Marchand

de Biens COMPRENDRE
DÉMARRER
S’IMPLANTER
Table des
matières
 CHAPITRE 1 : Définitions et caractéristiques fiscales & juridiques du Marchand de Biens.........................1

1. Les origines de la profession................................................................................................................................................................2

1.1 De l’Ancien régime à nos jours............................................................................................................................................................ 2
1.2 Une image dégradée............................................................................................................................................................................. 2
1.3 L’accès à la profession......................................................................................................................................................................... 3
2. Définition du Marchand de Biens........................................................................................................................................................ 3
2.1 Définition juridique.............................................................................................................................................................................. 3
2.2 Domaines d’intervention...................................................................................................................................................................... 3
3. Les Biens.............................................................................................................................................................................................. 4
3.1 Qualification juridique......................................................................................................................................................................... 4
3.2 Typologies de biens.............................................................................................................................................................................. 5
4. Les spécificités fiscales du Marchand de Biens....................................................................................................................................5
4.1 La TVA sur la marge........................................................................................................................................................................... 5
5. La TVA en fonction de l’opération : les 3 modes de TVA du Marchand de Biens...............................................................................5
5.1 Le régime dérogatoire ou la TVA sur prix de vente.............................................................................................................................5
5.2 L’exonération de TVA......................................................................................................................................................................... 6
5.3 La notion de terrain procuré................................................................................................................................................................. 7

CHAPITRE 2 : Créer sa société......................................................................................................................8

1. Le choix du statut social....................................................................................................................................................................... 9

1.1 L’entreprise individuelle (personne physique)......................................................................................................................................9
1.2 L’autoentrepreneur............................................................................................................................................................................... 9
1.3 L’EIRL (Entreprise Individuelle à responsabilité limitée)....................................................................................................................9
1.4 LA SARL (Société à Responsabilité Limitée)......................................................................................................................................9
1.5 La SAS (Société par Actions Simplifiée)............................................................................................................................................10
1.6 La SNC (Société en Nom collectif).....................................................................................................................................................10
1.7 La SA (Société Anonyme)...................................................................................................................................................................10
1.8 La SCI (Société Civile Immobilière)...................................................................................................................................................10
1.9 La SCICV (Société Civile de Construction Vente)..............................................................................................................................10
2. Gestion administrative........................................................................................................................................................................ 11
2.1 Les statuts.......................................................................................................................................................................................... 11
2.2 Le fonctionnement de la société..........................................................................................................................................................12

CHAPITRE 3 : Les spécificités fiscales de la profession de Marchand de Biens...........................................15

1. Les frais de notaire............................................................................................................................................................................... 16

1.1 Les droits normaux.............................................................................................................................................................................. 16
1.2 Les frais de notaire réduits...................................................................................................................................................................16
2. Les émoluments du notaire.................................................................................................................................................................. 17

CHAPITRE 4 : La responsabilité juridique du Marchand de Biens, les assurances........................................18

1. La responsabilité aggravée du Marchand de Biens..............................................................................................................................19

1.1 La responsabilité civile....................................................................................................................................................................... 19
2. Les assurances de l’ouvrage................................................................................................................................................................ 19
2.1 La Décennale art. 1792 du Code Civil................................................................................................................................................19
2.2 La dommage-ouvrage art. L242-1 et L 242-2 du code des assurances................................................................................................19
2.3 La biennale, art. 1792-3 du Code Civil................................................................................................................................................20
2.4 La Garantie de Parfait Achèvement (GPA), art. 1792-6 du Code Civil................................................................................................20
2.5 La coordination SPS (Sécurité et Protection de la Santé)....................................................................................................................21
3. Les droits du locataire, le préavis........................................................................................................................................................21
3.1 Les différents types de baux...............................................................................................................................................................21
4. La vente en blocs................................................................................................................................................................................. 22

CHAPITRE 5 : La revente du bien..................................................................................................................23

1 L’avant contrat..................................................................................................................................................................................... 24
2. Le choix du contrant dans le cas d’une vente avec travaux..................................................................................................................24
2.1 La vente à terme................................................................................................................................................................................... 24
2.2 Le contrat VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement)........................................................................................................................24
2.3 Le Contrat VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)..................................................................................................................................24
2.4 La promesse unilatérale, la promesse synallagmatique.........................................................................................................................24
2.5 Le contenu de la promesse................................................................................................................................................................... 25
2.6 Le contrat de réservation...................................................................................................................................................................... 29
3. L’importance des premières opérations...............................................................................................................................................31
4. La capacité à vendre........................................................................................................................................................................... 31
4.1 Vendre en direct ou avec un agent immobilier...................................................................................................................................31
4.2 Les marges à tenir................................................................................................................................................................................ 32
4.3 Trouver ses clients............................................................................................................................................................................... 32
4.4 Les techniques de vente....................................................................................................................................................................... 32
5. Les documents et expertises à fournir lors de la vente d’un bien.........................................................................................................33
5.1 Le certificat de mesurage (loi du 10 juillet 1965 art. 46 et loi du 18 décembre 1996)..........................................................................34
5.2 Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) Arrêté du 19 aout 2011................................................................................34
5.3 La conformité de l’installation électrique loi du 6 juillet 1989 décret du 22 avril 2008.......................................................................34
5.4 Conformité de l’installation intérieure de gaz décret du 21 08 2019....................................................................................................34
5.5 Recherche de termites, certificat de recherche d’insectes xylophages..................................................................................................34
5.6 Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)..............................................................................................................................35
5.7 L’État des Risques et Pollution (ERP, loi du 30 juillet 2003)..............................................................................................................35
5.8 État de l’installation d’assainissement non collectif (arrêté du 27 avril 2012).....................................................................................35
5.9 La taxe foncière................................................................................................................................................................................... 35
5.10 Le permis de construire et la conformité..............................................................................................................................................35
5.11 Les 3 derniers PV d’assemblée générale..............................................................................................................................................35
5.12 Le carnet d’entretien............................................................................................................................................................................ 35
5.13 Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (EDD)......................................................................................................36
5.14 l’État daté............................................................................................................................................................................................ 36
5.15 En bref................................................................................................................................................................................................. 36
6. La découverte du bien, les points à vérifier..........................................................................................................................................36
6.1 Maison individuelle, immeuble ou appartement...................................................................................................................................36
6.2 Terrain à bâtir...................................................................................................................................................................................... 37

CHAPITRE 6 : Acheter..................................................................................................................................38

1. Définir et connaître son marché............................................................................................................................................................ 39

2. Les différents opportuniés.................................................................................................................................................................... 40
2.1 Les immeubles entiers revendus en bloc ou divisés, rénovés ou non....................................................................................................40
2.2 Les fonds de commerce.......................................................................................................................................................................41
2.3 Les terrains à bâtir............................................................................................................................................................................... 41
2.4 Les appartements.................................................................................................................................................................................. 42
2.5 Les produits de luxe.............................................................................................................................................................................. 42
3. Sourcer les biens................................................................................................................................................................................... 42
3.1 Les petites annonces des particuliers.................................................................................................................................................... 42
3.2 La prospection directe.......................................................................................................................................................................... 43
3.3 Les agences immobilières..................................................................................................................................................................... 43
3.4 Les chasseurs immobiliers.................................................................................................................................................................... 44
3.5 Les notaires.......................................................................................................................................................................................... 44
4. La constitution du réseau...................................................................................................................................................................... 44
4.1 Les partenariats..................................................................................................................................................................................... 44
5. Les ventes aux enchères........................................................................................................................................................................ 46
5.1 Les ventes aux enchères des notaires....................................................................................................................................................46
5.2 Les ventes aux enchères des domaines.................................................................................................................................................46
5.3 Les ventes aux enchères judiciaires...................................................................................................................................................... 46

CHAPITRE 7 : TRAVAUX ET FINANCEMENT........................................................................................47

1. Les travaux de division pour un logement...........................................................................................................................................48

1.1 Extérieur.............................................................................................................................................................................................. 48
1.2 Intérieur............................................................................................................................................................................................... 48
2. Les travaux de division pour un terrain................................................................................................................................................48
2.1 Le géomètre......................................................................................................................................................................................... 48
2.2 Les concessionnaires........................................................................................................................................................................... 48
2.3 Les VRD (voiries et réseaux divers)....................................................................................................................................................49
3. Estimer ses coûts................................................................................................................................................................................. 49
4. Préparer son compte de résultats prévisionnels...................................................................................................................................48
5. Le dossier bancaire............................................................................................................................................................................. 51
5.1 Les différents modes de financement.................................................................................................................................................51
Annexe : Termes et abréviations......................................................................................................................................................................... 71

CHAPITRE 8 : La programmation de l’opération..........................................................................................52

1. La gestion des délais........................................................................................................................................................................... 53

1.1 Situation 1 : achat revente d’un logement sans demande d’autorisation d’urbanisme..........................................................................53
1.2 Situation 2 : achat revente d’un logement avec demande d’autorisation d’urbanisme.........................................................................54
2. Les recours des tiers............................................................................................................................................................................ 55
2.1 Le retrait administratif......................................................................................................................................................................... 55
3. Le changement de destination ou d’usage...........................................................................................................................................56
3.1 Les formalités liées au changement d’usage ou de destination............................................................................................................57
4. La construction illégale....................................................................................................................................................................... 57
5. Les taxes liées aux autorisations d’urbanisme.....................................................................................................................................70

CHAPITRE 9 : Le droit de l’urbanisme.......................................................................................................... 58

1. Les documents d’urbanisme, du code de l’urbanisme au PLUI............................................................................................................59

1.1 Hiérarchie des textes............................................................................................................................................................................ 59
1.2 La composition du PLU....................................................................................................................................................................... 60
1.3 Le règlement du PLU........................................................................................................................................................................... 61
1.4 Les différentes zones du PLU.............................................................................................................................................................. 61
1.5 Les pièces écrites................................................................................................................................................................................. 62
1.6 Le règlement........................................................................................................................................................................................ 63
1.7 Le PLUI............................................................................................................................................................................................... 66
2. Les lois cadres..................................................................................................................................................................................... 67
2.1 La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain)..............................................................................................................................67
2.2 La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové).............................................................................................................68
2.3 La loi ELAN (Évolution du Logement et Aménagement Numérique) du 16 juin 2018.......................................................................69
3. Les servitudes...................................................................................................................................................................................... 69
4. Leur acquisition................................................................................................................................................................................... 70
4.1 La voie judiciaire ou transactionnelle...................................................................................................................................................70
4.2 Acquisition par prescription................................................................................................................................................................. 70
4.3 Acquisition trentenaire acquisitive dite par usucapion.........................................................................................................................70
4.4 Cas particulier : l’aggravation de servitude art. 702 du Code Civil......................................................................................................70

CHAPITRE 10 : Les documents d’urbanisme.................................................................................................71

1. Les autorisations d’urbanisme.............................................................................................................................................................. 72

1.1 Les différentes autorisations d’urbanisme............................................................................................................................................72
1.2 Le certificat d’urbanisme..................................................................................................................................................................... 72
1.3 Le permis de construire........................................................................................................................................................................ 73
1.4 Le permis groupe et le permis de construire valant division................................................................................................................74
1.5 Le permis d’aménager (art. R421-19 à R421-22 du Code de l’Urbanisme).........................................................................................75
1.6 La Déclaration Préalable (art. R421-1 du Code de l’Urbanisme).........................................................................................................76
1.7 Le permis de démolir........................................................................................................................................................................... 77
1.8 Le transfert du permis de construire.....................................................................................................................................................77
2. Les délais d’instruction........................................................................................................................................................................ 77
2.1 Les délais de base................................................................................................................................................................................ 77
2.2 Les délais majorés de 1 mois............................................................................................................................................................... 77
2.3 Les délais majorés de 2 mois............................................................................................................................................................... 77
2.4 La substitution de délais...................................................................................................................................................................... 77
2.5 Le différé de délais.............................................................................................................................................................................. 78
2.6 Les pièces complémentaires................................................................................................................................................................. 78
2.7 L’accord tacite..................................................................................................................................................................................... 78
2.8 Le rejet tacite....................................................................................................................................................................................... 7.8
 CHAPITRE 11 : La mise en copropriété.........................................................................................................79

1. Les documents à fournir...................................................................................................................................................................... 80

1.1 Le certificat de surface......................................................................................................................................................................... 80
1.2 L’état descriptif de division..................................................................................................................................................................80
1.3 Le règlement de copropriété.................................................................................................................................................................80
1.4 Les expertises de la copropriété............................................................................................................................................................ 80
2. L’apurement des charges...................................................................................................................................................................... 80
3. La subdivision d’un lot......................................................................................................................................................................... 80
3.1 La division en copropriété.................................................................................................................................................................... 80
3.2 La division en volumes....................................................................................................................................................................... 81
 Chapitre1

Définitions et caractéristiques
fiscales & juridiques du Marchand
de Biens

1
Chapitre 1
Définitions et caractéristiques
fiscales & juridiques du Marchand de Biens
1. Les origines de la profession
Derrière le terme de Marchand de Biens se cache
une profession à multiples facettes qui a
beaucoup changé au fil du temps, non seulement
du fait de l’évolution de l’histoire, mais aussi de
l’évolution de la fiscalité et des mentalités.
1.1 De l’Ancien régime à nos jours
Sous l’Ancien régime, les Marchands de Biens
revendaient à la découpe les domaines des
nobles ruinés du fait des multiples guerres et
famines. Lors de la Révolution, les biens du clergé
saisis sont revendus dans des conditions parfois
douteuses, faisant la fortune de certains. La fin
du XIXème siècle et les grands travaux de Paris
entrepris par le baron Haussmann voient arriver
les premiers promoteurs immobiliers qui bâtissent
des immeubles de rapport.
L’instauration de l’impôt sur le revenu en 1915,
la guerre, la crise de 1929, entre autres, vont
transformer les mentalités profondément.
L’immobilier va suivre le mouvement.
A Paris, les anciennes fortifications sont démolies
laissant place aux boulevards des Maréchaux et
aux HBM (habitations à bon marché) ancêtres des
HLM. Les immeubles de rapport commencent à se
vendre à la découpe à la suite de la crise de 29
; les hôtels particuliers des gens ruinés étant
alors divisés en appartements. Le Marchand de
Biens moderne, vendeur à la découpe
d’immeubles, fait son apparition.
1.2 Une image dégradée
À l’inverse des pays anglo-saxon qui, historiquement,
ont basé leur développement sur les échanges et
le commerce notamment avec leurs colonies (on
pensera aux Comptoirs des Indes), la France voit
2
traditionnellement d’un mauvais œil le
commerçant qui ne produit pas le bien mais qui
l’achète en vue de le revendre. On peut y voir
une influence du protestantisme et de
l’anglicanisme, différents de la religion catholique
dans leur vision des échanges commerciaux.
Au-delà des raisons socio-culturelles, l’image du
Marchand de Biens souffre des crises que la
France a connue au cours de ces 30 dernières
années.
Le début des années 90 a vu l’explosion d’une
bulle immobilière et financière spéculative dans
laquelle beaucoup de petits promoteurs et
Marchands de Biens se sont engouffrés, y
décelant un moyen de gagner de l’agent
facilement. L’explosion de cette bulle en a laissé
un grand nombre sur le carreau. La reprise du
marché de l’immobilier au début des années 2000
a vu revenir des professionnels peu scrupuleux et
des banques peu regardantes. Les mêmes
causes ayant les mêmes effets,la crise des
subprimes a eu, là aussi, des résultats
dévastateurs.
L’accès à la profession
Sur un plan purement réglementaire, le métier de Marchand
de Biens est un métier facile d’accès. Il n’est pas exigé de
diplôme pour exercer la profession de Marchand de Biens.
Contrairement aux agents immobiliers, par exemple, la
profession n’est pas réglementée.
Le Marchand de Biens est un commerçant. Son activité
consiste à faire de l’achat-revente de biens immobiliers. C’est
donc un métier qui peut sembler facile d’accès. Toutefois,
c’est un métier nécessitant de multiples compétences.
 Le Marchand de Biens doit être technicien et
capable de maîtriser les pathologies du bâtiment
et les techniques de construction pour détecter les
qualités et les défauts d’un bien.
Il lui faut être commercial pour négocier les biens
au juste prix ce qui lui permettra, après les avoir
mis en œuvre, de les revendre à un tarif lui
permettant de se dégager une marge suffisante.
Il est indispensable de connaître les bases du
droit de l’urbanisme pour monter un projet en
toute légalité.
Par ailleurs, il faut réaliser des dossiers bancaires
complets non seulement pour présenter ce dernier
au banquier, mais aussi afin d’être certain que
l’opération envisagée est viable économiquement.
Enfin, le Marchand de Biens doit maîtriser les
notions de base de la comptabilité puisqu’il est un
chef d’entreprise.
2. Définition du Marchand de Biens
2.1 Définition juridique
La profession est définie dans le Bulletin Officiel
des Finances Publiques (BOFIP) :
Le Marchand de Biens est une personne physique
ou morale qui réalise à titre habituel des
opérations d’achat et revente des biens
immobiliers.
L’administration fiscale est claire : il achète et
vend. Il est donc un commerçant. Il ne réalise pas
les travaux s’il y en a.
Dans le cas contraire, il deviendrait une entreprise
du bâtiment ou un promoteur. Si tel est le cas,
cela ne l’empêchera pas de réaliser l’opération
prévue, mais la fiscalité appliquée à l’opération
sera différente.
Il faut noter que le caractère juridique de
l’entreprise importe peu dans la mesure où c’est
une entreprise qui fait l’opération.
Le Marchand de Biens étant un commerçant, un
particulier ne peut pas réaliser d’opération de
Marchand de Biens. Si ce dernier fait une
opération d’achat-revente d’un bien, il devra être
en mesure d’expliquer la raison pour laquelle il a
revendu immédiatement le bien et il sera taxé au
régime de la plus-value des particuliers, soit
19%.
Seul l’aspect récurrent est à prendre en compte. À
3
partir de la 2ème opération d’achat revente dans
un délai court ayant généré une plus-value, y
compris pour une résidence principale, il pourra
y avoir un contrôle de d’administration fiscale
entrainant un redressement. Il est à noter qu’un
contrôle fiscal peut porter sur les 3 dernières
années plus l’année en cours. Un particulier
voulant réaliser des achats- reventes de biens
immobiliers, et qui ne veut pas être inquiété par
le fisc, pourra donc faire une opération tous les
4 à 5 ans au mieux.
2.2 Domaines d’intervention
Aujourd’hui, le terme de Marchand de Biens
regroupe plusieurs activités.
Le Marchand de Biens fait de la découpe de
terrains à bâtir et de propriétés bâties en
conservant la construction initiale ou en la
démolissant si celle-ci ne présente pas d’intérêt.
Il réalise également des divisions et rénovations
de biens bâtis, appartements, immeubles de
rapport ou de maisons de toutes surfaces.
Il a aujourd’hui un grand rôle à jouer dans la
rénovation thermique. Lors de la réhabilitation des
logements, il peut être tenu de réaliser une mise à
niveau de la réglementation thermique.
La profession de Marchand de Biens est donc très
large.
L’activité de promoteur est, sur le plan du métier
à proprement parler, très proche de celle du
Marchand de Biens. En effet les deux professions
revendent des biens immobiliers après les avoir
travaillés.
Le promoteur est en principe bâtisseur, alors que
le Marchand de Biens est rénovateur.
On peut surtout différencier les 2 activités par la
fiscalité. Le Marchand de Biens bénéficie, sous
conditions, du régime fiscal spécifique de la TVA
sur la marge et la promotion est assujettie au
régime général de la TVA sur le prix total.
 3. Les biens
3.1 Qualification juridique

Qu’est-ce qu’un bien ? Il faut pour cela se référer

au Code Civil :
Tous les biens sont meubles ou immeubles
(art. 516). Pour comprendre cette définition, on
y opposera les droits qui sont immatériels et
inaliénables (invendables).
Ainsi, l’air que nous respirons ne peut pas faire
l’objet d’un commerce. Le plongeur sous-marin
qui fait remplir sa bouteille d’air achète non de l’air
qui ne peut faire l’objet d’un commerce, mais la
prestation de gonflage. De même, l’eau de notre
robinet n’est pas payante, c’est son
acheminement et son traitement qui sont facturés.
Les biens sont immeubles par nature, par
destination ou par l’objet auquel ils se rattachent
(art. 517).
Un terrain est immeuble par nature (art. 518).
Les canalisations d’eau, égouts, etc. sont
également immeubles (art. 523). Pour comprendre
cet article, il faut admettre que les biens
immeubles soient déplaçables sans être
endommagés. C’est pourquoi l’article 525 stipule
que les éléments scellés ou qui ne peuvent être
déplacés sans être endommagés ou détériorés
sont immeubles.
Une servitude est un bien immeuble (art. 526).
Cela veut donc dire que celle-ci est rattachée à un
bien et non à une personne, qu’elle soit physique
ou morale.
Pour être meuble, un bien doit être déplaçable
sans être endommagé (art. 528 à 531).
Qu’en est-il des briques et autres éléments scellés ?
« Ils sont meubles jusqu’à ce qu’ils soient employés
» (art. 532). Ainsi, un ascenseur qui est mobile du
fait de sa fonction sera un bien meuble jusqu’à
son installation dans la cage d’ascenseur et, une
fois en fonction deviendra un bien immeuble.
Les tables, chaises, etc. composant le mobilier
d’une maison sont des « meubles meublants »
(art. 535). On peut avoir sur les biens un droit de
propriété ou de jouissance (art. 543). Par
conséquent, un bien est une chose qui peut être
achetée, vendue, ou louée.
Un bien est donc matériel au sens large du terme.

4
 3.2 Typologies de biens

Le Marchand de Biens fait de l’achat-revente de

biens immeubles.
Le Marchand de Biens est un Marchand de
Biens immobiliers. Étant un commerçant, rien
ne lui interdit d’acheter et de vendre des biens
mobiliers. Mais dans ce cas, il sera un commerçant
« classique » et ne pourra en aucun cas bénéficier
des spécifiés fiscales du Marchand de Biens.
5. La TVA en fonction de l’opération :
les 3 modes de TVA du Marchand de Biens
En fonction du type d’opération projetée, le
Marchand de Biens verra l’application de l’un des
3 modes de TVA suivants :
LA TVA sur le prix de vente final
La TVA sur la marge
L’exonération de TVA

4. Les spécificités fiscales du

Marchand de Biens
5.1 Le régime dérogatoire ou la TVA sur le prix de
vente
Le principe général de la TVA :
La TVA est assujettie sur le prix de vente, cette Pour bénéficier du régime dit dérogatoire de la
dernière étant payée une seule fois par le TVA sur la marge, plusieurs conditions sont
consommateur final. requises :
Le commerçant qui vend sa marchandise 100,00€
TTC doit inclure une taxe qui s’ajoute au prix de A. Acheter à des particuliers en vue de revendre à
vente du bien (TVA) ou du service vendu à son des particuliers.
client. C’est ce que l’on appelle la TVA collectée. Le vendeur ne devra en aucun cas pouvoir
Le taux de base de la TVA est de 20%. Selon le être assimilé à un professionnel. Le vendeur
type de bien, le taux peut être différent. Ainsi, les professionnel sera celui qui est assujetti à la TVA.
biens dits de première nécessité bénéficient d’un
B. Le cas particulier de la SCI.
taux réduit.
La SCI est une société civile et non commerciale.
Celle-ci est payée par le commerçant au fisc.
Mais le créateur de la SCI peut opter pour l’IRPP
C’est ce que l’on appelle la TVA reversée.
(impôt sur le revenu des personnes physiques) ou
l’IS (Impôt sur les Sociétés).
Ainsi une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés,
4.1 La TVA sur la marge
même s’il s’agit d’une SCI familiale, sera
La TVA n’est due qu’une seule fois. considérée somme un vendeur professionnel.
Le Marchand de Biens bénéficie, sous conditions,
d’un régime spécifique dit de la TVA sur la marge. C. Il ne doit pas y avoir de changement d’état
entre l’achat et la revente.
Par dérogation au régime général, il devra
Dans le cas inverse, la TVA sur le prix total sera
reverser la TVA sur la marge réalisée. Ainsi pour
appliquée. En reprenant notre exemple précédent,
un bien acheté 100€ et revendu 150€, soit avec
la base de calcul de la TVA collectée serait de
une marge de 50€, la TVA sera appliquée sur 50
150€ et plus de 50€.
et non 150.
D. Le changement d’état est un
La valeur initiale ou vénale : changement juridique.
Le fait de rénover un logement (même en totalité)
Dans notre exemple, le législateur a estimé que
ne constitue en aucun cas un changement.
l’achat à 100€ correspond à la valeur vénale sur
laquelle de la TVA a été déjà réglée et les 50€
correspondent à la prestation de mise en valeur
du bien sur laquelle de la TVA est due.
5
 Il faut entendre par changement juridique une
modification obtenue par une voie administrative :
diviser un terrain à bâtir, obtenir un permis de
construire, créer une copropriété.
Si le Marchand de Biens souhaite diviser
l’immeuble qu’il achète, que ce soit en propriété
ou en jouissance par le biais de la création
d’une copropriété, ces modifications devront
avoir été finalisées avant la réitération.
Les éventuels travaux de rénovation n’étant pas
des changements d’état juridique, ceux-ci pourront
être réalisés postérieurement à l’acquisition.
Par ailleurs « entre l’achat et la revente » veut dire
entre les deux actes authentiques. Les compromis
ne sont pas inclus dans cette définition puisqu’un
compromis est un acte sous seing privé et non un
acte authentique.
Pour comprendre ce principe il faut se référer
au principe général du métier : l’objectif premier
du Marchand de Biens n’est pas de construire,
si tel est le cas il devient promoteur-lotisseur. Il
est un commerçant qui fait de l’achat en vue de
revendre. S’il apporte un changement d’état
juridique postérieurement à l’acquisition, le
statut de commerçant ne sera pas remis en
cause, mais la fiscalité applicable sera
différente. Le régime dérogatoire ne sera plus
applicable et il reviendra au régime général de
TVA sur le prix de vente global.
Il ne faut pas créer d’ambiguïté légale à ce sujet.
Prenons l’exemple d’un petit immeuble bourgeois
divisé familialement en plusieurs appartements
occupés antérieurement par plusieurs membres
d’une même famille :
La division physique existe mais légalement la
6
copropriété n’a pas d’existence. Il sera nécessaire
de créer une division juridique.
La période entre la signature du sous seing
privé et la réitération par acte authentique devra
être mise à profit pour réaliser et rendre définitive
cette opération.
Le Marchand de Biens est, nous l’avons dit plus
haut, un commerçant. Son activité consiste à faire
de l’achat en vue de revendre. Il ne peut en aucun
cas être réalisateur. Tous les travaux devront être
sous-traités. Il ne peut en aucun cas effectuer les
travaux lui-même : cela entraînerait un
changement de statut : il deviendrait artisan ou
entrepreneur du bâtiment.
5.2 L’exonération de TVA
Nous avons vu que 2 modes de calcul de TVA
sont applicables en fonction du changement d’état
postérieurement à l’acquisition, le plus favorable
étant la TVA sur la marge. Il existe un 3ème cas
particulier : l’exonération de TVA.
Par exception, si le Marchand de Biens revend
sans modification un bien bâti et achevé depuis
plus de 5 ans, il sera exonéré de TVA.
Cela s’explique par le principe d’unicité de la
redevance de la TVA dont nous avons parlé plus
haut : on ne la paie qu’une seule fois.
Le délai de 5 ans est un garde-fou qui vient
compléter la règle fiscale qui veut que l’opération
de Marchand de Biens soit réalisée dans les 5
ans. En revanche, s’il n’y a pas de TVA due, il n’y
aura pas de TVA récupérable. Les rénovations
entreprises n’ouvriront pas droit à récupération.
 la ministre de l’Écologie sur les difficultés d’inter-

5.3 La notion de terrain procuré

La règle que nous avons vue précédemment

implique que, pour qu’il y ait application de la TVA
sur la marge dans le cas d’un terrain vendu
avec un projet de construction, il ne doit pas y
avoir de lien entre le constructeur et le
Marchand de Biens fournisseur du terrain.
Le lien ne devra être ni direct ni indirect, c’est-à-
dire une participation, rémunération ou rétro-
commission à quelque titre que ce soit dans
l’une ou l’autre des sociétés impliquées dans le
projet.

Ci-après une question au gouvernement du sé-

nateur Bernard Piras et la réponse du ministre :

Le sénateur Bernard Piras a attiré l’attention de

7
 prétation de la notion de «terrain la recherche du ter- rain ou est lié
indirectement procuré» telle que résultant financièrement ou juridiquement au vendeur.
des articles L. 231- 5 et L. 261-10 du
code de la construction et de l’habitation. Il est à noter tout de même que ce sera à l’admi-
En particulier, il a souhaité savoir s’il nistration fiscale de démontrer la « communauté
convenait toujours de considérer que le d’intérêt ».
terrain est procuré indirectement par le
constructeur de mai- son individuelle dès
lors que ce dernier n’est pas le
propriétaire-vendeur du terrain, c’est-à-dire
quel que soit le degré d’entremise du
constructeur ou les liens pouvant exister
entre le constructeur et le vendeur, ou s’il
convenait de retenir une définition plus
restrictive de la notion de « terrain
indirecte- ment procuré ».
Le 3 mars 2011, la ministre lui précise que l’article
L. 261-10 du code de la construction et de
l’habi- tation dispose que celui qui s’oblige
à édifier ou à faire édifier un immeuble ou
une partie d’immeuble à usage d’habitation
ou à usage professionnel et d’habitation,
dès lors qu’il procure directement ou
indirectement le terrain ou le droit à
construire sur le terrain à la personne pour
laquelle la construc- tion est édifiée, doit
conclure un contrat de vente d’immeubles à
construire. L’article L. 231-5 apporte une
exception à ce principe en étendant le
champ d’application du contrat de
construction de maison individuelle avec
fourniture de plan au cas où le constructeur
procure indirectement le terrain au maître
de l’ouvrage.
Lorsque la société venderesse du terrain
dé- tient une participation au capital de la
société de construction, sous réserve de
l’appréciation souve- raine des tribunaux, il
convient de considérer qu’il y a fourniture
indirecte du terrain par le construc- teur,
étant donné les liens financiers existants
entre le vendeur et le constructeur. Dans
ces conditions, la société de construction
ainsi liée à la société venderesse du
terrain doit conclure un contrat de
construction de maison individuelle avec
fourniture de plan en application de
l’article L. 231-5 précité. De manière plus
générale, l’expression de fourni- ture
indirecte renvoie aux cas où le
constructeur fait œuvre d’entremise dans
8
 Chapitre 2

Créer sa société

9
Chapitre 2
Créer
sa société
1. Le choix du statut social.
Les différents types de sociétés - avantages &
inconvénients
En fonction de l’activité envisagée et du mode
de fonctionnement prévu, le créateur pourra
choisir entre plusieurs statuts.
Il pourra également changer de statut selon
l’évolution de l’entreprise, bien que cela puisse
comporter des contraintes fiscales et légales
importantes.
1.1 L’entreprise individuelle (personne
physique)
Nous assimilerons cette définition à celle du
commerçant ou agent commercial indépendant.
C’est le statut le plus simple. Une simple
inscription au Registre du Commerce et des
Sociétés est nécessaire. Il n’y a pas besoin de
rédiger des statuts, il n’y a pas de capital social. En
fin d’année, il n’y a pas besoin d’établir un bilan
comptable.
Il sera nécessaire de faire des déclarations de
TVA et de déclarer son chiffre d’affaires et ses
charges en fin d’année dans la déclaration de
revenus.
Cette souplesse de fonctionnement à un
inconvénient majeur : la personne morale
(entreprise) et la personne physique sont
confondues. Ce qui veut dire qu’en cas
de litige social ou fiscal, l’entreprise et le
patrimoine personnel seront confondus.
Le résultat de l’entreprise sera directement
considéré comme du revenu.
Vis-à-vis des tiers et notamment de banques, ce
statut peut également manquer de crédibilité.
Adopter ce statut pour un Marchand de Biens
ne peut être que transitoire en début d’activité.
1
1.2 L’autoentrepreneur
Là aussi, les démarches sont simples et bon
marché. L’inscription peut se faire en ligne.
Attention le chiffre d’affaires annuel, c’est-à-dire le
produit de ventes (et non le résultat) est plafonné
à 170.000€ pour une activité commerciale.
Ce statut est donc incompatible avec une activité
d’achat-revente de biens immobiliers.
1.3 L’EIRL (Entreprise Individuelle à
responsabilité limitée)
Ce statut intermédiaire entre l’entreprise
individuelle et la SARL ou la SAS permet de
conserver la simplicité de fonctionnement de
l’entreprise individuelle tout en protégeant le
patrimoine de l’entrepreneur.
En réalité, la résidence principale est désormais
insaisissable, rendant ce statut peu intéressant. Il
a beaucoup été utilisé par les franchisés de petites
supérettes de quartier.
1.4LA SARL (Société à Responsabilité
Limitée)
Selon l’Insee, 40% des entreprises créées sont
des SARL. Il s’agit donc du statut le plus utilisé en
France.
La SARL présente deux avantages majeurs pour
l’entrepreneur :
Le capital social minimal est de 1€ et la
responsabilité des associés est limitée aux
apports.
Les associés : il faut au minimum 1 associé (on
parlera dans ce cas d’EURL) et 100 au maximum.
Sa création : elle nécessite de rédiger des statuts 10
définissant clairement l’objet social de l’entreprise,
c’est-à-dire son activité. Ceux-ci devront être à la
fois concis et larges. Trop concis, ils peuvent être
restrictifs, trop larges, ils ne définiront pas l’activité
de l’entreprise.
Les statuts doivent également définir clairement
les droits et obligations des associés. Ils
peuvent également indiquer leur rémunération
qui peut être fixe ou proportionnelle.
Ils peuvent également autoriser les associés
à engager la société, par exemple à signer les
compromis ou les actes. Dans le cas inverse, une
délibération sera nécessaire à chaque acte.
Le gérant : s’il est majoritaire d’une SARL, il est
obligatoirement considéré comme TNS (travailleur
non salarié). S’il est minoritaire ou égalitaire, il
sera
« assimilé-salarié ». Il pourra avoir des bulletins
de salaire, mais ne cotisera pas et n’aura pas droit
au chômage. Ses pouvoirs sont définis par les
statuts. Les associés : Ils sont responsables du
passif de la société dans la limite de leurs apports.
C’est le principal avantage de la société par
rapport au statut indépendant. Il faut cependant
envisager que pour la souscription de prêts, une
caution personnelle sera demandée par la
banque. La responsabilité du gérant ou des
associés pourra être engagée en cas de faute ou
de fraude.

1.5 La SAS (Société par Actions Simplifiée)

La création et le fonctionnement de la SAS sont

similaires à la SARL. Le capital n’est plus constitué
de parts mais d’actions, comme dans le cas d’une
S.A. Le nombre d’associés n’est pas limité, il est
au minimum de 1 associé (on parlera alors de
SASU). La SAS permet de réaliser des « pactes
d’actionnaires », relations particulières entre
certains actionnaires. Depuis le 1er janvier 2018,
l’imposition des dividendes est plafonnée par la «
Flat Tax » prélèvement forfaitaire unique de 30%
qui correspond à 12.8% d’impôt sur le revenu et
de 17.2% de prélèvements sociaux. Auparavant
les prélèvements pouvaient aller jusqu’à 60%.
Le président d’une SAS a le statut d’assimilé-
salarié cadre. De ce fait, les cotisations salariales
seront plus élevées.
1.6 La SNC (Société en Nom collectif)

C’est une société fonctionnant sur le principe

de la SARL mais avec une responsabilité du
dirigeant sur son patrimoine personnel.
Ce statut juridique particulier est obligatoire
pour certaines professions réglementée comme
les bureaux de tabac ou les pharmacies.

1.7 La SA (Société Anonyme)

C’est une société au fonctionnement plus lourd

que la SARL ou la SAS.
Le capital minimal est de 37.000€ avec
deux associés, au moins sept en cas d’une
SA cotée en bourse. Elle sera dirigée par
un conseil d’administration et dirigée par un
PDG. L’avantage de la SA réside entre
autres dans une crédibilité importante vis-à-
vis des tiers et une transmissibilité aisée des
actions. De plus, la Société Anonyme peut
émettre des actions cotées en bourse.

1.8 La SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est, en principe, destinée à des projets

patrimoniaux. Elle organisera les relations dans
une indivision ou pourra organiser une
succession. Elle pourra neutraliser l’impôt sur
le revenu durant la période d’amortissement du
prêt si elle est assujettie à l’impôt sur les
sociétés (IS). En conséquence, la SCI ne
correspond pas à l’objectif commercial du
Marchand de Biens.

1.9 La SCICV (Société Civile de Construction

Vente)

Le principal avantage de la SCICV réside dans

la possibilité de prévoir la dissolution de plein
droit une fois l’objet social de la société rempli,
à savoir la vente des lots bâtis.
 Au terme de la réalisation de son objet, il faut
établir un bilan de dissolution et répartir les
bénéfices ou les pertes.
Ce type de société est très utilisé par les
promoteurs, la SCICV protégeant la société mère,
y compris contre les risques de procédures.
L’objectif de la SCICV étant la construction-vente
et le Marchand de Biens ne pouvant pas apporter
de modification juridique au bien
postérieurement à l’achat, s’il veut bénéficier du
régime dérogatoire de la TVA sur la marge, il ne
pourra pas utiliser ce statut.

2. Gestion administrative
2.1 Les statuts

La définition de statuts d’une société est

fondamentale. Ils détermineront le fonctionnement
de cette dernière, et organiseront les rapports
entre les associés et à l’égard des tiers.
Ils comportent un certain nombre de mentions
obligatoires :
La dénomination sociale (son nom) : il est
important. Il sera vu par les clients et fournisseurs.
Il peut y avoir un nom de société et un nom
commercial. Ce principe est souvent utilisé pour
les magasins en franchise ou les sociétés
d’exploitations de sites commerciaux.
La forme juridique : SARL, SAS, etc.
L’adresse du siège social : Il faudra fournir un
contrat de bail autorisant la domiciliation de la
société.
Les apports de chaque associé : ceux-ci
détermineront la répartition des bénéfices.

2.1.1 L’objet social

C’est la liste des activités que la société s’autorise

à effectuer. L’objet social doit être suffisamment
large pour ne pas être restrictif.
La nomination du dirigeant. Il peut être extérieur
à la société, c’est-à-dire ne pas avoir de part ou
d’action dans celle-ci.
Les statuts détermineront également les droits et
obligations de ce dernier, comme la possibilité de
signer les actes sans délibération préalable.

11
 2.1.2 Le capital social, le K-bis
Il est constitué de parts dans le cas d’une SARL et
d’action dans le cas d’une SAS ou d’une SA.
Il peut être apporté en nature ou en numéraire. S’il
est en nature, son montant devra être évalué par
un commissaire aux comptes. Cela peut être du
bien mobilier, immobilier, un brevet, etc. L’apport
en nature ne peut pas dépasser la moitié du
capital social.
Le montant du capital social donne une crédibilité
vis-à-vis des tiers comme par exemple les
fournisseurs ou, dans le cas d’un Marchand de
Biens, vis-à-vis d’un vendeur.
Cela n’aura pas une grande importance vis-à-vis
d’une banque par exemple, qui sera plus attentive
au bilan comptable.
Lors de la création de la société, le capital sera
bloqué sur un compte d’ouverture spécial
permettant de justifier ce dernier à l’administration.
La création de la société sera publiée dans le
journal d’annonces légales. Après vérification du
dossier par l’administration, un extrait du K-bis
sera délivré, preuve de l’existence légale de la
société.
2.1.3 L’exercice social
Il dure 1 an. Très souvent allant du 1er janvier au
31 décembre, celui-ci ne coïncide pas forcément
avec l’année civile.
Par exception, la 1ère année il pourra être plus
court ou plus long. Ainsi une société créée en juin
pourra avoir un 1er exercice de 6 mois ou de 18
mois.
Cas particulier sur le travailleur indépendant : son
patrimoine personnel et social étant confondu, il
est soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Son
exercice social devra donc coïncider avec la
déclaration de revenus soit du 1er janvier au 31
décembre
2.2 Le fonctionnement de la société
1. Les comptes de capitaux : capital social,
actions, réserves légales ou statutaires, report de
déficit ou de bénéfice, etc.
2. Les comptes d’immobilisation : ce sont les
fonds non disponibles : droit au bail, fonds de
commerce, locaux, outillage, etc. ils sont
enregistrés à l’actif.
3. Les stocks et encours : fournitures,
consommables, etc. Pour le Marchand de Biens,
ce sera également les biens achetés et non
encore vendus. Ces derniers seront évalués à leur
coût de revient (achat + frais et travaux) et non à
leur prix de vente. Ils sont enregistrés à l’actif.
4. Les comptes de tiers : fournisseurs, factures à
payer ou à se faire payer, salaires, charges,
impôts et taxes, TVA collectée ou TVA due,
dettes, etc. Ils sont enregistrés soit à l’actif soit au
passif.
5. Les comptes financiers : Banque, intérêts,
actions, parts dans des entreprises, etc. Ils sont
enregistrés soit à l’actif soit au passif.
Les comptes 1 à 5 sont utilisés pour établir le
bilan. Le bilan doit toujours être équilibré : l’actif
doit être égale au passif.
6. Les charges : services extérieurs (comptable
par exemple), locations, véhicules ou bureaux,
contentieux, frais de déplacements, poste,
cotisations sociales, intérêts bancaires,
amortissements, impôts.
7. Les produits : ventes, stocks, subventions,
produits de gestion etc. Le compte de résultat
définira le bénéfice ou la perte de l’entreprise.
8. Comptes spéciaux : Bilans d’ouverture ou de
clôture, dons et prestations en nature etc.
Il existe une 9ème catégorie pour la comptabilité
analytique. Celle-ci sera utile au Marchand de
Biens s’il crée des sociétés par opération. Cette
option étant coûteuse, en création et
fonctionnement il ne faudra l’utiliser que pour
des opérations d’envergure ou faisant appel à
des capitaux extérieurs.

2.2.1 Bases de la comptabilité et de la gestion de trésorerie

A. La comptabilité
Les flux financiers seront toujours ventilés comme
entrant et sortant dans 8 catégories définies par le
plan comptable général (PCG) :
12
B. La gestion de la trésorerie :
Les flux financiers sont enregistrés dans la comptabilité au
crédit ou au débit.
Mais attention, il faut lire une comptabilité à l’inverse d’un
relevé bancaire. Le relevé bancaire indique que si votre solde
est créditeur, vous avez de l’agent, et si le solde est débiteur,
vous êtes en négatif à la banque.
Or, il faut voir l’entreprise comme le miroir du particulier. Ce
qui est débiteur d’un côté est créditeur de l’autre.
Par exemple, si j’ai 10.000€ sur mon compte, celui est
créditeur. Cela veut dire que la banque « me doit 10.000€ ».
Le compte de la banque est dont débiteur à mon égard de
10.000€.
En comptabilité crédit et débit doivent s’équilibrer. Ainsi dans
notre exemple nous avons 10.000€ au crédit et 10.000€ au
débit.
La base de la comptabilité de toute entreprise est de ne pas
confondre le chiffre d’affaires et le résultat. Le chiffre
d’affaires est le produit des ventes, le résultat est la marge
bénéficiaire (ou pas) qui permettra de faire fonctionner
l’entreprise, de se payer.
Le Marchand de Biens réalise peu d’opérations par an, surtout
s’il travaille seul, ce qui est souvent le cas, mais avec des
marges plus ou moins importantes. Pour assurer le
fonctionnement de son entreprise il devra se constituer un
fonds de roulement suffisant pour permettre de faire les
avances de trésorerie nécessaires, tout en se rémunérant.
Le passif (colonne de droite) : ce sont les
obligations financières : ce sont les capitaux
propres (argent investi par les actionnaires) et les
dettes de l’entreprise : emprunts salaires impôts
etc. (passif circulant).
Dans un bilan comptable le passif est égal à l’actif.
B. Le compte de résultat : il considère les flux. Il
décrit l’activité de l’entreprise sur l’année.
Il détaille les produits générés (chiffre d’affaires) et
les charges intérêts d’emprunts plus les impôts et
taxes.
Dans le compte de résultat l’actif est à droite et le
passif à gauche
L’actif – le passif déterminera le résultat de
l’entreprise.
Le solde équilibrant le compte de résultat
déterminera le bénéfice ou la perte de l’entreprise.
ACTIF – PASSIF = SOLDE
ce seront les ventes.

2.2.2 Les obligations comptables

Il faudra annuellement faire un bilan, un compte

de résultat et un inventaire.

A. Le bilan : il constate les stocks. Il décrit la

situation patrimoniale de l’entreprise à la date de la
clôture de l’exercice. Il est divisé en 2 parties l’actif
et le passif. L’actif (éléments positifs), colonne de
gauche : c’est le patrimoine de l’entreprise au
sens large : Outillage, bâtiments, comptes
courants, créances clients, stocks.
Les immobilisations : ce sont les bâtiments
matériel, créances etc.
L’actif circulant : ce sont les entrées de
ressources. Dans le cas d’une opération de
Marchand de Biens,

13
 C. L’inventaire : le stock est une
immobilisation. Il permet d’évaluer le passif.
Toute entreprise doit faire chaque année un
inventaire pour évaluer le stock. Dans un
commerce cela peut également permettre
d’évaluer le montant de la « démarque
inconnue » (le vol).
Dans le cas d’un Marchand de Biens le
stock sera constitué des biens achetés et
non encore revendus à da te
d’établissement du bilan.
L’évaluation du stock du Marchand de
Biens s’effectue au coût de revient, c’est-à-
dire prix d’achat au m2 augmenté des frais
et travaux au prorata, et non pas au prix de
vente.
Les obligations comptables
Le livre journal : il enregistre de manière
chronologique les opérations.
Le grand livre : il enregistre les opérations
de manière comptable (débit crédit).
Ces 2 documents existent sous forme
numérique. Le registre des opérations
de marchands
: enregistre chronologiquement toutes les
opérations. Il indique la date d’achat de
vente, le nom du vendeur et de l’acquéreur,
le prix d’achat et de vente.
Le bilan : photo du patrimoine de
l’entreprise à la date de clôture de l’activité.

14
 Le compte de résultat : synthèse de l’activité sur la
durée de l’exercice.
Les annexes mettent en évidence les éléments
importants du bilan et du compte de résultat.
La publication des comptes au greffe du tribunal
de commerce : La société doit organiser une fois
par an, dans les 6 mois de la clôture de l’exercice,
une Assemblée Générale Ordinaire (AGO) pour
approuver les comptes. Les comptes devront être
publiés au greffe du tribunal de commerce dans le
mois suivant l’AGO (2 mois en cas de
transmission électronique).
2.2.3 La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
A. Il existe plusieurs taux de TVA :
Le taux normal est de 20%
Le taux intermédiaire 10% sur les travaux
d’amélioration (prestation uniquement) du
logement par les particuliers
Le taux réduit de 5.5% sur les produits
alimentaires de première nécessité
Le taux super réduit de 2.1% sur les médicaments
et la presse
Le principe de base de la TVA est qu’elle n’est
due qu’une seule fois par le consommateur final
L’entrepreneur règle à l’État la TVA payée par le
client, c’est la TVA collectée
Il se fera rembourser la TVA réglée aux
fournisseurs, c’est la TVA déductible
TVA collectée moins TVA déductible = TVA due
2.2.4 La gestion de trésorerie
La particularité de l’activité de Marchand de
Biens réside dans le fait que les flux financiers
sont en général peu nombreux et qu’en principe
leur montant est élevé.
Il faudra tenir compte de cette particularité dans
la gestion de sa trésorerie et en particularité pour
gérer les fonds propres destinés aux apports pour
les emprunts destinés aux opérations.
Il faudra tenir compte des coûts fixes : salaires,
loyer, électricité, assurance, crédit auto etc. et des
couts variables liés à l’activité et aux opération
engagées. Il faudra également tenir compte du
prévisionnel de rentrée de trésorerie, c’est-à-dire
de ventes à venir. Tenir un prévisionnel est une
des principales difficultés du Marchand de Biens,
dès lors que des autorisations d’urbanisme sont
nécessaires. Il est très fréquent que celle-ci
prenne du retard, et les recours sont fréquents en
zone urbanisée. Il n’est pas rare d’avoir 3 mois de
retard. Il faut en tenir compte dans sa gestion de
trésorerie.

B. Paiement de la TVA :
Si le CA est inférieur à 818.000€ :
2 acomptes en juillet et décembre. Calculés sur le
CA de l’année précédente.
Début mai déclaration récapitulative CA12
Pour les entreprises dont le chiffre d’affaires
annuel est supérieur à 818.000€ :
Une déclaration (CA3) doit être effectuée chaque
mois.
Un Marchand de Biens pourra très vite atteindre
ce seuil de 818.000€, surtout s’il exerce son
activité dans une grande métropole, ou les prix
de l’immobilier sont très élevés, et s’il se spécialise
dans les biens de standing.

15
 Chapitre 3

Les spécificités de la profession de

Marchand de Biens

16
Chapitre 3

Les spécificités de la profession

de Marchand de Biens
1. Les frais de notaire frais réduits. C’est le cas par exemple pour un
appartement vendu par un promoteur. C’est le
Toute mutation d’un bien immobilier à titre
seul cas pour un particulier.
onéreux (vendu) donne droit pour l’État à
La taxe à 4.80% est réduite à 0.715%.
percevoir des droits de mutation également
Le montant total est donc réduit à 2.5% souvent
appelés frais dits de notaire.
arrondis à 3% si l’on prend en compte les frais
Dans le cas d’une mutation à titre gratuit il s’agit
d’hypothèque.
de frais de donation, calculés sur le principe des
C’est également le cas pour achat par un
droits de succession.
professionnel prenant l’engagement de revendre
Ces frais de notaire sont un ensemble de taxes
dans les 5 ans.
et rémunération liées à la vente d’un bien
Par contre, si au terme des 5 ans le bien n’a pas
immobilier. Ils sont composés essentiellement
été revendu l’administration fiscale requalifiera
de taxes. La part revenant au notaire est
la transaction comme étant à but patrimonial, et
relativement faible proportionnellement.
redressera le droit au taux normal augmenté des
Il existe 2 types de droits : les droits normaux et
pénalités et intérêts de retard.
les droits réduits.
Ils sont composés de taxes destinées à la
commune, au département, auquel s’ajoute des
droits d’enregistrement hypothécaires de frais de
formalités et les frais de formalités.

1.1 Les droits normaux

La part départementale s’élève 4.80% ;

La part départementale s’élève à 1.20%
;
Les émoluments du notaire varient de 0.80%
à 3.945% ;
Les montant des frais d’assiette est de 0.10%
anciennement appelés salaire du conservateur
d’hypothèques.
Frais auxquels il faut rajouter les formalités et
les frais d’enregistrement et publication des actes.
Le montant des frais de mutation s’élève donc à
8.5% en moyenne.

1.2 Les frais de notaire réduits

L’acquéreur d’un bien jamais vendu bénéficie de

17
 2. Les émoluments du notaire

Il s’agit des honoraires du notaire à proprement

parler.
Il existe 4 taux proportionnels :
Jusqu’à 6.500€ le taux applicable est de
3.87% De 6501€ à 17.000€ le taux sera
1.596%
De 17.001€ à 60.000€ le taux sera de 1.064%
Au-delà de 60.000€ le taux sera de 0.799%
soit pour 100.000€
Ainsi pour une vente à 200.000€ : (6500 x 3.87%=
251.55€) + (10499 x 1.596% = 167.56) + (42 999
x
1.064% = 147.51€) x 139 999 x 0.799% = 1118.59€)
soit une rémunération du notaire d’un total de
1401.21€ + les frais de formalités de 850€ environ
pour des frais de mutation au total de 12 390€.
Les frais de notaire à proprement parler
représentent donc dans cette exemple 1.10% TTC
au total, le reste étant composé de taxes.
À noter que les frais de mutation ne portent pas
sur la vente d’un bien immobilier.
Les meubles dits « meublants » ne sont pas
soumis à frais de mutation. L’article 2276 du Code
civil dit les choses ainsi « en fait de meubles, la
possession vaut titre (..) »
C’est pourquoi, lors d’une vente il est fréquent
de déclarer une liste de mobilier, cuisine équipée
tringles à rideaux, placards aménagés, etc.
Pour prétendre à cette déduction, Il faut joindre
à l’acte une liste de mobilier valorisée.
Or, les meubles sont frappés d’une dépréciation
de 20 à 25% par an (sauf expertise pour une
œuvre d’art par exemple).
Il faut, normalement faut fournir les factures
d’achat. L’administration fiscale est assez
bienveillante à cet égard, surtout lorsqu’il s’agit de
vente entre particuliers.
Mais l’intérêt pour le professionnel est assez limité
dans la mesure où ce dernier bénéficie des droits
réduits à 0,715%. L’économie sera de l’ordre de
200€ pour notre exemple de vente à 200.000€,
donc sans impact sur le résultat de l’opération.
Par ailleurs, s’agissant d’une tolérance, il est
préférable pour le Marchand de Biens, profession
sous haute surveillance fiscale d’éviter ce genre
« d’économie de bout de chandelles ».

18
 Chapitre 4

La responsabilité juridique du
Marchand de Biens,
les assurances

19
Chapitre 4
La responsabilité juridique
du Marchand de Biens, les assurances
1. La responsabilité aggravée du
Marchand de Biens
1.1 La responsabilité civile
Le Marchand de Biens est un professionnel. À ce
titre, il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en
cas d’inexécution de travaux de malfaçon, ni des
vices qu’ils soient connus ou cachés et ce même
s’il n’a pas réalisé ces derniers. Il sera considéré
comme ayant eu connaissance du désordre. Le
particulier sera présumé de bonne foi et n’ayant
pas eu connaissance du vice touchant le bien.
Même informé, il pourra prétendre ne pas avoir
été suffisamment informé des risques.
Le professionnel devra donc soit procéder
aux travaux de remise en état ou indemniser
l’acquéreur pour les travaux de remise en état ou
le rembourser du prix d’acquisition,
éventuellement augmenté des dommages et
intérêts, pénalité et préjudice si ce dernier renonce
à la vente.
Les procédures peuvent être très longues et
très coûteuses.
Un accès à un terrain a été réalisé avec du
tout-venant recyclé (matériaux provenant de
la démolition) contenant une part infime de
fibrociment amianté. Les expertises révèlent que
la présence d’amiante est infime et ne présente
pas de danger pour la santé. Le Marchand de
Biens étant « présumé constructeur » sera
condamné à désamianter le site avec les
précautions d’usage et à refaire l’accès, charge à
lui de se retourner contre l’entreprise défaillante.
Attention : les assurances responsabilité civile
professionnelles de Marchands de Biens couvrent
rarement les désordres liés à l’amiante.
Si la faute est intentionnelle, elle pourra relever de
la responsabilité pénale.
20
2. Les assurances de l’ouvrage
2.1 La Décennale
art. 1792 du Code Civil :
Chaque entreprise effectuant des travaux portant
sur un élément indissociable de l’ouvrage devra
être en capacité de fournir une assurance
décennale couvrant les désordres causés par son
intervention ou sa fourniture.
Les entreprises réalisant des travaux affectant
la structure de l’ouvrage ou sa solidité doivent
garantir sa prestation contre tout désordre
éventuel pour une durée de 10 ans à compter de
la livraison de l’ouvrage (facturation). Cette
garantie vaut également pour la fourniture des
matériaux. Pour pouvoir faire jouer cette
garantie, il faut prouver la responsabilité de
l’entreprise ayant fourni les matériaux ou réalisé
la prestation.
Par exemple : un immeuble en Savoie il y a
quelques années a vu ses fondations se
désagréger. Qui était responsable ? Le maçon qui
avait mal mis en œuvre le béton ? L’usine de
béton qui avait mal réalisé le mélange ? Le
fabricant de ciment qui avait mal fabriqué son
produit ? Le transporteur qui aurait mal stocké la
marchandise, etc.
La recherche de responsabilité est longue les
expertises nombreuses et couteuses, le bâtiment
immobilisé le temps des procédures et expertises,
les protagonistes se renvoyant la responsabilité.
C’est pourquoi a été instauré un principe
d’assurance dit à double détente.
2.2 La dommage-ouvrage art. L242-1 et L 242-2
du code des assurances
Elle prend effet en même temps que la dommage
ouvrage, soit 1 an après la livraison du chantier.
Elle est obligatoire dès lors que l’on réalise des 20
travaux pour le compte d’autrui. Elle prend effet
à compter de la fin du délai de couverture de la
GPA, soit 1 an après la livraison du chantier.
La Dommage Ouvrage :
Celle-ci garantit l’indemnisation de l’assuré dans
les 90 jours de la déclaration du sinistre, sans
recherche de responsabilité, charge à elle de
rechercher l’origine du sinistre. Sa durée est de 10
ans à compter de la livraison de l’ouvrage. Le
sinistré dispose de 30 jours pour faire sa
déclaration, et il est remboursé sans recherche de
responsabilité dans un délai de 60 jours et charge
à l’assureur de se retourner contre l’entreprise
défaillante.
Elle est obligatoire dès lors que les travaux sont
réalisés pour le compte d’autrui.
Celle-ci couvre les dommages relevant de
l’assurance décennale. Le principe est celui de
la double détente. Le défaut d’assurance est
passible de 75.000€ d’amende et/ou 6 mois
d’emprisonnement.
La DO est obligatoirement fournie avec un contrat
de construction de maison individuelle (CCMI).
Elle devra aussi être fournie par le Marchand de
Biens dans le cas d’une rénovation, si celle-ci
porte sur le bâtiment : création d’une fenêtre ou
d’une porte ou extension d’un bâtiment par
exemple.
Elle est plus difficile à obtenir avec un contrat de
maitrise d’œuvre, sauf si un suivi de chantier est
effectué par un architecte. Le cout d’une DO est
d’environ 3 à 5% du cout du chantier, ce à quoi il
faudra ajouter le honoraires de l’architecte autour
de 7% HT.
La difficulté pour le Marchand de Biens est lors
de rénovations. Les assureurs sont extrêmement
réticents à assurer un bien en rénovation.
En cas de refus il conviendra de se rapprocher du
BCT, Bureau Central de Tarification des
assurances qui contraindra une compagnie.
Mais que se passe-t-il dans le cas d’un particulier
ayant fait construire sa maison pour son propre
usage sans D.O. et revendant celle-ci avant le
terme des 10ans ?
La construction sera devenue une construction
pour autrui par destination. Le vendeur deviendra
alors assureur en D.O. pour son acquéreur. En
cas de désordre il devra rembourser son acheteur,
charge à lui de se retourner contre les entreprises
défaillantes.
Dès lors qu’une seule entreprise réalise les
travaux, ou que ceux-ci ne portent pas sur le
bâtiment, VRD par exemple, la D.O. ne
s’impose pas. Il faudra cependant fournir au
client acquéreur les attestations d’assurance
d’artisans.
Attention : le Marchand de Biens sera réputé
constructeur et donc responsable de la bonne
exécution des prestations.

2.3 La biennale, art. 1792-3 du Code Civil

La biennale fonctionne exactement de la même

manière que la décennale mais s’applique
exclusivement aux éléments dissociables de
l’ouvrage : électricité, plomberie, carrelage,
pour une durée de 2 ans.
La mise en œuvre de ces assurances nécessite
une recherche de responsabilité. Il peut être
difficile, par exemple dans le cas d’un carrelage
présentant un désordre de déterminer si celui-
ci provient d’un défaut de fabrication ou de
pose.
Dans le 1er cas, il sera couvert par le fabricant
du carrelage, dans le cadre de la biennale.
Dans le 2nd cas il sera pris en charge par la
décennale de l’artisan.
Dans le cas où le carrelage aurait été choisi
par le Marchand de Biens et serait inadapté à
l’usage, sa responsabilité civile sera engagée.
Sa responsabilité pourra être retenue même si
le choix a été fait par le client (défaut
d’information).

2.4 La Garantie de Parfait

Achèvement (GPA), art. 1792-6 du Code Civil

Sa durée est de 1 an à compter de la

réception de l’ouvrage. Elle relève de la
responsabilité du maitre de l’ouvrage (ne pas
confondre le maître d’œuvre qui commande
les travaux et le maître d’ouvrage qui réalise
les travaux). Il oblige ce dernier à réparer les
désordres signalés lors de la réception ou
postérieurement à celle-ci.
 Le point de départ de toutes ces assurances est la
livraison de l’ouvrage sauf pour la D.O. qui
prendra effet à la suite de la G.P.A.
2.5 La coordination SPS (Sécurité et Protection de la
Santé)
Le coordinateur SPS est obligatoire dès lors
qu’il y a au moins 2 entreprises qui travaillent
simultanément sur un chantier.
Son rôle est de prévenir les risques d’accidents
liés à la coactivité des entreprises sur un même
lieu. Éviter par exemple qu’un plombier fasse des
tests de mise en eau alors que l’électricien fait une
mise sous tension de l’installation.
Il devra également prendre des mesures pour
éviter que des engins de chantier circulent trop
près des échafaudages.
Cette coordination peut être réalisée dans le cadre
d’un contrat de maîtrise d’œuvre, ou d’une
mission d’architecte.
Elle peut également être réalisée par le Marchand
de Biens. Aucune qualification particulière n’étant
requise pour cette fonction, surtout s’il s’agit de
petites opérations avec peu d’intervenant. Dans
le cas de grosses opérations, voire de promotion
immobilière, de entreprises spécialisée type
Veritas, Dekra, Apave etc. réaliseront cette
prestation.
Si le Marchand de Biens désire assurer la
prestation lui-même, il devra cependant veiller à
ce que son assurance RC le couvre pour cette
fonction.
3. Les droits du locataire, le préavis
3.1 Les différents types de baux
Le Marchand de Biens sera amené à faire du
négoce de biens loués. Il aura la possibilité de le
revendre vide ou avec le locataire. Dans la 1ère
solution il devra mettre fin au bail en cours. Mais
en droit français le locataire est très protégé.
Il existe plusieurs types de baux : les baux vide,
les baux meublés, les baux commerciaux.
3.1.1 Le bail vide
21
Il s’agit d’un bail d’une durée de 3 ans
renouvelable par tacite reconduction. Le
logement pourra être repris par le propriétaire à
échéance des 3 ans, dans 3 cas :
A. Vendre le logement
Dans cette situation il faudra donner un préavis
de 6 mois minimum et lui indiquer le prix de
vente. Le locataire sera alors prioritaire entre le
6ème et le 4ème mois de préavis. Au-delà il ne sera
plus prioritaire. Par contre, si le prix de vente est
différent du prix proposé, le droit de priorité sera
repurgé.
Si le locataire quitte le logement de son propre
chef il devra faire savoir son renoncement à
acheter durant les 6 mois suivant son départ.
B. Pour habiter
Pour soi, pour un ascendant ou un descendant.
C. En cas de faute du locataire
La faute devra être caractérisée comme un trouble
à l’ordre public et la rupture du bail devra être
prononcée par le juge.
Attention :
Le bail est prorogé de plein droit pour 3 ans si le
bail a plus de 6 ans et si des enfants scolarisés
sont à charge.
Il est reconduit automatiquement si la fin du bail
intervient moins de 3 ans après l’achat en cas de
congé pour vente.
Il est reconduit automatiquement si la fin du bail
intervient moins de 2 ans après l’achat en cas
de congé pour habiter.
3.1.2 Le bail meublé
Il s’agit d’un bail précaire d’une durée de 1 an
renouvelable par tacite reconduction.
Le bail meublé est réglementé par la loi ALUR qui
fixe la liste d’équipement minimal à respecter.
Les conditions de reprise sont les mêmes que
pour un bail vide le préavis est de 3 mois.
3.1.3 Le bail mobilité
Il s’agit d’un bail meublé de 1 à 10 mois maximum,
non renouvelable.
Il a été créé par la loi ELAN.
Le bail ne pourra être interrompu qu’en cas de
faute grave du locataire.
 Il pourra être vendu, loué, en cours de bail, mais
grave.
le locataire devra être informé.
Les personnes ayant un handicap de + de
80%. A noter qu’il ne s’agit pas que des
3.1.4 Le bail commercial
personnes en fauteuil roulant il faut inclure les
Bail spécifique car il est accompagné d’une
déficients auditifs, visuels, etc.
activité. Il ne pourra être interrompu qu’en cas
de faute du locataire, comme un changement
d’activité qui ne serait pas conforme au bail ou
une faute grave. Pour mettre fin au bail il faudra
indemniser le locataire.
Le préavis est de 6 mois minimum.

4. La vente en bloc

Cas spécifique : il s’agit de la vente de plus de 5

logements.
S’il n’est pas donné congé aux locataires :
Les baux seront renouvelés pour 6 ans.
La notification vaudra offre pour une durée de 4
mois.
Si le locataire fait valoir son droit de préemption
il aura 2 mois pour acheter + 2 mois s’il fait un
prêt. Dans cette situation, le vendeur deviendra
diviseur de fait.
S’il est donné congé aux locataires :
Le droit de préemption du locataire sera notifié
individuellement.
Il faudra indiquer : le prix et conditions de vente du
logement mais aussi le prix de l’immeuble dans sa
totalité, le projet de règlement de copropriété, et
le diagnostic technique.
Il faudra :
Réaliser une expertise technique pour
déterminer les travaux éventuels.
Réaliser un EDD pour répartir des tantièmes de
copropriété.
Réaliser une fiche technique descriptive par
logement.
Donner un délai de 4 mois de réflexion
avant offre au locataire et congé pour vente.
Informer le maire et les associations de
locataires comme la CLCV

Les locataires protégés : ils le sont en raison de

leur âge ou de leur état de santé.
Les personnes âgées de + de 65 ans.
Les personnes justifiant d’un état de santé

22
 Chapitre 5

La revente du bien

23
Chapitre 5

La revente
du bien
1. L’avant contrat
L’avant contrat, que l’on appelle souvent
« compromis de vente », est un document qui fige
les engagements des parties et fixe les charges
et conditions dans lesquelles se passera la vente
dans l’attente de l’acte authentique (la réitération).
Selon le type d’opération prévue, c’est-à-dire avec
ou sans travaux, il sera fait un choix particulier
avec ses avantages et ses inconvénients.
2. Le choix du contrat dans le cas d’une
vente avec travaux
3 contrats seront possibles : la vente à terme, le
contrat VEFA, le contrat VIR.
2.2 Le contrat VEFA (Vente en État Futur
d’Achèvement)
Ce contrat est réservé à la promotion pure. Son
avantage par rapport à la vente à terme est qu’il
est possible de faire des appels de fonds en
fonction de l’avancement des travaux.
Il sera composé lui aussi d’un contrat et d’une
notice. Il faudra également fournir les assurances
dommage ouvrage et biennale, mais en plus une
garantie financière d’achèvement extrinsèque. Il
n’est plus possible de garantir l’achèvement du
bien sur le bien lui-même. La GFA devra être
apportée par un garant extérieur : nantissement
ou banque.

2.3 Le Contrat VIR (Vente d’Immeuble à

Rénover)
2.1 La vente à terme
Calqué sur le contrat VEFA il est simplement
Le contrat ser
adapté à une rénovation. Il devra décrire un
existant et les travaux réalisés. Il est donc
a constitué de 3 éléments principaux :
parfaitement adapté aux opérations de Marchand
Le contrat de réservation qui fixera les charges et
de Biens rénovateurs. Les assurances et
conditions de la vente : acquéreur, vendeur, prix,
garanties à apporter seront exactement les
financement, date réitération etc.
mêmes que dans le cas de la VEFA.
La notice descriptive qui détaillera la
construction et les équipements du bien.
L’acte authentique et le paiement du prix en 2.4 La promesse unilatérale, la promesse
totalité ne se passeront qu’une fois la construction synallagmatique
achevée et la réception du bâtiment réalisée. Cela
implique pour le vendeur de porter le cout de la Il existe 3 types de promesses :
construction en totalité jusqu’au bout. L’avantage
est que le vendeur n’est pas obligé de fournir de
garantie financière d’achèvement (GFA), garantie
bancaire souvent chère et difficile à obtenir.
Les assurances : dommage ouvrage et biennale.

24
 Art.1124 du Code Civil : « La promesse
unilatérale est le contrat par lequel une partie, le
promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le
droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont
les éléments essentiels sont déterminés, et pour
la formation de laquelle ne manque que le
consentement du bénéficiaire. »
Dans le 1er cas, seul le vendeur (le promettant) est
engagé jusqu’à la levée d’option par l’acquéreur
(le bénéficiaire). Dans le 2ème cas c’est l’inverse. Il
faut cependant tempérer cette notion car si une
seule de parties est définitivement engagée lors
de la signature de la promesse, la levée d’option
peut être réalisée très rapidement via la
signification de l’acte par LRAR.
2.4.2 La promesse synallagmatique
À la différence de la PU, les 2 parties sont
engagées définitivement dès la signature de cette
dernière. La différence essentielle entre les deux
réside dans le fait que la date de réitération de la
1ère est une date extinctive. Ainsi, si l’acte n’a pas
été réitéré à la date butoir, après mise en
demeure, il est possible de rompre le contrat.
Dans le cas d’une promesse synallagmatique, il
faudra demander au juge la fin du contrat.
Par contre si la possibilité de mettre fin au contrat
est plus souple dans la PUA/PUV, il faut être
vigilant sur les dates butoir puisqu’elles sont
extinctives.
2.4.3 Le pacte de préférence
Art.1123 alinéa 1er du code civil définit le pacte
de préférence comme un contrat par lequel une
partie s’engage à proposer prioritairement à son
bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où
elle déciderait de contracter.
Contrairement à la promesse, le pacte de
préférence n’engage pas à acheter ou à vendre.
Par contre en cas de vente, le bénéficiaire du
pacte de préférence sera consulté et sera
prioritaire dans l’acquisition.
C’est un document très intéressant de plus en
plus utilisé par les promoteurs et aménageurs
dans le cadre de la réserve foncière, par exemple
dans l’attente d’un changement de PLU.
Le Marchand de Biens devra s’intéresser à ces
opportunités afin de se constituer un stock.
25
2.5 Le contenu de la promesse
La forme change selon le notaire mais le fond
reste sensiblement le même dans toutes les
promesses :
1. Identification du ou des notaires
2. Identification des parties
- Promettant
- Bénéficiaire
- Présence
- Représentation, procuration, délibération autorisant
le gérant à signer les promesses.
3. État- capacité
Les contractants déclarent en outre qu’ils ne font
pas l’objet d’aucune mesure ou procédure civile
ou commerciale susceptible de restreindre leur
capacité ou de mettre obstacle à la libre
disposition de leurs biens.
4. Objet du contrat
Le PROMETTANT, conformément aux
dispositions de l’article 1124 du Code civil, confère
au BÉNÉFICIAIRE, qui accepte, mais sans
prendre l’engagement d’acheter, la faculté
d’acquérir, si bon lui semble, la pleine propriété de
l’immeuble ci-après désigné.
Il est ici précisé que le PROMETTANT a, quant à
lui, définitivement consenti à la vente et qu’il est
d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer
la propriété au profit du BENEFICIAIRE si ce
dernier lève l’option aux conditions ci-après
définies.
5. Désignation
Lieu adresse et références cadastrales
contenances, tantièmes de copropriété, numéro de
lot etc.
6. Effet relatif
Origine de propriété trentenaire.
7. Absence de délai de rétractation
L’acquéreur est un professionnel et ne bénéficie
pas d’un délai de rétractation.
 8. Visite des lieux
G. Impôts et Taxes - Le BENEFICIAIRE
L’acquéreur reconnaît avoir visité les lieux, rien ne
acquittera à compter du jour de l’entrée en
lui a été caché.
jouissance tous impôts et contributions auxquels
les biens objet des présentes sont ou pourront
9. Prix de la vente être assujettis.
Prix principal, frais d’acquisition (réduits avec
H. Prorata de la taxe foncière
engagement de revendre), frais de prêt.
Ce prix sera payable comptant le jour de l’acte
13. Protection de l’environnement et santé
authentique constatant la réalisation de la vente.
publique
A. Dossier de diagnostic technique si le bien
10. Moyen de paiement
est concerné.
Il est ici précisé qu’en vertu des dispositions de
B. État des risques et pollutions en application
l’article L.112-6.1 du Code monétaire et financier,
des articles L.125-5 et suivants du Code de
le notaire est tenu d’exiger que le paiement du
l’environnement
prix de vente soit réalisé par virement bancaire à
C. Plan de prévention des risques naturels
l’exclusion de tout autre moyen de paiement.
technologiques sismicité
D. Expertises amiante plomb mesurage etc.
11. Rémunération du mandataire
E. Déclaration de sinistre Conformément
A la charge du promettant ou du bénéficiaire aux dispositions de l’article L.125-5 IV du Code
de l’environnement, le PROMETTANT déclare,
12. Conditions de la vente qu’à sa connaissance, l’immeuble n’a subi aucun
A. Main levée des inscriptions hypothécaires sinistre ayant donné lieu au versement d’une
pouvant grever l’immeuble vendu. indemnité d’assurance garantissant les risques
B. Propriété - Jouissance - Le transfert de de catastrophes naturelles ou technologiques en
propriété de l’immeuble aura lieu le jour de la application des articles L.125-2 ou L.128-2 du
signature de l’acte authentique constatant la Code des assurances.
réalisation de la vente.
C. Le promettant s’oblige, à rendre l’immeuble
libre de toute location et occupation ainsi que de
tout encombrants ou objets mobiliers quelconques
pouvant se trouver tant dans les locaux principaux
et accessoires : c’est le congé pour vente de droit
de préemption.
D. État de l’immeuble – prendre le bien dans
l’état, conserver le bien en l’état.
E. Vices cachés - Le PROMETTANT ne sera
pas tenu à la garantie des vices apparents ou
cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol.
F. Servitudes - Il profitera des servitudes
actives et supportera celles passives, apparentes
ou occultes, continues ou discontinues, grevant
ledit immeuble, le tout à ses risques et périls, sans
recours contre le PROMETTANT.
À cet égard, le PROMETTANT déclare que ledit
immeuble n’est à sa connaissance grevé d’aucune
autre servitude que celles pouvant résulter de
la situation naturelle des lieux, de la loi ou de
l’urbanisme ;

26
 14. Conditions suspensives pourra avoir lieu qu’au profit du BÉNÉFICIAIRE ou
Au profit du bénéficiaire.
- Absence de servitude susceptible de nuire au
droit de propriété ou de jouissance.
- Origine de propriété trentenaire et régulière.
- Que les états hypothécaires n’empêchent pas la
vente.
- Du non-exercice, du droit de préemption
mairie et locataire.
- Que les renseignements d’urbanisme et les
pièces produites par la commune ne révèlent
aucun projet, vices ou servitudes de nature à
déprécier d’une manière significative la valeur des
BIENS ou à nuire à l’affectation sus-indiquée à
laquelle le BÉNÉFICIAIRE les destine.
- Autorisations d’urbanisme.
- Autorisations pour réaliser les études de sol,
déposer les autorisations etc.
- Engagement à déposer les autorisations
d’urbanisme dans un délai de…
- Purge recours des tiers, retrait administratif.

15. Condition suspensive d’obtention de prêt

Au profit du BÉNÉFICIAIRE :
Montant du prêt durée taux, délai pour déposer
les demandes

16. Indemnité d’immobilisation

Clause pénale en général 10% du prix de vente.

17. Réalisation de la promesse

Date de réitération
authentique.

18. Information sur la plus-value des particuliers

Si le vendeur est un particulier et que le bien n’est
pas sa résidence principale, selon la durée de
détention, une plus-value sera due.

19. Information sur la taxe communale sur la

cession à titre onéreux de terrains nus devenus
constructibles
Taxe de 10% due par le vendeur sur les terrains
devenus constructibles depuis moins de 18 ans si
la commune a voté cette taxe.

20. Faculté de substitution

La régularisation de l’acte authentique de vente

27
 au profit d’un autre personne physique ou ses héritiers ne seront pas tenue d’acheter. Si
morale. En cas de désistement du c’est une personne morale elle ne peut pas
substitué le bénéficiaire devra respecter disparaitre.
ses engagements initiaux

21. Obligations générales du

promettant Assurer l’immeuble.
Apporter les mainlevées et certificats de
radiation de toutes les inscriptions
hypothécaires.

22. Déclarations
Le PROMETTANT déclare qu’il n’a souscrit
aucun contrat d’affichage ou de publicité
sur l’immeuble. Qu’il n’a reçu, à ce jour,
aucune notification d’arrêté d’alignement,
d’expropriation totale ou partielle de
l’immeuble.
Qu’à sa connaissance, aucune mine n’a
été exploitée dans le tréfonds de
l’immeuble.

23. Réglementation sur le surendettement

Le promettant déclare qu’il n’a pas saisi
la commission de surendettement et qu’il
ne bénéficie d’aucune mesure de traitement
de surendettement.

24. Déclarations complémentaires et

diverses Qu’il n’a souscrit aucun contrat
d’affichage ou de publicité sur l’immeuble
vendu.
Qu’il n’a reçu, à ce jour, aucune notification
d’arrêté d’alignement, d’expropriation totale
ou partielle de l’immeuble.
Qu’à sa connaissance, aucune mine n’a été
exploitée dans le tréfonds de l’immeuble
présentement vendu.

25. Sinistre pendant la durée de validité

de la promesse
Si pendant la durée de validité de la
présente promesse, un sinistre affecte
l’immeuble l’acquéreur pourra se dédire
sans pénalité ou renégocier le prix ou
bénéficier des indemnités d’assurance.

26. Décès - dissolution

En cas de disparition du vendeur ses
héritier seront tenue de continuer la vente,
si l’acquéreur est une personne physique
28
 27. Formalités
Les parties donnent tous pouvoirs à tout clerc ou
collaborateur de l’étude afin de dresser tout acte
complémentaire éventuellement nécessaire à la
publication des présentes au service de la
publicité foncière.

28. Paiement sur état

Le droit d’enregistrement de 125,00 € sera payé
sur état, le présent acte étant dispensé de la
formalité de l’enregistrement conformément à
l’article 60 de l’annexe IV du CGI.

29. Résiliation amiable

Dans le cas où les parties mettraient un terme
amiable au compromis les frais de formalité
resteront dus.

30. Demande de pièces

Le PROMETTANT donne autorisation au notaire
pour effectuer les formalités.

31. Élection de domicile

32. Conciliation conventionnelle

En cas de litige entre les parties, l’une d’elles
pourra préalablement à toute instance judiciaire
soumettre leur différend à un conciliateur judiciaire
ou à défaut au juge judiciaire.

33. Mention sur la protection des données

personnelles
Loi informatique et liberté.

34. Affirmation de sincérité

Les parties affirment qu’il n’y a pas de dessous de
table.

35. Certification d’identité

Le notaire rédacteur des présentes, certifie que
l’identité complète des parties, telle qu’elle figure
en tête du présent document, lui a été
régulièrement justifiée.

29
 2.6 Le contrat de réservation Ledit bornage sera réalisé, aux frais du vendeur, par

Librement établi par le Marchand de Biens,

Il reprendra les termes de la promesse sans
l’aggraver.

1. Identification des parties :

vendeur, acquéreur. En cas de pluralité
d’acquéreurs il y aura solidarité.

2. Déclaration :
L’acquéreur déclare être de nationalité française
et être capable légalement de signer le présent
acte.

3. Faculté de substitution/cession :
L’acquéreur déclare faire l’acquisition pour son
usage personnel à titre de résidence principale ou
locative, sans possibilité d’y substituer de
personne physique ou morale ou céder le présent
que ce soit à titre gratuit ou onéreux.
Ou à l’inverse il pourra insérer une clause de
substitution au profit par exemple d’une SCI.

4. Préalable :
Le vendeur est propriétaire, ou doit acquérir un
ensemble immobilier d’une situé à : adresse du
bien et détail.
L’acquéreur déclare parfaitement connaître les
lieux pour les avoir vus et visités.
La réalisation authentique de l’acte est soumise à
l’acquisition du bien par le vendeur et à la
réalisation des travaux indiqués au chapitre 11 «
travaux » à l’exclusion de tous autres travaux.

5. Cadastre :
Le terrain, objet des présentes, sera soustrait de
cet ensemble immobilier.
La contenance exacte du lot vendu est de 100m 2
environ.
La surface ne deviendra définitive qu’après
réalisation du bornage contradictoire du tènement
principal.
Une Déclaration de Modification du Parcellaire
Cadastral sera réalisée par le cabinet de
géomètre Pagès ou tout autre géomètre expert
désigné par le vendeur préalablement à la
réalisation de la vente par acte authentique.

30
 le cabinet de géomètre expert Pagès ou Bornage des lots, création d’un accès, des voiries,
tout autre cabinet de géomètre expert et espaces communs.
désigné par ce dernier. Le vendeur
réalisera les travaux d’aménagement
décrits à l’article 11 des présentes.

6. Notaire :
Indiquer le notaire désigné du vendeur et
éventuellement de l’acquéreur.

7. La présente réservation vaut promesse.

Lors de la signature de la promesse, un
acompte n’excédant pas de 5% du prix de
vente du terrain pourra être versé par
l’acquéreur à l’ordre du notaire chargé de
l’opération. La signature de la promesse
l’emportera sur celle des présentes.

8. Désignation :
L’ensemble immobilier sera divisé en 3 lots
à bâtir au moyen d’un permis d’aménager
réalisée par le cabinet de géomètres
désigné par le vendeur. Un plan de division
est annexé aux présentes.

9. Réservation :
L’Acquéreur déclare connaître
parfaitement les lieux pour les avoir vus
et visités les lieux et être intéressé par le
projet. Il déclare réserver ferme le lot 2,
d’une surface de 300m2 environ.

10. Prix de vente :

Le prix de vente, ferme et définitif du
terrain ci- dessus désigné est exprimé TVA
incluse.
Le prix de vente du lot réservé est de---------------€.
Le prix sera payable en totalité de jour de
l’acte authentique.

11. Quotité acquise :

Les acquéreurs déclarent faire ladite
acquisition de la manière suivante :
Mr Mme Achète à hauteur de------------%
Mme Mr achète à hauteur de-------------%

12. Aménagements :
Le terrain sera aménagé comme suit : -

31
 -Viabilisation :
Selon les prescriptions des concessionnaires en 16. Information de l’acquéreur relative au terrain
eau potable eaux usées télécoms électricité gaz.
La réalisation de toute autre prestation devra
fait l’objet d’un avenant validé par les 2 parties
indiquant leur nature et leur coût.

L’emplacement et les caractéristiques des réseaux

seront définis par les sociétés concessionnaires
en fonction des contraintes techniques et
administratives du projet, sans possibilité par
l’acquéreur de s’y opposer.

L’emplacement des réseaux indiqué sur les

documents d’urbanisme ou sur le plan de vente
sont donnés à titre indicatif, et ne peuvent en
aucun cas constituer un engagement du vendeur
ou des services urbanisme sur leur emplacement
définitif.

Le vendeur se réserve le droit de réaliser des

travaux d’aménagement différents des plans joints
si cela est rendus nécessaire par la situation ou
la nature des lieux, sans pour autant remettre en
cause la contenance ou la destination du lot
vendu.
13. Contenance :
Le lot, objet des présentes, mesure : 300
mètres carrés environ. L’acquéreur déclare être
informé que la surface définitive dudit lot sera
communiquée à l’Acquéreur après bornage.
Il fera son affaire personnelle sans possibilité de
recours contre le vendeur d’une différence en
moins ou en plus de 5% maximum. Au-delà il aura
la possibilité de se rétracter sans pénalité, et toute
somme éventuellement versée à titre de dépôt de
garantie lui sera restituée.

14. Bornage :
Le terrain sera vendu bornés ou mesuré aux frais
du vendeur.

15. Permis de construire :

L’acquéreur déclare vouloir édifier une maison à

usage d’habitation d’une surface de M2 habitables
maximum en conformité avec le PLU

32
 à bâtir :
L’acquéreur reconnaît être informé de
l’absence de tous liens juridiques entre la
SASU Terrain A Bâtir Construction (TABC)
et le constructeur choisi par l’acquéreur.

En conséquence, le projet ne pourra en

aucun cas être considéré comme une
Vente en Etat Futur d’Achèvement au sens
juridique du terme, mais comme une vente
de terrain à bâtir.

17. Coût de l’acquisition :

Terrain :
Frais de planProrata de taxe foncière (forfait)
Construction :
Frais de notaire (indicatif) :
Honoraires d’agence
Soit un total à financer de

18. Conditions suspensives :

A. Obtention d’un permis de construire.
B. Obtention d’un ou de plusieurs prêts
répondant aux caractéristiques suivantes :
Montant emprunté, taux d’intérêt, durée.

19. Permis de construire :

L’acquéreur déposera à ses frais un permis
de construire dans les 10 jours suivant
l’obtention de la DAACT du lotissement.

20. Servitudes :
L’acquéreur devra supporter les servitudes
qu’elles soient à son profit ou non.
A ce jour le vendeur n’a pas connaissance de
servitudes grevant l’opération.

21. État du bien :

L’acquéreur prendra les biens comme
indiqué en annexe, sans recours pour
quelque cause que ce soit contre le
vendeur en raison des vices apparents ou
cachés dont le vendeur n’aurait pas
connaissance.

33
 22. Étude de sol : pénalités.
L’acquéreur déclare être informé des dispositions
de la Loi ELAN rendant obligatoire à partir du
1er janvier 2020 la réalisation d’une étude de sol
préalablement à la construction. Ladite étude de
sol sera réalisée par le vendeur préalablement à
la vente.

23. Propriété jouissance :

L’acquéreur sera propriétaire du bien à compter
de la réalisation de la vente par acte authentique
et du paiement total du prix énoncé aux
présentes. Il en aura la jouissance à compter du
même jour, les biens étant libres de toute location
occupation.

24. Autres conditions suspensives :

- L’absence de servitudes autres que celles
énoncées ci-dessus ou d’alignement rendant
l’immeuble impropre à sa destination.
- Absence d’inscription hypothécaire pour un
montant supérieur au prix de vente.

25. Acte authentique :

L’acte de vente sera reçu par le notaire chargé de
l’opération au plus tard le…

26. Le prix de vente ne tient pas compte :

Des frais d’acte notarié de vente y compris les
frais de formalité, des impôts et taxes générés par
le permis de construire.

27. Impôts et taxes :

L’acquéreur devra s’acquitter des diverses taxes
relatives au lot vendu générées par le permis de
construire.

28. Raccordement aux réseaux/abonnements :

L’acquéreur fera poser à ses frais les compteurs
et contractera à ses frais les abonnements auprès
des sociétés concessionnaires.

29. Sinistre durant la validité du contrat :

Si un sinistre, rendant le bien impropre à sa
destination, frappait le bien, postérieurement à
la signature des présentes et antérieurement à
la signature de l’acte authentique, l’acquéreur
aurait la faculté de renoncer à l’acquisition sans

34
 30. Remise de documents :
L’acquéreur reconnaît avoir reçu : un
exemplaire du présent contrat, un plan de
situation, un exemplaire du plan de
division.

31. Affirmation de sincérité :

Les soussignés affirment que le présent
acte énonce la totalité du prix convenu.

32. Élection de domicile :

Pour l’exécution des présentes, et de leurs
suites, les parties élisent domicile en leur
siège social et demeure respectifs indiqués
en tête des présentes.

3. L’importance des
premières opérations

Les premières opérations de Marchand de

Biens nécessiteront bien entendu plus de
travail que lorsque la « machine » sera
lancée.
Il faudra se créer un réseau d’apporteurs
d’affaires, se faire un nom, une réputation
etc. une fois qu’une certaine crédibilité sera
installée, tout sera à recommencer ! Il
faudra être sans cesse sur le terrain pour
visiter des biens, les analyser, faire des
offres etc. Évidemment, après quelque
temps, le Marchand de Biens est connu sur
son secteur et les partenaires immobiliers
penseront à lui lorsqu’ils auront
connaissance d’un bien correspondant à
la recherche. Mais la concurrence est rude.
Le professionnalisme et l’omniprésence
feront la différence.
La difficulté peut être, à terme, de savoir dire non.

4. La capacité à vendre
4.1 Vendre en direct ou avec un
agent immobilier

Pour revendre un bien, de même que lors

de l’achat, le professionnel peut choisir de
vendre en direct ou de passer par
l’intermédiaire d’un agent immobilier.

35
 L’intérêt de l’agent immobilier réside dans le gain ses clients de 2 manières que nous avons déjà
de temps : pas d’annonces à passer, pas de évoquées : via les
visites à faire, pas besoin de répondre aux appels,
de décrire le bien, etc.
Par ailleurs, ce dernier s’il a déjà fait « l’aller »
(vente au Marchand de Biens) sera motivé à faire
le retour (reventes). Dans un marché très
concurrentiel, il aura plus facilement le réflexe de
proposer d’autres affaires si, d’une vente, il aura
fait 2, 3, 4 ventes ou plus.
L’inconvénient réside bien sûr dans les honoraires
d’agence qui peuvent être élevés dans les grands
réseaux. Reste à faire la balance entre le pour et
le contre et arbitrer.

4.2 Les marges à tenir

Lors de la préparation de l’opération, le Marchand

de Biens réalise un bilan financier prévisionnel de
l’opération. Celui-ci est doublement défini : par
un montant numéraire et par un pourcentage en
dessous desquels le Marchand de Biens estime
que l’opération n’a pas d’intérêt.
Pour des opérations comparables, il devra se fixer
des montants et pourcentages planchers. Ainsi un
taux de marge de 20% sur un chiffre d’affaires
de 400.000€ donnera 80.000€. Mais 20%, seuil
qui peut être considéré comme acceptable,
représente un CA de 40.000€ pour un CA de
200.000€ avec un travail qui sera
potentiellement identique.
Il faudra donc non seulement se fixer des seuils
minimaux, mais aussi s’y tenir. Ainsi, les prix de
vente définis en amont doivent être cohérents,
mais il faut également que la marge de
négociation, s’il y en a une, soit intégrée au bilan
prévisionnel.

4.3 Trouver ses clients

Si le prix de vente est cohérent, que le bien et

ses prestations correspondent à la demande
locale un bien se vend dans un délai de quelques
mois. Pour un bien à construire ou à rénover, la
demande est un peu moindre du fait des délais
de livraison et de la nécessité pour l’acquéreur
de se projeter. Le Marchand de Biens trouvera
36
 agences immobilières classiques, via les
chasseurs immobiliers qui travaillent en 3. Argumenter :
mandat de recherche, ou en direct via les il faut mettre le bien en avant. L’argumentaire
petites annonces. Une fois le prix de vente se fera en fonction du point précédent. Un bon
défini si l’on choisit l’agence immobilière, il vendeur parle peu et fait parler son client.
faut négocier avec elle le montant des
honoraires de vente en fonction de
l’éventuel « aller-retour », de la
récurrence des opérations etc.

4.4 Les techniques de vente

Le vendeur dispose de nombreuses

techniques de vente en fonction du produit
à vendre et du type de clientèle. S’il fait le
choix de vendre sans passer par le biais
d’un agent immobilier, le rendez-vous avec
le client devra avoir été soigneusement
préparé. La technique dite des 7 étapes est
la plus adaptée :

1. Préparer la visite :
Aucune zone d’ombre ne devra exister.
Dans le cas d’un appartement en
rénovation, un cahier de charges précis
sera préparé, avec des points de
négociation possible. Par exemple, un lave
mains ou des WC suspendus offert. Si une
marge de négociation est prévue, il faudra
être ferme et ne pas descendre en
dessous, quitte à perdre le client. Si celui-ci
sent une faiblesse, il s’engouffrera dans la
brèche.

2. Comprendre le client :
Pourquoi est-il là ? Est-ce que le bien lui
correspond ? Il sera inutile d’argumenter sur
la qualité de la rénovation ou sur
l’environnement d’un terrain à bâtir auprès
d’un acquéreur qui doit se loger dans les 3
mois. De même si le budget est inadapté :
un acquéreur qui dispose de 100.000€ pour
un bien mis en vente à 150.000€ sera une
perte de temps. Mais ce sera la même
chose pour le même bien avec un
acquéreur disposant de 300.000€. Ses
attentes seront soit trop élevées, soit ce
dernier espère faire « l’affaire du siècle ».
37
 Un bon argumentaire ne sera possible que si l’on
connaît parfaitement le bien, et son environnement
: l’appartement, la maison, ou le terrain, mais aussi
le quartier, les écoles, les accès etc. Il faut parler
peu, mais parler bien.

4. Convaincre :
ce n’est pas le vendeur qui convaincra le client
mais le client qui sera convaincu. Il faut pour cela
se référer au dicton « on ne fait pas boire un
cheval qui n’a pas soif ».

5. Contrer les objections :

Le vendeur doit connaître les qualités et les
défauts du bien. Le client les découvrira. Les lui
cacher ne sert à rien. Il peut être intéressant de
les donner afin de désamorcer les objections par
des arguments qui viendront les contrer. Par
exemple le client cherche un terrain à bâtir de
500m2 et celui proposé ne fait que 400m2.
L’argument pourra être la localisation, la rareté ou
le prix par exemple. Donner ces arguments avant
que l’objection ne survienne permettra de prendre
l’avantage.

6. Présenter le prix : si le vendeur est fébrile face

au prix de vente, il ne sera pas crédible. Il devra
connaître le marché pour défendre son prix. Si
l’opération est d’envergure, il pourra être judicieux,
en début de commercialisation, de ne pas mettre
en vente tous les lots pour créer un phénomène
de rareté. Par exemple si 20 lots sont à vendre
n’en mettre qu’un tiers comprenant un mix de lots
faciles à vendre et de lots plus compliqués.

7. Conclure la vente : les contrats de réservation

ou d’option devront être prêts pour engager le
client au plus tôt dans l’attente d’un rendez-vous
notaire.

5. Les documents & expertises à fournir

lors de la vente d’un bien

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est

obligatoire de fournir à la signature de la
promesse des expertises. Celles-ci dépendent du
type de bien, maison ou appartement et de leur
âge.
38
 5.1 Le certificat de mesurage (loi du 10 juillet 1965
art. 46 et loi du 18 décembre 1996)
Dite « loi Carrez » du nom de son auteur, il est
obligatoire lors de la vente d’un lot de copropriété.
Il doit établir la surface privative du bien concerné.
La superficie privative est la surface de
plancher clos et couverts après déduction des
murs cloisons marches et cages d’escaliers,
gaines embrasures des porte et fenêtres. Ne
sont pas pris en compte les locaux ou pariez de
locaux dont la hauteur est inférieure à 1.80m.
Ne sont pas prises en compte non plus les lots
ou fractions de lots d’une superficie inférieures à
8m2.
Les balcons, terrasses et jardins privatifs ne pas
pris en compte dans ce calcul.
Il faut entendre le terme lot de copropriété au sens
large. Il s’agit donc d’appartement bien sûr mais
aussi de maisons faisant partie d’une
copropriété horizontale.
La marge d’erreur : en cas de différence de
superficie jusqu’à 1/20ème soit 5%, l’acquéreur
devra en faire son affaire sans possibilité de
recours. Au-delà il pourra demander une
diminution prix proportionnelle au préjudice
subi.
Le calcul des surfaces peut être établi par une
société habilitée à cet effet, mais peut également
être réalisé par un géomètre expert.
5.2 Le Constat des Risques d’Exposition au
Plomb (CREP) Arrêté du 19 août 2011
Il recherche la présence de plomb dans les
revêtements. Avant 1948 les peintures
contenaient du plomb pour leur donner de la
brillance. Depuis cette date, ce procédé est
interdit car en cas d’ingestion le plomb entraîne
des risques de saturnisme. Or le plomb dégradé
prend un goût sucré, d’où un risque d’ingestion
par les enfants. Les dalles des sols plastiques
peuvent également en contenir.
Le CREP détermine la présence ou non de plomb
et sa concentration dans les revêtements, et leur
état de conservation. La recherche est faite par un
appareil à fluorescence X. Ainsi, même si le
support a été repeint, cet appareil pourra en
détecter la présence.
34
Ce document a une validité de 1 an dans le cas
où du plomb a été détecté. Dans le cas inverse sa
durée est illimitée.
5.3 La conformité de l’installation électrique
loi du 6 juillet 1989 décret du 22 avril 2008
Obligatoire si l’installation a plus de 15 ans, ou si
une rénovation totale a été réalisée depuis plus
de 15 ans.
Elle identifie les matériels inadaptés ou présentant
des risques de contact direct avec les éléments
sous tension, les conducteurs non protégés, les
liaisons équipotentielles des locaux contenant
une baignoire ou une douche, les dispositifs de
surintensité (disjoncteurs) etc.
L’attestation a une validité de 3 ans. Le contrôle
est fait sans démontage.
5.4 Conformité de l’installation intérieure de gaz
décret du 21 08 2019
Obligatoire si l’installation à plus de 15 ans.
Concerne les appareils de chauffage et de
production d’eau chaude et la ventilation les
tuyauteries.
L’attestation a une validité de 3 ans. Le contrôle
est fait sans démontage.
5.5 Recherche de termites, certificat de
recherche d’insectes xylophages
Obligatoire dès lors qu’un arrêté préfectoral est
publié.
Le termite est un insecte qui s’attaque aux bois
d’œuvre utilisés dans la construction. Certaines
régions sont plus infestées que d’autres en raison
notamment de la présence de ports grumiers.
La côte atlantique et la côte méditerranéenne l’Ile-
de- France, les départements de la Loire, la
Garonne et le Rhône sont particulièrement
touchées.
 5.6 Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE évalue quantité de gaz à effet de serre
consommée et produite par un logement. Réalisé
par le vendeur, il doit être fourni au locataire ou à
l’acquéreur d’un bien. Sa durée de validité est de
10 ans.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE doit indiquer via
un classement allant de A à G la consommation
d’énergie primaire, l’émission des gaz à effet de
serre et une estimation de la facture d’énergie
pour l’éclairage, le chauffage et l’eau chaude.
Le DPE est désormais opposable. Un occupant
estimant avoir été lésé par un DPE établi sur de
fausses informations pourra se retourner contre
le vendeur.
ce diagnostic ou donner de fausses informations
est passible de 300.000€ d’amende, 2 ans de
prison et nullité de la vente.
5.9 La taxe foncière
Elle est calculée en fonction de la taille du niveau
d’équipement, de confort et de la situation du
logement. Elle est payée par le propriétaire. À ne
pas confondre avec la taxe d’habitation qui est
payée par l’occupant au 1er janvier et dont le
montant peut varier en fonction du quotient
familial.
Lors de la vente, le notaire effectuera un prorata
temporis en fonction de la durée de détention.

5.7 L’État des Risques et Pollution (ERP, loi du 30 5.10 Le permis de construire et la conformité
juillet 2003)
La fourniture du permis de construire et de la
Ce document doit être établi si un plan de
conformité permet de s’assurer de la régularité de
prévention de risques naturels (PPRN) a été
la construction et de s’exonérer de la garantie
approuvé, si le bien est situé dans une zone de
du vice caché sur ce point.
sismicité 2 à 5, dans une zone de radon (gaz
radioactif) de niveau 3, s’il est situé dans un
périmètre d’exposition aux risques technologiques
5.11 Les 3 derniers PV d’assemblée générale
approuvé ou à l’étude.
Il indiquera par exemple si le bien est en zone Ils permettent d’avoir une information sur le
inondable, ou à risque d’incendie de forêt, si une fonctionnement de la copropriété, sur sa gestion
installation classée Seveso est à proximité etc. À et sur les travaux votés ou à l’étude.
noter qu’une station-service est un établissement
à risques classé Seveso.
Sa durée de validité est de 6 mois. 5.12 Le carnet d’entretien

Il indique les travaux et contrats de maintenance

5.8 État de l’installation relatifs à l’immeuble. Il est tenu à jour par le
d’assainissement non collectif (arrêté syndic. Si la résidence comporte plusieurs
du 27 avril 2012) bâtiments, il doit y avoir un chapitre par bâtiment.

Il informe l’acquéreur sur la conformité du

dispositif au regard de la réglementation. Il précise
les éventuels dysfonctionnements et/ou risques
pour la santé. Le contrôle est effectué par le
Service Public de l’Assainissement Collectif
(SPANC).
Si des travaux sont nécessaires, ils devront être
réalisés au plus tard 1 ans après la vente.
Sa durée de validité est de 3 ans. Ne pas
transmettre

35
 5.13 Le règlement de copropriété et l’état
descriptif de division (EDD)
Le règlement a été établi lors de la création de la
copropriété et l’EDD établi en même temps
répartit les tantièmes de propriété des parties
privatives et communes. L’EDD permet la
répartition des charges.
5.14 l’État daté
C’est le récapitulatif de l’ensemble de charges
liées au lot de copropriété. Il détaille les charges
dues par le vendeur, l’acquéreur et les avances
versées. Depuis le 1er juin 2020, il ne peut être
facturé plus de 380€
5.15 En bref
Le vendeur doit fournir les pièces suivantes :
Le diagnostic amiante si le permis de construire
date d’avant le 1er juillet 1997. Si le logement est
en copropriété il faudra également joindre la
recherche d’amiante dans les parties communes.
Le Certificat de recherche d’exposition au plomb
(CREP) si le bien date d’avant le 1er janvier 1949.
La conformité de l’installation électrique, si celle-ci
a plus de 15ans.
La conformité de l’installation gaz si celle-ci a plus
de 15 ans.
La recherche de termites ou de mérule si cela est
prescrit.
Le Diagnostic de Performance Énergétique
(DPE). État des Risques et Pollution (ERP).
L’état de l’installation d’assainissement autonome
si tel est le cas.
Les assurances de l’ouvrage ou des travaux
réalisés. Le permis de construire et le certificat de
conformité de l’ouvrage.
La copie de la taxe foncière afin de calculer le
prorata temporis.
Si le logement est en copropriété, il faudra fournir
également :
Le certificat de mesurage « loi Carrez ».
Le Diagnostic Technique Générale (DTG).
Les 3 derniers PV d’AG
36
Le carnet d’entretien établi et mis à jour par le
syndic.
L’État Descriptif de division (EDD).
Le règlement de copropriété.
La fiche synthétique de la copropriété.
L’état daté.
6. La découverte du bien, les points à
vérifier
6.1 Maison individuelle, immeuble ou
appartement
6.1.1 Extérieur
A. L’exposition principale : elle déterminera la
luminosité du bien, la performance énergétique
etc. une exposition principale au nord ne sera pas
forcément rédhibitoire à la revente, mais aura un
impact sur le prix de vente, donc d’achat.
B. L’environnement à courte et moyenne
distance : non seulement social, le type
d’immeubles proches et lointains, leur
fréquentation, la présence de déchets, la rue, le
quartier, la circulation la présence et le type de
commerces une épicerie pourra être un plus un
bar sera un point négatif etc. Mais aussi
immobilier : quel est l’état des bâtiments voisins,
et le type de logement. Cela donnera aussi une
indication sur type de logement à créer ou le type
de rénovation à prévoir : basique ou standing,
petits logements à destination locative etc.
C.Sur le bâtiment
L’état de la façade ravalement à prévoir ou non.
Des microfissures seront en général uniquement
des défauts esthétiques dus à l’âge mais sans
importance. Des fissures plus importantes peuvent
être signe d’une pathologie plus grave.
Les pieds de façade avec des remontées par
capillarité que l’on retrouvera éventuellement à
l’intérieur.
Sur un immeuble plus ancien, les linteaux de
fenêtres et de portes. S’ils ne sont pas droit cela
signifie que le bâtiment a bougé.
 Il faudra également regarder la ligne de faîtage. Si
elle ploie cela veut dire que les poutres ont Il faudra s’assurer de l’accessibilité : largeur des
travaillé, signe avant-coureur d’une réfection de voies d’accès, servitudes etc. nombre de lots
toiture à prévoir, ou du moins d’un risque de possibles, déboisement et dessouchage à prévoir.
fuites. Sur le terrain lui-même : La déclivité, l’exposition
En cas de doute il ne faudra pas hésiter à investir principale, la présence d’affleurements rocheux ou
dans une expertise qui rassurera non seulement d’eau stagnante.
le Marchand de Biens pais aussi ses clients. La présence de ligne BT MT HT à proximité. Une
ligne haute tension est un frein à la vente
6.1.2 Les communes important. La présence de bouche à clé pour l’eau
S’il y a un jardin, son état : présence de fleurs ou potable, de poteau ou de chambres télécom, de
de déjection canines. réseaux Enedis et de plaque d’égout. Pour l’égout
Les boites aux lettres détériorées sont souvent un il faudra contrôler la profondeur du fil d’eau.
indicateur objectif de la tenue de la résidence et
de sa fréquentation.
La propreté des couloirs et des murs etc.
N’oublions pas que « l’on ne fait pas 2 fois une 1ère
impression » Les pieds de murs sont également à
contrôler : la présence de salpêtre ou de plâtre qui
s’effrite est souvent un signe d’humidité.
Il ne faut pas hésiter à monter jusqu’au dernier
étage pour se faire une idée de l’état général.
S’il y a des caves il faudra contrôler également
la présence d’humidité voire d’infiltrations. Si les
poutres sont en bois contrôler leur aspect.

6.1.3 Le logement
Les points seront les mêmes que pour les
communes avec en plus la planéité des sols, la
bonne fermeture des portes et fenêtres, l’état
général du logement.
Discuter avec les habitants ou un locataire est
toujours intéressant, même s’il ne faut pas
prendre leurs dires au 1er degré, dans un sens
comme dans l’autre.
De manière plus générale, il faudra également
s’assurer de la possibilité d’accéder pour les
travaux, si une subdivision est envisagée il faut
penser à la nécessité de créer de stationnements.
Si le bâtiment n’est pas raccordé au tout à
l’égout, il faudra s’assurer de l’état de l’installation
autonome de la possibilité de le raccorder. En cas
de raccordement contrôler le fil d’eau pour un
égout gravitaire. Dans le cas inverse, une pompe
de relevage avec son branchement électrique
sera à prévoir.

6.2 Terrain à bâtir

37
38
Chapitre 6

Acheter
Chapitre 6

Acheter
1. Définir & connaître son marché marché.
Il est nécessaire d’avoir un regard objectif sur le
Pour être intéressante, une opération de
bien. Il faut partir d’un postulat : tout s’achète et
Marchand de Biens doit être rentable. Cela signifie
tout se vend, c’est juste une question de prix. Une
qu’elle doit permettre de dégager une marge
erreur sur le prix d’achat ou le prix de vente peut
intéressante en montant et en pourcentage.
avoir de lourdes conséquences.
En montant : une petite opération de 2 ou 3 lots
Contrairement à l’achat d’un logement pour son
ou logements nécessitera un travail sensiblement
propre compte, le coup de cœur n’a d’intérêt. Cela
similaire à une opération de 4 à 6 lots.
n’empêchera pas d’apprécier ou pas le bien, mais
Par exemple une opération de 2 lots à 250.000€
la rentabilité de l’opération doit primer.
chacun avec une marge de 20% par nous donne
Comment faire : il est utile de nouer une
un chiffre d’affaires de 500.000€et une marge de
relation sur le long terme et de confiance avec
100.000€. La même opération avec 4 lots devra
ses partenaires, agents immobiliers, chasseurs
dégager un taux de marge supérieur, au regard
immobiliers ou autre.
du travail plus important à prévoir.
Consulter les annonces est un indicateur : Quelle
Mais elle devra également « tourner » rapidement.
est l’offre sur le secteur, à quel prix des biens
C’est à dire que le délai entre l’achat et la revente
similaires sont en vente.
devra être le plus court possible. Les prix de vente
Il existe également des sites internet qui donnent
devront permettre ce délai court.
les le prix de vente des biens dans le secteur.
Le compte de résultat prévisionnel aura été établi
S’il n’y a pas d’offre dans le secteur cela peut être
en amont de la signature du compromis d’achat.
pour plusieurs raisons : par exemple secteur diffus
Les frais à prévoir auront été évalués au plus
et demande est faible.
juste, et les prix de vente aussi.
Discuter avec l’agent immobilier : ce dernier
Pour cela il faut avoir une bonne connaissance
connait son secteur. Si ce dernier est intéressé
du marché local au niveau macro-économique :
non seulement pour la vente du bien mais aussi
connaitre la ville, le village, mais aussi au niveau
pour la revente, il pourra avoir un discours vrai,
micro-économique : connaitre le quartier, son
surtout s’il veut lier une relation sur le long terme.
environnement, proche et lointain, les avantages
Les erreurs à ne pas commettre :
et les inconvénients.
Les prix de vente : il faut prévoir dans son
Il faut également connaitre la demande et l’offre
prévisionnel de prix de vente en adéquation avec
du secteur. L’offre n’est pas difficile à
le marché local : des prix de vente trop bas vont
appréhender. Il suffit pour cela de consulter les
nécessairement induire une offre au vendeur
annonces. Cela donne une idée des mises à
trop basse. Celle-ci ne passera pas. A contrario
prix, les prix de vente réels étant consultables sur
une offre trop élevée entrainera une marge trop
des sites comme « patrim ». La demande est plus
réduite.
difficile à connaitre. L’absence ou la faiblesse
d’offre ne veut pas forcément dire qu’il n’y a pas Le compte de résultat prévisionnel doit être fait en
de demande, mais peut être un signe d’une fonction des prix de vente et non l’inverse.
faiblesse de l’offre et donc d’un marché
déséquilibré. Les agents
immobiliers peuvent là aussi renseigner sur le

39
 Des prix de vente déterminés en fonction du prix
d’achat pourront avoir 2 conséquences : Soit des
prix trop élevés et des produits qui ne se vendront
pas, Soit une obligation de réviser ses prix à la
baisse en cours de route et une marge qui sera
trop faible.
L’erreur de casting : La plus courante étant de
faire de lots trop petits au regard du marché.
Par exemple de concevoir des studios alors que
l’offre est abondante pour ce type de logement,
ou des terrains à bâtir trop petits pour le
secteur.
Une des possibilités qui s’offrent au Marchand
de Biens est la division en jouissance, lorsque la
division en propriété n’est pas possible. Mais si la
copropriété est légalement possible, certains dans
des secteurs plus diffus et même si le terme de
copropriété n’entraine pas automatiquement des
charges, il peut faire peut aux clients potentiels.
40
2 Les différentes opportunités
2.1 Les immeubles entiers revendus en bloc ou
divisés, rénovés ou non
Cela peut provenir de successions, de vente aux
enchères par exemple. Les revendre en bloc ne
pourra s’envisager que dans la mesure où il aura
été très bien acheté.
La revente en bloc : L’avantage de revendre en
blocs limitera la durée d’immobilisation puisqu’il
n’y aura qu’un seul acquéreur. La revente du
même bien par lots sera en principe générateur
de plus-value plus élevée mais nécessitera plus
travail en amont par la création de la copropriété,
mais aussi en aval avec la réalisation des travaux
nécessaires à la vente par lots comme la division
des réseaux.
La loi ELAN permet aussi la transformation
d’immeuble de bureaux en logements. De
nombreux immeubles de bureaux vétustes et
devenus inadaptés allié à la crise COVID et le
télétravail, vont mettre sur le marché des biens
de ce type.
2.1.1 Rénovés
Là aussi, plusieurs options seront possibles. Cela
pourra être la création de plateaux viabilisés à
rénover ou des logements finis.
La rénovation permet de générer une plus-value
plus importante. Tout d’abord il faut définir le
type de rénovation :
Si des travaux sont à entreprendre sur le gros
œuvre, dans une copropriété un accord de
celle- ci sera obligatoire avant de les
entreprendre accompagné d’un permis
modificatif et de l’avis d’un ingénieur béton.
Si ceux-ci sont à réaliser sur une maison
individuelle l’avis d’un architecte et d’un ingénieur
béton seront préférables et à joindre au dossier
de vente.
Outre le côté technique, plusieurs précautions
sont à prendre avant de se lancer dans une
opération comportant une rénovation. Il faudra
s’assurer que les prestations envisagées
correspondent à la demande, il faudra
également conforter ses estimations par des
devis détaillés, et gérer les
délais des travaux.
 Par ailleurs l’immobilisation des capitaux environnement économique
employés sera nécessairement plus longue. du commerce et de la commune, valeur du stock

2.1.2 Non rénovés :

L’achat revente d’un bien non rénové peut
s’envisager de plusieurs façons :
A. Achat revente sans aucune intervention
L’intérêt résidera là dans la rapidité. Pas de
travaux à entreprendre, pas de DAACT à obtenir
etc. L’inconvénient étant que l’absence de mise en
valeur du bien entrainera une plus-value faible.

B. Achat revente assortie d’une autorisation

d’urbanisme : permis DP etc.
Les délais en amont seront plus longs, du fait
de l’obtention des autorisations et de la purge
des délais de recours. Par contre la durée entre
l’achat et la revente sera court, la plus-value étant
là aussi potentiellement peu importante.
Mais l’option de faire pas ou peu de travaux a un
avantage non négligeable : la vitesse de rotation
du stock.

2.2 Les fonds de commerce

Ce type de bien se trouve très souvent dans les

ventes aux enchères, suite aux faillites.
Il ne faut pas confondre les locaux
commerciaux, les fonds de commerces et les
pas de portes. Le 1er est un bien immobilier le
2ème est une activité commerciale le 3ème est le
droit au bail. La valeur d’un fonds de commerce
dépend du chiffre d’affaires et du type d’activité.
La valeur des murs commerciaux dépendra elle
de sa rentabilité. Les crises, subprimes, COVID
ou autres, de plus en plus rapprochées
entrainent immanquablement la fermeture de
commerces.
Le rachat et la revente des fonds si l’activité existe
encore, ou des pas de portes dans le cas inverse
est une réelle opportunité et source de plus-values
pour le Marchand de Biens.
Mais cette activité est plus risquée, du fait de
l’immatérialité d’un fonds de commerce. Des
paramètres différents de l’immobilier classique
sont à prendre en compte : Situation du
commerce au regard de la clientèle,

41
 etc. C’est pourquoi exercer l’activité de La validité d’un permis de construire est de 3
Marchand de Biens en fonds de ans.
commerces doit être une spécialisation. Les droits à construire dans un PA sont
préservés pour 5 ans.

2.3 Les terrains à bâtir

La création de terrains à bâtir peut se faire

de plusieurs façons : la Déclaration
Préalable (DP), le Permis d’Aménager (PA)
et le Permis de Construire Valant Division
(PVCD).

2.3.1 La Déclaration Préalable (DP)

C’est un Permis d’Aménager simplifié. La
DP présente plusieurs avantages : son
instruction est courte (1mois) et il n’est pas
nécessaire d’attendre la conformité des
travaux pour déposer les permis de
construire.
La DP n’est possible qu’a une seule
condition : il ne doit y avoir ni espace ni
équipement commun aux lots créés. 10
lots ayant un accès indépendant donnant
directement sur le domaine public
pourront être créés via une DP.

2.3.2 Le Permis d’Aménager (PA) ou permis de

lotir
Dès lors qu’un espace ou un équipement
en commun est requis il faudra déposer
un permis d’aménager.
Par exemple une voie commune accédant
à 2 lots, même si la voie est propriété de
l’un des lots et que l’on accède au 2ème lot
par une servitude sera considérée comme
un équipement commun et nécessitera
l’obtention d’un permis d’aménager.

2.3.3 Le Permis de Construire Valant Division

(PCVD)
La délivrance du PCVD entraine de facto la
division du sol. Dès lors les terrains sont
individualisés.
Il n’est pas possible de vendre un terrain
assorti d’un droit à bâtir issu d’un PCVD.
Cela doit être considéré comme un
affaiblissement de la protection de
l’acquéreur comparativement au permis
d’aménager :

42
 Apporter une modification sur l’un des lots
nécessite le dépôt d’un permis modificatif sur
l’ensemble des lots et donc l’accord de tous les
acquéreurs.
Les acquéreurs sont solidaires quant au
paiement des taxes.
Les acquéreurs sont solidaires au regard de
l’achèvement des travaux.
Une opération impliquant la délivrance d’un
permis de construire valant division ne peut se
faire qu’à 2 conditions :
Bâtir les lots, ou doubler le PCVD d’une DP ou
d’un PA. Dans cette situation les droits de
l’acquéreur sont renforcés et préservés.
Subdivision d’un lot bâti : les années 60 à 80 ont
vu se créer de nombreux lotissements, les terrains
étaient souvent importants, notamment dans les
villages en périphérie de grandes agglomérations.
Le minimum de surface pour les terrains imposés
par les POS dans les années 60 et supprimé par
la loi SRU permet de réaliser des détachements
fonciers de propriétés bâties.
De plus l’évolution des mentalités en milieu urbain
et l’augmentation des prix de l’immobilier permet
la subdivision de biens bâtis, voire la démolition
des constructions si ces dernières ne présentent
pas d’intérêt ou sont mal implantées sur le terrain
pour la réalisation d’un projet.
2.4 Les appartements
L’avantage de la rénovation sans autorisation
d’urbanisme est la durée de réalisation de
l’opération, due à l’absence de délais d’instruction
et de recours.
Il faut toutefois faire attention si l’on redistribue les
pièces à n’avoir qu’à travailler sur du
cloisonnement et pas sur le gros œuvre.
De même, un changement de menuiseries
extérieures peut être soumis à autorisation
de la copropriété ou dans certains secteurs à
autorisation d’urbanisme.
La difficulté, dans le cas de rénovations, réside
dans la gestion des délais de réalisation des
travaux, et la coordination des corps de métiers.
De plus il faudra être très vigilant sur les devis et
le risque de
dépassement de budget.
43
Par contre le Marchand de Biens-rénovateur à un
vrai rôle à jouer. Son travail consistant dès lors
non seulement remettre en état un logement mais
aussi à participer à la rénovation énergétique du
parc immobilier.
2.5 Les produits de luxe
Il s’agit là d’un marché de niche, potentiellement
générateur de plus-value importante. Là non plus
il ne faut pas se tromper de « casting » :
acheter le bien au bon endroit.
Dans les grandes villes, à quelques centaines de
mètres de distance les prix de l’immobilier peuvent
être très différents.
A Paris dans un même arrondissement les biens
de luxe peuvent être demandés ou boudés. Dans
le XVIIème par exemple la proximité du parc
Monceau est très prisée.
A contrario L’avenue de Clichy également dans le
XVIIème n’est pas adaptée aux rénovations de
haut standing.
Pour générer une plus-value intéressante, il
faudra que le bien soit exempt de défauts :
exposition, qualité de prestations,
environnement etc.
La difficulté principale sera le choix des matériaux,
la gestion du délai de réalisation des travaux, leur
coût et l’absence de défaut dans leur réalisation,
la clientèle pour ces biens étant très exigeante.
3. Sourcer les biens
Ou trouver les biens ? Plusieurs méthodes sont
possibles avec chacune leurs avantages et
inconvénients :
3.1 Les petites annonces des particuliers :
Il n’est pas rare que les particuliers vendeurs
souhaitant éviter d’avoir à régler des frais
d’agence mettent leur bien en vente en direct sur
les sites type « Le Bon Coin » ou autres.
 3.2 La prospection directe :
rêver » leurs clients.
Pour la recherche de terrains à bâtir il faudra
repérer les « dents creuses » ou les biens
disposant d’un grand terrain avec possibilité de
réaliser un détachement ou une démolition. Si le
bien n’est pas bâti ou bâti et inoccupé, il faudra,
avec son adresse, rechercher les références
cadastrales sur le site www.cadastre.gouv.fr par
exemple et l’adresse, demander une fiche de
propriété aux impôts. Il faudra ensuite contacter le
propriétaire afin de savoir s’il est vendeur ou non.
C’est une méthode chronophage, mais qui permet
d’avoir accès à des biens qui ne sont pas encore
sur marché. Cette méthode est la plus utilisée
par les prospecteurs fonciers travaillant pour les
promoteurs immobiliers.
Son principal avantage est que l’on est moins
soumis à concurrence. L’inconvénient est l’aspect
chronophage de la prospection.

3.3 Les agences immobilières :

Elles effectuent le travail de recherche et de

sélection des biens en fonction de la demande
du professionnel. Elles ont, en général une bonne
connaissance et une expertise du marché. Elles
peuvent travailler soit en mandat de vente soit en
mandat de recherche.
Elles peuvent être motivées par le fait qu’elles
auront les produits à la revente.
Lorsque le Marchand de Biens a réalisé une ou
deux opérations avec le concours d’un agent
immobilier, ce dernier sera tenté de lui proposera
en priorité des biens correspondant à la recherche
du Marchand de Biens.
La difficulté principale de l’agent immobilier face à
la recherche du Marchand de Biens réside dans le
fait que sa clientèle principale de particuliers
achète sur un « coup de cœur ». L’agent
immobilier devra s’adapter à cette particularité. Le
professionnel doit raisonner en fonction du
résultat possible, sans auto-projection, mais en
fonction de l’offre et de la demande.
De même lors de la revente, lorsqu’il s’agit de
biens non rénovés voire de projets de
construction, les
agents immobiliers ont souvent du mal « faire

44
 3.4 Les chasseurs immobiliers :
Profession qui s’est beaucoup développée ces
dernières années au regard du nombre d’agences
qui a énormément augmenté. A la différence de
l’agent immobilier classique qui travaille avec des
mandats de vente, le chasseur immobilier travaille
avec des mandats de recherche.
Cette profession devient progressivement de plus
en plus intéressante du fait qu’elles travaillent
sur le principe du mandat de recherche, donc de
l’inter-agence, surtout que les agences classiques
imposent progressivement des mandats exclusifs.
L’avantage est dans le rapport privilégié qui
pourra s’installer entre le Marchand de biens et
l’agent immobilier.
3.5 Les notaires :
Certains notaires disposent d’un service transaction.
Mais les notaires ont 2 particularités : Ils n’ont pas
le droit de prospecter, et ne peuvent pas prendre
en mandat des biens que si le vendeur est titré.
Or le Marchand de Biens commercialise le plus
souvent ses produits dès qu’il est sous
compromis et que le projet est figé
définitivement.
Le service transaction du notaire est donc plus
destinée à compléter son offre de services. Les
biens qu’ils commercialisent sont souvent des
biens provenant de successions qui sont en leurs
études. Cependant, dans certaines régions plus
rurales ou l’activité du notaire est plus réduite la
transaction est un vrai complément d’activité. Par
contre dans ce cas, le notaire sera bien entendu
imposé.
4. La constitution du réseau
Il est capital pour le Marchand de Biens, afin de
s’assurer un roulement régulier de son stock, de
se constituer un réseau. Il créera une régularité
dans la rentrée d’affaires et une sécurité dans leur
déroulement.
Il devra se constituer un réseau non seulement
pour l’achat mais aussi pour la revente.
Mais, le réseau est fragile et instable. Il faut
l’entretenir et le renouveler en permanence.
44
On peut estimer que la loi dite de Pareto des
80/20 peut s’appliquer au métier. 80% du chiffre
d’affaires sera produit par 20% du réseau et 20%
du chiffre d’affaires sera produit par 80% des
partenaires. Il sera constitué d’apporteurs
d’affaires, agents immobiliers, mais aussi de
notaires qui assureront le suivi des opérations et
leur sécurité juridique. Mais ce seront aussi les
artisans, géomètres etc. sur qui l’on doit pouvoir
compter, non seulement sur le plan disponibilité
mais aussi tarif et qualité d’intervention.
Il ne faut pas oublier qu’en cas de litige, ce sera le
vendeur (Marchand de Biens) qui sera le seul et
unique interlocuteur et responsable.
4.1 Les partenariats
Dans le cas de la réalisation de terrains à bâtir, il
est possible de nouer de partenariats avec des
constructeurs de maisons.
Ceux-ci sont en prospection foncière
permanente pour offrir à leurs clients de terrains
autres que ceux des grands lotisseurs.
Mais ils n’ont pas le droit de vendre à la fois le
terrain et la maison, sauf à faire une VEFA à la
fiscalité moins avantageuse. Dans le cas inverse il
sera redressé par le fisc au titre du terrain procuré.
Le sénateur Bernard Piras a attiré l’attention
de la ministre de l’Écologie sur les difficultés
d’interprétation de la notion de « terrain
indirectement procuré » telle que résultant
des articles L. 231-5 et L. 261-10 du code de la
construction et de l’habitation. En particulier, il a
souhaité savoir s’il convenait toujours de
considérer que le terrain est procuré
indirectement par le constructeur de maison
individuelle dès lors que ce dernier n’est pas le
propriétaire-vendeur du terrain, c’est-à-dire quel
que soit le degré d’entremise du constructeur ou
les liens pouvant exister entre le constructeur et
le vendeur, ou s’il convenait de retenir une
définition plus restrictive de la notion de «terrain
indirectement procuré».
 Le 3 mars 2011, la ministre lui précise que l’article
L. 261-10 du code de la construction et de
l’habitation dispose que celui qui s’oblige à édifier
ou à faire édifier un immeuble ou une partie
d’immeuble à usage d’habitation ou à usage
professionnel et d’habitation, dès lors qu’il procure
directement ou indirectement le terrain ou le
droit à construire sur le terrain à la personne pour
laquelle la construction est édifiée, doit conclure
un contrat de vente d’immeubles à construire.
L’article L. 231-5 apporte une exception à ce
principe en étendant le champ d’application du
contrat de construction de maisons individuelles
avec fourniture de plan au cas où le constructeur
procure indirectement le terrain au maître de
l’ouvrage.
Lorsque la société venderesse du terrain détient
une participation au capital de la société de
construction, sous réserve de l’appréciation
souveraine des tribunaux, il convient de
considérer qu’il y a fourniture indirecte du terrain
par le constructeur, étant donné les liens
financiers existants entre le vendeur et le
constructeur. Dans ces conditions, la société de
construction ainsi liée à la société venderesse du
terrain doit conclure un contrat de construction de
maisons individuelles avec fourniture de plan en
application de l’article
L. 231-5 précité. De manière plus générale,
l’expression de fourniture indirecte renvoie aux
cas où le constructeur fait œuvre d’entremise
dans la recherche du terrain ou est lié
financièrement ou juridiquement au vendeur.

Le Marchand de Biens pourra donc créer un

partenariat dans lequel l’un aménagera et
vendra le terrain et l’autre vendra la maison.
Attention encore une fois à la notion de terrain
procuré. L’acquéreur doit avoir la possibilité de
choisir son constructeur. C’est pourquoi il ne
sera pas possible, si le client souhaite construire
avec un autre constructeur, de s’y opposer.
De même, la tentation de se faire rémunérer par
le constructeur comme apporteur d’affaire crée un
lien indirect avec ce dernier et peut être interprété
par l’administration fiscale somme une promotion.
Dans cette situation la vente sera soumise à TVA
sur prix de vente et non plus sur la marge.

45
 5. Les ventes aux enchères la vente (si elle

Les ventes aux enchères sont un marché

parallèle, qui, s’il peut être intéressant, doit
être entouré d’un certain nombre de
précautions au vu de ses particularités.
Parmi les plus importantes : il n’y a pas de
clause suspensive d’obtention de prêt, l’acte
se fait dans les 45 jours suivant les enchères.
Il existe 3 sortes des ventes aux enchères :
les notaires, les domaines et les ventes
judiciaires.

5.1 Les ventes aux enchères des notaires

Vente aux enchères volontaire. Souvent des

ventes issues de successions où les héritiers
ne s’entendent pas.
Le principe est dit de la vente à la bougie.
Déroulement :
Fixation de la mise à prix.
Publicité et organisation des visites.
Vente : 3 cadrans (ou bougies) de 3 mn
pour les enchères.
10 jours de carences pour un éventuel
surenchérisseur et acte authentique dans les
45 jours.

5.2 Les ventes aux enchères des domaines

Vente du patrimoine de l’État : ce sont soit

les bâtiments dont l’État veut se défaire
car devenus obsolètes ou inutiles, soit les
successions sans héritiers.
Déroulement : Soit par appels d’offres sous
plis scellés soit ventes aux enchères
publiques au TGI du lieu de situation de
l’immeuble.

5.3 Les ventes aux enchères judiciaires :

saisies immobilières

Déroulement :
La représentation par avocat est
obligatoire. Il faut déposer un chèque de
10% de la mise à prix avec un minimum
de 3000€ le chèque est encaissé à l’issue de

46
 a été remportée).
10 jours de carence pour un éventuel
surenchérisseur.

Les frais :
Mutation (hors émolument du
notaire). Frais de représentation
(avocat).
Frais de recouvrement.

La folle enchère :
Si l’adjudicataire ne peut pas payer le
bien, celui-ci est remis en vente au prix
initial et il devra payer la différence
éventuelle entre le prix de vente et son
offre.

47
 Chapitre 7

Travaux & Financement

48
Chapitre 7
Travaux &
Financement
1. Les travaux de division pour un
logement
1.1 Extérieur
La division des réseaux
Si un égout peut souvent rester commun, les
réseaux électriques doivent obligatoirement être
individualisés.
Enedis : Il faudra demander un branchement
nouveau par logement créé ou divisé. Enedis
réalisera la partie domaine public le Marchand
de Biens la liaison entre le domaine public et le
logement.
Adduction Eau Potable (AEP) : si en copropriété
les compteurs divisionnaires sont encore tolérés
lorsqu’on ne peut pas faire autrement en logement
individuels un branchement et un compteur par
logement est obligatoire.
Il faudra la aussi demander un branchement
nouveau par logement créé ou divisé, le
concessionnaire réalisera la partie domaine public
le Marchand de Biens la liaison entre le domaine
public et le logement.
Pour Orange ce sera identique, sauf s’il s’agit
d’une subdivision d’un logement déjà raccordé,
auquel cas Orange se raccordera directement sur
le branchement existant.
Les accès, les parkings, les espaces verts etc.
Tout ce qui est prévu au permis de construire fera
l’objet d’un contrôle de conformité. Il faudra veiller
au respect du permis par les intervenants.
Le plan de recollement : lors de la réalisation
des travaux il sera judicieux avant de refermer la
tranchée de faire réaliser un plan de recollement
par des réseaux par le géomètre. Celui-ci est
fréquemment demandé.
49
1.2 Intérieur
Les travaux d’aménagement devront bien entendu
respecter à la lettre la notice du contrat de
réservation. Les réseaux seront individualisés
avec une colonne sèche et une colonne humide.
La division de logements devra se faire en respect
des normes d’isolation acoustique, sols et murs.
2. Les travaux de division pour un terrain
2.1 Le géomètre
La division impose la réalisation d’un bornage
périphérique contradictoire pour déterminer
les limites du terrain. Cette opération se fait en
présence des voisins qui acceptent le bornage.
Cette opération est peu constée lorsque des
clôtures sont présentes. Elle peut être conflictuelle
s’il n’y a pas de clôtures ou en secteur plus diffus.
En cas de conflit, il faudra demander au juge
la validation du bornage. Les bornages sont
désormais géoréférencés.
Le bornage des lots subdivisés. Il sera conforme
au DMPC Déclaratif de Modification du Parcellaire
Cadastral, qui l’enregistrement aux hypothèques
des nouveaux numéros de lots et nouvelles
surfaces. A noter que le déplacement d’une borne
OGE est un délit.
2.2 Les concessionnaires
De même que pour un logement pour un terrain
les concessionnaires s’arrêtent en limite de
domaine public au sens strict. Si l’accès se fait par
un chemin en servitude, quelle que soit sa
longueur, il faudra prévoir les travaux de réseaux
en domaine privé.
 2.3 Les VRD (voiries et réseaux divers)
Il s’agira de tous les travaux d’accès et
d’aménagements extérieurs destinés à rendre
les lots viables, y compris de travaux d’enrobés
et autres qui seront réalisés sur le domaine privé.
Ces travaux pourront faire l’objet d’une D.O.C.,
déclaration d’ouverture de chantier et d’une
D.A.A.C.T. déclaration attestant l’achèvement et la
conformité des travaux.
3. Estimer ses coûts
L’estimation des coûts est capitale pour préparer
un compte de résultat prévisionnel de l’opération
et donc pour savoir si l’opération est rentable. Une
sous-estimation des couts aura des
conséquences potentiellement graves pour
l’entreprise, si le bilan est au final négatif.
Mais, à contrario, une surestimation de ces
derniers sera également néfaste, si l’on renonce à
une opération rentable.
Les tarifs de concessionnaires sont relativement
stables pour des travaux standards.
Sauf à présumer des difficultés particulières, pour
les concessionnaires, on estimera par lot à environ
: tous les cas, la rénovation présente très souvent
1500€ Un branchement AEP
2500€ Un branchement EU
2000€ Un branchement Enedis
1000€ un branchement Orange fibré
Ces tarifs, donnés à titre indicatif, sont valables
pour des réseaux à proximité.
Si les réseaux sont à distance, une convention
pourra être signée avec la mairie qui ne voudra
pas supporter le coût des travaux. En règle
générale, au-delà de 100ML le projet sera
considéré comme non raccordable.
Pour les travaux en domaine privé :
70€ le ML de VRD en domaine privé hors
gaz. 600€ la journée s’il faut prévoir du BRH
(brise roche hydraulique).
40€ le m2 d’enrobé
15€ le m2 de goudron bicouche
400€ la tonne pour la mise en décharge des
végétaux et souches.
4000€ fourniture et pose pour une pompe de
49
relevage des eaux usées ou pluviales. Si la
pompe est destinée à plusieurs logements : un
immeuble, un groupé d’habitations ou un
lotissement, il faudra faire installer une pompe
double pour palier au risque de panne, et un
branchement Enedis Services Généraux (SG) à
1500€.
800€ par lot pour un raccordement électrique
d’un lotissement ou d’un immeuble y compris le
câblage.
1500€ à 4000€ par lot pour un permis de
construire avec un architecte, la moitié s’il est
réalisé par un dessinateur (maxi 150m2 de SP).
Géomètre
2000€ à 3000€ pour un projet simple comme
une DP.
1000€ à 2000€ pour un EDD projet simple
(petite copro)
1200€ à 2500€ le m2 pour une construction
neuve.
500€ à 1500€ le m2 pour une rénovation.
Pour la construction comme pour la rénovation,
les coûts au m2 peuvent être nettement supérieurs
en fonction des prestations souhaitées. La
rénovation de standing dans des immeubles
classés doit être chiffrée très précisément. Dans
de imprévus qu’il faut budgéter.
25€ à 35€ le m2 pour une façade en enduit
(hors décroutage si rénovation).
25€ le m2 pour la pose de carrelage ou de
parquet flottant y compris les plinthes.
15€ le m2 de peinture (blanc mat 2 couche).
Un calcul rapide dans le cadre d’un lotissement
: 15 000€ HT par lot.
L’ensemble de ces couts est donné à titre indicatif
et doit être corrélé avec des devis.
4. Préparer son compte de résultat
prévisionnel
Chaque Marchand de Biens devra élaborer son
propre CRP en fonction de son activité.
Il comprendra toujours plusieurs sections. Ci-après,
commentées avec un exemple :
 1. Le coût d’acquisition

A. le prix hors frais d’agence 260 000€

B. les frais de mutation arrondis à 2.5% 6 500€

Soit un cout d’acquisition de 266.500€

2. Le chiffre d’affaires

C. Lot 1 vendu 230 000 €

D. Lot 2 vendu 180 000 €

E. Soit un CA de 410 000 €

3. Les frais et travaux (ils seront exprimés en HT TTC et TVA)

HT TTC TV
A
F. Commission 8 333,33 € 10 000 € 1 666,67 €
d’agence achat
G. Les travaux 10 833,33 € 13 000 € 2 166,67 €

H. Les frais financiers 4 166,67 € 5 000 € 833,33 €

I. Soit un total frais de 23 333,33 € 28 000 € 4 666,67 €

J. Le coût de revient HT est de 289 833,33 €

4. Le résultat

K. Coût d’achat A+B 266 500,00 €

L. Coût des travaux HT 23 333,33€ / TVA déductible 4 666,67€

M. Ventes 410 000,00 €

N. Marge brute 143 500 €

= coût d’achat – coût des travaux HT
O. TVA sur la marge brute 23 916 €

P. La TVA due sera de 23 916 € - 4 666,67€ soit 19 250 €

Q. La marge nette sera la marge brute - le coût des travaux HT - la TVA due soit 100 916,67
€

50
 5. Le dossier bancaire

Il s’agit là de présenter à un organisme financeur

un dossier qui lui permettra de libérer des fonds
pour un projet qu’il ne connait pas.
Il faut donc lui donner tous les éléments qui lui
permettront de s’engager en confiance.
Plan cadastral, plan « Map »
Plan de masse de l’opération
Plan de division de l’opération
Plan des lots
Des photos du bien, de l’environnement
proche et lointain
Une description du projet
Les compromis d’achat et de revente
Les autorisations d’urbanisme y compris les
CERFA,
• Les constats d’huissiers pour l’affichage
d’autorisations
Les attestations de non-retrait – non-recours
délivrées par la mairie
Les devis des travaux
Les assurances des
artisans Le cas échéant les
DO

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive et

devra être personnalisée en fonction de
l’opération. Mais plus un dossier sera complet, plus
la crédibilité face au banquier sera accrue.

5.1 Les différents modes de financement

Financement classique : il faudra monter un

prêt pour chaque opération qui nécessitera un
passage en commission d’engagement à chaque
nouvelle opération. Un apport de 20 à 40% est
demandé.
Crowdfunding : il s’agit du financement
participatif. Plus facile d’accès mais plus cher.
Possiblement sans apport.
La ligne de crédit : plus souple mais plus
difficile à obtenir surtout pour le 1eres opérations.
Par ailleurs les banques en général nantissent le
patrimoine personnel pour se garantir.

51
 Chapitre 8

La programmation de l’opération

52
Chapitre 8

La programmation
de l’opération
1. La gestion des délais esthétique mais sans danger technique. Ce défaut
peut effrayer les acquéreurs. Il sera peut-être
Le Marchand de Biens doit pour bien gérer
judicieux de mandater un expert en bâtiment
son activité être capable, en fonction de son
confortera aussi bien le professionnel, et rassurera
opération, de savoir à quel moment son opération
l’acquéreur.
se « débouclera », c’est-à-dire à quel moment il
encaissera le fruit de son travail. Ces précautions devront être prises soit entre
la signature de la promesse et la réitération
Tout va dépendre du type d’opération et des
authentique (acte), soit avant la signature de la
éventuelles autorisations d’urbanisme à obtenir
promesse.
au préalable.
Par exemple un bâtiment ancien avec des poutre
1.1 Situation 1 : achat revente d’un logement en bois : les expertises révèlent la présence de
sans demande d’autorisation d’urbanisme : termites. Il sera préférable de vérifier si seul un
traitement est nécessaire ou si les poutres sont à
1.1.1Les précautions à prendre
changer ce qui implique une réfection complète
Après une visite positive, il faudra analyser le bien
des planchers. Cela voudrait dire un budget
de manière objective et sans l’affect qui doit être
nettement plus élevé et des délais de travaux
suscité dans le cas de l’achat d’une résidence
beaucoup plus longs.
principale appelé le « coup de cœur ».

B. L’avis de l’architecte
A. À contrôler
Les travaux de rénovation d’un bien peuvent
Dans le cas d’un lot de copropriété il faudra
être uniquement des travaux portant sur le 2nd
vérifier les 3 derniers PV d’assemblée générale, et
œuvre, auquel cas aucune autorisation
les charges.
particulière n’est à prévoir.
Les PV d’AG vont renseigner notamment sur les
Si la rénovation comporte une intervention sur un
procédures en cours et sur les travaux à prévoir
mur porteur l’avis d’un architecte et d’un ingénieur
sur les parties communes.
béton sera obligatoire.
Si des travaux sont votés, il faudra s’assurer, lors
De même, un remplacement de menuiseries
de la signature du compromis, qu’ils sont à la
extérieures en secteur classé ou sauvegardé peut
charge du vendeur. Si ce n’est pas le cas, il faut
imposer un avis de l’Architecte des Bâtiments de
s’assurer que le prix de vente tient compte de
France. Même si aucun avis n’est nécessaire le
ces travaux. Dans le cas de travaux prévus et
PLU peut imposer un type de menuiseries
non votés, ils seront alors obligatoirement à la
particulier : coloris matériaux etc.
charge de l’acquéreur. S’ils sont en discussion :
Dans le cas de la rénovation d’un pavillon jumelé,
On a constaté que la façade était dégradée et
si des travaux portent sur le gros œuvre, là aussi
on envisage un ravalement. Cela veut dire qu’à
l’avis d’un architecte et/ou d’un expert en bâtiment
court terme les travaux seront votés.
est indispensable.
Dans le cas par exemple d’une maison destinée
En plus de vous rassurer sur la faisabilité et le
à être revendue sans travaux et qui présente
cout de travaux, lors de la revente, cet avis sera
des microfissurations qui peuvent ont un impact
communiqué à l’acquéreur et joint à l’acte.

53
 En cas de litige, le Marchand de Biens sera être validés avant dépôt par une commission
couvert par leurs assurances.

1.1.2 Les travaux, le prix de revente

Il faudra ensuite chiffrer les frais d’acquisition, les
travaux envisagés, et leurs délais de réalisation.
Le coût de revient étant déterminé, le Marchand
de Biens fixera le prix de vente du bien en fonction
du marché local et s’assurer que la marge est
correcte par rapport au prix proposé.
Dès lors que les incertitudes sont levées la
signature de la promesse peut avoir lieu, au moins
1 mois se sera écoulé.
Entre la promesse et l’acte authentique, il se
passera environ 2 à 3 mois. Ce temps sera mis
à profit pour réaliser les devis de travaux,
monter le dossier de prêt et prévoir la revente.
Dès l’acte authentique passé, les travaux seront
entamés et la revente prévue.
La durée prévisible des travaux dépend
évidemment de leur ampleur. Il faut envisager de
3 à 6 mois, surtout si plusieurs corps de métiers
sont à prévoir.
La revente pourra être réalisée 3 à 6 mois après
l’achat et le prêt remboursé. L’opération sera
terminée. Elle aura duré 6 à 9 mois.

1.2 Situation 2 : achat revente d’un logement avec

demande d’autorisation d’urbanisme :

Suite à la visite du bien il faut évaluer les

possibilités de division ou la nécessité de
demander un permis de construire pour les
travaux envisagés.
S’il s’agit d’un immeuble : combien de logements
pourront être créés, quelle typologie de
logements, leur prix de revente, quel cout pour les
travaux, quelle marge.
L’étude sera vraisemblablement plus longue que
dans le cas précédent.
Une fois l’avant-projet sommaire dessiné, le
compte de résultat prévisionnel fait, il peut être
judicieux de consulter les services de l’urbanisme
pour être certain que le projet « colle » aux
souhaits de la mairie. Ces dernières sont souvent
sensibles à cette démarche. Dans certaines
grandes agglomérations les projets comportant
plusieurs logements devront

54
 d’urbanisme qui emmétra un avis. Soit un total de 9 à 14 mois en moyenne.
1 à 2 mois se seront écoulés avant que la Si des travaux sont nécessaires sur le bien
promesse ne soit signée. revendu il faudra ajouter ce temps avant la
S’il s’agit d’un lotissement, il faut s’assurer revente.
que le projet sera acceptable par la mairie :
nombre de lots surface des parcelles
réseaux à priori suffisants etc.
Ensuite la demande devra être
matérialisée. Dans le cas d’un permis si la
surface de plancher est supérieure à 150m2
celui-ci devra être dessiné par un
architecte, il faudra vérifier que celui- ci
correspond bien aux demandes, il faudra le
contrôler et le déposer en mairie.
Auparavant un géomètre aura dû faire un
relevé topographique, du bien et du terrain,
s’il s’agit d’un bien avec une construction
à diviser.
Il s’écoulera là aussi entre 1 et 2 mois.
L’administration dispose d’un délai de 1
mois pour demander des pièces
complémentaires. Il est fréquent, pour
des dossiers complexes, d’avoir une
demande de pièces complémentaires. À
la fourniture d’éléments demandés, le
dossier repart à zéro.
Le permis est enfin obtenu, il s’est écoulé
depuis le dépôt initial 3 à 7 mois. Il faut
l’afficher sur le terrain et le faire constater
par exploit d’huissier, seule façon de le
sécuriser. Et attendre 2 mois pour purger le
délai de recours des tiers.
Le préfet dispose également de 3 mois
pour le contrôler et le retirer en cas
d’illégalité.
Ce délai de 3 mois court à partir de la
transmission du dossier par la mairie, soit 2
à 3 jours supplémentaires.
Une fois les 3 mois de délais de recours
et retrait purgés, il faudra demander en
mairie une attestation de non retrait et non
recours. Dès lors l’autorisation sera
devenue définitive.
En résumé :
Visite offre compromis minimum : 1
mois Dépôt permis : 2 à 2 mois
Instruction : 2 à 7
mois Recours-
retrait : 3 mois
Acte authentique :
1 mois
55
 S’il s’agit d’un lotissement : le délai avant revente
afin de mieux sanctionner ces derniers. Il semble
sera plus long car il sera nécessaire (sauf à avoir
cependant que cette sanction soit peu appliquée
une GFA) d’avoir réalisé les travaux en conformité
et donc peu dissuasive.
avec le permis d’aménager avant de déposer soit
2 à 4 mois puis déposer les permis de construire
soit 2 à 3 mois qui s’ajouteront aux 3 mois 2.1 Le retrait administratif
d’instruction.
L’administration dispose d’un délai de 3 mois
En résumé : pour retirer le permis en cas d’illégalité. Ce délai
Visite offre compromis minimum : 1 mois court à partir de la transmission de l’autorisation
Dépôt permis d’aménager :1 à 2 mois au préfet, et non à partir de l’affichage sur le
Instruction : 3 à 7 mois terrain. La transmission est automatique. La date
Recours-retrait : 3 mois de transmission sera concomitante avec la date
Acte authentique : 1 mois d’affichage en mairie. Compter 48h.
Travaux : 2 à 3 mois Le retrait administratif est rare. Il surviendra si
Instruction permis de construire : 2 l’instructeur n’a pas eu connaissance d’une zone
mois Recours-retrait : 3 mois inondable par exemple.
Reventes : 1 mois
Soit un total de 15 à 24 mois 2.1.1 L’attestation de non-retrait / non-recours Une fois
les délais purgés, pour parfaire le dossier il faudra
réclamer à la mairie une attestation d non retrait –
2. Les recours des tiers non-recours. Afin de respecter les délais
d’acheminement postaux il faut prévoir d’ajouter
Toute personne ayant un intérêt à agir peut dans 10 à 15 jours aux délais légaux.
un délai de 2 mois suivant l’affichage sur le terrain Dès lors, l’autorisation sera devenue définitive.
former un recours s’il pense que le permis a été Si un accord a été obtenu tacitement, il faudra
délivré en contravention avec la réglementation, réclamer le récépissé d’accord à la mairie.
ou s’il juge que celui-ci lui cause un préjudice. Attention cependant aux cas particuliers mais
Le recours étant formulé contre l’autorisation, qui sont plus fréquents que ce que l’on peut
et non contre son titulaire, la mairie en sera le penser, comme par exemple suite à un refus
destinataire. Cette dernière disposera alors de 2 délivré hors délais ou expédié à une adresse
mois pour retirer l’autorisation, ou pour rejeter le erronée. Dans ce cas particulier il faudra veiller à
recours. La non-réponse de l’administration attendre la purge du délai de retrait administratif (3
vaut rejet tacite. Le plaignant aura alors 2 mois mois) pour réclamer le récépissé d’accord tacite.
pour former un recours contentieux, le juge
devra statuer sous 10 mois maximum.
Dans le cas où le recours est rejeté, le plaignant
pourra faire appel dans les 2 mois. Dès lors les délais
seront ceux de la cour d’appel. L’encombrement
de ces dernières est tel qu’il n’est pas rare d’avoir
un jugement rendu au bout de 2 ans.
On le voit un recours peut durer entre 3 et 4 ans.
C’est pourquoi il est très fréquent que les parties
négocient un accord.
Attention cependant, négocier un accord financier
pour l’abandon d’un recours est un délit, cela
s’appelle de l’extorsion.
Le recours abusif ou dilatoire est punissable. Il est
passé en 2017 d’une amende de 3.000€ à 10.000€
56
 3. Le changement de destination ou d’usage B : Entrepôts
Lors du dépôt du permis de construire une C : Bureaux
destination ou un usage est défini. Par exemple D : Centres de congrès ou d’exposition
entrepôt, immeuble, bureaux ou habitation. La
destination n’est pas figée elle peut être changée,
mais selon le changement prévu des formalités
seront nécessaire afin que l’administration puisse
calculer la nouvelle fiscalité afférente au bien.
Un changement d’usage, comme utiliser une
résidence secondaire en Airbnb nécessitera une
simple déclaration en mairie.
À ne pas confondre avec le fait que faire du
Airbnb plus de 4 mois par an devient une activité
commerciale.

Il existe 5 destinations principales et 21 sous

destinations.

1 : Agricoles et forestières :
A : Agricoles
B : Forestière

2 : Habitation :
A : Logement
B : Hébergement

3 : Commerce, services :
A : Artisanat
B : Restauration
C : Commerce de gros
D : Services avec accueil de clientèle
E : Hébergement hôtelier
F : Hébergement touristique
G : Cinémas

4 : Équipements publics
A : Administrations publiques
B : Locaux techniques administratifs
C : Établissements de santé et d’action sociale
D : Arts et spectacles
E : Équipements sportifs
F : Autres ERP

5 : Autres activités du secteur secondaire ou

tertiaire
A : Industrie

57
 3.1 Les formalités liées au démolition de partie illégale.
changement d’usage ou de destination.

Le changement de destination avec travaux sur 5. Les taxes liées aux autorisations
façade nécessitera un permis de construire. En d’urbanisme
réalité c’est la modification de façade qui induit
l’obligation de permis de construire à l’intérieur La 1ère d’entre elles, la plus importante, est la Taxe
duquel le changement sera stipulé. d’Aménagement (TA).
Si le changement de destination ne nécessite La délivrance de toute autorisation d’urbanisme
pas de travaux en façade, une simple déclaration entraine, dès lors qu’il y a création de surfaces de
préalable (DP) sera nécessaire. plancher la perception de taxes.
Le changement de sous destination quant à lui ne Leur montant se calcule en fonction de la surface
demandera pas de formalité particulière. de plancher créée.
La Recherche Archéologique Préventive (RAP).
La Taxe Départementale Espaces Naturels sensibles
4. La construction illégale (TDENS)
Elles sont exigibles 12 mois et 24 mois après la
Il est fréquent de se trouver face à un bâtiment délivrance de l’autorisation.
construit tout ou partie de manière illégale. Une La Participation Forfaitaire à l’Assainissement
extension comme une véranda aménagée, et Collectif (PFAC) quant à elle est due lors de la
chauffée ou un garage transformé en chambre. mise en service de l’égout. Cette dernière ne sera
Si le particulier dans ces situations risque peu pas exigible si le logement est sur fosse septique,
sinon une injonction à régulariser, le professionnel puisque le logement n’est pas raccordé.
engage sa responsabilité pénale s’il vend un bien Attention aux taux qui peuvent être majorés
de la sorte, et pire encore s’il réalise des travaux pour participation à des équipements
sans autorisation. desservant le projet comme une ligne de tram.
L’amende encourue est de 1.200€ à 6.000€ par
m2 de surface illégale accompagnée d’une
injonction de remise en état (à ses frais bien sûr).
La commune ou l’établissement public peut
également intenter une action en vue de faire
ordonner la démolition.
Au-delà de 10 ans les faits sont prescrits et la
commune ne pourra pas ordonner la démolition.
Par contre il sera indispensable de pouvoir
prouver de manière certaine la date de
construction.
De plus, la reconstruction après sinistre ne sera
pas possible, contrairement à une construction
légale qui est possible même si le PLU a changé
entre temps.
Pour un Marchand de Biens la vente d’une
construction illégale n’est pas impossible, mais
il faudra que l’acquéreur soit parfaitement
informé avant signature du compromis et lors de
l’acte authentique. Cela devra cependant rester
exceptionnel. Le travail du professionnel étant de
mettre le bien en conformité avec par exemple
un permis modificatif de régularisation, ou une
58
 Chapitre 9

Le droit de l’urbanisme

59
Chapitre 9
Le droit
de l’urbanisme
1. Les documents d’urbanisme, du code de
l’urbanisme au PLUI.
Le 1er réflexe d’un Marchand de Biens lorsqu’il
s’intéresse à un bien, que ce soit un terrain, un
immeuble, un appartement ou autre, doit être
de consulter la réglementation d’urbanisme
applicable au bien vendu.
Ce dernier le renseignera sur les droits et
obligations attachées au bien vendu.
1.1 Hiérarchie des textes.
Tous les textes et règlements législatifs Français
sont soumis à une hiérarchie. Le 1er d’entre eux
est le Code Civil.
1.1.1 Le code de l’urbanisme, le code de la construction et
de l’habitation
Le CCH regroupe toutes les lois et règlements
relatifs à l’urbanisme et à la construction.
Le code de l’urbanisme regroupe toutes les lois et
règlements d’urbanisme.
L’élaboration d’un PLU est lourd et couteux.
Toutes les communes n’ont pas les moyens
financiers d’adopter un PLU, ou tout simplement
leur taille et leur développement ne nécessitent
pas l’adoption d’un tel document.
Ces communes auront alors deux possibilités :
ne rien faire ou établir un document simplifié.
1.1.2 Le règlement national d’urbanismeEn (RNU)
l’absence de tous document établi, le RNU
(Règlement National d’Urbanisme) fixe les règles
d’urbanisme applicables par défaut.
Le RNU est une synthétisation du code de
l’urbanisme. Il ne permet pas l’extension de la
commune.
C’est un document fortement restrictif.
En dehors des zones urbanisées, il permet
60
uniquement de transformer ou réhabiliter des
constructions existantes.
L’application du RNU entraine donc une
impossibilité d’étendre une commune, et les
possibilités de constructions nouvelles y sont
très limitées.
Par ailleurs Les communes soumise à la règle de
base du RNU sont considérée comme n’ayant
pas de stratégie d’aménagement urbain. En
conséquence, elles ne peuvent prétendre au droit
de faire jouer leur Droit de Préemption Urbain
(DPU).
Ce point qui parait anecdotique ne l’est pas
forcément pour le Marchand de Biens : lors d’une
opération d’achat revente d’un bien, le notaire doit
purger ce droit de préemption via une Déclaration
d’Intention d’Aliéner (DIA). Cette démarche ne
peut être effectuée qu’au nom du propriétaire du
bien. La mairie interrogée dispose d’un délai de
2 mois pour renoncer à l’acquisition. Au-delà la
renonciation est tacite. Lorsque le Marchand de
Biens a précommercialisé un bien sur lequel il n’y
a pas ou peu de travaux, en l’absence de DIA la
revente pourra se faire immédiatement.
La fin du POS
Mais bien que la fin du POS ait été actée par la loi
SRU qui date de 2000, plus de 14 ans plus tard
de nombreuses communes n’avaient toujours pas
adopté de PLU. La loi ALUR a donc fixé la fin du
POS au 1er janvier 2015 mais certaines
dérogations ont été accordées.
De nombreuses communes ne voulaient pas
adopter de PLU pour de nombreuses raisons.
Entre autres, le PLU fait disparaitre le minimum
parcellaire afin de lutter contre l’étalement urbain
et impose 25% de logements sociaux pour les
communes de plus de 3500 habitants.
 Il est à noter que la loi ELAN et l’avis du Conseil métropoles ce sont des villes ou de villages
d’État ont complété l’article 174.6 du code de
l’urbanisme : les communes qui, au 23 novembre
2018, étaient encore soumises à l’Ancien régime
du plan d’occupation du sol (POS) datant de 1967
se voient appliquer les règles du RNU à partir du
25 novembre 2020.

1.1.3 La carte communale

C’est un document simplifié destiné aux petites
communes n’ayant pas les moyens ou l’utilité
d’élaborer un PLU.
À la différence du RNU qui ne permet pas
l’extension de la commune, la carte communale
permet de définir des zones où la délivrance de
permis de construire sera autorisée. Elle
comprend un rapport de présentation et des
documents graphiques délimitant les zones
constructibles (Code de l’Urbanisme art. L 161-1).
Elle peut créer des zones réservées aux activités
incompatibles avec les habitations.
Les règles de construction applicables seront les
règles du RNU. Il n’est pas possible d’y insérer
des règles particulières comme des règles
d’espaces verts ou autres.
Elle devra être en conformité avec le Schéma de
Cohérence Territoriale (SCOT).

1.1.4 Le plan local d’urbanisme

Ce document est issu de la loi 2000-1208 du 13
décembre 2001, Solidarité et Renouvellement
Urbain (SRU).
Le PLU a remplacé le POS qui datait de 1967. La
volonté du législateur a été de favoriser la mixité
sociale, de lutter contre l’étalement urbain, et de
« piloter » l’urbanisation à l’échelle du territoire et
non plus de la commune.
L’ancien POS a permis la création et le
développement de zones urbaines spécialisées ou
monofonctionnelles, de quartiers d’immeubles, de
logements sociaux et de lotissements résidentiels
en périphéries de villes. Cette même époque a vu
l’émergence des « grands ensembles ».
Ces zones, outre le problème de création
de « ghettos », ont induit des obligations de
déplacements entre ces zones pour aller travailler,
faire ses courses, se divertir, etc. Dans les
grandes

61
 qui sont devenus ces zones. Le cas de POS est son élaboration à l’échelle du territoire.
Paris est typique : Saint Denis (80% de
logements sociaux), la Défense (quartier
d’affaires et de bureaux), Issy les
Moulineaux (ville pavillonnaire de
standing). Le centre historique de Paris
étant devenu trop cher pour le classes
moyennes, celles-ci s’exilent à une heure
de transport de leur lieu de travail. Toutes
les grandes métropoles du pays se sont
développées sur ce modèle.
Allié au tout-voiture des années 70, les
villes se sont étendues de façon
tentaculaire, la circulation s’est embolisée,
la pollution atmosphérique a suivi. Le PLU
tente de remédier à ces difficultés.
Le volet mixité sociale a été institué avec
une obligation de créer un minimum 20%
de logements sociaux pour toutes les
communes de plus de 3500 habitants.
Cette volonté sociale a été encore
renforcée par la loi ALUR qui a porté ce
seuil à 25%. À fin 2020, moins d’une
commune sur deux concernée par cette
obligation avait rempli son objectif.
La lutte contre l’étalement urbain est
favorisée par la suppression du minimum
de surface parcellaire et du COS,
Coefficient d’Occupation du Sol.

1.2 La composition du PLU

1.2.1 Le rapport de présentation

Document rédigé de manière lisible, il fait
un diagnostic de l’urbanisation et de
l’environnement et détaille les choix du
PADD.

1.2.2 Le PADD
L’élaboration du PLU se fera en s’appuyant
sur le PADD, Plan d’aménagement et de
Développement Durable, document simple
et lisible, qui définit les orientation
générales et sectorisées de la commune en
matière d’habitat, d’environnement, de
circulation, etc.
De même, la modification d’un PLU doit se
faire en tenant compte du PADD qui fixe
ses limites. Au-delà du cadre fixé par le
PADD, un PLU ne pourra plus être
simplement modifié mais révisé.
La nouveauté du PLU par rapport à l’ancien
62
 Il doit, pour cela, prendre en compte le Schéma
de Cohérence Territoriale (SCOT), document
de planification à long terme qui intègre le
développement du bassin de vie : emploi,
déplacements, mobilité, démographie, etc.
1.2.3 Le PDU
Le PDU est un document de planification sur 10
ans. Ce document intègre les besoins en mobilité
et cherche à réduire et à sécuriser les
déplacements par une prise en compte de tous les
modes de transports de personnes et de
marchandises.
Cette planification se fait non pas à l’échelle de la
commune mais du territoire.
Le PLU doit être en cohérence avec le PDU. Le
développement de certaines zones doit prendre
en compte la capacité des infrastructures et
des transports en commun, mais aussi des
déplacements alternatifs comme le vélo, les
véhicules utilitaires électriques dans les centres
villes et à l’échelle de l’intercommunalité.
La notion de territoire s’élargit avec l’étalement
des grandes métropoles et la prise en compte
dans les PDU, du rail, des voies navigables, etc.
1.3 Le règlement du PLU
Il est composé de 2 documents :
1.3.1 Les documents graphiques
C’est un plan de la commune qui délimite les
différentes zones en fonction de objectifs et des
équipements.
1.3.2 Les emplacements réservés
Ce sont des servitudes qui gèlent une emprise
particulière en vue d’un projet déterminé, voie ou
ouvrage public, installations d’intérêt général ou
d’espaces verts.
Elles sont créées lors de l’élaboration du PLU, et
rendent l’emprise inconstructible.
Dès lors, le propriétaire dispose d’un délai de 1 an
pour trouver un accord avec la mairie.
Les servitudes sont indiquées dans les documents
graphiques.
63
1.4 Les différentes zones du PLU
1.4.1 Les Zone U comme « urbaines »
Ce sont des zones constructibles déjà urbanisées
ou en cours d’urbanisation.
Les infrastructures, les réseaux et les
équipements y sont suffisants.
En principe leur vocation est dite
multifonctionnelle. Elles sont subdivisées en
sous-zones Ua Ub Uc etc., en fonction des
objectifs recherchés, urbain résidentiel,
commercial, artisanal, touristique, portuaire,
mixte, etc.
Dans ces zones, les urbanistes recherchent un
équilibre entre renouvellement, développement
et préservation de l’existant.
1.4.2 les zones AU comme « à urbaniser », divisées en
2
1AU : zones sous équipées, destinées à terme à
évoluer vers des zones U.
2AU : zones non dotées de capacités suffisantes,
de facto inconstructibles tant que les
infrastructures n’auront pas évolué.
Il est à noter qu’afin de lutter contre l’étalement
urbain, la notion de surface minimale pour les
parcelles à bâtir a disparu avec l’instauration de la
loi SRU.
Cependant, les mairies disposent d’un certain
nombre d’outils afin de gérer l’urbanisation, et
d‘éviter la concentration dans certains secteurs.
En 1er lieu il existe une dérogation au minimum
parcellaire dans les zones non desservies par
un assainissement collectif. Ce minimum est
nécessaire pour pouvoir implanter un dispositif
d’assainissement autonome de type fosse toutes
eaux ou microstation d’épuration.
Dans toutes les zones, il est possible d’imposer
une distance minimale depuis les limites
séparatives et depuis le domaine public. Souvent,
cette distance sera calculée selon un rapport entre
distance et hauteur.
La hauteur sera généralement règlementée par
une mesure au faitage, à l’égout des toitures et/ou
en nombre d’étage.
Des zones non-aedificandi peuvent être imposées
par des reculs depuis certains axes ou par
création d’Espaces Boisés Classés. A noter qu’un
EBC n’est
 pas forcément boisé.

64
 En revanche, il n’est pas possible de construire
dans un EBC ou de le traverser par un nouvel
accès par exemple.
Dans ces zones U et AU, le Grenelle de
l’environnement permet d’imposer, dans certains
secteurs, des tailles minimales de logements.
De même, il peut imposer des pourcentages
de logements sociaux dans les programmes
immobiliers.
65
1.4.3 les zones A et N comme « Agricoles et naturelles »
Les constructions y sont à priori interdites.
Elles peuvent être autorisées dans le cadre de
l’activité agricole ou de préservation du milieu
naturel. Ainsi, un hameau dans une zone naturelle
pourra être rénové moyennant des autorisations
spécifiques.
Toute construction nouvelle y sera impossible,
sauf si elle est rendue nécessaire par l’activité
agricole. Y réaliser une opération de Marchand
de Biens est quasi impossible. C’est pourquoi,
avant de s’engager, il faudra au préalable
prendre toutes les précautions nécessaires et
s’assurer de pouvoir obtenir les autorisations
nécessaires.
Il convient d’être attentif aux délais administratifs,
qui peuvent potentiellement être très longs.
1.5 Les pièces écrites
Elles fixent ce qui est autorisé, interdit ou
obligatoire.
1.5.1 Le préambule
Il rappelle la vocation générale de la zone. C’est
souvent un extrait du rapport de présentation.
1.5.2 Les servitudes d’utilités publiques
Ce sont les charges de plein droit qui affectent
tous les immeubles, bâtis ou non.
Elles peuvent être destinées à supporter certaines
installations comme des réseaux sur les façades
des immeubles.
Elles peuvent également limiter le droit à
construire par l’instauration zone non-aedificandi
le long de certaines voies en raison de leur
exposition au bruit, par exemple.
Elles peuvent également être constituées pour la
conservation du patrimoine ou des ressources
naturelles.
Ce sont également les servitudes radioélectriques
nécessaires pour la téléphonie, par exemple.
 1.6 Le règlement Définit les caractéristiques des voies d’accès.
Celles-ci seront différentes selon qu’elles seront
Il est rédigé dans le respect du droit et traduit préambule.
destinées à être intégrées au domaine public ou
les objectifs du PADD. Aucune règle ne peut y ARTICLE 3 :
non. Si c’est le cas, elles seront en général plus
déroger. Les règles édictées dans le PLU
larges et devront comporter des trottoirs.
doivent être en cohérence avec le rapport de
Il précisera les longueurs maximales, formes et
présentation. Il comprend un préambule qui fixe
dimensions des aires de retournement des voies
les orientations recherchées dans le secteur «
en impasse.
zone à vocation résidentielle ou touristique, etc.
Il pourra aussi limiter le nombre de logements
»
desservis par ces voies en impasse. Il faut
La lecture du préambule est importante car
toujours avoir à l’esprit, lorsque on étudie un
elle permet de comprendre les intentions de la
projet, que celui-ci sera étudié par le service de
commune dans le secteur du projet envisagé.
défense contre l’incendie qui donnera un avis.
Même si le projet est règlementairement
Il intègre souvent un volet « déplacement doux »
réalisable, un projet qui s’écarte des orientations
et un chapitre sur la préservation des arbres
générales peut rencontrer de difficultés dans sa
bordant les voies.
réalisation. Dans tous les cas, il peut être judicieux
S’il est défavorable, cela entrainera un refus
de consulter les services de l’urbanisme afin de
d’autorisation d’urbanisme.
leur présenter le projet, même sommairement. Ils
donneront un avis ou une orientation, évitant ainsi
une perte de temps précieuse et, en cas de pré-
commercialisation, la perte de clients et de
crédibilité. De plus des règles non écrites peuvent
s’y ajouter comme une volonté d’unité ou
d’harmonie architecturale.
Présenter un avant-projet ou un pré-projet aux
services urbanisme permettra de gagner du temps
sur l’instruction en limitant les risques de
demandes de pièces complémentaires et en
réduisant le risque de refus.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que le Marchand
de Biens ne réalisera pas qu’une seule opération
dans son secteur.
Discuter avec les services instructeurs sera
souvent un gain de temps.
Il comporte 16 articles :

ARTICLE 1 :
Occupations du sol interdites.
On retrouvera fréquemment l’interdiction
d’affouillements et d’exhaussements de terrains et
de stockage de caravanes par exemple.

ARTICLE 2 :
Il précise les occupations du sol soumises à des
autorisations particulières. Cet article complète le
précédent.
Les articles 1 et 2 permettent de fixer les
orientations de la zone, énoncées en
66
 ARTICLE 4 :
Concerne la desserte par les réseaux et les
conditions de réalisation d’un
assainissement individuel. Il règlemente
également l’assainissement pluvial.
Cet article peut restreindre la possibilité de
construire dans les zones AU si celles-ci
sont insuffisamment pourvues.
Dans le cas d’un assainissement individuel,
lors du dépôt de permis de construire, il
faudra joindre une étude testant la
perméabilité du sol avec les préconisations
pour une bonne infiltration, ainsi qu’un plan
du champ d’épandage.
La création d’un dispositif
d’assainissement autonome sera soumise
à l’accord du SPANC (Service Public de
l’Assainissement Non Collectif). Il est à
noter qu’il existe de nos jours des
microstations d’épuration. Elles
présentent l’avantage de
nécessiter un champ d’épandage
beaucoup plus restreint, permettant
ainsi des parcelles plus petites. De plus,
leur traitement crée des eaux claires en
sortie. De ce fait, bien que non potables,
elles sont utilisables pour l’arrosage des
haies. La contrainte de ce matériel et
double : d’une part il nécessite un
branchement électrique, d’autre part un
entretien annuel est à prévoir.

67
ARTICLE 5 :
64
Superficie minimale des terrains.
Par défaut le PLU n’impose pas de surface
minimale pour les terrains.
Il pourra être exigé une surface de parcelle
minimale pour des raisons techniques, comme
la réalisation du champ d’épandage d’une fosse
septique ou pour la préservation d’une zone en
particulier.
Particularité : un article 5 imposant un minimum
parcellaire n’impose pas pour autant un seul
logement par terrain.
En conséquence, dans cette situation, il est
possible de créer plusieurs logements en
copropriété.
Il est donc important de prendre le temps de bien
lire le règlement entre les lignes et de présenter
l’avant-projet à l’urbanisme.

ARTICLE 6 :
Implantation des constructions par rapport aux
voies et emprises publiques.
Très souvent, il établit un rapport entre la distance
depuis la limite de propriété et la hauteur de la
construction.
Ainsi, en centre-ville, il pourra être exigé une
implantation des constructions en limite du
domaine public et en limite de fonds voisins.
Cela peut également être un rapport entre hauteur
et largeur de la rue pour éviter les effets « tunnels
». A contrario, dans un quartier à l’habitat plus
diffus, un recul pourra être demandé.
Une emprise publique n’est pas forcément une rue
ou une avenue, cela peut être un parc ou un jardin
public.

ARTICLE 7 :
Implantation des constructions depuis les limites
séparatives.
Cet article comme le précédent permet de gérer la
concentration et l’harmonie dans une zone définie.
L’obtention d’un PCVD en premier peut être
judicieuse, suivie d’une Déclaration Préalable
de Division ou d’un Permis d’Aménager qui
confortera légalement la division, permettant ainsi
la vente du terrain nu.
L’inconvénient de ce procédé réside dans un
risque d’impossibilité de modifier la construction
par l’acquéreur postérieurement à son
achèvement,
puisque les règles d’implantations en limites
séparatives ne pourront plus être respectées,
même si elles l’étaient lors du dépôt de permis
de construire.

ARTICLE 8 :
Implantation des constructions sur une
même propriété.
Il est fréquent de trouver un article 8 permettant
d’implanter des logements contigus sur une
même parcelle et une distance minimale par
rapport aux limites séparatives.
Cet article peut permettre de modifier un
ordre de dépôt d’autorisations d’urbanisme.
Intérêt pour le Marchand de Biens :
La réalisation d’un permis valant division
permet de construire des maisons contiguës
même si le PLU impose une distance minimale
par rapport aux limites séparatives, puisque le
permis sera étudié au regard de l’ensemble du
terrain d’assiette du projet.
Ce principe est issu de l’article 431-24 du code
de l’urbanisme.
Prenons par exemple : un PLU imposant une
distance minimale de 4m par rapport aux
limites séparatives mais permettant la
réalisation de constructions contiguës sur une
même parcelle. Dans cette situation, il pourra
être intéressant d’obtenir en premier lieu un
permis de construire valant division puis de le
conforter par une Déclaration Préalable ou un
Permis d’Aménager. Le permis de construire
valant division (PCVD) constitue un
affaiblissement de la protection de l’acquéreur
par rapport au permis d’aménager notamment
concernant la conservation de droit à construire
durant 5 ans et au regard de la solidarité des
acquéreurs vis-à-vis de l’achèvement et du
paiement des taxes.
Le PCVD est donc réservé aux personnes
souhaitant vendre après achèvement, que ce
soit dans le cadre d’une VEFA ou d’une vente à
terme. Mais il ne sera pas possible de vendre
le terrain nu avec droit à construire.

ARTICLE 9 :
Emprise au sol (à ne pas confondre avec le
COS occupation du sol). Il s’agit d’une vue
aérienne de la construction.
 Elle prend en compte l’emprise de la construction
et de ses annexes comme les garages, les
terrasses et les piscines.
L’objectif de cet article est de limiter la densité
des constructions et l’artificialisation des sols,
particulièrement dans des secteurs boisés, péri-
urbains ou en assainissement autonome.
ARTICLE 10 :
Hauteur maximale des constructions.
Cet article vient compléter les articles 6 et 7.
La hauteur sera calculée depuis le terrain naturel,
c’est-à-dire avant terrassements, par rapport soit à
l’égout des toitures, soit par rapport au faitage ou
à l’acrotère.
Lors du dépôt de permis de construire, il faudra
joindre un plan d’état des lieux comportant des
cotes d’altitude exprimées en NGF (nivellement
général français).
La hauteur maximale des constructions pourra
aussi dans certains cas être calculée par rapport
aux constructions voisines ou une altitude NGF.
Par exemple, dans certaines villes, les
constructions ne doivent pas dépasser l’altitude
d’un monument ou d’un bâtiment.
De plus la hauteur des bâtiments peut être
différenciée selon leur type et leur destination, ou
selon la hauteur des bâtiments voisins.
Sur les terrains en forte déclivité, une hauteur
moyenne pourra être prise en compte. Cet
article est à étudier en détail, particulièrement si
vous souhaitez réaliser une surélévation.
ARTICLE 11 :
Aspect extérieur des constructions.
Cet article traite de l’organisation des ouvertures
des matériaux employés, de la finition des
façades, de pentes des toitures et de leur
couverture, etc. Il permettra ou non une
architecture contemporaine ou classique, et
veillera à une intégration harmonieuse des
constructions dans l’environnement.
Cet article traite également de l’aspect des
clôtures, portails etc. Il est souvent restrictif et
limite la réalisation de constructions au caractère
contemporain.
65
ARTICLE 12 :
Stationnements.
Il organise le nombre de places de parking à
prévoir en fonction du projet.
Généralement limité à deux places par logement
pour l’habitat résidentiel, il peut être réduit pour
les logements sociaux ou en zones desservies par
certains types de transports en commun comme
le tramway.
Le plus souvent il s’agit d’un nombre de place
par m2 de logement, de bureau ou de
commerce. Les PLU organisent désormais le
stationnement des deux roues pour les projets
comportant plusieurs logements, somme des
immeubles ou des groupements de maisons
réalisés dans le cadre d’un seul permis de
construire.
ARTICLE 13 :
Espaces libres et plantations.
Cet article vient compléter les articles 6 et 7 pour
limiter ou non l’imperméabilisation des sols.
La loi SRU puis la loi ALUR ont créé
volontairement un déséquilibre en faveur de
terrains plus restreints afin de lutter contre
l’étalement urbain. Ces trois articles permettent
un rééquilibrage pour limiter la concentration
dans des secteurs dont la vocation est un
habitat plus diffus.
ARTICLE 14 :
Coefficient d’Occupation du Sol (COS).
Il s’agit d’un coefficient multiplicateur qui, appliqué
à la surface de la parcelle, donne la surface de
plancher maximale autorisée.
Cet article a été supprimé par la loi ALUR afin de
lutter contre l’étalement urbain.
ARTICLE 15 :
Performances énergétiques et environnementales.
Les constructions doivent répondre à la
réglementation thermique en vigueur au dépôt
du permis de construire et consacrent la RT 2012
et la RT 2020 qui ont imposé une obligation de
résultat et non une obligation de moyens quant à
la performance énergétique des bâtiments.
ARTICLE 16 :
Réseaux de télécommunications électroniques.
 Cet article a été instauré par le Grenelle de
l’environnement afin de permettre le déploiement
de la fibre optique.
Nota Bene :
Le PLU peut imposer, à partir d’un certain
nombre de logements ou de surface de plancher
créée, un pourcentage de logements sociaux.
Les seuils de 25% de logements sociaux pour
les communes de plus de 3500 habitants sont
difficilement atteints par de nombreuses petites
communes. Cela découle quelquefois d’une
volonté politique, mais c’est le plus souvent dû au
fait que ces derniers ne réalisent pas ou peu de
projets d’envergure. Afin de palier à ce déficit, la
réalisation de logements sociaux dès la création
de 2 lots peut être imposée.
Des tailles minimales pour certains logement
peuvent également être imposées, afin d’éviter
la réalisation de résidences de studios ou de
T1, faciles à vendre mais créant des secteurs
monofonctionnels.

1.7 Le PLUI

Afin d’aller plus loin dans la démarche, depuis le

1er janvier 2016, les groupements de
communes ont la possibilité d’élaborer des PLU
intercommunaux afin d’avoir un document qui ait
une cohésion en matière d’habitat, de transport
et de déplacement au niveau d’un territoire et
non plus d’une commune seulement.
La loi ALUR prévoit que dans toutes les
communautés de communes et d’agglomérations,
le PLUI deviendra progressivement la norme avec
une mise en cohérence des PLU à l’échelle du
territoire et non plus du village.

1.7.1 Les limites du PLUI

Le PLUI est une arme à double tranchant.
L’intercommunalité créée autour de grandes
métropoles par le PLUI entraîne de facto une
perte de contrôle des petites communes sur
leur urbanisme, avec un risque d’hégémonie
des grandes agglomérations sur les communes
périphériques. Cela peut entraîner des conflits
intercommunaux notamment avec les « méga-
intercommunalités » comme celle d’Aix-Marseille.

66
 2. Les lois cadres
Au-delà de lois fiscales, l’univers du Marchand de
Biens est régi par de nombreux textes de lois et
règlements.
Ainsi, la création d’une copropriété sera par
exemple soumise à l’application de la « loi du 10
juillet 1965 fixant le statut des immeubles en
copropriété ».
En particulier, trois lois importantes sont le
« quotidien » du Marchand de Biens :
La loi SRU du 13 décembre 2000 pour Solidarité
et Renouvellement Urbain à l’initiative de Jean-
Claude Gayssot.
La loi ALUR du 24 mars 2014 pour l’Accès au
Logement et un Urbanisme Rénové portée par
Cécile Duflot.
La loi ELAN du 16 octobre 2018 pour l’Évolution
du Logement de l’Aménagement et du Numérique
élaborée par Emmanuel Macron.
Ces 3 textes ont profondément fait évoluer
l’immobilier et l’urbanisme.
2.1 La loi SRU (Solidarité & Renouvellement
Urbain)
Elle a profondément « dépoussiéré » l’urbanisme
en s’axant autour de la solidarité (20% de
logements sociaux), du développement durable
(lutte contre l’étalement urbain), etc.
Ses principaux apports :
20% de logements sociaux pour les communes
de plus de 3500 habitants (1500 pour la région
parisienne).
La loi ALUR a relevé ce seuil à 25% et renforcé
les sanctions en cas de non-respect de ce seuil.
L’objectif de cet article 55 de la loi SRU est de
favoriser la mixité sociale. Les logements sociaux
ne sont plus des barres ou des tours d’immeubles
mais le plus souvent des petites unités intégrées
aux programmes immobiliers. Le plus souvent,
l’obligation de réaliser une part de logements
sociaux se déclenche à partir d’une surface de
plancher donnée.
Ce seuil de déclenchement pose un réel problème
aux communes qui voient les propriétés de
années 60 et 70, construites sur des terrains de
67
taille moyenne ou des petits immeubles de centre
ancien divisés en deux ou trois lots, échapper à
cette obligation.
Mais le logement social peut être une opportunité
pour le Marchand de Biens qui voudra réaliser
des lots vendus à des investisseurs
privés qui défiscaliseront sous
le couvert de la « loi Lienemann ».
Réalisation d’un diagnostic technique avant la
mise en copropriété des immeubles de plus de 15
ans. Le Marchand de Biens va faire un constat du
clos et du couvert, de l’état des canalisations et
des conduites collectives et des équipements de
sécurité des parties collectives. Il proposera des
solutions sur ces points pour améliorer la
copropriété si nécessaire.
Bornage obligatoire des terrains vendus.
Les terrains issus de division doivent fait l’objet
d’un bornage contradictoire de reconnaissance
des limites.
Ils doivent être rattaché à la cartographie
Géofoncier et être cotés en altimétrie NGF.
Délai de rétractation de 7 jours.
Ce délai s’applique exclusivement aux particuliers.
En tant que professionnel, le Marchand de Biens
ne bénéficie pas de ce dispositif.
Ce délai est réservé aux immeubles d’habitation
et aux terrains à bâtir issus d’un lotissement. Un
garage vendu seul ne sera pas soumis au délai
de rétractation. Un terrain à bâtir issu d’une
Déclaration Préalable ne bénéficiera pas non plus
de ce dispositif.
Diagnostic amiante.
Ce diagnostic est obligatoire pour toute
construction dont le permis de construire a été
délivré postérieurement au 1er juillet 1997. Si le
diagnostic ne révèle pas la présence d’amiante,
il ne sera pas nécessaire de le renouveler lors
de la revente.
Suppression du POS et instauration du PLU.
Depuis le 1er janvier 2020, toutes les communes
n’ayant pas adopté un PLU ou PLUI voient leur
POS inopérant. Dès lors, elles retournent au RNU.
 2.2 La loi ALUR (Accès au Logement & un Instauration d’un fond travaux, diagnostic complet
Urbanisme Rénové)

https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/loi-pour-
lacces-au-logement-et-un-urbanisme-renove-loi-alur

L’objectif de la loi ALUR du 26 mars 2014 est de

réguler le marché de l’immobilier, de favoriser
l’accès au logement et de protéger les populations
vulnérables.
Elle a visé, selon son auteure, Cécile Duflot, à
réguler le marché immobilier et encadrer les
pratiques abusives, favoriser l’accès au logement
en protégeant les populations les plus vulnérables
et développer l’innovation et la transparence.

Les mesures les plus importantes :

Amélioration des rapports locataires-propriétaires :
Réduction du préavis en zone tendue, qui passe à
1 mois.
Instauration d’un contrat de bail type et une liste
exhaustive des pièces exigibles pour un locataire.
Instauration d’une liste de mobilier pour les
locations meublées.
Prolongation de la trêve hivernale jusqu’au 15
mars.

Encadrement des loyers dans les zones tendues :

Cet encadrement a été remplacé par une
expérimentation pour 5 ans par la loi ELAN.

Obligation de formation des agents immobiliers :

14h par an ou 42h sur 3 ans pendant la durée de
validité de la carte professionnelle.

Amélioration de la gestion des copropriétés :

Immatriculation des copropriétés dans un registre
national
Plafonnement du tarif de l’état daté et des
honoraires des syndics
Obligation d’ouverture, compte bancaire séparé par
copropriété
Obligation d’assurance Responsabilité civile pour
les syndics et syndicats de copropriétaires
Création d’un code de déontologie et un conseil
national de la transparence de la gestion
immobilière.

Lutte contre la dégradation des copropriétés :

68
 des copropriétés, requalification des copropriétés
dégradées
Création du Diagnostic Technique Global
(DTG) Incitation à la rénovation des
logements sociaux énergivores, et prêts
spécifiques pour la rénovation énergétique

Simplification des demandes et

développement de l’offre de logement
social :
Le pourcentage de logements sociaux pour
les communes de plus de 3.500 habitants
(1.500 en région parisienne) passe de 20%
à 25%.
Lutte contre l’habitat indigne :
Contrainte imposée aux propriétaires pour
rénover les logements indignes
Interdiction des marchands de sommeil,
condamnés de racheter de nouveaux
logements à des fins de location

De nouvelles formes d’habitat :

Favorisation de l’habitat participatif sous
forme notamment de SCOP

Amélioration du cadre de vie :

Création des PLUI, référence au SCOT
uniquement pour l’élaboration du PLU
L’urbanisation s’apprécie au regard du
territoire et non plus de la commune.

Lutte contre l’étalement urbain :

Suppression du COS : Le Coefficient
d’Occupation des Sols, coefficient
multiplicateur créé dans les années 60
avec le POS.
Il permettait de déterminer la surface de
plancher maximale, limitant la
constructibilité. Cependant des garde-fous
subsistent comme les prospects, les
hauteurs maximales, les coefficients
d’espaces verts, etc.

69
 2.3 La loi ELAN
(Évolution du Logement & Aménagement Numérique)
du 16 juin 2018
https://www.gouvernement.fr/action/elan-une-loi-
pour-l-evolution-du-logement-de-l-amenagement-
et-du-numerique
Les objectifs : construire mieux, davantage et
moins cher.
Les principales mesures :
Jugement des recours sous 10 mois maximum,
contre 24 en moyenne.
Jusqu’au 31 décembre 2022, en zone tendue, les
recours sont jugés en dernier ressort, c’est-à-dire
sans possibilité d’appel.
Expérimentation par les communes qui le sou-
haitent
Renforcement des sanctions pénales et finan-
cières pour les locations touristiques abusives :
Notamment les plateformes de type Airbnb.
Lutte contre les marchands de sommeil :
Création d’une présomption de revenus
Expulsabilité des squatteurs, même en hiver :
Attention : il s’agit bien là des squatteurs et non
des locataires ne payant pas leur loyer qui
bénéficient toujours de la trêve hivernale.
Dépôt en ligne de permis de construire :
Applicable au 1er janvier 2022.

Facilitation de la transformation des bureaux 3. Les servitudes

ob- solètes en logements :
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Ajustement des normes pour faciliter la reconver-
Il faut considérer la servitude comme un
sion et incitation à la rénovation.
abandon partiel de propriété et/ou de jouissance
On peut penser que la crise de la COVID19 et le
exclusive d’un bien.
développement du télétravail accéléreront le mou-
Celui qui concèdera la servitude sera appelé «
vement.
fond servant ».
Cette servitude sera concédée au profit d’un tiers.
Les logements neufs doivent être évolutifs :
Celui-ci sera appelé « fond dominant ».
L’accessibilité handicap des logements neufs n’est
Attention : la servitude est affectée à un bien et
plus systématique, mais ceux-ci doivent être adap-
non à une personne.
tables.
En conséquence, la vente dudit bien ne signifie
Faciliter la vente des logements HLM aux locataires
en aucun cas la fin de l’existence de la servitude.
: L’objectif est de permettre de construire et/ou ré-
Au contraire, elle sera transmise au profit ou à la
nover plus facilement de nouveaux logements.
charge des acquéreurs ultérieurs sans limitation.

Création d’un bail mobilité :

Il existe deux grands types de servitudes :
Contrat de 1 à 10 mois maximum non-renouve-
les servitudes de droit public et les servitudes
lable et sans dépôt de garantie (garantie VISALE)
conventionnelles.

Création de VISALE :
Les servitudes de droit public :
Garantie étudiante gratuite.
Elles sont instituées afin de satisfaire l’intérêt de la
collectivité. Rappelons que l’intérêt de la
Facilitation de la réquisition de locaux vacants
collectivité prime toujours sur l’intérêt privé.
pour héberger les sans-abris :
Elles sont très variées nous en supportons
Les locaux vides depuis au moins 1 an pourront
beau- coup sans nous en rendre compte.
être réquisitionnés pour une durée de 2 ans maxi-
mum.

Assouplissement de l’encadrement des loyers

69
 Il peut s’agir par exemple de servitudes
radioélectriques, nous ne pouvons pas émettre
d’ondes brouillant les radios des gendarmes et
les antennes des télévisions. Cela peut également
être par exemple le passage de câbles électriques
ou télécom sur une façade, ou une servitude non
aedificandi en bordure de certaines voies.
Une servitude de droit public comme, par
exemple, un réseau télécom ou électrique pourra
être déplacée avec l’accord du concessionnaire
mais attention au coût du dévoiement notamment
s’il s’agit d’une ligne moyenne ou haute tension
Les servitudes conventionnelles :
Elles sont librement négociées et consenties par
les parties.
Pour être opposables aux tiers, elles doivent faire
l’objet d’un enregistrement hypothécaire. À défaut,
elles seront nulles et non avenues.
4. Leur acquisition
4.1 La voie judiciaire ou transactionnelle.
Elles sont le plus souvent obtenues par accord
entre les parties.
En cas de désaccord elles peuvent également
être obtenues par voie judiciaire.
Il faudra alors prouver son intérêt à agir. Il s’agit
fréquemment d’une action en désenclavement
d’un terrain.
4.2 Acquisition par prescription :
Elles peuvent également être acquises par
prescription trentenaire. Pour cela, deux
conditions devront être réunies : elles doivent être
apparentes et être continues sur une durée de 30
ans. Ainsi une servitude de passage ne peut être
obtenue de cette manière, le passage n’étant
jamais continu. De même une servitude de
canalisation souterraine n’étant pas apparente, ne
rentre pas dans ce cadre.
4.3 Acquisition trentenaire acquisitive dite
70
« par usucapion » :
Le Code Civil dans son article 2261 stipule qu’il
faut « occuper le bien de manière continue,
paisible publique non-équivoque et à titre de
propriétaire ».
Dans tous les cas une servitude, quel que soit son
mode d’acquisition devra, pour être sécurisée,
obligatoirement faire l’objet d’un enregistrement
au conservatoire des hypothèques.
4.4 Cas particulier : l’aggravation de
servitude (art. 702 du Code Civil)
« Celui qui a un droit de servitude ne peut en user
que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans
le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à
qui elle est due, de changement qui aggrave la
condition du premier ».
Ce cas particulier peut facilement être rencontré
dans le cas d’une division foncière.
Par exemple : une maison bâtie sur un terrain de
2000m2 bénéficie d’une servitude de passage et
réseaux. La maison est conservée avec 500m2 de
terrain, le reste terrain est subdivisé en 3 lots à
bâtir de 500m2 chacun, opération de Marchand de
Biens classique. Mais la servitude n’existe que
pour le logement existant. Il faudra donc obtenir
de la part du fond servant un accord pour
l’aggravation de la servitude. À défaut d’accord
transactionnel, il faudra demander le
désenclavement par voie judiciaire.
Il est à noter que l’absence de servitude de
réseau n’empêchera pas la délivrance des permis
de construire : le permis est une autorisation
d’urbanisme de droit public et la servitude une
convention de droit privé.
 Chapitre 10

Les documents d’urbanisme

71
Chapitre 10

Les documents
d’urbanisme
1. Les autorisations d’urbanisme On ajoutera également le transfert de permis, et
permis modificatif.
La réalisation d’un projet de Marchand de Biens
nécessite très souvent au préalable l’accord d’une
autorisation d’urbanisme.
1.2 Le certificat d’urbanisme
Dès lors que ce dernier apportera une
modification dans l’état juridique du bien il Ce n’est pas une autorisation à proprement parler
faudra le mettre en conformité légale. puisqu’il ne délivre pas une autorisation, mais une
Qu’est-ce qu’une modification juridique ? information sur un bien. Par contre il fige les droits
Diviser un immeuble en plusieurs logements sans pour 18 mois.
modifier la structure du bien est une Il existe 2 types de certificats d’urbanisme : le CUa
modification juridique, et donc soumise à dit de simple information, et le CUb dit
autorisation. opérationnel.
Modifier une façade sans changer le nombre ou
la typologie des logements est une modification 1.2.1 Le CUa ou de simple information
juridique et donc soumise à autorisation Il renseigne sur :
d’urbanisme. Les prescriptions d’urbanisme applicables
Rénover un logement sans modification de au bien objet de la demande. Ce seront les
structure ou d’aspect ou de typologie n’est pas prescriptions du PLU de la zone dans laquelle se
soumis à autorisation d’urbanisme. situe le bien.
Ainsi, si le bien se situe dans une zone couverte
par les ABF (Architectes des Bâtiment de France)
1.1 Les différentes autorisations d’urbanisme ou une mesure de protection particulière cela sera
mentionné.
La réforme des autorisations d’urbanisme de
Le droit de préemption. Ce droit peut être
2007 a simplifié les autorisations et en a réduit le
simple ou renforcé. Le bien lui-même peut se
nombre.
trouver soumis à préemption, ou arrêté de péril.
Il y a désormais 3 permis : construire, démolir,
Les servitudes d’utilités publiques. Attention
aménager et une procédure de Déclaration
le certificat d’urbanisme ne donnera aucune
Préalable.
indication sur les servitudes conventionnelles,
Le permis de construire peut-être pour un seul
celles-ci relevant du droit privé.
logement (PCMI) ou pour plusieurs logements. S’il
Les taxes et participations d’urbanisme ainsi
comporte plusieurs logements, il peut être « valant
que leur taux. Il indiquera également si les taxes
division » (PCVD).
sont majorées pour participation exceptionnelle à
La déclaration Préalable (DP) peut être pour une
un équipement public.
division foncière ou pour des travaux.
La localisation dans un ancien site industriel.
On peut ajouter à cette liste le certificat
Cela donnera une indication sur la nécessité de
d’urbanisme (CU). Il donne une information sur
dépolluer le bien.
un terrain mais ne confère pas un droit de
construire. Ce document n’est donc pas à
proprement parler une
autorisation d’urbanisme.
72
 Le délai d’instruction de ce document est de 1
mois. L’intérêt du CUa est que les droits sont figés
pour 18 mois à compter de la délivrance du
document. Ainsi, si le PLU est révisé dans ce délai
de 18 mois, les règles applicables seront les
règles du certificat. Ce document est très
important puisqu’il pourra protéger le Marchand de
Biens durant son opération.
1.2.2 Le CUb ou CU opérationnel
Il donnera les mêmes informations que le CUa,
mais il va donner en plus une indication sur la
faisabilité de l’opération projetée, et les
contraintes éventuelles. Attention la délivrance
d’un CUb positif ne confère pas un droit à
construire.
Pour ce faire le Marchand de Biens devra joindre
au dossier de demande un croquis détaillant la
demande. Il n’est pas nécessaire à ce stade de
faire réaliser un avant-projet par un architecte ou
géomètre. Un simple croquis détaillé et coté sera
suffisant.
Le délai d’instruction sera de 2 mois, et les droits
seront gelés pour 18 mois comme pour le CUa.
Généralement, lors de la signature du compromis
de vente ou de la promesse, les notaires font une
demande de CUa afin de protéger l’acquéreur.
Le Marchand de Biens peut avoir intérêt à faire
une demande de CUb avant de s’engager dans
une opération afin de s’assurer de la faisabilité du
projet d’envergure. Attention cependant à la
gestion des délais.
1.3 Le permis de construire
https://www.permettezmoideconstruire.fr/edito/
conseils/autorisations-urbanisme/permis-de-
construire
https://www.statistiques.developpement-durable.
gouv.fr/liste-des-permis-de-construire-des-
logements
En fonction de l’opération projetée il existe 3 types
de permis de construire.
Le PCMI (Permis de Construire une Maison
Individuelle) permis simple, pour un seul
logement. Les autres permis de construire :
Pour la réalisation de plusieurs logements, ou
permis groupé
73
Le permis de construire valant division (PCVD).
1.3.1 Le PCMI (maison individuelle) permis simple,
pour un seul logement
Il est obligatoire :
Il est réglementé par les articles L421-1 ;
R421- 14 à R421-16 du code de l’Urbanisme.
Dès lors que la construction dépasse une
surface de plancher ou une emprise au sol de plus
de 20m2, (même sans fondations) ou une emprise
au sol de 40m2 maximum.
Pour la réalisation d’une piscine dont la
surface du bassin est supérieure à 100m2.
Pour les piscines couvertes (+de1.80m) dont
la surface du bassin est comprise entre 10 et
100m2. Dès lors qu’une modification est projetée
sur l’aspect extérieur du bâtiment, par exemple
pour
ouvrir ou condamner une fenêtre.
Si la construction est destinée à autrui,
l’adaptation aux normes handicapés sera
obligatoire. Cela concerne non seulement le
Marchand de Biens ou le promoteur qui réalise un
projet de construction ou d’extension, mais aussi
le particulier qui désire construire dans le but de
louer.
En cas de changement de destination
s’accompagnant d’un changement dans la
structure porteuse.
En cas de reconstruction à l’identique d’un
bâtiment démoli depuis moins de 10 ans. Il est
à noter que dans cette situation même si le PLU
a changé entre temps, il sera possible de
reconstruire sans changements d’aspect par
rapport au bâtiment démoli. Si le bâtiment est
ancien, la difficulté sera de retrouver des plans
précis.
En cas de modification de structure ou de
répartition de volumes en secteur sauvegardé.
En cas de travaux sur un immeuble classé.
En cas de travaux de restauration immobilière.
La dématérialisation
La loi ELAN impose, à partir du 1er janvier 2022,
le dépôt de permis de construire par procédure
dématérialisée pour toutes les communes de plus
de 3500 habitants.
 L’architecte
Précédemment obligatoire dès lors que la surface
de planchers était supérieure à 170m2, ce seuil a
désormais été abaissé à150m2 de SP.
1.4 Le permis groupe et le permis de construire
valant division
Dans le cas où le professionnel souhaite réaliser
plusieurs logements dans le cadre d’une
copropriété horizontale (maison en bande) ou
verticale (immeuble) sans diviser le sol, le permis
sera un permis pour un « groupé » d’habitations
ou de logements.
Si le pétitionnaire désire revendre après
construction et division de plusieurs maisons, ou
réalisation d’une nouvelle construction sur l’assiette
foncière d’un bien existant, il sera indispensable
de réaliser un permis de construire valant division.
Pour réaliser un PCVD, les logements devront
être distincts physiquement. Ils pourront être
jumelés, mais pas mitoyens. C’est-à-dire qu’ils ne
devront pas avoir d’éléments en communs. Il
devra donc y avoir 2 murs et un joint de dilatation
entre les logements afin de les dissocier.
Par contre, même si la délivrance d’un PCVD
entraine de facto la division du sol, il ne permet
pas de vendre le terrain issu de cette procédure,
accompagné du seul droit à construire.
Un tel procédé comporte plusieurs conséquences
qui affaiblissent la protection de l’acquéreur.
Il faudra donc l’accompagner soit d’un Permis
d’Aménager, soit d’une Déclaration Préalable, s’il
y a ou non des espaces ou équipements
communs. Il sera nécessaire également de joindre
au dépôt du permis les plans des logements et
leurs surfaces afin que l’administration fiscale
puisse créer la fiscalité afférente à chaque
logement.
Les articles R123-10-1 et 431-24 du Code de
l’Urbanisme.
Art. R123-10-1 Dans le cas d’un lotissement ou
dans celui de la construction, sur un même terrain,
de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette
doit faire l’objet d’une division en propriété ou
en jouissance, les règles édictées par le plan
local d’urbanisme sont appréciées au regard de
74
l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce
plan s’y oppose.
L’autorisation d’urbanisme sera donc étudiée au
regard de l’ensemble de l’unité foncière, même
si elle comprend plusieurs parcelles issues de
plusieurs propriétés. Par contre ces parcelles
devront être contiguës. Dans cette dernière
situation il devra y avoir un seul demandeur qui
sera le nouveau (futur) propriétaire. Si le PLU s’y
oppose, le règles devront être appliquées parcelle
par parcelle. Si, dans cette situation, l’on veut
réaliser une opération d’ensemble sur plusieurs
terrains il sera nécessaire auparavant de réaliser
une DP pour réunir les différentes parcelles en
1 seule. Cet article est intéressant pour celui qui
voudra réaliser un permis groupé ou valant
division portant sur plusieurs parcelles. :
L’implantation par rapport aux limites séparative
se fera au regard de l’ensemble du projet. Il ne
sera pas nécessaire de modifier le cadastre avant
de déposer le permis de construire (ou
d’aménager). La délivrance du permis de
construire accompagnée du nouveau plan de
division, entrainera de plein droit le nouveau
découpage foncier. Le géomètre devra toutefois
réaliser une Déclaration de Modification du
Parcellaire cadastral (DMPC) une fois le permis
obtenu.
S’il s’agit d’une seule construction sur plusieurs
parcelles ou de la réalisation de plusieurs
constructions pour le compte d’une indivision
le remembrement des parcelles n’est pas
indispensable, même s’il est souhaitable.
 Art. R 431-24 Lorsque les travaux projetés portent parcs
sur la construction, sur une unité foncière ou sur d’attraction de plus de 2 hectares, golfs de plus de
plusieurs unités foncières contiguës, de
plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette
comprenant une ou plusieurs unités foncières
contiguës, doit faire l’objet d’une division en
propriété ou en jouissance avant l’achèvement
de l’ensemble du projet, le dossier présenté à
l’appui de la demande est complété par un plan
de division et, lorsque des voies ou espaces
communs sont prévus, le projet de constitution
d’une association syndicale des acquéreurs à
laquelle seront dévolus la propriété, la gestion
et l’entretien de ces voies et espaces communs
à moins que l’ensemble soit soumis au statut de
la copropriété ou que le demandeur justifie de
la conclusion avec la commune ou
l’établissement public de coopération
intercommunale compétent d’une convention
prévoyant le transfert dans leur domaine de la
totalité des voies et espaces communs une fois
les travaux achevés.
L’ASL : Lors de l’établissement d’un permis
d’aménager (PA), d’un permis groupé, ou d’un
PCVD, il faut joindre au permis un règlement
d’Association Syndicale Libre. On peut comparer
celle-ci au syndicat des copropriétaires dans un
immeuble. Cette dernière sera chargée de gérer
les espaces et équipements communs du projet.
L’ASL n’est pas obligatoire si les voiries et
espaces communs doivent être rétrocédés lors de
leur achèvement. La rétrocession devra avoir lieu
en même temps que l’achèvement. La convention
de rétrocession (transfert) aura été prévue en
amont et sera jointe au dépôt de l’autorisation
d’urbanisme.

1.5 Le permis d’aménager (art. R421-19 à R421-

22 du Code de l’Urbanisme)

Obligatoire pour :
Création de lotissements avec des voies
espaces ou équipements communs, et ce quel
que soit le nombre de lots créés.
Si l’aménagement est situé dans un site
remarquable ou classé.
Pour la création ou extensions de campings,
de parcs de loisirs, terrains de sport motorisés,
75
 25 hectares, parking de plus de 50 unités, vente en VEFA ou à la vente après achèvement.
aires de gens du voyage, affouillements et Dans le cas inverse il faudra faire précéder ou
exhaussements du sol de plus 2 hectares suivre le permis de construire d’une division du sol
et de plus de 2m via une DP ou un PA.

Avantage :
Les règles sont plus claires dans le
Permis d’Aménager par rapport à la
Déclaration Préalable : Les règles de
constructibilité (implantation, aspect, règles
de vies etc.) sont définies lors du dépôt
du permis d’aménager, rendant les
permis de construire difficilement
attaquables.

Inconvénient majeur :
Les Permis de Construire ne peuvent être
déposés qu’après obtention de la
conformité, donc de la réalisation des
travaux du lotissement, sauf à fournir une
garantie financière d’achèvement,
contrairement à la Déclaration Préalable.

Si l’on compare le PCVD avec le Permis

d’Aménager : Le P.A. préserve les droits à
construire pour une durée de 5 ans, alors
que le permis de construire à une validité
de 3 ans uniquement pour le projet
issu de l’autorisation.
Toute modification de permis devra
être conforme au PLU en vigueur. S’il
change entre temps cela peut être
dommageable.
Si le permis est délivré au nom de
plusieurs pétitionnaires, il faudra l’accord
de tous pour modifier ce dernier.
Par ailleurs, il existera une
solidarité des acquéreurs au regard,
non seulement de l’achèvement, mais
aussi des taxes liées au permis. Enfin s’il
existe des espaces communs tout
transfert de permis devra
obligatoirement être total, un transfert
partiel modifiant l’assiette du
permis.

En conséquence, le PCVD devra être

réservé à la promotion, que ce soit à la

76
 La division pourra être en propriété, l’obtention du
permis actant la nouvelle découpe cadastrale, ou
en jouissance, qui actera l’existence d’une
copropriété. Lors du dépôt du PVCD, qu’il soit en
jouissance ou en copropriété, il sera nécessaire
de joindre au dépôt de ce dernier, un plan de
division des terrains et des logements issus de la
division afin de permettre à l’administration de
calculer la nouvelle fiscalité.
1.6 La Déclaration Préalable (art. R421-1 du Code
de l’Urbanisme)
La Déclaration Préalable est une autorisation
simplifiée, à instruction courte (1 mois), qui permet
de réaliser une division du sol ou du bâti, ou des
travaux.
1.6.1 La Déclaration Préalable pour division du
77
sol
C’est un procédé pour créer de manière simple
des lotissements. Ce procédé n’est utilisable
qu’à une seule condition : ne pas créer d’espace
ou d’équipement commun au sens large. Une
canalisation d’égout, un bassin de rétention
communs à plusieurs lots sera un équipement
commun. Une voie d’accès commune à plusieurs
lots sera un espace commun. Dès lors la DP ne
sera pas possible, et un permis d’aménager sera
obligatoire, peu importe le nombre de lots créé.
L’avantage principal de la DP réside dans sa
simplicité de mise en œuvre, dans son délai
d’instruction court (1 mois), et dans le fait qu’il
n’est pas nécessaire d’attendre la conformité du
lotissement pour déposer un permis de construire.
Lors de la division d’un bâtiment existant avec
création d’une copropriété, il faudra obtenir une
DP de division en jouissance.
Son inconvénient majeur réside également
dans sa simplicité dans le délai d’instruction :
elle ne permet pas à l’administration ou à
l’aménageur de déterminer des règles de
constructibilité plus contraignantes, comme une
unité architecturale par exemple. Elle ne
présume pas non plus de la constructibilité du
terrain.
1.6.2 La Déclaration Préalable pour travaux
Elle est nécessaire pour :
La création de surface de plancher comprise
entre 5 et 20m2
Une piscine non couverte de 5m2 à 100m2
Une clôture de plus de 2m de hauteur,
Un ravalement de façade dans une zone ABF
(Architecte des Bâtiments de France), un secteur
protégé, ou en cas de décision du conseil
municipal, Un changement de destination d’un
bâtiment,
Le stockage de caravane pour plus de 3 mois
consécutifs.
 1.7 Le permis de démolir
La demande de permis de démolir pourra
être réalisée indépendamment de toute autre
autorisation mais également conjointement à
une autre demande d’urbanisme. Certaines
mairies demandent un permis de démolir
indépendant du permis de construire. Cela
imposera un affichage indépendant et un constat
d’affichage indépendant.
Consultation d’une commission départementale
ou régionale.
Dérogation à la règle de distance sanitaire
minimale de 100m entre les bâtiments à usage
agricole et toute nouvelle construction.
Surélévation d’un bâtiment en dérogation aux
règles en vue de densifier l’urbanisation.
Travaux soumis à une exploitation commerciale

2.4 La substitution de délais

1.8 Le transfert du permis de construire
De nouveaux délais peuvent être appliqués en
Il peut être partiel ou total. substitution des délais initiaux dans certaines
Dans le cas d’un transfert, seule la validité du situations :
transfert pourra faire l’objet d’un recours ou d’un Délai de 2 mois :
retrait administratif, par exemple si le bénéficiaire DP dans une réserve naturelle.
n’a pas la capacité légale à faire la demande Délai de 3 mois :
(mineur, tutelle curatelle etc.), l’autorisation initiale PC soumis à autorisation de défrichement.
ne sera pas impactée. Délai de 4 mois :
PC dans un périmètre de protection des
immeubles classés ou sur un immeuble adossé à
2. Les délais d’instruction un immeuble classé.
Travaux sur les ERP
2.1 Les délais de base
Délai de 5 mois :
Déclaration Préalable : 1 mois. Projet dans un parc national ou un futur parc
Permis de construire maison individuelle (PCMI) 2 national.
mois. Consultation d’une commission nationale ou
Pour les autres autorisations le délai est de 3 mois. de l’assemblée de Corse.
Permis sur un immeuble classé monument
historique.
2.2 Les délais majorés de 1 mois Permis soumis à défrichement et
reconnaissance de terrain
AVAP ou ZPPAUP. Délai 7 mois :
Site classé ou en instance de classement. Permis soumis à défrichement et enquête
Construction à moins de 100m d’un cimetière publique.
transféré. Délai 8 mois :
Secteur sauvegardé. Travaux situés en site classe, en instance de
Construction en zone U, dérogeant aux règles classement et soumis au ministre chargé des
du PLU en vue de densifier l’urbanisation avec Sites. Délai 10 mois :
accord de l’autorité compétente. Permis avec autorisation ministre de la
Construction réduisant les espaces naturels Défense ou aviation civile et relevant du régime
forestiers agricoles et sensibles. d’autorisation des Installations Classées
Protection de l’Environnement (ICPE).

2.3 Les délais majorés de 2 mois

78
 2.5 Le différé de délais 2.8 Le rejet tacite

Les projets peuvent être frappés par une Dans les zones où les délais sont majorés
instruction différée : l’absence de réponse de l’administration à l’issue
C’est le cas lorsque celui-ci est soumis à une du délai légal d’instruction vaut rejet tacite.
enquête publique. Le délai sera alors différé
jusqu’à réception du rapport du commissaire
enquêteur. Le délai d’instruction sera alors de 2
mois après la reprise du délai.
Ce sera également le cas pour la mise en
compatibilité du document d’urbanisme pour
une opération présentant un caractère d’intérêt
général. Le délai d’instruction sera alors celui de
base après mise en conformité.
S’il y a avis de la Commission européenne
en zone Natura 2000. Le délai d‘instruction sera
suspendu le temps de réception de l’avis de la
commission.
Si le projet est soumis à une enquête publique
le délai sera différé jusqu’à réception du rapport et
des conclusions du commissaire enquêteur.

2.6 Les pièces complémentaires

L’administration dispose d’un délai de 1

mois maximum pour demander des pièces
complémentaires en cas de dossier incomplet. Ce
délai est réduit à 15 jours pour DP.
Si aucune demande n’est formulée au-delà de
ce délai, le dossier sera considéré comme complet.
Le demandeur devra fournir dans les 3 mois
les pièces demandées.
Passé ce délai, si les pièces n’ont pas été
fournies, le dossier sera considéré comme
abandonné.
Le dépôt des pièces complémentaires fait
redémarrer le délai à zéro.

2.7 L’accord tacite

Dans le cas où l’administration ne répond pas

dans le délai imparti, l’autorisation sera accordée
de manière tacite. Mais attention, l’accord tacite
ne sera définitif qu’après purge du délai de retrait
administratif.

79
 Chapitre 11

La mise en copropriété

80
Chapitre 11

La mise
en copropriété
1. Les documents à fournir
Il n’est pas toujours possible ou souhaitable de
diviser un bien en pleine propriété. Il faudra alors
constituer une copropriété.
1.1 Le certificat de surface
Pour cela, il est nécessaire de connaître la surface
exacte des lots créés et leur proportion
(tantièmes) au regard de l’ensemble de la
nouvelle copropriété, que ce soit les lots privatifs
(logements), les parties communes générales
(couloirs, circulations espaces verts etc.) et les
parties communes à usage privatifs (jardins
balcons terrasses etc.).
1.2 L’état descriptif de division
Le calcul des tantièmes permettra la répartition
des charges et des frais. Ce travail est réalisé par
un géomètre expert et s’appelle l’État Descriptif de
Division ou EDD.
1.3 Le règlement de copropriété
par exemple la préconisation d’un ravalement de
façade avec isolation par l’extérieur.
Un diagnostic de performance énergétique (DPE)
sera également réalisé, ainsi qu’un diagnostic
amiante si le bien date d’avant le 1er juillet 1997
(délivrance du permis) et un Constat de Risque
d’Exposition au Plomb si le bien date d’avant le 1 er
janvier 1949.
2. L’apurement des charges
Chaque année les charges de copropriété doivent
être régularisées. Le syndic réalise un bilan
préalablement à l’assemblée générale. Ce dernier
fait état des charge « récupérables » ayant fait
l’objet d’une facturation comme l’eau froide ou
chaude et des « non récupérables » comme les
honoraires de syndic.
Le solde doit être payé par le propriétaire ou
remboursé par le syndic. Si le logement est
loué, le locataire devra payer le supplément ou
être remboursé de l’éventuel trop perçu.
Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour
réclamer l’apurement des charges. Au-delà il y
aura prescription.

Il faudra ensuite rédiger le règlement de

3. La subdivision d’un lot
copropriété qui régira les règles de vie commune
au sein du nouvel ensemble. C’est le notaire qui 3.1 La division en copropriété
en sera chargé.
Il peut être tentant pour le Marchand de Biens
de subdiviser un grand appartement pour en
1.4 Les expertises de la copropriété faire plusieurs. Mais si cela peut avoir une
bonne rentabilité, il faut prendre auparavant un
Il faudra également joindre au dossier de mise en certain nombre de précautions.
copropriété une analyse de l’état apparent des
parties communes, et des améliorations possibles
de la gestion du patrimoine. Cela peut prendre

81
 Il faut tout d’abord s’assurer que le règlement devra en tenir compte.
de copropriété le permet. Si cela n’est pas le Le géomètre devra faire un relevé de l’existant.
cas il sera nécessaire de modifier le règlement
de copropriété via un vote en assemblée
générale. S’il s’agit d’une modification concernant
les parties communes il faudra obtenir un vote à
la majorité des 2/3 des tantièmes.
S’il s’agit d’une modification affectant les parties
privatives la règle sera alors l’unanimité. De plus,
si la modification nécessite une intervention sur le
gros œuvre ou sur un mur porteur il faudra fournir
un avis d’un architecte et d’un éventuellement
d’un ingénieur béton.
La modification des tantièmes sera calculée par
un géomètre expert et devra être publiée au
service de la publicité foncière pour être
opposable aux tiers. On le voit, cette opération
peut réalisable dans une petite copropriété mais
plus le nombre de lots sera important, plus la règle
de l’unanimité sera compliquée.
L’opération classique pour un Marchand de
Biens est l’achat d’une grande maison en
centre-ville, d’une maison de maître en
périphérie ou d’un gros pavillon et de les diviser
en appartements. Par exemple, une villa des
années 60/70 ayant subi des extensions plus ou
moins légales.

Sur le plan administratif :

Il faudra tout d’abord s’assurer de la purge du droit
des anciens locataires.
Contrôler que le permis de construire est en
conformité avec le bâti.
Toute extension devra être régularisée par un
permis de construire.

Si une extension n’est pas régularisable car non-

conforme au PLU, il faut envisager une remise en
conformité via un PC.
Si le bien a plus de 10 ans et qu’il est possible
de certifier administrativement de la date de
construction des extensions non conformes, il
ne sera pas possible pour l’autorité
administrative d’imposer une démolition. Mais,
cette partie de bâtiment étant illégale, en cas de
destruction (incendie par exemple) la
reconstruction à l’identique ne sera pas
possible. Le prix de vente (et à fortiori d’achat)

82
 Il divisera administrativement le bien, via
une DP en jouissance.
Il réalisera l’État Descriptif de Division
(EDD), pour répartition des tantièmes.
Le notaire rédigera le projet de
règlement de copropriété.
Il inscrira l’ensemble immobilier créé au
registre national des copropriétés.
Un Diagnostic amiante de l’ensemble
sera réalisé.
Une analyse de l’état apparent des
parties communes.
Après rénovation il faudra faire réaliser
un DPE par logement, et l’ensemble des
expertises en fonction l’âge du bâtiment.

3.2 La division en volumes

La règle de base pour réaliser une telle

opération est l’absence de parties
communes. La division en volume est une
division en plan horizontal ou vertical. Cela
permet de diviser des bâtiments
imbriqués sans pour autant faire de
copropriété. L’exemple le plus connu est la
tour Montparnasse pour laquelle la gare,
les parkings, les commerces sont en accès
indépendants du reste de la tour qui est,
elle, en copropriété. Mais cela peut être
utilisé pour 2 maisons imbriquées si elles
n’ont pas de réseaux, d’accès ou
d’espaces communs.
La loi ALUR permet également de faire une
scission d’immeubles sur dalle.
L’objectif sera dans ce cas de scinder les
grosses copropriétés dans un but de
simplifier la gestion et la rénovation.

83
Annexes : Termes & abréviations

A
A.B.F : Architectes des Bâtiments de France. Donnent un avis sur les projets relevant de leur
périmètre.
A.F.U.L : Association foncière Urbaine libre destinée à gérer des ensembles immobiliers
complexes. Peut être utilisée lors d’une opération de MDB complexe intégrant du foncier du
bâti et commerces etc.
A.S.L : Association syndicale Libre de copropriétaires destinée à gérer les espaces et équipements
communs. À joindre lors du dépôt d’un PC comprenant plusieurs logements ou d’un PA.

B
Bornage contradictoire : détermination des limites d’un terrain avec les voisins. Il peut être
amiable ou judiciaire.

C
Cahier de charges : liste des règles de vie applicables au lotissement.
C.E.S : Coefficient d’Emprise au Sol. Vue de dessus incluant toutes les constructions y compris garages,
terrasses, annexes etc.
C.O.S : Coefficient d’Occupation du Sol. Supprimé.

D
D.A. Document d’Arpentage : Formalise les nouvelles limites d’une propriété.
D.A.A.C.T : Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux.
D.M.P.C : Déclaration de Modification du Parcellaire Cadastral. Mise à jour du cadastre.
D.O.C : Déclaration d’Ouverture de Chantier.
D.P : Déclaration préalable. Autorisation d’urbanisme simplifiée pour réaliser des travaux ou
des divisions.
Droits de mutation : frais de notaire 5.80% ou 0.715%.

M
Maitre d’œuvre : Personne Réalisant l’ouvrage commandé
Maitre d’ouvrage : Personne ayant commandé l’ouvrage

N
N.G.F : Nivellement Géologique Français. Repérage altimétrique du sol par rapport au niveau
de la mer (estrand).

P
P.A : Permis d’Aménager ou permis de lotir. Permet la création de lots à bâtir avec des espaces
communs.
P.A.D.D : Projet d’Aménagement et de Développement Durable. Document élaboré dans le cadre du
PLU pour indiquer les souhaits en matière de développement d’un territoire.
P.C : Permis de Construire. Autorisation d’urbanisme permettant la réalisation d’une seule
construction. Validité 3 ans.
P.C.V.D : Permis de Construire Valant Division. Autorisation d’urbanisme permettant la réalisation
de plusieurs constructions avec division en jouissance ou en propriété. Validité 3 ans.
P.D.U : Plan de Déplacement urbain. Planification sur 10 ans des modes de transport et de déplacement.
 Permis Groupé : Autorisation d’urbanisme permettant la réalisation de plusieurs constructions
sous le régime de la copropriété horizontale. Validité 3 ans.
P.F.A.C : Participation Forfaitaire Assainissement Collectif Taxe générée par la délivrance d’un PC.
P.L.U : Plan Local d’Urbanisme. Règles d’urbanisme applicables dans une commune.
P.L.U.I : Plan Local d’Urbanisme Intercommunal. Règles d’urbanisme applicables dans un
regroupement de communes.
P.O.S : Plan d’Occupation des Sols (supprimé).
P.V.R : Participation pour Voiries et Réseaux. Supprimée et remplacée par les PUP/PAE TA
Majorées etc.

R
Règlement de lotissement : règles de construction de création du lotissement.
R.N.U : Règlement National d’Urbanisme. Règles applicables par défaut.

S
SAFER : Société d’Aménagement foncier et d’Établissement Rural : Société anonyme gérant
l’installation en milieu rural.
S.C.O.T : Schéma de Cohérence Territoriale. Outil de planification de développement à l’échelle d’un
territoire.
S.P : Surfaces habitables ou non créés par la délivrance d’une autorisation d’urbanisme.
S.P.A.C : Service Public de l’Assainissement Collectif Service contrôlant les dispositifs de
raccordement à l’assainissement collectif.
S.P.A.N.C : Service Public de l’Assainissement Non Collectif. Service contrôlant les dispositifs
d’assainissement individuels.

T
T.A : Taxe d’Aménagement. Taxe sur autorisation d’urbanisme générée par la délivrance
d’une autorisation d’urbanisme créant de la surface de plancher.
T.D.C.A.U.E : Taxes Départementale Conseils en Architecture Urbanisme Environnement.
T.D.E.N.S : Taxe départementale Espaces Naturels Sensible.

V
V.R.D : Voiries et Réseaux Divers. Travaux liés à la viabilisation et aux accès d’un projet.

83