Le Guide de la SCPI

édition 2023

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de rendement, l’investissement immobilier autrement

Sommaire

La SCPI de rendement, qu’est-ce que c’est ? ..................... 3

Pourquoi investir dans la pierre papier ? ................................................ 3
Qu’est-ce qu’une SCPI ? .............................................................................. 4
Pourquoi investir en SCPI de rendement ? ............................................... 5
Les performances des SCPI de rendement .............................................. 5
Le fonctionnement de la SCPI de rendement ......................................... 6
Pourquoi le dividende d’une SCPI n’est-il pas versé immédiatement ? 7

Investir en SCPI : avantages et inconvénients .................. 8

Avantages de la SCPI .................................................................................. 8
Inconvénients de la SCPI ........................................................................... 9

SCPI à capital fixe ou variable, quelles différences ? ....... 11

Décryptage des indicateurs de performance ................... 14

Une ouverture sur l’Europe ............................................... 16

Démembrement : l’intérêt de l’achat de la nue-propriété 17

de parts de SCPI

Quelques conseils avant d’investir .................................... 19

2 Infomédia est l’auteur de ce guide - 56 bis rue de Châteaudun, 75009 Paris - Siret 34418999800075
La SCPI de rendement,
qu’est-ce que c’est ?

Pourquoi investir dans la pierre papier ?

La SCPI fait partie des placements de type « pierre papier », dans lesquels on
possède des parts et dont la gestion est confiée à des professionnels de l’inves-
tissement immobilier.
La « pierre papier » désigne, par opposition à l’investissement immobilier en di-
rect, les différentes façons d’investir indirectement dans l’immobilier, au travers
de fonds d’investissement spécialisés. On parle aussi d’épargne immobilière.

Il existe plusieurs catégories de fonds de placement de type « pierre papier » :

- SCPI : sociétés civiles de placement immobilier

- SC/SCI : sociétés civiles, dont la composition est discrétionnaire (libre, à la
main de la société de gestion), généralement proposées dans le cadre de
l’assurance vie
- foncières cotées : sociétés cotées en Bourse investies essentiellement
dans l’immobilier tertiaire
- OPCI : organismes de placement collectifs immobiliers, investis à 60%
dans l’immobilier et jusqu’à 40% dans des actifs financiers (dont 5% de
placements de trésorerie), généralement des actions

D’un point de vue patrimonial, la « pierre papier » offre différents avantages :

- diversification, chaque fonds étant investi dans plusieurs dizaines à cen-
taines d’immeubles, dans plusieurs régions, secteurs d’activité et/ou zones
géographiques
- accès à des stratégies d’investissement historiquement proposées aux
investisseurs institutionnels
- gestion déléguée à des professionnels (absence de rapports avec les lo-
cataires)

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 - décorrélation des marchés financiers (à l’exception des foncières cotées
et des OPCI)
- ticket d’entrée (montant minimum d’investissement) plus accessible
qu’un bien immobilier en direct

Qu’est-ce qu’une SCPI?

La SCPI (société civile de placement immobilier) de rendement est un place-

ment permettant à un particulier d’investir dans l’immobilier à partir de
quelques milliers d’euros, sans acquérir d’immeuble ni contraintes de ges-
tion. C’est un placement « pur » dans l’immobilier : le patrimoine d’une SCPI est
composé en intégralité d’immeubles, exception faite d’une poche de liquidités
représentative de la collecte de capitaux qui n’a pas été investie.

Il existe différents types de SCPI de rendement (source classification Aspim) :

- diversifiées
- à prépondérance bureaux
- à prépondérance santé et éducation
- à prépondérance logistique et locaux d’activité
- à prépondérance commerces
- à prépondérance résidentiel
- à prépondérance hôtels, tourisme, loisirs

On peut donc être détenteur de parts de SCPI dont le portefeuille comporte

des immeubles de bureaux, des murs de commerces, des logements, des murs
d’Ehpad, des entrepôts, des murs d’hôtels, etc.

La vocation première d’une SCPI de rendement est de distribuer des revenus

à intervalles réguliers, généralement tous les trimestres, parfois mensuel-
lement, La rémunération des SCPI est actuellement plus élevée que celle des
placements financiers sans risques tels que le Livret A ou les fonds euros des
contrats d’assurance vie, sachant que le capital investi en SCPI n’est pas garanti.
Les SCPI offrent une protection contre l’inflation, grâce aux clauses d’indexation
des loyers prévues dans les baux signés avec les locataires.

À noter !
La SCPI de rendement ne doit pas être confondue avec la SCPI fiscale qui a
pour objet spécifique de conférer un avantage fiscal à son souscripteur.

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La SCPI réunit une multitude de souscripteurs (on parle d’associés) et
a vocation à gérer un patrimoine diversifié, composé d’un ensemble de
biens immobiliers répartis sur un territoire plus ou moins étendu (Ile-
de-France, régions, France entière ou Europe). C’est ce que l’on nomme
la mutualisation des risques, par opposition à un investissement di-
rect (un appartement ou un local situé sur un emplacement unique).
Les investissements des SCPI de rendement s’effectuent dans le secteur de l’im-
mobilier d’entreprise, bureaux et commerces pour l’essentiel, en France et de
plus en plus dans d’autres pays en Europe.

Il existe plusieurs dizaines de SCPI de rendement. Chacune peut donc pré-

senter une stratégie d’investissement (et donc un patrimoine) assez différente
d’une autre. Plus le nombre d’immeubles et de locataires est important dans
une SCPI, plus le risque est dilué pour le souscripteur. La mutualisation du
patrimoine d’une SCPI est par exemple meilleure pour une SCPI disposant de
150 immeubles que pour une SCPI qui en possède 50.

Pourquoi investir dans une SCPI

de rendement ?

L’achat de parts de SCPI peut répondre à une large palette de besoins. La SCPI
peut servir :
- à se constituer un complément de revenus durant la vie active et/ou
pour la retraite,
- à se constituer un patrimoine en vue de le transmettre à ses enfants et/
ou petits-enfants à l’occasion d’une donation ou lors de la succession,
- à diversifier un patrimoine dans le secteur de l’immobilier d’entreprise,
en France et/ou en Europe,
- d’alternative aux propriétaires bailleurs qui en ont assez des rapports
directs avec les locataires.
- de premier investissement immobilier, le ticket d’entrée (investisse-
ment minimum) étant beaucoup plus faible que l’immobilier physique.

Les performances des SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ont deux moteurs de performances : les revenus et

plus-values perçus ainsi que la revalorisation des parts.

En 2021 les SCPI ont rapporté 4,45% en moyenne avant impôts et prélève-
ments sociaux, un rendement exprimé en taux de distribution, nouvel indi-
cateur de performance utilisé par les sociétés de gestion (source Aspim-IEIF).

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 Le prix des parts a augmenté de 0,16% sur l’année (source MeilleureSCPI).

Sur la base des anciens indicateurs de performances, on a pu constater, en

l’espace de 30 ans (période 1990 - 2020), 22 années de hausse de prix des
parts et 8 années de baisse. Durant les périodes de crises, les SCPI ont conti-
nué de distribuer des dividendes à leurs associés.

Le fonctionnement de la SCPI de rendement

La SCPI repose sur un modèle que les professionnels appellent la gestion col-
lective : elle collecte de l’épargne auprès d’un grand nombre de porteurs
(jusqu’à plus de 50.000 pour les plus importantes) appelés associés, qu’elle
utilise pour investir dans de multiples biens immobiliers. C’est la SCPI qui
est propriétaire des immeubles.

La SCPI et son patrimoine sont gérés par une société de gestion spéciali-
sée, qui bénéficie systématiquement d’un agrément délivré par l’Autorité des
marchés financiers (AMF), organisme public en charge de la supervision des
SCPI et de la protection des épargnants. Cette société de gestion définit la
stratégie d’investissement, s’occupe de trouver les locataires, d’encaisser les
loyers, des travaux de rénovation et de la revente des biens. Elle établit aussi
les comptes annuels et se charge de rémunérer les porteurs de parts.

L’épargnant n’a donc rien d’autre à faire que percevoir les distributions
trimestrielles et s’informer régulièrement. L’associé de la SCPI perçoit ainsi
des revenus réguliers proportionnels au nombre de parts qu’il détient.
Pour le compte de la SCPI, la société de gestion délivre une information régu-
lière aux associés : bulletin trimestriel ou semestriel d’information (BTI, BSI),
rapport annuel, site internet.

Le saviez-vous ?
Les associés des SCPI ont aussi des pouvoirs : ils peuvent notamment, à l’oc-
casion d’une assemblée générale, changer de société de gestion en votant la
révocation de celle dont ils sont mécontents.

Le délai de jouissance
Placer son argent dans des parts de SCPI de rendement ne génère pas de
revenus immédiats. Dans la plupart des cas, un laps de temps court entre la
date de souscription et la date à laquelle les premiers dividendes ou acomptes

6
sur dividendes sont perçus par le souscripteur. Ce décalage s’appelle le délai
de jouissance des parts de SCPI. Quelques (rares) sociétés de gestion utilisent
les termes, plus explicites, de report de jouissance ou de différé.

Ce délai est fixé par la société de gestion de la SCPI, il est donc variable d’une
SCPI à l’autre. Pour le connaître, il faut consulter soit le bulletin trimestriel ou
semestriel d’information (BTI ou BSI), soit les statuts de la SCPI, soit la note
d’information.

Attention !
La date d’entrée en jouissance ne doit pas être confondue avec la proprié-
té des parts. Le droit de propriété est acquis à la date d’encaissement des
sommes d’argent investies qui coïncide avec l’inscription sur le registre des
associés de la SCPI. La prise d’effet de la jouissance des parts intervient tou-
jours après la souscription.

Pourquoi le dividende d’une SCPI n’est-il pas versé

immédiatement ?

Le différé de jouissance des parts de SCPI a une cause structurelle et une

cause conjoncturelle. Fondamentalement, il correspond au laps de temps né-
cessaire à la société de gestion d’une SCPI pour investir la collecte d’épargne
dans des immeubles. En attendant d’acquérir des bâtiments, les fonds non
investis sont déposés sur des placements de trésorerie qui ne rapportent qua-
siment rien.

Pour éviter de léser les anciens associés dont le rendement serait, sans ce
report, dilué par l’arrivée de nouveaux souscripteurs, ces derniers doivent at-
tendre quelques mois pour toucher leurs premiers revenus. Une façon de ne
pas déshabiller Pierre pour habiller Paul.

À ce facteur technique propre au fonctionnement des SCPI, se greffent deux

facteurs conjoncturels : la collecte des SCPI ne cesse de croître depuis plu-
sieurs années, un essor qui se conjugue avec un allongement des délais
d’acquisitions, en particulier sur les immeubles de qualité où la concurrence

7
Placement en SCPI,
avantages et inconvénients

Avantages de la SCPI

Un placement accessible
La SCPI ne nécessite pas de mobiliser autant d’argent qu’un achat immobi-
lier classique. Il est possible d’effectuer un investissement minimum dès quelques
centaines d’euros.

Un potentiel de rentabilité attractif

Les SCPI ont procuré à leurs associés une rentabilité comprise entre 2,6% et 7,1%
sur la base des taux de distribution 2021, la moyenne s’étant située à 4,45%.
Pour l’année 2022, le taux de distribution moyen devrait se situer autour de
4,50% (source Aspim). L’indexation des loyers sur l’inflation procure une protec-
tion de ce niveau de revenus dans la durée.

En plus des revenus et plus-values distribués aux associés, ces derniers peuvent
prétendre à une valorisation du patrimoine des SCPI dans la durée, et donc
du prix des parts, à condition d’investir sur un horizon de placement long.

Le taux de distribution et la hausse du prix des parts ne sont pas garantis.

Une gestion déléguée

L’organisation de la gestion locative d’une SCPI incombe à sa société de ges-
tion. C’est donc cette dernière qui se préoccupe du recouvrement des loyers, de
limiter la vacance (inoccupation) entre deux locataires, d’engager et de suivre les
travaux des immeubles nécessitant une rénovation. L’associé n’a donc pas à se
soucier au quotidien des loyers impayés ni des fuites d’eau avec l’appartement
voisin. Il n’a qu’à attendre la perception de revenus, le plus souvent trimestriels.

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Une diversification par nature
La SCPI permet aux Français(es) de diversifier leur épargne, pour plu-
sieurs raisons. L’associé d’une SCPI de rendement n’investit pas unique-
ment dans l’immobilier d’habitation comme on le pratique en direct,
mais principalement dans l’immobilier tertiaire : bureaux, locaux commer-
ciaux (boutiques de pied d’immeubles, centres commerciaux, magasins en
centre-ville ou en périphérie), entrepôts, immobilier de santé, etc. Des biens
que ces associés n’auraient pas pu acquérir autrement, ou très difficilement.

Une SCPI peut être monomarché (ne cibler que l’immobilier commercial ou de
santé par exemple) ou être diversifiée sur plusieurs segments. On parle dans ce
dernier cas de SCPI classique diversifiée.

Contrairement à un propriétaire bailleur privé, une SCPI peut diversifier son pa-
trimoine sur plusieurs dizaines voire plusieurs centaines d’immeubles et au-
tant de locataires distincts. La société de gestion peut aussi répartir les risques sur
le plan géographique entre les différentes régions françaises (Paris, région pari-
sienne, métropoles régionales) et/ou différents pays.

Le nombre et la diversité des immeubles d’une SCPI offrent au souscripteur une

mutualisation du risque, celui-ci étant dilué entre différents baux et secteurs d’ac-
tivité et/ou géographiques.

Un investissement plus flexible que l’immobilier en direct

Outre un ticket d’entrée plus faible, la SCPI offre une souplesse au souscripteur
à plusieurs égards :
- il est possible de ne revendre qu’une partie de ses parts, chose impos-
sible avec un appartement,
- la souscription peut s’effectuer de nombreuses manières : en cash ou
à crédit, en démembrement de propriété, mais aussi via un contrat d’assu-
rance vie ou un contrat retraite de type plan d’épargne retraite (PER).

Inconvénients de la SCPI

Frais
C’est l’un des défauts majeurs de la SCPI. Les frais de souscription des parts
de SCPI représentent environ 10% du prix d’acquisition acquitté par l’asso-
cié. Ces frais comprennent les coûts de recherche et d’acquisition du patri-
moine immobilier de la SCPI et les frais de collecte (généralement reversés au
distributeur). Pour amortir ces frais, mieux vaut détenir ses parts sur une du-
rée longue. À titre de comparaison, un achat immobilier en direct dans l’ancien
supporte des frais d’acquisition de 7 à 8% (dont près de 80% de taxes et les
frais de notaire) et éventuellement des frais d’agence pouvant attendre 4 à 5%.

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 Quelques jeunes SCPI peuvent être souscrites sans frais de souscription. Dans ce
cas, il faut être vigilant sur les frais annuels prélevés pour la gestion de ce type de
SCPI, qui peuvent amputer leurs performances à long terme.

Risques
Le capital investi dans les SCPI n’est pas garanti. La capacité des locataires à
payer les loyers est dépendante de la conjoncture économique. En période de
crise immobilière, certaines ont perdu la moitié de leur valeur au milieu des an-
nées 1990.

Liquidité
Contrairement à un placement en Bourse, on ne peut pas revendre ses parts du
jour au lendemain, il faut attendre, selon les cas, plusieurs semaines à plusieurs
mois. En contrepartie, l’investissement en SCPI est soumis à une moindre volatilité
que les actions de sociétés cotées. D’une manière générale, l’investissement en
SCPI est plus liquide qu’un investissement immobilier classique puisqu’il est
possible de revendre une partie de ses parts et d’en conserver une autre.

Fiscalité
Les revenus perçus sont pour l’essentiel imposables dans la catégorie des revenus
fonciers et sont à ce titre soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Le taux d’impo-
sition dépend donc de la situation fiscale du porteur de parts. Il peut ainsi atteindre
jusqu’à 66,2% en 2022, prélèvements sociaux inclus. Ces revenus ne sont pas soumis
à la flat tax, impôt unique de 30% sur les revenus du capital (prélèvements sociaux
inclus) entré en vigueur le 1er janvier 2018. Les SCPI sont taxables à l’IFI (impôt sur
la fortune immobilière). Il existe cependant plusieurs moyens d’optimiser la fiscalité.

Lors de la revente des parts, la plus-value est soumise au régime d’imposition des
plus-values immobilières, soit un taux de 19% auquel il faut ajouter les prélèvements
sociaux (17,2%). Les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans
de détention et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

10
SCPI à capital fixe ou variable,
quelles différences ?

Il existe deux types de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement,

à capital fixe ou variable. Leurs différences portent notamment sur les moments
auxquels il est possible d’acheter ou de vendre des parts. Elles ont également une
influence sur les prix.

SCPI à capital variable

Augmentation de capital permanente

Le capital de la SCPI de rendement n’est pas limité. Elle est en quelque
sorte en augmentation de capital permanente et doit investir les sommes
collectées dans le patrimoine immobilier quoi qu’il arrive, y compris en l’ab-
sence d’opportunités.

Liquidité organisée par la société de gestion

La valeur des parts vendues n’est pas soumise à la loi du marché secon-
daire mais reste fonction de la valorisation du patrimoine immobilier de la
SCPI. L’investisseur achète directement auprès de la société de gestion, au
prix de souscription en vigueur, les parts mises en vente par les épargnants
sortants. La SCPI émet de nouvelles parts lorsque les entrants au capital
sont plus nombreux que les sortants.

Et pour le porteur de parts ?

Il peut demander à vendre tout ou partie de ses parts à tout moment.
La société de gestion se porte acquéreuse, au prix de retrait en vigueur. Les
cessions doivent cependant être compensées par les nouvelles souscriptions.
En principe, une SCPI à capital variable est donc plus liquide qu’une SCPI
à capital fixe.

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 Si les retraits excèdent durablement les nouvelles souscriptions, la société de
gestion peut créer un fonds de remboursement afin de payer les épargnants
sortants. En cas de décollecte trop forte, la variabilité du capital peut être
suspendue, ce qui annule les retraits et souscriptions en cours. Dans cette
situation, la société de gestion n’est pas autorisée à augmenter le capital, de-
venu fixe.

SCPI à capital fixe

Fenêtres de souscription
La société de gestion ne recueille que les souscriptions reçues au cours
d’augmentations de capital. Le capital est alors ouvert, généralement pen-
dant une période de quelques mois. Une SCPI peut très bien fermer son capi-
tal pendant plusieurs années ou réaliser des augmentations de capital à une
fréquence régulière, selon la stratégie choisie.

En dehors de ces fenêtres de tir, qui servent à financer le développement du

patrimoine immobilier de la SCPI, il n’est pas possible d’acquérir de nouvelles
parts.

Existence d’un marché secondaire

Hors augmentation de capital, l’investisseur devra ainsi acheter des
parts existantes sur le marché secondaire. Il s’adresse à la société de ges-
tion, qui inscrit la commande dans son carnet d’ordres.

Le prix de chaque part varie en fonction de la confrontation de l’offre

(carnet d’ordres) et de la demande sur le marché secondaire au cours
d’une période donnée, allant d’une semaine à un mois en général. Il ne cor-
respond donc pas au prix fixé au départ par la société de gestion ou à la va-
leur du patrimoine immobilier de la SCPI.

La valeur des parts pouvant fluctuer dans le temps sur ce marché, l’investis-
seur peut réaliser une plus-value s’il investit et revend au bon moment, ou
subir une moins-value dans le cas contraire, s’il y a plus de vendeurs que
d’acheteurs.

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À savoir : L’acquéreur devra s’acquitter d’un droit d’enregistrement égal à 5% du
prix de la part (25 euros minimum) ainsi que d’une commission d’intervention. Cette
taxe n’existe pas dans les SCPI à capital variable.

Et pour le porteur de parts ?

L’associé qui souhaite revendre ses parts s’adresse également à la société
de gestion. Il détermine un prix minimum en-dessous duquel la société de
gestion n’a pas le droit de céder ses parts. Il est payé après la confrontation
de l’offre et de la demande, au prix déterminé par celle-ci. D’une manière gé-
nérale, une SCPI à capital fixe est en principe moins liquide qu’une SCPI
à capital variable : il est potentiellement plus difficile de revendre ses parts
puisque la demande sur le marché secondaire n’est pas forcément en phase
avec le prix voulu par le vendeur.

13
Décryptage des indicateurs
de performance

Chaque année, la période d’annonce des rendements des SCPI bat son plein de la
fin du mois de janvier à la mi-février. En 2021, leur taux de distribution a atteint
4,45%. Ce seul indicateur suffit-il à mesurer la qualité d’une SCPI ? Comment ap-
précier leurs performances financières ? Tous les résultats annoncés se valent-ils ?
Explications.

La SCPI a pour principal intérêt de verser des revenus réguliers à ses associés,
généralement à un rythme trimestriel. Pour apprécier la rentabilité d’une SCPI,
il existe plusieurs indicateurs, communs aux SCPI à capital fixe et variable.

Dividende

Chaque trimestre ou chaque mois, les porteurs de parts de SCPI de rende-

ment perçoivent tout ou partie du résultat réalisé par la société sous la forme
d’acomptes sur dividende. L’essentiel de ces dividendes est tiré des loyers issus
de la mise en location des immeubles, eux-mêmes dépendants du taux d’oc-
cupation du patrimoine mis en location. Un dividende peut donc fléchir d’un
exercice à l’autre et d’un trimestre à l’autre si le montant global des loyers di-
minue. Autre facteur de baisse : une dotation du report à nouveau (RAN), une
forme de réserve destinée à distribuer du revenu en période de vaches maigres.

Mais les loyers ne sont pas les seuls revenus distribuables. Une SCPI peut être
amenée à reverser une quote-part de ses produits financiers issue de la
trésorerie. De même, en cas de cession d’un immeuble, une quote-part de la
plus-value peut être distribuée aux associés. Un dividende peut donc être
exceptionnellement dopé par une distribution de plus-value.

14
Taux de distribution d’une SCPI

Depuis le 1er janvier 2022, les porteurs de parts de SCPI ont pu constater l’appari-
tion d’un nouvel indicateur de rentabilité : le taux de distribution (TD). Assimilable
au rendement, c’est un ratio où le dividende brut de fiscalité étrangère, est divisé
par le prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée pour les SCPI à capital va-
riable. En 2021, le TD moyen a atteint 4,45%.

Le TD remplace le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Ce change-

ment d’indicateur de performance vise à améliorer la comparabilité des perfor-
mances des SCPI entre elles, notamment pour tenir compte de l’internationalisa-
tion des SCPI intervenue ces dernières années.

TRI

Le TRI, pour taux de rentabilité interne, permet de mesurer la rentabilité annua-

lisée moyenne d’un investissement en SCPI.

C’est un indicateur de performance d’une SCPI sur plusieurs années :

5, 10, 15, 20 ans et depuis son origine. Il est calculé en prenant en considéra-
tion :
- à l’entrée, le prix acquéreur (prix pour les associés entrants) au début
de l’exercice de la période considérée,
- à la sortie, la valeur de retrait (prix pour les associés sortants) à l’issue
de la période considérée,
- des revenus distribués hors prélèvements durant toute la période.

Exemple (source : Aspim) : un TRI à 10 ans publié en 2022 tient compte du prix
acquéreur constaté au 31 décembre 2012 et du prix de retrait au 31 décembre
2021.

15
Une ouverture sur l’Europe

Jusqu’il y a peu, le terrain de jeu des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de
rendement se cantonnait à la France. Mais depuis quelques années (et en particulier
depuis 2012), c’est en Europe que les gérants de SCPI se tournent pour effectuer
une large part de leurs investissements.

Ce mouvement s’est traduit par une européanisation du patrimoine d’un grand

nombre de SCPI et en particulier par l’apparition de SCPI investies majoritairement
ou même en totalité en Europe (hors France). Désormais, nombre de SCPI permettent
d’investir une partie de son épargne dans l’immobilier d’entreprise en Europe.

Pourquoi investir dans les SCPI en Europe

Pour un épargnant, qu’il soit détenteur ou non de parts de SCPI, les SCPI européennes
présentent plusieurs intérêts et avantages :
- Conférer une diversification à son patrimoine en général et à son porte-
feuille de SCPI en particulier, en le « désensibilisant » du marché de l’immobilier
d’entreprise franco-français.
- Se positionner sur des cycles économiques et immobiliers.
- Accéder à des locataires absents du marché français.
- Bénéficier de rendements parfois supérieurs à ceux constatés en France.
- Profiter d’une fiscalité favorable des revenus fonciers dans plusieurs pays
européens (Allemagne et Espagne notamment).

Toutefois, la tendance à la hausse des prix d’acquisition, à la baisse des rendements

locatifs et la raréfaction de biens de qualité disponibles constatée dans l’Hexagone
se vérifie également dans les principaux marchés européens ces derniers mois. Le
souscripteur doit donc s’attendre à une évolution aléatoire du rendement et de la
valorisation de ses parts de SCPI pendant la durée de son placement, les versements
de dividendes et le capital n’étant pas garantis.

16
Démembrement :
l’intérêt de l’achat de la
nue-propriété de parts de SCPI

Pour investir en SCPI, il existe d’autres modes de souscription qu’un investissement

comptant en parts détenues en pleine propriété. L’un d’eux porte sur l’achat de
parts en démembrement de propriétaire temporaire.

Il s’agit de profiter d’une faculté juridique permettant de dissocier le droit de

propriété d’un même bien entre la nue-propriété, correspondant au droit
de disposer du bien (le céder, le donner), et l’usufruit, correspondant au
droit d’usage et de perception des revenus. Ce démembrement peut être
viager, son extinction survenant au décès de l’une ou l’autre des parties ; ou
être fixé pour une durée prévue à l’avance : on parle alors de démembrement
temporaire.

En pratique, un épargnant trouvera le plus souvent un intérêt à acquérir la

nue-propriété temporaire de parts de SCPI, pour satisfaire un besoin écono-
mique : se constituer un patrimoine immobilier, disposer de revenus complé-
mentaires à la retraite, par exemple.

Dans ce cadre, le souscripteur accepte de renoncer à la perception des re-

venus pendant plusieurs années, mais bénéficie en contrepartie d’un prix
d’achat décoté par rapport à une acquisition en pleine propriété. Cette décote
varie d’une SCPI à l’autre en fonction de son rendement et de la durée du dé-
membrement, entre 3 et 20 ans. Le prix de souscription est réparti entre le
nu-propriétaire et l’usufruitier, selon ce que l’on appelle une clé de répartition :
une quote-part du prix revient au nu-propriétaire et une autre à l’usufruitier.

17
Exemple de clé de répartition
5 ans 10 ans 15 ans 20 ans

Quote-part usufruit 20% 35% 40% 45%

Quote-part nue-propriété 80% 65% 60% 55%

Lecture du tableau :
Sur une durée de démembrement de 10 ans, l’acquéreur de la nue-propriété paie les parts à la souscription
pour un montant égal à 65% de leur valeur en pleine propriété. Ainsi, pour une valeur des parts en pleine
propriété de 10.000 euros, le montant souscrit par le nu-propriétaire atteint 6.500 euros.

Durant la période de démembrement, les revenus sont intégralement distribués par

la SCPI à l’acquéreur de l’usufruit temporaire, jusqu’au terme prévu initialement. À
l’échéance, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et peut alors percevoir les
sommes distribuées par la SCPI.

Pour l’acquéreur de la nue-propriété, l’opération présente les avantages suivants :

- acquisition des parts de SCPI avec un prix décoté par rapport à leur valeur en
pleine propriété
- achat d’un nombre plus importants de parts qu’en pleine propriété pour une
somme donnée, permettant de percevoir davantage de revenus futurs à terme
- récupération automatique de la pleine propriété au terme de la période de
démembrement, sans aucune formalité
- absence d’impôt sur le revenu pendant la durée du démembrement du fait
de la non-perception de revenus
- absence d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier étant en
principe taxable

À l’inverse, l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI présente les inconvénients

suivants :
- absence de perception de revenus pendant la durée du démembrement
- exercice des droits de vote limité, selon les statuts de la SCPI ; généralement,
l’usufruitier dispose des droits de vote en assemblée générale ordinaire et le
nu-propriétaire en AG extraordinaire
- liquidité des parts détenues en nue-propriété limitée, le nu-propriétaire devant
trouver un acquéreur par ses propres moyens s’ils souhaite revendre ses parts
avant la fin du démembrement

Généralement, la société de gestion de la SCPI se charge de trouver la contrepartie

souscriptrice de l’usufruit.

18
Quelques conseils
avant d’investir

1. Quel mode de souscription ?

La SCPI de rendement est l’un des rares placements offrant un aussi large
choix de modes de souscription, répondant à des objectifs très variés :

Investissement cash :
Pour augmenter ses revenus mensuels. Attention, les dividendes reçus seront
diminués l’année suivante de l’impôt sur les revenus fonciers ;

Investissement à crédit :
Pour se constituer un patrimoine en bénéficiant de la déduction des intérêts
d’emprunt et de taux de crédit historiquement bas ;

Souscription en démembrement de propriété :

L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer un
patrimoine à terme (une dizaine d’années) sans pression fiscale à l’impôt sur
le revenu (absence de dividendes perçus par l’usufruitier) ni à l’IFI (impôt sur
la fortune immobilière, qui remplace l’impôt de solidarité sur la fortune depuis
2018), l’usufruitier étant seul taxable à l’IFI, sauf en cas d’usufruit légal, issu du
règlement de la succession.

2. Placement sur moins de 8 ans à éviter

L’achat de parts de SCPI est un placement immobilier à long terme. Tout inves-
tissement pour une durée de détention inférieure à 8 ans expose le porteur
de parts à un risque de perte, à cause des commissions de souscription qui
s’élèvent en moyenne à environ 10% du prix des parts. À la revente, une décote
équivalente à ces frais d’acquisition est systématiquement appliquée.

19
 Autre inconvénient des SCPI : c’est un placement peu liquide où seulement 1 à
2% des parts s’échangent chaque année sur un marché secondaire. Il est possible
de se retrouver plusieurs mois sans pouvoir revendre ses parts, faute d’acheteur
intéressé. Les stratégies d’achat en vue d’une revente à court terme ne sont
donc pas adaptées à l’investissement en SCPI, sauf pour les SCPI ne supportant
pas de commission de souscription.

3. Le rendement n’est pas le seul critère

d’investissement

Si le rendement d’une SCPI est son principal attrait, ce n’est pas le seul para-
mètre à prendre en compte avant d’investir. Il existe d’autres indicateurs de
performances que le rendement mesuré par le taux de distribution, comme
nous l’avons vu plus haut.

Pour choisir une SCPI, il faut aussi tenir compte d’autres critères comme son
secteur d’activité (bureaux, commerces, immobilier de santé), la vétusté de
son patrimoine, l’adaptation des immeubles à la demande des locataires
(localisation, normes environnementales, frais de fonctionnement), le report à
nouveau (les réserves) ainsi que le taux d’occupation. Une opération chrono-
phage qui nécessite bien souvent d’être accompagné par un professionnel de
la gestion de patrimoine. Et mieux vaut avoir en tête que les performances pas-
sées ne préjugent pas des performances futures.

4. Diversification : l’intérêt des grosses SCPI

Pour minimiser ses risques, mieux vaut les répartir ! C’est tout le principe des
grandes SCPI qui offrent, en principe, une meilleure protection à l’épargnant.

Pourquoi ? Parce que plus le nombre d’immeubles est important, plus leur
variété est grande tant en termes d’emplacements que de locataires. D’où un
risque locatif théoriquement moindre : avoir 300 locataires permet à une SCPI
d’être moins impactée par la vacance locative créée par le départ d’un locataire
que si elle en avait seulement 50 ou 100.

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Bon à savoir :
Les 5 plus grosses SCPI de rendement du marché sont à fin 2021 :
- Epargne Foncière, gérée par La Française REM (groupe Crédit Mutuel
Nord Europe) ;
- Primovie, gérée par Primonial REIM (groupe indépendant) ;
- Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier (groupe Crédit Agricole) ;
- Immorente, gérée par Sofidy (groupe Tikehau) ;
- Rivoli Avenir Patrimoine, gérée par Amundi Immobilier (groupe Cré-
dit Agricole)

Pour un investisseur, la diversification peut aussi être obtenue en privilé-

giant les SCPI internationales, les SCPI spécialisées notamment dans la san-
té (Primovie, Pierval Santé) ou en se constituant un panier de plusieurs SCPI
composé par exemple de grosses SCPI en cœur de portefeuille, complétées
par des SCPI plus dynamiques comme Vendôme Régions, gérée par la société
de gestion Norma Capital (taux de distribution de 5,91% en 2021) ou Epargne
Pierre, gérée par la société de gestion Voisin (taux de distribution de 5,36% en
2021).

Cependant, les plus grosses SCPI ne sont pas les plus rentables : elles fi-
gurent généralement dans la seconde moitié du classement des rendements
des SCPI. Pour allier diversification et rentabilité, il faut faire preuve de
sélectivité, par exemple en ne sélectionnant que les SCPI offrant les meilleurs
rendements au-delà d’une certaine taille, par exemple 500 millions d’euros de
capitalisation. L’idéal étant d’investir dans un portefeuille de plusieurs SCPI
pour maximiser la diversification.

5. Gardez l’œil sur le report à nouveau

Une SCPI de rendement a le droit de ne pas verser à ses associés la totali-

té des loyers perçus durant un trimestre pour constituer des réserves. Cette
part du résultat distribuable mais non distribué s’appelle le report à nou-
veau (RAN). Une pratique saine qui vise à être en mesure de compenser une
baisse éventuelle des revenus futurs, par exemple en période de baisse des
rendements immobiliers (loyers perçus par la SCPI rapportés au prix d’acqui-
sition d’un immeuble) ou de forte vacance locative.

Une SCPI est a priori en bonne santé quand elle est en capacité de doter
son report à nouveau. Inversement, une SCPI qui opère un prélèvement sur
le report à nouveau pour maintenir son dividende ou limiter sa baisse est un
signe de difficulté passagère.

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 6. Société de gestion : l’indépendance rapporte plus

Sur le marché des SCPI, on peut distinguer deux types d’opérateurs : les sociétés
de gestion filiales ou partenaires exclusives de banque et les sociétés de
gestion indépendantes (Sofidy, Fiducial Gérance, Voisin, Paref Gestion...).

Il ressort de différentes analyses de marché que les rendements offerts par les
SCPI gérées par des sociétés indépendantes sont nettement meilleurs que
ceux servis par les SCPI affiliées à des réseaux bancaires.

En 2021, l’écart de rendement se montait à près de 0,60 point en moyenne.

Il s’explique notamment par un taux d’occupation moyen plus élevé et des ren-
dements locatifs meilleurs pour les SCPI gérées par des sociétés indépendantes.

7. Vigilance sur la capacité des sociétés de gestion de

SCPI à investir la collecte

Depuis 2012, les montants d’épargne collectée par les SCPI ne cessent de battre
des records. Un afflux d’argent qui peut mettre certaines sociétés de ges-
tion en difficulté : la trésorerie placée par les SCPI en attendant d’acquérir des
immeubles ne rapporte rien et pèse sur leur rentabilité. Les SCPI les plus trans-
parentes communiquent le montant de leur trésorerie dans leurs bulletins tri-
mestriels d’information.

Pour contourner le problème, certaines sociétés de gestion prennent de l’avance

en procédant à des acquisitions par anticipation, en ayant recours à l’emprunt.

8. Dénicher des SCPI à prix décoté

Pour gagner de l’argent avec les SCPI, il faut aussi faire preuve de malice en lisant
attentivement les bilans comptables et les bulletins d’information des SCPI.
Cela permet d’identifier des SCPI que l’on peut acquérir avec une décote par rap-
port à la valeur de leur patrimoine. C’est l’assurance d’une plus-value à terme !

Pour les dénicher, il faut que la valeur de réalisation d’une SCPI (prix que retire-
rait une SCPI de la cession de l’intégralité de ses immeubles) soit supérieure au
prix d’achat. Ce type de situation concerne essentiellement les SCPI à capital fixe,
dont les parts se négocient sur un marché secondaire parfois peu actif.

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