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Table des matires 1. Prface et Remerciements ....................................................................................................... 2 2. Une quipe pluridisciplinaire ................................................................................................... 3 3. Etude sociologique .................................................................................................................. 4 3.1 Contexte conomique et social ................................................................................................ 4 3.2 Mentis : Lier le monde des hautes technologies celui de limmobilier ................................. 5 3.3 Les tapes de lidentification du besoin ................................................................................... 5 3.4 Des rponses aux attentes des professionnels et clients de limmobilier ............................... 5 4. Fonctionnalits du produit....................................................................................................... 8 4.1 Les acteurs ................................................................................................................................ 9 4.2 Analyse fonctionnelle externe.................................................................................................. 9 5. Etude technique .................................................................................................................... 12 5.1 Prsentation de la solution .................................................................................................... 12 5.2 Description technique des services offrir ............................................................................ 13 5.3 Modlisation et traitements : la plateforme de traitement .................................................. 14 6. Etude Marketing ................................................................................................................... 15 6.1 Analyse du march immobilier............................................................................................... 15 7. Stratgie Marketing .................................................................................................................. 17 8. Etude financire .................................................................................................................... 21 8.1 Clientle : une croissance en flche ....................................................................................... 21 8.2 Un chiffre daffaire prometteur.............................................................................................. 21 8.3 Identification des cots .......................................................................................................... 22 8.4 Rsultat dexploitation ........................................................................................................... 23 8.5 Plan de financement............................................................................................................... 24 9. Analyse juridique .................................................................................................................. 25 9.1 Cadre lgal de lentreprise, statut et contexte juridique ....................................................... 25 9.2 Protection juridique du produit ............................................................................................. 26 9.3 Cadre lgal du dveloppement et de la commercialisation de VisiHome............................. 26 9.4 Cadre lgal du dveloppement, de la commercialisation et de lutilisation de VisiHome..... 27 10. Analyse des risques ............................................................................................................. 28 11. Conduite de projet .............................................................................................................. 30 11.1 Organisation et communication au sein de lquipe ........................................................... 30 11.2 Planification et ressources de la phase conception ............................................................. 30 11.3 Planification et ressources de la phase ralisation .............................................................. 31 12. Conclusion .......................................................................................................................... 32 Cahier Oso Anvar Avril 2011 Page 1 sur 32
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Informations sur le document
Nom du projet Date de rendu du document Titre du document Type tat & version Chef de projet Responsable PI Encadrant technique Encadrant humanits Mots-cls
VisiHome 22/04/2011 Projet Innovant VisiHome Cahier Oso Anvar Version 1.0 Valentin LEVEAU Stphane Frenot Frdrique Laforest Perrine Vincent modlisation 3D, immobilier, OpenCV, OpenGL
M E N T I 1. S
Equipe MENTIS
Valentin LEVEAU Mihai BADAU Sana BAHOU Pierrick BARREAU Balzs KELEMEN Julien MARTEL Minh Tuan PHAM
Historique du document
Version 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 Date 13/03/2011 28/03/2011 02/04/2011 02/04/2011 04/04/2011 06/04/2011 10/04/2011 13/04/2011 13/04/2011 22/04/2011 Etat Cration du document Ajout du rsum excutif Ajout de ltude sociologique Ajout de lanalyse fonctionnelle externe Ajout de ltude marketing Mise en forme suivant la charte graphique Ajout de lanalyse des risques Ajout de ltude technique Version intermdiaire aprs relecture Version finale
Prface et Remerciements
Les agences immobilires du groupe Century21, Rolin Bainson, France Immobilier, Akerys, et du groupe Neowi pour le temps quelles nous ont accord. Sylvain Barbier (Directeur de Neowi) pour ses conseils aviss sur notre communication et pour ses retours la prsentation de notre analyse fonctionnelle en tant que potentiel client. Olivier Brette (Docteur en Sciences Economiques) pour son aide quant lanalyse et la stratgie de pntration du march immobilier ainsi que ltude de notre concurrence. Jean-Pierre Micalli pour son aide quant lanalyse fonctionnelle. Jean Jacques Friedrich (Diplm expert-comptable, agrg en Sciences de gestion) pour son aide la construction de notre business plan et de notre budget prvisionnel. Alexandre Defontaine et Anne Sophie Defontaine (Jeunes entrepreneurs) pour les exemples de business plan mis notre disposition. Patrick Guillaud (Ingnieur spcialis dans la maitrise des risques) pour ses conseils lis notre analyse de risques. Sylvia Billot (Avocate au barreau de Thnon, spcialiste de limmobilier) pour sa collaboration. Valrie Brethes (INPI) pour lensemble des informations apportes sur la protection juridique de notre ide et de notre produit Et enfin nos tuteurs Frdrique Laforest et Perrine Vincent pour leurs retours sur lensemble de notre travail
Le projet VisiHome est le fruit du travail de lquipe VisiHome de Mentis et dun ensemble de collaborateurs que nous remercions trs chaleureusement :
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Fort de son exprience, notre quipe sest structure en donnant chacun les responsabilits qui convenaient au mieux, son profil technique mais aussi son profil social et comportemental. Pour cela, lquipe Mentis pour le dveloppement de VisiHome sest forme en utilisant les thories de la mthode de Belbin qui dfinit des rles fondamentaux pour le succs dun projet.
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Support et prsentation des produits aux clients, par des descriptifs et des visuels (photos, plans) de qualits variables, ces derniers sont indniablement un des maillons de la vente renforcer. Ils sont indispensables la projection du client dans son futur bien.
Baisse 58% 36% 11% JJA 09 27% SOND 09 29% 22% JFM 10 38% 19% AMJ 10
Le secteur immobilier reprend depuis mi-2010, Figure 3 : Perception de lactivit de vente de 2009 2010. et cest dans ce contexte dune perception positive de lactivit de vente immobilire (Figure 3)3 que Mentis propose son activit. En effet, sil ny a que quelques annes, la communication dune agence passait principalement par les annonces, aujourdhui les clients en attendent et demandent plus. Dans ce contexte, Mentis souhaite accompagner le secteur de limmobilier en proposant un service de visite virtuelle afin dapporter un outil innovant qui rpond au besoin dinformations des consommateurs.
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Source : AB Courtage / Reuters Source : Century21 3 Source : Syndicat National des Professionnels de lImmobilier (SNPI), rapport annuel
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3.2 Mentis : Lier le monde des hautes technologies celui de limmobilier
Lide de Mentis est dintroduire linformatique et les hautes technologies dans le monde de limmobilier pour mettre sa disposition des outils assurant le succs de sa communication. Notre entreprise souhaite proposer ses clients des produits qui permettent de donner envie aux clients terminaux de procder lacte immobilier : achat ou vente. Si linformatique sest impose dans cette dernire dcennie comme un support indispensable, cest quil permet notamment grce linternet de toucher moindre cot un march de masse. Nous pensons que lintroduction de technologies orientes utilisateur, pour prsenter le bien immobilier est une force que nos clients veulent mettre de leur ct.
Nombre dinscrits lalerte mail Nombre dannonces consultes Nombre de biens sur le site Prise de contact depuis le site
N otre solution est un produit novateur pour servir, dune part, lintrt du client par la possibilit de visualiser le bien immobilier librement et son rythme, et dautre part au service de lagence comme outil et support de vente.
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Notre produit rpond aux fortes contraintes temporelles imposes aux agents et commerciaux du secteur immobilier. La plupart du temps rmunrs par une commission en cas de vente par son intermdiaire, lintrt du vendeur rside dans des transactions rapides et satisfaisantes pour ses clients vendeurs comme acheteurs. Notre produit sinscrit ainsi comme un gain de temps pour lagent en plus dtre une valeur ajoute la vente, lui permettant de vendre plus vite et mieux. En effet si depuis 1987, des tarifs libres sont en vigueur concernant les taux de commissions, on constate cependant gnralement la mise en place de grilles de pourcentage sur le prix de vente final (8% de 0-7600 , 7% de 7600-15200 etc..). Lacquisition de nouvelles technologies par les agences est aujourdhui de pair avec limage de marque et de qualit de vente que le client attend. VisiHome contribue cette image en dmarquant les compagnies qui lutilisent. Notre produit utilise les technologies rcentes dacquisition dimage, et suit ltat de lart du domaine de linformatique graphique. Son innovation et les besoins rels auxquels il rpond, dune part pour le client dsireux dinformations, et dautre part pour lagent aux contraintes complexes en font un outil que sont prt acheter 90% des trente agences interroges4. 3.4.1 Interactions entre les acteurs du secteur
Nous entendons par client, toute cible et de fait acqureur potentiel de VisiHome pour son compte. Nous dcrivons alors leur comportement pour en extraire un positionnement appropri combinant la rponse quoffre notre produit et les attentes de notre clientle.
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Particuliers
Un particulier est un client potentiel de VisiHome ds lors quil envisage une vente de particulier particulier, c'est--dire sans le biais dune agence immobilire. Aujourdhui en forte croissance les sites disponibles sur internet tels que www.pap.fr, www.entreparticuliers.com, ou ww.lesiteduparticulier.com sont consults par environ 7 millions de personnes par mois dont on estime le volume des changes (transaction, location) 50% des changes totaux dans le secteur immobilier.5 Ces sites sont dans les 50 sites web franais les plus visits par mois.6 Si la varit des clients particuliers est telle quil nest pas envisageable de gnraliser et den dtacher un comportement type, il est cependant intressant den tirer quelques traits caractristiques.
Le cas dun particulier ne rsidant pas sur les lieux du bien quil cherche est trs frquent. Des agences de pr visites existent, elles ncessitent une relation de confiance forte entre les deux parties et sont parfois incompatibles avec le dsir dinformation du particulier. Le particulier consultera naturellement les sites internet dagence ainsi que les sites de PAP dabord pour sinformer et faire un tat des lieux du march. En effet, le particulier, futur acqureur/locataire est particulirement attentif aux dfauts dun bien immobilier. Quil sagisse dun couple en attente dun enfant cherchant au plus vite un appartement ou dun locataire dont le bail expire en fin de mois, tous veulent au plus vite trouver un bien qui corresponde leurs attentes. Cependant on constate largement que les horaires des particuliers ne correspondent pour la plupart pas aux disponibilits des agents, on note qu Lyon les agences sont ouvertes de 8h 18h du Lundi au Vendredi avec des pauses de 2h midi ne laissant ainsi que des crneaux trs limits pour le particulier On distingue alors des temps de recherche moyen trs variables dans le cas dune location ou dune transaction, respectivement le client cherchera environ 1 ou 2 semaines 3 ans. Quant aux nombre de visite, elles stalent dune visite en moyenne pour une location et de 2 5 visites pour une transaction.Statistique constate en agence
Agents immobiliers
Lagent immobilier semble tre une cible privilgie, avec environ 25 000 agences immobilires en France et dautant plus dagents et commerciaux. Il est celui qui prsente le bien aux potentiels acqureurs et le reprsentant de la marque de lagence. On peut distinguer 3 types dagences : les indpendants locales, les franchises et les agences de haut standing. Pour lensemble des agents immobiliers on retrouve des caractres similaires.
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Stat. de Wikipedia : http://fr.wikipedia.org/wiki/De_Particulier__Particulier Stat. de Mdiamtrie : http://www.mediametrie-estat.com/classements/classement-2010-07-01.html 7 Statistique du SNPI : syndicat national des professionnels de limmobilier
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peu disponible et consacre ainsi 90% de son activit sur le terrain. Son temps pass avec le client doit tre optimale, un maximum de temps pour le convaincre, un minimum de temps passer en visite pour augmenter le nombre de visites et de clients rencontrs.
Il procde alors une prslection puis une slection des clients en fonction du srieux du plan de financement propos et de la motivation rencontre Cette tape est fondamentale dans lobjectif datteindre le 1 client rencontr gal 1 change (location/transaction) satisfait. Une contre-visite de satisfaction est une perte de temps et par extension dargent
Lagent immobilier, commercial avant tout, ne possde que de trs basiques comptences en informatique. Il est inenvisageable de lui proposer une suite hardware/software trop complexe prendre en main et utiliser. Cest ainsi quon observe que le directeur dagence, ou lagent immobilier sous-traite toute comptence qui na pas trait directement son cur de mtier de commercial.
Diagnostiqueurs
Le mtier du diagnostiqueur est un des maillons de limmobilier. Il tablit le bilan de ltat du bien en procdant des tests de conformit des normes, ou lois.
Non seulement lgalement indispensable lors de toute transaction, ils apportent lexpertise technique qui conforte le client. Leur cur de mtier dexpert leur procure, dans la majorit des cas, les comptences techniques en interne pour procder des tches informatiques plus complexes. La forte reconductibilit de leurs actions (diagnostics rguliers) leur permet de rentabiliser l'achat de matriels ou de logiciels coteux.
Les diagnostiqueurs sont les intermdiaires techniques entre les agences et les particuliers.
Cette multitude de clients potentiels possdent chacun son environnement propre, impose des contraintes fortes notre produit.
4. Fonctionnalits du produit
Dans le but de dfinir quels seront les enjeux techniques de la solution VisiHome, lanalyse fonctionnelle est un premier pas ncessaire dans la caractrisation du produit et de ses fonctionnalits. Conformes la norme AFNOR NF X50-100, notre analyse externe a permis un dialogue entre Mentis et les acteurs du secteur afin de disposer lors de la conception dune vision claire de notre produit final. Lanalyse
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fonctionnelle interne de notre produit dresse de manire exhaustive les spcificits du travail raliser pour la conception du prototype de VisiHome. Tout au long de cette dmarche, Mentis a travaill en forte collaboration avec son partenaire Neowi, afin den apprhender les besoins, contraintes et de quantifier leur importances. Pour raliser lanalyse fonctionnelle externe prsente ci-dessous, il a t pris en compte lenvironnement dutilisation ainsi que chaque phase du cycle de vie de notre produit.
Filmeur
La personne responsable de l'acquisition des donnes vido. Rpresente soit : L'agent immobilier Diagnostiqueur
Modelisateur
La personne responsable de la surveillance du processus de modlisation. Cette personne sera soit un employ de Mentis, soit un collaborateur de lagence
Acheteur de bien
La personne representant la personne physique qui utilisera le modle resorti de notre produit
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N A A1 A2 F F1 M M1 M2 N 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 4 4.1 4.2 5 5.1 6 6.1 6.2 6.3 7 7.1 7.2 7.3 7.4 8 8.1 9 9.1 9.2 Fonctions Services Fonctions de lacheteur maison Permettre de visualiser le modle via interface Web Permettre de personnaliser le modle 3D Fonctions du filmeur Permettre dacqurir les donnes vido Fonctions du modlisateur Permettre de surveiller le processus de modlisation Permettre de surveiller le processus de personnalisation Fonctions Contraintes Contraintes utilisateur Doit avoir une interface utilisateur intuitive Doit avoir un temps de rponse petit Contraintes du filmeur Doit grer la connexion Camera-PC Doit avoir un support physique lger Doit faire lacquisition en un minimum de temps Doit pouvoir stocker les donnes vido Doit pouvoir faire des sauvegardes intermdiaires Contraintes modlisateur Doit avoir une UI intuitive et facile installer Doit avoir une base de donnes de couleurs Doit avoir une base de donnes de meubles Doit avoir une interface de dtection des objets Doit crer un modle de petite taille Doit crer un modle visualisable sur WEB Doit remplir les couleurs manquantes Doit crer de modle en un temps rduit Caractristiques du logement Doit rester lintrieur Doit avoir des conditions de lumire optimales Code Open Source Doit intgrer du code open source Appareils mobiles Doit avoir assez de puissance de calcul Doit avoir un capteur de profondeur Doit avoir une camra de qualit Station de travail Doit avoir assez de puissance de calcul Doit disposer dun kit dinstallation facile utiliser Doit avoir des algorithmes optimiss Doit pouvoir tre utilisable sur multiplateformes Cout Doit avoir un cout peu onreux Juridique Doit respecter lois, normes, brevets, licences Doit respecter le droit la vie prive K 5 3 4
4 2 K
Critre Facilit Facilit Temps Facilit Temps Critre Temps dapprentissage Temps de rponse Temps dinstallation Poids support Temps dacquisition Taille des donnes Temps de sauvegarde Temps dapprentissage Taille de la base Taille de la base Temps dapprentissage Taille modle Compatibilit navigateurs Taux de russite Temps modlisation Distance maximale Luminance Temps dexcution code Vitesse de modlisation Distance maximale Rsolution dacquisition Vitesse de modlisation Temps dinstallation Temps de modlisation Compatibilit Prix Lgalit Lgalit
4 2 2 4 5 3 2 4 1 2 3 3 5 3 4 4 2 1 5 5 4 4 2 4 1 5 5 5
5min 10-30sec 15min 500g Temps rel 10 Mo 5-10min 30min Exhaustive Grande 30min 50 Mo IE/FF/Chrome 90% Temps rel 5-10 mtres Acceptable Temps rel Temps rel 5-10 mtres 640x480 Temps rel 15min 5min Temps rel Linux/Mac/Win <1000-2000 Voir Analyse Juridique
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Le schma pieuvre ci-contre dcrit lanalyse fonctionnelle externe de notre produit. Cette dernire met en relation VisiHome avec les lments de son environnement extrieur ainsi quavec les acteurs dcrits prcdemment.
FC1
FS-F1
FC2 FS-M2
FC3
Juridique
Catalogue Interactif
VISIHOME
FC8
Cout
Donnes 3D du Logement
FC7
Station de travail
FC5
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1 modle 3D
Plateforme de traitement
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Projecteur IR
Le capteur Kinect est le maillon acquisition vido de la chane de traitement de donnes, il sagit du capteur choisi pour rpondre aux critres mentionns ci-dessous : Qualit vido La qualit du flux vido (sa rsolution ainsi quun nombre suffisant dimage traiter) sont les garants de la construction dun modle 3D prcis. La Kinect dlivrant des images RAW, nous utilisons un format de donnes adapt pour 1) compresser le flux vido en sortie de la Kinect 2) utiliser une structure de donnes adapte pour le traiter dans la plateforme de traitement Les dimensions de la Kinect nous permettent de lutiliser en environnement intrieur (le bien immobilier). De plus Une des solutions retenues pouvait tre une solution de stro-imaging avec deux camras (principe du rendu 3D de la vision humaine). Pour des raisons techniques de simplicit, robustesse et rapidit de traitement, nous avons prfr utiliser un capteur intgrant un capteur de profondeur Le choix de la Kinect est le choix dun capteur faible cot (environ 130 ) compar des camras temps de vol intgrant elles aussi des capteurs de profondeur, au prix de dpart de 20k. La camra Kinect dispose dun interfaage USB. Microsoft a dvelopp un SDK (pilot et plateforme de dveloppement) pour son hardware Kinect.
Compression vido
Cout
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5.3 Modlisation et traitements : la plateforme de traitement
5.3.1 Environnement pour le dveloppement :
Construction 3D du rendu raliste Synthse image OpenGL / Web GL Mesh Lab Analyse image Open CV
Plateforme de dveloppements
Linux
Windows
Mac OS X
OpenGL/WebGL
OpenGL est une API multiplateforme pour la conception d'applications gnrant des images 3D (mais galement 2D). Elle utilise en interne les reprsentations de la gomtrie projective pour viter toute situation faisant intervenir des infinis. L'interface regroupe environ 250 fonctions diffrentes qui peuvent tre utilises pour afficher des scnes tridimensionnelles complexes partir de simples primitives gomtriques.
A laide du logiciel open-source RGB dmo V5 de Nicolas Burrus, il est possible de crer un nuage de points en corrlant linformation venant de la camra vido et le capteur de profondeur. Le modle 3D est cr en utilisant le nuage de point avec MeshLab. Ainsi partir du nuage de points les surfaces seront ralises. Lamlioration du modle est faite partir de lensemble des surfaces en lissant les surfaces et corrigeant les erreurs de textures et de couleurs. La segmentation est thoriquement possible avec MeshLab, cependant il y aura besoin dune interface utilisateur simple, ce qui nest pas forcment le cas avec celui-ci. Il faudra donc fournir une interface hommemachine simplifi pour utiliser certaines fonctionnalits de MeshLab.
OpenCV
OpenCV (pour Open Computer Vision) est une bibliothque graphique libre, initialement dveloppe par Intel, spcialise dans le traitement d'images en temps rel.
MeshLab
MeshLab est un systme open source portable et extensible pour le traitement des surfaces 3D non structurs. Il existe un grand nombre doutils proposs pour ldition, nettoyage, rcupration, inspection, linterprtation et la conversion des modles 3D. Le systme est bas sur la librairie VCG et disponible pour Windows, mac et Linux.
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6. Etude Marketing
Ltude sociologique que Mentis a mene a fait merger des spcificits et des caractristiques du secteur immobilier lies notamment aux contraintes de ses principaux acteurs. Quil sagisse des clients, des agents de terrains ou commerciaux ces parties interagissent dans le but commun de finaliser une vente. Cette tude marketing dfinit dabord lors dune analyse de march, le positionnement de la concurrente, puis partant du comportement et des attentes des acteurs du secteur, choisir quelle population nous adresserons. Dans un deuxime temps, cette tude cherche les moyens dactions mettre en uvre au travers dune stratgie marketing pour dfinir les lignes directrices dune commercialisation russie de notre produit.
Critre Temps dacquisition Temps avant de disposer du modle Difficult pour nos clients Libert de lutilisateur Rendu pour lutilisateur Ajout dlments dans le modle Raret du service Taille du modle Investissement de dpart Cot par mois
Modlisation virtuelle Nul 4-5 jours Aucune (Externalise) Limite, voire nulle Architecture dtaille Manque textures Oui 1 dizaine de cabinets sur le Rhne-Alpes 8-15 Mo Nul (Externalis) 100-150 / modle 200-450 /mois
Modlisation relle 20-30 min. 1-2 jours Aucune (Externalise) Partielle Effet Fish-eye Images statiques Non Diagnostiqueur (SMAI) Franchise (Century21) 4-9 Mo Nul (Externalis) 80-100/modle 160-500 /mois
VisiHome 15-20 min. Immdiat Contrainte temporelle Comptence informatique Totale Image ralistes Dplacement fluide Oui Unique 1-3 Mo 200 40-160 / mois
Les premiers concurrents de VisiHome sont les logiciels de modlisation relle actuellement implant chez les diagnostiqueurs et certaines franchises disposant dun service informatique volu. Du diaporama de photos qui dfile en prsentant dans un certain ordre chaque pice du bien la visite
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virtuelle constitue de point de vue 360 en liens les uns avec les autres, ces offres sont principalement prsentes sur la march de lancien. Les cabinets proposant des modlisations virtuelles se positionnent galement sur le segment de march de VisiHome. Ils proposent des plans, fixes (photos, maquettes) ou dynamiques (Visimmo3D) qui permettent lutilisateur de simmerger dans un environnement pur de ce qui sera son nouveau bien. Par opposition aux rendus rels, ces visites sont construites par images de synthse issues de diffrents procds (extrusion partir dun plan) ou construite par des infographistes. La modlisation virtuelle est particulirement implante dans le domaine du neuf. Ainsi VisiHome innove dans le secteur immobilier en proposant un logiciel que ses clients peuvent intgrer leur systme dinformation, leur vitant de passer par un prestataire de service et enlevant ainsi les temps de livraison et les cots associs. L o ses concurrents font un compromis entre libert pour lutilisateur et ralit du rendu, VisiHome propose les deux pour un cot mensuel faible. 6.1.2 Notre positionnement Ltude des profils comportementaux de nos cibles croise avec ltude de la concurrence de MENTIS dgage le domaine dactivit spcifique (DAS) dans lequel VisiHome se positionne. Parmi nos 3 clients potentiels, le particulier vendeur de bien nest pas identifi comme tant une cible privilgie. En vendant via un site de PaP, dabord pour limiter les frais dagences inhrents une transaction par un intermdiaire, il ne sera pas davantage dispos acheter VisiHome. De plus, le particulier acheteur de bien nattend pas dun site de PaP la mme qualit dinformation quen agence immobilire. Cest une concession que vendeur et acheteur en tant quutilisateurs de ces plateformes de transactions sur le web sont prts faire. Les agences immobilires sont, quant elles, indniablement des cibles pour lesquelles nous tablissons notre stratgie marketing. Les profils dtaills plus haut en attestent : les clients dagence sont presss, ils souhaitent des informations de qualit et sont soumis aux slections des agences immobilires (qui visent la rentabilit maximale des visites). VisiHome sadresse ces agences, dune part pour distribuer du contenu riche en information et novateur au client, tre une valeur ajoute la vente du bien immobilier, et rentabiliser au maximum le temps et le nombre de visites effectues par des agents. Enfin, les agences immobilires sont nombreuses sur le territoire franais (environ 22 000) et cibler une franchise tel quOrpi ou Century21 est intressant financirement.
Temps
Budget
Expertise
60 000 000
22 000 Particulier vendeur 6 000
Agences immobilires
Diagnostiqueurs
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Les diagnostiqueurs constituent eux aussi un segment de march sur lequel VisiHome doit se positionner. Le recours aux experts en diagnostic est invitable car lgal pour toute transaction immobilire. Il est donc envisageable dinclure la visite virtuelle comme une prestation de service supplmentaire. Century21 propose dj aux clients de ses agences de procder une modlisation virtuelle (cf. 2. Les offres de la concurrence) via le diagnostiqueur SMAI. Les diagnostiqueurs seuls ne reprsentent pas une masse dutilisateurs suffisante pour rendre notre modle conomique viable. Les agences immobilires quant elles nous imposent un produit trs intuitif car elles ne possdent pas la comptence technique. En conclusion, notre stratgie marketing doit satteler toucher dabord les diagnostiqueurs et les agences immobilires novatrices. Ainsi VisiHome sappuie sur le nouveau rseau dagences de son partenaire Neowi, dont le leitmotiv Au-del de limmobilier rsume la dynamique de ces pionniers.
7. Stratgie Marketing
Pour dfinir les leviers dactions stratgiques qui sadaptent aux mieux notre positionnement, la politique de notre entreprise en termes de produit, de distribution, de promotion et de prix, savoir les 4P du mix-marketing sera dveloppe dans cet ordre.
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Le graphisme ne suffit pas, il faut conforter le client dans lutilit de son achat. Les professionnels du secteur associent la visite virtuelle avec difficult technique, prix prohibitif et matriel lourd. La communication faite autour de notre produit met donc en avant son caractre conomique, ergonomique et intuitif.
Le packaging est en rapport avec ces caractristiques. Le produit est vendu sous la forme dun kit basique comprenant tout ce dont ncessite le client. Il peut lutiliser directement sans avoir acheter de complment et dispose ainsi de lessentiel. Un guide utilisateur dtaill et un assistant dinstallation simplifi sont les premires rponses aux inquitudes des professionnels.
Ce kit est dclin en plusieurs gammes permettant de sadapter aux finances de chaque client. Loffre VisiHome est compose du kit basique. La gamme Premium inclue galement un abonnement dun an nos mises jour logicielles tandis que le pack Platinum comporte en plus une assistance technique tlphonique et une maintenance 24h/24 sur une dure dun an.
Communication spcifique
Llment phare de cette premire vague de communication sera le sponsoring de la premire soire de rentre des professionnels de limmobilier Une Soire dException au Cur de lImmobilier le 15 Septembre 2011. Cet vnement regroupant 100 acteurs de toutes les branches du secteur, sera loccasion de toucher un large public tout en confrant une image humaniste notre entreprise.
Une vido publicitaire diffuse dans un premier temps sur Internet, puis sur les mdias nationaux, appuiera le travail de notre force de vente sur le terrain. Elle fera une dmonstration de notre produit, prouvant aux professionnels la vracit des caractristiques mises en avant par notre communication, tout en donnant envie aux particuliers de disposer dun tel outil lors de leur recherche de logement.
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7.3 Rseau de distribution
Notre produit et ses services ajouts supposent de crer une relation de proximit avec nos clients. La vente directe, synonyme de dmarchage de nos vendeurs chez eux, permet la fois daugmenter notre marge en supprimant des intermdiaires et dinstaurer ce contact. Nos stocks ne se composant que de camras Kinect et de CDs, notre local suffira les entreposer. Les flux de produits sont donc minimaux et notre rseau de distribution direct trs simple.
Licence illimite 3000 Abonnement 200 + 50/mois (1 an deng.) + 40/mois (2ans deng.) Offre spciale dcouverte Pack prt + 80/mois Contient : Camra Kinect Logiciel VisiHome Installation sur 1 poste Formation du personnel
4000
5000
+ 100/mois
+ 140/mois
VisiHome est ainsi dclin en 3 packs, allant de minimum requis pour son utilisation une offre complte en termes de services. Elle permet de ne pas imposer en entre de gamme des cots supplmentaires aux entreprises disposant dj dun service informatique expriment tout en mettant disposition lexpertise de Mentis aux clients dsireux externaliser. Chaque pack est lui-mme dclin en 3 modes de facturations leurs services. La licence illimite permet de ne payer quune fois pour lexploitation du logiciel. Les clients qui souscrivent un abonnement acquirent le pack prix cotant, mais payent chaque mois un droit daccs au logiciel dont le tarif est dgressif suivant la dure dengagement. Enfin, une offre promotionnelle est propose nos nouveaux clients. Le pack dutilisation est prt lagence sous caution. Elle paye un abonnement mensuel plus
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onreux mais na pas de dure dengagement. Adapte aux clients hsitants et aux prcurseurs, cette entre de gamme permet une pntration rapide du march en rassurant les acheteurs au vu du faible investissement de dpart. Voici le rsultat dune tude de march ralise sur un panel de 30 agences immobilires de la rgion Rhne-Alpes. Interroge par consultation tlphonique, elles se classent en 3 catgories : prcurseurs, suiveurs ou retardataires suivant lintrt court, moyen ou long terme quelle peroivent de notre solution. Retardataire Prcurseur Suiveurs s s
3 mois
1 an
3 ans
Diagnostiqueurs Agences immobilires utilisant dj les technologies modernes Agences indpendantes voulant se moderniser
Agences franchises dont la franchise na pas doutil similaire Agences locales indpendantes
Agences de haut standing Agences franchises Particuliers vendant des biens dexception
Consults galement sur le type doffre qui les intresse et le prix quils seraient prts payer, les clients nous ont fournis un premier retour permettant daffiner notre positionnement tarifaire et notre argumentation commerciale.
100% 80% 60% 40% 20% 0% Pack Platinum Pack Premium Pack VisiHome
100% 80% 60% 40% 20% 0% Offre dcouverte Abonnement Licence illimite
Loffre dcouverte sduit les petites agences et les indcis. En tant quoffre dappel positionne volontairement un tarif concurrentiel pour les pousser tester le produit et aboutir un abonnement, elle rencontre un fort succs. En moyenne 70% des agences estiment souscrire un abonnement sous 2 mois si lessai est concluant. Loffre licence illimite intresse quant elle les franchises et les diagnostiqueurs. Ces derniers disposant dj un service informatique, ils sont intresss par le pack basique et illimit afin de pouvoir lintgrer plus librement leur systme dinformation. Ces statistiques, mises en commun avec les prix de notre gamme, nous fournissent une vision raliste de lvolution de nos ventes et permettent de dresser un business plan sur 3 ans qui conclura sur la possible rentabilit et prennit de notre modle conomique.
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8.3 Identification des cots
Il sagit maintenant de quantifier les cots que devra supporter lentreprise au cours du temps. Cette partie prend en compte deux composantes distinctes : les frais dtablissement qui reprsentent le capital de dpart apporter lentreprise sa cration et les charges mensuelles qui constituent lensemble des dpenses lies la vie de cette dernire. 8.3.1 Frais dtablissement Frais juridiques / Proprit intellectuelle
Mentis reprsentera une SA avec un statut de JEI. Ceci implique des frais juridiques comprenant les frais de publication au journal d'annonces lgales, limmatriculation de lentreprise au Registre du commerce et des socits, le dpt d'actes la Chambre de Commerce, le dpt de la marque MENTIS et du brevet auprs de l'INPI, les frais d'avocats et les honoraires d'experts comptables.
Frais administratifs
Ils reprsentent les cots prvisionnels ainsi quune estimation des dpenses concernant toutes les oprations de communication comme les frais de premire publicit ou limpression de cartes de visites, ainsi que les frais de services fournis par des entreprises externes telles que les agences immobilires pour la location du local par exemple.
Frais dtablissement Frais juridiques Frais administratifs Frais Mobilier et Fournitures Frais de premier stock TOTAL 18 032,93
Figure 15 : Rcapitulatif des frais dtablissement
Frais administratifs
sont constitus dun budget consommables et impressions diverses, de labonnement internet et tlphonie
Frais juridiques
Budget allou au remboursement des emprunts contracts. Il est estim dans un premier temps pour pouvoir simuler les rsultats de Mentis.
Frais dimmobilisation
comprennent le loyer et les charges nergtiques et foncires.
Frais de Logistique
Budget allou au dplacement du personnel pour maintenance ou dmarchage client.
Ressources Humaines
comportent les salaires des 7 membres de l'quipe. Mentis, grce son statut de JEI, est exonre de charges patronales.
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Charges mensuelles Main d'uvre Frais d'immobilisation Logistique Frais administratifs & Communication Frais juridiques TOTAL
Prix des lments Camra Kinect CD vierge Packaging du produit Impression du guide utilisateur Prix unitaire Pack TTC
Il faut ajouter ces charges, les cots de production qui varient en fonction du nombre de packs vendus. Nous avons pour cela calcul le prix unitaire de chaque pack et lavons multipli chaque mois par le nombre de packs vendus.
Rsultat global
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mars-13
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Le dfaut de recette immdiate au dmarrage induit un dficit qui atteint son maximum 200 000 et que nous parvenons combler sous 2 ans (cf. Figure 19). Une fois ce dficit combl, nous atteignons avec cette simulation qui nimplique quune partie infime de notre cible marketing, un bnfice total de 600 000. A lissue de cette priode, les finances de Mentis pourront encaisser sans problme la perte du statut de JEI et donc les cots supplmentaires lis limpt sur les bnfices, aux charges patronales et la taxe professionnelle.
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8.5 Plan de financement
Pour conclure, la faisabilit du projet VisiHome dpend de notre capacit runir la somme de 200 k ncessaire au maintien de lentreprise pendant une priode de lancement dun an. Afin de ne pas disperser le contrle de lentreprise entre trop dacteurs, le capital de Mentis ne sera pas ouvert aux Business Angels ou dventuels investisseurs extrieurs. Ne pouvant fournir dapports personnels et les banques imposant des conditions de prt restrictives, 30% de la somme emprunte doit tre pralablement runie par les membres fondateurs avant lobtention de tout crdit. Aprs une prise de contact avec le rseau Entreprendre qui regroupe plusieurs chefs dentreprise franais, il savre que la somme de 25 k peut tre runie par lintermdiaire dun prt dhonneur. Les conditions dobtention sont labsence de fortune personnelle des membres fondateurs, que le projet conduise une cration dentreprise et porte une ide innovante. Ces trois prrequis tant satisfaits, cette somme prte sans intrt, ni garantie sur une dure de 10 ans constitue un pilier solide pour notre capital de dpart. De plus, une entrevue avec un charg daffaires de lorganisme OSEO spcialise en innovation le confirme : un projet portant un produit de hautes technologies tel que le ntre peut faire lobjet soit dun Prt la Cration (PCE), soit dune garantie de caution auprs des banques pour un montant schelonnant de 15 30 k. Nous tablons ainsi sur une subvention dun montant de 25k, l encore sans intrt sur une dure de 10 ans. Afin de runir la somme restante, la consultation de plusieurs banques nous a conduite choisir la Socit Gnrale comme partenaire privilgi. Le plan de financement retenu se dcompose en deux produits bancaires complmentaires. Un prt de 70 k remboursable sur 20 ans avec un taux dintrt ngoci 5,2% TEG permettra de constituer un fond de roulement suffisant pour porter lentreprise dans ses 4 premiers mois. Il sera complt par une offre de crdit dexploitation : un prt court terme qui permet de financer notre cycle de production lorsque notre fonds de roulement fera dfaut. Cet apport de 75 k sera rembours par nos premires rentres dargent. Cette solution sadapte donc aux plus prs de nos besoins tout en minimisant les frais financiers lis aux intrts demprunts.
Annuits de remboursements Prt dhonneur Prt OSEO Prt Socit Gnrale Budget Crdit dexploitation SG Charges financires mensuelles Montant 208,33 208,33 328,75 250,00 995,41
Ainsi le montant total des charges financires mensuelles slvent 995,41 ce qui correspond avec le budget financier prvisionnel de 1000,00 que nous avions allou lors de la simulation de dpart.
En conclusion, le projet VisiHome apparait donc comme conomiquement viable, car avec peu de cibles adresses, il peut gnrer des profits consquents. Son investissement de dpart est compens par les garanties apportes par les organismes daides la cration dentreprise et enfin les tablissements de crdit consults semblent aujourdhui favorables son soutien. Cest donc un contexte propice autant conomiquement que financirement parlant.
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Mentis est une SA dclare au Centre de Formalit des Entreprises de Lyon(de CCI Lyon-Rhnes Alpes) au capital de 200 k. 9.1.2 Statut de JEI Mentis dispose du statut de Jeune Entreprise Innovante (ou JEI), ce statut mis en place par la loi des finances de 2004 lui procure des avantages fiscaux auxquels soppose des conditions juridiques spcifiques. Condition dobtention du statut de JEI.
Condition PME (de lUE) Age de moins de 8 ans Volume minimal de dpense en recherche Indpendance Nouveaut Critres employer moins de 250 personnes CA < 50MEuros ou - total des biens < 40 MEuros - la JEI perd son statut au cours ime de lanne de son 8 an Cas de Mentis emploie 7 personnes CA = 200 K daprs le budget prvisionnel cre en 2011 Validation X
dpenses R&D > 15% des charges fiscalement dductibles ( la clture de chaque exercice) - au sens de lart. 44 sexies du Code Gnral des Impts - Ne peut tre issue de la concentration, restructuration ou extension dune activit prexistante -
dpense R&D = 17,5 K charges fiscalement dductibles = 38 K - ratio = 46% - dtention du capital = 25% - cre en 2011 par les cofondateurs : Valentin LEVEAU & Pierrick BARREAU
X X
Allgements fiscaux
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9.1.3 Dclaration du nom de lentreprise Mentis et VisiHome sont des marques dposes en France auprs de lINPI (Institut National de la Proprit Intellectuelle). La vrification de non-confusion dimage aux yeux dutilisateurs a t conduite par un cabinet davocats indpendants.
Le copyleft
La licence
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Le software de VisiHome est dvelopp partir de sources de code publique (open source) tels que les librairies OpenGL, OpenCV ou lutilitaire GLUT. De plus la technologie reprend des sources de dveloppeurs tiers sous licence libre. Les librairies cites prcdemment sont juridiquement encadres par la licence publique gnrale (GNU GPL) (ou GNU LGPL limite) ou dans le domaine publique (cas des dveloppeurs tiers). Leur commercialisation rpond donc de conditions lgales spcifiques.
8 9
L'arrt du 10 mars 1999, le caf Gondre L'arrt du 2 mai 2001, l'lot du Roch Arhon ou la petite maison en Bretagne 10 L'arrt du 7 mai 2004, l'htel de Girancourt 11 http://fr.wikipedia.org/wiki/Proprit_intellectuelle#Le_droit_d.27auteur
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Intitul du risque
G Lis au marketing
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Solution
Le cot de VisiHome est peru comme trop lev Le march immobilier savre trop restreint Les besoins de nos cibles changent La concurrence dveloppe actuellement un produit similaire plus performant ou moins cher La concurrence monopolise le march cibl La concurrence utilise le mme code open source La campagne de promotion ne touche pas assez de clients Limage du produit ou de lentreprise dplaisent au client Les activits du march de limmobilier ralentissent Les premiers produits prsentent des dfauts Trop peu de vendeurs pour faire face la demande Trop peu de produits finis pour faire face la demande
3 3 2 3 3 2 2 2 3 2 2 2
Clientle Etudier le march avec notre partenaire pour trouver un prix acceptable Prvoir un produit volutif qui peut adresser des cibles multiples Dvelopper notre produit en partenariat avec un professionnel du secteur Concurrence 5 Faire varier le prix de vente de faon concurrentielle Sortir rapidement notre solution sur le march 4 Mettre en place un plan de communication efficace 2 Ajouter un maximum de fonctionnalits supplmentaires notre logiciel Communication 4 Utiliser plusieurs vecteurs de communication (papier, web, sponsoring) 2 Tester nos logos et charte graphique sur un panel de consommateurs Commercialisation 4 Prvoir plusieurs offres commerciales pour rebondir 4 Mettre en place trs tt un service Qualit 3 Prvoir lembaucher un collaborateur pour appuyer notre force de vente 3 Produire en amont des packs prts lusage
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Production Prcommander plusieurs Kinect avant commercialisation Prvoir une version beta dans laquelle les clients identifient les bugs Utilisation Proposer une mini-formation pour le transfert de connaissances primaires sur lusage du produit, Ecrire un guide dutilisation Communiquer dans les mdias pour faire naitre le besoin chez les utilisateurs Fournir un tutoriel de dmo sous forme vido. Auditer en amont lagence pour faciliter lintgration
Notre fournisseur tombe en rupture de stock de Kinect Apparition de dfauts et de bugs sur le logiciel Les agents immobiliers ne manipulent pas le logiciel correctement (modles sortis de mauvaise qualit) Les clients des agences ne se servent pas de notre produit Les clients de lagence ne savent pas visionner le modle Intgration aux systmes dinformation des clients difficile Les tablissements de crdit refusent de financer le projet Les investisseurs se dsengagent du projet Les activits du march immobilier ralentissent Les clients ne paient pas labonnement pour lutilisation du produit ou retardent le paiement abusivement La concurrence brevte notre ide avant nous La mise en consultation du modle 3D constitue une entorse au droit limage et la vie prive VisiHome se fait pirater Une autre entreprise dpose les noms Mentis ou VisiHome Le groupe se dmotive Non ractivit des membres face aux demandes du client Indisponibilit dun des membres de lquipe
4 3 3 2 3 2 3 2 3 1
4 3 3 5 2 1 5 5 3 4
Financiers
Contacter tt avec des banques et des Business Angels Prvoir des prts relais pour pouvoir rapidement rebondir Prvoir des rserves financires pour encaisser une crise Constituer un service Juridique pour rgler les contentieux Mettre un systme de blocage sur le logiciel
Juridiques
2 2 1 1 3 3 2 5 3 3 2 5 2 3 Dposer un brevet lINPI pendant la constitution de notre entreprise Etablir un document qui doit tre rempli par le propritaire sur les endroits quils souhaitent flouter Intgrer un systme de scurit au logiciel Dposer les noms lINPI
Humains
Poser des deadlines avances par rapport ce qui est demand Utiliser la mthode Agile pour rpondre au mieux aux besoins du client Prvoir un travail qui peut facilement se reprendre par un autre membre de lquipe. Travailler en tandem avec les mthodes agiles.
Environnementaux
Les conditions de luminosit posent problme pour 2 3 Adapter la luminosit e lappartement (fermer les fentres) lacquisition Adapter la squence dacquisition pour les conditions particulires Conscient de la prsence potentielle de ces risques dans lenvironnement de dveloppement de notre projet, Mentis met en uvre par son ple Qualit, un management du risque qui prviendra les cueils qui pourraient survenir dans cette phase.
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Pour une question defficacit, notre quipe reprend les principes de lExtreme Programming afin damliorer la productivit de chacun. De ce fait, il a t dcid daffecter un binme par ple. Chaque personne fait partie dau moins deux ples diffrents afin davoir une vue transversale sur lavance du projet, engendrant ainsi une politique de management o les connaissances et les responsabilits sont partages.
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Afin de rpondre au mieux aux besoins du client, une importance particulire est attribue au ple Relations Extrieures. Notre entreprise sorganise autour de principes bass sur les mthodes agiles qui impliquent au maximum le client et permettent une grande ractivit ses demandes. Ainsi, des runions sont planifies avec le client durant lesquelles nous lui prsentons lavancement du projet. 11.2.2 Organisation du travail et GANTT Mentis ayant cur de tenir ses engagements, un point dordre a t accord au temps de livraison. Cest la raison pour laquelle il a t mis en place des jalons rguliers afin de mener terme la phase de recette avec le client ainsi que la ralisation de qualit du cahier OSEO.
11.3.2 Diagramme de GANTT et organisation du dveloppement Comme il est visible sur le diagramme de GANTT de la phase de ralisation se trouvant ci-dessous, une phase de documentation est programme afin que chaque membre acquire les comptences ncessaires avant de dmarrer la phase de dveloppement.
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Temps D t a i l s
Chaque lot faisant partie de la ralisation du prototype est organis suivant un protocole prcis : le cycle en V. Lintrt du cycle en V est qu'il est un excellent support la formalisation des relations entre le client et l'quipe de dveloppement. Il consiste dcomposer la ralisation dun lot en diffrentes tapes qui se rsument : tude/analyse, conception, dveloppement, tests et intgration.
12. Conclusion
A ce jour, les hautes technologies nont pas encore pntres dans le secteur de limmobilier. Au vu de lattente des professionnels, de lengouement de ceux que nous avons contact pour notre projet et du nombre important de cibles potentielles dans notre zone de chalandise, le contexte social et conomique est particulirement favorable limplantation de notre produit. Fort dune gestion de projet prouve, dans laquelle ont t pris en compte tous les risques lis notre environnement, Mentis est maintenant prt entamer le dveloppement de VisiHome. Au vu de la forte rentabilit et stabilit de notre modle conomique, tous les ingrdients sont runis pour le succs de ce projet.
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