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Nov 14 19:32:45 CET 2018}{\propname jforVersion}\proptype30 {\staticval jfor


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Le : 14/11/2018}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {}{\b \fs24 Cour de cassation}
{ }\par }{{�}\par }{\ql {}{\b \fs24 chambre civile 3}{ }\par }{{�}\par }{\ql {}
{\b \fs24 Audience publique du 8 avril 2009}{ }\par }{{�}\par }{\ql {}{\b \fs24 N�
de pourvoi: 07-20706 07-21304 08-11577 }{}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Publi� au
bulletin}\par }{{�}\par }{\qr {}{\b \fs24 Cassation partielle}{ }\par }{{�}\par }
{\ql {}{\b \fs24 M. Lacabarats , pr�sident}{ }\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 M.
Pronier, conseiller apporteur}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 M. Bruntz, avocat
g�n�ral}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Me Luc-Thaler, SCP Bor� et Salve de Bruneton,
SCP Boulloche, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, SCP
Piwnica et Molini�, avocat(s)}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\qc {\b \fs24
REPUBLIQUE FRANCAISE}\par }{{�}\par }{\qc {\b \fs24 AU NOM DU PEUPLE
FRANCAIS}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 LA COUR DE CASSATION, TROISI�ME CHAMBRE
CIVILE, a rendu l\rquote arr�t suivant : �}\par }{\ql {\fs24 Joint les pourvois n�
s B 07-20. 706, B 07-21. 304 et Z 08-11. 577 ; �}\par }{\ql {\fs24 Donne acte � la
soci�t� Ixhos du d�sistement de son pourvoi n� B 07-21. 304 en ce qu\rquote il est
dirig� contre les �poux }{\fs24 X...}{\fs24 , M. }{\fs24 Y... }{\fs24 et Mme }
{\fs24 Z... }{\fs24 ; �}\par }{\ql {\fs24 Attendu, selon l\rquote arr�t attaqu�
(Bordeaux, 25 juin 2007), que la soci�t� CIIF a acquis le ch�teau Morin ; qu\rquote
une op�ration de r�novation immobili�re a �t� entreprise ; que, par un acte re�u le
30 d�cembre 1997 par la soci�t� civile professionnelle Lancon-Dumareau-Sanmartin
(SCP), notaire, la soci�t� CIIF a vendu les lots 11 et 21 � M. }{\fs24 Y... }{\fs24
; que, par un acte re�u le m�me jour par la SCP, la soci�t� CIIF a vendu les lots
13 et 24 � Mme }{\fs24 Z... }{\fs24 ; que, par un acte re�u le 2 septembre 1998 par
la SCP, la soci�t� CIIF a vendu les lots 1, 14 et 16 aux �poux }{\fs24 X...}
{\fs24 , lesquels ont donn� procuration pour signer l\rquote acte � leur notaire,
la soci�t� civile professionnelle Chatellin-Morvan ; qu\rquote aux actes de vente
�taient annex�s le r�glement de copropri�t� et un certificat d\rquote urbanisme
pr�cisant que le ch�teau �tant situ� en zone � risque 2 ne sauraient �tre autoris�s
que les travaux sur existants sans augmentation de la capacit� d\rquote accueil ;
que, par lettre du 26 avril 2000, une soci�t� CEDIF a avis� les copropri�taires que
le permis de construire avait �t� refus�, la transformation projet�e augmentant les
capacit�s d\rquote accueil, qu\rquote un nouveau permis demand� pour la r�novation
du ch�teau en un logement unifamilial avait �t� accord� et que le rendement locatif
serait �quivalent � celui propos� initialement ; que, le 26 mars 2001, le syndicat
des copropri�taires a confi� � la soci�t� CEDIF une mission administrative pour le
d�p�t des demandes d\rquote autorisations administratives ainsi qu\rquote une
mission technique et financi�re comportant assistance pour la passation des
march�s, surveillance et r�ception des travaux ; que, le 21 avril 2001, un incendie
criminel a endommag� le ch�teau Morin ; que M. }{\fs24 Y...}{\fs24 , Mme }{\fs24
Z... }{\fs24 et les �poux }{\fs24 X... }{\fs24 ont assign� la soci�t� CIIF, la
soci�t� CEDIF et la SCP en nullit� des ventes pour dol, erreur et absence d\rquote
objet et de cause, remboursement des prix pay�s et des frais de vente et
indemnisation de leurs pr�judices ; que la soci�t� CIIF a appel� en garantie la
soci�t� CEDIF et la SCP ; que la soci�t� CIIF et la soci�t� CEDIF ont appel� en
garantie M. }{\fs24 A...}{\fs24 , g�om�tre, et M. }{\fs24 B...}{\fs24 ,
architecte ; �}\par }{\ql {\fs24 Sur le premier moyen du pourvoi n� B 07-20. 706 :
�}\par }{\ql {\fs24 Attendu que la soci�t� CEDIF fait grief � l\rquote arr�t de la
d�clarer responsable du pr�judice subi par M. }{\fs24 Y...}{\fs24 , Mme }{\fs24
Z... }{\fs24 et les �poux }{\fs24 X... }{\fs24 et de la condamner au paiement de
diverses sommes alors, selon le moyen : �}\par }{\ql {\fs24 1� / qu\rquote en
retenant que la soci�t� CIIF �tait une soci�t� �cran sans r�pondre aux conclusions
de la soci�t� CEDIF qui rappelaient que la soci�t� CIIF avait �t� cr��e
ant�rieurement � la soci�t� CEDIF, que ces soci�t�s n\rquote entretenaient aucun
lien de droit ou de fait et notamment qu\rquote aucune ne d�tenait de part dans le
capital de l\rquote autre, la cour d\rquote appel a m�connu les exigences de
l\rquote article 455 du code de proc�dure civile ; �}\par }{\ql {\fs24 2� / que,
par contrat de prestations de services du 26 mars 2001, la soci�t� CEDIF s\rquote
�tait vue simplement confi�e une mission d\rquote assistance du syndicat des
copropri�taires sur le plan technique et financier ; qu\rquote en qualifiant
cependant la soci�t� CEDIF de promoteur de fait, la cour d\rquote appel a d�natur�
ce contrat et viol� l\rquote article 1134 du code civil ; �}\par }{\ql {\fs24 3� /
qu\rquote en qualifiant la soci�t� CEDIF de promoteur sans r�pondre aux conclusions
qui invoquaient qu\rquote elle n\rquote avait pas pour mission d\rquote �difier
l\rquote ouvrage, que seul le syndicat des copropri�taires avait per�u les appels
de fond, que seul le syndicat des copropri�taires disposait du pouvoir d\rquote
engager des d�penses pour financer l\rquote op�ration de r�novation et que la
soci�t� CEDIF ne disposait d\rquote aucune autonomie ni d\rquote aucun pouvoir
d\rquote initiative sur ce point, la cour d\rquote appel a m�connu les exigences de
l\rquote article 455 du code de proc�dure civile ; �}\par }{\ql {\fs24 4� / que le
promoteur de fait n\rquote est pas tenu d\rquote une obligation de r�sultat quant �
la conformit� du projet aux r�gles d\rquote urbanisme ; qu\rquote en le retenant
n�anmoins, la cour d\rquote appel a viol� l\rquote article 1831-1 du code civil ;
�}\par }{\ql {\fs24 Mais attendu qu\rquote ayant retenu, par motifs propres et
adopt�s, r�pondant aux conclusions et sans d�naturation du contrat du 26 mars 2001,
que c\rquote �tait la CEDIF qui avait con�u le projet de restauration du ch�teau
Morin et sa division par lots, les plans des divers lots � cr�er �tant annex�s � la
plaquette publicitaire diffus�e par elle, au vu de laquelle les demandeurs avaient
conclu les acquisitions, qu\rquote elle �tait le seul interlocuteur des acqu�reurs
dans le cadre de cette op�ration, qu\rquote elle avait d\rquote ailleurs saisi le
g�om�tre ainsi que l\rquote architecte et d�pos� elle-m�me le 15 d�cembre 1997 la
demande de d�claration d\rquote intention d\rquote ali�ner � la communaut� urbaine
de Bordeaux alors qu\rquote elle n\rquote �tait pas propri�taire du ch�teau,
qu\rquote elle avait demand� � la soci�t� CIIF de se substituer � elle pour son
acquisition et sa revente par lots, qu\rquote elle avait continu�, apr�s la vente
intervenue par l\rquote interm�diaire d\rquote une soci�t� �cran, sa mission de
promoteur de fait en sollicitant un premier permis de construire qui avait �t�
refus�, puis un second permis pour la r�novation en logement unifamilial, la cour
d\rquote appel, qui n\rquote �tait pas tenue de r�pondre � des conclusions que ses
constatations rendaient inop�rantes, en a exactement d�duit que la soci�t� CEDIF,
devant en cons�quence �tre qualifi�e de promoteur de fait, sa responsabilit� �tait
engag�e en application de l\rquote article 1831-1 du code civil, pour avoir m�connu
l\rquote obligation de r�sultat pesant sur elle quant � la conformit� du projet aux
r�gles d\rquote urbanisme ; �}\par }{\ql {\fs24 D\rquote o� il suit que le moyen
n\rquote est pas fond� ; �}\par }{\ql {\fs24 Sur le deuxi�me moyen du pourvoi n� B
07-20. 706 pris en sa premi�re branche et sur le premier moyen du pourvoi n� Z 08-
11. 577, r�unis, ci-apr�s annex�s : �}\par }{\ql {\fs24 Attendu qu\rquote ayant
relev� qu\rquote il �tait �tabli par les pi�ces vers�es aux d�bats, dont la
notification du redressement fiscal du 25 juillet 2001, que celui-ci �tait bien
cons�cutif � l\rquote impossibilit� de cr�er des lots de copropri�t� puisqu\rquote
il visait le d�ficit foncier d�clar� par M. }{\fs24 Y... }{\fs24 en 1997 en
pr�cisant \ldblquote vous avez b�n�fici� d\rquote un d�ficit imputable sur le
revenu global de 170 400 francs. Pour garder l\rquote avantage li� � ce d�ficit
vous deviez affecter l\rquote appartement � la location et la maintenir
jusqu\rquote au 31 d�cembre de la troisi�me ann�e qui suit l\rquote imputation du
d�ficit, soit jusqu\rquote au 31 d�cembre 2000, cette condition n\rquote est pas
remplie d�s lors que l\rquote appartement n\rquote �tait pas encore lou� au 31
d�cembre 2000 \ldblquote , la cour d\rquote appel a pu en d�duire, proc�dant � la
recherche pr�tendument omise, que le but de d�fiscalisation n\rquote avait pas �t�
atteint ; �}\par }{\ql {\fs24 D\rquote o� il suit que le moyen n\rquote est pas
fond� ; �}\par }{\ql {\fs24 Sur le troisi�me moyen du pourvoi n� B 07-20. 706, ci-
apr�s annex� : �}\par
}{\ql {\fs24 Attendu que la cour d\rquote appel a r�pondu aux conclusions en
retenant par motifs adopt�s que la soci�t� CEDIF sera tenue � titre principal du
remboursement des sommes qui lui ont �t� vers�es au titre des appels de fond ;
�}\par }{\ql {\fs24 D\rquote o� il suit que le moyen n\rquote est pas fond� ;
�}\par }{\ql {\fs24 Sur le quatri�me moyen du pourvoi n� B 07-20. 706, ci-apr�s
annex� : �}\par }{\ql {\fs24 Attendu que le grief fait � l\rquote arr�t de d�bouter
la soci�t� CEDIF de sa demande en garantie form�e � l\rquote encontre de la SCP
d�nonce une omission de statuer qui, pouvant �tre r�par�e par la proc�dure pr�vue �
l\rquote article 463 du code de proc�dure civile, ne donne pas ouverture �
cassation ; �}\par }{\ql {\fs24 Sur le moyen unique du pourvoi n� B 07-21. 304 :
�}\par }{\ql {\fs24 Attendu, d\rquote une part, que le pourvoi n� B 07-20. 706
�tant rejet�, le moyen pris d\rquote une cassation par voie de cons�quence, est
devenu sans port�e ; �}\par }{\ql {\fs24 Attendu, d\rquote autre part, qu\rquote
ayant relev�, par motifs adopt�s, que l\rquote architecte, charg� d\rquote une
mission de conception, avait l\rquote obligation d\rquote analyser le programme
propos� par la soci�t� CEDIF et de s\rquote assurer pr�alablement de sa faisabilit�
au regard des r�gles d\rquote urbanisme et qu\rquote il ne justifiait d\rquote
aucune diligence tendant � v�rifier la conformit� du projet de division par rapport
au Plan d\rquote occupation des sols (POS), aucun certificat d\rquote urbanisme
n\rquote ayant �t� sollicit� par lui, et, par motifs propres, que le POS
pr�voyait \ldblquote en zone Z1 et Z2 : des prescriptions techniques particuli�res
pourront �tre impos�es pour l\rquote ensemble des constructions en vue d\rquote
assurer la s�curit� de leurs occupants \ldblquote , que l\rquote architecte ne
justifiait pas s\rquote �tre pr�occup� de ces prescriptions techniques
particuli�res alors qu\rquote il �tait pour lui imp�ratif de le faire pr�alablement
� l\rquote �tablissement de son projet, ces m�mes prescriptions particuli�res ayant
conduit au refus de permis de construire sur le projet de l\rquote architecte alors
que compte tenu du risque cr�� par la proximit� d\rquote une usine sur le site il
ne pourrait �tre r�alis� des travaux entra�nant une augmentation de la capacit�
d\rquote accueil, ce qui ne pouvait manquer d\rquote �tre le cas d\rquote une
division en vingt-quatre lots de copropri�t�, la cour d\rquote appel a pu en
d�duire, r�pondant aux conclusions, que la responsabilit� de l\rquote architecte
�tait d�s lors engag�e, sans qu\rquote il puisse pr�tendre que ce pr�judice serait
imputable � la soci�t� CEDIF qui se serait � tort abstenue de saisir le tribunal
administratif d\rquote un recours contentieux � l\rquote encontre de la d�cision de
refus du permis de construire ; �}\par }{\ql {\fs24 D\rquote o� il suit que le
moyen n\rquote est pas fond� ; �}\par }{\ql {\fs24 Sur les moyens uniques du
pourvoi incident des �poux }{\fs24 X...}{\fs24 , r�unis : �}\par }{\ql {\fs24
Attendu que sous couvert d\rquote une m�connaissance des termes du litige, le moyen
qui ne tend qu\rquote � r�parer une omission de statuer ne donne pas ouverture �
cassation ; �}\par }{\ql {\fs24 Mais sur le deuxi�me moyen du pourvoi n� B 07-20.
706 pris en sa seconde branche et le second moyen du pourvoi n� Z 08-11. 577,
r�unis : �}\par }{\ql {\fs24 Vu l\rquote article 1961, alin�a 2, du code g�n�ral
des imp�ts ; �}\par }{\ql {\fs24 Attendu qu\rquote en cas de rescision d\rquote un
contrat pour cause de l�sion, ou d\rquote annulation d\rquote une vente pour cause
de vices cach�s et, au surplus, dans tous les cas o� il y a lieu � annulation, les
impositions vis�es au premier alin�a per�ues sur l\rquote acte annul�, r�solu ou
rescind� ne sont restituables que si l\rquote annulation, la r�solution ou la
rescision a �t� prononc�e par un jugement ou un arr�t pass� en force de chose jug�e
; �}\par }{\ql {\fs24 Attendu que pour condamner la soci�t� CEDIF � payer � M. }
{\fs24 Y...}{\fs24 , � Mme }{\fs24 Z... }{\fs24 et aux �poux }{\fs24 X... }{\fs24
diverses sommes au titre des frais d\rquote acte, l\rquote arr�t retient qu\rquote
alors que les frais de vente inutilement expos�s par les acqu�reurs, qui
constituent l\rquote un des �l�ments de leur pr�judice, ne comprennent pas que les
frais d\rquote enregistrement, les SCP notariales ne sauraient soutenir qu\rquote
il appartient aux acqu�reurs de demander directement le remboursement de ceux-ci �
l\rquote administration fiscale ; �}\par }{\ql {\fs24 Qu\rquote en statuant ainsi,
la cour d\rquote appel a viol� le texte susvis� ; �}\par }{\ql {\fs24 Et sur le
cinqui�me moyen du pourvoi n� B 07-20. 706 : �}\par }{\ql {\fs24 Vu l\rquote
article 1147 du code civil ; �}\par }{\ql {\fs24 Attendu que pour condamner la
soci�t� Ixhos � garantir la soci�t� CIIF et la soci�t� CEDIF des condamnations �
dommages-int�r�ts prononc�es � leur encontre envers M. }{\fs24 Y...}{\fs24 , Mme }
{\fs24 Z... }{\fs24 et les �poux }{\fs24 X...}{\fs24 , l\rquote arr�t retient, par
motifs adopt�s du jugement du 19 avril 2005, que la soci�t� Ixhos sera condamn�e �
les garantir de toutes les condamnations prononc�es � leur encontre par le jugement
du 27 mai 2003 � titre de dommages-int�r�ts envers les acheteurs, � l\rquote
exclusion du remboursement du prix de vente, qui incombe � ceux qui l\rquote ont
per�u ; �}\par }{\ql {\fs24 Qu\rquote en statuant ainsi, alors que le jugement du
27 mai 2003, qu\rquote elle confirme, avait retenu que le remboursement du prix
pay�, qui p�se sur le vendeur, ferait cependant partie du pr�judice des acqu�reurs
dans l\rquote hypoth�se o� ils se heurteraient � une d�faillance de la soci�t� CIIF
et que la soci�t� CEDIF et la SCP seront d�s lors condamn�es subsidiairement en cas
d\rquote insolvabilit� de la soci�t� CIIF, la cour d\rquote appel a viol� le texte
susvis� ; �}\par }{\ql {\fs24 PAR CES MOTIFS : �}\par }{\ql {\fs24 CASSE ET ANNULE,
mais seulement en ce qu\rquote il condamne la soci�t� CEDIF � payer � M. }{\fs24
Y...}{\fs24 , � Mme }{\fs24 Z... }{\fs24 et aux �poux }{\fs24 X...}{\fs24 , au
titre des frais d\rquote acte, les sommes respectivement de 6 477, 33 euros, 3 739,
83 euros et 9 473, 38 euros et en ce qu\rquote il condamne la soci�t� Ixhos �
garantir la soci�t� CIIF et la soci�t� CEDIF des condamnations � dommages-int�r�ts
prononc�es � leur encontre envers M. }{\fs24 Y...}{\fs24 , Mme }{\fs24 Z... }{\fs24
et les �poux }{\fs24 X... }{\fs24 � hauteur respectivement des sommes de 136 456,
24 euros, 89 683 euros et 84 195, 50 euros, l\rquote arr�t rendu le 25 juin 2007,
entre les parties, par la cour d\rquote appel de Bordeaux ; remet, en cons�quence,
sur ces points, la cause et les parties dans l\rquote �tat o� elles se trouvaient
avant ledit arr�t et, pour �tre fait droit, les renvoie devant la cour d\rquote
appel de Bordeaux, autrement compos�e ; �}\par }{\ql {\fs24 Condamne la soci�t�
CEDIF aux d�pens des pourvois ; �}\par }{\ql {\fs24 Vu l\rquote article 700 du code
de proc�dure civile, rejette les demandes ; �}\par }{\ql {\fs24 Dit que sur les
diligences du procureur g�n�ral pr�s la Cour de cassation, le pr�sent arr�t sera
transmis pour �tre transcrit en marge ou � la suite de l\rquote arr�t partiellement
cass� ; �}\par }{\ql {\fs24 Ainsi fait et jug� par la Cour de cassation, troisi�me
chambre civile, et prononc� par le pr�sident en son audience publique du huit avril
deux mille neuf. �}\par }{\ql {\fs24 MOYENS ANNEXES au pr�sent arr�t �}\par }{\ql
{\fs24 Moyens produits au pourvoi principal n� B 07-20. 706 par la SCP Lyon-Caen,
Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la soci�t� CEDIF conseil. �}\par }{\ql
{\fs24 Premier moyen de cassation �}\par }{\ql {\fs24 Il est fait grief � l\rquote
arr�t attaqu� d\rquote avoir d�clar� la soci�t� CEDIF responsable du pr�judice subi
par M. }{\fs24 Y...}{\fs24 , Mme }{\fs24 Z... }{\fs24 et les �poux }{\fs24 X... }
{\fs24 et de l\rquote avoir, en cons�quence, condamn�e au paiement de diverses
sommes ; �}\par }{\ql {\fs24 Aux motifs propres que � la S. A. R. L. CEDIF, a
engag� sa responsabilit� en qualit� de promoteur de fait de l\rquote op�ration en
cause, l\rquote activit� de promotion immobili�re apparaissant au demeurant dans
ses statuts au titre de son objet social ; qu\rquote � cet �gard la CEDIF ne
saurait soutenir que les consorts }{\fs24 Y...}{\fs24 - }{\fs24 Z...}{\fs24 - }
{\fs24 X... }{\fs24 seraient irrecevables � agir � son encontre alors que le seul
contrat qui peut lui �tre oppos� est le contrat du 26 mars 2001 lui confiant une
mission de ma�trise d\rquote ouvrage d�l�gu� qui est post�rieur aux ventes
litigieuses ; que le premier Juge n\rquote a pas pris en consid�ration ce contrat
mais les agissements de la CEDIF ant�rieurement aux ventes et qui se sont
poursuivis apr�s la signature de celles-ci avant m�me la signature de la convention
du 26 mars 2001 ; que tout d\rquote abord et contrairement � ce qu\rquote elle
soutient la plaquette publicitaire de r�novation du ch�teau MORIN sur laquelle les
acqu�reurs se sont d�cid�s comprenant plan de masse, plans des �tages en ce qui
concerne les lots cr��s la fait seule appara�tre en page 3 \ldblquote CEDIF
CONSEIL et LE CHATEAU MORIN \ldblquote ; que comme l\rquote a relev� le premier
Juge elle avait d�s le 15 d�cembre 1997 d�pos� la d�claration d\rquote intention
d\rquote ali�ner � la CUB alors qu\rquote elle n\rquote �tait pas propri�taire du
ch�teau ; qu\rquote apr�s refus du premier permis de construire le 12 mars 1999,
elle d�posait le 6 ao�t 1999 en qualit� de ma�tre d\rquote ouvrage d�l�gu�, soit
pr�s de deux ans avant le contrat sign� � ce titre le 26 mars 2001, un nouveau
permis de construire pour la r�novation du ch�teau en logement unifamilial ce qui
d�montre bien qu\rquote elle �tait directement int�ress�e en qualit� de promoteur �
cette op�ration de r�novation
; qu\rquote enfin elle �tait le seul interlocuteur des acqu�reurs dans le cadre de
cette op�ration comme en atteste le courrier � son ent�te en date du 1er mars 1999
� Jean Louis }{\fs24 Y... }{\fs24 pour lui adresser copie des d�clarations mod�le
H2 permettant une d�fiscalisation dans le cadre de la r�novation, de m�me que le
courrier du 28 avril 2000 dans lequel elle donnait des explications sur les appels
de fonds vers�s par Marie-Martine }{\fs24 Z... }{\fs24 � (arr�t, p. 15 et 16) ;
�}\par }{\ql {\fs24 Et aux motifs adopt�s du jugement entrepris que � la CEDIF
soul�ve le d�faut de qualit� � agir des demandeurs, le contrat sign� par elle le 26
mars 2001 l\rquote ayant �t� avec le syndicat des copropri�taires ; que cependant
les acheteurs ne se fondent nullement sur le contrat du 26 mars 2001 pour engager
la responsabilit� de la CEDIF, mais invoquent ses qualit�s de promoteur, de
mandataire et de g�rant d\rquote affaires pour une p�riode ant�rieure au 26 mars
2001 ; que la fin de non recevoir oppos�e sera d�s lors rejet�e ; Que la SOCIETE
CEDIF ne saurait limiter sa mission � celle qui lui a �t� confi�e par contrat du 26
mars 2001, par le syndicat des copropri�taires, mission de ma�trise d\rquote
ouvrage d�l�gu�e pour la r�alisation des travaux d\rquote am�nagement du Ch�teau
MORIN ; qu\rquote en effet c\rquote est la SOCIETE CEDIF qui a con�u le projet de
restauration du Ch�teau MORIN et sa division par lots, les plans des divers lots �
cr�er �tant annex�s � la plaquette publicitaire diffus�e par elle, au vu de
laquelle les demandeurs ont conclu les acquisitions, qu\rquote elle avait d\rquote
ailleurs saisi le g�om�tre ainsi que l\rquote architecte et d�pos� elle-m�me le 15
d�cembre 1997 la demande de d�claration d\rquote intention d\rquote ali�ner � la
CUB alors qu\rquote elle n\rquote �tait pas propri�taire du ch�teau ; qu\rquote
elle a demand� � la SOCIETE CIIF de se substituer � elle pour son acquisition et sa
revente par lots ; qu\rquote en outre la CEDIF a continu�, apr�s la vente
intervenue par l\rquote interm�diaire d\rquote une soci�t� �cran, sa mission de
promoteur de fait en sollicitant, sans �tre missionn�e � cet effet par les
acheteurs ou le syndicat des copropri�taires, un premier permis de construire le 16
octobre 1998 qui a �t� refus�, puis un second permis pour la r�novation en logement
unifamilial le 6 ao�t 1999 ; que ses statuts font d\rquote ailleurs mention
notamment d\rquote une activit� de promotion immobili�re ; que la SOCIETE CEDIF
devant en cons�quence �tre qualifi�e de promoteur de fait, sa responsabilit� est
engag�e, en application de l\rquote article 1831-1 du code civil, pour avoir
m�connu l\rquote obligation de r�sultat pesant sur elle, quant � la conformit� du
projet aux r�gles d\rquote urbanisme � (jugement du 27 mai 2003, p. 7) ; �}\par }
{\ql {\fs24 1) Alors qu\rquote en retenant que la soci�t� CIIF �tait une soci�t�
�cran (jugement, p. 7) sans r�pondre aux conclusions de la soci�t� CEDIF qui
rappelaient que la soci�t� CIIF avait �t� cr��e ant�rieurement � la soci�t� CEDIF
(conclusions CEDIF, p. 17), que ces soci�t�s n\rquote entretenaient aucun lien de
droit ou de fait et notamment qu\rquote aucune ne d�tenait de part dans le capital
de l\rquote autre (conclusions CEDIF, p 16), la cour d\rquote appel a m�connu les
exigences de l\rquote article 455 du code de proc�dure civile ; �}\par }{\ql {\fs24
2) Alors que, par contrat de prestations de services du 26 mars 2001, la soci�t�
CEDIF s\rquote �tait vue seulement confi�e une mission d\rquote assistance du
Syndicat des Copropri�taires sur le plan technique et financier ; qu\rquote en
qualifiant cependant la soci�t� CEDIF de promoteur de fait, la cour d\rquote appel
a d�natur� ce contrat et viol� l\rquote article 1134 du code civil ; �}\par }{\ql
{\fs24 3) Alors qu\rquote en qualifiant la soci�t� CEDIF de promoteur sans r�pondre
� ses conclusions qui invoquaient qu\rquote elle n\rquote avait pas pour mission
d\rquote �difier l\rquote ouvrage, que seul le Syndicat des Copropri�taires avait
per�u les appels de fond, que seul le Syndicat des Copropri�taires disposait du
pouvoir d\rquote engager des d�penses pour financer l\rquote op�ration de
r�novation et que la soci�t� CEDIF ne disposait d\rquote aucune autonomie ni
d\rquote aucun pouvoir d\rquote initiative sur ce point, la cour d\rquote appel a
m�connu les exigences de l\rquote article 455 du code de proc�dure civile ;
�}\par }{\ql {\fs24 4) Alors, en tout �tat de cause, que le promoteur de fait
n\rquote est pas tenu d\rquote une obligation de r�sultat quant � la conformit� du
projet aux r�gles d\rquote urbanisme ; qu\rquote en le retenant n�anmoins, la cour
d\rquote appel a viol� l\rquote article 1831-1 du code civil ; �}\par }{\ql {\fs24
Deuxi�me moyen de cassation (subsidiaire) �}\par }{\ql {\fs24 Il est fait grief �
l\rquote arr�t attaqu� d\rquote avoir condamn� la soci�t� CEDIF, in solidum avec la
CIIF et la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN, � payer une somme de 136. 456, 24 euros �
Monsieur }{\fs24 Y... }{\fs24 et une somme de 89. 683 euros � Madame }{\fs24 Z... }
{\fs24 en r�paration de leurs pr�judices et de l\rquote avoir condamn�e, in solidum
avec la CIIF, la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la SCP CHATELLINMORVAN � payer
aux �poux }{\fs24 X... }{\fs24 une somme de 84. 195, 50 euros ; �}\par }{\ql {\fs24
Aux motifs propres que � que pour r�pondre aux critiques formul�es par les divers
appelants quant au pr�judice subi par les consorts }{\fs24 Y... }{\fs24 � }{\fs24
Z...}{\fs24 - }{\fs24 X...}{\fs24 la Cour retiendra tout d\rquote abord que ces
m�mes appelants ne sauraient, non sans un certain cynisme, soutenir que les
acqu�reurs n\rquote auraient subi aucun pr�judice pour avoir poursuivi le but
d\rquote une op�ration de d�fiscalisation qu\rquote ils ont atteint alors que le
premier Juge a justement retenu \ldblquote le but de d�fiscalisation n\rquote a
pas davantage �t� atteint ainsi que le d�montre le redressement fiscal re�u par
Monsieur }{\fs24 Y... }{\fs24 \rdblquote ; qu\rquote � cet �gard et contrairement
� ce que soutiennent les appelants il est �tabli par les pi�ces vers�es aux d�bats,
notification de redressement du 25 juillet 2001, que celui-ci est bien cons�cutif �
l\rquote impossibilit� de cr�er des lots de copropri�t� puisqu\rquote il vise le
d�ficit foncier d�clar� par Jean Louis }{\fs24 Y... }{\fs24 en 1997 en pr�cisant
\ldblquote vous avez ainsi b�n�fici� d\rquote un d�ficit imputable sur le revenu
global de 170 400 francs. Pour garder l\rquote avantage li� � d�ficit vous deviez
affecter l\rquote appartement � la location et la maintenir jusqu\rquote au 31
d�cembre de la troisi�me ann�e qui suit l\rquote imputation du d�ficit, soit
jusqu\rquote au 31 d�cembre 2000, cette condition n\rquote est pas remplie d�s lors
que l\rquote appartement n\rquote �tait pas encore lou� au 31 d�cembre 2000
\ldblquote ; que par ailleurs si les consorts }{\fs24 Y...}{\fs24 - }{\fs24 Z...}
{\fs24 - }{\fs24 X... }{\fs24 visaient � court terme un objectif de
d�fiscalisation, il n\rquote en �tait pas de m�me � long terme o�, venant de
diverses r�gions �loign�es du bordelais, ils manifestaient l\rquote intention de se
retirer dans un cadre privil�gi� ; qu\rquote enfin alors que les frais de vente
inutilement expos�s par les acqu�reurs, qui constituent bien l\rquote un des
�l�ments de leur pr�judice dans le cadre d\rquote une r�paration int�grale de
celui-ci, ne comprennent pas que les frais d\rquote enregistrement, les S. C. P.
notariales ne sauraient soutenir qu\rquote il appartient aux acqu�reurs de demander
directement le remboursement de ceux-ci � l\rquote administration fiscale � (arr�t,
p. 16 et 17) ; �}\par }{\ql {\fs24 Et aux motifs adopt�s du jugement entrepris que
� ces fautes sont � l\rquote origine directe du pr�judice subi par les acqu�reurs ;
que le pr�judice subi est incontestable, contrairement � ce que soutiennent les
d�fendeurs ; qu\rquote en effet si le ch�teau existe, les lots de copropri�t�
acquis pour les louer ou les occuper personnellement ne pourront jamais �tre
mat�riellement constitu�s, puisque le permis de construire n\rquote a autoris� la
r�novation du ch�teau qu\rquote afin d\rquote y am�nager un logement unique ; Que
le but de d�fiscalisation poursuivi n\rquote a pas davantage �t� atteint ainsi que
le d�montre le redressement fiscal re�u par Monsieur }{\fs24 Y... }{\fs24 � ; Que
la CIIF, la CEDIF et les notaires, dont les fautes ont concouru au pr�judice subi
par les acheteurs, seront tenus in solidum de la r�paration des autres pr�judices
soit : �}\par }{\ql {\fs24 � Monsieur }{\fs24 Y... }{\fs24 :�}\par }{\ql {\fs24 -6
477, 33 euros au titre des frais d\rquote acte,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 -92
116, 91 euros pour les int�r�ts et frais d\rquote emprunt,}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 -27 862 euros au titre du redressement fiscal, pour absence de location du
lot acquis avant le 31 d�cembre 2000, sur les exercices 1997 et 1998,}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 -10 000 euros au titre du pr�judice moral subi depuis plus de
5 ans, � Madame }{\fs24 Z... }{\fs24 :}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 -3 739, 83 euros
au titre des frais d\rquote acte,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 -75943, 17 euros au
titre des int�r�ts et frais d\rquote emprunt,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 -10 000
euros au titre du pr�judice moral, ses droits � r�clamer des dommages et int�r�ts
au titre d\rquote un �ventuel redressement fiscal �tant r�serv�s. }\par }{{�}\par }
{\ql {\fs24 aux �poux }{\fs24 X... }{\fs24 :}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 -9 473, 38
euros au titre des frais d\rquote acte,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 -64 722, 12
euros au titre des frais et int�r�ts de l\rquote emprunt au jour du pr�sent
jugement, y compris l\rquote indemnit� de r�siliation anticip�e,}\par }{{�}\par }
{\ql {\fs24 -10 000 euros en r�paration du pr�judice moral, }\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 leurs droits �tant r�serv�s
� r�clamer des dommages int�r�ts en cas de redressement fiscal � (jugement du 27
mai 2003, p. 9) ; �}\par }{\ql {\fs24 1) Alors qu\rquote un pr�judice ne peut
d�couler du paiement d\rquote un imp�t auquel le contribuable est l�galement tenu ;
qu\rquote il appartient au contribuable qui pr�tend obtenir r�paration d\rquote un
pr�judice fiscal d\rquote apporter la preuve de la certitude que, sans la faute
reproch�e, il n\rquote aurait pas eu � s\rquote acquitter de l\rquote imposition
litigieuse ; qu\rquote en condamnant la CEDIF au paiement d\rquote une somme de 27.
862 euros correspondant � l\rquote int�gralit� du redressement fiscal notifi� �
M. }{\fs24 Y... }{\fs24 pour absence de location du lot acquis sans constater
qu\rquote il �tait �tabli qu\rquote � le supposer constitu�, le lot de M. }{\fs24
Y... }{\fs24 aurait effectivement �t� lou�, la cour d\rquote appel a priv� sa
d�cision de base l�gale au regard de l\rquote article 1831-1 du code civil ; �}\par
}{\ql {\fs24 2) Alors qu\rquote en cas de rescision d\rquote un contrat pour cause
de l�sion, ou d\rquote annulation d\rquote une vente pour cause de vices cach�s et,
au surplus, dans tous les cas o� il y a lieu � annulation, les droits d\rquote
enregistrement ou la taxe de publicit� fonci�re, per�us sur l\rquote acte annul�,
r�solu ou rescind�, sont restituables si l\rquote annulation, la r�solution ou la
rescision a �t� prononc�e par un jugement ou un arr�t pass� en force de chose jug�e
; qu\rquote en condamnant la soci�t� CEDIF, in solidum avec la CIIF et les SCP
notariales, au paiement de sommes correspondant pour partie aux frais d\rquote
enregistrement des ventes annul�es au pr�texte qu\rquote il ne saurait �tre soutenu
qu\rquote il appartenait aux acqu�reurs de demander directement le remboursement de
ceux-ci � l\rquote administration fiscale, la cour d\rquote appel a viol� l\rquote
article 1961 alin�a 2 du code g�n�ral des imp�ts ; �}\par }{\ql {\fs24 Troisi�me
moyen de cassation (subsidiaire) �}\par }{\ql {\fs24 Il est fait grief � l\rquote
arr�t attaqu� d\rquote avoir condamn� la soci�t� CEDIF � rembourser les appels de
fonds ; �}\par }{\ql {\fs24 Aux motifs adopt�s du jugement entrepris que � que la
CEDIF sera tenue � titre principal du remboursement des sommes qui lui ont �t�
vers�es au titre des appels de fonds soit : 76. 224, 51 euros pour les �poux }
{\fs24 X...}{\fs24 , 51. 951, 27 euros pour Monsieur }{\fs24 Y...}{\fs24 , 66. 178,
57 euros pour Madame }{\fs24 Z... }{\fs24 � (jugement du 27 mai 2003) ; �}\par }
{\ql {\fs24 Alors qu\rquote en statuant ainsi sans r�pondre aux conclusions de la
CEDIF qui, devant la cour d\rquote appel, invoquaient que ces fonds ne lui avaient
pas �t� vers�s, qu\rquote elle ne les avait pas per�ues de sorte qu\rquote elle ne
pouvait �tre tenue de les � rembourser � (conclusions de la CEDIF, p. 24, 31 et
32), la cour d\rquote appel a m�connu les exigences de l\rquote article 455 du code
de proc�dure civile ; �}\par }{\ql {\fs24 Quatri�me moyen de cassation
(subsidiaire) �}\par }{\ql {\fs24 Il est fait grief � l\rquote arr�t attaqu�
d\rquote avoir d�bout� la soci�t� CEDIF de sa demande en garantie � l\rquote
encontre de la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN aux droits de laquelle vient la SCP
DUMAREAU-SANMARTIN ; �}\par }{\ql {\fs24 1) Alors qu\rquote en statuant ainsi sans
assortir sa d�cision d\rquote aucun motif, la cour d\rquote appel a m�connu les
exigences de l\rquote article 455 du code de proc�dure civile ; �}\par }{\ql {\fs24
2) Alors qu\rquote en ne recherchant pas, ainsi qu\rquote il lui �tait demand�
(conclusions CEDIF, p. 32 et 34 � 37), si le notaire qui, en connaissance du
certificat d\rquote urbanisme faisant obstacle � l\rquote augmentation de la
capacit� d\rquote accueil et, partant, � la cr�ation des lots faisant l\rquote
objet de la cession, avait le devoir de ne pas instrumenter, n\rquote avait pas
commis une faute grave qui justifiait que la SCP notariale soit tenue de garantir
la soci�t� CEDIF des condamnations prononc�es � son encontre, la cour d\rquote
appel a, en tout �tat de cause, priv� sa d�cision de base l�gale au regard de
l\rquote article 1382 du code civil ; �}\par }{\ql {\fs24 Cinqui�me moyen de
cassation (subsidiaire) �}\par }{\ql {\fs24 Il est fait grief � l\rquote arr�t
attaqu� d\rquote avoir limit� la condamnation de la SARL IXHOS, venant aux droits
de l\rquote EURL }{\fs24 B...}{\fs24 , � garantir la CEDIF des condamnations �
dommages-int�r�ts prononc�es � son encontre pour le seul montant envers Monsieur }
{\fs24 Y... }{\fs24 de 136. 456, 24 euros, envers Madame }{\fs24 Z... }{\fs24 de
89. 683 euros et envers les �poux }{\fs24 X... }{\fs24 de 84. 195, 50 euros ;
�}\par }{\ql {\fs24 Aux motifs adopt�s du jugement entrepris que � que la
responsabilit� de l\rquote EURL }{\fs24 B...}{\fs24 , aux droits de laquelle se
trouve la SARL IXHOS est d�s lors engag�e, � sur le fondement de l\rquote article
1147 du Code Civil envers la CEDIF, au titre des dommages-int�r�ts mis � leur
charge envers les acheteurs � ; que la SARL IXHOS sera d�s lors condamn�e �
garantir la CIIF et la CEDIF des condamnations prononc�es � son encontre par
jugement du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX du 27 Mai 2003 � titre de
dommages-int�r�ts envers les acheteurs soit 136. 456, 24 euros � Monsieur }{\fs24
Y...}{\fs24 , 89. 683 euros � Madame }{\fs24 Z... }{\fs24 et 84. 195, 50 euros aux
�poux }{\fs24 X...}{\fs24 , � l\rquote exclusion du remboursement du prix et de la
restitution des appels de fonds vers�s par les acqu�reurs, remboursements qui
incombent � ceux qui les ont per�us � (jugement du 19 avril 2005, p. 6) ; �}\par }
{\ql {\fs24 Alors qu\rquote apr�s avoir retenu que la SARL IXHOS devait garantir la
CEDIF des condamnations prononc�es � son encontre � titre de dommagesint�r�ts
envers les acheteurs, la cour d\rquote appel ne pouvait, sans s\rquote abstenir
d\rquote en tirer les cons�quences l�gales, exclure de la garantie de la SARL IXHOS
le remboursement par la CEDIF, � titre de dommages-int�r�ts, des prix de vente en
cas de d�faillance de la soci�t� CIIF ; qu\rquote en proc�dant � cette exclusion,
la cour d\rquote appel a viol� l\rquote article 1147 du code civil ; �}\par }{\ql
{\fs24 Moyen produit au pourvoi incident n� B 07-20. 706 par la SCP Piwnica et
Molini�, avocat aux Conseils pour les �poux }{\fs24 X...}{\fs24 . �}\par }{\ql
{\fs24 Il est reproch� � l\rquote arr�t attaqu� d\rquote avoir limit� la
condamnation de la soci�t� Cedif conseil et des SCP notariales � payer aux �poux }
{\fs24 X...}{\fs24 , � titre de dommages et int�r�ts, � la somme de 84 195, 50,
comprenant les int�r�ts du pr�t contract� pour l\rquote acquisition � hauteur de 64
722, 12 ; �}\par }{\ql {\fs24 AUX MOTIFS QUE c\rquote est par des motifs pertinents
que la cour adopte que le premier juge a analys� les divers chefs de pr�judice
subis par les acqu�reurs avant de les liquider, au vu des justificatifs produits,
aux sommes qu\rquote il a arr�t�es ; �}\par }{\ql {\fs24 ALORS QUE les �poux }
{\fs24 X... }{\fs24 avaient, dans leurs �critures d\rquote appel, demand� la
condamnation des responsables � leur payer le montant des int�r�ts actualis� au
jour de l\rquote arr�t, soit la somme de 90 499, 68, ce qui portait le montant
total du pr�judice � la somme de 109 973, 06 ; que la cour d\rquote appel qui ne
s\rquote est pas prononc�e sur cette demande a m�connu les termes du litige et
viol� les articles 4 et 5 du code de proc�dure civile.�}\par }{\ql {\fs24 Moyen
produit au pourvoi n� B 07-21. 304 par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour
la soci�t� Ixhos. �}\par }{\ql {\fs24 Le moyen de cassation fait grief � l\rquote
arr�t attaqu� d\rquote avoir condamn� la soci�t� IXHOS � garantir la CIIF et la
CEDIF des condamnations � dommages-int�r�ts prononc�es � leur encontre au profit de
Monsieur }{\fs24 Y...}{\fs24 , de Madame }{\fs24 Z... }{\fs24 et des �poux }{\fs24
X...}{\fs24 , �}\par }{\ql {\fs24 Aux motifs, propres, que � c\rquote est par de
justes motifs que la Cour fait siens que le premier juge a fait droit � la demande
de garantie de la CIIF et de la SARL CEDIF � l\rquote encontre de l\rquote EURL }
{\fs24 B...}{\fs24 , architecte, aux droits de laquelle se trouve aujourd\rquote
hui la SARL IXHOS ; que l\rquote architecte ne saurait en effet soutenir que le
premier juge s\rquote est m�pris sur l\rquote analyse du P. O. S. qu\rquote il
aurait respect� dans son projet, alors qu\rquote il ne lui incombait pas de
solliciter la d�livrance d\rquote un certificat d\rquote urbanisme ; qu\rquote en
effet, s\rquote il n\rquote est pas contestable que le Ch�teau MORIN se trouve en
zone Z2 du POS pour laquelle sont interdits les �tablissements recevant du public,
les aires naturelles et le camping � la ferme, ce qui n\rquote �tait �videmment pas
le cas de l\rquote op�ration envisag�e, il n\rquote en demeure pas moins que le P.
O. S. pr�voyait : � En zones Z1 et Z2 : des prescriptions techniques particuli�res
pourront �tre impos�es pour l\rquote ensemble des constructions autoris�es en vue
d\rquote assurer la s�curit� de leurs occupants � ; que l\rquote architecte ne
justifie pas s\rquote �tre pr�occup� de ces prescriptions techniques particuli�res
alors qu\rquote il �tait pour lui imp�ratif de le faire pr�alablement � l\rquote
�tablissement de son projet, ces m�mes prescriptions particuli�res ayant conduit au
refus de permis de construire sur le projet de l\rquote architecte alors que compte
tenu du risque cr�� par la proximit� d\rquote une usine MICHELIN sur le site, il ne
pourrait �tre r�alis� des travaux entra�nant une augmentation de la capacit�
d\rquote accueil, ce qui ne pouvait manquer d\rquote �tre le cas d\rquote une
division de 24 lots de copropri�t� avec la cr�ation de T 2 et T 3 ; qu\rquote il
est � cet �gard indiff�rent que pour soutenir son recours gracieux contre le refus
de permis de construire, le conseil de la SARL CEDIF ait
fait �tat de ce que selon lui, le certificat d\rquote urbanisme d�livr� n\rquote
�tait pas conforme au P. O. S. � (arr�t p. 17 in fine et p. 18), Et aux motifs,
adopt�s du jugement, que � l\rquote architecte, charg� d\rquote une mission de
conception, avait l\rquote obligation d\rquote analyser le programme propos� par la
soci�t� CEDIF et de s\rquote assurer pr�alablement de sa faisabilit� au regard des
r�gles d\rquote urbanisme ; que l\rquote architecte ne justifie d\rquote aucune
diligence tendant � v�rifier la conformit� du projet de division par rapport au
POS, aucun certificat d\rquote urbanisme n\rquote ayant �t� sollicit� par lui ;
qu\rquote il ne saurait s\rquote exon�rer de la faute commise, de nature
d�lictuelle � l\rquote �gard de la CIIF, et de nature contractuelle � l\rquote
�gard de la CEDIF, faute qui a concouru avec celle des autres intervenants �
occasionner le pr�judice subi par la CIIF et la CEDIF, au motif que son projet
�tait conforme au POS ; qu\rquote en effet, si le ch�teau MORIN est situ� en zone
NA Z2 et non en zone NA Z1, dans laquelle sont interdits les travaux modificatifs
entra�nant la cr�ation de logements suppl�mentaires, le POS pr�cise que, tant dans
les zones Z1 que Z2, des prescriptions particuli�res peuvent �tre impos�es pour
assurer dans l\rquote ensemble des constructions, dispositions qui ont pr�sid� au
refus de permis de construire du 12 mars 1999 pour un projet de division en 24
lots, ainsi que le pr�cise la r�ponse faite le 30 avril 1999 au recours gracieux
effectu�, l\rquote appr�ciation des risques, compte tenu de la promiscuit� de
l\rquote usine MICHELIN, ayant conduit la Mairie � refuser une augmentation
significative du nombre des habitants � (jugement p. 5), �}\par }{\ql {\fs24 Alors
que, d\rquote une part, la cassation d\rquote un chef de dispositif pronon�ant la
condamnation d\rquote une partie entra�ne par voie de cons�quence l\rquote
annulation du chef de dispositif accueillant le recours en garantie de cette partie
contre un tiers ; qu\rquote en l\rquote esp�ce, la soci�t� IXHOS a �t� condamn�e �
garantir la soci�t� CEDIF, laquelle a form� un pourvoi en cassation qui critique,
en ses trois premiers moyens, sa condamnation prononc�e au b�n�fice des
acqu�reurs ; que la cassation qui sera prononc�e sur l\rquote un de ces trois
moyens justifiera l\rquote annulation par voie de cons�quence de la condamnation de
la soci�t� IXHOS � garantir les soci�t�s CEDIF et CIIF des condamnations prononc�es
� leur encontre, en application de l\rquote article 625 du code de proc�dure civile
; �}\par }{\ql {\fs24 Alors que, d\rquote autre part, la responsabilit� du ma�tre
d\rquote ouvrage est engag�e s\rquote il vend des lots avant obtention d\rquote un
permis de construire d�finitif, sans stipuler de condition suspensive d\rquote
obtention du permis ; qu\rquote en l\rquote esp�ce, il est constant que la CIIF,
marchand de biens professionnel (arr�t attaqu� p. 15 � 3), a vendu des lots avant
qu\rquote un permis de construire n\rquote ait �t� obtenu, sans condition
suspensive sur ce point, ce qui a d\rquote ailleurs conduit � l\rquote annulation
des ventes � la suite du rejet de la demande de permis ; qu\rquote en accueillant
d�s lors le recours en garantie des soci�t�s CEDIF et CIIF � l\rquote encontre de
la soci�t� IXHOS, la cour d\rquote appel a viol� les articles 1147 et 1382 du Code
civil ; �}\par }{\ql {\fs24 Alors que, d\rquote autre part, une part de
responsabilit� doit �tre laiss�e � la charge du ma�tre d\rquote ouvrage qui ne
forme pas de recours contentieux contre une d�cision rejetant sa demande de permis
de construire ; que dans ses �critures d\rquote appel, la soci�t� IXHOS a fait
valoir que la soci�t� CEDIF avait renonc� � former un recours en justice contre la
d�cision du maire rejetant sa demande de permis ; que c\rquote est le rejet de
cette demande qui a entra�n� l\rquote annulation des ventes et les condamnations
pour lesquelles la soci�t� IXHOS doit sa garantie ; qu\rquote en ne r�pondant pas �
ce moyen pertinent et en condamnant la soci�t� IXHOS � garantir les soci�t�s CEDIF
et CIIF des condamnations mises � leur charge, la cour d\rquote appel a viol�
l\rquote article 455 du code de proc�dure civile ; �}\par }{\ql {\fs24 Alors
qu\rquote enfin, la soci�t� IXHOS a soutenu qu\rquote elle n\rquote avait pas
connaissance du certificat d\rquote urbanisme d�livr� le 26 d�cembre 1997,
pr�alable au refus de permis, lorsqu\rquote elle a �tabli son projet ; qu\rquote en
la condamnant � garantir les soci�t�s CIIF et CEDIF des condamnations mises � leur
charge, sans r�pondre ce moyen, la cour d\rquote appel a viol� l\rquote article 455
du code de proc�dure civile. �}\par }{\ql {\fs24 Moyens produits au pourvoi
principal n� Z 08-11. 577 par la SCP Bor� et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils
pour les soci�t�s Dumareau Sanmartin et Chattelin Morvan Offroy Banel Duval. �}\par
}{\ql {\fs24 PREMIER MOYEN DE CASSATION �}\par }{\ql {\fs24 Il est fait grief �
l\rquote arr�t confirmatif attaqu� d\rquote AVOIR condamn� la SCP LANCON-DUMAREAU-
SANMARTIN � payer � Monsieur }{\fs24 Y... }{\fs24 une somme de 27. 862 de dommages
et int�r�ts au titre du redressement fiscal qui aurait �t� notifi� � ce dernier ;
�}\par }{\ql {\fs24 AUX MOTIFS ADOPTES QUE le pr�judice subi est incontestable,
contrairement � ce que soutiennent les d�fendeurs ; qu\rquote en effet si le
ch�teau existe, les lots de copropri�t� acquis pour les louer ou les occuper
personnellement ne pourront jamais �tre mat�riellement constitu�s, puisque le
permis de construire n\rquote a autoris� la r�novation du ch�teau qu\rquote afin
d\rquote y am�nager un logement unique ; que le but de d�fiscalisation poursuivi
n\rquote a pas davantage �t� atteint ainsi que le d�montre le redressement fiscal
re�u par Monsieur }{\fs24 Y... }{\fs24 ; Que la CIIF, la CEDIF et les notaires,
dont les fautes ont concouru au pr�judice subi par les acheteurs, seront tenus in
solidum de la r�paration des autres pr�judices soit : � Monsieur }{\fs24 Y... }
{\fs24 :-6 477, 33 euros au titre des frais d\rquote acte,-92 116, 91 euros pour
les int�r�ts et frais d\rquote emprunt,-27 862 euros au titre du redressement
fiscal, pour absence de location du lot acquis avant le 31 d�cembre 2000, sur les
exercices 1997 et 1998,-10 000 euros au titre du pr�judice moral subi depuis plus
de 5 ans ; �}\par }{\ql {\fs24 ET AUX MOTIFS PROPRES QU\rquote il est �tabli par
les pi�ces vers�es aux d�bats, notification de redressement du 25 juillet 2001, que
celui-ci est bien cons�cutif � l\rquote impossibilit� de cr�er des lots de
copropri�t� puisqu\rquote il vise le d�ficit foncier d�clar� par Jean-Louis }{\fs24
Y... }{\fs24 en 1997 en pr�cisant � vous avez ainsi b�n�fici� d\rquote un d�ficit
imputable sur le revenu global de 170. 400 francs. Pour garder l\rquote avantage
li� � ce d�ficit, vous deviez affect� l\rquote appartement � la location et la
maintenir jusqu\rquote au 31 d�cembre de la troisi�me ann�e qui suit l\rquote
imputation du d�ficit, soit jusqu\rquote au 31 d�cembre 2000, cette condition
n\rquote est pas remplie d�s lors que l\rquote appartement n\rquote est pas encore
lou� au 31 d�cembre 2000 ; �}\par }{\ql {\fs24 1�) ALORS QUE la responsabilit�
civile suppose �tablie l\rquote existence d\rquote un lien de causalit� entre la
faute retenue et le pr�judice ; qu\rquote en condamnant la SCP DUMAREAU SANMARTIN �
payer � Monsieur }{\fs24 Y... }{\fs24 la somme de 27. 862 au titre de son
redressement fiscal et correspondant aux avantages fiscaux qu\rquote il esp�rait
obtenir gr�ce l\rquote op�ration, sans rechercher si, m�me en l\rquote absence de
faute du notaire, cette op�ration n\rquote aurait de toute fa�on pas pu atteindre
son but de d�fiscalisation, la Cour d\rquote appel a priv� sa d�cision de base
l�gale au regard de l\rquote article 1382 du Code civil ; �}\par }{\ql {\fs24 2�)
ALORS en toute hypoth�se QUE la responsabilit� civile suppose que soit �tablie
l\rquote existence d\rquote un lien de causalit� entre la faute retenue et le
pr�judice ; qu\rquote en condamnant la SCP DUMAREAU SANMARTIN � payer la somme de
27. 862 au titre du redressement fiscal de Monsieur }{\fs24 Y... }{\fs24 pour
n\rquote avoir pas lou� le bien qu\rquote il avait acquis sans constater qu\rquote
� supposer qu\rquote il ait pu acqu�rir un v�ritable lot de copropri�t�, celui-ci
aurait �t� effectivement lou�, la Cour d\rquote appel a priv� sa d�cision de base
l�gale au regard de l\rquote article 1382 du Code civil. �}\par }{\ql {\fs24 SECOND
MOYEN DE CASSATION �}\par }{\ql {\fs24 Il est fait grief � l\rquote arr�t d\rquote
AVOIR condamn� la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN � payer � Monsieur }{\fs24 Y... }
{\fs24 la somme de 6. 477, 33 et � Madame }{\fs24 Z... }{\fs24 la somme de 3. 739,
83 et d\rquote AVOIR condamn�, in solidum la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la
SCP CHATELLIN-MORVAN � payer aux �poux }{\fs24 X... }{\fs24 la somme de 9. 473, 38,
au titre des frais d\rquote acte, �}\par }{\ql {\fs24 AUX MOTIFS QUE les frais de
vente inutilement expos�s par les acqu�reurs, qui constituent bien l\rquote un des
�l�ments de leur pr�judice dans le cadre d\rquote une r�paration int�grale de
celui-ci, ne comprennent pas que les frais d\rquote enregistrement, les S. C. P.
notariales ne sauraient soutenir qu\rquote il appartient aux acqu�reurs de demander
directement le remboursement de ceux-ci � l\rquote administration fiscale ;
�}\par }{\ql {\fs24 ALORS QUE les droits d\rquote enregistrement per�us sur
l\rquote acte annul�, r�solu ou rescind�, sont restituables si l\rquote annulation,
la r�solution ou la rescision a �t� prononc�e par un jugement ou un arr�t pass� en
force de chose jug�e ; qu\rquote il appartient, dans cette hypoth�se, au
contractant qui a expos� ces frais, d\rquote en obtenir le remboursement aupr�s de
l\rquote administration fiscale ; qu\rquote en retenant le contraire et en
condamnant
la SCP DUMAREAU SANMARTIN � rembourser � Madame }{\fs24 Z... }{\fs24 et Monsieur }
{\fs24 Y... }{\fs24 et la SCP DUMAREAU SANMARTIN, in solidum avec la SCP CHATELLIN
MORVAN � rembourser � Monsieur }{\fs24 X... }{\fs24 tous les frais d\rquote actes
qu\rquote ils avaient vers�s, ceux-ci comprenant les droits d\rquote
enregistrement, au motif inop�rant que d\rquote autres frais pouvaient �galement y
�tre compris, la Cour d\rquote appel a viol� l\rquote article 1961 alin�a 2 du Code
g�n�ral de imp�ts. �}\par }{\ql {\fs24 Moyen produit au pourvoi incident n� Z 08-
11. 577 par la SCP Piwnica et Molini�, avocat aux Conseils pour les �poux }{\fs24
X...}{\fs24 . �}\par }{\ql {\fs24 Il est reproch� � l\rquote arr�t attaqu� d\rquote
avoir limit� la condamnation de la soci�t� Cedif conseil et des SCP notariales au
profit des �poux }{\fs24 X...}{\fs24 , � titre de dommages et int�r�ts, � la somme
de 84 195, 50, comprenant les int�r�ts du pr�t contract� pour l\rquote acquisition
� hauteur de 64 722, 12 ; �}\par }{\ql {\fs24 AUX MOTIFS QUE c\rquote est par des
motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a analys� les divers chefs
de pr�judice subis par les acqu�reurs avant de les liquider, au vu des
justificatifs produits, aux sommes qu\rquote il a arr�t�es ; �}\par }{\ql {\fs24
ALORS QUE les �poux }{\fs24 X... }{\fs24 avaient, dans leurs �critures d\rquote
appel, demand� la condamnation des responsables � leur payer le montant des
int�r�ts actualis� au jour de l\rquote arr�t, soit la somme de 90 499, 68, ce qui
portait le montant total du pr�judice � la somme de 109 973, 06 ; que la cour
d\rquote appel qui ne s\rquote est pas prononc�e sur cette demande a m�connu les
termes du litige et viol� les articles 4 et 5 du code de proc�dure civile.�}\par }
{\ql {}{\b \fs24 Publication : }{\fs24 Bulletin 2009, III, n� 81}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{{�}\par }{\ql {}{\b \fs24 D�cision attaqu�e : }{\fs24 Cour d\rquote
appel de Bordeaux , du 25 juin 2007}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {}{\b \fs24
Titrages et r�sum�s : }{\fs24 CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Promoteur - Qualit� -
Conditions - Caract�risation - Applications diverses}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 Est promoteur de fait, la soci�t� qui con�oit le projet de restauration
d\rquote un immeuble et sa division par lots, qui annexe les plans des lots � cr�er
� la plaquette publicitaire diffus�e par elle, au vu de laquelle les acqu�reurs,
dont elle est le seul interlocuteur, concluent les acquisitions, qui saisit le
g�om�tre et l\rquote architecte, et d�pose elle m�me la demande de d�claration
d\rquote intention d\rquote ali�ner alors qu\rquote elle n\rquote est pas
propri�taire de l\rquote immeuble, qui s\rquote est fait substituer par une autre
soci�t� pour acqu�rir et revendre l\rquote immeuble par lots, et qui apr�s la
revente, intervenue par l\rquote interm�diaire de cette soci�t� �cran, sollicite
les permis de construire}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 VENTE - Nullit� -
Effets - Frais d\rquote acte - Charge - Promoteur de fait - Exclusion - Cas}\par }
{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 En cas d\rquote annulation de la vente, les frais
d\rquote acte expos�s par l\rquote acqu�reur ne peuvent pas �tre mis � la charge du
promoteur de fait d�s lors qu\rquote ils sont restituables par l\rquote
administration fiscale}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {}{\b
\fs24 Pr�c�dents jurisprudentiels : }{\fs24 <br/>Sur le n� 2 : Sur les effets de
l\rquote annulation d\rquote une vente quant � la charge des frais d\rquote
imposition de l\rquote acte, dans le m�me sens que :3e Civ., 12 mars 2003, pourvoi
n� 01-17.207, Bull. 2003, III, n� 63 (1) (cassation partielle) }\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {}{\b \fs24 Textes appliqu�s : }{}\par }\pard \fi-360 \li360 {{\*\pn
\pnlvlblt \ilvl0 \ls1 \pnindent360 \pnf1 {\pndec \f2 \pntxtb \'b7 }}\ls1 {\ql
{\pntext \f1 \'b7 \tab }{\fs24 Sur le num�ro 1 : article 1831-1 du code
civil}\par }{\ql {\pntext \f1 \'b7 \tab }{\fs24 Sur le num�ro 2 : article 1961,
alin�a 2, du code g�n�ral des imp�ts}\par }}\pard \sect }