Cours détaillé : systèmes cadastraux internationaux

(2022/2023)

Dr Dongmo Hile Bertrand

Introduction aux systèmes cadastraux

Le système cadastral est un outil essentiel pour la gestion des terres et des biens immobiliers. Il
joue un rôle crucial dans l'identification, la délimitation et la documentation des parcelles de
terrain, ainsi que dans l'enregistrement des droits de propriété qui y sont associés. Dans ce
résumé, nous explorerons en détail les principes, les objectifs et les composantes clés des
systèmes cadastraux.

. Définition et importance des systèmes cadastraux Un système cadastral est un ensemble de

procédures, de règles et de registres utilisés pour décrire, enregistrer et administrer les biens
fonciers. Il permet de délimiter les propriétés, de garantir la sécurité des transactions
immobilières, de prévenir les conflits et de faciliter le développement économique.

II. Objectifs des systèmes cadastraux Les systèmes cadastraux ont plusieurs objectifs
fondamentaux :

1. Identifier et localiser les parcelles de terrain : Le système cadastral fournit des

informations précises sur la localisation et l'étendue des propriétés, permettant ainsi de
les identifier de manière unique.
2. Enregistrer les droits de propriété : Il assure l'enregistrement des droits légaux liés aux
parcelles, tels que les droits de propriété, les servitudes ou les hypothèques.
3. Faciliter les transactions immobilières : Les systèmes cadastraux fournissent des
informations fiables et accessibles sur les biens fonciers, ce qui facilite les transactions
d'achat, de vente et de location.
4. Prévenir les conflits fonciers : En enregistrant et en documentant les droits de propriété,
le système cadastral aide à résoudre les litiges et à prévenir les conflits entre les
propriétaires fonciers.
5. Soutenir la planification et le développement urbains :

Les informations cadastrales sont utilisées pour la planification urbaine, la gestion des
ressources naturelles, la taxation foncière et d'autres activités liées au développement.
III. Composantes des systèmes cadastraux Les systèmes cadastraux se composent de plusieurs
éléments interconnectés :

1. La base de données cadastrale : Elle contient des informations détaillées sur les
propriétés foncières, y compris les coordonnées géographiques, les limites des parcelles,
les droits de propriété et les transactions passées.
2. Les registres fonciers : Ce sont des documents officiels qui enregistrent les droits de
propriété, les servitudes et autres charges liées aux terres.
3. Les procédures d'enregistrement : Elles décrivent les étapes nécessaires pour enregistrer
un nouveau droit de propriété ou mettre à jour les informations existantes dans le
système cadastral.
4. Les méthodes de collecte de données : Les données cadastrales peuvent être collectées
à l'aide de techniques de relevé sur le terrain, de systèmes de positionnement global
(GPS), de télédétection ou d'autres méthodes appropriées.
5. Les organes de gestion cadastrale : Ils sont responsables de la tenue à jour du système
cadastral, de la vérification des transactions et de la résolution des litiges fonciers.

Historique des systèmes cadastraux internationaux

Les systèmes cadastraux internationaux ont une histoire riche et diversifiée qui remonte à des
milliers d'années. Dans ce résumé, nous allons explorer l'évolution des systèmes cadastraux à
travers le temps, en mettant l'accent sur les développements clés et les contributions de
différentes civilisations.

I. Les débuts de la cartographie cadastrale Les premiers systèmes cadastraux remontent à

l'Antiquité. Les Égyptiens de l'époque des pharaons utilisaient des cartes cadastrales pour
enregistrer les limites des terres agricoles le long du Nil. Ils utilisaient des repères physiques
tels que des arbres ou des piliers pour délimiter les parcelles.

En Grèce antique, Hérodote rapporte que les terres étaient divisées en parcelles égales pour
faciliter la collecte des impôts. Les Romains ont également développé des systèmes cadastraux
sophistiqués pour administrer leurs vastes domaines et collecter des impôts. Ils ont utilisé des
mesures précises et des registres fonciers détaillés pour enregistrer les propriétés.

II. Le système cadastral médiéval en Europe Après la chute de l'Empire romain, l'Europe a
connu une période de fragmentation politique et économique. Les systèmes cadastraux ont été
maintenus dans certains domaines, mais leur uniformité a été perdue. Au Moyen Âge, les
seigneurs féodaux ont utilisé des registres fonciers et des cartes pour contrôler et administrer
leurs domaines. Cependant, ces systèmes étaient souvent limités à des régions spécifiques et
manquaient de cohérence à l'échelle du continent.

III. L'émergence des systèmes cadastraux modernes La période moderne a été marquée par
l'évolution des systèmes cadastraux vers des formes plus systématiques et uniformes. Voici
quelques développements clés :

1. Le système cadastral français : Au début du XIXe siècle, la France a introduit le premier

système cadastral national, connu sous le nom de Cadastre napoléonien. Ce système
visait à établir un inventaire complet des biens fonciers et à faciliter la taxation. Il a été
mis en œuvre avec succès dans de nombreux pays européens et a servi de modèle pour
d'autres systèmes cadastraux dans le monde.
2. Les systèmes cadastraux anglo-saxons : Les pays anglo-saxons, tels que le Royaume-
Uni et les États-Unis, ont développé leurs propres systèmes cadastraux basés sur des
principes juridiques anglo-saxons. Ces systèmes se concentraient sur l'enregistrement
des droits de propriété et utilisaient des registres fonciers pour maintenir les
informations cadastrales.
3. Les systèmes cadastraux coloniaux : Les puissances coloniales européennes ont
introduit des systèmes cadastraux dans leurs colonies pour faciliter l'administration des
terres et la collecte des impôts. Par exemple, les Pays-Bas ont mis en place des systèmes
cadastraux dans leurs colonies, notamment en Indonésie.
4. Les développements technologiques : Au XXe siècle, les avancées technologiques

III. Principes et caractéristiques des systèmes cadastraux internationaux

Les systèmes cadastraux internationaux partagent certains principes fondamentaux et

caractéristiques communes qui guident leur conception et leur mise en œuvre. Dans ce résumé
détaillé, nous explorerons ces principes clés et examinerons les caractéristiques qui définissent
les systèmes cadastraux à l'échelle mondiale.

1. Principe de l'unicité et de l'identification des parcelles Un principe central des systèmes

cadastraux internationaux est d'assurer l'unicité et l'identification claire des parcelles de
terrain. Chaque parcelle doit être enregistrée de manière unique, avec des informations
 précises sur sa localisation, ses dimensions et ses limites. Cela facilite l'identification et
la référence des propriétés, ainsi que la gestion des transactions immobilières.
2. Principe de la publicité et de l'accessibilité des informations cadastrales Les systèmes
cadastraux internationaux favorisent la transparence et la publicité des informations
cadastrales. Les données cadastrales, y compris les registres fonciers et les cartes,
doivent être accessibles au public, afin de permettre une utilisation équitable et de
prévenir les conflits fonciers. Cela implique souvent la mise en place de portails en ligne
ou de guichets uniques où les individus peuvent obtenir des informations sur les biens
fonciers.
3. Principe de la fiabilité et de la sécurité juridique La fiabilité et la sécurité juridique sont
des caractéristiques clés des systèmes cadastraux internationaux. Les informations
enregistrées dans le système cadastral doivent être précises, à jour et fiables. Cela
garantit la sécurité des transactions immobilières et la protection des droits de propriété.
Les systèmes cadastraux doivent également fournir des mécanismes pour résoudre les
litiges fonciers de manière efficace et impartiale.
4. Principe de la gestion intégrée des données cadastrales

Les systèmes cadastraux internationaux visent à assurer une gestion intégrée des
données cadastrales. Cela signifie que les informations sur les parcelles de terrain, les
droits de propriété, les transactions et d'autres éléments connexes sont interconnectées
et maintenues dans une base de données cadastrale centrale. Cette approche facilite la
recherche et l'accès aux informations, ainsi que la gestion efficace du système cadastral
dans son ensemble.

5. Principe de la mise à jour régulière des données cadastrales Les systèmes cadastraux
internationaux requièrent une mise à jour régulière des données cadastrales pour refléter
les changements survenus dans la propriété foncière. Les transactions immobilières
telles que les ventes, les achats ou les transferts de propriété doivent être enregistrées
rapidement et avec précision. De même, les modifications physiques des parcelles, telles
que les divisions ou les regroupements, doivent être reflétées dans les données
cadastrales.
6. Caractéristique de l'utilisation de technologies géospatiales Les systèmes cadastraux
internationaux utilisent de plus en plus les technologies géospatiales pour collecter,
 gérer et visualiser les données cadastrales. Les techniques de télédétection, les systèmes
de positionnement global (GPS) et les SIG etc.
7. L'interopérabilité des données cadastrales est un concept clé dans le domaine de la gestion
foncière et des systèmes cadastraux. Il fait référence à la capacité des différentes sources de
données cadastrales à échanger et à partager des informations de manière transparente et
efficace. L'objectif principal de l'interopérabilité est de permettre aux acteurs du secteur
foncier d'accéder à des données précises, complètes et à jour, indépendamment de leur
origine ou de leur format.

Les systèmes cadastraux sont souvent gérés par diverses entités, telles que les organismes
gouvernementaux, les agences foncières, les municipalités et les services d'enregistrement.
Chacune de ces entités peut avoir ses propres bases de données, formats de données et méthodes
de collecte d'informations. Cela crée des silos de données et des obstacles à l'échange
d'informations entre les différentes parties prenantes.

L'interopérabilité des données cadastrales vise à résoudre ce problème en établissant des normes
communes et des protocoles de communication pour faciliter l'échange et l'intégration des
données. Cela permettrait aux acteurs impliqués dans la gestion foncière, tels que les
propriétaires, les professionnels de l'immobilier, les agences gouvernementales et les
développeurs, d'accéder facilement aux informations dont ils ont besoin.

Une approche clé pour atteindre l'interopérabilité des données cadastrales est l'utilisation de
normes et de modèles de données communs. Les normes définissent les formats de données, les
structures et les terminologies utilisés pour représenter les informations cadastrales. Par
exemple, le Land Administration Domain Model (LADM) est une norme internationale qui
fournit un cadre pour la modélisation des données cadastrales. En utilisant des normes
communes telles que le LADM, les différents systèmes cadastraux peuvent parler le même
langage et faciliter l'échange de données.

En plus des normes, les technologies de l'information jouent un rôle crucial dans
l'interopérabilité des données cadastrales. Les systèmes informatiques modernes, tels que les
services Web, les API (Application Programming Interface) et les protocoles de communication
standardisés, permettent aux différents systèmes de partager des informations de manière
sécurisée et efficace. Par exemple, les API peuvent être utilisées pour extraire et intégrer
automatiquement des données cadastrales à partir de différentes sources.

La mise en œuvre de l'interopérabilité des données cadastrales présente de nombreux avantages.

Tout d'abord, elle permet une meilleure coordination et une collaboration accrue entre les
parties prenantes du secteur foncier. Les professionnels de l'immobilier, les urbanistes, les
agences gouvernementales et les développeurs peuvent accéder aux mêmes données et travailler
ensemble de manière plus efficace. Cela peut faciliter la planification urbaine, la gestion des
terres et la prise de décisions basées sur des informations précises.

Deuxièmement, l'interopérabilité des données cadastrales favorise la transparence et la

responsabilité. Lorsque les données cadastrales sont accessibles à tous, il est plus difficile de
manipuler ou de dissimuler des informations. Cela renforce la confiance dans les systèmes
fonciers et réduit les risques de corruption et de fraude.

Troisièmement, l'interopérabilité des données cadastrales facilite la gestion des informations

sur les biens immobiliers. Les propriétaires peuvent accéder facilement à des informations
précises sur leurs propriétés, telles que les limites, les droits de propriété et les charges
éventuelles. Cela peut simplifier les transactions immobilières, les évaluations foncières et les
processus de gestion des titres de propriété.

En conclusion, l'interopérabilité des données cadastrales est essentielle pour améliorer la

gestion foncière et les systèmes cadastraux. En établissant des normes communes et en utilisant
des technologies de l'information appropriées, il est possible de faciliter l'échange
d'informations entre les différentes parties prenantes et de promouvoir une gestion foncière
efficace, transparente et responsable. L'interopérabilité des données cadastrales contribue à
renforcer la confiance dans les systèmes fonciers et à soutenir le développement économique et
social.

Exemples de systèmes cadastraux internationaux

Les systèmes cadastraux internationaux varient d'un pays à l'autre en fonction de leur histoire,
de leurs besoins spécifiques et de leur contexte juridique. Dans ce résumé détaillé, nous
examinerons certains exemples de systèmes cadastraux internationaux pour illustrer leur
diversité et leurs caractéristiques distinctives.

1. Le Cadastre napoléonien (France) Le Cadastre napoléonien, mis en place en France au

début du XIXe siècle, est l'un des exemples les plus célèbres de systèmes cadastraux
internationaux. Il visait à établir un inventaire complet des biens fonciers et à faciliter
la taxation. Le Cadastre napoléonien repose sur un maillage cadastral basé sur des
sections cadastrales et des feuilles de plan. Chaque parcelle est identifiée par un numéro
unique et enregistrée dans un registre foncier centralisé. Ce système a été adopté dans
de nombreux pays européens et a servi de modèle pour d'autres systèmes cadastraux
dans le monde.
2. Le Torrens System (Australie) Le Torrens System est un système cadastral utilisé en
Australie et dans d'autres pays du Commonwealth. Il a été développé par Sir Robert
Richard Torrens en 1858 et repose sur le principe de l'enregistrement des droits de
propriété dans un registre foncier centralisé. Dans ce système, les droits de propriété
sont transférés par l'enregistrement d'un certificat de titre, qui garantit la validité et la
sécurité des transactions immobilières. Le Torrens System vise à simplifier et à
accélérer les procédures de transfert de propriété en éliminant la nécessité de prouver la
validité des titres antérieurs.
 3. Le Land Parcel Identification System (Singapour) Singapour a mis en place le Land
Parcel Identification System (LPI System) pour gérer efficacement son espace foncier
limité. Ce système utilise des technologies géospatiales avancées pour enregistrer et
gérer les données cadastrales. Il repose sur un maillage cadastral basé sur des identifiants
uniques pour chaque parcelle de terrain. Le LPI System facilite la gestion des
transactions immobilières, la planification urbaine et la gestion des infrastructures.
4. Le Cadastre et Registry System (Norvège) La Norvège utilise le Cadastre et Registry
System pour enregistrer et gérer les biens fonciers. Ce système intègre des informations
cadastrales, des registres fonciers et d'autres données géospatiales dans une base de
données centralisée. Il permet l'accès public aux informations cadastrales via des
portails en ligne, facilitant ainsi les transactions immobilières, la recherche de propriétés
et la gestion des droits de propriété.
5. Le Sistema Nacional de Información Territorial (Argentine) L'Argentine a développé le
Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT) pour consolider les données
cadastrales et géospatiales à l'échelle nationale. Ce système vise à intégrer les
informations cadastrales avec d'autres données géographiques, telles que les ressources
naturelles et l'environnement, afin de soutenir la planification territoriale et le
développement durable. Le SNIT permet également la consultation et l'accès public aux
informations cadastrales par le biais de portails en ligne.
6. Le Sistema Integrado de Información Territorial (Mexique) Le Mexique a mis en place
le Sistema Integrado de Información Territorial (SIIT) pour intégrer les informations
cadastrales et géospatiales dans une plateforme nationale. Ce système permet la gestion
centralisée des données cadastrales, des cartes, des images aériennes et d'autres
informations territoriales. Le SIIT facilite l'accès public aux informations cadastrales,
la gestion des transactions immobilières et la planification territoriale.

Cas du système cadastral du Cameroun

Le système cadastral du Cameroun peut –il être qualifié de "système cadastral mixte" ?

En effet, le système cadastral camerounais combine des éléments du système cadastral

Napoléonien et du système Torrens, ainsi que d'autres influences.

1. Système cadastral Napoléonien : Le système cadastral du Cameroun présente des

similitudes avec le système cadastral Napoléonien, notamment en ce qui concerne
l'utilisation de plans cadastraux pour représenter les propriétés foncières. Les plans
cadastraux sont utilisés pour délimiter et enregistrer les parcelles de terrain, avec des
 références cadastrales spécifiques. Le système cadastral camerounais suit également
une approche centralisée et administrée par l'État.
2. Système Torrens : Le système cadastral du Cameroun intègre également des éléments
du système Torrens, notamment en ce qui concerne l'enregistrement des droits de
propriété foncière. Les droits de propriété sont enregistrés dans un registre foncier
centralisé, où chaque propriété dispose d'un titre foncier unique. Cela facilite la sécurité
juridique des transactions immobilières et offre une garantie de titre.
3. Influences locales et coutumières : En plus des influences du système Napoléonien et
du système Torrens, le système cadastral camerounais intègre également des éléments
spécifiques aux coutumes et aux pratiques locales. Le Cameroun est un pays diversifié
sur le plan culturel, avec différentes coutumes et systèmes de tenure foncière. Dans
certaines régions, des approches traditionnelles et informelles peuvent être utilisées en
complément du système cadastral formel.

Il est important de noter que la mise en œuvre concrète du système cadastral au Cameroun peut
varier en fonction de la localité et des régions. Les autorités foncières camerounaises ont
travaillé à l'amélioration du système cadastral ces dernières années, en introduisant des réformes
et des modernisations pour renforcer la gestion foncière, la sécurité juridique et la transparence
des transactions immobilières.

Perspectives d'avenir pour les systèmes cadastraux internationaux

Les systèmes cadastraux internationaux jouent un rôle essentiel dans la gestion et la

gouvernance des biens fonciers à l'échelle mondiale. Ces systèmes fournissent une base de
données précieuse et actualisée sur la propriété des terres, les droits fonciers et les limites des
parcelles, ce qui facilite la planification urbaine, le développement économique, la gestion des
ressources naturelles et la résolution des litiges fonciers. Dans cet exposé, je vais vous présenter
les perspectives d'avenir pour les systèmes cadastraux internationaux, en mettant l'accent sur
les développements technologiques, les défis et les opportunités.

Développements technologiques : Les avancées technologiques telles que les systèmes

d'information géographique (SIG), la télédétection, la cartographie numérique et la blockchain
ont considérablement amélioré les capacités des systèmes cadastraux internationaux. Les SIG
permettent de visualiser et d'analyser les données cadastrales de manière efficace, tandis que la
télédétection offre des moyens rapides et économiques pour collecter des données sur les terres
à grande échelle. La cartographie numérique permet une représentation précise et dynamique
des limites des parcelles, tandis que la blockchain offre des solutions sécurisées et transparentes
pour enregistrer les transactions foncières. L'impact de la technologie blockchain sur les
systèmes cadastraux

La technologie blockchain a émergé comme une innovation révolutionnaire avec le potentiel

de transformer de nombreux secteurs et industries. L'un des domaines qui bénéficie grandement
de cette technologie est le système cadastral. Le système cadastral est essentiel pour enregistrer
et gérer les droits de propriété des biens immobiliers, garantissant ainsi la sécurité des
transactions immobilières. Cependant, ce système traditionnel présente certaines lacunes,
notamment en ce qui concerne la confiance, la transparence et l'efficacité. La technologie
blockchain offre des solutions pour surmonter ces défis et apporte des améliorations
significatives aux systèmes cadastraux existants.

La blockchain est un registre décentralisé et transparent qui permet de stocker et de vérifier des
transactions de manière sécurisée. Dans le contexte des systèmes cadastraux, elle peut être
utilisée pour enregistrer et valider les transactions immobilières, les contrats de vente, les droits
de propriété et d'autres informations pertinentes. L'utilisation de la blockchain offre plusieurs
avantages clés pour les systèmes cadastraux.

Tout d'abord, la blockchain garantit l'immuabilité des enregistrements. Une fois qu'une
transaction est enregistrée sur la blockchain, elle devient un bloc de données qui ne peut être
modifié ou supprimé. Cela assure l'intégrité des données cadastrales et élimine les risques de
falsification ou de manipulation des informations. Les enregistrements immuables de la
blockchain fournissent une preuve incontestable de propriété et de transactions antérieures,
renforçant ainsi la confiance dans le système cadastral.

Deuxièmement, la blockchain offre une transparence accrue. Toutes les transactions

enregistrées sur la blockchain sont visibles par tous les participants du réseau, créant ainsi un
registre partagé et transparent. Cela réduit les risques de litiges et de conflits liés à la propriété
foncière, car toutes les parties impliquées peuvent accéder aux mêmes informations en temps
réel. Les enregistrements transparents de la blockchain réduisent également la dépendance aux
tiers de confiance, tels que les gouvernements ou les notaires, pour vérifier les transactions
immobilières.

Troisièmement, la blockchain améliore l'efficacité et la rapidité des transactions immobilières.

Dans le système cadastral traditionnel, les processus de vérification et de validation peuvent
être lents et bureaucratiques. Avec la blockchain, ces processus peuvent être automatisés et
simplifiés, réduisant ainsi les délais et les coûts associés aux transactions immobilières. Les
contrats intelligents, qui sont des programmes autonomes exécutés sur la blockchain,
permettent d'automatiser l'exécution des contrats de vente et des transferts de propriété,
éliminant ainsi le besoin d'intermédiaires et de paperasse excessive.

En outre, la blockchain peut aider à résoudre les problèmes liés à l'enregistrement des terres
dans les régions où les systèmes cadastraux sont peu développés ou inefficaces. En utilisant la
blockchain, il est possible de créer des registres fonciers décentralisés qui sont sécurisés,
transparents et accessibles à tous. Cela peut être particulièrement

1. Interopérabilité des systèmes : L'interopérabilité des systèmes cadastraux internationaux

est un défi majeur. Les différences dans les normes de collecte, de stockage et de partage
des données entre les pays rendent souvent difficile l'intégration et l'échange
d'informations. Cependant, des initiatives telles que la norme Land Administration
Domain Model (LADM) et le Cadastre 2034 ont été développées pour promouvoir
l'interopérabilité entre les systèmes cadastraux internationaux. Ces efforts visent à
harmoniser les définitions, les formats de données et les processus de mise à jour des
systèmes cadastraux.
 2. Données en temps réel : L'une des principales perspectives d'avenir pour les systèmes
cadastraux internationaux est la disponibilité de données en temps réel. Les avancées
technologiques permettent désormais la collecte, la mise à jour et la diffusion des
données cadastrales presque instantanément. Cela peut faciliter la prise de décisions
rapides et éclairées dans des domaines tels que la planification d'urgence, la gestion des
catastrophes naturelles et la résolution des conflits fonciers. Les technologies telles que
l'internet des objets (IoT) et les capteurs embarqués peuvent également contribuer à la
collecte continue de données sur les propriétés foncières.
3. Utilisation de l'intelligence artificielle : L'intelligence artificielle (IA) offre des
opportunités intéressantes pour améliorer les systèmes cadastraux internationaux. Les
algorithmes d'apprentissage automatique peuvent aider à l'automatisation des processus
de collecte et de mise à jour des données cadastrales, à l'identification des anomalies et
des erreurs, ainsi qu'à la détection des tendances et des modèles dans les transactions
foncières. L'IA peut également être utilisée pour analyser les données cadastrales
historiques et prévoir les évolutions futures du marché immobilier.
4. Renforcement de la gouvernance foncière : Les systèmes cadastraux internationaux sont
essentiels pour assurer une gouvernance foncière efficace et transparente. En renforçant
la précision, la fiabilité et l'accessibilité des données cadastrales, il est possible de
réduire la corruption, d'améliorer la sécurité des transactions foncières et de favoriser le
développement économique durable. Les gouvernements et les organisations
internationales reconnaissent de plus en plus l'importance de la gouvernance foncière et
travaillent à renforcer les systèmes cadastraux dans le cadre des objectifs de
développement durable des Nations Unies.

En conclusion, les perspectives d'avenir pour les systèmes cadastraux internationaux sont
prometteuses. Les développements technologiques tels que les SIG, la télédétection, la
cartographie numérique et la blockchain améliorent considérablement les capacités des
systèmes cadastraux. L'interopérabilité des systèmes, la disponibilité des données en temps réel,
l'utilisation de l'IA et le renforcement de la gouvernance foncière sont autant de domaines sur
lesquels se concentrent les efforts pour améliorer les systèmes cadastraux à l'échelle
internationale. En mettant en œuvre ces perspectives, nous pouvons promouvoir une gestion
plus efficace des biens fonciers, favoriser le développement économique et améliorer la qualité
de vie des populations

Fin