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 Edito 03

sommaire - N°496
P. 04 édito : Le livret A se met Cas pratique

39
au garde-à-vous
P. 84 Expatriation
Quel délai pour vendre sa résidence
actualités française ?
P. 06 On a repéré
P. 08 Tops Flops à la une

86
P. 10 Bon à savoir
P. 11 Vie pratique la Forêt : un placement
P. 12 En chiffres refuge et accessible
P. 13 Pouvoir d’achat P. 40 Forêts, donnez de l’air à votre
P. 14 Marché de l’art patrimoine
le collectionneur
P. 86 L’art en héritage
immobilier

16
les finances d'une famille
P. 16 Gérer les études et le départ
P. 46 investissement locatif
Immeuble de rapport : six clés
pour réussir son opération
P. 52 Crédit
Le PTZ 2024 : intéressant, mais
pas pour tout le monde...
des enfants P. 55 Programmes Neufs
C’est le moment d’investir dans
le neuf !
P. 60 résidences services
Un produit de rente à la fiscalité
attractive

banque
P. 64 PEL P. 90 Les prix du mois
Ne vous faites pas avoir !
Vos droits
placements P. 92 Jurisprudence
P. 70 Des applications pour bien gérer P. 94 Décryptage : auto, passer le permis,
ses finances mode d’emploi
P. 96 Coup d’œil : encombrants,
qu’en faire ?

21
bourse P. 97 Vos questions
P. 75 le suivi des valeurs
P. 78 La valeur du mois
Misez sur Thermador Groupe
Repères
P. 101 Bourse
retraite à 70 euros
P. 102 Sicav
P. 80 Le secteur du mois
Partez gagnant ! Les jeux video entament un nouveau P. 104 Consommation
cycle de croissance P. 106 la météo de votre argent
P. 23 Le PER, espoir d’une retraite aisée P. 82 Le dirigeant du mois
P. 24 Grands prix des PER 2023 : Sébastien Huron, directeur général
notre méthodologie de Virbac
P. 26 Quels sont les meilleurs PER
du marché ?
P. 34 Les gagnants et les perdants OPCVM
de la réforme P. 83 Le Portefeuille dynamique

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Un encart notre temps et un encart restos du cŒur sont déposés sur l’ensemble des abonnés.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

04 Edito

éditorial
par françois monnier
directeur
de la rédaction

Le Livret A
depuis la Seconde Guerre mondiale, tient
aujourd’hui un autre discours. Le chanceliier
Olaf Scholz a promis de débloquer 100 mil-
liards d’euros en faveur de son armée.

se met
Le livret A, premier placement financier
ouvert au grand public, avait été créé en 1818
par le banquier et industriel Benjamin
­Delessert au lendemain des guerres napo-

au garde-à-vous
léoniennes, dans un pays ruiné. Louis XVIII
avait besoin de l’épargne des Français et,
pour que le peuple accepte de placer son bas
de laine ailleurs que sous son matelas, il fal-
lait lui donner des assurances. Il lui a donc
été proposé un livret totalement sécurisé et à

L
e livret A vient à nouveau au secours
de la France. Destiné en grande par-
tie à financer l’habitat social, ce pro-
« Il était déjà duit, et son petit frère, le LDDS, vont
soutenir désormais l’effort de
question guerre. Sur les 551 milliards d’euros
d’encours, 200 milliards serviront à
de patriotisme financer les PME-PMI du secteur de la défense
et d’éducation comptant 4 000 entreprises. Jusqu’à mainte-
nant, les banques étaient trop prudentes à
financière, il y a l’égard de cette industrie.
Derrière les grands noms comme Airbus,
deux siècles » Dassault Aviation, Safran, Thales, groupes
cotés en Bourse que vous possédez
d’ailleurs peut-être dans votre PEA, se
cache une myriade de sous-traitants indis-
pensables. Ainsi, pour construire un avion,
il faut ­q uelque trois millions de pièces.
Aujourd’hui, Dassault travaille avec pas
moins de 500 sous-traitants. Ils sont 12 000
chez Airbus, 15 500 chez Safran, 20 000
chez Thales. Chaque fournisseur dispose
d’un savoir-faire exceptionnel, voire uni-
que, et il est primordial de préserver cet éco-
système si la France veut pouvoir défendre
ses intérêts.
Partout dans le monde, nous sommes
l’abri de toute crise financière, dont l’épar-
gne était disponible à tout moment et garan-
tie par l’Etat. L’objectif était d’éduquer le
peuple à l’argent pour qu’il puisse aussi dis-
poser d’une cagnotte en cas de coup dur.
Pour distribuer ce fameux livret A, la Caisse
d’épargne et de prévoyance de Paris est fon-
dée la même année. Pour un de ses initia-
teurs, le duc François de la Rochefoucauld-
Liancourt, la Caisse « n’est pas seulement un
acte de bienfaisance, elle est encore une insti-
tution morale, une institution de saine et vaste
politique, un mouvement patriotique ».
Il était déjà question, il y a deux siècles,
de patriotisme et d’éducation financière.
Pour cette dernière, il reste encore à faire.
Dans sa récente enquête consacrée aux nou-
veaux investisseurs particuliers ayant
investi pour la première fois entre 2020 et
2022, l’Autorité des marchés financiers
(AMF) relève que « 7 % d’entre eux déclarent
ne jamais rechercher d’informations avant
d’investir ». L’AMF note aussi que 52 % ne
­connaissent pas le concept de diversifica-
tion des actifs et 49 % ne comprennent pas
l’impact que peut avoir l’inflation sur leur
épargne. A tous ces nouveaux investisseurs,
patrick lazic

entrés dans une économie de guerre. L’Alle- je ne peux que leur ­conseiller, bien sûr, de
magne, qui avait sous-investi dans sa défense lire Mieux Vivre Votre Argent.^

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

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06 Actualités
On a repéré
Label ISR /
nouveau référentiel
Les fonds labelisés ISR ne
pourront plus investir dans
des entreprises exploitant du
charbon ou des hydrocarbu-
res non conven­tionnels ou
dans les sociétés cotées s’engageant dans de nou-
veaux projets pétroliers ou gaziers. Exit donc des
portefeuilles, Total­Energies. Le ministre de l’Econo-
mie, Bruno Le Maire, a tranché sur les nouvelles
règles de ce référentiel de la finance durable qui
s’appliqueront à partir du 1er mars 2024.
Bon plan /
Compte à terme
Placement-direct.fr vient de
lancer ses comptes à terme,
sur 1 à 5 ans, avec Crédit
Mutuel Arkéa.
P Le courtier en ligne propose
3,2 % brut — avant prélèvements
fiscaux et sociaux — si vous le
conservez pendant 1 an, 3,3 %
pendant 2 ans, 3,4 % sur 3 ans,
3,45 % sur 4 ans et 3,5 % sur
5 ans (durée à décider à la sous-
cription). Un taux compétitif
Nouveauté /
fonds datés
Capter le rendement actuel
des marchés obligataires,
c’est possible à travers les
fonds à échéance.
P Présente sur ce créneau
depuis 2008, la société de
gestion Rothschild & Co AM
inaugure deux produits : R-co
Target 2027 HY (FR001400IBF9)
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
l Placements
surtout sur le long terme. Selon
la Banque de France, les comp-
tes à terme rémunéraient en
moyenne à 3,3 % brut à moins de
2 ans et à 1,58 % à plus de 2 ans,
fin septembre. Ce produit vous
garantit un taux fixe plutôt élevé
à moyen terme (4 ou 5 ans), vous
donne accès à différentes tem-
poralités et vous n’avez pas de
compte courant à ouvrir. Son
point faible : il n’est accessible
qu’à partir de 10 000 euros.
et R-co Target 2029 IG C EUR
(FR001400KAL5). Ces Sicav, qui
investissent respectivement dans
des obligations d’entreprises
risquées (high yield) et de bonne
qualité (investment grade), visent
un rendement à leur échéance
de 4 à 6 % net. Il faudra investir
2 500 euros pour obtenir une
part. Frais d’entrée : 2,5 %. Frais
de gestion : 1 % ou 0,9 %.
PER / structurés
Déjà présent sur le marché de l’assurance-vie, le spécialiste
des produits structurés Hedios distribuera désormais
Suravenir PER .
P Si ce plan est déjà commercialisé par d’autres acteurs Internet
(Epargissimo, Linxea, Meilleurtaux…), Hedios complète la gamme d’UC
de Suravenir avec ses propres produits structurés (9,5 % de perfor-
mance annuelle moyenne sur quinze ans) et proposera un mandat
de gestion spécifique. Selon votre profil de risque, Hedios allouera vos
versements entre ses produits structurés et le fonds en euros de
Suravenir. Attention toutefois aux frais sur les structurés (9 % de coûts
prélevés par Hedios, sans compter les frais de contrat et de gestion
des UC) et à votre horizon d’investissement. La perte en capital peut
être importante en cas de sortie avant terme sur les structurés.
Alerte / Fonds euros
Quel sera le rendement 2023 du fonds en euros en
assurance-vie ?
P En attendant les annonces des assureurs début 2024, Good
Value for Money vient de publier une première estimation
moyenne à 2,50 %, après 1,91 % en 2022. Un chiffre en hausse,
mais inférieur aux 3 % du livret A. Vous pourrez toutefois espé-
rer jusqu’à 4,5 % dans les meilleurs contrats. Profitant de la
remontée des taux, les fonds en euros inaugurés cette année
(Ampli Mutuelle et Corum Life) devraient en effet afficher un
rendement moyen allant de 3,5 à 4,5 %. Ceux lancés ces trois
dernières années (par exemple, le fonds en euros nouvelle
génération de Spirica, disponible chez Asac Neo Vie, Linxea
Spirit 2 et Meilleurtaux Liberté Vie) pourraient verser 2,8 à
3,8 %. Pour les plus anciens, la capacité des acteurs à délivrer
de bonnes performances dépendra beaucoup de leur gestion
financière. Les banques, ayant mis de côté une partie de leurs
bénéfices avant la remontée des taux, pourraient verser 2,6 à
2,8 %. Pour les autres, comptez entre 1,8 et 2 %.
CHI FF
RE
LE
D
U MOI
S
18 % des Français investissent dans
des produits d’épargne retraite, soit
moins que la plupart de leurs voisins
européens (20 % des Allemands, 46 %
des Suédois, 52 % des Danois...),
selon une étude HelloSafe.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
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08 Actualités l Bourse
Tops
banque Jefferies. La firme à la pomme ne voit pas les ventes de
01
Tableau d’honneur pour Dassault Systèmes
Parmi les myriades de publications de résultats trimestriels,
celle de Dassault Système a été l’une des mieux accueillies.
Porté par une hausse de 11 % de son chiffre d’affaires
sur trois mois, à 1,42 milliard d’euros, le fleuron technologique
français a vu son cours grimper de 8 % le 25 octobre.
40,69
40 €
30 € 11.11.22 13.11.23
02
Dividendes records attendus en 2023
Les entreprises françaises ont versé 3,9 milliards de dollars de
dividendes au troisième trimestre, en hausse de 18 % par
rapport à la même période en 2022, selon Janus Henderson.
Sur la base des dividendes déjà annoncés pour la fin d’année,
la France devrait afficher des distributions records en 2023.
Publicis et Pernod Ricard sont les plus forts contributeurs.
entre 370 et 390 millions d’euros contre 400 millions d’euros
03
Les Français investissent toujours plus
en Bourse
Avec 23 % de sa population qui a investi en Bourse,
la France est le dixième pays européen comptant le plus
de boursicoteurs en 2022, d’après la dernière étude de Hello
Safe. L’encours total de l’épargne boursière tricolore est
en hausse de 10 % en un an, à 2 900 milliards d’euros.
L’assurance-vie en unités de compte reste le support
d’investissement privilégié, suivi du PEA et des comptes-titres.
04
La tech américaine toujours en forme
C’est le secteur du moment. La tech américaine, portée par
les « Sept Magnifiques » (Microsoft, Apple, Alphabet, Amazon,
Meta, Nvidia et Tesla), continue de bien se comporter en
Bourse grâce à de très bons résultats trimestriels. Le Nasdaq
a ainsi connu neuf séances consécutives de hausse
en octobre. Un succès qui s’explique toujours par
l’engouement autour de l’IA.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
04
Apple devancé par Huawei
En Chine, Huawei a détrôné Apple, pour devenir le premier
vendeur de smartphones du pays, annonce une note de la
son dernier iPhone 15 décoller tandis que le Mate 60 Pro s’est
écoulé à 1,6 million d’exemplaires en six semaines. Un succès
inattendu alors que l’entreprise chinoise a subi d’importants
retards d’innovation après les sanctions américaines.
03
Double avertissement chez Sanofi
Le groupe pharmaceutique français a vu son cours chuter
de 18 % après un double avertissement sur ses prévisions de
bénéfice net par action et sur ses objectifs de rentabilité.
Le 7 novembre, le Parquet national financier, de son côté,
a annoncé qu’une enquête préliminaire était ouverte depuis
mars. Sanofi est soupçonné de diffusion de fausses
informations et de manipulation de cours pour des faits
remontant à plusieurs années.
02
Plastic Omnium pénalisé par la grève
automobile
La grève des salariés américains de l’automobile va coûter
cher à Plastic Omnium. L’action de l’équipementier s’est
effondrée de 23 %, lors de la publication de ses résultats
trimestriels, le 26 octobre, quatre jours avant la fin de la
mobilisation. Dans sa publication, le groupe explique revoir
à la baisse sa marge opérationnelle pour 2023, annoncée
initialement prévus.
01
Chute historique pour Worldline
Du jamais-vu. En chutant de près de 60 %, le 25 octobre,
l’action de Worldline a connu la plus forte baisse en une
séance de l’histoire du CAC 40. En cause, une forte
dégradation des objectifs de croissance du groupe lors de la
présentation de ses résultats trimestriels.
50 €
12,78
25 €
0€ 11.11.22 13.11.23
Flops
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
10 Actualités l Juridique
Bon à savoir Location meublée
touristique :
du changement !
La première partie du
projet de loi pour 2024
est adoptée.
P Le texte prévoit un dur­-
cissement des conditions
fiscales applicables aux
locations meublées de type
Airbnb. Elles disposent
actuellement d’un régime de
faveur qui séduit les proprié-
taires bailleurs. En effet, en
préférant le régime micro-
BIC au régime réel, ces
derniers disposent d’un
abattement de 71 % sur les
revenus de location perçus
jusqu’à 188 700 euros de
recettes. Pour éviter cette
différence de traitement
avec les locations de
Fiscalité :
Getty
meublés « classiques », les
locations meublées touris­-
gare aux échéances tiques relèveraient, à partir
de l’imposition des revenus
de fin d’année 2023, du régime du micro-
BIC jusqu’à 77 700 euros
de recettes et l’abattement
passerait à 50 % pour les
Avant fin novembre 2023. C’est l’échéance pour changer locations dans des villes
votre taux de prélèvement à la source à partir du 1er jan- situées en zone tendue.
vier 2024. Contrairement à ce que vous pourriez penser, si Toutefois, l’abattement
vous avez modifié votre taux de prélèvement à la source de 71 % resterait applicable
en 2023, il faudra le changer à nouveau pour le maintenir aux propriétaires louant un
en 2024. Pensez aussi à effectuer une demande de dispense du logement dans des zones
prélèvement de 12,8 % sur les intérêts ou dividendes de vos sans déséquilibre entre
placements. Attention, si vous en avez bénéficié en 2023, il l’offre et la demande lorsque
faut renouveler la demande car elle n’est pas automatique. les recettes n’excèdent pas
Pour rappel, votre revenu fiscal de référence ne doit pas 50 000 euros.
dépasser 25 000 euros pour les intérêts (50 000 euros pour
un couple) et 50 000 euros pour les dividendes (75 000 euros
pour un couple).
6 décembre 2023. Vous avez jusqu’à cette date pour modi-
fier votre déclaration de revenus 2022 en ligne. Il suffit de
vous connecter à votre espace personnel et de cliquer sur
« Accéder à votre déclaration en ligne ».
15 décembre 2023. C’est la date limite pour régler la taxe
d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). Ce délai
est porté au 20 décembre pour les paiements en ligne.
31 décembre 2023. Attention, au-delà de cette date, toutes
les dépenses réalisées pour réduire vos impôts en 2024
­(versements sur un PER, dons au profit d’associations…)
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seront sans effet.^ Barbar a Hufnagel
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L’avance sur crédit
d’impôt immédiat
reportée
L’article 5 du projet de loi
de financement de la Sécurité
sociale 2024 prévoit le report
du dispositif d’avance
immédiate sur les crédits
d’impôt de 2024 (date
initialement prévue) à 2026
pour la garde d’enfants
de moins de six ans.
P Et à 2027 pour celui
concernant les bénéficiaires
de l’allocation personnalisée
d’autonomie (APA) et de la
prestation de compensation
du handicap (PCH).
Ne laissez pas
votre voisin empiéter
chez vous !
Pour devenir propriétaire
par prescription, il faut
démontrer l’existence d’une
possession continue et non
interrompue, paisible,
publique et non équivoque
durant trente ans.
P Dans une affaire récente, un
voisin acquiert la propriété, par
prescription, d’une partie d’un
terrain mitoyen sur lequel il garait
sa voiture. La cour d’appel lui
avait donné tort en se basant sur
sa mauvaise foi (il était conscient
d’utiliser le terrain d’autrui), mais
la Cour de cassation a annulé
cette décision. Pour elle, la
possession équivoque n’était pas
démontrée. La mauvaise foi de
celui qui empiète sur le terrain
de l’autre ne l’empêche pas
de devenir propriétaire s’il se
comporte comme tel (Cassation
civile no 21-25.779).
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 Actualités l Quotidien 11

Vie pratique

Réparation de
pare-brises :
coup de rabot
sur les cadeaux Getty
tions bris de glace sont effectuées chaque année, pour un
coût total d’indemnisation de 1,5 milliard d’euros à la charge
des assureurs. Ces derniers dénoncent, en outre, des tarifs

C
arglass, France Pare-Brise, Mondial Pare-Brise,
Siliglass… Ces réseaux spécialisés dans la répa-
ration et le remplacement de vitrages de voitu-
res sont dans le collimateur. La raison ? Des
cadeaux jugés un peu trop généreux — consoles
de jeux, trottinettes électriques, bons d’achat
de 200 euros et plus…— offerts aux automo­-
bilistes qui viennent chez eux faire changer le pare-brise de
leur véhicule. Or, la facture atterrit ensuite chez les assu-
reurs qui prennent en charge la prestation au travers de la
garantie « bris de glace ». Avec un coût élevé, répercuté sur
tous les assurés (+ 4 à 5 % de hausse attendue en 2024 sur les
primes auto). Rien que pour la Macif, en 2022, le montant a
atteint 200 millions d’euros, pour près de 300 000 interven-
tions. Au total, selon l’UFC Que Choisir, 3 millions d’opéra-
largement au-dessus du marché, de 70 à 80 % plus cher que
les professionnels indépendants agréés (66 % du marché du
pare-brise sont aux mains des réseaux spécialisés, dont
environ la moitié pour Carglass).
Une proposition de loi a donc été déposée à l’Assemblée
nationale. Elle vise à limiter les avantages clients à 5 % maxi-
mum du prix du remplacement (entre 500 et 600 euros en
moyenne, en hausse de 6 % en moyenne par an). Surtout, en
cas de devis jugé trop gonflé, un assureur aura la possibilité
de refuser et de renvoyer l’assuré vers un prestataire choisi.
Certains ont aussi pris les devants. La Macif a racheté en
début d’année le troisième acteur du marché français,
­Mondial Pare-Brise. Objectif revendiqué : « casser les rentes
au nom de l’intérêt général », selon Jean-Philippe Dogneton,
directeur général de la Macif.^ Silvia Simao

Assurances auto : l’électrique moins rances vient rappeler que les tarifs des

cher, mais… assu­rances auto dépendent surtout de la

sinistralité et du comportement des
conducteurs. Ainsi, la Renault Mégane

S
elon une idée répandue, les
véhicules électriques coûtent
moins cher à assurer. C’est par-
tiellement vrai en raison de
l’exonération temporaire de la
TSCA, ou taxe spéciale sur les conven-
tions d’assurance. Cette dernière per-
met jusqu’à 20-25 % d’économie sur la
prime pour une assurance au tiers,
selon le comparateur Assurland.
A priori, l’exonération serait recon-
duite en 2024, deux amendements en ce
sens ayant été déposés au projet de loi
de finances 2024 et retenus par le gou-
vernement (no 1-3016 et no 1-2845). Les
nouveaux acheteurs de voitures électri-
ques ne paieront rien sur l’ensemble de
2024, puis seront exonérés à hauteur de
50 % les douze mois suivants. Pour
autant, une étude de MeilleurTaux Assu-
électrique, dont la prime annuelle
moyenne au niveau national est de
518,90 euros, coûtera 799,72 euros à
assurer dans les Bouches-du-Rhône (la
prime moyenne pour une thermique en
PACA est de 730 euros). Enfin, tout
dépend du type de véhicule électrique.
Assurer une Tesla revient à 812 euros,
soit 44 % de plus que la moyenne des
électriques. ^ s. s.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

12 Actualités l Immobilier

14,31
En chiffres

Le montant moyen, en euros par mètre carré,

du loyer mensuel d’un appartement en France
au deuxième trimestre 2023, selon
l’observatoire de l’association Clameur,
Getty

en hausse de 3,1 % sur un an.

P Cette augmentation des loyers apparaît plutôt sage, car

4,25 % inférieure au rythme de l’inflation, qui s’élevait à 4 % en octobre.

Le taux moyen des crédits immobiliers sur
20 ans constaté par le courtier Empruntis
en novembre, quasiment stable
par rapport au mois d’octobre (4,20 %).
Plus surprenant, la revalorisation des baux se situe en-dessous
de l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL), que le
gouvernement a plafonné à 3,5 % jusqu’au 31 mars 2024. De fortes
disparités sont cependant constatées selon la surface des biens
et leur localisation. Les T1 enregistrent, par exemple, une hausse
de 5,38 %, à 18,60 euros, alors que les trois-pièces et plus
ne progressent que de 1,39 %, à 11,28 euros. S’agissant
des communes, les plus importants ajustements sont répertoriés
dans des villes moyennes aux loyers très bas, comme
Saint-Etienne, où les studios ont vu leurs baux s’envoler de 12,54 %.

3 164 €
A
B
C
D

Le prix moyen du mètre

E
F
G

18 % 3 750 € carré au 1er novembre,

La part, dans les transactions
du deuxième trimestre 2023,
des biens immobiliers classés F
ou G dans le diagnostic de
performance énergétique, selon
les notaires. A comparer à une
proportion de passoires
thermiques dans les ventes
de 11 % il y a deux ans.
Le salaire net moyen d’un agent
immobilier à son compte, selon
la Fédération des centres de
gestion agréés (FCGA). Cette
en France
P Ce tarif de l’immobilier ancien s’inscrit en recul de 0,7 % sur un an,
rémunération devrait logiquement
fléchir, eu égard à sa corrélation selon les statistiques de Meilleurs Agents. L’ajustement à la baisse
avec le nombre de transactions tend à s’accélérer dans les grandes villes, où la chute des prix a
réalisées, en forte baisse depuis atteint 0,3 % en octobre (- 1,9 % en rythme annuel). Les prix à Paris
le début de l’année. s’enfoncent d’ailleurs de 5,4 % sur douze mois, à 9 733 euros.

26
Le nombre, insignifiant, de « Prêts
avance rénovation » attribués
par les banques à des particuliers
en 2022 pour des travaux de
rénovation énergétique.
30 %
L’augmentation du nombre de
­contrôles de chantiers de rénovation
énergétique promise par le
gouvernement afin de lutter contre
les arnaques à MaPrimeRénov’.
1,2 Md€
La valeur des parts en attente
de retrait sur le marché des SCPI
au 30 septembre, selon l’Aspim.
A cette date, 98 fonds sur
212 existants étaient concernés.

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 Actualités l Budget 13

Pouvoir d’achat Reçu

Réparer plutôt Réparation vêtements-chaussures :

qu’acheter ? des bonus de 6 à 25 €
6€
Couture défaite
(8 € pour un vêtement doublé)
Trou, déchirure ou accroc,
7€
Vous connaissiez le bonus réparation pour les pose de patins de chaussures
appareils électroniques et électroménagers ? Changement de fermeture
8 € (15 € si grande taille)
à glissière
Voici celui pour les chaussures et les vêtements ! Changement de fermeture
Lancé début novembre, son objectif est chaussures
10 € (15 € si > 20 cm)
identique : inciter les Français à prolonger Ressemelage
18 € (25 € pour une
la durée de vie de leurs biens ou objets plutôt chaussure en cuir)
que de les jeter au profit d’équipements neufs. Détails sur Refashion.fr/citoyen/

E
n pratique, ce nouveau bonus concerne tous les
vêtements et chaussures à l’exception des sous­-
vêtements, de la lingerie, des vêtements en cuir
(les souliers, eux, sont éligibles) et en fourrure. Le
montant, selon les opérations, va de 6 à 25 euros
(voir ci-contre), les bonus étant cumulables dans la
limite de 60 % de la facture. Un prix minimal de
réparation est imposé : 12 euros. Pour en profiter, il suffit de
se rendre chez un réparateur agréé (cordonnier, retou-
cheur… Adresses sur Media-kit.org/reparateurs-refashion/).
Le bonus est déduit automatiquement de la facture, et c’est
ensuite au professionnel de se faire rembourser auprès du
fonds mis en place pour l’occasion (154 millions d’euros ont
été débloqués sur 2023-2028).
Que penser de l’initiative ? Le gouvernement lance ce
nouveau coup de pouce alors même que le bilan du premier
bonus est loin d’avoir atteint les objectifs. 500 000 répara-
tions étaient attendues fin 2023. Or, selon Ecosystem, un des
organismes financeurs et gestionnaires, seules 141 912 ont
été effectuées à ce jour (début novembre).
Le manque de professionnels labellisés QualiRepar est
un des freins. En mai dernier, l’association CLCV notait que
plus de 1 200 professionnels étaient recensés, avec une
répartition très inégale sur le territoire (aucun référence-
ment dans la Lozère ou la Creuse, par exemple). Par ailleurs,
l’incitation à acheter reste forte. On trouve, par exemple,
des grille-pains neufs autour de 30 euros, quand le prix
d’une pièce détachée comme une résistance s’élève
à 20-30 euros.
Pour renforcer l’attractivité des bonus, leur montant va
être revu à compter du 1er janvier prochain : de + 5 euros
pour une bouilloire (bonus qui va passer de 10 à 15 euros)
à + 25 euros pour un aspirateur (bonus relevé de 15 à
40 euros). D’autres mesures sont prévues : la casse d’un
écran de smartphone sera prise en charge et certains seuils
de déclenchement seront abaissés (prix minimal de la répa-
ration de 150 euros pour un ordinateur portable, contre
180 euros actuellement).
Pour autant, malgré ces revalorisations, pour l’associa-
tion HOP, qui lutte contre l’obsolescence programmée, le
compte n’y est pas toujours pour atteindre un prix de la
réparation inférieur de 30 % à celui du neuf, seuil psycholo-
gique défini par l’Ademe pour que les ­consommateurs pré-
fèrent réparer. ^ silvia simao

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14 Actualités
Marché de l’art
1. 2.
Sacs Hermès,
une valeur sûre
pour investir
La marque à la calèche jouit d’une forte cote auprès
des collectionneurs qui s’arrachent les sacs Kelly et
Birkin. Les prix sont souvent plus élevés en occasion
qu’en boutique. Hors maroquinerie, la valorisation
est plus aléatoire. La sélectivité est de mise.
C
’est un cas unique sur le marché des articles de
luxe d’occasion : Hermès représente une catégo-
rie à part entière en ventes aux enchères. Depuis
le début des années 2000, ces vacations « Hermès
Vintage » proposent sacs à main, bijoux, objets de
décoration ou vêtements et attirent une clientèle
américaine, chinoise, européenne, russe ou du
Moyen-Orient. « Hermès possède une image de grande qualité,
de durabilité et de rareté qui séduit toutes les nationalités et
­toutes les générations. Nos acheteurs ont entre 18 et 80 ans »,
détaille Alice Léger, responsable du département mode et
accessoires de luxe d’Artcurial. Face à la hausse de la demande
pour le luxe français depuis les années 90, sacs à main en par-
ticulier, Hermès a diminué sa production en augmentant ses
prix. Deux ans d’attente sont nécessaires aujourd’hui pour
espérer arborer son Kelly ou son Birkin, modèles de sacs les
plus recherchés, vendus à partir de 7 000 euros en boutique.
Résultat : le sac Hermès est devenu un « marché dans le mar-
ché » du Hermès Vintage. Il est florissant. « Hermès est la seule
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
3.
marque de maroquinerie qui peut se revendre plus cher en
seconde main qu’en boutique », selon Alice Léger. D’après la
base de données Luxprice-Index, le prix moyen du sac Kelly
aux enchères s’est apprécié de 240 % ces dix dernières
années. Le sac le plus cher du monde est d’ailleurs un Birkin,
avec 450 000 dollars décrochés en 2022 aux Etats-Unis chez
Sotheby’s pour un modèle en crocodile couleur Himalaya
(gris et blanc), fabriqué à deux exemplaires par an. A des prix
plus raisonnables, la rareté paye aussi pour les modèles qui ne
sont plus fabriqués. Un Birkin d’occasion de 2001, en veau
grainé Dalmatien, estimé entre 6 500 et 8 500 euros, a été
adjugé 44 900 euros en janvier 2022 chez Artcurial.
Pour les autres secteurs du Hermès Vintage, pas de plus­-
value en vue. Pour les carrés d’occasion, l’offre est supérieure
à la demande, avec des prix autour de 100 euros. Les plus rares
peuvent faire exception, comme ceux des années 40. Deux
carrés de 1943 ont réalisé 1 088 euros et 1 152 euros lors de la
vente d’une collection Hermès chez Bonhams en octobre der-
nier. Un porte-photographie de 1988 en argent, en forme de
basset, y décrochait 8 320 euros, marquant la bonne santé des
objets destinés à la maison. Bon à savoir pour vendre ou ache-
ter tous ces emblèmes du luxe à la française : un emballage
d’origine représente un plus incontestable. ^ A xelle cort y
Ventes à venir : Hermès & Luxury bags, par Artcurial,
Hotel Hermitage, Monte-Carlo, en janvier 2024. Artcurial.com.
Vente en ligne Handbag online, The New York Edit par Christie’s,
du 30 novembre au 11 décembre 2023. Christies.com
Egalement des ventes régulières chez Bonhams.com, Sothebys.com,
Gros-delettrez.com et Collectorsquare.com.
1. Porte-photo « Anita » en argent, créé en 1988. Estimé entre 1 200 et 1 500 euros.
Vendu 8 320 euros en octobre 2023 par Bonhams Cornette de Saint Cyr. © Bonhams.
2. Rare carré « Faïence Chinoise », créé en 1943 et dessiné par Charles Pittner.
Estimé entre 500 et 700 euros, vendu 1 088 euros en octobre 2023 par
Bonhams Cornette de Saint Cyr. © Bonhams.
3. Sac Birkin Himalaya 30, crocodile du Nil mat blanc, garniture métal argenté
palladié, 2016. Vendu 74 100 euros en 2020 chez Artcurial. © Artcurial.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
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Code postal : Ville : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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 16 Témoignage l Les finances d'une famille

« Pension alimentaire, donation

d’usufruit temporaire, prise en charge
du prêt étudiant : il existe de multiples
solutions pour aider ses enfants »
reportage photo : patrick lazic

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Témoignage l Les finances d'une famille 17

Bénéficiez des conseils de Mieux Vivre Votre Argent

gérer
en participant aux « Finances d’une famille »
Pour nous contacter, adressez votre courrier
à Mieux Vivre Votre Argent,
10 boulevard de Grenelle, 75015 Paris
ou par courriel à financesfamille@mieuxvivre.fr.

US AU
les études
SS
VO

I
TÉ

et le départ
MO
EZ

IGN

des enfants Installés au Mans depuis quelques années,

Margot et Charles ont quatre enfants, les
deux aînées font des études supérieures à Angers
et les deux autres viennent d’entrer au lycée.

I
l vient un temps où les enfants quittent le nid familial
pour voguer de leurs propres ailes, appelés par leurs
études, un voyage au long cours, la vie active, ou de
couple. Cette situation entraîne des conséquences
importantes sur le budget de la famille. Les études coû-
tent de plus en plus cher, et la perte d’une part ou
d’une demi-part sur le plan fiscal se fait vite ressentir
sur le montant de l’impôt.
La fille aînée de Margot et de Charles, les parents de
notre famille du mois, a quitté le foyer pour poursuivre ses
­études de médecine à Angers — elle est en quatrième année — et
elle a été rejointe cette année par sa sœur cadette qui suit des
études d’infirmière, et qui souhaite bifurquer ensuite vers le
métier de sage-femme. Cette situation pèse de plus en plus
dans le budget de la famille. Elle souhaite l’optimiser sachant
que des jumeaux — une fille et un garçon —, tout jeunes lycéens,
suivent. Charles estime ainsi « entre 800 et 1 000 euros par mois
et par enfant le coût des études, une somme répartie entre le loyer
de l’appartement, les frais du quotidien et les billets de train ».
Notre couple vit dans la ville du Mans, dans la Sarthe. Après
avoir vécu au début des années 2000 en région parisienne, à
Versailles et dans une petite ville de l’Essonne, nos lecteurs se
sont installés à côté d’Etampes dans une maison à la campa-
gne en 2004. Mais quand les jumeaux sont arrivés, elle est vite
devenue exigüe. « Nous avions un projet d’extension, explique
Charles, mais il n’a pas été possible de le mettre en œuvre. Nous
avons alors décidé de quitter la région parisienne et de déména-
ger au Mans. Nos familles respectives se partagent entre Angers
et Nantes, et nos amis vivent principalement à l’Ouest ».
Même s’ils possèdent de très bons revenus,
nos lecteurs voudraient optimiser leur budget.
rep ortag e : ch ris toph e sou b ir a n
Charles travaille à Paris — il s’occupe de la conformité aux
normes de sécurité et environnementales des biens acquis
par une société spécialisée dans la gestion immobilière, filiale
du groupe Allianz. Margot, de son côté, est professeure de
français et d’histoire dans un lycée professionnel de la région.
La nouvelle maison est située à quelques encablures de la
gare. « C’est plus pratique pour tout le monde, je me rends à la
gare à vélo, et les enfants sont autonomes pour pratiquer leurs
activités », ajoute notre lecteur.
Avec l’enveloppe du crédit relais, Margot et Charles ont
acquis, en plus de leur résidence principale, un studio de
20 mètres carrés, loué depuis lors au même locataire. « Le ren-
dement de cet investissement approche les 10 % » confie Charles,
sachant que « la maison est totalement remboursée depuis 2015 ».
Le couple possède aussi un appartement à Saint-Sébastien-
sur-Loire (Loire-Atlantique) acquis sous le dispostif Pinel, qui
arrive à son terme l’année prochaine. « Il nous reste
100 000 euros à rembourser, complète Charles. Les mensuali-
tés s’élèvent à 1 400 euros, tandis que le loyer atteint 600 euros,
l’économie d’impôt complétant l’équation. » Margot a également
reçu en pleine propriété de ses parents une maison à

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

18 Témoignage l Les finances d'une famille

Les comptes de margot et charles sur un mois

Ce qu’ils gagnent Ce qu’ils dépensent

Salaire Dépenses contraintes Dépenses courantes

Revenus d’activité 10 200 € Remboursement crédits immobiliers 1 490 € Vie quotidienne 512 €
Revenus fonciers Charges de copropriété 374 € Equipement et entretien maison 958 €
Revenus immobiliers 1 462 € Assurances de biens (auto, maison…) 189 € Alimentation 2 083 €
Assurances de personnes (santé, Enfants et scolarité 1 578 €
11 €
individuelle accident…) Vacances et loisirs 1 672 €
Total des revenus 11 662 €
Loyer enfant étudiant 480 € Habillement 594 €
Impôts locaux 418 € Voitures (entretien, carburant, péage) 400 €
Impôt sur le revenu 895 € Total des dépenses courantes 7 797 €
Cotisations sociales 109 €
Téléphone, Internet, TV 130 €
Total des dépenses 12 377 €
Eau, gaz, électricité 485 €
Total des dépenses contraintes 4 581 €

Capacité d'épargne : Taux d’endettement : Dépenses contraintes :

- 715 €
Le budget du couple est déficitaire, mais il s’agit d’une année
spéciale avec la préparation du mariage de la fille aînée.
13 %
Nos lecteurs sont peu endettés, mais leur priorité réside
dans le paiement des études des enfants.
37 %
Les dépenses courantes pèsent sur le budget de la famille,
même en excluant les dépenses exceptionnelles liées
au mariage. Le financement des études des enfants peut
être optimisé.

­ oirmoutier (Vendée), il y a une dizaine d’années, qui sert de

N lités salariales, à l’immo­bilier, etc. », se détournant ainsi des
lieu de vacances pour la famille, et où elle peut à loisir exercer
sa passion, la musique.
Enfin, nos lecteurs détiennent également plusieurs place-
ments financiers : un livret A et un PEL, pour un montant glo-
bal de 84 000 euros, deux assurances-vie (chez Mutavie),
réparties entre des fonds en euros à 20 % et des unités de
compte pour le solde, tous étant alimentés régulièrement par
petites touches, mais aussi deux plans d’épargne salariale (un
PEE et un PEG), sur lesquels Charles investit le maximum
pour percevoir l’abondement de l’entreprise, « se reconnais-
sant dans les valeurs qu’elle défend » et « appréciant le multi­-
culturalisme de son emploi ».
Sur les conseils de Mieux Vivre Votre Argent, Charles, ama-
teur de rugby et membre de l’équipe Les Vieux Crampons du
Mans, a également ouvert un PEA et un compte-titres :
« J’investis en fonction de mes centres d’intérêt, sur des thémati-
ques liées au réchauffement climatique, à la réduction des inéga-
règles en matière d’investissement en Bourse. Notre lecteur
avoue néanmoins « une appétence modérée pour le risque ».
« Le patrimoine de Margot et de Charles est essentiellement
composé d’immobilier (environ 83 % de l’actif brut). Ils l’ont cons-
titué en achetant notamment de l’immobilier locatif financé par
de la dette dont les annuités de remboursement sont assurées en
quasi-totalité par les loyers. En phase de constitution, la détention
d’un patrimoine très majoritairement immobilier n’est pas cho-
quante », commente Marie Guibert, ingénieur patrimonial
chez Banque Richelieu France.
Rembourser le crédit du Pinel
— « La première chose à faire pour cette famille consiste à ne plus
tirer sur leur épargne pour couvrir l’ensemble de leurs dépenses,
ajoute Christèle Biganzoli, présidente et fondatrice de
­Ritchee.fr, plate-forme de conseil en gestion patrimoniale.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Témoignage l Les finances d'une famille 19

Leur patrimoine à la loupe

Ce qu’ils possèdent

Actif
Résidence principale 350 000 €
Résidence secondaire 250 000 €
Biens locatifs 45 000 €
Biens locatifs 215 000 €
Plan d’épargne en actions (PEA) 10 000 €
Plan d’épargne entreprise (PEE) 18 000 €
Plan d’épargne groupe (PEG) 26 000 €
Compte-titres 3 000 €
Assurances-vie 30 000 €
Plan d ‘épargne retraite (PER) 13 700 €
Liquidités (livret A et plan d’épargne logement (PEL)) 84 000 € « La vente de leur investissement
Actif brut 1 044 700 € Pinel pourrait servir à ouvrir des
Passif
Crédits biens locatifs 110 900 €
contrats d’assurance-vie où Margot
Total passif 110 900 € et Charles piocheraient pour faire
Actif net 933 800 € face à leurs dépenses »
1 044 700 €
d'actifs bruts répartis de la façon suivante :
l’emprunt ». D’autant que le Pinel est en déficit foncier d’envi-
ron 500 euros. Et elle ajoute : « rembourser l’emprunt leur per-
mettrait de récupérer 17 880 euros sur le budget ».
Immobilier résidentiel 82,3 % Sans la déduction des échéances du prêt, le Pinel sera alors
8% en bénéfice foncier, donc taxable à 47,2 % (tranche marginale
Liquidités
d’imposition à 30 %). Par ailleurs, « les lecteurs bénéficient de la
Placements financiers 5,5 % dernière année de la réduction à 2 %, qu’ils peuvent poursuivre
Assurance-vie et épargne retraite 4,2 % en s’engageant trois ans de plus avec une réduction de 1 % (soit
2 150 euros) ». Le couple pourrait aussi décider de passer le
bien en location en meublé non professionnelle (LMNP, voir
encadré page suivante) au changement d’occupant.
Pour augmenter la liquidité de leur patrimoine, et réduire
Leur principal problème est clairement le budget ». D’autant leur fiscalité, Marie Guibert, de son côté, propose une autre
que la fille ainée projette de se marier l’an prochain. Faudra- alternative : « Le Pinel arrivant à la fin de l’engagement de loca-
t-il alors la garder dans le foyer fiscal ou non ? Auquel cas, il tion, et sous réserve que l’impôt sur la plus-value soit acceptable,
conviendra d’intégrer également son mari, qui, s’il travaille, ils peuvent envisager de le vendre, rembourser l’emprunt rési-
accroîtra la base imposable. Cette solution n’est donc pas duel le cas échéant et souscrire des contrats d’assurance-vie avec
idéale en présence de revenus du jeune couple. « L’éventuelle le solde de la vente. » Cela devrait les aider à faire face à leurs
sortie du foyer fiscal de leur fille aînée ferait perdre à nos lecteurs dépenses plus facilement. Et de poursuivre : « L’assurance-vie
une part, ce qui équivaut à 3 356 euros d’avantage fiscal, aggra- est un excellent placement pour la transmission et permet aussi
vant de fait leur déficit », détaille-t-elle. de bénéficier de compléments de revenus peu fiscalisés. Ayant
Pour notre experte, « la première chose que doit faire le cou- des charges à couvrir, le couple doit opter pour une allocation
ple est de rembourser tout ou partie du prêt contracté pour équilibrée, peu risquée, qu’il pourra dynamiser lorsque les
l’appartement en Pinel. Il possède la surface financière pour le enfants seront plus autonomes financièrement. »
faire par anticipation. Il faut qu’ils vendent tous leurs actifs à Autre possibilité : « Ils peuvent aider la jeune fille étudiante
­risque, le PEA et le compte-titres, mais aussi le PEE et le PEG s’ils infirmière en faisant une donation d’usufruit temporaire du stu-
sont libérables, l’exposition au risque étant déconseillée dans un dio du Mans. La donation serait calée sur la durée de ses études,
budget tendu ». Ils peuvent aussi utiliser leurs livrets à cet effet. soit entre quatre et dix ans, explique Christèle Biganzoli. Elle
Et ce, « sans attendre la fin du dispositif de défiscalisation qui est sortirait alors du foyer fiscal, sachant que le coût de la donation
assis sur la valeur du bien et qui n’a pas de rapport avec est neutre [Ndlr : la valeur de l’usufruit est fixée à 23 % de la

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

20 Témoignage l Les finances d'une famille

valeur de la pleine propriété par période de dix ans] ». L’étu- Les atouts du Régime LMNP
diante percevrait alors les loyers, qui ne seront pas fiscalisés
Nos lecteurs pourraient jours qui suivent le début
(elle n’est a priori pas imposable) et qui lui permettront de
opter à terme pour la de la location afin d’obtenir
payer tout ou partie du loyer de son appartement.
location sous le régime un numéro Siret, qui est
« L’intérêt d’une telle opération réside dans le fait qu’elle pour- du meublé. indispensable pour déclarer
rait être répétée pour les jumeaux, et même pour l’appartement ses revenus.
en Pinel (si les revenus fonciers sont conservés et après rembour- Qu’est-ce que la location
sement de la dette et à la fin de l’engagement de location), note meublée non Quel est le principal
notre experte. Ils pourront ensuite récupérer leur bien à la professionnelle (LMNP) ? avantage fiscal ?
retraite, le passer en meublé et en tirer des revenus non fiscali­- P Ce régime permet de louer P Outre que la location d’un
sables pendant vingt-cinq ans ». un appartement meublé tout meublé permet d’obtenir des
en bénéficiant d’avantages revenus locatifs supérieurs
fiscaux. Plusieurs critères de 15 à 20 % à ceux perçus
L’option des prêts étudiants doivent au préalable être pour une location vide,
— Toujours selon Christèle Biganzoli, « les parents peuvent, en remplis. Vos loyers perçus le régime fiscal permet
plus de cette opération, également verser une pension alimen- mensuellement doivent être d’accroître la rentabilité
taire de 900 euros par mois au titre de la scolarité, sachant que inférieurs à 23 000 euros de l’investissement.
la limite des dépenses déductibles engagées pour les enfants ou inférieurs à l’ensemble Vous bénéficiez d’un
s’élève à 6 368 euros par an. » Nos lecteurs perdraient alors une des autres revenus du foyer. abattement forfaitaire global
part fiscale, mais ils déduiraient la pension de leur revenu Le logement doit être de 50 % sur les recettes
équipé avec au minimum locatives (régime micro-BIC)
imposable, et la jeune fille deviendrait autonome.
onze éléments fixés par contre un abattement de
« Avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, la déduc-
décret , tels que literie, 30 % pour un bien loué vide
tion de 6 368 euros ne permettrait de réduire leur impôt sur le étagères... Il faut donc (micro-foncier).
revenu que de 1 910 euros par enfant, complète Marie Guibert, prévoir un budget à cet effet. Vous pouvez même être
qui rappelle que les enfants peuvent être rattachés au foyer fis- Si vous être tenu par un exempté d’impôt sur le
cal s’ils ont moins de 21 ans au 1er janvier de l’année précédant engagement de location revenu pendant une dizaine
l’année d’imposition, et moins de 25 ans s’ils poursuivent des dans la durée, il faut d’années en optant pour le
études. Pour elle, « dans le cas du couple, le rattachement des attendre le terme pour régime réel. Dans ce cas,
enfants semble préférable ». passer en location meublé. vous pouvez déduire toutes
« Faire de la location meublée saisonnière à Noirmoutier au Plus globalement, pour vos charges, et surtout
régime LMNP pourrait également permettre d’équilibrer le bud- basculer vers ce type de amortir le bien et les
get familial », note Christèle Biganzoli. « Le lieu est très touris­- régime, le propriétaire ne doit meubles comme le ferait
tique, et il n’est pas nécessaire de le louer durant toutes les pério- pas avoir déduit pour le bien une entreprise. Cela
des scolaires. Sur la base de soixante jours de location par an — concerné de déficit foncier demande de tenir une
un nombre qui leur permettrait de continuer à jouir de la sur son revenu global au titre comptabilité annuelle, avec
maison — et d’un tarif de 100 euros la nuit, ils pourraient engran- des trois dernières années. bilan et compte de résultat,
ger 6 000 euros supplémentaires. Ce bien est clairement la et de transmettre le résultat
valeur ajustable du budget du couple », conclut l’experte. Quelles sont les aux impôts en respectant un
Enfin, un prêt étudiant pourrait être contracté pour
précautions à prendre ? calendrier précis.
P Il est recommandé de A noter que la location
­chaque enfant. Les banques prêtent jusqu’à 50 000 euros à
prévoir un état des lieux à meublée n’est pas soumise à
des taux attractifs, plus bas que ceux offerts pour un bien
l’entrée du locataire en la TVA, et que la plus-value
immobilier, en dépit de la remontée des taux. Les parents se établissant un inventaire réalisée sur la vente du bien
porteraient caution. « L’intérêt de ces prêts est qu’ils peuvent être pour éviter les déconvenues. est exonérée d’imposition et
contractés sur dix ans, mais remboursés seulement à partir de Il faut aussi déclarer son de prélèvements sociaux si le
l’échéance souhaitée. L’idée étant de caler le remboursement dif- activité sur le guichet unique bien est ­conservé pendant
féré sur le nombre d’années d’étude, précise Christèle Biganzoli. de l’INPI dans les quinze plus de vingt-deux ans.
C’est ensuite aux parents de décider s’ils prennent en charge les
mensualités ou s’ils laissent leurs enfants en assurer tout ou par-
tie, histoire de les responsabiliser et de leur apprendre l’auto­-
nomie » (voir Vos questions, p. 97). Nos conseils à Margot et Charles
Faire jouer la concurrence entre les établissements est bien
P Rembourser par anticipation le crédit contracté pour
sûr recommandé pour obtenir les meilleures conditions tari- l’appartement sous régime Pinel.
faires, il s’agit d’une clientèle que les banques cherchent à atti-
P Donner l’usufruit du studio du Mans à la fille cadette
rer. Notre couple pourrait adapter le montant emprunté aux le temps de ses études.
besoins des enfants. Et notre experte de conclure : « Les lec- P Contracter des prets étudiants avec des montants adaptés
teurs ont des choix multiples grâce à leur patrimoine ». ^ aux besoins des enfants.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Retraite 21

Retraite
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son niveau de vie
à la retraite reste
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Français. Pour y parvenir,
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de bien appréhender les nouvelles
règles de la réforme.
do s sier : Ro sely ne P ozna nksi
e t Ana ïs Trebaul

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

22 Retraite l PER

Le PER en chiffres
Le PER s’installe dans l’épargne retraite en France
Répartition par type de produits retraite, en %, à la fin mars 2023
PER
Anciens produits retraite individuel
(Perp, article 83, Perco…) 30 %
282
70 % Mds€

Le PER individuel loin devant en terme de nombre de titulaires et d’encours

Répartition par type de PER, en % de titulaires, à la fin mars 2023 Répartition par type d’encours du PER, en %, à la fin mars 2023

PER obligatoire PER obligatoire

19 % 15 %

PER
7,5 M individuel
de titulaires 45 % 84,9 Mds€ PER individuel
61 %
PER collectif PER collectif
36 % 24 %
54 % 64 %
de titulaires (1) d’encours (1)
issus d’un tranfert issus d’un tranfert

FOCUS SUR LE PER INDIVIDUEL

Une dynamique toujours forte pour le PER individuel, même si un léger ralentissement devrait s’observer cette année
Evolution des encours du PER individuel, en milliards d’euros (1)

2019 3,4
2020 22,5

2021 35,6 66 %
Poids des unités de compte
dans les nouveaux versements
2022 49,3 sur le PER individuel

2023 (2) 52,7 (1) PER gérés par les assureurs (individuels et obligatoires, hors collectifs) – (2) De janvier à septembre 2023.
Sources : France Assureurs, ministère de l’Economie et des Finances, MVVA.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496


Le PER, espoir
d’une retraite aisée
A
urez-vous suffisamment d’argent pour vous
asssurer un niveau de vie satisfaisant une
fois à la retraite ? Si vous estimez que non,
rien d’anormal. Vous n’êtes pas seul. Cer-
tains jeunes actifs se demandent même s’ils
bénéficieront d’une retraite un jour !
Ces inquiétudes se sont renforcées au
cours de ces dernières années. Et pour
cause : les longs débats qui ont eu lieu à
l’occasion de la réforme des retraites, adoptée en mars der-
nier (voir ses répercussions en détail, p. 34), ont clairement
mis en avant un problème budgétaire, lui-même résultant de
la situation démographique. Nous vivons plus vieux et les
naissances sont moins nombreuses. En conséquence, il est
de plus en plus difficile de financer la retraite, par réparti-
tion, de nos parents et de nos grands-parents.
Dans ce contexte, se constituer soi-même une épargne de
long terme, qui servira de complément à votre pension une
fois à la retraite, semble de plus en plus nécessaire. Afin de
vous y inciter, en 2019, la loi Pacte a refondé le système
d’épargne retraite préexistant, en créant le plan d’épargne
retraite (PER), une seule enveloppe pour tous vos place-
ments consacrés à la retraite. Le plan d’épargne retraite
populaire (Perp), dédié aux salariés, et le contrat Madelin,
réservé aux indépendants, ont été remplacés par le plan
d’épargne retraite individuel (Perin), et les deux produits
accessibles par le biais de votre entreprise, le plan d’épargne
retraite collectif (Perco) et le contrat article 83, ont respecti-
vement été transformés en PER d’entreprise collectif
(Pereco) et en plan d’épargne retraite obligatoire (Pero).
Un simple changement de nom ? Pas seulement. Certes,
le principe reste le même : vous placez votre argent sur un
support avec, selon les produits, du fonds en euros, des
actions, des supports obligataires, ou encore des fonds
immobiliers… et vous récupérez votre capital et vos intérêts
une fois à la retraite. Mais l’objectif est avant tout de simpli-
fier un système d’épargne retraite qui était — c’est le cas de le
dire — vieillissant !
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Retraite l PER 23
« Les nouveaux
plans d’épargne
retraite sont plus D’abord, les trois nou-
souples dans leur veaux plans sont totalement
transférables pour accom-
gestion et dans pagner vos évolutions de
leurs conditions carrière. Ainsi, par exem-
ple, si vous avez un PER avec
de sortie » votre ancienne entreprise,
vous pouvez profiter de
cette enveloppe pour réaliser des versements volontaires
dessus ou transférer les fonds vers un PER individuel.
Ensuite, les conditions de sortie sont plus souples. Vous
pouvez décider de récupérer votre capital (en une seule fois
ou de façon fractionnée, selon le type de plan) et n’êtes plus
contraint à une sortie en rente. Enfin, vous pouvez, en plus
des situations imprévues (cessation d’activité à la suite
d’une liquidation judiciaire, décès de son conjoint, etc.),
débloquer votre épargne avant votre retraite pour l’achat de
votre résidence principale (uniquement pour les verse-
ments volontaires).
Ces évolutions semblent avoir convaincu. Quatre ans
après sa création, à la fin mars, le PER comptait 7,4 millions
de titulaires, pour un encours de 85 milliards d’euros, soit
largement au-delà des objectifs fixés par le ministre des
Finances, Bruno Le Maire lors du lancement de ce produit
en 2019 (3 millions de détenteurs pour 50 milliards
d’encours à fin 2022). Dans le détail, les PER individuels sont
les plus distribués avec 51,6 milliards d’euros d’encours et
plus de 3,2 millions de titulaires. Les PER d’entreprise col-
lectifs représentent quant à eux plus de 20 milliards d’euros
d’encours, pour 2,7 millions de titulaires, et les PER obliga-
toires plus de 13 milliards, pour 1,4 million de titulaires.
Néanmoins, une part importante de ces chiffres provient
des transferts des anciens dispositifs. En effet, si ces der-
niers sont désormais fermés à la commercialisation, les
souscripteurs ont le choix de les conserver sous leur
ancienne forme ou de les reporter sur un des nouveaux dis-
positifs. Or pour le PER individuel, ces transferts représen-
tent environ deux tiers des encours et un peu plus de la moi-
tié des titulaires… Le PER doit donc encore faire ses preuves
pour attirer les néophytes de l’épargne retraite et créer une
réelle dynamique en France.^
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
24 Retraite l PER
notre méthodologie
L
a rédaction de
Mieux Vivre Votre
Argent réalise,
pour la pre-
mière année,
ses Grands
Prix des PER.
Nous avons choisi de
nous concentrer sur le
PER individuel
(Perin), car c’est le seul
PER dont le choix vous
revient. Les PER
d’entreprise sont en effet
sélectionnés par votre
employeur. Pour ce faire,
un questionnaire a été
envoyé, en septembre, à tous
les acteurs identifiés, soit près de
quatre-vingt-dix. Depuis de nou-
veaux PER ont été lancés (Corum PER-
life, Hedios PER...) et n’apparaissent
pas dans notre classement.
Pour obtenir une note, le contrat
doit avoir deux ans d’ancienneté. Sur
68 retours de questionnaire, nous
avons classé 57 contrats, les 15 autres ne
pouvant pas être évalués selon nos cri-
tères car ils sont trop récents (lancés
en 2022 ou en 2023) ou ne sont pas com-
parables (PER compte-titres, PER à
points, voir encadré p. 28). Finalement,
13 contrats ont été primés.
Pour vous aider à avoir une vision
plus claire du marché, les différents
contrats ont été répartis selon leur
réseau de diffusion. Vous trouverez
ainsi quatre podiums, mettant en avant
les produits les plus complets, distri-
bués par les banques et assurances, par
les mutuelles et associations, par les
acteurs Internet, et enfin par les con-
seillers en gestion de patrimoine (CGP).
Les PER classés sont notés sur 20.
Dans le détail, la note sur 20 se dé­-
compose en une note technique sur
11 points et une note financière sur
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
9 points. Non classés, les PER compte-
titres et les PER récents sont unique-
ments évalués sur la partie technique.
Les PER à points ont été évalués mais
ils n’ont pas de note car les critères
sont différents.
Pour une partie de la note, notam-
ment quand il s’agit d’évaluer les per-
formances, nous avons procédé par
quartile, c’est-à-dire que le premier
quart des répondants affichant les
meilleurs résultats obtient la totalité
de la note, puis la note est dégressive
jusqu’au dernier quart. Ceux qui affi-
c h e n t l e s m o i n s b o n s ré s u l t a t s ,
se voient attribuer un zéro. Cette
méthode permet de comparer plus
finement les contrats entre eux.
Le classement est ensuite établie en
fonction de la note de chaque contrat.
Ceux ayant obtenu la même note ont
été classés en fonction de leurs encours.
Une note technique sur
11 points
— La note technique
englobe l’accessibilité,
les frais et la simplicité
d’utilisation du con-
trat. Nous avons choisi
d’attribuer une note
supérieure à cette pre-
mière partie car nous
avons plus d’éléments
concrets à ce stade.
L a note se décom-
pose ainsi :
Frais / 7,5 : sont évalués
les frais sur versement, de
gestion du contrat et de ges-
tion pilotée, les frais de gestion
des unités de compte (UC), et enfin
les frais d‘arbitrage et de rente.
Facilités d’utilisation / 3,5 : ticket
d’entrée et versement libre minimum,
protection de l’épargne en cas de
décès, opérations en ligne possibles,
disponibilité des conseillers.
Une note financière sur 9 points
— La note financière repose sur la per-
formance du fonds en euros et de la
gestion pilotée à horizon, ainsi que sur
les options de gestion et la variété de
l’offre d’unités de compte.
Dans le détail :
Fonds en euros / 2,5 : rendement
du fonds en euros 2022 et mise en
place de bonus.
Unités de compte / 6,5 : perfor-
mance de la gestion pilotée sur l’hori-
zon 20 ans en 2022 et au premier
semestre 2023, modes de pilotage pos-
sibles, nombre d’UC et de sociétés de
gestion représentées, possibilité
d’investir dans des ETF et poids des
fonds ISR dans l’offre globale.^
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
Vieillesse
dorée.
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collective sur la vie, souscrit dans le cadre du Plan Épargne Retraite individuel de type multisupport, commercialisé par Boursorama
en sa qualité d’intermédiaire en assurances, et conçu par Oradéa Vie (groupe Société Générale), entreprise régie par le Code des
assurances. En Gestion Pilotage Horizon Retraite, les portefeuilles modèles d’allocation d’actifs sont fournis par BlackRock Netherlands
B.V (« BlackRock »), en tant que conseiller en allocation d’actifs. Les allocations d’actifs de BlackRock ne constituent pas un conseil en
investissement ou une recommandation. Boursorama est immatriculée auprès de l’organisme pour le Registre des Intermédiaires
en Assurance sous le n° 07 022 916 (orias.fr) en tant que courtier en assurance. Boursorama, SA au capital de 51 171 597,60 € -
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26 Retraite l PER
Quels sont
les meilleurs PER
du marché ?
L
e s a c t e u r s d e l ’é p a r g n e
n’auront pas attendu long-
temps pour lancer leurs PER.
Seulement quatre ans après sa
création, nous recensons déjà
près de 90 contrats « indivi-
duel ». La plupart des distribu-
teurs (bancassureurs, mutu­elles, cour-
tiers, conseillers patrimoniaux…) et des
acteurs de l’épargne salariale commer-
cialisent désormais ce produit. Pas sim-
ple, face à cette multitude d’offres, de
faire son choix, d’autant que le manque
d’antériorité de ces enveloppes n’aide
pas à se faire un avis. Pourtant, même
s’il est possible de transférer votre PER
vers un autre si vous n’en êtes pas satis-
fait, mieux vaut ne pas vous tromper.
Afin de faciliter vos recherches,
Mieux Vivre Votre Argent inaugure ses
Grands Prix des PER.
Ce classement, dont la méthodologie
est très stricte (voir p. 24), doit vous per-
mettre d’avoir une idée des « meilleurs »
contrats du marché et d’identifier celui
qui vous correspond le mieux parmi les
68 Perin évalués.
Un simple classement n’est néan-
moins pas suffisant pour se faire un
avis. Les résultats de nos Grands prix
nous ont permis de dresser cinq grands
constats, qui devraient également vous
aider à faire votre choix. Analyse.
Des PER de qualité équivalente
— Dans notre palmarès, plusieurs PER
possèdent une note identique ou pro-
che, et peu réussissent à sortir du lot.
Si la moyenne est supérieure à 10/20
(10,4 précisément), 30 contrats, soit
plus de la moitié de notre échantillon,
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
obtiennent une note comprise entre 8
et 12. Cela signifie que la qualité des
produits est assez similaire, mais aussi
que peu parviennent à proposer une
offre réellement intéressante à tous
points de vue. Pour autant, les pro-
duits sont assez différents. Certains
vont avoir des frais très bas, avec une
offre d’unités de compte peu aboutie,
et un fonds en euros à la traîne. Pour
d’autres c’est l’inverse.
Par ailleurs, le haut du classement
distingue trois PER très similaires
(Asac-Fapès PER, Linxea Spirit PER,
Meilleurtaux liberté PER), tous assurés
par Spirica. Leur place est méritée :
leurs frais sont parmi les plus bas du
marché et le fonds en euros nouvelle
génération de Spirica est prometteur
en termes de rendements.
A noter que deux acteurs impor-
tants, l’Afer et la Carac, n’apparaissent
pas dans notre classement car ils sont
en train de revoir leur offre en épargne
retraite.
Les courtiers Internet en tête
— Sans surprise, les contrats des acteurs
Internet affichent des notes souvent
supérieures à celles des autres distribu-
teurs. Les frais sont très bas (versements
gratuits, frais de gestion inférieurs à
0,7 %) et l’offre financière ­complète,
avec des fonds issus de différentes
sociétés de gestion, ce qui doit en théo-
rie vous permettre d’accéder aux
meilleures unités de compte (UC).
Cependant, ces dernières sont sou-
vent noyées au milieu de nombreuses
autres UC moins intéressantes. Ces
contrats sont donc à privilégier si vous
Acteurs Internet
01
Linxea Spirit PER
P Versement initial min. : 500 euros
P Frais sur versements : gratuits
P Rendement 2022 fonds euros : 2,3 %
P Assuré par Spirica, ce PER est compé-
titif en termes de frais, d’options propo-
sées, de supports d’investissement, de
rendement du fonds euros… Les novices
opteront pour la gestion pilotée classique
ou à horizon, les plus expérimentés
choisiront leurs fonds parmi les quelque
600 unités de compte en gestion libre.
02
Meilleurtaux Liberté PER
P Versement initial min. : 500 euros
P Frais sur versements : gratuits
P Rendement 2022 fonds euros : 2,3 %
P Ce PER, assuré par Spirica, remplit
toutes les conditions d’un bon contrat :
frais peu élevés, variété d’options, diver-
sité de l’offre financière… Sa particula-
rité ? Une gestion pilotée maison multi­-
gérant et le lancement récent d’une
application pour suivre ses placements.
03
PER Objectif retraite
P Versement initial min. : 500 euros
P Frais sur versements : gratuits
P Rendement 2022 fonds euros :
1,3 % - 1,8 %
P Assuré par Apicil, ce PER se démarque
par ses bonnes performances financières
depuis son lancement en 2020. Plus
de 80 unités de compte en clean share,
sans frais de rétrocession et une gestion
pilotée par Lyxor, intégralement en ETF
labellisés ESG, sont notamment disponi-
bles. Intéressant pour investir en UC.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
28 Retraite l PER
Banques et assureurs
01
PER Assurance retraite
P Versement initial min. : 50 euros
P Frais sur versements : 1 % (0,5 % si
gestion à horizon)
P Rendement 2022 fonds euros :
2,25 % - 2,75 %
P Les banques peuvent elles aussi être
compétitives ! Et pour cause : ce plan figure
parmi les contrats les moins chers de notre
palmarès. De plus, il a servi un bon rende-
ment l’an passé sur son fonds en euros et
dispose d’une gamme d’unités de compte
issues de 45 sociétés de gestion.
02
PER Acacia
P Versement initial min. : 150 euros
P Frais sur versements : 1 %
P Rendement 2022 fonds euros :
2%-3%
P Avec de faibles frais et une offre acces-
sible dès 150 euros, le PER de la Société
Générale est attrayant. Des efforts
fructueux ont été menés pour améliorer
ce produit depuis son lancement. L’offre
d’UC, pour l’instant en provenance des
sociétés de gestion du groupe, sera
bientôt élargie à des fonds extérieurs.
03
PERI Bred
P Versement initial min. : 200 euros
P Frais sur versements : 2,5 %
P Rendement 2022 fonds euros :
2 % - 2,5 %
P Avec des frais contenus et de nom-
breuses opérations possibles en ligne,
ce PER est un produit abordable et facile
d’utilisation. Côté UC, une gestion pilotée
classique ou thématique (ISR et offen-
sive) est accessible, et ce produit est l’un
des rares PER bancaires à faire appel à
des gestionnaires extérieurs.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
êtes connaisseur des marchés finan-
ciers ou si vous voulez opter pour de la
gestion pilotée ou à horizon.
De leur côté, les mutuelles tirent
également leur épingle du jeu, mais les
produits sont assez inégaux. Les
­contrats de la MASCF, de la Maif et de
la Mif sont tous les trois très intéres-
sants et assez semblables : frais réduits
et offre financière limitée mais bien
sélectionnée. A l’inverse, d’autres pro-
duits sont à la traîne, avec des frais
assez importants et surtout des unités
de compte peu fournies.
PER individuel : l’essentiel à connaître
Le PER individuel vous offre un cadre
fiscal avantageux afin d’épargner pour
votre retraite. Il doit être conservé
jusqu’à votre départ à la retraite, ou au
plus tôt, jusqu’à votre âge légal de
départ à la retraite. A ce moment, vous
pourrez récupérer votre capital et les
intérêts, par le biais d’un ou plusieurs
retraits, ou par rente. Précision : une fois
à la retraite, vous pouvez tout à fait
garder votre PER, et continuer à y faire
des versements. Pensez néanmoins à
regarder les conditions générales
de votre contrat car ce n’est pas toujours
possible ou bien jusqu’à un certain âge.
Il existe trois formes de PER :
P Perin assurantiel classique : géré
par les assureurs, il est, comme
l’assurance-vie, considéré comme
« hors succession » et n’entre pas dans
le calcul sur les droits de succession en
cas de transmission à vos bénéficiaires
si le décès survient avant 70 ans. Vous y
retrouvez du fonds en euros et des uni-
tés de compte (UC). C’est l’essentiel
des Perin commercialisés.
P Perin assurantiel à points, avec
uniquement du fonds en euros, sans
UC. Les rendements deviennent des
points, dont la valeur est déterminée
chaque année. Une fois à la retraite,
ces points sont transformés en rente
ou en capital. Il en existe très peu
(Corem [UMR], Garance Sérénité…),
mais ce sont de bons contrats (frais
limités, fonds en euros attractifs).
P Perin « bancaire » : inclus dans la
succession comme un compte-titres,
avec uniquement des UC. Ils sont peu
nombreux : Mon PER (Inter Invest),
Yomoni Retraite…
A noter que peu d’associations — que
nous avons rangées dans la même caté-
gorie que les mutuelles — ont répondu à
notre questionnaire. Le ­c ontrat de
l’Asac-Fapès arrive néanmoins en tête
de notre classement général.
La bonne nouvelle réside du côté
des banques. Contrairement à l’assu-
rance-vie, où leurs frais sont impor-
tants, elles ont réussi à limiter les coûts
de leurs PER. L’offre d’unités de
compte est en revanche encore insuffi-
sante, avec des UC essentiellement aux
mains des sociétés de gestion de leur
Quid de la fiscalité ?
Comme pour les anciens Perp, les
salariés pouvent déduire leurs verse-
ments de leur impôt sur le revenu (IR).
En contrepartie, lors de la sortie, vous
serez imposé à l’IR (après un abattement
de 10 % si vous optez pour la rente). Pour
2023, votre plafond correspond à 10 %
de votre revenu net imposable 2022,
dans la limite de 32 908 euros, ou, si
c’est plus avantageux, 4 114 euros (10 %
du PASS 2022).
Mais, vous n’êtes pas obligé d’appli-
quer cette déduction à l’entrée. Dans ce
cas, à la sortie, vous serez seulement
redevable du PFU de 30 % sur les
plus-values (sortie en capital) ou sou-
mis à la fiscalité sur les rentes viagères
à titre onéreux (sortie en rente). Une
décision parfois préférable.
« Si les revenus, une fois à la retraite,
sont souvent inférieurs, les enfants ne
font généralement plus partie du foyer
fiscal. En conséquence, le taux d’impo-
sition n’est pas forcément plus bas à la
retraite, observe Guillaume Lucchini,
président de Scala Patrimoine. La
souscription d’un PER est globalement
intéressante pour ceux ayant un taux
marginal d’imposition (TMI) supérieur à
41 % ou ceux dont la phase de capitali-
sation avant la retraite est très longue. »
Pour les indépendants, une déduc-
tion est également possible, mais le fisc
n’a pas choisi la formule de calcul la
plus simple ! En résumé, vous pourrez
déduire de votre bénéfice imposable
de l’année précédente, entre 4 399 et
81 385 euros (ces chiffres évoluent
à la marge chaque année).
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 PUB L I - R ÉDACT I ON N EL

CORUM PERLIFE : LE PER QUI SE VEUT LE MOINS CHER DU MARCHÉ !

a jeune compagnie d’assurance CORUM Life élargit sa gamme avec l’arrivée du plan épargne retraite (PER) CORUM PERLife. Objectifs :
ous permettre de bien comprendre où va votre argent et faire en sorte que vous disposiez du capital le plus important au jour de votre retraite…

réé par l’Etat en 2019 pour inciter les Français à préparer leur retraite, le plan
pargne retraite (PER) a rapidement su convaincre les épargnants. Fin septembre
023, 5,2 millions d’assurés détenaient un PER, pour 68,8 milliards d’euros gérés
elon France Assureurs1.
et outil d’épargne a « la couleur de l’assurance vie, le goût de l’assurance vie, …
ais ce n’est pas une assurance vie », pourrait-on écrire en paraphrasant une
élèbre marque de soda ! Mais à la différence d’une assurance vie, le PER est une
nveloppe fiscale uniquement dédiée à la préparation de la retraite. Par consé-
uent, l’épargne que vous y placez reste bloquée jusqu’au jour de votre retraite.
n contrepartie, vos versements sont déductibles de vos revenus imposables dans
limite de certains plafonds. Au jour de la retraite, vous récupérez votre épargne
ous forme de capital ou de rente viagère.
tention toutefois : si vous avez bénéficié d’un avantage fiscal à l’entrée, les
ommes que vous récupérez à la sortie sont imposables, sachant que la pression
cale est généralement moindre au moment de la retraite que durant la vie active…
la plus favorable pour vous : rien ne dit que les arbitrages automatiques prévus seront
pertinents dans 10 ou 15 ans…
es frais réduits
Autre mise en garde : sachez que la sortie en rente viagère est rarement favorable
articularité de CORUM PERLife : l’absence de frais sur les versements et sur la
aux épargnants. Le calcul de la rente se base en effet sur des tables de mortalité qui
estion du contrat ce qui en fait le PER le moins cher du marché2. Choisir de limiter
font vivre tout le monde bien au-delà de l’espérance de vie moyenne. A moins d’avoir
s frais est logique pour CORUM L’Épargne : en effet, l’économie d’impôt propre
les gènes de Jeanne Calment, peu de chance d’être gagnant ! De surcroît, en cas de
u PER n’est pas un cadeau des assureurs, c’est un cadeau de l’Etat pour inciter
décès avant le versement en rente de l’intégralité du capital, le reliquat n’ira pas à vos
s Français à épargner pour leur retraite. Il n’y a donc aucune raison de faire
héritiers mais à l’assureur… Mieux vaut opter pour une sortie en capital fractionnée :
ayer cette enveloppe fiscale aux épargnants ! Une approche qui tranche avec les
elle permet non seulement de toucher l’intégralité de l’épargne accumulée mais aussi
atiques du marché…
de transmettre le capital restant aux bénéficiaires en cas de décès prématuré.
n PER accessible à tous
Plus que quelques semaines pour optimiser votre fiscalité 2023
l’image de toute la gamme de produits CORUM L’Épargne, CORUM PERLife se
Il vous reste quelques semaines pour préparer le financement de votre retraite
eut accessible à tous. L’ouverture et les versements complémentaires sont possibles
grâce à CORUM PERLife tout en baissant l’impôt sur vos revenus de 20233.
partir de 50 euros, vous permettant ainsi d’épargner à votre rythme. L’intégralité
Reporter cette décision à 2024 vous ferait perdre le bénéfice de certains plafonds
u parcours s’effectue en ligne, en quelques clics : un gage de rapidité d’exécution
de déduction. Alors autant battre le fer quand il est chaud… ! Consultez un conseiller
our vous.
CORUM L’Épargne pour plus de renseignements et étudier l’intérêt d’un PER dans
n PER en quête de performance votre situation et pour vos objectifs.

ORUM PERLife vous donne accès à une offre volontairement limitée de fonds,
otamment les 3 SCPI CORUM, les 5 fonds obligataires du Groupe, ainsi qu’un
oduit d’épargne garantie (fonds euro) créé pour l’occasion et dédié à CORUM
ERLife : CORUM Euro (dans la limite de 25 % maximum de l’épargne investie dans
contrat). Restreindre l’offre à cette sélection de produits conçus et gérés par le
oupe CORUM, c’est vous proposer plus de simplicité et une meilleure maîtrise
e la performance du contrat.
e vous faites pas piéger par les subtilités du PER…
mple et transparent, le contrat CORUM PERLife offre trois possibilités de gestion :
gestion libre, la gestion profilée via les six formules imaginées par la compagnie
ORUM Life, ou la gestion pilotée, imposée par la loi et spécifique au PER. Celle-ci
onsiste à « sécuriser » automatiquement le contrat vers le fonds euro au fur et à
esure que la retraite approche. Attention toutefois, cette option n’est pas forcément
1)
Communiqué de presse France Assureurs du 31 octobre 2023 : « Assurance vie : sur les trois premiers
trimestres de l’année, les cotisations sont en hausse de +4 % »
2)
Seuls demeurent les frais propres aux unités de compte intégrées au contrat. Le fonds euro prélève des
frais de gestion de 0,6 % par an. En cas de sortie en rente, des frais de gestion de 1 % sur la rente versée
s’appliquent.
3)
Selon votre situation personnelle et fiscale.
PRÉCAUTIONS AVANT D’INVESTIR
Les produits commercialisés par CORUM L’Épargne sont des inves-
tissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement
ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de
liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolu-
tion du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les
performances passées ne préjugent pas des performances futures.

ette communication a un caractère commercial et n’est pas suffisante pour prendre une décision d’investissement. Les documents d’information
ont disponibles sur www corum.fr

Pour prendre
Votre interlocuteur disponible au
rendez-vous avec
01 70 82 27 89
un conseiller
ORUM PERLife est un plan d'épargne retraite composé d’unités de compte et d’un fonds euro. Contrairement au fonds euro qui garantit le capital, les unités de compte sont sujettes à des fluctuations,
a hausse ou à la baisse. Elles présentent des risques de perte en capital dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers ou immobiliers. Les performances passées ne préjugent pas des
rformances futures.
ORUM Life est une SA à directoire et conseil de surveillance au capital social de 20 000 000 € régie par le Code des assurances, RCS Paris n° 852 264 332. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Société
umise au contrôle de l’ACPR, 4 place de Budapest 75436 Paris Cedex 9.
ORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en
s qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire
assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.38
30 Retraite l PER

groupe. Enfin, les conseillers en ges-
tion de patrimoine ont une offre de
supports intéressante, mais les frais
sont plus élevés.
Gare aux frais cachés
— En souscrivant un PER, vous vous
engagez normalement à le conserver
jusqu’à votre retraite, donc pour dix,
quinze, vingt ans ou plus, selon votre
âge. Cet horizon vous oblige à faire
d’autant plus attention aux frais. Cer-
tains sont dus une seule fois, comme
les frais sur versements, les frais d’arbi-
trage entre vos UC ; d’autres le sont
­chaque année ou de façon régulière
tels les frais de gestion et les frais d’arré-
rage (sur la rente versée) si vous optez
pour la rente à la sortie de votre PER.
Les frais de gestion sont globalement
moins élevés qu’en assurance-vie
(0,8 % en moyenne, contre 0,9 %) et les
distributeurs semblent s’être alignés les
uns sur les autres. Ils opèrent des frais
compris entre 0,5 et 1,2 %. Peu d’entre
eux prélèvent des frais supplémentai-
res sur la gestion pilotée, celle-ci étant
appliquée par défaut dans les PER avec
une sécurisation progressive à l’appro-
che de la retraite.
Néanmoins, pour compenser, les
assureurs ont rehaussé les autres types
de frais. Deux tiers des contrats appli-
quent des frais sur versements, qui
atteignent en moyenne 3,3 % ! Pensez à
les négocier.
« Deux tiers des contrats
appliquent des frais
sur versements, qui
atteignent en moyenne
3,3 % ! »
De même, les frais de gestion préle-
vés par les gérants et directement
retranchés de la performance des UC
varient du simple au triple selon les
acteurs. Ils sont affichés dans les condi-
tions tarifaires du contrat. Privilégiez
ceux inférieurs à la moyenne de notre
échantillon, soit 1,5 %. De plus, si vous
souhaitez sortir en rente, regardez bien
les frais. Certains n’en appliquent pas,
mais pour d’autres, jusqu’à 3 à 5 % de
votre rente seront ponctionnés.
De fortes disparités dans l’offre
financière
— Dans le PER, la gestion pilotée à hori-
zon (avec une allocation évoluant avec
l’approche de votre retraite) est propo-
sée d’office. Il faut, sinon, demander
expressément à accéder à un autre type
de gestion (libre, pilotage classique,
thématique...). Attention : si la gestion
libre est globalement possible même si
elle n’est pas mise en avant, seule la
moitié des PER de notre classement
propose une gestion pilotée classique.
Renseignez-vous en amont.
Mutuelles et associations
01
Asac-Fapès PER
P Versement initial min. : 500 euros
P Frais sur versements : gratuits
P Rendement 2022 fonds euros : 2,3 %
P Premier de sa catégorie, mais égale-
ment premier au classement général, ce
PER est l’un des rares à être commercia-
lisé par une association. Assuré par
Spirica, il est surtout distribué sur Internet
et revêt des caractéristiques similaires
(frais très bas, UC variées, nombreuses
options...). C’est le PER le plus complet.
02
RES Retraite
P Versement initial min. : 200 euros
P Fraus sur versements : 3 % (0,6 % si
versements programmés)
P Rendement 2022 fonds euros : 2,5 %
P Outre des frais réduits, le principal
avantage du RES Retraite de la MACSF
réside dans son excellente gestion finan-
cière, avec l’un des meilleurs fonds en
euros du marché. Parfait si vous cherchez
la simplicité : une vingtaine d’unités
de compte très bien sélectionnées et un
large réseau de conseillers disponibles.

03
Transfert : une étape à anticiper
Si vous avez un contrat d’épargne retraite « ancienne génération »,
vous pouvez le transférer vers un PER.
P Dans la majeure partie des cas, il est plus intéressant de réaliser ce transfert que Plan épargne retraite
de conserver son Perp ou son contrat Madelin, du fait notamment de la possibilité responsable et solidaire
de sortir en capital. Mais ne vous précipitez pas pour autant. Parfois (par exemple, si
P Versement initial min. : 150 euros
vous comptez sortir en rente ou avec moins de 20 % en capital, si vous avez un contrat à
P Frais sur versements : 2,40 % (2,20 %
rendements garantis), il reste plus intéressant de conserver votre ancien produit. si versements programmés)
Pour réaliser ce transfert, il faut contacter le distributeur du PER que vous souhaitez
P Rendement 2022 fonds euros : 2,10 %
ouvrir. Celui-ci se chargera de faire le lien avec votre ancien assureur. « Toutefois, les
P Accessibilité, simplicité et frais réduits,
délais sont, pour l’instant, assez longs, prévient Arthur Fleury, directeur général de sont les caractéristiques du PER de la
Permute, plateforme venant d’être lancée dans le but de réduire ces délais. Réglemen- Maif. Il se démarque par son offre finan-
tairement, ils sont fixés à quatre mois (à trois mois pour le Perco vers le Perin et à deux cière de 14 unités de compte bien sélec-
mois de Perin à Perin). Or dans les faits, ces délais seraient peu respectés ». tionnées et toutes durables ou solidaires,
A noter que ce transfert est gratuit si vous détenez depuis plus de cinq ans votre PER labellisées ISR, Finansol ou Greenfin.
individuel. En deçà, des frais de 1 % maximum de l’épargne accumulé peuvent être facturés.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Retraite l PER 31

Par ailleurs, l’offre de supports est
très inégale. Dans la quantité de fonds
proposés d’abord : de 3 UC à plus
de 1 000 selon les PER ! Ensuite, le
­n ombre de sociétés de gestion à la
manœuvre est aussi très variable : de 1,
2 ou 3 (chez les mutuelles le plus sou-
vent) à plus de 100 (PER Internet). Il faut
trouver un juste milieu : une centaine
d’UC bien sélectionnées auprès d’une
cinquantaine de gérants différents sem-
ble plus pertinent.
Enfin, les performances de la gestion
à horizon sont aussi très diffé­rentes
d’un contrat à un autre. En gestion
dynamique, là où les écarts sont les plus
importants, elles vont de 2 % à plus de
10 % au premier semestre 2023, et de –
3,6 %… à – 26 % en 2022 !
Les ­contrats étant encore récents,
nous manquons d’antériorité pour
nous forger un réel avis sur la capacité
de chaque PER à se démarquer. Pour
l’instant, Ampli PER Liberté, Caravel
PER, HSBC Stratégie Retraite, Perfu-
tura Premium (Predictis et Capfi-
nance), RES Retraite et Yomoni Retraite
­(contrat compte-titres) sortent du lot en
termes de performances depuis 2021.
A noter que les acteurs manquent
encore de transparence sur ce sujet.
Pour plusieurs contrats, nous n’avons
pas reçu les éléments demandés.
Des efforts pour faciliter vos
démarches
— Nous avons choisi d’évaluer l’accès et
les facilités d’utilisation des PER (ticket
d’entrée, possibilité de réaliser certai-
nes opérations en ligne, accès à un con-
seiller...). Sur le plan financier, les PER
CGP et autres
sont plutôt accessibles à toutes les bour-
ses et il existe peu de différences entre 01
les contrats. Dès 30-100 euros pour les
produits bancaires, vous pouvez ouvrir
un PER. Même les contrats distribués
par les CGP, habituellement moins
abordables, ont un ticket d’entrée Le PER Generali Patrimoine
autour de 1 000 euros. Pour l’aspect P Versement initial min. : 1 000 euros
digital, les acteurs Internet restent P Frais sur versements : 3,5 %
effectivement loin devant. Néanmoins, P Rendement 2022 fonds euros : 2,5 %
les autres distributeurs tentent aussi P Ce PER, principalement distribué par
peu à peu de simplifier vos démarches. des CGP, se démarque par son offre
La moitié des PER étudiés peuvent ainsi financière très complète : outre le bon
être souscrits en ligne et 85 % permet- rendement du fonds en euros l’an der-
tent de faire des virements vers son nier, 10 mandats de gestion (classique,
PER, depuis leur site. Si vous avez un horizon, thématique) avec différents
problème, l’accès à un ­conseiller est gérants (Sycomore, DNCA…). Pour amortir
les frais, préférez la gestion dynamique.
aussi plus simple via les acteurs Inter-
net, dotés d’équipes téléphoniques
importantes, qu’auprès des autres
­établissements.
Par ailleurs, en souscrivant un PER,
02
on peut avoir tendance à se focaliser sur
ce qui nous concerne à court terme, à
savoir les frais et les performances, et
moins sur les conditions de sortie, qui
PER private
nous semblent plus loin­taines. Pour-
P Versement initial min. : 500 euros
tant, c’est un aspect essentiel. Tous les
P Frais sur versements : 4,5 %
PER vous donnent le choix entre une
P Rendement 2022 fonds euros : 2 %
sortie en rente, en capital (fractionné P Ce PER assuré par Spirica donne
ou non) ou mêlant les deux. accès à 8 profils de gestion dont 3 à
Si vous choisissez la rente, des horizon et 2 thématiques (ISR et immobi-
options supplémentaires existent afin lier). Particularité pour un produit CGP :
de garantir son versement à vos proches toutes les opérations, sauf le déblocage
après votre décès. Par exemple, la rente de fonds, sont possibles en ligne.
réversible (versée à votre conjoint après
votre décès) est proposée par une très
large majorité de ­contrats, à l’exception
notamment de ceux en compte-titres. 03
Mais d’autres options (annuités garan-
ties, garantie de bonne fin) sont moins
fréquentes. Renseignez-vous. ^

Le PER Eres
Indépendants : le PER est aussi fait pour vous P Versement initial min. : 500 euros
Auparavant, les salariés pouvaient ouvrir un Perp, et les « travailleurs non P Frais sur versements : 4,8 %
salariés » avaient accès au contrat Madelin. P Rendement 2022 fonds euros : 2 %
P Désormais, le Perin est dédié aux deux, avec une fiscalité spécifique si vos P Egalement assuré par Spirica,
versements sont issus de vos revenus d’activité (voir encadré p.28). La quasi-totalité ce PER est accessible via un réseau
des Perin commercialisés peuvent être ouverts par des indépendants, et quelques de 6 000 CGP en France, avec un ticket
contrats, comme Ampli PER Liberté et La Retraite (Generali) leurs sont même d’entrée de 500 euros, ce qui est assez
spécifiquement dédiés. Tous sont sensés s’adapter à la situation d’indépendant. Pour bas pour cette catégorie. Il se distingue
choisir, préférez peut-être les acteurs présents historiquement auprès des professions par 24 modes de gestions différents,
libérales et des indépendants (Ampli, Garance, La Médicale, MACSF…) en pilotage classique, à horizon
P Non classé, Ampli PER Liberté a obtenu une mention spéciale, pour son ou thématique.
excellente note de 14,25/20.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 32 Retraite l PER

68 PER évalués, 57 classés et 13 lauréats

Comment lire ce tableau ?
Le contrat Matla de Boursobank a obtenu la note de 13,75/20. Il se positionne ainsi à la 6e place sur 57 de notre classement général et 4e de sa catégorie « Acteurs Internet ».
Perf. gestion pilotée
Frais sur Rendement Note Note Note Classement
(profil dynamique) Classement
Distributeur (assureur) Contrat versement minimal fonds technique financière totale dans sa
horizon 20 ans au général
maximum euros 2022 /11 /9 /20 catégorie
1er semestre 2023
Acteurs Internet
Altaprofits.com (SwissLife Assurance Retraite) Titres@PER 0% 1,65 % 3,74 % 8 5,25 13,25 6 10
Assurancevie.com (Abeille Retraite Professionnelle) Evolution PER 0% 1,76 % 7,59 % 7,5 4,5 12 10 17
BoursoBank (Oradéa Vie) Matla 0% 2,30 % 14,34 % 9,25 4,5 13,75 4 6
Caravel (Apicil) PER Caravel 0% 1,40 % 6,20 % 8,25 5,5 13,75 5 7
3 Epargnissimo (Apicil) PER Objectif Retraite 0% 1,30 % 16,48 % 8,5 6 14,5 3 5
Goodvest (Generali) e-PER Generali by Goodvest 0% NA (1) NA (1) 9,5 NA (1) — HC (1) HC (1)
Linxea (Apicil) Linxea PER 0% 1,30 % 7,77 % 7,25 5,5 12,75 8 13
1 Linxea (Spirica) Linxea Spirit PER 0% 2,30 % 4,05 % 8,75 7,75 16,5 1 2

2 Meilleurtaux Placement (Spirica)

Nalo (Apicil)
Meillleurtaux Liberté PER
PER Nalo
0%
0%
2,30 %
1,15 %
NC
7,18 %
7,5
6,5
7,5
NA (1)
15
—
2
HC (1)
3
HC (1)
Papisy (Groupama Gan Vie) PER Papisy 0% 1,80 % 8,40 % 7 NA (1) — HC (1) HC (1)
Patrimea (Apicil) P-PER 0% 1,30 % 2,57 % 6,75 4,75 11,5 11 23
Placement-direct.fr (SwissLife Assurance Retraite) PER Placement-direct 0% 1,70 % 4,24 % 7,75 5 12,75 7 12
Placement-direct.fr (UMR) Placement-direct Retraite ISR 0% NA (1) NA (1) 8,75 NA (1) — HC (1) HC (1)
Yomoni (Crédit Agricole Titres) Yomoni Retraite 0% NA (2) 22,71 % 7,5 NA (2) — HC (2) HC (2)
Yomoni (Spirica) Yomoni Retraite+ 0% NA (1) NA (1) 7,75 NA (1) — HC (1) HC (1)
Multidistributeurs (Epargnissimo, Linxea,
Suravenir PER 0% 2,10 % 6,08 % 6,5 6 12,5 9 14
Meilleurtaux Placement, Patrimea…) (Suravenir)
Banques et assurances
Allianz Vie (Allianz Retraite) Allianz PER Horizon 4,80 % 1,45 % 8,41 % 3 3 6 15 55
Axa (Axa) FAR PER 5% NA (5) 6,44 % 5,5 2,25 7,75 12 45
Banque Populaire (BPCE Vie) Plan Epargne Retraite 3% 1,40 % 6,40 % 7,5 4 11,5 5 21
BNP Paribas (Cardif Retraite) Multiplacements PER 2,50 % 2% NC 5 2,75 7,75 13 46
BNP Paribas (Cardif Retraite) Multiplacements Privilège PER 2,50 % 2% NC 6 4,5 10,5 7 28

3 BRED Banque Populaire (Prepar-Vie) PERI BRED 2,50 % 2% 8,10 % 5,75 6 11,75 3 19
Caisse d'Epargne (BPCE Vie) Millevie PER 3% 1,40 % 6,40 % 7,5 4 11,5 4 20
Caisses régionales du Crédit Agricole
Perspective 2,50 % 2,79 % NC 6 3,75 9,75 8 31
(Crédit Agricole Assurances Retraite)

1 Crédit Mutuel Alliance Fédérale

(Assurances du Crédit Mutuel)
PER Assurance Retraite 1% 2,25 % 8,23 % 7,25 5,5 12,75 1 11

Crédit Mutuel Arkéa (Suravenir) Projection Retraite 2% 2,10 % 8,04 % 5,25 4,25 9,5 10 40ex
HSBC Continental Europe (HSBC Assurances Vie
HSBC Stratégie Retraite 2% 2% 9,20 % 4,25 3,25 7,5 14 47
France)
La Banque Postale (CNP Assurances) Cachemire PER 3% 1,60 % 5,55 % 5,5 5 10,5 6 27

2 LCL (Crédit Agricole Assurances Retraite) LCL Retraite PER

SG et Société Générale Private Banking (Sogécap) PER Acacia
2,5 %
1%
2,79 %
2%
NC
NC
5,5
7,75
4,25
4,25
9,75
12
9
2
33
15
Swiss Life (SwissLife Assurance Retraite) SwissLife PER Individuel 4,80 % 1,50 % 3,68 % 4 5 9 11 42
(1) PER avec moins de 2 ans d’existence. (2) PER compte-titres. (3) PER à points. (4) PER réservé aux indépendants. (5) Pas de fonds en euros. NA : non applicable. NC : non communiqué. HC : hors classement.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Retraite l PER 33

Perf. gestion pilotée

Frais sur Rendement Note Note Note
(profil dynamique) Classement Classement
Distributeur (assureur) Contrat versement min. fonds technique financière totale
horizon 20 ans au catégorie général
maximum euros 2022 /11 /9 /20
1er semestre 2023
Mutuelles et associations
Abeille Assurances et courtiers
Abeille Retraite Plurielle 5% 1,25 % 3,75 % 3,5 2,75 6,25 13 53
(Abeille Retraite Professionnelle)
AG2R LA MONDIALE
Ambition Retraite Individuelle 3,90 % 1,20 % 10,99 % 6,5 3 9,5 10 35
(La Mondiale Retraite Supplémentaire)

S Ampli Patrimoine (Ampli Mutuelle) Ampli-PER Liberté 0% 2,80 % NA 9,25 5 14,25 HC (4) HC (4)
Aréas Assurances (Aréas Vie) PER Individuel Aréas 4,50 % 1% NC 3,5 2,75 6,25 14 54

1 Asac-Fapès (Spirica) Asac-Fapès PER 0% 2,30 % 6,97 % 9 8 17 1 1

Garance (Garance) Garance Sérénité 3% 2,80 % NA (3) NA (3) NA (3) — HC (3) HC (3)
Groupama (Groupama Gan Vie) Groupama Nouvelle Vie 4,50 % 1,30 % 6,85 % 5,25 2 7,25 12 49
Harmonie Mutuelle (UMR) PER Individuel 2,50 % 2,70 % 7,93 % 6,5 5 11,5 6 22
La France Mutualiste (La France Mutualiste) LFM PER'Form 0% 2,31 % 5,68 % 8 4 12 5 16
Maaf (Maaf Vie) PER Winalto Retraite 2% 2,05 % NC 6,25 3,75 10 8 30
Macif (Mutavie) Macif PER 1% 1,60 % 7,02 % 6,25 3,25 9,5 11 37
2 MACSF (MACSF Epargne Retraite) RES Retraite 3% 2,50 % NC 9,5 5,25 14,75 2 4

3 Maif (Maif Vie)

Matmut (Cardif Retraite)
PER Responsable et Solidaire
Complice Retraite
2,40 %
1,50 %
2,10 %
1,90 %
7,56 %
3,70 %
8
4
5,5
1,5
13,5
5,5
3
16
8
57
MIF (MIF) MIF PER Retraite 0% 2,50 % 5,94 % 7,25 6 13,25 4 9
MMA (MMA Vie) MMA PER Avenir 4% 1,80 % NC 4,25 1,5 5,75 15 56
SMABTP (SMAvie BTP) PER Individuel 3% 1,80 % 2,85 % 6,75 2,75 9,5 9 34
UMR (UMR) Corem 2% 3,88 % NA (3) NA (3) NA (3) — HC (3) HC (3)
UMR (UMR) Perivie 2,50 % 2,70 % 7,93 % 6,5 5 11,5 7 24
CGP (conseillers en gestion de patrimoine) et autres
Arkéa Banque Privée et Vie Plus (Suravenir) Pertinence Retraite 4,50 % 2,10 % 4,81 % 3,25 6,25 9,5 9 40ex
Axa Wealth Management (Axa France Vie) PER Coralis 4,50 % 1,40 % NC 1,75 4,75 6,5 14 51
Capfinances et Predictis
Perfutura Premium 1,50 % 1,50 % 12,07 % 4 5,5 9,5 6 36
(SwissLife Assurance et Patrimoine)
Cardif (Cardif Retraite) Cardif Elite Retraite 4,80 % 1,90 % NC 3,25 4,75 8 11 44
Crystal (UMR) Origineo by Crystal 4,50 % 2,40 % 2,03 % 3 4,5 7,5 12 48
3 Eres (Spirica) Le PER Eres 4,80 % 2% 8,08 % 5,5 5,25 10,75 3 26
Gan Eurocourtage (Groupama Gan Vie) Galya Retraite Individuelle 4,50 % 1,30 % NC 4,75 1,75 6,5 15 52
Gay-Lussac Gestion InfiniPER 0% NA (2) NA (1) 7,75 NA (1) (2) — HC (1) (2) HC (1) (2)

1 Generali Patrimoine (Generali Retraite)

Generali Retraite (Generali Retraite)
Le PER Generali Patrimoine
La Retraite
4,50 %
3%
2,50 %
2,50 %
10,05 %
NC
4
5,25
7,75
4,5
11,75
9,75
1
5
18
32
Gresham Banque Privée (Apicil) Concordances PERin 0% 1,23 % 5,29 % 5,25 2 7,25 13 50
Inter Invest Mon PER 5% NA (2) 13,60 % 5 NA (1) (2) — HC (1) (2) HC (1) (2)
Nortia (AEP) PER Panthea 4,50 % 1,72 % NC 3,25 6,25 9,5 8 39
Nortia (AG2R La Mondiale) PER Enedia 4,50 % 2% NC 3,25 6,25 9,5 7 38

2 Nortia (Spirica) PER Private 4,50 % 2% 6,73 % 4 7,25 11,25 2 25

Primonial (Oradéa Vie) PrimoPER 4% 2% NC 3,5 5,25 8,75 10 43
UAF Life Patrimoine (Spirica) Version Absolue Retraite 3,50 % 2% 6,72 % 3,25 7 10,25 4 29
(1) PER avec moins de 2 ans d’existence. (2) PER compte-titres. (3) PER à points. (4) PER réservé aux indépendants. NA : non applicable. NC : non communiqué. HC : hors classement.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

34 Retraite
Retraite
Les gagnants
et les perdants
de la réforme
D
epuis le 1er septembre, une
sér ie de ­m e sure s sont
entrées en application,
qui revoient plusieurs
rè gles. C er t aines sont
f avo r a b l e s au x f u t u r s
retraités, comme l’attri-
bution de nouveaux droits pour le
cumul emploi- retraite ou l’améliora-
tion du dispositif pour carrières lon-
gues ; d’autres, comme le décalage de
l’âge de départ, ont cristallisé les
mécontentements.
Voici, au travers de sept disposi-
tions- clés, l’essentiel des changements
et l’impact qu’ils auront pour vous.
1. Recul
de l’âge légal
L Non qualifiés, emplois pénibles,
carrières hachées
J Cadres
— Elément fortement contesté de la
réforme, le recul de l’âge légal à partir
duquel il est possible de faire valoir ses
droits à pension, hors départ anticipé,
n’est pas sans conséquences.
Ce qui change avec la réforme
— Les personnes nées à compter du
1er septembre 1961 ne peuvent plus par-
tir en retraite dès leurs 62 ans, mais
après. La réforme augmente l’âge légal
de départ d’un trimestre par année de
naissance (voir Repères, p.105). A terme,
pour les générations nées en 1968 ou
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
J Les catégories qui sont
Getty
avantagées par la réforme
après et pour tous les actifs (salariés,
fonctionnaires, indépendants, profes-
sionnels libéraux pour leur retraite de
base…), l’âge légal sera de 64 ans. K Les catégories pour lesquelles
la réforme n’a pas d’impact
Ce qui ne change pas
— Certains profils comme les mili­-
taires, les fonctionnaires en catégorie
« active » (infirmiers, policiers natio-
naux, pompiers…) ou les salariés de
certains régimes spéciaux (SNCF…)
continuent de bénéficier d’âges antici-
pés de départ en retraite, même si
ceux-ci reculent avec la réforme.
Quel impact en définitive ?
— Pas facile de répondre à cette ques-
tion, tant elle suscite des réflexions con-
tradictoires. Etre obligé de travailler
plus longtemps ne devrait pas changer L Les catégories qui perdent
avec la réforme
grand-chose pour les salariés cadres
entrés tard dans la vie active, s’ils rachè-
tent des trimestres retraite ou poursui-
vent leur activité jusqu’à leur âge de
taux plein. A contrario, les salariés les
moins qualifiés, ceux qui occupent des
emplois pénibles (sans qu’ils puissent
s’inscrire dans le compte professionnel
de prévention de la pénibilité) ou qui
ont eu un parcours professionnel « à
trous » sont pénalisés.
Et même s’il est vrai que la réforme
offre davantage de possibilités de
départs anticipés, la perspective de
d e vo i r a t t e n d re 6 4 a n s à t e r m e ,
en 2030, pour toutes les générations
nées en 1968 ou après, n’est, pour le
moment, pas contrebalancée par celle
de percevoir de meilleures pensions.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496

2. Carrières
longues
J Actifs ayant commencé
à travailler à partir de 16 ans
— Avec ce dispositif, les actifs ayant
commencé à travailler tôt et ayant une
carrière complète, peuvent partir en
retraite avant l’âge légal applicable à
leur génération.
Ce qui change avec la réforme
— La loi remplace les deux bornes d’âge
exi st ante s (16 ans et 2 0 ans) par
­q uatre paliers d’âge permettant un
départ anticipé : 16 ans, 18 ans, 20 ans
et 21 ans. Concrètement, si vous avez
travaillé jeune, vous pouvez peut-être
bénéficier d’un départ anticipé dès
l’âge de 58 ans, 60 ans, 62 ans ou
63 ans, respectivement.
Ce qui ne change pas
— Les conditions d’éligibilité à la car-
rière longue : il faut toujours avoir
engrangé cinq trimestres retraite (qua-
tre seulement si vous êtes né au dernier
trimestre) avant la fin de l’année de
votre 16e, 18e, 20e ou 21e anniversaire.
Par ailleurs, vous devez vous préva-
loir du nombre de trimestres exigés
pour le taux plein correspondant à
votre génération : 172 pour toutes les
personnes nées en 1965 et après, soit
43 années de cotisations.
Quel impact en définive ?
— Revu et corrigé, le dispositif carrière
longue, qui concerne déjà près d’un
nouveau retraité sur cinq au régime
général, devient plus acce ssible
qu’auparavant, notamment pour un
départ anticipé dès 63 ans.
Deux raisons à cela : les cinq trimes-
tres engrangés tôt dans la carrière peu-
vent indifféremment avoir été acquis
n’importe quelle année avant la borne
d’âge des 21 ans, service militaire
inclus ; les rachats de trimestres pour
périodes d’apprentissage (contrat
conclu entre le 01-07-1972 et le 31-12-
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Retraite l bilan de la réforme
2013), à tarif forfaitaire unique de
1 464 euros par trimestre (pour 2023)
sont désormais autorisés, ce qui
n’était pas le cas ­auparavant.
Marion Chatel, responsable de la
veille réglementaire et de la formation
chez Novelvy Retraite, conseille aux
cadres ayant effectué des jobs étudiants
« d’examiner sans tarder leur relevé de
carrière pour vérifier s’ils sont ou non éli-
gibles à ce type de départ anticipé ».
3. Départ anticipé
pour raisons
de santé
L Personnes avec un taux d’incapacité
permanente entre 10 et 20 %
J Handicapés
— Les problèmes de santé personnels
ou liés à l’exercice professionnel per-
mettent un départ avant l’âge légal et à
taux plein. Diverses conditions doi-
vent toutefois être réunies.
Ce qui change avec la réforme
— La réforme assouplit les conditions
d’un départ anticipé, dès 55 ans, pour
les personnes handicapées.
Elles doivent désormais justifier uni-
quement d’une certaine durée de coti-
sation : une personne née en 1969 par
exemple, doit justifier de 110 trimestres
cotisés pour un départ en 2024, à 55 ans
(mais 100 trimestres cotisés pour un
départ en 2025, à 56 ans, ou 90 trimes-
tres cotisés, pour un départ en 2026, à
57 ans).
Ce qui ne change pas
— Les victimes d’un accident du travail
ou d’une maladie professionnelle,
avec un taux d’incapacité permanente
égal ou supérieur à 20 %, conservent la
possibilité de partir dès leurs 60 ans, à
taux plein.
Les personnes justifiant d’une inva-
lidité personnelle (physique ou psychi-
que) supérieure à 50 % et reconnues
inaptes au travail par le médecin
35
« Le départ anticipé
pour ceux qui ont
commencé à travailler
avant 21 ans est plus
accessible »
c­ onseil de la caisse de retraite peuvent,
comme auparavant, continuer de par-
tir en retraite à taux plein à 62 ans.
« C o n t ra i re m e n t à l a p récé d e n t e
réforme, il n’y a pas eu report de cet âge
de départ », note Sophie ­C rabette,
secrétaire générale de la Fédération
nationale des accidentés du travail et
des handicapés (FNATH).
Quel impact en définitive ?
— Les victimes d’un accident du travail
ou d’une maladie professionnelle
dont le taux d’incapacité permanente
est compris entre 10 % et moins de
20 % se retrouvent pénalisées : « avant
la réforme, ces personnes ­p ouvaient
partir dès leurs 60 ans. Aujourd’hui, ce
départ ne peut se faire que deux ans
avant l’âge légal applicable à leur géné-
ration, soit 62 ans à terme », déplore
Sophie ­Crabette.
4. Retraite
progressive
J Actifs dans leur ensemble
— Peu utilisé jusqu’à présent, ce dispo-
sitif de fin de carrière s’articule autour
d’une diminution du temps de travail
sans trop y perdre côté revenus.
Ce qui change avec la réforme
— Des règles plus strictes qu’aupara-
vant sont imposées aux employeurs.
Concrètement, pour passer à temps
partiel en fin de carrière et bénéficier,
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
36 Retraite l bilan de la réforme

CAs pratique Dommage toutefois que la réforme

n’ait pas maintenu l’âge d’entrée dans
ce dispositif à 60 ans, comme cela était
Jean-Marc, kinésithérapeute libéral, le cas auparavant.
né le 15 septembre 1961, souhaite A noter : il n’y a pas de durée maxi-
mum pour bénéficier du dispositif,
réduire d’un tiers son activité et bénéficier mais l’employeur peut mettre d’office à
d’une retraite progressive, comme la réforme la retraite ceux qui ont au moins 70 ans.
l’y autorise désormais. Entre 67 et 70 ans, l’employeur peut
proposer le départ en retraite, mais il
n’y a pas d’obligation de l’accepter.
P S’il effectue une demande en ce sens en 2024, il percevra uniquement une pension
de retraite progressive de base (pour la partie complémentaire, son régime, la Carpimko,
doit le décider), à partir du 1er janvier 2025 seulement à titre provisionnel, et à hauteur
5. Trimestres

Simulation réalisée par Novelvy Retraite

de 50 %, jusqu’au 30 juin 2026.

P A cette date, ses revenus définitifs 2025 seront connus : la CnavPL les comparera
acquis grâce
alors à ceux des cinq années précédant sa demande de retraite progressive.
Sa pension de retraite progressive sera ramenée à 33 % : il devra donc rembourser aux enfants
le trop-perçu des dix-huit premiers mois, pendant lesquels sa fraction de retraite
progressive a été de 50 %. J Mères et pères de famille respectant
les conditions du taux plein

— Certains droits à la retraite sont

en compensation, d’une pension de
retraite progressive, les salariés doi-
vent désormais en faire la demande
par lettre recommandé avec accusé de
réception (LRAR) quatre à six mois
avant la date d’entrée souhaitée.
L’employeur a deux moi s pour y
répondre, par LRAR également ; à
défaut, son accord est réputé acquis. Il
n’est pas tenu de consentir à cette
demande, sauf si un accord collectif
d’aménagement de fin de carrière a été
signé dans l’entreprise.
La réforme étend le bénéfice de ce
dispositif aux fonctionnaires, pour les-
quels cependant le silence de leur
administration dans les deux mois qui
suivent la demande de retraite pro-
gressive vaut rejet. La quotité de travail
d’un fonctionnaire doit se situer entre
50 et 90 %.
Lorsque la durée de travail n’est
pas déterminée par un employeur,
comme c’est le cas pour les indépen-
dants et les professionnels libéraux, la
pension de retraite ­progressive est cal-
culée au 1er juillet de chaque année, en
regard de la moyenne des revenus pro-
fessionnels des cinq années précédant
la demande (les revenus professionnels
perçus doivent être compris entre 20 et
60 % des revenus antérieurs).
directement reliés aux enfants. Quel-
Ce qui ne change pas ques retouches ont été effectuées.
— Les critères d’éligibilité à la retraite
progressive demeurent inchangés :
l’âge auquel il est possible d’y accéder
Ce qui change avec la réforme
reste fixé à deux ans de moins que l’âge — La création, à terme, d’une surcote
légal (soit 61 ans pour les personnes parentale de + 1,25 % par trimestre tra-
nées en 1964 par exemple) et il faut vaillé entre 63 et 64 ans. Celle-ci vien-
réunir un minimum de 150 trimestres dra majorer automatiquement le mon-
retraite, tous régimes et toutes sortes tant de la pension de base des mères et
de trimestres confondus (y compris les des pères de famille ayant la durée
trimestres de majoration pour enfants d’assurance nécessaire pour le taux
et ceux qui ont été éventuellement plein (172 trimestres pour toutes les
rachetés). générations nées en 1965 ou après) et
La quotité de travail à temps partiel au moins un trimestre de majoration
n’a, elle aussi, pas bougé mais unique- de leur durée d’assurance pour enfant.
ment pour les salariés : elle doit être La réforme majore également de
comprise entre 40 et 80 % de la durée 10 % la pension de base des profession-
d’un temps complet dans l’entreprise,
y compris pour les cadres ayant signé
une convention de forfaits jours.
Pour les salariés et les fonctionnai-
res, la pension versée est égale à la
fraction de temps partiel non travaillé :
25 % pour un temps partiel de 75 % par
exemple.
« Une surcote viendra
Quel impact en définitive ? majorer certaines
— Tous les actifs sont apparemment pensions de base
gagnants, même si, pour les salariés et
les fonctionnaires, le passage à temps
pour les parents
réduit doit être acté au préalable. avec enfants »

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Retraite
nels libéraux ayant eu trois enfants ou seront moins utiles, puisqu’ils seront
plus. Et limite désormais à deux, pas de fait acquis « naturellement » avec le
plus, le transfert possible des trimes- recul de l’âge légal.
tres pour éducation au profit du père
salarié ­(contre quatre auparavant).
6. Rachat
Ce qui ne change pas
— Les majorations de durée d’assurance
de trimestres
attribuées par les différents ­régimes de K Cadres à hauts revenus
retraite pour la naissance (ou l’adop-
tion) et l’éducation d’un enfant demeu- — Utilisé pour partir dès l’âge légal et à
rent inchangées : par exemple huit tri- taux plein, ce mécanisme pourrait être
mestres pour une mère salariée. moins pertinent dans les années qui
viennent.
Quel impact en définitive ?
— Grâce à leurs trimestres enfants, de
Ce qui change avec la réforme
nombreuses mères de famille pou- — Le recul de l’âge légal s’accompagne
vaient faire valoir leurs pensions à taux d’une hausse de la durée d’assurance
plein, à 62 ans ou après… C’est fini ! ou du nombre de trimestres néces­-
Demain, pour les générations concer- saires pour un calcul des pensions à
nées par la réforme, ces trimestres leur taux plein. « En reculant l’âge légal de
départ, la réforme permet de facto
d’acquérir des trimestres supplémen­-
taires. Le rachat pourrait donc être
moins utilisé qu’auparavant », constate
Marilyn Vilardebo, présidente et fon-
« Le recul de l’âge légal datrice d’Origami & Co.
La réforme prolonge par ailleurs le
rend le dispositif de délai de rachat pour années d’études
rachat de trimestres supérieures (désormais possible jus-
qu’à la fin de l’année de vos 40 ans ;
moins intéressant » auparavant il fallait le décider dans les
CAs pratique
Thierry, directeur commercial,
né en mars 1966.
Avant la réforme, il aurait pu partir en
avril 2028, à 62 ans, mais compte tenu
de sa trajectoire professionnelle,
avec 157 trimestres seulement.
Simulation réalisée par Novelvy Retraite
P Pour obtenir le taux plein (169 trimestres), il aurait dû racheter douze trimestres.
P Avec la réforme, son départ est reporté au 1
er octobre 2029. De ce fait, à cette date,
il aura validé six trimestres de plus, soit 163 en tout.
Pour des pensions à taux plein (172 trimestres pour sa génération), il devra soit
travailler plus longtemps, soit racheter des trimestres, mais en nombre plus limité :
neuf au lieu de douze, comme cela était le cas auparavant.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
l bilan de la réforme 37
dix ans suivant la fin des études) et
pour stages (possible jusqu’à la fin de
l’année de vos 30 ans, contre deux ans
après la fin du stage auparavant), tout
en conservant notamment l’abatte-
ment forfaitaire de 670 euros par tri-
mestre (rachat du taux seul) pour les
quatre premiers trimestres rachetés.
Pour les personnes en carrière lon-
gue, la réforme les autorise — c’est iné-
dit — à racheter quatre trimestres pour
périodes d’apprentissage ­( contrat
­c onclu entre le 1 er juillet 1972 et le
31 décembre 2013), à 1 464 euros le tri-
mestre (pour 2023).
Ce qui ne change pas
— Le rachat permet encore et toujours
de diminuer ou d’annuler la décote
applicable en cas de départ à l’âge
légal, lorsque la carrière est incom-
plète (entrée tardive dans la vie profes-
sionnelle, interruption de carrière
pour éduquer des enfants, travail dans
un pays étranger n’ayant aucun accord
de Sécurité sociale avec la France
comme l’Australie, le Viêt-Nam, etc.).
Comme auparavant, cette opéra-
tion, qui reste soumise à l’accord préa-
lable du régime général, diminue aussi
et, sans surcoût, les minorations appli-
quées par l’Agirc-Arrco lorsque le taux
plein n’est pas atteint.
Elle n’est rentable que si elle est
amortie en huit/dix ans maximum,
même si elle bénéficie d’un avantage fis-
cal inchangé pour le moment : les
­s ommes versées sont déductibles la
même année, à 100 % de votre revenu
imposable (article 83 du Code général
des impôts).
Quel impact en définitive ?
— Pour cet aspect, personne n’est fran-
chement gagnant ou perdant. « De
plus, il y a fort à parier que le rachat soit
encore et toujours utilisé principale-
ment par les cadres, surtout à hauts
revenus, pour lesquels le prix forfaitaire
d’un trimestre est proportionnellement
faible par rapport à leur salaire, et pour
lesquels la rentabilité de cette opération
est la plus forte », fait remarquer
Marion Chatel.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
38 Retraite l bilan de la réforme
7. Cumul
emploi-retraite
J Pensionnés reprenant ou poursui-
vant une activité
— Ceux qui cumulent peuvent désor-
mais bénéficier de nouveaux droits.
Ce qui change avec la réforme
— Les cotisations obligatoires préle-
vèes sur les revenus engrangés une fois
en retraite, sont désormais produ­-
ctives de droits, à condition d’avoir
liquidé toutes ses pensions (françaises
et étrangères), à l’âge légal applicable à
sa génération et à taux plein. Autre-
ment dit, un ex-salarié qui reprend du
service peut bénéficier d’une seconde
pension de base (qui sera versée indé-
pendamment de la première) et de
points Agirc-Arrco supplémentaires
(la pension existante sera recalculée
pour les intégrer).
Cette nouvelle formule du cumul
emploi-retraite (CER) intégral com-
porte deux variantes : la « poursuite »
d’une activité chez le dernier
employeur ou la « reprise » d’une acti-
vité chez un autre employeur.
Dans le premier cas, pensions et
s a la ire s von t s ’ad d i t i on ne r s a ns
­contraintes de plafond, mais pour le
calcul de la seconde pension, les coti-
sations ne seront prises en compte
qu’au terme d’un délai de six mois à
compter de la date d’effet de la retraite
(l’acquisition ou non de nouveaux
points Agirc-Arrco durant ce délai n’est
pas encore tranchée). Dans le second
cas, les cotisations seront productives
de droits immédiatement.
Ce qui ne change pas
— Le cumul emploi-retraite limité, qui
concerne les personnes ne réunissant
pas les conditions d’un CER intégral
(carrières longues notamment) n’est
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
CAs pratique
Anne, ex-DRH salariée,
née en octobre 1961, va faire valoir toutes
ses pensions à taux plein en janvier 2024.
P Avant la réforme, le cumul emploi-retraite intégral ne lui aurait procuré aucuns
Simulation réalisée par Novelvy Retraite
nouveaux droits : autrement dit, ses cotisations auraient été versées à fonds perdus.
P Avec la réforme, ce n’est plus le cas. Elle va ainsi accepter une mission de deux ans
(en CDD), ce qui va lui procurer 2 000 euros brut par mois de nouveaux revenus,
soit 24 000 euros brut par an.
Au terme de cette mission, sa seconde pension de base sera de 567,96 euros brut
par an et son supplément de pension Agirc-Arrco sera de 214,62 euros brut par an.
Fin programmée du malus AGIRC-ARRCO
Avec le recul de l’âge légal de départ, Pour les autres, cette suppression
le malus Agirc-Arrco (retenue de n’aura lieu qu’à compter du 1er avril
10 % sur la pension Agirc-Arrco prochain, sans reversement des sommes
durant trois ans), instauré depuis ponctionnées entre-temps…
2019 pour inciter les salariés à ne pas P A contrario, les bonus Agirc-Arrco,
partir dès leur âge de taux plein, mais instaurés pour récompenser les seniors
un an après, n’avait plus lieu d’être. qui décalaient, une fois leur taux plein
P Sa disparition totale a été entérinée atteint, leur départ en retraite de deux,
début octobre par les partenaires sociaux trois ou quatre ans (soit respectivement
qui gèrent le régime complémentaire. Elle + 10 %, + 20 % et + 30 % sur la pension
sera effective le 1er décembre prochain. Agirc-Arrco durant un an) vont être
Mais attention : elle ne vaut que pour les maintenus.
retraités concernés par la réforme, c’est- Cette décision s’applique tant aux
à-dire nés après le 1er septembre 1961, retraités qui les perçoivent actuellement
et pour ceux qui, bien que non concernés qu’à ceux, nés avant septembre 1961, qui
par la réforme, n’ont pas encore demandé ont décalé leur départ en retraite pour les
le bénéfice de leurs pensions. percevoir.
pas modifié. Les cotisations versées res- retraite. Les montants obtenus grâce
tent improductives de droits, un délai aux cotisations versées depuis le 1er jan-
de six mois doit être respecté si l’on vier 2023 (la loi a introduit une petite
retourne chez son dernier employeur rétroactivité), sont cependant limités.
et les nouveaux revenus sont soumis Pour la seconde pension de base, ils ne
à des plafonds (43 368 euros pour 2024 peuvent être supérieurs à 5 % du pla-
pour un professionnel libéral par fond annuel de la Sécurité sociale
exemple). (PASS) en vigueur, ce qui correspond
pour 2024, à 2 318,40 euros brut par an
(5 % × 46 368 euros), quelle que soit la
Quel impact en définitive ? durée du cumul emploi-retraite et,
— Les personnes en CER intégral sont pour l’Agirc-Arrco, le plafond est de
gagnantes avec la réforme, puis- 207,33 euros brut pour une année
qu’elles se créent de nouveaux droits retravaillée. ^
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 À la Une 39

LA Forêt
Un
placement
refuge
et accessible
Associé aux grosses fortunes, l’investissement
dans les forêts n’est toujours pas intégré dans
les choix d’épargne des particuliers. Pourtant,
ce placement cumule nombre d’avantages,
à commencer par son intérêt environnemental.
En achetant directement des bois ou en prenant
des parts de groupements forestiers, vous
contribuez à préserver la biodiversité et lutter
contre le réchauffement climatique. Nos conseils
pour bien investir.
dos sier ré a lisé par Barbar a HUFNAGEL

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

40 À la Une l Placements
Forêts, donnez de l’air
à votre patrimoine
D
e nombreux épargnants
sont à la recherche de sens
pour leurs placements. La
seule rentabilité ne suffit
plus. Parmi les solutions
d’investissement qui leur
sont offertes, la forêt a une
belle carte à jouer. En captant plus de
50 millions de tonnes de CO2, les arbres
sont de véritables puits de carbone qui
permettent de lutter contre le réchauf-
fement climatique. Actif durable donc,
mais aussi produit de défiscalisation
particulièrement intéressant, le bois
mérite de figurer dans votre porte-
feuille, malgré sa faible rémunération.
1. Des atouts
incontestables
Un ticket d’entrée abordable
— Dans le contexte actuel (événements
géopolitiques, taux encore élevés…), le
marché rural séduit les investisseurs. La
vigne et la forêt sont des actifs tangibles,
dont la valorisation reste indépendante
de l’évolution des places bour­sières.
Bonne nouvelle : ­contrairement aux
idées reçues, l’achat d’une forêt est
abordable. Nul besoin d’être milliar-
daire pour s’offrir une part ou une par-
celle ! Si vous investissez via des fonds
(voir ci-après), le budget à prévoir
démarre à 1 000 euros.
Pour l’achat en direct, les prix sont
sensiblement plus élevés. L’année der-
nière, l’hec t are s’est échangé en
moyenne à 4 630 euros (+ 4,2 %), avec
une fourchette de 700 à 14 800 euros
par hectare (voir infographie p. 42). De
fortes disparités existent selon les
régions, la qualité des sols et le type
d’essence. De façon générale, tablez
sur un budget de 10 000 euros l’hec-
tare. En comparaison, le ticket d’entrée
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
est nettement plus onéreux pour envi-
sager l’achat d’une vigne. Avec un prix
moyen à l’hectare de 151 200 euros en
2022, les vignobles sont réservés
d’office aux plus fortunés, sauf à sous-
crire des parts de groupements fonciers
viticoles (GFV). Concernant le rende-
ment, n’espérez pas des revenus élevés.
Ils proviennent principalement de
la vente de bois, qui varie en
fonction des ­e ssences. Le
chêne a toujours la cote et
se distingue des autres
espèces avec un prix
moyen qui avoisine les
300 euros par mètre
cube, alors que
le pin mari-
time se vend plutôt autour de 50 euros
le mètre cube. Des loyers provenant de les arbres ne
la chasse peuvent aussi augmenter vos grimpent pas
revenus. A titre indicatif, la chasse rap- jusqu’au ciel, mais
porte jusqu’à 250 euros par personne et nous croyons aux pers-
par jour en Ile-de-France. Mais les forêts pectives de valorisation du
de petite taille n’ont généralement pas foncier rural sur le long terme.
pour dessein d’être exploitées. Le ren- Les besoins en bois sont indénia-
dement ne constitue pas le seul paramè- bles, notamment dans le bâti-
tre à prendre en compte pour apprécier ment, du fait de la recherche de
la rentabilité de ce placement. Il faut constructions plus durables.
aussi tenir compte des perspectives de Les prix sont certes élevés, mais
valorisation du foncier sur le long la forêt française demeure
terme. « La forêt présente un rendement moins chère que ses voisines
relativement faible, autour de 1 %. Mais belges ou écossaises », cons-
ces dix dernières années, le prix moyen tate Benoît Léchenault,
d’une forêt a augmenté de 40 %. Certes, directeur d’Agrifrance.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 À la Une
Réduire les droits de succession grâce aux GFI
Bruno souhaite limiter la taxation du patrimoine qu’il laissera à sa nièce, normalement
assujettie au taux de 55 %.
P Il a déjà utilisé l’abattement de 152 500 euros applicable sur l’assurance-vie dont sa nièce est
bénéficiaire, ainsi que celui de 7 967 euros sur une donation effectuée il y a moins de quinze ans.
Il veut lui transmettre 50 000 euros supplémentaires. Il va donc utiliser les parts de GFI (groupe-
ment forestier d’investissement). Grâce à la loi Sérot-Monichon, au moment de la transmission
(donation ou succession), les investissements forestiers profitent d’un abattement de 75 %.
P Droits de succession sur 50 000 euros hors parts de GFI = 27 500 euros (50 000 x 55 %).
P Droits de succession sur 50 000 euros de parts de GFI :
Base taxable : 50 000 x 25 % = 12 500 euros
Soit un coût de transmission sur les GFI de 6 875 euros (12 500 x 55 %)
P La souscription de GFI permet donc une économie d’impôt de 20 625 euros (27 500 - 6 875).
Pour en bénéficier, vous devez
notamment vous engager à ­conserver
les terrains pendant quinze ans (ou
huit ans pour les parts de groupement
forestier) et les gérer durant cette
période conformément à un plan sim-
ple de gestion (PSG) agréé par le centre
régional de la propriété forestière ou, si
la superficie n’excède pas 10 hectares, à
un autre document de gestion durable
prévu par le Code forestier, comme le
RTG (règlement type de gestion) ou le
CBPS (code de bonnes pratiques sylvi-
coles). L’acquisition doit vous permet-
tre d’obtenir une superficie totale de
plus de 4 hectares. Mais, depuis la loi
sur la prévention des incendies votée
cet été, aucune taille maximale n’est
imposée pour les investissements réali-
De grosses réductions fiscales sés à compter du 12 juillet 2023.
pour l’IFI et la transmission
L’Etat incite également les proprié-
— L’Etat soutient la forêt et accorde de taires à entretenir leurs terrains. Les
nombreux avantages fiscaux aux parti- travaux sylvicoles (plantation, dégage-
culiers qui décident de verdir leur ment…) permettent de profiter d’un
épargne. La loi de finances 2023 a ainsi crédit d’impôt identique à celui appli-
modifié les conditions d’application cable pour l’acquisition (taux et pla-
des différents dispositifs fiscaux en fond), avec un atout supplémentaire
faveur des investissements forestiers. puisque la fraction des dépenses qui
l Impôt sur le revenu dépasse ces plafonds peut être repor-
Si vous achetez des parcelles de tée sur les quatre années suivantes
forêt jusqu’au 31 décembre 2025, vous (huit ans en cas de sinistre).
obtenez un crédit d’impôt correspon- Enfin, les cotisations d’assurance
dant à 25 % du prix d’acquisition, dans couvrant le risque de tempête ou
la limite de 6 250 euros pour une per- d’incendie vous donnent droit à un
sonne seule ou 12 500 euros pour un crédit d’impôt de 76 % du montant des
couple, soit une économie d’impôt cotisations payées sur l’année. Dans la
pouvant atteindre 1 562,50 euros pour double limite de 15 euros par hectare
un célibataire ou 3 125 euros si vous êtes depuis le 1 e r janvier 2023 (contre
en couple (marié ou pacsé). 6 euros en 2022,) et 6 250 euros pour
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
l Placements 41
Témoignage « à mon
échelle, ma forêt
permet de développer
l’écosystème de ma
région »
Catherine, éducatrice spécialisée
à Clermont-Ferrand
P Je suis propriétaire de plusieurs
parcelles de forêts, dans le Livradois,
en Auvergne, qui m’ont été trans-
mises par mes parents. J’ai toujours
exprimé mon souhait de reprendre
ces terres qui n’intéressaient pas mon
frère. J’y suis très attachée, car elles
appartenaient à mes arrière-grands-
parents. C’est mon héritage familial.
En Auvergne, la forêt est morcelée et il
y a beaucoup d’épicéas touchés par la
maladie. Certaines parcelles ont fait
l’objet de coupes à blanc, mais mon
père n’a jamais reboisé. A mon échelle
— je possède environ 3 hectares —,
je souhaite resculpter le paysage de
ma région. Avec mes deux enfants,
nous avons planté de nouveaux
arbres il y a une vingtaine d’années.
Il y a quatre ans, j’ai fait réaliser une
coupe de régénérescence sur une
parcelle pour en assurer son renou-
vellement. Je m’engage à respecter
l’absence d’intervention humaine
pendant dix ans et espère obtenir le
label « bois naturel ». J’ai hâte de voir
comment la nature reprendra
le dessus ! Il ne s’agit pas pour moi
d’un investissement financier, je n’ai
aucun objectif de production ou
d’exploitation économique de ma
forêt. Mais elle ne coûte pas cher,
puisque je bénéficie d’une exonéra-
tion de taxe foncière sur mes parcel-
les pendant trente ans.
une personne seule ou 12 500 euros
pour un couple.
l Impôt sur la fortune immobilière
Les forêts augmentent la valeur de
votre patrimoine taxable à l’IFI. Mais
elles profitent d’une décote de 75 %,
que ce soit pour les forêts détenues
en direct ou via des groupements.
l Impôt sur la plus-value
La plus-value réalisée à la revente
est taxée comme une plus-value immo-
bilière au taux forfaitaire de 19 %,
auquel il faut ajouter 17,2 % de prélève-
Suite page 44
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
42 À la Une l Placements

Des massifs aux mains des propriétaires privés

Nombre d’hectares 25 %
17,1 M de forêts en France Part des forêts
publiques

75 %
Part des forêts
Forêt d’Europe pour privées
1re les feuillus

2/3
feuillus
1/3
résineux

Composition
des forêts privées

LA FORÊT
Le chêne, De belles valorisations
le plus rémunérateur à moyen terme
Prix moyen des bois sur pied Douglas + 3,9 %
par essence
Sapin pectiné Epicéa - 0,8 %
Pin maritime 271 €/m 3
Epicéa de Sitka Epicéa de Sitka
Hêtre RÉSINEUX + 4,5 %
Peuplier 58 € Sapin pectiné + 1,1 %
Chêne /m 3
52 Pin maritime + 4,9 %
€/m
3 Chêne + 10,9 %
67
€

Frêne + 2,05 %
56 €

/m
3

FEUILLUS
54 €/m

/m

Evolution Hêtre + 3,64 %

3

du prix moyen
3

au m3 par essence Peuplier

sur 5 ans
+ 11,83 %

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 À la Une l Placements 43

33,3 millions
de propriétaires
50 000 détiennent plus de 25 ha
11 % possèdent 76 %
de la surface forestière.
90 %
se trouvent en Bretagne,
Pays de la Loire
4 630 euros
le prix moyen d’un hectare
et Nouvelle-Aquitaine. de forêt en 2022 (+ 4,2 %)
Dans le Grand Est,
la forêt privée
représente une part
21 850
le nombre de ventes
minoritaire (< 50 %). en direct en 2022 pour
2,32 milliards d’euros.

FRANÇAISE EN DÉTAILS
La construction, principal débouché La chasse, un complément de revenus
de la vente de bois Prix moyen d’une location pour les chasses privées

Récolte annuelle
38 millions de m3
30 €/ha/an
Les prix peuvent varier fortement selon la localisation
de la forêt, à la hausse pour celles proches des grandes villes
ou dans certaines régions comme la Sologne ;
Sources : AgriFrance, Ministère de l’Agriculture, Observation économique France bois forêt.

à la baisse dans les zones très rurales.

Bois d’œuvre Bois d’industrie Bois énergie Loyers perçus par l’ONF sur les forêts domaniales
(sciage, placages) (papier, panneaux) (bûches, charbon...) Exemple pour l’Ile-de-France, 9e région la plus boisée
19,5 millions de m3 10,5 millions de m3 8 millions de m3
1,5 M€
dont 863 442 € pour la Seine-et-Marne
et 598 805 € pour les Yvelines.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

44 À la Une l Placements
ments sociaux. Vous bénéficiez égale-
ment d’abattements pour durée de
détention. Mais il existe un avantage
spécifique. L’impôt est diminué de
10 euros par année de détention et par
hectare cédé. A noter : les prélève-
ments sociaux en sont exclus.
l Fiscalité sur la transmission
Enfin, la forêt est un actif qui per-
met d’optimiser la transmission de son
patrimoine puisque les droits de dona-
tion ou de succession sont calculés
après une décote de 75 % (voir cas pra-
tique page précédente).
Comme en matière d’IFI, cet avan-
tage est soumis à une condition de ges-
tion durable de la forêt sur une durée
de trente années.
2. Deux façons
d’investir
Si vous voulez acheter en direct
— Il existe plusieurs façons de devenir
propriétaire d’une forêt. Les amateurs
de nature préfèrent souvent acheter
des parcelles de forêts en direct pour se
balader, chasser ou ramasser des cham-
pignons. Concrètement, comment
trouver des parcelles de bois disponi-
bles ? Ce n’est pas une mince affaire. En
France, seulement 1 % des bois privés
changent de main chaque année. La
forêt française a la particularité d’être
morcelée. Pour l’achat de petits
boisements, vous avez un ris-
que supplémen-
taire. L a loi
Notre carnet d’adresses
P Pour acheter une forêt ou trouver
des informations
Syndicat de propriétaires forestiers
Fransylva
6, rue de la Trémoille, 75008 Paris
01 47 20 36 32, Fransylva.fr
Société forestière de la Caisse
des dépôts
8 bis, rue de Châteaudun, 75009 Paris
01 40 39 81 00, Forestiere-cdc.fr
CNEFAF (Conseil national de l’expertise
foncière agricole et forestière)
8, rue Chardin, 75016 Paris
01 45 27 64 26, Cnefaf.fr
Laforetbouge.fr Plate-forme dédiée
aux propriétaires forestiers
P Pour assurer votre forêt
Sylvassur Sylvassur.com
Groupama Misso à Bordeaux
05 56 52 85 28 (pas de devis en ligne)
prévoit que toute cession de moins de
quatre hectares doit être signalée aux
voisins de vos parcelles qui ont, dès
lors, un droit de préférence pour l’ache-
ter. Vos ­chances de trouver une petite
surface diminuent en conséquence.
Si vous souhaitez acquérir des par-
celles dans une région spécifique, vous
pouvez faire appel à un notaire local.
Reste à identifier le professionnel sus-
ceptible de vous aider dans votre
démarche d’acquisition. Autre possibi-
lité : contacter un expert forestier spé-
cialisé dans les transactions forestières.
Ces professionnels sont recensés dans
un annuaire mis en ligne par le CNEFAF
(voir carnet d’adresses ci-dessus).
Vous pouvez également vous rensei-
gner auprès des coopératives forestiè-
res et des syndicats comme Fransylva
(Fédération des syndicats de forestiers
privés de France). L’agence Forêt Patri-
moine, spécialisée dans les transac-
tions forestières, publie sur son site
Internet de nombreuses annonces avec
les caractéristiques des forêts mises en
vente (région, superficie, essences,
possibilité de chasse…). Par exemple,
une forêt située à une cinquantaine de
kilomètres de Marseille et d’une surface
de 48 hectares est proposée à la vente
pour la somme de 180 000 euros.
Le site La Forêt bouge assure, lui,
une mise en relation des vendeurs et
des propriétaires de forêts. Il suffit de
créer un compte ou de se ­connecter
grâce à ses identifiants France­Connect
pour accéder aux offres.
Autre piste : contacter des spécialis-
tes de l’investissement rural (agricole,
viticole ou forestier) comme Agri-
france, filiale de BNP Paribas Wealth
Management, qui recherche pour le
compte d’investisseurs des opportuni-
tés d’acquisition. Mais l’accès à leur
expertise nécessite un investissement
minimal d’un million d’euros.
Une fois propriétaire de votre forêt,
l a s ou s c r i p t i o n d’u n e a s su ra n c e
s’impose. Est-il nécessaire de rappeler
les récentes catastrophes naturelles, ou
les incendies de l’été dernier en Gironde
qui ont ravagé plus de 30 000 hectares
de forêts ? Il existe quelques acteurs qui
assurent ce type de sinistres, comme
Groupama ou ­Crédit Agricole, mais ils
ne sont pas nombreux et ne vous per-
mettent pas d’obtenir un devis en ligne.
Avec ­Sylvassur, assureur spécialisé
créé par Fransylva, vous obtiendrez un
devis en quelques clics. Nous avons réa-
lisé une simulation pour vous donner
une idée du budget à prévoir pour cou-
vrir une forêt. A titre d’exemple, en pre-
nant en compte une forêt de 10 hectares
localisée dans le Puy-de-Dôme, assurée
­contre le risque incendie, tempête et
neige à hauteur de 5 000 euros l’hec-
tare, la cotisation s’élève à 205,84 euros
par an. Le simulateur vous indique que
le crédit d’impôt associé à cette cotisa-
tion est estimé à 114 euros, soit un coût
après l’avantage fiscal qui ne dépasse
pas 100 euros.
La gestion d’une forêt nécessite, en
outre, de respecter le Code forestier.
Les propriétaires qui détiennent plus
de 25 hectares sont tenus d’établir un
plan simple de gestion (PSG) compre-
nant un descriptif de la forêt comme
son peuplement et indiquant les plans
d’interventions prévues pour son
entretien (taille, élagage, coupe…). Le
plan doit être agrée par le CRPF (centre

régional de la propriété forestière). Les
plus gros propriétaires font générale-
ment appel à un expert forestier, à un
gestionnaire ou à une coopérative pour
les aider dans la prise en charge de leur
patrimoine forestier.
« La forêt présente un réel intérêt par
rapport à d’autres investissements
ruraux car vous n’êtes pas tenu à une sai-
sonnalité. Si vous ne faites rien, le bois
continue de pousser. Ce n’est pas le cas
pour la vigne qui doit être récoltée pour
ne pas être perdue », souligne Benoît
Léchenault.
Avec le réchauffement climatique, il
est plus raisonnable d’investir dans les
forêts du Nord de la France. Privilégiez
également les massifs abritant plu-
sieurs essences, de manière à limiter
votre risque en cas de maladie ou
d’insectes s’attaquant à une espèce.
Si vous souhaitez passer
par des groupements forestiers
— Si vous n’êtes pas rassuré à l’idée
d’acheter une forêt en direct, souscrire
des parts de groupements forestiers est
une alternative intéressante. Ces der-
niers permettent de ne pas avoir à se
préoccuper de la gestion des massifs,
qui est déléguée à un professionnel.
En pratique, vous investissez dans
une société civile dont vous êtes associé
avec d’autres épargnants, et dont la
3 GFI de qualité pour miser sur la forêt
GFI Forecial 2
Valeur de la part : 210 €
Investissement minimum : 30 parts,
soit 6 300 €
Réduction d’impôt sur le revenu : oui
Frais de souscription : 10 %
Frais de gestion : 0,75 %
P Notre avis : c’est le deuxième groupe-
ment réalisé par Fiducial Gérance, qui
gère actuellement plus de 5 000 hectares
de forêts. Avantages fiscaux au rendez-
vous, que ce soit pour la réduction
d’impôt sur les revenus, à l’IFI et sur
les droits de succession. Mise de départ
plus élevée que le reste de notre panel.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
À la Une
mission est d’acheter des parcelles de
forêts qu’elle va gérer et développer. Ce
type de placement n’est pas nouveau
puisque les groupements fonciers
forestiers existent depuis 1954. Une ver-
sion plus moderne a vu le jour en 2019.
Il s’agit des groupements forestiers
d’investissement (GFI), dont une des
particularités est de devoir obtenir
l’agrément de l’AMF.
Avant d’investir, il est préférable de
choisir des acteurs ayant développé
une expertise ancienne de ce marché
comme Amundi, Fiducial ou encore
France Valley. D’autres critères doivent
aussi être pris en compte tels que la
localisation géographique des forêts et
les caractéristiques des peuplements
(type d’essence, qualité, âge…). Certai-
nes sociétés de gestion affichent des
rendements espérés de 2 %, mais ils ne
sont pas garantis.
Enfin, certains groupements vous
permettent de réduire votre impôt sur
le revenu, mais ce n’est pas le cas de
tous. Par exemple, le GFI d’Amundi
ou le GFI France Valley Patrimoine
n’offrent pas de carotte fiscale. Mieux
vaut être conseillé sur ce point pour
éviter les mauvaises surprises lors de la
déclaration de vos revenus. « Si le GFI
est éligible à une réduction d’impôt sur le
revenu, l’avantage procuré diffère selon
que vous investissez dans un groupement
en création ou que vous achetez des parts
GFI France Valley Forêts
Valeur de la part : 200 €
Investissement minimum : 5 parts,
soit 1 000 €
Réduction d’impôt sur le revenu : oui
Frais de souscription : 10 %
Frais de gestion : 0,75 %
P Notre avis : premier investisseur
forestier privé, France Valley, créé en
2013, est un acteur reconnu et sérieux.
Ce GFI vous permet de bénéficier de la
forte expertise de l’équipe de gestion.
l Placements 45
sur le marché secondaire. Dans le pre-
mier cas, vous bénéficiez de la réduction
d’impôt au titre de l’IR-PME (loi Madelin)
de 25 % actuellement, dans la limite d’un
investissement de 50 000 euros pour un
célibataire ou 100 000 euros pour un
couple, alors que le plafond pour les
investissements sur le marché secondaire
n’est plus que de 6 250 euros pour un céli-
bataire ou 12 500 euros pour un couple »,
précise Philippe Gourdelier, cogérant
de Patrimea.
A noter : les GFI en création permet-
tent de bénéficier d’une exonération
d’IFI à 100 %, à condition de détenir
moins de 10 % des parts. Concernant
l’abattement de 75 % sur la valeur des
parts de GFI transmises par donation
ou succession, il ne s’applique qu’à
la fraction des actifs forestiers du
­groupement.
Attention, investir dans une forêt n’a
de sens que dans la durée. Certains
avantages fiscaux (voir partie 1) sont
d’ailleurs conditionnés à une durée de
détention minimale. Quant à la sortie,
« pour vendre des parts de GFI, il faut
compter sur un délai moyen compris
entre trois et six mois », prévient
­Philippe Gourdelier.
In fine, la forêt est un placement
sans garantie en capital et peu liquide.
Si vous vous lancez, n’y consacrez pas
plus de 10 % de votre patrimoine, en
jouant avant tout la diversification. ^
GFI Vatel
Valeur de la part : 210 €
Investissement minimum : 20 parts,
soit 4 200 €
Réduction d’impôt sur le revenu : oui
Frais de souscription : 5 %
Frais de gestion : 1 %
P Notre avis : Vatel Capital est un
nouvel acteur sur ce marché. Plus de
650 hectares de forêts en gestion avec
une bonne diversification géographique
et une répartition sur 5 régions françaises
(Auvergne-Rhône-Alpes, Bretagne,
Centre-Val de Loire, Grand Est et Ile-de-
France). Des frais de souscription parmi
les plus bas du marché.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
46 Investissement locatif
immobilier
Immeuble de rapport :
six clés pour réussir
son opération
Gare au miroir aux alouettes ! En dépit d’une rentabilité alléchante,
investir dans un immeuble entier composé de plusieurs logements
locatifs ne s’improvise pas. Mode d’emploi pour sécuriser votre mise.
en quê te : l aurence roy
T
rès en vogue dans la sphère
des influenceurs de l’immo-
bilier, l’immeuble de rap-
port est souvent présenté
comme le produit magique
permettant d’atteindre des
taux de rendement hors
norme et d’accéder à une vie facile de
rentier. Il est vrai que l’acquisition d’un
immeuble entier composé de plusieurs
appartements locatifs offre des avan­-
tages par rapport à l’achat de plusieurs
logements situés à différentes adresses.
Il permet d’atteindre un prix de vente
au mètre carré inférieur à celui de lots
distincts et, de fait, d’augmenter la ren-
tabilité locative.
De plus, pas de contraintes de copro-
priété : exit le syndic et les charges tri-
mestrielles à payer, tout comme les tra-
vaux imposés. Vous êtes maître à bord
et la gestion locative semble être un jeu
d’enfant, puisque tous les locataires
sont réunis à la même adresse.
Reste que la réalité n’est pas aussi
idyllique. De fait, vous mettez tous vos
œufs dans le même panier. Et si vous
vous trompez sur l’emplacement et que
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
vous n’arrivez pas à louer, votre belle
rentabilité s’effondre car l’erreur se
répercute autant de fois qu’il y a de loge-
ments dans l’immeuble. Idem si, tout à
coup, vous découvrez qu’il faut refaire
la toiture. Vous risquez d’être vite sub-
mergé par la gestion du chantier et, sur-
tout,vous serez seul à payer la facture.
Autant dire que pour réussir cette
opération, il faut faire attention à bien
respecter certaines règles, ne pas trop
rêver et disposer d’un budget mobili­-
sable pour faire face aux mauvaises sur-
prises. De bonnes compétences juri­-
diques et techniques sont un atout
supplémentaire.
1. Ne pas viser
un rendement
trop haut
— Les taux de rentabilité brute parfois
annoncés ont de quoi faire tourner la
tête. « On peut trouver des rendements
qui vont jusqu’à 10 % ou même 15 %, dans
des villes moyennes, comme Béziers ou
Perpignan, par exemple. Mais ces per-
formances très attractives ne sont que
théoriques, car bien souvent dans ces
­villes, la location ne suit pas, indique
Martin Menez, président de Bevouac,
spécialiste de l’investissement locatif.
Or il faut pouvoir louer rapidement, et
avec des bons locataires, présentant des
garanties suffisantes. » Atteindre ce ren-
dement est possible, mais c’est souvent
au prix de quelques frayeurs.
Plus raisonnablement, mieux vaut
partir avec l’idée qu’un immeuble de
rapport offre un rendement locatif
compris entre 7 et 8 %. Et c’est déjà
beaucoup, mieux que ne le ferait un
investissement classique, dont le
­rendement tourne en général autour
de 4 et 5 %.
« Acheter un immeuble composé de
cinq studios, ce n’est pas comme acheter
cinq studios dans cinq immeubles diffé-
rents. Vous allez bénéficier d’un prix de
gros et c’est ce qui vous permet d’attein-
dre un rendement supérieur à celui d’un
investissement classique », poursuit
Martin Menez.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496

Getty
L’optimisation du rendement locatif
y contribue également, comme
­l’explique Thierry Vignal, cofondateur
et président de Masteos, autre spécia-
liste de l’investissement locatif. « Si on
a un appartement de 100 mètres carrés,
et qu’on le loue, il ne rapportera guère
plus qu’un appartement de 80 mètres
carrés. Par contre, si on le divise en stu-
dios, les 20 mètres carrés feront une
grosse différence, puisqu’ils seront loués
comme une unité de plus. Découper per-
met d’avoir un maximum de rendement
par mètre carré. »
En termes de revenus, la différence
peut être de l’ordre de 20 %, sans
compter que ce type de produit est
toujours susceptible d’être négocié,
pour peu que l’on se situe dans une
ville ou un secteur où la demande n’est
pas très soutenue. « Mais attention, le
prix de gros ne sera pas toujours attei-
gnable partout. Marseille est un ­exemple
de marché où les immeubles de rapport
sont recherchés. Vous ne réaliserez donc
plus d’économies au mètre carré », pré-
vient Manuel Ravier, associé fondateur
d’Investissement­locatif.com.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Investissement locatif
2. Sélectionner
une ville moyenne
dynamique
— Spontanément, les investisseurs en
immeubles de rapport ont tendance à
privilégier les secteurs périurbains, les
petites ou moyennes villes pas très
dynamiques, voire les zones rurales,
parce que les prix d’achat y sont modé-
rés et que les perspectives de rentabilité
sont, de fait, plus élevées qu’ailleurs.
Pour 150 000 euros, tous frais compris,
ils peuvent trouver un bien composé de
quatre ou cinq logements ou une
ancienne maison qu’ils pourront divi-
ser en plusieurs surfaces à louer à
l’unité. Le ticket d’entrée est relative-
ment faible.
Mais pour les spécialistes de l’inves-
tissement locatif, ce type d’opération
n’est pas recommandé. « Ces investis-
seurs ont une forte appétence pour le ren-
dement, qu’ils peuvent atteindre, mais en
même temps, ils vont prendre un risque
important qui n’a pas forcément été
mesuré au départ. Ces zones sont peu
dynamiques au niveau économique et,
par conséquent, le risque locatif est
important. Je les encourage à aller plutôt
chercher des immeubles patrimoniaux,
situés en centre-ville où, certes, le rende-
ment ne sera pas le même mais où les
perspectives de valorisation seront
meilleures », conseille Thierry Vignal.
Car, comme on le répète encore et
encore, le « bon investissement, c’est
celui qui est suffisamment rentable, qui
se loue bien et qui prend de la valeur ».
A l’opposé, les grandes villes chères
telles que Paris, Lyon ou Bordeaux ne
sont pas davantage recommandées,
car il sera impossible d’y atteindre un
rendement suffisant. Il est plutôt con-
seillé de viser les villes dont les prix de
l’immobilier progressent encore
comme Dijon, Le Havre, Marseille,
Nancy ou Poitiers, par exemple, qui se
caractérisent par un fort potentiel
locatif au regard de leurs infrastructu-
res (universités, écoles d’enseigne-
ment supérieur, hôpitaux, transports
en commun…) ou de leur activité
­économique.
l Immeuble 47
témoignage « Je touche
1 400 euros par mois
avec QUATRE logements
créés en divisant
une maison »
Jérôme F., 47 ans
P J’habite à Lille et j’ai investi en
début d’année, à Roubaix, dans une
petite maison que j’ai divisée en
quatre logements. J’avais hérité d’un
capital, placé sur un support
financier qui ne me rapportait que
1 ou 2 % par an. Je cherchais à faire
un investissement plus rentable.
Au départ, je visais le quartier autour
de l’Edhec, une grande école de
commerce, mais je ne trouvais rien
à moins de 3 000 euros le mètre
carré. J’ai fini par me rabattre sur
un quartier plus à l’écart, très
populaire, où j’ai trouvé une maison
de 125 mètres carrés pour
150 000 euros, soit 1 200 euros
le mètre carré. Je n’ai pas hésité
et j’ai payé comptant.
La toiture était en bon état, la
chaudière récente, l’intérieur plutôt
joli, avec un sol en carrés de ciment
anciens colorés et un escalier
d’origine en bois, et les fenêtres
étaient en double vitrage.
La configuration se prêtait bien
à la création de quatre logements.
J’ai engagé des travaux pour installer
des petites salles de bain et des
coins cuisine, pour un montant de
35 000 euros. J’ai meublé pour un
budget modeste en achetant tout sur
Leboncoin. Mon objectif était
d’atteindre 1 400 euros de revenus
par mois, pour une rentabilité brute
de 9 %. J’avoue que j’ai eu du mal
à trouver mes locataires et que je me
suis fait un peu peur, mais tout a fini
par se louer à ce prix à la rentrée.
L’investissement sera suffisamment
rentable, le risque locatif mesuré et les
perspectives de valorisation plutôt
b o n n e s . M a i s a t t e n t i o n l e t i c ke t
d’entrée n’est plus le même. Dans les
villes moyennes ou les grandes villes,
un immeuble de rapport se vend au
minimum 500 000 euros aujourd’hui.
« Le budget moyen se situe plutôt autour
de 600 000 euros, tout inclus : l’achat,
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
48 Investissement locatif
les travaux, le notaire et nos honoraires.
Ce prix correspond à un immeuble de
250 mètres carrés environ, divisé en
cinq à six logements, situé dans une
ville moyenne ou en périphérie d’une
grande ville. Le rendement brut sera de 6
à 7 % », détaille Manuel Ravier.
Pour déterminer si la ville ou le quar-
tier est intéressant, vous pouvez vous
repérer grâce aux données publiées par
des acteurs tels que Meilleurs­-
Agents, qui fournit des évalua-
tions très fiables sur le mon-
tant des prix de vente par
mètre carré et les loyers
par ville et par quartier et
compléter votre analyse par
u n e é t u d e a pp ro fo n d i e d u
niveau économique de la ville.
La valeur de l’immeuble de rapport
se fera en fonction de l’ensemble de ses
caractéristiques : l’emplacement, le
taux de rendement, le niveau d’entre-
tien et le classement au diagnostic éner-
gétique (DPE), mais également son état
locatif. « Ce dernier critère est essentiel,
précise Loïc Cantin, président de la
Fédération nationale des agents immo-
biliers. L’immeuble est-il loué ou pas ?
Une vacance répétée témoignera du fait
que le marché est peu porteur. S’il est
loué, il faut observer les loyers : sont-ils
éloignés de la réalité ? S’il n’est pas loué,
il faudra faire une projection. Si l’immeu-
ble est commercial ou d’habitation, l’esti-
mation de sa valeur sera différente. Un
immeuble occupé avec des baux anciens
et encadrés subira une décote impor-
tante. » Pour éviter les faux pas, n’hési-
tez pas à recourir à un professionnel.
3. Dénicher
le bien adéquat
— L’immeuble de rapport est une figure
à dimensions variables. Il peut s’agir
d’un immeuble entièrement d’habita-
tion, ou entièrement de bureaux ou
mixant surface commerciale en rez-de-
chaussée et habitations ou bureaux au-
dessus. Il peut être vide ou déjà loué, en
partie ou entièrement. Acheter libre
permettra de réaliser plus facilement
des travaux et les futurs logements
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
l Immeuble
pourront êt re
agencés de manière
à répondre au plus près
à la demande loc ative.
A l’inverse, acheter déjà loué per-
met de se constituer plus rapidement
une trésorerie, mais limite les possibili-
tés de valorisation de l’immeuble.
L’immeuble de rapport peut être
une ancienne maison ou un petit hôtel
particulier, acheté en tant que tel, jus-
qu’ici habité par une seule famille, que
vous décidez de transformer vous-
même. C’est le projet le plus ambitieux
de tous, qui exige des travaux impor-
tants et des compétences juridiques et
techniques solides. A l’opposé, il peut
s’agir d’un produit clés en main, pro-
posé par un intermédiaire qui vous
accompagne de A à Z, dans la mise en
place du financement, la réalisation des
travaux, dans le choix du régime fiscal
et même dans celui du mobilier.
Entre ces deux cas de figure, vous
pouvez trouver des immeubles à
­vendre déjà passés entre les mains d’un
marchand de biens qui a réhabilité le
gros œuvre, viabilisé les parties com-
munes et découpé le bâtiment. Les
futurs logements sont des surfaces
­brutes à aménager.
Mais quel que soit votre choix,
l’idéal est de miser sur les immeubles
composés de petites surfaces : des stu-
dios ou des deux-pièces afin d’optimi-
ser l’opération. Si le marché est deman-
deur, c’est une bonne idée de penser
aux commerces (sous réserve d’un
changement d’usage, parfois difficile à
obtenir) et aux locaux professionnels
en rez-de-chaussée, ces derniers étant
rarement attrayants pour l’habitation.
L’immeuble de rapport reste un type
Getty
de bien plutôt rare sur le marché et,
afin de mettre toutes les chances de
votre côté pour trouver le projet qui
vous ­convient, il faut ratisser large :
agences, chasseurs immobiliers,
­notaires, ­ventes aux enchères et spé-
cialistes de l’investissement locatif,
toujours bien positionnés dans la pros-
pection immobilière.
4. Contrôler
l’état technique
— Il y a de fortes chances qu’il soit
nécessaire de réaliser des travaux,
notamment pour cause de perfor­-
mances énergétiques désastreuses.
L’avant age : vous aurez une plus
grande marge de négociation avec le
vendeur, surtout si des interventions
lourdes (façade, toiture, fenêtres et
portes…) sont à prévoir.
Mais la prudence s’impose tout de
même. « Le second œuvre n’est pas le
souci. En revanche, il faut absolument
passer en revue la structure de l’immeu-
ble : la toiture, les murs, les planchers…
car les travaux sur ces postes sont coû-
teux et peuvent vite transformer l’opéra-
tion en une vraie galère. Le recours à un
ingénieur de structure est indispensable.
Moyennant un coût d’intervention de
quelques centaines d’euros, il saura vous
dire ce qui ne va pas et à quoi vous
­attendre », recommande fermement
Bertrand de Raymond, président de la
société Capcime, spécialisée dans
l’investissement immobilier ancien.
L’audit énergétique, imposé depuis
le 1 e r avril 2023 aux immeubles en
monopropriété (les immeubles de rap-
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 Investissement locatif l Immeuble 49

port sont donc concernés) classés F ou
G au DPE, peut vous apporter une infor-
mation sur les travaux qui doivent per-
mettre d’améliorer le classement de
l’immeuble. Mais il ne vous renseignera
pas sur les planchers ou la
charpente.
Le montant des tra-
vaux à réaliser doit
être évalué avec préci-
sion. La ­banque peut vous financer,
souvent dans une enveloppe globale.
Pour les travaux qui auront pour but
d’améliorer le niveau énergétique de
l’immeuble, des aides substantielles
peuvent être obtenues auprès d’Action
Logement et de l’Anah.
Si votre projet se situe dans l’une des
234 communes du programme Action
Cœur de Ville et que vos travaux répon-
dent à certains critères (plutôt stricts),
vous pourrez obtenir d’Action Loge-
ment une subvention à hauteur de
1 000 euros TTC par mètre carré et des
prêts à taux réduits. En contrepartie,
75 % des logements doivent être loués
en respectant des plafonds de loyers et
de ressources pendant neuf ans. Cer-
tains investisseurs considèrent que les
conditions imposées sont trop contrai-
gnantes et choisissent de ne pas avoir
recours aux aides. La question mérite
tout de même d’être posée. La subven-
tion totale peut en effet atteindre 50 %.
Quant à l’Anah, elle peut égale-
ment participer au financement de
votre ­projet. Le montant de l’aide et
­les conditions d’octroi sont détermi-
nées au cas par cas. Adressez-vous
au guichet France Rénov’ (France­-
renov. gouv.fr ou 0808-800 -700)
qui vous orientera vers le service
­compétent.
5. Privilégier
le statut LMNP
— Plusieurs options fiscales sont envisa-
geables, plus ou moins performantes.
f Si louer à des loyers plafonnés vos
futurs logements ne vous fait pas peur,
vous avez deux possibilités. La pre-
mière : le dispositif Denormandie. Il
faut que votre immeuble se situe dans
l’une des 234 villes moyennes du pro-
gramme Action Cœur de Ville (carte
consultable à l’adresse : Agence­-
cohesion-territoires.gouv.fr/action-
coeur-de-ville-42).
Vous pourrez bénéficier d’une
réduction d’impôt sur le revenu égale à
12, 18 ou 21 % du prix de revient net du
bien (travaux compris), plafonné à
300 000 euros. Les conditions sont
contraignantes : les travaux doivent
représenter 25 % du coût total de l’opé-
ration et, pour une bonne part, amélio-
rer les performances énergétiques du
bien. Il faut ensuite s’engager à louer les
logements vides à des locataires dont
les loyers et les ressources sont plafon-
nés, pendant six, neuf ou douze ans. Ce
­d ispositif est peu retenu, car impo-
sant des contraintes trop lourdes.
Deuxième possibilité : le dispositif
Loc’Avantages, applicable partout. Il
permat une réduction d’impôt de 15 à
65 % des sommes perçues, selon le
niveau des loyers consentis (plus il est
faible, plus la réduction d’impôt est éle-
vée). Vous devrez louer le logement
vide, pour six ans au moins et à des loca-

ERV « L’immeuble de rapport s’adresse

NT
IE

à des investisseurs aguerris dotés

L’ I

de moyens financiers importants »

DE

RT

L’ E X P E
Masteos

Thierry Vignal, cofondateur de Masteos, spécialiste

de l’investissement locatif

« En pratique, un tel investissement n’est pas de tout
repos. Il s’adresse en réalité à des investisseurs expérimen-
tés, pourvus d’une situation financière confortable permet-
tant de faire face aux imprévus, car il comporte des risques
importants. Le premier, c’est de ne pas atteindre le rende-
ment visé, voire de se retrouver dans une situation de
vacance locative.
L’autre risque est de sous-estimer la charge de travail et
les contraintes juridiques. Car, en ­achetant un immeuble de
rapport, l’investisseur endosse un rôle qui est comparable à
celui d’un syndic d’immeuble : il se retrouve à devoir répar-
tir les charges d’eau, d’électricité des parties communes,
organiser l’entretien de l’immeuble, seul et, bien souvent,
sans expérience. Il est responsable juridique et financier de
la communauté de l’immeuble et doit toujours être au cou-
rant des contraintes administra­tives, notamment en termes
de sécurité.
Enfin, si des travaux importants doivent être engagés, non
seulement il devra gérer seul le chantier, mais il devra en assu-
mer entièrement la charge financière. Ce qui peut être un
gros problème s’il n’a pas pensé à une enveloppe budgétaire
pour travaux comme doit le faire le syndic professionnel.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

50 Investissement locatif
taires aux conditions de ressources pla-
fonnées. A vous de voir si l’avantage
accordé contrebalance suffisamment
les contraintes imposées.
Ces deux dispositifs sont possibles si
vous achetez par le biais d’une SCI dès
lors que celle-ci est soumise à l’impôt
sur le revenu et non sur les sociétés.
f S i vo u s n e vo u l e z p a s ê t re
­c ontraint par des loyers plafonnés,
deux autres possibilités s’offrent à
vous pour diminuer la note fiscale. La
première : profiter du mécanisme du
déficit foncier. Il vous faut adopter le
régime dit du réel et louer vos loge-
ments nus (sans meubles). Vous pour-
rez déduire de vos loyers vos charges et
notamment les travaux de réparation
et d’entretien engagés sur l’immeuble.
Lorsque ces charges sont supérieu-
res aux revenus (ce qui sera le cas avec
de gros travaux), vous obtiendrez un
déficit qui peut être déduit de votre
revenu global, vous permettant ainsi
de diminuer le montant de votre impôt
sur le revenu. Le plafond du déficit fon-
cier reportable a été augmenté, pour
les années 2023 à 2025, à 21 400 euros
(contre 10 700 euros) pour ceux qui jus-
tifient de travaux énergétiques faisant
passer le DPE du logement de E, F ou G
à A, B, C ou D.
Au bout de trois ans, si vous avez
épuisé votre déficit, vous pourrez pas-
ser au meublé. C’est la seconde possi-
bilité : adopter le statut du LMNP
(loueur en meublé non professionnel).
Proposer ses logements en meublé
représente un coût supplémentaire,
mais qui sera largement compensé
par l’avantage fiscal à la clé. C’est le
régime le plus performant, à condition
de choisir l’option du réel, adoptée par
90 % des investisseurs en immeuble de
rapport.
Grâce à la mécanique de la déducti-
bilité de vos charges et, surtout, de
l’amortissement du bien immobilier et
de son mobilier, vous pouvez échapper
« La location en meublé est l’option fiscale
la plus intéressante. Elle peut permettre
d’annuler l’impôt sur le revenu pendant
de nombreuses années »
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
l Immeuble
à l’impôt sur le revenu et aux prélève-
ments sociaux pendant de nombreuses
années. Il est en effet possible d’amortir
le bien immobilier sur une période
allant de vingt-cinq à quarante ans, les
travaux, de dix à vingt ans, et le mobi-
lier, sur une période de cinq à dix ans.
La part d’amortissement non utilisée
peut être reportée indéfiniment. Par
contre, la formule vous impose d’ache-
ter en direct.
f La SCI est la dernière option. La
classique, soumise à l’IR (impôt sur le
revenu), n’apporte rien d’un point de
vue fiscal. En revanche, si elle est sou-
mise à l’IS (impôt sur les sociétés), c’est
différent. Des bénéfices perçus (les
loyers), il est possible de déduire les
frais d’acquisition de l’immeuble, un
amortissement au taux de 2 % par
année pendant toute la durée de déten-
tion de l’immeuble et les travaux
de construction, reconstruction et
agrandissement.
Jusqu’à 42 500 euros de bénéfices
imposables, le taux d’imposition est de
de 15 % (au-delà, il est de 25 %). Si les
associés de la SCI soumise à l’IS se ver-
sent des dividendes, ceux-ci seront
­fiscalisés au prélèvement forfaitaire
unique de 30 %.
La SCI à l’IS est la solution privilégiée
par les investisseurs chefs d’entreprise
ou par ceux qui entament une démar-
che de constitution d’un patrimoine
immobilier : elle permet de réinvestir
les bénéfices dans d’autres biens en
réduisant l’impact fiscal de ce dévelop-
pement. Par contre, la SCI à l’IS pré-
sente un inconvénient en c as de
revente : la plus-value immobilière est
déter­minée par la différence entre le
prix de revente et le prix d’acquisition,
déduction faite des amortissements
réalisés (la plus-value est donc beau-
coup plus importante), sans pouvoir
bénéficier d’une exonération pour
durée de détention. L’imposition se fait
au taux de 15 % ou 25 % (voir plus haut).
Getty
6. Anticiper
la revente
— La revente de l’immeuble de rapport,
même si elle n’est pas à l’ordre du jour,
est à envisager. Elle peut se faire « en
bloc » ou par lots séparés. Cette der-
nière formule sera la plus intéressante.
Vendre au détail rapporte plus que ven-
dre en gros et ce sera également plus
facile de trouver un acheteur.
Mais cette option est complexe à
mettre en œuvre. L’immeuble doit être
mis en copropriété — ce statut est obli-
gatoire à partir du moment où il y a au
moins deux lots appartenant à des pro-
priétaires différents —, il faut procéder
à un diagnostic technique global et pro-
poser la vente aux locataires en place
puisque la loi leur accorde un droit de
préemption dans cette circonstance.
Autant de formalités qui n’ont pas à
être réalisées en cas de vente en bloc.
Le calcul de la plus-value imposable
sera lui aussi plus compliqué. Com-
ment en effet, déterminer le prix
d’acquisition du lot vendu alors qu’il a
été acheté dans un ensemble, sans
ventilation de prix entre les différentes
surfaces ?
Pour vous décider, faites-vous assis-
ter de votre notaire, tout en sachant
que l’administration fiscale se réserve
le droit de remettre en cause la valeur
déclarée si elle considère qu’elle est
manifestement majorée pour réduire le
montant de la plus-value imposable. ^
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 Immobilier l Immeuble 51

Près de 9 % de rendement brut Surface totale :

Exemple d’un immeuble de rapport au Havre, 246 m2, 5 appartements
près de l’université. Opération réalisée récemment
par Investissement-locatif.com

INVESTISSEMENT SOUS LES COMBLES RENDEMENT

^ Prix d’acquisition ^ Rentabilité brute(1)
T2, 50 m2
520 000 € (22 m2 10,39 %
soit 2 122,45 €/m2 Loi Carrez)
500 €
^ Rendement brut(2)
^ Frais de notaire 8,94 %
43 680 €
^ Plans 3e ÉTAGE ^ TRI(3)
41,8 %
2 500 €
^ Enrichissement/an
^ Travaux rénovation (amortissement)
30 000 € T3 650 € 27 747 €
49 m2
^ Mobilier
^ Cash-flow/année 1
8 000 € (avec 6 mois de travaux)
^ Honoraires 29 280 €
50 751 € 2e ÉTAGE (1) Revenus locatifs annuels/
^ Coût total du projet prix d’acquisition + frais de notaire × 100
654 931 € (2) Revenus locatifs annuels/
T3 coût global × 100
48 m2 1 380 €
(3) (Loyers annuels - taxe foncière -
Frais de conciergerie déduits
FINANCEMENT intérêts d’emprunt)/apport × 100

Apport pour l’emprunt

^
MONTAGE
100 000 € 1er ÉTAGE
^ Emprunt JURIDIQUE ET FISCAL
555 000 € sur 20 ans
^ Acquisition à travers une
T3 SCI soumise à l’IS
^ Taux d’emprunt
48 m2 650 €
3,8 % (TAEG) Taux d’imposition
^
^ Mensualités : des bénéfices :
3 376 € 15 % jusqu’à 42 500 €
^ Revenus locatifs REZ-DE-CHAUSSÉE 25 % au-delà
4 880 €/mois ^ Bénéfices imposables :
soit 58 560 €/an 0 € pendant 10 ans
T5 grâce à la déductibilité des
^ Taxe foncière/an 79 m2 1 700 €
4 000 € charges et de l’amortissement
Source : Investissement-locatif.com

Colocation
^ Montant annuel
^ Charges copro
des honoraires
0€ de l’expert-comptable :
^ Coût du crédit Type Location Location Loyer mensuel entre 1 500 €
12 762 € d’intérêts/an d’appartement meublée courte durée charges comprises et 2 500 €/an

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

52 Immobilier l Crédit
budget
Le PTZ 2024 :
intéressant, mais pas
pour tout le monde…
Face au blocage du marché immobilier, l’exécutif
a remodelé en urgence le prêt à taux zéro. Son
accessibilité est élargie mais laisse toutefois
beaucoup de candidats à la propriété de côté.
Explications.
en quê te : silvia simao
C
’est dans un contexte morose pour la pierre (voir
Mieux Vivre Votre Argent no 495, p. 38) que le gou-
vernement a décidé de mettre sur la table une
resucée du PTZ (prêt à taux zéro). Elle entrera en
vigueur au 1er janvier prochain et devrait se pro-
longer jusqu’en 2027. Pour rappel, le dispositif
devait s’éteindre fin 2023. Objectif affiché par
Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances :
« faire face à l’effondrement du crédit immobilier ». Symptôme
de la mauvaise santé du marché immobilier, la production de
crédits est, en effet, en berne. Selon les derniers chiffres de la
Banque de France, le volume a atteint son plus bas niveau
depuis 2016 : 9,2 milliards d’euros en septembre, contre
9,9 milliards à l’époque.
Dans ce contexte, le prêt à taux zéro (PTZ) était tombé aux
oubliettes. Selon le courtier Cafpi, il ne finançait plus que 5 %
des transactions en 2022 et le volume de production avait
Les nouveaux seuils de revenus pour être éligible au PTZ 2024
Tranches Zone A Zone B1
1 < ou = 25 000 € (+ 14 %) < ou = 21 500 € (+ 10 %)
2 < ou = 31 000 € (+ 24 %) < ou = 26 000 € (+ 21 %)
3 < ou = 37 000 € (=) < ou = 30 000 € (=)
4 < ou = 49 000 € (+ 32 %) < ou = 34 500 € (+ 28 %)
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
chuté de 17 % entre 2021 et 2022. Pour autant, le coût pour les
finances publiques est lourd : 1,2 milliard d’euros en 2022. Les
aménagements du dispositif visent donc aussi à permettre à
l’Etat de réaliser des économies importantes. 40 000 PTZ
annuels sont attendus par Bercy avec la nouvelle formule, soit
une baisse de 37 % par rapport aux 63 600 PTZ octroyés
en 2022 (en 2017, 123 500 PTZ avaient été distribués).
Quelles sont les nouvelles modalités?
— Lancé en 1995, le prêt à taux zéro est une aide à l’acquisition
immobilière destinée aux primo-accédants sous conditions
de ressources. La nouvelle mouture apporte deux gros chan-
gements. D’abord, la révision des plafonds d’éligibilité, qui
sont nettement réévalués. Selon les zones et la composition
du foyer, la revalorisation va de 15 à 30 %.
Sans surprise, la plus grande augmentation concerne la
zone A, là où il y a un fort enjeu d’accès au logement. Pour un
célibataire résidant en région parisienne, par exemple, le pla-
fond passe de 37 000 à 49 000 euros et pour un couple, de
51 800 à 68 600 euros (voir tableau ci-dessous). Résultat : des
Zone B2 Zone C Quotité du PTZ
< ou = 18 000 € (+ 9 %) < ou = 15 000 € (+7 %) 50 %
< ou = 22 500 € (+ 25 %) < ou = 19 500 € (+ 30 %) 40 %
< ou = 27 000 € (=) < ou = 24 000 € (=) 40 %
< ou = 31 500 € (+ 33 %) < ou = 28 500 € (+ 38 %) 20 %
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 Immobilier l Crédit 53

notre exemple, un couple non éligible le devient (voir tableau

ci-dessous). Selon le gouvernement, 6 millions de foyers fis-
caux supplémentaires sont concernés par le PTZ 2024.

Qui gagne, qui perd ?

— Incontestablement, vous ferez partie des gagnants si vous
optez pour le neuf en zone tendue, et d’autant plus si vous
avez des ressources modestes. Jusqu’à présent le PTZ vous
permettait de financer 40 % du coût de l’acquisition. A comp-
ter du 1er janvier 2024, cette quotité est portée à 50 %. Il sera
donc possible, sur une opération de 200 000 euros, d’obtenir
un emprunt à taux nul de 100 000 euros, contre 80 000 euros
auparavant. De quoi réduire l’apport personnel et/ou sélec-
tionner des biens plus grands ou mieux situés.
Vous êtes gagnant également si le bien convoité se situe
dans une zone qui a été reclassée. Dans notre exemple, dans
des villes de la zone C comme Landernau ou Uzès, jusqu’à pré-
sent un couple avec deux enfants et 50 000 euros de revenus
n’avait pas le droit au PTZ car il était au-dessus du plafond et la
zone n’était pas éligible pour un achat en Vefa (vente en l’état
futur d’achèvement). Avec la version 2024 du PTZ, et le classe-
ment en zone B1 de ces communes, il pourra obtenir
80 000 euros à 0 %, avec un différé de cinq ans pour le rem-
Getty

boursement (voir tableau). Selon Vousfinancer, pour un achat

ménages jusqu’ici exclus financièrement (ceux de la « classe
moyenne ») se retrouvent à pouvoir bénéficier du PTZ. Pour
autant, il faut nuancer cette bonne nouvelle. En fait, les pla-
fonds n’avaient pas été révisés depuis 2016. Il s’agit donc plus
d’une nécessaire majoration au regard de l’inflation que d’une
réelle volonté politique de rendre le dispositif plus inclusif.
Ensuite, l’extension géographique du PTZ est notable. Le
gouvernement a procédé au reclassement de 154 communes
en les faisant passer en zone tendue. « Cette modification du
zonage va les rendre éligibles au prêt à taux zéro, ou, si elles
l’étaient déjà, à un montant supérieur ou avec un différé plus
important. C’est une mesure positive qui va permettre de pren-
dre en compte les hausses des prix récentes », souligne
­Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.
C’est le cas notamment dans les stations de ski où les prix
ont flambé ces cinq dernières années. A Villard-de-Lans, par
exemple, la hausse est de 47,6 % sur la période. Avec le nou-
veau PTZ, la commune passe de la zone C à la zone A et, dans
de 200 000 euros, en combinant le PTZ avec un prêt complé-
mentaire de 120 000 euros, le couple économisera 40 % sur
les intérêts, soit 77 500 euros d’intérêts payés au total contre
133 160 euros sans le PTZ.
A contrario, vous vous retrouvez dans le camp des per-
dants si vous souhaitez financer la construction d’une mai-
son. Au nom de la lutte contre l’artificialisation des sols, ce
type de projet est exclu du dispositif, contrairement à
l’ancien PTZ. Attention aussi, le reclassement des zones peut
cacher de mauvaises surprises : ainsi, certaines villes qui
étaient situées en zone B2 et C (zones détendues) et qui pas-
sent en zone B1 ou A (zones tendues) ne seront plus éligibles
pour l’achat d’une maison ancienne avec travaux. En effet,
seul l’ancien en zone détendue est finançable avec le PTZ
2024. « Que ce soit dans l’ancien ou le neuf, la maison est pro-
gressivement exclue du dispositif, ce qui semble en contradic-
tion avec les envies profondes des Français pour qui la maison
individuelle reste un idéal de vie », avance Julie Bachet, direc-
trice générale de Vousfinancer.

le changement de zonage modifie l’éligibilité

Exemple pour un couple gagnant 50 000 euros de revenus et souhaitant acheter un appartement neuf en Vefa de 200 000 euros.
Villes
Auxerre, Béziers, Brest, Dunkerque
Lacanau, Landernau, Uzès
Annecy, Bordeaux, La Rochelle
Les Deux Alpes, Samoens, Villard-de-Lans
Andernos-les-Bains, Arès, Villers-sur-mer
Source : Vousfinancer.
Zone après
Zone actuelle PTZ 2023 PTZ 2024
reclassement
B2 40 000 €, 5 ans de différé sur 20 ans B1 80 000 €, 5 ans de différé sur 20 ans
C Non éligible B1 80 000 €, 5 ans de différé sur 20 ans
B1 80 000 €, 5 ans de différé sur 20 ans A 80 000 €, 10 ans de différé sur 20 ans
C Non éligible A 80 000 €, 10 ans de différé sur 20 ans
B2 40 000 €, 5 ans de différé sur 20 ans A 80 000 €, 10 ans de différé sur 20 ans

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

54 Immobilier l Crédit

Quand l’accès au nouveau PTZ permet de débloquer un financement

Un couple avec deux enfants, 4 500 euros mensuels à deux, souhaite acheter un apparte-
4 500 €/
ment neuf en Vefa de 296 375 euros, près de Lyon.
mois

Ancien PTZ Nouveau PTZ

Le couple n’est pas éligible au PTZ. Il emprunte 295 000 € Le couple devient éligible au PTZ à 20 % : le montant du prêt
à 4,20 % sur 25 ans est de 20 000 euros sur 25 ans avec un différé de 15 ans
Mensualité 1 593 euros Mensualité 1 503 euros
Reste à vivre 2 907 euros Reste à vivre 2 996 euros
Taux d'endettement 35,40 % Taux d'endettement 33,40 %
Verdict dossier refusé par la banque Verdict dossier accepté par la banque

Un couple avec deux enfants, gagnant 2 000 euros/mois à deux, souhaite acheter
un appartement neuf en Vefa à 169 500 euros dans les Yvelines. Ils ont droit à un PTZ
2 000 €/
mois
de 83 000 euros sur 25 ans avec un différé de 15 ans.

ANCIEN PTZ NOUVEAU PTZ

894 € (prêt total de 166 051 € sur 25 ans Mensualité 613 €
Mensualité
à 4,20 % (1) lissé avec le PTZ) Reste à vivre 1 369 €
Reste à vivre 1 088 € Taux d’endettement 30,65 %
Taux d’endettement 44,70 % Verdict dossier accepté
Verdict dossier refusé (1) Hors assurance. Simulations : Cafpi.

Plus globalement, on peut s’interroger sur les contradic-
tions sous-tendues par ce nouveau PTZ. La construction des
maisons individuelles est pénalisée mais pas celle des loge-
ments collectifs, alors qu’il y a, dans les deux cas, artificialisa-
tion du foncier ; le neuf est favorisé au détriment de la rénova-
tion de l’existant, alors même que le gouvernement veut
accélérer sur la transition écologique.
Surtout, les prix du neuf restent un vrai frein (en moyenne
de 15 à 20 % de plus que l’ancien), en dépit des « soldes » en
cours sur certains programmes (voir page suivante). Même
avec une revalorisation, le PTZ seul ne suffira pas à resolvabili-
ser la plupart des accédants à la propriété. Il faut rappeler
qu’en un an, les taux d’intérêt sont passés de 2,05 à 4,37 % sur
vingt ans, faisant perdre jusqu’à 25 % de pouvoir d’achat aux
ménages (chiffres Meilleurtaux).
Quels compléments ?
— Le PTZ peut être optimisé par des financements complé-
mentaires. Certaines banques ont d’ores et déjà communiqué
sur des « PTZ boostés », à l’instar de Crédit Agricole — premier
financeur des acquisitions immobilières des particuliers avec
un habitat sur trois financé — et de Banque Populaire. Le pre-
mier propose un complément jusqu’à 20 000 euros, sur une
durée maximale de vingt ans et sans frais de dossier ; la
seconde réserve le coup de pouce aux moins de 35 ans avec
des modalités un peu plus favorables (jusqu’à 25 000 euros
sur vingt-cinq ans, sans frais de dossier également).
Autre piste cumulable : les prêts aidés locaux. Leurs condi-
tions sont souvent calquées sur celles du PTZ national (être
primo-accédant et justifier d’un certain niveau de ressour-
ces), avec parfois des exigences propres (à Toulouse, par
exemple, il faut souscrire à l’assurance groupe de la ville). Les
montants dépendent des communes. A Bordeaux, le Passe-
port Premier Logement octroie 10 000 euros sur quatorze
ans à un célibataire, 20 000 euros à un foyer de quatre per-
sonnes ; le Pass Accession toulousain accorde 6 000 euros
pour une acquisition dans l’ancien et 10 000 euros pour un
achat dans le neuf. Attention, ils ne sont souvent distribués
que chichement (trois banques pour le Passeport bordelais
par exemple : CIC Sud-Ouest, Crédit Agricole Aquitaine et
Crédit Mutuel Sud-Ouest). ^

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496


C’est le moment
d’investir dans
l’immobilier neuf !
Confrontés à des méventes historiques sur leurs programmes,
les promoteurs consentent d’importants rabais en cette fin d’année,
parfois supérieurs à 10 %. Une opportunité pour les investisseurs,
alors que le dispositif Pinel, même raboté, offre encore une importante
carotte fiscale. Voici comment en profiter.
en quê te : aymeric val
Getty
U
ne « crise historique », un
« séisme », un « cataclysme
aux proportions dantes-
ques », un marché « quasi-
m e n t à l’a r rê t » . . . L e s
­professionnels de l’immo-
bilier n’ont pas de mots
assez forts pour qualifier la période
actuelle, aux allures de fin du monde
pour la construction neuve.
Dans son observatoire de septem-
bre, la Fédération des promoteurs
immobiliers (FPI) a fait état d’une chute
de 30,8 % des ventes de la filière au
­premier semestre 2023 par rapport à
la même période de l’an dernier,
à 46 448 logements. Soit très nettement
en-dessous de la moyenne histo­rique
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
des ventes, qui se situe au-delà de
70 000 unités. Ce sont les réservations
des ­particuliers qui souffrent le plus
(– 37,4 %), plombées par la chute de
moitié des ventes aux investisseurs.
Ce passage à vide pour l’investisse-
ment locatif dans le neuf s’explique par
plusieurs facteurs. Le premier d’entre
eux tient au renchérissement du coût
des emprunts et surtout au durcisse-
ment des conditions d’octroi, ce qui
comprime la demande. « Depuis le
début de l’année, les banques ont fermé le
robinet du crédit pour les achats dans le
neuf : plus d’une réservation sur deux a
capoté à cause d’un refus de prêt », souli-
gne Franck Vignaud, directeur du
Laboratoire de l’Immobilier.
Immobilier 55
Il est vrai que les délais entre la réser-
vation et l’acte notarié peuvent être
longs : « Ils s’échelonnent souvent entre
six et neuf mois (contre trois à quatre
mois dans l’ancien en moyenne), une
durée au cours de laquelle les taux peu-
vent avoir grimpé sensiblement, remet-
tant en cause le plan de financement »,
explique Ludovic Huzieux, cofonda-
teur d’Artémis courtage.
Deuxième explication du trou d’air
pour l’investissement dans le neuf : les
conséquences de la hausse des taux sur
les rendements des produits d’épargne,
qui détournent les particuliers de la
pierre. « Depuis un an, les cartes ont été
complètement rebattues pour les épar-
gnants, constate Nicolas Billet, direc-
teur immobilier à l’Union Financière de
France (UFF). Le résidentiel est désor-
mais concurrencé par d’autres place-
ments, les obligations notamment, qui
offrent une rémunération identique voire
supérieure . »
Ces arbitrages sont cependant provi-
soires : « Cela n’a pas de sens de juger la
rentabilité à l’instant T, juge Mylène
Chartrou, directrice générale de Stel-
lium Immobilier, filiale de Finzzle
Groupe. L ‘immobilier est un placement
de long terme avec des taux de finance-
ment ajustables et des loyers évolutifs. »
Dernière ligne droite pour le Pinel
— Enfin, le pas de côté des investisseurs
ne peut se comprendre sans mention-
ner le coup de cisaille du gouvernement
sur l’avantage fiscal institué par la loi
Pinel. Par exemple, pour une durée de
location de douze ans, la réduction
d’impôt a été ramenée de 21 à 17,5 % du
prix d’acquisition en 2023. Et à 14 % en
2024, dernière année pour profiter du
dispositif (voir tableau page suivante).
Seul moyen de profiter des taux
pleins qui prévalaient jusqu’en 2022 :
investir en « Pinel plus ». Mais les pro-
grammes éligibles, plutôt rares au
demeurant, doivent remplir un certain
nombre de critères en termes de qua-
lité d’usage et d’efficacité thermique.
En particulier, les logements acquis
en 2023 devront se conformer aux nor-
mes de construction de la RE 2020 qui
entreront en vigueur en 2025, tandis
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
56 Immobilier l Neuf
que les logements achetés en 2024
devront aussi atteindre la classe A du
diagnostic de performance énergéti-
que (DPE). Côté confort, les exigences
portent sur la présence d’un espace
extérieur et d’une surface minimale
habitable. Un deux-pièces devra dispo-
ser de 45 mètres carrés par exemple.
Des biens de qualité et évolutifs
Pourquoi investir dans le neuf
aujourd’hui ? Les conseillers en ges-
tion de patrimoine que nous avons
interrogés avancent des raisons à la
fois structurelles et conjoncturelles.
Dans la première catégorie, ils mettent
en avant les atouts distinctifs du neuf
par rapport à l’ancien. « Les logements
sortis de terre bénéficient d’une optimi-
sation de leur surface, de leur perfor-
mance énergétique et de leurs charges,
plus contenues que dans le parc exis-
tant, lance Stéphane Debair, directeur
général de Selexium. A l’inverse, il
existe des coûts masqués dans l’ancien,
liés à l’entretien, à la surconsommation
énergétique de ces biens et aux travaux
de rénovation à prévoir. Sans oublier les
frais de notaire à l’acquisition, plus éle-
vés [7 à 8 % en moyenne dans l’ancien,
contre 2 à 3 % dans le neuf, NDLR]. »
De son côté, Pierre Fequant, direc-
teur des comptes stratégiques chez
Valorissimo, évoque la modularité des
appartements achetés sur plan, dont la
configuration peut être retravaillée en
amont et en aval de la construction.
« Cela été poussé à son paroxysme par
Bouygues Immobilier, avec le concept de
lofts configurables Loji, à travers lequel
les logements proposés sont de véritables
plateaux aménageables selon les besoins
des acquéreurs, apportant une vraie
valeur d’usage. » Enfin, il faut rappeler
que les prix du neuf sont, malgré
Getty
« La période des bonnes
affaires devrait
se refermer à la fin du
premier semestre 2024 »
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
leur envolée des dernières années, motionnelles exceptionnelles que les
encore en retard par rapport à ceux de promoteurs accordent en ce moment
l’ancien sur une longue période (voir aux acquéreurs.
infographie page suivante). Celles-ci différent selon les opéra-
Du côté des facteurs conjoncturels teurs et le type de programme, tant en
censés inciter les investisseurs à revenir nature qu’en montant. Mais elles sont
sur le neuf, on évoquera les offres pro- souvent substantielles. « En tenant
taux de réduction d’impôt dispositif pinel (1)
Pinel avant 2023 / Pinel Plus Pinel 2023 Pinel 2024
Location 6 ans 12 % 10,50 % 9%
Location 9 ans 17 % 15 % 12 %
Location 12 ans 21 % 17,50 % 14 %
(1) En pourcentage du prix d’acquisition, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros et d’un prix au mètre carré de 5 500 euros.
Des crédits spécifiques
Pour financer un investissement en
vente en l’état futur d’achève-
ment (Vefa), il est nécessaire de
contracter un prêt adapté, per-
mettant le déblocage progressif
des fonds, au fur et à mesure des
appels du promoteur.
P En pratique, un tel crédit bénéfi-
cie potentiellement d’une durée
longue. Le Haut Conseil de stabilité
financière (HCSF) autorise les
banques à prêter jusqu’à vingt-sept
ans pour l’acquisition d’un loge-
ment dans le neuf (ou la construc-
tion d’une maison individuelle),
contre vingt-cinq ans pour l’achat
d’un bien déjà existant. Ces deux
années supplémentaires permet-
tent à l’investisseur de financer la
période qui s’étale de la signature
jusqu’à la livraison, correspondant
souvent aux travaux.
Pendant cette période, aucun
remboursement de capital n’est
demandé. Deux options sont
possibles : le différé total ou le
différé partiel. Dans le premier cas,
l’emprunteur ne rembourse rien sur
les deux premières années du prêt.
Dans le deuxième cas, seuls les
intérêts, dits intercalaires, sont
payés à la banque. La première
option est la plus intéressante,
puisqu’elle maximalise le taux de
rendement de l’opération en
repoussant la sortie de cash.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496

compte des frais de notaire, très souvent
offerts, des remises allant jusqu’à 4 000
ou 5 000 euros par pièce, et d’avantages
divers comme des packs investisseurs
( frais de gestion et garantie loyers
offerts), la remise grimpe dans certains
cas à 15 % voire 20 % du prix d’acquisi-
tion », révèle Stéphane van Huffel,
directeur général de Netinvestissement
et de Leemo. C’est un pis-aller pour les
promoteurs, qui autrement doivent
­vendre en bloc à la Caisse des dépôts avec
un prix raboté de 20 % ou plus. »
Toutes sortes de rabais
— Ses ­confrères évoquent, pour leur
part, des remises de l’ordre de 5 à 10 %
en moyenne, ce qui permet de réaliser
de très belles affaires : « C’est la ­première
fois que je vois des remises de cette
ampleur chez les promoteurs. Ils rivali-
sent d’ingéniosité pour attirer les investis-
seurs », note David Durussel, ­conseiller
en gestion de patrimoine, membre de la
plate-forme Neofa.
Cogedim, par exemple, propose en
ce moment d’alléger les mensualités de
prêt en remboursant à l’acquéreur jus-
qu’à 600 euros par mois pendant
­quatre ans, et, pour l’investissement
locatif, d’abonder l’apport personnel
jusqu’à 8 000 euros. Certains promo-
teurs offrent la cuisine équipée, quand
d’autres accordent gracieusement la
personnalisation du plan. « En ce
moment, tout est bon à prendre », com-
mente Stéphane van Huffel.
A travers ces rabais, les acteurs de la
filière cherchent généralement à dés-
tocker en milieu ou en fin d’opération,
alors que garder ces appartements dans
leurs étagères pèse un coût important
compte tenu de conditions de finance-
ment à 6 % ou plus. Plus rares, des
­remises peuvent aussi apparaître dès le
début de la commercialisation : le pro-
moteur cherche par ce biais à atteindre
le seuil de précommercialisation — il est
au minimum de 50 % du programme en
ce moment — qui lui permet d’obtenir le
financement bancaire et la garantie
financière d’achèvement (GFA), obliga-
toire pour lancer les travaux.
Attention, les promotions consen-
ties sont limitées dans le temps et ne
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
UN RETARD À COMBLER POUR LES PRIX DU NEUF
Indice du prix des logements
Glissement annuel en %, base 100 au T1 2000
300
250
200
150
100
T1 2000
devraient pas durer éternellement,
d’autant qu’un plateau semble se dessi-
ner sur les taux d’intérêt et que la réduc-
tion drastique des autorisations admi-
nistratives, couplée au gel de projets,
devrait conduire à un asséchement de
l’offre. « La fenêtre de tir est assez res-
treinte : elle va sans doute se refermer
d’ici à la fin du premier semestre 2024 »,
pronostique Stéphane Debair.
A noter que si ces soldes sont propo-
sées un peu partout, elles sont moins
nombreuses dans les grandes villes ou
les communes très tendues telles
Annecy ou Arcachon, par exemple, car
la demande y reste importante. « Même
si les remises sont minimes ou inexis­-
tantes, les promoteurs sont parfois dis-
posés à faire des concessions », souligne
Stéphane van Huffel. Et de ­conseiller :
« il ne faut pas se priver de négocier ou de
passer par des intermédiaires qui,
comme nous, sont en prise directe avec le
marché et les promoteurs. »
La sélectivité reste de mise
— Si la période est particulièrement
favorable pour réaliser un investisse-
ment dans le neuf, quelles communes
sont à privilégier ? Malheureusement,
il n’existe pas de réponse unique à
cette question, seulement quelques
recommandations à garder en tête.
On ne le répétera jamais assez, un
bon investissement immobilier sup-
pose un bon emplacement, dans une
commune et un quartier où la tension
locative est élevée, l’environnement
immédiat agréable, les commerces et
Immobilier l Neuf 57
Logements anciens Logements neufs
282
252
T1 2023
services indispensables (écoles, centres
de santé) facilement accessibles, les
transports développés. Pour espérer
une plus-value à la revente, miser sur un
secteur où les projets urbanistiques
vont apporter de la valeur constitue un
bon choix. Autre possibilité : investir
dans une belle adresse, mais cela se fera
au détriment de la rentabilité.
Notre sélection de programmes
neufs, que vous découvrirez en pages
suivantes, joue la pluralité. Elle a été
réalisée en partie avec l’aide de ­Mas-
low.immo, plate-forme spécialisée sur
l’investissement locatif dans l’immobi-
lier neuf et l’ancien récent, ou encore
de Leemo, Selexium et Valorissimo.
Le choix de villes comme Bordeaux,
Strasbourg, Thonon-les-Bains ou Tou-
louse ne doit rien au hasard, puisqu’il
s’agit de communes nouvellement
promues en zone A du Pinel. Cette
décision entraîne un relèvement du
plafond de loyer (passant de
10,93 euros à 13,56 euros par mètre
carré et par mois), un levier pour aug-
menter considérablement la rentabi-
lité d’une opération Pinel.
Autre parti pris de cette sélection :
le choix de villes proches de la Suisse
comme Saint-Louis et Thonon, qui
assurent un vivier de locataires poten-
tiels à hauts revenus (travailleurs
transfrontaliers), ou encore de com-
munes bénéficiant de projets structu-
rants comme La Riche ou Orléans. De
qu o i s at i s f a i re tou s l e s goû t s ou
­presque. Les programmes présentés
intègrent, pour certains, de belles
­promotions. ^
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
58 Immobilier l Neuf

1 9

Essentiel
Orléans Notre avis
En bord de Loire et proche des
NEXITY
commerces et transports (tramway à
4e trimestre 2024 200 mètres de la résidence). Le futur
campus de la Madeleine, qui ouvrira
de 170 000 ses portes en 2025, permet de cibler
à 451 000 € les étudiants, à travers une petite
surface ou en colocation. Peu de
risques de vacance locative. Remise
jusqu’à 10 000 € et cuisine offerte.
7 Rieux
Boulogne-Billancourt Notre avis
ACCUEIL IMMOBILIER
Ce programme prestigieux, au centre
de cette commune huppée de l’ouest
1er trimestre 2025 parisien, près de la rue Jean Jaurès, est
à envisager pour un investissement
de 520 000 patrimonial, alors que les prix au
à 2 029 000 € mètres carrés se situent en moyenne à
10 500 euros, largement inférieurs
à ceux qui prévalaient avant la
crise de l’immobilier.

Boulogne-
2 Billancourt
9
8
Orléans 1
Les Dryades La Riche 2
Châtenay-
La Riche (Tours) Malabry
Notre avis
URBAIN DES BOIS/
ICADE PROMOTION
4e trimestre 2025
A la lisière du centre-ville de Tours et
du jardin botanique, ce programme se
situe dans la commune de La Riche,
9 PROGRAMMES
COUP DE CŒUR
considérée comme un quartier de la
3 Bordeaux
de 244 000 cité tourangelle, avec un esprit village
et un dynamisme porté par les
à 595 000 € nombreux projets de la municipalité
(tramway, forêt urbaine, etc.). Une Toulouse 4
construction soignée, pour moitié en
bois, aux standards de la RE2020.

3 4

Les Lofts
du Lac Horizon
Bordeaux Toulouse

BOUYGUES IMMOBILIER Notre avis URBIS RÉALISATION Notre avis

Dans l’écoquartier Ginko, à 100 m. du
3e trimestre 2025 lac et relativement proche du centre de
de 227 900 Bordeaux, accessible en tram en
15 minutes, cette résidence bénéficie
à 463 320 € de prix doux, compris entre 4 500 et
5 000 euros par mètre carré, et
de frais de notaires offerts.
Première résidence éligible au
1er trimestre 2025 dispositif Pinel plus dans la ville rose,
de 244 000 ce programme offre un emplacement
idéal, dans le quartier Guillaumet à
à 595 000 € une station de métro de la gare SNCF
et à trois du Capitole. Un bon
investissement patrimonial, qui a peu
de chances de se dévaloriser.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Immobilier l Neuf 59

8 7

Pavillon Viva
Garnier Starlette
Châtenay-Malabry Notre avis Notre avis
Strasbourg
Des remises importantes consenties Baisse des prix pour ce programme,
LP PROMOTION pour ce programme francilien, à KAUFMAN & BRAUN avec des remises jusqu’à 12 000
taille humaine (deux étages euros. Au cœur du quartier verdoyant
4e trimestre 2025 seulement), localisé dans un secteur 4e trimestre 2025 des Deux Rives, entre le centre-ville
de 339 900 résidentiel proche du centre-ville de de l’Eurométropole et le Rhin, à côté
Chatenay-Malabry, connue de 163 000 de la future école hôtelière Vatel,
à 526 900 € notamment pour ses espaces verts à 443 000 € cette résidence est desservie par
dont le grand Parc Vallée aux loups. la ligne D du RER.
La ligne 10 de tramway se situe
à deux cents mètres.

6
Strasbourg 7

Saint-Louis 6 L’Archipel
Saint-Louis
5 Ville BOUYGUES IMMOBILIER
Notre avis
Thonon- A la croisée de trois frontières, entre
Promoteur 4e trimestre 2026 la France, l’Allemagne et la Suisse
les-Bains (la ville de Bâle est toute proche),
Livraison de 150 000 la commune de Saint-Louis offre
un terreau particulièrement favorable
à 715 000 € pour la location aux travailleurs
Fourchette de prix
frontaliers. Elle est située en
zone B1.

Les Pavillons
d’Adèle
Thonon-les-Bains
Notre avis
BOUYGUES IMMOBILIER Face au Lac Léman, cette résidence à
4e trimestre 2025 taille humaine (29 logements
uniquement) propose un environne-
de 235 000 ment calme, dans une ville
dynamique et offrant un magnifique
à 559 000 € écrin, face au Lac Léman. Idéal pour
cibler les travailleurs frontaliers qui se
rendent en Suisse.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

60 Immobilier

Résidences services,
un produit de rente
à la fiscalité attractive
Investir dans une résidence gérée permet de bénéficier de revenus taux et la concurrence des livrets boos-
sécurisés sur le long terme. Grâce au statut LMNP, les loyers perçus tés, des produits structurés et autres pla-
cements obligataires », confirme Pierre
ne subissent aucune taxation ou presque. De quoi l’envisager Fequant, directeur comptes stratégi-
dans le cadre d’une stratégie patrimoniale diversifiée, même ques chez Valorissimo.
La raison principale de ce regain
si des précautions sont à prendre pour éviter les déconvenues. d’intérêt ? Un tel investissement corres-
en quê te : Aymeric Val pond davantage aux nouvelles envelop-
pes budgétaires des Français, si bien
qu’un particulier primo-investisseur
aux revenus intermédiaires peut plus

D
ans l’univers des place-
ments, les réputations se
font et se défont en un clin
d’œil. Ainsi en est-il pour
les résidences gérées à des-
tination des étudiants,
seniors ou touristes, dont
la cote auprès des Français connaît
régulièrement des hauts et des bas, en
fonction de la conjoncture ou des ten-
dances sociétales. L’appétence des
investisseurs pour ces produits avait
ainsi sensiblement diminué pendant le
Covid-19, alors que certains exploitants
en difficulté avaient suspendu le paie-
ment des loyers aux bailleurs particu-
liers, y compris des très gros groupes.
Mais cette crise de confiance appar-
tient au passé.
Désormais, les résidences services
sont plébiscitées par les conseillers en
gestion de patrimoine et leurs clients.
« Les programmes neufs trouvent facile-
ment preneur, malgré la remontée des
facilement financer cette acquisition à
crédit, voire au comptant s’il dispose
d’un bas de laine important.
« Pour les lots les plus abordables,
par exemple un petit studio dans
une ville moyenne, il faut compter envi-
ron 80 000 euros, rapporte Pierre­-
Emmanuel Jus, directeur délégué de la
plate-forme d’investissement immobi-
lier Maslow.immo. L’effort d’épargne,
correspondant à ce que l’investisseur
doit réellement sortir (remboursement

Notre sélection de programmes de résidences services

Type de
Programme Ville Exploitant Livraison Budget (à partir de) Notre avis
résidence
Villeneuve- Etudiante/ Travaux en cours pour ce programme très important de 495 logements, dont 380 dans une résidence étudiante.
Olympium Sergic T2 2024 83 800 € HT
d'Asq coliving Nombreuses écoles et université à proximité, dans une agglomération lilloise en déficit de logements étudiants.
Dans une résidence touristique haut de gamme (4 étoiles), avec accès direct sur le port de cette station normande
Le Phare Le Tréport Tourisme Goélia T1 2025 85 000 € HT
pittoresque, ce programme cumule les atouts, dont un rendement "triple net" de 3,7 %.
Villeneuve- Ce programme comporte 195 appartements allant du studio de 17 mètres carrés au grand T1. Il favorisera le bien-
Babylone Etudiante Uxco T3 2024 87 000 € HT
d'Asq être des résidents grâce à ses espaces communs (cuisine, laverie, fitness, sauna, terrain de jeux, bar, etc.)
Cette résidence se situe au nord-est de la ville, dans un quartier en plein renouvellement, bien desservi (tramway)
Unice Nice Etudiante Nexity Studéa T3 2025 114 340 € TTC
et proche des structures de loisirs et des commerces.
Les Jardins de la Les Girandières Rentabilité exceptionnelle de 4,25 % HT proposée jusqu'à la fin de l'année. A quelques pas des bords de la Moine
Cholet Seniors T2 2024 122 000 € HT
Moine (Réside Etudes) et à dix minutes à pied du centre-ville.
Dans une station balnéaire réputée des Landes, à 500 mètres de la plage. Un rendement de 3,70 % net
Bleu Canopée Mimizan Tourisme Odalys T2 2025 139 019 € HT
de charges et de taxe foncière. Fait positif, le bail s'étale sur onze ans ferme.
Face au pôle hospitalier Lyon Est, localisée sur l'emplacement d’une ancienne caserne de gendarmerie,
Les Pralines Bron Seniors Domitys T4 2025 165 000 € HT
ce programme s'insère dans un nouveaux quartier intégrant plusieurs résidences services.
Polyclinique Clermont- Les Jardins Dans l'hypercentre, près de la place de Jaude et de tous ses commerces, cette résidence desservie par le tramway
Seniors T4 2025 187 540 € TTC
de l'Hôtel-Dieu Ferrand d'Arcadie prendra place dans un bâtiment historique.
Non Cet Ehpad sera géré par Emera, un groupe familial à l'historique irréprochable. Emplacement idéal, au cœur
Les Héliades Cabourg Ehpad Emera 190 742 € TTC
communiqué de la station balnéaire de Cabourg, avec des prix au mètre carré comparables à ceux de l'ancien.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Immobilier l Résidences services 61

L’EXPLOITANT, CLÉ DE VOÛTE DE L’INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCES SERVICES

achète géré par loué à divers occupants :
UN APPARTEMENT UN EXPLOITANT ÉTUDIANTS, SENIORS, TOURISTES

INVESTISSEUR

Loyers payés

Source : Consultim
À L’EXPLOITANT
puis reversés AU PROPRIÉTAIRE (bail commercial) (bail meublé)

du prêt moins les revenus nets), ne repré-
sente ainsi que 200 ou 300 euros chaque
mois. C’est à la portée d’un grand
­nombre de Français. »
Très accessible, la résidence services
se pose donc en alternative à l’immobi-
lier locatif classique, et plus particuliè-
rement aux produits de défiscalisation
de type Pinel, qui nécessitent pour la
plupart une enveloppe d’investisse-
ment comprise entre 200 000 et
300 000 euros (voir p. 55).
Le régime favorable du LMNP
— Au-delà de cet effet d’aubaine, la rési-
dence services tire aussi profit d’atouts
plus structurels. « On peut en énumérer
au moins cinq : le confort de gestion,
­puisque le soin de louer est laissé à un
professionnel ; le caractère éthique de
l’investissement, qui répond à de réels
besoins sociétaux, en particulier quand
l’achat concerne une résidence seniors ou
étudiante ; le faible budget ; la visibilité
offerte par un bail commercial d’au
moins neuf ans ; enfin, l’optimisation de
l’imposition des revenus », avance David
Durussel, conseiller en gestion de patri-
moine, membre du réseau Neofa.
Sur ce dernier point, rappelons
l’intérêt fiscal de l’investissement dans
une résidence gérée avec services. Les
loyers perçus étant issus de la location
meublée, le propriétaire bailleur béné-
ficie du statut particulièrement avanta-
geux de loueur en meublé non profes-
sionnel (LMNP). L’intégralité des char-
ges d’exploitation est déductible des
loyers et les biens mobiliers et immobi-
liers font l’objet d’un amortissement
comptable annuel. « La combinaison de
ces deux facteurs permet une non-fiscali-
sation des revenus de l’opération pen-
dant au moins deux décennies », rap-
porte ­Stéphane van Huffel, directeur
général de Leemo.
Cerise sur le gâteau, l’investissement
dans une résidence services permet, en
vertu de l’article 261 D du Code général
des impôts, de récupérer la TVA de
20 % à la livraison du logement. Pour
bénéficier de cet avantage, il faut que la
résidence propose aux moins trois

ERV mercial qui lie l’investisseur à l’exploitant rajoute une

NT couche de complexité qu’il convient de bien appréhen-
IE

der. C’est la raison pour laquelle, à l’UFF, nous ne recom-

L’ I

mandons ce placement qu’à des personnes qui sont déjà

aguerries.
DE

RT

L’ E X P E Quelles sont les précautions à prendre ?

UFF

Nicolas Billet, directeur immobilier à l’UFF Avant toute chose, il faut sélectionner avec soin le ges-
tionnaire sur lequel on mise, puisque c’est avec lui que

« Le modèle de la l’investisseur est lié contractuellement pendant une durée

longue, généralement de neuf ans. C’est aussi avec lui

résidence étudiante qu’intervient la renégociation du bail à l’échéance, laquelle

se traduit parfois par une révision à la baisse des loyers. Il

est éprouvé » est conseillé de vérifier la santé financière de l’exploitant et

A qui s’adresse l’investissement en résidence services ?
Ce produit concerne surtout des particuliers en quête
d’une rente sécurisée, défiscalisée et sans tracas de ges-
tion, qui souhaitent aussi donner du sens à leur épargne,
en faisant œuvre utile pour la société. Attention cepen-
dant, ce placement est moins facile à appréhender que
l’investissement locatif classique. La raison ? Le bail com-
l’historique des résidences. Même certains opérateurs his-
toriques ne sont pas exempts de tout reproche.
Quelle thématique privilégier ?
Nous apprécions particulièrement les résidences étu-
diantes, dans la mesure où leur modèle économique est
éprouvé, avec aucune vacance locative, un ticket
d’entrée faible et une demande largement supérieure à
l’offre dans la plupart des villes.^

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

62 Immobilier l Résidences services
s­ ervices parahôteliers parmi les quatre
suivants : petit déjeuner ; nettoyage
régulier des locaux ; fourniture de linge
de maison ou réception de la clientèle.
Attention, pour éviter une requalifica-
tion fâcheuse qui conduirait à une resti-
tution de cette TVA, il est impératif de se
conformer à ces dispositions pendant
au moins vingt ans.
Quel type de résidences faut-il privi-
légier ? Il n’existe pas de réponse uni­-
voque. « Toutes les catégories sont
attractives, à condition que l’emplace-
ment et l’exploitant soient de qualité et
que le bail offre de sérieuses garanties à
l’investisseur : durée du bail commercial,
durée ferme ou non, répartition des
­charges, qualité du locataire...», argu-
mente Alexandre Teitgen, directeur de
l’offre immobilière chez Consultim
Groupe. Son confrère Stéphane Debair,
directeur général de Selexium, recom-
mande de son côté d’éviter les Ehpad,
Six opérateurs au banc d’essai
Les Belles années
un opérateur qui monte
P Malgré son historique relativement
limité – la création de la société date
de 2010 –, cet exploitant lyonnais, qui
s’appuie sur la force du groupe Valority, a
largement fait ses preuves auprès de ses
locataires et des investisseurs, avec de
bons retours et avis. L’activité est dédiée
exclusivement aux résidences étudiantes,
avec plus de 7 600 logements gérés
partout en France dans quelque 55 éta-
blissements. L’intégralité des logements
ou presque est loué, ce qui conforte la
stratégie d’implantation des résidences
dans les villes dynamiques et dans des
secteurs à proximité des campus des
grandes écoles, des transports en
commun et des commerces. Les projets
de développement de nouvelles
résidences ne manquent pas, à l’image
du programme Le Scope à Loos, dans
l’agglomération lilloise. De quoi offrir des
opportunités aux investisseurs.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
sauf exception : « Situés généralement en
périphérie des villes, ces établissements
n’ont aucune valeur immobilière, souli-
gne-t-il. Les investisseurs sont à la merci
de l’opérateur, qui peut du jour au lende-
main transférer ses autorisations admi-
nistratives d’exploitation dans un autre
immeuble. »
Un produit qui protège de l’inflation
— Tous les experts interrogés s’accor-
dent sur un point : bien qu’un peu
moins rentable, l’achat d’un studio en
résidence étudiante constitue l’option
la plus sûre, au regard de la forte crise
du logement pour cette population
dans la plupart des villes abritant gran-
des écoles ou universités. « Quand l’éta-
blissement est bien situé, proche des
transports, des écoles et des centres, le
risque de vacance locative est quasi nul »,
assure Stéphane Debair. Quid de la ren-
Domitys
loyers garantis tout
au long du bail
P Filiale du groupe d’assurance AG22
La Mondiale, Domitys est le pionnier et
champion des résidences pour seniors,
un marché qui est né au début du siècle
en France, avant de se développer
rapidement, en raison du vieillissement
de la population et des nouvelles attentes
des seniors. Inventeur du concept de
« domicile augmenté », le groupe propose
des résidences mixant appartements
privés et espaces partagés (entre 800 et
1 000 mètres carrés d’espaces communs
par résidence, entre accueil, restaurant,
piscine…), au service d’une bonne qualité
de vie des résidents. Côté investisseurs,
Domitys se vante d’un taux de satisfaction
de 95 % des propriétaires bailleurs qui lui
ont fait confiance. A noter : que le bien
soit loué ou non, cet exploitant s’engage
à verser un loyer mensuel pendant toute
la durée du bail, qui est de onze ans.
tabilité ? Net de ­charges, de fiscalité et
de taxes locales, un investissement
dans une résidence services neuve pro-
cure une rémunération comprise entre
3,50 et 4,20 %, selon la cherté du fon-
cier et le type d’établissement, sachant
que ceux dédiés aux étudiants et aux
seniors sont moins rémunérateurs que
les résidences de tourisme et les Ehpad.
Mais la tendance est à une légère
remontée et à une ­convergence. « La
rentabilité affichée des nouveaux pro-
grammes se situe de plus en plus autour
de 4 %, pour s’adapter à l’évolution des
taux d’inflation et d’emprunt », indique
Alexandre Teitgen.
La résidence services est un produit
qui protège les investisseurs de l’infla-
tion, grâce à l’indexation des loyers.
« Cependant, la plupart des baux signés
par les exploitants avec les bailleurs par-
ticuliers limitent souvent cette revalori-
sation annuelle des loyers (2 % générale-
DomusVi
une image à redorer
P Troisième gestionnaire privé d’Ehpad-
dans l’Hexagone derrière Orpea et
Clariane (ex-Korian), cet exploitant
a souffert comme ses confrères de la
parution du livre Les Fossoyeurs, par qui
le scandale Orpea est arrivé. Résultat : le
développement de l’opérateur est quasi-
ment à l’arrêt en France sur son cœur de
métier. Heureusement pour lui, il déploie
aussi ses ailes sur les résidences services
seniors avec sa marque, Les Templitudes,
en location nue ou meublée, du studio
au trois-pièces, ainsi qu’en pavillon avec
le concept de village intergénérationnel
développé à Belley (Ain). La réputation
de DomusVi auprès des investisseurs
reste perfectible, alors que plusieurs
centaines de copropriétaires avaient
attaqué le groupe il y a trois ans pour des
pratiques commerciales agressives, après
qui’il avait unilatéralement diminué les
loyers et réclamé des remboursements.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496

ment) », souligne Paul-Victor Duquaire,
conseiller en gestion de patrimoine au
cabinet Silveris (réseau Neofa).
Ce genre de clause illustre l’une des
nombreuses subtilités des contrats pro-
posés aux investisseurs. Mais il y en a
beaucoup d’autres, dont la durée, qui
est généralement de neuf ans. « Atten-
tion , certains baux n’ont pas une
échéance ferme, ils sont dénonçables
tous les trois ans, ce qui fait peser une
épée de Damoclès sur le propriétaire
bailleur », met en garde Paul-Victor
Duquaire.
Un marché secondaire dynamique
— Bon à savoir : le renouvellement du
bail à l’échéance constitue toujours un
moment-clé. « Il se traduit par une négo-
ciation avec le gestionnaire qui peut
­conduire à une révision du loyer, souvent
à la baisse », pointe Stéphane van Huffel.
Les Jardins d’Arcadie
des emplacements premium
P Dans le giron du promoteur Bouygues
Immobilier et du groupe Acapace, cet
exploitant de résidences services
destinées aux seniors autonomes et
semi-autonomes compte 60 résidences à
ce jour, hébergeant plus de 5 000 person-
nes. Les emplacements sont choisis avec
soin, en cœur de ville ou sur des sites
d’exception comme le monastère des
Visitandines à Nantes, l’Hôtel des Postes
à Strasbourg ou le Collège de l’Adoration
à Rennes. Sécurité et liberté sont les
maîtres mots des Jardins d’Arcadie, avec
une grande variété de services proposés
pour contribuer à la qualité de vie des
seniors hébergés. La gamme de prix est
assez large selon la résidence et le type
d’appartement (du studio au T3, avec des
surfaces de 25 à 60 mètres carrés), mais
le ticket d’entrée se situe à 90 000 euros.
Quant à la rentabilité indicative affichée,
elle est de 3,70 % net de charges.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Immobilier l Résidences services
Contrairement à une idée reçue, le
marché de la résidence services est
liquide. Il est toujours possible de reven-
dre un lot à un autre particulier à travers
une plate-forme spécialisée comme
LB2S, filiale de Consultim Groupe, lea-
der en la matière. « Nous réalisons 1 200
transactions par an sur le marché secon-
daire, détaille Alexandre Teitgen. Notre
valeur ajoutée est de pouvoir estimer les
biens au plus juste, en fonction de leur
nature, des caractéristiques de la rési-
dence et du bail, de l’exploitant, ce qui
demande une grande expertise. »
Avis aux intéressés : il est possible d’y
réaliser de très belles affaires à l’achat, à
l’image de ce studio de 18 mètres carrés
en résidence étudiante, proposé à
122 000 euros dans le 19e arrondisse-
ment de Paris, soit 6 800 euros par
mètre carré environ, qui est régi par un
bail avec reconduction tacite, permet-
tant de le récupérer en dénonçant le
Nexity Studéa
des services ciblés pour
les étudiants
P Gros acteur du marché de la résidence
étudiante avec services, cette filiale du
groupe Nexity exploite plus de 120 rési-
dences meublées, équipées et connec-
tées en France et en Suisse, dans plus
de 50 villes. Nexity Studéa est très bien
implanté dans les grandes aggloméra-
tions de l’Hexagone, en particulier en
région parisienne, à Lille, Lyon, Marseille
et Montpellier. Cet opérateur se veut
autant un hébergeur qu’un facilitateur de
vie, avec des services inclus ou à la carte
en fonction des résidences, comme
la cafétéria/salle d’étude, la salle de
sports, l’accueil, le ménage, l’Internet
haut débit, la laverie, le local deux-
roues… De nouveaux programmes sont
lancés à la commercialisation régulière-
ment, à l’image du projet Unice à Nice,
qui propose 157 studios, dont nous
détaillons les caractéristiques en p. 60.
63
contrat avec un préavis de six mois. Ou
ce T1 de 21 mètres carrés situé aux
Ménuires, station de ski familiale du
domaine des Trois Vallées, mis en vente
à 60 000 euros, avec une rentabilité
brute de 7,30 %.
Pour vous aider à investir sereine-
ment dans un programme neuf attrac-
tif, vous trouverez une sélection de pro-
jets actuellement commercialisés (voir
p. 60). Nous avons sélectionné avec soin
les exploitants, dont certains sont pas-
sés au crible (voir ci-dessous).
Comme le ­confirme Nicolas Billet,
directeur immobilier à l’UFF (voir
interview p. 61), le choix du gestion-
naire, en fonction de ses réalisations
précédentes, de son bilan comptable et
de sa capacité à bien anticiper les reve-
nus locatifs et les charges, revêt une
importance tout aussi capitale que
l’emplacement de la résidence ou le
prix de vente.^
Réside Etudes
un savoir-faire complet
P A travers son large portefeuille de
marques, tant sur les résidences étudian-
tes (Les Estudines, Stud’City) que les
résidences pour seniors (Les Girandières,
Palazzo) et le tourisme/affaires (Séjours &
Affaires Apparthotel, Relais Spa, Resid-
home Apparthotel), cet exploitant se
pose en véritable généraliste de la rési-
dence avec services. Son offre compte
plus de 250 résidences en France et près
de 35 000 logements. Le groupe intègre
aussi des structures dédiées à la promo-
tion et à l’investissement, pour accompa-
gner de bout en bout les particuliers-
bailleurs. Si comme la plupart de ses
confrères, Réside Etudes a eu quelques
déboires pendant le Covid-19, son histori-
que de réalisations s’avère très rassurant.
Ses résidences constituent des valeurs
sûres pour un placement à revenus
sécurisés. Le groupe a accompagné
jusqu’ici près de 20 000 investisseurs.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
64 banque

banque
PEL : ne vous
faites pas
avoir !
Le plan d’épargne logement recèle bien des embûches
pour ses détenteurs. La faute à la complexité
du produit, mais aussi au manque d’information
et de conseil des banques qui, parfois, n’en maîtrisent
pas les règles. Zoom sur quatre points à surveiller.
en quê tE : silvia simao

L
a succession de ma mère n’est toujours pas réglée. Elle
détenait un PEL à la banque, qui vient de le clôturer.
Or, le service succession nous avait assuré qu’il pou-
vait être transféré au nom de mon père » ; « A l’ouver-
ture de mon contrat, on ne m’a pas averti qu’une
impossibilité de verser 540 euros annuels pendant
dix ans pour cause de dépassement du plafond impli-
querait une clôture automatique cinq ans plus tard » ; « Mon
banquier me refuse le prêt immobilier lié à mon PEL car le taux
d’intérêt dépasse le taux d’usure, est-ce normal ? »… Les cour-
riers de nos lecteurs et les témoignages sur les forums mon-
trent bien que la relation des épargnants possédant un PEL
avec leur banque est loin d’être un long fleuve tranquille.
Les sources d’incompréhension et de réclamation sont
nombreuses. A commencer par celles liées aux abus de quel-
ques établissements, comme La Banque Postale, qui impo-
sait l’ouverture d’un compte-chèques postal pour alimenter
certains PEL. A défaut, ils étaient résiliés d’office. L’affaire
avait été portée en justice en 2021 par l’UFC-Que Choisir et
avait débouché finalement sur un accord.
Evidemment, les principaux plans visés sont les vieux PEL
« surrémunérés » (voir interview p. 68). Leurs caractéristi-
ques sont notables : ils servent de bons rendements — de 2,50
à 4,75 % hors prime, soit de 3,50 à 7,50 % avec prime, selon
leur millésime — et certains continuent de produire des inté-
rêts ad vitam aeternam (ceux ouverts avant mars 2011). Une
« anomalie » selon François Villeroy de ­Galhau, gouverneur
de la Banque de France. Dans son rappor t de sep­-
tembre 2022, la Cour des comptes pointe, elle, le coût pour
l’Etat, puisque les plans ouverts jusqu’au 31 décembre 2017
sont exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à leur treizième
année. Selon la SGFGAS, organisme qui assure notamment le
suivi réglementaire et statistique de l’épargne logement, les
PEL antérieurs à 2011 constituent encore un quart du stock
total actuel (26 %) et 35 % des encours.
Pour autant, rappelle Alexandre Barbelane, avocat asso-
cié au cabinet BFB Avocats, « la majorité des problèmes ren-
contrés avec le PEL est le non-respect de la réglementation par
les épargnants parce qu’ils ont été mal ou pas informés et/ou
mal ou pas conseillés ». C’est particulièrement vrai en ce qui
concerne les versements spontanés, à la suite d’un héritage
par exemple, qui font atteindre ou dépasser le plafond sans
que la banque n’alerte sur les conséquences (voir témoignage
page suivante). Est-il dès lors possible de se retourner contre
cette dernière ? Malheureusement, ce n’est pas aussi simple.
« Le droit n’est pas là pour protéger les gens négligents ou idiots,

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 banque l PEL 65

Témoignage
« La responsabilité
de ma banque n’a pas été reconnue »
Jacky V., employé, Albi (81)
P J’ai ouvert un PEL Quadreto
à la Caisse d’Epargne en
février 2013. Ce PEL était
alimenté par le biais de
comptes à terme, souscrits
aussi dans la banque. Je devais
effectuer sept versements
semestriels, qui ont tous été
respectés. Au décès accidentel
de mes deux parents, et sur le
conseil oral de mon conseiller,
j’ai procédé à des versements
significatifs pour profiter, selon
ses dires, d’un taux intéressant
(2,50 % + prime d’Etat).
Mais le conseiller n’a pas
attiré mon attention sur
les conséquences de ces
versements, qui ont porté
mon PEL au plafond en 2017.
Ce dernier a été prolongé
durant cinq années, puis
le 15 janvier 2022, j’ai reçu
un courrier de la banque
m’avertissant que le plan serait
transformé le 15 février 2022
Getty
moment durant les cinq ans,
je n’avais été informé de la fin
prématurée prochaine de mon
PEL. Dans le délai du mois qui
me restait, j’ai demandé un
rendez-vous pour solliciter
l’instruction d’un prêt et ne pas
perdre la prime. La seule
réponse que j’ai obtenue
a été d’attendre deux à trois
mois pour que l’agence
se restructure (elle était
en travaux) !
J’ai demandé le transfert
dans une autre agence,
mais le temps qu’il se fasse,
l’attestation de droits n’était
plus valide. J’ai donc perdu
la possibilité d’emprunter
et la prime (828 euros).
Le médiateur de la banque,
que j’ai saisi, a donné raison
à l’établissement sur le fond
et n’a proposé à titre de
dédommagement que
100 euros. J’estime que c’est
insuffisant au regard des

en livret fiscalisé. A aucun manquements de ma banque.

prévient sans ambages Jacques Voche, avocat spécialisé au
barreau de Poitiers. Il revient à l’épargnant d’être actif dans la
conduite de ses affaires ». Autrement dit, il vous appartient de
lire les conditions générales du contrat.
« Avant toute opération, quelle qu’elle soit, je recommande
de toujours envoyer un e-mail à sa banque en requérant son
avis. Cela peut être : “j’envisage de faire un versement de x euros
sur mon PEL, est-ce possible ? Que me conseillez-vous ?” En cas
de pépin par la suite, il sera plus simple d’engager la responsa-
bilité de la banque sur la base d’un mauvais conseil ou d’une
non-réponse », explique Me Barbelane. Qui note : « en général,
il n’y a pas de mauvaise foi de la part des banques. Simplement,
trop de conseillers ne sont pas formés, ou alors formés vite et
superficiellement ».
Dès qu’un problème survient, mieux vaut ne pas attendre
et s’adresser d’abord à son conseiller ou au service réclama-
tion de la banque. Le recours au médiateur vient en second.
« Il ne faut pas hésiter à le faire, pointe Hélène Feron­-Poloni,
avocate associée au cabinet Lecoq-Vallon & Ferron-­Poloni.
La procédure est gratuite et, surtout, elle permet de suspendre
les délais de prescription le temps de la médiation (article 2238
du Code civil). La voie judiciaire ne doit s’envisager que lorsque
la responsabilité de la banque est clairement établie et que le
préjudice en vaut la peine. La justice est aléatoire ! » La
meilleure parade, comme souvent, reste la prévention. Ce
qui signifie être vigilant et mettre en place les bonnes actions.
1. Prolongation : calibrez vos
versements pour Être dans
les clous pendant dix ans
— Ce qui pose problème : vous atteignez le plafond préma-
turément, alors que votre plan pourrait continuer à capitali-
ser au moins quinze ans.
C’est le gros des réclamations concernant le PEL : la
­contestation de la clôture anticipée ou de la réduction de sa
durée de vie pour cause d’atteinte du plafond. Il faut rappe-
ler ici une règle stricte, quasiment la seule à garder en tête :
en ouvrant un PEL, le souscripteur s’engage à effectuer des

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

66 banque l PEL

versements annuels d’au moins 540 euros, dans la limite
actuelle de 61 200 euros (article R315-27 du Code de la cons-
truction et de l’habitation, CCH). Ce montant minimal de
540 euros est valable pour toute la durée de vie du PEL, qui
est de dix ans au maximum (article R315-28 du CCH ; voir info-
graphie ci-dessous). Le non-respect de cette obligation est un
motif de clôture par la banque (article R315-31).
Cette période de dix ans correspond à la phase active du
plan, celle de constitution de l’épargne, d’où l’obligation
d’un versement minimal annuel. Après ce terme, plus aucun
dépôt n’est possible, mais le plan continue de produire des
intérêts. On dit qu’il est échu. S’il a été ouvert à compter du
1er mars 2011, cette phase de capitalisation « dormante » dure
cinq ans, pendant lesquels le titulaire a la possibilité de
demander un prêt (article R315-24) ; s’il ne le fait pas, le PEL
est transformé en livret bancaire classique (article R315-39)
au bout des cinq ans. Pour les plans datant d’avant le
28 février 2011, aucune limite de temps n’est fixée, ce qui veut
dire qu’il y aura capitalisation (sans versements possibles)
jusqu’au décès du souscripteur.
Partant de là, nombre d’épargnants s’interrogent : pour-
quoi, étant au plafond (et donc ne le dépassant pas), leur PEL
voit sa durée de vie réduite ? Dès que le plafond est atteint,
l’obligation de versement de 540 euros devient de fait impos-
sible. Et contrairement à ce qui nous avait été expliqué,
demander simplement la prorogation ne suffit pas (voir
Mieux Vivre Votre Argent no 493, p. 97). Une fois au plafond,
le plan bascule en phase « dormante » pendant cinq ans (sauf
pour les PEL antérieurs à 2011). Il peut donc être échu à cinq
ans, six ans, sept ans, huit ans ou neuf ans en fonction de la
date d’atteinte du plafond.
Evidemment, dans un tel cas, il y a un manque à gagner lié
à l’impossibilité d’effectuer de nouveaux versements et à la
perte d’années de capitalisation. Exemple avec un PEL
ouvert en 2012 : sa durée de vie théorique est de quinze ans,
soit jusqu’en 2027. Si le plafond de 61 200 euros est atteint la
sixième année, soit en 2018, le détenteur perd quatre ans
d’épargne potentielle (de 2018 à 2022) et quatre ans de capi-
« Vous avez jusqu’au 30 novembre
pour demander une dispense
d’acompte sur les intérêts de l’année
suivante »
talisation dormante (de 2023 à 2027). Pour rappel, pour les
plans de cette génération-là, le rendement est de 2,5 % brut
(3,50 % avec prime).
Pour l’éviter, la solution — hors projet d’acquisition immo-
bilière et dans une visée de pure optimisation financière de
son plan — est de paramétrer ses versements de telle sorte
que le plafond ne soit atteint qu’au terme des dix ans, tout en
s’assurant la marge de 540 euros annuels. S’il est facile de
programmer des virements satisfaisant cette mise minimale
(par exemple, 45 euros tous les mois), il faut sortir sa calcu-
lette à partir du moment où l’on veut verser de gros montants
de façon ponctuelle. Reprenons notre exemple du PEL
ouvert en 2012. Si à l’issue des quatre ans, le plan atteint déjà
30 000 euros et que le titulaire souhaite le prolonger au
maximum, il ne doit pas effectuer des versements dépassant
27 960 euros (31 200 – (6 × 540)) avant les dix ans.
2. Fiscalité des intérêts :
réclamez la dispense
d’acompte sur l’IR
— Ce qui pose problème : vous êtes imposé d’office au PFU
au moment du versement des intérêts, alors que seuls les
prélèvements sociaux pourraient être dus.
Comme pour tout produit d’épargne, les gains d’un PEL
sont soumis à imposition. Les prélèvements sociaux sont dus
chaque année pour les PEL ouverts depuis mars 2011. Quant

COMMENT VOTRE PEL BASCULE EN MODE « ÉCHU »

PHASE D’ÉPARGNE PHASE DE CAPITALISATION PASSIVE

0
an
4 ans
5
ans
6
ans
7
ans
8ans
9
ans
10ans
15ans
Ouverture Durée PEL échu d’office à la date d’atteinte du plafond de 61 200 € avant le terme. PEL échu Clôture ou transforma-
minimale Le compteur des 5 ans s’enclenche pour les plans ouverts après 2011. naturellement tion en livret pour les
Exemple : un PEL échu à sa 6e année sera clos ou transformé en livret à sa 11e année au terme si respect PEL d’après 2011 ; pas
de l’obligation de date limite pour ceux
de versement des d’avant 2011
Un PEL est dit échu 540 € annuels
quand plus aucun versement
n’est possible.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 banque l PEL 67

à l’impôt sur le revenu (IR), les plans souscrits depuis le
1er janvier 2018 sont taxés dès la première année ; ceux anté-
rieurs sont exonérés jusqu’à la fin de la douzième année.
Dès le versement des intérêts, soit à la fin de l’année, la ban-
que ampute automatiquement de 30 % le montant total de
vos gains : si votre PEL a généré, par exemple, 300 euros
d’intérêts sur l’année écoulée, vous ne toucherez en réalité
que 210 euros. Ce taux de 30 %, dit PFU ou prélèvement forfai-
taire unique, se décompose en un acompte de 12,8 % sur
l’impôt sur le revenu et 17,2 % sur les prélèvements sociaux.
Ce que beaucoup d’épargnants ignorent, c’est qu’il est
possible de reporter le paiement des 12,8 % en demandant
une dispense à sa banque (directement à son conseiller ou en
ligne, en tapant « nom de la banque + dispense d’acompte »).
L’intérêt ? En réglant l’acompte, vous perdez l’occasion de
faire fructifier votre argent au maximum : au lieu d’aller à
l’Etat, la somme aurait continué à produire des intérêts sur
votre PEL. Si vous êtes non imposable, cela revient à payer au
fisc une somme que vous ne devez pas (même si elle vous
sera remboursée l’année suivante).
Une condition cependant : votre revenu fiscal de référence
(RFR), doit être inférieur à 25 000 euros si vous êtes céliba-
taire (ou divorcé ou veuf ) ou 50 000 euros si vous êtes marié
ou pacsé. Le RFR à prendre en compte est celui qui figure sur
le dernier avis d’imposition : par exemple, pour 2024, il s’agit
de l’avis d’impôt de 2023 sur les revenus de 2022. Par ailleurs,
vous devez vous manifester auprès de votre banque avant le
30 novembre de l’année qui précède le versement. Si vous ne
faites pas cette démarche avant cette date en 2023 pour les
intérêts que vous percevrez le 31 décembre 2024, ce sera trop
tard ! Gardez en tête l’échéance du 30 novembre 2024 pour
vos intérêts de 2025. Pour autant, si vous n’avez pas de PEL et
comptez en ouvrir un prochainement, vous pouvez deman-
der à bénéficier de la dispense dès l’ouverture. Vous en profi-
terez donc bien pour vos intérêts de 2024 (Bofip : BOI-RPPL-
RCM-30-20-10, article 80).
Au moment de la déclaration de revenus, l’année sui-
vante, vous devez déclarer au fisc les intérêts perçus l’année
précédente. Cela va permettre à l’administration de calculer
le montant de votre imposition définitive. Si vous avez
demandé la dispense d’acompte, vous aurez donc à payer le
forfait de 12,8 % sur vos gains. Mais vous pouvez aussi opter
pour une taxation au barème progressif de l’impôt sur le
revenu. Dans ce cas, vous devez cocher la case 2OP de votre
déclaration (2042), sachant que ce choix s’appliquera alors à
l’ensemble des revenus financiers de votre patrimoine.
Comment choisir ? Pour simplifier, si vous êtes dans les
deux premières tranches marginales d’imposition (TMI),
donc avec des revenus imposables inférieurs à 27 478 euros
(28 797 euros en 2024), mieux vaut prendre quasi systémati-
quement le barème progressif : votre TMI (de 0 à 11 %) sera
inférieure au forfait de 12,8 %. Autre avantage : vous pourrez
bénéficier de la déduction d’une fraction de la CSG, soit
6,8 %, de vos revenus imposables. Le fisc la calculera auto-
matiquement, le gain fiscal dépendant de votre TMI : 0,75 %
pour la tranche à 11 % (6,8 × 11), 2,04 % pour la tranche à 30 %,
2,79 % pour la tranche à 41 % et 3,06 % pour la tranche à 45 %.
3. Prime : financez des
travaux pour contourner
le taux d’usure
— Ce qui pose problème : votre prêt PEL est refusé au pré-
texte que le taux d’usure est dépassé alors que vous pourriez
toucher la prime afférente.
Pour les PEL datant d’avant 2002, la prime n’est pas subor-
donnée à l’obtention d’un prêt. Selon la SGFGAS, fin
juin 2023, près de 1,1 million de PEL sont dans ce cas de
figure, pour un montant total de primes à distribuer estimé à
1 151 millions d’euros. Pour les autres, il faut décrocher un cré-
dit, avec ou sans minimum de montant. Pour les PEL ouverts
à compter du 28 février 2011, le prêt doit être d’au moins
5 000 euros, la prime étant alors de 1 000 euros au maxi-

LES ÉCHÉANCES À CONNAÎTRE

M ois,
trimestre,
Avant

2
Entre

23 et
Entre

34 et
10 13
semestre ans ans ans ans ans ans ans

Périodicité des versements, Si clôture, perte Si clôture, perte Si clôture, prime minorée Imposition des intérêts Imposition des
au choix du souscripteur, avec un des droits à prêt et des droits à prêt et de moitié pour les PEL aux PS chaque année intérêts à l’IR
montant impératif minimal de la prime. Intérêts de la prime. Intérêts ouverts jusqu’en 2017 pour les PEL ouverts pour les PEL ouverts
respectivement 45 €, 135 € calculés au taux calculés au taux (suppression de la prime jusqu’au 28/02/2011 jusqu’au 31/12/2017
et 270 €. Versement initial du CEL en vigueur convenu au PEL depuis 2018). Bénéfice (moins de 10 ans, imposition (exonération
minimum : 225 €, annuel : des droits à prêt et uniquement au dénouement les 12 années
540 €. Plafond : 61 200 €(1) des intérêts du PEL) précédentes)
(1) Contrairement à d’autres produits réglementés comme le livret A, il s’agit uniquement des versements et non du montant inscrit au plan. PS : prélèvements sociaux. IR : impôt sur le revenu.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

68 banque l PEL
mum. Elle peut être majorée à 1 525 euros en cas de projet
« vert » (qui vise à améliorer la performance énergétique du
logement) pour les PEL ouverts jusqu’en janvier 2016 ; pour
ceux souscrits par la suite, la majoration est fonction des
charges de famille. Ces montants sont bruts. Une fois déduits
les prélèvements sociaux, il restera un peu plus de 800 euros
net. Une somme coquette que certaines banques ont du mal
à lâcher (c’est pourtant l’Etat qui est le payeur !).
Argument fréquemment invoqué ? Le dépassement du
taux d’usure. Rappelons que, quel que soit le type de crédit,
une banque ne peut prêter au-delà de ce taux et qu’elle
prend en compte le TAEG, qui inclut toutes les composantes
du prêt (taux d’intérêt, assurance, frais de dossier, garan-
ties…). Si le TAEG est supérieur au taux d’usure en vigueur
au moment de la remise de l’offre de prêt, le dossier est
refusé. Or, deux grilles de taux usuraires existent : une pour
les crédits immobiliers, l’autre pour les crédits à la consom-
mation (voir Repères, p. 104). La nuance est importante. En
effet, pour le mois de novembre 2023, pour un crédit immo-
bilier de moins de dix ans, le taux d’usure est de 4,31 %,
­contre 12,44 % pour un prêt conso d’un montant compris
entre 3 000 et 6 000 euros.
Quel taux s’applique pour un prêt PEL ? Comme le stipule
l’article L312-4 du Code de la consommation, les crédits des-
tinés au financement des « dépenses relatives à la réparation,
l’amélioration ou l’entretien d’un immeuble d’habitation ou à
ERV
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L’ E X P E
Philippe Crevel, président du Cercle de l’épargne
et économiste au cabinet Lorello Ecodata
« Le PEL est un produit en perte de vitesse »
« Longtemps, le PEL a été un produit d’appel pour les
banques, notamment vis-à-vis des jeunes clients. L’argu-
ment était de dire : “épargner pour financer votre future
acquisition immobilière”. Ce faisant, elles étaient double-
ment gagnantes (utilisation des dépôts et souscription de
crédits immobiliers).
Or, avec les taux négatifs de la dernière décennie, servir
du 4,5 % ou du 5 % et plus est devenu compliqué et coûteux.
En outre, sur un PEL, ce sont surtout de petits versements,
mensuels ou trimestriels, qui sont effectués par les clients,
générant beaucoup de lignes informatiques à traiter pour
les banques avec des surcoûts importants. Enfin, les
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
usage professionnel et d’habitation, lorsque le crédit n’est pas
garanti par une hypothèque, par une sûreté comparable sur
les biens immobiliers à usage d’habitation ou par un droit lié à
un bien immobilier à usage d’habitation » rentrent dans le
champ des crédits conso. Dès lors, pour ne pas risquer un
refus — et empocher la prime —, il suffit de financer des tra-
vaux avec son PEL et de ne pas prendre d’hypothèque (ou de
caution hypothécaire), sachant que pour un crédit conso de
faible montant, le plus souvent, les banques ne réclament
aucune garantie.
A noter : une simple promesse d’hypothèque ne permet
pas de fonder le caractère immobilier d’un prêt (cour
d’appel de Versailles, 14 avril 2022, no 21/06833). En l’espèce,
le contrat de prêt litigieux était une offre de prêt immobilier
d’un montant de 27 392 euros, destinée à financer des tra-
vaux d’amélioration dans la résidence principale. Dans les
conditions particulières figurait une clause indiquant que
l’emprunteur s’engageait « à faire le nécessaire à tout moment,
à la première demande de LCL, pour qu’un acte notarié soit
passé conférant à LCL l’hypothèque » dont les caractéristiques
étaient indiquées dans le contrat.
Les juges ont estimé que cette promesse ne pouvait être assi-
milée qu’à une simple obligation de faire et non à une réelle
hypothèque. En conséquence de quoi, le prêt relevait bien
des crédits conso régis par les articles L312-1 et suivants du
Code de la consommation.
philippe crevel
encours totaux (320 milliards d’euros) ne sont pas lourds.
On est loin du blockbuster de l’assurance-vie ! Résultat : le
PEL n’est plus intéressant en termes de rentabilité pour les
banques. D’où les clôtures parfois violentes qui ont pu se
produire ces dernières années. Aujourd’hui d’ailleurs, le
PEL est marginalisé dans l’offre bancaire.
C’est un produit d’une rare complexité qui mériterait une
réforme, notamment pour l’orienter davantage sur la transi-
tion énergétique. Mais le gouvernement a préféré créer le
nouveau plan d’épargne avenir climat (PEAC) et, dans les dis-
cussions actuelles sur la refonte du système d’aides au loge-
ment, le PEL est passé à la trappe. »
DÉCEMBRE 2023 - N° 496

4. SuccesSion: PEL
encore actif, demandez
vite le transfert
— Ce qui pose problème : au décès du titulaire, la banque
clôture le plan du défunt alors qu’en tant qu’héritier, vous
pourriez en devenir propriétaire.
Contrairement à d’autres enveloppes d’épargne régle-
mentée comme le livret A, un PEL n’est pas forcément clô-
turé d’office au décès de son souscripteur. Ce que nombre
d’épargnants ignorent est que son sort dépend notamment
de sa « maturité » : est-ce que le plan est encore en phase
d’épargne ou non (PEL échu) ?
S’il est échu, donc s’il a atteint dix ans ou s’il est au plafond
avant les dix ans (voir point 1), la transmission n’est pas possi-
ble : la banque doit le clôturer (arrêt de la Cour de ­cassation,
chambre commerciale, du 19 janvier 2016, no 14-12.806). Les
fonds (capital + intérêts) entreront alors dans l’actif successo-
ral et seront soumis aux droits de succession.
Si le PEL a moins de dix ans au décès et que les verse-
ments étaient toujours effectués, sa reprise est autorisée par
un des héritiers (ou l’héritier unique) et ce, même si ce der-
nier est lui-même titulaire d’un PEL. Il faut néanmoins res-
pecter deux conditions : que toutes les parties soient
d’accord (les autres héritiers, la banque détentrice du PEL
et, éventuellement la nouvelle banque réceptrice, celle de
l’héritier) et que le repreneur respecte « jusqu’à leur terme les
obligations souscrites par le défunt, sans en modifier les dispo-
sitions, en particulier celles qui concernent la durée du contrat
ou le montant des versements périodiques » (Journal officiel
Assemblée nationale, 19 juillet 1982, p. 3006, no 12341). Ce
n’est qu’une fois le règlement de la succession terminé, qu’il
pourra éventuellement modifier les versements puisqu’il
deviendra pleinement titulaire.
Si la banque clôture d’office le PEL d’un défunt, tout
dépend donc de la situation. Pour un PEL échu, elle suit la
règle, il n’y a pas de contestation possible. Sauf si un testa-
ment a été rédigé. Dans ce cas, le PEL peut être repris (JO du
24 juillet 1986, p. 9132, no 43) : « Le legs d’un plan d’épargne
logement ne peut être effectué qu’au profit d’un unique bénéfi-
ciaire. A titre exceptionnel, si le bénéficiaire est déjà titulaire
d’un plan, il pourra le conserver. »
Si le PEL était encore en phase d’épargne, la banque ne
peut le clôturer sans l’accord des ayants droit. Elle doit leur
adresser un courrier demandant ce qu’ils souhaitent faire
du plan. Il faut se manifester rapidement et signifier dans les
six mois suivant le décès la reprise à la banque. Attention
aussi à garder tous les justificatifs pour une éventuelle
­contestation du fisc (en cas de PEL en double). ^
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
banque l PEL 69
Vrai-faux
La résidence principale doit être située en France pour
pouvoir être financée par un PEL.
P Faux. Les PEL ouverts depuis 2011 ne peuvent servir
qu’à l’acquisition d’un logement à usage d’habitation
principale ainsi qu’à des travaux d’amélioration, de réparation,
d’extension ou d’économie d’énergie effectués dans la
résidence principale. Pour ceux d’avant 2011, le financement
est élargi notamment à l’achat de parts de SCPI spécialisées
dans le logement ou d’une résidence secondaire ainsi
qu’aux travaux sur ce type de bien.
En revanche, rien n’est indiqué dans les textes concernant
la nécessité d’une localisation en France. « On peut donc
logiquement considérer que l’achat à l’étranger doit être
accepté, avance l’avocat spécialisé Jacques Voche. Mieux vaut
néanmoins se limiter aux pays de l’Union européenne pour
éviter les risques de contestation par les banques. En clair, une
maison au Portugal, oui, un appartement au Paraguay, non ! »
Un couple dont chacun des époux détient un PEL
ne peut bénéficier que d’un prêt, avec un montant total
de 92 000 euros, pour acheter un bien en commun.
P Vrai. Le plafond de 92 000 euros, qui est le maximum qu’il
est possible d’obtenir avec un prêt PEL, s’entend pour une
même opération. Donc si un couple mobilise ses deux PEL,
les droits à prêt acquis seront cumulés et un taux moyen sera
calculé par la banque qui n’octroiera qu’un seul prêt.
Le seul moyen de contourner cette règle est d’acheter en
indivision : « dans le cas d’un logement acquis en indivision,
chaque indivisaire peut bénéficier d’un prêt. Le montant
du crédit accordé à chaque indivisaire ne peut excéder la part
du financement qui lui incombe », précise Me Jacques Voche.
Si l’achat se fait à 50/50, la banque mobilisera alors les deux
PEL et les deux prêts respectifs financeront 50 % du coût
d’acquisition.
Il faut utiliser la totalité de l’épargne accumulée
sur un PEL pour obtenir un prêt.
P Vrai et faux. Certaines banques peuvent avoir une
interprétation rigoriste de l’article L315-1 du Code de la
construction et de l’habitation : « Le régime de l’épargne-
logement a pour objet de permettre l’octroi de prêts aux
personnes physiques qui ont fait des dépôts à un compte
d’épargne logement et qui affectent cette épargne au
financement de logements destinés à l’habitation principale. »
Mais, rien dans la partie réglementaire du même code
(articles R315-7 à 15 et R315-34 à 38 qui portent sur les règles
des prêts) ne mentionne une telle exigence.
Un prêt PEL peut donc théoriquement financer 100 %
d’un projet lié au logement. Tout dépendra de la banque.
Nous avons sollicité notamment le Crédit Mutuel qui nous a
répondu : « Nous pouvons conseiller à un client de mobiliser
son épargne par exemple pour limiter son taux d’endettement.
Cette mobilisation peut s’avérer indispensable pour renforcer
la crédibilité du dossier de crédit pour une partie des clients,
mais il n’y a aucune obligation. »
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
70 placements

placements
Des applications pour
bien gérer ses finances
Piloter son budget, son épargne ou ses investissements avec
son téléphone mobile, c’est désormais possible.
Gadget ou outil indispensable ? Etat des lieux.
en quê te : audre y spy

L
’intelligence artificielle (IA)
Des agrégateurs 950 1/3 30 %
va-t-elle révolutionner notre
de compte fintech en France seulement déclarent utiliser déjà de
façon de gérer nos finances ?
toujours utiles sont rentables l’intelligence artificielle
Selon un sondage publié en — Parmi celles qui existent de longue
juin ­dernier par le compara- date, on retrouve les agrégateurs
teur en ligne HelloSafe, 62,6 % de comptes. Ces derniers ont
IRES
S BANCA
des Français se déclarent émergé au début des COMPTE
­c onfiants dans l’utilisation de cette années 2010 grâce à
innovation comme outil d’aide à une évolution de la

ECH NTECH INTEC

l’investissement. Les répondants y ré glement ation LIVRETS

FIN H FIN

TEC INTEC FINT

voient de sérieux atouts comme l’opti- européenne met-
CH
TE C

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INT

misation des performances (44,8 %), tant fin au mono-

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FIN H FIN H FIN H

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H F ECH F ECH F

NCE-VIE
l’accès à une information en temps réel pole bancaire. Les
ECH NTECH INTE
TEC INTEC FINTEC

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ASSURA
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(27,2 %), une analyse approfondie directives sur les
T
F

(19,3 %) ou encore une amélioration de services de paie-

INT

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la gestion des risques (17,3 %). ment, transposées F

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Le lancement, en fin d’année der- en France fin 2009,
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nière, de l’agent conversationnel Chat­- puis sa deuxième ver-

T

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H
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GPT laisse entrevoir une étendue de sion, en 2018, ont per-

INT

TE C
T
FIN

nouvelles fonctionnalités à venir, m i s à d e n o u ve au x

FIN

notamment en finance. Mais les fintech acteurs, non déten-

TEC

CH
TE C
FIN

(ou start-up financières innovantes) teurs d’une licence ban-

essaient déjà depuis plusieurs années
de révolutionner notre façon de gérer
notre budget, de mieux épargner ou
investir. Le panorama 2023 de France
Fintech et BPI France en recense près
de 950 dans l’Hexagone (voir infogra-
phie p. 72) dont une grande partie offre,
à travers des applications mobiles, des
solutions intéressantes, pour les épar-
gnants français.
caire, de fournir des ser­-
vices liés au paiement ou
encore d’accéder aux données
bancaires.
Les précurseurs, Bankin ou
encore Linxo, permettent encore
aujourd’hui, en rentrant les identi-
fiants et mots de passe de vos diffé-
rents établissements financiers, Source : France Fintech.
d’avoir une vision globale de vos

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496


comptes bancaires, de catégoriser vos
dépenses, de suivre votre budget...
Bref, ces applications ont pour objectif
de remplacer les fichiers Excel ou les
logiciels traditionnels de trésorerie
familiale (voir encadré page suivante).
Toujours gratuites dans leurs fonc-
tionnalités de base, elles ont ensuite
développé leur offre pour se transfor-
mer en coach budgétaire. Mais toutes
n’ont pas survécu : LaFinBox ou encore
Wishizz ont disparu.
D’autres applications plus simples
se sont lancées, avec le soutien notam-
ment de la Banque de France. Pilote
Budget ou Pilote Dépenses ont, par
exemple, l’avantage de ne pas directe-
ment se connecter à vos comptes,
il faut rent rer manuellement le s
­données.
Une réglementation très hétérogène entre les acteurs
Toutes les applications liées à vos
finances n’ont pas le même niveau
de régulation.
P Certains acteurs ont sollicité une licence
bancaire, souvent à l’étranger. Ainsi, Revolut
dispose d’une licence en Lituanie. Même
si le pays applique les règles européennes,
dans les faits, les niveaux de contrôle
sont moins élevés qu’en France. D’autres
se contentent du statut de conseiller
en investissement financier (CIF),
d’intermédiaire en opérations de banque
et en services de paiement (IOBSP),
témoignage « j’investis mieux grâce à Finary »
Benjamin,
32 ans, contrôleur
de gestion
P J’ai adopté Finary
en février 2021, soit
très peu de temps
après le lancement de
cette application.
Auparavant, je
n’utilisais même pas de fichiers Excel pour
suivre mes finances. Désormais, c’est
devenu un outil indispensable de gestion
de mon patrimoine. Cette application m’a
d’abord fait prendre conscience des frais
supportés par mon épargne salariale
détenue via d’anciens employeurs. Sur le
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
placements applications
De son côté, Finary a innové en pro-
posant en 2021 un agrégateur de patri-
moine. « Le b.a .-ba pour investir
­consiste déjà à effectuer un inventaire
régulier de son patrimoine, rappelle
Mou n i r ­L a g gou n e , fo n d ate u r d e
Finary. Notre application permet de
visualiser tous ses placements en un seul
endroit, qu’il s’agisse de livrets ban­-
caires, d’assurances-vie, de comptes­-
titres ou encore d’immobilier. Nos fonc-
tionnalités permettent aussi d’en étudier
les frais ou encore de planifier la trajec-
toire de l’épargne. Et nous proposons
aussi depuis peu d’investir en crypto-
monnaies. »
Avant de télécharger un agrégateur,
vérifiez toutefois s’il est bien régulé en
France ou autorisé à fournir ce service
en consultant le registre des agents
de prestataire de services d’information sur
les comptes (PSIC) ou encore de prestataire
de services sur actifs numériques (PSAN).
Bref, il existe une multitude de statuts
possibles. Le premier réflexe consiste déjà
à s’assurer que votre intermédiaire est
vraiment régulé et qu’il ne s’agit pas d’une
arnaque. Vérifiez pour cela les listes noires
communes entre les régulateurs du secteur,
l’AMF et l’ACPR. Le mieux étant ensuite
de privilégier un acteur agréé en France,
ce sera toujours plus facile de vous
retourner contre lui en cas de litige.
long terme, cela représentait une somme
colossale. Ensuite, cet outil m’a aidé à
rééquilibrer ma stratégie d’investissement.
J’ai commencé par m’intéresser aux crypto-
monnaies et aux start-up, avant de me
constituer un socle d’épargne de précau-
tion. Désormais j’alimente davantage un
PEA, un PER et des livrets afin de
diversifier mon patrimoine
et réduire ma prise de risque.
L’application, via sa version payante,
propose aussi des insights, soit des
conseils adaptés à chaque profil. Il est
aussi possible d’échanger avec les autres
membres de la communauté Finary, ce qui
permet vraiment d’enrichir sa réflexion.
71
financiers (Regafi) ou le registre euro-
péen via l’ACPR (voir encadré ci-des-
sous). Renseignez-vous également sur
ce que propose votre banque. « Nous
avons récemment testé les applications
de 30 grandes banques françaises et elles
ont toutes effectué un énorme rattrapage
sur ces sujets alors qu’elles étaient à la
traîne il y a encore deux ans », souligne
Julien ­Maldonato, associé chez Deloitte
en chage des sujets Digital Trust.
Des robo-advisors rebaptisés
conseillers digitaux
— Autre innovation disponible depuis
plusieurs années : les robo-advisors.
Ces conseillers automatisés digitaux se
sont lancés il y a dix ans en reprenant
un concept né aux Etats-Unis en 2008
avec des sociétés comme Betterment
ou Wealthfront. Parmi les précurseurs
en France, Advize a été créé en 2012. Il
a été suivi par Yomoni ou encore Nalo.
Leur credo : proposer un pilotage de
votre épargne en ligne à moindres
frais, notamment via des ETF
(Exchange Traded Funds ou fonds indi-
ciels cotés en Bourse). Leur innovation
repose surtout sur la façon de présen-
ter leur offre via une plate-forme
­simple et une expérience clients facili-
tée. Certains acteurs mettent beau-
coup en avant leurs modèles de gestion
intelligents ou encore leurs algo­-
rithmes liés à la recherche acadé­-
mique, mais dans les faits, leur valeur
ajoutée réside davantage dans leur pré-
sentation et leur marketing plutôt que
dans une technologie de rupture.
Huit ans après son lancement,
Yomoni, parmi les leaders, vient
d’atteindre 53 000 clients pour 1 mil-
liard d’euros d’encours sous gestion.
L’écosystème d’acteurs, qui se sont
rebaptisés gestionnaires d’épargne en
ligne ou néobanques privées, continue
d’ailleurs à se densifier. Ces dernières
années, Goodvest, MonPetitPlace-
ment, Ramify ou, plus récemment,
Colbr se sont eux aussi lancés à l’assaut
des épargnants.
« Force est de constater que la plupart
de ces acteurs sont loin encore d’avoir
atteint leur taille critique et peinent tou-
jours à convaincre massivement les
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
72 placements applications
épargnants. Pour amortir les coûts et
continuer à exister face aux acteurs
financiers traditionnels, ils doivent viser
des millions de clients », souligne Julien
Maldonato. Avant de souscrire, mieux
vaut donc privilégier les fintech ayant
quelques années d’expérience et un
actionnariat solide. Par le passé, plu-
sieurs ont en effet mis la clé sous la
porte, comme Marie Quantier, ou se
sont repositionnés vers une offre à des-
tination des professionnels, à l’instar
d’Advize.
Des fintech pour épargner sans
effort
— En parallèle, nombre d’applications
se sont lancées avec l’ambition de vous
aider à davantage épargner. Le plus
souvent, il s’agit de fintech qui propo-
sent d’utiliser un arrondi sur vos
dépenses. « 98 % de nos clients effec-
tuent des arrondis à l’euro supérieur
pour leurs dépenses, voire jusqu’à 3 à
4 euros, cela permet d’épargner de
manière indolore », confie Philippe de
Gouville, cofondateur et dirigeant
d’Ismo. Créée en 2015, cette applica-
tion, à travers sa société de gestion
Wide AM, place ensuite cet argent dans
des ETF, en fonction de votre profil
(prudent, équilibré et dynamique).
Profitant de la remontée des taux
d’intérêt, d’autres applications propo-
sent des placements moins risqués via
des superlivrets, comme Cashbee.
Plum, quant à lui, est né en 2016 au
Royaume-Uni après la mise en place
d’un chatbot sur Facebook pour aider
les jeunes à mettre de l’argent de côté.
Son objectif : vaincre l’inertie finan-
cière. Plutôt que de rester non rému-
nérée, cette épargne peut ainsi être
investie dans des fonds monétaire de
BlackRock.
Les initiatives pour épargner facile-
ment sont nombreuses, mais là encore
attention, certaines fintech ont déjà
mis la clé sous la porte, comme Moka
ou encore Yeeld. En outre, leurs solu-
tions ne sont d’ailleurs pas aussi com-
pétitives qu’un classique livret A. On
peut s’y intéresser, mais uniquement
en complément de versements sur des
livrets réglementés.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
témoignage « J’utilise pleinement Revolut depuis
son lancement en 2015 »
Ben, 33 ans,
gérant de
portefeuille
P Au départ, comme
beaucoup de jeunes
Français vivant à
Londres, ouvrir un
compte sur Revolut
me permettait d’avoir
une carte bancaire sans frais de change.
Désormais, je travaille pour un fonds
d’investissement entre Londres et Paris et
j’ai même domicilié mes revenus sur
Revolut. Les fonctionnalités de cette
néobanque, qui a désormais un Iban
La révolution des néobanques
et néocourtiers
— La vraie révolution en matière de
finance concerne les néo-banques.
Selon l’ACPR, le régulateur du secteur,
ce terme « désigne les acteurs et les
intermédiaires financiers, offrant des
services bancaires en ligne ou accessi-
bles par des applications 100 %
­mobiles. » Des banques 100 % digitales
qui, à l’instar de leurs précurseurs,
BoursoBank ou Fortuneo, veulent cas-
ser les prix et les codes de la finance
traditionnelle.
C’est le cas de Ma French Bank, N26,
ou encore Nickel. Des acteurs position-
nés sur la transition énergétique, tels
Green-Got ou Helios, ont aussi émergé.
M a i s l ’o f f r e l a p l u s c o m p l è t e
aujourd’hui reste celle de Revolut.
« Actuellement, il existe une fintech pour
chaque usage, cela ne facilite pas la vie
des épargnants, qui doivent télécharger
une multitude d’applications pour
répondre à leurs besoins, commente
Antoine Le Nel, vice-président de
Revolut. Notre objectif est de proposer
une super app avec une offre bancaire à
part entière, ainsi que des placements
(comptes flexibles, matières premières,
cryptomonnaies…), du cash­b ack, de
l’assurance… ».
Lydia, qui a connu un spectaculaire
essor en proposant dès 2013 en France
d’envoyer et de recevoir de l’argent
français, sont nombreuses et
s’enrichissent régulièrement. Il est
possible, par exemple, d’effectuer des
virements instantanés sans frais.
Je trouve leur compte rémunéré
particulièrement intéressant, car il permet
d’obtenir jusqu’à 5 % brut en utilisant
différentes devises : livre sterling, dollar,
euro. Surtout, la rémunération s’effectue
au jour le jour, contre toutes les quinzaines
sur un livret A.
Seul bémol, je conserve un compte
dans une banque traditionnelle pour avoir
accès à un PEA et à des livrets
réglementés.
Des logiciels
toujours efficaces
Les applications mobiles ont
tenté de supplanter les logiciels
historiques de gestion
financière.
P Mais en réalité, ces derniers
conservent de nombreux atouts.
« J’utilise Money de Microsoft depuis
plus de vingt ans et j’en suis toujours
satisfait », témoigne Jean-Pierre,
un lecteur. Ce logiciel n’est
malheu­reusement plus mis à jour
depuis 2005, mais son accès est
devenu gratuit.
D’autres options sans frais
et actualisées sont désormais
accessibles avec Emjysoft ou
encore MaxiCompte si vous
recherchez un logiciel pour suivre
vos comptes et votre budget familial.
Il existe également d’autres
possibilité si vous souhaitez
davantage de fonctionnalités pour
suivre vos placements.
« Actuellement, le meilleur logiciel
pour gérer mes finances personnelles
est incontestablement GesFine »,
confie notre lecteur, Laurent, par
mail. Il permet de suivre différents
comptes (courant, PEA, …), d’élaborer
une trajectoire budgétaire et offre
des analyses graphiques de
placements… Le service client est
au rendez-vous et la licence premium
coûte 55 euros pour un an.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 placements applications 73

PRÈS DE LA MOITIÉ DES FINTECH OFFRE

grâce à un smartphone, cherche aussi
à diversifier son offre en incluant
DES SERVICES DE PAIEMENTS OU D’ÉPARGNE
d’autres services dans la banque Répartition des fintech françaises par catégorie, en 2023
(carte…), l’épargne (compte rému-
néré) ou l’investissement (trading à Gestion du risque Financement
partir de 1 euro). Un repositionnement 5,2 % 18,4 %
nécessaire face à la concurrence
d’ApplePay ou GooglePay, mais qui Services bancaires
peine encore à convaincre. 7,1 %
Enfin le retour des particuliers en Assurtech Gestion d’actifs
B ourse, not amment pendant le s 11,7 % 15,8 %
­p é r i o d e s d e c o n f i n e m e n t l i é au
Covid-19, a favorisé l’essor de néocour- Regtech
tiers qui s’adressent davantage à une 12,7 %
clientèle jeune. Bitpanda, Bux ou Services fonctionnels
Trade Republic ont repensé le métier Paiement 15,8 %
de courtier en misant sur l’accessibi- 13,3 % Source : France Fintech.
lité, la pédagogie ou encore sur une
communauté.
« 80 % de nos clients ont moins de LE NOMBRE DE FINTECH NE CESSE
35 ans et se détournent des placements
traditionnels comme l’assurance-vie, DE GROSSIR CHAQUE ANNÉE
commente Matthias Baccino, directeur
des marchés européens chez Trade Evolution du nombre d’acteurs fintech en France, en unités
Republic. Ils sont bien plus éduqués 1 000
financièrement que les sondages ne le
laissent penser. Notre objectif consiste à
répondre à leurs attentes de placements 750
en Bourse à moindres frais et accessibles
très facilement. A partir de 1 euro, il est
possible d’investir en actions ou en obli- 500
gations sur notre application. »
Se positionnant sur le même
­c oncept, Scalable Capital, lancé en 250
2022 en France, propose également
des plans d’investissements program-
més à partir de 1 euro. 0
Seul bémol, tous ces néo­a cteurs,
2007 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Source : France Fintech.
afin de réaliser des économies
d’échelle, ne proposent que des solu-
tions d’investissement uniformes, à
l’adresse des épargnants de toute témoignage « Plum me permet d’épargner au moins
l’Europe. Exit donc, pour le moment, 200 euros par mois »
les enveloppes fisc alement inté­-
re s s a n t e s , m a i s s p é c i f i qu e s à l a
Luca, 29 ans, graphiste
P J’ai découvert Plum par l’intermédiaire d’un ami et je me suis rendu
France, comme le plan d’épargne en
compte ensuite que plusieurs personnes de mon entourage
actions (PEA).
utilisaient également cette solution pour épargner. Cela me permet
A ces acteurs s’ajoutent toutes les de mettre plus facilement de l’argent de côté, au moins 200 à
appli dédiées aux cryptomonnaies ou 250 euros par mois, grâce aux règles d’arrondi, d’épargne les jours de
encore au crowdfunding, qui ont toute- pluie, au prélèvement hebdomadaire… C’est une application ludique,
fois moins le vent en poupe actuelle- facile d’utilisation. Je peux mettre en place plusieurs poches dédiées
ment. Mais généralement, dès qu’une aux vacances, aux prochains cadeaux à prévoir…
nouvelle tendance de placement Auparavant, je plaçais mes économies sur mon livret A mais j’étais souvent tenté de
émerge, de nouvelles fintech s’engouf- récupérer cet argent car il était disponible en quelques clics via l’interface de mon compte
frent sur le créneau. Attention au feu de bancaire. Avec Plum, l’argent est vraiment cloisonné à un autre endroit et il est même
paille pour toutes ces applications. ^ possible de le placer sur des fonds monétaires pour le faire fructifier.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

74 placements applications

12 applications utiles pour vos finances

Nombre
Appli Catégorie Fonctionnalités Création Tarification Notre avis
d'utilisateurs
Des applications pour mieux dépenser

X Des économies à la clé.

Cashback via 1 800 sites partenaires
Budget 2006 10 millions Gratuit lll Z Données personnelles réutilisées à des fins
( de 1 % à 50 %). Codes promotionnels
iGraal de prospection commerciale.
X Application pratique pour étaler des achats importants.
Frais uniquement si
Paiement fractionné sans frais sur des Z Attention aux frais appliqués en cas de retard,
Budget 2005 150 millions retard de paiement l
milliers de sites d’e-commerce aux difficultés à joindre le service clients en cas
(0,20 € + 3,69 %)
Klarna de perte de colis…
Des applications pour mieux suivre ses comptes
X Recommandations de placements plutôt adaptées.
Agrégation de comptes. Budgétisation Gratuit ou 3,33 €
Z Détenu par Casino en proie actuellement à des
Budget automatique. Préconisations pour réduire 2011 7 millions par mois pour la ll
les factures… Cashback et crédit version Bankin+ difficultés financières, bugs dans la connexion
Bankin avec les comptes.
De 0 € (version
Agrégation de comptes et visualisation des X Graphisme intéressant, fonctionnalités multiples.
Gestion de basique) à 119,99 €
placements. Calcul des frais. Modélisation des 2021 250 000 lll Z Nombreux bugs de connexion des comptes,
patrimoine par an (toutes les
Finary rendements. Investissement en cryptomonnaies les banques ne facilitant pas toujours l'accès.
fonctionnalités)
Agrégation de comptes (800 banques partenaires).
Visualisation, objectifs bugétaires. Virements. 4 € par mois en X Actionnariat solide, filiale de Crédit Agricole.
Budget 2010 3 millions lll
En payant, consultation illimitée de comptes, prémium Z Ergonomie peu ludique.
Linxo catégories personnalisées, solde prévisionnel…
Des applications pour mieux épargner
Livret fiscalisé 4 % brut puis 2,80 %. Assurance- X Application intuitive, solution d’épargne intéressante
Finances vie (assurée par Generali) avec gestion pilotée 1 % max de frais de en complément du livret A, diversité de l’offre.
2018 Plus de 12 000 lll
personnelles thématique ou libre à partir de 1 000 euros. contrat Z Sélection de fonds en gestion active, plus chargés
Cashbee Produits structurés, fonds à échéance en frais.
Règle d’épargne avec l’arrondi. Trois fonds d’ETF X Société de gestion aux commandes, équipes
Finances 0,5 % de frais de
gérés par Wide AM : Ismo Prudent, Ismo 2019 37 000 lll expérimentées.
personnelles gestion des fonds
Ismo Balanced, Ismo Dynamic. Cashback Z Application non rentable, en cours de levée de fonds.
Règle d’automatisation d’épargne (arrondi, jour de X Application ludique pour aider à mettre davantage
1,7 million dont
Finances pluie…). Plum Intérêts (compte rémunré grâce à De 2 à 9,90 € de côté.
2016 150 000 en ll
personnelles un fonds monétaire de BlackRock). Investissement par mois Z Seulement des fonds monétaires pour faire fructifier
France
Plum en actions et cryptomonnaies via Bitpanda cette épargne.
Des applications pour mieux investir

1,49 % sur X Facile d’accès, conçu au départ pour les

Investissement en cryptomonnaies, actions, ETF,
Néocourtier 2014 3 millions opération l cryptomonnaies, enregistré comme PSAN.
métaux, matières premières
cryptoactifs Z Frais élevés.
Bitpanda
X Intuitive, pédagogique, plans d’investissements, idéal
Investissement en actions, ETF, obligations,
Néocourtier dérivés et cryptos. Compte-espèces rémunéré Plus de 1 million 1 € l'ordre lll
pour les primo-investisseurs.
Z Attention aux frais en cas de petits ordres non
Trade Republic à2%
programmés, pas de PEA.
Des applications tout-terrain
X Fonctionnalités intéressantes, réductions pour les moins
Transfert d’argent et paiement via mobile. De 0 à 9,90 € de 25 ans.
Néobanque 2013 2 millions ll
Carte bancaire. Compte rémunéré, cashback… par mois Z Attention aux frais d'inactivité, modèle en transformation
Lydia avec augmentation de la tarification.
Compte-bancaire, cartes de paiement, prêts, 30 millions dont X Des fonctionnalités qui vont bien au délà d’une
De 0 à 13,99 €
Néobanque investisssements actions, matières premières. 2015 2,3 millions en lll banque.
par mois
Revolut Cashback… France Z Des explications pas toujours claires sur les frais.

Notre avis : llll très bon lll bon ll moyen l mauvais.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496


nos conseils de décembre 2023
Des
arbitrages
sectoriels
Pour faire face au ralentissement
économique qui se profile, nous
procédons à plusieurs ajustements
par secteur. Nous nous renforçons
dans l’aéronautique, à travers
Thales et ADP, deux groupes
porteurs dans un ­contexte
géopolitique dégradé et qui ont
affiché des résultats trimestriels
solides. Toujours dans les
transports, nous faisons le pari
de renforcer notre position sur
Alstom, après sa forte baisse
d’octobre. Il convient, en
revanche, de s’écarter des valeurs
automobiles, mises à mal par
la hausse des taux d’intérêt
qui pénalise le pouvoir d’achat
des consommateurs. L’occasion
aussi de prendre ses bénéfices
lorsque c’est encore possible.
G uill au me ca ire
Validité des ordres :
du 23-11-23 à l'ouverture au 20-12-23
à la clôture. Une fois achetées,
les Valeurs du mois font l’objet, dans ces
pages, d’une gestion active avec des conseils
de renforcement, d’allégement ou de vente
(données arrêtées au 13-11-23).
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Thales
Acheter à 137 euros
150 €
125 €
100 € 11.11.22 13.11.23
Dernier : 141,10 € / Sur un an : + 25,7 %
Code Isin :
Variation sur un mois :
FR0000121329
+ 5,3 %
P Entre le retour du trafic aérien sur ses bases pré-
Covid et un contexte géopolitique marqué par la
résurgence des conflits mondiaux, la place de Tha-
les dans l’économie mondiale est plus que jamais
importante. Porté par son secteur de la défense
(50 % de son chiffre d’affaires) – Thales est l’équi-
pementier du Rafale, fleuron de la défense aérienne
française –, l’industriel tricolore a affiché un chiffre
d’affaires trimestriel conforme aux attentes, à
4,13 milliards d’euros, en hausse de 7,2 % sur un an.
Seule sa division Sécurité et identité numérique (21
% du chiffre d’affaires) est en baisse, comme anti-
cipé par l’entreprise. Et si ses prises de commandes
ADP
Renforcer à 110 euros
150 €
120 €
90 € 11.11.22 13.11.23
Dernier : 111,20 € / Sur un an : - 24,1 %
Code Isin : FR0010340141
Variation sur un mois : + 6,1 %
P Après avoir touché son plus bas niveau de
l’année en octobre, l’action du groupe ADP reprend
de la hauteur. L’exploitant d’aéroports a enregistré
une hausse de 24 % du trafic sur les neuf premiers
mois de l’année, à 255 millions de passagers, soit
98 % des niveaux pré-Covid. Le groupe prévoit que
le trafic de 2023 atteindra 95 à 105 % des niveaux de
2019. L’occasion de renforcer sa position sur le titre :
à 110 euros, l’action ADP est abordable compte tenu
de l’état du trafic. En 2019, elle évoluait entre 150 et
180 euros.
Bourse l Conseil 75
diminuent de 18 % en un an, à 12,37 milliards
d’euros, c’est en raison d’une comparaison avec son
troisième trimestre 2022, marqué par la commande
record de Rafales par les Emirats arabes unis.
Le groupe devrait néanmoins se ressaisir au
prochain trimestre, grâce à une commande de six
avions de chasse par l’Indonésie pour un montant
d’environ 400 millions d’euros. Ce contrat permet à
l’entreprise d’anticiper un book-to-bill (les com-
mandes rapportées aux facturations) supérieur à 1.
Ses prises de commandes en 2023 devraient donc
être supérieures à son chiffre d’affaires annuel. Ce
dernier est estimé entre 17,9 milliards et 18,2 mil-
liards d’euros, en hausse de 5 à 7 %. Les finances du
Français sont, quant à elles, de plus en plus saines.
Thales envisage une marge opérationnelle annuelle
comprise entre 11,5 et 11,8 %. Quant à sa dette, elle
s’est considérablement réduite depuis 2019, pas-
sant de 3,3 milliards à 35 millions d’euros fin 2022.
ALD
Vendre à 6,30 euros
12 €
9€
6€ 11.11.22 13.11.23
Dernier : 38,67 € / Sur un an : + 7,8 %
Code Isin : NL0000226223
Variation sur un mois : -7%
P Détenu à 53 % par Société Générale, ALD a été
pénalisé par le discours du nouveau dirigeant de la
banque, Slawomir Krupa, qui a présenté un plan
stratégique sans aucune croissance. Le 18 septem-
bre, l’action de l’acteur du leasing automobile a
chuté de 14 %. Depuis, le cours ne s’est pas relevé et
a même continué à chuter après la présentation des
résultats trimestriels. Les analystes doutent aussi
de la capacité du groupe à réduire son ratio coûts/
revenus, alors qu’il est en hausse en septembre, à
61,1 %. Mieux vaut sortir maintenant.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
76 Bourse l Conseil

Alstom Renault STMicroelectronics

Renforcer à 11,90 euros Vendre à 34 euros Alléger à 39 euros
15 € 45 € 50 €

12 €
37,5 € 40 €
9€

6€ 11.11.22 13.11.23 30 € 11.11.22 13.11.23 30 € 11.11.22 13.11.23

Dernier : 113,42 € / Sur un an : - 45,4 %
Code Isin : FR0010220475
Variation sur un mois : + 2,6 %
P Avec une perte de 37,5 %, les investisseurs ont
lourdement sanctionné l’action Alstom le 5 octo-
bre. En cause, une forte consommation de cash du
fait de retards dans les livraisons de commandes.
Puis le 15 novembre, le groupe a annoncé une pos-
sible augmentation de capital, faisant chuter une
nouvelle fois le cours. Mais les objectifs de moyen
terme demeurent solides. L’entreprise prévoit tou-
jours de dégager une marge opérationnelle com-
prise entre 8 % et 10 %, grâce à un carnet de com-
mandes très fourni (plus de 87 milliards d’euros
actuellement).
Dernier : 34,20 € / Sur un an : + 5,1 %
Code Isin : FR0000131906
Variation sur un mois : - 3,4 %
P Renault a clos son troisième trimestre avec un
chiffre d’affaires en hausse de 7,6 % sur un an, à 10,5
milliards d’euros. L’augmentation s’explique avant
tout par une hausse conséquente des prix de vente,
traduisant un volume moindre. L’action est ainsi
tombée de 7,3 %, le 19 octobre. Le Français risque
par la suite de souffrir du ralentissement du marché
automobile, en septembre, le nombre d’immatricu-
lations de nouveaux véhicules en Europe a grimpé
de seulement 10 % sur un an, soit la plus faible aug-
mentation de l’année. Nous ­conseillons de prendre
ses bénéfices.
Dernier : 6,21 € / Sur un an : - 40,3%
Code Isin : FR0013258662
Variation sur un mois : - 11,6 %
P Le spécialiste des semi-conducteurs a affiné ses
objectifs de résultats annuels, visant un chiffre
d’affaires de 17,3 milliards d’euros en 2023, contre
17,4 milliards initialement annoncés. Il paraît préfé-
rable de prendre une part de ses profits dans ce
dossier, alors que le secteur des semi-conducteurs
ralentit ces dernières semaines. D’autant que le
groupe dépend grandement du secteur automobile
(46 % du chiffre d’affaires), fragilisé en ce moment.
STMicro­electronics pourrait aussi être affecté par
les sanctions américaines sur les exportations de
puces électroniques vers la Chine.

Le suivi des conseils de novembre 2023 ID Logistics

Technip Energies
Acheté à 22,06 euros
25 €
20 €
15 € 11.11.22 13.11.23
Dernier : 21,70 € / Sur un an : + 48 %
Code Isin : NL0014559478
Variation sur un mois : - 6,4 %
P Notre conseil d’achat de Technip Energies dans
notre dernier numéro a été victime d’un timing mal-
heureux. Le jour de la publication du n°495 de
Mieux Vivre Votre Argent, le 19 octobre, le cours du
spécialiste du gaz naturel liquéfié (GNL) a chuté de
près de 14 % à la suite de la publication d’un article
du Monde. D’après le quotidien, le groupe aurait
tardé à se retirer de Russie après la prononciation
des sanctions européennes. Nous avons néan-
moins acheté la valeur le 17 octobre, au cours de
22,06 euros.
Entre-temps, l’action a repris près de 10 %.
Technip Energies s’est défendu, estimant que le
retrait de Russie s’est fait aussi rapidement que
possible, compte tenu de la complexité de l’opéra-
tion. Cette communication a rassuré les investis-
seurs. En outre, les résultats trimestriels du groupe
ont été conformes aux attentes : un chiffre d’affai-
res en repli de 1,7 %, à 1,57 milliard d’euros et une
marge opérationnelle de 7,1 %, en baisse de 1,1 point.
D’autant plus que l’avenir est prometteur pour
le groupe. Le carnet de commandes, à fin septem-
bre, de 18 milliards d’euros, soit près de trois ans
de chiffre d’affaires, offre une belle visibilité sur le
dossier. Technip Energies se positionne aussi sur
les enjeux environnementaux (des projets de cap-
ture de CO2 par exemple). Ce secteur progresse au
sein du chiffre d’affaires, représentant 32 % des
facturations au cours du trimestre écoulé. D’ici à la
fin de l’année, l’entreprise mise sur un chiffre
d’affaires compris entre 5,7 et 6,2 milliards d’euros
et une marge opérationnelle estimée entre 7 % et
7,5 % (contre 7 % en 2022 et 6,5 % en 2021).
Acheté à 237 euros
320 €
270 €
220 € 11.11.22 13.11.23
Dernier : 265,50 € / Sur un an : - 4,3 %
Code Isin : FR0010929125
Variation sur un mois : + 7,3 %
P En baisse depuis un an, le titre du spécialiste de
la logistique contractuelle a été acheté au cours de
237 euros, le 23 octobre. Le groupe a affiché des
résultats trimestriels conformes aux attentes, avec
un chiffre d’affaires en hausse de 7,5 %. Sur neuf
mois, ses ventes ont atteint 696 millions d’euros
contre 634,7 millions un an plus tôt. D’après les pré-
visions des analystes, ID Logistics pourrait afficher
une croissance organique de 8 à 10 % en 2024
­contre 6 à 8 % cette année, et sa marge opération-
nelle passerait d’une fourchette comprise entre 4,4
et 4,6 % à 4,7 % l’an prochain.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Bourse l Conseil 77

Semaines à oublier
pour Worldline et Sanofi
Dans un marché toujours volatil, Le portefeuille d’actions de
Dernier Variation Prix de Variation PER Dernier
c’est au tour de Sanofi et Worl- Titre PEA cours sur 1 mois revient (PR) sur PR 2023 (1) coupon (2)
dline d’être victimes ADP l 111,20 € + 6,11 % 112,84 € - 1,45 % 19,6 3,13 €
Airbus l 130,24 € + 5,82 % 79,80 € + 63,21 % 23,2 1,80 €
de la sévérité des investisseurs, Air Liquide l 167,66 € + 5,91 % - 94,37 € NP 25,9 2,95 €
après ALD l 6,21 € - 11,60 % 10,49 € - 40,80 % 4,2 1,06 €
la publication de résultats tri- Alstom l 13,42 € + 2,64 % 31,38 € - 57,25 % 9,4 0,25 €
Alten l 120,70 € + 0,42 % 1€ NP 15,2 1,50 €
mestriels très décevants. Les Bouygues l 34,32 € + 5,63 % 25,24 € + 35,97 % 11,7 1,80 €
valeurs de la tech américaine, Capgemini l 172,45 € + 5,12 % 160 € + 7,78 % 15,4 3,25 €
Apple et Saleforces en tête, re- Dassault Aviation l 187,30 € + 3,48 % - 12,60 € NP 17,6 3€
Edenred l 49,70 € - 5,84 % 45 € + 10,44 % 25 1€
bondissent après une brève pé- Eramet l 67,40 € + 2,28 % 94,20 € - 28,45 % 11,6 3,50 €
riode de turbulence. EssilorLuxottica l 176,76 € + 8,24 % 113,40 € + 55,87 % 26,1 3,23 €
En rouge , les valeurs traitées ce mois-ci dans Exclusive Networks l 16,96 € + 0,71 % 19 € - 10,74 % 14,8 0€
cette rubrique. l
GTT 121,20 € + 3,50 % 15,40 € + 687,01 % 24,6 3,10 €
l Eligible au plan d’épargne en actions. l
Hermès 1 858 € + 7,54 % - 1 030,58 € NP 48,3 13 €
1. Le PER ou multiple de capitalisation est le ID Logistics l 265,50 € + 7,27 % 237 € + 12,03 % 29 0€
rapport entre le cours de la valeur et l’estimation
Imerys l 24,78 € - 5,56 % 40 € - 38,05 % 11,6 3,85 €
de bénéfice net par action pour 2023.
Interparfums l 44,45 € - 10,83 % - 4,73 € NP 26,1 0,95 €
2. Dernier dividende net versé.
LVMH l 688,50 € - 3,12 % 144,64 € + 376,01 % 21,7 12 €
NP Non pertinent, prix de revient proche de zéro Michelin l 28,69 € - 1,54 % 29,93 € - 4,14 % 9 1,25 €
ou négatif. Orange l 11,09 € + 0,87 % 9,71 € + 14,25 % 9,9 0,70 €
NS Non significatif, résultats en perte. Or 100 % quanto 162,83 € + 6,27 % 102 € + 59,64 % -
OVHcloud l 7,18 € - 4,71 % 18,91 € - 62,06 % NS 0€
Données arrêtées au 13-11-2023.
Peugeot Invest l 92,20 € - 4,26 % 65,20 € + 41,41 % 10,7 2,85 €
Source : Factset.
Publicis l 69,78 € - 2,43 % 56,94 € + 22,55 % 10,3 2,90 €
Renault l 34,20 € - 3,44 % 30,85 € + 10,84 % 2,5 0,25 €
Robertet l 787 € - 0,25 % 980 € - 19,69 % 22,6 8,50 €
Saint-Gobain l 54,47 € + 0,76 % 45,75 € + 19,06 % 8,9 2€
Sanofi l 85,29 € - 16,86 % 63,21 € + 34,93 % 10,4 3,56 €
Schneider Electric l 160,74 € + 5,33 % 137,30 € + 17,07 % 20,7 3,15 €
Répartition de la sélection par thèmes Scor l 27,92 € - 3,06 % 27,80 € + 0,43 % 5,9 1,40 €
Valeurs Valeurs Société Générale l 21,66 € - 3,13 % 20,84 € + 3,93 % 5,7 1,70 €
décotées de croissance STMicroelectronics l 38,67 € - 7,01 % 16,96 € + 128,01 % 9,7 0,23 €
25 % 31 % Technip Energies l 21,70 € - 6,43 % 22,06 € - 1,63 % 12,1 0,52 €
TotalEnergies l 62,79 € + 2,28 % 42,25 € + 48,62 % 6,6 3,67 €
Trigano l 132,90 € + 4,48 % 124,30 € + 6,92 % 8,3 3,50 €
Valeo l 12,30 € - 15,70 % 27,65 € - 55,52 % 10,3 0,38 €
Veolia l 26,82 € + 0,90 % 20,01 € + 34,03 % 14,7 1,12 €
Vinci l 107,10 € + 4,77 % 75,86 € + 41,18 % 13 4€
Vivendi l 8,55 € + 2,52 % 10,11 € - 15,39 % 13,3 0,25 €
Worldline l 12,78 € - 46,33 % 46,71 € - 72,64 % 6,7 0€
Valeurs étrangères
Valeurs
Apple 184,80 $ + 8,88 % 140 $ + 32 % 30,1 0,91 $
défensives
ASML l 612,50 € + 10,34 % 587,40 € + 4,27 % 31,6 3,14 €
44 %
Berkshire Hathaway 350,01 $ + 6,85 % 300 $ + 16,67 % 20,2 0$
Salesforce 215,28 $ + 9,56 % 86,09 $ + 150,06 % 26,8 0$
SLB 50,42 € - 8,87 % 45 € + 12,04 % 18 0,65 $

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

78 Bourse l Conseil

VA L E Un déclin qu’il faut pourtant relativiser. Ces seuils sont à

UR comparer aux résultats exceptionnels de 2022, où Therma-
LA

dor Groupe bénéficiait encore des effets de la reprise post­-

Covid. « 2021 et 2022 avaient été extraordinaires avec une crois-
D sance de 21 % puis 12 %, rappelle Arnaud Despre, analyste
U MOI
S

financier chez Portzamparc. On savait que 2023 allait être chal-

lengeant. » D’autant plus que l’entreprise a souffert des retards
de paiement de MaPrimeRénov’, dont sa filiale spécialisée
dans la rénovation énergétique, Thermador (20 % du chiffre

Misez sur d’affaires du groupe en 2022), est particulièrement dépen-

dante. Des délais qui tendent à se réduire ces derniers mois.
C’est pourquoi Guillaume Robin, le président-directeur

Thermador général du groupe, se veut rassurant. « Nous ne faisons pas de

profit warning ! », a-t-il déclaré auprès d’Investir. Les action-
naires peuvent aussi s’appuyer sur la grande stabilité des

Groupe résultats, avec des marges qui n’ont varié qu’entre 13 et 15 % en

dix ans. Au premier semestre 2023, elles ont même pro-
gressé, passant de 14,4 à 14,6 % en un an. « Cela témoigne d’une

à 70 euros capacité à gérer sa structure de coût, souligne Arnaud Despre.

Le groupe a toujours très bien résisté aux périodes de crise. »

La rénovation énergétique

C
et automne, l’instabilité des marchés a pénalisé
nombres d’entreprises. L’une d’entre elle
s’appelle Thermador Groupe. La société spéciali-
sée dans la distribution de matériels pour la cir-
culation des fluides dans les logements et l’indus-
trie a vu son cours chuter de 10,4 % le 13 octobre
dernier. En cause, un chiffre d’affaires en baisse
au troisième trimestre, à 130 millions d’euros (– 6,4 % en un an
à périmètre constant) après une première diminution au
deuxième trimestre (– 2 %, à 153 millions d’euros).
un déclin du cours de bourse à relativiser
100 €
comme moteur de croissance
— Si 2024 risque d’être « particulièrement difficile », comme
annoncé par l’entreprise lors de la publication de ses derniers
résultats trimestriels, les raisons de croire au rebond de Ther-
mador Groupe à plus long terme sont nombreuses. A com-
mencer par les perspectives de développement de la rénova-
tion énergétique, secteur-clé du groupe représentant près de
80 % de son activité. Le gouvernement a ainsi annoncé une
hausse du budget dédié à MaPrimeRénov’ de 1,6 milliard
d’euros pour atteindre 5 milliards d’euros. Emmanuel
Macron souhaite également tripler le nombre de pompes à
chaleur produites en France d’ici à 2027.
Et si le logement neuf est toujours à l’arrêt, cela ne devrait
affecter la société que dans une moindre mesure, ce secteur
ne représentant plus que 10 % de son chiffre d’affaires. Dans ce
contexte, Thermador Groupe maintient ses objectifs à
dix ans : une croissance annuelle moyenne supérieure à 7 %. ^
guill aume caire

80 €
Une rentabilité qui ne flanche pas
P A 71 euros, l’action de la société est sous-valorisée,
60 € 11.11.22 13.11.23 se payant 11,5 fois les bénéfices. « Du jamais-vu depuis 2016 »,
estime Arnaud Despre, qui rappelle que le PER moyen de
Sur un mois : + 11,47 % Dernier cours : 71,9 €
Sur un an : - 15,41 %
Thermador Groupe évoluait aux alentours de 16 lors des
dix dernières années. Malgré les difficultés de court terme,
Secteur :fournisseurs industriels PER 2023 estimé : 11,5 le groupe conserve aussi sa réputation de dividend aristocrats
Code Isin : FR0013333432 Variation BNPA 2023/2022 : - 1 % à la française. En effet, les dividendes versés n’ont jamais
Eligibilité PEA/SRD : oui-oui Variation BNPA 2024/2023 : + 2 % baissé depuis l’intégration de la société en Bourse, en 1987.
Capitalisation : 662 M€ Plus haut sur 1 an : 101,60 € Ils se sont élevés à 2,08 euros par action en 2022 et sont
Dividende 2023 estimé : 2,62 € Plus bas sur 1 an : 63 € prévus à 2,62 euros en 2023 et 2,65 euros en 2024.
Rendement 2023 estimé : 3,6 % Objectif 12 mois : 83 € De quoi offrir une belle rentabilité.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

80 Bourse l Conseil

SECTE rachat n’allait pas créer un déséquilibre sur le marché. Car

avec cet accord, Microsoft met la main sur les plus grands
UR
LE

succès de l’industrie, avec notamment les licences Call of

Duty et Candy Crush.
D Un tel rachat a été rendu possible grâce à… Ubisoft. Le
U MOI
S

français a obtenu les droits de diffusion depuis le cloud de

tous les jeux d’Activision Blizzard pour les quinze pro­-
chaines années. L’entreprise fait ainsi un pas supplémen-

Les jeux vidéo taire dans le cloud gaming — une consommation de jeux
vidéo à la demande, similaire à une offre de streaming
comme Netflix pour la vidéo. « Le cloud gaming a vraiment

entament un passé un cap grâce au Covid, estime Charles-Louis Planade,

analyste chez TC Icap. Ce mouvement, dont Microsoft est le
leader, va se poursuivre et régner sur le secteur. »

nouveau cycle Les consoles toujours porteuses

de croissance — Il ne faut pas pour autant enterrer le marché des consoles,

qui devrait encore représenter 30 % du chiffre d’affaires du
secteur, à 56,1 milliards de dollars, en hausse de 7,4 %
d’après Newzoo. Cette branche est largement portée par
Sony et sa PlayStation 5, écoulée à 40 millions d’exemplaires

U
ne année de repli, et c’est déjà fini. En 2023, le
marché mondial du jeu vidéo reprend son
rythme de croisière. Il croît de 2,6 % en un an
pour atteindre 187,7 milliards de dollars, d’après
la dernière étude du cabinet d’analyse spécialisé
Newzoo. Un niveau proche du record de 2021
(192,7 milliards), dopé par la crise sanitaire. Et le
palier des 200 milliards de dollars n’est plus très loin.
En 2026, ce chiffre devrait atteindre 212,4 milliards. Autant
dire que la période de doute qui a touché le secteur l’an der-
nier, entre pénurie de composants électroniques affectant la
production de consoles et retards successifs de jeux, est révo-
lue. Ces difficultés ont tout de même conduit plusieurs
acteurs majeurs à procéder à des licenciements ces derniers
mois, dans une logique de rationalisation des coûts.
L’entrée dans cette nouvelle ère est aussi marquée par un
changement majeur dans le paysage vidéoludique et en
Bourse : l’acquisition par Microsoft, acteur incontournable
avec sa marque Xbox (27 % de parts du marché des jeux et
consoles), d’un géant de l’édition, Activision Blizzard, pour
un montant record de 69 milliards de dollars. Il aura fallu
près de deux ans à la firme de Redmond pour convaincre les
autorités de la concurrence du monde entier qu’un tel
depuis sa sortie en novembre 2020. Son compatriote
­Nintendo peut aussi compter sur sa Switch, vendue à près de
13 millions de modèles en six ans. Depuis le début de
l’année, les deux japonais continuent de bien se comporter
en Bourse (+ 28 % pour Nintendo et + 24 % pour Sony).
Côtés développeurs, les Français ont été plus à la peine
depuis le début de l’année. Ils ont dû faire face à un calen-
drier marqué par les sorties de productions majeures de stu-
dios étrangers (le dernier Zelda de Nintendo, Starfield de
Microsoft…). Mais la fin de 2023 et 2024 s’annoncent sous de
meilleurs auspices, avec la sortie de plusieurs jeux en pro-
duction depuis plusieurs années. C’est le cas du côté d’Ubi-
soft et son prochain jeu Avatar, de Focus Entertainment, de
Dontnod ou encore de Bigben Interactive. En Europe, l’ita-
lien Digital Bros peut aussi réserver de belles promesses aux
investisseurs.
A plus long terme, toute la filière pourra compter sur le
développement de l’intelligence artificielle. Présente
depuis des années dans les jeux, l’accélération de l’IA « va
ouvrir de nouvelles frontières aux développeurs et aux
joueurs, s’enthousiasme Charles-Louis Planade. Les produc-
tions seront encore plus réalistes. » Et à ce jeu-là, Nvidia est
incontournable. ^ guill aume caire

Trois tailles d’entreprises pour trois promesses de croissance

Variation Variation Evolution des bénéfices Rendement 2023
Valeurs Code Isin Cours PER 2023 (1) PER 2024 (1)
sur 1 an sur 3 ans 2023/2022 2024/2023 estimé
Nvidia (2) US67066G1040 486,20 € + 198,37 % + 265,65 % + 518,7 % 58,1 % 45,1 28,6 0,03 %
Ubisoft (3) FR0000054470 29,48 € + 6,58 % - 63,02 % - 142,1 % 8,5 % 17 15,7 0%
Dontnod FR0013331212 6,86 € - 34,35 % - 54,72 % - 87,6 % NS 190 10,5 0%
(1) PER : multiple de capitalisation des bénéfices en nombre de fois. (2) L’exercice du groupe clos au 31 janvier. (3) L’exercice du groupe clos au 31 mars.
NS : non significatif, l’exercice précédent servant de référence étant à peine bénéficiaire.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496


ubisoft
nvidia
Dernier cours : 486,20 $
500 $
400 $
300 $
100 $ 11.11.22 13.11.23
Nvidia, l’historique
de la carte graphique
Les GPU de l’américain se retrouvent
dans tous les ordinateurs de jeu.
P Devenu incontournable dans l’intelligence
artificielle grâce à ses cartes graphiques
(83 % de part de marché), Nvidia est d’abord
un acteur reconnu dans le jeu vidéo. Si ce
secteur n’est plus son activité la plus
rémunératrice, il reste porteur. Les derniers
résultats trimestriels montrent que le gaming
a généré 2,49 milliards de dollars de chiffre
d’affaires (18 % du total), en hausse de 22 %
sur un an. Outre ses cartes graphiques, Nvidia
est présent aussi dans le cloud gaming. Selon
le groupe, son service GeForce Now cumule
10 millions d’abonnés dans le monde.
L’incroyable croissance de Nvidia (+ 101 %
du chiffre d’affaires en août) pourrait
cependant être freinée par les nouvelles
restrictions américaines sur l’exportation de
composants vers la Chine. Mais l’entreprise
a affirmé que ces sanctions n’auraient pas
d’impact financier significatif à court terme.
En 2024, le groupe va commercialiser H200,
sa toute dernière puce graphique, qui
équipera les data centers de Google, Amazon
et Microsof et il travaille au développement
d’une nouvelle IA censée repousser les limites
du réalisme dans les jeux.
Notre avis : acheter à 480 dollars.
Entre l’engouement pour l’IA et le retour
à la croissance du jeu vidéo, l’avenir est
prometteur pour Nvidia.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Bourse
dontnod
Dernier cours : 29,48 €
30 €
25 €
20 € 11.11.22 13.11.23
Ubisoft, porté
par Assassin’s Creed
Le français finit l’année en hausse et
mise sur le cloud gaming comme relais
de croissance.
P C’est Noël avant l’heure pour Ubisoft qui a
publié des résultats de son deuxième ­tri­mestre
fiscal « au-delà des attentes », affichant, pour
la période d’août à octobre, un net booking
(les ventes nettes excluant certains revenus
différés) de 554 millions d’euros, en hausse
de 36,6 %, et un résultat opérationnel
de 16,1 millions d’euros, contre une perte
de 139 millions au trimestre précédent.
Le studio tricolore est porté par le succès
d’Assassin’s Creed Mirage qui a enregistré des
ventes proches de ses prédécesseurs. L’amé-
lioration des résultats a aussi été soutenue
par une politique de réduction des effectifs.
L’avenir est prometteur pour Ubisoft.
A l’approche des fêtes de fin d’année, le
groupe pourra compter sur la sortie de son jeu
phare : Avatar : Frontiers of Pandora. Pour le
prochain trimestre, l’entreprise prévoit un net
booking de 610 millions d’euros. Sur l’exercice
2024-2025, l’entreprise table sur la sortie
d’un « autre grand jeu » sans en dire plus.
La croissance sera, enfin, portée par son
activité dans le cloud gaming, à la suite du
rachat d’Activision Blizzard par Microsoft.
Notre avis : acheter à 29 euros.
Le succès du dernier Assassin’s Creed
témoigne des capacités d’Ubisoft à continuer
à produire de grands jeux.
l Conseil 81
Dernier cours : 6,86 €
10 €
8€
6€
4€ 11.11.22 13.11.23
Dontnod, l’heure du rebond
Après une année 2023 décevante,
2024 s’annonce bien meilleure.
P Difficile d’être une petite entreprise en
Bourse cette année. Dontnod en a fait les frais,
voyant son cours chuter de 30 % depuis
le début de l’année, touchant un plus-bas
historique. Mais le pire semble passé pour
le studio français. Au premier semestre 2023,
le groupe affiche un produit d’exploitation
économique à 16,5 millions d’euros, en hausse
de 10,3 %. Ces résultats sont portés par les
ventes de jeux sortis depuis plusieurs mois,
qui ont progressé de 28,2 % sur le semestre.
En Bourse, le titre a gagné 12,36 % le jour
suivant cette publication.
2024 pourrait bel et bien être l’année
du rebond. Le studio compte sur la sortie
de Banishers : Ghosts of New Eden, en février.
L’entreprise avait décalé le lancement du jeu
pour éviter l’embouteillage de fin d’année. Une
décision qui pourrait porter ses fruits. Fort
d’une trésorerie solide (64,2 millions d’euros,
en hausse de 84 %), Dontnod peut s’appuyer
sur huit créations encore en production et
maintient son objectif de deux sorties par an
en moyenne. D’autant que le groupe veut
renforcer sa position d’auto-éditeur,
consolidant son indépendance créative.
Notre avis : acheter à 7 euros.
Avec un PER de 10,5 estimé en 2024,
le titre est sous-valorisé. Sa bonne santé
économique et les sorties futures en font
un joli pari pour l’avenir.
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 82 Bourse l Conseil
RET
NT IE N
L’ E
D 250 €
U MOI
S
virbac
Sébastien Huron, directeur général de Virbac
« Nous avons fait preuve
d’une incroyable
résilience »
Une croissance de 7,8 %, à 314 millions d’euros, une rentabilité
annuelle revue à la hausse et prévue entre 13,5 et 14,5 %...
Etes-vous satisfait des résultats de Virbac ce trimestre ?
Notre plan stratégique développé il y a six ans est exécuté
rigoureusement. Ce plan consiste, entre autres, à globaliser la
société et à étendre nos gammes (vaccins, aliments pour
chiens et chats, médicaments…) à l’international. Depuis six
ans, nous gagnons des parts de marchés. En 2021 et 2022,
nous avions la meilleure performance du secteur avec des
taux de croissance à deux chiffres, portés par un marché très
dynamique à la sortie du Covid. Cette année, la situation glo-
bale s’est normalisée. Le marché croît encore, mais seule-
ment de 2,6 %. De notre côté, nous avons eu des problèmes de
fabrication de vaccins qui nous ont lourdement impactés car
nos capacités de production sont encore assez limitées. Dès le
moindre souci, nous nous retrouvions en rupture de stock.
A cela s’est ajoutée une cyberattaque en juin. Malgré tous ces
aléas, une dynamique de croissance s’est de nouveau amor-
cée, avec un retour aux fondamentaux.
Plusieurs bonnes nouvelles ont été annoncées lors de la
publication de vos résultats. Que retenez-vous de ce trimestre ?
Ce trimestre témoigne de l’incroyable résilience dont
nous avons fait preuve cette année. Sur ces trois mois, toutes
les zones géographiques sont en croissance. L’Europe pro-
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
300 €
200 € 11.11.22 13.11.23
Sur un mois : + 4,64 % Dernier cours : 270,50 €
Sur un an : + 11,32 %
Code Isin : FR0000031577 Rendement 2023 estimé : 0,6 %
Dividende 2023 estimé : 1,51 € PER 2023 estimé : 20,6
Notre avis : malgré un marché de la santé animale en phase de normalisation,
les perspectives de développement de Virbac sont encore fortes, comme
le prouvent ses excellents résultats trimestriels. L’avenir est aussi prometteur,
entre développement à l’international et investissement dans la R&D pour
continuer à gagner des parts de marché sur ses concurrents.
Acheter Virbac à 280 euros pour viser un objectif de cours de 325 euros.
Retrouvez l’intégralité de cette interview
sur le site Mieuxvivre-votreargent.fr
gresse de 6,4 % à taux constants, c’est très fort pour une
région considérée comme mature. L’Asie-Pacifique fait
9,2 %. L’Amérique latine fait 11,2 %. Enfin, cette période com-
firme que, quand le chiffre d’affaires se porte bien, les béné-
fices suivent. Maintenant que les ventes repartent à la
hausse, cela redonne de la profitabilité à l’entreprise.
Après deux années euphoriques et une année de normalisation,
le marché de la santé animale peut-il encore croître ?
Je n’ai pas de boule de cristal, mais il faut revenir aux fonda-
mentaux de notre métier. Du côté de l’élevage, nous parlons
d’animaux qui nourrissent la planète. Nous sommes 8 mil-
liards d’êtres humains sur Terre, nous serons 10 milliards
demain. Cela veut dire plus de volailles, de porcs, de bovins,
de lait, d’œufs… Les fondamentaux de ce secteur, liés à la
démographie et au pouvoir d’achat de la classe moyenne, sont
très forts. Par ailleurs, comme les espaces sont limités, les ani-
maux vivent en très grande promiscuité. Les maladies se pro-
pagent vite. Il y aura toujours une forte demande de vaccins et
de médicaments.
Du côté des animaux de compagnie, les gens vivent plus
souvent seuls, divorcent, vieillissent et ont de plus en plus ten-
dance à se faire accompagner par un animal. Dans les pays
asiatiques, ce sont les jeunes qui prennent des chiens et des
chats, comme compagnon. En Chine, la possession d’un ani-
mal est cependant encore trois ou quatre fois plus faible qu’en
Europe et aux Etats-Unis. Le niveau de médicalisation dans ce
pays est également faible. En parallèle, l’animal de compagnie
devient un vrai membre de la famille. On en prend encore plus
soin. Tout cela pris ensemble forme des fondamentaux très
forts. Le marché va continuer de croître dans les trois-
cinq ans. ^ propos recueillis par guill aume caire
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 OPCVM 83

portefeuille Suivi de gestion

Des sentiments contradictoires ont dicté les
mouvements sur les marchés depuis un mois.

dynamique P Début novembre, la décision de la Réserve

fédérale américaine de laisser le niveau de ses taux
directeurs inchangés a rassuré les investisseurs,
ce qui a favorisé le rebond des indices boursiers
(depuis notre dernier bouclage, l’Euro Stoxx 50
grimpe de 1,92 %, le Nikkei 225 de 2,43 % et
le Nasdaq de 1,45 %). Mais les craintes d’une
récession à venir poussent les gérants à favoriser
les actions défensives et les obligations, qui

Répit pour les actions bénéficient, quant à elles, de taux toujours élevés.

Commentaire de gestion
Sur Depuis le Depuis Cette prudence a guidé la stratégie pour notre
1 mois 1er janvier l'origine (2) Portefeuille dynamique, qui gagne 0,73 %
Notre portefeuille + 0,73 % + 5,65 % + 171,03 %
sur un mois contre 1,35 % pour notre indice
de référence.
Allocation d'actifs théorique (1) + 1,35 % + 4,67 % + 139,50 % P Ce décalage de gains s’explique notamment par
Perf. la contre-performance de plusieurs Sicav dont
Quantité / Produit PEA Catégorie (3) Cours Evaluation Poids mensuelle Piquemal Houghton Global Equities qui perd près
Liquidités 2 526 € 6,10 % de 2 %. A l’inverse, certains supports de notre
sélection se portent bien : Credixx Global High Yield,
8 Credixx Global High Yield A EUR O.HRE 128,42 € 1 027 € 2,48 % + 3,24 % sur les obligations à haut rendement, grimpe de
Acc (CPR AM)
3,24 % sur un mois et, du côté des fonds actions,
40 Schelcher Short Term ESG P O.ZEC 108,32 € 4 333 € 10,46 % + 0,34 % Renaissance Europe et Carmignac Emergents
(Schelcher Prince Gestion)
progressent de plus de 3 %.
7 R-co Conviction Credit Euro C O.ZEG 431,91 € 3 023 € 7,30 % + 1,30 %
Comme indiqué précédemment, nous avons
(Rothschild & Co AM) vendu, le 6 novembre dernier, nos 2 parts dans
Independance et Expansion Sicav Nova Europe ISR (FR0011585520) au prix unitaire
1 France Small A Cap (Stanwahr) A.FRP 653,01 € 653 € 1,58 % + 0,19 % de 205,68 euros, et cédé nos 21 parts (pour
104,60 euros chacune) dans le fonds Sextant Bond
6 DPAM Invest Equities Euro (DPAM) l A.ZEG 257,73 € 1 546 € 3,73 % + 2,38 %
Picking (FR0013202132). A la place, nous avons
6 Lazard Actions Euro A l A.ZEG 907,11 € 5 443 € 13,13 % + 0,01 %
acquis 2 parts supplémentaires de R-co Conviction
(Lazard Frères Gestion) Credit Euro C (FR0007008750) à 431,27 euros
CM-AM Europe Value l’unité et 10 parts de Schelcher Short Term ESG P
2 (Crédit Mutuel AM) l A.EUG 3 448,64 € 6 897 € 16,64 % - 0,50 % (FR0011198332) à 108,32 euros chacune. Pour le
mois prochain, nous marquons une pause dans nos
12 Renaissance Europe C (Comgest) l A.EUG 239,17 € 2 870 € 6,93 % + 3,20 % arbitrages. ^
guill aume caire e t audre y spy
10 Pictet-Clean Energy (Pictet AM) A.ING 114,03 € 1 140 € 2,75 % - 0,54 %

150 BNP Paribas Easy S&P 500 Ucits

ETF (BNP Paribas AM) l A.ANG 20,26 € 3 039 € 7,33 % + 0,85 %
En rouge : nos arbitrages sur les fonds.
4 Edgewood L. Select US Select A.ANG 538,16 € 2 153 € 5,19 % + 1,46 % l PEA : éligible au plan d’épargne en actions.
Growth (Edgewood Management)
1. Actions. Europe - général : 40 %. Europe - petites
Federal Indiciel Japon et moyennes capitalisations : 5 %. Amérique du Nord -
14 (Federal Finance Gestion) l A.JAG 260,83 € 3 652 € 8,81 % + 2,29 % général : 10 %. Japon : 7 %. Marchés émergents : 8 %.
Obligations. Euro moyen terme : 25 %. Monétaire.
2 Piquemal Houghton Global Eq. A.ING 1 000,72 € 2 001 € 4,83 % - 1,96 % Trésorerie régulière : 5 %. 2. 1997. 3. Actions. A.ANG :
(Piquemal Houghton Investments) Amérique du Nord - général. A.EUG : Europe - général.
A.FRP : France - petites et moyennes capitalisations.
1 Carmignac Emergents (Carmignac) A.MEG 1 133,57 € 1 134 € 2,74 % + 3,18 % A.ING : international - général. A.JAG : Japon - général.
Source : SIX, données arrêtées au 08-11-2023. 41 438 € 100 % + 0,73 % A.MEG : marchés émergents - général. A.ZEG : zone euro -
général. Obligations.O.HRE : haut rendement. O.ZEC :
zone euro court terme O.ZEG : zone euro - général.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

84 fiscalité l

PRATI
CAS

QU
E
D
U MOI
S

Expatriation :
Quel délai
pour vendre
sa résidence
française ?
Getty

B
ertrand s’est expatrié pour des raisons profes-
sionnelles en Irlande en juillet 2022. Il a préparé
son départ en faisant le choix de vendre sa rési-
dence principale. Une promesse de vente a été
signée juste avant son expatriation. La signature
de l’acte authentique devait intervenir chez le
notaire avant la fin 2023, ce qui permettait à
­Bertrand de ne pas être imposé sur la plus-value réalisée.
En effet, une exonération est prévue à condition de vendre
le bien avant la fin de l‘année qui suit celle du départ (article
244 bis A I du Code général des impôts) Pour des raisons indé-
pendantes de la volonté de notre lecteur, la vente risque
d’être décalée et de se concrétiser en 2024, car un recours
ralentit l’opération. Cette situation inquiète Bertrand qui
craint de ne pas pouvoir se séparer de son ancienne rési-
dence principale dans le délai exigé pour profiter de l’exoné-
ration d’impôt. Conscient du problème, il nous demande
comment faire pour ne pas perdre cet avantage fiscal.
En effet, quitter l’Hexagone ne signifie pas que vous
n’avez plus d’impôt à acquitter en France. C’est particulière-
ment vrai pour les revenus immobiliers de source française.
Les non-résidents restent redevables (sauf convention fis-
cale contraire) de l’impôt sur les revenus locatifs et la plus-
value immobilière qu’ils réalisent en France est taxée au
taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent des prélèvements
sociaux de 17,2 % (ou 7,5 % si le vendeur est affilié à un régime
de Sécurité sociale de l’Epace économique européen, de la
Suisse ou du Royaume-Uni).
L’idéal serait de vendre le logement avant le départ pour
l’étranger, car la cess­ion d’une résidence principale profite
d’une exonération sur la plus-value. Mais ce n’est pas tou-
jours possible, c’est même rarement le cas ! Si Bertrand avait
vendu son logement avant de partir en Irlande, la question
ne se poserait pas, l’exonération serait acquise.
Une exonération soumise à des conditions strictes
— Depuis le 1er janvier 2019, la plus-value réalisée lors de la
vente de la résidence principale effectuée à la suite du trans-
fert de son domicile à l’étranger est exonérée, quel que soit

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496


le prix de vente et le montant de la plus-value. Mais des
­conditions pour y prétendre sont exigées. Le transfert de
domicile doit avoir lieu dans un Etat ­membre de l’Union
européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec
la France une convention d’assistance administrative en vue
de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. Pas de souci de
ce point de vue pour Bertrand, car il s’est installé en Irlande.
Une autre condition importante concerne le délai
de vente. Le logement doit être vendu avant le 31 décembre
de l’année suivant celle du transfert de domicile à l’étranger.
Peu de recours en cas de vente hors délai
— Malheureusement si la vente intervient postérieurement à
cette date, il sera difficile, voire impossible, de profiter auto-
matiquement de l’exonération. Le notaire devra déduire du
prix de vente l’impôt sur la plus-value, car Bertrand ne res-
pecte pas à la lettre les conditions exigées par la loi.
« La situation de Bertrand sort de l’ordinaire. L’administra-
tion fiscale pourrait faire preuve de souplesse à son égard
notamment parce que l’allongement du délai pour concrétiser
la vente semble indépendant de sa volonté », remarque Flo-
rent Ruault, avocat fiscaliste. D’autant que ­Bertrand a tou-
jours conservé la libre disposition de son logement. Il ne l’a
jamais loué, ni prêté gracieusement à un proche. Ce critère
supplémentaire exigé pour profiter de l’exonération est
bien respecté.
L’enjeu est de taille puisqu’il s’agit d’économiser 36,2 %
d’impôt sur la plus-value. « Une demande auprès de l’adminis-
tration risque toutefois d’être trop longue pour obtenir une
réponse avant la date de signature chez le notaire », précise
Florent Ruault. Dans ce type de situation, il est possible de
demander à l’administration fiscale de se positionner en lui
faisant une demande de rescrit (voir encadré ci-contre).
Se faire épauler par un avocat fiscaliste reste probable-
ment la meilleure solution pour Bertrand afin de trouver un
compromis avec l’administration. Si cette étape n’aboutit
pas favorablement, l’avocat peut ensuite élaborer un argu-
mentaire à présenter au juge. « Une fois que le notaire aura
prélevé l’impôt sur la plus-value, il faudra contester cet impôt
et fournir des justificatifs, en faisant remarquer que le délai
prévu par le texte de loi visant spécifiquement les Français
devenus non résidents est pénalisant pour ceux qui partent
pour des raisons professionnelles », insiste Florent Ruault.
« En tout état de cause, le régime actuel introduit une discri-
mination puisqu’il fait obstacle à ce qu’une personne s’établis-
sant au sein de l’Union européenne bénéficie de la même exo-
nération qu’une personne physique qui serait restée
fiscalement domiciliée en France, ce qui a déjà été jugé
­contraire à la liberté de circulation des capitaux », ajoute
Arnaud Tailfer, avocat fiscaliste. Bertrand pourrait donc
obtenir gain de cause en enclenchant une procédure devant
le juge de l’impôt. ^ barbar a hufnagel
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
fiscalité l Immobilier 85
Rescrit fiscal : Mode d’emploi
Vous avez un doute sur l’application d’une règle
fiscale à votre situation personnelle ? Une
demande de rescrit vous permet d’obtenir
la position formelle de l’administration fiscale
en application de l’article L 80 A alinéa 1
du Livre des procédures fiscales.
P Les conditions. Tout contribuable est en droit de faire
une demande de rescrit. Cette dernière peut porter sur
tous les impôts, droits et taxes prévus au Code général des
impôts (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA,
impôts locaux…).
Le rescrit engage l’administration fiscale à ne pas remettre
en cause votre situation si vous respectez trois conditions :
être de bonne foi, respecter ses recommandations et que votre
situation soit identique à celle sur laquelle elle a pris position.
P Démarche à suivre. La demande doit être formalisée
par écrit. Vous trouverez un modèle disponible sur le site
Service-public.fr. Il suffit d’indiquer dans le moteur
de recherche « demande de rescrit fiscal ». Les éléments
importants à communiquer sont les suivants : votre identité,
vos coordonnées (adresse postale, e-mail et numéro
de téléphone), votre situation et le texte fiscal sur lequel vous
avez besoin d’une réponse.
La demande est à adresser à la direction du centre des
finances publiques du département dont vous dépendez.
L’envoi d’un recommandé avec accusé de réception est
préférable pour justifier la bonne réception de la demande.
P Délai de réponse. L’administration fiscale dispose d’un
délai de trois mois pour vous répondre. L’absence de réponse
ne vaut pas accord. Si la réponse ne vous convient pas,
vous pouvez demander un second avis dans un délai de deux
mois à compter de la réception de la réponse. L’administration
dispose à nouveau de trois mois pour réagir.
Avant de faire une demande de rescrit, vous pouvez vérifier
que la réponse n’a pas déjà été apportée à un contribuable
dans la même situation que vous. Les rescrits sont repris dans
le Bofip (Bulletin officiel des finances publiques).
à retenir
Les non-résidents avant la cession et vendre
qui souhaitent vendre au plus tard le 31 décembre
un logement en France de la dixième année suivant
peuvent bénéficier celle du transfert du
d’une exonération domicile hors de France
limitée à 150 000 euros (sans délai si vous avez
sur la plus-value. la libre disposition du bien
P Double condition : avoir depuis au moins le 1er janvier
été domicilié en France de l’année précédant
pendant au moins deux ans la vente).
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
86 Témoignage l Collectionneur

L’art en
héritage

Un mélange éclectique et audacieux au milieu duquel vit le dernier héritier, Niels de Boer, entre le
premier et le troisième étage d’une maison bourgeoise amstellodamoise typique du XVIIe siècle.
rep ortag e : f r éd é r i c br i l l e t

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

reportage photo : Cassander Schattenterk
Au premier étage, Niels de Boer expose les œuvres en vente dans sa galerie.
D
u haut des demeures situées le long du canal
Herengracht, au centre d’Amsterdam,
­quatre siècles contemplent les touristes qui
défilent en bateau devant les hôtels particu-
liers édifiés au XVIIe siècle. Surnommée le
Canal des seigneurs, cette artère huppée
reflète le mode de vie de la bourgeoisie pro-
testante de ce Siècle d’or hollandais : sobre
dans l’espace public, raffinée dans l’aména-
gement et la décoration des intérieurs.
Le numéro 512 du canal Herengracht ne fait pas exception
à cette règle. La façade en briques, dénuée de fioritures, ne
laisse rien paraître de la splendeur des lustres, moulures,
meubles et tableaux d’époque qui ornent les salles d’apparat.
A peine l’escalier extérieur monté et la porte d’entrée fran-
chie, le visiteur se voit donc propulsé 400 ans en arrière… Et
l’on se prend à penser que s’il ressuscitait, Pieter Six, collec-
tionneur d’art et premier propriétaire de cette demeure cons-
truite au XVIIe siècle, ne serait pas dépaysé. Ni mécontent de
voir ce qu’elle est devenue. Au premier étage, elle héberge
une galerie dédiée essentiellement à l’art ancien ; au second,
les œuvres de la fondation P&N de Boer ; au troisième, enfin,
les appartements de son lointain petit-neveu Niels de Boer
qui, non content d’exercer le même métier de marchand d’art
que son ancètre et son père, est également collectionneur.
De bas en haut de l’édifice, Niels de Boer et sa compagne
Jacky vivent donc au milieu d’œuvres, dont une partie est à
vendre, l’autre appartenant à la f ondation ou au couple. D’où
un mélange des écoles et des époques qui satisfait pleinement
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Témoignage l Collectionneur 87
le maître des lieux. « Je m’inscris dans une tradition familiale où
l’on vit pour et par l’art. En tant que marchand, je me suis spé-
cialisé da ns l’ancien. Mais, en tant que collectionneur, j’achète
aussi du contemporain. Et j’aime combiner les deux », explique
Niels de Boer.
Une vocation quasi innée
— Enfant, il se souvient avoir collectionné des coquillages et
toutes sortes d’objets affichant le sigle Coca-Cola. Adolescent,
il interrompt l’école durant quelques mois pour venir tra-
vailler dans la galerie de ses parents, ce qui le conforte dans
son ambition d’embrasser à son tour une carrière de gale-
riste. Il achève donc le lycée, puis s’inscrit à l’université
d’Amsterdam pour y étudier l’histoire de l’art. Mais appren-
dre sur le terrain avec ses parents au milieu des œuvres lui
semble plus instructif. Il abandonne son cursus pour les
rejoindre dans ce métier au début des années 90, cette fois-ci
définitivement.
En parallèle, Niels commence à acheter pour lui-même.
Au sortir de l’adolescence, sa première acquisition est un des-
sin de papillons réalisé au XVIIe siècle par Pieter Holsteyn I. Il
l’a revendu depuis, son goût ayant évolué. Il s’est aussi
détourné d’Andy Warhol et de Salvator Dalí, des artistes qu’il
considère désormais comme « faciles ».
Au premier étage, dédié à son activité de galeriste, il pointe
l’intérieur d’une église dessinée au crayon par Salomon de
Bray, un artiste du Siècle d’or néerlandais (1584-1702). « J’aime
le vide de cet édifice, la finesse du trait. Je l’ai acheté pour la
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 88 Témoignage l Collectionneur

Vincent van Gogh, à gauche : Le Moulin de Blute-fin,

1886. Craies noire, bleue et rouge, plume et encre noire,
Fondation P. et N. de Boer, Amsterdam

aquarelle opaque, 310 x 240 mm.

Ci-dessus : Champ de blé, juin 1888. Huile sur toile,
50 x 61 cm.

Willem Van den Berg (de haut

en bas) : Portrait de femme
et Tête de paysan. Huiles sur
papier.

Cornelis Ketel, Portrait d’un Georg Rueter, portrait

homme de 28 ans, 1601. de femme sur fond vert.
Huile sur toile.

­ alerie mais j’espère le revendre le plus tard possible », lâche-t-il.

g nouvelles acquisitions viennent s’accrocher dans son appar-
Plus loin, une tête de paysan grimaçante, achetée à l’origine
pour la galerie, a même été intégrée à sa collection. Cette
œuvre minuscule, qui renvoie à un personnage type et non à
une personne réelle, est attribuée à Adriaen Brouwer, ce qui
lui vaut de passer la barre des 100 000 euros. Ce grand maître
de la peinture flamande du XVII siècle a acquis la célébrité en
se spécialisant dans les scènes de genre truculentes, notam-
ment des fêtes paysannes avec force beuveries, ­bagarres et
personnages dans des poses ridicules. La bourgeoisie du
­Siècle d’or raffolait de ces représentations des ­classes popu­-
laires qui ­contrastaient avec le raffinement des demeures où
elles étaient exposées.
Bien que dédiée essentiellement à l’art ancien, la galerie,
ouverte exclusivement sur rendez-vous à des amateurs éclai-
rés, ne s’interdit pas des incursions dans la modernité, au gré
des engouements de Niels de Boer. Il s’est ainsi pris de passion
pour Willem Van den Berg (1888-1970), qui acquiert la renom-
mée dans l’entre-deux-guerres avec ses portraits de gens du
peuple représentés dignement et non sous forme satirique.
Autre temps, autres mœurs. Il possède une vingtaine de
tableaux de cet artiste, dont un étonnant profil de paysan
impassible, coiffé d’un grand chapeau, un jeune homme sur
fond noir qui vous défie du regard, une femme plongée dans
ses soucis… Autant d’œuvres dont, là encore, il peine à se
séparer, même si elles sont officiellement inscrites à l’inven-
taire de la galerie. Après avoir été achetées, certaines de ses
tement au troisième étage, en attendant de descendre au pre-
mier pour être mises en vente.
Le marchand et le collectionneur vont de pair
— Pour Niels de Boer, galeriste avisé et collectionneur pas-
sionné, la frontière entre ces deux activités est poreuse.
A moins d’acheter sur commande pour un client qui l’a man-
daté, un marchand d’art est forcément collectionneur, fait-il
valoir : il suit ses coups de cœur, prend des paris sur des
­artistes, des écoles, des œuvres qui peuvent demeurer long-
temps dans son stock et constituer un ensemble cohérent
reflétant ses goûts. Cela dit, il préfère endosser le rôle de col-
lectionneur : « Le métier de galeriste est le plus beau du monde,
mais en réalité, c’est souvent frustrant car je ne peux acheter tou-
tes les œuvres qui me plaisent. Et je dois aussi en revendre pour
faire vivre ma famille. Je ne peux m’offrir le luxe de garder trop de
­belles pièces trop longtemps… »
Au second étage, l’œil est attiré par un portrait d’homme en
noir empreint de sérénité signé de Cornelis Ketel, mort à Ams-
terdam en 1616. « Il était capable de peindre avec ses doigts et ce
fait est mentionné sur cette toile. » Niels s’avoue également
séduit par la scène mythologique peinte par Joachim Wtewael
représentant une Vénus dénudée sur le point de succomber
aux assauts de Mars, sous le regard complice de Cupidon. La
fondation possède aussi une rare vue d’Amsterdam, signée

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496


Une mère avec deux
enfants et trois
servantes,
Dirck de Vries, 1590.
Plume et encre brune,
196 x 139 mm.
Scène sur la glace,
Hendrick
Avercamp,
vers 1610-1620.
Huile sur panneau,
15 x 29,5 cm.
Portrait
de paysan,
attribué à Adrien
Brouwer.
Van Gogh, ville
où le peintre a
séjourné brièvement
dans sa jeunesse. Puis, le
galeriste sort d’une grande boîte un dessin qui montre au
recto le délicat visage d’un jeune garçon et au verso un croquis
de femme signé Hendrick Goltzius. Issu d’une dynastie d’artis-
tes, ce dessinateur, peintre et graveur flamand effectue à la fin
du XVIe siècle un séjour en Italie qui l’a marqué. « Le visage de
la femme s’inspire d’une œuvre de Léonard de Vinci qu’il a proba-
blement copiée lors de ce voyage. »
Le troisième étage, qui accueille l’appartement familial,
prend une tournure plus personnelle, puisque l’on y trouve
l’essentiel de ce que sa femme et lui-même ont acheté pour
leur compte. En haut de l’escalier, le visiteur croise une repré-
sentation de sous-bois, occupant tout un pan de mur. Un
fouillis végétal, à la frontière du figuratif et de l’abstrait, qui
évoque les Claude Monet de la dernière période. Une huile sur
toile ? Pas du tout. Cette œuvre de Kim Boske (née en 1978)
résulte en fait d’une succession de photographies prises régu-
lièrement sur le même site et superposées sur la même image.
Fascinée par la manière dont le temps façonne notre vision de
choses, cette artiste belge recourt à cette technique qui laisse
percevoir son avancement à travers une image fixe.
On passe ensuite au salon où, sur une grande toile, une
femme africaine nue, couchée sur un lit défait, pose lascive-
ment en fixant le spectateur transformé en voyeur. Né à Ams-
terdam, Jacob Dooyewaard (1876-1969), qui a beaucoup
voyagé dans toute l’Europe comme en Afrique du Nord, a été
pris, semble-t-il, d’une pulsion orientaliste. « Il était ami avec
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Témoignage l Collectionneur 89
Héraclite et
Démocrite,
Jacques de Gheyn,
pierre noire et
rehauts de blanc
sur papier
brun clair,
237 x 280 mm.
mon grand-père et ce tableau appartient depuis longtemps à ma
famille. J’ai grandi avec dans cette maison », raconte Niels de
Boer, un brin nostalgique.
L’art moderne et contemporain côtoie aussi des animaux
naturalisés. Dénichée dans les greniers, chez les brocanteurs
et antiquaires, cette ménagerie, qui a fait les beaux jours des
des cabinets de curiosités de la Renaissance au XVIIIe siècle, a
fini par coloniser les trois étages. Ici, la carapace vernie d’une
énorme tortue marine brille au mur, sous la lumière de fin
d’après-midi. Sous un chandelier, un vampire déploie ses
ailes, prêt à fondre sur votre tête. Sur la table de la bibliothè-
que, un petit crocodile empaillé tient compagnie à un tatou :
il provient de la maison parisienne Deyrolle, qui propose
depuis 1831 toutes sortes d’animaux naturalisés.
Un bestiaire qui s’inscrit dans un goût très éclectique
— Niels de Boer raffole de cet univers, allant jusqu’à emmener
sa ménagerie dans les foires d’art ancien pour décorer les
stands où il présente des pièces de sa galerie. Ainsi recrée-t-il
l’écosystème qui a prévalu au siècle des Lumières, où se
­confondait le goût pour la culture scientifique et artistique. Il
mobilise également ce bestiaire lors d’expositions organisées
une fois par an à domicile avec sa compagne. Confrontant les
œuvres d’artistes vivants à ceux des anciens maîtres fla-
mands, cet événement annuel résume bien les goûts éclec­-
tiques de cette famille qui se plaît à abolir les frontières et à cas-
ser les codes. Il témoigne aussi d’une ouverture d’esprit que le
couple a transmis à leur fille Liv, 18 ans, qui fait elle-même par-
tager à ses géniteurs son intérêt pour le street art. ^
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
90 Prix du mois l Sélection

2 630 €
aguttes
C’est ce que gagne en moyenne en net par mois un salarié du privé, selon

590 560 €
les derniers chiffres de l’Insee pour l’année 2022. Fait notable : c’est la
première fois depuis les vingt-cinq dernières années que le salaire net moyen
baisse (en euros constants) : - 1 %. Aux extrêmes, un salarié sur dix gagne moins
de 1 436 euros par mois, tandis qu’un sur dix gagne plus de 4 162 euros. Quant
à l’écart hommes­/femmes, il est encore de 14,1 % en défaveur des femmes
(même si depuis 2008, il s’est réduit de 6,8 points). Résultat dans la fourchette haute des esti-
mations chez Aguttes pour cette Ronde des
enfants, peinte sur soie par Mai-Thu en 1965.

La bonne
L’artiste vietnamien réalisa cette œuvre en
collaboration avec l’Unicef, pour sensibiliser
le monde à la tragédie de la guerre du
Viêt Nam et au sort des plus petits. Mai-Thu

cote
(1906-1980) est le plus côté des artistes
modernes vietnamiens formés à l’école de Hanoï
par Victor Tardieu, élève de Gustave Moreau.

De 3 450
à 4 538 €/m2
Le prix moyen d’un apparte-
ment de trois pièces dans
le Pas-de-Calais selon qu’il
bonhams / associated press

est classé F dans le DPE ou B.

Les données sont fournies par
le baromètre La Vigie de GoFlint
tesla

qui permet d’estimer la décote

des passoires thermiques. Cette
dernière est la plus forte dans les
zones détendues, comme dans le
Pas-de-Calais : entre l’étiquette F
et B, l’écart est de 24 %. Dans
les zones tendues, les acheteurs
étant plus sensibles à la valeur
historique d’un bâtiment,
la décote sera faible.
42 990 €
Si vous faites partie des clients potentiels,
vous avez peut-être reçu un mail de Tesla vous
invitant à passer à l’action (acheter une Tesla !)
avant la fin de l’année. La raison ? Dès le
87 179 €
La vente dédiée à des objets personnels
15 décembre prochain, les critères d’attribution de l’acteur Roger Moore, disparu en 2017,
du bonus écologique vont changer. Le processus a déchaîné les passions chez Bonhams
de production sera mieux pris en compte et les à Londres. Elle a totalisé 1 117 300 de livres
véhicules fabriqués en France et en Europe seront (1 281 000 euros) contre 415 000 livres
favorisés. Tesla fera partie des constructeurs (476 000 euros) d’estimation. Parmi les belles
pénalisés. Son modèle le plus abordable, la Tesla enchères, ce coffret d’agent secret recelant
Model 3 proposée à plus de 40 000 euros, est vingt montres Swatch, édité pour les 40 ans
assemblé en Chine. du premier film de James Bond et dédicacé
par l’interprète culte de 007.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Prix du mois l Sélection 91

101 680 €
Très beaux résultats pour une vente atypique. Récemment
à Cormenon (Loir-et-Cher), sous le marteau d’Aymeric Rouillac,
la collection de Jacques Passenaud, ferrailleur fou de camions
et utilitaires anciens, était dispersée. La salle était comble et des

muse / new one

amateurs français, belges, hollandais et suisses bataillaient ferme.
Estimé entre 6 000 et 9 000 euros,
ce Berliet GDR 7D de 1949,
engin de 4 cylindres
et 19 CV diesel,
a pulvérisé sa
fourchette
haute.
269 €
Dans les années 80, il y avait le Walkman, le Caméscope,
les premières consoles de jeux… et le ghetto-blaster ! Symbole
de la culture hip-hop, ce gros radio-cassette au son puissant revient
dans une version remise au goût du jour par Muse, marque du groupe
New One, spécialiste de l’électronique grand public. Tous les codes
y sont (enregistreur cassette, tuner FM…), y compris le poids (6,3 kg !),
complétés par des fonctionnalités actuelles (Bluetooth, USB…).
rouillac Commissaires-priseurs

Une idée cadeau pour les fêtes ?

à partir
8 124 €/m 2
de 1 800 000 €
Le prix moyen d’un bien immobilier dans Créer une montre ultra
les stations de ski des Alpes, en hausse de technique, mais facile
11,5 % sur un an, selon Selexium, cabinet de à porter au quotidien,
Getty

conseil en gestion de patrimoine. Deux raisons voilà le brief que la

expliquent cette tendance, notent les experts : maison de haute
les acheteurs disposent des liquidités nécessaires horlogerie Aude-
pour investir (pas de recours au crédit) et,
depuis la crise sanitaire, la demande est forte 549 € mars Piguet avait
donné à ses ingé-
nieurs. Le résultat :
(en grande majorité de la part d’entrepreneurs
travaillant à distance). Cette année, les Français vont la Code 11.59 Ultra
consacrer un peu moins Complication
d’argent aux festivités de fin Universelle, qui vient
d’année. Les dépenses pour Noël d’obtenir à Genève la
sont en baisse de 19 euros, selon plus haute distinction
Cofidis. Dans le détail, le budget (L’Aiguille d’Or) lors du
cadeaux est réduit de 22 euros Grand Prix de l’Horloge-
(332 euros au total), tandis que rie. 40 fonctions, dont
celui dédié au repas passe à 23 complications (grande
120 euros, soit 7 euros de moins et petite sonnerie, répétition
que l’année dernière. La tenue minutes, tourbillon volant,
quantième perpétuel semi­-
audemars piguet

vestimentaire est le parent pauvre

avec 20 euros en tout et pour tout grégorien…) sont rassemblées dans un boîtier
de 42 mm avec seulement 15,55 mm d’épaisseur.
Getty

(3 euros de moins qu’en 2022).

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

92 Vos droits

JURISPRUDENCE

fiscalité /
LE LIEU DE RÉSIDENCE
HABITUELLE
CONDITIONNE
LA SUCCESSION
à retenir
S’expatrier avec pour objectif de déshériter ses enfants
1. Les faits est un pari risqué.
— Un Français décède en novembre 2016 au Portugal, alors qu’il y résidait P Même si le défunt résidait à l’étranger au moment de son décès,
depuis cinq mois. Il laisse pour lui succéder deux filles nées d’un premier cela ne veut pas pour autant dire que sa succession sera réglée
mariage et sa deuxième épouse. Se sachant atteint d’un cancer, il avait selon la loi et les juridictions de ce pays. Il faudra prouver qu’il
souscrit en 2015 un contrat d’assurance sur la vie et désigné plusieurs béné- y avait établi sa résidence habituelle de manière stable et effective,
ficiaires, dont son épouse, sur lequel il avait transféré l’essentiel de sa for- avec la réelle volonté de s’y installer et pas uniquement d’échapper
tune, qui échappait ainsi à ses filles selon la loi portugaise. aux règles successorales de son pays d’origine.
Ces dernières, représentées par leur mère en sa qualité de tutrice, assi-
gnent l’épouse survivante en partage devant une juridiction française. Cel-
le-ci soulève l’incompétence du juge français arguant du fait que la dernière
résidence habituelle du défunt se situait au Portugal. Les juges du fond son décès. Il avait entrepris tardivement d’apprendre le portugais, il était
déclarent les juridictions françaises compétentes. L’épouse saisit donc la toujours inscrit sur les listes électorales françaises, détenait toujours une
Cour de cassation. maison en France, pays où résidaient ses amis et sa famille. Selon la Cour
de cassation, les juges en avaient déduit à juste titre que le défunt n’y
« avait pas établi de manière stable et effective sa résidence habituelle »,
mais qu’il avait seulement voulu « voir appliquer la loi portugaise à sa suc-
2. La décision
— Les juges suprêmes valident la position des premiers juges. Selon les ter- cession ». Les juridictions françaises étaient donc compétentes pour arbi-
mes de l’article 4 du règlement européen 650/2012 du 4 juillet 2012 dit trer le conflit relatif aux primes versées sur ce contrat d’assurance-vie. ^
« règlement Successions », les juridictions de l’Etat membre dans lequel le diane de tugny
défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès sont compé­-
tentes pour statuer sur l’ensemble d’une succession. Selon ce même règle- Référence : Cour de cassation, 1re chambre civile, 12 juillet 2023, no 21-10.905.
ment (considérant 23), afin de déterminer la résidence habituelle, l’autorité
chargée de la succession doit procéder à une évaluation d’ensemble des cir-
constances de la vie du défunt au cours des années précédant son décès et
au moment de son décès, prenant en compte tous les éléments de fait perti-
nents, notamment la durée et la régularité de la présence du défunt dans
l’Etat concerné, ainsi que les conditions et les raisons de cette présence.
La résidence habituelle ainsi déterminée doit révéler un lien étroit et
stable avec l’Etat concerné. Or, dans cette affaire, les juges avaient relevé
que le défunt s’était installé au Portugal en juin 2016, soit cinq mois avant

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496


indivision /
Un REMBOURSEMENT
ANTICIPÉ DOIT ÊTRE
récompensé au
moment du partage
1. Les faits
— Un couple pacsé emprunte pour acheter en
indivision un bien immobilier. L’un des partenai-
res réalise un remboursement anticipé avec
ses fonds personnels. Après la dissolution du
Pacs, le juge aux affaires familiales, saisi d’un
litige sur le partage du bien se tourne vers la
Cour de cassation.
2. La décision
— La magistat demande à la Haute Juridiction si
ce remboursement constitue une dépense
d’acquisition ou bien une dépense de conserva-
tion, dont les régimes diffèrent.
Selon l’article 815-13 du Code civil, « lorsqu’un
indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien
immobilier /
LE DéDOMMAGEMENT
D’UN DÉFAUT
DE CONFORMITÉ DOIT
êTRE PROPORTIONNé
AU DOMMAGE
1. Les faits
— Un couple charge une société de construire sa
maison. Il se plaint d’un défaut de conformité des
hauteurs sous plafond (2,48 mètres au lieu de
2,53 mètres au rez-de-chaussée et 2,20 à 2,22
mètres au lieu de 2,50 mètres à l’étage), et
obtient devant la cour d’appel l’indemnisation de
son préjudice par l’octroi de dommages et inté-
rêts à hauteur du coût de la démolition et de la
reconstruction de l’ouvrage . Les entrepreneurs
condamnés contestent cette décision devant la
Cour de cassation. Selon eux, les premiers juges
n’ont pas tenu compte du principe de proportion-
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Vos droits l Jurisprudence 93
à retenir
indivis, il doit lui en être tenu compte selon
l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se
Quand un couple achète en
indivision un bien immobilier, si
trouve augmentée au temps du partage ou de
l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu
l’un finance lors de l’achat la part
de son conjoint avec ses deniers
compte des dépenses nécessaires qu’il a faites personnels, il s’agit d’une
dépense d’acquisition et il a une
de ses deniers personnels pour la conservation
desdits biens, encore qu’elles ne les aient point créance évaluée selon les règles
de l’article 1543 du Code civil
améliorés ».
La Cour rappelle que le règlement d’échéan-
(Cour de cassation, 26 mai 2021,
no 19-21.302).
ces d’un emprunt ayant permis l’acquisition d’un
P Si ce bien a été financé par un
immeuble indivis, lorsqu’il est effectué par un emprunt souscrit par le couple et
indivisaire au moyen de ses deniers personnels,
constitue une dépense nécessaire à la conser-
que l’un des indivisaires effectue
un remboursement anticipé du prêt
vation de ce bien et donne lieu à indemnité sur le avec ses fonds personnels, il s’agit en
fondement de ce texte (décisions du 7 juin 2006, revanche d’une dépense de conserva-
no 04-11.524 et du 15 mai 2018, no 17-16.166). Il per- tion du bien, qui lui ouvre droit à
met de préserver l’indivision d’un risque de une récompense selon les modalités
défaillance dans les remboursements de nature de l’article 815-13 du Code civil.
à entraîner la perte du bien. Elle conclut qu’il n’y
a pas à distinguer selon que le remboursement
du prêt a lieu par le paiement des échéances ou
par un règlement anticipé. ^ D.T.
Référence : Cour de cassation, 1re chambre civile,
5 juillet 2023, no 23-70.007
nalité entre les conséquences du préjudice et le
à retenir
coût de la sanction.
Si la construction contractuelle-
2. La décision
— La Cour de cassation rappelle que la
ment prévue comporte des
défauts de conformité, les juges
demande de démolition et de reconstruction doivent opérer un contrôle
de proportionnalité entre
peut faire l’objet d’un contrôle de proportionna-
lité lorsqu’elle est formée au titre de l’exécution
la demande des propriétaires
(en nature ou sous forme
forcée ou en nature du contrat, tandis que si elle
est présentée sous le couvert d’une demande
de dommages et intérêts)
et les défauts incriminés.
de dommages-intérêts, le juge n’est pas tenu à
un tel contrôle. Elle estime que cette différence
P S’ils estiment la demande
excessive au regard des inconvé-
de traitement n’apparaît pas justifiée. nients qu’elle provoque, ils peuvent
Par conséquent, dans tous les cas, le juge la ramener aux proportions
saisi d’une demande visant à la démolition-re- adéquates à la réparation
construction « doit rechercher, si cela lui est du préjudice réellement subi.
demandé, s’il n’existe pas une disproportion
manifeste entre son coût pour le débiteur de
bonne foi et son intérêt pour le créancier au
regard des conséquences dommageables des
non-conformités constatées ». En l’espèce, elle
a estimé que les juges du fond n’avaient pas
contrôlé la proportionnalité de la réparation
accordée et a donc cassé leur décision. ^ D.T.
Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile,
6 juillet 2023, no 22-10.884
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 94 Vos droits
décryptage
Auto /
Passer le permis,
mode d’emploi
Le permis de conduire a été créé en 1922.
Depuis, il n’a cessé d’évoluer. Comment
l’obtenir, quelle formule choisir, quelles sont
les contraintes ? Petit tour de piste.
L
e plus courant est le permis B. Il permet de
­conduire une voiture dont le poids en charge est
inférieur à 3,5 tonnes et qui est dédiée au trans-
port de personnes (neuf maximum, conducteur
compris) ou de marchandises (article R221-4 du
code de la route). Il est possible de passer un per-
mis « boîte automatique » (vous ne pourrez alors
conduire que ce type de véhicule) ou « boîte
manuelle » (vous pourrez piloter les voitures à
embrayage manuel et automatique). Le nombre d’heures de
­conduite exigé avant l’examen est moindre dans le premier
cas (treize heures au lieu de vingt).
Getty
Différentes voies d’apprentissage
— Pour passer ce permis, il existe plusieurs formules :
P la voie classique : vous avez au moins 18 ans (l’abaisse-
ment à 17 ans, envisagé pour janvier 2024, doit faire l’objet
d’un rapport du gouvernement remis au Parlement d’ici à la
fin de l’année) et suivez une formation classique d’au moins
vingt heures de conduite (treize heures pour une automa­-
tique) avant de passer votre permis. Dans les faits, il faut envi-
ron 35 heures pour avoir un niveau suffisant et le taux de réus-
site est de l’ordre de 57 % ;
P la conduite accompagnée : elle est possible à partir de
15 ans. Vous commencez par passer votre code de la route.
Ensuite, vous suivez une formation de conduite minimale de
vingt heures, à l’issue de laquelle vous conduisez avec un
­p roche pendant au moins un an et parcourez au moins
3 000 km, avant de pouvoir passer votre examen de conduite
(articles L 211-3 et R 211-5 du code de la route). Vous pouvez le
tenter dès l’âge de 17 ans (avec un taux de réussite autour de
75 %), mais ne pourrez conduire seul qu’à partir de 18 ans ;
P la conduite supervisée : vous avez 18 ans, votre examen
du code a été validé et, après avoir suivi au moins vingt heures
de ­conduite, vous pouvez prendre le volant sous la supervi-
sion d’un proche, avant de passer le permis ou de le repasser
(article R 211-5-1 du code de la route).
P la conduite encadrée, à partir de 16 ans : elle s’adresse aux
jeunes en formation professionnelle qui ont besoin du permis.
Sachez que si vous êtes pressé, certaines auto-écoles pro-
posent une formation accélérée permettant à un majeur de
passer son permis en un mois.
Attention au contrat avec l’auto-école
— L’Etat a mis en place un label « Ecole conduite qualité », déli-
vré pour trois ans après analyse de 23 critères et faisant l’objet
de contrôles réguliers par la suite. Vous aurez ainsi la garantie
d’avoir une offre et des tarifs transparents sur le site Internet
de l’auto-école, de suivre un enseignement de qualité com-
portant un suivi personnalisé, et d’avoir accès aux avis des
­élèves de cet établissement. En outre, si la société fait faillite,
elle dispose d’une garantie financière pour vous rembourser

Des aides pour diminuer les frais
Le coût du permis de conduire peut vite s’envoler si vous
prenez plus d’heures de conduite que le minimum exigé
et, surtout, si vous devez le repasser plusieurs fois.
P Pour aider les jeunes, l’Etat a mis en place plusieurs aides,
dont une subvention de 500 euros pour ceux qui sont en contrat
d’apprentissage, mais aussi « le permis à 1 euro par jour » : il s’agit
d’un prêt à taux zéro pour les 15-25 ans, qui peuvent ainsi contrac-
ter leur permis dans les auto-écoles partenaires, en remboursant
des mensualités de 30 euros maximum par mois à l’établissement
financier partenaire.
Pôle emploi peut également vous octroyer une aide qui peut
aller jusqu’à 1 200 euros. Il est également possible d’utiliser votre
compte professionnel de formation (CPF) pour le financer. Certains
assureurs ou mutuelles participent aussi, de même que certains
départements.
à savoir
P Sachez que si votre permis est cantonné au voitures à boîte
automatique, vous avez la possibilité d’obtenir un permis boîte
manuelle en suivant sept heures de formation supplémentaire,
sans repasser d’examen.
P Vous pouvez consulter le nombre de vos points sur le service
Télépoints (Tele7.interieur.gouv.fr).
les sommes engagées. Cela ne veut pas dire que les autres
auto-écoles ne sont pas valables, mais c’est un plus.
Dans tous les cas, comparez les offres de plusieurs d’entre
elles avant de vous engager. Le coût moyen du forfait de base
(vingt heures de conduite, formation au code et frais d’ins-
cription et de dossier) s’élève à environ à 1 155 euros. Mais
comme il faut en général plus d’heures de pratique, cela passe
à 1 800 euros en comptant les heures prises au-delà du forfait,
voire plus si vous reprenez des heures de conduite après un
échec à l’examen. Vous trouverez la liste des auto-écoles à
proximité de chez vous sur le site Securite-routiere.gouv.fr.
L’école doit, avant la signature, procéder à une évaluation
du candidat pour déterminer un nombre d’heures prévision-
nelles de cours de conduite, ce qui vous donnera une idée du
coût de la formation.
Elle a l’obligation de passer avec vous un engagement écrit
selon un contrat type élaboré par l’Etat (article R213-3 du code
de la route). Il doit être chiffré et faire apparaître dans le détail
le coût de chaque prestation (évaluation de départ, formation
théorique, nombre de cours pra­tiques, présentations aux
examens, transports aux centres d’examen, livret d’appren-
tissage, code de la route, etc.). Veillez à bien en lire les clauses,
notamment celles qui concernent sa rupture et les éventuels
remboursements, avant de signer.
Il existe aussi de nombreuses auto-écoles en ligne qui affi-
chent des tarifs plus faibles (Envoituresimone.com, Leper-
mislibre.fr, Ornikar.com, etc.). Vous pouvez vous exercer au
code sur l’application et prendre vos cours de conduite
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Vos droits l Décryptage 95
quand vous le souhaitez en les réservant à distance. Mais vous
devrez gérer vous-même l’inscription à l’examen du code et
de la ­conduite sur Ants.gouv.fr ou Permisdeconduire.gouv.fr.
Une formation en deux temps, théorie et pratique
— L’apprentissage comporte une formation théorique pour
connaître les règles du code de la route et les bons comporte-
ments en matière de sécurité routière. Elle comprend
des leçons, ainsi que des simulations visuelles avec test. Il se
compose, par ailleurs, d’une formation pratique constituée
par des cours de conduite avec un formateur. L’élève passe
dans un premier temps son code, c’est-à-dire l’examen théo-
rique qui conditionne la possibilité de passer ensuite l’exa-
men pratique, aboutissant à la délivrance ou non du permis
de conduire. Si vous êtes passé par une auto-école, c’est elle
qui se charge de vous inscrire aux examens, votre seule for-
malité est d’activer le compte qu’elle aura créé pour vous sur
le site de l’ANTS, et de lui remettre les documents qu’elle vous
demandera (pièce d’identité, justificatif de domicile, etc).
L’épreuve pratique dure une trentaine de minutes : une
phase de conduite d’au moins 25 minutes, la réalisation de
deux manœuvres (un freinage de précision et une en marche
arrière), la vérification d’un élément technique à l’intérieur
ou à l’extérieur du véhicule, une question en lien avec la sécu-
rité routière et les notions de premiers secours. Il faut obtenir
au moins 20 points et ne pas commettre d’erreur éliminatoire
(griller un stop, par exemple) pour être reçu. Le résultat ne
vous sera pas communiqué immédiatement, mais sera dispo-
nible le lendemain sur Permisdeconduire.gouv.fr.
Une validité à durée limitée
— Si vous avez obtenu votre permis, vous pouvez télécharger
votre certificat d’examen du permis de conduire (CEPC). Il
vous permet d’être au volant pendant quatre mois. Voyez
avec votre auto-école si elle se charge de récupérer votre per-
mis ou si c’est à vous de le faire. Dans ce dernier cas, vous pou-
vez faire la demande en ligne sur le site de l’ANTS. D’ici au
printemps 2024, il devrait être possible d’inclure votre per-
mis dématérialisé dans l’application France Identité, qui intè-
gre déjà votre pièce d’identité. Sachez que votre permis de
conduire a une durée de validité de quinze ans (indiquée sur
le permis) et qu’à l’issue de cette période, vous devez faire
une demande de renouvellement administrative (sans avoir à
passer d’examen). Par ailleurs, vous êtes astreint au début à
une période probatoire pendant laquelle vous devez apposer
un A (pour apprenti) à l’arrière du véhicule. Selon le parcours
que vous avez suivi pour l’obtention de votre permis, vous pas-
serez par une période probatoire, plus ou moins longue. Si
vous avez choisi la voie classique, la période probatoire a une
durée de trois ans (deux ans en conduite accompagnée) pen-
dant laquelle vous avez 6 points sur votre permis. Il est
ensuite augmenté de 2 points (3 points en conduite accompa-
gnée) chaque année si vous n’avez pas commis d’infraction
entraînant une perte de points. ^ diane de t u g ny
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
96 Vos droits
Coup d’œil
Encombrants /
Qu’en faire ?
P
our la plupart d’entre nous, le recyclage des
déchets du quotidien dans le bon bac est devenu
une habitude. Mais que faire des rebuts qui n’ont
leur place dans aucun d’entre eux ? La loi ne défi-
nit pas ce qu’est un « encombrant ». Il s’agit, en
pratique, de tous les objets qui, en raison de leur
poids ou de leur volume, ne peuvent pas être
jetés avec les ordures classiques : les meubles (commodes,
matelas et sommiers, canapé…), l’électroménager, etc.
Des règles différentes selon les communes
— Chaque commune gère ce type de déchets différemment
(collecte au pied de chez vous sur rendez-vous, dépose en
déchetterie ou dans des points de collecte provisoires, Trimo-
bile pour les petits encombrants). Il faut vous renseigner
auprès de votre mairie ou sur son site Internet.
Si vous déposez ces encombrants dans la rue sans respecter
la marche indiquée par votre commune, vous encourez une
amende forfaitaire de 135 euros, qui peut passer à 375 euros si
vous payez après quarante-cinq jours, voire 750 euros si vous
ne payez pas (articles R634-2 du Code pénal et R49 du Code de
procédure pénale).
Le dépôt en déchetterie obligatoire dans certains cas
— Attention, certains déchets ne sont pas considérés comme
des encombrants et doivent toujours être déposés en
déchetterie : c’est, par exemple, le cas des gravats, des
pneus ou ­pièces détachées de voiture (à moins qu’un gara-
giste ne soit intéressé).
Il en va de même pour les déchets verts de votre jardin
(bois, tonte, branchages) : si votre commune les collecte,
vous devez les déposer dans le bac prévu à cet effet. Sinon,
vous devez les apporter dans la déchetterie locale. Idem pour
les pots de peinture ou tout autre produit représentant un
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Getty
Comment ne pas se tromper ?
Avant de jeter , en cas de doute, vous avez
la possibilité de vous renseigner auprès
de votre mairie (en téléphonant ou sur son site).
P Vous pouvez aussi consulter le site de l’Ademe :
Quefairedemesdechets.ademe.fr, ou encore sur celui
du gouvernement : Lesbonneshabitudes.gouv.fr.
Si vous constatez la présence de punaises de lit dans
les meubles dont vous ne voulez plus, emballez-les
hermétiquement et signalez leur présence par une étiquette.
Les encombrants les traiteront en conséquence.
danger pour la santé ou l’environnement (généralement pour
l’entretien ou le bricolage), qui ne relèvent pas de la collecte
des encombrants à domicile et ne doivent surtout pas être
jetés dans les poubelles ordinaires en raison de leur toxicité.
De nombreux commerces ou associations servent
de points de collecte
— De nombreux commerçants assurent la collecte de certains
déchets non volumineux (piles, ampoules). Vous pouvez
aussi déposer vos anciens médicaments en pharmacie.
Quant aux bouteilles de gaz, elles doivent être reprises gratui-
tement par le vendeur ou déposées dans un point de collecte
idoine. Des bornes ainsi que des ressourceries (Ressource-
ries.info) récupèrent tous les textiles (vêtements, rideaux,
etc). Certains magasins de peinture reprennent aussi vos
vieux pots inachevés.
Renseignez-vous également localement, car de nom­-
breuses initiatives permettent de donner un meuble plutôt
que de le déposer aux encombrants, avec l’avantage de pou-
voir demander à ce qu’il soit récupéré directement chez vous
(Donnons.org, Jedonnemonelectromenager.fr, Recupe.net,
Toutdonner.com, Gensdeconfiance.com, Leboncoin.fr, etc.).
De nombreuses associations peuvent également être inté­-
ressées (Emmaüs, etc). ^ diane de tugny
DÉCEMBRE 2023 - N° 496

Vos questions
fiscalité /
Du remboursement d’un prêt
étudiant par les parents
« Mes enfants ont souscrit chacun un prêt étudiant
d’un montant de 50 000 euros afin de profiter de taux
très intéressants. Toutefois, je finance leurs études
et souhaiterais rembourser ces emprunts à leur place.
Les remboursements d’échéances débuteront
le 1er janvier 2025 et finiront fin 2032. Que dois-je
déclarer ou que doivent déclarer mes enfants
à l’administration fiscale et à quelle date ? »
Getty
Nadège h., 92 170 vanves
R
appelons tout d’abord que les parents ont l’obliga-
tion de subvenir aux besoins de leurs enfants,
notamment en finançant leurs études (article
371-2 du Code civil), et que cet impératif ne cesse
pas à leur majorité si leur progéniture n’a pas les
moyens de s’assumer. Vous pouvez donc prendre
en charge les remboursements des prêts, mais cet
effort vous procure des avantages fiscaux. Vous avez deux
options : soit vous rattachez vos enfants à votre foyer fiscal ;
soit vous leur versez une pension alimentaire.
Dans le premier cas, ils seront à votre charge et cela vous
permettra de réduire votre imposition. L’avantage fiscal
est plafonné à 1 618 euros pour 2023, soit, dans votre cas,
3 236 euros d’économie d’impôt pour vos deux enfants. Vous
pourrez aussi déduire, pour chacun d’eux, 183 euros au titre
de leurs frais de scolarité puisqu’ils suivent des études dans le
supérieur (article 199 quater F du Code général des impôts).
Vous devez alors remplir la case 7EF de la déclaration 2042
RICI. Il faut l’accord de vos enfants pour qu’ils soient rattachés
(mais il n’est pas nécessaire qu’ils habitent avec vous).
Dans le second cas, vous déduisez une pension alimen-
taire. Le montant maximum pour 2023 est de 6 368 euros,
soit, dans votre cas, 12 736 euros. L’économie d’impôt
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
Vos droits 97
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Pour nous contacter, adressez votre courrier
à Mieux Vivre Votre Argent,
10 boulevard de Grenelle, 75015 Paris ou par courriel à
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dépend de votre tranche d’imposition : vous économiserez
par enfant 700 euros si vous êtes dans la tranche d’imposi-
tion de 11 %, 2 866 euros si vous êtes à 45 %. Elle peut être
déduite que vos enfants vivent ou non sous votre toit. Vous
devez déclarer cette somme en case 6EL de la déclara-
tion 2042. Vos enfants, eux, doivent la déclarer dans la
case 1AO de leur propre déclaration.
Pour arbitrer, il faut tenir compte d’abord de votre situa-
tion : en règle générale, les contribuables les plus taxés (taux
marginal de 41 % ou 45 %) ont plutôt intérêt à déduire une pen-
sion alimentaire. Ensuite, de l’âge de vos enfants. Le rattache-
ment n’est possible que si vos enfants ont moins de 25 ans au
1er janvier de l’année concernée par la déclaration de revenus.
Par exemple, si vous les rattachez sur la déclaration de 2024, il
faut qu’ils aient moins de 25 ans au 1er janvier 2023. Pour la pen-
sion, en revanche, la loi ne fixe pas de limite. Le choix ne vous
engage pas (il est à faire chaque année) : vous pouvez parfaite-
ment commencer par rattacher vos enfants, puis leur verser
une pension.
Enfin, pour ce qui est de la date, s’ils ont débuté leurs
­études en 2023 (rentrée universitaire ou autre cet automne),
vous pourrez les rattacher ou déduire les pensions en 2024. Et
vous commencerez les remboursements en 2025. ^
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
98 Vos droits
au quotidien /
« Je travaille dans une
start-up avec des règles
et des conditions de
travail très peu
formatées. A la suite de
certaines difficultés avec
mon manager, je viens
de me voir notifier mon
licenciement par SMS.
Est-ce légal ? »
Rodolphe S. , par e-mail
P Non, le Code du travail est
très strict sur ce sujet : en vertu
de l’article L 1232-2, vous auriez
dû, avant toute décision, être
convoqué à un entretien
préalable et cette convocation
doit impérativement s’effectuer
par un courrier recommandé
(ou remis en main propre contre
décharge). Toutefois, le non-
respect de la procédure
n’entraîne pas l’annulation du
licenciement si ce dernier est
bien justifié par une cause réelle
et sérieuse. Dans ce cas, le
salarié peut seulement obtenir en
justice une indemnité qui ne peut
être supérieure à un mois de
salaire (article 4 de l’ordonnance
no 2017-1387 du 22 septembre
2017). Cette règle s’applique que
le licenciement soit prononcé
pour un motif personnel ou
économique. A noter : il n’y a pas
de condition d’ancienneté ni de
taille des effectifs de l’entreprise
pour toucher l’indemnité due
pour irrégularité de la procédure.
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT
l Vos questions
Getty
« J’ai commandé en ligne
mes cadeaux pour Noël
et prévu la livraison une
semaine avant. Si jamais
ils ne sont pas livrés
à temps, quels seront
mes recours ? »
virginie c., par e-mail
P Si vous avez informé le
vendeur de la nécessité d’une
livraison avant Noël, la date de
livraison devient une condition
essentielle du contrat. Si elle
n’est pas respectée, vous aurez
la possibilité d’annuler votre
commande et de vous faire
rembourser intégralement
(demande à faire par courrier
recommandé ou e-mail).
Si vous n’avez pas spécifié
clairement cette condition
de date, en cas de retard, vous
pourrez exiger une nouvelle
livraison dans les huit jours, par
exemple. Si, à l’issue de ce délai,
votre commande n’est toujours
pas arrivée, vous pouvez l’annuler
et être remboursée. Le vendeur
doit s’exécuter dans les quatorze
jours.
fiscalité /
De l’application ou non
des prélèvements sociaux
sur les revenus fonciers
pour un non-résident
« Ma compagne réside plus de six mois par an dans
son pays natal, la Belgique. Elle possède une
résidence secondaire en France qu’elle loue à l’année
et s’acquitte des impôts sur ses revenus locatifs en
France. J’ai constaté qu’elle payait aussi des
prélèvements sociaux. Il me semblait pourtant que
depuis la jurisprudence de Ruyter, les non-résidents
n’étaient pas redevables des prélèvements sociaux.
Pouvez-vous le confirmer ? »
Michel L., 84100 Or ange
L
es personnes domiciliées hors de France ne sont
pas assujetties aux prélèvements sociaux au taux
de 17,2 %, sauf sur leurs revenus locatifs et plus­-
values immobilières de source française. Toute-
fois, depuis le 1er janvier 2019, les personnes affi-
liées à un régime obligatoire de Sécurité sociale
autre que français au sein d’un Etat de l’Union
européenne (UE), de l’Espace économique européen (EEE)
et de la Suisse sont exonérées. Mais leurs revenus restent
soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 %. Particularité
à ­connaître pour le Royaume-Uni : bien que le pays soit sorti
de l’UE et de l’EEE, les contribuables britanniques conti-
nuent à être exonérés de CSG et de CRDS.
Pour bénéficier de l’exonération, il est nécessaire d’indi-
quer sur votre déclaration de revenus que vous ne relevez
pas d’un régime obligatoire français d’assurance maladie.
Il faut pour cela cocher la case adéquate sur l’imprimé
2042 C dans la rubrique 8 « Divers ». ^
DÉCEMBRE 2023 - N° 496
 Vos droits l Vos questions 99

banque /
De l’appréciation
Location / du plafond du livret A
De la charge de l’entretien
d’une chaudière « Mon mari et moi possédons chacun un livret A dont
le montant hors intérêts n’atteint pas 22 950 euros.
« Je loue un appartement qui a été livré en juillet 2018. Nous souhaitons effectuer des versements
Mes locataires me font savoir que le chauffage met complémentaires pour atteindre ce plafond. Or, nos
trop de temps à se mettre en marche et qu’il faut banques respectives, la Bred et le Crédit Agricole,
envisager des travaux de désembouage du système refusent. L’opération est rejetée automatiquement.
(rinçage et nettoyage des corps de chauffe ainsi que Est-il normal de ne pas pouvoir effectuer un
des tuyauteries) pour un montant compris entre 600 et versement complémentaire lorsque le plafond est
650 euros. A qui incombe cette charge ? » certes dépassé, mais du seul fait des intérêts ? »
R é m y L. B. , 2920 0 brest Patricia F., 59139 wat t i gni es

D I
e manière générale, le locataire doit réaliser
dans le logement les travaux d’entretien cou-
rant, tout comme les menues réparations.
­Celles-ci sont définies par le décret no 87-712 du
26 août 1987, qui en fixe une liste très précise,
bien que non exhaustive. A ce titre, il est prévu
que le rinçage des corps de chauffe et tuyaute-
rie constitue une réparation locative. « Le texte ne vise cepen-
dant pas le désembouage, qui est une opération plus complexe
que le rinçage des canalisations. Cette opération n’est donc pas
récupérable auprès du locataire », précise David Rodrigues,
responsable juridique à l’association de consommateurs
CLCV (Consommation, logement et cadre de vie).
« Par ailleurs, les réparations qui résultent de la vétusté ou
de malfaçons incombent systématiquement au bailleur »,
complète cet expert. Le logement étant neuf, ou presque,
on peut légitimement penser que les problèmes de fonc-
tionnement du chauffage résultent d’une malfaçon, de sorte
qu’il vous appartient de prendre en charge les travaux en
question. ^
Getty
l faut se référer à l’article L 221-4 du Code monétaire et
financier : « Les versements effectués sur le livret A ne
peuvent porter le montant inscrit sur le livret au-delà
d’un plafond fixé par décret ». Ici, c’est le terme « mon-
tant inscrit » qui est important. Il signifie que doit être
prise en compte la somme disponible sur votre livret,
donc le capital et les intérêts. Dans votre cas, le plafond
est déjà dépassé, et peu importe que cela soit dû aux seuls
intérêts. Tout nouveau versement est donc impossible.
Il est intéressant de noter que le gouvernement a modifié
récemment la formulation pour le LEP (livret d’épargne
populaire), dont le plafond a été relevé à 10 000 euros, pour
l’aligner sur celle du livret A. L’article D 221-46 du Code moné-
taire et financier prévoit désormais que « les versements effec-
tués sur un compte sur livret d’épargne populaire ne peuvent
porter le montant inscrit sur le livret au-delà de 10 000 euros ».
La version précédente laissait, en effet, penser que seuls les
versements étaient à prendre en compte : « Le plafond des
sommes qui peuvent être déposées sur un compte sur livret
d’épargne populaire est fixé à 7 700 euros ». ^

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

100 Vos droits l Vos questions

au quotidien /
« Un de mes salariés est
en arrêt maladie. J’ai
Bourse / appris qu’il travaille pour
une autre entreprise
De la récupération alors qu’il est censé
des dividendes d’un PEA suivre un traitement.
par virement Puis-je le sanctionner ? »
thierry H., par e-mail
« J’ai ouvert un PEA en 1994, j’ai pour habitude de
récupérer les dividendes versés sur mon plan en
P Un employé a une obligation
demandant à ma banque d’effectuer un virement vers de loyauté vis-à-vis de son
mon compte courant. En juin dernier, j’ai fait une entreprise. En cas de violation de
demande de virement de 10 000 euros, qui m’ont été cette obligation, l’employeur peut
être amené à le licencier pour
versés, déduction faite des prélèvements sociaux. cause réelle et sérieuse, voire
J’ai renouvelé l’opération quelques semaines plus tard pour faute grave. Pour autant,
un salarié reste libre d’exercer
et ma banque m’a annoncé que les règles avaient une activité professionnelle pour
changé, que je devais demander plus pour obtenir le compte d’un autre employeur
dès lors que cela ne cause pas
le montant net souhaité. Qu’en est-il réellement ? » un préjudice à son employeur
Véro nik a V., 06140 vence principal (Cour de cassation,
26 février 2020, no 18-10.017).
Ce qui signifie que l’activité
« J’ai mis en location une
partie de ma résidence
principale. J’ai lu par le
passé dans Mieux Vivre
Votre Argent et aussi sur
le site des impôts que les
revenus de la location
meublée d’une ou de
plusieurs pièces faisant
partie de mon habitation
principale ne sont pas
à déclarer si la ou les
pièces louées constituent
la résidence principale du
locataire et si le prix de
location reste fixé dans
des limites raisonnables.
Je n’ai donc rien à
déclarer ? »

L
a réponse de votre banque nous paraît surprenante.
Nous n’avons pas connaissance d’un changement
de législation pour les plans d’épargne en actions
(PEA). En outre, un PEA comprend deux comparti-
ments : un compte-titres et un compte espèces qui
vous permet d’acheter des titres. Or le solde espèces
d’un PEA ne peut en aucun cas être débiteur.
Votre solde espèces était probablement moins important
que sur vos précédentes opérations. Votre banque a peut-
être préféré anticiper les prélèvements sociaux pour éviter
d’avoir à vendre des titres pour compenser un solde
­débiteur.^
Getty
ne doit pas être en concurrence
frontale avec celle de l’entreprise
qui l’emploie. Dans votre cas,
s’il n’y a pas un préjudice prouvé,
vous ne pourrez pas licencier
le salarié.
En revanche, vous avez la
possibilité de demander une
visite médicale par un médecin
contrôleur dans l’éventualité de
supprimer le maintien du salaire.
Vous pouvez également prévenir
la Sécurité sociale dans le but
qu’elle procède elle aussi à un
contrôle (suspension éventuelle
des indemnités journalières).
eugénie, par e-mail
P Nous vous confirmons que
vous n’avez pas à déclarer les
revenus issus de la location
meublée d’une ou de plusieurs
pièces de votre résidence
principale (loi de finance 2023
du 30-12-2022, article 78),
lorsque les pièces en question
constituent pour le locataire
sa résidence principale et que
le prix de location reste fixé dans
des limites raisonnables.
La condition est remplie
si le loyer annuel par mètre
carré habitable (charges non
comprises) n’excède pas certains
plafonds. Pour 2023, les plafonds
sont de 199 euros pour l’Ile-de-
France et 147 euros pour les
autres régions. A noter que
cette exonération n’est, pour
l’heure, valable que jusqu’au
15 juillet 2024.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Repères 101

La Bourse de Paris au crible

S les valeurs du cac 40 S évolution du CAC 40 sur 1 an

SUR 1 MOIS : + 1,19 % DERNIER COURS : 7 087,06
Valeur Capi.
Cours
Variation Notre Objectif SUR UN AN : + 7,47 %
(en Mds€) sur 1 mois avis de cours 7 500 PTS

Air Liquide 87,81 167,66 € + 3,90 % ll 180 €

Airbus 102,95 130,24 € + 6,79 % ll 160 €
Alstom 5,16 13,42 € + 5,13 % ll 17 €
7 000
ArcelorMittal 17,48 20,50 € - 5,57 % ll 25 €
Axa 63,26 28,05 € + 0,14 % ll 35 €
BNP Paribas 64,53 55,79 € - 3,21 % ll 75 €
Bouygues 13,09 34,32 € + 6,58 % ll 36 € 6 500
11-11-2022 13-11-2023
Capgemini 29,93 172,45 € + 4,07 % ll 220 €
Carrefour 12,25 17,29 € + 9,57 % ll 20 € S Top 5 des valeurs du CAC 40
Crédit Agricole SA 35,85 11,74 € +3% ll 14 € Les plus fortes Les plus fortes Les valeurs les moins Les plus gros
ll
hausses sur 1 mois baisses sur 1 mois chères (1) rendements
Danone 39,33 58,03 € + 7,46 % 55 €
ll
Dassault + 13,30 % Worldline - 44,24 % Renault 2,5 Engie 9,4 %
Dassault Systèmes 54,37 40,69 € + 13,30 % 48 € Systèmes
Edenred 12,40 49,70 € - 7,96 % ll 66 € URW + 11,23 % Sanofi - 17,50 % Stellantis 3,1 Stellantis 8,6 %
Engie 37,31 15,32 € + 3,70 % ll 18 €
EssilorLuxottica 80,18 176,76 € + 7,71 % ll 220 € Carrefour + 9,57 % Edenred - 7,96 % Arcelor-
Mittal 4,5 BNP Paribas 8,1 %
Eurofins Scientific 9,62 49,86 € + 0,42 % ll 55 € Hermès + 8,92 % Publicis
Groupe - 7,38 % URW 5,2 Crédit
Agricole SA 7,7 %
Hermès 196,15 1 858 € + 8,92 % ll 2 100 €
Kering 48,60 393,75 € - 3,21 % ll 600 € L’Oréal + 7,80 % STMicroelec
tronics - 6,05 % Société
Générale 5,6 Axa 6,6 %
L'Oréal 222,25 414,65 € + 7,80 % ll 460 €
Legrand 22,13 83,48 € - 2,50 % ll 100 €
LVMH (1) 345,66 688,50 € + 4,22 % — Neutre S Top 5 des valeurs du CAC Mid & Small
Michelin 20,49 28,69 € - 1,17 % ll 30 € Les plus fortes Les plus fortes Les valeurs les moins Les plus gros
hausses sur 1 mois baisses sur 1 mois chères (1) rendements
Orange 29,51 11,09 € + 0,49 % ll 13 €
Latécoère + 590,25 % Xilam - 56,78 % Eurazeo 2,2 Icade 14,7 %
Pernod Ricard 42,03 164,40 € + 4,65 % ll 230 €
Metabolic + 117,95 % Genomic - 51,35 % Eutelsat 3,7 Mercialys 12,1 %
Publicis 17,75 69,78 € - 7,38 % ll 76 € Explorer Vision
Renault 10,11 34,20 € - 5,67 % ll 45 € Solutions
30 + 41,47 % MyHotel-
Match - 38,85 % ALD
Automotive 4,2 Altarea 11,4 %
Safran 66,27 155,10 € + 4,04 % ll 150 €
Saint-Gobain 27,58 54,47 € + 2,37 % ll 70 € Nacon + 35,28 % Prodways
Group - 32,56 % Bigben 4,4 Coface 11,1 %
Sanofi 107,87 85,29 € - 17,50 % ll 100 €
Maurel + 32,79 % Verimatrix - 26,79 % Derichebourg 5,2 Nexity 10,8 %
Schneider Electric 92,08 160,74 € + 4,98 % ll 175 € & Prom
Société Générale 17,78 21,66 € - 0,66 % ll 30 € (1) Multiple de capitalisation des bénéfices (PER) en nombre de fois pour 2023.
Stellantis 57,59 18,32 € - 2,65 % ll 20 €
STMicroelectronics 35,21 38,67 € - 6,05 % ll 54 €
S évolution du CAC Mid & small sur 1 an
Teleperformance 8,08 125,90 € + 7,24 % ll 160 € SUR 1 MOIS : + 0,79 % DERNIER COURS : 12 672,84
Thales 29,66 141,10 € - 2,29 % ll 160 € 15 000 PTS
SUR UN AN : - 5,59 %
TotalEnergies 151,47 62,79 € - 0,60 % ll 70 €
URW 6,95 50 € + 11,23 % ll 50 €
14 000
Veolia 19,19 26,82 € + 1,98 % ll 35 €
Vinci 63,97 107,10 € + 4,06 % ll 125 €
Worldline 3,62 12,78 € - 44,24 % ll 15 € 13 000
Notre avis : l Positif l Négatif.
(1) LVMH étant propriétaire de Mieux Vivre Votre Argent, nous ne donnons pas de conseil sur la valeur.
l Nos changements d’avis à la baisse. l Nos changements d’avis à la hausse. 12 000
l Nos changements d’objectifs. 11-11-2022 13-11-2023

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

102 Repères

Sicav

OR BEI S nos prix

C

Les vainqueurs des corbeilles 2023

LLE S
e

Sur 1 an sur 5 ans

Corbeille d’Or Banques de réseaux : Caisse d’Epargne Corbeille Long Terme Banques de réseaux : BNP Paribas
Meilleure gamme actions : BNP Paribas
2023 Meilleure gamme ISR : BNP Paribas
Meilleur gamme Diversifiés : Caisse d’Epargne

S les fonds labellisés excellence en 2023

Fonds (gestionnaire) Code Isin Catégorie (1) Perf. depuis Perf. 1 an Perf. 5 ans
le 01-01-2023
Allocation Pilotée Offensive R (Natixis IM) FR0012333219 D.DYN + 6,23 % + 2,04 % + 32,96 %
BGF Global Allocation Fund A2 EUR Cap (BlackRock) LU0171283459 D.EQU + 3,86 % - 1,18 % + 31,38 %
BGF Global Long-Horizon Equity Fund EUR (BlackRock) LU0171285314 A.ING + 3,42 % - 1,74 % + 62,26 %
DPAM B Sicav - Equities Europe Sustainable B EUR (DPAM) BE0940002729 A.EUG + 2,93 % + 0,33 % + 49,68 %
Edmond De Rothschild Fund Big Data A EUR Cap (EdRAM) LU1244893696 A.ING + 14,14 % +8% + 77,15 %
LBPAM ISR Actions Small Cap Euro C (La Banque Postale AM) FR0000934325 A.ZEP + 5,11 % + 3,38 % + 30,56 %
(1) Catégories : Actions. A. EUG: Europe- général, A.ING : international - général, A.ZEP : zone euro - petites et moyennes capitalisations ; Diversifiés. D.DYN : dynamique. D.EQU : équilibré.
Données arrêtées au 13-11-2023.

S Le Panorama annuel des frais courants de gestion

Source : AMF/SIX, février 2023

1,56 % Fonds diversifiés
1,52 % Fonds actions
0,88 % Fonds obligataires
0,38 % ETF actions
0,28 % Fonds de trésorerie

S le palmarès des placements

EVOLUTION SUR 3 MOIS

Obligations
Livre Etats-Unis Marchés
Pétrole Sterling Yen 10 ans émergents MSCI World
- 2,2 % -2% - 1,8 % - 1,4 % - 0,8 % - 0,2 %
+ 0,6 % + 1,8 % + 2,3 % + 2,8 %
Obligations Dollar Matières Or
Données arrêtées au 13-11-2023.

Europe premières
10 ans

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Repères 103

Retrouvez nos Repères assurance-vie dans le N° 497 de janvier et immobilier dans le N° 498 de février.

S les tops et les flops sur 3 mois

Les 5 meilleures performances Les 5 moins bonnes performances
Fonds (gestionnaire) Code Isin Perf. 3 mois Perf. 1 an Fonds (gestionnaire) Code Isin Perf. 3 mois Perf. 1 an
ACTIONS FRANCE
MC Spécial (Montaigne Capital) FR0007036397 - 2,43 % + 7,81 % MCA Entreprendre PME (MCA Finance) FR0011668011 - 17,66 % - 1,30 %
Allianz Actions Aequitas WC (Allianz Global Investors) FR0011374057 - 3,71 % + 10,12 % Ofi Invest Actions PME-ETI C/D (Ofi Invest) FR0000427437 - 16,82 % - 18,90 %
RMM Top Management C (Rothschild & Co AM) FR0011079771 - 3,79 % + 9,45 % BFT France PEA-PME P (BFT IM) FR001400DX02 - 16,80 %
Centifolia C/D (DNCA Finance) FR0007076930 - 3,89 % + 10,80 % Generali France PME ETI P (Generali Investments) FR0014006Y48 - 16,70 % - 11,50 %
Investir PEA Palatine (Palatine AM) FR0013284114 - 3,91 % + 3,36 % Actys 1 (LBPAM) FR0000426652 - 15,08 % - 10,61 %
Actions europe
Echiquier Alpha Major SRI A (LFDE) FR0013406691 + 1,13 % + 2,41 % Eiffel Nova Microcap R (Eiffel IG) FR0013428661 - 16,41 % - 19,62 %
Robeco QI European Conservative Equities D Eur (Robeco) LU0339661307 + 0,16 % + 4,33 % Uzes Boscary Selection (Financière d'Uzes) FR0007073788 - 14,61 % - 13 %
Hugau Rendement Responsable (Hugau Gestion) FR0010401075 - 0,50 % + 14,71 % Comgest Growth Europe Opportunities R Eur (Comgest) IE00BD5HXJ66 - 14,05 % - 1,79 %
LBPAM ISR Stratégie PEA 1 R (LBPAM) FR0011898451 - 0,54 % + 0,33 % AIM Lux - C-Quadrat Europe Smallcaps C Eur (C-Quadrat AM) LU1829348520 - 13,87 % - 12,54 %
JPMorgan Funds - Europe Strategic Value A Eur (JP Morgan AM) LU0210531983 - 0,64 % + 9,64 % Lonvia Avenir Small Cap Europe Retail Eur (Lonvia Capital) LU2240057096 - 13,84 % - 14,47 %
Actions internationales
JPMorgan Funds - Global Growth A Usd (JP Morgan AM) LU0210533765 + 1,89 % + 16,74 % Weisshorn Fds Humanity Challenges Equity (Weisshorn AM) LU1812909783 - 12,43 % - 0,53 %
BGF Systematic Global Equity High Income (BlackRock) LU0265550359 + 1,70 % + 4,03 % WHEB Sustainable Impact Fund C Eur (Wheb AM) IE00BMBQDR89 - 10,63 % - 5,50 %
AB SICAV I Low Volatility Equity Portfolio A Usd (AllianceBernstein) LU0861579265 + 1,60 % + 5,42 % Echiquier World Next Leaders A Eur (LFDE) FR0011449602 - 9,48 % - 4,91 %
JPMorgan Funds SICAV - Global Sustainable Eq. A Usd (JP Morgan AM) LU0210534813 + 1,25 % + 9,42 % MSIF Global Permanence Fund A Usd (Morgan Stanley IM) LU2027374631 - 8,92 % + 3,50 %

Source : SIX.
Pictet ICM - World Equity Selection A Eur (Pictet) LU1295307828 + 1,06 % + 8,28 % Invesco Developed Small and Mid-Cap Equity Fd (Invesco) LU0607512778 - 8,58 % - 3,47 %
Données arrêtées au 6-11-2023.

Source : SIX, données arrêtées à fin octobre.

S la collecte
évolution des encours (souscriptions nettes + effet marché)

- 32,25 Md€ sur 3 mois (1) + 33,44 Md€ sur 1 an (1) (1) Au 31-10-2023.

évolution des encours sur 3 mois évolution des encours sur 1 an

Actions Actions Actions Actions Actions Actions Actions
France euro Europe internationales France euro Europe
- 4,81 Md€ - 6,05 Md€ - 3,81 Md€ - 2,17 Md€ - 13,11 Md€ - 4,47 Md€ - 2,70 Md€
1,51 Md€ 1,36 Md€ 0,74 Md€
Obligations Obligations Actions
Euro Euro internationales
Source : SIX, ensemble des fonds français.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

104 Repères

Consommation

S évolution des prix des biens et(1) services (octobre 2023)

Comparaison de la variation des prix par poste de dépenses
Produits
alimentaires Electricité,
Communi- Appareils Habillement Loisirs Prod­uits et boissons gaz et autres
cations ménagers et chaussures Loyers et culture de santé non alcoolisées Transports combustibles Assurances Tabac
Sur 1 an - 4,9 % - 0,1 % + 2,1 % + 2,3 % + 1,7 % - 0,5 % +8% + 4,9 % +4% + 4,9 % + 9,9 %
Sur 1 mois - 0,1 % - 0,3 % + 0,7 % + 0,1 % - 0,3 % + 0,1 % 0% + 0,3 % + 0,7 % - 0,4 % 0%
(1) Derniers chiffres définitifs Insee publiés.

S Indice des prix à la consommation S Pouvoir achat

Octobre 2023 Inflation 1 mois Inflation 3 mois Inflation 1 an 1 F de Valeur (€) 1 F de Valeur (€) 1 F de Valeur (€) 1 F de Valeur (€)
118,40 + 0,1 % + 0,6 % +4% l’année en 2022 l’année en 2022 l’année en 2022 l’année en 2022
1975 0,77 € 1987 0,28 € 1999 0,22 € 2011 1,16 €
1976 0,70 € 1988 0,27 € 2000 0,21 € 2012 1,14 €
S tarif de vente de l’électricité 1977 0,64 € 1989 0,26 € 2001 0,21 € 2013 1,13 €
photovoltaïque 1978 0,59 € 1990 0,25 € 2002 (1) 1,35 € 2014 1,12 €
1979 0,53 € 1991 0,25 € 2003 1,33 € 2015 1,12 €
Revente en total Revente en surplus
1980 0,47 € 1992 0,24 € 2004 1,30 € 2016 1,12 €
Type Puissanc Tarifs Type Puissance Primes (€/kWh)
d’installation e (kWc) (c€/kWc) d’installation (kWc) et tarifs (c€/kWh) 1981 0,41 € 1993 0,23 € 2005 1,27 € 2017 1,11 €
1982 0,37 € 1994 0,23 € 2006 1,25 € 2018 1,09 €
Intégration au bâti ≤3 23,49 € Sur bâtiment ≤ 3 ventePrime de 500 € +
à 13,13 c€/kWh
et intégration et respectant 1983 0,34 € 1995 0,23 € 2007 1,24 € 2019 1,07 €
simplifiée les critères
au bâti (ISB) ≤9 19,96 € généraux ≤ 9 ventePrime de 370 €+
à 13,13 c€/kWh
1984 0,31 € 1996 0,22 € 2008 1,20 € 2020 1,07 €
d’implan­tation 1985 0,30 € 1997 0,22 € 2009 1,20 € 2021 1,05 €
≤ 36 14,30 € ≤ 36 Prime de 210 €+
Non intégré vente à 7,88 c€/kWh 1986 0,29 € 1998 0,22 € 2010 1,18 € 2022 1,00 €
au bâti
ou IAB/ISB (1) Introduction de l’euro.
≤ 100 12,43 € ≤ 100 Prime de 110 € +
< 100 kWc vente à 7,88 c€/kWh
De 100 à S les seuils de l’usure
500 12,87 € (1) > 100 -
Les établissements de crédit ne peuvent pas dépasser le taux de l’usure.
(1) Jusqu’à 1100 kWh/kWc puis 5 c€/kWh. Source : CRE. A titre exceptionnel, un ajustement mensuel est appliqué depuis le 1er février.
Prêts à la consommation Taux (1)
Inférieur ou égal à 3 000 € 22,07 %
De 3 000 à 6 000 € 12,44 %
Supérieur à 6 000 € 7,01 %
S taux d’intérêt légal Prêts immobiliers Taux (1)
Taux pour le second semestre 2023 pour les créances des personnes Taux fixes, durée de moins de 10 ans 4,31 %
physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels. Taux fixes, durée de 10 à 20 ans 5,65 %
Débiteur Créancier Taux Taux fixes, durée de plus de 20 ans 5,91 %
Particulier Particulier 6,82 % Taux variables 5,39 %
Particulier Professionnel 4,22 % Prêts relais 5,96 %
(1) Applicable du 1er au 30 novembre 2023.

S social
Allocations familiales 2023 (1)
Nombre d’enfants Ressources Montant de Ressources Montant de Ressources Montant de
à charge inférieures à... l’allocation comprises entre... l’allocation supérieures à... l’allocation
2 71 194 € 141,99 € 71 194 et 94 893 € 71 € 94 893 € 35,50 €
3 77 126 € 323,91 € 77 126 et 100 825 € 161,95 € 100 825 € 80,98 €
4 83 058 € 505,83 € 83 058 et 106 757 € 252,92 € 106 757 € 126,46 €
Majoration pour les enfants de 14 ans et plus 71,00 € 35,50 € 17,75 €
(1) Cette aide financière est versée aux parents ayant au moins deux enfants de moins de 20 ans. Source : CAF.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

 Repères 105

S automobile
Barème du malus écologique prix des carburants sur un an

Emissions Montant Emissions Montant Emissions Montant Emissions Montant Prix de vente en euros par litre TTC
de CO2/Km du malus de CO2/Km du malus de CO2/Km du malus de CO2/Km du malus
2,50 € Super SP 95
123 g/km 50 € 149 g/km 1 386 € 175 g/km 7 462 € 201 g/km 22 781 €
Dernier : 1,84€
124 g/km 75 € 150 g/km 1 504 € 176 g/km 7 851 € 202 g/km 23 616 € Sur un an : +9,19%
125 g/km 100 € 151 g/km 1 629 € 177 g/km 8 254 € 203 g/km 24 472 € 2€
126 g/km 125 € 152 g/km 1 761 € 178 g/km 8 671 € 204 g/km 25 349 € Gazole
127 g/km 150 € 153 g/km 1 901 € 179 g/km 9 103 € 205 g/km 26 247 €
Dernier : 1,81€
128 g/km 170 € 154 g/km 2 049 € 180 g/km 9 550 € 206 g/km 27 166 € 1,50 €
Sur un an : + 0,32 %
129 g/km 190 € 155 g/km 2 049 € 181 g/km 10 011 € 207 g/km 28 107 €
130 g/km 210 € 156 g/km 2 370 € 182 g/km 10 488 € 208 g/km 29 070 € GPL
131 g/km 230 € 157 g/km 2 544 € 183 g/km 10 980 € 209 g/km 30 056 € 1€
Dernier : 0,98€
132 g/km 240 € 158 g/km 2 726 € 184 g/km 11 488 € 210 g/km 31 063 € Sur un an : + 29,99 %
133 g/km 260 € 159 g/km 2 918 € 185 g/km 12 012 € 211 g/km 32 094 € 0,50 € 11.11.22 10.11.23
134 g/km 280 € 160 g/km 3 119 € 186 g/km 12 552 € 212 g/km 33 147 €
135 g/km 310 € 161 g/km 3 331 € 187 g/km 13 109 € 213 g/km 34 224 €
136 g/km 330 € 162 g/km 3 552 € 188 g/km 13 682 € 214 g/km 35 324 €
137 g/km 360 € 163 g/km 3 784 € 189 g/km 14 273 € 215 g/km 36 447 €
138 g/km 400 € 164 g/km 4 026 € 190 g/km 14 881 € 216 g/km 37 595 €
139 g/km 450 € 165 g/km 4 279 € 191 g/km 15 506 € 217 g/km 38 767 € Barème de la prime à la conversion 2023
140 g/km 540 € 166 g/km 4 543 € 192 g/km 16 149 € 218 g/km 39 964 € Type de véhicule acheté Ménages éligibles
141 g/km 650 € 167 g/km 4 818 € 193 g/km 16 810 € 219 g/km 41 185 €
142 g/km 740 € 168 g/km 5 105 € 194 g/km 17 490 € 220 g/km 42 431 € RFR/Part
RFR/Part RFR/Part
< 14 089 €
143 g/km 818 € 169 g/km 5 404 € 195 g/km 18 188 € 221 g/km 43 703 € < 6 358 € < 22 983 €
sous conditions (1)
144 g/km 898 € 170 g/km 5 715 € 196 g/km 18 905 € > 222 g/km de 45 000 € 2 ou 3 roues ou quadricyle électrique neuf 1 100 € 1 100 € 100 €
145 g/km 983 € 171 g/km 6 039 € 197 g/km 19 641 € à 50 000 € Voiture électrique (ou hydrogène) 6 000 € 6 000 € 2 500 €
146 g/km 1 074 € 172 g/km 6 375 € 198 g/km 20 396 € Voiture Crit’Air 1 (essence ou
147 g/km 1 172 € 173 g/km 6 724 € 199 g/km 21 171 € bi-carburation essence-GPL, essence-E85) 4 000 € 4 000 € 1 500 €
148 g/km 1 276 € 174 g/km 7 086 € 200 g/km 21 966 € (1) Distance entre domicile et travail > 30 km ou plus de 12 000 km parcourus par an pour raison professionnelle.

S social
SMIC 2023 ma prime rénov’ : les plafonds de ressources 2023
Horaire brut Mensuel brut (151,67 h) Destinée à aider les propriétaires à financer des travaux de rénovation énergétique,
11,52 € 1 747,20 € ­MaPrimeRénov’ est distribuée par l’Anah. Pour être éligible, il faut respecter des plafonds
de ressources, calculés en fonction du RFR (revenu fiscal de référence) et de la composition
plafond de la sécurité sociale 2023 du foyer. Quatre types de ménages, classés par couleurs, ont ainsi été définis. En fonction
3 666 € par mois de la catégorie (et du type de travaux), l’aide sera plus ou moins importante.

retraite ile-de-france
Calendrier pour un départ sans décote après l’entrée en vigueur de la réforme Nombre de personnes Ménages très Ménages Ménages Ménages
Année de naissance Trimestres à valider Age légal du ménage modestes modestes intermédiaires très élevés
1er janvier -31 août 1961 168 trimestres 62 ans 1 22 461 € 27 343 € 38 184 € > 38 184 €
1er septembre - 31 décembre 1961 169 trimestres 62 ans et 3 mois 2 32 967 € 40 130 € 56 130 € > 56 130 €
1962 169 trimestres 62 ans et 6 mois 3 39 591 € 48 197 € 67 585 € > 67 585 €
1963 170 trimestres 62 ans et 9 mois 4 46 226 € 56 277 € 79 041 € > 79 041 €
1964 171 trimestres 63 ans 5 52 886 € 64 380 € 90 496 € > 90 496 €
1965 172 trimestres 63 ans et 3 mois
1966 172 trimestres 63 ans et 6 mois Par personne supplémentaire 6 650 € 8 097 € 11 455 € + 11 455 €
1967 172 trimestres 63 ans et 9 mois
1968 172 trimestres 64 ans
hors ile-de-france
1969 172 trimestres 64 ans
1970 172 trimestres 64 ans Nombre de personnes Ménages très Ménages Ménages Ménages
du ménage modestes modestes intermédiaires très élevés
1971 172 trimestres 64 ans
1972 172 trimestres 64 ans 1 16 229 € 20 805 € 29 148 € > 29 148 €
1973 172 trimestres 64 ans 2 23 734 € 30 427 € 42 848 € > 42 848 €
3 28 545 € 36 591 € 51 592 € > 51 592 €
la valeur du point 4 33 346 € 42 748 € 60 336 € > 60 336 €
Ircantec Agirc-Arrco 5 38 168 € 48 930 € 69 081 € > 69 081 €
0,5162 € 1,4159 € Par personne supplémentaire 4 813 € 6 165 € 8 744 € + 8 744 €

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT DÉCEMBRE 2023 - N° 496

106 Repères

la météo ASSURANCE-VIE /
Des cadeaux sous
le sapin
Sicav /
Repli massif sur les
fonds de trésorerie
de votre Les distributeurs profitent de la période
de fin d’année pour attirer de nouveaux
Depuis janvier, les investisseurs ont
placé un peu plus de 35 milliards d’euros

argent clients sur leurs assurances-vie ou PER.

P Abondement sur votre contrat ou directe-
ment sur votre compte courant (200 euros
pour un versement de 2 000 euros chez
Fortuneo), bon d’achat multi-enseignes
(170 euros chez Asac-Fapès), remise sur
les frais (aucuns sur les versements à la
MASCF)… Les cadeaux sont variés. Mais
ils sont souvent proportionnels au montant
investi (50 euros offert pour 1 500 euros
versés chez la MIF par exemple) et parfois
conditionnés à un investissement en unités
de compte ou réservés aux nouveaux clients.
A lire : Les Grands Prix des PER, p. 21
dans les Sicav monétaires, selon Six.
P Les fonds obligataires ont séduit plus
marginalement (3,9 milliards d’euros) sur la
période. Sans surprise, les épargnants ont
délaissé les fonds actions (- 21 milliards) ou
même diversifiés (- 5 milliards) au profit de
supports profitant de la remontée des taux.
Une bonne tactique, à court terme : les
supports monétaires de droit français rappor-
tent 2,57 % fin octobre, soit mieux que les
fonds obligataires (2,46 %), actions (1,19 %) ou
diversifiés (1,03 %). Mais une stratégie ina-
daptée sur longue période, où les obligations
et les actions resteront plus rémunératrices.

Immobilier / Bourse / Cryptomonnaies /

Vers une crise de
liquidité sur les SCPI ?
Au troisième trimestre, la collecte brute
sur ces fonds est en baisse d’environ
60 % par rapport à la même période de
l’an dernier, à 1,35 milliard d’euros.
P Les tendances sur les souscriptions sont
cependant très contrastées. La collecte s’est
réduite comme peau de chagrin pour les SCPI
de bureaux, qui concentrent la totalité des
dévalorisations de prix de parts intervenues
durant l’été, quand les autres résistent. Fait
inquiétant, les ordres de rachat sur le marché
des SCPI ont sensiblement augmenté sur ce
troisième trimestre, à 1,7 milliard d’euros, dont
seulement 500 millions ont été compensés
par de nouvelles souscriptions. Résultat, la
valeur des parts en attente de retrait s’élevait
à 1,2 milliard d’euros au 30 septembre.
Des publications Regain d’intérêt
rassurantes
En novembre, le CAC 40 a vécu sa A près de 33 300 euros, le bitcoin
troisième meilleure performance de progresse de 110 % depuis le début
l’année en dépassant, sur une semaine, de l’année.
les 7 100 points. P Pas de quoi retrouver le sommet des
P Outre les décisions de la Fed, puis de la 60 000 euros de novembre 2021, mais le
BCE, de mettre en pause leur hausse de taux, rebond pourrait se poursuivre. L’ethereum
le marché a été porté par les bons résultats a vu un regain d’intérêt depuis que le premier
trimestriels des entreprises. Près du trois gestionnaire d’actifs mondial, BlackRock,
quarts des valeurs du CAC 40 ont affiché a indiqué avoir déposé un projet de fonds sur
des chiffres conformes ou supérieurs aux le deuxième plus gros des cryptoactifs. Son
attentes. Parmi les bons élèves : Danone, cours, légèrement supérieur à 1 800 euros,
Dassault Système, Engie ou encore Publicis gagne 60 % depuis le début de l’année. La
Groupe. Mais les accidents de Worldline ou multiplication des lancements de supports,
de Sanofi rappellent que l’économie n’est notamment de trackers, sur les cryptomon-
pas au beau fixe. Mieux vaut prendre ses naies, nourrit l’espoir d’une plus grande
bénéfices dès que possible. adhésion des investisseurs institutionnels
A lire : Le suivi des valeurs, p. 75 à cette classe d’actifs.

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENTest une publication du Groupe Les Echos. PRINCIPAL ASSOCIÉ : UFIPAR (LVMH). PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL : Pierre Louette. DIRECTRICE GÉNÉRALE PÔLE LES ECHOS ET
THÉMATIQUES : Bérénice Lajouanie. DIRECTEUR DÉLÉGUÉ : Bernard Villeneuve. Mensuel édité par Investir Publications, S.A.S. AU CAPITAL DE 4 177 350 € - RCS PARIS B 351 660 808 - CODE NAF 5814Z - SIRET 351 660 808
00053 - TVA FR 57 351 660 808 - 10, boulevard de Grenelle, CS 10817, 75738 Paris Cedex 15. PRÉSIDENT DE LA SASU INVESTIR PUBLICATIONS ET DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : Pierre Louette. DIRECTEUR DE LA
RÉDACTION : François Monnier. RÉDACTRICES EN CHEF ADJOINTES : Silvia Simao (consommation, services bancaires, assurances IARD), Audrey Spy (placements financiers). RÉDACTEURS : Guillaume Caire (Bourse), Barbara
Hufnagel (fiscalité), Anaïs Trebaul (assurance-vie), Aymeric Val (immobilier). WEB : Léo Monégier, chef de service. Avec la collaboration de Frédéric Brillet, Axelle Corty, Roselyne Poznanski, Laurence Roy, Christophe Soubiran et Diane de
Tugny. RÉDACTEUR EN CHEF du pôle édition : Frédéric Mauger. RÉDACTEUR EN CHEF TECHNIQUE : Eric Lamien. SECRÉTAIRE DE RÉDACTION : Marie Coutière (1re SR) avec la collaboration de Clémence Toublanc et Claire Olivès
(infographie). Photogravure : Myriam Kassem. RESPONSABLE DATA : Maude Pagani. ÉDITRICE : Laure Joly. ÉDITEUR ADJOINT : Martin Laucher. DIRECTRICE MARKETING ET DES REVENUS CLIENTS : Lise Benamou. DIRECTRICE
MARKETING CLIENTS ADJOINTE : Eve-Marie Dumenil. DIRECTEUR STRATÉGIE ET COMMUNICATION : Fabrice Février. DÉLÉGUÉ À LA PROTECTION DES DONNÉES PERSONNELLES : Xavier Genovesi 01 87 39 74 06/dpo@
lesechosleparisien.fr. PUBLICITÉ : LES ECHOS LE PARISIEN MEDIAS. PRÉSIDENTE : Corinne Mrejen. DIRECTEUR GÉNÉRAL : Philippe Pignol. DIRECTRICE COMMERCIALE DU PÔLE FINANCE BANQUE ASSURANCE IMMOBI-
LIER : Emmanuelle Denis/edenis@lesechosleparisien.fr. DIRECTRICE COMMERCIALE : Catherine Flanc 01 87 39 75 19/cflanc@lesechosleparisien.fr. DIRECTEUR DU PÔLE RESEAUX, INTERNATIONAL ET RÉGIONS : Nicolas Grivon
01 87 39 75 26/ngrivon@teamedia.fr. SERVICE ABONNEMENTS : Mieux Vivre, 45, avenue du Général Leclerc 60643 Chantilly Cedex - T +33 (0)1 55 56 71 29 - email : serviceclients@mieuxvivre.fr - Abonnement annuel : 38 € (11 numéros).
FABRICATION. DIRECTION INDUSTRIELLE : Catherine Massabuau. Chargé de fabrication : Frédéric Huon. Maury Imprimeur (Le Malesherbois). Origine du papier : Finlande. Taux de fibres recyclées : 0 %. Certification : PEFC.
Eutrophisation : 0,014 kg/tonne. Commission paritaire : n° 0225K82714 - ISSN 1291-2549. Dépôt légal : à parution. Mieux Vivre Votre Argent adhère au code de bonne conduite de l’association Fideo, ayant pour but de favoriser la
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(1) RES Retraite est un plan d’épargne retraite sous la forme de contrat d’assurance vie de groupe à adhésion facultative, libellé en euros et en unités de compte, souscrit p
l’Association Médicale d’Assistance et de Prévoyance (AMAP) auprès de la MACSF épargne retraite. (2)Taux de rendement du fonds en euros RES Fonds de Pension net de fra
de gestion, brut de prélèvements sociaux et fiscaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. (3) Frais sur versement de 0,60% en prélèveme
automatique et de 3% seulement pour les versements libres. Des frais de gestion de 0,50%. Aucuns frais d’arbitrage (hors supports en unités de compte représentatifs d’act
non cotés en dette privée selon conditions) ou de changement de profil. (4) L’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur. Les montants inves
sur les supports en unités de compte ne sont pas garantis mais sont sujets à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des march
financiers. La description et le fonctionnement des supports en unités de compte sont détaillés dans la notice d’information du contrat, dans les Documents d’Information Clés (DI
et dans les Documents d’Information Clés pour l’Investisseur (DICI) ou dans les documents équivalents agréés par l’AMF, disponibles sur la page Supports financiers du site macsf
MACSF assurances - SIREN n° 775 665 631 - Société d’Assurances Mutuelle - Entreprise régie par le Code des assurances. MACSF épargne retraite - Société Anonyme d’Assuranc
sur la Vie régie par le Code des assurances, au capital social de 58 737 408 €, entièrement libéré - Enregistrée au RCS de Nanterre sous le n° 403 071 095 - Adresse postale
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