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Bail Commercial PDF
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Article 3 :
Les dispositions du prsent dahir ne sont pas applicables aux baux emphytotiques.
Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prvus par les dispositions qui prcdent,
aux baux passs par les emphytotes, sous rserve que la dure du renouvellement
consenti leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux
au-del de la date d'expiration du bail emphytotique.
Article 4 :
Le prsent dahir n'est pas applicable aux immeubles et locaux constitus en habous et
non grevs de droits traditionnels de menfa ou, en cas d'indivision, lorsque les
intrts des habous reprsentent une majorit des trois quarts dans l'indivision.
Toutefois, les immeubles ou locaux qui entreront dans les patrimoines habous
postrieurement la publication du prsent dahir, demeureront grevs des baux
commerciaux en cours ou ayant fait l'objet d'un renouvellement en application du
prsent dahir.
Titre II : Du renouvellement du bail
Article 5 :
Le droit renouvellement ne peut tre invoqu que par les locataires, leurs
cessionnaires ou ayants droit qui justifient, par eux-mmes ou par leurs auteurs, soit
d'une jouissance conscutive de deux annes en vertu d'un ou plusieurs baux crits
successifs, soit d'une jouissance conscutive de quatre annes en vertu, ou bien d'un
ou plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux crits ou verbaux successifs.
Article 6 :
Par drogation aux articles 687, 688 et 689 du dahir du 12 aot 1913 (9 ramadan1331)
formant Code des obligations et contrats, les baux des locaux soumis aux dispositions
du prsent dahir ne cessent que par l'effet d'un cong donn au moins six mois
l'avance, nonobstant toute stipulation contractuelle contraire.
En consquence, dfaut du cong vis l'alina prcdent, le bail se poursuit au-del
du terme fix par le contrat.
Le bail dont la dure est subordonne un vnement dont la ralisation autorise le
bailleur demander la rsiliation, ne cesse que par l'effet d'une notification faite au
moins six mois l'avance. Cette notification doit mentionner la ralisation de
l'vnement prvu au contrat.
Si, dans le cas d'un bail comportant plusieurs priodes, le bailleur dnonce le bail
l'expiration de l'une de celles-ci, le cong doit tre donn au moins six mois l'avance.
Le cong doit tre donn soit dans les formes prvues aux articles 55, 56 et 57 du
dahir formant Code de procdure civile, soit par lettre recommande avec accus de
rception. Le bailleur doit, peine de ne pouvoir opposer au locataire la forclusion
prvue l'article 27, prciser les motifs du cong et reproduire les termes de cet
article.
Article 7 :
A dfaut de cong, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en
faire la demande soit dans les six mois qui en prcdent l'expiration, soit tout
moment, au cours de sa continuation par l'effet des dispositions de l'article 6 ci-dessus.
La demande en renouvellement doit tre signifie au bailleur soit dans les formes
prvues aux articles 55, 56 et 57 du dahir formant Code de procdure civile, soit par
lettre recommande avec accus de rception.
Sauf stipulations ou notifications contraires de la part du bailleur, la demande en
renouvellement peut tre valablement adresse son grant, lequel est rput avoir
qualit pour la recevoir ; s'il y a plusieurs propritaires, la demande adresse l'un
d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, l'gard de tous. Elle doit
reproduire les termes de l'article 8 ci-dessus, sous peine, pour le locataire, de ne
pouvoir opposer au bailleur la forclusion rsultant de l'expiration du dlai de trois
mois prvu audit article.
Article 8 :
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur
doit, soit dans les formes prvues aux articles 55, 56 et 57 formant Code de procdure
civile, soit par lettre recommande avec accus de rception, faire connatre au
demandeur s'il consent au renouvellement, et dans quelles conditions, ou s'il refuse le
renouvellement en prcisant les motifs de ce refus. A dfaut d'avoir fait connatre ses
intentions dans ce dlai et si la demande en renouvellement a t rdige
conformment aux dispositions de l'article 7 ci-dessus, le bailleur est rput avoir
accepte le renouvellement aux clauses et conditions du bail prcdent. Toutefois, si le
locataire a demand le renouvellement aux clauses et conditions diffrentes, le
bailleur n'est rput avoir accept que le principe du renouvellement, le diffrend
portant sur le prix, la dure ou les autres conditions du bail devant tre port, la
demande de la partie la plus diligente, devant le juge qui statue dans les conditions
prvues l'article 30.
La rponse du bailleur la demande en renouvellement doit reproduire les termes de
l'article 27, peine pour le bailleur de ne pouvoir opposer au locataire la forclusion
prvue par ledit article.
Article 9 :
En cas de renouvellement et dfaut d'accord des parties sur la dure du nouveau bail,
celui-ci aura la mme dure que celle prvue par le contrat du bail expir sans que,
toutefois, la dure du nouveau bail puisse tre suprieure cinq ans.
Dans le cas d'un bail dure indtermine, le nouveau bail aura une dure gale la
dure effective du bail prcdent sans que, toutefois, elle puisse tre suprieure trois
ans.
Dans l'un ou l'autre cas, le nouveau bail prendra effet compter de la date de
l'expiration du bail prcdent si celui-ci avait t dnonc six mois au moins avant
cette date, ou bien, dans le cas o le bail s'est poursuivi au-del du terme fix par le
contrat, conformment aux dispositions de l'article 6 ci-dessus, compter du premier
jour du mois suivant soit la date pour laquelle un cong aurait t valablement notifi,
soit celle de la demande ou de l'offre de renouvellement.
Article 13 :
Pour bnficier du droit de priorit prvu soit a l'article 11, soit l'article 12 ci-dessus,
le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard, dans les trois mois qui suivent
son dpart, notifier sa volont d'en user au propritaire, soit dans les formes prvues
aux articles 55, 56 et 57 du dahir formant Code de procdure civile, soit par lettre
recommande avec accus de rception en lui faisant connatre son nouveau domicile.
Il doit notifier dans les mmes formes tout nouveau changement de domicile.
Le propritaire qui a reu une telle notification doit, avant de louer un nouveau local,
aviser en la mme forme le locataire qu'il est prt lui consentir un nouveau bail.
Cet avis doit mentionner que le locataire a un dlai de trois mois pour faire savoir au
propritaire s'il accepte ou non le nouveau bail ou, dans le cas o acceptant le principe
du nouveau bail, il n'est pas d'accord sur les conditions de celui-ci, pour saisir la
juridiction comptente. Pass ce dlai et si l'avis a t formul conformment la
disposition qui prcde, le propritaire pourra disposer du local.
A dfaut d'accord entre les parties sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont
dtermines conformment aux dispositions de l'article 30.
Le propritaire qui ferait chec au droit de priorit du locataire est passible, sur la
demande de ce dernier, de lui payer des dommages-intrts.
Article 14 :
Lorsque l'immeuble reconstruit, dans les conditions prvues aux articles 11 et 12 cidessus, possde une superficie suprieure celle de l'immeuble primitif, le droit de
priorit est limit des locaux d'une superficie quivalente celle des locaux
prcdemment occups ou susceptibles de satisfaire aux mmes besoins commerciaux
que ces derniers.
Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la rinstallation de tous les occupants,
la prfrence est accorde aux locataires exploitant les fonds de commerce les plus
anciens qui auront valablement fait connatre leur intention d'occuper les lieux.
Lorsque l'immeuble reconstruit ne comporte pas de locaux convenant l'exploitation
commerciale, industrielle ou artisanale prcdemment exerce, le locataire vinc peut
nanmoins user de son droit de priorit sur les locaux reconstruits pour l'exercice
d'une exploitation diffrente compatible notamment avec le nouvel amnagement
desdits locaux, la nature et la situation de l'immeuble.
Article 15 :
Le propritaire peut galement diffrer, pendant une dure maximum de deux ans, le
renouvellement du bail, s'il se propose de surlever l'immeuble et si cette surlvation
rend ncessaire l'viction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ces cas, une
indemnit gale au prjudice subi sans qu'elle puisse excder deux ans du loyer en
vigueur au moment de l'viction.
Dans le cas o il est fait usage de cette facult, le locataire a le droit de rester dans les
lieux jusqu'au commencement effectif des travaux.
Article 16 :
Le bailleur peut refuser, sans tre tenu au paiement de l'indemnit d'viction prvue
l'article 10 ci-dessus, le renouvellement du bail s'il reprend les lieux pour les habiter
lui-mme ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou
ceux de son conjoint, condition que le bnficiaire de la reprise ne dispose pas d'une
habitation correspondant ses besoins normaux et ceux des membres de sa famille
vivant habituellement ou domicilis avec lui que ces besoins correspondent une
utilisation normale du local et que ce local puisse tre adapt, par simples travaux
d'amnagement, un usage d'habitation. La reprise partielle n'est admise au bnfice
des dispositions ci-dessus qu' la condition de ne pas porter atteinte l'exploitation et
l'habitation du locataire.
Lorsque l'immeuble a t acquis titre onreux, le bailleur ne peut bnficier de cette
disposition que si son acte d'acquisition a date certaine plus de trois ans avant
l'exercice de ce droit.
Le bailleur qui exerce le droit de reprise partielle ou totale prvu au prsent article est
tenu de verser au locataire ou son ayant droit une indemnit gale au dommage subi
sans qu'elle puisse excder cinq ans de loyer au taux en vigueur au moment de
l'viction.
Sauf motif lgitime, bnficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux
dans un dlai d'un an dater du dpart du locataire vinc et pendant une dure
minimum de cinq ans. A dfaut, il est tenu de verser au locataire vinc une indemnit
gale au montant du prjudice subi.
Article 17 :
Le droit au renouvellement n'est pas opposable au propritaire qui se propose de
construire sur tout ou partie d'un des terrains viss au paragraphe 2 du 2e alina de
l'article premier ci-dessus des locaux usage d'habitation si avant l'expiration du dlai
de deux ans compter du refus de renouvellement, il entreprend effectivement ladite
construction. Le locataire vinc peut rester sur les lieux jusqu'au commencement
effectif des travaux.
Ce droit de reprise ne peut, en tout tat de cause, tre exerc que sur la partie du
terrain indispensable la construction. Il donne lieu, s'il a pour effet d'entraner
obligatoirement la cessation de l'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale,
au paiement de l'indemnit prvue l'article 12 ci-dessus. En outre, si l'immeuble
construit comporte des locaux usage commercial industriel ou artisanal, le locataire
vinc bnficie du droit de priorit prvu l'article 12 ci-dessus dans les conditions
fixes par les articles 13 et 14 du prsent dahir.
Article 18 :
Le propritaire ou le principal locataire qui, en mme temps qu'il est bailleur des
lieux, est le vendeur du fonds de commerce qui y est exploit et qui a reu le prix
intgral, ne peut refuser le renouvellement qu' la charge de payer l'indemnit
d'viction prvue l'article 10, sauf s'il justifie d'un motif reconnu grave et lgitime
l'encontre du preneur.
Article 19 :
En cas d'expropriation pour cause d'utilit publique, la collectivit publique qui
poursuit l'expropriation peut se soustraire au paiement de l'indemnit d'viction
prvue l'article 10, en offrant au locataire vinc un local quivalent situ
proximit.
Dans ce cas, le locataire peroit une indemnit compensatrice de sa privation
temporaire de jouissance et, le cas chant, de la moins-value de son fonds. Il est en
outre rembours de ses frais normaux de dmnagement et d'emmnagement.
Article 20 :
Au cas o il viendrait tre tabli la charge du bailleur qu'il n'a exerc les droits qui
lui sont confres aux articles 11 et suivants qu'en vue de faire chec aux droits du
locataire, notamment par des oprations de location et de revente, que ces oprations
aient un caractre civil ou commercial, le locataire aura droit une indemnit gale au
montant du prjudice subi.
Le locataire sortant a le droit de faire valuer le prjudice qu'il subit au moment de
l'viction selon la procdure prvue aux articles 27 et suivants du prsent dahir.
Article 21 :
Aucun locataire pouvant prtendre l'indemnit d'viction ou une des indemnits
prvues aux articles 12 18 inclus, ne peut tre oblig de quitter les lieux avant de
l'avoir reue, moins que le propritaire ne lui verse une indemnit provisionnelle
fixer par le prsident du tribunal de premire instance, lequel sera saisi dans les
conditions prvues l'article 27 et statuera sous rserve d'appel comme il est dit
l'article 30.
Cette indemnit sera impute sur le montant de celle qui sera dfinitivement fixe, soit
l'amiable, soit en justice si celle-ci est suprieure. Dans le cas contraire, le locataire
sera tenu envers le propritaire au remboursement de la diffrence ou mme, dans le
cas o le tribunal refuserait l'octroi de l'indemnit dfinitive, de la totalit du montant
de l'indemnit provisionnelle.
Le locataire usant du droit prvu l'alina premier a droit au maintien dans les lieux
aux clauses et conditions du contrat de bail expir jusqu'au paiement de l'indemnit
provisionnelle.
Article 31 :
Pendant la dure de l'instance, le locataire est tenu de continuer payer les loyers
chus au prix ancien ou le cas chant, au prix qui pourra, en tout tat de cause, tre
fix titre provisionnel par le juge saisi, conformment l'article prcdent, sauf
compte faire entre le bailleur et le preneur aprs fixation dfinitive du prix du bail
renouvel.
Dans le dlai de trente jours compter du jour o l'ordonnance vise l'article
prcdent est devenue dfinitive ou de la notification de l'arrt de la cour d'appel, les
parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixes judiciairement.
Toutefois, elles auront la facult, le locataire de renoncer au renouvellement et le
bailleur de refuser celui-ci, charge pour celle des parties qui aura manifest son
dsaccord de supporter tous les frais.
Si ce dsaccord n'a pas t notifi la partie adverse, soit dans les formes des articles
55, 56 et 57 du dahir formant Code de procdure civile, soit par lettre recommande
avec accus de rception, dans le dlai de trente jours indiqu ci-dessus et faute par le
bailleur d'avoir envoy dans le mme dlai la signature du preneur le projet de bail
conforme la dcision susvise ou faute d'accord du locataire dans le dlai de trente
jours compter de la rception de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrt fixant le prix et les
conditions du nouveau bail vaudra bail.
Article 32 :
Si le bailleur refuse le renouvellement et si le locataire entend contester les motifs de
ce refus ou demander le paiement d'une indemnit d'victions il assigne le bailleur
devant le tribunal de premire instance de la situation de l'immeuble
Il en est de mme si le bailleur refuse le renouvellement du bail aux conditions
dtermines en application de l'article 30 ci-dessus.
La requte introductive d'instance doit tre dpose au secrtariat-greffe dans le dlai
de trente jours a compter de la notification du procs-verbal de non-conciliation ou de
la notification par le bailleur du refus de renouvellement prvue l'alina 3 de l'article
31 du prsent dahir ; ces notifications devront mentionner expressment ce dlai.
Les dcisions en dernier ressort peuvent tre dfres la Cour de cassation.
Le propritaire qui a succomb peut, dans le dlai de trente jours compter du jour o
la dcision est devenue dfinitive s'il s'agit d'une dcision de premire instance, ou de
la notification de l'arrt s'il s'agit d'une dcision de la cour d'appel, se soustraire au
paiement de l'indemnit, charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de
consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de dsaccord, sont
fixes conformment aux rgles de l'article 30. Ce droit ne peut tre exerc qu'autant
que le locataire est encore dans les deux et n'a pas dj lou ou achet un autre local.
Pendant la dure de l'instance, le locataire est tenu de continuer payer le loyer dans
les conditions prvues l'article prcdent.
Article 33 :
Toutes les actions exerces en vertu du prsent dater se prescrivent par une dure de
deux ans. Elles sont portes devant le tribunal de premire instance de la situation de
l'immeuble l'exception toutefois de celles qui sont vises aux articles 27 30 inclus
du prsent dahir.
Tous les dlais prvus au prsent dahir sont francs.
Article 34 :
Les contestations relatives l'application du prsent dahir sont de la comptence des
juridictions franaises ou des juridictions chrifiennes selon les rgles du droit
commun. Toutefois, titre provisoire, ces contestations seront portes exclusivement
devant les juridictions franaises jusqu' une date qui sera fixe par arrt viziriel.
Article 35 :
Le locataire contre lequel le propritaire intente devant une juridiction chrifienne une
action tendant faire cesser l'occupation des lieux lous doit, pour bnficier des
dispositions du prsent dahir, demander le renouvellement de son bail dans le dlai
d'un mois, partir de la notification qui lui est faite de la citation manant de la
juridiction saisie.
Mention sera faite, sur ladite citation, que faute par le locataire d'avoir fourni la
demande de renouvellement dans ce dlai, il sera dchu du bnfice du prsent dahir.
A dfaut de cette mention, le locataire sera relev de la dchance.
Titre VII : Dispositions diverses
Article 36 :
Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme les clauses, stipulations et
arrangements qui auraient pour effet de faire chec au droit de renouvellement institu
par le prsent dahir ou aux dispositions des articles 25 et 26.
Article 37 :
Sont galement nulles, quelle qu'en soit la forme les conventions tendant interdire au
locataire qui remplit les conditions prescrites par l'article 5 ci-dessus de cder son bail
l'acqureur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
Article 38 :
La faillite et la liquidation judiciaire n'entranent pas, de plein droit, la rsiliation du
bail des immeubles affects l'exploitation industrielle, commerciale ou artisanale du
dbiteur, y compris les locaux dpendant de ces immeubles et servant son habitation
ou celle de sa famille. Toute stipulation contraire est rpute non crite.
Article 39 :
Lorsqu'il est la fois propritaire de l'immeuble lou et du fonds de commerce qui y
est exploit et que le bail porte en mme temps sur les deux, le bailleur devra verser
au locataire, son dpart, une indemnit correspondant au profit qu'il pourra retirer de
la plus-value apporte, soit au fonds, soit la valeur locative de l'immeuble, par des
amliorations matrielles effectues par le locataire avec l'accord exprs du
propritaire.
Article 40 :
Les dispositions du prsent dahir ne s'appliquent pas aux baux consentis sur des
immeubles ou des locaux appartenant au domaine priv de l'Etat ou des autres
personnes ou collectivits publiques, si ces immeubles ou ces locaux sont affects
l'usage de service public ou si la location de ces immeubles ou de ces locaux a t
assortie d'une clause excluant expressment l'application usage commercial,
industriel ou artisanal.
Elles ne s'appliquent en aucun cas aux baux consentis, antrieurement la date de
publication du prsent dahir, sur des immeubles ou des locaux pralablement acquis
par voie d'expropriation.
Article 41 :
Les dispositions du dahir du 5 mai 1928 (15 kaada 1336) sur les baux loyer
s'appliquent aux titulaires des baux vises aux articles premier et 2 du prsent dahir qui
ne remplissent pas les conditions exiges par l'article 5 ci-dessus.
Titre VIII : Dispositions transitoires
Article 42 :
Les dispositions du prsent dahir sont, sous rserve des dispositions du dernier alina
de l'article 23, applicables de plein droit aux baux en cours ou prorogs, ainsi qu'
toutes les instances introduites avant sa publication et qui, cette date, n'ont pas fait
l'objet de dcisions passes en force de chose juge. Toutefois, les dispositions du
premier alina de l'article 22 ne sont applicables qu'aux baux conclus, notamment par
renouvellement de baux anciens, postrieurement la publication du prsent dahir.
Il ne sera plus tenu compte des forclusions, dchances ou irrecevabilits encourues
par les locataires en vertu des dispositions du dahir du 17 janvier 1948 (5 rebia I
1367), dans les instances en cours la date de publication du prsent dahir qui se
poursuivront devant les juridictions actuellement saisies sans qu'il soit besoin de
former de nouvelles demandes.
Article 43 :
Les locataires bnficiant de la prorogation dicte par le dahir susvis du 22 mai
1954 (19 ramadan 1373) pourront, moins qu'ils n'aient renonc au bnfice de ladite
prorogation dans les conditions fixes par l'article 2 dudit dahir, formuler dans le dlai
de quatre-vingt-dix jours compter de la publication du prsent dahir une demande
l'effet d'obtenir, suivant le cas, soit le renouvellement du bail, soit l'une des deux
indemnits dfinies par les articles 10 et 15 ci-dessus.
La demande prvue l'alina prcdent doit tre rdige et signifie au bailleur
conformment aux dispositions des alinas 2 et 3 de l'article 7 du prsent dahir. Les
dispositions du prsent dahir, notamment celles des articles 8, 27 et 30, s'appliquent
ensuite pour l'instruction de cette demande, soit l'amiable, soit judiciairement.
Les baux faisant l'objet de la demande vise l'alina premier du prsent article
demeureront prorogs de plein droit jusqu' la ralisation d'un accord amiable, ou, le