P.

HAERINGER

Vingt-cinq ans
de politique urbaine Abidjan
ou la tentation de lurbanisme intgral

I la capitale ivoirienne a une image de marque, en tant que

S ville et comparativement ses voisines, cest bien davoir le

bton facile, un bton quon lui reconnat gnralement de
forme heureuse (certains observateurs sont plus critiques), mais
dont il faut surtout retenir labondance. Cette abondance est dli-
brment afiche par les lignes verticales du centre des affaires (le
Plateau), mais ces totems cercls dacier et de verre fum ne sont
pas de vains symboles. Derrire eux, autour deux, au-del de
lcrin deau (la lagune) qui les met si bien en valeur, le bton
stend en nappes jusquaux banlieues les plus lointaines.
Entendons-nous sur la nature de ce matriau: il y a bton et
bton. Le bton dargile des villes soudanaises ou sahliennes na
certes pas cours ici. La terre sur armature en bois, technique des
zones forestires ou prforestires, donc technique dici, est dsor-
mais marginalise. Le go-bton cher aux tiers-mondistes, est
<( )),

inconnu. En ralit, Abidjan, les quartiers dAbidjan sont, pour les

neuf dizimes, btis au ciment artificiel ; mais ce nest pas encore
ce qui diffrencie cette agglomration des autres agglomrations de
la rgion ouest-africaine. On sait bien que, comme la flte pari-
sienne et la farine de bl, le ciment issu de clinkers imports a fait,
en deux ou trois dcennies, une telle perce dans les reprsenta-
tions quotidiennes quil fait prsent un peu partout, avec plus ou
moins davance ou de retard, partie intgrante de la consommation
domestique. Quelle cour dhabitation urbaine, mCme btie en
(( ))

bois ou en terre, qui ne recle dans quelque coin une rserve

dcc agglos de ciment mouls sur place ?
))

Comme la plupart de ses voisines, Abidjan est donc un champ

20
 POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

dcc agglos n. Toutefois, contrairement la plupart des autres gran-

des villes de la rgion, la capitale ivoirienne se partage peu prs
galement, en termes de superficie, entre deux faons trs differen-
tes dempiler ses agglos : la faon domestique, artisanale, quoti-
dienne, et la faon industrielle, collective, programme. Cest
limportance de cette deuxime manire qui fait loriginalit
dAbidjan.
Cet tat des choses est la fois la consquence et lorigine
dune politique dhabitat qui, depuis plus de vingt ans, se caract-
rise essentiellement par un dbat dualiste, par un balancement
entre deux faons de faire la ville. Cest de cette dialectique quil
va tre surtout question dans ces pages.

I1 y a une histoire de la politique de lhabitat Abidjan. Cela

veut dire dabord que cette politique existe, quelle est dlibre,
consciente. Cela veut dire aussi quelle comporte des dates-cls,
quelle se laisse diviser en priodes caractrises. Et lon peut tout
de suite apporter son crdit que lvolution enregistre est tou-
jours alle dans le mme sens, tendant, par des renforcements suc-
cessifs, au mme but, la mme image idale que lon sest faite,
ici, de la ville de demain. Disons nanmoins ds maintenant quau
tournant de lanne 1980, par des constats qui se rptent depuis
1977, cet objectif, pourtant brillamment servi sur le terrain, dj
ralis pour une part non ngligeable, est srieusement remis en
question. Le bout de la route apparat de jour en jour plus loin-
tain, voire interdit. On commence en chercher un autre, ou plu-
tt redfinir lobjectif. On remet louvrage sur le mtier. Mais
voyons dabord ce que furent les vingt ou trente annes qui
prcdrent.

Quinze ans dexprimentation (1955-1970)

I1 nest pas ncessaire, dans cet expos, de remonter au-del des

annes 50. Au-del de cette priode, Abidjan nest quune petite
ville dont la structure ne se diffrencie gure, dans ses principes,
du modle courant de la ville coloniale franaise. Le logement des
populations africaines est assur exclusivement (quelques mini-cits
de fonctionnaires mises part) par les intresss eux-mmes qui
bnficient, pour cela, despaces lotis assez largement dimensionns
(Treichville, Adjam, puis Koumassi) ou despaces libres qui ne
leur sont pas encore disputs (Port-Bouet). Lhabitat des Blancs,
lui, se perd dans les frondaisons des concessions administratives ou

21
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

surmonte les portiques des comptoirs commerciaux. On entend

encore siffler les bulbuls (1).

Les premikes HLM

Aprs 1950, aprs louverture du port en eau profonde, la mise

en service des zones industrielles et des autres quipements de
laprs-guerre, et tandis que le volume de population franchit le
cap de la premire centaine de. milliers dhabitants, la vie urbaine
commence se diversifier, la population se diffrencier. Les Afri-
cains accdent au dbat politique en m@metemps que souvrent
eux des filires de promotion socio-professionnelles. Le poste colo-
nial devient ville et les premiers urbanistes arrivent. Alors naissent
les premires HLM. Ctait autour de 1955.
On ne peut toutefois pas dire que la grosse machinerie de
lhabitat social ait t mise en action ds cette poque. La petite
socit promotrice cre en 1952 (2) sattache multiplier les for-
mules dans le cadre de tout petits ensembles. Ces formules sont
simples, pas du tout sophistiques, bien en harmonie avec les rali-
ts de lpoque : cest, mis sur le march, le premier habitat en
dur pour ((indignes non grads, ou du moins non fonctionnai-
))

res ; des petites sries de maisonnettes lmentaires.

Cette manire de maisonnettes est certainement susceptible
dune multiplication grande chelle, linstar des vastes cits .(i ))

des villes du Congo belge, par exemple. Mais ces annesil passent
trs vite, cest--dire que les donnes socio-politiques changent et
posent en des termes nouveaux la question de lhabitat urbain. En
1959, un nouvel organisme promoteur (3) est mis sur pied, avec
dans ses cartons tout neufs des projets porteurs dun nouvel tat
desprit. La jeune rpublique a besoin dune image de marque plus
brillante et humainement plus avance que ne ltait celle de la
colonie. Un nouveau plan-directeur, prcd de tout un train dtu-
des socio-conomiques et urbanistiques, renouvelle, dans ces annes
charnires, lide quon se fait dune ville dsormais crdite de
200 000 habitants (4).

(1) Bulbul : oiseau au chant matinal de construction de Cte-dIvoire, cre indi-

(Pycnonotus barbatus inornatus), indissocia- rectement par la Caisse des dpts et consi-
hie de la nostalgie des villes coloniales. gnations. Elle est donc alimente par le
- ( 2 ) La SIHCI, Socit immobilire des mme groupe financier que la SIHCI.
habitations bon march de Cte-dIvoire, (4) tudes et plan directeur de la
fonde par la Caisse de la France dOutre- SETAP, Socit pour ltude technique
Mer. damhagements planifis.
(3) La SUCCI, Socit durbanisme et

22
 P. HAERINGER

La deuxime gn&ation
Les nouveaux programmes de constmction sociale sont donc (( ))

catgoriquement differents des prcdents. Le prototype de la nou-

velle faon sort tout de suite de terre et fait encore rfrence
aujourdhui. Lensemble des 220 logements dAdjam, tout
(( ))

comme le programme qui suit, avec un degr de mieux en plus, en

plein cur du quartier le plus hupp de la ville (Cocody), sont les
illustrations dun urbanisme intgr 11, model, autonome. Ils sont
((

la mise en application dun concept largement dvelopp dans les

justificatifs du nouveau plan directeur : lunit de voisinage. Dun
seul coup, les conceptions de lhabitat social N rejoignent, dans la
((

capitale ivoirienne, les ides les plus avances de lurbanisme euro-

pen - tout comme on lavait vu dans le secteur des ponts et
chausses quelques annes plus tt avec le pont Houphout-Boigny
et ses changeurs qui, inaugurs en 1957, avaient tant fait pour le
dveloppement du cartirisme D en France (5).
((

Lensemble dit des 220 logements (mais qui en comptera

(( ))

bien davantage par la suite) ainsi que certains de ceux qui lui suc-
cdent sont des modles du genre. Une architecture trs moderne,
parfois recherche, diversifiant les volumes et les types de loge-
ment, depuis lappartement courette (donc en rez-de-chausse)
jusqu lappartement en tage (une innovation alors hasardeuse),
en passant par les duplex en bande, est associe une recher-
(( ))

che paysagique dont les ingrdients, outre des alles pitonnes, des
arbres, des pelouses et des aires de jeu, incluent une panoplie assez
large dquipements sociaux (cole, maternit, etc.) ou danimation
(march, galerie marchande) ainsi que des services administratifs
(commissariat de police, bureau de poste, etc.).
Bien entendu, cette image presque trop belle appelle se poser
deux questions : sagit-il encore, dans le contexte abidjanais, dun
habitat vritablement social et peut-on honntement esprer,
((

compte tenu de son cot, ltendre une portion significative de la

population urbaine attendue, sinon lensemble de cette
population ?
Cest la dcennie suivante, celle des annes 70, qui fournira la
rponse la plus autorise ces questions car, comme on le verra,

(5) On se souvient du dbat suscit compagnie de quelques photos dhpitaux

cette poque par le journaliste Raymond
Cartier contre ce quil considrait comme
les dpenses somptuaires et ruineuses de la
France outre-mer. Une photographie
arienne du pont Houphout et de ses accs
en forme dchangeurs, montrant peine
deux ou trois vhicules sur ces larges
rubans dasphalte neuf, avait permis, en
gnraux perdus dans les herbes sches, de
stigmatiser ces largesses. A la dcharge du
ou des censeurs, il faut rappeler que la
France davant 1960 tait elle-mme fort
mal quipe en changeurs et en rocades.
Mais lon sait maintenant que le trafic du
pont Houphout arriva saturation bien
avant que dix ans soient passs.

23
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

une tentative dapplication en vraie grandeur aura alors lieu et tout

sera fait pour que cela aboutisse. Cela prouve dj quen dpit
dune certaine invraisemblance, le discours politique de lpoque
reclait une relle conviction lorsquil laissait entendre que ce type
dhabitat serait celui de tout Ivoirien de demain. Une autre preuve,
il est vrai ambigu, de cette dtermination est trouver dans le fait
que, du jour o ce tournant a t pris et jusqu nos jours, les
solutions traditionnelles au problme de lhabitat urbain populaire
ont t mises en veilleuse.

Il nY aura pas de nouveau Treichville

On observe en effet que le rythme de cration de ce que lon
appelle aujourdhui des lotissements volutifs ou des parcelles
{( )) ((

assainies a fortement dcru ds le tournant de 1960. Plus exacte-

))

ment, ce qui tait avant lindpendance un processus normal

dintervention dans le domaine de lhabitat populaire, savoir la
mise disposition de parcelles btir dans le cadre de lotissements
bnficiant dun minimum dorganisation et dquipement (et dont
le modle de rfrence reste le vieux Treichville (6)), devient dans
les annes 60 et 70 un mode mineur auquel ladministration ne se
rsigne gure que dans des circonstances particulires.
Cest ainsi que la plupart des lotissements volutifs crs (( ))

dans cette priode (volutifs en ce sens que le bti y est naturelle-

ment appel voluer au gr de linitiative individuelle) ne le sont
que dans le cadre de la lutte contre lurbanisation illgale ou
ci spontane ou bien encore dans celui des programmes de
)),

<( rnovation touchant de vieux lotissements. Certains sont des

))

lotissements de recasement provisoires dautres sont des lotisse-

(( )),

ments de Q compensation )), au bnfice dayants droit incontesta-

bles (villages autochtones dplacs ou spolis de leurs terres, pro-
pritaires de vieux lotissements rass, etc.), dautres encore ne sont
que danciens quartiers spontans quadrills aprs coup. Dans
(( ))

le meilleur des cas, les nouveaux espaces lotis dans les quartiers
populaires (il nest pas question, ici, des quartiers riches) ne sont
que les tranches terminales de programmes anciens (Koumassi,
Williamsville). I1 ny a pas de nouveau Treichville.

Treichville de nos phes

Pas de Treichville moderne pour marquer la nouvelle existence

(6) Treichville : un grand carr de 150 par quelques larges avenues, un dcoupage
hectares loti partir de 1929, maintenant foncier qui a permis Treichville de survi-
au cur de lagglomration. Lots de 400 vre Ivolution du bti et I une sur-
mtres carrs, trame orthogonale structur6e densification des activits et du peuplement.

24
 P. HAERINGER

de ltat ivoirien. Les nouveaux symboles sont ailleurs, Treichville

restant cependant cher au cur des anciens, qui y ont tout de
mme difi, peu aprs lindpendance, la nouvelle maison du
((

Parti D. Ce quartier a t, quon le veuille ou non, la premire

((ville de tous les Ivoiriens et reste le lieu dune intense anima-
))

tion. Cest dailleurs un quartier qui a bien vieilli, compte tenu des
pesanteurs qui accablent cet espace devenu, en si peu de temps,
lun des centres nvralgiques dune ville deux fois millionnaire. Le
bti se met progressivement au got du jour et supporte sans trop
de mal une densification croissante. La bonne hirarchisation des
voies, toujours fonctionnelle, demeure un atout prcieux, et il en
est de mme dun parcellaire pas trop triqu (parcelles de
20mtres sur 20) et indemne de tout morcellement, conformment
au cahier des charges. Quant au vieux systme dassainissement,
comportant rseau dgout, il est en cours de rhabilitation.
I1 est possible que Treichville redevienne un jour davantage
quun vieux symbole honorablement maintenu en vie. Sa faade
sur la lagune, tourne vers les tours du Plateau, fait lobjet dun
projet urbanistique de prestige, dj amorc par petites touches
depuis une dizaine dannes. I1 sagit de mettre la rive treichvil-
loise, devenue dsute, en harmonie avec ce qui se passe en face,
de lautre ct des deux grands ponts de la ville. I1 est en outre
probable, moins dune volont inverse trs forte, que le site
entier de Treichville devienne terme, comme cela commence
tre le cas dAdjam (de lautre ct du Plateau), le lieu dexten-
sion dune fonction de place centrale de plus en plus ltroit
(( ))

sur la presqule du Plateau. Mais cela naurait plus rien voir

avec la fonction originelle de ce quartier, ni avec la politique de
lhabitat.
Cest sur dautres rives et dautres voies que se portent et se
faonnent, en ces annes 60 et 70, lurbanisme livoirienne et,
plus prcisment, le ou les modles de lhabitat de demain, ou vou-
lus tels. Le premier modle, quil serait anormal dignorer sous
prtexte quil se trouve rserv une minorit et quil nous loigne
en apparence de la question de lhabitat pour tous cest vi-
(( )),

demment celui qui se forge et se dveloppe sur les hauteurs de

Cocody, et dont la multiplication se poursuivra si brillamment bien
au-del de ce site. Le deuxime modle est, non moins videm-
ment, celui a!quel travaillent les socits immobilires qui, sous le
contrle de 1Etat et avec sa contribution financire, ont mission de
dvelopper un habitat N social B de srie, autrement dit de cons-
truire de grands ensembles.

Cocody pour y croire

Au moment de lIndpendance, le quartier rsidentiel de

25
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

Cocody nest quamorc et nabrite gure que des hauts cadres

((blancs D. Le rapide dveloppement qui suit concerne encore trs
largement la population non africaine, dont le nombre continue de
saccrotre (il avoisine 50 O00 personnes la fin des annes 70),
mais il se nourrit pour une part aujourdhui prpondrante de la
bourgeoisie montante de la jeune rpublique. Voil donc la con-
jonction de trois lments : lindpendance du pays, la monte
dune bourgeoisie toute neuve, le dveloppement du modle
cocodyen. Comment imaginer que celui-ci ne tire pas de cette con-
jonction une valeur de symbole; et comment ce symbole ne
serait-il pas ressenti, au moins dans une premire phase de la vie
nationale, comme minemment positif, nullement de nature tre
pudiquement voil ? Lune des convictions du rgime, dans ces
annes euphoriques bien des gards, est que le respect des
nations et la confiance des investisseurs ne peut qutre la
mesare des splendeurs dun Cocody ou dun Yamoussoukro (7). Du
peuple mme il nest pas encore ncessaire de se cacher : ce peu-
ple, ce nest encore que le ban et larri2re-ban de la grande famille
lignagre; et toutes les familles ethniques, par la grce du vieux
chef, ont accs 2 cet espace lysen.
Ainsi sexplique tant de franche ostentation dans larchitecture
cocodyenne, ostentation conduisant parfois des chefs-duvre un
peu ridicules mais qui, dans lensemble, atteint son objectif. Au
milieu des annes 602 un film avec Jean Marais est intitul a Le
gentleman de Cocody )).Joli titre promotionnel (8) pour un quar-
tier qui, quelques palais de ptisserie mis part, a de quoi con-
vaincre, en effet, lamateur de Neuilly tropicaux. Ce Neuilly48 est
de bon aloi, un peu {iNouveau-Monde D) respirant la facilite mais
non dnu de crativit architecturale, finalement trs ivoirien et
terriblement enviable.

La tentation de lurbanisme intipal.

Le modle cocodyen est le seul contexte dans lequel le pouvoir

accepte, apparemment sans apprhension, de se limiter un rle
de promoteur foncier, alors quil rpugne le faire - on la vu, -
dans le domaine de lurbanisation populaire. Autrement dit, 1Etat
naccorde pas nimporte qui sa confiance pour la ralisation de
lhabitat ftur. Pourtant, mme chez les riches, du moins chez les
moins riches parmi les riches, 1Etat va peu peu sortir de sa
rserve et, de promoteur foncier quil se contentait dtre pour
(7) Yamoussoukro : la ville du Prsi- (8) Le film est malheureusement
dent, au cur du pays. Elle vient de ravir i mdiocre.
Abidjan le titre de capitale (politique) de la
Cte-dIvoire.

26
 P. HAERINGER

lessentiel des besoins de ces couches sociales, il deviendra bientt,

travers des socits quil contrle ou quil commandite, un pro-
moteur immobilier omniprsent.
I1 est vrai quil est le logeur oblig dun nombre considrable
de cadres de la fonction publique et dagents de la coopration,
franaise notamment (9). Mais cette obligation semble parfois la
bienvenue pour donner le dpart des projets durbanisme intgral
dune ambition inoue, ou qui paraissent tels au moment o ils
sont formuls, comme cest le cas pour limmense projet de la
Rivira.
N sur le papier un peu avant 1970 (lo), ce nouveau prototype
de lurbanisme livoirienne concide dans le temps avec le dbut
dune troisime phase de la politique dhabitat social. Sur les deux
fronts, dsormais, la promotion immobilire est le mode daction
prpondrant. Le dbut des annes 70 correspond, en outre, un
changement de *vitesse tout fait dterminant, aussi bien pFur
lurbanisme dEtat populaire que pour lurbanisme dEtat
cocodyen. I1 est clair que, tirant les enseignements dune longue
priode dexpripentation et fort dun certain succs dans ses
coups dessai, 1Etat ivoirien se donne les moyens, laube de la
deuxime dcennie de son existence, dappliquer en vraie grandeur
son savoir-faire.

Le grand saut (1970-1980)

La premire tour de trente tages (ou cent mtres de hauteur)

surgit en 1969 Cocody. La seconde suit trs vite, cette fois au
beau milieu du quartier du Plateau, lequel est dj hriss de quel-
ques tours... mais qui slvent rarement au-dessus de dix tages.
La tour de Cocody est appele Ivoire, celle du Plateau est baptise
CaE-cacao par lusage populaire. Deux drapeaux. Mais aussi deux
affiches publicitaires. La premire tour parachve le prestigieux
complexe de lhtel Ivoire, lequel a t conu pour recevoir, dans
les normes de la chane Intercontinental laquelle il appartient, les
dlgations politiques ou commerciales de ltranger. Une faon de
dire quAbidjan est devenue lgale de Rio ou de Singapour. La
deuxime tour complte, conforte la dmonstration. Construite

(9) Entre 1977 et 1980, 2300 loge-
ments administratifs nouveaux ont t rali-
ss, dont 70 Yo taient destins aux expa-
tris. En 1978, lAssistance technique fran-
aise comptait elle seule plus de
4 O00 agents, dont 3 O00 enseignants.
(10) Une maquette plus vraie que
nature, photographie lenvi, qui fit croire
ds cette poque la ralit dune ville
hollywoodienne loge entre Cocody et
lancienne capitale Bingerville, exploitant au
maximum les courbes du relief ainsi que les
rives et les baies lagunaires. Un super
Cocody, stendant sur prs de dix kilom-
tres, propos par le groupe isralo-
amricain, Mafit Trust Corporation, pro-
moteur du clbre complexe htelier Ivoire.

27
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

avec les bnfices raliss par la Caisse de stabilisation des cours

des produits agricoles, et sige de cet organisme, elle atteste la
vigueur de la production ivoirienne dexportation, et particulire-
ment de ces deux emblmes du patrimoine national que sont le
caf et le cacao. Le planteur ivoirien de base, peut-tre vol, peut
nanmoins trouver dans cette tour somptueuse... un sujet de fiert.
Quelques petites annes passent pendant lesquelles la tour
Ivoire et la tour Caf-cacao demeurent face face comme deux
prototypes, comme deux appels. Puis la champignonnire lve.
Crise mondiale ou pas, le Plateau change daltitude. En moins de
dix ans, une trentaine de tours de vingt trente tages voient le
jour. Or, le bton vertical du Plateau nest pas compltement
tranger son contexte. I1 est tout fait symptomatique de ce qui
se passe en un mme temps dans les autres domaines de la cra-
tion urbaine. Et singulirement dans celui de lhabitat, ou dun
certain type dhabitat.

Les nouveaux instruments

Les tours du Plateau ne sont que trs secondairement consa-

cres au logement. Tours daffaires ou tours administratives, leur
surgissement na pu soprer sans un bouleversement technologique
et structurel de lentreprise BTP ; de plus il en dcoulera de gra-
ves problmes de fonctionnement du centre exigu de la ville. Mais
il semble bien que la mise en uvre dune rocade ou dun gratte-
ciel et de son parking souterrain soit, en dfinitive, financirement
et techniquement, la chose la plus aise du monde sous tous les
cieux tropicaux.
On ne peut en dire autant pour les ralisations faites ou faire
dans le domaine du logement social (11). Cest bout de bras,
(( ))

pesamment, laborieusement que 1Etat parvient concr6tiser ses

objectifs. I1 ny a pas, ici, deffet dentranement, il ne peut y avoir

(11) Logement social : faut-il dire

(( ))
logement populaire (comme la soupe ou
comme le bal), logement de masse (ou des
masses ?), logement du plus grand nombre
conserverai donc cette expression de c( loge-
ment social )),en dpit du fait quil
natteint gure que la classe moyenne, con-
sidrant quil est effectivement social !)
((

(cest faux et cest long) pour parler des
ensembles ( ( ibon march n ou loyer
((
modr D (mais lexpression HLM na pas
pour cette classe dans la mesure o il est
trs largement subventionn (ci5 i7zfru). Par-
ler de logement subventionn ou (( aid B
(( !)

cours ici) que ralisent les socits immobi-
lires vocation ((sociale i) ? Logement
a conomique n conviendrait bien si cette
pithte ntait couramment utilise ici
ne serait pas suffisant, car ce serait omettre
de traduire un fait indniable: ces ralisa-
tions immobilires sont le produit dun
vritable projet pour lhomme ivoirien,
(( ))

pour dsigner un niveau prcis de stan-
ding.r entre le sommaire et le trs co-
(( )) ((
nomque B, dune part, et le petit, moyen,
bon et trs bon standing, dautre part. Je
dune volont trs forte de promotion ))
sociale, quelles que soient les insuffisances
et les ambiguits du systme (cf. infru).

28
 P. HAERINGER

une dynamique de croissance naturelle, spontane, puisque tout

repose directement ou indirectement sur les finances publiques. Si,
au tournant de lanne 70, on observe un changement de vite!se de
grande ampleur en matire de logement social, cest que 1Etat a
modifi son dispositif: il a chang de moteur.
Bien que lhabitat cocodyen soit, en principe, davantage de
(( ))

nature se gnrer de lui-mme, son explosion A partir de 1970

dcoule elle aussi des nouveaux instruments que 1Etat sest donns
et qui sont de deux ordres : dune part, ceux quil a institus pour
faire face ses responsabilits de matre du sol (depuis le pralable
foncier et la dfinition des options urbanistiques jusqu la mise en
place et la gestion des voiries et rseaux divers) ; dautre part, ceux
quil a dvelopps pour rpondre ses ambitions de promoteur
immobilier.
Or, la premire observation faire est que le dispositif mis en
place est, pour lessentiel, commun aux deux types dhabitat, le
((social et le cocodyen D. Et cela est perceptible sur le terrain :
)) ((

en dpit de lnorme disparit des standings et malgr labsence ou

la discrtion numrique des programmes de st?ndings intermdiai-
res, les ralisations immobilires voulues par 1Etat ont lvidence
un air de parent. Elles portent la mme griffe. Issues, en tout cas,
dune mme conception de la ville, elles se diffrencient en bloc
des autres composantes de lhabitat abidjanais : tous les quartiers
davant 1960, tous les quartiers rsultant de lurbanisation sponta-
ne ; et aussi, lautre extrmit de lchelle, les palais et demeu-
res de luxe qui sinsinuent dans les vallons impropres lurbanisa-
tion massive ou sur les rives lagunaires les plus belles, habilement
confisques (appropries) avant quil ne soit trop tard.

Une socit &tat pour la production du sol urbain

La caractristjque principale de ces nouveaux espaces btis sous

le contrle de 1Etat est lampleur et la rigueur de leur systme de
voirie et des rseaux affrents. Cest quen effet linstrument
majeur de la politique nouvelle est une socit dEtat charge de la
production et de lquipement des terrains urbains (la SETU, ne
en 1971) et que cette socit dispose pour cela de larges moyens
daction. Le premier de ces moyens est son statut commercial :
alors que, jusque-l, tout lotissement urbain tait directement ra-
lis p,ar ladministration et que la dpense tait impute au budget
de 1Etat sans considration des recettes, la SETU est, elle, tenue
de sautofinancer et donc habilite rpercuter ses prix de revient.
Le second de ces moyens est que, socit #Etat travaillant
pour le compte des pouvoirs publics, mandataire tout la fois du
gouvernement, des organismes publics et des collectivits locales,

29
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

elle bnficie >directement (par dlgation) ou indirectement de

lautorit de 1Etat. Cest ainsi que, sur le plan foncier, les ngocia-
tions menes avec les communauts villageoises dtentrices du sol
pri-urbain sont autant laffaire des autorits prfectorales ou gou-
vernementales (le transfert de proprit se fait en effet au nom de
1tat) que celle de la SETU; celle-ci a le pouvoir dengager la
procdure et elle prend sa charge indemnisations et compensa-
tions diverses. Le poids de lautorit politique ou administrative est
dautant plus important - et rel - en cette matire que laction
de la SETU sinscrit gnralement dans le cadre doprations de
grande envergure (donc de niveau national) qui sapparentent
davantage la cration de villes nouvelles qu de simples opra-
tions de lotissement, encore quil y ait de srieuses rserves faire
ce sujet.
Le poids de ltat bnficie aussi la SETU par lampleur de
sa commande. Une commande multiforme : indirecte pour les ter-
rains acquis par les socits immobilires subventionnes, directes
pour les terrains allous aux administrations cratrices dquipe-
ments, plus directe encore pour certaines oprations spcifiques
commandes sur dlgation de crdits (restructurations ponctuelles,
rseau primaire dassainissement, etc.). On se fera une ide du
poids relatif de cette commande publique ou para-publique en con-
sidrant que 50 % o des terrains quips sont systmatiquement
rservs aux operations des socits immobilires. Reste tout de
mme un secteur pour clientle prive compos, dune part, de
lotissements parcelles individuelles (lots vendus ou lous nus),
dautre part de zones industrielles o les cessions se font gnrale-
ment sous la forme de baux emphytotiques.

Lusager paye

Le deuxime instrument important concerne bien videmment

le domaine du financement. La logique aurait pu exiger den ren-
dre compte en tout premier lieu. Mais on a vu que le statut com-
mercial de la socit dquipement constituait dj un lmekt de
rponse primordial au problme du financement, au moins pour les
infrastructures. Or, on verra que cest avant tout au niveau des
quipements dinfrastructure que la question du financement se
pose en des termes cruciaux. Cest ici que se situe le vrai goulet
dtranglement, comme le savent tous ceux qui sont en charge de
lurbanisme PVD, pour ne parler que de celui-l.
Le statut commercia! de la SETU permet de faire payer les
acqureurs du sol. On dira que cela ne fait que dplacer le pro-
blme du financement puisque les masses urbaines destinatrices
sont globalement rputes pauvres. La mission de la SETU

30
 P. HAERINGER

dpasse, en effet, largement la satisfaction des seules couches aises

de la population. Non seulement dans les principes (toute espce
de terrain urbain est de sa comptence), mais aussi dans les faits,
bien qu lintrieur de certaines limites qui sont celles de lurba-
nisme officiel. Quand on sait que les conceptions de celui-ci obli-
gent la SETU ne mettre sur le march que des terrains compl-
tement viabiliss, pourvus dune voirie et de rseaux de bonne qua-
lit, bref se dmarquer totalement des pratiques expditives, des
solutions tiers-mondistes D,de lurbanisation au rabais >) dont on
(( ((

ne veut plus ici, on peut avoir le sentiment dtre en face dun

paradoxe, dune contradiction, dune impossibilit.
I1 nen est rien pour deux raisons. La premire est que les
lotissements crs par la SETU, linstar de tous les lotissements
lgaux ou illgaux, rcents ou anciens de toute la ville dAbidjan
comme de sa banlieue (mais lexclusion des quartiers rputs rsi-
dentiels et protgs par des cahiers des charges draconiens), sont
ou seront btis majoritairement selon le modle dsormais classique
de la cour multilocative. Quatre dix logements par lot et sans
doute, peu peu, davantage: si la tendance et la demande vont
vers des logements de plus en plus spacieux, donc apparemment
vers une rduction du nombre de logements par lot, les progrs
lents mais constants des modles dhabitat plusieurs niveaux com-
pensent largement cela (12).
Les mnages abidjanais sont donc - et resteront - majoritaire-
ment des mnages de locataires. En consquence, lorsquil est
dcid que dornavant le cot de linfrastructure - et dune infras-
tructure de qualit - sera support par le bnficiaire, cest de
fturs logeurs que la formule sapplique. Elle en devient naturelle-
ment beaucoup moins alatoire. Pour fmer les ides, disons que
lon compte environ un chef de mnage propritaire pour dix chefs
de mnage locataires (en tenant compte des propritaires de deux
ou de plusieurs lots, assez peu nombreux(13)). Un calcul som-
maire montre que lincidence du cot du terrain quip sur le cot

(12) Dans les lotissements proprement dans lhabitat aid des socits immobi-
(( ))

SETU, il semble que le cot du terrain, sa lires (en accession), 10 12 70 dans lhabi-
dimension (600 mz au lieu des 400 m2 de la tat en cows des lotissements dits volu-
((

cour traditionnelle type Treichville) ainsi
quune certaine incitation, ventuellement
mme une obligation inscrite au cahier des
charges, doivent acclrer le mouvement
naturel vers la solution du petit immeuble
volutif, passant progressivement 2, 3 ou
4 niveaux.
(13) En 1977, on comptait 8 70 de pro-
pritaires dans lhabitat de bon standing
tifs n, 30 70 dans les quartiers dhabitat
sommaire (strate infrieure de la ville ill-
gale). Dans les lotissements U volutifs I),
85 70 des propritaires ne possdaient
quune seule parcelle (25 O00 cours, 14 O00
propritaires dont 10 O00 rsidents). Ces
chXres sont tirs dune enqute sur 2 O00
mnages effectue dans le cadre des (i Pers-
pectives dcennales (SCETIMinistre des
))

(une bonne moiti des mnages de cette TPTCU).

classe tant logs par lemployeur), 10 7

31
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

de construction dune cour de bonne facture est de lordre de 10

20 Yo (14).
On ne peut certes pas ignorer que le locataire est au bout de la
chane et que son loyer devrait se ressentir la fois de la plus-
value foncire et de leffet dentranement que cette forte plus-
value (15) exerce plus ou moins sur la qualit de la mise en valeur.
Mais deux facteurs modrateurs jouent lintrieur mme du
systme mis en place : dune part lnorme quantit despaces
urbains crs chaque anne par la SETU (16), dautre part lexem-
ple omniprsent des loyers aids D, trs sous-valus, qui sont
((

offerts par les socits immobilires. Cet exemple nest toutefois

suivi que de loin : le rendement de linvestissement pierre reste (( ))

attractif, mme si lon nest plus dans lge dor des annes 60 (17).

Un fonds et une banque

Le systme de la cour multilocative ou du petit immeuble vo-

lutif, producteur dune forte densit doccupation du sol (entre 400
et 600 habitants lhectare, tendant voluer vers un maximum
actuellement estim 800 hab./ha), producteur galement dune
rente, est donc lune des deux raisons grce auxquelles le pari du
gouvernement et de la SETU (faire payer lusager le cot dune
infrastructure moderne) nest pas si utopique que cela en a lair.
Quant la d e e m e raison, elle tient dans le fait que le principal
acqureur est 1Etat lui-mme, au travers des socits immobilires
tatiques ou semi-tatiques dont il finance justement, entre autres
soutiens, les acquisitions fFnciCres, infrastructures comprises.
Pour cela, bien sr, 1Etat a d se doter de nouveaux moyens
financiers, lesquels devaient tre la mesure de ses nouvelles ambi-

(14) Un million de francs CFA pour un
lot de 600 m2 pouvant contenir une dizaine
de logements de 2 et 3 pices, dont le cot
pouvait tre valu entre 6 et 10millions
en 1978.
(15) Forte si lon considre les tarifs
drisoires pratiqus jusque-l par 1Adminis-
tration sur les rares lotissements quelle ra-
lisait et continue de raliser en rgie ici ou
l, dans des cas durgence, dune faon trs reslcourette privative dans un ensemble
sommaire.
(16) Environ 300 hectares de terrain
btir chaque anne. Mais, ainsi quon le
verra, ces superficies ne sont que partielle-
ment consacres la formule du lotissement
volutif (moins dun tiers), lessentiel allant
aux socits immobilires et, dans une
moindre mesure, aux lotissements
rsidentiels.
(17) Lamortissement, dans les annes
60, pouvait soprer en deux, trois ou cinq
ans. I1 faut dsormais cinq dix ans. Mais
sauf en cas de prt bancaire, le calcul est
rarement fait, les motivations ntant pas
seulement conomiques. Loyer moyen en
1977: 7 5 0 0 F CFA pour une double
chambre, commodits dans la cour, contre
12 O00 F pour un 3 piceslcuisinelsanitai-
immobilier aid. Taux deffort moyen, tou-
tes strates dhabitat confondues : moins de
15 Yo. Peu de diErences dune strate
lautre, mais grandes disparits selon les
groupes sociaux. Revenu moyen dun
mnage abidjanais en 1977 : 70 O00 F CFA,
population non africaine evclue (mmes
sources que la note 13).

32
tions. I1 a t dcid que ces moyens financiers seraient propres
leur objet, savoir le logement social, et qutils ne seraient donc
pas englobs dans les budgets gnraux de 1Etat (18). On a donc
cr un fonds (1968) et, plus tard, autour de ce fonds, une ban-
que (19) consacre lhabitat. Voil qui constitue, aprs la SETU,
la deuxime pice matresse du dispositif, !e deuxime instrument.
Un dispositif quelque peu subtil... LEtat instaure le principe
de la vrit des cots, se fai! marchand de biens fonciers par le
truchement dune socit dEtat ; mais, dcidant par ailleurs de
devenir le principal promoteur immobilier de la capitale, il est lui-
mme le premier client de cet Etat marchand de biens et le pre-
mier sappliq9er la consigne : qui profite paie D. Or, dans le
((

mme temps, 1Etat passe outre cette rgle en tant que promoteur
immobilier, ne rpercutant que trs partiellement sur ses locataires
ou acheteurs le cot de ses ralisations.
Le fonds qui permet ces largesses, dabord gr par un office
(Office pour le soutien de lhabitat conomique, OSHE), est ali-
ment par des recettes fiscales affectes dont laddition se monte
1,3 milliard de francs CFA en 1969, premire anne dexercice.
Ces recettes sont au nombre de trois : une contribution patronale
gale 1 YO de la masse salariale, une taxe sur les carburants et
une taxe sur les prestations de service. Elles progressent avec lco-
nomie : 2,2 milliards en 1974. Mais en 1975, elles font un bond
spectaculaire par suite du relvement de 1 3,5 Yo de la contribu-
tion des employeurs ; le fonds peroit 5,l milliards en 1975, puis
5,8 milliards en 1976. Le taux passe ensuite 4,5 Yo. En 1980, les
ressources du fonds avoisinent 15 ou 17 milliards.
Entre temps, loffice grant ce fonds ayant t dissous, cette
gestion entre dans les attributions de la Banque nationale pour
lpargne et le crdit (BNEC). Lavantage de ce changement parat
vident : les disponibilitQ du fonds vont pouvoir tre dmultiplies
par leur accs au march financier. Comme, par ailleurs, la banque
est charge de promouvoir laccession la proprit par le dvelop-
pement de lpargne et du crdit, on peut attendre de ce regroupe-
ment de fonctions un gain de cohrence et defficacit pour la poli-
tique financire de lhabitat.

(18) Les finances publiques de 1tat mais aussi lassainissement, lhydraulique

ivoirien se rpartissent entre deux budgets
principaux, de caractre gnral (I. le bud-
get gnral proprement dit, qui est le bud-
get de fonctionnement ; 2. le budget spcial
dinvestissement et dquipement, le BSIE),
auxquels se sont ajouts des fonds rservs
des objets trs prcis : le logement social,
humaine, lentretien routier.
(19) FSH : Fonds de soutien lhabitat.
BNEC : Banque nationale pour lpargne et
la construction. Le FSH ne fut officielle-
ment confi la BNEC qu compter de
janvier 1977.

33
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

Deux sociits immobilihs et quelques autres

Ltat promoteur sexprime travers la production de deux

socits, lune dconomie mixte - majs majorit tatique -,
lautre entirement entre les mains de 1Etat. Les deux socits (la
SICOGI et la SOGEFIHA) ont pour mission de produire un habi-
tat N social I), sans pour autant tre exclues des autres secteurs de
limmobilier. Mais cest au soutien de cette production << sociale ))

que le fonds gr par IOSHE puis par la BNEC est destin.

Ce soutien emprunte plusieurs voies. La plus importante est
celle de la subvention. Elle sapplique uniquement aux cots
dquipement des terrains, mais couvre systmatiquement la totalit
de ces cots. Autrement dit, pour toute opration dhabitat social
mene par la SICOGI ou la SOGEFIHA, le terrain viabilise (par
la SETU) est fourni par ltat, le Fonds couvrant la facture pr-
sente par la SETU. Pour tre tout fait prcis, le fonds prend
sa charge linfrastructure secondaire et tertiaire, les rseaux primai-
res tant financs par ailleurs.
La seconde voie par laquelle le fonds intervient est celle des
prts et elle sapplique, cette fois, au financement de la construc-
tion proprement dite. Ces prts consentis des conditions extrme-
ment favorables (3 5 Yo sur 20 25 ans) ne concourent toutefois
qu quelque 20 Yo de ce financement. Celui-ci reste, pour lessen-
tiel, la charge des socits promotrices, cest--dire quil est cou-
vert, en ce qui concerne lhabitat social, par les emprunts que ces
socits parviennent effectuer sur le march (intrieur et surtout
extrieur), une certaine part dautofinancement nintervenant que
pour les ralisations immobilires de bon standing.
Enfin, troisime mode dintervention du fonds : la bonification
de certains de ces emprunts contracts sur le march par les soci-
ts. Au total, de 1969 1976, 1OSHE consent 9 milliards de sub-
ventions, 4 milliards de prts, et sengage pour 2 milliards de boni-
fications (francs CFA courants). Sous la grance de la BNEC, la
part des prts et bonifications augmente, prenant le mme poids
que les subventions et couvrant plus du tiers des dpenses de cons-
truction (on estime que celles-ci sont trois fois plus leves que les
dpenses dinfrastructure). Le fonds contribue ainsi, en fin de
priode, prs de 50 YO du cot total des logements conomiques
raliss (plus de 40 Yo pour lensemble de la dcennie). Si lon
ajoute cela lincidence dune autre aide importante de Itat,
savoir lexonration fiscale (TVA), on arrive la conclusion sui-
vante: 1Etat aura financ prs de 60 %, en fin de priode, et
plus de 50 Yo pour lensemble de la dcennie, les ralisations socia-
les (ou <( conomiques )))des socits immobilires.
I1 y a, cependant, encore une autre manire par laquelle Itat
contribue au dveloppement de la production des socits immobi-

34
 P. HAERINGER

lires : cest en se portant lui-mme acqureur dune partie des

logements construits. I1 y est en effet oblig pour faire face ses
engagements en matire de logement de fonction. Pour loger poli-
ciers, militaires, enseignants, tudiants et aussi limportant contin-
gent des assistants techniques occidentaux, 1Etat peut dlguer
lune ou lautre des deux socits la matrise douvrage de telle
ou, telle cit. Mais lexprience des dernires annes montre que
1Etat a de plus en plus massivement recours la production de
promoteurs privs, surtout pour lhabitat de standing B. Cest
((

ainsi que la socit prive SIDECI, capitaux ivoiriens, exploitant

un brevet amricain de maisons moules, a vendu 1Etat la plus
grosse partie dune tranche de 1 O00 villas, premier maillon dun
programme de 5 O00 units.
Cet exemple souligne limportance numrique que le march
du logement de standing a prise au cours de la dcennie. La sant
de ce march nest certes pas un fait nouveau Abidjan, mais la
dimension quil acquiert a fait surgir, depuis 1975, ct des tra-
ditionnels promoteurs dimmeubles ou de petits groupes de villas,
des socits immobilires champignon tablant demble sur le
(( ))

grand nombre. Elles ont nom SIPHO, SOPIM, SIDECI... et elles

sont ivoiriennes. Leur cration a bnfici de lappui du pouvoir.
Cette amplification de la demande- aise na pas non plus
(( ))

laiss indiffrentes les deux socits #Etat (ou majorit tatique)

voues - mais non condamnes - au logement social ou conomi-
que. La SICOGI et la SOGEFIHA nont pas cess, au cours de
ces annes, daccrotre leur prsence sur ce march, ce qui leur a
permis daugmenter le volume de leurs fonds propres, jusque-l
drisoires. Pour la SICOGI au moins, on peut dire que lobjectif a
t atteint.

Emprunts : deux stratgies aux rsultats contrasts

Les infrastructures de lhabitat conomique tant entirement

subventionnes par ltat (par le truchement de IOSHE ou de la
BNEC), le recours au march des capitaux ne simpose que pour
le financement de la construction elle-mme ou pour lhabitat de
standing. Lautofinancement des socits immobilires intervient
pour une part non ngligeable dans ce dernier cas (dans une pro-
portion de lordre de 20 ?Ao pour lensemble de la dcennie) tandis
que le fonds de soutien lhabitat conomique, comme on la vu,
assure galement 20 ?Ao de la facture construction 1) dudit habitat,
((

sous la forme de prts long terme et trs faible taux.

Pour le reste, soit environ 80 ?Ao du cot total dans un cas (le
bon standing) et 80 90 du seul cot de la construction dans lautre
cas (classe conomique), les montages financiers sont trs contras-

35
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

ts. On remarque que lhabitat de haut de gamme doit se satisfaire,

pour lessentiel, de prts moyen terme trouvs sur le march
intrieur et extrieur. Mais une contribution importante vient des
acqureurs eux-mmes, puisque la plupart des logements de cette
classe sont destins la vente. Lconomie ivoirienne est ici direc-
tement sollicite : les acqureurs - qui sont pour la plupart des
investisseurs - font massivement appel au crdit bancaire. Le Cr-
dit de Cte-dIvoire, la BNEC et les banques prives de la place
ont du mal rsister lnorme pression et accusent le contre-
coup des fluctuations - fortes - du march locatif et des insolva-
bilits en chane qui peuvent en rsulter.
Cest un peu le contraire pour lhabitat conomique. I1 est
presque totalement destination locative et de ce fait exige, pour
la plus grosse part, un financement long terme. Sa rentabilit est
faible en dpit de la plrise en charge du cot foncier et des rseaux
dinfrastructure par 1Etat. Le niveau des loyers, en effet, est fm
par dcret, sans rfrence la valeur locative relle (20).& sont en
outre bloqus leur niveau dorigine, une indexation approxima-
tive nintervenant que pour les logements neufs. I1 en rsulte que
seules deux catgories de bailleurs de fonds acceptent de se laisser
sduire : 1 O les institutions internationales ou nationales voues au
dveloppement social, 2 des groupes financiers ou grosses entre-
prises intresss par le march des travaux, voire par la fouiniture
de matriaux de constmction spciaux, et qui proposent des con-
trats de pr-financement ou conventions paiement diffr, les-
quels sont malheureusement assimilables des prts moyen
terme, et assez chers.
En simplifiant beaucoup, on peut dire que ces deux dernires
sources caractrisent les deux politiques respectivement adoptes
par la SICOGI dune part, la SOGEFIHA dautre part. Et que la
premire a t plus heureuse que la seconde, la SICOGI ayant
gnralement russi quilibrer ses dpenses et ses recettes tandis
que la SOGEFIHA a dangereusement accumul les dficits. Au
demeurant, chacune des deux socits+a eu solliciter un vigou-
reux coup de pouce de la part de 1Etat pour rendre viables ses
montages financiers (sans que cela suffise pour la SOGEFIHA), et
cela en sus des quelque 20 70 de prts octroys lune et lautre
par lorganisme gestionnaire du fonds de soutien (OSHE puis
BNEC).
Ce coup de pouce, pour la SICOGI, seffectuera sous la forme
de bonifications et de consolidation des emprunts quelle contracte,
la vocation sociale (au sens de laide au dveloppement) des institu-

(20) Les loyers mensuels sont en prin-

cipe limits un taux proche de 1 To du
cot de la construction.

36
 P. HAERINGER

tions prteuses ne suffisant pas rendre leurs offres tout fait

recevables en regard des objectifs poursuivis. LUS-AID, par exem-
ple, pratique des taux proches de ceux du march puisqu elle
nest quun relais pour des prts commerciaux amricains (auxquels
elle apporte sa garantie). Les institutions financires du secteur
public ou para-public ivoirien sont lies au mme ralisme. I1 en
est ainsi, par exemple, du Crdit de la Cte-dIvoire, tatique
82 Yo (21), dont les conditions de prt sont le moyen terme (10 ans)
et des taux qui, la fin de la dcennie, avoisinent les 10 90.
Une seule institution, qui joue un grand rle aux origines de la
SICOGI et persvre jusquen 1975, offre avec constance sa contri-
bution des conditions vritablement sociales D. I1 sagit de la
((

Caisse centrale de coopration conomique (CCCE), lun des prin-

cipaux vhicules de laide publique franaise. Ses prts sont con-
sentis pour 20 ans au taux de 3,5 %. Ce sont ces normes qui servi-
ront de rfrence VOSHE, puis la BNEC, aussi bien pour
leurs propres prts que pour leurs interventions de bonification et
de consolidation sur les autres prts.
Pour la SOGEFIHA, lultime coup de pouce apport par ltat
au montage financier des programmes de construction conomique
ne passe pas par 1OSHE ou la BNEC, mais par la Caisse auto-
nome damortissement (CAA), organisme de gestion de la dette
publique, contrainte consentir des avances de trsorerie pour
compenser linsuffisance des recettes locatives de la SOGEFIHA.
On peut, certes, considrer quil ny a gure de diffrence entre les
rles respectivement jous par la CAA et 1OSHEIBNEC auprs de
la SOGEFIHA et de la SICOGI. I1 reste, entre les deux socits
immobilires, une opposition radicale entre deux faons de faire,
dailleurs prfigures par la signification formelle de leurs sigles.

Un certain savoir-faire
Socit (ivoirienne) de construction (et de gestion immobi-
(( ))

lire), la SICOGI sest en effet dote dun solide appareil techni-

que qui lui permet de suivre de prs et de matriser le processus
de construction. Elle soblige procder systmatiquement par
appel doffres, donc mettre en concurrence les entreprises, nhsi-
tant pas, pour le second uvre, faire confiance des petites ou
moyennes entreprises, voire au secteur artisanal. Elle sassure ainsi
les meilleurs prix. Elle fait jouer la concurrence ou lmulation
mme au niveau de ltude architecturale, prenant soin de partager
ses programmes entre plusieurs architectes de la place. La plupart

(21) Autres actionnaires du CCI : la (France) et la Banque centrale des tats de

Caisse centrale de coopration iconomique lAfrique de lOuest (BCEAO).

37
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

de ceux-ci ont ainsi pu acqurir, au fil des annes et des program-

mes, une exprience cumulative de la problmatique locale du
logement social, amliorant sans cesse leurs pures.
De fait, la SICOGI obtient un taux de satisfaction trs honora-
ble (prs de 70 Yo selon un sondage de lInstitut ivoirien dopinion
publique) en dpit du caractre psychologiquement trs sensible du
logement conomique Abidjan ; sensible en raison tout la fois
de lampleur soudaine du secteur, du dsquilibre gnral du mar-
ch du logement, amenant dans les logements conomiques des
couches sociales moyennes ou suprieures auxquels ils ne sont pas
initialement destins (22), enfin de limprparation de la population
la condition locative en habitat collectif. La SICOGI russit en
outre rduire rgulirement le cot des logements quelle cons-
truit. De 1973 1979, le prix du mtre carr conomique
(( ))

naugmente que de 55 Yo (fin 1979 il avoisine 26 O00 francs CFA,

soit 520 Francs franais), alors que dans la mme priode mat-
riaux et main-duvre renchrissent prs de deux fois plus et que
lindice des prix la consommation familiale fait un bond triple
(+ 170 Yo).
Socit de gestion financire (de lhabitat), la SOGEFIHA ne
dispose que tardivement (1970) dun service technique lui permet-
tant dassumer elle-mme un rle de matre douvrage que ses sta-
tuts (1963) attribuent au Ministre de la Construction et de lUrba-
nisme. Linitiative des programmes reste nanmoins trs largement
dans le camp du gouvernement. Cest ce niveau que se ngo-
cient, officiellement au moins, les accords passs avec les groupes
trangers intresss, quil sagisse du financement, de lassistance
technique ou de lexcution. Tout cela explique assez bien pour-
quoi les programmes de la SOGEFIHA sont gnralement confis
aux bailleurs de fonds sous une formule proche du cl-en-main B.
((

Cest dailleurs, rappelons-le, une formule ncessaire lappte-

ment de ces financiers et les propositions de ceux-ci sont, dans leur
principe, prendre ou laisser. Autrement dit, on peut considrer
que lune des raisons dtre de la SOGEFIHA est lexploitation de
lun des rares crneaux soffrant au financement de la politique
(( ))

ivoirienne de lhabitat social D.

((

Oil lon retrouve les pesanteurs du sous-dveloppemem

Bien entendu, la formule adopte par le gouvernement ivoirien

au travers de la SOGEFIHA a ses vices et surtout ses pesanteurs.
Elle est dabord fortement inflationniste. On a pu en valuer le
surcot quelque 25 Yo au dbut de la dcennie 1970-1980. I1

(22) Cf. infra.

38
 P. HAERINGER

semble que lcart se soit accentu par la suite. I1 y a ensuite le

poids des engagements, souvent massifs et conditionnant la produc-
tion pour de trop nombreuses annes. Lexemple le plus significatif
est celui de laccord pass avec un groupe norvgien qui a impos
lemploi dun matriau spcial, le bton cellulaire, prsent sous la
forme de panneaux prfabriqus.
Cet accord prvoyait qua lissue dune premire tranche de
construction excute avec des panneaux imports (dont la mise en
uvre a t dautant plus difficile quils arrivaient en miettes), une
usine serait construite Abidjan pour la production de tels pan-
neaux. Cela obligeait naturellement la SOGEFIHA et 1tat ivoi-
rien assurer lamortissement de cette usine en garantissant pour
plusieurs annes lemploi dune production minimum. De 1973
1980, plus de 12 O00 logements ont ainsi t btis en panneaux de
bton cellulaire. Or il ne semble pas que la priode probatoire ait
suffi dmontrer la supriorit de cette formule par rapport aux
techniques classiques, que ce soit en matire de confort (qualit de
lisolation), dconomie de mise en uvre (pose des panneaux) ou
de conception (net handicap pour linnovation architecturale).
Ainsi limite dans ses initiatives de promoteur, la SOGEFIHA
ne sest gure rattrape par la qualit de sa gestion en dpit de sa
vocation de gestionnaire. Elle a au contraire aggrav sa tendance au
dficit par un trs mauvais taux de recouvrement de ses loyers. Ce
problme est lun des plus dlicats de ceux que doivent affronter
de telles socits. Pourtant sa rivale, la SICOGI, russit au fil des
ans rduire considrablement ce manque gagner. Fin 1979, il
ntait plus que de 1,5 Yo du quittancement, contre 5 Yo en 1975
(baux administratifs m i s part, en principe rgulirement honors).
Il est vrai quune partie du parc de la SOGEFIHA est situe en
zone rurale et que cest surtout l quelle rencontre des difficults.
Si lon ajoute tout cela certaines irrgularits de gestion, hlas
trop banales pour mriter dtre dtailles, la situation financire
de la SOGEFIHA tait si catastrophique en fin de priode (plus de
40 milliards de francs CFA de dettes court terme en avril 1979
et seulement 7 milliards de ressources sur lexercice en cours)
quelle a dclench lhallali pour lensemble du systme (23). Ce
que lon sait moins, cest que la SETU elle-mme tait en grande
difficult financire. En 1979, elle accumulait plus de 5 milliards

(23) En 1979, le passif de la SOGE- 77milliards (dix annes de loyers) permet-

FIHA slevait en effet, pour les dix annes
venir, 114 milliards de francs CFA,
dont 42 milliards de dettes court terme
(arrirs dus aux entreprises, dcouverts
bancaires, service de la dette pour lanne)
et 72 milliards de dettes plus long terme,
mais surtout moyen terme. Un actif de
tait cependant denvisager une disparition
de limpasse ay milieu des annes 80. Dans
limmdiat, 1Etat dut faire face, notamment
en puisant dans les rserves de la Caisse de
soutien des prix des produits agricoles (la
caisse u Caf-cacao n). Bel exemple de trans-
fert du monde rural au monde urbain... !

39
POLITIQUE URBAINE A ABIDJAN

de francs CFA dendettement court terme. Pourtant, le montage

de ses oprations nest pas en cause : il a toujours t parfaitement
quilibr. La sincrit des comptes a galement t prouve. Mais
la SETU a malgr elle t amene jouer un rle dorganisme de
crdit qui ntait pas le sien. Dette de ltat, dette des particuliers.
Celle-ci renvoie dune part la faiblesse de lorganisation de lpar-
gne et du crdit immobilier (la cration de la BNEC est trop
rcente), dautre part au mode dattribution des terrains, qui
chappe la SETU. La Commission nationale qui en a la charge a
un caractre mi-administratif mi-politique qui contredit la vocation
commerciale de la SETU. Elle ne fonctionne pas au rythme des
travaux (do il dcoule de longs dlais dans les attributions) et les
critres de ses choix ignorent7en partie les ressorts et les bonnes
rgles dun contrat clienthendeur. Autrement dit, la SETU nest
pas un vendeur part entire (elle ne choisit pas ses clients, ne
peut pas les contraindre payer comptant, ne peut pas aisment
rcuprer les lots des mauvais payeurs, etc.) et ses acheteurs ne
sont pas de vrais clients, moins quils nappartiennent des
clientles dun autre ordre.
Pourtant, au-del de ces dsastres financiers qui ont jou le rle
dalarmes, au-del mme du contexte de crise conomique qui,
aprs un long effet retard, sinstalle en Cte-dIvoire la fin de la
dcennie, tout dmontre que la prise de conscience des pouvoirs
publics quant la vanit de leur politique de lhabitat est profonde
et totale. Ds 1977, la rflexion sinstaure, la remise en cause est
en marche; ds 1978, des dcisions de freinage et darrt sont
prises.

40