnable et suffisant tout en causant à autrui un dommage.

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 b. Lorsque parmi plusieurs manières équivalentes d’exercer son droit avec la même
utilité, le titulaire du droit choisit précisément la manière qui porte préjudice à
autrui.

c. Lorsque l’exercice du droit entraine une disproportion manifeste entre l’avantage

que le titulaire retire de l’exercice de son droit et le préjudice qu’il cause à autrui.

Théorie de la rechtsverwerking NB : pas applicable en droit belge

Cette théorie vise une situation dans laquelle une personne s’abstient durablement d’exercer son droit,
suscitant chez autrui la croyance légitime qu’elle renonce à l’exercer, avant de se raviser et de mettre en
œuvre l’exécution de son droit abruptement, un tel comportement pouvant être constitutif d’un abus de
droit selon les circonstances.

Issue, elle aussi, de la jurisprudence, cette déclinaison particulière de l’abus de droit a été introduite dans
notre droit positif en 1980 par le Prof. Van Ommeslaghe.

2. Théorie des troubles de voisinage

Contrairement à l’abus de droit, la théorie des troubles de voisinages ne se fonde pas sur un exercice
fautif du droit de propriété. Elle vise à garantir un équilibre entre les droits de jouissances de chaque
propriétaire.

Cette théorie est fondée sur la notion de responsabilité objective.

Conditions de mise en œuvre :

1. Le voisinage des deux fonds : les propriétés doivent se trouver dans une situation de
proximité suffisante, mais ne doivent pas forcément être limitrophes.

2. Un trouble excessif imputable à la personne dont la responsabilité est en cause. Un trouble

est excessif s’il outrepasse la mesure habituelle et raisonnable des inconvénients inhérents à
toute situation de voisinage. La notion de trouble est appréciée de façon extensive par la
jurisprudence. (manque à gagner, perte de luminosité, odeurs, …). Le trouble peut être
permanent ou temporaire.

La sanction du trouble de voisinage consistera à rétablir l’équilibre par le biais de mesures adéquates
que le juge ordonnera (indemnisation, interdiction du trouble, …)
La loi prévoit également que la théorie des troubles de voisinage peut être mobilisée par voie
judiciaire à titre préventif.

Sous-section II : Modes d’acquisition du droit de propriété

I. Hiérarchie des modes de preuve de la propriété

Une personne devient propriétaire d’un bien par l’effet d’un fait ou d’un acte juridique qui a pour
finalité :
- De lui transmettre la propriété d’une autre personne (mode dérivé)

19
 - De constituer un nouveau droit de propriété dans son chef (mode originaire)

La loi établit une hiérarchie entre les différents modes de preuve du droit de propriété :
1. Mode originaire
2. Mode dérivé
3. Possession

Modes originaires Modes dérivés

Effet Création d’un droit de propriété
Volonté du Ne découlent pas de la volonté du
propriétaire propriétaire initial, mais de l’effet de
la loi. Si le bien a déjà un propriétaire,
le droit de ce dernier s’éteint, et un
droit de propriété s’allume dans le
chef du nouveau propriétaire.
Preuve La preuve par toute voies de droit de
l’acte ou du fait sur lequel repose le
mode originaire permet de recueillir
une preuve absolue du droit de
propriété.
Nombre Énumérés par la loi, existent en
nombre restreint (4) :
1. Régime des choses corporelles
trouvées
2. Transformation
3. Accession (mobilière /
immobilière)
4. Prescription acquisitive
Transmission d’un droit de propriété
Découlent de la volonté du propriétaire
de transmettre son droit de propriété à
autrui.
Attention : « nul ne peut transférer plus
de droits qu’il n’en a lui-même »
 Le propriétaire initial était-il bien
propriétaire ?
 Probatio diabolica
Preuve relative
Pour remédier à cela ➔ prescription
acquisitive
Existent en nombre illimité : tous les
actes et faits juridiques par lesquels une
personne recueille le droit de propriété
des mains d’une autre personne.
Ex : succession légale ou testamentaire,
contrats translatifs de propriété, …

 Chacun de ces modes repose

sur un fait matériel.

II. Régime des choses corporelles trouvées

A. Conditions légales

Le régime des choses trouvées prévu par la loi crée des obligations dans le chef du trouveur. Si ce
dernier les respecte, ainsi que le délai de 5 ans, la découverte du bien aura pour effet d’éteindre le
droit de propriété dans le chef du propriétaire et de créer un nouveau droit de propriété dans le chef
du trouveur.

Champ d’application :

Le régime prévu par la loi s’applique indistinctement aux :

1. Biens perdus ou volés
2. Les choses qui ont été abandonnées par leur propriétaire

20
 3. Les trésors (= bien meuble corporel qui a été caché ou est enfoui et dont le propriétaire est
inconnu)
4. Les biens confiés à un détenteur et non-récupérés par leur propriétaire.

Obligations à la charge du trouveur :

1. Tenter de retrouver le propriétaire de la chose dans la mesure du raisonnable

2. Sauf s’il s’agit d’un bien abandonné aux poubelles, faire une déclaration à la commune dans
un délai de 7 jours à compter de la découverte

3. Si la chose a été trouvée dans la propriété d’autrui, le trouveur doit informer le propriétaire
par lettre recommandée.

4. Le trouveur peut lui-même conserver la chose, ou la confier à la commune

5. Après 6 mois, le trouveur ou la commune peut vendre le bien trouvé, de bonne foi et d’une
manière économiquement justifiée

a. Exceptions : Le délai de 6 mois peut être raccourci si la chose est périssable, déprécie
rapidement, ou est préjudiciable à la santé ou sécurité publique. Pour les vélos, le
délai de conservation est de 3 mois.

B. Mode d’acquisition originaire de la propriété

1. Choses trouvées

Les biens trouvés qui avaient été perdus ou volés continuent d’appartenir à leur propriétaire qui
peut les récupérer à tout moment pendant 5 ans, en indemnisant, le cas échéant, le trouveur pour
les frais de garde, conservation, recherche.

Si le bien a été vendu ➔ propriétaire / ses héritiers peuvent récupérer la somme dans les 5 ans

Si le propriétaire ne se manifeste pas dans les 5 ans à compter de la date indiquée dans les registres
de la commune, le trouveur devient propriétaire de la chose.

2. Choses cachées

La propriété de la chose trouvée dépend des circonstances de la découverte :

➢ Si la chose cachée qui n’a pas de propriétaire a été découverte par le propriétaire du bien
dans laquelle elle était cachée ➔ ce dernier devient instantanément propriétaire de la
chose.

➢ Si la chose cachée sans propriétaire a été trouvée dans le bien d’autrui ➔ la chose
appartiendra ½ au trouveur et ½ au propriétaire du bien dans lequel celle-ci a été trouvée, à
condition que le trouveur l’ait trouvée par hasard dans un bien dont il a la jouissance
(locataire, usufruitier, …) (matière supplétive)

Le véritable propriétaire de la chose cachée pourra la réclamer, à condition de rapporter la preuve de

son droit de propriété. Attention, si la possession par le trouveur est utile, après 30 ans, le

21
propriétaire n’aura plus cette possibilité car un droit de propriété sera né dans le chef du trouveur du
fait de la prescription acquisitive ordinaire.

Le trouveur, s’il doit restituer le bien au véritable propriétaire qui aura pu prouver son droit de
propriété, pourra demander une récompense raisonnable.

3. Choses non-enlevées

Lorsqu’un bien confié à un détenteur n’est pas récupéré par son propriétaire :
1. Le détenteur invite le propriétaire à venir retirer son bien par envoi recommandé
2. Le délai d’1 an après l’envoi du recommandé est expiré ➔ le détenteur peut faire vendre le
bien non-enlevé et s’attribuer le montant de sa créance sur le produit de la vente, le reste
étant versé au propriétaire ou sur un compte séparé à son nom.
3. Si après 5 ans le propriétaire n’a pas récupéré ce solde ➔ il va au trésor public.

III. Transformation

La transformation est le mode originaire d’acquisition de la propriété d’un bien nouveau créé à partir
d’un bien initial appartenant à autrui.

Le transformateur devient propriétaire du bien nouveau, sauf si la valeur du bien initial est
manifestement supérieure au cout du travail et des matériaux nécessaires à la transformation =➔
alors le propriétaire du bien initial devient propriétaire du bien transformé.

Dans tous les cas, des indemnités devront être versées à la personne qui ne devient pas propriétaire
du bien transformé.

IV. Accession

A. Conditions et caractéristiques

L’accession est le mode originaire d’acquisition de la propriété d’un bien accessoire incorporé dans
un bien principal appartenant à autrui. L’accession a comme effet d’éteindre le droit de propriété du
propriétaire du bien accessoire, au profit du propriétaire du bien principal.

Pour qu’il y ait accession, les trois conditions suivantes doivent être réunies :

1. Il doit exister un rapport de principal à accessoire entre les deux biens

2. Il doit y avoir une incorporation matérielle d’un bien dans l’autre

3. Le bien principal et le bien accessoire doivent avoir des propriétaires différents, de sorte que
l’incorporation cause un conflit de propriété.

L’accession est instantanée (sauf convention contraire, le propriétaire du bien principal devient
propriétaire du bien incorporé au moment de l’incorporation) et définitive. (le propriétaire du bien
principal demeure propriétaire du bien incorporé même après une éventuelle séparation)

22
 B. Accession immobilière

A. Étendue verticale du droit de propriété : accession artificielle

L’accession immobilière artificielle est le mode originaire d’acquisition du droit de propriété qui
engendre l’acquisition, par le propriétaire d’un fonds, du droit de propriété portant sur tout ce qui y
est incorporé par le travail d’autrui.

La propriété immobilière s’étend à tout ce qui est incorporé sur, au-dessus ou en dessous du sol.

Limite : La loi pose une limite à l’étendue verticale du droit de propriété, liée à l’utilité que le
propriétaire du fonds peut en tirer ➔ les impétrants appartiennent toujours à l’installateur et
non au propriétaire du sol dans lequel ils ont été installés.

Le régime de l’accession immobilière artificielle est fondé sur une présomption réfragable : toutes
les constructions se trouvant sur un terrain sont présumées avoir été réalisées par le propriétaire du
terrain et sont présumées lui appartenir.

 Pour solliciter une indemnisation à la charge du propriétaire du terrain, le propriétaire du

bien accessoire doit commencer par renverser cette présomption
 Elle pourra être renversée lorsque les constructions ont été réalisées en exécution de la loi
ou d’un contrat.

a. Construction avec les matériaux d’autrui

Cette situation vise un propriétaire de fonds qui construit sur son terrain en utilisant des matériaux
appartenant à autrui. Dès leur incorporation, les matériaux deviennent propriété du propriétaire du
fond par effet de l’accession.

 Le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les récupérer, même s’il prouve la mauvaise
fois du propriétaire du fond.

 Cependant, il pourra obtenir une indemnisation sur base de la théorie de l’enrichissement

injustifié.

 Le propriétaire du fond devra alors rembourser la valeur des matériaux et pourra également
être condamné à des dommages et intérêts (responsabilité extracontractuelle), et poursuivi
au pénal.

b. Construction sur le fond ou dans l’immeuble d’autrui

Ce cas vise la personne qui est propriétaire des matériaux et construit sur un fonds appartenant à
autrui.

➢ Si le propriétaire des matériaux est de bonne foi ➔ le propriétaire du fonds est obligé de
conserver l’incorporation et d’indemniser le propriétaire des matériaux.

➢ Si le propriétaire des matériaux est de mauvaise foi ➔ le propriétaire du fonds peut choisir :

o Soit d’exiger l’enlèvement des incorporations aux frais du propriétaire des matériaux
qui a effectué l’incorporation

23
 o Soit de conserver les incorporations et d’indemniser le propriétaire des matériaux
sur base de l’enrichissement injustifié.

B. Étendue horizontale du droit de propriété

Plusieurs dispositions légales définissent l’étendue horizontale du droit de propriété :

1. Chaque propriétaire a le droit de clôturer son fonds, peut obliger le propriétaire d’un fonds
voisin contigu à procéder au bornage de son fonds. Entre deux fonds dont au moins un est
bâti, chaque propriétaire peut exiger qu’une clôture mitoyenne soit érigée (elle sera
présumée appartenir en copropriété)

2. Un propriétaire peut exiger l’enlèvement d’une construction voisine empiétant sur son fond,
sauf si l’empiètement se fonde sur un titre légal ou contractuel.

a. Le voisin ne pourra pas demander la destruction si le propriétaire qui a empiété peut

se prévaloir de la prescription acquisitive. Dans ce cas, il devient propriétaire du bien
accessoire par accession horizontale.

3. La loi prévoit, au titre de simples tolérances :

a. Le propriétaire d’un fonds doit restituer l’animal qui se retrouve dessus ou permettre
à son propriétaire de venir le récupérer.

b. Le propriétaire d’un fonds doit tolérer que son voisin pénètre dessus pour effectuer
des travaux à son propre bien.

c. Possibilité pour tout le monde de se poser sur un terrain non clôturé ➔ voir plus
haut

V. Prescription acquisitive

A. Principes

1. Notions

La prescription acquisitive est une institution juridique fondée sur le principe selon lequel
l’écoulement du temps est un fait susceptible de créer des effets en droit.

On distingue la prescription acquisitive (usucapion), qui créé un droit par l’écoulement du temps
dans le chef de la personne qui exerçait durablement ce droit, de la prescription extinctive, qui est
un mode d’extinction du droit de propriété qui sanctionne le non-exercice prolongé d’un droit.

2. Finalité

La prescription acquisitive est un effet de la possession. Elle transforme une situation de fait en
situation de droit. Elle a une double fonction sociale :

1. Fonction probatoire : vise à faciliter la preuve du droit de propriété « probatio

diabolica »

24
 2. Fonction acquisitive du droit de propriété : elle consolide le statut juridique des
personnes qui possèdent un bien de manière durable.

Par ailleurs, la prescription acquisitive a pour effet de purger des actes juridiques de leurs vices (ex :
un contrat translatif de propriété est vicié – après 10 ou 30 ans, ce vice sera anéanti par la
prescription acquisitive qui permettra au possesseur d’effectivement devenir propriétaire)

La prescription acquisitive a un double effet : elle fait acquérir un droit au possesseur durable d’un
bien, et fait simultanément perdre un droit au propriétaire initial étant demeuré trop longtemps en
défaut de l’exercer.

3. Champ d’application

La prescription acquisitive ne s’applique qu’aux bien fongibles et dans le commerce.

Plusieurs droits réels peuvent être acquis par la PA, mais pas les droits de créance.

4. Règles visant à assurer l’équilibre entre les intérêts contradictoires

La PA affecte la situation juridique de deux personnes ayant des intérêts contradictoires : le

propriétaire initial (verus dominus) et le possesseur. La loi prévoit donc un corps de règles visant à
assurer un équilibre.

Règles en faveur du possesseur poursuivant l’acquisition d’un droit par la PA :

1. Présomption de possession : toute personne ayant la mainmise matérielle sur un bien est
présumé en être le possesseur. (sauf succession universelle / à titre universel)

2. Présomption de non-interruption de la possession : le possesseur qui prouve avoir possédé

un bien dans le passé et le possède toujours est présumé l’avoir possédé dans le laps de
temps intermédiaire.

3. Présomption de possession utile

4. Présomption de bonne foi du possesseur (sauf succession universelle / à titre universel)

a. Exception : dans le cadre d’une succession universelle ou à titre universel, les ayants
cause ne bénéficie pas de la présomption de possession et de bonne foi mais
conservent la qualité de fait du défunt auquel ils succèdent.

5. La règle selon laquelle la bonne foi n’est requise que lors de la prise de possession

6. Mécanisme de jonction des possessions

Règles en faveur du propriétaire dont le droit risque de disparaître par la PA :

1. La présomption de non-interversion du titre de détention en titre de possession

2. La condition de durée de la possession

3. La condition de possession utile pour pouvoir prescrire

25
 4. L’exigence de la bonne foi (sauf PA 30 ans)

B. Régimes juridiques distincts

On distingue la prescription acquisitive ordinaire (1) et l’acquisition immédiate de bonne foi en

matière mobilière (2) :

1. Prescription acquisitive ordinaire

a. Conditions légales

La PA ordinaire permet d’acquérir la propriété d’un bien meuble ou immeuble après 10 ans si le
possesseur est de bonne foi, et après 30 ans si le possesseur est de mauvaise foi. Si le possesseur est
de bonne foi au moment de la prise de possession, mais devient de mauvaise foi par après, le délai
de 10 ans s’applique toujours.

Conditions pour pouvoir prescrire :

1. Le bien doit être non fongible et dans le commerce
2. La possession doit être utile (continue, publique, paisible, non-équivoque)

b. Mécanisme juridique

La prescription acquisitive doit être constatée par une décision juridique, et produit des effets
rétroactifs au jour ou la possession utile a commencé. Le possesseur peut prendre l’initiative
d’introduire une action en justice pour établir son titre à l’égard du bien qu’il possède.

Le propriétaire et le possesseur peuvent aussi s’affronter dans le cadre d’une action pétitoire dont
l’objet est de déterminer qui est titulaire du droit de propriété. Dans ce cas, le propriétaire est
demandeur et le possesseur est défendeur. La charge de la preuve incombe donc au propriétaire.

2. Acquisition immédiate de bonne foi en matière mobilière

a. Conditions légales :

Les conditions de l’acquisition immédiate sont :

1. La possession doit porter sur un bien meuble, non-fongible, dans le commerce

a. Certains meubles sont exclus :
i. Les instruments légaux de paiement
ii. Certains biens dont la transmission fait l’objet d’une mesure de publicité
(navires, …)
iii. Les biens soumis à une législation dérogatoire en vertu de leur nature spécifique
(bien culturels, …)

2. Le possesseur doit avoir acquis le bien meuble à titre onéreux

3. La possession doit être paisible et non-équivoque

4. Le possesseur doit être de bonne foi au moment de la prise de possession.

26
 b. Mécanisme juridique

La possession de bonne foi d’un bien meuble acquis d’un tiers vaut droit de propriété.

Il y a deux cas de figure, en fonction que le propriétaire se soit dessaisit de son bien de manière
volontaire ou involontaire :

27
 C. Mode de calcul des délais

1. Jonction des possessions

Successeurs à titre particulier Successeurs universels / à titre universel

 Jonction des possessions
 Le successeur bénéficie de la
présomption légale de bonne foi
 Continuation de la possession
 Le successeur ne bénéficie pas de la
présomption légale de bonne foi, mais
recueille la qualité du défunt
(possesseur de bonne ou mauvaise foi,
simple détenteur)

2. Causes de suspension

➢ Incapacité : la prescription est suspendue pendant la minorité, et pour les autres incapables
d’exercice
➢ Mariage : la prescription ne court pas entre les époux (mais bien entre les cohabitants
légaux !)
➢ L’impossibilité d’agir en justice pour faire valoir ses droits
➢ La prescription peut également être suspendue de commun accord

3. Causes d’interruption

Interruption naturelle : perte de la possession du bien pendant plus d’un an

L’interruption civile résulte d’un acte accompli dans le cas d’une procédure judiciaire :

❖ Mise en demeure par acte d’avocat ou d’huissier

La mise en demeure est la sommation expresse adressée par un créancier à son débiteur qui est en
retard de paiement. En matière de droits réels, la mise en demeure est la sommation faite par le
titulaire d’un droit (ou le possesseur) à celui qui trouble le droit (ou la possession).
Pour interrompre le délai de prescription, la mise en demeure doit être faite par acte d’avocat ou
d’huissier.

Mise en demeure et citation en justice : Effets communs

1. Renversement de la charge des risques pour le débiteur de species, il ne sera plus libéré par la
perte casu de la species une fois qu’il est mis en demeure ou cité en justice

2. Naissance d’une obligation secondaire dans le chef débiteur : dommages et intérêts

moratoires destinés à réparer le préjudice causé par le retard fautif dans l’exécution de
l’obligation du débiteur

3. Le possesseur de bonne foi perd son droit aux fruits

❖ Citation en justice

28
❖ Commandement de payer

Le commandement de payer est l’acte par lequel un huissier notifie un titre exécutoire (jugement,
acte notarié) au débiteur et lui fait injonction d’exécuter volontairement son obligation, sous peine
de poursuite ou de l’exécution forcée.

❖ La reconnaissance du droit de la personne contre laquelle court la prescription

L’aveu fait par le possesseur que le propriétaire est bien titulaire du titre, interrompt le délai de la
PA.

Sous-section III : Causes d’extinction du droit de propriété

Le droit de propriété a vocation à être perpétuel. Il ne s’éteint pas, sauf dans les cas particuliers
suivants :

1. Extinction du droit d’un des auteurs du propriétaire : lorsque le droit s’éteint dans le chef
d’une personne qui a cédé le droit de propriété à une autre personne, le droit s’éteint
également dans le chef de cette dernière

2. Disparition du bien : rare, il y a généralement subrogation réelle ➔ le droit réel se reporte

sur le bien remplaçant le bien disparu

3. Anéantissement du titre d’acquisition du droit

4. Disparition juridique : expropriation pour cause d’utilité publique

5. Renonciation

La prescription extinctive n’est pas un mode d’extinction du droit de propriété. En revanche, il y aura
extinction du droit de propriété au moment ou il y a création d’un droit dans le chef d’un tiers par
PA.

Sous-section IV : Sanctions du droit de propriété

L’action en revendication est l’action en justice par laquelle la personne qui se prétend titulaire du
droit de propriété poursuit la restitution du bien sur lequel porte son droit et qui se trouve entre les
mains d’un tiers.

L’action en revendication est une action réelle (fondée sur la protection d’un droit réel) et une action
pétitoire (action par laquelle un titulaire de droit réel revendique la reconnaissance de celui-ci)

L’action en revendication vise à la restitution en nature du bien et de ses fruits. Si restitution en

nature impossible ➔ dommages et intérêts compensatoires

Sous-section V : Copropriété

Lorsque plusieurs droits réels de même nature sont divisés entre plusieurs titulaires, on parle
d’indivision. La copropriété est une forme d’indivision appliquée au droit de propriété.

29
 Copropriété fortuite Copropriété volontaire Copropriété forcée

Dans quels cas ? Résulte de circonstances indépendantes de la Résulte d’un accord de volontés Porte sur des biens destinés à rester
volonté des copropriétaires indivis en raison de leur nature

Un frère et une sœur héritent de la maison de leurs Parties communes d’un immeuble à
parents appartement, mitoyenneté (copropriété
forcée à titre accessoire)

Régime 1. Les parts indivises sont présumées égales
juridique (non-irréfragable)
2. Chaque copropriétaire peut disposer seul
de sa part indivise (vendre, céder,
hypothéquer)
3. Chaque copropriétaire peut utiliser le bien
en proportion de sa part indivise
4. Chaque copropriétaire contribue aux
charges en proportion de sa part indivise
Le régime de copropriété volontaire
est défini prioritairement dans le
contrat qui a créé la copropriété.
A défaut, les règles de la copropriété
fortuite s’appliquent.

1. Les parts ne sont pas
présumées égales, mais sont
définies par les parts de
propriété privatives dont elles
sont l’accessoire.
(ex : je suis propriétaire d’un
appartement qui représente 1/100 de
l’immeuble, donc ma part des parties
communes est de 1/100)

5. Chaque copropriétaire peut accomplir seul

ses droits sur le bien indivis (actes
matériels d’usage, actes juridiques
conservatoires, actes d’administration
provisoire, acte de disposition en cas de
nécessité.

L’accord de tous les copropriétaires est

nécessaires pour les autres actes
d’administration (bail, travaux, …) et de

30
 disposition. En cas de refus d’un des
copropriétaires, le juge pourra le
contraindre.

Sortie Chaque copropriétaire peut à tout moment sortir - En cas de copropriété Il est interdit de sortir de l’indivision
d’indivision de l’indivision. Le partage est l’acte juridique par volontaire à durée sans l’accord de tous les
lequel il est mis fin à une situation d’indivision. déterminée, les parties sont copropriétaires. Les biens en
Chaque propriétaire peut demander le partage à tenues de rester en indivision copropriété forcée ne sont pas sujets à
tout moment. pendant la durée prévue par partage.
le contrat.
- Si le bien est divisible ➔ partage en
nature
- En cas de copropriété
- Sinon licitation et partage du produit de la
volontaire à durée
vente
indéterminée, le
Dérogation conventionnelle : les copropriétaires copropriétaire a le droit de
sont en droit de convenir de suspendre le partage dénoncer unilatéralement le
pendant une durée qui ne peut pas excéder 5 ans contrat en respectant un délai
via un pacte de maintien d’indivision. (si ce pacte de préavis raisonnable (max 5
concerne un bien immeuble, il doit être consigné ans)
dans les registres de l’Administration générale de
la Documentation patrimoniale pour être  Ces dispositions sont
opposable aux tiers) également applicables aux
immeubles achetés avec un
clause de tontine /
accroissement

31
 Section III : Droits réels d’usage

Sous-section I : Régime commun

A. Notion

Les droits réels d’usage démembrent le droit de propriété (usus – abusus – fructus) en le fractionnant
entre le propriétaire du bien et le titulaire du droit d’usage, conférent au titulaire du droit un certain
pouvoir (usus / fructus) sur un bien qui ne lui appartient pas.

Droit réel Propriétaire Titulaire du droit Particularité

Servitude Propriétaire du fonds Propriétaire du Offre un droit de jouissance limité
servant fonds dominant à une fonctionnalité précise
Usufruit Nu-propriétaire Usufruitier Droit viager, pouvant concerner
des biens meubles.
Superficie Superficiaire Dérogation au droit d’accession :
Tréfoncier permet de devenir propriétaire de
plantations ou constructions sur le
sol d’autrui.
Emphytéose Emphytéote Offre le droit de jouissance le plus
étendu

Tous les droits réels d’usage sont temporaires, sauf le droit de servitude. La durée maximale des
droits réels d’usage est de 99 ans.

B. Mode de constitution

Les droits réels d’usage peuvent se constituer :

1. Par contrat, à titre gratuit ou onéreux :

a. Par voie d’aliénation : le propriétaire cède le droit d’usage en gardant la propriété
b. Par voie de rétention : le propriétaire cède la propriété résiduaire en conservant un
droit réel d’usage.

2. Par succession légale ou testamentaire

3. Par la loi : usufruit successoral du CS, ou bien par exemple une ordonnance de la RBC
accordant à un tiers un droit d’emphytéose sur un terrain appartenant à la Région.

4. Par prescription acquisitive

C. Droits et obligations

La matière des droits réels d’usage étant en grande partie supplétive, une grande liberté est laissée
aux parties pour déroger aux règles prévues par convention. Néanmoins, il n’est pas question de
dénaturer totalement l’institution mobilisée.

Droits et obligations du titulaire du droit réel d’usage

- Droit de jouissance du bien d’autrui (droit réel ➔ stabilité et solidité) ➔ droit d’user du bien
et droit d’en retirer les fruits (sauf pour la servitude).

32
 - Le titulaire du droit réel n’a pas le droit de disposition, mais il peut céder son droit réel
d’usage à autrui.

- Le titulaire doit assurer l’entretien du bien et supporter l’ensemble des charges liées à celui-
ci

Droits et obligations du propriétaire

- Très limités, les droits du propriétaire se résument généralement au droit de percevoir la

rémunération payée par le titulaire du droit réel d’usage (si prévue)

- Droit de disposition fortement restreint : la disposition matérielle est impossible, au risque

de priver le titulaire du droit réel d’usage de ce dernier. La disposition juridique doit se faire
dans le respect des droits du titulaire du droit réel d’usage : le bien ne peut être vendu qu’en
étant grevé du droit réel d’usage.

- Le propriétaire n’est tenu par aucune obligation vis-à-vis du titulaire du droit réel, si ce n’est
celle de respecter le droit de jouissance de ce dernier.

D. Modes d’extinction

Voir modes d’extinction du droit de propriété (p.27) +

1. Expiration de la durée légale ou contractuelle : le terme est un événement futur et certain,

qui a pour effet de suspendre l’exigibilité d’une obligation jusqu’à l’échéance du terme
(terme suspensif), soit d’éteindre un droit lors de son échéance (terme extinctif)

2. Confusion (si le titulaire du droit réel d’usage devient propriétaire du bien)

3. Déchéance (Si le titulaire du droit réel d’usage manque gravement à ses obligations en
commettant des dégradations ou en laissant le bien dépérir par défaut d’entretien, le juge
peut prononcer la déchéance du droit réel d’usage)

4. Prescription extinctive (30 ans pour les droits réels d’usage)

Prescription extinctive

Tout comme la prescription acquisitive, la prescription extinctive se fonde sur le principe selon lequel
l’écoulement du temps produit des effets en droit. Ses effets diffèrent selon qu’elle concerne :

- Un droit réel d’usage ➔ fait perdre le droit lui-même + l’action qui le sanctionne
- Un droit de créance ➔ éteint uniquement l’action

Multitude de délais en fonction de la nature du droit. Pour les droits réels d’usage : 30 ans.

La finalité de ce mécanisme est d’assainir des relations juridiques devenues ambiguës suite au non-exercice
prolongé d’un droit, consolider des situations juridiques précaires, pénaliser l’inertie.

La prescription extinctive ne s’applique pas aux droits de propriété et copropriété.

Par effet de la prescription extinctive, le droit réel d’usage s’éteint dans le chef de son titulaire et le droit de
propriété se reconstitue dans le chef du propriétaire.

33
Sous-section II : Usufruit

I. Notions
A. Définition et finalité

L’usufruit est un droit réel d’usage qui confère à son titulaire (l’usufruitier) un droit d’usage
temporaire et au maximum viager sur un bien appartenant au nu-propriétaire.

Si l’usufruitier est une personne morale, le droit d’usufruit s’éteint lorsque la personne morale cesse
d’exister, ou après 99 ans, en fonction de ce qui arrive en premier.

L’usufruit, au contraire des autres droits réels d’usage, peut porter sur des biens meubles ou
immeubles.

B. Caractéristique essentielle : la durée du droit

Le caractère viager du droit d’usufruit est d’ordre public, toute clause y dérogeant est en
conséquence nulle. L’usufruit, étant au maximum viager, est affecté d’un terme extinctif
indéterminé.

Terme extinctif déterminé

Les parties peuvent prévoir, par contrat, un terme extinctif (10 ans par exemple). Dans ce cas,
l’usufruit courra jusqu’à ce qu’un des deux termes arrive à échéance (soit jusqu’à la mort de
l’usufruitier, soit pendant 10 ans, en fonction de ce qui arrive en premier).

Si l’usufruitier cède son droit d’usufruit, ce dernier courra jusqu’à sa mort, et non la mort de la
personne à qui elle l’a cédé.

II. Modes de constitution

A. La loi

1. Droits successoraux du CS

2. Droit de jouissance légale des parents

Cette forme d’usufruit est un peu particulière, car :
- Elle est d’ordre public
- Court jusqu’aux 18 ans de l’enfant
- Impose l’affectation prioritaire des fruits recueillis par les parents à l’entretien de l’enfant
- Les usufruitiers (parents) ont le droit d’aliéner le bien avec l’autorisation du juge.

B. Contrat

1. Constitution par voie d’aliénation

Ici, le propriétaire d’un bien cède le droit d’usufruit tout en conservant la nue-propriété du bien. La
valeur du droit d’usufruit est dés lors déterminée par l’âge de l’usufruitier au moment de la
cessation, avec l’aide des tables de mortalités.

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La vente d’un usufruit est donc un contrat aléatoire, l’aléa résidant dans la durée de vie de
l’usufruitier. Le risque doit être pleinement assumé par les parties, pas de rescision pour lésion
possible.

2. Constitution par voie de rétention

Dans ce cas-ci, le propriétaire cède la nue-propriété à un tiers en se conservant le droit d’usufruit.

Cet instrument est notamment utilisé pour la planification successorale : donation de l’usufruit d’un
immeuble à ses enfants afin de devoir payer moins d’impôts. (+ création d’une obligation alimentaire
dans le chef du donataire ➔ Le parent en situation de besoin ne sera pas bloqué par le fait qu’il ne
puisse vendre l’immeuble)

3. Clause de tontine ou d’accroissement

C. Testament

Par exemple, un parent doutant de la capacité du parent survivant à administrer les biens de leur
enfant pourra léguer l’usufruit des biens revenant à l’enfant mineur à des tiers pour un laps de temps
déterminé. Cette construction permet de priver le parent survivant de son droit de jouissance sur les
biens dont l’enfant mineur héritera, le legs devant respecter les limites de la QD pour ne pas porter
atteinte à la réserve de l’enfant.

III. Droits et obligations

A. Droits de l’usufruitier

1. Droit d’usage et droit aux fruits

Droit d’utiliser le bien de manière prudente et raisonnable, en respectant sa destination (=/=

emphytéose)

Par ailleurs, l’usufruitier à le droit, dans le respect de la destination du bien, d’y apporter des
modifications, qui seront la propriété du nu-propriétaire par le mécanisme d’accession.

Si l’usufruit porte sur des genera, l’usufruitier a l’obligation de tenir les biens fongibles sur lesquels
porte l’usufruit séparés du reste de son patrimoine.

2. Droit d’aliénation

L’usufruitier a le droit de céder son droit d’usufruit ou de le grever d’un droit de gage ou
d’hypothèque. Il est également en droit de poser des actes d’administration, par exemple en mettant
le bien en location.

B. Obligations de l’usufruitier

1. Description des biens

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Au moment de l’ouverture de l’usufruit, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont tenus de procéder à la
description des biens sur lesquels portent le droit d’usufruit. A la fin de l’usufruit, cela permettra de
voir si l’usufruitier a bien respecté ses obligations, et que le bien a été entretenu.

Ceci est une obligation impérative !

2. Obligation d’assurance

Couvrant les risques habituels. Si immeuble ➔ incendie

3. Obligation de se comporter de manière prudente et raisonnable

Faire usage du bien de manière prudente et raisonnable, et respecter sa destination. Sinon ➔ nu-
propriétaire peut demander la déchéance au juge.

4. Prise en charge des réparations

Réparations d’entretien ➔ à charge de l’usufruitier

Grosses réparations ➔ au prorata de la valeur de son droit d’usufruit par rapport à la valeur de la
pleine propriété.

5. Charges liées à l’usufruit

L’usufruitier doit prendre en charge les charges ordinaires.

6. Obligation de restitution au nu-propriétaire

Au moment de la fin de l’usufruit, l’usufruitier ou ses héritiers ont l’obligation de restituer le bien au
nu-propriétaire. Le nu-propriétaire pourra exiger à l’usufruiter ou à ses héritiers la réparation des
pertes, dégradations ou détériorations en se référant à la description du bien.

A défaut de description, l’usufruitier est présumé avoir reçu le bien en bon état, sauf preuve
contraire.

C. Droits et obligations du nu-propriétaire

1. Droit de disposer juridiquement du bien

La disposition matérielle est impossible, mais la disposition juridique est possible à condition
d’aliéner le droit de propriété grevé du droit d’usufruit, le nouveau propriétaire devant alors
respecter les obligations lui incombant vis-à-vis de l’usufruitier.

2. Droit de contrôle des obligations de l’usufruitier

Le nu-propriétaire peut visiter le bien une fois par an.

3. Obligation de participer aux grosses réparations

Après concertation avec l’usufruitier, et proportionnellement à la valeur de l’usufruit et de la nue-

propriété.

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 IV. Cause d’extinction spécifique : la conversion

Tant le nu-propriétaire que l’usufruitier peuvent, à tout moment, demander au juge la conversion
totale ou partielle de l’usufruit.

Si elle est demandée par le descendant non-commun ou le conjoint survivant, elle sera accordée
d’office.

Si le juge estime la demande fondée, la valeur de l’usufruit pourra être convertie soit en une pleine
propriété, soit en une somme de capital, soit en une rente indexée et garantie.

V. Sanctions du droit d’usufruit

L’action confessoire est destinée à faire établir en justice l’existence de l’usufruit, le demandeur
étant l’usufruitier et le défendeur le nu-propriétaire.

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