Fiches références : Habitat

Les maisons accolées

diversité de l’offre et gestion de la densité

mise à jour : 1er octobre 2010

LES ORIENTATIONS DU SCOTAN extraits du DOG, pages 15, 16 et 19

La limitation de la consommation du foncier et le souci de l’économiser doivent être une prio-

rité constante dans l’ensemble des choix d’urbanisation et d’aménagement du territoire, à toutes les
échelles urbaines. Cela implique de favoriser la densification des tissus urbains existants. […] Le choix des
formes urbaines résidentielles et économiques doit donc viser à l’économie d’espace par l’adoption de
règles locales d’implantation, de répartition sur les parcelles, de hauteurs autorisées... (DOG, p.15)
Pour limiter la consommation d’espace, les documents locaux d’urbanisme doivent s’inscrire dans le respect
d’une densité moyenne de logements à l’hectare. Celle-ci s’applique à l’échelle des secteurs d’extension, à
l’exclusion des très petits secteurs destinés à achever l’urbanisation d’îlots.
La capacité d’accueil globale des secteurs d’extension à vocation résidentielle résultant des prescriptions
d’un document local d’urbanisme ne peut être inférieure à l’indicateur de densité moyenne fixée par le
SCOTAN à l’échelle de chaque secteur d’extension. Ces valeurs se déclinent de la façon suivante :
 12 logements/ha dans les villages,
 20 logements/ha dans les pôles émergents et les pôles d’équilibre,
 30 logements/ha dans les villes-relais et les agglomérations,
 45 logements/ha dans les communes de HAGUENAU et BISCHWILLER (DOG, p.16)
L’objectif minimal annuel moyen de production de logements est de 900 logements. Il diffère
selon le rôle des communes dans l’armature urbaine (DOG, p.19) :
 les agglomérations, qui doivent accueillir l’essentiel du développement, produisent ainsi 430 logements
par an, répartis en 380 logements pour l’agglomération de HAGUENAU et le solde à WISSEMBOURG,
 les villes-relais, dont la vocation est de participer au même titre que les agglomérations au développement
urbain, accroissent chacune leur parc de logements à hauteur de 60 logements par an,
 le développement urbain des pôles d’équilibre et des pôles émergents est mis en œuvre de façon coor-
donnée et cohérente au regard des besoins réciproques générés par les fonctions habitat, com-
merces, services, équipements, loisirs et activités. Ces pôles développent ensemble 75 logements par an,
 enfin, les villages, dont la croissance est mesurée, sauf justification particulière argumentée au regard des
besoins des populations actuelles et futures, développent l’habitat à hauteur de 275 logements par an.
Chaque commune, quel que soit son niveau dans l’armature urbaine, met en œuvre les moyens
nécessaires et suffisants pour répondre à l’ensemble de ses besoins en logements, dans toutes ses com-
posantes, y compris les plus défavorisés et les plus fragiles. Il s’agit notamment d’accompagner la mobilité
résidentielle des ménages en favorisant entre autre le développement du parc locatif et de l’accession so-
ciale à la propriété.
Lorsque leur dimensionnement le leur permet, les opérations d’aménagement et de construction veillent à
varier la taille des logements et les réponses en termes de statut d’occupation, notamment en diversi-
fiant les formes urbaines attendues (DOG, p.19).
1. LES ENJEUX D’ÉCONOMIE FONCIÈRE, DE DENSITÉ ET DE MIXITÉ URBAINE
Les « maisons accolées » cor-
respondent à des construc-
tions, souvent réalisées dans le
cadre d’opérations d’ensem-
ble, où plusieurs maisons de
formes diverses sont associées,
avec des éléments mitoyens :
mur, garage… Chaque maison
dispose d’un espace privatif en
jardin.

De telles constructions peuvent parfaitement s’intégrer :

 aussi bien en zones urbaines que dans les secteurs ruraux,
 pour des opérations d’accession à la propriété ou de location, dans le parc privé ou aidé,
 tant dans les « dents creuses » du tissu bâti existant que dans les secteurs d’extension résidentielle.

Des atouts : cette forme d’habitat correspond

à la plupart des attentes de la maison indivi-
duelle (jardin, entrée privée…), tout en gérant
l’espace de façon économe. La faible emprise
au sol permet de diminuer le prix final des
logements. La mitoyenneté des constructions
garantit de réelles économies d’énergie.

2. UN EXEMPLE CONCRET : 4 MAISONS ACCOLÉES SUR 12 ARES…

 Organisation en triplex :
rez-de-chaussée + étage + combles
Afin de minimiser l’emprise au sol, les logements de cette
opération ont été conçus en hauteur. Chaque maison s’organise
sur trois niveaux ; entrée privative avec garage et cave intégrés
au bâti du rez-de-chaussée, pièces à vivre aux deux niveaux
supérieurs. La hauteur des constructions correspond à celle des
maisons individuelles alentour.

 Des espaces privatifs de qualité et un stationnement facilité sur la parcelle

L’économie de terrain réalisée sur l’emprise des logements a permis de doter chaque maison
d’espaces privatifs significatifs : outre des jardinets à l’avant, l’opérateur a tiré parti du cadre
aérée environnant le terrain pour réaliser des jardins de qualité à l’arrière des maisons, avec peu
de covisibilité et un double accès (à partir du garage et du 1er étage)

Les maisons accolées

Syndicat mixte du SCOT de l’ALSACE DU NORD -2- octobre 2010
 La gestion du stationnement facilitée sur la par-
celle devant le garage permet d’éviter le stationne-
ment sauvage dans la rue.

 Un exemple reproductible ?
Cette forme d’habitat est facilement reproduc-
tible, aussi bien dans les secteurs urbanisés que dans
les secteurs d’extension. La forme de l’opération « en
bande » nécessite cependant une réflexion quant à
son intégration urbaine ; la qualité des espaces priva-
tifs dépend du cadre environnant le terrain.

 Caractéristiques de l’opération
 il s’agit de 4 maisons accolées, édifiées sur une douzaine d’ares,
 les logements sont organisés sur trois niveaux,
 les maisons sont destinées à l’accession sociale à la propriété.

 Contexte de l’opération
 le projet a été réalisé dans une zone bâtie comprenant
des maisons individuelles et des collectifs ;
 le terrain constituait un terrain résiduel d’une opération plus vaste,
dont le bailleur était déjà propriétaire ;
 le terrain avait une profondeur faible,
qui ne permettait de réaliser un immeuble collectif ;
 le coefficient d’occupation des sols était fixé à 0,65
(soit 780 m² de shon pour 12 ares).

 Espaces privatifs
 chaque maison dispose de deux espaces privatifs,
un petit jardin à l’avant de la maison (accès par l’entrée),
et un plus grand jardin à l’arrière (accès par le garage et par le logement),
 les autres habitants ont des vues limitées sur les jardins.

 Stationnement
 8 places de stationnement sont aménagées ;
 chaque maison dispose d’une place de stationnement en garage indivi-
duel et d’une place privative à l’extérieur, devant le garage.

Les maisons accolées

octobre 2010 -3- Syndicat mixte du SCOT de l’ALSACE DU NORD