Article site web

http://fr.allafrica.com/stories/201507131843.html

Par Alfred Kouam

Cette croissance dmographique a comme consquence immdiate un accroissement
des besoins en quipements, logements et terrains urbains.
Aprs le dsengagement de l'Etat dans le secteur de l'immobilier, la Cte d'Ivoire est
aujourd'hui confronte une crise de logements, notamment Abidjan, la capitale
conomique. Pour juguler cette crise, Tour Ahmed Bouah, initiateur de projet
immobilier estime que l'une des solutions cette situation passe ncessairement par la
cration d'une zone d'amnagement concerte. Cette zone a l'avantage de viabiliser et
d'quiper l'assiette foncire d'infrastructures diverses avant de btir les logements.

Cela va donner la Cte d'Ivoire, selon ce promoteur immobilier la place qu'il lui faut
dans la sous-rgion. En effet, la population abidjanaise s'est fortement accrue pour se
situer.

Selon le 4me recensement gnral de la population et de l'habitat, Abidjan compte

environ 5 000 000 d'habitants, ce qui reprsente actuellement prs de 30% de la
population totale du pays et 60 % de la population urbaine nationale.

Cette croissance dmographique a comme consquence immdiate un accroissement

des besoins en quipements, logements et terrains urbains.

Cependant, avec le retrait de l'Etat de la production directe de logements et de terrains

urbains amnags, les mcanismes institutionnels et financiers mis en place arrivent
peine couvrir 10% des besoins des populations. Les autres 90% de la demande ne
sont satisfaites que par des filires prives dont la plupart prolifre dans un cadre
informel, mal structur et sans encadrement technique.

Les oprateurs fonciers qui animent ces filires agissent le plus souvent de manire
dsordonne en faisant parfois fi des rgles lmentaires en matire d'urbanisme et
d'amnagement urbain.

Les effets pervers des actions de ces oprateurs fonciers s'observent travers le
dveloppement incontrl et anarchique de nouvelles poches d'urbanisation de la ville et
la prolifration de quartiers aux amnagements approximatifs localiss gnralement
dans les zones priphriques d'Abidjan.

A ct de ces problmes majeurs, il ne faut pas occulter les difficults que rencontrent
les autorits administratives et locales faire appliquer avec rigueur le schma Directeur
du Grand Abidjan (Asda) du fait du non-respect par les propritaires coutumiers des
procdures techniques et administratives en matire d'amnagement spatial.
C'est donc face ces besoins croissants en logements estims 25.000 units par an
pour la seule ville d'Abidjan, et la ncessit du respect du schma Directeur du Grand
Abidjan, que Tour Ahmed Bouah a initi la cration d'un ple urbain dont l'un des sous-
produits reste le programme immobilier de (50 000 logements) destins aux Fds, aux
enseignants du secondaire, du suprieur et de groupes constitus. Ce projet est
raliser sur un espace qu'elle compte amnager et y encadrer d'autres promoteurs
privs ou publics afin de garantir un cadre de vie qualitative..

En somme, le secteur du btiment est en plein essor. Avec la sortie de crise qui sera
accompagne par la reconstruction, il y a lieu de penser que cette donne va
redynamiser le secteur du btiment.

On espre que cette relance viendra rsoudre l'pineux problme du dficit cumul
estim 500 0000 et surtout satisfaire les besoins annuels estims 50 000 logements.

La Cte d'Ivoire a longtemps t et est encore malgr la crise, le principal ple

conomique de la sous-rgion ouest africaine grce aux atouts de son conomie
(cacao, textile, agroalimentaire) et de ses infrastructures portuaires et routires.

Mais le ralentissement conomique de 1999 accentu par la crise politique dclenche

en 2002, ont mis mal l'activit conomique du pays avec la fermeture d'usines, la
rduction des investissements privs, le ralentissement de l'aide financire, les
dplacements des populations, la destruction des systmes de production et de
commercialisation, etc..

Mais, les effets de la crise ont eu un impact macroconomique et social majeur sur le
pays. En effet, tous les secteurs d'activits sont sinistrs et l'on assiste une lvation
significative du seuil de pauvret au-del de 40%.

Le pays maintient cependant, son leadership dans l'espace Uemoa dont il demeure
toujours le principal partenaire conomique avec 40% du produit intrieur de la zone.

Le Pid rel s'est tabli 4.219,4 milliards FCFA en 2006 et 4.330,5 milliards en 2007
selon le Ministre de l'Economie et des Finances avec un taux de croissance de 1,2% et
1,5% sur ces deux annes.

Malgr la crise sociopolitique, la Cte d'ivoire a su prserver ses infrastructures. Le pays

dispose en effet d'un rseau routier important qui compte 80.000 kilomtre dont 6.500
km de routes bitumes. Il existe aussi une ligne ferroviaire qui relie Abidjan
Ouagadougou (Burkina-Faso). Les infrastructures aroportuaires comprennent trois
aroports internationaux (Abidjan, Bouak et Yamoussoukro), 14 aroports rgionaux et
27 arodromes.

Deux ports en eau profonde (Abidjan et San-Pedro) font la fiert du pays. Leurs
extensions et modernisation sont en cours grce au Prsident Laurent Gbagbo, avec
l'acquisition des quipements de pointe. Le pays est pourvu en adduction d'eau potable
dont la couverture est estime environ 84%.
Le pays produit galement de l'nergie dont le transport et la distribution relvent de la
Compagnie Ivoirienne d'Electricit (Cie). Et depuis 2003, un programme spcial de
transfert de la capitale d'Abidjan Yamoussoukro est en cours d'excution. Ce
programme prvu de 2003 2010 prsente le plus grand chantier en perspective en
Cte d'Ivoire.

Avec un taux de croissance d'environ 3,3% l'an, la population de la Cte d'ivoire en

2014 enregistre plus de 22 millions d'habitants, dont au moins 5 millions pour Abidjan la
capitale conomique; ce qui fait d'Abidjan la ville la plus peuple de l'Afrique de l'Ouest
francophone. La problmatique du logement se rsume donc trouver un toit toute
cette population forte tendance haussire.

Au dbut de la dcennie, la. Situation de logements tait dj hautement dficitaire.

Pour combler ce dficit, au moins 20 mille logements devraient sortir de terre par an
dans la seule ville d'Abidjan, et un peu plus de 40 mille pour le reste du pays selon le
Ministre de la Construction et de l'urbanisme. Quant l'offre de logements dans la ville
d'Abidjan, elle ne dpassait gure les 8 mille units par an.

Le march du logement connat donc un fort dsquilibre entre l'offre et la demande.

L'Etat devra alors chaque anne trouver les ressources ncessaires pour financer 12
mille nouveaux logements.

Le projet immobilier de Sophia prvoit la ralisation d'un ple urbain qui sera un
espace amnag de faon concert et qui prendra en compte toutes les commodits qui
accompagnent les logements savoir les quipements collectifs, l'assainissement.
Etc.Ce ple urbain, complet, sera capable de participer au fonctionnement conomique
du potentiel mtropolitain et prendra en charge toutes les dimensions (conomiques,
culturelles, politiques, sociales et rsidentielles) complmentaires celles d'Abidjan.

Sa ralisation se fait sur plusieurs centaines d'Ha et voit l'effort mutualis de plusieurs
socits de promotion immobilire raliser leurs programmes dans un canevas bien
prcis dans le genre de zone d'amnagement concerte.

Ici l'avantage va se situer au niveau de l'amnagement obligatoire de l'assiette foncire

sous les auspices de promoteur principal qui est Sophia. D'ailleurs, elle-mme compte y
raliser 50 000 logements tals sur les 25 ans venir compter de 2009 au profit des
Fds, des Enseignants, des travailleurs du secteur priv et de la diaspora.

En ralit, ce que nous avons initi est nouveau, il rompt avec le conformisme habituel
et s'inscrit dans une dynamique qui chappe beaucoup de personnes mme celles qui
exercent dans le secteur immobilier.

Selon les estimations, le besoin de logement tourne autour de 500.000 logements avec
un besoin annuel de 50.000 habitations. La problmatique dans la ville d'Abidjan se
justifie par le fait que le flux migratoire issu du miracle conomique ivoirien a drain
beaucoup de monde Abidjan.
Malheureusement, la production de logement consquente n'a pas suivi. Malgr ce flux
migratoire, l'Etat lui-mme, a arrt la production du logement pour causes de crise que
je viens d'expliquer. De plus l'Etat en se dsengageant n'a pas pu mettre en place des
structures pour combler son absence. On a donc assist une urbanisation non
matrise o chacun faisait ce qu'il voulait.

Et surtout, les mcanismes institutionnels tels que le Cdmh et le compte des terrains
urbains qui sont logs la banque nationale d'investissement n'ont pas pu fonctionner
comme il se devait.

Le priv appel suppler l'Etat n'est anim que par un esprit mercantile. Les conditions
et les procdures mises en place par les socits immobilires pour acqurir une
maison sont draconiennes telle enseigne que 96% des demandeurs de logements se
sont vus exclus par ce systme.

Ce ple urbain est localis sur l'axe Abidjan-Anyama. Cette zone connat ces dernires
annes une forte pression foncire, du fait de l'explosion dmographique d'Abidjan dont
la population est estime plus de 5 millions d'habitants et du fait de sa position
tampon, ouverte aux flux migratoires de plus en plus importants en provenance des
villes de l'intrieur du pays.

Les occupations dans cette zone se dveloppent le long des trois (03) grands axes
routiers (autoroute du Nord, route d'Adzop et d'Agboville), crent des poches urbaines
insuffisamment structures et non amnages.

En effet, il est noter que cette zone d'extension ne connat aucune opration
d'amnagement foncier. Elle se structure par une juxtaposition de diffrents plans de
lotissements, souvent de superficie importante mettant ainsi en exergue le manque
d'incohrence en matire de planification urbaine.

Ces insuffisances se traduisent par la multiplicit de plans de lotissement, donnant un

caractre parcellaire et disparate de la zone ; une tude d'ensemble inexistante, une
forte propension des constructions anarchiques, un faible niveau d'quipement, un faible
niveau de viabilisation, l'absence d'une rglementation d'urbanisme dfinie de la zone.

Ainsi, se caractrise, grands traits, la zone d'tude d'une superficie de 30 000

hectares, dlimite comme suit : Au Sud, l'Ocan Atlantique, au Nord, l'Autoroute du
Nord, l'Est, le Canal de Vridi, et l'Ouest, la limite de la commune de Songon.

La commande rcente d'une tude du plan d'urbanisme de cette zone nous situe sur la
ncessit et l'urgence de l'intervention en matire de planification urbaine, cette tude
d'ailleurs s'inscrit dans la mise en uvre des recommandations relatives l'actualisation
du schma directeur d'urbanisme du Grand Abidjan. C'est donc l'intrieur de cette
zone que se situe notre assiette foncire capable d'abriter notre ple urbain.

L'objectif principal est de doter cet espace d'un plan d'urbanisme de dtail cohrent afin
d'assurer un dveloppement urbain harmonieux de cette zone.
Le dsengagement de l'tat et ses consquences dans le secteur de l'immobilier.

L'tat a depuis longtemps jou un rle prpondrant dans le secteur de l'immobilier. ce

rle a volu au cours du temps.

Ainsi, la priode 1960-1970 est marque par l'intervention directe de l'Etat qui a financ
et produit de des logements sociaux mis disposition par location travers des socits
publiques.

Ensuite la dcennie 1970-1980: se caractrise par le dsengagement progressif de

l'Etat par la production de logements qui sont mis disposition par location-vente et
vente directe d'une part et d'autre part, par la cession du parc existant.

Enfin de 1980 nos jours, on observe une autre forme de dsengagement de l'Etat qui
intervient dsormais par les aides indirectes: exonrations fiscales, soutien aux
mcanismes de financement travers le Fonds de Soutien l'Habitat (Fsh), et le
Compte de Mobilisation pour l'Habitat (Cdmh).

La libralisation de ce secteur a comme consquences les difficults mobiliser des

ressources, la modicit des ressources publiques alloues l'habitat du fait des choix
budgtaires qui minorent les besoins en logements des populations revenus
modestes, l'accroissement des quartiers spontans, insalubres et des bidonvilles.

A cela il faut ajouter la recrudescence de l'auto construction ne respectant pas toujours

les normes ; le dficit important et croissant de logements sociaux; l'insuffisance
d'entretien et de maintenance des difices publics et du patrimoine immobilier de l'Etat.

Par ailleurs, l'Etat s'est dsengag au profit du secteur priv et compte gnralement
sur les lois du march pour que se rsolvent les problmes de l'offre de logements.
Ainsi, le promoteur priv acquiert les terrains ses frais, recherche les financements
ncessaires et construit les logements.

Les effets d'une telle option sont, entre autres, les affrontements et de nombreux litiges
sur le foncier; les difficults produire des documents lgaux; construction de
logements haut et moyen standing cot lev; demande de logements sociaux non
satisfaite dans les tranches de revenus infrieurs 200.000 Fcfa.

Cote d'Ivoire
Journe "femme de chez nous" - Le peuple avikan se valorise Abidjan
Ado Yolande, prsidente de cette Ong, par ailleurs prsidente de l'Association des femmes Avikam de Plus