Ebook 11 Placements Anti Crise

11
IDEES DE PLACEMENTS ANTI-CRISE
par
11 idées de placements anti-crise

Cafedupatrimoine.com - 2012. Tous droits réservés
TABLE DES MATIERES
Les EHPAD
3
Les SCPI
6
Les bois et les forêts

10
Les parkings
13
L’investissement PME
16
Les matières premières

22
Le marché des changes

26
Le vin
30
Les montres
35
Les livres rares

37
Les œuvres d’art

40
Note importante : Cet ouvrage est à but pédagogique seulement. Il ne constitue en aucun cas un conseil d'investissement. - Page 2

Les EHPAD
Qu'est-ce qu'un EHPAD ?
EHPAD est l'acronyme d’Etablissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes.
Inves8r en EHPAD consiste à acheter une chambre au sein d'une résidence médicalisée
accueillant des personnes âgées dépendantes. La chambre est ensuite louée non pas à son
occupant mais à un ges8onnaire au moyen d'un bail à long terme ; sur six, neuf ou douze
ans.
Un marché en pleine expansion ...

Du fait du vieillissement de la popula8on française, le développement du marché de la
dépendance est en pleine croissance. D'après l'INSEE, les plus de 75 ans représenteront 12 %
de la popula8on en 2030 et 15,6% en 2050, contre 8,8 % en 2010.
... qui jouit d'une rente de situation garantie par l'Etat

D'une part, il y a une très forte demande en EHPAD et, d'autre part, l’État décide du nombre
de ces établissements. L'inves8sseur est donc a priori sûr de ne pas voir un concurrent ouvrir
un établissement à proximité du sien.
Le ges8onnaire doit également recevoir l'autorisa8on du Conseil Général et de l'Agence

Régionale de Santé.
Les acteurs du marché

Les 15 plus gros ges8onnaires gèrent 64% des EHPAD. Le leader Orpéa a 198 établissements
en France. Les trois plus importants ges8onnaires, Korian, Medica et Orpéa, sont cotés en
Bourse. Ces sociétés sont donc obligées de publier régulièrement leurs résultats financiers.
Pour les ges8onnaires non-‐cotés, les plus grands sont souvent beaucoup plus transparents
que les pe8ts et permedent à l'inves8sseur de consulter l'historique de leurs performances
et de leurs stratégies.
Rentabilité
L’inves8ssement en EHPAD affiche une rentabilité intéressante : environ 4,5% net hors taxe
pour le neuf et 5% pour l'ancien (source : La famille des 8).

Fiscalité
L'inves8sseur en EHPAD peut choisir entre deux statuts fiscaux :
• Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

• Censi-‐Bouvard (pour les achats effectués avant le 31 décembre 2012)
Si le bien est acheté neuf, l'inves8sseur peut dans tous les cas récupérer la TVA à 19,6% sur
le montant inves8.
Statut LMNP
Dans le cadre du LMNP, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus
fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ce qui offre la
possibilité de déduire des loyers perçus les frais tels que les émoluments du notaire et
d’amor8r le bien ainsi que le mobilier du logement.
Statut Censi-Bouvard
Valable dans le cas d'un bien neuf uniquement, cede loi permet de bénéficier d'une
réduc8on d'impôt sur le revenu équivalente à 11% du montant inves8 hors taxe sur neuf
ans, dans la limite d'un inves8ssement de 300 000€.
Pour l'achat d'un bien d'une valeur hors taxe de 200 000€, l'inves8sseur pourra déduire
chaque année pendant neuf ans 2 444€ (200 000€ x 11% / 9).
Choisir son statut fiscal
Pour un horizon d'inves8ssement à 10 ans, la loi Censi-‐Bouvard reste plus intéressante. Mais
pour les inves8ssements à plus long terme, le statut LMNP est plus avantageux, d'autant
qu'il permet de choisir un bien sur le marché secondaire.
Acheter neuf ou acheter sur le marché secondaire

Les biens du marché secondaire offrent un rendement un peu plus élevé que les biens neufs
(5% au lieu de 4,5 % net hors taxe en moyenne, d'après La famille des 8) mais ne permedent
pas de bénéficier de la loi Censi Bouvard.

Bien choisir son EHPAD

La localisation
La localisa8on géographique de l'EHPAD est importante. Il faut que la résidence n'ait pas de
concurrence trop directe et que la zone soit adaptée à ce type d'inves8ssement. Par
exemple, une résidence haut de gamme doit se trouver dans une zone résiden8elle.
De façon générale, l'EHPAD doit se situer dans une zone géographique où vivent
suffisamment de personnes âgées et être bien desservie par les autoroutes ou les transports
en commun.
Le gestionnaire
Le ges8onnaire est un critère de choix très important. La taille, la solidité et la transparence
cons8tuent des garan8es supplémentaires. Il arrive que les plus gros ges8onnaires rachètent
leurs concurrents plus pe8ts. Quand cela arrive, la plus-‐value peut être conséquente.
Le risque lié aux EHPAD

Le placement en EHPAD est idéal pour cons8tuer une rente ou pour réduire son impôt sur le
revenu. Il faut cependant garder en mémoire que ces résidences demandent à leurs
pensionnaires un loyer élevé, en par8e couvert par les aides sociales de l’État et par les
pensions de retraites. Si ces dernières venaient à se réduire, les ges8onnaires pourraient
être obligés de baisser les tarifs, ce qui ferait baisser d'autant la rentabilité.
Quelques exemples d’EHPAD dans le neuf et dans l’ancien :
Neuf à Paris (17ème arrondissement) Neuf à Cagnes-‐sur-‐mer (06)

• Ges8onnaire : Orpéa • Ges8onnaire : Le Noble Age
• Rentabilité : 4% • Rentabilité: 5%
• Prix HT : 308 000€ • Prix HT: à par8r de 178 807€
Neuf à Colombes (92) Ancien au Mans (72)

• Ges8onnaire : Korian • Ges8onnaire : DVD
• Rentabilité : 4,5% • Rentabilité : 5,3%
• Prix HT : 193 800€ • Prix HT : à par8r de 113 604 €

Les SCPI
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
SCPI est l'acronyme de Sociétés Civiles de Placement en Immobilier.
Inves8r dans une SCPI consiste à acheter les parts d'une société propriétaire de biens
immobiliers.
Les plus intéressantes sont les SCPI dites "de rendement". Elles inves8ssent dans de
l'immobilier commercial (bureaux, entrepôt, etc.). Leur rendement annuel est actuellement
légèrement supérieur à 5% net de frais (source : Calci Patrimoine).
Ticket d'entrée
Une part de SCPI se négocie entre 500€ à 1000€. Ce faible 8cket d'entrée rend
l'inves8ssement en SCPI très accessible.
Rendement
Ce rendement se situe entre celui de l'immobilier résiden8el direct, de 3% à 5% par an, et
celui de l'immobilier commercial direct, de 7% à 8% par an (source : Phoenix Finance).
Risques
Inves8r via une SCPI est moins risqué qu'en direct. Comme la SCPI est propriétaire de
plusieurs biens, de types différents, situés à différents endroits, elle permet de répar8r le
risque d'impayé. Grâce à la SCPI, le sociétaire n'est pas tributaire d'un seul locataire, d'une
seule zone géographique ou d'une seule ac8vité commerciale.
De plus, contrairement au bail d'habita8on, la bail commercial ne protège pas le locataire
mauvais payeur. Cela apporte une plus grande régularité de paiements des loyers.
Frais
Les frais liés à un inves8ssement SCPI sont loin d’être négligeables. Selon l’Autorité des
Marchés Financiers (AMF), lors de l'achat d'une part de SCPI, la commission de souscrip8on
se situe entre 5 et 12% du montant inves8.

Ensuite, 8 à 10% des revenus annuels de la SCPI reviennent au ges8onnaire. Les frais de
cession d'une part de SCPI représentent environ 5% du montant de la vente.
Fiscalité
Les revenus issus d'un inves8ssement dans une SCPI sont considérés comme des revenus
fonciers.
Les trois types de SCPI

La SCPI de rendement
Les SCPI de rendement ont pour but de distribuer des revenus réguliers à l’inves8sseur. Nous
avons une forte préférence pour ce type de SCPI.
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale a pour objec8f d'apporter des avantages fiscaux à leurs souscripteurs. Par
exemple : réduire l'impôt sur le revenu via une SCPI Malraux.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-‐value se focalise sur le poten8el d'apprécia8on d’un bien immobilier, au
détriment du versement de revenus réguliers.
C’est le cas par exemple des SCPI inves8s dans les logements soumis à la loi de 1948 qui ne
distribuent aucun revenu mais qui, à terme, engendrent des plus-‐values intéressantes.
Choisir une SCPI

Rendement
Bien qu'il ne garan8sse en rien le rendement futur, le rendement passé reste un bon
indicateur.
Valeur de réalisation
La valeur de réalisa8on est la somme que toucheraient les porteurs de parts en cas de
liquida8on de la société. Une valeur de réalisa8on en hausse signifie que la valeur de votre
placement augmente.

Rapport prix / valeur de réalisation
L'évolu8on du rapport du prix de la part sur la valeur de réalisa8on peut donner une
indica8on de la cherté de la SCPI.
Si le quo8ent augmente parce que le prix de la part de SCPI a augmenté plus rapidement que
sa valeur intrinsèque, le placement est de moins en moins intéressant.
A l'inverse, si le quo8ent diminue parce que le prix baisse plus vite que la valeur de
réalisa8on, le placement est de plus en plus intéressant.
Taille
En général, plus une SCPI est grande, plus son portefeuille immobilier est diversifié. Partant
de là, une SCPI de grande taille est moins exposée aux risques liés à un type de bien ou à une
région géographique spécifiques.
Certains sites comme Primaliance.com proposent des classements de SCPI.
Investir dans une SCPI

Comptant ou à crédit
Inves8r dans une SCPI au comptant est la solu8on la plus simple et la moins risquée. Cela dit,
il peut aussi être avantageux d'acheter des parts de SCPI sans apport préalable, afin de
bénéficier d’un effet de levier.
En effet, bien que les taux d’emprunt soient plus élevés que pour l'immobilier classique,
acheter à crédit des parts de SCPI reste intéressant si le rendement de la SCPI est supérieur
au coût du crédit. En terme d'imposi8on, les intérêts d'emprunts seront déduc8bles des
loyers obtenus.
Assurance-vie ou compte titres
Il est possible de placer les parts de SCPI dans une assurance-‐vie pour bénéficier de sa
fiscalité par8culièrement intéressante pour les contrats de plus de huit ans. En revanche, il
n'est pas possible d'inves8r à crédit dans ce cas.

Exemples de SCPI
Immorente
La société Immorente est la deuxième capitalisa8on du marché. Les biens d’Immorente se
répar8ssent entre la province et l’Ile de France.
• Rentabilité 2010 : 5,60%
Edissimo
Véritable valeur sûre des SCPI, la société Edissimo est la troisième capitalisa8on du marché.
Possédant des bureaux en Île de France, ses rendements sont stables, année après année.
PFO2
Bureaux en Île de France et en province.

Les bois et les forêts

Près des trois-‐quarts des forêts françaises ont des propriétaires privés. Ce placement
bénéficie d'un regain d'intérêt au fur et à mesure que se développe le marché des forêts et
du bois coupé, mais ce sont surtout la sécurité et les avantages fiscaux qui awrent les
inves8sseurs par8culiers.
Il existe différents moyens d’inves8r : acheter des parcelles de bois ou de forêts, acheter des
parts dans des groupements fores8ers, acheter des parts dans des sociétés d’épargne
fores8ère.
L’achat de parcelles de forêt

Ticket d'entrée
Pour inves8r dans une parcelle de forêt, compter au moins 300 000€.
Rendement
La rentabilité se situe entre 1 et 3% suivant le type d'arbre et la localisa8on d'après Yves
Henry, directeur général adjoint de la Société Fores8ère.
En France, la valeur moyenne à l’hectare est de 3170€, pour les forêts non bâ8es d'après
l'étude annuelle de la Forêt Privée Française. Cede valeur moyenne masque des écarts
conséquents d’une forêt à l’autre.
Trouver une parcelle à acheter
C'est un marché plutôt confiden8el. En un an, seulement 1% de la surface des bois français
change de propriétaires. En fait, faute d'offre, le marché est extrêmement peu liquide. Pour
cede raison, il est souvent nécessaire de faire appel à un intermédiaire.
O n p e u t a u s s i c h e r c h e r s a p a r c e l l e s u r l e s s i t e s d ' a n n o n c e s , c o m m e
Foretpriveefrancaise.com, ou bien encore consulter les cadastres pour connaître le nom du
propriétaire d'un terrain.

Obligations légales
La loi oblige le propriétaire d'une parcelle à l'entretenir convenablement, ce qui exige d'avoir
une bonne connaissance de la forêt. A défaut, l'inves8sseur doit faire appel à un expert pour
l’entre8en.
Fiscalité
Cet inves8ssement permet de bénéficier d’une réduc8on d’impôt sur le revenu (IR) de 18%
du montant inves8, plafonnée à 1026€ pour un célibataire et à 2052€ pour un couple.
Exonération partielle d'ISF
L'inves8ssement dans une parcelle de forêt donne droit à une exonéra8on de 75% d’ISF et
de droits de succession.
L’acquisition de parts d’un groupement forestier

Les inves8sseurs achètent des parts d’une forêt. Chaque inves8sseur ne dé8ent donc pas
une parcelle en par8culier. Cela permet de répar8r les risques (incendies, maladies,
tempêtes) entre tous les inves8sseurs.
Modalités de gestion
Un gérant nommé par l’assemblée générale assure la ges8on des forêts du groupement.
Ticket d’entrée
Le 8cket d'entrée est plus faible que pour une parcelle. Celui-‐ci se situe en moyenne autour
de 6000€ même si l'on rencontre parfois des groupements dont le 8cket d'entrée est plus
faible.
Fiscalité
Comme pour l’inves8ssement dans les parcelles, l'inves8sseur bénéficie de la même

réduc8on sur son impôt sur le revenu, sur son ISF et sur ses droits de succession.
Rendement
Le rendement offert par le groupement dépend de la matura8on de la forêt. Il varie entre
0,50 et 2% d'après la Société Fores8ère.

L’achat de parts de sociétés d’épargne forestière

Ces sociétés sont composées au moins à 60% par des ac8fs placés dans des forêts ou des
parts de groupements fores8ers, le reste est généralement composé de liquidité. Avant
d'inves8r, il fait veiller à ce que la société fores8ère soit bien agréée par l’Autorité des
Marchés Financiers (AMF).
Ticket d’entrée
A nouveau, le 8cket d'entrée est plus faible que dans le cas des parcelles et s'élève à 6000
euros. Les parts sont également plus liquides.
Fiscalité
En revanche, si la réduc8on d’impôt sur le revenu est la même que pour l'achat de parcelles
ou de parts de Groupement Fores8ers, l'inves8sseur ne peut pas bénéficier d'exonéra8on
d'ISF ni de droits de succession.
Rendement
Le rendement dépend du type de forêts, mais dans tous les cas, il est assez modeste. Il y a
trois grands types de forêts.
La forêt de résineux ou forêt de production
Le revenu provient de la produc8on de bois, vendue à un prix moyen. Sur les 40 dernières
années, le rendement annuel moyen se situe entre 2% et 3%.
La forêt patrimoniale
Il s’agit de certaines forêts sont louées pour des chasses ou des ac8vités environnementales.
Dans ce cas, les revenus sont dus à une valorisa8on foncière plutôt qu'à la produc8on de
bois. Sur les quarante dernières années, le rendement moyen a varié entre -‐5% et +5%.
La forêt "stock"
Certaines forêts con8ennent une forte propor8on d'arbres recherchés. Dans ce cas, la
valorisa8on repose sur le marché du bois. Sur les quarante dernières années, la performance
moyenne se situe entre 1,5% et 2,5%.
S'appuyant sur deux ac8fs tangibles différents, le bois et le foncier, l'inves8ssement dans la
forêt offre des rendements certes modestes, mais sûrs. L'achat direct de parcelles les
Groupements Fores8ers bénéficient d'une fiscalité avantageuse en ma8ère d’IR et d’ISF.

Les parkings
Les parkings nécessitent peu d'entre8en et sont plus faciles à gérer qu'un bien immobilier
résiden8el. En conséquence, l'inves8ssement en parkings affiche une rentabilité supérieure.
Facilité de gestion
• le bail n'est pas obligatoire
• le propriétaire peut immédiatement récupérer son bien en cas d'impayé
• les frais d'entre8en et de répara8on sont faibles
Prix
Le prix d’achat d’un parking varie considérablement selon la ville et selon la taille de son parc
de sta8onnement.
Selon le site Par8culier à Par8culier, les prix à Paris sont compris entre 5000€ et 50 000€. En
Province, il faut compter entre 6000€ et 15 000€.
La valeur loca8ve d'un parking varie selon sa situa8on (en centre-‐ville, en périphérie, proche
de commerces) et sa nature (fermé ou en plein air).
Rentabilité
Bien qu'en baisse ces dernières années, la rentabilité brute des inves8ssements loca8fs dans
des parkings se situe toujours entre 5% et 8% par an (source : Phoenix Finance).
En plus d'apporter un rendement intéressant, les parkings peuvent aussi s'apprécier dans le
temps. Les prix de vente de parkings à Paris sont en hausse de 30% depuis 2005, selon
Neopark.fr.
Choisir son parking

Le choix de l’emplacement du parking est une étape cruciale. Il faut se tenir au courant
auprès de la commune des projets de construc8on de parking public et plus généralement
des aménagements urbains à venir.
A priori, il vaut mieux privilégier les centres villes, où les quelques places de parking sont
souvent chères et très demandées. Eviter la périphérie des villes.

Pour ce qui est de la place en elle-‐même, plus une place de parking est protectrice de la
voiture du locataire, plus elle se louera cher.
Afin d'élargir votre clientèle, préférez les boxes de grande taille pouvant accueillir les
grosses voitures. Les places les plus proches d'une sor8e de parking ou d'un ascenseur sont
très recherchées.
Les parkings plus rentables que l'immobilier classique

En 2011, la rentabilité loca8ve annuelle d’un inves8ssement parking en Ile-‐de-‐France
s’élevait à 7,85% en moyenne, contre 7% à Marseille et à Lyon. En comparaison, la
rentabilité loca8ve moyenne d’un appartement est de 3,2% à Paris, 5% à Marseille et 4,5% à
Lyon. (Données : Challenges)
Frais
D'après Phoenix Finance, les frais de notaires peuvent être très élevés : jusqu'à 20% du prix
d'achat si l'on achète un seul parking. Les frais de notaire étant fixes, il est bien plus
avantageux d'acheter plusieurs places en même temps.
C'est d’autant plus intéressant que toute plus-‐value éventuelle est exonérée d'impôt si le
prix du bien cédé est inférieur à 15 000€.
Mettre son parking en location

Pour trouver un locataire, on pourra u8liser les sites d'annonces, comme Paris.neoparking.fr
et Loca8on-‐parking.com. Sinon, on peut toujours u8liser la bonne vieille solu8on de la
pancarte adachée à la porte du parking.
Par rapport à l'immobilier résiden8el, la mise en loca8on du bien est beaucoup plus simple.
Certains locataires se contentent de l'adresse et parfois d'une photo mais dans tous les cas,
les visites sont beaucoup moins longues que pour un logement.
Du côté du propriétaire, comme il ne s'agit pas d'un bail de loca8on, celui-‐ci est facile à
casser, en cas d'impayé par exemple.
Beaucoup moins de garan8es sont à demander aux éventuels locataires. Par ailleurs, il est
parfois possible d'acheter des parkings déjà loués.
L'inves8ssement dans les parkings présente donc une bonne rentabilité. En revanche, pour
se cons8tuer un revenu régulier suffisant, il faut acheter plusieurs places. Les acheter au

même endroit permet de choisir un lot afin de limiter les frais de notaires et de bénéficier
d'un prix plus avantageux.
Risques
On restera aden8f aux mairies qui auraient en projet de limiter l'accès au centre-‐ville, au
moyen d'un péage urbain par exemple. Ce genre de mesures limiterait l'occupa8on des
places publiques et diminuerait l'u8lité rela8ve des parkings privés dans cede zone.
Quelques exemples de parkings
Parking dans le 15° arrondissement à Paris (source : pap.fr)
• Prix d'achat : 22 000€
• Loyer mensuel : 110€ par mois
• Charges annuelles : 85€
• Rentabilité nede de charges : 5,6% ( (110 x 12 -‐ 85) / 22 000).
Lot de huit parkings dans le 13e arrondissement de Paris (source : Phoenix Finance)
• Prix d'achat du lot : 92 000€
• Loyer mensuel du lot : 755€ par mois (soit environ 94€ par parking)
• Contrat avec une garan8e de rentabilité de 5,5% brute les 3 premières années
• Frais de notaire : environ 8%

L’investissement PME
Inves8r dans une PME donne droit à une réduc8on d’ISF de 50% du montant inves8,
plafonnée à 45 000€, ainsi qu’à une réduc8on d’IR de 18% du montant inves8, plafonnée à
9000€ pour un célibataire et à 18 000€ pour un couple au cas d’inves8ssement dans une
PME de moins de 5 ans.
Il faut conserver ses 8tres au moins cinq ans et par8ciper en numéraire à des souscrip8ons
ou augmenta8ons de capital de PME. Les achats d'ac8ons et l'apport en compte courant ne
sont pas éligibles. Ces avantages ne seront pas remis en cause par la loi de finance 2013.
Cet inves8ssement ne se limite pas à la défiscalisa8on. Miser sur de très jeunes entreprises
est très risqué mais offre parfois des rendements excep8onnels. Certains Business Angels
ont pu voir le capital mul8plié par 10, 15 ou bien plus en inves8ssant dans une toute jeune
entreprise promise à un bel avenir.
L'inves8ssement PME peut également être une véritable ac8vité. Un Business Angel ne se
contentera pas de medre des capitaux dans une jeune société mais par8cipera directement
à son succès en la faisant bénéficier de son réseau et de ses compétences.
En outre, cet inves8ssement risqué permet de par8ciper à la croissance économique locale
et de choisir un secteur et une structure qu'ils connaissent et comprennent bien.
Investir de gré-à-gré : les business angels

Une première possibilité est de choisir une entreprise non cotée et d'y inves8r directement.
Revenant aux fondements du capital-‐risque, certaines start-‐ups cherchent des business
angels pour démarrer.
Ceux-‐ci se regroupent en réseaux de façon à échanger sur les nouvelles pousses et à pouvoir
inves8r de plus grosses sommes dans la phase de démarrage (l'amorçage) de jeunes
entreprises. Les réseaux de Business Angels sont des associa8ons loi 1901. Il existe trois
types de réseaux : les réseaux géographiques, les réseaux d’alumni et les réseaux sectoriels.
Les réseaux géographiques

Des Business Angels d'une même région se regroupent. Ils peuvent choisir de ne financer
que des projets de leur propre région. Exemples : Sophia Business Angels Club (Sophia-‐
An8polis), ou encore Paris Business Angels.
Les réseaux d'anciens élèves de grandes écoles
Les alumni d'écoles de commerce ou d'ingénieurs choisissent parmi les projets, parfois
d'élèves de leur école. Exemple : XMP Business Angels, qui regroupe les anciens de grandes
écoles d'ingénieurs (Polytechnique, Mines de Paris, Ponts et Chaussées, Télécom Paris, etc.).
Les réseaux sectoriels
Les Business Angels se concentrent sur un domaine précis comme par exemple les nouvelles
technologies ou encore le bois, la biotechnologie, etc. Exemple : Cleantech Business Angels,
spécialisé dans les technologies vertes.
Les 80 réseaux français de Business Angels sont regroupés au sein de l'associaUon France
Angels.
D'après France Angels, ceux-‐ci inves8ssent en moyenne au total 450 millions d'euros par an
dans 320 entreprises et créent 2500 emplois. Seuls 5% des projets d'entreprises qui font une
demande de financement en reçoivent finalement un.
Devenir soi-même Business Angel
Encore peu nombreux en France, les réseaux de Business Angels français ont moins de 10
ans. Pour les Business Angels, il s'agit de repérer de jeunes pousses promedeuses, d'y
inves8r et ensuite de réaliser une plus-‐value sur leur inves8ssement avec un horizon de
placement de 5 à 7 ans en moyenne. Les entreprises passant par des réseaux de Business
Angels lèvent entre 50 000€ et 800 000€.
Les inves8sseurs consacrent en général entre 5000€ et 50 000€ à cet inves8ssement.

Certains préfèrent inves8r dans quatre ou cinq entreprises différentes chaque année, alors
que d'autres se concentrent sur une seule. Les inves8sseurs intéressés peuvent choisir le ou
les réseaux qu'ils souhaitent rejoindre.
Risque et Rentabilité

D'après France Angels, en moyenne, parmi dix jeunes entreprises accompagnées par un
réseau de Business Angels :
• quatre feront faillite
• trois resteront "scotchées" : c'est-‐à-‐dire qu'elles réussiront à se maintenir sans pour
autant croître. Faute de liquidité, les inves8sseurs ne pourront pas récupérer leur
capital.
• deux permedront à leurs inves8sseurs de récupérer leur capital ini8al ou de le voir
mul8plié par deux ou trois.
• une sera une pépite : sa croissance et son succès fulgurant permedront aux Business
Angels de récupérer leur capital ini8al mul8plié par dix, quinze ou plus. C'est bien sûr
le rêve de tout inves8sseur.
Claude Rameau, le président de France Angels, a vu 23 des 45 entreprises dans lesquelles il a
inves8 faire faillite.
Le crowdfunding
Le crowdfunding (lidéralement financement par la foule, en anglais) est un autre acteur du
financement PME, complémentaire à celui des Business Angels.
C’est la mise en rela8on directe des entrepreneurs à la recherche de fonds et d'inves8sseurs
souhaitant faire fruc8fier leur capital. Les deux par8es se rencontrent sur une plateforme
internet qui fait le lien et qui récolte les fonds.
Comme l'explique Joachim Dupont, le co-‐fondateur d'Anaxago, le crowfunding est une

opportunité pour les par8culiers puisqu'il leur fournit une excellente visibilité sur de jeunes
entreprises en plein développement. Les principales plateformes françaises de crowdfunding
sont Wiseed, Smartangels et Anaxago.
Comment investir avec le crowdfunding
Wiseed permet aux internautes de voter pour les projets en lesquels ils croient le plus : pour
le co-‐fondateur de Wissed que "la foule est plus experte que les experts" en ma8ère
d’inves8ssement.
Avec un 8cket moyen d’environ 1500€ par inves8sseur, Wiseed recueille pour les entreprises
100 000€ en environ trois mois.
Investir dans des PME cotées

Certaines PME sont cotées sur AlternaUva ou Alternext, marchés boursiers spécialisés dans
les PME. Contrairement à Euronext, par exemple, ce sont des places de marché non
réglementées.
C'est pourquoi les inves8sseurs peuvent bénéficier de la réduc8on ISF pour les PME (de 50 %
plafonnée à 45 000€) et de la réduc8on IR (18% plafonnée à 9000€ pour un célibataire et à
18 000€ pour un couple).
Vous pouvez consulter par exemple la liste des PME réalisant une levée de fonds sur
Alterna8va.
Les FCPI et les FIP

• FCPI : Fonds Commun de Placement dans l'InnovaKon
• FIP : Fonds d'InvesKssement de Proximité
Cede solu8on demande beaucoup moins de temps à l'inves8sseur que les précédentes.
Celui-‐ci n'a en fait qu'à choisir le fonds.
Un FCPI inves8t au moins 60% de son capital dans des PME non-‐cotées à caractère innovant
de moins de 5 ans. Le reste est placé en obliga8ons, ac8ons ou fonds.
Un FIP inves8t également au moins 60% de son capital, mais dans des PME matures dont
l'ac8vité se situe principalement dans quatre régions limitrophes.
La plupart du temps, les FIP et les FCPI sont des fonds fermés. Le fonds est ouvert aux
souscrip8ons seulement quelques mois avant le lancement.
Une fois le fonds lancé, les inves8sseurs sont obligés d'adendre la liquida8on du fonds, au
minimum 5 ans plus tard, pour récupérer leur capital.
Comment choisir son FIP ou son FCPI
Tout d'abord, il faut s'intéresser aux performances du gérant. Contrairement à des ac8ons,
on ne peut pas choisir son fonds en fonc8on des performances des années passées, puisqu'il
s'agit d'un nouveau fonds qui est créé avant la souscrip8on et fermé aux inves8ssements
ensuite. Mais, généralement, les gérants proposent chaque année un fonds suivant la même
stratégie.

Par exemple, Truffle Capital, un des leaders du secteur, a ouvert en 2002, 2003, 2004 et
2006 quatre fonds nommés Europe Innova8on 2002, Europe Innova8on 2003, Europe
Innova8on 2004 et Europe Innova8on 2006, partageant tous les mêmes objec8fs.
Ne pas se focaliser sur les premières années
Il est important de garder en mémoire que ses fonds ont une durée de vie limitée. Les
performances annuelles sont donc très variables et généralement augmentent au fur et à
mesure que les entreprises choisies se développent. En conséquence, on ne peut pas juger
les performances d'un FCPI ou FIP en regardant seulement les rendements des premières
années.
S'informer sur la stratégie de gestion
Il faut donc aussi chercher à comprendre la stratégie de l'équipe de ges8on. Certains fonds
se spécialisent dans un secteur d'ac8vité précis, d'autres choisissent une région. Il est
important de se faire son opinion sur le sujet.
S'informer de la nature des fonds gérés librement
Un troisième point crucial est de s'informer sur la nature des ac8fs librement gérés par le
fonds.
En effet, 60% au minimum des capitaux sont inves8s dans les entreprises et le fonds est libre
de placer le reste comme bon lui semble. Un fonds qui place 40% de ses capitaux en
obliga8ons peu risquées limite ainsi à la fois le risque et la rentabilité espérée de
l'inves8ssement PME. Le dosage permet à l'inves8sseur de trouver le produit le plus adapté.
En revanche, dans le cas où le fonds choisit d'inves8r en OPCVM, il est nécessaire de savoir si
l'inves8sseur en possède déjà des parts dans son portefeuille. L'inves8sseur souhaitant
répar8r le risque évitera de détenir cet OPCVM sous deux formes différentes.
Fiscalité
FCPI et FIP donnent droit à une réduc8on ISF de 50% de la somme inves8e par le fonds en
PME, avec un plafond de 18 000€ par an. Par exemple, en inves8ssant dans un FCPI ou un FIP
inves8 à 60% dans les PME, on bénéficie de 30% de réduc8on ISF (50% x 60% = 30%).
En terme d'Impôts sur le Revenu, l'inves8ssement en FCPI/FIP donne droit à une réduc8on
de 18% dans la limite de 2160€ pour un célibataire et 4320€ pour un couple. A noter que les
avantages fiscaux des FIP et des FCPI sont cumulables.

Quelques exemples de FCPI et FIP
Europe InnovaUon 2006 de Truffle Capital
Lancé en 2007, le FCPI Europe Innova8on 2006 de Truffle Capital inves8t dans des PME
issues de spin-‐off, c'est-‐à-‐dire nées de la sépara8on de branches d'ac8vité d'une société
existante.
La stratégie des gérants est d'acheter suffisamment de parts des sociétés pour devenir
majoritaire et pouvoir peser dans les décisions de la société.
Les entreprises sont choisies au sein des secteurs suivants : les technologies de l'informa8on,
la sécurité, l'énergie et les biotechnologies.
Pyrénées Languedoc Aquitaine 2006 de IXO Private Equity
Lancé au 1er janvier 2007, il s'agit d'un fonds fermé de durée de vie 8 ans. La stratégie des
gérants est d'inves8r dans des PME en phase de transi8on ou de développement dans les
secteurs de l'industrie et de la distribu8on spécialisée au sein des régions Pyrénées,
Languedoc et Aquitaine.
Conclusion
Que ce soit via le crowdfunding, les réseaux de Business Angels, Alterna8va, Alternext, une
FIP ou une FCPI, l'inves8ssement PME présente à la fois un risque et une rentabilité
poten8ellement élevée.
L'avantage fiscal reste bien sûr un argument-‐clé, mais dans le cas du crowdfunding et des
réseaux de Business Angels, une vraie passion pour l'entrepreneuriat est indispensable.
L'inves8ssement PME séduira les inves8sseurs qui souhaitent contribuer de façon concrète
au développement de l'économie réelle.

Les matières premières

Après l'explosion de la bulle Internet dans les années 2000, les ma8ères premières sont
revenues sur le devant de la scène. Les ma8ères premières (commodi8es en anglais),
regroupent :
• les ressources naturelles : métaux précieux (or, argent, etc.), métaux non précieux
(cuivre, zinc, etc.) et minerais.
• les sources d'énergies : gaz et pétrole principalement.
• les ressources alimentaires (soL commodiKes, en anglais) : blé, maïs, cacao, jus
d'orange, café, etc.
Ce qui fait varier les cours des matières premières

Leurs cours dépendent de facteurs différents du marché ac8ons : les facteurs
météorologiques jouent par exemple un grand rôle dans l'établissement des cours des
ma8ères premières alimentaires. En ce qui concerne les ressources naturelles, on pensera
plutôt aux événements géopoli8ques et à la découverte de nouveaux gisements.
Par ailleurs, dans une certaine mesure, les ma8ères premières permedent de se protéger de
l'infla8on puisque les cours tendent à suivre son évolu8on. Le marché des ma8ères
premières permet également d'inves8r indirectement dans les pays émergents, très
gourmands en ressources naturelles.
Il s'agit donc d'une diversifica8on de patrimoine intéressante mais à considérer sur le long
terme en raison de la vola8lité qui est structurellement élevée depuis quelques années.
L'or
Ces dix dernières années ont vu le cours de l'or croître de façon constante, avec une
accéléra8on ces cinq dernières années, période pendant laquelle l'or s'est apprécié de 142%.
L'argent
L'argent a également connu une progression similaire en gagnant 157% en 5 ans. Mais ses
cours ont beaucoup plus fluctué durant cede période.

Les métaux précieux

Parmi les métaux non précieux, le Palladium a également vu ses prix augmenter de façon
fluctuante et a gagné 97% en 5 ans.
Pétrole
Le baril du Brent s'est apprécié de 53% en 5 ans. Il avait entamé une violente chute entre
juillet 2008 et janvier 2009 suite à la crise des subprimes qu'il a depuis largement
compensée.
Les différents moyens d'investir dans les matières premières

Les fonds indiciels
Les fonds indiciels cotés (trackers, en anglais) répliquent les performances d'un indice de
ma8ère première ou d'un panier d'indices.
Pétrole : ETFs Heating Oil
Il suit l'indice du mazout, le DJ-‐UBS Mazout Sub-‐Indice et est émis par ETF Securi8es. Après
deux années de forte chute en 2008 (-‐26,5%) et en 2009 (-‐13,6%), il s'est fortement apprécié
en 2010 (13,6%), en 2011 (16,5%) et sur le premier semestre de 2012 (10,6%).
Or : ETFs Gold
L'or est la valeur refuge préférée de nombreux inves8sseurs. Performances : +6,4% en 2008,
+22% en 2009, +35,3% en 2010, +13,6% en 2011 et +7,9% sur le premier semestre de 2012.
Soja : ETFs Soybean ETC
Ce tracker suit l'indice du soja, le DJ UBS Sub Soybean TR USD. Depuis 2008, il a connu deux
années de chute en 2008 (-‐18,1%) et 2011 (-‐16,6%).
Les OPCVM
Les OPCVM dans le secteur des ma8ères premières présentent des stratégies de ges8on très
différentes les unes des autres.
Ils peuvent contenir des trackers, des produits dérivés ou encore des ac8ons de sociétés
cotées liées au secteur (un exploitant des gisements de minerai, par exemple). Ces produits
sont donc tous très différents les uns des autres.

Energie : JP Morgan Commodity Curve Index Energy Light
Ce fonds suit un indice mis au point par JPMorgan, le JPMorgan Commodity Curve Index
Energy Light Total Return.
Celui-‐ci est diversifié sur 35 marchés de contrats à terme sur les ma8ères premières et la
pondéra8on de l'énergie au sein de l'indice est limitée à 33% (Energy Light).
L'inves8ssement ini8al minimal est de 100$. Entre janvier 2009 et janvier 2012, le fonds
progressé de 41,56% soit une moyenne annuelle de 12,29%.
Alimentaire : Parvest World Agriculture (USD)
Ce fonds suit à hauteur de 50% l'indice S&P GSCI Agri Livestock Excess Return et à hauteur
de 50% le DJ UBS Sub Agriculture TR USD.
Il a réalisé une performance de +4,2% en 2009, 29% en 2010, +13,8% en 2012. Le fonds a
fortement chuté en 2008 (-‐27,1%) et 2011 (-‐14,3%).
CFD (Contract For Difference)
Les CFD et les Futures sont des produits dérivés qui permedent de profiter des varia8ons du
cours d'un ac8f sans en devenir propriétaire.
Les CFD nécessitent beaucoup moins de liquidités que les Futures ou le marché physique, et
ils ne demandent jamais la livraison des ac8fs sous-‐jacents au contrat. Les ac8fs sous-‐jacents
peuvent être de toutes sortes.
La forte vola8lité du marché et l'effet de levier très important que permedent les CFD
(jusqu'à 400) font que ce type de produits est réservé à des inves8sseurs chevronnés.
Des cour8ers en ligne, comme Saxo Bank, IG Markets ou FXCM, permedent de négocier les
CFD via leurs plates-‐formes en ligne. Ces cour8ers se rémunèrent sur l'écart qui existe entre
le prix d'achat et le prix de vente, appelé spread. Le principe est le même que pour un agent
de change.

Conclusion
Le marché des ma8ères premières permet donc différentes stratégies d'inves8ssement. Il est
possible d'inves8r en s'appuyant sur les tendances générales des cours avec les ETFs ou les
fonds, mais également de profiter des varia8ons des cours, à la hausse comme à la baisse,
par l’intermédiaire des CFD.
Ce marché peut offrir une rentabilité excep8onnelle mais demande une très bonne exper8se
du marché et un suivi très rigoureux de l'actualité. En outre, il ne faut pas s’éparpiller parmi
les différents secteurs cons8tuant les ma8ères premières. Ces secteurs sont très différents
les uns des autres. Il faut garder en mémoire que mêmes les traders professionnels sont
spécialisés dans un seul domaine.

Le marché des changes

Avec plus de 4200 milliards de dollars échangés par jour, le marché des devises, aussi appelé
«forex» (contracKon de l'anglais Foreign Exchange), est le plus gros marché du monde. Les
invesKsseurs parKculiers y ont accès seulement depuis les années 2000, avec l'appariKon des
courKers en ligne.
Pas seulement une affaire de traders

Les nombreuses publicités sur internet font plutôt la promo8on du forex pour des stratégies
court termistes avec un fort effet de levier, mais le marché des devises permet aussi
d’inves8r à moyen/long terme sans aucun effet de levier.
Prenons un exemple concret. Une personne qui souhaiterait se protéger d'un éventuel
éclatement de la zone euro, par exemple, peut recourir au forex pour diversifier ses avoirs
sur plusieurs devises qu'il juge plus sûres.
Dans cede stratégie, l'horizon d'inves8ssement est long : plusieurs semaines, plusieurs mois,
voire plusieurs années. On est là aux an8podes du day trading, approche qui consiste à
conserver ses posi8ons seulement que quelques secondes ou quelques minutes.
Inves8r sur le forex sur des horizons de temps très courts demande une très grande
connaissance en macroéconomie, en trading et en ges8on du risque. Pour vous faire une
idée de la difficulté de ce marché, pensez que seuls 15% des clients des cour8ers en ligne
arrivent à gagner de l'argent, ou à ne pas en perdre.
Il est aussi important de faire la dis8nc8on entre l'inves8ssement en direct dans des devises,
et l'inves8ssement via des produits dérivés, comme les op8ons binaires ou les CFD.
Comment ça fonctionne en pratique

Quand on inves8t sur le forex, on fait une opéra8on de change. Plutôt que de conserver son
argent sur un compte dans la monnaie na8onale, il est possible d'acheter une devise
étrangère. Outre l'aspect sécurisant de conserver son épargne dans plusieurs monnaies, on
peut aussi viser une plus-‐value.

Exemple
Imaginons par exemple un inves8sseur peu confiant dans la zone euro qui aurait acheté au
premier janvier 2009 pour 20 000€ de dollars américains. A cede date-‐là, 1 euro achetait
1,4070 dollars. Pour 20 000€, notre inves8sseur ob8ent 28 140 dollars. Notre inves8sseur
avisé a donc fait le pari implicite que l'euro se déprécierait face au dollar.
Supposons qu'il ait ensuite tranquillement laissé son épargne en dollars sur son compte
jusqu'à avoir besoin d'euros en janvier 2012. A cede date, 1 euro ne vaut plus que 1,2713
dollars. Avec ses 28 140 dollars, l'inves8sseur ob8ent 22 134€, soit une plus-‐value de change
de 2134€.
Comment investir sur le forex

Lorsque l'on souhaite changer de l'argent, pour un voyage par exemple, on passe par un
bureau de change. Les banques tradi8onnelles proposent de détenir une par8e de son
épargne dans une devise étrangère mais l'opéra8on n'est possible que pour une liste très
réduite de devise, principalement le dollar américain.
Ticket d’entrée
De plus, les banques ne réaliseront généralement que des opéra8ons de change pour des
sommes de plusieurs centaines de milliers d'euros. La meilleure solu8on dans ce cas est de
passer par un cour8er (broker, en anglais) en ligne. Ceux-‐ci permedent d'intervenir sur le
marché des devises avec de faibles montants.
Frais
De plus, les frais sont réduits. Pour une prise de posi8on de 20 000€, les frais de transac8on
varient entre 1€ et 5€ selon les cour8ers. Mais pour une transac8on de 500 000€, les frais
des cour8ers en ligne sont les mêmes que ceux des banques tradi8onnelles.
Bien choisir son courtier
Il faut rester extrêmement prudent dans ce domaine, car parmi les cour8ers proposant
d'intervenir sur le forex, certains sont peu fiables et ne sont pas agréés par l’Autorité de
Contrôle Pruden8el (ACP) en tant que prestataire de services d’inves8ssement.
Pour autant, avec un cour8er reconnu, c'est une opéra8on tout à fait sûre. Parmi les
cour8ers agréés par l’ACP, Saxo Bank propose une plateforme logicielle simple d'u8lisa8on

pour réaliser des opéra8ons de change à par8r de 25 000€, CMC Markets à par8r de 10 000€
et FX PRO à par8r de 1000€.
Les stratégies d'investissement sur le forex

EUR/USD
70% des transac8ons sur le forex medent en jeu la paire euro-‐dollar (EUR/USD), et cede
propor8on est encore plus élevée chez les par8culiers.
Outre l’EUR/USD, les par8culiers traitent principalement le sterling-‐dollar (GPB/USD), l'euro-‐

franc suisse (EUR/CHF), ou encore le dollar-‐yen (USD/JPY).
Devises exotiques
Certaines paires de devises dites "exo8ques", comme le dollars australien, le dollar canadien,
la couronne suédoise ou la couronne norvégienne peuvent être de bonnes valeurs refuges.
Carry trade
Dans le cadre d’une stratégie d’inves8ssement à moyen/long terme, on peut u8liser une
stratégie de carry trade (portage en français). Le carry trade consiste à emprunter de l’argent
dans une devise à taux d’intérêt bas pour le placer dans une devise offrant un taux d’intérêt
supérieur.
Exemple
Un inves8sseur emprunte des dollars américains (taux directeur actuel : 0,25%) et place les
change contre des dollars australiens (taux directeur actuel : 3,50%). Il 8re par8 du
différen8el de taux (325 points de base).
Couverture
Une autre stratégie consiste à u8liser le forex pour se couvrir contre le risque de change. Un
inves8sseur français qui possède des ac8ons de sociétés américaines peut avoir intérêt à se
couvrir d'une éventuelle baisse du dollar par rapport à l’euro.

Risque
Bien sûr, le risque existe. Si les taux de change évoluent contre vous, vous vous exposez à
des pertes de change. Pour réussir sur le forex en tant que trader ac8f, il est absolument
crucial de se former, pendant au moins un an, en ouvrant un compte de démo chez un
cour8er. C'est un compte de simula8on où vous passez des ordres avec un capital virtuel.
C’est seulement une fois qu'on est capable de dégager des plus-‐values régulières qu'on
pourra ouvrir un compte réel avec de l'argent lui aussi réel. Pas avant.

Le vin
L'investissement dans le vin était jusqu'à présent plutôt confidentiel et réservé à des
connaisseurs disposant de temps pour chercher de bonnes bouteilles et d'espace
pour les stocker. La donne a changé.
Il existe désormais de nombreuses façons d'inves8r. Il y a même un indice pour suivre le
cours des 100 plus grands crus : le Live-‐ex 100. L’indice Live-‐ex a augmenté de 159% entre
janvier 2004 et août 2012.
Les inves8sseurs sont souvent rassurés par les appella8ons les plus pres8gieuses, dont la
produc8on annuelle est invariable : seulement 15 000 à 20 000 caisses de Lafite Rothschild
et quelques centaines de caisses de Romanée-‐Con8. Certaines étant bues au fil du temps, la
rareté des bouteilles va grandissant.
Les solutions d'investissement d'antan

Pour un inves8sseur disposant de temps, de connaissances suffisantes et d'une cave, il est
toujours possible de courir les primeurs, les producteurs, les cavistes et pour
s'approvisionner. De bonnes affaires sont également possibles lors des ventes aux enchères.
Le prix des produits y est environ 20 à 50% plus bas que dans les circuits de distribu8on
classiques.

On peut trouver de bonnes affaires à Drouot, Chris8e's, et même sur eBay. Cependant, en
achetant à des par8culiers il est impossible de s'assurer que les bouteilles ont été conservées
dans de bonnes condi8ons.
Les sociétés de gestion de caves sur internet

Une myriade de sociétés a fleuri sur internet, proposant de gérer pour vous votre cave à vin.
Parmi elles, Patriwine.fr ou Cavedepargne.com. Ces entreprises proposent de gérer par
internet l'achat et la revente de bouteilles. Elles s'occupent également du stockage de vos
bouteilles.
Patriwine.fr facture 18€ par an le stockage d'une caisse de bouteilles et 0,40% du capital en
frais d'assurance.
Les bouteilles se répar8ssent en deux catégories :
• les bouteilles "plaisir", des8nées à être livrées au propriétaire de la cave
• les bouteilles "inves8ssement", des8nées à être conservées environ trois ans puis
revendues.
Il faut noter que si l'inves8sseur choisit de ne pas se faire livrer certaines bouteilles, il ne
paiera pas la TVA sur celles-‐ci.
Pour guider les inves8sseurs dans la créa8on de leur cave, le site Patriwine.fr propose une
sélec8on de grands crus bordelais promis à une importante plus-‐value. Le rendement visé
par ses sélec8ons est de 15-‐20% par an. La sélec8on 2011 a par exemple réalisé une plus-‐
value de 20% entre janvier 2012 et septembre 2012.
Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV)

Les GFV intéressent une clientèle au patrimoine financier supérieur à 300 000€ en recherche
de diversifica8on. Parmi les détenteurs de parts d'un des GFV Saint-‐Vincent, environ 80%
sont soumis à l'ISF.
Inves8r dans un GFV est un placement dans un bien tangible : une por8on de vignoble
d'Appella8on Origine Contrôlée (AOC). Comme l'explique André Manière, directeur du
Groupement Foncier Vi8cole Saint-‐Vincent, ce placement possède deux atouts très
sécurisants pour l'inves8sseur :
• la produc8on de vins français ne peut être réalisée ailleurs que dans les vignobles
français

• le secteur du vin a toujours résisté aux crises économiques. Les meilleurs vins français
con8nuent d'awrer les plus grandes fortunes du monde en8er, en par8culier les
Chinois fortunés.
Chaque inves8sseur du GFV en devient un associé. L'exploita8on du vignoble est confiée à
un vi8culteur professionnel via un bail à long terme. La valeur ajoutée du GFV repose
principalement sur le choix du vigneron.
Chaque part du GFV donne droit à la valeur d'un certain nombre de bouteilles du domaine
tous les ans. Par exemple, une part de GFV d'une valeur de 3000€ du domaine produisant le
Chateauneuf du Pape donne droit à six bouteilles par an.
Un arrêté préfectoral fixe ensuite le prix du litre de vin. Le détenteur de part peut être payé
en numéraire. Mais celui-‐ci peut aussi bénéficier de tarifs avantageux sur les bouteilles de
son domaine s'il le souhaite. La revente de bouteilles peut alors augmenter la rentabilité du
placement. Le rendement moyen de ce placement varie entre 1% et 4% par an.
On peut aussi compter sur une plus-‐value à la revente, surtout pour un vignoble légèrement
moins pres8gieux, qui jouit d'un plus grand poten8el d’apprécia8on. Dans tous les cas, il
s'agit d'un placement à long terme, avec un horizon d'au moins 5 ans. Par ailleurs, la fiscalité
est également très intéressante.
Ticket d'entrée
Le 8cket d'entrée se situe entre 19 000€ et 105 000€, de façon à limiter à une cinquantaine
le nombre d'associés par groupement foncier.
Fiscalité
En terme d'impôts sur le revenu, il est possible de générer un déficit foncier rural pour
compenser d'éventuels bénéfices fonciers urbains.
La valeur des parts représenta8ves de tels apports est exonérée d’ISF à hauteur de 75 %
dans la limite de 101 897 € et à hauteur de 50 % au-‐delà de ce seuil. Idem pour l'exonéra8on
de droits de succession.
L'investissement dans des sociétés cotées ou non-cotées

On peut aussi acheter les ac8ons de sociétés cotées propriétaires de vignobles, comme par
exemple LVMH, qui dé8ent 55% du château d’Yquem. Le 8tre LVMH a progressé de 121%
entre janvier 2009 et janvier 2012. On peut aussi citer Advini (Languedoc-‐Roussillon et
Chablis) dont le cours a triplé entre janvier 2009 et janvier 2012.

Dans le non-‐coté, le site Mesvignes.com s'est ouvert au financement par8cipa8f.

Mesvignes.com propose plusieurs produits dans le domaine de l'oenotourisme. Au cours de
l'été 2012, la société a par exemple proposé aux par8culiers d'inves8r dans le cadre de
l'inves8ssement PME, avec un 8cket d'entrée de 3750€.
Les fonds d'investissements dans le vin

Ces fonds d'inves8ssement s'occupent de sélec8onner et de stocker divers vins dans le but
de les voir s'apprécier dans le temps. Un œnologue décide des achats et des ventes en
fonc8on des tendances des grands crus.
Quelques noms
Ces fonds se comptent sur les doigts d'une main.
Le fonds luxembourgeois Elite Advisers Nobles Cru a réalisé une performance de +33% entre
janvier 2009 et janvier 2012. En août 2012, les sommes collectées ont dépassé 100 millions
d’euros.
Le fonds anglo-‐saxon The Vintage Wine Fund, lui, est resté stable sur cede période, et ce
malgré la progression des prix du vin.
On peut aussi citer Ecce Vinum Capital, un nouveau fonds immatriculé au Luxembourg lancé
en septembre 2012.
Horizon de placement
Pour ce type de fonds, l'horizon de placement est d’environ cinq ans.
Ticket d’entrée
Pour inves8r dans un tel fonds, comptez au minimum 125 000€.
Des performances hétérogènes
En fait, malgré les bonnes performances du Live-‐ex 100, ces fonds restent risqués et leurs
performances très hétérogènes. Il n’existe hélas aucun fonds de ges8on passive se
contentant de répliquer la performance de l'indice Live-‐ex 100.

Conclusion
L'inves8ssement dans les vins se décline en plusieurs produits d'inves8ssement très
différents les uns des autres.
Les inves8sseurs court terme, prêts à prendre des risques, se tourneront vers les sociétés de
ges8on de caves sur internet ou les sociétés cotées. Les inves8sseurs long terme, eux,
préfèreront les GFV, plus sûrs, aux performances plus modestes, mais qui offrent des
avantages fiscaux et successoraux.

Les montres
En 2008, lors de la crise financière en Islande, les journalistes avaient rapporté une nouvelle
originale : les Islandais se ruaient sur les montres Rolex. Le distributeur de la marque avait
alors constaté une hausse significa8ve de ses ventes. Certains Islandais avaient en effet
choisi d'acheter plusieurs Rolex avant que la dévalua8on de la couronne islandaise ne se
répercute sur les prix.
Au-‐delà du caractère anecdo8que de cet événement, les montres peuvent cons8tuer un vrai
placement. Le marché des montres de collec8on a ses professionnels, ses ventes aux
enchères spécialisées et même son argus.
Les montres sont une idée originale pour diversifier ses placements tout en se faisant plaisir.
Les plus belles montres incarne l'élégance à l'européenne et sont très recherchées par les
nouvelles fortunes issues des pays émergents. Seul bijou régulièrement porté par les
hommes, la demande pour les montres est structurellement forte. Quant à l'offre, elle est
par défini8on limitée.
Pour espérer faire une belle plus-‐value, il est important d'éviter les modes et de miser
exclusivement sur les plus grands horlogers, comme Patek Philippe, A. Lange & Söhne,
Rolex ou Jaeger-‐Lecoultre.
Certains modèles sont recherchés pour leur ancienneté ou pour leur histoire. Par exemple, le
prix de la Rolex Daytona Vintage, vue au poignet de Paul Newman, a été mul8plié par cinq
en 10 ans. Elle se négocie actuellement autour de 50 000€.
L'investissement direct
Les montres de luxe d'occasion ont le plus grand poten8el d'apprécia8on. Les
collec8onneurs sont friands de montres à complica8ons. Il s'agit de montres pourvues de
fonc8ons supplémentaires, comme le chronographe ou le tourbillon, qui permet de gagner
en précision en tenant compte de la gravité.
Vente aux enchères
La solu8on la plus économique reste la vente aux enchères. On trouve des montres de
collec8on à Drouot, Chris8e's ou Artcurial, lors des ventes habituelles ou de ventes

spécialisées. Il existe aussi une maison spécialisée dans le domaine depuis 38 ans : la maison
An8quorum. Argusdesmontres.com publie un très u8le argus des montres.
Les montres de collec8on sont un placement à long terme (au moins 5 ans), qui demande du
temps et de l'énergie. Les premiers prix commencent à 2000€.
Certificat d’authenticité
Il est important de s'assurer que la montre est bien vendue avec son cer8ficat d'authen8cité.
Il faut aussi garder en mémoire que les répara8ons sur ce type de montres sont coûteuses.
Le mieux est donc d'acheter une montre dans un état parfait.
L'investissement via un fonds spécialisé

Precious Time, de la société Elite Advisers, est un fonds spécialisé dans l'inves8ssement dans
les montres de collec8on. Le fonds achète et vend des montres de collec8ons et des édi8ons
limitées des plus grandes marques. Le fonds dé8ent environ 450 pièces, pour la plupart des
Rolex, des Patek Philippe, des Omega et des Vacheron Constan8n.
Le Ucket d'entrée du fonds est de 125 000€. Il est accessible en inves8ssement direct, via
certains contrats d’assurance-‐vie.
Lancé en octobre 2010, le fonds a réalisé une performance de +11,97% en 2011 et de +3,59%
au premier semestre 2012.
Plus liquide et moins chronophage que l'inves8ssement direct, l'inves8ssement via un fonds
est plus facile. Il permet aussi d'éviter d'avoir à assurer la sécurité de sa collec8on.
Bien qu'indéniablement un inves8ssement plaisir, l'inves8ssement dans les montres est loin
d'être anecdo8que. Les rentabilités intéressantes de l'achat direct plairont aux
collec8onneurs, aux passionnés et aux pe8ts budgets. Bien que sujet aux modes, l'argus des
montres et les publica8ons spécialisées permedent d'appréhender ce secteur de façon
objec8ve.
L'inves8ssement via un fonds d'inves8ssement s'adresse à des inves8sseurs disposant d'un
portefeuille d’inves8ssements déjà très diversifié.

Les livres rares

"Les beaux livres sont le meilleur des investissements 3inanciers et culturels"
-‐ Madame de Pompadour
Posséder une bibliothèque transmise de généra8on en généra8on fait par8e des tradi8ons
de certaines familles. En étant bien renseigné, chacun peut inves8r dans les livres anciens,
les livres rares, et même les bandes dessinées.
Ticket d’entrée
A par8r de 1000€, on peut trouver un livre ancien ou rare suscep8ble de prendre de la valeur
avec le temps.
Le 8cket d'entrée pour les bandes dessinées est un peu plus faible. Lors de la vente aux
enchères de la maison Artcurial en avril 2001, une édi8on originale de Spirou et Fantasio
s'est vendue 428€.
A l'autre extrémité du spectre des prix, les livres les plus recherchés du XVe siècles se
vendent plusieurs centaines de milliers d'euros. La Bouquechardière, par exemple, un
manuscrit de l'an 1480 enluminé sur peau de vélin, est es8mé à environ 600 000€.
Les livres rares et anciens

La valeur d’un livre rare ou ancien repose sur plusieurs critères :
• première édi8on
• qualité de la couverture
• état de conserva8on
• rareté
• originalité
Les livres rares recherchés sont souvent les premières édiUons de romans à succès 8rées en
pe8t nombre. Les premières édi8ons de Harry Poder dédicacées par l'auteur se vendent
actuellement entre 20 000€ et 25 000€.

La couverture du livre peut augmenter la valeur d’un livre. Par exemple, un exemplaire de
L'île mystérieuse de Jules Verne avec un élégant cartonnage Hetzel a récemment trouvé
preneur aux enchères, pour 80 000€.
Pour les livres rares, l'état de conservaUon du livre est un critère déterminant pour le prix : il
est primordial qu'il n'y ait ni page manquante ni tache.
En ce qui concerne les livres anciens, il est bien sûr plus rare de trouver des livres ayant
traversé les siècles sans être détériorés. L'effet de rareté est encore plus important. Il s'agit
donc d'un premier critère de choix.
Après la rareté, c'est l'originalité du livre qui fera la différence. Parmi les livres anciens
vendus le plus cher par le site spécialisé Abebooks.fr durant l'année 2011 figurent un livre
d'art (vendu à 10 559€), un publica8on universitaire du XIXe ouvrant la voie à la géné8que
(vendue à 7131€) et la copie d'un traité du XVIe siècle sur la sorcellerie (vendue 3190€).
Il faut donc chercher la rareté, mais on peut aussi miser sur un classique. Le prix d'une
édi8on originale des Pensées de Pascal, avec une reliure en veau d'époque, a vu son prix
quintuplé entre 1990 et 2002.
Bibliothèque thématique
Pour cons8tuer sa propre bibliothèque, il est conseillé de se spécialiser dans un thème
par8culier comme, par exemple, les livres scien8fiques. Ce sera un plus lors de la revente de
sa collec8on.
Où se renseigner et acheter
Pour acheter des livres rares ou anciens, on peut chercher un libraire ayant pignon sur rue,
membre du Syndicat na8onal des Libraire Anciens et Modernes, sur le site Slam-‐livre.fr ou
encore assister à des ventes aux enchères.
On peut également obtenir des informa8ons et des conseils auprès de libraires ou dans le
cadre des ventes aux enchères. A Paris, la librairie Camille Sourget est une référence. A
Lyon, on poussera la porte de la librairie Ajasse.
Pour Christoph Auvermann, directeur du département livres et manuscrits chez Chris8e's

France, il faut "[...] se rendre à des ventes publiques, ques8onner les commissaires et les
experts, étudier les ventes précédentes" afin de se préparer à inves8r.

Les bandes dessinées de collection

Les collec8onneurs se tournent de plus en plus vers les bandes dessinées, marché en plein
essor.
Le prix des pièces les plus rares adeint des sommets : un exemplaire de TinKn en Amérique
s'est vendu 1,3 millions d'euros en juin 2012 lors d'une vente aux enchères spécialisée dans
le neuvième art, organisée par la maison Artcurial.
La bande dessinée a ses auteurs stars dont la cote flambe ces vingt dernières années : Hergé,
Enki Bilal, Franquin et Hugo Prah. Une édi8on originale de Bilal se vend aujourd’hui entre
100 000€ et 150 000€, soit dix fois plus qu'en 2002.
Pour le galleriste Jean-‐Marc Thévenet, ancien directeur du fes8val d’Angoulême et directeur
de la vente aux enchères chez Sotheby's, il existe encore de nombreux ar8stes sous-‐cotés,
comme Jacques de Loustal ou Lorenzo Mahoj.
Les premières édiUons (aussi appelées EO, pour édiKons originales) et les ouvrages
dédicacés sont les plus recherchés. Certains inves8sseurs profitent des salons spécialisés
pour faire dédicacer leurs achats par les auteurs. Dans ce cas, il faut penser à demander une
dédicace sans prénom de façon à pouvoir revendre plus facilement le livre.
Risque
En achetant auprès d'un libraire sérieux, il y a extrêmement peu de chance d'avoir une
mauvaise surprise. Et le vol de livres reste extrêmement rare.
"Le faux n'existe pas", explique le libraire Patrick Sourget au sujet des livres rares ou anciens.
"Chaque livre est unique. Aussi, un livre volé finit toujours par être retrouvé."
En réalité, le risque de ce placement réside plutôt dans sa conserva8on. Les livres sont
vulnérables aux incendies, à l'humidité, à la lumière directe et aux inonda8ons.

Les œuvres d’art

Traditionnellement réservé aux très grosses fortunes, le marché de l'art s'est
radicalement transformé ces dernières années et s'est ouvert à de nouveaux
investisseurs.
En 2011, 69% des œuvres vendues aux enchères ont coûté moins de 5000€ (source :
Artprice), pour le plus grand bonheur des collec8onneurs à pe8ts budgets. En effet, on peut
commencer à inves8r sur le marché de l'art avec seulement 1000€.
A inverse, le cen8le des œuvres d'art les plus chères a représenté 58,5% du montant total
des ventes du marché de l'art, d'après l'étude Artprice 2011.
Le marché de l'art s'est étendu. Les pays asia8ques en sont désormais des acteurs majeurs.
Pékin et Hong Kong concentrent 41,4% des ventes aux enchères du monde. C'est dix fois plus
que la France, qui arrive quatrième derrière la Chine, les Etats-‐Unis et le Royaume-‐Uni.
Les ar8stes chinois ont également le vent en poupe puisqu'ils représentent six des dix
ar8stes les plus cotés : Zhang Daqian et Qi Baishi sont sur les deux premières places du
podium, devant Andy Warhol.
L'art semble cons8tuer une valeur refuge décorrélée de tous les autres marchés. Certaines
plus-‐values laissent rêveur : entre 1987 et 2007, le prix des œuvres de Jean-‐Michel Basquiat
a été mul8plié par 200.
Fiscalité
L'art au sens large (tapis, tapisseries, céramiques, émaux, statues et sculptures originales,
tableaux, peintures, dessins, estampes, gravures, photographies et montages audiovisuels),
les objets de collec8on et les an8quités ne sont pas assujews à l'ISF.
Rentabilité
Différentes études au cours du XXe siècle ont essayé d’es8mer la rentabilité des oeuvres
d’art.

L’étude Baumol
Réalisée sur la période entre 1852 à 1961 sur un échan8llon de 600 transac8ons, l'étude
Baumol a montré que les oeuvres d’art se sont appréciée de 0,5% par an sur la période.
L’étude Frey
Réalisée sur la période de 1961 à 1987 sur un échan8llon de 1200 opéra8ons, l'étude Frey a
montré que les oeuvres d’art se sont apprécié de 1,5% par an sur cede période.
L’étude Channel Varey Gainsbourg
Réalisée sur la période de 1957 à 1980 sur toutes les transac8ons de 32 ar8stes
présélec8onnés, l’étude Channel Varey Gainsbourg a montré que cede sélec8on d’oeuvres
d’art s'est appréciée de 5,5% par an sur cede période.
Trois stratégies pour investir dans l’art

Les oeuvres connues et reconnues
Tout d'abord, l'op8on la moins risquée est d'inves8r dans une œuvre reconnue sans
forcément espérer une grosse plus-‐value mais en sécurisant son capital (et également en
échappant à l’ISF). La logique est la suivante : il y aura toujours des acheteurs suffisamment
riches pour acheter de l'art, et une toile de Monet restera une toile de Monet malgré les
éventuelles difficultés de l'économie. Malgré tout, les pièces les plus chères ont besoin de
temps pour trouver preneur. En cela, c'est un placement peu liquide.
Les oeuvres d'artistes "qui montent"
Ensuite, on peut choisir d'acheter les œuvres d'ar8stes "qui montent", déjà introduits sur le
marché et qui ont reçu de bonnes cri8ques. On pourra par exemple chercher un ar8ste dont
le prix des œuvres a augmenté entre la vente ini8ale et la revente aux enchères.
Pour découvrir ces ar8stes qui montent, on écumera les foires d'art, comme la Foire
Interna8onale des Arts Contemporains (FIAC) de Paris ou encore la London Art Fair.
Ces événements sont l'occasion de décerner des prix aux ar8stes contemporains les plus en
vue, comme le Prix Marcel Duchamp. Ceux-‐ci ont ensuite l'occasion d'assurer leur promo8on
grâce à des exposi8ons dans les plus grands musées d'art contemporain du monde.
Cede approche est plus risquée mais permet d'espérer des gains plus importants. Une
œuvre de l'ar8ste contemporain français Marc Desgrandschamps, par exemple, a vu son prix

mul8plié par six et demi entre 1995 et 2012, passant de 10 000 francs (environ 1500€) à 10
000 de nos euros (environ 65 000 francs).
Les oeuvres d'inconnus de talent
La dernière stratégie, la plus risquée, consiste à repérer des ar8stes encore méconnus et à
acheter leurs œuvres à des prix bas, en visant une importante plus-‐value. La société Golden
Brain, qui organise des exposi8ons et propose un fonds d'inves8ssement dans l'art, se
spécialise dans ce créneau. Elle inves8t exclusivement dans les oeuvres d'art de moins de
5000€.
Comment investir dans les œuvres d’art

Le conseil en art
Des consultants en art conseillent leurs clients pour sur leur patrimoine ar8s8que. Ces
conseils peuvent porter sur la cons8tu8on d'une collec8on, sa conserva8on, la vente et
l'achat d’œuvres, ou la fiscalité. C'est par exemple le cas d'Art Conseil. Certaines banques
privées proposent elles aussi du conseil dans ce domaine.
Les outils pour investir par soi-même
Le néophyte peut se préparer seul à inves8r dans l'art. L'art est un inves8ssement qui prend
beaucoup de temps en recherches, en lectures et en visites d'exposi8ons ou de galeries. A ce
8tre, il vaut mieux être un passionné.
Les galleristes conseillent de se laisser tout d'abord une année pour découvrir le monde de
l'art et se familiariser avec ses codes et ses acteurs. Par exemple, les grandes galeries
interna8onales, comme les galeries Gagosian, jouent actuellement un rôle primordial sur ce
marché puisqu’elles assurent la promo8on d'ar8stes et représentent un gage de qualité pour
les ar8stes qu'elles exposent.
Pour chaque branche, on pourra s'orienter vers les galeries les plus sérieuses du secteur. Par
exemple, à Paris, la galerie Lelong est réputée pour l'art contemporain. Il est aussi important
de connaître les prix du marché. Les sites Artprice et Artnet proposent des bases de données
de l'évolu8on des prix d'œuvres d'art vendues aux enchères.
Il existe aussi de nombreux magazines spécialisés : Polka pour la photo, Connaissance des
Arts, etc. Le Figaro sort aussi tous les ans un numéro sur le marché de l'art.
Les fonds d'investissement dans l'art

Les fonds d'inves8ssement dans l'art (fine art funds, en anglais) cherchent encore leur
modèle économique. Certains achètent des œuvres, les conservent entre cinq et huit ans,
puis les revendent en espérant faire une plus-‐value. D'autres fonds achètent et vendent
régulièrement lorsque l'occasion se présente.
Le fonds Golden Brains présente une formule originale. Il achète les œuvres d'ar8stes
contemporains montants, soigneusement sélec8onnés, puis en assure la promo8on grâce à
des exposi8ons qu'ils organisent.
En règle générale, ce type de fonds compte de nombreux échecs, comme par exemple celui
de BNP Paribas ou de la Chase Bank.
Conclusion
Inves8ssement plaisir par excellence, l'art n’est plus uniquement un placement réservé aux
très grandes fortunes. Avec 1000€ à 5000€, il est possible d’inves8r dans la photographie, les
dessins anciens ou l'art contemporain.
Mais cet inves8ssement nécessite du temps et de l'aden8on afin de profiter des diverses
sources d'informa8on propres au secteur comme les foires, galeries ou revues spécialisées.
Il faut faire preuve de beaucoup de prudence quant à l'authen8cité des œuvres achetées
ainsi que l'objec8vité des conseils reçus. Les conseils des galleristes, par exemple, ne sont
pas désintéressés puisqu’ils sont aussi des intermédiaires financiers.

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IDEES DE PLACEMENTS ANTI-CRISE

TABLE DES MATIERES

Les bois et les forêts

Les matières premières

Le marché des changes

Les livres rares

Les œuvres d’art

Un marché en pleine expansion ...

... qui jouit d'une rente de situation garantie par l'Etat

Le ges8onnaire doit également recevoir l'autorisa8on du Conseil Général et de l'Agence

Les acteurs du marché

• Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Choisir son statut fiscal

Acheter neuf ou acheter sur le marché secondaire

Bien choisir son EHPAD

Le risque lié aux EHPAD

Quelques exemples d’EHPAD dans le neuf et dans l’ancien :

Neuf à Paris (17ème arrondissement) Neuf à Cagnes-­‐sur-­‐mer (06)

Neuf à Colombes (92) Ancien au Mans (72)

Les trois types de SCPI

Choisir une SCPI

Rapport prix / valeur de réalisation

Certains sites comme Primaliance.com proposent des classements de SCPI.

Investir dans une SCPI

Assurance-vie ou compte titres

Exemples de SCPI

• Rentabilité 2010 : 5,60%

• Rentabilité 2011 : 5,57%

• Rentabilité 2010 : 5,58%

• Rentabilité 2011 : 5,76%

Bureaux en Île de France et en province.

• Rentabilité 2010 : 5,42%

• Rentabilité 2011 : 5,55%

Les bois et les forêts

L’achat de parcelles de forêt

Trouver une parcelle à acheter

Exonération partielle d'ISF

L’acquisition de parts d’un groupement forestier

Comme pour l’inves8ssement dans les parcelles, l'inves8sseur bénéﬁcie de la même

L’achat de parts de sociétés d’épargne forestière

La forêt de résineux ou forêt de production

• le propriétaire peut immédiatement récupérer son bien en cas d'impayé

• les frais d'entre8en et de répara8on sont faibles

Choisir son parking

Les parkings plus rentables que l'immobilier classique

Mettre son parking en location

Quelques exemples de parkings

Parking dans le 15° arrondissement à Paris (source : pap.fr)

• Prix d'achat : 22 000€

• Loyer mensuel : 110€ par mois

• Charges annuelles : 85€

• Prix d'achat du lot : 92 000€

• Frais de notaire : environ 8%

Investir de gré-à-gré : les business angels

Les réseaux géographiques

Les réseaux d'anciens élèves de grandes écoles

Les réseaux sectoriels

Devenir soi-même Business Angel

Les inves8sseurs consacrent en général entre 5000€ et 50 000€ à cet inves8ssement.

• quatre feront faillite

Comme l'explique Joachim Dupont, le co-­‐fondateur d'Anaxago, le crowfunding est une

Comment investir avec le crowdfunding

Neuf à Paris (17ème arrondissement) Neuf à Cagnes-‐sur-‐mer (06)

Comme l'explique Joachim Dupont, le co-‐fondateur d'Anaxago, le crowfunding est une

Outre l’EUR/USD, les par8culiers traitent principalement le sterling-‐dollar (GPB/USD), l'euro-‐

Dans le non-‐coté, le site Mesvignes.com s'est ouvert au ﬁnancement par8cipa8f.