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droit des affaires

Logement occup gratuitement


par un associ de la SCI
Par Stphane PRIGENT, Docteur en droit

Une socit civile immobilire (SCI) met gratuitement disposition


dun ou plusieurs associs un ou des logements dont elle a la
proprit. Gnralement cest le point de fiscalit qui retient lattention
(v.Mmentos pratiques Lefebvre, Fiscal, n 30720 et Socits civiles,
nos 30550 et s.). Les points de droit demeurent en suspens. Le sujet
a pourtant de nombreuses facettes juridiques.
Point de droit
des contrats
Le prt usage est un contrat par lequel
lune des parties livre une chose lautre
pour sen servir, la charge par le preneur de la rendre aprs sen tre servi
(article 1875 du Code civil) ; ce prt est
essentiellement gratuit (article 1876 du
Code civil). Sil est prvu un prix (v. Cour
dappel de Versailles, 28 avril 2000, n de
RG 1998-4876), il sagira non dun prt
usage mais dun bail. Sil sagit bien
dun prt usage, se pose le problme
du moment de la restitution du logement. Soit cela est prvu par le contrat
(dure dtermine), soit rien nest prvu
(contrat muet sur ce point ou pas dacte
rdig) et alors la dure est indtermine. Dans cette dernire hypothse, la
Cour de cassation a considr par interprtation de larticle 1888 du Code civil
que le prteur est en droit dy mettre
fin tout moment, en respectant un dlai
de pravis raisonnable (Cour de cassation, 1reChambre civile, 3 fvrier 2004, n
de pourvoi 01-00004, publi au Bulletin
civil I, n 34). Mais quoi quil en soit, le
prteur peut aussi demander la restitution sil survient un besoin pressant et
imprvu (article 1889 du Code civil ;
Cour dappel de Lyon, 14avril 2011, n de
RG 10/03205, la SCI justifie dun besoin
pressant de reprendre le logement suite
sa condamnation racheter les parts de
lassoci occupant gratuitement le bien
qui se retire).

Point de droit
des socits
Dans lordre interne ( lgard des associs) le grant de la socit civile a le pouvoir daccomplir tous les actes de gestion
que demande lintrt de la socit et qui
entrent dans lobjet social, sous rserve
de clauses limitatives de pouvoirs introduites dans les statuts (article 1848 du
Code civil). Dans lordre externe ( lgard

des tiers), le grant engage la socit par


les actes entrant dans lobjet social ; les
clauses statutaires limitant les pouvoirs
des grants sont inopposables aux tiers
(article 1849 du Code civil). Supposons
un objet social ainsi rdig : la socit
a pour objet : la proprit et la gestion
par bail ou autrement de limmeuble
(sans autres limites dans les statuts). Il a
t jug que cette formulation, par sa
gnralit, autorisait le grant consentir toute autre forme doccupation des
biens concerns, y compris titre gratuit, au profit notamment de tout ou partie
de ses membres (Cour de cassation,
3eChambre civile, 11 fvrier 2014, n de
pourvoi 13-11197, non publi au Bulletin).
Est-ce dire pour que tout est permis?
La raction face cette dcision peut
emprunter diffrentes voies de droit :
n 1/ labus de majorit ou dgalit. Une
SCI est constitue dans un cadre familial
comme support juridique des proprits
immobilires raison de 10 parts pour
le pre, 90 pour sa fille et 100 pour son
poux. La femme demande le divorce et
entend se maintenir gratuitement dans les
lieux. Son mari convoque une assemble
gnrale pour voter la suppression de lattribution gratuite de limmeuble (inscrite
dans lobjet social) et sa mise en location. Face un refus du pre et de sa fille,
lpoux allgue un abus dgalit. La Cour
de cassation considre que le refus de
deux des associs de voter en faveur du
versement dun loyer en contrepartie de
loccupation, par un seul des associs,
constitue () une atteinte () lintrt
gnral de la socit et le vote de la gestion rmunre de limmeuble doit tre
qualifie dopration essentielle la survie
financire de celle-ci (Cour de cassation,
3e Chambre civile, 16 dcembre 2009,
nde pourvoi 09-10209, publi au Bulletin
civil III, n 287) ;
n 2/ lassoci minoritaire qui sestime
ls par la politique sociale suivie tenant
en une mise disposition gratuite dun

associ de limmeuble proprit de la SCI


peut demander en justice son retrait de la
socit (Cour de cassation, 3e Chambre
civile, 11 fvrier 2014, prc., qui reconnat
en lespce de justes motifs ) ;
n 3/ la responsabilit du grant suppose une faute de celui-ci (ex. violation
des statuts limitant ses pouvoirs, faute
de gestion). Outre laction en rparation
du prjudice subi personnellement qui
sentend strictement (Cour de cassation, 3 e Chambre civile, 8 juin 2010, n
de pourvoi 09-66802, publi au Bulletin
civil III, n113), un ou plusieurs associs peuvent intenter laction sociale en
responsabilit contre les grants. Les
demandeurs sont habilits poursuivre
la rparation du prjudice subi par la
socit ; en cas de condamnation, les
dommages-intrts sont allous la
socit (article 1843-5, alina 1er, du
Code civil). Le dirigeant peut galement tre responsable pnalement.
Dans les socits risque illimit, et
tel est le cas dune SCI, il ny a pas de
dlits spcifiques. Il conviendra donc
de suivre le droit commun, au premier
chef labus de confiance (article 314-1
du Code pnal).

Point de droit des


procdures collectives
Larticle L. 621-2 du Code de commerce
dispose que la procdure ouverte peut
tre tendue une ou plusieurs autres
personnes en cas de confusion de leur
patrimoine avec celui du dbiteur ou
de fictivit de la personne morale .
La confusion de patrimoines concerne
deux personnes relles. Ces personnes
se sont toutefois comportes comme si
elles navaient quun seul patrimoine:
lentreprise exploite par MM. Y. en
socit de fait jouissait des locaux de
la SCI et la villa, proprit de la SCI,
tait occupe usage dhabitation par
M. Amde Y. sans quaucun loyer nait
t vers la SCI qui navait pas de
comptabilit propre ; quen ltat de ces
constatations et apprciations tablissant limbrication des lments dactif
et de passif caractrisant la confusion
des patrimoines, la cour dappel a lgalement justifi sa dcision dextension de la procdure (Cour de cassation,
Chambre commerciale, 12 juin 2001,
n de pourvoi 98-18835, non publi au
Bulletin).

Revue Franaise de Comptabilit // N478 Juillet-Aot 2014 //

Cet article est issu de la Revue Franaise de Comptabilit.


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