Table des matières

I. Les catégories de baux .......................................................................................................... 3

II. Définition du bail ...................................................................................................................... 4

III. Rappels de notions essentielles .................................................................................... 4

A. Le bail est un contrat : .............................................................................................................. 4
B. Conditions essentielles pour la validité d’un contrat (Art 1108): ......................................... 5
a. Le consentement .................................................................................................................... 5
b. Objet certain............................................................................................................................ 5
c. La cause licite .......................................................................................................................... 6
d. Capacité de contracter ............................................................................................................ 6
IV. Qui peut donner un bien en location ? ......................................................................... 7

V. Qui peut prendre en location ? ....................................................................................... 9

VI. Les formes du bail.............................................................................................................. 10

A. Le bail écrit............................................................................................................................... 10
B. Le bail verbal............................................................................................................................ 13
VII. Formalités et enregistrement....................................................................................... 13
A. Qu’est-ce que l’enregistrement d’un bail ? ........................................................................... 13
B. A quoi sert l’enregistrement d’un bail ? ................................................................................ 14
C. Comment enregistrer le bail ? ................................................................................................ 15
VIII. Obligations du bailleur .................................................................................................... 16
A. Obligation de délivrance ......................................................................................................... 16
B. Obligation d’entretien ............................................................................................................. 18
C. Obligation de garantie ............................................................................................................ 20
a. Garantie contre les vices ....................................................................................................... 20
b. Garantie contre les troubles de jouissance .......................................................................... 21
c. Le trouble des tiers ............................................................................................................... 21
IX. Droits du bailleur ............................................................................................................... 22

X. Obligations du preneur ....................................................................................................... 22

A. Paiement du loyer .................................................................................................................... 23
B. Usage du bien loué en personne prudente et raisonnable ................................................. 25
C. Obligation de restitution ......................................................................................................... 25
XI. Droits du preneur ............................................................................................................... 26
A. Droit d’aménager les lieux loués............................................................................................ 26

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XII. Assurances et responsabilités ..................................................................................... 27

XIII. La durée du bail .................................................................................................................. 28

1. Le bail à durée déterminée ....................................................................................................... 28
2. Le bail à durée indéterminée .................................................................................................... 29
XIV. La cession ......................................................................................................................... 29

XV. La sous-location ................................................................................................................ 29

XVI. Aliénation du bien loué................................................................................................ 30

A) Que se passe-t-il lorsque le bailleur souhaite vendre le bien loué ? ............................................ 30
B) Cas de figure possibles : ................................................................................................................ 31
1) Le bail a date certaine : il est opposable à l’acquéreur............................................. 31
2) Le bail n’a pas date certaine : il n’est pas opposable à l’acquéreur ..................... 31
➔ L’acquéreur accepte de reconnaitre le bail : .................................................................... 31
➔ L’acquéreur refuse de reconnaitre le bail : ....................................................................... 32
XVII. Causes de fin de bail .................................................................................................... 33
A. Evénements ne mettant pas fin au bail ................................................................................. 33
B. Causes prévues par le contrat de bail ................................................................................... 33
C. Volonté d’une ou des parties ................................................................................................. 34
D. Résiliation pour inexécution fautive ....................................................................................... 36
E. Confusion.................................................................................................................................. 36
F. Caducité pour disparition de l’objet ...................................................................................... 36
XVIII. Quelques notions supplémentaires....................................................................... 37
A. Droit réel .................................................................................................................................. 37
B. Droit personnel ........................................................................................................................ 37
C. L’usufruit ................................................................................................................................... 38
D. La superficie ............................................................................................................................. 38
E. L’emphytéose ........................................................................................................................... 38
F. Le commodat ........................................................................................................................... 38
G. Le leasing ................................................................................................................................. 39

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 I. Les catégories de baux

Pour déterminer le régime légal particulier du bail, il faut donc se demander

de quel champ d’application le bail relève ?

Le bien concerné est-il le logement à titre de résidence principale du preneur ?

Dans ce cas, il s’agit d’un bail de résidence principale !
Le bien concerné sert-il principalement à l’exercice d’un commerce ou
d’artisanat du preneur directement en contact avec le public ?
Dans ce cas, il s’agit d’un bail commercial !
Le bien concerné sert-il principalement à l’exploitation agricole (mais pas la
sylviculture) du preneur ?
Dans ce cas, il s’agit d’un bail à ferme !
Si vous n’êtes dans aucun cas ci-dessus… C’est un bail de droit commun !
Autrement dit, le bail de droit commun est donc un contrat de louage d’un
bien immobilier qui s’applique à toutes les situations à l’exception de celles
qui rentrent dans le champ d’application des dispositions particulières, à
savoir le bail de résidence principale, le bail commercial et le bail à ferme.
Types de baux :
- Le bail de droit commun
- Le bail de résidence principale
- Le bail commercial
- Le bail à ferme
Le bail de droit commun contient des dispositions supplétives, les parties sont
libres de prévoir les règles dérogatoires dans leur convention de bail.
Or, les 3 autres baux contiennent des règles impératives.
Depuis le décret du 15 mars 2018, les baux de colocation et d’étudiants ont
aussi des règles impératives. Le décret régit les baux d’habitation (qui
contiennent les baux de résidence principale, les baux de colocation, les baux
d’étudiants, les baux glissants et les baux d’habitation de droit commun – à ne
pas confondre).
Pour ce cours : à retenir :
Code civil = droit commun
Bail de droit commun : article 1708 à 1762 bis du Code civil

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 II. Définition du bail

Art. 1709. Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige
à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain
prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
Le contrat de bail : contrat de louage entre un propriétaire (bailleur) et un
locataire (preneur) où le bailleur s’engage à lui procurer, pendant un certain
temps, la jouissance et l’usage d’un bien immobilier moyennant obligation
pour le preneur d’en payer le loyer.
Ce contrat de bail fera naître une série de droit et d’obligations dans le chef
des 2 parties et qui sont prévues par la loi.
Art. 1134.
Il s’agit du principe fondamental du droit des contrats en général et du droit
du bail en particulier. Celui-ci implique que les clauses et les conditions
figurant dans une convention de bail – pour autant qu’elles soient légalement
formées - doivent être respectées par les parties de la même manière que
nous devons respecter la loi, de bonne foi.
Le bailleur et le preneur doivent donc respecter leur part d’engagement.
Cela reste vrai même si l’une ou l’autre partie ne respecte pas ou plus ses
engagements.
Seul un accord amiable ou un jugement pourra légalement autoriser une partie
à ne plus respecter l’une ou l’autre de ses obligations.

III. Rappels de notions essentielles

A. Le bail est un contrat :

- A titre onéreux : pas de prix, pas de bail ! Le prix est déterminé ou

déterminable.
- Synallagmatique : le bail fait naître des droits et des obligations dans le
chef de chacune des parties : les parties s’obligent réciproquement
l’une envers l’autre.
- A prestations successives : l’exécution des obligations nées du bail
s’échelonne dans le temps.
- Temporaire : le bail ne peut pas être conclu à titre perpétuel.
- Non intuitu personae : sauf stipulation contraires, le bail n’est pas
conclu en fonction de la personne du bailleur ou du preneur. La
conséquence de ce principe est notamment que le locataire peut céder

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 son droit (sauf stipulations contraires) et que le décès d’une des parties
ne met pas fin au contrat.

B. Conditions essentielles pour la validité d’un contrat (Art

1108):

L’article 1108 du code civil fixe également quelques règles essentielles pour
qu’une convention soit valablement formée :

• Le contrat doit être consenti librement…

• L’objet de la convention doit être certain…
• La cause du contrat doit être licite…
• Les cocontractants doivent avoir la capacité de pouvoir poser l’acte…

a. Le consentement
C’est une volonté de s’engager dans un lien contractuel.
Il n’est pas valable s'il a été :
- Donné par erreur
- Extorqué par violence
- Surpris par dol

b. Objet certain
Les parties doivent déterminer avec précision quel est l’objet du contrat.
Une absence de précision emporte la nullité du contrat.
L’objet du contrat correspond à l’obligation principale qui est née du contrat.
Le code civil exige que l’objet de tout contrat doit être :
Dans le commerce :
- Art. 1128 CC. Il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent
être l’objet des conventions.
- Les biens du domaine public ne sont pas dans le commerce
- Sauf le droit de superficie (baux de très longue durée) sur un bien du
domaine public.
Licite :
Le contrat ne peut violer les lois, les bonnes mœurs et les règles impératives.
Possible :
- L’objet doit être susceptible de se réaliser.

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 - Si l’objet du contrat est possible lors de la formation du contrat mais
devient impossible par la suite, le contrat n’est pas nul mais caduc
(exemple : contrat de vente d’un bien qui s’écroule par la suite).

Déterminé ou déterminable :
- L’objet est déterminé lorsque les parties au contrat savent dès sa
conclusion quelle est l’étendue de leur obligation.
- L’objet est déterminable lorsque le contrat comporte des éléments
objectifs qui permettent de déterminer l’objet ultérieurement, et ce,
sans qu’un nouvel accord des parties ne soit requis.
Exemple : dans le cas de la vente d’actions dont le prix sera déterminé en fonction
de conditions boursières précisées dans le contrat.

c. La cause licite
La cause désigne les mobiles déterminants qui ont animé les parties lors de la
conclusion du contrat.
Dans le contrat de bail, la cause réside dans les obligations auxquelles se sont
engagées les 2 parties.
Cette cause doit être licite :
- Un contrat ne peut violer les lois, l’ordre public, les bonnes mœurs et
les règles impératives.
- Cette licéité s’apprécie au moment de la formation du contrat
également.
Article 1133 Code civil

d. Capacité de contracter
La capacité désigne le pouvoir juridique des parties de valablement s’engager
à signer un contrat, se marier, …
En principe toutes personnes majeures sont capables juridiquement, sauf
celles considérées incapables par la loi, dans ce cas ces personnes doivent se
faire représenter légalement pour exercer leurs droits.

i. Personnes incapables :

♦ Le mineur d’âge non émancipé : incapacité d’exercice à cause de son

âge (moins de 18 ans), c’est un régime de protection destiné à éviter
que l’on abuse de la méconnaissance par l’intéressé des droits qu’il
tient de la loi.

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Emancipation = s’affranchir d’une autorité, de servitudes ou de préjugés. Le
mineur d’âge émancipé possède donc le même statut juridique que le majeur.
♦ Les personnes protégées
o La personne placée sous administration provisoire
Personne incapable qui peut avoir eu un jugement plaçant leurs biens sous
“administration provisoire”. C’est une mesure de protection. L’administrateur
provisoire est désigné par un juge de paix et est chargé de gérer les biens de
la personne protégée comme s’il s’agissait de son propre patrimoine.
o L'aliéné mental
Personne atteinte d’un trouble mental instable qui fait l’objet d’une mesure
d’internement, de placement ou d’un suivi spécifique.
o Le prodigue
Personne qui à cause d’un dérèglement d’esprit ou de mœurs, dilapide son
patrimoine et fait des dépenses excessives et que cette personne est placée
sous conseil judiciaire.
o L'interdit
Personne frappée d’une interdiction par décision judiciaire.

IV. Qui peut donner un bien en location ?

En principe, toute personne peut louer un bien immobilier pour autant que
cette personne dispose de la capacité juridique, toutefois...

 Lemineur d’âge non émancipé :

→ Ne peut pas louer,
→ Seuls ses représentants légaux peuvent signer le bail en son nom.
→ Il est nécessaire d’obtenir une autorisation du tribunal s’il s’agit d’un
bail à ferme, commercial ou à loyer de longue durée mais aussi pour
renouveler un bail commercial.
→ Le mineur émancipé peut signer un bail si la durée n’excède pas 9 ans.

 Le prodigue :
→ Peut louer si le bail n’excède pas plus de 9 ans.

 L’interdit :
→ Ne peut pas louer,

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 → Seuls ses représentants légaux nommés par le juge de paix et chargés
de le représenter peuvent signer le bail en son nom.
→ Il faut obtenir une autorisation du tribunal s’il s’agit d’un bail à ferme,
commercial ou un bail à loyer de longue durée mais aussi pour
renouveler un bail commercial.

 L’aliéné mental :
→ Ne peut pas louer,
→ Seul son administrateur provisoire nommé par le juge de paix peut
signer le bail en son nom.
→ Il faut obtenir une autorisation du tribunal s’il s’agit d’un bail de longue
durée.

♦ Les époux :
→ Chaque époux peut gérer son patrimoine propre (à savoir le patrimoine
qui lui appartenait avant le mariage ou acquis pendant le mariage par
donation ou succession). Ce sera aussi le cas si le régime du mariage
est la séparation de biens.
→ S’il s’agit d’un patrimoine commun aux 2 époux ou si le régime du
mariage est sous communauté de bien, il faut se référer à l’article 1416
CC. Le patrimoine commun est géré par l’un ou l’autre époux qui peut
exercer seuls les pouvoirs de gestion, à charge pour chacun de respecter
les actes de gestion accomplis par son conjoint. Un des 2 époux peut
donc conclure un bail pour autant que la durée du bail n’excède pas 9
ans. En revanche, en vertu de l’article 1418 CC, le consentement des 2
époux est requis pour les baux commerciaux et à ferme (baux de plus
de 9 ans) ainsi que le pour le renouvellement.

 Les indivisaires :
→ La conclusion d’un bail ou son renouvellement pour un bien en
indivision exige l’accord unanime de tous les indivisaires (héritiers...).

Quelques notions supplémentaires

 Le porte-fort :
→ Engagement par lequel une personne promet qu'un tiers accomplira tel
acte juridique.

 Le mandant :
→ Celui qui charge le mandataire d’agir en son nom et pour son compte.

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 Le mandataire :
→ Celui qui agit au nom et pour le compte du mandant. Vis-à-vis des tiers
(personnes étrangères au mandat), le mandataire représente le
mandant, puisqu’il agit en son nom et pour son compte, il pourra donc
signer, au nom du mandant, les actes juridiques nécessaires. Le
mandant sera engagé par les actes juridiques signés par le mandataire,
comme s’il les avait lui-même signés. A l’inverse des purs faits ou actes
matériels, les actes juridiques sont destinés à produire des effets
juridiques, comme la signature d’un contrat de bail.

Le mandat va donc impliquer 2 notions :

1. Le pouvoir d’agir au nom et pour le compte d’autrui.

2. L’obligation d’agir : la charge.
Procuration
La procuration désigne un écrit par lequel une personne donne le pouvoir à
une autre d’agir à sa place dans un but déterminé. La personne munie de ce
document pourra alors agir au nom de la personne qui lui a donné
procuration.
La procuration prend la forme d’une lettre établie sur papier libre et
comprenant les noms, prénoms et adresses respectives du mandant et du
mandataire ainsi que la signature du mandataire.
Dans certains cas, la procuration peut aussi prendre la forme d’un formulaire
à remplir.
Vis-à-vis de la loi → pas de différence entre le mandat et la procuration.

V. Qui peut prendre en location ?

Toute personne peut louer un bien immobilier et s’engager dans un contrat de

bail pour autant que cette personne dispose de la capacité juridique. (Voir
liste qui peut donner en location)

Toutefois, en ce qui concerne les colocataires indivis...

Sauf clause contraire dans le contrat de bail, le bailleur ne peut réclamer le
paiement du loyer que par partie (une partie du loyer par colocataire). Pour
éviter une telle situation, il est recommandé d’insérer une clause de solidarité

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dans le contrat de bail sur base de laquelle tous les colocataires seront tenus
conjointement ou solidairement de toutes les obligations du contrat de bail.
Si une clause de solidarité est prévue, cela signifie que si l’un des locataires
signataires du bail ne paie pas sa part du loyer, les autres en seront
responsables vis-à-vis du bailleur. En d’autres termes, le bailleur peut
réclamer l’intégralité du loyer à n’importe que locataire, à charge de celui-ci
de se retourner ensuite contre les autres colocataires pour récupérer ce qu’ils
doivent.
En outre, seul le préavis émanant de tous les colocataires mettra fin au bail. Il
en va de même pour le bailleur qui devra notifier le congé à tous les
colocataires.

VI. Les formes du bail

Article 1714 du Code Civil : On peut louer ou par écrit ou verbalement,

(sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail
d’habitation (décret mars 2018) qui impose des mentions obligatoires.)

A. Le bail écrit

→ Il doit être fait sous acte authentique : un acte authentique est un écrit,
rédigé par un officier public tel qu’un notaire, un officier de l’état civil, un
magistrat ou un huissier de justice.
L’acte authentique nécessite 2 conditions :
1) L’intervention d’un officier public doit être compétent matériellement et
d’un point de vue territorial.

2) Les signatures doivent être manuscrites, chaque page doit être

numérotée paraphée.

Ou alors acte sous seing privé : il est établi par des particuliers et signés par
eux. Pour être valable, cet acte sous seing privé doit aussi remplir les
conditions légales pour être valable : Art. 1325
- Autant d’exemplaire que de parties
- Mention du nombre d’exemplaires rédigés et signés
- Délivrance d’un exemplaire à chaque partie

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 - Signatures de chaque partie sur chaque exemplaire

➢ Ecrit :
Le corps de texte ne doit pas forcément être écrit de la main du contractant
mais dans ce cas la signature doit être originale.
Les ratures, renvois, surcharges ne sont pas interdits mais le juge appréciera
le cas échéant la valeur à leur accorder. Ainsi il faut les faire parapher par les
parties.

➢ Signé :
La fonction de la signature est double : identifier l’auteur et prouver son
adhésion au contenu de l’acte.

Un bail écrit doit contenir au moins les éléments suivants :

➢ Identité des parties :

Le bail est une convention faite entre des personnes qui s’engagent l’une
envers l’autre, il est important qu’il contienne l’identité complète de ces
personnes.
L'article 1714 précise la forme sous laquelle l’identité des parties doit figurer
dans un bail et il fait la distinction entre l’identité d’une personne physique et
l’identité d’une personne morale.
Personne physique : Le nom de famille, les deux premiers prénoms, son
domicile et sa date et lieux de naissance.
Personne morale : Pour l’identification des personnes morales, celle-ci doit
contenir leur dénomination sociale et, le cas échéant, leur numéro
d'entreprise. Et, à défaut de s'être vu attribuer le numéro d'identification
précité, ceci est remplacé par leur siège social.
Lorsqu'une partie à un tel acte ne s'est pas encore vu attribuer de numéro
d'entreprise, elle le certifie dans l'acte ou dans une déclaration complétive
signée au pied de l'acte.

➢ La date de prise en cours de la location

Deux durées :
- Le bail qui possède un terme
- Le bail qui ne possède pas de terme

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 i. Le bail qui possède un terme

La durée du bail peut être fixée librement par les parties

Le baile ne peut toutefois pas excéder 99 ans.
Lorsque les parties ont fixé un terme par écrit, le bail cesse de plein droit à
son échéance, sans qu’il ne soit nécessaire à l’une ou l’autre des parties
d’envoyer un congé.
Si, à l’issu de ce terme, le locataire reste dans les lieux sans opposition du
bailleur, le bail initial est prolongé aux mêmes conditions par le mécanisme de
tacite reconduction.

ii. Le bail sans terme

Lorsque les parties n’ont pas déterminé la durée du bail celui-ci est censé être
fait au mois (ART 1736).
Il pourra donc y être mis terme à tout moment, moyennant un préavis d’un
mois.

Note : Certains évènements ne mettent pas fin au bail :

- Faillite du bailleur ou du preneur
- Le décès du bailleur ou du preneur : les héritiers succèdent et
reprennent les droits et obligations du défunt
- La volonté du bailleur d’occuper lui-même le bien
- La vente du bien loué.
Voir chapitre ultérieur.

➢ L’adresse et la description du bien à louer :

Le bail à loyer étant un échange, pendant un certain temps, entre le droit
d’occuper un bien et l’obligation de payer un prix, la convention de bail doit
donc comprendre l’adresse et une description sommaire du bien loué.
L’adresse comprendre le nom de la rue, le numéro de maison, le code postal,
et si besoin l’étage de l’immeuble.
La description fixe la liste des pièces que le bailleur met à la disposition du
preneur. Dans le cas d’un bien loué à des étudiants, les parties veilleront
éventuellement à établir une distinction entre les parties privatives et les
pièces communes.

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 ➢ Le prix de la location :
Si le prix est un élément essentiel du bail, il peut revêtir des formes variées.
Généralement, il se présente sous la forme d’un loyer que le locataire paie à
terme fixe (souvent échéance mensuelle).
Mais, d’autres formes sont permises, le plus important c’est le prix de la
location soit déterminable.
Donc, un bail écrit doit obligatoirement contenir une clause qui permette de
déterminer le prix de la location et les conditions dans lesquelles ce prix devra
être payé.

B. Le bail verbal

Est un bail qui n’a pas d’écrit ou qui ne répond pas aux conditions de l’article
1325.
Un bail verbal reste valable mais l’absence d’écrit ne permet pas toujours de
savoir ce que les parties ont exactement décidé : cela peut donner lieu à
beaucoup de discussions qui auraient pu être évitées si le bail avait été
consigné dans un écrit. En effet, pour éviter toute contestation ou pouvoir
prouver l’existence du bail ou les conditions particulières de la convention, la
rédaction d’un écrit est une quasi-nécessité.
Le bailleur et le preneur peuvent exiger à tout moment de faire constater le
bail verbal par écrit.
En cas de désaccord, il faut adresser par lettre recommandée ou par exploit
d’huissier, une mise en demeure donnant un délai de 8 jours pour faire un bail
écrit.

VII. Formalités et enregistrement

A. Qu’est-ce que l’enregistrement d’un bail ?

L’enregistrement est une formalité obligatoire qui est imposée par des
dispositions de droit fiscal. Ces mêmes-dispositions imposent également
l’enregistrement des avenants du bail (modifications qui y sont apportées).
Cette formalité consiste à présenter le bail en 1 exemplaire par partie au
bureau de l’enregistrement du ressort dans lequel l’immeuble loué est situé.
Ou MyRentPro où on peut enregistrer seulement 1 exemplaire en ligne.

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 B. A quoi sert l’enregistrement d’un bail ?

1. Ça donne une date certaine au contrat de bail

2. Ça lui confère une opposabilité aux tiers
3. Il n’y a un objectif fiscal que pour ventiler les revenus : faire une
distinction entre revenus locatifs professionnels et locations à usage de
logement.
4. Il permet à l’administration de connaitre la situation locative d’un bien.

Date certaine
Le bail peut acquérir date certaine si :
- Il a été fait par acte authentique
- Il a été fait par acte sous seing privé puis enregistré
- Une des parties au bail est décédée.
On peut acquérir date certaines si l’une des personnes ayant signé le bail est
décédée. L’article 1328 insiste bien sur la notion de personne ayant signé le
bail. Il s’agit donc d’une personne ayant concrètement signé le bail et ceci,
peu importe la position qu’elle occupe par rapport au bail. Que cette personne
soit bailleur, preneur, témoin, caution, … son décès et/ou identité complète
figure sur la convention de bail.
Pour les baux verbaux : ils ne peuvent en aucun cas avoir de “date certaine” et
ne sont donc pas opposables aux tiers.

Opposabilité aux tiers

La convention de bail engage complètement les parties qui l’ont contractée

(Article 1135 du Code civil) et elles n’ont d’effet qu’entre les parties
contractantes (Article 1165 du Code civil), selon ces principes, la convention
de bail n’engage pas les «tiers»…

Par “tiers”, on entend

- toute personne qui n’est pas partie au contrat.
- Parmi ceux qui peuvent, à un moment quelconque, interférer dans la
relation locative ou devenir de nouveaux partenaires de la relation
locative, citons brièvement : les créanciers en cas de saisie immobilière,
les créanciers en cas de saisie-arrêt, les créanciers hypothécaires, le

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 curateur du bailleur failli, le cessionnaire en cas de cession de loyer, le
délégataire, les héritiers du bailleur, les héritiers du locataire, le sous-
locataire, l’acquéreur du bien, les huissiers, le juge de Paix…
La question de l’opposabilité du bail se posera de manière différente selon le
tiers…

Le sort du bail en cas de décès :

Si l’une ou l’autre des personnes ayant contracté un bail décède, celui-ci n’est
pas résolu. Ce principe est énoncé à l’article 1742 du Code civil.
En fait, au sens juridique du terme, les héritiers (plus justement appelés les
“ayants droit”) ne constituent pas un “tiers” et ils sont tenus de poursuivre les
obligations du défunt comme s’ils avaient eux-mêmes conclu la convention de
bail. Hériter, c’est en quelque sorte reprendre à son compte les obligations
auxquelles s’était engagée la personne défunte. Ainsi, si le bailleur décède, ses
ayants droit sont tenus de continuer d’assumer les obligations auxquelles
s’était engagé le défunt. De même si le preneur décède, ses ayants droit sont
tenus de poursuivre l’occupation du bien loué par le défunt et de payer le loyer
dans les termes convenus.
Ce principe est non seulement valable pour les conventions écrites, mais aussi
pour les contrats verbaux ou tacites.
On ne parle donc pas d’opposabilité du bail envers les ayants droit (du bailleur
ou du preneur) puisque ceux-ci ne sont pas considérés comme “tiers”.

C. Comment enregistrer le bail ?

Si le bien est loué à titre d’habitation, le contrat sera enregistré dans les 2
mois qui suivent la date de signature du bail. Il sera enregistré par le bailleur,
gratuitement durant ce délai.

Si le bien est loué partiellement à d’autres fins que l’habitation, il doit être
enregistré dans les 4 mois à dater de la date de signature du bail. Par le
propriétaire ou le locataire (souvent le locataire). 0,2 % de droit
d’enregistrement sur loyer.
Si le bail est enregistré en dehors de ce délai, il coûtera une amende de 25
euros. Si le bailleur ne procède pas à l’enregistrement du bail de résidence
principale dans les deux mois, le locataire a le droit de mettre fin au bail à
tout moment, sans congé, sans indemnité.

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 En effet, sans enregistrement, le bail n’a, la plupart du temps, pas de date
certaine. Cela signifie que les tiers (par exemple, un nouveau propriétaire)
peuvent ignorer le bail. En revanche, la relation contractuelle entre propriétaire
et locataire est valable, que le bail soit ou non enregistré ;

En Wallonie et en Région bruxelloise, le locataire peut résilier le bail à tout

moment, sans préavis et sans indemnité, pour autant qu’il adresse au
propriétaire une mise en demeure de faire enregistrer le bail, qui donne un
délai d’un mois pour s’exécuter ;

En Wallonie, le propriétaire ne peut ni indexer ni réviser le loyer tant que le

bail n’est pas enregistré.

VIII. Obligations du bailleur

Le bailleur doit faire jouir le preneur du bien loué.

Il est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune
stipulation particulière d’
- Obligation de délivrance
- Obligation d’entretien
- Obligation de garantie de faire jouir paisiblement le preneur du bien
pour la durée du bail

A. Obligation de délivrance

Le bien loué doit être délivré dans un état qui rende possible l’exploitation des
lieux pour la destination qui est convenue dans le bail et ce, dès le début du
bail, sauf si les parties en ont décidé autrement.
Cette obligation se matérialise par la remise des clés.
Les parties veilleront, lors de la conclusion du contrat de bail, à indiquer
clairement la date de la prise en cours du bail, le bailleur étant tenu à cette
date de délivrer la chose louée, le preneur ayant l’obligation corrélative d’en
prendre possession.

Si le preneur néglige ou refuse de prendre possession de la chose louée, il

s’expose à une action judiciaire du bailleur, qui à raison de la faute du
preneur, pourra demander au tribunal soit de contraindre le preneur à
exécuter la convention soit de prononcer la résolution du bail aux torts et
griefs du preneur avec dommages et intérêts.

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Article 1720 CC : “Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de
réparations de toute espèces”.
Cette obligation porte non seulement sur les réparations qui incombent au
bailleur en cours de bail mais également sur les réparations locatives, soit
celles dont la charge revient habituellement au preneur en cours de bail
(voir liste de la région wallonne : répartition des réparations, travaux et
entretiens à charge du bailleur ou incombant au preneur).

La jurisprudence met les travaux suivants à charge du bailleur dans le cadre

de son obligation de délivrance :
• Rafraîchissement des peintures et papiers-peints ;
• Mise en état du bon fonctionnement des installations et appareils
sanitaires, de chauffage, de distribution d’eau, de gaz et d’électricité,
des cheminées ;
• Mise en état des portes, fenêtres, serrures ;
• L’usage des appareils ménagers qui l’équipent, ne doivent pas présenter
de danger ;
• Les lieux loués doivent disposer d’une isolation sonore et thermique
ainsi que d’une protection contre l’humidité suffisantes.

Par rapport à cette délivrance de la chose en bon état de réparations de toute

espèces, il faudra être particulièrement attentif aux réglementations
spécifiques édictées par les Régions et qui pour certains types de baux
imposent un permis de location, tout en instaurant un ensemble de critères
visant la sécurité et la salubrité des lieux loués.
L’obtention du permis dépendra évidemment du respect ou non des critères
de sécurité ou de salubrité des lieux loués.
Ces dispositions seront étudiées plus en détail en 2èmeannée concernant les
baux de résidence principale et en 3èmeannée (ADB) concernant la mission du
régisseur

Cette délivrance vise également une autre obligation, celle prévue par l’article
1730 du code civil d’établir un état des lieux d’entrée : Les parties dressent
impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais
communs.

17
Toutefois, aucune sanction particulière n’est prévue à charge de ceux qui ne
respecteraient pas l’obligation d’établir cet état des lieux

Bien au contraire, l’article 1731 du code civil subsiste, à savoir que l’absence
d’état des lieux entraîne présomption que le bien était lors de la prise de cours
du bail dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.
Cet état des lieux doit être dressé soit au cours de la période où les lieux sont
inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation

Si le bailleur manque à son obligation de délivrance de la chose louée en bon

état de réparation de toute espèces, le preneur pourra exiger du bailleur qu’il
exécute les travaux d’aménagement nécessaires, éventuellement sous peine
d’astreinte, ou demander au juge de paix compétent l’autorisation de faire
exécuter lui-même les travaux requis aux frais du bailleur.
Le preneur pourra aussi solliciter la résolution du bail aux torts et griefs du
bailleur en vertu de l’article 1184 CC.
L’obligation de délivrance s’étend aux accessoires également (maison avec
garage, entrepôt avec atelier…)

B. Obligation d’entretien

Pendant la durée du bail, le bailleur doit :

- Doit maintenir le bien en état de recevoir l’exploitation convenue, sauf
dispositions légales naissant durant le bail (Art. 1719).

- Doit faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire, autre
que les locatives (1720).

Les articles 1719 et 1720 ne sont pas impératifs ce qui implique une attitude
préventive du bailleur et une certaine surveillance qu’il doit avoir sur l’immeuble
loué.

- Doit faire exécuter des travaux dans le but de maintenir les lieux loués
ou leurs équipements en bon état : le curetage des puits, l’entretien des
fosses d’aisance, le remplacement des peinture et revêtements amortis
ou détériorés par l’usage normal, …

- Il est tenu de faire effectuer les « réparations nécessaires » (1720).

18
Cette obligation d’entretien qui implique l’obligation de réparations précisent
que non seulement le bailleur n’est pas tenu d’effectuer les réparations
locatives qui incombent au preneur (Article 1754 du code civil) mais aussi que
l’Article 1720 du code civil parle de « réparations nécessaires ».

Sont nécessaires : les réparations visant à éviter les troubles de jouissance et

celles indispensables à l’exploitation de l’immeuble conformément à sa
destination.

Exemples auxquelles le bailleur devra faire exécuter les travaux pour obligation de
réparation :
- Toitures, gouttières, murs et cheminées, …
- Châssis de fenêtres
- Ascenseur
- Chauffage central
- Structure de l’immeuble, escalier, verrière, plancher …

Pour les réparations non urgentes, le bailleur ne peut, sans l’accord du

preneur, faire exécuter des travaux d’aménagement, d’entretien ou de
réparation sous peine de causer un trouble de jouissance au preneur.
Dans ce cas, le preneur serait en droit d’obtenir une diminution du loyer à titre
d’indemnisation du trouble subi.
Article 1724 – Exception pour ce qui concerne les réparations urgentes : Si
durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent
être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité
qu’elles lui causent, et quoi qu’il soit privé, pendant qu’elles se font d’une partie de
la chose louée.
Si ces réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à
proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
En outre, si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce
qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra
faire résilier le bail.
Attention : on considère que le preneur ne peut pas, sans autorisation du
bailleur ou du juge, effectuer lui-même les réparations urgentes (sauf en cas
de danger) et en demander ensuite remboursement au bailleur. Il est
cependant fréquent que les conventions de bail dérogent à ces dispositions qui
ne sont pas impératives.

19
Ainsi de nombreux baux stipulent que le bailleur n’est pas tenu à dédommager
le preneur et ce même si les réparations durent plus de 40 jours.
En cas de manquement du bailleur, le preneur pourra s’adresser au juge de
paix.
Il pourra également invoquer l’exception d’inexécution propre à tout contrat
synallagmatique. Il pourra donc, après avoir mis le bailleur en demeure
d’exécuter les travaux, surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie
ne satisfait pas à son obligation.

C. Obligation de garantie

Cette obligation de garantie de faire jouir paisiblement le preneur du bien pour

la durée du bail implique de garantir le preneur :
- Contre les vices
- Contre les troubles de jouissance

a. Garantie contre les vices

➢ Le bailleur est tenu de garantir le preneur contre tous vices du bien qui
empêchent l’usage du bien loué, et ce même si le bailleur n’avait pas
connaissance de l’existence du vice lors de la conclusion du bail.
Le vice du bien loué : tout défaut du bien loué qui le rend impropre à l’usage
auquel il est normalement destiné, qui supprime ou diminue cet usage.
Ce vice doit rendre l’usage du bien totalement ou partiellement impossible
(pas seulement incommode).
➢ Le bailleur ne doit pas garantir les vices apparents (le preneur à dû les
constater par une simple visite des lieux avant la conclusion du bail) ou les
vices, mêmes non apparents, mais connus du preneur au moment de la
conclusion du bail.
Lorsque le preneur constate l’apparition d’un vice, il doit avertir directement le
bailleur. A défaut, le locataire devra payer les dommages.
Après avoir été informé, le bailleur doit effectuer les travaux nécessaires pour
remédier au vice.
Le preneur pourra en outre demander des dommages et intérêts pour la
réparation du trouble subi en raison du vice.

20
➢ La mise en œuvre de l’article 1721 concernant les vices doivent avoir
comme condition qu’il s’agit d’un défaut inhérent qui affecte les matériaux,
sa conception, les installations, la structure… du bien loué.
La date à laquelle il a commencé importe peu ! Ce défaut peut donc apparaitre
en cours de bail.
Si le vice apparait par fait d’un tiers, il ne sera considéré comme vice.
Un défaut apparent : l’imperfection que la simple inspection des lieux aurait
révéler au preneur lors de la conclusion du bail et que dès lors, il n’est pas
sensé l’ignorer.
Lorsque c’est le cas, et que le locataire accepte le bail, il y a présomption
d’acceptation du défaut apparent.
Ce vice apparent peut s’aggraver. Dans ce cas, le preneur doit avertir le
bailleur. Si ce n’est pas fait, le locataire peut engager sa responsabilité
contractuelle.

b. Garantie contre les troubles de jouissance

Cette garantie couvre :

- Les troubles du bailleur
- Les troubles de tiers
Le bailleur est garant de tout trouble causé par son fait personnel, qu’il
s’agisse :
- De trouble de droit (ex : il décide d’occuper les locaux lui-même) ;
- De trouble de fait (ex : il vient déranger constamment le locataire)
Le bailleur peut pénétrer dans le bien loué ponctuellement et avec accord du
locataire.
Le bailleur n’a pas besoin de l’accord du preneur pour effectuer des
réparations urgentes à l’immeuble. Dans ce cas, le Code civil prévoit que le
preneur doit supporter l’exécution de ces travaux durant 40 jours, si ces
derniers durent plus longtemps, le preneur a droit à une indemnisation pour
toute la période des travaux. Si ces travaux engendrent une indisponibilité
partielle du bien, le preneur pourra demander la résiliation du bail.

c. Le trouble des tiers

Le bailleur est tenu de garantir les troubles de droit occasionnés par un tiers.

21
Exemple : lorsqu’un tiers invoque des droits sur le bien en vertu d’un autre
bail conclu avec le bailleur.
• Le bailleur ne doit pas garantir le preneur contre le trouble de fait
(comportement d’un tiers qui vient troubler la jouissance du preneur):
par exemple à cause d’un chantier voisin.

IX. Droits du bailleur

 Privilège (Art 20 1° loi hypothécaire) qui lui permet d’obtenir paiement de

sa créance par préférence à d’autres créanciers sur les biens garnissant les
lieux loués.
 Le privilège porte sur 3 catégories de créances :
- Les loyers,
- Les réparations locatives,
- Les autres créances qui concernent l’exécution du bail.
 Le privilège du bailleur s’exerce sur tous les meubles garnissant les lieux
loués, à l’exception des biens insaisissables (article 1408 code judiciaire),
de l’argent, des obligations et des biens incorporels en général (ex :
clientèle), les bijoux, etc.

La garantie locative : La loi ne contient aucune obligation pour le preneur de

constituer une garantie locative.
Elle doit être prévue au bail.

X. Obligations du preneur

Art. 1728. Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui
lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances,
à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

22
 A. Paiement du loyer

- Le montant du loyer et les modalités suivant lesquelles il doit être payé est
indiqué dans le contrat de bail.
- Le non- paiement du loyer pourra justifier la résolution du bail aux torts du
preneur.
- Le recouvrement des arriérés de loyer est soumis à un délai de prescription
de 5 ans, idem pour le recouvrement de trop-perçu par le bailleur.
- Le prix du bail est fixé en principe librement par les parties et elles
conviennent des modalités de calcul et de paiement.
- Le loyer se paie aux échéances convenues ou, à défaut de stipulation par
anticipation au début de chaque mois ou de chaque trimestre.
- Le loyer est un élément essentiel du bail, s’agissant d’un contrat à titre
onéreux.
- Si le bail n’a rien prévu pour l’indexation, elle est interdite ! Cette indexation
est possible dans les limites de l’art 1728bis CC.
- La loi prévoit un délai de prescription d’un an pour le recouvrement des
arriérés d’indexation.
- L’indexation ne peut être appliquée qu’1X/an et, au plus tôt, au jour
anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
- Le montant du loyer adapté ne peut dépasser le montant résultant de la
formule :

Loyer de base X nouvel indice

--------------------------------------
Indice de départ

Exemple :
Loyer de base 750€ au 01/03/2018, convention signée en février 2018 pour
débuter le 1/03/2018. Volonté d’indexation : en mai 2023 :

750 X nouvel indice du 01/02/2023

Indice du 01/01/2018

 Le loyer de base : celui qui résulte de la convention des parties ou d’un

jugement, à l’exclusion de tous frais et charges. Il s’agit donc du loyer
convenu entre les parties.

23
 Le nouvel indice : l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire
de l’entrée en vigueur du bail (01/02/2023).
 L’indice de départ ou de base est l’indice santé du mois précédant le mois
pendant lequel la convention a été conclue (signée). (01/01/2018)
Ces dispositions légales impératives visent tous les baux, sauf le bail à ferme.
 Indice santé ?
Pour les baux (sauf bail à ferme), l’indice utilisé est l’indice santé (pas les
indices à la consommation).
Attention à la base utilisée
Pour les baux conclus avant le 1er janvier 1994 l’indice de départ est l’indice
des prix à la consommation du mois qui précède la signature du bail

Le calculateur de loyer est un service en ligne accessible à l’adresse suivante

https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/calculateur-de-loyer
Pour les contrats conclus après le 1er janvier 1984
Pour la base de données des indices santé :
https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indice-sante

▪ Paiement des frais et charges : peuvent aussi être mis à charge du locataire,
ils seront déterminés de manière forfaitaire dans le bail ou alors ils devront
correspondre aux dépenses réelles.
- Dans le bail de droit commun rien n’empêche de mettre le précompte
immobilier à charge du preneur.
- S’il n’y a pas de clauses spécifiques dans le bail concernant les charges : le
preneur est seulement tenu aux frais relatifs à l’usage et à la jouissance de
la chose louée. Exemple : les frais de consommation d’eau, de gaz,
d’électricité et de chauffage
- Ces frais doivent correspondre à des dépenses réelles et le preneur est en
droit d’obtenir les documents justifiant ces dépenses.
- En cas d’immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée
par le syndic de la copropriété, l’obligation est remplie lorsque le bailleur fait
parvenir au locataire un relevé des frais et charges, et que la possibilité est
offerte à celui-ci de consulter les documents du domicile de la personne
physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion en vertu
de l’art1728er du code civil qui est une disposition impérative.

24
 B. Usage du bien loué en personne prudente et raisonnable

Cela signifie que :

- Preneur doit occuper les biens loués
- Le preneur doit procéder aux réparations locatives
- Le preneur doit assurer le maintien en bon état du bien loué : il doit
avertir le bailleur de toutes dégradations, si ce n’est pas le cas, il est
tenu responsable des dommages ou de son aggravation
- Le preneur doit user du bien loué conformément à sa destination
- Le preneur doit restituer le bien dans l’état qu’il l’a reçu : il ne peut pas
procéder à des aménagements qui portent atteinte à l’intégrité du bien
mais il peut procéder à des aménagements de détail. Le preneur doit
restituer le bien dans l’état initial sauf exception de l’usure normale ou
de ce qui serait endommagé par la force majeur, d’où l’intérêt d’établir
un état des lieux écrits. L’article 1730 impose aux parties de dresser un
état des lieux détaillé, c’est-à-dire pas de photos et contradictoire à frais
commun. Dans le cas contraire, le locataire sera présumé de rendre le
bien dans son état initial (art 1731).

C. Obligation de restitution

Le preneur peut jouir du bien loué juste pour la durée convenue et est donc
tenu de le restituer au bailleur à l’expiration du bail.
L’état du bien loué lors de la restitution est bien entendu fonction de la
manière dont le preneur a usé de la chose louée et de certains événements
survenus en cours de bail.
En général, c’est à l’occasion de la restitution que se pose le problème des
dégradations dont le preneur doit répondre. (articles 1730 à 1733, 1735,
1754 et 1755 du code civil)
Les lieux loués doivent être remis quittes et libres d’occupation au bailleur.
La restitution se fait par la remise des clés au bailleur.
Le bailleur sera attentif à n’accepter les clés sans réserve que s’il y a accord
des parties sur l’évolution des dégâts locatifs constatés contradictoirement à
l’occasion de la libération des lieux ou par voie d’expertise judiciaire.
Si le preneur néglige de restituer les clés, le bailleur déposera plainte du chef
de vol de clés et procédera à la désignation immédiate d’un expert judicaire
chargé d’évaluer les dégâts locatifs.

25
Dans le cas où le preneur donne directement les clés par courrier au bailleur,
sans constatation des dégâts des locatifs, le bailleur prudent peut refuser les
clés et les consigner entre les mains d’un huissier ou de l’expert judiciaire
désigné par le juge de paix compétent.
Les parties peuvent convenir que le preneur demeure quelques temps dans les
lieux après l’expiration du bail. Exemple : lui donner le temps de terminer son
déménagement ou dans l’attente de trouver un nouveau logement.
Il s’agira alors d’une occupation précaire et non d’un renouvellement du bail
par tacite reconduction.

L’article 1731 §2 du code civil dispose que le preneur doit restituer les lieux
loués tels qu’il les a reçus, à l’exception de ce qui a péri ou a été dégradé par
vétusté ou force majeure.
Les dégradations découlant de l’usage normal de la chose ou de son usure et
celles qui proviennent d’un vice de la chose ou d’un défaut d’entretien
imputable au bailleur n’incombent pas au preneur.
A cet effet, un état des lieux d’entrée aura été dressé conformément aux
dispositions impératives de l’article 1730 du code civil
A défaut, l’article 1731 § 1 stipule que : Le preneur est présumé avoir reçu la
chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf
preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
S’il existe un état des lieux d’entrée, il sera tenu compte de cet état pour
comparer l’état du bien à la sortie du preneur et déterminer les éventuels
dégâts locatifs qui lui seraient imputables.
Le bailleur n’a pas à prouver une faute commise par le preneur, seule la réalité
des dégâts devant être établie.
Le preneur devra cependant prouver de son côté que les dégâts sont le
résultat de la vétusté ou sont dus à la force majeure ou à la négligence du
bailleur.

XI. Droits du preneur

A. Droit d’aménager les lieux loués

Les parties peuvent convenir librement de permettre ou d’interdire au preneur

d’effectuer des travaux de transformation ou de simple amélioration.

26
 Si la convention de bail est muette sur la question, le preneur ne peut pas
transformer le bien mais aménager les lieux loués en fonction de l’usage
normal et pourvu que la destination des lieux soit respectée.
Le preneur doit restituer la chose louée dans l’état où elle se trouvait
lorsqu’elle fut reçue par le preneur.
Travaux réalisés par le locataire

• Un locataire qui souhaite réaliser des travaux dans son logement doit
obtenir autorisation du propriétaire
• Cette demande d’autorisation n’est pas une obligation légale mais
l’article 1731 précise bien « § 1. S'il n'a pas été fait état des lieux
détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même
état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire,
qui peut être fournie par toutes voies de droit.
§ 2. S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le
preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet
état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force
majeure. »
• Aussi, si un état des lieux n’a pas été réalisé et que le locataire apporte
des modifications au bien de plus-value, il perdra son investissement
• Si un état des lieux a été réalisé, le bien devra être rendu en l’état initial
• Il vaut mieux que le locataire demande donc autorisation !
Droit d’accession

• Qui plus est, on considère que ce type de travaux tombe sous le droit
d’accession…
• Vous en avez sans aucun doute entendu parler : « Qui bâtit sur autrui…
Construit pour autrui !
• Aussi, le propriétaire du bien deviendrait donc automatiquement
propriétaire des travaux qui ont été fait dedans !

XII. Assurances et responsabilités

- Le propriétaire peut assurer son bien contre la destruction par cas

fortuit et sa responsabilité civile au cas où l'immeuble causerait un
dommage à un tiers.
- Le locataire doit assurer sa responsabilité vis-à-vis de son bailleur et vis-
à-vis des tiers.

27
 - Aucune assurance n'est cependant obligatoire (sauf auto) mais la
responsabilité que le preneur risque est tellement grave qu'il doit en
prendre une et la plus complète possible (avec risques annexes).
o Par exemple: une assurance risques locatifs seule, ne couvrira la
responsabilité du locataire
que pour les dégâts matériels qui résultent directement de
l’incendie. Il ne sera pas couvert pour les dommages indirects
comme, par exemple, la perte de loyer encourue par le
propriétaire suite à l’indisponibilité des lieux.

- Le bailleur doit être très vigilant à cet égard et doit veiller à insérer une
clause dans le bail obligeant le locataire à s’assurer contre les incendies
et les risques annexes.
- Le propriétaire peut également prendre une assurance avec une clause
d'abandon de recours contre le locataire.
- Cette clause signifie que la responsabilité du locataire ne sera pas mise
en cause, le bailleur étant indemnisé par son assurance, sans que celle-
ci ait une possibilité de recours contre le locataire.
- Si le propriétaire a opté pour cette assurance, il peut répercuter une
partie de la prime dans les charges à payer par le locataire.
- Cela évite de devoir demander au locataire si il paye bien son assurance
chaque année.

XIII. La durée du bail

1. Le bail à durée déterminée

La durée du bail peut être fixée librement par les parties.

Lorsque les parties ont fixé un terme par écrit, le bail cesse de plein droit à
son échéance, sans qu’il ne soit nécessaire à l’une ou l’autre des parties
d’envoyer un congé. Article 1737 Code civil.

Si, à l’issue du terme, le locataire reste dans les lieux sans opposition du
bailleur, le bail initial se retrouve prolongé aux mêmes conditions par le
mécanisme de 'tacite reconduction' (Article 1739 Code civil).
Le mécanisme de tacite reconduction jouera même s’il a été exclu dans la
convention de bail ou si, après l’envoi d’un congé par l’une ou l’autre des
parties signifiant la volonté de mettre un terme au bail à son échéance, le
locataire reste néanmoins dans les lieux sans que le bailleur s’y oppose.

28
 2. Le bail à durée indéterminée

Lorsque les parties n’ont pas déterminé la durée du bail (le plus souvent, dans
le cas de baux oraux), celui-ci est censé être fait au mois. Il pourra donc y être
mis terme à tout moment, moyennant un délai de préavis d’un mois.

XIV. La cession

La cession : de bail est un contrat par lequel le cédant (locataire) cède à un

cessionnaire (tiers) tous ses droits au titre du contrat de bail qu'il a signé avec
le propriétaire
Céder un bail, c'est céder ses droits au bail mais pas les obligations liées au
bail sauf accord exprès du bailleur
Le bail cédé ne constitue pas un nouveau bail : le bail cédé subsiste et le
cédant demeure tenu de toutes les obligations du bail envers le bailleur.
La cession est toujours totale : elle se fait sur la totalité du contrat de bail et
non partielle.

L'interdiction de cession : Il est interdit de céder un bail à la résidence

principale du cessionnaire si le bail n'est pas affecté à la résidence principale
du cédant.

XV. La sous-location

Un bail de sous-location : est un contrat par lequel le locataire sous-loue à un

sous-locataire une partie ou la totalité du bien loué.
S'il n'y a pas de clause contraire dans le bail, la sous-location est autorisée.
Le bail principal subsiste cependant : les deux contrats sont distincts.
→ Ce qui signifie qu'il n'existe aucun lien entre le bailleur et le sous-locataire.

Il est interdit de sous-louer : un bien qui n'est pas affecté à la résidence

principale à un sous-locataire qui y affecterait sa résidence principale sauf
pour 2 exceptions :
- La sous-location partielle d'un bien affecté à un usage commercial
- La sous-location à des personnes morales ou associations à fins sociales

29
XVI. Aliénation du bien loué

L’aliénation est la transmission d’une propriété ou d’un droit à une autre

personne (donation, échange, vente, apport en société,…)

A) Que se passe-t-il lorsque le bailleur souhaite vendre le bien loué ?

Le bailleur a le droit de vendre le bien qu’il loue et, sauf dans les cas où le
contrat donne au locataire le droit d’acheter le bien par préférence à tout autre
acquéreur (droit de préférence ou de préemption), il est libre de conclure la
vente avec qui il veut.

En vertu du principe de bonne foi, le bailleur est par contre tenu d’informer le
preneur de ses intentions de vente.

La vente du bien loué peut toutefois faire naître des intérêts contradictoires
entre :
• L’acquéreur éventuellement désireux d’expulser le preneur pour
occuper lui-même le bien.
• Le preneur qui souhaite rester dans les lieux et voir le bail se
poursuivre.
• Le vendeur, dont l’obligation de garantir une jouissance paisible
au locataire est mise à mal par la convention de vente conclue
avec l’acquéreur.

Afin de régler cette situation, le Code civil prévoit que l’acquéreur est tenu de
respecter le bail en cours (article 1743):

Ceci signifie que : l’acquéreur est obligé de laisser le preneur dans les lieux et
qu’il reprend, pour l’avenir, tous les droits et obligations du bailleur.

En d’autres termes, si l’acquéreur souhaite mettre un terme au bail, il ne

pourra le faire que moyennant les mêmes conditions que celles dans
lesquelles le bailleur initial aurait pu le faire.

Toutefois, le législateur soumet cette obligation de respect du bail en cours à

une formalité : le bail doit avoir date certaine avant la vente du bien, à défaut
de quoi l’acquéreur n’aura pas à tenir compte de ce bail.

30
Avoir date certaine, a pour effet de rendre l’existence et le contenu du contrat
incontestable et opposable aux tiers.

La date certaine est conférée par :

• La conclusion d’un bail par acte authentique.
• L’enregistrement du bail sous seing privé.
• Le décès de l’un des signataires du bail (le bail aura alors date certaine
à partir du jour du décès);
• La constatation du contenu du bail dans acte dressé par un officier
public (par exemple : un jugement ou un acte notarié postérieur).

B) Cas de figure possibles :

1) Le bail a date certaine : il est opposable à l’acquéreur

L’acquéreur se doit de respecter le bail sans pouvoir y mettre fin en prétextant

du fait de la vente. Il reprendra les droits et obligations du bailleur et ne
pourra mettre un terme au bail qu’en respectant les formes légales et
contractuelles.
Sauf si le contrat de bail réserve la faculté d’expulsion en cas de vente du bien
loué.
Dans cette hypothèse, l’acquéreur aura alors la faculté d’expulser le preneur, à
la condition de lui laisser un délai raisonnable pour quitter le bien, même si le
bail a date certaine. Sauf stipulation contraire dans la convention de bail, le
preneur sera de son côté en droit de réclamer une indemnisation au bailleur
du fait de cette expulsion.

2) Le bail n’a pas date certaine : il n’est pas opposable à l’acquéreur

Deux options sont envisageables :

Soit ;

➔ L’acquéreur accepte de reconnaitre le bail :

Cela peut être le cas lorsque l’acquéreur s’y engage directement dans le
contrat de vente. Les parties peuvent, en effet, insérer dans l’acte de vente une
clause contractuelle d’entretien du bail au profit du preneur (clause de respect
du bail).

31
Une telle clause peut s’avérer très utile lorsque le bail :
- n’a pas date certaine ;
- a date certaine mais est accompagné d’avenants sans 'date certaine'.
- a une durée supérieure à 9 ans et n’a pas été constaté par acte
authentique ou n’a pas été transcrit.
(Dans un tel cas, même si le bail a date certaine, l’acquéreur ne devra
respecter que la période de neuf ans en cours au moment de la vente de
l’immeuble, pas au-delà.)
- Le bail est verbal : cela peut également être le cas si l’acquéreur laisse
simplement le preneur dans les lieux et commence à percevoir les loyers
sans réserve. Un tel comportement de l’acquéreur équivaudra à une
reconnaissance du contrat de bail.

Soit ;

➔ L’acquéreur refuse de reconnaitre le bail :

Dans une telle hypothèse, l’acquéreur n’est pas tenu au respect, même partiel,
du bail. Le preneur est alors considéré comme un occupant sans titre ni droit.
Il lui sera impossible d’éviter l’expulsion par l’acquéreur.

Par conséquent, l’acquéreur :

- Ne sera pas tenu de respecter les droits et obligations résultant du bail.
- Ne doit aucune indemnisation au preneur.
- Ne doit donner aucun congé formel au preneur, qui pourra donc être
expulsé sans délai aucun, en théorie à tout le moins (les Tribunaux
considèrent souvent que le locataire doit se voir accorder un délai
raisonnable pour quitter le bien, généralement un mois).
- Pourra se faire autoriser par le juge à faire expulser l’occupant, si
nécessaire en recourant à la force publique.

Toutefois, dans une telle hypothèse, le preneur est en droit de réclamer au

bailleur-vendeur l’indemnisation du préjudice qui lui est causé.
En effet, pour rappel, l’une des obligations du bailleur consiste à permettre au
preneur de jouir paisiblement du bien loué pendant la durée du bail.

En omettant d’insérer une clause d’entretien du bail dans la convention de

vente conclue avec l’acquéreur, le bailleur commet un manquement à son
obligation de laisser jouir paisiblement le preneur.

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 Le preneur, cité en justice par l’acquéreur qui souhaite le faire expulser,
pourra alors forcer le bailleur-vendeur à intervenir dans la procédure.
Si, dans le cadre de cette procédure, le bailleur ne parvient pas à convaincre
L’acquéreur de respecter le bail, cela aboutira en pratique à l’expulsion du
preneur.
Le bail sera alors résolu aux torts du bailleur et ce dernier sera condamné à
payer de dommages et intérêts au preneur. L’évaluation des dommages et
intérêts est laissée à l’appréciation des tribunaux.

Remarque : si la formalité d’enregistrement du bail devait, en vertu du contrat

de bail, être réalisée par le preneur et qu’il s’est abstenu de le faire, le juge
pourra, en fonction des circonstances, décider d’un partage de responsabilité
entre le preneur et le bailleur, voire même de n’accorder aucune indemnité au
preneur à charge du bailleur.

XVII. Causes de fin de bail

Il peut s’agir d’un évènement, de la volonté, ou d’une cause extraordinaire

amenant le preneur ou le bailleur à mettre fin au bail.

A. Evénements ne mettant pas fin au bail

- La faillite du bailleur ou du preneur.

- Le décès du bailleur ou du preneur (art 1742) : Les héritiers succèdent
et reprennent les droits et obligations du défunt.
- La volonté du bailleur d’occuper lui-même le bien.
- La vente du bien loué.

B. Causes prévues par le contrat de bail

Si un terme a été stipulé par écrit, le bail prend fin à l’arrivée du terme
convenu (c’est-à-dire à son échéance), sans qu’un congé ne soit nécessaire.
(art 1737)
Si les parties n’ont pas stipulé par écrit la durée du bail, elles pourront
chacune y mettre fin à tout moment moyennant un congé d’un mois. (art
1736)
La convention de bail pourrait aussi contenir une clause ou condition
résolutoire stipulant qu’il peut être mis fin au bail moyennant la survenance

33
d’un évènement spécifique (la faillite du preneur, le décès de l’une des parties
…).
Par contre, l’usage de clauses résolutoires expresses, c’est-à-dire une clause
qui prévoit que le bail prend automatiquement fin en cas de manquement de
l’une ou l’autre partie à ses obligations contractuelles, est formellement
interdit dans un contrat de bail (art 1762bis).
Par exemple : la clause qui prévoit que le bail prend fin automatiquement en
cas de retard de paiement du loyer n’est pas valable. Il revient en effet
toujours au juge de décider si le manquement du preneur ou du bailleur est à
ce point grave qu’il justifie la résolution judiciaire de la convention de bail aux
torts et griefs de la partie qui a commis cette inexécution.

C. Volonté d’une ou des parties

Résiliation amiable :
Comme tout contrat, le bail peut être résilié avant l’expiration du terme fixé de
commun accord entre le bailleur et le preneur.
Résiliation anticipée par une des parties :
Il arrive assez régulièrement que l’une des parties souhaite mettre un terme
au bail avant son échéance. Le plus souvent, il s’agira du preneur qui, pour
des motifs personnels et légitimes (changement de profession ou modification
de l’activité professionnelle, difficultés financières, maladie …), décidera de
rompre le bail. Dans le bail de droit commun, les possibilités légales de
résiliation anticipées du bailleur ou du preneur sont fixées de la même
manière.
La situation sera différente selon que l’on se trouve en présence d’un contrat
de bail à durée indéterminée ou déterminée.

Bail à durée indéterminée

Si aucune durée n’a été prévue dans le contrat de bail, le congé peut
être donné à tout moment. A moins que les parties aient prévu dans le contrat
une durée spécifique pour le congé, celui-ci sera de un mois complet.

Bail à durée déterminée

Lorsqu’une partie décide de mettre un terme au bail avant son
échéance, l’autre partie est en théorie en droit d’exiger qu’elle exécute ses

34
obligations. Ainsi, le bailleur confronté au départ anticipé du preneur est en
principe autorisé à exiger le paiement de tous les loyers à échoir jusqu’à la fin
de la période contractuelle qui avait été fixée.
L’article 5.90 et 5.91 du Livre 5 du Code civil prévoit en effet la possibilité, en
cas de non-respect par une partie de ses obligations, que l’autre partie puisse
réclamer soit l’exécution en nature, soit une indemnité de rupture.
Toutefois, si la règle légale reconnait au bailleur le droit de choisir entre ces
deux options, cette liberté n’est pas absolue et le refus du bailleur de libérer le
locataire contre le paiement d’une indemnité de rupture pourra parfois être
assimilé à un abus de droit.
Il y a abus de droit lorsqu’un créancier choisit, entre plusieurs manières
d’exercer son droit avec le même intérêt, la manière qui cause le plus grand
préjudice à son débiteur. En d’autres termes, il y a abus de droit lorsque, dans
l’exercice de son droit, une partie retire un avantage disproportionné par
rapport aux inconvénients engendrés pour l’autre partie.
En matière de bail, le juge appréciera, au cas par cas, si la réclamation du
bailleur d’obtenir le paiement des loyers jusqu’à la fin du bail (exécution en
nature) constitue, ou pas, un abus de droit. Pour ce faire, le juge pourra tenir
compte de certains éléments. 24 Article 1762bis ancien Code civil.
- Le locataire dispose-t-il d’un motif légitime pour rompre le bail avant terme?
- A-t-il averti le bailleur suffisamment à temps ?
- A-t-il proposé au bailleur une indemnisation raisonnable ?
- Le bien pourra-t-il être facilement reloué ?
Il serait par contre réducteur de considérer qu’il suffirait au locataire qui
résilie anticipativement le bail d’invoquer l’abus de droit pour échapper
systématiquement au paiement des loyers jusqu’au terme initialement
convenu.
Tout est en effet question de circonstances. Le locataire devra démontrer qu’il
a agi de bonne foi, qu’il disposait d’une raison valable pour rompre le bail
avant le terme et qu’il a proposé une indemnisation acceptable au bailleur. La
demande du bailleur de voir les loyers payés jusqu’à la fin du terme pourra en
outre, quant à elle, parfois s’avérer légitime (par exemple : pour des
immeubles de bureau difficiles à relouer).
Forme du congé
A moins que les parties aient précisé une forme particulière dans la
convention, le congé n’est soumis à aucune forme particulière, si bien qu’il
peut être écrit ou verbal. Il suffit donc, en principe, que la partie qui décide de
mettre fin au bail porte sa décision à la connaissance de l’autre partie.

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Cependant, il est vivement conseillé de le faire au moyen de l’envoi d’un pli
recommandé de manière à éviter toute discussion en matière de preuve.

Délai du congé
Les parties sont libres de fixer la durée du congé comme elles l’entendent.
Ainsi, le contrat pourrait prévoir que le congé aura une durée de x mois.
Rappelons que, pour un bail à durée indéterminée (ce qui sera toujours le cas
du bail verbal), la loi prévoit un congé d’une durée d’un mois mais rien
n’empêche les parties d’y déroger contractuellement.
La notion de ‘mois’ doit s’entendre au sens de mois calendrier complet (le
mois du congé commence donc à courir à partir du premier jour du mois qui
suit le mois au cours duquel le congé a été envoyé).

D. Résiliation pour inexécution fautive

Lorsqu’une des parties vient à manquer à ses engagements, l’autre partie est
en droit de demander au juge la résolution du contrat pour cause
d’inexécution fautive.
Des dommages et intérêts complémentaires peuvent même être réclamés. Le
juge conserve toutefois un pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer si les
faits évoqués par l’une ou l’autre des parties à l’appui de sa demande sont
suffisants pour justifier une rupture pour inexécution fautive au sens de
l’article 5.90 et 5.91 du Livre 5 du Code civil.

E. Confusion

Il y a confusion lorsque les qualités de bailleur et preneur se retrouvent

réunies sur la même tête. Le bail prend fin dès qu’une telle confusion
intervient.
Par exemple : un locataire achète l’immeuble loué au bailleur / Au décès de
son père, un fils unique hérite, et donc devient propriétaire, de l’immeuble
qu’il louait à celui-ci.

F. Caducité pour disparition de l’objet

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 Si pendant la durée du bail, le bien loué est détruit en totalité, l’article 1722
de l’ancien Code civil stipule que le bail est 'résilié de plein droit'.
S’il n’est détruit qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances,
demander soit une diminution du prix, soit la résiliation du bail.
Il ne sera par contre pas question d’une résiliation de plein droit lorsque la
perte du bien loué est imputable à la faute de l’une des parties. Dans une telle
hypothèse, il conviendra d’agir en résiliation pour inexécution fautive devant le
juge, conformément à l’article 1741 de l’ancien Code civil.
Dans le cas d’une expropriation, le bail prend fin dès le prononcé du jugement
d’expropriation. Le preneur qui doit quitter les lieux pour cause
d’expropriation a droit à une indemnité. Pour cette raison, il est important que
le bailleur fasse part directement au preneur de l’avis d’expropriation, de
manière à l’associer aux négociations avec l’autorité expropriante au sujet de
la fixation de l’indemnité totale d’expropriation qui sera allouée.
A défaut, le preneur pourrait réclamer indemnisation directement auprès du
bailleur.

XVIII. Quelques notions supplémentaires

A. Droit réel

• Nous avons vu le droit d’accession que possède le propriétaire Le propriétaire,

possède un droit réel sur son bien, ce qui signifie que ce droit lui confère un
droit :
• Usus (usage de la chose)
• Fructus (percevoir les fruits de la chose)
• Abusus (de disposer de la chose, de l’abandonner, de la détruire et de
la céder)
• Le droit réel du propriétaire va s’exercer directement sur la chose (le bien)

B. Droit personnel

• Au contraire, le locataire, lui, va posséder un droit personnel

• Ce droit personnel, le locataire ne pourra pas l’exercer directement sur le bien,
mais il pourra l’exercer contre le propriétaire
• Le droit réel est donc un droit direct
• Le droit personnel est donc un droit indirect
• Mais, il existe quelques petites exceptions…

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C. L’usufruit

• L’usufruit est la jouissance que l’on a d’un bien dont on n’a pas la pleine
propriété
• L’usufruitier va donc profiter du bien sans en être plein propriétaire
• Le nu-propriétaire sera propriétaire du bien mais ne pourra pas en profiter!
• L’usufruit est un droit réel
• L’usufruit est viager: le droit s’éteint à la mort de l’usufruitier

D. La superficie

• Dans le bail de superficie, un superficiaire détient provisoirement en propriété

des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain d’un tréfoncier.
• C’est un acte authentique
• La superficie est un droit réel
• La durée est de maximum 50 ans mais est renouvelable (il n’y a pas de durée
minimum)
• À l’expiration du droit de superficie, le droit d’accession jouera mais le
propriétaire devra rembourser la valeur actuelle des constructions sauf
disposition contraire
• Il peut toutefois y avoir renonciation au droit d’accession dans le contrat de
superficie

E. L’emphytéose

• Dans le bail emphytéotique, l’emphytéote détient provisoirement en propriété

des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain d’un tréfoncier
• L’emphytéote devra payer une redevance annuelle: le canon
• C’est un acte authentique
• L’emphytéose est un droit réel
• La durée est de 27 ans minimum et 99 ans maximum
• A la fin du bail, le propriétaire bénéficie de toutes les améliorations apportées
à son bien par l'emphytéote si l'acte de constitution obligeait ce dernier à
effectuer des travaux de construction ou de rénovation

F. Le commodat

• Article 1875 du code civil. Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel
l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur
de la rendre après s'en être servi.
• Le commodat est un « prêt à usage » entraînant donc l’obligation que
l’emprunteur rende le bien au prêteur après l’avoir utilisé
• Article 1876 du code civil. Ce prêt est essentiellement gratuit.
• Il est gratuit, donc, ce n’est pas un bail!

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 • C’est un droit personnel
• Article 1879 du code civil. Les engagements qui se forment par le commodat,
passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais
si l'on n'a prêté qu'en considération de l'emprunteur, et à lui personnellement, alors
ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée
• Le prêteur peut n’être qu’usufruitier
• Le commodat doit être enregistré
• Le commodat est consenti entre personnes particulières déterminées dans le
contrat: c’est donc un contrat intuitu personnae

G. Le leasing

• Le leasing est la location, avec un achat en option, d’un bien

• Le leasing immobilier est un contrat par lequel une société financière s'engage
à acheter ou éventuellement à faire construire un immeuble à usage
professionnel et en procurer la jouissance à son cocontractant
• Pendant toute la durée du leasing, c'est la société de leasing qui reste
propriétaire du bâtiment, l'entreprise qui l'utilise n'étant que la "locataire" des
biens qu'elle a fait acheter ou ériger
• La société de leasing n'est tenue d'aucune des contraintes qui pèsent sur un
bailleur ordinaire, par exemple la charge des grosses réparations. L'explication
vient de ce que cette société joue en réalité uniquement un rôle de
financement
• Il va de soi que, dans cette hypothèse, la durée du "bail" n'est pas non plus
ordinaire puisqu'elle est le plus souvent liée à la durée économique de
l'immeuble. Ainsi, ne voit-on pratiquement jamais de contrat de leasing
immobilier pour une durée inférieure à une vingtaine d'années
• Le "loyer" lui-même n'est pas ordinaire mais est composé d'une fraction du
capital investi par la société de leasing, de l'intérêt courant sur ce capital et,
bien entendu, de la marge bénéficiaire de la société de leasing

TOUS les articles de loi (ancien et nouveau code) :

http://www.droitbelge.be/codes.asp#civ

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