Contrats de Courtage

Contrats de courtage
d’immeubles résidentiels
Nicole N. Ducharme
1re édition
2011
Contrats de courtage
d’immeubles résidentiels
Nicole N. Ducharme
1re édition
2011
Page 3
Consortium des cégeps offrant le
programme
Courtier immobilier résidentiel
۩ Cégep André-Laurendeau
۩ Cégep de Granby – Haute Yamaska
۩ Cégep de l’Outaouais
۩ Cégep régional de Lanaudière
۩ Cégep de Matane – Groupe Collegia
۩ Collège Montmorency
۩ Cégep de Saint-Hyacinthe
۩ Cégep de Saint-Jérôme
۩ Cégep Sorel-Tracy
۩ Cégep de Trois-Rivières
۩ Collège Champlain St-Lambert
۩ Collège de Maisonneuve
۩ Collège de Valleyfield
۩ Collège Édouard-Montpetit
۩ Collège François-Xavier Garneau
۩ Cégep John Abbott
۩ Séminaire de Sherbrooke
۩ Cégep de Chicoutimi – Humanis
۩ Cégep de Drummonville Dans cet ouvrage, le
masculin est utilisé comme
représentant des deux
sexes, sans discrimination
à l’égard des hommes et
des femmes, et dans le
seul but d’alléger le texte.
TOUS DROITS RÉSERVÉS.

Toute reproduction, en tout ou en partie, sous quelque forme
et par quelque procédé que ce soit, est interdite sans
l’autorisation écrite préalable du Consortium des cégeps
offrant le programme Courtier immobilier résidentiel.
Droits réservés 4
Avant-propos
Le 1er mai 2010, la Loi 73 et ses règlements entraient en vigueur. Cette loi vise à
remplacer la Loi sur le courtage immobilier afin d’apporter une réforme de l’encadrement
du courtage immobilier au Québec. Elle amène plusieurs changements.
Elle remplace à cet effet l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec
(ACAIQ) par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
(OACIQ), dont la mission exclusive est la protection du public. Cet organisme est
également substitué au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier dont il acquiert
les droits et assume les obligations.
La loi remplace la notion de certificat par celle de permis. Elle prévoit également que
seule une personne physique peut être titulaire d’un permis de courtier immobilier ou
hypothécaire et prévoit qu’une personne ou une société peut être titulaire d’un permis
d’agence immobilière ou hypothécaire.
La loi prévoit des règles sur l’encadrement du courtage en prêt garanti par hypothèque
immobilière; elle abroge en conséquence les dispositions relatives au courtier
hypothécaire dans la Loi sur la distribution de produits et services financiers.
Afin d’obtenir son permis, une personne n’a plus l’obligation de faire une attestation
d’études collégiales dans le domaine de l’immobilier avant de se présenter à l’examen
de certification. Elle pourrait, si elle répond à certaines conditions, se présenter
directement à l’examen de l’OACIQ. Cependant, d’un commun avis, il est recommandé
de réussir les cours des programmes offerts par les différentes maisons d’enseignement
afin d’augmenter, de façon substantielle, l’accès à la profession. Les nouveaux examens
sont développés selon l’approche par compétences. Ce ne sont plus des examens à
choix de réponses ou examens objectifs. Les nouveaux examens demandent d’intégrer
les différentes compétences en résolvant des cas. La préparation à ce type d’examen
est fort importante.
Par le passé, les programmes « AÉC en Agent immobilier, 902.56» et « AÉC en

Courtier immobilier, 902.57 » étaient offerts par toutes les maisons d’enseignement au
Québec. Peu importe la maison d’enseignement choisie, le même programme était
offert. Ce n’est plus le cas depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi, si ce n’est pour
les vingt (20) maisons d’enseignement membres du consortium des cégeps offrant le
programme Courtier immobilier résidentiel. Ces vingt (20) cégeps offrent le même
programme composé de sept (7) compétences, onze (11) cours et qui est d’une durée
de 570 heures. Vous retrouvez la liste des membres dans cette publication.
Le programme actuel « AÉC en Courtage immobilier résidentiel » prépare les étudiants

à l’examen de certification en courtage immobilier résidentiel. Deux (2) autres
programmes sont aussi offerts soit : « l’AÉC en Courtage hypothécaire » et « l’AÉC en
Courtage immobilier commercial ». Ces derniers préparent les personnes qui voudraient
Avant-propos Page 5
devenir courtier hypothécaire ou œuvrer dans le domaine du courtage immobilier
commercial. Une même personne pourrait prendre la décision de faire des affaires dans
ces trois (3) domaines. En conséquence, elle devra réussir trois (3) examens différents
et maintenir, moyennant des coûts annuels, les trois (3) permis.
Le consortium, par l’entremise de ses ressources enseignantes expérimentées, a

élaboré onze (11) manuels du participant. Un manuel par cours composant l’AÉC en
Courtier immobilier résidentiel. Nous espérons que ces manuels vous aideront dans vos
apprentissages et vous permettront d’apprécier toutes les facettes de ce futur métier
que vous avez choisi : courtier immobilier résidentiel.
Bonne lecture…
Page 6
Remerciements
La rédaction d’un manuel destiné aux futurs professionnels de l’immobilier serait très
difficile sans l’apport de personnes autres que le rédacteur lui-même. Nous tenons à
remercier :
۩ Monsieur Jean-Charles Latour, avocat, enseignant aux Cégeps André

Laurendeau, Matane et à l’Institut Grasset qui a révisé le contenu de ce manuel ;
۩ Madame Francyne Sergerie, agente de bureau classe principale, Cégep de

Matane qui a effectué la révision linguistique ;
۩ Mesdames Chantal Desjardins et Marie-Claude Dugas, agentes de bureau,

Cégep de Matane qui ont réalisé la mise en page ;
۩ Les nombreux étudiants qui, grâce à leurs remarques judicieuses au fil des ans,
ont permis de mieux cibler les éléments de contenu difficiles à assimiler et de
trouver une approche, un angle, qui permettent une meilleure compréhension.
Christine Demers
Coordonnatrice à la rédaction des manuels du participant
Conseillère à la formation
Groupe Collegia – Cégep de Matane
Avant-propos Page 7
Table des matières
Avant-propos .............................................................................................................. 5
Remerciements .......................................................................................................... 7
Table des matières ..................................................................................................... 9
Les contrats de courtage d’immeubles résidentiels ............................................. 17
CHAPITRE 1 : Les sources de droit en immobilier et les règles relatives au
contrat de courtage.................................................................................................. 20
Mise en situation ...................................................................................................... 20
1. Les deux principales lois qui encadrent la pratique du courtage
immobilier au Québec .......................................................................................... 20
1.1 Le Code civil du Québec (C.c.Q) ....................................................................... 20
1.2 La Loi sur le courtage immobilier (LCI) ............................................................ 28
1.3 Les conséquences de la non-utilisation des formulaires obligatoires ......... 32
Résumé ..................................................................................................................... 33
Exercices .................................................................................................................. 34
Médiagraphie ............................................................................................................ 35
CHAPITRE 2 : Le contrat de courtage exclusif – vente d’un immeuble
principalement résidentiel....................................................................................... 38
1. Qu’est-ce qu’un contrat de courtage exclusif – vente d’un immeuble
principalement résidentiel ? ................................................................................ 38
2. Le contrat de courtage d’immeubles résidentiels exclusif .............................. 41
2.1 Identification des parties ................................................................................... 41
2.2 Objet et durée du contrat de courtage ............................................................. 43
2.3 Description sommaire de l’immeulbe............................................................... 49
2.4 Prix ...................................................................................................................... 50
2.5 Prise de possession et signature de l’acte de vente ...................................... 54
2.6 Service inter - agences ...................................................................................... 55
2.7 Rétribution du courtier immobilier ................................................................... 56
2.8 Déclarations du vendeur ................................................................................... 59
Avant-propos Page 9
2.9 Obligation du vendeur ..................................................................................... 71
2.10 Obligations du courtier immobilier................................................................. 73
2.11 Autres déclarations et conditions .................................................................. 84
2.12 Annexes ............................................................................................................ 85
2.13 Interprétation .................................................................................................... 86
2.14 Signatures ........................................................................................................ 86
Résumé ..................................................................................................................... 88
Exercices .................................................................................................................. 89
Médiagraphie ............................................................................................................ 95
CHAPITRE 3 : Le contrat de courtage non-exclusif – vente d’un immeuble
principalement résidentiel....................................................................................... 98
1. Contrat de courtage non exclusif –
vente immeuble principalement résidentiel ....................................................... 98
2. Contrat de courtage non exclusif –
vente immeuble principalement résidentiel ....................................................... 99
3. Rétribution du courtier immobilier ................................................................... 100
4. Obligation du vendeur ....................................................................................... 100
5. Obligation du courtier immobilier ..................................................................... 102
Résumé ................................................................................................................... 103
Exercices ................................................................................................................ 104
Médiagraphie .......................................................................................................... 105
CHAPITRE 4 : Les modifications et les avis de réalisation de conditions ........ 108
Mise en situation .................................................................................................... 108
1. La règlementation adoptée en vertu de l’ancienne Loi sur le courtage
immobilier dicte la conduite du courtier immobilier. ...................................... 108
2. Modifications et avis de réalisation de conditions. ......................................... 108
2.1 Identification du contrat .................................................................................. 109
2.2 Modifications .................................................................................................... 109
2.3 Autres conditions ............................................................................................. 111
2.4 Les signatures .................................................................................................. 112
Résumé ................................................................................................................... 114
Page 10
Exercices ................................................................................................................ 115
Médiagraphie .......................................................................................................... 118
CHAPITRE 5 : L’annexe G - générale ................................................................... 120
1. La règlementation adoptée en vertu de l’ancienne Loi sur le courtage
immobilier dicte la conduite du courtier immobilier. ...................................... 120
2. Annexe «G» - général......................................................................................... 120
2.1 Identification du contrat principal .................................................................. 121
2.2 Termes et conditions supplémentaires .......................................................... 121
2.3 Signatures ......................................................................................................... 123
Résumé ................................................................................................................... 125
Exercices ................................................................................................................ 126
Médiagraphie .......................................................................................................... 127
CHAPITRE 6 : La déclaration du vendeur ............................................................ 130
1. Identification de l’immeuble .............................................................................. 131
2. Informations générales ...................................................................................... 132
3. Infiltration ............................................................................................................ 132
4. Terrain ................................................................................................................. 133
5. Sous-sol bâtiment .............................................................................................. 133
6. Qualité de l’air intérieur ..................................................................................... 134
7. Toiture ................................................................................................................. 134
8. Plomberie et drainage ........................................................................................ 135
9. Électricité ............................................................................................................ 136
10. Chauffage et climatisation ............................................................................... 137
11. Insectes et animaux nuisibles ......................................................................... 138
12. Dettes reliées aux équipements et appareils ................................................. 138
13. Rapport d’inspection ou autres expertises existants ................................... 139
14. Autres informations ......................................................................................... 139
15. Améliorations importantes à l’immeuble et précisions ................................ 140
16.Signatures ......................................................................................................... 141
Page 11
Résumé ................................................................................................................... 143
Exercices ................................................................................................................ 144
Médiagraphie .......................................................................................................... 146
CHAPITRE 7 : Le contrat de courtage exclusif - location ................................... 148
1. Identification des parties ................................................................................... 149
2. Objet et durée du contrat ................................................................................... 149
3. Description sommaire des lieux ....................................................................... 149
4. Loyer et conditions de location ........................................................................ 150
5. Loyer et conditions de location ........................................................................ 151
6. Rétribution du courtier ...................................................................................... 152
6.1 ............................................................................................................................ 152
6.1.1 ......................................................................................................................... 153
6.1.2 ......................................................................................................................... 153
6.2 ............................................................................................................................ 153
6.3 ............................................................................................................................ 154
6.4 ............................................................................................................................ 154
6.5 ............................................................................................................................ 154
7. Autres déclarations et conditions..................................................................... 154
7.1 ............................................................................................................................ 154
7.2 ............................................................................................................................ 155
8. Déclaration du bailleur ....................................................................................... 155
8.1 ............................................................................................................................ 156
8.2.1 ......................................................................................................................... 156
8.2.2 à 8.2.6°............................................................................................................ 156
8.2.7 ......................................................................................................................... 156
8.2.8 ......................................................................................................................... 156
8.2.9 ......................................................................................................................... 156
8.2.10 ....................................................................................................................... 157
8.2.3 ......................................................................................................................... 157
9. Obligations du bailleur ...................................................................................... 157
Page 12
9.1.1° ....................................................................................................................... 157
9.1.2° ....................................................................................................................... 158
10. Obligations du courtier immobilier ................................................................. 158
10.1.6° à 10.1.8° ...................................................................................................... 158
11. Généralités ........................................................................................................ 159
12. Clause d’arbitrage ............................................................................................ 159
12.1 .......................................................................................................................... 160
13. Signatures ......................................................................................................... 160
Résumé ................................................................................................................... 162
Exercices ................................................................................................................ 163
Médiagraphie .......................................................................................................... 165
CHAPITRE 8 : Le formulaire « Description détaillée – immeuble résidentiel » 168
1. Section – Information préliminaire ................................................................... 176
2. Section – Description légale ............................................................................. 178
3. Section – Description légale ............................................................................. 179
4. Section – Prêt hypothécaire .............................................................................. 179
5. Section – Bâtiment/Terrain ................................................................................ 180
6. Section – Déclaration du vendeur..................................................................... 180
7. Section – Pièces et options (section unifamiliale) .......................................... 181
8. Section – Description des options.................................................................... 181
9. Section – Inclus selon le bail............................................................................. 181
10. Section – Évaluation municipale/ Numéro de matricule/ Taxes (annuelles)/
Dépenses annuelles ........................................................................................... 182
11. Section – Caractéristiques .............................................................................. 182
12. Section – Info agent collaborateur/ Remarques MLS/ Remarques Internet 183
13. Section – Visites libres et caravanes .............................................................. 183
À noter .................................................................................................................... 184
Résumé ................................................................................................................... 185
Exercices ................................................................................................................ 186
Médiagraphie .......................................................................................................... 188
Page 13
CHAPITRE 9 : Le contrat de courtage exclusif – Achat d’un immeuble............ 190
1. Identification des parties ................................................................................... 191
2. Objet et durée du contrat ................................................................................... 192
3. Caractéristiques essentielles de l’immeuble ................................................... 192
4. Caractéristiques supplémentaires .................................................................... 193
5. Prix et conditions d’achat recherchés .............................................................. 193
5.1 ............................................................................................................................ 194
5.2 ............................................................................................................................ 194
5.3 ............................................................................................................................ 194
5.4 ............................................................................................................................ 194
5.5 et 5.6 .................................................................................................................. 194
6.1 ............................................................................................................................ 195
6.1.1 ......................................................................................................................... 195
6.1.2 ......................................................................................................................... 195
6.2 ............................................................................................................................ 196
6.3 ............................................................................................................................ 196
7.1 ............................................................................................................................ 197
7.2 ............................................................................................................................ 197
7.3 ............................................................................................................................ 197
8. Obligations du courtier ...................................................................................... 198
8.1.1 à 8.1.3 ............................................................................................................. 198
8.1.4 et 8.1.5 ............................................................................................................ 199
8.1.6 ......................................................................................................................... 199
8.1.7 à 8.1.9 ............................................................................................................. 199
8.3 ............................................................................................................................ 199
9. Généralités .......................................................................................................... 200
10. Annexes ............................................................................................................ 200
11. Autres déclarations et conditions................................................................... 200
Page 14
12. Signatures ......................................................................................................... 201
Résumé ................................................................................................................... 202
Exercices ................................................................................................................ 203
Médiagraphie .......................................................................................................... 204
CHAPITRE 10 : Les formulaires au registre importants à connaître ................. 206
1.1 Formulaires annexés ....................................................................................... 206
1.2 Lectures suggérées ......................................................................................... 212
Page 15
Avant-propos Page 16
Les contrats de courtage d’immeubles résidentiels
Chapitre 1
Les sources de droit en immobilier et les règles relatives au contrat de courtage
Chapitre 2
Le contrat de courtage exclusif – vente d’un immeuble principalement résidentiel
Chapitre 3
Le contrat de courtage non-exclusif – vente d’un immeuble principalement
résidentiel
Chapitre 4
Les modifications et les avis de réalisation de conditions
Chapitre 5
L’annexe G - générale
Chapitre 6
La déclaration du vendeur
Chapitre 7
Le contrat de courtage exclusif - location
Chapitre 8
Le formulaire « Description détaillée –
immeuble résidentiel
Chapitre 9
Le contrat de courtage exclusif – Achat d’un
immeuble
Chapitre 10
Les formulaires au registre importants à
connaître
Table Chapitre
des matières
1 Page 17
Table Chapitre
des matières
1 Page 18
CHAPITRE
01
Les sources de droit en
COMPÉTENCE
immobilier et les règles
EG56 Effectuer les opérations relatives aux
contrats de courtage pour la vente, l’achat relatives au contrat de
ou la location d’un immeuble résidentiel.
courtage
OBJECTIFS DU CHAPITRE
À la fin du chapitre, l’étudiant sera en
mesure de revoir certaines des principales
caractéristiques du droit civil et du droit
immobilier qui influencent sa pratique du
courtage immobilier.
Il lui sera également possible de mieux

comprendre les fondements législatifs et
réglementaires qui influent sur les
formulaires utilisés dans le courtage
immobilier.
Par la suite, des exercices lui seront

proposés afin de vérifier sa compétence
dans l’application des différentes notions de
droit abordées dans ce chapitre.
Table Chapitre
des matières
1 Page 19
CHAPITRE 1 : Les sources de droit en immobilier et les règles relatives
au contrat de courtage
Mise en situation
Dans sa pratique quotidienne, le courtier immobilier est appelé à utiliser différents

formulaires pour la mise en vente d’une propriété.
Jean, propriétaire d’un duplex, décide de recourir aux services d’un courtier immobilier
pour la mise en vente de son immeuble. Le courtier immobilier doit utiliser le formulaire
«contrat de courtage d’immeubles résidentiels» qui déterminera juridiquement l’entente
convenue entre Jean et ce courtier immobilier.
Le contenu de ce formulaire origine principalement du Code civil du Québec (C.c.Q) et

de la Loi sur le courtage immobilier (LCI). Le courtier immobilier comprendra mieux
comment le C.c.Q et la LCI influencent le contrat qui sera formé à la signature de ce
formulaire utilisé.
Ce premier chapitre se veut le plus ardu, car il est très théorique. Ardu ne signifie
toutefois pas moins important, au contraire, il vous permettra de mieux comprendre
par la suite, l’étude de chacun des contrats (formulaires) pour la vente, l’achat ou la
location d’un immeuble résidentiel.
1. Les deux principales lois qui encadrent la pratique du courtage

immobilier au Québec
1.1 Le Code civil du Québec (C.c.Q)
Même si le nom C.c.Q ne comporte pas le mot «loi» dans son appellation, il s’agit d’une
loi dans son intégralité. On pourrait le surnommer «Loi cadre».
Table Chapitre
des matières
1 Page 20
Disposition préliminaire du C.c.Q
Le Code civil du Québec régit, en harmonie avec la Charte des droits et libertés de la
personne et les principes généraux du droit, les personnes, les rapports entre les
personnes, ainsi que les biens.
Le code est constitué d’un ensemble de règles qui, en toutes matières auxquelles se
rapportent la lettre, l’esprit ou l’objet de ses dispositions, établit, en termes exprès ou de
façon implicite, le droit commun. En ces matières, il constitue le fondement des autres
lois qui peuvent elles-mêmes ajouter au code ou y déroger.
Cette introduction législative au C.c.Q donne le ton à l’ensemble de son contenu.

Suivent des exemples d’application de certains de ses principes au domaine du
courtage immobilier,
Dispositions Exemples
La bonne foi Suite à la signature d’un contrat de courtage, le

vendeur consent et collabore avec son courtier
suite à une demande de visite de sa propriété en
autant que celui-ci n’abuse pas de son droit en
exigeant de son client des visites la nuit, par
exemple.
Les obligations Le vendeur accepte une proposition d’achat pour

son immeuble et s’oblige à vendre l’immeuble
selon les conditions stipulées dans la proposition
d’achat dès que toutes les conditions de celle-ci
sont réalisées.
Le contrat Sous réserves du respect des autres conditions,

le C.c.Q prévoit qu’un contrat se forme par le
simple échange de consentement. Nous
sommes alors en présence d’une des deux
situations suivantes :
 Manifestation tacite Mon voisin accepte verbalement de me vendre

une partie de son terrain. Il engage un arpenteur
géomètre pour déterminer la partie qu’il me vend.
Il fournit à mon notaire, son acte d’acquisition et le
rapport de l’arpenteur.
Table Chapitre
des matières
1 Page 21
Dispositions Exemples
 Manifestation expresse Je signe un contrat de courtage pour la mise en

vente de ma propriété.
Tableau 1.1
Tel que citée précédemment, la dernière phrase de la disposition préliminaire édicte :

«En ces matières, il constitue le fondement des autres lois qui peuvent elles-mêmes
ajouter au code ou y déroger.»
En voici quelques exemples :
Exemple 1 On ajoute une obligation au C.c.Q :
En principe et sous réserves de quelques exceptions, le consentement entre deux

personnes suffit pour former un contrat et aucun écrit n’est nécessaire. Le C.c.Q le
prévoit ainsi.
La LCI prévoit que si nous sommes en présence d’une vente faite par l’intermédiaire
d’un courtier immobilier, le consentement et les modalités de la transaction doivent
obligatoirement être faits par écrit.
La LCI prévoit aussi que s’il s’agit d’un immeuble principalement résidentiel, le
consentement et les conditions de la transaction doivent être consignés par écrit dans
un formulaire obligatoire dont le contenu est prévu par réglementation de l’OACIQ.
Exemple 2 On déroge au C.c.Q :
Le contrat de courtage par lequel un propriétaire vendeur confie à un courtier immobilier

la vente de son immeuble résidentiel est un contrat de service et de consommation.
Le contrat de courtage est donc résiliable tout au long de sa durée, par le vendeur et/ou
par le courtier.
La LCI permet au courtier de rendre irrévocable le contrat de courtage en autant que le

propriétaire vendeur et le courtier immobilier y consentent. Les parties ne pourront y
mettre fin prématurément, sans en être arrivé au préalable à un accord négocié entre
eux.
Table Chapitre
des matières
1 Page 22
L’INTERPRÉTATION DES CONTRATS
Idéalement, un contrat doit être rédigé en termes nets, clairs et précis. D’où
l’importance de recourir aux services d’un professionnel lorsqu’il s’agit de rédiger un
contrat, surtout si celui-ci revêt une grande importance imputable, par exemple, au
montant en argent qu’il implique.
Malheureusement, il arrive qu’une ou plusieurs clauses à un contrat soulèvent des

mésententes entre les parties au contrat. Celles-ci doivent alors recourir au service
d’une personne neutre et non impliquée dans le contrat pour procéder à l’interprétation
de ces libellés ambigus. Plus souvent qu’autrement, ce sera le tribunal qui aura à le
faire ou encore un arbitre choisi par les parties.
La personne appelée à dissiper une ambiguïté en interprétant une clause aura à

respecter des règles précises que l’on retrouve aux articles 1425 à 1432 du code civil du
Québec. Les prochains articles énoncent quelques-unes de celles-ci :
«1425. Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la

commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes
utilisés.
1426. On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des

circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui
ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages.
1427. Les clauses s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le
sens qui résulte de l'ensemble du contrat.
1428. Une clause s'entend dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que
dans celui qui n'en produit aucun.
1429. Les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui
convient le plus à la matière du contrat.»
Si un dénominateur commun à ces règles devait être précisé, ce serait la recherche de

l’intention réelle des parties au moment où elles ont donné leur consentement au
contrat.
Table Chapitre
des matières
1 Page 23
Par ailleurs, un autre article vient préciser l’ultime règle s’il devenait impossible de
déceler l’intention réelle des parties. En effet, à l’article 1432 C.c.Q., il est établi : « Dans
le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre
celui qui l'a stipulée. Dans tous les cas, il s'interprète en faveur de l'adhérent ou du
consommateur.» Ainsi, si l’ambiguïté persiste, la clause sera interprétée en faveur de
celui qui s’est obligé. Par exemple, il y a contradiction entre deux clauses, l’une réfère à
un prêt au montant de 1 000, l’autre parle d’un prêt de 2 000 $ est-ce un prêt d’une
valeur de 1 000 $ ou 2000 $? Si aucune des règles précédentes (articles 1425 à 1429
C.c.Q.) ne permettaient à l’arbitre ou au juge de déterminer le montant que les parties
avaient en tête au moment où le contrat a été conclu, il devra statuer en faveur de
l’emprunteur car il est celui qui s’oblige et établir le montant du prêt à 1 000 $.
Par ailleurs, le même article précise que lorsqu’il s’agit d’un contrat d’adhésion ou de
consommation dont il a été question au début de la présente section, la clause ambiguë
doit toujours être interprétée en faveur de l’adhérent ou du consommateur. D’où
l’importance de bien identifier le type de contrat conclu.
L’INTERPRÉTATION DE CERTAINS TYPES DE CLAUSES DANS LES CONTRATS

D’ADHÉSION OU DE CONSOMMATION
Une autre illustration de l’importance de bien identifier le type de contrat auquel les
parties ont consenti. En effet, une protection particulière a été accordée par le
législateur à l’adhérent et au consommateur dans les contrats d’adhésion et de
consommation. A ce sujet, les articles 1435, 1436 et 1437 C.c.Q, sont pertinents :
1435. La clause externe à laquelle renvoie le contrat lie les parties.
Toutefois, dans un contrat de consommation ou d'adhésion, cette clause est nulle

si, au moment de la formation du contrat, elle n'a pas été expressément portée à
la connaissance du consommateur ou de la partie qui y adhère, à moins que
l'autre partie ne prouve que le consommateur ou l'adhérent en avait par ailleurs
connaissance.
1436. Dans un contrat de consommation ou d'adhésion, la clause illisible ou

incompréhensible pour une personne raisonnable est nulle si le consommateur
ou la partie qui y adhère en souffre préjudice, à moins que l'autre partie ne
prouve que des explications adéquates sur la nature et l'étendue de la clause ont
été données au consommateur ou à l'adhérent.
Table Chapitre
des matières
1 Page 24
1437. La clause abusive d'un contrat de consommation ou d'adhésion est nulle
ou l'obligation qui en découle, réductible.
Est abusive toute clause qui désavantage le consommateur ou l'adhérent d'une

manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre de ce qu'exige la
bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations
essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu'elle
dénature celui-ci.
L’article 1435 C.c.Q. réfère à une clause externe à un contrat comme par exemple celle
qui est stipulée à une annexe à un contrat.
Les clauses incompréhensibles ou illisibles dont traite l’article 1436 C.c.Q. seraient
celles écrites en caractère très petits que l’on retrouve par exemple au verso de certains
contrats (conventions d’utilisation de téléphones cellulaires.
Tel que le précise le 2e alinéa de l’article 1437, une clause est abusive si elle imposait
par exemple à un consommateur l’obligation de retourner en personne un appareil
électronique dont il n’est pas satisfait ou défectueux à l’usine même du fabricant même
si celle-ci peut être très éloignée.
Le C.c.Q prévoit huit règles d’interprétation des contrats en général
Règles d’interprétation Exemples
La commune entente des parties au Au tribunal, le juge questionne afin de

contrat découvrir le sens initial de chacune des
parties.
La nature, l’interprétation et les Au tribunal, le juge consultera la

circonstances du contrat jurisprudence avant de rendre sa
décision puisque le courtage immobilier
du Québec a une jurisprudence bien
étoffée.
Le sens de l’ensemble Toutes les clauses du contrat de

courtage immobilier s’interprètent dans le
sens global du contrat.
Table Chapitre
des matières
1 Page 25
Règles d’interprétation Exemples
L’effet (conséquence) Un acheteur produit une proposition

d’achat sur un immeuble sans que son
conjoint ne l’ait encore visité. Cette
proposition sera conditionnelle à la visite
du conjoint. Formulée ainsi cette
condition est incomplète, car elle ne
prévoit pas de conséquence.
Qu’arrivera-t-il si le conjoint est insatisfait
de cette visite ?
Le double sens Il serait ridicule d’interpréter des mots,

sections de phrases dans un autre sens
que celui qui se rapproche du contexte.
Clause restrictive et généralité du contrat Les contrats de courtage immobilier sont

très précis sur les obligations des
courtiers et des vendeurs. «Le courtier
s’engage à présenter au vendeur, dans
les meilleurs délais, toute proposition
d’achat relative à l’immeuble visé au
contrat.»
Interprétation restrictive Le vendeur souhaite conserver son

luminaire de la salle à manger, l’exclus
sur la proposition d’achat et l’acheteur
accepte. Le formulaire dit que la
propriété doit être livrée telle que vue lors
de la visite. Cette clause ne peut servir à
l’acheteur puisqu’il l’interprète en sa
faveur évoquant le fait que le luminaire
était présent lors de sa visite.
Le plus faible l’emporte S’il existe un doute sur la rémunération à
verser au courtier (deux différents taux
de rétribution apparaissent au
formulaire), le tribunal pourrait décider
que c’est le taux le plus bas qui
s’applique.
Tableau 1.2
Table Chapitre
des matières
1 Page 26
Le contrat conclu entre un propriétaire vendeur et un courtier immobilier pour la mise en
marché d’un immeuble est un contrat de service et de consommation.
C.c.Q Art. 1384
Le contrat de consommation est le contrat dont le champ d’application est délimité

par les lois relatives à la protection du consommateur, par lequel l’une des parties, étant
une personne physique, le consommateur, acquiert, loue, emprunte ou se procure de
toute autre manière, à des fins personnelles, familiales ou domestiques, des biens ou
des services auprès de l’autre partie, laquelle offre de tels biens ou services dans le
cadre d’une entreprise qu’elle exploite.
Exemple :
Le propriétaire vendeur (personne physique) qui signe un contrat de courtage (engage

un courtier immobilier) pour faire la mise en marché de son immeuble résidentiel qu’il
occupe avec sa famille.
Les obligations du courtier envers son client
C.c.Q Art. 1435

[…] cette clause est nulle si, au moment de la formation du contrat, elle n’a pas été
expressément portée à la connaissance du consommateur ou de la partie qui y adhère,
à moins que l’autre partie ne prouve que le consommateur ou l’adhérent en avait par
ailleurs connaissance.
C.c.Q Art. 1436
[…] la clause illisible ou incompréhensible pour une personne raisonnable est nulle si le
consommateur ou la partie qui y adhère en souffre préjudice, à moins que l’autre partie
ne prouve que des explications adéquates sur la nature et l’étendue de la clause ont été
données au consommateur ou à l’adhérent.
C.c.Q Art. 1437
La clause abusive d’un contrat de consommation ou d’adhésion est nulle ou l’obligation

qui en découle, réductible. Est abusive toute clause qui désavantage le consommateur
ou l’adhérent d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre de ce
qu’exige la bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations
essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu’elle
dénature celui-ci.
Table Chapitre
des matières
1 Page 27
1.2 La Loi sur le courtage immobilier (LCI)
Nous avons étudié jusqu’à maintenant les fondements du C.c.Q dans sa matière
applicable en courtage immobilier. Dans votre cours de «Loi sur le courtage
immobilier», vous avez vu de façon détaillée la loi et aussi les sept règlements qui
viennent la compléter :
Loi et règlements sur le courtage immobilier au Québec
- Loi sur le courtage immobilier

- Règlement édictant des mesures transitoires pour l’application de la Loi sur le
courtage immobilier
- Règlement d’application de la Loi sur le courtage immobilier (celui de
l’ancienne loi encore partiellement en vigueur jusqu’au 1er novembre 2011)
- Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec
(partie du règlement encore partiellement en vigueur jusqu’à l’application du
futur règlement en matière de formulaires le 1er novembre 2011)
- Règlement sur les contrats et formulaires
- Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la
déontologie des courtiers et sur la publicité
Tableau 1.3
Tableau 1.3
La loi ainsi que les règlements suivants : «Règlement sur les contrats de courtage» et
«Règlement édictant des mesures transitoires pour l’application de la LCI» dicteront la
conduite à adopter pour les dix-huit mois suivants l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi
(1er mai 2010). Une nouvelle série de contrats et de formulaires est prévue pour le 1er
novembre 2011. Selon toute vraisemblance, ce délai ne sera pas respecté et ces
formulaires demeureront en vigueur plusieurs mois après cette date.
Le chapitre III de la Loi sur le courtage immobilier traite de contrats relatifs à certains
immeubles résidentiels.
L’article 23 de ce chapitre de la Loi nous indique à quel moment le courtier immobilier

doit utiliser un des formulaires obligatoires énumérés ci-dessous.
LCI Art. 23
Le présent chapitre s’applique à un contrat conclu entre une personne ou une société
et un courtier ou une agence en vertu duquel ce courtier ou cette agence s’engage à
agir comme intermédiaire pour l’achat, la vente, la location ou l’échange de l’un des
immeubles suivants :
1o d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins
de cinq logements;
Table Chapitre
des matières
1 Page 28
2o d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une
convention ou d’une déclaration visée aux articles 1009 à 1109 du Code civil du
Québec...
En termes plus simples : L’immeuble doit appartenir à une personne ou à une société et
l’immeuble doit être principalement résidentiel de moins de cinq logements (4 logements
ou moins) ou une fraction d’un immeuble principalement résidentiel faisant l’objet d’une
déclaration de copropriété (condo divis ou indivis).
Exemple : Jean confie la mise en vente de son immeuble résidentiel de deux

logements (duplex) à un courtier immobilier.
Retenons que le gouvernement a édicté sept (7) formulaires obligatoires :
۩ Promesse d’achat
۩ Contrat de courtage exclusif – Vente d’un immeuble
principalement résidentiel
۩ Contrat de courtage non exclusif – Vente d’un immeuble
۩ Annexe A – Immeuble
۩ Annexe G – Générale
۩ Contre-proposition à une promesse d’achat
۩ Modification et avis de réalisation de conditions
L’OACIQ a cru bon de doter les courtiers immobiliers d’outils de travail supplémentaires
pour couvrir les situations où les formulaires obligatoires sont inadéquats ou incomplets.
Voici les principaux formulaires recommandés :
۩ Annexe – Pyrite
۩ Annexe B – Entreprise
۩ Annexe B – Immeuble locatif
۩ Annexe B – Immeuble résidentiel
۩ Annexe contrat de courtage– Période transitoire
۩ Contrat de courtage exclusif – Achat d’un immeuble
۩ Contrat de courtage exclusif – Location
۩ Contrat de courtage exclusif – Vente d’entreprise excluant tout
immeuble
۩ Contrat de courtage exclusif – Vente d’un immeuble
۩ Contre-proposition – Location
۩ Demande de renseignement – Emprunt hypothécaire
۩ Description détaillée – Immeuble locatif
۩ Description détaillée – Immeuble résidentiel
۩ Déclaration du vendeur sur l’immeuble – Immeuble résidentiel de
moins de cinq logements
۩ Expertise sur l’immeuble – Deux clauses types
Table Chapitre
des matières
1 Page 29
۩ Promesse d’achat – Entreprise excluant tout immeuble
۩ Promesse d’achat – Immeuble
۩ Promesse de location
۩ Référence à un prêteur hypothécaire et avis de divulgation
Tous les formulaires en caractère gras listés ci-dessus seront étudiés dans ce cours.
Les règles de forme et d’utilisation maintenues en vigueur dans l’ancien

règlement et/ou issues du nouveau règlement :
۩ Être de format légal

۩ Être rédigé en deux exemplaires au moins
۩ Comporter des signatures originales
۩ Être complété clairement et lisiblement
۩ Ne pas utiliser d’abréviations
۩ Indiquer clairement, en faisant une rature sur la clause si elle ne
s’applique pas et faire parapher par les deux parties pour tout
formulaire obligatoire.
۩ Utiliser encre et écriture soignée lorsque formulaire complété à la main.
۩ Utiliser caractère typographique d’au moins 10 points et différent de
celui utilisé pour le contenu du formulaire obligatoire (machine à écrire,
système informatique ou système d’imprimerie)
۩ Faire référence au contrat principal (contrat de courtage ou promesse
d’achat) pour toute annexe
۩ Utiliser formulaire «Annexe G – Générale» pour débordement de
clause d’un contrat principal
۩ Expliquer formulaire avant les signatures
۩ Utiliser le formulaire «Modification et avis de réalisation de conditions»
pout les ajouts ou les modifications
۩ Impossibilité d’effectuer ajout, modification ou rature après les
signatures pour tout formulaire
Les conditions d’exercice et le respect des règles de déontologie
Finalement, les conditions d’exercice et les règles de déontologie vous dicteront, tout au
long de votre carrière, la façon de faire les choses, les comportements à adopter ou à
éviter. La rédaction des contrats étant une partie très importante du travail du courtier
immobilier, nous ferons un rappel de plusieurs articles (déjà vus dans votre cours de
LCI).
Table Chapitre
des matières
1 Page 30
Conditions d’exercice Art. 5
Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les
renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours
être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements.
Le titulaire de permis ne doit pas, dans l’exercice de ses activités, éluder ou tenter
d’éluder sa responsabilité civile professionnelle. Il lui est notamment interdit d’insérer
dans un contrat de service une clause excluant directement ou indirectement, en totalité
ou en partie, cette responsabilité.
Lorsqu’il utilise un formulaire, le titulaire de permis doit toujours utiliser la version la plus
récente.
Le titulaire de permis doit vérifier et s’assurer de l’identité de la partie qu’il représente

ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas
représentées par un titulaire de permis.
Le titulaire de permis doit vérifier et s’assurer de la capacité juridique de la partie qu’il

représente pour effectuer la transaction envisagée ainsi que de celle des autres parties
à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un titulaire d’un permis.
Déontologie Art. 86
Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, pour assurer la protection de toutes les parties
à une transaction, veiller à ce que leurs droits et obligations soient consignés par écrit et
reflètent adéquatement leur volonté. Il doit informer de façon raisonnable toutes les
parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait
signer.
Table Chapitre
des matières
1 Page 31
1.3 Les conséquences de la non-utilisation des formulaires
obligatoires
Mise en situation
Le courtier immobilier cède, à la demande d’un vendeur, d’utiliser le formulaire que

son notaire lui a rédigé pour la mise en vente de sa propriété unifamiliale.
Que pourrait-t-il se passer dans cette situation ?
Conséquences :
1) Une infraction à la LCI est commise
2) Un client ou un autre courtier porte plainte à l’OACIQ
3) Le syndic constate l’infraction lors de son enquête
4) Le syndic dépose une plainte devant le comité de discipline
5) Le comité de discipline statue sur la culpabilité du courtier immobilier
6) Le comité de discipline impose une sanction de ce dernier (suspension de
permis, amende, etc.)
Table Chapitre
des matières
1 Page 32
Résumé
Nous voilà au terme du chapitre introductif sur l’origine et les principes fondamentaux
qui gouvernent le contenu des formulaires utilisés par un courtier immobilier.
L’étudiant peut maintenant identifier les formulaires prescrits par la Loi sur le courtage
immobilier (LCI) et ceux recommandés par l’Organisme d’auto règlementation du
courtage immobilier au Québec (l’OACIQ).
Il a été établi que le Code civil du Québec (C.c.Q) a un impact sur tous les contrats,
incluant aussi les contrats obligatoires (formulaires) du domaine du courtage immobilier,
et ce, tant au niveau du contenu que de l’interprétation.
Ensuite, nous avons constaté que la LCI apporte des précisions sur les règles de forme
et d’utilisation des formulaires obligatoires. Finalement, nous avons pris conscience des
conséquences pour un courtier immobilier de faire défaut d’utiliser les formulaires
obligatoires dans leur contexte respectif.
Table Chapitre
des matières
1 Page 33
Exercices
VRAI OU FAUX
Si l’affirmation proposée est fausse, veuillez préciser pourquoi.
Vrai Faux
1. Expliquez, dans vos propres mots, ce qui différencie le Code civil du
Québec de la Loi sur le courtage immobilier
Justification :
2. En vertu du C.c.Q, un contrat est obligatoirement écrit
Justification :
3. Le contrat de courtage par lequel un vendeur retient les services d’un

courtier immobilier pour vendre son immeuble résidentiel unifamilial
est un contrat de service.
Justification :
4. Un litige se dresse entre un propriétaire vendeur et un courtier immobilier.

Ce litige les mène devant les tribunaux. Les deux parties sont d’égal poids
face à l’interprétation du juge.
Justification :
Table Chapitre
des matières
1 Page 34
Vrai Faux
5. Quelles sont les conditions à réunir pour que le courtier immobilier soit
dans l’obligation d’utiliser l’un ou l’autre des sept formulaires obligatoires?
Justification :
6. Nous sommes le 1er avril 2011. Un courtier immobilier constate que son contrat
de courtage devient échu le 8 avril 2011. Le courtier immobilier contacte son
client vendeur et fixe une rencontre avec lui dans le but de procéder à la prolongation
du contrat de courtage. La rencontre est prévue pour le 3 avril 15h00.
Lors de cette rencontre, notre courtier récupère l’exemplaire original du
contrat de courtage de notre vendeur. Notre courtier a déjà en main la
copie du contrat de courtage qu’il avait conservé à l’origine. Le courtier
rature la date d’expiration du contrat de courtage sur sa copie et sur celle du
client vendeur. Il modifie les deux copies et inscrit une nouvelle date soit le
8 août 2011. Il paraphe et fait parapher par le client vendeur la rature. Cette
façon de faire est permise par la Loi.
Justification :
Médiagraphie
Code civil du Québec www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca
Loi sur le courtage immobilier www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca
Organisme d’autoréglementation www.acaiq.com

du courtage immobilier du Québec
(OACIQ)
Table Chapitre
des matières
1 Page 35
Table Chapitre
des matières
1 Page 36
CHAPITRE
02
Le contrat de courtage
exclusif – vente d’un
immeuble principalement
COMPETENCE
résidentiel
EG56 - Effectuer les opérations relatives
aux contrats de courtage pour la vente,
l’achat ou la location d’un immeuble
résidentiel.
OBJECTIFS
À la fin de ce chapitre, l’étudiant sera en

mesure d’utiliser efficacement le formulaire
«contrat de courtage exclusif – vente d’un
immeuble principalement résidentiel» et
l’annexe transitoire qui vient se greffer au
contrat de courtage.
L’étudiant comprendra les règles

applicables à ce contrat. Il sera capable de
bien conseiller la clientèle en matière de
contrat de courtage résidentiel. Il saura par
la suite comment bien documenter son
dossier de contrat de courtage.
Finalement, l’étudiant comprendra

l’importance d’effectuer un suivi régulier de
tous ses contrats de courtages.
Table Chapitre
des matières
2 Page 37
CHAPITRE 2 : Le contrat de courtage exclusif – vente d’un immeuble
Mise en situation
Pierre qui réside à Québec se voit offrir un poste de niveau supérieur à Montréal par son
employeur. Ce dernier accepte avec enthousiasme. Il contacte un courtier immobilier
pour procéder à la mise en vente de sa maison jumelée située dans un secteur
recherché de Québec. Pierre devra fournir au courtier immobilier plusieurs documents
et informations qui serviront à la rédaction du contrat de courtage. Ils concluront leur
entente par la signature d’un contrat de courtage que nous étudierons article par article
dans ce prochain chapitre.
Lorsque vous serez courtier immobilier résidentiel, vous offrirez vos services
professionnels à des clients vendeurs potentiels pour qu’ils vous confient la mise en
vente de leurs immeubles.
Ce chapitre vous permettra d’abord de comprendre toutes les clauses du «contrat de

courtage exclusif – vente d’un immeuble principalement résidentiel» pour ensuite être en
mesure de bien les expliquer à vos futurs clients.
1. Qu’est-ce qu’un contrat de courtage exclusif – vente d’un immeuble

principalement résidentiel ?
 Le contrat de courtage est un contrat de service et de consommation en vertu

du Code civil du Québec.
C.c.Q. Art. 2098

Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas
l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le
client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant
un prix que le client s’oblige à lui payer.
Table Chapitre
des matières
2 Page 38
C.c.Q. Art. 1384
Le contrat de consommation est le contrat dont le champ d’application est délimité par
les lois relatives à la protection du consommateur, par lequel l’une des parties, étant une
personne physique, le consommateur, acquiert, loue, emprunte ou se procure de toute
autre manière, à des fins personnelles, familiales ou domestiques, des biens ou des
services auprès de l’autre partie, laquelle offre de tels biens ou services dans le cadre
d’une entreprise qu’elle exploite.
 Le contrat de courtage exclusif signifie que pendant la durée du contrat

(contrat de courtage clause 2.1), le propriétaire vendeur ne peut
directement ou indirectement offrir en vente son immeuble par l’intermédiaire
d’une autre personne que le courtier immobilier avec qui le contrat est signé.
Cet engagement sera étudié à l’article 9.1 de ce contrat.
 Le contrat de courtage porte sur un immeuble, c’est-à-dire un terrain et des

constructions qui y sont érigées.
C.c.Q. Art. 900

Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent
qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante.
 Principalement résidentiel ... Pourquoi ?

La Loi du courtage immobilier impose l’utilisation du formulaire «contrat de
courtage exclusif – vente d’un immeuble principalement résidentiel» lorsque les
conditions de l’article 23 du chapitre III de cette loi sont réunies.
«Principalement résidentiel» réfère à la superficie résidentielle dominante d’un
immeuble où se retrouvent également des espaces commerciaux.
LCI Art. 23
Le présent chapitre s’applique à un contrat conclu entre une personne ou une société et
un courtier ou une agence en vertu duquel ce courtier ou cette agence s’engage à agir
comme intermédiaire pour l’achat, la vente, la location ou l’échange de l’un des
immeubles suivants :
1. d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins
de cinq logements;
2. d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une
convention ou d’une déclaration visée aux articles 1009 à 1109 du Code civil du
Québec (1991, chapitre 64).
 Le contrat de courtage doit-il être signé ? Souvenons-nous des notions sur la

formation d’un contrat vu dans le chapitre 1 : «Expresse» ou «Tacite». Mais
voyons ce que nous dit la LCI :
Table Chapitre
des matières
2 Page 39
LCI Art. 24
Le contrat est formé lorsque les parties l’ont signé.
Qui sont les parties au contrat de courtage ? Bien sûr, le courtier et le ou les
propriétaires vendeurs ou leurs représentants ou ayant droit.
 Que signifie la notion «un double» ?
Art. 25 LCI
Le courtier ou l’agence doit remettre un double du contrat au client. Le client n’est tenu
à l’exécution de ses obligations qu’à compter du moment où il est en possession d’un
double du contrat. Ce contrat peut être sur support papier ou sur tout autre support
permettant de l’imprimer et d’en assurer l’intégrité.
La notion «un double» fait référence à «un double original». Ce contrat doit être signé
en deux exemplaires par le client qui devra ensuite être en possession d’un exemplaire
original de ce contrat qu’il a signé pour être tenu légalement à exécuter ses propres
obligations contractuelles. Il faut donc oublier l’usage à cette fin du photocopieur ou du
télécopieur.
 Les articles suivants sont d’ordre général :
LCI Art. 26
Les règles relatives au contrat sont prévues par règlement de l’Organisme. Le contrat
ne peut être invalidé du seul fait qu’une disposition de celui-ci contrevient au présent
chapitre ou du seul fait qu’il n’indique pas tous les renseignements ou les mentions
prévus par règlement.
LCI Art. 30
Un client ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le
présent chapitre.
Cela signifie que ce chapitre de la Loi sur le courtage immobilier est d’ordre public et
qu’il n’est jamais possible d’y déroger même si les parties au contrat y consentent. Les
contrats de courtage forment un tout. On ne peut se soustraire par aucun moyen de
l’application du contrat incluant aussi les mesures de protection qu’il offre.
La loi nous indique aussi de façon claire ce qu’elle attend du courtier immobilier :

Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les
renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours
être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements.
Exemple : Le courtier doit vérifier au registre foncier tous les droits inscrits sur un
immeuble.
Table Chapitre
des matières
2 Page 40
Règlement sur la déontologie Art. 98
Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, avant de conclure un contrat de courtage,
entreprendre les démarches nécessaires pour déterminer si la transaction visée ne fait
pas l’objet d’un contrat de courtage exclusif.
Exemple : Une des façons de le faire pour le courtier serait d’en faire la demande au
propriétaire vendeur à savoir si un contrat est déjà en vigueur sur sa propriété.
Règlement sur la déontologie Art. 99

Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit poser aucun acte incompatible avec un
contrat de courtage exclusif confié à un autre titulaire de permis. Il doit notamment
s’abstenir de fixer un rendez-vous, de présenter une proposition de transaction ou de
mener des négociations concernant une opération envisagée autrement que par
l’intermédiaire du titulaire d’un permis auquel un contrat de courtage exclusif a été
confié, sauf s’il a l’autorisation de ce titulaire d’un permis.
Exemple : Dès qu’un contrat de courtage est signé avec un courtier, tout courtier
collaborateur doit contacter le courtier inscripteur afin de prendre rendez-vous avec le
propriétaire-vendeur que ce soit pour une visite, une présentation de proposition d’achat
ou autre.
2. Le contrat de courtage d’immeubles résidentiels exclusif
2.1 Identification des parties
 Comment compléter cette clause selon les exigences de la LCI ?

 À gauche : identification du courtier, de l’agence, etc. Mentions telles
qu’elles apparaissent sur votre permis de courtier.
 À droite : identification du ou des vendeurs. Des questions et vérifications
s’imposent.
Le ou les vendeurs : Document à vérifier :
Personne physique Acte de vente
Succession Déclaration de transmission
Procuration ou mandat ainsi que les pouvoirs qui y sont
Mandataire
accordés.
Résolution du conseil d’administration de la personne
Personne morale
morale ainsi que les pouvoirs qui y sont accordés
Transfert de propriété pour défaut de Jugement rendu par le tribunal.
paiement par le débiteur hypothécaire
Jugement de divorce qui nous indique qui peut disposer
Divorce
de l’immeuble
Tableau 2.1 *Une consultation au registre foncier s’impose.
Table Chapitre
des matières
2 Page 41
Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier le 1er mai 2010, le
formulaire suivant doit être annexé à tout contrat de courtage conclu à compter du 1 er
mai 2010. Que ce contrat soit conclu pour une transaction résidentielle, commerciale ou
hypothécaire, qu’il soit exclusif ou non exclusif ou qu’une inscription à un service inter-
agences ou un service similaire ait été requise ou non. Il devra être utilisé au moins
jusqu’au 31 octobre 2011. Après cette date, de nouveaux formulaires devraient être
disponibles et utilisés.
Ce formulaire découle de l’obligation pour un courtier de vérifier l’identité ainsi que la

capacité légale des parties à une transaction immobilière.
 Complétons maintenant l’annexe transitoire :
 Clause AT1 : numéro du contrat de courtage auquel se rattache ce formulaire

que l’on retrouve au bas du formulaire.
 Clause AT2.1 : le ou les signataires sont eux-mêmes propriétaires de

l’immeuble mis en vente. (pièce preuve à l’appui, numéro de référence sur la
pièce, lieu de délivrance de la pièce et date d’expiration de la pièce.)
 Clause AT2.2 : le signataire n’est pas le propriétaire de l’immeuble mis en

vente. (pièces justificatives à l’appui)
Table Chapitre
des matières
2 Page 42
Exemple : Procuration, testament, déclaration de transmission.
 L’annexe transitoire est conforme aux exigences du Centre d’analyse des

opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE).
Consultez leur site : www.canafe-fintrac.gc.ca/intro-fra.asp
CANAFE recueille, analyse, évalue et communique des renseignements

financiers concernant des opérations douteuses de blanchiment d'argent et
financement d'activités terroristes ainsi que des menaces à la sécurité du
Canada.
2.2 Objet et durée du contrat de courtage
 L’objet ou l’engagement exclusif des parties. Le vendeur requiert les services

d’un seul courtier (son courtier). Ce dernier sera le pivot de toutes les
interventions de mise en marché telles que les visites, négociations d’achat,
suivi, etc. Précisons qu’il est possible d’étendre l’exclusivité du contrat de
courtage à deux agences (cas très rare) ou à deux courtiers immobiliers
travaillant pour une même agence (cas plus fréquent). Il s’agit donc d’une co-
inscription, c’est-à-dire deux courtiers qui font équipe pour la mise en marché
de la propriété sous contrat.
 La durée doit être d’une durée raisonnable. Exemple : 3, 6 ou 12 mois. Une

durée déraisonnable pourrait être par exemple 60 mois.
 Omission de déterminer la durée du contrat :
Règlement sur les contrats et formulaires Art. 13

À défaut d’une stipulation quant à la date et à l’heure de l’expiration du contrat visé à
l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier, celui-ci expire 30 jours après sa
conclusion.
Table Chapitre
des matières
2 Page 43
 Renouvellement automatique du contrat :
Règlement sur les contrats et formulaires Art. 11

Est interdite dans un contrat visé à l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier une
stipulation qui a pour effet de le renouveler automatiquement.
 Résiliation du contrat : Est-ce légalement possible ?

- Par le propriétaire vendeur.
Oui, en vertu des dispositions du Code civil portant sur le contrat
d’entreprise et de service.
Exemple : Des conjoints reviennent sur leur décision de vendre leur

propriété suite à leur réconciliation.
C.c.Q. Art. 2125

Le client peut, unilatéralement, résilier le contrat, quoique la réalisation de l’ouvrage ou
la prestation du service ait déjà été entreprise.
C.c.Q. Art. 2129

Le client est tenu, lors de la résiliation du contrat, de payer à l’entrepreneur ou au
prestataire de services, en proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuelles,
la valeur des travaux exécutés avant la fin du contrat ou avant la notification de la
résiliation, ainsi que, le cas échéant, la valeur des biens fournis, lorsque ceux-ci
peuvent lui être remis et qu’il peut les utiliser. […] Dans l’un et l’autre cas, chacune des
parties est aussi tenue de tout autre préjudice que l’autre partie a pu subir.
- Par le courtier :
Non, sauf pour un motif sérieux.
Exemple : Un propriétaire-vendeur informe son courtier que son

immeuble sert à la culture du cannabis.
C.c.Q. Art. 2126

L'entrepreneur ou le prestataire de services ne peut résilier unilatéralement le contrat
que pour un motif sérieux et, même alors, il ne peut le faire à contretemps; autrement, il
est tenu de réparer le préjudice causé au client par cette résiliation. Il est tenu, lorsqu'il
résilie le contrat, de faire tout ce qui est immédiatement nécessaire pour prévenir une
perte.
 En principe, un contrat n’est pas censé se terminer avant la date d’expiration

qui y est prévue. Le C.c.Q prévoit qu’en matière de contrat de service le
client peut unilatéralement résilier (mettre fin) le contrat. Le contrat de
courtage est donc en principe révocable sauf que la LCI a prévu renverser
cette possibilité dans la section règlement sur les contrats et formulaires :
Table Chapitre
des matières
2 Page 44
Art. 8
Le contrat visé à l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier doit indiquer : […]
5. le cas échéant, son irrévocabilité; […]
Pour rendre irrévocable le contrat, il faut ajouter :
Ajout à la section 11.1 (Autres déclarations et conditions) du contrat de

courtage :
- 2.1 suite : « Le présent contrat de courtage est irrévocable jusqu’à son
expiration. »
 Mise hors marché :
Exemple : Le propriétaire vendeur décide d’agrandir sa propriété donc il

souhaite retirer son immeuble du marché.
Elle survient lorsqu’un propriétaire-vendeur désire mettre fin prématurément

au contrat de courtage irrévocable. Qu’est-ce que la mise hors marché ?
C’est la suspension des activités du courtier. Exemple : publicité, visite,
présentation de proposition d’achat, etc.
Il s’agit d’une entente entre le courtier et son client en vertu de laquelle le

contrat de courtage est suspendu pour la période du contrat qui reste à
écouler. Juridiquement, le contrat demeure en vigueur jusqu’à son
expiration et le vendeur ne pourra vendre lui-même l’immeuble ou par
l’intermédiaire d’un autre courtier.
Le courtier peut consentir à une mise hors marché mais il n’y est pas obligé.
 Droit de dédit :
C’est le fait que le propriétaire-vendeur dispose de trois jours pour réfléchir

et se dédire de sa signature.
LCI Art. 28
Malgré toute stipulation contraire, le client peut résilier à sa discrétion le contrat dans les
trois jours qui suivent celui où il reçoit un double du contrat signé par les deux parties, à
moins qu’il n’ait signé une renonciation écrite entièrement par lui. Le contrat est résilié
de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d’un avis écrit au courtier ou à
l’agence.
Pour la renonciation du droit de dédit par le ou les propriétaires-vendeurs,

chaque propriétaire doit écrire de sa propre main et signer sa renonciation à
la clause 11.1 du contrat de courtage.
Table Chapitre
des matières
2 Page 45
Exemple :
« Je renonce à mon droit de dédit de trois jours en vertu de la Loi sur le

courtage immobilier. »
Signature du propriétaire vendeur 1
« Je renonce à mon droit de dédit de trois jours en vertu de la Loi sur le

courtage immobilier. »
Signature du propriétaire vendeur 2
L’OACIQ indique clairement par cet exemple l’application du droit de dédit :
Numéro de référence OACIQ: 2064

Avis au lecteur
Veuillez prendre note que l’article qui suit n’a pas encore été mis à jour à la suite de
l’entrée en vigueur le 1er mai 2010 de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier. Le
lecteur devra donc utiliser son contenu avec réserve en apportant les modifications
nécessaires dans sa lecture et l’application du contenu à sa situation.
Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le Centre de renseignements Info

OACIQ en composant le 450 462-9800 ou le 1 800 440-7170 ou en envoyant un
message.
par Martin Janson, avocat Service des affaires juridiques, ACAIQ

Monsieur Caillou, agent immobilier agréé oeuvrant au sein de la très réputée maison
de courtage « Immoroc inc. », a fait signer, jeudi dernier, un contrat de courtage à
son voisin Laroche pour la vente de sa maison. Monsieur Laroche, après discussion
avec son épouse, une femme des plus... vigilantes, a décidé de revenir sur ses
engagements et de se dédire de son contrat de courtage. Pour ce faire, il a fait
parvenir, aujourd'hui lundi, un avis écrit à Immoroc inc. mentionnant, sans plus de
précisions, qu'il mettait unilatéralement fin au contrat. Monsieur Caillou, en furie
contre monsieur Laroche depuis que ce dernier l'a battu au tournoi de quilles de
Saint-Granit, n'a pas l'intention d'accepter cette résiliation sans protester et décide
de demander conseil auprès de son association professionnelle, l'ACAÏQUE. Il prend
donc le téléphone et compose le numéro de l'ACAÏQUE où une sympathique
préposée du centre Info-ACAÏQUE lui explique ainsi ses droits en vertu de la
nouvelle Loi sur le courtage immobilier, en vigueur depuis le 15 janvier 1994. Dans
l'ancienne loi, lui explique la préposée, le législateur prévoyait un droit de dédit de
trois jours « juridiques » au bénéfice des propriétaires d'immeubles résidentiels. À
cette époque, que l'on peut aujourd'hui qualifier de « neandertalle », tous les jours
étaient comptés, sauf les jours déclarés non-juridiques par le Code civil du Bas-
Canada. Ainsi, on devait exclure de notre calcul les dimanches, le 1er janvier, le 25
décembre, le 24 juin et plusieurs autres. Avec la nouvelle loi, le législateur a quelque
peu modifié sa façon de calculer le délai. La nouvelle loi ne parle plus de jours
juridiques mais prévoit plutôt que « la personne physique peut résoudre à sa
discrétion le contrat DANS LES TROIS JOURS qui suivent celui où elle reçoit un
Table Chapitre
des matières
2 Page 46
double du contrat signé par les deux parties. À moins d'une renonciation écrite en
entier par elle et signée ». Vous pouvez constater que la mention « jours juridiques »
n'apparaît plus dans la nouvelle loi. Cependant, explique-t-elle à un monsieur Caillou
fort attentif, cela ne veut pas dire que l'on doive désormais calculer ce délai en jours
de calendrier uniquement. - Comment donc puis-je savoir si Laroche était toujours en
droit de faire parvenir à Immoroc son avis écrit ? Je vous en prie madame,
expliquez-moi vite car mon épouse reviendra bientôt de faire ses courses et elle
déteste lorsque je travaille de la maison. - Rassurez-vous, mon explication est
presque terminée. Afin d'interpréter la volonté du législateur, notre centre de
renseignements a dû établir un parallèle entre le calcul des délais des autres lois
protégeant les droits des consommateurs et celui de la Loi sur le courtage
immobilier. Il serait étrange, en effet, que le législateur déploie autant d'énergie à
protéger le public en matière de consommation, dans le nouveau Code civil et dans
plusieurs lois particulières, pour venir ensuite diminuer les droits du consommateur
en matière de courtage immobilier ! – Venez-en aux faits je vous en prie Madame. -
Et bien voici. Dans le nouveau Code civil du Québec, dans le Code de procédure
civile du Québec, dans la Loi d'interprétation et dans la Loi sur la protection du
consommateur, le législateur prévoit, pour les délais de trois jours, les méthodes de
calcul suivantes : - « le jour qui marque le point de départ n'est pas compté, mais
celui de l'échéance l'est; - les jours fériés sont comptés mais, lorsque le dernier jour
est férié, le délai est prorogé au premier jour non férié suivant. » La Loi sur la
protection du consommateur va plus loin : - « le samedi est assimilé à un jour férié
de même que le 2 janvier et le 26 décembre. » En ce qui concerne la Loi sur la
protection du consommateur, laissez-moi ajouter que celle-ci prévoit également un
autre mécanisme : « Les dispositions de la présente loi s'ajoutent à toute disposition
d'une autre loi qui accorde un droit ou un recours au consommateur. » Comme la
nouvelle Loi sur le courtage immobilier en est certainement une accordant un droit
ou un recours au consommateur, nous sommes d'avis que la Loi sur la protection du
consommateur devra guider les agents et courtiers dans le calcul du délai permettant
à leurs clients de se dédire de leur contrat de courtage. - Alors dans mon cas ? -
Alors dans votre cas, vous avez fait signer à monsieur Laroche un contrat de
courtage jeudi dernier et nous sommes aujourd'hui... lundi. Vendredi était la première
journée, samedi la seconde et dimanche la troisième et dernière journée.
Cependant, comme il s'agissait là d'un jour férié, on reporte au lendemain, soit
aujourd'hui, l'expiration du délai permettant à monsieur Laroche de se dédire de son
contrat. Il peut donc validement résilier aujourd'hui son contrat en faisant parvenir un
avis écrit à Immoroc inc. - Mes vieux... J'ai fait signer un autre contrat de courtage à
mon ancien patron, monsieur Miroc, samedi dernier. Quand il apprendra qu'Arthur, je
veux dire, monsieur Laroche, a réussi à se dédire du sien, c'est sûr qu'il va tenter de
faire de même. Si j'ai bien compris vos explications, c'est donc dire qu'il aura jusqu'à
mercredi pour résilier son contrat ?
Table Chapitre
des matières
2 Page 47
- Non, il faut faire bien attention.Ce que dit la loi, c'est que lorsque le « dernier jour »
est un jour férié, le délai est prorogé jusqu'au premier jour non férié suivant.Monsieur
Miroc ayant signé samedi, son premier jour sera dimanche, bien qu'il s'agisse d'un
jour férié, le second lundi, et le troisième et dernier jour, mardi. Il a donc jusqu'à
mardi pour faire parvenir son avis. En fin de compte, dans tous les cas où le dernier
des trois jours est :
- un samedi ;
- un dimanche ; - le 1er janvier ;
- le 2 janvier ;
- le Vendredi saint ;
- le lundi de Pâques ;
- le 24 juin,
- jour de la fête nationale ;
- le 1er juillet,
- anniversaire de la Confédération,
- ou le 2 juillet si le 1er - tombe un dimanche ;
- le premier lundi de septembre,
- fête du Travail ; - le deuxième lundi d'octobre ;
- le 25 décembre ;
- le 26 décembre ;
- le jour de la fête de la Reine,
votre client bénéficiera d'une extension de son délai et pourra validement faire
parvenir son avis au premier jour non férié qui suit. - Merci, Madame. Je crois avoir
bien compris maintenant. Je vais expliquer cette nouvelle règle à mes collègues. Je
suis sûr qu'ils ne sont pas au courant. - Attention cependant, il ne faut pas oublier
que ce droit est accordé uniquement aux propriétaires « personnes physiques », ce
qui exclut les « personnes morales » (ou compagnies) propriétaires d'immeubles. Et
ce droit ne concerne que les contrats de courtage pour la vente d'immeubles
principalement résidentiels de moins de cinq logements ou d'immeubles faisant
l'objet d'une déclaration de copropriété (les « condominiums »). - Merci pour tout.
Mon épouse arrive, je vous laisse. À très bientôt. - Au revoir monsieur Caillou et ne
vous gênez surtout pas pour nous rappeler si vous avez d'autres questions.
Ce que dit la loi, c'est que lorsque le dernier jour est un jour férié, le délai est prorogé
(reporté) jusqu'au premier jour non férié suivant.
Table Chapitre
des matières
2 Page 48
2.3 Description sommaire de l’immeulbe
1) Adresse
 Facile, facile…mais le code postal est essentiel!
2) Désignation cadastrale
 Rénovation cadastrale. Quel est l’impact sur la désignation cadastrale?

- Débutée au milieu des années ’90.
- Conséquences pour les courtiers immobiliers : ils doivent composer avec les
désignations cadastrales qui ont fait ou non l’objet de la rénovation.
 Quels documents nous indiquent cela?

- L’acte d’acquisition du vendeur (acte de vente).
- Le certificat de localisation.
- Exemple : L’acte d’acquisition du vendeur indique une ancienne désignation et le

nouveau certificat de localisation indique la nouvelle désignation.
- *Une consultation au registre foncier s’impose.
3) Mesures de l’immeuble
 Quelles mesures doit-on inscrire : du fond de terrain ou de la maison?

- L’immeuble, c’est le terrain, donc, on indique les mesures du terrain.
 Quels documents nous indiquent ces mesures et la superficie?

- Le certificat de localisation.
- L’acte d’acquisition.
Table Chapitre
des matières
2 Page 49
 Il ne faut pas faire de conversions. Les dimensions sont en mètres, ne pas convertir
en pieds.
- Une consultation au registre foncier s’impose.
4) Copropriété
 Un « X » est ajouté dans la case appropriée selon la situation.

Exemple : divise
ou
indivise
 Où trouve-t-on la quote part de l’indivise?
Dans la convention de copropriété indivise ou selon les dispositions du Code civil s’il n’y
a pas de convention.
2.4 Prix
1) Prix
 Le prix doit être inscrit en lettres et en chiffres, comme sur un chèque.
 Quels sont les autres modes de paiement?

- La prise en charge par l’acheteur de l’hypothèque existante détenue par le
vendeur.
Table Chapitre
des matières
2 Page 50
Si tel est le cas, le vendeur ne remboursera pas son prêt hypothécaire à même la
somme d’argent qu’il obtiendra à la vente et c’est l’acheteur qui continuera de le
payer. (Cas très rare.)
- Le solde du prix de vente.
Dans cette situation, c’est le vendeur qui finance l’acheteur. Il devient le
créancier hypothécaire. (Cas très très rare.)
 Quelles sont les taxes applicables à la vente de l’immeuble?

- La TPS et la TVQ sur un immeuble d’habitation neuf.
- La TPS et la TVQ sur un immeuble commercial.
- La TPS et la TVQ sur un terrain vacant s’il s’agit d’un revenu d’entreprise.
 La loi dicte ce qu’elle attend du courtier immobilier.
Art. 76 du règlement sur la déontologie

Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit pas émettre une opinion quant à la valeur
d’un immeuble ou d’une entreprise ou quant au coût d’un emprunt, à moins qu’elle ne
soit fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art.
 N’oubliez pas de bien revoir les notions apprises en « Évaluation immobilière

résidentielle » sur l’analyse comparative de marché afin de bien conseiller votre
propriétaire vendeur sur le prix auquel il devrait offrir en vente sa propriété.
2) Frais reliés au remboursement des hypothèques restantes
 Dans la quasi-totalité des cas, le vendeur aura un prêt hypothécaire existant à

rembourser. Le notaire se chargera (lors de la passation du titre de propriété) de
rembourser l’institution financière et il publiera au bureau de la publicité des droits.
Ce document se nomme : Acte de quittance. Les frais du notaire et les frais de
publication reliés à cet acte seront au frais du vendeur.
 La pénalité du remboursement par anticipation de l’hypothèque sera aussi au frais

du vendeur.
Exemple : Jean vend son triplex sur lequel il détient une hypothèque de 150,000$
exigible dans 5 ans et amorti sur 25 ans. Il lui reste encore 2 ans avant d’atteindre
l’échéance de son terme. Une pénalité sera exigée par son institution financière car
il ne peut rembourser la totalité du montant emprunté qu’après 5 ans.
3) Biens inclus
Table Chapitre
des matières
2 Page 51
 Que dit le CcQ?
Celui-ci définit ainsi les immeubles par nature :
Art. 901 C.c.Q.

Font partie intégrante d'un immeuble les meubles qui sont incorporés à l'immeuble,
perdent leur individualité et assurent l'utilité de l'immeuble.
Les immeubles par réunion sont ci-après définis :
Art. 903 C.c.Q.

Les meubles qui sont, à demeure, matériellement attachés ou réunis à l'immeuble, sans
perdre leur individualité et sans y être incorporés, sont immeubles tant qu'ils y restent.
 Très important :
- Être précis et explicite (marque, modèle, couleur, numéro de série).
Exemple : Cuisinière blanche de marque Maytag.
- Dans le doute ou en cas d’hésitation du propriétaire vendeur, indiquer l’inclusion.
Exemple : inclus : four encastré, lave-vaisselle encastré.
 Garanties légales du vendeur portant sur les biens inclus dans la transaction.
Art. 1726 C.c.Q.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de
la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine
ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait
pas donné si haut prix, s'il les avait connus. […]
Il est possible pour les parties de modifier la portée juridique des garanties légales.
Art. 1732 C.c.Q.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en
diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se
dégager de ses faits personnels.
Cependant, le Code civil impose des limites à ce droit.
Art. 1733 C.c.Q.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il
connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du
bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un
vendeur non professionnel.
Table Chapitre
des matières
2 Page 52
- Ainsi si le vendeur veut des dégager de cette garantie comme dans le cas d’une
cuisinière usagée, il faudra ajouter à votre contrat de courage ainsi qu’à la fiche
descriptive (que nous verrons dans un prochain chapitre) la clause suivante:
« Les biens inclus suivants : [énumérez-les] sont vendus sans garantie de qualité
aux risques et périls de l’acheteur. »
4) Biens exclus
 Très important :
- Être précis et explicite (marque, modèle, couleur, numéro de série).
- Dans le doute ou en cas d’hésitation du propriétaire vendeur, indiquer l’exclusion.
 Les tringles à rideaux et les stores sont habituellement inclus. Malgré ce constat, ils
apparaissent dans les exclusions au contrat de courtage. Comment bien faire?
- Les inclure à la clause 4.3 du contrat de courtage, raturer le texte de la clause 4.4
et faire parapher par toutes les parties.
Exemple :
 Appareils loués ou sous-contrat de crédit-bail.

Exemples : Chauffe-eau, système d’alarme, climatiseur, etc.
- Obtenir le ou les contrats (location ou crédit-bail).

- En faire une bonne lecture.
- Conserver une copie à votre dossier.
5) Répartition du fonds de la copropriété divise
 Le fonds de la copropriété aussi appelé « fonds de prévoyance » n’appartient pas

au propriétaire. Il appartient au syndicat de la copropriété
 Illustration de cette notion juridique par l’exemple suivant:
Table Chapitre
des matières
2 Page 53
- L’immeuble A et l’immeuble B sont en tous points comparables. Les fonds de
prévoyance de ces deux immeubles sont identiques aussi.
- L’immeuble A a subi plusieurs rénovations l’année dernière, tels : la toiture, les
balcons et le stationnement qui a été refait à neuf.
- L’immeuble B n’a subi aucune rénovation, cela est prévu pour l’année prochaine.
- Même si les deux fonds de prévoyance sont équivalents, il est évident que
l’immeuble A se vendra à un prix plus élevé ou dans un délai plus court puisque
aucun déboursé majeur n’est prévu contrairement à l’immeuble B.
Conclusion : les travaux apportés à l’immeuble en plus du fonds de prévoyance ajoutent

de la valeur à cet immeuble.
2.5 Prise de possession et signature de l’acte de vente
 Que signifie le terme « prise de possession »?

- L’occupation des lieux par l’acheteur.
- La livraison de l’immeuble par le vendeur.
 Comment bien faire?

- Explorez les avenues avec votre vendeur :
- « Madame, Monsieur, si je vous présentais aujourd’hui une promesse d’achat
acceptable à partir de quelle date pourriez-vous quitter votre immeuble? »
- Réponses possibles :
Si la réponse est… Alors, on inscrit à 5.1…

Ça me conviendrait de quitter deux mois après avoir accepté 60 jours après l’acceptation d’une
la promesse d’achat. promesse d’achat.
Il faut attendre la fin de l’année scolaire des enfants. Après le 23 juin.

Après le 30 juin (de l’année courante +
Pas avant la fin du bail du locataire.
1). *
Tableau 2.2 *Assurez-vous de vérifier le bail pour confirmer la date de fin.
 Quand signer l’acte de vente?

- Une fois que toutes les conditions de la promesse d’achat ont été remplies.
- De 5 à 10 jours avant la date de la prise de possession.
- Une date précise peut être inscrite toujours en tenant compte que l’acte devra
être signé quelques jours avant la date de la prise de possession.
Exemple :
Si l’immeuble est livré le 1er juillet 2010, la date de la signature chez le notaire
pourra être fixée au 20 juin 2010.
Table Chapitre
des matières
2 Page 54
2.6 Service inter - agences
 Que veut dire paraphe?

- Les initiales du ou des vendeurs.
 Qu’est-ce que le SIA (Service Inter-Agences)?

- Service de diffusion exclusif aux membres d’une chambre immobilière (Matrix ou
SamWeb).
- Logiciels pour télécharger et consulter des informations sur les propriétés
inscrites dans ces logiciels par le courtier immobilier.
- Information sur les propriétés inscrites diffusée au grand public via Internet
(www.realtor.ca).
- Votre directeur d’agence vous dirigera vers la chambre immobilière de votre

territoire et une formation complète sur tous les logiciels (Matrix ou SamWeb, etc.)
vous sera donnée.
 *Le règlement nous indique de façon claire ce qu’elle attend du courtier immobilier :
Art. 44 du règlement sur les conditions d’exercice

Le titulaire de permis doit, lorsque la partie qu’il représente désire avoir recours à un
service de distribution d’information concernant un immeuble ou une entreprise, inscrire
sans délai l’immeuble ou l’entreprise à ce service. Cette inscription doit être faite avant
de débuter la mise en marché et d’effectuer les actes prévus au contrat de courtage, à
moins d’instructions écrites contraires de la partie qu’il représente.
Table Chapitre
des matières
2 Page 55
2.7 Rétribution du courtier immobilier
 Qu’est-ce que la rétribution ? …une commission ?...
- Le Petit Robert définit rétribution comme étant :

« Ce que l'on gagne par son travail; ce qui est donné en échange d'un service,
d'un travail (en général, de l'argent) ».
→ C’est une rémunération à être versée.
- Le Petit Robert définit commission comme étant :

« Pourcentage qu’un intermédiaire perçoit pour sa rémunération ».
→ C’est une modalité de paiement
- En conclusion, le courtier immobilier reçoit en général une rétribution sous forme

de commission.
 Comment compléter cette clause ?

- Dans la majorité des cas, un pourcentage est inscrit (en lettres et en chiffres).
Exemple : …six pourcent (6%)
- Rarement, un montant forfaitaire est inscrit (en lettres et en chiffres).

Exemple : Deux mille dollars (2,000.00$)
- Attention, indiquer la rétribution en pourcentage OU en dollars.
 Deux conditions doivent alors être réunies.

- Une promesse d’achat conforme au contrat de courtage.
- Une vente notariée.
Table Chapitre
des matières
2 Page 56
 Deux conditions doivent alors être réunies.
- Une promesse d’achat négociée et acceptée par les parties.
Il s’agit de l’application de l’article 27 LCI.
 Trois conditions doivent être réunies.

- Dans les 180 jours suivant l’expiration du contrat de courtage (Le 180 jours
démarre le lendemain de l’expiration du contrat de courtage).
Exemple : Jean a signé un contrat de courtage avec un courtier immobilier. Le
contrat prend fin le 3 janvier 2011. Le délai de 180 jours débute donc le 4 janvier
2011.
- Avec un acheteur qui a été intéressé par ou sans le courtier immobilier pendant la
durée du contrat.
Exemple : Jean a signé un contrat de courtage avec un courtier immobilier pour
une période de 3 mois, c’est-à-dire du 3 octobre 2010 au 3 janvier 2011. Claude,
acheteur potentiel, visite pendant la durée du contrat, soit le 4 novembre 2010.
Jean souhaite maintenant vendre sa propriété lui-même sans recourir au service
d’un courtier immobilier. Si Claude achète dans les 180 jours suivant l’expiration
du contrat de courtage, Jean devra payer la rétribution au courtier immobilier
avec qui il avait signé le contrat.
 Qu’entend-on par « …qui a été intéressé… » ?

- Démarche active de la part du courtier immobilier pour faire la preuve de l’intérêt
de cet acheteur. Si l’acheteur n’a pas visité la propriété, il sera difficile d’en faire
la preuve.
 GROS BÉMOL : « SAUF »

- À l’expiration du contrat, le vendeur peut signer un nouveau contrat de courtage
exclusif avec un autre courtier immobilier. Dès que le vendeur signe ce nouveau
contrat de courtage exclusif, le délai de 180 jours s’arrête.
Exemple :
Un propriétaire-vendeur signe un contrat de courtage exclusif avec Jean courtier
immobilier. La durée du contrat est de 3 mois, soit du 3 octobre 2010 au 3 janvier
2011. Claude (acheteur potentiel) visite avec Jean notre courtier cette propriété
le 4 novembre 2010.
Table Chapitre
des matières
2 Page 57
À l’échéance du contrat de courtage le propriétaire-vendeur décide de signer un
nouveau contrat de courtage avec un autre courtier immobilier et ce nouveau
contrat débute le 6 janvier 2011 et se termine le 6 mai 2011. Claude (acheteur)
fait une promesse d’achat le 2 février 2011 par l’intermédiaire de Jean (courtier
immobilier). Jean aura droit à la rétribution de collaboration, telle qu’offerte par le
nouveau courtier inscripteur.
Le règlement impose au courtier immobilier ce qui suit:
Bien lire avec le vendeur et indiquer le pourcentage versé au courtier immobilier

qui collaborera à la transaction.
 Obligation prévue à l’article 40 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une

opération de courtage, sur la déontologie et sur la publicité.
Art. 40 du règlement des conditions d’exercice

Le titulaire de permis doit sans délai indiquer par écrit à la partie qu’il représente les
conditions de partage de rétribution qu’il offre aux autres titulaires de permis qui
collaboreront à la transaction, ainsi que les conséquences engendrées par les
conditions proposées.
 Complétons maintenant l’annexe transitoire.
1) Clause AT3.1
2) Mesure de protection
 Protection en faveur du courtier immobilier et du client contre les mauvaises

intentions qu’une des parties pourrait avoir contre l’autre.
Table Chapitre
des matières
2 Page 58
 Droit de récupérer votre rétribution en tout ou en partie.
 Obligation par le vendeur de collaborer avec le courtier immobilier à l’exécution du

contrat.
Exemple :
Vers la fin de votre contrat de courtage, le vendeur devient moins collaborateur. Il
se dit non disponible pour recevoir des visites par des acheteurs potentiels. Vous lui
présentez une promesse d’achat, il la refuse sans même la considérer….Que peut-il
bien lui être arrivé?
Les réponses sont nombreuses. Il est insatisfait de son courtier ? Il a conclu une
entente avec un acheteur qui s’est directement adressé à lui et ils attendent la fin
de votre contrat de courtage pour notarier et ainsi le propriétaire-vendeur pense se
soustraire à l’obligation de payer la rétribution ?
3) TPS et TVQ
 TPS et TVQ s’ajoutent à la rétribution.
 Bonne pratique de faire parapher le vendeur en marge de la clause 7.3.
2.8 Déclarations du vendeur
1) Exactitude des renseignements
Un rappel au client que la transparence est de mise.
2) Déclarations
Table Chapitre
des matières
2 Page 59
 Toutes les déclarations du vendeur doivent être conformes à la réalité telle qu’il la
connaît.
A. Facteurs négatifs
 Exemples de facteurs négatifs possibles :

- infiltration d’eau par la toiture ou par la fondation;
- pollution du sol par un réservoir de mazout souterrain;
- présence d’ocre ferreuse dans les drains;
- insuffisance d’approvisionnement d’eau, ou blocage des renvois d’eau;
- difficulté de chauffage par manque d’isolant thermique ou insuffisance de
chauffage ;
- affaissement général du terrain ou du bâtiment;
- localisation dans une zone potentiellement inondable;
- maison ayant déjà été partiellement incendiée ou ayant subi un dégât d’eau;
- maison ayant servi à la culture de cannabis;
- maison isolée à la mousse d’urée formaldéhyde (MIUF) ou isolée avec un isolant
contenant de l’amiante;
- suicide ou meurtre;
- voisinage bruyant ou violent;
- cotisation spéciale exigée par le syndicat de la copropriété divise pour des
rénovations et/ou réparations majeures ;
- refaire la toiture à court terme ;
- etc.
-
 Une vérification par le courtier immobilier auprès de la municipalité s’impose.
Exemple :
Le courtier a des doutes à savoir si l’immeuble est situé dans une zone inondable.
La municipalité pourra le guider dans ses recherches d’informations.
La clause 8.2 se complète de la façon suivante :
Le vendeur déclare de plus, à moins de stipulations contraires ci-après :

1° n'avoir connaissance d'aucun facteur se rapportant à l'immeuble susceptible, de
façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les
dépenses, sauf : la fondation est fissurée et il y a infiltration d’eau.
 Le règlement sur les règles de déontologie, notamment à ses articles 83, 84 et 85

ci-après reproduits nous indique clairement ce qu’elle attend du courtier immobilier :
Table Chapitre
des matières
2 Page 60
Art. 83
Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la partie
qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction.
Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur
l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse
déclaration.
Art. 84
Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir,
conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter
défavorablement la partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties
à une transaction ou l’objet même de cette transaction.
Art. 85
Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la partie qu’il représente et toutes les
parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter
défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction.
B. Avis de non-conformité
 Exemples de situations pouvant illustrer qu’un immeuble n’est pas conforme :
- cheminée non conforme;

- logement secondaire (bachelor) non déclaré à la municipalité;
- rénovations faites sans permis;
- empiètement du bâtiment, de la remise ou de la piscine dans une marge de recul;
- nuisance environnementale ou pollution par la fosse septique;
- non respect du règlement d’urbanisme, d’une zone naturelle ou patrimoniale,
d’une zone inondable;
- absence de rampes dans les escaliers ou autour des balcons;
- non respect à une loi quelconque (biens culturels, territoire agricole, espace
aérien près des aéroports, etc.);
- etc.
 En cas de non-conformité, voici les étapes à effectuer par le courtier immobilier :

- Vérifier auprès de la municipalité et/ou de l’assureur.
- Obtenir une copie de l’avis.
- Conserver une copie à votre dossier de contrat de courtage.
Table Chapitre
des matières
2 Page 61
Exemple :
L’assureur habitation a émis un avis à l’effet que le poêle à combustion lente n’était
pas conforme et qu’il niait couverture de l’assurance si un incendie était déclenché à la
suite d’un feu occasionné par ce poêle.
La clause 8.2, 2o se complète de la façon suivante :

2° n'avoir reçu aucun avis d'une autorité compétente indiquant que l'immeuble n'est
pas conforme aux lois et règlements en vigueur ni aucun avis d'un assureur à la suite
duquel il n'aurait pas remédié de façon complète au défaut y étant dénoncé, sauf : le
poêle à combustion lente a été jugé non conforme par l’assureur et ne peut pas
être utilisé tel quel.
C. Non-résident canadien
 Qui est considéré comme « non-résident canadien » au sens de la loi fiscale ?

- C’est une personne physique qui s’est absentée du territoire canadien pendant
365 jours au cours des deux dernières années.
 Quels sont les impacts pour le vendeur et l’acheteur ?

- Selon le cas, le vendeur non-résident peut avoir à payer des impôts sur le gain en
capital réalisé à la vente.
- Si le vendeur non-résident ne paie pas les impôts exigibles à la vente de
l’immeuble (chez le notaire), l’acheteur devra payer à sa place.
- Dès le constat d’un vendeur non-résident, transmettre l’information et le diriger
vers l’Agence du Revenu du Canada et Revenu Québec et/ou vers le notaire
instrumentant qui entreprendra les démarches pour lui.
Exemple :
- Si le vendeur est effectivement un non-résident selon les lois fiscales, la clause
8.2, 3o se complète de la façon suivante :
3° ne pas être un non résident canadien au sens des lois fiscales provinciale et
fédérale;___. Raturer et parapher le début la phrase déjà rédigée au début de ce
paragraphe et inscrire dans l’espace prévue : « Le vendeur est un non-résident
du Canada. »
Table Chapitre
des matières
2 Page 62
D. Services d’aqueduc et d’égout
 Qui peut en informer le courtier ?

- Le vendeur.
- Vérification obligatoire auprès de la municipalité qui est responsable d’émettre le
permis.
 Quelques systèmes privés d’approvisionnement en eau :

- aqueduc privé;
- aqueduc coopératif ou communautaire;
- puits tubulaire;
- puits de surface;
- pointe filtrante;
- source de surface;
- eau d’un lac ou d’un cours d’eau.
 Quelques systèmes d’évacuation des eaux usées (égout) :

- égout privé ou communautaire;
- fosse septique;
- fosse de rétention;
- champ d’épuration;
- puits absorbant;
- système de bio-filtration à base de tourbe;
- filtre à sable;
- systèmes de technologies modernes;
- et plusieurs autres.
 Quelles sont les pièces justificatives que le propriétaire vendeur devra présenter ?
- Document prouvant que l’eau est potable (Test d’eau)
- Document prouvant quel type de système d’évacuation est en place (Contrat
d’achat)
- Document informant qui vidange la fosse et à quelle fréquence
- Certificat de localisation qui indique l’emplacement exact du puits, de la fosse et
du champ d’épuration.
- Conserver photocopies de ces documents pour votre dossier.
Table Chapitre
des matières
2 Page 63
Exemple :
L’immeuble n’est pas desservi par l’aqueduc et l’égout municipal. Vos

vérifications révèlent plutôt que l’eau est approvisionnée par un puits tubulaire de
75 mètres de profondeur, et les eaux usées sont déversées dans une fosse
septique de béton ayant une capacité de 2 160 litres raccordée avec un système
de bio filtration à base de tourbe, pour une capacité de quatre chambres à
coucher.
4° que la municipalité concernée fournit à l'immeuble les services d'aqueduc et

d'égout;____. Raturer et parapher le début la phrase déjà rédigée au début de
ce paragraphe et inscrire dans l’espace prévue : « L’approvisionnement en eau
potable est obtenu par un puits tubulaire et les eaux usées sont déversées
dans une fosse septique de béton ».
E. Statut particulier du vendeur
 Le propriétaire vendeur n’est pas le signataire du contrat de courtage. Quel est le

statut du signataire ?
- Relire la clause 1 du contrat de courtage (identification du vendeur).
- Conserver une copie du document prouvant les pouvoirs du signataire.
- S’assurer que le signataire, par ce document, a le pouvoir de signer le contrat de
courtage et aussi d’accepter la promesse d’achat. Sinon, compléter le contrat de
courtage en conséquence.
Exemple :
L’immeuble appartient à Ginette Beauregard et Richard Tousignant. Ginette est

déménagée à Paris pour occuper un nouvel emploi et Richard demeure au
Québec le temps de vendre l’immeuble et de rejoindre ensuite Ginette. Avant son
départ Ginette a confié une procuration notariée à Richard pour qu’il puisse
procéder à la vente de l’immeuble sans son intervention ainsi qu’aux conditions
qui y sont stipulées.
Référez-vous d’abord à l’identification des parties. Assurez-vous d’avoir les bons

noms des deux vendeurs.
Table Chapitre
des matières
2 Page 64

5° être le seul propriétaire de l'immeuble ou être dûment autorisé à signer le
présent contrat et à accepter toute promesse d'achat relative à l'immeuble;_____.
Raturer et parapher le début la phrase déjà rédigée au début de ce paragraphe
et inscrire dans l’espace prévue : « Richard Tousignant est autorisé à
représenter Ginette Beauregard pour vendre l’immeuble en vertu d’une
procuration faite devant le notaire Michel Nadeau en date du 1 mai 2010. »
F. Droits déjà consentis
 Encore des questions à se poser :

- Existe-t-il un autre contrat de courtage en vigueur?
- Le propriétaire vendeur a-t-il accepté une promesse d’achat, de vente ou de
location à un tiers?
- Un quelconque droit de préférence à un locataire, ou un droit de premier refus
existe-t-il contre l’immeuble?
 Qui possède les réponses ?

- Le vendeur.
Exemple :
Le vendeur a mis son immeuble en vente, par lui-même, pendant quatre mois,
période durant laquelle un acheteur lui a produit une promesse d’achat qu’il a
acceptée. Le temps passe, le vendeur n’a pas de nouvelles et il perd espoir en
son acheteur. Il requiert les services d’un courtier immobilier. Le vendeur est-il
toujours engagé ?
La réponse est oui.
La clause 8.2, 6o de votre contrat de courtage se complète de la façon suivante :
Table Chapitre
des matières
2 Page 65
6° que l'immeuble ne fait pas l'objet d'un contrat de courtage avec un courtier
autre que le courtier ni l'objet d'une promesse d'achat, d'échange ou de location
ou d'une location comportant droit de préférence ou de premier refus en faveur
d'un tiers sous réserves de la déclaration suivante ; Le vendeur déclare avoir
accepté une promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble d’un
acheteur_____ (identifier cet acheteur) Toute nouvelle promesse d’achat
devra être conditionnelle au désistement de ce premier acheteur.
Votre travail ne se termine pas à la seule prise de cette déclaration du vendeur. Il
vous reste maintenant à faire le suivi du premier acheteur, pour voir où en est sa
propre vente et, le cas échéant, obtenir le retrait de la première promesse
d’achat.
G. Limitations de droit privé
Que signifie limitations de droit privé ?
- Ce sont des limites au droit de propriété.

- Exemples de limitations possibles :
- Taxes de mutation, taxes municipales,…
- Hypothèque, priorité, …
- Servitudes de vue, de droit de passage, de non construction, etc. …
- Et plus encore.
Exemple : L’acte d’acquisition du vendeur indique une ancienne désignation et le
nouveau certificat de localisation indique la nouvelle désignation
 Que signifie « vérifications d’usage » ?

- Vérification des droits inscrits au registre foncier.
Exemple :
Votre vérification au registre foncier vous révèle l’existence d’une hypothèque en

faveur de la Caisse populaire et une servitude de vue obtenue de l’immeuble
voisin, à cause d’une des fenêtres avec vue directe de votre sujet située à moins
de 1,5 m en ligne droite de la propriété voisine.
Table Chapitre
des matières
2 Page 66
7° qu'au meilleur de sa connaissance et sous réserve de ce que les vérifications
d'usage devant être effectuées par le courtier ou toute personne agissant pour le
compte du courtier ou d'un acquéreur éventuel pourront révéler, l'immeuble est
libre de toute redevance, priorité, hypothèque, servitude, droit réel et charge ou
autre limitation de droit privé autre que les servitudes usuelles et apparentes
d'utilité publique, sauf :
1) hypothèque de premier rang en faveur de la Caisse populaire, acte
numéro 1234567, prêt numéro 232-496-55;
2) une servitude de vue obtenue de l’immeuble voisin, désignation
cadastrale XYZ.
Si vous avez manqué d’espace, la déclaration s’inscrit à la section 11,1 du
contrat de courtage ou à l’Annexe G générale que nous verrons dans un prochain
chapitre.
H. Limitations de droit public
 Que signifie limitations de droit public ?

- Ce sont des limites au droit de propriété.
 Ou peut-on vérifier de telles limitations ?

- Au registre foncier.
 Quelles lois peuvent limiter le droit de propriété ?

- Règlements municipaux de zonage, de lotissement, d’urbanisme, etc.;
- Loi sur les biens culturels;
- Loi et règlements relatifs à la protection de l’environnement;
- Loi sur la Régie du logement;
- Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles;
- Loi et règlements sur le zonage des aéroports;
- De façon générale, les lois concernant la perception de taxes et impôts relatifs à
l’immobilier;
- Etc.
Table Chapitre
des matières
2 Page 67
Exemple :
La vérification de l’acte de vente du vendeur, et son certificat de localisation,

révèlent l’information suivante :
Loi sur les biens culturels : « L’immeuble est situé dans l’aire de protection du
Vieux Terrebonne, classé et inscrit comme tel au registre foncier. »
8° qu'au meilleur de sa connaissance et sous réserve de ce que les
vérifications d'usage devant être effectuées par le courtier immobilier ou toute
autre personne agissant pour le compte du courtier ou d'un acquéreur éventuel
pourront révéler, les seules limitations de droit public échappant au droit commun
grevant l'immeuble sont : « L’immeuble est situé dans l’aire de protection du
Vieux Terrebonne en vertu de la Loi sur les biens culturels. »
Encore une fois, si vous avez manqué d’espace, la déclaration s’inscrit à la
section 11,1 ou à l’Annexe G - générale.
Il faudra ensuite vérifier de quelle façon cette loi particulière peut avoir un impact
sur la jouissance de l’immeuble.
 Voici un tableau pour se situer sur les limitations de droits.
Limitations de droits
Type de
Provenance Exemples Articles correspondants
limitation
- Écoulement des
Limitation de droit Code civil du Articles 976 à 1008 du
eaux
commun Québec - Vue droite (moins C.c.Q.
de 1,5m)
Convention
Limitation de droit - Servitude de droit
entre deux de passage Article 1723 C.c.Q.
privé
parties - Hypothèque
- Protection du
Limitation de droit Loi ou
territoire agricole Article 1725 C.c.Q.
public règlement (zonage)
- Biens culturels
Tableau 2.3
Table Chapitre
des matières
2 Page 68
I. Déclaration d’informations futures
 Pourquoi cette clause après avoir tout déclaré ?

- Confirmation de la bonne foi du vendeur.
- Engagement du vendeur à la déclaration de toute nouvelle information sur les
limitations qui pourraient survenir suite à la signature du contrat de courtage.
J. Revenus de location
 Comment compléter cette clause ?

I.
- Somme de revenus de location sur une base annuelle du 1 er janvier au 31
décembre même si les baux viennent à échéance en cours d’année.
- Inscrire en lettres et en chiffres (comme un chèque).
- Inscrire la date d’échéance du ou des baux. Être précis si date d’échéance
pour chaque logement.
- Conserver photocopies des baux pour votre dossier.
II.
- Vérifier si des avis de modification de baux ont été transmis aux locataires et
si tel est le cas, en obtenir copies
- Vérifier si des recours devant la Régie du logement ont été intentés par le
vendeur et /ou un locataire si tel est le cas, obtenir une copie du dossier ou, à
tout le moins, le numéro du dossier à la Régie du logement.
- Conserver photocopies de ces avis pour votre dossier.
III.
- Vérifier si un locataire a inclus à son bail ou a transmis un avis à l’effet que
son logement servait de résidence familiale.
Exemple :
Nous sommes en février. Jean vous confie la mise en vente de son duplex.
Jean occupe le rez-de-chaussée. Le seul logement est loué 700$/mois et le
bail expire en juin. Jean a transmis un avis d’augmentation dans les délais
prévus qui porte le montant de la location à 710$/mois. Le locataire a
accepté l’augmentation. Le bail comporte la mention que le logement sert de
résidence familiale.
Table Chapitre
des matières
2 Page 69
La clause 8.2., 10o se complète de la façon suivante :
10° dans le cas d'un immeuble comportant bail, le vendeur fait les
déclarations suivantes :
a) les loyers rapportent au moins huit mille quatre cent soixante dollars
(8,460 $) annuellement et les baux viennent à échéance le 30 juin 200X+1
(an prochain);
b) aucun avis susceptible de modifier les baux n'a été envoyé par l'une ou
l'autre des parties et aucune instance n'est en cours devant la Régie du
logement sauf un avis d’augmentation de loyer de 10$ par mois a été
expédié et a été accepté par le locataire.
c) il n'a reçu aucun avis d'un locataire ou du conjoint d'un locataire
déclarant que l'immeuble, ou une partie de celui-ci, sert de résidence
familiale; sous réserve que le bail comporte une mention à l’effet que le
logement sert de résidence familiale.
Calcul du revenu annuel du logement pour l’année en cours :
700$ x 6 mois 4,200$ Janvier à juin inclus
710$ x 6 mois 4,260$ Juillet à décembre inclus
Total 8,460$ Pour l’année en cours
 Le règlement sur les dossiers, livres …. précise, notamment aux articles 1

et 11, certaines obligations du courtier concernant la tenue des livres et
registres.
Art. 1
Le courtier ou l’agence doit tenir les registres et dossiers prescrits par le présent chapitre
et les maintenir à jour. Dans le cas d’un courtier qui agit pour une agence, les
obligations liées à la tenue des registres et dossiers sont délégués à l’agence. Le
courtier doit lui transmettre sans délai tous les renseignements nécessaires à cette fin.
Art. 11
Le dossier pour un contrat de courtage contient les documents suivants : […]
2o tout document servant ou ayant servi à l’exécution du contrat, notamment tout

document servant à démontrer l’exactitude des renseignements fournis; […]
Table Chapitre
des matières
2 Page 70
2.9 Obligation du vendeur
1) Exclusivité du contrat de courtage
 Comment interpréter 9.1.1° ?

- Le courtier immobilier a le pouvoir exclusif de mettre en vente l’immeuble.
- Le courtier est le seul intermédiaire autorisé à agir à ce titre.
 Et comment interpréter 9.1.2° ?

- L’obligation du vendeur peut consister à vendre (but du présent contrat) mais
aussi à échanger ou louer son immeuble que par l’intermédiaire du courtier.
 Quelles sont les conséquences juridiques du non-respect de cette clause?

- Notamment, le paiement de la rétribution tel que prévu à 7.1.2° du présent contrat.
2) Documents à fournir par le vendeur
 À cette étape, le courtier immobilier devrait avoir en main tous les documents
énumérés (selon le type de propriété) essentiels aux vérifications d’usage faites par
le courtier.
 Quels documents peuvent être particulièrement requis pour procéder aux

répartitions ?
- Les taxes municipales, scolaires ou spéciales.
- Les revenus de loyers.
- La quantité de mazout restant dans le réservoir (habituellement plein).
- Le solde du capital et des intérêts du prêt hypothécaire s’il y a prise en charge de
l’hypothèque par l’acheteur.
- Etc.
Table Chapitre
des matières
2 Page 71
3) Exclusivité du contrat de courtage
 Que signifie « à toute heure raisonnable » ?

- Établir le protocole avec le vendeur.
- Protocole pour un immeuble loué, les locataires doivent être avisés au moins 24
heures à l’avance.
 Vérifier la déclaration et les règlements d’une copropriété divise avant d’apposer un

écriteau sur l’immeuble.
 Vérifier la réglementation municipale relative aux écriteaux.
 Obtenir du créancier hypothécaire un relevé indiquant le solde du prêt hypothécaire

(terme, pénalité découlant d’un remboursement de la dette par anticipation, etc.) en
date du jour.
 Conserver une copie pour vos dossiers.

4) Autres obligations
 Des termes plus simples, qu’en dites-vous ?

- Premier paragraphe : L’immeuble est vendu sujet aux droits mentionnés et ceux
révélés par des vérifications.
- Deuxième paragraphe : Le vendeur s’engage à livrer un titre « clair de dettes ».
Les hypothèques seront remboursées à moins d’assumassions par l’acheteur.
- Troisième paragraphe : L’immeuble est vendu avec ses limitations de droit public.
- Quatrième paragraphe : Le vendeur s’engage à fournir tous les documents de sa
propriété à l’acheteur de sa propriété.
Table Chapitre
des matières
2 Page 72
2.10 Obligations du courtier immobilier
1) Loyauté, diligence, compétence
 Avons-nous bien saisi ?

- Loyauté : en conformité avec la loi.
- Diligence : soin attentif et appliqué.
- Compétence : connaissance approfondie de la matière.
 Le règlement sur les règles de déontologie, notamment à l’article 77, nous

indique ce qu’il attend du courtier immobilier:
Art. 77
Le courtier ou le dirigeant d’agence doit faire preuve d’une disponibilité raisonnable. À
défaut, il doit désigner un autre titulaire de permis pour le remplacer et prendre les
mesures nécessaires pour que toutes les communications qui lui sont adressées soient
traitées en son absence et que le suivi des dossiers soit effectué.
2) Toutes promesses d’achat au vendeur
 La loi nous indique ce qu’elle attend du courtier immobilier :
Art. 102, Déontologie Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, dans les meilleurs
délais suivant sa réception, présenter au contractant pressenti toute proposition de
transaction qu’il reçoit. Cette présentation doit se faire par l’entremise du titulaire de
permis que le contractant pressenti a retenu pour le représenter, à moins d’une
autorisation écrite de ce contractant pressenti à l’effet contraire. Lorsque le courtier ou le
dirigeant d’agence reçoit plus d’une proposition, il doit présenter chacune sans
préférence, notamment quant à l’ordre chronologique de sa réception, à l’identité du
titulaire de permis qui l’a prise ou aux circonstances entourant la prise de la proposition.
Table Chapitre
des matières
2 Page 73
3) Suivi
 Déterminer par exemple à quelle fréquence et dans quelle situation le suivi sera fait.
Exemple :
→ Compte-rendu aux 3 semaines.
ET
→ Compte-rendu après chaque visite par acheteur potentiel.
4) Vérification
 Quoi vérifier au préalable ?

- Textes publicitaires sur site Internet, revues, journaux.
- Etc.
 Le règlement sur les conditions…. et sur la publicité. nous indique notamment, à

l’article 112 ce qu’elle attend du courtier immobilier :
Art. 112, Représentations et publicité
Le titulaire de permis […] ne peut, par quelque moyen que ce soit, faire des
représentations ou des publicités fausses, trompeuses, incomplètes ou qui passent sous
silence un fait important. Ainsi, il ne doit pas transmettre un renseignement faux,
trompeur ou incomplet […]
5) Fiches descriptives de l’immeuble (que nous verrons dans un prochain

chapitre)
 La le règlement nous indique ce qu’elle attend du courtier immobilier :
Table Chapitre
des matières
2 Page 74
Art. 45, Le règlement sur les conditions d’exercice
Le titulaire de permis doit remettre à la partie qu’il représente, sans délai, sur tout
support permettant d’en assurer l’intégrité, l’accessibilité, l’authenticité et l’intelligibilité,
un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire l’immeuble,
l’entreprise ou le prêt garanti par hypothèque immobilière qui fait l’objet du contrat de
courtage.
6) Publication
 Le règlement nous indique ce qu’il attend du courtier immobilier :
Art. 112, Règlement sur les conditions d’exercices et sur la publicité

Le titulaire de permis […] ne peut, par quelque moyen que ce soit, faire des
représentations ou des publicités fausses, trompeuses, incomplètes ou qui passent sous
silence un fait important. Ainsi, il ne doit pas transmettre un renseignement faux,
trompeur ou incomplet notamment quant : […]
4° au prix de vente d’un immeuble, lequel doit être celui prévu au contrat de courtage ou
à la proposition de transaction.
7) « Vendu »
 Est-ce bien clair ?

- « Vendu » pour l’écriteau :
I. Toutes les conditions de la promesse d’achat sont remplies à l’exception de
celle relative au transfert de propriété chez le notaire.
II. Retirer l’écriteau avec le « Vendu » dès l’expiration du contrat de courtage ou
dès la signature de l’acte de vente selon la première des deux éventualités.
Table Chapitre
des matières
2 Page 75
Exemple : Jean a signé un contrat de courtage qui prend fin le 1 er juin. Nous
sommes le 4 mars et Jean accepte une promesse d’achat conditionnelle à
l’obtention du prêt hypothécaire de l’acheteur. Son courtier immobilier le
rencontre le 10 mars et lui remet un document confirmant l’acceptation du
prêt hypothécaire de l’acheteur de sa propriété. Le courtier immobilier, très
heureux, appose le « Vendu » sur l’écriteau. Le 1er mai, Jean, l’acheteur et
son courtier immobilier se présentent chez le notaire et la passation du titre
est réalisée. Notre courtier doit retirer son écriteau à sa sortie du notaire. Le
contrat de courtage n’est plus en force puisque Jean n’est plus propriétaire de
l’immeuble.
8) Preuve de transmission
 Pourquoi ?
- Pour démontrer au vendeur que l’information concernant son immeuble est
distribuée à tous les membres du réseau SIA (Service Inter-Agence).
9) Divulgation d’intérêt
 Comment ?
- Compléter l’avis de divulgation prévu à cette fin et déjà vu dans votre cours :
« LCI ».
 La loi et le règlement nous précisent les obligations du courtier immobilier :
Art. 21, LCI

Un courtier, de même qu’une agence et ses administrateurs et dirigeants, doivent agir
avec honnêteté, loyauté et compétence. Ils sont également tenus de divulguer tout conflit
d’intérêts. Les règles relatives à l’obligation de divulguer un conflit d’intérêts sont
prévues par règlement de l’Organisme.
Art. 12, Règlement sur les conditions d’exercice

Toute divulgation écrite requise par la Loi sur le courtage immobilier ou le présent
règlement doit être exprimée dans un langage simple, clair et concis. Elle doit être
présentée d’une manière logique, susceptible de porter à l’attention de la personne ou
de la société à laquelle elle est destinée, les informations qui doivent lui être transmises.
Table Chapitre
des matières
2 Page 76
Le titulaire de permis, qu’il soit ou non dans l’exercice de ses fonctions, qui, directement
ou indirectement, possède ou se propose d’acquérir un intérêt dans un immeuble ou une
entreprise qui fait l’objet d’un achat, d’une vente ou d’un échange ou encore agit ou se
propose d’agir à titre de prêteur à l’égard d’un prêt garanti par hypothèque immobilière
doit, avant la rédaction ou l’acceptation de la proposition de transaction par le
contractant pressenti, lui transmettre sans délai, par tout moyen faisant preuve de la date
et de l’heure de sa réception, un avis écrit indiquant : […] 6° la nature de l’intérêt qu’il
possède ou se propose d’acquérir; […] Le cas échéant, l’avis doit en outre indiquer le
fait que, pour son compte, le titulaire de permis négocie, a négocié ou a l’intention de
négocier la revente ou l’aliénation de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir.

Le titulaire de permis qui acquiert un intérêt direct ou indirect dans un immeuble ou une
entreprise ne peut représenter le vendeur. Il doit aviser ce dernier, sans délai et par écrit,
qu’il ne le représente pas et que celui-ci à la possibilité de se faire représenter par le
titulaire de permis de son choix.

Le titulaire de permis qui souhaite acquérir un intérêt direct ou indirect dans l’immeuble
ou l’entreprise qu’il est chargé de vendre, louer ou échanger en vertu d’un contrat de
courtage doit, avant de déposer sa proposition de transaction, mettre fin au contrat de
courtage. Toutefois, il ne peut mettre fin au contrat de courtage en vue de l’acquérir ou le
louer tant qu’il y a des transactions en cours sur l’immeuble ou qu’il collabore avec un
autre titulaire de permis en vue de la réalisation de la transaction sur l’immeuble.
Art. 23 Règlement sur les conditions d’exercice

Un titulaire de permis ne peut réclamer de rétribution lorsqu’il acquiert un intérêt dans un
immeuble ou une entreprise pour lui-même, pour une société ou une personne morale
dont il a le contrôle ou lorsque son conjoint, avec lequel il est marié ou uni civilement ou
avec lequel il vit en union de fait, ou une personne morale ou une société contrôlée par
ce dernier acquiert l’immeuble ou l’entreprise.
10) Divulgation d’une autre rétribution
 Comment ?
- Compléter l’avis de divulgation prévu à cette fin et déjà vu dans votre cours :
« LCI ».
 Quels sont les cas les plus fréquents ?
Table Chapitre
des matières
2 Page 77
- Les rétributions reçues d’un prêteur hypothécaire pour leur avoir dirigé un client
acheteur.
- La rétribution reçue d’un collègue courtier immobilier dans une autre région à qui
vous aurez référé un client.
- La référence d’un client vers un autre professionnel en échange d’une rétribution,
etc.

Toute entente de rétribution au bénéfice d’un titulaire de permis qui peut mettre en conflit
l’intérêt de ce titulaire avec celui d’une partie à une transaction doit lui être divulguée par
écrit. De plus, le titulaire de permis doit lui divulguer sans délai et par écrit l’identité de
l’autre personne ou société qui lui doit une rétribution, la nature de sa relation avec celle-
ci, ainsi que la nature de la rétribution due, dans le cas d’un avantage autre que
monétaire.
11) Divulgation d’un contrat de courtage d’achat
 Qu’est-ce qu’un contrat de courtage d’achat ?

- Dans un contrat de courtage d’achat, nous inversons les rôles habituels. Un
acheteur signe un contrat de courtage avec un courtier immobilier pour qu’il
recherche un immeuble correspondant à ses critères et l’acheteur rétribuera le
courtier immobilier pour cette transaction.

Le titulaire de permis doit divulguer sans délai à la partie avec laquelle il est lié par un
contrat de courtage, le fait qu’il est également lié par contrat de courtage à une autre
partie à la transaction.
Table Chapitre
des matières
2 Page 78
12) Engagements précis
 Quels sont les engagements les plus fréquents ?

- Publicité dans les journaux, revues.
- Garantie de toutes sortes.
- Caravane.
- Visite libre.
- Et plus encore.
13) Engagement d’achat
 Comment faire ?
- Déterminer les modalités de la transaction d’achat.
- Ne réclamer aucune rétribution.
14) Publicité
 Est-ce possible ?
- Oui, mais c’est plutôt rare !
Sous l’ancienne LCI, les contrats de courtage étaient signés au nom du courtier
immobilier agréé (nommés aujourd’hui « Agence ») et il assumait l’entière responsabilité
des opérations de courtage. Depuis le 1er mai 2010, la nouvelle loi impute au nouveau
courtier immobilier (sous l’ancienne loi « Agent immobilier») un partage de
responsabilités ce qui a un effet sur le libellé des contrats de courtage. L’annexe
transitoire a donc préséance sur les trois prochaines clauses (10.15, 10.16 et 10.17) du
Table Chapitre
des matières
2 Page 79
15) Remplacement du courtier immobilier
 Pourquoi un courtier immobilier quitte-t-il son agence ?

- Départ de la profession.
- Retraite.
- Maladie.
- Départ pour une autre agence.
- Etc.
16) Consentement d’annulation
17) Cessation d’agir


 Le règlement sur les conditions d’exercice nous précise d’autres obligations du

courtier immobilier :
Art. 24
L’agence à qui un contrat de courtage a été confié doit sans délai aviser par écrit son
contractant de tout changement quant à l’identité du courtier qui agit pour elle auprès de
ce contractant.
Art. 25
Dès que le courtier cesse d’agir à son compte, il doit en aviser par écrit les parties qu’il
représente. Le cas échéant, un tel avis devra indiquer le droit des parties de continuer
de faire affaires avec le courtier qui agit dorénavant pour le compte d’une agence, et
identifier celle-ci, ou de mettre fin au contrat de courtage.
Table Chapitre
des matières
2 Page 80
Art. 26
Lorsque le courtier cesse d’agir pour le compte d’une agence, le courtier et l’agence
doivent en aviser sans délai et par écrit les parties que représente le courtier. Le cas
échéant, un tel avis devra indiquer le droit des parties de continuer de faire affaires avec
l’agence, de continuer de faire affaires avec le courtier qui agit à son compte ou pour le
compte d’une nouvelle agence, et identifier celle-ci, ou de mettre fin au contrat de
courtage.
Art. 27
Le titulaire de permis à qui un contrat de courtage a été confié doit aviser par écrit son
contractant de tout changement quant à l’adresse de son établissement.
Art. 28
Le contrat de courtage conclu par un courtier qui exerce ses activités pour son propre
compte est réputé résilié à compter de la cessation des activités du courtier ou à
compter de la suspension ou de la révocation de son permis.
Table Chapitre
des matières
2 Page 81
L’annexe transitoire rend conforme à la LCI l’exercice du courtier immobilier ainsi que de
l’agence.
 À qui s’adresse chacune des clauses ?

- AT4 et AT5 à compléter par un courtier immobilier qui agit à son propre compte.
Ce courtier immobilier aura au moins 3 ans d’exercice au sein d’une agence tel
que l’exige la LCI.
- AT6 et AT7 à compléter par un courtier immobilier agissant au sein d’une agence,
ce qui sera votre situation, du moins pour les 3 premières années.
- Cette annexe n’a pas à être signée. Elle est complétée en même temps que le
contrat de courtage et le fait d’y apposer des paraphes est suffisant.
Table Chapitre
des matières
2 Page 82
18) Exclusion
 Simple à compléter :
- Nombre de jours d’exclusion (10 à 15 jours seraient suffisants …qu’en pensez-
vous ?)
- Nom et prénom complets du client exclus.
Exemple :
Vous avez proposé vos services professionnels à un vendeur à quelques reprises.

Après une dernière sollicitation, il accepte de vous confier le contrat de courtage
de son immeuble.
Par contre, il vous impose une limite : il insiste pour exclure de votre contrat de
courtage le nom d’un client qui lui a démontré un vif intérêt dans les derniers jours.
Il ne veut pas que la rétribution soit exigible dans ce cas, car l’intérêt de cet
acheteur potentiel provient de ses propres efforts de marketing et non pas des
vôtres.
Le fait d’exclure le nom de certains acheteurs de la portée du contrat de courtage ne

diminue en rien l’exclusivité du contrat de courtage. Le vendeur ne peut ni offrir en
vente son immeuble à d’autres acheteurs, ni confier un contrat de courtage à une autre
agence immobilière.
Table Chapitre
des matières
2 Page 83
2.11 Autres déclarations et conditions
 Pourquoi cet espace blanc ?

I. Débordement d’une clause.
Exemple :
Suite de 4.3 2o Inclusions : Terminer la liste des inclusions…
II. Avez-vous un peu de mémoire ?

 C’est à la section 11.1 que vous rendrez, le cas échéant, votre contrat
de courtage irrévocable, comme nous l’avons vu au début du chapitre à
la section 2.2.3. :
 Contrat de courtage est irrévocable jusqu’à son expiration.»
 La section 11.1 est «Le présent
 aussi utilisée pour faire renoncer le vendeur à son droit de dédit, comme
nous l’avons aussi vu à la section 2.2.3. :
« Je renonce à mon droit de dédit de trois jours en vertu de la Loi
sur le courtage immobilier. »
Signé : Propriétaire vendeur
N’oubliez surtout pas de faire renoncer le vendeur lui-même (chacun

des propriétaires) à son droit de dédit. À défaut la renonciation faite par
vous-même est sans effet.
 Nous avons étudié à la section des inclusions (section 2.2.4.3 du

présent manuel) la possibilité pour le vendeur de réduire la garantie
légale de qualité sur les inclusions, mais il est tout aussi possible de le
faire pour l’immeuble en soi. Il est ainsi très fréquent, voire
constamment, de réduire la garantie légale de qualité dans les cas de
succession, de reprise bancaire, de relogement corporatif et quelques
fois pour des propriétaires vendeurs habituels. Vous avez déjà étudié
cette matière dans le cours Code civil du Québec et droit statutaire en
immobilier et c’est à la présente section 11.1 que vous réduirez la
garantie légale de qualité par une stipulation à cet effet :
« La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux
risques et périls de l'acheteur. »
Table Chapitre
des matières
2 Page 84
Si vous envisagez réduire la garantie légale de qualité seulement sur
certains éléments ou composantes de l’immeuble, précisez-les en les
intégrant dans la clause.
III. Nouvelles dispositions légales :
Art. 118 Règlement sur les conditions d’exercices …. Représentation, publicité et

information sur les immeubles
Quel qu’en soit le support, toute fiche descriptive ou document similaire, destiné au
public, qui décrit un immeuble faisant l’objet d’un contrat de courtage, doit indiquer : […]
5° lorsque le contrat de courtage vise la vente de l’immeuble, une mention que le
document ou la fiche ne constitue pas une offre ou une promesse pouvant lier le
vendeur, mais qu’il constitue une invitation à soumettre de telles offres ou promesses.
Ajout à la clause 11.1 :
« Il est entendu que le présent contrat ne vaut pas promesse ou offre de vendre et qu’il
vise à inviter de façon générale le public à soumettre des promesses d’achat. »
Par cette mention le propriétaire vendeur peut refuser une promesse d’achat conforme
aux conditions prévues dans un contrat de courtage et accepter une promesse qui
pourrait être supérieur au prix mentionné dans son contrat de courtage.
Nous verrons la mention correspondante à ajouter à la fiche descriptive dans un

prochain chapitre.
2.12 Annexes
 Quelles sont ces annexes ?

- Annexe « G », avec son numéro, (générale) que nous verrons dans un prochain
chapitre.
- Déclaration du vendeur, avec son numéro, que nous verrons dans un prochain
chapitre.
- Tous autres documents tels : Procuration, déclaration de transmission, baux,
certificat de localisation, etc.
Table Chapitre
des matières
2 Page 85
2.13 Interprétation
2.14 Signatures
 Ouf !... C’est presque fini !

- Lire l’article 40 avec le vendeur.
- Répondre à toutes les questions du vendeur.
- Indiquer le lieu (adresse, ville) des signatures.
- Apposer la signature du vendeur et celle du courtier immobilier sur chacune des
deux copies.
- Conserver la copie originale pour le dossier du courtier immobilier.
- Remettre le double avec les signatures originales au vendeur.
- Faire intervenir le conjoint du propriétaire si ces personnes sont légalement
mariées, et/ou s’il y a une déclaration de résidence familiale inscrite sur
l’immeuble et aussi si le conjoint n’est pas copropriétaire vendeur de l’immeuble
mis en vente.
 La loi nous indique ce qu’elle attend du courtier immobilier :
Table Chapitre
des matières
2 Page 86
Art. 24 LCI
Le contrat est formé lorsque les parties l'ont signé.
Art. 25 LCI
Le courtier ou l’agence doit remettre un double du contrat au client. Le client n’est tenu à
l’exécution de ses obligations qu’à compter du moment où il est en possession d’un
double du contrat. Ce contrat peut être sur support papier ou sur tout autre support
permettant de l’imprimer et d’en assurer l’intégrité.
 Rappel : L’usage du télécopieur est à bannir en matière de contrat de contrat de

courtage.
Table Chapitre
des matières
2 Page 87
Résumé
Le contrat de courtage immeuble résidentiel est un contrat de service et de

consommation. Le contrat de courtage est révocable sauf qu’il est juridiquement
possible de le rendre irrévocable si telle est la volonté des parties.
Le contrat de courtage est un contrat exclusif pour immeuble résidentiel conclu entre
une personne ou une société et le courtier immobilier ou une agence. Il porte sur un
immeuble principalement résidentiel et ayant de un à quatre logements inclusivement ou
sur un condo.
Le contrat de courtage ne peut inclure une clause de renouvellement automatique. S’il y
a omission de fixer la date d’expiration du contrat, il aura une durée de 30 jours.
La LCI accorde au client vendeur un délai de 3 jours à partir du moment où le client
vendeur reçoit un double signé par lui et le courtier immobilier pour résilier le contrat de
courtage. La LCI prévoit aussi que le client puisse renoncer à ce droit si tel est sa
volonté.
L’annexe-contrat de courtage période transitoire (Annexe AT) doit être annexé à tout
contrat de courtage conclu et ce, depuis le 1er mai 2010.
1. Le courtier immobilier doit s’assurer que tout le contenu du contrat de courtage
reflète la volonté du vendeur.
2. Le courtier immobilier doit vérifier l’exactitude de toutes déclarations et informations
fournies par le vendeur et exiger du vendeur toutes les pièces preuve (documents)
prouvant ce qu’il déclare.
3. Le courtier immobilier doit effectuer les vérifications au registre foncier tous les actes
publiés sur l’immeuble. Il doit aussi s’assurer de la conformité de l’immeuble auprès
de la municipalité.
4. Le courtier immobilier doit effectuer des vérifications auprès de l’institution financière
du vendeur concernant le ou les hypothèques sur la propriété.
5. Le courtier immobilier doit conserver une copie de tous les documents fournis par le
vendeur pour son dossier.
6. Le courtier immobilier doit fournir toutes les explications requises par le vendeur
avant la signature du contrat de courtage.
7. Le courtier immobilier doit assurer un bon suivi auprès du vendeur afin de maintenir
à jour toutes les informations concernant l’immeuble mis en vente.
8. Le courtier immobilier doit informer le vendeur de toutes activités de courtage
relatives à sa propriété (visite, publicité, etc.).
Table Chapitre
des matières
2 Page 88
Exercices
1) Décrivez ce qu’est un immeuble dans le contrat de courtage.
2) À quel moment le contrat de courtage est-il formé?
3) Le Contrat de courtage exclusif – Vente d’un immeuble principalement résidentiel

peut-il être utilisé pour la vente d’un terrain vacant?
VRAI OU FAUX
Justification :
4) Un courtier immobilier peut prévoir une clause de prolongation automatique dans

un contrat de courtage dans le cas où l’immeuble ne serait pas encore vendu à
l’expiration du contrat de courtage initial.
VRAI OU FAUX
Table Chapitre
des matières
2 Page 89
Justification :
5) Vous signez un contrat de courtage avec un vendeur. Vous lui expliquez tous les
détails du contrat incluant l’explication de l’article 40 de la LCI. Vous écrivez
vous-même à la section 11,1 la mention suivante : « Le vendeur renonce à son
droit de dédit de trois jours en vertu de la loi sur le courtage immobilier » et le
vendeur signe le contrat de courtage en même temps que vous. La remise du
double du contrat de courtage est faite au même moment.
Quand le droit de dédit se termine t-il?
Justification :
6) À quelle date se termine le droit de dédit du vendeur, si le contrat de courtage est

signé le vendredi précédent la Fête du travail ? Le vendeur est en possession du
double du contrat signé par les parties au même moment et il a renoncé à son
droit de dédit tel que permis par la LCI.
a) Le lundi
b) Le mardi
c) Le mercredi
d) Le jeudi
7) Quel(s) document(s) nous indique(nt) les mesures de l’immeuble faisant l’objet

d’un contrat de courtage?
a) L’acte de vente
b) Le compte de taxes municipales ou scolaires
c) Le rapport d’évaluation professionnelle ayant servi au financement
d) Le certificat de localisation
Table Chapitre
des matières
2 Page 90
8) Quel(s) document(s) nous indique(nt) le numéro cadastral de l’immeuble faisant
l’objet du contrat de courtage?
a) L’acte de vente
b) Le compte de taxes municipales ou scolaires
c) Le rapport d’évaluation professionnelle ayant servi au financement
d) Le certificat de localisation
9) La contribution au fonds de prévoyance, ou à tout autre fonds de la copropriété

d’un vendeur doit lui être remise lorsqu’il y a vente de son condominium.
VRAI OU FAUX
Justification :
10) Donnez trois exemples de facteurs susceptibles de réduire la valeur d’un

immeuble de façon significative.
Table Chapitre
des matières
2 Page 91
11) Donnez deux exemples d’avis de non-conformité pouvant être reçus d’une
autorité compétente ou d’un assureur.
12) Quand le courtier immobilier doit-il retirer tout écriteau sur un immeuble : lorsque
la transaction est notariée ou à l’expiration du contrat de courtage?
Justification :
13) La garantie légale de qualité peut être soustraite dans une opération immobilière.
VRAI OU FAUX
Justification :
Table Chapitre
des matières
2 Page 92
14) Un vendeur qui reçoit une promesse d’achat en tous points conforme aux
conditions énumérées dans le contrat de courtage qu’il a conclu avec son courtier,
peut refuser la promesse d’achat et en accepter une autre à des conditions
différentes que celles énumérées au contrat de courtage.
VRAI OU FAUX
Quelle mention le courtier doit-il ajouter au contrat de courtage ?
15) Quelle est la principale conséquence associée à l’absence de remise d’un double
du contrat de courtage signé par les deux parties?
16) Quelle est la principale conséquence associée à l’usage du télécopieur pour

acheminer un contrat de courtage au vendeur?
17) Vous êtes maintenant courtier immobilier. Vous exercez avec l’agence
immobilière ABC immobilier Inc. L’agence est situé au 1850,
boul. Laurier, La Tuque (Québec) J2A 3Z9 et le numéro de téléphone est le
(819)450-6821. Votre permis porte le numéro : Y2301. Vous êtes membre de la
Chambre immobilière de la Mauricie et vous avez recours au service inter-
agences (SIA) de votre Chambre immobilière. Lorsque vous êtes courtier
inscripteur pour une propriété, vous acceptez de verser au courtier collaborateur
50% de ce que vous percevez à titre de rétribution.
Table Chapitre
des matières
2 Page 93
Après une présentation de vos services pour la mise en marché de leur propriété,
Lucie Blais (ingénieur) et Paul Beaulieu (mécanicien) décident de vous confier la
mise en vente de leur propriété. Ils vous contactent afin de fixer une rencontre
avec vous. La rencontre est fixée pour le 10 mai 2011 et vous signez un contrat
de courtage pour une période de 5 mois à leur résidence, ce même jour. Lucie et
Paul habitent la propriété mise en vente.
L’adresse de l’immeuble est le 3202, rue Aubry, G9I 2H1 La Tuque, QC et leur
numéro de téléphone est le (819) 452-0821.
La désignation cadastrale de l’immeuble se décrit comme suit : lot 5780719,
cadastre du Québec.
Les dimensions du terrain sont les suivantes : 25 mètres de façade X 40 mètres
de profondeur.
Vous avez effectué une analyse comparative de marché (étude de comparables)
et vous convenez avec eux de fixer le prix pour la mise en vente à 215, 000 $.
Sont inclus dans la vente : la cuisinière et le lave-vaisselle de marque Maytag, de
couleur blanche. Ils souhaitent conserver le lustre antique du hall d’entrée, leurs
tringles à rideaux et leurs stores. Le chauffe-eau est loué de Hydro-Canada au
montant de 10 $/mois.
Ils sont flexibles concernant les modalités de prise de possession et d’acte de
vente. Vous convenez avec eux qu’un délai de 30 jours suivant l’acceptation
d’une promesse d’achat sera suffisant pour livrer la propriété et que la date de la
signature de l’acte de vente sera ajustée en fonction de la date de la livraison de
l’immeuble. La rétribution est fixée à 6 % du prix de vente.
Les vendeurs vous déclarent qu’il y a, occasionnellement, infiltration d’eau par le
sous-sol lors de pluies abondantes ou au dégel.
L’hypothèque grevant l’immeuble est avec la Banque populaire de Grand-Mère
(prêt #63-285-106).
Vous vous engagez à publier une annonce bimensuelle dans une revue
immobilière et aussi à tenir une visite libre d’ici la fin mai.
Pour leur identification vos clients vous présentent ces pièces d’identité ; Lise
présente son permis de conduire (L4504-6281195, expiration 2120/01/14, date de
naissance 23 juin 1962), Paul présente aussi son permis de conduire (P5290-
9830467, expiration 2019/12/ 09, date de naissance 30 septembre 1961)
Suite à cette mise en situation :
-Complétez un Contrat de courtage exclusif vente d’un immeuble principalement

résidentiel et l’annexe AT (annexe contrat de courtage période transitoire).
-Mentionnez quels documents vous sont nécessaires pour rédiger le contrat de
courtage.
Table Chapitre
des matières
2 Page 94
Médiagraphie
 Code civil du Québec, www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca
 Loi sur le courtage immobilier, www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca
 Organisme d’autoréglementation du
courtage immobilier du Québec (OACIQ), www.acaiq.com
 Registre foncier du Québec, www.registrefoncier.gouv.qc.ca/
 Régie du logement, www.rdl.gouv.qc.ca/
 Guide publicité (intra net OACIQ)
Table Chapitre
des matières
2 Page 95
Table Chapitre
des matières
2 Page 96
CHAPITRE
03
Le contrat de courtage
non-exclusif – vente
COMPÉTENCE d’un immeuble
EG56 - Effectuer les opérations relatives principalement
aux contrats de courtage pour la vente, résidentiel
résidentiel.
Au terme de ce chapitre, l’étudiant sera en
mesure de comprendre les principales
différences entre le Contrat de courtage
exclusif – Vente d’un immeuble
principalement résidentiel et le Contrat de
courtage non-exclusif – Vente d’un
immeuble principalement résidentiel.
L’étudiant saura choisir judicieusement le

contrat de courtage (exclusif ou non-
exclusif) approprié aux contexte et
circonstances applicables à une situation
donnée, par lequel un vendeur a recours à
ses services pour l’aider à trouver un
acheteur.
Il aura intégré les clauses qui différencient

le contrat de courtage exclusif du contrat de
courtage non-exclusif.
Table Chapitre
des matières
3 Page 97
CHAPITRE 3 : Le contrat de courtage non-exclusif – vente d’un
immeuble principalement résidentiel
Mise en situation
Pierre, qui réside à Québec, se voit offrir un poste de niveau supérieur à Montréal.
Pierre accepte avec enthousiasme ce nouveau défi. Pierre souhaite que plusieurs
courtiers immobiliers de différentes agences travaillent afin de trouver l’acheteur pour sa
résidence. Il ne veut pas payer de rétribution s’il trouve lui-même l’acheteur pour sa
résidence. Est-ce possible ? Oui. Pierre signera plusieurs contrats de courtage non-
exclusifs avec plusieurs courtiers immobiliers de différentes agences.
L’usage du contrat de courtage non-exclusif est peu fréquent, voire même exceptionnel.
Il fait néanmoins partie des sept formulaires obligatoires.
Ce chapitre portera sur les clauses 2 – 7 – 9 et 10 du contrat de courtage non-exclusif.

Les autres clauses de ce contrat sont identiques à celles du contrat de courtage
exclusif. (Revoir au chapitre 2)
1. Contrat de courtage non exclusif – vente immeuble

Qu’est-ce qu’un contrat de courtage non-exclusif – vente immeuble

principalement résidentiel ?
Non-exclusif….Pourquoi ?
o Le vendeur peut offrir en vente son immeuble par lui-même ou par
l’intermédiaire d’autres courtiers immobiliers.
o Pas de diffusion permise sur le site du service inter-agence (SIA).
Table Chapitre
des matières
3 Page 98
2. Contrat de courtage non exclusif – vente immeuble
o L’objet ou l’engagement non-exclusif des parties. Le vendeur requiert les

services d’un seul courtier immobilier pour ce contrat de courtage et se
réserve le droit de procéder lui-même à la mise en marché de sa propriété.
o Plusieurs contrats de courtage avec plusieurs courtiers immobiliers

différents peuvent avoir effet en même temps.
o Clause inexistante au contrat de courtage exclusif.
o Précision sur le droit que conserve le propriétaire vendeur pour la mise en

vente de son immeuble.
o Conditions de mise en vente, par un propriétaire vendeur qui agit seul,

peuvent différer de celles inscrites sur le contrat de courtage.
Exemple : Le propriétaire vendeur annonce la propriété faisant l’objet du
contrat de courtage, à un prix différent de celui mentionné au contrat de
o Mêmes règles que celles qui s’appliquent au contrat de courtage exclusif.

(Revoir au chapitre 2)
Table Chapitre
des matières
3 Page 99
3. Rétribution du courtier immobilier
o Rétribution déterminée en pourcentage ou un montant d’argent fixe et

payable à la signature de l’acte de vente.
o Le courtier immobilier doit être la cause efficiente de la vente pour avoir

droit à sa rétribution, c’est-à-dire qu’il doit prouver hors de tout doute que
c’est lui qui a mis en contact l’acheteur et le vendeur. Il doit bien
documenter son dossier.
o Mêmes règles que contrat de courtage exclusif. (Revoir au chapitre 2)
4. Obligation du vendeur
Table Chapitre
des matières
3 Page 100
Comparons avec le contrat de courtage exclusif :
o Clause 9.1 et 9.2 du contrat de courtage exclusif sont retirées pour être
remplacées par l’article 9.1 du contrat de courtage non exclusif
o La première phrase de cet article 9.1 du contrat de courtage non-exclusif,

contrairement à l’article 9.2 du contrat de courtage exclusif précise que : «Sur
demande du courtier, le vendeur lui fournira ou lui permettra de consulter …».
Quelle différence y a-t-il avec la première phrase de la clause 9.2 du contrat
de courtage exclusif? Non obligation du propriétaire vendeur à fournir les
documents en sa possession au courtier immobilier. Il peut seulement lui
désigner l’endroit où il peut les consulter.
o Modification des mots «en exclusivité» par «de façon non exclusive» dès le
début de la clause.
o Même clause que 9.4 du contrat de courtage exclusif.
o Seule la numérotation est changée.
Table Chapitre
des matières
3 Page 101
5. Obligation du courtier immobilier
o Le contrat de courtage non-exclusif réduit à 9 les obligations du courtier

immobilier. Le contrat de courtage exclusif en compte 18.
o La numérotation est différente de celle du contrat de courtage exclusif.
o L’interprétation de ces clauses se retrouve à la clause 10 du contrat de

courtage exclusif. (Revoir au chapitre 2)
L’annexe-contrat de courtage période transitoire (AT) est jointe au contrat de

courtage non-exclusif. Elle est obligatoire tout comme au contrat de courtage
exclusif.
Table Chapitre
des matières
3 Page 102
Résumé
Le contrat de courtage non-exclusif permet au vendeur de vendre son immeuble lui-

même ou par l’intermédiaire de plusieurs courtiers immobiliers.
Le courtier immobilier doit faire la preuve à l’effet que c’est lui qui a intéressé l’acheteur.
Le propriétaire vendeur peut permettre au courtier immobilier une simple consultation

des documents relatifs à la mise en vente de sa propriété.
Le propriétaire vendeur peut offrir en vente son immeuble à des conditions différentes
de celles inscrites au contrat de courtage non-exclusif.
L’annexe transitoire tel qu’identifiée précédemment doit être jointe au contrat de

Table Chapitre
des matières
3 Page 103
Exercices
1. Le propriétaire vendeur peut signer plusieurs contrats de courtage non-exclusifs

pour la mise en vente de son duplex et ce pour la même période.
VRAI OU FAUX
Explication :
Table Chapitre
des matières
3 Page 104
Médiagraphie
Site OACIQ → LCI et ses règlements www.acaiq.com
Table Chapitre
des matières
3 Page 105
Table Chapitre
des matières
3 Page 106
CHAPITRE
04
Les modifications et les
COMPÉTENCE avis de réalisation de
EG56 - Effectuer les opérations relatives conditions
principalement résidentiel.
À la fin de ce chapitre, l’étudiant
comprendra l’usage du formulaire
«Modifications et avis de réalisation de
conditions».
Il saura dans quelle situation utiliser ce

formulaire. Il connaîtra les règles
applicables à l’utilisation de ce formulaire
obligatoire.
Finalement, il sera capable de compléter ce

formulaire lorsqu’il est joint au contrat de
courtage.
Table Chapitre
des matières
4 Page 107
CHAPITRE 4 : Les modifications et les avis de réalisation de conditions
Mise en situation
Jean a fait appel à un courtier immobilier pour la mise en vente de sa propriété. Le

contrat de courtage exclusif liant Jean et son courtier immobilier prend fin le 4 mai 2011.
Suite à une rencontre avec son courtier immobilier, Jean décide de prolonger la durée
de son contrat. Jean accepte que son contrat de courtage prenne fin le 4 juillet 2011.
Jean et son courtier immobilier complèteront un formulaire «Modifications et avis de
réalisation de conditions».
1. La règlementation adoptée en vertu de l’ancienne Loi sur le

courtage immobilier dicte la conduite du courtier immobilier.
Le règlement de l’ACAIQ Art. 99

Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit utiliser le formulaire
obligatoire « Modifications et avis de réalisation de conditions » lorsque les parties
veulent apporter une modification à un formulaire obligatoire «Contrat de courtage
exclusif — Vente d'un immeuble principalement résidentiel», «Contrat de courtage non
exclusif — Vente d'un immeuble principalement résidentiel» ou «Promesse d'achat»
qu'elles ont déjà signé.
2. Modifications et avis de réalisation de conditions.
Table Chapitre
des matières
4 Page 108
2.1 Identification du contrat
o Obligation de faire une référence au contrat de courtage (dans le cadre du

présent cours) par le numéro du formulaire (imprimé en bas à droite).
o Au moyen de ce formulaire, possibilité de modification au contrat de courtage

ou à la promesse d’achat.
o Modification à un seul contrat principal à la fois (au Contrat de courtage ou à

la Promesse d’achat).
Comment compléter cette section pour modifier un contrat de courtage ?
o Indiquer le numéro du formulaire du contrat de courtage dans l’espace prévu.
o Indiquer l’adresse complète de l’immeuble tel qu’inscrit à la clause 3.1 du

2.2 Modifications
Table Chapitre
des matières
4 Page 109
a) Date et heure de l’expiration……
o Indiquer le numéro de la clause (2.1) du contrat de courtage à modifier.

(Premier espace).
o Indiquer la nouvelle date et l’heure (23h59) de fin du contrat de courtage à

modifier (Deuxième espace).
b) Prix de vente….
o Indiquer le numéro de la clause (4.1) du contrat de courtage à modifier.

(Premier espace).
o Indiquer le nouveau prix de vente en lettres et en chiffres. (Deuxième

espace).
o Sera étudiée au cours relatif aux «promesses d’achat» résidentielles.
o Indiquer le numéro de la clause ou des clauses à modifier au contrat de

courtage.
o Rédiger la modification apportée à cette clause.
Table Chapitre
des matières
4 Page 110
o Exemple : Le propriétaire vendeur vous informe et vous transmet une
photocopie de l’avis de non-conformité pour la cheminée de son poêle à
granules, reçu de son assureur. À compléter de la façon suivante :
M2.3 Autres modifications :

8.2.2 Le vendeur déclare avoir reçu de son assureur, un avis de non-
conformité concernant la cheminée de son poêle à granules.
Très important : Toute modification apportée au contrat de courtage après sa signature

doit être faite sur le formulaire «Modifications et avis de réalisation de conditions».
o Sera étudiée au cours relatif aux «promesses d’achat» résidentielles.
2.3 Autres conditions
o Le texte parle de lui-même.
Table Chapitre
des matières
4 Page 111
2.4 Les signatures
Comment bien compléter ?
À gauche À droite
Inscrire un «X» dans la case à Inscrire un «X» dans la case à gauche du mot
gauche du mot courtier. vendeur.
Indiquer l’adresse de la signature. Indiquer l’adresse de la signature.
Indiquer la date de la signature. Indiquer la date de la signature.
Le courtier appose sa signature Le vendeur appose sa signature.
Tableau 4.1
Table Chapitre
des matières
4 Page 112
Section «Intervention du conjoint»
Compléter cette section si le propriétaire vendeur est légalement marié et que son
conjoint n’est pas copropriétaire de l’immeuble mis en vente et que l’immeuble a fait
l’objet d’une déclaration de résidence familiale.
Tableau 4.2
Toutes les règles déjà vues au chapitre 2 (contrat de courtage exclusif) s’appliquent :
o Signatures originales (pas de photocopie, pas de télécopie).

o Remise du double au propriétaire vendeur.
o Aucune signature de témoin au contrat de courtage ni au formulaire
«modifications et avis de réalisations de conditions» si rattaché au contrat de
courtage.
Tableau 4.3
Table Chapitre
des matières
4 Page 113
Résumé
Le formulaire «modifications et avis de réalisations de conditions» est imposé par la

règlementation. Il fait partie des sept formulaires obligatoires.
Ce formulaire doit indiquer à quel document principal il se rattache, soit au contrat de

courtage ou à la promesse d’achat. Il doit indiquer clairement le numéro du contrat de
courtage (dans le cadre du présent cours) ou de la promesse d’achat qui est modifié.
Il doit indiquer l’adresse de la propriété en cause.
Il doit respecter toutes les règles qui s’appliquent au contrat de courtage exclusif.
Après la signature d’un contrat de courtage, toutes modifications apportées à ce contrat

doit être fait sur le formulaire « Modifications et avis de réalisation de conditions ».
Table Chapitre
des matières
4 Page 114
Exercices
1. Vous êtes courtier immobilier et votre client vendeur vous demande de modifier la
date d’expiration d’un contrat de courtage et le prix demandé au contrat de courtage
pour le même immeuble et lors d’une même rencontre. Vous devrez compléter deux
formulaires « Modifications et avis de réalisation de conditions ».
VRAI OU FAUX
Justification :
2. Le formulaire « Modifications et avis de réalisation de conditions » peut modifier un

contrat de courtage et une promesse d’achat portant sur le même immeuble en
même temps, en autant que toutes les parties contractantes aient signé le formulaire.
VRAI OU FAUX
Justification :
Table Chapitre
des matières
4 Page 115
3. Jean courtier immobilier complète une « Modifications et avis de réalisation de
conditions » afin de prolonger la durée d’un contrat de courtage. Le propriétaire
vendeur est en vacances en Floride. Ce dernier demande à Jean de lui transmettre
par télécopieur le formulaire à signer. Jean accepte. Il demande à son client de lui
retransmettre le document signé par télécopieur ou par courriel.
Cette façon de faire est conforme à la LCI.
VRAI OU FAUX
Justification :
4. Jean courtier immobilier complète un formulaire « Modifications et avis de réalisation

de conditions » afin de prolonger la durée d’un contrat de courtage. Le propriétaire
vendeur accepte de prolonger la date du contrat de courtage jusqu’au 31 décembre
2011. Peu d’acheteurs ce sont manifestés depuis la mise en vente de sa propriété.
Jean lui suggère de réduire le prix de mise en vente de sa propriété à 230,00$ et le
vendeur accepte. Ce vendeur compte déménager dans un immeuble neuf dès la
vente du sien, il équipera sa nouvelle demeure de nouveaux appareils
électroménagers ce qui n’était pas prévu lors de la signature du contrat de courtage.
Aussi, il demande à Jean d’inclure dans son prix de vente; sa cuisinière, son
réfrigérateur et son four à micro-ondes tous de marque Inglis et de couleur blanche.
Les appareils existants seront vendus sans garantie.
Table Chapitre
des matières
4 Page 116
Complétez pour Jean les sections M2.1 et M2.3 du formulaire suivant :
Table Chapitre
des matières
4 Page 117
Médiagraphie
LCI et ses règlements www.publicationsduquebec.gouv.qc.ca
Table Chapitre
des matières
4 Page 118
CHAPITRE
05
L’annexe G - générale
COMPÉTENCE
À la fin de ce chapitre, l’étudiant aura acquis
toutes les notions reliées à l’utilisation de
l’annexe G – générale, document
complémentaire au contrat de courtage.
Il connaîtra aussi toutes les règles

applicables à ce formulaire.
Table Chapitre
des matières
5 Page 119
CHAPITRE 5 : L’annexe G - générale
Mise en situation
Un courtier immobilier est à compléter un contrat de courtage exclusif. La liste des

inclusions nécessite une description sur plusieurs lignes. La clause 4.3 du contrat de
courtage n’en comporte qu’une. Le courtier immobilier complètera alors l’annexe «G».
1. La règlementation adoptée en vertu de l’ancienne Loi sur le

courtage immobilier dicte la conduite du courtier immobilier.
Le règlement de l’ACAIQ Art. 100

Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier ne doit utiliser le formulaire
obligatoire «Annexe G Générale» que pour compléter les termes et conditions des
formulaires obligatoires «Contrat de courtage exclusif — Vente d'un immeuble
principalement résidentiel», «Contrat de courtage non exclusif — Vente d'un immeuble
principalement résidentiel» ou «Promesse d'achat». Le titulaire ne doit notamment pas
utiliser le formulaire « Annexe G Générale » pour apporter une modification à un
formulaire obligatoire «Contrat de courtage exclusif — Vente d'un immeuble
principalement résidentiel», «Contrat de courtage non exclusif — Vente d'un immeuble
principalement résidentiel» ou «Promesse d'achat» que les parties ont déjà signé.
2. Annexe «G» - général
Table Chapitre
des matières
5 Page 120
2.1 Identification du contrat principal
o Obligation de faire une référence au contrat de courtage (dans le cadre du

présent cours) par le numéro du formulaire (imprimé en bas à droite).
o Joint à un seul contrat principal à la fois. (au CC ou à la PA).
Comment compléter pour compléter un contrat de courtage ?
o Indiquer le numéro du formulaire du contrat de courtage dans l’espace prévu.
o Indiquer l’adresse complète de l’immeuble tel qu’inscrit à la clause 3.1 du

2.2 Termes et conditions supplémentaires
Table Chapitre
des matières
5 Page 121
o Énumérer clairement chaque débordement d’une clause du contrat de
courtage.
o
o Rédaction d’une nouvelle clause qui ne figure pas au contrat de courtage
auquel l’annexe G est joint.
Exemple 1 : Débordement de clause
Lors de la conclusion d’un contrat de courtage, il y avait quatre personnes

étant toutes propriétaires, les deux premières sont identifiées sur la page 1,
les deux autres sur l’annexe G. La liste des inclusions nécessite une
description sur plusieurs lignes. L’énumération des droits réels (limitations de
droits privés) est plus longue que ce que la section 8,2 7 o peut contenir. La
section 11 du contrat de courtage est déjà complète et il y a lieu de rendre le
contrat de courtage irrévocable. Tous ces ajouts devraient être faits sur
l’Annexe G – Générale de la façon suivante :
G2 Termes et conditions supplémentaires :
Vendeur 3 : Nom et adresse du vendeur 3

Vendeur 4 : Nom et adresse du vendeur 4
4,3 Inclusions (suite) : Faire l’énumération de toutes les inclusions ou
terminer la liste non complétée en 4,3.
8,2 7o : Faire l’énumération de toutes les limitations de droit privé ou
terminer la liste non complétée en 8,2 7o.
Exemple 2 : Nouvelle clause au contrat de courtage ci-joint :

Diminution de la rétribution
Clause éditée en janvier 2006
Dans le cas où une promesse d'achat serait présentée par l'intermédiaire du

représentant du courtier mentionné en 1 pendant la durée du présent contrat
et que cette promesse d'achat conduirait effectivement à la vente de
l'immeuble, le courtier s'engage à ne réclamer du vendeur qu'une rétribution
de _____ %.
Malgré ce qui précède, il n'y aura pas de diminution de la rétribution dans

l'éventualité où une ou plusieurs promesses d'achat seraient présentées par
l'intermédiaire d'autres agents ou courtiers immobiliers, concurremment à une
promesse présentée par l'intermédiaire du représentant du courtier
mentionné en 1.
o Cette clause est tirée du recueil de clauses types produit par l’OACIQ.
Table Chapitre
des matières
5 Page 122
2.3 Signatures
Comment bien compléter ?
À gauche À droite
Inscrire un «X» dans la case à gauche du mot Inscrire un «X» dans la case à
courtier. gauche du mot vendeur.
Indiquer l’adresse de la signature. Indiquer l’adresse de la signature.
Indiquer la date de la signature. Indiquer la date de la signature.
Le courtier appose sa signature Le vendeur appose sa signature.
Tableau 5.1
Section «Intervention du conjoint»

Compléter cette section si le propriétaire vendeur est légalement marié et que son
conjoint n’est pas copropriétaire de l’immeuble mis en vente et que l’immeuble a fait
l’objet d’une inscription de résidence familiale.
Tableau 5.2
Table Chapitre
des matières
5 Page 123
Toutes les règles déjà vues au chapitre 2 (contrat de courtage exclusif) s’appliquent :
o Signatures originales (pas de photocopie, pas de télécopie).
o Remise du double au propriétaire vendeur.
o Aucune signature de témoin au contrat de courtage ni au formulaire «Annexe G»
si rattaché au contrat de courtage.
Tableau 5.3
Table Chapitre
des matières
5 Page 124
Résumé
Le formulaire «Annexe G – générale» est édicté par la LCI. Il fait partie des sept
formulaires obligatoires.
Ce formulaire doit indiquer à quel document principal il se rattache, soit au contrat de

courtage ou à la promesse d’achat. Il doit indiquer clairement le numéro du contrat de
courtage (dans le cadre du présent cours) ou le numéro de la promesse d’achat.
Il doit indiquer l’adresse de la propriété en cause.
Il doit respecter toutes les règles qui s’appliquent au contrat de courtage exclusif.
Le formulaire « Annexe G- générale » est complété en même temps que la rédaction du

contrat de courtage soit avant la signature du contrat de courtage.
Table Chapitre
des matières
5 Page 125
Exercices
1. Quelle distinction faites-vous entre le formulaire «Modifications et avis de réalisation

de conditions» et celui intitulé «Annexe G – générale».
2. Le formulaire « Annexe G – Générale » peut compléter à la fois un contrat de

courtage et une promesse d’achat.
VRAI OU FAUX
Justification :
3. Lorsqu’elle se rattache à un contrat de courtage, « l’Annexe G – générale » doit

comporter les signatures originales.
VRAI OU FAUX
Justification :
Table Chapitre
des matières
5 Page 126
Médiagraphie
LCI et ses règlements www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca
Recueil clauses types de l’OACIQ www.acaiq.com (intranet)
Table Chapitre
des matières
5 Page 127
Table Chapitre
des matières
5 Page 128
CHAPITRE
06
La déclaration du
COMPÉTENCE vendeur
Effectuer les opérations relatives aux
contrats de courtage pour la vente, l’achat
ou la location d’un immeuble principalement
résidentiel.
À la fin de ce chapitre, l’étudiant
comprendra l’importance de
l’utilisation de ce formulaire
recommandé par l’OACIQ.
Il aura acquis les connaissances

pour assister le propriétaire
vendeur dans la rédaction du
formulaire «Déclaration du vendeur
sur l’immeuble».
Finalement, il aura compris

l’importance d’inciter fortement le
propriétaire vendeur à compléter ce
document qui sera le point de
départ de l’expert qui procèdera à
l’inspection de l’immeuble.
Table Chapitre
des matières
6 Page 129
CHAPITRE 6 : La déclaration du vendeur
Mise en situation
Pierre confie la mise en vente de sa propriété à un coutier immobilier. Ce dernier et le

vendeur terminent la section 8 du contrat de courtage. Son courtier immobilier lui
recommande alors fortement de compléter le formulaire «Déclaration du vendeur sur
l’immeuble». Avec le support de son courtier immobilier, Pierre accepte de répondre à
toutes les questions de ce formulaire. Il est conscient que cela le protègera et permettra
de ne rien oublier en faisant ainsi preuve d’une grande transparence.
Le formulaire «Déclaration du vendeur» (DV) sert à compléter les déclarations faites par
vendeur à la section 8 du contrat de courtage. Ce formulaire, une fois complété et signé
par le propriétaire vendeur, servira de point de départ pour l’inspection de son
immeuble par un expert en bâtiment si une promesse d’achat acceptée par lui est
conditionnelle à une inspection pré achat par un expert en bâtiment.
La règlementation dicte la conduite du courtier immobilier :
Règlement sur les conditions…. sur la déontologie Art. 82

Le courtier ou le dirigeant d’agence doit également recommander au propriétaire de
l’immeuble de fournir ses déclarations sur l’immeuble à toute personne qui se propose
d’acquérir un intérêt dans l’immeuble.
Les articles 83 – 84 et 85 de la déontologie nous invitent à obtenir et vérifier toutes les

informations concernant l’immeuble afin d’assurer une transparence irréprochable dans
l’information transmise au courtier immobilier collaborateur et à tout client acheteur.

Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la partie
qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction.
Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur
l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse
déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette
transaction concernant la protection du patrimoine visé.
Table Chapitre
des matières
6 Page 130
Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir,
conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter
défavorablement la partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties
à une transaction ou l’objet même de cette transaction.

Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la partie qu’il représente et toutes les
parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter
défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction.
Qui complète ce formulaire ? Le courtier immobilier en collaboration avec le

propriétaire vendeur.
o Généralités
o Ce rectangle en caractère gras est reproduit au début de chacune des quatre

pages du formulaire Déclarations du vendeur (DV).
o Obligation de faire référence au contrat principal (au contrat de courtage dans

le cadre du présent cours) en indiquant le numéro du formulaire (imprimé au
bas à droite).
1. Identification de l’immeuble
o Inscrire l’adresse complète avec le code postal.
Table Chapitre
des matières
6 Page 131
2. Informations générales
o Facile, facile …
3. Infiltration
→ Si la réponse est oui :
o Conserver pour votre dossier de contrat de courtage, la photocopie des

documents obtenus, le cas échéant, par le vendeur, suite à une réparation.
Table Chapitre
des matières
6 Page 132
4. Terrain
o Conserver pour votre dossier de contrat de courtage la photocopie des

documents obtenus (par le vendeur), le cas échéant, suite à une
réparation.
5. Sous-sol bâtiment

réparation.
o Faire une vérification auprès de la municipalité et/ou du ministère de

l’environnement.
Table Chapitre
des matières
6 Page 133
Exemple : Le propriétaire vendeur déclare que son ancien réservoir à
l’huile était percé et qu’il y a eu un léger déversement. Dans un cas tel cas,
il y a un risque que le sol soit contaminé. À qui le courtier immobilier et le
propriétaire vendeur doivent-ils s’adresser pour s’assurer du respect des
normes à suivre dans une telle situation?... Réponse : Au ministère de
l’environnement.
6. Qualité de l’air intérieur

réparation.
o Recommander au vendeur de faire analyser la qualité de l’air si on

retrouve des moisissures importantes.
7. Toiture

documents obtenus (par le vendeur), le cas échant, suite à une
réparation.
Table Chapitre
des matières
6 Page 134
8. Plomberie et drainage
→Si la réponse est oui :

réparation.
o Faire une vérification auprès de la municipalité.
Exemple : Le propriétaire vendeur déclare que son immeuble est équipé

d’un puisard pour le déversement des égouts. Dans un cas tel cas, il se
pourrait bien que la municipalité concernée exige du nouveau propriétaire
de l’immeuble qu’il s’équipe d’une fosse septique règlementaire avec
champs d’épuration. Le courtier immobilier et le propriétaire vendeur
doivent s’informer auprès de la municipalité.
Table Chapitre
des matières
6 Page 135
9. Électricité

réparation.
Table Chapitre
des matières
6 Page 136
10. Chauffage et climatisation

réparation.
Table Chapitre
des matières
6 Page 137
11. Insectes et animaux nuisibles

réparation.
12. Dettes reliées aux équipements et appareils

réparation.
o Exemple : Lave-vaisselle encastré, qui a été financé sur 24 mois sans

intérêt et sur lequel il reste 6 mois à payer.
Table Chapitre
des matières
6 Page 138
13. Rapport d’inspection ou autres expertises existants

réparation.
14. Autres informations

réparation.
Table Chapitre
des matières
6 Page 139
15. Améliorations importantes à l’immeuble et précisions
o La longueur des espaces disponibles de cette section a été volontairement

réduite pour fins de l’étude de celle-ci.
o Section prévue pour apporter toute précision à l’une ou l’autre des clauses
qui précède : Si un espace supplémentaire est requis, une annexe «G»
sera jointe au présent formulaire (cas rare).
Table Chapitre
des matières
6 Page 140
16. Signatures
o Attirer l’attention du vendeur sur le contenu de sa déclaration faite par lui

avant les signatures.
o Indiquer le lieu de la signature et la date du jour de la signature.
o Écrire en lettres carrées le ou les noms du ou des vendeurs.
o Les signatures du ou des vendeurs et du témoin (habituellement le courtier

immobilier) doivent être originales sur chacune des copies.
Table Chapitre
des matières
6 Page 141
o La section « accusé de réception » sera signé par un acheteur qui désire
consulter la déclaration du vendeur sur l’immeuble (DV) avant de de
décider ou non de présenter au propriétaire vendeur (par l’intermédiaire
de son courtier immobilier) une promesse d’achat sur l’immeuble en
cause.
o Ce formulaire sera joint au contrat de courtage (dans le cadre du présent

cours) ou à une promesse d’achat si la déclaration n’a pas été complétée
par le propriétaire vendeur lors de la mise en vente de la propriété. Il sera
joint aussi à la fiche descriptive qui nous verrons dans un prochain
chapitre.
Je vous invite à consulter le site de l’OACIQ en page d’accueil et taper un mot

clé (exemple : Radon) dans la fenêtre située en haut au centre et puis faite
« enter » et vous pourrez consulter plusieurs articles qui traitent de presque tous
les sujets abordés dans ce formulaire.
Très intéressant mais surtout très éducatif!
Table Chapitre
des matières
6 Page 142
Résumé
Le formulaire «Déclaration du vendeur» (DV) est un formulaire fortement recommandé.
Le courtier a l’obligation de recommander au propriétaire vendeur de compléter la DV.
Ce formulaire est d’une grande utilité lors d’une inspection de l’immeuble fait par un
expert en bâtiment.
Ce formulaire doit être complété par le courtier immobilier en collaboration avec le

propriétaire vendeur et signé par le propriétaire vendeur avec l’assistance de son
courtier.
Il doit indiquer à quel document il est joint.
La DV protège le propriétaire vendeur et ajoute de la transparence à la transaction.
Le propriétaire vendeur doit fournir toutes les pièces justificatives qu’il a en sa

possession.
Le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » (DV) sera remise à l’acheteur

qui en fait la demande.
Les signatures doivent être originales sur chacune des copies.
Table Chapitre
des matières
6 Page 143
Exercices
1. Les déclarations faites par le vendeur dans le formulaire « Déclarations du vendeur

sur l’immeuble » (DV) sont identiques aux déclarations faites par ce dernier à la
section 8 « Déclarations du vendeur » contenue dans un contrat de courtage
VRAI OU FAUX
Justification :
2. Le courtier immobilier doit recommander au propriétaire vendeur de compléter le

formulaire de « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » (DV). Quelle est l’utilité des
déclarations contenues dans ce formulaire?
3. Il est important de s’assurer que tous les équipements ou appareils reliés à

l’immeuble (Exemple : lave-vaisselle) soient totalement payés.
Justification :
Table Chapitre
des matières
6 Page 144
4. Le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » (DV) peut être remis à un
acheteur qui en fait la demande.
VRAI OU FAUX
Justification :
Table Chapitre
des matières
6 Page 145
Médiagraphie
 Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)

www.acaiq.com
 Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ)

www.aibq.qc.ca
Table Chapitre
des matières
6 Page 146
CHAPITRE
07
Le contrat de
COMPÉTENCE courtage exclusif -
Effectuer les opérations relatives aux
contrats de courtage pour la vente, l’achat
location
ou la location d’un immeuble principalement
résidentiel.
À la fin de ce chapitre, l’étudiant aura acquis
toutes les notions propres au contrat de
courtage exclusif – location.
Il sera ainsi capable expliquer chacune des

clauses de ce contrat.
Il pourra constituer un dossier de contrat de

courtage exclusif – Location.
Table Chapitre
des matières
7 Page 147
CHAPITRE 7 : Le contrat de courtage exclusif - location
Mise en situation
Lucie décroche un contrat de travail pour une période d’un an. Comme elle sera
absente du pays pour une longue période, elle décide de louer sa propriété durant cette
absence. Lucie sollicite les services d’un courtier immobilier pour la mise en location de
sa maison.
Le contrat de courtage exclusif – location est un formulaire recommandé par l’OACIQ.

Ce contrat de courtage répond aux règles édictées par l’article 26 de la Loi sur le
courtage immobilier (LCI).
Le contrat de courtage exclusif – location étudié contient des règles sévères découlant
des droits des locataires en vertu du Code civil du Québec (CcQ) et de la loi sur la
Régie du logement. Il sera utilisé dans le cas d’un propriétaire bailleur qui cherche un
locataire pour usage d’habitation, c’est-à-dire le lieu où il habitera. Le contrat de
courtage exclusif – location ne peut pas être utilisé pour la mise en location d’un
immeuble à des fins de villégiature (chalet dans les Laurentides). Un tel contrat de
location d’un immeuble à des fins de villégiature est régi par les règles générales du
contrat de location du CcQ.
LCI Art. 23
Le présent chapitre s’applique à un contrat conclu entre une personne physique ou une
société et un courtier ou une agence en vertu duquel ce courtier ou cette agence
s’engage à agir comme intermédiaire pour l’achat, la vente, la location ou l’échange de
l’un des immeubles suivants :
1o d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de
cinq logements;
2o d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une
convention ou d’une déclaration visée aux articles 1009 à 1109 du Code civil du Québec
(1991, chapitre 64)
Le contrat de courtage exclusif – location doit être rédigé par écrit.
Table Chapitre
des matières
7 Page 148
1. Identification des parties
o Mêmes notions que pour contrat de courtage exclusif – vente d’un

immeuble principalement résidentiel. (Revoir ces notions au chapitre 2)
2. Objet et durée du contrat
2.1 Le bailleur retient en exclusivité les services du courtier pour offrir en

location les lieux ci-après décrits et agir à titre d’intermédiaire en vue de réaliser
une entente visant la location. Ce contrat est irrévocable jusqu’à 23h59 le
_________________.
o En exclusivité → le courtier immobilier est le seul à faire la mise en

location de l’immeuble.
o Irrévocable → ne peut être résilié à moins que les parties au contrat y

consentent.
3. Description sommaire des lieux
o Adresse → déjà vu au contrat de courtage exclusif – vente d’un immeuble

principalement locatif. (Revoir ces notions au chapitre2)
o Désignation cadastrale → à compléter seulement pour la location d’un

terrain.
Table Chapitre
des matières
7 Page 149
o Superficie → terrain, logement, résidence. (Selon le cas)
o Condo → déjà vu au contrat de courtage exclusif – vente d’un immeuble

principalement résidentiel. (Revoir ces notions au chapitre2)
4. Loyer et conditions de location
o Fixer le montant du loyer (mensuel, annuel ou autre) et la durée de

location en fonction des intentions et des besoins du propriétaire bailleur.
o TPS/TVQ pour immeuble commercial seulement.
o Inclusions → Exemple : poêle, réfrigérateur, déneigement, etc.
o Exclusions → Exemple : électricité, eau chaude, etc.
o Option de renouvellement → pour immeuble commercial et de villégiature

seulement.
o Utilisation des lieux → vérification par le courtier immobilier auprès de la

municipalité des règlements en vigueur. Exemple : Règlement de
zonage : « Peut-on y opérer un salon de coiffure?... »
Table Chapitre
des matières
7 Page 150
5. Loyer et conditions de location
o Revoir ces notions étudiées au chapitre2.
Table Chapitre
des matières
7 Page 151
6. Rétribution du courtier
6.1
o Rétribution due lors de la signature du bail ou lorsque le locataire prendra

possession des lieux.
o Rétribution → en chiffres et en lettres (comme un chèque) ou en

pourcentage.
o Si le loyer demandé à la clause 4.1 est mensuel, la rétribution sera

calculée sur cette mensualité. Si le loyer demandé à la clause 4.1 est
annuel, la rétribution sera calculée sur ce loyer annuel.
 Exemple 1 :
4.1 → Le loyer demandé est de … 1 000 $/ mois …
4.4 → Durée de location … 12 mois
6.1 → Rétribution … 10%
La rétribution sera de → 100 $ (1 000$ x 10% = 100$)
 Exemple2 :
4.1 → Le loyer demandé est de … 12 000$ / année …
4.4 → Durée de location … 1 an
6.1 → Rétribution … 10%
La rétribution sera de → 1 200$ (12 000$ x 10% = 1 200$)
o Ou montant forfaitaire
Table Chapitre
des matières
7 Page 152
 Exemple :
6.1 → Rétribution … 1 000$
La rétribution sera de 1 000$ peu importe que le loyer établi soit
mensuel ou annuel.
Quand la rétribution est-elle due par le propriétaire bailleur ?
6.1.1
o Lorsque la location se réalise pendant la durée du contrat de courtage

avec ou sans le concours du courtier immobilier.
6.1.2
o Lorsque la location se réalise dans les 180 jours suivant l’expiration du

contrat de courtage à une personne que le coutier immobilier a intéressé
pendant la durée du contrat de courtage.
o Ce délai de 180 jours peut être prolongé jusqu’à 365 jours pour un
immeuble non résidentiel.
o Revoir les règles qui s’appliquent à la clause 7.1.3 du contrat de courtage

exclusif – vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq
logements (Chapitre2).
6.2
o Exemple : « L’équivalent d’un mois de loyer».
Table Chapitre
des matières
7 Page 153
6.3
o Rétribution fixée avec le propriétaire bailleur.
6.4
o Non applicable pour un immeuble résidentiel.
6.5
o TPS et TVQ imposées sur la rétribution.
7. Autres déclarations et conditions
7.1
o Espace prévu pour un débordement de clause
o Exemple : suite 6.2 … et ajouts spécifiques comme :
 Conditions particulières pour visite des lieux

 Etc.
Table Chapitre
des matières
7 Page 154
7.2
o L’espace est insuffisant à la clause 7.1 ? L’annexe «G» sera jointe à ce

o Note importante … Verso du formulaire
o Nous reviendrons aux signatures plus loin. Le verso du formulaire faisant

partie intégrante de ce contrat de courtage, peut-on signer avant de l’avoir
lu et expliqué à notre propriétaire bailleur?... Non est la bonne réponse!
8. Déclaration du bailleur
Table Chapitre
des matières
7 Page 155
8.1
o Le propriétaire bailleur déclare sa bonne foi.
8.2.1
o Exemple : Réglementation de la municipalité qui interdit un salon de

coiffure dans ce logement.
8.2.2 à 8.2.6°
o Revoir règles au chapitre 2 contrat de courtage exclusif – vente d’un

immeuble principalement résidentiel (Clause 8)
8.2.7
o Non applicable pour un immeuble résidentiel
8.2.8
o Revoir notions «Droit de la famille» de votre cours «Droit immobilier».
8.2.9
o Exemple : Le propriétaire bailleur a obtenu le consentement du locataire

afin que le courtier immobilier puisse communiquer directement avec ce
dernier pour la prise de rendez-vous pour une visite.
Table Chapitre
des matières
7 Page 156
8.2.10
o Le courtier immobilier n’a donc pas le droit de vérifier la solvabilité du

locataire éventuel.
8.2.3
o Le propriétaire bailleur accepte le principe de partage de rétribution entre

courtiers immobiliers.
9. Obligations du bailleur
o Revoir notions au chapitre 2 contrat de courtage exclusif – vente d’un

immeuble principalement résidentiel (Clause 9)
9.1.1°
o Le courtier immobilier a l’exclusivité pour la mise en location pendant la

durée du contrat de courtage.
Table Chapitre
des matières
7 Page 157
9.1.2°
o Le courtier immobilier doit être l’intermédiaire entre le propriétaire bailleur

et le locataire éventuel et/ou l’acheteur potentiel.
Quelle est la conséquence du non-respect de cette clause?
o Paiement de la rétribution par le propriétaire bailleur au courtier immobilier

tel que prévu à 7.1.2° du présent contrat.
10. Obligations du courtier immobilier
o Même notions que celles de la clause 10 du contrat de courtage exclusif –

vente d’un immeuble principalement résidentiel (Revoir ces notions au
chapitre2).
10.1.6° à 10.1.8°
o Ces clauses sont inopérantes depuis l’arrivée de la nouvelle loi en mai

2010. Se référer à l’annexe contrat de courtage, période transitoire (AT),
clauses AT4 – AT5 et AT6. (Revoir ces notions déjà étudiées au
chapitre2).
Table Chapitre
des matières
7 Page 158
11. Généralités
o Facile, facile !
12. Clause d’arbitrage
Table Chapitre
des matières
7 Page 159
12.1
o Clause optionnelle donc non obligatoire pour la validité de ce contrat de

courtage.
o En cas de litige entre les parties. Le Code civil du Québec et le Code de

procédure civile du Québec permettent aux parties d’avoir recours à
l’arbitrage afin de régler un différend entre elles en autant que les deux
parties soient d’accord.
o Parapher par le courtier immobilier et le(s) propriétaire(s) bailleur(s) si les

deux parties sont d’accord.
En quoi consiste l’arbitrage ?
o Un arbitre est nommé (selon la procédure établie) et les parties en cause

recourent à celui-ci pour qu’il statue sur leur différend.
Référence procédure d’arbitrage :
o Code civil du Québec articles 2638 à 2643 et Code de procédure civile du

Québec articles 940 à 952.
13. Signatures
Retour à la section des signatures :
Table Chapitre
des matières
7 Page 160
o Note «IMPORTANT…..» à lire avant les signatures.
o L’article 40 de la LCI portant sur le droit de dédit ne s’applique pour ce

contrat de courtage. Les autres notions sont les mêmes que celles
étudiées au chapitre 2. (Revoir ces notions)
Table Chapitre
des matières
7 Page 161
Résumé
Le formulaire du contrat de courtage exclusif – location n’est pas un formulaire

obligatoire. Il s’agit d’un formulaire recommandé par l’OACIQ.
Ce formulaire ne peut être utilisé pour faire la mise en location d’un chalet.
Ce contrat de courtage est irrévocable.
Ce contrat de courtage est exclusif.
Ce contrat de courtage est presque en tous points comparable au contrat de courtage

exclusif – vente d’un immeuble principalement résidentiel.
Ce contrat de courtage est imprimé recto/verso.
Le verso de ce contrat de courtage fait partie intégrante du contrat de courtage.
Ce contrat de courtage permet au courtier immobilier et au propriétaire bailleur de faire

appel à un arbitre pour régler un différend.
Le droit de dédit ne s’applique pas à ce contrat de courtage.
Table Chapitre
des matières
7 Page 162
Exercices
1. Paul vous demande de lui trouver un locataire pour sa résidence personnelle, un

appartement détenu en copropriété avec Louise sa conjointe. Paul et Louise seront
absents du pays pour une période d’au moins un an. Le courtier immobilier qui
obtiendra le contrat de courtage devra obligatoirement conclure un contrat de
courtage écrit pour cette opération de courtage de location.
VRAI OU FAUX
Justification :
2. Doit-on rajouter une stipulation d’irrévocabilité au Contrat de courtage – Location

pour éviter sa résiliation unilatérale par le bailleur avant l’échéance de ce contrat de
courtage ?
Oui ou Non
Justification :
Table Chapitre
des matières
7 Page 163
3. Le Contrat de courtage – Location peut-il est imprimé au verso. Le contenu du verso
ce formulaire n’est pas d’une grande importance.
VRAI OU FAUX
Justification :
4. Le bailleur peut demander au courtier immobilier de faire une recherche

d’antécédents de crédit sur un locataire avant de le mettre en contact avec ce
locataire afin de s’assurer de la solvabilité de ce dernier.
VRAI OU FAUX
Justification :
5. La clause d’arbitrage 12.1 du Contrat de courtage – Location apparaît dans tous les
contrats de courtage donc dès qu’il y a un litige entre les parties, ces derniers
doivent faire appel à un arbitre pour régler leur différend.
VRAI OU FAUX
Justification :
Table Chapitre
des matières
7 Page 164
Médiagraphie
 Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)

http://oaciq.com
 Site Code de procédure civile du Québec

www.justice.gouv.qc.ca
 Code civil du Québec

www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca
 Régie du logement du Québec

www.rdl.gouv.qc.ca
Table Chapitre
des matières
7 Page 165
Table Chapitre
des matières
7 Page 166
CHAPITRE
08
Le formulaire
COMPÉTENCE « Description
détaillée –
immeuble
OBJECTIFS DU CHAPITRE résidentiel »
Au terme de ce chapitre, l’étudiant
comprendra que la fiche descriptive est le
reflet du contrat de courtage en y ajoutant
plusieurs caractéristiques de l’immeuble mis
en vente dont le but est de publiciser celui-
ci.
Il aura appris que ce document est le lien

qui permet de transmettre l’information
d’une propriété à mise en vente, à
l’acheteur potentiel et aux autres courtiers
immobiliers.
Table Chapitre
des matières
8 Page 167
CHAPITRE 8 : Le formulaire « Description détaillée – immeuble
résidentiel »
Mise en situation
Jean, courtier immobilier, a complété le contrat de courtage pour la mise en vente d’un
bungalow jumelé situé dans un secteur très en demande. Il souhaite avoir une
description détaillée de l’immeuble. En plus des informations recueillies à la rédaction
du contrat de courtage, Jean fait une cueillette supplémentaire de données telles que
les taxes municipales, le type de chauffage. Toutes ces données seront contenues
dans un document nommé «Description détaillée - immeuble résidentiel». Et dans les
jours qui suivront la signature du contrat de courtage, cette fiche descriptive sera publiée
sur plusieurs sites immobiliers dont celui du service inter-agence (SIA/MLS).
Un retour au contrat de courtage exclusif section 11.1 «Nouvelles dispositions légales

pour maintenir la possibilité au vendeur (remise en question par une opinion de la Cour
d’appel du Québec) de refuser toute promesse d’achat présentée, sous réserve de
devoir rétribuer le courtier en cas de promesse d’achat conforme au contrat de courtage,
l’ACAIQ a suggéré, en juillet 2005, d’ajouter des mentions particulières au contrat de
courtage et à la fiche descriptive. Un rappel de la mention à ajouter au contrat de
courtage : « Il est entendu que le présent contrat ne vaut pas promesse ou offre de
vendre et qu’il vise à inviter de façon générale le public à soumettre des promesses
d’achat.» Comment cette mention ajoutée au contrat de courtage s’intègre-t-elle à la
fiche descriptive de l’immeuble ?
La réglementation de l’OACIQ ne permet aucune interprétation que celle mentionnée à

l’article qui suit. Cet article oblige le courtier immobilier à insérer obligatoirement dans
leurs fiches descriptives la mention suivante :
P.S. : Toutes les fiches des services inter-agence contiennent déjà cette mention.
Table Chapitre
des matières
8 Page 168
Règlement sur les conditions ………. Sur la publicité Art. 118
Quel qu’en soit le support, toute fiche descriptive ou document similaire, destiné au
public, qui décrit un immeuble faisant l’objet d’un contrat de courtage, doit indiquer : […]
5° lorsque le contrat de courtage vise la vente de l’immeuble, une mention que le
document ou la fiche ne constitue pas une offre ou une promesse pouvant lier le
vendeur, mais qu’il constitue une invitation à soumettre de telles offres ou promesses;
[…]
Il existe un formulaire distinct pour chacune des catégories de propriétés suivantes :

o Unifamiliale
o Copropriété
o Ferme-fermette
o Immeubles à revenus
o Terre et terrain
o Propriété commerciale ou industrielle ou vente d’entreprise
L’étude du formulaire unifamilial pour une propriété mise en vente ou en location sera
faite section par section. Tous les autres formulaires sont similaires au formulaire
unifamilial et ils se complètent de façon presqu’identique.
À l’aide de ce formulaire, les données recueillies lors de la prise du contrat de courtage

seront saisies à la source sur un logiciel provincial qui se nomme «Centris». Le logiciel
«Centris» est accessible à tous les courtiers immobiliers du Québec. Suite à la
demande du vendeur, le courtier immobilier aura recours au service inter-agence
(SIA/MLS). C’est par l’intermédiaire du logiciel «Centris» que toutes les données
relatives à sa propriété seront transmises au réseau de courtiers immobiliers de toutes
les chambres immobilières du Québec.
 Un de vos principaux outils de travail : La fiche descriptive d’un immeuble.
Table Chapitre
des matières
8 Page 169
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des matières
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Table Chapitre
des matières
8 Page 174
Table Chapitre
des matières
8 Page 175
1. Section – Information préliminaire
Champs à compléter Où trouver l’information ?
Numéro SIA/MLS Donné par le système

Maximum de 4
Ils sont tous responsables de la mise en vente
Courtier(s) inscripteur(s) (co-inscripteurs)
Doivent tous intervenir signant le contrat de
courtage
Bureau Nom de l’agence
Numéro de série du formulaire (en bas à droite)
Contrat de courtage
Langue
Revoir ces notions étudiées au cours «Qualité

Genre de propriété
de construction d’un immeuble résidentiel»
Particularités du bâtiment Simple, simple …
Revoir ces notions étudiées au cours «Qualité
Type de bâtiment
de construction d’un immeuble résidentiel»
Voir clause 4.1 du contrat de courtage exclusif -

Prix de vente demandé
vente d’un immeuble principalement résidentiel
Est-ce une maison neuve ?
TPS/TVQ Si oui, cocher un «√», car la TPS et TVQ
s’appliquent
Prix de location demandé/mois Voir clause contrat de courtage exclusif -
Durée du bail location
Possibilité d’échange Le propriétaire vendeur a la réponse
Est-ce une reprise de finance par une pris en

Reprise
paiement du créancier hypothécaire ?
Date de signature du contrat Voir clauses 5..1 et 5.2 du contrat de courtage
Date d’expiration exclusif-vente.
Cette notion sera étudiée à votre cours
Date de promesse
«Démarches relatives aux promesses d’achat
d’achat/Location conditionnelle
d’immeubles résidentiels»
Cette notion sera étudiée à votre cours
Clause de premier refus
«Démarches relatives aux promesses d’achat
Table Chapitre
des matières
8 Page 176
d’immeubles résidentiels»
Rétribution au courtier
collaborateur
Rétribution pour la location Voir clause AT 3.1 de l’annexe transitoire
Rétribution supplémentaire pour la
location (renouvellement)
Toute condition pouvant affecter de quelque

façon que ce soit les droits d’un courtier
immobilier collaborateur.
Déclaration du courtier
Exemples : Aucune commission si vendu à M.
X. Le propriétaire se réserve le droit de vendre
lui-même, etc.
Possibilité de publier l’inscription sur les sites

Publication sur Internet (realtor.ca) www.centris.ca et www.realtor.ca, sites internet
disponibles au grand public.
Tableau 8.1
Table Chapitre
des matières
8 Page 177
2. Section – Description légale
Région Région administrative du Québec

Municipalité/Arrondissement Ville
Liste disponible sur site de la Chambre
Quartier
immobilière en cause
Début Si adresses multiples
Exemple : Quadruplex (4 logements) Début
Fin
→ 101 fin → 104
Rue Même que contrat de courtage
Rue privée Non-municipalisée
Appartement Si applicable
Intersection Rue transversale à celle du sujet
Code postal Même que contrat de courtage
Nom du plan d’eau Si applicable
Cadastre Même que contrat de courtage
Rénovation cadastrale (numéro
Québec réformé
d’immatriculation)
Certificat de localisation Si oui, indiquer date de sa confection
Date ou délai de la prise de
possession
Date ou délai de la signature de l’acte Même que contrat de courtage
de vente
Habituellement nom de l’agent inscripteur
Rendez-vous Boîte à clé ??? Voir politique à votre
agence
Tableau 8.2
Table Chapitre
des matières
8 Page 178
3. Section – Description légale
Propriétaire 1 Attention : Sil s’agit d’une personne dûment

autorisée à sgir pour une autre personne,
consulter le document pertinent. Exemple :
Propriétaire 2
la résolution du conseil d’administration de
la compagnie
Tableau 8.3
4. Section – Prêt hypothécaire
Si réponse est non, passer à la section

Hypothèque
suivante
Frais pour remboursement anticipé Acte hypothécaire et le relevé hypothécaire
à jour. Y-a-t-il une pénalité prévue et est
Dû
dûe à quelle date?
Possibilité de financement par le(s)
vendeur(s)
Assumation avec qualification Exceptionnel
Solde de prix de vente
Créancier
Solde - En date du - Taux % -
Acte hypothécaire et relevé hypothécaire à
Terme
jour
Amortissement - Échéance -
Paiement
Tableau 8.4
Table Chapitre
des matières
8 Page 179
5. Section – Bâtiment/Terrain
Année de construction Déclaration du vendeur

Date de livraison prévue Si en construction (maison neuve)
Certificat de localisation / À vous de
Dimensions totales du bâtiment
mesurer en pieds ou en mètres
Superficie au sol Revoir ces notions cours «Qualité de
Superficie habitable construction d’un immeuble résidentiel»
Dimensions du terrain
Acte d’acquisition / Certificat de localisation
Superficie du terrain
Zonage Vérification auprès de la municipalité
Tableau 8.5
6. Section – Déclaration du vendeur
Section 8 du contrat de courtage et

Déclaration du vendeur
Formulaire Déclaration du vendeur
Français Espace pour décrire la situation pour
celle(s) qui est pointée «√»
Exemple : «√» Avis de non-conformité Avis
Anglais
reçu de l’assureur pour non-conformité de
la cheminée.
Tableau 8.6
Table Chapitre
des matières
8 Page 180
7. Section – Pièces et options (section unifamiliale)
Cette section se complète facilement.
Nombre de pièces
Nombre total de chambres
Au total dans l’immeuble
Nombre de salles de bains
Nombre de salles d’eau
Revoir ces notions étuddiées au cours
Niveau «Qualité de construction d’un immeuble
résidentiel»
Pièce Exemple : Salon, cuisine, etc.
Dimensions de la pièce Prendre les mesures
Tableau 8.7
8. Section – Description des options
Description des options

Exemple : Abri d’auto, patio, remise etc.
Dimensions des options
Tableau 8.8
9. Section – Inclus selon le bail
À compléter si l’immeuble comporte un logement secondaire.

Exemple : Bachelor au sous-sol.
Table Chapitre
des matières
8 Page 181
10. Section – Évaluation municipale/ Numéro de matricule/
Taxes (annuelles)/ Dépenses annuelles
Évaluation municipale
Numéro de matricule Compte taxes municipales et scolaires
Taxes (annuelles)
Dépenses annuelles
Frais communs Si copropriété indivise
Énergie (annuelle) Pièces preuves du propriétaire vendeur
Tableau 8.9
11. Section – Caractéristiques
Système d’égouts Contrat de courtage clause 8

Approvisionnement en eau
Toutes les autres caractéristiques :
Fondation
Revêtement de la toiture Informations transmises par
Revêtement propriétaire vendeur /
Fenestration À vérifier par le courtier immobilier
Etc.
Sauf :
Appareils en location (mensuel) Contrat de courtage clause 4.4.3e
Inclusions Contrat de courtage clause 4.3
Exclusions Contrat de courtage clauses 4.4.1e
et 4.4.2e
Tableau 8.10
Table Chapitre
des matières
8 Page 182
12. Section – Info agent collaborateur/ Remarques MLS/
Remarques Internet
Info agent collaborateur L’info inscrite dans cette section n’est pas
disponible au plublic.
Seuls les courtiers collaborateurs y ont
accès.
Exemple : Attention, chien méchant, etc.
Remarques MLS Site www.centris.ca.
Disponible au public et au courtier.
Exemple : Décoré avec goût.
Remarques Internet Sites www.realtor.ca, www.sia.ca,
www.mls.ca.
Disponibles au public et aux courtiers.
Tableau 8.11
13. Section – Visites libres et caravanes
Cette section se veut une aide précieuse pour le courtier inscripteur.
Visite libre Qu’est-ce qu’une visite libre ?

Le courtier immobilier, en accord avec le propriétaire
vendeur, fixe une plage horaire (habituellement les
fins de semaine) pendant laquelle le courtier
immobilier reçoit des acheteurs potentiels sans
rendez-vous préalables. Le courtier immobilier
publicise sa «visite libre» quelques jours avant la
date prévue (affiche, annonce dans les journaux,
etc.)
Caravane Qu’est-ce qu’une caravane ?
C’est une «visite libre» destinée uniquement aux
courtiers collaborateurs (habituellement la semaine).
Tableau 8.12
Table Chapitre
des matières
8 Page 183
À noter
o Des photos intérieures et extérieures de la propriété peuvent être insérées à cette

fiche.
o Si une modification est apportée au contrat de courtage, modifier le formulaire

«saisie des données» en conséquence. Une formation complète vous sera
offerte par votre chambre immobilière locale dès l’obtention de votre permis.
o Vous êtes responsable des données transmises aux courtiers collaborateurs et

aux acheteurs potentiels. Elles doivent refléter la réalité. Leur mise à jour est
donc essentielle.
o Des modèles de formulaires de description détaillée – immeubles résidentiels et à

revenus sont mis à la disposition des non-membres des chambres immobilières
sur le site de l’OACIQ, section formulaires.
Table Chapitre
des matières
8 Page 184
Résumé
La fiche descriptive de l’immeuble contient entre autres, les données inscrites au contrat
de courtage.
La fiche descriptive accompagne toujours un contrat de courtage. Elle est essentielle

pour une bonne mise en marché d’un immeuble.
La fiche descriptive de l’immeuble doit être modifiée dès qu’un changement survient sur
la propriété en cause. Elle doit être mise à jour régulièrement.
La fiche descriptive est publicisée à travers le Québec à tous les courtiers immobiliers et
à tous les acheteurs potentiels.
Table Chapitre
des matières
8 Page 185
Exercices
1. Le courtier immobilier peut insérer dans une fiche descriptive une clause
stipulant :« Le courtier immobilier se dégage de toute responsabilité puisqu’il n’a
fait aucune vérification des données inscrites à cette fiche de renseignements.».
VRAI OU FAUX
Justification :
2. Le courtier immobilier inscripteur doit publier la rétribution inscrite au contrat de

courtage et partager celle-ci à parts égales avec tout courtier immobilier qui
collabore à la transaction lors de la vente d’un immeuble.
VRAI OU FAUX
Justification :
3. Le propriétaire vendeur se réserve le droit de vendre lui-même son immeuble

(Mention qui est inscrite au contrat de courtage à la clause 10.18) Le courtier
inscripteur doit-il en faire mention à la fiche descriptive? Si tel est le cas, à quelle
section?
Justification :
Table Chapitre
des matières
8 Page 186
4. Complétez : Le courtier immobilier doit en début d’année civile, lorsque les
comptes de taxes municipales sont émis….
5. Le courtier immobilier doit modifier la fiche descriptive d’un immeuble dès qu’un
contrat de courtage est modifié et que l’avis de modifications et réalisations de
conditions est signé par toutes les parties.
VRAI OU FAUX
Justification :
Table Chapitre
des matières
8 Page 187
Médiagraphie
Chambre immobilière de la Mauricie www.cimauricie.com
Table Chapitre
des matières
8 Page 188
CHAPITRE
09
Le contrat de
COMPÉTENCE
courtage exclusif –
aux contrats de courtage pour la vente, Achat d’un
principalement résidentiel. immeuble
À la fin de ce chapitre, l’étudiant connaîtra
ce qui différencie le courtier immobilier
inscripteur du courtier immobilier acheteur.
Il possèdera toutes les notions requises

pour compléter le contrat de courtage
exclusif – achat d’un immeuble.
Il aura acquis toutes les compétences pour

accompagner un client acheteur dans sa
démarche de recherche d’un immeuble
Table Chapitre
des matières
9 Page 189
CHAPITRE 9 : Le contrat de courtage exclusif – Achat d’un immeuble
Mise en situation
Jean, architecte fort réputé d’Ottawa, projette d’acheter un condo dans la belle région
des Laurentides. Jean contacte un courtier immobilier des Basses Laurentides et
oriente son courtier immobilier dans la recherche du condo espéré. Le courtier
immobilier complète un contrat de courtage exclusif – achat d’un immeuble avec
l’accord de Jean.
Dès le départ, un peu de vocabulaire :
o Courtier immobilier inscripteur → Courtier immobilier qui signe le contrat de

courtage exclusif – vente d’un immeuble principalement résidentiel avec le
propriétaire vendeur.
o Courtier immobilier collaborateur → Courtier immobilier qui collabore à une

transaction (vente), c’est-à-dire que ce courtier immobilier représente (avec ou
sans contrat de courtage exclusif – achat d’un immeuble) l’acheteur auprès du
propriétaire vendeur (toujours par l’intermédiaire du courtier immobilier
inscripteur).
Table Chapitre
des matières
9 Page 190
Pourquoi signer un contrat de courtage exclusif – achat d’un immeuble avec un client
acheteur potentiel ?
o Ajouter de la transparence sur votre rôle
o Fidéliser le client acheteur
o Protéger la rétribution du courtier immobilier
Formulaire contrat de courtage exclusif – achat d’un immeuble :
o Formulaire non obligatoire
o Nouveau dans la pratique du courtage immobilier
Utilisation pour tous les types de recherche de propriétés : principalement résidentiel,

commercial, industriel, terrain, etc.
1. Identification des parties
o Revoir ces notions étudiées au chapitre 2, clause 1 du contrat de courtage

exclusif – vente d’un immeuble principalement résidentiel.
Table Chapitre
des matières
9 Page 191
2. Objet et durée du contrat
o Contrat de courtage exclusif : le client acheteur signe un contrat de

courtage exclusif – achat d’un immeuble avec un seul courtier.
o Si le courtier immobilier oublie d’inscrire une date et/ou une heure

d’expiration → Aucun délai n’est prévu dans la réglementation actuelle.
o Ce contrat de courtage est un contrat de service et de consommation,

donc est résiliable par l’acheteur.
o Possibilité, avec l’accord du client acheteur, de rendre ce contrat de

courtage irrévocable. Ajout à la clause 11 : «Le présent contrat de
courtage est irrévocable.»
3. Caractéristiques essentielles de l’immeuble
o Exemples : ville, secteur, bungalow, duplex, etc.
Table Chapitre
des matières
9 Page 192
4. Caractéristiques supplémentaires
o Exemples : superficie du terrain, nombre de chambres à coucher, nombre

de salles de bains, piscine, foyer, proximité des services, etc.
5. Prix et conditions d’achat recherchés
Table Chapitre
des matières
9 Page 193
5.1
- TPS/TVQ si achat d’un immeuble neuf.
5.2
- Pré qualification du client acheteur par une institution financière ou par un

courtier hypothécaire.
5.3
- Engagement par le client acheteur de transmettre à son courtier immobilier

toute modification.
5.4
- Exemples : acompte disponible, terme et conditions du financement

hypothécaire, etc.
5.5 et 5.6
- Le client acheteur a la réponse.
Table Chapitre
des matières
9 Page 194
6.1
- Indiquer un pourcentage ou un montant forfaitaire.
6.1.1
- Entente → Si une promesse d’achat, d’échange ou de location est conclue par

l’intermédiaire du courtier immobilier ou sans l’intermédiaire du courtier
immobilier, pour le type d’immeuble décrit au contrat de courtage exclusif –
achat d’un immeuble, la rétribution est exigible.
6.1.2
- Protection de 180 jours. Revoir cette notion au chapitre 2, à la clause 7..3

du contrat de courtage exclusif – vente d’un immeuble principalement
résidentiel.
Table Chapitre
des matières
9 Page 195
6.2
- Bonne foi du client acheteur. Exemples d’obstacles :
 Refus de visiter des immeubles répondant à ses propres critères
Refus de faire les démarches auprès d’une institution financière suite à l’acceptation
d’une promesse d’achat.
6.3
- Exemple :
Jean courtier immobilier, détient un contrat de courtage exclusif – vente
d’un immeuble principalement résidentiel pour la mise en vente d’un
duplex. La rétribution établie à ce contrat de courtage est de 6% et Jean
verse 3% au courtier immobilier qui collabore à la vente de ce duplex.
Paul coutier immobilier, détient un contrat de courtage exclusif – achat d’un

immeuble avec un acheteur qui recherche un duplex. La rétribution prévue
au contrat de courtage exclusif – achat d’un immeuble est de 3%.
L’acheteur et le vendeur s’entendent sur un prix de vente de 200 000$

pour le duplex.
La rétribution totale versée en vertu du contrat de courtage exclusif – vente

d’un immeuble principalement résidentiel est de :
200 000$ x 6% = 12 000$
Le courtier immobilier collaborateur recevra 3% :

200 000$ x 3% = 6 000$
La rétribution totale à verser en vertu du contrat de courtage exclusif –

achat d’un immeuble est de :
200 000$ x 3% = 6 000$
Donc,
6 000$ - 6 000$ = 0$
Le courtier collaborateur Paul qui détient un contrat de courtage exclusif –

achat d’un immeuble, ne recevra aucune rétribution découlant du contrat
de courtage exclusif – achat d’un immeuble qu’il détient avec son acheteur
puisqu’il recevra le montant de rétribution totale prévue à ce contrat de
courtage.
Table Chapitre
des matières
9 Page 196
7.1
- Obligations du client acheteur découlant de l’exclusivité du contrat de

courtage.
7.2
- Mise en garde au client acheteur.
7.3
- Décrire la situation s’il y a lieu.
Table Chapitre
des matières
9 Page 197
8. Obligations du courtier
8.1.1 à 8.1.3
- Revoir les articles 83 à 86 du règlement sur ……, sur la déontologie

étudiés dans le cours : «Loi sur le courtage immobilier».
Table Chapitre
des matières
9 Page 198
8.1.4 et 8.1.5
- Compléter l’avis de divulgation
8.1.6
- Divulguer pour toutes les propriétés que vous présentez au client

acheteur sur lesquelles vous êtes courtier immobilier inscripteur.
8.1.7 à 8.1.9
- Inappropriées tout comme au contrat de courtage exclusif – vente d’un

immeuble principalement résidentiel. Remplacées par clause AT4 – AT5
et AT6 de l’annexe transitoire au contrat de courtage (AT). Revoir ces
notions étudiées au chapitre 2.
8.3
- Exclure le ou les immeubles (sur demande du client acheteur) pour

lesquels l’acheteur a déjà manifesté de l’intérêt sans l’intermédiaire du
courtier immobilier avec lequel il a signé le contrat de courtage.
- Déterminer une durée de l’exclusion.
Exemple : … dans les 20 jours de la signature du contrat pour l’immeuble

suivant : 1450 des Érables Montréal.
Table Chapitre
des matières
9 Page 199
9. Généralités
o Facile, facile…
10. Annexes
o Autre : exemple : Document confirmant la pré qualification de l’acheteur au

prêt hypothécaire.
11. Autres déclarations et conditions
o Pour un débordement de clause.
o Inscrire la clause pour rendre le contrat de courtage irrévocable, si tel est

la volonté du client acheteur.
Table Chapitre
des matières
9 Page 200
12. Signatures
o Lieu de la signature.
o Signature originale sur chaque copie du contrat de courtage.
o Signature du ou des acheteurs.
o Notion de la réception du double pour la validité du contrat de courtage

s’applique.
o À proscrire : le télécopieur et le courriel.
LCI Art. 25
Le courtier ou l’agence doit remettre un double du contrat au client. Le client n’est tenu
à l’exécution de ses obligations qu’à compter du moment où il est en possession d’un
double du contrat. […]
Table Chapitre
des matières
9 Page 201
Résumé
Formulaire contrat de courtage exclusif – achat d’un immeuble est un formulaire

recommandé mais pas obligatoire.
Le contrat de courtage exclusif – achat d’un immeuble est résiliable par l’acheteur à
moins d’une clause ajoutée (au contrat de courtage avec l’accord de l’acheteur) pour
qu’il devienne irrévocable.
Ce contrat de courtage est exclusif, c’est-à-dire que la transaction pour l’immeuble décrit
au contrat de courtage se réalise avec ou sans l’intermédiaire du courtier immobilier, la
rétribution sera exigible.
Ce contrat de courtage est peu utilisé jusqu’à maintenant.
Table Chapitre
des matières
9 Page 202
Exercices
1. Un courtier immobilier peut offrir et vendre un immeuble sur lequel il détient un

Contrat de courtage exclusif – Vente d’un immeuble principalement résidentiel à
un client acheteur avec lequel il détient aussi un Contrat de courtage exclusif –
Achat d’un immeuble.
VRAI OU FAUX
Justification :
2. Un client acheteur peut résilier son Contrat de courtage exclusif – Achat d’un
immeuble.
VRAI OU FAUX
Justification :
3. Quelle est la conséquence pour un client acheteur qui a signé avec un courtier
immobilier, un Contrat de courtage exclusif – Achat d’un immeuble et qui achète
une propriété correspondante aux critères de recherche mentionnées à son
contrat de courtage en l’absence de son courtier immobilier?
Table Chapitre
des matières
9 Page 203
Médiagraphie
Organisme d’autoréglementation du courtage

immobilier du Québec (OACIQ) http://oaciq.com
Table Chapitre
des matières
9 Page 204
CHAPITRE
10
Les formulaires au
COMPÉTENCE registre importants
aux contrats de courtage pour la vente, à connaître
résidentiel.
Prendre connaissance des formulaires
reliés au contrat de courtage.
TableChapitre
des matières
10 Page 205
CHAPITRE 10 : Les formulaires au registre importants à connaître
Mise en situation
Claude, courtier immobilier, achète un bungalow pour y vivre avec sa famille.
La LCI oblige le courtier immobilier à divulguer (tel qu’étudié dans votre cours « Loi sur
le courtage immobilier ») qu’il détient un permis de courtier immobilier lorsqu’il procède à
l’achat, la vente ou l’échange d’un immeuble qu’il soit ou non dans l’exercice de ses
fonctions. Il devra compléter le formulaire « Avis de divulgation :
achat/vente/échange ».
Terminons ce cours « Contrats de courtage d’immeubles résidentiels » dans lequel

toutes les notions relatives au contrat de courtage d’immeubles résidentiels ont été
étudiées. En plus, une révision de plusieurs notions vues antérieurement dans les
cours préalables à celui-ci a été effectuée.
En supplément, vous trouverez dans le présent chapitre certains formulaires qui devront
être complétés occasionnellement lorsque vous serez détenteur de votre permis de
courtier immobilier. Enfin, des lectures en lien avec les notions étudiées vous sont
suggérées.
1.1 Formulaires annexés
Il est fortement suggéré de consulter les formulaires de l’OACIQ présentés ci-

dessous. Ils revêtent une grande importance dans la pratique du courtier immobilier.
Si vous avez des questions concernant la rédaction des formulaires qui suivent,
consultez votre tuteur.
TableChapitre
des matières
10 Page 206
A. Avis de divulgation (2 pages)
TableChapitre
des matières
10 Page 207
TableChapitre
des matières
10 Page 208
B. Divulgation d’entente ou de partage de rétribution (2 pages)
TableChapitre
des matières
10 Page 209
TableChapitre
des matières
10 Page 210
Registre des contrats de courtage (1 page)
C. Autres formulaires
Une consultation sur le site de l’OACIQ à la section « Syndic – Règles de l’art »

(http://oaciq.com/fr/ressources/syndic-regles-de-l-art/residentiel) et à la section
« Formulaires » (http://oaciq.com/fr/formulaires) vous est finalement suggérée.
TableChapitre
des matières
10 Page 211
1.2 Lectures suggérées
En vous rendant sur le site de l’OACIQ (http://oaciq.com), vous trouverez des lectures
très intéressantes mais surtout très éducatives pour compléter l’étude de chacun des
chapitres et qui vous permettront de connaître la position de l’OACIQ sur la pratique
du courtier immobilier.
NO. ARTICLE TITRE

À qui va quelle copie lors de la signature d’un contrat?
2077
CHAPITRE Négliger les formulaires obligatoires peut coûter sa rétribution
2407
1
Formulaires de courtage immobilier
118601
TableChapitre
des matières
10 Page 212
NO. ARTICLE TITRE
Le contrat de courtage exclusif peut être modifié pour
4783 autoriser le client à vendre lui-même son immeuble
L'utilisation des formulaires obligatoires dans le cadre d'une «

2079 succession »
4976 À propos de la date d’expiration du contrat de courtage

Mise hors marché d’une propriété dans le cadre d’un contrat
4892 de courtage « exclusif »
5286/2064
Le droit de dédit
3897 Conséquences de la rénovation cadastrale sur les certificats de

localisation
Déterminer la superficie d’un immeuble : certificat de
4989 localisation, plan cadastral
ou titre d’acquisition?
2066 Des obligations liées au contrat de courtage

CHAPITRE 2
La publicité doit cesser après l’expiration du contrat de
6811
courtage
4296 La durée d’un contrat de courtage
2065 Irrévocabilité du contrat de courtage
3685 Identification des biens inclus ou exclus
3181 La reprise du logement : des conditions
L’inscription au SIA ou à un service similaire doit se faire « sans

4860
délai »
5282 La garantie légale de qualité
Promesse d’achat conforme et mentions à ajouter au contrat

5288 de courtage et à la fiche descriptive
TableChapitre
des matières
10 Page 213
Conséquences du refus par le vendeur d’une promesse
5105
conforme
La présentation d’une promesse d’achat conforme au prix

8463
demandé oblige-t-elle le vendeur à vendre son immeuble?
Les incidences du télécopieur et du courriel lors d'une

2077/2103
transaction immobilière
Lettre type et annexe transitoire : contrats de courtage conclus

15701
avant et après le 1er mai 2010
NO. ARTICLE TITRE

2063 Le contrat de courtage non-exclusif
CHAPITRE 3
NO. ARTICLE TITRE

Utiliser à bon escient le formulaire « Modifications et avis de
2104
réalisation de conditions »
CHAPITRE 4
Formulaire « Modifications et avis de réalisation de conditions
2082
» : quand l'utiliser?
NO. ARTICLE TITRE

6888 Qui doit remplir le formulaire « Déclarations du vendeur sur
l'immeuble »?
7139 Importance de remplir le formulaire « Déclarations du vendeur
sur l’immeuble »
4850 Un outil sous-utilisé qui pourrait prévenir les litiges
CHAPITRE 6
Mort violente sur une propriété - Le devoir de conseiller le
5283
vendeur et d’informer l’acheteur
6120 Divulgation d’un suicide : l’obligation demeure
TableChapitre
des matières
10 Page 214
NO. ARTICLE TITRE
Un courtier a-t-il besoin d’un permis pour louer une maison ou
4215
CHAPITRE 7 un chalet?
NO. ARTICLE TITRE

Une fiche descriptive à jour, pour éviter des mauvaises
4294
surprises
CHAPITRE 8
2065 Fiche descriptive : mesures
NO. ARTICLE TITRE

2074 Partage de rétribution : une entente entre courtiers
CHAPITRE 9
TableChapitre
des matières
10 Page 215
TableChapitre
des matières
10 Page 216
Consortium des cégeps offrant le
programme
Courtier immobilier résidentiel
۩ Cégep André-Laurendeau
۩ Cégep de Granby – Haute Yamaska
۩ Cégep de l’Outaouais
۩ Cégep régional de Lanaudière
۩ Cégep de Matane – Groupe Collegia
۩ Collège Montmorency
۩ Cégep de Saint-Hyacinthe
۩ Cégep de Saint-Jérôme
۩ Cégep Sorel-Tracy
۩ Cégep de Trois-Rivières
۩ Collège Champlain St-Lambert
۩ Collège de Maisonneuve
۩ Collège de Valleyfield
۩ Collège Édouard-Montpetit
۩ Collège François-Xavier Garneau
۩ Cégep John Abbott
۩ Séminaire de Sherbrooke
۩ Cégep de Chicoutimi – Humanis
۩ Cégep de Drummonville
TOUS DROITS RÉSERVÉS.

Toute reproduction, en tout ou en partie, sous quelque forme
et par quelque procédé que ce soit, est interdite sans
l’autorisation écrite préalable du Consortium des cégeps
offrant le programme Courtier immobilier résidentiel.

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Clause restrictive et généralité du contrat Les contrats de courtage immobilier sont

Interprétation restrictive Le vendeur souhaite conserver son

C.c.Q Art. 1384

Le contrat de consommation est le contrat dont le champ d’application est délimité

Le propriétaire vendeur (personne physique) qui signe un contrat de courtage (engage

Les obligations du courtier envers son client

C.c.Q Art. 1435

C.c.Q Art. 1436

C.c.Q Art. 1437

La clause abusive d’un contrat de consommation ou d’adhésion est nulle ou l’obligation

Loi et règlements sur le courtage immobilier au Québec

- Loi sur le courtage immobilier

L’article 23 de ce chapitre de la Loi nous indique à quel moment le courtier immobilier

Exemple : Jean confie la mise en vente de son immeuble résidentiel de deux

Retenons que le gouvernement a édicté sept (7) formulaires obligatoires :

Les règles de forme et d’utilisation maintenues en vigueur dans l’ancien

۩ Être de format légal

Les conditions d’exercice et le respect des règles de déontologie

Conditions d’exercice Art. 6

Conditions d’exercice Art. 11