Rapport Definitif

Frédéric PERNON
INGENIEUR DIPLÔME DE L’ENGREF - DU DE DROIT DE L’EXPERTISE JUDICIAIRE

Master en Urbanisme et projet Urbain de l’Institut d’Urbanisme de Grenoble
Membre de la Compagnie des Experts Judiciaires de la Cour d’Appel de Nîmes
495, Chemin des Chiffaux - 07200 Saint Etienne de Fontbellon
Tel : 04.75.36.24.70 - Fax : 04.75.36.24.70 - Email : contact@uef-expertise.fr
RAPPORT D’EXPERTISE JUDICIAIRE

Rapport définitif
Référence : 13/01655
Litige portant sur liquidation partage de succession
Rapport d’expertise judiciaire
Communes de Saint Jean Chambre – (Ardèche)
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PRIVAS

Mission confiée par jugement du 31 juillet 2014.
Rapport affaire Bouix/ Bouix Page 1 sur 44

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
RAPPORT D’EXPERTISE JUDICIAIRE

Rapport définitif
Référence : 13/01655
Mission confiée par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PRIVAS par

jugement en date du 31 juillet 2014.
Affaire opposant :
Madame Francette Bouix épouse Gottafray (DEMANDEURS)

Madame Chantal Bouix épouse Lorfeuvre
Madame Brigitte Bouix
Madame Yolande Bouix veuve Chapuis
Madame Dominique Bouix épouse Julliat
Monsieur Jean Claude Bouix
Avocat plaidant : Maître Paul Costantini
Monsieur François Bouix (DEFENDEUR)
Avocat plaidant : Maître Suzanne Bancel
sur la commune de saint Jean Chambre– (Ardèche)
Le présent rapport établi par l'Expert, soussigné le 05 novembre 2015 contient 40

pages et 4 annexes.
Copie adressée à : Dépôt du rapport :

Me COSTANTINI Le 05/11/2015
Me BANCEL à : St Etienne de Fontbellon
Rapport affaire Bouix / Bouix Page 2 sur 44

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
0 SOMMAIRE
1 – Exposé de la mission page 4
2 – Déroulement de l’expertise page 6
3 – Résumé des dires des parties page 8
4 - Consistance des biens à expertiser page 11
5 - Etat des lieux page 13
6 – Documents transmis par les parties page 29
7 – Informations recherchées page 30
8 – Etudes et propositions page 32
9 – Dires des parties page 34
10 – Conclusions page 37
11 – Annexes page 40

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
1 EXPOSE DE LA MISSION
Nous soussigné Frédéric PERNON, expert près des Tribunaux près la Cour d’Appel
de Nîmes, domicilié 495, Chemin des Chiffaux, à 07200 Saint Etienne de Fontbellon.
avons été commis en qualité d'Expert judiciaire par jugement du TRIBUNAL DE

GRANDE INSTANCE de Privas, rendu en date du 31 juillet 2014 par Monsieur
Bernard PANOUILLERES, Président, Madame Caroline BUREL et Madame Sylvie
TEMPERE, assesseurs, assistés de Mme Gisèle VALLEE, Greffier.
Dans le cadre d’une opération de liquidation/partage de succession, nécessitant

l’expertise de biens immobiliers, opposant
Madame Francette Bouix épouse Gottafray ,
demeurant 5, rue François Mauriac - 26 500 Bourg les Valence
demeurant chemin de La Plaine- 07 690 Villevocance
demeurant 19, rue Albert Camus - 26 500 Bourg les Valence
demeurant 38, allée de la Sauge- 26 500 Bourg les Valence
demeurant Lotissement Les Pins - 07 690 Vocance

demeurant Quartier Le Vert - 07 240 Saint Apollinaire de Rias
Monsieur François Bouix

demeurant Lieu-dit Malavis – 07 240 Saint Apollinaire de Rias

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Mission nous a été donnée de :
1 – convoquer les parties et leurs avocats ;
2 – se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de la mission;
3 – se rendre sur les lieux pour examen ;
4 - évaluer les biens immobiliers indivis dépendant de la succession de Madame

Raymonde Anterion veuve Bouix,
5 - communiquer un pré-rapport comportant l'estimation des biens aux parties et

leurs conseils,
6 - recueillir leurs observations avant conclusions définitives,
7 – transmettre le rapport définitif avec adjonction des observations et dires ainsi que
des réponses apportées aux parties et au notaire chargé de la liquidation
successorale, Maître Barnavon à Vernoux en Vivarais.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
2 DEROULEMENT DE L’EXPERTISE – Diligences accomplies

par l’expert
ACCEDIT
Après avoir pris les convenances des conseils des parties et conformément à la
procédure, nous avons invité les parties, par lettre recommandée avec accusé de
réception du 9 février 2015, à communiquer tous documents en leur possession se
rapportant à l’affaire et à se rendre sur les lieux de l’expertise, le LUNDI 30 mars
2015 à 10H00 , afin d’assister aux opérations d’expertise.
- A l’accédit du LUNDI 30 mars 2015 assistaient :

- Monsieur François Bouix, défendeur,
- Maître Emilie Guillon, avocat de Monsieur François Bouix,
- Monsieur Jean Claude Bouix, demandeur
- Madame Yolande Chapus, née Bouix, demanderesse,
- Madame Francette Gottafray, née Bouix, demanderesse,
- Madame Dominique Julliat, née Bouix, demanderesse,
- Madame Chantal Lorfeuvre, née Bouix, demanderesse,
- Madame Brigitte Bouix.
Après avoir rappelé notre mission, nous avons écouté les déclarations et explications
des parties (RESUME DES DIRES paragraphe suivant).
Nous avons procédé, ensuite, à la visite des lieux et avons demandé aux parties de
nous remettre tous les documents en leur possession.
Nous avons invité les parties à participer aux relevés, nécessaires à l’exécution de la
mission confiée. Nous avons effectué les relevés en question.
RECHERCHE D’INFORMATIONS
Nous avons reçu des parties diverses pièces reprises partiellement en annexe 1.
Nous avons par ailleurs déposé une demande de Certificat d'Urbanisme opérationnel
auprès de la mairie de saint jean Chambre pour les terrains référencés sous les
numéros C321 et C436 portant sur la construction d'une ou deux habitations sur la
parcelle C321, une habitation sur la parcelle C436.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
REDACTION d’un pré-rapport

Le 13 août 2015, au vu des éléments transmis par les parties, nous avons rédigé le
présent pré-rapport tiré en 4 exemplaires :
- 1 exemplaire transmis à chacun des avocats des parties,
- 1 exemplaire remis à Maître Barnavon, notaire à Vernoux en Vivarais
- 1 exemplaire à conserver en nos bureaux.
Les parties ont été informées de la mise à disposition du document et invitées à se
rapprocher de leur conseil et de Me Barnavon pour en prendre connaissance.
REDACTION du rapport définitif

Le 05 novembre 2015, après réception des dires des parties (un délai
complémentaire avait été sollicité par le défendeur), après analyse de ces
documents et réponse, nous avons rédigé le présent rapport tiré en 12 exemplaires :
- 1 exemplaire transmis au tribunal ordonnateur,
- 1 exemplaire transmis à chacune des parties,

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
3 EXPOSE du LITIGE et RESUME des DIRES des PARTIES
A – Exposé du litige
Madame Raymonde Antérion, veuve Bouix est décédée le 24 octobre 2011, laissant
pour lui succéder ses sept enfants:
Madame Francette Bouix épouse Gottafray
Monsieur François Bouix.
Les 6 premiers sollicitent voir ordonner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la

liquidation et le partage de la succession de madame Antérion.
Monsieur François Bouix souhaite la licitation de toutes les parcelles indivises et la
reconnaissance à son profit d'une créance de salaire différé. Il considère bénéficier
d'un bail à ferme sur la totalité des parcelles indivises.
Ces deux derniers points sont contestés par les demandeurs.
Les parties se rejoignent sur le principe de la liquidation partage des biens indivis.
Un bail à ferme en date du 1er février 1980 a été consenti à Monsieur François Bouix
par ses parents. Il porte sur une partie des parcelles dépendant de la succession de
Madame Antérion
Une donation partage du 31 juillet 1999 attribue à chacun des enfants des biens
immobiliers appartenant à la communauté des parents et d'autres ressortant de la
succession du père, Monsieur Franck Bouix.
Pour l'établissement des droits de chacun, elle se réfère à des donations antérieures,
notamment en avance d'hoirie.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Par ailleurs l'acte intègre une disposition spéciale par laquelle Monsieur François
Bouix renonce à toute créance de salaire différée.
Le jugement du 31 juillet 2014 écarte à ce titre l'établissement d'une créance de
salaire différée venant grever la masse active de la succession.
Il exclut les parcelles B102, C261, C262, C283, C377 et C402 sises sur la commune
de Saint Jean Chambre de tout bail à ferme au profit de Monsieur François Bouix.
L'expertise sollicitée vise donc à l'estimation des biens dépendant de la succession
de Madame Raymonde Antérion en prenant en compte l'existence d'un bail à ferme
sur une partie de ces terrains.
B – Dires des parties lors de l’accédit du 15 avril 2014
Dires des demandeurs:

Madame Francette Bouix épouse Gottafray, Madame Chantal Bouix épouse
Lorfeuvre, Madame Brigitte Bouix, Madame Yolande Bouix veuve Chapuis, Madame
Dominique Bouix épouse Julliat, Monsieur Jean Claude Bouix souhaitent que soit
liquidée au plus vite la succession de leur mère Madame Antérion. Les actifs
dépendant de cette succession sont bloquées chez Maître Baravon, notaire chargé
de la liquidation partage.
Ils notent que le tribunal a tranché la question de la créance de salaire différée dont
leur frère François sollicitait l'attribution.
Par ailleurs ils soulignent qu'une partie des terrains à expertiser n'est pas concernée
par le bail à ferme et qu'ils sont donc libres de toute occupation.
Certaines parcelles seraient constructibles selon CU déposé en mairie.
Dires de Maître Emilie Guillon, avocat de Monsieur François Bouix,

Monsieur François Bouix n'est pas opposé à la liquidation de la succession de sa
mère.
Compte tenu du nombre important d'héritiers, il conçoit mal la possibilité d'un partage
en nature et retient plutôt la mise en vente des biens par licitation.
Il exploite une partie des terres concernées depuis de nombreuses années et
notamment la parcelle C321 qui pourrait être constructible.
D'autres terrains sont en l'état de bois et il n'intervient pas sur ces parcelles.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
C – Réponses aux questions de l’expert
Monsieur François Bouix confirme qu'il exploite exclusivement les parcelles en état
de terre ou de pré dans le cadre du bail à ferme conclu en 1980 avec ses parents et
régulièrement renouvelé depuis.
Les parties valident la liste des biens à expertiser telle qu'elle ressort de la
déclaration de succession établie par Maître Barnavon.
D – Conclusions
L’expertise se limitera à évaluer les parcelles issues de la succession de Madame

Antérion en prenant en compte l'existence éventuelle d'un bail à ferme.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
4 CONSISTANCE DES BIENS à EXPERTISER

Il ressort de la déclaration de succession établie par Maître Barnavon que les actifs
immobiliers à estimer se situent sur la commune de Saint Jean Chambre(07) et sont
référencés sous les numéros cadastraux suivants :
section n° lieu-dit contenance nature

B 101 Les Sagnes 1365 m2 pré
B 102 Les Sagnes 5062 m2 futaie
C 247 Serre La Chapelle 4020 m2 pré
C 248 Serre La Chapelle 761 m2 terre
C 261 Ranchi 5700 m2 futaie
C 283 Les Blachettes 2400 m2 futaie
C 284 Les Blachettes 2620 m2 pré
C 299 Les Blachettes 7620 m2 pré
C 300 Les Blachettes 840 m2 terre
C 301 Les Blachettes 620 m2 terre
C 321 Les Collanges 3300 m2 pré
C 376 Les Collanges 3480 m2 vergers
C 377 Les Collanges 4440 m2 futaie
C 378 Serre des Collanges 2385 m2 vergers
C 402 Serre des Collanges 2535 m2 futaie
C 436 Les Sagnes 814 m2 pré
surface totale 70272 m2

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Le jugement du 31 juillet 2014 exclut de facto les parcelles B102, C261, C262, C283,
C377 et C402 sises sur la commune de Saint Jean Chambre de tout bail à ferme au
profit de Monsieur François Bouix.
Pour les autres parcelles, il est fait référence à un bail consenti à Monsieur François
Bouix par ses parents le 1er février 1980. Ce document ne nous a pas été
communiqué et il ne nous est pas possible de vérifier la liste des parcelles qui y sont
mentionnées.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
5 ETAT DES LIEUX

De nos constatations et nos recherches sur les lieux, nous rapportons ce qui suit.
5-1 Situation générale des biens
Les terrains concernés se situent sur la commune

de Saint Jean Chambre.
Ce village du centre Ardèche propose une

superficie de 1526 ha, une altitude moyenne de
750 m et compte une population de 271 habitants
Le village est situé en Haut Vivarais sur le Plateau
de Vernoux; il fait partie du canton de La Voulte-sur-
Rhône. La plus grande ville à proximité de Saint-
Jean-Chambre est Guilherand-Granges située au Nord-Est de la commune à 25 km.
Plus précisément les terrains se concentrent aux alentours de la RD 13 au Nord du
bourg, entre les hameaux des Sagnes et de la Tapie.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Il s’agit d’une zone alternant des espaces agricoles, forestiers, naturels et des ilots
d'habitation. Les habitations individuelles se cantonnent aux abords de la voirie
départementale, regroupées essentiellement autour du hameau de Les Collanges.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
La pression foncière reste modérée sur la commune de saint jean Chambre éloignée
des centres urbains, et bien que située dans le canton de Vernoux, plateau dominant
directement la vallée du Rhône et assez prisé à ce titre. La raréfaction des parcelles
constructibles, liée aux évolutions réglementaires en matière d'urbanisme, maintient
toutefois un niveau d'offre assez élevé sur les terrains à bâtir.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
5-2 Etat des lieux

A –Lieu-dit "Les Sagnes"
Parcelles B 101 et B102

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Terrains exploitables mais non en bordure de chemin (enclavement).

Peuplements forestiers .Parcelles boisées d’un taillis mixte châtaignier et frêne avec
quelques pins sylvestres.
La parcelle B102 est exclue du bail à ferme par jugement du 31 juillet 2014.
La parcelle B101 est partiellement enfrichée et borde une zone agricole.
Valeur retenue de 2 500€ par hectare soit sur 6 427m2 une valeur de 1 610 €.
Parcelle C 436 : parcelle en nature de pré, bordant un bâtiment agricole au lieu-dit

« Les Sagnes ».
Compte tenu de sa situation
favorable, un certificat
d’urbanisme a été déposé. Il
ressort du document retourné
par la mairie de Saint Jean
Chambre le 29 mai 2015 que
l’opération visant à la
construction d’une villa
individuelle n’est pas réalisable
(voir annexe 2).
Le terrain n’est donc pas
constructible à des fins
résidentielles. Son équipement
ne peut se concevoir que dans
le cadre d’une activité agricole.
A ce titre la valeur retenue est
de 3€/m2 en raison du
potentiel de valorisation offert

par la proximité de la route
départementale et la situation
en limite immédiate d’un
ensemble bâti.
soit sur 814 m2 une valeur de 2 440€.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
B –Lieu-dit "Serre laChapelle"
Parcelles C 247 et C 248
La parcelle C 247 est en nature

de prairie de fauche et longe la
route départementale.
La parcelle C 248 correspond à
une lande boisée de frêne. Elle
vient dans la continuité de la
précédente.
La parcelle C 247 est exploitée.

Aucun document ne nous ayant
été transmis, il ne nous est pas
possible de déterminer si ces
terrains sont concernés par un
bail à ferme.
Valeur retenue de 5 000€ par

hectare soit sur 4 781m2 une
valeur de 2 390€.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
C –Lieu-dit "Ranchi"
Parcelles C 261, C 262 et C 263
Il s’agit de terrains boisés qui en

conséquence doivent être
considérés hors bail à ferme
Les parcelles C 261 et C 262 se
composent d’un peuplement mixte
de douglas et pin sylvestre, tandis
que la parcelle C 263 est
majoritairement boisée en douglas
issu de plantations.
Terrains facilement exploitables

grâce à la présence d’un chemin
d’accès dans la partie Nord Est.
La densité des tiges du

peuplement relevée est de 400
tiges par hectare.
Hauteur totale moyenne mesurée
de 27 mètres.
Diamètre moyen des tiges :
Pin : 30 cm – douglas : 40 cm
Le peuplement peut être considéré à maturité économique.

Le volume par hectare est estimé à 400m3 soit sur 1,948 hectare, 780 m3.
Le terrain est grevé d’une servitude de captage de source au profit d’un tiers.
Les parties signalent qu’une offre d’achat des bois à hauteur de 12 000€ a été
formulée en 2011.
Valeur retenue :

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Valeur du fonds forestier (terrain nu) : 750€ / ha au regard des prix pratiqués
localement pour des parcelles desservies et facilement exploitables soit 1 461€ sur la
surface globale.
Valeur de la superficie (boisements) :
Bois de qualité charpente (60%) : 0.6 X 780 X 30€/m3 = 14 040€
Bois de qualité palette (40%) : 0.4 X 780 X 14€/m3 = 4 368€
Soit une valeur totale de la superficie de : 18 408€

Et une valeur globale des parcelles correspondant au fond + superficie de 1 461 +
18 408 = 19 869€.
Décote liée à servitude : 5%
Valeur retenue de 18 880 €. Soit 9 692€/ m2.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
D –Lieu-dit "Les Blachettes"
Parcelles C 283, C 284, C 285, C 296, C 299, C 300, C 301, C 302
Dans la partie Ouest du

tènement, les parcelles C
299 à C 302 sont
exploitées et se présentent
sous formes de grandes
terrasses utilisées en prés
avec quelques frênes en
limite. Accès possible par
un chemin rural reliant la
D13.
Le surplus est en l’état de
boisements de pins
sylvestre de qualité médiocre mais assez dense avec environ 200 m3 de bois à
l’hectare (50% de qualité palette et 50% de qualité trituration).
Cette partie boisée qui

concerne environ 1,5
hectare ne peut être
exploitée qu’en empruntant
les parcelles voisines.

peuplement relevée est de
800 tiges par hectare.

Hauteur totale moyenne
mesurée de 20 mètres.
Diamètre moyen des tiges : 25 cm
Le peuplement peut être considéré à maturité économique.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Le volume par hectare est estimé à 200m3 soit sur 1,40 hectare : 280 m3.
Valeur retenue :
localement en intégrant les difficultés d’exploitation soit 700€ sur la surface globale
concernée.
Bois de qualité trituration (60%) : 0.5 X 280 X 5€/m3 = 700€

Et une valeur globale des parcelles correspondant au fond + superficie de 700+ 2
660 = 3 360€ (2 400€/ha)
Valeur des prés : 4 000€ par hectare pour intégrer les difficultés d’exploitation et la
valeur agronomique moyenne.
Soit appliqué à la surface de prés : 0.86 ha X 4 000 = 3 440€
Aucun document ne nous ayant été transmis, il ne nous est pas possible de
déterminer si ces terrains sont concernés par un bail à ferme.
Valeur retenue pour l’ensemble situé sur Les Blachettes : 6 800 €.


Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Vues du secteur de Les

Blachettes

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
E –Lieu-dit "Serre des Collanges et Les Collanges"- terres agricoles et forêt
Parcelles C 376, C 377, C 378 et C 402
Les parcelles C 376, C 377

forment un tènement constitué de
bois à dominante de pin sylvestre
avec quelques douglas en
mélange sur 20% de la surface
environ.
Desservi par un chemin rural.

peuplement relevée est de 500
tiges par hectare.
Hauteur totale moyenne mesurée
de 23 à 28 mètres.
Diamètre moyen des tiges : 25 à 30
cm ;
Qualité palette dominante avec
quelques arbres de charpente.
Le peuplement peut être considéré
à maturité économique.
Le volume par hectare est estimé à
300m3 soit sur 0,792 hectare : 240
m3.
Valeur retenue :
localement en intégrant les conditions d’exploitation soit 550€ sur la surface globale
concernée.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Bois de qualité charpente (20%) : 0.2 X 240 X 30€/m3 = 1 440€

Et une valeur globale des parcelles correspondant au fond + superficie de 550+ 4
130 = 4 680€ ( 5 909€/ha).
Parcelle C 378 : terre labourable en bord de chemin qui correspond à un ancien

verger : bonne valeur agronomique.
Valorisation à 6 000€/ha soit sur 2385m2 : 1 430€
Parcelle C 402 : parcelle enclavée supportant un boisement médiocre de pin

sylvestre : valorisation à 2 500€/ha soit sur 2535m2 : 630€

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
L’ensemble des parcelles agricoles situées sur Les Collanges et Serre des Collanges
est évalué à 6 740€.
F–Lieu-dit " Les Collanges"- terrain constructible
Parcelle C 321.
Il s’agit d’un terrain de 3 300m2 situé dans le hameau de Les Collanges, en
contrebas de la Rd 13, délimité au Nord par une voie communale revêtue et entouré
à l’Ouest et à l’Est par des habitations individuelles.
Pour confirmer la constructibilité, une demande de Certificat d’Urbanisme

opérationnel a été déposée auprès de la mairie de saint Jean Chambre en déclinant
deux hypothèses : construction d’une maison ou construction de deux maisons sur le
terrain après délimitation de deux lots de 1 600m2 environ.
Dans les deux cas le certificat d’urbanisme délivré de 29 mai 2015 atteste de la
possibilité de réaliser l’opération (voir en annexe 2).

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
En l’état actuel, le terrain est en nature de pré fauchable avec quelques arbres
fruitiers épars.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Il est entretenu par Monsieur François Bouix (selon dires de ce dernier).
L’exposition est Sud. La pente faible permet l’équipement du terrain sans difficulté
technique.
La nature du sol et la surface importante garantissent la possibilité de mettre en
place une filière d’assainissement autonome conforme à la réglementation en
vigueur.
Il n’est grevé d’aucune servitude d’utilité publique.
Valorisation du terrain :
Les références de terrains à la vente ou vendus récemment dans les proches
environs permettent de retenir une valeur du m2 de 50€ environ pour des parcelles
situées à Vernoux en Vivarais (surface de 1000 à 1200m2) et des prix proches de
25€/m2 pour des parcelles de l’ordre de 1500m2 lorsqu’on s’éloigne dans un rayon
de 10 à 15 km autour du chef lieu de canton.
Compte tenu de la situation favorable des terrains avec notamment une bonne
exposition, de l’environnement bucolique, de la vue dégagée, des facilités d’accès et
d’équipement, de la présence des réseaux à proximité immédiate, nous retiendrons
ce montant de 25€/m2 que nous appliquerons à la globalité de la surface dans la
mesure où deux lots au moins peuvent être différenciés.
Soit une valorisation de 3300 x 25 = 82 500€.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
6 DOCUMENTS transmis par les parties
Le 10 février 2015, nous avons reçu de la partie demanderesse par l’intermédiaire de

Me Paul Costantini, l’intégralité des pièces de son dossier produites dans le cadre de
la procédure devant le tribunal ordonnateur, savoir :
- Acte de notoriété suite au décès de Madame Bouix Raymonde née Antérion
établi par Me Pierre Louis Barnavon, Notaire à Lamastre le 21 février 2012
- Attestation de propriété, suite au décès de Madame Bouix Raymonde née
Antérion établi par Me Pierre Louis Barnavon, Notaire à Lamastre le 21 février
2012 et le 6 mars 2012
- Déclaration de succession du 21 février 2012 et du 6 mars 2012
- Courrier demandant le déblocage des liquidités liées à la succession Antérion
des demandeurs à Me Barnavon en date du 21 avril 2012
- Réponse de Me Barnavon du 7 /05/ 2012
- Acte de donation partage Bouix Bouix du 31 juillet 1999.
Nous avons étudiés ces documents et les avons pris en compte dans notre étude.
Nous n’avons pas reçu de pièces de la part du défendeur.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
7 Données recherchées
A – Contexte réglementaire de la propriété
Les parcelles étudiées se situent dans une commune qui ne dispose pas de
réglementation d’urbanisme locale. C’est donc le règlement national d’urbanisme qui
définit les conditions de constructibilité.
Pour s’assurer de la constructibilité d’une parcelle, il est donc obligatoire de déposer
un certificat d’urbanisme.
Un certificat d’urbanisme opérationnel permet de préciser le nombre, la nature et les
conditions des constructions éventuelles.
La parcelle C 436 a fait l’objet d’un CU négatif pour l’édification d’une maison
individuelle au motif de la discontinuité avec le premier groupe de construction
proche sis au hameau des Collanges, de la lutte contre l’étalement urbain et
l’artificialisation des sols, de la protection des terrains à vocation agricole ou
forestière, suite à proposition défavorable du Directeur Départemental des
Territoires.
La parcelle C 321 a fait l’objet d’un certificat d’urbanisme favorable pour la
construction de deux maisons d’habitation sous réserve que l’assainissement
individuel soit conforme à la réglementation en vigueur.
Voir détail en annexe II.
B – Références de valeur pour l’immobilier local

Ces valeurs sont établies au regard des prix pratiqués sur des transactions récentes
ou en cours.
1 – Valeurs de terrains proposées à la vente ou récemment vendus sur la

commune de Saint Jean Chambre et environs
La Côte annuelle des Valeurs Vénales au 1 er janvier 2015 basée sur les transactions
réalisées en 2014 fait apparaître dans la proche région une valeur moyenne des lots
à bâtir de 50 000€. Par ailleurs, nous avons recensé, auprès d’agences immobilières,
d’offices notariaux, dans des revues spécialisées et journaux d’annonces, dans la

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
région de Vernoux en Vivarais et environs, 6 références de terrains sur les
communes environnantes, pouvant être comparées avec le terrain expertisé. Nous
avons effectué une étude comparative des mutations sélectionnées en confrontant
les avantages et inconvénients liés à l’environnement des terrains et à leur situation
au regard des plans d’urbanisme, quand ils existent.
Le tableau récapitulatif figure en annexe III.
La valeur de la parcelle de base comparable avec le terrain expertisé se monte à
26,60 €/m2, pour une superficie moyenne du terrain constructible de 2 000 m2 soit
une valeur pour la parcelle de base de 53 200 €.
Plus précisément, les références de terrains à la vente ou vendus récemment dans

les proches environs permettent de retenir une valeur du m2 de 50€ environ pour
des parcelles situées à Vernoux en Vivarais (surface de 1000 à 1200m2) et des prix
proches de 25€/m2 pour des parcelles de l’ordre de 1500m2 lorsqu’on s’éloigne dans
un rayon de 10 à 15 km autour du chef lieu de canton.
C – Valeur des terres agricoles

Données agrestes du Ministère de l’Agriculture et valeurs vénales 2015 – éditions
Callon
Région Ardèche – Moyen Vivarais Nord :
- valeurs moyennes des terres labourables libres : 6 090 € l’hectare avec une
forte amplitude (3 290€/ha pour les terres les moins prisées et 9 300€/ha pour
les meilleures terres labourables).
- valeurs moyennes des prairies naturelles libres: 3 730 € l’hectare avec une
forte amplitude (1 550€/ha pour les prés les moins prisées et 5500€/ha pour
les meilleurs).
Terres occupées louées à bail : - 20%.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
8 ETUDES ET PROPOSITIONS
De tout ce qui précède, compte tenu des dires des parties, au vu de l’état des lieux et
de la situation juridique du bien, compte tenu des relevés effectuées in situ et des
documents consultés, nous formulons ces premières propositions :
A – Prise en compte d’un éventuel bail à ferme
A travers les termes du jugement de juillet 2014, il est acquis qu’un bail à ferme a été
consenti à Monsieur François Bouix par ses parents en 1980. Il porte sur une partie
des parcelles dépendant de la succession de Madame Antérion. A défaut d’avoir pu
disposer de ce document, nous ne connaissons pas les parcelles concernées.
Parmi les clauses de non renouvellement d’un bail rural, on relève notamment la
reprise du bien par le bailleur pour la construction d'une habitation.
Ainsi, un bailleur peut demander la résiliation du bail, avant son terme, pour les
motifs suivants :
- les parcelles louées sont devenues constructibles dans un document d’urbanisme

de la commune (délai 1 an),
- construire une maison pour lui ou ses descendants (délai 18 mois),

- constituer des dépendances pour son habitation (délai 18 mois).
Dans ces situations, un congé adressé au preneur par acte d'huissier suffit.
Dans toute autre situation, le bailleur devra faire appel au tribunal paritaire qui devra
se prononcer sur le bien fondé de la demande en résiliation de bail.
Ici, le CU positif délivré atteste de la constructibilité du terrain qui représente la partie

la plus importante des actifs successoraux.
Par ailleurs, on observe une dominance de terrains forestiers dans le surplus qui ne
peuvent faire l’objet d’une exploitation agricole stricte car très fermés et non
pâturables en sous bois.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Enfin le jugement de juillet 2014 écarte d’un éventuel bail à ferme en vigueur les
parcelles B102, C261, C262, C283, C377 et C402 sises sur la commune de Saint
Jean Chambre.
Pour l’ensemble de ces raisons et compte tenu des enjeux réduits (quelques prés et
terres éventuellement concernés), nous n’avons pas intégré l’existence d’un bail rural
dans l’estimation des terrains.
B – Valeur des actifs immobiliers dépendant de la succession de

Madame Raymonde Antérion
Le tableau ci après reprend et résume la valeur retenue pour les différentes parcelles
en fonction de leur nature et état tels que déterminées au chapitre V – « Etat des
lieux ».
section n° lieu-dit contenance nature valeur retenue

B 101 Les Sagnes 1365 m2 pré 341,3 €
B 102 Les Sagnes 5062 m2 futaie 1 265,5 €
C 247 Serre La Chapelle 4020 m2 pré 2 010,0 €
C 248 Serre La Chapelle 761 m2 terre 380,5 €
C 261 Ranchi 5700 m2 futaie 5 279,3 €
C 262 Ranchi 700 m2 futaie 648,3 €
C 263 Ranchi 13080 m2 futaie 12 114,7 €
C 283 Les Blachettes 2400 m2 futaie 576,0 €
C 284 Les Blachettes 2620 m2 pré 628,8 €
C 285 Les Blachettes 4210 m2 futaie 1 010,4 €
C 299 Les Blachettes 7620 m2 pré 2 964,0 €
C 300 Les Blachettes 840 m2 terre 336,0 €
C 321 Les Collanges 3300 m2 pré 82 500,0 €
C 376 Les Collanges 3480 m2 vergers 2 056,3 €
C 377 Les Collanges 4440 m2 futaie 2 623,6 €
C 378 Serre des Collanges 2385 m2 vergers 1 431,0 €

C 402 Serre des Collanges 2535 m2 futaie 633,8 €
C 436 Les Sagnes 814 m2 pré 2 240,0 €
surface totale 70272 m2 pour 120 324,3 €
Valeur totale de 120 300€.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
9 Dires des parties
Par courrier du 12 octobre 2015, repris en annexe IV, Maître Costantini nous
transmet les dires des demandeurs également portés en annexe IV.
Observations :
Réponse de l’expert :
Nous avons pris en compte les termes du jugement du 31 juillet 2014 qui exclut
certaines parcelles de bail à ferme.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
A défaut de communication du bail pourtant réclamé, nous nous en tiendrons à notre
première estimation qui détermine une valeur des terres libres de tout fermage.
Il convient toutefois de constater que l’entretien des terres indivis évite leur
enfrichement et permet donc de leur conserver une valeur agricole plus intéressante.
A ce titre et compte tenu de la surface concernée très réduite, il ne parait pas
opportun de réclamer une indemnité à Mr François Bouix quand bien même il
exploiterait sans droits.
Observations :
N’appelle pas de réponse.
Par courriel du 28 octobre 2015, repris en annexe IV, Maître Bancel nous transmet
les observations de Mr François Bouix : « Il estime que l’évaluation que vous avez
faite est trop élevée eu égards aux prix pratiqués ».

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Monsieur François Bouix ne précise pas si cette appréciation concerne les terres à
vocation agricole, à vocation forestière, le terrain à bâtir, ou l’ensemble des biens.
Par ailleurs, il n’apporte aucun élément tangible permettant d’étayer son affirmation.
Nous avons clairement expliqué la démarche réalisée pour estimer la propriété et
nous nous sommes appuyés sur des références locales qui ne sont pas
contestables.
A défaut de production d’éléments probants, nous confirmons les valeurs obtenues.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
10 Conclusions
De tout ce qui précède,

Après nous être rendus contradictoirement sur les lieux,
Après les avoir visiter,
Après avoir entendu les parties dans leurs dires et explications,
Après avoir analysé les documents communiqués,
Après avoir enregistré les dires des parties et y avoir répondu,
Nous conclurons comme suit :
Le tableau ci après reprend et résume la valeur retenue pour les différentes parcelles
en fonction de leur nature et état tels que déterminées au chapitre V – « Etat des
lieux ».

B 101 Les Sagnes 1365 m2 pré 341,3 €
C 261 Ranchi 5700 m2 futaie 5 279,3 €
C 263 Ranchi 13080 m2 futaie 12 114,7 €
C 321 Les Collanges 3300 m2 pré 82 500,0 €

C 436 Les Sagnes 814 m2 pré 2 240,0 €

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
Valeur totale de 120 300€.
Pour mémoire, en cas de vente par licitation, nous retenons le principe de la

constitution de trois lots pour optimiser les conditions de vente:
Lot 1 : terres agricoles (possibilité de préemption par la SAFER)
B 101 Les Sagnes 1365 m2 pré 341,3 €
C 436 Les Sagnes 814 m2 pré 2 240,0 €
Lot 2 : terrain à bâtir – parcelle C 321 : 82 500€ (2 lots constructibles)

Lot 3 : terrains boisés et forêts – (peu de justification de préemption Safer)
C 261 Ranchi 5700 m2 futaie 5 279,3 €
C 263 Ranchi 13080 m2 futaie 12 114,7 €
Valeur de licitation amiable :

compte tenu du marché de l’immobilier sur la région et de la concurrence attendue
sur le bien expertisé, nous préconisons la mise à prix à 80% de la valeur.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
- Lot 1 : terres agricoles:
0,8 X 12 636 = 10 109 €
- Lot 2 : terrain à bâtir:
0,8 X 82 500 = 66 000 €
- Lot 3 : forêts:
0,8 X 25 188 = 20 150 €
Valeur de licitation judiciaire :

Compte tenu des frais de publicité, d’une consultation élargie, nous préconisons une
mise à prix à 60% en cas de vente par licitation judiciaire, soit :
- Lot 1 : terres agricoles:
0,6 X 12 636 = 7 580 €
- Lot 2 : terrain à bâtir:
0,6 X 82 500 = 49 500 €
- Lot 3 : forêts:
0,6 X 25 188 = 15 113 €
En foi de quoi, nous avons rédigé et clos le présent pré rapport sincèrement
et de bonne foi.
En 12 originaux remis
- 1 exemplaire transmis au tribunal ordonnateur,
- 1 exemplaire transmis à chacune des parties,
Fait à Saint Etienne de Fontbellon, le 5 novembre 2015
Frédéric PERNON

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
11 ANNEXES
I- Liste des pièces transmises par les parties
II- Demandes de CU
III- Références de terrains à bâtir
IV- Dires des parties

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
ANNEXE I – Pièces communiquées par les parties
- Acte de notoriété suite au décès de Madame Bouix Raymonde née Antérion

établi par Me Pierre Louis Barnavon, Notaire à Lamastre le 21 février 2012
- Attestation de propriété, suite au décès de Madame Bouix Raymonde née
Antérion établi par Me Pierre Louis Barnavon, Notaire à Lamastre le 21 février
2012 et le 6 mars 2012
- Déclaration de succession du 21 février 2012 et du 6 mars 2012
- Courrier demandant le déblocage des liquidités liées à la succession Antérion
des demandeurs à Me Barnavon en date du 21 avril 2012
- Réponse de Me Barnavon du 7 /05/ 2012
- Acte de donation partage Bouix Bouix du 31 juillet 1999.

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
ANNEXE II – Certificats d’urbanisme

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
ANNEXE III – Références de terrain
Références de terrains, vendus ou proposés à la vente

sur la commune de St Jean Chambre et environs et environs proches
Nature Surface terrain prix
au
global m2 Observations
terrain
constructible 1 100 25 000 € 23 € Commune de Gluiras
terrain
constructible 1 683 35 000 € 21 € Commune de Silhac
terrain
constructible 1 027 50 000 € 49 € Commune de Vernoux en Vivarais
terrain
terrain
terrain 101 000
constructible 4 561 € 22 € Commune de St sauveur de Montagut
terrain
constructible 1 500 52 500 € 35 € Commune de Dunières
prix moyen des biens Nombre de références
analysés 53 214 € : 7
Prix du m2 27
parcelle moyenne 2002 m2 : € hors frais d'agence

Frédéric PERNON
EXPERT DE JUSTICE
ANNEXE IV – Dires des parties

Rapport Definitif

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Rapport Definitif

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Frédéric PERNON

INGENIEUR DIPLÔME DE L’ENGREF - DU DE DROIT DE L’EXPERTISE JUDICIAIRE

RAPPORT D’EXPERTISE JUDICIAIRE

Litige portant sur liquidation partage de succession

Rapport d’expertise judiciaire

Communes de Saint Jean Chambre – (Ardèche)

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PRIVAS

Rapport affaire Bouix/ Bouix Page 1 sur 44

RAPPORT D’EXPERTISE JUDICIAIRE

Mission confiée par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PRIVAS par

Madame Francette Bouix épouse Gottafray (DEMANDEURS)

Avocat plaidant : Maître Paul Costantini

Monsieur François Bouix (DEFENDEUR)

Avocat plaidant : Maître Suzanne Bancel

sur la commune de saint Jean Chambre– (Ardèche)

Le présent rapport établi par l'Expert, soussigné le 05 novembre 2015 contient 40

Copie adressée à : Dépôt du rapport :

Rapport affaire Bouix / Bouix Page 2 sur 44

1 – Exposé de la mission page 4

2 – Déroulement de l’expertise page 6

3 – Résumé des dires des parties page 8

4 - Consistance des biens à expertiser page 11

5 - Etat des lieux page 13

6 – Documents transmis par les parties page 29

7 – Informations recherchées page 30

8 – Etudes et propositions page 32

9 – Dires des parties page 34

Rapport d’expertise judiciaire

Rapport affaire Bouix / Bouix Page 3 sur 44

avons été commis en qualité d'Expert judiciaire par jugement du TRIBUNAL DE

Dans le cadre d’une opération de liquidation/partage de succession, nécessitant

demeurant 5, rue François Mauriac - 26 500 Bourg les Valence

Madame Chantal Bouix épouse Lorfeuvre

demeurant chemin de La Plaine- 07 690 Villevocance

Madame Brigitte Bouix

demeurant 19, rue Albert Camus - 26 500 Bourg les Valence

Madame Yolande Bouix veuve Chapuis

demeurant 38, allée de la Sauge- 26 500 Bourg les Valence

Madame Dominique Bouix épouse Julliat

demeurant Lotissement Les Pins - 07 690 Vocance

Monsieur Jean Claude Bouix

demeurant Quartier Le Vert - 07 240 Saint Apollinaire de Rias

Monsieur François Bouix

Rapport affaire Bouix / Bouix Page 4 sur 44

Mission nous a été donnée de :

1 – convoquer les parties et leurs avocats ;

2 – se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de la mission;

3 – se rendre sur les lieux pour examen ;

4 - évaluer les biens immobiliers indivis dépendant de la succession de Madame

5 - communiquer un pré-rapport comportant l'estimation des biens aux parties et

6 - recueillir leurs observations avant conclusions définitives,

Rapport d’expertise judiciaire

Rapport affaire Bouix / Bouix Page 5 sur 44

2 DEROULEMENT DE L’EXPERTISE – Diligences accomplies

- A l’accédit du LUNDI 30 mars 2015 assistaient :

Rapport affaire Bouix / Bouix Page 6 sur 44

REDACTION d’un pré-rapport

REDACTION du rapport définitif

Rapport d’expertise judiciaire

Rapport affaire Bouix / Bouix Page 7 sur 44

3 EXPOSE du LITIGE et RESUME des DIRES des PARTIES

Madame Francette Bouix épouse Gottafray

Madame Chantal Bouix épouse Lorfeuvre