Exemplerapportdexpertise

Rapport d’évaluation
Nom de l’expert : Di Pasquale Gianni

BE0732.959.615
Date :
Ref :
Chaussée de Valenciennes
7802 Ormeignies
Capital Immo Bureau d’expertise immobilière Géomètre Expert Immobilier

mail : info@capital-immo.expert web : https://www.capital-immo-expert.be Page |1
MISSION :
Evaluation requise par :

Domicilié à : /
Tel : /
Email :
Le bien est supposé appartenir à :
Ce présent rapport répond à l’ordre de mission qui m’a été confié à savoir :
Déterminer la valeur vénale du bien.
Cette évaluation a été réalisée sur base des informations reçues et constatées lors de la visite de
l’immeuble, réalisée le 02/12/2020.
Les valeurs communiquées dans ce rapport sont valables au jour de la date d’expertise et peuvent
être utilisé comme référence pour une durée bien limité dans le temps. La valeur vénale mentionnée
suppose que :
▪ Le vendeur consente à la vente dans un marché de libre concurrence.
▪ Aucune valeur de convenance ne soit susceptible d'intervenir entre les parties.
▪ Un délai raisonnable soit retenu pour la vente. - Une publicité suffisante soit effectuée
Les coûts des travaux éventuels mentionnés sont donnés à titre indicatif, seuls des devis de
professionnels permettraient de déterminer de manière précise ces coûts.
Il est strictement interdit d’utiliser le rapport d’expertise de façon partielle en isolant telle ou telle
partie de son contenu. Toute duplication ou reproduction tronquée, amputée ou modifiée même
partiellement, livrée à un tiers le rend caduc et non opposable à l'expert.
Ce rapport est remis sous les réserves de principe et d'usage, notamment en ce qui concerne les
défauts et vices cachés du bâtiment au moment de la visite. En l'absence de diagnostics se
rapportant aux risques technologiques (amiante, plomb, état parasitaire, diagnostic gaz, diagnostic
électrique, état des risques naturels et technologiques…), les conséquences en résultant ne rentrent
pas dans la responsabilité de l’expert. Il vous appartient de faire réaliser ces diagnostics qui peuvent
avoir une influence sur la valeur du bien.
La mission n'a pas comporté de vérification de fonctionnement des équipements et services

généraux, ni d'étude technique de l'immeuble (fondations, planchers, couvertures, murs,
canalisations …) qui ne peuvent être réalisés qu'avec sondages destructifs non programmés dans
cette mission.
Il n'a pas été relevé de conflit d’intérêt pour cette mission, ni par rapport aux parties concernées, ni
par rapport aux biens et droits immobiliers à étudier.

Table des matières
MISSION : .......................................................................................................................................... 2
FICHE TECHNIQUE DU BIEN : .................................................................................................... 4
Localisation du bien : ....................................................................................................................... 4

Description du bien : ........................................................................................................................ 4
Situation géographique : .................................................................................................................. 4
Situation aérienne ............................................................................................................................. 4
Situation juridique :.......................................................................................................................... 5
Informations cadastrale: ................................................................................................................... 5
Situation cadastrale : ........................................................................................................................ 5
Aléa d’inondation :........................................................................................................................... 6
Situation plan de secteur : ................................................................................................................ 6
Liste des documents fournis :........................................................................................................... 7
COMPOSITION ET DESCRIPTION DU BIEN : ......................................................................... 8
Construction : ................................................................................................................................... 8
Terrain : ............................................................................................................................................ 8
Servitudes : ....................................................................................................................................... 8
MÉTHODES D’ÉVALUATION : ..................................................................................................... 9
MÉTHODE FIXATION DE LA VÉTUSTÉ : ................................................................................. 9
Valeur vénale par la méthode sol et constructions : ....................................................................... 10

Valeur vénale par le rendement : .................................................................................................... 11
Valeur vénale par comparaison : .................................................................................................... 12
COUTS DES TRAVAUX POUR HABILITATION IMMÉDIATE (PAS DE CONFORT): ..... 13
PHOTOS : ......................................................................................................................................... 14
PONDÉRATION DES MÉTHODES : ........................................................................................... 15
CONCLUSION : .............................................................................................................................. 15

FICHE TECHNIQUE DU BIEN :
Localisation du bien :
Région : Wallonie
Province : Hainaut
Commune : Ormeignies
Code postal : 7802
Rue : Chaussée de Valenciennes
Numéro de rue :
Description du bien :
Une maison à usage d'habitation comprenant : une entrée, un salon, une salle à manger, cuisine,
salle de bains, trois chambres, garage, remise et terrain autour.
Situation géographique :
Ormeignies est une section de ville d'Ath située en Région wallonne dans la province de Hainaut.
Le village compte un millier d'habitants. Le paysage est essentiellement rural mais quelques fermes
subsistent au centre de quartiers résidentiels. La ferme de la Rosière, La rouge ou encore La ferme
de Bétissart sont des constructions marquantes du village. Encore visible, Les ruines de l'ancien
château de la famille de Rouillé.
Situation aérienne

Situation juridique :
Le bien objet de la présente expertise appartient à :
xxxxxxxxxx
Informations cadastrale:
Commune/INS : Ath
Division : Ath 11 div Ormeignies
Section : xxxx
Radical : xxxxx
Exposant : xxx
Puissance : xxxxxxx
Situation cadastrale :

Aléa d’inondation :
Situation plan de secteur :

Liste des documents fournis :
▪ Plans d'architecte : /
▪ Historique des travaux réalisés : /
▪ Liste des sinistres et problèmes techniques rencontrés lors des 5 dernières années : /
▪ Attestation électrique : /
▪ Certificat PEB : /
▪ Dossier chauffage : /
▪ Système de gestion des eaux usées (si pas de raccordement aux égouts) : /

COMPOSITION ET DESCRIPTION DU BIEN :
Construction :
Age du bien : >50 ans
Nombre de façade : 4
Niveau hors sol : 2
Caractéristique du dernier étage : Semi mansardé
Orientation jardin/terrasse : Sud
Entretien général du bâtiment : A rénover
Cuisine Salle à manger Séjour Bureau Salle 3 Grenier Garage + Remise Cave
de chambres Grenier
bain
RDC RDC RDC RDC RDC 1er 1er RDC RDC S.Sol
Type de surface calculée : Extra-muros
Surface du bâti au sol : 173 m² Surface Habitable dernier étage : 45m²
Surface habitable : 126 m² Surface non-habitable dernier étage : 40m²
Surface non habitable : 169 m² Surface Semi-enterrée (SEM) : 16m²
SEM total du bien : 341m².
Terrain :
Superficie : 1215 m²
Pourcentage d’inclinaison : 0
Largeur façade : 41m
Profondeur façade : 30m
Servitudes :
Les biens ont été appréciés comme n'étant pas l'objet de quelconque servitude pouvant affecter leur
valeur, autre que celles considérées dans le présent rapport. S'il se révélait l’existence d'une
servitude de nature à grever la valeur de ceux-ci, il conviendrait alors d'effectuer un abattement sur
la valeur vénale des biens ici estimés, dont l'importance serait fonction de l’incidence de la dite
servitude.

MÉTHODES D’ÉVALUATION :
Compte tenu du bien à expertiser nous avons retenu les méthodes suivantes :
▪ Valeur vénale par la méthode sol et constructions
▪ Valeur vénale par rendement
▪ Valeur vénale par comparaison
La méthode par sol et construction consiste à apprécier séparément les deux composantes de
l'immeuble : le terrain d'une part, les bâtiments d'autre part, et la vétusté du bâtiment.
La méthode par capitalisation du revenu consiste à partir, soit d'un revenu constaté ou existant, soit
d'un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché) et à lui appliquer
un taux de rendement, donc à le capitaliser.
La méthode par comparaison consiste à déduire la valeur d'un bien en comparant des ventes
récentes de biens équivalents aussi semblables que possible au bien à expertiser en termes de
consistance, d'état et de situation.
MÉTHODE FIXATION DE LA VÉTUSTÉ :
La vétusté ne doit pas être confondue avec l’amortissement, qui lui est fixé à 1% par année de vie
du bâtiment tandis que la vétusté va varier selon plusieurs facteurs qui sont :
• Fréquence d’entretien
• Âge du bâtiment*
• Usage
• Qualité d’entretien
*Si le bien a fait l’objet d’une rénovation, l’âge du bien pris en compte ne sera pas son année de
construction mais l’année de rénovation.

Valeur vénale par la méthode sol et constructions :
Formule : Sol + Construction – Vétusté
Pièce SEM (m²) VN/m² (€) Coef VN VV

(€)
Cave 16 1400 0.1 140 2 240€
Cuisine 21.1 1400 1 1400 29 540€
Séjour 29.6 1400 1 1400 41 440€
Salle à 29.8 1400 1 1400 41 720€

manger
Hall 8.3 1400 1 1400 11 620€

d’entrée
Salle de 10.7 1400 1 1400 14 980€

douche
Bureau 13.5 1400 1 1400 18 900€
Hall nuit 17.8 1400 0.8 1120 19 936€
Chambre 1 23.47 1400 0,8 1120 26286€
Chambre 2 22.66 1400 0.8 1120 25 379€
Chambre 3 21.47 1400 0.8 1120 24 046€
Grenier 27.6 1400 0.3 420 11 592€
Garage 39.15 1400 0.6 840 32 886€
Grenier 2 39.15 1400 0.2 280 10 962€
Remise 18.25 1400 0.5 700 12 775€
Valeur reconstruction à neuf 324 302€
Vétusté 25%
Sous total 243 226.5€
Terrain Prix m² = 90 Superficie % encombrement= 30%

=1215m²
(80x1215) x 0.70= 97 200-29 160= 68 040€
Total valeur par reconstruction= 243 226.5 + 68 040= 311 266,5 €
Valeur vénale par méthode de construction et sol : 311 000€

mail : info@capital-immo.expert web : https://www.capital-immo-expert.be P a g e | 10
Valeur vénale par le rendement :
La formule : Valeur vénale = loyers perçus net sur une année/ (taux de rendementx1,145)
Le bien est libre de tout location ou occupation.
Valeur locative : Le loyer de référence correspondant à cette catégorie de bien, dans la ville de
d’Ormeignies, est évalué à 730 € par mois. Cette valeur correspond à des prix moyens pour le parc
locatif privé, toutes tailles de logements confondues, corrigé en fonction de la taille du bien et de
son état général.
Taux de rendement = 2,5%
Frais de mutation = 14,5%
Loyer indicatif/ mois = 800€
Valeur locative/ mois = 520€
Valeur locative/ an = 6240€
Charges propriétaire = 35%
Valeur vénale habitation = 6240/(0.025*1.145)= 217 991€
Valeur vénale par méthode de rendement : 218 000€

Valeur vénale par comparaison :
Localisation et environnement :
Evolution du marché dans la région d’Ath depuis 2015 :
Vente maison 4 façades avec terrain supérieur à 1000m²

en €
325 000
300 000
275 000
250 000
225 000
200 000
2015 2016 2017 2018 2019 1er trimestre
2020
Arrondissement d’Ath Prix médian Arrondissement d’Ath 3ème quartile du prix

Ath Prix médian Ath 3ème quartile du prix
Au vu de l’état du bien, en prenant en compte les facteurs suivants :

- Superficie terrain
- Surface habitable
- L’environnement
- L’état du bien
La maison est estimée par la méthode de comparaison à 179 500€

Dans le respecté du RGPD, il m’est interdit de divulguer les biens de référence mais en voici leurs
caractéristiques :
- 212 000€ pour une surface habitable de 140m² et 1514€/m². (coef appliqué pour l’état (1),
terrain (1,1), environnement (1))
- 195 000€ pour une surface habitable de 145 m² et 1344,82€/m² (coef appliqué pour l’état
(0.9), terrain (1,1), environnement (0.9))
Valeur vénale par méthode de comparaison : 179 500€

COUTS DES TRAVAUX POUR HABILITATION
IMMÉDIATE (PAS DE CONFORT):
Postes Commentaires % VN % Réalisés Coût
Terrassement 1,2 3 892€ 100
Egouts 1,5 4 865€ 100
Maçonnerie 22 71 346€ 100
Isolation 4,5 14 594€ 100
Béton armé 7 22 701€ 100
Dalle et hourdis 5.3 17 188€ 100
Toiture 10.5 34 052€ 100
Total 0
Menuiserie extérieure 7.5 24 323€ 100
Vitrerie 5 16 215€ 100
Installations 7 22 701€ 100

sanitaires
Installations Mise au norme installation 4.5 14 594€ 50 7 297€

électriques
Chauffage 7 22 701€ 100
Revêtements Peintures + réparations 5.5 17 837€ 75 4 460€

murs/plafonds enduit
Revêtements de sols 6.5 21 080€ 100
Menuiserie intérieure 3.5 11 350€ 100
Cuisine et placards Cuisine à rénover 4.5 14 594€ 50 7 297€
Peintures Peintures vétustes et 3 9 729€ 0 9 729€

amorties
Total 28 783€
Valeur de reconstruction à neuf du bien 324 302 €

Montant travaux à réaliser 28 783 €

PHOTOS :

PONDÉRATION DES MÉTHODES :
Compte tenu de la pertinence respective des méthodes d’estimation utilisées pour l’évaluation de ce
bien, et pour tenir compte de l’influence de la valeur de rendement sur la valeur vénale, il est
attribué aux résultats de ces méthodes les coefficients de pondération suivants :
179 500€ Comparaison 50% 89 750€
218 000€ Rendement 30% 65 400€
311 000€ Construction 20% 62 200€
Total 217 350 €
CONCLUSION :
Le bien est évalué à 217 350€
Valeur vénale : 217 350 €

Valeur vente publique : 185 000 €
Valeur vente forcée : 152 000 €
Valeur de reconstruction : 324 000 €
Valeur Terrain en l’état : 68 000 €


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Nom de l’expert : Di Pasquale Gianni

Capital Immo Bureau d’expertise immobilière Géomètre Expert Immobilier

Evaluation requise par :

La mission n'a pas comporté de vérification de fonctionnement des équipements et services

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FICHE TECHNIQUE DU BIEN : .................................................................................................... 4

Localisation du bien : ....................................................................................................................... 4

COMPOSITION ET DESCRIPTION DU BIEN : ......................................................................... 8

MÉTHODES D’ÉVALUATION : ..................................................................................................... 9

MÉTHODE FIXATION DE LA VÉTUSTÉ : ................................................................................. 9

Valeur vénale par la méthode sol et constructions : ....................................................................... 10

COUTS DES TRAVAUX POUR HABILITATION IMMÉDIATE (PAS DE CONFORT): ..... 13

PONDÉRATION DES MÉTHODES : ........................................................................................... 15

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Situation plan de secteur :

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Type de surface calculée : Extra-muros

Surface du bâti au sol : 173 m² Surface Habitable dernier étage : 45m²

Surface habitable : 126 m² Surface non-habitable dernier étage : 40m²

Surface non habitable : 169 m² Surface Semi-enterrée (SEM) : 16m²

SEM total du bien : 341m².

Largeur façade : 41m

Profondeur façade : 30m

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MÉTHODE FIXATION DE LA VÉTUSTÉ :

Capital Immo Bureau d’expertise immobilière Géomètre Expert Immobilier

Pièce SEM (m²) VN/m² (€) Coef VN VV

Cave 16 1400 0.1 140 2 240€

Cuisine 21.1 1400 1 1400 29 540€

Séjour 29.6 1400 1 1400 41 440€

Salle à 29.8 1400 1 1400 41 720€

Hall 8.3 1400 1 1400 11 620€

Salle de 10.7 1400 1 1400 14 980€

Bureau 13.5 1400 1 1400 18 900€

Hall nuit 17.8 1400 0.8 1120 19 936€

Chambre 1 23.47 1400 0,8 1120 26286€

Chambre 2 22.66 1400 0.8 1120 25 379€

Chambre 3 21.47 1400 0.8 1120 24 046€

Grenier 27.6 1400 0.3 420 11 592€

Garage 39.15 1400 0.6 840 32 886€

Grenier 2 39.15 1400 0.2 280 10 962€

Remise 18.25 1400 0.5 700 12 775€

Valeur reconstruction à neuf 324 302€

Sous total 243 226.5€

Terrain Prix m² = 90 Superficie % encombrement= 30%

(80x1215) x 0.70= 97 200-29 160= 68 040€

Total valeur par reconstruction= 243 226.5 + 68 040= 311 266,5 €

Valeur vénale par méthode de construction et sol : 311 000€

Taux de rendement = 2,5%

Frais de mutation = 14,5%

Loyer indicatif/ mois = 800€

Valeur locative/ mois = 520€

Valeur locative/ an = 6240€

Charges propriétaire = 35%

Valeur vénale habitation = 6240/(0.025*1.145)= 217 991€

Valeur vénale par méthode de rendement : 218 000€

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Evolution du marché dans la région d’Ath depuis 2015 :

Vente maison 4 façades avec terrain supérieur à 1000m²

Arrondissement d’Ath Prix médian Arrondissement d’Ath 3ème quartile du prix