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PUBLIPOSTAGE

MESSAGE
EN PRÉVIDÉO

BANDEAU
NUMÉRIQUE

COURRIEL

QU’EST-CE QUI INCITE LES GENS À ACHETER CE QU’ILS ACHÈTENT?

Postes Canada a mené une étude neuroscientifique approfondie pour répondre à
cette question. Les résultats indiquent qu’une campagne publicitaire intégrée qui
Ct inclut un article de publipostage est plus efficace pour inciter à l’action. En fait,
contrairement aux campagnes qui n’utilisent qu’un canal numérique, celles qui
Connectivité

intègrent le publipostage peuvent capter davantage l’attention du consommateur,

Ph Do éveiller les émotions plus intensément et susciter un rappel de la marque plus fort.
Physicalité Données
Consultez l’étude qui confirme ce que nous appelons « l’effet de la connectivité ».

Téléchargez notre livre blanc Exploiter

la connectivité pour inciter à l’action à
postescanada.ca/connectivite

MC
Marque de commerce de la Société canadienne des postes
 www.lesaffairesplus.com — Été 2018

6 ­COMBIEN ÇA C
­ OÛTE ?
­Pêcher à la mouche le saumon de l’Atlantique

7 ­BRÈVES

8 ­CONSEIL À L’ENTRÉE
­Devenir un pro du coupon à l’ère numérique

RENDEZ-VOUS

4 ­Billet
par ­Daniel ­Germain
Location: un vent de fraîcheur

10 ­Gros bon sens

par ­Dany ­Provost
­Comprendre vos assurances
collectives

11 ­Impôt et cie
par ­Annie ­Boivin

EN COUVERTURE

16
­Quitter le pays pour réduire
ses impôts

30 ­Investir
La location chauffe par ­Ian ­Gascon
la propriété ­Se protéger contre la hausse
Dans un marché où le des taux
prix des habitations
est élevé et où les
taux d’intérêt sont en
hausse, la location
pourrait gagner des 13 Assurance
adeptes. Achèterez-vous votre assurance vie en ligne ?
L’offre s’apprête à exploser. E
­ st-ce que la possibilité d’assu-
rer sa vie par ­Internet pourra mieux répondre

20 22 24
ILLUSTRATION DE LA PAGE COUVERTURE : CAMILLE CHARBONNEAU

à nos besoins ?

27 Investir
Une bonne affaire, investir dans un lopin de terre ?
La valeur des terres a explosé partout au Q
­ uébec.
Les joies et les La propriété Bienvenue dans ­Est-ce une raison de ne pas y investir ?
peines d’être ­garantit-elle mon ­Club ­Med !
propriétaire ou un rendement De plus en plus 31 Investir
locataire exceptionnel ? de nouveaux Quand une chute à la B ­ ourse fait plus mal
Qu’on soit loca- C’est de moins immeubles locatifs
À l’approche de la retraite, une perte en B
­ ourse peut
taire ou proprié- en moins le cas. ressemblent à
des complexes chambouler ses projets. Comment s’en protéger ?
taire, on profite Nous avons fait
d’avantages et les calculs. touristiques qui
on doit subir des n’ont rien à envier 34 Le fric et moi
inconvénients. aux tours Réjean O
­ uimet note ses dépenses
de copropriétés. comme la météo
 Daniel 1100, boul. René-Lévesque Ouest, 24e étage,
Montréal (Québec) H3B 4X9
Germain Téléphone : 514 392-9000 • Télécopieur : 514 392-4726
Chef de Courriel : lesaffaires@kckglobal.com
publication
RÉDACTION

Location :
Chef de publication Les Affaires Plus Daniel Germain
Chroniqueurs Annie Boivin, Ian Gascon, Dany Provost
Ont collaboré à ce numéro Didier Bert, Simon Diotte,

un vent
Claudine Hébert, Dominique Lamy, Sophie Stival w
Réviseurs Marco Chioini, Suzanne Raymond

de fraîcheur
SOUTIEN ARTISTIQUE
Directeur de l’information visuelle Charles DesGroseilliers
Graphiste Sophie Cadieux
Photos et illustrations Martin Flamand, Sébastien Thibault

daniel.germain@tc.tc PUBLICITÉ
Montréal 514 392-4660 • Toronto 418 218-3668

E
ÉQUIPE INFOGRAPHIE ET PRODUCTION
Chef d'équipe Sylvie Thauvette
Coordonnatrice de production Marie-Annick Pelletier
n immobilier, la location traîne encore la réputation du ­pis-aller Impression Imprimeries Transcontinental S.E.N.C.
des gens aux moyens limités. D’ailleurs, quand on parle du 1603, boul. De Montarville, Boucherville (Québec) J4B 5Y2
­Québec comme d’une « province de locataires », c’est pour sou- Distributeur Messageries Dynamique
ligner qu’on est pauvres ou qu’on manque d’ambition.
MÉDIAS TRANSCONTINENTAL S.E.N.C.
Dans le meilleur des cas, la location est perçue comme une Chef de la direction financière et du développement
transition nécessaire. Sous cette optique, l’achat de sa pre- de la Société Nelson Gentiletti
mière habitation représente une sorte de rite de passage. L’envol des prix, le Président, TC Media Pierre Marcoux
Vice-président des solutions d’affaires
resserrement des règles de financement hypothécaire, puis maintenant la et Éditeur Groupe Les Affaires Sylvain Bédard
hausse des taux d’intérêt bloquent cependant ce « pont vers l’âge adulte ». Rédactrice en chef du Groupe Les Affaires Julie Cailliau
La propriété demeure un idéal pour bien des gens, particulièrement les fa-
milles, mais les tendances du marché immobilier, sans encore réhabiliter GROUPE SOLUTIONS D’AFFAIRES
Directeur administratif principal François Blondin
totalement la location, semblent redorer son image. Directeur général des ventes Sylvain Bédard (intérim)
Il y a bien tout ce que je viens d’énumérer, mais je soupçonne aussi un effet Directeur des ventes nationales, Toronto Dinesh Kunar
de contraste. Car il faut dire que l’image de la propriété, notamment la copro-
priété, s’est quant à elle ternie. Les constructions bâclées, les frais de pré- SERVICE À LA CLIENTÈLE
1 800 361‑7215 - lesaffaires@kckglobal.com
voyance imprévisibles, les problèmes d’assurance, l’incompétence de certains

« 
syndicats et les conflits de voisinage ont provoqué un grand désenchantement.
De nombreux copropriétaires réalisent
que finalement, leur investissement n'en
est pas vraiment un. Ils se retrouvent au
contraire pris avec un boulet.
De nombreux Les plus heureux dans les immeubles de
copropriétés semblent être ceux qui, iro-
lesaffairesplus.com
Tarif abonnement (Québec) :
Les ­Affaires ­Plus ;
1 an : 12,99 $ (+ taxes = 14,94 $)
Les ­Affaires ;
1 an : 49,99 $ (+ taxes = 57,48 $) ; 2 ans : 79,99 $ (+ taxes = 91,97 $)
Notre politique de la protection de la confidentialité
Il nous arrive de communiquer nos listes d’abonnés à des

copropriétaires
entreprises de bonne réputation dont les produits ou services seraient
niquement, ne sont pas propriétaires. Ils susceptibles de vous intéresser. Toutefois, si vous préférez que
sont épargnés des cotisations spéciales et nous ne communiquions pas vos nom et adresse (postale ou courriel),

réalisent que des réunions parfois oiseuses des syndi-

cats de copropriétaires. Surtout, ils
faites-le savoir par écrit à notre service d’abonnement en joignant
une étiquette d’envoi de votre magazine. Vous pouvez consulter

finalement, leur
notre politique de confidentialité complète sur www.affairesplus.com
peuvent déguerpir quand ils veulent. Droits d’auteur et droits de reproduction
Flairant ce marché émergent, les pro-
investissement
Toutes les demandes de reproduction doivent être acheminées à :
COPIBEC (reproductions papier) : 1 800 717-2022
moteurs immobiliers, j­usque-là confinés
CEDROM-SNi (reproductions électroniques) :

n'en est pas

dans le marché des copropriétés, reproduction@cedrom-sni.com
construisent désormais de plus en plus Répertorié dans l’Index des périodiques canadiens.

vraiment un. » de logements destinés à la location. Ils

n’ont rien à voir avec des bâtiments en
carton, austères et déprimants. En fait, ils
sont identiques à ceux qu’on érige pour les amateurs de condos, avec un loyer
à l’avenant. Même les promoteurs de complexes pour personnes âgées s’y
Dépôt légal : Bibliothèque nationale du Québec et Bibliothèque
nationale du Canada. ISSN 2293-7749.
Envoi de poste-publications > No de convention : PP40064924. Second
class USPS pending, Champlain, N.Y., 12919-1518. Retourner toute
correspondance ne pouvant être livrée au Canada à : Service aux
abonnés, C.P. 11016, succursale Anjou, Anjou (Québec) H1K 5H8

mettent. Ils reproduisent la formule avec laquelle ils ont fait fortune sur le
marché des retraités, mais en adaptant le design, le service et le marketing afin Nous reconnaissons
l’appui financier
d’attirer les jeunes. L’expérience semble connaître du succès. du gouvernement
du Canada
On est loin cependant des appartements pour étudiants. Ces logements
Nous ne sommes pas responsables
répondent trop peu aux besoins des familles. On pioche encore le bassin des du matériel non sollicité.
jeunes professionnels sans enfants, mais c’est un début.
Photo : daphné caron

Le magazine Les Affaires Plus est publié par

La question à 350 000 dollars, maintenant : quelle option est la plus payante ? MÉDIAS TRANSCONTINENTAL S.E.N.C.
www.tc.tc
En fait, ce serait plus réaliste d’envisager le problème dans le sens inverse. La
Présidente du conseil
vraie question est : laquelle nous fera perdre le moins ? ­Se loger comporte un coût, Isabelle Marcoux
peu importe l’option choisie. Et la réponse est toute bête : ça dépend de vous. Président et chef de la direction
Explications à l’intérieur. + François Olivier

4 Les Affaires Plus - Été 2018

SFI-00507
 BIEN ÉQUIPÉE À PARTIR DE

26 760 $*

UN NOUVEAU CHAPITRE
DANS L’HISTOIRE DU VUS.
C’EST UNE BERLINE.
La Legacy 2018 de Subaru.
La berline utilitaire sport.

Une traction intégrale polyvalente, un

impressionnant volume de chargement
et un centre de gravité plus bas, pour
une maniabilité améliorée. Certains disent
que c’est impossible. D’autres l’appellent
la berline utilitaire sport. Pour en savoir
plus, visitez subaru.ca/bus

*Prix à l’achat à partir de 26 760 $ (taxes en sus) pour le modèle Legacy 4 portes 2.5i 2018 CVT (JA2 25). Les frais de transport et de préparation (1 650 $), la surcharge
sur le climatiseur (100 $) et les droits spécifiques sur les pneus neufs (15 $) sont inclus. Le permis de conduire, l’immatriculation (prix varie selon le client) et les
assurances sont en sus. Aucun dépôt de garantie n’est exigé. Le modèle illustré est la Legacy 4 portes 2.5i 2018 édition limitée CVT avec ensemble EyeSight® (JA2
LPE), dont le prix de vente suggéré est de 35 560 $. Les concessionnaires peuvent vendre à prix moindre ou devoir commander ou effectuer un échange. Le véhicule
illustré est à titre indicatif seulement et peut ne pas être équipé comme le modèle indiqué. Consultez le Manuel du propriétaire pour les détails de fonctionnement
et les limites. Visitez votre concessionnaire Subaru participant pour tous les détails. Legacy et Subaru sont des marques déposées.
 Brèves

$$ $$
Réglez vos litiges en ligne
plutôt qu’à la ­cour
Plus de 5 % des 30 000 plaintes déposées à l’Office de la protection du
consommateur (OPC) en 2017 se sont réglées en ligne. Et ce n’est qu’un
début, soutient ­Charles ­Tanguay, p ­ orte-parole de l’OPC. Depuis
novembre 2016, l’organisme propose gratuitement l’outil P ­ ARLe, une
plateforme d’aide au règlement des litiges en ligne. Plus d’une soixantaine
de commerçants, tels B ­ est B
­ uy, ­Ameublement ­Tanguay et ­Montréal A ­ uto
­Prix, participent à ce service. Mis en place pour désengorger les
tribunaux, cet outil sert principalement à régler les litiges de garanties
En attendant la légales ainsi que de livraison et de conformité d’un bien. Les voitures
saison des pneus d’occasion (15,7 %), les appareils électroménagers (9,5 %), les services de
construction (7,1 %) et les meubles (6,7 %) figurent
Si vous devez changer vos pneus cette parmi les domaines de consommation qui suscitent
le plus de plaintes par année, mentionne
année, ­magasinez-les en ligne. Pneus à
Charles Tanguay.
rabais, ­Pneus en direct, ­Pneus Écono,
­WheelWiz : la plupart de ces entreprises
proposent des économies pouvant aller de
15 % à plus de 25 % selon les marques.
Sachant qu’un bon pneu pour un
véhicule utilitaire sport vaut à lui seul entre
200 et 300 dollars, les aubaines sont
bienvenues. De plus, la plupart de ces
entreprises livrent gratuitement
à votre porte.

Attention aux mariages Encore plus

qui coûtent cher de points
Alors que la saison des mariages bat son
avec la ­Cobalt
plein, quels sont les couples qui ont plus de Après sept années de
chances de rester ensemble ? ­Misez sur les règne, la carte O ­ r
unions qui évitent les d’American ­Express
extravagances, n’est plus la carte de crédit numéro un au pays
soutiennent ­ pour les voyageurs. Selon le site R ­ ewards
Hugo M. Mialon et ­Canada, la toute nouvelle ­Cobalt d’AMEX, lancée
­Andrew M. Francis, en septembre dernier, lui a dérobé ce titre.
deux professeurs en La ­Cobalt offre cinq points pour chaque dollar
économie de dépensé au restaurant, dans les bars et pour le
l'Université ­Emory, à service de livraison de nourriture. Elle accorde
­Atlanta. Après avoir également deux points pour chaque dollar lié aux
interviewé plus de frais de voyage, y compris l’essence. « ­Aucune
3 100 ­Nord-Américains, autre carte sur le marché canadien n’offre
ces deux chercheurs ont actuellement autant d’avantages en matière de
constaté que les couples qui ­points-bonis, d’options de conversion,
investissent plus de d’assurance voyage et d’accumulation de
20 000 dollars pour officialiser points », souligne P­ atrick ­Sojka, président
leur union présentent un risque trois fondateur de R­ ewards ­Canada. Et ses frais, ­dit-il,
fois plus élevé de divorcer qu’un sont mensuels (10 $). Le seul bémol : près de 15 %
couple qui s’est dit « oui » pour moins des commerçants, particulièrement les épiciers,
de 1 000 dollars. refusent toujours les cartes A ­ MEX.

Les Affaires Plus - Été 2018 7

Conseils à l'entrée
Devenir un pro du coupon
à l’ère numérique
Le bon vieux coupon papier
a été détrôné par les
applications mobiles. Pour
dénicher les réductions,
aujourd’hui, il vous
faut regarder sur votre
téléphone intelligent.
par ­Didier ­Bert
8 Les Affaires Plus - Été 2018
COUP
ONS
RABA
I S
ÉPAR
GNEZ
E
n sept petites années, ­Lili ­Marchand
a vu changer la pratique du coupon-
nage. À l’époque, elle avait lancé le
site ­OnMagasine.ca, où elle diffusait les
coupons émis par les marques. « J’avais vu
des émissions de télévision sur Extreme
Couponing aux ­États-Unis, ­explique-t-elle.
Mais ce qui m’intéressait, c’était de mon-
trer aux gens qu’ils pouvaient avoir le
contrôle sur leurs dépenses. »
C’est qu’à l’époque, vous deviez consa-
crer du temps pour trouver les coupons
qui vous intéressaient. À ses débuts, ­Lili
­Marchand passait « de 12 à 14 heures par
jour » à chercher des coupons valides au
­Québec, et à les indiquer aux visiteurs de
son site. « C’est devenu mon activité pro-
fessionnelle à temps plein », ­dit-elle. Son
activité consistait à faire le tour des circu-
laires à votre place, pour vous faire gagner
du temps tout en profitant des aubaines.
C’était le bon temps du couponnage
papier, quand vous pouviez vous deman-
der ce qui poussait les détaillants et les
fabricants à offrir de si grosses réductions
sur leurs prix. « ­On pouvait trouver des
poitrines de poulet à 25 cents l’unité »,
souligne la championne couponneuse.
« ­Quand une entreprise donne un cou-
pon, c’est pour pousser un acte d’achat à
court terme, explique F ­ rancine R­ odier,
professeure au ­Département de marketing
de l’École des sciences de la gestion de
l’UQAM. Mais elle ne peut pas le faire de
 Conseils à l'entrée

manière trop fréquente, sinon elle habitue
le consommateur à payer moins cher. »
Cette stratégie est utile pour vous faire
connaître un produit nouveau sur le mar-
ché, ou pour mettre la marque en évi-
dence durant une période ciblée, poursuit
la professeure.
Avec l’Internet mobile, le couponnage
prend moins de temps. Les technologies
ont permis aux détaillants et aux fabri-
cants d’affiner leur offre de rabais, souvent
plus avantageuse pour les consom-
mateurs. « ­Aujourd’hui la tendance est à la
personnalisation des coupons », affirme
­Alain ­Tadros, ­vice-président marketing
chez ­Metro.
L’épicier utilise les renseignements
fournis par ses clients sur son épicerie en
ligne ­Metro.ca et auprès des détenteurs
de la carte de membre ­M etro&moi. Il
peut alors envoyer des coupons corres-
pondant à vos habitudes d’achat, et aux
besoins typiques de son profil de consom-
mateur. Facebook n'a pas inventé le ci-
blage publicitaire.
­Avez-vous des enfants ? ­En l’indiquant,
vous obtenez des coupons adaptés à leur
âge ou aux événements tels que la rentrée
scolaire. ­Ê tes-vous végétarien ? ­V ous
pourriez recevoir des rabais ciblés, évi-
tant les offres sur les côtes levées. Plus le
consommateur est exhaustif en remplis-
sant les formulaires d’inscription aux pro-
grammes des détaillants, plus il pourra
recevoir des coupons utiles.
de nouveaux services pour apporter les en ligne nous contactent pour atteindre
réductions aux consommateurs (en se nos membres, qui sont des consomma-
rémunérant au passage). On trouve désor- teurs que nous avons ciblés », explique
mais des applications mobiles plus évo- ­Geneviève ­Faucher, ­vice-présidente déve-
luées qu’une simple centralisation des loppement des affaires chez G ­ roupe A
­ mik.
réductions. Quand ­Groupe ­Amik négocie un rabais
Comme le site de L ­ ili ­Marchand, leur avec une enseigne, elle se rémunère en
objectif est de vous éviter de passer des conservant une part de la remise. Par
heures à parcourir les circulaires à la re- exemple, pour un rabais ou une remise en
cherche des coupons qui vous intéressent. argent de 10 % utilisé par un consommateur,
De plus, ces applications vous permettent ­Groupe A ­ mik peut obtenir une rémunéra-
de personnaliser vos recherches de tion équivalente à la moitié de l’avantage,
bonnes affaires. Certaines applications soit ici 5 % du prix du produit.
­LES APPLICATIONS POUR ÉCONOMISER
Amikash, ­ebates.ca  : ces applications vous offrent une remise en argent sur vos achats en ligne
auprès de certains détaillants. La plupart des remises sont comprises entre 1 % et 7 % du prix des
produits, mais certaines peuvent dépasser 10 %.
Reebee : choisissez l’article que vous souhaitez acheter (par exemple : concombres), et ­Reebee vous
indique les réductions en vigueur.
Flipp : comme sur le papier, sélectionnez les coupons sur une circulaire virtuelle.
Échantillons et rabais ­Québec : cette application propose des réductions, des concours et des
échantillons. Elle indique même les offres publiées sur d’autres applications numériques.
Save.ca, ­Zweet, ­Checkout 51 :

SOLDE
Vous n’avez pas de carte de fidélité de ces applications vous indiquent des
l’enseigne où vous magasinez ? ­Jetez un réductions offertes. Vous prenez en
GRATUIT

GRATUITE
ENTRÉE

coup d’œil aux reçus de caisse ! ­Le détail-
lant est en mesure de vous soumettre des
coupons personnalisés dès l’impression
du reçu. C’est ce qui se produit quand un
photo votre reçu de caisse, et vous
obtenez un montant d’argent…
récupérable dès que le total
atteint 20 dollars, sauf ­Save.ca,
ETIUTARG

qui l’autorise dès 5 dollars.

EÉRTNE

employé de caisse vous tend un coupon

imprimé avec votre facture. En tenant
compte des achats que vous venez de
payer, le système informatique peut pro-
poser un coupon de réduction sur des pro-
duits comparables ou complémentaires.

À la recherche du ciblage
Le portrait du pro du couponnage a bien
changé. Il y a dix ans, il déambulait dans
les allées des magasins avec une liasse de
coupons dans la main. Aujourd’hui, il a le
nez rivé sur son portable, où sa liste d’épi-
cerie est préenregistrée en fonction des
réductions offertes.
En effet, des entreprises ont adapté le
concept de l’agrégation de coupons aux
supports numériques mobiles. L’intérêt
des consommateurs pour les prix réduits
a attiré d’autres joueurs que les fabricants
et les détaillants dans l’arène du coupon-
nage. Des entreprises ont ainsi développé
mobiles, comme ­Reebee, vous permettent
d’emporter les circulaires de plusieurs
enseignes dans votre poche. Mais pas seu-
lement ! ­Saisissez « concombre » et vous
obtenez les meilleurs prix de la semaine
pour ce produit. Vous n’avez plus qu’à
cliquer sur votre choix pour l’ajouter à
votre liste d’épicerie.
Groupe ­Amik, une entreprise de ­Québec,
a investi ce marché avec son offre
­A mikash, qui propose des remises en
argent et des coupons à ses membres
quand ils achètent des produits en ligne
auprès de ses partenaires. « ­Les marchands
L’entreprise revendique 100 000 membres
au Q­ uébec, ce qui lui permet d’attirer les
marchands en ligne en jouant sur la force
du nombre. Les membres ont accès à des
réductions négociées spécifiquement pour
eux, adaptées à leurs habitudes d’achat.
Mais les détaillants n’ont pas pour au-
tant renoncé complètement à diffuser
des circulaires papier… « ­O n pourrait
croire que le coupon est moins utilisé,
mais ce n’est pas le cas… parce qu’on
aime ça ! assure ­Francine ­Rodier. C’est
une façon de troquer un peu de son
temps contre des prix réduits. » +

Les Affaires Plus - Été 2018 9

Gros bon sens
Comprendre vos
assurances collectives
Votre employeur vous offre des assurances ?
Voici ce qu’il faut savoir.
Q uoique certains éléments de l’as-
surance collective soient bien
connus, d’autres méritent une
attention particulière.
Obligation de l’assurance
médicaments
Tout Q ­ uébécois doit être couvert par un
régime d’assurance médicaments. Celui du
­Québec, le régime public, couvre les indi-
vidus n’ayant pas accès à un régime privé.
Or, si une entreprise offre à ses employés
une assurance médicaments collective,
l’employé de moins de 65 ans est obligé d’y
adhérer. Si ­vous-même n’avez pas un tel
régime chez votre employeur, mais que
votre conjoint en a un, vous devez adhérer
à celui de votre conjoint.
Types de couvertures
Les couvertures rencontrées dans un
régime d’assurance collective sont les
suivantes : ­v ie de l’employé ; vie des
personnes à charge (vie ­PAC) ; décès et
mutilation en cas d’accident (DMA) ; ma-
ladies graves ; invalidité de longue durée
(ILD) ; invalidité de courte durée (ICD) ;
maladie ; soins dentaires.
Le coût de ces garanties varie en fonc-
tion de plusieurs paramètres. Parmi les
couvertures nommées ici, les cinq pre-
mières sont tarifées selon les caractéris-
tiques démographiques du groupe. Cela
signifie que, selon la taille de ce dernier,
les réclamations peuvent n’avoir que peu
ou pas d’influence sur le taux de prime. Le
coût de ces garanties est donc fonction de
caractéristiques relativement stables du
groupe, tels l’âge des assurés, leur sexe et
le volume assuré.
En revanche, en ce qui a trait aux trois,
l’expérience du groupe – les réclamations
qui lui sont imputées sous les seuils de
mutualisation – détermine directement la
tarification. Essentiellement, pour ces ga-
ranties, les primes reçues par un assureur
(moins les frais) doivent couvrir les récla-
mations payées aux assurés. Ainsi, plus un
10
Dany
Provost
Actuaire, fiscaliste
et planificateur
financier
d.provost@deltaservices.ca
groupe réclame, plus le coût de ces garan-
ties est élevé. Afin de bien sensibiliser les
employés à cet état de fait, plusieurs em-
ployeurs organisent des séances d’infor-
la portion de prime payée par l’employeur
constitue un avantage imposable.
Le deuxième type est une exception
dans les lois fiscales. Il s’agit des couver-
mation ou optent pour une structure fi- tures d’assurance invalidité. Si un
nancière plus proche du concept de employeur paie une partie (ou la totalité)
l’« ­utilisateur-payeur » collectif, comme de la prime d’une telle garantie, au lieu de
des ententes à rétention ou un modèle générer un avantage imposable, ce sont
d’autoassurance partiel (ou complet pour les prestations qui deviennent imposables.
les très grands groupes). Le dernier type regroupe l’assurance
contre les maladies et les soins dentaires.
Fiscalité Si l’employeur paie une prime pour cette
Il existe trois types de couvertures aux garantie, celle-ci constituera un avantage
fins fiscales. Peu importe le type, les imposable aux fins de l’impôt du ­Québec
primes payées par l’employé ne sont seulement. C’est la raison la plus fré-
jamais déductibles. quente de la différence de revenu d’emploi
Le premier type couvre l’assurance vie et entre un relevé ­T4 (fédéral) et un relevé 1
celle contre les maladies graves. Aux fins (Québec) pour un employé. Toutes les
de l’impôt fédéral et de celui du Q
­ uébec, prestations sont non imposables. +
LES RÉGIMES D’ASSURANCE COLLECTIVE EN UN CLIN D’ŒIL
Garantie ­Exemple de couverture ­Coût mensuel typique
Tarifé selon les caractéristiques démographiques du groupe
Assurance vie de l’adhérent • ­Multiple du salaire De 0,10 $ à 0,60 $ par tranche
• Montant fixe de 1 000 $
Assurance décès et mutilation ­Même montant que ­De 0,03 $ à 0,06 $ par tranche
en cas d’accident (DMA) l’assurance vie de 1 000 $
Assurance vie des personnes • 5 000 $ ­De 1 $ à 4 $ (10 fois moins cher si
à charge • 10  000 $ enfants seulement)
Invalidité de • Imposable : 66,66 % à 75 % du De 1,50 $ à 3 $ par tranche
longue durée (ILD) salaire (avec maximum en dollars) de 100 $ de prestation
• Non imposable : 60 % à mensuelle
66,66 % avec paliers décroissants
Tarifé en fonction des réclamations passées
Invalidité de • Comme ­ILD avec ajustements ­De 0,30 $ à 1 $ par tranche de
courte durée (ICD) selon les besoins 10 $ de prestation hebdomadaire
Tarifé en fonction des réclamations passées et du statut (individuel, monoparental, couple, famille)
Maladie •­Médicaments De 50 $ à 800 $
• ­Soins paramédicaux
• ­Hospitalisation
• Assurance voyage
•­Autres frais
­ Soins dentaires • ­Soins préventifs De 20 $ à 100 $
•­Restauration
• ­Autres travaux
Les Affaires Plus - Été 2018

Mandat de protection
ou procuration ?
La réponse : le premier toujours, la seconde,
dans des situations précises.
V
oyez noir quelques instants et
essayez d’imaginer ce qui arrive-
rait si soudainement vous deve-
niez inapte… ­Qui s’occuperait de vous ?
­Qui pourrait administrer vos biens ? ­Qui
pourrait donner des instructions à votre
conseiller en placements pour cotiser
à votre R ­ EER ? Q­ ui pourrait renouveler
votre prêt hypothécaire ?
­Non, la tâche n’incombe pas automati-
quement à votre conjoint.
Pour vous protéger ainsi que vos
proches, vous devez rédiger un mandat
de protection. Ce document juridique
vous permettra de nommer la personne
de votre choix qui pourra s’occuper de
vous et de vos biens si jamais vous étiez
frappé d’une inaptitude. Cette personne
ne pourra pas agir ni signer en votre nom
tant que vous ne serez pas déclaré inapte
par un médecin ou un travailleur social.
Si cela devait arriver, le mandat devrait
être ensuite homologué par le tribunal, ce
qui donnerait le pouvoir à votre mandataire
de vous représenter. Il s’agit donc d’une
protection, car dans la très grande majorité
des cas, le mandat de protection ne servira
jamais et restera au fond du tiroir.
Si vous deveniez inapte sans mandat,
votre dossier tomberait sur le bureau du
­Curateur public. C ­ elui-ci inviterait vos
proches et choisirait parmi eux une
personne qui prendrait les décisions im-
portantes vous concernant et qui s’occu-
perait de vos affaires. Elle pourrait être la
CE QUE VOUS DEVEZ AUSSI SAVOIR
1. ­Assurez-vous que votre mandat vous protège aussi en cas d’invalidité partielle ou temporaire. À défaut de mention à cet effet, votre mandat
ne sera homologué qu’en cas d’inaptitude totale et permanente.
2. Si vous possédez des biens qui ne sont pas en sol québécois, a ­ ssurez-vous que votre mandat sera valide là où se situent ces biens.
À défaut, envisagez de rédiger les documents appropriés dans le district judiciaire où sont situés ces biens.
3. Sur le site du ­Curateur public, vous trouverez de l’information pertinente et des modèles de mandats. Si votre situation financière est le moindrement
complexe, mieux vaut rencontrer un juriste et signer un mandat sur mesure.
Les Affaires Plus - Été 2018
annie.boivin@td.com
« 
Votre mandat peut
inclure des
instructions
précises, telles que
continuer à faire des
dons de charité ou
des dons d’argent à
vos proches. »
dernière personne que vous auriez
­vous-même choisie. Chaque année, elle
devrait tout de même rendre compte au
­Curateur public, auprès duquel seraient
préalablement divulgués vos actifs.
Avec un mandat de protection, non seu-
lement vous éviterez les rapports au
­Curateur public, mais vous aurez aussi le
loisir de choisir des personnes différentes
pour s’occuper de vos biens personnels et
de votre personne. Si vous êtes dans les
affaires, vous pourrez en nommer une
troisième qui se chargera de tout ce qui
touche votre entreprise.
Si vous souhaitez que votre mandataire
continue de faire fructifier vos biens ou
Impôt et cie
Annie
Boivin
Fiscaliste et
planificatrice
financière
qu’il réalise des tâches importantes,
comme la vente d’une propriété ou d’une
société, vous pouvez lui confier la pleine
administration. Si vous n’accordez pas
explicitement ce pouvoir par l’intermé-
diaire du document légal, la marge de
manœuvre du mandataire sera considéra-
blement limitée. Votre mandat peut
inclure des instructions précises, telles
que continuer à faire des dons de charité
ou des dons d’argent à vos proches.
Ce n’est que si vous souhaitez donner
l’autorisation à un proche de signer pour
vous et en votre nom immédiatement,
sans que vous soyez inapte, que vous
devez rédiger une procuration ou un
mandat général. La rédaction d’un tel
document peut être utile si vous pré-
voyez être à l’extérieur du pays pour une
certaine période ou simplement si vous
croyez ne pas être disponible pour admi-
nistrer vos finances.
Il est possible également de donner le
pouvoir à une autre personne de vous
représenter pour un acte précis (par
exemple, la vente d’une maison), en
signant une procuration à cet effet. Une
procuration bancaire donnera l’autorisa-
tion à une personne de signer dans votre
compte et d’effectuer des retraits.
Si vous devenez inapte, toute procura-
tion ne sera plus valide. Votre procureur
devra faire place à votre mandataire. Alors
­devez-vous signer un mandat ou une pro-
curation ? ­Peut-être bien les deux… +
11
 795 $ *
995 $
Jusq
u’au
*EN M 17 ma i
L E C E N T IO N
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A PL P R OMO T
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Gestion et évaluation
de la performance
Réinventez vos processus pour optimiser l’efficacité et la mobilisation

29 mai 2018
Centre-ville, Montréal

Bénéficiez de l’expérience de :

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lesaffaires.com/performance ou 514 392-4298


­Achèterez-vous votre
assurance vie
en ligne ?
On peut assurer sa vie par
­Internet, sans l’aide d’un
intermédiaire. L'offre dans le
domaine s'apprête à exploser.
­Est-ce que ce mode de distribution
pourra mieux répondre aux besoins
du client ? ­Oui, selon certains.
D'autres en doutent.
par ­Dominique ­Lamy
Les Affaires Plus - Été 2018
C
omplet brun, chemise blanche et
cravate assortie. Un conseiller en
sécurité financière fait son entrée
dans la résidence familiale de mes pa-
rents, trimballant une valise de cuir noir
remplie de formulaires. Son mentor — un
directeur des ventes — s’installe aussi à la
table, échangeant les politesses d’usage
avec mon père. Mais en cette chaude jour-
née de 1996, du haut de mes 18 ans, le
client, c’est moi ! ­Deux professionnels se
sont déplacés pour me recommander de
souscrire un contrat d’assurance vie.
Les temps ont bien changé depuis. Il
n’est plus nécessaire de voir débarquer
chez soi un conseiller pour souscrire une
telle assurance. Grâce à de nouvelles pla-
teformes en ligne, on peut très bien se
Xxxxx
débrouiller seul. Des voix s’élèvent ce-
pendant pour souligner les risques d’une
telle pratique : ­peut-on acheter les bons
produits sans l’aide d’un conseiller ?
Feu vert à la vente en ligne
L’industrie de l’assurance est à la traîne.
Si l’investisseur autonome peut depuis
longtemps négocier des actions et des
produits dérivés complexes avec l’aide
d’un téléphone intelligent, il était jusqu’à
récemment plutôt limité dans la possibi-
lité de magasiner un produit d’assurance
de personnes sur I­ nternet.
C’est que la plupart des compagnies
hésitent. Elles se butent depuis des an-
nées à un brouillard législatif, un flou qui
sera bientôt levé. Il faut savoir que la ­Loi
13
Assurance

sur les assurances et la ­Loi sur la distribu-

tion de produits et services financiers, qui
régissent l’industrie, n’avaient pas été
révisées en profondeur depuis 1974 et
1998, soit bien avant l’explosion du com-
merce en ligne, et même avant ­Internet.
C’est tout dire sur leur désuétude.
Or le projet de loi 141, qui encadrera la
distribution des produits d'assurance sur
Internet, en est aux dernières étapes de
son long cheminement dans le processus
législatif. Au moment où vous lirez ces
lignes, il pourrait déjà avoir force de loi.
L’avantage, pour l’assureur, est de déve-
lopper un nouveau marché, d’attirer des
clients qui, normalement, sont rebutés
par le réseau de distribution traditionnel.
Les compagnies d’assurance, qui récla-
ment depuis des années ces changements,
applaudissent. Les intermédiaires, qui pour-
raient voir s’envoler une partie de leurs af-
faires, s’y opposent au nom de la protection
des assurés. Entre les deux, des interve-
nants moins intéressés réclament plus de
protection pour les consommateurs. « ­Les meilleurs sus menant à l’achat d’une police dure une
vingtaine de minutes. On est loin de

Pour ­Ian ­Sénéchal, président du cabinet
­VotreConseiller.net, le nouveau mode de
distribution pose certes quelques risques
pour le consommateur, mais il apporte avec
lui un vent de fraîcheur sur une industrie
qui en avait bien besoin. La vente en ligne
pourrait débarrasser le marché des conseil-
lers qui ne procurent aucune valeur ajou-
tée. « ­Les meilleurs conseillers, à l’écoute
conseillers, à
l’époque où mon père voulait m’assurer !
La plateforme de K ­ arma A ­ ssurance,
quant à elle, permet au consommateur
l’écoute de leurs d'entreprendre le processus en ligne et de
terminer la phase d’achat du produit d’as-
clients, et qui surance — vie, invalidité et assurance
maladies graves (AMG), notamment — à
placent l’intérêt l’aide d’un conseiller certifié. ­Celui-ci a le
mandat de communiquer avec l’assuré

de leurs clients, et qui placent l’intérêt de
­ceux-ci avant les leurs, continueront d’avoir
du succès », pense le coauteur du livre inti-
tulé D’endetté à millionnaire.
Les assureurs n’ont pas attendu l’arrivée
d’une nouvelle loi pour se lancer dans le
commerce en ligne. Le consommateur
peut acheter sur ­Internet des produits
d’assurance vie temporaire sans recevoir
un conseiller chez lui. Mais à l’approche de
la réforme législative, l’offre se développe.
Le site de la société ­Empire ­Vie propose
depuis juin 2015 des produits d’assurance
vie temporaire conçus pour la vente en
ligne, sans l’intervention d’un intermé-
diaire. Les consommateurs peuvent ainsi
estimer le montant de couverture dont ils
ont besoin, obtenir une soumission et
acheter le produit convoité directement à
partir de leur écran.
La plateforme virtuelle de la ­Financière
­Sun ­Life, baptisée G
­ o ­Sun ­Life, permet de-
puis août dernier aux consommateurs de
choisir parmi quelques options une protec-
tion d’assurance vie temporaire. La tarifi-
cation est établie selon l’âge et la quantité
de renseignements médicaux que le client
aura décidé de partager avec l’assureur.
de ­ceux-ci avant
les leurs, conti-
nueront d’avoir
du succès. »
Ian Sénéchal,
président du cabinet VotreConseiller.net
Il suffit de répondre à quelques questions
pour évaluer le ­capital-décès nécessaire.
En faisant le test, j’ai appris qu’une couver-
ture additionnelle de 196 145 dollars était
souhaitable pour consolider ma planifica-
tion successorale. « ­Le coût de cette cou-
verture peut varier entre 25 et 27 dollars
par mois, en fonction de votre état de san-
té, de votre âge et de votre style de vie »,
indique la soumission obtenue. Le proces-
pour mettre au point, par le partage d’un
écran virtuel, la proposition d’assurance
électronique. « ­Nous sommes très satis-
faits de la réponse du consommateur. Il y
a définitivement une demande pour
l’achat en ligne », confirme la cofonda-
trice de l’entreprise, I­ sabelle ­Bouchard.
C’est ce dernier modèle qui répondrait le
mieux aux réticences d’Option consomma-
teurs. L’organisme considère que le cadre
du projet de loi 141 qui permet la vente
d’assurances par ­Internet doit être ren-
forcé afin de protéger l’acheteur. Il prône
plutôt l’adoption d’un modèle hybride,
basé sur la souscription en ligne combinée
à l’expertise d’un représentant certifié.
Avant de vous lancer…
Le magasinage d'un produit d'assurance
sur les plateformes numériques comporte
certains risques. « ­Ces contrats contien-
nent généralement plusieurs avenants et
exclusions. Les consommateurs n’ont pas
nécessairement l’expertise pour comparer
divers produits entre eux et reconnaître
si le produit convient ou non. Ce n’est
­peut-être qu’au moment de réclamer au-
près de l’assurance que le client pourra

14 Les Affaires Plus - Été 2018

 Assurance

s’en rendre compte », met en garde A

­B élanger-Krams, avocate pour ­O ption
­ nnik
consommateurs.
« ­T oute information dénichée sur le
­Web n’est pas nécessairement objective.
­Est-ce qu’on cherche à vous informer ou
à vous influencer ? » se questionne D ­ aniel
­Guillemette, président de ­Diversico, un
cabinet de services financiers où l’on
vend surtout des produits d’assurance.
En fait, le plus grand risque pour le
consommateur consiste à vouloir fournir
les bonnes réponses au moment de l’éva-
luation de son dossier, ou à escamoter des
détails, ce qu’on appelle les « petits men-
songes blancs ».
« ­Un conseiller d’expérience s’en rend
rapidement compte », dit ­Ian ­Sénéchal.
Bref, mieux vaut avoir tout dévoilé au
préalable. « ­Seul devant l’écran, sans re-
présentant certifié pour lui expliquer
l’importance de divulguer son statut de
fumeur, que fera le consommateur ? » se
­demande-t-il. Et même si vous venez de
consulter pour un problème de santé « gê-
nant », vous devez le déclarer à l’assureur
au moment de remplir la proposition .
La prudence est de mise avec les pro-
duits dont vous ne maîtrisez pas les sub-
tilités. Le projet de loi 141 ne limite pas les
produits d’assurance qui pourront être
offerts à la vente par ­Internet. Bien qu’ils
disent n’avoir aucun intérêt à le faire, les
assureurs pourraient en venir à offrir en
ligne des produits plus complexes que « ­Les
l'assurance vie temporaire de base.
Daniel G ­ uillemette doute que les assu- consommateurs
reurs se contentent à l’avenir de distri-
buer des produits de base par Internet.
« ­Les compagnies d’assurance souhaitent
n’ont pas
s’affranchir de l’intermédiaire dans l’ob-
jectif de conserver 100 % des marges »,
nécessairement
­pense-t-il.
« ­Si c'était le cas, une bonne pratique de l’expertise pour
gestion du risque de la part des assureurs
serait alors de donner accès à un repré-
sentant », croit D ­ enis P
­ reston, formateur,
comparer divers
retraité de la planification financière.
Isabelle B ­ ouchard, de ­Karma ­Assurance,
produits
croit toutefois que les assureurs ne pro-
poseront dans l’immédiat que très peu de
entre eux. »
produits sur leur plateforme numérique.
Annik ­Bélanger-Krams,
« ­La tarification automatisée — la soumis-
avocate pour ­Option consommateurs
sion obtenue instantanément en ligne par
le consommateur — représente un défi
technologique pour certains produits plus
complexes », e ­ xplique-t-elle. Rappelons
que l’assureur se doit de bien quantifier le
risque à assumer. Or, les questionnaires
médicaux liés aux propositions de pro-
duits d’assurance plus complexes sont
longs et fastidieux, et ne se limitent pas à
« cocher oui, cocher non ». L’intervention
d’un professionnel de la santé se révèle
parfois nécessaire avant l’acceptation ou
la tarification d’une demande. +

LE PETIT CADEAU EMPOISONNÉ

Votre voisin se vante du « cadeau » reçu de son
assureur ? U ­ n bracelet intelligent ! « ­Quelle
chance ! », vous ­dites-vous. Cet appareil
permet de calculer vos pas quotidiens,
de mesurer les distances parcourues,
d’enregistrer votre fréquence cardiaque,
de jauger la qualité de votre sommeil et de
détecter les cas de diabète, notamment.
L’objectif de l’assureur n’est pas de gâter son
client, mais plutôt de prendre la juste mesure
des risques liés au comportement de ­celui-ci
et d’y associer une prime en conséquence. Le
client consent donc à partager les données per-
sonnelles recueillies par le bracelet santé, en
échange d’une réduction du coût de l’assurance
et… d’un encouragement constant à fréquenter
le gym ! ­En influençant positivement l’hygiène
de vie de son client, l’assureur ne fait pas que
de la gestion du risque : il réduit le nombre de
réclamations éventuelles à assumer !
Le phénomène « assurance vie et objet
connecté » prend surtout de l’ampleur
aux ­États-Unis. Manuvie a été la première
société d’assurance vie au ­Canada à implan-
ter une telle initiative. Son programme
­V italité incite l’assuré à acheter une montre
intelligente du fabricant A ­ pple et subven-
tionne une partie du coût de l’appareil. Le
client fait le suivi de ses activités physiques
à l’aide de son ­Apple ­Watch et de l’applica-
tion mobile associée, dans le but d’accumu-
ler des points. Ces derniers permettent la
réduction du paiement mensuel du gadget,
et l’atteinte d’un niveau de points supérieur
entraîne une possible réduction du coût
annuel de l’assurance vie.
Le fait qu’une société à but lucratif recueille
des renseignements confidentiels à des fins
commerciales en fait cependant sourciller
plus d’un. Ces informations ­pourraient-elles
servir dans le cadre de l’analyse d’une
éclamation et justifier le refus d’indemniser
l’assuré ? ­La carotte, l’appareil, ­pourrait-elle
servir de bâton ? S ­ i votre santé en venait à
péricliter, ­perdrez-vous une garantie parti-
culière de votre contrat ou ­verrez-vous les
primes gonfler drastiquement au moment du
renouvellement ?
Le plus grand risque lié à cette initiative
demeure cependant le vol de données.
Aucune société n’est à l’abri d’une fraude.
Or, bien souvent, l’assureur n’est pas respon-
sable directement des données recueillies
par l’objet connecté, plutôt détenues par une
tierce partie. Alors, en tant qu’assuré, faites
vos devoirs. Avant d’accepter le gadget à
la mode, ­informez-vous adéquatement sur
l’utilisation qui sera faite des données en
question et sur le degré de protection
entourant leur confidentialité.

Les Affaires Plus - Été 2018 15

Couverture

Illustration : Camille Charbonneau

16 Les Affaires Plus - Été 2018


LA LOCATION CHAUFFE
LA COPROPRIÉTÉDans les prochaines années, la propriété
affrontera un vent de face à cause de la remon-
tée déjà entamée des taux d’intérêt, le resser-
rement des règles hypothécaires et la concur-
rence, de plus en plus vive, du locatif neuf, en
pleine révolution. Dans ce marché en mutation,
vaut-il mieux acheter ou louer ?
par Simon Diotte
ous connaissez ­S olar
V
­U niquartier ? C’est le
nouveau projet de l’entre-
preneur S ­ erge G
­ oulet, le
développeur du Q ­ uartier
­Dix30 et principal acteur
de la renaissance du
quartier G ­ riffintown, à deux pas du
­centre-ville de ­Montréal. Cet immense
développement sur la ­Rive-Sud, qui s’arti-
culera autour d’une future station du
­Réseau électrique métropolitain (REM), à
l’angle ­nord-est des autoroutes 10 et 30,
comprendra des commerces, des tours de
bureaux, des hôtels, des parcs, une place
+3 %
publique et un parc immobilier de
2 500 portes. Chose étonnante : ce futur
­centre-ville sera peuplé à majorité… de
locataires. Du jamais vu dans un projet
immobilier de cette envergure.
À l’échelle de la « ­Nous prenons le virage locatif à fond »,
province, l’appétit pour aff irme ­S erge ­G oulet, président de
le condo a généré une ­Devimco, le plus important promoteur
hausse du prix médian immobilier au Q ­ uébec, qui a vendu
de 3 % sur le marché 1 200 condos en 2017. À ­Solar ­Uniquartier,
de la revente en 2017, de 60 % à 65 % des logements seront offerts
à même hauteur que en location. « ­La demande des consomma-
les unifamiliales et teurs est là et les banques et les caisses de
les plex. retraite sont fortement à la recherche de
Les Affaires Plus - Été 2018
Couverture
ce genre d’investissement », d ­ it-il pour
expliquer cette nouvelle stratégie.
Devimco n’est pas seul à embarquer
dans le train locatif. D’autres importants
promoteurs, comme ­P rével et ­R éseau
­Sélection, qui s’aventurent hors du cré-
neau des résidences pour personnes âgées
(RPA), possèdent aussi leur ticket en
classe locative. Résultat : on a construit,
en 2017, davantage de logements locatifs
(10 653, excluant les ­RPA) que de condos
(9 463) dans la r­ égion métropolitaine de
­Montréal (RMR).
Dans la région de ­Q uébec, cette ten-
dance est plus forte encore. On y a
construit deux fois plus de logements lo-
catifs (2 590, excluant les ­RPA), que de
condos (1 195), indique la S ­ CHL. « À
l’échelle de la province, les promoteurs
qui veulent développer leur terrain n’ont
pas le choix de se tourner vers le segment
locatif », constate V ­ incent S
­ hirley, direc-
teur développement immobilier au
­Groupe ­Altus, une ­firme-conseil.
Bizarrement, l’intérêt des promoteurs
pour le locatif est né un peu par hasard.
Constatant la multiplication des tours
d’habitation dans le ­c entre-ville de
­Montréal, de nombreux petits investis-
seurs ont acheté des copropriétés dans le
but de les louer. « ­Les promoteurs ont dé-
couvert qu’il existait un marché intéres-
sant pour le condo locatif », dit ­Vincent
­Shirley. Alors que la construction d’appar-
tements assortis d’un bail était marginale
depuis au moins 20 ans, les promoteurs se
sont lancés, à partir de 2015, dans le locatif.
« ­Notre première phase locative, englo-
bée dans notre complexe résidentiel
21e arrondissement, a connu un succès qui
nous a même surpris », avoue ­Laurence
­Vincent, nouvelle coprésidente de ­Prével.
Son père, J­ acques V
­ incent, à qui elle vient
de succéder, n’a fait que de la propriété
17
Couverture
pendant toute sa carrière, à l’exception
de résidences pour personnes âgées.
Laurence ­Vincent change de cap pour
répondre à la nouvelle donne. « ­Tous nos
futurs complexes comprendront une
phase locative. L’ère est à la multiplica-
tion des complexes mixtes, qui intégre-
ront condos et locatifs », ­affirme-t-elle.
Oubliez les tours à l’apparence soviétique
et à l’insonorisation déficiente, les nou-
veaux complexes « À louer » sont des
­copier-coller de la formule condo. Même
finition, même emplacement de choix et
même commodités, du ­toit-terrasse au gym
en passant par les espaces de socialisation.
L’unique différence, selon les consultants en
immobilier : les locataires préfèrent des
logements de plus petits gabarits. « C’est
une tendance qui ne fait que commencer »,
affirme P ­ ierre M­ offet, promoteur de
­Quartier Q ­ B et d
­ eL­ aS­ uite, deux immenses
complexes locatifs dans l’arrondissement
­Sainte-Foy—­Sillery-Cap-Rouge, à ­Québec.
Phénomène nouveau, la clientèle du
locatif ne se compose plus en majorité de
gens moins bien nantis, incapables d’accé-
der à la propriété, mais de personnes que
le statut de copropriétaire n’attire plus.
C’est le cas de ­Michel ­Roy, nouvellement
locataire avec sa conjointe d’un apparte-
ment neuf dans la C ­ ité du multimédia,
adjacent au V ­ ieux-Montréal. « ­La respon-
sabilité d’être copropriétaire pèse lourde-
ment. Il y a toujours des voisins indési-
rables à gérer, des réparations à faire et
des hausses faramineuses de frais de co-
propriété qui en découlent. En devenant
locataire, je me libère de tous ces tracas »,
raconte ce professionnel de 49 ans,
­ex-copropriétaire et ­ex-administrateur
dans des syndicats de copropriété.
Le ­condo ­se ­maintient
Malgré l’explosion de l’offre locative de
qualité, la copropriété résiste et tient le
coup. La métropole, où s’effectuent 70 %
des transactions immobilières dans la pro-
vince, a connu une année exceptionnelle
en 2017. À preuve : sur l’île de ­Montréal, les
mises en chantier de condos ont connu un
bond de 50 %. « ­Ce marché a repris de la
vigueur en 2016 dans le ­centre-ville de
­Montréal, en 2017 sur l’île entière, et en
2018, ça devrait s’étendre dans toute la
région », prédit ­Vincent S­ hirley.
Selon un rapport du ­Groupe ­Altus, les
bureaux de vente de trois projets de co-
propriétés dans le c ­ entre-ville de
­M ontréal ont été pris d’assaut par les
acheteurs depuis septembre, permettant
d’écouler plus de 90 % de leur offre.
Même phénomène à S ­ olar U­ niquartier, où
18
la première phase de condos, le ­Magellan,
a été écoulée à 90 % lors de son lance-
ment. Le REM a son effet.
Si la copropriété n’est pas engloutie par
la vague du locatif, c’est que ce mode de
vie ne perd pas de son attrait aux yeux de
nouveaux acquéreurs. Axel D. Manesor
est propriétaire, depuis un an, d’une co-
propriété dans ­G riffintown. Pour ce
­Malgache d’origine, il ne fait pas de doute
que son actif prendra de la valeur avec le
temps. « ­Depuis mon achat, je pourrais
déjà vendre mon condo 20 000 dollar de
plus, et dans quelques années, s’il ne me
convient plus, je pourrai le louer sans pro-
blème en couvrant la totalité de mes
frais », dit ce financier.
À l’échelle de la province, l’appétit pour
le condo a généré une hausse du prix
médian de 3 % sur le marché de la revente
en 2017, à même hauteur que les unifami-
liales et les plex. La F ­ édération des
chambres immobilières du Q ­ uébec pré-
voit une hausse de prix de même ampleur
en 2018. Il existe cependant des disparités
régionales. Une baisse de prix de 1 % a été
enregistrée dans la région de ­Québec, où
le marché de l’emploi et le solde migra-
toire sont plus faibles que dans la métro-
pole. La chute, qui dure depuis quelques
années, devrait s’arrêter en 2018, avec une
stabilisation des prix.
La difficile comparaison
Dans ce contexte effervescent, que faire :
louer ou acheter ? ­Le locatif, e
­ st-ce que ça
équivaut encore, selon l’adage populaire,
à jeter de l’argent par les fenêtres en en-
richissant le propriétaire ? ­L a propriété
1
1
Le projet Solar Uniquartier sortira de
terre sur la Rive-Sud.
2
La Suite, un projet de complexe locatif
à Québec.
3
Le lobby des Appartement-boutique,
un projet de Prével situé dans le
Vieux-Montréal.
­ rocure-t-elle automatiquement un ren-
p
dement à long terme ?
Pour B
­ runo T
­ herrien, directeur général
au ­Groupe ­Investors, les facteurs entrant
en ligne de compte pour chaque mode de
vie sont tellement nombreux qu’il est
impossible de favoriser l’un par rapport à
l’autre. « L’exemption du gain en capital
sur la résidence principale était un fac-
teur favorable à la propriété dans le passé,
mais aujourd’hui, il existe d’autres véhi-
cules d’épargnes, comme le ­CELI, où il
est possible de profiter de rendement à
l’abri de l’impôt. Cette nouvelle donne
complique les choses », explique ce pla-
nificateur financier. Chose certaine, dit
­Bruno ­Therrien, si un client se présente
à son bureau en déclarant que pour lui, la
Les Affaires Plus - Été 2018
 Couverture

vient à 1 196 dollar (incluant eau chaude

domestique). Pour un appartement de
même taille, avec la même qualité de fini-
tion, la location revient à 1 045 dollar par
mois. Une mince différence de 151 dollar
en faveur de la location, qui comprend
toutefois l’électricité et l’Internet.
De là à conclure que la propriété est
plus avantageuse, car, comme dit l’adage,
il restera quelque chose à la fin, on
doit soupeser les deux options. C’est ce
qu’a fait ­I an ­S énéchal, président de
­Votrefinancier.net, un cabinet de services
financiers. À des fins de comparaison, il
suppose que le locataire, qui n’a pas eu à
mettre un acompte de 43 500 dollar, a
placé cette somme dans un C ­ ELI. Au
bout de 25 ans, à 5 % de rendement, il
aura un actif de 147 300 dollar. S’il est un
bon épargnant, on peut émettre l’hypo-
2 thèse qu’il investira le différentiel du
coût entre la location et l’achat, soit
151 dollar par mois, plus ses économies
propriété est nettement plus favorable sur l’électricité et l’énergie, pour un total
que la location, il lui remettra les pen- de 350 dollar par mois, afin de gonfler son
dules à l’heure. « ­Les propriétaires ont ­CELI. En additionnant le rendement du
tendance à ­sous-estimer les coûts de leur ­CELI et les versements périodiques de
mode de vie », ­dit-il. 350 dollar du différentiel, ce locataire fi-
Il existe souvent un préjugé contre la loca- nira avec un actif de 353 000 dollar (sans
tion, car les gens associent automatique- tenir compte de l’inflation).
ment locataire avec épargnant indiscipliné Du point de vue du propriétaire, son
et propriétaire avec investisseur conscien- actif de départ vaut 217 000 dollar. Avec
cieux. « ­Je connais beaucoup de proprié- un taux d’appréciation de 2 %, vu que
taires qui font continuellement des c’est un actif plus sécuritaire et que le
rénovations, et se justifient en disant qu’il marché immobilier est déjà cher, la va-
s’agit d’un investissement. Or, la rénova- leur de son actif vaudrait 356 000 dollar
tion, c’est souvent de la pure consomma- au bout de la même période de temps.
tion. C’est une dépense que vous n’allez « ­L a conclusion est un peu plate, mais
­peut-être jamais récupérer, surtout si vous finalement, selon des hypothèses stan-
envisagez de vendre à long terme », sou- dards, ça revient au même. Cependant,
tient Éric ­Brassard, ­FCPA, ­CA, conseiller rien n’est figé dans le temps. Les taux
en placement chez ­B rassard ­G oulet hypothécaires, les frais de copropriété et
­Yargeau et P ­ atrimoine H
­ ollis. Plus impor- les taxes foncières risquent plus proba-
tant encore, la plupart des défenseurs de la blement d’augmenter que le contraire »,
propriété oublient souvent, dans leur précise ­I an ­S énéchal. Le condo devra
calcul comparatif, le coût de renonciation. aussi trouver preneur, au prix demandé
« ­Pendant que votre propriété immobilise à la fin de cette période, et la revente
votre capital, ­celui-ci ne vous procure pas entraîne des frais.
de re n d e m e n t a i lle u rs  », ex pli q u e L’avantage du locataire, c’est qu’il se
Éric ­Brassard, auteur du guide U ­ n ­chez-moi trouve davantage à l’abri de mauvaises sur-
à mon coût, une référence en la matière. prises. « J’ai connu des hausses de frais de
On entend souvent qu’il est possible copropriété de 10 % annuellement et les
d’être propriétaire au coût d’un loyer. taxes foncières connaissent actuellement
Mais e ­ st-ce vrai ? P
­ renons l’exemple du une augmentation rapide à ­M ontréal.
21 e  arrondissement, un complexe de Quant à mon loyer, il devrait suivre le
­Prével à la fois locatif et condo. Pour un rythme de l’inflation, grâce au contrôle des
condo neuf de 419 pi2, au prix de vente de loyers de la ­Régie du logement. Je demeure
217 606 dollar (taxes incluses), le coût également plus mobile. Je peux déménager
mensuel, incluant le remboursement hy- sans devoir trouver un acheteur », argu-
pothécaire (mise de fonds de 20 %, terme mente ­Michel ­Roy, cet ­ex-copropriétaire
de 25 ans, taux d’intérêt de 3,59 %), les devenu locataire heureux.
3 frais de condo (0,33 $/pi2) et les taxes, re- À vous de peser le pour et le contre. +

Les Affaires Plus - Été 2018 19

Couverture

Les joies et les peines d’être

JE POSSÈDE AVA N TAG E

En remboursant le capital

MA MAISON… de l’hypothèque, on fait de

l’épargne forcée.

AVA N TAG E

Le gain en capital (la différence

par ­Simon ­Diotte
entre le prix d’achat et le prix de
vente) n’est pas imposable sur
une résidence principale.
AVA N TAG E

Offre abondante de propriétés

neuves ou usagées sur le
marché, autant en ville
qu’en banlieue.
AVA N TAG E
Maître chez soi (du moins, dans
le cas d’une maison unifamiliale).
On peut rénover pour mettre son
foyer à son goût.
Important coût d’entretien,
composé de dépenses
récurrentes (pelouse,
déneigement) et ponctuelles
(fissure dans la fondation).
INCONVÉNIENT
Nombreux frais à l’acquisition :
taxe de Bienvenue, frais de
notaire et prime de l’assurance
prêt hypothécaire si mise de fond
inférieure à 20 % du prix d’achat.
INCONVÉNIENT

Les frais de copropriété peuvent

réserver des surprises.
Impossibilité de connaître
les taux d’intérêt des prêts INCONVÉNIENT
hypothécaires à long terme.
AVA N TAG E
INCONVÉNIENT
Possibilité de profiter de
l’appréciation du marché
à long terme.

Aucun contrôle sur

l’augmentation des taxes Frais d’assurance plus élevés.
foncière et scolaire.
INCONVÉNIENT
Moins de mobilité. INCONVÉNIENT
INCONVÉNIENT

20
 Couverture

propriétaire ou locataire
AVA N TAG E

Pas de dépôt à faire en signant

un bail.
JE LOUE MA
MAISON…
AVA N TAG E

Augmentation des loyers

AVA N TAG E S
dépasse rarement l’inflation.
Plus grande flexibilité. On quitte
son logement sans frais à la fin
du bail.

AVA N TAG E

Facile à budgéter. De plus en plus

AVA N TAG E de complexes locatifs incluent
l’eau chaude, le chauffage,
Aucune responsabilité à l’électricité, l’Internet, les électro-
l’égard de la propriété. ménagers, etc. dans le loyer
Tranquillité d’esprit et davantage
de temps libre.

AVA N TAG E

Faible risque de mauvaises

surprises grevant le budget
(par exemple, un toit qui coule)

AVA N TAG E

Possibilité de trouver des

appartements meublés ou
­semi-meublés.
Illustration : Camille Charbonneau
On n’est pas maître chez soi.
Difficile d’adapter sa maison en
fonction de ses besoins, par
exemple en agrandissant la salle
de bains.
INCONVÉNIENT

On ne profite pas de l’apprécia-

tion du marché immobilier.
On n’est jamais totalement à
l’abri d’une reprise de logement INCONVÉNIENT
dans un petit immeuble locatif.
INCONVÉNIENT

21
Couverture
La propriété ­garantit-elle
un rendement exceptionnel ?
Les vieux sages nous disaient : une maison, c’est le meilleur
investissement à vie. Oui, c’était ­peut-être vrai dans le bon
vieux temps, mais e ­ st-ce le cas aujourd’hui, à une époque
où les petits investisseurs, en quelques clics, ont l’embarras
du choix en matière de placement ?
par ­Simon ­Diotte
e 1986 à 2016, en tenant
D
compte de l’inflation, le
prix des maisons unifa-
miliales a augmenté de
121 % dans la grande ré-
gion de ­M ontréal, in-
dique une étude de J­ LR,
une firme de consultation en immobilier.
Les propriétaires ont donc vu leur foyer
prendre de la valeur, mais ­est-ce qu’ils ont
été réellement gagnants ? ­Pas sûr.
L’étude indique que pendant ces trois
décennies, le marché boursier a connu le
même rendement. Toutefois, dans cette
comparaison, les frais liés à la propriété
n’ont pas été pris en considération. Et
pourtant, ces frais sont nombreux : coût
d’entretien (réparations, déneigement,
pelouse, aménagement paysager), taxes
foncière et scolaire, remboursement des
intérêts, assurance, frais de courtage et
légaux, etc. Conclusion : l’immobilier
n’est pas nécessairement la poule aux
œufs d’or comme le prétendaient les
vieux sages.
Le hic, c’est que lorsqu’on discute immo-
bilier dans les médias, les intervenants se
trouvent souvent en conflit d’intérêts, car
ils sont courtiers hypothécaires, agents
immobiliers ou promoteurs. « C’est rare,
des gens totalement neutres en ce qui a
trait à l’immobilier », soutient ­Ian Sénéchal,
président de V ­ otreConseiller.net, un cabi-
net de services financiers. C’est p ­ eut-être
ce qui explique la prolifération de mythes,
comme la supposée rentabilité de la réno-
vation – en réalité, c’est surtout une dé-
pense –, qui deviennent à la longue de
fausses vérités.
22
L’immobilier serait, ­dit-on, un place-
ment garanti. Or, tout investissement
comporte sa part de risque. « ­S urtout
qu’actuellement, on est en fin de cycle,
après une envolée extraordinaire des prix
depuis les années 2000. Dans un proche
avenir, la remontée des taux d’intérêt frei-
nera les hausses de prix. Pour ma part, je
n’exclus pas un plafonnement des valeurs
ou, pire, un dégonflement de la bulle im-
mobilière », avance ­Ian ­Sénéchal, pour qui
le marché actuel est surévalué.
Même son de cloche de la part de
­Bruno ­Therrien, planificateur financier et
directeur régional chez ­Groupe ­Investors.
« Ça fait tellement longtemps que l’immo-
bilier n’a pas subi une grosse débarque
que les gens oublient que les maisons
peuvent perdre des plumes, ­dit-il. La mai-
son personnelle est sans contredit un in-
vestissement qui doit faire partie de notre
portefeuille. Mais on ne doit pas se baser
uniquement sur son appréciation pour
bâtir sa retraite », affirme ­Bruno ­Therrien.
Imbattable, l’immobilier ? ­Prenons un
exemple plus récent. L’augmentation du
prix médian des copropriétés sur l’en-
semble du marché québécois de 2007 à
2017 a été de 44 %, soit une hausse an-
nualisée de 3,7 % en dollars courants
(prix de 2007 en dollars de 2007 et prix
de 2017 en dollars de 2017), selon les
calculs fournis par ­Joanie ­Fontaine, éco-
nomiste chez J­ LR.
Pendant la même période, sur les mar-
chés boursiers, la hausse des valeurs a été
de 4,7 % à la ­Bourse de ­Toronto et de 10 %
à la ­Bourse de ­New ­York, selon les infor-
mations fournies par F ­ rançois ­T êtu,
Les Affaires Plus - Été 2018
 Couverture

­ ice-président et gestionnaire de porte- coûte cher, exactement à l’image des voi-

v
feuille chez ­RBC ­Dominion valeurs mobi- tures de luxe. Comme propriétaire, le
lières. Non seulement la ­Bourse a mieux possible gain en capital généré à la re-
performé, mais en plus, les frais de gestion vente réduit le coût total de cette dé-
des placements sont beaucoup moindres pense, mais il est très rare qu’il l’annule
que les coûts d’entretien d’une maison. complètement », affirme Éric ­Brassard.
En comparant les deux placements, on Pour estimer le rendement d’une pro-
doit aussi prendre en considération notre priété, il existe de nombreux outils sur
tolérance au risque. « ­En restant très pru- ­Internet. Nous en avons testé plusieurs, dont
dent sur les marchés, il se peut que notre celui du site www.creditfinanceplus.com,
rendement ne dépasse en vue de connaître le
pas 5 % annuellement. rendement estimé, sur
D’où l’intérêt, pour les 25 ans, d’une maison
gens plus conserva- « Qu’on soit actuellement sur le
teurs, de considérer marché à ­Lévis, sur la
l’achat d’une propriété, locataire ou rive sud de Q ­ uébec.
ce qui leur sera plus Son prix de vente :
avantageux », ajoute ­Ian propriétaire, se 300 000 dollars. En
­Sénéchal. Même chose entrant tous les para-
pour les épargnants loger comporte mètres possibles –
indisciplinés. « ­Ces a c o m p t e d e 2 0  %
­gens-là profiteront de nécessairement (60 000 $), taux hypo-
l’épargne forcée qu’im- thécaire (4 %), taxes
plique l’achat d’une un coût. Plus foncière et scolaire
maison », affirme Éric (3 300 $), frais de
­B rassard, ­FCPA, ­CA, on vit dans du notaire et droits de
conseiller en place- mutation [taxe de
ment chez ­B rassard luxe, plus ça Bienvenue] (6 000 $),
­G o u l e t ­Ya rge a u e t appréciation annuelle
­Patrimoine ­Hollis. coûte cher. » (2 %, une estimation
Cependant, il y a réaliste), dépenses ré-
des périodes où l’im- – Éric B­ rassard, ­FCPA, ­CA, currentes d’entretien
mobilier paraît imbat- conseiller en placement chez ­Brassard (6 000 $), assurance
table. Une étude de ­Goulet ­Yargeau et ­Patrimoine ­Hollis. (450 $), taux d’infla-
­D esjardins souligne tion (2 %) et frais à la
Illustration : Camille Charbonneau

que la valeur nette revente (2,5 % de la

moyenne des ménages valeur de la maison
propriétaires a doublé entre 2000 et 2016, dans 25 ans, soit 12 305 $) –, on arrive à la
principalement grâce à l’envolée de la ligne d’arrivée avec un rendement défici-
valeur de leur principal actif non finan- taire de 1,91 %. En doublant l’appréciation
cier : leur propriété. « ­Pendant ce temps, annuelle à 4 %, le taux de rendement an-
la valeur nette des ménages locataires nuel effectif est de 0,11 %. À 6 %, le rende-
stagnait. Voilà un argument fort en faveur ment augmente à 2 %.
de l’achat plutôt que de la location », af- Cette simulation ne calcule pas le coût
firme P ­ aul C
­ ardinal, directeur, analyse du de renonciation. De combien notre argent
marché, à la ­F édération des chambres aurait fructifié en l’investissant ailleurs
immobilières du Q ­ uébec. pendant la même période ? Comme quoi,
« ­Qu’on soit locataire ou propriétaire, devenir riche avec sa propre maison n’est
se loger comporte nécessairement un pas un automatisme, malgré ce qu’en
coût. Plus on vit dans du luxe, plus ça disent les vieux sages. +

Les Affaires Plus - Été 2018 23

Couverture
Bienvenue dans
mon ­Club ­Med  !
G AT I N E AU
Le ­Vibe
(Boulet ­Construction)
levibe.ca
omment renouveler
C
Exit les tours d’habitation l’offre locative ? ­E n
au mode de vie spartiate, s’inspirant des bonnes
pratiques dans le mi-
les nouveaux complexes lieu des résidences
locatifs ressemblent de plus pour aînés. C’est de
en plus à des complexes cette façon que ­Réseau
­Sélection, l’un des plus importants ges-
touristiques. Pleins feux tionnaires de complexes pour le troi-
sur le renouveau du sième âge de la ­Belle ­Province, vient de
lancer un concept locatif pour attirer la
marché locatif. génération du millénaire : les apparte-
ments Yimby, acronyme de ­Yes in my
backyard, dont le premier complexe de
par ­Simon ­Diotte
122 unités accueillera ses premiers loca-
taires en juillet prochain dans le quar-
tier ­Rosemont, au cœur de ­Montréal.
Le concept : un appartement ­tout-inclus,
comprenant mobilier intégré, électro-
ménagers, Internet et système de son
sans fil et eau chaude. Seule l’électri-
24
T E R R E B O N N E E T RO S E M O N T
YIMBY
(Réseau ­Sélection)
yimbyproject.com
cité n’est pas incluse. Les futurs rési-
dents, qui vivront dans une superficie
moyenne de 575 pieds carrés, n’auront
qu’à déménager un sofa, quelques
chaises et un matelas et hop ! bonjour la
visite ! ­L es loyers oscilleront entre
995 et 1 700 dollars par mois.
En plus de leur appartement, les loca-
taires profiteront d’une multitude
d’aires communes conçues pour favori-
ser les activités sociales, comme un
lounge, une cuisine collaborative, un
Illustrations : Camille Charbonneau
espace de travail partagé et une terrasse
sur le toit avec brumisateur. Yimby
comptera même un gestionnaire de
communauté (également responsable
de la location), dont le travail sera d’ani-
mer l’immeuble, tel un G.O. dans un
­Club ­Med, en organisant des activités
comme des cours de yoga ou des ate-
liers d’ébénisterie.
Les Affaires Plus - Été 2018

RO S E M O N T
Central ­Rosemont
(Cogir ­Immobilier G R I F F I N TOW N
et ­Prével ­Alliance) L’Hexagone
centralrosemont.com (Devimco)
hexagonelocation.ca
« ­Les gens de toutes les générations qui
visitent nos complexes pour retraités
nous répètent continuellement : "Si seu-
lement je pouvais profiter du même train
de vie !" ­D e là nous est venue l’idée
d’adapter la formule à la génération du
millénaire », explique ­P hilippe ­O livier
­B ouclin, directeur, Programmation et
projets spéciaux chez ­Réseau ­Sélection,
­lui-même un jeune de 24 ans.
Issu du monde de la publicité, ­C arl
­Godbout, 29 ans, a été séduit par ce mode
de vie. « ­Si je compare le Yimby aux appar-
tements traditionnels dans le même quar-
tier, le surcoût du loyer est minime, mais
les avantages, extrêmement nombreux. En
outre, je vais profiter d’une unité à aire
ouverte avec un mobilier spécialement
conçu pour maximiser l’espace, ce que je
n’aurais pas dans un vieil appartement mal
divisé, mal insonorisé et mal isolé », dit le
Les Affaires Plus - Été 2018
­V I E U X- MO N T R É A L
­Appartements-
Boutique (Prével)
prevel.ca
­V I E U X- MO N T R É A L
SIX88 (Stanford
­Properties ­Group)
six88.ca
­V I E U X- MO N T R É A L
Saint-M2
(Cogir ­Immobilier)
saintm2.com
futur locataire qui venait de signer un bail
au moment de l’entrevue. Ce célibataire
apprécie également la flexibilité qu’offre la
location. « ­Si j’achetais une propriété, j’au-
rais l’impression de m’enchaîner à
­Montréal alors que j’ai encore en tête d’al-
ler vivre en E ­ urope ou aux É ­ tats-Unis »,
témoigne cet A ­ bitibien d’origine.
Au contraire des X, les Y (ou génération
du millénaire) ne se pressent pas pour ac-
céder à la propriété. « ­Ils ne considèrent
plus la location comme une étape tempo-
raire dans leur vie », affirme ­P hilippe
­Olivier B ­ ouclin. Côté marketing, Yimby
fait les choses autrement. Réseau S ­ élection
a transformé un véhicule motorisé
­Airstream – mythique pour son design en
aluminium – en bureau de location, sym-
bolisant ainsi le caractère mobile des Y.
Cette caravane se déplace dans les festivals
en vue de rameuter les jeunes.
Couverture
Bien que conçus en tenant compte des
aspirations des 35 ans et moins, ces loge-
ments pour jeunes n’excluent pas les
autres générations. « ­Notre public cible
comprend tous les gens ayant un esprit
jeune », précise P ­ hilippe O
­ livier B
­ ouclin.
La difficulté d’accéder à la propriété, avec
le resserrement des règles hypothécaires,
pourrait contribuer à propulser ce modèle.
Si les jeunes sont dans la mire des promo-
teurs, les 50 ans et plus ne sont pas en reste.
Des complexes locatifs « 55 + lifestyle »,
selon le jargon du milieu, envahissent le
marché. Ils ressemblent à s’y méprendre à
des tours de condos, mais attirent des rési-
dents qui veulent se libérer des contraintes
associées à la propriété. « ­Ce sont des loge-
ments qui comblent le fossé entre l’unifami-
liale et les résidences pour personnes
âgées », explique ­Claude ­Paré, consultant en
développement immobilier chez D’ici 2031.
25
Couverture
Là où les jeunes et les moins jeunes se
rejoignent, c’est dans leur appétit pour
les ­tout-inclus avec abondance de com-
modités. « ­Si je pouvais inclure la femme
de ménage dans le loyer, les locataires
seraient encore plus heureux », affirme
­L aurence ­V incent, coprésidente de
­P rével, maître d’œuvre du complexe
21e arrondissement, qui mêle coproprié-
tés et appartements locatifs dans le
­Vieux-Montréal. Tous les promoteurs
cherchent actuellement à inclure le
maximum de services. On parle par
exemple de livraison de repas préparés
par des fournisseurs ou d’une application
mobile qui téléphone automatiquement
aux locataires vieillissants pour s’assurer
qu’ils vont bien.
Les médecins à la retraite R ­ éal T
­ huot et
Élène L ­ avoie-Thuot déménageront cet été
dans un cinq et demie dans le complexe
­EVOL (le mot « ­Love » à l’envers), un parfait
55 + lifestyle, avec piscine, stationnement
intérieur pour voiture et triporteur, gym et
26
A R RO N D I S S E M E N T D E
­S A I N T E - F OY – S I L L E RY –
CA P - RO U G E ( Q U É B E C )
Quartier ­QB
(Douville ­Moffet et ­Associés)
quartier-qb.com
­S A I N T- J E A N - ­S U R- R I C H E L I E U
Evol ­Saint-Jean
Groupe ­Guy ­Samson
evolstjean.com
salle de yoga, à ­Saint-Jean-­sur-Richelieu.
« ­Pour vivre dans le même genre d’apparte-
ment en copropriété, on aurait dû payer au
moins 500 000 dollars. Or, selon nous, c’est
plus rentable de laisser notre capital dans
nos placements que de l’immobiliser dans
une copropriété et, en plus, on n’a aucune
gestion à faire », dit Élène L ­ avoie-Thuot,
jeune septuagénaire comme son mari.
« ­Les gens recherchent maintenant du
haut de gamme, mais en locatif, et
veulent demeurer à proximité des ser-
vices », constate ­Pierre ­Moffet, président
de ­Douville ­Moffet et ­Associés, promo-
teur de ­Quartier ­QB, immense complexe
locatif de 600 appartements dans l’arron-
dissement de ­S ainte-Foy–Sillery–­C ap-
Rouge, à Q ­ uébec, qui attire aussi des
étudiants et des célibataires. « ­Nos loca-
taires aiment la mixité de clientèle », af-
firme ­P ierre ­Moffet. Le prochain com-
plexe locatif de cet important joueur de
la ­Vieille ­Capitale, ­La ­Suite, comprendra
en plus des stations d’entraînement exté-
rieur. « ­On constate aussi, chez les retrai-
tés, qu’ils ne veulent pas laisser une co-
propriété en héritage à leur succession »,
ajoute ­Pierre ­Moffet.
Dans la grande région de M ­ ontréal, en
plus des Y et des 55 ans et plus, l’arrivée
massive de nouveaux résidents venant
d’ailleurs propulse l’engouement pour le
locatif, affirme F
­ rancis C
­ ortellino, analyste
de marché à la ­SCHL. « ­De juin 2016 à juin
2017, 15 000 résidents non permanents se
sont établis à ­Montréal, du jamais vu de-
puis une quinzaine d’années », ­dit-il.
L’éclosion de cette nouvelle offre locative
constitue, selon ­Michel ­Max ­Raynaud, pro-
fesseur à l’École d’urbanisme de l’Univer-
sité de ­Montréal, une excellente nouvelle
pour la cité de ­Valérie ­P lante. « ­Avec
l’émergence de ces complexes locatifs haut
de gamme, ­Montréal se compare mainte-
nant aux autres grandes villes du monde
au chapitre de l’offre. La métropole devient
plus attrayante pour les étrangers »,
­conclut-il. +
Les Affaires Plus - Été 2018
Une bonne affaire,
investir dans un
lopin de terre ?

Depuis 2005, la valeur des forêts
privées a explosé partout au
­Québec. Le prix de l’hectare a
bondi d’au moins 200 %.
­Est-ce encore un bon
investissement ?
par ­Claudine Hébert
S
i vous souhaitez acheter une
terre à bois, ­armez-vous de pa-
tience. À moins de magasiner
dans le B­ as-Saint-Laurent, au
­Saguenay–­Lac-Saint-Jean ou en
­Abitibi, les aubaines sont difficiles à trouver.
D’après les plus récentes données de la
­Financière agricole du Q ­ uébec (FADQ), les
terres agricoles, qui incluent les terres à
bois, se négocient à une valeur moyenne
de 15 772 dollars l’hectare. C’est 220 % de
plus que le prix moyen payé en 2005 alors
que le même hectare coûtait 4 924 dollars.
Un bond d’au moins 15 % par année.
Les valeurs des terres en M ­ ontérégie,
dans les L ­ aurentides et dans L ­ anaudière,
trois secteurs limitrophes du ­g rand
­Montréal, sont les principales responsables
de cette envolée. L’hectare (un terrain de
soccer équivaut à 0,7 hectare) s’y vend ­plus
de 20 000 dollars. « ­I l frôle même les
40 000 à 50 000 dollars à certains endroits
en ­Montérégie », affirme A ­ ndré ­Picard,
­vice-président au financement à la ­FADQ.
Le principal facteur qui explique la
flambée des prix, c’est le bon vieux prin-
cipe de l’offre et de la demande. Les
terres se vendent au c ­ ompte-gouttes.
Parmi les quelque 134 000 propriétaires
forestiers au ­Québec, à peine 0,5 % d’entre
eux veulent vendre leurs forêts. Selon un
sondage mené par la ­Fédération des pro-
ducteurs forestiers du ­Québec (FPFQ),
trois lots vendus sur cinq le sont entre
membres d’une même famille (51 %) ou
entre amis et connaissances (15 %).
C’est que les propriétaires accordent
une haute valeur patrimoniale à leurs
terres, observe L ­ uc B
­ outhillier, profes-
seur titulaire du D ­ épartement des
sciences du bois et de la forêt de l’Univer-
sité L
­ aval. « ­Ces terres ont été léguées de
génération en génération. Ce n’est pas un
réflexe de vendre ce bien immobilier à un
étranger », ­dit-il. Près de 70 % des pro-
priétaires souhaitent léguer leur terre à
bois à leurs enfants et ­p etits-enfants,
selon le sondage de la F ­ PFQ.

Les Affaires Plus - Été 2018 27

Investir
« ­Une terre
permet de
bénéficier
instantanément
de son bien pour
la randonnée
en famille, la
chasse, la récolte
du bois de
poêle. »
Marc-André Côté, directeur général de la
Fédération des producteurs forestiers du
Québec (FPFQ)
­ st-ce encore l’eldorado ?
E qui voudra encore acheter ces terres à
« ­Investir dans une forêt privée demeure
un placement sécuritaire. C’est un inves-
tissement qui ne perd pas de valeur »,
soutient ­Marc-André ­Côté, directeur gé-
néral de la ­FPFQ.
Il insiste sur le fait que la terre est un
des rares placements dont l’investisseur
peut profiter. On peut toujours contempler
une œuvre d’art sur le mur de son salon,
­dit-il, alors que des actions ne permettent
que d’en saisir les gains en capital. « ­Une
terre permet de bénéficier instantanément
de son bien pour la randonnée en famille,
la chasse, la récolte du bois de poêle ou
encore la production de quelques litres de
sirop d’érable », poursuit M
­ arc-André C­ ôté.
Selon les statistiques de la ­FPFQ, plus de
90 % des propriétaires forestiers ayant
acquis une terre ces 20 dernières années
l’ont fait pour se rapprocher de la nature,
loin devant la coupe et la récolte de bois.
D’ailleurs, le nombre de producteurs fo-
restiers diminue constamment. Ils étaient
près de 40 000 à vivre des revenus prove-
nant du bois au début des années 2000. Ils
sont aujourd’hui moins de 30 000.
Terres prisées des ­baby-boomers
Le prix du bois au mille pieds mesure de
planche (Mpmp) a chuté de 50 % entre
2005 et 2011, relève le consultant forestier
­M arco ­F ournier. Pourtant, le prix des
28
terres n’a pas cessé de grimper. « C’est que
de nombreux ­baby-boomers se sont ache-
té un terrain de jeu », remarque cet ingé-
nieur forestier et évaluateur agréé qui di-
rige depuis plus de 25 ans ­Consultants
­Forestiers ­MS, à ­Lévis.
Cette cohorte a changé les règles du jeu.
« ­Ce n’est plus tant la valeur du bois qui
influe sur la hausse du coût des terres,
mais plutôt la valeur du fonds de terre »,
constate ­M arco ­F ournier. En droit, un
fonds de terre désigne le sol en tant que
moyen de production. Il a tellement pris
de valeur au cours des 15 dernières an-
nées que les risques d’invasion d'insectes
nuisibles (la tordeuse des bourgeons de
l'épinette et la livrée des forêts, notam-
ment) n’ont pas refroidi les acheteur ni
affecté les prix, affirme cet expert.
L’ingénieur forestier doute cependant
que la hausse effrénée des prix se main-
tienne au cours des 10 prochaines années.
« C’est amusant, faire du bois de poêle à
55, 60, 65 ans. Mais qu’en s­ era-t-il quand
la très grande majorité des boomers aura
franchi le cap des 70 ans ? À moins d’être
des irréductibles en bonne santé, plu-
sieurs vont songer à encaisser. »
C’est là, ­dit-il, qu’on va se retrouver avec
un marché inondé de lots à vendre. Car
bois ? ­La génération Y? L’ingénieur fores-
tier émet de forts doutes. Pour l’instant, ce
ne sont pas les principaux acheteurs inté-
ressés par ce produit, ­observe-t-il. Le son-
dage de la ­F PFQ lui donne raison. Les
jeunes âgés de moins de 34 ans comptent
pour 3 % des propriétaires de forêts pri-
vées dans la province.
Dans le domaine forestier comme dans
tous les domaines de l’immobilier, l'empla-
cement est donc important. « ­Je crains éga-
lement que la dévitalisation des villages et
le manque de ressources financières
rendent certains lots difficiles d’accès dans
le futur. Certaines municipalités pourraient
ne plus avoir les moyens d’entretenir les
chemins et les ponts conduisant à certaines
propriétés », soulève M ­ arco ­Fournier.
Bertrand ­C ôté, courtier immobilier
­Re∕Max spécialisé dans la vente de fermes,
de fermettes et de terres à bois, appré-
hende aussi un ajustement des prix. « ­Une
terre bien entretenue a toujours pris en
moyenne de 5 % à 10 % de valeur par an-
née. Ça pouvait être payant avec des taux
d’intérêt ridiculement bas », ­dit-il.
Faites monter ces taux, ajoutez les taxes
municipales et scolaires, qui ont bondi
d’au moins 100 % depuis dix ans, et l’im-
position de 50 % sur le gain en capital au
moment de la vente, le placement devient
alors moins intéressant. +
UN DROIT DE
PROPRIÉTÉ DE PLUS
EN PLUS AMBIGU
Depuis l’arrivée massive des ­
baby-boomers dans les
campagnes, les règlements
municipaux en matière
d’aménagement et d’exploitation
des forêts privées ont changé.
À un point tel que certains
propriétaires ne peuvent plus
exploiter leurs biens comme bon
leur semble. « J’ai des clients qui
reçoivent des amendes de 5 000 $
à 10 000 $ de leur municipalité ou
de la ­MRC parce que les nouveaux
règlements les empêchent de faire
des coupes commerciales comme
il leur était permis il y a 15 ans »,
signale le consultant forestier ­
Marco ­Fournier.
Dans sa vérification des droits de
propriété, l’acheteur devrait vérifier
les contours de la terre à bois
avec le vendeur ainsi qu’avec les
voisins. « ­Les sources de données
utilisent le ‘cadastre officiel’ de la
province de ­Québec. Cependant,
seul un arpenteur géomètre, et
éventuellement le ­tribunal, peut
établir les lignes de lots sur le plan
légal », explique ­Marco ­Fournier.
Par ailleurs, de récents cas dans
l’actualité viennent montrer que
la propriété forestière peut revêtir
une certaine perception de bien
collectif. Le cas du développement
de la montagne de ski à ­Bromont
est un bel exemple. La famille
­Désourdy, propriétaire du mont
­Brome depuis des décennies, a
voulu, il y a cinq ans, entamer
un autre projet immobilier.
L’entreprise prévoyait morceler
les 150 hectares de forêt en
27 lots pour la construction de
résidences. Les citoyens venus
s’installer au cours des premiers
développements immobiliers
ont protesté contre la perte
d’un espace vert, considéré
comme un parc acquis. La ­V ille,
avec l’aide d’une subvention
gouvernementale, a finalement
fait l'acquisition du terrain boisé
en février dernier pour en faire le
nouveau ­Parc des sommets.
Les Affaires Plus - Été 2018
 Investir

UN ACHETEUR AGUERRI
Benoit G., 56 ans,est propriétaire de terres à bois depuis près de 30 ans. Il en a acheté dans les L ­ aurentides, puis dans la région de
­L anaudière et enfin en ­Montérégie, où il a acquis une trentaine d’hectares en 2005, soit juste avant la flambée des prix. « ­Au-delà des 5 % à
10 % par année que m’ont rapporté ces terres, j’ai toujours considéré ces placements bénéfiques pour ma santé. Les efforts que demande
l’aménagement de ma forêt valent amplement l’abonnement au gym », dit l’homme d’affaires, toujours à l’affût de nouvelles acquisitions.
Depuis dix ans, il recherche une terre pour la chasse à l’orignal. Ses régions de prédilection : ­Chaudière-Appalaches, ­B as-Saint-Laurent,
­Gaspésie, ­S aguenay et ­Charlevoix. Il y a quatre ans, il a bien cru avoir trouvé sa petite perle au S ­ aguenay. « ­D es pistes, du grattage, des
selles d’orignaux partout et déjà deux caches aménagées… j’avais enfin trouvé le spot. Un beau lot d’une vingtaine d’hectares composé
de feuillus et de conifères », raconte l’investisseur. Son offre d’achat avait même été acceptée par le vendeur. L’investisseur terrien a eu
le réflexe de vérifier le registre foncier afin de s’assurer de la réelle superficie du terrain qu’il s’apprêtait à acquérir. Surprise ! L
­ e lot ne
comptait en fait qu’une douzaine d’hectares. Le propriétaire incluait une partie des terres de la ­C ouronne adjacentes dans le prix d’achat.
La transaction a avorté. Benoit G. cherche encore.

ASTUCES POUR INVESTISSEUR TERRIEN AVERTI

Il existe de bons outils pour visualiser la
terre à bois convoitée avant même de s’y
déplacer, à commencer par ­Google E ­ arth.
Il permet d’analyser la topographie du
terrain et l’environnement général à partir
de son ordinateur. Il fournit également un
bon indice sur les voisins limitrophes (site
d’enfouissement, cultivateurs,
aires protégées).
Le site web de la C­ ommission de protection
du territoire agricole du ­Québec (CPTAQ)
répertorie tous les lots de la province.
Potentiel acéricole, cours d’eau, zonage
permis (blanc ou vert – blanc permettant la
construction de bâtiment résidentiel), ce site
fournit un bon aperçu du territoire ciblé.
Le ­Registre foncier du ­Québec permet
de connaître le prix payé par l’actuel
propriétaire, son hypothèque, s’il y a lieu,
la présence de servitudes (lignes h ­ ydro-
électriques, gazoduc, éoliennes…) et autres
renseignements liés à l’historique des
transactions faites sur le lot depuis sa
création. Chaque requête coûte un dollar.
N’attendez pas que se présentent les offres. terre. « N’empruntez pas que ses chemins d’au moins 50 % pour acheter une terre
Approchez les propriétaires de terre à bois forestiers lors de la visite. Marchez sur la à bois. Notez qu’il est possible de verser
que vous convoitez. Selon les statistiques terre au complet et en zigzaguant afin de une mise de fonds réduite avec l’aide de
de la ­Fédération des producteurs forestiers vérifier les essences et la condition des la ­Financière agricole du ­Québec pour
du ­Québec, plus de 60 % des proprios des arbres, en plus de prendre connaissance du l’achat ou la consolidation d’un terrain de
134 000 forêts privées de la province ont relief du terrain », recommande le courtier 60 hectares et plus, souligne ­André ­Picard,
55 ans et plus. De ce groupe, plus de la immobilier ­Bertrand C ­ ôté. À ce propos, il ­vice-président au financement. L’institution,
moitié a plus de 65 ans. Selon la F ­ PFQ, serait judicieux d’avoir quelques notions de ­dit-il, prête également à des taux de 0,3 %
48 % des propriétaires conservent leur forêt base afin de reconnaître les essences. à 0,6 % plus bas que les meilleurs taux
moins de 20 ans. « ­En tenant compte de ces « À moins que le droit de passage soit notarié hypothécaires offerts actuellement pour
statistiques, les acheteurs peuvent utiliser le et très bien décrit, m­ éfiez-vous des lots le marché des résidences. « ­Mais attention,
registre foncier et commencer à repérer des enclavés afin d’éviter tout problème d’accès avertit André Picard, ces prêts sont
propriétaires qui pourraient souhaiter vendre », à votre terrain », avertit B­ ertrand C
­ ôté. accordés exclusivement aux acheteurs
conseille le professeur titulaire ­Luc B­ outhillier Privilégiez des superficies qui disposent d’une qui prévoient valoriser leur forêt à l’aide
du département des sciences du bois et de la façade sur un chemin public. ­A ssurez-vous de travaux d’aménagement. » Il n’est pas
forêt de l’Université L
­ aval. également que le chemin est entretenu à question, ­précise-t-il, de financer des projets
­Achèteriez-vous une voiture simplement l’année si vous souhaitez y accéder l’hiver. d’investisseurs qui rêvent de construire un
à la regarder dans la cour d’un ­Attendez-vous à ce que les institutions super domaine ou de transformer leur forêt
concessionnaire ? C’est pareil pour une financières exigent une mise de fonds en développement immobilier.

Les Affaires Plus - Été 2018 29

Investir
Se protéger contre
la hausse des taux ?
La montée rapide des taux d’intérêt peut affecter
votre portefeuille. Comment ­faut-il réagir ?
A
u cours des deux premiers mois
de 2018, le taux d’intérêt des obli-
gations 10 ans du gouvernement
des ­États-Unis a augmenté rapidement. Il
est passé de 2,4 % à 2,9 %, un niveau qui
n’a pas été observé depuis janvier 2014.
La baisse d’impôt massive annoncée
pour les entreprises américaines par l’ad-
ministration T ­ rump à la fin de 2017 semble
avoir sonné le glas de l’ère des taux d’inté-
rêt ­ultrafaibles. Historiquement, un pareil
cadeau fiscal est accordé en période
économique difficile afin de dynamiser
l’économie. Or, cette f­ ois-ci, il est annon-
cé alors que l’économie américaine tourne
à plein régime et que le cycle économique
est déjà bien avancé. Les marchés ont
estimé que le résultat le plus probable de
cette baisse d’impôt serait une accéléra-
tion de l’inflation. D’où la montée rapide
des taux d’intérêt.
­Peut-elle être néfaste pour un portefeuille
de placement ? ­La réponse n’est pas simple.
Un changement dans les taux à long
terme affecte inévitablement la valeur des
actifs. Depuis 2008, plusieurs banques cen-
trales ont injecté massivement des liquidi-
tés dans les marchés, ce qui a fait baisser
les coûts d’emprunt et fait exploser le prix
des actifs financiers (actions, titres de
dette, biens immobiliers). C’est normal,
car la valeur actuelle d’un bien est la
somme des profits futurs qu’il rapportera
en dollars d’aujourd’hui. Plus les taux d’in-
térêt sont bas, plus cette valeur actuelle est
élevée. À l’inverse, si les taux augmentent,
toutes choses étant égales par ailleurs, la
valeur actuelle d’un bien diminue, d’où le
risque pour les marchés boursiers.
Cette ­f ois-ci, la hausse des taux a
­peut-être plus de chance de se matériali-
ser. Le vieillissement de la population et
la croissance soutenue de l’économie
mettent une pression importante sur le
marché de l’emploi. Les faibles taux de
chômage en A ­ mérique du N ­ ord combinés
à un nombre élevé d’emplois à combler
poussent inévitablement les salaires à la
30
Ian
Gascon
Gestionnaire
de portefeuille
ian.gascon@idema.ca
« 
Un changement
lise pas et soit suivie par une nouvelle
baisse des taux. En fait, cette situation est
plutôt la norme depuis plus de 15 ans, soit
depuis que l’informatique et l’automatisa-
tion accrue dans la plupart des domaines
dans les taux à de l’économie a mené à des gains de pro-
ductivité remarquables.
long terme affecte Puisque la direction des taux d’intérêt
est difficile à prévoir, le meilleur moyen
inévitablement la de se protéger à long terme contre les
variations est de posséder un portefeuille
valeur des actifs. » bien diversifié dans plusieurs catégories
d’actifs qui ne réagiront pas toutes de la
même façon à différents paramètres
économiques, comme les taux d’intérêt,
l’inflation ou le prix du pétrole, pour n’en
nommer que ­quelques-uns. Il est probable
que le prix du pétrole ou des matières
premières en général influe davantage sur
les actions canadiennes que sur les titres
américains, ou que les taux d’intérêt
influent différemment sur les actions pri-
vilégiées que les obligations d'entreprises.
En diversifiant son portefeuille, on
hausse et, par ricochet, l’inflation et les limite l’exposition à une région géogra-
taux d’intérêt. phique qui pourrait ­sous-performer. On
Une hausse des taux n’est pas nécessai- se met à l’abri de variations économiques
rement catastrophique pour les marchés qui pourraientt avoir une influence trop
boursiers. Certes, la hausse des taux est un importante sur son portefeuille.
risque, mais si la croissance économique Avant de modifier la répartition de son
s’accélère et que l’inflation n’augmente portefeuille, il est donc important de com-
pas trop, les profits des entreprises prendre les interactions entre toutes ces
peuvent augmenter plus rapidement, ce catégories d’actifs et de ne pas considérer
qui favorise leur valorisation. Ce ne serait chacun de ses investissements de façon
pas la première fois que l’anticipation isolée. Un portefeuille est un tout où
d’une hausse de l’inflation ne se matéria- chaque composante a un rôle à jouer. +
RIEN D’EXCEPTIONNEL POUR L’INSTANT
La hausse des taux d’intérêt 10 ans aux ­États-Unis, d’environ 20 % au cours des deux premiers
mois de 2018, a certes été rapide et a provoqué un retour de la volatilité sur les marchés boursiers,
mais de telles variations n’ont rien d’exceptionnel. Depuis 2002, ce type de variation (une hausse
du taux 10 ans sur une période de deux mois de 20 % en pourcentage combinée à une hausse
absolue de 0,5 %) s’est produit neuf fois depuis 2002.
Les Affaires Plus - Été 2018

Quand une chute
de la B
­ ourse fait
le plus mal
Les pertes en ­Bourse font
partie de la vie des
investisseurs. À l’approche de
la retraite, une séquence de
mauvais rendements peut
cependant chambouler
complètement nos projets.
Comment s’en protéger ?
par Sophie S
­ tival
T
rébucher en B ­ ourse alors
qu’on approche de la retraite
peut faire très mal. Une ré-
cente étude de ­CFA ­Montréal
montre que l’évolution défa-
vorable des rendements au cours des
cinq premières années de la retraite peut
grandement affecter le revenu par la
suite, et ce, même si le rendement moyen
généré sur vos placements est adéquat à
long terme.
D’abord, il faut comprendre que le
risque financier du retraité atteint son
niveau presque maximal au moment de se
retirer de la vie active. « ­En supposant
que cette personne ne travaille plus, elle
ne contribuera plus à son capital sous
forme d’épargne, alors qu’elle a devant
elle le plus long horizon de retraits à faire.
Elle sera donc exposée davantage à une
crise qui pourrait survenir tôt à la re-
traite », explique ­Jacques ­Lussier, pré-
Les Affaires Plus - Été 2018
Investir
sident et chef des placements chez I­ psol
­Capital et auteur de cette recherche.
Afin d’illustrer le phénomène, J­ acques
­Lussier propose d’analyser deux scéna-
rios de rendement sur une période de
cinq ans (voir le tableau). On remarque
que dans le second scénario, la séquence
commence avec un rendement de -20 %
alors que dans le premier, elle se termine
avec un rendement de -20 %, soit la situa-
tion inverse. Dans les deux cas, le rende-
ment moyen composé est identique, soit
+5,03 % par année. « ­Si l’investisseur dé-
pose initialement un montant unique de
5 000 dollars, dans les deux cas, le mon-
tant accumulé au bout de cinq ans sera de
6 390 dollars, même si la séquence de la
richesse diffère », souligne le chercheur.
La situation devient plus délicate
lorsqu’une personne épargne régulière-
ment et qu’elle dépose, comme dans notre
exemple, 1 000 dollars par année pendant
31
Investir
cinq ans. Dans ce cas, le scénario dont la
perte survient la dernière année obtient
seulement 5 134 dollars alors que celui dont
la perte se produit au début de la séquence
accumulera un montant de 6 998 dollars.
La différence est de près du tiers. Avec des
centaines de milliers de dollars en jeu, on
devine qu’une perte importante à la toute
fin de la phase d’accumulation peut causer
beaucoup de dégâts.
Selon le cycle de vie de nos épargnes
Pendant la trentaine, alors qu’on com-
« Je travaille
mence à épargner, une perte boursière
importante est un moindre mal puisqu’elle
actuellement à
touche des actifs modestes. Elle peut
même nous être favorable si on profite
une mécanique
de la reprise du marché en continuant à
investir. Quand la perte arrive tardive-
de décaissement
ment, elle touche des sommes nettement
plus substantielles. « ­Lorsque notre patri-
qui s’ajuste en
moine devient important par rapport à
notre aptitude à épargner, on souhaitera
période de crise en
réduire notre prise de risque en ayant un
portefeuille de placement moins agressif »,
fonction de la
rappelle ­Jacques ­Lussier.
« ­Il est impossible de prévoir avec exac-
gravité de c­ elle-ci. »
titude quel sera le rendement de notre Jacques Lussier, président et chef des
portefeuille d’une année à l’autre. Tant et placements chez Ipsol Capital
aussi longtemps qu’on n’a pas besoin
d’argent, la séquence de nos rendements
ne fait aucune différence », souligne
­H élène ­G agné, gestionnaire de porte-
feuille chez ­Gestion privée ­Peak et au-
teure du livre Votre retraite crie au se-
cours. Toutefois, lorsqu’un marché
baissier survient au moment d’amorcer
nos retraits de capital, cela réduira la du-
rée de vie de notre portefeuille.
Tout dépend aussi du taux de décaisse-
ment au moment de prendre sa retraite.
« ­Il faut trouver un juste équilibre entre la
préservation du capital et un certain
potentiel de croissance durant la retraite »,
­précise-t-elle. Les titres obligataires vont
MÊME RENDEMENT MOYEN, MAIS DES RÉSULTATS DIFFÉRENTS
Taux de rendement annuel­ Dépôt unique de 5 000 $
Scénario 1 ­Scénario 2 ­Scénario 1
Année 0
Année 1 9 % -20 %
Année 2 15 % 8 %
Année 3 18 % 18 %
Année 4 8 % 15 %
Année 5 -20 % 9 %
Rendement composé 5,03 % 5,03 %
32
généralement jouer le premier rôle, et les
actions, le second. Trois ou quatre ans
avant les décaissements, on place une par-
tie de ces sommes dans des placements à
revenu fixe de plus courte durée et de
grande qualité. Ces montants peuvent être
des prises de profits du marché des actions
lorsqu’on rééquilibre le portefeuille.
Envisager une rente viagère
Plusieurs solutions de placement per-
mettent d’atténuer les effets d’une
séquence de rendements défavorables.
Les fonds à date cible et les produits
cycle de vie, par exemple, vont limiter
les risques puisque la portion à revenu
fixe du portefeuille augmente à mesure
que les détenteurs vieillissent. « ­C es
produits ont tendance à réduire de façon
significative l’allocation en actions, ce
qui diminue le risque, mais aussi le ren-
dement pendant plusieurs décennies »,
rappelle ­Jacques ­Lussier.
Pour contrer ce risque financier, il fau-
drait plutôt se tourner du côté de la rente
viagère, qui permet de retirer un revenu
stable garanti à vie. Cela nécessite une
ponction de capital en début de retraite,
mais procure aussi une paix d’esprit. Un
portefeuille ayant un pourcentage impor-
tant en rentes pourra soutenir un niveau
de risque plus élevé pour la portion res-
tante et donc contenir une plus grande
portion d’actions.
Selon les calculs de ­J acques ­L ussier,
toucher 30 % de son revenu de retraite
en rentes est un choix sensé. Cela inclut
les prestations de la pension de la
­S écurité de la vieillesse (SV) et du
­Régime de rentes du Q ­ uébec (RRQ), qui
sont, de plus, indexées au coût de la vie,
une clause souvent très coûteuse chez un
assureur. Prenons le cas de M ­ arc, un
nouveau retraité de 65 ans dont le reve-
nu net individuel s’élève à 65 000 dollars
5 dépôts de 1000 $
­Scénario 2 ­ ­Scénario 1 Scénario 2
5 000 $ 5 000 $ 1 000 $ 1 000 $ 1 000 $
5 450 $ 4 000 $ 1 000 $ 2 090 $ 1 800 $
6 268 $ 4 320 $ 1 000 $ 3 404 $ 2 944 $
7 396 $ 5 098 $ 1 000 $ 5 016 $ 4 474 $
7 987 $ 5 862 $ 1 000 $ 6 417 $ 6 145 $
6 390 $ 6 390 $ 5 134 $ 6 698 $
Les Affaires Plus - Été 2018

en 2018. Marc a droit au montant men-
suel maximal de la S ­ V et du R­ RQ et re-
çoit donc des prestations mensuelles de
586 dollars et de 1 134 dollars respective-
ment. Ses rentes totalisent environ
20 000 dollars par année et représentent
quelque 30 % de son revenu total. Marc
ne reçoit aucun autre revenu de pension
et doit piger dans ses ­R EER et ses
comptes non enregistrés les sommes
manquantes, ce qui nécessite un bon bas
de laine. Quant à ­Marie, 60 ans, sa situa-
tion est bien différente puisqu’elle pré-
voit gagner environ 125 000 $ par année
à la retraite, qu’elle souhaite prendre
dans cinq ans. Puisque ce montant ex-
cède le seuil de 122 843 dollars (en 2018)
à partir duquel on n’a plus droit à la ­SV,
elle doit envisager l’achat d’une rente
viagère. ­Si elle veut toucher 30 % de ses
revenus sous forme de rentes, soit
37 500 dollars, elle devra déduire de ce
montant ses prestations du ­RRQ et tout
revenu de pension d’employeur. Elle
comblera la portion manquante en ma-
gasinant une rente.
Autre donnée qui brouille les cartes : le
prolongement de la durée de la retraite.
Nous sommes de plus en plus nombreux à
franchir le cap des 90 ans, ce qui augmente
le risque de ne pas survivre à notre
­épargne-retraite. Imaginez si, en plus, vous
amorcez votre retraite en pleine crise
boursière ! ­Afin de contrer ce risque de
longévité, on peut différer nos rentes via-
gères. « ­Puisque la certitude de survie est
très élevée dans la soixantaine, on voudra,
dans un monde idéal, différer nos rentes à
partir de 80 ans, sinon on risque de payer
très cher puisque l’assureur sait bien qu’il
est peu probable que cette personne
décède », souligne D ­ aniel ­L averdière,
directeur principal, ­Planification financière
et s­ ervices-conseils chez ­Banque ­Nationale
­Gestion privée 1859.
Malheureusement, peu d’assureurs
offrent de tels produits chez nous. « ­Il est
possible de différer certaines rentes
jusqu’à 5 ans, parfois 10 ans, alors qu’aux
­É tats-Unis, c’est beaucoup plus com-
mun », constate ­J acques ­L ussier. On
pourrait également la préfinancer
­soi-même en mettant de côté des sommes
à 65 ans qu’on investit de manière pru-
dente afin d’atteindre, dans 15 ans, par
exemple, le coût de la prime. « ­Si, dans
une dizaine d’années, je réalise que je
n’en ai plus besoin en raison de
ren-dements favorables ou
encore, si je suis malade,
j’aurai l’option de ne
pas l’acheter », précise
­Daniel ­Laverdière.
Les Affaires Plus - Été 2018
Investir
Faire des projections avant la retraite
Dans un monde idéal, on voudrait que
nos décaissements à la retraite soient
plus faibles en cas de rendements défavo-
rables ou de crise majeure, notamment au
début de la retraite. Il y a toutefois une
limite à notre capacité à ajuster les re-
traits à la baisse. Si la valeur de nos pla-
cements chute de 20 %, on ne peut pas
nécessairement diminuer notre train de
vie de façon aussi draconienne. Personne
n’envisagera de manger des macaronis au
fromage quand ça va mal et de magasiner
« Tant et aussi
une croisière autour du monde quand le
marché s’emballe… « ­Je travaille actuelle-
longtemps qu’on
ment à une mécanique (algorithme) de
décaissement qui s’ajuste en période de
n’a pas besoin
crise en fonction de la gravité de ­celle-ci,
de l’âge et de la santé du retraité. Cela
d’argent, la
fera partie d’un livre que j’écris présente-
ment », indique ­Jacques ­Lussier.
séquence de nos
Soyons francs : des chutes boursières de
20 % ou de 25 %, ça n’arrive pas chaque
rendements ne fait
année. Ceux qui ont pris leur retraite pen-
dant la crise financière de 2008‑2009 ont
aucune différence. »
donc été assez malchanceux. Hélène Gagné, gestionnaire de portefeuille
Selon D ­ aniel L ­ averdière, on peut chez Gestion privée Peak
déjouer ces scénarios catastrophes en
faisant, dans la quarantaine et la cin-
quantaine, des projections financières
qui nous donneront une meilleure idée
de notre revenu annuel soutenable à la
retraite. N’oublions pas non plus que les
retraités ont rarement tous leurs avoirs
investis dans les actions. Ces scénarios
tiendront compte de notre profil d’inves-
tisseur et reposeront sur différentes hy-
pothèses quant à l’inflation future, à
l’espérance de vie et aux rendements
moyens projetés des différentes catégo-
ries d’actifs. Il est alors possible de simu-
ler une forte baisse boursière la première
année suivant la retraite afin d’en mesu-
rer les effets. On peut aussi projeter un
rendement moyen de 1 % inférieur aux
attentes afin d’avoir un portrait plus pru-
dent de la situation. « ­Prendre une seule
photo au haut du marché ou au lende-
main d’une débâcle financière peut me-
ner, croit D ­ aniel L ­ averdière, à des at-
tentes irréalistes ou à des
scénarios trop pessi-
mistes.  » +
33
O
Le fric et moi
Les notes de R
­ éjean
Réjean ­Ouimet a toujours un
carnet de notes sur lui.
Le météorologue de ­MétéoMédia
y inscrit les éléments
météorologiques du jour, mais
aussi chaque dépense
qu’il effectue.
par ­Claudine ­Hébert
Pourquoi noter vos dépenses ?
J’ai commencé cette formule il y a une
dizaine d’années. J'éprouvais à cette
époque quelques difficultés financières.
Après l’achat de la maison au début des
années 1990, la gestion des dépenses
courantes m’entraînait vers une spirale
d’endettement. Mes cartes de crédit pla-
fonnaient en permanence. Afin de mieux
y voir clair et d’éviter les achats impulsifs,
j’ai ajouté la liste de mes dépenses aux
facteurs météo que je notais déjà quoti-
diennement depuis plus de 30 ans.
­ st-ce que ça donne les
E 30 ans. J’ai des skis de fond qui datent des
résultats escomptés ?
Franchement, je fais l’exercice, mais ça
s’arrête là. Bien que je n’aie jamais été un
grand dépensier, je n’ai pas l’intention de
me priver sur les achats qui me font plai-
sir, soit la nourriture et les bons vins
34
blancs. Filet de flétan, pétoncles… mon
épouse et moi aimons bien manger à la
maison. Des repas que l’on accompagne
régulièrement d’une bonne bouteille de
vin qui peut coûter entre 30 et 40 dollars.
Combien représentent ces
dépenses par semaine ?
C’est une question indiscrète à laquelle je
préfère ne pas répondre. D’emblée, c’est
une grosse partie de mon budget. J’en-
tends souvent les gens se plaindre des
prix du vin et dire que l’on devrait priva-
tiser la S­ AQ. Personnellement, j’aime
mieux que mon argent aille au gouverne-
ment et dans ses programmes que dans
une entreprise privée qui risque d’être
tentée par les paradis fiscaux. L’an der-
nier, le système de santé québécois, au-
quel les profits de la S
­ AQ ont contribué,
a sauvé les vies de mon épouse et de
mon père.
­ vez-vous d’autres dépenses ?
A semaines de congé.
Outre l’hypothèque, les taxes et autres
comptes à payer, je suis plutôt une per-
sonne économe. Je porte encore au-
jourd’hui des vêtements achetés il y a
années 1970. Mon vélo m’a été offert par
une voisine et j’investis une centaine de
dollars pour son entretien annuel.
Et pour la voiture ?
Je n’ai jamais acheté de voiture neuve.
« 
Les dépressions
météo, on les voit
venir plusieurs
jours à l’avance.
Ce qui est loin
d’être le cas pour
les soubresauts
de la ­Bourse... »
J’ai eu celles de mon père, de mon frère
et de ma sœur. Les membres de ma fa-
mille me refilent leur véhicule lorsqu’ils
n’en veulent plus. Je les fais ensuite rou-
ler jusqu’à terme, soit le jour où le méca-
nicien m’annonce que les réparations
vont coûter pas mal plus cher que la va-
leur du véhicule.
Comment passez-vous vos vacances ?
Je n’ai jamais été un grand voyageur. En
revanche, j’aime bien faire du camping
saisonnier. Mon épouse et moi avons
une roulotte de parc sur un terrain de
camping près du lac ­Brome depuis une
vingtaine d’années. C’est le terrain que
je fréquentais quand j’étais jeune. C’est
en quelque sorte notre chalet. Plus
abordable, cette formule nécessite
beaucoup moins d’heures et d’argent
pour son entretien. Ce qui me laisse
plus de temps pour parcourir des pages
et des pages de livres lors de mes
Enfin, pourquoi avoir choisi une car-
rière en météo plutôt qu’en économie ?
J’ai effectivement étudié l’économie à
­HEC et à l’UQAM. Au grand dam de mes
parents, j’ai bifurqué vers la météorologie.
Photo : ­Martin ­Girard
D’abord par passion, mais aussi parce que
je trouve cette science pas mal plus pré-
visible. Les dépressions météo, on les voit
venir plusieurs jours à l’avance. C'est loin
d'être le cas avec la Bourse. +
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