Maxime Le Clerc de la Herverie

Master 2 ISC Services en rseau et e-business

Internet et le march immobilier

1
 Rsum

Le march de limmobilier est vaste et ses acteurs sont nombreux, lINSEE recense
quelques 226935 entreprises dans ce secteur. Les acteurs traditionnels sont les notaires, les
entreprises de promotion immobilire, les marchands de biens. Mais mergent de nouveaux
intervenants qui sont surtout prsents sur Internet.

Cette prsence est due au dveloppement des Technologies de lInformation et de la

Communication et dInternet. Le consommateur tant demandeur et mieux quip pour
accder aux nouvelles technologies, ces entreprises se sont dveloppes pour proposer une
nouvelle offre de services.

Il en ressort un march diffus o tous les acteurs tentent de se faire une place.
Lobjectif est ainsi, pour les entreprises traditionnelles, de sadapter, tandis que les nouveaux
concurrents ne cessent dvoluer pour coller au maximum aux attentes des consommateurs.

Ces mutations ne se font donc pas sans heurts pour le consommateur qui nest pas
toujours laise et bien protg sur ce march.

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 Plan

Introduction p4

Le march de limmobilier p5
1. Quelques donnes
2. Les acteurs en place
3. lmergence de nouveaux type dacteurs

Internet : quel impact sur le march traditionnel de limmobilier ?

1. Le dveloppement des TIC et de lInternet p6
2. Une nouvelle donne pour les acteurs
3. Un march diffus et pas toujours optimal

La rponse stratgique des diffrents acteurs p9

1. Adaptation
2. Evolution
3. Limites juridiques

Conclusion p11

Bibliographie p12

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 Introduction

Le march de limmobilier est un march traditionnel rparti entre de nombreux acteurs.

Ceux-ci se partagent le march surtout localement. Mais rcemment une nouvelle gnration
de professionnels a vu le jour. Lmergence des Technologies de lInformation et de la
Communication (TIC) et dInternet a modifi les rgles du jeu, les consommateurs sont attirs
par les consultations et la recherche de biens en ligne, cest ainsi que de nouveaux acteurs
mergent pour sadapter aux nouvelles exigences des consommateurs. Un nouveau march
plus diffus apparat o les concurrents sont nationaux. Chaque acteur va devoir ainsi sadapter
et trouver une rponse stratgique ces mutations. La place est donc chre pour le march sur
Internet car elle demande de la ractivit et une innovation permanente.

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Le march de limmobilier

Trs vaste et fortement dvelopp, le march de limmobilier est trs flou. Quelques
donnes sur ce march vont permettre de mettre en avant les principaux acteurs et pointer les
dernires volutions de la concurrence.

1. Quelques donnes sur le march franais.

Selon lINSEE les activits immobilires sont une classe laquelle appartiennent les
secteurs de la promotion et gestion immobilire avec ceux de la location immobilire. Pour
2005 les chiffres taient de 226935 entreprises dans cette classe, gnrant un chiffre daffaire
de 86.595.476 Keuros.
Cest un march trs diversifi, mais majoritairement occup par des professionnels, 60% des
transactions se font par le biais de professionnels (tns-sofres). Le reste des transactions est
effectue de particulier particulier.
Le march immobilier est fortement concurrentiel, les entreprises sont de natures trs varies
mais trs prsentes localement.

2. Les acteurs en place

De nombreux acteurs sont prsents sur le march de limmobilier, on y retrouve

classiquement les notaires, ils sont au nombre de 8299 en France et plus de 50% de leur
activit est dans limmobilier (www.notaires.fr). Les entreprises de promotion immobilire
(Bouygues immobilier, 4M) sont environ 9587 pour un chiffre daffaire de 14823 Meuros,
elles ont pour activit la construction et la rhabilitation. Sont aussi prsents les marchands de
biens, au nombre de 13837, ils ralisent un CA de 6844 M euros par le biais de lachat et la
revente de biens immobiliers. Les agences immobilires et administrateurs de biens sont
33794 en France et gnrent un CA de 8095 M euros en estimant et en grant des
transactions. En grand acteur on retrouve aussi les entreprises de location immobilire au
nombre de 14920.
Ces acteurs du march de limmobilier sont considrs comme des acteurs traditionnels, mais
en parallle on observe lmergence de nouveaux concurrents.

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 3. Les nouveaux acteurs

Le march de limmobilier a toujours connu le systme du particulier particulier, il

permet dviter les cots de transaction et frais divers demands par les agences ou notaires.
Cest par ce biais que sont nes les revues dannonces mettant en relation directement les
particuliers et permettant un regroupement de linformation, De particulier particulier .
Ces revues sont ainsi venues concurrencer les acteurs dj prsents. Depuis quInternet sest
dvelopp un nombre important dacteurs a suivit le pas. Des agences en lignes, comme le site
agencedirecte.com, des moteurs de recherche dannonces, seloger.com, des sites de services
aux professionnels ou aux particuliers, evaluation-immo.com, des sites dannonces en ligne.
Un panel trs diversifi dacteurs plus ou moins identifiables et plus ou moins dvelopps.
Lexemple de seloger.com, pure player et leader dans le domaines des annonces sur le net
prsente une progression de son chiffre daffaire semestriel de 60.1%, pour un taux de
pntration de plus de 40% (idfmedias.fr pour 2007).

Le march de limmobilier, dj trs diversifi, voit apparatre de nouveaux concurrents et

intermdiaires. Cette volution nest possible que pour certaines raisons et en particulier celles
lies lvolution des nouvelles technologies de linformation et de la communication.
Llment dclencheur tant Internet.

Internet : quel impact sur le march traditionnel de

limmobilier ?

Ces dernires annes se sont dveloppes ce que lon a appel les Nouvelles Technologies
de lInformation et de la Communication (NTIC). Ces changements ont donc boulevers les
acteurs en place du march de limmobilier et permis de voir merger des concurrents. Cest
ainsi que le march en lui-mme va muter.

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 1. Le dveloppement des TIC et dInternet.

La notion de TIC est le constat des fortes avances en matire dinformatique, dInternet
et des tlcommunications et de leurs interactions. Le dveloppement des bases de donnes,
de la rapidit de traitement, la transmission quasi instantane des informations, a permis
tous les acteurs daccder linformation plus rapidement et de manire plus prcise. Chaque
entreprise immobilire a sa base de donnes, linformatique a permis de les stocker, Internet
de les transmettre. Ainsi les diffrentes agences dun rseau se relient entre elles pour partager
leur information. Les externalits de rseaux apparaissent et permettent aux entreprises
immobilires dlargir leur offre, de diminuer leurs cots de recherche et de profiter des
avantages des rseaux auxquels elles appartiennent. Les entreprises indpendantes se placent
chez des intermdiaires et sont plus visibles par le consommateur.
Le tableau suivant prsente les diffrences dues aux TIC et lusage dInternet pour les
entreprises du secteur et les consommateurs (et professionnels).

March traditionnel Internet

- Concurrence locale
Entreprises
- Prix moyens plus levs
- Proximit
Atouts - Offre pertinente
Consommateur
- Offre limite et locale
Entreprise
- Information imparfaite
Faiblesses
- Cot lev de la recherche
Consommateur dinformation
- Offre essentiellement
locale
- Offre globale
- Couverture importante
- Information plus complte
- Cots de transaction plus
faibles
- Intermdiaires moins
nombreux
- Concurrence importante
- Veille concurrentielle
- Evolution rapide
- Validit de linformation
- Disponibilit des
professionnels

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 2. Une nouvelle donne pour les acteurs.

Le march de limmobilier est donc boulevers, Herv Parent, dans un article de Juin
2005, prcise : En cinq ans, Internet est devenu incontournable pour acheter ou louer un
logement. Aujourd'hui, 80 % des recherches passent par ce biais et il gnre plus de 30 % du
chiffre d'affaires des agents immobiliers (Ipsos-FNAIM). Cest donc la preuve quil existe
une relle demande des consommateurs.
Apparaissent ainsi des nouveaux oprateurs sur les marchs dont le mtier est essentiellement
bas sur ces rseaux. Ils agrgent linformation et la proposent au consommateur, ils filtrent
les bases et amnent plus rapidement le consommateur ce quil recherche.
En parallle se crent des agences en ligne, elles tentent de concurrencer les agences
traditionnelles en proposant des services distance et des cots plus faibles.

3. Un march diffus mais pas toujours optimal.

Les TIC permettent donc de nouvelles entreprises de se positionner sur un secteur

apparemment satur. La recherche d'un logement s'effectue de plus en plus sur Internet.
Entre 2005 et 2007, l'audience des sites de l'immobilier a attir 17.3% des internautes, selon
une tude de Mdiamtrie cite le Figaro du 25 Septembre 2007. Mais face ce croissant
intrt de limmobilier en ligne, tous les oprateurs tentent de se positionner, il en va ainsi
dun flou pour le consommateur entre les sites agrgateurs dannonces, comme
sitimmo.com, les sites des rseaux traditionnels, fnaim.fr, les prestataires virtuels,
agencedirecte.com,

Le constat est donc fait que les TIC et lessor dInternet ont un impact consquent sur le
march de limmobilier. Les acteurs traditionnels sadaptent et se mette en phase avec les
volutions permanentes de leurs concurrents sur Internet.

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 La rponse stratgique des diffrents acteurs

Dans cette effervescence de nouveaux intervenants sur le march de limmobilier, les

acteurs traditionnels mutent et voluent pour offrir des services concurrents. Mais en parallle
les tendances et les volutions sont beaucoup plus actives sur Internet. Tous les oprateurs
doivent se positionner et adopter des stratgies de diffrenciation.

1. Adaptation

Pour contrer cette nouvelle concurrence les acteurs traditionnels sadaptent et proposent
de nouveaux modles conomiques. Les notaires se regroupent autour de bases de donnes
communes et migrent vers des solutions de signature numrique des actes notaris dit
authentiques , ils regroupent leurs informations sur des sites communs, immonot.com.
Les agences en rseaux profitent de lopportunit dappartenir un groupe pour se runir sous
la bannire dun site, arthurimmo.com. Dans cette configuration le consommateur a peu de
chance de profiter dune baisse des cot due une meilleure information et une concurrence
des acteurs, en effet loffre nest que celle du groupe. Les agences indpendantes quand
elles utilisent les sites agrgateurs pour proposer leurs offres, elle touchent ainsi un plus large
public. Lexemple dacheter-louer.fr illustre ce phnomne, en effet, leader de la presse
gratuite immobilire, il se place en challenger sur Internet: Le chiffre daffaire semestriel
stablit 3,8 millions deuros en hausse de 43% et le rsultat courant augmente de 167%
112.000 euros. Sur Internet, la frquentation du site a atteint 1 million de visiteurs uniques en
aot 2007 pour 140.000 annonces en ligne dclare idfmedias.fr.

2. Evolution

La difficult sur Internet reste la permanente et rapide volution des technologies. Les
sites dimmobilier traditionnels, affichant des listes de rsultats par recherche, voluent pour
se rendre plus interactifs et plus attractifs. Si Web 2.0 est dfini comme une offre de contenus
interactifs, communiquant et venant jusquau consommateur, alors les nouvelles entreprises
de limmobilier y tendent. Elles dveloppent en effet des technologies sur portable, comme la
rceptions de sms personnaliss, proposent de plus en plus la golocalisation de leurs biens,

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permettent des visites virtuelles : En effet, si auparavant les petites annonces taient
seulement dcalques des journaux pour tre ensuite mises en ligne, aujourd'hui elles
deviennent "vivantes". "Deux grandes innovations vont se dvelopper : les visites virtuelles et
la golocalisation", prdit Herv Parent, prsident de la Fdration franaise de l'immobilier
sur Internet , Figaro.fr (ff2i.org).
Ces changements vont se coupler des changements de pouvoir, lesinfos.com annonaient en
dcembre 2006 la reprise de 34% du rseau Arthur Communication (loptimist). Les echos.fr
de fvrier 2007 prsentent un dossier : L'offensive des banques dans le secteur immobilier .
Ce qui laisse prsager une rude concurrence sur un march prometteur comme celui
dInternet. Les initiatives se bousculent donc pour se faire une place sur le march
dInternet : Avec lorganisation de chats vido en direct avec des experts de limmobilier,
initiative lance par enligneimmo.com, Internet simmisce dans le conseil personnalis aux
particuliers. (figaro.fr).

3. Les limites juridiques.

Un tel engouement ne se fait pas sans douleur, cest ainsi quon constate 75% des
agences immobilires en infraction selon la Direction Gnrale de la Concurrence, de la
Consommation et de la Rpression des Fraudes (DGCCRF). Sophie Lutrand cite ainsi dans
son article du 06/09/07 sur aliceadsl.lci.fr : Selon la DGCCRF, la proportion d'infractions
dans le march immobilier a fortement augment notamment du fait de l'arrive de nouveaux
acteurs. "Le march est trs tendu avec de fortes plus-values pour les professionnels, ce qui a
attir de nouveaux acteurs n'ayant pas forcment les qualifications pour ce mtier". La
DGCCRF affirme qu'elle "maintiendra sa vigilance" sur ces secteurs. . Le moniteur-expert.fr
dclare le 17/10/07 de la mme faon : Aprs le rapport de la Direction gnrale de la
concurrence, de la consommation et de la rpression des fraudes (DGCCRF), qui accuse les
agences immobilires de "pratiques abusives", c'est au tour de la commission Attali de
remettre en cause "le poids" des tarifs de ces agences. . Il y a donc un risque pour le
consommateur qui tend tre croissant avec la multiplication des offreurs sur le march.

Les diffrents acteurs ont donc su sadapter et voluer pour rester comptitifs et visibles
sur le march. Les traditionnels se sont moderniss mais les nouveaux arrivants rivalisent
dinnovation pour garder leur place face aux gants qui se crent.

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 Conclusion

Le march de limmobilier a donc bien t bouscul par larrive des Nouvelles

Technologies de lInformation de et la Communication. Les acteurs traditionnels en place se
sont vus concurrencer par les nouveaux arrivants que sont les agences en lignes, les sites
dannonces. Mais elles ont su ragir en utilisant elle-mme ces nouvelles technologies et
Internet. Elles ont ainsi pu crer des rseaux, proposer des services en ligne, rationaliser leur
offre. Le march de limmobilier se trouve encore plus concurrentiel avec larrive dInternet.
Le consommateur ny est pas tout fait gagnant car les rles sur ce march ne sont pas
toujours clairement dfinis, les organes comme la DGCCRF veillent dailleurs activement au
respect de la concurrence.

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 Bibliographie
Fdration Francaise de lInternet Immobilier www.ff2i.org/
Immoprix - Bienvenue http://www.immoprix.com/
Les chiffres cls de l'immobilier des notaires de France : page d'accueil
Le web rvolutionne l'immobilier http://www.lefigaro.fr/
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ainsi que nos outils de simulation avec Lefigaro.fr
MIN - Le March Immobilier des Notaires. http://www.minencheres.com/
Notaires de France http://www.immobilier.notaires.fr/
SeLoger.com entre en bourse : Immobilier : SeLoger fait son entre en bourse | Immobilier -
Analyse du march immobilier http://www.prix-immo.com/
SeLoger.com entre en bourse : Immobilier : SeLoger fait son entre en bourse Toute
l'actualit du march immobilier en France, articles, interview et prvisions de
l'volution des prix et statistiques prcises du secteur
FFIP - Fichier Immobilier Commun de Mandat Exclusif http://www.ffip.fr
FFIP, Fichier Franais Immobilier des Professionnels, pour une matrise de l'offre
immobilire par la mise en commun de mandats exclusifs.
L'immobilier sur Internet : du rve la ralit http://www.cfo-news.com/
Ipsos.fr - Loutil Internet est utilis en de multiples lieux http://www.ipsos.fr
Marche_immobilier.pdf http://www.tns-sofres.com
Notaires de France http://www.notaires.fr
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